时间：2023-05-29 17:30:06
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇契税政策，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
各省、自治区、直辖市计划单列市财政厅（局）、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：
经国务院批准，原中国人寿保险公司重组改制为中国人寿保险（集团）公司（以下简称集团公司），并在此基础上独家发起设立中国人寿保险股份有限公司（以下简称股份公司）。根据《中华人民共和国契税暂行条例》和《财政部 国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税[2003]184号）规定，现就原中国人寿保险公司重组改制中所涉及的契税政策通知如下：
一、对股分公司承受集团公司作为投资转让的土地、房屋权属，免征契税。
二、对集团公司与股分公司之间进行资产置换而涉及到的土地、房屋权属变化，在股分公司上市前，属于股分公司与集团公司未划分清楚的遗留资产，免征契税；其他应照章征收契税。
三、改制过程中，对原中国人寿保险公司名下的土地、房屋权属办理更名登记到集团公司名下，免征契税。
财政部
国家税务总局
二四年一月二十日
办理房屋登记要明确企业改制引起的房屋登记是属于转移登记或变更登记，首先要了解转移登记和变更登记有什么区别。
《房屋登记办法》第32条规定，发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：(一)买卖；(二)互换；(三)赠与；(四)继承、受遗赠；(五)房屋分割、合并，导致所有权发生转移的；(六)以房屋出资入股；(七)法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的；(八)法律、法规规定的其他情形。
第36条规定，发生下列情形之一的，权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权变更登记：(一)房屋所有权人的姓名或者名称变更的；(二)房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称变更的；(三)房屋面积增加或者减少的；(四)同一所有权人分割、合并房屋的；(五)法律、法规规定的其他情形。
从上述两条规定，我们可以看出，判断企业改制引起的房屋登记究竟是属于转移登记或变更登记的难点在于，企业改制的结果是否导致企业法人主体发生变化，或者仅仅只导致所有权人的姓名或者名称发生变更。根据《民法通则》，民事主体包括公民(自然人)和法人。所谓转移登记，简单地说，就是指房产由一个民事主体转移到另一个民事主体。而企业改制引起的变更登记，则是房产登记前后并没有发生转移，只不过是房屋所有权人民事主体的姓名或者名称发生了变更。以自然人的情况举例来说，房屋原所有权人名字叫张大，张大觉得名字不好听就到公安机关申请改名叫张二，办理房屋登记后，原房屋所有权人名字虽然发生了改变，由张大改为张二，但房屋的所有权人并没有发生变化，仍是同一个民事主体，这种房屋登记就是典型的变更登记。因此，企业改制引起的房屋登记应为转移登记或者变更登记，关键就是判定企业改制前后登记的房屋所有权人是否为同一民事主体，若为同一民事主体应为变更登记，若为不同民事主体则应为转移登记。
对于房屋登记来说，转移登记和变更登记的另一个重要区别在于，转移登记由于涉及房地产在两个不同民事主体之间转移，根据国家的相关规定应该缴交相关的税收，如契税、营业税、土地增值税等。《契税暂行条例》规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照该条例的规定缴纳契税。从该规定可以看出，只有转移登记才需要缴纳契税，而变更登记由于不涉及土地、房屋权属的转移，是不需要缴纳契税的。因此，研究税务部门对于企业改制过程引起的土地、房屋权属登记是否需要缴交契税，有助于房屋登记机构更好地判定该房屋登记是属于转移登记还是变更登记。
对于企业改制如何缴交契税，财政部和国家税务总局先后出台了几个规定进行规范。2001年10月31日，颁布了财税[2001]161号文件《财政部、国家税务总局关于企业改革中有关契税政策的通知》，其中规定，本通知前，属免征事项的应纳税款不再追缴，已征税款不予退还。2003年8月20日，颁布了财税[2003]184号文件《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》，该通知的有效期为2003年10月1日起至2005年12月31日止执行，同时将[2001]161号文停止执行。2006年3月29日，颁布了《财政部、国家税务总局关于延长企业改制重组若干契税政策执行期限的通知》，将该通知的执行期限延长为2006年1月1日至2008年12月31日。2006年8月28日，国家税务总局单独颁布了国税函[2006]844号文件《国家税务总局关于企业重组改制契税政策有关问题解释的通知》。2008年12月29日，财政部国家税务总局又联合颁布了财税[2008]175号文件《关于企业改制重组若干契税政策的通知》，执行期限从2009年1月1日至2011年12月31日。
从上述规定看，财政部和国家税务总局对企业改制的各种情形进行了详细规定，将企业改制所引起的房屋登记的几种情形分别规定为不征契税、免征契税和应征契税。其中，规定为不征契税的企业改制，应理解为不属于应缴纳契税的情形，因为根据《契税暂行条例》，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属的就应缴纳契税，所以不征收契税的企业改制的所引起的房屋所有权登记本来应该不属于转移登记。但由于财政部和国家税务总局规定是否属于转移土地、房屋权属更多的是从判别是否为同一投资主体方面出发，与房屋登记中判断是否为转移登记是以登记前后房屋所有权人是否为同一民事主体有着明显的区别，所以规定为不征契税的企业改制引起的房屋登记有可能是转移登记，也有可能是变更登记。比如，甲公司分别投资设立了乙、丙两个子公司，甲、乙、丙三家公司应为三个不同的民事主体，若土地、房屋权属在这三家公司之间转移。根据相关的契税政策，企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。但土地、房屋权属在各不同的民事主体之间转移，在办理房屋登记时仍应按转移登记办理。认定为免征契税的企业改制，应理解为根据相关的契税管理规定属于本来应该征收契税的情形，但由于国家给了优惠政策而在一定的时期内免予征收，在优惠政策失效或取消后，仍应征收契税。因此，该文件规定中认为免征收契税和应征收契税的企业改制所引起的房屋所有权登记，应按转移登记办理。
根据以上思路，我们认为企业改制由于其复杂性和多样性，其引起的房屋所有权登记可能是转移登记，也可能是变更登记。下面根据房屋登记前后的房屋所有权人是否为同一民事主体以及财政部和国家税务总局的相关文件规定，将企业改制引起的房屋登记进行逐一分析。
一、股权重组。股权重组是指企业股东持有的股份或出资发生变更的行为，主要包括股权转让和增资扩股两种形式。
1.股权转让是指企业的股东将其持有的股份或出资部分或全部转让给他人。在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业的土地、房屋权属不发生转移，应按变更登记办理。这里所说的股权转让包括单位、个人承受企业股权，同时变更该企业法人代表、投资人、经营范围等法人要素的情况。在办理相关的房屋登记时，可以根据工商管理部门进行的企业登记认定，即：企业办理变更登记的，按变更登记办理；企业办理新设登记的，新设企业承受原企业的土地、房屋权属的应按转移登记办理。
2.增资扩股是指公司向社会公众或特定单位、个人募集出资、发行股票。在增资扩股中，对
以土地、房屋权属作价入股或作为出资投入企业的，应按转移登记办理。
二、企业分立。企业分立是指企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业的行为，有存续分立和新设分立两种形式。
1.原企业存续，而其一部分分出、派生设立为一个或数个新企业的，为存续分立。对存续的企业承受原企业的土地、房屋权属的，应按变更登记办理，而对派生设立的企业承受原企业的土地、房屋权属的，应按转移登记办理。这里所指的“企业分立’，仅指新设企业、派生企业与被分立企业投资主体完全相同的行为，若不完全相同则都应按转移登记办理。
2.原企业解散，分立出的各方分别设立为新企业的，为新设分立。对派生新设方承受原企业土地、房屋权属的，应按转移登记办理。
三、企业合并。企业合并是指两个或者两个以上的企业，依照法律规定、合同约定改建为一个企业的行为，有吸收合并和新设合并两种形式。
1.一个企业存续，其他企业解散的，为吸收合并，对吸收合并中存续的企业承受原企业的土地、房屋权属的，应按变更登记办理，而承受被解散企业的土地、房屋权属的，应按转移登记办理。
2.设立一个新企业，原各方企业解散的，为新设合并。企业合并引起的房屋登记，应按转移登记办理。
四、国有资产划转。政府主管部门对国有资产进行行政性调整和划转过程中发生的土地、房屋权属转移，资产在不同国有主体之间转移虽然不征收契税，但仍应按转移登记办理。
五、同一投资主体内部的划转。企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的无偿划转。此类企业改制引起的房屋权属转移虽然不征收契税，但由于划转前后的民事主体不同，应按转移登记办理。
六、企业公司制改造。非公司制企业，按照《公司法》的规定，整体改建为有限责任公司(含国有独资公司)或股份有限公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属的。此类企业改制引起的房屋登记应按转移登记办理。
七、企业注销、破产。此类企业改制引起的房屋权属转移由于原房屋所有权人法人主体资格已灭失，此类企业改制引起的房屋登记应按转移登记办理。
八、债权转股权。对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属的，此类企业改制引起的房屋登记应按转移登记办理。
在实际操作中，不少地方房屋登记过程中需要缴交的相关税收是由登记机构工作人员进行代征的。在房屋登记工作中，登记机构如何更好地完成房屋登记过程中的税收代征工作?本人认为，若相关文件规定不征契税的业务，可以不征收契税，若规定免征契税，登记机构工作人员还是应该要求申请人到税务征收部门开具免税证明后予以办理。这是因为企业改制的情况较为复杂，是否符合相关的税收优惠政策，需要较为专业的知识。比如[2008]175号文规定，对于企业注销、破产引起的企业改制，企业依照有关法律、法规的规定实施注销、破产后，债权人(包括注销、破产企业职工)承受注销、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税；对非债权人承受注销、破产企业土地、房屋权属，凡按照《劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，其中与原企业30％以上职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；与原企业全部职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的，免征契税。就此规定而言，要判断非债权人承受注销、破产企业土地、房屋权属过程中是否按照《劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工等，需要对企业改制过程进行更深入的了解、审查和判断。因此，对于一个具体的企业改制行为而言，要由房屋登记机构工作人员来判断该企业改制形式是否符合减免税的相关规定，无疑存在着较大困难，不仅需要较高程度的专业水平，而且需要投入较多的人力、物力。因此，判断企业改制是否符合减免税的规定，建议由税务征收部门予以核定并出具证明后，房屋登记机构工作人员直接根据完税或减免税证明予以办理房屋登记为妥。
综上所述，企业改制引起的房屋登记大部分应按转移登记办理，仅企业分立中的存续分立过程中存续方、企业合并中的吸收合并过程中的存续方承受原企业的土地、房屋权属引起的房屋登记及股权重组中的股权转让引起的房屋登记应按变更登记办理。对于企业改制引起的房屋登记，可根据以下两个标准进行判别：
第一，登记前后房屋所有权人是否为同一民事主体，若为同一民事主体，应按变更登记办理；若为不同民事主体，则应按转移登记办理。
根据规定，以现行契税政策，个人购买住房实行差别化税率。契税征收标准：当个人购买普通住房，且该住房为家庭唯一住房的，所购普通商品住宅户型面积在90平方米以下的，契税按照1%执行。户型面积在90平方米到144平方米的，税率减半征收，即实际税率为2%；所购住宅户型面积在144平方米以上的，契税税率按照4%征收；购买非普通住房、二套及以上住房，以及商业投资性房产，均按照4%的税率征税。
应该携带的资料有：
1、商品房买卖合同(封面，1-7页，合同签订期所在页)；
2、购房或收据；
3、个人纳税需提供户口本，委托代办需要提供业主及经办人的户口本，单位纳税需提供营业执照；
4、还应该携带房屋实测报告表或实测平面图。
（来源：文章屋网 ）
一、案例概述
2013年，某地某企业由于生产经营不利，导致公司难以正常运营。根据企业的账目调查显示，目前企业的总资产为8000万元，总资产中包括企业账面净资产7000万元，在此基础上还包括企业长期借款1000万元，并且账目显示企业的实收资本为10000万元。由于企业难以正常生产运营，就此企业打算进行重组活动。首先对本企业的资产进行评估工作，评估数据显示，企业资产的公允价值为9000万元，其中包括存货1000万元，机器设备2000万元，土地及房产6000万元。企业在进行重组活动的过程中，要对这些资产项目运用资产转让的方式来进行处置，就此会涉及到较多的国家税收政策，下文对此进行详细的阐述分析。
二、相关国家税收政策
（一）营业税分析
上述当中的某企业在进行重组活动的过程当中，根据国家相关营业税政策的规定要求在2011年10月1日起，上市公司在进行资产重组活动，企业的资产公允价值需要通过不同的方式来进行重组，其中比较重要的方式即为企业资产合并和企业资产置换，在此基础上还有企业资产分立，同时还包括比较重要的企业资产出售，通过这些方法将企业生产经营所产生的全部资产或者是企业生产经营所产生的部分资产，同时还包括企业的劳动力，在此基础上还有企业债权等都经过活动程序将其转给重组活动的单位或者重组活动参与的个人，根据国家营业税政策的规定，这些活动项目都不需要进行营业税缴纳，并且企业的不动资产同时还有企业的土地使用权等等各项在进行资产转让和重组的过程中也不需要进行营业税缴纳。就此，本文案例中的某企业在进行企业重组活动的过程中不需要进行营业税的缴纳。
（二）土地增值税分析
该企业在进行重组活动的过程中有企业的土地及房产总共资产价值为6000万元，但是根据我国土地增值税的国家政策规定显示[4]：由于企业在生产经营过程中出现经营不利，难以继续下去的情况时，企业会进行重组或者兼并的活动。企业在进行资产重组活动的过程中大多数会涉及到房产和土地等项目，对于实行兼并活动的企业或者是对于被实行兼并的企业，两方企业在进行房产转让的过程中，都不需要进行土地增值税的缴纳。就此，本文案例中的某企业在进行重组活动的过程中不需要进行土地增值税的缴纳。
（三）增值税分析
通常情况下，企业在进行资产重组活动的过程中，对于企业资产进行评估工作，随后对于企业评估后的资产进行转让工作，在这一过程中，对于转让的资产，企业要进行增值税的缴纳。但是根据我国增值税的国家政策规定，企业运用置换以及企业资产合并等方式进行的重组活动，将企业生产经营活动中所产生的全部资产或者是企业生产经营活动中所产生的部分资产转让给参与重组其他企业，在这一活动过程中不会产生相应的企业增值税。并且本文案例中的某企业的资产中还有1000万元的货物，即使企业进行货物转让这一活动也不会产生相应的增值税费。就此，本文案例中的某企业在进行企业重组活动的过程中不需要进行增值税费的缴纳。
（四）契税分析
企业重组活动是由兼并企业和被兼并企业两者共同完成的，通常情况下，企业的所有权转让都有可能产生相应的契税税费。根据相关的国家契税政策规定，对于整体被兼并或者是整体出售的企业，国家要按照相应的法律规定将被兼并企业法人的责任与利益等一并注销，并且兼并企业要全部安置被兼并企业的工作人员，并且对其进行大于等于三年劳动合同的签订，从而兼并企业在进行重组活动中涉及的土地转让、房屋转让等活动都不需要进行企业契税税费的缴纳[5]。就此，本案例中实行兼并重组活动的企业如果能够在兼并活动的同时安置该企业的所有工作人员，并且与这些工作人员签订大于等于三年的劳动合同，企业重组活动中的合并企业就不需要进行契税税费的缴纳。
（五）企业所得税分析
企业在进行重组活动过程中涉及的企业所得税国家相关法规政策比较多，其中企业主要符合以下几点要求：首先，企业的重组活动要具有一定的合理性与商业性，不能够对国家税费缴纳予以拖延。其次，企业重组活动中的资产分配比例要符合国家政策的规定。第三，企业重组活动之后的一年当中不可以将企业重组活动之前的经营性质进行改变。第四，企业重组活动中的支付金额也要与国家的相关政策规定相符合。第五，企业重组活动之后的一年当中不可以进行企业股权转让活动。
“税其舍不税其物”，古代亦征房产税
在汉代，刘彻（武帝）当皇帝时出现了“缗钱税”。此税种起初是对现金，即所谓“缗钱”一类动产征税。后来扩大征收范围，将田地、房宅在内的家庭财产均纳入征税范围，这应该是封建时代“房产税”的滥觞。
房产税的历史源远流长。反映上古周代国政的典籍《礼记・王制》中，即有“市廛而不税”一说，意思是租用公家的店铺则不必再缴营业税。东汉学者郑玄注解：“廛，市物邸舍，税其舍不税其物”，这里的“税其舍”，可以理解为收取房产税。
东晋时出现了“估税”，由此演变出了后世的契税。所谓“契税”，本是一种商税，东晋将之加以发展，规定田宅、牛马、奴婢等的交易均要立契约，根据契约的成交价收税（输估）4%，其中卖方承担3%，买方负担1%。不立契约的零散交易，征收“散估”，税率同为4%，全由卖方承担。
单一房产税的正式出现，当在唐代，其税名叫“间架税”。“间架税”得名于其征税单位和方式，每屋两架为间，按屋的好坏分为三等，上屋征税2000钱，中屋征税1000钱，下屋征收500钱。
之后的五代十国时期，后晋少祖石重贵、后周世宗柴荣，均先后开征过“屋税”。
北宋房产税称为“印契钱”，于开宝二年（公元969年）开征。因为当时交易所用契纸，由官府统一印制，故名“印契税”。这是中国“契税”这一税种名称的开始，开征之初，就是向典卖田宅对象征收，税率4%。
南宋时建炎二年（公元1128年），印契税易名为“钞房定帖钱”。7年后，即绍兴五年（公元1135年），改称“斟合钱”。
南宋房产税的征收，相当严格。绍兴五年（公元1135年）十二月，朝廷下令地方州县印发“户帖”，规定老百姓所有田土房舍等都要估值纳税，并领取“户帖”，粘贴于门牌上，以便稽查，称为“买帖”。
后来，因为估算田宅价值不易操作，干脆以各家各户田宅多少好坏，分出若干等级，分别交税1000-30000钱不等的房产税。在此基础上，南宋首创了“遗产税”。
元代征收的“房地租”，已与现代的“房产税”税名已非常接近了。
“轻税入官”，政策性减税
“税”，在古代中国比较复杂，不同的朝代有不同的叫法和征收手段，“役”、“赋”、“贡”、“助”、“彻”、“租”、“庸”、“调”、“捐”、“算缗”、“厘金”等，名称、叫法多多。古代在税收政策上，也有值得称道的地方，会有相应的税收减免政策，以减轻纳税人的负担，恢复和促进生产发展。
减税，是古今纳税人的愿望，也是古今通行惠民政策和做法。减税免税这类“薄税敛”的做法，是古代统治者一贯主张的“仁政”的重要内容之一。那么，古代政府是如何从政策上“薄税敛”的？
一般来说，在建国初期，新王朝都会实行减税政策，以利民生、恢复生产力。如在隋朝，隋文帝杨坚便提倡轻徭薄赋，“轻税入官”，积极减轻民间税务负担。开皇二年（公元582年），在前期减税的基础上，朝廷又将田租户调的应交额降低，并减少了服役天数。接着，还废除了盐、酒官卖制度，停征盐酒税。
停征盐酒税，和现代取消农业税一样，是一件了不起的事情。从先秦时起，盐税收入已成国家收入的重要来源。盐是生活必需品，废除盐税、酒税，惠及千家万户，大大减轻了老百姓负担。
宋朝立国后，宋太祖赵匡胤下令，对百姓种桑、枣树，开辟荒田等，停征租税。宋太宗赵光义即位后，又诏令全国减免税收：“凡州县旷土，许民请佃为永业，蠲三岁租，三岁外，输三分之一”；同时，还废除工商业的杂税。
明太祖朱元璋在减税方面，同样做得很到位。明初，首先降低商业税，改税率为“三十税一”。洪武十三年（1380年）又明令，军民嫁娶丧祭之物，舟车丝布之类，都不再征税。
清朝从顺治时起，便在多地蠲免田赋。玄烨（清圣祖）当皇帝的康熙年间，全国有更多的地方实行田粮赋役蠲免。玄烨在位六十多年中，全国普免、各省轮流蠲免以及区域性蠲免，影响较大的便有30多次。
玄烨在伴期间同，还出现过“天下无税”年。乾隆十年（公元1745年），朝廷将各省钱粮全行蠲免，这样的“天下无税”，在乾隆三十五年、四十三年、五十五年都曾先后实行过；乾隆三十年、四十五年、六十年这三年，各免全国漕粮一次，这在中国税收史上是少见的。
“普天同庆”，临时性减税
从古代税收史料来看，古代老百姓税赋“痛苦指数”，确实还是很高的，特别是在不太平的年份。考虑到纳税的的疾苦，除了上述政策性减税外，古代政府还有不少临时性的减税手段。
人头税和土地税，是古代政府最大的种税，也是最主要的减免税种。一般在灾歉之年、皇帝行幸之时、重农劝农、鼓励移民之际，朝廷都会在特定范围、给特定对象减免税收。
在汉代，减免税收是朝廷经常性使用的惠民、救荒手段。刘费陵（汉昭帝）主政的始元二年（公元前85年）是个灾年，《汉书・昭帝纪》记载，当年秋八月，朝廷下诏：“往年灾害多，今年蚕麦伤，所赈贷种、食，勿收责，勿令民出抑田租。”
在古代，皇帝外出巡幸，一般也多会减免税收，让当地老百姓“高兴一下”，对皇帝感恩戴德。
《汉书・文帝纪》记载，前公元177年，汉文帝刘恒从甘泉“幸太原”。刘恒在太原停留游玩了10多天。高兴之余，“复晋阳、中都民三岁租”。意思是，免了晋阳、中都两地老百姓3年税赋。
新皇登基、皇帝、皇后过生日、立太子、现瑞象等重大“喜气”的日子，在大赦天下的同时，朝廷也动辄减免税收，实现“普天同庆”。《后汉书・祭祀志上》记载，东汉刘秀（光武帝）当皇帝的建武三十二年（公元56年）四月份，改元“建武中元”元年，大赦天下，博、奉高、嬴三地，不用上缴当年的租粮和畜草。
类似汉代这样“赈灾”式、“普天同庆”式的临时税收减免方式，一直到清末都还在实行，并影响到现代税政。
“大索貌阅”，古代税收大检查
对于现代不时会发生的偷漏税和拖欠不缴行为，在古代亦常见。相应地，古代对之惩罚亦重。
隋初减税幅度很大，为了保证国家财政收支平衡，隋文帝开展了一场全国范围内的税收大检查，时称“大索貌阅”。所谓“大索”即大检查；“貌阅”，即实地核查户口，以严堵漏逃税赋。
唐代征收的“间架税”，对于那些房产多的人家说，税负很重，所交的税金动辄数百缗，所以不时有人冒险隐瞒不报、少报，以偷逃税款。朝廷为此出台税政，如果敢隐匿一间不报者，“杖六十”。为及时发现偷漏税行为，政策出台了奖励办法，举报人可以得到五十缗“奖金”。
唐代这种“奖励政策”，并非唐朝首创，乃汉武帝刘彻的发明。
刘彻在推出“缗钱税”后，紧跟着颁布了一道《告缗令》，此令的中心意思就是以物质奖励的形式，鼓励民间举报偷逃税行为。查实后，被举报人的财产一半归举报人，此即《汉书・武帝纪》中所说的，“令民告缗者以其半与之”。
“告缗令”，可以说是中国税收史上有明确记载的、最早的一次“税收大检查”通知。
宋朝规定，田赋逾期缴纳的，按欠税处理。从实际征收情况来看，宋代逃税情况较严重，这在南宋时期尤为明显。当时民间对付征税的办法是交易双方私立契约，不向官府报税，时称“白契”现象。
针对“白契”现象，南宋也曾进行税收大检查，称为“括白契”。大检查中，要求公民自行申报纳税，隐瞒不报、偷漏税者，一旦查到，将没收其偷逃田房产总价的三分之一。
关键词：重组；增值税；企业所得
引言
2018年，财政部、国家税务总局重新梳理历年来的企业重组改制税收政策，了《企业重组改制税收政策文件汇编》，这也体现了中央继续大力提倡各地充分运用税收政策，合理开展企业重组改造，以期达到“处僵治困”的目的。现阶段，重组改制是企业运行中的一种常见业务，其中涉及的税务种类林林总总，包含印花税、契税等多重业务，的政策跨度2003年至今。企业重组改制税收处理政策性强、难度大，稍不注意就会产生很大的税收风险：该缴的税没缴，该享受的税收优惠没享受到，是税收实务处理中发生税企争议的高发领域。
一、案例分析
2019年1月，集团划转一块土地作为注册资本增资至非全资子公司，土地已完成权属变更，涉税事项有哪些。
（一）集团母公司：涉及土地的转让，应当作为资产处置，缴纳增值税；资产划拨（土地作价入股）符合土地增值税减免政策，暂免土地增值税；集团土地转让所得。非货币性资产来进行投资确认的资产，需要在5年内分批次进行计税，获取相应的所得税金额，按照国家有关规定定期进行足额缴纳。
（二）非全资子公司：承受土地使用权，按规定只有全资子公司承受母公司土地使用权才免征契税，因此该子公司需缴纳契税。从以上案例分析可以看出，虽然是简单的一件资产重组事项，但涉及重组的双方各类税种优惠及处理并不相同，也是极易发生错误的地方。
二、企业重组税收政策解读
从税法角度，根据国家税务总局的文件，对于企业重组给出了明确的政策解读。企业重组主要是指企业在市场经济运营活动之外所衍生的经济结构或法律结构的重大改变，主要包含债务重组、资产合并、分解优化、法律形式变更等多项人物。基于法律视角分析，企业重组则主要是指企业以债券、股权等来实现企业二次投资或者债务资金转让的行为，其本质是合同的一种优化组合。基于经济本质视角进行分析，企业重组就是对企业科研技术、资金、资源、劳动力等进行的二次配置，来构建一种契合企业经营生存发展的新模式，来凸显企业核心竞争力。我们从企业重组过程中涉税的先后来分析各项税目的处理。
（一）增值税在实际业务中，首先需分辨该事项是属于资产重组还是资产处置。1.资产重组不征收增值税企业重组过程中，组织通过分立、合并、置换等模式，将实物资产或者部分与之匹配的资产类，如债券、负债等，采用合法合规的方式来转让给受让组织，按照我国法律规定要求，也可免去企业的增值税。对于土地使用权、不动产等，也不再进行征收增值税，同时经过双方多次协商，最终劳动力及受让方均为个人或者同一单位组织，也不再进行征收增值税，这一点在（财税〔2016〕36号）《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》中进行明确的说明。延伸知识点：资产重组涉及的不动产、土地使用权都可以开具增值税普通发票，发票开票系统中目前代码607、608。2.资产处置按规定征收增值税资产处置要按照增值税相关规定征收增值税，如转让土地使用权则需按照转让无形资产征收增值税。
（二）土地增值税企业整体改制、合并、分立、房地产作价入股（资产处置），涉及房地产转移、变更，暂不征收土地增值税。但不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。《财政部税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57号）。
（三）契税企业改制、事业单位改制、合并、分立、股权转让不涉及土地房屋权属转移的，承受原主体各方土地、房屋权属的一方，免征契税。企业破产主要是指债权人对于企业职工而言，能够承受企业抵偿债务的房屋产权、土地及契税；对于非债权人则主要是指房屋权属及相应的土地资源，安置原企业职工符合条件的，免征或减半征收契税。资产划转：基于相关法律（财税〔2018〕17号）《财政部税务总局关于继续支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》规定，对于划归为国有资产的土地、行政调整或者房屋产权的归属，一律取消契税；对于隶属于同一公司，在同一自然人名下的企业后者房屋、土地的划转，进行免征契税等。延伸知识点：资产划转的情形下，划出土地、房屋权属的一方应当缴纳增值税。《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）第十四条下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产……
（四）印花税对于企业资金账薄的印花税，基本原则是指将已贴花的部分在原则上可不进行贴花，新增或未贴花的部分则需要严格按照相关规定进行贴花。企业在进行改制前，已经签订合同但是没有履行完相关协议，则改制后需要进行变更主题执行的，在其余条款保证原本基础上，对已经改制前完成贴花的，则无须进行二次缴纳印花税。在此过程中，根据财税〔2003〕183号文件规定，对于改制而产生的产权转移，企业也可免除缴纳印花税。
（五）企业所得税根据企业重组中的特殊性税务处理的税法要求，并非不再进行缴纳个人所得税，而是暂时不计算资产损失或者所得，来达到一种税负转移的效果。1.特殊性税务处理条件该类税务的处理与一般税务处理存在较明显的差异，根据不同的条件将其分为特殊性税务处理及一般性税务处理两种。特殊性税务处理主要是针对一些特殊企业在经营过程中所进行的重组行为。一般性税务处理指的是按照税法对资产、负债等的一般规定处理，要点是按公允价值确认资产或负债的计税基础，按公允价值确认资产的转让所得或损失并纳税；适用特殊性税务处理规定，需同时满足以下5个条件：（1）通过收购、合并等确定的资产，应严格按照特殊税法的处理规定进行严格执行；（2）严格履行商业行为，符合我国法律的要求，杜绝出现拒缴或者推迟缴纳等不法行为；（3）企业重组交易中严格按照通知规定，来执行股权支付金额；（4）企业重组过程洪获取原股东股权，且在连续的12个月内，不能进行二次转让；（5）企业重组连续一年不能改变重组中规定的实质性业务。2.税务处理的具体类型（见表1）3.非货币性资产对外投资居民企业主要是指以非货币性资产来作为投资获取相应的资产，且在低于5年时间范围内，分批次来将其纳入相应的年度纳税所得体系中，按照企业相应比例进行缴纳所得税。在这一过程中，居民企业如果在5年投资期内进行投资收回或者股权转让的，则需要第一时间将递增纳税进行停止，在对外投资内5年注销的，也需要第一时间将递增纳税进行停止。同时符合特殊性税务处理及非货币性行为的两项的，可由企业选择其中一项政策执行。
三、企业实务操作
1.基于《企业重组业务企业所得税管理办法》《国家税务总局关于企业重组业务企业所得税征收管理若干问题的公告》等政策文件解读发现，在企业经营中发现进行特殊重组的，当事人需要注重企业所得税的申报，采用书面文件向当地税务机关进行提交，采用一般性税务处理的，留存相关资料，以备税务机关检查。2.企业在经营过程中，向当地政府申报相关土地税收优惠政策时，则需要向主管部门提交重组协议、双方营业制造等有效文件，转让双方改制前所取得的土地产权等书面资料。
在房地产行业去库存压力较大的背景下，税收工具的加入，为市场注入了新的活力。无论是降低契税，还是降低营业税，购房者房地产交易环节的税收负担都可能因此减轻。购房者的实际购买力将因此相对提升，房地产市场的需求侧将得到相应改善。在房地产市场交易不够活跃的背景下，税收优惠政策力度的加大，在提振房地产市场信心上的作用至关重要。
税率仍有进一步下调的可能
契税优惠政策的选择是根据住房是否属于家庭（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房或第二套住房，分别适用不同的优惠税率。对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，将按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，将按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，将按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，将按2%的税率征收契税。在房地产市场调控过程中，契税税率经过多次调整。这次调整之后，契税负担可谓大幅下降。根据《中华人民共和国契税暂行条例》规定，契税税率为3%～5%。与此相比，无论是1%、1.5%或2%，都属于相对较低的水平。
那么，契税是否还有进一步下调的空间呢？根据契税暂行条例，有四种情形可以进行减免：第一，国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征;第二，城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征;第三，因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征;第四，财政部规定的其他减征、免征契税的项目。第二、第三和第四种情形的减免税都可以和住房交易联系起来。第三种属于特殊救济行为，暂且不论。当前的优惠税率确定，当属第四种情形。第四种情形并没有对减免的力度作出规定，在税收法定尚未到位之前，财政部仍然有权进一步下调契税税率。当然，有权不等于可以任性调整。作为税，形式上所需要的固定性决定了契税税率也不能随意改变。但无论如何，这都不能否定契税税率进一步下调的可能。
我们再来看第二条：“城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征。”当下，能够有机会购买公有住房的又有多少人呢？有机会购买公有住房的，往往只需支付远低于市场价格的资金，负担远低于商品房购房者。既然这些人第一次购买公有住房可以免征契税，那么为什么就不能将免税待遇扩大到所有第一次购买商品房的普罗大众呢？如能做到，则这一小小的修正，所产生的促进住房民生问题解决的正能量岂可小觑？总之，契税仍有进一步下调的可能和必要。这些年来，住房价格持续上升，总房价已经不低，哪怕是微小的契税税率下调，对于购房者来说，都可能起到移走“最后一根稻草”的作用。这更凸显契税降税的必要性。
《通知》对于营业税的规定是：“个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。”之前，关于住房交易的营业税规定，多在2年和5年之间兜圈子。这次明确2年（含）以上免征营业税，简单明了，搬走了住房交易的一大障碍，为2年以上住房的市场流通提供了更大的空间，也为那些旨在改善居住条件或者因为其他种种原因而需要更换住房者提供了便利。
让住房市场繁荣起来，降低住房交易环节的税负是可以发挥作用的。《通知》规定，北京、上海、广州、深圳只适用家庭唯一住房契税优惠政策，而暂不适用其他契税优惠政策，也不适用营业税优惠政策。显然，从市场考量来看，这4个一线城市房地产市场状况好于其他地方，进一步的税收优惠可能会让住房交易进一步活跃，故采取谨慎措施。
90平米为减税依据的合理性如何
从房地产去库存来看，个人所得税减税政策的实施仍然很有必要。特别对于那些本来只是为了改善住房条件而出售住房的个人（家庭）来说，意义更不同于寻常。出售一处住房的全部收入，可能都不够新住房的支出。资产只是转换了一种存在形式，就要被课税，显然和税收支付能力增加没有什么关系。对这些行为课征个人所得税，合理性本来就不太充分。退一步说，即使要缴纳个人所得税，也应该有配套的退税措施，才会让个税更显人性化。
住房交易课税还有进一步优化空间。面积90平方米规定的合理性何在？不同人对住房条件的需求是不同的。对于所有工作都可以在办公室完成的人，住房可能只是休息的地方;对于那些需要在住处加班的人来说，住房可能还是办公室的延伸，需要更大的居住面积。90平方米面积的规定已有一段时间，但是，随着经济社会的发展，人民对居住条件改善的需求不断增加，90平方米的规定难道不需要突破吗？
还有，90平方米的规定，到底是套内面积，还是令绝大多数人感到困惑的建筑面积？套内面积简单易算，但在众多政策的选择上，适用的是建筑面积。建筑面积要考虑公摊因素，而公摊面积怎么算，历来争议较多。如果再考虑到街区式住房建设的目标，考虑到封闭式小区可能因为政策调整而被逐步打开的可能，那么即使要用面积来作为标准，应该选择的是套内面积，而不是建筑面积。而且，从每个家庭的实际利用来看，有意义的是套内面积，而非建筑面积。
再说下去，不同地区的90平方米又具有多大的可比性呢？北京五环外的90平方米与二环内的90平方米岂可等量齐观？市中心的1平方米，郊区的10平方米都可能换不来。市中心的90平方米住房的市值可能超过郊区的900平方米。按照面积大小实行歧视性税收优惠政策，是不是有点不适当？这样的政策只会让更多的人涌入市中心和繁华地段，而让疏散市中心缓解拥堵的城市管理目标更难实现。
住房交易税收优惠政策无疑应该实施，可是，“锚”的选择还是需要费一番功夫的。如果一定要给住房交易税收优惠政策作一个区分，那么每个人一定的交易金额限制肯定优于目前的面积限制。实际上，“锚”都不一定需要，住房交易毕竟只是一种行为，从促进资源配置优化的目标来看，鼓励交易的最好办法应该是普遍低税。
为促进我市房地产市场平稳健康发展，着力解决城镇居民住房问题，依据《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（〔〕1号）和省政府、省建设厅有关文件精神，结合我市实际，现就有关问题通知如下：
一、各县（市、区）政府、市政府有关部门要充分认识促进房地产市场健康平稳发展的重要性。认真贯彻落实国家各项房地产调控政策，加强房地产市场监测和专题分析研究，合理确定我市年度新建住房价格控制目标。根据我市年经济发展目标和我省新建住房价格控制目标的具体要求，确定我市年新建住房价格涨幅控制在9%以内。新建住房价格以统计部门统计、的数据为依据。
二、建立部门联动机制，加强房地产市场监管。各县（市、区）人民政府、市政府有关部门要切实承担调控房地产市场和稳定房价的责任，明确问责机制，确保完成全年的调控任务。要完善工作机制，建立由住房城乡建设、监察、国土、规划、财政、税务、发改（物价）、公安、统计、工商、金融等部门组成的联席会议制度，明确责任，互通信息，形成调控合力。
三、加大保障性住房工程建设力度。认真贯彻落实国家和省关于大规模开展保障性安居工程建设的决策部署和有关政策要求，落实工作责任，强化监督检查，确保完成年我省下达的市保障性住房新开工建设任务。多渠道筹措资金，严格按照国务院规定的土地净收益10％计提专项用于保障房建设。加快建立和完善公共租赁住房保障制度。鼓励社会资金参与公共租赁住房的建设，采取政府直接投资、开发商与政府合作开发建设、项目法人招标建设以及由企业提供自有土地建设等模式，通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，加大保障性住房建设力度和加快房源供应速度。
四、强化对商品房预（销）售监管。加强商品房销售信息公示，坚决遏制捂盘惜售、哄抬房价等违规行为。密切关注市场的变化情况，出现房价异动的区域、项目，可暂停预售予以抑制。
五、严格执行差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于60％，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
六、严格执行相关税收政策，加强税收征管，合理引导消费需求。按照财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税〔2010〕90号）规定，严格执行房地产交易环节契税个人所得税政策；按照财政部、国家税务总局《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔〕12号）规定，对个人购买住房不足5年转手交易的，按销售收入全额征税；加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大房地产估价市场监管和存量房交易税收征管工作力度，坚决堵塞税收漏洞，严格执行个人转让房地产所得税征收政策。
七、发改（物价）部门要加强对商品住宅的价格监管，严格落实国家发改委下发的《商品房销售明码标价规定》（发改价检〔〕548号）的通知要求，严格执行“一房一标价”的规定。已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。
八、加快建立和完善个人住房信息系统，为掌握居民购房情况，执行限购政策以及依法征税提供依据。
例：某生产企业(非房地产开发企业)在异地有一独立核算的分公司，分公司自建厂房账面价值为i000万元，公允值为1200万元；购买土地账面价值为500万元，公允值为700万元；存货账面价值为1000万元，公允值为1300万元；设备账面价值为3000万元，公允值为2700万元。其中2009年购入设备账面价值为500万元(增值税进项税已抵扣)，公允价值为450万元。假设无其它资产。现企业拟将此分公司变更为全资子公司。有以下-三个方案可供选择：
方案一：以土地及房产作价投资入股，共担风险
1.契税
根据国家税务总局《关于全资子公司承受母公司资产有关契税政策的通知》(国税函[2008]514号)规定：公司制企业在重组过程中，以名下土地、房屋权属对其全资子公司进行增资，属同一投资主体内部资产划转，对全资子公司承受母公司土地、房屋权属的行为，不征收契税。
2.增值税
根据财政部国家税务总局《关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》(财税[2008]170号)第四项：自2009年1月旧起，纳税人销售自己使用过的固定资产(以下简称已使用过的固定资产)，应区分不同情形征收增值税：
(一)销售自己使用过的2009年1月旧以后购进或者自制的固定资产，按照适用税率征收增值税；
(二)2008年12月31日以前未纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的2008年12月31日以前购进或者自制的固定资产，按照4％征收率减半征收增值税；
(三)2008年12月31日以前已纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以前购进或者自制的固定资产，按照4％征收率减半征收增值税；销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以后购进或者自制的固定资产，按照适用税率征收增值税。
母公司：
(1)存货应缴增值税为：1300×17％=221(万元)；
(2)设备应缴增值税为：(2700-450)÷(1+4％)×4％×50％+450×17％
=43.27+76.50-119.77(万元)。
子公司：
子公司取得上述存货，可抵扣增值税进项税221万元；取得2009年购入的设备可抵扣增值税进项税76.;50万元。
从集团公司整体来看，共缴纳增值税为：221+119.77-221-76.50=43.27(元)。
3.营业税
根据《关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号)文件规定：
一、以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税；二、对股权转让不征收营业税。
4.土地增值税
根据《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995148号)规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征土地增值税。
根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第五条，关于以房地产进行投资或联营的征免税问题：对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第一条暂免征收土地增值税的规定。
从上述可知，由于贵单位不属于房地产开发企业，不缴纳土地增值税。
5.印花税
母子公司共计缴纳印花税：
(1200+700)×0.5％×2+(3300+221+2700+119.77)×0.3‰×2=4.501(万元)。
6.城建税及教育费附加 城建税及教育费附加为：43.27×(7％+3％+1％)=4.76(万元)。
7.企业所得税
应纳税所得额=1200-1000+700-500+1300-1000+2700-3000-4.50/2-4.76=392.99(万元)；
应纳企业所得税=392.99×25％=98.25(万元)。
方案一使整个集团公司共缴纳税金4.50+4.76+98.25=107.51(万元)。
方案二：母公司采用分立程序，将分公司的所有资产及债务整体从母公司剥离，成立一独立的法人单位
1.契税
根据《关于企业改制重组若干契税政策的通知》(财税[2008]175号)第四条规定：分立企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。
2.增值税
根据《关于转让企业全部产权不征收增值税问题的批复》(国税函[2002]420号)文件规定：根据《中华人民共和国增值税暂行条例》及其实施细则的规定，增值税的征收范围为销售货物或者提供加SE,修理修配劳务以及进口货物。转让企业全部产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，因此，转让企业全部产权涉及的应税货物的转让，不属于增值税的征税范围，不征收增值税。
3.营业税
根据《国家税务总局关于转让企业产权不征收营业税问题的批复》(国税函[2002]165号)文件规定：根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则的规定，营业税的征收范围为有偿提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的行为。转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，其转让价格不仅仅是由资产价值决定的，与企业销售不动产，转让无形资产的行为完全不同。因此，转让企业产权的行为不属于营业税征收范围，不应征收营业税。
4.土地增值税
企业整体资产转让原则上应在交易发生时，将其分解为按公允价值销售全部资产和进行投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。也就是说，整体资产转让对转出方来讲也算是一种投资行为。根据方案一第四条，暂不缴纳土地增值税。
5.印花税
根据《印花税暂行条例》及实施细则规定：企业整体转让属于企业全部财产的所有权转让，应根据产权转让所立书据依万分之五计算缴纳印花税。假设产权转让所立书据为3000万元，应缴纳印花税,=3000×0.5％×2=3(万元)。
6.城市维护建设税及教育费附加
由于不缴纳增值税及营业税，则不需缴纳城市维护建设税及教育费附加。
7.企业所得税
根据《财政部国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》(财税[2009]59号)第六条第(五)项：企业分立，被分立企业所有股东按原持股比例取得分立企业的股权，分立企业和被分立企业均不改变原来的实质经营活动，且被分立企业股东在该企业分立发生时取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的85％，可以选择按以下规定处理：
(1)分立企业接受被分立企业资产和负债的计税基础，以被分立企业的原有计税基础确定。
(2)被分立企业已分立出去资产相应的所得税事项由分立企业承继。
(3)被分立企业未超过法定弥补期限的亏损额可按分立资产占全部资产的比例进行分配，由分立企业继续弥补。
(4)被分立企业的股东取得分立企业的股权(以下简称“新股”)，如需部分或全部放弃原持有的被分立企业的股权(以下简称“旧股”)，“新股”的计税基础应以放弃“旧股”的计税基础确定。如不需放弃“旧股”，则其取得“新股”的计税基础可从以下两种方法中选择确定：直接将“新股”的计税基础确定为零；或者以被分立企业分立出去的净资产占被分立企业全部净资产的比例先调减原持有的“旧股”的计税基础，再将调减的计税基础平均分配到“新股”上。
(六)重组交易各方按本条(一)至(五)项规定对交易中股权支付暂不确认有关资产的转让所得或损失的，其非股权支付仍应在交易当期确认相应的资产转让所得或损失，并调整相应资产的计税基础。
非股权支付对应的资产转让所得或损失=(被转让资产的公允价值被转让资产的计税基础)×(非股权支付金额÷被转让资产的公允价值)
即当股权支付额达到交易总额的85％且不改变实质经营活动，则股权支付额暂不确认转让所得或损失，
非股权支付额对应的资产转让所得为：
(1200-1000+700-500+1300-1000+2700-3000)×(1-85％)=60(万元)。
应缴纳企业所得税：(60―3/2)×25％=14.63(万元)。
方案二使整个集团公司共计交纳税金为：14.63+3=17.63(，万元)。方案三：将房产和土地无偿转入子公司，用其它资产作为投资
1.契税
根据财政部国家税务总局《关于企业改制重组若干契税政策的通知》(财税[2008]175号)第七条规定，企业改制重组过程种，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，包括母公司与其全资子公司之间同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独自企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的无偿划转、不征收契税。
2.增值税
增值税的处理见方案一第1条，共缴纳增值税为43.27万元。
3.营业税
根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》(中华人民共和国财政部国家税务总局令第52号)第五条：纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：
(一)单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；
(二)单位或者个人自己新建(以下简称自建)建筑物后销售，其所发生的自建行为；
(三)财政部、国家税务总局规定的其他情形。
另外，根据财政部国家税务总局《关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)文件第三条第(二十)款规定：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。
母公司应缴纳营业税为：1200×(5％+3％)+(700-500)×5％=10.6(万元)。
4.土地增值税
《土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定：“条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。”同时，《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号)指出，细则所称的“赠与”是指如下情况：(1)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。(2)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。因此，母公司将其厂房无偿划拨给子公司的行为不属于上述两种情况，故应缴纳土地增值税。假设该厂房的成新率为80％，则计算土地增值税的增值额为：1200-1200×80％+700-500-106(1+7％+3％+1％)=322.34(万元)，增值率为：322.34/[1200×80％+500+106(1+7％+3％+1％)]=20.43％，应交土地增值税为：333.34x30％=96.70(万元)。
5.印花税
(1300+221+2700+119.77)×0.3％x2=2.60(万元)。
6.城市维护建设税及教育费附加
母公司应缴纳城建税及教育费附加为：
(221+119.77+106)×(7％+3％+1％)=49.47(万元)
7.企业所得税
母公司应缴纳企业所得税为： (1)应纳税所得额为：(1200-1000)+(700-500)+(1300-1000)+(2700-3000)-2.6/2-106-49.47-43.27-96.70=103.26(万元)；
(2)应纳企业所得税：103.26×25％=25.82(万元)。
方案三集团公司整体税负为：43.27+106+96.7+2.60+49.47+25.82-323.86(万元)。
农产品目标价格制度
国家发展和改革委员会介绍，发展改革委2014年将完善农产品市场价格和调控机制，探索推进农产品价格形成机制与政府补贴脱钩的改革，逐步建立农产品目标价格制度，在市场价格过高时补贴低收入消费者，在市场价格低于目标价格时按差价补贴生产者。2014年我国将在保护农民利益的前提下，更好发挥市场在农产品价格形成中的决定性作用。为此，2014年将选择部分品种和地区先行开展试点。同时，将继续实行稻谷、小麦最低收购价和玉米、油菜籽、食糖临时收储政策。进一步完善生猪调控预案和大宗农产品储备吞吐调节机制。继续支持骨干农产品批发市场建设，积极发展农产品冷链物流，加快主产区粮食仓储设施建设。
中国养老保险
“去碎片化”迈出重要一步
根据国务院会议决定，在已基本实现新型农村社会养老保险、城镇居民社会养老保险全覆盖的基础上，依法将这两项制度合并实施，在全国范围内建立统一的城乡居民基本养老保险制度，并在制度模式、筹资方式、待遇支付等方面与合并前的新型农村社会养老保险和城镇居民社会养老保险保持基本一致。基金筹集采取个人缴、集体助、政府补的方式，中央财政按基础养老金标准，对中西部地区给予全额补助，对东部地区给予50%的补助。地方政府为重度残疾人等缴费困难群体代缴部分或全部最低标准的养老保险费，鼓励公益慈善等社会组织为参保人缴费提供资助。
2014年通用分类标准
实施范围进一步扩大
最近，财政部、国资委等五部门《关于做好2014年企业会计准则通用分类标准实施工作的通知》，扩大2014年通用分类标准实施范围。根据《通知》，参与2013年实施工作的各地方大中型企业，2014年继续实施，鼓励各地方财政部门自愿扩大实施范围。地方实施企业的选择应遵循以下原则：一是执行企业会计准则；二是财务报告不涉及国家秘密；三是会计信息化基础好，人员素质高。另外，相关部门鼓励有条件的实施企业积极探索XBRL（可扩展商业报告语言）技术在内部管理中的应用，实现通用分类标准实施与提升企业内部管理信息标准化的相互促进。
四类事业单位会计制度
2014年正式实施
2014年1月1日起，四类事业单位会计制度新规正式实施。此前，财政部对《高等学校会计制度》、《中小学校会计制度》、《科学事业单位会计制度》等三个行业事业单位的会计制度进行了修订，并针对彩票行业制定了专门的《彩票机构会计制度》。此次修订的高校、中小学校、科学事业单位等行业会计制度，对上述事业单位核算内容和会计科目等方面都进行了较大调整，对其预算管理、财务管理、会计核算、会计信息提供都提出了新的要求。新出台的《彩票机构会计制度》对规范彩票会计核算行为有了更为明确、详实和全面的规定。
国务院廉政工作会议
要求严格会计制度
最近召开的国务院第二次廉政工作会议要求严格会计制度，保障公共资金安全，并对所有公共资金、国有资产、国有资源实行审计监督全覆盖，坚定不移惩治腐败促政风转变，以抓改革建机制推进廉政建设。会议要求严格公共资金管理和监督，把政府所有收支全部纳入预算管理，此外，会议还在资金的使用、审批、监督等方面做了相关要求，以此更好地推进廉政建设。会议还对资金使用的信息透明度做了要求。所有财政拨款安排的“三公”经费都要详细公开。
IAASB就五年战略规划
和工作计划征求意见
最近，国际审计与鉴证准则理事会（IAASB）了《2015年-2019年战略规划》和《2015年-2016年工作计划》，并向公众征询意见。这两份文件重点强调了IAASB对于制定和维护高质量国际审计准则，以及促进其在全球范围内的采纳与应用的承诺。在这份题为《在不断演变的世界格局中全面履行公众赋予我们的职责》的战略计划中，IAASB明确了今后5年的工作目标：制定和维护高质量的国际审计准则，为高质量的财务报表审计奠定坚实的基础；确保IAASB所制定的准则能够适应不断变化的当今世界，满足利益相关人的需求；与财务报告供应链的各个参与方紧密合作，互通有无，共同提升审计质量。
商业零售企业存货损失
税前扣除申报再出新规
最近，国家税务总局了《关于商业零售企业存货损失税前扣除问题的公告》（国家税务总局公告2014年第3号）。《公告》将商业零售企业存货损失分为正常损失和非正常损失，并进一步明确企业应采取的申报方式。《公告》规定，商业零售企业存货因零星失窃、报废、废弃、过期、破损、腐败、鼠咬、顾客退换货等正常因素形成的损失，为存货正常损失，可以采取清单申报的方式进行企业所得税纳税申报，同时企业需出具损失情况分析报告；因自然灾害，仓储、运输失事，重大案件等非正常因素形成的损失，为存货非正常损失，应当以专项申报方式进行企业所得税纳税申报；存货单笔（单项）损失超过500万元的，无论何种因素形成的，均应以专项申报方式进行企业所得税纳税申报。《公告》适用于2013年度及以后年度企业所得税纳税申报。
两部门规范船舶进口
有关税收政策问题
最近，一些地方、部门在未经国务院批准同意的情况下，通过保税港区对进口船舶实施保税登记，针对这一情况，财政部、国家税务总局了《关于规范船舶进口有关税收政策问题的通知》。《通知》明确，保税港区等海关特殊监管区域的进口保税政策不适用于并不能实际入区的进境船舶。为规范政策，避免对国内船舶工业的发展造成冲击，除符合条件可享受中资“方便旗”船回国登记进口税收政策的船舶外，其他在保税港区等海关特殊监管区域登记的进境船舶，应按进口货物的有关规定办理报关手续，统一执行现行船舶进口的税收政策，照章缴纳进口关税和进口环节增值税。
企业范围内荒山、林地、湖泊等占地城镇土地使用税有关政策明确
最近，财政部、国家税务总局了《关于企业范围内荒山、林地、湖泊等占地城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2014]1号）。《通知》明确，对已按规定免征城镇土地使用税的企业范围内荒山、林地、湖泊等占地，自2014年1月1日至2015年12月31日，按应纳税额减半征收城镇土地使用税；自2016年1月1日起，全额征收城镇土地使用税。《国家税务局关于印发的通知》第十二条规定，自2014年1月1日起废止。
开发回迁安置房营业税
有新规
最近，国家税务总局了《关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告》（国家税务总局公告2014年第2号）。《公告》规定，纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，应按规定视同销售不动产征收营业税，但其计税营业额不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款。《公告》自2014年3月1日起施行。《公告》生效前未作处理的事项，按照《公告》规定执行。
夫妻之间房屋土地权属变更
免契税
最近，财政部、国家税务总局印发了《关于夫妻之间房屋土地权属变更有关契税政策的通知》（财税[2014]号）。《通知》明确，在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。《通知》自之日起施行。《财政部、国家税务总局关于房屋、土地权属由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有契税政策的通知》同时废止。
财政部进一步加强
国有资产评估管理工作
最近，财政部下发了《关于做好2013年度中央文化企业国有资产评估项目统计分析工作的通知》，要求各主管部门和中央文化企业加强组织领导，认真开展2013年度国有资产评估项目统计分析工作。根据《通知》，报送内容包括《国有资产评估项目基本情况汇总表》和《接受非国有资产评估项目基本情况汇总表》。该表由中央文化企业负责填报，填报范围为本企业备案的项目，不包括报送财政部备案的项目。主要内容包括：本企业国有资产评估管理制度、岗位设置、管理责任落实情况；国有资产评估项目备案情况及相关经济行为的完成情况；对本级及各级子企业是否按照规定开展国有资产评估及备案的检查情况；国有资产评估管理工作中存在的问题和建议。
IVSC出台信用及债务
2009年冬季房展会开展遇冷,比往常冷清许多。豪宅与奢侈品俱亮相,却不及奢侈品抢眼。参展商将房子与奢侈品同列,究竟房子离我们有多远?
很多人都在呼吁房价过高、买房困难。的确,房价已经高到不理智、令人不满的程度了。认为楼市会下跌的专家有什么观点?
曹建海:买房还要看20年后
中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海表示,目前有些开发商不开发土地,却炒地把地皮价格炒高,即囤地,也就是减少土地供给,这样可以直接推高房价。
个人认为,未来房价没有上涨的理由。理由一是目前房屋过剩,其二,我国经济已不能再持续高速增长了,而且我国经济有潜在的危机,如结构性矛盾等等。第三,房价过高,已经对购买力不支持了。今年12月份,是楼市的一个转折点,房价会有所回落。而明年房价也会下降。从自住需求来说,房价过高,脱离了人们的实际消费能力。从投资需求来看,未来投机需求会减少,投机人会担心房价太高房屋无法出售,因而会减少。而且年底减税政策取消,二手房的营业税若恢复,致使二手房交易成本增加,这对房屋投机者势必是一个很大的打击。
对于有自住需求又暂时买不起房的人,建议他们再等两年,先租房,或者关注其他消费品,毕竟住房不是唯一的消费品。其实,买房还要看20年以后,毕竟还可能又20年的月供,不能只看眼前。
易宪容:房市将出现僵持局面
近期国内的房地产市场,由于房价过高,绝大多数消费者已经无力进入这个市场;面临着救市的货币政策退出,面临着个人住房按揭政策回归到常态,住房的投资者的市场预期将会发生巨大的变化。因此,他们或是不会轻易地进入市场,或是会把手上持有住房卖出,这样市场的供给增加而需求会减少;对于房地产企业来说,由于2009年房地产市场的繁荣完全改变了其生存状况,它们完全有实力让房价持续在高位而不愿意出售。对于地方政府来说,2008年的财政困境已经解除,2009年土地财政大获丰收,因此,一些地方性的房地产优惠政策可以在年底中止。对于商业银行来说,如果信贷政策调整,它们是最大的受益者,因此,它们乐见信贷政策的调整。再加上监管部门最近一系列个人信贷管理办法出台,2010年商业银行违规操作的几率会比较小一些。在这样的情况下,未来几个月房地产市场将出现僵持的局面。而这种僵持局面的打破就在于中央希望让中国的房地产市场成为一个什么样的市场。
杨红旭:明年房地产调控将是主基调
在商品房成交量并未出现大幅下滑、房价依然上涨的情况下,政策走向的不确定性,已成为影响房产和地产股投资者的首要因素,由此可见,我国房地产市场“政策市”的特征是多么的鲜明。在目前形势下,预测和把握政策走势,已成为研究和投资房地产的关键所在。而对政策的关注,不能只盯住房贷政策,即便考虑整个房地产政策也有些狭隘,只有把房地产政策置于宏观经济政策背景下,才能理清头绪。继续鼓励首次置业性质的自住需求和抑制投资投机需求,将是明年房地产调控的主基调。
不过,值得关注的是,10月21日国务院表述第四季度经济政策基调时,首次提出“管理好通胀预期”,透露出在继续保增长的同时,把预防通胀放在了重要位置。通胀明年定会到来,只是程度大小的区别。但是,资产价格膨胀已较消费价格膨胀提前到来,今年股价和房价都有大幅上涨。如果说股价属于相对合理的反弹,那么房价则是在高位之上非理性的再创新高。
中央不可能只关注CPI,而漠视资产价格上涨。那么,控制房价偏快上涨,不仅是一个保障经济健康增长的任务,也是一个社会和政治命题。稳定房价有两种手段,一是增加住宅供应,通过扭转供不应求的市场关系,让市场自发调节价格,但供应短时间内弹性较小,政府急也没用;二是抑制需求,尤其是增加投机的交易成本,这是可以短时间内见效的。综上所述,继续鼓励首次置业性质的自住需求和抑制投资投机需求,将是明年房地产调控的主基调。
房价跟房子的供求关系有关联,大城市可以用人多地少来形容。从这个角度来看,房价似乎没有降的可能。那么,认为房价将会上涨的专家有怎样的观点?
顾云昌:房价下跌的可能性不大
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示,目前,房价走出了阶段性的低谷,国家统计局最近公布了10月份全国的房价指数,同比上涨3.4%,而环比也连续8个月上涨。在房价上涨的同时,销售也出现了快速增长,国家统计局的数据显示,今年1-10月全国房屋销售同比上涨了48.4%,房地产市场的购销两旺对拉动经济起到了重要作用。
在今年以来的本轮房价上涨中,北京、上海等大城市上涨幅度在30%-40%左右,而二线城市则相对比较平稳。总体看,接下来房价下跌的可能性不大。由于今年楼市销售火爆,开发商回笼了资金,资金充裕,因此没有降价的压力。接下来的一段时间内,房价应该是在高位保持相对平稳的。
高波:明年楼市是“后复苏时代”
税收作为实现政府职能的重要手段，在我国个人住房改革的过程一直被赋予不小的期望。2011年1月28日在重庆、上海两市开始对部分个人住房的房产税进行改革试点，标志着我国开始逐步向个人住房保有环节征收财产税。个人住房具有居住和投资的双重价值，从环节上讲分为保有和转让两个环节，本文将通过与美国关于个人住房的税收制度进行比较，探讨我国个人税收制度存在的不足并提出相关建议。
【关键词】
个人住房；转让；保有；国际比较
一、我国现行个人住房税收制度
我国个人住住房转让环节主要涉及营业税、个人所得税、契税、城市维护建设税、教育费附加，保有环节主要为房产税。
1、转让环节，销售不动产的个人为营业税纳税人，适用税率5%，自2011年1月27日起，“个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税”。个人销售不动产以一次转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为转让所得，按20%税率计算缴纳个人所得税；“个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得、继续免征个人所得税”而关于出售自有住房并在1年内重新购房的优惠政策则于2010年取消。在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，适用税率为3%～5%，具体由省、自治区、直辖市人民政府在规定幅度内按实际情况确定。“对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税”；城市维护建设税（以下简称“城建税”）及教育费附加，以实际缴纳的营业税税额为依据进行课征。
2、保有环节，非试点地区房产税政策，根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，个人所有非营业用房免征房产税。个人住房用于出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。2011年1月28日，为调节收入分配，引导个人合理住房消费，我国上海、重庆纷纷启动了对个人住房征收房产税的试点改革，是我国对保有环节课征财产税的重大突破。具体内容见表1。
表1上海重庆两地个人住房房产税试点改革
上海 重庆
征收对象 增量房 增量房、存量房
计税依据 房产评估值，暂按市场价格的70%计算 房产评估值，现为房产转让价
税率 基本税率0.6%，优惠税率0.4% 累进税率分别为0.5%、1%、1.2%
免税面积 按个人，人均面积60平方米 按家庭，办法实行前免税面积为180平方米，新购免税面积100平方米
其他减免
与缓缴 唯一住房、子女婚嫁、引进人才、居住证满3年并在本市工作，暂免征收 对农民在宅基地上建造的自有住房，暂免征收；因自然灾害等不可抗力因素造成的困难，可申请减免或缓缴
收入用途 保障性住房建设等 全部用于公共租赁房的建设和维护
二、美国个人住房税收制度
美国实行联邦、州、地方三级政府的分税制，对个人住房的税收政策体现为受益原则，转让环节主要课征资本利得税，保有环节课征房地产税，总体来说课税以保有环节为主。
1、转让环节，个人住房转让环节主要涉及资本利得税。销售个人住房，应税收入为按售价减去销售费用的余额，即实现的金额（Amount Realized），再减去调整基价（Adjusted Basis），计算出收益或损失，收益计入应纳税所得额，损失不予以确认。在税率上，将销售房屋取得的净收益需归入当年净资本利得后，按资本利得最高税率，计算缴纳资本利得税，一般税率为15%～25。在转让环节，给予了排除收益（Excluding the Gain）的税收优惠，满足一定条件则可享受至多250，000美元（夫妻联合报税可享受至多500，000美元）的豁免额度。享有税收优惠必须同时满足三个条件：一是通过住宅拥有测试，二是通过使用测试，三要求在销售房产日期往回推的两年内没有从收入中排除另一处住宅的销售收益。
2、保有环节，个人住房保有环节需要缴纳房地产税（Property Tax），属于地方税，其纳税人为房地产的拥有人。计税依据为房产评估价值与评估水平（Assessment Level）百分比的乘积，其中评估水平百分比由相关法律规定，实际有效税率（Effective Tax Rate）在1%～3%之间。对个人住房税收优惠上主要有以下三种：①宅基地免税，即第一套免收房地产税，从第二套起征收，且随购房数量增加，房地产税也相应有较大比例增长；②“断路器”（Circuit Breakers）政策，即财产税占家庭收入的比例超过标准比例时，可以抵扣所得税或给予退税；③延期支付，对非自身因素导致的评估价值畸增带来的房地产税，可延期纳税。房地产税是地方政府的主要财政收入。主要用于提供公共事业。
转让环节资本利得税归属于联邦所得税，而保有环节房地产税属于州政府和地方政府。其中房地产税的主要用于公共服务，包括消防安全、治安、交通、环境保护、教育支出等。将房地产税划归地方，一是体现了受益原则，二是有利于地方财源稳定，三是将房产税的征收包括税率制定、税目调整、税收减免权等下放到地方政府，有利于提高地方财政的积极性。
三、优化我国个人住房的税收政策的建议
结合国际经验及我国实际国情，针对我国个人住房税收政策存在的问题，我提出以下建议：应明确我国税收政策个人住房税收政策改革的基本思路，在保证个人基本住房，鼓励提高居住水平，抑制个人住房投机的基础以及“简税制、宽税基、低税率、严征管”的原则上，重保有轻转让，在税制上进行差别化设计，明确房产税的功能定位，完善个人住房信息系统和房价评估体系建设，增加地方政府自，规范保有环节房产税的使用，循循渐进，逐步完善我国个人住房的税收制度。
参考文献：