时间：2023-05-29 17:41:21
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇装修管理制度，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词：商品房装修；资源浪费；加强管理
Abstract: in 1999, China's Ministry of construction, economic and Trade Commission, Ministry of science and technology, the State Administration of Taxation and other departments, in a commercial building renovation problems easy to occur in common, published" on promoting the modernization of housing industry, improve the quality of residential decoration for the several opinions", often the waste, damage phenomena introduced disposable decoration management approach. But in practice, or the emergence of the implementation is not in place, the effect is not obvious and some other problems. This article on how to improve the housing decoration system operating environment with some discussion.
Key words: commercial housing renovation; the waste of resources; strengthen management
中图分类号： TU767 文献标识码：A文章编号：
前言
1999年，我国出台《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》提出了推广一次性装修的办法，所谓一次性装修，是指在新建的城市商品楼在完工之后正式交接投入正常使用之前，就完成铺装、粉刷和厨房、卫生间等全部功能的完成，也既是称之为精装修。这样就会在最大程度上，减少二次装修所带来的，扰民、结构破坏、资源浪费等现象。然而从近几年的推广过程中来看，还是面对了很多的阻力，使这项管理意见，不能真正的落到实处，发挥应用的效果，在本文中，将对我国住宅装修的现实情况作简要的总结，对“一次性装修”办法，进行介绍，以并对如何为 “一次性装修” 创造良好的推广环境作出一些分析和研究。
1.房屋装修发展现状
随着改革开放进程的不断加深，我国的国民经济迅速发展，随着人民群众生活水平的不断提高，我国城镇中对商品楼的需求空前高涨，但住宅楼的使用离不开装修，随之而来的，由商品楼的装修引发了诸多的问题，上个世纪九十年代，我国的民用建筑大幅发展，在这个过程中，毛坏房成为建筑的主流形式，在当时的历史条件下，政府积极推广“二次装修”的形式，它包括两种形式，第一种是，为住宅楼的购买者提供的商品为毛坯房，所谓毛坯房就是消费者购买后需要进行所有功能的安装和墙壁的粉刷等装修行为之后才能正常投入使用的房屋；第二种是，经过了一定程度装修的半毛坯商品楼，通常是已经进行各种功能的安装，可以投入使用，但还是需要消费者根据自己的审美需要而对墙壁等进行装修的商品楼。可是，时代是不断发展进步的，曾经的办法和措施一定会随着社会的发展而越来越体现出其局限性，二次装修中的弊端，如经济上大投入对消费者造成的压力，装修无节制所造成的结构破坏，装修时间的随意性造成的扰民等现象，被暴露无遗。
在这样的历史条件下，国家于1999年推出了《关于推进住宅产业现代化，提高住宅质量的若干意见》来大力推广“一次性装修”，办法出台之后，在我国多个大型城市设立了试点，大幅度提高商品楼中全装修的比例，特别是北京市，本世纪初还只是小户型的商品楼才进行全装修，而发展至06年，已经一半以上的高档大型的楼盘达到全装修。从这一阶段性的发展中充分的体现了，经济水平的发展以及我国商品楼产业化程度和装修行业的跨越式发展，住宅楼的“一次装修到位”，为“资源节约型和环境友好型社会”的建设起了良好的作用。
2.实行中存在的问题
从以上的介绍我们可以看到，从“二次装修”到“一次性装修”的发展过程，是一项系统工程的发展史，他产生的影响包括楼房的设计、施工一直涉及到购房者、监督管理部门、开发商、材料供应商、政府、金融机构等等，包括人民群众切身利益，及社会的经济效益，但从目前来看，“一次性装修”的推广和发展还是有一些阻力，具体来说，主要是体现在以下几个方面：
2.1与能源和物业管理不能协调一致
装修行业的发展方向，通过观察，在今后应该是高质量建筑同装修及管理相协调的运作，但从目前的情况来看，商品房产业化管理方式，还是处于精装修过程、节能管理、物业三方的各自运转，到目前为止还是没有一个措施或办法能够使这三方面形成协调并相适应的运转方式，为“一次性装修”的推广造成不利的局面。
2.2装修行业运营模式的局限性
为了降低成本，最好的手段就应该是推进商品房模数化，这样就能从根本上使装修行业的能够作到标准化的提供材料，把装修的全过程实现工厂化管理，使规模与产量想协调，产量随着规模的扩大而增加，进而，就能够减少造价，为消费者提供更经济的服务。因此，就应该努力达到产品模数化的管理方式，通过与之相适应并能够促进其发展的有关标准的出台，使之行成流水作业的工厂化运行，使其产出的商品，能有一个一致统一的监督标准，和规范的安装操作方式。在新环境新时期的条件下，我国的有关商品楼建设及装修管理部门亟待制订《促进商品房装修一次到位指导意见》。使“一次性装修”方式的推广和管理实现政策、制度层面上的提高，来促进住宅产业化。
2.3社保住房装修管理制度不统一
我国的居民住宅楼中，社保性的住房也占有一席之地，同时也是实施“一次性装修”管理的目标。当前，国家有关部门的一些规定中，对住房的装修有专门的条文进行规范，如，对于经济适用房的装修要作到“初装修的标准“，所谓“初装修标准”就是达到水泥地面、四白落地、并且必须要使用环保的材料来进行装修。
而如今，对于我国社保式住房的“一次性装修”还没能实现协调划一的管理方式，由于没有统一的管理模式，其所带来的后果就是大量资源的浪费现象，如以3060万的社保性住房为例，假设装修投资为200元/，大约会共产生60亿元的总投资，如果进行二次装修，则就会产生46%的浪费，数额达到28亿元。
2.4计税和银行按揭缺少合理方式
从我国目前的计税标准来看，在进行住宅的精装修过程中，材料供应、部件采购等过程还存在着重复性的纳税。导致了“一次性装修”的商品楼的造价提高，不仅会使开发商的缴税的基数增加，并且装修承包商的缴税以及购房者的购房契税也受到影响而提升。因此，当前的计税模式，已经很大程度的阻碍了市场主体对“一次性装修”推广落实的积极性。
从银行按揭的方面来看，目前存在的主要这样两种形式，等额还贷以及差额还贷。银行方面通常是运用的等额还贷的借贷方式。然而，不管是等额还贷或者是差额还贷，银行方面都是以“先还息后还本”为原则，这样就会使消费者的负担增加。
3.对策和建议
3.1建立精装修与节能、物业管理统一的制度
国家的有关建设部门已经明确指出，对精装修、能源、物业三个方面的管理要建立协调统一的管理机制，在运行中要实现一步到位，同时还指出，现代社会对建筑的意识中越来越体现出绿色和环保，而只有功能完备并装修到位的住房，才能够更好的保证减排的实现，同时，还要为了满足消费者不同的审美需要，而要大胆尝试，丰富住宅的装修形式和审美风格。想要作到以上几点，就要注重以下几个方面，包括高水平节能建筑与“一次性装修”的运行管理结合；还要大力的倡导结构设计与室内设计方式的统一；土建工程与装修作业的统一思考；政府机构对装修市场的管理、物业管理、装修企业管理的统一。还要对从业人员进行督促，使其开发不同风格的建造和装修形式，为消费者提供更多可选择的商品。
3.2推动商品房装修工厂化发展
实现这一目的就要通过相关规范的建立，来确保商品房模数化、材料提供的标准化、商品产出工厂化、装修统一装配化的推行；还要组织好木制品集成中心、材料加工中心、涂装机械化等环保材料的大规模集中；以及家居智能化、供水标准化、中央空调、等住宅工业化系统。
3.3规范对社保性住房的一次性装修管理
要努力建立统一的招标、设计、施工体制，必须加强对购房人以及承租人进行二次装修的管理，在这方面，厦门市社会保障性住房建设与管理办公室的措施非常有参考价值，在推出的社保性住房的装修中，一概由建设单位进行“一次性装修”，对二次装修进行了严格有效的监管。并且通过制定合理的装修标准，把装修成本控制在一定范围之内。这样的方式，有效的减少了装修成本，大幅度降低了居民自行装修过程中产生的资源浪费和对周围环境构成的污染破坏；另外，这样的管理方式也非常方便国家有关主管单位对装修的质量监控，有效的保障了居民利益。并且，统一装修方式也能够最大程度的减少装修对房屋的结构造成的损伤，对建筑的使用寿命起到延长的作用。
3.4对装修计税和银行按揭方式进行调整
要对现行的计税方式和银行按揭方式进行适度的调整，要尽量减少在装修过程中，材料、构件等消费中的重复缴税，减少基数，以减少商品房建设的成本，减轻购房者的负担。调整银行的还贷形式，采取适当的手段把装修过程从银行按揭中剥离出去，来最大程度的减少消费者装修中的负担。
4.一次性装修中材料、部品的技术要点
4.1厨房
木材料选择要达到GB/T3324中规定的要求，含水率不得高于本地区木材含水率加1%；甲醛的挥发要小于9MG/100G；人造板制成品要封边；柜体尺寸的最大误差要小于1.5MM；金属拉手等金属配件，要对酸碱有耐受力；厨房洗涤台进水与管线等要严密结实；要选择环保无污染的材料。
4.2电气
厨、卫灯具要选用100W的灯具，在主要操作面要有局部照明；电源要有单独回路，及保护装置，开关等附近有易燃时要采取隔热等方式；选用的电气设备要有相关证书、保修单等。电气设备要安装接线的，必须远离燃气设备、洗涤池等，或加保护层。
4.3五金件
五金件，包括转蓝、拉蓝、水嘴、接手等要紧密结实，各零件的表面要光滑、无锈，并要求有耐酸碱性；陶瓷密封质量需参考国家有关标准，如GB/T18145-2000的标准进行试验和验收；燃气部件要经过密实度测试，要符合设计要求，要符合有关的质量标准及合格证明，要附装熄火配置，报警装置。
参考文献：
[1]任宣平，“装修管理难” 原因分析与对策探讨 [J]，中国物业管理，2007（03）135
【关键词】土木工程装饰工程技术
中图分类号：S969文献标识码： A
一、装饰技术的背景介绍
由于我国装饰装修行业起步较晚，从改革开放开始引进现代装饰至今不过20多年，80年代我国实行改革开放政策以来，房地产业事业才蓬勃发展，装饰装修施工企业就如雨后春笋般的成长。由于起步较快，好多硬件和软件并不完善。1989年建设部颁布第一个《建筑装饰施工企业资质等级标准》标志着我国装修装饰行业的形成，至今不过20多年，也算是行业中的年轻人。因此，从施工技术到技术管理只是处在摸索的阶段，没有形成系统的技术管理体系和规范的施工工艺。还没有达到前进的地步。因此技巧都是大家积累起来的零散的实践经验。
从总体来说，整个行业的技术管理是相对落后的，这是制约我国装饰装修行业健康发展的首要因素。因此，迅速建立一套完整的装饰装修施工技术管理制度是刻不容缓的事情。加强建筑装饰工程施工技术水平，制定科学合理的技术管理制度。
首先要研究装饰技术的客观规律，利用其自身特点，在科学合理的制定出一套装饰技术的管理制度。但是如何制定制度，要符合施工单位的实际情况。
建筑技术管理的三个环节、五个条件和三个目的，同样适合装饰装修施工技术管理。
（一）三个环节：
1、要做好施工前的各项技术准备工作；
2、要在施工中贯彻执行、监督和检查各项措施的落实；
3、要在施工后进行验收和总结。这三个环节要紧密衔接，环环相扣，互相促进。
（二）五个条件：
1、要有合格的技术管理人员（包括技术干部、技术工人和指挥系统）这方面尚处于薄弱阶段，急待培训各类人员。许多企业系由建筑施工转移过来，人员素质尚不适应装修技术管理的需要。
2、要有先进的技术设备（包括先进机械、机具配套）。这又是当前的一个薄弱环节。装饰装修施工所需机械机具虽不象建筑施工那样需要大型设备，但是各种新型的小型手提式电动机具发展很快，品种也相对多样，涉及面广。
3、要有严格的技术要求（包括技术标准、规范、规程、设计图纸和说明及有关技术文件）。在这方面，只能部分借鉴建筑施工专业的有关文件，目前装饰装修施工技术还没有系统要求，有待制订、完善。
4、要有科学的管理制度（包括技术岗位责任制和其他技术管理制度）。
5、要有科学实验条件（如测试手段、材料试验和检验，构件检验、新材料、新技术、新结构、新工艺试验研究）。作为装饰技术，加强科学实验条件更有其紧迫性，许多新材料、新设备、新工艺需要进行科学试验。比如，各类防水材料，阻燃材料，粘接剂以及施工湿度控制，除尘措施都有待实验。
（三）三个目标：
1、缩短施工周期；
2、保证工程质量；
3、使经济效益最大化。
二 、如何做好技术管理工作
(一)明确技术管理的职责,注重技术水平的提高
1.以法治企,重在落实。建立和健全各级技术管理机制和技术责任制,明确各级管理人员的责任、权力和利益。组织全体员工特别是技术人员学习现行技术规范和标准,明确设计要求及施工中各个分项、分部施工技术要求和施工方法,并以此来组织施工和检查验收。
2.学习先进的管理方法和管理经验,组织技术学习、技术培训、技术交流,发扬技术民主,鼓励技术革新和创造发明,结合开展全面质量管理,通过PDCA循环,解决工程技术难点。通过高水平的技术管理,不断探索研究新技术,推广运用新技术,不断进行技术开发和创新,使我们在行业竞争中占据优势地位。
(二)认真贯彻各项技术管理制度
贯彻好各项技术管理制度是搞好技术管理的首要工作,是科学地组织各项技术工作的保证。技术管理制度的主要内容有:
1.施工图的阅读和会审制度;
2.编制施工组织设计(含施工进度计划和施工各阶段场地布置平面图);
3.施工图设计技术交底制度;
4.工程设计变更管理制度;
5.工程质量管理制度;
6.材料及半成品试验、检验制度;
7.隐蔽工程的检查和验收制度;
8.工程质量检验与评定制度;
9.工程结构检查、验收与竣工验收制度;
10.工程技术档案与竣工图管理备案制度等。
(三)大力培养人才,不断加强技术管理工作
技术管理工作需要持之以恒,要不断地加强技术管理组织机构和技术责任制,充分发挥好技术人员、尤其技术骨干的才智。工作重点主要以下几点:
1.依据国家和上级主管部门颁发的各项规范、规程、标准和规定,针对企业特点,适时地制订、修订和贯彻各项技术管理制度,在生产实践中不断地完善和补充。严格做到技术工作有章可循,有法可依。
2.对技术管理工作建立定期检查制度,按制度开展施工项目的总结评比,达到肯定成绩、弥补不足、不断完善、以利再战的目的。
3.建立良好的激励机制,实行行政和经济手段相结合的方法,大力奖励和提拔既能干又肯干的技术业骨干,充分调动技术人员和技术骨干的积极性,最大限度地发挥他们的潜能。
注重人才培养,尊重人才是提高企业技术管理水平的基础。我们现在有些企业就是因为不注重人才培养,不尊重不重用人才,导致管理水平的下降甚至经营失败。只有不断地发现人才、挖掘人才、培养人才,同时不断提高他们的生活待遇,充分发挥他们的聪明才智,才能使企业技术管理水平不断走上新的台阶。
三、结束语
装饰工程中的技术管理工作一定要不断地改进完善管理。装饰企业只有设计与施工的技术力量而疏于对技术的管理，则企业的真正技术实力也不能得到充分的发挥，质量的保证、工期的控制和企业的经营效益都将会受到影响，企业应有的竞争优势也得不到充分的体现，这样就限制了装饰装修企业可持续发展的战略目标的实现。因此，装饰企业的管理者必须对技术管理工作予以足够的重视，在装饰工程项目上加强技术管理工作，才能实现企业的可持续发展。随着我国经济社会的发展，装饰工程行业也蓬勃发展起来，面对不断发展的市场，建筑装饰工程施工应更加注重技术上的管理，加强对施工技术管理人员能力的培养，增强施工技术管理人员的权利和职责，注重装饰工程施工前的技术管理，积极应用新技术、改造旧技术，注重工程质量和技术资料的检查，进而保证装饰工程施工技术管理到位，确保工程施工质量。
参考文献：
【1】谷拴成;任建喜;;土木工程国家级特色专业建设实践研究[A];高等学校土木工程专业建设的研究与实践――第十届全国高校土木工程学院（系）院长（主任）工作研讨会论文集[C];2010年
随着人们物质生活水平的提高，对于装饰装修工程提出了更高的要求，这进一步极大了装饰装修行业的竞争力度。在这样的背景下，装饰装修行业要想获得更好的发展，需要在满足客户需求的同时，做好相应的工程造价控制，这样才能获得更大的经济效益。而在装修装饰工程中进行造价控制，必须要有科学严谨的态度，并且重视每一个环节对造价的影响，积极采取科学合理的措施，将装饰装修工程的造价控制在最佳状态。本文主要对当前装饰装修工程造价管理过程中存在的问题及相应的解决对策进行了探讨。
关键词：
建筑工程；装饰装修；造价管理
1前言
由于建筑装饰装修工程涉及到很多的环节，所以在进行装饰装修工程造价管理的时候,一定要做好每个环节的造价管理和控制,只有这样才能以最低的造价来完成更加高质量的装饰装修工程。
2装饰装修工程造价管理现状以及存在的问题
2.1对造价管理的重视程度不够
从目前的现状来看，有一部分装饰装修企业没有高度重视装修工程造价管理,这样就促使很多问题的产生；在装饰装修中，绝大部分装修企业都非常重视施工管理，而忽视了工程造价管理，就造成造价各种造价管理体系得不到完善，在造价管理工作中存在很多方面的问题。同时现在很多施工企业在管理的时候，没有全方位的认识造价管理，这就促使造价管理所处的阶段不够成熟，例如：在施工中很多企业没有一个全局管理，通常情况下都是对子项目进行管理，进而就促使统筹程度不够，在这样的形势下，如果出现了一些突发事件，且没有对其进行合理的规划，就会造成资金的严重浪费，严重一点甚至会对整个工程的施工进度造成影响。
2.2造价管理人员的专业素质有待提高
对于装饰装修工程，在进行造价管理的时候，造价结果与工作人员的综合能力水平有着密切的关系，如果造价管理人员的综合能力素质比较低，就会严重影响整个工程的进度。目前大多数施工企业特别是中小型企业，由于没有对造价管理工作引起高度重视，且没有组织和建设专门的造价管理队伍，只是根据一些项目临时组建一些人员对造价进行管理；同时在这中间有一部分工作人员根本没有进行专业的造价管理培训，并且没有对市场行情进行充分的了解，这样就促使造价管理只是走走形式，从而造成造价管理的工作效率较低。
2.3对市场了解不足
作为装修企业，在对造价进行管理的时候，要根据工程项目的实际情况制定出不同的方案，只有这样才能确保造价管理工作的准确性。但是在实际的造价管理中，因为工作人员的疏忽，对其认识性不够，就促使很多造价管理工作对不同的造价管理采取了相同的方案和标准。现在很多施工企业在施工前，由于对市场情况了解不够，也就没有办法根据市场行情进行管理体系的制定，例如：对施工价格了解不够，对人工费用了解不够，这样在进行施工造价管理的时候，就不能制定出科学有效的造价管理体系，也不能制定出合理的造价方案，从而就阻碍了整个施工进程的前进。
3装饰装修工程造价的管理措施
3.1改变传统的造价管理理念
伴随着装饰装修行业的不断进步和发展，在进行工程造价管理的时候，一定要加强培养工作人员成本意识，在具体的工作开展中，不管是施工还是管理人员，都要具备成本意识，并且要对每一个环节的成本进行严格的控制，只有这样才能促使装修企业所付出的成本收入成正比例，也能确保装修企业获得更多的经济效益
3.2提高相关人员素质
一个工程项目的开展，人员是必不可少的，其中工作人员的素质是确保工程质量的关键，所以要想对造价进行科学合理管理，就需要提高设计、采购、项目管理人员的专业素质，从而确保装饰装修工程的造价管理具有更高的效率和质量。
3.3加强对各个工程项目的成本核算和管理
为了进一步提高装饰装修工程的造价管理质量，加强对其成本的核算和管理尤为重要。因为如果工程项目的成本核算不准确，那么势必导致装饰装修工程支付成本出现差错，进而导致工程项目的造价管理成为一句口号。因此，作为相关管理人员，需要对工程项目的成本核算与管理给予足够的重视，从而加大对成本核算人员的培训力度，使其更加专业，进而保证工程项目的成本核算具有更高的准确性，最终为更好实现装饰装修工程的造价管理打下坚实的基础。
3.4采购性价比更高材料
随着科学技术的不断发展，市场上的装饰装修材料种类和数量日益繁多。对于同种类型的材料，不同品牌之间的价格参差不齐，如果采购人员不能很好的掌握装饰装修材料的市场价格，那么容易导致材料采购成本的进一步攀升。因此为了进一步控制装饰装修工程项目的造价，需要采购人员充分掌握不同材料的市场行情，这样能够确保所采购的材料在满足客户需求的同时，具有更高的性价比。
3.5建立健全工程造价管理制度
俗话说：“没有规矩，不成方圆”。为了确保装饰装修工程造价管理工作的更好进行，需要有相应的管理制度作为基础和前提。这就需要企业的相关负责人建立健全工程造价管理制度，使得施工人员能够根据相应的规章制度来进行施工，以免造成不必要的浪费。同时，对于施工过程中不注重成本控制的人员，也能依据管理制度给予处罚，以促进整个工程项目造价管理的顺利进行。
4结束语
综上所述，随着经济建设的不断发展，在给装饰装修工程带来发展机遇的同时，也带来了极大的挑战。那么要想确保装饰装修行业得到更好、更快的发展，就要对造价管理与控制的重要性进行充分认识，并且采取相应的措施将工程造价控制在最为合理的水平，这样既能满足客户的需求，同时还能确保装饰装修企业获得更大的经济效益，以促进其今后的更好发展。
作者：张新 单位：沈阳国际软件园产业发展有限公司
参考文献：
[1]汤华.建筑装饰工程造价管理与控制研究[J].城市建筑,2015(8)：168+173.
关键词：物业管理；电梯管理；电梯接管验收；电梯使用管理
电梯在物业管理中占有举足轻重的地位，直接关乎物业服务质量和业主（租户）的工作和生活。电梯管理主要包括电梯的接管验收、使用管理、安全管理、节能管理等内容。本文将对相关内容作简单介绍，供物业服务同行参考。
一、电梯的接管验收
电梯接管验收的前提是所接管的电梯经当地质检部门验收合格并颁发了特种设备准运证。接管验收分为两部分：一是资料的接管验收，二是实物的接管验收。
（一）资料的接管验收
资料可分为三部分：电梯制造企业的资料、电梯安装企业的资料以及建设单位的资料。这些资料由建设单位统一汇总后向物业企业移交。
1．电梯企业的资料主要有：
（1）电梯装箱单；
（2）产品出厂合格证；
（3）机房、井道布置图；
（4）使用维护说明书（应含电梯汇总图表和电梯标准功能表）；
（5）动力电路和安全电路的电气示意图及符号说明；
（6）电气敷线图；
（7）部件安装图；
（8）安装说明书；
（9）安全部件：门锁装置、限速成器、安全钳及缓冲器试验报告结论副本。其中限速器与渐进式安全钳还须有调试证书副本。
2．电梯安装企业的资料
（1）自检记录和检验报告；
（2）安装过程中事故记录与处理报告；
（3）由电梯使用单位提出的经制造企业同意的变更设计的证明文件。
3．建设单位应提供的资料
（1）电梯准运证；
（2）设备保修卡、保修协议；
（3）其他资料。
（二）实物的接管验收
验收标准：GB50310―2002《电梯工程施工质量验收规范》
1．根据《移交设备清单》核点设备数量和各种设备出厂配制的工具、配件。
2．根据《设备移交登记表》中的技术参数做设备运行的验收调试。
3．对设备房环境进行对应性确认，包括噪音、温度、湿度测试及防鼠、防洪、防雷击设施等。
4．对明显存在表面损毁和运行参数不符的设施设备，应在《设备交接单》中明示设施存在的问题，需要整改的应尽快以《 工作任务联系单》形式书面通知建设单位负责人，避免给公司带来不必要的损失。
5．对验收合格的设施设备，接管验收负责人在《设备交接单》上签字确认，交甲方一份，自留一份。《移交设备清单》和《设备交接单》均交管理处一份备查。
二、使用管理
电梯和其他的机械设备一样，如果使用得当，有专人负责管理和定期保养，出现故障能及时修理，并彻底把故障排除，不但能够减少停机待修时间，还能够延长电梯的使用寿命，提高使用效果。相反，如果使用不当，又无专人负责管理和维修，不但不能发挥电梯的正常作用，还会降低电梯的使用寿命，甚至出现人身和设备事故，造成严重后果。
（一）责任到人，明确职责
这是电梯投入使用后首先要落实的一项管理措施。电梯使用单位应根据本单位电梯配置的数量，设置专职司机和专职或兼职维修人员，负责电梯的驾驶和维护保养工作。电梯的管理人员可以由电梯专职维修人员兼任，但必须明确其管理职责。电梯数量多且使用频繁的单位，其维修人员必须是专职的。司机和专兼职维修人员须经政府主管部门进行电梯业务技术培训，考试合格取得岗位证书后，才能上岗操作。
（二）建立电梯使用管理制度
电梯的使用管理制度主要包括岗位责任、交接班制度、安全使用管理制度、维修保养制度、应急突发事件处理预案 、备件工具管理制度及技术档案资料管理制度等。
（三）电梯的维护保养
电梯的司机或维护人员除每日对电梯做准备性的试车外，还应每日对机房内的机械和电气装备作巡视性的检查，并应对电梯作定期维护工作，根据不同的检查日期、范围和内容，一般可分为每周、季度和年度检查三种。
1．每周检查
电梯维护人员应每周一次对电梯的主要机构和设检查其动作的可靠性和工作的准确性，并进行必要的修正和，其内容包括：
（1）轿厢按钮和停车按钮检查其动作。
（2）轿厢照明、信号(指示器、方向箭头、蜂铃)检查，必要时调换灯泡。
（3）平层机构检查平层准确度。
（4）轿厢门检查门的开关动作。
（5） 自动门检查门的重开线路(按钮、安全触板、光电管等)。
（6）厅门检查门锁是否灵活，接点之间是否正常，在必要时进行调节更换。
（7）检查门导轨中有无污物。
（8）检查制动闸的情况，制动盘与制动瓦之间的间隙是否正常及有否磨损，必要时调整或更换制动瓦。
（9）曳引机和电动机检查油位是否在油位线上，必要时添加油。
（10）接触器检查触头、衔铁接触情况是否良好，是否有污垢。
（11）检查驱动电动机有无异常噪声和过热现象。
（12）导向轮、运行情况。
（13）检查开门机磁笼是否灵活，电磁力是否足够。
2．季度检查
电梯每次在使用三个月之后，维护人员应对其一般重要机械和电气装备进行比较细致的检查、调整和修理。
（1）机房
1）蜗轮蜗杆减速箱及电动机轴承端是否正常。
2）制动器动作是否正常，制动瓦与制动盘之间的间隙是否正常。
3）曳引钢丝绳是否渗油过多而引起滑移。
4）限速器钢丝绳、选层器钢带运行是否正常。
5）继电器、接触器、选层器等工作情况是否正常，触头的清洁工作和主要部件紧固螺钉有否松动。
（2）轿厢顶和井道
1）检查门的操作、调节和清洁门驱动装置的部件，如电动机皮带轮的皮带、电动机、磁笼、速度控制开关、门悬挂滚轮、安全开关和弹簧等。
2）清洁轿门、厅门门坎和上坎(门导轨)。
3）检查全部门刀和门锁滚轮之间的间隙与直线度情况。
4）调节和清洁全部厅门及其附属件，如尼龙滚轮、触杆、开关门铰链、门滑轮、橡胶停止块、门与门坎之间的间隙等。
5）检查并清洁全部厅门门锁和开关触点，以及井道内的接线端子。
6）检查对重装置和轿厢联接件(补偿链)。
7）检查轿厢、对重导靴的磨损情况和安全钳与导轨之间隙，必要时予以调换和调整。
8）检查每根曳引钢丝绳的张紧是否正常，并做好清洁工作(如井道传感器、永磁感应器等)。
（3）轿厢内部
1）检查轿厢操纵箱上的按钮和停车按钮的工作情况。
2）检查轿厢照明、轿厢信号指示器、方向指示箭头、蜂铃的工作情况，必要时调换灯泡。
3）查轿厢门的开关动作和自动门的重开线路情况(按钮、安全触板、光电管、关门力限制器等)。
4）检查紧急照明装置。
5）检查并调节电梯的性能，如起动、运行、减速和停止是否舒适良好。
6）检查平层准确度。
（4）层站检查停靠层厅门旁的按钮及厅外层楼指示器的工作情况。
3．年度检查
电梯每次在运行一年之后，应进行一次技术检验，由有经验的技术人员负责，维护人员配合，按技术检验标准，详细检查所有电梯的机械、电气、安全设备的情况和主要零部件的磨损程度，修配磨损量超过允许值的和换装损坏的零部件。
（1）调换开、关门继电器的触头。
（2）调换上、下方向接触器的触头。
（3）仔细检查控制屏上所有接触器、继电器的触头。如有灼痕、拉毛等现象要予以修复或调换。
（4）调整曳引钢丝绳的张紧均匀程度。
（5）检查限速器的动作速度是否准确。安全钳是否能可靠动作。
（6）调换厅、轿门的滚轮。
（7）调换开、关门机构的易损件。
（8）仔细检查和调整安全回路中各开关、触点等工作情况。
有的物业服务企业把电梯维护保养工作分包给电梯专业维保公司了，物业服务企业应做好相应的监管，决不能因此放松警戒。现电梯专业维保公司对电梯进行的例行保养每月只有2至3次，每次每台保养时间只有1小时左右。因此要求物业服务企业一方面要安排专人进行日常巡视，填写《日常巡视记录本》、《电梯故障记录表》。一旦发现故障隐患，立即通知专业维保公司，在第一时间排除隐患。另一方面做好维保工作的监管，切实跟踪核对维保作业的内容，以防止维保公司作业不认真，走过场。如果未达到维保作业单的要求，坚决不予签字确认。此外，还要注意维保时间尽量避开节假日和上下班高峰用梯时间。因故障或计划修理电梯，应尽量缩短操作时间，在维修过程中，要确保人身安全，必须悬挂警示标记。
四、电梯的计划性检修
电梯的计划性检修是在日常检查维护和周期性定期保养的基础上，根据保养中掌握的情况和运行状态，结合电梯的使用状态，为恢复出厂时的性能，延长使用寿命而做出的计划性检修安排。通常包括中修、大修和专项修理三个类别，具体内容在此不再赘述。
（五）装修期间的电梯管理
高层楼宇在装修过程中需要使用电梯，这在很大程度上会对电梯造成“伤害”。如装修材料及装修垃圾运送时重载及沙土散落电梯井道；超长、超大物品运送，有些装修人员将电梯安全窗打开，将超长木方从轿内伸出轿顶；装修施工时产生的粉尘，若楼宇中有几层在进行整层装修，大量的水泥、石灰粉尘会通过电梯井道吸上机房；装修施工时产生的废弃物，很容易将下水道堵塞，造成积水流入电梯井道。基于装修的特殊情况，要求电梯管理单位一定要安排专人司梯，做好电梯的防护，并联系电梯维保公司加强检查频次，及时发现存在的隐患并予以排除。
三、安全管理
电梯作为一种交通运输设备本身就具有一定的危险性，其维修工作又具有高空作业和带电作业的特点，因此对安全工作必须有严格的管理制度，电梯的安全管理首先是对电梯司机、电梯操作人员，电梯管理人员和电梯维修人员的安全作业的训练；其次是对电梯安全监督和检查，对电梯的各项安全开关经常检查，检查开关按钮是否运作可靠；第三是对用户的安全教育和宣传电梯的安全使用知识。
（一）加强对电梯作业人员的培训考核。
1．物业公司首先对电梯作业人员要求持证上岗，电梯作为特种行业，根据国家有关要求从业人员必须持证上岗。
2．制订合理的电梯使用操作规程和电梯维修操作规程。
3．加强培训与考核工作。
作为物业公司，经常要对电梯值班人员加强电梯困人救援方法的培训和电梯发生紧急事故时处理方法，一旦发生紧急事故，电梯值班人员应该能够快速安全救出乘客，确保人身安全。
（二）设备安全检查和监督。
为了运行安全，电梯本身在设计和制造上已经设置了多种安全装置，在使用中必须经常检查这些开关、按键的可靠性和运作灵活性，定期进行安全机构动作试验与整体性能试验。这些在维修使用说明中有明确的规定，关键是严格执行。
作为物业管理公司，对电梯的安全，还要求有防火、防水、防盗、防震等措施。例如，通向机房的楼梯口应设有防火的安全门，机房应装有防盗报警器和灭火器，机房内不应有上下管线，井道、底坑应有防水措施，机房地板所开的孔洞应有防水隔离圈，井道内壁不应有凸出部分，以保证安装，维修安全运行的需要。
（三）对广大用户加强宣传电梯的安全使用规则，确保更多的人都能正确使用电梯。
四、节能管理
在对宾馆、写字楼等的用电情况调查统计中，电梯用电量占总用电量的7%～25%以上，仅次于空调用电量，高于照明、供水等的用电量。因此节能管理工作显得非常重要。主要手段有：
1．电梯的并联使用；
2．购置节能电梯或进行节能改造。
综上所述，电梯作为人们经常使用的设备，不管是物业管理者，电梯维保单位，都必须从细微的工作做起，不断加强完善自己的管理制度，才能使电梯的运行处在一个良性循环体系之中。
参考文献
论文以高校宿舍装修改造项目为研究对象，以装修改造过程中存在的问题为导向，对高校宿舍装修改造项目从建设单位角度对各阶段控制的内容、关键环节进行剖析并结合自身实践工作中的体会提出一些对策及建议。
关键词：建设单位 宿舍装修改造全过程控制
中图分类号： TU241 文献标识码： A
一、高校宿舍楼装修改造工程的特点
装修改造专业多。一些高校宿舍楼建于70、80年代，楼宇年久失修，楼内配套设施不能满足于学生日常生活需求及现行设计、消防等相关法规等。因此装修改造工程需对原有的楼宇进行重新二次设计，涉及土建装修、强电、给排水、消防、网络、电话，同时对原有宿舍老化的床体家具进行整体更换。
工期较短。宿舍装修改造工程需将原有宿舍楼腾空，这样势必会将楼内学生暂时进行搬家安置，但如果宿舍紧张的话，只能在寒暑假期间进行施工，工期比较短，施工任务比较重。
二、装修改造工程中一般存在的问题
1、招投标较多采用最低价中标法，不利于工程管理。
宿舍装修改造工程在招标的过程当中目前较多采用低价中标法，对经济标中最低报价的投标单位打满分，而其经济标在整个投标当中的分值占主导地位，这种最低报价的投标单位如不被评标委员会确认为“废标”，可以说就是中标单位。签订合同后，由于施工单位采用的是最低报价，利润非常低，就会想尽一切办法找利润，利用招标文件及合同的漏洞钻空子，增补洽商。施工中偷工减料时有发生，这就给监理及甲方的管理造成很大困难。
2、施工过程中由于专业工种较多，相互间沟通配合不够。
装修改造工程涉及土建装修、强电、给排水、消防、网络、电话、家具等多个专业，每个专业都有其自己的施工队伍，虽然施工内容不一样，但不可避免的要和其他专业进行交叉，很多专业队伍只顾自己干活，相互间不进行沟通，影响的是工程整体。
3、监理单位的人员配备不能满足工程管理的要求。
自国家实行监理制度以来，极大促进了我国建筑市场的深化改革，在工程管理中由于监理方的参与，工程质量总体得到很大提高。当然，也存在一定的问题，特别对宿舍装修改造工程，相对于其他上千万造价的建筑工程而言造价不高，监理费偏低，因此在监理的人员配备上经常多个工地“兼职”，几天到一次工地；人员配备上也以监理员偏多，具备监理工程师资格的不为多见，因此对建设单位来说，聘请监理的作用并不凸显。
4、施工企业项目管理人员素质不高，管理制度不完善。
施工企业在进行投标时，在其技术标中所填报的项目管理人员较多是资质较高，里面不乏一级建造师、工程师等，而在施工阶段其项目部管理人员又是另外一批人，具备较高专业知识与管理技能的人员并不多见，很多一人身兼多职。
三、装修改造工程中存在的问题分析
（一）关于低价中标法不利工程管理的分析
选择最低报价的投标单位中标，对建设单位而言其最大的利益当然是节省了项目资金，避免资金浪费，可以用节省下来的资金做其他的事情；对施工企业而言可以提高企业的竞争力；在一定程度上促进建筑市场的良性发展。然而，我国目前的建筑市场还处于成长期，在这个领域许多现存的有关法律法规还不健全，以及在建设工程招投标实践中暴露出来的许多问题，最低价中标现象的普遍化，逐渐演变成了“低价大比拼”，许多低价中标的工程往往是中标价低于实际工程成本价，市场“供小于求”的现状，“僧多肉少”使得众多建筑企业为了生存不得不在“最低价中标”的势头下做出了“最低价抢标”的无奈抉择。这就阻碍了正常的工程管理和工程质量控制，从这个意义上讲又阻碍了建筑市场的良性健康发展。这种低价中标的招标办法是诱使施工企业及建设单位导致各自工程管理出现弊端的源头之一。严重时会使建筑企业生产力水平的停滞和下降，对社会发展极其不利。
（二）施工中各专业工种相互间沟通配合不够原因分析
宿舍装修改造工程是一个多工种施工的项目，土建、强电、给排水、弱电、网络、家具等等，由于施工队伍众多，施工技术水平也差异很大，在各自的承包范围内，施工队往往只注重本工种的进度，而忽视各专业配合的施工，造成互相扯皮，施工协调困难。造成这种现象主要是各单位间没有直接的责、权、利合同关系，很多专业施工项目都是与建设单位直接签定的合同，认为自己只对建设单位负责，其他单位的活和我关系不大，因此施工时只管自己的“一亩三分地”，施工遇到问题时相互扯皮推委。这种现象会对整体装修改造工程造成如下影响
1、由于专业工种间不能很好的沟通，很多时候会造成返工现象，延误工期。如墙面的插座位置、网络的插口位置都要与床体家具的安装摆放位置进行协调统一；强电桥架、弱电桥架吊装不能相互干扰，进入宿舍进口位置与走线错开等等，任何一个专业不和其他专业进行沟通盲目施工都会造成自己或其他专业的返工，从而影响整体的工期。
2、一些专业工种需在其他工种完成一定程度后穿入，其在已完成的工作面上不注意成品保护，也不和前面的专业协调在已完成的成品随意开口、打孔等，造成二次施工，使人工、材料及时间成本得到很大的浪费。
(三)、监理单位的人员配备不能满足工程管理的要求的分析。
1、目前监理单位的人员现状
我国目前从事监理工作的人员主要来源于设计单位的离退休人员，施工单位的管理人员，建设单位的基建管理人员，设计单位的对设计图纸非常熟悉而施工管理经验和协调能力相对较弱，施工单位的有较丰富的施工经验总体协调能力欠缺乏，而建设单位的基建人员熟悉基建基本程序，协调能力强但施工管理经验又较弱。目前经过监理工程师资格考试取得监理工程师注册资格证书的人员占监理从业总人数的比例不高，因此监理单位的人员整体素质还需进一步提高。
2、目前监理企业的状况
我国目前监理行业费用取值较低，约为工程造价的0.6%-2.5%，远远低于5-10%的国际水平，使得监理行业的发展一直在低水平徘徊，无法吸引年富力强、层次较高的人员，造成监理企业人才流失，从业人员素质不高，技术装备投入较少、企业的竞争力较低。
宿舍装修改造工程由于其工程造价较低，对监理公司来说监理费用并不高，因此给建设单位配备的监理人员的综合能力相比其他项目而言还会低一些，或较多的由其他监理项目的人员进行兼职，几天来一次工地，这样对装修改造项目监理的力度不够。装修改造项目由于其施工专业工种较多，工期紧，其质量、进度、安全监控、协调工作非常多，如果监理的工作不能满足现场管理的需求，就会加大建设单位的工作量，就使得建设单位聘请监理的实际意义并不大。
（四）对施工企业项目管理人员素质不高，管理制度不完善的分析
目前很多的投标“企业”由于受到招标公告关于企业资质等级要求的限制，往往利用其他企业的资质在进行投标，为评标取得高分或赢得评委的好感，投标文件报送的项目部管理人员都是经验丰富、能力较强的人员，不乏一级建造师、造价市、工程师等，而一旦中标，为了节约工资成本，同时也是受最低价中标的影响，为了减少项目开销和费用投入，组建的又是另外一个“全新”项目部，当初报的人员寥寥无几，其人员综合素质不高，一人多职，项目管理制度不健全或形同虚设，不能相对满足施工管理的要求。这对装修改造工程会造成如下不利的影响。
1、管理人员对工程一些环节的预见性、前瞻性和遇到特殊问题处理的能力不足，使得工程遇到一些特殊问题的时候不知所措，处理不当，对工程造成影响。宿舍装修改造工程大都在学校的暑假及寒假施工，对农民工来说，寒假正好赶个春节，这个阶段是劳动力明显不足的时候，因此就要提前将劳动力进行资源整和与储备，提早作好劳动力的安排，避免劳动力一旦出现间断或供应不足影响工程进度。
2、管理制度如隐蔽工程检查验收制度，“三检”制度等不健全、不落实会对工程质量埋下很大的隐患。
三、对策及建议
宿舍装修改造项目要经过设计、招标、施工、竣工等多个阶段，本人认为要想做好项目管理工作，就要做到全过程控制，针对项目实施当中的每个阶段找出其重点存在的问题，进行研究，分析、解决。根据以上对工程容易出现的问题及原因的分析，本人认为可从如下几个方面进行尝试和解决。
（一）、合理确定评标办法，避免最低价中标法
最低价中标法虽然是目前工程上较多采用的招标办法，但其对工程本身、企业的发展以及建筑市场、社会进步的不利影响已显而易见，合理确定评标办法，将最低价中标进行改进，已是迫在眉睫的事情。本人认为可以从如下几个方面进行改进。
1、建立良好合作企业资料库，对已经有过合作经历的施工企业建立备案制度，从施工质量、工程进度、安全管理、协调配合、诚实守信等多方面进行综合评价，考评良好的企业可直接耐入下次招标的投标者，考评不好的企业进入黑名单，杜绝以后的投标，这样就保证入围投标的企业素质比较高，信誉比较好，即使中标价格较低的话在工程管理的过程中也不会出现太多的问题。
2、根据实际情况可设置工程标底，如不设置标底可在招标文件中设立最高限价（拦标价），可按略低社会平均水平设置，按各投标单位的投标情况计算出一个基准价，与基准价一样为满分，高低的偏差进行扣分而算出投标价格得分。至于投标价格分占总投标得分的比例可为60%，商务标和技术标占40%。最终按总分值高低排列中标候选人。
（二）由于专业工种较多，多进行协调工作，明确相关交叉配合事项，时间节点等。宿舍装修改造项目施工前，由建设单位召开各专业全部参加的协调会，按总体进度计划明确各专业工种开始及完成的时间节点，分解工作任务，强调注意配合事项，使各专业单位意识到自己是整个装修改造项目的一部分，任何一个节点出现问题，都会影响工程整体进度。施工过程中对发生的偏差、出现的问题及时协调相关专业进行调整、纠偏处理。
（三）调动利用好监理单位进行工程管理。
针对监理单位在监理活动中配备的项目监理人员兼职的情况，可在监理合同中做出明确的要求，对每日在施工现场的监理人员数量及监理时间作出具体要求，在现场监理部中具有注册监理工程师资格的人员要求占有一定的数量。
对监理的工作给予支持与配合，多与监理单位进行沟通交流，一些具体问题达成一致意见，监理单位是代表建设单位在施工现场的唯一管理者，避免建设单位在现场随意发号指令，造成监理工作的被动。对监理单位的优秀人员可给予适当奖励。
(四)、重点加强总包或土建装修的管理，加强质量、安全意识。
总包单位或土建装修单位是整个装修改造项目的重点，总包的分包和建设单位的直接分包都需要在总包完成一定工作内容的基础上进行，总包施工的质量好坏、进度的快慢，是关系整个装修改造项目能否如期完工的关键，因此对总包的施工需进行重点监控。可从如下几个方面进行
1、在施工合同中明确要求总包单位施工项目部管理人员与投标文件中的一致，特别是项目经理及主要岗位人员，特殊原因需要书面说明，这样就保证有一个较高素质的项目部进行工程管理。
2、督促施工项目部建立落实各项项目管理制度，特别是关于施工质量及施工安全方面，
“样板施工制度”，“隐检制度”、“三检制度”、“安全管理制度”等层层落实到位，人员明确，责任清晰，奖惩分明。
3、利用好监理单位加强平时的巡视、旁站，使施工现场处于全面受控状态。
总之，宿舍装修改造是一个多单位参与，多专业协作配合施工的工程项目，从委托设计到项目招标、工程施工、竣工验收历经多个阶段，本人从实际工作中体会到作为建设单位要想做好项目管理就要以工程项目过程为导向，对每一阶段容易出现的问题进行思考剖析，找出问题的症结所在，这样就容易得出解决问题的办法。
参考文献
1、匡德云 建筑施工质量管理与控制策略浅析{J}.中国房地产业：理论版.2012
本文主要的研究目标是装修公司的内控管理与风险防范，我结合了装修公司的发展形势，发现了在内控管理与风险防范中存在了一些问题，这些问题会阻碍企业的发展。
(一)企业内控管理存在的问题
首先，在房产业快速发展的今天，装修行业也很热门，从而装修行业的内部压力很小，这会严重的影响到企业的风险意识，随着社会的不断进步，企业之间的竞争也变得越来越激烈，但是就装修行业的情况来讲，企业的风险意识很差，没有意识到应该设定内控管理制度，导致经营风险加大。同时，装修作业方作为专业承包方受项目业主方、项目建设方、项目施工总包方等利益相关方影响较大，由于某方的原因都可能影响整个项目的进程，项目组不能及时应对，而施工项目独立性特点常常造成信息反馈滞后，从而加大了企业经营风险。其次，法人的治理结构并不完善，法人不完善的治理结构会让企业产生大量的内耗，提高企业的运营成本，从而增加了企业经营的风险，降低企业的综合竞争能力。同时，企业的信息流通不畅，责任的划分也并不是非常的清晰，每个工作的具体分工并不明显。所以企业应该设定出一个完善的信息系统，可以保证责任可以具体的分配到个人，每个人都清楚的知道自己承担的责任是什么，并且将自己的工作完成的很好，比如：在项目管理方面，确立项目经理负责制下的项目管理运行机制，项目组成员都对项目目标和要求有清楚的认识，明确各自在项目中的工作职责。就目前的形式来讲，企业存在一个严重的问题，就一个工作任务来讲，公司里每个人都可以管，但是每个人都可以放任不管。所以在企业的运营出现问题后，没有专门的人来承担，每个人都可以推卸责任，最后只能不了了之。最后，内控的机制不健全，缺乏内控管理控制，会造成随意性较大，无法真正实现权、责、利的有效统一，出现不作为、乱作为甚至舞弊现象的发生。为了实现公司的战略目标以及经营目标，需要就公司的情况，制定出相应的措施和程序，一般包括设计恰当的凭证、职责划分、恰当的安全措施等。同时，企业为了完成实现控制的目标，必须制定控制政策和程序，并且严格的执行。
(二)企业内部财务风险
企业主要面临着一下的两种财务风险，分别是外部原因以及内部原因，企业外部造成风险的原因主要有金融市场的变化、国家政策的变化以及经济环境发生了改变等状况。企业存在风险的内部原因主要有一下几种：企业的盲目投资会造成巨大的风险，很多企业为了追求自己的利益，会盲目的扩张自己的企业，希望通过扩张企业的形式来提高自己企业的竞争能力以及抵挡外在风险的能力，但是，如果企业盲目的扩张自己的企业不仅仅不会提高自己的竞争力，还会影响自己的本身的发展从而增加企业在财务上的风险。对于企业的内控管理上，如果企业没有合理的进行管理，就会导致企业的财务方面的决策发生错误，很有可能给企业造成巨大的财务损失。除了以上的几种风险以外，筹资也有可能会造成企业的财务风险，在筹资的过程中，企业会对自己的内部失去控制，从而不能对筹资的方向和具体的内容进行准确的分析，选择出不适合自己公司现状的筹资组合，导致企业会出现财务风险。在目前的装修行业并不是非常的重视财务在项目管理中的作用，项目财务常常因不熟悉工程管理而工作极为被动，所以必须需要项目财务管理人员全程的参与，不但耽误时间而且加大了财务方面的支出。并且项目预算无法与工程项目的变化相一致，使预算管理执行度较差。各职能之间的协调性很差，不利于项目与环境的适应，财务对项目的控制必须要做到及时知晓项目状况，并及时的应对，才能较好识别出其虚假信息，财务才能准确理解项目标和懂项目管理情况。
二、加强企业的内控管理与财务风险防范的措施
企业的内控管理和财务的风险防范方面存在着密切的关系，加强内控管理可以降低财务风险，帮助企业做出正确的决策。
(一)提高风险评估管理能力
现在的竞争越来越激烈，企业都面临着多种多样的风险，风险评估就是分析企业风险发生的可能性，从而在情况发生的同时采取正确的策略，那么如何能够加强风险的评估呢?首先，要对会计工作的风险有充分的认识并且进行防范，企业的会计工作的风险包含着会计人员的职业道德风险、涉税风险以及会计信息不正确风险等多种类型，所以，财务风险防范的主要防范目标就是加强对会计工作人员的专业素质教育以及对会信息的核实等等。并且，对于企业的资金风险也要进行充分的认识和防范，企业想要加强资金风险防范，就必须要对资金的回收进行管理控制，准确的评测投资和融资的风险，保证企业决策的科学性。
(二)加强企业的内部监督
在企业内控管理中，内部监督是非常重要的组成部分，它能够保证内控制度可以有效地进行，企业在防范财务风险的过程中通过内部审计、财务监督以及其他的方式进行监督，在企业遇到问题后会适时地采取措施，不至于让企业造成巨大的损失。
(三)加强控制环境的管理
控制环境是企业内部控制首要的一方面，所以我们必须要对自己的实际情况有一个全面的认识，为企业营造出合适的控制环境。我们不仅仅要让管理层次的人员认识到企业内控管理的重要性和必要性，还要建立起来与企业的现状相符的法人治理结构，建立起比较规范的管理制度，最后，形成一个重视研究程序的企业习惯。在企业制定年度计划的时候，要针对于财务风险的防范进行集体决策，避免少数管理人员作出不正确的决策，严禁少数或者单个人决定的情况发生，积极地倡导正义和健康的企业文化。
(四)加强控制活动的管理
控制活动就是企业的管理者为了防范风险所进行的一系列的管理的活动，在会计活动中存在的风险，企业必须要设定相应的部门。同时，在严格执行相关管理制度和程序情况下，应根据企业内外环境的变化，按规定的程序和权限适时对相关管理制度、程序以及计划或预算作出合理的调整，使内部控制更加科学、合理、有效，为此建立相应的动态管控机制，实现系统化、动态管理。(五)加强信息的沟通每个企业的管理都离不开信息的沟通以及交流，企业的管理人员都会通过信息的沟通来达到自己的目的，执行每个人自己规定的职责。不论是风险的评估还是采取适合的控制活动都和信息的沟通和交流息息相关，所以必须要确保信息的真实准确性，并且还要确保信息的畅通性，在有风险后可以快速的将情况传递给管理人员，方便他们快速的作出反应。
三、结束语
京国土房管物[2003]127号
各区县国土房管局，各物业管理委员会、各物业管理企业：
《北京市居住小区物业管理服务基本要求（试行）》［京房地物字（1999）、第187号］自颁布以来，在规范物业管理企业服务行为，维护产权人和物业管理企业双方的合法权益，促进物业管理行业的健康发展等方面起到了积极作用。但随着我市物业管理的发展，该要求已不能适应物业管理实际工作的需要。为贯彻落实党的十六大会议精神，实践“三个代表”重要思想，促进我市物业管理服务水平的提高，为人民群众创造良好的居住环境，在充分征求社会各界意见的基础上，我局对《北京市居住小区物业管理服务基本要求（试行）、》作了修改，并修订为《北京市居住小区物业管理服务标准》（以下简称“标准”），自2003年5月1日起正式执行，原《北京市居住小区物业管理服务基本要求（试行）、》同时废止。
现将该标准印发给你们，请认真贯彻实施。
附件：北京市居住小区物业管理服务标准
北京市国土资源和房屋管理局
二三年二月二十一日
北京市居住小区物业管理服务标准
表一、普通商品房居住小区管理服务标准
项目范围工作内容及要求
（一）、综合管理
小区规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务的管理。（1）、负责制定物业管理服（2）、务工作计划，（3）、并组织实施；（2）、每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施；（3）、白天有专职管理员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；（4）、协助组建业主委员会并配合其运作；（5）、管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全；（6）、与业主签定物业管理服务协议、物业管理公约等手续；公开服务标准、收费依据及标准；（7）、应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；（8）、全体员工统一着装，持证上岗；（9）、每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见用户不低于总户数80％。
（二）、房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护
按《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》中附件－：共用部位公用设施一般应包括的范围的内容为准；不包括另行收费的设备设施，如电梯、水泵、暖气等设备。“）、确保居住小区内楼房共用部位共用设施设备、基本市政设施的正常使用运行和小修养护，包括：（1）、楼房及小区内共用部位设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务标准》；（2）、保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅；（3）、确保雨水、污水管道保持通畅，定期清掏化粪池、雨水井，相关设施无破损；（4）、负责小区智能化设施的日常运行维护；（5）、定期清洗外墙。
（三）、绿化
小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后，道路两侧区间绿地。按市园林局规定的《二级养护标准》养护。
（四）、保洁
小区规划红线以内，业主户门以外。维护和保持服务范围内的清洁卫生，包括：（1）有健全的保洁制度，（2）清洁卫生实行责任制，（3）有明确的分工和责任范围；（4）设定垃圾集纳地点，（5）并每日将服（6）务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，（7）对垃圾（专用）、楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理；（8）每日对保洁服（9）务范围内的区域进行一次清扫，（10）做到服（11）务范围内无废弃杂物；（4）、对楼梯间、门厅，电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清扫；（5）、按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂；（6）、在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。
（五）、保安
小区规划红线以内，业主户门以外。公共区域的秩序维护和公共财产的看管，包括：（1）、相对封闭：做到小区主要出入口全天有专人值守，车辆行驶通畅，危及人身安全处有明显标志和防范措施；（2）、维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度进行管理；（3）、看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨筚子、小品、花、草、树木、果实等；（4）、夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录；（5）、发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。
（六）、存车管理机动车辆、非机动车辆在停车场（存车处）、、位的看管
（1）、有健全的机动车存车管理制度和管理方案；（2）、对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行；（3）、保证停车有序，24小时设专人看管；（4）、长期存放的，应签订存车协议，明确双方的权利义务等。
（七）、消防管理公共区域消防设施的维护及消防管理
（1）、有健全的消防管理制度，建立消防责任制；（2）、消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护；（3）、定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能。
（八）、高压供水养护、运行、维修
（1）、保证居民正常生活用水；（2）、对水箱定期清洗消毒，确保水质合格；（3）、维修服务标准执行京房地物字（1998）、第799号文件规定。
（九）、电梯养护、运行、维护
（1）、主梯6：00－24：00不间断运行，0：00－6：00呼叫运行，电梯工夜间值班室，并公布呼叫电话或房号。凡是楼层中设有电梯门的，均须开启载客；（2）、凡有备梯的，在高峰期6点－8点、17点－19点与主梯同时运行；（3）、主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运行，无备梯的，属急迫性维修的，应在30分钟内抢修完工，其它维修应于23点至次日5点以内完工；维修服务标准执行京房地物字（1998）、第799号文件规定。
（十）、装修管理服务房屋装饰装修管理
（1）、有健全的装修管理服（2）、务制度；（3）、查验业主装修方案，（4）、与业主、施工单位签定装修管理协议，（5）、告知业主装修注意事项；（6）、装修期间，（7）、对装修现场进行巡视与检查，（8）、严格治安、消防和房屋安全管理；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，（9）、调解因装修引发的邻里纠纷；（10）、业主装修结束后，（11）、应进行检查。对违反装修协议的要进行处理，（12）、问题严重的报行政管理部门；及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过三天。
表二、经济适用房小区、直管和自管公房小区、危旧房改造回迁小区管理服务标准
项目范围工作内容及要求
（一）、综合管理
小区规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务的管理（1）、负责制定物业管理服（2）、务工作计划，（3）、并组织实施；（4）、每年一次对房屋及设施设备（5）、进行安全普查，（6）、根据普查结果制定维修计划，组织实施；（7）、白天有专职管理员接待住户，处理服（8）、务范围内的公共性事务，（9）、受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，（10）、处理急迫性报修，（11）、水、电等急迫性报修半小时内到现场；（12）、协助组建业主委员会并配合其运作；（13）、管理规章制度健全，（14）、服（15）、务质量标（16）、准完善，（17）、物业管理档案资料齐全；（6）、与业主签定物业管理服务协议、物业管理公约等手续；公开服务标准、收费依据及标准；（7）、全体员工统一着装，持证上岗；（8）、每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见户数不低于总户数80％。
（二）、房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护
按《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》中附件－：共用部位共用设施设备一般应包括的范围的内容为准；不包括另行收费的设备设施，如电梯、水泵、供暖等设备。（1）、楼房及小区内共用部位设施设备（2）、的日常养护和小修，（3）、执行《房屋及其设备（4）、小修服（5）、务标（6）、准》；（7）、保证护栏、围墙、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备（8）、正常使用；（9）、确保雨水、污水管道保持通畅，（10）、定期清掏化粪池、雨水井，（11）、相关设施无破损。
（三）、绿化
小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后，道路两侧区间绿地。按市园林局规定的《三级养护标准》养护。
（四）、保洁
小区规划红线以内，业主户门以外。维护和保持服务范围内的清洁卫生，包括：（1）、设定垃圾集纳地点，（2）、并每日将服（3）、务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，（4）、对垃圾（专用）、楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理；（5）、每日对保洁服（6）、务范围内的区域进行一次清扫，（7）、做到服（8）、务范围内基本无废弃杂物；（9）、按规定进行消毒、灭鼠等活动；（10）、在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。
（五）、保安
小区规划红线以内，业主户门以外。维护服务范围内的业主公共生活秩序，包括：（1）、相对封闭：做到小区主要出入口全天有专人值守，（2）、车辆行驶通畅，（3）、危及人身安全处有明显标（4）、志和防范措施；（5）、维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度进行管理；（6）、发生治安案件、刑事案件、交通事故时，（7）、应及时报警，（8）、并配合公安部门进行处理。
（六）、存车管理机动车辆、非机动车辆在停车场（存车处）、、位的看管
（1）、有健全的机动车存车管理制度和管理方案；（2）、对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，（3）、出门凭证放行；（4）、保证停车有序，（5）、24小时设专人看管；（4）、长期存放的，应签订存车协议，明确双方的权利义务等。
（七）、消防管理公共区域消防设施的维护及消防管理
（1）、有健全的消防管理制度，（2）、建立消防责任制；（3）、消防设施有明显标（4）、志，（5）、定期对消防设施进行巡视、检查和维护；（6）、定期进行消防训练，（7）、保证有关人员掌握消防基本技能。
（八）、高压供水养护、运行、维修
（1）、保证居民正常生活用水；（2）、对水箱定期清洗消毒，确保水质合格；（3）、维修服务执行京房地物字（1998）、第799号文件规定。
（九）、电梯养护、运行、维护
（1）、主梯6：00－（2）、24：00不（3）、间断运行，（4）、0：00－（5）、6：00呼叫运行，（6）、电梯工夜间值班，（7）、公布呼叫电话或房号。凡是楼层设有电梯门的，（8）、均须开启载客；（9）、凡有备（10）、梯的，（11）、在高峰期6点－（12）、8点、17点－（13）、19点与主梯同（14）、时运行；（15）、主梯维修时，（16）、用备（17）、用梯运行；无备（18）、梯的，（19）、属急迫性维修的，（20）、应在30分钟内抢修完工，（21）、其它维修应于23点至次日5点以内完工。（22）、维修服（23）、务标（24）、准执行京房地物字（1998）、第799号文件规定。
各项目主管对本项目下属保安员全面负责管理和考核。因此这次培训要求全体保安员(除值勤外)和项目主管全部参加，并且在培训过程中实行考核。以下是小编为大家整理的保安管理制度规定及方案资料，提供参考，欢迎你的阅读。
保安管理制度规定及方案一
根据目前实际情况，针对保安员整体业务技能和个人素质，进行全方位的军体素质、治安管理、消防知识等培训。全面提高保安员综合服务素质，以体现我公司服务宗旨，塑造良好的企业形象。
第一、培训内容
一、保安管理制度
1、保安员纪律、职责权限、职业道德规范、礼仪规定
2、行为规范
3、对讲机使用规定
4、保安人员奖惩制度
5、各岗位职责
二、消防知识
1、消防安全知识
2、灭火器及灭火方法
3、义务消防队的任务
4、火警报警程序
5、发现火警、火灾应急处理程序
三、治安管理知识
1、物业管理及治安管理的要求
2、正当防卫
3、保安类各种问题的处理方法
4、保安员交接班管理标准作业规程
5、停车场管理标准作业规程
6、易发生事故的11个部位强化防范措施
四、军体素质
1、单列考核标准
2、擒敌应用技术动作
五、物业管理专业知识
1、物业管理的概念
2、物业管理的分类
3、物业管理的主要内容
4、物业管理人员的素质要求与职业道德
5、物业管理的基本原则
第二、培训方案
根据领导指示和实际情况。各项目主管对本项目下属保安员全面负责管理和考核。因此这次培训要求全体保安员(除值勤外)和项目主管全部参加，并且在培训过程中实行考核。培训结束后，根据实际情况对现有保安人员进行筛选和调整。
一、培训时间
1、全程培训时间为 个月。
2、具体时间按排详见《培训时间表》
3、培训以操练和理论交叉进行，时间安排根据具体情况临时决定。
二、培训地点
选择我公司项目较集中的地方。
第三、培训目标
一、提高全体保安人员综合素质，树立良好的社会形象。
二、提高全体保安人员工作效率，服务质量，为业主(使用人)提供高效、周到的服务。
三、 提高全体保安人员自我学习、自我约束的能力，实现企业前景。
第四、培训管理规定
为保证这次全体保安人员的培训工作顺利进行，达到预期的目标，现根据我公司《员工手册》制定以下几条纪律，详见附则。
保安管理制度规定及方案二
目的
控制闲杂人员进入大厦,规范物品出入管理，接待业主投诉和报修，准确投递报刊杂志和准确、规范接转电话。
适用范围
适用大厦人员和物品出入管理及接转电话的礼节礼仪等。
职责
安全保卫部经理、主管负责检查执行情况。
保安班长、门卫保安负责实施人员及物品出入管理。
程序要点
人员进出管理。
对熟悉的住户进入大厦时：
当值保安员立即起立，并主动问好;
待住户离开当值保安员岗位后，当值保安员方可坐下;
当陌生人进入小区时：
当值保安员立即起立，并说：“您好!请问您去哪一层?”
当来人说明是业主时，当值保安员应很礼貌的说：“不好意思，刚认识您，谢谢您的合作，请进!”
当来人说明是来访者，当值人员应首先询问其去哪一层、哪一户、探访谁：
——如来人能准确说出去向，则应验证后按《访客出入登记表》严格登记完毕后允许来人进人大厦;
——如来人无法说出要访的人姓名或房号时，当值人员应说：“对不起，请您与您的朋友联系好后，再来访好吗?”
——如来人不愿登记或说不出要访的人姓名及单元号码且要强闯进入小区时，当值人员应立即通知当值班长或其他队员前来协助处理。
门卫保安员在具体工作中，言行举止应严格依照《员工手册》的规定进行工作。
物品出入管理。
业主、来访者及施工人员进入小区携带有易燃、易爆、剧毒等危险物品时，当值保安员应礼貌的拒绝物主将此类物品带人大厦内。
门卫保安员应对施工人员带入大厦的施工用具、材料作好登记工作。
业主、来访者及施工人员携带物品离开大厦时，门卫保安员应礼貌检查后办理放行手续：
接转电话时，应先说“你好”并报清单位，然后客气地询问，接转准确无误，回答问题时不能直说“不知道”、“不晓得”等，应以积极的态度帮助客人或婉转地回答问题。
接到业主报修时，要准确记录业主的姓名、房号，报修的时间、报修内容、业主的联系方式，及时填与报修单并呈保安班长或主管。
接到业主投诉时，要准确记录业主投诉的时间、内容，认真做好记录，及时呈转总经理办公室。
报刊、杂志等投递。
报纸、平信尽可能地由邮递员投入业主的信箱。
挂号信、汇款单、包裹单、杂志要收发规定登记，在黑板上及时公布，收发都要签字。
快件、货物门卫保安不受理，如受业主委托又不便推辞，要有专人保管并及时转交，手续办理同上。
按规定时间列岗，列岗姿势—跨立。
保安员工工作职责
1、维持公司办公场所内外区域的正常工作秩序;
2、维护公司内部治安秩序，消除隐患于萌芽状态，防患于未然;
3、加强对重点部位的治安防范，加强防盗活动，及进发现可疑人和事，并逐出;
4、监督员工遵守安全守则，其他规则;
5、加强防火活动，及进发现火灾苗头，并消除之;
6、对违反治安条例的行为，查清事实，收集证据向公司或公安机关报告;
7、配合领导做好下班后值班工作，检查公司办公场所留宿情况;
8、支持、协助门卫履行了责;
9、妥善保管配发的安保器械，不得丢失和擅自使用;
10、正确记录值班日志和案件笔录，及进提出专案报告;
11、完成安保部部长临时交办的其他任务。
保安管理制度规定及方案三
1、坚持原则，不徇私情，坚持廉政作风，认真维护公司规章制度的严肃性，对违法违规要坚决制止、纠正，及时处理和汇报。
2、掌握小区内部治安、消防情况，了解小区保安及防火工作特点，熟悉小区范围内的情况，妥善安排治安保卫、消防等工作。
3、深入基层进行监督，检查公司各项规章制度的落实情况，并如实做好检查记录，做到准确、及时地反映情况，认真做好信息反馈工作。
4、确保员工按规定的时间表值班，若有急事、生病要求请假时，安排替班人员补缺。
5、不断巡查督导各岗位，检查保安员履行岗位责任情况，发现问题及时处理、及时纠正。
6、定时巡查公共区域及检查设施，若有损坏、丢失或有潜在危险，应立即通知主管采取适当措施，然后由队长向上级汇报。
7、对小区各区域之水、电、煤气、门锁的检查防范工作。
8、做好值班记录，每隔半小时巡查各岗位一次，检查岗位当值情况及配备设施，做好班次交接工作。
9、保持各岗位的通讯联系，及时应对突发事件，在紧急情况下，可按应急方案处理。
10、定时对物业各区域的清洁、绿化进行检查，发现问题立即知会物业管理处进行处理。
11、协助队长制定防火安全制度，督促小区业主、住户、管理处各部门及队员贯彻落实防火安全措施，负责调查违反消防规定的原因，并及时提出整改意见。
12、在队长的带领下，开展防火安全教育，并组织消防知识培训及考核工作。
13、对装修装饰及临时施工实施监管。
14、建立健全并管理好日常工作事务档案及消防业务档案。
15、做好对电梯运行使用的监管工作，严格执行电梯管理规定。
16、完成保安部及管理处交办的其它任务。
保安员职责
(一)各责任岗保安员职责
1、负责各责任区内的楼宇，通道，停车场，绿化地，车辆及其它公共场所的治安防范管理。在当班时间内对本区域的安全负有主要责任。
2、负责管好进入责任区的车辆，保持道路畅通,车辆停放有序，检查停放的车辆是否已上防盗锁;注意司机和车辆在开车前有无异样，发现可疑立即查证，以确保安全。
3、负责责任区内的清洁、绿化及公共设施设备的检查，发现问题及时通知领班进行处理。
4、负责责任区内装修施工人员管理。装修材料不准随意堆放，在规定时限内不准施工，防止影响其他住户休息;余坭、装修垃圾要及时清走,不准放入垃圾桶内。
5、负责接受业主投诉，收集业主(商户)的意见，及时通知管理处，主动热情为业主(商户)排扰解困。
6、完成上级交办的其他任务。
(二)巡逻岗保安员职责
1、负责按规定巡逻路线和规定时间巡查所辖物业，留意治安消防情况，并作好记录。
2、负责查询可疑人员，及时将推销及闲杂人员劝离辖区内。
3、监督检查业主(商户)装修现场的治安消防情况，及时处理违章装修。重大违章装修及时向公司总经理汇报。
4、负责巡查辖区内设备房、公共设备设施和清洁绿化情况，发现问题，及时通知管理处。
5、负责顶替需要短时离开岗位的保安员。
6、负责巡查停车场治安、消防情况。
7、完成上级交办的其它工作。
(三)小区保安员职责
1、着装整齐，按规定上岗交接班，忠于职守，在岗时不得与其他无关人员聊天。
2、负责外来人员和外来车辆的检查，严格按规定登记。对不符合要求进入小区的人员和车辆进行礼貌劝阻，对可疑情况提高警惕，及时报告，确保安全。
3、严禁收买、推销、小贩等闲杂人员进入小区内，不准装修队擅自进入小区楼层内自找“生意”。
4、完成上级交办的其它工作。
(四)监控中心保安员职责
1、监控室值班的保安员要全面熟悉监控室内的设备功能和使用程序与方法，确保设备的正常运转，发挥其应有的作用。
2、负责监控中心电视屏幕的监视工作，并密切监视消防控制屏和电脑显示系统。全面观察和掌握各个区域的治安动态，发现问题正确分析,果断决定，及时报告并与有关岗哨取得联系。
3、负责对重点部位和可疑情况的电视录象工作。
4、负责录象内容的保存保管工作。
5、负责查出报警位置，及时调动保安员现场查看并处理。
6、负责接受白天和夜间业主的投诉，并及时通知有关专业组进行处理，积极主动为业主(商户)排扰解困，业主(商户)反映的有关问题要主动及时向有关领导和部门反映，争取尽早解决。
7、做好资料保管和相关工作，无关人员不准进入监控室，不准向无关人员谈及监控室的运作情况和值班情况。
8、完成上级领导交办工作。
(五)停车场保安员职责
1、维护停车场的治安交通秩序，疏导车场的流量，保证交通畅顺，协调和指挥车辆停放在指定的车位。
2、提醒业主(商户)或客人离车前关好门窗，带走车上贵重物品，作好巡检工作，保证车辆安全。
3、严禁装易燃、易爆及危险品的车辆进入停车场。劝阻超高、超长车辆进入车场。严禁车辆乱停乱放。
4、车场内出现治安纠纷或交通事故要及时报告、疏导和处理。
5、认真按规定巡查车场车辆、消防设施及卫生情况，发现问题及时处理或向上一级汇报。
6、认真、如实作好值班记录表。
1.1基础和主体施工阶段
在基础及主体施工阶段是整个建筑工程施工过程中最易出现质量问题的阶段。特别是在基础施工过程中，需要进行灌注桩的施工，因此在施工中极易发生灌注桩缩颈、断桩及未达到规定的支承土层等问题，同时还存在着基层表层没有进行很好的处理、断面尺寸不足及构造柱移位等问题，这些问题的存在严重影响了工程的质量。而混凝土浇筑是建筑工程的重要一道工序，但在实施浇筑过程中，极易出现漏振、蜂窝及麻面等问题，不难影响美观，也使混凝土无法达到施工的标准要求。当前施工中框架结构应用的较多，这就导致施工中易出现混凝土的梁、板、柱支模歪斜、箍筋间距存在误差及在水平或是垂直尺寸上存在着偏差的情况。对于基础和主体施工阶段存在的质量问题还有许多，这些问题的存在都严重影响了工程的质量，为工程的质量留下了安全隐患。
1.2装修及设备安装阶段
在工程进行装修和设备安装阶段，其较易发生的问题即是渗漏、门窗密封不严及设备没有严格按照安装要求进行施工。渗漏发生在屋面、卫生间和地下室的情况较多，而门窗问题的发生，多为在施工过程中偷工减料及缺乏施工管理所导致的。电器安装工作中，存在着不接零钱、零线和火线错位及灯具、开关插座等安装位置出现偏差等情况。
2影响工程质量管理的原因分析
2.1人的因素
任何一项工程的实施都离不开人这个主要的施工要素，而在建筑工程质量管理过程中，对工程产生影响的人即包括领导者，也包括施工人员，这两者之间任何一方的素质及行为都直接关系到工程质量的高低。特别是项目法人和业主对于工程的质量影响至关重要。而在当前的施工队伍中，专业性的队伍较少，多数施工队伍都是为了工程项目的实施而进行临时组建的，而这些施工人员当中包括大部分的农民工，这些人员缺乏必要的培训及施工的基础知识，所以在施工中是质量隐患的最大制造者，对工程质量的影响较大。
2.2材料因素
材料是建筑产品的重要组成部分，所以建筑材料的质量直接关系到建筑产品的质量，使用不合格的建筑材料进行施工，其建筑工程的产品也不可达到规定的质量标准。当前我国建筑材料市场较为混乱，很大一部分建筑材料没有达到质量标准却在市场上以次充好进行销售，一旦应用到建筑工程施工中，则会对工程的质量带来严重的影响。
2.3机械设备因素
随着施工的现代化，在目前的建筑施工中，离不开各种大型机械设备的使用，其不仅有效的提高了工程施工的速度，同时也对工程施工的质量起到了关键的作用。这就需要在施工过程中保证设备的正常使用，确保其性能得到有效的发挥，因为一旦机械设备发生故障，不仅会影响工程的进度，同时也无法保证施工的质量。
2.4方法因素
建筑施工过程中的方法包括整个建设周期内所采取的技术方案、工艺流程、组织措施、检测段、施工组织设计等。施工方法正确与否，直接影响工程质量控制能否顺利实现，正确的施工方法是保证工程按期保质完成的前提。例如，铝合金门窗安装中，门窗框与墙体接缝处按规范要求应嵌填矿棉等弹性材料，其最外面的5mm厚度中应注入密封胶，但现在很多建筑工程却没有按规范要求去做，而仅在接缝处嵌填水泥砂浆。不按规范要求施工的做法必然会导致建筑工程质量的下降。
2.5环境因素
施工过程中环境对于工程的质量影响较大，因此需要在施工过程中注意关注气象变化情况，及时关注温度、恶劣天气，采取提前预防措施，从而将其可能给工程质量带来的影响控制在最低水平。
3加强建筑工程施工质量管理的措施
3.1强化施工质量监督，落实完善管理制度
为提高建筑工程的施工现场管理水平，促进施工现场管理科学化、规范化和系统化，根据行业发展的需要以及工程实际，制定完善的施工质量管理制度，诸如施工现场考勤制度、例会制度、档案管理制度、仓库管理制度、安全生产管理制度、临时用电管理制度、保卫管理制度、消防管理制度。项目管理人员必须对施工人员及施工班组进行每一道工序的技术质量交底，做好材料准备、施工技术要点、质量要求及检查方法、常见问题及预防措施。项目施工人员必须牢固掌握工程的工艺流程及施工技术质量要求。
3.2加强对建筑材料及设备的管理
3.2.1对于建筑材料的管理，要建立管理台帐，进行收、发、储、运等各环节的技术管理。首先要做好材料的源头控制。挑选具有扎实的专业知识、较高质量鉴定能力的采购人员负责各种建筑材料的采购，做到详细掌握各个材料生产厂家的详细信息。同时还要做好施工材料的现场管理。提前安排好材料的运送计划及路线，当材料进入施工现场时，要加强检查验收工作，避免混料和将不合格的原材料使用工程上。在施工过程中，还要做好建筑材料的储存工作，提高工地临时仓储的防水、防潮功能。3.2.2加强设备管理。合理装备、安全使用、服务生产，为保证工程质量，加快施工进度，提高生产效益，取良好经济效益创造条件。搞好机械设备管理的基本原则是：尊重科学、规范管理、安全第一、预防为主。在施工过程中要根据不同工艺特点和技术要求，选择合适的机械设备，并确保机械设备的正确使用、管理和良好保养。同时加强对机械设备管理、操作人员的管理工作，定配备足够的工作人员（操作人员、指挥人员及维修人员），贯彻“谁使用，谁管理”的原则，健全持证上岗制度、机械设备检查制度等，做好日常保养、小修、中修等维护保养工作，严禁带病运转。
3.3施工工艺的管理
对于建筑工程的施工，要严格根据工程实际，进行施工组织设计，选择合理的施工技术措施、施工方案、施工工艺等。认真做好工程前期准备工作，编制切实可行的施工组织设计。针对不同工程特点，制定相应的施工方案，并组织进行技术革新，从而保证施工技术的可行性及先进性。对于一些技术难题，要制定切实可行的处理操作方案，以实现在保证工程质量的前提下，能够加快施工进度、降低施工成本。
4结束语
关键词：建筑装饰工程；造价控制；相关问题；控制预算；措施
经济的高速发展促使人们对建筑物的要求越来越高，其中对建筑装饰工程的要求最为明显，不仅要满足建筑物基本功能的发挥，而且要追求建筑物外表的美观性和艺术性。伴随着建筑物装修的日新月异，建筑装饰工程的造价越来越高，因此，控制建筑物装饰造价，确保装饰的质量已经成为了建筑装饰工程的当务之急，而且对降低整个工程项目的成本、保障项目管理目标的实现都有着现实的意义。
1 建筑装饰工程造价控制的现状及存在的问题
1.1 装饰工程没有制定规范的要求
由于人们对建筑物装饰的要求越来越多，建筑物装饰的材料和方式日新月异，建筑装饰的成本在逐渐提高，这种情况下，许多装饰工程为了缩减开支，在材料的采购方面，没有制定统一的规范和标准，采购工作中以次充好的现象较为严重，这不仅影响了建筑物装饰的质量，也给建筑物的安全留下了隐患；另一方面，部分建筑装饰工程在动工前没有进行施工设计，缺乏完整的施工图纸，一般情况下，只以简单的示意图进行施工，而且在操作上没有制定规范的要求，这种缺乏规范的装饰过程必定会对工程造价控制产生很大的影响。
1.2 装饰工程缺乏有效的管理制度，设计人员专业素质欠佳
设计阶段是建筑装饰工程最主要的阶段，缺乏健全的制度以及设计人员的专业素质较差是现阶段装饰工程设计所面临的主要问题。在一些大中型的建筑工程中，承包商都是按照设计――采购――施工的一体化模式进行建筑工程的装饰，而负责装饰的企业有着自己的工作模式，这两种工作模式在实际中就会产生较大的冲突和矛盾，在工程造价控制上很难达成统一的意见；另外，建筑装饰是一项对专业技术要求较高的工作，设计人员的专业素质和职业道德高低对装饰工程的质量起着决定性的作用，只有职业素养得以提高，设计团队的综合能力才会得以提升。但在实际中，设计人员的专业素质和职业道德明显下降，随着建筑装饰要求越来越高，装饰设计对高技能人才的需求越发急切，设计人员专业素质偏低对装饰工程造价控制水平有着直接的影响，除此之外，设计不合格、设计装饰成本过高也是当下装饰工程中常见的问题。
1.3 装饰工程缺乏标准的合同计价方式和严谨的招标文件
工程造价和工程招标紧密相联，实现招标管理的科学化目标离不开拟定标准的招标合同，当下大多数施工企业在招标阶段都存在着计价问题，这是招标合同的不规范所造成的。由于招标合同没有拟定明确的计价方式，在对计价方式进行选择的时候，就会出现一系列的不符合现实的问题，这不仅使得计价没有标准可供参考，也给计价的管理带去了很大的难度；另外，投标文件没有引起施工企业的有效重视，这造成投标文件的内容没有完整性和严谨性。装饰工程是一项繁琐复杂的工作项目，如果在投标文件的内容上出现了问题，就会使得工程建设过程出现问题，这无疑会增加成本支出，不仅浪费了资源，也阻碍了工程造价控制目标的实现。
1.4 装饰工程缺乏有效的监督管理
装饰施工阶段施工操作的规范、施工质量的保障以及施工成本的控制都离不开对施工阶段的监督管理，有效落实监督管理能够提高施工人员工作的积极性和责任心。但现实中，大部分的施工企业过分追求经济效益，没有认清监督管理的重要性，使得监督管理机制不健全，无法有效发挥作用。监督管理力量的薄弱会助长施工中偷工减料、以次充好等现象的发生，施工现场缺乏有效的监管，施工过程中存在的问题就很难被及时发现，这对施工进度和施工质量都有很大的影响。
2 对建筑装饰工程造价预算方法的讨论
2.1 造价对象的讨论
当下，为了降低装修费用，国内一直提倡对房屋进行精装修，但精装修占国内住宅装修的比例还很低，开发商所开发的房屋多为小户型，因此其装饰思想应符合宜居构想，对装饰施工方案和室内陈设的造价控制应充分做好对市场的调研工作，制定出科学家合理的预算方案。
2.2 造价预算方法的谈论
造价预算是装饰工程中一项重要的环节，一般建筑装饰工程造价预算有包工包料定额计价、包工包料清单计价和包工不包料这三种方法。包工包料定额计价是对社会平均水平的反映，是综合考虑整个装饰行业的一种预算方法，由于施工中工作量的不精确，装饰材料和技术的日新月异使得计价的基础定额制定面临很大的难度，因此这种预算方法不适合小户型住宅的装饰造价控制；包工包料清单计价是根据设计图纸，对装饰的材料、方式以及人力支出结合市场价格进行报价，这种方法要求装饰企业既要提供技术操作，还要负责装饰材料的采购工作，这种预算方法很适合小户型精装修房的造价控制；包工不包料计价是装饰企业根据设计图纸的装修方法，只对装修的人力成本和设备费用的总和进行报价，而装修材料是由开发商自己采购，这样开发商可以根据实际情况对价格进行选择，这种预算方法给开发商在装修材料的选择上提供了更大的空间。
3 建筑装饰工程造价控制的措施
3.1 建立完善的管理制度
完善的管理制度能够加强施工单位各个部门之间的沟通与协作，能够显著提升装饰工程造价控制的能力。因为健全的管理制度可以明确工作内容和责任分配，施工单位只有依靠不断的对制度进行完善，其资源配置和造价控制措施才会在实际工作中落实下去；另一方面，完善管理制度还应包含对施工人员培训机制的建立，对施工人员进行定期培训，不仅可以提高其专业方面的技能，而且对其职业道德的提升也有很大的帮助，这对装饰造价的控制有着显著的效果。
3.2 重视对合同与投标文件的拟定
合同是保障签订双方权益所必不可少的文件，它具有法律效力，因此，施工企业为了维护自身的权益，有必要对合同的完整性和规范性进行严格的要求，在合同的拟定上，要以法律为基础，逐字逐句进行斟酌，完善和规范合同条款，对发现的问题要及时给予上报修改；另外，投标文件是保障工程施工的重要信息，在投标文件的拟定上，要坚持实事求是的原则，努力掌握市场规律，制定出准确的投标价格，最大限度地确保企业既能成功招标，又可以实现利润的最大化。
3.3 强化施工的监督管理机制
监督管理不仅可以保障各项措施在施工中得以有效落实下去，而且能够及时地发现装饰施工中存在的问题，从而制定出相应的解决措施，有效控制成本支出。强化监督管理机制能够使施工人员认识到自身的不足，不断的进行自我完善，从各方面提高自己的职业素养，简单来讲，只有加强对施工的监管，施工中的偷工减料、以次充好等现象才会得到有效遏制。
4 结束语
综上所述，装饰工程的造价控制是建筑物成本控制的主要组成部分，只有重视装饰工程的造价控制，才会使施工企业适应日新月异的装修规格，只有努力控制装饰成本的支出，才会为施工企业的健康发展创造有利的条件，促进企业的可持续发展。
参考文献：
[1]沈勇坚.对建筑装饰工程造价控制的探讨[J].门窗，2012（4）.
[关键词]大型商场 消防安全隐患 措施 制度 宣传
中图分类号：TU998.1 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2015）33-0293-01
中国经济正处在高速发展阶段，基础设施不断完善，商业地产如雨后春笋般在全国各大城市遍地开花，特别是近年来万达地产、大悦城等品牌全国布局，各种大型商场在品牌效应刺激下飞速发展，提高了城市居民带来生活质量，但因为消防安全管理不到位，埋下了发生火灾的安全隐患，因此，加强大型商场的消防安全管理工作势在必行，是商场管理工作的重中之重。
一、大型商场的消防安全隐患及其原因
1.商场内店铺改造及装修不符合消防规范要求
首先大型商场竣工后，许多店铺业态并未进驻商家，后期的店铺改造及装修普遍存在，但装修单位及店铺业主就室内装修设计方案根本不向公安消防部门申报就投入施工。未经消防审批的装修店铺经常打破原有防火分区或造成火灾监控盲区，给商场带来严重的安全隐患。其次大型商场内的店铺一般装修豪华，电气线路复杂，着火源多，不易控制，极意发生火灾。还有的单位领导“重经营、轻安全”、“早装修、早开业、早受益”的观点，对火灾的发生抱有侥幸心理，宁愿血本搞豪华装修，也不愿拿出一分钱做防火保护。
2、消防设施人为阻挡、破坏，影响消防救援。
大型商场人流量大，胡乱停车，占用消防通道，阻挡地下式消防水泵接合器井情况时有发生，给消防官兵灭火救援工作的展开增加了难度。火灾扑救重点在火灾前期，消防救援车是在跟生命赛跑。许多商场消防设施处于瘫痪状态，报警系统功能不正常，消防水系统管网无水，导致不能及时发现扑救火灾。
3.消防安全责任制度未落实，消防监督人员、操作人员自身能力水平的有限。
很多大型商场都具有消防安全责任制度，多数在消防控制室、办公室等区域都张贴上墙，但这些消防责任制度往往形同虚设，未落实到具体人员，甚至相关制度理论与实际不符，没有可实行性。其次消防安全管理人员自身水平达不到，一旦发生火情，消防控制室报警系统前后顺序操作都不知道，从而为火灾埋下隐患。
4.人员密集，疏散困难。未能形成有效的消防演练机制
大型商场商品云集，商户众多，又因其经营销售的商品以人民生活密不可分的吃、穿、用为主，客流量大而密集。在一些大城市里，有些大型购物商场每天进出的各类人员高达万余人，甚至更多。一旦发生火灾事故，人员疏散将非常困难。商场员工及群众消防意识薄弱，缺乏消防自救的基本常识和技能。众所周知，火灾发生初期是有效灭火的最佳时期，如果消防管理及参与人员警钟长鸣，月月组织消防演戏，将火灾安全隐患扼杀在萌芽中，将有效保证人民的生命财产安全。
二、细化措施，加强大型购物商场消防安全管理
依据目前我国大型商场消防安全管理现状，笔者结合万达广场、大悦城等品牌商场消防安全运行所采取的措施，对大型商场消防安全管理提出以下几点建议
1、对新装修、改扩建的商铺加强消防安全监督
依据《中华人民共和国消防法》规定：凡新建、扩建、改建等改变建筑使用性质以及进行内部装修的建筑，相关建设单位应当将消防设计图纸以及相关的资料送往当地消防机关进行审核，经审核通过后方可施工；竣工后还应通过消防机构验收，才能投入使用；商场等公众聚集场所在开业前，应当向当地消防机构进行申报，经消防安全检查合格后，方可开业。因此商场管理者不仅要将商铺装修纳入监管范围，严格执行设计申报、竣工检测、投入使用的流程，更要在商铺投入使用后纳入整个商场的消防管理系统，确保消火栓系统、喷淋系统、消防报警系统、通风排烟系统正常有序运行。
2、加强消防安全制度建立、实施。
大型商场应根据国家的相关消防安全规定，并结合实际情况，建立健全各项消防安全管理制度，如：消防安全操作规程、消防安全教育、培训制度、防火巡查、检查制度、安全疏散设施管理制度、消防控制室值班制度、消防设施、器材维护管理制度、火灾安全隐患整改制度、用火、用电安全管理制度等等，通过这些制度的建立，使单位上下形成健全的防火安全系统。
为确保以上消防安全制度的实施，要将责任落实到每个人的身上，可实行岗位考核机制，末位淘汰机制。首先消防安全岗位的领导要以身作则，熟悉各项规章制度，对各岗位责任人一定不能睁一只眼闭一只眼，发现问题，要及时纠正处理。
3、加强消防宣传、安全教育及培训，定期实行消防演练
做好消防宣传工作，加大消防培训力度。消防宣传、教育、培训是消防工作的重要基础。做好员工消防安全教育及培训，提高工作人员的消防安全意识及技能，对于提高人们的消防法制观念和消防安全意识，增强大型商场抗御火灾的能力具有重要意义。近年来，由于违反安全操作规程和违章用火、用电、用气导致火灾发生的事故越来越多，另外由于不懂得自救逃生常识或者盲目逃生导致死亡伤残的事件也屡见不鲜。很多火灾，本来可以在初起阶段就实施扑救或采取相应的措施和进行有组织的人员疏散工作，避免人员的较大伤亡和财产损失，但由于防火安全负责人及员工的消防意识淡薄，缺乏必要的消防安全常识，使火灾的危害更加严重。所以加大对商场工作人员的消防安全培训是很有必要的。
4、大型商场应每日定时对商场进行防火巡查
在巡查时就确定巡查人员、巡查内容、巡查部位以及巡查的频次，巡查的内容包括；用火、用电是否有违章情况；安全出口、疏散通道有没有被占用或堵塞；安全疏散示意图、应急照明系统是否正常；消防设施、消防安全标志是否在位、完好；常闭式防火门是否处于关闭状态，防火卷帘下是否堆放物品影响使用；消防安全重点部位的安全责任人是否在岗以及其它相关情况。大型商场在营业期间应当至少每两小时一次对商场进行防火巡查，营业结束时，还应对营业现场进行检查，发现遗留火种应及时消除。防火巡查人员对违章行为应及时纠正，妥善处置火灾隐患，对于无当当场进行处理的，应当及时向有关部门反映，发现初起火灾应当立即报警并组织扑救。
5、落实消防设施的维护及保养
大型商场应依据建筑消防设施检查维修保养相关规定，找专业的消防设施维修保养单位进行维修保养。并遵守有关规定，定期对商场内的自动消防设施进行全面检测，以保证消防设施保持良好状态。同时应当按照有关规定，定期对灭火器进行维护保养和维修检查。
三、结语
大型商场作为一个人员、物资高度集中的场所，其火灾危险性是不言而喻的，因此要加强研究大型商场的火灾危险性，分析其防火对策，采取有效的措施，强化消防安全管理，提高商场自身防控水平，这样才能有效的预防火灾事故的发生。
参考文献
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[6]公安部机关，团体，企业，事业单位消防安全管理规定
乙方：
甲乙双方本着自愿、平等、诚实、信用的原则，经友好协商，签订本协议：
一、委托管理区域、期限：
1、甲方现授予乙方XXX品牌系列服饰在：省市委托管理权。
乙方所获得的委托管理权，不得擅自转让给第三方，否则，甲方不予承认，并有权终止乙方的委托管理权，对于未经许可擅自跨地区或跨商场经营的，酌情扣减直至全额扣除保证金，甲方有权取消乙方委托管理权。
2、委托管理期限：年月日起至年月日止。
二、合作方式
1、保证金：
乙方按每个专柜人民币万元作为保证金，在签定合同后支付给甲方。合同期满后，乙方在合同期间内按本合同履行义务，保证金全额退还给乙方（不计利息）。
2、拓展计划：
乙方在委托管理的区域内需要拓展市场的，必须向甲方提出书面的申请，经甲方审批同意后，乙方可拓展市场。本年度销售目标为万元。
3、所有促销活动需经甲方同意后方可执行。
4、所有第三方（商场）结算的货款均属于甲方所有，乙方不得以任何理由占为己有。
5、乙方在收到甲方货品后须对货品进行全面检查，有质量问题的须在收到货品后7日内向甲方提出，超过7日因甲方原因出现的质量问题由乙方自行承担。
6、乙方所管理的商场保底销售任务未完成时，买单费用公司承担费用，托管商承担费用。
7、公司根据商场的保底任务与同期销售数据给各店制定月销售计划，完成公司销售计划的，公司将对托管商提货折扣下降1%作为奖励，相对如果未完成公司下达任务60%的，托管商折扣将上浮1%.（公司任务会合理制定，每月初下发）
8、开店后新的店铺装修费用经公司审核确认后，由公司承担费用，托管商承担费用。
9、甲方为乙方提供所售商品，折扣率为商品零售价格的25%（特例商品不在本折扣范围内）乙方自负盈亏，过季库存甲方负责20%的退货，所退商品货款转为乙方下期货款。
10、商场装修完毕且在本位置销售满12个月以上，公司将负担托管商承担装修费的50%，商场装修完毕且在本位置销售满18个月以上，公司将负担托管商承担装修费的全部。
11、所有导购员工各类保险、工资、奖金全部由乙方支付；甲方出具相关的劳动合同，但不承担任何责任；导购员工与乙方所产生的各类纠纷（如：保险费、加班费、奖金等）与甲方无关。
12、本合同内容所指特例商品为皮衣，皮貂，尼克服，羊绒类及配饰等商品。
三、甲方责任
1、甲方免费按设计图纸配给专卖店所需灯箱片、图片、宣传品等。免费指导专柜经营管理，免费对乙方人员进行培训。
2、甲方对乙方管理的甲方货品保留完整的所有权、调配权和调价权。
3、甲方根据乙方经营管理水平和销售业绩决定是否续签合同。
4、甲方需承担营运费用有：货品、商场合同内经甲方认可的费用（包括：商场扣率、增值税发票等）、货品运输费、广告费、店庆费、促销费、进场费。营业员费用等杂费甲方不予承担。
5、甲方应当根据协议规定向乙方支付约定的委托管理费用。
6、甲方应尽可能协助乙方与第三方（商场）建立好关系。
7、甲方将确保产品质量和标识等符合国家及地区的各项规范标准。
四、乙方责任
1、乙方费用承担：公关费、业务费、员工工资及员工奖金、员工社会保险福利、仓储费、办公费、礼品费、通讯费、物业费、市内运输费等相关费用由乙方负责承担。
2、乙方应维护甲方的品牌形象和知识产权，乙方不得生产和销售侵犯甲方的知识产权的假冒产品；乙方保证不从非甲方授权的渠道进货，也不得在专卖厅内销售非甲方的产品，并尽力维护甲方利益，避免甲方品牌受损，如有违反视乙方违约。
3、乙方保证在授权区域销售的产品仅向消费者和最终使用者，特别是乙方不得将产品销售给任何出于再销售产品为目的而向乙方购买产品的任何人和第三方。
4、乙方未经甲方同意擅自关闭或撤消XXX专柜，甲方有权终止协议，并收回专柜货品，保证金不予退还。
5、乙方应遵守甲方财务管理制度、人事管理制度、货品管理制度、专卖终端管理制度。
6、乙方应指定一名人员负责与甲方联系业务等日常工作，且甲方对该人员有管理权和指挥权。
7、乙方应做好信息反馈工作，及时向甲方报告销售情况及反馈顾客信息。
8、乙方按照甲方指定零售价格销售，不得擅自调动价格。（如商场活动需申请经甲方同意）
9、乙方负责提货验收甲方发出的货品，并分送到营业网点。
10、乙方在使用甲方货柜期间需保证其部件不丢失，但货柜的自然磨损与乙方无关。
11、在经营过程中，因交际所需自购部分甲方产品，乙方按零售价_ _折结算现金给甲方。
12、乙方在协议期间因管理不善造成货品丢失、
损坏的，乙方应按货品零售价折的赔偿甲方。
13、乙方应为甲方保守经营机密，对于有关的业务文件，不得外泄。
14、乙方为甲方提供除商品外相关费用的正规发票。
五、结帐方式
1、乙方按甲方财务规定，每月对营业网点做好对帐、货款催收等工作，乙方须保证甲方的货款在每月商场结算截止后，以商场规定的汇款日期、汇到甲方银行帐户。
2、乙方应及时通知甲方开立发票或收据，将每营业网点的货款汇入甲方银行户口后，甲方逐笔结算，再将乙方应得款项在__日内汇入乙方银行帐户。
六、违约责任
1乙方违反协议规定侵吞甲方货款的，甲方有追究其法律责任的权利。
2、因不可抗力事件，如：地震、台风、水灾、战争以及其它不可抗拒的，对发生及后果不能预见或防止的事件，致使本协议无法履行，双方互不承担违约责任，但应在七天内通知对方，并在十五天内提供证明的报告。
七、合同终止
1、协议到期，如无争议自动终止，甲方需在合同终止后七天内将保证金归还给乙方。
2、乙方管理行为有损甲方信誉、形象时，甲方有权解除协议。
3、双方若有一方提出终止协议，应提前三个月提出申请，经双方协商同意后，在一个月内按双方核定帐目，结清款项。
八、其他
1、如双方因为本协议所引起的一切纠纷而发生的诉讼，由甲方所在地的法院管辖。
2、本协议自双方签字盖章后即时生效，一式两份，甲乙双方各执一份。
3、本协议有效期为年月日至年月日。
甲方：
法人代表：
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乙方：法人代表：
