时间：2023-05-29 17:44:16
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇工业土地，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
代表： （简称甲方）
承租方：
代表： （简称甲方）
甲、乙双方为充分利用土地资源，共同发展经济，提高村民生活水平，根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》经甲方村民会议讨论同意将其所属的农村集体建设工业用地出租给乙方。双方本着平等互利的原则，真诚合作共同订立合同，具体条款如下：
一、租地用途：。
二、租地地点及面积：
占地面积 平方米，具体按实际丈量为准，乙方同意以上述土地现状租用。
三、租赁方式：甲方出租的本村土地由乙方自行建设厂房，厂房及厂房内有关设施的投资由乙方负责，厂房由乙方独立经营，自负盈亏，并自行承担其风险，自行承担债权债务。乙方所建厂房必须符合国家相关建设标准。
四、租赁期限：本合同约定租赁期为十五年，即从2012年 月 日始至2027年 月 日止（含免租期时间在内）。
五、租金交纳：
1、2012年 月 日至2012年 月 日为筹建阶段，经甲、乙双方约定，免收租金。
2、2012年 月 日至2017年 月 日每月每平方米租金人民币 （￥ 元/m2）。
3、2017年 月 日至2022年 月 日每月每平方米租金人民币 （￥ 元/m2）。
4、2022年 月 日至2027年 月 日每月每平方米租金人民币 （￥ 元/m2）。
六、厂房建设：甲方应在租赁合同签订后一星期内确定办理好用地四至范围给予乙方作规划设计及报建（如需报建费用由乙方承担）。乙方在接到用地后 月内仍没有实质性兴建厂房，乙方无条件同意甲方单方面终止合同，并不退还乙方已付的押金。
七、交租时间：乙方应在每月15号前一次性付清当月租金给甲方（以甲方出具的收款收据为准，另乙方交税后的所得税发票提供甲方记账及保存）。如乙方延迟一个月交租，乙方需同时支付滞纳金（按未付资金总额每日的千分之五计算）给甲方。如连续拖延六个月未交租金，乙方无条件同意甲方有权解除合同并收回土地的使用权，同时按法律程序追究乙方的违约责任。
八、双方责任：
1、甲方负责在本合同签订后交付用地及地上物的补偿以便给乙方使用，否则，乙方有权单方解除合同，甲方应退还相应押金并赔偿乙方一切经济损失。
2、乙方承租本宗土地必须进行合法经营，如乙方违法经营，由此产生的一切后果及法律责任由乙方承担，与甲方无关。
3、甲方应协助乙方办理国家法律法规，政策规定允许的报建、消防，环保及营业执照以及水、电报装等的相关手续，费用由乙方负责。
4、在合同期内：乙方拥有该土地的使用权，乙方可自行安排本村地内的建筑布局及生产经营等相关活动，乙方有权出租厂房、宿舍及与第三方进行合作！经营。乙方因生产经营所发生的事故造成他人损失，拖欠债务及工人工资等均由乙方承担责任，与甲方无关。
5、甲、乙双方必须严格遵守本合同，未经双方协商一致，任何一方不得擅自更改及终止合同，否则赔偿对方的一切经济损失，因不可抗拒的力量造成本合同无法正常履行的（注如地震、台风及其它自然灾害等）双方应以实际情况另行协商解决，任何一方需于合同期满前终止合同，应提前六个月以书面形式告知对方，需取得对方同意并赔偿对方所有经济损失，如双方协商不一致，继续履行本合同。
6、在租赁期内，如因甲方土地权属不清或村民发生纠纷导致本合同无法履行，造成乙方损失的，甲方应赔偿乙方的一切经济损失（包括厂房建筑的总投资和搬迁工厂引起的搬迁费用等）。
7、在合同期内如遇政府征用本合同所属土地，属厂房赔偿及搬迁补偿的费用归乙方所有，属土地补偿的费用归甲方所有，协商补偿时双方代表必须在场。如政府占用该地修建道路等，甲方必须减少已占用面积的租金，破坏厂房及设施损失由政府赔偿给乙方，与甲方无关。
8、在租赁期内，因不可抗拒的原因或政府城市规划建设，致使双方解约合同，由此造成的经济损失双方互不承担责任。如有补偿，按本条第（7）款处理。
9、乙方应依法经营，及时交纳各项税费，支付工人工资和当地部门规定的各项规费（包括通过乙方招商使用厂房的其他单位）。
10、甲方必须完善厂区周围的道路设施及排污渠道的畅通，如乙方施工过程需要增加泥土的，甲方必须无条件安排取土的地方给乙方挖掘。
11、土地使用税及土地营业税（含土地出租所得税及各类附加税）由乙方承担。
12、在合同期内，乙方不得将本合同所涉土地转租，不得将土地使用权转让或抵押、不得将土地上建筑转让或抵押，否则四方有权单方面解除合同。
13、合同期内：甲方不得将该土地转让及抵押，造成后果的，应赔偿乙方的一切经济损失。
九、本合同期满后的资产处理：
1、本合同期满后，如乙方继续租用该地，在同等条件下乙方享有优先租赁权。（具体合同条款另行协商）
2、合同期满后，所有不动产如厂房建筑物归属甲方所有，所有动产如机械设备、生产工具、原材料、产品、零件、电器用品等归乙方所有。
3、合同期满后或因乙方违约合同终止的，乙方应在合同期满或接到甲方解约通知后20日内完成搬迁，将土地和厂房归还甲方，厂房移交时应保持结构完整和正常使用功能，不得拆除水电、通讯及门窗等基本设施。
十、预付款、押金的支付方式：
1、本合同签订之日，乙方支付给甲方人民币 （￥ 元）作为租地押金。本合同期满后，乙方交清本合同所引起的费用（经甲方确定）后。甲方应在一个月内退还乙方租地押金民币叁万元整，不得延误。若合同期内因乙方违约造成合同终止的，保证金不予退还。
十一、村民会议：甲方的土地使用权租赁必须经村民会议讨论通过，并有90%以上签名确认有效，因甲方未履行上述手续，造成乙方损失的必须赔偿乙方的一切经济损失。
十二、甲方配合：为确保乙方对土地的有效的使用，甲方保证在交会土地使用时完成地面附着物及四至范围认定，乙方在兴建厂房及生产过程中，甲方必须全力支持乙方的工作。
十三、招商限制：乙方在招商引资过程中，不得引进重大有损坏环境污染的工厂（例如：电镀厂、电路板厂、废旧电器分解厂、洗水厂等）否则造成后果均由乙方承担。
十四、合同补充：本合同未尽事宜，由双方友好协商解决，双方协商一致可另行签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。
十五、合同生效：本合同自甲乙双方签字盖章后生效。
十六、其他：本合同一式四份，甲、乙双方各执二份，均具有同等法律效力。
甲方：
代表：
承租方：
代表：
联系电话：
关键词：土地复垦；土壤改良；植被重建
一、引言
在20世纪80年代初，“复垦”一词由欧美学者引入我国，基本是由“reclamation”翻译而来，但从字面看，其含义更贴近“恢复”，内涵应该是保障社会、经济、生态的综合效益。《土地复垦条例》中将土地复垦定义为：对人类社会的生产建设活动和自然灾害损毁的土地，采取整治措施，使其达到可供利用状态的活动。工业场地是建设项目在勘探和施工过程中临时使用土地的类型之一，在建设活动中将致使原土地地表形态、土壤结构、地表植被等直接损毁，且一般在活动结束后即被弃置，基于土地效益最大化的考虑，必须及时对之进行土地整治。目前我国多数建设项目的土地复垦目的限定于恢复农业生产，弱化甚至忽略其生态效益的服务本质——复垦既是恢复土地使用状态，又是重构生态平衡，它是实现土地资源保护与持续利用的重要环节。而生态重构成功的根本在于土壤的理化性质和生物的适应性，因此，土壤改良、植被重建等生物措施的采用方式与作用程度是研究土地复垦综合效益的客观基础。
二、研究区域概况
随着珠三角地区城市化和农村工业化的迅速推进，各类生产建设活动蓬勃发展，土地利用结构发生了巨大变化，总体趋势是农业面积大幅度减少、非农建设用地迅速增长、后备土地资源日渐枯竭，建设用地供需矛盾日益突出。面对严峻的土地保护和持续利用问题，认真贯彻执行“十分珍惜和合理利用土地”的方针，本着“谁破坏、谁复垦”的原则，土地复垦就成为各地保障土地资源和保护环境的有效措施之一。《广东省土地利用总体规划（2006-2020年）》规定：“到2020年土地复垦补充耕地2.44万公顷，确保全省耕地占补平衡和耕地保有量目标的实现”；“到2020年，土地复垦率达到60%以上”；“重点支持基本农田整理、灾毁复垦和耕地质量建设。”珠三角地区建设用地密度大，交通基础设施建设难免占用农用地，破坏大量沃土，但对建设过程中临时使用工业场地的生态恢复重视不足，治理时间短促，资金投入粗放，管理多流于表面，虽有暂时的经济效益，根本仍未减缓土地生态影响，结果造成范围更大、程度更深的土地损毁。因此对其及时全面的整治势在必行，而在分析整治效益前，需要制定合理科学的复垦方案，首先是了解该地区工业场地的损毁形式和土地自然属性。
工业场地对土地的损毁形式是机械碾压、建筑物压占、石渣堆积和人为踩踏等，导致表土层土壤板结、理化性状发生改变，原有土地降低或失去其生产力，因而对原有地表损毁相对较严重，若不及时复垦，将使土地失去利用价值。工业场地所在地属亚热带地区平原残丘与低山丘陵过渡地带，多为砂质田，薄有机质层赤红壤广泛分布。对未恢复植被的工业场地进行调研，了解情况为：地形坡度小于5°，灌溉条件较差，地处乡、镇级公路旁，地势较周边略高，因而有利于排水，但场地表土，易受地区常见暴雨冲刷，形成地表低洼积水；土壤有机质低于3g/kg，磷钾含量较低，土壤偏酸性，pH值小于7.0，有效土层厚度少于30cm，土壤环境质量临近不合格标准（见表1）；野生植物有芒箕、假连翘、蒲公英，但覆盖度低、株体瘦小，水土流失控制能力弱。因此，珠三角地区建设项目工业场地的土地复垦关键在于土壤改良和人工重建植被。
三、工业场地土地复垦规划
（一）规划目标
依据该建设项目工业场地的土壤理化性质和经济属性，结合土地利用要求，全面衡量分析其某种土地利用用途的适宜性及适宜程度，即为土地适宜性评价，它是对所有复垦单元明确复垦方向、合理规划复垦措施的基础和前提，同时也验证了土地复垦的可行性与必要性，为下一步的土地复垦工程提供实施保障。根据土地复垦规划编制的法律法规、技术标准以及工业场地的具体情况，确定如下复垦规划目标：
1.采用工程措施和生物措施使土地恢复为可利用状态，土壤质量明显优于原土地，水土流失可防可控，保证土地不发生二次损毁。
2.依据土地复垦适宜性评价结论，确定工业场地的土地复垦方向以农用地为主，按耕地、园地和林地的标准进行复垦，合理布局田、路、渠等农业基础设施，提高农业生产条件水平。
3.复垦工艺科学合理，投资费用在建设项目可承受范围内，并在工程实施过程中，首先取得一定的生态效益和经济效益，保障地区生产生活的安全；同时充分获取社会效益，实现综合效益最大化。
（二）复垦生物措施
1.土壤改良。工业场地使用时间相对较长，土层长期经受高强度碾压，在进行清障、平整等复垦工程措施后，土壤质地粘重、紧实，通透性弱，有机质含量极低，养分贫乏，保肥蓄水能力差，不易耕种，须采取相应的物理、化学措施，改善土壤性状，提高土壤肥力，满足农作物生产的土壤环境要求。基于复垦土地的特点，在改良利用上可分为保土阶段和改土阶段。针对该工业场地，采用的土壤改良措施有：覆盖表土，增加有效土层厚度种植绿肥，增加土壤有机质和氮、磷、钾含量，并深耕疏松土壤；初期多施有机肥和农家肥，加速土壤有机质积累，促进土壤团粒化；利用菌肥或微生物活化剂加快土壤微生物繁殖、发育，快速熟化土壤；及时耕种，采用作物还田，既可熟化土壤，又可保水保土。
2.植被重建。工业场地所在地地形坡度一般小于2%，形成的边坡一般小于25°，生产路的纵坡坡度小于10%，边坡和平台均可用于农业种植。为遵循当地农民的种植习惯，并兼顾经济效益，初期可适当种植耐瘠经济作物如花生、番薯和马铃薯等，其他投入少、见效快并具有一定收益的适生植物有大叶紫薇、凤凰木、柑桔、荔枝、龙眼等。
四、效益分析
买受人（乙方）
根据中华人民共和国有关法律、法规和本市有关规定，甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，经协商一致订立本房产买卖合同，以资共同遵守。
第一条 甲方将自有的工业国有土地厂房转让占用范围内的土地使用权（以下简称房地产）转让给乙方。房地产具体状况如下：
（一）甲方依法签订的房地产权证号为__________________； （二） 房地产座落在上海市__________【区】【县】__________【路】__________【弄】【新村】_________【支弄】_______号_______室。（部位___________）房屋类型：____________；结构____________；
（三） 房屋建筑面积__________平方米，该房屋占用范围内的土地使用权【面积】【分摊面积】___________平方米。
（四） 房屋平面图和房地产四至房屋（附件一）；
（五） 该房屋占用范围内的土地所有权为【国有】【集体所有】；国有土地使用权以【出让】【划拨】【________】方式获得；
（六） 房屋内附属设施状况及室内装饰情况（附件二）；
（七） 甲方转让房地产的相关关系（包括抵押、相邻、租赁等其他关系）见附件五。
甲方保证已如实陈述房地产权属状况、装饰情况和相关关系，乙方对甲方上述转让的房地产具体状况充分了解，自愿买受该房地产。
第二条 甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为（_______币）__________元。（大写） _______仟_______佰______拾_______万_______千_______百_______拾_______元整。
甲、乙双方同意，自本合同签订之日起的_______天内，乙方将上述房地产转让价款分_____次付与甲方，具体付款方式、期限另立付款协议（附件三）乙方交付的房价款，甲方应开具收款凭证。
第三条 甲方转让房地产时，土地使用权按下列第_____款办理。
（一） 甲方取得国有土地使用权的使用年限从________年______月_____日起至________年_______月______日止，其中乙方按本合同约定受让上述房地产，拥有国有土地使用权的使用年限从_________年_______月______日起至________年_______月______日止，为乙方依法使用国有土地使用权的有效期限。甲方将上述房地产转让给乙方后，出让合同载明的权利、义务一并转移给乙方。
（二） 按照中华人民共和国法律、法规、规章及有关规定，【应办理】【可以不办理】土地使用权出让手续的，应由【甲方】【乙方】按规定【办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金】【将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家】。
（三）
_______________________________________________________.
第四条甲、乙双方同意，甲方于_______年______月______日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交割。乙方应在收到通知之日起的______日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后双方签订房屋交接书，甲方将房屋交付（转移占有）给乙方。
第五条甲方承诺，自本合同签订之日起至该房屋验收交割期间，凡已纳入本合同附件三的各项房屋装饰及附属设施被损坏或被拆除的，应按被损坏、或被拆除的房屋装饰及附属设施【估价____倍】【价值_______元】向乙方支付违约金。
第六条甲、乙双方确认，在本合同签订之日起的_____日内，【甲乙双方共同】【委托甲方】【委托_______________】向房地产交易中心申请办理转让过户手续。
除房地产交易中心依法作出不予过户决定外，上述房地产权利转移日期以_____________【市】【区】【县】房地产交易中心受理该房地产转让过户申请之日为准。
甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，造成乙方损失的，甲方负责赔偿。
第七条 上述房地产风险责任自该房地产【权利转移】【转移占有】之日起转移给乙方。
第八条 本合同生效后，甲乙双方应按国家及本市的有关规定缴纳税、费。
在上述房地产【权利转移】【转移占有】前未支付的物业管理费、水、电、燃气、通信费等其他费用，按本合同附件四约定支付。【权利转移】【转移占有】后该房地产使用中所发生的费用，按本合同附件四约定支付。
第九条 乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列_______款内容处理。
一、每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款_____%的违约金，合同继续履行。
二、甲方书面催告乙方之日起的_____日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起的_____日内乙方未提出异议，视作乙方无异议。甲方可以从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款____%的违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金部分，乙方应在接到书面通知之日起的______日内向甲方支付。若乙方违约给甲方造成经济损失的，甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由乙方据实赔偿。
三、_______________________________________________________.
第十条 甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付给乙方，甲、乙双方同意按下列第____款内容处理。
一、每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款____%的违约金，合同继续履行。
二、乙方书面催告甲方之日起的______日内，甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同，并书面通知交甲方，自收到通知之日起的______日内甲方未提出异议，视作甲方无异议。甲方除应在收到书面通知之日起的______日内向乙方返还已收款和利息（自乙方支付房款之日起至解除合同之日止）外，还应按已收款的_____%向乙方支付违约金。若甲方违约给乙方造成经济损失的，乙方实际经济损失超过甲方应支付的违约金时，实际经济损失预违约金的差额应由甲方据实赔偿。
___________________________________________
____________.
第十一条经甲、乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分。本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。
第十二条本合同自【甲、乙双方签订】【____________公证处公证】【____________________】之日起生效。
第十三条本合同适用中华人民共和国法律、法规。甲、乙双方在履行本合同过程中若发生争议，应协商解决，协商不能解决的，【提交_____________仲裁委员会仲裁】【依法向人民法院】。
相对于日趋完善成熟的商业和住宅用地出让市场来说，我国工业用地一直隐居土地市场热潮的背后，采取不透明的协议出让方式，用地价格与商业和住宅土地价格相差甚远。根据国土资源部土地利用管理司、中国土地勘测规划院的《2005年第四季度城市地价动态监测报告》显示：2005年第四季度商业、居住地价水平分别为2062元／m2、1232元/m2，而工业地价总体水平仅为492元/m2。同期，我国部分城市工业地价出现了负增长，反映出这些城市在工业用地供应量及供应结构上的不协调。
江苏省工业用地地价现状
根据2005年江苏省城市地价动态监测报告，列出2005年江苏省省辖市、长江三角洲主要城市和全国主要城市平均地价水平对照表(见表1)。
表1江苏省省辖市、长江三角洲和全国主要城市平均地价水平对照表
单位：元／m2
数据显示：①江苏省省辖市的工业地价低于全国主要城市地价水平，两者相差66元/m2；与长江三角洲主要城市相比，工业地价相差更大，两者相差竟达309元/m2。②江苏省省辖市的综合、商业和住宅用地的地价水平都高于全国主要城市，唯独工业地价低于全国主要城市，很显然江苏省工业地价与商业、住宅及综合地价不匹配，工业用地地价明显偏低。
根据2005年江苏省城市地价动态监测报告，列出2000年～2005年度江苏省城市地价指数表(见表2)。
表2江苏省城市地价指数(环比指数)表
数据显示：2000年～2005年期间商业用地地价的每年的增长率大致在5％～10％，期间商业用地地价上涨42．16％；住宅用地地价的每年的增长率大致在5％～12％，期间住宅用地地价上涨68．49；而工业用地地价的每年的增长率大致在1％～2％，期间工业用地地价仅上涨7．13％，也反映出工业地价明显偏低且增长缓慢，这与江苏的经济发展和经济水平极不相称。
江苏省工业地价现存问题原因分析
江苏省工业用地地价最本质的问题是地价水平低，增长慢。究其原因：近年来江苏大部分地区的招商引资是以土地作为优惠条件的，有些地方是零地价甚至负地价来吸引投资者。苏南地区土地供应紧张，但工业用地的地价不断降低，许多地块以低于成本价出让，苏州园区约为225元/m2，新区是180元／m2，吴中开发区150元／m2。
工业用地获得的低成本性，存在很多弊端：第一，往往会造成低水平的重复投资建设，使工业用地被长期圈占、撂荒闲置。第二，容易导致以工业用地的名义申请用地，暗地里搞房地产开发。第三，造成土地资产流失，滋生土地腐败。第四，低价出让必然导致对农民的补偿安置不到位。具体到江苏省来看：(1)江苏省的投资具有较强烈的外源性，在获取投资的竞争中，各个城市都会竞相降低土地出让价格，以获取更多的外资。这必然会使江苏省的土地出让价格在今后一段时间内将处于下降趋势。(2)工业用地中的恶性竞争现象若不加以控制，工业用地投机行为将会加剧，从而对土地持续利用、区域工业经济健康发展造成不良影响。
工业用地出让价格问题的对策
提高工业用地出让最低价格标准
为加强国有土地资产管理，规范国有土地使用权出让行为，保障国家土地所有权收益，国家应当适时出台政策，提高工业用地出让最低价格标准，防止低价甚至零地价出让土地。
江苏省于2002年制定并颁布了城镇土地使用权协议出让最低价标准。2005年，又颁布了《江苏省征地补偿和被征地农民基本生活保障办法》，并于2005年9月1日起施行。
我们以苏北、苏中、苏南县城为例来测算新增建设用地出让的最低标准。为了能够与江苏省城镇土地使用权协议出让最低价标准相对照，出让价由土地取得费、利息、利润以及国家土地所有权收益两主体部分构成。在苏南、苏中和苏北三大区域中分别选取了昆山、姜堰和滨海三县市作为代表测算城区新增建设用地出让的最低标准，测算结果如下(见表3)。
表3新增建设用地最低价测算结果表
单位：元／m2
利用上述测算结果，与2002年颁布的江苏省城镇土地使用权协议出让最低价标准进行对比(见表4)。
表4新增建设用地最低价与协议出让最低价比较表
可以看出，随着《江苏省征地补偿和被征地农民基本生活保障办法》进一步的实施，原先公布的江苏省城镇土地使用权协议出让最低价标准已经明显偏低。因此，提高工业用地出让最低价格标准势在必行。
工业用地逐步全面推行招拍挂出让
从区域竞争来看，招拍挂出让工业用地可以使同一区域内的工业用地市场得到整合和统一，可以有效解决工业用地在同一区域内无序竞争的问题，可以使政府对工业用地的总量进行有效地控制，防止低价出让工业用地，实现招商引资的公平竞争，创造一个良好的投资环境。并且，各个地方可以互相比较工业用地总量和价格，形成互相监督的机制，投资商还能够全面了解不同区域的土地供应总量和价格，选择合适的投资地点，使一部分投资转向土地资源相对充足的地方，降低投资商的投资成本，也保证了投资和土地利用结构趋于科学合理。
从用地效益来看，通过招拍挂方式获得工业用地，地价提高使企业取得工业用地的成本大大增加，能够促使企业对取得的土地精打细算，集约合理配置，提高工业用地效益。而且，由于没有了协议出让价格和市场价格之间落差所形成的巨大利润空间，将有效抑制企业的圈地冲动。
总之，针对工业出让地价普遍偏低现象，最终只能通过工业用地招拍挂方式才能解决，使工业地价得到理性回归，工业用地亏本出让的局面才能得到根本扭转。
今年以来，土地规划建设部在园区领导的正确领导下，按照县委、县政府“12345”的发展思路，依照高标准、高水平建设的原则，保质保量的完成上级交办的每一项工作任务。自20__年1月至今，工业园道路建设工程、企业内部基础设施建设、工业园道路绿化工程等基础设施在有序进行，目前正在积极实施物流园、商贸城项目区住宅户的拆迁工作及道路基础设施工作，具体情况如下：
1、道路扩建工程
通过土地规划建设部的组织，对园区内黄河路东、西延伸段1300余米进行了设计前的测量准备工作，并委托东营市公路勘测设计院进行了疏勒县南疆齐鲁工业园黄河路东、西延及附属设施配套工程施工图设计及招投标方案的制作。经工业园建设领导小组研究决定，4月30日对黄河路西延376米道路工程进行了招标工作。按照计划，施工单位5月10日开始施工。目前，黄河路西延工程的预埋管、路面工程、沿路路灯电缆的埋设工作已完成，下一步将进行道路人行道的铺设工作。
同时，完成了小项目区道路、克其其村道路的规划、测量、设计。此项工作已得到交通部门的认可，并审批通过，县交通局和计划局正在准备招投标工作。目前，此项工程基础部分已完工，下一步将完成沿路预埋管、路面水泥稳定层、油面的处理工作。
2、土方工程
南疆齐鲁工业园内绿化带土方工程已竣工，但经过一冬天的沉降，有部分地块不能满足绿化用地的要求。经管委会领导研究决定，土地规划建设部组织施工队伍，对不能满足绿化用地要求的地块再次进行土方施工，确保了园区绿化工程按期完工。同时对企业反映较为强烈的部分地块进行土方的再次整平。随着园区招商引资企业数量的不断加大，土地规划建设部组织施工队伍，对黄河路西延段两侧、沂蒙路两侧的低洼地段进行了土方的回填工作。同时，将小项目区道路以南的高地进行挖方，进一步扩大了园区可利用土地面积的数量，为下一步招商引资企业的开工建设奠定了基础。
3、道路绿化工程
到目前为止，道路绿化工程已基本竣工，现在长4300米（除去昆仑路绿化带未拆迁道路300米）的道路苗木种植工作、各平交路口处的绿化造型及绿化带整平工作现已完工，绿化工程共种植苗木3100余棵。依照园区发展的实际情况，经管委会领导研究决定，对园区道路绿化带草坪进行延伸，截至目前，草坪延伸面积已达9700平方米。苗木、景观及草坪种植工作已经全部完成，并通过了验收。根据验收提出的整改方案，施工单位对此项工程不足之处进行了整改。
4、对企业在建工程进行施工前图纸审核、验线
为进一步加强对园区在建企业的管理，确保园区企业基础设施建设符合园区规划要求。根据园区管委会的要求，土地规划建设部对企业新建设的所有建筑进行施工前的图纸审核和验线工作，对于图纸未能通过审批的提出整改措施，保证企业规划符合园区总体规划建设要求。施工前对所放施工线进行验线，施工线与已审批通过图纸不相符的一律不准开工，进一步确保企业按园区总体规划进行建设。
5、电力线路施工
经过与喀什夏巴格乡、帕合太里乡相关领导的协商，解决了中牙线、中陶线、昆仑食品厂电力线路的改道问题，并且及时完成了对线路改道涉及到农民的补偿金发放工作。及时协调电力公司完成了电力线路的改道工作。现园区供电线路直接从中心变接火，园区供电达到专线专用。
6、制定相关办法，完善管理工作
土地规划建设部依照《新疆维吾尔自治区实施（中华人民共和国土地管理法）办法》、《新疆维吾尔自治区实施（中华人民共和国城市规划法）办法》，不断完善园区管理办法，制定《南疆齐鲁工业园建设用地管理暂行办法》、《南疆齐鲁工业园规划建设管理暂行办法》、《疏勒县南疆齐鲁工业园市政公用基础设施配套费征收使用管理暂行办法》三项办法，使园区的管理工作有章可循，使园区管理工作走向制度化。
7、完成房屋拆迁评估工作
为加快园区建设，园区通过土地规划建设部的组织，聘请喀什方夏评估公司作为中介机构，公正、公平、公开的完成园区物流园、商贸城、小项目区房屋拆迁评估工作，截至目前，房屋评估工作已完成，拆迁工作正在有计划的进行。同时完成了巴仁乡7组在小项目区的大棚和部分已拆迁房屋的赔偿工作。
8、土地规划建设部组织林业局相关人员，完成巴仁乡16村7组拆迁户房前屋后、疏勒镇1村5组新宅基地的树木登记、补偿统计工作，并对部分已砍伐及需砍伐的树木进行了补偿。
9、落实园区道路卫生环卫人员
通过疏勒县人才市场为园区招聘了4名园区道路卫生环卫人员，对园区内总长4
600米多的道路进行分段，确定每一名环卫人员的责任区域。责任到人，提高了环境清洁质量，确保园区卫生清洁。10、修缮园区道路人行道、污水井工作开始
根据园区道路实际情况，结合已建道路出现的问题，土地规划建设部主动联系已建道路施工队：喀什农工商建筑安装公司、新疆宝地建筑公司，要求对各自修建道路的人行道、污水井等便于维修的部分进行初次维修，保证附属设施的正常使用。
11、完成20__年度固定回报工作
土地规划建设部积极与大队相关领导联系，完成了巴仁乡16村、疏勒镇1村20__年度失地农民的登记、补偿统计工作，并及时完成了20__年度固定回报补偿工作。
土地规划建设部严格按照管委会的部署，积极干好本部室工作，注重与其他个部室的团结协作，遇到问题及时与其他部室沟通，努力做好每一项工作。但由于园区基础设施建设处于起步阶段，问题多、经验少，与管委会领导的要求还有一定的差距。在剩下的时间里土地规划建设部将努力做好一下几个方面的工作。
1、在基础设施建设方面
进一步加大基础设施建设管理力度，严格按照相关办法、要求，做好基础设施建设管理工作，切实保证园区总体规划的顺利实施。继续抓好道路建设工作，抓好施工过程中各个环节，确保工程质量。
2、继续抓好园区基础设施管理维护工作
做好已建工程的维护管理工作，对于需要进行维护、修缮基础设施及早明确责任进行维护、修缮。对于工程的验收、道路质保期满验收做好充分的准备，保证园区利益不受到损害。
3、做好园区各项关于农民的赔偿工作
关键词：湖南省 工业园区 土地集约利用 区域经济发展 关联性
中图分类：F301 文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2015）07-160-03
国内的开发区是由中央或省级政府批准设立的吸引外资、发展工业和出口创汇为主要目标的经济区{1}。湖南省自1988年第一个工业园区建立以来，经历20多年的发展历程，各类工业园区数量增多，规模扩大，实力增强，以全省不到1%的土地面积，创造了全省近20%的经济总量，成为了湖南省经济社会发展的重要增长极，在对外开放、招商引资、优化环境、调整结构、产业集聚、技术创新等方面发挥着重要作用。但客观来说，湖南省工业园区存在数量、规模、布局上与地方经济发展匹配度不高，主导产业不鲜明，产业同质、同构现象较为突出，各工业园区在用地规模、用地结构、用地强度、用地效益、管理绩效、土地保障等方面的基本情况不清楚等问题。针对上述现象，在湖南省加快推进“四化两型”社会建设进程中，在国家部署开展对全国各类开发区进行清理整改前期摸底工作的背景下，率先开展全省工业园区用地调查工作，并以调查数据为基础进行湖南省工业园区土地利用与区域经济发展的相关性和协调性分析，以期能为工业园区用地的宏观调控提供科学依据。
一、区域概况与数据来源
1.区域概况：湖南省自1988年建立第一个工业园区（长沙科技开发试验区）以来，经历20多年的发展历程，至2012年12月底，共有经国务院和省人民政府及地方人民政府批准的各类工业园区115家，分布在全省14个市州的108个县市区，县市区的覆盖率达88.52%。其中，国家级工业园区14家，省级工业园区67家，工业集中区34家。
2.数据来源：本研究数据来源于《湖南统计年鉴2013》、湖南省各工业园区年鉴、实地调研、各市州人民政府官方网站。
二、湖南省工业园区用地概况
从全省115家工业园区用地情况来看，截至2012年12月底，共依法审批土地总面积128686.87公顷，已建成城镇建设用地面积共92762.76公顷，占工业园区土地总面积的72.08%。其中，已建成住宅用地总面积11089.79公顷，占工业园区土地总面积的8.62%；[]已建成工矿仓储用地总面积47097.93公顷，占工业园区土地总面积的36.60%；已建成交通运输用地总面积15907.79公顷，占工业园区土地总面积的12.36%；已建成商服用地总面积2629.86公顷，占工业园区土地总面积的2.04%；已建成公共管理与公共服务用地总面积15306.92公顷，占工业园区土地总面积的11.89%；已建成其他城镇建设用地总面积730.48公顷，占工业园区土地总面积的0.57%；未建成城镇建设用地面积共31153.92公顷，占工业园区土地总面积的24.21%；不可建设土地面积共4770.18公顷，占工业园区土地总面积的3.71%。
1.国家级工业园区用地概况。从全省14家国家级工业园区用地情况来看，截至2012年12月底，共依法审批用地总面积40519.26公顷，已建成城镇建设用地面积共32194.80公顷，占工业园区土地总面积的79.46%。其中，已建成住宅用地总面积4626.20公顷，占工业园区土地总面积的11.42%；已建成工矿仓储用地总面积17122.92公顷，占工业园区土地总面积的42.26%；已建成交通运输用地总面积5417.27公顷，占工业园区土地总面积的13.37%；已建成商服用地总面积891.87公顷，占工业园区土地总面积的2.20%；已建成公共管理与公共服务用地总面积3833.36公顷，占工业园区土地总面积的9.46%；已建成其他城镇建设用地总面积303.18公顷，占工业园区土地总面积的0.75%；未建成城镇建设用地面积共7768.32公顷，占工业园区土地总面积的19.17%；不可建设土地面积共556.13公顷，占工业园区土地总面积的1.37%。
2.省级工业园区用地概况。从全省67家省级工业园区用地情况来看，截至2012年12月底，共依法审批用地总面积60259.28公顷，已建成城镇建设用地面积共43266.64公顷，占工业园区土地总面积的71.80%。其中，已建成住宅用地总面积4732.52公顷，占工业园区土地总面积的7.85%；已建成工矿仓储用地总面积22130.79公顷，占工业园区土地总面积的36.73%；已建成交通运输用地总面积6225.20公顷，占工业园区土地总面积的10.33%；已建成商服用地总面积1541.20公顷，占工业园区土地总面积的2.56%；已建成公共管理与公共服务用地总面积8286.59公顷，占工业园区土地总面积的13.75%；已建成其他城镇建设用地总面积350.34公顷，占工业园区土地总面积的0.58%；未建成城镇建设用地面积共14395.40公顷，占工业园区土地总面积的23.89%；不可建设土地面积共2597.23公顷，占工业园区土地总面积的4.31%。
3.工业集中区用地概况。从全省34家工业园集中区用地情况来看，截至2012年12月底，共依法审批用地总面积27908.34公顷，已建成城镇建设用地面积共17301.32公顷，占工业园区土地总面积的61.99%。其中，已建成住宅用地总面积1731.06公顷，占工业园区土地总面积的6.20%；已建成工矿仓储用地总面积7844.21公顷，占工业园区土地总面积的28.11%；已建成交通运输用地总面积4265.32公顷，占工业园区土地总面积的15.28%；已建成商服用地总面积196.79公顷，占工业园区土地总面积的0.71%；已建成公共管理与公共服务用地总面积3186.98公顷，占工业园区土地总面积的11.42%；已建成其他城镇建设用地总面积76.96公顷，占工业园区土地总面积的0.28%；未建成城镇建设用地面积共8990.19公顷，占工业园区土地总面积的32.21%；不可建设土地面积共1616.82公顷，占工业园区土地总面积的5.79%。
4.不同级别工业园区用地结构比较。通过不同级别工业园区土地利用结构比较发现（表1），截至2012年12月底，国家级工业园区土地建成率最高、省级工业园区次之、工业集中区最低，土地建成率依次为79.46%、71.80%、61.99%，相应地，国家级工业园区未建成城镇建设用地占比最低、省级工业园区次之、工业集中区最高，未建成城镇建设用地占工业园区依法审批土地面积的比例依次为19.17%、23.89%、32.31%，由此可见，工业园区级别越高，土地利用程度越高；国家级工业园区、省级工业园区、工业集中区工矿仓储用地占工业园区依法审批土地面积的比例分别为42.26%、36.73%、28.11%，工矿仓储用地是工业园区的主要用地类型，但随着园区等级的降低其用地占比也相应减少。
三、湖南省工业园区土地利用与区域经济发展关联性分析
国内外的研究成果表明，在工业化初中期和加速发展阶段，区域经济的发展与工业用地的增长呈现显著的正相关，具体表现为经济总量与工业用地同步增长{2}。工业园区土地利用需要制定科学合理的规划，纳入地方土地利用总体规划和城市规划的范畴{3}。整体上，湖南省正处于工业化的中期阶段，定量评判区域经济发展与工业用地增长的相关性、协调性，有助于摸清两者之间的匹配程度，以期能为工业园区用地的宏观调控提供科学依据。
1.工业园区土地利用与区域经济发展的相关性分析。根据湖南省近十年工业园区用地总量的变化特征，采用灰色关联分析法对工业园区土地利用与区域经济发展之间的相关性进行分析。灰色关联分析法对于两个系统之间的因素，其随时间或不同对象而变化的关联性大小的量度，称为关联度。在系统发展过程中，若两个因素变化的趋势具有一致性，即同步变化程度较高，即可谓二者关联程度较高；反之，则较低{4}。具体计算步骤如下：
（1）确定分析数列。确定反映工业园区土地利用特征的参考数列和影响工业园区土地利用因素组成的比较数列。设参考数列（已建成城镇建设用地面积X0）为X0={X0（k）|k=2003，2004…2012}；比较数列（国内生产总值X1、全社会固定资产投资总额X2、工业总产值X3、城镇居民人均可支配收入X4）为Xi={Xi（k）|k=2003，2004…2012}。
参考数列和比较数列组成如下矩阵：
R=X0（2003） X0（2004） … … X0（2012）X1（2003） X1（2004） … … X1（2012）X2（2003） X2（2004） … … X2（2012）X3（2003） X3（2004） … … X3（2012）X4（2003） X4（2004） … … X4（2012）
（2）指标的标准化。由于各因素列中的数据可能因量纲不同，不便于比较或在比较时难以得到正确的结论。因此在进行灰色关联度分析时，一般都要进行数据的无量纲化处理。采用初值化进行指标的标准化，计算公式如下：
Xi、（k）=■（3-1）
式中：Xi、（k）――第k年i指标标准化后的值；
Xi（k）――第k年i指标标准化前的值；
Xi、（2003）――2003年i指标标准化前的值；
i――指标个数；
k――年份。
（3）关联系数的计算。从几何角度来看，关联程度实质上是参考数列与比较数列曲线形状的相似程度。凡比较数列与参考数列的曲线形状接近，则两者间的关联度较大；反之，如果曲线形状相差较大，则两者间的关联度较小。因此，可用曲线间的差值，即关联系数的大小作为关联度的衡量标准。计算公式如下：
ξi（k）=■
（3-2）
式中：ξi（k）――第k年i指标的关联系数；
X■■（k）――第k年X0指标标准化后的值；
X■■（k）――第k年i指标标准化后的值；
■■X■■（k）-X■■（k）――参考数列与比较数列差值的绝对值在历年及各指标中的最小值；
■■X■■（k）-Xi■（k）――参考数列与比较数列差值的绝对值在历年及各指标中的最大值；
ρ――分辨系数，取值0.50；
i――指标个数；
k――年份。
（4）关联度的计算。因为关联系数是比较数列与参考数列在各年份的关联程度值，所以它的数不止一个，导致信息过于分散不便于进行整体性比较。因此有必要将各年份的关联系数集中为一个值，即求其平均值，作为比较数列与参考数列间关联程度的数量表示，计算公式如下：
ri=■■ξi（k）（3-3）
式中：ri――i指标的关联度；
ξi（k）――第k年i指标的关联系数；
i――指标个数；
k――年份；
n――样本数量。
（5）计算结果。根据公式（3-1）、（3-2）和（3-3），计算出工业园区土地利用指标（已建成城镇建设用地面积X0）与区域经济发展指标（国内生产总值X1、全社会固定资产投资总额X2、工业总产值X3、城镇居民人均可支配收入X4）之间的关联系数与关联度（表2）。
（6）结果分析。由工业园区土地利用与区域经济发展的相关性分析结果（表1）可知，已建成城镇建设用地面积X0与国内生产总值X1、社会固定资产投资总额X2、工业总产值X3、城镇居民人X4均可支配收入的关联度均超过了0.70，这说明所选的反映经济发展水平的相关指标与工业园区土地利用均具有较强的正相关性。将关联度由大到小依次排名为工业总产值X3>国内生产总值X1>全社会固定资产投资总额X2>城镇居民人均可支配收入X4，这说明湖南省工业园区土地利用面积不断扩张与工业生产总值的增长最为相关。
2.工业园区土地利用与区域经济发展的协调性分析。根据湖南省近十年工业园区用地总量变化特征，采用相关公式计算出静态协调度与动态协调度，对工业园区土地利用与区域经济发展之间的协调性进行分析。“协调”是指两者之间或两者内部要素之间和谐一致、配合得当的关系，是描述事物之间良性相互关系的概念，协调度是度量系统之间或系统内部要素之间协调状况好坏的定量指标{5}。具体计算模型如下：
（1）确定分析数列。确定反映工业园区土地利用特征的变量（已建成城镇建设用地面积X0）和反映区域经济发展水平的变量（国内生产总值X1）。
（2）指标的标准化。由于各因素列中的数据可能因量纲不同，不便于比较或在比较时难以得到正确的结论。因此在进行协调度计算时，一般都要进行数据的无量纲化处理。采用Z-score法进行指标的标准化，计算公式如下：
Xik、=■（3-4）
■=■■Xik（3-5）
σi=■（3-6）
式中：Xik――第k年i指标标准化前的值；
Xik、――第k年i指标标准化后的值；
■――i指标的平均值；
σi――指标的标准差；
k――年份；
n――样本数量。
（3）协调指数的计算。以反映工业园区土地利用特征的变量（已建成城镇建设用地面积X0）为自变量，以反映区域经济发展水平的变量（国内生产总值X1）为因变量，运用SPSS软件分别对两者进行回归分析，得出二者之间的拟合方程，然后将当年各自标准化后的值代入相应的回归方程，便可得到当年工业园区土地利用与区域经济发展的静态协调指数，以静态协调指数为基础，计算出工业园区土地利用与区域经济发展的动态协调指数。
（4） 协调系数的计算。根据模糊数学建模方法，借用隶属度函数中的分布密度函数对协调性进行描述，计算公式如下：
U（i/j）=exp{-■}（3-7）
U（j/i）=exp{-■}（3-8）
式中：U（i/j）――工业园区土地利用对区域经济发展的协调系数；
U（j/i）――区域经济发展对工业园区土地利用的协调系数；
Xi、――i指标当年标准化后的值；
Xj、――j指标当年标准化后的值；
Xi/j――工业园区土地利用对区域经济发展的协调指数；
Xj/i――区域经济发展对工业园区土地利用的协调指数；
σi2――指标的标准差；
σj2――指标的标准差。
（5）静态协调度的计算。工业园区土地利用与区域经济发展的静态协调度表明当年两者之间的协调程度，计算公式如下：
Cs（i，j）=■（3-9）
式中：Cs（i，j）――工业园区土地利用对区域经济发展的静态协调度；
min{U（i/j），U（j/i）}――工业园区土地利用对区域经济发展的协调系数与当年区域经济发展对工业园区土地利用的协调系数中的最小值；
max{U（i/j），U（j/i）}――工业园区土地利用对区域经济发展的协调系数与当年区域经济发展对工业园区土地利用的协调系数中的最大值。
（6）动态协调度的计算。工业园区土地利用与区域经济发展的动态协调度表明当年两者之间的协调度的变化过程，反映协调度的变化趋势，计算公式如下：
Cd（k）=■■Cs（k-i）（3-10）
式中：Cd（i，j）――工业园区土地利用对区域经济发展的动态协调度；k为年份。
（7）计算结果。根据公式（3-4）、（3-5）、（3-6）、（3-7）、（3-8）、（3-9）和（3-10），计算出反映工业园区土地利用特征的变量（已建成城镇建设用地面积X0）和反映区域经济发展水平的变量（国内生产总值X1）之间的静态协调度与动态协调度（表3）。
（8）结果分析。根据协调性分析中一般的评判标准，协调度≤0.50时为失调状态；0.50
[基金项目：湖南省教育厅资助科研项目（13C537）；湖南省教育厅资助科研项目（14C0774）；湖南省国土资源科技项目（2013-24）；湖南师范大学青年优秀人才培养计划（ET13106）。]
注释：
{1}班茂盛，方创琳，宋吉涛.国内外开发区土地集约利用的途径及其启示[J].世界地理研究，2007（3）
{2}贾宏俊，黄贤金，于术桐，王广洪，郑泽庆.中国工业用地集约利用的发展及对策[J].中国土地科学，2010（9）
{3}吴旭芬，孙军.开发区土地集约利用的问题探讨[J].中国土地科学，2000（2）
{4}杨建仁，刘卫东.基于灰色关联分析和层次分析法的新型工业化水平综合评价――以中部六省为例[J].数学实践与认识，2011（2）
{5}欧雄，冯长春，沈青云.协调度模型在城市土地利用潜力评价中的应用[J].地理与地理信息科学，2007（1）
（作者单位：1.湖南师范大学资源与环境科学学院 湖南长沙 410081；2.湖南外贸职业学院 湖南长沙 410201）
[关键词]：工业用地 开发模式 策略选择
工业立市是__市“十一五”的发展战略，土地是构筑工业发展的基础和平台，是工业发展的载体。因此，作为土地这一巨大资产的“大管家”—土地管理部门，必须对土地这一家底如数家珍，应对__工业发展优势、发展格局、发展特点，致力于工业用地开发模式的策略选择，提高土地资源的生产能力，保证土地资源的永续利用，推进__工业化和可持续发展进程。
1基本情况
20__年度__市获__省人民政府批准农转（征）用地总面积1867.70公顷（28015.50亩）,其中工业用地约1494.16公顷(22412.40亩)，占农转用地总面积80%，沿海县（市）所占比例较高，如龙海市占全市农转用地总面积26.73%；山区县所占比例较低，在1-10%左右（详见表一）。另外，全市还有存量工业用地约1600公顷，有部分空闲厂房，在各开发区还有一定用地潜力可挖掘。这些数据表明__市国土资源局为__的工业发展储备了较充足的工业建设用地资源。后续的工作关键在于怎样从宏观和微观角度做好土地资源的有效利用、永续利用工作，进一步促进工业发展、壮大发展。
表1 __市20__年用地报批情况表
单位:公顷.
单位名称
总面积
其中工业用地面积
工业用地占总面积比重（%）
芗城区
256.05
204.84
10.97
龙文区
120.94
96.75
5.18
龙海市
624.04
499.23
26.73
漳浦县
171.69
137.35
7.35
云霄县
63.40
50.72
2.72
诏安县
37.59
30.07
1.61
东山县
66.67
53.34
2.86
平和县
56.38
45.10
2.42
南靖县
83.61
66.89
3.58
长泰县
154.41
123.53
6.61
华安县
139.61
111.69
5.98
常山开发区
31.63
25.30
1.35
__开发区
61.68
49.34
2.64
__市合计
1867.7
1494.16
100.00
资料来源：__市国土资源局， 统计数据截止日期:20__.12.30
2从宏观角度选择工业用地策略，促进城镇工业发展
2.1依托优势，发挥工业用地资源效用，促进土地资源的永续利用
土地效用发挥重在节约集约用地，科学布局、合理配置，才能使有限的土地资源发挥较大的土地经济效益，促进土地永续利用。要做到这一点必须依托__现有的港口优势、交通干线工业集聚带优势、开发区优势发挥土地资源效用。
首先，港口优势。__有682公里绵长的海岸线，已形成__港、后石电厂、东山3个一类对外开放港区。位于厦门港南岸的__港，与厦门仅3.5海里一水相隔，并已建成1万至5万吨级集装箱和多用途泊位5个，年吞吐能力达到700万吨以上，又是国家一类口岸和首批对台直航口岸之一，如今已开通至美国、日本、韩国等国外贸易货运航线和香港、台湾、上海、大连、青岛、深圳等地的集装箱航线。也是东南亚的木材重要集散地和交易地。此外可供建设20万吨以上泊位的漳浦古雷港正在开发建设中。这一港口优势必然对土地效用发挥起到很重要作用,因为港口发展必然带动临港工业、港航、物流的发展。所以土地的有效使用必须先看准这一优势，让临港复地的土地率先发挥效用，优先供地优先使用。
其次，开发区优势。通过清理整顿，我市已通过规划审核并经国家有关部门公告保留的国家级开发区1个，省级以下开发区10个。这些开发区的平均建设率为 56.39 %，较大开发区(规划面积在1000公顷以上)共4个,除了__龙海经济开发区建设率为100%,其余建设率只达49.99%--73.02%(详见表2),还有一定的建设潜力，更重要的是这些开发区初具规模，是工业立市的新亮点，是促进工业化进程的一种特殊形式，它摒弃传统摊饼型城市扩张方式，采取组团式企业化的集中开发模式，其速度和效益是显而易见的，如招商局__开发区20__年工业总产值达60.98个亿，已成为__经济的主要增长点，是__经济的重要区域，支撑着__东部地区的崛起。纵观我市的开发区，区域上的功能分工已基本形成，__开发区承担了以港口为龙头，以临港工业为主体的功能划分,诏安闽粤边界贸易加工区承担了对接珠江三角洲承接海内外产业转移的功能划分，有着较强的示范和带动作用，构成一定的辐射能力。同时也是土地规模经营，集约用地的区域。因此在土地供应上应把这些开发区作为重点供应对象，以土地促进开发区的发展，又以开发区的发展提高土地效益，促进工业化进程。
表2 __市开发区用地情况调查表
单位：公顷
位置
开发区名称
开发区规划面积
符合土地利用总体规划面积
已建成
面 积
未建成
面积
建设率（%）
龙海市
__龙海经济开发区
1503.2
1
1503.21
1503.21
0.00
100%
平和县
__平和工业园区
96.12
96.12
96.12
0.00
100%
诏安县
__省诏安工业园区
147.13
147.13
104.13
43.00
70.77%
芗城区
__省__金峰经济开发区
815.00
815.00
528.00
287.00
64.79%
龙文区
__省__蓝田经济开发区
1019.00
1019.00
719.00
300.00
70.56%
__开发区
____招商局经济开发区
3140.00
3140.00
2292.98
847.02
73.02%
云霄、常山
__云霄常山经济开发区
154.27
154.27
134.27
20.00
87.04%
东山县
东山经济技术开发区(国家级)
1023.74
1023.74
511.74
512.00
49.99%
漳浦县
__省古雷港经济开发区
998.66
998.66
418.66
580.00
41.92%
南靖县
__南靖高新技术产业园区
329.00
329.00
227.47
101.53
69.14%
长泰县
__长泰经济开发区
500.00
500.00
475.0
25.00
95.00%
合 计
9726.13
9726.13
7010.58
2715.55
72.08%
资料来源：__市国土资源局，统计数据截止日期:20__.4.30
再次，交通干线工业集聚带优势。沿鹰厦铁路、厦漳高速公路、漳龙高速公路、324国道，云漳线省道、输港公路，形成九龙江北岸的龙池工业开发区—角美开发区—蓝田开发区（含龙文、朝阳开发区）--__金峰工业区—__南靖高科技工业园区—华安丰山银塘工业群；九龙江南岸的南太武协作区—__开发区—东园、海澄工业群—榜山、九湖乡镇企业群—__市区桥南工业片。沿漳诏高速公路、324国道和沿海岸线，已有__古雷港口经济开发区（含漳浦绥安工业区、赤湖工业区）--常山华侨工业区（含云霄县云陵工业开发区）--东山经济技术开发区—诏安闽粤边界贸易加工区。在这里集聚了众多三资企业、乡镇企业和个私企业，加之原来国有企业，已成为__经济增长最重要的地带。也是较需要用地的地带，是能使土地资源产生高效益的地带，是土地供应应优先安排的地带。
港口优势、开发区优势、交通干线工业集聚优势已构成我市经济增长点与经济增长极相结合的点轴开发的经济空间组织形式，这是一种有效的空间组织形式。更值得提出是这些区域是构筑海峡西岸经济区域的重要组成部分，作为土地管理部门，要紧紧抓住海峡西岸写入中央文件这一机遇，增强主动融入意识，以创新的姿态管好这一方土地，侧重集约供地，按土地级差效应供地，使这一方土地地尽其用，推进新一轮的大发展。
2.2充分发挥政府的统筹职能作用，促进资金一工业项目一用地协调发挥效用
土地的开发利用是一个系统工程，资金、工业项目是土地资源效用发挥和工业发展的第一推动力，没有资金、没有工业项目土地热不起来，土地高效产出率无法产生，闲置土地无法盘活，必须充分发挥政府的统筹作用，使资金、工业项目、土地协同发展。一是拓宽融资渠道。按照谁投资谁受益的原则，逐步形成政府资金、工商资金、外商资金、民间资金一起上的投资格局。充分调动全社会力量，加速工业发展速度，扩大工业建设规模，使土地热起来。二是扩大招商途径，采取“大中小项目一起要，内外项目一起上”的招商格局，积极实施项目带动战略。三是做好各地块的产业分工及地块的功能布局规划。根据各地块所处的空间位置，临近的工业产业分工及协作需要，基础设施配套情况（诸如水、电、路的完善度），地质条件、水文条件等情况对各地块做出功能布局规划，比如用电大用水大的行业就应布置在靠近电源、水源地方；重型工业就不适宜布置在地质条件差地方；排污量大项目适宜布置在下游等等，为项目的落地先制定好布局，按土地用途承接项目，统筹考虑社会效益、经济效益、环境效益，在促进发展的前提下，更重持续发展。四是统筹安排项目落地。发动全社会力量投入招商引资是必要的，但必须扭转这样局面，即谁招商就在谁地盘建企业，谁的地盘建了企业就可获得利、税分成的做法。要建立一种既能巩固以往那种轰轰烈烈的招商热情又能统筹安排项目落地的新的招商引资激励机制，如“飞地工业”管理机制。这是集约用地、合理配制土地资源的需要，也是做好工业产业聚集分工协作的要求。
2.3确定合理土地价格，引导科学合理用地
地价固然是影响投资开发的因素，但不等于地价低就能吸引开发商，因为开发商投资的目的在于获利。这就是为什么有的地方地价特别低，投资者却寥寥无几，有的地方地价虽高，投资者却云集的原因。所以不要以低地价来吸引投资者，而应立足创造赢利的投资环境。低地价往往只能误导投资者浪费用地，造成土地开发成本倒挂，使政府和土地开发企业负债累累。应遵循“以土地分等定级为基础、土地收益为核心、土地市场交易价格为参考”的原则，合理确定土地价格。 20__年4月30日以来市政府陆续公布市区和各县（市、区）的基准地价，为地价评估提供法律依据，在确定土地价格时应予遵循，促进土地合理利用。
2.4遵循以定额供地开发的原则，做到原则性与可操作性相结合
为保持宏观经济平稳运行，建立节约型社会，中央要求严把土地供应闸门，运用土地手段积极参与宏观调控，抑制投资过快增长和局部过热的现象。国土资源部和省政府相续出台相关政策，如国土资源部《关于和实施〈工业项目建设用地控制指标（试行）的通知〉（国土资发[20__]232号）对城市的等别进行划分，并作为工业项目投资强度控制指标的依据；省政府办公厅以闽政办[20__]21号文《__省人民政府办公厅转发省国土资源厅等四部门关于促进工业项目集约合理用地若干意见的通知》规定了工业项目的投资强度、容积率、绿地率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比例等五项指标。__市从市区到沿海至山区县属于七—十四等范围，工业项目投资强度控制指标55-166万元/亩。这一规定为节约用地提供政策保障，也是必须遵循的原则，但是也应该考虑到土地等别后面有级别，土地级别里有差异、有不同的地类。因此建议政府根据我市土地等别、级别制定实施细则，对诸如利用闲置土地、“三荒地”及未利用土地投资建设的项目适当放宽控制指标的低限，做到原则性
和可操作性相结合，提高投资者的积极性。3从微观角度选择工业用地开发策略，推动工业化进程
3.1坚持以项目定用地原则，防止土地晒太阳
在供地方面必须坚持以项目供地，依据国家和本省规定的用地定额标准、投资强度控制指标及用地规划控制指标等因素确定供地量，防止超标准圈占土地。现行的农转（征）用批准方式的改变，即要求批次批准转（征用），既有利于集约用地，产业的聚集，但也容易造成成片推平土地，在项目不能及时到位投建生产时闲置土地又产生的现象。可根据各地块实际情况及各地块的产业布局规划，先行进行区间道路及给排水等基础设施的配套建设和完善，其中的土地保留原状，让农民继续耕作（但必须与农民签订协议，一旦要上项目必须无偿无条件服从），做到既不盲目平整土地，又为项目引进，缩短项目投建使用时间做好充分准备。
3.2致力于盘活存量
根据调查，全市截止20__年年底约有存量工业用地1600公顷（未包含开发区的存量工业用地），主要分布在芗城区、龙文区、龙海、漳浦、诏安、东山、平和等县（市），政府、土地管理部门及相关部门必须致力于存量工业用地的盘活利用，采取切实有效的措施，进行有效盘活利用。可采取以下的主要措施：一是无偿收回、协议收回出让转让或政府协助二次招商、置换业主或对原业主限期动工收取闲置费用等。二是建立盘活利用闲置工业用地、利用存量工业用地的规范、约束、治理、处罚、激励等机制，比如对利用闲置工业用地可适当降低项目供地的投资控制强度指标。三是鼓励企业退二进三，退城进郊，即在进行城市改建时把与城市规划不相适应的工厂、仓库外迁利用存量土地，把金融、商贸、服务业引进城市。四是对于存在较大量已批未供地县（市、区）坚决按有关要求不予办理新的农用地转用与土地征收报批手续，按其未供地面积相应核减该县（市、区）的用地计划指标。将土地的节约集约利用与建设用地规模、土地利用年度计划有机结合起来，充分发挥土地效应。
3.3进一步做好“无地招商”工作
市场经济的冲击，有部分的国有企业、乡镇企业、三资企业经营困难，造成现有厂房空置。另外一种情况是有的企业搞“花园式”工厂，厂区内布置大片绿地。对于空置厂房的利用可侧重引导乡镇企业、民营企业、手工加工业等投资规模较小，工艺简单的企业租用或受让，对于厂区内绿地可限期原业主增资扩建。这是一条集约节约用地之路，也是企业便捷投资、节约投资、易于配套、便于管理之道。
3.4建立用地调整和置换管理机制
近几年已批的农转用而未供地建设的项目中大部分布局分散，面积小（有的地块仅有几亩之大）。不利于集约用地，不利于基础设施配套，增加投资，浪费投资；增加环境污染源，扩大环境污染面，不利于环境保护，不利于“坚持科学发展观”的落实。必须建立用地调整和置换管理机制，改变“村村点火，处处冒烟”的工业格局，促进工业产业群集聚，对工业协作分工作出积极引导，促进工业化水平的提高。因为集约用地过程便是工业产业集聚的过程。
关键词：土地集约；潜力评价；高新区；合肥市
中图分类号：F323.4 文献标识码：A 文章编号：1674-0432（2013）-01-0032-2
开展开发区土地集约利用潜力工作是深入贯彻落实党的十七大精神，坚持节约资源基本国策，推动科学发展，保障经济社会全面协调可持续发展的重要举措，也是进一步贯彻落实《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）精神，对切实加强开发区用地管理、促进开发区节约集约用地并为开发区扩区升级提供科学依据等方面都具有深远的意义。本文以国家级高新区――合肥高新技术产业开发区为例，对其潜力进行评价分析，以便为合肥市土地高效集约利用提供参考。
1 研究区域概况
合肥国家高新技术产业开发区（简称高新区）地处蜀山脚下，董铺水库之滨，1990年10月奠基，1991年3月经国务院批准成为国家级高新区，是合肥市“141城市空间发展战略”西部组团的核心区域，是首批“中国亚太经济合作组织科技工业园区”、全国首批光伏发电集中应用示范区，两度荣获全国“先进国家高新技术产业开发区”、“全国精神文明建设先进单位”和“全国模范劳动关系和谐工业园区”荣誉称号，在国家高新区综合评价中位居第12位。
2 合肥高新区土地集约利用潜力测算
土地集约利用潜力构成包括扩展潜力、结构潜力、强度潜力和管理潜力四个部分[1]。
2.1 土地集约利用扩展潜力测算
扩展潜力测算指评价时点结束时，对本区域内评价范围可供应的土地面积和可供应的工矿仓储用地的面积进行测算评价。
合肥市高新区可供应土地面积Qz为1534.10公顷，评价时点结束时已供应国有建设用地面积Qg为1531.90公顷，高新区不可供应土地面积Qw为0.00公顷。
根据可供应的土地面积测算公式Qkz= Qz-Qg-Qw，计算得到合肥市高新区土地集约利用扩展潜力为2.20公顷。
2.2 高新区土地集约利用结构潜力测算
结构潜力指在本区域评价范围内已建成的城镇建设用地中，通过调整城镇用地结构后增加的工矿仓储用地面积进行测算评价。
合肥市高新区已建成城镇建设用地面积Qa为1531.90公顷，工业用地率理想值P1为80.00%，工业用地率现状值P2为20.75%，。
根据土地集约利用结构潜力测算公式Qjg=Qa×（P1-P2），计算得出合肥市高新区土地集约利用结构潜力测算结构为907.65公顷。
2.3 高新区土地集约强度潜力测算
高新区土地集约利用强度潜力测算可分为四种类型的测算：工业用地综合容积率、工业用地建筑系数、工业用地固定资产投入强度、工业用地产出强度[2]。
2.3.1 工业用地综合容积率强度潜力测算 合肥市高新区已建成工矿仓储用地面积Qa1为317.81公顷，工业用地综合容积率理想值I1为1.20，工业用地综合容积率现状值I2为1.03。根据土地集约利用强度潜力测算公式Qqd=Qa1×（I1-I2）/I1，计算得出提高工业用地综合容积率挖潜土地面积为45.02公顷。
2.3.2 工业用地建筑系数潜力测算 合肥市高新区已建成工矿仓储用地面积Qa1为317.81公顷，工业用地建筑系数理想值I1为0.55，工业用地建筑系数现状值I2为0.467。根据土地集约利用强度潜力测算公式Qqd=Qa1×（I1-I2）/I1，计算得出提高工业用地建筑系数挖潜土地面积为47.96公顷。
2.3.3 工业用地固定资产投入强度潜力测算 合肥市高新区已建成工矿仓储用地面积Qa1为317.81公顷，工业用地固定资产投入强度理想值I1为5000.00，工业用地固定资产投入强度现状值I2为4600.24。根据土地集约利用强度潜力测算公式Qqd=Qa1×（I1-I2）/I1，计算得出提高工业用地固定资产投入强度可挖潜土地面积为25.41公顷。
2.3.4 工业用地产出强度潜力测算 合肥市高新区已建成工矿仓储用地面积Qa1为317.81公顷，工业用地产出强度理想值I1为5500.00，工业用地产出强度现状值I2为9.79.94。根据土地集约利用强度潜力测算公式Qqd=Qa1×（I1-I2）/I1，计算得出提高工业用地产出强度可挖潜土地面积为0.00公顷。
2.4 高新区土地集约利用管理潜力测算
由于高新区截止评价时点没有到期项目闲置用地，所以区域内有偿使用且已到期但未处置土地面积Qx为2000公顷，区域内应收回闲置土地面积Qsx为0.00公顷。根据土地集约利用管理潜力公式Qgl=Qx+Qsx，计算得出高新区土地集约利用无管理潜力可挖。
3 合肥高新区土地集约利用潜力结果分析
通过上述公式计算得出合肥高新区集约利用潜力一般，其中扩展潜力为2.2公顷，结构潜力为907.65公顷；强度潜力也较小，通过提高工业用地综合容积率可挖潜土地面积45.02公顷，其中通过提高工业用地建筑系数土地面积可挖潜47.96公顷、通过提高工业用地固定资产投入强度土地面积可挖潜25.41公顷。说明开发区土地集约利用程度应经很高，可供挖潜的土地总体上已经很少。
3.1 集约利用潜力测算结果分析
3.1.1 扩展潜力分析 测算结果表明，合肥高新区可供应土地面积为2.20公顷，扩展潜力可挖潜土地面积只占整个高新技术产业开发区评价总面积的0.14%，所占比例非常低。所以，这部分潜力一是面积非常小，二是它对于缓解实际土地供求矛盾并没有很大作用。
按合肥高新区前三年年均供应土地面积1.72公顷推算，开发区综合土地尚可供应时间不到2年；开发区范围内已无可供利用的工矿仓储用地。
3.2.2 结构潜力分析 由于高新开发区评价区域的历史原因，目前高新区工业用地率现状值与理想值尚有一定差距，通过用地结构调整可增加工矿仓储用地面积907.65公顷。
3.2.3 强度潜力分析 合肥高新区评价范围内已建成城镇建设用地中，现状工业用地固定资产投入低于理想值，潜力为25.41；工业用地产出强度已经达到相应理想值，潜力为0；工业用地建筑系数的现状值也低于相应的理想值，潜力为47.96；工业用地综合容积率的现状值也已非常接近相应的理想值，所以通过提高工业用地综合容积率仅可挖潜土地面积45.02公顷[3]。按照前三年年均土地和年均工矿用地面积来计算，也只能供应不到两年时间，远远不能满足开发区经济持续发展的要求。
3.2.4 管理潜力分析 由于高新技术产业开发区目前尚无到期项目用地和闲置用地，土地集约利用管理潜力自然为0。这也表明高新区土地利用监管绩效很好，真正贯彻落实了国家严格土地管理，切实保护耕地的方针政策，也达到了安徽省国土资源厅加强土地批后监管的工作要求。
4 结论与建议
通过计算发现，合肥高新技术产业开发区的集约利用潜力一般，其中扩展潜力仅为2.20公顷，结构潜力为907.65公顷；强度潜力也较小，通过提高工业用地综合容积率挖潜土地面积可挖潜45.02公顷，其中通过提高工业用地建筑系数土地面积可挖潜47.96公顷、通过提高工业用地固定资产投入强度土地面积可挖潜25.41公顷[4]。开发区土地集约利用程度应经很高，可供挖潜的土地总体上来说已经很少。为了落实科学发展观，促进土地集约利用，土地资源服务于经济发展，推动合肥市经济社会的快速发展，提出以下建议：
4.1 强化成果应用，发挥土地调控作用
开展开发区土地集约利用评价工作，是加强开发区用地管理、促进开发区节约集约用地的基础性工作，是发挥土地调控作用的重要依据。今后工作中，应强化评价成果的应用，将评价结果作为开发区动态监测的技术参考，利用评价结果为合肥市土地利用总体规划、城市总体规划、合肥高新技术产业开发区总体规划、土地利用计划等规划计划的编制提供依据。
4.2 建立开发区土地集约利用定期评价制度
要根据合肥市社会经济发展、城市规划和基础设施条件的变化，及时开展开发区土地集约利用评价工作，确保评价结果的现势性，为参与制定宏观调控措施和政策提供科学、客观的信息和依据。
4.3 深入探索，促进开发区节约集约用地手段的创新
开发区土地集约利用评价所得到的评价工作结果，是研究确定推进开发区土地集约利用方向、挖潜计划和相关政策建议的重要依据，要积极探索成果应用途径和方式，强化政府调控和管理土地的有效手段，促进开发区节约集约用地手段的创新。
参考文献
[1] 国土资源部土地利用管理司，中国土地勘测规划院，北京大学城市与环境学院.开发区土地集约利用评价规程（试行）[S].2008.
[2] 国土资源部土地利用管理司，中国土地勘测规划院，北京大学城市与环境学院.开发区土地集约利用评价规程（试行）[S].2010.
[3] 尹剑.开发区地价与土地集约利用的相互关系研究[D].长安大学硕士论文，2009.
《中国统计杂志》2014年第二期
一、城市不同产业经济与城市用地规模关系
不仅城市产业经济总量与城市土地利用规模有关，城市产业结构调整也影响城市用地。不同产业的发展对城市土地利用规模扩张作用是不同的。通过研究我国70个大中城市在2006-2010年间建成区与三大类产业发展关系，对城市产业经济数据进行回归模拟研究，发现了如下线形规律其中S2代表城市建成区规模，单位为平方公里，X1、X2、X3分别代表第一产业值、第二产业值、第三产业值，单位为亿元。利用SPSS系统进行线形模拟，结果如图2所示:依据上述模型，可以发现产业与城市建成区规模有如下规律：第三产业对城市规模影响较大，且与建成区规模高度相关。第一产业和第二产业对城市规模的影响弱于第三产业。即城市的服务业产值越高，则城市建成区规模越大，从而城市规模越大。
二、城市产业变动与城市土地扩张速度关系
城市化的发展，主要是城市产业经济的发展，前工业化城市主要是农业经济为主，工业化城市的城市主导产业则是工业，而后工业化城市则是服务业为主的城市，城市化的不同阶段，有不同的主导产业，则城市土地扩张规模速度是不一样的。通过研究我国70个大中城市的发展过程可以看出，在城市转型期间，城市由农业城市转变为工业城市时，土地规模扩张速度最大。当工业城市转变为服务业城市时，城市土地扩张速度减缓。在2006-2010年间，上述城市转型的过程中，约60%的城市表现出上述规律。从我国大中城市发展规律来看，工业城市、服务业城市的土地规模扩张确实存在上述规律，此点可通过统计进行分析得出相应结论。假定城市建成区用地增幅为S,工业城市建成区用地增幅为S2,服务业城市建成区用地增幅为S3,工业城市GDP增幅为G2,服务业城市GDP增幅为G3。平均单位面积增幅产值=GDP增幅/用地增幅利用Excel计算70多个城市在2006—2010年的有关数据，计算结果如表所示。该数据表明,工业城市每年的土地扩张规模高于服务业城市，其建城区平均每年土地增幅大于服务业城市约2.26%；但是，服务业城市的平均单位面积产值增幅高于工业化城市约23.2%。所以，当工业化城市发展到服务业城市时，产业的调整导致城市土地扩张速度的减缓。而服务业城市的单位面积产值增加幅度高于工业化城市的单位面积产值增加幅度。产生上述原因，主要是在以工业为主的城市经济中，工业厂房以土地平面使用为主，且工厂的区位因素直接影响着生产规模效益的发挥。而作为服务业为主的城市，土地利用表现为竖向综合利用，且土地效能大大提高，导致土地规模扩张速度减慢，所以，服务业城市的土地集约化程度大于工业城市，土地规模扩张速度减缓。
三、总结
在城市化中，土地作为城市经济的载体，其土地利用形态必然随着城市主导产业的变动而变动，这种变动也是有规律的。城市化实际上是城市产业的发展历程，城市产业对土地利用产生重大影响。城市产业总量影响城市土地利用总规模，二者呈正比关系。城市中各个产业对城市土地利用规模也有重大影响，其中，影响最大的是第三产业，其次是第二产业。从我国城市发展数据统计分析可以看出，城市主导产业的不同，其土地扩张速度也不同。主要分为三个阶段，前工业时期，城市土地扩张速度较慢﹔工业化时期，土地扩张速度很快；服务业城市时期，土地扩张速度减缓，但土地利用效益大于工业城市，土地功能得到高效利用。
作者：苏强单位：清华大学社会科学学院
为提高土地节约集约利用水平，推进产业结构优化和经济转型升级，根据《省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》、《省人民政府关于加快工业转型升级的实施意见》（浙政发〔2008〕80号）等文件精神，就加强我市工业用地转让管理提出如下实施意见：
一、总体要求
坚持以科学发展观为指导，围绕工业用地“退低进高”，坚持新兴产业培育和传统产业提升并举，加快淘汰落后产能和减少低效产能用地，推动传统产业向先进制造业提升，切实提高土地资源节约集约利用水平，推进产业结构优化升级，实现经济可持续发展。
二、基本原则
（一）规划管控原则。综合考虑经济社会发展和资源环境现状，按照城镇规划、开发区和镇街道工业功能区规划定位，科学合理推进工业用地“二次开发”，规范有序转让工业用地。
（二）高效利用原则。尊重历史事实并兼顾土地管理政策，按照国家现行法律法规政策，积极稳妥推进工业用地节约集约利用，加快土地投入和产出，提高土地利用效率，鼓励工业用地向集约高效利用产业项目转让，杜绝新的低效用地行为。
（三）政府联审原则。依据相关政策，鼓励和引导工业建设用地原使用权人及相关权利人不断提高土地利用水平，切实加强工业用地转让监管，实行政府相关部门联审备案制度，确保规范有序推进。
三、加强工业用地转让管理
工业用地转让是指土地使用者将工业用途土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。
（一）工业用地转让，必须同时具备下列条件
1.按土地出让合同约定已支付全部土地使用权出让金、滞纳金、违约金及相关税费，并取得建设用地使用权证。
2.不改变土地出让合同约定的土地用途和建设规划条件等。对于受让人拟改变原工业用途中不同行业类别的，应取得规划建设、经信等部门审查同意后，方可根据有关政策相应调整土地出让合同；属于特殊行业的，还须征得安监、环保、消防等部门同意。
3.除土地使用权出让金外，投资额已达开发投资总额25%以上，且实际开发建设建筑面积已达到合同约定开发建筑总面积25%以上。
4.土地权属无争议、无违法用地（或违法用地已处理完毕)、无违章建（构）筑物、未设定抵押（抵押权人同意转让的除外）或他项权利登记。
5.工业用地一般不得分割转让，如分割转让的，须经规划建设、国土资源、安监、消防等部门批准。
6.受让方实施新建、扩建、改建工业投资项目须符合我市工业投资项目准入评价要求。
7.已达到出让合同约定的其他转让前提条件。
（二）工业用地转让程序
1.转让、受让双方向所在镇街道提出书面申请，如实申报转让价格，申请转让方提供原土地出让合同和原立项文件或项目投资协议，受让方提交拟投资项目可行性报告等资料。
2.所在镇街道负责初审转让方用地是否符合工业用地转让条件，受让方是否符合开发区（工业功能区）规划、镇街道产业布局规划、产业准入条件、用地及建设要求等。对转让方用地须经相关中介评估机构对已投资状况进行评估，根据原土地出让合同，对履约状况进行评价认定。
3.初审并通过评估符合转让条件的，转让方案报送市行政服务中心国土资源窗口，窗口审核受理后将受让项目可行性报告等相关资料提交市工业项目准入评价领导小组（或其办公室）组织准入评审。通过评审的，凭评审意见书先办理转让房屋所有权过户，然后再办理土地使用权转让手续。
（三）土地使用权转让应当签订转让合同
转让合同不得违背国家法律、法规规定和原合同及《产业用地投资建设协议》的约定。国有建设用地使用权全部转让后，原土地出让合同和土地登记文件中载明的权利、义务随之转移，国有建设用地使用权的使用年限为原土地出让合同约定的使用年限减去已使用年限后的剩余年限。土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产的除外。
（四）完善转让项目竣工复核验收制度
对于未经复核验收而急需转让工业用地，转让合同应进一步明确相关控制指标及要求。对于投资强度、建筑容积率，原土地出让合同有明确要求的按原要求执行，无明确要求的，按市现行有关标准重新约定，并签订补充协议。项目竣工后，须经复核验收，并办理土地重次登记。到期未通过复核验收的，按土地出让合同、补充协议及有关约定追究相应违约责任。
四、工作要求
（一）提高认识，加强领导。加强工业用地转让管理，是加快经济转型升级，优化资源要素配置的客观要求，是有效破解发展中要素瓶颈、拓宽发展空间的迫切需要，对于加快产业结构调整和提高土地利用效率具有十分重要的意义。国土资源部门要加强对土地市场的监管，严肃查处违法违规转让行为，法院、公安、监察、规划建设、工商、税务等部门要通力协作、密切配合，共同维护土地市场的正常秩序。法院在公开处置工业用地资产时，应明确地块产业项目类别、投资强度等相关准入标准，并将此作为公开处置的前置条件。
关键词：工业招租模式 土地闲置 产业升级 “点对点”招租 招租交易中心
遭遇了金融危机的打击、再加上人民币的逐步升值、原材料价格的不断飞涨，以出口加工业为主的广东珠三角地区遇到了前所未有的工业土地闲置现象。同样，作为广东省工业产值排名第三的佛山市，也存在着这种现象（见图1）。
10年前，在国有商场的私有化改革当中，商场的经营模式由直营性质转向招租模式。10年的改革过程中，拥有土地资源的商场大多都采用了招租模式，这种有效转嫁风险，靠收租金和进场费提前锁定利润的经营行为备受到商家的欢迎。结果也显示，以招租模式为主导的今天，商业消费蓬勃发展，商品种类多种多样，服务质量大大提升。究其原因，在所有权与经营权分离的前提下，进场零售商比过往的直营商家更有动力、也更专业推出多样化的产品策略和采用良好的服务态度。结果表明，招租模式在商业中取得了巨大成功。
工业招租模式实施中的障碍
（一）“点对点”招租模式成为了该模式扩张的根本障碍
南方报业对珠三角佛山、东莞、深圳等市的调查显示，一度红火的厂房出租业在金融危机影响之下也面临窘境。在东莞，有些厂房打出广告，租金降一半也无人问津；在佛山，五区主要工业企业密集的地区厂房商铺的空置率有所上升，租金则普遍呈现下降趋势，部分地区租金下降明显，掉价五成左右；在深圳，来自深圳专业提供厂房租售信息服务的深圳168厂租网的的数据显示，深圳空置厂房达2500万平方米，而租金下降了两至三成，最多降至五成。过去建设厂房用于出租的“厂租经济”模式一直是集体股份公司一项非常稳定的收益，但现在厂房空置直接威胁着他们赖以生存的厂租经济。
从目前来看，国内在不同渠道上出现了一批以招租为主营业务的中介机构，其中包括新兴的招租网站。然而，由于这些机构的信息交流和传播模式是“点-点”，仅仅靠中介机构无法形成一个合理、公开、透明的竞价模式，也无法实现土地的大规模流转。由此可见，“点对点”的招租在现实执行中的效果很有限，该种招租方式并不能成为本课题讨论的“招租式模式”的主流实现方式。
（二）工业与商业的生产周期不同
由于产业地产面向的客户与普通住宅类和商业类地产不同，集中在生产、研发、管理等直接创造价值的第二产业上。这类产业具有收益稳定、需求稳定等特点，其生产周期较长，固定成本比商业大得多。因此，对于刚租到厂房的企业来说，受政策影响的风险敞口很大。
（三）工业与商业对土地地理位置要求不同，使收益的差距悬殊
从表1、表2数据可以看出，工业地块的租金远远不及商业旺地的租金。商业地产出租，价格会很高，在经济状况良性发展的时候，获得资本性收益是不成问题的；但工业地产出租，是否能获得丰厚的收益呢？工业地产出租在价格方面必然低于商业地产的价格，由于地理位置的因素，使得商业性行业不会租赁工业地产，而其他工业行业租赁地产时也不愿意支付较高价格。所以，就这一方面来说，在工业中应用的服务对象存在着探讨的选择。
（四）传统发展思维的影响
受传统发展思维的影响，许多工厂只会生产产品，然后销售，以赚取利润，大多数企业家缺乏“招租式工业模式”的思维，没有与时俱进，接受新型盈利方式，即使接触到较为先进的思想，也无法实施，缺乏实践型人才，这造成工业化“招租式”无法顺利展开。
解决方案与规范策略分析
（一）现存“点-点”招租模式的解决方案
根据以上的现实以及论文的阐释，本文认为，为实现招租模式的效率最大化，成立“工业土地招租交易中心”，是实现招租模式应用的核心方案。“工业土地招租交易中心”是指，进行交易以招租契约为产品的信息平台，所需要用的一个固定的地点。它借助信息平台，实现产权信息共享、异地交易，统一协调，产权交易市场及各种条款来平衡。
招租模式交易中心之所以可以作为产业化的先决因素和助推器，在于以下的功能：
首先，交易中心可以实现公开竞价来发现价值。土地招租交易中心由政府负责监督，非盈利事业法人，主要审查交易中心可行方案，准备交易中心章程，确立监管机构的权限和责任，建立交易中心的治理结构，纳入试验区改革试验方案。交易中心的法律地位，应当是非营利事业法人。其组织形态，可类似证券交易中心或其他金融交易中心，也可类似早期的外汇额度调剂市场。在这个市场中，大量的供求信息通过交易中心进行及时有效的公布，提供大量的买卖价格，最优价格撮合。
其次，交易中心可以进行招租土地价格的回归。当下土地处于价格不成熟的阶段，波动性大，稳定性差，反映经济条件不足（见图2）。交易中心通过卖空机制，使得买卖双方既可以在价格上升时获得收益，也可以在下降时取得回报。这就在客观上让招租土地价格有了共识点，形成契合。与此同时，企业也可以在土地价格趋于稳定下，专注于科技和产业创新。
再次，完善土地估值和评价中介机构，增加投资产品。在证券交易场所，存在大量机构，例如证券登记结算公司、证券投资咨询公司、信用评级机构、会计师事务所、资产评估机构、律师事务所、证券信息公司等，可以在多方面对市场行为进行通知报道和约束。在土地招租模式下，好的中介机构可以对投资者进行理性规劝，客观反映监督的作用。
最后，由交易中心制定投资者准则，对交易中心的参与者与投资者实施资格审核，符合一定条件的工业生产企业或研究机构才能拥有开户权和交易权。这样既避免了工业用地的再次炒作，也在招租模式中实现了产业的升级。
这些都离不开良好的政策背景。积极地政策导向和市场预期较好。《国务院关于深化严格土地管理的决定》（2004年国发28 号文件）指出，“鼓励农村建设用地整理，城镇建设用地的增加要与农村建设用地减少相挂钩”，“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”。在珠三角，大量乡镇企业也可以进行土地的流转和租用以实现盈利目的。
（二）工业生产与商业运作不同经营特性的解决方案
在建立土地交易中心后，仍然面临这一些问题，其中，最大的问题就是流动性问题。流动性问题体现在两个方面，可以引入经济学中的术语来进行阐述，即面临着系统性风险和非系统性风险。所谓系统性风险，即市场风险,指由整体政治、经济、社会等环境因素对证券价格所造成的影响。系统性风险包括政策风险、经济周期性波动风风险、利率风险、购买力风险、汇率风险等。这种风险不能通过分散投资加以消除,因此又被称为不可分散风险。土地的系统性风险，定义为政策风险。在国家土地法中，规定一般工业土地租期最长可达50年。但是，在这50年中，许多的土地由于政策、经济发展需要、市政规划需要等因素面临着国家征收的风险。大部分工业生产都是长期的、周期性的活动，而不像商业中快速的商品流通速率。人们在面对着未知的被征收的风险的时候，往往会保守的对土地价格作出估计。所谓非系统风险，又称非市场风险或可分散风险。非系统性风险则是通过各种不同的土地的质量来体现的。土地质量好、劳动力资源充足、交通便利的地块，流动性自然好，相反，劳动力资源不足、成本高、交通不便利的地块，流动性相比之下就差些。
第一，科学规划、完善政策。政府在规划土地时，应该科学规划，要具有长远眼光，将各个职能区域划分清楚，以便安排各个土地使用；另外，完善法律，保护企业、私人的正当利益。许多地方政府由于起初土地规划不到位，后来为了引进大项目，而不顾中小企业、工厂的利益，强行征收土地，导致中小企业、工厂主的利益受到侵害。此时，要完善相关法律，积极保护私人的合法权益。2007年3月通过的《物权法》就体现了保护私人的合法权益。第六十八条，企业法人对其不动产和动产依照法律、行政法规以及章程享有占有、使用、收益和处分的权利。 企业法人以外的法人，对其不动产和动产的权利，适用有关法律、行政法规以及章程的规定。第二，出台土地分级标准，对交易中心的土地进行分级。针对买方不同的需求，根据不同土地的地理位置、周边情况、交通条件等因素，对土地进行分级，这样，大大减少了土地交易的时间和成本，加速了土地交易的流动性。具体的划分标准可以参照现有的土地划分标准。
（三）针对“企业家”固有思维的解决方案
加大对“招租式”发展模式的宣传力度，促进人们盈利方式思维地转变，加快相应方面人才的培养，为“招租式”发展模式地普及奠定良好的基础。当今社会，金融创新层出不穷，企业家要与时俱进，及时更新发展理念，与世界接轨，创新思维，为企业地发展注入新的活力。此外，还要注重实践型人才的培养，人才是当今经济发展的关键，其重要性不言而喻。
结论
完善工业招租模式，在我国有很大的发展潜力，我国处于经济鹏飞之际，大量的招商引资，许多中央和地方的相关政策给予工业用地极大的优惠。目前我国工业用地的出让方式主要以协议出让为主。为了招商引资和地方经济的发展，以及各自政府政绩的考虑，各地方政府普遍采取了吸引投资竞相压价的策略，出现了许多工业用地协议出让价格远远低于工业用地开发成本价格，甚至出现零地价、“负地价”的现象。除价格方面外，我国工业用地的面积也在逐步增加。随着城市化的加快以及卫星城的普及，城郊土地价格上涨趋势日渐明显，这为工业招租提供了一个契机。工厂能够以极低的成本购置土地，然后再转租或者招租，获得土地升值收益。这对于目前珠三角地区来说，还是有很强的操作性和可行性的，这从价格、政策方面可以看出。因此，在珠三角地区发展工业招租，具有很好的发展前景。
参考文献：
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4.国务院关于深化严格土地管理的决定，2004
二、搬迁原则。坚持“四个有利”的原则，即有利工业结构和布局优化的原则；有利加快工业企业向小区集中的原则；有利城镇总体建设规划实施的原则；有利改善城市环境的原则，进一步提升我市工业经济的综合竞争力，推进城市化战略的顺利实施。
三、搬迁要求。要在统一规划的前提下进行企业搬迁。同一行业要相对集中在同一区域，以提高集中度，拉长产业链，促进产业集群式发展；涉及有污染物排放需治理的企业，要在科学论证的基础上，按照环保规划予以搬迁。
四、搬迁补偿办法和政策。根据“政府可以承受，企业可以接受”的原则，由市土地储备中心统一收储搬迁企业使用的土地，并给予相关企业相应的补偿。
（一）在城（镇）区范围内使用国有土地的所有工业企业和仓储企业搬迁补偿由区位价补偿和建筑物及地面附着物重置价补偿这两部分组成。
区位价由转制处置价和区位补偿价两部分组成。转制处置价按企业转制时土地的实际作价计算。区位补偿价由市建设局、国土资源局、物价局按政策规定另行制定（暂定市一类区域25万元/亩；二类区域22万元/亩；三类区域19万元/亩；四类区域15万元/亩；五类区域11万元/亩）。
建筑物及地面附着物重置补偿价由中介机构予以评估并经审核后确定。
（二）在区位价补偿中：
1、对以租赁方式取得土地使用权或改制时土地资产全部剥离的，按区位补偿价补偿给搬迁企业。土地评估价补偿部分由市统一补偿给相应的资产授权经营单位。
2、对以划拨方式取得土地使用权或改制时土地资产虽已处置但未办理土地出让手续的，按规定先补办出让手续，补交出让金后按区位价补偿。
3、以出让方式取得土地使用权的，按区位价补偿。
（三）企业在规定时间内完成搬迁的给予一定奖励，主要用于企业搬迁过程中的搬迁费用和停工损失等。奖励标准按区位价和建筑物及地面附着物重置补偿价总额的5%计算。印染企业及限期搬迁企业，可再增加不超过5%的奖励，具体由各镇（包括经济开发区、市城司、市各资产经营公司，下同）根据实际情况制定方案，报经市城（镇）区工业企业搬迁领导小组批准后实施。
（四）城（镇）区工业企业和仓储企业搬迁中办理新建房屋登记领证时，凭土地储备中心证明，有关部门应给予收费优惠，其中测绘费、登记费均按标准减半收取；企业搬迁后新建厂房、仓储房的建设配套费可以按实抵扣。
（五）搬迁工作由搬迁企业负责，拆迁工作由项目建设单位负责。
五、企业搬迁的一般程序。企业搬迁应根据“规划确定，政策推动，企业接受”的原则进行。
（一）申请搬迁。凡符合本意见规定并决定搬迁的企业，其土地使用权人应持相关资料向市城（镇）区工业企业搬迁领导小组办公室申请搬迁。因城市规划迫切需要搬迁的，由市建设规划部门提出，报市城（镇）区工业企业搬迁领导小组决定。
（二）权属核查。市城（镇）区工业企业搬迁领导小组办公室对申请人提供的土地及其地面附着物的权属、面积、用途等情况进行调查和审核。如搬迁地块或地上附着物设有抵押权的，企业必须通过合法手续解除抵押权或重新达成债务清偿协议，工作中，有关金融单位应积极支持和配合。
（三）费用测算。企业搬迁中土地的评估及测算由市城（镇）区工业企业搬迁领导小组办公室负责，企业搬迁中其他补偿费用的评估及测算由各镇负责。
（四）方案报批。各镇在土地及搬迁费用评估测算的基础上，提出搬迁补偿的具体方案，报市城（镇）区工业企业搬迁领导小组批准后实施。
（五）签订合同。搬迁方案批准后，由各镇与搬迁企业签订《企业搬迁合同》。
（六）补偿支付。各镇根据《企业搬迁合同》约定的金额、期限和方式，向原土地使用权人支付企业搬迁、土地收储的补偿费用。补偿费用支付原则应按搬迁实施计划来制订，可采取先预付30%的定金，用于企业征地和厂房、仓储房建设，其余按搬迁形象进度拨付。
（七）权属变更。市土地储备中心根据《企业搬迁合同》的约定，在镇支付定金后，原产权人向市土地储备中心提供土地使用权证和房产所有权证，并共同向市有关部门申请办理权属变更、注销手续。
（八）产权交付。根据合同约定的期限和方式，原产权人向各镇交付搬迁的土地、建筑物和地面附着物。
六、其他。
（一）在工业企业搬迁范围内的居民户由各镇按拆迁政策负责拆迁。
（二）涉及整体搬迁中的经营性用地，依土地证确认用地性质，按拆迁政策办理。
（三）各镇按土地总收益扣除土地区位价和地面附着物评估价后的11%上缴市财政。
（四）成立市城（镇）区工业企业搬迁领导小组，负责重大事项的协调和决策。
