时间：2023-05-29 17:44:28
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产开发经营管理条例，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
某开发企业，通过伪造房地产开发项目立项文件取得规划许可等证件，并领取了商品房预售许可证，预售收入4700余万，事后，该违规行为暴露。对此违规行为，该如何处罚？可否适用《城市房地产开发经营管理条例》（以下简称《开发条例》）第39条？
分析
一、关于《开发条例》第39条的理解
《开发条例》第39条规定：“违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。”对于本条的理解，关键有以下两点。
首先，什么是擅自预售商品房？所谓擅自预售商品房，是指没有取得预售许可证，实施商品房预售的行为，或者预售许可证撤销后，仍然实施预售的行为。若已取得预售许可证，则不论其取得的途径是合法取得还是非法骗取，均不能认定为“擅自”。因为从表面上看，其行为都经过了行政机关的审查并予以了批准，许可证取得后即具有社会公示性。
其次，什么是违法所得？违法所得并非是全部预售收入，因为《开发条例》第39条的立法本意是惩处开发商违规行为，保护公众利益，进而维护社会稳定。如果一旦将预售收入没收，并再处罚金的话，有可能会造成整个项目资金运转困难，甚而造成项目“烂尾”。这并不是管理部门希望的结果。因此，建设部在给河北省建设厅《关于提请解释“违法所得”具体含义的请示》的复函（建法函[2008]326号）中将“违法所得”明确为房地产开发企业擅自预售商品房的全部收入扣除其开发建设经营成本的所得。
二、关于本案的行政处罚
对于开发企业骗取预售许可证的行为，可以从两个层面予以处罚，一是适用《行政许可法》第79条规定“被许可人以欺骗、贿赂等不正当手段取得行政许可的，行政机关应当给予行政处罚；取得的行政许可属于直接关系公共安全、人身健康、生命财产安全事项的，申请人在3年内不得再次申请该行政许可；构成犯罪的，依法追究刑事责任”。二是适用《城市商品房预售管理办法》第15条“开发企业隐瞒有关情况、提供虚假材料，或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的，由房地产管理部门责令停止预售，撤销商品房预售许可，并处3万元罚款”。
就本案来说，可以处以撤销预售许可，并处3万元罚款，同时可以责令申请人3年内不得再次申请该行政许可。
三、关于罚款额度的思考
国家对于商品房预售的行政处罚，经历了一个从粗到细的过程。1994年建设部40号令《城市商品房预售管理办法》第13条对于不办理预售许可、挪用预售款、不办理备案的情况规定了“可处以罚款”，但没有对处罚的标准作出具体规定。2001年建设部95号令《关于修改的决定》细化了处罚的标准，增强了可操作性。比如：对不办理预售许可预售商品房的，“责令停止预售、补办手续、没收违法所得，并可处以已收取的预付款1%以下的罚款”。对不按规定使用预收款的，“可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。”2004年建设部131号令《关于修改的决定》中，又增加了对隐瞒有关情况、提供虚假材料，或采用欺骗、贿赂等不正当手段取得预售许可证的情形的规范，明确“责令停止预售、撤销商品房预售许可，并处3万元罚款”。
第二条 凡在本市行政区域内竣工的居住小区和住宅开发项目，均适用本办法。
本办法所称居住小区和住宅开发项目竣工综合验收（以下简称综合验收），是指经贵阳市人民政府批准兴建的居住小区和其他住宅开发项目竣工后，由建设行政主管部门组织有关部门按照开发项目建设条件的有关要求和规定进行检查验收。
第三条 市人民政府建设行政主管部门主管本市行政区域内的居住小区和住宅开发项目竣工综合验收工作。
县（市）人民政府建设行政主管部门负责辖区内的居住小区和住宅开发项目竣工综合验收工作。
城市规划、国土、房管、城管、园林、环保、环卫、人防、消防等部门和所在地人民政府，应当协同做好居住小区和住宅开发项目竣工综合验收工作。
第四条 居住小区和住宅开发项目经批准立项取得《建设用地规划许可证》后，开发建设单位应在15日内向建设行政主管部门依法登记，领取《房地产开发项目手册》和《房地产开发项目建设条件意见书》。
《房地产开发项目建设条件意见书》包括以下内容：
（一）项目性质、规模和开发期限；
（二）规划控制指标和规划设计要求；
（三）基础设施及公共服务配套设施的建设要求；
（四）基础设施和公益设施建成后的产权界定；
（五）项目拆迁补偿安置要求；
（六）项目经营方式；
（七）售后服务及物业管理等。
第五条 开发建设单位到有关部门办理报建手续时，应当按规定填写《房地产开发项目建设条件意见书》，并在开发项目动工前15日内将《房地产开发项目建设条件意见书》送建设行政主管部门备案。
第六条 开发建设单位必须按照《房地产开发项目建设条件意见书》实施综合开发配套建设，并将开发项目实施阶段的主要事项和政府有关部门对其开发经营活动的审查、批准和处理意见记录在《房地产开发项目手册》中。
开发建设单位应当每半年或按项目实施阶段将《房地产开发项目手册》送建设行政主管部门验核。
第七条 开发建设中合法转让土地使用权的受让人，应当在办理土地使用权变更登记手续后15日内持土地使用权转让合同及批准手续到建设行政主管部门备案，办理项目开发人变更手续，并按上述规定办理项目登记。
第八条 居住小区和住宅开发项目的开发建设，必须按建设程序组织实施，符合国家有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。
第九条 综合验收必须符合以下要求：
（一）建设项目按批准的规划和有关专业管理及设计要求全部建成，并满足使用要求；
（二）住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程验收合格，验收资料齐全；
（三）施工机具、暂设工程、建筑渣土、剩余构件拆除清运完毕，场清地平，符合环境要求；
（四）被拆迁人已依法安置完毕。
第十条 申请综合验收，应当提交下列文件：
（一）建设规划许可证及其他专业管理部门批准的设计文件（图纸）及证明材料等；
（二）工程承发包合同；
（三）工程质量监督机构核定的各单项工程质量等级评定文件；
（四）竣工资料（图纸）和技术档案资料；
（五）建设行政主管部门规定的其他文件资料。
第十一条 综合验收按下列程序进行：
（一）开发建设单位完成《房地产开发项目建设条件意见书》规定的内容，经相关部门验收会签后向建设行政主管部门提出综合验收申请报告并附本办法第十条规定的文件资料；
（二）建设行政主管部门自收到竣工验收申请报告和有关资料之日起30日内，组成由建设、规划、国土、房管、人防、消防、城管、环保、环卫、园林、通讯等部门及物业管理单位参加的综合验收小组；
（三）综合验收小组在审阅有关验收资料，听取开发建设单位汇报，深入现场，按下列要求对竣工的项目进行全面鉴定和评价，提出验收意见：
1、城市规划设计条件的落实情况；
2、拆迁安置方案的落实情况；
3、配套建设的基础设施和公共设施的建设情况；
4、单项工程的工程质量验收情况；
5、物业管理的落实情况；
6、其他。
（四）对综合验收合格的居住小区和住宅开发项目颁发《房地产开发项目竣工综合验收合格证》。
第十二条 分期和按组团建设的小区和住宅开发项目，可以实行分期和按组团验收。
分期和按组团验收的项目，市政公用基础设施和公共配套设施必须满足使用功能的要求，方可投入使用。
第十三条 未经综合验收或综合验收不合格的居住小区和住宅开发项目，不得交付使用，房地产管理部门不予办理产权手续，建设部门不予办理新开项目的有关手续。
第十四条 有下列行为之一的，由建设行政主管部门责令限期改正，予以警告，并可处以1万元以下罚款：
（一）违反本办法第四条第一款规定，逾期未登记的；
（二）不按规定送《房地产开发项目建设条件意见书》备案的；
（三）不按规定送验《房地产开发项目手册》的。
第十五条 违反本办法第七条的规定，逾期不办理开发项目开发人变更手续的，由建设行政主管部门责令其限期补办，并可处1万元以下的罚款。
第十六条 违反本办法规定，将未经验收的房屋交付使用的，按国务院《城市房地产开发经营管理条例》第五章第三十六条处罚。
第十七条 违反本办法规定，将验收不合格的房屋交付使用的，按国务院《城市房地产开发经营管理条例》第五章第三十七条处罚。
第十八条 综合验收工作人员玩忽职守，滥用职权，索贿受贿，徇私枉法的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第十九条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议，或者向人民法院起诉；逾期不申请复议，不起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
1、客户签订商品房购房合同后，开发商会将购房合同集中递交到房管局进行备案，此过程一般需要三十天时间。如客户为按揭购房，待购房合同在房管局备案完后，还需再将客户的所有贷款资料递交给按揭银行进行审核，办理抵押贷款手续，此过程的办理时间一般也需要三十天左右（视不同银行工作情况而定）。待以上手续全部完成后，签约中心会通知客户领取购房合同。
2、国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条规定:房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内,到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。
3、购房合同是根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和房地产开发企业，在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成的协议。
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1、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的适用范围。
根据最高人民法院有关领导的讲话精神，政府组织建设的经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人所有的私有房不适用上述司法解释。实践中，还大量存在着村民委员会在集体土地上以“旧村改造”名义建设的房屋，原房管局下属的房管所以危房改造等名义开发建设的房屋，还有部分企事业单位在国家划拨土地上违规开发的少量商品房，均向社会出售。对上述几类房产是否适用司法解释，实践中认识很不统一。有人主张以开发建设者是否符合国务院《城市房地产开发经营管理条例》确定的房地产开发企业设立条件为据确定房屋是否适用司法解释，有人主张对司法解释中的“房地产开发企业”作扩大解释，其中包括符合法定条件的房地产开发企业，亦包括违规开发者，只要是向社会公开销售，均应适用司法解释。还有人主张以商品房开发建设用地是否为国有土地作为是否适用司法解释的条件之一。
笔者认为上述意见均不正确。一项法规的适用范围，一般由其自身作出规定。上述司法解释亦不例外。该司法解释第一条对其适用范围作出了规定，即为房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。因此，确定上述司法解释的适用范围，主要是根据开发建设者是否房地产开发企业，房屋是否向社会公开销售来确定。基于上述认识，非房地产开发企业建设的的房产之买卖不适用解释，不管是否公开向社会出售；安居工程等国家对购买对象有限制条件的房产，不管是否房地产开发企业建设，均不适用上述司法解释；解释的适用与否与开发用地是否国有、开发过程是否违规无关。对此处所谓的“房地产开发企业”，应作狭义理解，即由工商行政管理部门和房地产管理部门同意设立的房地产开发企业。当然，为避免与行政权力的冲突，法院只应进行形式审查，对企业在实体上是否符合该类企业的法定条件，法院不作审查。
2、商品房买卖合同的分类。
这是每个审判员审理商品房买卖合同案件时首先要解决的问题。
关于商品房买卖合同的分类，对行政执法和司法最有影响和意义的分类是分为商品房现售和商品房预售两种。这是根据商品房开发建设过程并结合合同成立时间对商品房买卖合同进行的分类。鉴于有关法律和司法解释对上述两种合同的生效条件等分别作出了规定，上述合同分类问题的影响则直接及于法律适用和合同效力的认定，决定着案件审理的方向。
根据建设部制定的《商品房销售管理办法》第三条的规定，商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为；商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
上述对合同的分类，看似直观而易于理解，但仔细研究就发现其分类标准模糊不清，未能对所有商品房买卖合同作出两分，是个不成功的分类。其分类好象是按工程建设的过程进行的，但并未作两分，因为在竣工和验收之间还有时间间隔，且上述按工程建设过程分类的原则并未得到彻底贯彻，还揉合进了竣工验收为合格这一法律评价结果。如此，已竣工未验收或验收未达合格的商品房买卖合同归于哪一类？同时，即使按上述方法分类，在面对纷繁复杂的现实生活时，还是往往产生不同的认识。如：何为竣工、何为验收？
对于已竣工未验收和验收未达合格标准的商品房，其买卖合同应按预售还是按现售处理，笔者认为，将上述商品房按现房处理、归于不符合法定条件的现房更符合我国法律区分现房和预售的初衷：允许房地产开发商预售商品房是为了房地产开发企业能在工程建设过程中取得部分资金，且该资金必须用于工程建设；预售是一种特殊的销售，预售的商品房至少还在建设中。上述理解亦符合国人对现房和期房的一般理解：盖好了的房子是现房，尚未施工和正在施工的房产为期房。基于此，笔者主张将上述房产的买卖纠纷适用现售合同的相关规定调整，其结果是区分预售和现售以工程是否竣工为据。这其中实际隐含着已竣工未验收或验收不合格的房产是不符合法定入市条件的现房这一观念，和合法与不合法的合同只要种类相同即适用相同的法律规范的理念。
此外，根据笔者了解的建设工程和房地产管理法知识，我国法律对何为工程竣工未作解释。根据汉语词典的解释，竣工为工程完了。但对何为验收，我国法律从建设工程质量管理和房地产开发经营管理两方面作了不同的规定。根据国务院《建设工程质量管理条例》第十六条和第四十九条的规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，并在验收合格后15日内将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门备案。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第二款、第十八条及第十九条的规定，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收，验收的内容为城市规划设计条件的落实情况、城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况、单项工程的工程质量验收情况、拆迁安置方案的落实情况、物业管理的落实情况；验收结果应报房地产开发主管部门备案。笔者认为，上述第一个验收是建设工程质量专项验收，其结果只说明建设工程质量状况；第二个验收是综合验收，验收结果表明商品房是否符合进入市场的条件。商品房买卖纠纷中，要解决的问题是房产是否符合国家对房地产开发经营管理的要求，是否合法并符合入住条件的商品房，因此，对其中的竣工验收应按国务院《城市房地产开发经营管理条例》规定的内容理解、适用。
最后，区分合同种类时还遇到一个程序问题：确定工程进展情况的证据资料一般掌握在开发商手中，而当了被告的开发商一般不配合法院工作提供上述资料，法院是否可依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条第（一）项的规定，以进行合法性审查（审查合同合法性）为由主动调查取证？或依照该规定第七条的规定将上述证据的举证责任分配给房地产开发商一方当事人？笔者认为，前一种作法法律依据不足，后一种作法可采。
3、商品房买卖合同的效力问题。
对商品房预售合同的效力问题，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及最高人民法院有关领导对该规定所作的说明已作了较明确的阐述，容易理解，操作性较强。但对于商品房现售的条件，法律和行政法规未作明确规定，对现售合同的效力问题，上述司法解释亦未作规定。实践中对此有不同认识。若将《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定的未依法登记领取产权证书的房地产不得转让（当然包括商品房买卖）作为强制性规定理解，则商品房现售合同生效条件应为房地产依法登记领取权属证书。但上述理解显然与建设部《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件不符。若不作上述理解，则违规开发的商品房，只要已竣工，只要不具备导致合同无效的其它事实，买卖即为合法有效的合同而受法律保护，不利于保护消费者的权利，因为没有行政法规和法律对商品房现售条件作其出限制性规定，《商品房销售管理办法》只是部门规章。笔者认为，在商品房现售合同的效力问题上，我国法律存在漏洞，急需相关的立法和司法机构作出补充。笔者主张，在目前的法律框架内，可以将《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件与《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定结合起来作为商品房现售合同的生效条件，如商品房不符合《商品房销售管理办法》第七条规定的条件，则可以商品房买卖合同损害社会公共利益为由，援引《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定确认其无效。如此补充现有法律的漏洞。
4、开发商逾期协助业主办理房产权转移违约责任的归责原则。
《中华人民共和国合同法》以严格责任作为一般归责原则，以过错责任为特殊规定。商品房买卖合同，一般亦应适用严格责任原则。开发商逾期协助业主办理产权转移的违约责任是否应适用严格责任原则？根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。该条司法解释中，“由于出卖人的原因”作何理解？该条司法解释采纳的是什么归责原则？笔者倾向于理解为过错责任原则，理由如下：“由于出卖人的原因”，显然不包括由于第三人的原因，如与开发商有土地使用权出转让合同关系的第三人的原因；而严格责任原则是不分原因，只要有违约就有责任，除非是因不可抗力。此外，该条解释规定的是法定违约责任，责任程度与逾期付款相同而一般大于逾期交房的违约责任，因此，适用条件应尽量严格，上述认识亦是促使笔者对上述违约责任作过错责任理解的原因。
5、因房屋存在质量问题解除合同的条件。
房屋主体质量经鉴定不合格应解除合同，因法有明文规定，现在审判实践中已是共识。但对一般房屋质量问题达到什么程度，当事人可以请求法院解除合同，实践中却存在很大分歧。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。该条显然是对《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的解除合同的条件，即“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”在商品房买卖合同中的解释和应用，但商品房质量问题到什么程度为“严重影响居住使用”？该条解释的可操作性不强，依赖于法官的自由裁量。有人认为，商品房正常的“居住使用”主要以安全为标准，只要房屋能安全的居住使用，其它质量问题不会严重影响居住使用；其他人认为，“居住使用”不仅以安全为条件，与房屋价值相应的舒适和美观亦是正常居住使用的标准，如房屋不具备与其价值相应的舒适和美观程度，亦应认定为严重影响居住使用。笔者同意第二种观点。
第二条本县域房地产开发住宅建设项目工程，包括居住区、居住小区、组团、商业住宅区等房地产开发的住宅项目及其公共服务设施、配套设施、市政基础设施的交付使用管理，适用本办法。
第三条县建设行政主管部门负责城市房地产开发住宅建设项目交付使用的统一管理工作。
县规划、国土资源、房管、市政、园林、人防、公安、消防、质监、电信、广电、供电、自来水及其他相关部门，应当按照各自的职责共同做好城市房地产开发住宅建设项目交付使用的管理工作。
第四条新建居住区、居住小区、组团、商业住宅区等房地产开发住宅项目，应当按照规划设计等有关规范要求，配套建设教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、邮政电讯、社区服务、市政公用等设施。
第五条堪察设计单位、房地产开发企业应当按照相关行政管理部门批准的条件设计和实施。
第六条县建设行政主管部门和其他相关行政管理部门在施工图审查和办理各项审批手续时，不得超越规定指标和条件办理批准手续。
第七条行政管理部门应当依照各自的职责，加强建设工程实施过程的监督与管理，及时纠正和查处违法行为。
第八条房地产开发住宅建设项目具备下列条件，并经县建设行政主管部组织的综合核验后，方可交付使用；
(一)房屋建筑工程竣工已经办理竣工备案；
(二)生活用水纳入城市供水管网；
(三)雨、污水排放纳入城市雨、污水排放系统；
(四)生活用电纳入城市供电网络；
(五)住宅与交通干道之间有符合标准的道路连接；
(六)在具备燃气供气的条件下，燃气管线已施工完毕，具备开通条件；
(七)规划要求建设的公共服务设施和配套设施已建成并具备交付使用条件；
(八)消防设施符合标准；
(九)园林绿化符合规定标准；
(十)物业管理已经落实；
(十一)执行现行拆迁安置补偿政策全部到位；
(十二)法律、法规规定的其他条件；
第九条房地产开发住宅建设项目竣工后，建设单位应当书面告知县建设行政主管部门组织验收。相关管理部门和单位必须按照建设行政主管部门通知的时间、地点，依照各自的职责组织验收。验收合格的，发给验收合格证明。不合格的，应当书面告知其理由。
验收应当自建设行政主管部门收到验收告知书之日起十五日内完成。
第十条建设单位持下列相关文件，向县建设行政主管部门提出建设项目交付使用申请：
(一)建设行政主管部门出具的竣工验收备案表、拆迁安置方案落实的合格证明及供水、排水、道路准予交付使用的证明；
(二)规划管理部门出具的规划设计条件全部落实的验收合格证明；
(三)园林部门出具的符合绿化标准的证明；
(四)房管部门出具的物业管理已落实的合格证明；
(五)供电单位出具的生活用电已纳入城市供电网络的证明；
(六)辖区社区出具的依照规划设计条件社区用房已落实的证明及小区物业管理已纳入社区管理的证明；
(七)公安消防部门出具的符合消防技术标准的证明；
(八)法律、法规规定的其他验收合格证明。
前款规定的验收合格证明，应当由相关管理部门或者单位的验收工作人员和部门负责人签名或者盖章，并加盖单位公章。
第十一条县建设行政主管部门在收到建设单位提交的建设项目交付使用申请时，应当当场核对其验收合格的证明材料。证明材料齐全的应于7日内组织有关专业技术人员和业主代表共同到现场进行综合核验，经核验符合交付使用条件的，发给《*县房地产开发住宅项目同意交付使用通知书》(以下简称《交付使用通知书》；经核验不符合交付使用条件的，应当书面告知需要整改的事项。
第十二条房地产开发住宅项目取得《交付使用通知书》后，方可交付使用。
国土资源和房产管理部门必须凭建设单位提交的《交付使用通知书》，依法办理土地和房产的相关手续。
第十三条分期实施建设的房地产开发住宅项目，可以分期办理验收手续，办理程序依照本办法第九、十条的规定执行。
第十四条房地产开发企业将未取得《交付使用通知书》的房屋交付使用的，应当根据不同的情形，依照国务院《城市房地产开发经营管理条例》和其他法律、法规的规定进行处理。
第十五条行政管理部门为不符合验收标准的住宅项目出具合格证明的、以及对符合验收标准的住宅项目不出具或者拖延出具合格证明的，依法追究该管理部门负责人和工作人员的法律责任。
第十六条行政管理部门进行验收时，不得将与其验收项目之外的事项作为验收条件；除法律、法规规定的外，不得收取任何费用。
期房在取得房产证之后可以证明产权，根据国家《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
另外，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
一、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
二、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
三、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
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上海商品房销售管理办法：总则第一条 为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。
第二条 商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。
第三条 商品房销售包括商品房现售和商品房预售。本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
第四条 房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。
第五条 国务院建设行政主管部门负责全国商品房的销售管理工作。省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内商品房的销售管理工作。直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门(以下统称房地产开发主管部门)按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。
上海商品房销售管理办法： 销售条件第六条 商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。
第七条 商品房现售，应当符合以下条件：
(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;
(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;
(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
(四)已通过竣工验收;
(五)拆迁安置已经落实;
(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;
(七)物业管理方案已经落实。第八条房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。
第九条 房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。
第十条 房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。
第十一条 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
第十二条 商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。
第十三条 商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。
上海商品房销售管理办法：广告与合同第十四条 房地产开发企业、房地产中介服务机构商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。
第十五条 房地产开发企业、房地产中介服务机构的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。
第十六条 商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
(一)当事人名称或者姓名和住所;
(二)商品房基本状况;
(三)商品房的销售方式;
(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;
(五)交付使用条件及日期;
(六)装饰、设备标准承诺;
(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;
(八)公共配套建筑的产权归属;
(九)面积差异的处理方式;
(十)办理产权登记有关事宜;
(十一)解决争议的方法;
(十二)违约责任;
(十三)双方约定的其他事项。
第十七条 商品房销售价格由当事人协商议定，国家另有规定的除外。
第十八条 商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。
商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。
按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。
第十九条 按套(单元)计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。
按套(单元)计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变;套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
第二十条 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同未作约定的，按以下原则处理：
(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;
(二)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
产权登记面积-合同约定面积面积误差比=---------------100%
合同约定面积
因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。
第二十一条 按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。
第二十二条 不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。
符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用;当事人之间另有约定的，从其约定。
第二十三条 房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》;预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。
第二十四条 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。
买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房;买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
上海商品房销售管理办法：销售第二十五条 房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。
房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。
第二十六条 受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
第二十七条 受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所销售商品房的有关情况。
受托房地产中介服务机构不得销售不符合销售条件的商品房。
第二十八条 受托房地产中介服务机构在销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。
第二十九条 商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。
上海商品房销售管理办法：交付第三十条 房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。
因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。
第三十一条 房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。
第三十二条 销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》(以下简称《规定》)，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
第三十三条 房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。
商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期;存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。
非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。
在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。
第三十四条 房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。
房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。
房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
第三十五条 商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房;给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
上海商品房销售管理办法：法律责任第三十六条 未取得营业执照，擅自销售商品房的，由县级以上人民政府工商行政管理部门依照《城市房地产开发经营管理条例》的规定处罚。
第三十七条 未取得房地产开发企业资质证书，擅自销售商品房的，责令停止销售活动，处5万元以上10万元以下的罚款。
第三十八条 违反法律、法规规定，擅自预售商品房的，责令停止违法行为，没收违法所得;收取预付款的，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。
第三十九条 在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十条 房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。
第四十一条 房地产开发企业未按规定将测绘成果或者需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门的，处以警告，责令限期改正，并可处以2万元以上3万元以下罚款。
第四十二条 房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。
(一)未按照规定的现售条件现售商品房的;
(二)未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的;
(三)返本销售或者变相返本销售商品房的;
(四)采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的;
(五)分割拆零销售商品住宅的;
(六)不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的;
(七)未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》的;
(八)委托没有资格的机构销售商品房的。
第四十三条 房地产中介服务机构销售不符合销售条件的商品房的，处以警告，责令停止销售，并可处以2万元以上3万元以下罚款。
第四十四条 国家机关工作人员在商品房销售管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
上海商品房销售管理办法：附则第四十五条 本办法所称返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。
本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。
本办法所称分割拆零销售，是指房地产开发企业以将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销售商品住宅的行为。
本办法所称产权登记面积，是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。
第四十六条 省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据本办法制定实施细则。
第四十七条 本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。
摘要：联合开发房地产引发极易引发纠纷，且司法实践中认识不一。本文将对其概念特征、联合开发的组织方式、如何确保合同的合法效等进行探讨。
关键词：联合开发 房地产 概念 特征 组织方式 有效性
对于房地产开发业，土地和资金都是必不可少的资源，缺了任何一个，开发无从谈起。即使是神通广大的房地产商，也经常面临拥有土地使用权但缺乏资金或资金充足但没有土地的窘境。于是联合开发应运而生。联合开发作为纽带，促成了资金和土地的结合，盘活了诸多房地产项目，对房地业的功不可没。但同时，联合开发引发的纠纷也不在少数，且纠纷一旦发生，往往标的数额巨大，案情错综复杂（例如，每年最高人民法院审理的民事案件中，此类案件都占很大比例）。因此，如何界定联合开发的性质，如何确保联合开发行为的合法有效，如何从法律角度预防纠纷的发生等问题，就成了房地产业内人事和从事房地产业务的律师们的重大课题。笔者也尝试着对这些问题做了点思考，现呈现给各位方家，希望能起到抛砖引玉之效。
一、 联合开发房地产行为的法律性质和特征：
所谓联合开发房地产，指双方当事人约定，由一方提供建设用地使用权，另外一方提供资金、技术、劳务等，合作开发土地，建筑房产等项目，共担风险，共享收益的房地产开发方式。提供土地使用权的一方，我们称之为供地方；另一方则是从事房地产开发经营的房地产开发，我们称之为建筑方。这种意义上的联合开发房地产是狭义的。从广义上讲，任何由两方合作进行房地产项都可以纳入联合开发房地产的范畴，不限于一方出地一方出资，也可以双方共同出资；不限于进行房地产开发经营，也可以是建房自用；不限于双方都是法人或其他组织，也可以是法人或其他组织与人或自然人之间合作；不限于在城市规划区国有土地上进行建设，也可以是在集体土地上联合建房。
从概念的界定我们不难发现联合开发房地产属于《民法通则》规定的法人联营，具有如下特征：
（一）、主体特定性。体现在联合开发双方中必须有一方以上具备房地产开发资质。《房地产开发经营管理条例》对设立房地产开发企业限定了较高条件： 设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：（一）有100万元以上的注册资本；（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。以确保进入该领域的公司具备相应的开发能力。
（二）贯彻责、权、利统一的原则。
实践中，有很多联合开发行为就是因为违反了联营个这一基本原则而被法院认定为无效。比如，甲公司与乙公司签定的联合开发协议中约定：甲公司仅负责提供建设用地，不参与项目的建设管理，不论项目是否赢利，乙公司均应向甲公司支付若干收益。根据最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的规定，此类条款属于联营合同的“保底条款”，应认定为无效。需要指出的是，所谓的责权利统一，是从整个合同中双方当事人的地位角度而言的，是指从宏观上看，双方权利和义务向统一，并非指在开发的任何环节双方当事人都必须均等的付出和收益。比如说，在项目的建设工程中，不具备房地产开发资质的公司往不参与具体管理工作（或者仅派人监督），而是由房地产公司全权负责，这并不意味着违反了该原则。
（三）法律关系复杂。
联合开发房地产涉及多方当事人之间的法律关系，错综复杂。首先是合作双方的关系，如上文所说应属联营关系，而联营又分为法人型联营和松散型联营，组织形式和权利义务分配都需要仔细约定（文将详细）；其次是联合体与政府主观部门的关系，开发房地产的各个环节，立项、到规划、开工、预售、验收都离不开政府部门的监督，最直观的表现就是要申请办理若干个许可证或批准文件。而联合开发更需要向政府部门做好审批工作，办理证件或批文都应以合作双方的名义办理，只要这样联合开发行为才能获得法律的认可。由于没有做好联合开发的审批工作而导致某一方的权利受到损害或合作合同被法院认定无效的案例俯首皆是，教训非常惨痛。再次是联合体与其他单位或个人的关系，包括与建筑承包商、拆迁安置人员、购房业主、贷款和按揭合作银行等。
原告:————
住址:————
电话:——————
被告:——————
住所地:————
法定代表人:————
联系人:————
电话:————-
诉讼请求:
1、请求法院判令被告立即为原告办理房屋所有权证;
2、请求法院判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金;
3、请求法院判令被告承担本案诉讼费用。
事实与理由:
————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————
综上所述,被告作为房屋买卖合同的出售方,在原告交付购房款履行了付款义务后,被告方交付房屋即购房合同成立,被告方应当在合同订立之日起90日内按约定办理房屋所有权证。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第60条、《城市房地产开发经营管理条例》第33条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条定,被告应当立即办理房屋产权证并支付违约金。
为维护原告合法权利,特诉请人民法院判允前列诉讼请求。
此致
————人民法院
诉讼人：*，湖*，电话：*
被告：*，地址：*，电话：5455888
诉讼请求：
1、判令被告双倍返还购房（成约）定金四万元整。
2、判令被告承担本案原告律师费四千元整。
事实与理由：
2002年9月30日，原、被告双方签订了“名都花园商品房认购书（以下简称认购书）”，约定双方在十日内签署正式购房合同，被告同时收取了原告定金两万元整。当原告依约去签署合同时发现，被告尚未得建筑工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证，不符合预售商品房的法定要求，因此不同意违法签订购房合同，要求被告在办好相关证件后签约。被告直至2003年5月16日才办齐上述许可证，而此时，被告却以房价已上涨为由拒绝签订合同，并不同意退还原告的定金。
原告认为，双方签订的认购书具有法律效力，原告所交两万元是“成约定金”，因被告的原因导致主合同不能成立，当然由被告承担违约责任，依法应双倍返还定金。
此案因被告违反民法的“诚信”原则，利用优势地位坑害消费者所致，为保护消费者依法维权的积极性，为更好地维护和发扬“诚信”的社会风尚，应当保护消费者的维权成本，所以请求判令被告承担原告的律师费。
此致
长沙市雨花区人民法院
具状人（原告）：
时间
邹某诉湖南省长沙高兴房地产开发有限公司案相关法律法规摘抄
城市房地产开发经营管理条例
第二十三条房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；
（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
第二十四条房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列文件：
（一）本条例第二十三条第（一）项至第（三）项规定的证明材料；
（二）营业执照和资质等级证书；
（三）工程施工合同；
（四）预售商品房分层平面图；
（五）商品房预售方案。
城市商品房预售管理办法
第五条商品房预售应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
关键词:房地产经营；创新能力培养；校企合作模式
1房地产经营本科专业简介
房地产经营专业的本科生要具备比较扎实的经济学和管理学理论知识，要掌握与房地产经营管理有关的管理技能，并要掌握与房地产经营相关的学科理论和知识，要具备经济、管理、法律以及工程技术的全方面知识体系，毕业后可以胜任政府部门、金融机构、房地产开发公司等的房地产咨询、开发、估价等相关职务。主要的学习内容有投资学、房地产开发、营销学、房地产估价、建筑学、物业管理等。
2构建本科校企合作创新人才培养模式的意义
上个世纪80年代以后，高教界逐步在推广实践教学，强调培养应用型的人才。房地产经营专业是典型的应用型专业，本科学生仅靠在校园里学习专业知识是完全不够的，社会实践是非常重要的。培养学生的创新能力，关键是要进行实践教学，这是提高学生的社会适应素养，提升就业竞争实力的途径。校企合作模式是一种高等院校与企业共同培养人才的一种方式，其培养导向为社会需要，学校和企业优势互补进行合作，提高人才培养的质量。校企合作模式下学生在学校学习的房地产经营理论知识与实践训练进行结合，学生的综合专业素质和创新能力在实践中得到不断提升。校企合作模式下教育与社会发展相联系，校企双赢。房地产经营本科专业采用校企合作人才培养模式，根据职业岗位的要求来确定人才培养目标，注重的是房地产行业以及房地产企业对于人才的专业要求。在制定课程培养目标时主要从岗位的需要出发，以培养学生的职业能力为本位，除了要提高学生运用专业知识解决专业技术问题以外，还要培养学生的创新能力，使理论课和实践课相结合，让学生提前体验实际工作，毕业后可以尽快的适应本专业的工作。
3校企合作人才培养模式的主要内容
3．1以房地产经营专业的就业为导向，管理模式实行双轨制
由高校的分管院长和企业的高级主管组成教学指导中心，高校的教务处和企业的职能部门制定相关的规章制度，并进行一系列的协调工作。房地产经营专业的教研室和企业的职能部门根据本专业的建设要求和人才培养方案以及教学大纲的要求，具体进行相关的教学管理。高等院校与相关的房地产建立长期的校企合作关系，为学生提供校外实训基地。实训基地以校企合作做为创新型人才的培养模式，在优势互补的原则下，在房地产经营专业的人才培养和人才输送方面建立合作关系，并在此基础上建立更加紧密的战略合作关系。培训基地集教学、实训、顶岗实践、科研以及社会服务为一体，成为房地产经营本科学生接受校外实践教育的基地。要校企合作模式下，可以由高校的优秀专业者是与企业的优秀员工组成“双师型”的教师队伍，这样专业教师会参与公司的经营管理，并可以进行专业实践能力的培训，也可以实施“教师进企业，经营进课堂”的模式，每年安排一定数量的教师到进行挂职锻炼，参与房地产经营项目的开发和服务工作，这样教师的工程实践能力和管理经验大大提高，可以有更高的专业知识来传授给学生，同时也可以聘请的经营管理人才来校对学生进行培训，使教学更加具有实效性。
3．2以培养学生的创新能力为本位，构建校企合作的课程体系
要根据市场的需求，支柱的调整教学计划，同时将实训做为独立的教学内容，根据职业职能的要求来设计实训的内容和形式，针对于房地产经营专业设计课程实训、技能实训、综合业务能力实训以及顶岗实践等环节。高等院校与企业合作开发课程，构建生产、学习和研究为一体的创新体系。房地产经营专业是一门实践性很强的课程，在该专业的理论部门由院校的教师讲授，实践部分可以聘请房地产公司的企业培训师为学生进行讲解，通过这种合作，可以弥补教师实践性稍弱的现实，企业的实践案例提高了学生的学习兴趣。同时也可以由高校和企业合作开发项目和进行理论研究，学生可以进行项目参与。通过这种模式培养了学生的项目开发和实践能力，企业也会从学生处吸取新的设计理念和开发思路，通过创建“工程咨询服务”、“管理培训”等一体化基地，发挥院校和企业的双方优势，同时也提升学校的社会服务能力。学生在企业进行顶岗实习，要遵守企业的管理制度，学生在实习期间要遵守实习管理条例，高校与企业定期交换意义，对学生的学习情况进行鉴定。如果学生表现突出，校企可以联合进行奖励，如果在实习期间学生违纪就会给予一定的惩罚。学生对每一阶段的实习情况进行总结，可以升华专业内容的学习。一些企业设立优秀实习学生奖学金，学生也更具有归属感。
4校企合作模式的应用效果
4．1房地产经营本科专业的人才质量不断提高
通过对高校房地产经营专业本科生进行创新能力培养的校企合作模式，学生的理论知识更加扎实，专业技能因为在企业进行实践不断提高，具有比单纯校园学习更高的综合素质，同时也会受到用人单位的肯定。一些企业与高校通过建立长期合作关系，也提高了学生的就业率。
4．2可以共享实践基地的资源，双方进行经验推广
学生在实践基地实习，除了学习到房地产经营专业的实践知识外，同时也可以学习本专业以外的工程管理、人力资源、物流管理、房地产估价、物业管理、营销学等的专业内容，拓宽了学习内容，学生的思维被无限打开。
4．3通过进行生产、学习和研究的三位一体合作，可以共享资源
为了促进校企合作的不断深入，也可以双方与行业主管部门进行办学合作，通过主管部门向高校和企业开放，这样可以为地方经济服务，学生也会了解当地的区域经济发展情况，学生的基本素质和创新能力也会不断提高。
参考文献
［1］边凌涛．应用型高素质人才培养模式的构建及途径控析［J］．重庆与世界，2013(1)．
［2］朱蓉．构建工学结合、校企合作的人才培养模式———金融与证券专业工学交替教学改革的实践与探索［J］．中国职业技术教育，2007(30)．
[关键词]房地产市场；微观管制；宏观调控
[中图分类号]F20
[文献标识码]A
[文章编号]1672-2426(2009)09-0038-03
中国房地产市场历经探索、起步、快速发展和调整等几个阶段，至今已步入相对稳定发展阶段，房地产市场取得的成绩斐然。然而，中国房地产市场也存在一些问题，突出表现为房地产价格渡动大、房地产交易秩序较为混乱、近期受国际金融危机影响房地产市场不景气等。为了解决这些问题，政府加强了对房地产市场的宏观调控，成效显著。但是，要实现房地产市场的持续健康运行。除了政府的宏观调控以外。政府的微观管制即房地产市场管制亦是不可或缺的。本文拟对中国房地产市场管制产生的原因及管制目标做初步探讨。
一、中国房地产市场管制产生的原因
(一)中国房地产市场存在缺陷
房地产市场管制指的是，政府基于公共利益或其他目的。依据现有的房地产法律法规对房地产市场微观经济主体的活动进行的行政管理和限制。中国房地产市场管制产生的原因在于房地产市场存在缺陷，主要体现在如下方面：
1 市场不能规范房地产微观经济主体的行为。房地产市场的微观经济主体包括：房地产开发商、房地产中介机构、个人等。微观主体为中国房地产市场的迅速形成和发展壮大作出了重要贡献。但是，他们在房地产开发、交易、中介服务、物业管理等各环节也不同程度地存在违法违规行为。在房地产开发中存在房地产开发商忽视工程质量、过度开发、违规拆迁、未取得开发资质或超越资质等级开发等问题；在房地产交易中房地产开发商未合法取得《商品房预售许可证》而违规销售、虚假销售信息、进行合同欺诈，国内外投机者通过低价买进高价卖出房地产的方式牟取暴利，扰乱房地产市场正常的运行秩序；少数房地产中介机构缺乏诚信；物业服务企业运作不规范，等等。微观经济主体的上述失范行为难以通过市场本身加以克服，因为市场可以为房地产企业从事开发经营和中介服务活动提供场所，却不能保证所有房地产企业循规经营，也无法保证每一项房地产交易的公平性，因此必须通过政府管制规范微观主体的行为。
2 市场不能实现房地产资源的最优配置。资源的最优配置只有在完全竞争市场条件下才能实现，而房地产市场是不完全竞争市场。一是房地产市场存在垄断。首先，土地供给存在一定程度的垄断。土地是不可再生资源，其供给是稀缺的，土地总量有限必然带来土地供给的垄断。另外我国实行土地的社会主义公有制，土地属全民所有，全国土地的所有权由国务院代表国家行使，因而土地所有权也具有垄断性。其次，房地产商品具有强烈的地域性和差异性。房地产本身是不可移动的，从而不同区域、同一区域内不同地段的房地产不完全同质，难以相互替代。土地供给的垄断性和房地产商品的异质性决定了房地产市场竞争具有不完全性和不充分性。二是房地产市场存在信息不对称。房地产一级市场上开发商掌握的国有土地出让信息不充分；房地产二级市场上卖方比买方对房地产商品的总量、质量、性能、成本等信息更为了解；房地产三级市场上中介机构比房地产转让者和购买者掌握的中介服务信息多。三是房地产市场存在外部效应。例如，建筑施工时会产生环境污染和噪音，某建筑物太高妨碍了附近建筑的采光、通风、通信等等。以上问题的存在决定了由市场配置房地产资源会出现低效率或者无效率，从而造成房地产资源的浪费。
3 市场不能抑制房地产价格的过度波动。遵循商品供求规律，市场能自动生成房地产价格，但市场无法解决由房地产开发成本上升、房地产交易秩序较混乱等诸多复杂因素导致的房价不断攀升问题，也不能解决因存量房积压、市场需求冷淡等因素导致的房价快速下降问题。2007年以前。我国房价上涨幅度大，商品房平均销售价格由1991年的786元／平方米提高到2007年的3864元／平方米，增长了4.9倍；其中住宅的平均销售价格从756元／平方米上升到3645元／平方米，增长4.8倍。2008年以来，全国楼市又出现低迷，2008年12月全国70个大中城市房屋销售价格首次出现同比下降(降低0.4％)，其中深圳新建住房销售价格同比大幅下降18.1％。而市场既不能抑制房价的迅速上升，也不能控制房价的急剧下跌，影响了房地产市场的稳定。
4 市场不能有效保证国家利益和公共利益。市场经济具有利己性，这决定了房地产市场中经济主体的目标是实现自身收益最大化而非国家利益和公共利益最大化，而经济主体收益最大化往往是以损害或牺牲国家利益和公共利益为代价的。以国有土地使用权的出让为例，我国城市土地使用权可以通过拍卖、招标或双方协议的方式有偿出让。一般来说，采取拍卖、招标方式由于公开竞争能以较高、较合理的价格成交，而采取协议方式由于可能存在寻租现象，价格偏低，使得少数人能够利用手中的特权中饱私囊，侵害公共利益。又如，一些房地产开发项目以行政划拨方式无偿或低价获得土地使用权，虽然减少了房地产开发商的成本却损害了国家利益。另外，我国部分城市仍存在“隐形地产市场”，其中土地利用性质被擅自改变，土地交易收益被某些单位和个人非法占有。这些都会导致国有土地资源的大量流失。
5 市场不能维护房地产产权。市场只能为房地产产权交易提供场所，却不能维护房地产产权。在房地产的转让、抵押和租赁过程中会发生产权转移，这就需要对房地产产权进行界定和保护，明确交易双方的责权利关系。避免出现房地产产权纠纷。由于市场不能清晰地界定房地产产权，也就没有能力维护房地产所有者的产权。
6 市场不能充分供应准公共物品――经济适用住房和廉租房。准公共物品是具有一定程度非排他性和非竞争性的物品。由于经济适用住房和廉租房具有一定程度的非竞争性，即消费者能以较低的价格获得，所以它们属于准公共物品。若由市场来供应经济适用住房和廉租房，由于这类房产价格偏低、收益率低，其供应量势必会减少，则市场无法满足低收入阶层对经济适用住房和廉租房的需求。
7 市场不能解决房地产总供求结构失衡问题。市场会引导微观经济主体投资于利润率高的领域，而对其无利可图的领域则不投资，这会导致宏观经济结构失衡，而市场本身却不能调节这种宏观经济失衡。由于房地产开发商热衷于开发利润丰厚的高档商品房，而不愿意建造面向广大中低收入阶层的普通商品房，造成了高档商
品房供过于求、空置率高，而中低价房供不应求的商品结构矛盾，供给结构严重地背离需求结构。尽管市场上高价位商品房的市场需求量有限而中低价位商品房的市场需求量很大，但房地产商出于追求高盈利率的目的并不会增加中低价位商品房的供给，从而市场不能自动调整商品供给结构；同时由于住房是生活必需品，消费者也不会因为房价上升而减少消费量从而调整商品需求结构。因此，市场无法调节不合理的房地产商品结构。
(二)市场缺陷与政府干预
市场缺陷的存在是政府干预的必要条件。由于房地产市场缺陷内生于市场经济的性质，因而无法依靠市场自身力量完全解决房地产市场缺陷问题；第三种力量(如房地产行业协会)在弥补市场缺陷方面发挥着重要作用，但由于它不具备强制性、权威性，作用力有限，只能作为政府力量的一种补充；而政府具有消除市场缺陷所需要的权威和多种有效的调控手段，因此房地产市场缺陷必须主要依靠政府干预予以解决。
通常，政府干预房地产市场的方式有两种，即宏观调控和微观管制。房地产市场宏观调控是政府的宏观经济管理职能，旨在解决房地产市场上总供给与总需求失衡、总投资与总消费波动等宏观层面上的问题以及低收入者的住房保障问题，保证房地产市场的稳定发展；房地产市场管制是政府的微观经济管理职能，旨在消除房地产市场资源配置低效率等微观层面上的问题，为市场运行及企业行为建立规则，确保房地产市场的有序竞争。
由于房地产市场上微观层面的缺陷较多，所以政府干预房地产市场的很大一部分应该在微观管制方面，即由政府直接对房地产市场上的经济主体和经济活动进行限制以弥补市场缺陷。因此，房地产市场缺陷的存在是房地产市场管制产生的根本原因和主要原因。
二、中国房地产市场管制的目标
政府管制房地产市场的主要目标在于限制和规范微观经济主体的行为，弥补市场缺陷和不足，具体来说有如下几点：
(一)为微观经济主体行为建立规则，实现房地产市场健康运行
针对微观经济主体种种失范行为。政府可以设立规则予以限制，并进而创造公平竞争的市场秩序和市场环境。当前，我国政府已出台的房地产法律法规主要有：《中华人民共和国房地产管理法》(1995年1月1日起施行，2007年8月30日修订)、《中华人民共和国土地管理法》(1986年颁布，2004年8月28日第二次修正)、《中华人民共和国城市规划法》(1990年4月1日起施行)、《中华人民共和国物权法》(2007年10月1日起施行)以及《城市房地产开发经营管理条例》(1998年7月20日起施行)、《中华人民共和国土地管理法实施条例》(1999年1月1日起施行)、《物业管理条例》(2003年9月1日起施行，2007年8月26日修订)、《房地产开发企业资质管理规定》(2000年3月29日起施行)、《土地利用年度计划管理办法》(2006年修订)、《城市商品房预售管理办法》(1994年11月15日颁布。2004年7月20日第二次修正)、《城市房地产抵押管理办法》(1997年6月1日起施行)、《物业管理企业资质管理办法》(2004年5月1日起施行)等。这些法规条例对经济主体在房地产开发、交易、中介服务、物业管理中的进入条件、权利义务、法律责任等均作出明确规定。政府可以此为依据，为房地产开发经营活动建立规则，即严格限制经济主体的从业资格、为经济主体提供的商品或服务的价格和质量设立科学合理的标准、严厉惩处房地产市场中的各种侵权行为和非法交易，等等。
(二)优化配置房地产资源
通过政府管制解决房地产市场存在的不合理的垄断、信息不对称、负外部效应等问题，抑制市场的消极作用，为充分发挥市场机制的优越性创造条件，提高房地产资源的配置效率。
首先，应区别对待房地产市场存在的垄断。政府要加强对房地产一级市场的垄断，根据社会有效需求合理配置、节约使用有限的土地资源；房地产二级、三级市场垄断是基于产品异质、地域差异、信息不对称、企业实施垄断策略等因素而形成的一种非自然垄断，对此，政府应采取禁止、限制、价格管制、鼓励竞争的措施反垄断。其次，政府应加强房地产市场信息的披露。通过法律手段和行政手段强制房地产开发商和房地产中介机构向消费者提供更多、更真实的企业信息、质量信息、价格信息、房源信息等，对房地产开发商和中介机构利用信息优势欺骗消费者的行为予以严惩。再次，解决房地产市场负外部效应问题。政府通常会设置污染排放标准，一旦某房地产项目产生的污染超过标准即可对该项目施以相应的经济惩罚；对某建筑物严重妨碍附近建筑的使用，可依法要求该建筑物的所有者(或使用者)给予适当的经济赔偿。
(三)保持房地产价格平稳
对于房地产价格波动幅度过大的问题，政府可以直接进行管制，限制房价持续上升或迅速下降，保持房地产价格平稳。例如，为有效干预房价，2007年南京市出台了一项政策，“所有在售楼盘中未销售部分不得高于5月14日前该楼盘实际成交的最高价格”，此举目的在于控制房价的最高上涨幅度，该政策收到了预期效果。同样，为消除房价下降过快给整个经济社会带来的不利影响，可通过价格管制尽量降低房价向下波动的幅度。
(四)保证国家利益和公共利益
政府应采取措施避免国有土地资源的流失和滥用，确保国家利益和公共利益。为了实现这一目标，一是要继续坚持土地的社会主义公有制，维护国家的土地所有权，保证国家获得土地使用权出让的收益。二是依据土地利用总体规划严格控制土地用途和土地出让总量。国家管制土地使用方向、土地用途转用和土地利用效率；国家限制土地年度出让规模，实际用地超过本年度计划的扣减下一年度的土地使用指标。三是主要采取招标、拍卖的方式出让土地使用权。2002年起土地拍卖已经在全国范围内正式实施，应以此为基础逐步降低协议出让土地的比重，出让方式以拍卖、招标、竞标为主，提高土地出让价格的透明度，防止国家土地收益流失。四是要清理隐形地产市场，取缔土地非法交易。
(五)保护消费者合法权益
消费者在房地产市场处于弱势地位，需要政府管制市场以保障消费者的合法利益。例如，政府整顿房地产市场秩序、规范经济主体行为，相应的损害消费者利益的活动就会得到控制，消费者能获得质优价廉的房地产商品和服务。又如，房地产权属关系复杂，房地产产权权能包括所有权、占有权、使用权、收益权、处分权、售卖权、租赁权、抵押权、典当权、留置权、赠与权、继承权等，政府依据法律规章清晰界定房地产产权，有利于产权转移的顺利完成，实现对消费者房地产产权的保护。
参考文献：
[1]曾国安，政府经济学[M]，武汉：湖北人民出版社。2002
