时间：2023-05-29 17:47:00
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇不动产档案管理制度，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
2007年，我国首次通过《物权法》，在充分借鉴西方物权管理经验的基础上，公布了适合我国国情的不动产登记制度，为不动产登记法案的出台奠定了基础。2015年，《不动产登记暂行条例》的正式实施则标志着我国不动产登记制度建设进入新时期。2016年晋江市颁布了《关于实施不动产统一登记的通告》，自2016年4月18日起，晋江市实施全新不动产登记制度。因此，完善探索不动产登记档案信息管理机制，是时展的新要求，更是做好该项工作的关键。
2不动产登记档案管理工作开展的现状分析
不动产包含的内容比较广泛，其中包括了土地、房产、矿产、农林资源等等，以往不动产登记分别由不同部门负责实施。因此，在实施过程中，登记流程、登记机制、相关材料都各有标准，并不统一，随着新的不动产登记制度实施，当前我们在进行不动产登记制度时，统一由国土部门负责实施。对不动产登记档案管理工作来说，由于以往登记实施的标准和流程都不一致，因此其档案资料管理难度较大，无论是信息录入，还是档案整理，都有较大工作量。所以，需要在规范化标准基础上，对整个不动产登记档案资料进行整理。事实上，不动产登记档案管理工作在整合过程中面临巨大整合压力。首先，原涉及不动产登记的各个部门都有相关机构，而目前只是进行业务整合，并没有对部门机构进行统一整合，这就使得不动产登记工作量加大，但人员并没有增长。其次，业务整合难度大，缺乏可供借鉴的经验。尽管通过了相关业务整合文件，但是从根本上看不动产登记制度尚在实施初期，因此缺乏必要的档案管理经验。最后，原有档案资料信息整合难度大。不动产登记档案管理涉及的内容众多，且历史资料较为复杂，在实施不动产统一登记制度之后，也需要对以往的相关档案资料进行统一汇总、整理，但客观上讲，想要有效整理这一信息，难度极大。晋江市国土资源局在实施新的不动产登记管理制度时，在停止实施旧的登记制度的同时，提出简化不动产登记资料，优化档案信息管理工作开展的效率和质量。而2016年4月18日之前合法合理颁布的各类不动产权属证书仍然有效，这客观上反映了晋江市不动产登记制度实施过程中，对相关档案资料工作的有效调整。
3不动产登记档案信息管理工作的作用价值
实施不动产登记制度的主要原因在与随着我国经济发展不断成熟，当前各种不动产资源交易频繁，这就使得不动产权属更换频繁，因此需要通过实施相应的登记制度，通过档案资料信息，实现对权属人权益的有效保护，而不动产登记档案就是该项工作实施的客观产物，通过有效开展不动产登记档案信息管理工作，能够有效记录不动产的交易情况及相关信息，从而为不动产交易提供最客观、最全面的凭证，这就为不动产正常流转提供了充足保障。此外，不动产登记档案是证明不动产物权所属最具权威的资料。不动产的物权具有排他要求，因此在某一具体不动产上，不能存在互相排斥的多个物权。所以，从法律上明确了不动产登记档案中所记载的内容具有唯一和具有法律证据效力的特点。因此，我们可以将不动产登记档案作为不动产交易过程中，信息查询的权威来源。同时，不动产登记档案中的信息就成为解决不动产交易纠纷和矛盾的最客观数据。最后，有效开展不动产登记档案信息管理工作也是现阶段我们在资源节约型社会建设的客观要求，目前无论是申报土地开发，还是相关资源开发，都要经过统一的不动产申报，通过系统化整理相关资料，能够为整个申报工作提供有效依据，避免低效开发现象的出现。
4构建不动产登记档案信息管理机制的具体策略
事实上，不动产登记档案并非全新内容。随着我国不动产登记制度改革不断推进，原有不动产登记制度中，较为分散的登记现象得到一定改善。只是其以往存在过程中，都是以单一的形式出现。随着不动产统一登记制度的实施，构建不动产登记档案信息管理机制就极为必要，这不仅关系到不动产登记制度实施效果，同时也关系到人们的具体权益。因此我们必须在结合时代特点基础上，积极探索构建符合时代特点、满足机制建设要求的档案信息管理机制。以晋江市不动产档案信息管理机制创新为例：首先，要丰富档案馆藏场所，构建物质档案管理与电子档案管理相一致的管理机制。在统一规范的基础上，要确保及时将各项信息实现电子化录入，便于管理和查询。其次，要对不动产登记档案信息所涉及的内容进行分类，统一由门户网站进行对外公布。开设规划与建设用地管理、地籍测绘管理、土地利用管理、地质矿藏管理各子版块，并针对不动产登记及档案管理所涉及到的各项资料内容进行公示，在实现便捷工作的同时，实现信息的公开化和最大化利用。此外，晋江市在福建省内率先构建不动产信息化平台建设，通过将实景三维模型应用到不动产统一登记，实现档案信息管理机制便捷运行。最后是增加网络公示和查询，延伸不动产信息服务，实现不动产档案管理融入信息化时代建设。
5结语
不动产登记档案资料是确保该工作开展质量的重要依据和前提。新的不动产登记制度由国土部门统一负责指导开展，而其中涉及的内容较多，信息量较大，整个不动产登记档案信息管理开展难度较大。因此，必须结合现代信息技术的有效应用，更新档案信息管理思路，构建符合时代特征、能有效推动不动产登记制度发展的信息管理新机制。
作者:柯燕萍 单位:福建省晋江市国土资源局
参考文献:
[1]白玉.浅析构建不动产登记信息管理基础平台[J].国土资源,2014,5:212-216
一、房屋交易管理与不动产（房屋）登记的关系
房屋交易管理指房屋交易管理和房屋产权管理
1.房屋交易管理。房屋交易是指房屋的转让、抵押和租赁。交易管理是对上述行为合法性的审查、确认和备案。其主要内容包括商品房的预售、现售，存量房的转让，政策性住房销售和上市，企业破产兼并和征收安置过程中的房屋转让、房屋抵押、在建工程抵押、房屋租赁等交易行为的合法性审查，以及为其配套服务的合同备案、楼盘表的建立、资金监管、房屋面积预测绘、实际测绘、档案资料的管理和利用等。
2.房屋产权管理。房屋产权即房屋的所有权、抵押权和用益物权。房屋产权管理按照中编办和国土资源部、住房和城乡建设部文件界定，应是房屋产权管理中除记载于登记簿、核发权属证明以外的动态管理及产权产籍档案资料的管理。
3.不动产登记中的房屋登记，是指将房屋的自然状况、权利状况以及其他事项记载于不动产登记簿、核发权属证书或权利证明的行为。
4.房屋交易管理与房屋登记是房屋产权管理链条中紧密相连的两个环节。房屋所有权的登记公示是保障房屋交易安全的基础，房屋交易审核又是防范房屋转移登记风险的前提。没有房屋的转让过户就没有房屋的转移登记，房屋受让人申请房屋交易过户是为了房屋所有权登记并取得房屋所有权证，以保护自己对该房屋占有、使用、收益、处分的合法权益。交易管理和登记互为基础，互相支撑，密不可分。从我国上世纪80年代末开始的全国范围的总登记历程来看，是先有市场交易管理制度，后有房屋权属登记制度，由于当时交易机构和登记机构分设，申请人要跑两个部门，递交两份申请，“办证难”成了舆论关注的焦点。原建设部于2000年推行产权交易一体化并于2005年在全国推行房屋交易登记规范化管理，要求房屋交易和登记机构一体化，经过10年不懈努力，全国基本实现了房屋交易与登记的业务整合，很多地方实现了办公系统合并，档案合并，一套资料申请，一个窗口受理，一个窗口发证，转移登记代行交易审核职能，方便快捷。
二、房产管理部门从事房屋交易和产权管理的法律、法规和政策依据
1. 《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条规定，本法所指房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。第三十七条规定，房屋转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转让给他人的行为。
2.中央编办《关于整合不动产登记职责的通知》。
3.国土资源部、住房和城乡建设部《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》第二条第（一）项规定，各级房产管理部门要强化房屋转让、抵押、租赁、面积管理、房屋交易档案、房屋中介、个人住房信息系统建设等工作。第三条第（一）项规定，房产管理部门要对新建商品房、二手房，以及保障性等政策性住房的交易活动进行监管，实时将依法办理的房屋转让、抵押等相关交易信息提供给不动产登记机构，不动产登记机构应当依据交易信息进行登记。第三条第（三）项规定，房屋登记簿等房屋登记资料由不动产登记机构管理，房产交易资料由房屋交易管理部门管理。第三条第（四）项规定，加强服务窗口建设。各地要按照便民利民的原则，切实做好房屋交易、不动产登记窗口服务。房屋交易和登记业务办理尽量在一个服务大厅，进一步优化服务流程，提升服务水平，实现一个窗口受理，“一站式”、规范化服务。为方便群众办事，对于能够通过实时互通共享取得的信息，不得要求群众重复提交。
4.住房和城乡建设部《房屋交易与产权管理工作导则》第3.6、4.5、5.5条规定，房屋管理部门应及时将预售许可信息、买卖合同网签备案表信息、现售备案信息以及查封抵押和存量房转让信息、抵押信息以交易告知单的方式提供给不动产登记机构。
5.建设部2001年第96号令《城市房地产转让管理规定》。
6.建设部2001年第61号令《城市房地产权属档案管理办法》。
三、房屋登记和房屋交易管理有序衔接应坚持的原则和指导思想
1.坚决贯彻中央编办文件精神，认真落实《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》和《房屋交易与产权管理工作导则》等文件规定，确保统一不动产登记制度改革任务的顺利完成。
2.充分利用现有资源、减少办证环节，方便企业和群众，降低交易登记成本。在一个办事大厅、一个服务窗口、“一站式”服务，凡是能信息实时互通共享的不能让申请人重复提交。
3.坚持为申请人服务的理念，不动产登记和交易管理部门要相互配合、信息共享，做到交易和登记程序简化、顺畅、安全。
四、不动产统一登记制度的主要内容是实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。国土部门是各级不动产登记的主管部门，具体经办工作应结合当地实际，可采取委托或合署办公等形式确保不动产（房屋）登记工作按期开展
1.向当地政府充分阐述现房屋交易登记机构、人员、大厅、办公系统、档案管理以及楼盘表、面积测绘、合同备案的资源优势；说明房屋登记的复杂性和工作量；市级不动产统一登记职责整合后，房屋交易登记具体经办机构不宜拆分；国土局作为不动产统一登记的管理机构，要充分利用现有资源，方便群众，可全部委托现房屋交易登记中心或部分委托和合署办公的方式办理房屋登记。目前，国土部门不具备单独完成每年十多万件房屋登记工作的条件，被委托部门要自觉接受不动产登记主管部门的指导和监督，并为不动产登记主管部门负责。如果一定要将现房屋交易登记工作拆分，是对原房屋交易登记一体化指导思想的倒退，不方便群众房屋交易登记申请，思想阻力大。人员划转、业务切割、衔接非常困难。难免会为房屋交易登记工作带来一定的混乱和波动，难以保证思想不乱，工作不断。建议如下：
第一，委托房屋交易登记中心受理、审核、登簿、发放房屋的不动产权证。登记主管部门进行培训，统一工作流程，统一办公系统，统一申请表格，统一所需要件，统一登记簿册，并对办件质量进行检查把关。
第二，现在运行的房屋交易登记信息办公系统非常成熟完善，已运转20余年，交易登记无缝衔接，且配有面积测绘、地理信息系统、预售、合同备案、资金监管、楼盘表、档案（数字化图像）查询、统计等子系统。建议房屋交易部门和不动产登记部门共同对现行的信息办公系统加以升级完善，在一个大的信息平台上办公。
第三，部分委托和合署办公。委托交易登记中心对房屋转移登记进行受理、审核和缮证、发证。不动产登记部门对审核结果进行审核确认，记载登记簿。两个机构在一个大厅、一个窗口合署办公。
2.房屋交易和房屋登记工作全部拆分时该如何衔接？
第一，将“房屋交易和登记中心”更名为“房屋产权交易管理中心”，其编制、级别不变。将原职责中的“房屋登记”变更为协助不动产登记部门抓好房屋登记工作。
第二，将房屋的初始登记、变更登记、注销登记、异议登记、更正登记、预告登记和存量房查封登记的受理、审核、登簿、发证职责整体移交不动产登记部门。
第三，将房屋转让登记科更名为房屋转让管理科。
第四，权属证书管理科改为房屋转让档案管理科。
第五，房屋转让登记受理科更名为房屋转让受理科。
第六，预告登记科改为房屋转让合同管理科。
第七，初始登记科改为新建房楼盘表管理科。
第八，成立科、质检科、信息科、政研室、工会办公室、督查室、房屋转让受理科等。
3.房产档案馆更名为不动产档案馆。交易部门、不动产登记部门所形成的档案资料统一由不动产档案馆管理、查询和利用。交易部门和不动产登记部门持单位介绍信可免费查阅档案资料。借阅、复印档案资料按档案馆的规定执行。目前，房屋交易登记资料合为一体建档，除电子登记簿外无法分割移交。
4.对现在的房屋交易登记信息办公系统进行改造完善，屏蔽初始登记、变更登记、注销登记、异议登记、更正登记、预告登记、存量房查封的受理、审核、登簿、缮证、收费、发证、统计等功能。将原来打印房屋所有权证（他项权证）环节改为打印“房屋转让（抵押）确认告知单”。
5.房屋交易和登记业务拆分后，应在房屋交易和登记两个子系统中间设置一个房屋交易登记信息共享平台，交易和登记的结果能及时写入共享平台，交易和登记工作人员能随时查阅已交易登记的数据和图像，实现信息实时互通共享。
6.在现房屋交易登记服务办事大厅设立不动产登记服务窗口和房屋转让登记综合服务窗口。不动产登记窗口负责受理房屋的初始登记、变更登记、注销登记等，由不动产登记部门自行负责。房屋转让登记综合服务窗口由两个机构合署办公。申请人提交原件和复印件一次性申请，首先经房屋转让审核、打印房屋转让确认告知单后，转让程序完结，将原件和确认单存根扫描归档。由房屋转让审核人员将复印件和确认单转登记审核人员，进行审核、记载登记簿、缮证、发证。登记部门扫描、归档。
7.房屋转让工作流程。商品房转让：商品房预测绘-建立楼盘表-预售许可-合同网签备案-资金监管-缴纳房屋交易契税和房屋转让手续费-商品房转让申请-受理-审核-打印、发放房屋转让确认告知单-扫描、归档。存量房转让：合同网签-交易资金监管-缴纳交易契税、地税、住房维修资金和房屋交易手续费-配图补建楼盘表-房屋转让申请-受理-审核-打印发放房屋转让确认告知单-扫描归档。
关键词：房屋预告登记 登记规范化 注意事项
1.明确预告登记的范围
我国《物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”这一规定明确了预告登记的目的是“保障将来实现物权”；预告登记的内容为以取得、变更和消灭不动产物权为目的的债权请求权，至于房屋的租赁无论是现房租赁还是期房租赁，都不能办理预告登记。此外，法院或其他有权机关对不动产进行查封、预查封等限制不动产处分的情形，依据最高人民法院的有关司法解释，采取的是查封登记的方式，也不能适用预告登记。
同时，《房屋登记办法》进一步明确了房屋预告登记的范围，第六十七条规定：有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：预购商品房；以预购商品房设定抵押；房屋所有权转让、抵押；法律、法规规定的其他情形。但是，该规定并没有涵盖全部的期房和现房的买卖、抵押，被排除在预告登记范围之外的是预购商品房转让及预购商品房抵押权转让。原因是目前预购商品房不得转让，所以不能办理预购商品房转让的预告登记，更不可能办理预购商品房抵押权转让的预告登记。
2.预告登记的特征
2.1预告登记的目的
为了保证将来实现物权，包括可以实现的用益物权、担保物权及房地产登记时涉及的房地产抵押登记。
2.2预告登记的前提
当事人签订了不动产物权的协议，例如买卖协议、不动产抵押协议、分割协议等。
2.3预告登记的必要条件
当事人之间必须事先约定预告登记。
2.4预告登记的效力
具有排他效力，预告登记时限范围内具有阻止转让方处理不动产的效力，可以保护预告登记权利人的利益。
3.明确预告登记与商品房预售合同登记备案的区别
在预告登记制度出台前，房产登记部门有一项商品房预售合同登记备案工作，《物权法》出台后，很多人认为商品房预售合同登记备案就是预告登记。其实，它们属于两种不同的制度，有很多不同之处。
一是性质不同。预告登记是由《物权法》规定的一种不动产登记制度，属于民事制度。而预售商品房登记备案制度是由《城市房地产管理法》规定的行政管理措施，属于行政管理制度。
二是功能不同。预告登记制度的主要目的是为了保障债权人将来能够实现物权，就预购商品房的预告登记而言就是为了使得预购人在预购的房屋办理了所有权初始登记之后，能够办理所有权转移登记，从而确定取得房屋的所有权。但是，预售商品房登记备案制度不仅具有保护预购人的功能，还有助于建设行政管理部门加强对房地产市场的监督管理，维护房地产市场制度的功能。
三是有无强制性上的不同。预告登记必须是在双方有预告登记的约定之后才能申请的，如果没有当事人的约定，任何人不得强制预购人或者预售人进行预购商品房的预告登记。预告登记原则上必须由双方共同申请，除非法律法规另有约定。预售商品房登记备案制度是一种针对房地产开发企业的强制性制度。只要房地产开发企业与承购人签订了商品房预售合同，该企业就应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
四是适用范围不同。依据《物权法》第二十条第一款规定，只要是当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，都可以按照约定向登记机构申请预告登记。因此，在房屋的买卖、抵押中可以进行预告登记，在建设用地使用权的转让中也可以申请预告登记。但是预售商品房登记备案制度只是适用于商品房预售活动
4.推行预告登记规范化管理，有利于做好预告登记
4.1加大宣传力度。各级房屋登记机构要通过报纸、电视、广播、网络等多种途径，向全社会广泛深入宣传，让群众了解预告登记对保护购房者和债权人合法利益的重要性，提高群众对预告登记的认识。
4.2整合信息资源。各房屋登记机构要加强信息系统建设，整合商品房预售许可、商品房预售合同登记备案、房屋交易、房屋登记、房产测绘管理、档案管理等业务系统，建立统一的信息平台，实现信息的适时传递和共享，为预告登记的做好打下良好的基础。
4.3健全和完善登记规则。各房屋登记机构要根据预告登记的要求，建立健全各类房屋登记的操作规程，梳理业务流程，完善工作标准，积极推行规范化管理，不断提高预告登记管理和服务水平。
5.办理预告登记需要注意的事项
5.1预告登记顺序
预购商品房抵押权预告登记应该在预购商品房预告登记办理之后，两个登记程序是相互独立，不能省略，不可相互替代，更不能颠倒顺序，但可同步进行，并同时完成。
5.2预告登记可单方申请
在房屋登记程序中，要求买卖双方共同申请。只有预告登记符合条件即可单方申请。《房屋登记办法》第69 条规定“预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。”
5.3预告登记的失效
预告登记只完成了物权的请求权，只有进行了本登记，才能取得真正意义的物权。但下列情形时，预告登记失效。一是主债权消灭的情形；二是自可以进行登记之日起的三个月内没办理本登记的情形。
结 语
房屋预告登记是一种新的登记制度，它不仅有利于保障房屋物权变动中债权人的合法利益，同时也进一步完善了我国房屋登记制度。做好房屋预告登记，具有极为重要的意义。
一、当前“三资”管理现状及存在的问题
从开始，沙洋县逐步推行了以会计委托制为核心、“五统一”为主要内容的村级财务规范化管理工作。运行几年来，村级财务规范化管理工作取得了显著的成效。一是组建了农村经营管理信息网络系统和开通“村级财务公开内容自动生成”系统，保证了财务公开的准确性、及时性。二是健全了一系列的管理制度。三是把村级财务管理列入对各镇的年终考核内容，加强专项整治，规范票据管理。同时，工作中也存在一定的问题与不足，主要表现在以下几方面：
1、在思想上存在误区。一是认为实施联产承包责任制以来，村级基本没有集体资产，不需要管理；二是村民自治，不能管理；三是情况复杂，不好管理。农村“三资”情况复杂，管理难度大。农村“三资”涉及面广、项目多，既有现金的，又有实物财产的，还有资源性质的；既有可移动产，又有不动产；既有国家支农资金、各项补偿补助款，又有集体收入，还有筹资、捐资等，具有较强的复杂性、多样性，带来管理难度较大。
2、“三资”管理基础工作薄弱，登记的台账管理不完善。由于过去会计人员更换频繁，会计基础工作薄弱，会计账务不全，以致“三资”管理存在一些问题。首先是“三资”的底子不清；其次是台账登记管理不全面，对资金、资产还好一些，而对土地（机动地）、“四荒”等的登记就不全、不细或没有台账登记。如王港村对矿山、鱼塘、荒山、荒沙和机动地承包租赁合同没有存档保管。通过清理，该村承包租赁矿产资源等项目48个，其中签订正式合同34个，以收据代合同4个，未签正式合同10个。应收承包租赁费119.23万元，仅收98.22万元，下欠21.01万元无账面反映。沙洋镇洪岭村发包渔池134亩，4年来既未向承包户签订承包合同，也未收取承包费，村里没有任何记录。少数村干部不明“家底”，也不想弄清“家底”，并因此以权谋私，送人情，搞暗箱操作，已成为滋生腐败的温床。
3、村级集体收入管理力度不大，不够规范。一是部分村干部担心自己的岗位报酬不能到位，为了用钱方便，将经手收取的资金不及时缴入收入专户，坐收坐支，报账时只有一堆发票。不管开支是否合规，成了既成事实，会计服务中心只能被动记账；二是有抵扣、结算现象，主要是对税改财政转移支付等资金在一些地方以抵扣方式结算，造成村级运转艰难；三是返还收入不交会计入账。如在清理中发现，洪岭村固定资产账面总额170.1万元，有效资产151.4万元，账实不符达19.5万元，大多数为管理不规范造成。
4、民主管理和村务公开不规范。一些地方存在着发包不按照民主程序、不民主公开、不公开招标投标；村务公开只强调财务公开，不注重“三资”管理的公开。
5、合同签订不规范，集体利益得不到有效保证。合同条款不完善，甚至没有书面合同等；寅吃卯粮，发包期限过长，指标降低，集体“三资”承包收益减少。
6、强占强霸集体资产。个别地方存在着农村“狠人”强占强霸，随意侵占集体资产，任期内的村干部图安宁，不愿惹；群众敢怒不敢言，或“事不关己、高高挂起”，致使集体资产安全无法保证，造成集体资产的流失。
二、加强农村“三资”管理的几点建议
1、进一步统一各级党委、政府的对管理好农村“三资”思想认识。“三资”管理看起来是业务工作，实质上是政治工作、稳定工作。在进一步强化部门责任的同时，要强化地方党委政府的责任，把“三资”管理作为党委、政府谋发展、抓稳定的重要内容，克服极少数乡镇党委不够重视“三资”管理的倾向。
2、进一步清理核查，摸清家底，健全台账。首先要在农村“三资”清理的基础上，再摸底，再公示。建立健全“三资”台账，加强档案管理。
3、健全制度，加强管理。建立健全农村“三资”管理的各项制度，做到有章可循，用制度规范行为。具体有：资产资源清查界定、登记台账制度、民主公开管理制度、资产处置审批制度、集体资产发包或产权变更的资质评估制度、招标投标制度、债权债务管理制度、承包合同管理制度（合同要鉴证，统一使用规范文本）、农村“三资”年度检查制度、保值增值的股份制、股份合作制产权改革办法、集体土地有序流转制度等。
4、改进方法，强化监督。过去实行“村账乡管”存在思想障碍：一是法律障碍，如“村民自治”；二是财力障碍，现在随着情况的变化，这种障碍发生了变化，村 级资金主体部分由过去自己收，变为了上级转移支付。为全面推行农村会计委托制度，进一步提供了制度和财力保障。因此要以“农村会计服务中心”为平台，通过建立健全各项监管机制等措施，扎实做好“双代管”工作。加强预算管理，突出资金管理，加强民主理财小组的作用，民主理财小组的成员要通过民主推选，每年一次。
关键词：遗产税;可行性;社会公平
当前，我国公民收入愈发悬殊，社会矛盾增加，社会公平问题受到严峻挑战，为了实现社会的长治久安、增加国家财政收入，可以将遗产税的开征作为调解国民收入差距悬殊的一项重要立法措施。
一、遗产税的基本问题
（一）概念。大部分国民对遗产税还是比较陌生的。本杰明・富兰克林曾说过，世界上只有两件事情是不可避免的，一是死亡，二是税收。而遗产税即是死亡与税收结合的产物。所谓遗产税就是是对公民死亡时遗留的所有财产（包括动产、不动产）进行征税。 在《牛津法律辞典》中定义如下：遗产税是指“在联合王国，表示为充分性税收的目的，对死者全部财产所征收之税的一般用语。根据1994年财政法的规定，对死者的全部财产――不动产或动产、永久性的或非永久性的、附带的或推定的资本价值――进行税收。”刘剑文教授认为遗产税是以财产所有人死亡之后所遗留的财产为征税对象，向死亡者的继承人征收的一种税。我国学者刘悦观点是，遗产税是对被继承人死亡时所遗留的财产课征的一种税。关于遗产税的定义，每个学者给出的说法不一，但却都有着相同的要素，如该税种的课征对象、纳税人的范围等。我认为遗产税是一个国家或地区对公民死亡时留下的个人所有合法财产，向遗产的承继人，如继承人或遗产管理人，课征的一类税种。
（二）性质。那么遗产税到底是属于税法上的流通税还是财产税呢？各国学者对此也各执一词。第一种看法是遗产税属于流通税。因为流通税以产品的生产流通及服务的流通数额作为课税对象进行征收。而遗产税仅对流转财产的行为课税，不涉及财产的所有权。此外，不同看法是遗产税属于财产税性质。纳税的主体为财产所有权人，财产所有权人的所有动产和不动产作为征税对象。以上两种观点，我更倾向于第二种观点。财产包括动产、不动产、知识产权等无形资产。而遗产税的课税客体正是被继承人去世后所遗留的各种形式的财产，故财产税制度中必然包括遗产税。
（三）功能。从理论上说，遗产税的开征有很多意义。比如直接调整公民之间的财产量，加大中央和地方政府部门的财政收入和保证社会稳定发展等。
（1）遗产税具有社会调节功能。我国社会性质是生产资料的社会主义公有制，一个重要的目标就是消灭剥削，消灭两极分化，达到共同富裕。随着经济发展，贫富差距悬殊，公平矛盾激化，这种情况将严重影响公民的劳动积极性。遗产税对增加财政收入、调节人们的投资消费有一定作用，但它的社会功能远远大于经济功能。（2）遗产税的开征影响消费和投资。开征遗产税势必影响人们的投资和消费。在中国人传统观念当中，为了子孙后代的幸福生活，人们更多选择将收入大量存入银行，避免不必要的消费。开征遗产税是以财产所有人死亡时的所有遗产作为课征对象，人们为了减少缴纳税金和降低税率，会将手中的收入更多的进行投资和消费，享受生活。开征遗产税有利于改变公民的传统的消费和投资观念，促使人们树立正确的消费观和投资观。（3）遗产税有利于补征偷、漏税款，加强公共意识。征收遗产税可以一次性对财产所有者的遗产进行一次大清理，弥补纳税人生前偷漏的税额，起到补征的作用。对于富豪阶层，征收遗产税使得他们面临两种选择，一种是向国家缴纳遗产税，另外一种是将财产对公益事业进行捐赠。面对两种选择，显然后一种对他们而言是更好的。因为，征收遗产税的财产范围会扣除对捐赠的数额。从国内富豪阶层捐赠的数额来看，以个人名义进行捐赠的很少、数目也不高，这正是制度缺失导致的。在美国，热心公益的富人很多，比尔盖茨已经捐出了自己60%的财富，这不得不说和美国征收遗产税赠与税制度相关。
二、我国遗产税的现状分析
（一）开征遗产税的现实背景。在我国是否开征遗产税，国内学者有不同看法。有学者认为，遗产税是对公民私有财产的粗暴侵犯，不存在开征时机成熟与否的问题，永远都不应该有遗产税。这种观点认为公民的私人财产有权利遗留给自己的子女，一个文明的政府理应对此加以保护，而不是主动加以破坏。对私人财产及遗产的尊重是物质文明和经济繁荣的基石，从长远来看，对所有人都有害。没有储蓄和投资，就不会有技术进步和经济增长，就不会有劳动生产率的提升，对经济发展潜力的破坏性巨大;另一方面，开征遗产税也不可能机会平等，关键是要给予每个公民平等的机会，尊重每个人追求幸福的权利。另一个观点认为，目前我国开征遗产税的条件已经成熟。中国改革开放30多年来，国民经济高速发展，物质生活极其丰富、水平得到极大提高。在多种所有制经济体制下，私人财富明显骤增，社会财富高度集中，社会贫富差距日益悬殊。遗产税的纳税主体是富豪阶层，其开征集中作用于这一群体的财富，能够有效平均社会财富、缩小贫富差距。遗产税最早产生于4000多年前的古埃及，开征的最初目的是军费筹集，到20世纪，遗产税逐步成为一个固定的税种，主要目的也由增加政府财政收入转变为了调节社会成员之间的贫富差距。中南财经政法大学薛刚教授指出：“征遗产税存在一定的必要性，有利于实现社会公平的实现;从完善税收体系方面，到2013年为止，已在百余个国家征收遗产税，可调节收入分配，完善税收体系”。无论学术探讨观点怎样，遗产税最终是否开征最终取决于我国国情，与其紧密联系的就是社会政治制度、经济发展、文化体制等实际状况。我认为，为了公平财富分配，保证社会公平与正义，应结合我国的实际征收环境，在合理设计税率、征收管理等方面完善立法制度，开征遗产税。
（二）我国开征遗产税的现实困境。我国开征遗产税还存在着一些现实困难。首先是税源，遗产税纳税主体―富豪阶层群体总量还不多，税源有限，且这一群体的财产状况相对分散和隐蔽，难以掌握他们真实详细的财产状况。王德祥教授指出，到2013年为止，中国尚未实行统一的个人财产登记制度，纳税人所拥有的房产、股票、机动车数量等数据，税务机关很难掌握。这对遗产税的开征产生很大阻力。其次，社会上还有很大一部分群体对遗产税的意识还很淡薄，对遗产税的概念比较陌生，没有真正理解遗产税以及开征遗产税的重要意义。最后，在征收管理水平方面，还存在很多漏洞。一方面，是征管力量不足，另一方面由于监管不到位，必然会导致征收的可操作性和实效不强。征管过程的长期性和容易“得罪人”，势必会影响到税务人员的工作热情和效率。
三、我国开征遗产税的可行性对策
在研究、制定任何一项法规政策时，应全面考察各种现实要素、结合实际情况，提出可行性的对策，构建科学合理的税收制度。首先，我国宪法规定，“中华人民共和国公民有依照法律纳税的义务”。 其次，遗产税的开征必须以国家承认私有财产的存在为前提。我国宪法承认了公民合法的私有财产权及保护私有财产的继承权。《婚姻法》、《继承法》等民事法律对继承人、遗产范围及分割等等做出相关规定，为遗产税的实施提供必要的法律环境。2007年10月起实施的《物权法》明确了物的归属关系，为遗产范围的界定提供了法律前提。最后，随着网络管理体系的完善，税务机关征管水平大幅度提升，我国公民的纳税意识逐步增强，加上世界各地实施遗产税的实务经验、理论可供借鉴。我国已基本具备征收遗产税的法律环境。除此之外，还应加快解决以下问题：
（一）全面宣传，在全社会营造对遗产税的统一认识。人们对遗产税的概念、功能及意义了解不多，应该在全社会予以广泛宣传和教育。让公众对遗产税有统一认识，在社会上形成共识，有利于遗产税的开征实施。
（二）开征初期，合理划定纳税人的范围。开征初期，合理划定纳税人的范围，征收面不应该设置范围过宽，起征点也不能简单以国民的工资收入进行划分。要综合考量当前现代人社会成员的收入结构特点，充分考虑非工资收入部分占总收入的比重。起征点也不应定的过低，主要征收有巨额资产的社会成员的遗产，排除遗产税起征点不达标的公民，解决税收征管可能遇到的难题。
（三）税率应采取累进税。中国遗产税可采取逐步推进办法，先制定相应的立法框架，逐步细化规定，在条件成熟的基础上，再推广到全国各地。
（四）建立个人资产价值评估与档案管理制度。遗产税这一税种是世界普遍认为征收难度最大的税种。要征收遗产税，前提是要要了查明个人遗产的多少、是否属于征收的范围、遗产所属地等。这就是需要税务机关准确掌握公民的财产数额，完善交易中心的票据管理。对无合法交易票据的一定价值以上的资产，均认定为非法财产。此外，还应制定包括评估资产、评估周期、评估对象、价值认定等内容的个人财产评估办法。
（五）建立防止巨额财产向国外转移的监控制度。若遗产税开征后，可能导致大量资本的转移国外。目前，我国对遗产税的纳税主体―富裕阶层缺少有效的财产监管，而恰恰是这一部分群体最有可能将巨额资产转移到外国。针对这一现象，有必要加强这部分群体的海外资本监管，防止其资本大量外逃。
参考文献：
[1] 刘剑文主编.财政税收学[M].法律出版社，2004：334.
【关键词】新体制；国土资源管理；问题
0.引言
基于我国社会经济发展层面分析，在国土资源配置上我国做得还是很到位的，对国土资源进行合理配置及有效利用，无论是对我国社会发展还是经济发展，都具备积极推进的作用。然而，在新体制下国土资源管理存在一些较为明显的问题，比如管理制度落实不到位、技术支撑体系不够完善等[1]。鉴于此，本课题对“新体制下国土资源管理存在的问题及对策”进行分析与探究具有较为深远的意义。
1.新体制下国土资源管理存在的问题分析
新体制下国土资源管理还存在一些较为明显的问题，问题的存在会在很大程度上弱化国土资源管理的价值作用。具体表现如下：
1.1管理制度落实不到位
在新体制前提，我国国土资源管理所存在的一大重点问题便是国土资源管理制度不够完善。在新体制下，虽然有了较为完善的管理制度，并且对国土资源所实施的管理制度表现为垂直管理制度，但是却存在这项管理制度落实不到位的现象[2]。在制定不能很好地落实的条件下，国土资源管理案件的查处便失去有效依据，同时国土资源管理规划也没有有效的依据作为保障。显然，这对国土资源管理的完善是极为不利的。
1.2技术支撑体系不够完善
对于国土资源管理来说，所涵盖的领域诸多，当中涵盖了许多有着很强专业性的内容，倘若在技术支撑体系不够完善的情况下，那么国土资源管理的效果将会在很大程度上降低。显然， 在没有完善的技术支撑体系的情况下，便能够调动工作人员的积极性，从而引发一些配置不合理的现象，比如在人力、物力以及财力分配上，均会出现不合理的现象，进一步使环境遭到很大程度的破坏。
1.3管理部门之间缺乏协调与合作
国土资源管理是一项系统化的工作，并且也存在很大的复杂程度。由于涉及的内容诸多，因此要想做好国土资源的管理工作，相关管理部门之间便需要发挥自身职能作用的同时，进行密切的合作。然而，新体制下，我国国土资源相关部门之间的合作关系却不够密切，一些部门的程序比较复杂，在处理一些事情时花费很长的时间，这显然对国土资源管理时效性增强是极为不利的[3]。另外，部门与部门之间不能有效协调合作的情况下，还可能在一些职能分配与权益方面发生矛盾，进一步弱化了国土资源管理的价值作用。
2.加强国土资源管理的有效对策探究
结合上述分析，认识到在新体制下我国国土资源管理还存在一些较为突出的问题，这些问题的存在会导致国土资源管理的价值作用大大弱化，与此同时也不利于我国社会经济的稳健发展。针对这些问题的存在，便需要在强化国土资源管理方法实施有效对策。具体对策如下：
2.1充分落实国土资源管理制度
基于新体制下对国土资源管理所实施的垂直管理制度需充分落实，在遇到问题的情况下，需结合制度对问题加以解决。同时，需对人事管理进行强化，在人员管理方面与经费管理方面实施垂直管理制度[4]。并且，要想使国土资源管理制度实现有效落实，地方政府官员还需要充分认识到实施相关制度对强化国土资源管理的重要性，严厉杜绝的行为，抓好党风党纪的管理工作，对于在国土资源方面出现的违法案件，以相关制度为依据，从而采取合理、有效的惩罚。除此之外，还需要参照国土资源管理制度，做好土地的审批，做到公平、公正、公开，以此使的行为实现有效避免，进而使国土资源管理制度的作用价值充分体现出来。
2.2构建完善的技术支撑体系
要想使国土资源管理的效果得到有效增强，便需要构建完善的技术支撑体系。一方面，需要提升国土管理人员的技术管理水平，做好相关培训工作，比如土地登记、土地供应、储备土地、存量土地一张图规划管理便需要进行强化[5]。另一方面，借助现代科学技术以及相关GPS仪器设备，从而使国土资源在获取信息方面的水平得到有效提升，进而使信息管理水平得到有效强化。
2.3对政府部门的责任加以明确，增强部门之间的协调合作
要想使国土资源管理的效率得到有效提升，便需要对政府各部门之间的关系进行清晰梳理，对每一个部门的相关责任及权益加以明确，并做到分配方面的合理性及公平性，进一步增强部门之间的协调合作关系。一方面，需要对中央部门和地方部门两者之间的责任与权利加以明确。另一方面，需对地方各个部门的权利与责任加以明确。各个部门均需要落实自身职责，充分融入国土资源管理工作当中，进一步使国土资源管理效果得到有效增强。除此之外，在各个部门之间权利的合理划分上，可以结合相关法律法规以及国家政府作出的有效政策，在落实相对应的权利的基础上，对于部门出现违纪违规的行为进行严厉惩罚，从而让各个部门都能够认识到国土资源管理工作的重要性。
2.4增强地方性国土资源管理的队伍建设
要想使地方性国土资源管理的队伍建设得到有效强化。首先，对于出现的问题，需要从制度上加以规范，无论是在人员管理方面还是经费管理方面，均需要实施垂直制度，并进一步对人事管理制度进行完善。其次，乡镇管所需要将自身的职能作用有效的发挥出来，对突出的问题及时解决[6]。地方部门需要与干部之间加强交流，对于中央和地方在国土资源收益方面发生冲突的情况下，需采取有效的处理措施。再则，需要需对不动产税进行合理征收，并做好相关基础建设工作，比如中心国土资源所的建设，便需要积极完善，这样能够使地方性国土资源的管理更加便利。最后，对于中心国土资源所的权益及责任需充分明确，对相关工作人员工作环境进行改善，增强工作人员整体素质，同时完善与国土资源有关的保障机制，以此使地方性国土资源的管理能够实现有效强化。
3.结语
通过本课题的探究，认识新体制下国土资源管理还存在一些较为明显的问题。针对问题的存在便显得采取有效的强化对策。然而，这是一项较为系统的工作，不能一蹴而就，需要从多方面进行完善。比如充分落实国土资源管理制度、构建完善的技术支撑体系、明确政府部门职责，增强部门之间的协调合作等。除此之外，笔者认为还需要对地方性国土资源管理的队伍建设工作进行强化，从而使国土资源管理更加完善，进一步为我国社会经济的发展起到推波助澜的作用。
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关键词：物流金融 中小企业 融资平台
中图分类号：F830
文献标识码：A
The logistics finance: A new platform of financing for SM E
Chen Chaohui 2Tan Chunchi
（ 1.Departmet of Finance and Economics, Guangxi College of Financial;2. College of Business, Guangxi University）
Abstract: This is a world difficult problem for Small and medium(SM E) enterprises financing. Funds from traditional manner is not be able to meet the demand of small and medium enterprises. In this paper, the logistics finance is taken as a platform for samll and medium enterprises. Every social group needs to develop the logistics finance strongly to promote the modern finance.
Key words：the logistics finance；Small and medium enterprises；financing platform
一、中小企业融资难的原因分析
首先，中小企业融资渠道不畅，融资结构不合理。最优的融资结构取决于企业目标以及各种融资手段的成本收益。按传统的财务理论，外源融资中的债务融资由于具有税盾效应、降低资本成本的作用以及给所有者带来杠杆效应，从而适度的债务融资能够增加企业价值。而有关调查显示，中小企业主要依赖于内源融资，在争取额度上市或发行企业债券方面都存在一定的困难。其次，中小企业抵押担保资源匮乏。中小企业由于自身的原因，在其获得的贷款中主要是用固定资产抵押贷款，其次为担保贷款，其它为信用贷款。而发达国家，银行不仅接受固定资产抵押物，同时也接受流动资产抵押物。据统计在抵押的资产中有2/3左右是应收账款和存货。在我国，银行往往不愿意接受应收账款、存货等流动资产作为抵押品，而偏好于以房地产等固定资产作为抵押品，使得我国的中小企业通过抵押获得银行贷款相当困难。最后，中小企业的信用状况偏低，担保责任无法落实。一般地，中小企业由于其资产及生产经营规模小、产品市场变化快、经营场所不固定、人员流动性大、知名度较小等特点的影响，信用等级较低，资信相对较差。特别是在经营过程中，中小企业很容易发生道德风险，破产逃债的动机更强，造成银行对中小企业存在较重的防范心理。同时，中小企业的贷款担保责任往往空缺，要落实抵押、担保责任非常困难。一旦中小企业宣告破产， 银行即使得到这些抵押担保物，也无法保障银行债权。
二、物流金融：化解中小企业融资困境的良剂
1.中小企业物流融资的运作模式选择
在发达国家，物流金融已成为物流企业发展所必需的业务，我们可以借鉴国外的经验，选择以下物流融资模式。首先是仓单质押融资。在这种融资方式下，金融机构作为信用贷款的提供方，第三方物流企业作为融通仓服务的提供方，中小企业作为资金的需求方和质押物的提供方，三方协商签订长期合作协议。中小企业在协作银行开设特殊账户，其采购的原材料或待销售的产成品进入第三方物流企业设立的融通仓，同时向银行提出贷款申请，第三方物流企业负责进行货物验收、价值评估及监管，并据此向银行出具证明文件，银行根据贷款申请和价值评估报告酌情给予中小企业发放贷款。其次是信用担保融资。银行根据第三方物流企业的规模、经营业绩、运营现状、资产负债比例及信用程度，授予第三方物流企业一定的信贷配额，第三方物流企业又根据与其长期合作的中小企业的信用状况配置其信贷配额，为中小企业提供信用担保，并以受保企业滞留在其融通仓内的货物作为质押品或反担保品确保其信用担保的安全。第三种是承兑汇票融资。买方企业、卖方企业、物流企业、银行先签订《保兑仓协议书》，物流公司提供承兑担保，买方企业以货物对物流公司进行反担保，并承诺回购货物。需要采购材料的借款企业，向银行申请开出承兑汇票并交纳一定比率的保证金后银行开出银行承兑汇票；借款企业凭银行承兑汇票向供应商采购货品，并交由物流公司评估入库作为质押物；金融机构在承兑汇票到期时兑现，将款项划拨到供应商账户；物流公司根据金融机构的要求，在借款企业履行了还款义务后释放质押物。
2.物流与金融相结合，成为中小企业破解融资困境的新平台
大多数中小企业缺乏土地、房产等固定资产，但它们资产结构中却有很大比重的动产、存货及账单，所以商业银行提供的货权质押授信业务非常适合中小企业的需要。在物流金融业务中，作为金融机构委托方的第三方物流企业对中小企业的物流信息有着详细、动态的了解，因此金融机构能及时获取中小企业内部的准确信息，并且能够在这些信息的基础上对中小企业的盈利能力和还款能力进行科学判断，从而保证资金的安全性和收益性。通过物流金融服务，产供销企业只要有货物、订单和发展潜质，便有可能得到银行金融支持。通过物流金融运行机制将动产转化为动产质押物，使缺乏不动产抵押物的中小企业有了更多的抵押贷款工具。同时，物流公司通过库存管理和配送管理，可以掌握库存的变动，掌握充分的客户信息，在动产抵押物监管及价值保全、资产变现、商品行情等方面有很大的优势，借助物流企业的帮助，商业银行把物流金融监管业务外包，降低了信息不对称产生的风险，减少了坏账的产生。有利于中小企业建立信用体系，从而降低中小企业在融资过程中的逆向选择、道德风险和提高银行对中小企业贷款的积极性。由于物流企业有效地融入了生产企业的原材料供应链和产成品的分销供应链中，为其提供了优质的第三方物流服务，金融机构对质押物的占有不仅没有影响借款人正常的产销活动，而且还使其能把有限的资金和精力投向产品的生产和销售上。所以，在物流金融这个新平台上，银行、物流公司和企业实现了多赢。
三、物流金融运行过程中应注意的问题
1.物流金融运行带来的风险问题
物流金融的仓单质押融资过程中，可能带来下面一些风险：一是客户资信风险。有的客户资信不好，在滚动提取时提好补坏，还有以次充好等。因此，在选择客时户要谨慎，要考察其业务能力、业务量及货物来源的合法性（走私货物有罚没风险）。二是仓单风险。现在系统多以入库单作质押，它和仓单的性质相同，但仓单是有价证券，也是物权凭证，而入库单和仓单相比其对外的可信性大打折扣，加之有的物流企业无法保证仓单和入库单的唯一对应性和可靠性，这就给仓单质押的管理带来难度。三是质押品风险。目前的质押品种较多，物流金融的质押物大多是流动资产，而有些流动资产容易变质，价格波动大，或者提供的资产与要求有一定的距离，这些都可能影响融资的效果。所以，在选择质押物时，要选择价格涨跌幅度不大、质量稳定的品种，如黑色金属、有色金属等。四是提单风险。目前大多由货主和银行开提货单，这与仓单提货相比无法保证仓单的唯一物权性质。
2.物流金融运行的效率问题
现代物流强调以最佳的配送方式、最短的配送时间、最高的配送效率、最安全的配送保障和最低的配送成本来实现商品的流通。这就要求金融业能及时适应物流业的经营管理模式，根据物流业的资金特点提供与之匹配的资金服务。然而物流金融，例如质押贷款手续复杂、所需时间长，无疑降低了资金流的周转速度，影响物流金融运行的效率。在操作过程中，我们可以从以下几点提高物流金融运行效率。首先，加强对客户的信用管理以防范金融风险。在物流金融服务过程中，要通过对客户的资料收集制度、客户资信档案管理制度、客户资信调查管理制度、客户信用分级制度、合同与结算过程中的信用风险防范制度、信用额度稽核制度、财务管理制度等等，对客户进行全方位的信用管理。其资，开展统一授信的方式提高物流金融的效率。物流企业向银行按企业信用担保管理的有关规定和要求提供信用担保，并直接利用这些信贷额度向相关企业提供灵活的质押贷款业务，银行则基本上不参与质押贷款项目的具体运作。最后，实施有效的过程监控。在物流金融实施过程中，如果银行的风险控制部门对商品的市场价值、企业的运营状况有充分的了解和监控，也可防范物流金融的风险。
3.物流金融运行的制度环境问题
首先，现行商业银行分业经营的法律规定，限制了商业银行开展证券、信托和保险业务。而物流金融，尤其是食品物流金融，对质押物的保存期、保管质量都有很高的要求。质押物自身存在的风险较大，在食品生产、食品运转、食品营销过程中，需要保险保驾护航，保险业务是不可或缺的。而商业银行不能提供保险业务，如果中小企业需要资本市场融资，商业银行也不能提供。其次，我国现行法律规定，非金融机构不能从事金融业务活动，物流公司不能以自有资本为企业垫付款项融通资金，只能配合商业银行开展金融活动。例如花旗银行的物流金融服务主要针对解决中国企业在海外市场进口原材料的需求和遇到的困难，金融服务已不仅仅停留在抵押、贷款，旨在从整个供应链的角度帮助企业。但由于法规限制，现只停留在观望等待阶段。
作者单位：陈超惠 广西财经学院金融系 ; 谭春枝,广西大学商学金融系
参考文献：
[1]袁红,王伟.物流金融――物流服务的新领域[J]，中国物流与采购，2005,2：22-23.
在国外，物业税(也称财产税)是一个很普遍的税种。目前我国社会财富总量中的不动产、特别是房产比重在不断上升，所以，通过开征物业税调节收入差距是必然趋势。但在开征之前必须对其进行深入论证，明晰产权，整顿评估中介市场，清理房地产税费，为物业税的开征做好准备。
在对高收入者进行税收调节的同时，也应注重对低收入者的扶持，开征社会保障税就是出于这样的目的。可以先将养老、失业和医疗保险纳入征税范围，将城镇企业和个人作为征税对象，再过渡到其他保险项目和全体公民。要建立健全社会保障预算体系，专款专用，允许社保资金投资，保证社保收入稳定增长，切实保障低收入者的生活。
对消费税进行改革。消费税也是社会财富再分配的一种形式，它可以调节贫富差距，引导合理消费。我国现行的消费税制在征税范围、税目、税率的规定方面还不尽合理，可以进行以下调整：第一，调整征税范围，将高档家电、电子产品、装饰材料、裘皮制品、工艺美术品等高档品、非必需品纳入其中，将与群众生活关系密切的某些消费品从消费税应税税目中取消。第二，对烟、酒等市场需求量大，国家限制生产，又不提倡消费的消费品以及对各种高档娱乐消费行为开征的消费税，或适当提高税率，或在多重环节征税。这都有利于扩大税基，增加税收收入。
(三)促进产业结构调整的税收政策
经济增长的过程是产业结构不断调整与升级的过程，当一个产业的市场需求达到饱和时，增长速度就会下降。我国传统产业产能巨大，但生产手段落后，产品质量较低，已基本处于市场饱和阶段，经济效益不高，只有加快发展新兴产业，才能提高经济效益，不断满足市场需求。
第三产业就业容量大，安置成本低，比较适合中国的实际情况。我国第三产业约占整个国民经济比重的39．5％，在全世界排名倒数第三，而发达国家第三产业比重约为60％～75％，发展中国家平均在5l％。这表明，伴随我国第三产业的增长，其吸纳劳动力的能力还有相当大的增长空间。因此，通过税收减免等办法对那些有劳动力需求、就业容量较大而利润率较低的行业给予支持十分必要，同时应对于某些垄断行业课以较高税率，以利于公平竞争；可以通过税收鼓励劳动密集型产业在某些地区的发展；对服务业如零售业、餐饮业、社区服务业等给予倾斜政策，鼓励和促进服务业的发展，创造具有灵活多样、制约因素少、准入门槛较低的就业机会，帮助下岗失业者再就业；政府可以放宽从事社区服务的政策限制，放手让从事社区服务的民间资本进入，鼓励人们根据市场需求进行创业，给予一定时期免缴营业税、所得税等优惠条件；另外，对与科技进步相关的新兴行业，如咨询业、信息业、技术服务业等，实行定期免征所得税的特别优惠措施，吸引高素质劳动力向这方面转移。
促进高新技术产业发展是产业结构调整的核心内容，也是实现我国经济增长方式转变的迫切要求。税收优惠政策对科技创新应发挥一种基础性的激励作用，但现行税收优惠政策只起到了“锦上添花”的作用：一是税收优惠政策重点是对科技创新成果、产业规模化进行激励，无法鼓励企业引进、消化吸收和进行自主创新，今后应加大对科技研究和开发方面的税收优惠，如增加R&D费用扣除、加速折旧、提取科技开发基金、税收抵免等都是可采用的方法，同时应对风险基金的经营者和投资者实行优惠，以促进科技成果的转化；二是税收优惠政策偏重于新建高科技企业，而忽略了传统企业的技术改造与更新，使高科技产业的发展成为空中楼阁，今后应增加技术改造方面的优惠政策，以充分利用现有资源，节约投资成本。
我国作为能源消费大国，日益面临能源短缺、生态环境恶化等方面的严峻问题，要转变经济增长方式，建设资源节约型、环境友好型社会，必须走循环经济之路。我们可以通过改革现行税制、开征生态新税、完善税收优惠政策，引导全社会合理利用资源，促进环保产业、低耗能产业的发展。
三、小结
税收政策作为调节经济的重要杠杆，对经济和谐发展具有积极的意义。税收政策的作用在于通过中性的税收政策促进生产要素的自由流动，为经济主体的．市场选择创造公平的制度环境，并且引导经济主体实施合理的经济行为，推动经济可持续发展。
但是，任何事物都有两个方面，在制定税收政策时，一方面要考虑税收对经济的积极作用，另一方面，这些政策运行所需要的成本和对经济或社会所造成的一些负面影响也是我们必须要考虑的一个问题。同时，运用税收政策进行宏观调控时需要相关的配套政策、措施。我们要正确认识税收调控宏观经济运行的能力，注意其他宏观调控措施的配套作用，更好地促进经济发展。
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业主大会由建筑区划内的全体业主组成，代表和维护建筑区划内全体业主在物业管理活动中的合法权益，通过业主大会会议行使权力。
第二条
为了规范本市行政区域建筑区划内业主大会及其业主委员会的设立、活动及其监督管理，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《*市物业管理条例》等法律、法规的规定，结合*市实际，制定本规则。
第三条（开发建设单位的报告义务）
建筑区划符合《*市物业管理条例》第二十四条规定的业主大会设立条件的，开发建设单位应当在90日内向区（市）县房产行政主管部门报告。
第四条（业主大会筹备组）
业主大会筹备组（以下简称筹备组）总人数一般为5至15人。筹备组中的业主代表由业主按物业类型、楼层、单元、幢等为单位推荐产生。
筹备组应当自成立之日起3日内在建筑区划内书面公告其成员名单和工作职责及推选结果，公告期不少于7日。
首次业主大会会议召开前，筹备组除履行法定职责外，还应当制定选举工作实施方案。
筹备组需要查询业主清册、规划车位的处分、依法属于全体业主共有部分状况的，不动产登记机构应当予以配合。
第五条（首次业主大会的会议内容）
首次业主大会会议应当按照以下顺序进行：
（一）表决通过管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；
（二）选举产生业主委员会；
（三）表决通过其他需要业主大会会议议决的事项。
管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则的草案经表决未通过的，筹备组应当征求业主意见进行相应修改后，重新组织表决。
第六条（业主委员会的选举）
业主委员会由建筑区划内全体业主通过业主大会会议以记名投票、公开计票的方法直接选举产生。选举应坚持公开、公平、公正的原则，实行差额选举，其差额比例不得低于五分之一。
业主委员会应当依业主大会的授权履行职责，并接受业主、业主大会的监督。业主委员会可以委托专业机构或专业人员协助履职，费用在业主委员会工作经费中列支。
第七条（委员组成）
业主委员会一般由主任委员、副主任委员和委员共5至15人组成，业主委员会可设1至5名候补委员；业主委员会委员可以连选连任。
第八条（候选人条件）
业主委员会委员候选人是应当符合下列条件的业主：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）遵守（临时）管理规约，履行交纳物业服务费、缴存专项维修资金等业主义务；
（三）办事公道，作风民主；
（四）组织协调能力较强，有必要的工作时间；
（五）本人及其近亲属未在为本建筑区划提供物业服务的物业服务企业、机构中任职；
（六）无侵犯本建筑区划其他业主合法权益和公共利益的行为；
（七）其他符合业主大会议事规则规定的条件。
筹备组中的业主成员被提名为候选人的，其在筹备组中的工作自行终止。由此造成筹备组工作人员缺额需要补充的，由筹备组从推选结果中依次递补。
第九条（候选人当选）
候选人获得建筑区划内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数（以下简称双过半数）的业主赞成票时，始得当选。获得双过半数的业主赞成票的候选人人数超过应选名额时，以得票多的当选。如遇票数相等不能确定当选人时，应当就票数相等的人再次投票，以得票多的当选。未当选的候选人，按照得票多少作为业主委员会候补委员。
获得双过半数的业主赞成票的当选人数少于应选名额时，不足的名额另行选举。
第十条（设立备案）
业主大会依法设立之日起30日内，锦江、青羊、金牛、武侯、成华区（含*高新区）业主委员会应当向当地房产行政主管部门提交下列资料，其他区（市）县业主委员会应当向当地街道办事处、乡（镇）人民政府提交下列资料：
（一）业主大会设立事项登记表；
（二）经业主大会会议表决通过的管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；
（三）表决结果统计；
（四）经选举产生的业主委员会组成人员基本情况及委员分工情况；
（五）业主名册及其他资料。
业主大会设立事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起15日内，依照本条规定重新记录备案。
业主委员会违反法规、政策等规定以虚假资料取得备案的，区（市）县房产行政主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府应当撤销备案，责令业主委员会限期改正并在建筑区划内公告。
业主委员会应当将备案情况告知物业服务企业或者其他管理人（以下统称物业服务企业），并在建筑区划内公告。
业主对业主大会设立备案资料有异议的，应当依据《管理规约》、《业主大会议事规则》的约定进行处理。
第十一条（账户设立）
业主大会依法设立后，业主委员会应当到商业银行开设建筑区划业主委员会工作经费账户，并自开设之日起5个工作日内在建筑区划内书面公告。
第十二条（业主大会会议）
业主大会会议分为定期会议和临时会议；业主大会定期会议由业主委员会按照有关规定和业主大会议事规则的规定召集，每年至少开一次。
业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见、网络投票以及业主大会议事规则规定的其他形式；会议表决采取记名投票的方式；会议可以引入公证机制。
业主大会可以建立鼓励业主参与业主大会会议投票的激励机制，具体由业主大会议事规则约定。
第十三条（业主大会会议议定事项）
建筑区划内下列事项，应当提交业主大会会议决定：
（一）制定或者修改管理规约、业主大会议事规则和业主委员会工作规则；
（二）决定选聘、解聘物业服务企业的方案（包括选聘方式、具体实施者）；
（三）决定物业服务事项及其质量、费用标准等物业服务合同的主要内容；
（四）决定专项维修资金使用、续筹方案；
（五）选举、终止业主委员会委员；
（六）决定业主委员会的工作职责和经费；
（七）审查业主委员会和物业服务企业的年度工作报告；
（八）决定本建筑区划内全体业主共有部分的经营、收益分配等方案；
（九）决定本建筑区划内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的制度；
（十）决定利用物业共有部分停放机动车的车位设置、管理、收费等事项；
（十一）改建、重建建筑物及其附属设施；
（十二）改变和撤销业主小组作出的与业主大会决定有抵触的决定；
（十三）决定本建筑区划的划分、调整方案；
（十四）决定本建筑区划内全体业主诉讼事宜；
（十五）决定本建筑区划内涉及业主共同利益的其他重大事项。
业主委员会应当将需由业主大会决定的事项，在业主大会会议召开前15日内依法定方式告知全体业主。
业主关于物业管理公共事务的意见和建议应当向业主委员会提交，由业主委员会讨论决定或形成议题后提交业主大会会议表决。
第十四条（业主大会会议的参加）
业主为法人、其他组织的，应书面委派代表参加业主大会会议。
业主不能参加业主大会会议的，应当书面委托他人出席业主大会会议，委托书应当载明委托的具体事项、权限和专有部分面积。一名人可同时业主的具体人数应当在业主大会会议召开方案或者业主大会议事规则中确定。
无民事行为能力或限制民事行为能力的业主，由其监护人参加业主大会会议。
共有物业的业主，应当推举一名共有人参加业主大会会议。
不参加投票的业主的投票权数是否计入已表决的多数票数，由建筑区划的管理规约规定。
第十五条（业主大会临时会议）
有下列情形之一的，业主委员会应当按照业主大会议事规则的约定，组织召开业主大会临时会议：
（一）发生重大事故或紧急事件，需要及时处理；
（二）五分之一以上的业主就物业管理共同事项书面提议；
（三）业主委员会委员缺额人数超过委员总数三分之一，或者业主委员会主任委员、副主任委员全部辞职、离任；
（四）其他依业主大会议事规则需要召开业主大会临时会议的情形。
第十六条（业主委员会会议）
业主委员会应当按照业主大会议事规则、业主委员会工作规则的约定召开业主委员会会议。经主任委员或三分之一以上委员提议，应当及时召开业主委员会会议。业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字并加盖印章后存档。
业主委员会候补委员可以列席业主委员会会议。
第十七条（业主委员会委员补选）
业主委员会委员出现缺额时，在候补委员中按得票多少的顺序自动递补，并由业主委员会在建筑区划内显著位置公布；业主委员会委员缺额超过三分之一时，应当在30日内按本规则设定的程序和方法进行补选。
补选的业主委员会委员，其任期到本届业主委员会任期届满为止。
第十八条（业主委员会换届改选）
业主委员会换届改选的，一个建筑区划内应当成立一个换届筹备组。换届筹备组应当自成立之日起3日内在建筑区划内书面公告，公告期不少于7日，并抄告区（市）县房产行政主管部门。
换届筹备组中的成员由上一届业主委员会委员及按照物业类型、楼层、单元或幢确定的业主代表组成。换届筹备组中的成员被提名为业主委员会候选人的，其在换届筹备组中的工作自行终止。
原业主委员会委员有信用警示记录、怠于或者阻挠换届选举的，可以不再列为新一届业主委员会委员候选人。
新一届业主委员会依法选举产生后，换届筹备组的职责自行终止。
第十九条（物业服务的选聘）
一个建筑区划，选聘一家物业服务企业提供物业服务。
业主大会决定选聘物业服务企业的，应当在启动选聘程序前由业主大会会议就选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决，经双过半数的业主同意。
第二十条（合同签订与公示）
业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订书面的物业服务合同，并依法办理物业服务的交接手续。
业主委员会应在物业服务合同订立之日起30日内，将合同在建筑区划公告栏内公布，并书面或网上抄送当地物价、房产行政主管部门。
第二十一条（印章管理）
建筑区划业主大会印章及其财务专用印章应当统一标明行政区域、建筑区划名称，业主委员会印章应当标明行政区划、建筑区划名称、届次和任期。
业主大会、业主委员会应当建立健全印章管理与使用制度。
需要使用业主大会印章的，由业主大会作出决定；处理业主大会内公共事务使用业主委员会印章的，由业主委员会决定。
第二十二条（财物管理）
业主大会应当建立专项维修资金、业主委员会工作经费、经营物业共有部分业主所得收益等的管理制度。
业主委员会应当于每年第一季度末向业主大会报告上年度工作经费使用情况和当年度工作经费使用计划，经业主大会会议通过后在建筑区划内公告。
业主委员会应当加强对工作经费、议事活动用房、购置的设备设施等财物的管理，建立健全共有财物登记、保管制度。
第二十三条（财务监督）
业主大会可建立财务监督小组，监督财务计划、财务制度的执行情况和物资管理、财务公开情况。
第二十四条（档案管理与查询）
业主委员会应当建立业主大会与业主委员会档案管理制度。
业主委员会应当建立档案查询制度，提供业主大会与业主委员会档案资料的查询，并负责接待业主的咨询、投诉。
第二十五条（重大事项公开）
业主委员会应当建立重大事项公开制度，每年至少一次向业主公布以下内容：
（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；
（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；
（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；
（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；
（五）其他应当向业主公开的情况和资料。
第二十六条（信用监督）
本市实行业主委员会委员的履职信用记分制度。具体办法由市房产行政主管部门另行制定。
业主委员会委员应当按规定如实提供相关信用信息。业主委员会委员信用信息统一纳入全市物业管理信用体系，在*市房地产行业信用信息平台上公布。
第二十七条（解释机关）
本规则具体应用中的问题由*市房产管理局负责解释，并可制定细则。
建筑业“营改增”正式实施已五个月，身处微利行业的建筑施工企业由于工程项目建设周期长、耗费资金大、生产环节繁琐、流转环节多等特点，所以影响范围较广，涉及到投标报价、计价结算、合同协议、工程分包、物资采购、发票管理、会计核算、报税清缴等各个管理环节。
建筑业“营改增”对分供合同管理的影响
分供商选择与评价。由于工程项目生产环节繁琐、工序繁多，因此涉及的分包商、供应商（以下合称“分供商”）众多、行业各异且资质不同。大多数施工企业内部以分供商的专业资质进行分类，但营改增后分供商的纳税人性质和所属行业的计税方式及税率也将是其资信的重要组成部分。特别是在分供商招标和询价过程中，明确不含税单价和含税单价、选择何种计税方式、适用何种税率或征收率，都是选择和评价分供商报价的关键要素。分供合同履约与控制。分供商的履约管理水平参差不齐，税制改革后必将面临一段时间的混沌。特别是对纳税人资格登记、发票的开具和认证、送达与接收等相关手续，需要施工企业的管理与督促，才能平稳顺利地开展营改增的推进工作。施工企业面对销售建筑服务的合同风险，必须采取有效规避风险和转移风险的措施。同时因税制改革引起的税负增加，应当就分供合同履约过程重新制定并采用严格的发票管理制度，明确对分供商的管理要求和违约责任。分供合同结算管理。分供合同结算管理通常重点关注的是合同结算价和结算方式。增值税制度下，还必须明确以提供符合法律、法规和政策规定的业务流、资金流及发票流“三流合一”要求的增值税专用发票作为支付合同结算价款的前提条件。按照增值税税制下价税分离的总体思路，合同结算中应明确结算方式采用不含增值税的合同价格（总价/单价）进行结算，以合同价格条款中约定不含增值税价格为依据。合同结算价中的增值税税率/征收率应当与合同价格条款中约定的增值税税率/征收率相对应，并保持一致。若分供商未按要求提供增值税专用发票的，施工企业可以拒绝支付合同结算价款，也可以按照不含税结算价格支付，或者根据违约责任条款的约定采取一项或几项措施。
建筑业“营改增”对分供合同管理的建议和要求
梳理新老项目。全面梳理企业内的新老项目，统计合同的签约日期，是否取得施工许可证及取得日期、合同金额、工程状态、收入确认情况、累计确认收入对应的营业税、按照纳税义务时间已经缴纳的营业税、已取得分包发票尚未抵扣的税额、已向业主开具发票但未计量金额对应的营业税等内容。重新测算项目成本、比较营业税和增值税引起的成本差异、分析影响成本的关键要素，并对税负增加的情况采取相应的措施和管理手段。根据合同主体的类型和项目具体情况制定不同的谈判策略、有效地指导项目部有关人员开展谈判及确认工作，尽快与分供商签订补充协议，明确税制改革后的权利、义务及责任的相关条款。完善分供商信息。根据施工企业内部现有的分供商信息库，完善并增加相关税务信息，主要包括：统一社会信用代码/组织机构代码，即营业执照上载明的统一社会信用代码或组织机构代码证上载明的号码；纳税人识别号，即纳税人登记证上载明的号码；已经实行“三证合一、一照一码”登记的企业，其纳税人识别号即统一社会信用代码；纳税人性质，即一般纳税人或小规模纳税人或其他类型。在合同履约过程中，若涉及税务信息发生变化，如公司名称、纳税人识别号、税务登记信息、纳税人性质等，建议定期对分供商信息进行变更，修改信息档案管理制度，明确应在变更登记完成后提供相关纸质或电子信息资料，及时告知相应变更情况。合同涉税条款修订建议。一是增加合同当事人信息条款，明确分供商税务信息，如统一社会信用代码/组织机构代码、纳税人识别号、税务登记信息、纳税人性质等企业基本信息，注明当事人信息发生变更，需及时告知对方变更情况、并提供相关证明文件。二是明确签约合同总价为含税价，由不含增值税的签约合同价与增值税税额两部分组成，且注明适用的增值税税率或征收率。在单价合同情况下应将不同的合同内容（货物、劳务或服务）分项列明不含增值税的单价、暂估量、适用的增值税税率/征收率、增值税税额。物资采购、设备租赁等合同内容较多的单价合同，可采用列表清单的形式将以上信息逐一列明。合同价格条款中的数量、不含增值税的签约合同价等内容为暂估量或暂估价格的，必须明确约定计量计价标准，并在合同结算时，作为计算合同结算价格的依据。三是特别约定提供增值税发票的类型、发票开具的要求及送达与接收等相关条款。①分供商提供的增值税发票的类型，必须依据合同主体的纳税人性质、项目的具体情况和选择的计税方式等协商约定。②分供商提供的增值税专用发票必须符合法律、法规和政策规定的业务流、资金流及发票流“三流合一”的要求。增值税专用发票记载的购买方（发包方）与销售方（分包方）的企业基本信息、货物或应税劳务、服务的具体内容等应当准确无误、完整齐全，与实际发生交易相一致。尤其是备注栏中应注明工程项目名称和地址，项目名称应当按照备案合同或施工许可证上载明的项目名称准确填写。对于合同变更导致的货物或应税劳务、服务的内容或价款发生变化的情况，必须约定处理原则和方法。③增值税专用发票的送达方式、送达时间、接收方式等要求必须明确约定。送达方式可以是一种，也可以是多种，但必须确保送达方式是合法、有效及实际可操作的。比如，专人直接送达、邮政特快专递等。约定由专人负责接收增值税专用发票，并将该专人的联系方式及联系地址写明，以便分供商能够准确、及时地将增值税专用发票送达。收到增值税专用发票后，应当及时进行审核及认证。④增加未按约定开具、开具失控发票、自行作废（当月）、丢失发票联和抵扣联、未提供缴税凭证等情况的违约责任条款。对于因分供商原因导致发票不能抵扣的情况，可采用要求分供商重新开具发票、要求分供商支付违约金、按照不含税合同价支付款项、拒绝支付款项、解除合同等方式解决。
分项核算不同税率的服务内容。
“营改增”后，从事多种经营的建筑施工企业面临多种税率的经营业务，甚至同一个合同中包含多种税率项目的情况也时有发生。常见的情况如销售建材同时提供运输服务，销售构配件同时提供安装服务，提供建筑服务包含深化设计与建筑施工等。针对这种情况，必须深刻理解兼营和混合销售的概念与区别，从而找到妥善的解决办法。兼营。根据财政部、国家税务总局的《营业税改证增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号附件2）的规定，试点纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算销售额的，从高适用税率或者征收率。混合销售。《营业税改证增值税试点有关事项的规定》明确规定，一项销售行为如果既涉及货物又涉及服务，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。其中一项销售行为指一个独立纳税人发生一项销售行为，但相关业务适用两个或以上不同税率。上述从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营销售服务的单位和个体工商户在内。如果合同内容兼有不同增值税税率/征收率的，必须在合同中依据应税行为清晰描述具体的服务内容，明确不同税率项目的金额，并进行分项的明细核算。针对兼营的不同业务，应当分别列明适用不同增值税税率/征收率的税额及不含增值税的签约合同价，再计算签约合同总价，进行分别核算、分别计税。合同双方也可采用分别签订多份合同的方式，避免混合销售、兼营项目中的从高适用税率风险。由于部分地区及地域的税务制度与办法存在差异，具体要求必须联系当地税务机构进行沟通，并在实际签订合同时，采用符合当地税收征管政策且最经济合理的方式。2016年8月22日国务院印发《降低实体经济企业成本工作方案的通知》，说明实体经济企业发展形势严峻，加之税制改革带来的阵痛，企业成本面临较大困难，政府也有决心、花力气去解决矛盾，帮助和扶持实体经济。身处微利行业的建筑施工企业必须清醒认识到税制改革带来的机遇和挑战，以分供合同管理为抓手，确保企业纳税合法合规的前提下，进行合理避税、节税，充分享受税制改革给企业带来的税收红利。面对改革带来的影响和涉税风险，建筑施工企业更应充分利用“营改增”的倒逼机制推动企业经营模式的创新，加强工程技术的创新、不断完善内部控制系统，提升市场竞争力，促进企业实现转型升级。
作者：刘丽华
关键词：营改增；房地产企业；会计处理；变化；处理
2016年5月1日，“营改增”在全国范围全面推行，金融业、服务业、建筑业等都纳入到“营改增”范畴内。房地产业同人民的居住生活息息相关，我们应当对其“营改增”实行后的变化进行重点研究。“营改增”指的是以前缴纳营业税的应税项目转为缴纳增值税。实施“营改增”克服重复征税这一问题，促使企业税收成本降低，提高企业市场竞争力，有利于第三产业的发展。“营改增”的全面推行，彻底打通了增值税抵扣链，税制结构获得了改善和优化，这有利于国家经济和消费结构的优化和升级。
一、概述房地产企业会计核算
房地产企业自身的会计核算工作主要有下面几项内容：其一，筹集项目开发建设资金；其二，计算房屋建设成本、强化成本管理，降低企业成本；其三，对房地产项目收支进行核算，强化经营管理，促进经济效益的提升；其四，加强商品房的销售，及时对销售款项进行回收；其五，根据国家政策，对企业利润进行合理的分配。房地产企业自身的特殊性决定其会计核算工作的特殊。因为房地产开发企业在不同的阶段具有不同的属性，由此其会计核算工作对应的侧重点也发生了一定的变化。房地产企业立项阶段、项目准确阶段、项目开发阶段、商品房销售阶段、商品房销售利润配置阶段。
二、“营改增”下房地产企业会计处理的变化
(一)适用税率的变化
实行“营改增”之前，房地产企业根据不动产销售营业税征税的规定，征收5%的税率。“营改增”实行之后，房地产企业税收缴纳中所适用的税率为11%。
(二)会计利润的变化
在不计算营业成本的前提下，房地产企业实行“营改增”之后，自身的会计利润会出现一定程度的下滑。而假如将营业成本计算在内，必须重视采购过程中的进项税抵扣。假如在采购过程中企业不能获得增值税专用发票，则有关的进项税抵扣无法进行抵扣，部分税金则会被划入房地产项目开发成本中，税金就会加重房地产企业的采购成本，由此降低会计利润。但是假如企业可以获取采购环节的增值税发票，可以将进项税予以抵扣，那么房地产企业项目开发成本不涉及税价款，在“营改增”实施之前，采购过程中购置价款含有施工单位的营业税，所以“营改增”的实行会使房地产企业购置成本明显缩减，对应的利润总额会比“营改增”实行之前要高。企业可抵扣成本比例越高，毛利率也会大幅度提高。
(三)企业税收负担的变化
首先，房地产老项目。这主要指的是《建筑工程施工许可证》(以下为《许可证》)表明的合同开工时间在2016年4月30日以前的项目，或者没有标注具体开工时间的以及没有取得《许可证》，但是建筑承包合同却已经标注了早于2016年4月30日时间的项目。房地产开发商中一般纳税人，出售自主开发老项目，则可以按照5%的税率进行纳税，采取简易及税法，不能进行进项税抵扣。具体的计算公式为：应缴税款=预收房款÷(1+5%)×5%其次，房地产新项目。它指的是许可证标注的开工时间在2016年4月30日以后的项目。实行“营改增”，对于房地产企业产生了联动、系统性的影响。税率由5%营业税税率转变为11%增值税税率，但是在是实际工作中很多业务无法进行进项税抵扣。此外，成本税金的改变也会对所得税的缴纳形成影响。按照现在企业总体情况看，“营改增”的实行其实加重了企业税负以及经营成本。
(四)发票管理的变化
在“营改增”实行之前，营业税发票只是采购过程中一项资产以及费用凭证，并不能进行抵扣。实行“营改增”实行之后，必须加强对增值税发票管理，因为增值税发票同下游企业的进项税抵扣具有密切的联系，增值税包括了一个完整的抵扣链，所以我们必须切实关注销项发票的领取、出具、保管、作废，重视进项发票的获取、确认、抵扣等活动。实行“营改增”之后，企业必须对发票加强管理。在对供应商进行选择，尽可能的选择一般纳税人，方便抵扣进项税，降低企业应缴税额。
三、应对“营改增”房地产企业会计处理变化的措施
(一)优化会计处理流程
“营改增”实行之后，企业必须严格区分会计处理流程，转变原有的税务计算和申报方法，结合税收改革政策，有效规避风险，降低企业税收负担，争取有力的税务支持，防止税收存在不公平情况。会计核算机制涉及了企业数据采集、整合分析、核算明细等活动，应当切实完成企业布置的任务，促进企业内部资源的优化和改善，制定科学的会计处理流程制度，完善会计管理制度。在此过程中确定会计人员的责任，明确档案管理细节，科学的组织人员配置，完善企业整体的会计制度。
(二)提升企业会计管理水平
国家实行“营改增”之后，企业会计核算、发票管理等多方面会计处理工作都出现了变化，所以企业需要积极的组织培训工作，从而促进企业财务人员学习和掌握会计管理知识和方法，促使财务人员及时适应新的税收制度。同时强化增值税税务业务活动培训。在税制改革之后，企业在进行财务管理中常常需要利用应用税分离法核算自身的成本和收入，所以需要增强财务人员核算能力。另外，企业需要努力强化增值税使用培训。增值税管理非常复杂，财务人员在实际管理过程中必须切实保持严谨态度。税制改革之后，企业内部财务管理模式有了较为显著的变化，必须提高其增值税使用能力，才可以不断完善增值税管理机制。企业可以利用培训方法促进财务人员税务管理能力的显著提升，由此加强企业的会计管理。
(三)强化企业的内部控制
“营改增”政策实施之后，企业需要对财务内控进行合理的规划，对其进行有力的监管，尤其是加强对发票的管理，需要根据国家税收统筹计划进行财务管理。采取有效的“营改增”措施，应对企业税务当中存在的漏洞。做好税收管理基础工作，有效控制企业法律风险，减少企业纳税负担，提高企业的会计核算能力，同时对企业增值税发票进行规范。企业需要了解和掌握“营改增”对自身发展造成的利弊，同时针对各项利弊，对自身的会计核算制度进行完善，优化票务管理形式，增强财务人员的专业素质。结合“营改增”所产生的税负影响对营销策略进行有效的调整，制定并采取积极的税收筹划策略。比如，房屋建筑材料购置成本管理，房地产企业尽量选择一般纳税人进行建筑材料购置，由此可以获取17%的进项税额。房地产企业可以采取集中采购的方法，由此可以确保建筑材料质量，同时也可以获得增值税专用发票。
四、结束语
综上，“营改增”实行之后，房地产企业受到了较大的影响，其中变化最为明显的是会计处理工作。“营改增”的实行消除了重复收税的情况，降低了税收负担。如果企业会计处理工作存在问题，必然会使企业遭受一定的经济损失。对此我们需要深入的分析“营改增”实行之后，房地产企业会计处理具体的变化，进而提出了一系列应对这一变化的有效措施。
作者:李继明 单位:邯郸市银泰房地产开发有限公司
参考文献：
[1]李妹柔，陈金婷.“营改增”后房地产企业会计处理的变化及对财务报表、财务指标的影响[J].商业会计，2015，24：37-39.
关键词:住房贷款;风险;防范
中图分类号:F830.5文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)18-0074-03
自1998年5月9日中国人民银行颁布《个人住房贷款管理办法》以来,通过按揭购房的方式已被广大消费者接受和认同。住房贷款既是开发商销售楼盘的必要手段,同时也是银行个人消费贷款的重点和信贷业务新的增长点。然而,作为一项新兴的金融业务,个人住房贷款仍处于探索和积累经验阶段,随着房地产业近年的超速发展,个人住房贷款量也迅速增长,其贷款风险也逐渐显现。目前各家银行相继开办了个人住房贷款业务,对于其参与市场竞争,调整信贷结构,培育新的经济增长点起到积极推动作用。个人住房贷款业务的风险影响房地产是中国近十年来发展最快,势头最猛,对国民经济增长贡献最大的行业之一,房地产的发展带动了与房地产业相关的行业,特别是金融业的发展。据相关资料显示,中国银行个人房地产贷款金额从1997年的190亿人民币上升至2003年的1.2万亿人民币,足足增长了63倍。其风险性目前已有显现。因此,讨论和分析个人贷款业务中的风险并施以措施防范,已成为迫在眉睫的重要任务。
一、个人住房贷款的风险种类
(一)借款人风险
借款人风险是指在贷款过程中由于借款人违约而导致银行贷款资金损失,使银行不能按期收回贷款本息的风险。主要体现以下几方面:(1)借款人的道德风险,一些借款人为了取得较高的个人信用等级获得银行贷款,伪造虚假资料提供给贷款银行。(2)借款人的信用风险,首先,在中国市场积极初步建立过程中,市场中的种种失信行为也导致了严重的信用危机。一部分借款人缺乏诚信观念,信用意识淡薄、不重视个人信用,不催不还的淡薄意识人数仍属于一种信用不良的违约现象。其次,由于中国目前尚未建立个人信用系统,因此银行对借款人及其家庭成员的信用状况和偿还能力难以确切查证,只能依据借款人所提供证明材料判定。
借款人的意外风险一方面,由于受整体经济环境的影响,一部分借款人因失业、商业投资、投机失利等原因造成经济收入下降,也是导致借款人还贷能力受到影响的重要因素,因而增加了借款人违约的可能性。另一方面,借款人因疾病或婚姻状况发生变故乃至其他意外情况导致借款人违约。
(二)开发商风险
1.信用风险。开发商信用风险实际上是一种欺诈风险。在目前房地产市场信息不对称,监督管理欠严密的情况下,开发商开发行为与销售行为的不规范,甚至为其经济利益而已诈骗银行的行为屡屡发生。
2.“假按揭”风险。一些开发商由于自身经济实力不强,房屋预售不畅,回款乏力,形成建设资金缺口时,往往利用假按揭方式骗套银行资金,也是严格意义上的开发商信用风险,其发生的程度非常普遍,花样繁多,加之审核判定又有一定难度,往往令银行防不胜防,因而风险较大。
3.房屋价格风险。个人住房按揭贷款本质上属于抵押性质的贷款,因而抵押物价值的大小是决定贷款风险的重要因素。房屋价格风险主要体现在:第一,房价定位过高。第二,环境变化的影响。一些按揭楼盘周围环境发生改变,破坏了原有的房屋环境,也可能影响房屋的市价下降,从而影响抵押物的价值。第三,由于突发性经济风波或地区经济环境的变化导致整个楼价的普遍下跌,也可影响抵押物的价值。
4.房屋“烂尾”风险。个人住房按揭贷款的借款人主体虽然是自然人而非开发商,但作为房屋生产者的开发商却是影响按揭贷款安全的重要因素。因为项目一旦不能按时竣工,产品到期不能按时按质交付使用,就会形成房屋“烂尾”,势必影响借款人的还款意愿,而且“烂尾”形成的风险往往是整体性和大面积的。
(三)银行经营者管理风险
银行经营管理风险,是在发放个人住房贷款是整个过程中,由于银行工作人员失误或银行管理制度的缺陷导致银行贷款产生损失的可能性。
1.贷前调查不实。也要一些银行信贷人员工作责任心不强,综合因为塑造不高,给贷款安全留下隐患。
2.贷时审查不严不细。一是贷款审查人和审批人没有对调查人报审的贷款材料真实性进行认真审查,没有单位出具个人工资收入证明,有的是虚假工资收入证明。二是主次不清,以第二还贷来源未审批依据,造成由于借款人的第一次还款来源不足,导致发放的贷款直接变成高风险贷款。三是部分银行依据借款人第二次还款来源审批发放贷款时,没有对借款人提供担保的合法性、有效性和可靠性进行严格审查,导致抵押物评估报告不真实以及抵押品保险期限短于贷款期限,有的甚至没有保险。
3.贷后检查不及时。一是贷款发放后,没有及时对借款合同、担保合同借据等法律文件及凭证的规范性和完整性进行检查,导致合同要件不全,造成事后无法以法律渠道进行监督。二是贷款发放后,没有监督借款人按借款合同约定用途使用贷款,挪用贷款现象发生。
二、个人住房贷款风险成因的分析
(1)国家宏观经济导向和地区经济环境直接影响住房业的发展水平。(2)中国目前正处于经济体制改革与社会转型时期,个人收入的透明度更加模糊不清,加之中国个人信用体系尚未建立,以有效规避和防范借款人的信用风险。(3)目前房地产市场还不够规范,监督管理乏力。一方面,开发商开发行为与销售行为不规范。另一方面,由于住房市场信息披露不充分,借款人对房屋质量标准、买卖规定等缺乏足够了解。(4)市场经济不成熟,住房二级市场不活跃,抵押房屋处置变现难度大,使银行面临一定风险。(5)住房抵押贷款市场的巨大需求与商业银行等金融机构资金来源有限的矛盾,使银行的长期资金使用和短期资金来源发生严重失衡,大大增加了商业银行的资金压力。
三、个人住房贷款风险的防范与控制
(一)银行应理性地开展房地产信贷业务
(1)银行要提高认识,高度重视房地成信贷风险及其危害性,增强防范金融风险的意识。(2)按照有关规定,严格审批手续,杜绝不符合规定的开发商和购房者获取贷款。(3)加强贷款管理,对发放的贷款实行全过程动态监控。适当提高个人购房首付款。(4)运用利率杠杆,调整楼房开发结构。对高档住宅适当上浮利率。(5)银行要进一步完善房地产抵押贷款风险的措施,形成有效的化解金融风险机制。
(二)加强对房地产信贷业务的监管
(1)要系统研究国内外房地产业的行情和银行房地产信贷风险状况,制定正确的监管方针和策略,为房地产贷款风险的防范、分散和消除创造基本的条件。(2)强化对房地产信贷业务的监管。(3)建立房地产信贷风险监测报告制度,信息共享。(4)对银行房地产信贷违规违法行为进行必要的查处,严力打击。
(三)强化管理,从源头控制风险
1.优选开发商和开发项目。从源头上防范风险,避免“烂尾”项目的出现,确保银行贷款安全;同时,由于开发商实力较强,一旦出现超期违约客户,开发商也具备回购能力,能够履约实现回赎,从而大大降低贷款的风险制度。强化对开发商的审查和监管。(1)加强开发商的贷款申请审查主要包括:1)资信审查,如开发商是否依法设立,是否具有相应的资质等级,公司的资金是否到位,公司以往的经营情况及商业信誉等;2)开发项目的审查,如要求开发商提供开发项目的设计、项目开发资金情况、商品房预售业绩情况以及开发项目的进度等。(2)强化开发商的担保责任在香港的楼盘按揭中,开发商和银行之间不存在任何直接的法律关系,按揭合同当事人一般仅是购房者和银行,与开发商无关系。而在中国的商品房按揭中,除了购房者将房屋本身抵押给银行之外,开发商还要承担如代位偿付或回购等保证责任。笔者认为,这种保证责任是很有必要的。从市场经济的发展来看,竞争越来越激烈,银行贷款的安全性越来越差,单独的房地产抵押已经不能适应银行对贷款安全性的需求。为减少贷款风险,在抵押的基础上再设立一种保险机制,以求达到双重保险已经是房地产抵押的趋势。在房地产抵押贷款十分发达的美国,也出现了“押上加保”的方式,所以,要求开发商提供保证,不仅符合房地产抵押贷款发展趋势,而且符合中国经济发展水平和企业、个人信用等各方面的实际情况。
2.加强银行自身对贷款风险的监控和管理。银行应建立一套全面评估贷款行为的风险监控体系,加强对抵押物的资产评估,加强对房地产市场的研究分析,加强对银行内部的员工和档案管理,以保证房地产金融市场的良性运作。(1)建立个人住房贷款前期评估制度通过对按揭项目的建设条件评价、市场前景分析、开发商信誉和业绩评价,项目的财务盈亏平衡分析和风险分析,可以判断项目是否具备给予按揭支持的条件,从而择优选择好项目;同时对拟提供贷款支持的按揭住房的期房价格进行市场评估,经银行确认后,确定合理的贷款成数。(2)作好商品房预售贷款合同的签订工作其中,对开发商的协议中应明确按揭贷款的房源、质量、贷款资金的使用计划,开发商应协助银行和购房者作好房地产抵押登记等事项。在与购房者签订的按揭贷款的合同中,要明确利率是固定的还是浮动的,同时要求开发商为购房者按期还款付息提供担保,直至回购。另外,还要明确借款人与开发商之间的买卖合同关系,确保其自愿性和合法性,在与借款人签订合同时,还应强化购房者的违约责任,约定一旦购房者违约,银行即可告知贷款提前到期并加收实现债权的费用等,以加大购房者违约成本,使其不愿轻易违约。(3)强化对个人住房贷款业务档案管理工作银行应由专人负责保管个人住房贷款业务档案,实现电脑和文件资料(原件)的双重管理,加强内部监督、内部牵制,以保证业务档案不失真、不失实和不流失。通过电脑化管理,对每月拖欠银行贷款的借款人进行及时催收,并纳入“黑名单”,加大贷后工作力度。
(四)建立个人信用评级制度
个人信用评级制度,又称个人征信制度,是指专业化的机构依法采集、调查、保存、整理、提供个人的信用信息,并对其资信状况进行评估的有关活动。个人信用评级制度的建设,目的就是要通过评级掌握借款人的个人真实收入和财产。掌握借款人有没有个人负债,借款人以往有没有不良信用记录,从而据以判断借款人的还贷能力和还贷意愿。目前,国外个人信用评级及评分已相当普遍。在美国,个人开立新账户、安装电话、签发个人支票、申请信用卡、购买汽车和房子等,都需要使用信用报告的评级分数。信用评级(评分)高的个人不仅可以轻松获得贷款,还可以享受较低的利率,对于使用单位来说,不仅可以大大降低成本,还能准确掌握个人信用状况,有效降低经营风险。为了建立有效的个人信用评级制度,还应好作以下基础工作:(1)建立独立、公正、权威的资信评级中介机构该机构应由人民银行进行业务指导,能够调阅各商业银行的电脑网络资料,出具的资信评级结论在各商业银行通用,适用于一切个人消费信贷领域,并可进行实时跟踪,一旦发生不良信用记录,随时调整某个人信用等级,对近三年信用良好的个人,可以按操作规程调高其个人资信等级。(2)个人财产申报制度通过个人财产申报可以掌握个人真实收入和财产,评价个人的还款能力。(3)实行个人信用实码制和计算机联网查询系统个人信用实码制就是将可证明、解释和查询的个人信用资料都存储在该编码下,当个人需要向有关方面提供自己的信用情况时,个人资信评级机构通过个人信用实码可以查询所需资料,从而评信用等级。(4)建立个人银行账户将目前个人收支以现金为主,改为以个人银行账户转账收支为主,个人只有零星的现金收支。这样,银行对个人的货币化资产、不动产等非货币资产(通过转账和税收确认),个人收入和到期偿还能力就可以全面掌握并进行评估。(5)加强个人道德教育,普及基本法律知识目前社会上诚信意识缺乏,浮燥之风渐盛,受此影响,许多人对所欠银行贷款能拖就拖,能赖就赖,对自身缺少起码的道德要求。
(五)引入保险机制,保证贷款安全
在开展商品房预售按揭贷款过程中,保险机构主要经营两方面业务:(1)为按揭房地产办理抵押保险,在抵押房地产遭到意外风险时可提供保险;(2)为银行发放抵押贷款办理贷款保险,主要是在借款人无力偿还而至违约时提供保险。
(六)建立健全房地产信贷的法律法规体系并加大处罚力度
(1)修改现行的法律法规,确定房地产信贷的法律地位。用法规的方式约束规范房地产开发商及个人的金融行为;(2)建立健全有关房地产信贷的法律法规,明确规定开发商及个人的权利和义务,使企业和个人严格按照法规规范房地产贷款行为,认真履行还款职责,建立良好的合作关系,共同促进国民经济的健康发展;(3)严格执法,依法办事。对于提供假资料、假资信骗取贷款的开发商及个人,应立即停止贷款,并追讨已贷款项。同时通过法律手段,尽量挽回损失,并追究当事人的法律责任。
总之,个人住房贷款的风险成因是复杂的,其防范措施是多种多样的,需要各家银行在实际工作中不断地根据实际情况采取不同的措施,杜绝防范风险发生,确保银行资产不受损。
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[4]林万祥.如何降低贷款风险[J].学术纵横,2008,(3):5-6.
The Analysis of Risk and Prevention with Individual Housing Loans
ZHANG Jun
(Qiqihar Radio and TV University, Qiqihar 161005, China)
