时间：2023-05-29 17:49:20
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇合同公证，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
目前随着房地产市场的不断扩大，房地产交易纠纷也逐渐成为投诉热点，消费者需要寻求法律保护，因而商品房买卖合同公证成为一个有效手段。
在办理商品房买卖合同公证时，申请公证双方需要向公证机关提交相关的资料，这些资料包括，出售方：企业营业执照（居民身份证）、房屋所有权证或土地使用证、商品房销售许可证及买卖房屋合同文本。购买方：居民身份证、户口簿或法人资格证书。
房屋买卖双方在办理合同公证时，公证机关一般要向双方当事人了解以下情况：
——买卖双方当事人基本情况；
——房屋产权状况；
——双方当事人对买卖合同内容是否认同，是否协商一致以及法律后果是否明确。
在提交了所需材料之后，公证机关除去要对所提交材料是否齐备、属实进行审核之外，主要对合同的下述内容进行审核：当事人双方的基本情况；合同中买卖房屋的坐落位置、数量、房屋结构、质量及附属设施情况和使用面积；房屋买卖价款数额、付款日期、付款方式；被买卖房屋交付使用时间；办理房屋产权过户及有关手续的约定；双方违约责任；双方当事人认为应当约定的其它内容；合同双方当事人签字、盖章及签约时间等。
公证机关工作人员对审查内容审核之后，将符合公证条件的公证事项填写审批表，正式办理合同公证手续。
另外在办理商品房买卖合同公证时，购房一方应注意以下一些问题：首先房屋买卖合同应经过房地产交易所核定；其次商品房开发销售手续不健全的房屋，一般不予公证；办理合同公证应尽量委托自己的律师代为办理，这样无论从专业的角度，还是从操作便利的角度看，对购房人都会更加有利。
关键词：公证赠与合同；撤销权；物权行为；善意取得
我国《合同法》将赠与合同划分为：1、一般赠与合同；2、具有社会公益道德义务性质的赠与合同；3、公证赠与合同。将赠与合同的撤销权区分为任意撤销权和法定撤销权。任意撤销权是指赠与合同成立后，在一般情况下，合同一经成立即应有效，不应允许赠与人随意撤销，以维护城市信用原则，但因赠与合同系单方、无偿合同，所以为维护赠与人的利益，法律应于在特殊情形下，允许赠与人撤销赠与；法定撤销权是指赠与合同生效后，只有在法定事由出现时，享有撤销权的人才能行使撤销权而撤销赠与合同。《合同法》第92条到第94条即为赠与合同的法定撤销。任意撤销只适用于上述一般的赠与合同，法定撤销权的适用范围法律没有明文规定。《合同法》尽管将赠与合同的种类和赠与合同的撤销权作了区分，并分别加以规制，但在公证赠与合同的撤销上，仍有许多问题不甚明确。譬如，法定撤销权是否适用于公证赠与合同？赠与物已交付或登记的情况下，赠与人撤销公证赠与合同的后赠与物的归属如何？赠与物经受赠人转移给第三人后，赠与人撤销赠与合同，赠与物该如何归属？法律该如何平衡赠与人与善意第三人的利益？赠与理由不存在时，赠与人是否有权撤销赠与合同，取回赠与物？本文拟就公证赠与合同撤销的有关问题，结合物权行为理论和善意取得制度作一理论上的探讨。
一、公证赠与合同中赠与人行使撤销权的限制
从我国《合同法》第86条的规定来看，可将赠与合同分成三种：1、一般赠与合同；2、经过公证的赠与合同；3、具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的合同。公证的赠与合同由国家公证机关依法证明其真实性、合法性的合同，使赠与行为的合法性受法律检验；同时，公证机构在办理公证的过程中为当事人提供良好的法律咨询，让当事人明白了合同的后果。因此，公证的赠与合同是避免争议，并求慎重的最佳形式。在各种合同中经过公证的合同效力最高，具有很强的证明力，为了维护公正合同的信誉，赠与人不得以单方意思表示撤销合同。[1]《合同法》第86条规定，对于公证的赠与合同，赠与人不交付赠与财产的，受赠人可以要求交付。因此，从该规定可以看出公证赠与合同是一种诺成性合同。
由于公证[1]的赠与合同是一种诺成性合同，所以赠与人不能与一般赠与合同的赠与人一样享有任意撤销。那么公证赠与合同中赠与人是否享有法定撤销权，虽然，合同法并没有在其有关条文中明确体现，即法无明文规定，但是，从法定撤销权的行使条件……及法律条文的逻辑来看，任意撤销权针对的是一般赠与合同，但如果公证的赠与合同如果具备法定撤销权的要件，赠与人可以依法行使上述权利。
因此，公证的赠与合同主要具有以下特点：1、是一种诺成性合同；2、赠与人不享有任意撤销权；3、赠与人享有法定撤销权。
二、赠与人行使撤销权的法律后果
1、标的物尚未转移、
根据《合同法》第86条的规定，一般赠与合同中，赠与人享有任意撤销权，任意撤销权的行使必须是在标的物尚未交付或登记的情况下，赠与人一经行使撤销权，则使赠与关系归于消灭，即赠与一经撤销视为无效，赠与人不再负有交付赠与标的物的义务。但公证的赠与合同属诺成性合同，赠与人不交付赠与财产，受赠人可以要求交付。公正赠与合同中的赠与人只享有法定撤销权，也就是说只有出现《合同法》第92条规定的法定事由，赠与人才享有法定撤销权，在赠与物尚未转移之前，赠与人可行使法定撤销权撤销赠与合同，赠与人不再负有交付标的物的义务。我国台湾民法第408条，有相关的规定：“赠与物未交付前，赠与人得撤销赠与。其一部分已交付者，得就其未交付的部分撤销之。前项规定，于立有字据之赠与或为履行道德上之义务而为赠与者，不适用之”。[2]类似的规定还有《日本民法典》第550条规定：“不依书面所进行的赠与，各当事人可以撤销”。[3]《德国民法典》第534条（道义和礼仪上的赠与）的规定：符合道义上的义务或者从礼仪上考虑而为的赠与，不得要求返还和撤销。[4]
2、赠与物已交付或登记
《民法通则》第72条第2款规定：“按照合同或其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法[2]律另有规定或者当事人另有约定的除外。”《合同法》第133条规定：“财产所有权自交付时起转移，但法律另有规定或当事人另有约定的除外”。《城市私有房屋管理条例》第6条规定：“房屋所有权的转移或房屋现状的变更时，须到房屋所在地的房管机关办理登记变更手续。”因此，我过财产所有权的转移是以交付或登记为标志，在赠与合同中，如果赠与物已交付或登记，则该赠与物的所有权已经发生转移，此时不论对于一般赠与合同合适公证赠与合同都只能行使法定撤销权。赠与人行使法定撤销权后，标的物该如何归属？目前学者主要有两种观点：一种认为赠与物交付或登记，受赠人已经取得赠与物的所有权，赠与人撤销赠与合同后，只对受赠人享有不当得利请求权，而不享有物上请求权。认同物权行为无因性的学者多持该种观点，在新《物权法》出台前，我国大多法院对该类案件的判决也是只宣告债权行为无效，即赠与合同无效，但债权行为的无效并不影响物权的取得。
另一种观点则认为，赠与合同有效是赠与物所有权转移的前提，赠与合同被撤销后自始无效，受赠人取得所有权的合法依据不再存在，赠与人重新取得赠与物的所有权。
以上两种观点那种更合理，笔者将在后面的论述中做具体的阐述
3、赠与标的物已转移给第三人
受赠人在取得赠与物后，有权对其进行处分，将赠与物转移给第三人。此种情况下，若受赠人有……，则赠与人依法行使法定撤销权，赠与合同关系消灭。受赠人取得所有权的依据不存在，而此时赠与物已经流转于第三人，在这种情况下是保护第三人，维护交易安全，还是保护赠与人的合法权益，使其重新取得赠与物的所有权。这涉及到法律如何平衡赠与人与第三人利益的问题，是维护交易安全还是保护赠与人从而更好的鼓励社会互助共济的行为。笔者将在后面做具体的阐述。
4、赠与理由不再存在
在社会生活中，如果赠与人将赠与物交付受赠人并到公证机关公证，后来发现赠与的理由不存在，如有媒体报道某人患恶疾，需要他人的资助，但后来确诊受赠人并未犯病，而属于误诊。在此种情况下，赠与人能否请求受赠人返还赠与物？笔者认为，公证赠与合同属诺成性合同，在赠与人作出将自己的财产无偿交付给受赠人意思表示，受赠人也表示接受赠与时，并到公证机关办理公证，合同就生效了。赠与人将赠与物交付受赠人，受赠人接受赠与物时，发生物权变动的效力，即赠与物的所有权至此发生转移，受赠人成为该赠与物的所有权人，此时，只要受赠人不发生……即使赠与理[3]由不存在，赠与人也不得撤销赠与合同。理由是基于公证赠与合同的特殊性，以在前面阐述过，这里不做进一步的论述。其次，在赠与理由不存在的情况下，赠与人仍然将赠与物给予受赠人，更体现了赠与人乐于助人的高尚道德情操。
三、有因物权行为在公证赠与合同撤销中的适用
赠与物已交付或登记，赠与人行使撤销权后，赠与物的所有权归属到底如何，目前理论界和实务界都存在着分歧。
首先，认为在此种情形下，赠与人只能行使不当得利请求权要求受赠人归还赠与物，而受赠人仍然享有赠与物所有权观点是受物权行为无因性理论的影响。
物权行为无因性理论由19世纪初，德国著名法学家萨维尼创立，萨维尼认为，以履行买卖合同，或其他以转移所有权为目的的交付，并不仅仅是一个纯粹的事实履行行为，而是一个特别的以所有权转移为目的“物的契约”。[5]物权行为的无因性即物权行为的法律效力独立于债权行为的法律效力，债权行为不成立，无效或被撤销，不影响无权行为的效力。虽然债权行为引发的法律后果是物权行为产生的基础，但物权行为产生后，就与该债权行为无关。用该理论分析赠与标的物已经交付或登记的公证赠与行为，可将赠与行为分为两个阶段。即赠与合同形成阶段（债权行为）和赠与标的物的交付、登记阶段（物权行为）：公正赠与合同的生效在当事人之间产生交付赠与物的请求权，并不直接导致物权的变动；赠与物的交付与登记导致所有权的变动，二者相互独立。[6]即使合同被撤销也不影响赠与物所有权的转移。而对赠与人的保护可以用不当得利请求权代替物权请求权。此种观点在理论界和学术界都很有影响力。
笔者认为该种观点不利于保护赠与人。
在这种情况下，不当得利请求权不能代替物权请求权。首先二者的种类和内容不同：不当得利请求权要求受赠人返还所得利益、及其替代补偿所得价值。物权请求权要求受赠人回复占有、返还物等[7]。
其次，二者的性质是不一样的：不当得利请求权是一种债权请求权，赠与人只享有不当得利请求权而不享有物权请求权，将其物权人格降为债权人格。物权请求权一般优先于债权请求权。特别是在如果受赠人有以下处分行为时，赠与人的不当得利请求权就毫无意义。1、如果受赠人在赠与物上设定担保物权，如果此时赠与人只享有债权请求权，基于物权优先于债权的原则，赠与人不能请求返还赠与物。只能请求受赠人赔偿损失。一旦受赠人履行不能，那么赠与人的损失是显而易见的。2、如果受赠人的其他债权人申请对赠与物强制执行，赠与人不得提出异议。3、如果受赠人宣告破产，赠与人不得依所有权对赠与物行使取回权，而只能与其他债权人平等受偿。[8]
这些情况对赠与人的保护都是很不利的。该观点过分强调对受赠人利益的保护，这是对民法公平正义原则的漠视。其次，在此种情况下赠与人只享有债权请求权，而受赠人享有的是物权请求[4]权，赠与人享有的债权请求权不能对抗受赠人享有的物权请求权，使得赠与人的撤销权形同虚设。特别是在公证赠与合同中，赠与人享有法定撤销权，是在受赠人不履行法定义务或作出严重伤害赠与人及其近亲属的行为下产生的，而此种情形下，还允许受赠人继续享有所有权，有为社会基本价值取向。具体理由如下：首先，基于公证赠与合同的特殊性。法律只赋予公证赠与合同法定撤销权，一方面是考虑到公证的效力。另一方面则是由于公证赠与合同成立的基础往往是基于赠与人对受赠人的感情，当受赠人作出严重侵害赠与人或他的近亲属，不履行法定义务行为，就会使这种感情基础丧失，那么整个赠与合同存在的基础也随之丧失，赠与合同也失去了赖以存在的道德依据。[9]同时赠与合同是单务、无偿的合同，受赠人是单纯的获利方，如果允许受赠人在严重侵害赠与人或他的近亲属，不履行法定义务时，仍然享有赠与物的所有权，这不仅对赠与人不公平，使赠与人的积极性受打击，而且对整个社会风气会产生不良影响，会助长损人利己的社会风气。这与法律的基本价值理念是相背离的。
因此，通过以上分析，笔者认为将物权行为理论适用于已交付或登记赠与物的赠与合同关系中，不仅不利于保护赠与人的合法权益，而且有社会主流价值，不利于社会互助共济高尚道德情操的弘扬。笔者建议，在公正赠与合同的撤销过程中，可参照瑞士、荷兰等国建立的有因物权行为制度，来确认当事人的权利义务。《瑞士民法》第974条规定：“某物权的登记不正确时，知其或不得而知其有瑕疵的第三人，不得援用该登记。无法律原因或依无法律约束力的法律行为完成的登记，为不正当”[10]可见，瑞士民法把登记与原因行为相联系，原因行为无效，则登记行为也无效。在荷兰民法中也有同样的规定，关于物权的变动，荷兰会议员雅各.H。比克惠司教授指出，一项所有权的让渡凭借着指向转移所有权的一个协议。[11]从以上不难看出，瑞士、荷兰在物权变动中采用的是有因理论。将该理论适用于公正赠与合同中，赠与合同系赠与物交付或登记的原因，当该合同被赠与人撤销后，原因行为无效，则物权的变动行为交付或登记无效，赠与物的所有权不发生转移。则赠与人重新占有赠与物，拥有赠与物的所有权，这样不仅有利于保护赠与人，而且有利于保护国民感情。
四、善意取得制度在公证赠与合同撤销中的适用
在公证赠与合同中。受赠人取得标的物所有权后，将其转移给第三人。而赠与人撤销了赠与合同，那么该赠与[5]物该如何归属呢？对于善意第三人跟恶意第三人其法律后果是否相同呢？物权无因性理论是极度强调对受赠与人和第三人利益保护的，因此，在此理论背景下，无论是善意第三人还是恶意第三人，由于其已经取得该赠与物的所有权，所以赠与合同被撤销并不影响其继续合法占有该标的物。赠与人并不能重新取得赠与物。显然，如果是恶意第三人取得该赠与物，这对于维护赠与人的合法利益是十分不利的。与法律违背公平正义原则相违背。因此，笔者认为，要保护第三人，维护交易安全，完全可以用善意取得制度来代替物权无因行为。如王利明教授认为：“较之物权行为的无因性理论，善意取得制度不仅有助于保护善意第三人，而且其可以区别第三人是善意还是恶意的不同情形，来决定是否对其进行保护，也能体会社会公平正义和诚信原则的要求”[12]梁慧星教授认为：“在规定了善意取得制度的条件下，第三人可以借助善意取得制度而受保护，而不必求助于物权行为的无因。”[13]因此，如果该第三人是恶意第三人，则，赠与人撤销赠与合同后，该赠与物应重新归还给赠与人。但如果是善意第三人呢？法律该如何平衡善意第三人与赠与人之间的利益呢？
笔者认为，在这种情况下，法律应该保护善意第三人的利益，其继续合法占有赠与物，而赠与人只能向受赠人行使不当得利请求权要求其返还转让赠与物的所得，减少赠与人的损失。之所以做这样的平衡，主要有以下两点理由：
首先，对善意第三人的保护关系到社会交易安全、稳定的保护，体现的是对社会整体交易利益的维护，而对赠与人的保护只是对个人的保护，如果在该种情形下，为保护赠与人的利益，将赠与物归还给赠与人所有，实际操作难度大，因为可能该赠与物已经流转多次，不[6]知所踪了。这对社会交易安全、稳定将是一种挑战。法律的主要任务是对社会利益 的重新分配，为了实现利益分配的最大化，在分配过程中，，总会有受益者跟受损者，“两利相权取其重，两害相权取其轻”保护社会交易安全远比保护个人利益来得重要。因此，在此种情况下应保护善意第三人的利益。
其次，善意取得制度是民法上的一项基本制度，善意取得要求出让人为非所有权人，而取得人须为善意。该制度的目的和功能是为了维护交易安全，促进物的流通。对社会经济的稳定和发展有重要的作用。在赠与合同中，受赠人取得赠与物的所有权，第三人依公示公信原则信赖受赠人有处分权人， 而与之交易，取得赠与物的所有权。该制度从表面看，似乎只是为了保护善意第三人，其实，该制度同样考虑了赠与人的意思。在赠与合同撤销前，受赠人占有赠与物完全符合赠与人的意思，至于受赠人如何处分赠与物，赠与人并不关心，善意取得保护的善意，是以尊重赠与人的意思为前提下进行的利益衡量，既考虑了意思自治，又考虑了交易安全。
综合上述，用有因物权行为理论解决公证赠与合同撤销的问题，既有利于保护赠与人合法权益，又可以避免受赠人非法获得赠与物，维护了社会的公平正义，弘扬社会高尚的道德情操；用善意取得制度解决赠与人与善意第三人的利益平衡问题，既有利于保护善意第三人，又可以维护社会交易秩序的稳定，促进社会经济的发展。因此，具有一定的可取性和可操作性。
注释：
[1]夏凤英，论赠与合同的撤销权[J] ，2003：（1）
[2]姚红，中华人民共和国合同法与国内外有关合同规定条文对照[M]，北京：法律出版社，1999年
[3]姬新江、赵家琪，对赠与合同撤销的法律思考[J]，2004（6）
[4]姚红，中华人民共和国合同法与国内外有关合同规定条文对照[M]，北京：法律出版社，1999年
[5]于海涌、丁南，民法物权[M]，广州：中山大学出版社，2002
[6]孙鹏 物权行为理论与不当得利[J]，现代法学，2003（3）
[7]田士永，物权行为理论研究[M]，北京：中国政法大学出版社，2002
[8]张义华，物权法论[M]，北京：中国人民公安大学出版社，2004
[9]赵俊劳，论赠与合同中赠与人的的法定撤销权[J]，2000（3）
[10]梁慧星，我国是否承认物权行为[J]，法学研究，1989（6）
[11]荷兰雅各.H.比克惠斯：《荷兰财产结构法的演进》。张晓军译。载梁慧星主编；《民商法论丛》（第7卷），法律出版社1997年版，第297―298页
1、申请人与申请公证的事项有利害关系;
2、申请人之间对申请公证的事项无争议;
3、申请公证事项符合公证业务规定的范围;
4、申请公证事项符合公证机构执业区域。
申报材料
(一)当事人为自然人:提交有效的身份证明。如委托他人办理,还须提供经公证机构证明的授权委托书。
(二)当事人为中国内地法人:
1、公司的营业执照;
2、法定代表人证明书及法定代表人身份证;
3、授权委托书及受托人身份证;
4、公司董事会决议或股东会决议。(注册地在深圳之外的公司,董事会决议或股东会决议须办理公证)。
(三)当事人为境外法人:
1、当事人为香港公司,所提交的材料(商业登记证或注册证书、董事会决议、授权委托书等)需经中国司法部委托的香港律师(公证人)办理公证,并经中国法律服务(香港)有限公司办理转递;转让方、受让方为澳门公司,其材料经中国法律服务(澳门)公司办理公证;转让方、受让方为台湾公司,经台湾地区公证人办理公证并经由台湾海基会寄送。
2、当事人为外国公司,所提交的材料(商业登记证或注册证书、董事会决议、授权委托书等)需经当地国家公证人公证,并经中国驻该国大使馆或领事馆办理认证。
(四)房地产权证书。
(五)房产信息单(现可在我处现场申请查询)。
【关键词】房地产；开发商；资金借贷；合同公证
对于房地产开发行业来说，资金借贷涉及额度很大，少则几百万，多则几十亿，如何维持借贷双方的合法权利，必须要通过借贷合同作为法律约定。公证处可办理各类法律行为公证，借助公证处管理借贷合同可降低双方的风险损失。
一、商业借贷合同的风险性
合同本质上是双方的纸面协议，用文字条款把合作事项逐一标明，合作双方签字后生效。就借贷合同来说，其面临的主要风险是“违约”，有两种情况：一是贷款方无法定期向借款方偿还资金，甚至没有能力偿还，这对于贷款人来说是很严重的经济损失；二是借款方无法向贷款方提供资金帮助，或者未按合同规定额度给予帮助，导致借款方生产链、营销链中断；分析这一风险的原因，大部分是由于借贷关系缺乏公证保护，前期没有对借贷双方进行综合公证与考核。
二、借贷合同公证管理的作用
社会经济环境正处于良好局势，各个行业正不断地调整营运对策，拟定切实可行的经营管理方案。房地产是从事土地资源开发与利用的行业，大部分项目集中于房地产开发与利用，进而销售商品房屋以赚取丰厚的利润。房地产开发商借贷合同公证管理的主要作用：
（一）保障利益。项目开发前期，开发商往往会选择银行借贷或其他方式筹集资金，为新项目建设提供充分的资金保障，进而满足了项目建造中的资金需求。为了避免各种风险损失，借贷双方会选择公证机构作为鉴证，强化借贷合同公证管理是极为关键的。公证机关参与房地产开发商借贷合同的制定、审核、修改等流程，降低了借贷合同的风险系数，保障了借贷款双方的经济利益。
（二）处理纠纷。我国公证机关是按照法律规定设立的公证机构，严格遵循法律前提下执行公证职能，其能够为各类合同项目提供法律方面的帮助，为合同双方建立良好的合作机制，在合同期内推动借贷双方履行各自的职责。例如，若借贷关系中的某一方无法执行合同条款，公证机关可以按照法律规定不予公证，并且把有关情况汇报给工商部门进一步处理，从而规范了房地产市场的经营秩序。
（三）依法经营。从某种程度上来说，房地产开发商借贷合同参与公证管理，也是在宣传法律对经济事业的调控作用，“依法经营”才是企业长期创造收益的根本保障。当前，国家正对房地产行业实施“限购”措施，这极大地限制了开发商“拿地”。部分开发商为了赚取市场利润，而盲目地筹集资金、违规经营，破坏了房地产行业的良好秩序。公证机关参与借贷合同的审查，减少了违法经营行为。
三、房地产开发商借贷合同公证管理研究
借贷合同是针对“借款、贷款”行为的法律约束，签订借贷合同后按照协议履行各自职责。尽管借贷合同签订之后，双方利益在法律上受到了保护，但进入合同履行期却面临着诸多的风险。房地产开发商借贷资金的额度较大，必须要在法律规范内执行借贷责任，公证处参与借贷合同管理有效提升了合同的法律效力。借贷合同公证管理措施：
（一）公证程序规则。（1）公证处依事实、法律、规章等要求，独立办理与房地产开发商借贷合同相关的公证事务。公证事项由当事人住所地、法律行为或事实发生地，不动产所在地管辖，这些都是借贷合同管理需要遵循的基本原则。（2）公民、法人申请公证，应向公证处提出并提供相关的材料，如属公证处业务范围，公证处应受理。公证承办人通过询问当事人，调取书证等方法对提供材料进行核实，审查，属真实、合法、充分，应拟出审批报告，送领导审批。（3）公证处应及时办理各类公证，从当事人提供材料齐全时起十天内办结（不含寄送副本），最长不得超过六个月，公证书由当事人到公证处领取。房地产开发商借贷合同必须要双方同时到场，按照合同规定确认无误后签字生效。
（二）贷款人公证。根据我国公证机关的相关规定，对商业借贷合同管理必须从贷款方开始公证。在借款合同中，贷款人不得利用优势地位预先在本金中扣除利息，不得将借款人的营业秘密泄露于第三方，否则，应承担相应的法律责任。房地产项目贷款人的权利主要有：有权请求返还本金和利息，对借款使用情况的监督检查权，贷款人可以按照约定监督检查贷款的使用情况。此外，具有停止发放借款、提前收回借款和解除合同权。借款人未按照约定的借款用途使用借款的，贷款人可以停止发放借款、提前收回借款或者解除合同。
（三）借款人公证。房地产开发商作为借款方，其应当受到公证处的综合考察，以免借款资质不足而影响到公证效率。首先，按照约定用途使用借款。合同对借款有约定用途的，房地产项目借款人须按照约定用途使用借款，接受贷款人对贷款使用情况实施的监督检查。房地产借款人未按照约定的借款用途使用借款的，贷款人可以停止发放借款、提前收回借款或者解除合同。其次，按期归还借款本金和利息。当借款为无偿时，房地产开发商须按期归还借款本金；当借款为有偿时，借款人除须归还借款本金外，还必须按约定支付利息。
四、结语
借贷合同是针对某项贷款行为编制的合约，其可以是个人与个人、个人与企业、企业与企业等多种主体组合方式，并且贷款人按照约定的利息支付给借款人作为经济补偿。公证处对房地产开发商借贷合同进行公证管理，大大减小了资金借贷过程中的风险，全面提高了开发商及公证处的办事效率，这些都为房产项目开发提供了多项帮助。
参考文献
[1] 周军.商业借贷合同编制存在的问题及对策[J].商业时代，2011，15（3）.
[2] 唐颖东.我国房地产开发借贷合同公证管理的必要性分析[J].中国行政管理，2011，19（12）.
论文摘要 公证是指国家认可的公证人对民事法律关系所确认的具有权威性的证明活动。公证在企业所开展的经营活动中是一种法律证明的活动，它对于企业是否能够维护自身的合法权益起着关键作用，对企业各项经营活动的开展和经济效益的获得具有非常重要的意义，对于经营者来说， 如果在企业的经营活动中能够具备法律意识并很好的对其加以运用，则会极大的促进企业的经营和管理，反之，则会对企业的经营和管理起到消极的作用。本文主要阐述了与公证以及其法律效力相关的内容，分析了以法律为指导的公证在企业经营活动中的作用以及现阶段我国公证发展中存在的问题，并针对提出新时期加强企业经营活动公证体制建设和完善的措施，以期为发挥企业经营活动中公证的法律效力提供参考和意见。
论文关键词 法律 企业经营活动 公证效力 合法权益
最大限度的获取经济效益是企业开展一切经营活动的最终目的，在这个目的的促使下，企业需要有效地运用法律维护自身的合法权益。公证在企业所开展的经营活动中是一种法律证明的活动，它对企业在经营活动中合法权益的维护有着重要的作用。对于无效合同的产生、欺诈行为和合同漏洞这些现象来讲，企业办理公证可以有效的防止这些现象的产生，也有利于合同债务的清偿，保证了合同的履行。另外，公证对于企业涉外经营的项目中也可以在促进促进企业健康、可持续发展中起到重要的法律保障作用，对于企业的未来意义重大。公证的法律效力是公证制度的生命所在，随着信息时代的到来，我国公证行业得到了广阔的发展空间，但是，我们可以看到长期以，关于对公证法律效力的理解，我国公证务实界还有法学理论界都认识存在着狭隘性和片面性，极大的限制了公证知识的普及和发展。
一、与公证以及其法律效力相关的内容概述
我国在《中华人民共和国公证暂行条例》中对公证的性质进行了规定，在其第二条中提到，公证是为了预防纠纷发生，为解决纠纷提供证据，保护公共财产、公民财产上、身份上的合法利益和权力这个目的存在的。具体来说，公证是国家公证机关对当事人申请的文书合法性、真实性等依法进行证明，由此可见，公证在经营活动中有其独特的法律作用，这也是企业需要办理公证的必要性原因所在。公证的法律效力不仅是公证的职能和作用是否能够充分发挥作用的关键，同时也是是公证实践和公证理论的一个主要的基本问题，当然它也可以说是公证制度中一个带有根本性和全局性的核心问题，这就是公证制度存在的最主要意义和价值。但是就现阶段我国公证发展状态来看，我国的公证实务界和法学理论界在工作中都局限于民事诉讼法律、民事法律关系这相对狭隘的领域研究公证法律效力，在这种情况下，公证的在企业经营活动中的职能和作用就被大大的打了折扣，究其原因，这都是由于长期以来他们对公证的法律效力的欠缺研究造成的。
二、以法律为指导的公证在企业经营活动中的作用
合同的主要意义是对合同双方需要履行的责任和义务等行为进行明确的明文规定。在企业的经营活动中合同的订立和履行是必不可少的一个重要部分，一般来说，企业在拟定或者签订合同的时都需要对合同实施有效的管理，有一些企业选择聘请法律顾问进行合同管理方面的工作，而有一些企业则选择通过人才的选拔专门对其进行培养，为本企业所用。而从合同的制定来说，企业经营活动中的合同主要有有效合同和无效合同两种类型，其中有效合同主要是以实现经营目的作为前提对社会主体与企业之间的合作关系进行了规定和规范无效合同则是与有效合同相对应的一种合同形式，其法律后果主要表现在以下几个方面：一是合同双方因为该合同取得的财产应依法进行返还；二是过错方应负责另一方的损失赔偿；三是不能或者没有必要返还的折价补偿；四是，法律不支持由合同所约定的违约金因所订合同无效致使支付违约金的请求。这就要求公证人员在办理合同公证时应严格按照我国公证法对申请公证事项的当事人的有关情况进行说明，并为公证事项合法性和真实性的审查提供真实、可靠、合法、充分的证明材料，可以确认订立合同的当事人其意思表示是否真实，内容和主体资格是否合法。通过公证把关，使合同符合法律要求的有效条件，防止订立无效合同，给企业经营造成损失。
然而在实际的企业经营活动中，在合同订立的时候还存在很多对企业的合法权益造成危害的问题，比如合同主要条款不够完备，或者同的文字表达不清晰或有歧义，或者权利义务等约定不够明确，或者合同的盖章、签字等不符合法律的规定等等，这些都是企业合同中常见的问题，也是引起不必要的纠纷的主要原因，究其原因是因为企业的法律知识欠缺导致的。一旦这些纠纷发生就会对企业的经营和发展产生不良影响，导致企业大量耗费的人力、物力、财力以及时间等对其进行处理。如果通过公证的途径，一些纠纷就可以避免诉讼的过程，比如当企业在经营活动中发生的单务性质、明了、简单的债权债务的关系，由此发生的债的纠纷，那么就无须经过诉讼，可以直接通过公证来进行解决。另外，公证机关依照我国公证法中的相关规定，检查并判断当事人提供的法律文书内容的完善性、真实性、清晰性、可靠性等，通过这种途径还能有效地防止合同漏洞及欺诈行为发生。如果发现任何一个方面存在问题的时候应立即要求当事人进行补充、修改和完善。另外，一些企业还会在经营活动订立合同的时候不慎陷入合同陷阱，进而遭受欺诈，这也是非常常见的一种现象，这些问题的产生都对企业的发展产生了严重的阻碍，如果发现有欺诈行为的可以拒绝公证。
合同关系的实质就是合同双方的债权债务关系，只有当合同之债得到了履行，依据合同享有的权利才能实现，然而如果债务不能得到有效的履行，那么将会导致债务人无法摆脱债权债务的关系。然而在实际的经营中，有一些企业存在不讲信用的问题，他们不按合同办事，这就导致当事人在建立经济关系时产生了相互之间不信任的情况，针对这些问题，公证法中指出可通过提存公证予以解决，提存公证具有担保作用。公证就为其提供了合同签订和履行的义务和监督的效用，确认企业的经营活动中的合法权利，这需要相关证据来说明，公证就是起着这样一种至关重要的作用。
三、现阶段我国公证发展中存在的问题分析
随着信息时代的到来，我国公证行业得到了广阔的发展空间，但伴随机遇而来的新时期的挑战和难题。现阶段我国公证发展中存在的问题主要体现在以下两点。
（一）公证机构的价值观取向出现了问题，进而引发其性质发生了一定的变化
在我国公证法中有规定，公证机构作为一个依法独立行使公证职能、承担民事责任的证明机构，它是我国为了保障公民的权利而依法设定的，而不是以盈利为目的机构。由此可见，公证机构代表的是国家行使法定的证明权力，是承担民事责任的公益性的社会中介证明机构，在其权力的行使中主要保持着客观、中立的立场，对事实、证据进行客观真实的记录，始终坚持公平、公正的原则，这对于减少诉讼的发生具有积极意义，并且在发生诉讼时它还能够帮助相关部门进行调查和取证，另外，经过公证的证据在实际应用中也具有较高的证明力。我国是一个传统的大陆法系国家，在法律体系的建设中主要是以以职权主义为主，在这个体系中，法官占据着最重要的主导地位。再加上现阶段我国的法制体系还存在着较多的漏洞和不健全，在这种情况下，如果不赋予公证机构一定地位、权力，法院对公证的材料以及公证书执行力的顺利实施等都不能得到有效的保障。
（二）在信息化广泛应用的新时期，公证行业的生存受到了威胁
随着社会的发展，信息化成为现在社会的主流，传统的纸质信息交流已经不再是主流，而是利用电子网络和电子设备交易逐渐向无纸化过渡，然而公证机关正是以纸质信息进行各项材料的证明的，这就使公证证明手段和证明方式遇到了难题。在新的信息时代，公证行业的传统公证方式已经不能再适应现代社会的需求，公证行业的领域也在逐渐的缩小，需要领域都已经被律师抢占，并且这种缩小还会随着网络化和信息化的蔓延而更加严重。公证行业作为一种法律职业，应打破传统的专一型人才的选用，而在今后的信息化时代，公证行业应该涉及到更多的领域，通过复合型人才的选拔和培养，充分发挥其专业拔术强、涉及领域广博等特点和优势。
四、在新时期加强企业经营活动公证体制建设和完善的措施分析
一、公证书中未规定的，有效期由公证书的使用部门单方规定，公证处一般不作规定。一般民事类公证如出生公证、结婚公证、亲属关系公证、学历学位公证、驾驶证公证等就属于这一类。申请人应该注意向公证书的使用部门咨询公证书的有效期;
二、公证书中被证明的法律行为或文书规定了有效期的，公证书的有效期和其一致。如一份《委托书》中规定的委托期限为三个月，那么该《委托书》的公证书的有效期限也为三个月;
三、公证书中被证明的法律行为或文书也没有规定有效期，但是该法律行为或文书存在不确定状态的，公证书的有效期视具体情况而定;如经公证的合同，合同双方后来协议解除了合同，那么该合同的公证书就归于无效了;又如经公证的房产赠与合同，因为赠与双方没有及时办理过户登记手续，后来赠与人死亡，无法过户，赠与合同落空，赠与公证书也无法使用。
公证书有效期是多久
公证书的有效期一般多久，公证书的有效期一般分为3类情况：公证书中被证明的法律行为或文书规定了有效期的，公证书的有效期和其一致。如一份《委托书》中规定的委托期限为三个月，那么该《委托书》的公证书的有效期限也为三个月。
公证书的有效期一般分为3类情况：
一、公证书中未规定的，有效期由公证书的使用部门单方规定，公证处一般不作规定。一般民事类公证如出生公证、结婚公证、亲属关系公证、学历学位公证、驾驶证公证等就属于这一类。申请人应该注意向公证书的使用部门咨询公证书的有效期;
二、公证书中被证明的法律行为或文书规定了有效期的，公证书的有效期和其一致。如一份《委托书》中规定的委托期限为三个月，那么该《委托书》的公证书的有效期限也为三个月;
三、公证书中被证明的法律行为或文书也没有规定有效期，但是该法律行为或文书存在不确定状态的，公证书的有效期视具体情况而定;如经公证的合同，合同双方后来协议解除了合同，那么该合同的公证书就归于无效了;又如经公证的房产赠与合同，因为赠与双方没有及时办理过户登记手续，后来赠与人死亡，无法过户，赠与合同落空，赠与公证书也无法使用。
关键词：公证证明；债权文书强制执行效力；注意的问题
公证证明债权文书有强制执行效力是公证机关的一项特殊职能，但这种证明并非随意出具，根据最高人民法院、司法部《关于公证机关赋予债权文书强制执行效力的债权文书执行有关问题的联合通知》（以下称《联合通知》）第一条规定：公证机关赋予强制执行效力的债权文书应当具备以下条件：（1）债权文书具有给付货币、物品、有价证券的内容；（2）债权债务关系明确，债权人和债务人对债权文书有关给付内容无疑义；（3）债权文书中载明债务人不履行义务或不完全履行义务，债务人愿意接受依法强制执行的承诺。凡是符合上述条件的债权文书，只要当事人自愿申请，公证机关均可受理并出具强制执行公证书，确认该债权文书具有强制执行效力。
公证证明债权文书有强制执行效力的范围究竟有多大，即哪类债权文书可以证明有强制执行效力，哪类不可以证明。《联合通知》第二条对公证机关赋予强制执行效力的债权文书的范围作了具体规定，但是公证机关在办理此类业务时应明确以下几个问题：
一、合同文书不等于可以赋予强制执行效力的追偿债款、物品的债权文书
《联合通知》第二条规定，公证机关可赋予强制执行效力的债权文书为：（1）借款合同、无财产担保的租赁合同；（2）赊欠货物的债权文书；（3）各种借据、欠单；（4）还款协议。强制执行的目的在于使被执行的当事人履行其法定或约定的义务，因此公证机关只有对无疑义的追偿一定数额的债款或物品债权文书，有条件的给予司法证明，赋予其强制执行效力，才能使债权人的合法权益得到保障，其他任何公证行为无论在证书上有无强制执行的记载，都不发生这种效力。在办证实践中，如果审查不严，把合同当事人既相互享有权利又相互承担义务的双务合同认为债权债务关系明确的债权文书而赋予其强制执行效力，使公证书出现错误而无法执行。因此公证机关在办理强制执行公证时，必须严格审查合同内容。这类合同必须具备三个基本条件：一是要真实、无疑；二是单务的债权、债务关系要明确肯定；三是双方当事人对债权、债务无疑义，切不可把一切合同文书等同于可以赋予强制执行效力的追偿债款、物品的债权文书而办理。总之，公证机关对一般的合同文书无论在签订阶段还是在履行阶段都不宜出具有强制执行效力的证明，否则，将给人民法院的直接执行带来困难，实现不了不经诉讼直接执行的目的，也就失去了强制执行的实际意义。
二、公证机关在办理赋予强制执行效力的债权文书时，应审查当事人对强制执行的意见和看法 在《联合通知》第五条第三款中规定：公证机构在签发执行证书时应当注意审查债务人对债权文书规定的履行义务有无疑义，这就是说在债权文书中必须载明债务人不履行义务或不完全履行义务时，债务人愿意接受依法强制执行的承诺。在办证实践中，有些公证员认为，强制执行的约定不能产生强制执行效力，因为强制执行为国家权力，只能由特定的国家机关赋予，而忽视了当事人愿意接受强制执行效力约束的承诺与公证机关在公证书是赋予债权文书强制执行效力是同等重要的。因此公证机关在办理此项业务时，应当注意债权文书必须载明债务人愿意接受强制执行的承诺，这样既说明有争议而无需进行诉讼，也说明债权人和债务人双方对债权债务关系的内容没有争议，及时调整债权债务关系，预防纠纷，减少诉讼。
三、赋予强制执行债权文书中给付标的必须清楚、准确，并适于强制执行。
赋予强制执行的债权文书，债权债务关系必须明确，双方当事人之间债权债务的性质、名称、种类、数量、质量、规格、坐落地点、履行约定、履行情况等清楚，明了，不需要进一步调查就可以认定，便于执行机关执行。如对动产中的种类物，因其具有可替代性，使得执行对象不明确，任意执行又容易损害当事人的利益，因此这类财产不能赋予其强制执行效力，如赋予其强制执行效力，必然使其无法执行而极大地影响公证书的效力。再如对共有财产出具强制执行公证书时，由于涉及共有人的利益，对共有人也一定要严格审查，看其是否同意执行，如没有共有人的承诺，这类财产就无法适用强制执行。
四、对设置抵押、担保的合同赋予强制执行效力时，必须明确抵押人、担保人是否愿意接受强制执行
借款人 (以下简称甲方)：_______________ 身份证号：____________________
甲方借给乙方：
一.人民币(大写)：____________
人民币(小写)：____________
二.借款服务费：自本合同成立之日起按月计算，月服务费为______%,每月_____日前乙方付给甲方______元，汇至户名______卡/账号___________________________
三.借款用途：_______________________________________
四.借款期限：自20__年__月__日起至20__年__月___止。
五.借款归还日：乙方应于20__年__月__日之前向甲方归还全部借款本金及全部服务费用。
六.乙方的义务
1.乙方应严格按合同约定的用途使用借款(将借款用于非法用途所产生的一切法律后果皆有乙方自己承担);
2.给甲方书面同意，乙方可以提前归还借款，利息按借款实际天数计算。
七.承诺保证条款
1.乙方保证其向甲方提供的资质.资信.财务.经营状况等所有信息.证照.契据证件等真实.准确.合法.完整.有效;
2.乙方保证在遭遇诉讼.仲裁.重大行政处罚及财务资信状况发生任何可能危及还款的不利变化等情况时，应于三日内以书面形式通知甲方;
八.违约责任
1.借款到期乙方不能依约还款的，乙方应向甲方支付违约金，违约金___元/日。
2.借款到期乙方不能依约还款，甲方为实现自己的债权聘请律师的费用由乙方承担，乙方自愿接受法院强制执行，并放弃对甲方要求其支付律师费的抗辩权。
3.在乙方遭受诉讼.仲裁.行政处罚以及财产与资信状况发生不利变化进而影响其还款义务的履行等情况出现时，甲方有权单方宣布借款提前到期，并同时行使本合同赋予的各项权利(包括但不限于要求乙方依约归还借款本金.服务费.违约金等)。
4.如乙方违反本合同第八条的承诺，一经发现，甲方有权随时单方解除本合同，由此引发的一切后果均由乙方承担
九.公证条款
1.本合同甲方.乙方.均同意向北京市________公证处申请对本合同办理具有强制执行效力债权文书的公证。若乙方到期不依约还款，甲方有权向北京市_________公证处申请执行证书并凭执行证书向有管辖权的人民法院申请执行，而乙方愿意接受人民法院的依法强制执行，并自愿放弃抗辩权。
2.本借款合同所需的公证费由乙方承担。
3.执行金额的确认：甲方向公证处申请出具《执行证书》，公证机关有权通过乙方预留的地址和电话以邮政特快专递(ems)或以电话对执行金额向乙方进行核实确认，乙方接到公证处的《确认函》或核实电话时，如对执行金额有异议应于三日内持有效证据材料原件向公证处提出书面异议，如乙方未在上述期限内持还款证据材料原件向公证处提出异议，公证处即可依据申请人申请的金额出具执行证书。如公证处无法按乙方预留的联系方式联系到乙方，亦或乙方改变本合同中预留的联系方式未及时通知甲方及公证处，则不论乙方是否接到公证处的《确认函》或核实电话，均视同乙方自愿接受强制执行并放弃对强制执行金额的抗辩权
4.甲方确认联系电话为：___________________________
联系地址为：_________________ 邮编：_________________
乙方确认联系电话为：___________________________
联系地址为：_________________ 邮编：_________________
十.本合同当事人签字盖章之日生效。
十一.本合同未尽事宜，由甲乙双方协商订立补充合同，补充合同视为本合同的组成部分。(以下无正文)
甲方;___________________ 乙方;_____________________
签约时间;____年____月____日 签约时间;___年____月____日
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房屋赠与合同怎么才能撤销
原告刘老汉与被告刘某均认可，刘某取得该房屋的前提是照顾父母的日常生活。刘老汉与刘某虽然签订了《武汉市存量房买卖合同》，但该合同并未约定具体付款时间，且20xx年4月刘老汉将房屋过户至刘某名下，刘老汉及其他子女在长达5年的时间内并未提出异议;刘某实际已各支付5万元给其哥哥弟弟。根据《中华人民共和国合同法》规定，“赠与可以附义务。赠与附义务的，受赠人应当按约定履行义务。”刘老汉与刘某的约定未违反法律、法规的强制性规定，因此，签订的《武汉市存量房买卖合同》名为买卖合同，实际系附义务的赠与合同，合法有效。
那么，刘老汉能否行使撤销权呢?
刘老汉主张刘某未按约定履行照顾父母生活的义务，请求撤销双方之间的赠与合同。根据《中华人民共和国合同法》规定，受赠人有下列三种情形之一的，赠与人可以撤销赠与：严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属;对赠与人有扶养义务而不履行;不履行赠与合同约定的义务。赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。
根据《最高人民法院<关于民事诉讼证据的若干规定>》，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。刘老汉对刘某未依约履行照顾父母生活负有举证责任。但刘老汉未能提供证据，且还认可刘某自20xx年至20xx年12月照顾父母生活的事实;之后原被告虽因生活琐事发生矛盾，但不能因此认定刘某不尽照顾父母生活的义务。刘老汉要求撤销双方之间的赠与合同没有事实及法律依据，法院对其诉讼请求不予支持。
赠与合同撤销的条件
原告张某、李某系夫妻，生育有四个子女。被告张丁系原告的四子，两原告年事已高，需要人照料其生活起居等。20xx年10月被告张丁夫妻二人向两原告承诺对两原告今后的生活、医疗及生养死葬承担一切责任。两原告在被告的多次劝说之下，于20xx年5月将自己座落于县城的房屋赠与被告并进行了公证。20xx年9月15日原告张某生病住院病危，被告张丁在接到通知后去医院探望原告。后因原告的医疗费问题与原告及其他兄弟姊妹之间多次发生争执，在原告还未出院的情况下，被告不辞而别。为此，两原告在精神上受到了极大的刺激。由于被告未履行自己所作出的承诺，两原告认为将房屋赠与被告是重大失误。为此，原告向公证处，请求依法撤销所公证的房产赠与合同，被告立即返还原告所赠的房屋产权。
本案双方争议的焦点是：赠与合同公证可否撤销?
第一种观点认为，本案的被告在得知原告生病住院后，专门赶回探望原告;应当说被告在原告的几个子女中是最尽义务的，并非如原告所陈述的被告不照料原告的生活起居。两原告对被告所作出的赠与行为，是原告经过慎重考虑后作出的，并且该赠与行为经过了公证。在赠与财产交付前不得撤销赠与合同，因为订立的合同经过公证，表明双方当事人对签订和履行合同是认真严肃的，对赠与人来说，有充分的时间和条件，来决定是否签订和履行该合同，不存在考虑不周，或情绪冲动等原因。从公证的效力来说，合同经过国家公证机关的公证。所以，这种赠与合同公证不得撤销。这对于严肃国家公证机关的公证力，维护合同的严肃性，保证财产权利关系的相对稳定是必要的。第二种观点认为，两原告与被告所签订的赠与合同是附义务的赠与合同;该赠与合同经过了公证，经过公证的赠与合同不得进行任意撤销，赠与人要行使撤销权，须以符合法定事由的情形出现为条件，只要具备了法定的撤销事由，赠与人即可以撤销赠与合同。由于本案的赠与合同系附义务的赠与合同，被告对原告有扶养义务而没有履行，并且被告没有忠实地履行赠与合同所附的义务。根据《合同法》第192条的规定，原告申请撤销对被告的赠与合同的事由符合法律规定的赠与合同撤销的法定事由。因此，原告的申请予以撤销，是合适的。
我们认为本案中所涉及的赠与合同经过公证程序，故当事人不得任意撤销。原告要行使撤销权需以符合法定事由的情形出现为条件，只要具备了法定事由，赠与人即享有撤销权。被告不履行赠与合同约定的义务，符合《合同法》第192条第1款第3项的规定，属于行使撤销权的法定事由。原告要求解除公证赠与合同的请求，符合法律之规定，应当予以支持。
近日，本刊编辑部接到一些读者的咨询电话，他们表示希望了解一下在二手房的交易过程中，有哪些环节需要公证。
有些程序必须公证，这是因为已有严格规定，如果不照办，交易则无法继续下去。这种类型的主要有销售委托书、配偶委托出售房产委托书公证等等。而有些公证则是为了使得交易更加安全，或者是为了不给一些居心不良者留下可乘之机，法律专家也建议公证机关介入。
那么如何对这些文书进行公证?又需要提供哪些材料?具体程序是什么?费用是多少?记者带着这些问题采访了有关法律人士。
四种文书必须公证
近日，记者接到读者张先生的咨询电话。张先生告诉记者，他近日看中一套位于闵行平吉新村内的房产，他对房型、楼层、周边配套等所有条件都很满意，而且房价也较为合理。但是有一件事让他感到有些不安，就是这套房产是夫妻共同财产，卖家称妻子留学在外，无法回国与之共同签订购房买卖合同。卖家同时表示他手里有妻子的委托书，也就是说，出售这套住宅已经征得了他妻子的同意。
张先生对房产交易方面的法律知识有一定的了解，他知道如果有人背着另外一方将共同财产出售出去，这种交易是不受法律保护的，如果财产的共有人向法院，胜诉的可能性很大，也就说，买卖很有可能会失败。而张先生也曾听说过这样的情况，此前在房价快速上涨时期，有极少数卖家在签订买卖合同之后，看到房价又涨了不少，于是以未征得其他共有人同意为由，要求法院解除买卖合同。
虽然卖家声称手中掌握有妻子的授权书，那么是不是只要看到这份委托书，或者取得复印件，就可与之办理其他买卖手续了呢?法律专家表示，仅仅只是见到授权书还是不够的，而是要对委托书进行公证，否则就无法办理交易手续。
上海荣业律师事务所律师郭韧表示，在二手房买卖过程中，涉及到公证的文书主要有以下四个方面：
买卖合同公证
主要针对房屋买卖当中一方当事人为境外人的情况，现在上海政策规定，在房屋买卖过程当中如一方为境外人则买卖合同必须经过公证后方生效，有境外人的客户如果不经公证则无法送交易中心交易，所以境外人在上海办理相关房屋买卖必须办理买卖合同公证手续。根据上海市公证处出具的收费标准，房屋总价为人民币500000元以下的，买卖合同公证费为总价的0.3％。房屋总价为人民币500000元以上的，则以各自标准来收取，如总价在500001～5000000元之间的，买卖合同公证费为总价的2.5‰＋250元。其他不同成交总价的情形收取具体标准可见买卖合同公证费收费标准对应系数表。
委托公证
主要指房东或客户方无法亲自办理相关房产过户手续，只能委托其他人或中介公司办理相关手续，由于手写委托书交易中心无法确认其真实性，交易中心一般会要求无法亲自到场的当事人出具公证后的委托书方能为其办理相关的过户手续。由于现在上海房屋大多通过中介公司来交易，中介公司为方便交易大多会要求客户办理委托公证手续，所以不论是境外人或本地人在房屋交易中大多会办理相关的委托公证手续，而委托公证费则因委托内容的不同而分为300～500元不等。
委托公证所涉及到的文书主要有出售方委托别人代为出售房地产委托书，共有产权人出售房地产委托书，以及共有产权人同意抵押房地产委托书或担保书等。
北京中原法务部有关人士表示，由于种种原因，导致买(卖)家自己无法亲自到场办理各种购房手续，于是只有委托他人办理，因而委托公证也较为常见。但是出于保险起见，专家建议在办理委托公证时，最好在两个方面多加小心，其一是确定权限，其二就是要约定好期限。
专家表示，委托他人办理与二手房交易相关的各项手续，这肯定会涉及到一些自身利益问题，因此对于委托的权限问题应该小心谨慎为是。专家表示，买、卖方均可委托自己的亲朋好友帮忙办理缴纳税费、相关文件签订、产权过户手续及物业交验手续，但买方不宜委托签订合同、领取产权证等事宜，而卖方最好不要委托签订合同、代收定金、房款，如果有抵押最好自己去办理抵押等事宜，这样操作起来相对保险一些。
当然，在交易过程中，期限也是一个比较敏感的问题，这在委托公证中也需交代清楚，以免出现不必要的纠纷。
贷款合同公证(境外人士)
境外人在上海购房如需贷款，则其贷款合同必须经过公证处公证生效，只有公证处公证后的贷款合同，交易中心才会受理并办他项权利证。贷款公证费为贷款额的0.3％＋100元。
赠与公证
在目前的二手房交易中还有一种方式即赠与，原房东自愿将房屋赠与给他人，并要求将房屋产权人名字进行更改，这是因为将房屋赠与他人，费用会比出售房屋少。在交易中心办理产权更改就必须将赠与协议进行公证，赠与公证费是合同总价的2％。
两种情形也可选择公证
除了上述四种情形必须经过公证之外，还有两种情形可以考虑引入公证机关，其一是房款提存公证，还有一种就是相关证据的保全。上海联业律师事务所主任律师王展表示，选择这种模式，主要是为了降低交易风险。
房款提存公证
张先生购买李先生的二手房，因为在支付房款之后，到取得房产证，中间有一段将近一个半月时间的间隔期。在这段时期，买卖双方都存有顾虑，作为买家张先生担心资金的安全问题，而作为卖家李先生，担心的是交出了房产证，拿不到钱该怎么办?
对此，王展表示，二手房交易的资金安全问题一直是购房者担心的问题，在资金监管程序尚未健全之前，考虑在交易过程中进行房款提存公证，不失为一种明智的做法。常见的操作模式是买家把房款提存到公证机构，并同卖家约定好所有交房条件等细节问题，如交房时间、产权过户、交房时物业的状况等，等这些条件都实现时，卖家才能从公证机构领取房款。
由此不难发现，通过提存公证，有效地解决买卖双方的顾虑。张先生把房款提存公证处后，只要满足双方约定的提款条件，李先生就可以持有关证明和张先生一起从公证处提取购房款，从而使李先生的债权实现得到了保障；从张先生的角度来说，办理了提存公证后，由于房款交给公证处保存而不是由债权人李先生直接取得，李先生从公证处取得房款的前提必须是已经办理完产权过户手续，也就是说张先生实际拿到了产权证，否则，张先生仍可从公证处取回自己的购房款，保护自己的切身利益。据了解，提存公证收费标准是按标的额的0.3％收费。
证据保全公证
假定上述案例中的李先生在准备签订房产买卖合同时，突然发现房价又上涨了不少，于是找到各种各样的理由，来阻扰签订合同，并欲最终达到交易无法完成的目的。对此，张先生应该怎么办呢?
1998年5月15日中国建设银行西安分行南郊支行(以下简称南郊支行)与广大公司签定借款 合同,借款100万元,借款期限一年。同时,秦川公司对广大公司与南 郊支行的借款合同提供保证担保,保证期限2年。秦川公司与南郊支行亦签定保证合同。此后,三方于签约当日在市公证处就本案所涉及的 借款合同和保证合同办理了具有强制执行效力的债权文书公证书 .借款到期6个月内,南郊支行未按具有强制执行效力的债权文书公证书向人民法院申请强制执行。到期后借款人,保证人对本金100万元及利息均未偿还。南郊支行遂诉至法院,请求法院判令广大公司、秦川公司偿还借款本金100万元及利息,并承担本案诉讼费。
此案应如何处理,存在两种不同的意见。
第一种意见认为:南郊支行与广大公司签定的借款合同系当事人真实意思表示,内容不违反有关法律法规规定,应认定为有效。南郊支行与广大公司、秦川公司所签定的保证合同有效,并且办理了赋予强制执行效力的债权公证文书。法律赋予当事人可以凭生效的债权文书向人民法院申请强制执行的权利。同时,并不排斥当事人以同一诉讼标的直接向人民法院行使诉权。对当事人而言,是依具有强制执行效力的债权文书的公证书向人民法院申请强制执行,还是直接向人民法院提起诉讼,当事人具有选择权。为此当事人并未丧失程序意义上的诉权。因此原告南郊支行的起诉,应由法院受理。对于其诉讼请求,应当给予支持。
第二种意见认为:南郊支行与广大公司,秦川公司签定的借款合同及与秦川公司签定(贷款)保证合同后,三方协商由公证处出具了具有强制执行效力的债权文书公证书。按照我国民诉法第216条、217条、218条的立法精神,判决书、仲裁书、和公证机关赋予强制执行效力的债权文书,是处于同一阶位上的。公证 机关出具了具有强制执行效力的债权文书公证书后,作为债权人的南郊支行已经取得了与人民法院通过诉讼程序做出判决书具有同等强制执行效力的执行依据。南郊支行既然通过公证程序取得执行根据就不能另行寻求诉讼程序再次取得执行根据。南郊支行选择了公证机关赋予债权文书强制执行效力的这一债权确认方式,就意味着自愿放弃了诉权,就不能选择按诉讼程序二次确认诉权。而公证机关赋予债权文书的强制执行效力就是对债权的 确认,其本身就是一种执行依据,因而南郊支行应根据具有强制执行效力的债权文书公证书在借款到期6个月内向人民法院申请执行,从而实现其债权。故南郊支行向人民法院起诉的,应驳回起诉。
笔者同意第一种意见,公证机关已经赋予了该借款合同强制执行效力的,作为债权人的南郊支行具有诉权。理由有二:
其一:根据《中华人民共和国民事诉讼法》第218条的规定,对公证机关依法赋予强制执行效力的债权文书,一方当事人不履行的,对方当事人可以向有管辖权的人民法院申请执行,受申请的人民法院应当执行。《中华人民共和国公证暂行条例》第24条规定,经过公证处公证证明有强制执行效力的债权文书,一方当事人不按文书规定履行时,对方当事人可以向有管辖权的基层人民法院申请执行。依照上述规定,公证债权文书是由公证机关代表国家依法赋予了强制执行效力,可以直接纳入执行程序中。因此在义务方不履行义务时,权利人就无须通过诉讼程序来确认他们之间的权利义务关系,而可以持公证书直接申请人民法院对不履行债权文书的当事人强制执行。上述情况,法律只是对赋予强制执行效力的债权文书作为执行根据的有关规定,而对在申请执行期限内当事人未申请执行,作为债权人有没有诉权,法律未作出明确的规定,也没有禁止性规定。
其二: 对于作为执行依据的公证债权文书,作为债权人的南郊支行有权决定不予申请强制执行,这不妨碍债权人南郊支行向人民法院另行起诉,通过民事诉讼方式解决权利义务纠纷。在民事诉讼中,作为当事人的债权人南郊支行有权按照自己的意愿处分程序上的诉讼权利,最终是依公证文书申请强制执行还是再行诉讼,债权人具有自主权,法律中并不禁止当事人行使诉讼权利。因此,具有强制执行效力的债权文书公证书不具有排斥诉讼的效力。
综上所述,债权人南郊支行的起诉,符合法律规定,应当受理。
