时间：2023-05-29 17:49:42
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房屋维修基金，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2015）08-0198-01
前言
社会经济和科技的快速发展，相关产业和经济也随之发展起来，近几年来，房产经济发展速度较为突出，但是在发展的同时，人们在居住和使用的过程中出现了一系列的问题，困扰着人们的正常生活和工作，完善房屋维修基金管理模式，健全房屋维修管理制度体系势在必行。
1 房屋维修基金管理不足
我国房屋实行商品化是在最近几年开始实施的，正是由于实施的时间还不够长，所以在房屋维修基金管理模式中存在这一系列的问题。
1.1 房屋维修基金管理力度比较弱
造成这种现象出现的原因主要是显现的房屋维修管理模式下机构不健全，相应的管理手段也不够先进，导致矛盾、纠纷的出现。房屋维修基金在没有业主大会之前主要由房屋所在地的房产主管部门进行管理。该部门通常情况下会选择当地银行来对房屋维修基金进行专项管理，同时在该银行设立一个专户。自从有了业主大会，房屋基金也被存放在当地银行，但是进行基金账目管理的部门则要由业主会选取，从这一点上可以看出，有三个管理者参与了维修基金管理，这在很大程度上降低了基金管理的力度，甚至导致部分地区出现侵吞、挪用现象，加之有些基金管理账目本就混乱，管理不严，损害了业主利益，从而导致矛盾发生。
1.2 资金运用不到位
业主缴纳维修基金的最根本目的是让基金真正用到维修工作上，包括维修小区公用部位和设备。此外，房屋维修基金在、投资工作中的运行也是基于维修目的的。维修基金如果没拿来进行房屋维护与建设，那么它的收缴也就没有了意义。但是，尽管绝大多数人知道这一道理，但是实际使用维修基金的过程中还存在维修不足的问题，即资金在维修工作中没有落实到位。
1.3 资金管理成本耗费大
《住宅专项维修资金管理办法》曾指出，如果在银行开设一个专户进行基金管理，那么需要做好设帐工作，首先要先以小区为单位，在此基础之上根据房屋设置分户账。对于没有物业管理的，则设帐的时候按楼来进行。这样做增大了基金管理信息量，使管理程序变得复杂，各环节工作量很多导致管理工作既耗时又费力，增加了资金管理成本。
2 完善房屋维修基金管理模式
2.1 完善法规建设
针对现阶段房屋基金管理力度弱，管理机构不健全的情况，可以采用完善法律法规建设的方式来进行解决。这主要是因为资金管理力度差是缺乏上层指导。关于房屋基金管理的法律法规或是相互存有冲突，或是在某一领域内涉及不全面。这也称为了完善房屋维修基金管理模式的一个阻碍。因此，为了优化管理模式，国务院或其它权利部门应该就房屋维修基金相关问题进行完善，比如对维修基金的收取数量及收取范围做好明确规定，同时对于归集、监管等环节进行立法管理，保证房屋维修管理工作在何时何地都能有法可依。另外，在执行期间，政府及相关部门也应据此制定关于基金管理的具体细则，保证上方制度和下方执行的统一，以完善和规范基金的归集、管理工作。
2.2 加强基金监管
房屋维修基金管理是一项长期工作，它所涉及到的基金收缴、归集或投资等方面联系性较强且比较复杂，此外基金管理工作有涉及到广大人民群众的利益。因此在维修基金的使用和管理方面一定要加大监管力度，避免出现错误。特别是要确保收缴上来的资金安全，因此要做好基金监管，保证基金应用到位，防止资金管理和使用过程中有违法乱纪情况出现。
2.3 规范资金的归集和使用
归集和使用是进行基金管理的一项重要内容，因此想要保证基金管理工作的的落实，首先要先做好基金的归集工作，这一点上可以先从地方政府和房地产管理部门入手，由它们建立一个专门机构来进行资金的归集和使用。对于已经收缴到的维修基金，应尽快交到管理机构进行管理，已经被挪用的基金一定要进行追缴和补足。其次，还应该加强对基金使用的管理，保证基金真的能取之于民、用之于民。
3 房屋维修基金管理模式创新
为解决上述房屋维修基金管理工作中存在的不足，确保房屋维修资金的最优化利用，对于现阶段房屋维修资金管理模式的创新变得十分必要。为了让基金避免投入风险，提高基金利用率，可以采用一种政府主导模式来加强对房屋维修基金的管理。
3.1 创新原则
这种新型管理模式下主要由当地政府负责来支配维修基金运作，同时也有政府进行日常基金的管理。这样做的主要原因政府在物业公司等涉及到房屋维修工作的组织部门面前是具有公信力的，而且政府本身就具有统筹资金的能力，相比较其它部门而言也有着更高的抗风险力。在这一模式中，业主缴纳的房屋维修资金和资金运作下的经济收益是维修基金的主要来源，由政府统一进行支配和操纵可以将房屋资金运作规划到国家融资计之中，这样既有利于资金安全，同时也能达到其增值性要求。
3.2 理论设计
首先，政府主导下的房屋维修基金管理模式实行基金的统一运作和管理。应尽量选择高等级的行政单位来进行统筹基金运作，如省政府。可以选择在政府的支持之下开设一个国有制公司，该公司为独资性质，主要进行房屋维修基金信托，它应用于其它公司一样正常管理，但是其性质却为非营利性。在这个公司中，设有专职人员进行基金理财工作、审计或风险管理等。而基金归集、账户管理等工作则由公司交付房地产管理部门来进行。在公司进行理财的过程中，所得到的收益有一些会转进业主账户，其它的一些则留下支持机构日常运转。
其次，在基金归集方面，政府则是使用强制性的方式来进行确保的。例如：在给业主办理产权证的时候，会提出以缴纳维修基金为办理的前提条件。这种方式可以促使业主缴纳房屋维修基金。如个人基金余额过低，相关部门需要负责同时缴纳维修费，业主如不配合，则可以选择让水利部门代收的方式来收缴。
最后。基层房管所具有管理职能，主要负责对维修基金的统计管理，在这一模式之下，政府应负责强化房管所这一职能，当其管理职能大到一定范围之后，如果业主在物业方面存在问题便可以直接同房管所交涉，这样业主不需要在多个行政主管方之间处理问题。
4 总结
综上所述，房屋基金的收缴和使用切实关系到每一位业主的利益，因此做好房屋维修基金的管理工作具有重要意义。现阶段，我国的房屋维修基金管理模式还存在不足，因此，对于已经存在的问题相关部门一定要由足够的重视并及时制定出相关政策去改进和完善，同时可以尝试去创造新型管理模式。无论采用何种方式，其最终目的都在于保证房屋维修基金的收缴能真正做到取之于民、用之于民。
参考文献
[1] 庞喜录.加强维修基金归集与管理建立房屋维修保障新体制[J].中国房地信息.2012（04）.
为进一步加大房屋专项维修基金征收力度，有效保障房屋售后维修管理，切实维护房屋业主和使用人的共同利益，不断改善城市居民生活环境和居住条件，确保社会和谐稳定，特制定本方案。
一、工作目标
通过开展房屋专项维修基金清欠工作，有效遏制长期欠缴或拒不缴纳房屋专项维修基金行为，进一步规范房地产市场秩序，促进全市房地产行业更好更快发展。
二、清欠对象
拖欠房屋专项维修基金的所有房地产开发企业，城市建成区内的单位集资房、商品房、经济适用房的业主。
三、组织机构
成立**市房屋专项维修基金清欠工作领导小组，由市政府主管领导任组长，市政府办公室、房管局、检察院、法院、公安局、财政局、国土资源局、建设局、规划局、国税局、地税局等部门为成员单位。领导小组下设办公室，办公地点在市房管局。在此基础上，成立五个联合工作组，共同开展清欠工作。各工作组单位组成及职责分工如下：
第一组：由市建设局、国土资源局、房管局等部门组成，负责20**年**月底前竣工商品房的专项维修基金清欠工作。
第二组：由市公安局、国税局、地税局、房管局等部门组成，负责20**年11月至**年12月竣工商品房的专项维修基金清欠工作。
第三组：由市法院、房管局等部门组成，负责**年竣工商品房的专项维修基金清欠工作。
第四组：由市财政局、房管局等部门组成，负责**年竣工商品房的专项维修基金清欠工作。
第五组：由市检察院、规划局、房管局等部门组成，负责**年元月至20**年6月底前竣工商品房的专项维修基金清欠工作。
市房管局负责为各个工作组提供拖欠房屋专项维修基金的房地产开发企业、业主的信息资料。
四、工作步骤
此次清欠工作自20**年**月15日开始，20**年1月31日结束，分三个阶段进行：
（一）宣传发动阶段（20**年10月15日—31日）。组织召开动员会，安排部署房屋专项维修基金清欠工作。
（二）初步清欠阶段（20**年11月1日—30日）。
1．对20**年**月底以前竣工的房屋补征房屋专项维修基金。此部分维修基金由现有房屋业主按时间段、按比例补缴：**年前所建房屋，按维修基金征收标准的75%缴纳；**年—**年所建房屋，按维修基金征收标准的85％缴纳；**年—20**年所建房屋，按维修基金征收标准的90％缴纳；20**年—20**年**月底前所建房屋，按维修基金征收标准的95％缴纳。
2．对20**年11月—20**年6月底前所建房屋，按实际拖欠金额征缴房屋专项维修基金。
3．20**年**月31日前主动补缴的，免交滞纳金。20**年11月1日以后补缴的，按拖欠金额的2‰收取滞纳金。新晨
（三）强力清欠阶段（20**年12月1日—20**年1月31日）。对截至20**年11月30日未补缴房屋专项维修基金的房地产企业和房屋业主，依法提讼，适时向社会公示。对拖欠房屋专项维修基金的企业，依法施行市场禁入制度，暂停办理各种证照、审批事项。
五、工作要求
（一）提高思想认识。房屋专项维修基金清欠工作，既是保证房地产业平稳健康发展的迫切需要，也是促进我市经济快速发展、保持社会稳定的重要举措。各有关单位要统一思想，提高认识，采取有效措施，加大工作力度，扎实做好清欠工作。
在我国，物业维修基金在缴纳使用管理方面都都有一定的规定，但是却也由此产生一系列问题，只有在充分了解住房维修基金现状下，才能够有效地提出解决问题的方法。目前我国物业维修基金现状从几个方面看：
（一）关于维修基金的缴交。
1.维修基金缴纳人。《物业管理条例》（以下简称《条例》）第五十四条明确规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”显然，缴交主体是业主，这是由专项维修资金的性质决定的。《条例》明确了“专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”业主购买了房屋在依法拥有房屋所有权的同时，也拥有了物业共用部位、共用设施设备的所有权，应当承担共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造责任，这部分资金的支出应由购房业主承担，而不应由已售房屋的开发商承担。
2.维修基金缴纳时间。从道理上讲，专项维修资金可以采用一次纳，也可采用随物业管理费用按月收取专户储存，或需要维修、更新、改造时向业主随时收取的做法，这些做法分别在不同国家实行。但考虑到目前我国法制不够健全，业主责任意识尚不到位，在一些地方物业管理收费拖欠现象还严重存在等因素，目前我国专项维修资金的制度设计宜采用主要在购房时一次纳，待物业使用到一定年限，维修资金不够使用时再向业主续筹。
3.维修资金缴纳数量。收取维修基金时主要应考虑在一般情况下，物业使用到一定年限内所需的资金量，可考虑按购房款的2～3％，或物业单体建安造价的一定比例。比较来看，按建安造价一定比例较为科学，但鉴于建安造价基数较购房款小得多，若采用建安造价为基数，则应适当提高交纳比例。此外，还可以在征得相关业主、业主大会、物业管理企业同意后，将利用共用部位、共用设施设备进行经营的所得收益主要用于补充专项维修资金，以减轻今后续筹资金的压力。
（二）维修基金的管理现状问题。在收取维修基金时候，通常都是在办理入住手续时，开发公司强制代收房屋维修基金，办理产权和缴纳维修基金捆绑式办法，这种往往容易造成房屋维修基金流失或被挪用，使业主的权利得不到有效保障。这样一笔数额较大的资金放在开发商的手里，安全性让人担心是可以想象的。开发商可以利用职权容易侵占房屋维修基金。而在管理维修基金时，虽然法规明确规定由业主大会行使监督权，但对如何监督却没有明确的说法。从客观条件上，造成某些业主委员会成员钻法律的空子，挪用甚至贪污数额巨大的房屋维修基金。更有甚者，一些开发商往往成立项目开发公司，一旦项目开发销售完后，项目公司也就不存在，业主所交的维修基金也就无法追缴。个别管理公司将维修基金据为已有；有的管理公司滥用维修基金，把本属于管理费支出的设备设施的日常运行养护费用在维修基金里开支；要么盲目企求设备的更新，加大业主负担。
有的地方规定维修基金的使用必经过业主大会批准，但由于业主大会召开难或业主大会不批准，导致该修的房屋或设备问题无法解决，影响业主的居住和物业安全使用。
也有地方规定，当物业公共地方或公用设备设施发生维修、更新时，使用的能是维修基金的增值部分，由于银行利息很低，维修基金增值太少，一方面大量维修基金闲置浪费，另方面业主又不愿再交维修基金。自维修基金上缴之后，单个业主就失去了维修基金的处分权，有些业主于是抱着“各人自扫门前雪，莫管他人瓦上霜”的心态对维修小区共同部位共用设施的事不大关心，不愿参与。这就导致了有的业主不交物业维修基金，维修基金使用方案无法通过，许多小区的维修基金自缴交之后多年闲置不用等情况。
（三）乱用维修基金问题。开发商在前期物业管理合同中往往把日常维护保养和维修不分，把理应由物业管理企业管理费用承担的开支转嫁给维修基金支出；前期物业管理合同也不区分保修期内和保修期满后的维修责任，一概统统由业主用维修基金负担。另外，有的开发商在前期物业管理期间，不交自己尚未出售的商品房的物业管理
费和物业维修基金，损害小区业主的利益。
二、解决物业维修基金管理存在的问题对策
要有效解决上述问题，笔者认为应对从以下几个方面展开：
第一，确保开发商及施工单位履行品房保修义务。应制定商品房建设质量管理法律的实施细则，明确落实开发商在物业保修期内的维修责任。比如，由其为所建物业小区内的商品房建立维修基金或根据不同共用部位共用设施投保不同期限的物业财产保险。
第二，为了防止开发商和物业管理企业在前期物业管理中合谋侵吞挪用、不正确使用物业维修基金，切实维护业主的维修基金处分权，应在立法中要求，每一笔维修基金的使用计划都要在小区内公示，得到多数相关业主书面签名同意后方能实施，对于额度较大或较为频繁的维修计划，还要经相当资质的评估中介机构评估鉴定结论。
第三，要在法律上明确规定建设单位承担保修期内的保修义务的方式、违约责任，可以说是目前物业维修管理中的一个极大的问题。先负担保修义务，后规定维修基金。立法应明确规定开发商与前期物业管理企业之间在管理使用维修基金上的连带保证责任，以防开发商解散后，前期物业管理企业推诿塞责。
第四、当维修基金数额巨大时，要争取产生最大的增值效益，闲置时，可用于购买国债和其它法律法规允许的投资渠道，维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。争取最大限度的使维修基金达到保值增值的效果，防止闲置。普通管理机构很难达到，那么可以委托管理公司管理。现阶段我国的投资渠道主要有以下几种：股票、债券、投资房地产、直接贷款、进行国际投资。进行资本运作时要符合下面要求：安全性高，风险性为零；流动性强，可随时变现，方便资金的灵活使用；收益率较高等。
通过对维修基金的问题及原因进行分析，尽量最大限度发挥维修基金最初的目的，让人们更加了解维修基金存在的好处和价值，加强物业管理企业自律的和政策法规的进一步完善，使物业管理这个朝阳产业被多数人认知，不断成熟和壮大。
参考文献
［3］雷华.物业维修基金的建立和监管策略［J］.现代物业，2003.10：78
［4］陈建国，张利鹏.维修基金的现实与未来［J］.现代物业，2004.11：89
［5］蒋维，吴迅.维修基金保值增值—中间还有几个坎［J］.中国房地产金融，2001.5：4243
关键词：房地产；维修基金；管理
维修基金，又称“公共维修基金”“专项维修基金”，是指住宅物业的业主为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而缴纳一定标准的钱款至专项帐户，并授权业主委员会统一管理和使用的基金。
维修基金由该物业内的业主共同筹集，业主按照缴纳比例享有维修基金的所有权，但使用权归全体业主所有，单个业主不得向银行提取自己所有的维修基金部分。维修基金与具体房屋相结合，随房屋存在而存在、灭失而灭失，不因具体业主的变更而变化，因房屋产权变更成为新业主时，维修基金也应经旧业主更名为新业主名下。
维修基金的收取比例按照购房者从开发商处购买房屋、办理产权过户时按照总房价2%-3%的比例缴纳至物业所在区房地产主管部门指定的商业银行。维修基金的具体收取标准由各地房地产行政主管部门根据当地实际确定。维修基金由物业所在地的房地产管理部门统一监督设立，由物业管理公司代为管理和使用。
随着市场经济的发展和住房制度改革的深化，城市居住用房所有权结构发生了较大变化。如何建立与房地产产权多元化相适应的房地产维修管理体制。理顺房地产维修工作中政府主管部门、售房单位及购房人的关系，保障房地产共用部位、共用设施设备维修更新工作的顺利实施，成为社会各界和居民群众关注的焦点难点问题。为解除居民购房后的后顾之忧，减少房地产维修工作的纠纷，维护好广大购房人的合法权益，现就如何建立房地产共用部位、共用设施设备维修基金制度，完善产权多元化房地产维修关系作一探索。
一、房地产维修基金的现状
在我国，房地产维修基金在缴纳使用管理方面都都有一定的规定，但是却也由此产生一系列问题，只有在充分了解住房维修基金现状下，才能够有效地提出解决问题的方法。目前我国房地产维修基金现状从几个方面看：
1、 相当业主对收取房地产维修基金存在认识误区
(1)部分业主对房地产维修基金是什么。用来做什么等基本情况毫不了解。除房地产价格以外．房地产维修基金是最大一笔费用支出，数额巨大的房地产维修基金容易对业主造成心理暗示作用。业主从心理上也易形成抵触情绪，不愿意交纳这笔大额资金。
(2)部分业主容易把房地产维修基金等同于房地产管理费用当中的一部分。认为交纳的房地产管理费中已经包含房地产维修基金，业主不大情愿交纳这部分“多余”的资金。
2、房地产维修基金保值增值、续筹体制不健全
房地产维修基金在保值、增值和续筹方面措施不到位。房地产公司为了自身利益会抵触这一做法：政府出面进行过多的管理，不利于市场经济的发展；进一步说，房地产维修基金在收集上难度较大，就算是用于金融投资．基金的安全性也难以得到保障。在房地产维修基金续筹方面，各方主体的责任及关系不清晰．这样很容易引起纠纷。
3、乱用维修基金问题
开发商在前期房地产管理合同中往往把日常维护保养和维修不分，把理应由房地产管理企业管理费用承担的开支转嫁给维修基金支出：前期房地产管理合同也不区分保修期内和保修期满后的维修责任，一概统统由业主用维修基金负担。另外，有的开发商在前期房地产管理期间，不交自己尚未出售的商品房的房地产管理费和房地产维修基金，损害小区业主的利益。
二、加强房地产维修基金管理的对策
1、确保开发商及施工单位履行品房保修义务，应制定商品房建设质量管理法律的实施细则，明确落实开发商在房地产保修期内的维修责任。比如，由其为所建房地产小区内的商品房建立维修基金或根据不同共用部位共用设施投保不同期限的房地产财产保险。
2、为了防止开发商和房地产管理企业在前期房地产管理中合谋侵吞挪用、不正确使用房地产维修基金，切实维护业主的维修基金处分权，应在立法中要求，每一笔维修基金的使用计划都要在小区内公示，得到多数相关业主书面签名同意后方能实施，对于额度较大或较为频繁的维修计划，还要经相当资质的评估中介机构评估鉴定结论
3、广泛宣传维修基金归集、管理、使用的相关法规政策
住房共用部位、共用设施设备维修基金如何归集、管理和使用，各级政府主管部门能够了然于胸且说得头头是道，可是对广大业主和房地产管理企业而言却不免茫然。这就需要政府主管部门通过各种媒体，广泛宣传维修基金归集、管理、使用的相关法规政策，使广大业主和房地产管理企业真正了解维修基金的用途、管理状况及使用方法。并号召和鼓励J。大业主参与监督和管理，有条件的城区应建立维修基金归集、管理、使用信息平台，通过上网或房地产市场的触摸屏等信息渠道，使广大业主及时了解、掌握维修基金归集、管理、使用的政策法规和归集使用情况。同时还可由政府主管部门开办学习班或讲座，对业主委员会及房地产管理企业进行政策、业务培训和指导，使之熟悉维修基金相关业务流程，进而促进维修基金归集，管理和使用的规范化。
4、统一制定维修基金筹集办法
应明确大修与中、小修的范围界限，使基金的动用有严格界定，避免房地产公司将由自身负担的中、小费用转嫁给业主负捐。另外，在测算基金筹集比例时应注意涵盖需更新的共用设施设备的更新费用，其中高层建筑费用更高。更新费用总额相对而言比较大．在设计维修基金筹集比例及筹集时间时应充分考虑并涵盖这些费用，在开发商和购房者间按合理比例分摊，避免在更新当时向业主一次性收取，给业主造成沉重负担。
5、加强维修基金的独立核算
从当前各地反馈的情况看，有的把房地产维修基金与房地产款混同核算，有的把房地产维修业务基金业务与管理者的自身经营业务会通核算，有的作简单挂账处理等。房地产维基金缴存、支取、使用和管理都需依政策规定进行。这种混账核算不利于政策的贯彻执行，不利于房地产维修基金业务的进一步开展。所以房地产维修基金应有规范的会 计科目。维修基金运营管理部门应根据自身需要设立科目，应清晰明确地反映维修基金的缴存、支取和使用。同时应有统一规范的财务会计报告。有关房地产维修基金的信息只是部分的体现在一些统计报表里。远不能满足对房地产维修基金规范管理的需要，这是亟需解决的问题。
6、促进基金有效合理的使用
维修基金在使用和管理中要专款专用，明确维修基金归全体业主所有，房地产管理企业提出计划和预算，经业主委员会批准，委托房地产管理企业实际操作使用：业主委员会成立前，维修基金可由政府主管部门代营；维修基金由专户存入银行，接受银行监督检查，不能挪作它用。值得引起注意的是，维修基金不能由房地产管理企业直接掌管，企业是短期行为，基金是长期使用。如果房地产管理企业聘任到期或遭到解聘，不交回基金，会引起纠纷，直接影响维修基金的安全性。另外，当维修基金数额巨大时，要争取产生最大的增值效益，闲置时，可用于购买国债和其它法律法规允许的投资渠道，维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。
7、维修基金的使用与监督
维修资金的使用核准：已售公房维修基金利息由房地产原产权单位提出申请，经相关业主确认后，到房地产所在区房管局办理资金支用手续。商品住房维修资金由房地产管理企业提出维修计划，经业丰大会审议后，由业主委员会到房地产所在区房管局办理支用手续；未成立业主大会前，维修资金支用申请须经三分之二以上业主确认。购房人转让房地产时，缴存的维修基金不予退还，由买卖双方持产权证书办理维修基金交接过户手续。因房地产拆迁或其他原因造成房地产灭失的，维修基金及其利息余额返还所有人。
三、结语
维修基金管理工作目前仍处于发展探索阶段，许多问题有待进一步解决。总之，房地产维修基金政策的不断完善，有利于尽快从根本上解决居民购房后房地产共用部位、共用设施设备维修问题。对完善住房市场机制将起到积极的作用。
参考文献：
[1]段莉萍.《加强住房维修基金的管理和核算》，经济师，2006.5.
[2]陈鸿莉.《房地产投资三条路》，证券日报，2004.2.
[3]曲建华.《健全房屋维修基金制度完善房屋维修管理体制》，科技资讯，2007.7.
[4]雷华.《物业维修基金的建立和监管策略》，现代物业，2003.1.
在现实中，通常成为“看得见，摸不着”的一笔钱。一方面，公共维修基金启用的手续异常繁杂;另一方面，这笔资金大量压在账上，利用率极低。根据统计数据显示：截至2013年7月，北京缴存公共维修基金348.1亿元，使用5.38亿元，使用率为1.55%;截至2012年10月，广州市缴存约81亿元、使用8000万元，使用率为0.99%;截至2012年1月，天津市缴存145.4亿元，使用仅7753.5万元，使用率为0.53%。更为严重的是，以上资金被个别代管部门当作“生财工具”在私用，私吞、截留、挪用、创收，这样的事例并不鲜见。
有钱，就是不能用
因为自家房顶和墙面严重渗水，造成墙面大面积脱落，北京锦绣花园7栋的张守成多次向物业和业委会反映，希望启用公共维修基金进行维修。但得到的答复是：小区的部分业主还未缴纳公共维修基金，所以无法启用。该小区物业中心相关负责人介绍，该小区房龄超过15年，房屋已经进入了维修期，但根据规定，只要有一户业主没有缴纳公共维修基金，全部业主就不能启用这笔钱。张守成感慨地说，真没想到会发生这样荒诞的事情，“我自己的钱，非得让别人管着，管着就管着吧，还不能用。急着要用，还得看街坊配合不配合，然后看代管部门给不给好脸子。如果遇上一户死活不交的，难不成大家都要坐等塌房不成？”
该小区业委会主任说，他曾到现场勘查，房损的情况不容乐观，初步估计维修费需要10万元以上。业主、物业公司、业委会都知道不能再拖下去了，但都没辙，钱攥在政府的手里就是拿不出来，怪不得大家都说公共维修基金是一笔“看得见，摸不着”的钱。其实，张守成还不明白，即使小区里面的所有业主都交了公共维修基金也不等于就可以启用这笔钱。2007年颁布的《住宅专项维修资金管理办法》规定，若要支出维修基金，需遵循“双三分之二特别多数原则”，即占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用（实践中，在空置率较高或没有建立业委会的小区，该规定成了几乎不可能实现的条件）。“路漫漫其修远兮，吾将上下而求索”，张守成需要走的路确实还很长。
两个“三分之二”都同意才能启用
张守成住的是联排别墅，一排8家，家家顶层都出现了不同程度的漏水。他最初找到物业公司还是5年前的事情，那时候的张守成还很天真，他以为在购房时就缴纳了几万块钱的公共维修基金，如今动用维修基金来整修自己家的房顶是天经地义的事情，但是他想错了。
物业公司接到张守成的报修，马上拿出一张单子让他签字。张守成刚要签，却被另一个细心的业主拦下了。原来，这只是一张《施工委托书》，上面的条款大致是：业主某某委托物业公司代为维修自家的房屋，业主承诺预先垫付全部的维修费用给物业公司，由物业公司支付给施工单位。待本小区的公共维修基金具备启用条件的时候，由住建部委托的房屋主管部门派员来对已经实际发生的维修量进行评估， 评估多少报多少，以前发生的实际费用不作数，业主不得要求按实际发生额向其索要公共维修基金。不看则已，一看，张守成就急了：“好嘛，让我花两份钱干一件事不说，最后结账的时候还得你们说了算，哪有那么不讲理的！你们不给钱，让业主自己掏也就算了，可但凡负责任一点，也应该事先来评估啊，这样业主委托施工单位也有个谱儿，签合同的时候也心明眼亮，省得一遍遍花冤枉钱。你们也太官僚，太欺负人了，这不是拿我们的钱‘绑架’我们自己吗？”物业公司的业务员经得多了，一摊手说：“我也没招儿，公共维修基金不在我们的手里，要用，得业委会去跑启用手续，听说老难办的！可咱们小区到现在还没成立业委会，谁也没有资格去要这笔钱。”张守成问：“我们业主自己找代管部门去要这笔钱成不？”业务员说：“你以为你是谁？一来，人家根本不会接待个人;二来，人家那么大一个机关怎么能管你这一家一户的维修？最少也得是一栋楼以上的维修量啊。”张守成说：“难道说，我一家漏水不算漏，大家都漏才算漏吗？”业务员说：“正是这个意思。您也别再说了，说了我也解释不了，更解决不了。反正都知道眼下的事的确有点扯，谁都没有办法，愿意您就签，不愿意签您就自己想办法解决去。丑话说在前面，不是我们不修，是您不让我们修，出了事我们可概不负责。”鉴于张守成所在小区还没有成立业委会，他有苦也没处诉，只得咬牙忍着，自己到街上找了几个临时补漏的农民工去对付了一下，可这一对付就是5年多。5年间，张守成好几次找农民工堵漏，用于自费修房顶的钱累计花去两万多。
终于，张守成所在的小区成立了业委会，过去消极怠工的物业管理公司也更换了。趁着新来的物业公司和业委会正在“新官上任三把火”的当口，张守成联合本楼另外7家业主集体找到物业公司要求启动公共维修基金。物业公司和业委会都很积极，他们到维修基金代管单位奔走了好几天，最后告诉张守成一个令人失望的坏消息：公共维修基金还是批不下来，虽然小区成立了业委会，但要启动维修基金需要两个“三分之二”――一个是占建筑物总面积三分之二以上的业主讨论通过;另一个是占总人数三分之二以上的业主讨论通过，启动公共维修基金这件事才可以进入审批程序（注意，是进入审批程序，不是批准）。另外，即使做到了双三分之二也启动不了，因为本小区有一部分业主还没有缴纳公共维修基金，要等那些人都交了以后才具备争取“双三分之二”的条件。张守成很疑惑，公共维修基金是强制缴纳的，当初买房子的时候，不交就不给办购房手续，怎么还可能有至今没有交的？业委会的人跟他透了一个底，说业主中有个别人的房子是开发商内部分配过来的，当时就没交公共维修基金。现在一倒后账，自然影响到了其他业主。张守成说，既然这样就让他们赶紧交吧。业委会说，这是人家的事情，人家不交，我们没有这个强制权。反正人家一天不交，主管部门就一天不批，看谁耗得过谁。可怜你们这帮人就得跟着吃瓜落了。不行您试试找找住建部、房管局，或者打打市长电话，找找新闻媒体什么的。反正这件事的难度太大，没有点奇葩的思路和超长发挥，估计钱是很难拿到的。
张守成急了，赶紧动员其他业主对公共维修基金的启动程序进行细致的了解和排摸，不摸不知道，一摸吓一跳。敢情要想启动那笔公共维修基金，除了需要满足两个“三分之二”同意和全部缴纳的基本条件外，还有一套十分繁琐的审批流程。根据《住宅专项维修资金管理办法》规定，住宅专项维修资金的使用最终都要得到房产行政部门或相应管理部门的备案与审核同意才能成行。业主要想得到这笔资金，须先后到相关的房管局、房屋安全鉴定部门、审计局、专户银行等多个单位办理房屋安全专业鉴定申请、维修方案预决算审计、聘请正规施工单位进行维修施工、申请专户银行划拨款项等九大事项。张守成头都大了，此前的一次次打击早就让他锐气大衰，没有再找下去的勇气了。饱经世事的他明白，这种多角纠缠耗他个一年两年跟玩儿一样，与其做这种伤神且无效的劳动，还不如认头花自己的冤枉钱算了，就只当当年交的公共维修基金打了水漂了吧。张守成开始游说街坊自费维修，反复衡量利害关系后，其他七家终于答应自费维修。张守成长出一口气，他哪里知道，真正的麻烦才刚刚开始。
跳河一闭眼
业主们原以为自己出钱，全权委托给物业公司就可以了。没想到物业公司根本不管，说他们没有为业主维修建筑主体结构的义务和资质，如果业主授权给他们，他们可以代业主物色专业的房屋维修公司来施工。但要由业主、物业公司、房屋维修公司共同签署一个三方合同，至于施工费用、施工质量监督等由业主直接和房屋维修公司协商，物业公司不承担以上监管责任。好嘛，一纸合同签下来，物业公司把责任择了个干干净净，剩下的就是业主们和房屋维修公司的直接对垒了。谈吧，业主们对防水工程的价格、工艺、质量、工期一窍不通，人家说什么就是什么。有心再找几家竞标吧，无奈不懂技术和行情，找了也是白找，再说又不好驳物业公司的面子。得，跳河一闭眼，就这么着吧。
合同一签，首付款一到位就开始进料了，水泥、砂子、瓷砖堆了一大堆。问题来了，水泥的标号、砂子的质量都不懂，于是张守成们开始到处咨询。听人说，不能用海沙，海沙便宜，但是一到夏天雨季就反碱，质量不能保证;辨别河沙和海沙的办法是用舌头舔。于是，一帮人开始试着伸出自己的舌头舔，你说咸，他说淡，大家莫衷一是。众人哈哈大笑，得，跳河一闭眼，就这么着吧。
瓷砖的质量呢？听人说，敲敲，有金石之声的就是好砖。于是，大家就敲，你敲我敲，敲了半天，有人说，声音忒好了，就像南阳出土的编钟、石磬，听了以后三天不知肉味。有人说，声音喑哑，一听就是劣货，扔到河里都没有响儿。众人哈哈大笑，得，跳河一闭眼，就这么着吧。
做防水关键是油毡的质量，众人听说世纪雨虹牌的油毡是好油毡，施工单位一口答应就用世纪雨虹。等有人发现是“世纪虹雨”不是“世纪雨虹”一切都来不及了，全铺上了。施工单位说，你们外行，好牌子是世纪虹雨，世纪雨虹是仿冒的。众人也弄不出个子丑寅卯，得，跳河一闭眼，就这么着吧。
四次“跳河”后，张守成们越发后悔自己不懂防水专业技术。有明白人说，你们应该找一家专业的监理公司来监理，只有这样才能切实保证质量。张守成们大梦初醒，赶忙通过朋友找到一个监理公司。人家来了一看说，一来，你们这活儿太小，我们根本不接;二来怎么都干到这份上了才想起找监理，晚了！张守成问，您是内行，您对施工质量大概齐的印象如何？那人说，糟糕透了，要按规矩都应该返工。业主们问：有没有补救办法？“有，查查合同里面的工艺标准和材料质量标准，按合同办。”张守成赶忙找来合同看，一看就傻眼了，合同里根本就没有这些东西。得，咬牙忍肚子痛吧。
雨季一到，突然就停工了，工人也找不着了，房子漏得不行。张守成急忙给维修公司的头头儿打电话，人家说，价钱定得太低，赔了。手里的活儿多，只能先紧着不赔钱的项目做。张守成们心急如焚，但合同上又没定个明确的工期标准，只好百般央求。人家答应来，但坚持要追加10%工程款才行，张守成们一番抗争不成还是同意了。结果干了没几天又停了，说发现墙体出现裂缝，问修还是不修？不修也行，直接铺上油毡也看不见，但过不了一夏就会崩开，还是漏。要修，再追加10%。当然要修，没办法，又追加了10%。过几天又停了，说建筑材料涨价，要用便宜货就不能保修三年。当然要用好材料了，于是又加了10%。后来又多出好多活儿，山墙修不修，要修单算钱;窗户修不修，要修单算钱……一次次追加，一次次要挟，张守成们学会了一个行业术语，感情这叫“洽商”。就这么“洽”着、“商”着，亲爷祖奶奶地伺候着，终于对付着完工了。一算费用，比原计划多出了两倍多，有明白人告诉他们，你们让他们糊弄了，“洽商”卷走的钱也就算了，施工单位通常还会在施工面积上捣鬼，你们赶紧自己上房顶上量一量吧。这个难不倒张守成们，人家毕竟是一帮知识分子，大家拉着皮尺，拿着三角仪就上了房顶。不量不知道，一量吓一跳，敢情每家都多算出了2000多元。维修公司的人开始还不承认，没想到张守成一帮人平方面积、立方体积算得精熟，就差用上微积分了。最后只得认，说了一句实话：“得，我认栽了，我这回算是‘兵遇见秀才’，你们这些知识分子真是够‘轴’的。”（潜台词是，人都掉井里了，还非想用耳朵挂住，你们傻不傻啊！）张守成们可不那么认为，他们觉得自己打了一场漂亮的翻身仗，足以证明，知识就是力量啊！
整个雨季，张守成们着的这个急，生的这个气，费的这个心思，学的这个本事可就大了去了。张守成讲话：“早知如此，我就考清华土建工程系去了。”窝囊之余又感庆幸，他想，这是一楼8家，家家房顶漏水，一联合，受点罪、花点冤枉钱就凑合着补上了。要是单元楼可就惨了，一楼几个单元，一个单元几十户，上哪儿凑那“双三分之二”去啊。
第二年的雨季马上就到了，又有点漏，好在前一年都看见过了“猪跑”，各家都买了油毡铺上去对付着，全然忘记了还有一笔“看得见、摸不着”的公共维修基金从理论上还是属于他们的。
实际上，对于公共维修基金的使用，国际上早有成功的做法：在国际上，业委会管理维修基金早已成为通行方式。在美国，各州物业产权法一般都规定，业委会全权负责对小区共有部分的使用、维护、维修和更新改造的管理。在日本，《标准公寓管理规约》第25条规定，所有人必须向管理组合（业主委员会）上交用于社区内共用部分以及设施设备的维修和改良方面的费用。
在美国，“维修基金”的收取数额，由业主委员会做预算，经业主们通过，业委会再收取维修费，并将其存入银行。考虑小区设施、设备维修或更新的费用支出，如电梯需要维修或更换、小区道路的翻修等。对这部分费用的核算，往往是请有经验的工程师或建筑师来进行研究分析，并出具研究报告，而不似内地采取行政手段强制性要求业主缴纳。
在美国，召开业主大会时，相对于中国需要“双三分之二”以上的业主同意，只需要20%以上的业主参与投票即合法有效，这样让方案的执行更具可操作性。难不成这也要重搞一套中国特色不成？
某专家作过这样的估计：我国目前有660个城市，即便按照每个城市10亿元的平均房屋维修资金沉淀计算，总额超过6600亿元，而北京、上海、广州等一线城市的房屋维修资金数量巨大。由此推断，我国公共维修基金达到上万亿元。然而，这部分资金几乎都停留在当地银行的“活期账户”中。某银监局监管部门一位姓欧的处长表示，银行将此类资金停放在活期对公账户的核心原因在于：支付利息低，但可调动的额度很高，也就是高利用度的“睡眠资金”。也就是说，购房者被强制缴纳的公共维修基金主要用来为银行生财牟利。
好在政府相关部门一直在做出积极的表态。北京市住建委曾公开表示，在保障资金安全的前提下，提取使用维修资金的手续可以再简化。北京市也曾出台新规――居民房屋如果因为暴雨造成漏雨，可以紧急启用公共维修基金，无须再经过三分之二以上的业主同意，但鲜见成功使用的范例。倒是外地近年来出台了许多具有实际效果的新办法。譬如青岛市规定，市民已购买的具有产权的房屋，在动用房屋维修基金时不需要所有邻居签字，可以在预算后进行公示，如果没有居民提出异议或者异议不成立则可使用。这样就绕过了“需再经过三分之二以上的业主同意”的要求。
你的钱我花，花了也白花，不花白不花
张守成始终想不通，国际上有那么多现成的经验和办法可以借鉴，为什么偏要自己跛足而行，难道这也必须坚持“中国特色”吗？以上疑问很快就有了答案――代管环节中出现的腐败现象越来越多了。
根据《住宅专项维修资金管理办法》的相关规定，为确保安全，代管部门处理维修资金只有两种方式：存银行或买国债。而且需要“专款专用”，严禁挪作他用。但实际中，房屋维修资金大量沉淀，常被代管部门用来“借鸡生蛋”，这样的实例在社会上比比皆是。它们成了代管部门的“生财工具”，没有机构监督这笔钱如何使用，却有机构无偿拿走这笔钱的增值部分。
2005年5月，北京斯博房地产开发有限公司财务经理韩启才伙同老总王民杰，采取收款不入账等手段，截留该公司代收的“置业家苑项目”业主缴纳的公共维修基金、契税、物业费等人民币1000万元，用于王民杰个人控制的公司。2012年12月，韩启才因犯挪用公款罪，被判处有期徒刑5年。此案成为北京最大一起涉及业主公共维修基金被挪用的案件。
南京市江宁区恒安嘉园始建于2005年，共交维修资金1097万元。早从2006年开始，江宁区住建局就已将这笔钱转为一年期定期存款，至少产生了329万元的利息，其中包括293.5万元“一年定期”利息。但是住建局支付到业主个人账户的却是“活期”利息35.7万元，大约有293.5万元利息被截留。
炒股也是“借鸡生蛋“的一种方法。2007年5月17日，上海房屋维修基金管理中心，自2004年起持股三家上市公司。根据当时的有关规定，维修基金闲置时，是不能投资高风险性股票的。但上海房地局和相关部门并没有对此提出“不同意见”。
与上述代管部门的近水楼台先得月相比，有些相关的部门和单位也看重了这块不吃白不吃的“唐僧肉”，他们开始变着法儿地巧用这笔本来属于业主的钱。北京某小区就出现了这样的事情，高层建筑，采用蓄水池供水，相关部门要求改成高压泵供水，要小区自己花20多万元。那个小区的物业很狡猾，他们在公共维修基金上动了心思。他们告诉居民，不用他们出钱，直接用公共维修基金，小区的居民傻傻地就签字了。结果，物业公司一毛不拔就解决了设备的升级换代，等业主明白过来的时候就一切都晚了。正规的使用途径提不出钱来，明显违规的却可以拿来为我所用，看来这笔钱的监管也出了问题。
“煤改气”近年来呼声强烈，风传政府下了死命令，某某年之前必须强制实施，于是废掉锅炉房，由业主出钱“改气”，正在许多小区上演。针对大多数业主的不买账，有人开始游说业主动用公共维修基金，这其实就是给业主设下了一个套儿。钱是你的，别糊里糊涂地就交给别人花。这可需要善良的业主们懂一点政策、维权和经营之道了。
很多办法可借鉴
按照规定，公共维修基金用掉了70%以后就需重新集资。鉴于目前这笔资金的使用状况，届时，根本享受不到服务的业主谁还能心甘情愿地再掏一份不明不白的钱呢？事实上，北京许多小区随着房屋大修期的临近，已经出现了公共维修基金入不敷出的现象。公共维修基金从设计到管理、使用的层层怪圈何时能得到破解？
新加坡国际大学客座教授郑伟军，用“跑不赢通胀率，抵不了维修费”来描述中国多个城市公共维修基金的尴尬。“对于普通业主而言，上万亿的资金都是停留在活期账户中，只能为银行提供‘存贷比’服务，无法给出资方带来相应的收益，无论如何都是不公平的。”看来还不完全了解中国国情的郑教授还没有把公共维修基金增值额旁落的问题考虑进去。
一、杭州市萧山区物业维修基金管理概况
1.收缴依据
杭州市萧山区的物业维修基金从1993年开始收缴，当时根据《萧山市城镇住房制度改革实施方案》的规定，在公房出售时，由售房单位按售房款的10%缴交，个人按购房款的1%缴交。2001年12月1日后公房出售时，由售房单位按售房款的20%缴交，个人按购房款的2%缴交。而商品房的物业维修基金收缴是从1997年12月1日开始，分三个阶段：第一阶段是1997年12月1日至2001年11月30日，根据《萧山市住宅小区物业管理暂行办法》第二十八条的规定，由建设单位在办理建设工程规划许可证时按15元/平方米缴费，购房人在办理房产证时再缴交房价款的1%；第二阶段是2001年12月1日后新建的住宅小区，根据萧财综〔2001〕247号、萧价〔2001〕161号、萧建设房〔2001〕238号的规定，统一由建设单位在办理建设工程规划许可证时预缴。收缴的标准为多层30元/平方米，高层、别墅为60元/平方米；第三阶段是2008年1月1日以后领取建设工程规划许可证的房地产开发项目，建设单位不再预缴物业维修基金，在办理房屋产权初始登记前，由建设单位向杭州市萧山区物业维修基金管理中心预缴，待物业交付时向业主收取。
2.收缴情况
多年来，杭州市萧山区物业维修基金管理中心在相关部门的配合下，采取强有力的措施，确保物业维修基金归集到位。至2015年底，全区共有500余个住宅小区缴交物业维修基金，累计缴交物业维修基金本金12亿元，增值收入1.6亿元，增值部分支取共计6500万元。物业维修基金实行专户储存、专款专用，无截留、挪用、侵占物业维修基金现象。
二、物业维修基金的筹集途径及缴交标准
1.物业维修基金的筹集途径
新建住宅物业，由建设单位在办理产权初始登记前，向杭州市萧山区物业维修基金管理中心预缴，待物业交付时向业主收取：公有住房出售时，由售房单位向杭州市萧山区物业维修基金管理中心缴交；分户对外销售的公寓式办公楼等非住宅类物业维修基金比照商品住宅标准执行；对以前按规定应缴而未缴的房屋，在办理房屋产权证时向物业所有权人收取。
2.物业维修基金的缴交标准
现行杭州市萧山区物业维修基金缴交标准及政策依据（见表1）。
三、物业维修基金的管理和使用
1.强化信息管理，促进公开透明
一是已实现物业维修基金的年度自动计息。当年缴存物业维修基金以缴存次日为结息起始日，以每年12月31日为结息终止日。当年缴存或使用的部分按结息起始日对应活期存款利率计息。缴存和使用部分以外的物业维修基金，每年按一年期定期存款计息，存款利率以当年1月1日一年定期存款利率为准。
二是已实现物业维修基金的实时查询。业主凭产权证明及身份证明可电话或书面查询个人基金信息；业主委员会、物业服务企业可查询小区物业维修基金信息。
三是采用媒体公告和进小区公告两种形式，公开物业维修基金信息。每年的物业维修基金的收缴、使用等信息以小区为单位在相应小区开展公告工作，同时在《萧山日报》和杭州市萧山区政府网站上公布上一年度物业维修基金管理情况，以更多渠道落实业主的知情权，进一步增强物业维修基金管理工作透明度。
2.完善内控机制，保障资金安全
一是建立联系单制度。为了加强物业维修基金缴交工作，杭州市萧山区物业维修管理中心与杭州市萧山区房产登记管理中心、测绘所之间建立了物业维修基金缴交联系单，新建商品房必须在缴纳物业维修基金后才能办理产权初始登记手续，确保了及时、足额缴交。
二是保障资金安全。根据《杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法》（杭州市政府令第209号）第十条的规定是，物业维修基金闲置期间，市物业维修资金管理机构应将其存放于银行，严禁挪作他用。杭州市审计局和杭州市萧山区审计局多次对萧山区的物业维修基金管理和使用情况进行了审计，审计肯定物业维修基金管理规范，符合相关规定。
3.业主决策，建立监督网络
本着“基金专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督”的原则，对有业主委员会的小区，由业主委员会审批物业维修基金要明确“本次物业维修基金使用计划为业主大会作出的决定，已经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意”。未建立业主委员会的小区，原则上不动用物业维修基金，如确实需要动用，则由物业项目所持投票权2/3以上的业主签署书面同意意见（书面同意意见上要明确表示维修内容和动用物业维修基金数额），并经属地社区居委会签署意见。
房改房和零星商品房的物业维修基金使用，由相应业主或所属社区提出申请，并在小区进行为期七天的公示，最后申请使用物业维修基金。
物业维修基金的使用，在业主决策基础上，业主委员会和社区居民委员会进行监督，切实维护住宅区业主合法权益，使用好物业维修基金。
四、物业维修基金管理中存在的问题
1.物业维修基金使用率偏低
虽然物业维修基金使用申请的相关材料均由业主委员会或社区居委会审核盖章，尤其是业主意见是否过双2/3是由业主委员会和社区居委会审核同意后提出申请时，虽然业主委员会或社区居委会在申请表上已书面承诺“征求业主意见如有虚假，愿承担相应的法律责任”，但书面征求业主意见仍存在业主身份难以确认、参与投票意愿低、表决的真实性无法确认、耗费比较大等问题，极大地制约了物业维修基金的使用效率。
2.物业维修基金续筹工作难度大
根据相关法律规定，当物业维修基金余额不足首期交存额的30%时应续筹。业主委员会在资金续筹过程中困难较大，很难续筹成功。资金续筹不到位，势必会影响后续维修费用的申请。
五、物业维修基金管理工作的建议
1.加强宣传，普及物业维修基金知识
物业维修基金是小区业主的一个物权，业主作为决策者应了解相关的法律、法规。杭州市萧山区物业维修基金管理中心编制了大量的《基金知识问答》小册子印发至各物业服务企业、社区、业主委员会，开展政策解读、业务培训交流等多种形式宣传物业维修基金政策法规及业务知识。让广大业主进一步了解小区的物业状况，自主地参与到小区的物业管理中去，推动了小区的物业管理更上一个新台阶。
2.扩大公告范围，增加物业维修基金管理透明度
为了增进物业维修基金管理的透明度，在《萧山日报》和区政府网站上公布基金使用情况的基础上，结合萧山区各小区物业管理实际情况，向小区业主委员会邮寄送达物业维修基金年度帐单，并以电话回访的形式，了解收集业主委员会、业主对邮寄帐单送达工作的意见和建议，以便更好地落实业主的知情权。
3.优化审批流程，提高物业维修基金申领服务效率
进一步优化维修基金使用流程，即服务前移至征求业主意见之前，提前察看现场，指导物业服务企业规范填写申请材料，提前审核要件，避免申请单位多次返往，提高申领业务的服务效率。
4.启动物业维修基金简易申请程序，提高基金使用效率
新修订的《杭州市物业管理条例》已于2014年5月1日起开始施行，第五十六条规定，电梯、消防设施设备严重损坏，危及公共安全的，经业主委员会书面同意，可以按简易程序申请使用物业维修基金。物业服务企业只要持质监或消防部门的确认书和业主委员会书面同意等资料，即可申请物业维修基金，无需征求专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。物业维修基金简易申请程序，将最大限度地方便物业服务企业和业主委员会申领物业维修基金，提高使用效率。
2016年物业办公室主任述职报告范文【1】
小区的主要工作是为住户提供各种常规服务,通过历任领导和小区全体员工的共同努力，小区的各项工作已基本成形。但为了迎接下一步物业收费所带来的挑战，就必须使小区的各项工作在原来的基础上，更上一个台阶，提前做好各项准备。伴着学院迎评促建的春风，我首先在广泛征求各方面意见的基础上，从完善各项规章制度出发，先后制定了《小区员工岗位规范》、《小区保安管理办法》、《小区应急处理程序》、《保安执勤文明用语》、《小区食堂管理实施细则》及《小区物品管理办法》等一系列管理制度，并在小区内利用宣传栏进行迎评促建宣传，力争从工作实际出发，细化和规范各块管理。其次是狠抓细节管理：
一、组织办公室人员和保安对小区内前期遗留的一些问题进行了全面的清理整治：
1、 对小区内遗留的建筑垃圾进行了全面清理;
2、 对与变电站交界围墙上的攀爬植物及排水沟进行了全面清理，同时对东大门及其它一些卫生死角也进行了全面清理，保证小区内无死角或盲区;
3、 对所有路灯进行了清洗，全面清除灯罩内外的污染物;
4、 对所有消防及供水阀门、健身器械进行了加油防护，避免了生锈腐蚀所造成的不安全因素;
5、 对所有球场及游乐场长条凳进行加固处理，并重新粉刷油漆，保证住户有一个舒适、安全的休闲场所。
二、由于小区的四周都是开放式的围栏，给小区的安全防范工作造成了极大困难，所以我一直将小区的安全保卫工作作为重点来抓。首先通过完善各项规章制度，对保安仪容仪表、值班巡逻、交接班仪式、文明用语，到宿舍的清洁卫生等，都作了细致的规定，并由办公室人员监督落实。其次针对夜班的重要性，专门安排由保安队长带队，我也不定期参与夜间巡逻;再次是在中心领导的关心下，在暑假期间投资八千多元，在小区内的一些死角地带安装了铁丝网，并添置了保安器材。同时，为了解决小区围墙死角照明不足带来的安全隐患，又投资四千多元，安装了八盏射灯。在不断完善内部管理的基础上，我也注意加大和派出所民警、社区，以及友邻单位的沟通协调，力求通过将内外部相结合，来为小区住户营造一个安全舒适的居住环境。
三、完善水电管理，尽力做到住户有所呼，水电有所应，小问题及时解决，大问题争取在12小时内完成。对无力解决的问题，及时上报或商请有关部门协助解决。同时加大公共路灯的修理维护力度，并根据气候变化，及时对路灯数量和照明时间作出相应调整，既保证小区内有足够的照明，又最大限度的节约电能损耗。
四、 在对小区绿化做好日常管理维护的同时，组织绿化人员积极开展育苗补种工作，同时加大修剪、除草和病虫害防治等的力度，提前做好防冻防霜措施，保证小区花木的正常生长和绿化景观的协调统一;同时监督绿化人员利用二次用水浇灌东大门和南大门周围的绿化带，最大限度节约水资源。并在年末组织办公室人员和绿化组人员，利用化粪池内的肥料，对小区内的灌木进行根部施肥，既清理了化粪池，又为灌木生长提供了充足的养分。
五、在总结日常管理经验和听取保洁人员意见的基础上，制定了《小区保洁制度》，细化保洁员工作流程和监督程序，将每人每天的工作量明细化，做到工作到哪里，就监督到哪里，同时加大了对室外球场、消防栓箱、垃圾小屋、休闲走廊、公共卫生间、信服箱、房顶等的清洁力度，使小区的保洁工作得到了极大提升。
六、制定了《小区食堂管理细则》，对食品采购、饭菜售卖等进行严格监督，同时积极帮助食堂主任解决一些工作中的实际问题，保证小区住户有一个安全卫生的就餐环境;
七、在增收节支方面，除了大力开展水电节约管理外，我们对外单位在小区内的用电情况进行了调查统计。通过多方联系协调，并经双方确认，追回电信局在小区内设置小灵通机站的电费15386元，但由于电信局年终结算，所以该笔费用推至XX年1月份支付。另外在中心领导的大力支持下，投资39000多元对小区食堂进行了改造，力图将其作为小区创收的一个增长点，但由于我个人的经营能力有限，未能实现这一愿望。
2016年物业办公室主任述职报告范文【2】
在XX年的工作中，我办严格执行了物业管理相关的政策法规，同时按照城市综合管理局的总体工作部暑，结合珲春实际情况，对全市的物业进行了规范的管理工作。具体主要抓了以下几个方面的工作。
一、进一步强化单位的制度建设
今年我办进一步加强了单位的规章制度和考勤制度，每周都抽出半个工作日进行学习各项业务知识，要求每位单位职工都要认真做好学习笔记，同时也要求记好个人工作日的工作情况。另一方面在廉政建设方面，我办严格杜绝因工作方面的原因发生的吃、拿、卡、要、报等情况，从提高个人的自身素质建设出发，真正地发挥领导和党员的先进模范作用，使之在工作中都要从服务广大人民群众的根本利益为出发点，切实做好自身的本职工作，从而表现出党员的创造力、凝聚力和战斗力。为我市物业管理的发展做出应有贡献。
二、建立、建全单位的档案管理工作
为保存好我办的相关档案资料，实行档案统一管理。今年我办按排一名专职人员到党校学习了档案管理，同时对近年的档案进行了有序整理及分类备档，即：(1)开发建设单位确保自管的房屋;(2)使用房屋进行抵顶维修基金的房屋;(3)欠缴维修基金的房屋;(4)维修基金缴纳比较齐全的房屋;为今后工作查找资料时能够做到及时便捷，大大地增加了工作速度和工作效率。
三、物业维修基金的管理工作
(1)、为进一步确保物业买受人的合法权益，杜绝维修基金漏缴现象及开发建设单位用房屋抵交维修基金的发生，今年我办与房产局通过业务上的沟通，制定了严禁的收缴维修基金程序，即：维修基金必须由物业买受人自已到我单位缴纳，同时凭借维修基金收据到房产局办理产权手续，房产局并将维修基金收据做为要件存档。取消了开发建设单位代收代缴维修基金的资格。
(2)、为了更好地建立维修基金账户明细，细化维修基金账户管理，今年，我办由会计及业务管理员一起到延吉、汪清学习了维修基金管理经验。同时结合珲春实际情况，将维修基金账户以栋分设账户，有的并以户分设账户明细。从而为今后使用维修基金准备了有效的基础材料。
(3)、催缴维修基金的工作：今年，在州领导进行对全州各县市收缴维修基金情况的检查中，对珲春使用房屋进行抵缴维修基金情况指出了不符合规定，要求整改。为此，我办积极地向上级领导做出了汇报，经研究决定，市政府向我市开发单位以通告的形式告知了整改方案。现正在实施当中。
四、业主委员会的管理工作
为便于住宅小区的管理，充分体现业主自制原则，今年我办又将具备条件的住宅小区成立了业主委员会。即成立了靖源小区业主委员会、金台花园业主委员会、国联花园业主委员会，同时又重新审批了海关住宅小区业主委员会，并选聘了为民物业管理有限公司进入海关住宅小区进行了物业管理。
五、基金的使用情况
关于进行出售已出租公有住房试点的规定为了进一步转换机制、搞活存量，推进住房商品化，有计划按步骤地向本市居民出售已出租的公有住房，根据深化住房制度改革的要求，制定本规定。
第一条 出售已出租的公有住房，应贯彻购房自愿、产权归己、整幢出售、维修自理的原则，并对购房人在售房价格和购房政策上给予优惠。
第二条 凡已出租的独用成套公有住房，均可向该租住居民户出售。但列入旧城改造规划、产权归属未定和具有历史保护价值的房屋，以及市政府认为不宜出售的房屋除外。
在试点阶段，由各区选择不同类型的独用成套、结构基本完好、已出租的多层和高层工房三至五幢进行出售。通过摸索经验并经批准后逐步扩大。
第三条 购买已出租公有住房的对象为在住所地具有本市常住户口的公有住房承租人或同住成年人。
第四条 多层和高层工房类型住房的售价均以上一年的房屋综合造价的重置价为基准。试点时的售价为一九九二年的房屋综合造价的重置价每平方米建筑面积867元。在房改起步阶段，综合造价中的征地和拆迁补偿费、市政和公建配套费、人防工程建设费和小区配套费给予减免。出售时再乘以地段、朝向、层次等增减系数和成新折扣。
住房成新折扣率每年为百分之二。
第五条 对在房改起步阶段购买已出租公有住房者，给予下列优惠：
（一）按承租人或同住成年人每一年工龄给予房价百分之一的优惠。工龄可以承租人和成年人中工龄最长的一人为计算依据，但该工龄最长者再迁至他处时不得重复享受优惠。
（二）为鼓励职工买房，并考虑职工的经济承受能力，给予房价百分之十的一次性优惠。
（三）购买现已租住的住房，给予房价百分之十的优惠。
（四）购房者仍享受住房补贴。
（五）购房者免缴房产税、契税，并缓征地租。
（六）购房者拥有全部产权。
以上售房的各项优惠，在售价的基础上以连乘方式计算，每购房户只能享受一次。已出租公有住房的售价，连乘以各项增减系数、成新折给予优惠后，甲级地段内每平方米建筑面积的实际售价低于150元的，以150元计价；市区其他地段每平方米建筑面积的实际售价低于120元的，以120元计价。
此外，出售人免缴营业税、预算调节基金和能源交通基金。
第六条 购买的已出租公有住房，在购房款未付清和购房后未住满五年的，不得出售、出租和转让；在此期间，购房者需要转让该住房的，可退还给原出售人，其购房款按重置价扣除房屋折旧后，由出售人退还购房人。购房款已付清并购房后住满五年者，其住房可进入房产市场出售、出租和转让，该住户今后的自住房需自己负责从房产市场上获得。
第七条 购买已出租公有住房按下列程序进行：
（一）在确定试点的范围内，由房屋所在地的房管部门向住户宣传购房办法，征询住户购房意向。在整幢住户均同意购房的前提下，即可办理购房手续。
（二）由购房人与房屋所有人签订房屋买卖合同，付清购房款后，发给房屋所有权证。
购房人以现金一次付清全部房款的，给予房价百分之二十的优惠。但申请职工住房抵押贷款的除外。
第八条 房屋维修责任和费用按下列规定分摊：
（一）室内维修由购房人自理；
（二）高层住房的水泵、电梯运行费，由整幢购房人按建筑面积合理分摊；
（三）住房的共用部位和电梯等共用设备以及公共设施的维修由全幢房屋所有人共同承担，费用在房屋维修基金中提取；
（四）住房的共用部位、共用设备以及公共设施，凡属人为损坏的，由损坏人修复或赔偿；
（五）住房建筑以外的道路、上下水管道、窨井、化粪池、路灯、绿化等公共设施的管理维修暂按现行管理体制的职责权限继续负责维修、养护。
第九条 房屋维修基金按下列规定筹集：
（一）多层住宅的购房人在购房时首期按售价的百分之一点五缴付房屋维修基金；出售人一次性从售房款中按售价的百分之六缴付房屋维修基金。
（二）高层住宅的购房人在购房时首期按售价的百分之一点五缴付房屋维修基金；出售人一次性从售房款中按售价的百分之十二缴付房屋维修基金。
高层住宅电梯和水泵等共用设备的大修和更新费用，原则上由住户自行负担。在房改起步阶段，考虑到居民的承受能力，出售人应从售房款中提取一定比例的费用，作为电梯和水泵等共用设备的大修或更新基金。
上述维修基金由房屋自管组织负责专户存储，按居民个人储蓄利率计息，专项用于房屋公用部位和共用设备维修。以后再次筹集维修基金均由房屋所有人分摊。
第十条 在试点阶段，地区政府应帮助购房人成立自管组织或由购房人委托物业管理部门管理。
第十一条 房屋出售后的资金由房管部门负责核收后，解交市公积金管理中心，专项用于住宅建设、旧房更新改造和管理维修。
第十二条 系统单位自管公房的出售按照上述规定执行。住房出售后的资金暂由原产权单位负责核收，专项用于住宅建设、旧房更新改造和管理维修。
第十三条 本规定由市房管局组织实施并负责解释。
第十四条 本规定自之日起施行。
附件：已出租公有住房出售价格的增减系数和成新折扣一、增减系数房屋出售基价的增减系数是根据出售房屋所处的地段、房屋的层次、朝向确定。具体标准为：
1、房屋地段等级按甲、乙、丙、丁、戊分为五个等级；地段等级增减率为：甲等130％，乙等115％，丙等100％，丁等85％，戊等70％。
甲级地段：南至复兴东路、西藏南路、肇周路、徐家汇路、肇嘉浜路到徐家汇；西至徐家汇、华山路、江苏路，向东折入愚园路，再向北折入乌鲁木齐北路；北至新闸路，向北折入石门二路、恒丰路、天目西路，再过共和新路旱桥，虬江路、宝山路、四川北路、江湾路、大连西路；东至欧阳路、四平路、溧阳路、沿虹口港至黄浦江边；
另外包括徐家汇、曹家渡、提篮桥、老西门地段。
乙级地段：甲级地段向外，东至腾越路、隆昌路、营口路；北至走马塘、国康路，延伸到东体育会路（杨浦、虹口区与宝山区交界处），再沿东体育会路、大连西路、中山北路；西至中山西路，徐汇区与闵行区交界处；南至黄浦江边。
丙级地段：甲级、乙级地段向外的市区部分（闵行区、宝山区除外）；已开辟和将开的住宅小区（如长风、田林等）。
丁级地段：闵行区、宝山区；卫星城镇（如金山、安亭等）。
戊级地段：郊县城镇。
2、房屋层次增减率为底层98％，顶层96％，二层100％，其他层次102％。
关键词：物业管理；维修资金；使用
引言
在城市化建设水平持续提升的状态下，人们对居住环境的标准逐渐提升，住宅物业管理细致化程度与规范化程度不断提升。住宅建筑在长期使用下，被客观环境乃至人为因素所影响而损坏，为业主或用户的生活、工作造成恶劣影响。以往，住宅建筑的公用设施、部位的维修均具有责任模糊、资金来源不清等方面的问题，为了有效处理这一问题，我国已相继颁布了关于住宅维修资金管理方面的相关条例，以便有利于优化物业的管理及服务，提升住宅保障水平，在遇到问题时，可以有效使用维修资金。
一、物业管理中维修资金使用的问题
1、住宅维修资金归集环节中的问题
为了保障《住宅专项维修资金管理办法》的有效执行，各地政府相应投入了诸多资源，通过将交纳住宅维修资金与发放房屋所有权证相结合的方式进行推广，对其住宅维修资金收交工作给予支持。可是在征集当中，依旧有以下问题：（1）相较于商品房建设速度，维修资金的建立过于缓慢。商品房的销售与维修资金的收交无法衔接，有的小区销售时间跨度较大，通常在收交维修资金时并未将之前销售的住房维修费用交齐。（2）维修资金收集困难。我国目前的维修资金归集困难主要由于政府在登记和资金归集方面缺乏合作机制，无法有效与物业形成良性的管理工作流程，虽然政府部门于去年实施了《不动产登记暂行条例》，但对于房屋的维修资金归集并未做到统一管理，不动产证明发放部门为做到有效管控，使得房屋的维修资金归集出现困难，为物业管理带来巨大的影响；（3）诸多业主分户账面住宅维修资金在余额方面不到首期交纳款的30%，并且未续交。以上问题是物业管理中关于维修资金使用方面存在的主要问题，严重影响到住宅资金后期使用及管理，需要加大力度给予处理[1]。
2、维修资金使用当中的问题
“签字难”，维修资金使用申请较难获批。在工作当中，诸多住宅会产生质量问题，需要进行维修，可是业主在申请运用专项资金时会遭遇各类问题，造成申请难度过大的状况，从而降低了专项资金的使用效率。我国目前的维修资金管理办法指出，在进行维修资金的申请时，需要住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；依规定来看，只有至少三分之二的居民同意并签字才能动用住房维修基金，在日常工作中不可避免地出现“事不关己”的业主，在维修资金的申请和使用方面带来巨大的阻碍。这是由于维修资金无法收交完全，居住在相同小区或住宅楼中的业主有的人交纳，有的人不交纳，从而在使用方面则会影响交纳业主的利益，为物业管理部门带来困难，影响了资金的使用申请。还有些是由于物业管理单位人为设置问题。业主对住宅维修资金自身及使用申请的程序并不清楚，会影响到资金的使用效率。资金还具有违规使用的现象，因为欠缺严谨的监管方法，导致维修资金通常会被违规使用。
3、维修资金续筹时期的问题
当房屋销售时，筹集的房屋维修资金额度有限，在房屋维修次数增多时，资金越来越少，不能持续担负住宅维修的使用所需。为了保障后期房屋维修的使用所需，则需适时担负维修资金的续筹工作。目前，诸多业主在维修资金方面的关注度不够，相应资金管理状况不够透明，无法激发业主的积极性。维修资金后续力量不够，可住宅维修又无法避免，从而令业主之间、业主与物业之间时常出现纠纷，阻碍到房屋的正常使用[2]。
4、管理制度中的问题
目前我国实施的是业主委员会制度，根据法律规定进行小区业主委员会的建立，并赋予其相应的权利，但在委员会工作过程中，对于小区业主委员会所要承担的责任并未细化，且委员会属于非营利性质机构，业主委员会成员受到的约束和规范不够，进而引发一系列的管理问题，需要通过管理制度进行规范。
5、维修资金增值保值的问题
为了扩大资金来源，确保住房维修的所需国家颁布了相关文件，令业主大会、售房单位以及主管部门依照相应制度，运用维修资金给予存储和购买国债等。可是因为管理制度的不足，令资金贬值，影响到住宅维修资金的使用。
二、物业管理中维修资金使用的有效方法
1、创建和完善物业维修资金的法律条例
当前，不论是我国的物权法、建筑物区分所有权法，还是物业管理法乃至业主自治法等相应法律当中，均有一些不足，令物业维修资金法律制度一直无法完善。所以，可以参考国外已经成熟的物业维修基金管理方法，创建和完善我国物业维修资金的法律条例，从而将物业维修资金的交纳时间、主体、基金管理者、使用方式、监管方式乃至法律责任给予明确，强化基金管理的透明化以及监管力度，从而令维修基金工作更加法律化。
2、创建与完善业主自治管理的机制
在发达国家，业主委员会通过备案后会变成独立法人，具备法律地位，这也变成全球各国区分物业产权立法的趋势。我国的业主委员会仅仅是业主大会的一个常设执行机构，不具备民事权、经营权以及财产权，不能对自身的管理行为担负法律责任。所以，我国政府需对业主自治组织的创建以及责、权、利给予立法，创建小区业主自治管理的行为协会，从而不断表明业主委员会的财产权主体地位，引导业主进行自治管理。并且，还需创建以业主自治管理的方式给予的物业维修资金管理制度，包含业主公约、维修基金管理使用方法等，将维修资金的使用、归集、增值收益、续筹等工作做好，极力培养物业维修资金在业主自治管理中的专业化以及市场化的经营方法。
3、对施工单位的监管
根据目前的物业管理资金使用问题可以看出，许多资金浪费来源于对施工单位的监管不当，在维修施工单位的选择和管理方面出现一定的问题，物业应在进行维修资金使用前进行施工单位资质的考核和管理，在确认准入资质后签订合同，避免不具有施工资质的单位或企业出现，在合同当中细化双方的责任内容，重视工程质量问题，使施工单位能够保证建设质量，尤其在进行建设前，对施工单位进行有效的监管十分关键，首先要保证物业管理过程中维修资金使用时的明确性，避免暗箱操作。针对建设过程中出现的问题进行分析和惩罚，采用科学的考核制度，并将考核制度加以完善，使物业管理部门在进行维修资金使用过程中能够做到“有理有据”，保证资金在使用过程中的效率与效果。
4、创建和完善物业维修基金审批制度与定期审计制度
维修基金的使用及管理中需要具备严谨的审批制度以及定期审计制度。首先，政府需要强化对维修基金的监督。其次，相应行政主管部门需要将审批程序给予明确，强化过程监督审查，需对住房维修基金的相应状况定期向政府及产权人给予上报，确保业主的知情权。更为关键的是，相应行政主管部门需要打造维修基金的相关制度，以便有利于保障业主对代管机构的审核与监督。再次，注重社会专业机构的监督能力，业主委员会可以聘用常年法律顾问以及注册会计师等专业人员对物业维修基金进行管理[3]。总而言之，在我国房地产行业的高速运转中，物业维修资金具有了初步的规模。相应部门通过不断完善，不但可以保障物业产权与使用人的合法权益，还为物业的维修带来了有利的帮助。当前在创建和完善维修基金管理机构信息公开制度中，虽然已经取得了一些成绩，可是依旧具有进步的空间。应当从总体上进行公开管理，令业主了解所有资金的流向用途以及账户动态，以此创建全面、立体、公开的制度，为维修资金的管理及使用打下良好的基础，令物业的服务能够更加完善。
参考文献：
[1]任纪红.住宅专项维修资金存在的法律问题分析[D].河南大学，2010：1-59.
[2]张小军.我国住宅专项维修资金制度的运行困难与制度完善[D].西南财经大学，2012：1-57.
第二条 凡本市（十区）范围内的党政机关、社会团体、企事业单位的职工，按市政府规定的房改售房政策已购买了公有住房，在付清购房款，取得房屋所有权证后，所在单位根据住房分配条件又为其调整住房的，可予以换购。
第三条 职工换购住房的面积，原则上执行职工所在单位的分房面积标准。
第四条 职工换购后的原住房，由提供换购住房房源的单位（以下简称换购单位，下同）购回，同时出售给符合购房条件的职工。
第五条 职工换购住房时，原购住房和现购住房均按市政府届时房改售房的成本价、调节因素和折扣政策，分别计算房价款和共用部位、共用设施设备的维修基金（以下简称维修基金）。有关购房折扣政策如下：
（一）工龄折扣：原购、现购住房均按现购住房认定的职工购房工龄予以折扣；
（二）现住房折扣：原购、现购住房均不计算现住房折扣；
（三）付款折扣：原购、现购住房，属一次付清房款的，计算一次付款折扣，反之，不计算一次付款折扣。
第六条 原购住房房款、维修基金由换购单位支付给换购职工；现购住房房款、维修基金由购房职工向换购单位缴纳。办理权证的费用由个人支付。
第七条 原购住房换购增加的房款，存入换购单位的指定银行售房款专户，减少的房款，在换购单位售房款中列支。
第八条 职工换购住房时，需按下列要求办理：
（一）换购职工填写《南京市职工换购住房审批表》（一式四份），由换购单位审核后报市售房办审批；
（二）换购职工须将原购住房的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》交换购单位。
第九条 换购单位重新出售原购住房时，需填写《南京市职工换购住房差额结算表》，连同收回原购房职工的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》以及现购房职工的购房材料报市售房办审批后，由市住房基金管理中心办理售房款缴存手续；市房屋产权、土地、交易管理部门办理权属变更手续。
第十条 职工换购的房源原属政府直管公房的，其换购问题由市房产管理局依照本办法另行制定操作办法。
第十一条 市属五县参照本办法制定本县操作办法。
乌鲁木齐退休金调整：乌鲁木齐市20xx年养老保险待遇资格认证正式启动乌鲁木齐市的退休人员注意了，4月起，20xx年乌市居住离退休人员养老金领取资格认证启动，截至6月30日，无正当理由不办理者将停发养老金。
4月9日，记者从乌市退休人员社会化管理办公室了解到，认证人员包括：在乌市定居，由乌市社保管理局按月发放养老保险待遇的企业离退休人员、灵活就业退休人员、被征地农民享受养老基本生活保障金人员及其他纳入养老保险统筹的人员。同时也包含神华新疆能源有限责任公司原六道湾煤矿、苇湖梁煤矿移交乌市实行社会化管理的离退休人员。
届时，由本人携带身份证原件或社保卡原件到居住地社区劳动保障服务站进行年审。没做过居住信息备案的异地退休本地居住人员，到居住地社区交相关证件即可。
无法亲自到社区办理的，由本人或委托他人提出申请，社区提供上门认证服务。
乌鲁木齐退休金调整：乌鲁木齐城乡居民基础养老金提至180元乌鲁木齐市城乡居民基本养老保险基础养老金标准由现行的每人每月115元提高至180元，上调幅度达56.5%。新的标准将从20xx年1月1日起执行。
17日，记者从市人力资源和社会保障局了解到，为贯彻落实自治区第九次党代会和市第十一次党代会精神，切实改善民生，推动首府社保惠民工程，经市人民政府研究决定，市级财政每年投入资金近3000万元，提高本市城乡居民基本养老保险基础养老金标准。
此次城乡居民养老保险待遇政策调整，将直接惠及全市11.5万城乡居民。
据悉，20xx年，乌鲁木齐市在全疆率先启动新型农村养老保险试点工作;20xx年，又启动城镇居民养老保险制度，实现了基本养老保险的制度上的全覆盖;20xx年，将新型农村养老保险和城镇居民养老保险制度并轨，建立了统一的城乡居民基本养老保险制度。目前，首府城乡居民养老保险参保居民达11.5万人，其中，年龄在60岁以上享受养老金待遇的有3.7万人。
首府将逐步建立起城乡居民养老金正常增长机制，结合社会经济发展，及时调整城乡居民养老金，让首府城乡居民共享社会经济发展和改革成果。
乌鲁木齐退休金调整：房屋养老金遭遇动力不足物业专项维修资金俗称房屋养老金大修资金,是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
近日,新疆维吾尔自治区人民政府法制办公室会同自治区住房和城乡建设厅举行了《新疆维吾尔自治区物业管理条例(草案)》立法听证会。听证会上,住宅专项维修资金的交存、使用以及紧急状况下维修资金如何使用等问题,成为与会人士关注的焦点之一。
近日,《法制日报》记者对乌鲁木齐市大修资金的使用情况进行了调查,发现很多市民对大修资金存在不同程度误读,政府层面也还有不少难题需要抓紧研究探索。
新疆乌鲁木齐市西山路雅山新天地小区竣工近8年,不少外墙已经有些斑驳,业主李明起了用维修基金粉刷墙面的想法。
然而,李明的提议虽然得到不少业主支持,却被物业公司以不够条件为由拒绝。他很不解,基金放在那里也没人用,为何又不让我们用?
对此,小区物业工作人员王刚介绍,基金具有公益含意,一般归政府或慈善机构统筹。中国住宅专项维修资金制度开始于1999年,原建设部、财政部当时了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》,20xx年,该办法更名为《住宅专项维修资金管理办法》,维修基金已更名为维修资金。
一字之差,差别很大。据介绍,在维修基金那个年代,确实有部分小区将这部分钱用于一般性维修项目,效果不好。尽管维修基金早已改为维修资金,但很多像李明这样的业主还是对维修资金产生误读,认为绿化、美化楼宇外立面、更换自家玻璃等都可以使用这笔费用。
国家建设部出台的对物业共用部位共用设施维修基金管理办法中，规定了用于物业共用部位、公共设施维修、大中修、更新等的维修管理基金，应当由购房者按照房屋价格的一定比例在购房时同时缴纳，而有的地方政府规定该基金由承担建造的开发商和业主共同承担。近年来建造的商品房除了预留的公共维修基金以外，一般都在每月的物业费用中收取了一定数额的公共维修补充经费，收取额度较少且对车库、仓库等小区设施并没有收取。而因为没有相应的法规说明，由于时常缴纳了物业管理费用，居民业主认为小区所有设施(包括业主室内设施)都归责于物业管理公司维修维护。
并且由于对维修维护经费的需求数额不甚了解，业主时常交纳小量的公共维修金在小区新投入使用的头几年还够用，随着年岁的增加，公共设施设备的维修费用也就日益增多，而公共维修经费的收取标准还维持十几年前的水平，就出现公共维修金收不够支的情况。
二、经费收取困难
物业管理维护维修的费用收取涉及到开发商、业主住户、业主委员会、物业管理委员会、物业管理公司等多方面的利益，各方意见见解都处在各自立场之上，对于小区设备维护维修以及更新换代的问题，小区维护维修经费的筹集收取问题，都难免出现观点冲突。当一些缺少维修经费的小区公共设施例如电梯，或者高低配电设备等出现老化而需要更新时，征求各方同意和进行设备更新就是一个艰难的过程。首先可能要对设备是否更换进行投票，征求各方意见;如果获得通过还需要表决换几个设备，换什么价格的设备，换什么品牌的设备等等。即使通过之后对维修费用的收取也是一个繁琐的过程，如此对小区公共设施进行更新经常会耗费多达1－2年的时间。对于一些容易产生安全隐患的隐蔽设施，例如水、电、气等，过长的维修表决时间会带来难以预料的后果。针对经费收取的困难，物业管理中应当和小区业主委员会以及物业住户积极沟通，力争解决以下的问题:
(一)经费如何收取
1．应当对国家规定收取维修基金给及政策上明确的定义。对于商品房，明确规定从售房款从提取一定比例的金额作为维修基金，并且要将具体的数额公之于众。而对于共有住房，则从职工所在单位自己按照规定收取和缴纳。并且在收取维修基金时，要按照房屋的材料结构类型(钢结构、砖木结构)以及其维修维护的难度，和普通住宅、别墅、高层商住楼等不同的房屋类型，按照建安造价分类分标准征收，以体现公平合理的原则。
2．对于部分建造于国家法规颁布以前老旧小区，更是缺乏公共设备维修基金这一项经费来源，且平时每月向业主征收公共维修金的收费标准与新建小区一样(0．2－0．3元/m2)，而旧小区公共设施设备的维修量多、日常公共维修金往往收不够支。造成每次要维修就要按法定程序表决、收费、才能维修。这不但使得公共设施设备大修无法及时，给广大用户日常生活带来不便，还存在很多安全隐患。所以应该建立一定数量的“公共维修周转金”，“公共维修周转金”一旦使用就应该及时征收补上。这方面的规范需要政策法规上对于新旧小区进行界定，并对收取经费的标准予以区分，对于公共维修资金的补充收取办法和额度做出合理的规定。并且在制定收费标准时需要充分考虑到根据公共设施老化速度，以及根据社会物价的波动而实行的动态调整维修维护经费策略，以保障公共设施日常维护费用的充足。
对于那些使用年限已到，无法维修使用的公共设施设备的更新改造费，可以进行公告公示后大多数无异议情况下，强制分摊收取(所有情况都要等经成百上千户业主表决并经半数以上业主通过再分摊收取是很困难的);对长期拒不缴纳公共设施设备的更新改造分摊费用的业主要有具体的约束手段，避免形成交钱与否都可以享受同样的公共设施设备，例如对电梯维修的不缴费用户不发放电梯乘坐卡等;对那些使用年限已经到期并容易产生巨大安全隐患的设施设备政府要强制限时更新改造，小区公共维修金不足时应采取应采取先由政府相关部门协调垫资更新改造，再强制分滩收取费用的方法，以免进行表决的时间过长而造成设备的安全隐患对居民生命财产造成威。
3．物业管理公司应当在入驻管理小区时积极和小区业主委员会积极协商，依据小区公共设施的使用年限和使用状况，动态调整对小区公共设施维修费用的征收标准。如果在小区公共设施出现问题时再向小区业主告知并且摊派收取，一则可能一次性收取费用较多，容易引起业主的反对情绪，二则费用收取周期过长可能会影响设施的及时维修更新，对小区业主的生活以及人身安全带来隐患。按照小区公共设备使用情况对维修金进行动态调整收费标准，既能有效地收集到维修经费，又能及时的调用经费对设施进行维护，让小区用户切实的感受到物业管理工作的成效，起到对物业管理的促进作用。由于业主委员会的权威性往往不能服众，在必要时可根据小区的实际状况寻求当地政府相关部门的协助，针对小区的公共设施情况进行勘查和公布，以达到公正和权威的效果，降低经费收取的难度。
(二)如何对经费管理
