时间：2023-05-29 17:50:18
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产公司开发计划，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词 房地产 财务管理 风险防范与控制 研究
一、前言
房地产公司想要平稳地前进和发展，财务管理方面的风险防范与控制是当今迫切需要解决的首要问题。我国多数房地产公司都规模小、起步晚、规范化经营程度低、受国家政策以及国际经济状况影响大等特征，房地产公司在公司经营和财务管理方面一直都承担着十分巨大的风险，也缺乏行之有效的风险防范与控制措施和手段，公司的生存和发展都受到很多现实因素的制约和局限。在房地产建筑行业市场竞争日益激烈的环境下，健全公司财务管理体制，提高公司财务风险的防范和控制能力，是保证公司不被淘汰的基础和前提。
二、提高房地产公司财务管理风险防范与控制的重要性认识
我国的房地产公司起步较晚，公司经营体制还没有完全成熟，在实际房地产项目的开发和运维过程中，常常发生许多问题。我国社会经济发展迅速但其中很多方面还不够完善和成熟，如金融体系结构和总体金融环境都对房地产公司的财务管理造成一定风险。因此，需要房地产公司在进行项目开发和经营时，科学预估财务风险，合理规划财务管理，优化财务管理制度，降低财务风险的形成几率和影响范围。[1]
（一）财务风险概述
财务管理风险主要指公司内部财务管理结构不科学、融资不合理致使公司面临丧失债务偿还能力的危机，造成房地产投资预期经济收益下滑的风险。财务风险又可以分为广义上的财务风险和狭义上的财务风险。
（1）狭义财务风险。狭义上的财务管理风险，多指由于不当使用公司财务杠杆，为房地产公司的正常项目开发和经营带来经济收益发生大幅度波动的风险，甚至为整个房地产公司带来破产的风险。
（2）广义财务风险。广义上的财务管理风险，多指房地产公司在其进行资金的筹划、融合、投放、运营以及相关盈利的分配等财务管理活动时，因具体操作细节及各种实际因素导致公司的运营、利润以及发展等受到重大影响。
（二）提高财务管理的地位
明确财务管理工作在房地产公司运行和管理当中的核心地位。公司的运营管理人员应当对公司的财务情况有全面的了解和掌握，重视提高资金的有效运作能力，建立健全的财务预算系统，确保财务预算管理工作的决策、管理和执行活动由专人负责，并确定相关人员的具体职责。让财务管理在有序的、可控的环境中平稳开展。[2]
（三）建立合理的财务管理理念
房地产行业的生产经营活动普遍周期较长，包含土地的征收、竞买到建筑立项、审核、施工、交付等多个阶段。资金的流转周期很长，周转率也偏低，建筑项目的资金回收效率差。所以，加强房地产公司的现金链管理，建立合理的财务管理理念和制度，避免发生因经济收益良好而盲目扩大生产规模给房地产公司带来经营风险的现象，提高公司的资金管理水平，保证公司的可持续性发展。
三、当今我国房地产公司财务管理当中存在的风险
（一）财务管理不当，造成公司负债现象
当今我国的房地产行业普遍存在贷款开发的现象，房地产公司开发某项建筑项目，资金来源主要是借贷，房地产开发借贷的资金量较大。当公司所开发的项目相对大型，其负债的成本和偿还压力也越大。建筑工程项目上项时，因工程质量风险制约，使项目发展成长期性问题，对房地产公司的资金回收以及债务偿还造成很大困扰。[3]
（二）房地产公司缺乏合理的借贷计划
我国现今房地产开发公司常急于将项目上项，但是在资金方面缺乏科学合理的规划，对于公司的资金潜力缺乏正确评估，也没有对公司负债情况的正视，而是采取尽最大可能从银行和各事业单位当中借贷资金的方式，维持公司的正常生产和施工，这种运维模式会对房地产公司的投资带来很大风险。与此同时，公司取得项目的最初阶段，没有针对项目的需求和实际情况进行科学合理的调研和分析，没有制定合理的资金借贷计划，就盲目上项，资金款项的发放和使用缺乏总体把控，增加了房地产公司项目开发的财务风险。
（三）公司资产结构不完善
我国很多房地产公司的资产结构还很不完善，公司储备资金与借贷资金比例不合理，导致公司最终收益受到一定影响。从事房地产开发的公司需要以足够的资金储备作为基础，用以作为公司房地产开发项目的规划、“拿地”、开发和建设等活动的保证。房地产公司是否能够在激烈的市场竞争当中生存和发展，是否能够高效优质地完成建筑项目的开发活动，与公司是否能够适时的筹募到需要的资金有直接关系，是对房地产公司开发能力的直接体现，也是影响公司发展的重要因素。[4]我国的房地产公司多数使用自身储备资金进行“拿地”，再以土地作为抵押从银行里借贷出大量的资金进行房地产项目施工，在这个借贷环节中，常发生借贷资金不能有效对接的现象，导致公司资金结构不完善。
四、房地产公司财务管理风险防范与控制的措施探讨
（一）完善房地产公司的财务资金管理
我国房地产工程项目受经济环境、社会环境、施工环境和管理环境等条件的共同制约，开发时间长、资金投入量大等特点造成了房地产公司的高风险经营性质。做好财务风险的防范与控制目标，需首先改善公司财务资金的管理制度，合理地调整和控制公司的负债情况。在完善财务资金管理过程中，需注意两个方面：
（1）加强资金的预算。房地产公司可以将资金的预算与项目总体预算进行相互结合，并将之运用到公司的年度管理预算当中，为公司总体资金的筹集、协调、运作以及分配制定详尽合理的年度规划。
（2）加速资金的运转。房地产公司还应当加速资金运转速度，缩短资金运转周期，充分提高资金的有效利用率，以最少的资金投入保证多个地产项目的顺畅间隔进行，将资金进行高效的周转循环，缓解当今银行借贷缩紧政策给予房地产公司的压力，平衡公司负债与收益的配比，良好防范和控制财务管理风险的产生。
（二）房地产公司应具备一定的风险防范和处理能力
我国常对房地产行业实行宏观经济调控，易造成房地产公司财务管理发生强烈性、突发性风险，在公司面临突如其来的政策风险或其他因素风险时，财务管理应当具备相当程度的风险防范应变能力和风险处理能力。
（1）提高财务管理人员风险意识。强化房地产公司财务管理人员风险预防意识，并调整财务人员的财务知识结构，使其具备及时发现财务风险、并正确防范风险的能力。
（2）健全和完善公司内部控制机制。建立健全房地产公司的内部控制机制。内部控制的关键环节是合理运用筹资策略。房地产公司的筹资渠道多种多样，应根据内外部条件的变化以及需求，坚持投资回报稳定原则，建立正规筹资委员会，明确财务管理权限，深入分析各类型筹资方案对公司财务管理的影响，运用适合的财务杠杆，避免盲目借贷对公司财务造成过大压力，采取群体决策避免个体决策的局限导致决策失误。充分使用金融工具引进新型融资。加强内部控制、提高管理效率、保障财务安全，是实现公司经营方目标的直接途径，也是抵抗经济风险的实用手段。
（3）实现财务管理预算化。房地产公司财务管理部门应当以开发项目预算和资金预算为基准，综合分析土地成本、资金运转、经济收益等方面，进行科学合理的财务预算，对项目资金的投入和运作应从全局着想，作全盘性计划，将资金使用根据实际情况做细致划分和排序，制定可行性项目总体计划和资金筹募计划，对计划内容进行认真预算，并严格依据财务预算结果执行计划，提高项目投资决策准确性和高效性，加强财务管理，坚持财务考核对项目所有经济行为进行合理有效约束，发挥预算的财务预警功效，控制房地产公司财务风险。
（三）进行充分市场调研控制财务风险
在我国的市场经济大环境下，房地产公司的经营和发展一直伴随着各种各样的风险。各种来源于市场的风险对房地产公司的财务管理产生了严重的影响，公司应当充分进行市场调查和研究，科学分析市场风险程度。设立专业市场考察调研部门，设置专业市场调研人员对市场情况进行调查研究，积极搜集和整理房地产市场的最新动态资讯以及市场容量状态，了解市场需求，把握市场走向，以最新最快的信息搜集能力知道公司的项目开发活动。与此同时，房地产公司的市场调研部门还应当具备发掘潜在市场容量的能力和处理市场风险的应变能力，清楚社会需求趋向和地方市场承受能力，将实时资讯有效传递给公司，以此控制财务风险的发生概率。
（四）建立具有实用性的财务风险预警方案
预警方案是公司避免或降低财务风险的有效手段和措施。财务风险预警方案在公司的财务管理当中都有着重要作用。因此，房地产公司也应该建立实用有效的财务预警察方案，确定公司财务警戒标准线，实时监督经营性质负债与资产比例、偿还期债务与公司现金数量的适配，将相关财务预警信息及时予以传递，并初步制定解决方案和措施。预警系统的功能有很多种，包括预测财务风险征兆，提醒公司财务管理进行的预防和控制；分析财务危机的成因，控制财务风险扩大；总结风险因素弥补公司管理经营缺陷，避免财务风险再次发生等。因此，在房地产公司的财务管理当中建立实用性和有效性兼具的财务风险预警方案，是十分重要的。
五、总结
房地产公司的平稳运营和发展是建立在财务管理风险的有效防范和控制基础上的。房地产公司应致力健全和完善自身的财务管理风险防范体制，制定科学有效的风险防范管理流程和制度，将风险的预防和控制能力不断提高，使公司在市场竞争机制之下具有更为顽强的生命力和发展潜力。
（作者单位为中垠地产有限公司）
[作者简介：葛汝焱（1977―），男，山东德州人，大学，中级会计师，研究方向：房地产经济。]
参考文献
[1] 刘玉勉，姜发根.安徽中小公司法律风险防范机制研究[J].合肥学院学报（社会科学版），2015，03（8）：51-56.
[2] 冯戈利，秦现生.航空制造公司中合同管理风险分析及控制应用[J].生产力研究，2015，05（8）：133-136.
关键词:国有企业 房地产公司 管理模式
随着我国改革开放的逐步深入,特别是正式加入WTO以后,我国房地产企业迎来了前所未有的发展机遇,同时也面临了严峻的考验。国有企业房地产公司作为我国房地产行业的“领头羊”,其承担了地产开发、土地储备、工程建设等基本职能,是衡量我国房地产行业整体发展水平的重要企业组织模式。另外,国有企业房地产公司能否迅速实现与全球经济形势接轨,并且在最短的时间内融入到世界金融体系中,关键在于企业是否可以适时做出科学、合理的管理策略调整。
■一、国有企业房地产公司管理的基本内容
国有企业房地产公司是我国房地产行业中重要的国有经济组织模式,其具有资金雄厚、政策优惠、组织健全等管理优势。与其他地产企业相比,国有企业房地产公司的管理中更加突出对于国家各项方针、政策的贯彻和执行,管理模式中受国家相关部门的监督和指导性更强。
(一)发展战略管理
国有企业房地产公司的发展战略管理是建立于国家政策指引的基础上,并依托国家对地产行业实行宏观调控的相关扶持策略。国有企业房地产公司的发展战略管理必须坚持长期性、品牌性、政策性、科学性等基本原则,并且自觉接受国家相关部门的监督和管理。发展战略是企业总体发展目标的主要表现之一,其属于决策与计划的范畴,也是企业现代化管理的首要任务。国有企业房地产公司实施发展战略的实际效果,将直接关系到企业管理模式的革新与完善,以及经营业绩提升等重大问题。因此,在社会主义市场经济环境中,国有企业房地产公司管理者应在充分利用现有资源的条件下,把握好企业管理中部分与整体之间的关系,把企业活动的各个部分综合为一个可行的均衡计划,进而实现企业的长期、稳定、和谐发展。
(二)资金运作管理
在国有企业房地产公司的日常管理项目中,资金运作管理占据极为重要的地位和作用。国有企业房地产公司的运作资金主要有国家财政部门直接调配和自筹资金两种形式。作为国内重要的资金密集性行业,国有企业房地产公司在资本规模、资金运作上的管理优势十分明显,管理基础也较为牢固。在国有企业房地产公司进行重大项目的开发中,一定要充分考虑资金运作链条中是否存在弊端与问题,而且对于各类有可能出现的经营风险作出合理的分析,尽量将资金运作管理的风险控制在合理范围内。
(三)土地获取管理
土地获取管理是国有企业房地产公司经营管理的核心内容之一,也是决定企业发展前景及趋势的重要基础。国有企业房地产公司对于土地获取进行管理中,如何通过政策的指引和扶持,逐渐成为企业经营管理中最为关键的能力表现。但是随着国内房地产市场经营环境的规范化发展,以及国家对于土地转让制度改革步伐的日渐加快,公平、合理的房地产土地转让环境已经基本构建。因此,国有企业房地产公司要充分发挥雄厚的经济实力优势,在国家政策允许的条件下,适时加大国有土地资源的储备量,进而有效降低土地获得及开发成本。
■二、国有企业房地产公司管理模式中存在的问题
面对充满挑战的全新市场经济和经营环境,国有企业房地产公司管理模式的建设要掌握科学、合理、有效的方法,这样才能保证所实行的管理模式具有鲜明的时代意义和实用价值。国有企业房地产公司管理模式的构建中,一定要结合市场发展规律和社会主义市场经济格局的具体要求,进而逐步解决现实中存在的弊端与问题。
(一)内部管理基础薄弱
国有企业房地产公司是国内一种新兴的企业组织模式,其仅有几十年的发展历史,在企业管理模式的构建与发展中,国有企业房地产公司也面临了经营及效益方面的严峻挑战,所以部分企业管理者将管理重点集中于房地产的开发和销售环节,而内部理管理则处于相对薄弱的地位。国有企业房地产公司在内部管理基础的定位上也普遍存在一定的偏差,部分企业的管理者片面认为加强成本、会计、内部牵制等管理内容,即可实现企业的管理建立于牢固的基础之上,这种观点是不符合市场发展规律的,对于企业长远发展也造成了严重的阻碍。
(二)管理结构不完善
我国国有企业房地产公司现行的管理结构以开发、经营、销售、财务等基本组织框架为主,但是由于人力资本、组织机构等构建中矛盾性的客观存在,企业管理结构不完善的问题仍然亟待解决。目前,国有企业房地产公司的管理结构多是借鉴其他国有企业,而缺乏对于地产行业中企业经营、发展、管理的特性而有针对性的进行改革与完善。另外,由于国有企业房地产公司的管理者多为行政级别较高的领导,其在经营决策及事务管理中一旦出现“武断专行”的失误,会给企业带来极大的伤害,进而导致企业管理结构难以得到科学的完善。
■三、加强国有企业房地产公司管理的途径与方法
国有企业房地产公司在形成与发展过程中,由于受到管理者水平、管理模式等主客观因素的影响与限制,企业往往难以形成一套科学的经营管理模式,依据其制定的各项控制制度自然存在诸多的不合理性。因此,在国有企业房地产公司管理模式的建设中,企业管理者要坚持“推陈出新”的方法,逐步制定和出台更具科学性、合理性的管理制度。
(一)提高风险意识和加强风险管理
在面对国际金融危机,以及国内经济持续调整的双重压力下,国有企业房地产公司面临更多的不确定性和风险,而大多数产企业因缺少风险管理理念,而尚未建立起完善的风险管理体系,从而缺乏相应的抗击风险的能力。因此,国有企业房地产公司在管理模式的完善中,企业的管理层必须提高风险意识,树立风险管理理念。
(二)逐步完善企业内部管理流程
国有企业房地产公司在内部机构设置上,应当结合自身业务特点和内部管控的要求,逐步明确各部门的职责权限,将权利与责任落实到各具体部门。国有企业房地产公司在内部管理流程的完善中,要逐步制定规范的业务流程管理制度,并编制内部管理手册,明确内部机构设置、岗位职责、业务流程等情况,使企业上下有据可依。另外,国有企业房地产公司在加强管理的过程中,还要注重各项规章制度的补充与完善。国有企业房地产公司规章制度包括:财务管理制度、人力资源管理制度、行政管理制度、安全管理制度、资本动作制度、风险控制制度、项目管理制度、营销制度等多方面的内容,企业管理者要对于不完善的地方进行适当的补充,对于缺乏可操作性和执行价值的规章制度作出有针对性的完善。
(三)实现品牌市场多元化,降低企业经营风险
我国现行的社会主义市场经济体制下,品牌市场多元化主要是指:企业通过自身品牌战略的制定与完善,在现代商品市场中逐步树立牢固的地位和强有力的竞争水平,进而全面实现企业品牌市场的多元化发展。目前,国有企业房地产公司品牌战略的实施中,往往局限于某一区域或特定行业,这是不符合企业长期发展目标制定和实现的。因此,国有企业房地产公司在确定品牌市场目标时,一定要坚持多元化的品牌经营原则,将企业运作资金有效应用于多个行业的品牌建设中,当某一行业发展受挫时,其他行业的品牌尚有一定的发展空间和足够的资金,不至于企业的经营风险全系于某一品牌市场目标上,进而实现降低企业经营风险的目标。
四、结束语
在我国社会主义经济体制的构建与发展中,房地产行业始终处于高速发展的地位。国有企业房地产公司是国有经济的重要组织模式,也是推进国民经济发展的重要基础。因此,在国有企业房地产公司管理模式的研究中,不但要注重企业经营能力的提升,而且要适时加强企业自身管理能力的提高,进而实现其在市场环境中的稳定、科学、和谐发展。
参考文献:
[1]尚明轩,康宝林. 国有房地产企业内部控制体系建设的几点思考 [J].湖南财经高等专科学校学报.2008,(4).P31-33
[2]孙丽颖. 国有房地产企业经营管理――新时期发展理念与模式 [J].经济述评.2008,(8).P20-21
[3]韩思功,赵成平. 国有地产企业在旧城改造工程中抓机遇求发展 [J].北京市经济管理干部学院学报.2009.(5).P44-45
[4]赵鲁杰,钱文. 公司治理理论指导下的国有房地产企业改制研究 [J].合作经济与科技.2009,(10).P38-39
关键词：房地产企业 资金 合同 成本 税务筹划
房地产行业在经历了高投资、高收益的投资热潮后，目前形势不容乐观，尽管国家相继出台了有利于房地产行业发展的相关政策，但要想继续收获高额利润已经不可能，如何在现有形势下保持不败之地，成为每个房地产企业需解决的棘手问题。笔者现就所服务的某钢城房地产开发公司如何从加强财务管理和税务筹划作为制胜点来进行阐述。
房地产开发企业投资大、周期长、贷款多、涉税繁、风险高、政策强。要加强房地产开发企业的财务管理，可从以下四点着手：
一、加强资金管理
1、房地产企业从项目前期调研到产品开发至可预售状态历时较长，巨额的地价和房屋工程造价，需要投入的资金数量较大，要使开发项目顺利完成，解决融资问题是企业的头等大事。某钢城房地产开发公司在拿地前就进行了深入的项目可行性研究，对项目总投资作出合理的资金预算。因为项目开发的第一笔大额用款是支付土地款，它占整个开发项目较大的成本比重。土地款一般不可能得到银行贷款的支持，而是靠股东的自有资金投入。该公司在成立时就预先考虑到将要支付的土地款先作为公司的注册资本投入，扩大企业规模，使开业后自有资金就达到项目总投资的40%，以便于后续向银行争取项目开发贷款。
2、资金是房地产开发企业的命脉和血液。为了保证资金链的通畅，提高资金使用效率，降低资金成本。该房地产公司财务部每年第四季度就着手编制下一年度资金预算，平时配合和协助各业务部门编制各部门的月度、中期资金计划。每月计划汇总后对资金作出平衡，严格根据资金计划进行付款。合同付款环节是房地产公司最重要的资金管理环节，为严格把好项目用款关，财务部对每笔付款尤其是工程施工大额款项，要求工程部开具"付款通知单"，并由工程部负责人与分管项目的公司副经理审核签字，经财务审核合同条款后才予以支付。做到每笔付款用途明确，付款进度严格执行合同规定，经得起审计检查。每月末编制"资金月度计划执行反馈表"，对每月资金使用情况进行反馈和检查分析。
二、加强合同管理
合同管理是房地产开发企业财务管理的又一重要环节。通过签订各类合同（土地出让合同、施工承包合同、设备采购合同、设计咨询合同等等），作为支付房地产公司各项目用款的依据。为使合同管理和项目资金的使用更加规范化、高效化、合理化。
三、加强成本管理
1、成本核算既是企业的一项基础工作，也是企业致胜的关键因素之一。房地产企业开发成本核算中成本名目繁多，该公司首先对项目建设中发生的前期可行性研究费、规划设计费、工程开发成本、开发间接费等进行了整体测算，进而编制项目总投资预算，并结合实际工程进度情况适时修订编制"项目投资流量预算"（自项目开发原始投入起到项目竣工止），并从静态和动态方面都加以测算，静态方面主要测算：股东投资回报率、回收期、净资产收益率等指标；动态方面主要测算：内含报酬率（IRR）、净现值（NPV）、净现值指数、动态投资回收期等指标。
该公司非常重视基础数据的收集和整理，要求公司管理者和员工树立成本意识，在每个部门和环节上都要求员工既从自身做起，节约成本，又注重成本相关数据的记录、保存和传递，为财务部准确地进行成本核算打好基础。
2、在充分掌握各项税收政策和会计准则的基础上，合理准确地核算和区分开发成本和开发费用，否则将带来经营阶段和清算阶段的稽查风险、税收风险和经营风险。在正确按成本对象核算成本的同时，还应正确区分开发成本中的开发间接费与开发费用（即期间费用），这不仅关系到会计核算的准确性和企业所得税汇算清缴工作，还直接关系到土地增值税的清算中扣除数的基数的准确性，土地增值税在房地产开发企业的税费支出中占很大的比重，影响利润额也较大，税务机关会重点清算和稽查，对已列入开发间接费中的不合理的部分（包括不合理的借款费用等）予以剔除，再作为扣除数基数计算开发费用和加计扣除部分。 坚持按税法要求做好上述两大成本区分，加强成本核算管理，可以避免以后所得税汇缴清算和土地增值税清算带来的不必要的麻烦，并为企业提高经济效益作出应有的贡献。
四、提高财务人员素质
鉴于房地产企业财务管理的特殊性，财务管理人员不仅要具备专业财务知识，同时也要学习相关知识内容，如：成本控制、工程管理、资金管理等。鉴于这方面因素，该公司经常对财务人员进行业务培训和职业道德培训，不断更新财务管理理念，学习掌握最前沿的房地产理论知识，鼓励财务人员保持刻苦钻研、循序渐进、精益求精、的工作作风，以加快财务管理水平的不断提升，为公司决策者提供充足及时准确的决策信息。
五、加强税务筹划
1、该公司通过增加扣除项目对土地增值税进行税收筹划
土地增值税是房地产开发的主要成本之一，而土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20%的情况下可以免征，房地产公司可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过20%，从而享受免税待遇。
2、相关借款利息的筹划
由于该房地产公司的开发资金主要来自向银行和母公司的借债，资金量大、借款期限长、利息费用多。所以针对开发完工之后发生的利息费用，通过按转让房地产项目分别计算、分摊并提供金融机构证明，使其不超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，据实扣除，对借款利息进行税收筹划。
3、销售房产时的税收筹划
该房产公司通过改变销售模式的筹划降低了税负。该房产公司设立了销售公司作为分公司负责房地产销售，这种分立使土地增值税筹划空间很大。
4、递延纳税时间
一、巧妙用土地增值税税收优惠政策降低税率进行筹划
按照现行《土地增值税税法》规定，纳税人建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。但税法规定，纳税人既建造普通标准住宅，又搞其他房产开发的，应分别核算增值额；不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。房地产开发企业如果既建造普通住宅，又搞其他房地产开发，分别核算与不分别核算，其税收负担会有差异，这取决于两种住宅的销售额和可扣除项目金额。在分别核算的情况下，若能把普通标准住宅的增值额控制在可扣除项目金额的20%以内，从而免缴土地增值税，以减轻土地增值税税负。
［案例1］江宇房地产开发公司2013年商品房销售收入为6亿元，其中普通住宅销售额为4亿元，豪华住宅的销售额为2亿元。按现行税法规定可扣除的项目金额为4.4亿元，其中普通住宅可扣除项目金额为3.2亿元，豪华住宅可扣除项目金额为1.2亿元。
［案例分析］分别核算与不分别核算税负孰轻孰重的问题。在不分别核算的情况下，该公司应缴纳土地增值税的情况为：企业在筹办期间只有支出没有收入的客观实际给予按比例扣除招待费的特殊优惠政策，但是企业必须正确核算不允许扣除的40%部分，待允许扣除时记入当期的“管理费用筹办费——招待费（40%部分）”，在年度所得税汇算清缴时调增应纳税所得额，因此，在对筹办期招待费核算上要分60%和40%两个子目进行：在执行一次性扣除的方法下，支付业务招待费时：借：长期待摊费用——筹办费——招待费（60%部分）长期待摊费用——筹办费——招待费（40%部分）贷：银行存款在开始生产经营时的会计分录为：借：管理费用——筹办费——招待费（60%部分）管理费用——筹办费——招待费（40%部分）贷：长期待摊费用——筹办费——招待费（60%部分）长期待摊费用——筹办费——招待费（40%部分）在年度所得税汇算清缴时，将40%部分调增应纳税所得额。采取3年分次扣除的方法下，发生业务招待费时：借：长期待摊费用——筹办期间招待费（60%部分）长期待摊费用——筹办期间招待费（40%部分）贷：银行存款结转到“长期待摊费用——筹办费”时：借：长期待摊费用——筹办费——招待费（60%部分）长期待摊费用——筹办费——招待费（40%部分）贷：长期待摊费用——筹办期间招待费（60%部分）长期待摊费用——筹办期间招待费（40%部分）在开始生产经营年度结转到“管理费用——筹办费”扣除时：借：管理费用——筹办费——招待费（60%部分）管理费用——筹办费——招待费（40%部分）贷：长期待摊费用——筹办费——招待费（60%部分）长期待摊费用——筹办费——招待费（40%部分）最后，在年度所得税汇算清缴时将40%部分，调增应纳税所得额。取得的财政性资金，可结转到开始生产经营的年度记入收入总额。增值率=（6-4.4）÷4.4×100%=36.36%,适用第一档税率30%土地增值税=（6-4.4）×30%=0.48（亿元）在实行分别核算的情况下，该公司应缴纳土地增值税为：普通住宅增值率=（4-3.2）÷3.2×100%=25%，适用第一档税率30%普通住宅的土地增值税=（4-3.2）×30%=0.24（亿元）豪宅增值率=（2-1.2）÷1.2×100%=67%，适用第二档税率40%，速算扣除系数5%。豪宅土地增值税=（2-1.2）×40%-1.2×5%=0.26（亿元）土地增值税合计=0.24+0.26=0.5（亿元）
由上面计算得出，实行分别核算比不实行分别核算的情况下多缴土地增值税200万元。因此，在进行纳税筹划时，要注意筹划的特点。如果该笔应税业务在不分别核算的情况下，其土地增值税的税额少于各笔业务分别核算的应纳税之和，此时，可以选择不分别核算增值额。
二、通过增加可扣除项目金额降低税率进行筹划
假定案例1中其他条件不变，江宇房地产开发公司想办法使普通住宅可抵扣项目金额发生变化，使普通住宅的增值率限制在20%。设普通住宅可抵扣项目为A，令（2-A）÷A=20%解方程得：A=1.6666（亿元）也就是说，该房地产开发公司若能想办法把普通住宅的可扣除项目增加0.1332亿元，即可免交普通住宅的土地土地增值税。因此，该公司应缴的土地增值税仅为豪华住宅所缴纳的0.26亿元，比上述所计算的不分别核算少缴纳0.22亿元，比分别核算少缴纳0.24亿元。应该指出，若可扣除项目金额的增加难以实现，江宇房地产公司可以改变策略，从普通住宅的销售收入入手，若案例中普通住宅的可扣除项目金额不变，仍为3.2亿元，另普通住宅销售收入为B，要使土地增值税税率为20%，则有：（B-3.2）÷3.2×100%=20%解方程得：B=3.84（亿元）即该公司降低普通住宅的销售收入为0.16亿元（4-3.84），则仅需就豪华住宅缴纳土地增值税0.26亿元，节省了普通住宅的税金0.24亿元，与减少的收入0.16亿元相比节省了0.08亿元。同时，由于降低了普通住宅的售价，房屋也更好销售，企业所得税等计税依据也会随之减少。
三、通过均衡申报各地房地产价格降低税率进行筹划
当前，在房地产行业中，通常同一家房地产公司的房地产有不同的档次，其品味、市场定位不尽相同，既有低价格的普通标准住房，又有中档住宅、写字楼，还有高档住宅、别墅和写字楼；不同地方或地区的开发成本比例因物价或其他原因也不尽相同，这就会引发有些房屋开发出来销售后增值率较高，而有的房屋销售后的增值率较低，各类房地产的增值额和增值率都不尽相同。房地产的增值额和增值率，是计算销售不动产业务应纳土地增值税的主要依据，而土地增值税实行四级超率累进税率，增值率越大，使用税率越高。在实行超率累进税率制度下，纳税的原则是应尽量避免太高税率的出现，以尽可能避免过高增值率的出现，否则就会加重房地产企业的税收负担。因此，为了降低土地增值税税负，房地产企业可以采取不逐项单独核算的方法，将价格不同的房地产项目销售收入合并申报，以适用较低的土地增值税率；或者对各个开发项目的开发成本进行必要的调整，使得某些开发业务的增值率有所下降，以节省土地增值税款。
［案例2］正恒房地产公司2013年同时开发4个房地产项目，项目1为安居工程住房，可扣除项目为4000万元，营业收入5000万元；项目2为普通住宅，可扣除项目5000万元，营业收入7800万元；项目3为别墅住宅，可扣除项目为6000万元，营业收入为16000万元；项目4为写字楼，可扣除项目12000万元，营业收入40000万元，可扣除项目总和为27000万元，营业收入总和为68800万元。分别对这4项工程应纳的土地增值税进行计算。项目1：增值额=5000-4000=1000（万元）增值率=1000÷4000×100%=25%，适用第一档税率30%。应纳土地增值税=1000×30%=300（万元）项目2：增值额=7800-5000=2800（万元）增值率=2800÷5000×100%=56%，适用第二档税率40%。速算扣除系数5%。应纳土地增值税=2800×40%-5000×5%=870（万元）项目3：增值额=16000-6000=10000（万元）增值率=10000÷6000×100%=167%，适用第三档税率50%，速算扣除系数15%。应纳土地增值税=1000×50%-6000×15%=4100（万元）项目4：增值额=40000-12000=28000（万元）增值率=28000÷12000×100%=233%，适用第四档税率60%，速算扣除系数35%。应纳土地增值税=28000×60%-12000×35%=12600（万元）应纳土地增值税合计=300+870+4100+12600=17870（万元）
［案例分析］正恒房地产公司为了减轻税负，对上述经济行为进行重新安排，将项目1的营业收入核算为4700万元，可扣除项目仍为4000万元；将项目2、3、4合并核算，可扣除项目共为23000万元，营业收入64100万元。再对这些房地产项目应纳土地增值税进行计算。项目1：增值率=（4700-4000）÷4000×100%=17.5%增值率没有超过20%，可免土地增值税。合并后项目2、3、4：增值率=（64100-23000）÷23000×100%=178.7%，适用第三档税率50%。速算扣除系数15%。土地增值税=41100×50%-23000×15%=17100（万元）正恒房地产公司应纳土地增值税总额为17100万元，较纳税筹划前，该公司税负得到了有效降低。可见，平均费用分摊是抵消土地增值额、减轻土地增值税税负的理想选择。只要生产经营不是短期行为，而是长期从事房地产开发业务，那么将一定时期内所发生的各项房地产开发成本进行最大限度的平均分摊，就不会出现某处或某段时期土地增值率过高的现象，从而有效地减轻土地增值税税负。
四、通过增加流转环节直接降低土地增值税率进行筹划
土地增值税适用超率累进税率，增值率越高，所适用的税率越高，税收负担越重。对于土地增值率较高的房地产开发项目，房地产公司应设法降低其增值率和适用税率，而增加流转环节是降低土地增值率和适用税率，减轻土地增值税税收负担的有效途径之一。
［案例3］红日房地产公司于2008年以1000万元的价格取得一块土地，但一直未对土地进行开发。2013年该土地的公允价值已经增值到4000万元。红日房地产公司决定于2013年8月开始在该土地开发商品房（普通住房）。经测算，预计商品房销售收入约为11000万元，房地产开发成本3146万元，当地政府规定房地产开发费用按土地使用权支付额和开发成本金额的10%计算，有关税费610万元。可在企业所得税前扣除的成本税费为6700万元（不含土地增值税）。当地契税税率为3%。
［案例分析］开发前，红日房地产公司财务部门会同营销、工程、公司发展部门对其有关收益和税费进行了预测。应缴纳的有关税费如下:土地使用权支付额和开发成本合计为4146万元（1000+3146），开发费用为4146×10%=414.6（万元），有关税费为710万元，允许加计扣除费用为4146×20%=829.2（万元）。土地增值税可扣除金额=4146+414.6+710+829.2=6099.8（万元）增值率=（11000-6099.8）÷6099.8×100%=80.3%，适用第二档税率40%，速算扣除系数5%。土地增值税=（11000-6099.8）×40%-6099.8×5%=1655.8（万元）企业所得税=（11000-6700-1655.8）×25%=661.05（万元）各项税负合计=610+1655.8+661.05=2926.85（万元）可见，该项目尚存在部分所得税前和土地增值税前不得扣除的成本费用。考虑到这些因素，红日房地产开发项目的税后收益将更少。红日房地产公司决策层提出，可否通过增加几次土地增值税转让的流转环节，降低每次流转的土地增值率，从而减轻税收负担呢？红日房地产公司财务部门会同公司发展部门经认真研讨，提出了一个筹划方案：以土地投资公司再回购。
在开发土地之前，红日房地产公司将该土地作价4000万元投资成立江宇公司，然后再由红日房地产公司吸收合并江宇公司，最后再开发商品房对外销售。投资环节、合并环节以及商品房销售应负担的相关税费如下：投资环节。红日房地产公司以土地投资成立公司，不需要缴纳营业税。按现行税法规定，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税（财税［2002］191号）。红日房地产公司以土地对外投资免征土地增值税。按现行税法规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税（财税［1995］48号）。红日房地产公司以土地对外投资应负担的企业所得税为=75万元［（4000-1000）×25％］。按相关税法规定，企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售相关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确定资产转让所得或损失（国税［2000］118号）。江宇公司接受土地投资应缴纳契税为120万元（4000×3％）。根据《企业会计制度》的规定，江宇公司应当按照土地的公允价值和契税确认其入账价值（财会［2000］25号），即土地入账价值为4000+120=4120（万元）。
合并环节。关于企业所得税：红日房地产公司吸收合并江宇公司时，因为江宇公司资产未发生增值，所以对两个公司均不会产生企业所得税负担。红日房地产公司吸收合并江宇公司后，该土地的入账价值仍为4120万元。红日房地产公司吸收合并江宇公司可免征契税。按有关税法规定，两个或两个以上对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税（财税［2003］184号、财税［2006］41号）。商品房销售环节。红日房地产公司吸收合并江宇公司后，才实施商品房开发和销售，因而商品房销售环节的税收负担，全部由红日房地产公司承担。红日房地产公司不用缴纳土地增值税。房地产公司吸收合并江宇公司后，土地使用权成本从1000万元增加到4120万元。假定开发成本不变，由于商品房销售收入不变，有关税费也没有变化；开发费用和加计扣除费用仍按照土地使用权支付额和开发成本金额的10%和20%计算。土地增值税可扣除项目金额，具体包含了土地使用权支付额和开发成本，合计7266万元（4120+3146），开发费用726.6万元（7266×10%），有关税费305万元，允许加计扣除费用（7266×20%）=1453.2（万元）。土地增值税可扣除额=7266+726.6+610+1453.2≈10056（万元）增值率=（11000-10056）÷10056×100%=9.39%土地增值税可免征。红日房地产公司应承担企业所得税负担。因为土地使用权成本从1000万元增加到4120万元，增加了3120万元（4120-1000）,红日房地产公司可在企业所得税前扣除，成本费用应该在6700万元的基础上增加3120万元。该公司企业所得税=（11000-6700-3120）×25%=295（万元）纳税筹划后比纳税筹划前少负担增值税1700万元，但契税负担增加了120万元，企业所得税增加了427万元，即总体税负下降了1153万元（1700-120-427）。
关键词：房地产企业；投资估算；管理控制
中图分类号：F275
文献标志码：A
文章编号：1673-291X（2012）14-0135-02
一、房地产项目的投资估算要考虑哪些方面
（一）投资成本方面的估算
房地产项目投资可行性分析中的一个重要方面是房地产开发项目投资成本方面的估算。主要包括：
1.土地征用及拆迁补偿费。包括土地征用费、动迁用房安置费等。
2.前期工程费。包括规划、设计、项目可行性研究、水文地质、勘查测量、“七通一平”等支出。
3.建筑安装工程费。包括以发包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费。
4.市政基础设施大配套费。包括应交市配套部门的基础设施配套费、供热源头费、气源发展基金等。
5.二次管网配套费。包括应交市、区主管局的费用和自建的小区内道路、给排水、供电、供热、燃气、通讯、绿化、电视、智能化、路灯、环境设施等费用。还包括应交区配套办的非经营性公建配套费，包括为小区服务而建设的学校、幼儿园、居委会用房、车库、车棚、垃圾站、换热站、调压站、消防控制中心、变电室、泵房和地下室、地下人防等费用。
6.不可预见费。包含开发建设中事先不可预见的如地基处理、工程变更和销售后发生的保修期延长期间的保修维修费用。
7.开发间接费。包括房地产开发项目应承担的管理费用、销售费用、贷款利息、税金等。
总之，房地产成本估算是否正确，是否合理，将直接关系到房地产项目投资的回收以及利润的大小。
（二）项目销售收入方面的估算
任何房地产公司开发的项目，最终肯定要面向社会、面向客户。项目销售收入是房地产项目保证收益的前提。销售收入方面的预测要在充分调查与统计的基础上完成，可以根据房地产公司以往的销售业绩，利用相关方法，对房地产项目所在地未来销售状况有个合理的预测与估算。房地产项目销售收入的估算是否正确与销售价格有关，在实际定价的过程中，可以根据某种定位法来确定，也可以使用多种定位法的组合。如常用的定价法有：成本导向定价法、客户导向定价法以及竞争导向定价法。
通常情况下，房地产公司分析人员可以根据竞争导向定价法实现销售价格的确定。因为房地产开发项目投资成功，一方面可以获利，另一方面可以在房地产市场竞争中立于不败地位。房地产公司可以根据社会因素以及企业自身因素，决定本项目销售价格是稍高于还是稍等于同类竞争者。一般在房地产销售定价的过程中，要进行诸多方面的判断，以最大限度地保证最终销售价格的合理性。如要考虑房地产开发公司的营销状况，要考虑外界宏观环境对价格的动态影响、房地产市场中的需求状况等。
（三）项目销售税金及附加方面的合理估算
房地产开发项目销售税金及附加方面涉及到的东西比较多，主要有：项目营业税、建设过程中的维护税、土地增值税以及房地产开发公司的所得税等。对土地增值税和企业所得税，税务机关往往在实际销售之际按销售额的某一比例实施提前征收，最后再统一进行计算后补缴。这种征收方式对房地产开发公司的投资计划造成不小影响，对于一些利润较少、规模不大的房地产开发企业，应该考虑争取减免或缓缴。
（四）项目不确定性方面的评价
房地产开发项目不确定性方面的评价主要涉及到盈亏平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理论研究预测各种不确定性因素和风险因素的发生对项目评价指标影响的一种定量分析方法。而通过敏感性分析，可以找出影响项目经济效益的关键因素，使项目评价人员将注意力集中于这些关键因素，必要时可以对某些最敏感的关键因素重新预测和估算，并在此基础上重新进行经济评价，以减少房地产开发项目投资风险。
房地产开发项目投资决策的经济分析是一个相对复杂的过程。为了让决策者提出的决策更为合理、更为有效，财务数据方面的估算和预测是至关重要的。特别需要注意的是，在具体评估预测时，可能因不同人、不同方法而造成估算预测结果不一致，或者差异过大。因此，在经济分析时，应该明确不确定的因素，估计项目可能遇到的风险，从而加强房地产开发投资项目决策的可靠性。
二、房地产项目投资的管理与控制
（一）建立管理表格
要以房地产开发投资相关数据为基础，分类分项、由明细到汇总建立汇总表、分类表、一级明细表、二级明细表等管理表格。管理表格明细项目的设计要结合本公司和本项目的实际情况，把管理者最关心的要素体现出来。比如可以分成投资汇总表、开发成本测算控制表、销售收款预测及控制表、资金来源占用表、资金计划表、合同管理表、形象进度控制表等。在开发成本测算控制表中要体现汇总项目的各级明细构成、单方指标、拟投资额、已付款额、付款比例等信息；销售收款预测及控制表中可以反映实际开发的商业用房、住宅、车库等项目的实际销售收款情况、销售计划及完成情况等；资金计划表要体现投资各明细项目用款计划、按季按月具体用款额度计划；资金来源占用表要根据销售来源情况和项目投资用款计划，结合合同管理表、形象进度控制表等管理表格，编制筹资计划及运营计划，对不同时点和期间的资金来源和需求进行统筹管理，既要保持投资管理的刚性，又要体现灵活应对的弹性，在争取投资资金效率最大化的同时，又要兼顾风险应对。
（二）管理表格编制及动态更新
严控投资买地流程
身在商场，不进则退。对房地产公司而言，掌握了土地与项目，就掌握了未来。所以，投资买地是房地产公司经营的永恒主题。
不过，尽管未来发展需要依托土地与项目，但在目前房地产调整期也须考虑自身的资金情况，在对中短期市场进行合理判断的基础上量力而行。其实，这种买地扩张的谨慎性已经开始逐渐显露。
相关媒体报道，据不完全统计，全国20个大中城市自2008年至今已有超过120幅土地流拍、流标或未成交；而截至今年4月底的统计数据显示，自去年10月起的半年内，全国范围内的土地流拍数量也不过40幅。可见，在过去5个月间，全国各城市的土地流拍数量呈激增态势。另外，据国土资源部下属全国地价监测中心的统计数据显示，今年上半年，全国流标、流拍的土地达到出让总数的10%。
确保公司健康运营
确保公司健康运营需要培养一种整体观、协调观，即在相关指标上保持一种内在的均衡。
房地产公司的运营是方方面面的，反映在财务指标上，既有业绩方面的营业收入、净利润相关比率，也有资金方面的净负债率、货币资产比等。相关指标上的均衡状态往往反映着公司运营的有序进行，所以，这成为CFO管理的一种切入点。在考查房地产公司相关指标时，需要关注其商业模式下的财务特质，并在此基础上进行分析，方能得出正确、理性的结论。
比如，在2008年上半年房地产市场进入调整期之时，主流房地产上市公司中报的营业收入与净利润同比增长情况却依旧喜人，其中的一个重要原因就是房地产公司的业绩惯性。这种业绩惯性决定于房地产公司特有的商业模式，即“盖房子卖房子”需要时间较长，进而导致预收售楼款在先，销售收入与利润的确认在后，从而使业绩反映存在一定程度的滞后性。只有把握这种房地产公司独特的商业模式，以及由此决定的财务特质，才能对公司财报进行精准的分析，进而科学地把握其未来变化的趋势。
保持持续融资能力
持续融资需要考虑在不同的宏观经济形势下，选择高效、低成本、适合自身的方式。
比如，在2008年A股市场熊市的环境中，债券市场一枝独秀。3月份以来，金地集团、保利地产、新湖中宝（600208）、北辰实业、中粮地产（112004）与万科共六家房企分别发行12亿元、43亿元、14亿元、17亿元、12亿元和59亿元的公司债，公司债发行总规模达到157亿元，成为公司债券二级市场上第二大权重行业（相关统计数据见下表）。
持续融资不仅关系到存量资产的价值释放，也涉及到增量资产的取得，甚至还可以进行负债结构的调整，用低利率负债替换高利率负债，从而节省利息支出。同时，各项金融工具的逐渐发展也为房地产公司的精致运作提供了必要条件。
关键词：中南房地产；借壳上市；建议
一、引言
伴随购房热潮的高涨，不少民营房地产企业也加入到房地产行业中以求获利。由于国家政策对我国房地产行业的宏观调控，银行业对房地产企业的信贷融资也开始紧缩，使房地产企业尤其是民营房地产企业只能望而兴叹。一方面不能有效地快速融资，扩大市场份额，另一方面也使企业资金回笼速度变慢，增加资金链断裂风险。因此，民营企业必须找到一条符合自身特点的融资渠道，才能实现资本的快速扩张，保障企业健康长久发展。在我国资本市场中，企业IPO上市审批程序严格，尤其对民营房地产企业更是难上加难，不少民营企业为了确保上市成功，只能采用借壳上市的方式扩充资本，解决融资难题。为了帮助民营房地产企业提高借壳上市的成功率，本文选取中南房地产与大连金牛公司并购的成功案例，对其借壳上市进行效果剖析评价，为我国其他采用借壳上市的民营企业提供相关建议。
二、中南房地产借壳上市的背景
（一）中南房地产公司借壳动因
（1）中南房地产公司简介。中南房地产公司隶属中南控股集团，是中南控股集团董事长陈锦石名下的民营房地产企业。公司拥有八家房地产开发子公司，并控股一家物流管理企业和一家建筑施工企业，该公司开发了全国各地多处房地产项目，主要以房地产开发与销售、物业管理和工程承包为主营业务，在江苏省房地产行业中首屈一指。在企业借壳上市之前，公司总资产由2006年的0.372亿元增至2008年的1.43亿元，净资产收益率由2006年的18.13%增至2008年的22.62%，资产负债率由2006年的87.53%降至2008年的52.42%。可见，中南房地产公司总资产一直持续快速发展，但其资产负债率却一直居高不下。
（2）借壳动因。一是破解融资难瓶颈。中南房地产公司作为一家民营房地产公司，自身发展势头较好，但在房地产行业中要想做大做强，必须要有足够的资金储备进行土地的开发。对民营企业而言，要想规避IPO上市的困难，只有采用借壳上市的融资方式。因此，中南房地产公司必须要寻找合适的壳公司才能解决公司融资困难的问题，加快企业的发展。二是分散经营风险。同其他民营房地产企业一样，中南房地产公司采用家族管理的经营模式，导致公司经营管理不规范，员工积极性不高，经营风险较大。通过借壳上市，不仅能公开发行新股募集资金，产生资金放大效应，实现了企业资产的证券化，还能调动企业员工参与管理的积极性，分散企业的经营风险。三是加快企业发展速度。通过借壳上市，可以短时间内完成资本的快速扩张，扩大企业资本规模，增加企业融资渠道；通过上市公司的信息披露，可以有效管理约束企业的经营行为，提高企业的知名度，带来企业品牌的增值，继而保证了企业的经营实力，有利于拓展企业的全国性业务实现经营的协同性。因此对民营房地产企业来说，借壳上市可以实现企业跨越式发展。
（二）大连金牛公司售壳动因
（1）大连金牛公司简介。大连金牛股份有限公司成立于1998年，由大连钢铁集团、吉林炭素股份等六家公司经大连市政府批准共同成立的股份有限公司，当年注册资本17千万元，以特殊钢冶炼和特殊钢产品加工为主营业务，其中最大控股人为东北特殊钢铁集团有限公司。在企业售壳上市前，总资本由2006年0.36亿元缩减至2008年的0.35亿元，每股收益从2006年0.07元仅增至2008年0.08元，企业整体经营状况不理想。
（2）售壳动因。一是避免同业竞争。作为大连金牛公司最大股东的东北特钢，也是北满特钢和抚顺特钢的控股股东。三家特钢公司从事相同的经营业务，为了避免形成同业竞争，整合集团整体利益，东北特钢集团必须要选择一家上市公司进行业务重组，经过衡量比较，大连金牛公司成为售壳出让的首选。二是提升集团核心竞争力。通过售壳，可以避免业务冗余造成的利润降低，集中另外两家特钢企业的优势资源，即能有效整合业务资源，又能提升集团的核心竞争力。
三、中南房地产借壳上市效应分析
（一）对上市公司的效应
（1）改变了上市公司的股权结构。借壳上市之后，中南房地产公司取代东北特钢成为大连金牛公司最大的股东，成功完成了资产的重组。在上市期间的股权变动中，东北特钢的持股比例由41%变为4%，中南房地产公司新增加73%的股权。
（2）改变了上市公司的主营业务。借壳上市前，中南房地产公司主要从事房地产开发与销售、物业管理科和建筑施工业务，大连金牛公司主要从事特殊钢材冶炼和钢产品加工贸易。上市后，大连金牛公司承接了中南房地产名下8家公司的房地产开发与经营、物业管理等相关业务，原来的特钢经营产业全部转移至东北特钢。而中南房地产公司只投资房地产开发业务，并无特钢生产项目投资，避免产生并购后的同业竞争行为。
（3）改变了关联交易现象。借壳上市前，由于公司主营业务相近，大连金牛公司与东北特钢及其关联公司关联交易较多，上市后，中南房地产公司主营房地产业务，与大连金牛公司之前的业务关联度不大，因此，不存在企业间的关联交易行为，更好地规范了上市公司的经营业务范围。
（二）对公司治理结构的效应
由于民营公司缺少完善的公司治理结构，其企业经营管理仍然采用家族式的管理模式。借壳上市后，民营企业吸收公众投资者的资金，必须要健全公司治理结构，应用现代化的企业管理制度进行管理，遵循合理的市场秩序。在经营决策方面，要及时向资本市场上的公众进行信息披露，公布公司治理效果，保证决策的规范化、程序化和制度化。在组织形象方面，要为其他投资者树立良好的企业形象和品牌价值，避免股价波动过大，影响投资者信心。在股权结构方面，要及时公开董事会重大决策，第一大股东在行使权力的同时，要受到其他股东的监督和约束，为企业长久健康发展提供良好的保障。
（三）对公司再融资的效应
中南房地产公司利用借壳上市的方式，获得在资本市场上再融资的机会，加速了资本的扩张。同时利用与大连金牛公司的重组，为中南房地产先前项目注入了低成本资金，解决了企业资产负债率居高不下的难题，优化了企业财务报表状况，为企业经营战略提供了保障。同时，利用发行股票募集资金的方式，可以将筹集的大量资金应用于新项目的开发建设，提高了市场占有率，为企业未来的扩张战略提供了较强的资金保障。
（四）对公司股价的效应
自中南房地产公司重组大连金牛公司消息传出后，公司股价出现了大幅度上涨，直到大连金牛正式更名为中南建设后，股价一直从12.67元飙升到21.38元，甚至出现27.50元的新高。可见借壳上市后，投资者对中南房地产公司的成长价值期望值较高。
四、中南房产借壳上市财务指标分析
为了进一步研究并购后企业的经营能力和财务状况，衡量中南房地产公司借壳上市前后的经营绩效变化，本文选取了中南房地产公司借壳上市后年报中的几个重要的财务指标对其分析探讨。
（一）偿债能力
公司的偿债能力可以评价企业的财务状况，财务风险承担能力和资金筹集手段，分为短期偿债能力和长期偿债能力。因此，为了评价企业短期偿债水平，本文选取流动比率和速动比率两个指标，指标比率越高说明公司短期偿债能力好，但过高则会影响公司利润。选取利息保障倍数和资产负债率两指标用于评价企业长期偿债水平，利息保障倍数越高，资产负债率越低说明偿还长期债务较易。
（二）盈利能力
公司的盈利能力可以评价企业经营管理的业绩水平。为了评价企业的盈利能力，本文选取了净资产收益率和总资产收益率两个指标。净资产收益率用来衡量公司资本价值，比率越高股东价值越高，盈利能力越高，总资产收益率用来衡量公司资产运行效率，比率越高资产利用越好，盈利能力越高。
（三）营运能力
公司的营运能力可以评价企业资产运营的效率和水平，企业资产流动性越强，周转速度越快，利润率越高，企业的营运能力就越强。本文选取了总资产周转率、存货周转率和应收账款周转率三个指标。总资产周转率高说明流动资产周转快，在总资产中占有比例高，企业的营运水平好。而存货周转率高表示存货流动性较快，不会产生资金积压，但周转过快也会导致因应收账款过多而降低利润的现象。应收账款周转率越高说明变现速度快，为企业运营提供了保障。
（四）发展能力
公司的发展能力反映了企业未来的价值增值和成长空间的大小。通过分析营业收入增长率、净利润增长率和总资产增长率三个指标来判断中南房房地产公司上市后的企业成长能力。
五、民营企业借壳上市的相关建议
（一）寻找合适的壳资源和有利的并购模式
（1）借壳对象的选择。不同上市公司有自身不同的特点，在选择借壳对象时，要格外关注壳公司的资产负债情况，避免因壳公司自身的巨额债务为借壳企业带来较大的债务风险，导致股权结构失衡。要从定性和定量两方面进行壳公司的综合评价，谨慎选择壳资源，以确保借壳上市后目标仍符合企业发展规划，保证公司的资金实力，提高企业竞争力，以实现企业的核心价值。
（2）借壳模式的选择。在选择借壳模式时，根据企业自身的特点可以采用股权转让、二级市场收购、资产置换等某一种或几种综合应用的模式，尽量不采用现金收购的模式，以免减少账面资产，增大上市审批压力，同时导致未来资金周转不灵活，影响借壳后企业长期战略的有效实施。
（3）借壳资源的整合。不同企业的内部经营理念和经营模式各有差异。借壳前，要充分重视借壳对象的内部组织结构，避免借壳对象的排斥和不配合。民营企业更要做到一视同仁，充分掌握借壳对象内部资源的优势和劣势，采用灵活的经营模式整合借壳对象内部资源。也可采用分阶段购买的方式，让借壳对象充分了解借壳公司的经营战略，制定多赢的业务计划，实现系统化的协同效应。
（二）抓住资产重组的重心
民营企业进行借壳上市时，要以确保公司未来的发展战略为目标进行资产重组，不要过多关注短期利益的获取，避免虚假的资产重组和壳资源的炒作重组。短期套利行为虽然能快速融资，但同时也降低了企业的核心竞争力，增加了双方并购后资源整合的难度，浪费了社会公共资源。因此，抓住实质性的资产重组，才能为实现企业价值提供有力保障。
（三）依靠中介机构实现借力
民营企业借壳上市时要借力于专业的中介结构。中介机构拥有经验丰富的专业人员，知识储备充分，服务意识强，可信度高，能在资产重组交易中，对各方企业的经营管理、组织结构等进行客观的评价，降低企业自身进行信息收集和评估的高额成本。与此同时，中介机构的评估建议也会为借壳上市的双方企业带来有价值的参考意见，帮助各方投资者做出最优的决策，保证资产重组的顺利进行。因此，借力于投资银行、财务公司、会计师事务所和律师事务所等中介机构，可以最大程度的保证各方的利益，实现多方共赢。借壳上市时资本融资的重要手段，对民营企业而言，要结合自身的特点，找准适合自己的融资方式。为了保证民营企业借壳融资的成功率，要充分考虑借壳后的企业经营管理和资源整合，制定双赢的融资模式，保证企业今后长远的发展战略。
参考文献：
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［6］戴娟萍：《嘉凯城借壳上市的经验启示》，《财会月刊》2012年第35期。
[关键词] 房地产投资信托；投资信托计划；发展路径
[中图分类号] F830.8 [文献标识码] A [文章编号] 1006-5024(2007)04-0084-03
[基金项目] 国家社会科学基金资助项目“珠江三角洲产业集群模式下的技术扩散研究”(批准号：05BJY056)；华南理工大学人 文社会科学基金资助项目“入世以来我国产融结合的新发展”(批准号：G05N7040610)的部分研究成果
[作者简介] 朱 晖，华南理工大学经济与贸易学院讲师，研究方向为投资经济；
齐昌玮，华南理工大学经济与贸易学院副研究员，研究方向为产业经济；
邝国良，华南理工大学经济与贸易学院副教授，研究方向为资本市场。(广东 广州 510006)
能否尽快建立健全的多渠道融资体系，获得足够的资金支持，已成为房地产业发展的关键。房地产企业开始积极寻求创新的融资方式。其中，房地产投资基金被业界普遍认为是改善房地产融资环境、推动金融改革的有效途径。
一、房地产投资信托
房地产投资基金(Real Estate Investment Fund)属于投资基金的一种，是以房地产业为特定投资对象的产业投资基金。“房地产投资信托”从字面上来理解，应该是投资于房地产的信托产品，可以看成是契约型的房地产投资基金。但是，1961年第一只房地产投资信托(Real Estate Investment Trust，简称REIT)是在美国国会对《国内税收法》(Internal Revenue Code)做了修正之后诞生的，所以REIT是一个具有专属性的概念。
按照美国《国内税收法》中的规定，经济实体要取得 REIT 资格，必须符合这些条件：(1)是和法人一样可征税的实体；(2)由董事会或受托管理人管理；(3)拥有可完全转让的所有权凭证；(4)至少有 100名所有权凭证持有人；(5)在前一个税收年度的下半年，由5人以下人数拥有的所有权不超过50%；(6)总资产中至少有75%投资于房地产资产；(7)总收入中至少有75%的收入衍生于房地产的租金或房地产贷款的利息；(8)由应纳税的REIT子公司股票构成的资产不超过20%；(9)每年至少有90%的应纳税收入以股东股息的形式支付。
可见，REIT在所有权的分布、总资产的运用和利润的分配等方面与一般的房地产投资基金是有区别的。因此，可以把REIT理解为一种特殊形式的房地产投资基金，它按照有关规定将其资产主要用于拥有或营运能带来收益的房地产或房地产融资，并按照相关规定将绝大多数应税收入分配给受益凭证持有者。
作为房地产投资基金的一种特殊形式，REIT具有房地产投资基金的一般特点，如专家经营、组合投资、分散风险、高流动性。还由于其在资产运用和利润分配等方面的特殊规定，而具有其他类型的投资品所不具备的独特优势。
1.确定性的投资策略。REIT在物业投资活动方面为投资者提供确定性的投资策略。由于监管方面的规定，REIT只能将投资主要用于房地产投资业务，而且收入主要来源于房地产市场的资产运营，而不是产品经营(即直接进入房地产开发)，极大地回避了房地产一级市场的投资风险。这个确定性的投资策略带来了较肯定及可预见的管理及业务行为。
2.在多元化的投资组合内做出规模和灵活多变的投资。透过房地产投资组合，实现更多元化投资，而不是仅投资于单一栋建筑。对中小投资者来说，REIT的吸引力在于：他们只需投入少量资金，便可投资于平衡、多元化及大规模的物业投资组合。因此，投资者可以在其足以负担的财政范围内，参与物业投资。
3.交易的便利性。投资者通常只需支付少量佣金就能够在主要的证券交易所买卖上市的REIT股份(或基金单位)。在一般情况下，投资者可以通过交易所的网站，方便地阅览重要的企业信息。这使REIT变得更容易接触，增加了REIT信息披露的透明度和信息流通的快速性，对长远建立和增强投资者的信心非常重要。
4.税务方面的优惠。多数国家(地区)的房地产投资信托都设有优惠的税务安排，由于REIT绝大部分的税前收入都直接分配给投资者(美国，新加坡以及中国香港都规定在90%或以上)，REIT所分派股息不会在基金层面被征税。投资者所收到的股息只会在个人的层面被征税，避免了双重征税的问题。投资者可以受惠于较高的税后回报。
5.信息披露的透明度。投资基金如果没有向投资者披露足够的信息，便须承受投资者会对其运营的稳健性失去信心的风险。这主要是由于投资者缺乏相关信息所致。REIT会按照规定就其重要的运营事项披露适当的信息，可以帮助投资者了解该计划的运作及可能涉及的投资风险。
6.收益平稳，波动性小，市场回报高。REIT所投资的房地产都由经验丰富的房地产专业人员管理，回避风险的能力较强。REIT的高股息分派比率和富有吸引力的回报，使很多投资者都认为该类基金是固定收入投资工具以外的另一可行的投资选择。投资者可以依赖房地产投资信托基金提供稳定的现金收入，将有关基金作为减低证券市场的投资波动的有效途径。截至2002年底，美国REIT提供的平均股息收益率是7.3%；澳大利亚上市REIT的平均股息收益率约为7.6%；中国香港三只上市的REIT的收益率为5.3-7%，都比同期的国债利率高出不少。
从全球范围看，全球REIT主要集中于美国、澳大利亚、日本、新加坡、中国香港等地。美国的REIT是国际上房地产基金中最典型、最主要、资金量也最大的形式，美国占据了其中60%以上的比例。根据最近的数据，美国目前大约有 180家公开上市交易的 REIT，行业的总市值已经达到2390亿美元。全美REIT拥有的商业类房地产超过4000亿美元。新加坡市场目前共有7只REIT，市值超过50亿美元。中国香港市场上目前有3只REIT。
二、当前我国房地产投资基金的发展现状
20世纪90年代初，中国曾掀起一阵房地产开发的热潮。深圳股票交易所上市了蓝天、富民、富岛、天冀等近10家基金，从这些基金的投资主要以房地产投资为主上看，它们实际上是我国房地产投资基金最初的雏形。目前，这些基金或从我国股票市场中完全消失，或被兼并，或被重组。可见，我国早期对房地产投资基金的探索是不成功的。导致这一结果的主要原因是，这些基金都采取了产品经营型的运作模式，陷入了当时房地产市场的“炒作”。所以，随着90年代初房地产“泡沫”的破灭，这些基金的运作也随之陷入困境之中。这类房地产投资基金衰落的原因主要有：相关的法律法规不健全，基金组织结构不合理，基金管理人员房地产专业能力欠缺，另外房地产投资基金的融资规模小，投资渠道过于单一也是主要原因之一。
2002年7月央行出台的《信托投资公司资金信托管理办法》允许信托投资公司开展资金信托业务。2003年央行出台的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文件)对房地产信贷采取了从严的态度。这使信托投资公司和房地产企业找到了结合点，导致了房地产投资信托计划(Real Estate Investment Trust Scheme ，REITS)的大规模发展。据有关统计资料：2003年9月，全国房地产投资信托计划发行额30亿元；2003年底为60亿元；2004年底达111.74亿元。据市场不完全统计，2005年公开披露的集合资金信托市场共发行房地产信托121只，募集资金规模157.27亿元。2005年国内房地产信托市场继续呈现快速发展态势，不仅信托品种及规模迅速扩大，而且信托产品结构也呈多元化态势。
从2003 年底中国第一支商业房地产投资信托计划“法国欧尚天津第一店资金信托计划”在北京推出，到2005年3月，国内首只“准房地产投资信托”――“联信・宝利”一期的公开发售(这只信托产品首次引进受益大会制度、中介机构参与管理、按照公募产品要求进行充分的信息披露的信托计划，增加了透明度)。这些其实都属于房地产投资信托计划的范畴，离真正意义上的房地产投资信托还有很大的差距。
1.产品性质的区别。REIT属于股权类的投资产品，购买REIT是信托投资行为，是信托基金持有人通过持有信托基金而间接拥有REIT所投资的不动产，是权益买卖行为；而目前国内的房地产信托投资计划本质上是债券类产品，属于信贷融资行为。信托持有人并不拥有信托计划所投资的不动产。另有一些房地产租赁收益权信托计划，虽然不是直接的债权融资，但是信托持有人获得的通常是一个固定收益的优先受益权，并且由于回购承诺的安排，实质上仍是一种融资行为，不是真正意义上的投资。
2.产品流动性的区别。REIT具有基金性质而且可以转让，可以在公开资本市场交易，而且没有持有期限，不可以赎回；而信托计划不具有基金性质，不是一种标准化的金融产品，缺乏流动性，有本金偿还的安排，设定了偿还期限。
3.组织结构的区别。REIT发行后，将产权与资产管理权进行彻底分开，真正实现了所有权与经营权的分离，并且REIT设立后，将由专业的基金管理人管理。而信托计划则是房地产开发商通过信托投资公司获得信托贷款后，进行项目投资与开发，并没有专业的资产管理机构。
4.收益途径和收益方式的区别。REIT的收益途径主要来源于REIT持有不动产的租金收益，收益与经营管理水平直接联系，而且至交易发生之日起，不动产的收益就已经产生了；而信托计划几乎与开发商的经营成果无关，只与风险相关。尽管开发商用信托融资赚了再多的钱，信托持有人也只能获得固定收益；而一旦开发商偿还不了本息，信托持有人却要承担风险，形成了风险与收益不对称的局面。
因此，目前我国的房地产信托计划只是一个低层次的初级金融产品，与银行贷款的差别不大。当开发商满足不了银行贷款条件时转而使用贷款信托，只是将银行业的风险转移到信托持有人身上。鉴于房地产信托计划的隐性风险，2005年9月，中国银监会下发了《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(212号文件)。该文件大幅提高了房地产信托的门槛：自有资金超过35%、四证齐全、二级以上开发资质，三个条件全部具备才能融资。这一规定的严格程度超过了银行贷款的审核标准(自有资金比例比银行贷款要求的还高5%，且增加了开发企业二级以上资质的限制)。因此，使得房地产信托市场急剧萎缩。
内地唯一真正意义上的REIT就是在香港上市的越秀房地产信托投资基金。越秀房地产信托是从在香港上市的越秀投资(HKSE：0123)在广州拥有的房地产分拆出来的，进入房地产信托投资基金的资产包括城建大厦、白马大厦、财富广场及维多利广场的物业。越秀REIT招股章程宣布2006～2008年派息比率为每年100%，其后每年90%，每年派息两次。预计2006年度纯利不少于2.01亿港元，投资者收益率达6.54-7.05%。作为内地首只在港上市的房地产信托基金，越秀REIT受到了香港公众的热烈认购，在香港和国际资本市场分别获得496倍和74倍的超额认购。通过越秀REIT募集的资金最终超过20亿港元。
内地房地产商将内地所拥有的地产通过香港和新加坡上市，不仅可以大大缓解房地产公司的资金问题，而且可以将中国银行业的风险转移到境外和海外。但是巨额的境外和海外资金通过REIT这一管道流入内地，会加速房地产市场价格的攀升，而且物业升值和租金收益又会通过REIT流出。所以我国政府应该尽快推出本土的REIT，满足房地产商的合理资金需求，并为城镇居民的巨额储蓄提供一种收益更高的投资工具。房地产商通过REIT融资，就可减少银行的房地产信贷，降低银行的系统风险。
三、我国发展房地产投资基金的路径选择
基于我国现行的相关法律法规和现有的房地产投资产品，发展内地房地产信托的路径有两种：一是由现在的房地产投资信托计划向REIT转化；二是由房地产公司发起组建REIT。
1.由“信托计划”向REIT转化。由于REIT是一种集合资金投资产品，房地产投资信托计划较为符合REIT产品要求的结构。信托计划模式发展REIT产品的优势在于从结构上可以确立受托人(信托公司)和资产管理人(房地产投资管理公司)的职能，在保证REIT的投资和收入分配策略顺利实施的同时，有效地保护信托凭证持有人的利益。可以先由信托公司面向投资者发行REIT，并承担托管责任，按照REIT的要求，委托专业性的房地产投资管理公司进行房地产市场的资本运营。
由于法律法规方面的限制因素，我国现在的信托计划还不可能是真正意义上REIT。例如，《产业基金法》尚未设立；现有《信托法》中规定了“资金信托合同不得超过200份，每份合同金额不得低于人民币5万元”的限制确定了信托计划的私募性质。
为了早日推出我国内地的REIT，可以通过先成立私募房地产投资信托计划把商业模式建立起来。并逐渐将信托计划产品规范化和标准化，等到私募信托发展到一定规模的时候通过推动相关立法寻求税收上的优惠，然后再把私募信托上市转化为公募信托或者发起设立新的公募信托。
从2003年的“121号文件”以来，内地房地产投资信托计划的商业模式已初步建立起来了，甚至有几只“信托计划”也属于权益类投资，并构建了类似REIT的组织结构。但2005年央行的“212号文件”的出台使“信托计划”急剧萎缩。信托业的发展与政策的导向是紧密相关的。所以，我国应尽快制定《信托投资公司房地产投资信托计划管理暂行办法》，逐步将信托计划产品规范化和标准化。在产品设计方面，特别是股权收益类信托产品设计方面进行渐进式创新和突破(对权益类信托产品可考虑放宽信托合同的数量限制，并给予税收优惠)，大力发展专业化的房地产投资管理公司，以便随着我国房地产金融体系的逐步完善、房地产行业的不断发展和房地产投资功能的日益显现，顺利转型为REIT。
2.由房地产公司发起组建REIT。由房地产公司发起组建REIT，就是由房地产公司与信托公司(或投资银行)、资产管理公司共同组建REIT，通过向其他投资者发行受益凭证(或股份)来募集资金，之后该REIT就可以利用所募集到的资金去购买房地产。
从房地产的行业发展角度看，房地产公司模式发展REIT策略是最具有法律操作性的。依据现有法律如《公司法》，由房地产公司发起设立房地产投资公司，明确投资目标(持有、经营房地产项目)和收入分配(净收入的分红比例)要求的公司章程，凭借其房地产开发管理的实力和经验以私募形式筹集房地产投资基金(或公司股份)并进行房地产项目投资管理运作，待相关法律法规出台后，迅速转变为公募形式基金并争取上市交易。
参考文献：
1.1整合与凝聚
公司中，不可能一次只进行一个项目，多项目同时运作是常事，而项目完成进度是视具体情况的而参差不齐的。而通过全面预算管理机制，能够对公司全体资源进行统筹规划，优化配置公司资源，配合不同进度的项目进行及时的资金、业务、信息调整，做到“好钢用到刀刃上”，协调各部门各业务的运营，实现公司资源的最佳配置，将公司利益最大化。
1.2激励与约束
通过全面预算管理机制，明确各部门、员工的职责和权益，同时对公司全体运营进行动态监控，强化公司内部控制，对公司各部门、员工实行奖优惩劣制度，激发公司员工的工作动力，提高员工的工作积极性，提高公司的运营效益，有效系控制公司收支和财务管理，同时约束部门管理人员的一些工作懒散、等等行为。
1.3防范与应对
全面预算管理机制对公司实行的是整体控管，对于公司在运营过程中可能遇上的风险预测、定位、分析也包括在预算管理的工作之中，以控制风险为目标，事前对风险进行预测，通过寻找经营活动实际执行结果与预算的差距，找出经营活动中可能存在的风险，并提出防范措施；当风险发生时，第一时间掌握控制情况；风险发生后，寻找有效的措施解决，尽可能地将风险带来的损失降到最低。全面预算管理机制还可以初步预测公司下年度的经营情况，根据预算结果，公司对未来的经营计划进行或大或小的调整，对于风险预先防范或控制风险出现的环节，从而对风险进行有效规避和化解。
2.目前房地产公司全面预算管理中存在的问题
2.1全面预算标准不够健全
由上文可知，房地产公司的项目运作并非单行，而是多重开展，因此是复杂而多关联的，所以房地产公司在预算方面有着一定的工作难度，并且当前并有一套成文的国家预算定额标准，来标配不同类型的产品，这种情况导致了房地产公司对产品或运营项目的预算编制出现了一定的随意性，预算的准确性偏离了实际情况。
2.2全面预算管理制度不够完善
目前我国的房地产公司建立起的公司内的全面预算管理制度仍处在初级阶段，存在着许多未完善的问题，系统的预算组织还没有建立，没有一套科学高效的管理体制，专门独立的监督机制和监督组织也没有设立，这一系列的不足导致房地产公司不能按照预算编制的目标实行工作考核，影响了全面预算管理制度的职能的发挥。
2.3低水平战略管理制约整体战略目标
战略管理是根据公司定下的公司的发展战略目标而同步进行的，保证公司的政策的贯彻和目标的实现，并在实施过程中对公司内外进行动态管理。然而目前许多房地产公司缺乏长远的战略目光，对于公司外部环境的变化没有掌握到点，没有及时对外部环境的变化进行分析，制定新的经营策略，发掘新的运营风险，公司的战略管理仍是传统模式，用年度全面预算管理来支配项目资金的调度，没能跟随变化的市场环境及时变换管理政策，也没有统筹全局来管理公司内部，调整公司的运营手段。对于公司内部的运作，战略管理并没有落实到实处，与公司的实际运作脱离，而公司内部也没有重视战略管理，对于战略管理措施的调整没有及时反馈实时资讯。由于以上的问题，导致房地产公司的战略管理很难与全面预算管理并行，公司未能及时发现全面预算管理中出现的各种问题，以至于问题堆积多发，全面预算管理的实施缺少有力的监督机制，大大降低了全面预算管理的职能效果，阻碍了公司的全体战略目标的达成。
2.4缺乏有效的资金链管理
房地产行业属于资金密集型产业，项目的运营往往需要大量资金的投资作为支撑，而一次投资的周期长，期间资金的投入是持续性的，资金链一旦出现问题导致中断，将使整个项目功亏一篑。因此，房地产公司中的资金链管理是公司全面预算管理中的重点。目前房地产公司的资金来源主要依靠银行贷款，然而在银行逐年递增的货代压力之下，为了保证公司的资金链不断，房地产公司需要支付的融资费用不断上升。而在资金的使用过程中，房地产公司盲目扩张规模，大肆囤积土地，占用了公司资金链中的大量资金，或是从各种不合法的途径融资，甚至是从民间的一些不合法的贷款公司中贷款，欠下巨额债款，加重了公司资金配置的压力，白白浪费了公司的大量成本费用。房地产公司中缺乏科学的成本控制体系，项目运营的费用支出往往超出计划预定，浪费了公司资源，降低了公司资金的使用率，增加了资金的占用率。此外房地产公司中普遍出现经营性现金流持续恶化的问题，为了处理公司内部因为各种体系缺陷或管理不严而出现的问题，财务费用也随之不断上升，在经历过金融海啸、国家调控和对房地产的约束政策出台之后，公司的销售量有所萎缩，而在这种情形下公司资产的库存高企，使得公司的资金无法回流，资金链无法闭合持续流通。
2.5绩效考核制度收效甚微
而多数房地产公司的全面预算管理考核是传统的业绩考核体系，以员工达到的财务指标作为考核标准，而非针对财务指标的评价，而且考核制度只是流于表面，缺乏有力的监管实行，考核部门工作不严格，考核内容暧昧，考核工作没有定期开展，缺乏清晰的考核标准，公司全体人员的绩效考核不能全面进行。公司人员参与的意识不强，导致绩效考核制度在全面预算管理中收效甚微。
3.对于全面预算管理机制的改善建议
3.1创新房地产公司的全面预算管理理念
第一，房地产公司要树立预算的法律效力意识。房地产公司的一切经济行动都应该以公司定下的运营目标为核心，以此为前提进行预算工作。当预算工作完成后，要制定好完善的规划，并分配好公司内各组织各部门的准确工作，明确分工，要求公司全体严格按照预算计划进行工作，提升公司的预算控制能力；第二，要提高公司全员的参与意识，动员公司上下参与到全面预算管理的工作中去，统一人员的管理和预算的标准，加强前面预算管理机制的职能的发挥效力；第三，公司的上层领导要对公司的预算工作投以重视，支持公司的全面预算管理工作，全程参与，起到带头作用的同时能稳定公司的人员，起到激励与约束的作用。
3.2完善预算管理制度
公司的管理必须有制度为依据，因此对于全面预算管理工作的开展，必须首先要健全完善好全面预算管理机制，作为公司管理工作的支柱。首先要确立制度的核心目标，是以利润为主，明确机制参与人员的权责，将全面预算管理机制的细节条目清晰列明，界定好预算制度的目标、编制、汇总、审核、执行与管理，定期要求执行人员报告业绩和公司情况差异，定期对预算指标进行考核，根据公司的实际发展情况微调预算目标。根据全面预算管理机制，制定参与人员的考核制度与标准，定时对参与人员进行绩效考核，提高参与人员的工作严谨度和积极性。同时建立一套房地产项目会计核算科目体系，作为财务会计依据，逐步形成公司自成一套的资金分配额度标准。
3.3加强资金链的管理
房地产公司要学会多元化融资，形成多向融资渠道，解决资金筹措的问题，在合法合规的情况下适当引入外资。其次要搭建网络信息平台，促进公司内部以及业内的友好信息流通，日常的基础管理工作在网络平台上进行，减少管理成本，方便管理手续，并在公司内部建立起资金的数据库，公司的资金的收支情况、各部门的日常收支情况等等都及时向上填报，方便预算管理人员能及时掌控公司资金的流向。同时要详细规划资金的使用配置，强化资金链的良性循环。
4.结语
关键词：小型房地产企业；工程管理部门；定位
Abstract: At the national macro-control, the real estate development enterprises, especially small and medium enterprises survival and development challenges facing imminent, improve their ability and competitive advantage. By strengthening internal management, organization optimization, rational division of responsibilities, to create a small but excellent management team, to achieve compression management costs, increase enterprise benefit. In this paper, through the relocation of enterprises engaged in real estate development important business -- project management department, to provide ideas for the optimization of organization and management innovation.
Key words: small and medium-sized real estate enterprises; project management; localization
中图分类号: TL372+.3文献标识码A 文章编号
当前，经过国家持续的行业调控，房地产行业呈现出市场集中度提高、融资难度加大、成本上升、行业利润下降的特点。在市场竞争日益激烈的背景下，开发企业面临的局面也有所不同。大企业加强了策略调整，更加注重周转率、现金流和风险控制，同时发挥人才聚集优势，实现了顺势发展。而一些小企业由于受到资金、人才、品牌、地域等多方面的制约，在市场竞争中日益困难。为提高市场生存竞争力，中小房地产企业采取的办法各不相同，有的强化管理，有的拓宽融资渠道，有的专注市场布局，有的追求产品细分市场。下面以房地产企业工程管理部门为例，从优化企业组织机构，合理配置部门职责方面，寻求强化内部管理，增加企业效益的途径。
1小型房地产公司界定
2012年，全国的房地产开发企业约有65000多家，其中大部分为中小开发企业。如何界定小型开发企业，2003年国务院国有资产监督管理委员会对房地产行业设置了划分大、中、小型的分类标准。该标准从从业人员数、和销售额两方面进行了定量界定，其中对小型房地产确定标准为100人以下销售额在1亿元以下的房地产开发企业。住房和城乡建设部对中小型房地产开发企业的划分标准为：二级资质以下的房地产开发企业及年销售额未达到一亿元的开发企业。
综合以上界定可以看出，小型房地产开发企业都是注册资金较少，从业人员少，开发项目少，盈利能力受到限制的企业。在市场竞争日益加剧的情形下，小型房地产公司不可能像大中型房地产公司那样将公司的管理运营部门设置齐全，其组织构架既要紧凑简约，又能涵盖管理职能，避免增加管理环节及管理成本。
2 小型房地产公司工程管理部门的定位
在大中型房地产公司，工程管理部门的职责更加专业，一般主要承担公司的技术职能和施工管理职能工作，工作内容具体表现为技术支持和施工现场的协调管理。小型房地产公司的专业部门设置比较少，因而工程管理部门的职责更加庞杂，只要是和技术、工程有关的工作内容都得负责。
结合房地产的开发流程，给予小型房地产公司工程管理部门的定位是：项目前期的协助部门、技术事务的管控部门、项目成本的控制部门、施工现场的管理部门。
3小型房地产工程管理部门定位所对应的具体工作内容
对应以上小型房地产工程管理部门的定位，其部门的工作内容涉及到项目开发的前前后后，内容庞杂，将其归拢对应工程管理部门的定位后主要有：
3.1 作为项目前期协调部门的工作内容
在项目前期协调阶段，工程管理部门要配合前期部门考察地块，参与项目的投资可行性分析。其主要职责是对地块的规划进行了解和评估；对项目的工程投资成本进行测算；根据地块周边及地块本身情况对施工现场部署提出评估；对策划部门的项目策划方案进行技术论证和施工成本测算，配合项目定位。
3.2作为技术事务管控部门的工作内容
项目技术方面的把控及协调工作是工程管理部门一项主要职责，其工作贯穿项目开发的全过程。工作内容主要有：
对项目所有的技术文件进行审核，包括由于报审报批期间项目手续的技术文件，如项目的总体规划方案、初步设计方案、施工图方案及人防、消防、交通、园林、节能、环评等项目的分项技术方案；包括施工期间的技术文件，如工程施工组织设计及具体的专项施工方案等。同时还要对项目设计、招投标过程及施工组织设计中涉及的新工艺、新材料进行技术论证，决定是否使用。
工程管理部门还要向政府部门报送有关资料，办理工程类的报审报批手续，包括与项目规划有关的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，确保项目施工的开工许可证。以及项目使用的设备设施（如电梯）的报审报批工作。
同时工程管理部门还要在技术方面配合与公司进行技术性质合作单位的工作，如设计单位、勘查单位、测量单位等。
3.3作为项目成本控制部门的工作内容
在房地产行业竞争加剧的背景下，大部分房地产公司都会设专门的成本控制部门。但小型的房地产公司会将成本控制的职责分配至财务部门或工程部门。依据成本控制具体工作内容的偏重，将其配置到工程部门更加恰切。这些工作主要有：
设计阶段的成本控制，包括依据市场需求和成本控制目标从规划方案到施工图纸对建筑成本进行估算和控制；对室内外主要建筑材料的规格和品牌的选用进行成本管控。同时根据施工图纸分解和编制详细的预算，为成本控制和招投标提供参考。
项目实施阶段，包括招投标、设备材料采购过程中的成本控制和施工过程中的成本控制。在施工过程中要依据分项工程的成本控制目标，进行施工过程的成本控制。通过分析实际发生的成本数据，不断修正管控指标。最终完成成本控制工作。
3.4作为施工现场管理部门主要工作
施工现场管理主要是一些具体的工作，主要包括管理职能和协调职能。
管理职能方面的工作包括：根据项目建设的实际情况,编制并实施完成工程计划，审查施工单位报送的施工组织设计；对工程的质量、进度、安全和文明施工进行管理，保证工程按质，按时完成；按照设计或合同中的规定对乙方采购的材料和设备进行验看，并按时、按质、按量地组织甲供材料设备到场；参加监理单位组织的各阶段分项工程的验收及工程竣工验收；及时审核变更单，并按规定程序依据合同及时签证与归档；处理重大质量事故、责任事故和安全事故；整理有关工程治疗、图纸并做好归档工作
协调职能方面的工作包括，开工前期协调土地的三通一平、水电进场，竣工后期的市政管网接口等；协调对接政府各部门的检查工作；协调参与施工的设计单位、监理单位、分标段施工单位、分项工程施工单位、材料供应商等工程合作单位；协调处理项目周边单位、人员的关系，确保工程不间断实施。
4结束语
对小型房地产公司工程管理部门的定位分析，是为了适应房地产行业竞争的新形势。在不增加管理部门、节约管理成本的前期下，形成简洁高效的组织构架和科学的管理流程，使房地产公司的管理规范、成本降低，增强企业竞争力和市场生存能力。
参考文献：
[1] 刘列励著．《房地产建筑工程项目管理》， 中国建筑工业出版社2011年8月版
1 房地产信托投资基金发展的现状
信托业务和银行业、证券业、保险业一起构成现代金融四大支柱。从资金信托的角度出发,房地产信托投资基金属于房地产证券化的一种,是指信托公司通过制定信托投资计划,与投资者(委托人)签订信托投资合同,通过发行信托受益凭证等方式受托投资者的资金,然后进行房地产或者房地产抵押贷款投资。并委托或聘请专业机构和人员实施具体经营管理的一种资金信托投资方式。与一般的信托合同、证券投资基金相比,房地产信托投资基金制度具有很大的优势,据《2012年中国信托业发展报告》数据显示,房地产信托密集发行主要是在2010年及2011年上半年。2010年一季度末,房地产信托余额仅为2300多亿元;2010年末增加到4300余亿元;2011年6月末,继续增加到6000多亿元;到2012年6月末为6752亿元,直至2012年底增加到6983亿元。
房地产信托投资基金一直是信托行业资金使用的一个主要方向,一直以来房地产信托投资基金也是房地产企业除了银行贷款融资之外一个很主要的资金来源。之前房地产信托历年都呈现出一种快速增长的势头,这种势头一直保持到了2011年的年中,从2011年下半年开始,由于国家对房地产行业进行宏观调控,加上银监会对房地产信托投资基金加强了监管,这个势头开始下滑,但由于投资市场中股市持续低迷,储蓄利率也没有提高迹象,房地产信托投资基金这种预计年收益最高的投资产品仍是最具有诱惑性的一种理财产品。在房地产持续调控之下,许多资金链紧张的开发商都选择了房地产信托投资基金产品以解燃眉之急。有人说房地产信托投资基金是房企的“救命稻草”,也有人说房地产信托投资基金仅起到“备胎”的作用,但无论如何,在宏观调控的背景下,由于银行贷款的减少,确实让房地产信托投资基金“火”了一把。
2 房地产信托投资基金面临的风险
目前随着我国银行对房地产信贷的收紧,信托投资基金已经成为房地产行业重要的资金来源之一,但在信托投资基金行业迅猛发展的同时也出现了巨大隐患。现今房地产信托投资基金年收益率普遍高于10%,为投资者带来收益的同时,也为到期时需兑付的巨额本息埋下了伏笔,隐藏着潜在风险。作为高资金需求、高投入的房地产行业,先天具备着高风险性。房地产信托投资基金作为一种金融产品,一方面受到宏观经济调控、房地产项目本身、行业市场环境等诸多不确定因素带来多重风险的影响,另一方面又面临着信托投资基金业务运行过程中的各种不确定性风险。房地产信托投资基金主要存在以下几种风险。
2.1 提前清盘风险
在真正的兑付高峰到来之前,2012年已经有超过4个房地产信托投资基金提前清盘,如2012年2月10日,天津信托2009年11月发行的正源投资——信达地产股票收益权投资及回购结合资金信托计划提前宣告终止,这比原本的5月到期日提前了3个月。该项目于2010年9月开盘,开盘之初,月成交套数能达到100套,但从2011年2月开始后的12个月,月销售套数基本都在个位数,而该款信托产品发行之时正值房地产市场火爆之际。然而2011年2月开始,房产商销售回款大幅下降,而房产信托兑付资金主要就来源于开发商销售回款,一旦销售持续下降,兑付风险即呈现,信达地产提前终止此款信托产品实属无奈。以上事例层出不穷,尽管目前没有信托产品爆出兑付失败,但房地产信托投资基金风险暗流涌动,市场不乏房地产信托投资基金提前清盘现象。据公开信息显示,去年三季度以来,房地产信托投资基金提前清盘数量就达15支,涉及中诚、中融、新华信托等多家大型信托公司。2012年全国共有50支信托提前清盘,房地产信托投资基金出现的大批提前清偿能否使其在兑付高峰期平稳度过,引起了社会舆论的集中关注。
2.2 企业不能集中兑付风险
经过过去两年的爆发式增长后,房地产信托投资基金迎来了集中兑付期,兑付问题成为市场关注的焦点。2013年房地产信托投资基金到期规模达到1758亿元,迎来首个兑付小,其中季度高峰出现在3季度,为716亿元,单月高峰出现在7月份,到期总额达到504亿元,兑付压力仍将持续。根据中国信托业协会的数据显示,截止到2011年底,我国信托资产总规模达到4.8万亿元,同比增长58%,其中投向房地产市场的资金达到6882亿元,占比14.83%,2011年全年房地产信托投资基金新增规模就达到3704亿元。据国泰君安的报告显示,2012年房地产信托投资基金总到期规模约为1758亿元,2013年成为信托兑付高峰年,随着兑付高峰期的到来,受房地产市场调控政策与经济周期的影响以及信托公司自身发展不合理、监管措施具有滞后性等因素的影响,兑付风险严峻。
2.3 到期不能兑付约定收益风险
近期一款名为国开城市发展基金的信托产品年化收益率达到37%引发多方关注,此款产品由国开金融、昆仑信托和中海信托三家金融机构联合发行,总规模为500亿元,一期资金为101亿元,根据该基金的背景资料,信托投资人的年化收益率高达20%到37%,上不封顶,其主要赢利点是分享土地增值收益,进行土地一级开发,该基金的资产包括西安、成都、绍兴等二三线城市未开发土地,但是由于房地产市场受政策影响巨大,土地价格有着极大的不确定性,进而将影响该信托的收益水平。土地收益是否能够支持37%的融资成本是有浮动性的,因此其能否顺利兑付也成为关注焦点。由于信托公司没有公开披露平台,各家公司产品披露情况差异巨大,因此,在高收益的背后,整个房产信托业将面临集中到期兑付的压力,是否能如期兑付约定收益,使房地产行业在收益构成方面,协调保持资产组合中各资产的收益有利于现金流的稳定,是房地产行业需不断警示自身发展的动力。
3 房地产信托投资基金风险产生的根源
房地产信托融资发展初期只是一些中小房地产企业采用的融资方式,但目前大型房地产企业也都采用信托投资基金融资方式。随着国内房地产市场限购、限价和信贷紧缩,房地产信托投资基金成为不少开发商在遭遇银行放贷紧缩后的“救命稻草”和“备用金”来源,如此大的信托融资规模导致了未来诸多兑付风险的产生。
3.1 兑付高峰引来提前清盘风险
2012年出现的50支信托提前清偿,主要原因有三:第一,房地产公司找到了新的融资。鉴于房地产信托融资成本高,房地产公司就以新融到的钱把原来的房地产融资项目提前还款,资质好的地产集团,基本上利率都在15%-18%左右,高于银行同业利率10%左右,有的地产商借了信托的资金,拿到地后四证齐全,即可到银行申请开发房地产贷款,贷款成功就会使房地产商后期的融资成本大幅下降,因此房地产商拿到这笔钱之前,会想办法先把信托这部分余款补足,信托项目就会提前终止。第二,提前偿还闲置资金。一些房地产企业在房地产市场比较低迷的状况下,不愿意开发项目,造成提前偿还。第三,信托公司严加监管,及时控制清盘。一些信托的确预期会出现风险,在房地产信托投资基金里面,信托公司对房地产信托投资基金风险控制是非常严密的,信托公司针对每一笔信托项目,都会采取大股权项目,指派项目监理及财务总监控制现金流,公司每一笔资金流动都受到监管。当出现融资风险时,会造成提前还款,这也从反方向体现出信托公司对房地产信托投资基金的控制能力。
3.2 到期日集中导致企业不能集中兑付风险
目前房地产信托投资基金融资规模巨大,到期日又相对集中,陆续出现地产信托到期难支付的案例:如华奥国际信托的一个地产项目在2013年5月底出现的兑付危机、天津星耀投资有限公司和昆山洪峰房地产有限公司的还款情况都是欠息等。鉴于此,大量集中兑付风险的产生原因有两方面:首先是大型房地产公司信托投资基金规模增大。数据显示2012年全年,根据单家公司房地产信托规模排行,发现排在前列的都是大型房地产公司,诸如万科、绿城、保利和恒大都分别融了三四十亿元,融资规模远大于中小房地产企业。
2012年9月初,万科以51亿元的购地金额领跑土地市场,粗略计算,其2012年前8个月,累计购地金额已达135亿元,巨额的购地金背后是强大的信托支持。信托规模巨大极易带来到期集中兑付压力。企业短期债务压力也带来兑付隐患。以绿城为例,2012年绿城面临超过200亿元的短期债务压力,其中包括45亿元左右的信托贷款。2013年6月,绿城先是卖掉了绿城中国24.6%的股权给九龙仓,融资51亿港元,而后又转让了9个项目给融创中国,套现33.7亿元。如此腾挪转移,皆被指出与信托到期有关。大型房地产公司大量信托产品集中到期,必将给压力下的信托行业带来不可预期的兑付风险。
【关键词】工效挂钩考核分配；公平与效益
工效挂钩考核实质就是工资收入分配，它是劳资工作的重点和难点。解决收入与分配的矛盾，关键是处理好公平与效益之间的关系。 “公平”是人类建设理想社会的价值追求，但过分追求公平，往往会以牺牲效率为代价。但单一地追求效益，就会拉大贫富差距，引发社会各种矛盾，造成社会的不稳定。如何处理好公平与效益的关系？就是“坚持工资收入与效益相联系，以效率和效益为中心并兼顾公平的原则”。作为拥有十几家房地产开发公司的沈铁房地产开发集团，同样也面临收入分配的难题。解决好房地产开发企业工资收入分配问题的重点在于如何落实工效挂钩考核办法。
一、合理确定挂钩指标是落实工效挂钩考核办法的前提
落实工效挂钩办法必须以合理确定挂钩指标为前提。挂钩指标应具备两个条件：一是能够量化，二是具备可操作性。房地产开发集团公司曾经把开工面积做为挂钩考核指标，但这个指标有弊端，即规划户数确定后，开工面积也就同时确定了。它只能反映工程总量的大小，却不能反映出工程进度的变化。房地产开发企业需要一个既能反映工作量大小又能反映出工作量变化的指标，折算户数恰好符合了上述两个方面的条件。
1.折算户数。折算户数就是按施工进度百分比换算完成的户数。折算户数将工程从前期到结束每一阶段都换算成一定百分比进行计算。具体计算方法是：（1）完成工程前期按5%计算；（2）完成开工准备至“三通一平”按5%计算；（3）完成基础部分按10%计算；（4）完成主体部分按35%计算；（5）完成装饰及室内外配套工程按35%计算；（6）完成进户及园区配套按10%
计算。由于折算户数将工程的每一个阶段都按照对应的百分比确定了计算标准，不仅能体现量的大小，而且也体现了量的变化，同时具备可操作性。
2.销售收入。工效挂钩确定的第二个指标是销售收入。销售收入是指房地产开发企业（单位）在报告期售出商品房屋的收入。房地产开发企业追求的最终结果是房地产开发利润，而这个利润最直接的体现形式就是销售收入。
3.人均折算户数与人均销售收入。折算户数和销售收入虽然反映了企业的最终经营成果，但没有体现出企业的效率水平。因此应将人均折算户数和人均销售收入做为房地产开发企业的工效挂钩指标。人均折算户数和人均销售收入将完成工作量与职工人数联系起来，可以促进各企业有效地控制职工人数，达到减员增效的目的，使挂钩指标更加科学合理。
二、准确核定工效工资基数是落实工效挂钩考核办法的基础
做为同等的房地产开发企业，其核定工效工资基数的基础应当一致，即应设在同一起跑线上。但由于各房地产公司承担的工作量和担负的责任不同，如果只单纯按企业的性质和建制级别核定各企业的工效工资基数，则难以调动那些工作量多、责任大的房地产公司的积极性。因此，在核定各房地产公司工效工资基数时应坚持“统一基数，系数调节”的原则。“统一基数”是在同行业内确定统一的基数标准，即设定同一起跑线。“系数调节”是在统一基数标准的基础上，依据各房地产公司工作量和责任的大小通过系数进行调节。系数调节具体方法是将人均折算户数和人均销售收入划分成若干个档次，在统一基础标准的基础上进行调整。人均折算户数与人均销售收入系数之和作为总的调节系数。人均折算户数与人均销售收入每个系数应不超过5个档次，档次太多会使操作难度加大。核定工效工资基数=工效工资基数标准×（人均折算户数系数+人均销售收入系数）。人均折算户数系数从1.0开始设定，人均销售收入系数是人均折算户数系数的补充，从0.1基础上开始增加。在档次设置中应注意两个方面的问题。一是人均折算户数和人均销售收入在总系数中所占的比重；二是设置托底保障线和限高控制线。在考核各房地产公司的工作业绩时，其重点应当放在工作量上，没有建筑实体就没有销售收入，人均折算户数系数占总系数的比重应以不少于60%为宜。设置托底保障线是各房地产公司在完成集团设定的最低任务指标的情况下所能保证的工资收入。限高控制线是各房地产公司在全面完成任务指标的前提下最高可达到的收入，这个控制线主要参考铁道部、铁路局下达的各级管理人员工资收入限额标准。因此，总的调节系数应设立上限，以便将工资总收入控制在限额之内。
三、工资收入与指标真正挂钩清算是落实工效挂钩考核办法的关键
工效挂钩办法的核心体现是一个“挂”字，工资收入不与任务指标真正挂钩，工效挂钩考核办法就不能发挥其应有的作用。（1）工效挂钩考核办法能否落实关键看指标。在编制挂钩指标计划时要科学合理，过低和过高的指标计划最终都会导致挂钩办法无法落实。（2）落实工效挂钩考核办法必须将指标考核落实到责任部门和责任人。考核责任部门和责任人要及时收集、统计、整理各项挂钩指标完成情况，跟踪指标完成进度，分析指标完成存在问题。对确因指标设置不合理、指标计划编制不科学致使指标无法完成的要及时进行调整，确保工效挂钩考核办法的顺利实施。（3）落实工效挂钩考核办法要将集团管理部门工资收入与各房地产公司指标完成结果挂钩。实现效益共享，风险共担。（4）落实工效挂钩考核办法要严格按照指标完成结果进行清算，确保工效挂钩考核办法的严肃性和有效性。挂钩办法一旦确定，必须按办法执行，不能朝令夕改，让下属单位无法遵循。
四、实行工资收入限高托底是确保工效挂钩考核办法顺利实施的有力保证
为确保工效挂钩考核办法的顺利实施，月份间职工工资支出是否均衡也是工效挂钩考核办法在制定时应加以考虑的问题。由于指标计划编制的不科学性和指标实际完成结果的不确定性，各房地产公司月份间工资支出的不均衡是不可避免的。如何解决效益和均衡这对矛盾，就要在实际工资清算中采取限高托底和效益工资超额暂存制度，实行以丰补欠。对于效益工资的增幅和减幅都应控制在20%左右为宜，即对挂钩指标和盈亏结算当月增长幅度超过20%以上部分效益工资实行暂存，用于弥补个别月份效益工资结算产生的负增长。对于结算工资低于工效工资基数总额80%的部分，应暂借工资补至80%，待效益好转时填平补齐。
公平与效益是收入分配的一对矛盾，通过合理确定挂钩指标、准确核定工效工资基数、工资收入与指标真正联挂体现了效率和效益这个中心，实行效益工资超额暂存和工资收入限高托底政策兼顾了公平这一价值追求。解决挂钩指标的确立、工效工资基数的核定、收入与指标的联挂考核问题以及实行限高托底的政策使工效挂钩考核形成相对完整的体系，也使工效挂钩考核办法得以有效落实。
参 考 文 献
[1]《沈阳铁路局工资总额与多元化经济效益挂钩实施办法》.沈铁劳卫
[2013]8号
[2]《沈阳铁路局关于非运输企业内部分配的指导意见》.沈铁劳卫函
