时间：2023-05-29 17:51:11
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产投资策划，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词：房地产投资；风险管理；对策
一、房地产投资的特点
1、房地产产品具有区域性和位置的不可移动性。
房地产位置的固定性导致房地产的区域性和不可移动的特性，造成城市与城市之间、地区与地区之间，同一城市不同地段之间的差异性，因此房地产的价值在很大程度上取决于其所处的地理位置。
2、房地产资金需求量大、来源渠道广
房地产投资资金需要量大，少则百万、多则几千万甚至上亿元，单纯依靠开发商自有资金的投入是比较困难的，需要多方投入。目前，我国房地产投资资金主要来源于自有资金、前期的银行贷款、中期的商品房预售收入、建筑商带资承包，有些保障性建设项目由政府财政拨款。
3、开发经营周期长,变现能力差
房地产项目的建设期少则1年、多则2～3年，甚至更长。房地产投资规模越大，投资额越大，投资周期越长，资金周转也就越缓慢，流动性也就越差。房地产商品只有在完全配套建成之后，才能发挥其功能，因此其变现能力较差，房地产开发商经常面临能否按期筹措项目所需资金及偿还资金的风险。
4、高风险与高回报
由于不确定性因素大，投资具有高风险性。由于房地产投资金额巨大，投资回收周期较长，投资过程会涉及政治、经济、技术等各个方面，投资回收期间会受很多不确定因素的影响，使得项目在进行过程中，始终伴随着高风险。所以在房地产投资决策中，投资风险的大小、可接受程度及风险评价分析准确程度是决定投资与否的重要依据。
二、房地产投资风险管理的问题及原因分析
1、融资方式单一，自有资金比例低，房地产金融风险高
目前我国房地产融资主要依赖于金融机构的支持与配合。房地产项目的融资结构中银行贷款比例过高，占到60%～70%，这部分资金来源于开发商直接向银行贷款和预购商品房抵押贷款。由于受房地产调控政策的影响，在银行逐渐压缩信贷的大环境下，各房地产开发企业试图通过其他渠道融资，利率风险高。
2、投资经营管理不规范，投资决策水平低
目前许多房地产企业习惯于探讨产品创新、品牌建设、规模扩张等热点问题,而很少关注内部的管理问题，管理手段与水平相对落后，并且缺乏专业人才，尤其缺少投资策划、营销策划、资本运作等方面的高级管理人才。在这样的房地产行业整体背景下，房地产企业投资极易产生较大的非理性。很多事实证明,我国房地产企业几乎不采用现代的投资决策理论与方法来进行房地产投资决策，由此造成投资决策水平低下，大量房地产企业出现盲目投资的趋势，而这种房地产企业投资决策的盲目性及非理性成为房地产投资失败的主要根源。
3、产生风险的因素较多
从产生风险的因素来看，房地产投资风险主要有政策风险、财务风险、利率风险、变现风险、意外事故风险等因素。其中尤以财务风险居高，财务风险因素主要有融资风险和购房者拖欠购房款风险。房地产投资通常通过集资或贷款等方式筹集资金的，如果房地产的总投资收益率低于银行利率，则不仅资金筹集变得非常困难，而且会造成负债经营的局面，出现融资风险。在房地产经营过程中，由于购买者财务状况与开发时预测的财务状况发生了变化，直接影响到房地产投资回收的可靠性，造成资金回收的拖欠风险，这两个风险是构成房地产投资开发经营中财务风险的主要因素。
三、房地产投资风险管理的对策
房地产投资风险管理是企业通过风险预测、风险回避、风险分散 、风险控制等一系列活动来规避和防范风险，并在此基础上有效地处置风险，以最低成本实现最大安全保障。
1、风险预测
由于房地产投资一旦进行，所面临的将是一个相对狭窄的消费市场，这就具有较大的风险性。通过房地产市场的供求状祝和趋势进行全面的调查分析，从中选择社会最需要的并能够取得较大收益的投资项目，这将直接影响到房地产投资项目的成功与否。
2、风险回避
在房地产投资过程中，选择风险小的投资项目或者放弃那些风险较大的投资项目，这是一种相对保险的处理房地产投资风险的方法，这种策略的一个不良后果是得到高额利润的机会相对减少了。但预期收益值随着风险的大小而增降是市场经济中一个不可避免的特性。假如预期获益的机会没有风险，投资者将很快涌入市场，使预期收益降低。
3、分散风险
不同类型房地产的商业风险不一样,获利能力不一样，为了降低投资的商业风险，又要保证获取预期的投资收益，较理想的对策是进行房地产类型组合投资。利用不同类型房地产功能的相互补充，以及不同类型房地产资金的调剂作用，适应市场需要，提高总体抗风险能力和获利能力。 另外，开发商还可以采用分期付款、贷款购房、预租预售等方式来分散风险。投资者应该积极研究和分析当前的金融政策，采取有效的销售方式来规避和分散投资过程的风险。
4、风险控制
工程建设既是投资项目资金的消耗过程，又是工程项目建设完成过程。在这一过程中,节约资金的可能性很小,但增加资金的可能性很大。因此,房地产开发商要认真签订施工合同，保证经济利益，聘请工程监理对项目施工进行全面的监督和管理，在施工过程中不对施工图做较大的修改等有效的管理措施，减少因工期、质量、成本所引起的风险。
5、风险自留
投资者预期某些风险不可避免时,可以自行设立风险基金,自行承担风险变现后的财务后果。通过风险的分析,明确风险的性质及其预期变现损失,对多种预计方式的优劣对比后,投资者主动选择风险自留措施，同时做好财务准备。在房地产的开发建设中,可以在工程概预算时设置不可预见费用，在资产运营过程中,可建立意外损失基金。这将在一定程度上转移风险。
在房地产投资环境日益复杂，企业间竞争日益激烈，企业经营风险不断提高的大环境下，对企业的经营风险进行准确的辨别、分析、控制和防范，已成为房地产投资机构内部控制管理的重要内容之一。
参考文献：
[1]孙思忠,史伟利.关于房地产投资风险防范策略的探讨：集团经济研究,2007,(18).
关键词：房地产投资分析 教学方法
随着我国城市化进程的不断加快，房地产业也飞速发展，目前，房地产投资已经成为房地产领域和投资领域共同关注的热点之一。房地产投资分析也成为各高等院校房地产专业开设的核心课程之一。房地产投资分析是实践性非常强的一门课程，只有准确把握市场动向，正确作出房地产投资决策，并科学有效地规避投资中遇到的各种风险，才能最终实现满意的投资收益。这就需要良好的专业知识储备。
房地产投资分析内容包括对房地产投资环境、投资市场的分析，投资项目方案策划，涉及到成本费用及投资收入的估算，以及对房地产投资的风险分析与投资决策，是一项复杂系统的工程。而市场的变化、政策的更新的影响使得房地产投资分析变得更为复杂，这增加了教师的上课的复杂程度，也增加了学生的学习难度，而不断更新教学方法也成了教师的研究课题。
一、现行教学方法存在问题
房地产投资分析由于实践操作性很强，传统的老师讲学生听的教学方法，早已被摒弃。现如今的理论学习与社会实践结合的教学方式，将工作流程分为市场分析、财务分析等模块进行情景学习，虽说与社会接轨，但学生的主动参与积极性仍有待提高。
1.真实项目参与难度大
在理论学习与社会实践相结合的教学方式中，以现实经济活动中真实的出让土地信息让学生进行分析自已选择地块，然后结合出让土地所在区域分析市场情况设计开发方案，虚实结合让学生参与到房地产投资分析的学习当中。然而，在教学过程中却发现，虽然与现实经济活动相关，能使学生在毕业后更快更有效率地参与到工作中，但出让土地远离他们的生活范围，甚至处于他们完全陌生的区域，较大的空间距离使得学生的参与积极性不高，甚至会直接抱怨，地块太远了解数据资料难度太大。
2.市场动态变化需要大量时间跟踪调查
在不同时期、不同的经济环境和政策环境下房地产市场情况也不同，而房地产市场的景气与否直接关系到房地产的投资行为。因此，投资者必须拥有敏锐的市场洞察力和非凡的投资魄力，而这些不是依靠课堂的学习，也不是一次实践就能达到的，这需要长期对市场的关注，收集大量市场信息资料，把握当前房地产市场情况与政策形势再分析预测。而一次的课堂组织，例如让学生事先设计一份调查问卷，再集体参与调查所得到的信息也是短暂的片面的，这就需要学生利用更多的课余时间去完成，如果要求每周都必须完成一次市场调查，学生会大感压力增加而产生抵触情绪，而这在大学中几乎是所有专业都难以解决的问题。
二、教学方法改革构想
真实案例教学无疑是非常有效的能让学生毕业后更快适应工作的一种教学方法，但学生的参与度不高，且真实案例教学学生学习难度更大，如何发挥真实案例教学的优点，又使学生能主动参与到学习中来，则需要研究新的教学方法。
据调查，知识的掌握在工作以后边学边干过程中效率更高，并且知识掌握的速度很大程度上取决于对所从事工作的兴趣和负责程度，自身努力程度，机遇等非智力因素。教育心理学阐释：“只有充分调动学生的学习兴趣，才能使他们积极主动地参与到学习中，去感受学习过程的快乐，从而获得良好的教学效果。”因此，如何激发学生兴趣，让学生主动去了解工作流程，并在参与工作过程中发现问题，引发思考去解决问题，则成了新一轮教学方法改革的思考方向。笔者在此进行了一些小小的尝试。
1.游戏的思考方式
在这里得提到一款曾非常流行的益智游戏――大富翁。该游戏主线便是投资买地，加盖房屋，以收取租金来赢得游戏胜利。而房地产投资分析课程则可利用这种方式将课堂枯燥的学习变成一种游戏来完成。首先，必须要选择一个学生熟悉的区域作为进行房地产投资分析的市场，而贴近学生生活的最好区域便是学校；再由学生自己根据平时的生活轨迹将学校分成几块区域，再根据各区域特点确定商业中心，根据人流量划出几块等级差异明显的地块；接下来，便可让学生分组竞争商机最大的地块，并让他们在各不同地块进行商业行为体验，因这直接关系到他们的切身利益，学生都积极参与体验并要求延长体验期。当他们将这种体验行为代入到房地产购房者的行为模式中，以此为兴趣点引发学生的思考，会使得他们更愿意去主动思考问题，从而建立起完整而又严密的逻辑思维方式，然后再将点延伸成线，最终让他们主动走出校门了解市场。而在这一过程中，学生以主动参与的形式进入到房地产投资环境分析、市场分析以及市场定位的学习情景中。
2. 团队合作赚取虚拟资金
在学生通过市场调查了解近期出让土地信息，为使他们能积极参与土地周边区域情况的调查了解，并根据周边市场情况完成开发项目策划任务，则需将学生代入投资者的角色中。首先，学生分组以房地产开发企业形式参与到出让土地的模拟招拍挂行为当中去，再通过平时课堂的团队合作来赚取虚拟资金，进行资本的原始积累以筹集企业的开发资金，而最终累积的虚拟资金将决定能购买到的土地的好坏；再根据各组团的投资方案与自有资金来确定最终所需借贷资金，而借贷资金产生的利息将直接影响他们最终的利润率的高低，在组团相互之间的竞争中就使得学生能主动参与赚取虚拟资金的活动当中去。而在这一过程中，学生体验了竞争中的成本与收入的估算，通过财务分析评价项目的盈利能力。
最终，用一种学生接受的方式将房地产投资分析课程中有实际应用价值的信息传递给他们，并让他们学会自己思考解决问题的途径，增强学生的决策能力和综合素质。
关键词：房地产投资 投资风险 风险防范
1前言
房地产项目的开发过程具有高风险、高回报的特点，项目实施的成功与否受到诸多因素的影响，而风险总是贯穿于项目实施过程的始终。所以，正确进行风险识别及评估，并采取可行的风险防范措施，是保证房地产开发项目顺利的重要保障。
2投资风险的特征
房地产投资是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动。房地产投资与任何投资一样，风险是不可避免的，房地产投资由于其物业的本身特点，又具有特殊性，风险与收益并存。风险越大，收益也就越高，要想获得高的收益，就得承担较大的风险。风险是一种普遍的客观存在，因而它也可被人们在一定程度上防范控制，其特征是：1）客观性2）不确定性3）可测性4）结果双重性5）综合性
3房地产投资风险的类型
3.1自然风险
自然风险是指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成的影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。自然风险因素主要包括：火灾风险、风暴风险、洪水风险、雪灾风险、气温风险。
3.2政策风险
政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产的影响是全局性的，因而，由于政策的变化而带来的风险将对房地产市场产生重大的影响。所以，应该密切关注房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此而引发的风险。政策风险因素又可分为以下几类：政治环境风险、经济体制改革风险、土地使用制度改革风险、住房制度改革风险、金融政策改革风险、环保政策变化风险、建筑安全条例变化风险、审批手续过程风险、法律风险。
3.3经济风险
房地产投资经济风险是指一系列与经济发展有关的不确定因素给房地产开发经营所带来的风险。经济风险主要包含市场利率风险、资金变现风险、购买力风险等。
1）利率风险
房地产市场的利率变化风险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。 当利率上升时，房地产开发商和经营者的资金成本会增加，消费者的购买欲望随之降低。因此，整个房地产市场将形成一方面生产成本增加；另一方面市场需求降低。这无疑会给投资者经营者带来损失。
2）购买力风险
购买力风险主要是指市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能按市场消化，造成经济上的损失。购买力风险是一种需求风险，在市场经济体制中，需求是一个非常不定的因素。由于消费者的购买力是不断发生变化的，受工作环境、生活环境、社会环境、消费结构等影响，如果整体市场上需求下降，将会给房地产投资商经营者带来损失。
3）资金变现风险
资金变现风险，就是将非货币的资产或有价证券兑换成货币。不同性质的资产或证券其变成货币的难易程度是不同的，一般来说，储蓄存款、支票等的变现性能最好，股票外汇、期货和债券投资等的变现性能次之，房地产投资的变现性能较差。房地产资金变现风险主要是指在交易过程中可能因变现的进间和方式变化而导致房地产商品不能变成货币或延迟变成货币，从而给房地产经营者带来损失。
3.4技术风险
房地产技术风险是指由于科学技术的进步、技术结构以及相关变量的变动给房地产开发商和经营者可能带来的损失。包括：建筑材料改变和更新的风险、建筑施工技术和工艺革新的风险、建筑设计变动或计算失误的风险、设备故障或损坏的风险、建筑生产力因素短缺风险、施工事故风险、市场供求风险。
3.5社会风险
社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响，从而给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失的可能性。房地产市场的社会风险因素主要有城市规划风险、区域发展风险、公众干预风险、住客干预风险、治安风险。
3.6内部决策和管理风险
内部决策和管理风险是指由于开发商策划失误、决策失误或经营管理不善导致预期的收入水平不能够实现，包括投资方式、地点、类型风险选择、人、财、物组织管理风险等。
4房地产投资风险的防范
4.1风险规避
规避风险方法的原理非常简单，即在预期收益相同的情况下，投资于风险小的房地产投资项目。
4.2风险转移
风险转移指房地产投资者以某种合理、合法的方式将风险损失转给他人承担。如：在租赁房地产业务中，租约规定承租人负担所有的经营费用、维修、保养费用甚至税收，就能将经营风险转移给承租人；在长期租约中，规定租金随着物价指数上升而相应地变动，就能把购买力风险转移给承租者。
4.3风险预控。
风险无非是指在投资经营中存在各种不确定因素，从而使实际收益偏离预期收益的可能性。减少这种不确定性从而减少这种偏离的最好办法，就是通过市场调查，获得尽可能详尽的信息，把不确定性降低到最低限度，从而较好地控制房地产投资过程中的风险。
4.险组合
房地产业是一个资金密集型高风险行业，房地产投资组合就是指对不同类型的房地产和不同地区的房地产投资所构成的投资组合。从广义上讲，房地产还可以与股票、债券等金融资产构成投资组合。由于不同的投资项目的风险、收益等因素不同，所以，实行多项目投资组合可以获得比所有投资集中于一个项目上更稳定的收益。
5结语
房地产开发项目由于其特殊性，受制于内外多方面因素的影响，由此形成巨大的风险来源，因此在进行房地产投资项目评估之前就应该对房地产投资项目进行不确定性分析，将风险降到最低。
参考文献：
[1]王运成.刘莉.房地产投资风险分析[J].现代商贸工业，2011年第18期
关键词：房地产；项目；成本；管理
中图分类号：F293.33 文献标识码：A
前言
随着社会主义市场经济体制的逐步完善，建筑领域的竞争日渐激烈，企业竞争目标的实现不得不更加依靠房地产投资成本的管理和控制，也可以在获取利润最大化的同时占据市场竞争中的长期优势。其重点和核心是房地产投资成本管理。房地产投资项目成本是指在房地产投资项目上发生的全部费用的总和，包括直接成本和间接成本。而房地产投资成本管理的内容很广泛，贯穿于项目管理活动的全过程和每个方面，每个环节都离不开成本管理工作。以下就房地产投资成本管理问题展开探讨研究。
1.房地产项目经营管理概述
1. 1房地产项目属性
（1）建设投资大。房地产业属于资金密集性产业，开发一个项目往往需要投入大量资金，对开发商的资金实力有很高的要求。
（2）开发周期长。土地及建筑物作为项目开发的对象，其一般工程规模较大。本身需要一定的开发周期，同时，由于客观条件的不可预测性、以及应政府要求，经营房地产开发项目需要办理许多相关部门的繁杂手续。从项目获取施工许可证、预售许可证到竣工验收，所需要的时间都不太可控，都影响着项目开发周期。完成一个开发，甚至更长的时间。
（3）受国家法规政策严格约束和调控。房地产开发项目的过程中，涉及到社会生产生活多个方面。房地产行业己经成为中国经济支柱产业和重要的风向标之一。也同时成为社会广泛关注的焦点问题和中央十分关注的民生问题。其生产过程，必须通过国家和地方政府进行宏观调控和政策引导。从项目立项开始，房地产项目的各开发环节都有直接约束和控制。如项目开发必须严格遵守国家产业政策、法律法规，响应城市统一规划等。
1. 2房地产项目经营管理简述
1. 2. 1房地产开发项目成本管理
（1）成本管理意识匾乏。更多注意产品成本的事后核算，没有真正理解项目全过程、全成本的管理思想，对导致成本发生的作业一一“合约”缺少事前控制的意识。
（2）无法准确掌握项目建设过程中的最新动态成本。由于伴随项目的开发，时刻发生着成本，成本也在时刻的变化当中。最新动态成本，需要项目内外部多方面的配合才能核算出来，因此动态成本情祝经常滞后。
1. 2. 2房地产开发项目销售管理
（1）年度销售任务是公司根据对市场的预测及工程的进度预计估算的，销售计划很难做准。
（2）团队管理粗放，常常重结果而轻过程，缺乏精细化的销售管控。
（3）定价管理上，销售价格受诸多因素影响，销售率缺乏管控，外部应变能力差。
（4）费用管理上，营销投放缺乏规范和价值分析，而营销策划是一项创造性的工作，其效果无法完全预测。
2.房地产成本管理中存在的问题
2.1不重视决策阶段的成本控制
许多房地产商做前期策划仅仅是为了筹集资金的需要，只想到把策划包装好点，从而达到顺利筹集到资金的目的。这样导致了前期做的策划报告可操作性大大降低。很多策划报告显得虚无缥缈，远未达到“指导企业投资决策”的基本要求。在收集材料的代表性和广泛性，分析指标选择的合理性，逻辑推理的严谨性，计算过程的规范性，计算结果的可靠性等方面都有待根本性的提高。在这样消极的投资决策下，房地产开发企业的过失在有增无减地出现，大量的开发资金损失在有形和无形之中。
2.2不重视图纸设计阶段的成本控制，只重视实施阶段的成本控制
房地产开发商普遍对项目工程实施过程中的施工阶段成本控制非常重视。一般的房地产公司均设有土建安装工程部，同时聘请专业的工程监理公司对项目施工质量、进度等进行直接的监控。房地产开发企业普遍存在一个认知错觉：工程成本主要花在工程建设阶段的“一砖一瓦一水泥”中，加强过程监控就可节约大量的施工成本。为了切实落实到实际中，开发商经常费尽心血，采取多项控制措施。
2.3不重视控制计划，导致成本失控
长期以来房地产开发企业缺乏认识成本控制计划的重要作用。计划一般分为长期计划、年度计划和作业计划几种。很多房地产企业认为长期计划太遥远了，从而忽略了对长期发展计划的规划、制定和实施。这一错误认识的直接影响是企业生产经营发展前景，没有长远规划，走一步算一步。往往使企业投资经营失去连续性，甚至又“断层”现象的出现。企业的资源远没有得到合理规划和利用。我们在评估成本支出时，往往只看重一些表面的显性的支出，而实际上，由于企业资源得不到合理的利用而造成的隐性成本支出却往往更加令人触目惊心。
2.4工程招投标工作没有起到真正的成本控制作用
建设工程实行招投标，是我国建筑管理体制和经营方式的一项重大变革，有利于降低促进公平竞争，提高工程质量，降低工程造价，缩短工期，防止产生腐化现象。特别是在现阶段，不完全统计，目前房地产项目真正实施招投标的不足60%，招投标工作推进不理想的具体原因十分复杂。客观地讲，目前招投标工作实际存在一个困惑点就是施工单位投标的依据是各省市统一的《建筑安装工程预算定额》，而不是企业内部各自的“企业定额”。
3.房地产开发成本的控制
3.1实行设计招标或设计方案竞选
工程设计的优劣对工程项目建设的成败有着重要的影响，所以，在确定设计方案时，必须坚持设计方案的评价，择优确定设计单位和方案。 设计方案的评价包括民用建筑设计评价和居住小区设计评价。 民用建筑设计要坚持“适用、经济、美观”的原则，小区规划设计的核心问题是提高土地利用率。择优选取设计方案招标或设计方案竞选两种方式优选设计方案，达到拟建工程项目能够采用先进的技术和工艺、降低工程造价、缩短建设周期和提高投资效益的目的。
3.2做好施工过程中的成本控制
施工阶段是投资资金使用最为集中的阶段，基本上为总投资费用的 90%以上，因此，发挥技术优势，做好施工阶段的工程投资控制对于实现建设工程全过程成本控制有极其重要的作用。
（1）工程变更。由于工程建设的周期长、涉及的经济关系和法律关系复杂、受自然条件和客观因素的影响大，导致项目的实际情况与项目招投标时的情况相比会发生一些变化。 因此，出现工程变更成为不可回避的问题。 工程在施工中引起变更的原因很多，如工程设计粗糙，使工程实际与发包时提供的图纸不符；当前市场供应的材料规格标准不符合设计要求等。 所以在施工过程中，必须严把变更关，严禁通过设计变更扩大建设规模， 提高设计标准，增加建设内容等，实行“技术管理、分级控制、限额签证”的制度。 对必须发生的设计变更，尤其是涉及到费用增减的设计变更，应尽早尽快解决，减少损失，否则，势必造成重大变更损失。 工程变更分为设计变更和其他变更两大类。 为严格控制工程投资，无论是哪一种变更，必须严格按变更程序、限额审批实现变更，否则，很难实现投资的控制。
（2）施工组织及技术措施的控制。 施工技术措施对工程造价有很大的影响，因此，施工技术措施的审查，除监理单位和建设单位审查外，还可邀请设计人员参与审查，这样施工技术方法就和设计意图做到了有机的结合，从而使施工技术措施更有针对性和时效性。
（3）工程资金筹措支付及施工进度控制。大多数房地产开发企业都会面临资金筹措问题，资金筹措的方式多为银行贷款。 工程资金的筹措、支付情况对工程的开发成本将产生很大的影响。 资金充足、支付及时，就能保证承包单位的施工进度，进而保证整个工程的交、竣工时间和房屋的销售，使建设资金按计划回笼，减少建设资金的贷款利息。
4.结语
房地产投资项目开发主要是以经济效益为目的，衡量房地产开发投资效益的重要经济指标是开发成本。房屋开发成本是影响房产销售价格的重要因素，其开发成本的高低必然引起售房价格的波动。同时只有控制好了开发成本，房地产企业的投资效益才会得到保障。
参考文献：
[1] 吕萍.房地产开发与经营.北京：中国人民大学出版社，2002年
关键词：房地产市场 房地产价格 宏观调控
一、引 言
房地产业是国民经济的基本承载体，是在工业化、城市化和现代化过程中兴起、发展所形成的独立产业，同时又推动了工业化、城市化和现代化的进展，己经成为现代社会经济大系统中一个重要的有机组成都分。房地产业的产业链长，关联度大，其自身特性决定了这一产业的感应度系数和影响力系数在国民经济各产业部门中处于平均水平之上。在我国，住宅投资的增加，被带动的直接相关或间接相关较大的产业有60多个，有力地促进整个国民经济的可持续发展。
房地产业为国家经济发展提供基本的物质保证，是社会一切产业部门不可缺少的物质空间条件，并具体构成各个产业部门。房地产发展的规模、产品结构、布局是否合理、水平的高低和发展速度的快慢，都将影响着各行业的规模、结构、布局、水平和速度。房地产作为产业部门固定资产的重要组成部分，也直接参与价值生产和价值实现的经济过程，并形成商品生产和经营成本的重要内容。因此，房地产是构成整个社会财富的重要内容，对国民经济发展具有稳定而长远的影响。房地产业作为一个特殊的行业，它既有国民经济一般行业的共性，又有其自身的发展规律，产业内涵及活动领域十分广泛，房地产业作为国民经济中一个独立且非常重要的部门，房地产业有着自身的发展规律和活动特点。作为支柱产业的房地产业，在发达国家的发展历经几十年甚至上百年的历程，其中有着推动房地产业发展、成长的积极因素，又有影响房地产业健康发展的消极因素；每个国家根据本国国情制定相关的法律法规政策和利用经济杠杆来扶持及引导房地产业的发展；同时又有很多不确定的因素影响着房地产业。
二、房地产行业概述
（一）房地产业的概念
房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。房地产业是与建筑业既有区别又有联系。它们之间的主要区别是：建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产(开发)、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。这两个产业又有着非常密切的关系，因为它们的业务对象都是房地产。在房地产开发活动中，房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的合作关系，房地产业是房地产开发和建设的甲方，建筑业是乙方；房地产业是策划者、组织者和承担发包任务；建筑业则是承包单位，按照承包合同的要求完成“三通一平”等土地开发和房屋建筑的生产任务。
（二）房地产业的分类
房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又分为房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理等。其中，又将房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪归为房地产中介服务业。所以，房地产业的细分行业包括房地产投资开发业、房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理业。
房地产投资开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上投资进行基础设施、房屋建设的行为。房地产投资开发需要土地、建筑材料、城市基础设施、公共配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸多方面。
房地产投资开发除了取得土地、建造房屋、然后预售或出售新建的房屋这种方式，还有购买房屋后出租，购买房屋后出租一段时间再转让，或者购买房地产后等待一段时间再转让；开发也不仅是建造新房屋，还有把土地(生地、毛地)变为建设熟地之后转让，有对旧房屋进行装修改造，有接手在建工程后继续开发等。
房地产业具有资金量大、回报率高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。
房地产咨询业是指为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
房地产价格评估是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或者价值进行估算和判定的活动。
房地产经纪是指向进行房地产投资开发、转让、抵押、租赁的当事人提供房地产居间介绍、的经营活动。
物业管理业是指业主通过选聘物业管理企业由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理。维护相关区域内的环境、卫生和秩序的活动。
（三）房地产业在国民经济中的作用
房地产是国民经济发展的一个基本的生产要素，任何行业的发展都离不开房地产业。反过来说，任何行业都拥有一定的房地产，都是房地产业经济活动的参与者。因此说，房地产业是发展国民经济和改善人民生
活的基础产业之一。由于房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。它的重要作用可以归纳如下：①可以为国民经济的发展提供重要的物质条件；②可以改善人们的居住和生活条件；③可以改善投资环境，加快改革开放的步伐；④通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施；⑤可以为城市建设开辟重要的积累资金渠道；⑥可以带动相关产业，如建筑、建材、化工、轻工、电器等工业的发展；⑦有利于产业结构的合理调整；⑧有利于深化住房制度的改革，调整消费结构；⑨有利于吸引外资，加速经济建设；⑩可以扩大就业面。以上这些重要作用，目前已初步显示出来，随着国民经济和房地产业的进一步发展，房地产业在国民经济中必将发挥更广泛、更重要的作用。
促进房地产业健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物资文化生活需要的基本需求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康的发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有利途径。实现房地产业(市场)持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。
［关键词］房地产投资信托基金；房地产融资；发展对策
1房地产投资信托基金(REiTs)及其特点
房地产投资信托基金(RealEstateInvestmentTrusts,REITs),即房地产投资信托,是一种采取公司或者信托(契约)基金的组织形式,以发行收益凭证(股票或收益凭证)的方式将多个投资者的资金集中起来,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,收购持有房地产(一般为收益性房地产)或者为房地产进行融资,通过多元化的投资选择各种不同的房地产证券、项目和业务进行组合投资,并将投资综合收益按比例分配给投资者,共同分享房地产投资收益的一种信托方式。REITs在香港被译为“房地产基金”,在台湾译成“不动产投资信托”,而中国大陆一般译为“房地产投资信托基金”。房地产投资信托基金在西方国家的称谓也不尽相同,在美国等大多数国家直接称为REITs,但在英国和亚洲一些国家称为房地产投资基金(PropertyInvestmentFund,PIF)。
作为一种投融资工具,REITs具有多元化组合投资分散风险、专业化经营管理、快速汇集资金、可随时买卖赎回,流动性强的特点,在多数国家还有专项法律规定的税收优惠。由于参与主体多元化,其法律关系也相对复杂。
2我国房地产投资基金发展面临的问题
第一,理论体系不够完善。REITs是通过在证券市场公开发行收益凭证募集资金作为投资资金来源的,该收益凭证是要按股票交易法则可以在证券市场公开交易和流通的,这就需要给该凭证一个交易价格。相对于证券产品价格定价理论,REITs的定价要复杂得多,传统的资产评估方法显然是不能满足REITs资产定价的需要。尽管国外有相关定价理论可以借鉴,但国外成熟市场和国内非成熟市场的差别将使得直接套用国外的定价方法会产生“橘生于淮北则为枳”的后果。
第二,运行管理中的道德风险。房地产投资基金在组织体系上,由基金持有人、基金组织人、基金管理人、基金托管人等通过信托关系构成一个有机的组织系统,运用资产托管机制来制约信托资产运作的关系,构成了投资基金信托关系中的一个基本特点。在投资者认购REITs之后,以信托方式将资金交由REITs管理人进行运作,这就形成了一种委托—关系。在这种关系下,由于投资者和经理人并不具有相同的利益,而且投资者无法时刻观察经理人的投资行为,因而经理人可能从事与投资者利益相冲突的投资行为,便产生了其中的道德风险。
第三,法律法规不完善。缺乏相关法律的保障是发展我国房地产投资基金最明显的障碍之一。《投资基金法》将非证券化的投资基金内容从中剔除后,变成了《证券投资基金法》,此外私募基金合法化的问题,给房地产投资基金的规范和系统发起带来了不确定性。同时还要面对资金的进入和退出通道、投入和产出的方式、时间标准等问题,这些都需要法律和法规的配套支持。
第四,缺乏专业的复合型人才。发展REITs需要一批既精通房地产又熟悉金融的复合型人才。REITs的运作需要对房地产市场具有战略眼光,能够寻找到合适的房地产项目,并进行项目运作来保证项目未来稳定的收益。同时,REITs的运作人还需要具备基金、投资银行以及财务等专业理论知识和实践经验。只有将房地产和金融两者结合起来,才能较好地运作REITs,保证REITs的收益率和长期增长率。而目前我国这方面的复合型专业人才比较匮乏,一般只是精通房地产或者金融一个领域,这使得我国发展REITs的人才支持不足。
第五,信用体系建设不完善。我国目前没有建立全面的征信体系,信用环境较差。REITs本身包含多种风险,包括政策风险、房地产项目经营风险、信息不对称风险等。这些风险都会影响REITs的收益以及投资者利益,甚至影响房地产市场和金融市场的稳定。而目前我国风险防范机制不健全,表现为：风险预警机制较差,没有完整的风险评估体系与警戒模型；与风险相关的信息披露机制不健全,对未来可能风险的披露工作也没有完全展开；作为风险监控人的独立董事制度不完善,即使设立了独立董事,但是其作用也没有较好地发挥,基本上形同虚设。
3针对我国发展房地产投资基金的对策建议
第一,加大立法力度,为REITs的发展提供良好的法制环境。建议设立REITs专项法律,调整《公司法》、《信托法》及《证券法》,制定专门针对投资基金发展的《产业投资基金法》、《投资公司法》、《投资顾问法》等法规,细定信托业务操作过程中一整套详细规则,如投资方向的限制、投资比例的限制、投资资格的审定、投资比例的确认等,也可以先制定具体实施细则,在进行REITs试点之后,根据实践经验修改细则,然后将其纳入法律体系,从而规范REITs的发展,也为广大投资者提供有效的法律保护环境。
第二,建立良好的金融市场环境,为REiTs提供良好的发展平台。房地产投资基金本质上是一种投融资金融工具,因此金融市场的发展程度是REITs发展的重要限制因素之一。我国金融市场尚不完善,其中房地产金融市场存在结构性失衡,房地产金融创新还处在一个较低的水平,这也是导致我国房地产开发融资渠道单一的一个重要原因,因此,大力发展我国的基金市场,加强金融创新,对于我国REITs的发展大有裨益。
第三,建立相关的教育体系,培养合格的专业人才。通过在各大高校建立房地产专业等学习相关知识的基础教育,以及在房地产领域的实践教育,培养既有房地产专业知识和经验,又有经济与金融学的分析和研究能力,同时还具备大量的房地产和金融法律知识,熟悉房地产领域的市场调研、规划设计、建筑施工、营销策划和物业管理等各方面知识的专业人才。同时,也需要加大对专业的律师、理财师、会计师、资产评估师以及审计师的培养。
第四,加强外部监管。有效的金融监管可以促进金融安全与稳定,更好地保护投资者的利益。我国发展REITs需要加强外部监管。可借鉴证券投资基金业监管的经验,采取以“政府严格管理模式”为主的监管模式,加强对信托机构的监管、对信托人员的监管、对信托业务的监管,使REITs的操作更加透明,信息披露更加及时,从而为房地产基金市场提供一个良好的发展环境。首先,完善外部监管机制。对于信托机构的监管,应该由以市场准入为核心的监管转变为以机制为核心的监管,将内部控制和治理结构的完善作为监管重点；对信托人员,要加强行业从业资格的管理以及高级管理人员的资格管理。其次,增强行业自律机制。包括个体自律以及行业自律。即要求每家信托投资公司加强自身管理以及行业间各家公司之间加强沟通与监督。最后,引入委托人和受益人监督机制。委托人、受益人有权向信托投资公司了解信托财产的运营与管理状况,并要求公司做出说明。信托公司若违反信托目的运作信托财产,则委托人有权解除信托合同。
【关键词】商业地产；收益还原率
1 对商业地产进行评估的必要性
商业房地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。
商业房地产开发是一项系统工程，其开发和运营涉及到诸多方面，从商业房地产的产业链来看，包括顾客、经营者、商业物业管理者、投资者、开发商和投资咨询机构等相关部门。商业房地产开发要求开发商不仅要有雄厚的经济实力和开发经验，还要深谙商业经营之道。根据国外的经验，商业房地产开发的过程由商业专家牵头。
随着我国改革开放的深入，人民的生活水平有了很大的提高， 具有一定规模的商业房地产在我国也应运而生，它的建成经营对改善人们的生活水平和生活质量、繁荣地方经济起到了积极的作用。特别是近几年来，国内兴起了持续的造MALL热，这些MALL 的修建动辄几亿、甚至是几十亿的资金投入。由于这些商业房地产项目投资巨大，它不再是简单的商业配套问题，而是能够对当地经济发展、社会环境以及社会稳定等都会产生巨大的影响一种物业类型。但由于我国商业房地产开发还不够成熟，很多商业房地产的开发商根本不懂商业经营，造成了很多商业项目的开发不成功。因此，在这样的情况下，对商业房地产实施评价，提高商业房地产项目的投资效益、建立繁荣协调的商业房地产市场意义重大。
2 研究商业房地产收益率的意义
目前，我国商业房地产投资有日益加温之势，很多做住宅的开发商已转身去经营商业地产，看中的是其赚钱机会。但是商业地产投资大、市场风险较高，许多开发商由于缺乏商业房地产开发的经验，所开发出的项目没能发挥出应有的效能，造成了人力和财力上的严重浪费。开发商盲目追求利润最大化，追求商业地产的高收益。所以摆在商业建设者和决策者、商业地产估价人员面前的重要课题。要解决好这个课题，对商业房地产收益率进行研究就显得格外重要。
2.1 市场估价的意义
对于我国目前的状况来说，真正的估价市场还未形成。商业地产收益率的研究为投资咨询机构、中介机构提供案例， 及时修正其研究方法和决策依据， 以利于今后为其客户做出正确的咨询建议。房地产估价机构利用收益法测算商业用房收益价格等方面有着重要的参考价值，为银行、基金等其他融资部门提供贷款或投资的依据， 及时修正贷款或投资策略。为政府今后规划商业网点、制定商业物业政策、相关法律等提供决策依据。收益率指标的确定也对非住宅房屋拆迁补偿价格体系的调整也提供了十分重要的依据。
2.2 理论方面的意义
收益还原法在我国的应用基本处于初级阶段，在实际评估工作中没有得到应有的重视。收益还原法的基本原理比较简单，但使用起来操作难度较大，它作为一种反映市场投资行为的估价方法，其理论依据的充分性是不容怀疑的。关键问题在于构造出理想的框架，并且准确评估理想框架与现实世界之间的差距，以完善信息的采集和预测技术，通过提高估价主体素质，尽量使主观判断形成的差异因素控制在一定范围内，也就是通过提高信息处理水平提高方法本身的科学性。用上海交通大学管理学院教授、博士生导师唐元虎话说就是：“收益法还原法是一个‘未来法’，使用现实的眼光来看未来，加了两个‘未知数’(纯收益和还原利率),所以认定起来存在一定的难度,这就要学会预测未来，预测市场，不懂得分析市场、预测市场，就很难从事收益法评估。”由此足见开展收益还原法还原利率市场调研及研究在完善收益法中的必要性。
2.3 企业发展的要求
对商业地产收益率的研究可以提高投资者的投资决策水平， 改进投资效益，为开发商提供必要的经验教训， 为其今后制定商业房地产项目的前期可行性研究、策划、项目评估、规划设计等提供经验。
参考文献
[1]陈建明.商业房地产投资融资指南[M].北京：机械工业出版社，2003.
[2]石锦峰.GM模型法在工程项目实施状态预测中的应用[J].四川建筑，2003.(12)
[3]项敏.商业房地产投资：商铺攻略[M].上海：上海远东出版社，2003.
[4]Teivo Pentikninen.The Theory of Risk and Some Applications.The journal of Risk and Insurance. VOL.XLVIINo.1,1.March 1980：12-17；
关键词：房地产；风险；防范对策
一、房地产管理所面临的风险
（一）政策性风险
政策因素在一定程度上对每个行业都会产生影响。房地产也不例外，在房地产投资过程中，房地产投资者收益目标会受到政府的土地供给政策、住房政策、地价政策、价格政策、税费政策、环境保护政策、金融政策等的巨大影响，从而给投资者带来风险。但客观地讲，关于房地产业的政策、法律、法规，及各种专项整治措施是最为复杂的，变化也是最频繁、最难以预见的。
（二）市场供求风险
一般的企业所面临的市场供求风险主要包括原材料采购供应失控、竞争加剧、市场波动等因素。而对于房地产行业来说，除了上述几种因素外，还存在房屋销售价格波动较大的因素所带来的风险。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%-10%之间为合理区，说明商品房供求平衡，对国民经济的健康发展起着促进作用；空置率在10%-20%之间为危险区，此时就需要房地产商要采取各种手段来增加商品房的销售量，从而保证房地产市场的正常发展；而空置率在20%以上则为商品房重积压区，如果这一现象不予以解决，那么国民经济会受到严重影响。
（三）经营风险
房地产投资者将投资购买或修建的房地产出租的经营时，因为经济活动的波动将会影响其财产收人的可变性，他们也因此会有遭受损失的风险。房地产项目运作周期长，从前期策划、项目开发到后期管理的环节众多，尤其是一些关键环节，如土地获取、规划设计等，对整体运营有着巨大的影响，这对企业的综合操控能力提出了很高的要求。经济条件的变化对一些财产的影响经常比对另一些的大，这取决于财产的种类、财产的地理位置和现存的租约等因素。同时，因为需求的变化、人口的变化以及其他原因，国家内许多地区和城市内区域在经济增长率方面存在差异。所以，受到影响程度较大的那些财产将面临较高的风险。
（四）决策风险
决策风险包括运营风险、财务风险和人员处置风险。决策风险就是指关系着项目成败存亡的项目定位过程中潜在的风险。一旦出现意外，将造成无法弥补的损失，其后果是相当严重的。项目定位是决策层根据市场调查、经济技术分析、可行性研究报告做出的，包括项目目标客户定位、建设环境、品质定位，是指导项目设计、建设、营销策划方案等工作的依据。若项目定位不准确、盲目开发建设，带来的后果将不堪设想。这也是开发项目过程中存在的最大风险。所以，一个项目的做与不做、买与不买、怎么去做，都存在着高层管理的决策风险。
二、房地产管理中风险管理的防范对策
（一）完善房地产政策
近些年我国房价在迅猛的上涨，与此同时也制定出了一些房地产政策，而这些政策很明显都是适应房价和销售量上涨的情况。而对于房价和销售量停滞或者下降的情况，根本就适应不了。此时，政府除了加息和上调存款准备金率外，还应放宽制度和改善性的房贷利率，对信誉好的房地产企业在信贷上给予支持。
（二）完善市场信息的采集和披露体系，提高市场透明度
一个有效的市场离不开市场透明度的提高。全面、透明、可靠的市场信息是政府、房地产企业和消费者等市场参与者各方做出正确判断和决策的依据。
（三）加强银行信贷管理，完善房地产金融市场
加强银行信贷管理，发展信贷资产证券化，分散房地产信贷风险；完善税费体系，合理税负。另外，由于房地产跟房地产金融紧密联系和房地产风险的长期性和复杂性，房地产风险防范应在房地产市场和房地产金融市场两方面“双管齐下”。做好房地产金融防范，对房地产健康发展非常有必要。
（四）构建房地产风险管理体系
营造良好的政策和法律环境是建立健全完善的房地产风险管理体系的首要任务。无论是什么规模的企业，建立完善的风险管理体系是保证房地产企业健康发展的重要因素。其次，房地产企业应加强风险意识，搭建符合自身特点的风险管理架构，完善风险信息管理体系，建立科学的风险管理机制。房地产风险管理的框架和流程是根据房地产企业规模和管理模式来决定的。对于大型房地产企业来讲，基于企业管理体系下的风险管理系统需要建立。管理者在项目前期首先要把风险清单以及风险准备计划的编制做好，在组织上设计专门的风险管理岗位，将风险管理覆盖企业中的每个部门。项目部作为风险管理的一线部门，要实时的检测项目风险的临界值，并把结果定期汇报给上级公司。对于下属基层部门来讲，也要对风险报告进行定期的审核；对于中小型房地产企业来讲，应该把风险防控意识首先要提高起来，把前期的项目风险管理规划做好，并在项目绩效评估工作当中放入风险的临界值检查结果。
三、结语
房地产行业是一个投资大、周期长、涉及因素较多的复杂的系统工程，因此影响其风险因素也较多。项目能否取得预期结果，其具有很大的不确定性。所以，要用不同的方法、从多个角度来对存在的风险进行分析，然后提出一些预防风险的方案。总而言之，房地产风险管理是一个有机整体，必须与各个部门相结合才能很好的控制房地产风险管理。
参考文献：
[1] 朱亚东. 浅析房地产风险的内容及规避对策[J]. 民营科技, 2010, (07) .
房地产公司简介范文1
世联地产
已成为全国知名的房地产综合服务提供商，业务范围覆盖房地产销售、顾问策划、资产服务、金融服务及经纪业务。世联地产始终依据客户需求和市场变化，不断创新。下一个十年，世联地产将致力于打造集成服务领先的房地产综合服务平台，并凭借本地智慧和全国共享的知识平台，为客户跨地域和细分市场下的多样化、精细化发展提供强有力的支持!
世联地产成立于1993年，是国内最早从事房地产专业咨询的服务机构。2007年，世联地产整体改制，成立深圳世联地产顾问股份有限公司。
截至2013年9月，除、新疆、内蒙古、宁夏自治区及青海、甘肃省外，公司已在全国设立并运营的全资子公司41家、控股子公司3家(不包括子公司投资设立的三级子公司)，员工人数超过14000人，基本完成顾问业务的全国布局。其中业务成功布局43个城市、顾问业务成功植入16个分公司。已为全国200多个城市的客户、超过5000个房地产项目提供了高品质的综合服务。
世联地产以深圳为总部，分别在珠三角、长三角、环渤海等区域建立起华南、华东、华北、山东四大业务中心，形成“咨询+实施”独特的业务模式，提供从区域开发、旧城改造、土地出让到项目开发、销售以及二手房租售的综合服务，并凭借本地智慧和全国共享的知识平台。
2014年1月10日，世联正式对外宣告世联地产更名“世联行”。
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仲量联行
仲量联行(纽约证交所交易代码：JLL)是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司，致力于为客户持有、租用或投资房地产的决策实现增值。仲量联行业务遍及全球75个国家,拥有逾200个分公司，2013年度业务营收约40亿美元。2013年仲量联行代表客户管理或提供外包服务的物业总面积逾30亿平方英尺，并协助客户完成了价值990亿美元的物业出售、并购和融资交易。仲量联行旗下投资管理业务分支“领盛投资管理(LaSalle Investment Management)”管理资产总值达480亿美元。
仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的15个国家拥有80个分公司，员工总数超过27,500人。在大中华区，仲量联行目前拥有超过1,900名专业人员及12,000名驻厦员工，所提供的专业房地产顾问及服务遍及中国的80多个城市。
2014年在马来西亚吉隆坡香格里拉大酒店举行的“国际物业奖”亚太区颁奖典礼上，仲量联行再度荣膺“中国最佳房地产咨询公司”称号。此次，除中国市场外，仲量联行还摘取了亚太地区其他6个国家的五星级“最佳房地产咨询公司”奖项，以及5个类别的“最佳推荐奖”。
自2011年RCA开始此类数据以来，仲量联行在亚太地区房地产投资咨询顾问公司总体排名中一直位居第一，同时在亚太地区的办公楼、工业地产、酒店和零售地产等细分市场中也位居榜首。2013年，仲量联行资本市场团队在亚太地区为总额超过215亿美元的商业地产投资交易提供了咨询服务，占该地区的市场份额的36%。
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华业行
华业行是一家从事房地产综合服务商，全称“北京华业行房地产经纪有限公司”，以下简称“华业行”。华业行成立于1995年，历经十余年，以置地顾问、全案策略、营销等覆盖房地产流通领域的全价值链经营体系，已形成了集地块研究、投资分析、市场研究建筑规划、产品策划、营销策划、商业招商、销售、广告推广、资源整合等地产综合服务。
公司服务
全案营销服务
项目营销策略制定、项目推广体系建立及实施、项目营销策略支持、媒体及广告策略等等。从项目拿地、前期产品定位策划到项目销售推广，提供全方位专业服务。
产品与营销顾问服务
产品设计及规划方案顾问、市场研究及营销策划报告、营销推广方案、销售现场管理及销售动线组织等。营销顾问服务主要提供专业的投资顾问服务、销售管理顾问服务、营销推广顾问服务。
商业地产综合服务
商业地产专项市场研究、商业地产市场定位及战略研究、商业地产全程营销推广、商业地产招商策划、商业地产建筑规划及产品设计、商业运营管理服务等。
土地市场研究服务
关键词：房地产投资；可行性研究；风险控制
1 项目可行性研究的重要性
项目可行性研究的重要性主要包括以下几方面：
1.1 房地产项目可行性研究要求预期明确
项目可行性研究主要包括对行业资料的分析汇总、对社会经济环境的研究和对未来房地产市场供需的预期，从而对房地产投资的收益进行正确估算。
1.2 房地产项目可行性研究必须客观严谨
“实事求是”是贯穿房地产项目可行性研究始终的最基本要求，也是最明确的要求，在尊重事实数据的基础上，尊重社会规律和经济规律的前提下，对房地产开发项目投资收益进行科学的预估和评判。
1.3 房地产项目可行性研究的可靠性特征
房地产项目可行性研究要求区别对待具体的案例并给予具有针对性的、明确的、可实现的执行方案，以求达到投资利用率最高、成本回收和利润收入最大化的根本目的。
1.4 房地产项目可行性研究的科学性特征
房地产项目可行性研究要求运用先进的计算技术和科技方案，按照房地产项目和社会经济发展的基本规律，对每个房地产项目的市场预期和盈利情况进行准确的计算预估，并以此为房地产项目能否开展的重要评判依据。
2 房地产项目可行性研究的步骤和注意事项
（1）资料策划准备阶段，房地产项目可行性研究要求一定数量的专门人员来进行设计和组织。要明确房地产项目可行性研究团队，讨论房地产项目运行的可行性研究方案，并划拨这个决策团队需要的设计经费。
（2）房地产项目可行性研究的资料整理阶段，房地产项目可行性研究要求整理汇总与要开发土地有关的客观地理环境条件、社会经济条件和政策标准法规。资料搜集必须要做到全面、准确、科学、相关、严谨。
（3）房地产项目可行性研究方案的预期和讨论阶段，这个阶段是要在前期工作都准备完成，基本掌握完整的房地产项目可行性研究资料基础上才可以开展，需要综合考虑地理水文资料、政策法规、开发商投资能力等情况，最后制定出初步的房地产项目可行性开发方案草稿。
（4）对房地产项目可行性研究方案进行论证，运用先进的数学分析方法，结合财务情况、自然环境、社会国情等选择可以保证各方利益尽可能最大化的方案。
（5）汇总房地产项目可行性研究方案并形成报告，房地产项目可行性研究报告必须内容完整，切覆盖房地产项目可行性研究的整个周期，内容要详实。按照报告篇幅的大小可将报告分为如下几种：房地产项目投资可能研究报告、房地产项目概述可行性研究报告和房地产项目全面可行性研究报告。这三种报告的核心内容基本一致，都需要保证真实、客观，科学。准确，但是随着报告的精细程度不同，一般情况下应包含房地产项目的财务可行性分析和项目重要性、必要性分析。
在房地产开发项目可行性的研究中也有一些普遍问题的存在，由于可行性研究过程中涉及到许多的数据与调研结果，所以一些共性问题经常出现且不容易被提起重视。
（1）调研不全面、不深入、论据不充分，在房地产开发项目可行性研究报告书中，某些企业贪图方便，未作全面调研，对负责项目的地理水文环境、环境气候、名胜古迹、法规政策等平铺直叙，不求深入。技术论述部分不清晰，主次不分，让人看后看不出该文的核心内容所在。有些立场不公正，为了迎合领导或业主的需求，对建设方推荐方案优点讲得多，缺点讲得少，甚至不讲，故意陪衬方案。
（2）立场不中立。仅作表面文章，比如工程质量、投资估算、拆迁面积等数据表格。有的科研单位畏惧承担风险，盲目遵照业主要求，不拿事实数据说话，不进行投资概算，基本起不到比对多个方案选优的目的。
（3）经济指标不客观，经济、财务评价是每个房地产开发项目可行性研究报告的核心内容，是决策阶段项目择优排序的主要数据依据。正因为这样，一些负责经济评价可行性的人员为了达到业主期望的房地产开发项目投资收益，人为的对财务净现值、投资收益率和项目回收期等数据进行调整，有的甚至修改调研数据，偏离客观事实。使研究结论发生偏离。
（4）房地产开发项目可行性研究数量问题、投资概算偏差大会造成房地产开发项目可行性研究数据不准确、费用概算偏差大的原因主要是有些科研单位现场勘查不认真，个别技术人员责任心问题，技术不扎实，导致获得的工程数据不准确，使得房地产开发项目可行性研究结果出现很大的偏移。
针对当前项目可行性研究存在的主要问题文章给出如下几点解决方法：
（1）可行性研究工作的理论与实践结合。可行性研究工作是要求长期耐心细致的市场调研和数据整理计算工作，这些工作都要求工作人员能够做到微观经济效益核算与宏观经济效益核算相结合，动态数据分析与静态数据分析相结合，定量分析与定性分析相结合。
（2）建立精确科学的指标评价系统。房地产开发项目评价系统是可行性报告的重要组成部分，它主要包括评价规划、市场前瞻、设计草案、经济效益预期等。
（3）政策引导规范房地产项目可行性研究。培育相当数量的专业房地产可行性研究人员，推进房地产项目可行性分析行业的进一步发展。
参考文献
[关键词]房地产；去库存；发展模式；服务型地产
[DOI]1013939/jcnkizgsc201637059
尽管2015年10月以来北上广深等部分地区楼市销售情况火爆，房价及销售业绩持续上涨，但从全国来看，我国的房地产业“高库存”问题在2014年就逐渐显露出来，尤其是在三、四线城市“高库存”问题尤为突出。房地产业的“高库存”不仅影响产业本身的良性发展，对房地产相关诸多产业发展也具有极大影响，使地区经济社会发展蕴藏高风险。在中国当前“三期叠加”的特殊时期，如何正确看待当前楼市的“库存”问题，如何化解楼市“高库存”的风险，关乎我国国民经济社会的平稳运行。
1我国房地产业进入“去库存”时代
房地产业在我国大部分地区经济发展中曾经做出了巨大贡献，但随着商品房“库存”压力持续加大，如何化解当前楼市“高库存”的风险成为我国大部分地区面临的棘手问题。
11我国房地产业 “库存”压力持续上升
从2014年下半年以来，我国新建商品住宅库存量明显上升，房地产业进入 “去库存”时代。据国家统计局公布的数据显示，截至2015年年底，商品房待售面积已为71853万平方米，自2013年年初到2015年年底的短短三年时间里，我国房地产开发企业待售商品房面积增加了近一倍，再次刷新了历史纪录。这仅是已竣工仍未售出的房产面积，有关专家指出，实际库存远高于这一数值。2015年12月中国社科院的《中国住房发展报告2015―2016》给出了当前房地产库存的另一组数据：“以2015年商品住房总库存统计数据计算，总库存将达3996亿平方米，其中，期房库存即在建待售房面积为357亿平方米，去化周期达45年，现房待售面积库存为426亿平方米，去化周期达23个月。”以此推断，去库存将成为未来一段时间内房地产市场主旋律。
12“高库存”蕴藏高风险
房地产业与钢铁、水泥、咨询、运输、家电、金融等50多个上、下游行业直接相关，许多地方的经济发展高度依赖房地产投资，房地产企业商品房的“高库存”使地方经济发展蕴藏巨大风险。
第一，一些地方经济发展高度依赖房地产投资。在我国经济30多年高速增长过程中，许多省份都高度依赖房地产投资，房地产业是许多地区经济增长的重要引擎。据《中国房地产报》报道，经济增速排名靠前的几个省市，恰恰也是房地产投资依赖程度比较严重的地区。2015年前三季度全国31个省区市GDP对于房地产投资依赖度排名前十的分别是海南（4642%）、重庆（2411%）、贵州（2252%）、宁夏（2139%）、云南（2124%）、福建（2105%）、安徽（2094%）、北京（1919%）、浙江（1819%）、四川（1657%）。
第二，服务业固定资产投资中房地产占比过大。2014年，我国服务业固定资产投资为2905万亿元，其中，房地产固定资产投资达到1313万亿元，占比达452%。由此可见，尽管当前全社会固定资产投资中服务业占比过半，但服务业投资结构中仍以房地产为主。
2我国房地产业发展模式转型的拐点已到
我国房地产业过去一直走粗放型规模发展道路，随着我国大部分地区“高库存”的到来，已显现出投资下降、销售量大幅下滑、利润空间逐渐缩小等诸多问题。与此同时，服务型地产在市场整体形势低迷的情况下，却逆势而上。
21房地产企业规模型发展不可持续
从市场交易情况来看，2015年房地产市场除个别一线重点城市外，我国大多数地区市场低迷，房地产总体利润空间不断缩小，规模型发展道路已不可持续。据统计，1998―2014年，我国房地产开发投资由36142亿元增长到95036亿元，年均增速超过20%。然而随着商品房市场需求逐渐饱和，到2014年企业数量、从业人员、投资额仍持续增长，但新开工面积、销售面积、销售额和营业利润皆呈负增长的局面，其中营业利润下跌最为明显，同比负增长近36%。同2013年比，2014年全国平均销售价格小幅上涨，从每平方米6237元上涨到6324元，上涨幅度为14%，同期房屋竣工造价上涨幅度为65%，约为销售价格上涨幅度的4倍。在销售面积负增长的同时，成本增长明显快于销售价格增长的情况下，房地产企业利润空间不断缩小。
22服务型房地产逆势而上
继2015年房地产业整体低迷的大环境下，2016年以单纯满足人们居住需求为目标的房地产开发模式将面临转型的巨大压力。近两年来，恒大、万科、保利等地产商纷纷向服务化方向转型，并取得了较好的业绩。根据2015年万科A中期报告显示，公司上半年净利润达679亿元，同比增长236%；与此同时，保利地产上半年净利润的增速更是超过40%。此外，恒大集团在海南打造的旅游文化地产项目――海花岛，更是创下开盘销售金额、开盘销售面积、认筹到访人数三项世界之最。在全球经济不振，我国经济增速进入中速发展阶段，以及房地产产业整体低迷的大环境下，恒大、万科为代表的房地产企业所打造的服务型地产项目，呈现出逆势而上的趋势。
23服务型房地产市场前景广阔
231“十三五”服务型房地产市场需求巨大
十报告指出，到2020年要实现城乡居民人均收入比2010年翻一番的目标，随着收入水平的提高，人们的消费意愿显著增强，对服务的需求显著提高，“十三五”服务型房地产市场需求巨大。以养老地产为例，到2020年随着我国老龄化的加剧以及养老地产开发模式的日渐成熟，我国养老地产的需求将急剧增加。据全国老龄委最新公布的数据显示，从2015―2035年我国将进入急速老龄化阶段，老年人口将从212亿人增加到418亿人，占比29%。庞大的养老需求人群，将对服务型养老地产形成巨大的消费潜力。
232城乡居民消费结构升级为房地产业创造新需求
据统计数据显示，2014年我国人均GDP达7575美元，据世行标准我国已进入中上收入国家行列。随着城乡居民收入水平的上升，与过去消费结构相比，中国城乡居民消费结构正在由生存型消费向发展型消费升级、由物质型消费向服务型消费升级、由传统消费向新型消费升级，并且这一升级的趋势越来越明显，速度越来越快。在此趋势下，旅游、文化娱乐、医疗保健等服务型消费成为消费热点，城乡居民对服务质量和数量的需求明显提升，单纯居住型房产已不能满足人们的需求。人们对服务型房产需求明显提升，养老地产、旅游地产、文化地产受到购房者追捧。随着中高收入群体的扩大，这一趋势将更加凸显，这既是我国房地产业面临的挑战，也是一次产业发展新机遇。
3多种模式推进地产服务化转型
随着房地产行业竞争越发激烈，未来5年房地产不仅要提供优质的房子，还要提供好的服务。以服务为核心，提升房地产的品质和附加值将是未来5年房地产转型方向。
31融合发展推进房地产业服务化转型
311探索发展健康地产
鼓励房地产企业与医疗机构合作，将健康管理融入项目设计中，以优质、贴心的健康管家提升物业管理服务水平。让购房者在购入优质房产的同时，获得长期、便捷、稳定的服务，提升房产价值。随着生活水平的提高，人们对健康保健、医疗护理、健身养生等领域的需求持续增长。10年前我国就已出现健康为主题的地产项目，经过十几年的发展，健康地产不再是一个房产销售的噱头，而是把医疗、健康管家服务真正引入到房地产项目的开发建设，不仅为消费者提供优质的小区环境、绿色健康的房屋设计，更重要的是提供贴心的健康、医疗管家服务，将建筑、房地产业发展回归到“以人为本”的理念上来。健康地产是在房地产市场逐渐走向细分化的环境下，房地产企业开发模式转型的重要方向。
312积极发展养老地产
鼓励多种形式发展养老地产，适应当前不断增长的养老市场需求。一是对存量房新增养老服务设施，鼓励有实力的养老机构与房地产企业合作，提升项目针对老年客户的服务能力；二是探索开发养老养生与度假相结合的地产项目，满足不同消费层次消费者对养老地产的消费需求。进入21世纪，我国人口老龄化速度越来越快，估计到2020年我国老年人口数量将达到26亿人，失能和半失能老年人口将突破4600万人，老年人在生活照料、医疗卫生、康复护理等方面的需求正在不断增加。另据中国社科院老年研究所测算，目前中国养老市场的商机4万亿元人民币，到2030年有望增加至13万亿元。未来5～10年，发展养老地产将是房地产企业转型的一个重要方向。
32以“互联网+”助推房地产服务化转型
鼓励房地产企业运用大数据、云计算、移动互联等新技术提升服务水平，使“互联网+”成为房地产业开发新产品、探索新模式、搭建新平台的重要手段。我国经济当前正处于深刻的结构调整期，互联网正影响和改变着我们的生活和思维方式，影响和改变企业的基因和经营模式，互联网正逐渐融入房地产行业开发、策划、设计、销售以及后期服务等每一个环节。以“互联网+”助推房地产服务化转型，改造传统房地产业，正在催生出新的商业机会和商业模式，正在深刻改变房地产业的生态，成为房地产业转型升级的重中之重。
参考文献：
[1]迟福林转型闯关――“十三五”：结构性改革历史挑战[M].北京：中国工人出版社，2016
[2]吴玉韶，党俊武中国老龄产业发展报告（2014）[M].北京：社会科学文献出版社，2014
[3]余呈先，我国房地产市场供给侧管理的动因与对策[J].宏观经济研究，2016（5）
股海之中，有“二八法则”之说，即20%的人赚钱，80%的人亏本。侥幸的人说，风水轮流转。而智慧的人却少言，他们用极其精到的眼光，通观全局，见微知着，无论进出，总有所获。曹绍伟先生便是这样的一位智者。在股票市场，曹绍伟先生独具慧眼，在高低起伏的股海中掌舵航行，于深入剖析香港及国际形势后始会“低购高沽”而取得一次次胜利；在房地产业，曹绍伟先生又以其高准确度的投资分析而取得预期的回报，赢取客户的信赖及倚重。
和智者交流，总会让人受益匪浅。香港两大房地产集团的发展及壮大的历程及底因为何？为什么香港房地产行业会如此兴旺？影响香港房地产行业发展的因素有哪些？国际及海外的投资者于香港投资的策略及心态为何？香港房地产业是否饱和？价格又是否太高？……诸如此类复杂的问题，曹绍伟先生讲来，却是如此地清晰明白。有时，听者仿佛回到学生时代，将儒雅的曹绍伟先生当成了自己的老师，而曹绍伟先生的学者风范也深深印入了倾听者的心中。
看准行业 终成菁英
1951年，曹绍伟先生出生于香港，先后就读于何福堂中学、拔萃男书院。学习上，曹绍伟正如他的校名所展现的一样，是同龄人中的佼佼者。高中毕业后，曹绍伟远赴美国，留学明尼苏达大学。上世纪70年代，获得工商管理学士学位的曹绍伟回到香港，找到了他的第一份工作，在一家专业的会计师事务所上班。
能选择自己人生路的人是勇敢的，而能正确抉择的不仅需要勇气，更要智慧。工作之余，曹绍伟先生常把时间用在对建筑及房地产的了解上。有建筑才有房地产，回顾往昔，曹绍伟将这些看成“入行”的必修功。正是在这段不长的时间内，好学的曹绍伟先生从基本知识学起，学会了评价房子的优劣，学会了看图纸，学会了投资者的心态，更学会了房地产于经济发展上所发挥的作用及于社会成长中所扮演的角色。功夫不负有心人，曹绍伟先生很快成了地产测量师行仲量行的物业顾问，这时候，他广涉各个方面的知识，如法律、经济、金融等等。此后，曹绍伟先生成了一家地产公司的经理。
仅仅过了一年，在管理上展现出才能的曹绍伟先生选择了创业，于1983年成立了永源昌管业有限公司，出任公司董事总经理的曹绍伟先生运筹帷幄，稳步发展，于1983及1984年捱过了政治动荡及经济衰退的最差时刻。1992年，心系房地产业的曹绍伟先生成立另一家公司――阳光房地产投资顾问有限公司。一个人管理两家不同行业的公司，其难度可想而知。而三年之后，曹绍伟先生又创立了阳光房地产有限公司。迄今为止，曹绍伟先生仍然管理着三家以“阳光”为名的房地产公司，为客户提供全面及专业的服务。
谈到香港房地产业，曹绍伟先生总是充满热情，他无疑就是与房地产业结缘的人。由于地少人多，香港房地产业的产值是很高的。因本地内部需求不断增加，加上来自海外及内地的投资者不断增长，遂促生了香港房地产行业的繁荣。“以前香港房地产发展商开售一手房时会自行推广销售，但演变到后期亦交由商促销，这个革命性的改变使业更加旺盛。”曹绍伟先生介绍说，“另一个不同的是，内地人喜欢买新房，二手房的市场不活跃，故此二手房的保值能力偏低；而香港人却非常接受买二手房，尤其是新房供应有限，二手房的素质及保值能力高，故此二手房的买卖非常活跃，赚钱能力高的小家庭更会先买“小房”、数年后再转买“中房”、待致富后再改为买“大房”，这种演变是香港人奋斗的目标。
知识经验 成功必备
如何判断一个人的成功？是一次侥幸的胜利，还是对未来先知而准确行动？答案显然是后者，曹绍伟先生就是这个道理的忠实信徒。在阳光房地产投资顾问有限公司，是曹绍伟先生为企业和个人提供的智力支持，赢得了客户们的信任。曹绍伟先生说：“我们公司服务的对象是一些大客户，主要业务是为重大项目投资提供意见及建议，待拍板后再协助他们去执行。”
在香港经济大潮的起落沉浮中，曹绍伟也总能觉察得恰到好处。在1985年至1997年的大升轨中曹先生建议各客户积极投资房地产，在九七年所推出“八万五”的房屋政策后及九八年金融风暴袭击之前，曹绍伟先生选择了卖出和套现。许多人都说他过份保守及悲观，及后投资者始发觉及后悔自己的后知后觉。2001至2002年，香港的房地产出现了一个低谷，很多人对地产的投资失去了信心，但曹绍伟先生看到了房地产业是“万木春”的道理，到2003年经过深入分析，深信于此水平投资风险极低，但回报则非常吸引，遂毅然买进，长线投资。到了现在，曹绍伟先生的这一投资得到了极为可观的回报。在曹绍伟先生的投资经历中，这样的例子还有很多。当许多人纷纷前来探究秘诀时，曹绍伟先生的回答是――知识和经验。
“知识和眼光是一个投资人所需要的，也是一个优秀的房地产人所必备的。知识通过各种渠道可以学到，而眼光来自经验，只可亲自体会。”曹绍伟先生说，“房地产和人力、资金、原材料一样，是一种资本。有了这样的定位，才能在经济领域内更好地认识房地产业。”基于对知识的崇尚，曹绍伟先生在公司的管理上，也总是遵循着理性的轨迹。公司各个层面的好与不好、改或不改，曹绍伟先生都会审时度势，去留意香港、大陆以及国际上的动向。
针对现在的香港房地产市场，许多人认为香港房价过高，市场已经饱和。对此，曹绍伟先生说：“从价格理论上讲，高可更高，低可更低。能不能升，关键要看经济发展。”那么，作为香港四大产业之一的房地产，影响其经济发展的又有哪些呢？“众所周知，香港是一个国际化的大都市，影响其经济状况的因素主要是欧洲、美国和大陆的经济发展形势。香港的工业出口及金融业主要是倚靠欧美，若欧美经济低迷，香港也会受到直接牵连。而随着香港与大陆联系的进一步加深，香港受大陆的影响甚至出现了联动迹象。”曹绍伟先生说到这里，还举了2007年因内地股市热和房地产热潮直接带动香港房地产炒房热的例子，反之，到了2008年，内地的宏调亦导致香港股市大幅下滑、房地产投资放缓。
很多人喜欢“炒卖”，因为这意味着快速及暴富，而港人于炒卖是“确有一手”、技艺高超。曹绍伟先生则用英文揭示其投资或投机成功的奥妙，就是“timing（时间掌控）”。投资则注重远境和未来，也是曹绍伟先生的人生追求之所在。
惜时如金 服务社团
曹绍伟先生一直关心房地产行业未来的发展，在成为香港地产管理协会第二届会长后，曹绍伟先生更是将关心付诸于行动。“协会成立已有四年历史，成员主要是一些大房地产公司的员工。协会的宗旨是：密切和监管当局沟通、合作；为会员提供服务，提升他们的专业水平，凸现他们的人生价值；增进社会对房地产行业的了解，提升专业形象，推动行业发展。”曹绍伟先生说。
经过90年代的高速增长及21世纪初的汰弱存强后，香港的房地产行业出现了饱和。许多房地产公司将业务搬到了内地，有些房地产公司则为内地的开发商做起了市场研究及策划等业务。曹绍伟先生幽默地将此现象称为“服务出口到内地”。而曹绍伟先生在屯门成立的阳光房地产投资顾问有限公司，也经历了一条“屯门――全香港――内地”的路线。
香港房地产行业的未来会怎样？曹绍伟先生充满了自信：以前老一辈知识水平较低，现在香港的年轻一代不断进修，服务水平也得到很大提升。随着大陆房地产业对房地产管理方面需求的增加，香港房地产行业也会越来越专业、越来越好。
对协会事务的投入，使得曹绍伟先生的时间变得异常宝贵。除了忙碌，周末打高球、和朋友定期茶聚探讨时事就是曹绍伟先生的休闲时光了。而当来访者回溯时光，再次梳理曹绍伟先生的履历时，又不禁对这样的一些公职和社会职务惊叹不已：屯门区议会民选议员、区域市政局民选议员、香港立法局议员，新界乡议局议员、九广铁路公司董事、交通谘询委员会委员、原香港新华社区事顾问、仁爱堂四届总理等等。
惜时如金的人，是对人生认真的人，是对社会抱有责任感的人。愿曹绍伟先生健康幸福，永远年轻！
【人生格言】
领会人生哲理 透视事物本质
