时间：2023-05-29 18:00:01
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇商业规划，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
一、现状
近年来，北京商业物流取得了长足的发展，在服务城市、服务产业过程中，商业物流的发展水平也得到了较大的提升，为建立现代化物流体系奠定了基础。
（一）仓储设施形成一定规模
**年底商业系统仓储面积768万平方米，广泛分布于市区各地，东、南方向相对集中。多数仓库建设于五、六十年代，自有铁路专用线、库房等基础设施比较齐全。物流服务设施水平也有所提高，部分企业包括跨国公司已投资兴建大型物流服务设施，也有企业利用自己原有的设施进行现代化改造并提供第三方物流服务。
（二）交通运输网络初步形成
――道路网络发达，具备良好的物流体系建设基础
北京市国道“五纵七横”，高速公路“四通八达”，五环六环“环环相扣”，形成了高度发达的公路交通网络；9大铁路干线、11条铁路支线、13条联络线组成了全国最大的环形铁路枢纽，是沟通我国东北、西北和中南地区的铁路中枢；首都国际机场通达世界各地，海运毗邻天津港。
――公路运输占据绝对优势，货物流向三分天下
20*年货运总量约为3亿吨，公路约占91.2％，铁路约占8.5％，其它运输方式所占比例约为0.3％。在公路货运方向上，东南方向、京广方向、东北方向平分秋色，占据了总货运量的70％以上。
（三）物流企业迅速增加，已经形成了一定的产业规模
近两年，物流企业数量迅速增加，20*年注册的物流企业约为150家。商业、交通、邮政等行业的不少企业组建了物流公司，对外开展物流服务。少数国际知名的物流企业也通过合作等方式进入北京。
北京商业物流产业虽然发展较快，但物流管理水平与技术水平同国际先进水平以及建设国际化大都市的要求相比还有较大差距，多数物流企业的专业化程度不高，工作效率低，成本高；许多仓库设施落后，设备老化，约40％物流企业的信息化建设还是空白；由于缺少统一规划，存在物流设施重复建设造成社会资源浪费的可能。
二、发展思路
（一）商业物流需求
商业物流的服务对象包括各种制造商、经销商、物流企业及最终消费者等，随现代流通业的发展，迫切需要提供现代物流服务。
1、商业布局的变化对物流提出了新的需求
“九五”以前，营业面积1万平方米以上大型商场约有75％主要集中在三环路以内地区。随着旧城改造，人口外迁，大型超市主要集中在三环路至四环路之间的城市新开发地区，其数量占超市总数的47.4％；仓储式商场在城市边缘地区布局的趋势越来越明显，三环路以外占全市总数的80％。商业布局的变化，需要在五环路至六环路附近尽快建设现代化物流设施。
2、商业物流逐步社会化，需要第三方物流服务
随着商品流通规模的扩大，部分企业已经认识到物流对企业经营效益的影响，为加速商品流转、降低采购和分销物流成本，迫切需要提供现代化第三方物流服务。
3、新型网络商业的发展，对物流水平提出了更高要求
作为“十五”时期北京商业发展重点的新型网络商业，对物流有着高度依赖性。物流基础设施的水平、物流条件的完备程度，对加快和推进连锁商业网和电子商务网的发展起着决定性作用。
4、举办2008年奥运会和加入WTO将为现代化物流体系的构建提供机会
目前整个物流体系尚处于初级水平，举办2008年奥运会将对其起到催化剂的作用，促进其尽快提升水平；加入WTO国外企业资本的进入，不仅带来产品、技术，同时也带来高水平物流服务的需求。
（二）发展目标
1、总目标
20*年，初步建立以大型物流基地为核心、以综合性及专业性物流配送区为节点的商业物流体系框架；2010年，形成结构合理、设施配套、技术先进、运转高效的商业物流体系，总体上达到国际先进水平，使北京成为亚太地区重要的物流枢纽城市。
2、基本指标
――20*年物流成本（仓储费用、库存成本、运输费用、管理费用）占GDP的比重从20*年的27％左右降低到20％以下；2010年降低到12％左右。
――20*年第三方物流业务比重从**年的5％左右提高到10％；2010年进一步提高到15％。
――20*年通过物流基地处理的物流业务量约为5000万吨；2010年约为7200万吨。
――20*年采用“货架＋叉车＋托盘”的商业仓库由**年的40％左右提高到70％左右；2010年提高到90％。
――20*年50％的物流企业和100％的第三方物流企业通过现代网络技术等手段处理用户的物流信息，60％的企业的内部物流信息经由计算机处理；2010年90％的企业用以上手段处理物流信息，100％的企业内部物流信息采用计算机处理。
（三）规划原则
1、适度超前
首都商业物流体系的规划和建设应综合考虑近期和远期发展的需要，按照现代流通发展需求和发达城市物流发展水平制定物流发展目标，远期以满足加入WTO后吸引外资以及2008年奥运会需求为目标，近期以产业结构调整、城市规划的落实与调整以及制造业和流通业的发展对物流的需求为目标，分阶段实施，最终实现远期总目标。
2、分布合理
物流基地、物流配送区在地域、规模、行业等方面的分布要满足首都经济发展的需要和首都城市总体规划的要求，避免物流资源重复配置。
3、功能整合
充分利用现有仓储设施，广泛应用现代电子、信息、网络技术，整合传统储运功能，推动物流基地和物流配送区的建设，倡导方便用户的物流增值服务。
4、整体优化
通过物流基地、物流配送区在布局、功能、业务方向等环节上的优化，在城市总体范围实现物流体系的高效运营。
三、规划布局
商业物流以大型现代化物流基地为核心，物流基地与综合性及专业性物流配送区共同构成高效的物流网络体系。到2010年计划建成3个大型物流基地、17个物流配送区。
（一）物流基地
1、定位
首都城市功能性基础设施，辐射全国乃至亚太地区的重要物流枢纽。为本市进出货物的集散和大型厂商在全国及亚太地区采购和分销提供物流平台。
2、选址
在房山闫村―丰台王佐、通州马驹桥和顺义天竺3处各规划建设一个大型物流基地。
类型：
闫村―王佐物流基地－－－－铁路－公路货运枢纽型物流园区，主要依托京广铁路、京石高速路、107国道和城市六环路。
马驹桥物流基地－－－－公路－海运国际货运枢纽型物流园区，主要依托天津港、京津塘高速路和城市六环路。
天竺物流基地－－－－航空－公路国际货运枢纽型物流园区，主要依托首都机场、101国道和城市六环路。
3、规模
每个物流基地占地3平方公里左右。
4、功能
――内陆口岸功能。可设置海关、卫检、动植物检疫检验机构，为以北京为生产、加工基地或者最终销售市场的制造商、分销商提供储存、保管、运输、加工、货代等服务。
――货物集散功能。接收通过各种运输方式到达的货物，并进行分拣、储存，将本市发出货物进行集中，通过直接换装方式向外发运。
――配送功能。通过物流基地内的物流配送中心实施对客户的商品配送服务。
――流通加工功能。包括商品的包装整理、加固、换装、改装、条形码印制等。
――商品检验。商品检验与养护等。
――物流信息服务。物流状态查询、物流过程跟踪、物流要素信息记录与分析、物流客户关系管理、物流决策支持、物流公共信息平台等。
5、设施
规划和建设完善的内部市政基础设施，道路交通与高速公路、城市快速路、铁路等有方便的接口。
物流基地中的物流配送中心使用自动化的装卸、搬运、传送和分拣设备。
物流基地建立先进的指挥调度与监控系统，广泛应用计算机控制系统、数字识别系统、EDI系统、全球卫星定位系统、地理信息系统等。
建立公共物流信息网络平台。建立物流资源网、设立北京物流运价指数、建立物流资源招投标与拍卖系统等。
在物流基地内建设完善的生活、办公、商品展示等辅助及配套设施。
（二）物流配送区。
1、定位
城市基础设施，覆盖北京市及周边地区的物流枢纽。为本市进出货物的集散和厂商在北京及周边地区采购和分销提供物流平台；为进行末端配送服务提供专业化的物流设施。
2、选址
（1）综合性物流配送区
在朝阳十八里店、半截塔、大兴大庄、海淀杏石口4处各规划建设一个综合性物流配送区。
（2）专业性物流配送区
在海淀四道口、丰台玉泉营、大红门3处结合现有冷库设施，各规划建设一个专业冷链（食品）物流配送区；在朝阳洼里、来广营、楼梓庄、管庄、青年路、百子湾、海淀清河、丰台五里店、久敬庄、昌平马池口等10处结合现有仓库改造各规划建设一个满足不同行业或不同业态要求的专业性物流配送区。
3、规模
每个综合性物流配送区占地20－50万平方米；每个专业性物流配送区占地1―10万平方米。
4、功能
货物集散、配送、流通加工、商品检验、物流信息服务。个别进出口业务量较大的物流配送区具有口岸功能。
四、实施步骤
（一）第一阶段（20*－20*年）
按照国际先进水平和现代化物流园区标准，重点进行“三地一港”即闫村－王佐、马驹桥、天竺物流基地和十八里店物流配送区（北京物流港）的开发建设和运营；加快完善其他物流配送区的功能调整和存量资源的整合。
组建物流开发公司，发展一批专业化的第三方物流配送公司；完成马驹桥、天竺物流基地和十八里店物流配送区的工程建设并投入使用，完成闫村―王佐物流基地的基础设施建设；完成50％的物流配送区的工程建设并投入使用。初步形成商业物流网络体系框架。
（二）第二阶段（20*－2010年）
完成规划确定的全部物流基地、物流配送区的工程建设并投入使用，形成高效、成熟的商业物流网络体系，总体上达到国际先进水平。
五、政策措施
（一）发展措施
商业物流体系的建设，应采取“政府引导、企业投资、市场运作”的发展模式，相关政府部门应按各自职责加强协调和管理，鼓励社会投资参与物流设施建设，引导物流资源按照规划合理布局和调整。
1、制定物流现代化推进的技术标准
参照国际、国内先进标准，制定物流网络系统内标准化、信息化、智能化方面的技术标准，通过托盘化率、条形码、EDI、GPS、GIS等先进手段应用阶段目标的制定和推行，促进无缝化连接，有效整合物流网络节点，提高物流网络体系的运行效率。
2、公开物流建设指南
根据物流发展规划及阶段性目标，向社会物流建设项目指南，提出有关项目建设规模、数量、功能、现代化水平等方面的基本要求，以引导社会投资合理配置。
3、建立物流设施开发运营的招标制度
物流基地及部分重要物流配送区的开发建设和运营应由物流管理部门采取公开招标的方式，鼓励国内不同所有制投资者和外商投资企业以多种方式积极参与，以确保物流设施的开发和运营严格按照国际惯例和国际水准操作。
4、实施市场化的重组调整
在存量物流资源整合过程中，要打破部门所有，倡导原隶属于不同部门的仓储、运输、货代、联运、集装箱运输企业，完全按照市场经济的原则和办法进行资产重组，形成专业物流经营公司和专业冷链（食品）配送公司，促进物流业内部的整合。
5、组建物流开发（或运营）公司
组建物流开发公司，主要负责物流基地的一级开发和后续的招商引资，以专业化的运作，按照国际通行办法，建设、管理、运营物流基地；整合现有物流资源，提升全市物流的组织化程度；在条件成熟的情况下，通过与国际知名物流企业的嫁接，引进先进的物流管理理念与技术，提升总体的经营管理水平。
（二）配套政策
1、制定物流园区政策
将物流基地与物流配送区明确为物流园区，参照科技园区与经济开发区的政策建设物流园区，将其列为城市经济高效率运行的重点设施和政策试验区。优先吸收国际知名的物流企业、流通企业入园。
2、参照执行工业外迁政策，鼓励物流业的区域调整
为避免物流设施分散布局而造成城市土地功能区划混乱，原仓储、运输及批发商业企业按照物流发展规划外迁，应参照《北京市调整经济结构若干配套政策实施办法（试行）》的相关规定，允许符合政府引导、积极迁入物流园区的企业（包括原物流企业、批发商业企业等）享受同工业企业一样的外迁优惠政策。
3、鼓励外资进入
在国家开放政策允许条件下，适时减少外商参与物流基础设施开发的限制，鼓励世界著名物流企业以多种方式在物流技术、管理模式、服务体系、信息管理、人才培养等方面与北京市展开合作，确保北京市现代物流网络体系按照国际水准建设开发和运营。
4、安排“物流发展资金”
物流基地、物流配送区作为城市功能性基础设施，具有一定公益性，所需的一次性投入较大。参照日本物流发展“助成金”制度，今后5年内，由商业结构调整资金中每年安排一定比例的资金作为“物流发展资金”，专项用于符合规划的物流基地、物流配送区开发建设的贴息或担保。
第一章总则.3
第二章指导思想和原则.3
第三章城市定位和商业定位.4
第四章商业网点规划目标.5
第五章规划布局.7
第六章商业网点管理措施.29
第七章附则.33
第一章总则
第一条规划依据
《商务部建设部关于做好地级城市商业网点规划工作的通知》（商建发〔2004〕18号）；
商务部《关于印发“城市商业网点规划编制规范”的通知》（商建发〔2004〕180号）；
东莞市人民政府办公室《关于印发东莞市大力发展现代流通业的实施意见的通知》（东府办〔2004〕39号）；
《东莞市城市总体规划（2000-2015）》（下称《总规》）。
第二条规划对象
本规划对象是东莞市行政区域范围内的商业主、副中心，城镇商业组团、社区商业、商业街、会展场馆、农产品市场、生产资料市场、其它商品交易市场、物流基地和酒店。
第三条规划期限
本规划的期限为2005年－2015年；近期规划：2005年－2010年，远期规划：2011年－2015年。
第二章指导思想和原则
第四条指导思想
进一步贯彻落实科学发展观，以推进富裕型小康社会发展为动力，建设“统一、开放、竞争、有序”的商品市场体系，提升东莞市的商业服务业竞争力。
以建设现代制造业名城为目标，优化市场布局；以集约化、规模化经营为基础，大力发展现代流通方式；提高资源配置效率，促进东莞城市商业与产业的关联互动，构建现代化的商贸和产业支援服务业网络体系。
创新消费服务方式，满足市场需求，提高人民生活水平，促进东莞工业化发展模式向现代化宜居型城市发展模式转变。
第五条规划原则
将城市商业网点的建设与发展纳入城市总体规划。
以人为本，创建良好的人居环境。
以发展新型业态、调整网点结构为主，大型商业网点与中小型网点互为补充、相互促进、协调发展。
规划引导与市场调节机制相结合，盘活存量，优化资源配置。
充分体现科技进步，注重电子商务平台建设。
第三章城市定位和商业定位
第六条城市发展定位
东莞市的城市发展定位是：以现代制造业名城为特色，集生态绿城和文化新城于一体的现代化城市，成为国际性制造业中心和区域性产业支援服务业中心。
第七条商业定位
东莞市是广东省和珠江三角洲地区重要的区域性商贸中心，是内外贸易、物流、旅游、会展等第三产业功能突出的现代流通业枢纽型城市。
第四章商业网点规划目标
到2015年，东莞市将建成以“一主八副”商业中心为主导，以城镇商业为支撑，以社区商业为基础，以各类商业街为特色，市场结构合理、业态优化，电子商务功能完善的商业网点体系，形成商贸服务业、会展经济、物流基地与现代制造产业相互促进、协调发展的繁荣局面。
第八条近期目标（2005－2010年）
东莞市2004年社会消费品零售总额为389.04亿元，以近期增长率为15%预测，2010年为899.87亿元。目前，据不完全统计，全市折合消费人口人均大型零售网点营业面积约为0.61平方米，总量达212万平方米。规划近期，折合消费人口人均大型零售网点面积达到0.87平方米，增加96万平方米，总量达308万平方米，以满足消费需求。同时，调控大型零售网点的业态和结构，提高零售商业网点结构中新型业态比例，大力扶持连锁企业的发展。
商业网点规划的近期目标是：
（1）建设一个以莞城、东城、南城和万江主要商圈为核心的东莞市商业主中心，发展松山湖、虎门、常平、厚街、塘厦、长安、樟木头、石龙八个商业副中心；
（2）确定九类城镇商业组团的定位与整合优势资源；
（3）构建四类社区商业组合的建设管理模式；
（4）调整现有商业街定位；
（5）规范批发市场管理；
（6）提升集贸市场经营档次，规范经营行为；
（7）调控会展场馆建设，完善配套功能；
（8）规划建设三个功能明确、定位互补发展的物流基地；
（9）调控四、五星级酒店建设，提升酒店业服务水平；
（10）鼓励和促进电子商务的应用。
第九条远期目标（2011－2015年）
社会消费品零售总额以年均增长率13%计算，到2015年约为1657.96亿元。规划远期，折合消费人口人均大型零售网点面积达到1.04平方米，大型零售网点新增74万平方米，总量达到382万平方米。同时，大型商业网点适度发展和调整相结合，进一步提升零售商业网点结构中新型业态的比例。
至2015年商业网点规划的具体目标：
（1）强化商业主中心的集聚和辐射力度，完善商业副中心的服务功能；
（2）培育九类特色城镇商业组团，均衡互补发展；
（3）完善四类社区商业组合的服务与管理模式；
（4）优化商业街的形态、结构，创新管理模式；
（5）加强批发市场的集约化经营管理和电子商务功能；
（6）创新集贸市场经营方式，整合配送资源；
（7）健全会展场馆的功能；
（8）完善物流基地的各项设施和服务功能；
（9）构建完善的区域酒店业服务体系，发展三星级以下经济型品牌酒店；
（10）大力发展电子商务，提升服务业管理水平。
第五章规划布局
第十条总体布局
东莞市商业网点总体布局主要由城市商业主中心、城市商业副中心、城镇商业组团、社区商业组合四级商业功能区构成，并合理分布商业街、商品交易市场、专业会展场馆、物流基地和星级酒店等大型商业设施，构建多中心、多层次、均衡分布、相互补充的组团式商业网点布局。
第十一条规划重点
本规划的重点是对城市商业发展起主导作用的商业主中心、副中心，在明确其商业发展定位和商业中心区范围的基础上，提出鼓励发展和限制发展的方向。适度调控营业面积3000平方米及以上的零售网点、营业面积10000平方米及以上的商品交易市场、物流基地、专业会展场馆和四、五星级酒店等大型商业设施的新建和发展。
第十二条城市商业主中心
东莞城市商业主中心具有相对广泛的商业定位，在我市商业发展中具有引领时尚消费、领衔娱乐新潮、发展多元化的商业地位，辐射整个市域和周边地区，是城市商业活动的核心与窗口。商业主中心由莞城、东城、南城和万江的主要商圈集聚而成，在不同的商业区发展各具特色的商业网点。考虑设置专门展销、营销东莞自产名牌产品的区域，使商业网点与制造产业形成优势互动。
莞城商圈：莞城的商业网点主要集中分布在西正路、金牛路、北正路、向阳路、振华路等传统商业街区和东纵大道两旁。规划期内，应结合旧城改造，综合开发利用旧城资源，整合现有网点，合理配置市政交通设施，提升旧城商业价值。注重商业网点建设与岭南文化内涵的有机融合，保护和修缮大西路、振华路、中山路骑楼街，在传统商业街的运营中展示东莞特有的商业文化与历史内涵，使购物和旅游融会贯通，创新消费方式，振兴传统特色商业街。东纵大道商业网点与东城商圈东城大道的商业网点相连接，逐步形成以新型中高档业态为主的现代商业区。调控大型零售网点的建设，引导综合百货商场、超市等拉开消费档次，确立消费主题，错位经营。鼓励品牌特别是东莞自有品牌专卖店和专业店的发展。调整“迈豪街”、“市桥河商业街”等商业街道店铺布局，引导小型商业网点创新经营模式，完善街道配套设施，营造安全、舒适的购物环境，提升经营档次。调控集贸市场建设，引导集贸市场规范化管理。
东城商圈：东城大道和东城中路十字交叉的临近地带以及花园路、红荔路、育兴路等主要街区组成南北两个商业集聚地。规划期内，东城的网点应以新型业态的时尚、个性化、娱乐、餐饮消费为特色，带动旧城商业街区经营模式更新，创新消费热点，集聚新型商业板块。规划近期，限制重复开设业态雷同的大型商业网点，鼓励知名品牌店、专卖店、特色店的经营。扶持东城南路形成以露天茶吧、西式酒吧、咖啡屋、宾馆为主的娱乐休闲区；东纵大道、东城中路及东城大道一带以中高档主题消费为主，形成时尚购物区。规划远期，东城的商业集聚区、农副产品批发市场应对周边镇区的发展与消费需求形成有力的补充和扩展，大型批发交易市场应逐步向市区外部转移，减少城市交通压力。
南城商圈：南城的商业网点主要集中在莞太大道两侧以及银丰路、宏远路、富民商业街等地。规划期内，以鸿福路和东莞大道为景观主轴，展示我市新型政企形象和现代商业、产业风貌，重点体现商务功能特色。商业网点的建设应以新型业态为主，以综合百货和综合超市为主力店，构建一个大型购物中心，配套品牌专卖店、专业店、便利店以及各类品牌连锁餐饮网点等；购物中心及其配套网点设施必须与行政、商务的整体规划发展环境协调一致；设立配套的品牌商务酒店，引入知名金融机构、专业管理咨询公司和职业培训机构等商务服务机构，构建完善的电子商务信息服务平台。充分利用东莞国际会展中心，定期或不定期举办各类产品尤其是高科技产品的博览会、洽谈会、学术交流和研讨会等活动，吸引各地商家，扩大东莞制造、研发的影响力，提升品牌的知名度。
万江商圈：万江商业网点主要集中分布在万福路、教育路和万江汽车总站、华南MALL等地附近。规划近期，以商业网点集聚度较高的万福路和教育路为核心向外辐射。规划远期，将向西城路附近的万江商贸中心扩展。重点以华南MALL和麦德龙等大型商业项目为主形成购物中心，与旅游、休闲、娱乐等相结合，体现多元化服务特色。规划期内，应适度控制大型零售网点和大型购物中心等的建设；鼓励调整中型综合超市作为商业集聚地的主力店；扶持连锁经营；限制不规范的专业批发市场的建设，鼓励大型网点与中堂镇的大型网点形成连锁与错位经营，以增强向西部各个镇区的辐射力度。
第十三条城市商业副中心
城市商业副中心要与城市行政区域相协调，辐射周边主要社区，是城镇商业组团的主要集聚地，带动区域需求升级。规划期内设立的八个城市商业副中心是松山湖、虎门、常平、厚街、塘厦、长安、樟木头、石龙。
松山湖副中心：松山湖科技产业园区在《总规》制定的城镇体系中呈“弓箭”形空间构架，在我市由外向型加工制造基地向区域性商贸中心的转变过程中，具有支撑技术平台的核心地位，承担区域商务中心职能，是我市新技术、新产业、新产品的展示、交易及交流中心，区域研发服务中心、学术及人才交流服务中心。在松山湖大道两侧沿线逐步发展形成现代商业商务区域连接市区商业主中心。大朗、寮步、大岭山镇区的商圈发展逐步融入松山湖副中心，强化我市中部以现代商业元素为特色的商贸集聚与辐射作用。规划近期，做好商业网点设施的配套建设，规划调控其规模、结构、布局、标准及用地等方面，高起点优化商业网点布局，同时为远期规划建设预留发展空间。规划远期，完善商业网点功能、结构和布局；提高商业网点标准，增强商务辐射功能，为东莞市乃至珠三角地区提业支援服务和物流服务，进一步提升城市竞争力。
虎门副中心：虎门是珠江三角洲地区区域性商业服务业中心城镇。虎门应整合设计、培训、信息服务和物流资源，强化服装服饰、布料和皮具皮料批发零售业从珠三角辐射整个华南地区乃至全国的商贸优势。规划期内，扶持和鼓励资金雄厚的商业批发企业向集团化管理、集约化经营发展。建立仓储式超大型网点，以加快交易周期，降低交易成本，培育、提升和强化自有品牌，引进和世界名牌。重点建设分别以银龙路为主轴线、以白沙拟建铁路枢纽为中心、以在建国际商贸城为主力网点的三个“1平方公里”的商业集聚区。将部分现有批发市场外迁至规划中的商贸物流中心，原地改造为面向城市居民服务的商业、休闲娱乐区；增加城市绿地，优化人居环境，从长远考虑提升商业中心的土地增值空间。
常平副中心：常平应凭借铁路枢纽的区位优势，发展成为东莞东部商贸流通业中心城镇。商业核心区由“田”字形的中元商贸区和常平大道为主轴线的镇中央商贸区构成。规划期内，应重点建设大京九物流基地；增强酒店业的商务、度假功能。在常平大道、常朗路、大京九物流基地及环城路一带逐步形成商品交易集散地；适度调控大型零售网点、星级酒店和批发市场的建设，着力调整业态，引导错位经营。
厚街副中心：厚街是我市家具业、酒店业和会展业的商贸重镇。商业网点的发展以珊瑚路、康乐路、东风路、学校路为主要集聚中心。规划近期，应以广东现代国际展览中心为龙头，发展会展业，打造会展品牌。充分利用家具产业集群的优势，逐步发展成为国际家具营销中心。规划远期，以专业化的会展设计、咨询和酒店服务、培训为重点，服务于全市会展和酒店市场。
塘厦副中心：塘厦是我市东南部电子信息产品生产和商贸重镇。由环城北路、环城西路、塘龙东路以及迎宾大道等街区的商业网点构成镇中央商业区、综合性的商业区和专业街。规划近期，强化商业街区的综合商贸功能，加快商业网点“穿衣带帽”的翻新改造工程，控制大型零售网点、专业批发市场和酒店的建设。规划远期，突出商贸服务业对制造业和外向型经济的支援服务功能，打造一批竞争力强的大型商贸服务企业。塘厦商业网点格局的成熟与发展，应对清溪、凤岗、黄江的综合性加工工业基地和旅游度假区的建设产生互动型集聚效应。
长安副中心：构建功能明确、服务均衡合理的镇区商业体系。规划期内，镇北部中心区包括长青街、锦绣路两侧街区，配套金融贸易、办公管理、信息服务、大型商业及文娱等服务设施，形成具有区域影响力的商务区；围绕沙头社区猫山涌形成以商业、休闲、教育、产业服务等为特色的城镇商业区。以产业和市场为基础，完善机械五金模具批发、展销功能，提高产销集聚度和辐射力，逐步形成机械五金模具集散地，推动产业集群发展。长安的商业网点建设还应与虎门、大岭山的资源进行整合配置，以其外资经济的优势与周边镇区形成商业消费的互补、互动。
樟木头副中心：大型商业网点主要集中在镇中心区和莞惠公路一带，利用交通区位优势，形成辐射珠三角的商品流通集散地。规划期内，以服务于人居环境建设和配套房地产发展为目标，完善集购物、休闲、娱乐为一体的商业副中心的功能。规范和提升现有商业网点管理水平，提高樟木头粮油饲料批发市场等专业批发市场的档次和集聚效应，以规模经营带动周边镇区经济发展。
石龙副中心：石龙是东莞市东北部的商贸古镇，应融合岭南文化，以IT产业发展为引导，贯穿“高效、精品、优质”的品牌理念，形成一个集约统一、独具魅力的镇区商业整体营销模式。规划期内，商业网点主要集中在旧城中山路、绿化路和兴龙路为主的商贸区，新城以龙城路为主轴、东至京瓷路、西至裕兴路的商务区以及西湖五金、服装市场集聚的批发流通区。应以绿化路欧美风情商业街引领区域消费时尚，以IT产品专业街区形成展示和营销我市IT产品的窗口和集聚区。石龙商业网点对我市北部镇区的商贸发展起到区域拉动和辐射作用。
第十四条城镇商业组团
为推动城镇商业发展，完善城镇商业体系，在规划期内形成商业强势联合，扩大产业影响力，有效地带动东莞市各个镇区的商业网点建设与产业发展互动，根据不同规模、等级城镇间现有商业功能基础、产业分工、效益差异和竞争力差距，按现行商业集聚、运行能力与产业亲和力，将东莞市的城镇商业体系规划下述商业组团:
高新技术与信息产品商业组团：西北部以石龙镇和石碣镇为主力镇区。石龙的“三网融合”、E-town综合门户网站、数字社区和96993社区服务系统成为对外展示东莞市IT产业发展的重要窗口。规划期内，应重点建设石龙的高新技术产品专业化展示展销厅和电子产品营销专业街区，以推动石龙、石碣、石排、企石、高埗等周边地区的高技术产品交流与贸易。东部以塘厦、清溪与黄江为主体，向南延伸拉动凤岗高科技产品交易市场发展，构成电子信息产业的强势组合。寮步应与松山湖科技产业园区的新技术应用与研发能力有效整合，形成促进东西两个商业组团交流、联合与差异发展的高新科技产品发展带。规划期内，应充分发挥松山湖科技产业园区在高新技术方面的积聚效应，培育和构建我市具有代表性、特征性的信息产品交易市场。
会展商业组团：西部组团主要由南城、厚街、长安和虎门组成。南城的东莞国际会展中心将与厚街的广东现代国际展览中心协调联动，组织电脑资讯、家具、服装、机械五金模具和汽车供销资源，统一运作我市的文化品牌专业展销会，实现会展资源的最大化、最优化运作，扩大东莞会展品牌影响力。东部组团以常平、大朗为主。规划期内，配套常平会展中心建设，组织好大京九农交会及大朗国际织交会等专业会展。
汽车商业组团：由寮步、南城和厚街组成，在汽车销售的基础上，延长汽车产业链，加快汽车零配件、汽车用品的加工生产和销售，配套各项汽车服务业的发展。组团的发展应注重不同品牌、不同档次的汽车经销商的集聚度，为不同的消费者提供充足的选择余地。汽车专卖店在空间布局上应采取“条块结合”，既有沿街条形分布的小型品牌专卖店，又有块状空间格局的大型汽车交易中心和展销厅，且必须具备足够的展示场地和安检、保险等配套服务，并以专业化的技术向顾客提供系列化延伸服务，以高品质、专业化的优势淘汰品质差的专卖店和经销商，以全方位服务赢得客户信赖，最终树立名牌美誉度，实现商家的经济效益。汽车营销应率先与国际服务商接轨，从网点的布局到市场定位，从配套设施到整体形象，进行组织化的系统营销，提升市场竞争力。
服装商业组团：主要以虎门服装服饰、大朗针织服装的生产和批发为支撑。规划期内，二者在服装品类上实现相互结合、互为补充，形成较完整的服装产品分销体系，扩大市场份额，提升东莞服装品牌、品种的影响力，创新服装款式，引领服装服饰消费时尚潮流。
家具商业组团：主要由厚街和大岭山组成。厚街以名优家具设计、加工、展销为优势，大岭山以家具和原材料生产为主，二者可充分整合资源与优势互补，形成完整的生产营销链条，创新产品和售后服务机制，建立客户信心，扩大生产规模和品牌影响力，拉动周边配套商业与产业发展。
旅游服务商业组团：南部组团主要由虎门的博物馆、威远岛旅游区和松山湖生态景区组成，是东莞厚重的历史与现代科技、生态相结合的主题旅游组合，将给人鲜明的感观与形态体验。适时考虑将道滘美食与厚街酒店服务融入主题旅游，创新消费热点。北部组团的旅游资源主要包括莞城的可园；石碣的袁崇焕纪念公园；石龙古镇的地王庙、祠堂文化、特色商业街和国际龙舟赛活动；茶山的南社古民居群落；高埗和万江的水乡特色旅游；石排的燕岭摩崖石刻、土特产品；东城的榴花公园。东部组团以回归大自然、享受生态环境、休闲娱乐运动为主题，彰显樟木头观音山、谢岗银瓶嘴森林公园、常平隐贤山庄等旅游资源，突出环保、自助休闲度假、娱乐、健身的营销内容。规划期内，应考虑配合各组团旅游时段与当地文化、商业活动，统筹规划旅游线路、食宿和购物网点，达到旅游、观光、购物、休闲相互融合的目的。
日用小商品商业组团：东部以樟木头为主力，依托铁路货运和新建成的汽车客运中心，建设小商品批发市场；东北部以企石的小商品城和桥头的儿童文化商品市场为主；两者与西部虎门拟建的小商品批发市场及寮步的灯饰市场形成东西呼应态势，成为辐射珠三角乃至华南地区的小商品集散地。
花卉盆景商业组团：市区东侧组团以茶山镇为中心，西侧组团以万江小享社区的“花卉博览中心”为核心向西部拓展。茶山、高埗、望牛墩、道滘、洪梅、中堂具有“三高”农业基础和土地资源，适合与万江的花卉展销进行优势互补，为万江及周边城镇的房地产绿色环境开发提供生态产品服务。借助“三高”农业产品和生态环境，开展“农家乐”、“时令果菜采摘节”等旅游项目。
农副产品批发商业组团：规划期内，为改善人居环境和城市交通，应协调发展东莞市西部的中堂、中部的东城—大岭山一带、北部的石碣、南部的虎门和东部的常平—樟木头一带的五个农副产品批发交易市场组团，每个组团应以不同特色的批发市场为主力，构成生鲜、蛋禽、果蔬、副食、粮食营销功能配套齐全的规模化整体，以满足全市需求，辐射珠三角地区。
第十五条社区商业组合
时尚社区商业组合：社区居民以中、高收入者为主体，消费能力强，消费半径大。社区商业网点主要定位于满足其日常生活必需品的供应。网点设置应与其生活氛围和环境协调，网点应采取在社区会所集中设置的原则，保证人居环境的整洁、交通顺畅。会所的商业网点主要以小型24小时便利店、小型生鲜超市、家政服务、小型连锁品牌餐饮店等组合而成；店面应以租赁方式经营，以便于物业的统一管理。
经济社区商业组合：经济社区以工薪阶层和本地化的外来人口居住为主，年龄和文化层次相差较大，是需求多样化的群体。这类小区居住空间和人口相对密度较大，安全和人居活动环境的卫生条件与私秘空间至关重要。因此限制在居住区内新设底商形式的商业网点，应在其临近的和步行10分钟路程内的街区设置以大、中型综合超市为主力店，以生鲜超市、连锁经营的小型专业店和专卖店、大型餐饮店（或食街）等服务性网点为配套。
村改居社区商业组合：针对村改居社区和建设尚不规范的旧宅基地和新宅基地的集聚区，在规范居住区建设的同时也必须充分考虑本地居民和租住该地的外来人口的基本生活需求。网点组合应沿其主要街道或街区的交叉路口集中设置，以保证居住区的安宁、舒适和方便。网点组合应按实际人口设置中小型超市、生鲜超市、24小时便利店、快餐店以及服务维修网点，配套报亭、小书店、邮局、储蓄所等设施以满足居民生活必需品就近购物的需求。目前，全市各村集贸市场基本满足社区居民生活需求。因此，规划期内，村改居社区现有的集贸市场应规范经营行为，提升经营档次。
工业园社区商业组合：厂区集中的工业园社区内，网点组合的建设应注意利用绿化带的空间阻隔，营造宽松、舒适的休闲和消费环境，以利于消费群体的聚集。网点以中型综合超市为主体，配套小型餐饮、洗衣、美容、公话超市、耐用消费品租赁、二手货商店、邮局、储蓄所等网点。在厂区分布集中且数量较多的地区可设置大型量贩店或均价店，店内设置休闲座椅和快餐区，给企业员工营造一个集休闲、购物、交往、消费于一体的便捷和舒适环境。
第十六条商业街
综合型商业街（包括传统商业街和现代风情商业街）
传统岭南文化特色商业街：以莞城的振华路、大西路、中兴路，石龙的中山路，道滘的兴隆路等为代表。这类商业街应以深厚的岭南文化精粹作为底蕴，其商业布局应在保持和恢复传统街市格局的基础上融入现代元素，改善交通系统，提高卫生环境质量，完善安全、消防条件，突出经营特色，以现代化的运营方式经营传统商业项目，树立品牌形象和城市整体形象。规划近期，应对街道建筑进行进一步修复和环境改造，尽可能还原街道古貌，增加街道的公共卫生设施及自动取款机等现代服务设备；增设绿化、观赏设施和可供游客休憩的凉椅、凉亭；限制街内机动车辆的通行，设置配套的停车场地。调整街道两侧店铺的业态、业种，引入适当比例的传统风味小吃店，引导其突出地域商业特色；提升商品经营档次，限制与商业街整体营销风格不相符，甚至污染、影响周边环境的商业网点的设立。规划远期，强调街道文化内涵的体现和品牌形象的树立，贯彻“文化兴商”的理念，系统地展示商业街的发展历史与经营特色，定期或不定期地举办各类历史文化等旅游与培训活动，扩大品牌影响力。
现代风情商业街：以莞城的西正路—市桥路、新芬路、新风路，东城的花园路、万江的万福路以及一批新开发、规划的商业街为主，如东城风情步行街、愉景步行街，南城富民商业街、常平国际风情步行街、石龙汇联步行街、虎门步行街等。这类商业街应突出引领时尚消费潮流和国际文化趋向，与传统商业街形成鲜明对比与错位，确立季节和文化消费主题。
专业型商业街
餐饮专业街：完善南城银丰路饮食一条街、厚街珊瑚路美食街、望牛墩中华美食街、桥头风味食街、大岭山朗尾埔饮食商业街、石排食街等餐饮专业街。规划期内，应引进不同风味、不同档次、不同文化的餐饮网点，配套一定比例的娱乐休闲设施，注重商业街品牌知名度、美誉度的建立。突出“绿色、安全、环保”意识，改善餐饮店的卫生环境和排污设施，规范食品卫生经营。政府可作适当引导，以商家入股、参与等形式在饮食街的周围建设大型停车场，改善街道内车流混杂、停车困难的状况，提高消费吸引力。
其它专业街:包括五金机电、装饰建材、电子通讯等专业街。如向阳路电讯专业街、八达路五金机电专业街、育兴路—红荔路装饰建材街等。规划近期，要规范经营管理，完善相关配套设施，鼓励品牌商、加盟连锁经销商的发展，提高服务质量。规划远期，促进商品的集约化经营，引进大型专业店、仓储式卖场等新型业态，让更具规模、更有实力和品牌效应的大型连锁企业进行更加专业的服务，减少交易的中间环节，降低成本费用，节约社会资源，促进专业街向综合型商业街或大型专业市场转化，在经营上更具可持续发展的优势与功能。
规划期内，我市商业街应由政府或行业协会引导成立各自的商业街管理机构，从经营城市的理念上统一管理商业街，调整商业街的网点布局，改善商业街的发展环境。逐步提升商业街的文化蕴涵、商业经营和管理档次，充分发挥岭南商业文化中开拓进取、多元融合的特性，真正使商业街成为我市商业增长的新亮点和现代生活时尚的一部分。
第十七条商品交易市场
商品交易市场是各类商品集中、公开交易的固定场所，在我市多具有批零兼营或以批发为主的交易方式。按照所交易商品的不同，商品交易市场通常又分为农产品市场、生产资料市场和其他商品交易市场。规划期内，应立足现有市场资源的整合和改造，在提升现有市场规模和档次的基础上催生一批交易主体组织化、交易方式现代化、交易商品标准化，具有多种服务功能、规范化的中高级批发市场。大型商品交易市场原则上设置在城市主、副中心，镇区商业繁华区内不再设立污染环境、堵塞交通、有碍市容的大型商品交易市场。提升市场经营档次，规范经营行为。鼓励大型专业市场的建设与物流基地相结合，以现代物流支持市场发展。完善市场配套设施，加快信息化建设和现代化交易方式的引入。我市交易市场的建设、改造要严格按照《总规》的用地规模和网点规划审批，避免重复建设。
农产品市场
农产品市场是专门进行农产品及其相关副产品交易的固定场所，又分为集贸市场和农副产品批发市场。
集贸市场：我市集贸市场按居民的集聚分布在各个社区，通常以肉菜、果品等农产品的交易为主，也有兼营少量日杂百货。交易方式以批零兼营、零售为主。规划期内，应对现有集贸市场实行规范化管理，提高经营档次，创新经营模式，优化消费环境，提高群众的生活质量。
农副产品批发市场：我市的农副产品批发市场包括粮油批发市场、副食专业市场、干鲜果品市场、茶叶市场和禽肉蛋批发市场等。按照“区域均衡”的原则，农副产品批发市场的规模、商品数量和种类及其分布应能够提供满足全市居民基本日常生活饮食需要。
大型农副产品批发市场作为我市居民“菜篮子”工程中的重要流通节点，发挥着全市乃至珠三角地区农副产品集散及价格形成功能。在规划期内，我市农副产品批发流通体系将以均衡分布、各具优势特色的大型农副产品批发市场为主体，呈组团方式辐射全市乃至珠三角地区。虎门市场以北菜、海产、干鲜类产品为经营强项；石碣市场以出口蔬菜批发交易为主；常平和樟木头市场依托铁路公路交通条件，突出粮油饲料批发经营优势；中堂、东城以农副产品为特色；大岭山以果菜、副食为特色；东城及常平依托三鸟批发市场，形成本市三鸟批发的龙头。我市原则上控制新设立农副产品批发市场。
生产资料市场
我市的生产资料市场主要包括机械五金模具市场、电子材料市场、塑胶原材料市场、布料辅料市场、皮料市场、夹板木材市场、钢材建材市场等。生产资料市场交易商品大多规格统一、大批量交易，便于实施标准化管理、交易和流通。在传统交易方式下，这类商品需要占用大量仓储用地，库存量大、运输成本高。规划期内，生产资料市场应率先与物流中心联合，新建或改建市场选址应当向物流基地或物流中心靠拢，利用其仓储、运输等配套设施和专业物流服务公司降低交易成本。同时在市场标准化、规范化运作基础上，加快市场信息化步伐。利用电子商务平台，建立“无形”市场，开展网上交易，减少交易中间环节，节省土地资源空间，优化城市资源配置。生产资料市场原则上设置在有相应产业基础和市场资源，能配套上下游产业集群发展的镇区。我市的城市商业主中心应适度控制新建生产资料市场。
对具有易燃、易爆、易挥发和污染性的化工产品，其设置和交易场所应远离市区和居民居住地，符合市产业布局规划、环保与安全法律法规。经营者必须具备专业资质和安全资质，且实行专业市场规范经营。
其他商品交易市场
其他商品交易市场包括服装市场、鞋业皮具市场、家具市场、电子信息产品市场、图书市场、灯饰市场及以旧货交易市场和旧机动车交易市场为主的特种商品交易市场。
这些市场涵盖商品类别多、差异大。从形成原因来看，可分为与本地产业互动的产地型市场、与本地消费市场相连的销地型市场和依托本地铁路、水运、公路等交通优势规划形成的集散型市场。规划期内，我市应注重培育大型市场集群和资金雄厚的大型企业集团，以应对加入WTO后与国际大型批发集团的激烈竞争。一是产地型市场，其建设应与本地优势产业相结合，通过展销、大型会展的形式提高市场知名度、宣传本地产业形象，大力推广和鼓励经销商制，使本地产业的生产、销售、消费环环相扣，形成完整的供应链，延伸市场功能。对于具有原创性的产品市场，如大朗的毛织市场，应注重市场建设的集约化和组织化程度的提高，完善市场交易的知识产权保护程序和机制。二是销地型市场，是直接面向消费群体，以零售和批发为主。规划近期，提升现有市场的硬件设施和经营环境，培育商家的品牌意识。规划远期，积极引导市场向现代大型仓储式、量贩式超市转型。三是集散型市场，承担了物流中心原始的商品集散功能，依托交通便利、廉价地租或原有的基础设施等资源优势，易于向物流中心转化。规划近期，完善市场的电子信息系统和相关产品标准，迁移地处闹市的市场，配套物流设施。规划远期，引导市场转型，鼓励有实力的物流企业介入市场运营。
旧货交易市场：是整合可再生资源和可重复使用的商品进入社会资源再循环的重要交易场所。规划期内，应在政府引导下制定详尽、规范的旧货交易市场的准入标准、资质和规范，以确保交易的安全性、卫生性和环保性。对旧货交易市场的经营者在运营资金、诚信度、规范管理等方面进行严格审核，对从事交易价值较高的旧货交易的企业和市场，应明确规定其在经营前必须先建立电子信息管理平台，对入场交易商品的来源、交易客户资料等信息作详尽登记，并在售后跟踪保留服务信息，以便查询备案。规划近期，可在远离繁华市区的区域开设1－2个大型的旧货交易市场，取得经验后再行推广；规划远期，我市大型旧货市场不应超过4个。
旧机动车交易市场：规划期内，在市区外可设置不超过2个（含2个）旧机动车交易市场，交易企业实行入场集中交易、管理。旧机动车的交易应符合我国交通管理和汽车使用标准、交易等方面的法律法规，并适时引入拍卖制，实行更加公开、公平、公正的竞价拍卖制度。
第十八条物流基地
规划期内，我市将建立以虎门港、常平、松山湖三大物流基地为龙头，面向全市以及珠三角提供全方位的综合物流服务；以其它物流中心为补充，提供专业物流与物流配套服务的城市物流体系。
我市物流业的功能定位是：服务于我市建设现代制造业名城的发展战略，利用由港口、铁路和公路网络构筑的基础设施优势和市场优势，把东莞建设成为大珠三角地区制造业物料供应中心和产成品仓储转运中心；发挥城市功能互补优势，将东莞建设为广州、深圳两大中心城市和大珠三角区域的生活资料后勤供应和储备基地、成为衔接大京九沿线和珠三角地区的双向物资集散要道。
虎门港物流基地：位于虎门出海航道要冲，拥有珠江干流黄金水道最好、最长的深水岸线，而且深槽靠岸，港区泊稳条件好。虎门港包括麻涌、沙田、沙角、长安和内河五大港区。规划期内，做强做大虎门港保税物流中心，港口以货物中转、拼装、配送和预配送为主，主要服务于中低值、大重件、对时效性要求不高的石化、家具、五金机械、服装、玩具、纸品、木材和粮油等行业，运作方式主要为海陆联运、海铁联运。规划近期，立足我市和邻近城市港口物流需求；规划远期，面向整个珠三角地区，发展成为华南沿海港口群中继深圳、广州之后的又一物流、集散、储运功能强大的综合性港口。
常平大京九物流基地：常平的东莞站和东莞东站是大京九、广梅汕、广深铁路的交汇处，铁路运输功能配套齐全，是华南地区重要的铁路运输枢纽之一。规划期内，常平大京九物流基地立足本市、面向珠三角，背靠大京九，辐射省港澳，连接虎门港口，开拓海铁联运。以现有的常平粮油饲料批发市场和铁路货场大宗货物流通为基础，重点发展农副产品、食品、工业品及原材料、建筑装饰材料的批发、流通加工中心、配送中心和中转联运中心，使之成为衔接大京九沿线和珠三角地区的双向物资集散基地。
松山湖物流基地：位于我市松山湖北部，紧邻松山湖北部科技产业园和莞深高速公路，以精细和专业物流需求为主要服务对象，重点为电子信息产业、生物技术产业等高新技术产业服务。利用优越的交通和高科技优势，集聚第三方、第四方物流企业，建设成为我市以精细物流为主导的专业性物流中心，满足产业高端技术和物流技术的需求。规划期内，松山湖物流基地将依托人才和高新技术优势，建设全市的物流信息系统，为全市物流产业的发展提供技术支撑平台。
第十九条会展中心
会展经济是市场经济中信息产业和文化产业与商品流通交易相互渗透、相互结合的产物，具有强势产业带动作用和直接的品牌经济效应。我市目前已逐步形成电子信息、服装、家具、玩具、五金模具等优势产业和商贸交易的会展体系，现有的东莞国际会展中心和广东现代国际展览中心两大专业展馆发挥会展产业主力作用。规划期内，除考虑在松山湖科技产业园区内可设立更具特色的国际会议展览中心外，原则上不再新增展馆项目。将注重现有展馆设施和资源的深度整合，建立健全会展市场的准入机制，提升会展档次、专业化程度、文化内涵，促进外向型发展；重点拓展服务我市制造业、打造产业品牌的生产服务性展会，推动和提升产业集群的集聚力和影响力，建立健全会展推广机制、营销平台和技术服务平台，培育和发展品牌展会，增强国际竞争力；鼓励、支持行业协会和企业办展；发展与会展中心相配套的第三产业；实现会展产业化，树立和打造东莞会展的国际品牌形象。
第二十条酒店
规划期内，调控四、五星级酒店的建设，适度发展三星级中档酒店；鼓励发展品牌经济型酒店，扶持本地酒店企业向连锁化、会员制发展，建立、健全梯级合理的酒店体系；对现有高档酒店，鼓励其注重市场细分基础上的错位经营和资源整合；引导酒店业向度假酒店、商务酒店、会议酒店等主题型酒店发展，满足各种消费层次的需求和对有限资源的充分利用，以更加规范、优良的服务和更加实惠的性价比吸引商务、旅游消费群体；发展具有大型会务、培训等专业商务接待能力的商务型酒店，在配合我市现代会展业发展需求的同时，也为周边地区提供更专业、更全面、更完善的商务服务；在具备旅游资源优势的地区建立一定数量的家庭旅馆、度假公寓，以满足自助游等市场的特殊需求。
第六章商业网点管理措施
第二十一条各类商业网点的设置除按本规划执行外，还应符合国家和省市现行的法律、法规和有关规定。
第二十二条本规划主要用于新建商业网点的指导。已形成的各级商业网点的改造、改建应参照执行。
第二十三条新设立或扩大至营业面积3000平方米及以上的大型零售网点和营业面积10000平方米及以上的大型商品交易市场（以下统一简称为“开设大型商业网点”），应把项目可行性研究报告等有关资料上报至市流通主管部门，由市流通主管部门等相关职能部门根据本规划文本第二十四条，组成听证委员会和举行听证会，对其设立的可行性进行论证，使大型商业网点开设符合城市总体规划和商业网点发展规划。
第二十四条我市大型商业网点听证委员会由市经贸、发改、城市规划、交通、国土、工商、环保、市政、旅游等相关职能部门负责人和有关的商业、规划和法律专家等人员组成，由市流通主管部门负责具体工作。听证会参加人员包括听证委员会成员、拟开设大型商业网点方和听证会代表等。听证会代表包括镇区流通、城市规划、工商等部门和街道代表，相关行业协会代表，大型商业网点拟设立地的居民代表及相关同行代表等相关人员。
第二十五条听证会出具意见后，拟开设大型商业网点方持听证会的综合意见，到市经贸、发改、国土、城市规划、工商、外经贸等部门办理相关手续。有关部门应将听证会意见作为项目审批的依据。外商投资商业企业设立大型商业网点，听证结束后按照外商投资的相关规定办理。
第二十六条大型零售网点的建设与改造，以整合、提升、培源、固本为指导原则，以整合资源、优化结构、规范发展、提高水平为内涵。严格控制营业面积10000平方米及以上的大型零售网点的设置，纳入我市“一主八副”的商业主、副中心，可根据商业发展的实际需要适当放宽；营业面积3000平方米及以上大型零售网点的建设与改造亦应根据镇区实际商业存量和总量规模适度控制发展；鼓励大型零售网点错位经营与结构调整；对大型购物中心应视其经营状态进行数量和结构调控；鼓励零售网点集约化、集团化、连锁经营；鼓励小型零售商业网点加盟和加入连锁经营、特许经营，规范管理，建立服务和质量管理诚信机制。
第二十七条我市商业街应遵循适度控制、优化结构、统一规范化管理的原则发展。商业街的建设与改造应以综合性经营为主，纳入大型商业设施范畴，实行单独上报、审批，遵循与开设大型商业网点的同类听证、管理办法；对现有商业专业特色街区加强引导，实行非终身命名制；引导商业街的规范化管理，成立有商家代表参加的各商业街的统一管理机构。
第二十八条各类商品交易市场的设置应充分考虑集约化、规模化经营，运用电子商务手段进行规范化管理，建立健全商品来源和商品走向的监督机制，引入物流配送、商品安全与质量管理体系。
第二十九条酒店建设与发展遵循一个镇区可设置一家四星级以上酒店的原则。已有四星级以上酒店的镇区，新建四星级以上酒店必须按规定严格审批，并逐步实行听证制度。
第三十条大型商业网点的建设与改造必须按我市城市规划管理技术规定设置相应停车场地。
第三十一条禁止在居住区底商新开设具有安全隐患、污染环境的化工、餐饮、娱乐、洗车场、集贸市场等商业设施。底商网点的设立与管理应接受环保部门的监督，已造成安全隐患和环境污染的网点应限期逐步退出市场。
第三十二条住宅禁商，属居住性质的房产不得擅自改变用途。禁止房地产项目与大型商业项目捆绑立项，新建房地产项目与大型商业用地项目要分别单独立项；新建居民区必须按总建筑面积的相应比例和社区网点设置原则预留配套的商业网点建设面积；新增和调整的商业用地，属经营性用地必须纳入土地有形市场进行招标拍卖。
第三十三条各职能部门应根据本规划制定相关的实施意见或管理办法，以保证规划的执行。
第三十四条做好本规划的宣传工作。根据东莞市建设重点和市区商业网点规划要求，滚动提出商业网点建设的阶段性目标，向社会公布阶段性的鼓励、允许发展和限制、禁止的设施项目类别，引导社会投资。
第三十五条积极推广高新技术的应用，走科技兴商之路。依靠科技进步，提高商业网点建设、运营管理、服务的技术含量。在条件成熟时，采用GIS（地理信息系统）平台，对商业网点进行动态管理和监测。
第三十六条鼓励和扶持电子商务的发展，全面推进商业信息化基础建设，积极运用计算机与网络技术改造传统业务流程；抓住信息技术革命带来的机遇，发展虚实网络相结合的电子商务，推广网上采购、网上交易和网上服务，带动流通交易方式和服务方式的革新，减少交易环节，降低交易成本。
第三十七条进一步强化行业管理。逐步建立行业协会，完善行业规章，加强对商业网点设置的指导、监督和协调，实现行业自律管理。行业协会要积极发挥对商业网点投资的有效引导与服务作用，制定相关的行规行约、经营规则等自律性规章，使该行业能在守法自律中发展壮大。
第七章附则
第三十八条本规划由规划文本、规划说明书、基础资料研究和规划图则四部分组成。规划文本与规划图则具有同等效力；规划说明书是规划文本的补充说明；基础资料研究汇集了本次规划编制中搜集的相关数据与参考信息。
【关键词】商业街；规划；设计；研究
一、引言
商业街是实现商业活动的物质空间形式。在改革开放以后，我国产业结构得到了大幅度的调整，尤其是加入WTO以后，我国的商业得到了革命性的大发展。当前，商业街在国外发达国家发展的比较成熟，但是直到20世纪90年代中期商业街才开始引入我国，国内商业街发展大体上经历三个阶段：以上是通过交通疏导吸引顾客；二是强调对步行消费者的关怀；三是强调成为地区中心。目前国内商业街还存在着一定的问题，比如利润下滑、经营序列矛盾、商业功能单一以及文化休闲功能不强等，这都严重阻碍了我国商业街的发展。
二、商业街的特色定位
商业街的特色定位不仅是商业街的个性体现、品牌特征，更重要的是它是商业街后期设计的主题，这一主题将贯穿商业街设计的全过程和内容，要在商业街的建筑特色、文化特色、经营特色等各方面得到体现。商业街的特色有两种方法获得。
2.1专业化
所谓专业化是指将各类产品集中销售满足一类消费者的需要。小型的商业街，可以根据其周边的商业环境，如紧邻某种商品的大型市场，可以借用其人气，规划与之互助或互补的特色社区商业街，但也要注重营造自有的风格特色；对于有些大型的商业街是不能满足居民的需求的，可以多规划几条，并以不同的功能进行专业化定位。
2.2经营商品与经营文化结合
挖掘地区、历史、民族、人文、民俗等的文化特点，经营反映这些文化特点的商品，结合餐饮、娱乐，商业街的整体定位要反映当地的文化特色与氛围，开发旅游潜力，同时有利于形成社区意象，加强居民的认同感。
城市商业街中经营成功，比较有特色的大多是有一定的历史与文化沉淀的。对于新建商业街特色的营造，可以借用其城市与所在地区的历史文化特征，但要注意与文化特色相协调。
目前新建商业街以欧式风格、异国情调居多，也有体现我国传统民族特色的设计。
三、商业街的规划与设计
3.1 街道空间的尺度
3.1.1 商业街的宽度
商业街是一种融合了城市商业街和生活性街道特征的特殊的街道空间形式，它要求既有商业的繁华感受又要有生活的气氛。如果过于宽敞，则缺少生活性街道的舒适感，且对商业街的方向性、引导性和街道两侧店铺的可达性都有影响；较窄的街道空间虽然能加强人与人的接触，有利于生活气氛的培养，但由于现代商业街的功能复合化特征，它需要一定宽度的空间来满足各种人群的活动行为，另外，商业气氛的营造需要大量的人流聚集来形成，因此对空间容量的要求提高了，尺度也相应加大。
通过调研，发现商业街与入口广场结合的方式较多，与入口结合的部分，一般尺度较大，有的甚至达到25m以上，虽然利用铺地、绿化及其它景观设施分隔不同的交通空间，但在此尺度下，空间感受开始逐渐失去街道的意义，倾向于广场的做法。当空间的尺度超过其人流交通量和使用能力范围过多时，稀少的人流不能起到聚集效应，因此无法形成热闹的商业环境。另外，这也是对空间资源及其它设施等资源的浪费。
普通商业街道宽度在7～12米，建筑视觉高度在二至三层左右的街道空间最为宜人；与入口广场结合的街道部分，可根据最大人流量的预估，在满足基本交通和功能使用下，合理定位，建议不超过20m。
3.1.2 商业街的长度
商业街的长度主要与商业量有关，要根据条件具体布置，但规模不宜过大，长度宜控制在200米以下。
3.2 街道空间形态设计
3.2.1 “直”与“曲”
“直”与“曲”是从商业街道线型走势来谈。
“直”，方向性强，一目了然，容易造成单调的空间视觉感受。
“曲”，在这种空间中，行人随着空间的方向、大小等变化，视野中景物不断变化，其空间效果犹如造园艺术的“步移景异”。
3.2.2 “收”与“放”
“收”与“放”是从空间组合的变化来谈。
单一的重复性的街道空间使人极易产生视觉和心理的疲劳，因此商业街道的纵向空间应在连续基础上富有收放的节奏变化，空间的变化可以通过围合的方式和不同性质空间的组合来实现。
3.2.3 “高”与“低”
“高”与“低”是从空间层次来谈。
高低错落的空间组合能丰富街道景观，提升空间容量，也能满足“人看人”的心理需求，促进居民交往。
3.2.4 与自然环境的结合
起伏的地形、多样的动植物资源都是社区环境发展的依托，与自然环境结合的商业街不仅在形态上产生丰富的变化，也使生态设计的最佳选择。
3.3 建筑设计
与其它类型建筑相比，商业建筑更强调丰富性与多样化，以烘托繁华热闹的商业气氛。
3.3.1 天际线与空间的融合
商业街天际线设计要注意连贯性。
单体建筑的屋顶造型丰富多样，高矮各不相同，因此在组合中要注意屋顶造型风格的一致和高度的自然承接，可以利用并置、重复和对比的手法进行组合，形成连续的、跳跃的节奏。
3.3.2 垂直界面的连续与变化
商业街道垂直界面是步行环境空间的背景和轮廓。界面的连续可以使商业街道实现视觉上的统一、连贯性，从而加强商业街道整体的识别性和形象性。
西方城市的街道空间给人以强烈的连续统一感，相似的材料、色彩和开窗等酝酿的迷人氛围让人流连忘返，街道中除主体建筑外每一栋建筑都表现得很谦和、宁静，共同组成一个整体。中国传统的商业街道的垂直界面也有很好的连续性和整体性：统一的建筑风格，连续的建筑立面和天际线，连续的木质结构。
3.3.3 底界面的设计
商业街地面铺装的连续和统一可以对行人起到明示或暗示，引导他们行走方向和路线的作用；根据不同的空间形态做相应的风格变化既能加强既定的场所特性，使场地上的各类建筑物和设施良好结合，又有鲜明的个性特征。
比如，沙砾的铺地设计，既可以营造滨水环境的气氛也从视觉和心理给人们带来别具一格的空间享受并可以增添新鲜的娱乐项目。铺地的图案设计还可以有一定的意义和文化内涵。
另外，和人流方向垂直的图案可以减弱步行的漫长感，向心性的图案具有方向性，可以吸引人流，并使人停留。
3.4 商业街的休闲性设计
商业街的环境空间强调休闲氛围，营造特色休闲、风情购物区，在购物中休闲，在休闲中购物。因此休闲环境设计要适应居民休闲行为的特点，与之形成互动，反映休闲文化，为居民提供安全、方便、舒适、丰富多彩的休闲场所。
3.4.1 休闲绿化景观
现代景观多采用绿化和水景的做法。潺潺流水能放松人的心情，丰富的绿化和水景配置不仅丰富景观和空间层次，而且带来人的轻松怡然的感受。
3.4.2 休闲设施
（1）休息空间与设施
休息空间与设施不仅能为购物者提供歇脚之所，更是留住人气的重要一环。如雕塑基座、水池、花坛围沿等等，皆设计成为一种可以坐的特殊类型的座位。
休息设施应结合景观、活动空间、商业设施设置，休息椅数量满足需要，形式多样化，讲究趣味性、舒适性。同时，休息椅可与绿化、水景、树木、帐篷、太阳伞、灯柱等一起形成亲切宜人的休息空间。另外，休闲环境设施，如路灯、花坛、标识、电话亭等，都要与人体尺度相比较来设计。片面追求宏伟或图面效果，大而无度，大而空洞，都不能诱发休闲行为。
（2）设置娱乐设施
在商业街内布置一些儿童游戏设施，供孩子们玩耍，享受玩的乐趣。多彩的游戏设施本身就丰富了空间，孩子们的欢笑更活跃了商业街空间。此外，青少年和年轻人也是娱乐设施热情的光顾者。
四、结束语
总的来说，社区商业街的规划与设计要考虑规模等级、地理环境、居民结构、周边商业环境、区域商业经济发展和文化特色等方面因素，既有商业街道的繁华气氛又能营造舒适宜人的居住环境是衡量社区商业街空间设计的标准，以适应未来的发展变化。
参考文献：
[1]寿宝海.对商业街规划的思考[J].青年文学家.2011（16）
[2]焦键.商业空间规划设计策略初探[J].江苏商论.2008（09）
业态多样化与消费享受化，引导了商业地产的升级与变革，形成了休闲商业聚集的全新创造――商业综合体，如高邮的波司登世贸广场、万达的综合体、上海新天地的时尚聚集、成都锦里、北京798艺术区等等，都成为了代表城市品牌与生活方式的标志区。商业综合体代表着各种休闲需求的实现。无论是商业办公、文化娱乐、教育运动、商务招待、健体美容、选货购物，都可以通过“消费功能+模式+商业空间”创新完成。
“商业综合体”，是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。商业综合体包含多种业态，如何将项目中各业态合理规划是综合体项目成功的前提。
进行业态规划，首先需明确项目定位，房地产定位是指在操作房地产项目时，对房地产销售的目标群体及其心理上价格、功能、服务、品牌等进行明确的指向和遴选，并确定其层面、价位众寡、优劣。简单而言，就是要在生产之前，为房地产这块“蛋糕”寻找一个心理上所渴求的“模型”，为房地产这“蛋糕”的出品锁定目标及其消费群体。
一、房地产定位的目的
房地产定位就是要充分明确在市场中公司产品和其他产品的“差异”，鲜明特点有别于竞争对手，让消费者能够清楚地识别和接受公司产品。“定位”就是要给那些购买公司产品而不选择其他产品的人们一个完美而充分的理由。
定位决定了一个地产项目的成败。一个正确的定位往往能为开发商带来滚滚的财源，而错误的定位很可能会导致巨额资产血本无归。很多地产项目在建筑、设计、销售招商准备工作都做的很好，但是最终楼盘还是以失败而告终，这样惨痛的案例比比皆是。究其原因，定位错误或者有偏差是一个很重要的原因。
以前，包括现在，很多开发商不懂地产，他们的专长在融资、建筑等纯技术的层面，他们懂开发，但不懂市场。因此，在目前开发商还未完全成熟起来之前，熟悉市场的咨询策划公司在前期定位阶段的介入还是显得非常必要的。地产项目的定位关系复杂，从宏观和微观的市场调研，再到消费者分析，商圈分析（商业地产），竞争对手分析，最后到产品分析，每一个步骤出现偏差，都可能导致产品定位不准或者完全错误。
房地产市场定位需做好项目前期的策划工作，房地产市场定位，也被称为竞争性定位，是指根据竞争者现有产品在目标市场上的地位和顾客对该类产品在某些方面的属性的重视程度，挖掘自身潜力，塑造出本企业与众不同的鲜明个性或形象并传递给目标顾客。遭遇竞争，定位成为必然。
和一般的实体商品一样，房地产市场定位项目也要对自身有一个明确清晰的定位。通常而言，一个好的市场定位，最基本的要进行战略3C的分析。
（一）竞争对手分析
在“房地产前期策划之：竞争对手研究”中，界定了竞争对手群，识别了主要竞争对手，之后，即可把与项目营销相关的各个参数或指标整体列出来，标出竞争对手在常规重要指标上的数值，制作竞争对手强弱势分析一览表，定性分析和定量分析相结合，最终清楚地认识竞争对手的真面目。
（二）目标顾客分析
同样，对目标顾客的分析，也可以利用指标参数表，即在对竞争对手进行分析研究时用过的由一系列指标组成的简明表。这时我们分析的内容有所不同，填进表里面的是顾客对楼盘各方面参数的重视程度的值，要完成这个表，必须借助做市场需求调研时获取的数据，或做专项调研或补充调研。凭借这个表，我们即可看出顾客的需求动态，了解顾客对房地产市场的需求特点，以作为本房地产项目市场定位的依据之一。
（三）自身分析
这部分工作，同样可以借用之前说到的指标系列表，把本企业项目的各个指标参数值填进去，就可明了地看清我们的房地产市场定位项目各方面的素质，竞争力在哪里，相对于竞争对手而言我们的劣势又在哪里，通过竞争对手、目标顾客、项目自身三方面的分析，目的是挖掘项目的卖点，卖点可以不只一个，但都必须符合三个条件：一是竞争对手在这些方面表现出不足，二是顾客较看重这些因素，三是本公司开发的这个房地产市场定位项目在这些方面较有优势，也就是说，定位就要扬长避短，找出核心竞争力。
二、房地产开发项目定位内容
（1）确立开发理念。基于企业的价值观，为体现企业文化，发挥企业的竞争优势，确定开发的指导思想和经营模式，使得项目定位有利于企业的长久发展，有利于品牌建设;
（2）明确用途功能。在市场定位时应根据城市规划限制条件，按照最佳最优利用原则确定开发类型，对土地资源进行综合利用，充分挖掘土地潜能;
（3）筛选目标客户。在市场调查的基础上，以有效需求为导向，初步确定项目的目标客户，分析其消费能力，为产品定位和价格定位做好基础工作;
（4）进行项目初步设计。在市场资料的基础上，根据土地和目标客户的具体情况，编制初步设计任务书，委托规划设计部门进行项目的初步设计，进一步确定建筑风格、结构形式、房型、面积和建筑标准等内容;
（5）根据企业经济实力和项目投资流量，分析和选择适当的入市时机，充分考虑到风险和利益的辩证关系，提出可行的营销策划方案，保证项目的顺利进行。
三、房地产开发项目定位的适应性及可行性原则
（1）适应性原则。市场定位的适应性原则包含以下几层含义：一与当地或区域的社会经济发展水平和消费者收入水平相适应，二与所在区域房地产市场的物业档次、标准、品质相适应，三和经市场调查分析确定的目标客户群的消费特点和消费能力相匹配，四与企业的技术和管理水平相适应。
（2）可行性原则。市场定位的可行性原则包括项目实施的可行性和经济评价的可行性两方面。由于房地产市场的不断变化和发展，市场定位必须考虑项目实施的可行性，避兔出现“无个性、难租售”的现象，要根据项目规模、地块特性和本项目的优势来分析入市的时机，准确设计项目的实施进度。同时，要运用微观效益分析与宏观效益分析相结合、定量分析与定性分析相结合、动态分析与静态分析相结合的方法，对项目进行经济评价，分析各经济评价指标是否可行。项目规模、开发模式和项目进度受到经济实力、融资能力和企业管理能力等因素的限制，它们容易定性但难以定量，在市场定位时如何“量力而行”，这个问题在市场定位时就应该得到解决。
商业综合体其实并不是像某些人吹嘘得那么神秘，或者那么高不可攀。实际上就是一头大象：真正的商业综合体是一种复合型的表现，原来所了解的复合型最受的原则就是豪布斯卡原则。很多人片面的认为就是单纯集中功能结合在一起。城市商业综合体是一种复合型地产，包括传统的商业、办公、会展、停车还有其他相关的东西。
一、指导思想
坚持以科学发展观为指导，以建立统一开放的商业发展体系为目标，以城市商业发展需求和提高人民生活质量为出发点，以优化市场布局和调整市场结构为主线，充分发挥市场资源优化配置的基础性作用，避免低水平重复建设和无序竞争，促进城市文化与经济协调发展，按照国家商务部和建设部的要求，全面科学编制一个符合城市总体规划要求，适应商贸流通现状和流通业发展及对外开放需求的具有定性、定点、定量的城区商业网点专业规划。
二、基本原则
一是坚持以人为本的原则。充分体现商业为经济发展、社会发展和人的全面发展服务的功能，引导生产、促进消费、完善城市服务功能，满足人民群众消费需求。二是发挥优势的原则。充分发挥地理位置、交通发达、商贸历史悠久、旅游资源丰富等优势，规划与之相适应的多功能、多层次、多样化的商业网点布局。三是适度超前的原则。积极借鉴国内外发展经验，把近期规划同中长期发展规划结合起来，既要规划好现状，又要勾画一个时期的发展蓝图。四是与其他规划相衔接的原则。商业网点规划要与城市建设总体规划相适应，与经济和社会发展规划及其他行业发展规划密切联系，紧密结合，互相衔接。五是优化结构的原则。优化布局结构，形成整体适宜、局部相对集中、布局合理的商业网点网络结构；优化规模结构，形成大中小结合，以中小网点为主的规划结构；优化业态结构，发展新型业态，改造传统业态，实现流通经营业态的创新。
三、范围与时限
规划的范围为县县城规划区内。
规划的期限分近期和远期，以近期规划为主。近期规划到2015年，分解到年度，落实到项目。远期规划到2020年。
四、规划内容
规划的内容：包括中心商业区、零售商业网点、餐饮休闲服务场所、商业街、专业批发市场、物流基地及配送中心、早餐网点及社区便利店等商业服务设施七个部分。
规划重点：摸清现有各类商业网点状况，制作现有网点分布图表，并根据以上原则，在科学分析充分论证的基础上，提出规划期内商业网点发展的总规模、空间布局、业态结构。在空间上，着重对县城商业中心、居住区商业和专业特色商业街、专业市场、物流基地进行规划。在结构上，结合空间布局对各类商业流通设施和零售业态进行合理定位。构筑布局和结构合理、功能完善、层次分明、体系完整的市场格局。
五、规划的编制程序
（一）审批编制计划。由县商业局向县政府写出编制规划的实施方案，经县政府审批并落实编制工作经费。
（二）成立组织机构。由县政府分管领导任组长，县政府办、县商业局、县规划局主要负责人任副组长，县发改委、县财政局、县国土资源局、县建设局、县环保局、县城管局、县经贸委、县交通局、县工商局、县统计局、县旅游局、县粮食局、县供销社、县市场物业管理局、县工业园区管委会、县公安局、消防大队以及冰溪镇镇政府等部门、乡镇负责人为成员，组成规划编制工作领导小组，领导小组办公室设在县商业局，商业局局长兼任办公室主任。
（三）委托专业规划设计单位。由县商业局、县规划局采取竞标或议标的方式，确定规划设计单位，并与其签订规划编制协议，订立编制目标任务书。县商业局、县规划局与规划设计单位分工合作，其他成员单位密切配合，共同搞好《规划》的编制工作。
（四）进行前期调研，整理编制数据。根据网点规划编制工作需要，进行调研和收集相关基础数据，摸清现状，找出问题，分析发展趋势。主要内容包括城区总体规划资料，交通、旅游规划资料，历史地图集，第三产业及人口普查资料，有关图纸（城区地形图或行政区划图、商业设施现状分布图、居委会的用地界限图及用地面积、土地使用及道路交通现状图等），城区商业发展历程，宏观经济环境调查，旅游资源环境调查，商业网点现状调查，专业批发市场及农贸市场调查，餐饮服务设施现状调查等。
（五）形成《规划》初稿。依据县城总体规划及有关材料，对规划提出的七部分内容进行现场勘察、分析和研究，形成《规划》初稿。
（六）征求意见。初稿形成后，向冰溪镇政府、县直有关职能部门、大型骨干流通企业以及相关专家征求意见，在征求意见的基础上，对初稿加以修改、补充，然后再征求意见，再修改，最后形成提交论证的文本。
（七）组织评审。组织召开专家论证会，通过专家评审。
（八）县政府批准并实施。经过上述论证、修改、评审后，正式报县政府批准并实施。
六、时间安排
（一）年9月20日至10月20日做好初步准备工作，召开领导小组会议，进行安排部署。
（二）年10月21日至11月30日进行前期调研和相关数据整理，完成编制规划的前期基础工作。
（三）年12月1日至年元月31日形成《规划》初稿。
（四）年3月20日前讨论征求意见，举行市民听政会，修改完善《规划》。
关键词：商业步行街；发展趋势；规划设计
Small city commercial pedestrian street planning and design
Jiang Li Long Zhang Xiansheng Zhang Cancan
Yanzhou source and sink of Planning and Design Institute
Abstract: In recent years the development of a commercial pedestrian street, appeared to follow the trend of the gas, commercial pedestrian street in many Chinese cities to start, and sweeps across to the small and medium urban sprawl. In this context, this paper focuses on the small city commercial pedestrian street of the status quo in-depth analysis, a reasonable judge of small city commercial pedestrian street trends, combined with the small city the actual situation on the commercial pedestrian street and urban space relations in a detailed interpretation of the proposed Pedestrian street planning and design elements for commercial pedestrian street planning and design can provide a reference basis.
Keywords: commercial pedestrian street; trends; Planning and Design
1.引言
商业步行街作为城市中一个浓缩社会历史、文化的场所，始终处于一个多层面、多方位、多形态的动态平衡空间体系之中，其形态总是随着社会形态、社会生活、社会意识的变化而变化。
2.小城市商业步行街发展现状及趋势
近年来，步行街的出现，以其功能全、环境优美、生活方便，并同时满足人们购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游观光等多种需要，而成为一些小城市城市的一个商业窗口。然而，从大多数的商业步行街建设来看，由于规划的分期性、不完整性，商业开发自身的多次性、自发性等等客观和主观的因素，使得许多商业步行街呈现出一种混乱和急功近利的状态。因此，如何营造商业步行街统一、连续、和谐、丰富的空间界面，创造一个健康、愉悦的商业环境，是一个值得我们深入思研究的问题。
3.小城市商业步行街规划设计
近年来，一些小城市步入了大拆大改地兴建商业步行街的“运动”中，却也有很多不尽如人意的地方，如“模式单一，模仿过多”、“商业氛围与文化环境脱节 ”、“经济与社会效益不协调” 等等问题逐渐凸现出来。在商业步行街在规划的过程中，如何科学合理规划，切实保证商业步行街的经济、文化、社会效益成为各个小城市建设者所共同关注的问题。
3.1商业步行街与城市之间的关系
步行商业空间多数位于城市中心区，是城市中心商业区更新的重要手段，由于现状条件比较苛刻，所以往往会面临很多问题和困难，特别是需要处理好与城市之间的关系
3.1.1功能关系
商业是小城市中心区域的重要功能之一，而商业活动往往与其他社会活动交织在一起，商业步行空间不仅需要满足城市商业功能的要求，而且要满足城市综合的、相互渗透的多功能的需要。
3.1.2交通关系
交通规划设计，首先要保证周围地区的交通状况不因为步行街的设立而恶化；其次步行街路网结构、出入口设置和停车规划都需要处理好与城市之间的关系，同时步行街自身交通问题是一个难点问题。
3.1.3商业区位关系
从商业角度考虑，步行商业空间的设立需要考虑其在城市中的区位，市场状况和周围居住人口状况，以及人口的消费状况、社会经济状况和购买能力状况等，确保服务范围内有足够的步行人流来源。
3.1.4空间关系
凯文・林奇（Kevin Lynch）认为城市空间由路径、边界、区域、节点和坐标五种结构构成，他把城市的线性空间作为城市空间的要素，而且起着联系城市其他空间的作用，商业步行街无论是线性还是面性的都不是孤立存在的，它是城市公共空间的一部分，因此需要和城市空间相互协调融合，符合整体城市空间的连续性，空间收放变法以及对景、轴线等美学需要。
3.2小城市商业步行规划设计要点
3.2.1 合理选址，准确定位
商业步行街应该考虑建在人流密度大，相对中心的城区，但又不能以牺牲周围环境、交通为代价。同时，应有明确的主题定位，并与自身情况和周边城市环境相呼应。
3.2.2 规模尺度适度
商业步行街并不是规模越大，街道越长越好。一般来说，商业步行街应该控制在 300 米左右，对于某些大城市的一些大型的商业步行街也不应该超过600米，宽度应该控制在20 ― 25米。街道两旁的建筑物一定不能太高，一般不要超过三层。所以，高层建筑的商家在商业步行街上，往往成了摆设，并没有多少商机可言。
3.3 营造良好的购物氛围
这里所指的购物环境，主要包括商业步行街的整体特色，商业布局等客观环境。商业步行街应该以明亮、暖性的颜色为整体基调。因为暖性的颜色容易使人兴奋，激发购物欲望。同时，商业布局应做到错落有致，不应该布置成在某一家商店就能把顾客所需的所有物品都购买到。
3.4 道、场空间的合理安排
“道”空间是从流动性角度来考虑，商业步行街应该给人一种流动向前的感觉，这样才会吸引行人。如何安排商业步行街纵向布景，成为解决这一问题的关键。
3.5 以人为本，充分考虑不同层次顾客的需要
商业步行街在规划设计的过程中，应充分考虑到顾客的需要，同时要兼顾到不同情况顾客的需要.
3.6 结合本地文化，突出特色
每一个城市无论大小都会有其值得骄傲的历史，把这些宝贵的文化财富挖掘出来，形成商业步行街的特色。就能成为吸引行人的重要因素，同时也把自己介绍给外地来的游客。这样，不但能增强本地游客的自豪感，而且能够增强外地游客的认同感。
4 小结
商业步行街的科学发展，不仅需要规划师的努力，还需要当地政府、主管部门以及社会公众的共同参与。这就要求必须有一个非营利性的机构对商业街实施统一规划、建设和管理，才能使商业街形成独特风格、环境优美、秩序井然的良好气氛，逐步形成人气、商气两旺的局面。
参考文献：
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作者简历:
江礼龙（1981-） 男 就职于兖州市源汇规划设计院 助理工程师
【关键词】商业街 规划 设计 理念 要点
一、城市商业街规划设计理念
1、注重“人本”思想
城市的商业街建设越来越注重人文关怀。在进行商业街的设计规划上，人本理念变得越来越重要，时刻遵循人们身心规律，注重人的本性、特性与共性，满足人们在身体与心理上的不同需求。随着人们生活水平的不断提高，消费对象与消费的年龄阶层也在不断的扩大。在商业街的设计中，要充分考虑到不同性别、年龄、背景的市民消费群体，以消费的需求为导向，进行功能区的合理划分与设置，进而配置相关的先进基础设施与高质量的管理服务人才保障商业街的长效运作。
2、体现城市文化内涵
城市的历史、文化、环境是城市最宝贵的遗产。它代表着城市的历史文脉，象征着城市的文化品格，展现着城市的环境特色，承载了城市无限的精神魅力和价值。居住商业休闲区不仅是美化环境规划的一部分，而且还是繁荣城市商业活动和有机活力的重要手段。
3、注重生态因素
随着生活水平的不断提高，人们对生态环境的要求也越来越高。所以，商业街在设计建设的过程中不仅要注重空间布局的丰富多样，还要构建出具有鲜明特色的环境景观，使人们在更舒适的商业街中进行消费与娱乐休闲。良好的生态环境与鲜明的景观布局，是商业街功能设计的又一出发点。在商业街中进行绿色景观的设计，不仅可以改善商业街的小环境，还能为市民在消费娱乐之余有一休憩的空间，为市民提供更加优质的享受。注重生态因素的商业街设计，会唤起人们对自然的强烈记忆，促使更加“和谐、绿色、自然”的商业街建设。
二、城市商业街规划设计应注意的问题
1、空间和交通规划设计
（1）空间的合理规划布局。无论是步行街、购物广场，还是大型商业街，在城市规划中的选址十分重要，要充分考虑人口密度、交通、商场、景点等要素，特别在建成区和繁华区，步行街、购物广场的建设对交通的影响要科学论证。在新城或新开发区建商业街要有充足的空间，保证绿地、停车、交通、休憩、观光等各功能区的完善。
（2）合理设计容量。交通与容量是商业街规划设计的核心问题。容量是指在有限的地块内尽量安排密度比较高的商业、娱乐、餐饮建筑，安排尽量大的户外活动空间，另外还要尽可能多地容纳人。人、建筑、外部空间三者是密切联系的。在商业街，经济效益是决定容量的主要因素，经济效益取决于游人量，而游人量与购物环境、商品种类、娱乐项目、环境质量、景点、服务等有关。同时，从空间上讲，游人、建筑物和外部空间是矛盾的。例如，为了提高环境质量，就要增加绿地面积，相应的就要减少建筑量，也就要减少店面，这样会使商家效益降低，影响开发的积极性。所以，要从商家和游人两方面衡量容量：既要提{经济效益，还要营造良好的户外景观。如果处理好二者的关系，会吸引更多的游人，增加他们停留的时间，相应的也会增加经济效益。因为商业街内很大一部分购物行为并不是顾客事先想好的，而是看到了觉得不错而买下来的，与旅游购物有所类似，属选择性购物范畴，与环境、人的停留时间很有关系。
（3）合理解决交通问题。在商业街，人流、车流、物流密集，交通组织非常重要。特别是随着私家车的快速发展，停车问题已成为商业街、步行街最头疼的问题。由于商业街的土地资源紧缺，地面价值高，解决停车问题的最佳途径是开发地下空间，将停车转人地下，步行交通搬到二楼以上，有限的地面主要用作景观、观演及商业活动。
2、建筑规划设计
（1）尺度近人。建筑物的尺度设计是影响人对建筑空间感受的关键要素之一。商业街的理想气氛应该是使用人觉得亲切、放松“平易近人”，使人有愉悦的消费心情，而不是“以势压人”。商业街的尺度应该以行人的活动为基准，而不是以高速过往机动车为参照。购物行人所关注的纵向范围主要集中在建筑一层，对一层以上的范围几乎是“视而不见”。而横向关注范围一般也就在10米―20米之间，而超过20米宽的商业街，行人很可能只关注街道一侧的店铺，不会在超20米宽的范围内“之”字前行。这恰好说明了商业街建筑外观设计的重点应该在建筑外观的设计重点应该是建筑的细部和材质的运用。商业街的设计重点也应在首层外观的细部上，包括门窗的形式，骑楼雨罩的应用，台阶、踏步、扶手、栏杆、花盆、吊兰、灯具、浮雕、壁画、材质色彩与划分等等。
（2）建筑风格色彩的多元化。自然形成的传统商业街的诱人之处在于其不同时期建造，风格迥异的铺面杂拼在一起，造成以极其的多元化而达到统一的繁华效果。新设计的商业街往往因人为的统一而流于单调乏味。为追求传统商业街的意境，设计师应有意识地放弃追求立面手法简单的统一，甚至应刻意创造多种风格的店铺共生的效果。不同风格的建筑单元拼在一起使人联想起小镇风情。即便是同样设计的不同单元，也通过材质、颜色的变化，加强外观差异化。
（3）建筑面材的软化与精化。商业街建筑与其它建筑外观的重要不同是店家需要根据自身商业的性质特点，二次装修店铺外观。建筑的外观设计仅仅是一个基础平台。店家最起码需要安装招牌，有些连锁店还需要改为特定的颜色、样式。而招牌、广告、灯箱等室外饰物往往成为建筑外观中最惹眼的元素。失控的第二次外装可能会同原建筑设计立意冲突，甚至破坏建筑空间的效果。所以成熟的商铺外观设计应考虑改造外装的可能，预留店名、招牌、广告和其它饰物的位置。为突出人情味，商业街表面构件上越来越多地应用了软性面材，例如蓬布遮阳、竹木材料外装、悬挂的旗帜和其它织物招牌等饰件。
3、景观和休闲设施规划设计
商业街的环境空间强调休闲氛围，营造特色休闲、风情购物区，在购物中休闲，在休闲中购物。因此休闲环境设计要适应居民休闲行为的特点，与之形成互动，反映休闲文化，为居民提供安全、方便、舒适、丰富多彩的休闲场所。
（1）休闲绿化景观。现代景观多采用绿化和水景的做法。潺潺流水能放松人的心情，丰富的绿化和水景配置不仅丰富景观和空间层次，而且带来人的轻松怡然的感受。
（2）休闲设施。
①休息空间与设施。休息空间与设施不仅能为购物者提供歇脚之所，更是留住人气的重要一环。如雕塑基座、水池、花坛围沿等等，皆设计成为一种可以坐的特殊类型的座位。休息设施应结合景观、活动空间、商业设施设置，休息椅数量满足需要，形式多样化，讲究趣味性、舒适性。同时，休息椅可与绿化、水景、树木、帐篷、太阳伞、灯柱等一起形成亲切宜人的休息空间。另外，休闲环境设施，如路灯、花坛、标识、电话亭等，都要与人体尺度相比较来设计。片面追求宏伟或图面效果，大而无度，大而空洞，都不能诱发休闲行为。
②设置娱乐设施。在商业街内布置一些儿童游戏设施，供孩子们玩耍，享受玩的乐趣。多彩的游戏设施本身就丰富了空间，孩子们的欢笑更活跃了商业街空间。此外，青少年和年轻人也是娱乐设施热情的光顾者。。
三、结束语
总之，商业街的设计不应是简单满足规模、流量、流程等技术指标，也应重视它所给人的心理感受。而为达到一个舒适、活跃而有新意的视觉与空间效果，设计师必须考虑人的尺度，从装修装饰与景观设计的深度来要求商业街外观的设计成果。
[关键词] 商业街 规划
商业街一般都位于城市地价最高、商业最繁华地段，它是一个城市展示魅力的很重要窗口。因此，搞好商业街的规划设计，对于改善城市环境，提高城市活力，进而提升城市的整体功能都有举足轻重的意义。本文试结合济南泉城路商业街规划改造谈谈商业街规划的指导原则。
一、规模适度原则。规模适度原则是指商业街的长度、宽度、高度都要适度，不能盲目求大、无限发展
1.据观察，商业街的“有效长度”大多为600米到1000米。在一些城市中，被称为商业街的道路总长达数公里甚至数十公里，但商业的繁华也和一首乐曲一样，不可能全曲从头到尾迭起，而是有最热点、次热点的。为考虑留有一定的发展空间结合济南未来商业发展需要泉城路全长1560米，主要分为三个段落。
2.根据调查商业街的宽度应在30米至50米，不宜过宽。因为人们逛商业街行走规律是走“之”字形折线，即先在一侧走上一段距离，再穿行到另一侧，走一段后又折向另一边。如果街道过宽，会使人们在街两边往来体力耗费过大，抑制观赏、购物的欲望。为此，济南泉城路商业街规划为平均宽度为50米。
3.据调查分析商业街的建筑不宜过高，一般在2层～3层楼高，个别大商场可到4层～7层，部分具有金融功能的建筑可以更高一些。主要考虑的原因首先是逛商店一般不喜欢爬楼，即使有电梯，人们也不喜欢过多地上上下下地来回折腾；其次是过高的建筑会产生压抑感，影响人们逛商店的心境。事实证明商业效益好的商业街平均楼层一般在3层左右。
二、商业街布局应遵循适当错位经营原则
商业街推行错位经营，能够减轻内部相互竞争的压力，减少内耗，从而增加凝聚力，发挥整体优势，这也是商业街振兴的关键所在。商业街布局要避免大型商场过于集中，导致重复经营、定位雷同。因此，如何错位经营、特色经营和个性化经营，不仅关系到企业自身的存亡，也关系到能否发挥整体优势，共同发展的问题。
三、以人为本原则
商业街服务对象是人。所以商业街的规划改造要体现以人为本的原则，从人的行为、心理、视觉出发，满足人们对城市环境空间多方位、多层次的需要；注意环境空间的组织和环境设施的安排；以人的视觉、触觉以及由此引起的心理感受为参照，在功能、样式、质感、色彩等方面，强调精品意识，创造优质的商业购物环境，突出景观性、功能性和安全性。如在街道两旁和建筑主体种植树木花草或摆放盆栽，创造轻松、惬意的视觉效果。在功能方面，设置方便小巧的公用电话亭、美观舒适的休闲座椅、干净明亮的公共厕所、垃圾桶、统一管理、和谐协调的广告设施和标识系统，做到使用方便、造型美观、制作精良。在街道出入口、上下台阶设施方面还要充分考虑残疾人的特殊要求，以及环境保护、防火防灾、紧急疏散的要求等。同时还应采用特殊的照明方式、特殊的地面铺装，使空间、建筑、景观的设置布局浑然一体，并运用好导游图、标志牌、时钟、喷泉、雕塑、小品景观、象征物等人性化的配套设施，体现出以人为本的现代城市理念。
四、突出休闲功能的原则
改造前，顾客在泉城路上的逗留时间比较短，80%以上的消费者逗留时间不超过2个小时，逗留时间短的结果直接影响了泉城路的销售额。如果消费者逗留时间更长，无疑会使商家赢得更多的销售利润。但是据测算，一般消费者连续逛街购物的疲劳时间最多为3小时，中老年顾客还要低于这个水平，要延长顾客逗留时间，主要依靠增加休闲、娱乐、餐饮等功能。因此，泉城路改造注重了商业街休闲功能的完善与改进，处处为逛街的顾客提供休息、娱乐方便，增加商业步行街的活力。
五、体现现代化与保护发掘传统文化相结合的原则
西门至省府前街灯光景观区，突出其庄重典雅，恢弘大方的灯光效果，形成夜景序曲，体现济南现代化大城市的一面。这一段通过各种美伦美焕的灯光设计，诸如玲珑的街灯，巨幅广告灯箱，闪烁的霓虹灯，汉白玉的绿化灯光实现。但是，作为泉城路上古老的街道――芙蓉街，原以具有古老特色的老商业街著称，在充分开发其商业价值的同时，也应该还原其特有深厚的传统文化底蕴的本来面貌，展现其独特魅力。将芙蓉街南部恢复成古文化一条街，整修现有的古建筑，恢复部分老字号；将芙蓉街北段改建成居民文化旅游一条街，对原有的街道，居民按照古色古香的传统风格进行整修和改造，结合对民舍的整修，恢复泉池荷塘，小桥流水，栽植市树市花，再现“古老泉城”的迷人风貌，将府学之庙按照历史原貌进行恢复，向游人开放。既要展现其现代化大都市的风采，更要保留老城原有的韵味，使古城的文化风貌在源远流长。
六、重视城市作为旅游吸引物的功能，突出城市特色的原则
泉城路作为标志性产物，它体现了泉城的人文精神。泉是济南的灵魂也是济南的骄傲。百年前刘鄂在《老残游记》中对济南“家家泉水，户户垂杨”的绝妙描写，使济南名扬天下，成为闻名全国的泉城。所以，在关于泉城路的规划实施中，突出泉水与柳树的景观文化价值。芙蓉街作为泉城路商业街的主题广场，通过在芙蓉街设置老残人物群雕及垂柳泉井等物景的设置，引导游人进入芙蓉街及曲水亭街王府池子等传统街区。根据沿街老房老院的格局分期整修开发，形成一条连接大明湖至泉城路的泉城老街精品旅游线路。对它的设计还辅以海螺形涌泉水池，泉水沿石阶潺潺流动，抚过古城的石板，留下青青石板路上水痕划过的印迹，绿地中心的水体是一个高出地面0.9米直径15米的水池，柳树倒影水中，鱼儿自由自在地游动，生动而有趣，迸发着盎然生机，重现着当年泉城的风韵。
现代化商业物流体系是与国际化大都市相适应的现代商业体系的重要组成部分。为推进北京市商业信息化、现代化进程，加速连锁、电子商务等网络商业的发展，实现物流合理化，降低社会流通成本，并促进城市环境改善、完善城市功能、提高城市综合竞争力，实现可持续发展，特制定《北京市商业物流发展规划(2002-2010年)》。
一、现状
近年来，北京商业物流取得了长足的发展，在服务城市、服务产业过程中，商业物流的发展水平也得到了较大的提升，为建立现代化物流体系奠定了基础。
（一）仓储设施形成一定规模
1998年底商业系统仓储面积768万平方米，广泛分布于市区各地，东、南方向相对集中。多数仓库建设于五、六十年代，自有铁路专用线、库房等基础设施比较齐全。物流服务设施水平也有所提高，部分企业包括跨国公司已投资兴建大型物流服务设施，也有企业利用自己原有的设施进行现代化改造并提供第三方物流服务。
（二）交通运输网络初步形成
----道路网络发达，具备良好的物流体系建设基础
北京市国道“五纵七横”，高速公路“四通八达”，五环六环“环环相扣”，形成了高度发达的公路交通网络；9大铁路干线、11条铁路支线、13条联络线组成了全国最大的环形铁路枢纽，是沟通我国东北、西北和中南地区的铁路中枢；首都国际机场通达世界各地，海运毗邻天津港。
----公路运输占据绝对优势，货物流向三分天下
2000年货运总量约为3亿吨，公路约占91.2％，铁路约占8.5％，其它运输方式所占比例约为0.3%。在公路货运方向上，东南方向、京广方向、东北方向平分秋色，占据了总货运量的70%以上。
（三）物流企业迅速增加，已经形成了一定的产业规模
近两年，物流企业数量迅速增加，2000年注册的物流企业约为150家。商业、交通、邮政等行业的不少企业组建了物流公司，对外开展物流服务。少数国际知名的物流企业也通过合作等方式进入北京。
北京商业物流产业虽然发展较快，但物流管理水平与技术水平同国际先进水平以及建设国际化大都市的要求相比还有较大差距，多数物流企业的专业化程度不高，工作效率低，成本高；许多仓库设施落后，设备老化，约40%物流企业的信息化建设还是空白；由于缺少统一规划，存在物流设施重复建设造成社会资源浪费的可能。
二、发展思路
（一）商业物流需求
商业物流的服务对象包括各种制造商、经销商、物流企业及最终消费者等，随现代流通业的发展，迫切需要提供现代物流服务。
1、商业布局的变化对物流提出了新的需求
“九五”以前，营业面积1万平方米以上大型商场约有75％主要集中在三环路以内地区。随着旧城改造，人口外迁，大型超市主要集中在三环路至四环路之间的城市新开发地区，其数量占超市总数的47.4%；仓储式商场在城市边缘地区布局的趋势越来越明显，三环路以外占全市总数的80％。商业布局的变化，需要在五环路至六环路附近尽快建设现代化物流设施。
2、商业物流逐步社会化，需要第三方物流服务
随着商品流通规模的扩大，部分企业已经认识到物流对企业经营效益的影响，为加速商品流转、降低采购和分销物流成本，迫切需要提供现代化第三方物流服务。
3、新型网络商业的发展，对物流水平提出了更高要求
作为“十五”时期北京商业发展重点的新型网络商业，对物流有着高度依赖性。物流基础设施的水平、物流条件的完备程度，对加快和推进连锁商业网和电子商务网的发展起着决定性作用。
4、举办2008年奥运会和加入WTO将为现代化物流体系的构建提供机会
目前整个物流体系尚处于初级水平，举办2008年奥运会将对其起到催化剂的作用，促进其尽快提升水平；加入WTO国外企业资本的进入，不仅带来产品、技术，同时也带来高水平物流服务的需求。
（二）发展目标
1、总目标
2005年，初步建立以大型物流基地为核心、以综合性及专业性物流配送区为节点的商业物流体系框架；2010年，形成结构合理、设施配套、技术先进、运转高效的商业物流体系，总体上达到国际先进水平，使北京成为亚太地区重要的物流枢纽城市。
2、基本指标
----2005年物流成本(仓储费用、库存成本、运输费用、管理费用)占GDP的比重从2000年的27%左右降低到20%以下；2010年降低到12%左右。
----2005年第三方物流业务比重从1999年的5%左右提高到10%；2010年进一步提高到15%。
----2005年通过物流基地处理的物流业务量约为5000万吨；2010年约为7200万吨。
----2005年采用“货架+叉车+托盘”的商业仓库由1999年的40%左右提高到70%左右；2010年提高到90%。
----2005年50%的物流企业和100%的第三方物流企业通过现代网络技术等手段处理用户的物流信息，60%的企业的内部物流信息经由计算机处理；2010年90%的企业用以上手段处理物流信息，100%的企业内部物流信息采用计算机处理。
（三）规划原则
1、适度超前
首都商业物流体系的规划和建设应综合考虑近期和远期发展的需要，按照现代流通发展需求和发达城市物流发展水平制定物流发展目标，远期以满足加入WTO后吸引外资以及2008年奥运会需求为目标，近期以产业结构调整、城市规划的落实与调整以及制造业和流通业的发展对物流的需求为目标，分阶段实施，最终实现远期总目标。
2、分布合理
物流基地、物流配送区在地域、规模、行业等方面的分布要满足首都经济发展的需要和首都城市总体规划的要求，避免物流资源重复配置。
3、功能整合
充分利用现有仓储设施，广泛应用现代电子、信息、网络技术，整合传统储运功能，推动物流基地和物流配送区的建设，倡导方便用户的物流增值服务。
4、整体优化
通过物流基地、物流配送区在布局、功能、业务方向等环节上的优化，在城市总体范围实现物流体系的高效运营。
三、规划布局
商业物流以大型现代化物流基地为核心，物流基地与综合性及专业性物流配送区共同构成高效的物流网络体系。到2010年计划建成3个大型物流基地、17个物流配送区。
（一）物流基地
1、定位
首都城市功能性基础设施，辐射全国乃至亚太地区的重要物流枢纽。为本市进出货物的集散和大型厂商在全国及亚太地区采购和分销提供物流平台。
2、选址
在房山闫村—丰台王佐、通州马驹桥和顺义天竺3处各规划建设一个大型物流基地。
类型：
闫村—王佐物流基地----铁路-公路货运枢纽型物流园区，主要依托京广铁路、京石高速路、107国道和城市六环路。
马驹桥物流基地----公路-海运国际货运枢纽型物流园区，主要依托天津港、京津塘高速路和城市六环路。
天竺物流基地----航空-公路国际货运枢纽型物流园区，主要依托首都机场、101国道和城市六环路。
3、规模
每个物流基地占地3平方公里左右。
4、功能
----内陆口岸功能。可设置海关、卫检、动植物检疫检验机构，为以北京为生产、加工基地或者最终销售市场的制造商、分销商提供储存、保管、运输、加工、货代等服务。
----货物集散功能。接收通过各种运输方式到达的货物，并进行分拣、储存，将本市发出货物进行集中，通过直接换装方式向外发运。
----配送功能。通过物流基地内的物流配送中心实施对客户的商品配送服务。
----流通加工功能。包括商品的包装整理、加固、换装、改装、条形码印制等。
----商品检验。商品检验与养护等。
----物流信息服务。物流状态查询、物流过程跟踪、物流要素信息记录与分析、物流客户关系管理、物流决策支持、物流公共信息平台等。
5、设施
规划和建设完善的内部市政基础设施，道路交通与高速公路、城市快速路、铁路等有方便的接口。
物流基地中的物流配送中心使用自动化的装卸、搬运、传送和分拣设备。
物流基地建立先进的指挥调度与监控系统，广泛应用计算机控制系统、数字识别系统、EDI系统、全球卫星定位系统、地理信息系统等。
建立公共物流信息网络平台。建立物流资源网、设立北京物流运价指数、建立物流资源招投标与拍卖系统等。
在物流基地内建设完善的生活、办公、商品展示等辅助及配套设施。
（二）物流配送区.
1、定位
城市基础设施，覆盖北京市及周边地区的物流枢纽。为本市进出货物的集散和厂商在北京及周边地区采购和分销提供物流平台；为进行末端配送服务提供专业化的物流设施。
2、选址
（1）综合性物流配送区
在朝阳十八里店、半截塔、大兴大庄、海淀杏石口4处各规划建设一个综合性物流配送区。
（2）专业性物流配送区
在海淀四道口、丰台玉泉营、大红门3处结合现有冷库设施，各规划建设一个专业冷链（食品）物流配送区；在朝阳洼里、来广营、楼梓庄、管庄、青年路、百子湾、海淀清河、丰台五里店、久敬庄、昌平马池口等10处结合现有仓库改造各规划建设一个满足不同行业或不同业态要求的专业性物流配送区。
3、规模
每个综合性物流配送区占地20-50万平方米；每个专业性物流配送区占地1—10万平方米。
4、功能
货物集散、配送、流通加工、商品检验、物流信息服务。个别进出口业务量较大的物流配送区具有口岸功能。
四、实施步骤
（一）第一阶段（2002-2005年）
按照国际先进水平和现代化物流园区标准，重点进行 “三地一港”即闫村-王佐、马驹桥、天竺物流基地和十八里店物流配送区（北京物流港）的开发建设和运营；加快完善其他物流配送区的功能调整和存量资源的整合。
组建物流开发公司，发展一批专业化的第三方物流配送公司；完成马驹桥、天竺物流基地和十八里店物流配送区的工程建设并投入使用，完成闫村—王佐物流基地的基础设施建设；完成50%的物流配送区的工程建设并投入使用。初步形成商业物流网络体系框架。
（二）第二阶段（2006-2010年）
完成规划确定的全部物流基地、物流配送区的工程建设并投入使用，形成高效、成熟的商业物流网络体系，总体上达到国际先进水平。
五、政策措施
（一）发展措施
商业物流体系的建设，应采取“政府引导、企业投资、市场运作”的发展模式，相关政府部门应按各自职责加强协调和管理，鼓励社会投资参与物流设施建设，引导物流资源按照规划合理布局和调整。
1、制定物流现代化推进的技术标准
参照国际、国内先进标准，制定物流网络系统内标准化、信息化、智能化方面的技术标准，通过托盘化率、条形码、EDI、GPS、GIS等先进手段应用阶段目标的制定和推行，促进无缝化连接，有效整合物流网络节点，提高物流网络体系的运行效率。
2、公开物流建设指南
根据物流发展规划及阶段性目标, 向社会物流建设项目指南，提出有关项目建设规模、数量、功能、现代化水平等方面的基本要求，以引导社会投资合理配置。
3、建立物流设施开发运营的招标制度
物流基地及部分重要物流配送区的开发建设和运营应由物流管理部门采取公开招标的方式，鼓励国内不同所有制投资者和外商投资企业以多种方式积极参与，以确保物流设施的开发和运营严格按照国际惯例和国际水准操作。
4、实施市场化的重组调整
在存量物流资源整合过程中，要打破部门所有，倡导原隶属于不同部门的仓储、运输、货代、联运、集装箱运输企业，完全按照市场经济的原则和办法进行资产重组，形成专业物流经营公司和专业冷链（食品）配送公司，促进物流业内部的整合。
5、组建物流开发（或运营）公司
组建物流开发公司，主要负责物流基地的一级开发和后续的招商引资，以专业化的运作，按照国际通行办法，建设、管理、运营物流基地；整合现有物流资源，提升全市物流的组织化程度；在条件成熟的情况下，通过与国际知名物流企业的嫁接，引进先进的物流管理理念与技术，提升总体的经营管理水平。
（二）配套政策
1、制定物流园区政策
将物流基地与物流配送区明确为物流园区，参照科技园区与经济开发区的政策建设物流园区，将其列为城市经济高效率运行的重点设施和政策试验区。优先吸收国际知名的物流企业、流通企业入园。
2、参照执行工业外迁政策，鼓励物流业的区域调整
为避免物流设施分散布局而造成城市土地功能区划混乱，原仓储、运输及批发商业企业按照物流发展规划外迁，应参照《北京市调整经济结构若干配套政策实施办法（试行）》的相关规定，允许符合政府引导、积极迁入物流园区的企业（包括原物流企业、批发商业企业等）享受同工业企业一样的外迁优惠政策。
3、鼓励外资进入
在国家开放政策允许条件下，适时减少外商参与物流基础设施开发的限制，鼓励世界著名物流企业以多种方式在物流技术、管理模式、服务体系、信息管理、人才培养等方面与北京市展开合作，确保北京市现代物流网络体系按照国际水准建设开发和运营。
4、安排“物流发展资金”
物流基地、物流配送区作为城市功能性基础设施，具有一定公益性，所需的一次性投入较大。参照日本物流发展“助成金”制度，今后5年内，由商业结构调整资金中每年安排一定比例的资金作为“物流发展资金”，专项用于符合规划的物流基地、物流配送区开发建设的贴息或担保。
5、建立物流基地用地预留制度
规划确定的物流基地用地，实行一定时期的预留制度。预留地保持启动期的优惠价格。
北京市商业委员会
得名于东晋，距今已2000多年，可谓历史悠久。街（东段）东起灵应桥，西至象山北路，全长约400米，地处象山北路、环湖路、民德路、叠山路之间，周边有两湖、画苑、佑民寺、八一公园。这里交通十分便利，沿街居住人口稠密，人气旺盛，临街店面110家，主要业态有火锅、餐饮、小吃、集贸市场、超市、干鲜果、美容美发等。
1、改造前街的整体布局。街东侧100余米，是以经营火锅为主，火锅在市的消费者当中有相当的知名度，川味麻辣、清淡鸳鸯风味火锅，适应各类口味的消费者。沿街房屋大部分是在1990年前后建成的，由于年久失修，沿街房屋都比较陈旧、墙面污浊比较严重，有碍市容观瞻的乱搭、乱吊、乱挂、凸出墙体防盗窗等现象随处可见，沿街招牌规格大小不一，五花八门，生意清淡，每当夜幕降临时，整条街显得很萧条，人行道坑洼不平，与市创建国家卫生城市和花园城市建设的需要已不相适应。
2、党政领导的决策过程。2003年，区委、区政府将打造风味小吃街列入工作重点。这是围绕区委、区政府提出的“三产富区”、“商贸富区”的经济发展思路，以发展区域性经济为主线的具体体现。根据商业发展规划，结合市创建国家卫生城市，通过政府引导、社会响应、商家参与，有效地凝聚了各方面力量。在以精品火锅为龙头，创新火锅特色，引入地方各种知名小吃、烧烤，在此基础上，逐步形成一条以火锅为主，小吃为辅，以娱乐、文化休闲等多功能为一体的，多行业并存，联动发展的商业街。有利于做大、做特、做精、做强，并与其它商业街相辅相成、相得益彰；有利于商业街功能的完善和品位提升；有利于引导相关经营的企业（业主）的集中，提高聚集效应。
3、街改造后的整体情况。商业特色街的改造坚持政府、业主共同建设的原则，按照完善功能、整治拓新、加大宣传、凝聚商气的要求，对整条街进行全面改造。建成后的风味小吃一条街全长400米，形成了一条以火锅特色为主，风味小吃为辅，融娱乐、休闲为一体的一条商业特色街。总投入约270万元，其中社会投资约120万元，主要用于部分产权单位的立面改造、店堂、店面、招牌的装修，下水道的改造和制作过街牌楼。政府投资约150万元，主要是用于区属单位住房立面改造，人行道、车行道、沿街下水道的改造，景观灯的安装。整个资金筹措采取政府为主，产权单位、商家、个人为辅的办法，本着投资少、见效快的原则，由政府牵头协调，确保资金全部用于该街的建设上，以达到商业街美化、亮化的目的。
改造建设的具体内容包括沿街房屋立面的美化、亮化，人行道铺设彩色地砖和花岗岩地板、改造下水道、新栽行道树，车行道将不同程度拓宽。沿街招牌统一规划、制作，安装了新颖别致的景观灯，制作造型新颖的过街牌楼。据统计，拆防盗窗（网）200余户，粉刷沿街房屋立面约10000平方米，彩色地砖铺设1800平方米，花岗岩石板800平方米，新的路沿石850米，新栽行道树160余棵，铺沥青3000余平方米，安装景观灯55盏。
商业特色街的改造改善了政府在人民群众中的形象，改善了整条街的经营状况，改善了周边居民的居住环境。为进一步规范管理，我们协调成立了业主委员会，调整了经营结构，如今，火锅等风味小吃餐饮店已由原来的8家增加到37家，日均营业额提高了200%以上，有效地聚集了人气、商气，促进了风味小吃一条街的繁荣与发展。
商业街商业布局
建设改造后的街，对乃至市的商业发展提供了一个模式，已成为领导思路的新特点、花园城市的新亮点、商业发展的新热点，为下一步的发展起到了良好的示范和推动作用，为区域经济的发展注入了新的活力。
1、党委政府高度重视，管理机构已应运而生
区委、区政府对全区第三产业的发展十分重视，并列入支柱产业之一。并提出要把建成“首善之区”，建成市的商贸中心，并对“三产兴区，商贸富区”提出了优惠的招商政策，制定了商业发展规划，使进入的商业企业有稳定的经营环境、良好的发展机遇和丰厚的经济回报，这是商业发展十分重要的条件，而且，相应成立了街业主管理委员会，以求商家自主经营、自主管理和自主决策，真正做到诚信守信经营，随着目标和总体规划的实施和逐步实现，将为发展提供政策、组织和规划保障。
2、商家看重风水宝地，广大消费者纷至沓来
通过整条街的综合改造，火锅等特色行业将不断发展壮大，部分业态将随着市场的变化作相应的调整，现代餐饮业，风味小吃休闲娱乐行业，将集聚，进行新的组合，并得到进一步的发展。市正处于一个大发展、大建设的历史时期，经济的持续增长，文明城市的创建，都为市现代服务业的发展提供了一个巨大而广阔的空间，街的建设，顺应了地区发展的趋势，也为其自身经济发展、壮大创造了一个良好的环境。现在市民逐步喜欢吃火锅，特别是年轻一族，对火锅的风味、特色和整条街的良好氛围是情有独钟。区委、区政府打造火锅街目的，就是提升火锅街的品位，成为市第一条火锅特色街，为广大消费者提供一个安全、舒适、赏心悦目的餐饮、休闲环境，提供一个人们互相交往，感受都市繁荣和社会文明的人文氛围，依靠各具特色的商业服务吸引更多的本地及外地来昌的游客。
3、地理位置优势明显，已逐步形成聚集效应
火锅街的建成，为区域性现代服务业的发展逐步融入全市经济发展这一大环境跨入了一大步。以周边良好的自然资源为依托，构筑现代服务餐饮业与具有深厚文化底蕴的风景点完美结合。在精心培育和打造中，已明显地提高了聚集效应。以火锅街为龙头，形成适度规模，并向西发展，形成小吃专业街。东湖地处市的黄金地段，人气旺、商气浓，再加上交通条件的优势，而且是市的商贸中心，因此，有利于推动商业街的发展。
商业街发展思路
经过有序引导，合理布局，归行划市，以现有的传统行业布局为基础，使已形成集餐饮、火锅、小吃特色为一体的风味小吃一条街，为了进一步迎合消费者的需求，提高整条街的品位，还需在以下三个方面做工作。
1、提高层次。目前，市专业火锅街还没有，现在的火锅店是档次不高、层次不齐、特色单一，没有形成规模经营。随着火锅小吃专业街的建成，消费水平在提高，消费层次在扩大，而且，针对不同消费层次，形成相应的特色火锅店。从发展趋势看，以后将形成大众化消费和较高品位消费的火锅街，要不断引入省内外有竞争力和影响力的名店入驻，要在经营规模、提高档次和改善口味上下功夫，以适应各类消费者和省内外旅游者的消费需求。
关键词： 中心商业区公共交通 改善 沈阳市太原街
Abstract: taking Shenyang city Taiyuan Street commercial district as an example, the central business district of public traffic improvement are studied theoretically, summarizes some countermeasures and methods for Taiyuan Street business district traffic improvement used in public. Based on the analysis of the business district status problem, starting from the overall traffic planning of Shenyang City, straighten out the relationship between the transportation system and the development of public transport, bus priority, and through the arrangement of public transport facilities, rational organization of bus line and other measures, put forward the strategies for the regional public transportation improvement and management.
Keywords: Taiyuan street Shenyang City Public Traffic Improvement Center Business District
D035.37
随着中国城市建设的快速发展，城市交通问题日趋凸显。而中心商业区作为城市道路交通矛盾最突出的区域，其交通问题越来越引起人们的关注。对于大多数城市而言，交通拥挤主要是发生在中心城区。中心城区的交通质量低，制约整个城市的交通质量。从抓主要矛盾，解决主要问题的角度来看，把中心城区交通治理好了，就解决了整个城市的大部分交通问题。
而在中心商业区的交通问题中，公共交通问题尤为重要。目前我国公交优先理论已经得到了广泛的认可，但在中心商业区范围内，公交问题较为复杂，不是简单的优先就能解决的。只有通过系统研究，综合运用合理的规划、有序的交通组织、科学的设计、有效的交通管理和明确的交通政策等手段，进行规划、建设，才有可能使中心商业区的公交问题得到改善，进而有效缓解是整个中心商业区的交通压力，保证经济和环境可持续发展的效果。
本文在对商业区现状问题进行剖析的基础上，理顺交通系统和公交系统协调发展的关系，合理组织公交流线，并布置公交设施，为该地区的公交环境改善和治理提出对策以及规划方案。
1 太原街商业区公交现状研究
1.1太原街地区公共交通区位情况分析
太原街位于沈阳市中心城区，是沈阳市两大中心商业步行街之一，这里集聚了多座大型商场、宾馆酒店，是集商务、购物、娱乐等多功能多元素的生活文化娱乐中心。
在空间布局上，太原街毗邻沈阳站，太原街商贸圈与沈阳站对外交通用地紧密相连。沈阳站是沈阳市重要的公路、铁路对外交通运输枢纽，而太原街是沈阳市重要的商业街区，在规划中，轨道线网也经过太原街地区，这些都造成太原街地区交通情况复杂。加之地理位置需要和城市内外交通结合的要求，此地区也是沈阳市最重要的大型公交枢纽站之一。
1.2 太原街地区公交客流特征
按照沈阳市居民出行方式结构比例10%判断，太原街地区平均日客流量34.3万人次，则公交平均日客流量则是3.43万人次。高峰时间为19：30左右，在高峰时间内，中华路的公交到达量为1.8万人次，太原街的公交到达量为3.06万人次，胜利大街的公交到达量为1.16万人次，三条主要道路的公交到达量为6.02万人次，离开量为5.30万人次。由此看来，太原街地区是公交客流的主要聚集地区。
根据调查，经过太原街地区的公交线路有49条，其中有15条线路起始站在
沈阳站，4条线路起始站在太原街地区。这40多条线路连接到沈阳市的东西南北
各个地区，西到张士开发区、沙岭，东到大东居住区，北到道义开发区、新城子，南到浑南开发新区。可以看出，太原街地区是重要的公交节点。加之沈阳站地区
的公交枢纽站，更使太原街地区的交通在全市公共交通中起到了重要作用。
由此看来，太原街地区公共交通具有客流量大、公交线路多、车辆繁杂、路面状况复杂等交通特性。
1.3 现状公交问题分析
1.3.1 公交首末站占用道路用地
由于民族街和北二马路两侧没有场站用地，所以车辆只能停靠在路边。民族南街路面作为公交停车场，一般在此停5-6辆公交车，虽然此路段机动车交通量较小，但在核心区占用道路用地作为场站用地极大的浪费了资源。
1.3.2 线路走向不合理
由于中华路是人流集中地区，多条公交线路绕行到此处，造成线路设置重复，增加了中华路的交通压力。个别线路车辆在这一地区的上下客不多，由于线路的重复设置，不但占用了过多的道路资源，而且增加了这一地区的交通压力。是造成中华路交通堵塞的原因之一。
车辆线路绕行至中华路，线路绕行到中华路反而降低了本地区的公交线网密度，另外对于太原街的南北向发展也不利。公交运行性质是点状性质而不是线状性质，公交依靠点来构成线，对于公交的点的特质体现不出，过于集中在同一条道路上的公交线路连接的点要少。根据太原街现状公交线路走向，根据太原街地区的业态分布，共有10个主要节点，现状公交线路通过了8个节点。调整的线路填补了2个节点，使太原街地区的公交线网的服务范围进一步扩大。公交的服务半径一般在350米，太原街中心地区东西长800米，南北长接近2000米，按照服务半径及客流主方向，此地区应该设站。先选择出主要的客流集散点，按集散点设站。再根据客流主方向将这些集散点联合起来形成线路，再形成网络，最后对网络进行优化。太原街地区主客流方向在中华路，每天客流量为34.3万人次。因此线路集中于中华路是依据客流主方向而决定的。
1.3.3 中华路上公交站点设置无序
在进行大型商业专业市场项目建筑规划设计时，一般包括7个环节：商业方案设计、商业建筑方案设计、商业空间装饰方案设计、商业外环境设计、二次商业装饰设计、商业管理模式设计、品牌规划及招商策略设计。
1、商业方案设计
商业方案设计是大型商业地产项目建筑规划设计的第一个环节，也是项目整个设计过程中最根本的环节，其成败直接影响项目未来的发展前景。本环节主要是通过 市调对项目进行可行性分析，确定项目定位、业态及功能设定、主力店位置、技术经济指标。市场调查和可行性分析是本阶段的基础工作，确定定位、业态及功能设定是本阶段的设计目标。本阶段主要设计内容如下：
在进行项目立地选项过程中，需要通过详细而周密的市场调查对项目进行可行性分析和综合定位。可行性分析研究是确定项目进行投资决策、融资、制定项目初步设计、项目立项以及政府规划调控的依据，这就需要严格规范项目建议书及可行性研究报告的审批制度，确保可行性研究报告的质量和足够的深度。
大型商业专业市场项目的可行性研究要以项目商业属性控制为核心，对项目的规模、建设标准、功能布局、业态规划、技术进步等方面实事求是的进行科学分析。
定位是项目入市的第一步。项目定位是在项目市调及可行性分析的基础上回答项目“是什么、做什么、如何做”的问题。要对项目科学定位，首先要对项目进行科学的分析，分析项目自身及资源条件，主要方式是对项目进行科学的SWOT分析。在完成SWOT分析后，对项目以下七个方面进行定位：
a.项目业态定位——明确项目的业态，回答项目是什么的问题。
b.项目功能定位——明确项目的基本服务功能，回答项目可以做什么的问题。
c.项目主题定位——明确项目的主题，回答项目应该做什么的问题。
d.项目形象定位——明确项目的形象，回答项目的经营特色、差异化策略、宣传推广原则的问题。
在项目七个方面的定位中，项目目标消费群体定位作为开发商，是很难把握的。要准确的进行项目目标消费群体定位，必须由商业专业人士来完成。商业项目的发 展，归根结底需要消费者的消费作保障，没有消费者的消费，项目最终的结果肯定是失败的。明确了项目目标消费群体定位，才能设置项目的功能组合。
2、建设方案规划设计
建设规划设计是专业市场项目商业规划设计第一阶段中的第二个环节，是在项目定位、物业功能组合、可行性分析等基础工作完成后进行。这个环节要求在设计建设配套方案时，必须充分考虑项目的商业属性、定位以及项目的业态组合和功能，不能单纯的从控制成本或建筑屋艺术性方面考虑。
在进行建设方案设计时，需要把握好四个方面：
1）城市基础设施发展状况。
2）城市未来规划发展趋势。
3）项目主要主力店和主要功能区基本物业需求，主要是电力、消防、安防、通风、给排水、暖通、弱电、电梯等。
4）商业功能的通用性设计，不可按照某一个商业机构的个性需求设计。
项目建设方案设计规划主要包括两个方面方案设计：建筑方案设计、商业设备设施配套规划设计。相关方案图纸的确定标志着一个大型商业地产项目建筑设计的基本完成，在项目建设和招商、营销的过程中，方案需要局部调整和完善，需要专业的设计机构配合以提供保障。
3、商业空间装饰方案设计
在完成了项目商业方案设计和建设方案设计后，项目的商业规划设计进入第二个设计阶段，第二个设计阶段包括三个方面的规划设计：商业空间装饰方案设计、商业外环境设计、二次商业装饰设计。在第二个阶段的整个设计规划中，以上三个环节可同步进行。
商业空间装饰设计主要是根据项目定位、功能、建筑空间限定的要求，结合物业的建筑艺术，对物业空间环境进行艺术处理，营造舒适的购物、休闲、娱乐的空间 环境。主要设计的内容包括：商业平面布置方案、商业空间视觉中心方案、主要出入口效果、室内公共区域的效果、天花及地面效果、柱子造型效果、墙面效果、卫生间效果、扶梯及电梯 效果、中庭效果、商业空间视觉中心效果等。
4、商业外环境设计
商业外环境设计主要包括外立面形象设计和外部环境设计两部分，具体设计内容包括：外立面形象设计：商业建筑外立面设计、商业建筑外立面夜景设计、外立面商业气氛设计、外立面广告位设计。外部环境设计：周边交通组织设计、绿化及铺地设计、绿化景观设计、休息空间设计、外部展示及促销空间设计、环境照明系统设计、室外指示及引导系统设计。
5、二次商业装饰设计
二次商业装饰设计主要是对建筑室内空间、主要商业服务设施以及店铺/专柜形象、商品陈列按照商业规律进行装饰设计。主要设计内容有三个方面：服务设施规划设计、导购系统设计、店铺及专柜/专卖店形象设计。每个方面主要的设计内容如下：
服务设施规划设计：总服务台设计、顾客收银台设计、顾客休息设施设计、室内景观设计、监控系统设计、员工办公系统设计。
导购系统设计：标识、指示系统设计、促销空间设计、广告位设计、橱窗设计、花车设计。
店铺及专柜/专卖店形象设计：专卖店形象、专卖店室内展示设计、专柜形象设计、专柜灯光设计、陈列道具设计。
6、商业管理模式设计
完成了第一、第二阶段的设计工作，并不能代表商业规划设计工作的结束，这仅仅只是完成了项目硬件建设设计工作，项目的商业规划设计应该包括商业管理模式设计及品牌规划和招商策略设计。
商业管理模式对一个大型的商业地产项目的整体设计是至关重要的，是项目运营的根本保障。商业管理模式设计主要包括三大体系设计内容：组织体系设计、
制度体系设计、流程体系设计。每个体系设计的具体内容如下：
组织体系设计：组织架构、岗位及编制、岗位职责及规范。
制度体系设计：人事管理制度体系、行政管理制度体系、卖场管理制度体系、业务管理制度体系、营销管理制度体系、财务管理制度体系、物业管理制度体系。
流程体系设计：业务流程体系、物业服务流程。
7、品牌规划及招商策略设计
品牌规划及招商策略设计是项目商业规划设计的最后一个环节，是在项目定位的要求下进行的，解决项目提供什么服务的问题，是很重要的一个环节，但往往被忽视或不被重视，这对项目后期的整体运营会产生很大的阻力，影响项目的持续发展。
品牌规划是必须尊重品牌市场发展战略，尊重品牌市场定位，盲目求高是不现实的，应该客观规划出切实可行的目标品牌计划，此计划包括三个方面：其一，理想 的目标品牌计划；其二，目标品牌退换计划；其三、应急品牌计划。制定目标品牌计划应该综合考虑项目经营的经济效益与项目形象定位要求的关系，合理控制、科 学搭配不同定位的品牌的配比。同时在规划品牌落位时，科学利用房屋不同区域的商业价值，把握品牌之间不同形象、价位、色彩、风格等协调过度。
