时间：2023-05-29 18:00:23
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇保障性住房，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
收录日期：2012年6月18日
民生工程关系到百姓生活中衣食住行的方方面面。政府大力倡导改善和保障民生工程，其中保障性住房建设就是人们所关注的热点问题之一。“保障性住房”，是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。按照“十二五规划纲要”，整个“十二五”期间，保障性住房的建设量要达到3，600万套，计划投资9，000亿元。如此庞大的建设资金从何而来？本文仅从保障性住房融资角度着眼，探讨解决保障性住房建设资金的有力途径。
一、当前保障性住房资金投入现状和问题
（一）现状
1、税收优惠。根据财政部、国家税务总局在2008年印发的《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》中的规定，国家对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征营业税、房产税：对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用房且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；对廉租住房、经济适用住房经营管理单位与廉租住房、经济适用住房相关的印花税以及廉租住房承租人、经济适用住房购买人涉及的印花税予以免征。开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房、在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税和印花税。对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税；对个人按《廉租住房保障办法》规定取得的廉租住房货币补贴，免征个人所得税。此外，财税部门还于2010年出台了关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策。
2、建设资金压力巨大。2011年1，000万套，2012年700万套，这是保障性住房开工建设的“大计划”。据初步估算，2011年实际在建的保障性住房约为1，500万套，2012年开工数和在建数继续增加，在建工程量达1，800万套，业内估计2012年资金需求可能超过2011年。如果再考虑建材、人工等建设成本的不断上升，保障性住房建设的资金压力进一步加大。保障性住房建设的强力推进让不少地方政府感受到前所未有的压力。
（二）融资存在的问题
1、地方政府透支严重。以2011年为例，有5，000多亿元的资金将由中央政府和省级人民政府以及市县政府通过各种渠道来筹集。而这5，000亿元政府投入中，除中央财政投入的l，000亿元外，剩余4，000亿元又推给了地方政府。基于保障性住房的目标人群，在保障性住房的土地买卖中，政府不能以高额的竞拍价卖地，这样使得政府在保障性住房土地买卖中损失了大笔收入，同时还要在其他收入中拿出资金来给予其补贴，使很多地方政府早已透支。
2、银行顾虑多。以2011年保障性住房建设所需的1.3万亿元资金为例，其中有1/4需要社会投融资，银行贷款依旧是融资主力，然而在银行信贷额度偏紧的情况下，保障性住房建设却得不到银行贷款的垂青。贷款难，体现在担保抵押环节。按照规定，银行贷款要求有房产或土地进行抵押。但公租房、廉租房是不能被用来抵押的，而政府手中的土地有限，很难满足银行贷款要求。另外，公租房、廉租房等租赁型保障性住房的投资巨大，回报却缓慢。综合一些省份的测算，如果按照现在指定的公租房租金标准，即使不考虑房屋维修、通货膨胀等因素，公租房靠租金偿还银行贷款本息的周期至少要18年。但是，银行对待公租房、廉租房贷款时限仅为15年。
3、投资风险大，企业观望多。由于建设保障性住房的利润偏低，一般净利率为3%～5%左右，而商品房的净利率都在10%以上。所以，开发商基于利润的考虑不可能对保障性住房有多大兴趣，而且前几年保障性住房开发贷款利率是基准利率或下浮10%，而现在优惠利率已基本取消，资金成本大幅提高，盈利前景不容乐观。
二、保障性住房融资瓶颈的破解
（一）政策性银行。商业银行由于银根紧张不能进入保障性住房融资市场，政策性银行则率先动手。国家开发银行2011年7月28日公布的数据显示，上半年该行发放保障性安居工程建设贷款余额新增443亿元，占到同业保障性住房贷款新增额的近一半。
（二）社保基金。全国社会保障基金对保障性住房的投资正在逐步增加，大约占投资比重的5%。全国社保基金2011年上半年已经在南京、天津、重庆三地，通过房地产信托基金的方式，为当地的公租房建设提供融资105亿元。
（三）保险资金。保险资金将保障性住房建设投资作为重要增值渠道。从实际情况看，得以较快推进的融资渠道正是保险资金。保险业的发展沉淀了庞大的“静态”资金，面临着巨大的保值增值的内在动力，保障性住房的投资期限一般比较长，符合保险资金（尤其是寿险资金）期限长的资金特点，可以和保险资金的周期相匹配，有助于实现保险资金的资产负债管理。同时，保障性住房属于债权投资，与股票、债券类资产的特点不同，有利于增强公司资产组合收益的稳定性。
（四）信托基金。在保障性住房建设的规划设计中，配比合理比例的商业地产面积。商业面积的合理设计，不但能提升社区生活便利水平、帮助解决低收入群体就业问题，还可用商业面积租金收益来部分覆盖保障性住房社区的物业管理费用，并最终提高保障性住房项目建设的投资价值。由于保障性住房中的公租房带租约且未来可能允许出售，因此住宅部分收益有一定保障，加上商业部分租金收益可预期，这就构成了地方政府发行保障性住房建设债券的信用基础。因此，通过制度创新，以上述信用为基础建立各种房地产信托投资基金，可作为未来保障性住房建设的一种主要融资模式。
（五）国债和地方债。发改委于2011年6月通知，明确允许地方政府通过发债为保障性住房建设筹措资金。各地方纷纷试水，发行企业债。由于地方政府债具有准国债性质，鉴于债券信用高、融资成本低的特点，以地方政府债形式筹集保障性住房建设资金，必将大大降低保障性住房融资成本，缓解资金瓶颈，加快保障性住房建设进程。
（六）企业资金。对于资金紧张的保障性住房建设，房地产商以及社会资本被寄予厚望。但保障性住房回报率大多低于社会平均利润率，如果基于自愿的话，很少有企业会参与保障性住房建设。因而，越来越多的地方开始采用行政手段，强制要求开发商在新建住宅中配建一定比例的保障性住房，最终由政府以成本价同购。2011年3月以来，北京、上海、广州、杭州、郑州、青海、山东、湖南等地相继出台商品住房项目配建保障性住房实施办法，保障性住房占商品房的配建比例一般在5%～10%之间。目前，开发商尤其是国有房地产开发商承担了较多的保障性住房开发建设任务。
（七）售租结合。地方政府、开发商与保障对象围绕保障性住房展开的利益平衡成为保障性住房建设中最为“纠结”的节点。向保障对象出售一定的产权用以回笼部分保障性住房建设资金的思路成为这一模式的核心。也就是说，在廉租房、公租房等保障性住房中，申请人可以先购买保障性住房的部分产权，政府持有剩下的产权，使得政府可以回笼部分建设资金。达到一定年限后，保障对象可以购买政府所有产权，最终将这套房屋变成自己的产权房屋，政府亦可全部回笼资金。
关键词 社会保障性住房 公共政策 评价
住房问题一直是世界各国政府非常关注的重要问题，住房问题解决得如何关系到社会的稳定，经济的繁荣。近几年，大中城市商品住宅价格涨幅较快，已经超过居民可支配收入的增幅，中低收入阶层在商品住宅市场逐步被边缘化了。伴随着住房制度货币化改革，我国政府为了解决中低收入阶层住房困难问题，在借鉴发达国家住房保障政策的基础上，根据我国居民的居住状况和收入水平，制定了相应的住房保障政策，即政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准的，具有社会保障性质的住房。因此社会保障性住房政策的执行问题备受关注，需要有效和严格的政策评价。
一、社会保障性住房政策评价的必要性
基于住房问题的重要性和特殊性，国际上把政府介入住房问题作为衡量建立现代住房制度的决定性环节。因此，需要对社会保障性住房政策的预期目的是否明确，对政策执行中可能发生的问题是否有充分估计并准备应对措施，对政策进行成本的收益进行分析。还要对社会保障性住房政策的执行结果进行监督、评价，比较与预期目的之间的差异，为政策调整准备事实依据。
当然，社会保障性住房政策的评价包括政府评价和公众评价。政府要充分收集意见，协调各方面利益，为政策执行作好准备；在政策出台后，应定期进行评估，分析政策有无矛盾冲突之处，是否符合公众和社会需要，是否需要修正。由于社会保障性住房制度是社会保障体系建设的重大举措，是惠及广大市民尤其是中低收入家庭的制度建设，因此，需要建立公众与政府有效互动的公众评价体系。
二、社会保障性住房政策的评价指标体系
1、适度原则
受一定时期经济社会发展水平的限制，尤其是政府公共财政能力的限制，城市住房社会保障总是有限度的。城市住房社会保障的度的问题，不仅关系着这一政策本身在当前和今后的社会效果，而且还触及了政府、市场、个人之间的责任界限这一根本问题。它既关系着一个城市房地产业的健康稳定发展，也关系着一个城市发展活力和内在动力的持续保持，更考验着政府公共财政的承受能力。具体有三个方面：
1.1城市住房保障对象的范围
对于城市住房保障对象范围的确定，直接取决于三个因素：
1.1.1房价收入比。目前，国际上公认的合理的房价收入比为3~6倍，如果房价收入比高于此标准，一般就不具有直接从房地产市场购买商品房的能力。如果以此为标准，则凡是房价收入比高于此标准的都应纳入到城市住房社会保障的范围。
1.1.2政府的公共财政能力。政府提供城市住房社会保障，还要受限于自身的财力状况。如果政府财力薄弱，那政府能够投入到城市住房社会保障上的财力也就非常有限。因此，政府的公共财政能力决定着城市住房社会保障对象的可能范围。
1.1.3城市土地、基础设施等资源的稀缺状况。政府提供城市住房社会保障必须耗费一定的社会资源，不但要减少来自土地、基础设施上的收入，而且还要增加公共财政支出（用在其他资源耗费），从而影响城市住房社会保障的可能范围和对象。
1.2城市住房社会保障的程度
城市住房保障的程度和标准是在城市住房保障的范围和对象确定之后紧接着要解决的次一层次的度的问题。城市住房保障的程度通常和保障对象的收入水平呈反比关系，保障对象的收入水平愈高，其自我解决住房的能力就愈强，相应地政府提供的城市住房社会保障的程度就应降低，反之则应提高。
1.3城市住房社会保障的标准和水平
在确定的城市住房社会保障范围内，影响住房社会保障标准和水平的因素有两个：一是保障对象的房价收入比；二是政府的财政能力。由于不同地方的政府财政能力差别是很大的，如果各地据此来确定各自的城市住房社会保障标准和水平，那会间接扩大并加剧地区间的经济社会发展差距。因此，国家一般要统一城市的住房社会保障标准和水平以供各地遵循，具体表现为规定保障住房的基本户型和面积控制标准。在不违反国家统一标准的前提下，各地可根据保障对象的住房实际需求、政府的财政能力以及特殊的政策需要，对不同的保障对象给予有差别的保障待遇。
2、公平原则
城市住房社会保障的公平原则具体有两个方面：
2.1实质公平
在城市住房社会保障中，实质公平的内在要求有两个：一是应保尽保，即经申请受理，凡符合城市住房社会保障条件的，就应按规定给予保障，否则就不予保障。二是同类对象相同对待，即对保障范围内的同类对象，在城市住房社会保障政策上要给予公平对待，不应有任何的歧视性对待。
2.2程序公平
要在城市住房社会保障的申请、受理、审核、审批程序上尽量做到公平，让符合城市住房社会保障条件的每一个城市住房困难家庭都能按照规定平等地享受到城市住房社会保障政策的阳光。另外，对那些不再符合城市住房社会保障条件的居民家庭，在进行社会保障性住房清退时，也要规范条件设置和清退程序，尽量做到程序上的公平。不管是实质公平，还是程序公平，其核心是对城市住房社会保障的运作过程相应要有一个健全有效的监督管理机制。
城市住房社会保障的基本目的是确保城市住房困难家庭都能“住有所居”，以满足其基本的生存和发展需要。因而，政府提供的社会保障性住房能否公平地落实到城市住房困难家庭就显得非常关键。城市住房社会保障公平内在地应包括两方面含义：一是社会保障性住房必须真正用于保障符合条件的城市住房困难家庭，而不是其他类型家庭；二是在社会保障性住房政策的执行上应公平对待纳入城市住房社会保障的每一个住房困难家庭。只要做到了公平，才能确保社会保障性住房真正落实到城市住房困难家庭头上，城市住房社会保障政策才不会偏离其既定的方向，否则就会冲击到房地产市场，加剧城市住房分配的不公，影响城市社会的安定和谐。
3、效率原则
城市住房社会保障运作中的政府效率包括两个方面：
3.1社会保障性住房供应效率
社会保障性住房供应效率建设、收购、回购，主要是建设效率。因为社会保障性住房总量的增加最终还要靠新建来解决。社会保障性住房建设需要耗费各种社会资源，资源耗费可通过具体的建设成本费用反映出来。政府为城市中低收入住房困难家庭提供住房社会保障，基本目的不是要获取利润，而是着眼于城市住房分配公平，平抑过高房价，确保城市居民均能“住有所居”。但是，在社会保障性住房的供应上，无论是建设，还是收购、回购，均要发生相应的成本费用。这些成本费用必须依靠政府有关税费的减免和一定公共财力的投入。因此，社会保障性住房的供应必须要考虑投资、建设、分配、管理过程中资金运作的良性循环，并且要尽量减少不必要的成本费用，用最小的成本费用（或资源）耗费，实现社会保障性住房效益的最大化。也就是说，社会保障性住房的供应必须是有效率的，否则城市住房社会保障就会难以为继。
3.2社会保障性住房管理效率
社会保障性住房管理效率包括分配、使用管理、清退、日常物业管理。建成后的社会保障性住房，最后要具体落实到城市中低收入的住房困难家庭之中，而且分配到具体的住房困难家庭之后，还要有完善的物业管理，并要及时发现和清退不再符合城市住房社会保障条件的家庭的社会保障性住房。在这个过程中也有一个管理的问题，而且同样要发生相应的成本费用（耗费一定的社会资源）。如果对社会保障性住房的管理不仅是有效的，而且是高效的，那就能将管理上发生的成本费用降到最小，从而在管理上确保社会保障性住房效益的最大化。
政府向符合条件的城市住房困难家庭提供社会保障性住房必定要占用一定的社会资源，不仅建设社会保障性住房要占用一定的资源（如土地、基础设施等）和成本，而且城市住房社会保障政策的制定和执行也需要耗费一定的人力、物力和财力。因此，在城市住房社会保障运作过程中，政府效率就变得极其重要。如果城市住房社会保障的资源、成本、费用耗费要远高于市场的平均水平，那就说明政府运作是失败的，或至少说是运作有问题的。对城市住房社会保障的运作，不管是社会保障性住房的建设（或收购），还是具体政策的制定和执行，都必须考虑政府在资源、成本、费用上的耗费，必须尽量降低和减少不必要的耗费，以实现城市住房社会保障政策各方面效益的最大化，使之真正造福于城市住房困难家庭。
保障性住房建设是重要的民生工程，是构建和谐社会、完善房地产市场体系不可或缺的组成部分，国务院及各部委、各地陆续出台有关政策支持和加强保障性住房建设，取得了十分明显的成效，但由于融资模式单一、优惠政策落实不到位等原因，导致资金问题成为 “瓶颈”，严重制约了保障性住房建设的加速推进，影响了“住有所居”目标的及早实现。因此，拓展保障性住房建设资金来源渠道、加强融资模式的研究成为一个迫切而现实的课题。
一、扩大参与主体，大力探索BT模式
BT （B―Build，T―Transfer）即“建设-移交”，由投资人完成保障性住房工程建设所需全部资金的投融资，并对工程进行施工建设，在工程验收合格后完成移交等工作，并由政府在约定时间内向投资人支付建设投资价款和一定比例的投资收益。采取BT模式，通过公开招标的方式确定投资人，投资主体可以是投资公司、房地产开发企业、建筑施工企业，可以是一个投资人，也可以是多个企业组织的投资联合体，能够鼓励各种资本参与保障性住房建设，有效缓解保障性住房建设资金困难。同时，由于保障性住房无须市场推广和销售，房地产开发公司的附加值被降至最低，使建筑施工企业的优势更加凸显出来。通过招投标的方式可以使建筑施工企业直接参与到保障性住房建设中来，减少了中间环节，在其获得相对较高利润的同时，提高了保障性住房建设项目的运作效率和质量，节约了政府建设投资成本。
二、搭建融资平台，深化银政合作模式
这一模式的基本思路是政府成立保障性住房投融资平台，通过“一揽子”业务加强与商业银行的合作，银行通过信贷的形式向保障性住房建设项目主体、购买人（主要指经济适用住房）提供资金。银行作为以盈利为目的的企业，其目标是追求利润最大化，决定了其信贷投向必然是向高回报的行业倾斜，而保障性住房建设作为微利、甚至是保本项目，以及其购买人作为中低收入阶层，无法给银行带来很高的回报和附加值，导致银行对保障性住房建设项目投放贷款的积极性不高。对此，为引导和激励银行向保障性住房提供资金，各地政府应整合银行业务资源，在测算分析的基础上，将政府类（包括地方所属的国有企业）高回报、高附加值的银行业务与保障性住房贷款业务进行 “打包”，采取招标的形式选择合作银行，通过签订银政合作协议将保障性住房贷款额度、期限、利率等确定下来，并由政府设立的保障性住房投融资平台（如住房投资公司等）负责与银行进行有效对接，以确保保障性住房建设贷款按时足额发放到位。
三、细化工作举措，积极试行专户模式
按照《经济适用住房管理办法》、《城镇廉租住房管理办法》和《廉租住房保障资金管理办法》等规定，廉租住房实物配租和货币补贴的资金主要来源于住房公积金增值收益扣除计提贷款风险准备金和管理费用后的全部余额、不低于10％的土地出让净收益、市县财政预算资金，以及中央、省补助资金和社会捐赠资金，称之为廉租房专项资金。在上述资金中，由于对扣除额没有明确的界定，导致在实际计算廉租房保障资金时许多不该扣除的金额被扣除，使廉租房保障资金大打折扣。因此，应对《廉租住房保障资金管理办法》中规定的资金来源进行细化，特别要对允许扣除项予以明确和量化，对地方财政投入廉租住房的资金也要进行量化，如可以将投入资金明确为占财政收入或房地产税收收入的一定比例。同时，为了提高地方政府对廉租住房的重视程度、督促地方政府履行相应的责任，可以考虑将廉租房资金账户上设一级，即市级（省辖市）、县级账户分别设在省、市，由省、市对廉租房资金账户进行考核，纳入各市、县的综合考核。而经济适用住房建设的优惠政策则体现在对相关税费的减免上，但在实际执行中，由于部门利益的存在，导致相关优惠政策落实不到位，不该收的税费在保障性住房建设中照收不误，变相增加了成本，因此，应在对相关办法进行梳理的基础上，出台或联合出台统一的优惠标准，并纳入相关部门的考核，使保障性住房的优惠政策真正落到实处。同时，用公积金贷款支持保障性住房建设要在试点成熟的基础上，积极稳妥地进行推广。
四、整合产业资源，稳步推进REITs模式
REITs（Real Estate Investment Trusts）即房地产投资信托基金，实际上是一种证券化的产业投资基金，通过发行基金，集合公众投资者资金，在有效降低风险的同时通过将出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给投资人，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。但从保障性住房来看，其资源主要包括廉租房、公共租赁房和经济适用房三种，其中廉租房、公共租赁住房比较适合做REITs，但其收益一般较低，难以吸引众多投资者。对此，可以考虑将收益较高的国有商业地产整合到REITs中，适当提高REITs整体收益，也可以考虑通过财政补贴的形式使REITs达到一定的收益水平，以吸引更多的投资者。从投资对象来看，除了广大的社会投资者，可以考虑将社保基金纳入投资对象范围，因为这类资金在确保安全性的基础上，对收益水平的要求并不高，而保障性住房REITs能够很好地兼顾上述两个方面。
总之，保障性住房建设资金的多元化已是大势所趋，在财政资金有限的前提下，只有不断拓宽资金来源渠道，才能保证保障性住房的建设进度和规模，才能更好地实现中低收入家庭“住有所居“的梦想，共同构建和谐社会。
（作者单位：连云港市住房保障和房产管理局）
1.保障性住房政策实施运行的实践
1.1我国保障性住房政策的主要运行体系
目前，按照土地分类标准来看，保障性住房包括：廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品房、中低价位、中小套型普通商品住房。廉租住房：是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。经济适用房：是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。公共租赁住房：是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体。限价商品房：又称限房价、限地价的“两限”商品房。是一种限价格限套型（面积）的商品房，主要解决中低收入家庭的住房困难，是目前限制高房价的一种临时性举措，并不是经济适用房。中低价位、中小套型普通商品住房：是一种严格限制房屋建筑面积低于90平方米，房屋出让价格低于市区平均价格的商品房。
1.2我国主要保障性住房政策的演变
我国主要保障性住房政策的演变主要分为四个阶段：福利分房制度阶段、住宅私有化与福利分房制度并存阶段、取消福利分房与住房保障收缩阶段、住房保障政策调整阶段。
福利分房制度阶段（1949-1978年），主要采用福利分房制度，即城镇居民职工从单位获得的分房；住宅私有化与福利分房制度并存阶段（1978-1998年），主要模式为集资合作建房和“安居工程”两种方式，同时实物分房还没有完全取消；取消福利分房与住房保障收缩阶段（1998-2007年），主要包含三个层次：一是面对最低收入家庭的廉租住房，二是为中低收入家庭提供的经济适用房，三是面向中高收入阶层的商品房，该阶段将之前为大部分人提供经济适用房的政策逐步废弃，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房；住房保障政策调整阶段（2007年至今），2007-2010年，调控房地产市场，重新重视住房保障问题，住房保障政策调整，在已有的普通商品住房模式逐步完美的基础上，加快推进保障性安居工程建设力度，2010年至今，加大房地产市场调控力度，加快住房保障步伐，此阶段的保障性住房主要包括：经济适用房、廉租住房、两限房、公共租赁房。不仅首次纳入“公共租赁房”，而且公共租赁房即将成为未来住房保障的主体。中低价位、中小套型普通商品住房现阶段也纳入到了各地保障性住房考核体系。
2.“收租”制度运行实践的分析
2.1“收租”制度背景
“收租”指国家政府行政机关动用国家优先购买和租赁权力，对流入房地产市场的房地产使用权进行购买或租赁，通过市场化运营后作为储备用房的过程。
“收租”是地方政府和房产部门顺应“经营城市，经营房产，保障居住，保障发展”的需要所进行的我国保障性住房制度创新的一个重要成果。 通过实施“收租”，在缩减地方财政支出，发挥城市基础设施建设效率，提高房地产市场的公平性和透明性方面起到了积极的作用。2007年以来，国家住房保障政策处于调整和铺开阶段，房价不断上涨和城市建成房屋空置率居高不下成为制约社会公平的一大顽疾。国家在2010年适时提出了配建1000万套保障性安居工程。这个过程中，一方面是政府的行政干预不断加强，另一方面对薄利或无利可图局面，开发商对保障性住房热情不高，政府只能以其他优惠政策扶持，这就更增加了投资成本和投资风险。
“收租”制度的特点主要包括：实行市场化运作，“收租”制度的实施主体是专门的收储中心，其具有独立的法人，并有独立的财务系统，并可承担政策实施的金融贷款资格；以非盈利为目的，受托于政府对市场上空置的、即将出租或出售的房屋进行收租，并以无偿、收取收租价格或低于收租价格（主要用于偿还银行贷款利息和投入租售房屋装修）提供给保障房申请者；采取政府补贴运行，政府将投入保障性住房资金补贴“收租”，满足保障房需求；受行政主管部门监管，“收租”制度实施每个环节都收房产和土地等部门的多向监管，防止腐败滋生；“收租”房屋定价进行严格评估，对于“收租”的每一套住房，收储中心将委托专业的评估机构对其租金或售价进行评估，减少浪费性支出；租期稳定、租金有保障，人民群众降幅与房源租给政府的接受度高。
2.2“收租”制度实践
江苏省常州市在保障性住房政策中践行了“收租”这一保障方式，通过实际运行，证明是一条可以深入发展的道路。而且运用此方案有以下优点：
第一，提高了保障供给效率。“收租”制度的实施运行机制为深化保障性住房政策提供了全新、高效的方式和平台，政府与申请保障人成本均大幅下降。成本下降为扩大保障范围和提高保障供给效率提供了有效支撑。如2012年5月至9月，常州市有6000多名群众将房屋租给政府，登记符合保障房“收租”条件的房源2000多套，已落实房源1500多套。同年，该市已有三批、共700多户家庭入住了政府提供的保障房。
第二，加快了政府管理方式创新。在建设服务型政府工作中，保障性住房政策的实施运行通过政府担保、市场运营等创新方式，推动政府管理结构向社会化转变，改变了保障性住房供给结构，全面提升了政府的社会管理和公共服务能力。
第三，初步形成了多主体建设运营机制。坚持政府主导、社会参与、市场化运作的原则，支持和鼓励各地积极探索多渠道、多主体、多方式投资建设经营保障性住房。“收租”制度成为现阶段保障性住房工程建设全面完成的有效手段之一，得到了相关政府职能部门的认可和大力推广。
另外，“收租”制度也有一些缺点。首先是主体不明，房屋收租最终应该由市场来做，应该是企业行为，但目前仍以政府为主题，成立的收储中心和城市开发公司却是企业性质，在具体实施过程中，主体不明，管理容易造成混乱；其次是金融风险提升，在“收租”融资过程中，政府充当担保人，一旦收储中心和城市开发公司出现财务危机，势必为银行带来成倍投资风险，甚至于产生呆账、坏账；第三是法规建设滞后，现行“收租”制度都是以规范性文件形式出现的，虽有一定效力，但未形成法律制度约束，工作中，还存在着政策边界不够清晰、利益调节和退出机制不够完善等问题。
【关键词】保障性；选址；住房；需求
国家高度重视低收入家庭的购房问题，保障性住房的建设是一项促进和谐社会发展的政策工程。在保障性住房工程的建设中，由于选址不当，会影直接响到居民的正常生活以及居民就业困难等，所以通过合理选址，对居民的生活保障起着重要的作用，对推动社会和谐发展业起着至关重要的作用。
一、保障性住房选址的不足之处
（一）居民就业困难
被保障居民普遍存在的特点是他们的教育程度低、选择就业方向狭窄和岗前培训不足。以南京为例，南京的经济适用房在选址上地里位置过于偏僻，房屋周边没有可提供就业的单位，缺少交通配套设施，使居民出行困难、出行成本过高。
（二）缺少公共配套设施
从地理位置上看，住房周边的配套设施极其缺乏，一般的经济适用房大多位于市中心的外延，以围绕市中心呈环形布置。保障性住房相对孤立，周边没有居民可以借用的配套设施，大部分配套设施尚未完全开放，再加上保障性住房的建设时间不长，没有带动房屋周边的经济发展，造成经济适用房的设施不完善的实际现状。保证性住房的周边均为未开发地带，由于居民的消费水平有限，导致商业设施空置。同时，由于住区自身的消费能力有限，大部分住区达不到相应银行、邮局、商店和超市等商家相应的“最低门槛”，又或是住区提供的门面规模较小，所以无法建立相应的设施，导致不能满足居民的需求。
所以，从城市发展的角度上看，保障性住房在选址的时候必须考虑到被保障人们的居住、交通、配套和就业等问题。在建设保障性住房的时候，政府应该给与政策上的支持，不能单方面根据土地价格和市场需求进行选址，必须要考虑被保居民长期居住的成本。
二、保障性住房的选址方式
（一）保障性住房的选址合理化
从当前的角度看，保障性住房应该均匀的分布在城市的新市区、老城区和近郊区。这样不但可以防止住房空间聚集而产生的不良社会问题及不良社会行为，居民还可以享受到更好的设施以及谋生方式，增进社会各阶层的交流，促进经济的共同发展。保障性住房的选址范围可以分为近郊区、老城区和新市区三个部分，这三个部分在选址方式中存在一定的共同点，其中，近郊区与城市新区有相似性质，老城区有自己的性质。老城区土地有限、地价高，通常不会成为保障性住房选址的对象。通过加强建设新市区，可以整体居住压力，新市区的建设不但可以为保障性住房提供有价值的土地，还可以解决老城区居民居住拥挤的问题，同时可以为新市区提升人气。保障性住房必须处理好居民生活中必备的配套设施、交通设施和就业单位设施，让新市区变得越加繁华。
（二）在城市居住总体的指导下，将保障性住房的选址纳入居住社区的范围里
据相关调查报告，保障性住房周边较荒凉，缺少相应的商业配套、交通配套和教育配套，导致居民生活极其不便以及多数居民的就业困难、伤病无法及时得到救治以及出行困难。保障性住房的选址不能占用新城区和老城区的绿化带以及居住与工业之间的绿化带，因为新城区和老城区中的绿化带对城市的空气存在至关重要的作用。如果在绿化带中建设保障性住房，居民难以分享周边的设施和周边完善的配套。更为严重的是，如果在绿化带中建设保障性住房，不但影响了城市的绿色环境，还影响了居民的生命健康。而当前，有些建筑工程行业为了追求低价，已经出现了在绿化带上建设房屋的问题，这不但是违法的建设，还给保障性住房带来了较大的隐患。绿化带对居民具有至关重要的作用，它可以释放大量氧气、吸收大量二氧化碳，有利于城市居民的身体健康。如果城市中没有绿化带，居民的身体健康状况也会随之下降。
（三）以公共交通为主导进行建设保障性住宅
根据相关调查显示，多数保障性住宅都具有居民生活不便和就业困难的问题，其中最主要的原因就是严重缺乏公交设施，造成居民出行困难。因此，在保障性住房选址时，应该重视公交设施。在选址时，从住房出发，在步行10-15分钟之内要有公交。最好将地铁设施加入到公共交通设施当中，在居住区周边建设地铁，可以帮助减少居民出行困难的问题，对社会发展业起着有利作用。
三、结语
综上所述，任何城市房屋的建设不能只凭借城市规划管理者进行建设。本文提到的多种保障性住房选址、规划从实际上满足了居民在日常生活、交通以及就业的需求。在建设保障性住房的过程中，需要对住区周边的设施包括超市、商店、市场、交通、单位、医院和学校同步建设，这样才能有效的促进社会进步。
参考文献
[1] 陈乃栋，赵蕾，郑晓华，许丹艳.保障性住房的规划选址研究――南京市的实践与思考[J].江苏城市规划，2011（10）.
[2] 潘雨红，巨选博.基于AHP方法的保障性住房选址策略分析――以重庆“民心佳园”公租房项目为例[J].建筑经济，2012（03）.
[3] 史亮.北京市保障性住房规划选址模型研究[A].中国城市规划学会.城市时代，协同规划――2013中国城市规划年会论文集（07-居住区规划与房地产）[C].中国城市规划学会，2013.
[关键词]“蚁族”；保障性住房；PPP模式
[中图分类号]F407.9 [文献标识码]A [文章编号]1671-511X（2012）02-0041-05
一、问题的提出
“蚁族”，是当下对“大学毕业生低收入聚居群体”的统称，被认为是继农民、农民工、下岗职工后的第四大弱势群体。与其他弱势群体不同的是，“蚁族”的文化层次和受教育程度高，虽然处在人生最初的、暂时的困难时期，但有着强大的发展潜力和光明的未来，是民族的希望，国家发展的源动力，也是社会安定的重要成分。但由于住房、就业、发展的综合压力，“蚁族”总体心理健康低于全国平均水平，大多数人对生活状态不满意。根据教育部公布的有关数据，2008年全国大学毕业生人数为559万，2009年为611万，2010年将达到630万。随着我国社会城市化、人口结构转变、劳动力市场转型、高等教育体制改革等一系列结构性因素的变化，“蚁族”的数量在未来几年内必将急剧增加。尽管“蚁族”还没有形成社会学意义上的“社会阶层”，但日益严重的“蚁族”现象已经引起社会的广泛关注，尤其是该群体的住房问题。
尽快研究解决“蚁族”住房问题的途径和方法，并从政策、制度上加以完善和落实，是缓解他们的生存压力，帮助他们尽快成长的关键。本文以“大学毕业生低收入未婚群体”的保障性住房问题作为研究对象，一方面是因为问题的严重性和紧迫性，另一方面是现行的住房政策是以家庭保障为主，大学生从毕业到结婚这一特殊阶段属于住房保障的“盲区”。
二、“蚁族”住房的研究现状
1.“蚁族”住房问题的研究
“蚁族”的住房问题，是近几年伴随着我国城市房价快速上涨和大量的高校毕业生走向社会而产生的，有着鲜明的“中国特色”。由于问题来得既快又急，国内的相关研究仍处在初期阶段。可归纳为：
（1）廉思等对“蚁族”的居住状况进行全面的调查分析，揭示了问题的严重性及其对社会的影响。但没能提出有效的解决办法。
（2）宋英潇等提出将高校毕业生的住房问题纳入到“夹心层”范畴，在政策上并入家庭住房保障体系。解决路径不清晰。
国外大学毕业生住房问题普遍没有中国如此突出，大都是将其纳入到低收入家庭范畴加以解决。但也有为解决其他问题而建设青年住房的，如俄罗斯为提高生育率而兴建“青年公寓”。
2.PPP在保障性住房领域的研究
（1）国外研究现状
PPP模式的应用已从传统的公用事业领域拓展到公共住房项目，尤其是在美、英等国已被广泛应用，并建立了相应的法律法规，以保障其在公共住房建设中的应用效果。美国政府通过设置广泛的政策及金融机制，激励私营部门进入公共住房的建设领域，并通过包容性区划法，要求私人开发商将其开发的部分住房服务于中低收入住户，增加“廉价”住房的供给。英国将PPP模式应用于宜居住房，通过风险的合理分担提高资金价值，并在各自的价值链上实现增值。而“规划得益”政策大大地吸引了私人机构参与的积极性。
（2）国内研究现状
唐祥来等认为保障性住房具有公共产品的性质，并对私人供给机制进行了博弈分析。冯念、巴曙松等认为，充足的民间资本和宽松的政策环境，已初步具备保障性住房PPP模式项目的运作前提。万冬君、刘友平、贾士靖等对保障性住房PPP模式运行融资、风险、支付能力等进行了一定研究。田一淋等提出建立以中间组织为枢纽的PPP模式住房保障体系。
3.对国内研究的评价
国内研究取得了一定的成果，不足之处主要体现在：
（1）研究尚处于理论阶段，停留于定性分析层面。缺乏有效的方法和工具，系统性不强。
（2）没有解决廉租房的“先天不足”问题：租金过低；对私营资本缺乏吸引力。解决的思路大都是通过加大政府投入和补贴来实现，缺乏造血功能和可持续性。
（3）没能理顺政府、民间资本、保障群体间产权、收益、风险等关系。对共有产权的研究尚处初期讨论。
（4）研究大都局限在以家庭为对象，属于现有住房保障体系范畴，少有针对未婚、低收入高校毕业生住房进行研究，造成制度上的“盲区”。
三、“蚁族”住房及相关问题的社会学分析
1.职业状况
从廉思对“蚁族”调查的结果来看，“蚁族”的职业集中在专业技术人员、商业服务业人员以及办事人员三类，其中男性大多数从事专业技术类工作，女性多为商业服务业人员与办事人员。就工作单位来讲，“蚁族”大部分成员（“89%”）任职于私民营企业；其中有16.5%的群体成员的工作单位性质为个体经营；而仅有11%的群体成员就职于政府机关与国有企事业单位。在象征着工作稳定性与保障性的劳动协议与“三险”方面，有32.3%的没有与工作单位签订正式劳动协议，36.4%没有“三险”的保障。
工作不稳定是“蚁族”的一个鲜明特点，流动性大对社会的稳定造成了一定的不利影响。
2.收入情况
根据廉思的调查数据，北京“蚁族”月均收入为1956元，既大大低于城镇职工平均工资，也低于大学毕业生毕业半年后的平均工资，属于典型的低收入群体。此外，“蚁族”的收入风险显著高于其他群体，收入的增长状况令人担忧。
3.消费情况
根据廉思的调查数据，北京“蚁族”每月平均的消费中租房支出占月均花费的比例为22.4%，占月收入的比例为19.3%。对于较低收入的单身者来说，明显偏高。
4.住房状况
根据国家统计局2010年月份的《2009年全国房地产市场运行情况》，2009年12月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%。房价的不断上涨使大学毕业生拥有自己的住房成为一种奢望，再加上“蚁族”为了降低生活成本，只能考虑在交通便利的城乡结合部或近郊农村租房。根据廉思的调查显示，该群体中有70%的成员住房面积不足10平方米，所租的房屋及其配套设施很不完善，有的地方甚至缺少必要的生活条件，周围的治安状况和卫生状况也不能让人满意，出现当地居民强行收取“保护费”的情况。
根据笔者对南京及周遍主要城市的调查显示，现在大学生的婚育观念比较开放，男女大学生平均期望的结婚年龄不低于27岁。这也就是说，未婚“蚁族”的住房问题在大学生毕业后4-6年内是排除在现有住房保障体系范围之外的。“蚁族”这一特殊群体的住房问题日益突出，且缺乏配套的住房保障政策。
5.户口问题
根据廉思课题组的调查数据，大学毕业生聚居村中，超过85%的人为外地户口，仅15%的人是当地户口。该群体的绝大多数成员户口都落在家庭所在地，落在单位所在地的仅有3.3%。家庭所在地有一半以上在农村。
6.助学贷款问题
根据教育部2009年第5次新闻通气会上公布的有关数据，2008年全国公办和民办全日制普通高等学校在校生总数为2103.27万人。其中，家庭经济困难学生约为473.96万人，占在校生总数的22.53%。教育部全国学生资助管理中心公布的数据显示，从1999年开展助学贷款截至2008年6月底，银行累计审批了377.4万高校贫困学子的助学贷款，累计审批金额达到354.3亿元，获贷学生占在校生总数的平均比例已达到11.2%。表明2008年我国高校中身负助学贷款的大学生人数已经超过了230万。而“蚁族”中身负助学贷款的比例远远高于全国的平均值。
按照国家最新助学贷款的有关规定，在校期间国家100%贴息，毕业后6年内还清本息。据测算，如果一个学生在校4年贷款24000元，毕业后6年等额还清本息，则每年要支付利息约为1641.6元，6年合计约为9849.60元。这样，一个刚毕业的学生一年的负担近7641.6元。这对于月均收入1956元的“蚁族”来说，着实是个沉重的负担。
7.心理状况
根据我们的调查显示，“蚁族”的总体心理健康水平不高，消极完美主义特征明显，大多数人对生活状态不满意，社会支持较低，社会政治控制力相对较高，且个体强烈地感受到一种心理层面的相对剥夺感。这与该群体目前面临的较高的生存压力，频繁更换工作或找不到自己理想工作的现状是密切相关的。因此，应该对“蚁族”心理健康状况给与高度重视。
8.生理需求方面
根据廉思调查结果表明，“蚁族”的性危机凸显。作为80-90后，他们处于生理活跃期，然而，与异性同居的只有23%，只有33%的人在最近一个月内有过性生活。就全国成年人而言，平均性生活频率是在每星期1次左右。然而该群体的67%的人最近一个月没有性生活。对比之下，“蚁族”在性需求方面难以得到满足，人际性活动的缺失很可能会通过独自性生活（如：）或其他途径进行宣泄，如果通过其他途径则在很大程度上引起社会问题。
通过对“蚁族”现状的分析，发现该群体存在严重的生存和发展问题，而住房问题是最核心、影响面最大的问题之一。
住房是基础，在当今社会经济状况下，以大学毕业生自身的力量是难以得到有效的解决，必须通过政策的保障、全社会的关心和支持，以及大学毕业生自身的努力加以解决。
四、基于PPP技术的“蚁族”保障性住房——“青年公寓”运作模式设计
全面改善“蚁族”生存和发展问题，首先要解决其住房问题。由于“蚁族”是部分高校毕业生走向社会初期阶段的一种生活现象，属于渡过时期的暂时困难，随着对社会的适应和能力的提高，他们能够较快地步入良性发展之路。因此，通过政策保障，解决高校毕业生、低收入群体的婚前、过渡性住房，帮助他们渡过暂时的困难时期，不仅有利于他们的快速发展，也能够完善现行住房保障体系、促进和谐社会的构建。
针对“蚁族”的特点，可以建设保障性的“青年公寓”，来解决大学毕业生低收入、未婚群体的过渡性住房。
1.基本思想
建设“青年公寓”目的是解决“蚁族”过渡时期的住房；手段是采取PPP模式；基础是政策保障；关键是吸引和鼓励民间资本进入。
从PPP模式在经济适用房、廉租房领域并不成功的应用来看，关键是没有解决好民间资本进入的问题，过多地依赖政府财政投入，使得PPP建设经济适用房、廉租房模式走向不可持续的“死胡同”。因此，在应用PPP模式构建“青年公寓”时，必须从建设、产权、定价、机制设计、政策制定、社会认可等多环节、多角度，充分融入对民间资本的激励思想，从而形成强大的吸引合力，引导民间资本积极进入，增加“青年公寓”自身的造血功能，减少政府财政和管理的压力，使PPP模式的“青年公寓”建设朝着可持续方向发展。
构建如图1所示的基于PPP模式的“青年公寓”系统，不失为解决“蚁族”保障性住房的最佳模式。
2.该构架的基本思路
（1）政府划拨土地，民间资本投资建设，形成共有产权形式、只面向高校毕业、低收入、未婚群体保障性租赁的“青年公寓”。
（2）将“青年公寓”项目纳入城市建设管理之中，科学规划，建设合理数量、适当标准、配套完善、公共交通便利的单身公寓。
（3）制定准入和退出机制，政府统一管理。一方面保障“蚁族”过渡；另一方面使已婚、收入增高者及时退出，提高保障效率。
五、基于PPP模式的“青年公寓”相关问题分析与确定
1.投资问题
（1）政府投资
政府通过划拨的方式提供“青年公寓”建设的相关用地，民间资本投资建设，形成共有产权形式的“青年公寓”，长期共同持有和经营。
政府划拨土地，大大降低了“青年公寓”建设的直接资金投入。通过减免“青年公寓”建设、配套和运营过程中的税费，进一步降低“青年公寓”的建设、运营成本，从而降低民间资本投资回收的风险，增加民间资本投入的积极性。
除此之外，通过政策调整，允许公积金转付“青年公寓”的部分租金，可以降低“蚁族”房租的实际支付额，减轻他们的生活压力，加快个人积累。
（2）民间投资
除去土地和建设过程中绝大多数的税费，“青年公寓”的建设投资量会大大降低，从而给民间资本进入创造出极大的空间，使投资更加容易回收，降低民间资本的投资风险。
2.“青年公寓”的共有产权问题
PPP模式下的“青年公寓”建设，关键是要吸引民间资本，否则又回到财政投入解决保障性住房的老路上。吸引民间资本，关键是在于：
（1）要产生稳定、满意的投资收益
“青年公寓”属于租赁用房，能够产生长期稳定的租金收入。由于民间资本的投入只用于项目建设，因此所需投资量相对房地产开发项目少了很多。以建筑面积20平方米一套的单身公寓来算，大约所需投资为4万元人民币。按静态计算，如果10年收回投资，每年的租金只需4000元，每月只需支付334元的房租。这样的结果是政府、民间投资、“蚁族”等三方都能接受的。如果允许公积金转付“青年公寓”的部分房租，则“蚁族”的实际支付可能会低于200元/月。
（2）产权明晰
设立政府与民间资本共有产权形式的“青年公寓”，能够实现在保证政府主导的前提下，降低民间投资的风险，最大程度地吸引民间资本，从而降低“蚁族”的住房实际支出，使“青年公寓”走向一条可持续发展之路。
“青年公寓”不属于城市基础设施、也不属于经济命脉行业，完全可以采取公私共有产权的形式。政府的共有产权，更应体现在保证住房保障上。
3.建设和运营问题
“青年公寓”的建设，只解决高校毕业生、低收入、未婚群体的过渡性租赁住房，当他们结婚成家或收入增高，即可进入家庭住房保障或商品房市场体系。因此，应根据实际情况，规划建设适合青年人的单身公寓。
（1）选址
“青年公寓”应建设在距城市中心相对较偏，如城郊结合部；公共交通便捷，如地铁沿线附近；离高科技单位较近，如科技开发区、创业园区等区域。
（2）规划设计
按照城市不同情况，合理布局，建设适当规模的“青年公寓”社区。
“青年公寓”应主要考虑单身大学毕业生的住房过渡问题，适当考虑“蚁族”结婚后的短期过渡。因此，“青年公寓”的套型设计以20平方米左右的独室单身房为主，分层设计公共卫生间、集中的洗衣房、活动室等。
（3）建设水平与环境
“青年公寓”的建设水平应符合青年知识分子身份，环境应清新优美，不能粗糙建设成为新的“平民窟”。
（4）配套
配套设施应该齐全、完善，应有相应的餐饮、娱乐、服务、通讯、交通等设施，方便入住者日常生活。
（5）运营
“蚁族”住房问题不是一朝产生的，也不会一夕消亡。如果不及时解决，将会在未来一定时间里极大地影响年轻人的生存和发展，影响社会的安定和经济的发展。因此，为确保大学毕业生低收入者入住，必须对“青年公寓”的运营进行强有力的管理和控制，严格按照政府保障的意志进行运营和管理。
4，价格（租金）的确定
（1）合理租金的标准
要使PPP模式的“青年公寓”得以正常运营，必须确立投资商、被保障群体、政府“三方满意”的合理租金。
我们认为，合理租金的标准应考虑三方面因素：
①在一定期限内，民间投资回收成本并产生合理利润；
②保障“蚁族”良好居住，支持其有所积累前提下的合理租金支出；
③正常范围内的政府财政投入。
（2）合理租金的确定思路
因此，通过对“蚁族”租金支付能力、民间资本最小租金收益、政府正常范围内的财政投入的综合分析，以及三方博弈，最终确定合理的、“三方满意”的“青年公寓”租金。
具体定价分析过程可见图2所示。
5.“蚁族”进入、退出机制问题
“青年公寓”应保障“蚁族”毕业后最初几年。随着成长和能力的提高，收入也会相应提高。当收入增长到一定水平，或者结婚成家，应该脱离保障范畴，进入现行的社会住房体系。因此，要制定完整、系统的进人、退出机制，对“青年公寓”实施动态控制。主要包括：
（1）进入机制
通过对就业状况、收入水平、生活负担（助学贷款、父母养老）等因素的分析，设定准入条件，并进行人住控制。
（2）退出机制
通过对保障年限（如5-6年）的合理确定、收入增加到一定高度、结婚成家等因素的分析，设定退出条件，并进行适时的退出控制。
（3）挤出机制
对于超出保障期限、结婚成家、或收入超出保障范围而不主动搬出者，通过梯度加收租金实现挤出，提高“青年公寓”的保障效率。
六、结论
1.现阶段，低收入高校毕业生的过渡性住房，应纳入到国家住房保障体系之中。
一、基本情况
（一）建设用地方面
年廉租住房项目用地为1484㎡及年公共租赁住房项目用地为4530.78㎡其性质均为行政划拨。以上两个项目的选址意见书、土地使用证、建设规划用地许可证、建筑工程规划许可证等相关手续齐全，不存在擅自改变保障性安居工程用地的土地用途及擅自改变保障性安居工程住房用地性质从事商业性房地产开发等违法违规行为。经济适用房由朝阳三合房地产开发公司在“柏峰紫域”项目中配建，其土地采取出让形式，其占用土地1736㎡。
（二）招标投标方面
年廉租住房项目及年经济适用房项目，建设程序要件齐全有效，招标公告通过指定媒介公开，不存在将必须进行招标项目化整为零及以其他方式规避招标问题。招标机构资质符合要求，招标项目依法在建设工程交易中心进行交易，采取随机抽取方式确定评标专家，专家评委人数符合法定比例。投标资质真实有效，分包工程合规，不存在转包、挂靠问题。招标人、投标人严格按中标通知书的内容订立施工合同。招投标有关资料全部归档，档案管理规范。不存在领导干部违反规定干预和插手招标活动问题，中标企业施工手续齐全有效。
年公共租赁住房项目选址意见书、土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证等相关手续齐备，正在进行项目招标公示。
（三）工程质量方面
建设单位依法履行工程质量监督、施工图审查、施工许可等基本建设程序，参建各方主体具有相应资质，项目经理、项目技术负责人、质检员和其他专业技术管理人员均持证上岗。单位工程开工报告、施工技术交底记录、施工日记等相关技术文件和资料齐全。工程现场总平面布置符合施工组织设计要求，混凝土搅拌站的设备状况和工作环境及管理制度符合规定要求。钢筋规格、数量、间距、锚固长度、接头位置、钢筋保护层厚度符合要求，工程地基基础、地下结构防腐、防水符合要求，结构构件表面平整度符合要求。房屋使用功能中墙体结露发霉、外保温墙面裂缝、填充墙裂缝、现浇混凝土楼板裂缝、屋面及有水房间地面渗漏、外窗渗漏等质量通病均进行了有效的防治，严格执行住宅工程质量分户验收制度。
（四）工程安全方面
保障性安居工程项目施工企业均取得了《安全生产许可证》，建设项目按规定进行了项目安全检查监督备案。建设单位对工程建设过程中可能存在的重大风险进行全面评估，并将评估结论作为确定设计和施工方案的重要依据。建筑施工现场严格执行《建筑施工现场环境和卫生标准》（JGJ146—2004）、《建筑施工安全检查标准》（JGJ59—99）及《施工企业安全生产评价标准》（JGJ/T77—2010）。深基坑工程、模板工程及支撑体系、脚手架工程、起重机械设备及安装拆卸工程等危险性较大的分部分项工程按《危险性较大的分部分项工程安全管理办法》进行安全管理。施工现场岗位防火安全责任制落实到位，消防器材配备齐全，建筑施工现场按相关规定开展文明施工。
（五）资金管理使用方面
保障性住房项目工程建设资金严格按照国家规定筹集，并基本上按施工进度拨付资金，资金拨付手续完备。按照规定在地方财政年度预算中安排资金，无闲置和影响资金使用效益问题。按规定将土地出让净收益的10%以上、住房公积金增值净收益余额全部用于保障性安居工程，建设补助资金实行“专项管理分账核算、专款专用”，使用中无挤占、截留和挪用，不存在补助资金、公款私存等违规行为。保障性安居工程项目法人设置专账管理安居工程资金，财务核算符合规定，严格执行财政资金“收支两条线”管理制度，对发放补贴资金进行认真审核，被补贴对象的确定符合相关规定，按照“先租后补、不租不补”的方式发放补贴。
（六）住房分配方面
编制《县经济适用房管理暂行办法》（建发[]39号）、《县城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》（建政办发[]65号）等相关政策，拟准备颁发《县廉租住房按份共有产权管理暂行办法》并在相关政策基础上对保障性住房的具体分配方案，及时向社会公布，现已建立了保障性住房申请、审核、公示、轮候、复核、退出制度，严格执行社区、街道、民政和住房保障部门四级审核，县报、电视台两次公示，公开投诉电话的“四审两示一公开”制度，建立住房保障管理信息系统，建立每户一档，按街道分类，编订序号，对应入卷，妥善保存，实施动态管理。
二、下步努力方向
一是根据省九个部门下发的《保障性安居工程监督检查工作方案》的要求，我县也相应的制发了《县保障性安居工程监督检查方案》。根据工作方案的安排各相关部门一定要做好各司其职，各负其责。
二是在工程质量和进度的监管上，严格按照工作方案的要求，加大监督检查和管理的力度，特别是对项目的质量，一方面各监督、监理部门负起责任，另一方面驻在组的相关人员也要履行职责，真正把保障性安居工程建成安全工程、放心工程。
三是为保证“两租房”工程的顺利实施，各相关部门应该全力做好服务工作，特别是在资金的拨付上，应该按项目的预算和形象进度及时足额的拨付到位。对经适房的建设，一方面对开发单位实施监管，以保证工程质量和建设进度；另一方面要加大服务力度，在原有所提供优惠政策的基础上，在建设过程中尽其可能的为开发商排忧解难。
上周五房地产版块全线拉升，领涨大盘，但房地产行业下降周期不会随着政策的变化而改变，行业最差阶段还没有到来，地产板块难以出现反转。龙头地产公司受行业调整影响相对较小，行业集中度的提高会使这些公司受益。
事件：
住房和城乡建设部副部长齐骥昨日接受采访时说，计划用三年时间，总投资9000亿元人民币通过廉租住房的方式解决城镇747万户低收入住房困难家庭的住房问题，其中287万户通过实物配租的方式解决，460万户通过货币补贴的方式解决；同时，根据各地经济适用房建设规划，今后三年，全国还将建设400万套经济适用房，并将进行国有林业、煤矿、农垦职工的棚户区危旧房改造，大约解决220万户的住房问题。中央财政将给予一定的转移支付，但主要还是依靠地方政府、住房困难户本人以及所在单位等几方面的共同出资。
点评：
我们认为这是建设部配合国务院四万亿投资拉动经济的响应，该政策出台会促进内需的拉动、改善房地产行业供给结构、促进商品房市场长期稳定发展，但短期内对商品房市场影响是负面的，房地产行业的调整周期将相应的拉长：
1、该政策是补课，有利于维持社会公平，拉低住房价格，促进房地产行业长期稳定发展；保障性住房是政府早就该做的工作，自从98年货币化分房以来，过去十年该政策缺失；从该政策的出发点来看，基本上与07年以来国家房地产行业政策导向一致，即10%廉租房加上20%经济适用房加上30%的中低价中小户型商品房，按照这个比例，廉租房超过计划，经济适用房符合计划。
廉租房支出超预期：9000亿重点用于747万户低收入家庭住房和220万户棚户区改造家庭，以货币补贴为主（60%货币补贴，40%实物分配），所以对拉动租房市场需求有帮助；而另外287万套的廉租房需要通过建设或购买来实现；
经济适用房符合预期：而400万套经济适用房约占到商品房年销售套数不到20%（07年约500万套），基本上是按照20%的标准来做的，没有过多的超出预期。另外随着商品房市场的低迷，限价房供应出现萎缩，所以尽管经济适用房规模超出很多城市的计划（见表1），但加上限价房并没有明显的增加。
2、短期对商品房市场带来负面冲击，但冲击有限：市场对9000亿投入的解读将在短期内进一步下降购房预期，市场普遍观点将是对商品房市场需求带来挤压，而在房地产行业下降周期中，购房预期是关键，所以我们认为短期负面影响是存在的；但正如以往分析的，经济适用房与商品房是对应不同的市场需求，对商品房市场冲击有限，中长期来看，合理的市场结构有利于消化房地产泡沫促进商品房市场的健康发展。
3、政策执行是关键：按照建设部的说法，中央政策给与一定的转移支付，投资的主体还是地方政府，这与其它政策一样，政策的效果取决于地方政府的资金情况，而在土地相对紧缺的情况下，依赖土地财政使得地方政府执行改政策将打折扣，我们认为政策执行将是最大的挑战。
4、维持房地产股票建议不变：我们认为房地产行业下降周期不会随着政策的变化而改变，行业最差阶段还没有到来，地产板块难以出现反转，我们重点推荐的龙头地产公司受行业调整影响相对较小，而行业集中度的提高会使这些公司受益，所以A股可以逢低吸纳龙头地产公司，H股估值已经偏高，建议获利了结，可以关注P/B在0.5倍以下的公司。
Abstract：Most indemnificatory housing units are small units. To ensure affordable housing meet low-income families living needs under the limited condition, space intensive design is required. And the variability of design is an important means to solve the periodic personnel changes in the affordable housing and to maximize the use of small space..
关键词：保障性住房、小户型、可变性设计
Key Words：Indemnificatory Housing; Unit; Variability
中图分类号：TU2文献标识码：A 文章编号：
所有的建筑类型中，在周期性的需求转变方面，没有一种类型能够与住宅建筑相提并论，也没有任何其他建筑类型像住宅建筑一样，在需求的改变方面如此具有可预见性及可估算性，当住房非常紧张时，可适应性和可变化性就实用及经济的角度而言，总是各项讨论的中心议题；在住房平面布局的可变化性上，人们要了解的观点是：在总居住面积不改变的条件下，对住房进行改装，以达成更有效率地实用平面布局的目标[ 彼得·法勒.王瑾，庄伟译.住宅平面，1920~1990年住宅的发展线索[M].北京:中国建筑工业出版社，2002.]。
我国处于经济和社会快速发展的时期，对于住宅套型模式，取决于居民的生活方式的变化、经济发展水平和家庭人口构成等原因。相应的如何使住宅在其建筑年龄之内适应居住着需求的变化，是当前住宅设计领域正在探索的新课题。尤其是廉租房，根据住户生活水平的提高，旧住户迁出，新住户迁入，人员数量的变化和生活习性的不同，对户内使用空间要求也随之改变，这就要求建筑师在设计时要适当考虑户型的可变化性。我国住宅建设从早期的砖混结构到现在的钢筋混凝土框架结构，客观上也为住房户型的可调动性提供了可能，香港公屋套型的模块化设计、日本集合住宅的SI体系等都是在住宅套型方面对以上问题的尝试，对我国保障性住房具有可借鉴意义。
框架建筑是合适的结构系统，它可以被理性化地制造，而且也允许自由地分割室内空间，它所受的限制仅在于必须将厨房、浴厕装置作为固定的房间，但居住者可以将其余空间利用可移动调整的墙予以间隔；我相信，利用上述方式可以满足各种居住要求[ 密斯·凡·德·罗.对于我的组团建筑[J].建筑与住宅,1927:77]。
1、空间的可变性
针对保障性住房户型整体空间的可变性设计，一种方法是使厨卫空间固定，生活用房变化调动。厨房、卫生间作为户内的服务空间，其内部又有各种管道和设备，理应把厨房、卫生间作为户内的固定核心，和生活空间（起居室、卧室、书房）分离开来，使生活空间可以根据家庭成员的变化或者生活的需要灵活变动。（图1）是套内使用面积为52平方米的保障性住房的小户型，建筑为钢筋混凝土框架结构，现把厨卫空间固定在户型的北侧一角，剩下空间根据住户实际情况布置，笔者根据家庭人口的变动做了四种变化形式。单身舒适型的生活空间有主卧、书房、客厅，营造单身人士相对舒适的生活空间；婚后有子型在主卧室和次卧室之间留出一定与主卧一体的空间，作为婴儿房，北侧布置一次卧室以供不时来的客人，并留出一定空间的餐厅；三代同居型把客厅变为次卧室，考虑家中老年人的入住。
2、墙体的可变性
在局部或者墙体做一些可变性设计，通常能引起空间上意想不到的效果。
旋转的“墙”。在柯布西耶的晚期作品中，旋转门变得尤为普遍，我猜想一部分原因，是旋转门所固有的象征潜力，而另一部分原因是，门打开时所带来的空间流动感[ Flora Samuel[英].邓敬,殷红,王梅译.勒.柯布西耶的细部设计[M].北京:中国建筑工业出版社.2009,12.]。保障性住房室内空间有限，节省面积的设计显得空间流动感不足，而开敞的设计又使空间浪费。户型内部门不可能作为柯布西耶所提出的“旋转门”形式出现，但可以把室内某段“墙”类比为柯布西耶作品中的“门”，而室内较高的家具（木架，柜）因其可转动性容易实现，固可以把家具认为代替“门”的“墙”。这种设计手法可用于入口玄关、卧室和起居室一体化空间内。“旋转墙”为半透明橱式，用于玄关时，“旋转墙”垂直于墙，把空间一分为二为玄关和起居室，既起到了“借景”的效果，又使得进入室内空间过渡区的形成，当“旋转墙”平行于墙时，带来了空间流动感，整个空间更加通透，还能留出一定就餐空间（图2）。同样的“旋转墙”可以用在卧室、起居室一体化的空间，也起到了类似的空间流动效果（图3）。
轻质隔断墙的设置。在30~40平方米左右的公寓型保障性住房户型内，由于空间和面积的限制，通常把起居空间和卧室空间一体化处理。两室之间不设隔墙，卧室靠窗，起居空间置在内侧，这样使起居空间获得充分照明和阳光，然而作为私人空间的卧室也失去了私密性，为了解决这一问题，利用轻质隔断墙在使用时间差上的折叠和伸展的变化性，使空间具有了双重意义。在厨房和起居空间设置一推拉隔断，打开时空间开阔，入厨时关闭，避免油烟气味侵入起居空间；而在卧室空间和起居空间之间设置折叠隔断，白天可以把隔断合上，保持起居卧室的空间一体化，使起居室通透，夜间入睡时封闭，以“墙”的形态分割空间，让卧室成为单独的空间，增加私密性（图5）。
关键词：保障性住房 融资 措施
随着我国经济发展不断加快，社会各项保障措施在不断的完善当中。现阶段，保障性住房建设的任务随着社会保障措施的完善而不断的增长。对于有关部门的保障性住房建设工作的开展过程来说，融资问题成为了保障性住房建设的“老大难”问题。
一、保障性住房建设融资问题
首先，融资渠道相对单一，资金来源主要是政府的投入。现阶段，我国住房建设的发展不够均衡，商品房市场发展较快，保障性住房占整体住房结构的比例较低，整体不同类型的住房存在着失衡的现象。与此同时，政府的宏观调控的实施也存在一定的问题，对于保障性住房的干预较大，不利于保障性住房资金的多样化有效融入。
其次，保障性住房建设资金的社会组成比例较低。保障性住房的投资整体投资周期较长，并且具备较高的管理与经营成本，整体投资收益较低。现代社会对于投资利益的需求也是不断提高的，保障性住房的建设投资难以满足社会投资的需求。另外，社会资金的流入，还要结合考虑当地是实际政策与投资风险等问题。
最后，保障性住房建设的融资手续过于冗余，资金流入手续繁杂，整体投资工作开展的效率较低。保障性住房是基本社会福利体系中的重要一环，与人民群众的切实生活有着重要的关联，也是人们的基本利益。目前，保障性住房建设融资还存在很大的滞后性，融资手续以及审批都存在一定的问题，不利于资金的高效流通。保障性住房的建设周期较长，并且资金投入周期较其他项目更长，如果不能保证资金的高效流入，就会影响保障性住房的及时使用，不利于社会福利工作的开展。
二、解决保障性住房建设融资问题的对策
1.提高融资渠道的多元性
要解决现有保障性住房建设融资难的问题，就必须要针对于现有融资渠道进行进一步的完善，并且对于融资路径进行拓宽。在开展保障房建设的过程中，需要讲公益性与自利性进行良好的结合，并且达到合理的平衡标准。首先，政府可以以自身为主体，设立投资基金项目，通过多种渠道来为保障性住房的建设提供有效的资金来源基础。政府也可以通过补助等有效的措施，提高自身融资能力。其次，在托管融资渠道时，要考虑社会资金的来源，通过采取有效的对策，促进社会资金的进入。最后，政府可以通过设立公租房基金，从而对于公租房发展中存在的问题进行解决，更好的鼓励房地产企业的加入，并且通过出台有关优惠政策，促进保险资金的进入。
2.增加财政投入
对于部分困难地区的保障房建设过程中，其地方如果存在任务过重，筹资困难的情况时，政府要加强财政资金的投入。政府有关部门要提高对于保障性住房建设工作的重视程度，并且采取针对性的措施，对于重点地区的保障性住房建设投入进行加强，通过地方财政资金的流入，促进地方保障性住房建设工作的顺利开展。
3.为参与建设企业提供良好的政策环境
在地方房地产建设中，住房类的房地产开发商开发地产时，其主要目的是为了获取企业利润。因而，商品房成为了房地产开发商的第一选择，而经济适用房与租赁类的住房成为开发商的第二选择。廉租房与公租房等福利性的住房在开展工程建设中，经常存在资金不足的情况。由此可见，要想真正的推动保障性住房的建设工作，就必须考虑到开发企业自身的利润情况，并且为其提供良好的政策环境，有效的推进开发商参与到保障性住房的建设当中，并且对于目前保障性住房建设资金不足的情况进行环节。例如，对于保障性住房建设完成后，政府可以对开发商所开发的地产赋予商业价值，并且推动配套设施的建设，弥补开发商在保障性住房建设中所造成的例如损失。另外，多种税收、土地一级信贷方面的优惠，也可以为承建企业提供良好的优惠环境。
4.提高融资手段的灵活性
保障性住房建设融资问题的解决，需要依靠多种手段，积极的对融资手段进行探索，提高融资手段的多样化与灵活性。首先，可以采用按揭贷款的融资模式。按揭贷款融资的模式的开展，可以以普通个人贷款方式来进行操作，并且将保障性住房作为按揭主体。通过按揭贷款的方式，将保障性住房建设所需要的资金以房产为抵押，并且规定其房屋租赁资金以及周边配套商业设施的收益为主要还款资金。其次，采用理财的方式来进行融资。政府、商业银行以及信托公司可以互相合作，发行用于保障性住房建设的有关理财产品，并且由政府进行提供担保，从而更好的促进保障性住房建设资金的流入，为保障性住房的建设工作提供保障，同时也可以满足投资者自身的收益要求，提高资金利用效率。最后，企业债券的发行。企业债券的有效期较长，并且利率较低，可以有效的为保障性住房建设融资提供资金来源。企业债券的审批程序较为精简，可以有效的保证建设资金的快速到位。在利用企业债券的同时，还要注意规避潜在风险，加强监管，有效的落实款项的使用。
三、结束语
现阶段，我国保障性住房建设中，存在资金不足的问题，并且融资方式较为单一，融资的手续与审批流程过于复杂，不利于提高资金的利用效率。与此同时，我国保障性住房融资的监管力度与担保还存在很大的不足，需要不断的进行改善。一系列的融资问题，对于我国保障性住房建设工作的开展，制造了很多困难。有关部门必须要予以重视，并且拓宽融资渠道，实现融资方式的多样化，从而更好的为融资提供有效的资金来源保障，促进保障性住房建设工作的开展。
参考文献：
[1]彭金媛，赵栋梁.完善保障性住房融资机制[J].合作经济与科技， 2012；5
[2]韦颜秋.我国保障房融资体系建设现状与构建[J].中国国情国力， 2012；2
关键词：保障性住房；政府主导；属性缺失
一、我国保障性住房空间选址存在的问题
在运用现场调查、居民问卷调查、保障性住房规划建设从业人员的深度访谈等调查方法与 GIS 的空间分析方法，对案例中的保障性住房进行了空间特征的分析后，可以得出以下结论：我国保障性住房空间选址中存在边缘区集中规模化布局、空间布局选址与就业空间分离、部分保障性住房社会服务与公共服务获取能力较低、建设条件以及建设周期受到布局选址负面影响这四个问题。
保障性住房的空间布局选址问题可以归纳为边缘选址、集中规模化布局、就业困难、设施配套不足、建设停滞周期拉长几个方面。这些问题之间实质上有着不可剥离的联系。由于保障性住房选址大多在城市边缘区或偏僻地带，就直接导致了多个项目的集中布局。而这些区域用地的直接特点就是其孤立性与单一性，没有可借用的居住区配套，以至于配套服务设施不足。而在如此大片的低收入住区中，自然很难提供互补性的就业机会，配套设施的不足也造成了其交通的就会造成其交通的不便，低收入阶层很难在住房附近找到就业、离开住房到城市中心就业又面临距离远、时间长、交通成本大等诸多问题，如此便导致保障性住房的空间布局选址与就业空间的分离。
二、我国保障性住房空间选址存在的问题产生的原因
空间选址是保障性住房建设中城市空间资源的主要配置方式，将保障性住房空间选址过程划分为规划布局、建设选址两个阶段。正是由于城市规划在这两个阶段的“属性缺失”导致相关选址问题的产生。从制度设计、土地供应、宏观政策背景等角度分析和归纳保证性住房布局选址的特性，就可以发现保障性住房空间选址过程中规划布局、建设选址的两个阶段中相关问题的根源.
保障性住房的空间布局选址问题可以归纳为边缘选址、集中规模化布局、就业困难、设施配套不足、建设停滞周期拉长几个方面。这些问题之间实质上有着不可剥离的联系。由于保障性住房选址大多在城市边缘区或偏僻地带，就直接导致了多个项目的集中布局。而这些区域用地的直接特点就是其孤立性与单一性，没有可借用的居住区配套，以至于配套服务设施不足。而在大片的低收入住区中，很难提供互补性的就业机会，配套设施的不足也造成了其交通的不便。低收入阶层很难在住房附近找到就业、离开住房到城市中心就业又面临距离远、时间长、交通成本大等诸多问题，如此便导致保障性住房的空间布局选址与就业空间的分离。
保障性住房的空间选址的过程分为“规划布局”和“建设选址”两个阶段。保障性住房的空间选址是一个多个参与主体的动态均衡过程，及几个利益团体的平衡：以生活需求为导向的中低收入家庭、以社会经济综合效益为导向的政府部门、以经济效益为导向的开发建设企业以及以自身权益为导向的其他利益相关者。而城市规划则应该在这个多主体的动态平衡过程中扮演着衔接、统筹的重要角色。正是城市规划的技术理性、公共政策属性两方面的“属性缺失”导致布局选址中的各类问题，成为保障性住房空间布局选址不合理的直接原因。
究其根本，从更深层次的经济、制度和政策等方面进一步研究。将“政府选址”、“空间寻址”、“应急选址”三点归纳，就是在于“政府主导”。政府具有条件对保障性住房进行选址时，可能存在的“政府失效”导致无法协调不同参与方的利益诉求，导致选址的不合理性。由于政府在财政收益权衡之后的用地压力或者政府对于“土地财政”的依赖造成的“用地紧张”条件下的“空间寻址”成为保障性住房规划布局、建设选址困难的直接经济原因。宏观调控下骤然加速的保障性住房建设导致的“应急选址”更是由于政策的过于生硬、孤立，缺乏相关政策的支撑。中央政府的宏观调控变为地方政务的政治任务，可持续性与选址的科学性都会受到极大的影响。
三、我国保障性住房空间选址存在的问题的解决办法
结合英、美等国保障性住房空间布局选址经验，从规划管理、住房保障政策与建设方式、制度保障等角度提出以下政策建议：加强城市规划调控，完善保障性住房相关规划编制和建设项目选址规划管理；加快住房保障相关法制建设，为保障性住房的合理布局选址提供法制依据；推动住房保障方式的发展，创新保障性住房空间布局选址模式与途径。
问题看似由于城市规划 的“属性缺失”实则由于“政府主导”。那么，城市规划应该在这个多主体的动态过程中扮演什么样的角色，我们可以从英、美、新加坡等国的经验中获得一些启示。
第一点及弥补城市规划的“属性缺失”，及完善相关规划编制和建设项目的选址规划。真正做好各类规划的协调与衔接、做好城市规划与土地利用规划的有机衔接，推动公众参与编制与选址过程。第二点是加快住房保障相关的法制建设，使保障性住房空间布局选址与建设更具完整性、系统性与公正性。第三点是创新保障性住房空间布局选址模式与途径。
另一个具有多个利益主体的规划类型，即“历史文化街区更新与保护”。对于解决保障性住房空间布局选址具有借鉴意义。在“历史文化街区更新与保护”中有“捆绑式开发”的模式。这种政府给与政策让步的“糖果”策略，使得开发商与公众利益都能得到极大的满足，也可以解决政府的棘手问题。对于保障性住房的开发，如果可以借鉴这种“肥瘦搭配”的“捆绑式开发”模式，将商品房与保障性住房捆绑上市，按照比例给与开发商减免土地出让金、税收等等政策优惠，控制开发时序，既可以解决政府的经济账、又可以解决保障性住房的区域隔离问题，使“低收入者居住组团”、“中收入者居住组团”、“高收入者居住组团”具有一定的融合性与相互支持性。
对于已建成的保障性住房的聚集区，可以进行适当的产业引入。将无污染的工业、第三产业等等引入或者靠近，以带动地区活力增加就业机会，即所谓的“筑巢引鸟”。当保障性住房聚集片区具备产业支撑后，不仅增加了居民的就业机会，而且不完善的基础设施、社会服务设施及配套设施都会加速建设，甚至更多的中、高收入居住区会以商品房的形式在此地出现，以此带动了地区的发展，增添活力。
【参考文献】
[1]张春香.经济适用房的改革探讨[J].中国物价，2007（04）
[2]刘芳君，徐有刚，赵群毅.海南国际旅游岛建设的国际经验借鉴――佛罗里达案例剖析[J].城市发展研究，2011（18）
[3]梁绍连.我国住房保障政策公平性的缺失[J].城市问题，2007（11）
关键词：住房建设保障性住房重要意义
社会保障性住房工程建设是相关政府针对国民住房问题进行宏观调控，实施和完善相关住房保障政策的惠民体系。市场经济环境下，我国当前住房价格不断上涨，导致广大人民群众面临着极大的住房压力。
1.保障性住房概述
市场经济环境下，相对于商品性住房来说，保障性住房，是指政府为保障和改善国民居住条件，根据国家相关法律政策规定，由政府统一规划、统筹建设并对其建造标准和销售价格或租金标准给予限定调控，提供给中低收入家庭和住房困难的特定人群使用，起到社会保障作用的住宅性建筑。
社会保障性住房是我国城镇住宅建设中较具特殊性的住宅类型，通常由廉租房、经济适用房、定向安置房和政策性租赁房等构成。廉租房是政府或机构拥有，通过核定低价租金租赁给中低收入家庭居住的非产权保障性住房，廉租房对于缓解居民住房压力起着重要作用。经济适用房是具有社会保障性质的商品住房，是由政府划拨提供土地，实施相关建设费用优惠政策，以政府价格出售给具有一定经济支付能力的低收入住房困难家庭居住并享有限定产权的住房，经济适用房在设计和建设标准上强调住房使用效果及市场价格适应于低收入家庭的支付能力，往往具有经济性和适用性特征。定向安置房是政府针对城市道路或公共设施项目建设过程中所涉及到的征地拆迁住户进行妥善安置的住宅建筑。公共租赁房是通过政府或政府委托机构按照市场租赁价格向中低收入住房困难家庭提供租房补贴的租赁性住房。
2.加强保障性住房建设的重要意义
2.1 加强保障性住房建设，有利于有效保障和改善民生发展
从国民生活水平的整体发展来看，住房问题是涉及广大人民群众特别是中低收入性困难家庭群体的实际性民生问题。社会保障性安居工程建设属于国家为缓解住房压力解决住房问题而针对住房困难家庭实施的住房优惠政策和民生工程。社会主义市场经济体制下，政府宏观调控在住房资源配置方面发挥着重要的基础性作用，作为一项德政工程，加强保障性住房建设，解决城镇居民低收入家庭住房困难，是保障和改善民生的主要途径。
加强保障性住房建设，有利于实现社会经济的稳定发展
市场经济环境下，经济发展程度是影响和制约住房建设的重要因素，涉及社会发展的多个方面。住房价格持续上涨过快，容易形成金融风险，破坏经济秩序正常循环。保障性住房是政府为抑制房价快涨而采取的宏观调控措施，加强保障性住房建设既能有效刺激居民正常消费和扩大内需，又能拉动建筑、建材和服务等相关产业经济的持续发展，加大建房投资落实住房优惠政策，将有利于控制和降低房价上涨幅度，减少来自住房需求引发的压力，实现社会经济的平稳发展。
2.3 加强保障性住房建设，有利于促进和谐社会的科学构建
科学发展观思想理念下，保障性住房属于稳定住房秩序，维护社会安定的重要惠民工程，充分体现了党和政府对于低收入困难家庭的照顾和关爱。当前，很多城镇低收入家庭居住的破陋建筑、棚户区以及农村地方危旧房屋，往往会由于住房安全问题而引发不文明或不安定的隐患要素，影响社会秩序的安全稳定。加强保障性安居工程建设有利于改善贫困家庭生活质量，协调缓解群众困难，有利于团结民心和化解社会矛盾，促进我国社会主义社会的和谐建设与稳步发展。
加强保障性住房建设，有利于优化住房制度体系的完善
社会主义市场经济体制下，科学合理的住房制度是保障住房市场秩序健康发展的重要体系，将政府调控与市场供应有机结合，健全住房保障体系，保障居民住房供应，是构建和完善住房制度的根本目的。针对房地产市场所具有的定置性特征，加强住房市场监管调控，遏制投机性住房投资的负面影响，保障住房市场满足困难家庭的正常住房需求。加强保障性安居工程建设，推动住房制度科学发展，加快住房制度改革与实践，具有重大的现实意义。
3.加强保障性住房建设的措施
3.1 拓宽融资渠道，加大保障性住房建设资金投入
市场经济条件下，住房建设需要一定的资金投入，加强保障性住房建设应该加大住房建设资金的投入，政府主管部门应该拓宽建设资金融资渠道，通过灵活资金筹集政策，构建长期稳定的保障性住房预算资金，多渠道多方式的筹集资金，引导社会资金投入，减经政府投资压力，促进保障性住房建设的可持续发展。
3.2 创新住房形式，加强保障性住房建设质量管理
根据市场形式充分考虑居民生活便利需求，创新多种适宜有效的保障性住房形式，注重住房户型、面积的施工设计与施工质量控制，要加强住房周边公共服务设施配套建设和优化住房用水电等基础设施建设，针对住房建设工程施工材料、施工过程、施工质量的严格控制，保障住房建筑的适用性。
严格准入机制，加强保障性住房建设法制监管
作为一项社会保障政策，保障性住房建设需要相关法律规章制度进行支持，政府应针对不同层次的保障性住房建设进行完善和规范住房标准、资金来源等方面的管理机制，通过完善立法体系细化申请审批程序，及时调整租配销售制度等内容，严格保障性住房准入、退出和监督机制，确保惠民工程的实效性。
3.4 优化市场环境，完善保障性住房市场流转体系
保障性住房建设的目的是为解决低收入困难家庭的住房问题和压力，加强对保障性住房分配对象的控制管理，遏制非优惠人群任意占有保障性住房，加强中低收入家庭的住房保障权益，加强保障性住房的实用性监督，严谨利用保障性住房进行出租转售从中谋利，强化住房退出监管与回流机制，加强政府回购。
结束语：
总之，相对于广大国民生活保障的住房建筑来说，住房建设是稳定社会生活安定实现富民安邦的重要民生工程。社会主义经济建设形势下，加强保障性住房建设，是促进当前经济稳定发展，调整经济结构的有效途径。
参考文献：
