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开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇住房公积金贷款，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词：住房公积金；贷款；风险；防范
中图分类号：F830.572 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）05-000-01
前言
由于我国住房公积金制度还处于初级发展阶段，存在着一系列潜在的风险，并且风险处理中心应对机制不太完善，近些年来，我国公积金贷款的规模和范围越来越大，不稳定的风险防范机制对住房公积金贷款制度的稳定发展构成了很大的威胁。为了保证我国住房公积金贷款制度的稳定而有效地运作，就应正视各种风险，并建立有效的风险防范机制。
一、住房公积金贷款的风险及成因
1.政策性风险。政策性风险是指由于国家相关政策的变化而给住房公积金贷款带来的风险。首先，有些地方为了拉动地方房地产消费，公积金管理中心会下达贷款的增长的目标，在这种业绩支撑的形势下，势必会影响贷款发放的质量，增加了不良贷款的发放量。其次，公积金贷款期限一般比较长，最长可达30年。在还款的期限内，国家对房产的政策发生了某种变化，例如限制房地产行业的发展，引起按揭项目停止，房价下降，对个人住房的贷款带来了一定的还款风险。
2.法律风险。法律风险是指贷款合同不能受到法律保护而引起的风险。由于我国现在的住房公积金贷款方面的法律还不太健全，以及国家和地方的政策不配套，使得法律风险成为住房公积金贷款风险中的突出风险。在贷款人无法偿还贷款时，公积金管理中心在处置抵押房产时可能会受到司法、公安等部门的制约；除此之外，由于我国的关于住房公积金法律在对抵押房产进行估价和处置时的操作性不强，难于付诸实践，这就导致了管理中心由于法律原因面临巨大的损失风险。
3.借款人信用风险。信用风险是指由于贷款人由于种种原因无力或者不愿履行借款合同，给双方的利益造成损失。信用风险主要是源于以下三方面的原因：在还款期限内，由于贷款人的经济状况、社会因素或者自身原因引起贷款人还款条件恶化而造成的风险，比如贷款人由于自身所处行业经济状况不佳而使贷款人失业导致的收入下降，无法偿还贷款；由于国家信用信息系统不健全，住房公积金管理中心无法全面了解贷款人的信用状况，一旦贷款人违约而造成的风险；一部分的贷款人信用意识淡薄，在贷款时只想着贷到资金给自己带来的好处，而没有还款的意识，因此在贷到资金后就不去偿还或者在偿还一段时间后，就会有违约的行为发生。
二、现阶段住房公积金管理中心关于贷款风险防范的现状
现阶段我国制定了一系列的关于住房公积金的法律法规，在这些规章制度中规定，住房公积金管理中心是公积金管理的中心，管理中心应委托银行办理住房公积金贷款、结算等业务以及公积金账户的设立、归还等手续。
有些城市的住房公积金管理中心已经在法律法规的约束下，制定出适合自己城市住房公积金的发展模式，比如某城市的住房公积金管理中心制完善了贷款的“三查”制度，建立了严密的风险应对机制，进行全方位的风险管理。
首先，建立严格的贷款审核制度。
其次，建立贷款逾期风险管理制度：对逾期贷款实行分类预警；建立积极有效的逾期贷款催收方法；加大诉讼和执法力度。
最后，加强住房公积金管理中心的内部工作管理。
但是，由于法律法规的限制，就形成了由银行办理贷款，而由住房公积金管理中心承担风险的现状，在操作过程中造就了一些问题：住房公积金管理中心确认贷款资格，贷款审核等工作由银行完成，这就形成了贷款的执行中心—银行不承担风险，因此，不免会担忧银行会不会像对待自己业务那样来对待公积金贷款业务；一些住房公积金管理中心意识到上述风险，开始着手尝试自己管理贷款资产。但是由于管理中心非专业的金融从业人员，风险意识淡薄，在风险的预警和处置方面经验不足。
三、住房公积金贷款风险防范对策
1.建立和完善法律法规。我国现阶段住房公积金的风险一部分原因是由于国家的法律、政策所造成的，降低这种风险的途径是通过建立和完善相关法律法规。比如住房公积金管理中心在处置逾期房产时，司法和公安等部门应给与在规律规定下的配合，并且增强住房公积金法律的实用性。
2.建立完整的个人贷款资料库。住房公积金贷款的期限一般比较长，在贷款的期间，贷款人的社会情况的变化会引起贷款回收的风险。因此，有必要建立贷款人个人信用资料库，将贷款人的工作就业情况，收入情况以及住房公积金变动情况纳入资料库。一旦贷款人的还款能力发生变化，住房公积金管理中心可以通过资料库了解相关情况，及时制定措施，防控风险的发生。
3.严格审批制度。在住房公积金发放之前，要严格对贷款人的贷款资格进行审核，这主要从以下几方面进行：贷款人是否正常缴纳公积金；贷款人的贷款是否属于个人住房的消费；担保措施是否到位；贷款人是否具有还款能力；购房行为是否有效等。此外，要加强审贷的透明度。
4.强化贷款担保。传统的贷款担保方式为抵押和购房综合保险担保方式。因此，强化贷款担保，首先就要继续强化这种传统的担保方式，将抵押房产在贷款期限内存在的风险而有可能造成的损失交给保险公司。其次，借鉴国外模式，发展专业的房地产担保中心。通过上述两种方式，来转移贷款风险。
四、结论
现阶段，人们对改善住房条件需求旺盛，我国的住房公积金贷款处于一个高速发展的时期。在这种情形下，住房公积金管理中心一方面要简化相关贷款手续，提高办事效率，另一方面要对贷款进行严格、有效的管理，降低贷款的风险，减小不良贷款的产生。认识风险，制定出应对措施，完善住房公积金贷款程序，逐步提高风险管理水平，对我国的住房公积金贷款的良性发展具有重要的作用。
参考文献：
[1]吕继承.关于进一步完善住房公积金管理制度的思考[J].红河学院学报，2010（4）.
摘要：住房公积金贷款作为国家政策性住房金融的主体，已成为广大城镇职工、居民个人购房贷款首选的贷款方式，但随着信贷规模的不断扩大，贷款风险不断增强。文章指出应充分认识运作中的管理风险，采取有效的风险规避方式，促使住房公积金贷款稳健发展，为人们居住条件改善提供有力的金融信贷支持。
关键词：公积金贷款；管理风险；规避方式
住房公积金贷款作为政策性住房金融的主体，已成为职工个人购房贷款首选的贷款方式。很多城镇居民通过使用住房公积金贷款购买了自住住房，改善了长期困扰人们的居住条件。但是，近年来，随着我国房地产市场的不断繁荣，住房公积金贷款信用规模不断扩大，贷款时间的推移，贷款逾期率也不断上升，贷款风险不断增强。对此住房公积金管理中心应不断地加强，管理风险与规避方式显得格外重要。
一、住房公积金贷款管理风险的形成
住房公积金贷款与商业住房贷款既拥有共性的经济风险和管理风险，同时又有其自身独特的经济风险和管理风险，而管理风险是目前各房改资金管理中心较为突出的风险。
（一）运行体制带来的管理风险
国务院颁布的《住房公积金管理条例》，条例明确规定房改资金中心不能直接办理金融业务，应当委托住房委员会指定的商业银行办理住房公积金的金融业务，个人住房贷款只能以委托方式委托商业银行办理，并由房改资金中心承担风险。也就是同一贷款业务的委托方与受托方是两个不同的利益主体，受委托银行是以获取最大利润为经营目标的经济实体，虽有手续齐备的合同要求和约定，但仍无法回避自身利益的驱动，和在运作过程中产生的问题及利害冲突之间的矛盾。
1、受委托银行自身的风险及利益。在受委托银行在自营业务与委托业务之间，存在将风险较小、利润较高的贷款项目留下，而将风险相对较大的项目以委托贷款方式留给房改资金中心，大力推荐商业贷款，甚至出现对只做住房公积金贷款的开发商不给予按揭签约的现象，这样，房改资金中心一方面失去了资质较好的开发商，另一方面又失去了资信较好的客户，无形加大了住房公积金的贷款风险。
2、住房公积金贷款办理程序繁琐。面对住房公积金贷款的低利率的冲击，加之住房公积金贷款与商业银行住房按揭贷款相比为业务受委托银行所带来的利益不均衡，购房者选择商业银行按揭贷款其利息全归受委托银行所有，若购房者选择公积金贷款，受委托银行只能收取5%作为手续费，且失去了许多贷款客户。正是由于受委托银行自身利益的驱使，往往对住房公积金贷款的客户采取一些消极拖办和误导的手段，抵制或影响住房公积金贷款业务高效、快速发展。而其自运营的商业贷款比住房公积金贷款办理要快的多，并且程序简捷。当然无论是对开发商还是借款户来说，都希望资金快速及时到位，惧怕住房公积金贷款的遥遥无期。有些开发商甚至还打出实行商业贷款给予优惠，或用先贷商业贷款以后再转公积金贷款等等方式。使许多客户由公积金贷款转为商业住房贷款，继而使房改资金中心失去了许多优质客户，无形加大了住房公积金贷款风险。
3、房改资金管理中心贷款数据统计信息化建设滞后。由于我国许多地方房改资金中心的信息化建设严重滞后，没有建立健全和更新，致使许多职工根本不知道自己的个人信息。而受委托银行力争主导地位和强调自己的网络优势，往往会采用其通畅、便捷的程序，进行贷款人员信息登陆和计息扣款，而房改资金管理中心统计信息滞后，贷款程序无法正常运行，双方数据无法统一。而且房改资金中心的住房公积金贷款客户群体，业务发展趋势以及经营状况等重要商业秘密都无法对外保密，既不利于市场的竞争，还加大了住房公积金贷款风险。
4、房改资金管理中心在贷款资金的回收方面处于被动地位。由于《住房公积金管理条例》第6条规定：“受委托银行不承担住房公积金贷款的风险”，受委托银行基于节约成本考虑，对贷款的回收力度不够，贷款发放到位后，银行既不能及时通知客户还款，也不实行跟踪服务，导致客户逾期还款比比皆是，甚至对逾期户不及时还款视而不见。而房改资金管理中心因贷款业务审核后就不再直接面对借款人，受委托银行又与房改资金管理中心信息交流不够，致使有些贷款逾期户根本不知贷款已逾期，还有原准备一次性预还多月贷款本息的客户，因受委托银行以计算机程序不便、不畅等多种推托为由拒绝，由此也形成了逾期还款。由于住房公积金业务承办银行是由政府或住房委员会指定的，即使受委托银行不按合同约定履行收贷职责，房改资金管理中心也无力对银行进行制约和追究，处于承办银行和住房公积金贷款职工之间的被动局面，没有保护广大职工的利益。
（二）政策取向和金融市场形成的管理风险
由于政策取向的特殊性决定了个人住房贷款的服务对象主要是广大的中低收入城镇职工、居民，同时也决定金融管理风险。
1、借款人的还款能力下降的风险。由于住房公积金贷款作为政策性住房金融，借款人中相当一部分职工收入不稳定，偿债能力有限，甚至有的单位濒临破产，职工随时会面临着下岗或买断工龄，严重影响贷款偿还能力。直接关系到住房公积金贷款的安全性、风险性，如遇央行利率上调，职工的还款负担还会加重，逾期率就会上升。
2、存贷不挂钩导致资金缺口的风险。我国许多城市在住房公积金配贷时，只注重借款人的还款经济能力以及是否满足贷款的其他条件，却很少评估借款人对住房公积金的贡献率，住房公积金配贷既无最低储蓄年限（仅一年）要求，也无最低存款额限制。从现在现阶段看，这种信贷方法似乎有利于解决和改善居民的住房，刺激居民的有效消费需求，扩大住房公积金信贷规模。但从长远看，今后可能会导致资金缺口，而且加大住房公积金储蓄长期融资的风险。
3、国民经济状况和金融市场变化而带来的风险。城镇职工、居民个人住房公积金贷款的一个突出特征就是贷款期限长，在长期的贷款期限内，社会经济状况和金融市场必然会不断发生变化。如发生通货膨胀等，由于个人住房公积金贷款实行相对固定利率，这就会使住房公积金蒙受贬值的风险。同样数额的个人住房贷款，如果贷款期限延长一倍，住房公积金贷款的期限最长可达20年，从机会成本的角度来看，容易产生市场风险，并其风险将增加一倍以上。同时，住房公积金贷款业务的单一性使它缺乏银行通过多项业务组合分散风险和规避风险的机制，更加剧了其风险性。
4、地方政府行政干预行为带来的风险。地方政府为拉动住房消费，许多地方对房改资金管理中心下达个人住房公积金贷款任务目标，过分强调住房公积金贷款数量增长，往往忽视住房公积金贷款质量，加大了产生不良住房公积金贷款的可能性。
二、住房公积金贷款管理风险的规避措施
住房公积金贷款管理风险是客观存在的，理应正视和竭力规避，避免出现大的风险损失，根据上述风险的分析，规避住房公积金贷款管理风险，应积极采取应对措施。
（一）确立房改资金管理中心主导地位
解决住房公积金贷款的制度性风险的根本途径在于消除委托与受托两个利益主体的利益冲突。首先必须强化房改资金管理中心主体地位，采用房改资金管理中心自营模式，可以实现责、权、利的统一，既能有效地消除委托方式中的利益冲突，又能做到了职责分明。运作高效，彻底改革和完善我国个人住房公积金贷款的委托运作机制。使委托方始终居于主体地位，可以自主选择受托人，同时也应该将选择住房公积金业务承办银行的自交给房改资金管理中心，对受委托银行敷衍应付办事不力和操作失误，而导致住房公积金住房贷款出现的风险，应由受委托银行承担，或由房改资金管理中心实行优胜劣汰，充分保证住房公积金贷款管理风险的规避，体现房改资金管理中心的主导地位。
（二）建立贷款风险监管体系
建立贷款风险监管体系，将风险管理系统纳入个人住房贷款全过程中，并授予该体系应履行的功能：一是对个人信用情况进行相应的时实评估，特别应能防范恶意超贷的情况；二是实现对个人住房贷款贷前审核与贷后监察结合的功能，实现全过程的监督管理，三是实现个人住房贷款高风险的预警功能，并给出响应的规避建议；四是实现会商制度的建立，房改资金管理中心与受托银行定时对预警高风险的情况进行会商，特别是对金融、房地产市场、社会就业与家庭收入变动信息的应急响应，以期协同规避，对已发生逾期的应协助尽快催收；五是建立个人住房贷款风险基金，实现个人住房贷款风险化解损失的规避功能。
（三）采取相关配套政策措施
1、建立以政府为主体减轻中低收入职工住房贷款负担的贴息和担保制度，可采取政府扶持（实行贷款贴息政策）、社会参与的办法，组建住房置业担保公司，为借款人提供信用担保，既减轻了这部分低收入职工的债务负担，又化解了金融风险。
2、房改资金管理中心按《住房公积金管理条例》规定和相关财务管理办法的规定，在增值收益中按比例提足贷款风险准备金，并制定严格核销坏账制度和程序，认定后及时核销坏账、呆账。
3、进一步完善住房保险，在个人住房担保中介机构尚未发育成长起来的情况下，应由保险公司把财产保险和人身保险结合起来，开拓住房保险新业务，既降低保险费用，减轻借款人的负担，又提高借款人的还款能力。
（四）采取相关配套还贷措施
房改资金管理中心和受委托银行应跟踪服务和提高服务质量，减少因服务质量带来还贷风险。
1、建立便捷的还款方式，利用银行网点和资源，办理还款储蓄卡或一卡通，实行通存通还，自动划款等便捷的方式，在时间和地点上方便借款人还款。
2、受委托银行贷款放款后，及时通知借款户月还款额和其帐户余额情况，使借款人知道每月实际应还多少钱，什么时候还，做到心中有数，经济上有准备，敦促贷款人养成良好的还款习惯，减少不必要还款纠纷。
（五）加强贷款抵押审查力度
住房抵押贷款是当前住房公积金贷款运营管理的重要环节，严格抵押审查，对降低贷款风险，资金的安全运营提供了重要保证。具体审查程序应做到：
1、认真审查抵押房屋的合法性及被抵押的合法性。
2、要求售房单位到期及时办理产权过户手续，并做出连带责任承诺，与产权抵押登记部门协议确保抵押手续完整到位。
3、控制抵押率，规避抵押物市场价格变动的变现风险。
（天津市住房公积金管理中心，天津 300040）
摘 要：20世纪90年代以来，随着网络技术发展日新月异，商业银行大力发展电子银行业务，服务功能和效率大大提高。同理，发展住房公积金贷款电子业务，是提升住房公积金服务水平的需要，业务创新和竞争的需要。本文从分析商业银行电子业务发展入手，结合住房公积金贷款业务特点，梳理住房公积金贷款电子业务框架，重点设计了网上申请住房公积金贷款和还款业务流程，提升住房公积金贷款电子业务服务水平。
关键词 ：住房公积金贷款；电子业务
中图分类号：F235文献标志码：A文章编号：1000-8772（2015）10-0210-02
收稿日期：2015-03-20
作者简介：赵翔宇（1983-），男，天津市人，中级经济师，大学本科，研究方向住房公积金贷款业务创新。
一、商业银行电子业务发展简介
（一）电子业务定义
商业银行将电子业务定义为通过面向社会公众开放的通讯通道或开放型公众网络，以及为特定自助服务设施或客户建立的专用网络等方式，向客户提供的离柜金融服务，提供的服务渠道包括ATM，移动 POS机，网上银行，电话银行，手机APP，微信公众号等。
（二）商业银行电子业务发展阶段
商业银行电子业务大致已经历了3个阶段，信息电子化、业务电子化、电子化业务，并已经向着更新一代的营销电子银行发展。
信息电子化：这一阶段的特点是以单向的信息为主，提供简单的账户查询和客户服务。90年代中期，各银行纷纷开通了网上银行及电话银行服务，提供账户查询及客户服务。1997年4月，招商银行正式建立了自己的网站，成为国内第一家上网的银行。
业务电子化：这一阶段的特点提供广泛的业务办理功能，提供广泛的电子业务渠道，例如网上银行，电话银行，手机银行等，并引导客户通过电子渠道办理业务，实现柜面交易网络化，降低业务运营成本。业务种类包括存款、转账汇款、结售汇、理财、网上贷款等，这一阶段商业银行柜面交易替代率普遍在70%以上，部分银行柜面交易替代率超过了90%，即超过9成的业务通过电子业务完成，极大提高业务效率，节约运营成本。
电子化业务：这一阶段的特点是向服务、互动、智慧的平台转型，设计上更加注重用户体验，服务、业务创新，场景多元化，例如招商银行在手机应用中推出“掌上生活”服务，功能包括生活缴费（水、电、煤、固话宽带、有线电视费用缴纳）交通罚款、购买电影票、酒店预订等功能，建行在其网站推出全景化生活服务缴费平台“悦生活”，提供29类日常生活所需缴费支付服务，这些业务及功能往往在传统柜台无法实现，是作为专门基于电子渠道进行的业务创新。
目前商业银行电子业务发展方向已经向着更新一代的营销形电子银行发展，提供更深度的客户体验，并且利用大数据分析工具的洞察能力，提高银行金融产品的销售能力，发掘客户价值。
二、住房公积金电子业务现状及问题
（一）电子业务以静态展示为主，柜面交易替代率极低
从目前住房公积金贷款电子业务种类来看，仍然处于90年代商业银行电子业务发展的初级阶段—信息电子化阶段，以静态信息查询展示为主，业务种类单一，不能起到任何柜面交易替代的作用，而商业银行柜面交易替代率普遍在70%以上，部分银行柜面交易替代率超过了90%，差距明显。
（二）缺乏电子业务安全机制，风险较大
目前客户在使用住房公积金电子业务时，身份验证手段单一，只能以静态密码方式验证，单一静态密码很容易造到破解，风险较大。例如使用网站和手机APP时，首先需要住房公积金卡密码进行注册，再设置查询密码，在自助机具查询时每次均需输入住房公积金卡密码。下一步在扩展住房公积金电子业务办理功能时，如果仍然采取静态密码验证方式的话，具有较大风险。
（三）客户体验度不高
客户信息界面相对单调，各业务功能相对独立，不能灵活定制，体验度不高。
三、住房公积金贷款电子业务方案
（一）目标
建立完善的客户信息管理系统和电子业务安全策略，整合现有住房公积金贷款电子业务，进一步丰富电子业务产品，提升客户体验度，提高柜面交易替代率，同时实现业务风险可控。
（二）设计电子业务时需重点解决的问题
1、建立电子业务安全策略体系
目前银行在客户身份验证方面通常的验证机制包括网银盾、短信验证码、动态口令牌、查询密码、交易密码、客户预留信息，且采取多种机制相结合的方式。
对于住房公积金电子业务来讲，网银盾、短信验证码均可承载高风险业务，但是网银盾发行和使用成本较高，相比较而言，短信验证码更为经济，但手机号码需要列为强安全手段进行控制，客户要到管理部柜台进行绑定或变更。因此对于住房公积金电子业务的高风险业务采取短信验证码与静态密码相结合的方式，针对低风险如查询等业务可采取静态密码验证方式。
2、提高客户体验度
客户体验度对于电子业务来讲也是极其重要的，如果我们设计的电子业务客户都不喜欢使用，非常复杂繁琐，那么可以说设计就是失败的。从提高客户体验度来讲，要重点做好以下5个方面，一是电子业务展示和操作方式与客户使用的终端设备相匹配，二是客户能够快速找到他们所需要的信息或业务模块，三是客户录入信息项少，操作步骤少，四是客户操作错误时提示信息明确，可让客户很快改正，五是操作遇到问题，打电话给客服，可以很快得到解决
（三）具体产品设计
1、网上申请住房公积金贷款
借款人可在网上填写贷款申请表，完成贷款在线审核，并进行贷款预约办理。
（1）申请
客户通过身份验证，登录网上个人业务平台，客户信息界面直接显示客户是否具备初步贷款资格，客户初步具备可贷资格的，客户信息界面醒目提示客户可进行贷款申请了，提示客户进行贷前咨询，了解贷款 办理程序、要件、试算贷款额度，提供流程要件展示界面和额度试算工具。客户点击贷款申请按钮，填写贷款申请表，上传影像资料整合服务平台根据借款人申请的情况引导客户应拍照哪些申请资料，客户利用手机或数码相机拍照完毕并上传，点击提交申请。客户提交申请后，整合服务平台生成电子贷款申请表，当时传输至贷款发放业务办理系统，信息包括贷款申请表编号、个人基本信息、购房信息、贷款信息、个人影像资料、购房影像资料、贷款及担保影像资料。
（2）审核
贷款发放业务办理系统根据客户申请的贷款银行，将贷款申请表分配到相应银行经办人，银行经办人员当时登录贷款发放业务办理系统银行客户端进行审核。
（3）预约签约
审核通过的，整合服务平台向客户发送短信，提示客户审核通过，客户登录网上个人业务平台，选择预约办理业务时间，整合服务平台生成预约号，并告知预约办理地点。客户携带贷款申请资料在预约时间到预约办理地点提交申请资料，银行经办人通过贷款发放业务系统银行客户端审核资料合规性、与贷款申请信息一致性，审核通过的与借款人签订借款合同、贷款申请情况声明等，贷款银行将贷款资料报中心审核。
（4）中心审批、划款、发放
中心通过贷款发放业务系统对借款人贷款条件、贷款额度、期限、影像资料进行复核。审核通过的将贷款划款信息发送至资金汇划系统，资金汇划系统将贷款资金直接划至资金监管账户，完成贷款发放。贷款发放完毕的，贷款业务系统反馈整合服务平台，同时生成提示短信提交客服中心，通知客户贷款发放完成。
2.余额冲贷
当借款人住房公积金账户余额充足时，可以随时随地通过电子业务渠道办理余额冲贷，提取账户余额提前偿还住房公积金贷款或组合贷款中的住房公积金部分，即时办结。
（1）申请
借款人通过身份验证，登录电子业务平台，点击余额冲贷
（2）计算
借款人输入申请还款本金，整合服务平台通过应收计算服务组件检查申请还款本金应小于等于贷款余额，计算还款利息。
（3）短信动态验证码验证
整合服务平台向借款人手机号发送短信动态验证码，借款人收到短信后输入短信动态验证码验证。
（4）提取与还款
中心当时进行提取记账和还款记账。
（5）反馈借款人结果
第一条为改善我城镇居民的居住条件。规范我住房公积金个人住房公积金贷款管理，根据中华人民共和国《担保法》国务院公布的住房公积金管理条例》中国人民银行《个人住房贷款管理方法》等法律法规，结合的具体情况，制定本办法。
第二条住房公积金个人住房贷款是以住房公积金为资金来源。定向用于购买、建造、翻建、大修自住房、集资合作建房的专项住房消费贷款。
第三条住房公积金管理中心是全住房公积金个人住房贷款的管理机构。监督住房公积金贷款的借贷和结算。住房公积金个人住房贷款金融业务由管理中心委托住房公积金管理委员会指定的商业银行操持。
第二章贷款对象及条件
第四条申请贷款前连续足额缴存住房公积金12个月以上。具有完全民事行为能力的职工，购买、建造、翻建、大修自有住房、集资合作建房的均可申请住房公积金个人住房贷款。
第五条借款人应具备以下条件：
一、申请的贷款必需用于购买、建造、翻建、大修自住房、集资合作建房。房屋仅限于外国有土地上具有所有权的住房。
二、借款人具有完全民事行为能力。
三、单位及借款人连续足额缴存住房公积金12个月以上。
四、借款人具有稳定的职业和收入。有偿还贷款本息的能力；
五、购买住房的须具有符合法律规定的购买住房的合同或协议。
六、购房首期付款的自有资金和建造、翻建、大修自住房和集资合作建房的自筹资金。
七、借款人同意用本内产权明晰的自有或共有的房地产作抵押。
八、借款人料理质押的应用国库券、国家重点建设债券、金融债券、AAA级企业债券和个人定期储蓄存单等有价证券作质；
九、贷款人规定的其他条件。
第六条借款人的配偶可以作为共同借款人。
第三章贷款顺序
第七条借款人申请住房公积金贷款的应填写《住房公积金贷款申请表》并按要求提交以下资料：
一、借款人合法的身份证复印件。
二、有关借款人家庭稳定的经济收入证明或偿债能力的证明；
三、符合法律规定的购房合同、协议。
四、抵押物或质押物清单、权属证明及有奖励权人同意抵押的证明。保证人同意提供担保的书面证明和保证人的资信证明；
五、借款人及共同借款人的职工住房公积金管理手册》
六、贷款人要求提供的其他文件或资料。
第八条贷款人受理借款人的申请后。对借款人的信用等级以及借款的合法性、平安性等情况进行调查，测定贷款的风险度。
第九条中心调查人员在进行贷款调查后。提出意见。中心负责人对调查人员提供的资料进行复核，复测贷款风险度，按规定权限进行审批。
第十条对贷款申请进行审批后。抵押贷款、质押贷款的由抵押人、出质人与贷款人签订抵押合同、质押合同，保证贷款的由保证人与贷款人签订保证合同。
第十一条贷款人按借款合同规定签发《发放贷款通知书》通知受托银行。银行对借款人持有的有关凭证进行审查。
第十二条借款人依照借款合同约定的方式、方法按时足额归还贷款本息。
贷款期限在1年以内（含1年）实行到期一次还本付息。
贷款期限在1年以上的按月归还贷款本息。借款人可以选择等额本息还款或等额本金还款方法中任何一种方法还款方式。
银行开设储蓄专户，借款人还款可选择柜面现金还款或由借款人委托贷款人的受托银行扣还贷款的两种方式中的任意一种。实行由银行扣还贷款方式的借款人与银行签订委托扣还款协议。存储按月还贷本息的存款，并保证按月储蓄存款专户余额足以支付贷款本息，银行按月从该户上扣收贷款本息。借款人自银行划款之日的次月进入还款期，以银行借款发放日的前一日为每月还款日。
提前归还贷款的金额不得少于贷款合同约定的6个月的还款额。提前归还贷款的借款人应事先告之贷款人。贷款人同意后，借款人可多次或一次性归还贷款本息。根据约定的利率和贷款余额，按实际占用的天数计收利息，已计收的利息不作调整。
第十三条贷款发放后。做好逾期贷款本息的催收工作。对不能归还或者不能落实归还本息贷款的督促借款人归还或依法。
第四章贷款额度、期限与利率
第十四条借款人的贷款最高额度按以下情况分别确定：
一、双职工家庭夫妻双方所在单位都按规定连续足额缴存住房公积金12个月以上的根据借款人家庭的还款能力合理确定贷款额度。
二、单职工其所在单位按规定连续足额缴存住房公积金12个月以上的根据借款人的还款能力合理确定贷款额度。
三、贷款最高额度同时不得逾越购建房总价款的70%
第十五条贷款期限最长不超过20年。
第十六条贷款利率依照建设部、人民银行的规定和通知执行。贷款期限在1年以内（含1年）实行合同利率。不分段计息。贷款期限在1年以上的遇法定利率调整，于次年1月1日开始，按相应利率档次执行新的利率。
第五章抵押、质押和保证
第十七条借款人可用自有、共有或者第三人所有。仅限于在本县内贷款时作抵押，各县间不得交叉作为抵押。中华人民共和国担保法》第三十七条规定不得抵押的财富，不得用于贷款抵押。
第十八条以房地产作为抵押的必需将房地产价值全额用于贷款抵押。并依照有关法律规定料理抵押物登记。
第十九条以房地产作为抵押的借款人需在合同签订前料理房贷保险。平安期限不得低于贷款期限。抵押期内，贷款人作为房贷保险赔偿的第一受益人，借款人不得以任何理由中断或撤销保险。
第二十条采用质押方式的出质人和质权人签订书面质押合同。
第二十一条贷款人应妥善保管质押物。出质人对用作质押的有价证券不得以任何理由挂失。
第二十二条借款人不能足额提供抵押（质押）或用所购买的期房作为抵押的要有符合法律规定条件。承担连带责任。保证担保人与贷款人签订书面合同，保证担保期间，保证担保人不得单方撤销连带责任保证担保。
第二十三条依照《中华人民共和国担保法》规定。
第六章合同的变卦和终止
第二十四条借款合同需要变卦的必需经借贷双方协商同意。原借款合同继续有效。
第二十五条借款人死亡、失踪或丧失民事行为能力。
第二十六条保证担保人失去担保资格和承担连带责任能力时。重新签订保证合同。
第二十七条因国家建设需要。用拆迁所获得房地产或第三人房地产作抵押，偏重新签订抵押合同。
第二十八条借款人按合同规定归还全部贷款本息后。借款合同及抵（质）押、保证合同终止。
第七章法律责任
第二十九条借款人有下列情形之一的贷款人有权停止支付贷款或者提前收回全部贷款：
一、借款人采取欺诈手段隐瞒真实情况。
二、保证人违反保证合同或丧失担保资格和承担连带责任能力。质物明显减少影响贷款人实现质权，而借款人未按要求落实新保证或新抵（质）押的
三、不依照借款合同规定用途使用贷款的
四、未经贷款人同意。
五、借款人拒绝或阻挠贷款人对贷款使用情况进行监督检查的
六、其他由于借款人原因。
七、贷款人与借款人约定的其他情况。
第三十条借款人未按贷款合同规定归还贷款本息的逾期局部按中国人民银行有关规定加收罚息。
第三十一条出现下列情况之一的贷款人有权处分抵（质）物：
一、借款人、保证担保人连续3个月或累计6个月未按时归还贷款本息的或者借款合同期满。
二、借款人在借款合同终止前死亡、被宣告失踪或丧失民事行为能力。或继承人、受赠人、代管人和监护人拒绝履行归还贷款本息的
三、其他原因导致借款人无法履行归还贷款本息的
第三十二条贷款人依照有关规定处置抵（质）物。
一、支付处置抵（质）押物发生的有关费用；
二、支付处置抵（质）押物应缴的各种税费；
三、归还贷款本息、罚息、赔偿金和违约金等各种款项；
目前，全市城镇居民住房灾后恢复重建已进入最重要的实施阶段，进一步加大住房公积金贷款力度，切实发挥住房公积金的职能作用，是有效解决城镇居民住房灾后恢复重建资金短缺问题，强力推进城镇居民住房灾后恢复重建的有效措施。各县区政府和住房公积金管理等有关部门要进一步统一思想，提高认识，把充分发挥住房公积金职能，加大住房公积金贷款力度，全力支持城镇居民住房灾后恢复重建作为当前一项十分紧迫而艰巨的政治任务，按照市政府的统一安排部署，全面落实省、市城镇居民住房灾后恢复重建各项政策，优化管理机制，加快自身建设，不断增强服务功能，切实发挥住房公积金支持城镇居民住房灾后恢复重建主力军的作用，进一步为全市灾后城镇居民住房恢复重建提供贷款支持，全力推动全市城镇居民住房灾后恢复重建工作有序开展。
二、强化工作措施，切实加大住房公积金在城镇居民住房灾后恢复重建中贷款支持的力度
各县区政府和住房公积金管理等有关部门要按照住房公积金贷款工作管理的原则与要求，密切结合本县区实际，认真分析研究住房公积金贷款支持城镇居民住房灾后恢复重建工作的办法与措施，及时高效地开展贷款支持工作。
（一）加强住房公积金统筹，保障城镇居民住房重建贷款资金需求。各县区政府及财政、住房公积金、委托发放贷款的金融等部门要按照城镇居民住房公积金征缴办法和城镇居民住房灾后恢复重建公积金贷款要求，采取有效措施，加强住房公积金资金统筹征缴，壮大公积金归集总量，合理调度县区间资金配置额度，有效保障城镇居民住房灾后恢复重建贷款资金需求。
（二）坚持原则与灵活统一，适当放宽城镇居民住房灾后恢复重建公积金贷款条件。市县区住房公积金管理部门要从城镇居民住房灾后恢复重建工作大局出发，按照市政府的部署要求，坚持原则与灵活相统一，适当放宽城镇居民住房灾后恢复重建个人住房公积金贷款条件，全力支持重建工作扎实开展。
1、放宽贷款范围。一是对因地震造成自有住房中等破坏或严重破坏、倒塌，灾后已领取政府发放的住房毁损补助的住房公积金缴存人，按照“属地、自住”原则，在重建自住住房，购买安居房、经济适用房和普通商品住房（含限价房）时，将领取的住房重建补助资金全部用于购（建）房首付款后如有缺口，可申请公积金个人住房贷款。二是对因地震造成自有住房受损,经专业鉴定机构鉴定为维修加固后可以居住，已领取当地政府发放的住房加固补助资金并对房屋实施维修加固的住房公积金缴存人，可申请用于加固维修的住房公积金个人贷款。
2、放宽贷款额度和还贷期限。符合上述住房公积金贷款条件的城镇居民住房重建户，重建自住住房，购买安居房、经济适用房和普通商品住房（含限价房）的，可申请最高贷款额度不超过10万元，最长期限为10年的住房公积金贷款；对加固维修自住住房的，可申请最高贷款额度不超过5万元，最长期限为5年的住房公积金贷款。
3、放宽贷款优惠政策。一是将住房公积金缴存时间由连续24个月方可申请贷款的规定，放宽为连续缴满12个月。二是购买自住住房的将购房首付款比例由原来的40%放宽为30%。三是对即将退休的职工，根据其信用和收入状况，将贷款期限放宽至退休后五年，同时将担保人的担保期限延长至退休后五年。
（三）坚持集中突破，将有限的住房公积金资金用于城镇居民住房灾后恢复重建。一是要坚持集中有效突破的原则，在城镇居民住房灾后恢复重建最后实施阶段，适当限制住房公积金个人住房正常贷款，将有限的住房公积金资金用于城镇居民住房灾后恢复重建，确保重建工作全面完成。二是要严把重建户贷款审核关。为提高城镇居民住房公积金效率，使有限的住房公积金支持城镇居民住房重建困难家庭，各县区政府要对重建户贷款严格审核把关，对家庭经济状况好，完全有能力开展重建住房的重建户，原则上不予办理住房公积金贷款；对家庭经济状况一般，但具有一定的住房重建能力的重建户，应给予适当数量的住房公积金贷款；对家庭经济状况较差，但有住房重建意愿的重建户，应在住房公积金贷款额度上给予倾斜照顾。三是对符合住房公积金贷款规定的城镇居民住房重建户，只能以家庭为单位在原住房所在地购买或自建自住住房时，享受一次住房公积金贷款。四是由各县区政府最终审核把关后，向住房公积金管理部门提供申请贷款的城镇居民住房灾后恢复重建户花名册及贷款额度（市直单位贷款的职工花名册及贷款额度由武都区政府提供），住房公积金管理部门按照贷款程序予以办理。
一、住房公积金贷款档案数字化的意义
1、实现了住房公积金贷款档案的实时跨地域查找利用。住房公积金贷款档案主要是满足公积金管理机构日常业务数据查询服务、逾期诉讼服务和数据分析服务，对规避、化解住房公积金贷款风险具有重要的作用，这些利用目的使得住房公积金贷款档案利用具有频率高、利用时限性强的特点，而档案利用的时限性与档案数量的膨胀性矛盾给库房档案调阅利用增加了压力，手工调阅原件的传统利用手段，难以满足利用者的利用需求。而档案数字化很好地解决了这一矛盾，利用者不再碍于原件利用的局限，档案查阅利用不再受时间、地点限制，实现了多次、重复利用，住房公积金管理机构的所属管理部门和营业网点可以实时在线浏览和查阅，档案利用方便、快捷、高效。
2、有利于住房公积金贷款档案的长久安全保管。随着近几年房价的迅猛上涨，住房公积金贷款金额上调，贷款年限增长，住房公积金贷款档案的保存年限也随之变长。通过直接查阅扫描件，可以减少原件调阅对档案造成的损害，防止档案原件利用过程中的散落、遗失、涂改和更换，同时以光盘等载体方式备份，可应对突发意外所造成的损失。
3、有利于推进住房公积金管理机构的档案信息化建设。档案信息化建设是一项系统工程，涉及到档案工作的方方面面，住房公积金贷款档案作为住房公积金管理机构的一项重要档案，实现档案数字化扫描能够加快住房公积金管理机构档案信息化整体建设的步伐，同时，档案数字化作为档案信息化建设的基础工程，建立档案全文数据库和档案目录数据库，能够为档案信息化整体建设提供宝贵经验。
二、住房公积金贷款档案数字化存在的主要问题
1、住房公积金贷款档案基础工作不健全。规范化是档案数字化工作的基本要求。当前，各地住房公积金管理机构的住房公积金贷款档案整理状况参差不齐，基础不一，很多地方缺少科学规范的档案收集要求和整理归档标准，档案整理质量不高，统一管理水平低，这直接影响了档案数字化扫描工作的开展。
2、数据安全缺少技术保障。安全是档案数字化工作不能突破的一道防线，数据安全直接受技术水平和技术手段的影响，需要配备过硬的软件、硬件设施和专业的技术维护人员。随着信息技术的突飞猛进，入侵与反入侵的技术较量日益激烈，如何确保数据的安全、可靠，成为档案数字化工作面临的一个重要问题。
3、缺少统筹规划。住房公积金贷款档案的数字化工作是涉及到档案部门、信息技术部门、利用部门的一项综合性工程，从档案数字化平台的建设、应用到维护，需要各方共同参与，统筹考虑，全面规划，软硬件齐下。很多公积金管理机构在开展档案数字化扫描时，把档案数字化扫描当成一蹴而就的工作，只着眼于当前，缺少长期规划和统筹安排，尤其是软件、硬件环境搭建与公积金业务系统的兼容性等方面欠缺考虑，或者是在开发设计时只考虑了档案部门的管理需要，忽视了与管理部及营业网点的沟通，缺少对业务利用部门多层次利用需求的考虑，导致事倍功半，扫描成果难以有效利用。
4、档案人员信息化素质不高。档案数字化对档案人员的综合素质提出了较高的要求。目前，很多公积金管理机构的档案人员都是兼职，专职档案人员少，档案工作大多停留在手工管理阶段，档案信息化意识淡薄，档案信息化知识欠缺，这些使得在档案管理中难以从档案信息化工作的角度去开展工作，给档案的数字化工作增加了难度。
三、住房公积金档案数字化应把握的重点内容
1、以一笔住房公积金贷款业务形成的档案资料为立卷单位进行扫描，保持单笔借款人贷款档案资料的完整性和独立性。住房公积金贷款档案按“单笔贷款”为一个案卷立卷，因此在扫描时应保持单笔贷款档案资料的独立性。
2、制定规范，明确标准。这是保证扫描质量的重要步骤，包括整理标准规范化和图像扫描技术规范化两方面。整理标准规范化是指扫描前需制定住房公积金贷款档案规范化整理操作规范，包括著录格式、目录格式、文件排放顺序、编页方式、拆装方法、文本类型即原件与复印件的区分，重复件、多余件的识别与剔除，卷内文件目录与档案实体的一致性等，这些内容都必须在扫描工作开始前进行规范、核查并实施。
扫描技术规范化主要是为了确保扫描电子图像的完整、清晰、无误，保证图像和档案实体的一一对应，图像扫描技术规范主要是明确扫描方式、扫描色彩模式、扫描分辨率、存储格式等。
3、确定索引信息。索引信息的选择直接影响到扫描成果的检索利用。住房公积金贷款档案索引信息应具有通用性和开放性，能够满足公积金贷款管理机构各相关部门的多种需要，索引信息可以从借款人信息和档案目录信息两个角度综合考虑，一方面以档案编号、借款申请人证件号、借款申请人姓名等惟一性信息项目作为索引信息，检索一笔住房公积金贷款的全部档案资料。另一方面可以以档案中留存的固定文件名称建立索引信息。住房公积金贷款档案根据房屋性质的不同，形成的档案材料虽存有部分差异，但仍存在大量的同类归档文件，如贷款委贷合同、委托贷款通知单、还款账户确认书、电话委托服务协议、用于还款的银行卡或存折、借款申请表、借款合同、购房合同等，这些共同材料可以作为索引信息，以满足查找多笔档案中某一种文件的利用需要。
4、做好扫描系统与其他相关系统的顺利对接。由于住房公积金贷款档案数量多，动辄上万笔，扫描工作多是外包给专业的扫描公司来完成，因此存在不同系统的对接问题。对数据信息而言，可以通过档案编号、借款申请人证件号、借款申请人姓名等关键项进行数据匹配，在档案管理系统及公积金贷款业务系统设立全文浏览模块，共享全文数据库，档案部门及各营业网点的业务人员可以在各自的操作系统中使用全文数据。针对全文数据安全，应采用先进的信息安全技术，主要包括防火墙技术、攻击检测技术、虚拟专用技术和数据恢复技术等。同时，制定住房公积金贷款档案数字成果安全利用与管理的相关措施，建立身份认证，设定用户角色和访问权限，进行访问控制，通过技术手段避免全文数据在各应用系统遭到人为或非人为的破坏、更改或泄漏。
5、重视扫描过程控制。住房公积金贷款档案的数字化从工作流程上主要有档案出库、档案清点、接收、组卷、档案整理、档案扫描、排序索引、质量检查、装订还原、图像上传归档、档案回库。对其中的每一个环节都要严格审查，责任落实到人。在档案提档、归档环节认真清点登记;接收环节做到档案有序存放;整理环节严格按照操作规范整理档案，案卷内文件有序拆装，目录页文件按序统一排放;扫描环节应保证案卷内文件归档正确，杜绝串档，保证扫描图像规整清晰;严把质检环节，检查原始档案的完整性、装订是否合格、文件的排放顺序等，确保原始档案的完好无损。
6、加强监管。档案数字化是一项集信息、技术于一体的工作，需要公积金管理机构下档案部门、信息技术部门与外包公司的紧密合作，加强扫描各阶段的监督管理对保证扫描质量和扫描工作的顺利完成非常重要，应引入扫描项目负责人联络制度和项目管理例会制度，明确联络对象、联络方式和职责内容。通过项目管理例会，履约各方沟通情况、交流信息、协调处理和研究解决存在问题，项目例会主要把握四方面内容，一是当前扫描进展情况;二是对以前发现的问题，报告处理结果;三是根据需求方的最新要求讨论形成决议;四是汇总相关方需要协作解决的问题。通过建立项目监督管理制度，达到最终的扫描目标。
7、提高档案人员的信息化管理水平。档案数字化要求档案人员必须与时俱进，要用档案信息化知识武装自己，更新自己的知识结构，档案人员要适应信息技术和档案事业的发展， 抓好知识的更新、引进和消化，要学会利用计算机网络和多媒体技术对档案信息进行存储、检索和开发利用，档案管理部门要加大对档案人员的信息化管理培训力度，加快档案人员知识结构的变革，多途径、多层次地培养人才，如此才能适应档案数字化工作的需要，保障档案数字化管理工作的有效开展。
参考文献
1、冯惠玲、张辑哲:《档案学概论》，北京:中国人民大学出版社，2001年版，76～77页。
［关键词］ 住房公积金 公积金贷款 风险 规避
一、住房公积金贷款风险的表现形式
1.政策风险。政策风险主要是指国家相关政策给公积金贷款带来的风险。由于国家相关政策调整使市场发生变化，影响某一行业的发展，从而使之与关联的信贷产品出现较大的风险，如国家为了宏观调控的需要，在某一时期对房地产行业实行限制发展，导致按揭贷款项目停缓建，整体房价下跌，或放宽住房贷款的按揭成数和年限，都会给个人住房贷款带来还款风险。由于我国实行土地国有化，因此政策的影响甚至超过市场和竞争的影响。
2.法律风险。法律风险是指交易合同得不到到法律保护而导致损失的可能性。由于中国目前适用个人住房信贷专项法律和法规的缺失和执行难，同时，由于《个人住房担保贷款管理办法》、《担保法》和《民法通则》等对抵押物的设置、抵押权的履行、抵押物价值的评估、作价及处置的规定操作性不强，难以直接用于实践。因此，法律风险是目前我国发放住房信贷的突出风险。
3.通货膨胀风险。通货膨胀对投资的固定收益波及很大，使投资者所获固定收入的实际购买力下降，同时投资者还要遭受资本价值降低的损失。目前我国的房价收入比远远超出世界银行的限定指标，许多大中城市的房价已超出居民的实际购买力。同时，由于我国社会保障制度尚不健全，进一步降低了普通居民的预期净收入，导致住房需求难以转化为现实购买力。另一方面，由于住房抵押贷款期限较长，在贷款期间，一旦出现通货膨胀，即使借款人按期还款金融机构也会遭受损失。
4.房地产市场风险。我国房地产市场的不规范使房地产行业的风险通过贷款转移到公积金管理中心。众所周知，房地产行业具有周期性的特点。近几年，房地产发展迅猛，房地产价格上涨过快容易造成价格偏离其真实的价值，从而产生泡沫。一旦泡沫破灭，房地产行业进入低谷时期，房地产价格将会下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅度缩水，这将会给公积金管理中心带来损失，甚至可能出现严重的社会问题。
5.操作风险。操作风险是指公积金管理中心在处理个人住房贷款业务时操作失误或决策不当而造成贷款损失的可能性。操作风险是风险管理措施难以奏效的主要原因之一。从操作过程的各个环节上看，公积金管理中心在具体操作个人住房按揭贷款时，都不同程度地存在经营管理风险，如贷前调查不到位、贷时审查不严格以及贷后检查不及时等。
6.公积金借款人信用风险。由于公积金贷款的对象大部分为社会的中低收入职工，在社会经济快速发展时期，由于企业改制和社会劳动用工制度的改革，一部分职工会因失业、下岗或收入大幅减少而发生贷款违约；还有些借款人因疾病灾等意外事故导致丧失劳动能力，或因家庭成员患上重大疾病、子女入学等突发事件发生大额费用支出，出现偿债能力下降而发生贷款风险。目前由于多数地方公积金贷款没有纳入人民银行个人征信系统管理，致使在审批时对个人信用记录和负债情况无法准确掌握。
二、住房公积金贷款风险规避方法
1.制定高效的的公积金贷款管理制度。首先要严格贷款审核关。在办理贷款过程中，应对借款人、担保人、抵押人的资格以及质押物，抵押物的情况进行认真调查，严格审核，切实做好贷前调查工作。其次是实行“三级审批制度”。即“韧审、复审和签批”。实行三级审批，一是可以细化审批过程，减少错误率；最后是审批人之间可以明确责任，相互监督，强化管理。
2.构建贷款风险的政策化解机制。一是借鉴发达国家住房政策的经验，建立以政府为主导的为中低收入职工住房贷款的贴息和担保制度。。二是督促公积金管理机构按《住房公积金管理条例》规定和相关财务管理办法的规定，在增值收入中按比例提足贷款风险准备金，并要求它严格程序及时核销坏死账。三是进一步完善住房保险，在个人住房担保中介机构尚未发育成长起来的情况下，由保险公司把财产保险和人身保险结合起来，开拓住房保险新业务，是一项现实可行的方式。
3.丰富住房公积金贷款品种。住房公积金贷款应该借鉴商业银行的做法，适应市场变化，丰富贷款品种，设计多种还款方式，提高服务质量。特别是针对低收入家庭，在人民银行规定的利率基础上，可以推出住房公积金贴息贷款，从住房公积金增值收益中，拿出一部分资金补贴给职工。为降低住房抵押贷款信用风险，还应推出住房抵押贷款衍生业务，包括转按揭等便捷灵活的住房抵押贷款还款方式。
4.评定公积金借款人信用等级。我国对于个人的住房抵押贷款风险管理系统的开发与运用尚处于起步阶段。2006年中国人民银行个人信用信息基础数据库正式运行后，在商业银行已经得到广泛使用并取得显著效果。从长远考虑，将公积金缴纳、使用和贷款信息纳入人民银行征信系统，实现信用资源共享是大势所趋。通过征信系统公积金中心可以及早发现信用不良和恶意贷款者，将其拒之门外，对化解住房公积金贷款风险意义重大，事半而功倍。同时如发现借款人存在未偿清债务，原则上也不应再予贷款，信用管理制度对借款人按时归还公积金贷款也有一定的促进作用。
5.全面提高公积金贷款从业人员素质。首先，建立良好的信贷激励与约束机制，使权利义务能够对等，从制度上约束信贷从业人员的经营行为。在实践中，有相当部分的贷款信用风险可在其萌芽时予以控制，但往往是由于贷后管理松懈等原因使得这种风险未在第一时间得到控制，错过了控制风险的最好时机。其次，建立良好健康的信贷文化。对工作人员进行深入细致的法制教育、思想教育和纪律教育，坚持原则，抵制诱惑，廉洁从业，遵守各项规章制度，严格按规定程序办事。
参考文献：
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[关键词] 住房公积金贷款 风险原因 资金安全
我国建立住房公积金的目的就是为了维护职工的合法权益,促进城镇住房建设,提高城镇居民的居住水平,提高职工住房消费能力,推行“低存低贷”的购房融资政策。近年来随着住房公积金政策的普及和我国房地产市场的快速发展,住房公积金贷款规模急剧扩大,但随着贷款业务的开展,其中存在的潜在风险也逐渐暴露,损害了广大缴交住房公积金职工的切身利益。
风险从经济学上解释,并非现实的损失或危机,而是一种可能性,大家关注的都是获利的可能,从而忽略风险的存在,但这种风险一旦真实发生,就会造成难以弥补的损失。所以,我们在实际工作中,要预先识别、分析、控制、管理风险,实现住房公积金贷款资金安全有效发挥作用。
一、贷款风险形成的原因
1.贷款人个人信用缺失
个人信用指个人在社会经济活动中的诚信,包括接受强制性的法律规章制度和接受非强制性的道德约束和舆论约束。随着社会经济的市场化,人们的诚信意识开始淡化,追求个人利益的欲望不断膨胀。由于我国没有建立完善的个人信用制度,日常生活中不断发生个人信用缺失的事情。住房公积金中心了解贷款人的信用程度和收入状况只能依据申请人所填写的资料,当贷款人弄虚作假骗取贷款或者恶意不还,甚至与担保人串通时,就会有无法按期归还的风险。
2.贷款人还款来源出现问题
社会市场经济的发展是变化莫测的,市场经济在运行过程中有它自身的运行规律。当经济运行过程中出现无法避免的波动,尤其是出现金融危机时,就会给借款人的单位效益造成不利影响,甚至有的单位濒临破产,借款人中相当一部分职工收入不稳定甚至下岗,严重影响贷款偿还能力,从而形成还款能力下降的风险。贷款人的偿还能力直接关系到住房公积金贷款资金回收的及时性、安全性、风险性,如果贷款期限长的话,又会增加市场风险,如遇央行贷款利率上调,职工的还款负担还会加重,逾期率就会上升,造成贷款资金无法及时归还。
3.委托银行自身的风险
国务院颁布的《住房公积金管理条例》明确规定住房公积金管理中心不能直接办理金融贷款业务,应当委托住房委员会指定的商业银行办理住房公积金的贷款业务,个人住房贷款只能以委托方式委托商业银行办理,并由住房公积金中心承担贷款风险,受委托银行不承担住房公积金贷款的风险。这其实意味同一贷款业务的委托方与受托方是两个不同的利益主体,受委托银行是市场经济中以获取最大利润为经营目标的经济实体,虽然和住房公积金中心签订委托合同,但仍会在自身利益的驱动下在运作过程中和中心产生各种矛盾。受委托银行对贷款的回收力度不够,贷款发放到位后,银行既不能及时通知客户还款,也不实行跟踪服务,导致客户逾期还款比比皆是,甚至对逾期户也不及时通知中心。而住房公积金管理中心因贷款业务审核后就不再直接面对借款人,受委托银行又与管理中心信息交流不够,致使有些贷款逾期户根本不知贷款已逾期。还有住房公积金管理中心和受委托银行是不同的管理机构,各有各的运作程序,在实际操作过程中,由于程序的不衔接也会造成各种信息的不畅通,从而给贷款资金的顺利回收带来风险。由于住房公积金业务承办银行是由住房委员会指定的,即使受委托银行不按合同约定履行收贷职责或者不全力配合,住房公积金管理中心也无力对银行进行制约和追究,无法保护广大职工的利益。
4.住房公积金管理中心管理机制不完善的风险
贷款工作包括资信审查、贷款发放、贷款回收、帐务处理、档案管理、担保人质押、与银行协作等,是一项政策性强、责任重大、业务素质能力要求高的综合系统工程。发放贷款前工作人员的风险防范意识不强,对借款人收入、信用、贷款用途及保证人资格审查不仔细认真,发放贷款时,不认真核对借款人、保证人的身份证件造成代签,给日后贷款的正常回收埋下隐患,致使公积金受损。贷款后期管理不及时跟上,对各贷款户归还情况不掌握,对逾期贷款清理和催收不及时,甚至中心工作人员与借款人相互串通故意不还,都会造成贷款风险产生。
二、规避风险的管理措施
住房公积金贷款管理风险是客观存在的,必须正视现实情况,根据上述风险的产生原因积极采取应对措施,防止重大的风险损失。
国家要加快住房公积金的立法工作,规范住房公积金管理使用。住房公积金各项业务坚持按法律、按规定办,杜绝随意性。业务工作每个环节要加强监督,严格审核,善于利用相关法律,用法律武器来保障各项工作的顺利进行和健康发展,从而维护公积金缴纳者的合法权益,保证住房公积金制度的健康、快速发展。政府有关部门要采取有效措施加强对住房公积金管理和使用的监督,对住房公积金的使用和管理情况进行检查,建立对住房公积金管理和使用的全过程监督机制,对管理使用情况每年向社会公告,接受社会和公众监督。
住房公积金中心要根据本中心的实际情况订立严格而明确的岗位责任制,建立健全贷款业务制度,实行规范化标准化管理。(1)管理层对下级要求要严格,岗位分工明确,组织工作人员学习业务知识,提高风险意识。工作人员必须按照条例的要求认真审核贷款人和担保人的信用,必要时要进行实地调查,严格审查贷款用途和资料的真实性,把风险控制在初始阶段。对提供虚假资料骗取公积金贷款的职工要有相应的记录,防止再次骗取。(2)住房公积金的贷款发放要建立一整套的规范化标准化的程序,不管是谁发放,也不管是谁要贷款,都要按照规定来进行,防止违规发放和人情发放,在每个环节上都能制约漏洞的产生。
关键词：个人住房公积金贷款；风险防范；建议
中图分类号：F830文献标志码：A文章编号：1673-291X（2011）01-0074-02
住房公积金使用的最主要途径是面向广大住房公积金缴存职工发放个人住房公积金贷款。住房公积金贷款有效解决了职工支付能力不足的问题，繁荣了城市个人房地产信贷市场，拉动了住房消费，让广大中低收入家庭切实地享受到住房制度改革带来的实惠。以大连市住房公积金贷款业务发展为例，截至2010年6月末，大连市累计发放个人住房公积金贷款19.95万户，269.71亿元，贷款余额158.74亿元；贷款额年均增长20％。个人住房公积金贷款成为职工购房贷款首选方式，极大提高了中低收入家庭的购房支付能力。但随着贷款规模的急剧膨胀，系统内和系统外风险也逐步凸显，住房公积金贷款风险防范日益成为住房公积金管理的重点，防患于未然应是住房公积金管理机构今后的工作重点。
一、个人住房公积金贷款风险类型
个人住房公积金贷款风险（以下简称“贷款风险”）是指发生在住房公积金专项储金借贷过程中的各种风险的总和。住房公积金贷款主要采取抵押贷款方式，虽然抵押贷款本身是一种安全性好、资金回收率高的优良信贷方式，但是由于现行的管理机制尚不健全，配套的法律法规尚不完善，因此住房公积金贷款存在较大的风险。从本质上讲住房公积金贷款风险也是一种金融风险。实践中主要存在以下几类风险：
1.信用风险。这主要是指借款人因主客观原因所引起的未按合同约定按期偿还到期贷款本息的风险。信用风险直接取决于借款人的资信状况。借款人的资信度越高，贷款风险越低，二者成反比关系。一是主观原因造成信用风险。由于公积金贷款利率较低，借款人主观上有意不履行还款义务，拖欠贷款，保证人有意不承担连带责任风险，或借款人贷款时就没有按时还贷的思想，蓄意欠贷赖账。二是客观原因造成信用风险。由于自然和社会原因造成借款人无力偿还贷款。自然原因主要包括借款人、保证人因疾病、车祸、火灾等意外事故导致伤残失去劳动能力或失踪、死亡等，从而无法偿还贷款，社会原因主要是由于机构改革、人员分流、企业亏损、破产、解散等原因导致借款人、保证人失业、下岗、收入下降和无收入来源，从而无力偿还贷款和履行担保义务。无论是自然原因还是社会原因都不可预料，也将直接影响借款人的还贷能力。
2.法律风险。法律风险是由于现行法制环境的限制给住房公积金贷款带来的潜在风险。由于中国现有立法、司法、执法等制度及相关配套措施的缺位，也给住房公积金贷款带来一定的法律风险。2004年最高人民法院出台的一项司法解释：抵押人只有唯一一套住房作抵押的，借款人逾期不能归还借款，法院不得强制拍卖抵押物以实现债权。由此住房公积金原本享有的优先受偿权沦为一般的返还请求权，贷款的安全性大大降低，这就为住房公积金贷款的回收带来一定的风险，此外，由于中国目前还没有建立个人破产制度，给个人住房逾期贷款的追偿造成很大的困难。
3.不可抗力风险。这是指还贷期间，由于较严重的自然灾害和人为伤害，如火灾、水灾、山体滑坡等使房产毁灭，贷款无法收回。另外，抵押人意外地丧失劳动能力或因死亡等造成的风险也应归属为不可抗力风险。
二、个人住房公积金贷款管理各环节风险防范措施
1.贷款受理与调查环节。（1）帮助借款人树立按时还款的法律意识。通过营业大厅前台政策咨询、还款测算等多种服务帮助借款人充分了解和预测自己在未来一段时间内的还款能力，以确定合理的贷款额度和年限。重点是向借款人明示不按时还款所应承担的法律责任，借此防范借款人的恶意欠款。（2）加强个人征信情况审核。对贷款户的诚信度进行梳理分类，对信用好的贷款户可开通绿色通道，甚至可以适当上浮最高贷款额度。而对贷款申请人存在不良贷款记录或不良信用记录的，坚持面谈制度，同时需经过综合分析贷款申请人的信用、还款能力、还款意愿等情况后，决定是否给予贷款，对于确实不符合贷款条件的贷款申请人不予受理。
2.贷款风险评价与审批环节。为解决贷后可能出现的风险，建议引入公积金信贷公证。自1987年《民法通则》首次规定诉讼时效以来，在司法实践中有一个较为普遍的认识：认为贷款逾期两年以上，如果没有在法律规定的时段期间中申诉，就退出胜诉权，法院可以不受理，可以不支持追回贷款请求。公积金信贷公证是借贷双方在平等自愿基础上签订借款合同的法律要件，逾期贷款是借款人不能按期还款的违约行为，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿违约的责任，而不涉及诉讼时效的问题。如果司法实践中存在误区，对有关法律条文理解有误，信贷公证也是一项解决疑难问题的有力手段。在具体实践中，如果借款人利用外出，外逃等手段钻法律空子逃避债务，可采取公证方法发催收通知书，不管借款人是否签收，一律视为送达，使诉讼时效从催收送达之日起重新计算，保全公积金信贷资产，解决个别赖账户，难缠户拒绝在催收通知书签字使合同失去诉讼时效的问题，从实质上保证借款合同的真实有效，从而防止借款当事人免责，有力维护住房公积金管理中心的权益。
3.贷款签约环节。为防止借款人未经房屋其他共有人允许，私自将几人或几家共有的房地产作为向中心贷款的抵押物抵押给中心，从而取得贷款。由于借款人未经其他共有人的允许擅自越权处分共有人的财产，其行为无效，但有可能使中心受骗而发生风险。因此，在贷款签约环节，需要借款人、抵押人及抵押人配偶到场签字按手印予以确认。同时，对于借款人或抵押人之一不能到场签订借款合同而授权他人代签的，需出具经过公证的《授权委托书》，或国外大使馆、领事馆出具的《授权委托书》。受托人不能出示委托人身份证原件的，需由公证处对委托人身份证复印件同时进行公证。
4.贷款支付环节。为确保贷款资金专款专用，防止借款人恶意挪用，中心应根据不同购房类型委托银行区别支付。对于商品房放款，在中心收到抵押登记材料后，委托银行以转账方式将贷款资金划至房地产开发企业指定的银行账户，不允许直接划拨至借款人的个人银行结算账户。对于存量房放款，在中心收到抵押登记材料后，委托银行以转账方式将贷款资金划至借款人的个人银行结算账户。
5.贷后管理环节。（1）对不同风险类别贷款采取不同处理措施：对正常类贷款、关注类贷款由中心办事处组织代办银行、保险公司、担保公司通过电话督促借款人按时还款，采取“代办银行―保险公司或担保公司―办事处”渐进式催收方法，分层次进行电话催收、上门催收；对次级类贷款、可疑类贷款除采取关注类贷款的催收方法外，中心办事处由专人负责催收，必要时走访借款人工作单位、约见本人，逐户下发《催收贷款通知单》，明确还款时限，加大催收力度；对经屡次催收仍不归还的恶意贷款户申请通过法律诉讼手段进行催收。（2）加大诉讼和执行力度。对于在保险和担保理赔责任外的已经达到一定逾期时限符合条件的借款人，建议在规定时间内进入法律程序。同时密切与法院等部门的联系，对于借贷关系没有异议的案件应尽量适用简易程序审理，争取缩短诉讼和执行工作时间。建议中心借鉴银行相关经验，对逾期借款户定期进行曝光和诉讼，建立黑名单，可起到警示作用，使不良贷款得到有效控制。
6.其他风险防范措施。（1）开通短信提示服务。通过催收发现，很多欠款一次的借款人部分是因为忘记存款，非恶意欠还，因此中心有必要开通短信提示服务，既可起到提醒作用，也可减少中心催收精力。（2）建议公积金贷款上人民银行征信系统。个人住房公积金贷款连续和累计欠款的现象很严重，很多人按时还款的意识淡薄，意识不到个人信用的重要性，因此建议利用征信系统来提高客户对自己信用的重视。（3）建议对客户区别对待，奖罚分明。对于多年来还款良好的客户，建议对其进行奖励，允许这部分群体贷款还清后仍可享受最高额度贷款，起到激励作用，从而带动全社会形成良好的还款信用氛围；对于总是拖欠还款、恶意欠款的客户应有相应的惩罚措施，如提高罚息力度、上浮贷款利率等方法，起到警示教育作用。（4）建议对借款人及其配偶实行公积金强制代扣，即先扣划借款人及其配偶住房公积金账户资金转账偿还贷款，不足部分再扣划其个人银行结算账户资金。这一举措的效果很明显，一方面保证借款人的住房公积金得到充分利用，另一方面也减轻了中心的催收压力。（5）探索适合中国住房公积金贷款保险险种设计。笔者认为，应将住房公积金信贷与商业保险结合起来，开发出适应不同消费信贷种类的保险品种，有效地分担和转移公积金管理中心风险。由公积金管理中心向保险公司购买保费，承担保费以保障贷款安全。保险险种包括财产损失险、人身意外伤害险及履约保证保险。
当前，住房和改善住房条件日益成为广大市民主要的消费需求，住房信贷市场呈现出供需两旺、迅猛增长的态势。在这种情况下，住房公积金贷款作为政策性住房金融的主体，一方面需要继续简化手续、改善服务、加大力度支持日益增长的住房资金需求，另一方面不能只着眼于支持职工住房消费，拉动房地产市场发展，却忽视资金使用的中长期规划，缺乏对贷款风险的重视和警惕。应将信用风险防范做在事前，贯穿于整个贷款业务流程，逐步提高风险管理水平不仅符合住房公积金自身的安全运营要求，更事关住房制度改革和政策性住房金融发展的成败。
参考文献：
[1]周银才.如何防范住房公积金贷款风险[J].财会通讯，2001，(12).
[2]喻凤平.住房公积金贷款风险及防范对策[J].中国房地产，2003，(12).
关键词：住房公积金制度；个人住房贷款；风险防范
中图分类号：F830.589 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2015）02-0182-02
引言
目前，我国的住房公积金制度饱受诟病，各界要求住房公积金制度进行改革的呼声不断。我国的住房公积金的管理在实际操作中也存在一些问题。住房公积金贷款主要是指住房公积金管理中心通过银行对需要购买住房、并且缴纳了住房公积金的职工以较低的利率发放贷款，帮助其购买住房。住房公积金制度对我国的城镇化建设起到了重要作用，帮助了许多没有能力一次性付清购房价款的工薪族可以通过住房公积金贷款来购买住房。《住房公积金管理条例》规定的住房公积金贷款是专指针对职工的个人住房贷款。随着我国经济的发展以及城镇化建设的推进，从农村出来进入企业或者公司工作的人不断增加，由于住房公积金具有强制性，我国住房公积金的总规模不断增大，同时，申请住房公积金贷款的人也不断增多。总规模的扩大以及贷款人数的增多、贷款规模的扩大，都为住房公积金风险的管理提出了新的挑战，尤其是对住房公积金贷款风险的管理。
一、住房公积金贷款风险的成因
（一）借款人自身原因形成的风险――信用风险
所谓信用风险，又叫做违约风险，是指借款人在未来没有能力或者没有意愿履行合约即无法偿还本息或者不按时交纳利息的风险，并由此给贷款人造成损失。在使用住房公积金贷款时，一般来说，有以下两个方面的原因会导致借款人信用风险的出现。
1.信息不对称。信息不对称的一方面是住房贷款公积金中心与个人信用信息的不对称。由于我国对个人信用问题的重视不如欧美等发达国家，我国公民存在较多的所谓“老赖”，他们不是没有能力偿还而是钻空子故意拖欠或者故意不偿还。我国尚未建立起完备的个人信用备查系统，对于这些“老赖”而言，他们违约对他们未来的借贷或者是其他方面并无太大影响，他们只需要选择不再住房公积金中心申请贷款或者换个地方进行贷款即可，违约成本很小。
2.借款人没有能力进行偿还。当借款人向住房公积金中心申请贷款的时候，可能其自身所处环境不错，有稳定的工作或者是有稳定的收入来源。但是，随着时间发展，可能是市场状况变差导致公司大量裁员，或者是借款人自身的原因包括生病或者其他，导致借款人的经济状况不像借款时那么好，所以无力对债务进行偿还。虽然其本身有着很强烈的偿还意愿，但是缺乏偿还的能力。
（二）市场环境变化造成的风险――抵押物价值变化带来的风险
一般来说，住房公积金贷款的时间期限较长，大多在十年以上。市场是在不断发展的，各种创新层出不穷，同时，市场环境也在不断变化。在个人进行住房公积金贷款时，会为自身的贷款提供抵押物。但是，随着时间的变化，市场环境也在改变，这就会带来抵押物价值的变化。住房公积金抵押贷款与一般贷款区别最大的就是住房公积金贷款一般都是把已付首付的住房作为抵押物，所以在抵押物风险方面，主要的风险就是住房面临的价格随着市场环境的变化而变化的风险以及房地产存在法律方面纠纷的风险。在我国，最近两年许多专家都在“唱衰”房地产市场，认为我国的房价太高，处于不理性的价格区间。虽然不敢说专家们的预测是否正确，但是我们可以看到，从2013年开始，我国的房价就开始没有继续上涨甚至有些地方出现了下降，房地产市场的春天已经过去似乎是大家的共识。所以，在未来多变的市场上，住房价格的变化会对抵押物的价值产生较大影响。
（三）住房公积金贷款使用的担保方式带来的风险
住房公积金贷款的担保方式就像上文提到的，一般都是用要进行贷款的住房进行抵押，在这个过程中会出现风险。现在，开发商对住房都是采取预售的模式，即房屋尚未建成或者正在建设中即对住房进行销售，消费者购买住房。在这个过程中，由于住房尚未建成，购买时采用住房进行抵押贷款就可能会出现在未来住房出现问题时，加重风险。并且，从风险分散的角度来看，使用要进行贷款的房屋进行抵押贷款是不符合这一原理的。
此外，公积金中心由于自身的原因，不可能了解每一个借款人的详细情况以及准确衡量借款人提供的抵押品的价值，会存在在错误估计的情况。而每一个申请贷款的个人则十分清楚自身的情况以及提供的抵押物的情况，故可能存在公积金中心无法掌握的会导致未来借款人违约的风险。2008年美国次贷危机中，饱受诟病的就是那些为美国公民提供住房贷款的商业银行为了自身利益在住房贷款之前根本不进行尽职调查，为那些未来没有能力进行还款的低收入群体提供贷款，导致最后他们的违约。而对于这些个人的情况，目前也没有强制性要求进行担保，因此，客观上存在着个人违约的可能。
（四）开发商方面的风险
其实所谓开发商方面的风险，主要就是指由于开发商方面的原因而造成的住房公积金贷款未来出现可能不能偿还而导致进行住房公积金贷款的银行损失的风险。由于现在的住房基本是采用预售的形式来进行住房销售，所以购房者在买房进行住房公积金贷款时，其所购买的住房并未真正建成。所以，在未来的建设中，由于开发商的建筑材料违规或者建筑高度、建筑格局或者其他原因，导致开发商无法按时交房，从而带来购房者不能按时入住。在这种情况下，购房者一般就会选择不再支付公积金贷款的还款，那么由此带来的损失就只有承担贷款的银行负责。
二、住房公积金贷款风险的管理及防范措施
【关键词】 住房公积金 贷款 风险 防范
Abstract ： The paper mainly discusses the risks which China's housing accumulation fund loan face and prevention.
1.住房公积金贷款面临的主要风险
我国住房公积金个人贷款带有政策性和金融性的双重属性，不可避免的存在一定的风险。住房公积金贷款主要采取抵押贷款方式，虽然抵押贷款本身是一种安全性好、资金回收率高的优良信贷方式，但是由于现行的管理机制尚不健全，配套的法律法规尚不完善，因此住房公积金贷款存在较大的风险。
1.1信用风险
一是主观原因造成信用风险，指的是由于借款人还款意愿不足造成不按时还款或恶意拖欠的情况。二是客观原因造成信用风险，指的是自然和社会原因造成借款人无力偿还贷款。包括贷款人因疾病、车祸、火灾等意外事故导致伤残失去工作能力或死亡；贷款人婚姻发生变化，导致家庭收入减少；贷款人由于触犯刑法而被判处刑罚；由于国家经济政策的变化、机构改革、人员分流、企业亏损、破产等原因导致贷款人失业、下岗、收人下降和无收入来源等，造成借款人还贷能力下降的情况。
我国目前个人信用记录体系不完善，也没有对借款人实行信用等级细分管理，商业银行征信系统建设有待完善，一定程度上影响了借款人信用风险评估。
1.2经营管理风险
一是由于住房公积金贷款是政策性资金贷款，贷款期限较长，流动性风险较大。有的地方公积金贷款政策规定个人住房公积金贷款最长期限为30年，时间跨度过长，导致不确定因素增加。二是作为政策性住房贷款，住房公积金管理部门基于考虑减轻职工贷款费用，多数公积金贷款没有按要求办理房屋保险或置业担保，缺乏防范风险的双重机制。三是在现行管理体制下，个别地方政府忽视贷款质量，违规指定公积金管理部门发放违规或风险较大的贷款。
1.3抵押物执行风险
一是当抵押物是被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋时，人民法院可以查封，却不能拍卖、变卖或者抵债。二是拍卖抵押房屋的价格低于贷款及利息，加上还要为房屋产权的转移付出多种劳务费和税费，使得住房公积金贷款可收回部分减少。
1.4职业道德风险
个人住房贷款业务每一环节都涉及人为审核与具体操作，如果信贷业务人员和相关管理人员业务能力和责任心不强，把关不严，审查不力，就会出现操作不规范的现象，甚至会出现由于职业道德缺失，纵容虚假贷款行为发生的情况，从而加大了贷款风险。
2.住房公积金贷款风险的防范措施
2.1强化制度建设，构建住房公积金风险化解机制
地方政府应督促住房管理部门按《住房公积金管理条例》和相关财务管理办法的规定，在增值收益中按比例提足贷款风险准备金，并严格程序，及时核销坏死账，增强抗风险能力，化解目前由于政策关系而形成的风险。中心要对内部职能机构进行整合，优化流程控制，明确职责。职能部门要明确各自的风险控制点，并形成约束机制，减少、消除不规范操作。同时加快信息化建设，建立住房公积金数据库共享系统。住房公积金风险控制要走出人为控制的单一模式，形成信息监控体系，实现风险点的动态监测和预警制度，使住房公积金的管理风险得到有效的化解。
2.2推进信用体系建设，构建个人信用数据库平台
住房管理部门应积极提供开发商及借款人财产、负债及信用状况等信息，及时通报失信事实，与其它部门共享信息，提高对信用可疑的开发商及借款人的记载、分析、处理和通报功能，加强对可疑个贷交易的统一监测，在此基础上，与公安、城建、工商、税务等部门形成联网协作的信息平台，联手对失信者进行处罚和抵制，促进诚信有序社会氛围的逐步建立。
建立借款人资信等级评定机制，科学判断借款人收入的真实性及未来发展趋势，并根据年龄、学历、工作年限、职业状况等信息对借款人划定信用等级标准，评定信用级别。应着手开发个人信用自动评级系统和预警系统，动态采集借款人的个人诚信信息，形成动态评级制度。动态评级系统与预警系统实行数据库共享。
2.3严格住房公积金贷款的抵押管理，防范抵押风险
一要严把按揭项目评审关。加强住房公积金贷款按揭合作评审，着力扶持优质房地产开发企业，选择信用良好、实力雄厚的房地产开发企业开展贷款按揭合作。对预售楼盘“五证”不全、土地抵押的不予合作，对财务状况不佳、销售前景不明的中止合作，对主体结构尚未封顶的暂缓合作，确保贷款按揭合作无风险。
二要完善抵押物管理措施，科学辨别抵押物。认真审查抵押房屋的合法性，对用存量房作抵押的，产权权属不清或共有比例划分不清的，不予贷款；用期房设置抵押的，严格审查开发商以往的社会资信状况及其已开发房屋的销售结存情况和过去开发工程的质量验审情况。要求售房单位承诺到期及时办理产权过户手续，不履行承诺的，负连带责任。抵押率严格控制在70%以内，避免抵押物的变现风险。
2.4建立开发商连带责任保证、制度，防范贷款风险
由于住房公积金贷款大都是采用商品房（期房）抵押，中心凭商品房抵押备案登记手续，即《商品房他项权证》发放贷款，要待商品房竣工验收办理房屋权属证明并进行抵押登记后，抵押权人才能取得经换发的正式《房屋他项权证》。其间，为防止抵押物悬空，确保抵押权益，须通过建立开发商连带责任保证制度来解决这一问题。在保证期间，如因开发商所出售商品房不能如期竣工、综合验收不合格，或不能按时办理房屋权属证明及《房屋他项权证》等情况而影响借款人按时还款或不履行还款义务的，开发商有回购该房屋的义务，并依保证合同约定承担连带还款责任。
2.5规范业务操作与管理，降低业务操作风险
一是规范业务操作流程。对住房公积金贷款业务流程进行科学定制，明确划分操作环节及其审核重点，提炼形成业务操作规范，保证贷款环节衔接顺畅，易于业务人员熟练掌握，以操作程序的规范性保障贷款的安全性。对主要环节归纳制定审核与操作控制要点，对关键环节重点控制，避免疏漏。
二是加强对业务操作的监督与复审，实行双人或多人操作，对操作人员明确分工、落实责任，强化相互监督，对操作失误降到最低，减少人为操作风险。
2.6建立抵押房屋保险制度，降低贷款风险
为了降低和化解住房公积金抵押贷款的不可抗力风险，最有效的办法是建立贷款抵押房屋保险制度，可按抵押房屋保险、贷款保证保险、借款人寿险等险种逐步分项投保，以分散和降低贷款意外风险。建立贷款抵押房屋保险制度，对于防范借贷双方的不可抗力风险都具有重要作用。
2.7加强宏观调控，保持住房公积金贷款业务的良好发展
建议各主管部门要加强房地产业宏观调控，并为个人住房贷款业务提供及时、有力的指导，为个人住房贷款业务健康发展提供有力保证。银行监管部门也要不断加强对个人住房贷款业务的监管，对个贷业务进行经常性的测量、监督和评估，定期制定风险管理指引，为中心制定风险控制决策提供有力依据。各行业主管部门还应建立信息交流机制，定期交流和披露自己掌握的信息，指导中心根据风险情况及时制定规避、分散、转移等防控措施，加强对个贷风险的市场约束。
结束语
住房公积金牵涉到千家成户，关系到社会的稳定和经济的发展，风险的防范任重道远，因此每一个住房公积金管理者必须时刻注意防范风险，使住房公积金健康、稳定、安全、 高效地发展。
参考文献：
[1]张小平：浅议住房公积金贷款的风险防范[J]，经济师，2006.
期房与现房不同，期房是属于一种尚处于建造之中的房地产项目，这也是很多房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。那么，买期房可以用住房公积金贷款吗？下面一起去了解下。
公积金贷款 其实，买期房也是可以用住房公积金贷款的。因为公积金贷款是以房地产开发企业与当地公积金管理之间建立的合作关系为基础的，只要该项目的开发商与管理有合作关系，期房还是能申请公积金贷款。
由于买期房风险是比较大的，需要注意哪些事项？购房者要注意下列问题：注意售楼处是否有预售许可证；注意付款时间及方式；注意违约责任的约定；注意合同中订立＂预期违约＂条款。
（来源：文章屋网 ）
