时间：2022-10-31 12:09:09
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇新城镇化，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词：新城镇化；古村落保护；措施
中图分类号：J022 文献标识码：A 文章编号：2095-4115（2014）09-244-1
新城镇背景下，开发和建设成为重要任务，提高了我国城镇化建设的水平。但是不合理的开发和利用会造成负面效果，尤其是对古村落的开发、利用。古村落的存在代表着中国的文化，不注重对古村落的保护，使中国的传统文化受到了威胁，阻碍了中国文化的发展道路。保护古建筑和古村落是我们的责任和义务，应当将中国的文化进行传承和发扬。
一、新城镇背景下古村落的现状
（一）崇洋的观念严重
新时展的大背景下，人们的生活水平不断提高，更加注重享受生活。人们缺乏保护古文化建筑的意识，崇洋的现象特别严重[1]，将很多古建筑进行拆迁，建造成了高楼洋房。由于生活水平不断提高，对人们的欣赏水平造成了很大的影响，价值观也在不断的转变，人们只注重外在美，而忽略了对中国古文化的保护，思想意识浅薄。这种现象主要表现在古村落里的年轻人，注重对现代化水平的追求，保护文化遗产的意识薄弱，造成中国文化在不断的遗失。
（二）旅游行业的过度开发
近几年，旅游业发展迅速，带动了我国经济的快速增长。很多旅游行业将矛头指向了对古村落的开发、利用，利用古村落的文化精髓吸引国内外的旅游爱好者，影响了古村落里人们的正常生活。旅游行业以古村落为开发对象，建立旅游基地，旺季时，每天的游客络绎不绝，这就会产生另外一个重要的问题――环境问题。人员的不断增多，使得古村落的环境问题面临着严峻的挑战，影响了古村落人们的生活质量，威胁着人们的身体健康。另外，游客众多难免会造成一定的破坏现象，使古村落的完整性遭到破坏。
（三）人口流失的情况严重
在新城镇化建设的背景下，古村落中的年轻人纷纷涌向城市，造成村落里只剩下孤寡老人，人口流失现象特别严重。由于古村落的传统构架，建筑功能减退[2]，不能够进行现代化的建设。为了维持生活，年轻人不得不去城市打工，追求更高的生活，使得古村落变得越来越荒凉。古村落具有一定的历史性，随着时间的变迁，村落容貌也会不断的变化，居住条件也在不断的恶化，迫使很多居民不得不搬迁，造成严重的人口流失现象。
二、新城镇化背景下古村落保护的有效措施
（一）树立保护古村落的观念
根据当前古村落存在的问题，在新城镇化背景下保护古村落建筑，首先应当树立保护古村落建筑的观念[3]，提升保护古村落的意识，增强我国古村落文化的完整性，实现保护中国传统文化的最终目的。政府机构可以在古村落里设立古村落保护机构，对于古村落进行日常的保护。古村落保护机构可以通过建立宣传栏的方式来普及村民保护古村落建筑的重要性，可以允许有志愿者参与到保护古村楼建筑的队伍中来，实现对中国五千年传统文化的保护和传承。树立保护古村落的观念，让人们从日常生活的点滴开始，保护古村落里的一草一木，保证传统文化的完整性和丰富性。
（二）倡导科学合理的开发
旅游业是当前社会的热门行业，带动着我国经济的增长，实现了旅游与经济的完美融合。旅游行业对古村落的过度开发导致中国传统文化不断消失，因此在保护古村落的基础之上，进行合理的开发利用，既有效的推动了旅游业的发展，也使得中国的传统文化得到了保护，一举两得。在保证古村落的本体、格局和历史风貌的前提之下，旅游行业可以对古村落进行开发利用，对于古村落中的一些名称要进行保留，不得删改，保障古村落的与原始性和完整性。另外，古村落里的保护机构要对旅游行业和日常的旅游运营进行监督[4]，保障古村落的安全性和完整性。通过这样的方式，实现对古村落的保护，为中国传统文化的完整性提供了保障。
（三）完善文物保护体系
在新城镇化建设的大背景下，对于古村落的保护问题频频出现的重要原因就是文物保护体系的不完善。完善文物保护体系，加强对古村落建筑的保护是保护中国传统文化的重要保障。加强文物保护团队的建设，是当前形势的必然要求。在古村落里的建立分管不同任务的古村落保护机构，可以针对房屋、树木等不同的方面进行任务分配，有利于缩小保护范围，提高保护古村落的效率，为保护中国传统文化提供了前提条件。完善文物保护体系，加强文物保护机构的建设，是保障中国传统文化的重要途径。
三、结语
新城镇背景下，我国的经济建设和城镇化建设突飞猛进，加快了我国前进的步伐。与此同时，应当有效抑制对于古村落建筑的破坏，重视对古村落遗址的保护，进行科学合理的开发利用，树立保护古村落的观念，完善文物保护体系，保证古村落文化的完整性，实现对我国传统文化的保护和传承。
参考文献：
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[关键词]新城镇化；土地利用；转变
[中图分类号]F301[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2013）20-0082-02
近期结束的中央经济工作会议，部署了2013年经济工作主要任务，并提出要将城镇化作为我国现代化建设的历史任务。土地作为推进城镇化的关键要素，与城镇化密不可分，因此土地的合理利用对于城镇化稳步推进、健康发展以及目标的实现具有重要战略意义。
1新型城镇化基本内涵
住建部副部长仇保兴曾提出新城镇化从概念到行动有六大转型。将生态文明的理念融入城镇化过程，坚持以人为本，以统筹兼顾为原则，突出城乡一体化、城市集群化、农村城镇化、节约高效、生态宜居、协调发展以及社会和谐。
新型城镇化的“新”主要表现在由过去片面注重追求城市规模扩大、空间扩张，改变为以提升城市的文化、公共服务等内涵为中心，真正使城镇成为具有较高综合品质的宜居之所，使人民的生活更美好。即以人为核心，将农村人口转移到城市，并在产业支撑、人居环境、社会保障、生活方式等方面实现转变，而不是单一的“土地城镇化”。
2城镇化进程中土地利用主要现状
2.1城乡土地制度的二元性
城市土地比农村土地拥有更完整的权利制度，享有更完善的权能，再加上地方政府征地中存在的种种弊病，使得大量的失地农民虽然进了城却并没有真正成为市民，造成人口城镇化和土地城镇化的脱节，农民土地权利弱化，严重制约了农民通过土地物权分享城镇化和工业化成果的权利。农村土地制度表面上看集体所有，但农民个体的话语权却很小，农民文化知识、法律意识、自我提升能力都非常的薄弱，加上信息不对等，往往在城镇化过程中吃尽苦头。农民被迫接受有限的征地补偿，而土地升值部分被政府和开发商赚走了，进城打工在一定程度上解决了农民的生存问题，但从长远看却失去了一切。
2.2土地集约化利用程度及土地利用效率较低
我国土地资源稀缺，但在城市化过程中土地浪费严重，土地城市化的速度大大地超过了人口城市化的速度。一部分农业用地转化为非农业用地，农村用地转化为城镇用地后，由于受城市土地利用利益分配机制不合理、制约手段不得力、政策引导不到位等因素的影响， 城市土地利用效率不高，建筑容积率只有0.3～0.6，远低于发达国家1以上的水平，盲目扩大用地规模时，出现大量闲置土地。一些地方片面追求经济增长指标，而无视土地规划与整理，盲目招商引资，违规设立各类开发区、经济园区，土地资源利用整体粗放。
2.3地方政府过度依赖土地财政
资料显示，在一些地方，土地出让净收入占地方政府财政收入的50%以上，房地产和城市扩张带来的税收几乎占地方预算内收入的40%。面对如此诱惑，地方政府官员为了追求GDP和美化政绩，提高了土地价格，与投资商实现双赢，却剥削了一部分农民的利益。其危害主要表现在：催生土地市场泡沫，阻碍中央政府调控政策的贯彻落实，导致地方经济结构失衡，拉大贫富差距，激化社会矛盾。
3新型城镇化土地利用模式转变对策
3.1实行严格的耕地保护制度
我国土地资源，尤其是耕地面积并不富有。
从上表中数据计算知，2000―2010年间，耕地面积平均每年减少6872.6 km2，城市建成区面积平均每年增加1761.9 km2。若再不对耕地进行控制，国家将面临严峻的粮食问题。一个国家一旦到了依赖进口粮食的地步，离衰败就不远了。
建议将农村土地划分为耕地和非耕地两类：①提高耕地特别是粮食耕地征用补偿标准，可在一定程度上制止乱占滥用耕地的现象。②充分调动农民保护耕地的积极性。如实行“粮食耕地永久承包制”，设立“耕地保护基金”、建立一套完善的激励机制以鼓励农民争先保地，从源头上加大对耕地的保护。③建立耕地保护执行责任制，明确责任主体。
3.2完善征地补偿制度，明确农民土地权利
十报告明确提出，改革征地制度，提高征地补偿标准，提高农民在土地增值收益中的分配比例，明确农村土地使用者的土地权利。不断完善征地制度，使其与当今市场经济体制相适应，完善土地权利登记制度（到户、到块），确保受强征影响的农民得到公平的对待；完善相关的法律法规和配套政策，建立土地征用听证会制度，听取村集体和农民的在重要问题上的意见，赋予农民参与权、监督权和申诉权。
探索实行“人地挂钩”的政策，即城乡之间城镇建设用地的增加规模与吸纳农村人口进城定居的规模相挂钩，地区之间城镇建设用地增加规模与吸纳外来人口定居的规模相挂钩，让农民参与到经济增长的过程中，分享到经济增长的甜头。
3.3解决地方土地财政问题
地方政府在实际操作中，往往事权重，财税少，大部分都要上缴中央，有一定财政压力。建议地方政府完善税收政策，鼓励地方发展实业，从而一步步削弱对土地财政的依赖。转变到一定程度后，将土地出让收入上缴国库，纳入国家土地储备管理，用于土地复垦、土地整理和耕地保护基金。
建议中央完善对地方的审查和监管机制，根据实际情况向地方政府政策和财政倾斜，使地方达到事权与财权大体一致。改善绩效审核制度，在考虑经济元素的同时应兼顾生态环境和社会问题。
3.4加强土地领域法制建设
强化基本法律框架和其在土地领域的法治。具体包括：完善征地方面的法律法规；制定关于工商资本进入农地的法律法规；将抵押权引入农村承包地；制定集体建设用地的法律框架；制定土地储备的法律框架；制定土地收益权抵押贷款的政策和法律。
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[摘 要] 新城镇化的迅速发展及计划生育政策在农村实施成效的凸显是造成广大农村地区学龄人口过疏化的重要原因。从城乡教育
>> 关于我国农村城镇化存在的问题及对策的思考 城镇化进程中我国农村土地制度的现状及存在的问题 我国城镇化建设存在的问题及对策建议 我国城镇化进程中存在的问题及建议 探析我国城镇化进程中存在的问题及路径选择 我国城镇化进程中存在的问题及对策研究 我国城镇化发展历程中存在的问题及对策遮谈 我国农村城镇化面临的问题及对策 城镇化背景下小产权房存在的法律困境及解决途径 论当前新城镇化的解决对策问题 城镇化背景下我国农村土地流转问题探索 浅谈城镇化视阈下我国新型城镇化建设问题 我国农村家庭城镇化问题及对策探析 浅谈我国实现城镇化过程中需要解决的问题 我国城镇化建设过程中存在的问题及对策建议 纵论我国城镇化背景下的农村义务教育 我国城镇化存在的问题与出路 我国城镇化进程中存在的问题和建议 浅析我国城镇化建设中存在的主要问题 浅谈我国城镇化存在的问题和建议 常见问题解答 当前所在位置：.[2009-12-10].
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关键词：城镇化；城市集聚功能；城乡统筹；辽宁
中图分类号：F290 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）33-0172-02
辽宁城镇化水平由1978年的36.6%提高到2010年的62.2%，年均提高1.67个百分点。“十二五”期间辽宁城镇化将进入一个加速发展期，成为增长的主要动力。城镇化在快速发展的同时，也引发一些不容忽视的问题，如土地城镇化速度快于人口城镇化、城市公共服务需求与供给之间的紧张冲突、城市间不合理竞争带来重复建设等等。城镇化的本质不是城镇化水平高低，而是城乡基本公共服务均等化。认清城镇化进程中存在的问题，明确未来城镇化发展思路，是城镇化健康发展的重要保证。
一、辽宁城镇化发展特点
1．城乡关系有所改善，但城乡差距仍然很大
“十一五”期间随着统筹城乡发展战略提出，长期城乡隔离的二元结构有所改变，过去在一定程度上被压抑的城镇化潜能得到释放。但由于受二元经济结构、城乡长期分割政策的影响，国家以及地方财政在提供公共产品的支出方面存在着城乡间严重不均的现象，农村居民收入和公共服务水平远远落后于城镇的状况没有得到根本性改变。2010年，城乡人均收入的绝对差额已经达到了10 804元，城乡收入比达到了2.5∶1，财政对农业支出的比例由1980年的14.4%，下降到2008年的6.9%。这种公共物品提供的不足，不仅造成城乡基础设施建设的差距，而且在教育、卫生、社会保障方面等社会事业方面也产生了较大的差距。
2.城市空间快速拓展，老城区注重内涵发展提高吸纳力，新城区承接主要新增人口
城市的拓展主要有两种模式：一是提高中心城市的密度，实现中心城市极化，二是建设新城拓展城市原有规模。始于本世纪初的辽宁各地新城建设拉开了中心城市的发展空间。本轮的新城建设多与近年启动建设的各类经济开发区或重点产业园直接依托或相关联，使开发区的建设从单一的产业主题概念变为产业、城建综合主题概念，从而成为城乡统筹发展的重要平台和载体。
3.县域经济快速发展，但县域城镇化率仍较低
“十一五”时期是辽宁县域经济快速发展的时期，2010年，全省44个县生产总值达到8 300亿元，近占全省半壁江山。各县市通过重点工业园区的建设推进县域工业向规模化和集约化方向发展。但是资金、技术、人才等生产要素供给都集中在城市，使得辽宁县域经济发展动力和发展环境都小于城市，这些决定了小城镇承接农村剩余劳动力的局限性。辽宁设市城市占48.4%，小城镇占12.8%，农村占38.8%，全省包括县城在内的610个建制镇建成区人口只有540万，仅占全省人口的12.8%，县城人口增长速度缓慢。
二、辽宁城镇化发展面临主要问题
1.农村剩余劳动力与有限的城镇吸纳力是辽宁城镇化的基本矛盾
打工农民进入城市就业，并不能转为城市居民，其住房、教育和社保无着落；与此同时，越来越多的城郊农民转为城市居民后，没有相应的就业岗位和可靠的社会保障，这些人都不是实质意义的城市居民。城镇化的完整含义，不仅是土地被城镇化，不仅仅是人们到城市就业，而且人要能够在城市定居，在城市享有他应该享有的一切，因此要解决农村剩余劳动力问题必须通过城乡统筹基础上的城镇化道路使农民成为真正的市民才是根本。
2.固定资产投资仍是推动城镇建设的主要方式，城市建设要考虑金融风险和财政风险
从现在的城市基础设施资金来源看，绝大部分是地方政府投资，城市的扩张和发展仍主要依靠固定资产投资推动，而且这个趋势在持续加速。而城镇基础设施建设公共投资效率不高，大广场、大学城等造成城市空间利用率低，一些地区不考虑自身的经济发展水平和财力，盲目地推进城镇化，土地城镇化速度快于人口城镇化速度，城镇化水平超规模、超水平和超财力发展，不仅大量浪费资源，也为地方经济的长期发展带来包袱和隐患。大规模的新城建设过程中，新城区与老城区的开发建设也存在一些冲突，除了在基础设施建设上抢夺投资外，有些城市新城区与老城区的信息通讯、公交线路、供水、供电、供气等已建成基础设施建设不能很好衔接，无法实现资源共享，造成资源浪费。大规模的基础设施之后是否会有相应的产业支撑和人才支撑是城市建设成败的关键，因此政府投资要考虑相应的投资风险。
3.辽宁城市集聚功能发挥作用有限，城市发展不集约
城镇化是产业集聚和人口集中的内核，空间集中化进程是以城市为中心展开的。辽宁城市的集聚功能作用没有充分发挥，从目前辽宁省城市建成区人口密度看，2010年全省平均为1 814人，其中人口密度较大的城市，如沈阳3 177 人/平方公里，大连2 450人/平方公里，但是与北京、上海相比也还是较低，特别是一些中等城市发展还有很大空间；从经济密度看，辽宁很多城市经济密度也较低，2010年沈阳市的经济密度为 12.2亿元/平方公里，大连的经济密度为13.2 亿元/平方公里，沈阳、大连的经济密度仅为上海的一半，阜新、葫芦岛的经济密度更低，城市发展极为不经济，政策在促进企业和人口地域集聚效应方面发挥作用有限。
三、辽宁城镇化发展思路
城镇化更多的是市场机制配置资源的结果，但城镇化过程并不必然是一个城乡之间在收入、教育、社会保障等公共服务等方面均衡发展的过程。 因此政府要在创造市场准入、要素流动、建立均等公共服务水平等方面发挥其应有的作用，促进城镇化健康发展。
1.把城镇化发展置于城乡一体化的轨道上，走城乡统筹的城镇化道路
转移农村人口，实现从农村向城市集中与聚集。一是要让那些已经进入城市、有稳定工作的农民工市民化，在户籍、教育、医疗、社保、就业、住房等方面逐步享受市民待遇；二是加大现行土地制度改革和创新力度，建立市场化的农村土地流转制度，要把更多的农民从土地上解放出来，将他们从第一产业转移到第二产业或者第三产业中去，并在此基础上，进一步实现人口向城镇集中。
增加城镇就业机会，夯实人口城镇化的产业基础。辽宁在经济发展和结构调整的过程中，既要注重发展资本密集、技术密集型产业，也要注重发展吸纳就业较多的服务业；既要注重引进和发展大企业、大产业集群，也要注重扶持中小企业和为大企业配套企业的发展，为进入城市的新增人口提供更多的就业机会。
2.建立城镇化发展资金稳定融资机制，缓解当前城镇化建设的资金压力
引入市场机制，建立政府、个人和企业共同投资的多元化投融资机制，要放宽民间投资的准入，为城镇建设融资拓宽渠道，引导和支持民间资本进入基础产业、基础设施、市政公用事业、社会事业、金融服务等领域。
要改变现行的依靠农民的土地、资源和积累支持城镇化发展的方式，完善土地出让收入管理制度。应通过改革土地管理制度和完善征地补偿制度，使农民更多地分享农业用地转为非农业用地过程中形成的土地增值收益。让土地出让收入更多的用于城镇化发展过程中社会保障、就业、住房等方面，促进城镇化的内生增长。
3.新城要实现与老城的功能互补和自我平衡
大规模的城市建设，需要的不仅仅是资金，产业和人才的支撑以及如何平衡和老城的关系都是要考虑的因素。要建成一座成熟的新城，需要划分不同的建设时期和阶段，需要逐步完善相关功能，但最终要努力实现系统结构平衡，以便保持经济社会的持续发展。这种自我平衡包括人口和就业岗位的平衡；自身功能平衡也就是注重居住、就业、商业、购物、办公、文化娱乐、休闲、公共设施等方面的平衡协调发展，满足当地居民的多元化需求，促进当地社会经济的聚集发展；提供广泛的不同种类的就业、城市服务，使不同的社会、经济群体与阶层之间达到大致的平衡。如此才能真正分流大城市人口，疏解母城的功能。新城作为母城所在区域发展战略的一部分，新城既要有自身独特的功能定位，也要实现与母城的协作分工，共同推进区域的平衡发展。
4.引导人口或企业集聚，增强城市集聚功能
辽宁新城建设必然会对辽宁未来的产业布局和人口积聚产生深远影响。依托新城、新市镇的区位优势和资源优势，接受大城市转移出来的成熟产业，开发具有比较优势的专业化产业，以建设产业园区和发展产业集群为重点，培育支撑新城、新市镇长远发展的主导产业和支柱产业；新城、新市镇和工业园区基础设施建设要严格坚持空间集聚、集约发展的原则，高起点规划，加大投资密度和开发强度，以经济发展为基础，提高新城新市镇吸纳就业人口和居住人口的能力。
城镇化是一个农业人口转化为非农业人口、农村地域转化为非农业地域、农业活动转化为非农业活动的过程。
2012年末召开的党的十提出了“坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路”的四化同步的构想，这种新提法、新要求无疑将轰轰烈烈的城镇化发展大潮推到了一个更为关键和重要的地位。
无疑，城镇化是一把拉动内需、促进城镇发展的利剑，甚至有美国经济学家认为中国城镇化将是影响21世纪人类社会发展进程的两件大事之一。但另一方面，中国城镇化是在时空压缩中进行的规模巨大的变革，或许我们来不及冷静思考和科学规划就先闻鸡起舞了。
这就导致了许多地方在进行新城镇改造的时候，农民的真实意愿不能够有效上达，农民的声音政府听不见，农民的需求政府就更无从知晓了。本应是城镇化主体的农民沦为了配角，以人为本的思想不能在新城镇建设中有效贯彻，这已经成为了城镇化过程中一个常见并亟待解决的问题。
一、基本情况分析
湖北省武穴市新矶村正在面临新城镇改造的大潮。按照新一轮的总体规划，武穴市的行政中心将不久迁至新矶村附近，行政中心位置的改变势必带动迁入地段的发展。在这样的背景和机遇下，新矶村村集体向武穴政府表达了要求进行新城镇改造的意愿。武穴市新矶村新城镇改造项目的一期工程所在地长林埒垸作为新矶村城镇化乃至整个武穴城镇化的排头兵，具有较强的区域研究价值和意义，面临的问题也更为突出和典型。
长林埒湾共有村民98户，约330人，男女比例大致平衡。家庭结构以三代同堂为主，98户人家中有20～30户左右面临分户问题。居民职业以务农为主。村民人均纯收入为11962元，超过了2012年全国农民平均水平。多数房屋建造年份不长，近一半的房屋建造于2000年以后，并且多数进行了部分装修甚至全装修。基本设施方面，实现了有线电视和自来水的全覆盖，88%的房屋有独立卫生间和煤气。长林埒的村民大多对新城镇建设有一定的了解，但不够深入。在我们的调查过程中，只有6%的村民对新城镇建设持消极态度。但如果将改造项目落实到自身身上，这个数值就上升到了50%。这个变化可看出，虽然大部分村民理解新城镇建设项目的意义，但安土重迁的思想让他们不愿意改变，近90%的村民希望拆迁后能回到原址。尽管新矶村村集体为此与村民进行过数次交流，但从上面的数据和城市住宅的斥力分析中不难看出，大部分村民对于城市居住生活存在一定的误解，有近一半的村民对于城市的居住生活是不了解的。
二、政府、集体、村民三方对新城镇建设态度分析
武穴办事处对于新矶地区新城镇建设持支持鼓励态度，并且通过了相关规划决议。对长林埒的居住项目也给予了一定的关注。但由于客观因素制约和缺乏经验，政府处在难作为的立场。尤其是在与村民沟通的问题上，寄望集体调和矛盾。
新矶村村集体自主要求进行新城镇改造，并积极的为村民做相关的思想工作。目前，村集体期待政府能够加大指挥力度，成立专门小组负责这个项目，共同协作完成新矶的建设。长林埒村民对于本村的新城镇建设项目存在疑虑，主要原因有两方面。一方面，政府长期难作为，迟迟没有出台相应的政策，增加了村民的不安感和不信任。另一方面，村民把新城镇建设看做是给生活带来巨大冲击的改变而非改善，担心城市生活给他们带来更多压力，对集体许诺的未来不抱希望。此外，政府目前的应对方式也让村民的意愿难以传达。
三、对于村民参与新城镇建设的建议
针对调查的数据和结果分析，提出了以下建议。
（一）政府应加大宣传力度
调查显示村民对于城市居住生活认知度较低，同时无法改变现有居住习惯。政府应通过宣传新城镇建设带来的居住环境的改善，使村民意识到新城镇建设不仅是一种改变，更是一种改善，目的是为村民提供更为便捷舒适的居住空间，从而达到转变居民居住习惯和生活观念的目的。
（二）政府加大规划设计过程透明度
大多数村民不理解具体规划方案的设计目的及原因，导致对政府的信任度降低。政府在公示规划方案的同时应让村民多了解规划方案出台的背景、过程和目的，缓和因不信任和不理解所带来的矛盾。
（三）政府应建设公众参与平台
调查显示村民对新城镇建设以及居住空间设计都有自己的想法和意愿，但无法将诉求上达政府，政府应尊重公众参与规划的合法权利，建设公众参与平台，根据实际情况，鼓励形式合理的公众参与，例如构建城市规划公众参与委员会，为村民提供表达意愿的渠道，以此避免双方因沟通不畅而产生的冲突。
（四）村集体充分发挥纽带作用
村集体作为联系政府与村民之间的纽带，应充分发挥承上启下的作用，将政府的规划决策和专业人士的规划思想传达给村民，并将村民的诉求及意愿及时反馈至政府，以实现各方信息的有效传递交流。
四、结语
近期，新型城镇化成为扩大内需的最大潜力所在，被中央多次强调，提到前所未有的高度。而处在转型时期的房地产行业，对于推进城镇化的进程呼声最高。新型城镇化俨然成为房地产行业华丽转身的重大机遇。如果按照2020年人均住房面积达到35平方米计算的话，60%的住房需求将来自城镇化。这的确是难得的机遇。
正是因为很多房地产企业看到了这一机遇，一些地方在关于城镇化尚没有清晰规划的时候，房地产却一业独大，盲目发展，造成了很多“空城”、“鬼城”的出现。没有相关产业的跟进协同发展，一味进行房地产开发的结果可想而知。今年两会后《国家新型城镇化规划》落地，为未来城镇化的发展框定了方向，其中明确了房地产业的基础性、配套性作用。而房地产业如何在城镇化过程中发挥应有的作用，既不喧宾夺主，又能借助于新型城镇化完成行业的转型升级，是极其重要的。
首要的一点是，要明确城镇化并非房地产化。由于对城镇化的内涵没有明确的认识，因此一些人简单地将城镇化等同于房地产化。他们认为，城镇化就是搞房地产开发。在这种观念的误导下，在城镇化的大势所趋下，各地热衷于新区、新城的报批，一些新区、城市副中心规划大批量出台。尤其是三四线城市，在缺乏产业导入与支撑的前提下，不少城市出台新的产业发展规划，以此为基础开发产业新城。这种以产业新城为名直接进行房地产市场开发的“造城运动”，非但没有加快城镇化进程，反倒带来很多问题。比如，“被城镇化”导致市场供应没有办法顺利去化，或者卖出去的房子由于配套不全等原因没有人居住成为“空城”。
还应明确的是，房地产是新型城镇化建设中的主力军之一。要真正实现城镇化，首要的问题是解决在城市打工人群的置业问题，这对房地产行业来说是重大利好。新型城镇化强调“以人为本的城镇化”，而以人为本的前提是妥善解决居住问题。当然，在城镇化的过程中，不能延续城市化的弊端，否则将导致房价攀升、配套不全等问题，阻碍城镇化的发展。因此，作为城镇化主力军的房地产，要很好地担当起这一历史使命，为新型城镇化助力。
与此同时，房地产行业的发展格局也会因新型城镇化的助力而加快形成。源于行业自身发展，以及宏观调控、经济形势等多种因素的影响，房地产行业正面临转型升级的关键节点。新型城镇化所带来的持续的刚性需求，将为房地产的发展提供足够的空间。有需求做基础的房地产行业，只要有前瞻的战略，创新的模式，因时而动的敏锐，就一定会有美好的前景。
［关键词］北京新城；住宅房地产；问题及建议
［中图分类号］F2933［文献标识码］A［文章编号］1005-6432（2014）24-0118-03
北京同许多国际大都市一样存在都市核心地区人口、产业过度拥挤，居民住房状况亟待改善,需要培育新的增长极,打破摊大饼式的空间发展格局等问题和要求［1］。北京新城是为适应人口增长而中心城过度拥挤而建设的,应起到疏解中心城人口和功能、聚集新产业的作用。新型城镇化过程中农民进城,盖楼建房是必不可少的,这将又一次激活房地产市场,但是新型城镇化不是过去注重追求城市规模的扩张,而是提升城市内涵,使得城市成为适宜人们居住之所,是以人为核心的城镇化,应该实现进城人们各方面的权益,使其安居乐业。自新城规划实施以来,随着新城人口的增多,房地产业发展迅猛,房价居高不下,相应的配套设施没有跟上,房地产市场没有得到健康的发展。
1北京新城住宅房地产现状
房地产业是新城建设的龙头,是推动新城人口、产业聚集、完善功能布局的主导力量。新型城镇化过程中,房地产业的发展与人们的生活息息相关。作为城市发展的物质载体,我国的房地产业伴随着城镇化的发展也同样得到了快速发展。根据房地产交易数据显示,北京商品房市场发展态势迅猛,销量持续增加,房价高居不下,尤其是新城地区。
11北京新城商品住宅销量持续增加
近几年国家对房地产的调控力度逐渐加大,房地产市场受到了一定的影响,但是新城规划实施以来,随着新城经济的发展,房地产市场也得到了迅猛发展,其中住宅房地产出现了供需两旺的现象。通过对新城商品住宅(不含保障性住房)的销售套数进行研究和分析(见表1),11个新城从2006年开始,商品住宅的销售套数均有不同程度的增加,例如大兴区从2006年的414套,到2008年的3100套,再到2011年的8408套,可见房地产发展速度之快。相比中心城区,东城、西城2006年的销售套数分别是96套、429套,到2008年的1434套、2124套,再到2011年的1224套、1315套,中心城区的房地产市场经过几年的上升之后,逐渐开始下降。人口集聚大区的朝阳区,根据数据显示,商品住宅(不含保障性住房)的销售套数从2006年的3033套到2008年的31280套,再到2011年的10648套,逐渐开始下降。从表1数据中我们也不难发现,新城地区的房地产市场日益发展,态势迅猛。
表1北京新城商品住宅(不含保障性住房)销售套数区域商品住宅(不含保障性住房)
销售套数(套)2006年2008年2011年昌平666119084988大兴41431008408怀柔597621487密云2711634073门头沟28220106平谷1141468219延庆1455981443房山64442399155顺义47843084668通州42551574182
12北京新城商品住宅价格不断上升
新城地区除了商品住宅销量持续走高之外,住宅房地产的均价也依然持续上涨。通过对新城房地产商品住宅(不含保障性住房)的销售价格进行研究和分析(见表2),可以看出房价呈不断上涨的态势,比如大兴区,销售价格从2006年的6143元/m2,到2008年的6866元/m2,再到2011年18232元/m2。新城住宅价格持续上涨,高房价仍然是一个亟待解决的问题。新城集聚人口,疏解中心城拥堵的作用在高房价的影响下会很难实现。表2北京新城商品住宅(不含保障性住房)销售价格区域商品住宅(不含保障性住房)
销售价格(元/m2)2006年2008年2011年昌平7018733920058大兴6143686618232怀柔6900918612226密云312552178137门头沟5000854821897平谷323142756571延庆405450197141房山3969591113737顺义64431251314456通州5484793319952
2北京新城住宅房地产存在的问题
21住宅房地产配套设施落后
新型城镇化应该是人的城镇化,而人的城镇化则表现在人的生产生活方式和人的素质的文明化。社区建设和服务在新型城镇化的过程中应扮演重要角色［2］。而新城公共服务设施发展不平衡,发展速度低于房地产发展速度。新城的公共图书馆数量少,除房山为2个外,其他新城各区均为1个,博物馆数量相对较少。与中心城相比较,新城各区的体育场馆数量少,学校、医疗资源缺乏,文化配套设施短缺。昌平、大兴、房山新城的大规模的房地产开发带来人口的快速增长,导致基础设施和公共服务供给紧张。
房地产的发展是需要一系列配套设施相应地发展的,就目前来看,新城地区还是出现了公共服务设施落后的局面。大力推进新城社会事业发展,才能增加新城的吸引力和竞争力,建设宜居新城,与设施共同发展的房地产市场才是以人为核心,才符合新型城镇化的内在要求。房地产业一味地发展,如果相应地基础设施和社会设施跟不上,如学校、医院、交通等,这对房地产的健康发展是不利的。
22住宅房地产发展影响生态环境
由北京市统计局的大都市统计指标体系中,门头沟、平谷、怀柔、密云、延庆被划为生态涵养发展区。以延庆新城为例,近年来大力开展湿地保护、退耕还林,相继建成江水泉、三里河湿地等十多个公园和妫水河生态走廊,使城市环境面貌焕然一新［3］。同时延庆新城相比2011年,2012年的商品房施工面积降低121%。门头沟以生态建设为核心,逐步建成生态、休闲、文化、宜居的新城,而且在新城建设过程中,门头沟区的房地产业也在迅速地发展着,但是,开发商在进行房地产项目开发的时候为了节省成本、加快工程项目的施工,忽略了大量的污水处理问题［4］。近几年门头沟区的建设用地面积和房地产销售量逐年上升,相比2011年,门头沟2012年的商品房施工面积增长1353%,房地产业迅速发展,对经济发展具有明显的拉动作用,同时也在某种程度上破坏了生态环境,对生态涵养功能区的发展不利。
23住宅房地产与其他产业发展不协调
住宅房地产业的发展不仅仅是简单的扩大建设面积,而是应该与新型城镇化的内在要求相一致,以人为核心,不能为了追求某种利益一味地开发,同时职住分离的居住对于交通也是个很大的隐患,新城应起到人口和产业的集聚,这样才能起到疏解中心城区人口拥堵的问题。目前通州、大兴已经承担了大量的中心城居住人口,但是主导产业不发达,低收入人口和低端产业的大规模集聚,使之呈现职住分离的“睡城”态势,通州尚未具备综合服务中心的功能［5］。通州区2012年规模以上工业产值只有610亿元。“白天在中心城区上班,晚上在新城区睡觉”,这样的房地产发展是畸形的,倘若只有人口集聚,产业没有相应发展,那么住宅房地产就会因与产业发展不协调引起恶性发展。
3促进北京新城住宅房地产健康发展的建议
新城承担着疏解中心城人口,集聚新的产业的功能,现阶段新城住宅房地产发展速度很快,可房价居高不下,而且新城有些地区的配套设施也没有相应的跟上,住宅房地产各区发展不均,种种因素开始使得房地产业出现不健康发展。新型城镇化不是房地产化,新城住宅房地产市场若想得到长远发展,应从现在着手考虑出现的问题,采取措施,促进新城住宅房地产市场平稳健康的发展。
31加大商品住宅配套设施建设
新城住宅不只是提供一个居住场所,房地产配套设施的建设对于房地产的发展极其重要。房地产的开发建设项目应注重配套建设,以教育、医疗、公共服务支撑房地产发展,使之成为可以永久居住的地方。按照新城规划中的标准,新城学校、医院等社会设施的人均建设用地和建筑指标、抗震、节能、绿化等方面的标准应不低于中心城,否则新城房地产业的发展是畸形的。因此,在商品住宅发展的同时,配套设施应大力建设与发展。
32生态规划区与房地产业协调发展
新城规划中提出了几个生态涵养功能区,重点在于实现其生态功能,住宅房地产的迅速发展带来一定的经济效益,但是在某种程度上对生态区的发展不利,住宅的开发对于生态环境造成的消极影响是不可估量的,同时是短时间无法恢复的,尤其是房地产市场饱和之后会不会再次带来工业等产业的发展,这都是未知数。因此在生态涵养区的房地产市场应由政府决策,对于土地的一级开发等做出严格的规定,同时,加强生态环境的宣传保护力度,使民众意识到房地产对生态带来的严重性后果,增强舆论的监督。
33住宅房地产业与相关产业协调发展
“人们白天在城中区工作,晚上在新城区睡觉”,这一发展模式是新城区规划的遗憾,因此打造“职住一体”的新城区才是规划的本意,应该是让人们“住进来、住下去”的模式。新城住宅房地产业与相关产业应该协调发展,保证产业人群留在新城,这是新城经济持续发展的人才保证。同时扩大内需,增加人们的生产消费能力,人口的深度居住带来各个方面的经济效益,提高宜居度,对房地产商与人们来说可以实现双赢。
参考文献:
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9月3日人民日报刊文称：一些城市在新型城镇化建设中热衷于造“新城”，动辄规划数十平方公里的新区、新城。然而，由于缺乏合理规划，不少“新城”成为“空城”“鬼城”。
鄂尔多斯“鬼城”领先“抢摊”，之后，全国各地不少地方重金打造的新区新城，频频出现“空城”情况。然而，即便是如此，很多地方建设新区新城的热情依然不减。特别是今年以来，随着土地成交量和成交额的双双走高，楼市出现回暖之势，导致一些已经投入建设的政府不改初衷，而一些尚没有投入的地方政府也变得蠢蠢欲动，比如此前延安欲投入巨资打造新城，当地政府官员就言之凿凿地表示：“新区将不缺乏人气”。
不难发现，各地热衷于打造新区新城，有城市人口增长、住房刚性需求、经济发展需要、城市扩张必须等现实原因。但一些地方的建设工作之所以频频陷入盲目与冲动，却无疑受三个方面的因素所影响：一是对城镇化建设政策的误解和误读。国家所提出的城镇化建设，是一项长期的战略性任务，但一路执行下来，到了地方政府，就成了大量征地、建设高楼、打造新区，甚至成了“逼农民上楼”。这种对国家政策急于求成式的实践，难保不会陷入劳民伤财的窠臼，也难免会打造出一座座无人问津的“空城”、“鬼城”！
二是地方官员的政绩冲动。城镇化、新区新城建设等，需要几十年甚至成百年的时间，需要几届十几届政府部门，需要几代人坚持不懈地努力去完成。然而，在现行的官员任职、考评与考核机制中，官员在一个地方任职，多则十年，少则三五年。因此，一些官员难免会在“出政绩”的心理驱使下，只注重短期效益而忽略长远考虑。尽管他们也知道“罗马不是一天建成的”，但政绩冲动之下，又往往会想要将“罗马”的建设工作在自己任职期间完成；又或者，在“反正烂摊子有后任收拾”的心理驱使下，不计后果盲目上马！
三是过分依赖房地产的地方经济发展模式。一者，地方经济发展、GDP增长需要等原因，促使地方政府用拆和建的办法，来“繁荣”地方经济。或许在一些地方政府和官员看来，重金打造的新城新区，是否有人住，会不会成“空城”等，都是“后话”，是无关紧要的。重要的是，新城新区这么一打造，高楼耸立起来了，城市打造出来了，投入是GDP，建设是GDP，卖楼同样是GDP，这才是关键的。二者，除了依附在房地产业上的一些税收和费用，一些地方依赖“卖地财政”过日子早已不是什么秘密。据相关数据显示，14年来，全国卖地收入年均超过1万亿元，其中，2011年卖地收入占当年地方财政收入比重超过6成。如此严重依赖土地财政“过活”的地方政府，又岂能不用打造新区新城，甚至削山要地、填海要地的办法，“盘活”土地，增加土地销售收入？
基于此，要避免一些地方政府盲目上马，冲动化地打造新区新城，避免“空城”“鬼城”不断出现，需要端正地方政府和官员对城镇化建设工作的认识，需要完善政绩考核制度，淡化官员政绩冲动；同时需要解决地方政府的土地财政依赖问题，需要给房地产经济过热的情况“降温”“下火”，需要走“体制变革、结构调整、发展方式转变”的新型化、科学化城镇建设“新径”，不能在“上项目、盖房子”，“建新城、造新区”的盲目、冲动发展“老路”上，自我陶醉、越走越远！
“新城”变“鬼城”，地产泡沫向中小城市转移；城镇建设沦为“圈地运动”，地方与开发商联手囤地；地方政府负债率逐年增长，借新债还旧债……当前，在热火朝天的新型城镇化建设中，少数地方正滑向歧途，其背后的风险在潜滋暗长。
歧途一：举债造城，地方政府债台高筑
随着我国城镇化快速推进，不少地方热衷于拉大城市框架，从省会城市到小县城都在制定和实施规模可观的城市新区建设计划，但资金短缺和融资渠道狭窄等问题一直困扰着各地政府。
记者在西部一个城市新区采访了解到，由于上级划拨的财政资金有限，这个新区基础设施建设资金基本上来源于银行融资，2012年贷款融资近20亿元，大多采取小额短期高利息的形式，部分贷款年息高达12%，且存在“借新贷还旧贷”的情况，财务压力较大。
在巨大的筹资和偿债压力下，各地只好将土地收益作为资金来源。而这种“卖地筹资”模式存在着一定的变数和隐患。在青岛市城阳区，有关部门负责人表示，受房地产调控政策影响，土地出让金收入受到影响，地方政府可筹措的建设资金明显减少，对推进城市化进程影响较大。
审计署日前公布的审计结果也显示，随着土地出让收入增幅下降，地方偿债压力也在加大。2012年年底，4个省本级、17个省会城市以土地出让收入为偿债来源的债务需偿还本息2315亿元，为当年可支配土地出让收入的1.25倍。
加快推进城镇化需要大量资金，据国家开发银行日前预计，未来3年我国城镇化投融资资金需求量将达25万亿元，城镇化建设资金缺口约为11.7万亿元。而2013～2015年，财政资金仅能支持当年城镇化新增投资的五分之一左右。
有关专家认为城镇化进程应循序渐进，不能搞运动式的新城建设。长安大学城市研究所所长王圣学教授认为，各地城镇化融资目前资金需求量都很大，而且建设周期和回收周期都较长，都存在融资渠道过于狭窄的问题。随着各地债务量增加和土地收益的下降，这种融资方式是不可持续的，因此急需构筑多元化的融资体系为各地城镇化建设提供资金支持。
歧途二：畸形地产，烂尾工程泡沫丛生
随着房地产调控的日趋严格，部分房企正加速向中小城市转移，造成个别城市建设投资巨大，产业空心，市场需求不足，房地产泡沫有扩大蔓延趋势。
在贵州黔东南自治州，35万人的县级市凯里同时开发了十几个大型房地产项目，城市变身大工地。其中，“未来城”项目仅住宅面积就达到500万平方米，预计提供5万多套住宅，居住近20万人口，相当于凯里人口的一半。而像这样的楼盘在凯里还有不少。
类似凯里的城市还有很多，但库存量都很高，消化能力又有限。陕西汉中市正在投资建设许多大型楼盘。而记者发现，一些楼盘出现销售不畅，已售楼盘空置率也非常高。上海易居研究院的2012年中国城市房地产市场风险排行榜中，排名前50名的城市中，共有46个城市位于内陆地区，几乎都是中小城市。
一些专家和市场人士认为，需要为房地产泡沫负责的，不只是开发商，更有地方政府。
广东惠州大亚湾地区曾经规划建设大型熊猫汽车城，引来不少房地产资金涌入，结果造成当地房地产畸形发展，大量的外地资金撤走后，留下了众多烂尾项目。近期，记者再度探访大亚湾地区，发现这里依旧是高楼林立，但城中空空，没有多少大型工业企业入驻，成为房地产泡沫破裂的“重灾区”。
此外，某知名房企2007年曾投资内蒙古满洲里，拍下了1000多亩土地，销售却成了大问题，至今项目成了巨大的烂尾。
一些地方打着推进城镇化的旗号，纷纷建设新城新区，并且有愈演愈烈之势。专家警示，这些新城新区，大多是采取卖地建房的开发模式，建设一批见效快成果明显的房地产项目，最后留下一堆烂摊子。
暨南大学管理学院教授胡刚表示，新型城镇化，一定要汲取上一轮城市规划发展中的经验教训，避免再出现广州金沙洲、北京天通苑之类的“巨型睡城”带来严重的房地产泡沫。
误区三：圈地卖钱，粮食安全遭受威胁
当前，我国部分地方政府与房地产企业“合谋”，一边大范围圈地卖钱，打着“城镇化建设”的旗号，一边大面积囤地升值，威胁着农业生产和粮食安全。
在全国首家生态农业示范县黑龙江省庆安县，正在大规模推进“3个10战略”，巩固10平方公里的老城区，新建10平方公里新城区和10平方公里产业园区。庆安县国土局副局长张金省告诉记者，庆安地处东北腹地，多是黑土地，上级划拨的用地指标有限，每年不到100公顷。“而一个企业用10公顷的现象很普遍。”张金省无奈地说，尽管这些土地采取宅基地置换、增减挂钩等方式取得，仍难免踩住土地红线的危险。
“上届政府卖下届政府的地”的现象在不少地方非常突出。在房地产行业摸爬滚打了10多年的福星惠誉地产公司副总经理姚泽春说，部分地方政府将城镇化看成一次圈地机会，以新城开发的名义，将大量的农业用地“划”为建设用地，以此来卖钱。“一些地方按照其开发规模计算，地都卖到20年后了。”
【关键词】统筹城乡；就地城镇化；建设
新型城镇化应该因地制宜，建设个性鲜明的城镇化，实现城市和乡镇和谐发展，逐渐缩小城乡差距，提高人民的生活水平。就地城镇化就是指在人口无有大的迁移的情况下，农村人口在当地从事非农二、三产业，实现角色的转换，迁村腾地，引导农民向城镇集聚，促进农民就地创业发展。就地城镇化是解决农民问题、农业问题和农村问题的一个途径，对于调整经济结构，转变经济发展方式、推动城乡区域协调发展具有重要意义。
一、 武汉市江夏区就地城镇化建设现状
江夏区原是一个农业大县，工业发展不够，城镇化水平低。改革开放以来，依托北边毗陵武汉光谷，西面与武汉经济技术开发区对接，交通便捷的区位优势，破除传统城镇发展认识藩篱，在传统农业区，以乡镇企业发展作为最初的推动力，以地生财，滚动发展，以乡村工业化作为市镇新建和扩建的重要基础，促进乡村人口在职业上向非农转移。随着城镇化进程的推进，出现大批失地农民，区委、区政府妥善做好失地农民征地拆迁安置工作，在集镇建设高标准拆迁还建楼，发展村级集体经济，建立村农民就业基地，广泛发展村级工业公司、企业，实现农民变居民，村变社区，农村变城市。以武汉市实施“退二进三”战略为契机，实施工业倍增计划，强化招商引资，引进世界500强和国内500强共计13家，走上企业――园区――城镇发展道路。省、市党政领导对江夏发展给予高度重视，通用汽车、南车集团等重大项目布局于江夏金港新区、大桥新区等地，以产业为支撑，建设一个个工业、商业人口密集点，实现工业化、城镇化和农业现代化“三化”协调发展，江夏区自2008年至今连续五年获得全省县域经济综合评比第一名。城镇化率由2008年的37%上升到55%。目前虽然存在南北差距，南部乡镇仍然是农业区，北部城乡融合地带，已经模糊城乡界限，逐步走上特大城市郊区就地城镇化道路。
“十一五”以来，全区累计投入65亿元，用于新建和改善城乡道路交通、供排水、电力通讯等基础设施，新建了文化大道、天子山大道、阿尔斯通大件通道等一批骨干道路，建成江夏市民休闲活动中心、世纪广场、谭鑫培公园等一批市政亮点工程，打造出政务一条街、联投广场、联投龙湾、新长江香榭湾、汤逊湖水岸公馆、江郡华府高端住宅小区等一批标志性建筑群，在全市率先建成纸坊污水处理厂，加快推进了金口深水码头、长山口垃圾卫生填埋场、郑店垃圾焚烧发电厂等一批配套工程。全区公路通车里程2131公里，人均道路面积18.7平方米，供排水管网总长度980公里，城镇绿化面积293万平方米，人均绿地面积7.43平方米。目前，纸坊主城区基础设施日臻完善，城市形象和人居环境逐步提升，秉承独立成市的理念，坚持走就地城镇化道路，主城区纸坊按照规划将由目前的30多万人扩展为80多万人，由纸坊西延至长江之滨的金港，金港新区全面铺开上海通用武汉基地建设蓝图，一个20万人口的现代化汽车新城即将崛起，纸坊和金港终将连为一城，摒弃摊大饼式的发展方式，通过密集的路网连接，纸坊和金港中间保留广阔的绿化带。庙山、藏龙岛、大桥新区三座新城，产业发展和城镇规模不断扩大，逐步实现了江夏与武汉中心城区的对接，五里界伊托邦小城镇、郑店欧式风格的泰晤士小城镇、安山森林小城镇等一批特色小城镇迅速崛起，成为全市小城镇建设的亮点。以107国道为重点的新农村建设全面推进，成为全市农村新社区的样板。
二、推进武汉市江夏区就地城镇化建设的途径
（一）以科学规划为龙头推进城镇建设。
坚持事先规划着眼大局理念，高度重视相关规划方案的制定工作，精心编制完善的规划方案，其内容主要包括：首先，对于重点发展街镇，科学合理进行城镇化建设布局，合理规划，根据各个区域的不同地理位置、功能和资源禀赋进行合理的定位改造，建设各具特色的金口“历史文化名镇”、郑店“区域中心镇”、五里界“绿色小城镇”、山坡“南部地区中心镇”、安山“生态小城镇”等；其次，加强重点区域规划，在这些重点区域率先发展制造业、物流产业和小商贸产业，此外制定好山体、重点森林地区、重要水域例如梁子湖湿地等生态区域和农民基本农田的保护措施，为建设生态友好型的宜居新城创造条件；再次，对城区重点区域进行科学规划，打造城区9平方公里纸坊城市客厅、60平方公里的江夏新城核心区和458平方公里的江夏新城及其“一主两翼”；最后，注重中心社区的规划，根据当地农村的人口数量、产业类型、生产要素以及经济发展的潜力，重点规划一批中心村和社区。
（二）以旧城改造为突破推进城镇建设。
通过对旧城进行改造，改变老城区土地利用效率低下、人居环境差和规划滞后的状况，大幅度提升城市的各项功能，改善群众居住的环境。依据老城区的独特的历史文化优势，尊重历史，建设文化厚重，宜居宜业宜游的武汉南部新城。同时，按照统筹城乡发展规划，加快建设和谐农村，以城区外沿为纽带，大力实施工业园改造、“城中村”改造和老城区改造。工业园改造、老城区改造实行市场化运作，“城中村”改造由政府主导，分类推进。做到成熟一片、拆迁一片、改造一片。
（三）以产城融合为支撑推进城镇建设。
秉承“工业立区”的理念，坚持主攻工业不动摇。始终把“工业倍增、新城崛起、统筹城乡”作为富强江夏的三件大事。发展壮大主导产业，重点发展汽车及零部件、现代装备制造、光电子信息、生物医药、互联网五大主导产业。超常规打造工业发展平台，老园区实行腾笼换鸟、提档升级策略，新园区坚持“搭大台，唱大戏”的办法，形成工业倍增发展示范区。重点对经济相对较为发达，企业相对较多的城镇和园区进行改造，不断地招商引资，引进一批大企业和具有较强经济实力的企业，通过他们的介入，开发出主题鲜明、功能完善、品质高端和生态良好的全国小城镇建设样板镇和建设示范镇。
（四）以新农村建设为纽带推进城镇建设。
突破传统城乡改造模式，把城镇改造和社会主义新农村建设有机统一起来，通过项目集中建设、资金集中回笼、村庄集中改造等方式，以当地的特色产业如蔬菜、瓜果、苗木种植为依托，以绿色产品为增收渠道，自然环保生态为主要特色，以简朴独特的建筑设计风格为民居特色，计划用不到三年的时间，将沿国道两侧的城镇打造成全国一流、全省示范、全市对外展示的窗口。
（五）以经营土地为依托推进城镇建设。
牢固树立土地经营理念，加快地方经济快速发展的同时，积极发展新型产业。对城市可经营性的土地在拍卖时按照严格的竞标标准进行招投标，以公共土地的收益来弥补城乡新型城镇化建设的资金的不足，加快江夏的城镇化和工业化进程。进一步完善街镇两级财政分成体制，各街镇和相关单位积极利用公共土地的收益，加大对城镇改造基础设施的投入力度，不断加强水、电、路、气和通信设施的建设，不断完善硬件和软件建设，对于吸引企业落户、改善投资环境起到积极的作用。
（六）以文明创建为契机推进城镇建设。
最近几年，江夏区把创建文明工作纳入到了城镇建设和经济社会发展全局来谋划，在各街镇大力开展文明创建工作，不仅在很大程度上提高了市民的文明程度和城市的整体形象，而且又为探寻科学管理城市提供了一定的借鉴经验。主要的措施有：首先，城市实施整洁美容工程，给市民营造一个良好的生活环境；其次，实施畅通工程，尽量疏通交通阻塞，营造一个良好的道路运行环境，加大对违反交通规则的处罚力度，同时对行人违反交通规则给予了更加严厉的处罚，明确交通顺畅的作用，通过一段时间的整治，交通秩序有了明显的好转；最后，实施满意工程，营造一个良好的服务环境。在城市和城乡广泛开展各种争创活动和评比活动，不断开展创建文明行业活动。通过这种方式窗口单位和职能部门的服务质量有了进一步的改善，群众对于工作人员开展的各项工作的满意度有了进一步的提高，城市环境和形象有了明显的改观。
三、推进武汉市江夏区就地城镇化建设几点建议
（一）领导重视，形成部门合力是有序推进城镇建设的关键
全区上下各级领导应该充分认识新型城镇化建设的重要性，将其作为一项头等大事来抓，要定期举办各种听证会议，对不同时期的建设成果以及工作中的问题和难点进行集中的讨论研究，并在会议上对问题进行重点解决。同时，各级领导部门应该组成相应检查小组，对不同时期的工作进行检查和总结，主要检查的内容包括城乡规划是否合理、建设资金使用是否适当、相关执法流程是否有据可依，不断加强对项目监督检查的力度，同时加大资金的筹措力度和保障力度。
（二）规划先行，搞好项目策划是高质量建设城镇的前提
按照全域江夏的理念，谋划城乡空间布局，加快构建以一个新城为中心，十个左右的特色中心镇为依托，100个左右的中心村和社区为基础的三位一体城乡空间格局。城镇化改造和建设应有完善的规划方案，首先将工作的重点主要集中在具有一定发达的产业和经济实力雄厚的街镇，并突出其主体地位。规划要求高标准高水平，规划的设计和制定一定要经过充分的论证之后才能最终确定，以高起点、高标准编制一个综合配套，有科学依据，经得起检验的总规划。以城镇总体规划、土地利用规划、产业布局规划、生态保护规划“四规合一”引领城镇化建设。
（三）创新机制，坚持市场化运作是有效推进城镇建设的保障
在新型城镇化建设过程中，要按照市场规律和资源配置的原则，从项目融资、项目投资、项目管理以及效益等方面重点构建城镇建设的市场化机制。在旧城改造中，相关的融资和投资应该在有从业资质的投资公司在场的情况下进行，在一些经济建设较为发达的街镇分别引入一些大型企业和国有集团进行投资和建设。政府方面，不仅土地出让实行零收益，而且在财政上还应该给予一定的帮助和扶持，优先保证改造过程中的土地的开发、审批和使用，实现与开发商互利共赢。
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摘要：推进新型城镇化建设是加快县域经济发展的战略举措，就滑县新型城镇化建设来讲，如何做到以中心城镇扩容提质为重点，以中心集镇建设为依托，推动县域新型城镇化建设快速发展，值得认真研究和思考。
关键词：新型城镇化建设调研报告
一、城镇化建设的现状
近年来，滑县始终按照统筹城乡的发展方向，紧紧围绕建设具有区域性影响力中等城市目标，按照“中心县城、明星乡镇、小康村落”的城镇发展布局，加快县城新区开发和旧城改造，着力推进小城镇和新农村建设，城乡面貌明显变化，县城被命名为“省级卫生城”、“省级园林城”和“市级文明县城”。县城建成区面积由2005年的14平方公里发展到28平方公里。
（一）城镇布局进一步优化
一是高起点谋划，城镇规划逐步完善。2005年，滑县全面启动了县城新一轮总体规划修编及主要道路、主要建筑物控制详细规划编制工作，规划面积达到42平方公里。同时乡镇总体规划实现全覆盖，对19个乡镇的总体规划进行了重新修编、评审和报批；二是县城空间逐步拓展。将道口镇、城关镇、小铺乡所辖约100平方公里作为县城规划控制范围，县城空间规模进一步扩大，空间结构趋向合理。
（二）县城初具中等城市规模
一是加强道路建设。滑县投入建设资金3亿多元，对县城16条主干道进行了建设和改造，对城区大部分背街小巷进行了治理；二是抓好配套设施建设。开发建设了宾北广场、戏曲广场、敬老广场等10个休闲广场和农副产品批发等7个专业市场。建设了体育场、体育馆、游泳馆；三是全力搞好新区建设。县委县政府高度重视新区建设，支持新区建设，初步形成了“五园、四区、三中心”的框架，建成区面积达到了10平方公里。四是大力实施旧城改造。
（三）小城镇和新农村建设初见成效
各乡镇进一步加大道路、学校、敬老院、休闲广场、文化活动中心和市场建设力度，基础设施建设取得了明显改善。新农村社区建设工作初见成效。产业集聚区锦和新城、白道口镇滨河新村社区两个省级新农村示范村已全面启动。锦和新城建设，涉及33个行政村，10063户，39980人，原村庄占地9451亩，新城占地2476亩，节约土地6975亩。
二、产业集聚区整合土地、村庄的主要做法
为给产业集聚区开发建设提供更为广阔的空间，有效破解“三农”难题，县委、县政府创新管理体制机制，打破行政区划，先后将原隶属城关镇、小铺乡管理的37个行政村4万多农业人口划归产业集聚区全权代管。代管的这些村庄，如何实现农业增效、农民增收、农村发展，加快城乡一体化进程，成为一个新课题。
按照“以社区建设为突破、以产业发展为支撑、以人文关怀为纽带、以文明建设为保证”的建设方向，通过对代管的行政村进行村庄、土地双整合，全面启动了产业集聚区新型农村社区――锦和新城建设。在具体工作中，主要采取了五项措施：一是科学规划，适度超前；二是民主决策，积极稳妥城镇化进程；三是政策鼓励，加快推进城镇化进程；四是筹集资金，破解锦和新城建设资金匮乏难题；五是整合土地，创新土地流转模式。
三、城镇化建设中存在的主要问题
（一）规划执法刚性不足
县城及乡镇建设普遍缺乏控制性详规指导，县城控制性详细规划编制评审工作滞后，致使规划控制缺乏依据。同时受管理体制的影响，乡镇建设缺乏规划人员的监控和指导，规划实施难以落实，规划执法刚性不足。部分居民对城乡规划了解不够，支持力度不大。
（二）辐射带动力不强
全县除县城外，其余城镇建设普遍规模较小，对周边乡村的辐射带动力明显不足。
（三）产业建设滞后
县内各建制镇普遍产业建设规模偏小，技术落后，产品单一，抵御风险能力差，运行困难，产业承载力缺失，竞争力不强。
（四）城管机制不够健全
城市管理机制有待完善，城市管理尚存在“一治就好、一停就乱”的现象，特别是城镇基础设施管理难以监管到位，损毁严重；绿化、美化、亮化标准还比较低，城镇居民的城市意识和参与管理意识不强，社区建设比较滞后。
四、加快新型城镇化建设的几点建议
（一）强化规划修编，促进科学发展
城镇规划是城市建设与管理的依据和推进城镇化的基础。突出重点抓好县城、集镇控制性详细规划，正确处理近期建设与远景发展、城镇建设与保护耕地、经济建设与环境保护的关系。编制好交通、供电、通讯、环保、绿化以及市政公用基础设施等专项规划，健全城镇服务功能。
（二）发展县域经济，为城镇化建设提业支撑
以产业发展推动城镇化建设，大力发展县域经济，增强城镇产业支撑，快速提升城镇实力，增大城镇辐射、带动、集聚作用。按照“因地制宜、合理布局、发挥优势、创造特色”原则，大力发展现代农业，做强做大农产品加工、纺织服装、化工塑料传统优势产业，培育光伏、新材料和装备制造业。 （三）理顺建设体制，探索城镇管理与经营新途径
按照县城发展策略，抓好城市资产经营，做大做强城建投资公司，提高融资和经营城市的能力。加强城市土地储备，促进城市建设良性发展。加快县城管理体制改革，撤消县城区内建制乡镇，设立街道办事处，全面推进村改居工作，实行城市化管理。完善小城镇建设开发市场，以乡镇政府为主体，走投资、建设、经营一体化道路。
关键词：新型城镇化建设 金融需求 农村信用社 产品设计
新型城镇化建设是中国经济发展的必经之路，是解决我国城乡发展二元化的重要途径，同时也对完成中国经济结构转型、产业结构优化具有重要意义。新型城镇化建设要以农村建设与农业发展为基础，以提高改善农民生活水平、促进农民就业，实现经济的可持续发展为目标。新型城镇化建设蕴含着巨大的金融需求，尤其对于服务于广大农村地域的农村信用合作社。本文基于这一背景，系统分析城镇化的主要内容及其对金融服务的需求，将其金融需求细分为新城区建设、新产业建设以及新金融需求三个方面，针对具体金融需求，制定出适宜的金融产品与服务，实现农村信用社的市场定位与转型。
一、新型城镇化的提出及其特征
新型城镇化建设是指坚持城乡统筹互动、区域协调、节能环保、生态宜居、可持续发展为基本原则，以新型产业工业园区建设、农业产业化的发展为产业支持动力，以完善农村公共基础设施和公共服务能力为依托，以提高农民生活水平与完善农民社会保障，最终逐步实现农村城镇化为最终目标的新型城镇化建设道路。新型城镇化的提出是中国经济建设的必然要求，中国经济发展瓶颈需要城镇化建设予以解决。新型城镇化建设对于提高农民生活水平、改善社会保障体系，并最终促进国内需求、实现我国产业结构转型，拉动我国经济持续快速发展都具有重要作用。
新型城镇化建设的主要特征在于：一是以农村基础设施建设与公共服务能力建设为重要依托，实现农村生活硬件设施的城镇化。二是以新兴产业以及现代农业产业化为产业支持，推动城镇化建设。新型城镇化建设不是人为的制造空城，而是以产业发展为推动力，实现城镇化建设的稳步推进，并通过培育当地特色产业促进农民就业。三是以提高农民生活水平与社会保障为核心内容，在物质与精神上同时促进农民的消费需求，拉动经济的稳定快速增长，最终实现农村向城镇的转化。
二、新城镇化对金融服务的需求及其风险特征
新型城镇化建设的两项重点内容为：农村公共基础设施与公共服务能力建设、新兴产业与农业产业化建设。伴随着新型城镇化建设不断推进，将产生巨大的金融服务需求，具体需求可细分为三个方面：一是新城区建设金融需求，即公共基础设施与公共服务能力建设，包括交通、通信、公共卫生与教育。二是新产业金融需求，即现代农业产业化、新产业的培养所需要的金融需求。三是农民金融理财产品需求。伴随着城镇化水平的不断提高，农民收入的不断增加，农民对财富管理的需求会越来越旺盛，其金融需求具体体现在住房、汽车、教育、医疗、创业、投资、理财等各方面。
新型城镇化建设在带给农村信用社战略机遇的同时，也带来了较大的挑战，具体表现为对银行贷款风险管理水平提出了更高的要求。城镇化建设金融需求具有高度的风险性，其风险特征表现为：一是基础设施金融需求方面：部分城镇化建设项目资金需求大、盈利能力弱、投资回收期长；公共基础设施建设外部性大，投资者收入难以界定；过度依赖政府信用而引发的道德风险问题突出。二是新兴产业及农业产业化金融需求方面，中小企业普遍存在：企业经营风险高、抵押资产不足、财务信息真实可靠性不强、企业信誉资料不全面等问题，增大信用社的风险。
三、新城镇化背景下农村信用社的市场定位与转型
农村信用社作为根植于广大农村，为农民提供金融服务的非银行类金融机构，在面对新型城镇化建设这一战略转型时期，应紧跟时代变化，充分把握市场需求，实现精准的市场定位，并顺利完成其经营方式的转型。通过上文城镇化金融需求的分析，首先，农村信用社应积极转变经营理念，不断扩大存款来源，扩宽贷款范围，打破传统经营模式对其发展的不利束缚。其次，要针对城镇化具体的金融需求，设计出科学合理的金融产品与服务，不断扩大其市场份额与影响力。突破农村信用社传统经营模式，在坚持服务三农的宗旨下完成向现代商业银行的转变。
（一）突破农村信用社传统经营模式，完成现代商业银行转变
农村信用社最初设立的宗旨在于为难以获得商业银行贷款的农户提供融资贷款，满足其农业生产的融资需求。然而伴随着市场经济的不断发展，农村信用社经营的外部环境正发生深刻变化，只有不断根据市场情况做出战略调整，方能保持其市场竞争力。虽然农村信用社在经济危机期间保持快速发展的态势，但应该认识到与同业的差距，为加快适应市场需求的变化，应尽快完成其向现代商业银行的转型。
农村信用社的转型工作要注重其企业财务管理、人力资源管理、金融风险管理三方面的内容。首先，在企业财务管理方面，要扩大其业务范围，加快发展中间业务。中间业务可实现信用社资产多元化进而防范风险的重要作用，伴随城镇化建设的推进，中间业务金融需求亦愈加旺盛，潜在利润空间巨大。农村信用社应加大对中间业务的投入力度，加快发展中间业务，抢占广大农村金融市场的巨大份额。其次，在人力资源管理方面，农村信用社的员工队伍存在着：人员大龄化；知识结构老化，缺乏对信息技术、法律与金融专业知识、缺乏复合型高素质人才等问题。提升其人员综合素质，要重视招聘工作，采用公平透明的竞聘方法，保证新入职人员的综合素质水平过硬。对已入职人员，要加强其业务培训，定期进行专业知识与技术的培训活动，定期更新业务人员知识结构。最后，在风险管理方面，积极构建银行内部风险评估体系，建立客户资信信息库。完善贷款审批制度，将贷款申请的审批权不断收缩。建立贷款责任制度，对已放出的贷款加强监督，及时掌握贷款单位的经营状况，及时问题并及早收回贷款。
（二）丰富城乡建设贷款种类，创新金融模式，支持农村公共基础设施与服务建设
新型城镇化建设的重点内容为加快农村公共基础设施与服务建设，包括住房、交通运输、电信通讯、公共医疗与教育等各个方面。要清新地认识到机遇与挑战的并存，巨大的金融需求背后同时也蕴含着巨大的信贷风险，因此不断创新金融服务模式的同时也要加强风险管理。
丰富城乡建设贷款产品种类，扩大市场份额。根据城区建设项目具体情况，设计符合其金融需求的融资产品。针对项目规模的不同，可将建设项目分为城区综合开发与单个项目开发。针对城区综合建设开发项目，抓紧设计出城建综合建设开发贷款，满足其巨额的融资需求。针对单个工程项目，要不断完善优化贷款产品设计，针对性地开发设计出涉及土地整理、园区基础设施建设等丰富的贷款产品。
在扩大市场份额的同时，要加强风险管理意识。首先，在金融服务模式选择方面，由于基础设施建设的高投入、周期长、收益主体不明确等高风险特点，应加强与政府部门的合作，并积极与民营资本合作，采取PPP的模式开展贷款业务。PPP融资模式时指在城市基础设施建设时，采取的政府与私人企业合作的方式进行融资。该模式的特点使得政府能够凭借其信息优势选择好的项目，并对项目进行实时监督管理，而且对该项目贷款进行担保，有效化解了农村信用社的信用风险。其次，根据项目的具体情况，选择担保方式，如收费权、在建工程等抵押方式确保贷款安全。
（三）创新产业发展金融产品与服务种类，促进现代农业与新兴产业的孵化
针对新兴产业融资需求，要根据产业集群化、链条化的特点，设计金融服务产品。对符合新城镇化建设的产业项目，要紧扣产业优惠政策，将产业贷款政策进一步细化。同时，也要加快设计覆盖集约节约、智能城市、环保技术等新型产业的融资产品。
针对现代农业产业化建设项目，首先，要具有前瞻性地设计出贷款新主体的融资产品，具体有农村专业合作社、新型农牧场等主体。根据农业产业化特征，要设计符合其产业链的一系列信贷产品，使其足以覆盖整个产业链的资金需求。其次，针对农业高新技术产业企业，要尽快设计推出适宜其发展的信贷产品。最后，要加强信贷风险管理，扩大其资产抵押范围，将土地经营权、大型农业生产工具等纳入抵押范围。
（四）紧扣农民金融理财产品需求，积极创新金融产品，扩大市场份额
城镇化的建设将刺激农民潜在巨大金融需求。农村信用社应加强对民生金融产品、消费金融产品以及资产管理方面的设计研发。在民生金融产品方面，要设计涵盖住房、教育、医疗、创业等方面，构建全面完善的金融产品网络。在消费金融产品方面，要加强与汽车、旅行社等企业的合作，强化信用卡业务。在资产管理方面，要重视中小微企业的资金需求，设计符合其资金需求的现代产品。
参考文献：
[1]常戈.关于商业银行加强城镇化建设金融支持的思考[J].农村金融研究，2013；02：53；59