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开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产宏观调控，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
房地产业的健康发展对推动一国经济社会发展有着深刻的影响。在当前国际经济环境不容乐观，适逢我国经济处于结构转型的背景下，房地产业的重要性越加突显。一方面，已经累积的房地产泡沫一旦破灭，其将会对中国经济产生巨大的影响；另一方面，若任由商品房价格节节攀升，对社会的稳定又将带来不小的隐患。在这样一个十字关口，政府提倡重视民生，提高人民生活水平，保障人民活得更有尊严。从2009年下半年开始，中央政府实行紧缩性的房地产政策，抑制一直狂飙的房价，实在用心良苦。纵览1997年至今的房地产业宏观调控措施，我们发现，政府在调整过程中的依法执政水平，严格依法办事能力还有待提高。笔者以房地产宏观调控出现的问题出发，从经济学视角分析平抑房价的供求结构，认为政府需抑制商品房投机性需求，增加商品房供给，健全社会中低收入者住房保障体系。从法律对策角度认为立法机关应规范宏观调控权以完善货币政策、财政政策从而减少投资热流；应适时在全国范围内征收房产税以抑制商品房投资性需求；应综合运用法制手段促进房地产业健康有序发展。
一、房地产宏观调控的界定
本文所讲的房地产宏观调控借鉴了经济学上的内涵，指对房地产市场和房地产业的宏观调控。房地产宏观调控目标主要有三：保持房价的持续稳定，保持房地产业的健康发展，促进房地产业对经济发展的贡献。笔者认为针对房地产市场中不同的需求应采取不同的引导方式，对于当前我国的房地产投资性需求应该准确引导，谋求新的经济增长点以分散投资流，促进经济结构转型，并在适当时机开征房产税，确保国有土地合理利用，防止投资者利用商品房谋取暴利。针对消费性住房需求，政府应雪中送炭，在制定房地产宏观调控目标时，以当地的最低生活保障线为参考依据，满足合理社会保障性住房需求，鼓励具备条件的居民购买商品房。总之，房地产宏观调控的终极目标是在充分利用土地资源的前提下，针对不同的住房需求形成不同的房地产市场，充分发挥市场经济的调节作用，实现房地产市场资源的合理配置。①
二、房地产宏观调控存在的问题
从实用主义的角度看，在近十五年的时间里，政府随着国际国内经济大形势调整房地产业，充分利用房地产业的协同效应，促进国民经济的健康有序发展无疑是明智之举。在复杂动荡的大经济环境下，仍然保持GDP以近10%的增长率持续数十年增长无疑说明这样的政府是强大的、负责任的。但作为理性的法律人，不仅要看其成就还应理智的分析其问题。基于此我们才有了客观评价的立场以及前进的方向。综合分析当前房地产业发展态势，国家宏观调控现状，总结出以下几个问题。
1.调控变“空调”
以2003年至2005年的调控情况为例，2003年政府严格实行紧缩性政策，逐步抑制房地产投机行为，对信贷等环节提高了门坎，到2005年出台“国八条”、“七部委”文件更是将房价的控制提到了政治的高度，建立政府负责制，一些地方政府也采取了相应的房价控制措施。但从效果来看，由于政策没有指标，无法量化，使得实际可执行力较低。GDP为导向的政绩考核体系更是减少了地方政府控制房地产价格、抑制房地产行业的偏好。②最后调控结果与调控目标背道而驰，不仅全国房价总体继续持续上涨，北京等地的房价在2006年一季度甚至大幅度飙升。对此，国务院各部委出台文件在信贷、土地、金融、限制外资流入方面做了更详细的规定，到2008年初房地产业终于出现了观望态势，房地产成交量开始收缩。到2008年下半年，为了国内整个经济大局，国务院将房地产再次被定为“国民经济的重要支柱产业”，从想方设法抑制价格狂飙、降温投资投机热度到运用信贷、税收政策千方百计地去刺激需求。③最终，从2003年到2007年从紧的调控政策效应又被清零了。在缺乏长期规划以及对外部经济的合理预见下，房地产宏观调控变成了“空调”。
2.房地产泡沫逐步累积
在经济学领域，学者们认为房地产泡沫本质上是一种价格运动现象，指由于房屋所依附的土地资源稀缺性、房地产产品特有属性等导致人们对其未来价格产生同构型预期进而产生投资行为，使得房地产价格相对于其基本价值的非平稳性偏离；主要表现为房地产商品价格脱离基础价值持续上涨，并同时伴随着产品依附土地的价格持续上涨、房地产投资持续高涨以及房屋空置率居高不下等现象。④学者们认为，房地产泡沫以人们的投机预期从无到有的增强。若以泡沫扩散由弱到强的趋向为依据，房地产领域的泡沫可分为五个阶段，房价波动、需求领域房价泡沫、房地产泡沫、泡沫房地产、泡沫的破灭。④就我国的房地产市场，可从以下几个维度测量其是否存在泡沫以及泡沫的深度。
[关键词] 房地产业；宏观调控；效应分析
[中图分类号] F293.30 [文献标识码] B
一、引言
改革开放以来，我国各个产业均得到一定的革新与发展，其中，住房制度的改革一直是国家进行宏观调控的重点。1998年，全面住房制度开始了它的改革历程，经过几年的努力，原先的福利分房，实物分配等计划经济时代的产物受到强烈的冲击而被取代，住房的商品化，分配货币化以及交易市场化成为我国经济领域发展的重要方向，为广大人民群众带去了切实的利益，一方面住房不再是单一化的，而是多结构、多层次，具有系统性的。另一方面，住房条件和居住条件得到相当大的改善。但是，不可否认的是我国房地产市场在这场改革中也暴露了诸多缺陷，这主要体现在房价的迅速上涨、商品房供求关系的不平衡、以及房地产业投机现象严重。而在社会保障方面，住房分配有大量不公平的现象出现。在这种种现象之中，房价居高不下是我国房地产产业最为突出的问题，在很多一线城市，很多人穷尽一生都买不起一套房。因此，房地产业得到国家政府部门及社会各界人士的关注。
国家的宏观调控是我国在尊重市场的前提下弥补市场自身调节的缺陷，运用综合手段促进国民经济的良好发展。房地产业自身发展的不足使国家运用相应的宏观调控政策对其进行管理与控制，本文主要对国家所采取种种政策效应进行分析，梳理和总结国家宏观调控对房地产业的积极作用与不足，吸取其中的经验与教训，从而完善房地产业的宏观调控政策，促进我国房地产市场的健康发展。
二、我国房地产宏观调控政策的演变
我国第一次对房地产进行宏观调控是在1993――1996年，这是我国经济高速发展的阶段，反应在房地产业也就是房地产公司的急剧增加，这就带动了地皮、钢材等相关市场的发展，房地产也过热增长，造成较为严重的房地产泡沫，出现经济过热甚至引起通货膨胀。这在广西等地区最为显著。针对此种现象，1993年，1994年国家分别出台了《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，《关于深化城镇住房制度改革的决定》、《城市房地产管理法》和《住宅担保贷款管理试行办法》等一系列政策，旨在加强对房地产业宏观调控。这一些相关政策的出台放慢了房地产商开发的脚步，房价也开始出现回落。
1997年的亚洲金融危机爆发，我国经济出现严重的通货紧缩，房地产业受此影响进入其发展的低潮。为了促进房地产业的欣荣，国家又颁布了与之相关的宏观调控政策，其主要着眼点在于刺激经济，拉动内需。房地产业再次成为宠儿。1998年《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》（简称“23号”文件）的颁布，使住宅成为经济发展新的增长点，而福利分房制度也走向了它的末路。“23号”文件是对那时候居民收入情况进行详细分析所整理出的适合现状的宏观调控文件。对此文件的贯彻与执行，激活了处于低迷状态的房地产业，推动了它的不断发展。房地产业又一次迎来了春天。
房地产业的发展似乎进入了一个循环，2003――2005房地产业再次出现过热现象，与此同时，土地价格和房价随着土地使用权的拍卖、投标、挂牌而出现了大幅度增长。还有一个因素是前些年埋下的隐患，也在这一时候得以凸显，1998年，房地产信贷出现，但是中国银行尚未完善的体系与此并不相符，这使金融体系不可能不存在巨大的潜在风险。因此，完善住房贷款政策被提上日程，2003年6月，中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（简称121号文件），其中，最为突出的政策调整就是对首付付款比例的提高。可以说，这是我国第一次正面采取措施，抑制房地产过热发展。但与此同时，对于发展符合国家要求与市场需求的房地产企业国家则对其进行大力扶持。实际上这两种措施反应了政府一场矛盾的心理。一方面政府希望房地产能够继续成为拉动内需的新的增长点，但另一方面政府很害怕房价的过快增长。而后兴起的“圈地热”使金融信贷的缺陷暴露无遗，这些缺陷更是随着楼市的火爆越演越烈。
2005年到2007年，国家对于房地产的宏观调控主要基于对房价的稳定，此项政策使大多数民众开始对房价持观望态度，但实际上，这并不会有过于明显的影响。中国银行厦门分行零售业务处副处长康文辉：“从厦门购房长期的情况来看，我认为需求只有增加不会减少的，但从近期的情况来看，需求还是存在，只不过因为政策的变化，及舆论的引导，造成一些被动需求会有所减少，主动需求会进入观望，但需求还是客观存在的，只不过在时间或者交易心理方面有所变化。”
2008――2009是国家宏观调控政策的一个转折点，2008全球金融危机的蔓延使我国受到极大的冲击，“保增长”成为政府的主要政策方向。因此，房地产业的发展一度进入，政府鼓励房地产业的发展，以此希望房地产业能够带动GDP的增长，政府为了保持经济增长，对房地产业采取宽松的政策，“适度宽松”的执行在某种程度上使前期的宏观调控没有了意义。对房地产这一戏剧性的调整，使2009年房价出现近些年来最大幅度的增长。而在政府政策的刺激下，房地产业的泡沫经济大面积出现，房价居高不下，甚至呈增长态势。国家为了应对这样的局面，2010年4月，国务院出台了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。接着9月，又出台了一系列相关政策（“国八条”），以抑制房价的迅速增长，从而使国家经济在金融危机下能够维持稳定。
因此，从长远来看，对房地产业的控制不会松动，当然，政府也会采取一些措施储备，比如房产税等制度的制定。政府对房地产业的宏观调控从某种程度上来说是较为被动的，从这些年的宏观调整的政策看，我们对房地产宏观政策的评价不能局限在某一点上，而是应该多方面入手，以便更为全面地看到它的发展。
三、我国房地产宏观调控政策的效应评价
（一）宏观调控政策在很大程度上稳定了房价
一方面，政策出台以后，其作用的发挥需要经过一段时间，不可能立竿见影，而针对市场主体而言，要改变他们的预期态度必须需要一定的效应积累。另一方面，限购政策的出台虽然在一定程度上遏制了房价的增长，但这只是短暂的，并没有从根本上解决房地产业的供求矛盾，反而在行政手段逐渐适应过程中，投资投机的需求迅速增长，从而使房价迅速增长。因此，这些年的宏观调控政策并没有从根本上稳定房价的增长势头，也就是说，房价在很长时间内不会有太大的变化。
（二）从市场的供求关系看，房地产业并没有实现供求平衡
房地产业没有实现供求平衡，这是从建设量和销售量进行分析，建设量主要是针对建设面积而言，这两者在很大程度上可以说明房地产业的供求态势，从2003年到2013年厦门地区的房地产市场上的商品建设面积和销售来进行对比分析，发现供求关系出现很大的不平衡，基于此，我们可以那么说，国家在对房地产业的宏观调控上并没有实现供需关系的平衡。
（三）宏观调控并没有实现商品房价格的相对稳定
房价的稳定主要是从房价上涨的幅度以及居民收入来进行分析的，房价的上涨一旦超过居民承受范围之内，就会出现一系列问题，这主要是由于国民收入支配与国民经济发展密切相关。在分析房价稳定与否时，首先应该考虑的就是居民的支付能力是否与房价相当，但我们可以看到的是房地产开发企业土地购置面积远远大于开发面积，这说明房地产企业存在囤积土地的现象。因此，就房地产业而言，政府并没有能改变房地产业市场供求关系的不平衡。甚至进一步恶化。从政府所采取的几项紧缩政策我们就会发现对于住宅的恶劣影响。一但房地产业的建设面积小于或者等于住宅商品房销售面积，商品住宅就会出现明显的供给不足。但实际上，企业对于住宅商品房的建设一支处于增长状态。这与其国民支柱产业的地位是不可分的。可是，从2013年开始，住宅面积建设出现了负增长，这同样与政府政策密切相关，比如对保障性住房的建设，这会在很大程度上影响房地产业的投资力度。而“黄金时代”“暴利时代”对于房地产而言已经成为过去。这也就造成了房地产业对于市场的观望态度，从而也就造成了建设面积的减少。这就使房地产业不能满足居民的购买需求，而供过于求这种简单的经济关系就会出现投资与投机的增加。造成房地产业的再次混乱。
当然，国家对于房地产业宏观调控的种种问题不只存在于这些方面，比如像保障性住房分配不均等问题同样也存在于房地产业。
总之，对于房地产业的宏观调控不是一蹴而就的，而应综合各方面因素，对于政府来说，如何解决房地产宏观调控的失效的问题还有很远的路要走。对政府、市场、社会都提出了很大的要求。
[参 考 文 献]
[1]符日辉.房地产投资环境分析与评价[J].企业技术开发，2006（1）
[2]李庆文.房地产投资的主要风险与防范策略[J].山西建筑，2007（27）
[3]付向阳.浅议房地产投资的效益[J].山西建筑，2011（5）
关键词： 房地产；宏观调控政策；评价；优化
中图分类号：F293.31文献标识码：A文章编号：1003-7217（2013）05-0101-06
一、引言与文献综述
我国近几年颁布的房地产宏观政策的重点在于控制投机投资性需求，兼顾保障性住房政策，欲从供需角度控制房价。具体的措施也更加多元化，行政手段和税收政策也逐渐成为调控的重要方式。回顾近些年的房地产市场走势，虽然国家和地方陆续出台政策对房价进行遏制，但从整体上来看，其依然呈现上升趋势。我国的房地产市场陷入了“越调越涨”的怪圈，这种怪圈以“调控—观望—反弹”的形式出现，房地产市场中也频繁出现“上有政策，下有对策”的情形，房地产市场中不规范或不合法的购房行为屡禁不止，这些与房地产行业紧密相关的情况单是通过房价的走势是无法看出的。因此，从实际情况出发，利用科学的方法得到客观、综合的量化评价结果，为政府提供参考尤为重要。
当前房地产政策主要集中在土地政策、保障房政策、税收政策、信贷政策等方面。Lastrapes（2002）对美国的研究表明货币供给量的增加会导致住房价格和住房销售量的上升[1]；Jane Dokko（2009）、Goodhart等（2008）对17个发达国家的研究更是表明宽松的货币政策导致了房地产价格的上涨[2，3]；Collyns等（2001）、Davis等（2004）以及Iacoviello等（2008）分别对东亚国家、17个发达国家和欧洲四国的研究表明银行信贷与房地产价格呈正相关[4-6] ，然而Gerlach等（2005）对香港数据的研究却发现房地产价格的波动影响银行信贷，而银行信贷不影响房地产价格[7] 。在国内，安辉、王瑞东（2013）研究结果表明土地政策和保障房政策对房地产价格的影响虽然存在一定时滞，但对房地产价格的影响是长期的且效果明显；货币政策和信贷政策对房地产价格的影响相对较小，存款准备金率的调整是最有效的货币政策工具[8]。王满银等（2012）认为加快推行房产税为主的财政政策、逐步制定城乡建设用地市场一体化的土地供应政策以及加快推行利率市场化的货币政策应成为未来房地产宏观调控的着力点[9]。王松涛（2011）研究发现全国性政策工具对重点城市住房价格产生了显著的长短期干预效果，但全国性政策工具对不同城市的作用力度有显著差异，表现为对二线城市房价的抑制作用明显高于一线城市[10]。张永岳等（2010）以上海为例，研究表明我国房地产宏观调控政策仍存在短期性、相机性、非均衡性等问题[11]。
总结上述文献的研究内容可以发现，学者对房地产宏观调控的效果评价主要是探讨房地产宏观调控政策对房地产价格的影响，而针对城市购房群体对市场的感知涉及较少。因此，本文将基于武汉市购房群体感知调查，对房地产宏观调控政策的实施效果进行评价分析，结合我国当前新型城镇化的要求，提出政策优化措施。
二、模型的选择与原理分析
（一）方法的可行性
模糊综合评价是对受多种因素影响的事物做出全面评价的一种十分有效的多因素决策方法，其特点是评价结果不是绝对的肯定或否定，而是以一个模糊集合来表示。房地产宏观政策的效果具有模糊特征，具体表现为以下四个方面：
1.评价因素的多样性。
要评价目前房地产宏观政策的实施对房地产市场的影响效果，就要考虑多方面的因素，如直接反映各种政策实施效果的指标以及从购房者角度间接反映政策实施效果的指标。
2.评价因素的模糊性。
政策评价的效果往往具有模糊性，其程度很难以具体的数值来表示，并且其分界线也十分模糊。
3.政策实施效果的判断差异性。
由于政策实施效果是由购房群体各自依据自己所感受到的情况所作出的评价，这就使得评价本身具有明显的主观差异性，因而不同的评价者会对当下政策实施效果做出不同乃至相反的评价。
4.评判主体的复杂性。
由于评判的主体是购房群体，其中每个人的购房能力、购房意愿、购房目的等个人情 况有所不同，影响其评价结果的因素也各不相同，这便是评判主体的内部复杂性。
基于以上特征和已有的文献研究，本文认为采用模糊综合评判法，可以对目前宏观政策的实施效果做出较为综合、客观的评价。在此研究中，所采用的数据并未按传统的专家评分结果作为分析依据，而认为购房群体是政策效果的直接感受者，他们的评价更能反映现实政策的实施情况，具体采用问卷调查的方法，通过对武汉市购房群体的问卷调查，收集数据，分析得到武汉市民目前拥有房产基本情况以及对于政府宏观调控政策的评价结果。
（二）宏观调控政策实施效果评价指标体系
1.确定评价因素集。
由于房地产既是生活必需品，也是投资品。当购房者对市场的感知趋于一致时，将会产生群体行为。因此，本文设置购房群体的购房条件、各类政策的影响程度和政策实施综合效应一级指标。
（1）购房群体条件。
房价收入比（U1）：住房价格是评价目前房地产市场状态的关键指标，也是反应政策实施效果的直接表现。但由于各地区的居民收入、消费、个人思想等情况的差异，无法使用一个绝对的数值来衡量房价的高低。考虑到上述问题，房价收入比作为国际上普遍认可的衡量房地产泡沫的重要指标，能更加准确的评估目前房地产市场中房价存在的合理性和当下政策实施的有效性。在国际上房价收入比计算是以住宅套价的中值，除以家庭年收入的中值，但因其评价标准和数据获取不适用于我国。在本文中，结合调查数据，定义房价收入比=（人均住房面积×平均住房价格）/人均年收入①，越大则表明房价调控效果越不佳。
意愿强度（U2）：目前住房价格持续高涨，很大程度上是由于存在大量的房地产投机、投资者造成的。当部分人认为投资房地产存在较大增值空间时，便会大量购入，转手高价卖出，以此来抬高价格。因此，若房地产市场仍存在大量这种情况，可认为是目前的出台的政策并未起到较好的引导作用。该指标表示在已有房产的情况下，居民购房投资意愿越强，则表示居民越看好房价会上涨，间接表明稳定房价政策实施效果不佳。
（2）各类政策的影响程度。
限购政策的实施效果（U3）：“限购令”是当前国家进行房价调控的主要行政手段，其运行的基本原理是从供需的角度出发，减少投机投资性购房的需求，以保障刚性购房需求。住房是一种特殊商品，它不仅具有外部性，而且具有准公共物品的属性，市场机制不能解决其外部性、垄断、公共物品和收入分配提供等问题，因此政府出台相关条例对房地产市场进行干预，具有一定的合理性和有效性。但由于受到中国传统思想的影响，我国的住房供需关系往往不满足一般市场经济规律。因此，限购政策的实施效果应考虑到居民在购房决策中对该政策的影响感知程度，居民受到限购政策的影响程度越高，则表示该政策有效性越高。
土地政策的实施效果（U4）：土地是房地产依托的根基，不仅表现在其获得成本将直接影响房地产的价格，并且土地问责、土地出让改革、土地市场“国五条”、闲置土地处置办法等一系列土地政策，使得土地闲置、“地王”、违法用地等现象得到遏制，是楼市调控政策的强有力工具。由于征地、土地结构优化、城市化建设的不断推进，2012年，国土资源部更加强调了土地政策实施中的民生问题，所以，在衡量土地政策对房地产市场的影响效果时，选择居民评价结果作为该项指标的依据。
保障性住房政策的实施效果（U5）：目前，建立一整套完善的保障性住房管理机制，是我国宏观调控的重要内容之一，它既可以防止商品住房价格过快上涨，也可以保障弱势公民的基本居住权利[18]。建立健全的保障房制度是政府民生工作的重要内容，政府曾进行多次强调，但其内部仍存在不少问题，经济适用房作为保障性住房体系中的主要部分，其相关政策的执行实施效果能够有代表性地反映出整体情况。因此，了解民众对经济适用房的普及程度和效果的评价，对保障房制度的完善有重要意义。
货币政策的实施效果 （U6）：房地产不仅具有消费品属性，而且具有资产属性，因此其受货币政策变化的影响较为敏感。2012年，央行多次降准降息，货币政策已成为政府调控房价的重要手段。货币政策对房地产市场的影响不仅体现在对企业融资方面，对于购房群体的购房决策十分明显，近三年来，房价随货币政策波动明显体现了其中的密切联系。从购房群体角度了解其对银行改变贷利率的受影响程度，可以反映该类政策实施的效果。
（3）政策实施综合效应。
房地产市场的规范化程度（U7）：房地产行业投资大、周期长，涉及的环节多，情况复杂，房地产市场不规范的状况依然存在，部分企业诚信度差、管理水平低，不严格遵守建设程序、不按时开竣工、虚假广告、违规销售、捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作、哄抬房价等问题还时有发生，影响了房地产市场规范化管理。保持房地产业的健康发展对我国的经济发展具有重要意义，其市场的规范化程度是国家对市场监管效果的直接体现。消费者作为市场中的主要活动者，在购房过程中对房地产市场有着直观的了解，因此，居民对目前房地产市场规范度的评价，表明当下的房地产市场运作现状，间接体现了宏观政策对房地产市场的干预效果。政策实施情况现状评价（U8）：房地产宏观调控政策中的各类政策并非独立起效，而是相互推进，共同发挥作用。自2003年以来，为使房地产市场能健康发展，国家连续出台了一系列的房地产政策，2005年后，国八条出台，使调控上升到政治高度，出台的政策更为多角度、多元化，重视其综合效应。该项指标的设立，可以从民众角度了解已有政策实施的综合效果。预期房价趋势（U9）：政策的出台至成效显现之间需要一定时间，如2013年，新“国五条”细则对二手房交易征收差额20%个税的规定，引起了二手房市场的巨大震动，全国多个城市出现了二手房集中过户的热潮，但其对房地产市场的长期影响现在尚难定论。而在此之前的指标多是针对已产生效果的政策的评价，并未包括即时出台的政策，结果存在滞后性。因此，为减少由于宏观调控政策的滞后性所造成的影响，设立了本项指标，若调查者认为上涨，则表示居民对当前房地产政策不看好，认为未来效果不佳，反之则表明居民对现行政策实施效果有信心。
（三）AHP-模糊综合评价模型的计算结果
基于以上指标的设计，设计调查问卷，在武汉市（武昌、汉口和汉阳）共分发450份问卷，收回448份，回收率达到99.6%，其中有效问卷436份，有效率达96.9%，整理结果见表4。将以上数据归一化处理，得到模糊评判矩阵。
向量的大小反映持有该种评价态度的居民比例，其中认为目前房地产宏观调控政策综合效果较差的居民比重最大，达到45.6%，对政策实施的效果较为满意的居民达35.42%，认为政策实施的效果一般的居民人数达到了18.96%，表明目前我国对于住房价格的调控政策的实施效果仍需加强。
调查结果显示，在限购政策下，居民仍具有较强的购房意愿，41.9%的居民在现有住房条件下仍会选择购房，可见，限购政策只能在短期内对市场购房需求具有一定的抑制作用；其次，居民认为土地政策与房价上涨关联性较大；而保障房政策由于保障房供给有限，对市场的调控作用并不明显；大部分被调查居民预期房价仍会上涨，市场的规范程度较低，一部分人认为应对持有多套房屋的居民征收物业税。
三、房地产宏观调控政策实施效果分析
中国房地产宏观调控政策类型，概括起来有行政政策、土地政策、货币政策、财政政策等。本文以武汉市房地产市场为例，从房地产宏观调控的一般政策工具入手，对主要房地产宏观调控政策进行解析，并客观评价其实施效果。
（一）行政政策
“限购令”在短期对房地产市场造成了冲击，但无法长期抑制房价上涨。根据对武汉市购房群体的调查，数据显示有61.6%的居民认为限购对其购房决策产生了影响，大部分民众对限购政策持有肯定态度。从实际情况看，武汉市从2011年2月政策颁布至2012年6月，由于存在政策效果滞后效应，房价先升后降，但总体而言，武汉市房价保持稳定。与此同时，住房销售面积增加，这意味着投资投机购房数下降，具有刚性需求的购房群众得到满足。但在2012年下半年，房价又出现了回升趋势，其原因在于我国整体的房地产市场结构处于环形竞争状态，垄断程度高，市场影响效果有限。调查结果也显示，一部分购房意愿强烈的投资者即使在限购令的情况下，依然会采取一些不合法的手段来达到购房的目的，致使“限购令”不能达到预期效果。
（二）土地政策
土地供应紧缺是目前我国出台土地政策需要解决的首要问题。近年来，我国房地产市场发展受土地供应的影响逐渐增大，其主要原因是国家规定18亿亩耕地红线控制。土地市场中的存量有限，房地产企业争相出高价来获得土地，增加了开发成本。另外，闲置土地得不到利用也是导致土地资源稀缺的原因之一。在农村，存在许多无人居住、未回收利用的老旧宅基地；在城市，某些不良开放商则囤地炒地。随着城镇化的发展，构建城乡建设用地一体化的土地供应政策成为趋势。
（三）保障房政策
以经济适用房为例，经济适用房政策的普及和流程透明度是阻碍居民选择申请的主要原因。在符合购买经济适用房的相关规定的情况下，本文所调查人群仅有四成愿意尝试申请购买，在剩余的六成人群中认为申请流程复杂的人数占有最大比例，为36%；其次，存在21.3%的居民认为申请条件太高，17.4%的居民怀疑存在暗箱操作。
居民的态度反映出保障性住房制度目前存在一些问题。一是居民对保障性住房的申请、准入与退出机制并不了解，具体政策并未普及到位；二是总量不足。相比普通商品房，经济适用房在住房供应中所占比例较低，使得更多买不到经济适用房的居民不得不转向商品房市场，许多普通居民的利益受损[14]；三是经济适用房分配机制尚不完善[15]。审核不透明、监管不到位，让许多想骗购经济适用房的居民有可乘之机。近来报道了许多“开豪车入住经济适用房”，“二手倒卖经济适用房”等负面报道，也使许多本想申请的民众对此失去信心；四是经济适用房的价格低廉。保障性住房开发严重依赖财政资金，政府还需划拨土地，地方财政从土地中获得的收益大大降低，最终导致了开发建设的保障性住房质量不高，区位不佳，交通不便，部分人因此选择放弃。
（四）货币政策
货币政策始终是中央控制房价以及房地产市场发展的重要手段。近年来，中国国民经济迅速发展，出现了大量的剩余资金，但当前国内投资市场并不完善，投资渠道十分有限，大量资金流入房地产市场，房价由此开始上涨。2011年下半年，央行多次上调准备金率和利率，我国由稳健的货币政策转为紧缩的货币政策，多数居民表示购房决策受到了利率变动的影响，需求得到有效控制，但供给量并没有明显增加甚至有所减少，在此格局下，房价并没有出现实质性的理性回归[16]。紧缩的货币政策对需求的影响效果不是瞬间产生的，其存在一个滞后期。并且，有大量研究表明基于需求调控管理的“抑制需求”政策效果并不乐观，尤其是被抑制的住房需求在未来会随着政策的松动而集中释放，从而进一步造成房地产市场的震荡，影响房地产市场的良性发展，近年来利率变动后房价的波动变化可以证明这一点[14]。因此，货币政策应该保持长期稳定，变化过快将会导致市场失去自我调节的机会。
（五）财政政策
目前，以征收二手房交易税来控制房价在短时间内难以获得成效。基于对武汉市居民的调查，没有住房的人群占比最大，为40.8%，居民的住房问题依然严峻。与之相对应的是拥有三套及三套以上房产的武汉市居民比例达8.7%，对于拥有三套住宅以上的购房人而言，购买住房已不仅仅是为满足生存或住房环境改善的需要，更多的是进行投资、投机，从差价中获利。从该类人群的所占比例来看，武汉市目前仍有较大的二手房交易市场；从增加住房供给的角度来看，具有很大的优势。图2居民拥有住房情况
契税属于价外税收，由买房者根据成交价格交纳，交易双方可能会考虑这种实际的交易成本。 在卖方市场条件下，由于信息的不对称、房地产专业知识的差异使得买方事实上处于交易谈判中的不利地位， 要想将契税部分地转嫁给卖方十分困难，在此背景下，若实行对二手房交易进行差额征税的政策，将会使得目前拥有多套房的居民停止对其多余房产进行交易，或者提高交易价格以弥补缴税所带来的损失[13]。无论是前者还是后者，都将导致武汉市住房供应量减少，整体房价的上升。对二手房交易差额征税政策虽在一定程度上阻碍了潜在的房地产投资者进入市场，达到使房价下调的目的，但另一方面，其对二手房市场的干预与打压，使本来买不起新房而寄希望于二手房的购房者更加无所适从，“人人有房住”的目标难以实现。
四、结论与政策建议
以上研究可知，今后政府应当加强税收政策在房地产市场中的作用，减轻带有强制性的行政政策的调控比重，以促进市场积极发挥自我调节作用。在此基础上，对土地政策进行适当微调，并灵活运用货币政策，以保证房地产市场的稳定发展。
1.结合城镇化发展调整土地政策。充分协调好土地开发利用，在不逾越18亿亩耕地红线的前提下灵活开发，构建统一的城乡建设用地市场；规范保障房系统，加强廉租房建设，为居民提供优质的住房进而缓解商品房供给压力。
2.强调税收手段的应用。规范房产交易过程中的税收，进而鼓励交易，活跃市场；新征房屋空置税，多套房屋持有税等，提高房屋持有成本，为投机购房者设定高门槛，防止囤有一定数量住房的投资者占用资源。
3.降低强制性行政政策的比重，减少对“限购令”的过分依赖。综合其他调控手段如信贷控制等，多管齐下进行调控，更加规范地完善房地产市场，尽可能地调动房地产市场的自我调节能力，以促进房地产市场的健康发展。
注释：
[1]这里的人均住房面积数据来自于《政府工作报告》；平均住房价格数据来自于中国指数研究院。
[2]RI为平均随机一致性指标，其值的大小可根据阶数n查表获得。
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一、政策独大，法律缺位
十余年间政府以意见、通知、批复等名义出台的房地产宏观调控政策，数量之多可以说不胜枚举，但到目前为止我国专门以房地产开发行为（不包括建筑市场）为调整内容的法律、法规只有1998年的《城市房地产开发经营管理条例》、1995年的《城市商品房预售管理办法》（2004年修改）和2001年的《商品房销售管理办法》等几部行政法规和政府规章。由此不难看出，房地产宏观调控多以政策、文件的形式完成，并且仅有的几部法律也是在十几年以前出台的。笔者认为，仅仅依靠政策来进行房地产调控的利弊有以下三个方面。
第一，政策的灵活性决定了政府的调控意图能在短期内得到体现，这是政策调整的最大优势。一般来说，政府行使社会管理行为的依据主要有两类：一是法律、法规；二是政府规范性文件，包括通知、批复、实施意见等。其实，政策就是人们对政府规范性文件的通称，政策最大的优点就是环境适应能力强、制定程序简单，易随环境的变化而作相应的调整（即政策的灵活性）。政策环境的变化可分两种情况：一是已有的政策调整关系不适应时展的要求；二是新发现的社会关系还没有相关政策进行调整。在这两种情况下，政策都可能做出较为灵活的反应。法律、法规则不同，其制定程序相对复杂、严格，一旦形成法律是不能随意改变的，例如美国200多年前的宪法至今仍在沿用。新情况出现或者原有情况发生变化，政策能够第一时间出台或者做出调整、修改。因此，政府用政策对房地产市场进行调整，能够及时、灵活地处理市场出现的新情况、新问题，这也是宏观调控相对法律、法规调整的最大优势。
第二，政策效力远低于法律，往往导致以法律规避调控政策的现象发生。法律、法规和政策除了在制定程序上存在明显不同外，在其效力上也存在巨大差别，例如，不管是法律还是法规都是我国《立法法》规定的法律体系的有机组成部分，在诉讼中可以是法官判案的依据或者参考，政府规范性文件连参考都不能参考。现实中有些政策内容并无明确的法律依据，容易导致以下两方面的后果：一是，依照政策做出部分行为司法机关未必认可，从而导致行政机关与司法机关在同一问题上认识不一致的情况。例如，在存量房交易过程中，往往会有两份合同，一份是双方当事人在网签前签订的书面合同，另一份是房管局的网上合同（即网签合同）。在处理纠纷时，房管局一般以网签合同为准，而法院需要探究哪一份合同是当事人的真实意思表示，最后往往是以网签前的书面合同为准。二是，当事人利用法律来规避限购。例如，限购政策出台后不久，曾出现交易双方利用法院判决的形式来规避限购政策（即不符合购房条件的当事人通过虚构诉讼的方式，来达到购买房屋之目的）。
第三，政策的强制效力不及法律，调控政策得不到落实。通常认为，政策与法律相比具有一定的原则性和倡导性，仅仅为人提供了一种行为模式其约束力不强，而法律则不同，它不仅有行为模式还规定了相应的法律后果。换句话说，政策通常只告诉人们该怎么做，至于违反了政策要承担什么后果一般很少提及，即使有处罚也只是轻微的纪律处分；法律则不但告诉人们怎么做，还详尽地规定了违反法律的后果，并且以专制手段来做保障。这也是十余年来部分宏观调控政策不能真正落实的主要原因之一。比如，2002年8月26日颁布的《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》（建住房〔2002〕217号文件）就曾经强调：“大力发展经济适用住房，调整房地产市场供应结构”，但直到目前为止政府的保障性住房建设仍然严重滞后于整体房地产行业的发展。另外，“90/70政策”（即90平方米以下的小户型应占小区总套数的70%以上）至今未能得到真正落实。
二、集体土地未能入市阻碍了房地产市场的健康发展
按照目前的法律规定，只有国有土地才能进行房地产开发建设，集体土地若要进行房地产开发，就必须先由国家征收转为国有土地后才能进行。之所以如此，官方给出的理由有二，其一，为保护耕地及粮食供应，因为大部分的集体土地均为农地，一旦允许其进行房地产开发可能会导致耕地减少，从而可能会影响国家的粮食安全；其二，大量的集体土地入市进行房地产开发建设，可能会对目前的房地产市场造成一定的冲击而影响房价。笔者认为，这两种说法都是值得商榷的，其理由如下。
首先，保护耕地只与是否严格落实土地规划用途有关，和是否进行房地产开发没有直接的关系。根据《中华人民共和国土地管理法》第4条规定：“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。”该法接着又规定：“前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。”由此我们可以看出，国家已经对土地用途进行了规划和分类，只要严格执法、认真监督，禁止在集体农用地上进行房地产开发建设，在集体建设用地上进行的房地产开发行为丝毫不会影响耕地保护工作。
其次，以维护现有房地产市场稳定为由，禁止集体土地进行房地产开发建设没有任何道理。不可否认，集体土地进入房地产市场必然会对目前的房地产开发造成一定的影响，但目前业界的普遍共识是，集体土地入市进行房地产开发建设最大的影响就是会减少政府的土地出让金收益。从长期来看，土地出让金收益不应该也不可能成为一个政府的主要收入来源，况且“土地财政”对整个国家造成不利影响已初见倪端，过度的依赖“土地财政”势必导致实体经济（制造业）萎缩，房地产泡沫恶性膨胀，一旦泡沫破裂后果不堪设想。值得一提的是，集体土地入市进行房地产开发不但能增加农民收入，而且还能平抑目前过高的房价。
最后，集体土地入市有利于解决目前屡禁不止的小产权房问题。简单地讲，所谓小产权房就是指在集体土地上建设的面向非本集体经济组织成员出售的住房。国家屡次明确禁止建设、买卖小产权房，但却屡禁不止，究其主要原因就在于我国实行二元制土地所有权结构，即国有土地所有制和集体土地所有制。国有建设用地有限，导致商品住房供应紧张房价飞涨，一些买不起商品住房的人只能退而求其次购买小产权房。根笔者考察，以广州市白云区100平方米左右的房子为例，国有土地上的商品房价格将近300万元，而同样地段的小产权房的价格只有20万左右！有利益就有市场，只有彻底允许集体土地入市且可以“同地同权”的交易，才能有效解决小产权房问题，否则，简单的禁止小产权房交易是不可能彻底解决问题的。
三、政策代替法律，“三旧”改造进展缓慢
近年来，“三旧”改造在各大城市都进行的如火如荼，之所以进行“三旧”改造，究其原因主要有两个方面：一是，为了缓解城市快速发展与可供建设用地紧张的矛盾；二是，提高城市居民居住水平的需要。通过“三旧”改造，不仅可以为政府提供发展用地，而且可以提升居民生活质量、美化城市环境，可谓一箭双雕、两全齐美，但总体来说，“三旧”改造的进展并不顺利。以广州为例，除了猎德村、琶洲村改造基本完成之外，其他旧村改造项目都困难重重。“三旧”改造进展缓慢，究其主要原因就是调控政策代替法律所致，其主要表现在以下两个方面。
评析当前错综复杂的经济形势，房地产市场的纠结，恐怕是最不容易理清头绪的。这是政府心目中最大经济发展障碍，也是未来中国经济能否良性运行的关键所在。
房地产宏观调控已持续一年多了，房地产泡沫也正在逐渐挤出，房地产市场预期已开始出现重大转变。不过，在这样的房地产重大转折时期，不仅世界经济面临衰退的风险没有减弱，而且国内经济增长也在陆续放缓，随着外汇占款出现负增长、人民币升值开始出现逆转、PMI在50以下及CPI逐月回落，央行3年来第一次下降了存款准备金率。这又唤起了房地产开发商及一些地方政府对房地产宏观调控政策转向的希望。住建部透出的对年底将要到期的各地住房“限购令”将继续执行的信息，尤其是副总理讲话说国内房地产宏观调控政策不会改变，政府对房地产宏观调控的态度十分坚决，终于让这类幻想破灭。
不过，无论中央政府对当前房地产宏观调控态度如何坚决，由房地产引发的许多利益问题仍不可小视。现有数据表示，2011年前11个月，国内130个主要城市土地市场总土地出让金额为1.18万亿元，与上年同期相比减少了30%。如果计算全国所有城市，今年地方政府的土地财政可能减少上万亿。这在客观上使得各地方政府成了房地产宏观调控最大利益受损方。因此，中央政府与地方政府的政策博弈不可避免。
还有，地方政府对房地产宏观调控可能严重影响GDP增长的心结还没有解开。也就是说，对于房地产巨大泡沫的严重危害性，大家已有共识，无论是政府还是学界。因此，对房地产宏观调控决心，中央政府是坚决的。但是，由于房地产对其他产业关联紧密，在当前全球经济面临严重不确定性的情况下，如果房地产宏观调控力度过大，是否会引发中国经济硬着陆或衰退，各方看法还很不同。中央政府希望，通过加大保障性住房的建设力度，冲淡由于房地产宏观调控对国内经济增长的影响。当然，尽力减少房地产宏观调控对经济的冲击，既要促使房价下降，又要保持这种调整的平稳，防止经济下滑失控，要实现很好的平衡，委实并非易事。这正是当下中国房地产市场的纠结所在。
还有一个方面，就是在房地产宏观调控的具体政策上，如何实现短期政策向长期制度安排过渡，也是房地产宏观调控保持平衡的重要方面。在不少人看来，尽管去年一些地方出台的房地产限购、限价令对市场起到较大作用，但这种行政干预的方式素为市场所诟病。如果这种行政化的调控方式不退出，所产生的后遗症将会十分严重。因此，如何让这种以行政干预为主导的房地产宏观调控向有利于房地产健康发展长效制度转变，也是必须尽早筹谋的重大问题。这既有房地产发展模式的重建问题，也有相应的政策储备问题。
对于房地产发展模式，2010年国十条第一条中有个清楚的思路，就是要让房地产市场最终回归居住功能。现在看来，要通过政策来落实并非易事。因为，如能将房地产泡沫挤出，去除房地产的赚钱效应，那么国内房地产市场将仍然是未来几十年经济增长之动因，仍是保持国内经济持续稳定增长的源泉所在。问题是，要实现以投资为主导的房地产市场向以消费为主导的房地产市场过度，或让房地产市场性质发生根本性转变，其代价与成本一定不小。挤出房地产泡沫的代价与成本由谁来承担？当房地产市场转型要让一些人或企业的利益受损时，所面临的阻力与纠结是前所未有的。但想要寻求经济发展的最佳平衡点，不触及一些人或企业利益，肯定是不可能的。
房地产宏观调控向长效机制与制度转型，现在看来，中央更多把着力点放在加大保障性住房建设及推行房地产税上。但这里有个关系要理清，如果房价能向下调整，保障性住房建设还要不要这样大的力度？这个思路要不要变化，还得进一步观察。毕竟，经济适用房、限价房，只有在楼价高企时才显其重要性。
说到房地产财产税，其实现在并非是要不要出台的问题，关键是能否出台一个公平公正的房地产税的问题。如果房地产税的出台仅是如上海与重庆试行的那样，那这个税所起到作用是十分有限的。更为重要的是，推出房地产财产税，基础条件准备好了吗？如果没有准备好，那么现在推出房地产税的公平公正性就十分令人置疑了。房地产税的作用，关键是要去除房地产市场赚钱效应。笔者认为，在房地产财产税的基础条件还没有准备好的情况下，通过房地产交易环节严厉打击房地产投机炒作，应该是房地产宏观调控最大的储备政策。
（作者系中国社会科学院金融研究所研究员）
［关键词］房地产业；宏观调控；路径
［中图分类号］F121 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2011）22-0009-02
1 路径理论的介绍
路径通俗的理解就是到达目的地的路线。房地产宏观调控的路径就是国家和政府通过主动作为,运用科学的手段,以期达到预期效果的途径。
第一,路径具有目的性。每一条路径都有一个明确的目标,没有目标就构不成路径,这如同汽车导航系统一样,必须设立一个行驶目的地,导航系统通过定位搜索,找到一条行之有效的通行路线,而到达目的地所走过的路线就是路径。
第二,路径具有现实性。脱离现实的路径就像空中楼阁,不切实际,只有从实际出发,才能找到确实可行的路径,达到预期的目的。
第三,路径具有系统性。路径是由多种方式组合而成的,单一的方式在面对复杂的环境时很难成为路径,路径一般由多种方式通过统筹运用,系统的构成达到目标的路径。
路径是通过一系列的措施、手段汇集而成的,大体来讲,房地产宏观调控手段主要包括经济手段、法律手段、行政手段。经济手段是指通过调整各市场主体的物质利益关系,影响经济行为的一种宏观管理手段。主要包括财政政策、货币政策；法律手段是指根据一定的立法程序,将经济运行发展的规律和准则加以固定,并通过司法、执法活动对特定社会经济现象进行管理的一种手段。包括专业性规范和相关性规范；行政手段是指凭借上下级领导关系和管理权限的大小,通过行政命令的形式自上而下进行管理的一种手段。行政手段包括：计划手段、规划手段、行政管理手段。
2 路径理论下房地产业宏观调控的选择与实现
第一,房地产供给调控路径。房地产供给调控路径主要针对房地产市场的供给者,目前市场上主要的供给者有政府、开发商、中介以及少量房地产持有者。该调控路径通过一定的手段限制或鼓励房地产供给,以期达到市场供需平衡的状态。当市场繁荣时,房地产价格上涨,大多数供给者选择持有房产,以期待更高收益。例如开发商的捂盘惜售,政府运用房地产供给调控路径,从经济、法律、行政等手段增加房地产市场的供给,供给曲线由D移至D′,同时需求曲线S不变,房地产价格由P1下降至P2,房地产市场重新回到均衡状态(见图1)；当市场低迷时,房产供给者为了规避风险,抛售房屋,市场价格下跌,同样政府可以运用房地产供给宏观调控路径,减少房地产供给总量,稳定房地产市场。
第二,房地产需求调控路径。房地产需求宏观调控路径则是针对房地产市场的另一个主体――需求者,通过对需求的调节,达到市场的均衡。当市场繁荣时,在自主型需求、改善型需求、投资性需求、投机性需求等多重需求下,市场供不应求,房价上涨,此时政府通过房地产需求调控路径――上调利率、提高银行准备金率、提高首付比例等抑制房地产市场需求,需求曲线S移至S′,同时供给曲线D不变,房地产价格由P1下降至P2,稳定房地产市场(见图2)；当市场低迷时,反之来刺激房地产市场需求。
第三,房地产交易调控路径。房地产交易是房地产市场的晴雨表,房地产交易调控主要通过税收来实现。主要的目的是限制投资性和遏制投机性炒作,减少房地产泡沫。当市场繁荣时,提高房地产交易税费,增加房地产的炒作成本,促进房地产市场健康稳定的发展；当市场低迷时,刚性需求主导市场,通过房地产交易调控路径,减少在交易中的税费,刺激房地产市场回暖。
第四,房地产持有调控路径。持有环节是房地产市场的终端环节,对持有环节的调控有利于实现房地产市场价值,使房地产税收更趋于合理,促进资源的集约利用,在调控路径设置中,把房产面积和房产总价作为重要的参考要素,房产面积越大、总价越高,持有环节的税费也就越高。
第五,房地产监察调控路径。市场存在外部性和信息不对称性,健康稳定的房地产市场离不开对市场的监督,加强对房地产从业人员的培训,提高从业人员的素质；严厉打击违法犯罪行为,维护社会主义市场经济；细化行业标准,减少合同纠纷。
在路径理论的运用中主要遵循以下四点原则：第一，目标导向原则。路径的特点就是具有目标性,房地产业宏观调控路径选择首要原则即是目标导向原则,有明确的目标才有调控的方向,在目标确定的前提下再来选择房地产业宏观调控路径；第二，抓主要矛盾原则。房地产市场并不是一个完美的市场,它存在很多的问题,在选择调控路径时,要抓住问题的主要矛盾,区别对待；第三，战略性原则。房地产业的发展在国民经济中具有一定的战略地位,房地产业宏观调控路径的选择一样要具有战略性,路径要具有延续性；第四，系统性原则。每一种路径都有它的正面效应和负面效应,在房地产业宏观调控路径选择上一定要有系统性,不要顾此失彼,实现帕累托最优。
3 当前市场状况下房地产业宏观调控路径选择分析
3.1 国家宏观调控的特点及存在的问题
(1)调控急功近利。政策的实施效果往往具有滞后性。政府在操作时,出台一项政策实施后,短时间内达不到理想的效果,就急于出台下一个调控政策,等到政策累加效应出现时,市场反应过于激烈,出现年初抑制房地产、年底刺激房地产的尴尬局面。
(2)调控缺乏战略性。房地产作为国民经济的重要产业,国家在调控时缺乏系统性、战略性。纵观近几年的房地产宏观调控政策,大都是以单一的调控方式进行,头痛医头脚痛医脚,政策缺乏衔接性、战略性。
(3)调控效果不理想。国家宏观调控的主要目标是要稳定房地产市场,解决居民的住房问题。从全国的房地产平均销售价格来看,房价在国家宏观调控下一路高歌猛进,居民住房问题得不到很好的解决,国家宏观调控备受质疑。
(4)保障性住房供给不足。解决低收入家庭的住房问题,必须依靠政府,直到2007年8月,政府才提出建设廉租房和经济适用房。而在建设过程中,制定的指标又不能按质按量的完成。低收入家庭的住房难以保证。
3.2 问题原因分析
(1)分税制下,地方政府与中央政府的利益博弈。中央政府是站在全社会的视角下考虑问题,地方政府则是站在地方利益的视角下考虑问题,在一般情况下,两者的视角具有一定的统一性。但分税制下,地方政府的事权和财权不对等,致使地方政府企业化。中央政府出台的政策,地方政府从本位出发,在对其不利的情况下,地方政府在实施过程中选择不作为,政策成了空头支票。土地财政独行其道。
(2)房地产业对国民经济的影响巨大,政府调控需要考虑国民经济的承受能力。房地产业是名副其实的支柱产业,其对国民经济的拉动作用不可忽视。房地产行业的发展,具有很强的辐射带动作用,对房地产业进行调控,势必会影响到房地产相关产业的发展,在当前的经济形势下,政府的调控要考虑到国民经济的承受能力,这导致政府调控畏首畏尾,难见效果。
(3)房地产过分依赖于金融机构的支持。我国房地产业的融资渠道比较单一,主要是依赖银行贷款。国家对房地产业过分打压的话会引起金融市场剧烈震荡,不利于国家金融业的发展,甚至诱发次贷危机在中国上演。
(4)房地产税收结构不科学。房地产行业存在三个环节：一是开发环节，二是交易环节，三是持有环节。而我国的税收主要集中在开发环节和交易环节,对于房地产的持有环节,国家并没有相应的税收,在房地产税收上存在空白。
4 我国房地产产业宏观调控可行路径
(1)在房地产监察调控路径上,首先要科学确定地方政府和中央政府的权利与义务。中央政府的政策必须要由地方政府来执行,科学的确定各级政府的权利与义务有利于权责分明,在利益既定的状况下,提高地方政府的执行力,保证中央政府宏观调控落实到位。其次降低房地产对国民经济的影响。大力发展实体经济,降低房地产业对国民经济的影响；大众投资渠道,促进资本的有效保值增值。
(2)在房地产供给调控路径上,推行房地产供给市场的“三轨制”。所谓的“三轨制”，即是针对不同的群体采用不同的供给方式。对于高收入群体,该群体对商品房有较高的要求,他们有能力也愿意出更多的资金来满足住房需求,针对该群体,房地产采用完全的市场化,在既定的范畴内,政府不加干预；对于中等收入群体,该群体对房屋的需求不高,但需求数量大,价格太高会影响社会的稳定,对于这部分群体,房地产市场采用有限制的市场化；对于低收入群体,政府加大保障性住房的建设,保障性住房是解决低收入家庭的根本,保障性住房的建设有利于体现社会公平、有利于保持社会的稳定、有利于和谐社会的营造。
(3)在房地产需求调控路径上,要保障自主型需求、引导改善型需求、限制投资性需求和遏制投机性需求。要做到以上的要求,可以通过限制贷款的方式,提高房屋炒作成本,在提高首付的同时,保障首套购房贷款、限制第二套房贷款、禁止第三套房贷款,此举不仅能缓解房地产需求过旺的现象,同时也能从源头上杜绝次贷危机在中国上演。
关键词宏观调控 中小型房地产企业 对策
Abstract： With the continued rising of house prices, people's life and social harmony are influenced increasingly. Against for the real estate situation, a series of measures is introduced gradually to make the real estate back on track. This paper outlines the real estate macro-control policies, and these policies impact on small and medium real estate companies, and finally discusses the surviving and developing of small and medium real estate companies under the impact of these policies.
Keywords: macroeconomic regulation; small and medium real estate companies; countermeasures
中图分类号：F293.35文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2013）
前言
近年来，房地产企业和部分买房人通过捂地，囤房，炒房等方式将房价抬高，房地产行业慢慢演变成一个暴利行业，导致大量资本陆续进入，同时造成更多买房者望房兴叹。这些不良现象极大地影响了我国国民经济的结构调整和社会的和谐与稳定。对此政府出台了一系列调控措施，如限购令和严格的信贷政策，造成商品房量价起跌，大量房地产企业资金链几乎断裂。中小型房地产企业原本资金不足，如何在这种严酷的环境中生存，是目前中小型房地产企业急需解决的问题。
1.我国房地产宏观调控政策
我国自从停止福利分房后，住房制度发生了巨大变化，房价一路高歌猛进，高房价直接影响到社会的和谐，国家陆续出台了一系列的调控政策。2004年以来，国务院一直将抑制房价过快增长作为重要的工作目标。从2004年“管严土地，看紧信贷”，到2005年“老国八条”、“新国八条”，从2006年“国六条”、2007年国务院24号文件，到2008年强调保障性住房，从2009年落实最严格耕地保护制度， 2010年“国十一条”， 2011年新国八条，2012年住房信息系统联网，到2013年新“国五条”。从这一系列政策看出，国家从保护土地，银行限贷，购房者限购三方面入手，打击房价，造成房地产企业资金链岌岌可危。
2.宏观调控对我国中小型房地产企业的影响
宏观调控一般通过加息、限购、限贷、保障房、严格土地政策，造成商品房成交量直线下跌，房地产企业为了维持保持现金流，必须以价换量，在持续的宏观调控下造成量价起跌。在这种环境下，中小型房地产企业又有自身的缺点：项目管理经验不足，没有优秀的营销团队，融资能力薄弱，文化感知能力和品牌号召力相对较差。这些缺点直接造成中小型房地产企业资金链极近断裂，施工单位停工，材料供应商不提供材料，大量员工跳槽，甚至企业倒闭。
3.我国中小型房地产企业对策分析
针对如此严酷的外界环境，我国中小型房地产企业如何发展，我想提出自己的一点看法。
3.1 创造品牌，提高服务
品牌战略是国民经济发展程度的重要标志，也是企业发展程度的重要标志，大型房地产企业纷纷加大品牌的投入，培养品牌，利用品牌效应，增强企业在现代市场竞争中的筹码，而中小型房地产企业往往忽视或不重视品牌效应，造成消费者不认同企业品牌，在持续的宏观调控下，品牌好的房地产企业往往能通过品牌效应获得良好的效益，财务方面和融资能力普遍高于其他企业，因此中小型房地产必须走品牌道路，创自己特色，另辟途径，开发在某个特定领域，以明显差异化产品占据市场的一席之地。
3.2 创新融资渠道和合作模式
房地产企业是个资金密集型行业，资金就是企业的生命线，而房地产企业的融资渠道基本上都来自银行信贷，在宏观调控下，银行信贷收缩，中小型房地产企业从银行贷款越来越难，而社会中缺闲置大量民间资本，如何把民间资本转为企业资本，因此必须开发新的融资渠道。另外，若民间资本融资不成，可以合作开发，房地产企业提供技术，合作方提供资金，或者房地产企业专心做自己实力强的一方面，将物业，前期，和销售外包。找专业公司去做，各取所长，一方面可以减少成本，同时提高专业化水平，提高品牌。
3.3 战略伙伴建设
在宏观调控下，房地产企业的风险成本越来越高，为了降低风险成本，房地产企业将风险转移，通过建立长期的合作伙伴关系，房地产企业可以将支付给合作伙伴的费用，延期支付，以换取更多的现金流，增加企业抗风险能力。长期合作伙伴如监理公司，材料供应商和施工单位。
3.4积极参与保障房建设，城市综合体建设，旧城改造
房地产企业要想发展，必须在政府指导政策下发展，在持续的宏观调控下，政府一直打压商品房房价，政府另一方面一直鼓励保障房，城市综合体和旧城改造建设，这些工程都能得到政府的大力支持，同时在政策上还提供许多优惠，因此中小型房地产企业应该积极响应政府政策，加大这方面的建设，同时也能提高公司的品牌。
3.5 人才建设，加强部门之间合作
房地产行业是个粗放式行业，行业本身人员素质偏差，特别是中小型房地产企业，无法为员工提供良好的薪酬待遇，优秀的员工很难招到，员工素质差，往往造成前期可行性研究只是流于形式，中间项目管理往往只注重进度管理，忽视成本管理，后期物业管理，服务质量差，做不到全过程服务；部门和部门之间总是相互推脱责任，扯皮，没有团队精神，造成大量时间和金钱的浪费；在宏观调控下，中下型房地产企业要想得以发展，必须拥有一个高素质的团队，以增强企业在未来发展中抵御风险的能力。
总之，中小型房地产企业要想在持续的宏观调控下能继续发展，必须创新，改变经营模式，加大人才建设，创造自己品牌，才能立于不败。
参考文献
[1] 李力. 我国中小房地产企业发展战略研究[D]. 西南财经大学，2008.
[2] 崔庆云. 宏观调控下中小型房地产企业竞争战略制定的研究 [D]. 中南大学. 2005
[3] 胡健颖. 如何提升房地产企业竞争力——提升我国房地产企业竞争力的五个方面[J]. 北京大学光华管理学院. 2002
[4] 张洋； 陈立文. 宏观调控下我国房地产企业对策分析[J]. 中国房地产金融. 2012
作者简介：
【关键词】宏观调控；房地产；营销策略
一、宏观调控对房地产市场的影响
（一）加速行业优胜劣汰
对于房地产行业来说，对于现金的依赖要比其他行业严重，其资金的主要来源是银行，银行利率的变化会使得房地产商的融资成本相应的增加，导致其生存压力不断加大。国家实施宏观调控，很多投机性的开发商便逐渐推入市场，促进行业的优胜劣汰。
（二）增加了行业竞争公平性
国家宏观调控使我国的房地产市场竞争变得更加公平。国家实施土地招标、拍标等政策，导致房地产开方法所获取的土地价格以及获取方式都公开化、透明化。对于房地产开发商来说，用竞标的办法获取土地，减少了其获取暴利的偶然性，很好的促进了整个行业的利润水平正常化，相应的减少了个别开发商为了追求暴利导致的投资过度化现象。
二、宏观调控背景下房地产营销面临的问题
（一）营销观念落后
在房地产需求比较旺盛的时候，对于房地产开发商来说，以产品为主的自我观念比较强烈，缺少长期利益诉求，没有很好的保证客户的满意程度，营销观念缺乏以客户需求为导向的房产营销观念，还停留在“营销就是单纯的销售”的认识程度。很多开发企业片面的强调所谓的“卖楼”，没有进行营销观念的创新。在房产营销的时候也没有体现产品带给公众人性化的建筑空间和个性化的生活方式。
（二）缺少营销规划
很多房地产开发商在进行项目运作的时候，缺少相应的营销规划，在自我主观意识的驱使下进行产品市场定位。营销策划机构一般是被动的介入到后期促销中去，制定的营销规划盲目参照一些成功的营销案例，没有结合自身实际，也没有认真调查消费者的真实需求，缺少对消费者的购买心理分析。一部分开发商在房产销售商还停留在传统的产品阶段，没有很好的掌握竞争对手的营销状态，对自身的营销优势和营销经验缺少系统的分析。
（三）营销模式不能适应市场需求
1、营销缺乏品牌意识
品牌是一个企业做大做强的标志，也是企业实力和信誉、服务的重要体现。房地产品牌包括企业品牌和产品品牌，是企业在消费者心中的形象代表，是为了更好的区分不同企业的不同产品。但是，在很多房产营销过程中，缺少相应的品牌意识，没有意识到品牌效应带给房地产企业的是比较高的附加值，根本没有真正的把品牌战略落实到企业房产营销中去。
2、营销缺乏有效的沟通渠道和平台
当前很多房地产营销都是依靠销售人员的推销以及广告，这些都是劝说手段。媒体喜欢房地产开发商，因为这个行业喜欢大肆的广告。他们认为广告做的越响亮，楼盘销售的就越好。事实上，这些猛烈的广告攻势未必能起到很好的效果，而且还增加了成本。开发商喜欢根据具体的资金回收状况来确定费用的具体投入，营销缺乏有效的沟通渠道和平台。
三、宏观调控背景下房地产的营销策略
（一）转变营销观念
1、重新定位消费者
最近几年，很多品质优良、户型结构比较合理，价格适中的低端房地产的人气比较旺盛，销售势头比较良好，而很多设计比较讲究，装修比较豪华，造价比较高的一些写字楼和别墅，在广告上冠以“欧陆风格”、“住宅新理念”等，销售的势头却不是特别好。因此，准确的进行市场定位显得非常重要。在进行市场定位的时候，要认真把握几个方面的原则：第一，当前市场规模要足够大，还要有比较好的发展空间；第二，目标市场竞争还不是特别激烈；第三，企业要有能力，也要有条件进入选定的目标市场。
2、建立新型营销观念
房地产企业在进行产品营销的时候，要重新建立新型营销观念，结合楼盘的实际状况制定营销模式。随着房地产市场的不断细化，消费者的需求也出现了多样化的趋势，不管哪一种建筑风格都很难单独占领市场。因此，房地产企业可以创新营销观念，树立全程营销观意识，以消费者为中心，制定差异化的营销模式，这样才能更好的吸引顾客的眼球，扩展市场占有率，甚至可以适当的增加产品的深度，促使产品占领市场，
（二）提升营销规划的水平和实效
1、完善营销策划的质量考评标准和体系
国家实施宏观调控的主要目的就是让房地产市场变得更加公平、合理，这就意味着房地产行业的竞争会越来越激烈，营销策划对于房地产企业的发展意义重大。要把营销规划水平的评价下放到各个项目公司，根据出台的相关标准进行测评。因为具体的项目公司跟消费者更接近，能够更准备的理解和把握消费者，提高营销策划的效果。
2、解决策划思想和设计方案之间的偏差
由于涉及单位跟策划单位在沟通的时候存在问题，加上项目申报的时限，很难有效的贯彻策划思想。这就需要让建筑设计单位提前参与到房地产的营销策划中去，延伸营销策划，把策划的时间提早到创意期，这样才能实现营销策划跟创意的完美结合。
（三）转变营销模式，逐步满足市场需求
1、加强品牌管理，实行品牌营销
信誉是一个品牌的重要核心，也是企业给于消费者吃的一颗定心丸，是企业赢得消费者满意的重要表现。房地产企业树立了品牌之后，其信誉度可以逐渐放大，从一个楼盘到一组楼盘，从一个品牌到一系列品牌，之后扩大到企业形象，进而放大企业的经济效益，结合开发商的短期利益跟长期利益，实现利润最大化。就当前情况来看，新楼盘的推出速度比较快，而且很多个性化、特色化、设计新颖、配套设施齐全的楼盘逐渐呈现在公众面前，那些注重品牌塑造的楼盘必然会引发新的行情。建立品牌，是一个楼盘质量的象征，通过品牌营销，能够提高楼盘的销售业绩。在人们对住宅质量提高要求的今天，提高住宅质量对于开发商来说非常重要。越来越多的开发商开始认识到品牌这个无形资产的重要性，开始把品牌意识逐渐提高到品牌行为的高度，开始展开品牌销售策略，加强品牌管理，从楼盘的策划到包装一直到市场推广到后期的物业管理，都要投入到品牌营销意识。
2、积极开展网络营销和体验营销
随着电子商务的快速发展，网络营销是其重要的组成部分，是传统营销跟互联网技术结合在一起的产物。网络为企业很客户之间搭建了一个交流的平台，而且这个平台的信息铺盖面比较广，传播的速度非常快，不会受到空间和时间的限制。房地产企业通过网络能够快速的跟客户进行对话，及时、方便的了解用户的需求。对于房地产企业来说，要积极的利用网络进行房产交易和管理。体验营销就是从消费者的情感、行动等方面重新设计经营模式，通过创造和出售体验让消费者在整个过程中留下深刻的印象。房地产开发商要有意识的用体验的心态去设计和建造楼房，提供一种愉快的体验产品，提高客户满意度。
结论
综上所述，随着社会经济的不断发展，我国房地产行业也进入了一个快速发展的阶段，人们的消费理念也在改变，开始进入服务营销时代。对于房地产起来来说，面对宏观调控这个大的社会背景，要认真研究新时期房地产营销所面临的问题，积极转变营销观念和营销模式，进一步满足市场需求，是企业在竞争中立于不败之地。
参考文献：
[1]陈柳钦.房地产营销进入品质时代[J].中国房地产金融，2012（06）.
2003年以来，我国一直加强对房地产市场的宏观调控，但是宏观调控不但没能遏制房价，反而使得房价以更快的速度上涨。我国房地产宏观调控已经陷入了“越高越调、越调越高”的政策陷阱。要想真正根治房地产市场“毒瘤”挤出房地产泡沫促使房地产市场良性运行，必须从房地产市场的制度入手，找出“症结”所在然后选择政策工具其政策效果必然强于“头痛医头、脚痛医脚”式的政策调控。
一、影响我国房地产市场调控效果的深层次问题
（一）对房地产巨大的刚性需求估计不足
尽管这几年房价上涨与房地产投资有相当大的关系，然而历年来“国八条”、“国六条”和“新国八条”的出台，使得房地产投资客的投资热情受到最大限度的抑制，但房价依然我行我素地上涨，唯一可以解释的是，可能对我国巨大的刚性需求估计不足。这是由中国仍然处于城市化和工业化进程中的两大基础性推动因素决定的。
2010 年中国城市化率为47%，中国人均GDP 已达4200 美元，进入上中等收入阶段。国际发展经验已证明，这一阶段是城市化加速增长阶段，世界上已完成城市化的发达国家城市化率在75%-80%、甚至90%，中国城市化率至少还有28-33个百分点的空间，以年均1.2% 的城市化率计算，需要23.5-27.5 年时间，城市化的高速增长至少要持续到2035 年，城市化每年转移到城镇人口达1500万左右，城市化带来的年新增住房需求300-500万套，占年商品房供应量的30%左右。
从工业化进程看，2010年我国人均GDP4000美元，达到发达国家水平的2万美元，以人均4000美元为基点，平均5年翻一番，至少需要快速发展25年，工业化基本完成大约在2036年左右。如果人均收入与经济增长速度同步，2010年城镇人均收入为1.6万元，2035年将达到8万元左右。城镇居民收入总量大约90万亿元，其中10%用于住房开支，就有9万亿元。如此庞大的支付能力给住房需求提供了直接持久的动力。
2011 年我国房价上涨速度趋向于正常水平，而这是在严厉的行政控制下实现的，这种控制是以房地产市场机制作用失灵为代价的。这些年来房地产业的宏观调控从最初的构造市场机制起作用的宏观环境，逐步演变到以行政控制为主，随之而来的隐忧是，限购政策不可能长期持续，一旦放开后，累积起来压抑多年的巨大需求有可能瞬间爆发，形成排浪式的、海啸式的、大堤决口式的需求，这种因宏观调控过度引发的房地产风暴对经济与社会发展的冲击可类比自然界台风对地面所有物体的破坏力，后果不堪设想。这种潜在的巨大需求尤其值得有关部门的重视。
（二）我国经济结构不合理，过度依赖于房地产业
我国房地产长期以来都被设计成国民经济的支柱性产业，成为拉动投资与需求最直接产业类型。中国的经济增长结构长期依靠投资驱动和需求拉动。从投资上看，尽管近年来中国住房市场经历了有史以来最为密集和最为严厉的宏观调控，但住房投资对经济增长贡献度不减，2010年1-8月，中国住宅投资增速仍高达33.9%，住房投资对经济增长的直接带动作用增强，为0.93%，贡献度为8.34%。中国政府现阶段的主要目标依然是要保持经济稳定高速的发展，而这又依赖于房地产行业的支撑。从需求上看，在外需受国际经济不景气影响很大的前提下，我国靠内需来拉动经济增长提到了议事日程上。而我国内需也基本上进入了“后耐用消费品”阶段，很难通过耐用消费品的需求增长推动产业经济的增长。这主要还是由于长期的城乡二元结构的束缚，农村消费市场还没有真正激发出来。以2011年全国家电销售为例，农村市场在家电下乡、以旧换新等刺激政策影响下，整个农村家电销售还只占比30%。尽管城市化、城乡一体化、新农村建设不断提升农村消费潜力，但农村产业结构没有重大转型之前，农村市场需求一直增长受限。因此，农村市场的局限让经济增长的重心继续停留在城市，而城市消费需求的重要支撑之一便是房地产市场。
因此，在宏观经济结构没有得到根本改变之前，房地产成为了地方政府一头联结扩大投资，一头联结拉动内需的重要引擎。在经济结构、城乡二元、城市化进程的背景下，房地产成为了一个有可能“绑架”国民经济的产业。
这种经济对房地产过于依赖的困境在经济低迷时表现得更加明显。2008 年在货币政策持续紧缩和金融危机的共同作用下，房地产价格的过快上涨势头在 年底得到有效遏制并稳中有降，地产调控取得一定成效。然而，与此同时，经济增长速度也大幅下挫，2008 年第四季度的GDP 增速只有6.8%，CPI 则由正转负。为了应对经济下滑，2008 年底，地方政府纷纷出台包括购房补贴等在内的救市措施。在积极的财政政策、宽松的货币政策以及地方政府救市政策的共同作用下，2009 年中国经济企稳回升，房价大幅反弹，在回补了2008 年的跌幅之后还创出历史新高，并加速上行，给房地产调控带来巨大压力。2012年我国又面临与2008年类似的经济运行环境和困难，如何协调好经济增长和房产地调控这两项艰巨任务，成为考验各级政府智慧的一个难题。
（三）地方政府过度依赖土地财政
有数据显示，“十一五”期间，全国土地出让成交总价款累计超过7万亿，地方财政总收入中土地出让成交总价款占比从2006年的38.9%增长到2010年的65.9%。2011年一线城市土地出让同比下降了50%—70%，这对城市经济社会发展产生相当负面的影响。地方政府过度依赖土地财政，已成为影响房地产调控政策实施效果的深层次原因。
地方政府在土地出让市场中既是土地收购者，又是土地出让者，是名副其实的土地市场“做市商”。为了筹措更多的地方发展投资与发展资金，地方政府想方设法从土地招、拍、挂渠道获得更多收益，这必然推高商品住房的价格。这种“土地财政”型的制度设计，必然会导致加大房价调控力度，必然会降低地价，其后果一定是降低土地财政的增长收益。这种客观现象的存在，让房地产调控从一开始就陷入“因果矛盾”的陷阱，导致中央政府与地方政府立场分化的可能，地方政府在房地产调控中，不支持、不配合。在中央层面的强力推动下，各地虽出台了限购令、限贷令，并加快保障房建设力度，但由于各地政府立场的异化，导致我国房地产调控在地方政府层面上往往“高高举起，轻轻放下”。这是我国房地产调控难以取得有效成果的一个重要原因。
（四）投资融资渠道单一
目前，我国房地产开发商与购房者融通资金的渠道主要来自商业银行。而在自身体系内存在着流动性过剩情况下，追求盈利的商业银行所产生的信贷投放冲动，正好迎合了开发商与购房者对资金的需求。在资本市场不发达的情况下，利用银行信贷资金进行间接融资成了我国企业和个人筹措资金的主要方式。房地产行业与商业银行之间极大的风险关联度，这是中央政府怕房价过快上涨，但更怕大幅下跌的一个重要原因。
同时，由于我国资本市场还不够完善，股票市场运作不规范，中小投资者的利益常常得不到有效保护，在这种情况下，房地产市场资源的稀缺性，以及近几年来房地产市场的持续火爆，致使大量资金流入房地产市场，可以说，房地产业成了首选的投资对象。千军万马都来挤房地产这座“独木桥”，根源在于我国投资渠道的单一。在投资渠道比较狭窄的情况下，房地产开发商利用收取的大量房屋预售款和从银行取得的信贷资金，就可以大胆地参与土地的拍卖招标。而房屋是附属于土地上的建筑物，开发商只要竞拍到土地，就拥有了房地产的开发权，就在一定程度上掌握了房地产资源的垄断经营权，就可以采取“囤地”、“捂盘”等运作方式，从而在房地产市场的定价上居于支配地位；而广大自住消费者和投资投机客则只能成为被动的价格接受者。
二、深入和完善房地产宏观调控的对策和建议
（一）培育新的经济增长点
早在1998 年，我国在内需不振、外需不足的情况下提出了培育房地产市场，用房地产行业来拉动经济的增长。此后，我国的房地产市场逐步升温，尤其是2003 年以后，大量资金涌入房地产市场，出现了量价齐升的局面，我国出现了炒房的热潮，房地产业占GDP 的比重不断升高，房地产行业已成为拉动我国经济增长的一个重要引擎。然而，我们应该看到，由房价的飞速上涨所带来的GDP的增长，并非来源于价值的创造，也不是社会财富的真实增加，单一依靠房地产业来拉动经济的增长是不可持续的。
纵观西方发达资本主义国家的经济发展过程，我们可以得到一些有益的启迪。从经济形态的演化来看，科学技术一直是推动力量。古代的科技与经济是点与线的关系，科技对经济的作用是加法效应；近代的科技与经济是线与面的关系，科技对经济的作用是乘法效应；现代的科技与经济是面与体的关系，科技对经济的作用是指数效应，科技催化经济裂变式的增长。因此，我国应借鉴国外发展经济的切入点，把经济增长点定位于促进科技创新方面，立足于科技创新体系的培育，加大对创新创业的扶持力度，通过科学技术的创新，促进生产力水平的提高，进而使我国经济社会实现跨越式发展。
（二）规范资本市场，拓宽民间资本投资渠道
房地产具有消费和投资的双重功能，针对目前房地产需求过多追逐投资功能的现状，当务之急是如何避免社会游资过多地向房地产业聚集。国家对一般竞争性领域要敢于打破垄断，同时鼓励民间资本参与水利、电力、电信、交通、金融、石油天然气、矿产资源勘探开发、政策性住房、棚户区改造等基础设施和社会公用品以及新能源、新材料、新环保等领域的建设，使新开放的垄断领域真正赢得民间资本的信赖，并引导民间资本化蛹为蝶，在新的疆域之中翩翩飞舞。同时，要下大力气整顿证券市场秩序，规范上市公司的运作，尽快实现与国际接轨，促进投资结构优化和效益提高，切实保护好中小股民的利益，真正发挥股市在资源配置中的基础性作用。另外，还要优先安排业绩优良、对社会贡献较大的房地产开发企业优先在资本市场上进行融资，引导他们增加住宅的供给量、改善商品房的供给结构，逐步改变房地产市场供给不平衡的现状。通过进一步规范与完善资本市场，不仅能够逐步化解银行体系流动性过剩的问题，降低商业银行与房地产业过高的风险关联性，还可以抑制房地产市场泡沫，促进社会资源的合理配置，使过高的房地产价格尽快实现理性的回归。
（三）运用税收手段，抑制投机行为
一是对房产持有环节征税。由于房地产是特殊商品，必须通过政府的调控和干预来保证房地产市场的健康发展，而房产税又是政府可以利用的重要财政工具，它主要是对房产持有环节进行征税，运用税收的杠杆性原理，以达到增加房产持有成本、提高房产使用效率、调节收入差距、抑制投机行为的目的。因此，对拥有二套房以上的对象可以开征房产税。为了提高可操作性，可以以契证上的购房金额作为基数。同时，根据各地的具体情况，设定不同的超额累进税率，如第一套免征、第二套轻征、第三套重征、第四套以上惩罚性征收，或人均60平方米免征、60-120平方米轻征（税率0.4%-0.6%）、120平方米以上重征（税率3%或5%）、180平方米以上惩罚性征收（税率10%以上）。
二是对房屋交易增值税课以重税。如果一套住房100万买进，200万卖出的话，这增值的100万可以征收房产增值税，同时将其他交易的税种进行统一归并。持有时间越短征收的比例越高。假设第1年卖出征收90%房产增值税，第2年征收80%，第3年征收70%，余类推。只有持有10年以上或者更长时间的住宅，免征房产增值税。如果这样的话，房地产投资客肯定会望而却步，对于短线投资者更是致命打击。另外，对房屋空置1年以上的，我们还可以借鉴法国的经验，按一定比例征收房屋闲置税，以降低投机炒房客的收益预期，迫使其逐步放弃投机行动，使房屋回归居住性质。
最后，对征收的房地产税收统一纳入当地保障性住房的建设基金，做到专款专用，使有关房地产的税收真正用于保障民生。
（四）深化土地制度改革，建立有效的土地供给机制。
“一头进一头出”的土地征收出让模式是地王频现的体制原因，只有深化土地制度改革，建立多元主体的土地供给体系，才能真正解决体制原因所造成的土地市场扭曲。要打破政府土地市场“做市商”的角色，通过立法等方式，尽快允许城中村、农村宅基地和集体土地进入土地交易市场，建立多元主体的土地供给体系，打破政府完全垄断土地市场格局。同时政府应根据市场需求情况及时调整土地供给，尤其是当土地需求急剧上升时，政府应加大土地供给量抑制因土地供给“不足”所导致的地价上升压力。另外政府要严厉打击“炒地”行为，对于开发商拍下的住宅用地必须在2年内开发建设，如果以“炒地”为目的转让已拍土地，不仅要征收高额的土地增值税，还要征收土地转让收益所得税和土地流转过程中的印花税、契税等税费。
（五）深化税制改革根治“土地财政依赖症”
【关键词】房地产；经营管理；金融调控
0.引言
随着制度的变革和产业环境的变化，我国房地产业的商业模式逐渐演变为资本密集型产业，而土地招拍挂制度的实行更强化这一模式。在转为资本密集型产业中，受社会整体融资结构影响，房地产业的资金也主要由银行体系提供，这在促进房地产业发展的同时也导致了风险集中。
1.金融调控背景下房地产企业的融资
融资行为从国外经验来看，房地产行业的资金来源渠道：自有资金、银行借贷、发行债券、资本市场融资、信托，国外基金等。从我国情况看，在信贷与土地紧缩背景下，房地产企业融资仍以银行贷款为主，股票融资加速发展，债券融资取得突破，利用外资有所回升。
1.1吸引外资和与外商合作
近十年房地产业利用外资总体呈现下降之后缓慢回升的态势。人民币升值、房价上涨使2006年以来利用外资占房地产开发投资来源比例有所上升，但2007年上半年房地产投资利用外资282．29亿元，仅占总投资来1．8％。即使是这些初涉中国房地产企业的外资，也面临了越来越高的政策门槛。2006年171号文，2007年的130号文提高了外资进入房地产市场的门槛。
1.2房地产信托投资基金(REITS)。
目前我国REITS仍处于探索起步阶段，仅有几只REITS在香港上市。但房地产信托投资基金难以成为我国房地产企业有效融资方式。其一，我国目前尚无国外REITS的税收优惠政策；其二， REITS的资产要求为收益稳定的出租性商业物业(参见广州越秀REITS物业组合)，而我国目前房地产投资增长较快，大多数房地产企业主营业务为房地产开发，持有物业比例偏低，REITS资产置换现金的模式对多数企业并无帮助。
1.3银行贷款仍是房地产企业主要融资渠道。
贷款集中度提高银行对房地产业的支持除了开发贷款，更重要的是提供了按揭贷款。2007年上半年，国内贷款占房地产资金来源的22％，其他资金来源中的定金和预付款大多来自银行按揭贷款，自筹资金的一部分也间接来自银行，几项合计，房地产投资50％ 以上的资金来自于银行。在宏观调控背景下，房地产业整合力度加大，土地与信贷资源越来越向优势企业集中。对A股上市的房地产企业近两年融资情况统计中，在间接融资市场上，以短期借款、中长期借款为指标的集中度在逐步上升，前十大公司占据了越来越多的银行信贷资源。
2.面对融资困境的房地产企业的主要应对策略。
尽管受目前整个宏观调控和资本市场政策的影响，房地产业的融资困难很大，但是对于一位房地产商来说，坚实的资金链才是房地产商最终需要的。因此，从这一目标出发，房地产商尤其是中小企业应积极应对，制定融资策略，抓住国内房地产业大发展的有利时机，争取在本轮房地产业重新洗牌的过程中调整和壮大自己。
2.1探索有效的民间融资方式。
随着我国经济发展和民间金融资产的逐步扩张，民间借贷逐渐活跃，特别是在经济发达、市场化程度较高的地区。截至2011年一季度我国住户存款已超过33万亿元，流通中的现金超过4万亿元，这就意味着相当多的资金寻求不到良好的投资渠道和投资产品。由于房地产业的投资回报率相对来说比较高，往往民间闲置的资金也愿意投入到这个行业。因此，在确保避免金融风险的前提下，可以按适当高于银行同期利率寻求向其它企业、自然人融资。这种形式建立在充分诚实守信的基础上，灵活、简单、方便，对解决个别中小房地产企业临时资金短缺能起到很大作用。
2.2调整心态和思路，制定多元化融资发展战略。
在目前的宏观大背景下，为了在行业竞争中取得有利的地位，房地产企业就必须面对困难不退缩，尽快调整心态和思路，理解和接受国家宏观调控的政策措施，对比融资成本和可能，积极实现多元化融资，解决资金问题，寻求新的发展空间。比如将直接融资方式和间接融资方式相结合，或者将信托计划及股权融资与银行信贷融资相结合、房地产企业融资与个人融资结合起来的方式等。多种融资方式相结合，一方面，可以减少对银行贷款的依赖，缓解资金压力；另一方面，可以降低资金成本，减少企业的融资风险。
2.3建立中小房地产企业发展基金和互担保制度。
可根据实际情况，尝试按照国家有关规定面向中小房地产企业的资本市场建立中小企业风险投资基金和发展基金、创业投资基金等，解决中小房地产企业的资金难题。同时，以各地房地产开发企业协会为平台，建立民间组织性的企业互助发展协会，吸收辖区内符合条件的企业入会，会员如果出现资金紧张，会员单位之问可互助、互保、互督，减轻政府负担。在协会内，处于劣势的中小房地产企业通过互担保，在向银行争取贷款时增加了贷款可信度和成功率。而且这种担保形式将银行外部监督转化为互担保组织内部的相互监督，提高了监督的有效性。
2.4寻求合作开发。
一是与建筑企业合作开发，由建筑企业垫资建设，由开发商支付所垫资金利息，在约定时问内付清所垫本金。如支付还有困难，可用开发房屋作抵押，或者由建筑企业出资建设，开发企业出土地，合作开发。二是与大公司合作，这种方法，一方面能得到大企业部分资金支持，解决暂时的资金困难；另一方面可以借助大企业的良好声誉吸引购房者。只要合作能成功，对中小企业来讲是条融资捷径。
3.结语
房地产上市公司应该通过积极有效的项目组合和内部调整，建立符合债券市场要求的公司治理结构；证券发行机构也应在考虑发行成本的基础上， 在融资的数额、期限、结构、利率和对公司监管的参与程度等方面满足企业的需要；企业债券的投资者还要更加关注信息成本和道德风险；监管部门要规范资本市场的运行框架，提供有效的监管机制，保证资本市场的有序竞争和健康发展
参考文献
[1] 陈志安．国际房产开发问题研究．国际建筑管理．2004．
一、支持房地产金融创新的因素
从长远来看，房地产市场的前景较好，存在着有利于房地产金融创新的因素。这首先是，城市化的推进，为房地产业的发展提供了最重要的市场空间；其次是，城镇居民在消费水平提高的过程中，用于住房、交通以及保险、教育等现代服务消费的比例将不断提高，2003年个人购买商品房的比例已经达到96．4％；再次是，进入全面建设小康社会的新阶段后，家庭积累将较快地增加，居民的投资意识、投资能力和投资要求相应地提高，房地产必然成为他们重要的投资方向。
二、房地产金融体系创新趋势
1、房地产金融机构创新
“房地产金融体系与国家金融体系的一体化”是国际住房金融体系发展的总趋势。我国房地产金融机构的创新，主要应当结合我国的国情，吸取国外经验，创建新的住房金融机构，与现有的住房金融机构共同构建完整的住房金融机构体系。
（1）加快组建政策性住房银行。政策性房地产金融机构应体现两大基本职能：一是投入资金扩大住房的供给量，在总量上满足住房的需求；二是注重住房的公平分配，对中低收入阶层进行重点支持。而在业务构成上，则围绕这两大职能来开展，主要体现在三个方面：其一是直接发放政府补贴的低息贷款，扩大住房建设资金的来源，增加住房总供给；而在消费层次上贷款重点向低收入阶层倾斜，为实现社会的公平和稳定发挥显著的作用。其二是可以直接投入资金进行普通住房的开发并销售，在扩大住房供给的同时，有效地平抑住房市场价格。其三是协调全国的住房金融业务，通过建立全国性的网络，调节各地的资金余缺。
（2）建设专业住房储蓄贷款机构。我国目前已经产生了一些专业性的房地产金融机构，如住房储蓄银行、房地产投资公司等。但是这些专业性的房地产金融机构有的尚未具备金融功能，有的则被限定在较小的业务范围之内，发展十分缓慢。随着我国住房市场逐步走向市场化，今后应把住房储蓄贷款机构发展为住房金融的专门机构，并逐渐地把它作为经营住房金融业的主力，具体应分两步走：第一步是要采取切实可行的政策推动现有机构的健康发展；第二步是在完善现有机构的基础上，鼓励和支持各类专业房地产金融机构的产生和发展。
（3）建立多种新形式房地产金融机构。①建立初级市场的政府担保机构。目前我国居民收入水平不高，中低收入阶层所占比重较大，而且居民收入较不稳定。因此，可以考虑由政府设立住房贷款担保机构，对中低收入家庭的住房贷款提供担保；②成立专门的房地产保险公司。房地产保险公司可以通过开展房屋保险、工程保险、房地产抵押贷款保险、房地产投资保险等，一方面使开发商、信贷机构将各种风险降低到最低的限度，同时又使自身获得稳定的资金来源；③设立房地产投资基金管理公司。房地产投资基金管理公司是通过发行抵押贷款凭证，组建投资基金，同时运用投资基金购买其他金融机构出售的抵押贷款等，为那些缺乏投资经验或无暇顾及抵押贷款事务性工作的大额投资者提供金融服务的机构；④建立房地产财务公司。房地产财务公司可以在房地产集团内部融通资金，并同银行及其他金融机构建立业务往来关系。它的资金来源于参加集团的各层次企事业单位的自有专项基金存款、银行借贷、拆借、入股资金、集团财务公司开展各项业务的盈利。资金主要为房地产集团企业服务，如提供技改性贷款、投资性贷款、流动性资金贷款以及各种专项贷款、设备的融资租赁、企业发行的债券的担保与转让、经营方面的咨询业务等。
2、房地产金融制度创新
（1）个人信用制度。首先，统一个人信用档案标准，建立个人基本账户制度。其次，建立个人信用调查和报告制度。再次，建立科学的个人信用评估体系。最后，建立个人信用制裁制度，加大对违约的惩罚和制裁。
（2）住房信贷保障体系。在我国现有住房信贷体系中，明显地缺乏在社会范围内有效分散风险的机制设计。建立和完善我国住房信贷保障制度，则是住房金融业健康发展的制度创新。住房信贷保障制度包括担保和保险两部分内容。建立这种制度实际上是在一个更大的范围内对金融机构的房地产抵押贷款风险进行转移和分散。此外，房地产信贷保障制度对于提高我国居民住房私有率和改善居民居住条件，以及推动抵押贷款标准化进而发展抵押贷款二级市场也有积极的意义。
3、房地产金融市场创新
（1）完善房地产金融市场的中介体系。房地产金融的市场化，离不开资信评估机构、按揭证券机构等中介组织。早在上世纪60年代之前，美国的住房抵押贷款市场上就活跃着一批“抵押贷款银行家”，它们本身并不直接从事抵押贷款投资，其资金也不主要来自居民户的储蓄存款。它们的职能主要是在住房抵押贷款的借贷双方中间充当“经纪人”。
（2）构建两级市场体系。一个发达的房地产金融市场必须由相互衔接的初级市场和二级市场组成，包括两级住房抵押市场，即住房资金初级交易市场和住房信用再交易、再流通的二级市场。①完善房地产金融一级市场的运行。住房金融一级市场是住房资金的初始交易市场，是房地产金融市场体系的基础部分。它包括金融机构对住房资金需求者的各种信贷业务、新发行的住房证券交易，也包括上述信贷和证券业务附属的金融业务，如政府机构、保险机构和信托机构对住房信贷和证券发行的保证、保险和信托等交易活动。具体而言，则包括住房信用借贷市场、 住房初级抵押市场、住房有价证券市场、住房保险市场、住房信托投资市场五大分支市场。②大力发展证券化的房地产金融二级市场。一级市场的风险程度较高，而且受经济周期的影响较大，因此可以考虑在市场层次上建立和完善房地产抵押贷款的二级市场，以纵向分散一级市场的风险，即住房信用的再交易、再流通市场，它的核心就是住房抵押贷款证券化。是指商业银行把自己所持有的流动性较差然而具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇集重组为抵押贷款群组，由证券化机构以现金的方式购入，经过担保或信用增级后以证券形式出售给投资者的融资过程。房地产金融二级市场的实施方式以中国建设银行的表内证券化和国家开发银行的表外证券化为代表。前者希望在不剥离住房信贷资产的基础上实现所谓表内信贷资产证券化，也就是在建设银行的资产负债表内，把住房信贷这块资产剥离出去，同时拿这一块资产业务做抵押，再打包出售给其他的公司。后者则希望通过向商业银行购买住房抵押贷款，然后由其发行住房信贷抵押债券，实现住房抵押贷款的证券化。以上这两种办法都是一种积极的探索。随着商业银行发起成立基金管理公司的呼声升高，我们认为，也许可以考虑另外一种思路：由商业银行发起设立货币市场和住房抵押贷款混合投资基金，向投资者募集资金，基金投资的范围为债券、货币市场工具和住房抵押贷款。这项基金为开放式，为充分保证基金的流动性，基金投资于债券、货币市场工具的比例应不低于70％―80％，投资于住房抵押贷款的比例应不高于20％―30％。发起设立基金的商业银行可作为基金管理人，并以基金的名义直接向债务人发放住房抵押贷款，基金拥有贷款的所有权和住房抵押权。基金托管人由有资格的金融机构担任。这样，住房抵押贷款从发放环节开始就通过基金单位的形式实现了证券化。
4、金融工具创新
我国住房金融还处在发展的初级阶段，住房金融市场上的金融工具品种构成过于单一。现阶段应借鉴国外经验，大力发展新的住房金融品种和信用工具。
（1）其他形式的住房抵押贷款工具。①桥梁贷款。桥梁贷款是指银行在有关机构的协助下为顾客提供的房屋卖旧买新贷款。在这一过程中，消费者需要银行提供部分垫款，比如先买下一套住房，搬入后再出卖原有住房，归还银行垫款，以后再按月偿还银行的消费信贷。②循环住房贷款。这种贷款是指对那些偿还能力强、信誉高的购房户，不限制他们的贷款额度，并允许他们在已取得的借款之外，按同一抵押贷款合同追加新的贷款，并顺延还款期，获取追加贷款的购房户须对追加部分承担较高的利率和费用。③增值分享抵押贷款。是指银行采用的增值分成抵押贷款方式，即将贷款利率降到市场平均利率水平以下，以换取参与房屋增值的分成。投资者以未来收益的一部分换取稍低利率的抵押贷款，从而减少了投资风险。
关键词:宏观调控 房地产企业 成本控制策略
国家宏观调控政策已经并且还将持续对房地产行业产生影响，应对宏观调控带来的挑战，房地产企业需要积极推动成本控制，以此来提高可持续发展能力。
一、房地产企业成本构成与分布情况
从房地产企业会计核算的角度来看，房地产企业的成本主要包括开发成本、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用等部分。
(一)开发成本
开发成本主要包括土地费用、配套设施开发、房屋开发过程中发生的费用、施工过程中发生的费用等。从行业估算来看，土地费用在一线、二三线城市分别约为总成本的40%、20%-30%。据《中国房地产统计年鉴2011》数据显示（下同，不再单独说明），2010年房地产企业主营业务税金及附加达到3464.66亿元，应交所得税达到1358.82亿元。
(二)开发间接费用
开发间接费用主要是指房地产企业的薪酬福利、办公费用等相关支出。随着用工成本的上升，这类成本规模不断扩大。统计显示，2010年，房地产企业劳动、失业保险费，住房公积金及住房补贴，本年应付工资总额，本年应付福利费总额分别为71.33，29.58,952.46,73.30亿元，这类费用总额达到1126.67亿元，占利润总额的18.07%。
(三)管理费用
管理费用是指为管理房地产企业所发生的费用，2010年，房地产企业管理费用达到2161.86亿元，占利润总额的比重达到34.67%。
(四)财务费用
财务费用主要是指利息净支出、金融机构手续费等费用，2010年，房地产企业财务费用总额达到763.09亿元，占利润总额的12.24%。
(五)销售费用
销售费用是指为进行房地产销售而发生的各项费用，2010年，房地产企业销售费用总额达到1280.60亿元，占利润总额的比重达到20.54%。
二、宏观调控背景下房地产企业成本控制的重点与策略
房地产企业成本控制可以分为施工前、施工和施工后三个时期来进行考察，并且不同的时期其成本控制的重点有所不同。
(一)施工前成本控制重点
施工前成本控制重点主要包括三个方面的内容，首先，立项环节成本控制，这一环节主要是项目部为该项目（房地产企业）争取尽可能优惠的条件，如各项费用的缴纳数额的减少或者缴纳时间的延后等，以此来降低整体成本。其次，规划环节成本控制，主要是通过科学的可行性方案论证，优化建筑设计来控制成本。这一阶段的成本不仅会涉及到设计、可行性论证方面的费用，还会影响后期建设费用，因此是成本控制的重点。再次，招投标环节成本控制，主要包括标书的制作以及如何提高中标率，达到在提高标书质量的基础上控制成本的目标。
在国家实施宏观调控的现实背景下，房地产企业要更加注重施工前成本控制，一方面，宏观调控使得房地产企业融资的难度加大，这将使得融资难问题更加突出。2010年房地产企业国内贷款额为12563.70亿元，占全部资金来源和实际完成投资额的比重分别为17.22%、9.43%，比重并不高，且增速下滑严重，2010年全国百强房企新增银行授信增速仅为13.0%，较上年的164.9%大幅下降。另一方面，宏观调控使得国家对项目立项等的管理更为严格，使得企业要享受各种费用优惠的难度更大，必须利用利润“倒逼”机制来明确成本控制目标。
(二)施工环节成本控制
施工环节成本控制涉及的内容较多，首先，原材料、机械、人工等成本控制，其中原材料成本主要是通过与原材料供应商进行战略合作以降低产品价格，合理选择进场时间降低保管成本和毁坏成本等；机械成本控制主要是对于自有机械要有效的进行保养和维护，对于租赁的机械要合理安排进场时间，提高机械的使用效率；人工成本控制则主要关注工作绩效，通过优化施工流程，制定富于激励性的薪酬体系，调动职工的积极性提高工作效率。其次，施工现场成本控制，这主要包括设计变更、签证成本控制，并强化施工现场管理，以避免形成材料浪费、返工等情形，以此达到成本控制的目标。
在宏观调控的背景下，一方面，国家要求和鼓励房地产企业转型发展，要求企业强化管理，转变发展理念，如推行精细化管理模式，这将间接的推动成本节约。另一方面，宏观调控鼓励房地产企业大量的采用环保、节能类新材料来进行施工，但相对而言这类材料的成本更高，需要房地产企业统筹当前成本控制与长远收益之间的关系。
(三)施工后成本控制的重点
施工后成本控制主要包括销售成本控制、决算环节成本控制。销售成本控制主要从合理的制定销售方案如选择合适的广告合作单位，低成本的组织现场活动，强化销售款的管理来达到成本控制的目标。决算环节成本控制主要是对工程进行验收时如何加强工作对接，提高工作效率以节约成本。在发生纠纷的情况下还包括根据合同条款进行索赔等。
在宏观调控的背景下，房地产企业一方面要注重加快存货周转率，实际上我国房地产企业存货周转率还有较大的上升空间，2010年，房地产百强企业总资产周转率均值、存货周转率均值分别仅为0.42和0.62，但分别同比提高3、7个百分点。另一方面，房地产企业要突出成本低廉预收款的管理，如2010年，中国房地产百强企业预收账款均值达到68.7亿元，同比增长33.6%，这类资金的使用将为企业带来大量的财务成本节约。
三、结束语
在宏观调控背景下，房地产企业必须转变观念，努力推行全过程、全员成本管理理念，从立项到施工到销售，对每一个环节都进行成本控制，并让每一个职工都参与到成本控制当中来，以此来达到成本控制的目标。
参考文献：
