时间：2023-05-29 18:21:28
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇个人租房合同简单版，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
身份证号码：_______________________
乙方：_____________________________
身份证号码：_______________________
丙方：_____________________________
身份证号码：_______________________
第一条 本合同所指住宅小区为： 区 栋 单元 房间 元 房间。
第二条 甲、乙方作为联系人，负责和房东联系。丙方向甲、乙双方 支付房租，丙方享有房间一卧室的完全独立使用权，以及公共区域的 共同使用权。任意一方如果要增加合租人数，必须取得其余两方的同 意，重新订立合同，方可进行。
第三条 租金支付形式为，在合同订立时，丙方方向甲、乙双方交押 金 元（押金会在合租关系正常中止时退还），然后，每月前 百元。起租日期为 三天内，丙方向甲、乙双方支付当月房租 年 月 日，租期不固定，但丙方如需退房，必须提前一个月向 甲、乙双方说明。
第四条 共同使用区域为客厅、厨房、卫生间、洗衣机、阳台及这些 区域里面的相关设施。
第五条 合租期间，水、电、煤气、费由甲、乙、丙三方平摊，每方 三分之一。（按人头计算）
第六条 合租期间，本着和平、友好相处的原则，双方应共同维护居 住环境的卫生、安全。不得随意的干扰对方的私人空间。对方的合理 建议，应积极采纳。
第七条 朋友来访， 应尽量保持安静， 以不干扰对方学习、 生活为宜。超过 2 个朋友来访，应提前告知对方。
第八条 周末的时候，私人做饭，还是搭火？根据三方的饮食习惯， 协商解决。因生活需要，添置设施发生的费用，依具体情况而定。
第九条 在租住期间，三方都应本着“节约、爱惜”的原则，不得浪费 水、电、煤气等。应共同维护设施的安全。
第十条 丙方需退房的话，因提前一个月告知甲、乙双方。
第十一条 丙方具有续租的优先权。
第十二条 因为合租的特殊性质，即使甲、乙双方和房东租赁关系中 止，也不影响本合租合同的法律效力，甲、乙双方应遵守协议规定。
甲、乙双方必须在与房东解除合约前一个月，知会丙方。并且在租赁 期间丙方只承担约定房租费用，如甲、乙双方先于丙方退房，丙方不 承担整个房屋的租赁费，只承担合同签订时单间的房租费用。
第十三条 本合同自订立之日起，即告生效。
第十四条 本合同一式叁份，由甲方、乙方、丙方各执一份。
甲方签字：_______________________ 乙方签字：_______________________ 丙方签字：_______________________
联系电话：_______________________ 联系电话：_______________________ 联系电话：_______________________
宁波个人房屋租赁合同范本【简单版】
出租方(甲方)：____，男/女，____年__月__日出生，身份证号码_______
承租方(乙方)：____，男/女，____年__月__日出生，身份证号码_______
甲、乙双方就房屋租赁事宜，达成如下协议：
一、 甲方将位于 市 区 路 号室的房屋整体出租给乙方居住使用，租赁期限自__年__月__日至__年__月__日，计__个月。
二、 本房屋月租金为人民币3300元，4个月租金加1个月押金共计16500元一次性付清结算。
三、 乙方租赁期间，水费、电费、燃气费、宽带网络费以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费。
四、 乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方同意。
五、 租赁期满后，如乙方要求继续租赁，则须提前半个月向甲方提出，甲方收到乙方要求后7天内答复。如同意继续租赁，则续签租赁合同。同等条件下，乙方享有优先租赁的权利。
六、 租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。若一方强行中止合同，须向另一方支付违约金3300元。
七、 其他事项：
八、 发生争议，甲、乙双方友好协商解决。协商不成时，提请由当地人民法院仲裁。
九、 本合同连一式2份，甲、乙双方各执1份，自双方签字之日起生效。
甲方：
乙方：
年月 日
宁波个人房屋租赁合同范本【中介】
甲方(房东)：____________________________
乙方(全称)：____________________________
丙方：_________________________________
为明确权利和义务，经丙方中介，甲乙双方协商一致，甲方将房屋租给乙方使用。特根据《中华人民共和国合同法》和《城市房地产管理法》等规定订立合同。
一、 乙方承租甲方位于宁波市_______________________的房屋，约____________平方米。租赁房屋用途_______________，出租房屋房产证号 ，保证出租本房屋符合国家的有关规定。
二、 租赁期限________个月，从_____年___月____日至____年___月____日。甲方______月_______日交房，甲方逾期交房的，按每日支付违约金________元给乙方。逾期 天交房的，按照本合同违约责任第2条处理。
三、 租金每月_______________元人民币，缴款方式：按______个月付一次，先付后住。第二次付房租费时间必须在第一次房期结束前 天内付清，以后以此类推。
四、为保证合同的履行，乙方必须交付给甲方押金________元，合同期满甲方扣除有关费用后退还押金，不计息。不足部分甲方有权追偿。入住前水________度，电________度，燃气 。
五、室内设施物品：
六、补充：
甲方的权利和义务
1、甲方应配备乙方所需要的用水、用电基础设施(特别约定除外)，因乙方造成设施损害的，由乙方承担费用。按国家规定办理好房屋租赁许可证手续。
2、甲方保证对出租的该房屋有处分权，按国家规定和本合同规定向乙方收取相应的水电费、有线电视费、电话费、物业管理费等。
3、乙方因违反国家法律、法规，被政府执法机关行政处罚的，甲方有权终止合同，收回房屋。
4、合同依法终止的，甲方有权责令乙方从合同终止日起 天内及时退出房屋，原租赁房屋内滞留的物品视为乙方自动放弃，由甲方处置滞留物品。
乙方的权利和义务
1、乙方必须遵纪守法。外来人员居住必须主动办理暂住户口手续。
2、乙方不得损坏屋内外设施，不准擅自转租、转让、转借、改造所租房屋，不准偷电、水，不得擅自增设其他用电、用水设施，否则引起的不良后果有乙方承担。确因特殊原因需转让或改造的，必须经甲方同意。房屋内电、水费用由乙方自行承担。
3、乙方不得利用所租赁房屋进行违法活动;否则，甲方有权终止合同收回房屋。
4、乙方财产均由乙方自行保管。乙方在租赁期内，可以向保险公司投保人身保险、财产保险。如意外出险，可以依法直接向投保单位索赔。
5、续租房屋的，乙方应在租期满前30天内与甲方协商续签合同。否则，视乙方无续租权。
丙方的权利和义务
1、 应该将甲方出租的房屋的房地产权属等情况如实告知乙方，并核对其房地产权属证明。
2、应当要求乙方提供本人身份证。
3、因委托人过错使本合同未能履行或未能完全履行的，丙方有权收取中介费。
4、丙方根据本合同为当事人提供中介服务后，当事人之间是否履约，不影响丙方收取中介服务费。
5、丙方中介服务收费应明码标价，具体收费标准以物价部门根据国家有关规定制定的标准收取。
6、中介人员进行中介服务业务时，可以根据需要查阅委托人的有关资料和文件，查看现场和设施，要求委托人提供必要的协助。
7、禁止为权属不清或法律、法规禁止出租的房地产提供中介服务。
违约责任
1、 甲方或乙方签订本合同后，如有特殊情况不再履行本合同的，必须提前30天通知对方并取得同意意见。
2、 如发生违约的，违约方应该支付给对方(甲方或乙方)一个月房租额度的违约金。
3、 乙方擅自转租、转让、转借或改变房屋用途的，甲方有权终止合同，收回房屋。
其他约定
1、本合同履行期间，如因国家有关法律、法令变化或不可抗力以及因土地征用而拆迁等因素，致使合同无法继续履行的，合同自然终止，各方互不承担责任。
2、本合同如有未尽事宜，各方应本着平等自愿公平公正互谅互让的原则进行协商，作出书面补充约定。补充约定与本合同有同等效力。
3、本合同发生争议，各方应协商解决，协商不成的，可以依法申请行政调解;协调或调解不成的，按下列第( )种方法解决：
(1)提交宁波仲裁委员会仲裁;
(2)依法向人民法院起诉。
4、本合同一式三份，甲、乙、丙三方各执一份。
甲 方(出租房屋所有人)：
身份证号码：
身份证上住址：
电话号码：
签名：
乙 方(承租人)：
身份证号码：
身份证上住址：
电话号码：
签名：
丙 方(中介方)： (盖章有效)
关于简易房屋租赁合同参考
甲方(出租方)：____________身份证号码：_______________________
乙方(承租方)：____________身份证号码：_______________________
现经甲乙双方充分了解、协商，一致达成如下个人租房协议书:
一、 房屋的坐落、面积、装修及设施、设备:_________________________________。
二、租赁期限:_______，即___________年______月___日至___________年______月___日。
三、租金及交纳时间:每月___________元，乙方应每月付_____次，先付后住。第一次乙方应于甲方将房屋交付同时，将房租付给甲方;第二次及以后付租金，乙方应提前___________个月付清。
四、租房押金
乙方应于签约同时付给甲方押金___________元，到期结算，多余归还。
五、租赁期间的其他约定事项
1、甲乙双方应提供真实有效的房产证、身份证等证件。
2、甲方提供完好的房屋、设施、设备，乙方应注意爱护，不得破坏房屋装修、结构及设施、设备，否则应按价赔偿。如使用中有非人为损坏，应由甲方修理。
3、水、电、煤气、电话、网络、有线电视等的使用费及物业、电梯、卫生费等所有费用都由乙方支付。入住日抄见:水度，电度，煤气度。所有费用乙方应按时付清。
4、房屋只限乙方使用，乙方不得私自转租、改变使用性质或供非法用途。租下本房后，乙方应立即办好租赁登记、暂住人口登记等手续。若发生非法事件，乙方自负后果。在租赁期限内，甲方确需提前收回房屋时，应当事先商得乙方同意，给乙方造成损失的，应当予以赔偿。
5、合同一经签订，双方都不得提前解除。租赁期内，如遇不可抗力因素导致无法继续履行本合同的，本合同自然终止，双方互不承担违约责任。
6、甲乙双方约定，乙方如需开具房租发票，因此产生的税费由乙方支付。
7、此合同未尽事宜，双方可协商解决，并作出补充条款，补充条款与本合同有同等效力。双方如果出现纠纷，先友好协商，协商不成的，由人民法院裁定。
8、本个人租房协议书经签字(盖章)生效。
9、其他约定事项:_________________________________。
六、违约责任
甲乙双方中任一方有违约情况发生的，违约方应向守约方支付违约金，违约金为__________元，损失超过违约金时，须另行追加赔偿。
七、本合同一式两份，甲乙两方各执一份，具有同等法律效力。
甲方(签字)__________________ 乙方:(签字)__________________
联系电话:___________________ 联系电话:____________________
___________年______月___日___________年______月___日
表达简易个人房屋租赁合同
甲方(出租方)：_________________身份证号：___________________________
乙方(承租方)：_________________身份证号：___________________________
经双方协商一致，甲方将坐落于______________________________房屋出租给乙方XX使用。
一、租房从___________年______月___日起至___________年______月___日止。
二、月租金为____元，缴租为____支付一次，人民币(大写)_________元(￥____元)，以后应提前___天支付。
三、约定事项
1、乙方正式入住时，应及时的更换房门锁，若发生因门锁问题的意外与甲方无关。因用火不慎或使用不当引起的火灾、电、气灾害等非自然类的灾害所造成一切损失均由乙方负责。
2、乙方无权转租、转借、转卖该房屋，及屋内家具家电，不得擅自改动房屋结构，爱护屋内设施，如有人为原因造成破损丢失应维修完好，否则照价赔偿。并做好防火，防盗，防漏水，和阳台摆放、花盆的安全工作，若造成损失责任自负。
3、乙方必须按时缴纳房租，否则视为乙方违约。协议终止。
4、乙方应遵守居住区内各项规章制度，按时缴纳水、电、气、光纤、电话、物业管理等费用。乙方交保证金________元给甲方，乙方退房时交清水，电，气，光纤和物业管理等费用及屋内设施家具、家电无损坏，下水管道，厕所无堵漏。甲方如数退还保证金。
5、甲方保证该房屋无产权纠纷。如遇拆迁，乙方无条件搬出，已交租金甲方按未满天数退还。
6、备注;___________________________________。
四、本合同一式两份，自双方签字之日起生效。另水;______吨气;______立方电;______度
甲方(签章)：____________乙方(签章)：____________
联系电话：______________联系电话：______________
___________年______月___日___________年______月___日
城市房屋租赁合同范本新版
出租方(甲方)：__________________
承租方(乙方)：__________________
依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿的基础上，就房屋租赁的有关事宜达成协议如下：
第一条 房屋基本情况
该房屋坐落于________________________。
该房屋为：楼房______室______厅______卫，平房______间，建筑面积_________平方米，使用面积___________平方米，装修状况______，其他条件为______，该房屋(已 / 未)设定抵押。
第二条 房屋权属状况
该房屋权属状况为第______种：
(一)甲方对该房屋享有所有权的，甲方或其人应向乙方出示房屋所有权证，证书编号为______。
(二)甲方对该房屋享有转租权的，甲方或其人应向乙方出示房屋所有权人允许甲方转租该房屋的书面凭证，该凭证为______。
第三条 房屋用途
该房屋用途为______。乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不擅自改变该房屋的用途。
第四条 交验身份
(一)甲方应向乙方出示(身份证 / 营业执照)及______等真实有效的身份证明。
(二)乙方应向甲方出示(身份证 / 营业执照)及______等真实有效的身份证明。
第五条 房屋改善
(一)甲方应在本合同签订后 日内对该房屋做如下改善______，改善房屋的费用由(甲方 / 乙方)承担。
(二)甲方(是 / 否)允许乙方对该房屋进行装修、装饰或添置新物。装修、装饰或添置新物的范围是______，双方也可另行书面约定。
第六条 租赁期限
(一)房屋租赁期自____________年______月___日至____________年_____月___日，共计_____年_____个月。(期限超过20xx年的，超过部分无效。)
(二)租赁期满，甲方有权收回该房屋。乙方有意继续承租的，应提前______日向甲方提出(书面 / 口头)续租要求，征得同意后甲乙双方重新签订房屋租赁合同。
如乙方继续使用租赁房屋甲方未提出异议的，本合同继续有效，租赁期限为不定期，双方均有权随时解除合同，但应提前______日(书面 / 口头)通知对方。
第七条 租金
(一)租金标准： _____________元/(月/ 季/ 半年/ 年)，租金总计：____________元(大写：______元)。该房屋租金 (年 / 月)不变，自第 (年 / 月)起，双方可协商对租金进行调整。有关调整事宜由双方另行约定。
(二)租金支付时间：________________________。
(三)租金支付方式：(甲方直接收取 / 甲方人直接收取 / 甲方人为房地产经纪机构的，乙方应在______银行开立账户，通过该账户支付租金，房地产经纪机构不得直接向乙方收取租金，但乙方未按期到______银行支付租金的除外。房地产经纪机构应于本合同签订之日起______个工作日内将其中一份合同送交 银行。)
(四)甲方或其人收取租金后，应向乙方开具收款凭证。
第八条 房屋租赁保证金
(一)甲方交付该房屋时，乙方(是 / 否)向甲方支付房屋租赁保证金，具体金额为______元(大写：______元)。
(二)租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。
第九条 其他费用
租赁期内，与该房屋有关的各项费用的承担方式为：
(一)乙方承担( 水费 / 电费 / 电话费 / 电视收视费 / 供暖费 / 燃气费 / 物业管理费 / )等费用。乙方应保存并向甲方出示相关缴费凭据。
(二)房屋租赁税费以及本合同中未列明的其他费用均由甲方承担。
第十条 房屋的交付及返还
(一)交付：甲方应于____________年_____月___日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋附属设施、设备清单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙及后视为交付完成。
(二)返还：租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章。甲乙双方应结清各自应当承担的费用。
乙方添置的新物可由其自行收回，而对于乙方装饰、装修的部分，具体处理方法为(乙方恢复原状 / 乙方向甲方支付恢复原状所需费用 / 乙方放弃收回 / 归甲方所有但甲方折价补偿)。
返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置。
第十一条 房屋及附属设施的维护
(一)租赁期内，甲方应保障该房屋及其附属设施处于适用和安全的状态。乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复。
甲方应在接到乙方通知后的___日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。
(二)甲方对于乙方的装修、装饰和添置的新物不承担维修义务。
(三)乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。如乙方拒不维修或拒不承担赔偿责任的，甲方可代为维修或购置新物，费用由乙方承担。
(四)对于该房屋及其附属设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方不承担责任。
第十二条 转租
(一)除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将该房屋部分或全部转租给他人。
(二)乙方转租该房屋，应按规定与接受转租方订立书面转租合同，并向房屋租赁管理机关办理房屋租赁合同登记备案手续。
(三)接受转租方对该房屋及其附属设施造成损坏的，应由乙方向甲方承担赔偿责任。
第十三条 所有权变动
(一)租赁期内甲方转让该房屋的，甲方应当提前____日书面通知乙方，乙方在同等条件下享有优先于第三人购买的权利。
(二)租赁期内该房屋所有权发生变动的，本合同在乙方与新所有权人之间具有法律效力。
第十四条 合同的解除
(一)经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。
(二)有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任：
1、该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的。
2、因地震、火灾等不可抗力致使房屋毁损、灭失或造成其他损失的。
(三)甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：
1、未按约定时间交付该房屋达_____日的。
2、交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的。
3、不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用该房屋的。
4、交付的房屋危及乙方安全或者健康的。
5、其他________________________。
(四)乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：
1、不支付或者不按照约定支付租金达____日的。
2、欠缴各项费用达____元的。
3、擅自改变该房屋用途的。
4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。
5、擅自将该房屋转租给第三人的。
6、利用该房屋从事违法活动的。
7、其他。
第十五条 违约责任
(一)甲方有本合同第十四条第三款约定的情形之一的，应按月租金的______%向乙方支付违约金。
(二)因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。
(三)租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前______日通知乙方，将已收取的租金余额退还乙方并按月租金的____%支付违约金。
(四)乙方有本合同第十四条第四款约定的情形之一的，应按月租金的______%向甲方支付违约金。
(五)乙方擅自对该房屋进行装修、装饰或添置新物的，甲方可以要求乙方恢复原状或者赔偿损失。
(六)租赁期内，乙方需提前退租的，应提前______日通知甲方，并按月租金的______%支付违约金。
(七)甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按标准支付违约金。
(八)其他_________________。
第十六条 无权
由甲方人代为签订本合同并办理相关事宜的，甲方人和乙方应在甲方开具的授权委托书或出租合同的授权范围内确定本合同具体条款，甲方人超越权或权终止后的行为，未经甲方书面追认的，对甲方不发生法律效力。
第十七条 合同争议的解决办法
本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决或申请调解解决;协商或调解不成的，依法向_______人民法院起诉，或按照另行达成的仲裁条款或仲裁协议申请仲裁。
第十八条 其他约定事项
本合同经甲乙双方签字盖章后生效。本合同(及附件)一式______份，其中甲方执______份，乙方______份，房屋租赁管理行政机关备案一份，执______份。
本合同生效后，双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，作为本合同的附件。附件与本合同具有同等的法律效力。
出租方(甲方)签章：_________________ 承租方(乙方)签章：_________________
身份证号：_________________________ 身份证号：_________________________
关键词：农民工；城镇社会保障；社保权益；社会保险；住房保障；社会福利；社会救助；社保缴费负担；社保统筹层次
中图分类号：D632.1；F842.6 文献标志码：A 文章编号：16748131（2013）05000110
一、引言
“十”报告指出：“有序推进农业转移人口市民化，努力实现城镇基本公共服务常住人口全覆盖”，并将其作为加快转变经济发展方式的一项重要改革举措。社会保障是基本公共服务的一项重要内容，也是公民应享受的最重要的社会权利。农民工作为城镇常住人口的组成部分，进一步完善覆盖这部分人群的城镇社会保障制度，提高其保障水平，不仅关系到“十”报告目标的实现，而且直接涉及广大农民工的切身利益。
我国学术界在农民工社会保障制度建立的必要性、重要性方面保持高度一致，并且几乎所有的学者都把城乡一体的社会保障视为解决农民工社会保障问题的终极目标。但是在农民工社会保障制度的构建思路、框架体系、统筹方式等具体问题上则众说纷纭，分歧争论较多，特别是在解决农民工社会保障问题的路径选择上，存在着“农保模式”（杨立雄，2004；蓝春娣 等，2004）“城保模式”（章旭莉，2006）“独立模式”（王家宝 等，2007）以及“分层分类保障模式”（郑功成，2002；刘传江 等，2008；韩俊强 等，2012）的明显分歧。学界的广泛讨论唤起了政府部门和全社会对农民工社会保障权益受损的密切关注与高度重视，并有效助推了一些地方政府在解决农民工社会保障问题上的积极行动，形成了实践层面解决农民工社会保障的各种地方模式，如北京的“独立-衔接模式”（张瑞凯，2011）、广州的“进城模式”、上海的“独立模式”（石宏伟 等，2007）等。在各方的努力之下，农民工社会保障问题得到一定程度的解决，有效地实现了部分农民工的社会保障权益。
但这些“百花齐放”式处理问题的手笔，也留下了十分明显的问题与麻烦。正如批评者指出的那样，社会保障作为我国“碎片化”的社会保障体系中的一个“碎片”，又分化为地方自主制定、操作的多种模式形成的进一步碎片化（谢立凡 等，2011）。高度碎片化成为农民工社会保障制度的根本特征，兜底的“安全网”千疮百孔。在实践中，农民工则用退保、拒保等实际行动表达了对碎片化社会保障的强烈不满，社会保障部门尤其是流出地的社会保障部门纷纷陷入征缴扩面难、转移接续繁杂、投诉纠纷不断等诸多困扰之中，农民工社会保障权益的实现难度实际上进一步增加而非减少。
随着国家实施的中部崛起战略、“两型”社会建设综合配套改革试验区等政策利好，特别是积极承接东部沿海地区产业转移，湖南的城镇化、工业化迅速发展，省内流动和外省回流的农民工数量也相应显著增长，农民工问题日渐成为全省经济社会发展中的一个重要而突出的问题。在农民工社会保障方面，湖南省的基本做法是将农民工作为企业职工纳入城镇社会保障制度，这种做法在规模以上的企业中得到了很好的落实，但问题也仍然存在，特别是对农民工个体户、在小微企业就业以及其他非正规就业的农民工而言，社会保障问题仍然是其城镇生活中的重要忧患。
为此，本调研组赴长沙、郴州、株洲等地开展了访谈、问卷调研中，共发放与回收问卷1 200份，其中长沙500份、株洲300份、郴州400份，本文中提到的问卷调查数据均来自该问卷的统计结果。同时，该次调研还在长沙市、郴州市举行了农民工代表座谈会2次，人力资源与社会保障、民政、住建、公安、工会等单位主要领导和社区干部、工厂负责人会议3次。史术高、钱胜、邓秀华等同志为调研以及本文的写作做出了许多贡献，在此一并致谢。 等形式的调研，对农民工参加城镇社会保障存在的突出问题进行了深入探讨，以期提出具体的、具有高度可操作性的政策措施，切实实现把农民工纳入城镇社会保障制度的政策目标。立足前人的研究成果，本文认为，既要解决并防止进一步的社会保障碎片化，又要综合考虑农民工群体的特点，更具有操作意义的做法无疑是将农民工纳入城镇社会保障体系，并在现行的城镇社会保障制度框架下根据农民工的群体特点与需求状况，通过降低准入条件、完善与协调政策、创新管理方法等措施，解决农民工的社会保障问题。这样，既能减少未来改革的阻力与成本，又不会扭曲迈向社会保障一元化目标的路径，更加有利于实现城乡社会保障制度的一体化，更加有利于促进整个社会保障体系的可持续发展。
二、我国农民工参加城镇社会保障的制度体系概述
目前，我国的农民和城镇居民分属城乡两个不同的社会保障体系，而农民工作为一个由农村向城镇流动的特殊群体，已经可以享有城镇大部分社会保障权利。这种制度安排，突破了农民工原有的户籍身份，在一定程度上打破了城乡二元社会制度的樊篱，维护了农民工的合法权益，为农民工融入城镇提供了保障。
1.在社会保险方面，农民工参加城镇社会保险已经没有制度障碍
自职工养老保险制度改革实行统账结合模式以来，用人单位的农民工即可参加社会保险，享受社会保险权益。尤其是2003年以来，农民工工作更加得到党和国家的高度重视，国务院、人社部先后密集出台了一批农民工参加社会保险的意见与办法（如表1），进一步破除了农民工参加社会保险的各种政策障碍，基本建立起农民工参加城镇社会保险的制度体系。随着农民工社会保险政策的逐渐完善，农民工参加社会保险的人数从无到有，逐年增加，截止到2012年底，湖南省参加企业职工养老、职工医疗保险、工伤保险的农民工人数分别达到20.5万人、14.5万人、219.8万人。
2.在住房保障方面，面向农民工的城镇住房保障开始起步且工作力度不断加大
国家在许多文件中都对农民工住房问题给予了高度关注（如表2）。2007年前的政策主要侧重于多渠道改善农民工住房条件，2007年后则正式提出要加大公共租赁住房建设，将农民工纳入保障范围。近年来，湖南省加快公共租赁住房建设，尤其是工业园区的公共租赁住房建设，要求各地将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的农民工纳入供应范围。2010―2012年，全省共开工建设公租房15.98万套；2013年计划开工建设13.56万套，与2012年比，公租房在保障性安居工程建设任务占比由24%提高到40%；截止到2012年底，约有40万名农民工入住公租房。
3.在社会福利和社会救助方面，符合条件的农民工可在户籍地享受农村低保和大病救助等保障
当前我国城市的社会救助和社会福利项目都是基于户籍制度来建立和运行的，如《城市居民最低生活保障条例》第2条明确规定其对象是“持有非农业户口的城市居民”。因此，湖南省的农民工由于没有城镇户口尚无法获得城镇的社会救助和社会福利，但是符合条件的农民工可以也只能在户籍所在地申请农村低保和大病救助等。这种制度安排，是长期以来城乡二元分割体制造成的，虽然不尽合理，但有其现实必然性。比如，城乡低保标准的确定，不能不考虑城乡基本生活成本和农村土地的保障功能。
2005 《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》 建设部、财政部和中国人民银行 有条件的地方，城镇单位聘用进城务工人员，单位和职工可缴存住房公积金；进城务工人员购买自住住房时，可按规定提取本人及其配偶住房公积金账户内的存储余额，也可申请住房公积金贷款。
2006.03 《国务院关于解决农民工问题的若干意见》 国务院办公厅 多渠道解决农民工居住问题，保障农民工的居住场所符合基本的卫生和安全条件。
2007.08 《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》 国务院办公厅 农民工集中的开发区和工业园区，应按照集约用地的原则，集中建设向农民工出租的集体宿舍，但不得按商品住房出售。城中村改造时，要考虑农民工的居住需要，在符合城市规划和土地利用总体规划的前提下，集中建设向农民工出租的集体宿舍。有条件的地方，可比照经济适用住房建设的相关优惠政策，政府引导，市场运作，建设符合农民工特点的住房，以农民工可承受的合理租金向农民工出租。
2007.12 《关于改善农民工居住条件的指导意见》 建设部、发改委、财政部、劳动保障部和国土资源部 明确用工单位是改善农民工居住条件的责任主体；用工单位可采取无偿提供、廉价租赁、住房租金补助等方式改善农民工住房条件；集中建设的农民工集体宿舍，由用工单位承租后向农民工提供，或由农民工直接承租，但不得按商品住房出售或出租。
2011.09 《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》 国务院办公厅 公共租赁住房面向城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员供应，单套建筑面积以40平方米左右的小户型为主，满足基本居住需要。
2012.05 《公共租赁住房管理办法》 中华人民共和国住房和城乡建设部 公共租赁住房供应对象为符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员。
三、农民工参加城镇社会保障的现实障碍
农民工市民化不仅是城镇化的必然要求，也是广大农民工的现实需求。问卷调查显示，农民工定居城镇的意愿强烈，其中43.9%的农民工准备定居城市，还有10.3%的农民工准备定居县城或镇。从理论上说，想定居城镇的农民工应该积极参加城镇社保，但据社保部门的统计，截止到2012年底，湖南省农民工职工养老保险、职工医疗保险、工伤保险的参保率仅为4.98%、3.52%、53.35%，农民工享受城镇保障性住房更是少之又少。导致这种状况的原因主要是：
1.社保缴费负担重
一是费率高。当前湖南省社会保险缴费费率与国家规定一致，五项社会保险费率之和约为43%。其中，用人单位需要承担的各类社会保险的总费率在32%，个人承担费率为11%。与美国、英国等社保制度比较完善的国家相比，我国社保缴费率明显偏高。以养老保险为例，美国缴费率为12.4%，我国为28%。二是费基高。湖南省社保缴费费基是根据省统计局提供的上一年在岗职工平均工资的60%～300%来确定。2012年在岗职工平均工资为3 336元（不包括城镇私营单位），远远超出农民工主要就业行业的平均工资水平，加重了农民工及其工作单位的负担。一方面，企业用工成本增加，利润减少，出于降低用工成本的考虑，往往不愿意给农民工缴纳社会保险费用，千方百计地逃避缴费或变相地少缴、不缴；另一方面，农民工个人缴费金额超出农民工当前的支付能力，直接影响到农民工的当期生活水平，不少农民工为了维持当前的生活而自愿放弃社会保险参保权利和社保的未来收益。总之，种种原因导致用人单位和农民工个人缴不起、不愿缴。
2.社保权益维护难
一方面，用人单位拒缴、少缴、漏缴、拖欠社会保险费的例子屡见不鲜。而社会保险执法因无法获得准确的用工单位信息、执法人员不足等因素的限制，只能按照“民不告官不究”的原则被动实施，很难切实保护农民工的社保权益。另一方面，农民维护自身权益的主动性、积极性依然有待提高。问卷调查显示，在遭遇用人单位不缴纳社会保险时，只有33.1%的农民工选择向劳动监察部门举报，16.8%的农民工选择采取法律途径，两者相加其比例尚不足50%；29.6%的农民工选择不维权或用辞职等方式解决问题（如表3）。而且，由于农民工流动性大、主要依靠熟人介绍工作等就业特性，未与用人单位签订劳动合同者不在少数，这进一步加大了农民工社保权益维护的难度。
3.住房保障不能满足需要
近些年来，湖南省建设了大量保障性住房，但由于户籍限制，农民工不能享受廉租房、经适房等住房保障；而部分面向农民工的公租房，由于起步迟，远远不能满足农民工需要。目前，仅有4%的农民工入住公租房。绝大多数农民工解决住房问题主要靠三种途径：临时工棚、用工单位集体宿舍和自租房，这些住房普遍位置偏远，面积狭小，人口密度大，卫生条件差，安全隐患多。同时，现有的公租房主要是集体宿舍，且大多位于工业园区，周边教育、医疗等配套设施不足，没有考虑解决部分农民工家庭生活特别是子女教育的需求，无法帮助农民工及其家庭实现城市定居。
4.管理和服务不到位
农民工就业流动性大，对社会保障服务的便捷性要求较高，但现有的社会保障服务效率与农民工就业的流动频率之间矛盾突出。如社保经办机构规定，每月1―10日需完成保险异动，对于农民工数量庞大的用人单位而言，社保工作任务重、时间紧；又如工伤、医疗、失业、养老、生育五项社会保险分为五个不同窗口，有些地方甚至在不同楼层，极大影响了社会保险办理工作效率；还如工伤需要2个月才能得以审批认定，从申领待遇到待遇发放又需要至少2个月；等等。此外，农民工医疗保险的转移接续因归口管理单位不一，部门之间协调难、实际操作难的问题较为突出，极大地影响了农民工参保的积极性。
5.农民工对政策认知简单粗浅
农民工对其社会保障政策认知粗浅，直接影响到个人的参与度。农民工参保率低与因政策不熟悉而造成的不信任、担忧等原因有很大关系。问卷调查表明，农民工对城镇社会保险的缴费比例、参保办法、转移接续等政策认知大都停留在简单粗浅阶段，完全不了解政策者众多，真正熟悉政策者甚少。其中，对各类社会保险政策非常了解的比例不超过8%，对城乡社会保障衔接转移政策非常了解者甚至不足2%；对住房公积金、生育保险、失业保险政策完全不了解者的比例均超过44%，对城乡社会保障衔接转移政策完全不了解者的比例则高达61.4%（如表4）。
四、社会保障制度设计和运行中的深层次矛盾
1.社保资金运行紧张
主要体现在职工养老保险方面。2012年，湖南省职工养老保险基金总收入515.1亿元，其中，中央和省财政补助149亿元；总支出414.0亿元，剔除财政补助当期缺口近50亿元。如果维持财政转移支付力度不变，预计2013年底职工养老保险当期收支达到盈亏平衡，从2014年开始，收支将出现刚性缺口，并逐年扩大。截至2012年底，湖南省职工养老保险累计结余基金635.9亿元，剔除中央和地方财政累计转移支付832亿元，基金累计负结余196亿元，加上未做实个人账户405.5亿元，湖南省职工养老基金缺口601.5亿元左右。湖南省养老基金运行紧张，对拓宽农民工参加城镇职工养老保险的覆盖面带来两大影响：一是为保平衡、保发放，在现有覆盖面不宽的情况下，无法降低收费标准，而高费率和费基反过来又影响了覆盖面的拓宽；二是因统筹基金不能满足当期发放，个人账户资金全部用来弥补统筹基金缺口，成为只记金额没有存款的空账，在一定程度上影响了农民工对职工基本养老保险的信任度。
2.社保统筹层次低
现代社会中，社会保险资金需要中央层级的收支管理系统来进行资金归集、保值增值，形成抵御老龄社会这类系统性风险的资金池。但目前我国仍实行收支“以县市级统筹为主，各地分散管理”的制度。湖南省虽然名义上已经实现社保资金的省级统筹，但实际上只在县、市层级上实现了统收统支，省级只掌握调剂资金。社保统筹层次低，各地政策办法不一，对农民工参加城镇职工养老保险带来三大影响：一是影响转移接续，特别是跨省的转移接续。以养老保险为例，广东省东莞市养老保险统筹基金缴费费率为11%，低于湖南省的12%，按照当前的政策，统筹基金需要按12%的费率进行转移，如从东莞转移至湖南，则东莞需要补贴1%的统筹基金。而如果农民工退保的话，仅带走个人账户资金，统筹账户的资金并不能带走，而是直接划入当地社保统筹基金中。因此，广东省社保部门向湖南省转移社保统筹基金的积极性不高，甚至鼓励农民工退保以减少社保统筹基金转移数额。二是影响企业和农民工参保积极性。与东莞相比，湖南省用人单位承担的社会保险总费率高出17.55个百分点，养老保险费率高出9个百分点。大部分从沿海转移到湖南的企业和农民工对此都十分不满。三是影响地方政府拓宽参保面的积极性。有的地方为降低企业成本，改善投资环境，把降低社保要求作为招商条件，甚至借保护企业之名抵制社保费征收。
3.一些具体制度和执行办法忽视了农民工的权益
一是《城镇企业职工基本养老保险关系转移接续暂行办法》（人社部发〔2009〕191号〕规定：在参保地缴费不满15年的农民工应回户籍地领取养老金。许多农民工平时以高标准缴费，因不满15年，只能在户籍地按农村养老保险领取低标准的养老金。这对农民工享受社会保障权益是很不公平的。
二是农民工不能以灵活就业人员参保续保。《社会保险法》第十六条规定，“参加基本养老保险的个人，达到法定退休年龄时累计缴费不足十五年的，可以缴费至满十五年，按月领取基本养老金。”保险法虽然规定补缴必须是以灵活就业人员的身份才能进行，并未规定灵活就业人员必须具有城镇户籍；但在社会保险操作实践中，却仅有城镇居民才能够在户籍所在地办理灵活就业人员参保手续。依据《流动就业人员基本医疗保障关系转移接续暂行办法》的规定，农民工在劳动关系终止或其他原因中止城镇基本医疗关系后，只能向户籍所在地新型农村合作医疗机构申请参加当地新型农村合作医疗，不能同城镇失业者一样以灵活就业人员身份继续参加职工基本医疗保险。农民工因就业形态不断转换，有时是职工，有时是灵活就业人员，有时是农民，流动性强，未来定居地、工作地不确定，这些政策都不利于农民工完整地享受城镇社会保险连续权益，损害了他们的利益，也极大地影响了农民工的参保积极性。
4.住房保障资源配置不合理
目前，湖南省在保障房建设上虽然也引入了一定的市场运作机制，但在实际操作过程中，因为开发商配建政策难以落实到位、规划预留土地没有预留保障性住房用地等原因，许多地方的廉租房、公租房都由政府承建，位置偏远，交通不便，甚至无基础配套设施，保障对象不愿入住，大量资源被浪费。同时，在分配方式上，由于准入程序、准入条件、租金标准、轮候规则、退出条件和办法等不完善，保障房分配也很难做到公平合理。
5.户籍制度、土地制度改革滞后
目前，湖南省城镇社会保障中的廉租房、社会福利、社会救助等内容只向城镇居民开放，农民工要享受这方面的保障，必须先落户进城。但对自愿放弃农村户口和土地的农民工，如何优先享受城镇社会保障，并由政府或在土地收益中支付部分成本，还缺乏这方面的政策和制度设计。
五、农民工参加城镇社会保障的政策改进
完善社会保障政的政策设计，是农民工有保障融入城市的关键（国务院发展研究中课题组，2011）。从根本上说，完善农民工参加城镇社会保障的制度是一项全国性的系统工程，需要国家搞好顶层设计。“十”提出：整合城乡居民基本养老保险和基本医疗保险制度，逐步做实养老保险个人账户，实现基础养老金全国统筹，建立兼顾各类人员的社会保障待遇确定机制和正常调整机制。目前，人社部正在制订养老金改革方案。而地方政府在按照国家政策方向加快改革步伐的同时，要针对存在的问题，积极探索省级层面行之有效的解决办法。
1.尽快出台降低缴费负担的办法
（1）改革现行缴费基数基准值确定机制
从当前的情况看，有两种办法可选择：一是以上年度全省所有已参保职工实际缴费工资的平均数为基准，再乘以上三个年度已参保职工实际缴费工资加权平均增长率，作为新年度缴费基数基准值。这样，直接以参保者的实际工资为基础，更加切合参保者的收入实际。二是将统计部门的私营和非私营单位在岗职工平均工资分别作为私营和非私营单位缴费基数基准值，对其分类征缴。这种方式不但不冲击现行制度，且更加符合农民工的收入实际。
（2）适当调整费率
一是实行个人账户缓缴的办法。对确有困难的农民工、灵活就业人员和个体工商户等，实行统筹基金和个人账户可分开缴纳的办法，缴纳了统筹基金后，即记录个人权益，达到退休条件的，在补缴个人账户部分后，核定并计发养老金，并按规定享受养老金的待遇调整。
二是对具备一定规模、吸纳农民工就业达到一定数量的企业在一定期限内对其农民工社保实行优惠费率。可从其创立之年起或达到吸纳农民工就业人数标准的在3年内实行优惠，单位的缴费比例为14%，个人的缴费比例为8%；之后每满1年，单位缴费比例增长2%，3年之后达到正常缴费比例。
（3）开辟新渠道帮助农民工群体参保缴费
可探索银行贷款和社保基金垫付缴费的办法。即银行或社保经办机构在取得参保农民工及其遗嘱继承人或法定继承人同意的前提下，将参保人丧葬费或一次性抚恤金作为抵押，从银行自有资金或结余的社保基金中划出专项资金给其垫付部分养老保险费，按银行利率收息或政府贴息、低息，待其退休后再逐月从其养老金中以一定比例偿还贷款或垫付资金；其死亡后如有余额未偿还的，则从其丧葬费或抚恤金予以扣除。
2.抓紧完善连续社保权益享受的政策
从当前情况看，有两种办法供选择：
（1）职工和居民社保权益分段计算合并享受
一是在职工养老保险和农村养老保险待遇方面，实行分段计算合并享受的办法。农民工在用人单位工作时，由用人单位和其本人缴纳社会保险费；农民工失业后，可参加城乡居民养老保险。在达到养老金领取年龄时，按各自办法分段核定，合并核发养老金。符合职工养老保险退休待遇条件的，享受职工养老保险待遇调整，不享受农村养老保险基础养老金待遇及其调整；不符合职工养老保险退休待遇条件的，享受农村养老保险基础养老金待遇及其调整。
二是在职工医疗保险和新农合医疗保险待遇方面，实行按险种即时享受、缴费年限分开累计的办法。农民工在用人单位工作时，由用人单位和其本人缴纳社会保险费，享受城镇职工医疗保险待遇；农民工失业后，可参加新农合，享受新农合待遇。达到领取养老金待遇年龄时，按照职工医疗保险和新农合缴费年限规定，农民工自愿选择相应的险种并补足不足的年限，享受相应的医保待遇。
（2）允许农民工失业后按灵活就业人员续保
纵观社保法、国家以及省职工养老保险政策，从未规定农村户籍的灵活就业人员不能参加城镇职工社会保险。因此，农民工失业后，应允许其按照城镇灵活就业人员的身份参加职工基本养老保险、基本医疗保险等。失业后的农民工是参加职工基本养老保险、职工基本医疗保险，还是参加新农保、新农合，由其自行决定。
3.全面建立应保尽保的长效机制
（1）切实加大宣传力度
针对农民工对社会保障政策不熟悉、认知粗浅的情况，社会保障部门应采取进企业、进社区、进农民工家庭等方式，宣传社保政策，使参保人明晰相应权益。形式上，充分发挥电视、广播、网络、短信等宣传手段的作用；充分利用社会公益性岗位，聘请素质较高、能力较强的人员担任社会保障政策宣讲员，让其接受培训后，进企业、进社区，面对面地开展宣传。内容上，多采取“说清理、算好账、举实例”等方法进行宣传，使参保对象能够直观生动地了解参保缴费的好处。机制上，将宣传纳入社会保障日常服务工作体系之中，力求形成经常化、制度化、规范化的宣传工作格局，避免宣传流于形式、浮于表面。
（2）构建协调配合的无缝机制
一是将用人单位参保缴费作为有关工作的前置条件。借贯彻实施《社会保险法》的契机，出台规范性文件，明确人社、工商、质监、民政、机构编制、财政、公安、建设等相关部门在养老保险扩面征缴工作中的责任，强化注册登记、年检年审、发放《组织机构代码证》、招投标、政府采购、评先评优等方面的参保缴费前置牵制，形成工作合力。
二是积极推动部门信息共享。与涉及企业和公民个人管理服务的政府部门紧密合作，做到网络互联、信息互通、工作互动，为扩面征缴提供有效的基础数据。做到不漏一家用人单位，不漏一个职工，从源头上保障农民工社保权益，从技术上堵住农民工的应保未保。
三是制订强制征缴的操作细则。金融、人社、法院等部门应根据社保法的规定，抓紧出台社会保险费强制征缴的实施细则。对那些恶意欠费、故意逃费、不替农民工办理参保登记、不替农民工缴纳社保费的用人单位，用法律武器征缴社保费，主张农民工权益，维护社会稳定。
四是理顺社会保险费征收体制。目前，作为湖南省农民工就业主渠道的私营单位，其社会保险费由地税部门负责征收。因职责不清、协调难度大，在湖南省当前非公经济比重超过55%的条件下，私营企业社会保险费征收效果一直不尽如人意，私营单位职工社会保险权益未能得到有效、全面维护。因此，应尽快将社保费征收职能调整统一到一个部门，形成从登记、征缴、权益记录到养老金发放的完整的工作服务体系。
（3）搞好维权服务
各级社保部门要创新维权方法，解决参保人维权的后顾之忧。
一是加强劳动执法检查。把用人单位凭借优势地位强加于农民工的大量无效条款消灭在合同履行之前，从源头上保护农民工的社会保障合法权利。可以考虑每年开展一至两次相对集中的具有一定声势和影响的劳动执法大检查，尤其是针对侵害农民工社会保障权利较为严重的私营、民营企业、部分外资企业和重点行业（如建筑业、服务业）的劳动执法检查，对查处的严重侵害农民工社会保障权益的个案公开曝光，扩大社会效果。
二是畅通维权渠道。各级社会保障服务部门应不断完善电话、网络、信箱、等维权渠道建设，为农民工提供方便、快捷的维权服务。
4.把省级统筹落到实处
（1）推进统收统支，实现调余补缺。
根据险种的不同情况，加大基金统收统支的力度，在较高层次和较大范围内实现基金的统一使用，迅速、有效地缓解困难地区待遇支付的压力，解决基金结余不平衡的问题，放手征收机构不断扩面农民工参保缴费。
（2）落实地方政府征缴责任
强化基金征缴目标责任制。把扩面征缴工作纳入各级党委政府和相关职能部门绩效考核体系，对未完成征缴任务的实行同级财政兜底的约束机制；统一出台扩面征缴的奖励政策，对于各市县当年超额完成征缴目标任务的部分，由省财政按照一定比例给予奖励，用于补充工作经费。推动地方政府加大对农民工就业主渠道（如非公经济组织、建筑企业等）扩面征缴的力度。
（3）统筹共享同一统筹层次内的信息
建立符合统筹层次的各险种相应的集中数据库，并从降低运行成本出发，不断提高统筹层次。互通互享统筹层次内不同险种、不同地域参保单位和参保人信息，保障农民工等流动性大的劳动者的便捷、顺畅流动。
5.加大农民工住房保障工作力度
一是进一步扩大农民工公租房比例。公租房是改善农民工住房条件的重要渠道。要进一步取消农民工享受公租房的限制性条件，尽快出台湖南省农民工纳入公租房的准入程序、准入条件、租金标准和轮候规则等政策，将农民工的公租房占比提高到50%以上。
二是进一步加大公租房的供应量。一方面，加大政府财政投入，通过政府投资建设、收购、转换、改造等方式扩大公租房的供应量。另一方面，采用减免部分土地出让金和行政性费用等方式，鼓励企业资金投入，促进房地产开发商承建一定比例的公租房，借助社会力量增加公租房供应量。
三是建立阶梯性农民工住房保障体系。公租房只能解决农民工最基本的住房需求，要着眼农民工的长远需求，从推动农民工家庭市民化的目的出发，将符合条件的农民工纳入廉租房、经济适用房保障对象范围和住房公积金缴存对象，探索农民工住房补贴政策，建立起层次有别但又有所关联的农民工住房保障政策体系（刘艳文，2008），通过系统的、完整的住房阶梯政策，帮助不同经济能力的、不同市民化阶段的农民工实现城市住房梦。
6.积极探索户籍、土地制度的综合配套改革
一是探索解除社会保险、住房保障、社会福利、社会救助等城市公共服务与城市户籍的纽带关系，建立工作者凭就业关系享受公共服务的政策体系，实现户籍制度的本质改革。
二是对城镇建设用地实行严格控制，其规模扩展要与农业转移人口落户数量相挂钩。
三是进一步改革集体建设用地使用制度和完善征地补偿制度。探索建立和完善农民的农村资产处置机制；建立土地流转和交易市场，健全农村土地流转服务体系，积极稳妥地推进农村土地承包经营权有序流转；探索建立农村土地权益置换城镇公共服务的有效机制。
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【已购公房 】已购公房又称售后公房，就是购买的公有住房
【单位产权房】单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。
【廉租房】廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。
【私房】私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。
【二手房】二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手“，第二次交易则为“二手“。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。
【期房】期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买“楼花“，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。
【现房】所谓现房是指开发商已办妥房地产权证的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。
【外销房】外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外的企业，其他组织和个人。
【内销房】内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。
【准现房】准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。
【共同共有房产】共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。
【共有房产】共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。
【尾房】尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。
【烂尾房】烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。“烂尾“的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现。
【城市居住区】城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模30000～50000人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。
【居住小区】居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模 7000～15000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地
【居住组团】居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模1000～3000人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。
【配建设施】配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。
【公共活动中心】公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。
【房屋产权】房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。
【建筑小品】建筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。
【均价】均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的“不计楼层、朝向，以2800元／平方米统一价销售“，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。
【基价】基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。
【起价】起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中：×××元／平方米起售“，以较低的起价来引起消费者的注意。
【预售价】预售价也是商品房预售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准。
【一次性买断价】一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。
【定金】定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。“
【违约金】违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。
【建筑面积】住宅的建筑面积是指建筑物外墙所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。
【使用面积】住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。
【公用面积】住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。
【公摊面积】商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：
1．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；
2．各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50％。
【共有建筑面积分摊系数】整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑面积分摊系数。
【实用面积】它是“建筑面积“扣除公共分摊面积后的余额。
【居住面积】住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积。一般作为衡量居住水平的面积指标。
【计租面积】作为计算房租的面积。在住房制度改革中，作出统一规定，住宅用房按使用面积计算，包括居室，客厅，卫生间，厨房，过道，楼梯，阳台，壁橱等。非住宅用房按建筑面积计算。
【销售面积】销售面积是指商品房按“套“或“单元“出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。
【公用建筑面积分摊系数】将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积／套内建筑面积之和。
【得房率】得房率是指套内建筑面积与套建筑队面积之比。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
套建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。
【实用率】实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。即实用率＝套内建筑面积／套内建筑面积＋分摊的共有共用建筑面积
【容积率】容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。
【建筑密度】建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。
【绿化率】绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。
【绿地率】绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率。绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地“主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。
【开间】住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米--3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。
开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40--50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。
【进深】在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。
【层高】层高是指住宅高度以“层“为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。
【净高】净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。
【标准层】标准层是指平面布置相同的住宅楼层。
【阳台】是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。
【平台】平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。
【走廊】走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。 【半地下室】半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3，且不超过1／2者
【玄关】玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地“，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。
【隔断】隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。
【过道】过道是指住宅套内使用的水平交通空间。【实有房屋】是指已建成并达到入住或使用条件的、含自有房屋在内的各类房屋。
【实有住宅】是指已建成并达到入住及使用条件的、含自有住宅在内的住宅。
【住宅套数】是指按照设计要求已建成并达到入住、使用条件的成套住宅的套数。
【成套住宅】是指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的住宅。
【房屋施工面积】是指报告期内施工的房屋建筑面积，包括本期新开工面积和上年开发跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期复工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应填各层建筑面积之和。
【房屋新开工面积】是指在报告期内新开工建设的房屋建筑面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工房屋面积。房屋的开工应以房屋正式开始破土创槽的日期为准。
【房屋竣工面积】是指房屋按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格，可正式移交使用的房屋建筑面积总和。
【竣工房屋价值】是指在报告期内竣工房屋本身的建造价值。竣工房屋价值按房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、暖、卫等附属工程的建造价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备的购置和安装费用；不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装，工艺设备基础的建造，办公及生活用品等家具的购置等费用，购置土地的费用，迁移补偿费和场地平整的费用，以及城市建设配套的投资。竣工房屋价值一般按结算价格计算。
【居住人口】是指与住宅统计范围一致的居住人口。以公安局的统计数据为准。
【居住户数】是指与居住人口数相应的户数。“户“以公安派出所核发的户口簿为准，一个户簿即一户。
【人均住宅建筑面积】是指按居住人口计算的平均每人拥有的住宅建筑面积。计算公式：人均住宅建筑面积=住宅建筑面积／居住人口
【人均住宅使用面积】是指按居住人口计算的平均每人拥有的住宅使用面积。计算公式：人均住宅使用面积=住宅使用面积／居住人口
【户均住宅套数】是指按居住户数计算的平均每户拥有的住宅套数。计算公式：户均住宅套数=住宅套数／居住户数
【住宅成套率】是指成套住宅建筑面积与实有住宅建筑面积的比例。计算公式：住宅成套率= 成套住宅建筑面积／实有住宅建筑面积×100％
【住宅自有率】是指自有的住宅建筑面积与实有住宅建筑面积的比例。计算公式：住宅自有率）= 自有住宅建筑面积／实有住宅建筑面积×100％
【土地管理】是指国家用于维护土地所有制，调整土地关系，合理组织土地利用，以及贯彻执行国家在土地开发、利用、保护、改造等方面的政策而采取的行政、经济、法律和工程技术的综合性措施。现阶段我国土地管理的实质是政府处理土地事务、协调土地关系的活动，即行使国家权力的过程。
【地籍】是指反映土地的位置、数量、质量、权属和用途等基本状况的簿籍，也称土地的户籍。
【地籍管理】是指国家为取得有关地籍资料和为全面研究土地的权属、自然和经济状况而采取的以地籍调查、土地登记、土地统计和土地分等定级等为主要内容的国家措施
【土地使用权划拨】是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
【土地使用权出让】是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
【房屋用地】是指房屋以及按照规划要求的配套设施所占用的土地，包括房屋占用的土地和按照规划要求的配套设施占用的土地。
【房屋用地面积】
无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地；
市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地；
已征用、划拨或者属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地；
其他按规定不计入用地的面积。
【住宅用地】是指供居住的各类房屋用地
【工业用地】是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣场地等用地。
【仓储用地】是指国家、省及地方的储备、中转、外贸、供应等各种仓库、油库、材料堆场及其附属设备等用地。
【商业服务业用地】是指各种商店、公司、修理服务部、生产资料供应站、饭店、旅社、对外经营的食堂、文印腾写社、报刊门市部、蔬菜购销转运站等用地。
【旅游业用地】是指主要为旅游业服务的宾馆、饭店、大厦、乐园、俱乐部、旅行社、旅游商店、友谊商店等用地。
【金融保险业用地】是指银行、储蓄所、信用社、信托公司、证券交易所、保险公司等用地。
【市政公用设施用地】是指自来水厂、泵站、污水处理厂、变电站、煤气站、供热中心、环卫所、公共厕所、火葬场、消防队、邮电局及各种管线工程专用地段等用地。
【绿化用地】是指公园、动植物园、陵园、风景名胜、防护林、水源保护林以及其他公共绿地等用地。
【公共建筑用地】是指文化、体育、娱乐、机关、科研、设计、教育、医卫等用地。
【文、体、娱用地】是指文化馆、博物馆、图书馆、展览馆、纪念馆、体育场馆、俱乐部、影剧院、游乐场、文艺体育团体等用地。
【机关、宣传用地】是指行政及事业机关、党、政、工、青、妇、群众组织驻地、广播电台、电视台、出版社、报社、杂志社等用地。
【科研设计用地】是指科研、设计机构用地。如研究院、设计院及其试验室、试验场等科研、设计用地。
【教育用地】是指大专院校、中等专业学校、职业学校、干校、党校，中小学校、幼儿园、托儿所、业余进修院、工读学校等用地。
【医卫用地】是指医院、门诊部、保健院疗养院、救护站、血站、卫生院、防治所、检疫站、防疫站、医学化验、药品检验等用地。
【交通用地】是指铁路、民用机场、港口码头及其他交通用地。
【铁路用地】是指铁路及场站、地铁出入口等用地。
【民用机场用地】是指民用机场及其附属设施用地。
【港口码头用地】是指专供客、货运船停靠的场所用地。
【其他交通用地】是指车场、广场、公路、街、巷、小区内的道路等用地。
【商品房】是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。
【经济适用住房】是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。
【廉租住房】是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。
【存量房】 是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。
【再上市房】是指职工按照房改政策购买的公有住房或经济适用房首次上市出售的房屋。
【住宅】是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。
【成套住宅】是指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的房屋。
住宅按套统计。两户合用一套的住宅，按一套统计；一户用两套或两套以上的应按实际套数统计。
【非成套住宅】 是指供人们生活居住的但不成套的房屋。
【国有房产】是指归国家所有的房产。包括由政府接管、国家经租、收购、新建以及由国有单位用自筹资金建设或购买的房产。国有房产分为直管产、自管产、军产三种。
【集体所有房产】是指城市集体所有制单位所有的房产。即集体所有制单位投资建造、购买的房产。
【私有房产】是指私人所有的房产，包括中国公民、港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国人所投资建造、购买的房产，以及中国公民投资的私营企业所投资建造、购买的房屋。其中部分产权：指按照房改政策，职工个人以标准价购买的住房，拥有部分产权。
【涉外房产】是指中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业、外国政府、社会团体、国际性机构所投资建造或购买的房产。
【其他房产】是指凡不属于以上各类别的房屋，都归在这一类，包括因所有权人不明，由政府房地产管理部门、全民所有制单位、军队代为管理的房屋以及宗教、寺庙等房屋。
【钢结构】 是指承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构。
【钢、钢筋混凝土结构】 是指承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的。
【钢筋混凝土结构】是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。
【混合结构】是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造。
【砖木结构】是指承重的主要构件是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的。
【其他结构】是指凡不属于上述结构的房屋都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等。
【房屋层数】房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。
假层、附层、插层、阁楼、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。
【地下室】是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分。
【假层】是指建房时建造的，一般比较低矮的楼层。其前后沿的高度大于1.7m，面积不足底层的二分之一的部分。附层是房屋内部空间的局部层次。
【阁楼】一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层。
【低层住宅】 指一层至三层的住宅。
【多层住宅】 指四层至六层的住宅。
【中高层住宅】 指七层至九层的住宅。
【高层住宅】 指十层及十层以上的住宅。
【房屋建筑面积】是指含自有房屋在内的各类房屋建筑面积之和。指房屋外墙勒脚以上各层的水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上的永久性建筑。
【住宅建筑面积】是指供人居住使用的房屋建筑面积，包括企事业、机关、团体等的集体宿舍和家属宿舍。
【成套住宅建筑面积】 是指成套住宅的建筑面积总和。
关键词:物业税 产权 城市房地产产权 城市房地产税费
中图分类号:F810.42文献标识码:A
文章编号:1004-4914(2010)03-187-02
一、背景
所谓物业税,主要是针对土地、房屋等不动产,要求其拥有者每年都要缴纳一定的税款。有的国家将物业税作为保护物业升值而征收的税,因此民众才愿意或同意国家征收这种税或费用。有的国家将物业税作为地租中的一种费用而征收,同样是要用于维护土地的升值并让附属在土地上的物业升值的税或费用。
由于2009年楼市回暖、开发商涨价,开征物业税的呼声越来越高,许多人希望物业税能够起到抑制房价的目的。不可否认的是,既然物业税开征被有些人认为抑制房价,对楼市的心理影响必然存在。物业税有助于增加供应,对于需求具有鼓励和抑制的双重作用。在物业税的开征时机选择上,房地产市场处于上升期更易推进,这有利于抑制投资需求,可以明显增加持有成本。
对看楼市成交脸色“过日子”的银行个人房贷业务而言,物业税更像一把“双刃剑”。一方面,楼市一旦因观望物业税而导致成交萎缩,个人房贷业务增长的步伐势必放缓。正是受前期住房成交量放大的影响,2009年4月份上海中资银行个人住房贷款增加33.9亿元,创近16个月来单月增量新高,同比多增40亿元。而此前2008年,由于楼市成交冷清,上海银行个人房贷业务连续几个月负增长。业内人士称,由于投资性购房对商业性房贷更加倚重,一旦该部分购房需求下降,银行房贷受到的影响将大于公积金房贷。
另一方面,物业税如果抑制了房价虚高,对提高银行房贷的资产质量有益。目前国内银行的房贷不良率较低,但对高房价可能带来的风险,银行不敢轻视。如果房价进一步上涨,必然增加房贷资产的潜在风险。特别是在房贷门槛较低的情况下,伴随高房价的业务增长未必没有风险。只要房价出现“跳水”,银行就将面临“断供”风险。物业税开征,起到稳定楼市的作用,对银行房贷业务来说是好事。
二、征收物业税的前提条件
征收物业税是否能终结房地产大战,一般我们认为取决于征收的以下三个前提条件是否具备:第一个前提是厘清物业税与现有税费之间的关系,第二是建立满足征收物业税的技术条件,第三是以物业税改变现有的土地财政收入大部分未纳入公共财政的现状。
简单地说,物业税是不动产保有环节的税收,我国现行法规采取一次性收取几十年土地使用费用,这就导致了购买与交易环节成本高、持有环节成本低的现状,一些地方政府因此在短期内大量卖地,一次性收取未来几十年的土地红利,这是许多地方土地财政盛行的根本原因。物业税将土地收益分摊于未来的几十年内收取,可以改变这一逆向激励制度。从理论上说,在购买新房这一环节上,至少可降低购房成本。这样的话,新房子的价格有望降低,对消费者应该是利好消息。因而有人提出,如果改用物业税的形式分期支付地租和税费,现在的新房价格就可以大幅下降。同时,政府与开发商为了征收物业税,也有动力创造良好的社会环境,提供充足的公共产品,吸引消费者到本地安家,提升本地的物业价值。
三、美国的物业税制度
正像一位哲人曾说过的那样,在美国两样东西是永恒的:一是死亡,二是上税。美国可能是世界上税种最多的国家之一,征收物业税在美国已经有上百年的历史。美国民众缴纳的税种中,物业税块头最大,每户每年动辄上千上万上十万美元乃至更高,因物业税是根据个人财产当年的市值比例计算。拥有独栋楼的户主比较简单,物业税一年分两次或四次付清,其中包括物业费。如果在公寓或连栋楼内拥有住宅,户主就得在交物业费时加上物业税。
从本质上看,美国征收物业税的第一功能是改善社区环境和服务,提高住户的生活质量,吸引更多的人来本区购买住房。各县、市、区政府为经济持续发展,都希望人们来其管辖的区域内买房建房。物业税交得越多,社区环境像安全、教育、医疗等等设施越好。
美国各区县的物业税率差异很大,但一般都对收入低的退休老人实施减免。纽约是物业税率最高的城市之一,税率由市议会确定,2007年一般民宅物业税为12%上下。在纽约市,只有33%的居民拥有自己的房子,这个比例远远低于全美国平均67%的房屋拥有者的数字。纽约市财政局每年根据房屋的价值,按比例向房东发出地产税账单,分月交付。房子所在的区域不同,地产税高低也不一样,相差悬殊。在华人较集中的皇后区,地产税平均每年每平方米大约是20美元。150平方米的房子,每年要交的地产税约3000美元。若在曼哈顿区,150平方米的房子大约要交8000～10000美元。
美国住宅物业税的第一大用项,是本区内小学到高中、图书馆、社区公园等公共设施的改建和绿化等。住宅区的垃圾回收、处理等服务性开支,则是物业税的第二大用项。第三,相关政府还会用部分物业税设置基金,甚至把基金推入债券市场筹集资金,用于社区公共设施的大型改建。
从实际效果看,地方政府征收物业税尽管也有抑制房价或炒房的作用,但都是附带作用。美国各级政府的政策,大都鼓励人们购买第一套住房,因拥有一套住宅不但是实现美国梦的最重要体现,且有利于人们勤劳致富,安居乐业,有利于社会稳定。也正因为此,征收物业税的目的不是抑制房价或房地产泡沫,而是改善社区服务和环境,提高户主的生活质量。
从宏观角度看,美国抑制炒房的第一政策手段是联邦储备委员会掌控的基准利率,因这一利率对房贷利率有决定性的影响。其次是联邦和地方政府实施多种政策,提升投资性住宅的维持成本。如第一住宅的年按揭资金,可成为个人所得税基数中的折扣,而投资性房产就不可享受这类优待;投资性房产出租所得收入,要计算在个人所得收入中纳税,且在升值后出售,不享受第一住宅盈利免税的优惠等。
美国成熟的物业税机制值得我们认真借鉴。但是,如果把开征房地产物业税的政策目标,确定为遏制房地产炒作,首当其冲遭受打击的反倒可能是普通百姓购买第一套住宅的积极性。
四、我国物业税面临的问题
普遍的观点物业税的征收依据是我国《物权法》的第四条“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。”要了解物业税的问题就必须先从税收和产权制度两个方面进行分析。
1.税收制度问题。税收有助于填补储蓄与投资间的差额,可以作为一种工具用于资源分配、收入再分配和经济稳定。物业税是一项净财产税,如果制定的合理且实施有效,就能补充个人所得税,并在对个人的税收上获得更大的公平。只要高边际税率不影响低收入水平,那么便不会大规模地抑制人们的干劲。
税收的作用从来不能单纯依靠新税种的设立而实现,在以税收或奖励的方法解决侵害效应的问题这一建议中,可发现同样的缺陷。庇古对这种解决方案也寄以厚望,尽管他像通常那样,没有详细阐述,论证得也不够。没有税收,在工厂区将会烟尘污染太多、居民太少,但有税收,则相反。没有理由说,这样做是肯定可取的。
国家有强制性征收税收的功能和权利,但民主国家首先要强调的是国家征税的透明性,国家征税前要先说明税收支出的用途,国民同意这种支出并认为这种支出是对全民有好处的,纳税人能享受因支付税收而获得的公共支付回报,才会同意缴纳这种税收。特别是专项的税收,如绿化税的支付可以享受免费的公园和绿色的环境;交通的税收可以享受免费的或便利的交通条件;支付了燃油税就不应再支付过路费等。
我国房地产开发建设、交易、保有等环节中,包括耕地占用税、契税、印花税、土地增值税、营业税、个人所得税、房产税等税种,存在重复征收问题。目前我国房地产企业交纳的基本税种(部分):
(1)营业税按营业收入5%缴纳;
(2)城建税按缴纳的营业税7%缴纳;
(3)教育费附加按缴纳的营业税3%缴纳;
(4)地方教育费附加按缴纳的营业税2%缴纳;
(5)土地增值税按转让房地产收入扣除规定项目金额的增值额缴纳(按增值额未超过扣除项目的50%、100%、200%和超过200%的,分别适用30%,40%,50%,60%等不同税率);
(6)印花税:建安合同按承包金额的万分之三贴花;购房合同按购销金额的万分之五贴花;
(7)城镇土地使用税按实际占用的土地面积缴纳(各地规定不一);
(8)房产税按自有房产原值的70%*1.2%缴纳;
(9)车船税按车辆缴纳(各地规定不一,不同车型税额不同);
(10)企业所得税按应纳税所得额(调整以后的利润)缴纳(3万元以内18%,3万元至10万元27%,10万元以上33%)等。
除2002年1月1日以后办的企业的企业所得税向国税缴纳外,其他税收都向地税局申报缴纳。征收物业税的前提要取消土地增值税、土地出让金、城市房地产税等与物业税存在重合的一次性税费,否则旧的税费未除,新的税费又来,对于消费者而言,就属于双重收税。
用物业税取代名目繁多的税收,被视作是一个不错的选择,现行的房地产税存在着不合理。房屋的造价中包括了一次性支付的土地出让金,即地租。而包括了地租的价值的征税从法理上讲是一种税上税的重复征收,并且是对非业力的价值征税的一种作法。如果参照国际惯例而实行物业税的征收,就一定会首先要建立合理的土地制度,这是征收物业税的基础条件。
当民众持有物业时要征税,那么民众购买这个物业,即用货币资产变成实物资产时是否应免税呢?多数发达或实行资本主义制度的国家在公民购买住房时都实行了减免、冲抵个人收入所得税的政策。道理很简单,政府本就天然的拥有解决公民住房的责任与义务,为减少政府公共支出的住房保障责任,就用减免个人收入所得税的方式鼓励公民自行解决住房问题,也因此才有了开征物业税的理由。但至今中国尚未在货币资产转为固定资产的环节实行减免和冲抵个人收入所得税的政策,又有什么理由去征收物业税呢?至今中国的房产税对居住物业的减免正说明了这一对称的原则。况且这么多这么高的税也没能抑制房价,多一个物业税就真的能解决今天中国房子的问题吗?物业税的征收如果只是为了抑制房价虚高,就从根本上找错了方法。
2.房地产产权制度问题。产权propertyright财产(多指不动产)的所有权,产权是经济所有制关系的法律表现形式。它包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。以法权形式体现所有制关系的科学合理的产权制度,是用来巩固和规范商品经济中财产关系,约束人的经济行为,维护商品经济秩序,保证商品经济顺利运行的法权工具。“为了有效发挥产权的作用,产权必须是排他的、可转让的、可分割的以及是永久的。若产权归属任何个人,其必须被认为是永久的。”
在我国涉及房地产产权的法律法规数量有很多,最重要的法律当属《物权法》,根据《物权法》规定“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权,不得损害已设立的用益物权。”“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。”“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”中国现有高达二三十类的房屋建设政策,享有不同的土地政策和税费政策,如有城镇土地与农村土地之分,有出让土地与划拨土地之分,也有历史遗留的既非出让又非划拨的土地,还要分军队、宗教、国家机关、工业、仓储、商业、居住等多种用地类型。再有二十、三十、四十、五十、七十年的不同出让期限。仅居住类房屋又分为廉租房、经济适用住房、享受经济适用住房政策的房屋、房改房、单位房、拆迁房、自建房、集资建房、两限房、商品房、新农村改造房、棚改房、城中村改造房、市政建设用房等等一系列的分享不同政策的房屋。当各类房屋的政策基础、待遇差别巨大时,如何评估价值并征税,不找到历史遗留问题妥善地解决办法,物业税实施就面临着巨大的障碍。
居民住房的产权时间从40年到70年不等,根据国家相关法律法规、政策的规定《城市房地产管理法》规定:“土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用的,应当最迟于届满前1年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该块土地的,应当予以批准。续期后重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。”但是续期多久?土地出让金按照什么规定什么标准来收?房开商拿地的规定如果适用于普通商品房产权人其结果可想而知。即使房屋的产权可以一直延续到房屋被毁损,但如何判断毁损?房开商修建的房屋到底能用多长时间?有内部人士透露大多数住宅是按50年使用期设计的,加上建筑过程中偷工减料可使用时间可能更短,那么产权没到期房屋就毁损到无法居住的情况又该如何处理,特别是在“楼歪歪、楼脆脆”现象的频况下。解决不好产权问题,物业税的实施就无从谈起,总不能让纳税人为租来的房子交物业税。
3.物业税出台的目的。物业税出台的目的是为了什么?是为了维持房地产市场的稳定,打压房地产价格,防止经济出现泡沫?美国实行了几百年的物业税还是没有防止次贷危机的发生,前面我们也说了美国的物业税主要目的不是为了抑制房价。假如仅仅为了持有物业而征税,中国早就开始了,不是早就有并且现在还在执行着房产税吗?此外,国家相继出台了很多政策包括控制银行信贷,减少土地空置,限制央企等也证明利用物业税不是限制房地产泡沫的唯一有效方法,或是对其功能是否真的能达到预期是有保留的。
4.物业税实施的软条件不足。国家颁布了房地产投资评估的政策、法规,但要看到中国只有约3万名评估师,注册评估师不到1万人,要在660个城市对几百万亿平方米的城市不动产进行评估大约会力不从心,再有这么多种的地权、产权的差别就更加捉襟见肘了。中国人并没有养成自我如实申报的好习惯,这更会让这种不动产品质的差别性评估成本巨增,甚至使其变得不可能。
中国房地产目前的状况是多方面因素导致的,尤其是在实体经济面临巨大压力的情况下大量资金入市,对于房价的不断上涨起到了推波助澜的作用。税收对消费的影响是巨大的,政府增加税收,使得“我们的实际可支配收入将降低,而可支配收入的降低又使我们减少消费支出”。消费支出的减少必然使消费曲线下移,较低的消费曲线自然相交于较低的国民收入曲线,导致国民生产总值的减少。在今天政府正致力于拉动内需的大环境下,物业税的推出会不会产生负影响是值得我们考虑的。笔者认为利用制度性的改革来推动经济,改变目前房地产业作为支柱产业地位的现状,引导社会资源流回到其他部门别是实体经济去,让经济健康发展才真正能够让房价回复理性,实现房地产业的软着陆。
参考文献:
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关键词：房地产企业；纳税筹划策略；土地增值税；企业所得税；营业税
一、房地产企业纳税筹划的意义
纳税筹划能压缩不必要税收，从而达到降低成本的目的。纳税筹划可以推进房地产企业更加合理有效地履行国家财务政策与税收法规；纳税筹划为房地产企业经营活动中不可或少的关键性要素。纳税筹划皆源于利益的驱动，以追求最大化的经济利益为出发点。而全方位的了解房地产经营活动中所涉及各类税种，熟知其征缴税率，掌握其税收优惠政策，能极大地科学合理地控制税收成本，进而降低经营成本，提升利润，增进企业竞争力。房地产企业若想做好纳税筹划工作，务必积极认真地履行新《企业会计准则》，依法规对企业成本进行分摊，准确、合理、合法地核算纳税金额。
二、房地产行业主要税种的纳税筹划措施
（一）土地增值税的纳税筹划措施
1.增大扣除项目的金额措施。依土地增值税的实施细则与暂行条例及，计算其扣除的项目包括：获得土地应用权而支付的资金；土地的开发所花费的成本；新建房与配套设施的成本，以及旧房评估价位；和转让房地产相关的如印花税、附加税、营业税等销售税金；财政部所颁布的扣除项目。若房地产企业想要加大扣除项目额度，可提升开发成本，加大“公共配套与基础”设施的建设上的费用投入，如此即可提升税前扣除项目的成本费用，还可以让项目环境更加优美，益于提升销售且推动品牌创设。此外，亦可合理提升“销售、管理、财务”三方面的期间费用，且把其作为开发费用录入当期损益，其允许税前扣除。如此能提升宣传力度，推动经营管理效能，变能实现提升扣除额目的。
2.合理定价措施。我要土地增值税其税率偏高，故此于项目销售过程中，企业需依市场整理体状况，对增值额比例进行适当计算，科学拟定房产价位。房产价位的调整需以把增值率控制于临界点之下，进而享有免税优惠政策，让所得利润为依行业市场利润率常规下出售交纳土地增值税以后利润。
3.创设独立核算企业的销售公司且将销售与装修独立核算。房地产企业可把销售部由公司内分离出去，创设分开单独核算的子公司，把房产先要销售给子公司，然后子公司再把房产对外销售。于母公司向其销售房产之时，尽可能的把增值率控制于临界点下，如此仅需对子公司销售额进行土地增值税的征收。同时，把“维护、装修、设备安装”当作独立业务展开核算，尤其适合当下普遍推出的“精装房”企业，即于出售以前对商品房展开简单装修以及维护，且安装了一些如“马桶、厨灶”等生活必要的设备。独立核算一可合法降低销售额，减少增值率，二可合理压缩业税额。
（二）企业所得税措施
1.对销售收入进行适当调节。我国税法规定，预收款在房地产企业不管是否结转销售收入，皆需依适用税率计算交纳附加税与营业税，且土地增值税进行预征。依此规定，各企业需努力提升免税收入，及时剔除所不应收取税率的项目。企业针对销货退回与折让问题，务必及时获取有关凭证且施行冲减销售收入费用的账务处理，进而规避收入虚增。此外，若存有闲置流动资金，能够选取买进国债，因国债可为企业带来利息收入同时，国债利息收入亦可免缴所得税。可把暂时闲置资金投资其他企业，获取的投资收益亦能不用上交所得税。
2.巧妙转化业务招待费措施。我国的实施的企业所得税法条例中规定，企业和生产经营相关的业务招待费，依所支出的60%额度进行扣除，可是最高不可超出当年销售额度的5‰，需要留意的是，依二者的标准较低者进行计算。若是依以上条例规定，企业于申报纳税以前，需要提前对业务招待费进行自行计算。若是所要申报的业务招待费已经超出限额，企业务必提前展开调整，可把业务招待费采取巧妙转换成别的项目的手段，达到税前扣除目的。比如，房地产企业对客户所赠送的“礼券、礼金”等，能够采取佣金费用列支的措施，因为此部分能于税前进行扣除。此外，企业还能够将招待费用转换成会议费，由于会议费可以不受比例的限制，只要可以给予合法凭证，皆能够进行全额度的扣除。
3.职工的工资薪金和三项费用的科学安排。我国企业所得税法中规定：①企业所发生的合理的实际职工的工资薪金，准予于税前进行扣除；②企业依国务院相关主管机构及省级政府所规定的范畴与标准给职工交纳的基本“养老保险费与医疗保险费”、生育保险费、工伤保险费、失业保险费等等的基本社会保险费以及住房公积金，准予进行税前扣除；③企业为职工以及投资者所支付的补充“医疗保险费与养老保险费”，于国务院财政与税务主管机构所规定的范畴以及标准内，准予进行扣除；④企业依国家相关规定给特殊工种职工所支付的“法定人身安全”保险费，准予进行扣除；⑤企业为雇员个人以及投资者向商业保险部门所投保的财产保险、人寿保险等商业保险，不得扣除。以上规定我们可以看出，房地产企业务必规避给员工买入“商业保险”，能够适宜地提升员工年终奖金、工资、住房公积金、社会基本保险费以及人身安全保险等等，由根本上尽量提升员工的待遇，即能够降低交纳企业所得税率，亦能够给企业吸引进更多的优秀人才。
企业已然发生的福利费支出，只要不超出工资薪金总额度的14%，准予进行扣除。企业所拨缴的工会经费，只要不超出工资薪金总额度的2%，准予进行扣除。除去国务院财政与税务主管机构另外进行规定除外，企业所发生的职工教育经费，只要不超出工资薪金总额度的2.5%，准予进行扣除；超出部分，准予于日后纳税年度进行结转扣除。依上述相关规定，房地产企业需提升对职工的“教育、培训”投入力度，提升职工素养，此外，能够和行业整体工资水平对比，得以合理提升职工工资，把超支福利以工资模式进行发放，进而规避额外须交纳的所得额。
（三）营业税措施
营业税意指对给予应税劳务、销售不动产、转让无形资产的企业与个人，就其所获取的营业收入额度所进行征收的流转税的一种。营业税其征税范畴包含给予应税劳务、销售不动产及转让无形资产。销售不动产的具体内容包含销售“建筑物及构建物与销售别的土地附着物”，房地产业所交纳的营业税，即是凭此项规定进行实施。营业税其起征点的幅度规定如下：①依期纳税的，为月营业额度的5000-20000元人民币；②依次纳税的，为每日营业额度的300-500元人民币。
房地产开发企业在计征营业税上，其计征依据的主要内容包含：其一，出售房屋后所收取的款项；其二，出售土地应用权后所收取的款项；其三，代收房屋的“电表、水表、装修”等款项；其四，出售房屋与土地预收所获得的款项。尤其务必留意的是，纳税人在转让土地应用权以及销售不动产时，采取预收款模式的，则纳税义务所发生时间是所收收预收款当日；其五，视同销售营业额。
对营业税展开纳税筹划过程中，务必对以下三个有关政策进行充分考虑：其一，对依政府所规定价位而出租的廉租房、公有住房，包含房产企业向居民所出租其公有住房，企业与自收自支的事业单位针对职工所出租的自有住房，能够暂免征收其营业税；其二，房地产企业其自建自用的建筑物能够免征收其营业税；其三，以不动产进行投资入股的，参与接受投资方的利润分配者，一同承担风险行为者，免征其营业税。故此，企业可依上述进行如下措施：
1.不动产销售适用的营业税税率为5%，可是房屋装修归属建筑安装业所适用的3%税率。故此，尽管售楼过程中主要出售毛坯房，可是于出售前文所提到的精装修房之时需分别签订装修合同与出售毛坯房合同。装修即能应用3%税率，亦能把装修收入用劳务收入模式实现，进而压缩土地增值税所需计征的基础；尽管不动产销售适用于相对较高5%税率，能够采秀投资模式进行不动产的销售，接下来再展开转让，如此不只是能够免交营业税，还能够推迟交纳土地的增值税。
2.于房地产企业之中，若是企业于开发的以前或初期即可以确定最终用户，则能够采取代建房模式展开开发，而非采取常规下的先开发、再销售模式。此筹划模式能依建筑行业所适用的3%的低税率进行营业税的交纳，可当下土地增值税不用交纳。
3.于房地产企业销售活动中，务必需要留意下列几点内容：①税务机关不认可企业内部的售房优惠价位，需依常规的卖价计税，此称为让利不让税；②需要规避视同销售营业额所生成的营业税，比如，出典的房屋、办公用的房屋；③收取代垫的“水表、电表”的初装费，作为房屋的销售收入而计税，务必规避。
参考文献：
增长的黄金律
一个企业家，挣了一笔钱，多少用于消费，多少用于再生产？显然吃光用光不好，这样生产不扩大，既有的设备又要折旧，以后生产肯定要萎缩。反之，不吃不用也肯定不对，人都活不成了，还谈什么未来？
更重要的是，如果全社会都不吃不喝，明天生产出来的东西没人买，投资就没回报，就算是今天的生产扩大了，明天也挣不了什么钱。还不如今天多消费点，生产不要扩张得那么快，明天生产的东西反而能卖个好价钱。从长期看，这可以使生产的增长可持续。
上述就是经济增长理论里“黄金律”的通俗版，它的结论是，最佳的经济增长路径是要找一个消费与投资的分割点。所以，应该问中国一直以来的高投资率是否已经偏离了这个“黄金率”。
我们不能让中国经济重新走一遍来时的路，把投资占GDP的比重调低一点，然后比较一下长期经济增长是不是更快了。不过我们可以找其他国家的情况来作为参照系，中国经济的储蓄率和投资率比别的国家都高。
从最近十余年的趋势看，中国的储蓄率和投资率有所上升，消费率却有所下降。这样，就很难说中国目前的高储蓄率和投资率是在“最优的增长路径”上了。
在开放经济的条件下，情况有所不同。如果世界上有另一个经济体（比如美国）能持续地增长，而且他们愿意持续地购买中国的出口产品。之后中国人再把挣来的钱拿到美国买股票，分享他们的经济增长成果。那么多储蓄一点也不要紧，可以搭别国的便车，长期来说，增长更快。但目前这两个条件都不具备。
投向制约消费的短边
在经济增长的“黄金律”这件事上，投资和消费是此消彼长的替代关系，但是有例外，就是投资（尤其是政府的公共投资）投向制约消费的短边，可能在未来消除制约消费增长的瓶颈，从而改善消费和投资之间的比例关系。
近几年，新一轮的政府投资热潮有一个明显特点，就是投在了城市的基础设施建设，特别是地铁上。在中国城市日益拥堵的今天，投资于城市公共交通基础设施的重要意义在于，一来可以提高城市运作的效率，缓解交通瓶颈对于城市发展造成的制约作用；二来能扩大城市对于人口的容纳力，进一步发挥城市推动现代经济增长（特别是服务业）的作用。
城市基础设施建设所产生的效益显而易见。一种误解是，全世界的地铁都亏钱，所以地铁是没效益的。但对于基础设施的回报不可做此简单的计算，而应考虑到它对于整个城市发展和税收增长的提升作用。
例如，南昌地铁融资中允许地铁公司经营地铁沿线的土地，可以将地铁沿线的土地升值收益再投入到地铁建设中去，表明这种“看不见的好处”。地铁建设对改善城市的生活质量有着切实可见的作用，否则老百姓也不会“地铁修到哪，房就买到哪”。
当然，在特定的城市，是建地铁好，还是其他公共交通设施更有效益，是需要严肃评估的。毕竟不同的交通基础设施的造价差别非常大，而不同的投资所带来的对于城市发展的收益差别是否同样巨大，需要谨慎对待。否则，政府借钱造地铁，最后的确可能使地方背上沉重的债务负担。
投向公用事业
按世界银行报告的提法，城市是现代经济增长的核心。如果你相信经济增长最终是为了提升人的生活质量，减少贫困人口，那么，经济发展的重点就是发展城市。
即使是向农村的投资，也要区分投向何处。在刺激内需的口号下，大量的建材补贴用于鼓励农民在农村建房，问题是，为什么不将同样的补贴用于农民进城后的租房呢？或者为什么不将钱花在农村的教育和医疗上？
给定城镇化的大趋势，对于进城农民的教育投资应成为重中之重。如果对此不及早重视，未来产业升级将面临劳动力技能的制约。另外可能导致一部分受到良好教育的劳动力能跟上产业升级的步伐，而农民的下一代却跟不上，结果是扩大社会的收入差距。
在当前的户籍制度下，拥有丰富高等教育资源的大城市居民享有更多的高等教育获取权，不愿意让外来人口分享。连带后果是，在高中教育阶段，外来移民也不能平等地享有受教育权利。未来中国城市的人口总体上是增长的，在大城市人口增幅将更大。随着户籍制度的逐步改革，外来移民中长期定居的比例将会提高。
看清了这一趋势，正确的政策更应该是，让农村进城的移民和他们的下一代在城市里接受教育和技能培训，防止他们在未来产业升级的进程中掉队。
另外要扩大社会保障的覆盖面。当前社保覆盖面的盲区还是农民工群体。以养老保障为例，在全国统筹仍未做到、个人账户仍不能跨省携带的情况下，农民工如果未能在一地连续缴纳15年社会保险，那么在其离开当地时，他只能带走个人账户里的钱，而雇主为其缴纳的部分只能留在当地。结果，大量农民工宁愿不签劳动合同，拿一个相对较高的现金收入，也不愿意拿一个相对较低的现金收入加社会保障。
企业也乐于此，因为后者的总成本更高。表面上，劳资双方皆大欢喜，结果却是，以农民工为主的城市移民群体需要为未来的风险而储蓄，其消费将受到制约。一旦发生风险（比如生病），城市移民群体的支出会因无社会保障而增加，而其他的消费则被相应挤出。
从根本上说，往哪投资是个政府决策目标的问题。在支出结构上，“取长补短”的现象和地方政府官员目标的短期化有关。不管是教育、卫生，还是社会保障，其对于经济增长的作用都不是立竿见影的。基础设施的投资好一些，至少其对于民生、招商引资和税收增长的作用显而易见。
长期以来，政府的支出明显偏向于基础设施，而科教文卫等方面的支出则被挤占。一届地方政府官员只看当前的经济增长和税收，而忽略了长期的发展目标。
1991年上海市借鉴新加坡中央公积金制度的经验，在我国率先建立了住房公积金制度，1994年住房公积金制度在全国推行。十多年来，住房公积金制度经过不断的完善和发展，走出了一条具有中国特色的住房保障之路，对改善职工的居住条件作出了突出贡献。在肯定住房公积金制度的同时，我们也应看到住房公积金制度在发展中还存在一些问题，需要不断的完善。澳大利亚是一个住房金融市场发达、住房保障制度完善的国家，在这个国家，拥有自己的房产是每个国民的“伟大梦想”，在居民的购房过程中，政府究竟发挥了何种作用，金融市场能够提供哪些服务，成熟的经验能给公积金制度以何种启示，本文将进行简单的探讨和论述。
1澳大利亚的住房金融
澳大利亚总人口2000万，全国共有820万套住房，每年新建住房14万套，大部分居民生活在城市，人均居住面积在发达国家中位于前列。澳大利亚70%的住房所有者都是通过住房抵押贷款购买住房，超过80%的住房其所有人拥有全部产权（所有人一次性付清房款或贷款已全部偿还）。由于对经济形势的普遍看好，澳大利亚人喜好投资房产，很多人购买房产后进行出租以获得稳定收益，而且认为住房贷款是非常廉价的融资渠道。澳大利亚的银行提供的贷款比例一般比较高，首次购房的抵押贷款最多可贷到银行估价师估价的95%；贷款期限也比较长，一般在20-25年。澳大利亚政府还规定，借款人所支付的住房贷款利息可以充抵个人所得税基数。此外政府还把管理的退休金以较低的价格借贷给一些私人财务公司，这些财务公司以低于银行住房抵押贷款0.5到1个百分点的利率发放住房贷款，受到购房人的欢迎。以上这些因素直接导致了澳大利亚住房贷款的发展。
联邦银行是澳大利亚最大的房产贷款机构，住房贷款余额占总贷款余额的50%，它目前向借款人提供四种贷款产品以供选择。一是蜜月贷款，在贷款前12个月的利率为同期浮动利率打一定的折扣（比如比同期正常浮动利率低1个百分点），12个月后的利率恢复为正常的浮动利率；二是固定利率贷款，贷款期限为1-5年，在预期利率上升时，较多人使用该品种，多数人愿意申请3年和5年期固定利率贷款；三是浮动利率贷款，作为最传统的贷款品种，仍然居各类业务的主导地位；四是信贷额度贷款，对每个客户有20万的额度，客户可以随时取出使用，。根据借款人的需求，各个贷款品种可以相互组合，如贷款10万元，固定利率和浮动利率贷款各为5万元。在还贷方式上，银行也提供多种选择，如第一年可以只还贷款利息、还有等额本金、等额本息等还款方式。除第一年外，银行一般不会向提前还贷的借款人收取违约金。
在澳大利亚，住房贷款的风险管理十分严密，首先，银行要求借款人买房时要有一定的存款；其次，银行会安排特点时间和借款人面谈，了解其经济收支情况，并通过查询个人信用信息等方式查询借款人的信用记录，对借款人的信用进行评估。所有银行都会要求借款人在申请贷款时出具以下几项重要文件，连续几年的报税单（证明收入水平）、近几个星期的工资单（证明现在的收入水平）、与单位签定的就业合同（证明将来一段时间的偿还能力）、已有的存款数、健康保险和养老金缴纳情况，同时会严格审查借款人的负债情况，如信用卡使用历史、是否有其他未偿还贷款等等。另外，首次购房贷款额超过房价的80%的，借款人需按贷款额的1%购买贷款保险，也在很大程度上分散了银行贷款风险。由于澳大利亚严格的个人信用制度，住房贷款逾期情况很少。
2澳大利亚的住房保障制度
澳大利亚的住房保障制度非常完善，由于澳大利亚是联邦制国家，各州具体政策有所差异，在此以维多利亚州的住房保障制度为例。维多利亚州政府人类服务部住房辅助及社区建设司（以下简称住房辅助司)主要负责向低收入家庭、无家可归的人提供住房支持和社区建设、管理房产。
目前住房辅助司共拥有资产120亿澳元，管理75000个房产，每年经费8亿澳元，累计向无家可归者提供住房支持80000人次。住房辅助住房保障项目的资金来源主要有三方面：一是联邦政府根据与州政府的协议的拨款；二是住房辅助司出售、租赁房屋收入和发放家庭贷款的利息收入；三是州政府专项拨款。
住房辅助司对部分不能获得银行贷款支持的低收入家庭，向其提供等同于银行贷款利率的住房贷款，支持其购买房屋。另外向低收入家庭和无家可归者提供低价出租房，租金收取标准为其家庭总收入的25%，低收入家庭随着收入的逐渐上涨，会自动退出享受该类住房。
住房辅助司非常重视居住环境的改善和人文关怀。社会房屋虽然提供给低收入和无家可归人群，但其建造标准与普通居民的住房完全一样，而且为减少社会房屋享有人的自卑感，避免社会问题，政府将部分普通居民住房的一部分作为社会房屋而不是单独建造，便于低收入人群和大家共同生活和交流，并带动其积极上进，改善自己的生活质量。
3对住房公积金制度的几点启示
3.1创新贷款品种
贷款品种相对单一，还款方式比较呆板，已成为我国住房公积金制度运行过程中备受关注的问题。从消费心理学角度讲，在同一类商品具有多种型号供顾客选择时，可以更大程度激发顾客的购买欲，尤其在顾客根据自身情况对商品提出的要求得到满足时，顾客会容易做出购买的决定，所以要针对不同缴存人的不同贷款需求，不断创新，丰富贷款品种，比如在贷款利率方面，目前在公积金贷款中，只有浮动利率一种方式，借款人无从选择。可以学习澳大利亚，增设固定利率和浮动利率、固定利率相结合的方式，由公积金中心承担由于利率上升却不能实现利息收入增多的风险，由借款人承担由于利率下降却不能减少还款的风险。另外在还款方式上，可以除等额本金、等额本息还款方式外，增设其他品种，例如可以将北京公积金管理中心试行的“自由还款”的还款方式推广实行。
3.2贷款政策向中低收入者倾斜
近一段时间，住房公积金制度对中低收入缴存人支持不够，政策性作用发挥不强的呼声高涨，逐渐成为学术界和新闻媒介关注的热点。澳大利亚的金融政策注重向中低收入人群倾斜，银行对居民首次购房、二次购房和多次购房均采取不同的贷款政策。建议细化住房公积金贷款政策，针对不同收入人群和不同年龄阶段人群的贷款，应采取不同的政策，尤其要重视设计适合中低收入缴存人的贷款品种。比如对第一次购房人和较低收入人群适当降低贷款门槛，如降低首付款比例，实行优惠的利率，延长贷款期限，甚至给予一定程度的贷款贴息。对二次以上购房人，根据改善自住住房的情况，相应提高贷款门槛，如提高首付款比例和贷款利率，缩短贷款期限。
3.3出台全国性贷款风险管理相关操作规范或指导性文件
尽管澳大利亚信用体系已非常完善，但其银行对住房贷款的风险管理还是十分重视的。我国目前还没有全国性住房公积金贷款风险管理操作办法，各地各自为战，风险管理水平差异极大，部分地区情况堪忧。应尽快出台全国性住房公积金贷款的操作规范或相关指导性文件，对包括贷前调查、贷中审查和贷后管理在内的风险管理工作提出明确统一要求，规范贷款审批和管理程序，提高风险管理水平，保障资金安全，将各地住房公积金贷款的风险管理情况作为重点考核目标之一。
3.4注重对贷款人信用的考查
澳大利亚完善的信用体系对贷款风险管理和住房保障政策的实施非常重要。在贷款风险管理方面，信用体系的健全，便于贷款人快捷查明借款人的信用状态，确定是否准予贷款以及贷款额度。在住房保障方面，由于住房保障政策的受惠人群往往与家庭的收入密切挂钩，如保障性住房和公积金贷款贴息的享受和退出，一般都要视家庭的收入状况而定，信用体系的完备有利于准确确定保障政策的受益家庭和受益期间，完善准入和退出机制，保证政策目标的顺利实现。目前我国信用体系的建立正处于启动阶段，公积金贷款就更要学习澳大利亚银行在住房贷款的贷前审查过程中的细致入微，注重对贷款人还款能力的考查，以确保发放的每笔贷款安全。
3.5增强城市保障性住房的人文关怀
澳大利亚政府十分注重保障性住房本身和周边环境的质量，以及对享受保障性住房人群的人文关怀。在修建过程中将保障性住房和普通住房同等对待，将保障性住房与普通住房混合分布，或者将普通住房的一部分划为保障性住房，以使享受保障性住房的人群不脱离普通社会生活。我国公积金政策规定，公积金增值收益的一部分要用于建设城市的廉租住房，那么可否学习澳大利亚将廉租住房混合与普通住房，而非独立建设。另外可以尝试将通过法律手段收回的公积金贷款抵押住房直接划拨为廉租住房，用实物而非货币的形式转化公积金增值收益支持廉租住房发展。
参考文献
关键词：房地产市场 宏观调控政策 法治 国家干预
近年来，随着我国经济的不断发展，房地产行业已成为地方财政的重要收入来源。2013年，新的“国五条”房地产调控措施正式出台，但是，经过近两个月的实行，“新国五条”在各地区效果并不明显，不少地区甚至名存实亡，暴露出地方政府在房产调控方面与中央存在很大的分歧。这一方面指出了目前房地产调控面临的困境，另一方面也反映了我国房地产调控政策的不足，中央调控政策在操作性和灵活性上存在诸多问题，房地产调控无法真正落到实处。
我国目前的国民经济中，房地产主体为了追求利益的最大化加之市场信息的不对称导致房地产市场经济法律十分混乱。从经济法的视野审视，解决这一问题的关键在于法律制度的完善和社会管理模式的升级，在市场经济不断发展的今天，房地产市场宏观调控法制化已势在必行。只有将经济法理念运用于地产调控的实践之中，为政府职能转变提供合理性建议，同时从金融、税收、土地等各方面对房地产市场进行宏观调控，才能有效保证房地产市场的健康与稳定发展。
1、“新国五条”政策实施效果的现状及评析
因次贷危机之故，中央2008年出台的“4万亿”救市计划中相当一部分流入了收益快、操作空间大的房地产行业，导致中国房地产自2009年一直处于“高烧不退”的现状，房价居高不下。由于地方政府已经习惯于“钢筋水泥”式粗放型经济增长方式和高度依赖土地出让金的政府财政体系，国务院相继出台的“国十一条”、“国十条”等房地产调控措施并未抑制房价飞涨的态势。在面对“越涨越调、越涨越调”的外部质疑时，政策制定者不得不再次重拳出击，彰显决心，“新国五条”正是在这样的大背景下产生的。然而，其实施一年来，虽然较之前限购、限价、限贷力度更大，但目前看来，房价调控目标、问责制等直接目标似乎并没有对市场有所影响。从一线城市房价来看，北上广深四大一线城市在全年房价同比涨幅中位居前列。根据国家统计局的数据，从2013年9月开始，四城市的新建商品住宅价格同比涨幅已经连续4个月超过20%，大幅领先二线城市。而从2013全年来看，除了一季度的同比涨幅低于10%，显得较为温和以外，从4月开始，四大一线城市房价可谓高歌猛进，每月同比涨幅几乎以平均2个百分点的速度递增；在抑制“地王”出现上，国五条的目标亦未得到充分体现。据不完全统计，从“新国五条”出台至今，北上广深一线城市，陆续共诞生了13个“地王”，土地出让金总额高达750亿元。地王项目的入市一定程度上拉升了周边楼盘的价格；在“新国五条”的具体实施过程上，也有瑕疵存在。“新国五条”细则虽然在限购、限贷、个税、限价等方面明显升级，尤其是二手房转让按照20%交纳个人所得税，影响面甚大。但后来各地出台的地方细则中，并没充分反映“新国五条”细则，此外，政策里面提到的问责制，在实际操作中，也没从严执行。
2、“新国五条”空调的原因分析
2.1、中央与地方的调控目标不一致
中央政府作为全体公民的“管家”，应以全体国民的利益为制定政策的出发点和落脚点。房地产业作为国民经济的重要组成部分，应符合中央政府的经济调控目标，通过房地产业健康发展，促进全国经济的平稳增长。在保证经济增长的同时，中央政府使各地协调发展，缩小地区差异。中央政府在房地产调控过程中最为重要的任务是解决中低收入者的住房问题。
相比中央政府，地方政府在房地产调控中的诉求要简单得多。我国现行对地方官员的考核主要以经济增长作为主要指标。地方官员为求显眼的政绩，往往青睐于房地产开发商。房地产业具有投资额巨大、迅速拉升国民生产总值、带动其他产业的发展的多重“功效”，有利于地方宫员升迁。最重要的是，地方政府对土地财政存在依赖感。根据我国现行土地制度规定，土地出让金的大部分归地方政府，地方政府更多地依赖于土地出让收入来解决财力不足的困境。所以，在房地产调控过程中，地方政府控制房价的意愿并不强烈。
由于中央政府与地方政府在房地产宏观调控中利益诉讼不同，中央政府控制房价的政策常被地方政府化解。例如中央政府在2008年底为应对金融危机刺激房地产的措施，被地方政府层层加码，结果扩大了对房地产业的支持力度，使中央政府的调控政策得不到执行，房地产调控达不到预期结果，沦为“空调”。
2.2、调控手段失当
从目前的调控手段来看，政府频繁的使用行政手段，过多的用行政命令直接干预房地产市场，从长期来看不利于房地产市场的稳定和健康发展。
由于调控政策的出台缺乏法律程序，也由于部委之间缺乏协调，各自为政，宏观调控政策内容往往相互冲突，缺乏应有的统一，丧失了政策文件的权威性。一部关于宏观调控的基本法出台，从实体和程序两方面规范宏观调控，是解决房地产调控这些问题的根本。没有一套完备的房地产调控基本法律制度体系和应有的宏观调控的法律规则，导致具有预见力和预防的措施、政策少之又少，房地产调控会往往陷入一种落后的事后补救状态，疲于应付，调控效果难以达到预期的目标。
房地产市场何时出台何种税收政策，可以说属于牵一发而动全身，我国房地产税收政策的不确定性甚至被人称道：因为不确定，使投机者不敢轻易入市，从而达到调控目的。这完全混淆了政府和市场的关系，市场竞争过程中，政府需要做的是提供确定的公共服务，包括法律、政策。政府提供的法律、政策必须是公开的、确定的，市场参与者才能对自己的行为作出正确的判断。
2.3、法律体系不健全
2.3.1、房地产产权制度不健全
一是土地产权制度不健全。在现有的土地使用制度之下，由于产权流转受到很多限制，不能实现土地资源的优化配置，土地入市交易成本较高。由于房地产开发活动中，土地价格是带有基础性作用的，高成本的土地价格终究要通过房地产市场价格表现出来。二是城市基础设施产权制度不健全。城市经济是一个综合的有机体，其中的任何一个行业和部门都与其他行业和部门有着密切的联系。房地产经济的发展，涉及到城市交通、城市公共事业管理等众多部门和行业。这些部门和行业的利益造成房地产业开发成本上升。这种现象从表面上看是由于房地产业与配套部门关系混乱的结果，实际上是城市基础设施产权制度不健全、产权关系混乱的表现。
2.3.2、房地产价格的形成和调节机制不完善。一是房地产生产环节分摊成本较大；二是房地产生产领域产业化程度不高，本身生产成本居高不下；三是房地产企业经营的目标是追逐垄断利润。房地产价格的形成过程中的不合理因素造成价格偏离价值。在消费领域，企业处于有利地位，消费者处于不利地位，使定价权明显偏向有利的方面，从而进一步损害消费者的利益。
在我国，由于本身的法律体制还不健全，房地产市场也缺乏相关的法律进行调控。相较于西方国家而言，我国的法规条文针对性不强，对房地产经济活动各个环节乃至细节问题都规定不明确，因而落实起来比较困难。
3、国外地产调控的经验和启示
近半个世纪以来，世界各主要经济体的房地产市场都在在经济发展过程中几乎都面临过或正面临着“房价过高、市场失灵”的难题。由于房地产市场具有垄断竞争性、周期性和外部性等特点，市场失灵问题较为严重，需要政府及时有效的宏观调控。本节以美国、德国、日本等发达国家为例，试图发现和归纳各国在房地产市场调控实践过程中的经验和特点，并在海外各国经验和特点的基础上，进一步提炼带有规律性的共性内容。这些带有规律性的共性特征的启示，对指导我国房地产市场调控实践有着现实的意义。
3.1、较为完善的法律和行政法规
国外地产调控较为成功的国家十分注重相关法律的建设，从制度上对国家的宏观调控政策给与了保证，推动调控的法制化进程。
美国的房地产调控的主要特点是调控的法制化，其以稳定房地产市场为主要目标，围绕国民的住房保障、房地产市场监管、房地产金融管理、土地供应等方面展开立法准备。从上世纪三十年代开始，美国通过联邦立法，相继出台多种法律法规，重要的法规有《住宅法》、《城市重建法》、《国民住宅法》、《住宅与城市发展法》和《住宅自有者贷款法》等。除此之外，各州政府也相继对操作办法和操作模式做出了细致的方法，为法律施行提供了制度保障。
同样，我们的近邻日本也在这方面做出了榜样。日本尤其注重完备的住房组织和统一的政策体系的建立。立法机构相继出台《住宅金融公库法》（1950年）、《公营住宅法》（1951年）、《日本住宅公团法》（1955年）、《城市住房计划法》（1966年）等法律，其条文具体细致，针对性和可操作性强，执行过程中很少有因法律模棱两可问题引发争议；与之相配合，日本政府也建立一系列机构和法规，落实住房建设规划。借助日本住宅金融公库、公营住宅、公团住宅等金融和社会机构，针对住宅绝对困难人群、比较困难人群采取直接救济、间接救济、直接供应、租金补助等办法相结合，着力解决国民住房问题。
3.2、政策的连贯性较强
事物的发展进步需要我们持之以恒的不断努力。国外地产调控政策经历了一个由浅到深、由表及里的渐进过程。难能可贵的是其在政策的实施过程中较好的较好的继承了以往的政策和经验，在继承中发展，在发展中进步。
日本作为一个资本主义国家，却大量地借鉴了社会主义国家经济发展模式，注重运用国家力量集中调动资源发展经济。日本政府特别注重住房建设规划的编制和指导，从1966年到2005年，先后制定八次住房建设五年计划，根据不同的时代背景，提出各阶段的建设目标、规模、标准和措施，明确保障性住房的比例，从“一五”到“八五”分别为40.3%、40.1%、40.7%、45.45%、49.25%、50.68%、48.29%、50.78%。在日本各界的不懈努力下，日本的住房市场经历了二战前的个人建房到二战后公有供应，再到现阶段逐步走向市场化的转变。
相较于我国“十年九调”的房地产政策，国外的地产政策无疑更为稳定。这一方面是由于法律手段固有的稳定性所致，另一方面也表明了在政策制定前，我们应从长远着手，对市场进行科学合理的预期，避免出现“头痛医头，脚痛医脚”的状况。
3.3、严格的房地产租赁和交易管制
从二战对德国的国民经济和住房造成了巨大破坏，到1991年两德统一后住房状况混乱，再到现在相对稳定的房地产市场，德国政府一直致力于房地产市场调控，稳定房地产价格。德国房地产市场却保持了较长时间的稳定状态主要归功于政府对房地产市场严格的管制和引导措施。
在战后住房短缺时期，德国制定了房租管制政策，要求各地政府按照不同情况制定相应的指导租金水平，作为住房出租人和承租人确定住房租金的参考价格。之后，随着德国经济状况的好转，各地方政府逐步以租房补贴制度取而代之来执行保障居民住房的职能。在德国，有《房租价格法》、《住房中介法》等法律法规对房租市场进行管制。此外，在德国大多数城市，住房管理机构、租房者协会、住房中间商协会等机构根据对各种住房的综合评估，制定出各类住房租金价目表，房屋租赁者和承租人必须在这个价目表规定的浮动范围内确定具体的房租水平。
德国政府对房地产交易市场日常管制与监督也相当严格。德国制定了一整套法律并设立了一系列政府部门对不动产交易进行监督和管理。房地产法律主要有《联邦建筑法》、《联邦规划法》等，并且各州也有相关的法律法规。政府部门主要是对房地产交易的结果进行监督，如交易结果必须经公证处认证方可得到认可，并且公正处开出的《地产公证合同》必须经土地注册局注册方可有效。这些监督行为主要是为了规范房地产交易市场的秩序，保护当事人的权益。政府通过严格的房地产交易管制，特别是土地流转基准价格的制定，可以有效杜绝房地产市场上不正当的交易行为，并保证房地产价格在合理的范围内浮动。
总体而言，我国地产调控政策和发达国家还存在一定差距，因而吸取国外调控政策的有益成果，取其精华去其糟粕，对于我国的地产调控意义重大。
4、国家宏观调控与具体法律政策相结合的制调控机制的探索
4.1、加强宏观调控，制定和完善相应市场规则
在市场经济不断发展的今天，房地产行业作为目前我国经济的重要组成部分对我国经济的稳定与发展具有关键作用。这就需要国家运用宏观调控这“只有形的手”，将房地产宏观调控的关注点放到相应市场规则的制定与完善方面，为我国房地产市场的发展提供一个科学的制度性框架安排。
所谓的宏观调控是指我国经济体制改革过程中形成的有特定含义的概念，是政府为了促进国民经济协调、稳定和发展，依法调整运用其掌握的某些经济变量和行政权力，来影响市场经济中各种变量的取值，从而影响微观经济行为的政策过程。而它在房地产行业中主要表现为国家凭借经济、法律和行政等调控手段，从宏观上对房地产市场进行调节和控制，以促进房地产市场在供需总量和结构上的优化与平衡，实现房地产与国民经济的协调发展。
4.2、协调中央与地方利益博弈，增强政策执行力
面加快政府职能的转变，协调好中央和地方的利益分配，最大限度的摆脱地方政府对土地收入和房产收入的依赖性。一方面中央制定政策前要进行充分调研，在制定原则的基础上充分考虑政策的落地性，不能只空喊口号，导致地方政府无法施行。也要综合考虑中央与地方、地方与地方的差异性，在总体原则不变的情况下，赋予地方政府一定的自，增加其主观能动性。另一方面，地方政府要充分理解中央的政策，结合自身特点进行落实分析。要尽快拿出符合地方特点的解决方案并上报政府，试行阶段明确责任、权力、利益分配，同时阶段性的上报，配合中央进行政策微调。只有这样，政府对地产市场宏观调控的效果才能充分展示，实现一种房产调控的长效机制。
4.3、完善立法，严格执法，加强法律监督
由于我国所有制形式的多样化和市场经济运作的复杂性，现有的房地产法律、法规尚不能全部覆盖，在实际执行过程中，又存在随意性大、多头管理、部门条块分割等不规范问题，致使国家的土地资源不能得到很好的整合和合理的利用，出现了一系列的法律纠纷和混乱，因而在抓好宏观调控的同时，我们还必须完善相关法规政策的完善，将宏观调控和微观法律有机的结合在一起，构建一张双轨制调控机制的蓝图。
项目编号：西南政法大学2013年度本科生科研训练创新活动专门项目（13XZ-BZX-070）。
参考文献：
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作者简介：
关键词:过失 责任 归责 先合同义务 侵权责任 合同效力
一、缔约过失概念的创立
何谓缔约过失责任,学者们的归纳不一。但本质上没有什么区别大多数都认可缔约过失是指缔约一方当事人,违反依诚实信用原则所应承担的先合同义务,而造成对方信赖利益上的损失时所应承担的民事赔偿责任。①
缔约过失责任理论是由德国着名法学家耶林最早提出,1861年,耶林在其主编的《耶林学报年报》第四卷发表了《缔约上过失,契约无效与不成立时之损害赔偿》一文,开始了缔约过失责任在理论上的深入探讨。他认为:“从事契约缔结的人,是从契约交易外的消极义务范畴,进入契约上积极义务范畴,其因此而承担的首要义务,系于缔约时须善尽必要的注意。法律所保护的,并非仅是一个业已存在的契约关系,正在发生中的契约关系亦应包括在内,否则,契约交易将暴露于外,不受保护,缔约一方当事人不免成为他方疏忽或者不注意的牺牲品!契约的缔结产生了一种履行义务,若此种效力因法律上的障碍而被排除时,则会产生一种损害赔偿义务。因此,所谓契约无效者,仅指不发生履行效力,非谓不发生任何效力。简言之,当事人因自己的过失致使契约不成立者,对信其契约为有效成立的相对人,应赔偿基于此信赖而产生的损害。②”耶林关于缔约过失责任的理论,被誉为法学上的发现,对各国立法和判例产生了深远的影响。
我国《民法通则》第61条规定:“民事行为被确认为无效或者被撤销后,当事人因该行为取得的财产,应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”该条的规定与缔约过失责任极为相似,但它并非是完整意义上的缔约过失责任。原来的三部合同法(即《经济合同法》、《涉外经济合同法》、《技术合同法》)中也未在具体条款上对缔约过失责任作出明确而特别的规定。直到1999年颁布的《合同法》才系统地规定了缔约过失责任,从而完善了合同责任制度,弥补了《民法通则》的不足。
二、缔约过失责任的法律基础
到底缔约过失责任的理论基础何在,一直是德国学者们争论的问题,各种学说众说纷纭,莫衷一是,主要有侵权行为说、法律行为说、法律规定说、诚实信用说四种主张。
侵权行为说认为,除法定情形外,因缔约上过失致他人损害是一种侵权行为,属于侵权行为法调整的范畴,应当按照侵权行为法的规定追究行为人的责任。
法律行为说认为缔约过失责任的理论基础在于当事人之间存在的法律行为。该说又分为目的契约说和默示契约说。目的契约说认为,缔约过失责任的基础在于当事人之间后来订立的契约;默示契约说认为,缔约过失责任的基础在于当事人从事缔约行为之际,默示缔结了责任契约。
法律规定说认为,缔约过失责任的基础既不是侵权行为,也不是法律行为,而是法律的直接规定。
诚实信用说认为,缔约过失责任的基础在于诚实信用原则③。按照诚实信用原则,从事缔约协商的当事人应善尽交易上的必要注意义务,维护相对人的利益。如果当事人违反了应尽的注意义务,如协力、通知、照顾、保护、忠实等义务,造成相对人损害的,应自负赔偿责任。
对上述各说,我国学者各执己见。但以侵权行为说和法律行为说解释缔约过失责任,有些牵强。因为侵权行为法所加于人们的义务是权利不可侵害的义务,而缔约过失行为并非侵害了相对人的某种权利(当然,缔约人在缔约之际也有可能侵害相对人人身权、财产权,这完全可以通过侵权法加以解决),侵权行为说有违侵权行为法的基本要求;法律行为说以尚未成立或不存在的合同作为缔约过失责任的基础,实际是把缔约过失责任归入违约责任体系,混淆了两种不同的民事责任。而法律规定说与诚实信用说并无实质差别,只不过是两种不同的表述:法律正是基于诚实信用原则而直接规定违反诚实信用所应承担的法定责任,即缔约过失责任。法律规定说是对诚实信用说的法律确认,或者说,诚实信用说在法律上的表现即为法律规定说①。诚实信用是民法的基本原则,素有“帝王条款”之称,所以,以诚实信用说解释缔约过失责任的基础显得更为妥切和恰当,而且,此也是学界的通说。
三、缔约过失责任的特点和构成要件
(一)缔约过失责任的特点:
1、缔约过失责任产生于缔结合同过程中
缔约过程何时产生,何时终结,理论界存在很大的争议。一种观点以为,应以要约生效作起点。这主要是因为要约以到达受要约人时生效,此时要约才对要约人和受要约人产生拘束力,双方才进入特定的信赖领域。双方只有在此情况下,才可能基于信赖对方而作出缔约合同的必要准备等实质性工作,对于违反先合同义务进行制裁才有实际意义。 另一种观点认为,由于缔约过程是不断变化的,想要确立一个统一的时间点非常困难,也过于僵硬。因此,应根据不同的先合同义务,设立不同的、灵活的、可变动的时间点为合理,而设立的总根据是彼此间信赖的产生。我们认为,缔约应是一种双边的行为,缔约双方必须产生某种订约上的联系,如实际的接触、磋商等,并由此在缔约双方之间产生一种信赖关系,此时双方才能由消极的义务范畴进入积极义务范畴。在此阶段如缔约一方违反先合同义务对相对方构成损害,才能产生缔约过失责任。故缔约过失责任应以要约生效为起始。要约未生效,无从查明双方之间具有缔约上的实际联系,双方不能产生缔约上的注意义务,缔约过失责任亦无从谈起。缔约过失责任至合同成立时归于消灭。
缔约过失责任始于要约生效,止于合同成立。判断应否适用缔约过失责任,关键看缔约方在此阶段有无违反先合同义务而致相对方信赖利益的损失,即合同效力是否在合同成立之前就存在缔约上的瑕疵。以此作为一个评判缔约过失责任的一个重要标准,具有重要的实践意义。
如要约邀请,不属于缔约阶段,应不发生缔约过失责任。
2、一方违反其依诚实信用原则所应负的先合同义务
缔约过失责任是违反义务的法律后果。这种义务不是合同义务,而是先合同义务。这种关系虽不以给付为内容,但依据诚实信用原则,当事人应负有相互协力、通知、说明、照顾、保护等附随义务。缔约过失责任的理论基础,是建立在诚实信用原则基础之上的先契约义务。正是由于缔约当事人在缔约过程中违反了诚实信用原则所应负的先合同义务,才导致既不同于违约责任,又不同于侵权责任的新的责任形态即缔约过失责任的产生,并使它取得独立的地位。我国《合同法》第42条也明确规定“有其他违背诚实信用原则的行为”。应该说,依诚实信用原则所产生的先合同义务,是缔约过失责任的本质所在。
3、另一方信赖利益损失
根据“无损失,无责任”原则,缔约过失责任也必须有损失,此种损失应为信赖利益的损失。对于缔约过失责任损失的确定是一个比较棘手的问题,有时确实难以认定,尤其在目前法律没有明确规定的情况下,更难以把握,在司法实践中可能会出现赔偿范围过宽或过窄,甚至漫无边际的现象,也可能出现对同一类型案件有不同的判案结果。所以,信赖利益的损失应限于直接损失,其范围应包括:(1)缔约费用,包括邮电、文印费用、赴订约地域察看标的物所支付的合理费用;(2)履约准备费用,包括为运送标的物或受领对方给付所支付的合理费用,或因信赖合同成立而购租房屋、厂房、机器设备或雇工所支付的费用;(3)因支付上述费用而失去的利息。
由于实践中缔约过失行为日益复杂化、多样化,有必要在赔偿损失之外考虑其他责任形式的合理性与可行性,如返还财产、恢复原状 ,并允许多种责任形式合并适用,以便最大限度的保护受害方的利益。
4、弥补性的民事责任
对于这一点,有两种观点。王利明先生认为,主要原因在于尽管缔约过失责任在现行法中已得到确认,但附随义务毕竟不是法律明确规定的义务,而只是法官根据诚实信用原则所解释出来的义务。所以对缔约过失责任的适用范围应当有严格的限定它只能在合同责任和侵权责任难以适用的情况下才能适用。 也有学者认为由于缔约过失责任仅产生于合同磋商过程中,只存在对一方信赖利益的损害,故缔约过失责任仅仅寻求一种补偿性的救济。这两种观点从不同角度进行了阐述,都比较可取。
(二)缔约过失责任的构成要件:
由于缔约过失责任采取的是过错责任原则,所以其构成要件应当包括客观要件和主观要件这两个方面。具体来说,缔约过失责任的构成要件有以下四个:
1、缔约人一方当事人有违反法定附随义务或先合同义务的行为。也就是说,缔约人一方在缔约的过程中,发生了违反法律规定的互相协助、互相照顾、互相告知、互相诚实、互相保密等义务的行为。只有当缔约人一方有上述行为时,才有可能承担缔约过失责任。
2、该违反法定附随义务或先合同义务的行为给对方造成了信赖利益的损失。如果没有损失,就不会存在赔偿。当然,这种损失既包括直接损失,也包括间接损失。
3、违反法定附随义务或先合同义务一方缔约人在主观上必须存在过错。如果另一缔约人的损失非因对方的过错而是由其它原因造成的,其不得向对方主张缔约过失责任。这里的过错既包括故意也包括过失。
4、缔约人一方当事人违反法定附随义务或先合同义务的行为与对方所受到的损失之间必须存在因果关系。如果这二者之间不存在因果关系,则不能让其承担缔约过失责任。
以上四个要件缺一不可,否则就不能产生缔约过失责任①。
四、缔约责任和其它几个法律概念的关系
(一)缔约过失责任与违约责任的区别
1、产生的前提不同。
缔约过失责任的产生是基于合同法的具体规定,而非有效成立的合同。无论合同是否有效成立或存在,只要违反合同法的规定,就要承担缔约过失责任。而违约责任是一种违反合同的责任,它以合同的有效存在为前提,如果没有合同的有效存在,违约责任就无从谈起。
2、责任的承担方式不同。
缔约过失责任是一种法定责任,由法律直接规定,它的责任形式只有一种,即损害赔偿。而违约责任可以由当事人约定责任形式,其方式有多种,如支付违约金、损害赔偿、实际履行等,也可以法定的责任形式予以补救。
3、赔偿的范围不同。
缔约过失责任的损害赔偿范围包括信赖利益的损失。信赖利益的损害赔偿,旨在使受损一方当事人的利益恢复到合同磋商前的状态。而违约责任的损害赔偿范围既包括因违约而造成的实际损害,也包括期待利益的损害。违约责任的损害赔偿旨在使受害人的利益达到合同已经履行的状态。
(二)缔约过失责任与侵权责任的区别
1、责任的前提不同。
缔约过失责任产生于为缔约而进行接触磋商的当事人之间,并且双方在缔约过程中,产生了一定的信赖关系。侵权责任的发生不需要当事人之间存在任何关系,只有在侵权行为发生时侵权人与受害人之间才产生侵权损害赔偿关系。
2、责任的义务性质不同。
缔约过失责任违反的是依据诚实信用原则而产生的先合同义务,如协力、通知、保护及保密等义务。而侵权行为违反的是不得侵犯他人的人身和财产的一般义务。
3、责任方式不同。
缔约过失责任的责任方式只限于赔偿责任。而侵权责任除赔偿责任外,还包括其他财产责任形式和非财产责任形式,如停止侵害、排除妨碍、恢复名誉、消除影响、赔礼道歉等。即使同为赔偿形式,缔约过失责任和侵权责任的赔偿范围也是不同的。缔约过失责任的损害赔偿范围是信赖利益的损失。而侵权责任的赔偿范围包括侵犯财产权和人身权所造成的物质损害和精神损害。
4、归责原则不同。
缔约过失责任的成立要求缔约人在主观上必须有过失,即适用过失责任原则。而侵权责任除适用过失责任外,还可适用无过失责任、公平责任原则。
(三)、过失责任与先合同义务
缔约责任是违反先合同义务的结果。先合同义务以合同法的强行规范诚实信用原则为基础。先合同义务可以归纳为以下几个方面的义务:其一,保证合同的真实性。保证合同的真实性,是指合同应体现当事人的真实意思,不能采用欺诈、胁迫等手段促成合同的订立。因当事人自己的过失,导致重大误解的,亦为不真实的合同。其二,保证合同的合法性。保证合同的合法性,是指合同在主体、客体、内容诸方面不得违背法律的禁止性规定,不得违背国家利益和社会公共利益。其三,保护相对放的利益。保护相对方
的利益,要求当事人遵守要约承诺的规则与尽必要的注意义务,包括保护(如保管)义务、通知义务等①。
五、缔约过失责任的主要类型
我国《合同法》第42条规定了缔约过失责任的三种情形:(一)假借订立合同,恶意进行磋商;(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;(三)有其他违背诚实信用原则的行为。
(一)假借订立合同,恶意进行磋商
假借订立合同,恶意进行磋商。是指当事人根本没有订立合同的目的,假借订立合同,而损害相对人利益的行为。《国际商事合同通则》对此也作了规定,其第2.15条规定:“如果一方当事人以恶意进行谈判或恶意终止谈判,则该方当事人应对此给另一方所造成的损失承担责任。所谓恶意,特别是指一方当事人在无意与对方达成协议的情况下,开始或继续进行谈判。” 例如,故意与对方谈判使对方丧失与他人交易的机会、假借与对方谈判而取得非法利益等,都属于这类缔约过失责任②。
(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况
在订立合同的过程中,当事人负有如实告知的义务。一方故意隐瞒关于其自身的财产状况、履行能力,故意隐瞒出卖的标的物的缺陷,以及其出卖的产品的性能和使用方法或者向对方提供不存在的虚假情况,从而给对方造成损失的,即产生缔约过失责任。
(三)有其他违背诚实信用原则的行为
在订立合同的过程中,当事人之间应依诚实信用原则履行协力、通知、保护、保密等义务,对此等先合同义务的违反,造成对方损失的,应承担缔约过失责任。
六、缔约过失责任的承担
(一)、承担缔约责任的主体
承担缔约责任的主体,原则上应当是“合同”当事人。特别是在合同未成立、被撤销的场合,一般是要约人、被要约人、被撤销合同当事人承担责任。但当合同无效时,承担缔约责任的主体,就可能超越“合同”当事人的范围。因此,可以这样表述:缔约责任承担的主体是从事缔约行为的人,不限于合同当事人。无权人、滥用权人,与当事人恶意串通的人都可以构成连带缔约责任①。
(二)缔约过失责任的赔偿范围
我国合同法第42条仅规定缔约过失行为应承担损害赔偿责任,但对赔偿责任的具体范围却没有明确。鉴于缔约过失责任不同于违约责任和侵权责任,其赔偿的确定不能简单地比照后二者,因此必须从缔约过失责任的性质和侵害的权益来确定其赔偿范围。理论界一般认为,缔约过失责任的赔偿范围仅限于信赖利益。信赖利益的损失,既包括因缔约过失行为致对方财产的直接损失,也包括受害方财产应增加而未增加的间接损失。笔者认为,这一损害赔偿的范围应具体涵盖以下五个方面:(1)订立合同所支出的费用,包括交通费、通讯费、考察费、餐饮住宿费等;(2)准备履行或履行合同所支出的费用,如仓储费、运费、保险费等;(3)主张合同无效或可撤消时支出的诉讼费用或其他费用;(4)上述费用的利息损失;(5)丧失与他人签约机会等情形下产生的间接损失等。
上述赔偿范围中争议最大的是第(5)项,该项间接损失难以确定,且实践中分歧较大。学者认为,要支持第(5)项赔偿,至少需要具备以下三个条件:(1)"与第三人缔约机会"在缔约过程中真实存在,索赔方必须对此承担举证责任。(2)该项损失未超出缔约过失人的预见范围,这一点可以参照合同法第113条关于违约损害赔偿范围的规定来处理。该条第一款规定:"当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定,给对方造成损失,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不能超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。"(3)不违反诚实信用和公平原则。
参考文献:
郭明瑞 房绍坤:《新合同法原理》中国人民大学出版社2001年7月版
王泽鉴:《民法学说与判例研究》(第一册)中国政法大学出版社1998年版
王利明:《违约责任论》 中国政法大学出版社 1996年版
陈小君:《合同法学》高等教育出版社2003年10月版
履行不能通常可分为自始不能与嗣后不能，自始不能属于债务成立的问题，嗣后不能属于债务履行的问题。［（2）］这两个问题是合同法中的两大基本问题，有鉴于此，在本文中，我们将不揣浅陋分别论述自始不能、嗣后不能的形态及区分问题，从而就履行不能概念的可借鉴价值作出粗浅的探讨。
一、自始履行不能与合同无效
自始履行不能的概念最早起源于罗马法。罗马法学家赛塞斯（celsus）曾提出过“给付不能的债务无效（impossibiliumnullaobligationest）”的论断，但根据罗马法学家盖尤斯的一些论述，履行不能在罗马法中适用的范围极为有限，主要适用的案件是误以为自由人为奴隶的给付、不具有交易性物品（如宗教上的圣物）的给付等，对于这些情况也并非一概宣布契约无效，相反却有许多例外的限制，例如，出卖人为恶意而买受人为善意，则买卖合同仍然有效。
罗马法的观点对德国法产生了一定的影响。德国学者麦蒙森（Mommsen）于1853年在其有关著述中强调若合同在订立时就已形成履行不能，则该合同应被宣告无效。该观点被《德国民法典》第306条完全采纳。依据该条规定：“以不能的给付为标的契约，无效。”德国学者拉伦茨对此解释为：“此项规定系基于事实需要而作出的价值判断，盖在给付客观不能之情形，契约自始即失其目的，失其意义，失其客体，故使之不发生任何效力。”［（3）］这样一来，“罗马法上‘impossibilumnullaobligationest’原则，本仅适用于少数特定客观之案例，德国民法将此原则加以概括化”，从而扩大了契约无效的范围。［（4）］
《德国民法典》第306条的规定深刻地影响了一些大陆法国家和地区的法律，如《瑞士债务法》第20条完全采纳了这一原则。我国《台湾民法》第246条仿效德国法规定：“以不能之给付为契约标的者，其契约无效。”第247条第1项补充规定：当事人于订约时，明知给付不能或可得而知契约系以不能之给付为标的者，应负信赖利益之赔偿。为解释这一原则，台湾学者洪逊欣指出：“法律行为，如欲发生效果，须其标的可能实现。即以不能实现之可能，则纵令以国家法，对当事人之私法自治与以助力，亦无从促其达成目的之故。”［（5）］
合同因自始不能而无效，从表面上看是合乎逻辑的选择，因为既然从订约时合同已不能履行，则继续维持合同的效力显然无必要，因此应宣告合同无效。然而实际情况并非如此，“此项规定，并非基于逻辑之必然性，盖于此情形，法律仍可承认契约有效，而令债务人负不能履行之赔偿责任。”［（6）］《德国民法典》第306条的规定忽略了两个事实：第一，该规定未考虑导致合同无效的原因，一概将自始不能的情况宣告无效，将使无效的范围过于广泛，其结果可能会使无过错的合同当事人承担合同无效的不利后果。因为无过错的当事人并不知道对方自始不能履行，他在合同订立后，可能因期待合同有效而为合同的履行支付了一定的代价，而合同无效不仅使其会遭受信赖利益损害，而且会造成期待利益的损害，这些损害未必都能得到补偿。假如对某些合同不是简单地宣告其无效，从而使无过错的当事人基于有效的合同提出违约的请求，或许对当事人更为有利。第二，自始不能的情况极为复杂，有些合同的履行并非绝对不可能，如缺乏支付能力、经济陷于困境等，均属于经济上履行艰难。再如债务人因生病不能亲自履行，可能并非绝对不能履行，而只是法律上不宜强迫其履行而已。若对自始不能均宣告无效，则某些合同关系的当事人极有可能利用无效的规定，以合同自始不能为借口，将本可以履行而且应该履行的合同变为无效合同。所以，对各种情况均简单地宣告无效，既可能不利于交易安全，也未必符合合同当事人特别是债权人的利益。
为了弥补《德国民法典》第306条的不足，德国法院通过法律解释而提出了“客观不能”与“主观不能”的概念。法院和学说认为：《德国民法典》第306条提出的“Unmoglichkeit”（不能）一语，专指客观不能，至于主观不能则另以“Unvermogen”一字表示。［（7）］以自始主观不能的给付为契约标的的，其契约仍然有效，债务人就其给付不能，应负债务不履行的责任，债权人可以请求损害赔偿或解除契约。法院认为，既然每个人在订约时都担保其要履行合同，如果他订约仅仅只是无能力履行，不论出于何种原因，他都必须赔偿对方的信赖利益损失。如果契约是自始客观不能，如出卖人在订约时就没有货物等，则应使合同无效。然而，何为主观不能和客观不能？如何对两者作出区分？学者对此众说纷纭，在学说上有四种不同的观点。一种观点认为，凡是任何人均不能够履行者，为客观不能，仅为该债务人不能履行者，为主观不能；第二种观点认为，凡不能的原因在于给付本身者为客观不能，基于债务人一人的情事者为主观不能；第三种学说则认为，凡基于债务人个人的原因致不能履行者，为主观不能，否则，为客观不能；第四种观点认为，依事物的原因而不能者，为客观不能，因债务人个人的原因而不能者，为主观不能。正是由于区分标准不明确，因此对判例也无不影响，如德国Dusseldorf高等法院于1953年2月27日的一项判决曾引起争议，该案情是：某大商贾重金聘请一占星家，根据星象变化，以定凶吉，对其公司业务提出建议。Dusseldorf高等法院认为此项约定给付，无论在自然科学方面和法律方面来考察，均属客观不能，根据《德国民法典》第306条规定，应属无效。德国学者对此提出尖锐批评，认为观察天象星座而提出建议，属于一项可能的给付，在科学上是否正确，对当事人是否有利，具有何等价值，可不予考虑，故契约仍为有效。这个案件表明契约主观不能与客观不能的标准本身不清楚。正如德国债法修改委员会认为，“区别各种各样的客观不能与主观不能－－什么地方也找不到对这两个概念的定义，或许根本就不可能下定义－－常常成为争议的原因。”［（8）］一些台湾学者也提出：“主观或客观之分，既然属于学说上之分类，其界限又未确定，则所谓自始客观不能，其范围而非确定，自易引起纷扰”，［（9）］因而不能区分主观不能与客观不能。最近，德国“债法修改委员会”建议“如果债务人尽了依债务关系的内容和性质应尽的义务之后，仍然不能履行给付，那么在这种情况下有权拒绝给付，但金钱债务除外。这样，在委员会的草案中，就没有客观不能和主观不能的概念了”。［（10）］可见，德国立法正朝着取消客观不能与主观不能的方向发展。
按照德国法学界一致的观点，《德国民法典》第306条的规定是失败的，［（11）］“该条将给付不能的效果规定为无效，以及将债务人的责任局限于赔偿消极利益（第307条）是不适当的”。［（12）］如果我们将该条与法国合同法、英美合同法、《联合国国际货物销售合同公约》（简称《公约》）规定的模式相比较，就会发现，在对待自始履行不能方面可以有多种不同的立法选择，各种选择均有其合理性，但比较而言，德国法的规定是不合理的。下面对这几种模式简单分析如下：
（1）法国法。法国法并不认为以不能给付为标的的契约一概无效，但《法国民法典》第1601条规定了货物的灭失将导致合同无效的情况。依该条规定：“如买卖时，买卖的物品全部毁损，出卖即归无效，如物品仅一部分毁损时，买受人有权选择或放弃此项买卖，或请求以分别估价的方法确定保存部分的价额而买受。”在债的消灭中，民法典第1302条也规定：作为债务标的的特定物毁灭或不能再行交易之用，或遗失以至不知其是否存在时，如此物并非因债务人的过失而毁坏或遗失，而且其毁坏或遗失发生在债务人负履行迟延的责任以前者，将导致债务消灭。在实践中，法院的判例认为，如果债务人知道或者应当知道履行不可能的事实，则债权人可以因债务人之不法行为或缔约过失，而要求赔偿损害，赔偿的数额不受原告信赖合同有效的程度的限制。［（13）］总之，根据法国法，履行不能的适用范围比较狭窄，主要限于特定货物的灭失。
（2）英美法。英美法认为，在订立合同时，该合同就不可能履行，属于一方的错误或双方的错误问题。其推理是，如果合同双方与基于合同标的存在的错误假设而订约，并且任何一方均不承担这一风险，则合同将因共同错误而无效。英国1893年的《货物买卖法》第6条规定：一项出售特定货物的买卖合同，如在缔约时货物已经灭失，且卖方不知情，该项契约无效。英国《合同法重述》（第二版）第35（1）规定，在没有明文的承担风险的规定的情形下，如果成立出售特定物的买卖合同时，双方都不知道货物从来不存在或不再存在的，合同不成立。对于双方的错误，法律将给予救济。对于单方面的错误，则依具体情况处理。例如，如果卖方在误认为货物存在上有过错，则他将凭默示的货物存在保证或过失承担责任。［（14）］
（3）《公约》的规定。《公约》未规定履行不能问题，与《德国民法典》第306条的规定截然不同，《公约》原则上认为在缔结时就已出现履行不能的合同是有效的。对于风险转移以前出现的履行不能问题，按照由出卖人承担风险的原则处理（第36条），如果因为履行不能而致合同不能履行，无论是自始不能还是嗣后不能，除非有法定的免责理由，否则将构成合同不履行的责任（第45条以下、第60条以下）。
从上述三种模式中可以看出，这些模式均没有简单地宣告自始履行不能便导致合同一概无效。也没有采用主观不能与客观不能等模糊的标准来限制无效的范围。相比较而言，《德国民法典》第306条的规定确实过于简单，且将履行不能导致合同无效的范围规定得过于宽泛，这显然不利于保护无过错的当事人。从经济效率角度来看，此种规定也会造成低效率。因为大量宣告合同无效，不仅将使许多属于经济上不能甚至是暂时不能的交易消灭，使正当的交易得不到鼓励，而且无效带来了十分复杂的后果，即恢复原状和赔偿损失问题，同时会不必要地增加一些返还财产的费用。过多地消灭本来不应该被消灭的交易，也会使某些合同当事人在订立了对自己不利的合同以后，藉口合同自始不能履行而要求宣告无效，这对于交易秩序的维护也没有什么好处。
当然，除德国法以外的三种模式也是各具特点的。相对而言，我们认为《公约》的规定更为合理一些。首先，《公约》没有区分自始和嗣后履行不能问题，对凡是无正当理由在履行期到来以后不履行和不能履行的，除非有正当的免责事由，否则一概按违约处理，这就极为简便易行。其次，《公约》不象法国法那样对买卖标的物毁灭损失的情况均作为无效来考虑，而作为风险责任处理，这是有一定道理的。货物毁损灭失不一定都使合同不能履行。现代社会大量的交易都是种类物的交易，种类物的灭失并不一定导致合同自始履行不能，因此没有必要简单宣告在此情况下合同一概无效，更何况即使宣告无效，也要确定谁负担标的物灭失的责任问题。所以，《公约》按照风险是否移转为标准来确定谁应负责，而不是简单地宣告合同无效是比较合理的。第三，《公约》对自始履行不能情况，也没有如英美法那样作为错误来对待。事实上，标的物灭失、自始不存在等现象可能因多种原因引起，不完全是因为当事人的错误造成的。英美法的规定在这方面显然有些片面性。不过，《公约》认为自始履行不能一概不影响合同的效力，从而使有过错的当事人负违约责任，这种规定确有利于维护合同的效力和交易秩序，但因其未考虑到合同可能因为错误、欺诈等原因引起履行不能，应导致合同被撤销或无效的情况，因此也有失周延。
我国法律是否应采纳《德国民法典》第306条的规定？我们认为，我国现行民事立法和司法实践，较之于德国法关于自始履行不能的规定更为合理，因此不应采纳德国法的规定，这具体体现在：
第一，我国《民法通则》规定了行为人对行为内容有重大误解的民事行为应予以撤销，因合同被撤销，有过错的一方当事人应承担责任（第59条、第61条）。如果双方错误地认为标的物存在而事实上不存在，或者某种标的物存在而事实上不存在该种类型的标的物，可按重大误解处理。但发生重大误解以后，应由有撤销权的当事人主张是否撤销合同，从而使合同自始失效。这就可以解决一些因误解引起的履行不能问题。不过，有些学者对此有不同的看法。有一种观点认为，对此种情况，“应由当事人双方主张无效，不存在当事人一方才有权撤销的合同，因此用我国法上的误解来解决合同自始履行不能，显然是不够的，我国合同法应引入合同自始履行不能的概念。”［（15）］我认为这一理由是不充分的。《民法通则》第59条关于行为人对行为内容有重大误解之规定，显然是从单方的错误角度作出规定的，如果属于双方误解，则双方均应为撤销权人，都有权向对方提出撤销，并由双方各自承担相应的责任，如不愿撤销，也可由双方根据不能履行的情况而协商解决。因此，《民法通则》第59条的规定可以包括双方误解的情况，从而可以解决因误解引起的履行不能问题。
第二，如果一方（出卖人）明知自己无履行能力而故意签约，此种情况在我国司法实践中大多按欺诈处理。最高人民法院于1987年《关于在审理经济合同纠纷案件中具体适用〈经济合同法〉的若干问题的解答》中指出：“明知自己没有履行能力，仍与其他单位签订经济合同，其行为具有欺诈性质，……对于这些无实际履行能力的工商企业所签订的经济合同，应当确认为无效合同。”因此，凡是一方自始就明知合同不能履行，而仍与对方订约属于欺诈，合同当然无效。
第三，如果一方因自己的过错使标的物在订约前灭失，既无从判定标的物灭失在订约前还是合同成立后发生的，又不属于不可抗力的情况，则完全可按违约行为处理。
总之，我们认为，目前我国现行法的规定已能较好地解决合同自始履行不能问题，没有必要引进德国法关于自始履行不能的概念，人为地造成法律规定的不合理性。
二、嗣后不能与违约形态
给付不能的另一项重要内容是嗣后不能（NachtraghcheUnmoghichkeiteit），按照学者的一般看法，自始不能决定着合同是否成立或有效的问题，而嗣后不能则关涉债务履行及违约问题，这就是说，在合同有效的情况下，若发生嗣后不能，除不可归责于当事人双方的情况以外，就涉及到违约或负责问题。
将履行不能即嗣后不能抽象化为一种违约形态，乃是德国债法的一大特点。履行不能成为违约形态，最初是由德国学者麦蒙森于1853年倡导的。麦蒙森根据对给付的三方面（标的、时间、地点）的要求而将给付区分为标的（品质或数量）的、地点的及时间的给付不能而认为履行迟延只不过是一种特殊形态的给付不能，［（16）］因为在麦蒙森看来，未能准时发生的给付不再是准确的给付，准确的给付已经因为第一次的不适当给付而成为不能。这样一来，履行不能所包含的内容极为宽泛，几乎可以涵盖各种违约形态。德国民法基本采纳了这一观点，将给付不能的概念适用到违约补救和责任之中，规定了债务人对应归责于自己的给付不能的责任，［（17）］并将给付不能与给付迟延作为两类基本的违约形态而将各种复杂的违约现象均概括其中，从而形成了德国法对违约形态的“二分法”制度。
将嗣后履行不能作为一种违约形态，主要目的在于立法应对履行不能的发生负有责任，这就是德国民法所提及的“可归责性”。如果因不可归责于债务人的事由，致给付为永久不能时，债务人被免除给付义务（《德国民法典》第257条），在一部履行不能时，债务人在不能的范围内免除履行义务，在一时履行不能情形下，债务人在履行障碍消除前不负履行迟延责任。如果因可归责于债务人的事由而致履行永久不能，债务人应赔偿损失（《德国民法典》第280条），在一部不能履行时，债务人仅免除该不能部分的履行义务。依据德国法，因可归责于债务人而致履行不能，债务人的责任依债务人的注意义务的轻重也有所不同。
基于“可归责”于债务人的事由来确定债务人的违约责任，是符合过错责任的基本精神的。一些德国学者也认为，如果因可归责于债务人而致履行不能，债务人应对自己在违约中的过错负责，［（18）］这就是说，“可归责性”问题实际上就是过错问题。换言之，因可归责于债务人的原因而致履行不能，也就是因债务人的过错导致违约，应适用债务不履行的责任。然而，由于德国法是将“可归责性”问题与履行不能联系在一起的，因此在实践中有诸多的问题难以解决：如如何准确地区分自始不能与嗣后不能，在何种情况下的不能属于履行不能等。就“可归责性”概念本身来说，也存在着以下几个问题：
1．“可归责”与免责问题。大陆法系学者们大都认为，在合同责任中主要采取过错推定原则，即债务人如不能证明有免责事由存在，应对违约行为承担责任，债务人必须证明有免责事由存在才能免责。然而，在履行不能的责任的举证中，德国的一些案例表明，债务人只要证明履行不能的发生不可归责于他，而不必证明是否存在着法定的免责事由，就可以被免除责任。如画廊（ga
【正文】ery）出售某幅名画，在交付时丢失，画廊证明不属于他及其雇员的过失所致，就可以被免责。［（19）］另一些案例反映，在可归责于双方当事人时，债务人也可以被免责。可见，“可归责性”与免责联系在一起，且完全由债务人举证，［（20）］这显然使债务人可以较为容易地获得免责机会，从而对债权人来说是不利的。
2．由于可归责性是与履行不能联系在一起的，而许多履行不能的情况本身是当事人所应当承担的风险，这样，债务人证明履行不能的发生不可归责于他，就被免除责任，显然是不合理的。例如，在交付前发生的某些标的物的毁损灭失，应属于卖方应负担的危险。如果出卖方仍有交付的可能，如仅为部分标的物灭失，或者标的物为种类物等，不能因为标的物的灭失而使出卖方免除债务。如果出卖方证明标的物的灭失不可归责于他自己，就可以被免除其债务，则对买受人是极为不利的，而且出卖方极有可能利用“不可归责于”他的举证，从事损害买受人利益的行为。
3．“可归责性”与交付种类物的责任之间存在着明显的矛盾。根据《德国民法典》第279条：“债务的标的物只规定其种类者，在可能履行同种类的给付时，债务人即使无可归责的过失，也应对其不能给付负担责任。”这一规定“反映了商人们的此种意见，即任何人同意交付某种类物，在交付期限到来时，不论发生什么情况都必须交付。”［（21）］因为种类物毕竟是可以替代的物，因而标的物发生灭失以后，总是有交付的可能的。种类物的交付不考虑“可归责性”问题，确实对交易秩序的维护是有利的，但这一规定显然与《德国民法典》第275条第1款关于“因债的关系发生后产生不可归责于债务人的事由以致给付不能时，债务人免除其给付义务”的规定是不一致的。由于现代社会绝大多数交易的标的物都是种类物，因此“可归责性”规则适用的范围就极为有限了。值得注意的是，德国民法关于种类物交付的责任，完全不考虑任何过错问题，确实过于严格，且与“可归责性”的规定形成两个极端。为了避免种类物交付的严格责任，许多合同当事人被迫通过详细约定免责条款及其内容，力求避免承担严格责任。［（22）］
4．在货币之债中，债务人因为缺乏支付能力甚至破产，导致经济上的履行不能，是否可被免除责任呢？在德国制订民法典时，只承认事实上的履行不能和法律上的履行不能，并未承认经济上的履行不能。［（23）］即使是不可归责于债务人的事由而致经济上履行不能，债务人仍应负责。因为“所谓给付不能与给付困难并不相同，债务人无任意主张给付遭遇障碍而不负履行义务之可能，”［（24）］但这样一来，显然与“可归责性”的规定是不一致的。不过，为了弥补否认经济上的履行不能所产生的缺陷，德国法院创设了“情势变更”原则，对维护合同当事人之间的利益的平衡起到了良好的效果。
5．在雇佣、劳务等合同中，债务人因病不能给付劳务，不论他患病是何种原因所致，都应被免除责任，而不能考虑造成履行不能应可归责于谁。在此情况下，根本就不考虑“可归责性”问题了。
正是由于“可归责性”的规则不能解决种类之债、货币之债等债务中出现的履行不能情况，许多学者主张，应当将主观不能与客观不能的问题也贯彻到嗣后不能之中。正如一些台湾学者所指出的：“嗣后不能，包括主观不能与客观不能，学说及制例对此问题所采见解，尚无不同。若云自始不能仅指客观不能而言，并不包括主观不能之情形，前后显然不能呼应。”［（25）］按照一些德国学者的解释，种类之债中的债务人不能交付标的物，金钱之债的债务人缺乏支付能力等都属于主观不能而不是客观不能。在主观不能的情况下，不管不能产生的原因是什么，债务人都不应当被免除责任。［（26）］然而，由于主观不能与客观不能的区分标准本身是模糊不清的，因此将这两个概念运用到嗣后不能中，不仅不能完全解释种类之债、金钱债务中的问题，而且也会产生一些新的矛盾，如在雇佣合同、劳务合同等债务中，“债务人因病不能给付劳务，是谓主观不能，当亦可免其给付义务也。”［（27）］至于如何运用和区分这两个概念，更是一个难解之谜。
总之，“可归责性”的规则很难运用到履行不能之中，究其原因，主要在于履行不能不能作为一种独立的违约形态存在，而只不过是一种客观的事实状态。这种现象在合同的履行过程中，因各方面的原因会经常发生，而履行不能的发生将会影响到补救方式的运用，即履行不能的发生使继续履行受到阻碍甚至成为不可能，从而导致损害赔偿取代实际履行而发挥作用。由于出现履行不能，也要考虑是否存在着不可抗力等情况，从而决定当事人是否应免责或负责。然而，单纯的履行不能的状态，与包含着法律价值判断的违约形态毕竟不是同一概念。另一方面，在履行不能的状态发生以后，并不等于债务人已构成违约。履行不能与不履行和不完全履行是有区别的。一般来说，除非因为债务人的过错致特定的标的物发生毁损灭失，或出现其他情况，致合同债务完全不能履行，否则很难确定债务人的违约责任。因为引起履行不能发生的原因很多，即使是因为债务人的过错发生履行不能，也不能表明债务人完全不愿履行，如果债务还可以履行，债务人继续履行，也可能不构成违约，至少不构成不履行。还要看到，如果把履行不能作为一种独立的违约形态，则很难与其他的违约形态相区别。
由于履行不能只是一种事实状态，因此在任何一种违约形态中都可以发生履行不能问题，从而可以将任何一种违约形态归结为履行不能。按照德国学者麦蒙森的观点，在第一次作出给付时，即应为精确而又符合债的本旨的给付，［（28）］否则，即可因为第一次的不适当给付而使精确的给付成为不可能。这样，如交付有瑕疵的标的物，即使债务人采取了补救措施，也使完全、正确的履行因为第一次不适当给付而成为不能，从而使履行不能可代替不适当履行。［（29）］尤其应当看到，麦蒙森认为给付不能应包含迟延给付。他认为“与给付形态（如给付的时间）有关的给付不能应视为部分不能”。［（30）］此种情况也属于暂时不能。以后德国学者温彻斯德（Windscheid）也采取了这一见解。因此，迟延履行实际上已包括在部分履行不能之中。由此可见，履行不能的概念作为一种违约形态，很难与其他的违约形态相区别。当然，由于德国民法典中仅承认履行不能和迟延履行构成两种违约形态，违约形态并不很多，因此履行不能与其他违约形态区分的问题并不突出。如果违约形态较多，则履行不能的概念与其他形态的准确区分，就成为一个突出的问题。不过，既然履行不能的概念可以概括其他各种违约形态，则履行不能也失去了它作为一种独立违约形态的存在价值。
由于履行不能的概念只是一种事实状态，不能用来概括其他违约现象，因此，我国合同法中不能接受该术语来概括违约形态，而应当从中国的实际出发，构建我国合同法的违约行为体系，并针对不同的违约，确定不同的构成要件和救济方式，从而使合同责任制度在维护当事人的合法权益、维护正当的交易秩序等方面发挥其应有的作用。根据我国立法规定和大多数学者的见解，可将实际违约行为分为不履行和不完全履行两类，而不完全履行又可分为迟延履行、不适当履行、部分履行。所以基本的违约形态主要是不履行、迟延履行、不适当履行、部分履行四种。它们分别可以代替履行不能的概念，这具体表现在：
1．因可归责于债务人的事由而致全部履行不能，债务人若不能继续履行义务，则发生债不履行的责任，债务人虽被免除履行原债务的义务，但要承担债不履行的违约责任。所以在此种情况下，债务人的行为已构成不履行。
2．因可归责于债务人的事由而造成一时不能时，如果在不能原因除去以后，债务人仍能履行债务的，构成履行迟延问题，债务人应负迟延履行的责任。除非此时履行因对债权人已无利益而为债权人所拒绝，否则债务人仍不能免除其履行义务。所以，此种情况属于债务迟延履行的范围。
3．因可归责于债务人的事由致交付有瑕疵，按许多德国学者的观点，亦可构成履行不能，我们认为对此种情况应按不适当履行处理，由债务人承担不适当履行的责任。
4．因可归责于债务人的事由而致部分不能，可按照部分履行处理，如果一部分发生履行不能，另一部分能够继续履行，则债权人可要求就能够履行的部分继续履行，而就不能履行的部分要求赔偿损害或承担其他违约责任。
至于因可归责于当事人双方的原因而致履行不能，则属于共同过错问题。我国法律常常用“双方违约”的概念来表述这一现象。有一些学者认为，由于同时履行抗辩权的存在，不应出现双方违约的现象。此种看法虽有一定的道理，但不完全妥当，因为双方违约现象并不因为同时履行抗辩权的行使而消灭，相反这种现象是客观存在的。例如在双方合同中，双方所负的债务并不具有牵连性和对价性，可能有一些债务是彼此独立的。如果双方各自违反了这些相互独立的义务，不能适用同时履行抗辩权，却可能构成双方违约或共同过错。我国《民法通则》第113条规定：“当事人双方都违反合同的，应当分别承担各自应负的民事责任。”因此，在出现因可归责于当事人双方的原因而致履行不能时，可根据“双方违约”或共同过错的规则，使当事人各自承担其应负的责任。
如果履行不能是由第三人的行为所造成的，则可能发生代偿请求权问题。所谓代偿请求权，是指因为第三人毁损或侵夺债务人的标的物或从事其他行为致合同给付不能，债务人虽可以被免除履行义务，但如果债务人对第三人享有损害赔偿请求权，债权人得请求债务人让与该请求权，第三人不得以债务人已免除履行义务而为抗辩，主张免责。代偿请求权在罗马法中就已被承认。《德国民法典》第281条第1款规定：“债务人因使其给付不能的事由，有从第三人获得债务标的物的替代物或赔偿请求权者，债权人得请求交付其作为替代而领受之物或转让赔偿请求权。”代偿请求权确实在很大程度上保护了债权人的利益，如果债权人无其他的损害赔偿请求权，行使代偿请求权最能维护其利益。但有几点却值得探讨：第一，债权人虽享有代偿权利，但因为免除了债务人对债权人的责任。这样对债权人可能并不有利，因为他在获得利益时可能仍有一定的障碍，例如，债权人与第三人相距遥远，第三人无足够资产赔偿等都会妨碍债权人充分行使权利，而债权人又不能从债务人那里获得赔偿，因而可能单独承担损失。第二，如果行使代偿请求权，债权人必须作出对待给付，由于债权人对债务人仍必须履行义务，而债权人又不能从第三人那里获得补偿，则对债权人造成的损失更大。第三，我国目前尚未建立第三人侵害债权制度，债权人只能依合同请求第三人赔偿。这就使债权人不能凭借更为有效的措施来维护自身的利益。从我国司法实践来看，在因第三人的行为造成合同不能履行，债务人并不能被免除义务，一般应先由债务人向债权人负违约责任，然后由债务人向第三人追偿，这种作法是行之有效的。当然，也可以借鉴国外的立法经验，建立第三人侵害债权制度，允许债权人在债务人不能作出赔偿时，基于侵权行为向第三人提讼，要求赔偿，此种办法较之于履行不能中的代偿请求权制度更为合理。
因不可归责于当事人双方的事由而发生履行不能，涉及到不可抗力问题，将可能导致债务被免责、合同被解除。在英美法中，履行不能（ImpossibilityofPerformance）就是指此种情况。履行不能包括法律上的不能和事实上的不能，两者均可以引起合同的目标受挫，合同被宣告解除。可见，英美法的履行不能概念并不是与违约形态相联系的，而是从合同解除的角度提出问题的。“而大陆法所考虑的为因受阻不能履行的当事人”。［（31）］德国法在履行不能情况下所考虑的是当事人是否具有可归责性，如无可归责性，应由谁承担风险。［（32）］事实上，因不可归责于当事人双方的事由而发生履行不能，很多是因不可抗力引起的。根据《民法通则》第107条之规定“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任。”债务人可以被免除履行义务。当然，债务人须及时向债权人通报不能履行或者需要延期履行、部分履行的理由，并取得有关机关的证明，如不及时通报，使债权人因此受到损害或扩大损害的，债务人仍应负赔偿责任。
总之，既然违约行为形态、违约责任、负责要件等概念和制度已足以解决各种嗣后履行不能的问题，就不必单设履行不能的概念，造成法律规定之间的不协调和繁琐性。
三、自始不能与嗣后不能区分标准与价值
在采纳履行不能的概念的法律中，区分自始不能与嗣后不能的意义是重大的：即如果属于自始不能，将导致合同无效，债务人应赔偿债权人的信赖利益的损失；如果属于嗣后不能，则合同有效，债务人应赔偿债权人的履行利益的损失。［（33）］两者在法律后果上的区别还在于：自始不能使合同无效后，当事人已经履行的应恢复原状；而嗣后不能将不发生恢复原状问题，债权人除有权要求赔偿损害以外，还有权获得其他的法律救济。
既然自始不能与嗣后不能在法律后果上有如此重大的区别，则在法律上应有一系列明确的标准将两者区分开。倘若区分标准不确定，则法律后果上的重大差异只能表明法律规则的不合理性。自始不能与嗣后不能区分的标准是否确定呢？一般认为，自始与嗣后不能的区分，以合同成立时间为标准，在合同成立时已发生履行不能的，为自始不能，在合同成立后发生履行不能的，即为嗣后不能。王泽鉴先生曾举一例，试图说明其区分标准：甲于5月2日卖某名画给乙，约定于5月4日交付，设该画于5月1日灭失，为自始客观不能；于5月1日被丙所盗，为自始主观不能；于5月3日灭失，为嗣后客观不能；于5月3日被丙所盗，为嗣后主观不能。我们暂不考虑客观不能与主观不能问题，从这个案例中，可见自始不能与嗣后不能的区分主要标准是根据合同成立时间来确定的，但现实情况远不是如此简单。对两者作出区分往往是极为困难的，其主要原因在于：
1．致履行不能的原因如标的物灭失、被盗、债务人丧失履行能力等，究竟是在何时发生的，如何举证，由谁来举证？是一个极为复杂的问题。倘若由债权人举证，则债权人因其根本没有占有标的物或不了解债务人的患病等情况（如合同可能是在债务人的人与债权人之间订立的），而无法举证。倘若完全由债务人举证，则债务人极有可能利用自始不能与嗣后不能的法律后果上的差异，选择对自己有利的情况来举证，这对债权人来说是不利的。
2．即使能够举证，也仍然遇到区分上的困难。例如买卖病马，以后死亡，若认为订立合同时病马尚未死亡，可认为是嗣后不能；若认为订立合同时病马将要死亡，也可认为是自始不能。依据不同标准可能会得出不同的结论。
3．由于履行不能的概念本身是含糊的，哪些属于履行不能，学理上仍有争议。一般认为，凡依社会普通观念认为债务事实上已无法强制履行的，即属于履行不能。［（34）］也有学者认为，即使尚有履行可能，但如果因为合同履行而必须付出不适当的巨大代价或必须冒重大生命危险，或因此而违反更重大的义务，也应属于履行不能。这就使自始不能与嗣后不能区分更为困难。
由于自始不能与嗣后不能的区分，不能合理地解释造成两种不能在法律后果上的重大差异的原因，因此，许多学者主张，应在自始不能中区分主观不能与客观不能，“给付之主观不能，不影响债之关系之效力，债务人不为给付的，应负担损害赔偿之义务。”［（35）］从而自始主观不能与嗣后不能产生同一法律效果，而自始客观不能才发生合同无效的后果。这种解释虽然可以减少合同无效的范围，扩大债务不履行的责任的适用范围，［（36）］但由于主观不能与客观不能的区分标准的含糊性，因此也使问题不能根本得到解决。例如，在王泽鉴先生所举的案例中，显然未能解释这样一个问题：即为什么标的物灭失（不论出于何种原因）属于客观不能，因而致合同无效，债务人应赔偿对方信赖利益的损失；而标的物被盗则属于主观不能，契约有效，债权人应赔偿履行利益的损失。［（37）］此种分类标准的合理性、逻辑性是什么？如何用此种标准来处理类似的案件？确实值得进一步研究。所以，德国学者Carolsfeld认为，在主观不能与客观不能的情况下，债务人均未能履行其义务，其道德性质并无不同，不应区别而使其具有不同的效果。［（38）］
我们认为，区分自始不能与嗣后不能，不仅极为困难，而且区分两种不能的重要性并不存在，相反，这种区分既不利于精确地归责，也不利于处理各种合同纠纷。一方面，简单地宣告自始不能的合同一概无效是不妥当的，即使是从一开始合同的履行就受到阻碍，也要考虑合同继续履行的可能性。如果属于永久的、完全的不能履行，要考察引起履行不能的原因，如是否属于欺诈、错误（双方或单方的错误），不可抗力引起的履行不能，一方应负担的风险等情况，从而应区分各种不同的情况处理，而不能简单地宣告合同无效。所以，我国法律关于无效民事行为的规定中未包括自始履行不能的情况，显然是合理的。另一方面，由于嗣后不能中“可归责性”规定的不确定性、含糊的嗣后履行的概念所包含内容的广泛性，特别是由于通过债务人举证证明履行不能“不可归责”即可免责，都会造成使债务人能够被轻易主张应采取“担保责任（Garantiehaftung）”理论，认为债务人对其给付不能及无过失，也要承担损害赔偿责任，因为合同订立后，债务人就已担保合同债务的履行，因此出现履行不能也要负责。［（39）］也有些学者主张债务人应仅就其事务范畴（Geschaftskreis）负责，即主观不能要因为债务人事务范畴外的事由而发生的，例如纵尽交易上必要注意，仍无法防止第三人的干预，或给付不能系由不可抗力发生，债务人免负责任。［（40）］这些理论都旨在限制债务人在履行不能的情况下被轻易免除责任，但并不能为限制债务人免责而提供完好的理论依据。
总之，履行不能的概念的不合理性，也引起德国立法者的高度重视。德国债务法修改委员会已决定摒弃自始履行不能、履行不能的类型化的做法，而吸取《公约》的经验，以“违反义务”作为确定债务人的责任的依据。［（41）］我们认为，这种做法是有一定的道理的。从中国的实际情况出发，为督促合同当事人自觉地履行合同义务，维持正当的交易秩序，我国法律也不应采纳履行不能的概念，更不应将履行不能类型化并赋予其不同的法律效果。对于自始履行不能的情况，除了属于无效合同或可撤销的合同以外，均应按有效合同对待，在发生当事人不能履行合同的情况以后，首先要确定当事人一方或双方是否违反了其依法律、合同所规定的义务，无论违反义务是否造成履行不能状态，都要使债务人负不履行的责任。正如德国债务法修改委员会所指出：“义务违反之构成，仅以义务之客观上违反为必要，不包含债务者义务违反之非难可能性。同样，导致义务违反的理由何在，以及发生什么样的结果，均不重要。义务违反对债务者来说属于给付的原始不能，抑或属于所谓后发不能，亦不具特别意义。”［（42）］如果能够确定债务人客观上违反了其应负的合同义务，则应通过举证责任倒置的办法，由债务人证明其是否存在着法定的免责事由，才能被免除责任，如果不能证明其具有法定的免责事由，则即使违约未造成损害后果，也应由债务人负违约责任。
哪些情况应属于免责事由？履行不能的原则要求在确定责任时，考虑各种阻碍合同履行的情况，如债务人生病、缺乏支付能力等。在我国司法实践中，经常出现因电力供应不足、运输紧张、交通堵塞、原材料涨价等原因而阻碍合同的履行。那么这些因素是否属于免责事由？我们认为，我国《民法通则》仅规定不可抗力为法定免责事由，同时将不可抗力限定为“不能预见，不能避免并不能克服的客观情况。”这主要是为了严格限定当事人被免责的情况，从而维护合同效力，维持交易秩序。至于电力供应不足、交通堵塞等情况，则属于当事人在订立合同时应该预见到的阻碍合同履行的情况，也是当事人从事交易活动所应承担的风险，因此不属于不可抗力的范畴。出现这些情况以后，当事人不能被免除责任。当然，如果这些情况确实经常严重地阻碍合同的履行，则当事人在订立合同中就应当注意到这些情况，为了尽量减少风险，可以通过对免责条款的约定和对不可抗力情况的特别约定，使其在出现这些情况以后被免除责任。
（1）（24）（26）（34）参见王泽鉴：《民法学说与判例研究》第1册，第415页；第426页；第428页；第427页。
（2）（32）参见史尚宽：《债法总论》，台北，1979年版，第367页，第569页。
（3）Larenz，Schuldrecht，Bd，J．S．88．
（4）（6）（9）（33）（37）参见王泽鉴：《民法学说与判例研究》第3册，第53页；第52页；第48页；第507页；第57页。
（5）洪逊欣：《中国民法总则》，第321页。
（7）Staudinger．Werner，306，Larenz，SchuldrechtL．1971．S．83t．
（8）（11）（12）（41）（42）梁慧星：《民法学说判例与立法研究》，中国政法大学出版社1993年版，第309页；第308页；第308页；第323页；第323页。
（10）《德国债法改革的现状及评析》，载《中德经济法研究年刊》（1993），第102页。
（13）（14）（31）沈达明：《英美合同法引论》，对外贸易教育出版社1993年版，第126页；第126页；第216页。
（15）陈安：《海涉经济合同的理论与实务》，中国政法大学出版社1994年版，第121页。
（16）EmmenchVaker，BG13SchuldrechtBesondererTeil，Zautl，1976．
（17）参见《德国民法典》第276条、第280条、第281条。
（18）《中德经济法研究年刊》，南京大学法学院出版，第103页。
（19）KonardZweigertandHeinKotz：AnIntraductiontoComparayiveLaw，North－HolladPublishing1977，P163．如承租人在租房时，因为双方当事人的过错而致房屋着火，都被免责（RG）W1905，7181。
（20）《德国民法典》第282条规定：“对给付不能是否由于应归责于债务人的事由所造成，发生争执时，债务人负举证的责任。”
（21）KonardIweigertandHeinKotzP163．
（22）KonardZweigertandHeinKotzP163．
（23）徐炳：《买卖法》，经济日报出版社1991年版，第290页。
（25）孙森焱：《论给付不能》，载《戴辉先生七秋华诞祝贺论文集》，台北，1978年版，第358页。
（27）王伯琦：《民法债篇总论》，第161页。
（28）德国民法中不存在不适当的履行的违约形态，与履行不能作为违约形态是有关系的。
（29）Westhelle，Fritz，NichteofuevnngandPositiveVertragSerletzung，1977，p47～49．
（30）Stoll，Heinnch，AbschiedVonderlehrevonderPositivenvertragsverletz-angP271，ACP136，257tt．
（35）梅仲协：《民法要义》，第172页。
（36）：《中国民法债编总论》，第354页。
（38）Carosfeld，ZurObjeketivenundsubjektivenVnmoglichkeit，FestschviftfarRheinharat，1972，S151f．
（39）Medicus，BurgerlichesRecht，8Aufl，1978，Rdat，280f．
