时间：2023-05-29 18:22:18
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇安置房建设，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
近年来，随着城市化发展的的快速推进，我区进入了快拆大建的高速期，使我区城乡面貌发生了显著变化。经过几年来的持续建设发展，一批高起点、高标准、高质量的道桥逐步建成，各类建设大厦拔地而起，重点片区改造和地块开发加快推进，蠡湖新城和太湖新城建设初具规模······。城市建设的推进，也带来了巨大的拆迁量，20xx年至20xx年，全区共拆除各类建筑1098万㎡，其中集土住宅3.1万户，拆除总面积585万㎡。有拆迁就有建设和安置，下面围绕如何按科学发展观的要求，既好又快地做好安置房建设和安置工作作一些探讨。
一、全区安置房建设及安置总体情况
据初步统计，至20xx年底，我区拆迁安置房累计开工1058万㎡，累计竣工678万㎡，累计安置拆迁户21518户，30515套，327万㎡。其中05年开工102万㎡，竣工91万㎡，安置2365户，35万㎡，全过渡户2710户﹔06年开工181万㎡，竣工99万㎡，安置3645户，52万㎡，全过渡户5588户﹔07年开工309万㎡，竣工153万㎡，安置4076户，66万㎡，全过渡户9495户﹔08年开工307万㎡，竣工211万㎡，安置6045户，94万㎡，全过渡户16224户（以上全过渡户不包括国土拆迁）。由以上数据看出近几年来，安置房开、竣工数逐年快速上升，过渡户也不断快速增长。至08年底通过市级安置审批5697户，9651套，104万㎡，办理房产证1279户，土地证729户。总的安置审批通过率不高（08年安置审批达50万㎡，占历年一半），办证率就更低了，只有四个街道办好了很少一批产权证。
二、全区安置房建设及安置中存在的主要问题
目前，安置房建设及安置各个环节存有诸多问题和制约因素，归纳起来主要有：
1、拆迁安置不能平衡，过渡户数不断增加
⑴ 拆建速度不相匹配是根本原因。近年来拆迁总量和速度明显快于建设总量和速度，一方面对开拆项目准备和认识不足，缺少超前谋划和提前建设的意识，突然间落实下来的拆迁项目又是限时要求完成拆迁，常常是先拆后建，甚至是先拆迁后腾地再建设，导致安置房建设大大落后于拆迁，常常是一年落后，三年被动。另一方面，一个项目从开拆到拆平一般只需二个月，而用来安置的安置房建设从办理前期手续到建成安置少则一年有余多则二年半，如不超前建设，必定产生过渡。
⑵ 建设前期准备不足是重要障碍。安置房建设是一项系统工程，开工前必须办理建设计划审批、立项、定点、设计、审图、招投标等一系列手续，期间还须办理规划、环保、国土、消防专项审批，大都还要进行腾地拆迁，由于不能统筹规划建设时须，时常导致卡在某个节点，迟迟开不了工，例如建设计划没办理、设计方案没审批、腾地不及时等，其实有些工作大可提前落实，以备随时开工。
⑶ 建设资金十分紧张是主要瓶颈。安置房建设需要大量资金，由于对上资金落实不能及时到位，按市拆迁补偿费用结算协议所定标准（多层1400元／㎡，小高层1650元／㎡，高层1980元／㎡）与实际拆迁建设成本差距很大，一般要逆差500－800元／㎡，有的开发区还要自筹资金用于拆迁安置，通常拆一户（按200㎡算）拆安资金为45～55万，几年积累下来使基层政府资金严重不足，进而影响安置房建设进度。
⑷ 施工队伍良莠不齐是制约因素。由于城市建设的急剧扩张，到处是一个个大工地，建设需求量十分巨大，一些实力差、水平低的施工单位也千方百计抢得了一些安置房建设任务，但由于垫资压力大，管理水平低，使其不堪重负，时常是做做停停，既影响进度又影响质量。
2、建设成本日益增大，资金平衡难度增加。
⑴ 专业管理水平不够。安置房建设工程管理是一项技术性很强的工作，不少建设单位管理人员普遍专业水平不高，专注程度不强，思考谋划不深，成本控制不专，造成建设成本相应增加。
⑵ 建设要求不断提高。由于国家建设规范要求越来越高，建设标准也不断提高，使安置房建设成本水涨船高。例如混凝土板厚最小从10厘米提高到12厘米，外墙采用保温墙面，外窗采用保温窗，墙体禁止使用粘土砖，12层以下采用太阳能等，以及安置区景观要求、造型要求、智能化要求等也相应提高，都使建设成本增加不少。
⑶ 建材价格快速上涨。由于钢材、砼等建材近些年总体上涨速度较快，室外工程的水、电、气相应规费和建设费也不断提高，导致安置房建设成本刚性增加较大。
⑷ 其它相关影响因素。由于现在安置小区一般都要求建相应量的人防、车库、学校等配套项目，这些项目收益很小，投入很大，导致建设成本相应增加。目前安置房建设大都采用建筑商垫资代建，无形中增加了建设方的财务成本。由于工地太多民 工紧缺，同时物价指数上涨，使人工费也在不断上涨。
3、审核办证相对滞后，潜在矛盾日益凸现。
被拆迁户所拆房屋大都有证，而安置房办证率低，日积月累造成群众意见较大。究其原因，安置审核中基础资料不齐是造成安置审核滞后的主要原因，在住宅拆迁中，未能统筹考虑后期安置工作并及时收齐安置审批所需原始资料，导致安置审核无法正常进行；部分街道把关不严，拆迁中实际安置面积超过政策允许，安置面积过多，造成审核通不过；另外各种产权变更、分割中未按要求签字或办理公证导致无法审核。
房产证办证中主要问题是基本建设法定手续不全，造成项目无法竣工备案；大修理基金及电梯维护费没有计入结算成本中，拆迁户和基层政府都不愿缴纳，影响办证；产权人变更需交费公证，群众不愿接受；被拆迁户产证和建房手续不齐等。
三、应对目前问题的相关对策和思考。
1、规划建设适度超前，全力压降过渡户数
安置房规划建设中要有超前意识，一方面要从造型、户型、景观、配套等多个方面超前规划，提升建设档次。拆是为了建，但建不是为了拆，把安置房当作自己的房子来建设。另一方面面对拆建时间差的现象，要从早建多建快建出发，提前做好建设前期准备工作，围绕拆安匹配的原则先建后拆，至少也要边建边拆，再也不能先拆后建，逐步减少过渡户。
2、多方筹集建设资金，尽力控制建设成本
⑴ 多方建立融资平台，确保建设资金到位，也可采取bt制等代建方式，减轻眼前支付压力，使安置房得以顺利建设，减少过渡费的支付。
⑵ 从强化管理入手，做到优化设计、集约利用土地、合理建设配套面积，切实执行工程招投标、政府采购、跟踪审计等程序，规范合同签订、工程签证，用规范有序的管理制度来降低不必要的支出。
⑶ 积极争取调整协议结算标准，要争取考虑人工费、材料费上涨后建设成本上涨因素，逐年按实提高与市级结算标准，增加大修理基金和电梯维修基金结算内容。
⑷ 严格公平执行拆迁政策，严控超面积购买，提高超买价格，严控拆迁认定面积，严控评估补偿标准，以此减少不合理支出。
3、主动衔接审核办证，协调解决历史难题
在审核办证过程中，各基层单位要搭建专业工作机构，梳理资料，排查难点，找出问题症结，研究解决问题的方案。经办人员要积极对下沟通，对上衔接，分析整合解决问题的办法，区主管部门要全力协调，积极对上争取政策，在实事求是的原则下，尊重事实、兼顾历史、简化程序、按实解决目前审核办证中的难题。
关键词：BT模式；自主建设；旧城改造；三方共赢
The BT Model Using In the Transformation of the Old City of the Housing Placement Project
Abstract: BT model is a construction method, which means the owner gave the primary project contracting enterprise carter balance to construct a project that should raise the construction funds in this period. Upon completion of the project, the primary project contracting enterprise will receive money to the owner and transfer the project. This paper will analyze the advantage of the project to use the BT model by a example in the transformation of the old city of the housing placement project.
Keyword: BT model; Independent construction; Transformation of the old city; Tripartite wins
1、BT模式简介
BT模式是国际上项目建设的通常模式之一，而且有不断发展、扩大的趋势，其重要的原因就是因为它对于业主、工程总承包企业、银行是一个“三赢”的方案。项目建设是否采用BT模式的主动权在于业主，BT模式对业主而言是“借鸡下蛋”的经营方式。在BT模式下，业主在项目建成之前不需任何投资，建设期的资金由工程总承包企业安排，业主不承担建设期的风险，建设风险由工程总承包企业负责。银行通过参与BT项目，有业主和工程总承包企业双方的保证，为资金找到一个长期而安全的出路。工程总承包企业凭借自己的设计力量、施工力量、管理能力和融资能力积极参与，推动BT项目的开展。
2、BT模式与自主建设的比较
2.1 从投资角度来分析
2.1.1建设单位自主建设需要的总投资
以某区旧城改造江北片02-07区块安置房工程为例
工程费用
工程费用的估算价详见如下:
主体工程造价(包括公建建筑和住宅建筑)为37149万元; 总图配套工程(包括道路及公共绿地、供配电、给排水、燃气) 为2797.83万元,总价为39946.83万元。
（注：多层建筑单位造价已综合地基处理、土建、初步装饰、水电、消防安装，高层建筑单位造价已综合地下室、桩基、土建、初步装饰、水电、消防、电梯安装）
工程建设其他费用
其他费用的估算详见下表:
工程建设其他费用表
序号 费用项目 费用标准 取费基数 依据 费用
1 建设管理费
1.1 建设单位管理费 0.85% 39946.83 财建[2002]394号 339.55
1.2 建设单位其他费 0.70% 39946.83 浙价服[2003]112号 279.63
1.3 工程监理费 0.90% 39946.83 价费[1992]479号 359.52
1.4 建设工程质量监督费 0.9元/平方 185210.2 浙价费[2003]102号 16.67
2 房屋拆除费 8元/平方 122615 98.09
3 可行性研究费 按建设项目估算投资额分档收费 浙价格[1999]411号 4
4 勘察设计费 26.5元/平方 185210.2 计价格[2002]10号 490.81
5 环境影响评价费 按建设项目估算投资额分档收费 计价格[2002]125号 9.8
6 劳动安全卫生评价费 0.03% 39946.83 国家劳动部[1998]第16号令 11.98
7 场地准备及临时设施费 0.70% 39946.83 近年来工程项目实际投入测算 279.63
8 白蚁防治费 1.5元/平方 185210.2 浙价房联(93)43号 27.78
9 工程保险费(建筑工程一切险和第三者责任险) 0.25% 39946.83 相关保险条款 99.87
10 市政基础设施配套费 60元/平方 140312.2 浙价房(1997)209号 841.87
11 新型墙体材料专项基金 8元/平方 185210.2 ［2004］浙江人民政府第171号令 148.17
12 散装水泥专项资金 1.5元/吨 31485.734 浙财综字［2002］139号 4.72
13 临时安置补助费 3042.44
14 搬家补助费 50.71
合计(万元) 5957.07
注1：临时安置补助费：根据某区人民政府文件｛《某区城区江北片（一期）房屋拆迁补偿安置实施办法》中的第十八条，按每月5元/平方（24个月内），超过24个月每月10元/平方，过渡期由建设期可知为3年（36个月）
24个月×5元/平方×126768.22平方米+12个月×10元/平方×126768.22平方米=3042.44万元
注2：搬家补助费：根据某区人民政府文件｛《某区城区江北片（一期）房屋拆迁补偿安置实施办法》中的第十九条，按建筑面积4元/平方计
4元/平方×126768.22平方米=50.71万元
预备费用
本项目的预备费用只计基本预备费，不计涨价预备费，基本预备费取工程费用和工程建设其他费用的5%计；
（39946.83万元＋5957.07万元）×5%=2295.19万元
建设期利息
本项目资金65%来自于贷款，总计31288万元，第一年贷入20%，第二年贷入40%，第三年贷入40%。
第一年利息：31288×20%×7.56%×0.5=236.54万元
第二年利息：（31288×20%+221.77+31288×40%×0.5）×7.56%=964.05万元
第三年利息：（31288×60%+221.77+903.86+31288×40%×0.5）×7.56%＝1983.09万元
则建设期利息为：236.54＋964.05＋1983.09＝3183.68万元
经过计算，本项目总投资为51382.77万元。
2.1.2项目实施BT模式需要的总投资
项目实施BT模式，建设单位管理费及建设单位其他费变成总承包单位服务费，费率取1.5%。项目移交后，建设单位再给总承包单位一定的融资费用（相当于建设单位的建设期利息）。
建设单位给总承包单位的融资费用（按工程造价的8%计）。
39946.83万元×8%=3198.75万元
经过计算，本项目总投资为51376.87万元。
2.1.3方案比选
从投资角度来讲，建设单位自主建设需要投资51382.77万元。采用BT模式需要投资51376.87万元，比自主建设少投入5.9万元，优于自主建设。
2.2 从其他角度来分析
2.2.1可降低管理成本和建设期风险
在BT模式下，项目的建设由工程总承包企业承担，某区旧城改造指挥部不需要设立项目管理机构来实施项目建设中的管理，建设期内不投入资金，某区旧城改造指挥部只需要监督工程总承包企业在规定的时间内移交项目即可，节省了大量人力、物力。同时，某区旧城改造指挥部只有在项目竣工验收合格后才开始进行资金支付，这样大大减小了建设期的风险。
2.2.2可降低项目建设成本，缩短工期
由于工作量的扩大，工程总承包企业可以给出最优惠的总体价格。总承包价格由工程设计、施工造价、各项管理开支费用、合理的利润、风险费用、财务费用、国家规定的税收等部分组成，必须是一个双方认可的合理的价格，以达到项目总体成本的控制。在BT模式下，工程项目所涉及的管线改移、设计、施工及对外协调等工作全部由施工总承包企业负责，减少了设计招标等中间环节。在业主合同工期的压力下，施工总承包企业对外协调力度加大，避免了通常模式下业主设计单位、施工单位相互扯皮现象的发生，大大缩短了工期。
2.2.3有利于业主控制项目的总体价格
BT模式一般采用固定价格合同，通过锁定工程造价和工期，可有效地降低工程造价、转移业主的投资建设风险。工程总承包企业将统筹安排项目建设期的资金，负责项目的融资，在建设期不需要动用业主的财务资源，并减少因其融资而增加的财务工作,业主在项目建成转让时才需要付款，有利于降低其负债水平。因而，BT模式为业主在财务状况不变的情况下早上项目、多上项目创造了条件。按照惯例，项目报价中财务费用依市场利率的水平单独计算，与业主自行贷款的费用相差不大，不会因此增加项目的造价。同时，该费用是固定报价、包干使用的，因资金安排不合理而造成财务费用的增加由工程总承包企业承担。
3、结论
通过上述分析可知，项目实施BT模式对于业主、工程总承包企业、银行是一个“三方共赢”的方案。但是在国内建设领域，BT方式作为一种新型的融资建设方式，诞生的时间短、实践经验少，在实际操作过程中，政府有关部门需在立法、审批等环节进一步子以规范，以促进BT方式在我国的建设领域得到泛应用和健康发展。
参考文献
[1] 王世杰，刘文丰.BOT投资方式的融资特点与风险管理[J]．中南公路工程，1996,21(2).
[2] 刘春明. BOT公路项目运作风险初探[J]．辽宁交通利技， 1998(4).
【关键词】安置房；工程质量；控制要点
1、安置房的质量现状及影响
目前，城乡一体化正在有条不紊的进行。各地的旧城改造、城中村改造、城市基础设施建设等不断深化。但是，在这个过程中，暴露了许多安置房质量问题。例如规划设计不符合城市进一步优化发展的要求、施工建设的质量不达标以及小区内的物业管理不完善等。在建设安置房的过程中对于外部环境也要综合考虑，主要包括周围的交通设施、便民市场等。其他问题还有建筑墙体墙皮脱落、管道渗漏、门窗破裂等，甚至也有房屋倾斜、阳台脱落、墙体开裂、天花板发霉等严重的质量问题产生。这一方面侵犯了被搬迁户的合法权益，另一方面也容易导致业主聚集，有一些虽然是质量通病，但由于所居住群体的特殊，更容易，扩大成为对政府不信任，成为影响社会安定的不稳定因素。与此同时，对于已有建筑出现的质量问题，如果进行修复加固，不仅难度大、成本高，而且大量损耗建筑材料。
2、工程质量控制要点
导致安置房出现质量问题的原因有很多，除了直接影响工程施工质量的施工单位的管理能力、技术水平等，另外与工程项目紧密相关的经济因素、政治影响和规划设计水平、观念差异、后期使用管理等外在原因也是不容忽视。
2.1规划设计工作
安置小区内的建筑设计要求要高，规划设计方案整体要和谐、经典，经得起时间和群众的检验，不能因为安置房就降低相应工程经济指标，一味追求高容积率。楼幢间距、绿化率等指标不能仅限于满足最低设计指标要求，甚至最低要求还达不到。小区内的物业管理用房、社区用房、公共服务用房等配套用房要配齐、配足、甚至配丰。项目绿化、景观、道路、停车等附属配套设施档次不能太低，形成与开发楼盘的明显差距。
2.2施工前期工作
在安置房建设的工程中实行实际产生公平竞争的招投标制度，显得尤为重要，可以将安置房建设交给具有较强资质的建筑团队，严格控制安置房的质量。他们拥有坚实的技术基础，有效的管理制度，同时讲求信誉，重视房产的质量。可以通过签订廉政协议，全方位履行协议内规定的权力和义务。同时可以选择有技术力量强、责任心重的监理单位。招投标工作也延续到后期的物业入驻，对资质符合、管理完善的物业公司可以进行公开公正的竞争，以保障后期的小区管理维护。
2.3工程建设过程管理
工程建设更多的受制于施工单位水平，但即使是再优质的施工单位也是经济体，更多的也从自身经济利益出发，建筑材料以次充好、施工过程偷工减料等对安置房质量产生致命影响，所以工程建设过程管理是核心。
2.3.1施工单位，实行安置房质量保证书制度。在建设安置房时，要求施工单位将其与商品房同等对待，实行安置房质量保证书制度，对于质量不合格的安置房不予安置。被拆迁居民与商品房购房者作为消费者，其利益也享受法律保护，应该得到同等重视或者要更为重视。因此，必须对拆迁安置房进行质量保证。2.3.2监理监管，是保证安置房质量的一个法定手段、也是常规手段。要建立专业的监理团队，规范监理工作的内容。监理工作的内容应当包括施工阶段的质量、投资数额、进度控制、安全生产以及对于合同与信息等的协调与管理。首先，监理工作要引起相关负责人的充分重视，把每一项监理任务都认真实行。其次，要优先选派具有丰富监理经验和较高专业知识，能够灵活协调处理工程施工中出现的问题，并且具有较强的工作能力、较强的责任心的国家注册监理工程师来担任总监理工程师。再次，对于监理团队人员的选择，要求其具有扎实的专业理论基础、丰富的工程管理经验、较强的责任心，同时，要保证专业的互补性。最后，监理公司可以建立相关记录表，记录监理人员的相关信息，对工程质量实行终身责任制，以此来提高监理人员的认真程度与责任心，进而为安置房质量提供保证。2.3.3职能部门监管。一般安置房用政府部门建设较多，除正常的规划、质检、安检等检查外，可以协调请相关职能部门提高对安置小区的监管频率和检查力度，对施工单位、监理单位等参建方形成更加高压的态势，以促进施工单位更加重视工程质量。2.3.4甲方监管。针对可能出现的施工单位和监理单位串通一气等问题，很有必要加强建设单位的工程监管，进一步突出主体地位。搬迁安置房质量投诉产生矛盾一般由建设主体进行协调，为避免质量投诉纠纷，避免产生很多更大范围的社会影响，建设单位在监管工程质量方面具有更强的责任感、使命感和主人翁意识，加强建设主体在工程施工过程是的监管作用，可以全方面监管、协调施工单位、监理单位及相关管理部门，在工程质量保证上更能发挥实效。2.3.5业主监管。安置房所居住的对象一般是确定的，组织具备一定素质的搬迁户代表参与工程建设监管，更有利于保证房屋质量。施工过程中，组织搬迁户代表进行质量监督。实行定期不定期的现场察看，参与各重要施工节点工作例会，全过程参与、了解工程管理。由自己来对自己将来的住房实施监理，必将使其责任感在很大程度上得到增强，同时也可以使回迁难度得到降低。
2.4工程后期管理
1、做好验收工作
防治拆迁安置房在质量方面的通病，要遵循“事前-事中-事后”的闭环管理原则。对于安置房的质量验收是保障质量、明确责任的关键环节。同时，验收工作也涉及多个方面，包括组织方式、形式的确定、抽样方案的确定以及制定检验标准等多方面的工作。其总思路将提高防治安置房建设通病的效果作为目的。同时，验收工作要秉承实事求是原则，其技术资料必须真实准确、完整及时，并具有可追溯性。在实际验收时，要根据当地具体规定，并结合工程实际情况制定项目分户的验收方案，对安置房进行逐户逐房间的专业检查验收。在查出问题时，要及时告知施工单位和安置房住户，并要求施工单位限期整改，将问题处理在竣工验收之前。
关键词：管理部， 工程部， 生产调度， 建筑设计
Abstract: in response to spirit under the state council, China's local started large-scale government popular project, security room construction project. At present, large-scale group building as development company managers, not only need to have a strong organization skills, but also to the whole plot construction understand, need more to block the whole major municipal construction control. The control in the construction progress of construction, quality, safety, and costs at the same time, also want to consider the various projects to the unity of the coordination, difference, and the risk and so on carries on the corresponding to control.
Key words: management department, engineering department, production scheduling, architectural design
中图分类号：S611文献标识码：A 文章编号：
前言：北京亦庄作为北京新南城的重点地区，开动了12平方公里扩区项目，其中3.86平方公里拆迁安置房建设，总计建设18387套住宅，226万平米建筑需在1年10个月内同期竣工，成为北京最大的同期开竣工项目，在项目的建设中，所有的甲方项目人员都没有如此大规模开复工项目的经验，但是凭着一股勇于向前，锲而不舍的精神，大家迎难而上，开辟了北京亦庄新速度。下面就对本项目进行一下阐述。
1 项目概况
12平方公里项目开发建设涉及亦庄镇宝善村及瀛海镇等共计18个自然村，约3267个院落、4000多户村民，宅基地占地面积约140公顷，总人口共12000余人。12平方公里项目自2010年初启动，将陆续进行征地拆迁、拆迁安置房建设、市政道路管网建设、市政基础设施建设等项目工程，预计到2015年底基本完成所有一级开发建设项目，计划总投资超过400亿元。拆迁安置房工程 12平方公里项目拆迁安置房工程将安置亦庄镇、瀛海镇共18个自然村的拆迁村民。整个拆迁安置房工程分为7个地块，建设用地面积约76公顷，总建筑面积约226万平方米，共有160栋楼，住宅18387套。地上住宅建筑面积约154万平方米，小区内配套设施4万平方米；地下面积68万平方米，其中车库建筑面积约55万平方米。
2大规模开发公司的甲方管理架构
首先，我们将3.86平方公里的开发工作分成了6个大部管理，房建工程部、市政工程部、安全管理部、合约管理部、土地事务部、营销开发部，226万平米的建筑由房建工程部分成了9个项目工程部（（X75-X82）和N5供热站），分别由9家单位进行各个地块的单独施工总承包人，甲方管理人员分别在每个地块设置了项目经理一名，水电工程师一到两名，土建工程师一到两名。市政工程部主要负责17条街区市政主干道的建设以及红凤灌渠工程，每2-3个市政项目由一位市政工程师负责。安全管理部由6-7位工程师，分管整个开工工地的机械安全，生活区安全，现场文明施工安全，整个3.86平方公里治安联防安全，以及外部协调安监局、城管、市容、环境等部门的协调合作。合约管理部由每个合约工程师负责2-3个地块的合约工作，同时有相应的工程师配合外部咨询、政府审计公司进行相关合约的咨询与签订。土地事务部主要负责相关土地手续的完备，以及拆迁工作。营销管理部主要负责相关工程前期的设计方案论证，（规划，环评，交评，设计）等各个委办局的相关手续办理工作，以及后期的物业移交，配套招商，入住办理等营销类工作。
在整个8地块里集中设置了甲方的总指挥部，配备了安全生产部，技术质量部，合约管理部，前期部，后勤保障部形成一种中央集权的管理协调，地方把控细节，配合总部行动一致性的管理模式。
2项目实施中沟通与协作
在整个项目进行过程中，良好的沟通确保了项目实施，在公司每周三都有一次生产调度会，分别由各个部门经理，项目经理汇报上周的生产工作总结和下周的计划工作重点，同时公司房建部、合约部、市政部等各个部门每周也有一次内部协调会，协调各个项目经理的相关工作，在房建部内部技术质量组也有每周一次的相关地块工程师有关工程进度质量的汇报工作，最后在每个项目部内部也有总包，监理，地块审计一起参加的地块内部监理周例会，集中解决地块发生的有关工程的大小事宜。由于有着这样的沟通机制，就很好的将工程的各类问题形成链条式的传输给了相关部门以及公司领导，很好的将各个地块共性的问题与差异性的问题得到区分，使得重要的问题能够集中解决，差异的单独地块的问题又能采取单独的解决办法，达到相应的效果。由于有着这种良好的沟通机制，使得每个地块的信息能够很清新的展现给整个公司员工，实现了相关的信息与资源共享格局，很好的解决了大面积开发工程信息不畅的诟病。
3保持整体工程协调一致
为了保持整体工程的一致性，我们首先选用了一家设计院进行相关建筑的设计工作，对户型进行了统一的设计，对各个装修材料采用了统一的技术参数，并对相关的厂家进行了统一的考察，严格采取封样选型制度，对每个地块选择的产品样品进行集中封样把关，优胜劣汰，在外观上保持一致，在内部质量上统一要求，在价格上采取空间控制，充分进行市场竞争后进行选择。使得最终入围的产品存大同，留小异既保持整体效果的一致，有充分考虑各个厂家对产品的自主性与独创性。
4建筑个性化设计
其次，作为生活小区，避免同质化产生的视觉疲劳，我们要求设计在楼层高度上进行相应的变化起伏，对每个楼体的外立面进行不同观感材质的搭配，使得236万平米的小区色彩丰富，造型起伏，互为弥补，形成风格各异的建筑群落，增加了小区的差异性，使得居住的人们心情舒畅，生活惬意。
5其它难点的解决
另外，作为大体积开发项目，我们也发现了一些难以解决的问题。比如因为大市政的工期排布，直接影响地块内与外部已有路的交通导行的问题，以及地块内雨季排水问题，临时供电线路影响大市政施工问题，也都直接影响了相关地块内建筑施工的工期，这就要求甲方必须提前预想到相关困难，给总包公司提早通知，并安排相关措施洽商费用，协调有关部门完成相关难点，如开辟新的围墙出入口，抢在雨季前完成大市政的雨水管路施工以及修建临时排水管线，移挪有关地块的临时配电线路等等工作。
再次，在保障房建设中另一个集中突出的矛盾就是甲方直接分包队伍与厂家同各个总包之间的矛盾，包括供电专业施工，燃气专业施工，自来水专业施工，三网合一专业施工，配电设备供货厂商，电梯设备供货厂商，给排水设备供货厂商等等施工队伍与供货厂商同总包的配合经常发生矛盾，例如供电专业的管线与其他专业管线冲突，燃气施工同厨房间瓷砖装修工程施工的冲突问题，供电，燃气，锅炉房的等设计由于采用专业设计院与建筑设计院不交圈的问题，以及供电、燃气、电信的独立工程监理问题，或者配电箱，水表设备，电缆厂商等的供货周期以及电梯安装调试周期都直接或间接影响了施工总体的进度、质量、安全和成本，这就要求甲方现场管理人员具备解决这些问题的能力，具备协调每家单位同总包工作配合的能力，在良好的沟通中解决每个矛盾，达到顺利施工的目的。
6廉政风险的把控
同时，为了保证在大规模政府投资项目的廉政风险，我们公司对每个员工进行了入职前的廉政教育工作，签署了廉政责任书，加强廉政风险防控意识的建立，公司还组织了员工参观大兴看守所，每个员工人手一册的廉政手册，以及不同阶段的廉政风险专题会，从而使得员工清楚意识到廉政工作的重要性，做到自觉防范各种诱惑，使得施工中很好的履行了甲方的责任。
一、加强组织领导
楼区保障性住房和征收安置房建设工作领导小组（以下简称“领导小组”），负责统筹协调全区保障性住房和征收安置房建设、安置、物业管理等工作；保障性住房和征收安置房建设相关计划审定、工程质量安全、进度督查以及目标考核等工作；审定区级征收安置房房源使用和调拨；对区内保障性住房和征收安置房建设标准、安置标准等标准的制定；保障性住房和征收安置房项目规划（方案）的审查。
领导小组下设的保障性住房建设工作办公室和征收安置房建设工作办公室（以下简称“领导小组办公室”），负责承担领导小组日常工作；研究提出需要领导小组决策的建议、意见；督查联席会议议定各事项的落实情况；加强与各相关单位的沟通、协调；负责保障性住房和征收安置房建设数据统计、信息通报等工作。
各乡、街道办事处成立相应的领导小组，具体负责本辖区内保障性住房和征收安置房建设协调、管理等工作。
二、确定工作目标
根据市、区“十二五”发展规划和政办号文件精神，制订我区3-5年的征拆计划、选址计划、供地计划、建设计划、安置计划、配套计划等六大计划，强化统筹安排，着力加快我区保障性住房和征收安置房（含洞庭新城征收安置房）建设，努力实现“房等人”目标。各项目实施主体根据年度目标任务，制订详细的年度建设计划，报领导小组办公室备案，并按月报送计划完成情况。
三、明确职责分工
区征收安置局：负责保障性住房和征收安置房建设的工程质量及安全监督管理；基础设施和小区物业管理综合协调、指导和监管工作；制定城市居民拆迁计划和统计拆迁、安置进展情况；指导、协调保障性住房和征收安置房项目的人防审批、监督检查、竣工验收等工作；指导、协调保障性住房和征收安置房项目的监督检查、竣工验收、接收和管理等工作；农转非居民征收安置房的统筹管理和建设工作；洞庭新城、城市居民征收安置房及“城中村”改造项目建设和管理工作。
区房产分局:负责廉租住房、公共租赁房、经济适用住房、棚户区改造项目等保障性住房建设及征收安置房建设的基础性工作；组织协调各类保障性住房项目的申报工作，定期向领导小组报告工作，并根据工作进展情况，及时提出建议和措施；组织筹备领导小组会议和根据实际情况召开有关部门参加的相关协调会；做好宣传工作，总结和推广各地保障性住房先进经验和做法，编制工作简报；组织开展保障性住房监督检查和指导工作；负责保障性住房考评工作，制定相应标准和评选办法，汇总初评先进单位和先进个人，报领导小组审定。
区规划分局：负责保障性住房和征收安置房项目的规划定点、配合项目的规划审批；批后监督检查及竣工验收；参与规划论证等工作。
区国土资源分局：负责保障性住房和征收安置房项目征地拆迁管理和协调工作；集体土地拆迁计划制定及拆迁进展、安置情况统计；审核安置资格。
区发改局：负责协调配合保障性住房和征收安置房项目的立项申报；根据保障性住房和征收安置房建设计划，优先安排年度新增建设用地项目计划上报。
区城管局：负责保障性住房和征收安置房项目环卫设施的验收、接管等工作；行使保障性住房和征收安置房项目范围内的城市亮化、环境卫生等城市管理工作。
区监察局：负责保障性住房和征收安置房建设行政监察工作，监督检查保障性住房和征收安置房项目建设各部门对国家法律、法规、政策等执行情况；监督、纠正各部门不正之风；组织协调相关部门的党风廉政建设和反腐败等工作。
区审计局：负责对保障性住房和征收安置房项目进行跟踪审计等工作。
区财政局：负责保障性住房和征收安置房建设平衡地块土地出让金的使用指导和监管等工作。
区环保分局：负责办理、指导、协调保障性住房和征收安置房项目的环保审批和验收等工作。
区安监局：负责保障性住房和征收安置房建设的安全生产综合监督管理等工作。
区卫生局：负责指导、协调保障性住房和征收安置房项目的卫生审批、监督检查、竣工验收等工作。
区局：负责涉及保障性住房和征收安置房建设安置过程中的接待工作。
区控违办：负责组织、协调涉及保障性住房和征收安置房项目的违法建筑的行动，履行拆违工作的督查、考核、协调、指导等工作。
区公安分局：负责指导并依法监督保障性住房和征收安置房项目的安全保卫工作，以及群众性治安保卫组织的治安防范工作；维护保障性住房和征收安置房建设的治安秩序，依法对危害保障性住房和征收安置房建设的行为进行处置。
区消防大队：负责指导、协调帮助保障性住房和征收安置房项目的消防审核、验收备案等工作。
交警楼大队：负责指导、协调保障性住房和征收安置房项目的交通审批、监督检查、竣工验收等工作。
各项目实施单位：负责具体实施保障性住房和征收安置房项目的建设、管理等工作，定期向领导小组办公室汇报工作进度，及时反映存在的问题等；负责保障性住房和征收安置房项目进展情况报表报送工作。
各乡、街道办事处：具体负责本辖区内保障性住房和征收安置房项目的征收拆迁和腾地；牵头负责本辖区内的拆迁统计、安置资格审核和表格填报、安置房建设需求汇总、回迁安置、各项目接收后的物业管理以及对拆迁户慰问等工作。
四、完善工作机制
（一）建立统筹协调机制。做到“六个统一”，即全区征收安置房项目由区征收安置局统一发文成立建设项目管理部，统一监管、协调、指导、服务全区保障性住房和征收安置房项目建设，统一委托市、区规划部门进行项目规划，统一比选中介招标公司，统一参与各项目招标事项（融资单位或建设单位、监理公司的招标，比选建筑设计方案等），统一项目资金调度、征收安置房源的回购（移交）、制订和组织落实全区征收安置房的分户及安置方案。建立区保障性住房和征收安置房建设例会制度，由领导小组办公室召集每月开一次例会，统筹协调保障性住房和征收安置房建设工作。如需例会协调相关问题，在例会召开前一周报领导小组办公室汇总，例会将及时通报全区保障性住房和征收安置房项目相关情况，并对会议决定事项形成会议纪要，统一印发各相关单位。
（二）建立信息通报机制。由领导小组办公室负责每月将保障性住房和征收安置房建设进展情况，以及征收、安置、例会交办事项落实情况汇总后报区级领导，并通报相关单位。各相关单位要高度重视材料报送，明确专人负责，在每月规定时间内将材料报领导小组办公室。
（三）建立规划方案审查机制。在保障性住房和征收安置房项目方案设计和规划完成后，由领导小组组织相关单位进行论证，通过论证后，相关方案进入报批程序。在建项目重大设计变更的，要及时报领导小组研究同意。
（四）建立督查考核机制。领导小组办公室定期组织成员单位，对全区保障性住房和征收安置房项目的质量、进度和安全等进行检查。检查结果报区政府督查室，作为年终考核指标。
1.考核实施
对各项目实施单位的考核：主要考核各项目实施单位的项目计划任务完成情况。各项目年度、月度工作完成情况由领导小组签署意见后，报区政府督查室。项目开工以取得施工许可证为依据，竣工以取得单位工程质量竣工验收记录为依据，交付以抽签摇号为依据。开竣工和交付量统一为项目总建筑面积数（含地下室面积、商业面积和公共配套设施）。
对领导小组成员单位（除各项目实施单位外）的考核：主要考核各单位对保障性住房和征收安置房建设工作的支持和配合情况，由领导小组办公室组织各项目实施单位，对领导小组各成员单位进行评分，并报区考评办，做为综合目标考核依据。
（一）安置小区由县城区建设开发有限公司作为建设主体，按照县委、县政府确定的安置小区建设方案实施建设，主要负责安置小区的招标并组织施工。
（二）在安置小区楼房基础出正负零后30日内，将安置小区选房表报送县财政局。
（三）及时组织相关单位对工程质量进行验收，在小区楼房和配套工程经验收合格后一个月内把房屋移交给县财政局。
（四）在安置小区楼房竣工交付使用后2个月内将楼房相关资料报送县审计部门审计。
（五）负责对安置小区房屋在施工合同约定保修期内的维修。
二、县拆迁管理办公室职责
（一）在拆迁工作中，县拆迁管理办公室要督促被拆迁户在拆迁时一次性选择安置形式（货币安置或产权调换），并在拆迁补偿协议中注明，且一经选定不得随意更改，特殊情况须个人申请，居委会证明，经县拆迁管理办公室审核报县领导同意后方可调整。对拆迁户选择产权调换的，拆迁协议签订与选房函同步进行，实行即签即拿。
（二）拆迁工作结束后，县拆迁管理办公室要对拆迁户进行分类，分别统计货币安置和产权调换户数，以小区或地块计算拆迁成本，两周内将分类汇总情况报县财政局和县拆迁安置办公室。
（三）县拆迁管理办公室要与县财政局、县拆迁安置办公室对清账务，并在县财政局货币补偿金到位两周内与拆迁户结清补偿事宜。
三、县拆迁安置办公室职责
（一）县拆迁安置办公室应根据县拆迁管理办公室提供的选房函及拆迁协议，填写上房人员基本信息，依据拆迁地块拆迁户数量情况和安置房源状况，按选房函顺序号及时安排选房。政府安置小区实行就近安置原则，安置房原则上不跨区域安置，确因安置房数量少于拆迁户数的，缺口部分经县分管领导批准可调剂到其他政府安置小区安置。
（二）县拆迁安置办公室负责安置房差价结算，做到结算及时、账务明晰。对开具过选房单的安置户，从该小区开始上房结账之日起，超过6个月仍未结算的，则视为自动放弃，已选房号一律作废，县拆迁安置办公室可将该房屋另行安置。每年10月底前，要将安置房差价已全部结算和安置房已全部安置完毕的小区，以书面形式报送县审计局，安排专项审计。
（三）县拆迁安置办公室要建立健全科学规范的拆迁安置和房屋结算分类台账和总台账，确保通过查阅，既能反映每宗地安置情况又能反映每个小区和小区内每栋楼房的安置情况。
（四）对拆迁安置过程中，拆迁协议剩余面积低于20平方米的，一般不得再选安置房，特殊情况，须经县分管领导批准。安置房面积大于拆迁面积的，其超出拆迁面积10%以上部分，按拆迁时市场价进行结算，市场价格的确定，由县发改局会同住建局共同确定并报县政府同意，价格每半年按区域调整一次。安置户上房结账时限不得超过6个月，否则，视为自动放弃原选房号。
（五）县拆迁安置办公室要坚持月报制，每月底根据房屋安置情况编制报表，对未及时结算安置差价的房屋，县拆迁安置办公室要会同城镇（县小区物业指挥部）按月进行统计，分别报送县分管领导、县财政局。
四、县财政局职责
（一）政府安置小区建设资金由县财政统一安排。县城区建设开发有限公司根据《关于规范政府投资工程项目资金管理和调整工程款结算方式的通知》（财字[]149号）文件规定，办理安置小区项目资金审批、项目招投标、变更、工程款申请等手续。县财政局按规定办理资金拨付手续。
（二）县财政局根据县审计局对县拆迁安置办公室安置房差价款结算审计结论，办理安置房差价款转账结算手续。安置房差价款作为安置小区建设资金来源，专项用于安置小区建设。
（三）县财政局负责做好安置小区房屋选房表、建成房屋接收、分类处置、移交托管工作。（1）县财政局在接到县城区建设开发有限公司提供的选房表后3日内完成财产登记，并将选房表送县拆迁安置办公室供拆迁户选房。（2）安置小区竣工验收后，由县城区建设开发有限公司、县财政局、城镇三方办理移交手续。县财政局对县城区建设开发有限公司移交来的安置房、营业用房等资产要分别进行处置：营业用房由县财政局通过县招投标中心进行公开拍卖；对安置房及小区绿化、给排水、道路、物管用房等公共设施移交城镇负责管理，并与城镇签订小区物管工作移交合同。小区物管用房产权归县政府所有，由城镇（县小区物业管理指挥部）负责管理，小区物管单位使用。县财政根据合同约定支付小区物管安置房前期看管费用。（3）县财政局负责对县拆迁安置办出具的安置房差价结算单进行审核，审核无误后出具上房通知单，供拆迁户办理上房手续。
（四）县财政局要建立科学的绩效评审制度，对政府投资建设的安置小区等，在项目结束后要逐项进行绩效评审，最终计算净收益结果，提高财政性资金使用效率。
五、县审计局职责
县审计局负责安置小区建设工程、拆迁成本、拆安办安置价款结算等工作的全面审计。县审计局对安置小区建设工程应做到事中、事后全过程审计监督，对建设过程中发生的隐蔽工程、增加工程、变更工程量进行跟踪审计。对县城区建设开发有限公司报送的安置小区完工项目要及时安排工程决算审计。原则上每年10月底前，县审计局要对县拆迁管理办公室的拆迁成本（按小区或地块）和县拆迁安置办安置房结算情况，进行一次专项财务审计，确定拆迁的最终成本和安置房差价款结算金额，作为县财政核算安置小区成本收益的依据。
关键词 城建征地拆迁安置房建议
Abstract: For collective land the houses, more and more get from the central to local government leaders at all levels, and the social from all walks of life, the media attention of public opinion. Nanjing collective land house dismantlement of houses in principle by district government within their jurisdiction in according to the "relative came near to the" principle, according to the overall urban planning, responsible for building, supply and management; Really due to the reasons such as planning, land to the construction of spanned, must be submitted to the approval by the municipal government. Because the recent years nanjing urban development, the quickening of the process of all sorts of infrastructure, the people's livelihood in project construction, collective land CaQianLiang rapidly rising, the supply of houses appeared relatively lags behind. This article collective land in nanjing, the house dismantlement extended by of the present situation, the transition contradiction, the consequences, and the reasons is expounded, and according to the research results and actual concrete, and puts forward related Suggestions feasible countermeasures.
Key words :urban construction ,land expropriation, relocation room ,Suggestions
中图分类号： U415 文献标识码： A 文章编号：
近年来，随着城市建设快速推进，我市城乡建设发生了显著变化，各类建设在带来巨大征地拆迁量同时，用于安置被拆迁群众的各类经济经济适用房、拆迁安置房需求也持续增大。宁政发2007[61]号文实施以来，由于种种主客观原因，在安置房建设供应、被拆迁户过渡等过程中还存在一些问题矛盾，引发部分被拆迁群众不满，影响了社会和谐稳定。现在，我们已经到了对其进行思考的时候了。
一、超期过渡的基本情况
根据宁价房[2004]61号、宁国土资[2004]92号和宁国土资[2006]287号文件规定，拆迁实施单位在与被拆迁人签订补偿安置协议中需规定拆迁安置房交付期限，一般为2年，超过2年的，即为超期过渡。
据初步统计，截止2011年底，自2007年5月至2011年12月仅四年半的时间，全市征地房屋的拆迁项目总数为158个，拆迁总面积达1314万平方米，其中涉及被拆迁需要安置的农户共需要安置农户计28545户，实际上解决安置的占到42%。其中，按约如期安置户占总被拆迁户的28%，而超期的占到了34%。
二、超期过渡引发的相关问题及产生问题的主要原因
（一）产生的问题。由于安置房的超期过渡的存在，带来了一系列的矛盾与纠纷，归纳起来主要是以下六个的问题：
一是超期过渡费计算问题。目前安置被拆迁群众的经济适用房基本是高层建筑，建设周期相对较长，加上建设中的一些不可预期因素，拆迁安置房的建设时间普遍拖延，造成承诺的交付期或拆迁过渡期无法兑现。
二是计息计算问题。根据“宁政发[2010]263号”文的有关规定，从2011年1月1日起，拆迁安置房申购款利息大于一年（含一年）的按银行同期定期存款利率计算。目前，已经存在了跨期利息如何支付、超期利息由谁支付的问题。
三是拆迁安置房差价问题。南京市的拆迁安置房管理办法规定，征地房屋拆迁安置房价格由市物价部门核定，由于有的项目核定价格确定时间相对滞后，给拆迁实施过程中拆迁资金的结算、支付、审计带来一定的困难，影响到拆迁户及时安置。
四是新老政策标准衔接问题。2010年，考虑到经济发展与物价上涨因素，结合本市的具体情况，南京市出台并开始执行“宁政发[2010]263号”文件标准。其中，新老政策在拆迁过渡费用的补偿中采用了不同的计算方法，导致了跨期项目超期补偿的标准难以规范统一。
五是拆迁成本控制问题。在重点拆迁工程和市属重点建设项目在拆迁中，拆迁体量庞大，融资渠道单一；超期过渡费和利息难以进入拆迁成本；安置房的建设方因供地、资金的滞后无法按期启动，超期过渡的资金没有政策支撑而无法兑现支付。
六是社会稳定问题。目前，安置房超期过渡的各种案件逐步增多，就江南八区而言，07年以来该类问题涉及到了34个项目，占项目总数的21.52%，涉及到了353人次。
（二）产生问题的原因。之所以产生上述问题，其主要原因还是在于我们的政府、拆迁人、建设单位、设计单位、以及拆迁实施单位，主要原因有四：
一、在拆迁安置中现新村
在2.41平方公里的首期开发片里有10个村小组，为改造城中村、建设好新区，10个村小组都列入了拆迁安置范畴，通过拆迁来彻底消除城中村“脏、乱、差”，以安置来达到干净、卫生、靓丽的新农村。08年主要从以下几点做好拆迁安置工作：
1、加快拆迁速度。在08年3月份村小组房屋已基本拆迁完毕，所有已拆户都已租好了房屋；在4月初李家拆迁小组已着手李家拆迁的前期准备工作，现在大部分农户都已签订了拆迁协议，在5月份李家村可拆除；孙家、余家、陈家及阮家部分农户预计在6月份开始着手拆迁安置。
2、保障安置房建设。对安置房建设，区委、区政府提出了08年安置房建设达30万㎡（即入住10万㎡、建成10万㎡、在建10万㎡），为完成工作，一是做到人员及监管上的保障，办事处开发办做到每天24小时在安置房项目部值班，在监管上把好“材料关、检测关、签证关”三关，二是保障资金到位，以区城司为平台向开发行申贷1亿元用于拆迁安置上，三是安置房建设的土地保障，一期安置房已在建设，二期安置房的征地工作于4月下旬完成，三期安置房的征地工作预计在5-6月份完成。
二、在景观建设中现新区
要体现新区的高品位，景观建设与建筑风格是同等重要，在新区景观建设主要是“三带一园”建设（沿江景观带、景观路景观带、校园路水系景观带、桥头休闲公园），除沿江景观带要与新余市“两江四岸”同步设计外，其余“两带一园”已做出了设计图，特别是桥头休闲公园在拆迁完毕后即可进行公园的前期建设，到时以“亲水”为主题的景观建设可使新区焕然一新。
三、在环境卫生中现新区
1、村庄卫生
①自然村垃圾坑建设。今年计划在新村旁边建一个垃圾坑，建1—2个垃圾坑。
②拖运垃圾坑内的垃圾制度，与承包者签订拖运合同，承包者义务是每三天对办范围内垃圾坑中的垃圾运到垃圾处理厂，若不能及时搬运，一经发现或群众举报，一次给予警告，两次给予罚款，三次解除合同。
2、道路卫生
①渝州大道、龙池墅大道实行承包责任制，清扫者每天清扫一次，确保路面清洁，否则扣除适当的工资。
一、房屋征收中不容忽视的问题
尽管各级部门在加快房屋征收与补偿活动中做了大量工作，但通过近年征收工作实践来看，个别城市房屋安置工作形势不容乐观，有些地方征收政策落实还不够，征迁中引发的矛盾和纠纷时有发生，不仅影响征迁进度，也给社会带来不安定因素。
1.安置过渡期超期现象普遍，如期还原难
从近年政府实施征收项目来看，各地对征收动迁阶段工作较为重视，全力以赴地抓征迁，而对安置环节工作重视程度不够，尤其是对安置房建设显得力不从心，导致超期安置现象比较严重。其主要原因：一是棚户区集中改造项目多、规模大，加上前几年政府手中又没有预留足够可调剂安置房源，社会闲置房也难以弥补过渡房源缺口问题。二是受净地挂牌制度的要求，政府必须先行投入征迁资金，然后进行土地挂牌，从实施动迁到引进投资商，再进行规划设计、施工建设，其周期不确定。而现行政策设定的高层过渡期则无法满足挂牌、建设施工周期要求，被征收户在外过渡时间延长也引发了矛盾和纠纷。三是部分地块征收工作完成后，政府又想保证征收成本底线，势必通过提高土地挂牌价格转嫁征收成本，造成土地价格居高、难以成交。区域净地晒地时间长，安置房建设也就自然往后推。
2.项目征收补偿金准备不足，造成兑现难
在资金储备上，政府虽然自我加压，积极实施招商引资，并通过改造地块捆绑挂牌等运作方式，推动多种资本共同参与项目征迁。但由于近年来房地产市场步入调整期，部分城市房地产市场形势不佳，投资商对市场预期的转变使投资房地产意愿明显下降，而征收成本却不断提高，从而影响到土地的挂牌。个别有意愿投资商兜底实施的项目，因政府与投资方协议约束力有限，导致房屋征收项目所需资金难以真正落实，这就使得一部分被征收户虽然签订了货币补偿协议，但终因补偿资金不到位而无法兑现，群众意见很大。
3.个别征收人员作风不实、方式简单，造成拆迁难
在房屋征收工作实践中，个别工作人员职业道德缺失，政策解释不到位，工作不透明，方法简单粗暴，征收补偿不能做到公平、公正，甚至置法律法规于不顾，超越政策底线，出现违法违纪问题，损害了国家利益、群众利益，引发群众对征收工作的不满。
二、守住政策底线，确保征收工作推进
那么，要力求从根本上解决被征收户征迁安置问题，减少征迁矛盾和纠纷，还应从以下几方面做好工作。
1.科学合理确定征收规模
征收规模要充分考虑到市情民情，将征收规模控制在合理的区间内，正确处理好“五大关系”。即：城市征收规模与安置房建设规模、征收补偿标准与被征收群众经济承受能力、征收及建设周期与被征收群众在外过渡期限、征收决定与被征收群众意愿、房地产开发与公共利益需要之间的关系，确保这些关系之间均衡和适应。
2.细致扎实地做好项目论证工作
市政府层面在统筹研究制定征迁项目计划时，充分考虑与之相配套的安置房预先规划、土地挂牌的顺序关系和相应的征迁安置工作运作模式，确保安置方案明确、过渡时间科学和政府成本合理支出，让征迁成果真正能够使群众看得见、得实惠，最大程度地取得群众的理解和支持。
3.重视项目的风险评估工作
房屋征收是一项比较复杂的工作，牵涉面广、利益冲突明显、稳定隐患诸多。项目启动前，各征收责任主体要全面调查了解和掌握项目属性特点，尤其是了解和掌握土地房产界定是否清晰，合理划定征迁范围，做到安置方案规划在前；强化社会稳定风险预先评估，广泛听取群众意见，对绝大多数群众反响意见强烈、征收合法性存在一定瑕疵的项目，坚决不予盲目启动，防止做成“夹生饭”。要切实履行征收项目前期听证程序，充分听取各方面意见和建议，不具备征收条件的，特别是征收补偿资金不足的，不要轻易启动动迁工作。
4.把安置房建设作为重中之重来抓
征迁安置工作是一项系统性、复杂性工程，“拆建安”各个环节衔接工作非常重要，否则将对后期社会稳定产生严重影响。各征收主体应抓好资源整合，完善安置房建设运作机制，把安置房建设放在整个征收工作的重中之重来抓，优先建设安置房，优先安置被征收人，最大程度地减少征收矛盾和纠纷，确保征收工作有序、平稳地推进。
5.多方位地开辟安置渠道
一是建设安置房仍然是安置首位。政府部门应选择适当的地块集中建设安置房，做到征收过渡量与安置房建设相匹配。二是保证安置房建设落实。征迁项目具有兴建安置房要求的，在开发商要求商品房预售时，征收管理部门实行前置审核把关，安置房建设达不到要求的，不予进行商品房预售。三是探索货币化商品房实物安置模式。在棚户区改造项目中，利用国开行贷款资金，鼓励被征收户选择购买商品房现房、期房或二手房，以此缩短被征收户在外过渡期限，解决被征收户的过渡问题。
6.提升征收工作人员职业道德素养
被拆迁人可依法选择货币补偿或房屋产权调换的拆迁补偿安置方式。货币补偿的金额根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。市住房保障房产管理部门每半年公布一次市区新建普通商品住宅市场交易均价，以指导房屋拆迁评估。对居住用房选择货币补偿的，拆迁人在依法支付拆迁补偿金额外，按被拆迁房屋合法建筑面积给予200元/平方米的一次性补助。
二、老城区实行分区域定点安置
依据市区城市规划、土地级差和行政区划等因素,将市区划分为老城区、区和新区三个区域。
鼓励市区居住用房拆迁由老城区向外疏散跨区域安置。老城区范围内房屋拆迁，拆迁人应提供至少一处安置房源供被拆迁人选择。老城区范围内的被拆迁人选择老城区安置房源的，按被拆迁房屋合法建筑面积1：1定点安置;选择区的，按被拆迁房屋合法建筑面积1：1.2定点安置；选择新区的，按被拆迁房屋合法建筑面积1：1.4定点安置。被拆迁人只能选择一处安置房，在定点安置面积标准范围内，按市物价部门核定的安置房价格执行；超出安置面积标准的，超出部分按市物价部门核定的市场销售价执行；实际安置面积没有达到安置面积标准的，不足部分由拆迁人按200元/平方米给予补偿。被拆迁人选择货币补偿方式且符合廉租住房保障条件的，可纳入保障范围，符合经济适用住房保障条件的，可优先购买经济适用住房。
用于拆迁安置的中低价位商品房实行不同区域不同价格优惠。市物价部门负责会同住房保障房产管理部门按老城区、区和新区，分别以届时同地段普通商品住宅市场均价低5%、10%和15%标准预核中低价位商品房价格，根据拆迁时点结合市住房保障房产管理部门定期公布的市场商品房交易价格，核定拆迁人制定的拆迁实施方案确定的安置房价格。
区和新区范围内拆迁安置仍按原相关政策执行。
三、多渠道筹集住宅安置房源
提高配建比例，增加安置房源。在老城区范围内，新建普通商品房项目安排不低于住宅总建筑面积10%的商品房安置房源。在区范围内，新建普通商品房项目安排不低于住宅总建筑面积20%的中低价位商品房。新区可实行定点安置与配建相结合的办法。
组织团购房源，扩大安置范围。市住房保障房产管理部门要根据市场价格和普通商品住宅房源情况，向拆迁人提供房源计划，组织拆迁人与开发企业签订《商品房团购协议》，给被拆迁人更多的安置选择。
加快定点建设，保障安置需求。为不断疏散老城区人口，在区和新区范围内，选择符合规划要求、具备建设条件的地块，成片定点建设中低价位商品房。市住房保障房产管理部门根据拆迁安置预估需求，会同市规划、国土、城乡建设等部门提前制定下一年度拆迁安置房建设年度计划，落实具体建设地块，报市政府审定后实施。要加大市、区两级国有投融资平台参与开发建设中低价商品房的力度，切实满足市区拆迁安置需求。
四、规范认定房屋性质
被拆迁房屋用途分住宅用房、营业用房、其他非住宅房屋。营业用房是指规划、住房保障房产管理部门确认的直接从事营业活动的商业服务用房，包括商业、金融保险业(直接从事对外营业的部分)、娱乐、餐饮、服务行业的用房，土地使用权供给方式按土地使用证确定；其他非住宅房屋包括营业用房的配套用房，生产、办公、仓储、医疗、文教、交通运输、手工作坊等用房。
被拆迁房屋面积及用途不明确的，由市规划部门会同相关部门确定；对被拆迁房屋所涉及土地性质、取得方式、面积等不明确的，由市国土部门依法确定。
五、统一拆迁奖励补助标准
第二条本意见仅适用于在本市城市规划区内征收、征用农民集体所有土地（以下简称征地），因房屋拆迁需要对被拆迁人的补偿安置。
在城市规划区外征地实施房屋拆迁的，由所在地的镇（区）另行制定补偿安置意见，报市政府批准后实施。
第三条为节约集约土地和提高建设用地利用效率，征地房屋拆迁的补偿提倡、引导货币补偿和多层（复式）公寓楼方式安置，对被拆迁人选择中高层公寓楼作为安置房的给予奖励。
自本意见公布之日起，除跨年度续拆、建项目及在现有村民集中住宅区内完善规划建设而外，不得再进行规划安排自拆自建，严格控制联排别墅安置。
第四条征地住宅房屋拆迁补偿安置方式一般实行房屋产权调换，也可以进行货币补偿。被拆迁人可自愿选择安置方式。
第五条选择房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当按被拆迁房屋重置价结合成新率计算被拆迁房屋的补偿金额与调换安置房的建安造价，结清产权调换的差价。
产权调换安置房面积大于被拆迁房屋面积的部分，被拆迁人按政府公布的安置房基准价、优惠价支付价款。具体优惠条件由镇政府（区委会）根据本辖区的人口、面积等因素制定。
第六条符合撤组条件尚未撤组，且原村集体经济组织无土地安排进行安置房建设的，可在本镇（区）跨村组实施安置，也可以与国有土地上的房屋进行产权调换安置。
对在本镇（区）跨村组实施安置的，仍以农民集体性质土地作为安置房建设用地。与国有土地上的房屋进行产权调换安置的，安置房占用土地为划拨方式取得，被拆迁人取得安置房权利后需要转让的，必须按有关规定缴纳土地出让金等费用后方可进行交易。
第七条选择货币补偿安置的，应当由被拆迁人书面申请，经镇、村备案后，按下列方式计算：
货币补偿款=（政府公布的每平方米安置房价—每平方米安置房建安价+被拆迁房屋每平方米重置成新的评估价）×被拆迁房屋合法建筑面积。
装修、树木、附属物的补偿，搬迁补助费、临时安置补助费及提前搬迁奖等另行计算补偿。
第八条被拆迁住宅房屋合法建筑面积大于200平方米的，可按实际大于面积的50%折算增加产权调换面积，但每户实际产权调换安置面积不得超过250平方米，被拆迁住宅房屋合法建筑面积大于产权调换面积的部分按其重置价结合成新的1.5倍给予补偿。
被拆迁住宅房屋合法建筑面积小于65平方米，由拆迁人按65平方米予以产权调换安置，被拆迁人不再支付价款，因户型原因超过65平方米的部分，按政府公布的安置房屋价格结算。
第九条被拆迁房屋的合法建筑面积和土地面积，以房屋、土地权属证书或相关合法手续上载明的面积为准。未领取房屋、土地权属证书或对面积有异议的，由相关职能部门会同镇村按规定确认后作为补偿依据。
未经批准、擅自建设的建筑物、构造物或侵占国有、集体土地、杠土填河建房的应当按违法认定，不予补偿。
第十条对选择多层或高层公寓安置的被拆迁人按以下标准奖励：
（一）选择高层公寓产权调换的，原主房为楼房的，每户奖励土地节约奖4万元；原主房为平房的，每户奖励3万元。
（二）选择多层（复式）公寓产权调换，原主房为楼房的，每户奖励土地节约奖3.5万元；原主房为平房的，每户奖励2.5万元。
选择货币补偿自行安置的，除按前款规定享受公寓安置最高比例奖励外，另可按被拆迁房屋合法建筑面积给予每平方米300元的奖励；原宅基地面积大于合法建筑面积的部分，给予每平方米200元的奖励。未取得土地使用证的，其宅基地面积不得超过省市规定的135平方米。
第十一条**镇政府、开发区管委会应当会同市规划、国土、建设等部门，依据城市总体规划，因地制宜、合理布局，科学有序地规划建设村民住宅集中安置区。
第十二条村民住宅集中安置区，应以建设多层（复式）住宅为主，鼓励建设高层住宅。
第十三条村民住宅集中安置房的建设由所在镇政府或区管委会确定项目法人。项目法人应当具备相应的开发建设资质，并应通过招投标等公开方式确定施工、监理单位。安置房成本价和市场价由物价部门会同相关部门予以核定。
第十四条村民住宅集中安置区的建设，必须结合安置对象的实际，在户型、面积、附房等关键要素方面应充分体现人性化的设计，除满足基本使用要求外，应尽可能满足村民的生产、生活和老年体弱及残疾人的需要。
第十五条被拆迁人为孤寡老人，所在镇村应当积极鼓励其实行“五保”集中供养。对愿意集中供养的，被拆迁房屋可按货币补偿的规定计算出补偿总金额，专户储存，由镇或村代为管理；要求安置住房的，由镇村安排面积不超过70平方米的住房。
一、拆迁安置地点
被拆迁户安置地点由县政府按规划要求统一安排，宅基地安置小区总体布局详见规划图。返迁安置房建设的地点、结构、户型、面积详见规划图。
二,拆迁补偿标准
征用土地涉及房屋拆迁的，被拆迁人可以选择下列一种方式获得房屋补偿费用：
（一）直接按照下列标准计算：
1、框架结构：
一类房屋：每平方米360元；
二类房屋：每平方米320元；
三类房屋：每平方米240元；
2、砖混结构：
一类房屋：每平方米340元；
二类房屋：每平方米300元；
三类房屋：每平方米240元；
3、砖木结构：
一类房屋：每平方米260元；
二类房屋：每平方米230元；
4、土木结构：每平方米180元；
5、未封闭阳台按上述相应结构补偿标准的50%计算；
6、没有完成屋顶的建筑物，按围墙计算；豪华装饰的住宅，可结合评估结果在同类结构房屋的基础上相应增加补偿。
以上结构类别分别按以下标准界定：
一类房屋系指门、窗齐全，内、外墙已粉刷；
二类房屋系指门、窗齐全，但内、外均无粉刷或内墙粉刷外墙没粉刷；
三类房屋系指房屋已封顶，但无门、窗，内、外均无粉刷。
（二）按照国家和省、市有关城市房屋拆迁规定及县政府政发[]6文件执行，房屋拆迁补偿以市场评估价为货币补偿依据，补偿实行货币补偿，产权调换、互补差价相结合的原则进行。
（三）违章建筑（指未按当时审批的）不予补偿，均须在规定期限内自行拆除，不按规定期限拆除的，由拆迁人或相关单位依法拆除。
三、拆迁安置办法
征用土地涉及住宅主房屋拆迁，被拆迁人户籍及实际居住在被征地村、组的，根据自愿可以选择下列一种方式进行安置：
（一）房屋安置。由政府统一建造成套房屋对被拆迁人进行安置。
1、对被拆迁住宅主房屋的建筑面积实行等面积安置，按货币补偿的计算标准和安置房屋的价格结算差价。安置房屋的价格为建筑成本价每平方米540元。
2、安置楼房的面积确定：选择安置被拆除主房面积与返迁房面积最接近值的楼层、户型。
3、因房型差异的原因，安置面积超过被拆迁主房屋面积10平方米（含10平方米）以内的，仍按等面积安置房价结算；超过10平方米以上的，按同期同类商品房价结算。
4、安置用房建成后，统一颁发城市房屋产权证书。
安置返迁房由被拆迁人按“房屋拆迁验收单”的先后顺序选择。
（二）宅基地返迁安置。
1、等面积安置：被拆迁人应当提出书面申请，经批准同意后，实行与所拆房屋主房占地面积等面积安置。
2、对宅基地办理国有土地划拨手续，如需办理国有土地出让手续，可在补交土地出让金后，办理国有土地出让使用权证书。
安置用地的选择办法，按照“谁先拆迁，谁先安置”的原则执行，安置用地由被拆迁人按“房屋拆迁验收单”的编号顺序优先挑选安置地块。
四、拆迁期限及奖励办法
1、拆迁范围内房屋全部在规定时间内签定拆迁安置协议书，并全部拆除搬迁完毕。逾期拆迁的，将依法。
2、被拆迁人在规定的时间内自行拆除房屋或弃房完毕的，可按以下标准进行奖励：
（1）提前20天拆完的，每平方米40元；
（2）提前15天拆完的，每平方米35元；
（3）提前10天拆完的，每平方米30元；
（4）提前5天拆完的，每平方米20元；
五、安置用地建设和安置房建设有关规定
1、宅基地安置建房必须按统一设计、统一配套、统一立面建设等有关规定，房屋建设必须严格按照安置区内规划标准建设。
2、被拆迁人所取得的安置用地不得转让，并且必须在分得安置用地起壹年内建设好房屋，否则，取消一切优惠政策。
3、返迁房安置楼统一建设，需要安置楼房的被拆迁户必须在房屋拆除十天内按每套房价的80%标准预缴房款，逾期视为自行放弃安置，预缴房款者在房屋交付使用时把所欠余额20%交清。
六、其他事项
1、选择宅基地安置建房需办理的所有证照费用实行每户405元包干，即建设局200元，国土局100元，房产局105元。
2、安置区域的供水、供电主管（干）线由供水、供电部门统一在规定时间内接通，所涉及费用由供水、供电部门自行承担。项目单位统一把水、电等设施接到门口（免交开户增容费），若原已交电贴费的，安置重建房屋时免交电贴费。
3、返迁安置房，项目单位负责水到户、电到门口，办理城市房屋产权证。
4、闭路电视迁移按每户120元补偿，未安装闭路电视户不予补偿。
5、搬迁费和过渡安置费：按县政府政发号文件执行。返迁房超过一年未交付的，按每户每月480元发放临时过渡安置费。
6、全民所有制单位自管房拆迁由产权单位自行拆除，安置问题由本单位或其主管部门协助解决。
7、公安、教育、邮政、电信、供水、供电、广播电视等部门，应当及时办理和安排被拆迁人户口转移、子女转学转托、电话移机、信件投递、用水用电、闭路电视改线安装等事宜。
