房地产项目调研

时间：2023-05-29 18:22:22

开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产项目调研，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。

房地产项目调研

第1篇

关键词：房地产投资；可行性研究；风险控制

1 项目可行性研究的重要性

项目可行性研究的重要性主要包括以下几方面：

1.1 房地产项目可行性研究要求预期明确

项目可行性研究主要包括对行业资料的分析汇总、对社会经济环境的研究和对未来房地产市场供需的预期，从而对房地产投资的收益进行正确估算。

1.2 房地产项目可行性研究必须客观严谨

“实事求是”是贯穿房地产项目可行性研究始终的最基本要求，也是最明确的要求，在尊重事实数据的基础上，尊重社会规律和经济规律的前提下，对房地产开发项目投资收益进行科学的预估和评判。

1.3 房地产项目可行性研究的可靠性特征

房地产项目可行性研究要求区别对待具体的案例并给予具有针对性的、明确的、可实现的执行方案，以求达到投资利用率最高、成本回收和利润收入最大化的根本目的。

1.4 房地产项目可行性研究的科学性特征

房地产项目可行性研究要求运用先进的计算技术和科技方案，按照房地产项目和社会经济发展的基本规律，对每个房地产项目的市场预期和盈利情况进行准确的计算预估，并以此为房地产项目能否开展的重要评判依据。

2 房地产项目可行性研究的步骤和注意事项

（1）资料策划准备阶段，房地产项目可行性研究要求一定数量的专门人员来进行设计和组织。要明确房地产项目可行性研究团队，讨论房地产项目运行的可行性研究方案，并划拨这个决策团队需要的设计经费。

（2）房地产项目可行性研究的资料整理阶段，房地产项目可行性研究要求整理汇总与要开发土地有关的客观地理环境条件、社会经济条件和政策标准法规。资料搜集必须要做到全面、准确、科学、相关、严谨。

（3）房地产项目可行性研究方案的预期和讨论阶段，这个阶段是要在前期工作都准备完成，基本掌握完整的房地产项目可行性研究资料基础上才可以开展，需要综合考虑地理水文资料、政策法规、开发商投资能力等情况，最后制定出初步的房地产项目可行性开发方案草稿。

（4）对房地产项目可行性研究方案进行论证，运用先进的数学分析方法，结合财务情况、自然环境、社会国情等选择可以保证各方利益尽可能最大化的方案。

（5）汇总房地产项目可行性研究方案并形成报告，房地产项目可行性研究报告必须内容完整，切覆盖房地产项目可行性研究的整个周期，内容要详实。按照报告篇幅的大小可将报告分为如下几种：房地产项目投资可能研究报告、房地产项目概述可行性研究报告和房地产项目全面可行性研究报告。这三种报告的核心内容基本一致，都需要保证真实、客观，科学。准确，但是随着报告的精细程度不同，一般情况下应包含房地产项目的财务可行性分析和项目重要性、必要性分析。

在房地产开发项目可行性的研究中也有一些普遍问题的存在，由于可行性研究过程中涉及到许多的数据与调研结果，所以一些共性问题经常出现且不容易被提起重视。

（1）调研不全面、不深入、论据不充分，在房地产开发项目可行性研究报告书中，某些企业贪图方便，未作全面调研，对负责项目的地理水文环境、环境气候、名胜古迹、法规政策等平铺直叙，不求深入。技术论述部分不清晰，主次不分，让人看后看不出该文的核心内容所在。有些立场不公正，为了迎合领导或业主的需求，对建设方推荐方案优点讲得多，缺点讲得少，甚至不讲，故意陪衬方案。

（2）立场不中立。仅作表面文章，比如工程质量、投资估算、拆迁面积等数据表格。有的科研单位畏惧承担风险，盲目遵照业主要求，不拿事实数据说话，不进行投资概算，基本起不到比对多个方案选优的目的。

（3）经济指标不客观，经济、财务评价是每个房地产开发项目可行性研究报告的核心内容，是决策阶段项目择优排序的主要数据依据。正因为这样，一些负责经济评价可行性的人员为了达到业主期望的房地产开发项目投资收益，人为的对财务净现值、投资收益率和项目回收期等数据进行调整，有的甚至修改调研数据，偏离客观事实。使研究结论发生偏离。

（4）房地产开发项目可行性研究数量问题、投资概算偏差大会造成房地产开发项目可行性研究数据不准确、费用概算偏差大的原因主要是有些科研单位现场勘查不认真，个别技术人员责任心问题，技术不扎实，导致获得的工程数据不准确，使得房地产开发项目可行性研究结果出现很大的偏移。

针对当前项目可行性研究存在的主要问题文章给出如下几点解决方法：

（1）可行性研究工作的理论与实践结合。可行性研究工作是要求长期耐心细致的市场调研和数据整理计算工作，这些工作都要求工作人员能够做到微观经济效益核算与宏观经济效益核算相结合，动态数据分析与静态数据分析相结合，定量分析与定性分析相结合。

（2）建立精确科学的指标评价系统。房地产开发项目评价系统是可行性报告的重要组成部分，它主要包括评价规划、市场前瞻、设计草案、经济效益预期等。

（3）政策引导规范房地产项目可行性研究。培育相当数量的专业房地产可行性研究人员，推进房地产项目可行性分析行业的进一步发展。

参考文献

第2篇

关键词：房地产市场调研情境教育现状问题

中图分类号：G423.07

文献标识码：A

DOI：10.3969/j.issn.1672-8181.2015.03.157

房地产市场调研是开发企业搜集市场信息辅助开发决策的重要手段，同时也是现在房地产市场研究公司的主要业务内容之一。开设房地产市场调研课程，能够帮助学生了解和掌握房地产市场调研的基本理论和方法，未来从事相关工作时理清思路，迅速投入工作。因此，如何让课程学习接近“房地产市场项目调研实战”，是达成以上目标的关键。

1 情境认知学习理论概述

情境认知学习理论（Situated Cognition）是20世纪90年代，在经典条件作用理论和建构主义学习理论的基础上发展形成的学习理论。情境认知学习理论和中国古语“纸上得来终觉浅，绝知此事要躬行”表达的意义一致，该理论在研究过程中认为知识寓于情境之中，学习者需亲临其境、参与实践，通过参与活动的过程去了解知识产生和发展过程。同时，知识也是我们适应环境的纽带，帮助我们建构解决环境中现有问题的行为模式，从而达到适应环境动态变化的目的。因此，情境认知学习理论非常强调知与行的交互性，倡导课程教学应由传统“教师讲授为主”转为“学生自主探究、发现和协作”。

2 房地产市场调研课程教学现状

房地产市场调研是我校房地产经营与管理专业第三学年第一学期开设的考查课程，课程性质、教学内容等相关安排如下：

2.1 课程性质、目的和任务

通过在学习过程中综合运用市场营销、经济学、统计与分析、计算机数据分析等多方面的知识，使学生掌握房地产项目市场调查与预测的基本理论和方法，能够在房地产项目市场调研不同阶段整合不同渠道信息开展数据分析得出结论。通过本课程的学习，可以提高学生发现问题、系统收集使用信息的能力，为今后从事房地产市场营销、咨询等相关活动奠定基础。

2.2 课程教学内容

课程教学内容包括房地产市场调研的概论、内容细分、调研提纲撰写、实用方法、问卷设计、资料收集、计划与方案、市场调研组织和结果分析，以及最后的报告撰写。

2.3 课时安排

房地产市场调研课程分为理论学习和实践操作两部分，其中理论学习共33个课时，实践操作部分共24课时，合计57课时。

3 房地产市场调研课程教学过程存在的问题

房地产市场调研课程讲解需要基于房地产市场调研目标和项目特性等，从不同角度进行阐述和分析。课程教学主要存在以下问题：

3.1 不同学科知识综合运用程度高

房地产市场调研提纲撰写、计划制定，需要运用应用文写作的相关知识；房地产市场调研实用方法选取和结果分析则涉及较多的统计学相关知识，而具体在操作过程中又需要运用经济分析、EXCLE和sPss统计软件等相关知识，学科知识综合运用程度非常高。这就要求学生具备扎实的知识积累，但由于房地产经营与管理专业学生在学习过程中尚未开设概率论、线性代数等相关课程，致使学习房地产市场调研分析时会比较吃力。

3.2 实训项目缺少“真题真做”

实训项目理论和实践脱节来源于两方面：一是由于授课教师较少参与实际房地产市场调研工作，难以根据房地产项目调研工作内容及要求开展实训方案设计。二是由于房地产专业学生尚未参加任何具体房地产项目，对市场调研知识的了解仅限于书本，教授的市场调研知识难以和具体项目联系，学和用的分离导致对知识掌握的牢固程度低。而且学生没有具体的项目经历体验，在方案撰写过程中常出现大而全但细节却考虑不到位的情况，如计划梳理了房地产市场调研实施的全过程，却没有首先对开展房地产市场调研的工作目标以及重点工作内容进行定位，导致实施调研过程中没有目标，问卷设计重点问题不突出。

3.3 房地产市场调研规范程度低

由于学生在学习房地产市场调研课程前，已经参加的一些活动策划需要使用市场调研，但当时尚未系统学习市场调研的理论和方法，采用了部分缺乏规范的市场调研程序，如采用问卷调查方法时，将调研者主观判断带人问卷设计中，问卷选择项目设计带有倾向性，且未能正确结合房地产项目的特性，导致问卷调查停留在表面，不能为结果分析提供正确数据支撑。

3.4 课程讲解未能及时融入区域房地产市场实时信息

房地产市场资料收集是开展市场调研的重要前期工作，因此在教学讲解过程中要结合房地产领域的重要政府网站、新闻媒体网站开展，且需要学生做一个较长时间段的资料收集和整理，而现有课程学习鉴于课时安排、教学计划等方面的原因，未提前预留时间帮助学生关注和搜集房地产市场实时动态资料，导致结果缺乏针对性和实用性。

4 规范和完善房地产市场调研课程教学的思考

为了能够规避过去教学过程中存在问题，建议在以后房地产市场调研课程中采用以下教学方法：

4.1 夯实专业基础知识

建议在房地产经营与管理专业课程设置中增设统计学、财务分析等支撑房地产市场调研课程的基础课程，通过上述两门课程的学习让学生掌握聚类分析、因子分析、财务报表分析等统计和财务分析的相关知识，帮助学生提前储备未来开展市场分析所需了解的基本内容和方法。

4.2 结合某一房地产项目的决策需求开展实地调研的情境教育

学生围绕与某一房地产项目决策相关的整个情境、背景或环境开展房地产市场调研课程的学习，在该设定情境下分阶段解决如何开展调研组织及出具报告的问题，让学生参与知识的获得过程。具体操作步骤如下：

第一，和某一房地产公司或者开发公司联系，组织学生赴项目实地调研，通过和公司营销人员座谈了解现阶段公司为辅助决策需要开展的市场调研内容、调研目的等核心要素，促进班级同学在实地调研过程中形成对项目规模、工程进度、营销安排进度等方面内容的基本认知。

第二，由班级同学分组组建虚拟房地产市场研究公司，各同学分别在公司中扮演市场调查人员、资料收集人员、数据分析和策划人员等不同角色。老师作为选定的房地产项目甲方代表，以课程成绩作为虚拟货币（例如100分等于10万元）向学生进行任务和招标，招标内容为针对土地购买决策、项目开发定位、项目规划设计或者项目营销推广策略决策所需的市场调研分析。请同学们根据项目实际情况撰写市场调研方案并进行市场调研，根据调研进度和工作完成情况支付对应虚拟货币（每次课验收成果并结清费用），使学生获得参与的成就感。虚拟货币支付后由虚拟公司负责人根据工作内容分工进行分配。

第三，各小组调研报告撰写完成后，将打印装订成册，邀请项目单位参与在学院实验室进行的课程作品展示和成果，通过此方式再次检验同学们对市场调研知识的掌握程度。学期结束后根据每个同学获取的虚拟货币的数量按照一定比例折合成分数给予对应的课程作品成绩，最后结合学生课程中的表现及出勤率等因素给出综合成绩。

4.3 规范学生学习方法

第一，课程初始就和学生共同制定学习本次课程的规矩，取得学生对教师教学方法的认同感，如学生在学习过程中出现违规操作或者不规范的行为，则予以及时调整和制止（如视情节处以一定虚拟货币量的罚金），帮助学生以主人翁的精神规范和约束自己学习房地产市场调研课程的行为。

第二，通过安排定期资料搜集，培养学生对区域房地产市场变动信息的敏感度。在资料收集辅助市场调研过程中，学生将了解到近期的房地产相关政策、土地市场变化、建筑设计新技术等行业动态信息，从而促进房地产市场调研分析更加“接地气”，具有针对性。课程学习结束时，学生行业背景知识的综合积累也将比较丰厚。

综上所述，房地产市场调研课程教学方法探讨还需要结合虚拟公司情境教育的教学过程设计，提出针对学生学习特点的实施方案，以促进该教学方法被更多学生接受，提高教学质量。

参考文献：

【1】马龙云.基于情境认知学习理论的英语实践教学改革探索【J】.教育探索，2012，（8）：45-46.

【2】杨兰.合作性行动研究过程及关键行为，基于一项民办高校教学改革试验的反思【J】.教育学术月刊，2012，（11）：100.

【3】韦化，苏一丹，贾历程.构建“3―4―5”新模式，全面推进课程教学改革【J】.中国大学教学，2012，（7）29.

【4】高枫，王.高等教育心理学实用教程【M】.广西师范大学出版社，2011：122-127.

第3篇

3.1房地产策划员职业功能;工作内容;技能要求;1.能够至少使用一种调研方案完成市场调查工作;(一)开展市场2.能够收集和记录市场调研信息;

一、房地产调研3.能够收集市场信息项目市场调查研;

(二)信息分类1.能够对市场调研信息进行汇总汇总;1.能够进行市场细分资料整理;

(一)开展市场2.能够对消费者心理与行为信息汇细;

二、房地产;3.房地产策划师工作的要求

3.1 房地产策划员职业功能

工作内容

技能要求

1.能够至少使用一种调研方案完成市场调查工作

(一) 开展市场2.能够收集和记录市场调研信息

一、房地产调研3.能够收集市场信息项目市场调查研究

(二) 信息分类1.能够对市场调研信息进行汇总汇总能够按照信息来源和特征进行分类

1.能够进行市场细分资料整理

(一) 开展市场2.能够对消费者心理与行为信息汇细分调研总整理

二、房地产

3.能够进行消费者心理与行为调查

项目定位

(二) 收集项目1.能够收集项目及周边规划信息规划设计资料2.能够汇总项目规划设计资料

1.能够对项目投资环境进行资料收集

(一)收集房地

2.能够收集政府的政策与法规

产投资环境资料三、房地产

项目投资策划

(二)房地产投1.能够收集汇总地段的影响因素资环境资料分类

2.能够对投资科目进行分类

1.能够记录周边竞争性楼盘调查表

(一)建立市场2.能够记录客户购买行为类型表和客户资料表3.能够收集客户信息、建立客户档案

4.能够记录和汇总客户回馈信息四、房地

产项目整1.能够根据项目特点提出媒体推广合营销的建议方案

(二)广告投放策划2.能够收集客户和供应商的信息资与监控料

3.能够监控广告投放实施情况

(三)销售资料1.能够跟踪现场销售过程汇总2.能够对现场销售情况进行汇总

第4篇

【关键词】房地产；销售；定价；冲突

一、引言

发达国家的房地产市场已经历几百年的发展，早已进入成熟期。而我国的房地产市场只有约30年的历史，还属于朝阳行业，每年以较快的速度发展。从2010年开始，我国房地产每年的销售额已突破5万亿元。随着社会分工的细化和专业化的要求，选择专业销售公司进行房地产项目销售的开发商越来越多，中国房地产行业的龙头企业——万科就一直采用销售的模式。实现销售的项目，开发商和销售商的立场不同，专业知识和能力不同，对项目的定价就会有不同的意见，双方会产生冲突。拟从房地产项目总体利益最大化出发，兼顾、协调开发商和销售商的利益，针对实行销售的房地产项目提出其定价原则和方法。

二、房地产项目产品准确定价的重要性及主要策略和方法

房地产开发商进行项目开发的主要目的是将开发出的项目产品以合理的价格尽快销售出去，从而实现开发收益和利润。要实现这个目标，就必须根据项目的特点、品质以及项目在市场中的竞争地位对产品准确定价，以使项目产品具有较高的性价比。只有这样，项目产品才具有竞争优势，才能得到客户的认同，以实现项目的顺利销售。如果房地产项目产品定价过高，超过项目的市场价值，则对客户不能形成较强的购买吸引力，项目产品有可能滞销；如果项目产品定价过低，虽然能实现较快销售，但开发商的利益就会受到损失，该赚的钱没赚到。

根据市场营销理论和价格决策理论，房地产项目的定价方法主要有[1]：（1）成本加成定价法；（2）竞争导向定价法；（3）需求导向定价法。为了获取最大收益，房地产开发商在项目销售过程中还可以采取多种价格营销策略，以吸引客户下单。这些营销策略包括价格折扣、特殊房源低价促销、非整数定价等[2]。并且，在项目的不同销售阶段，即开盘阶段、持续销售阶段和尾盘清理阶段，还需要采用不同的定价策略和方法[3]。

房地产项目开发涉及多个主体，也存在多个相关利益方。从大的方面来讲，主要有开发商，消费者和政府三方。从开发商利益集团来看，涉及到开发商本身，设计、施工单位，供货商，销售公司等。毕晓琳从政府、银行、消费者、开发商四个利益主体的角度对房地产项目的定价期望进行了分析[4]。李研从如何合理控制房价的角度出发，对房地产商品的定价权应由政府还是开发商掌握进行了探讨[5]。这些探讨具有一定的意义，但是从市场经济的角度出发，对于实行销售的房地产项目而言，房地产项目产品定价最直接的利益相关方是销售商。房地产项目要实现准确定价，离不开销售商的工作。

三、实行销售的房地产项目定价面临的矛盾和冲突

对于实行销售的房地产项目，在项目产品定价过程中，面临着双方利益冲突、定价权冲突以及价格与销售进度的矛盾。

（一）开发商与商在项目产品定价上的冲突

目前，房地产销售目前大多采用固定比例佣金模式。在这种佣金模式下，房地产开发商与销售商之间就存在利益冲突，从各自的利益出发，对产品定价就会有不同的意见。

1.固定比例佣金合约介绍

房地产开发商将一个房地产项目的销售工作委托给专业的销售公司，以利用其专业能力和对市场的敏感性，将项目产品以尽量高的价格在尽量短的时间内销售出去。

目前房地产销售业中，普遍采用固定比例佣金合约，即开发商按照实现的销售额的一定比例向销售商支付佣金。佣金比例由销售合约事先约定，一般是固定的，且比例较低（不超过2%）。

2.开发商与销售商的利益冲突

在固定比例佣金模式下，开发商与销售商在产品定价方面存在利益冲突。项目产品售价的提高，并不能给销售商带来多大的收益。以一套市场价值约100万元的住宅商品为例，假设双方约定佣金比例为2%。如产品以100万元进行销售，销售商得到的佣金为2万元；如果提高售价到110万元，销售商得到的佣金为2.2万元，售价提高部分10万元，销售商只得到0.2万元，但为以110万元的价格销售出去，销售商要付出比以100万元销售出去多得多的努力，并且销售时间会延长，其成本会增加。所以，在对于项目产品的定价上，销售商倾向于定价较低，以加快项目销售，便于其在较短时间完成项目的销售后离场。

但对于房地产开发商而言，提高售价所带来的收益绝大部分由开发商享有。由于至项目销售时，项目的开发成本已经固定，提高售价部分基本上就形成纯利润。所以，房地产开发商在产品定价方面倾向于高定价，对于产品以较高价格销售有很高的积极性。

由于销售双方的立场不同，考虑利益的角度不同，双方在项目产品的定价上就会有不同意见和看法，双方存在冲突。

（二）项目产品定价权与对市场变化敏感性的矛盾

房地产项目实行销售的话，开发商和销售商对于项目产品的定价都要发表意见，影响项目产品的定价。

目前，在房地产销售中，一般的情况是销售商提出项目产品定价的建议方案，开发商对销售商提出的定价建议方案进行审核。如果开发商认可销售商提出的定价建议方案，则按该方案进行项目产品的定价；如果开发商不认可销售商提出的方案，则对其进行调整或者另外自行定价。总体来讲，项目产品的最终定价权掌握在房地产开发商手中。

正常情况下，销售商在销售方面比开发商更具有专业知识优势。并且，销售商长期在市场中摸爬打滚，对市场具有很强的敏感性，比开发商更能准确把握市场的变化。另外，项目委托给销售商进行销售后，开发商直接面对、接触客户和市场的机会就大大减少，主要由销售商承担；所以，销售商对于项目产品在市场中的地位和优劣势了解得更为清楚。综合上述几方面原因，如果由销售商来实施项目的产品定价，其定出的价格应该更能符合市场的规律，更契合产品在市场中的竞争地位，也就更有利于项目产品的销售。

但是，由于销售商与开发商存在利益冲突，销售商从自身利益最大化出发，希望项目产品定价稍低于其应有的市场价值，以利于尽快完成项目的销售。如果在没有其他更好约束条件的情况下，将项目产品定价权交给销售商，就会发生道德风险问题，销售商就不会站在开发商的角度来考虑问题，项目的产品定价就会偏低，损害开发商的利益。

虽然理论上销售商对于项目产品定价的能力更强，能进行更精准的市场定价。但是，定价权交给销售商，又会产生道德风险，损害开发商利益。房地产销售合约必须处理好这一矛盾。

（三）项目产品定价高低与销售进度的矛盾

根据需求定律，社会对产品的有效需求与产品的价格负相关。在其他条件不变的情况下，产品的价格越高，其需求越小；价格越低，需求越大。

对于房地产项目而言，产品数量是固定的。如果产品定价较高，就会影响到项目的销售进度。由于提高项目定价，社会对项目的有效需求下降，导致一定时期内项目的销售量降低，项目的销售速度相应减慢，结果导致项目的销售周期延长。

房地产开发商在考虑项目静态收益的同时，还要考虑资金的时间价值。尽早收回资金，对于房地产开发商而言也是很重要的。开发商可以利用收回的资金进行其他项目投资，获取收益，这就表现为开发商的资金机会成本。更有甚者，开发商如果资金链紧张，需要按照计划的时间收回一定量的资金用于项目借款的偿还；那么，这种情况下，对开发商而言，按时（下转第115页）（上接第113页）尽早收回资金就比利润更重要，关系到开发商的企业存亡。

因此，开发商要处理好利润与资金链和机会成本的关系，处理好定价高低与销售进度的矛盾。

四、做好实行销售项目产品定价的建议

房地产项目实行销售后，要想利用业务外包享受到专业分工带来的好处，做好项目产品的定价非常重要，这样才能最大程度上促进项目产品的销售。

（一）改变固定比例佣金合约，调动销售商的积极性

销售商在产品定价方面存在道德风险的原因主要是在固定比例佣金合约下，销售商的利益取向与开发商不一致，对于提高项目产品售价没有多大兴趣。为改变这种情况、充分调动销售商的积极性，可以改变固定比例佣金模式。比如，采用分级分成利益分配合约，对于约定价格以内销售的，开发商向销售商按固定比例支付佣金；对于超过约定销售价格一定幅度的，就超过约定价格部分，销售商可按一个合理的比例参与利益分享；对于超过约定价格更高幅度的，销售商按更高的比例进行收益分享。这样，根据销售商对于售价提高的贡献度来向其支付佣金，对销售商形成很好的激励，可以避免销售商在项目产品定价时的道德风险行为出现。

（二）开发商多做市场调研，提高对市场变化的把控度

由于道德风险问题，开发商本能地对于销售商提出的项目定价建议方案心存疑虑，对销售商定价行为不信任。但是，开发商本身对于房地产市场的了解和把握又比销售商差。为改变这种情况，开发商在委托销售的同时，也可以培养自己的高素质市场营销人才，多做市场调研和产品定位研究，提高自身的市场把控能力。这样，就可以避免在产品定价方面过于依赖销售商，自身也能对项目产品进行精准定价。

（三）根据开发商的资金链情况，确定项目的定价策略

房地产项目采取高定价还是低定价策略，很大程度上取决于开发商的资金状况。如果开发商资金链紧张，需尽快销售，以尽早回收资金来维持企业的资金链运转，则应采取低位定价策略；如开发商资金较充裕，又没有其他的投资项目需要资金投入，则可采取高定价策略，以获取超额利润，而不追求快的销售速度。

对于实行销售的房地产项目，虽然存在不少冲突和矛盾，但只要开发商设计好销售合约，并且自己多关注市场变化，同时根据自己的具体资金情况确定定价策略，就能够较好地解决这些问题，协调好双方的利益和关系，充分调动销售商的工作积极性，促进项目的销售。

参考文献：

[1]王力南.浅谈房地产定价方法[J].学理论，2009（22）：114-116.

[2]陈薇薇.房地产定价方法与策略研究[J].企业家天地，2008（1）：109.

[3]赵彬，韩芳，李世龙.房地产开发流程中定价体系的研究[J].土木建筑工程信息技术，2010，2（2）：12-15

[4]毕晓琳.房地产定价及各方主体的利益分析[J].当代经济，2010（2）：70-72.

第5篇

关键词:房地产;营销风险;风险应对

一、引言

房地产营销是房地产项目开发过程中至关重要的一个环节，房屋销售不仅直接关系到能否将房地产产品转化为市场所需的商品，实现投资回收并获取利润，也是影响项目成败的重要因素。

二、现阶段我国房屋销售情况分析

国家统计局的2010年2月到2015年5月份全国商品房销售面积和销售额的图表显示（图一）。截止到2015年上半年，全国商品房总销售额达到24409亿元，同比增长3.1%；商品房销售面积为35996万平方米，同比下降0.2%。看似回暖的背后，阶级分化却日趋严重。房地产企业在房屋销售中将面临怎样的风险，以及该如何处理这些风险，将成为开发者首要研究的问题。

三、房屋销售中的主要风险

1．定价风险

决定房地产项目获利能力的关键因素之一是房屋的销售价格。定价风险主要是由于市场定位不准确、市场调研不充分，或者是缺乏对房地产市场价格变动的跟踪，致使房屋销售定价策略不合理而给房地产项目开发所带来的损失。在房地产市场，消费者对价格最敏感。房屋销售定价不当，盲目提高或压低销售价格，均可能产生销售风险。

2．销售渠道风险

房地产企业要想实现商品房的价值，就必须通过适当的销售渠道。正确选择销售渠道，有助于扩大销售量、加速资金回笼，以达到投资回收并获取利润的目的。如果销售渠道选择不恰当，可能会影响到销售目标的实现。

3．促销方式风险

不管选择何种销售渠道，要想顺路完成销售目标，还必须有恰当的促销方式向消费者传递楼盘信息，让潜在的购房者或置业投资者认识、了解销售的楼盘，引导其购买意愿或投资意向。

四、如何应对房屋销售中的问题与风险

1．通过充分的市场调研找准项目的市场定位

房地产企业要重视前期策划阶段的市场定位，通过充分的市场调研和细化市场分析，了解潜在的消费群体的居住生活规律、喜好、社会特点等，在房屋价格、户型、产品品质和适度超前性等方面找准市场定位，设计出符合目标客户源要求的产品，从源头上减少因市场定位失误而可能带来的销售隐患。

2．制定合理的营销策略

项目营销策划应与投资策略、资金运作方式结合起来，在此基础上统筹确定营销策略，如销售产品的定价、入市时机的确定、促销方式的组合运用、销售渠道的选择等。

3．加强项目宣传和推广工作

项目的宣传和推广要有系统周密的策划，通过巧妙的新闻攻势、媒体广告、公关活动等，有计划、有节奏地将房地产项目的卖点有效传播给广大消费者；要借助设计得体的样板房，不断激发购房者情感精神层面的体验要求，以此强化购房者的购买信心。

4．采取灵活的价格策略并准确把握销售时机

价格定位和销售时机的选择往往是影响销售成果，甚至是决定项目成败的关键因素之一。房地产开发企业进行价格定位时，应该采取灵活多变的动态价格定位和价格策略，根据市场需求变化、竞争对手情况和楼盘自身特点和实际情况，使价格与销售渠道、促销方式、入市时机等更好地结合，促进和扩大销售。

五、总结

现如今房地产行业正处于产业结构调整阶段，在国家不断推出利好政策下，尤其是全面放开二胎以后，消费者对房地产的关注度还将继续升温，房地产行业依旧是国家宏观经济的重要组成部分。但面对高库存的压力和严峻的市场环境，如何进行房地产营销应该成为企业首先考虑的问题。

作者:赵骏单位:华北水利水电大学

参考文献:

[1]虞和锡著.工程经济学[M].北京:中国计划出版社，2002.

[2]张红编著.房地产经济学[M].清华大学出版社，2005.8.

第6篇

【关键字】房地产；项目管理；存在问题

1 前言

房地产行业是一个地域性很强的行业，即便是同一地区，由于项目定位不同、功能不同、客户群不同、地块不同、环境不同、规划不同等等也会带来项目内容的极大不同。与公司管理相比，房地产项目管理的不同在于其有一个生命周期：开始、执行、结束。由于部分公司分不清公司管理与房地产项目管理的区别，混淆了两种管理从而导致房地产项目管理无法顺畅进行；有些人将项目管理与工程管理的概念等同，不同的部门相互推卸责任，影响了项目的进度与经济效益。理对于房地产开发而言，房地产项目管理是极其重要的部分，开发商的前期策划、市场调研、计划可行性判断与论证、经济分析评价以及后期的营销策划等过程都需要项目管理，从而实现最终产品的出台。房地产项目涉及到多方面多专业：规划建筑、结构、暖通、给排水、经济、营销、园林、管理等等。具备综合能力的管理人才、各专业技术人员的共同参与、相互协调，才能保证房地产开发项目获得预期回报。由此可见，房地产项目的管理是全方位的工作，施工项目的成功管理能够为项目带来较好的经济效益，也能提高社会效益。因此，房地产项目管理工作不可或缺。

2 房地产开发项目管理的含义及遵循原则

房地产开发项目管理是工程项目管理的一个分类，它是指管理者综合运用系统工程的观点、理论与方法，对房地产开发项目的全过程进行全方位的综合管理，从而实现生产要素的优化配置，保障优质产品的诞生。其遵循的原则有：成本最低原则；质量管理原则；责任对等原则。房地产是一个暴利行业，近些年房价的不断上涨带给普通大众恐慌与不满，因此应当从项目管理的角度，降低房地产的成本，尽可能实现最低目标成本的要求，同时要保证房产质量。质量是企业生命的灵魂，尤其是房地产，其产品质量的优劣直接关系到其生死存亡，因此必须严把房产质量关，行之有效的实行项目管理。责任对待原则是针对房地产商提出的，房地产商应当注重自己的生产责任，不能只注重进度与资金回笼问题。

3 房地产项目管理中存在的问题

3.1 可行性研究不够

房地产项目管理的一个最基本前提就是前期研究。只有项目确定了，才能进行项目的前期投资工作的跟进。有些房地产开发商在取得项目后，没有足够的市场调研以及前期可行性研究就立马动工，仅仅根据市场的走风做事，西施效颦的做法，导致社会资源的极大浪费。

3.2 项目监督程序不完善

项目前期的可行性研究不够，有些房地产商为了尽早收回资金，就可能片面的追赶工程进度，对于工程中的安全问题和质量问题监督缺少足够的重视。当设计与实际施工产生分歧时，房地产开发商往往一味从利益的角度出发修改图纸，缺乏必要的实际调查分析，大多数临时分析都是一念而定，缺乏可靠性，监督工作更是无从说起。

3.3 合同管理意识淡薄

这方面的问题主要体现在房地产开发商的合同意识中。我国传统思想强调有些事情“口头”意会便可，不注重合同的落实。随着我国加入世界经济竞争，经济发展的速度不断加快，不同文化间的冲击对于我国的传统思想是一项极大地挑战，这就要求房地产开发商在今后的工作中注重合同的作用，对于合同中每个字每句话都要细细斟酌，找出最合适的用语，不能随意修改合同。

3.4 业主、承包商、分包商之间矛盾

在房地产项目的收尾阶段，各业主、工程承包商以及分包工程的分包商之间的矛盾不断激化。在房地产开发项目的土建施工阶段，工作较为单一，项目管理相对简单，在总包合同中已经包含了相关的内容，监理方与管理工作人员按照合同中关于分包等问题的规定能够很容易的完成项目管理工作。工程招标时，有关工程接口界定、工程配合的内容不够详细，所签订的工程施工合同不够严密，这样就让一些合作意识不良的总承包商对于工程分包等问题上大做文章，给业主项目管理人员带来不必要的麻烦，纠缠于工程配合和工程接口问题中，以致于造成工程延期。当业主分包工程的分包商遇到问题时往往找业主，业主的现场管理人员成为协调人员，在项目收尾阶段，大部分的时间都花在协调工作中，造成浪费。

4 房地产项目中存在问题的解决措施

对于房地产项目管理中存在的各种问题，应当积极采用新的管理理念，规范项目的合理运作，避免项目运作过程中不合理的管理。对于房地产开发商而言，好的项目管理决定着其是否能在竞争日益激烈的房地产竞争中尽早占据优势。

4.1 确保前期可行性研究的严谨进行

项目前期的市场定位与产品研究、项目的品牌战略等都是前期可行性研究的内容。随着房地产市场的竞争日益加剧，企业品牌建设不应再局限于单纯的广告投入，越来越多成熟的消费者会将眼光放在产品的质量与售后服务上。因此，房地产开发商应当对自己的产品有一个客观全面的认识，对其进行客观合理的评价。充分的前期可行性研究对于确保产品的质量，实现房地产开发商自身的利益最大化目标都有重要的作用，应该注重该工作的进行，严谨对待。

4.2 完善项目管理的程序

完善程序监督制度并透明化，能够确保项目管理的顺利进行，确保实现项目管理的目标。针对当前房地产开发项目中存在的管理不规范问题，应当根据实际情况加强监委会的作用，借助第三方力量防止自己监视自己的情况出现。房地产开发项目是一个系统的大项目，其涉及到的项目点较多、战线较长、项目面广，中间涉及到的内容较为全面，只有项目管理工作确实到位，按部就班的实施，并根据实际情况合理调整管理方式，积极解决项目进行过程中遇到的问题，确保项目的顺利进行。

4.3 提高开发商的合同意识

在前期充分完整的调查基础上才能切实提高项目管理意识，针对当前部分房地产开发商合同意识薄弱的现状，应该不断强化其管理意识，让其明白项目管理的重要性。改变房地产开发商的传统观念，使其意识到合同的作用，意识到合同具有的强制性威力，这样才能做到从根本上改变房地产开发商合同意识薄弱的现状，保障房地产开发项目管理更好地实现。

4.4 高度重视项目收尾阶段的管理工作

针对项目收尾阶段常出现的矛盾问题，应该考虑在项目收尾阶段建立一个工程项目收尾临时机构，该机构由房地产开发商工程主管领导牵头、并囊括工程管理、技术、开发、材料设备采购人员、销售人员、物业管理人员等内部工作人员。工程项目现场管理人员与工程项目收尾临时机构分工协作，更好地完成工程项目收尾阶段的项目管理、项目交付工作。

针对各分包商无法完成总承包商组织分包的工程内容的情况，应当由开发商发包的内容进行细化，深化各类发包工程的内容的招标合同内容。最重要的是，实现研究工程内容的建设时间、验收、资料、协作、交接、安全、场地等等接口配合条件，事先就可能出现的问题进行策略制定。

5 小结

房地产是关系到我国国计民生的重要行业，其质量关系到国之根本。提高我国房地产开发项目管理的水平已是刻不容缓的重要问题。因此，坚持科学合理的管理方法，提高项目管理人员的综合素质与管理水平，建立并不断完善房地产开发项目管理的基本流程，这样才能更好地保障房地产企业在日益激烈的竞争中处于不败之地。

参考文献

[1]眭云晴.房地产项目管理成熟度的模糊综合评价[J].山西科技,2011(4).

[2]李童.房地产项目管理中的有效控制问题研究[J].硅谷,2011(2).

第7篇

关键词：乡村房地产项目房地产策划前期策划市场定位

1 绪论

推动我国经济向前发展的三架大马车：消费、出口、投资。而作为直接影响地方财政增收，与群众密切相关的房地产，则在现今可以说时时刻刻受到关注。随着国家统筹城乡发展战略的深入推进，房地产已经从大中城市走向城郊、走向乡村，乡村房地产作为一个新兴的产业，正以其旺盛的生命力，和无限的发展前景，受到青睐。人们不再把目光聚焦城市林立的高楼，而是重返乡村，田园诗画的居住环境，给富裕起来的城市阶层一种新的居家生活方式。到乡村去现在不是一两个先富人的专利，而是成了一种新的潮流。乡村房地产，更多的要考虑城市元素，要加上现代的东西，这样才有生命力。从事乡村房地产业前期定位策划，是一项艰苦繁难的工作。虽然有城市的房地产作借鉴，但是必须在这个基础上突破，难度更大。可以说现在城市房地产好做，乡村的房地产却不好做。因此系统的研究乡村房地产前期定位策划经验，可以更好的拉动乡村房地产业发展，实现城乡一体化战略，加快乡镇融合进程，可以更多地把城镇人口从城镇的拥挤中解放出来，治好城镇病，更加合理地搭配城乡居住生活布局。实现经济社会又好又快的发展。

2 乡村房地产项目定位策划实证分析

2.1 九江县乡村房地产项目概况

九江县乡村房地产项目以整体效益、经济效益与环境效益三者为统一点，着重刻画纯生源态的生态环境，为客户营造诗情画意的人居文化，塑造都市中舒适安全便捷自然优美的居住地区，住宅区可以分为功能区、住宅分布、道路系统、绿化系统、活动空间、分期开发统一规划、构成统一整体。目前市场出售的有柴玺欣园、景泰阳光商住楼、瑞景新城三期、丽都中央公馆庐山春天等，项目规模大小一般，项目户型以多层住宅为主，有部分商业产品，另外有少部分别墅产品。这项目显现了与众不同的原生态居住环境，创造了既有欧式氛围又有现代气息的居住文化。

本文将以九江县县城近郊沙河乡柴玺欣园为案例探讨九江县乡村房地产前期定位策略理论和方法研究。

2.2 市场调查与分析

本研究采取随机抽样的方式进行调查，于2012年11月至2013年01月在九江县沙河乡发放问卷，共发放300份，回收的问卷数261份，有效地排除被调查者主观和故意的选择等无效问卷后，共收集有效问卷243份，有效回收的比例为81.0%。在选择客户时，年龄、职业和收入都有显著差距，因此样本的选取还是比较合理的。本人对问卷得到信息进行处理，对问卷中出现的问题进行修改，不断调整问卷，以确保逻辑上的合理性和问卷的严谨性。

样本基本资料描述主要就年龄、职业、收入水平等分别进行了描述。本研究调查问卷共有12个题项，所以回收的有效问卷数量基本符合要求。

2.3 乡村房地产项目目标客户群分析

2.3.1 目标市场定位

乡村房地产主要为中低素质商品和康居住宅、自然村，乡村别墅型较少。新近开盘的凯旋城三期、柴玺欣园逐渐提升该居住品质，同时凸显区域高素质住宅的乡村房地产市场前景。

由于开发区的迅速发展，乡村房地产的客户趋于以教师为主的公职人员、乡里富裕家庭、外出务工一族、又想改善居住条件的置业者为居民的主要组成部分。通过市场调研分析，为了适应本项目目标客户群购房和适应开发区住房需求而开发的，具有原生态化与人文品位高的基本特点，更而以人为本的体现具有健康性、文化性、舒适性的住房需求改变，所以要追求一种安静的舒适便利的居住环境，让人享受生活的住房。健康安全是绿色住宅的概念。所以提出一种营造健康家庭，建设绿色住宅的观念。

2.3.2 九江县乡村居民购房意向分析

对本县乡村房地产目标客户群情况的了解，需要充分的利用市场调查资料。在市场调查过程中，要综合运用多种调查方法，本文运用三种方法，分别是观察法、访问法、实验法。

根据九江县乡村房地产项目民意购房市场调研所做的调查数据，将有20.61%的家庭打算买新房。以下是这些家庭的具体情况：根据年龄来看：在35-45岁之间的人最多，其次是25-35岁与45-55岁的人，两者共占80.40%。而25岁以下和55岁以上的人数最少。根据职业特征来分析：在有意向购房人中，外出务工人员最多，其次是教师。两者占总人数的53.10%。此外公务员、医务人员、民营及个体商户和自由职业者的人数很少。根据家庭收入来看：意向购房家庭中，享受政府最低生活保障待遇的占1.8%，人均月收入在3000元以下的占49.30%，人均月收入3001-5000

元的占44.60%，人均月收入5001-8000元的占3.8%，人均月收入8000元以上的占0.5%。

2.3.3 目标客户定位与分析

本项目是主要以开发区附近以教师为主的公职人员和各村富裕家庭及县城返乡事业成功人士等目标客户享受生活的购房需求和适应开发区住房需求为目的而开发的，具有美好自然环境、智能化、原生态化和人文品位高的基本特点，所以需要住房舒适、健康性。舒适性是以人为本的体现。营造一种安静的舒适便利的居住环境，让人享受生活的住宅地。健康安全是绿色住宅的卖点。所以提出一种营造健康家庭，建设绿色住宅的观念。因此，本次项目客户群定位为：以教师为主的公职人员、各村富裕家庭、欲改善居住条件的置业者、县城返乡经商人士、外出务工一族、其他。

3 结论与展望

3.1 研究结论

乡村房地产是房地产行业中一个非常有潜力的项目，中国农村城镇化速度的不断加快，城市化进程的不断推进，发展乡村房地产将是未来房地产行业的一个重要战略方向。本文通过定量分析与定性分析相结合得出了以下前期策划内容与方法方面的研究成果：

①通过对市场调研分析预测、产品定位研究、价格定位研究、经济效益及营销推广的分析，得出了前期策划所应重点研究的内容及方法。

②本文研究了乡村房地产项目前期策划的内容与研究方法，但房地产项目前期策划的内容和方法应随项目的规模、项目进度等因素而有所改变，并且应随着项目进度而逐步深化、专业化指导开发工作的开展。

3.2 研究结论应用于乡村房地产项目前期定位规划的建议

首先，在乡村房地产项目产品市场定位方面，主要为中低素质商品和康居住宅、自然村，乡村别墅型较少。其次，在项目规划策略上，乡村房地产项目前期规划户型主要以小高层和多层为主，底层主要用于做车库或者店铺。户型根据市场调查的情况来看，顾客对户型要求趋向于三室一厅以上的类型，以100-130平米的类型为主，130平米以上的户型较少。最后，目标客户群定位为：以教师为主的公职人员、各村富裕家庭、欲改善居住条件的置业者、县城返乡经商人士、外出务工一族。

参考文献：

[1]陈放.策划学[M].北京：蓝天出版社，2005.

[2]Saxon，R.The industry formerly known as construction：an industry view of the fairclough Review.Building Research&Information，2002（11）：34-37.

[3]张央济.地产项目全程策划及成功运作模式全集[M].北京：中国知识出版社，2005.

[4]菲利普・科特勒.营销管理[M].北京：中国人民大学出版社，2004.

[5]柴强.房地产经济专业知识与实务[M].北京：中国人事出版社，2007.5.

[6]贾士军.房地产项目全程策划[M].广州：广东经济出版社，2002.4.

[7]龚曙明.市场调查与预测[M].北京：清华大学出版社，2005.

第8篇

关键词：房地产；项目开发；经济评估；可行性

中图分类号：F235文献标识码： A

引言

经济评估是房地产开发项目可行性研究的主要内容。在房地产开发项目开发前，为了避免由于决策失误、盲目开发建设带来的损失和不良后果，以期实现项目开发的效益最大化，必须从经济学、生产技术科学、系统工程学、社会环境、法律因素等方面进行具体的调查、分析、研究；对可能采取的规划方案、设计方案、建设方案和技术方案等进行仔细的分析和综合比较；对该房地产开发项目建成后的经济效益、社会效益和环境生态效益进行合理的预测和评估；确定其中的有利因素和不利因素，估算成功概率和经济效益，评估项目是否可行，并作为进一步开展工作的基础。

一、经济评估是可行性研究的重要内容，是可行性研究的前提

1、对房地产开发商而言，房地产投资具有前期资金投入量大、回收周期长、投资风险高等特点。项目决策一旦失误，浪费大量的人力、物力、财力，加重企业债务负担，会给开发商带来致命性的打击。首先，房地产开发项目开发建设的必要依据是可行性研究报告，房地产开发项目投资者应该根据可行性研究的结果，决定是否投资开发该项目。而决定可行性研究报告是否可行的重要前提是经济评估中的相关数据。

2、对金融机构而言，审查项目的可行性研究，首先就要审查可行性研究报告中的各种经济评估数据，只有得出正确的结论，才能判断资金方面的融资能力、融资数额，在项目建设后有无偿还能力，贷款的风险有多少，从而决定是否贷款以及确定贷款的利率。

3、对国家政府部门而言，如果房地产开发项目投资失败，会导致对银行的还款滞后，甚至影响城市的开发进程。房地产开发项目可行性研究报告是政府各级管理计划部门确定是否给予批准立项的依据，而决定可行性研究报告是否可行的重要依据是经济评估数据的准确度。

二、房地产开发项目经济评估中普遍存在的问题

在房地产开发项目经济评估中因为涉及到一系列数据与调查的结果，所以有些问题经常出现且不容易立即改正发现。

1、调查研究不全面、深度不够、论据不足

在房地产开发项目经济评估中，某些单位贪图省事，未作全面调研，对建设项目的地理位置、气候、地理水文、名胜古迹、文化背景等平铺直叙，轻描淡写。技术性论述不到位，主次不分，对于拟建项目来说缺乏针对性，项目经济评估的数据确定随意，缺乏充分依据，参考价值不高。

2、立场不公正

为了满足领导或业主的需求，对推荐方案优点讲得多，缺点讲得少，搞陪衬方案，立场不公正。只是作表面文章，缺乏主要工程经济技术数据或数据不真实，估算投资、征地拆迁数据不切合实际。有的可行性研究单位怕担风险，盲目依照业主的要求，投其所好，评估依据不客观、不符合实际，违背实事求是原则，立场不公正。

3、经济评价不客观

经济、财务评价是房地产开发项目可行性研究报告的核心，是决策阶段项目排序和取舍的主要依据。正因为如此，一些搞经济评估的人员为了满足业主投资效益最大化的心理，高估预期收益率，然后对经济净现值、内部收益率和投资回收期等数据人为地进行调整，有的甚至修改基础数据，偏离客观合理。对研究报告中涉及具体数据的结论规避不提或含糊其辞，报告质量不具备可靠性。

4、房地产开发项目经济评估中的有关计量不准确、投资估算偏差大

造成房地产开发项目经济评估中的有关计量不准确、投资估算偏差大的原因主要是有些可研单位勘测不认真，个别技术人员责任心不强，技术不过关，导致得到的工程数量不准确，使得房地产开发项目经济评估中的有关计量得到的结果出现很大的偏差。

三、掌握市场动态，转变经营理念，加强评估管理

在国家加大对房地产市场宏观调控力度的背景下，房地产市场陷入了低迷的状态，那种“只要把房子建起来就不愁没人买”的房地产市场的紧俏时代已经一去不复返了。因此，房地产项目开发更加需要重视对可行性研究报告中的相关经济评估数据分析。从市场、技术、效益三方面对项目进行全面技术、经济方面的分析，具体而言，我们可以从以下几个方面加以完善：

1、要不断更新经营理念

目前，针对我国房地产市场不景气的情况，许多房地产开发商都把眼光瞄准了商业地产开发方面。但是房地产开发和商业地产开发属于不同领域，房地产开发商虽然对于房地产开发较为了解，但未必对商业地产经营熟悉。房地产开发商不应盲目建设开发，要对经营理念进行更新，特别是要采用先招商的方式，让更多深谙商业经营的人士参与到房地产开发前期市场调研中，使项目更加符合商业需求，更加符合市场需要，唯有如此，才能够促使房地产开发项目得以成功。

2、要时刻关注国家对于房地产方面的政策动态

国务院在1999年了《加强基础设施工程质量管理的通知》以后，又在2000年颁布了《建设项目质量管理条例》，规定：房地产开发项目可行性研究中，首先要重视可行性研究报告的质量问题，首先要严格加强项目建设前期质量，切实执行房地产项目建设基本程序，各类房地产开发项目必须要做好可行性研究，任何单位和个人都不得将可行性研究程序简化，对于初步设计、可行性研究报告、项目建议书等文件不达到规定，评估单位坚决不予评估，审批单位更不得进行批准立项。因此，企业应该认真学习，深刻理解，慎重立项。

3、要重视市场调研

房地产项目市场影响因素较多，专业较广，行业较多，以及房屋建筑物不可移动性，投资风险较高等特点。市场调研主要包括房地产市场供给、房地产需要的调查、房地产市场价格调查、客户调查等。房地产开发项目可行性研究中的经济数据，在市场调研整个环节中具有十分重要的作用，甚至可以说直接影响到房地产开发项目的成败。无数个失败的案例已经使开发商逐渐认识到市场调研的重要性，但是他们对于市场急于了解的心态和他们对市场的肤浅认识和软弱行动之间形成了鲜明对比。

4、对房地产开发项目进行财务评价

房地产开发项目的财务评价是指依据前期总体策划所制定的投资方案、进度计划、资金筹措计划、营销计划所编制的财务报表，计算、分析出项目的成本、费用、效益，从而判断和评价项目的财务状况和经济收益状况。因此，仔细、谨慎的做好财务评价，才能有效的控制和降低财务开支，减少经营风险，从而达到利益最大化。

四、如何确保经济评估质量的措施

1、评估团队的建设。根据管理学的观点，管理的五要素中，人是第一要素，是决定事件成败的最主要因素，只有建立好一支好的团队，才能为成功打下了坚实的基础。团队中首先要有一个能够积极响应你工作的带头鸟，并具有一定管理经验和专业技术的复合型人才。由能够吃苦耐劳，工作认真仔细的人选组成一支具有合作精神的团队。

2、市场调查工作。调查前需对全体团队人员进行交底，使调查人员明确各自的职责、任务和调查范围，明确调查方法、调查的深度及调查时应该注意的问题，调查时应具有针对性，对不同的人群、不同的环境要采取不同的方式方法，要具有耐心。每个人对调查过程都必须做好记录，记录需实事求是，不能夸大或缩小事实，能量化的必须量化，并且计量准确、数据真实。然后通过团队集体讨论、分析，汇总出一个准确的结果。

3、产品定位。市场营销学告诉我们，市场营销是贯穿于产品的设计、建设、验收及销售等全过程中，传统的产品销售模式应该从思想上改变。产品在设计阶段就应该有一个正确的定位。产品定位，就是预估和确定产品在未来潜在顾客心目中占有的位置。其重点是在于对未来潜在顾客所下的功夫，并为此从产品特征、包装、服务等多方面作研究，以及考虑分析竞争对手的情况。企业对用什么样的产品来满足目标消费者或目标消费市场的需求。产品定位是对目标市场的选择与企业产品结合的过程，也即是将市场定位企业化、产品化的工作。所以，产品定位的准确程度直接影响到今后产品的销售能力。

4、经济指标。经济指标是项目开发建设融资的重要依据，特别项目概算指标，它反映了项目建设各个阶段所需的投资量。一个项目按开发流程划分为项目决策阶段、启动阶段、建设阶段、运行及销售阶段，正确评估出各阶段需要支付的费用，对项目的开发能否成功起着决定性的作用。一般来说，项目决策阶段的费用主要有机会分析费、市场调查分析费、可行性研究费、决策费。启动阶段的费用主要有土地取得费、拆迁赔偿费、居民安置费、项目申报手续费、图纸设计费。建设阶段又可划分为基础施工阶段、主体结构施工阶段、装饰施工阶段，要求通过计算并列表说明各阶段需要支付的工程造价成本。运行及销售阶段的费用主要有销售成本、产品维护成本和财务成本。从各阶段的费用情况来说对开发的影响较大的阶段主要在项目决策阶段、启动阶段、建设阶段，而项目开发能否成功的转折点多数在建设阶段。所以要求对前几个阶段的费用进行统计，结合当地的相关房地产销售政策，根据销售许可的节点，预先评估出销售形势，计算出投资额的最大量及其节点，也就是说在这个节点上累计投资量最大，也就是项目融资的最大需求。决策者如果在这个节点上满足不了这个需求，项目开发就有夭折的可能。

所以说，只有正确的经济评估才有规范的可行性研究，才能“刹住”盲目投资。我国经过近10年的发展，大中城市的房地产市场在一步步走向成熟，房地产市场初期的“暴利岁月”已经一去不复返，对房地产开发商而言，做好项目的可行性研究，才能避免盲目投资，被市场所接受。

结束语

在房地产项目投资中，经济评估的质量直接决定着可行性研究报告的质量，从而影响到在项目开发的顺利程度，甚至决定着成败，在项目开发实施过程中起到了很重要的作用。只有及时的研究和预估出可能遇到的各种难题，才能从容不迫的规避问题或解决问题，促使项目投资建设的顺利完成。

参考文献

[1]马鑫.试论如何加强房地产项目可行性研究[J].城市开发.2008(06).

第9篇

关键词：温泉旅游经济城郊房地产协调发展

温泉地素有宿城的说法（王艳平、孙巧耘、傅轶，2007），温泉旅游是商家集中之地，为了满足旅游需求，一般会大规模的兴建各种娱乐设施、服务设施。有研究表明，无论是城市中心的温泉还是远郊的温泉都会吸引洗浴、住宿、餐饮等消费（王艳平，2009），这就表明温泉旅游经济的发展离不开房地产的支持，但大量的温泉分布在城郊地区，这些地方区位优势不明显，房地产发展面临一定的挑战，如何推动温泉旅游经济与城郊房地产协调发展便成为一个值得探讨的课题。

温泉旅游经济对城郊房地产发展的影响

（一）温泉旅游经济发展有利于带动房地产行业投资

温泉旅游地具有重要的经济价值已经为世人所认识，“中国温泉之城”――广东省清远市2012年旅游总收入达到178.71亿元，有29家企业主要依托温泉资源运营，这些企业接待游客总数达到686.57万人次，清远市温泉旅游总收入达到59.57亿元，温泉旅游带来的人流、物质流势必形成吸引大量的外部资金汇聚，包括房地产行业投资，从而为城郊房地产的发展提供资金支持。以首届中国旅游投资洽谈会温泉项目招商情况来看，投资额度最大的项目达到30亿元（北京国际体育运动培训、温泉度假休闲中心），投资上十亿的项目包括天津东丽湖温泉度假区、重庆南温泉核心景区等项目，由此可见，温泉旅游经济的发展对外部资本吸引力较大，能够为房地产行业的发展提供支持（温尚锟、闫弘文、赵志英，2013）。

（二）温泉旅游经济发展有利于提升房地产价值

温泉旅游产业的发展不仅本身会成为一个重要的经济增长点，而且会带来土地、房产及基础设施等要素的普遍升值，这主要是由于温泉不仅会成为一个重要的消费项目，而且温泉会成为一张“名片”，成为宣传地方特色，提升地方形象的重要渠道，从而拉动房地产价值增值，我国香港便是靠“商”成为国际大都市的典范。以海南万宁钓鱼台山水温泉度假区为例，截止到2014年3月，该地区在售住宅项目达29个，其均价为9600元/平米，但度假区的房价却达到18000元/平米左右，温泉旅游带来的房地产价值增值由此可见一斑。实际上，由于温泉旅游经济的发展，不仅会带来大量的人流、物流，从而增加了人们对房价上升的预期，同时，部分社会公众特别是有较强经济基础的社会公众期望享受温泉带来的便利，因而会增加房地产的需求，这将有效地拉动房地产价值增值。这一过程中，郊区房地产的非理性消费将发生重要的作用，即由于消费者甚至于政府部门、企业等主体市场信息的不充分，不能全面、客观地确定温泉旅游区域房产价格，从而有可能进一步推动房地产价格上涨（刘铁军，2007）。

（三）温泉旅游经济发展有利于促进房地产销售

房地产行业特别是城郊房地产如何提高周转率，加快产品销售是一个重要的课题，特别是，当前我国房地产行业正经历深入调整期，房地产库存大，销售压力大。中国指数研究院数据显示，截至 2013 年 11 月，一线城市、二线城市、三线城市可售面积平均出清周期分别为9个月、10个月和37个月，可见二、三线城市、城郊的房地产销售不容乐观（梁倩、齐健，2014）。而温泉旅游经济的发展不仅会带来大量的游客并吸引部分有购房需求游客，而且游客会将温泉旅游所在地的房产信息传递给周边的人，并进而激发市场需求，促进房地产销售。特别是，对于非刚性需求主体即房地产投资主体而言，如果其预期温泉旅游发展潜力大，未来该郊区房地产前景看好，则会通过团购等方式投资于该地，进而拉动房地产销售（刘铁军，2007）。

城郊房地产行业发展对温泉旅游经济的作用

温泉旅游经济的发展与繁荣需要众多的条件，包括商业、住宅、工业地产的支持，特别是，现代温泉旅游经济多以度假村（区）的形势出现，这一区域内部生产生活设施要配套，要能够满足游客吃、住、玩等方面的需求，只有这样才能吸引游客、留住游客，才能真正达到发展旅游经济的目标，而这无不需要发展房地产行业。此外，由于房地产行业关联度大，拉动作用明显，因而会促进旅游经济的繁荣。

（一）温泉旅游经济发展需要商业地产支撑

温泉旅游经济需要各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的商业地产的支持，研究表明，旅游核心区已呈现严重旅游商业化的现象，旅游购物设施（地产）中，越是核心区域商业越丰富，支持购物的地产也越多，餐饮和住宿反而偏少，而在核心区域的则会大量布局餐饮、住宿等商业地产（徐静，2013），从这种研究来看，温泉旅游经济的发展对商业地产的需求表现在两个方面：一方面是温泉消费本身的需求，如温泉休闲等，这类地产为消费提供了场所，特别是当前一些能够提供综合的温泉酒店，其规模庞大，需要大房地产项目进行配套。另一方面是温泉旅游相关的需求，包括购物等带来需求，这类地产是必不可少的。实际上，在温泉旅游经济发展过程中，这类地产是增值速度最快、市场前景最为广阔的地产，并且这种地产一般以“购物一条街”等形式存在，需要大量的投资才能建设开发完毕，因而需要经过政府部门的严格审批并规划才能开工建设，但盈利空间也较大。

（二）温泉旅游经济发展需要住宅地产支撑

温泉旅游相比较于其他旅游具有一定的特殊性，表现在温泉旅游不仅要让游客看到温泉，体验温泉的文化，同时还要亲身体验温泉水，享受温泉所带来的健身等享受，并且这是一种长期性的活动，不能简单的一次性的享受就终止，因而会形成强大的住宅地产需求。特别是，随着温泉旅游经济的发展，旅游区域会产生大量的就业岗位，大量劳动力进入并长期性的停留在这一区域，UNWTO的研究结果表明，旅游业每增加1个就业岗位，就可带动相关行业增加4.2个就业机会，因此，温泉旅游将带动大量的劳动力就业，这些人员会产生住宿等方面的需求，这就需要有住宅地产来支撑。按照北京大学的《中国民生发展报告2013》标准，全国家庭平均住房面积、人均住房面积分别为100、30平米，因此，每增加1个就业岗位就相当于共有5.2个人就业，会产生156平米的住房需求。由此可见，如果温泉旅游经济繁荣，则必然会带来相当的住宅需求。

（三）温泉旅游经济发展需要工业地产支撑

温泉旅游发展到一定阶段后将面临提质的需要，化学制品、香料、精油等工业品将会被广泛地应用，奶浴、茶浴、葡萄酒浴甚至咖喱浴等产品也将更为流行，这些产品需求的增大将吸引相关企业的入驻，如果规划科学合理，本地资源优势明显，甚至可能在某一细分领域形成完善的产业链条，这就需要大量工业地产的支持。特别是，由于这些工业产品并不需要大规模的厂房，更多的是对科学研究等的需求，因而政府部门可以利用城郊土地建设标准化厂房，并以出租等方式提供给相关的企业。

（四）城郊房地产行业发展的其他作用

温泉旅游经济是一个综合体系，必须有相互联系的行业作为支撑，特别是，各地在发展温泉旅游的过程中还会依托地方资源积极开拓其他的旅游产品，如宗教旅游、文化休闲旅游等项目，以此提升旅游品质，如山东省夏津生态旅游区就以温泉旅游为主导，配套打造了以休闲旅游与为内容的文化旅游项目，以椹文化为内容的（生产类）主题旅游项目，形成了较为完善的产业链条。而这种产业的发展都必须有房地产业的支持，此外，房地产行业作为一个与其他行业关联度大、牵涉面广的产业，与旅游相关的包括房地产布局、房地产项目勘察与设计，此外，还包括房地产项目的整体运营，特别是温泉旅游相关产品展示、批发经营等，这都表明温泉旅游经济要发展必须有房地产作为支撑。

推动温泉旅游经济与城郊房地产协调发展的思考

《山东温泉旅游消费体验活动调查报告》资料显示，我国温泉旅游地产建设中存在较大的问题，表现在温泉地产开发前期为占据先机，特别是为占据温泉旅游核心板块，大量的房地产企业一哄而上“圈地”，尽可能多地抢占土地，而这一过程由于温泉多处于相对偏远的郊区，地方政府为吸引投资商掀起建设热潮，往往采取宽容甚至支持的态度对待这种行为。在房地产开发过程中存在规划设计不科学等问题，部分地产项目内部结构设计不合理，如残疾人设施不健全等，交通等配套设施不健全。房地产项目建成后则存在后续开发利用不足等问题，如物业管理配套不完善等，因此，推动温泉旅游经济与城郊地产协调发展需要有针对性地破除这些问题。

（一）树立正确的温泉旅游地产理念

要坚决破除在温泉旅游区建设房地产就是温泉旅游地产的思想，而要从温泉旅游文化出发，融旅游、休闲、度假、居住为一体，这种房地产项目的特点在于温泉、旅游、房地产三者紧密结合，基于此，在房地产项目的选址上要突出温泉这一主题，虽然可以与温泉所在地有一定的距离，但是不能过于遥远，要能够感受到温泉的气息，在温泉的辐射范围内；在房地产项目设计中要包含温泉元素，如在房地产外观上能够让人联想到温泉，在房地产项目文化、房地产项目经营中能够与温泉旅游保持密切的联系，只有这样才能真正做到温泉旅游经济发展与房地产项目关联度大。

（二）明确目标对象科学确定不同开发项目

温泉地产项目可以分为不同的类型，因此，在开发过程中必须明确目标对象，如果以商户为目标则开发商业地产，如果以住宅为主则开发商品房，如果以工业品加工为主则开发工业地产，通过明确这种细分目标确定房地产开发模式。在这一过程中，房地产项目开发者要做好三大工作，即做好市场调研，充分了解温泉所在地房地产供给和需求情况，了解各类房地产项目开发、布局情况，在市场调研的基础上明确哪一类市场还有较大的市场容量，还具有较大的市场空间；结合自身的优势合理选择开发项目，一般而言，房地产企业本身在工业地产、住宅项目、商业地产方面各有所长，房地产企业要结合自身的优势明确开发模式，控制项目风险。

（三）科学规划并推动郊区房地产建设

作为城郊的房地产项目，其开发将面临资金等方面的压力，即使利用温泉旅游等概念来吸引外部投资，也必须通过科学的规划才能达到开发的目标（封季媛、王宁，2013）。在实际操作中，要搞好房地产项目空间布局，要针对工业地产、住宅地产以及商业地产对温泉旅游的需求不同，以及城郊所处区域的道路规划科学的布局房地产项目，达到既方便又集约的目标，集约即要推动同一类型用地特别是工业用地相对集中，对于温泉核心区域要提高投入强度保障土地得到充分开发；要做好房地产项目配套规划，包括交通规划、绿化规划、生活配套规划，通过这些配套设施的完善提升房地产项目的价值，促进房地产产品销售（黄翔、代鹤锋、袁净，2011）。

（四）注重后期经营开发

提高持续经营能力。温泉旅游地产更重要的在于后续的开发与经营，而不能“赚了钱就走”，因此，在房地产项目开发建设过程中，要选择合适的物业等管理单位，提高房地产项目的经营管理水平。此外，在运行过程中，要根据市场发展的需要，不断提供新的服务，如针对残疾人的需求改进一些基础设施，针对疗养需求建设一些公寓型住宅等。

参考文献：

1.徐静.周庄古镇旅游商业类型、布局与规模研究[J].安徽师范大学硕士论文，2013

2.栾桢，宋秩宇.基于 AHP 法的温泉旅游竞争力测评与投资反溯[J].浙江旅游职业学院学报，2011（2）

3.王艳平.温泉旅游经济效益四圈层结构研究―以辽宁省弓长岭温泉为例[J].旅游学刊，2009（1）

4.封季媛，王宁.桂林国家旅游综合改革试验区发展策略―雁山旅游地产 LPFs 模式的探讨[J].商，2013（7）

第10篇

一、房地产成本管理主要问题分析

1.取得土地使用权阶段。取得土地使用权是房地产开发的前提和基础，任何房地产项目的实施和开发都离不开土地，所以房地产项目的开发和建设与土地密不可分。取得土地使用权耗费的成本将直接影响着房地产企业在开发建设过程中的经济效益及其后续效益的取得。将成本管理工作扩展到房地产企业取得土地使用权的过程中，将其纳入到项目可行性研究和分析的进程中是很有必要的。成本管理的程序和原理便于房地产企业对开发前期成本进行调研和分析，帮助企业预测未来的经济效益，并将取得土地使用权的过程纳入到项目可信性研究中，综合进行投资的评审，让房地产开发企业又数据可以参考。企业成本管理人员应该时刻关注土地状况，做好预算工作，对成本信息进行及时更新，如果前期的调研和考察不足，那么势必会影响到后续项目的建设和开展。目前土地成本的调研大多是建立在原有资料的基础上的，难以发现隐含在土地成本中的内在信息，这样就对房地产投资的效益产生直接的影响。

2.设计和规划阶段。取得土地使用权阶段是房地产企业确定项目可行性的基础，而设计和规划阶段则是对这一阶段的顺延。企业需要全面制定施工计划，为房地产项目建成之后的目标客户群进行准确的定位，对房地产行业的发展趋势和方向进行深入的研究。在设计和规划阶段应该对取得土地使用权过程中确定的方案进行再一次的判断和分析，在信息更新的基础上进行优化和调整。在方案的再思考和再优化的过程中，后续工作的开展范围应该进行明确的划分。根据以往房地产企业的工作经验来看，取得土地使用权的成本对整个房地产开发方案的影响是最大的，再设计和规划阶段过程中为了进一步提升房地产产品的经济效益，要不断对初步的设计方案进行调整，降低产品成本和工程造价#将房地产开发管理转变为阶段性管理，严格控制投资过程，强化成本控制。成本管理和控制在设计和规划阶段能够有效降低变动性带来的影响，保证成本管理作用稳定发挥作用，设计和规划阶段在成本管理中作用显著。

3.成本超支现象严重。房地产成本管理面临的最严峻的问题就是普遍的成本超支现象。成本超支出现的原因是多样的，情况较为复杂，不能一概而论。房地产企业在对工程造价进行管理和控制的时候经常采取目标成本管理的方法进行管理，并以其作为控制投资建设的重要方法。当房地产设计和规划方案发生变化时就有可能出现成本超支现象。笔者在调查中发现严重的时候成本超支可以接近20％，轻微情况下成本超支也会达到5％。很多房地产企业随意变更设计和计划的方案，并没有考虑由此带来的成本超支风险，缺乏明确的认识。设计变更将导致施工设计的整体修改#对工程项目的开展具有整体性影响，造成了多数房地产企业成本控制停留在账面阶段，成本超支现象极其严重。

4.缺乏成本动态管理。房地产开发企业为了进行全面的成本管理就需要及时了解工程项目的执行状况，并且确定在项目执行的每一个阶段是否存在着成本超支的现象。成本超支将导致企业面临风险，这时候就要采取相应的成本管理措施进行完善和调整。但是房地产企业大多没有完善的动态成本管理系统，这样就不能及时定义发生问题的本质和根源，信息变更时也难以及时回应和反馈，导致了企业签订的工程项目很可能不能及时竣工，造成了房地产企业成本管理具有严重的滞后性特点。

二、完善房地产成本管理对策

1.强化调研工作。成本调研工作需要房地产开发企业各个部门和全体员工共同完成，在成本管理部门的主导下开展。项目设计和工程施工部门人员应该参与到成本管理方案的制定之中来，成本调研工作受到市场变化的直接影响，所以调研过程中应该关注产品的定位、目标客户、销售渠道等因素的影响。在成本调研过程中应该深入细致的调查市场经济效益和相应的技术指导，进行客观公正的评估。房地产开发企业应该将收集到的信息及时汇总，并由市场部门和成本管理部门及时对产品进行定位，完成对各部门之间成本信息的总体测算，使之成为房地产企业投资建设的重要数据参考。

2.制定多元方案。房地产企业开展工作的重要途径是进行方案的设计，方案的设计应该综合考虑其建设可行性和经济效益的增长两方面因素。多元成本管理能够有效推进设计方案的制定，多元设计方案需要交由专家进行综合对比和评价，保证设计方案具有实用性和可行性。以限额设计为例，住宅楼层在33层的话，那么每平米的建设成本都要控制在一定的标准值之内。设计方案人员应该按照这个原则和底线进行设计，不能突破这个标准值。设计方案如果经济合理，那么久可以在一定程度上降低成本，在比较不同方案的基础上选择创新性较强、品种较好的方案。只有在设计方案实现经济成本的情况下，房地产成本管理水平才能进一步提升。

3.控制成本差异。房地产开发企业在项目设计和实施过程中通常会发生设计变更的情况，这会增加成本管理的难度。面对这种情况，企业需要采取不同的措施进行完善。房地产企业变更项目设计方案时比较常见的，所以我们应该对在设计过程中出现的问题进行及时的说明和补充，并根据市场情况来确定统一标准，统一的标准是根据项目的品质来实现。成本增加还主要受到项目现场施工的影响和组织结构的影响。房地产企业成本管理过程中应该确认各个方面，针对不同的情况采取不同的完善措施。

第11篇

一、房地产开发项目的一般特点

房地产开发是现代市场发展中的经济活动,它直接从事土地与建筑产品的生产和经营,直接进行包括住宅、厂房、库房以及商业、办公、旅游、餐饮、娱乐等社会生产和社会服务所需房屋的建设,以及土地的开发,为社会生产生活提供物质基础保证。作为房地产企业开发经营的对象,房地产开发项目的一般特点概括如下:

1、地理位置的固定性

土地开发、房屋建设及使用,均具有不可变动的地理位置,在开发项目时必须考虑到地区差异,考虑到就地开发土地,就地建房,就地经营销售,就地使用获利的可能性及投资收益。

2、建设投资大

房地产业属资金密集性产业,开发一个项目往往需要投入大量资金,对开发商的资金实力有很高的要求。

3、开发周期长

土地及建筑物作为项目开发的内容,一般体量较大,工程建设进度有其客观规律性,有相应的时间要求。另外,项目开工建设前的有关手续繁杂,也影响着项目开发周期。完成一个开发项目一般需要1—3年甚至更长的时间。

4、受国家法规政策严格约束和调控

房地产开发作为特殊的经济活动,涉及社会生产生活方方面面的综合开发活动和过程,事关国民经济(如土地资源配置、城市发展规划等)和国计民生,必须也只能通过国家和地方政府进行宏观调控和政策引导才能真正走上健康发展道路。从项目立项开始,房地产项目的各开发环节都有直接约束和控制。如项目开发必须符合国家产业政策,服从城市统一规划,遵守城市建设法规,房地产售价受国家有关法规政策调控等。

5、建设环节多

这与项目开发受法规政策严格约束的特点直接相关。从我国现行管理体制来看,参与房地产开发项目管理的部门很多。一个房地产项目的全部开发过程涉及到计划、土地、规划、建设、消防、交通、教育、人防、环保、市政、城管、园林、卫生、技监、质监、安监、墙改办、房管等众多部门,项目建设环节多,而且各环节不可或缺。

6、多源资金筹措

由于房地产开发项目投资大,开发周期长,项目资金来源不可能完全依靠开发商自有资金来运作,大量建设资金需要通过各种渠道筹措,其中又往往以银行债务资金为主。

7、资金周转慢

从房地产项目前期工作开始,到项目建成竣工可以交付使用,这一期间大量的是资金投入,只有等到所建商品房开始预售、预租才能实现资金回收,而且出售、出租本身也往往需要较长的时间。房地产项目的投资回收时间较长,资金周转慢。

8、项目投资即为项目成本费用

房地产项目投资与一般工业建设项目投资有一个显着的区别,即一般工业项目是先投资,再生产产品,而房地产项目投资的过程本身就是房地产商品的生产过程。因此,房地产项目总投资即为房地产开发产品的总成本费用之和(自营自用情况暂不考虑)。房地产项目总投资包括开发建设投资与经营资金两大部分,在项目财务评价时与项目的总成本费用存在一定的对应关系。

9、人员要求高

一个房地产项目的开发和建设,往往需要大量的投资环境及市场调研、精心的规划设计、高标准的工程施工、专业化的营销策划、细致的全程服务,对从业人员的综合素质与专业素质要求很高。

10、风险较大

由于房地产项目具有以上特点,也就相应决定了其投资风险较大。如由于开发周期长,很容易受到国家政策、宏观政治经济形势、市场需求变化及竞争对手等方面的影响;在项目建设期间,随着时间的推移,建筑材料价格、劳动力价格等有可能发生变动,从而影响项目的投资额;当公共利益需要时,可能遇到强制性征收、停止使用或限期拆除情况等。

11、开发项目的差异性

房地产开发项目可以分为很多种,由于项目用途、内容、规模、要求不同,以及建筑物本身的造型、装修、结构、设施配套等不同,各开发项目存在很大的差异性。即使是同一类项目,由于项目所在的区位、环境等条件不同也会产生相当的差异性。这种差异性直接影响项目投资水平及投资效益。

12、项目决策的多专业协同

正因为房地产项目具有前述特点,其投资决策尤为重要。在这里将项目决策的多专业协同也作为一个特点纳入进来。一个房地产项目投资决策的完成需要多种专业人才的协同作战,实际上也是多方面专业人才的集体智慧的结晶。如需要市场研究人员调查项目投资环境及市场状况;需要营销人员确定市场需求偏好和营销方案;需要规划设计人员提品建议;需要工程技术人员提出工程实施的技术可行性和进度预测;需要造价人员估算投资;需要财务分析人员提供融资的可行性和项目的盈利性预测;需要物业管理人员前期介入;还需要能与上述专业人员进行沟通协调并能整合他们思想的综合人才等。

二、商业房地产开发项目主要特征

目前国内对商业房地产开发项目还没有十分明确的定义。在国家建设部按用途对房地产项目划分的九大类型中,商业房地产项目主要指零售批发商业,包括商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场等。而在实际运用中,人们有时将商业房地产涵盖的范围扩大,除零售批发商业房地产外,还包括餐饮、娱乐等其它营业性、经营性房地产。鉴于商业有广义(指所有以营利为目的的事业)与狭义(指专门从事商品交换活动的营利性事业)之分,本文对商业房地产开发项目的研究侧重于后者,即以狭义商业为基础,主要指进行商品交易活动的零售批发商业经营场所的开发,与国家建设部关于房地产项目九大分类中的商业房地产项目范围一致。除一般房地产开发项目的特点外,以下主要从顾客构成、项目选址、定位规划、经营方式、资产经营、竞争风险、城市功能及社会效益等方面阐述商业房地产项目的主要特征。

1、顾客构成的双重性

商业房地产项目与其它房地产项目的显着区别之一就是其顾客构成包括两个层次:第一层次是直接承租或购买商业用房的经营商户,这个层次的顾客是开发商的直接顾客;第二层次是前来商业区购物的终端消费者,这个层次的顾客是经营商户的直接顾客、开发商的间接顾客。在第一层次中,还存在这么一种情况,前来购买商业用房的是投资者,而不是真正的经营商户。这些投资者看中了商铺未来的升值潜力,先期购买产权,然后转租给经营商户,立足长期稳定的回报,或者见机抛售,获取收益。

这两个顾客层次与科特勒将营销环境中的市场分为业务市场和消费者市场相类似。对于开发商来说,第一层次的经营商户(业务市场)固然重要,毕竟项目收入直接来源于承租或购买物业的经营商户,但项目整体的发展还是有赖于第二层次的终端消费者(消费者市场),因为广大消费者的认同程度直接影响经营商户承租或购买物业的行为,进而影响项目收益。此外,开发商对于第一层次中的投资者需予以足够注意,若投资者过度,将不利于项目长远运营。

2、选址分析的渐进性

所有房地产项目都存在项目区位的分析与选择,包括地域与具体地点两个层次的分析与选择。对于商业房地产项目来说,尤其要重视这项工作,并需按层次进行渐进分析。

商业房地产项目的运营直接面向购买商品的广大消费者。不同城市或地区的经济总量、社会发展、人口数量、收入水平、消费水平等存在很大的差异,从而影响项目可达到的市场目标。根据有关宏观指标数据,在行业内人们往往将城市划分为一线城市、二线城市、三线城市等不同层次,这其实就反映了不同城市或地区的消费市场容量水平。项目所在城市或地区的选择直接决定了项目运营所可能面对的主要消费群体的总体状况,包括消费需求和消费能力,对项目发展影响巨大。

一个城市或地区选定后,就需考虑项目的具体地点。顾客在选择商店进行购物时,店铺的位置往往是所考虑的最重要因素。同时,店铺的地理位置也是形成差别化甚至垄断经营的重要条件。商业房地产项目的场址一旦确定,就无法更改,若项目所在位置无法吸引足够多的消费者,经营商户自然就不会前来承租或购买物业,也就无法实现项目收益。优越的项目区位是商业房地产项目获得其他竞争者不易模仿的竞争优势的重要途径。

3、定位规划的多方需求与整体性

对于商业房地产项目来说,潜在的直接顾客(即经营商户)包括百货公司、连锁超市、专卖店、专业店、个体经营户等不同的经营主体,另外往往还有配套的餐饮、休闲、娱乐等机构,既有外资、国资,也有民企、个人。各经营商户的经营内容、经营特色存在很大的差异,相应对物业的需求呈个性化。同时,商业房地产项目还要面对广大的终端消费者,这一层次的顾客结构更加复杂。因此,若在项目前期还没有找到有意承租或购买物业的经营商户(如果有,项目的开发建设就可以按经营商户的需求进行,也可称之为定制),项目在市场定位上需最大限度地确定主要顾客方向,项目的开发建设需尽可能考虑多方面的需求。

另外,在已基本设定市场目标前提下,商业房地产项目的规划更加追求整体性,体现在项目前期的策划定位、中期的开发建设和后期的经营管理全过程,需要整体策划、整体定位、统一推出,尽可能避免单打独斗、零散开发、零散租售,否则会破坏整个商业项目的完整性、协调性及对外形象。

考虑到商业房地产项目具有公共服务的特点,在具体规划设计中需特别注意公共空间和配套设施的设计,强调功能作用、引导作用、服务作用,确保商业运营所要求的大规模人流、实物流、资金流、信息流的高效运转。

4、经营方式的多样性

不同于住宅等主要采用开发销售的模式,商业房地产项目采用的经营方式更为多样,在出售和出租两种基本模式基础上,包括整体出售、整体出租、出售出租混合、出售自营混合、出租自营混合、出售出租自营混合等多种方式,另外还有售后包租、售后托管等其它形式。实际上,大中型商业房地产项目很少采用直接销售,而以混合型运营居多。此外,项目是由开发商投资建设,租售的对象可以是直接经营的商户,也可能是本身不经营而准备二次转租转售以谋求收益的投资者,这里面的经营方式又有很大的灵活性。

经营方式的多样性使得经营方案的比选成为商业房地产项目决策分析和评价中的一项重要工作。是通过出租获得持续收益,还是通过出售获得一次性回报,以及各经营方式如何有机组合,需要综合考虑资金压力、自身经营能力、市场接受程度、近期与远期利益等各方面因素。此外,拟定经营方案下的财务收益也存在很大的不确定性。

5、资产经营的长效性

商业房地产项目建成后,不再仅有物业管理,更多的是一种资产的经营。对于开发商来说,住宅开发销售的模式决定了其资产难以实现增值(销售完毕就意味着开发结束),而商业房地产项目具有长期经营的市场需求,既可以通过出售获利,还可以通过出租或其它经营方式获得长期的利润回报,在长期经营中实现资产增值。

商业物业的经营管理搞好了,可以满足企业在多方面的发展需求,如扩大企业知名度、提升企业品牌形象、保持一定稳定的现金流、实现经常性回报、增强融资能力等,并能以此固定资产作为更多机会发展的基础,形成企业核心竞争力。商业房地产项目在资产经营这方面具有独特的优势,也正基于此,项目的成功不仅仅是所开发物业的出租与出售完毕,取得一定的经济收益,还体现在所定位商业的运营成功。

6、高风险性

总体而言,商业房地产项目相对于其它一些房地产项目的投资回报较高。但是,商业房地产项目建成后,项目本身没有明确的租约保障,没有固定的消费对象,项目的发展与商业发展密切相关。项目运营收益的高低不仅取决于自身的环境条件、营销策略,还取决于区域社会经济发展状况,城市发展的重心、人们的收入及消费水平、需求变化等将直接影响项目效益水平。基于商业本身竞争的激烈性,商业房地产项目之间的竞争十分激烈,投资风险相对较高。

7、可促进城市功能提升,产生良好的社会效益

第12篇

【关键词】房地产；项目管理；应对措施

引言

房地产开发项目是一项复杂的系统工程，因此对于房地产开发企业而言，房地产的项目管理是房地产开发过程中非常重要的一方面。因为房地产的地域性很强，即使在同一个地区，由于项目的功能和定位不相同，项目的内容也相差很多，因此房地产项目的管理应该是全方面的，要求项目的管理者要对项目的安全、质量、成本、进度和文明施工等都要标准化和正规化，只有这样才能够使房地产开发的各个环节有条不紊地进行。目前，房地产一直都是社会各界争论的焦点，房地产价格不断上涨，“北漂”、“蜗居”的出现更是当今房地产项目管理不良状态下的真实写照。因此，如何合理、正确的对房地产项目进行管理更是以后房地产行业所要解决的一个重要的问题。

1 房地产项目管理的意义和原则

1.1 房地产项目管理的重要意义

房地产的项目管理是属于工程项目管理的一个重要分支，它既是房地产的项目管理者对系统工程理论和方法的综合运用，又是一种对房地产项目的全过程、全方位的使用和建设的综合管理。而房地产项目管理真正的意义就在于提供给用户一种优质的产品，在房地产项目上实现生产要素的优化配置，房地产的项目管理属于一种应用性和综合性的新兴学科，它具有很大的发展潜力。

1.2 房地产项目管理的基本原则

房地产的项目管理还要遵循三项基本原则，通常包括责任对等原则、成本最低原则和质量管理原则等，具体原则如下所示：

（1）责任对等原则

房地产是一个暴利的行业，尽早出售房地产就能尽早收回资金投入下一期房产建设的投资活动，而责任对等是对房地产商而言的，房地产所涉及的资金回笼比较缓慢。因此，很多的房地产商为了能够赶进度，经常忽视了建筑物的质量，制造出了大量不合格的建筑物和违规生产的建筑，造成社会资源的严重浪费。

（2）成本最低原则

最近很多地区陆续出现了一些“房哥”、“房姐”，还有很多的建筑企业的重心陆续都转向房地产行业，房价不断的上涨等这些现象的出现引起了不少市民的恐慌和不满。用房地产项目管理的观点来对房地产的运作进行分析，那就要坚持成本最低的原则，要通过各种手段和方式使得房地产的成本不断降低。但是，成本最低并不是房地产行业唯一需要考虑的问题，若只是注重成本而对房地产的质量造成严重的影响，势必会对企业长远利益造成极大的威胁。

（3）质量管理原则

质量是一个企业生命的灵魂所在，特别是对于房地产企业来说，中国的传统概念都是“居者有其屋”，这也是个人发展而言最基本的需求。但是目前市场上有些不法的房地产商，他们为了尽早收回成本而不断的催赶工程的进度，并且过早的对房价进行炒卖，时间紧迫势必就会造成对房产细节的忽略，导致房产质量差，完工之后经常发现质量问题。所以，要对项目管理有效的进行控制，对房产的质量进行严格的把关。

2 我国房地产的现状分析

房地产开发市场的竞争越来越激烈，而房地产的开发项目还没有一个较高的管理水平，存在的问题还包括以下几点：

2.1 前期策划及产品定位的决策质量不高，可行性研究不够

前期的研究工作是房地产项目管理的最根本的前提，因为只有前期方案的确定，才能进行投资项目建设的跟进。而有些开发商以市场变化快，项目不能定位太死为借口，不重视前期的决策，项目市场定位不明确，错失了最有利的时机。一些房地产开发商拿到项目之后，就马上动工了，根本没有经过前期市场调研，因此导致后期决策犹豫不决，当遇到问题的时候大多会匆忙决策，这样决策确定的项目产品是不系统、不全面和不科学的。项目决策阶段的问题不解决就会造成项目后期管理的很多问题，最后很可能会演变成为工程项目管理问题和技术问题。

2.2 设计单位和开发商忽略项目设计阶段的投资控制

我国的设计投标主要从功能和技术等角度评价方案优劣，较少考虑项目投资，而开发商常常轻设计、重施工，他们往往会投入大量人力和物力去检验建筑安装工程造价，却很少重视怎样才能投入合理的资金才能获得美观适用的建筑物。按照通常的惯例，实际上施工监理部门就应该是投资控制部门，而这时候的图纸已经定型了，对于投资控制措施也只能在图纸的基础上对成本进行控制。

2.3 监督程序不完善

由于前期的可行性的研究不充足，很多厂商片面的追赶工期进度，忽略了在施工过程中最应该注意的质量问题和安全问题的监督，当设计的图纸与现实不相符合的时候，房地产商只是一味的从利益角度去修改，并没有从实际情况出发，因此使房地产的整个项目缺少有效的项目监督，就更谈不上监督程序了。

2.4 合同管理的意识淡薄

项目管理中最重要的就是合同的管理，而往往也是最容易被忽略的，我国传统思想强调很多事情只要口头答应就行了，但是随着我国加入世界经济竞争步伐的加快，不同文化间的冲撞不断，合同是当双方发生争执时最重要的凭据，今后房地产商一定要认真对待合同管理，不能随意进行修改。

3 改善我国房地产项目管理的应对措施

当今社会，为了能够更有效的对房地产的项目进行管理，使运作的过程更加规范化和合理化，管理房地产必须采用现代化的管理理念。

3.1 重视可行性研究工作

房地产进入营销时代，开发商要能够在众多企业中脱颖而出，既要掌握足够的商业情报，例如竞争对手的资讯，市场供需要求和消费者的需求等，又要重视项目的前期可行性研究工作。因为房地产商只有意识到这一点，对自己的建筑产品有一个合理、客观的前期可行性研究，才能保证达到产品的质量要求和自身利益最大化的目标。

3.2 加强项目设计阶段投资控制

项目投资控制的重点在于设计阶段，虽然设计费用仅占项目总投资的很小一部分，但是它对整个施工项目的影响程度却达到了75%，在方案确定的过程中，可以运用价值工程的方法把工程的成本和功能综合进行对比，使设计工作人员不仅仅可以在建筑物外观和功能上动脑筋，还可以在如何降低工程造价上多下点功夫。房地产商还可以要求设计人员在设备材料选择上采用性价比较好的新设备、新材料和新工艺，并尽可能的优化每个配套系统方案，从而保证房地产项目的经济效益。

3.3 完善房地产项目管理程序

只有充分的完善房地产的程序监督，才能够确保项目的顺利进行，保证制定目标的实现，并且要针对目前各个房产项目管理程序的根本问题，可以邀请第三方介入，毕竟房产项目过多，涉及内容更是全面，只有通过有效的管理程序，适当的调整项目中遇到的问题，才能够使项目快速有效的进行。

3.4 提高合同管理意识

要针对当前房地产行业中存在的项目管理意识不强的局面，加强其对项目管理的认知，首要的就是要转变观念，意识到合同的强制性和其所具有的威力，只有这样才能够从根本上解决房地产项目中合同管理意识淡薄的局面，也更能加强工程项目管理的可行性。

结语

综上所述，房地产的项目管理水平对于项目的开发周期和成本具有极其重要的影响，并且是最终决定项目效益的根本。因此，只有坚持科学现代的管理方法，建立完善的房地产管理流程，提高管理人员的水平和素质，才能够打造出高质量的房地产工程。

参考文献

优秀范文

房地产项目调研

第1篇

第2篇

第3篇

第4篇

第5篇

第6篇

第7篇

第8篇

第9篇

第10篇

第11篇

第12篇

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