时间：2023-05-29 18:23:33
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一、物业管理的范围
凡在本院居住的住户(含租借住户)都纳入本管理范围。
二、成立机构
为促进物业管理规范运行，设立*局物业管理办公室，办公室设主任1名(兼)，工作人员3名，义务监督员5名。办公室主任由局指派;工作人员设保洁员1，保卫人员1名，水电维修工1名，其人员由本人申请，经考察试用合格后聘用;义务监督员每栋楼1名，由本栋楼居民推选产生。
物业管理办公室隶属局领导下的公益事业机构，在业务上受市物业管理服务公司指导，实行自我管理，自负盈亏，搞好服务。局不另行拨给专项经费。
三、物业管理办公室主要职责
1、负责对工作人员的选聘、管理、考核和奖罚。
2、制定并监督执行《住户守则》的落实及违规处罚。
3、根据市物价部门的规定，确定物业管理费的收取标准。
4、按规定收取物业管理费，按标准发放工作人员工资。
5、按要求管理好财务收支帐目。
四、相关工作人员职责
1、保洁员工作职责
负责院内*栋楼房每单元楼梯走道、楼梯间的打扫清理，以及每栋楼房周围的清扫，每日早上、下午各打扫一次。对住户违反《住户守则》情况及时纠正和处理，处理不了时，报物业管理办公室。新晨
2、保卫人员工作职责
严格把好大门人员进出关，维护院内安全稳定。做好陌生人员的登记、查询和可疑人员的盘查，对院内进行经常性巡查，发现情况，及时反映和报警。
3、水电维修人员工作职责
负责机关院内水电故障的检查维修，发现故障，做到随叫随到，负责院内电线的布设调整和水管的架设，保障用电用水安全。按月查抄、登记住户水电表使用情况。
4、义务监督员工作职责
负责监督保洁、保卫等人员按工作职责做好工作，发现机关院内环境卫生、安全隐患等及水电管线损毁等情况及时向物业管理办公室报告并监督处理。
五、福利待遇及有关要求
1、福利待遇
物业管理办公室主任及义务监督人员不享受任何福利待遇。保洁员、保卫人员和水电维修人员实行合同聘用制，确立月基本工资，并按工作情况好坏给予相应奖罚，不享受其他劳保福利待遇。
聊城物业管理办法最新完整版
第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，促进和谐社区建设，提高城市管理水平，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》(国务院令第504号)和《山东省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称物业管理，是指业主通过自治管理，选聘物业服务企业，按照物业服务合同约定，对物业进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序的活动。
第三条 本办法适用于本市行政区域内物业的使用、维护、服务及监督管理等活动。
第四条 物业管理应当按照开发建设与物业管理相分离、政府指导与业主自治相结合的原则，逐步实现市场化、专业化、社会化管理。
第五条 市住房和城乡建设委员会是本市物业管理活动的行政主管部门，负责本市行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
县(市、区)人民政府住房城乡建设部门或房地产管理部门(以下统称物业主管部门)，负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
行政执法、财政、民政、物价、公安、城乡规划、市政公用、环境保护、工商行政管理等有关部门按照各自职责，做好与物业管理有关的工作。
第六条 各级人民政府应当加强对物业管理工作的组织领导和协调，建立并完善物业管理部门联席会议制度。
街道办事处、乡(镇)人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。
社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理有关的工作。
第七条 各级人民政府应当积极制定扶持政策，采取措施，引导推动旧住宅区、商业区、工矿区以及机关、学校、医院等实行社会化、专业化、市场化的物业管理，促进物业服务行业发展。
第二章 前期物业管理
第八条 物业管理区域的划分，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，按照以下原则来进行：
(一)同一个建筑区划内的地上、地下建筑物和设施设备、相关场地，应当划分为一个物业管理区域;但其主要配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的，可以划分为不同的物业管理区域;
(二)物业项目内有规划市政道路或自然河流穿越的，可以划分为不同的物业管理区域;
(三)分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备是共用的，应当划定为一个物业管理区域;配套设施设备能够分割并独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域;
(四)不同物业管理区域地理上自然相连的，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域。
第九条 建设单位申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当持房地产项目开发经营权证明、建设用地规划许可证、建设用地使用证明、建设项目规划设计方案和地名核准文件等资料向物业所在地县(市、区)物业主管部门提出划分物业管理区域的申请。
物业主管部门应当自受理之日起20日内，在征求物业所在地街道办事处或乡(镇)人民政府的意见后进行划分登记备案并书面告知建设单位。建设单位应当将划定的物业管理区域在商品房买卖合同中向物业买受人明示。
第十条 业主共同决定对物业管理区域进行分立或者合并的，应当向物业所在地街道办事处或乡镇人民政府提出申请，由街道办事处或乡(镇)人民政府会同县(市、区)物业主管部门进行审查，确需调整的，应于5个工作日内予以确认并在物业管理区域内进行公告。
第十一条 在物业管理区域内，建设单位应当按照不低于建设工程项目总建筑面积千分之三，且不少于一百平方米的要求配置物业服务用房。物业服务用房要求具备水、电、采光、通风等正常使用功能，且满足客户接待、档案保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主委员会办公等服务功能。
第十二条 建设单位在报批规划时，应在规划报建图中明确标明物业服务用房的位置和面积，并将物业服务用房纳入建设配套项目计划，与建设项目同步设计、同步施工、同步交付使用。
规划行政主管部门应在《建设工程规划许可证》中注明物业服务用房的性质和面积。
房地产行政主管部门在核发《商品房预售许可证》时，不得将经过规划确定、前期物业管理备案的物业服务用房纳入可销售商品房屋许可范围。
建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当对物业服务用房一并申请登记。房产登记机关在房屋登记簿上应对物业服务用房予以记载，登记产权人为物业管理区域内的全体业主。
第十三条 物业管理区域内的政务管理用房、社区居民委员会用房以及按规划要求配套建设的中小学校、会所、幼儿园、车库、车位等，应当严格按照国家、省有关规定进行配套建设，由所有权人申请办理房产登记手续，且不得擅自改变其规划用途。
第十四条 住宅小区内的专业经营设施设备，由专业经营单位负责设计、建设、维护和管理。建设单位应当协调配合专业经营设施设备的施工，并承担相关管沟、设备用房等土建工程的配套建设。
专业经营设施设备包括变电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备及相关管线和计量装置。第十五条 在业主、业主大会选聘物业服务企业前，建设单位应当通过公开招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，实施前期物业管理。投标人少于三个或者物业项目建筑面积低于三万平方米的，经县(市、区)物业主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业。
第十六条 建设单位在物业销售前，应当制定临时管理规约，并在物业项目的销售场所进行公示。
临时管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等依法作出约定;有关约定不得侵害物业买受人的合法权益。
第十七条 建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属声明文件等资料报县(市、区)物业主管部门备案，并在商品房预售时将上述资料作为商品房买卖合同的附件。
第十八条 建设单位应当按照国家、省有关规定和商品房买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。
第十九条 建设单位在物业交付使用15日前，应当与选聘的物业服务企业完成共用部位、共用设施设备的承接查验工作。实施承接查验的物业，应当具备以下条件：
(一)取得规划、消防、环保等主管部门出具的核实认可或者准许使用文件，建设工程竣工验收合格，并经过建设行政主管部门备案;
(二)供水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视、宽带数据传输等市政公用设施设备，经综合验收后移交给相关专业经营单位;
(三)教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求完成;
(四)道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求;
(五)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书;
(六)竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐备;
(七)法律、法规规定的其他条件。
第二十条 物业承接查验应按照下列程序进行：
(一)确定物业承接查验方案;
(二)移交有关图纸资料;
(三)查验共用部位、共用设施设备;
(四)解决查验发现的问题;
(五)确认现场查验结果;
(六)签订物业承接查验协议;
(七)办理物业交接手续。
第二十一条 建设单位应当在与前期物业服务企业办理承接查验20日前，向前期物业服务企业移交下列资料：
(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网竣工图等竣工验收资料;
(二)共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料;
(三)供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等准许使用文件;
(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(五)业主名册;
(六)承接查验所必需的其他文件。
未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。
第二十二条 建设单位应当依法移交给专业经营单位的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营设施设备。上述专业经营设施设备不作为物业服务企业现场查验和验收的内容。
第二十三条 分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期进行承接查验。建设单位与物业服务企业完成最后一期物业承接查验后，办理物业项目整体交接手续。
第二十四条 物业服务企业应当自物业交接验收后30日内，持下列文件向县(市、区)物业主管部门办理物业承接验收备案手续：
(一)物业承接查验协议;
(二)建设单位移交资料清单;
(三)查验与交接记录;
(四)其他与承接查验有关的文件。
第二十五条 建设单位交付住宅物业时，应当向业主提供住宅质量保证书、住宅使用说明书等资料。
前期物业服务企业应当向业主提供物业服务手册，并可以接受建设单位的委托，协助建设单位办理住宅物业交付的有关具体事宜。第三章 业主、业主大会与业主委员会
第二十六条 业主对物业管理区域内共用部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定：
(一)制定或者修改管理规约、业主大会议事规则;
(二)选举或者更换业主委员会委员;
(三)确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方式;
(四)选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业提供服务;
(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;
(六)申请改建、重建建筑物及其附属设施;
(七)申请分立或者合并物业管理区域;
(八)决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。
决定第(五)、(六)项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定第(七)项事项，应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意;决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意。
第二十七条 业主可以以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项。事项范围和决定程序由业主大会议事规则或者物业管理区域内的全体业主共同决定。
第二十八条 业主可以成立业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成，对物业管理区域内共用部分实施共同管理，按照相关规定开展与物业管理有关的活动。
未成立业主大会，发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他应急处理事项的，由物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府指导协助业主共同决定。
第二十九条 物业管理区域内业主已交付入住面积达到建筑物总面积百分之五十以上或者入住户数所占比例达到百分之五十以上的，建设单位可以推荐业主代表作为临时召集人;临时召集人应当召集占总人数百分之五以上或者交付面积占建筑物总面积百分之五以上的业主向街道办事处、乡(镇)人民政府提出书面申请成立业主大会。
占总人数百分之五以上或者交付面积占建筑物总面积百分之五以上的业主也可以自行向物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府提出书面申请成立业主大会。
第三十条 街道办事处、乡(镇)人民政府应当自接到申请之日起30内，指定代表担任筹备组组长，组织成立首次业主大会会议筹备组。筹备组由七人以上单数组成，由业主和建设单位、前期物业服务企业、街道办事处或乡(镇)人民政府、社区居民委员会等派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的一半。
筹备组应当自成立之日起10日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内进行书面公告。
第三十一条 建设单位应当自首次业主大会会议筹备组成立之日起7日内，向筹备组提供以下资料：
(一)物业管理区域划分备案证明;
(二)房屋及建筑物面积清册;
(三)业主名册;
(四)规划总平面图;
(五)交付使用共用设施设备的证明;
(六)物业服务用房备案证明。
首次业主大会会议筹备组工作所需经费，由建设单位承担。
第三十二条 业主大会选举产生业主委员会。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持以下资料向物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府备案：
(一)筹备组出具并由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告;
(二)业主大会决议;
(三)管理规约、业主大会议事规则;
(四)业主委员会委员名单;
(五)法律法规要求的其他资料。
材料齐全的，街道办事处、乡(镇)人民政府应当当场予以备案，并在备案后5个工作日内将备案资料抄送县(市、区)物业主管部门，同时将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、社区居民委员会。第(二)、(三)、(四)项内容发生变更的，应当及时办理备案变更手续。
第三十三条 业主委员会委员实行任期制，有关任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。有下列情形之一的，委员资格自动终止：
(一)任职期限届满的;
(二)不再具备业主身份的;
(三)限制民事行为能力或者丧失民事行为能力的;
(四)被依法追究刑事责任，无法履行委员职责的;
(五)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的;
(六)业主大会议事规则规定的其他情形。
业主委员会委员资格终止的，应当自资格终止之日起3日内，将其保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，移交给业主委员会;拒不移交印章、相关财物和档案资料的，街道办事处、乡(镇)人民政府应当责令移交，物业所在地公安机关应当予以协助。
第三十四条 物业管理活动中业主权利、义务及业主大会、业主委员会的其他职责，按照《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《山东省物业管理条例》的有关规定执行。第四章 物业管理服务
第三十五条 市物业行政主管部门应当建立物业服务企业信用档案信息系统，对全市物业服务企业实行统一的资质信用动态考核管理。
第三十六条 业主委员会经过业主大会授权，可以通过招投标或者协议方式选聘物业服务企业，并签订物业服务合同。
属于前期物业管理阶段的，业主委员会应当在新的物业服务合同生效前，与前期物业服务企业和新选聘的物业服务企业就交接时间、交接内容、业主欠费清缴等事项进行协商约定。
业主委员会与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，前期物业服务合同终止。前期物业服务企业不得以业主欠交物业服务费或者其他相关费用等理由拒绝办理交接或拒不撤出。
第三十七条 物业服务合同应当对双方权利义务、物业服务事项、服务标准、服务费用、项目负责人、物业服务用房的管理和使用、合同期限、服务交接、违约责任等内容进行约定。
第三十八条 物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起10日内，将物业服务合同报县(市、区)物业主管部门和物价主管部门备案。县(市、区)物业主管部门应当在备案完成后3个工作日内，将备案材料抄送物业服务项目所在地街道办事处、乡(镇)人民政府。
第三十九条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应服务。物业服务企业提供服务，还应当遵守以下规定：
(一)严格执行国家和省规定的物业服务技术标准、服务规范;
(二)及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项;
(三)确保消防等公共安全设施完好有效;
(四)建立各种突发事件的应急处理机制和工作预案;
(五)按照有关规定，将物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示;
(六)在物业管理区域内公示服务监督电话，定期听取业主关于改进和完善服务的意见和建议;
(七)配合社区居民委员会做好社区建设和管理的相关工作。
县(市、区)物业主管部门应当对物业服务企业执行物业服务技术标准、服务规范和相关规定的情况进行监督检查，并记入该企业信用档案。
第四十条 物业服务合同期满前3个月，业主委员会应当召集业主大会会议决定是否续约，并将结果及时告知物业服务企业。双方同意续约的，业主委员会与物业服务企业应当重新签订物业服务合同。
解除或终止物业服务合同的，双方应依据合同履行必要的通知义务;合同未约定通知期限的，应提前60日通知。合同解除或终止后，物业服务企业应当与业主委员会按照法律规定和合同约定办理退出手续，并履行交接义务。
物业服务企业未履行通知义务以及办理退出交接手续的，不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务。
业主大会或者物业管理企业决定提前解除物业服务合同的，应当告知对方，并提前3个月在物业管理区域内公告全体业主。
第四十一条 物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同，但事实上提供了物业服务，并履行了告知义务的，物业服务企业有权要求业主履行相关义务。
业主共同决定不再接受物业服务的，物业服务企业不得强行提供服务，不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。物业服务企业决定不再提供物业服务的，应当提前3个月在物业管理区域内书面告知业主。
第四十二条 物业服务企业应当在物业服务合同终止后60日内，与业主委员会完成移交工作，也可以在业主委员会的监督下，直接向新物业服务企业办理移交。物业服务企业应当履行以下交接义务，并按约定撤出物业管理区域：
(一)移交物业共用部分;
(二)移交本办法第二十一条规定的相关资料;
(三)移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录;
(四)结清预收、代收的有关费用;
(五)依法或依物业服务合同约定交接的其他事项。
未成立业主委员会的，可以向物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府申请办理交接代管，待新物业服务企业确定后，由街道办事处、乡(镇)人民政府将其代为保管的该物业项目移交资金、物品和资料转交给新物业服务企业。
第四十三条 实行物业管理项目经理执业信用备案制度。市物业行政主管部门负责建立统一的物业管理项目经理名册。
物业服务企业应向受托管理服务的物业项目委派指定项目经理作为负责人。除物业服务合同另有约定外，项目负责人原则上只能在一个物业服务项目任职注册。
物业服务企业指定或者更换项目负责人的，应当及时告知业主并报县(市、区)物业主管部门备案。业主共同决定要求物业服务企业更换项目负责人的，物业服务企业应当及时更换。
第四十四条 物业服务收费区分不同物业类型分别实行政府指导价和市场调节价。推广物业服务分项分等级的菜单式收费机制，尊重业主的自主选择权。
普通商品住宅的前期物业服务费实行政府指导价，由市、县(市)人民政府价格主管部门会同同级物业主管部门制定在本地区执行的基准价及浮动幅度，报同级人民政府批准。具体收费标准由建设单位与选聘的前期物业服务企业在规定的基准价和浮动幅度内约定，并列入购房合同中。
已成立业主委员会的住宅小区及其他物业服务收费实行市场调节价，由业主委员会或者业主、物业使用人与物业服务企业约定。
第四十五条 已竣工尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担。已交付的物业，物业服务费由业主承担，建设单位与业主另有约定的除外。
第四十六条 物业服务企业违反物业服务合同约定，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主委员会或者业主有权拒绝。
物业服务企业依约履行合同义务的，业主应当按时交纳物业服务费，不得以放弃共有权利为由拒绝交纳。对于无正当理由拒不交纳物业服务费的业主，业主委员会可以在物业管理区域内显著位置以公告形式进行催交。
第四十七条 物业主管部门应当加强对物业服务活动的监督和管理，及时处理物业服务投诉;引导物业服务行业协会充分发挥服务、沟通和行业监督作用，建立和完善物业服务企业以及物业服务从业人员的自律制度。
物业服务行业协会可以根据物业服务项目类型、物业服务内容、服务标准等因素，定期物业服务成本信息。第五章 物业的使用与维护
第四十八条 住宅物业装饰装修前，业主或者物业使用人应当按照有关规定办理申报登记，并与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。物业服务企业应当将装饰装修的时间、地点等情况在业主所在楼宇显著位置公示。
物业服务企业应当加强对装饰装修活动的巡查、监督。业主或者物业使用人拒不办理申报登记或者违反相关规定及装饰装修服务协议的，物业服务企业应当及时告知并劝阻;拒不改正的，物业服务企业应当及时向有关主管部门报告，并有权依照管理规约或装饰装修服务协议的有关约定，阻止装饰装修施工人员进入物业管理区域。
第四十九条 建设单位出售物业管理区域内的车库、车位的，应当在出售前办理车库、车位预售许可或者销售备案手续。物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位，不得出售给本物业管理区域业主以外的其他人。
建设单位出租物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位的，应当首先出租给本物业管理区域业主。在满足本物业管理区域业主需要后，建设单位可以将车库、车位出租给本物业管理区域业主以外的其他人，租期不得超过6个月。车库、车位租赁费的标准按照价格主管部门会同物业主管部门制定的政府指导价格确定。
车库、车位使用人应当遵守管理规约关于停车管理的约定。
第五十条 占用物业管理区域内道路或者其他场地停放车辆的，应当交纳车位场地使用费，收费标准由业主共同决定。车位场地使用费属于全体业主所有，主要用于停车场地的管理、维护以及补充业主大会和业主委员会的活动经费。
第五十一条 利用物业管理区域内共用部分设置户外广告或者从事租赁经营活动产生的收益，其分配应当由业主共同决定。未作出决定前，可以用于补充专项维修资金或者用作业主大会和业主委员会的活动经费。
第五十二条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位应当与业主签订服务合同，并服务到最终用户，保障服务质量。
物业服务企业应积极协助业主与相关专业经营单位签订专业经营服务合同。物业服务企业接受专业经营单位代收专业经营服务费用的，应当向业主出具专业经营单位的发票，且不得向业主收取手续费等额外费用，也不得以业主欠交物业服务费为由限制或者变相限制专业经营单位提供服务。
第五十三条 本办法实施前建设的住宅小区内专业经营设施设备，由业主大会决定移交给专业经营单位，专业经营单位应当接收。具体办法由市人民政府另行制定。
对列入市、县(市、区)旧住宅区改造范围的，旧住宅区内的道路、照明、绿地及社区服务、文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备改造建设资金，由政府承担;开发项目设施不配套等遗留问题由原建设单位投资解决;供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营设施设备改造应当达到分户计量、分户控制条件，其建设支出由相关专业经营单位承担;业主专有部分的设施设备改造支出，由业主承担。
第五十四条 建设单位应当就房屋买卖合同约定的保修期限、范围，承担所销售物业的保修责任;合同没有约定或约定不明确的按照国家、省有关规定执行。
在保修期间，建设单位未按规定履行保修义务的，业主、业主委员会、社区居民委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请，经物业主管部门核实后，维修费用在物业质量保修金中列支。
第五十五条 物业保修期满后，业主专有部分的养护、维修，由业主负责。业主专有部分出现危害安全、影响观瞻、妨碍公共利益及其他影响物业正常使用情形时，业主或者物业使用人应当及时修复，相邻业主应当提供便利。
第五十六条 物业保修期满后，物业管理区域内共用部分及共用设施设备的维护和管理责任，由业主共同承担;业主可以将其委托给物业服务企业承担。维修费用经业主共同决定后，在专项维修资金中列支。
本办法实施前未交纳专项维修资金的物业或者专项维修资金余额不足首次归集额百分之三十的，业主委员会或者社区居民委员会应当通知相关业主补交或者续筹。补交或者续筹的比例和方式由业主共同决定。
第五十七条 物业管理区域内共用部位、共用设施设备发生以下情形时：
(一)屋面防水渗漏严重危及人身财产安全;
(二)电梯因故障停运危及人身安全;
(三)高层楼宇二次供水设备故障导致供水中断;
(四)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的;
(五)消防系统出现功能障碍。
经过房屋安全鉴定机构鉴定确认后，应立即进行维修或者更新。物业服务企业或者相关业主在征得业主委员会或者社区居民委员会同意后，可以直接组织实施维修或更新。维修工程竣工验收合格后，物业服务企业或者相关业主应持经过审计的工程决算书和工程验收合格证明到物业主管部门办理划转维修资金手续。物业服务企业或相关业主未按规定及时实施维修或更新的，物业主管部门可以组织代修，维修费用在物业管理区域内公示后，从相关业主专项维修资金中列支。
第五十八条 业主转让或者出租物业时，应当将管理规约、物业服务合同、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人，并自买卖合同或者租赁合同签订之日起15日内，将买卖或者出租情况告知物业服务企业。业主转让物业的，应当与物业服务企业、有关专业经营单位结清服务费用。
物业转让时，业主应当向受让人说明专项维修资金交存和结余情况，该物业分账户中结余的专项维修资金随物业同时过户。
第六章 社区物业管理
第五十九条 社区物业管理工作，应按照县(市、区)政府负责，街道办事处组织，社区居委会落实，物业主管部门指导，以块为主、属地管理的原则，完善管理体制，明确管理职责，落实工作责任，搞好社区基层组织与业主自治组织的共同协作，推进社区物业管理工作。
第六十条 县(市、区)政府、街道办事处(乡镇政府)、社区应把物业管理工作纳入社区建设。对暂时不具备实行专业化物业管理的住宅小区(楼)，应组织安排专职人员进行保洁、秩序维护和公共设施维修;无主管单位的由辖区办事处组织落实，发生的费用由业主承担。对居住分散的住宅楼，应进行划片整合管理。
第六十一条 建立市、县(市、区)、街道(乡镇)三级物业管理工作考核机制。县(市、区)政府、街道办事处(乡镇政府)应细化目标责任，将物业管理纳入政府部门绩效考核体系，物业管理涉及的政府部门、相关专业经营单位及其主管部门，是物业管理工作考核的主要责任人。
第六十二条 物业管理、行政执法、公安消防、城乡规划、环境保护等部门应建立相关违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内公布投诉联系电话，对举报的违法行为应及时作出处理。
第六十三条 实行物业管理联席会议制度。
物业管理联席会议制度由街道办事处、乡(镇)人民政府负责召集，由社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和城管执法、物业管理等部门参加。
第六十四条 物业管理联席会议主要协调下列事项：
(一)业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况;
(二)物业服务企业在履行退出程序及交接工作中出现的问题;
(三)物业管理区域内发生的突发事件;
(四)物业管理与社区管理的衔接和配合;
(五)需要协调的其他物业管理事项。
第六十五条 业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间因物业管理发生争议的，应当自行协商解决;协商不成的，可以向社区居民委员会或者联席会议申请调解，也可以申请仲裁或者依法向人民法院起诉。
第六十六条 有关部门、单位在物业管理区域内开展文化教育、医疗卫生、体育健身、计划生育等社区服务活动以及突发事件应急知识的宣传普及和应急演练活动，业主、业主委员会、物业服务企业和专业经营单位应当给予协助、配合。
第七章 法律责任
第六十七条 违反本办法规定的行为，有关法律、法规已设定处罚的，按照其规定执行。
第六十八条 违反本办法有关规定，物业服务企业未按照规定报送物业服务合同、信用档案信息、统计报表等相关资料的，由物业主管部门责令限期改正;逾期不改正的，可依据《山东省物业管理条例》处以三千元以上一万元以下的罚款。
第六十九条 违反本办法第二十一条，建设单位不履行交接义务的，由物业主管部门责令限期改正;逾期不改正的，可依据《物业管理条例》处一万元以上十万元以下罚款。
第七十条 物业主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府和其他有关部门的工作人员在物业管理工作中，有下列行为之一的，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任：
(一)在进行建设工程规划审批和设计审查时，未就住宅小区配套建筑及设施设备的配置、专业经营设施设备的建设标准征求房地产开发、物业管理等部门和专业经营单位意见的;
(二)未按照本办法规定对住宅小区综合验收进行监管的;
(三)未按照本办法规定筹备、组织召开业主大会会议的;
(四)挪用物业质量保修金和专项维修资金的;
(五)未按照本办法规定召集或者参加物业管理联席会议的;
(六)发现违法行为或者接到违法行为报告、投诉不及时作出处理的;
(七)其他滥用职权、玩忽职守、循私舞弊的行为。
第八章 附 则
第七十一条 本办法所称业主，是指房屋的所有权人。
本办法所称业主大会，是由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。
本办法所称业主委员会，是由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。
本办法所称全体业主，在成立业主大会后是指业主大会。
本办法所称业主共同决定，是指业主大会的决定;未成立业主大会的，是指业主依法共同作出的决定。
本办法所称住宅小区，是指经过统一规划、综合开发、配套建设，且建筑区划内住宅物业建筑面积占物业项目总建筑面积不低于百分之五十的居住区或居住组团。
本办法所称物业共用部分，是指物业管理区域内业主专有部分以外按照规定由业主共同管理的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地。
第一条 为加强本市城市物业管理，规范物业管理行为，维护业主、非业主使用人和物业管理企业的合法权益，提高城市管理水平，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称物业，是指已建成并交付使用的城市各类住宅、非住宅、公共建筑以及相配套的设施。
本办法所称业主，是指物业的所有权人。
本办法所称非业主使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。
本办法所称物业管理企业，是指依法设立，以物业管理和服务为经营业务，并具有企业法人资格的经济组织。
第三条 本办法适用于本市市区范围内的城市物业管理。
本市市区范围内的住宅小区必须实行物业管理。
物业管理区域的具体范围由市物业行政主管部门划定。
第四条 市房产管理部门是本市物业管理的行政主管部门。各区房产管理部门受市房产管理部门委托负责本辖区内的物业管理工作。
规划、公安、土地、城建、公用事业、环卫、园林以及街道办事处和居民委员会应当按照各自职责，配合市物业行政主管部门做好本市物业的管理工作。
第二章 物业管理组织
第五条 本市住宅小区的物业管理，实行业主大会和业主委员会制度。机关、企事业单位及商业大厦、写字楼等单体建筑或专业服务的物业管理实行业主委托制。
第六条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主人数较多的，应当按比例推选业主代表。
业主大会应当由过半数的业主出席方可举行。
市物业行政主管部门应当每年组织召开一次业主大会。特殊情况经百分之十五以上的业主提议，可以临时召开。
第七条 业主大会行使下列职权：
（一）选举、罢免业主委员会组成人员；
（二）听取、审议业主委员会的工作报告，监督业主委员会的工作；
（三）通过和修订业主公约；
（四）改变和撤销业主委员会不适当的决定；
（五）决定聘用或解聘物业管理企业；
（六）决定物业管理的其他有关事项。
第八条 业主委员会由业主大会选举产生。
业主委员会由七至十一人组成，设主任一人、副主任一至二人，任期两年。业主委员会成员可以连选连任。
业主委员会应当自选举产生之日起十五日内到市物业行政主管部门登记备案。
第九条 业主委员会的主要职责：
（一）负责选聘物业管理企业，与物业管理企业签订物业管理聘用合同；
（二）监督物业管理企业的物业管理情况；
（三）听取业主和非业主使用人的意见和建议；
（四）配合物业管理企业落实各项管理措施；
（五）业主大会赋予的其他职责。
第十条 市物业行政主管部门应当定期组织业主委员会召开会议。业主委员会作出决定应当经全体组成人员过半数以上通过。
第三章 物业管理企业
第十一条 成立物业管理企业应当具备下列条件：
（一）有企业的名称、章程和固定的办公场所；
（二）有健全的组织管理机构和一定数量的专业技术及管理人员；
（三）具有管理建筑面积一万平方米以上物业的能力；
（四）有三十万元以上货币注册资金；
（五）法律、法规规定的其他条件。
第十二条 物业管理企业必须依法登记，取得法人资格，并依照有关规定取得《物业管理企业资质证书》后，方可从事物业管理工作。
第十三条 申办《物业管理企业资质证书》，须提交以下资料：
（一）物业管理企业资质审查申报表；
（二）法定代表人证明书和身份证明；
（三）管理章程、经营场所证明及资信证明；
（四）各类专业管理人员的资格证书或证明文件；
（五）其他有关的文件、资料。
第十四条 外地物业管理企业进入本市从事物业管理活动，应当到市物业行政主管部门办理注册登记手续。
第四章 物业管理服务
第十五条 物业管理企业接受委托从事物业管理服务，应当与业主委员会或业主签订物业管理聘用合同，并自合同签订之日起十日内报市物业行政主管部门备案。
第十六条 物业管理聘用合同应当包括以下内容：
（一）物业管理服务的项目、范围、内容及费用；
（二）双方当事人的权利和义务；
（三）管理服务的要求和标准；
（四）合同期限；
（五）违约责任及争议的解决方式；
（六）当事人双方约定的其他事项。
第十七条 物业管理服务事项应当包括下列内容：
（一）房屋共用部位、共用设备的使用、管理、维修和更新；
（二）电梯、二次供水等设施的运行服务；
（三）收集生活垃圾和清扫保洁环境；
（四）协助公安机关搞好物业管理区域公共秩序及安全巡查工作；
（五）物业管理区域内车辆行驶及停放秩序的管理；
（六）物业管理区域内公共绿地及公共基础设施的养护管理；
（七）物业管理聘用合同确定的其他事项。
第十八条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等市政公用设施的管理单位，可以将本单位的专业服务事项，委托给物业管理企业实行统一服务。不实行委托服务的，有关市政设施管理单位应当服务到户。
第十九条 选聘物业管理企业，应当采取公开招标或邀请招标。采取公开招标的，招标工作由市物业行政主管部门组织实施。
第二十条 业主委员会聘用物业管理企业后，原管理单位或部门应将物业管理有关的工作移交给新的物业管理企业，并提供涉及物业管理的有关档案资料。
第二十一条 物业管理企业被聘用后，应当与业主和非业主使用人签订服务合同。服务合同包括下列主要内容：
（一）物业管理服务内容；
（二）双方权利和义务；
（三）费用标准和交纳期限；
（四）违约责任及争议解决方式；
（五）其他事项。
第二十二条 物业管理聘用合同期满，一方不再续签合同的，应当在合同期满两个月前通知对方。物业管理聘用合同期满前，物业管理企业破产或被注销的，业主委员会可以委托市物业行政主管部门指定一家物业管理企业临时实施该区域内的物业管理。
物业管理企业应当在合同终止或中止后十五日内，腾出小区的物业管理用房及其他物业管理服务设施，交出有关资料，办理费用结算等移交手续。
第二十三条 物业管理经费收入的主要来源：
（一）开发建设单位按规定缴纳的物业管理公共资金；
（二）按规定提取的物业共用部位维修基金利息；
（三）按规定收取的物业管理服务费；
（四）专项委托服务收入；
（五）物业区域内公用设施、设备和公共场所的经营收入；
（六）其他合法收入。
本条第（一）项所列物业管理公共资金应当按有关规定专户储存，专款专用。
本条第（三）项所列物业管理服务费由物业管理企业向业主和非业主使用人收取。物业管理服务收费的项目及标准由市物业行政主管部门会同价格行政主管部门共同制定，报市政府批准后公布实施。
第二十四条 新建住宅小区的前期物业管理，由开发建设单位委托物业管理企业实施，费用由开发建设单位承担。
第二十五条 新建住宅小区的开发建设单位和原有住宅小区的管理单位在进行物业管理权移交时，应当按小区总建筑面积0.2％的比例向业主委员会提供配套的物业管理用房和配套建设的停车场（库）、自行车棚等物业管理服务设施。
物业管理用房、停车场（库）、自行车棚等物业管理服务设施属全体业主所有，任何单位和个人不得擅自占用或改作他用，不得抵押、交换、买卖。
第五章 物业的使用和维护
第二十六条 物业维护责任，按下列规定划分：
（一）房屋内部自用部位、自用设施设备，由业主或非业主使用人自行维护；
（二）房屋共用部位、共用设施设备、配套的公共基础设施，由受聘的物业管理企业负责维护；
（三）市政公用设施，由设施归属的管理单位负责维护。
第二十七条 物业维护费用，按下列规定承担：
（一）房屋自用部位、自用设施设备的维护费用，由业主或非业主使用人承担；
（二）房屋共用部位、共用设施设备的维护费用，由共同使用该房屋的业主和非业主使用人按各自使用的建筑面积比例共同承担；房改已交纳维修基金的业主应承担的费用可依照有关规定从已交纳的维修基金中列支；
（三）配套公共基础设施的维护费用，从已缴纳的住宅小区物业管理公共资金中列支；
（四）市政公用设施的维护费用，由管理该设施的单位承担。
第二十八条 房屋共用部位、共用设施设备、配套公共基础设施及市政公用设施维修时，相邻业主或非业主使用人应当予以配合。
第二十九条 业主和非业主使用人使用物业不得有下列行为：
（一）损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌；
（二）占用、损坏房屋共用部位、共用设施设备或移装共用设备；
（三）在天井、庭院、平台、屋顶以及道路或其他场地搭建建（构）筑物；
（四）侵占绿地、损坏花草、树木；
（五）乱倒垃圾、杂物；
（六）在建（构）筑物上拉绳挂物、乱帖、乱画；
（七）排放有毒、有害物质或噪声扰民；
（八）法律、法规禁止的其他行为。
第三十条 供电、供水、供气、供热、道路、排水、通信、有线电视等市政公用设施在物业管理区域内的新增、维修更新和改造时，该设施的管理单位应当向物业管理企业通报，按有关规定办理施工手续，并做好施工后的恢复工作。
第六章 法律责任
第三十一条 物业管理企业违反本办法第十二条、第十四条规定的，由市物业行政主管部门责令限期补办手续，并可处以10000元以上30000元以下罚款。
第三十二条 对不按规定交纳费用的业主和非业主使用人，物业管理企业可要求其限期交纳，并按日加收千分之三的滞纳金。逾期仍不交纳的，物业管理企业可依法追交。
第三十三条 物业管理企业及业主和非业主使用人违反本办法，涉及规划、土地、房屋、市容、环境卫生、市政设施、绿化、消防、治安管理的，由相关行政主管部门依照有关规定进行处理。
第三十四条 物业管理企业与业主委员会或业主一方违反物业管理聘用合同发生纠纷时，可以由市物业行政主管部门进行调解。调解不成的，可依法申请仲裁委员会仲裁或向人民法院提起诉讼。
第三十五条 物业管理企业不依法履行物业管理聘用合同义务，经多次教育仍不改正的，除按前条规定处理外，由市物业行政主管部门依照有关规定降低资质等级，直至取销资质，收回资质证书。
第三十六条 物业行政管理机关工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十七条 当事人对行政处罚不服的，可依法申请复议或提起诉讼。逾期不申请复议，也不起诉，又不履行行政处罚决定的，由作出行政处罚的机关申请人民法院强制执行。
第七章 附 则
第三十八条 本办法前已实施物业管理但不规范的，由市物业行政主管部门限期整改。
本办法施行前已经验收交付使用的住宅小区，尚未实行物业管理的，由市物业行政主管部门限期实行物业管理。
第三十九条 各县（市）可参照本办法执行。
物业服务收费管理办法20xx第一条 为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》，制定本办法。
第二条 本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业;鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第四条 国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。
县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。
第五条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
第六条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。
第七条 物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。
实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。
第八条 物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。
第九条 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
第十一条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
3.物业管理区域清洁卫生费用;
4.物业管理区域绿化养护费用;
5.物业管理区域秩序维护费用;
6.办公费用;
7.物业管理企业固定资产折旧;
8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
9.经业主同意的其他费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
第十二条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。
第十三条 物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
第十四条 物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。
第十五条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
第十六条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。
第十七条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。
第十八条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第十九条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第二十条 物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。
第二十一条 政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。
第二十二条 各省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门、房地产行政主管部门可以依据本办法制定具体实施办法，并报国家发展和改革委员会、建设部备案。
第二十三条 本办法由国家发展和改革委员会会同建设部负责解释。
第二十四条 本办法自20xx年1月1日起执行，原国家计委、建设部印发的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(计价费[1996]266号)同时废止。
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本报讯（记者杜鹃）昨天，记者从市发改委获悉，本市物业管理费将全面实行新的收费办法及标准。新的收费办法中将去除原来不合理收费项目，建立新的价格协商机制，优质优价，促进物业服务收费通过市场竞争形成。与过去的收费水平相比，总体上基本持平，平均水平有所降低。收费办法及标准从今日起在网上征集市民意见，并有望于今年上半年实行。在广泛征集市民意见之后，还将举行听证会，这在本市尚属首次。
据市发改委收费处处长王岩介绍，本市共有物业小区3000多个，物业管理公司2100多个。现行的物业服务收费政策主要是针对居住小区而定。随着近年来房地产行业及物业管理行业的迅猛发展，这些现行物业服务收费管理办法，已不能完全满足物业服务市场发展的需要。
新拟定的《北京市物业服务收费管理办法》与国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》所确定的原则完全一致，明确了物业服务收费实行明码标价，同时提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业，鼓励业主自治，鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
其中，公寓、别墅等高档住宅，通过招投标选聘物业管理企业并确定物业服务收费标准的住宅，成立业主大会并与物业管理企业签订物业服务合同的住宅，在房屋买卖合同和物业服务合同中已明确约定了物业服务收费标准的住宅，办公、商用及物业管理区域内配套用房等非住宅的物业服务收费实行市场调节价。不符合上述规定的住宅以及经济适用住房、房改和安居住宅物业服务收费实行政府指导价。
实行政府指导价的物业服务收费，由政府价格主管部门会同国土房地产管理部门制定基准价格并定期公布，其收费标准可在政府制定的物业服务收费基准价基础上向上浮动20％，下浮不限。物业服务收费标准向上浮动时，必须经业主大会与物业管理企业协商确定。在物业服务收费政府指导价收费标准中，还确定了有人值守和无人值守的电梯运行维护费用标准；取消了物业管理企业收取的水、气、热等各项市政公用设施费用的统收服务费；房屋大修费、中修费也不再向已购房人收取；在一定程度上减轻了业主的负担，使收费更加合理。从今日起至15日，市民可登录网站bjinvest.gov.cn或bjpc.gov.cn了解相关信息并提出自己的意见和建议。
为切实加强社区物业管理工作，提高物业管理服务水平，增强社区物业管理责任，根据《市市区物业管理办法》和《区街道物业管理工作考核办法》等有关规定，结合街道物业管理工作实际，特制订本考核办法。
一、组织领导
考核工作由街道统一领导，街道物业管理工作办公室具体组织实施。
二、考核对象
项里社区、黄河社区、永阳社区、南关社区、关口社区、果园社区和红星社区的已建成小区。
三、考核依据
坚持实事求是,公开、公平、公正的原则；依据《市市区物业管理办法》和《项里街道物业管理考核细则》。
四、考核内容
包括组织机构建设、制度建设、管理工作、社会满意度四个方面，具体考核内容详见《项里街道物业管理考核细则》。
五、考核办法
（一）项里社区、黄河社区、永阳社区、南关社区、关口社区、果园社区和红星社区每年向街道办缴纳年度小区物业工作保证金1万元。保证金根据检查考核结果进行奖惩兑现，凡被扣除的保证金充入街道物业管理奖励基金。街道驻居干部负责所驻辖区小区物业管理督察督导工作，凡被上级有关部门通报批评的小区，将由街道纪工委以交办单形式交由驻居干部继续指导整改。
（二）考核满分为100分，得分90分以上的为优秀，得分90分以下70分以上的为合格，70分以下的为不合格。每月考核一次，每半年按得分取平均值，进行汇总和排名。评分办法为日常巡查占40%，集中检查占60%。
（三）辖区内小区在市、区和街道办分别组织的评比中，得红旗的，每次分别加10分、8分和5分，得黄旗的，每次分别扣10分、8分和5分，此项工作列入年度目标进行考核。对在物业管理工作中表现突出的单位和个人另行表彰和奖励。
新京报 4月4日，北京市发改委和市国土房管局联合消息，《北京市物业服务收费管理办法（征求意见稿）》从4日起上网（bjpc.gov.cn）征集市民意见，截止时间为4月15日。这是本市首次将即将执行的价格政策向市民征集意见。与此同时，现行的物业收费体制的种种局限性也更为人们所关注。
重复交费侵害业主利益
北京市发改委收费处处长王岩接受本报记者采访时表示，按照建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的规定，购房者按购房款2%的比例向售房单位缴纳维修基金，用于房屋共用部位共用设施设备的大中修、更新改造。因此，小区大、中修费不应再纳入物业服务收费标准中。但1997年制定的《普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》中规定产权人交纳大、中修费，存在业主重复交费问题。
手续费不应向业主收取
国家规定涉及水、电、气、热等费用的收取应由各专业公司直接向最终用户收取，如委托物业管理企业收费，物业管理企业可向委托单位收取手续费，但不得向业主收取。现行《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》中规定水、电、燃气等各类收费的代收服务费由业主交纳，与国家新的规定不符。
普通住宅划分标准落后
《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》中将普通住宅分为甲、乙、一般三个档次，档次的划分是依据1992年首规委颁布的“75-85期间住宅设计标准”。现在，首规委出台了“95期间住宅设计标准”，取消了甲、乙、一般标准的划分，造成普通住宅物业服务收费中档次的划分没有可适用的政策规定。
而且现行的普通居住小区、高档住宅、经济适用房小区三个物业服务收费管理办法只涉及住宅的物业服务收费，却未能包括非住宅的服务收费标准。
交费主体不清
也有业内人士表示，现行收费问题还包括交费主体不清。老收费办法中既有产权人交费项目，又有使用人交费项目。在界定谁交纳产权人应承担的费用时，出现了较大偏差，对于商品房，毫无疑问，购房者就是产权人，应承担物业管理费；对于房改售房、按房改规定出售的拆迁房，老收费办法中规定产权人应交纳的物业管理费由原售房单位承担，对于安居房，物业管理费用由职工所在单位承担。这种规定存在诸多不合理之处，如房改售房这种情况，售房单位十分不理解卖完房后，还要承担所售房屋的物业管理费。
公共和特约不分
按照现在物业管理通行的做法，房屋室内自用部位、自用设施设备的维修属于特约，产权人可自愿委托物业管理企业进行修缮，费用双方协商议定，产权人也可不委托物业管理企业修缮。公共一般包括物业管理区域范围内公共地方的保洁、保安、绿化、共用部位、设施设备的日常维护和管理。北京市普通小区收费办法中将房屋自用部位与共用部位的维修费捆绑在一起，要求产权人必须同时交纳自用部位与共用部位的维修费，剥夺了产权人的自主选择权。
强行“搭车”现象严重
居住小区管理涉及的专业管理部门和垄断企业较多，如公安交通、园林、市政、消防等专业管理部门，自来水、煤气、供电等企业。他们对小区物业管理的支持程度，对小区物业管理的影响很大。目前，大部分专业管理部门对小区物业管理积极支持配合，但也有一些部门的行为不规范，制约了物业管理行业的发展。如自来水、供电局等部门不按照国家规定，实行抄表到户，只按总表收费，总表与住户分表之间的差额由物业管理企业负责分摊。差额是否应该分摊，分摊是否合理，成了当前物业管理中的焦点问题。另外，有些区县的自来水公司、供电局强行要求物业管理代收水电费，不仅不给物业管理企业代收报酬，而且不管物业管理企业的收缴率如何，强制要求物业管理企业垫付全额费用。个别区县的交通管理部门、安委会强制要求物业管理企业从收取的停车费中，上缴一部分费用，否则，就不给车主办理停车泊位证明手续。专题采写/本报记者 吴海花 实习记者 周晓东 摄
■ 业主意见
房屋级别定性不清
新的收费征求意见稿第七条规定下列物业服务收费实行市场调节价：1、经市政府有关部门批准建设的公寓、别墅等高档住宅区；2、办公、商用及物业管理区域内配套用房等非住宅区；3、按照《北京市物业管理招投标办法》选聘物业管理企业并确定物业服务收费标准的住宅区等。
一些业主认为此举将人为打破现有房屋品质格局的分类，可能会带来今后市场格局的混乱，因为现在对于所谓公寓、甲乙丙级住宅的定义本身就不十分清楚，目前市场大量存在开发商和物业实属一家的局面，会不会为将来的房屋级别定性带来更多的问题。
避免出现扯皮现象
新的收费征求意见稿第十五条规定业主按房屋买卖合同约定的交付之日开始交纳物业服务费；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。
一些业主认为，第十五条的规定较为合理，但应进一步明确，在物业公司确认房屋在交付中因质量或其他问题影响按时交付给买受人的，应由物业公司向开发商追索服务业费用，以避免开发商和物业公司对买受人出现扯皮现象。
而且，新的收费征求意见稿仍未明确业主与物业公司合同存续关系的期限。比如，交房时候通常和物业公司签署物管合同一年，但通常一年以后不再单独和业主继续签署合同，而此时业主委员会未建立，成为“权利真空”。
也有的业主就“因为开发商原因或由开发商建设单位未按时交给物业买受人，物业费由于开发建设单位承担”提出疑问，如何去界定开发商的交房日期？有的开发商工地未完工，就提前给购房者发了交房通知，这么这算不算交房？
第二条 本办法适用于本市经工商行政管理机关登记注册，并取得物业管理资质证书的物业管理单位对城镇住宅小区、公寓、别墅、商住楼、写字楼、商场、厂房以及住宅小区内车场（库）等提供社会化、专业化物业管理服务的收费。
第三条 重庆市物价局是全市物业管理服务收费的主管机关，区、县（市）物价部门是本辖区范围内物业管理服务收费的管理机关。
物价部门应当会同物业管理行政主管部门加强对物业管理服务收费的监督和指导。
第四条 重庆市物价局与区、县（市）物价部门对物业管理服务收费实行统一领导、分级管理。
重庆市物价局的管理职责是：
（一）制定物业管理服务收费管理办法及其他有关政策规定；
（二）制定全市管理服务收费价格水平；
（三）办理在重庆市工商局登记注册的物业管理单位和二级以上（含二级，下同）的物业管理服务收费的收费标准的审批手续；
（四）调解由重庆市物价局审批的物业管理单位与产权人、使用人之间的收费纠纷。
区、县（市）物价部门的管理职责是：
（一）办理所在区、县（市）工商行政管理部门登记注册的物业管理单位在本辖区二级以下物业管理服务收费标准的审批手续，并报重庆市物价局备案；
（二）对本辖区二级以上物业管理服务收费审查成本以后，转报重庆市物价局审批；
（三）监督本辖区内的物业管理单位执行物价部门核定的收费标准，依法查处违反价格法和物业管理服务收费规定的价格违法行为；
（四）调解在本辖区内的物业管理单位与产权人、使用人之间的收费纠纷。
第五条 物业管理服务收费分公共收费和特约服务收费。
公共收费服务项目的内容主要包括：
（一）清洁卫生管理。包括楼宇内公共楼道在内的公共地方的卫生清洁，垃圾清运以及经常性的保洁。
（二）绿化物日常维护管理。对绿化物进行定期修剪、施肥、浇水、治虫，保持绿化物生长良好。
（三）治安管理。设保安人员负责小区或楼宇的安全防患和治安管理工作。
（四）维护公共蓄水池。楼内公共蓄水池定期清洗消毒，保证住（用）户的饮水质量。
（五）水电管理。对配电设备、水泵房及公共水电设施进行日常管理维修，维持设备正常运行。
（六）排污设施管理。清疏和维修排水排污下水管道、化粪池，确保正常使用。
（七）高层楼宇增设的服务项目。配备专职电梯管理人员，搞好电梯维护、保养，保证电梯正常运行。
（八）根据需要增设的其他服务项目。
房屋共用部位、公共设备和设施的更新改造和重大维修工程费用从按规定建立的专项维修资金中列支，不包括在公共收费项目内。
第六条 公共收费的费用构成：
（一）管理、服务人员的工资和按国家政策规定提取的费用；
（二）公共设施、设备日常运行维护及保养费；
（三）绿化管理费；
（四）清洁卫生费；
（五）保安费；
（六）办公费；
（七）物业管理单位固定资产折旧费；
（八）法定税费；
（九）合理利润。
第七条 公共收费的管理。
未成立业主（住户）管理委员会的住宅小区或独立实施物业管理的楼宇，公共收费实行政府定价，其收费标准由物价部门核定；已经成立了业主（住户）管理委员会的住宅小区或独立实施物业管理的楼宇，公共收费实行政府指导价，其收费标准可由物业管理单位与业主（住户）管理委员会根据物价部门公布的同类住宅小区或楼宇的物业管理公共收费指导价格的水平，通过签定合同协商议定。
物业管理单位凡经批准（含经管委会协商议定）向产权人或使用人收取物业管理费，均应到物价部门领取收费许可证，公开悬挂由物价部门核发的《重庆市物业管理服务收费标价牌》。收费人员收取物业管理费应佩戴收费工作标志，填写用户所持的《重庆市物业管理服务收费记录手册》，否则，产权人或使用人有权拒付物业管理服务费。
第八条 物业管理公共收费中的公共设备、设施养护维修费由产权人交纳，其余各费和据实分摊的公用水、电费由使用人交纳。
按房改政策出售的公房，其公共设施设备及房屋本体公共部位的维修按房改策的有关规定执行。
第九条 由物业管理单位抄表代收代缴的水、电、气费必须按照国家规定的价格执行，据实分摊的公用数量必须是总表与各分表之间的差额。
第十条 特约服务收费，实行明码标价，并坚持自愿原则，不得强行服务收费。其收费标准由双方协商议定。
第十一条 物业管理单位为确保房屋主体结构和公共设备、设施不受损坏，向产权人或使用人收取的装修保证金，在装修完毕经验收房屋主体结构和公共设备、设施未受损坏，装修保证金必须如数退还。若损坏，房屋产权人或使用人应负责赔偿。
装修产生的建筑垃圾弃土清运倾倒费由双方协商议定。
第十二条 物业管理单位在取得物业管理资质证书，并领取营业执照后半月内应向物价部门申报，登记备案。
由重庆市工商行政管理部门登记注册的向重庆市物价局申报登记备案，其余向当地区、县（市）物价部门申报登记备案。
第十三条 物业管理单位申报物业管理服务收费须提供以下资料：
（一）工商部门核准登记注册的营业执照副本；
（二）物业管理行政主管部门审查批准核发的物业管理资质证书复印件；
（三）小区或楼宇管理办法和房屋使用公约；
（四）物业管理公共收费申报表和物业管理服务公共费构成的详细分析说明；
（五）已入住的小区或楼宇应提供业主（住户）代表或管委会对收取物管费的意见。
第十四条 物价部门审批物业管理服务收费应调查研究，既要考虑物业管理的合理成本费用，又要考虑住（用）户的经济承受能力，结合不同类型的物业情况和物业管理单位的服务内容、服务质量和深度，核定不同的收费标准。
第十五条 物业管理单位应当遵守国家的价格法规和政策，严格执行收费管理办法和收费标准，除本办法允许收取的费用外，不得向产权人和使用人收取其他任何名目的费用。同时还应努力提高服务质量，向产权人和使用人提供质价相符的服务，不得只收费不服务或多收费少服务。
第十六条 物业管理单位应当将物业管理收费项目和标准张贴在住宅小区（或楼宇）的醒目位置，并将各项收支情况定期（一般为半年）向产权人和使用人公布，接受管委会和住户监督。
第十七条 依法成立的业主管委会可依据管委会章程、业主公约、管理服务合同审核和监督物业管理单位的收费项目和标准，并督促产权人和使用人按时按规定向物业管理单位缴纳应交的费用。
第十八条 凡物业管理单位实施了物业管理，产权人和使用人应按核定的收费标准自觉交纳各项应交的费用。不按规定交费的，管委会和物业管理单位可依据管委会章程、业主公约和管理服务合同追究违约责任，也可向人民法院提起诉讼。
第十九条 凡物业管理单位接受委托并实施物业管理已向产权人和使用人收取物业管理公共费用的住宅小区或楼宇，其他任何部门和单位不得再重复收取性质或内容相同的费项。
第二十条 凡已委托物业管理单位实施物业管理的住宅小区或楼宇内的待销商品房和已购买尚未入住的房屋，开发商和房屋产权人应缴纳50％的物业管理公共费。
第二十一条 物业管理单位利用小区或楼宇的公共场地、公共设施、设备从事经营活动，其收入应用于小区、楼宇住房的公益事业，或用于弥补公共费之不足。
第二十二条 物业管理单位与产权人或使用人之间对物业管理服务收费的争议纠纷，争议双方可申请物价部门调解，也可申请仲裁委或法院裁决。
第二十三条 物业管理单位违反本办法和国家关于物业管理服务收费有关规定的，由各级物价部门依据《中华人民共和国价格法》和国家计委、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的有关规定进行查处。
第二十四条 为促进物业管理单位搞好物业管理，向产权人和使用人提供优质服务，每年由物价部门会同物业管理行政主管部门等有关单位对物业管理单位执行本办法和向管理服务范围内的产权人或使用人提供服务的情况进行一次群众测评。凡获市以上优秀小区、示范小区称号的，给予表彰并授牌；服务质量差、住户意见大的，降低核定的收费标准或责令进行整顿，个别严重的，吊销收费许可证，停止收费。
一、指导思想
以党的十七大精神为指针，围绕建设全面小康社会和构建和谐社会要求，以改善农村人居环境为出发点，以提升农村新村物业管理工作活力为中心，以提高服务质量和服务水平为重点，加快体制创新，完善管理制度，增强业主意识，逐步建立社会化管理与业主自助式管理相结合的物业管理工作新机制，努力打造文明、和谐、有序的新村物业管理工作新局面。
二、基本原则
开展新村物业社会化管理，要坚持以下原则：
（一）政府引导，全面接轨。广泛宣传开展新村物业社会化管理工作的重要性和必要性，充分调动广大业主的积极性和创造性，全面接轨市场，实行城乡一体化的物业管理新机制。
（二）因地制宜，分类指导。从各住宅小区的实际出发，区别不同的区域位置、经济基础等条件，采取不同的物业管理模式，积极推进拆迁安置式、拆旧购（建）新式、集聚集居式等新村的物业转化工作。
（三）重心下移，属地管理。新村物业社会化管理工作的重心下移到镇乡（街道、园区），各地对所属新村的物业开展工作具体负责，强化综合管理和服务功能。
三、工作内容
在切实遵循《市住宅小区物业管理条例》、《市物业专项维修资金管理办法》等规定的基础上，重点做好以下四方面工作：
（一）成立业主委员会。每个新村建设住宅小区必须成立业主委员会。当地镇乡政府（街道办事处、园区管委会）负责指导业主成立业主大会筹备组，组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会。业主委员会要充分履行好职责，在小区物业管理中发挥积极的作用。村民委员会（社区居委会）应当支持和指导业主大会、业主委员会依法履行自治管理职责，配合区物业主管部门和镇乡（街道、园区）物管办调处业主与物业服务企业的纠纷。
（二）明晰相关产权。对新村建设住宅小区内的不动产，要及时明晰其产权。住宅小区内按规定必须配备的设施，应归小区业主共有；非必配的设施，如摊入住宅建设成本的，也应归小区业主所有，未摊入的则归村经济合作社所有。建设单位应当依照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的3‰作为物业管理办公用房；同时考虑到地域位置的差异性，再留足4‰-10‰作为物业管理经营用房，确保物业公司有长期稳定的经营收入，具体标准由开发建设单位提出申请，经镇乡（街道）审批后，报区物业主管部门备案。
（三）提取物业资金。开发建设单位要按规定足额提取前期物业服务费、房屋维修保证金、专项维修资金等，联户自建的由村负责收取。三项资金按属地管理的原则进行保管，即镇乡（街道、园区）、村级实施项目由镇乡（街道、园区）保管，区级实施项目由区物业主管部门保管。
（四）选（建）定物业服务单位。新村建设住宅小区必须实行市场化运作的物业管理体制。从具体的形式上看，原则上要选聘专业的物业服务单位，实行市场化的物业管理；根据小区的实际情况，也可由村经济合作社成立专门的物业服务机构，或由业主委员会实行业主自治的管理形式。
四、工作步骤
推进新村物业社会化管理工作，意义重大，时间紧迫。各地要根据新村建设住宅小区的实际情况，统筹安排，积极推进，务求取得实效。
（一）已交付的新村建设住宅小区。用地性质属于国有行政划拨的，以政府为建设主体的项目，必须在年6月底前完成新村物业社会化管理转化工作；以村集体为建设主体的，则要在年年底前完成。用地性质为集体使用的，则要积极创造条件，适时开展。
（二）新交付的新村建设住宅小区，必须按规定及时建立新村物业社会化管理体制和机制。
五、组织领导
新村物业社会化管理工作，已成为人民群众密切关注的重大民生问题。各级各部门必须加强领导，落实责任，齐抓共管，形成有效的工作机制和强大的工作合力。
（一）组建工作机构。区建立新村物业社会化管理工作联席会议制度，由区政府分管城建物业和新村建设的副区长牵头，研究协调新村物业管理重大事项。区物业主管部门应将新村物业纳入管理范畴，作为重要的职责之一，研究制定全区新村物业社会化管理规范性文件，指导镇乡（街道、园区）物业管理工作。镇乡（街道、园区）建立推进工作领导小组，成立物管办，作为最主要工作内容，负责统筹、协调、考核、监督辖区内新村物业管理相关工作。开发建设单位要按规定履行相关职责，配合做好相关工作。
（二）明确相关政策。新村建设住宅小区内的不动产，在产权登记（包括公共用房两次登记）过程中涉及的营业税、房屋契税等相关税费，必须按照旧村改造新村建设的相关规定操作；加强探索，建立城乡一体化物业管理、社区管理等新机制，为市场化物业管理提供保证。
关键词：探索物业管理策略
一、建立各部门共同参与协作的共管机制
物业管理服务行业有别于一般的服务行业。他是一种城市全体市民必须共同参与的社会化行为。同时物业管理又与政府各个部门都有着千丝万缕的关系。要理顺这些错综复杂的关系，解决物业管理中各主体的缺位、错位、越位现象，确保物业管理活动健康有序的发展，必须着力建立健全各部门参与、协作的齐抓共管工作机制。
要理顺规划建设、物价、公安、城管、工商、环保、卫生、文化等管理部门与物业管理的关系。物业主管部门以政策指导为主；价格主管部门以“分等定价”办法宏观调控为主；城管部门要按照有关法规要求，严格违章装修、违章搭建的查处；凡是审批居民区设立有污染、噪音的经营行业，工商、环保、文教卫生等部门要征求业主委员会及物业管理公司同意；根据《浙江省物业区域共用设施设备管理办法》要求，由市政、供水、供电、电信、电视等相关专业单位接收，并承担日常的维护修养责任。形成政府各部门、企事业单位、社会团体多方协作，共同参与的共管机制，使我县物业管理活动呈现健康、有序发展的新局面。
二、探索新模式，规范物业管理市场秩序
不论在规划建成后的新住宅小区或老小区，都要创新物业管理模式。根据本县实际情况，结合法律法规和行业认可的模式，建议采取以下4种管理模式。一是委托管理模式：对规模较大，封闭设施完善，业主经济收入较好的小区，委托物业公司管理。二是兼容管理模式：对规模不大，共有设施设备比较齐全、业主经济收入不高的小区，实行兼容管理模式。即由业主委员会牵头，把专业性强的业务委托专业单位或物业公司管理，专业程度不高的业务由业主委员会聘请小区业主或外来农民工去做。三是自营管理模式，对小区规模较小，业主经济收入较低的小区，实行自营管理。自营管理是由业主委员会或通过小区业主大会选举产生的管理委员会负责小区的管理，包括服务标准，收费标准等完全由业主自治。四是社区管理模式：前三种管理模式行不通的物业或小区业主愿意委托社区管理的物业。在选择不同的管理模式时，要根据少数服从多数的原则，由业主来确定，使管理模式符合多数人的意愿。
三、出台积极政策，扶持物业行业健康发展
针对老小区物业服务收费标准低、收费率低，物业管理难，政府应出台相应政策，缓解老小区物业管理难的矛盾。首先，在物业服务行业发展的初级阶段，对管理旧小区的物业服务企业，社区在税收政策上给予一定的倾斜优惠，以扶持其发展。二是要结合老小区整治改造，通过改造、调剂、异地建设等各种途径将物业管理用房逐步配置到位，以满足物业管理基本需求。三是出台老小区物业管理补贴考核办法，按照0.05元/m2/月的标准补贴额度设立老小区长效管理资金（老住宅小区约100万m2，每年约60万元），专项用于补助重点区域的难点问题整治和弥补老小区卫生、绿化、公共设施的日常维护经费不足，资金由县财政统筹管理，计入老小区整治成本，纳入住房保障体系，由物业主管部门负责申拨和使用。通过以上政策扶持，逐步缓解老小区物业管理难问题，从而带动行业健康发展。
四、破解物业收费难的瓶颈，建立行之有效的收费和制约机制
物业服务收费是物业服务企业生存发展的基础，没有合理的收费，便没有相应的服务。一是贯彻实施分档分级的收费办法,调整收费标准。2008年9月, 我县己出台了菜单式物业服务收费管理办法和标准。新办法的服务内容分6个等级，收费标准以菜单式分档分级，服务内容标准与收费标准可以自由组合，调整现有收费标准，使物业管理符合质价相符、合理盈利的基本需求和居民的消费需求。二是建立行之有效，简便易行、节约成本的收费方式。提倡业主通过银行交纳物业费的方式；也可以委托楼长、居民小组长以及业主所在单位代扣代收等多层次收费办法。三是建立强有力地收费制约机制。针对部分业主不按时交纳物业费问题，建议政府相关网站定期公布当年未交纳物业费的业主名单，由业主所在单位通知未交费的职工自行交纳物业费，或要求业主所在单位从其工资中代扣代交。
五、实施内外兼修工程，提高物业服务企业管理水平
经过近四个小时的审理后，法庭宣布休庭，没有当庭做出宣判。今年6月，健翔园业主追讨物业启动经费案在海淀区人民法院做出一审判决，健翔园业委会败诉。
物业公司仍拒绝移交经费
在法庭上，原告健翔园业委会和被告北京健翔物业管理有限责任公司双方仍围绕物业启动经费的使用等焦点问题展开激辩，健翔园业委会坚持要求物业公司移交300万物业启动经费，而健翔物业公司仍拒绝移交。
此前，在一审中，针对物业启动经费的使用情况及渠道，健翔物业公司人韩小胜律师曾表示，钱已经花完了，所用项目包括居委会办公室装修、业委会办公室的家具及电话费、小区垃圾运输等，而且健翔物业公司均有发票作证。6月20日，海淀区人民法院在一审判决中认定，健翔物业公司确认曾收到过开发商拨付的启动性费用，但就该项启动性费用的性质、管理使用与归属问题却与小区业委会产生了意见分歧。判决书还称，“健翔园业委会未能就其主张的物业管理启动经费性质及上述相关规定内容的具体落实、执行情况，向本院提供相应的事实及法律依据”。
本次庭审中，健翔物业公司代表提交了一些“新证据”，包括物业管理启动经费使用的清单和票据。而健翔园业委会主任任晨光说：“这些证据均在健翔物业公司手中，在一审时可以提供而没有提供，所以不属于新证据。”
任晨光认为，按照《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》第十三条的规定，物业管理启动性经费应纳入公共维修基金管理，物业公司所列出的费用没有一项支出属于公共维修基金的使用范围，“健翔物业公司为非法占有这笔经费，才拼凑了这些使用项目”。 法庭辩论结束后，法庭主持了调解，但由于健翔物业公司只同意移交资料，不同意移交物业启动经费，因此调解没有成功。但任晨光说：“我还是有信心的，希望通过我们这个案子警醒其他存在这类问题的小区都能够维护自己的合法权益。
《物权法》无法适应本案
由于二审结果要到10月1日左右才能公布，到记者发稿时，对于发起此次诉讼的健翔园小区业主委员会来说，本次庭审的结果依然难以预料。根据惯例，二审的结果会于10月1日左右宣判，“最多会拖到‘十一’长假之后立刻宣判”，原告律师于启波对记者强调。而宣判之日，正好是《物权法》执行之时。
虽然健翔园案没能赶上《物权法》的实施，不过，法律专家指出，即时能够赶上，本案也无法依据《物权法》来判决。知名律师孟宪生说：“物业启动性经费是根据《北京市居住小区物业管理办法》以及其他相关规定来的，而这些规定是有法律约束力的，所以法院判决的法律基础就是北京市的这些相关规定。”原告健翔园业委会律师于启波说：“由于一审时法院的判决是依据北京市的法规，所以二审还需要依据这些法规，而不会依据《物权法》判决。”
不过，案件的关键点并不在于此，北京市关于物业启动性经费的规定是不是明确才是决定案件结果的关键所在。但据记者了解，到目前为止，除了《北京市居住小区物业管理办法》对这笔费用以及对费用的来源有规定，但是北京市对于该项费用的定性以及引用相关规定涉及的制度及具体执行情况，尚无具体、详实的实施方案和明文规定。
北京中实物业公司副总经理孙建伟表示，据他了解，大部分开发商都会履行给予启动经费的义务，但在数额上可能达不到市政府文件要求的标准，物业公司很难全部拿到启动经费；还有的开发商虽然给了启动经费，但要求物业公司在3至5年内进行返还。目前，还有一些物业公司在参与招投标竞争时，就明确提出不要开发商的启动资金，而是自己垫付。
孙建伟还说：“对于北京市政府的这一规定，后来北京市建委曾就此问题给予某一物业公司回复称，对于物业管理启动经费，开发商与物业公司双方可根据实际情况协商解决。而现实是，很多小区业主还并不知道有物业启动经费。”
健翔园业委会要继续追讨经费
“6月份一审的败诉并不能说明实际问题，我们认为法官对北京市相关文件的理解有偏差，真正能对北京物业管理市场产生巨大影响的还是二审结果，所以二审这一仗必须要打。”于启波说。
6月初，海淀法院一审以物管启动费的定性和具体执行尚无明文规定，对健翔园小区的诉讼请求全部予以驳回。不过根据我国法律二审终审制，无论此番一中院审判的结果如何都将是最后的终审判决。
据记者了解，二审庭审之后，法官曾协调原被告之间和解，不过任晨光表示，物业管理公司所说的和解只是移交资料，而对政府规定的300万元物管启动费只字不提归还。并反问记者：“如果这样你会和解吗?” 据孟宪生的粗略测算，在21号令(《北京市居住小区物业管理办法》)被漠视的10余年中，有数十亿物业启动经费神秘失踪。从北京市政府1995年颁布第21号令至今的这10余年间，北京4000余家小区的物业公司没有一家公示过这笔费用。一旦健翔园业委会二审败诉，全市消失的数十亿物业启动性经费将很难再通过法律途径追讨。
为此，北京市发改委收费管理处处长王岩及市国土房管局居住小区管理办公室副主任邹劲松为广大业主详细解读了“办法”的新内容：（摘自4月5日新京报内容）
1）装修管理首次列为收费项目
「草案：带电梯的住宅，每建筑平方米最高收取的费用不得超过4元；不带电梯的住宅，每建筑平方米收取的费用最高不得超过3元。
「解读：这是首次将装修管理列为物业收费项目。这主要是考虑到业主在对房屋进行装修时，会对小区内的各项设施产生影响，如电梯的使用，楼道装修杂物的处理等。物业公司要检查进出小区的装修车辆，对装修人员实行出入证管理，以及调解因装修引发的邻里纠纷，及时清运装修垃圾（集中堆放时间不得超过3天）。
2）保安费和清洁费上涨
小区规划红线及楼宇公共区域内。智能化系统服务包括楼宇对讲（可视对讲）及门禁系统、消防监控系统等5项。
「解读：以前普通住宅的用户保安费平均每月要交纳3至5元，如果按照每户房屋建筑60平方米计算，新规定收取的保安费为每月每户超过6元。同时，以前普通住宅的用户清洁卫生费为每月1.5至5元，按每户房屋建筑60平方米计算，新规定收取的清洁卫生费一般都超过5元。
3）电梯维修费单独设账
「草案：物业管理企业收取的电梯大、中修费，应单独设账，专款专用。发生大、中修及专项工程维修时，才可使用，业主不再交纳。
「解读：建设部、财政部出台的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》已经规定，购房者按购房款2%向售房单位缴纳维修基金，用于房屋共用部位共用设施设备的大中修、更新改造。而老的《普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》中仍然有产权人交纳大、中修费的规定。另外，电梯、水泵运行维护费用中也包括有大中修费和折旧费，存在业主重复交费问题。
4）水电交费再无手续费
「草案：物业代收水、电、气、热等各类费用，将向自来水公司等专业公司收取手续费，业主不用再交纳任何手续费用。
「解读：水、电、气、热等费用的收取，应由各专业公司直接向最终用户收取。如：委托物业管理企业收费，物业管理企业可向委托单位收取手续费，但不得向业主收取。现行物业收费办法却规定，水、电、燃气等各类收费的代收服务费要由业主交纳，与国家新的规定不符，因此必须调整。
5）普通住宅不再划分档次
「草案：取消对普通住宅的档次划分，普通住宅的物业服务收费将执行统一的标准。
「解读：现行物业收费办法将普通住宅的物业服务分成甲、乙、一般3个档次，执行不同的管理费收费准。而现在，出台了“95期间住宅设计标准”，取消了甲、乙、一般标准的划分，造成普通住宅物业服务收费中档次的划分没有可适用的政策规定。因此，在新办法草案中也就取消了档次的划分。5类物业费实行市场调节
下列5类物业服务收费实行市场调节价：
1、经市政府有关部门批准建设的公寓、别墅等高档住宅区；
2、办公、商用及物业管理区域内配套用房等非住宅区；
3、按照《北京市物业管理招投标办法》选聘物业管理企业并确定物业服务收费标准的住宅区；
