时间：2023-05-29 18:24:12
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇南京购房证明，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
近日，在上海市普陀区长风地区某知名楼盘销售过程中，曝光了部分购房人提供伪造的社保证明、骗取购房资格的情况。对此，市房管局已公开表示，将按规定对涉案人不予办理房地产登记，同时已移请公安部门对造假行为作进一步调查处理。这无疑给近年来时有发生的伪造社保证明的“骗购”行为敲响了警钟。
政策监管加大
关于限购中的社保方面的规定，一直是监管的重点。早在2012年7月，上海市房管局就发文强调非本市户籍居民家庭持社会保险缴纳证明购买住房的，缴纳社会保险须符合“自购房之日起算的前2年内累计缴纳满12个月”，补缴的不予认可。对购房人社会保险缴纳证明材料不符合规定的，区县房地产交易中心将不予办理房地产登记。
然而，个别楼盘、开发商违反限购政策的情况仍有发生。2012年9月，上海房管部门通知要求严肃查处违法违规行为，凡发现提供虚假证明等违反住房限售规定、违反商品房预销售管理规定的房地产企业或个人，应依法从严查处；涉及非房地产企业的，应及时移送相关职能部门查处；对查处的各类典型案件，要及时上报，由市房管局统一向社会曝光。
骗购并不罕见
实际上，近年来随着限购政策的不断推行，全国各地都有类似的伪造社保证明、代缴社保等行径，“骗购”情况时有发生。“有的单位总共只有几个员工，但是能为几十个人甚至上百个人交社保。”某地社保部门一位相关负责人表示，法律没有明确规定不能这么做，但是可以想象这种公司很可能是在帮人忙。
“代缴社保不是秘密，可以说在每个售楼处都能打听到。”相关负责人还透露说，在买房人当中，有一些的确存在不符合购房条件的人，这些人有不少需要取得社保或纳税证明才能获得购房资格。于是一些操作社保证明的中介公司、社保公司就应运而生，甚至于为了拓展业务还会主动到售楼处来送上名片。而在售房过程中，如果买房人提出要求，售楼小姐会将名片递给买房人，让其自己去联系。
据了解，在南京就有这样的公司，只需要带上户口本、身份证以及个人证件照，缴纳两万元，并签订一份协议，“一个多月就能拿到南京的市民卡。”
违法行为风险巨大
明眼人都能看出，这样的造假作假是明显的违法行为。法律人士指出，中介公司和外地购房人进行恶意串通，通过虚构劳动合同的方式来补交社保或伪造社保证明，并最终骗取在当地购房资格的行为，是典型的违法行为。如一旦被查实，外地购房人和中介公司或其他公司均会承担相应的法律责任。
首先，外地购房人要承担合同无效的过错责任。因为外地购房人上述行为是典型的欺诈行为，其通过欺诈手段订立房屋买卖合同，严重损害国家利益和社会公共利益，也违反法律、行政法规的强制性规定，依据合同法第52条规定，该房屋买卖合同属无效合同。鉴于造成合同无效的过错责任完全在于外地购房人，因此外地购房人必将为此承担因合同无效而给自身造成的全部损失，并赔偿给开发商造成的全部损失。其次，外地购房人、中介公司或其他实施虚假行为的公司均违反相应的房屋管理部门和劳动管理部门的行政法规，必将因此而遭到有关主管部门的行政处罚，情节严重者，甚至不排除被追究刑事责任的可能。
10月10日，有消息称一家南京股权投资基金管理公司高调推出了“众筹建房”的项目。
根据该项目发起人袁长喜的设想，众筹建房将先通过网络向有意购房者募集资金，然后以代建的形式，委托房地产公司拍地、建房，从而剔除掉房地产公司的利润，让购房者以低于市场的价格买到房子。“私人订制”和“比市场价便宜20%”是该项目的杀手锏，此招得到不少网友热捧。
实际上在袁长喜之前，早有人尝试过这一思路。
今年5月4日，南京高盛房地产有限公司董事长孙天元在个人微博上了一条招募启事，正式招募青年粉丝共建第一套房，活动名为“青年置业行动”，“去除地产暴利，比周边同等地段同等品质楼盘低20%的价格销售”成为该项目吸引眼球的最大亮点，其“邀请年轻客户群参与产品设计”的理念更获得了一大帮年轻人拥趸。
作为原南京荣盛房地产开发公司总经理，孙天元拥有十多年开发及操盘经验，这个高举互联网思维、以成为房地产行业“小米”为使命的男人用充满煽动性的计划，让年轻粉丝们的首套房梦想显得触手可及。
“在这个模式中，开发商更多像是一个代建方或者服务者的角色，如果拿地没有成功，所有参与者的资金均悉数退回。”孙天元向粉丝传达，“同时为了保证资金的安全，在整个过程中，组织方都聘请律师和专业审计机构和第三方银行等机构以保证参与者的利益。”由于该计划脱胎于互联网思维，可在成本控制上为购房者节省15%-20%的支出。
听起来似乎是个完美的计划，但最终孙天元却结束了这一乌托邦的建造。在他看来，先拿地，再筹款，才是项目继续下去的关键。而“青年置业行动”就在这样的问题上陷入了进退两难的境地。
但在西安天朗控股集团总裁助理看来，通过众筹建房达到20%的房款减免明显过于理想化。
对《英才》记者表示，这种方式节省下来的主要是财务成本、管理成本和营销成本，“就算通过一系列运作节省了差不多十几个点，但还是需要给代建或者管理公司6%-8%的管理费，除此之外签订商品房买卖合同时的交易税也是不可避免的。如果要找大开发商合作，比如万科或者恒大，他们的融资成本原本就很低，这样算下来和直接买万科的房子就没有区别了。”
另一家大型房企上市公司高管也向《英才》记者表达了类似的观点，“开发商在这个过程里的角色并非仅仅代建商那么简单。不是说建完房子就可以走人了，房子建好之后还有很多的后续管理和物业服务以及维修质保的工作，而且更重要的一点，牵涉到多项委托和各项报建报批的法人认同，房子的所有权虽然归业主，但土地的使用权仍旧在拿地的开发商手上，办产权证仍旧需要开发商出具相关证件和完税证明，毕竟这是要承担法律责任的。”
盛富资本总裁黄立冲向《英才》记者证实，当前多数中小型开发商普遍抱怨，如果不是早年囤的地，基本上没有什么开发的意义，宁可卖给大的开发商。在这种情路况下，他认为众筹建房能省下来的钱是有限的，同时购房者非专业的管理反而可能让项目亏得更多。
但截至18日24时，当天杭州市区新房签约套数激增至3265套，其中住宅便签约了3053套；二手房则成交1840套，新房与二手房成交套数均创下历史纪录，总成交套数为5105套。
杭州楼市经历“疯狂一夜”，只因杭州市住房保障和房产管理局于当日17时许的实施住房限购的通知。
杭州楼市限购政策“再出江湖”被指主要针对外地“炒房客”
9月18日17点，杭州市住房保障和房产管理局了“关于我市实施住房限购的通知”，宣布自9月19日起实施住房限购，暂停在杭州市区限购范围内向拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房与二手住房。
就在限购政策实施首日，即9月19日，杭州市区的住房成交量迅速滑落，相比于此前一日5105套的成交量，19日新房与二手房共计成交328套，其中新房成交222套，且以商业用房为主，二手房则签约106套。
其实，杭州楼市对于“限购令”并不陌生。2011年2月，杭州市曾出台“关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见”，规定本市户籍居民家庭禁购第三套房，非本市户籍居民家庭禁购第二套房。这一纸“限购令”让杭州一度成为40余个“限购城”中的一员。
2014年7月29日，余杭、萧山两区解除限购，杭州主城区140平方米以上户型不再限购。一个月之后，8月29日，杭州“限购令”全面解除。彼时，杭州楼市的库存压力正在攀升，据媒体报道，截至2014年8月底，杭州市区新建商品住房可售套数为95004套，同比增长50.3%，而当年7月杭州新建商品住宅价格指数环比下降2.5%，环比降幅已连续4个月排名70个大中城市首位。
时隔两年多，杭州再次出台的“限购令”被指相对“温柔”，外界认为其主要针对外地“炒房客”。
杭州透明售房研究院院长方张接就曾表示，2016年以来，杭州房地产市场中外来购房群体增长较快，8月份外来购房者占比已达33.8%；G20之后的一周，这一比例达到39.3%。
中原地产市场研究部分析师卢文曦则表示，杭州出台“限购令”的原因有二：首先，杭州楼市的价格最近上涨较快；其次，杭州的高价地数据全国领先。杭州2016年成交的土地中，单宗土地超过10亿的地块达33宗，在全国占比接近10%，其中溢价率超过100%的地块达7宗，溢价率超过50%的达21宗，数量位居全国前列。
其实，就在9月20日，杭州便迎来限购后的首场土地出让，5宗土地中两宗宅地的溢价率分别高达323%与326%，先后两次刷新了杭州宅地出让最高溢价率的纪录。
在火爆的土地市场之余，2016年杭州楼市也确实“形势喜人”，透明售房研究院的报告显示，今年杭州楼市，只用半年时间，就完成了2014年全年的销量；只用了不到9个月的时间，就超出了2015年全年的成交量。
而国家统计局9月19日的“2016年8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，8月杭州新建商品住宅价格同比上涨22.2%。
当然，无论是环比还是同比涨幅，即使排除北上广深等一线城市，在二线城市中，杭州的房价涨势都不是最为“迅猛”的。
二线城市调控政策被指“温柔”
2016年以来，在一线城市楼市火爆之余，一些二线城市的房价涨势亦如“脱缰之马”，合肥、南京、苏州和厦门甚至被业界称为“楼市四小龙”。
根据“2016年8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”，排名8月新建商品住房同比涨幅前5位的城市分别是厦门（44.3%）、合肥（40.5%）、南京（38.8%）、上海（37.8%）、深圳（37.3%）；环比涨幅前5位的城市分别是郑州（5.6%）、上海（5.2%）、无锡（4.9%）、合肥（4.8%）、福州（4.3%）。值得一提的是，位列“楼市四小龙”的苏州并没有被统计局纳入“70个大中城市”的范畴。
而为了给楼市降温，今年以来，苏州、厦门、南京、郑州、武汉等二线城市先后祭出了楼市调控政策。
8月，苏州市政府出台《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》，重启限购，提出非本市户籍居民家庭申请购买第二套住房时，应提供自购房之日起前两年内在苏州市区累计缴纳一年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。
紧随苏州，在8月31日，厦门亦宣布于9月5日起执行住房限购政策，暂停向拥有两套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭等三种类型居民家庭销售建筑面积144平方米及以下的普通商品住房。
除了选择重启限购，一些二线城市则是拿出了限贷、限价等调控政策。
南京先是在今年4月出台区域限价政策，“对主城六区以及江宁、浦口商品住宅项目，按照价格区间分类指导，申报均价每平方米2万元以下的，年化涨幅不宜高于12%；每平方米2万～3万元的，年化涨幅不宜高于10%；每平方米3万元以上的，年化涨幅不宜高于8%。”8月，南京市政府办公厅《关于调整南京市土地公开出让竞价方式、商品房贷款首付比例的意见》，对该市土地公开出让竞价方式和商品房贷款首付比例进行调整。
武汉也于8月底调整了土拍、房贷政策，提出在中心城区购买二套及以上新建商品住房，首付比例最低40%；郑州则是9月14日晚在出台涵盖土地拍卖、竞价制、公积金等9项新规，被称为“郑九条”，其中“郑东新区、郑州经济开发区土地出让时，网挂报价超过50%溢价率时，网挂报价中止，采取‘限地价，竞房价’”的规定被称为为地王“定制”。
地方“调控”三部曲
显而易见的是，市场已经从4月之前的“以价换量”，发展到5月的“止跌回稳”，更快步进入到6月“价量齐扬”的态势中。变化速度之迅猛，令人咋舌！
有专家提出质疑，认为“景气回暖”属个别区域现象，且有“人为炒作”之嫌。话是这么说，但值得注意的是，“买气喷发”在现阶段来看确实仍属于少数，却不能掩盖其将由“板块”向“全面”蔓延的势头。至于“开发商炒作”是必然也是必需的，虽有虚假成分，关键是若无一定量的买气支撑，“有效的炒作”根本无法展开。
那么，又是什么力量强烈推动成交回暖呢？如本文开宗明义所述，这得“归功”于愈来愈多的地方政府无视中央政策要求，不断“见缝插针”，由以“改变普通住房标准”为代表的“巧调”（如天津、南昌）到以“提高公积金贷款额度”为代表的“微调”，直至当前“开大门走大路”的“特调”！
“抢救楼市”已成风潮
其中尤以长春、从化等地的“购房入户”为甚，乃至河南省出台“促进房地产平稳健康发展的若干意见”，将目前家庭名下无房产登记者均视为首套房，银行应执行优惠利率，给予基准利率下调30%幅度内的优惠，並提高住房公积金贷款额度…等措施，最具指标意义，因为动作之巨，已几近毫不遮掩地“抢救楼市”！
虽然有专家指出，地方政府无权指挥商业银行配合放贷，因此不具实质效果。但关键是官方态度已清楚表明“扭转市场颓势”之决心，使购房者必须正视购房时机是否已经临近？
其次，被大家所忽略的是，自2011年1月开始严格执行的限购措施明确规定：外省市人口必须有一年以上的纳税或社保证明，方能取得“房票”。时至于今，当时许多不符资格的非本地家庭，已具备购房条件且伺机进场。在此情况下，又“适逢”地方“微调”政策大行其道，岂有不“跃跃欲试”、担心迟疑买贵之理？
中央势将重擎调控大旗
刚刚结束的端午三天连假之楼市成交状况，似乎更佐证了这样的观察与忧虑。许多具指标意义的城市房地产销售同比普遍大涨，甚至重现“千人排队购房”的“传奇”！比如：南京+562%、北京+289%、重庆+154%，仅上海逆势-25%，令人跌破眼镜！虽然住建部再三表态“楼市调控不动摇”，惟地方政府似连“阳奉阴违”的忸怩作态都已省略，而直奔“诱引需求进场”的楼市主题，以维持自己“一亩三分地”之经济成长于不坠。
依此发展态势观之，不日温总理重擎调控大旗，严令各地必须配合中央指示，恐怕已是在所难免，惟在整体国内外经济、金融形势晦暗动荡、大幅衰退的情况下，其可持续性不容乐观。
中央面对地方“放水”充满无奈
于是有人非常困惑地问我，中央现在对房地产到底持的是什么态度？为何调控在继续，松绑也在继续？
关键词：房地产；市场形势；调控；对策
Abstract: The development of real estate industry reflects the development progress of China’s economy from a side view. And the real estate issue has become a major and focus matter for economic society of our country. The author lists the real estate market situation and the main trend since January 2011 when the new national real estate control policies implemented, analyzes the characteristics of practice when various cities implement the regulating policiesespecially representatives in all level cities, and proposes highly feasible working suggestions for the situation of Taian city.
Key words: real estate; market situation; regulate; solution
中图分类号：F293.35 文献标识码：A
一、目前各地房地产市场形势和政策动态
2011年1月以来，随着以国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》的下发为代表的房地产市场宏观调控政策的不断加强，限购、限贷、限外政策的实施，目前在各地已产生不同情况的效力，主要形势和动态有：
1、全国限购城市已达48个，省会以上城市34个（拉萨未限购，重庆未限购但已试点征收房产税），全国房地产投资开发、商品住房开发增长较快，月末可售面积持续增加，月末存量可销售14个月，2011年9月份，90个重点城市中有27个城市新建商品住房上市面积同比下降（我市批准预售商品住房6862套，79万平方米，同比分别上涨3%、1%）。
2、非居住类商业开发、旅游地产开发过热现象有所抬头，名义上搞转型、实际是变相越过限购政策的行为，有可能积累这一领域的风险和泡沫，如果处置不当或市场发生重大变化，有可能出现烂尾、高空置率等问题。
3、国内一、二线城市如上海、杭州、南京房地产交易量均出现明显下降，房屋均价有所松动，三线城市成交量增长势头趋缓，房屋均价仍涨。例如南京商品房销售量同比下降8.3%，商品住房销售量同比下降13.5%，创五年来新低，二手房交易量同比下降27%，市场信心受严重影响，商品房价格有所松动，但价格松动后并未带来成交量的上升。三线城市如徐州，商品房成交量同比仍有所增长，均价上涨也比较明显，但单月成交量环比持平或有所下降。
4、土地市场热度明显下降。统计数据显示，已实施限购政策的二线城市住宅土地流标明显，房地产开发企业受融资渠道不畅和销量下降带来的双重资金压力影响，资金链紧张，扩张欲望得以遏制，拿地热情不高。
5、房地产投资增幅放缓，投资结构和资金来源有所变化。目前房地产投资增幅较高，但保障房投资增速是造成房地产固定资产投资依然保持较快增幅的主要动因，而住宅投资已出现放缓的趋势，主要原因是银行收紧了对房地产开发企业的贷款，部分企业投资资金自筹比例上升，这一点在我市房地产市场融资数据中也得到了印证，2011年1至9月，泰安市房地产资金来源合计100.46亿元，同比增长23%，其中国内贷款15.1亿元，占15%，同比下降35%，企业自筹资金36.1亿元，占36%，其他资金48.5亿元，占48%，上述情况说明，国内银行贷款下降明显，民间资本投资活跃。
6、各地放松调控的冲动加强。已出台限购令的城市普遍感觉房地产市场成交量下滑，刚性需求仍然存在，但市场观望情绪浓厚，部分房企打折降价销售引发的退房纠纷、房产中介因成交量下滑导致的关门潮、土地市场热度减退流拍现象增多导致的财政收入减少等压力，引发各地有放松调控的冲动，广东佛山事件即是一例，但社会舆论对此非常敏感，总理2011年10月21日至22在出席第八届中国-东盟博览会期间指出，目前房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期，各级政府要切实采取措施，进一步巩固调控成果。一方面要抓好保障性住房建设，另一方面也要增加普通商品房的用地供给，促进普通商品房市场健康发展。因此各地没有能够放松调控的空间和条件。
二、各地有特点的做法
1、上海目前实行的是限购政策与征收房产税结合的办法，调控对象是以居住、市民消费和普通商品住房为主，运用税收、信贷、行政、土地和住房保障综合措施，目标是“两低两高”，即新建住房价格涨幅低于全市年度生产总值增幅、低于城乡居民人均可支配收入增长水平，新建保障性住房面积高于商品住房面积，居民住房保障水平明显提高。限售对象包括三类：（1）拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭；（2）拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭;（3）不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭。房产税征收对象：（1）本市居民家庭新购且属于该家庭第二套及以上的住房(人均60平方米的免税住房面积)；（2）非本市居民家庭在本市新购的住房。税率设定：（1）0.6%；（2）0.4%（ 应税住房成交均价低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍，目前为28000元/平方米）。税收优惠：本市居民家庭成年子女因婚姻购房、居民家庭住房换购，以及引进人才购房等。
2、南京除实行限购、限贷等政策外，针对目前成交量下滑的问题，重点对房地产开发企业的资金链进行了调研，调研显示有39%的企业资金链紧张，32%的企业偏紧，说明资金需求问题较为突出，房管部门工作重点放在对房地产开发企业的预售资金监管上，防止出现烂尾、拖欠工程款的。
20xx年最新昆山积分查询入户细则满足3个条件可攒积分落户
不久，外来人口攒积分就可以在江苏的城市落户。
规划提出，推进符合条件农业转移人口落户城镇。在城区人口500万以上特大城市和城区人口300万以上大城市中心城区建立以居住证为基础，以就业年限、居住年限和城镇社会保险参加年限为基准的积分制落户政策，此外全面放开城镇落户限制。大城市的中心城区可设置参与城镇社会保险的要求，但最高年限不得超过5年。
此前现代快报曾报道过，在户籍制度改革上，在江苏尚属首创的张家港积分落户的做法，今后将在全省推广。此次出台的规划便明确了积分落户的政策，给出了三个条件，即以就业年限、居住年限和城镇社会保险参加年限为基准。
20xx年最新昆山积分查询入户细则解读一昨天，省政府举行新闻会，省委、常务副省长李云峰对规划进行了解读。李云峰介绍说，江苏现有进城务工半年以上人员约1000万，其中本省约600万、外省约400万，这部分人实际上基本未能享受城镇居民的待遇。因此，规划提出要统筹推进户籍制度改革与基本公共服务均等化，把有能力、有意愿、长期在城镇务工经商的农民工及其家属逐步转为城镇居民，使在城镇就业居住但未落户的城镇常住人口能够享受相应的城镇基本公共服务。关键词居住证
全面实行居住证制度，全省一证通
今年底之前，江苏全面实行流动人口居住证制度，与外省不同，这张证在全省可以一证通。江苏省公安厅治安总队政委张兰青说。
今年，《江苏省流动人口居住管理办法(试行)》正式施行，要求各地对流动人口发放居住证，并享受相关就业、购房等社会保障待遇和服务。据初步统计，江苏目前有1700多万流动人口。此前，苏州已试点发放了1000多万张居住证。其他各市制证条件也已经具备。张兰青说。据了解，无锡、南京等地的居住证有望今年上半年发放。此外，张兰青透露，省公安厅在调研的基础上，不久还将推出一系列便民政策，比如在校大学生户口的迁移，直系亲属之间互相投靠的户口迁移等。比如，今后在校大学生的户口有望随时迁移，目前是入学时迁到学校，毕业后迁走。
20xx年最新昆山积分查询入户细则解读二规划提出，推行居住证与基本公共服务待遇挂钩，实现户籍人口以户口登记证明为准、外来人口以居住证为准，享受各类公共服务。
省辖市范围内本地居民可户口通迁
规划提出，全面实行省辖市范围内本地居民户口通迁制度。
张兰青介绍，根据国家户籍改革的方向和措施，江苏结合实际出台了一些措施。比如，进一步放宽中小城市和建制镇的落户条件。根据国务院要求，具有合法固定的住所和具有合法稳定的职业，满足这两个条件才能落户，而在江苏，只要满足这两个条件之一，就可落户。主要考虑到苏中、苏北，甚至苏南的一些中小城市，城镇人口量比较小，吸纳农业转移人口的潜力比较大，因此出台了这一规定。
据悉，目前，苏州、无锡的居民可以在本市范围内迁移户口。今后，省内其他城市也将逐步推开。此前，南京、常州出台了户籍改革措施，其中就提到户口通迁，像南京提出20xx年开始实行本市范围内户口通迁。张兰青说。
20xx年最新昆山积分查询入户细则解读三有市民询问，长期租住的房子算不算合法稳定的住所?对此，张兰青解释说，不算，必须是自己的产权房，或者政府提供的公租房或者廉租房，因为租房存在不稳定性，房东随时可以不出租。
本市范围内户口可以迁移了，那么今后省内的户口可不可以随便迁移?现在做不到。张兰青表示，其实对于特大城市的人口还是控制的，中小城市是放开的，中等城市推行居住证制度。
昆山市积分入学可查询下周一至周五，参加积分入学申请的新市民可进行积分查询，若有异议，可向相关窗口或部门进行核分。
实践证明，以降房价为主要目标的楼市调控未能奏效，根本原因在于主观愿望脱离客观实际，对中国城市房价上涨成因缺乏全面客观的认识
今年4月1日，住房和城乡建设部汇总资料，全国657个城市有608个城市（包括国家统计局重点统计房价指数的70个大中城市）在一季度公布了今年新建住房价格控制目标。从表面上看这是可喜的，因为这样做的城市占比达到了92.5%；但看实际内容公众深感失望，因为房价控制目标“涨”声一片，除北京提出“稳中有降”外，不论东中西部还是大中小规模，绝大部分城市房价控制目标都是上涨10%左右。有人尖锐指出，在房价问题上地方政府与中央政府唱了一出“对台戏”或“双簧戏”。
市场经济规律不可抗拒。1998年我国住房制度市场化改革以来，城市住房价格总体上呈现持续上涨态势，导致工薪阶层购房困难，为此政府多次进行楼市调控，然而房价不跌反涨，陷入了“屡涨屡调，屡调屡涨”的怪圈。去年楼市调控最为严厉，三次重拳出手，但也没有抑制房价上涨势头。今年城市政府面临上下双重压力，不可能不愿意让房价“稳中有降”，而是实在没有把握。市场机制对房地产资源配置和房价形成起着基础性作用，房价走势不以人主观意志为转移而最终由市场决定。今年1月国务院办公厅发出的《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，要求“各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标”， “新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标”的要进行问责。细读这一文件要求，不难发现绝大部分城市政府提出的房价控制目标与此并不矛盾。乱象背后透露出政府对市场经济规律客观必然性的把握和尊重，这可以说具有一定的进步意义。
楼市调控不应坚持以降房价为主要目标。实践证明，以降房价为主要目标的楼市调控未能奏效，根本原因在于主观愿望脱离客观实际，对中国城市房价上涨成因缺乏全面客观的认识。现阶段中国城市房价上涨具有非常复杂的经济社会因素，其中包含了合理与不合理双重因素。合理因素主要在于，经济和城市居民收入总体上持续增长，政局和社会稳定，城市化和城市现代化进程不断推进，这是支持中国城市房价上涨的基本因素，这些基本因素将长期存在并发挥作用。推动房价上涨的不合理因素主要有，社会收入分配和财富分布严重失衡，少数富裕阶层拥有绝大部分财富，购房能力极强；“”式的城市快速扩张，大拆大建，引发被动补偿性购房需求倍增；流动性过剩，中长期通胀趋势，低利率和低房屋持有税政策，形成了房产投资收益的超额稳定回报预期，消除这些不合理因素无疑可以有效遏制房价泡沫，但这是一个长期而艰巨的过程，短期难以见效。
提高楼市调控科学性刻不容缓。关键在于尽快转变楼市调控目标和方式。楼市调控目标应从降房价为主转变为推进房地产业可持续发展为主，建立完善住房基本政策体系，有效遏制房地产过热，促进社会各阶层共享住房发展成果。与此相适应，楼市调控方式应实现三个转变：一是从短期化向长期化转变，追求政策措施的长期效应，不能强调政策出台立即见效，房价一降，以为调控见效，随即放松调控，结果是房价更快上涨，加剧房价波动，导致社会浮躁；二是从重治标向重治本转变，中国房价高实质是房价收入比高，为解决这一问题，应该降低房价，但更具实质性意义的治本之策是增加工薪阶层收入或购房补贴；三是从重运用行政手段直接干预市场向重经济手段引导市场转变，行政手段缺乏可持续性，如“限购令”有效，实行期间房价可能会下降，但能长期实行并有效吗？回答是否定的。提高楼市调控科学性的关键政策措施是，开征房产税，自住房免税，出租房减税，现阶段只对开发商和购房者持有的空置住房征税，空置半年起征，空置时间越长税率越高，这对实现楼市调控目标与方式转变具有决定性意义，急需知难而进，摆脱少数利益集团干扰，果断决策实施。
（作者系南京市建委研究室主任）
一、对判决所依据的理由的分析
1、土地使用面积分摊
在判决中法院认定，星汉城市花园小区土地使用面积7697.60平方米，而分摊面积也为7697.60平方米。根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，如果不能取得特定范围内土地的使用权，则不能取得该土地上的任何建筑物的所有权，也就不能享有对该土地上建筑物的法定处分权。从而法院认为该小区土地面积已经全部分摊到全体业主，小区的土地使用权为该小区的业主所享有，开发商不再享有该小区的土地使用权。除非取得土地使用权人的同意，也不能享有该土地上建筑物的所有权和分配权。该案所涉车库建设在开发商不享有使用权的土地上，也未取得全体业主的同意，因此开发商不享有车库的使用权和支配权，而应由土地使用权人共有。
地上建筑物与土地不可分离的客观现实，成为地上建筑物与土地使用权不可分割的法律原则的依据，并被世界各国所确认。依据民法的基本原则，权利可由一个人所有，也可由若干人共有，而共有又分为按份共有和共同共有。按份共有指权利人按各自的份额享有权利；共同共有指对权利不进行份额分割，而权利人共同享有权利。因此，对于一个小区而言，地上建筑物的所有权人共有小区的土地使用权。
实践中，中国的许多省市将小区的土地使用权面积分摊给全体业主，由全体业主按份共有，从而，任何人想要在小区内建设新的房屋或设施，都要取得全体业主的一致同意，并且全体业主的房地产权证上需相应减少分摊的土地面积。实际上要达到上述要求，操作难度非常大，通常是不可能的，在实践中造成诸多争议和纠纷。
上海市房屋土地管理局1998年的《关于暂停用地面积分摊计算的通知》，改变了上述将用地面积分摊给业主的做法，而只在房地产权证上表明共有面积，这就意味着小区内全体权利人共有小区的土地使用权，而建设新的建筑物或设施也将共同占有小区的土地，而只要现有的业主不表示反对就可以建造，且无需变更房地产权证，实践证明是解决土地使用权纷争的可行办法。
法院在判决中认为小区的全体业主按份共有小区土地使用权，同时由于开发商没有土地使用权的份额，其也就不享有土地上建筑物的所有权。事实上，是开发商先建造了车库及商品房等其它建筑，并将商品房销售给全体业主，然后，业主取得房地产权证，在房地产权证上登记了分摊的土地使用权面积。一个重要的事实就是，车库未参与土地使用面积的分摊，但是，房地产权证只是其所记载的房地产的权属证明，而不能决定其所未记载的地下车库的所有权。退一步讲，即使开发商将车库建设在业主享有使用权的土地上，车库的所有权也不当然归于全体业主。这正如违章或违法建造在没有使用权土地上的建筑物，其所有人承担侵权责任，而不是由土地使用权人取得违章、违法建筑物所有权。
综上所述，南京市鼓楼区人民法院以星汉城市花园小区全体业主分摊了小区全部土地面积，因此开发商不享有土地使用权，从而对其建造的车库也不享有所有权的判决，在法律上值得商榷，并存在违背法律一般性原则的嫌疑。
2、公共配套设施的所有权
法院在判决中指出，根据《江苏省物业管理条例》（以下简称“《条例》”）第二十七条规定，配套使用的附属设施、附属设备、共用部位属全体业主所有。开发商按照南京市规划局《建筑工程规划设计要点通知书》的要求建设车库，其建成的车库作为公共配套设施，是建筑物的辅助设施，应由建筑物的所有权人共同使用。
《江苏省物业管理条例》第四十六条第（六）项规定：“本条例所称物业共用设施设备，是指物业区域内，由全体业主共同拥有并使用的…非经营性停车场…。”该条例未对非经营性停车场做出明确定义，但从《条例》文字上可以确定，并非所有的车库都由全体业主共同。而法院仅以车库为公共设施为由认定全体业主共有车库，有在对《条例》断章取义之嫌。
公共配套设施是由业主共同使用的与建筑物相配套的设施，但决不等同于公有配套设施。例如小区内建设的学校，不能因其为公共配套设施，而就认为学校应归全体业主共有。因此，法院简单地将公共配套设施等同与公有配套设施的观点，在法律上是没有明确依据。
3、车库的成本
法院认为，根据《江苏省商品房价格管理规定》，附属公共配套设施是商品房成本的构成部分，而被告无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此，法院认为车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房的成本这一事实应予认定，开发商将车库再行销售的行为有违诚实信用原则。
上述《江苏省商品房价格管理规定》中，附属公共配套设施费是指“列入建筑安装施工图预算项目，与主体房屋相配套的非营业性的公共配套设施费用”。而对何为“非营业性”未作定义，因此法院简单地将开发商的车库列入附属公共配套设施是不妥当的。
在实践中，由于许多建设工程采用总包形式，开发商在会计核算上无法将车库的建设成本与其它建设成本相区分。而法庭如果要确定开发商是否将车库成本纳入商品房成本，应由有资格的第三方审计机构进行审核来确定。而这无疑会增加不必要的诉讼成本，并且与实践中通常的会计核算方法相违背。
4、开发商的承诺对地下车库产权的影响
在该案中，业主指称开发商在小区住宅销售时曾向购房者承诺，小区将配建机动车库供业主使用，一些业主正因为此点而买房的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
虽然，法院在判决中未以上述司法解释作为判决依据，但开发商应在销售广告和宣传资料谨慎地作出宣传与承诺。如果开发商在商品房的销售广告和宣传资料中，明确承诺小业主将拥有地下车库，则该地下车库的产权实际将依据开发商的该种承诺由全体小业主共有；如果开发商违反该承诺向特定的人出售该地下车库，则将构成违约。
二、与地下车库产权归属相关的问题
1、地下车库产权归属的判断标准
根据研究，未发现国家的法律法规对地下车库的产权归属作出明确的规定。但是，我认为，要判断开发商开发的商品房的地下车库的产权系属于开发商，还是属于全体小业主共有，主要依据地下车库的建筑面积是否作为小区商品房的公摊面积。如果地下车库的建筑面积已作为公摊面积予以分摊，则在小业主购买商品房时，其购买的商品房的建筑面积中已包含该地下车库的面积（指分摊面积）。在该情况下，既然地下车库的面积已分摊在小业主购买的商品房中，该地下车库的产权应当属于全体小业主共有。反之，如果地下车库的建筑面积未作为公摊面积，则该地下车库的产权通常应归属于开发商。
根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第九条，凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积，从而不进行公用建筑面积分摊。另外，根据《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》第七条，机动车库、非机动车库、作为人防工程的地下室不应计入公用建筑空间。根据上述规定可见，无论部门规章还是地方性规定，都没有强制性规定地下车库应列为需分摊的公用建筑面积。
如果地下车库已作为公摊面积予以分摊，则根据前段分析，地下车库的产权应属于全体小业主共有。否则，地下车库的产权应属于开发商。
2、上海的地方性规定关于地下车库产权归属的界定
在实践中，上海市将商品房项目附属地下车库分为两大类：其一是结建或者补建的民防工程，即其定性为民防工程，只是在实际使用时将其作为车库。根据《上海市民防工程建设和使用管理办法》第二十条，民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权。因此，开发商可以取得作为民防工程的地下车库的所有权。但是，该《管理办法》没有规定作为民防工程的地下车库的所有权人是否有权出售车库。据上海市民防办公室工作人员介绍，现在上海市有关部门正在起草有关作为民防工程的地下车库的转让办法，目前还没有明确规定。
第二类系严格意义上的地下车库，即开发商在立项、设计等时候均将其作为车库。实践中，小业主和房地产开发商的产权争议集中在该类地下车库上。上海市房屋土地资源管理局了《关于商品房项目附属地下车库（位）租售问题的暂行规定》（以下简称“《暂行规定》”），对除结建或者补建的民防工程外的、可单独拥有房地产权证的商品房项目附属地下车库租售等事宜作出了规定。其中第一条规定：商品房项目附属地下车库（位）仅供该商品房小区内的房地产权利人购买，或者房地产权利人和承租人租用。第五条规定：地下车库（位）与主楼一并申请预售的，经审核符合预售条件的，应在核发的预售许可证备注栏内注记地下车库的批准预售面积。地下车库（位）单独申请预售的，则可单独核发预售许可证，并在预售许可证的“项目类型”栏内注明“地下车库”。上述《暂行规定》没有对地下车库的产权归属直接作出界定，但是地下车库可以预售这一点表明开发商对车库拥有产权，因为如果地下车库属于全体小业主共有，则开发商不能预售该地下车库。
根据《上海市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则》，除非有合法产权分摊协议，否则单独具备使用功能的独立使用空间（如车库、自行车库、会所或俱乐部、仓库、人防工程等）不计入共有建筑面积。换言之，通常情况下，车库不作为公用面积分摊，车库的产权也就属于开发商。
根据以上分析，我认为在判断开发商对地下车库是否拥有产权时，仍需依据地下车库是否已作为公用建筑面积进行了分摊这一标准。
附件：
南京市鼓楼区法院作出全国首例判决——小区车库归业主共有。一个革命性的判决。/fviewmsg/703/7449501.html
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南京市鼓楼区法院作出全国首例判决——小区车库归业主共有。一个革命性的判决。业主们的建筑物区分所有权正向实现。星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权为该小区业主享有。开发商不再享有该小区的土地使用权，因此也不能享有该土fanliang2003-12-1216：11：37发表于焦点谈房论市-业委会联盟论坛之物管专题
根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，如果不能取得特定范围内土地的使用权，则不能取得该土地上任何建筑物的所有权，也不享有对它们的法定处分权。星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权为该小区业主享有。开发商不再享有该小区的土地使用权，因此也不能享有该土地上建筑物的所有权和支配权，而应由土地使用权人共有。
南京市鼓楼区法院作出全国首例判决——小区车库归业主共有
南方周末2003-12-11杭正亚
商品房住宅小区停车位的产权归属问题，历来是业主与开发商之间的一大矛盾焦点。而将小区车库单独出售，则是开发商普遍的做法。多年来，由此产生的纠纷层出不穷，业主因此状告开发商的案例也是屡见报端。但由于种种原因，此类讼案中业主胜诉的情况一直未有所闻。11月12日，南京市鼓楼区法院作出“小区车库归业主共有”的判决，终于为此开了一个先例。
星汉城市花园是南京市鼓楼区的一个高档住宅小区，开发商是江苏星汉置业有限公司。
1998年9月，星汉公司申报星汉城市花园工程时，南京市规划局以《建筑工程规划设计要点通知书》要求，其规划建筑应按机动车0.2车位／户，非机动车2车位／户配建停车库。小区建成后，3幢楼下建有连片整体地下车库，共有59个机动车泊位。2001年7月6日，南京市国土资源局在发给开发商的国有土地使用权证上明确记载：“使用权面积”和“其中分摊面积”都是7697.6平方米。
开发商在销售住宅时曾承诺：小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现，只有购买车位才能取得停车权。开发商以至少8万元的单价卖掉了其中的37个，其余车位则被小区物管公司以每月250元的租金租了出去。为此，业主以“地下停车库是小区配套共用设施，应属全体业主共有”为由，多次要求开发商将地下车库交还全体业主。但开发商坚持认为其对地下车库拥有产权。
2003年6月，星汉城市花园业主委员会向南京市鼓楼区人民法院星汉公司，请求法院判决确认该小区地下停车库的占有、使用、收益、处分的权利归原告所代表的全体业主所有。
11月12日，鼓楼区法院开庭审理了此案。法庭经合议后认为，南京市规划局发出的《建筑工程规划设计要点》要求被告按标准建设车库，这既明确了车库作为公共配套设施的功能，又将建设车库作为开发商的法定义务进行了确定。建成后的车库作为公共配套设施，应交付建筑物的所有人共同使用。同时，根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，如果不能取得特定范围内土地的使用权，则不能取得该土地上任何建筑物的所有权，也不享有对它们的法定处分权。星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权为该小区业主享有。开发商不再享有该小区的土地使用权，因此也不能享有该土地上建筑物的所有权和支配权，而应由土地使用权人共有。根据《江苏省商品房价格管理规定》，附属公共配套设施费是商品房成本的构成部分，未经物价部门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变更。由于被告并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此，车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房成本的事实应予认定，被告再行销售的行为有违诚实信用原则。另外，根据《江苏省物业管理条例》规定，配套使用的附属设施、附属设备、公用部位属全体业主所有，且被告也未按规定取得销售车库的许可证明。因此，被告以车库的建筑面积未分摊给业主而有权另行处分的理由不能成立。
《意见》显示，居民家庭首次购买五城区和成都高新区普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例为25%，购买其他区（市）县的普通住房可向下浮动5个百分点。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买五城区和成都高新区的普通住房，最低首付款比例调整为35%，购买其他区（市）县的普通住房可向下浮动5个百分点。
济南 10宗地高溢价揽金57亿
沉寂了近3个月的济南土地市场在6月29日迎来爆发，在当天竞拍中，除两地块底价成交外，其他8宗都引起了激烈争夺。
10宗地共收土地金达57.37亿元。编号2016-G019与2016-G020地块历经326轮拉锯，均被龙湖地产以96608万元收入囊中，溢价率为202.77%，连下两城之后，龙湖地产再以45147万元拿下编号2016-G024地块。
此次土拍中的绝对焦点当属围子山组团的3宗土地，这3宗土地引发了房企近1天的争夺。不仅是时间，936轮的竞价轮数也创造了有史以来济南土地市场的绝对新纪录。
合肥地王一个月内付清地款
6月21日下午，合肥市土地管理委员会召开2016年第五次主任（扩大）会议，会上明确合肥不会出台限购政策，但是会出台差别化信贷政策，首付门槛提高，地王一个月内付清地款。
在调整土地供应条件上，文件指出，提升居住用地竞买保证金至不低于参考总价的50%；缩短居住用地的土地出让金缴纳时限：出让金总额在20亿元以下含20亿元的，须在土地出让合同签订后1个月内一次性付清；出让金20亿元以上的，缴纳时间不超过6个月；在合肥市各区县（除县级巢湖市和庐江县外）拍出“地王”的，开发企业必须在土地出让合同签订一个月内一次性付清出让金。
南京实施不动产登记
6月20日，南京市了《关于实施不动产统一登记的公告》。公告称，南京于6月28日起实施不动产统一登记，原登记机构依法颁发的房屋、土地等权利证书和登记簿册仍有效，并按照“不变不换”原则，权利不变动，簿证不更换。
6月28日启用不动产登记簿证后，新受理的不动产登记申请将按不动产统一登记程序办理，并颁发《不动产权证书》或《不动产登记证明》。
《公告》指出，农村土地承包经营权，国家规定5年过渡期，过渡期结束后将纳入不动产统一登记业务。“小产权房”无合法用地、建设手续，其产权不受法律保护，不能办理不动产登记。
深圳建设用地触顶天花板
6月24日，一场围绕着城市更新的高峰论坛在深圳市房地产各界人士的见证下举行。
据深圳市房地产研究中心主任王锋介绍，“深圳新建商品房的市场需求核心动力取决于供应，能供多少房就能卖多少房，供出来就卖”， 2010年之后商品住房的有效供应开始持续的增长，到2015年达到接近1000万平米，其中住宅有700万平米。
“深圳的新增建设用地已经到天花板”王锋透露，建成区面积接近行政区面积的50%，到2020年全市净增建设用地不足8平方公里，“基础设施、道路、住宅加起来8平方公里。”
杭州土拍一日收金54亿
6月27日，杭州挂牌出让4宗土地，其中萧山区2宗，余杭区2宗。余杭区2宗为姊妹地块，即未来科技城198号A、B地块；萧山区2宗地块均位于萧山核心区域，起拍总价逾17亿元。当日收金54亿元。
经过32轮报价，东原力克合景，以18.44亿元拿下杭州未来科技城198号B地块，楼面价18200元/平方米，溢价率183.97%，刷新了同日中南建设创下的15282元/平方米的楼面价，成为余杭区新晋区域单价地王。中南建设历经23轮报价，最终成功拿下杭州未来科技城198号A地块，成交总价14.30亿元，楼面价15282元/平方米，溢价率154.69%。
安徽农民退宅基地每亩奖励不低于5万元
6月24日，安徽省政府制定《关于去库存促进房地产市场稳定发展的实施意见》，其中，为鼓励农民进城买房，提出对自愿将宅基地退地，县政府按每亩不低于5万元人民币给予奖励。
《意见》提出，安徽全省要用3年左右时间，去化商品房库存2500万平方米。到2018年底，全省商品住房去化周期控制在15个月以内，各市区的市去化周期控制在18个月左右。
《意见》要求，按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，鼓励进城务工人员等新市民住房消费，支持居民住房刚性需求和改善性需求。
安徽将实施土地失信惩戒
今年以来，我局把计划生育工作摆在重要议事日程上，全面贯彻落实《人口与计划生育法》、《计划生育技术服务管理条例》，在“三为主”上抓落实，实现了计划生育工作的良性循环，现将有关工作情况总结汇报如下：一、加强学习和宣传，提高对人口与计划生育工作重要性的认识。
人口与计划生育工作是我国的一项基本国策。为提高大家对此项工作的认识，不断增强干部职工的计生意识。每期版报按时发下，部分企业做到流动张贴宣传，做好人口和计生宣传品的发放工作，不断提高计划生育宣传品的质量和使用效率，人口和计划生育知识普及率达95%以上。为使我们在外施工人员及时掌握计生政策和工作动态，在金坛建设网上开辟了计划生育专栏，把政策法规、计生工作、综合治理和协会工作等信息及时发送到网页上去，并设了计划生育留言本，方便及时交流和沟通。
二、强化了组织领导，确保了工作目标的实现。
根据要求，年初制定本年度计划生育考核目标责任制，把计划生育工作的范围和工作任务分解给下属各单位；局长亲自与各驻外办事处和各建安分公司单位签订《计划生育目标管理责任书》，各办事处再与各分公司签订，做到了一级抓一级，层层抓落实。并把计生工作的考评同文明单位、先进单位的评选挂钩，实行计划生育一票否决制。
三、全面做好计划生育日常工作
1、根据镇计生办的要求，建立计生台帐，按时报送《计生情况月报表》、育龄妇女信息变更等有关报表，并能符合规范要求。
2、我委及直属单位的干部、职工，做到计划生育率100%、独生子女领证率100%、统计准确率达到100%。
3、按时组织下属各单位和参加金城镇组织的计生工作例会。准时参加市计生局综合治理部门会议。
四、强化服务意识，确保群众满意率
认真落实《计划生育技术服务管理条例》，对到期需要更换措施的育龄妇女做好随访服务工作，并及时签好知情选择同意书交镇计生办。为关心妇女身心健康，各单位均组织育龄妇女进行生殖道防治普查，并于近期将花名册建好。各基层单位对当年生育的人群及时探望，给予关心和避孕节育知情选择。
五、做好综合治理各项工作
年初签订计生责任书，把市政府与我们签订的各项计划生育目标责任进行分解，进一步明确建管处、房管处、拆迁办等单位和科室在外来建筑队伍管理、购房、租赁房户管理、城市拆迁等工作中都有明确的计划生育职责。在全市计划生育“双创”大会上，党委王书记作了交流发言，接受了省检查组领导评论员访谈，我局计划生育综合治理工作得到了省检查组的肯定。
在6月份的建筑质量、安全大检查的同时，我们一并组织对施工现场计划生育工作进行检查指导，查验外来人员的《婚育状况证明》，对工地流动人口登记造册，建立流动人口工作档案资料，确保05年施工现场不出现计划外怀孕，计划外生育的情况，形成良好的服务理念，推动工地的文明进步。
六：协会工作在5月29日中国计划生育协会成立纪念日，会员集中活动日来临之际，我们建设局计生协5月18日下午在市园林处会议室召开各单位计生专兼职人员坐谈会，重温协会知识内容，并且把计划生育协会性质、基本任务、职责、协会会员的权利、义务以及所有计划生育纪念日等内容发至各基层单位，要求两个下属计生协会和各单位会员们组织学习，履行好会员的职责。
与此同时，我们按市计生协会（2007）3号文要求，发动会员们开展“会员奉献爱心，救助特殊家庭”的捐款活动，共捐得人民币2450元，于2007年5月24日交市计生协。
关键词：商品房预售资金；监管主体信息平台；监管主体
中图分类号：D922 文献标识码：A 文章编号：1009-2374（2012）06-0003-03
我国现行商品房预售制度在运行过程中，因开发商挪用预售资金，甚至卷款潜逃而暴露出的诸如延期交房、“货不对板”、重复抵押骗贷、“烂尾楼”等侵害购房人利益、扰乱房地产市场秩序的不诚信现象，给房地产市场发展带来严重影响，从而引发业内对预售资金管理制度的高度关注。如何来加强预售资金监管的力度，保障广大购房人的合法权益，完善我国的商品房预售资金监管就成了当务之急。
一、商品房预售资金监管主体应具备的能力
目前，国内各地选择的监管主体有所不同，但主要是政府、银行、监理单位和担保公司。各地之所以存在不同的监管主体，并不是因地制宜而采取的不同策略，而是从根本上对于监管主体的选择标准认识不准确。但监管主体的选择标准本身就不应是单一的，应综合考虑相关因素，即监管主体既应当脱离实际的经济利益束缚而具有公正性、中立性与权威性，又应当实际置身于预售商品房的经济往来关系中，对被监管主体、预售情况与工程情况有比较细致地掌握；既通晓国家相关政策、法规又对工程专业技术有一定的了解，或者能够综合利用相关的资源；既不以监管收费作为营利性指标，又具有相当的责任能力，在由于监管造成损失的时候可以承担相应的赔偿责任。
由此可知，监管主体主要应具备以下三方面的能力，但决不仅限于这三个方面：一是资金管理能力，二是建设工程管理能力、三是责任承担能力。
二、监管主体的选择
在以上论述中可以发现，单一的机构很难能同时具备预售资金监管的三个条件。根据目前我国一些地方的实践结果，得出由政府、监理单位和银行三方组成预售资金监管小组为最优选择。具体分析如下：
（一）政府为监管主体
目前房地产市场出现的问题已经超出了市场机制自发调节的范围，在这种局势下，如果仅选择市场中的经济主体（银行、监理单位和担保公司等）作为预售资金监管主体，不能从根本上保证预售资金的合理使用。因为市场中的经济主体是以个人利益为导向的，在确保自己的利益下才会对预售资金进行适当监管，并不能做到以公共利益为己任。而政府机构代表着国家履行管理经济的职责，以实现社会公共利益、维护经济运行秩序、实现市场经济民主为己任，没有自己单独的利益，政府可以从公共利益出发，集中社会资源以确保市场的正常运行，有必要时可以使用公共权力进行强制，以确保公共福利的实现。因此，政府作为江苏省预售资金监管主体之一是最佳选择。
因此，政府作为预售资金监管主体是不可置疑的，但是仅政府作为监管主体并不可行，因为预售资金监管是一项高难度、跨行业的监督管理工作，其中涉及到建筑、金融等相关领域，政府并不是建筑行家，在金融和经济方面也不能和银行相比。因此，除了政府作为监管主体外，监理单位和银行也应该作为监管主体，这样才能真正达到对预售资金的监管作用。
（二）监理单位作为监管主体之一
监理单位作为预售资金监管主体的优点如下：
1．具有很强的建筑工程专业知识。监理单位具有熟悉房地产业务和建设工程知识的专门人才，可以根据建筑工程承包合同规定的进度计划和工程实际进度，准确判断出项目需要使用预售资金的时段。这一点是其他机构无法超越的专业优势。
2．减少监管成本。在监管过程中，开发企业可能会虚报、瞒报一些信息，如果没有专业知识，就可能无法识别这些隐藏的信息，但是政府不具有建筑工程管理能力，因此，监理单位作为监管主体的另一个优点便是，政府就不需要专门委托专业机构对工程进展情况进行监督评估，大大节省了监管成本。
监理单位作为监管主体的不足之处是，监理单位一般是由开发商通过招投标的方式确定的，往往受制于开发企业，难免会影响其资金监管工作的公正性。针对这个问题，可以借鉴香港的预售制度，在香港，预售资金的监管主体为律师事务所和独立工程师。独立工程师对工程进度出具的证明就可以成为律师事务所允许放款的凭据。独立工程师出具的证明之所以具有如此的效力，是因为在制度设计时，将资质、权利、利益与责任直接地联系在一起。因此，在规定各监管主体的职责时，监理单位可以是基于公共职责及政府的委托，其工作职责集中于考核工程实际进度情况，同时还需要向政府提供有关的信息服务，即开发商是否及时支付了工程进度款、设备材料费和其他费用等，并且要保证提供的信息真实可靠。监理单位具有监管预售资金的权力的同时，必须承担与其相对应的责任。一旦发现监理单位默认甚至协助开发企业非法使用预售资金，必须对其进行严厉的处罚，做到权责对等。
（三）商业银行作为监管主体之一
银行应作为商品房预售资金的监管主体，首先，银行是预售资金的保管者与直接经手者，其对于预售资金的使用用途、数额、时间等有最清晰的把握；其次、银行处于金融市场的最前沿，其通过具体金融数据的统计完全可以反应一定时期单个预售人乃至整个预售市场的状况，这为政府制定监管政策、施行监管措施与宏观调控都提供了有力的数据支持。其次，银行在金融领域、资本市场与资金流向把握上的特殊功能与地位，使得它对资金的掌控、相关数据的统计方面具有特殊的优势，对于相关市场主体的制约方面可以发挥独特的作用。最后，经过经济体制改革，我国金融机构都属于具有法人资格的企业组织，具有独立的人格和雄厚的经济实力，能够承担因监管不力而引发的责任。由此可知，银行具有监管预售资金使用的天然优势。在对银行的监管职责进行定位时，可以将其作为监管流程的最后一道关口，履行书面审核、资金管理等的监管职责。此外，商业银行作为监管主体的另一个理由是，因为商业银行承担着发放预售资金的职责，为了防止其他监管主体滥用权利，使得银行只能被动的拨款，也应赋予其最后审核预售资金使用的资料的监管职责。
三、建立商品房预售资金监管信息平台
（一）建立商品房预售资金监管信息平台的重要性
通过以上分析，监管主体的最佳选择为政府、监理单位和银行组合而成的多机构监管主体。但是，监管主体越多，各监管主体之间的协调性、信息传递等就会出现越多的障碍。此外，在监管预售资金过程中，很有可能因为监管信息不透明，致使监管主体出现了“道德风险”。因此，建立商品房预售资金监管信息平台具有重大意义。其具体意义如下：
1．打破监管部门自身利益和职能上的隔绝，使之共同发挥监管的职责，实现政府、银行和监理单位的信息互馈、督办等功能，保证监管的有效性和全
面性。
2．解决了许多以往手工操作监管带来的诸多痼疾。很多地方的预售资金监管主要是采取原始的手工操作，虽然房企的预售资金账款存入监管部门指定的专门账户，监管部门也按照项目开发进度和工程资金所需实行“专款专用”。但在操作过程中，由于当月销售数据只能在下个月才统计出来；另外，按揭办理下来的具体很难及时把握，都会带来监管的信息滞后。因此，建立预售资金监管信息平台可以解决许多以往手工操作监管带来的诸多痼疾。
（二）商品房预售资金监管信息平台披露的主要
信息
1．严格规定房地产开发企业应公开的信息。房地产开发企业必须及时告知购房人监管项目的监管账户、进度进展情况、资金使用计划、建设资金使用情况、预售资金剩余情况等一些重要信息。
预售资金监管专用账户是由房地产开发企业向购房人提供的，向购房人公示预售资金监管账号主要是为了方便购房人直接将预售资金存入到监管账户；根据《消费者权益保护法》第十九条规定，“经营者应当向消费者提供有关商品或者服务的真实信息，不得作引人误解的虚假宣传。”商品房是特殊的商品，购房人更应知道商品房相关的真实信息。购房人对于商品房的关注主要是以下两方面：一是工程的进度情况，房地产开发企业是否能保证商品房按时交付；二是购房人所支付的预售资金是否用于本项目的建设。工程形象进度是工程进展情况的有力证明，因此，购房人有权知道工程形象进度情况；众所周知，资金对于建筑工程项目顺利进行的重要作用，所以购房人也有权利知道预售资金的使用计划、实际使用情况等。
2．监管主体应公开的预售资金监管信息。监管主体建立信息共享平台主要是为了方便监管信息的传达和共享。为了将监管主体监管预售资金的信息透明化，减少监管主体的“道德风险”，信息共享平台应该向购房人公开，这样购房人完全可以随时关注自己所付的购房款的实际使用情况。监管主体具体应公开的主要信息内容如下：（1）每一笔预售资金支付的时间、用途、数额；（2）银行出具的收缴、支出对账单；（3）监管部门每一次同意拨付预售资金的依据；（4）监管部门对房地产开发企业违法违规行为的处理过程、处理结果。所有的这些信息都应在预售资金监管信息平台中可以查看到。
3．商品房预售资金监管信息平台的具体操作程序设想。预售资金监管信息平台通过收入平台和支出平台进行实际操作。购房人签订购房合同时，商品房预售资金监管系统的预售款收入平台将自动生成新的账户信息。通过信息平台，监管的政府人员可在第一时间获知包括开发商、监管银行、账号及购房者的应缴金额和实付金额等在内的重要信息。同时，购房人将会收到一张政府工作人员发出的“预售款交款通知单”，表明其首付及按揭的款项及监管银行和监管
账号。
预售资金监管系统还有一个支出平台，通过这个平台开发商可以在网上提出支付申请。系统将显示预售资金支付申请，申请理由。经系统查验，工作人员将与监理机构取得联系，进行审核，检查房企申请的理由是否真实。审核通过的，政府工作人员点击确认后，开发企业就能在系统打印支付通知书，并加盖相关单位印章，监管银行收到到拨付通知书，银行柜员登录监管系统进行核实，查验相关数据信息是否一致，数据信息确认无误后，监管银行及时将款项汇至收款人。
四、结语
综上所述，商品房预售资金监管主体应为多机构组合而成的预售资金监管小组。为了达到监管的目的，还应明确各个监管主体的角色定位。依据监管过程中的主体的重要性兼顾发誓的时间先后，建立商品房预售资金监管信息平台。总之，加大对商品房预售资金的监管，保护的不仅仅时购房者的利益，也是房地产市场持续、健康发展的内在要求，更是关系到的社会稳定，其意义重大。
参考文献
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交房之前,买家要询问卖家是否已付清水费,同时别忘了保留交房日上个月份已缴纳的水费账单收据。
2、二手房收房注意事项:告知电表状况
在房屋交接验收时,买家必须亲自查验电表有否移动、改装、线路走向是否正常等,同时保留交房日上个月份已缴纳的电费账单收据。
3、二手房收房注意事项:协助煤气过户
按照燃气公司的规定,买卖双方必须凭《房屋买卖合同》且已写明本房价已包含燃气设施费以及双方的身份证、卖家在交房日前一个月已缴纳的煤气费账单,一起到燃气部门办理过户手续。对于没有约定或约定不清的,燃气部门可能将拒绝办理。
4、二手房收房注意事项:签订新的物业供暖协议
有供暖的城市要注意与物业签订新的物业供暖协议,以免影响来年供暖。
5、二手房收房注意事项:结清电话费
有的家庭已经安装了多条电话线路,买家要问清楚,并且在合同补充条款中约定是一根还是两根线路,是普通电话线还是ISDN电话线,转让价是否包含电话线。购房者可以让原房主将电话移走,然后另外申请安装电话。如确因电话线路或号源紧张而非要卖家的不可,那么在交房前就要和卖家一起到电信部门办截止到交房日的结算账单,一并结清后,再办理过户手续。
6、二手房收房注意事项:协助有线电视过户
有线电视实行一户一卡制,由于有些二手房是空置房,平时无人居住,卖家也没有去付有线电视的月租费,造成拖欠。时间一长,有线站会作封端处理。因此,在房屋交接时买家可要求卖家提交交房日上月的有线电视费收据凭证,以及有线电视凭证。买家凭上述两样资料和新的房地产权证,即可办理过户手续。
7、二手房收房注意事项:结算维修基金
按照相关规定,住宅转让时,维修基金账户中剩余部分的款额是不予退还的,其中卖家缴纳的剩余部分,由物业管理企业提供证明,凭《住宅维修基金结算交割单》可向买家收取,同时维修基金的所有人更名为买家。
8、二手房收房注意事项:附属设施
一般来讲,买方在交房时都会对房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具等事项进行验收,其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。
