时间：2023-05-30 08:53:22
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇简述房地产投资的特点，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
【关键词】商业地产；资金需求；融资途径
一、商业地产的发展现状
（1）商业地产的概念。商业地产是具有地产、商业与投资三种特性的综合性行业，它兼有地产、商业和投资三方面的属性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的地产。广义上的商业地产定义比较宽泛，包括酒店、商场、写字楼等都被纳入到商业地产的范畴。狭义上的商业地产，即作为商业用途的地产物业，包括各种零售、餐饮、娱乐等经营用途的地产。（2）商业地产发展现状。从2000年起，商业地产首先兴起于北京、上海、广州等几个经济比较发达的地区，并迅速蔓延到全国。据国家统计局数据显示，2005年后，我国商业地产呈现出快速发展趋势，2010年1至11月完成投资额12675亿元，比上年同期增长了41.9％，占房地产投资比重的29.8％，办公楼和商业营业用房销售面积分别增长了25.9％和35.2％，销售额分别增长了48.4％和50.2％。
二、商业地产的资金需求特点
（1）资金需求量大，融资周期长。房地产开发对资金需求量大，且投资周期长，而商业地产项目对资金的需求量尤其突出。商业用地的土地使用权出让价格高，商业地产的规划设计水平要求高，建筑结构复杂且广泛采用新材料和新工艺，内部装修和陈设奢华，这些都使得商业地产所需资金远高于普通住宅项目或厂房项目。（2）投资风险大，融资成本高。住宅地产在房屋出售后，开发商就可以获得价值补偿和收益，而商业地产的回收期长，延续到整个商业地产的存续期。商业地产融资规模大、融资周期长，投资商、基金、信托公司等资金提供方为保障资金安全并实现较高收益，一般要求非常高的投资回报率，对开发商而言融资成本非常大。
三、中国商业地产主要的融资途径及存在的问题
（1）银行贷款。中国房地产开发一直以来对银行贷款依赖程度比较高，商业地产开发也不例外，这与我国的金融市场的发达程度密切相关，也与银行贷款融资具有成本低、贷款额度大等优势有关。（2）上市融资。上市融资是指股份有限公司公开发行股票，并在证券交易所挂牌交易进行股权融资，是房地产企业实现资本运营的重要手段和融资方式。上市公司必须遵循有关法规并接受监督，必须对自身财务状况、重大经营决策、并购活动、关联交易等按时向社会公众披露，很少公司能够符合交易所的上市条件；股权融资会稀释原有股东对公司的控制权，且融资成本较高。（3）房地产信托。房地产信托是指信托投资公司通过资金信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营的企业为主要标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。房地产信托融资规模小、融资期限短。（4）房地产基金。房地产基金是指通过发行基金份额，将不确定多数投资者的小额资金汇集成大规模的信托资产，交由专门的投资机构管理，按照投资组合原理直接投资于房地产业中的企业或项目。因受到国内政策以及国内企业运作的不规范和房地产市场不透明的影响，海外地产基金在选择合作伙伴时要求较苛刻，而且当前国内地产基金的发展仅处于起步阶段，尚且缺乏相关运作经验以及法律制度的支持。
四、中国商业地产融资途径建议
（1）合作开发融资。开发商寻找一家或几家有实力的企业进行合作开发，是一种分散和转移融资负担比较好的方法。这种方法对于缓解开发商自身资金压力、转嫁风险大有益处。（2）商业信用融资。商业信用融资是指企业利用其商业信用，在销售商品、提供服务的过程中向客户筹集资金的行为，包括收取客户的应付账款、预收账款、应付票据等。（3）辛迪加贷款融资。辛迪加贷款也称银团贷款，是指由两家或两家以上银行基于相同贷款条件，依据同一贷款协议，按约定时间和比例，通过行向借款人提供的本外币贷款或授信业务。商业地产融资需求量大，一家银行很难满足其资金要求，而仅有一家银行贷款，银行承担的风险较大，通过银团贷款方式可分散风险，同时筹集资金方便快捷。（4）商业抵押贷款支持证券（CMBS）融资。商业抵押贷款支持证券（CMBS）是兴起于美国的一种房地产金融产品，具体做法是将传统商业抵押贷款汇聚到一个组合抵押贷款池中，通过证券化过程，以债券形式向投资者发行的融资方式。（5）其他建议。中国的金融市场机制尚未规范和成熟，而房地产金融的创新离不开法律的保障。房地产公司应从两方面入手：一是尽快了解新出台的相关法律法规；二是加强对现有的法律、法规的理解和灵活运用。
参考文献
关键词：房地产工程；项目管理；开发
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
一、房地产开发工程项目管理概述
（一）房地产开发的概念
房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上，按照城市规划要求进行基础设施、房屋建设的行为。因此，取得国有土地使用权是房地产开发的前提，但房地产开发也并非仅限于房屋建设或者商品房屋的开发，而是包括了土地开发及房屋开发在内的开发经营活动。简言之，房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发与城市规划紧密相关，是城市建设规划的有机组成部分。为了确定城市的规模和发展方向实现城市的经济和社会发展目标，必须合理地制定城市规划和进行城市建设以适应社会主义现代化建设的需要。
（二）房地产开发项目管理的含义
房地产开发项目管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。除此之外，房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约。房地产开发涉及投资方、监理方以及勘察、设计、规划、建材、施工、市政等几十个部门，近百个单位，以及最终用户消费者的相互制约和相互影响，因此，房地产项目开发建设是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系，来统筹和协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。
二、房地产开发项目管理的作用
房地产开发项目管理的意义主要体现在计划、组织、协调和控制四个方面。
（一）房地产开发项目的计划管理
对房地产开发项目进行计划管理，能使项目的开发建设有计划、按顺序有条
不紊地展开。这就是说，通过使用一个动态计划管理，将工程项目全过程和全部
开发活动纳入计划轨道，项目有序地达到预期总目标。
（二）房地产开发项目的组织管理
房地产开发项目的组织管理是指通过职责划分、授权、合同的签订与执行，以及根据有关法律法规，建立各种规章制度，形成一个高效率的组织保障体系，使项目的各项目标得以最终实现。
（三）房地产开发项目的协调管理
房地产开发项目的协调管理为开发项目提供了和谐的公共环境，保证项目开发建设顺利进行。协调管理的主要任务是对开发项目与外部环境、项目各子系统之间，以及项目不同阶段、不同部门、不同层次之间的关系进行沟通与协调。这种沟通与协调将更有利于睦邻公共关系，吸纳融通资金，寻找材料设备供货渠道，广揽优秀设计和施工队伍，获得市场竞争优势，促进产品销售。在各种协调之中，人际关系协调最为主要，项目经理在人际关系协调过程中处于核心地位。
（四）房地产开发项目的控制管理
房地产开发项目的控制管理有利于对项目的质量、工期和成本进行控制，并获得最大的综合效益。控制管理主要是通过计划、决策、反馈和调整等手段，采用项目分解，各种指标、定额、阶段性目标的贯彻执行与检验等措施，对开发项目的成本造价、施工工期、资金使用以及工程质量等进行有效控制，以确保开发项目用最少的投入，获得最大的经济效益、社会效益和环境效益。
三、房地产工程管理的措施
（一）加强在设计阶段的造价控制
要有效控制工程造价，达到投资省、进度快、质量好的效果，在设计阶段就对工程造价实施严格的控制是不可或缺的。针对目前设计人员经济观念淡薄，随意变更设计的问题，应在设计合同经济条款上，增加设计变更及修改的费用额度限制条款，改革现行设计取费办法，建立激励机制，实行优质优价支付方法，让设计单位承担设计过程中应承担的经济责任，如设计变更费超出施工合同价的某一比例时，则扣罚一定比例的设计费，从而保证设计深度和控制变更数量，控制工程造价增加的源头。采取一定魄约束力是对设计规范、设计标准，工程量与慨预算指标等各方面控制的一种举措。
（二）定好大原则，兼顾公平
房地产工程管理中，对施工单位的管理与监督是一项十分重要的内容。在房地产开发周期中，房屋的全面施工阶段所占比例较大，建筑工程的投资占总投资比例是最大的，此外，建筑产品的形成，是施工单位和开发企业(建设单位)共同努力的结果，如果只顾己方的利益而忽视对方的利益，势必影响整个开发进程和后续的销售，再加上施工过程杂多变等因素。因此，应协调好与施单位的关系。定好大原则，兼顾公平就是在招投标和施工的整个管理过程中对施工单位要时时事事把握好度，控制重点灵活应对，在严格按照合同执行上进行变通，对工程实行动态管理，建立起宏观监控的思维，实现从一般的工程管理到房地产工程管理的质的转变。
（三）健全和完善工程管理体系
在实际的施工过程中，监理单位没有发挥其应有的作用，派驻施工现场的监理人员不足、监督不到位等问题较严重，这与投标时的承诺相距甚远，给工程管理带来了不利的影响。作为房地产工程管理的监控内容，除了要考虑如何有效约束施工单位外，还应充分考虑如何有效地约束好监理单位，充分发挥其在工程施工阶段中应有的监督作用，以利于开发和管理。在监理合同中应将条款细化，增加可操作性强的条款，如改变进度款支付的方式，进度款的支付与现场监理人数挂钩等，并加强对监理单位合同履约和投标承诺的落实与执行。
（四）提高风险意识和危机意识
由于房地产建设过程涉及面广、参建单位多，加上工地施工现场复杂多变，不确定性与突发性事件时有发生，因此，房地产工程管理中一定要加强风险意识和危机意识。危机是项目风险延续发展的结果，风险可能会贯穿工程建设的整个阶段，如果管理人员缺乏风险意识，风险管理不到位，风险就会变成危机，后果严重。在管理当中要对工程风险进行识别、预警、责任划分和采取应急措施。
（五）加强和规范签证管理
加强施工过程中的签证管理，是保证和提高房地产投资效益的一条重要途径，必须落实执行。现场签证具有时间长，涉及的人和事多的特点，必须在以下几点做好管理与控制：凡涉及金额较大的签证开专题会议，形成会议纪要，甚至签署补充协议予以确认，严格控制签证范围，确保签证内容符合国家法律法规、招标文件及施工承包合同的有关规定；建立健全签证内容审核制度，内容应实事求是，数据准确，增减情况必须在签证单上标明。对于一些重大的现场变化，应及时拍照或录像，以保存第一手原始资料。此外，若属于设计图纸失误的，应由设计方承担相应责任。
参考文献：
[1] 方迎凤.建筑房地产工程项目管理质量提高浅探[J].科海故事博览：科技探索,2011,(8):82-82,78.
[2] 戴云飞.浅析房地产工程项目管理[J].中国房地产业,2012,(4).
关键词：保险投资 风险管理 投资组合管理 政府监管
我国的资本市场虽然处于低水平的阶段，但还在稳步发展，国家对保险投资渠道的开放使保险公司的资金运用更加多样。但是我国初步开放的资本市场和较为落后的风险管理理论使保险资金面临的风险越来越复杂。该风险不仅包括日常投资风险，还包括从国际市场传导来的全球金融风险，以及由于保险资金自身负债性所特有的风险。保险投资的资金来源中主要是保险公司对被保险人的负债，对资金流动性要求较高，如出现偿付能力危机，将对保险公司甚至整个社会产生不利影响。综上所述，对我国保险投资风险管理进行深入研究具有重大的意义。
一、保险投资风险管理理论概述
目前国际上关于保险资金的管理理论主要为资产负债管理理论和现代组合管理理论。资产负债管理理论发展较早，始于1800年，该理论的主要观点为银行等金融机构应拥有充足的各类准备金以应对负债，结转盈余保证金，且对利润的来源进行分类、度量和确认。经过不断的发展演变为资产管理理论、负债管理理论、资产负债管理理论三个阶段的理论。现资组合理论发展相对较晚，由Markowitz（1952）最早提出，该理论基于一定的假设前提，通过均值-方差最优解选择最符合投资者偏好的投资组合，虽然是静态均衡的状态下，但是将收益率与风险之间的关系相结合，对如何选择最优资产组合进行了讨论。
我国学者对国外风险管理理论的分析基础上，深入研究了我国保险公司的投资风险管理。我国寿险企业发展较早，资产负债管理理论随着寿险的发展不断完善。关于现资组合理论的运用，王佩（2009）找出保险资金投资收益与风险的相关性。随着我国保险行业的不断发展，保险资金运用及风险管理理论日趋完善，我国保险监管与时俱进，不断放开保险资金投资渠道，细化管理要求。近年来，我国保险资金投资运用取得了明显的成效，主要体现在监管更加系统性、科学性；保险资金投资在有效防范风险的基础上不断优化结构；投资收益稳健增长。
总体而言，目前保险投资风险管理理论已经相当成熟。我国对保险资金的运用通过深入的理论研究并接合实际情况，在风险管理方面取得了一定的成果。但我国保险业相对于发达国家起步较晚，关于保险资金运用风险管理的研究相对较少，尚未形成成熟的风险管理理论体系。
二、保险资金投资风险管理浅析
从国外保险公司经营状况来看，传统的保险业务不能盈利或者盈利很小，其收入来源主要依靠投资收益。但是，有投资就会有风险，高收益往往伴随着高风险。保险资金运用中的风险管理是获取稳定投资收益的重要保障，下文简述保险资金的来源及运用情况。
（一）我国保险资金来源及特点。保险投资的资金主要来源于保险公司的所有者权益、负债及其他资金。具体分为以下几种：注册资本金与资本公积金、总准备金、各类准备金、其他资金。其中，各类准备金（保险公司的负债）是保险资金的重要来源，由于保费的收取和保险金给付的时间间隔，使其可用于投资。
基于保险资金的来源，其自身有如下特点：（1）具有负债性，由于各项准备金直接来源于保险公司的保费收入是保险公司的负债；（2）具有期限性，寿险合同大多是十年以上的长期合同，因此寿险公司的资金比较稳定，但也可能在某一时间段偿还较大数额；而非寿险合同一般都是一年以内的短期合同，对流动性要求较高；（3）追求收益性，因保险资金的负债性，保险投资需要一定的收益才能覆盖资金成本。
随着市场经济的发展不断发展，在实际投资过程中保险资金运用主要的投资渠道为银行存款、股票、债权、证券投资基金份额等有价证券、不动产等国务院规定的其他资金运用形式。
（二）保险Y金投资风险。偿付能力是保险公司偿还债务的能力，是基本指标也是核心指标。保险公司偿付能力风险可分为固有风险和控制风险。固有风险体现在保险公司的经营和管理活动中，在现有的正常的保险行业物质技术条件和生产组织方式下，必然存在的客观的偿付能力相关风险。固有风险又分为两种：可量化为最低资本的风险如保险风险、市场风险和信用风险和难以量化为最低资本的风险如操作风险、战略风险、声誉风险和流动性风险。而控制风险主要来自于保险公司内部管理和控制不完善或无效，从而导致固有风险未被及时识别和控制带来的风险。
三、我国保险投资风险管理的现状及问题
陈文辉副主席指出，保监会近年来的工作中随着我国保险市场的不断发展持续推进中国保险资金运用的改革，在放开前端的同时要管住后端。尤其近几年我国保险资金运用规模增速迅猛，其在经济社会和金融市场中的重要性越来越显著。基于保险资金的负债性和保险公司对投资收益稳步提升的需求，股权投资、另类投资在保险资金的运用中增长较快，与传统的银行存款、股票、债券等形成了多元化资产配置格局。在快速发展中，也应看到国际政治经济形势的错综复杂所带来的风险与挑战，尤其对保险资金的海外投资造成不确定性风险。
第一，自二零零八年金融危机后，世界经济复苏乏力，总体保持低速增长。利率下行带来的风险对保险行业带来了现实挑战。我国保险公司面临对保险资金的运用中如何保持资产负债的优化配置的难题，尤其寿险公司资金的长期性使其被动承担高成本负债。
第二，保险资金运用规模的新增以及大量资产到期，使得保险资金急需寻求再投资资产。低利率带来的“资产荒”难以满足保险资金的历史高成本，倒逼保险机构提升风险偏好，由投资风险较低的银行存款等转向股权投资、另外投资等高风险资产。
第三，资产负债结构不匹配。我国保险公司在实际操作中粗放式的经营方式，资产与负债的匹配率不高，尤其是中长期投资中问题明显。部分保险公司没有完善的资产负债管理制度，寿险资金应配资中长期投资，如期限较长的银行存款、房地产投资、长期国债等，而财产保险资金应适当配资具有流动性的资产，如同业拆借、股票、短期固定收益类产品等流动性强的品种。近年来，债券打破刚性兑付，违约多发，保险资金在投资过程中面临的信用风险上升，保险资金高比例配资信用类资产，使得投资风险敞口增加。
第四，保险公司自身的投资风险管理体系不够完善。市场缺乏自律，尽管在监管的指导和压力下，保险行业的风险管理得到重视，但在实际操作中，部分保险公司在应对监管和市场的变化中，急于求成，激进经营，短债长投。常常由于保险公司缺乏完善的风险管理体系及风险管理能力不足，不能满足投资多样化需求，因而不能有效把控保险投资风险。
四、保险投资风险管理对策
在分析了我国保险资金运用状况、风险管理存在问题及成因后，本章主要从机构、监管两个角度对我国的保险投资风险管理提出对策建议。
（一）保险行业整体提高风险管理水平和行业自律。保险公司应健全公司治理和资金运用内部控制，不断改善资产负债匹配情况，保证资金运用的安全性，利用组合投资来分散风险，加强保险资金运用的风险识别、监控与管理。资金运用部门从公司战略的高度整体把控风险，完善资产负债管理体系和风险管理制度，按照中国保险监督管理委员会等监管部门对于保险资金运用的政策法规，制定公司内部投资制度、明确投资范围、限制条款等，保持风险及投资收益的动态平衡。投资人员综合考虑资产负债配置结构，根据偿付能力风险的指引，结合投资组合理论，合理配置各项投资，在控制投资风险的前提下，实现投资的优化和收益。
发挥中国保险行业协会的督促作用，提高保险行业自律水平，使保险资金运用服务主业，最大化的维护投保人的权益。首先，保险资金投资以安全为主，投资符合要求的银行存款类产品，适当选择短期理财类业务；其次，保险资金收益以稳定性为主，投资结构简单现金流稳定的固定收益类或类固定收益类产品，适当配置股权、股票、基金等非固定收益产品；最后，保险资金可选择股权投资提高收益，但不应偏离主业，坚持保险姓保的原则。
（二）加强监管力度和深化市场化改革。随着保险资金投资领域的开放，我国保险市场风起云涌，成为资本市场的弄潮儿，这对我国的保险监管提出了更高的要求。保险创新为市场化改革创造良好环境，主要包括保险产品定价机制改革、保U资金运用机制改革、市场准入退出机制改革和行业平台建设等方面。这些改革措施极大地活跃了保险市场，也难免带来一些新的问题，金融创新与监管是矛盾的也是相辅相成的。监督保险公司加强学习以“偿二代”为标准的更加科学的偿付能力监管制度，提高保险行业的风险管理水平，把保险公司的偿付能力情况分为三个级别，分别采取监管措施。
参考文献：
[1]Harry Markowitz.Portfolio selection[J]. Journal of Finance.1952，7（1）.P77-91
[2]王佩.中国保险资金运用的风险管控研究[D].武汉科技大学硕士学位论文.2009.P16-18
[3]王一佳，马泓，陈秉正等.寿险公司风险管理[M].中国金融出版.2003.P98-111