时间：2023-05-30 08:54:00
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇不动产税，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
[关键词]不动产税 税收负担 税费体系
一、我国不动产税费体系的现状分析
我国现行不动产税制涉及的税种主要有11种,其中直接以不动产为课税对象的有6种,即土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税、契税;与不动产紧密相关的有5种,即营业税、印花税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税。从流通环节入手,把与不动产有关的税费分为开发、保有、交易三个环节:开发环节:土地增值税、耕地占用税、土地出让金。保有环节:城镇土地使用税、房产税、城市房地产税。交易环节:契税、印花税、营业税、城建税、所得税。目前,不动产税费体系中存在的问题主要表现在:
一是土地市场不够完善,且土地有偿使用方式单一。目前,在国有土地的出让方式中,招标拍卖所占的份额比较小,行政划拨和协议出让仍占很大比重,并且出让金偿付方式是土地使用权受让方一次性支付出让金的单一形式,在刺激地方政府靠“寅吃卯粮”搞建设的同时,又给了购地者极大的财政负担。
二是内外税制不统一。我国不动产税收政策实行“内外双轨制”,内外税制不一致既不利于企业间的公平竞争,与当前世界经济的发展越来越不相容。
三是计税依据不统一。我国现行不动产保有环节的税种以建筑面积、房产余值和租金为计税依据,这些计税依据都不能准确反映不动产的现值,也就不能很好的发挥调节经济的作用。
四是存在重复课税现象。对同一税基重复课税造成税负不公。
五是不动产征税面窄,减免税多。随着我国近年来农村非农经济的发展、城市住房制度的改革,使得陈旧的不动产税制受到挑战。现行的这种“窄税基,宽优惠”的税制,不仅使税收的调节收入分配功能受到很大限制,而且给管理带来一些弊端,影响了税收执法的严肃性。
二、不动产税制改革的新思路
1.统一计税依据,建立不动产评估征税体系。针对目前计税依据混乱的情况,建议采用以市场价值体系下对土地和建筑分开独立评估的评估价值作为计税依据,提出下面的计税公式作为参考:
不动产税应纳税额=土地价格×土地税率+[建筑净值×(1-20%)-免征额]×建筑税率
建筑净值=建筑价格-累计折旧
免征额=家庭人口数×人均免税额
上式中,土地价格指专业评估机构估出的地价,综合考虑区位、基础设施建设、公共服务状况;建筑净值扣除的20%为房屋的维护、修缮费用;人均免税额可由地方政府根据当地的房屋价格指数和居民收入水平来确定。
2.扩大征税面,实行普遍纳税。改革后的不动产税征税范围由城市扩大到农村,覆盖所有的个人自有住房,将城市机关、事业单位、社会团体的自用房产也纳入其中。这样可提高现有不动产的保有成本和住房的利用率,也为增加地方财政收入贡献了力量。当然我国还有部分农村地区处于贫困落后状态,可通过减免税予以解决。
3.对现有税种进行增减和调整。(1)取消土地使用税。土地出让金与按年缴纳的土地使用税的本质一样,都是对土地的使用收取一定的税费。因此,可以取消城镇土地使用税。(2)简并有关税种。①土地增值税在调节土地增值收益,规范土地交易秩序方面有一定的作用,但从实际上看,计征繁琐,征收效果差。因此可以考虑把土地增值所得并入一般所得额中计征所得税,从而减少征收成本。②将房产税与城市房地产税合并,统一按照市场价值计税,具体可参照前述的计税公式。这样有利于内外资企业的公平竞争,符合市场经济的基本要求。③将契税并入印花税。针对房地产产权转让签订的产权转移书据和契约,契税是对产权承受人征税,而印花税是对承受人和出让人双方征税,税基相同,因此可以只征收印花税,减轻承受人的负担。(3)增设新税种。为了促进土地充分利用,扼制过多保有土地的行为,可以开征土地闲置税;针对以短期炒卖土地盈利的投机商,建议开征短期转让土地税。通过开征此类税种可以在一定程度上鼓励土地规范化的开发利用。(4)提高耕地占用税的税率。应大幅度提高耕地占用税的税率,使使用耕地比使用非耕地成本更高,推进土地的集约和合理利用,真正达到保护耕地的目的。
4.不动产税制改革的配套工作。(1)土地出让制度的变革。土地购买者通过竞拍获得土地使用权,当期一次性支付土地出让金的50%,剩余部分在土地出让期限内以年租形式与不动产税一并缴纳。改革后就实现了“三赢”:对地方政府而言,既形成了长期稳定的财政收入来源,又在一定程度上降低了过度批地的刺激;对购地者来说,减轻自身财政负担的同时提高了土地使用效率;对居民而言,地价下降带动房价下降,使普通百姓更有能力购买住房。(2)建立一套适应于市场经济发展的不动产评估机构。依据我国目前的国情,最佳选择是在国土资源和房地产管理机构设置专门负责不动产评估的机构。一方面是由于不动产评估所需的土地、房屋登记资料都在房屋国土部门,有利于利用现有资料降低评估成本;另一方面是考虑到房屋管理部门在不动产评估领域的技术相对于其他部门具有优势。此外还有利于密切监测不动产税制改革对房地产市场的影响,从而可以在政策调整中及时提出建议。鉴于不动产的地域局限性和我国地区差异大的特点,在欠发达地区,不动产评估机构可由省级政府设立,而在发达地区,地级市政府能够独立承担设立评估机构的成本且其管辖范围较大,对于这些地方在市级政府设立不动产评估机构更具效率。(3)新、老房税收差别问题。目前,此问题最好的解决方案就是:老房老办法,新房新办法。由于老房的价款中已包含了原有房地产开发、取得环节的各种税费,对老房、新房从改革时起一同开征同比例的不动产税不合理。在此,建议对新房既收取土地出让金剩余部分在出让年限内分摊的年租,也征收不动产税,而对老房只征收不动产税,因为新老房的业主都享受着地方政府运用这些上缴的不动产税的税收收入提供的公共服务和基础设施等公共产品,这完全符合“受益原则”。
参考文献:
在学习与借鉴国外打击房地产市场投机的经验时，我们应该对日本和韩国的做法给予充分的关注。因为日、韩两国的房地产市场与我国有很多相似的地方：都实施了类似的经济赶超战略，经济发展迅速，城市化的时间较短，城市人口增长很快；都属于儒家文化圈，国民对不动产有偏好。因此，相比欧美国家，日、韩的经验对我国的房地产调控更具有借鉴意义。
一、日本的经验：税制不合理导致房地产泡沫2005年11月，我们与日本财政部研究所就房地产问题进行了学术交流，日本人在总结他们的房地产泡沫时认为，日本的土地税制不合理是导致日本经济泡沫的重要原因之一。
对于日本的房地产而言，通常在取得、保有、买卖等3个阶段都要课税。在取得阶段有遗产继承税（国税）、登记许可税（国税）和不动产取得税（省级地方税）等3种税赋需要交纳。在保有阶段有固定资产税（市级地方税）、城市规划税（市级地方税）和特别土地保有税（市级地方税，1993年废止）等3种。此外，在转让阶段对转让所得进行征税，有法人税、所得税（转移国税）、住民税（地方税）等3种。
土地税制方面与经济泡沫成因有关主要在以下几点：首先，在保有阶段保有者的税负担过低。1990年，不动产税占日本所有税收的比重为6.5%，不动产税占国民所得的比例是1.7%；而当时美国的不动产税占所有税收的比重为14%，不动产税占国民所得的比例是3.5%.可见日本在土地保有上的税负比美国低一半左右。九十年代房地产泡沫之后，日本大幅度增加了不动产税，2002年的不动产税占日本所有税收的比重比1990年提高了1倍。
土地价格的飞涨、投机以及土地买卖成为了社会问题。高达年收入数倍的高价住宅使工薪阶层的梦想成为泡影，使买得起住宅的和买不起住宅的人的差距加大。更严重的是，土地的高价格成为了外国企业进入日本的障碍（根据“日美构造协议”的观点）。收入和房地产价格之间已经到了无法平衡的地步，根据日本朋友提供的资料，在1990年泡沫最大的时候，东京圈（泡沫最大）的房价收入比是8：1.在经济泡沫冲击下，日本政府和日本银行也相应制定了如下对策：1989年5月提高央行利率，从1991年4月开始实施对于用土地作担保所进行的融资进行总量限制，从1992年4月起，作为土地税制改革的措施，设立了地价税、强化了转让收益税的征收以及改善了土地的评价体系。
土地税制改革的思路和概要如下（摘自“土地税制小委员会”的报告书《土地税制修正的基本课题》，1990年5月29日）：（1）减少土地作为资产的可利用性，抑制土地投机，促进土地的有效利用。为此，除固定资产税之外，新设地价税（国税，1992年1月开始实行），对于土地保有实施高税率，以有效提高土地利用。（这个思路与向未达成收益进行征税具有同样的经济效果）
（2）强化转让收益课税。之前由于认为强化土地转让税征收会产生抑制效果（即如果对转让收益征收重税，会阻碍土地的出售，长此以往会抑制土地的供给），所以对土地转让收益并未课以重税。通过对短期土地交易的转让收益强化征税，起到了抑制投机的效果。在经济泡沫出现之前，对于个人而言，4000万日元的（土地）转让收益需要交纳20%的收入税，对于超过4000万日元的部分，实行50%的综合课税。对于法人而言，除了通常的法人税率之外，保有期间在10年以下的，征收20%追加课税。但是，这种转让收益课税对于抑制投机活动并不见得有效。为了抑制投机，从1992年开始实施针对泡沫经济的税制，对于保有期间2年以下的土地，转让时另行加收30%的税。
在泡沫经济的情况下，土地价格的上升与其说是个人的努力，不如说是政府公共开发的结果，利益的一部分理应交还给国家，即随着土地价格的上升而来的利益应该能够纳税。尤其在短期和超短期（2年以下保有土地）的情况下，由于制定卓有成效、具有惩罚性质的税收制度，对土地投机发挥了巨大的抑制作用。（对于个人，土地保有超过5年的情况下，税率由26%增加到39%）
（3）关于遗产继承税和城市规划区域内农用土地的课税。到目前为止，由于固定资产税主要是现金流量的问题，出现了低估的情况，但是这种低估却保证了对保有阶段进行适当征税的进行。此外，提高对遗产继承土地的评价，把城市化农业用地和周围的住宅用地按照同样的税率征税，针对避税也采取了相应的对策。
实施这些对策的结果是：土地价格从1988年开始上涨幅度减慢，然后长期处于下跌状态，除了最近在东京中心部分的土地价格出现上涨现象外，日本全国的土地价格直到目前仍然处于低迷状态。因此，土地神话业已终结已经成为共识。
最后，对于1992年以后的所得税，在个人的由不动产造成的损失中，为购买土地而进行的贷款部分，禁止和其他的收入所得进行联合损益计算。这是为了抑制通过资本运作进行小户型（单房间）住宅投资。
二、韩国遏制房地产投机的举措：对投机者课以重税韩国国土面积为10万平方公里，人口4600万，是一个典型的地少人多的国家。这些年来，其国内生产总值以平均每年4-5%的速度持续向前发展，并带动了房地产业的快速发展，属于国民经济和房地产业发展较快的国家。这种情况，为房地产价格持续上涨创造了重要的条件。特别是进入21世纪后，许多富人利用他们拥有的富有资金和私有房地产（据统计，韩国5%的富人占有82.7%的私有房产），加入房地产投机，使得投机活动日益猖獗，房价不断飙升。例如，房地产投机活动猖獗的韩国首都首尔江南区，就出现了一个“富婆炒房团”。这一批富婆斥资10多亿美元，相互勾结，哄抬房价。据统计，2000年该地区平均房价在每平方米3000美元左右，到2005年初涨到了1万美元左右，5年时间竟涨了3倍多。从全国来看，许多大城市房价的年上涨幅度达到7-10%，有的城市最高的年涨幅达到28.9%.土地、住宅和其它房地产价格的不断?升，对韩国社会、经济的发展和人民生活的提高，都造成了巨大伤害，已经到非整治不可的时候了。
韩国在整治房地产投机时，主要采取了以下几项举措：一是态度鲜明地宣布政府要直接抓“整治工作”。特别是卢武铉总统宣布，“这是一场与房地产投机势力进行的战争”。既说明这一整治任务的艰巨性，又表明政府要把整治任务进行到底的决心和信心。
二是大造舆论。房地产投机造成房价连年飙升，天怒人怨。在政府表明要与房地产投机作坚决斗争的态度后，广大媒体也顺应形势参加了“斗争”，从而形成了强大的舆论攻势。
三是采用逐步升级的办法，用重税打击投机。今年，对出售第二套或第三套房产的卖主征收30%的资本收益税，从2007年起，将改为对出售第二套房产的卖主征收50%的资本收益税，对拥有第三套住房的卖主征收60%的资本收益税。也就是说，投机者卖掉一套住房，政府就拿走一半，使投机者无利可图甚至亏本。同时，调整房地产所有税（一种财产税），今年已把房地产所有税的起征点，由过去的9亿韩元下调到6亿韩方（约合6万美元），税率为1-3%，并计划从2008年起，每年以提高5%的速度，提高房地产所有税的税率，以提升到适当的税率为止。
四是有压有保。在打击投机的同时，大力帮助无房户和低收入者解决住房问题。对无房户购买住房，把银行的贷款利率由现行的5.2%下调到4.5%.对年收入在2万美元以下的贫困户购房，可贷给占房价70%的贷款，利率也下调到4.5%.而对于已经拥有住宅的居民如要贷款再买房，一要把利率调到5.2%以上，二要降低贷款占房价的比例。这样的办法，体现了区别对待的政策。
五是加快公寓住宅建设。韩国政府决定在全国新建19万套公寓住宅，由于公寓住宅主要面向中低收入者，能较好地满足中低收入者的住房需求。又由于公寓住宅的价格受到政府的适度调控，将有利于降低平均房价。
三、启示：利用税收手段打击投机是理想的选择2005年的房地产政策博弈已经结束，但我认为，对房地产市场的政策调整远远没有结束，打击房地产投机的任务任重而道远，2006年的政策重点还是打击投机，控制房价的过快上涨。我们注意到，2005年下半年，当上海的房价开始调整的时候，以深圳为代表的珠三角城市的房价开始有明显上涨的趋势，从统计数据看，2005年11月，深圳的住宅价格同比上涨超过20%，广州周边的几个卫星城的房地产价格也有明显的异动。北京的住宅价格同比上涨也超过20%.另外，一些中小城市的房价不仅没有受到政策调控的影响，而且呈现快速上涨的势头。
为什么房地产如此容易被炒起来？这不仅是一个现实问题，也是一个重大的理论问题。笔者以为，关键的是我国的房地产税收制度存在严重的缺陷，不动产税一直没有征收。
关键词：不动产管理 课程内容 教学方法与手段 创新培养模式
中图分类号：G642 文献标识码：A 文章编号：1673-9795（2014）04（b）-0023-03
不动产管理是一门新兴的、应用性较强的专业课程，它坚持理论联系实际，把不动产管理的基本原理与我国不动产管理领域改革发展的实践密切结合起来，为学生分析不动产问题提供系统的理论知识和科学方法，提高学生在正确理论指导下研究解决实际问题的能力和方法，是自然地理与资源环境、人文地理与城乡规划（不动产管理）、土地资源管理、不动产经营等专业的专业基础课和主要特色课程。
近年来，随着经济社会的迅速发展，特别是市场经济对权属清晰、权责明确的产权制度要求越来越高，我国现行不动产管理制度产生了越来越多的弊端，难以适应经济社会发展的需要，引起了相关部门的高度重视。十八届三中全会提出转变政府职能必须深化机构改革，这在一定程度上也推动了国家层面建立不动产登记局的进程。2013年11月20日总理主持召开国务院常务会议，要求将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担，理顺部门职责关系，减少办证环节。会议明确一是由国土资源部负责指导监督全国不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。二是建立不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息依法依规互通共享。三是推动建立不动产登记信息依法公开查询系统，保证不动产交易安全，保护群众合法权益[1]。
我国不动产管理出现目前这种局面，也与现行专业设置有一定的关系，长期以来，忽视不动产管理方面的教学和研究，专业设置中没有不动产管理专业。根据调查了解，华南地区只有广州大学地理科学学院“资源环境与城乡规划管理”专业设置了不动产管理方向，开设了不动产管理及相关课程培养不动产管理专业型人才，目前已经培养六届毕业生毕业。社会对掌握不动产管理学基础知识和能力的复合型人才越来越紧俏，迫切需要能够灵活运用所学不动产管理理论和相关法律法规解决实践中出现的不动产市场、不动产经营和不动产管理等问题。要求不动产管理教学承担增强学生的理论知识水平，锻炼学生分析和解决问题的技能，树立可持续发展理念的教学任务，达到为社会长期输送不动产管理高级复合人才的教学目标。目前全国尚未编写统一的不动产管理教材，各高校往往结合自己的区位优势编写部分讲义或者专题材料。因此，尝试对不动产管理课程内容、教学方法与手段、教学实践、考核方式等方面进行改革与探索就非常重要。
1 不动产管理课程设置基本情况
1.1 课程的性质、地位、作用和任务
不动产管理是人文地理与城乡规划（不动产管理）、土地资源管理等专业基础课程。该课程是一门应用性课程，是在本专业理论和相关课程学习以后，以各种类型的不动产的经营服务管理为核心，研究不动产市场的特点、市场研究方法、不动产管理的内容、方法与技能。通过学习使学生了解不动产产权理论、不动产管理制度，不动产金融等基础理论；掌握不动产市场分析、不动产产权产籍管理、不动产税收与评估、不动产规划管理、不动产交易市场管理、不动产经营管理、不动产服务管理、不动产资产管理、不动产信息化管理等[2]。使学生对不动产管理有一个全面的了解，能胜任国土资源管理、规划、调查，房地产管理中资产经营管理、中介服务、物业咨询服务及不动产管理服务企事业的工作。
1.2 课程教学的目的和要求
（1）通过本课程的学习，使学生了解不动产的概念、类型、开发建设、区域分布特征，不动产管理的基本理论与研究方法，了解国内外不动产管理研究的前沿与发展趋势。
（2）通过本课程的学习，使学生认识不动产管理市场的特点与类型，掌握基本的市场研究内容与方法。
（3）通过本课程的学习，使学生掌握不动产管理的目的、基本内容、方法和要求。
（4）通过本课程的学习，使学生掌握不动产管理的技能技巧。
1.3 课时要求与安排
本课程需要安排56学时，其中32学时理论教学课时，24学时实践教学课时，最好同一学期进行，需要学生使用电脑上机练习不动产管理相关技术软件，要求配实验员一名。
1.4 课程与其它课程的联系
本课程的先修课程主要有：管理学原理、土地经济学、市场营销学、房地产开发与经营、房地产估价、物业管理概论、土地资源管理等。
2 课程内容的改革与创新
为打破不动产管理课程没有现成教材的局面，笔者联合华南地区多所高校教师初步完成《不动产管理》一书的编写，该书内容大致可以分为以下三个部分。
第一部分为不动产管理概述和理论基础。不动产管理概述的内容包括不动产的含义、分类和特点；不动产管理的含义、职能、特征及其发展；还具体介绍了土地管理，房产管理和其他不动产资源管理。不动产管理的理论基础包括区位理论、城市地租理论、资源配置理论、服务理论等，此外还包括不动产管理制度分析。
第二部分为不动产服务管理。内容包括不动产服务管理概述；房地产经纪与管理、物业设施管理与物业管理；不动产产权产籍管理、土地产权产籍管理、房屋产权产籍管理；不动产资源信息化管理，信息系统的建设、管理及开发。
第三部分为不动产经营管理。不动产经营管理概述，包括不动产租赁管理、投资管理和融资管理，还有不动产资本经营和不动产证券化；不动产资产管理，包括国有资产管理、组织资产管理（企业）、商业资产管理、个人资产管理和跨国公司的不动产管理；不动产资源的规划管理，内容包括不动产资源分析，评估与规划修编，目前主要涉及多规融合、规划实施评估与修改、房屋资源规划及其影响因素等；不动产交易市场管理[3]，内容包括不动产交易与不动产交易市场、不动产交易市场的分类与特点，土地市场交易管理时机的选择、持有的土地和市场的发展，房地产开发市场、销售市场和二、三级市场管理，资本交易市场管理；不动产市场分析，内容包括不动产市场概述、不动产市场调查、不动产市场需求与供给分析、不动产市场区位分析和不同类型不动产市场分析；不动产税费（收）与评估，内容包括我国税收制度的建立与发展与不动产税收对区域经济的影响，不动产税收的属性、功能，不动产投资环节、交易环节、占有环节、所得环节的课税[4]，介绍美国、法国、台湾及香港的不动产税收，不动产评估与方法。
教学内容的设置希望通过对不动产进行概述，同时介绍其管理理论，使学生能在学习之初对相关概念及其原理有较全面的认识，为不动产的学习奠定坚实的理论基础；然后阐述不动产服务的相关管理，在原有的理论基础上进一步深入学习，通过理论联系实际的学习，目的是为了培养和提高学生从基本的不动产知识上升到能够拥有较高层次服务管理能力的跳跃；最后讲述了不动产的经营管理，内容主要包括资产、市场、税收等，使学生了解不动产经营方面的相应知识。教学内容从概念入手，由表及里的阐述不动产的边缘知识，具有较强的实用性和可操作性，结构紧凑、层层推进，内容全面、到位，对于有意愿锻炼从事不动产管理方面能力的学生而言，具有很好的指导作用；对于非本专业的学生来讲，本书也可以起到提纲挈领的点睛之效。
3 课程教学方法与手段的改革与创新
3.1 传统教学与现代多媒体相结合
不动产管理课程采用传统教学与多媒体技术相结合的教学手段。对课程重点难点知识采用传统教学方法讲解，实行传统“黑板+粉笔”式教学[5]，增强学生对重点难点知识的理解与记忆；以多媒体教学方式丰富课堂内容，实行“多媒体课件演示+网络课堂互动”，拓宽学生知识面。根据不动产管理课程具体篇、章、节教学内容、特点和教学目标的设置，将两种教学手段有机结合起来，实现传统教学方法与多媒体技术的灵活转换使用，以多媒体教学促进传统教学的改革创新，全面优化课堂教学，充分带动学生的学习积极性，极大提高课堂教学的效率。具体实施环节，采用创新式的教学模式，即将传授式教学、互动式教学与研讨式教学相结合[6]。对于不动产管理相关概念知识与理论基础，主要采用传授式的教学；对于不动产经营管理、不动产交易市场管理、不动产市场分析等学生有较大的发挥空间的，可以采用互动式教学；对于不动产资源信息化管理，可以采用研讨式教学方式，教师课前布置任务，把学生分成若干小组，每个小组扮演不同角色，到课上从所扮演角色的利益出发阐述自己的观点，这样既可以使大家通入课堂，也可以让大家今后参与工作可以从多角度进行思考问题。此外，也可以用展示法就某个内容让学生用PPT进行讲解。
3.2 理论结合典型案例分析法
在不动产管理课程教学过程中，在原有传统教学的基础上，采用理论与案例相结合的方式[7]。这种方式不仅可以活跃课堂气氛，调动学生学习的积极性，而且促进学生积极思考，增强了老师与学生之间的互动性，使课堂教学不只是老师单方面的授课形式，而是一个充满学习乐趣的探讨过程。案例导入的使用可以充分吸引学生的好奇点，让学生带着疑问、目的去听课，既提高课堂效率也让学生记忆犹新；通过具体某一部分内容的案例分析，既可以考察学生对特定内容的掌握情况以及运用水平，又丰富了教学内容；综合内容的案例分析让学生把不动产管理课程中所学到知识点进行全面、灵活地运用于现实的生活中，提高综合分析、解决问题的能力，把学以致用真正做到实处，为学生毕业后在工作岗位中创造良好业绩奠定坚实的基础。
教师在备课过程中选取的案例紧跟时代的脚步，具有突出的代表性，对时事热点及时反馈到教学当中。如不动产资源的规划管理，以市级土地利用规划为例子，需要对土地利用的现状以及存在的问题进行分析，针对不同的问题进行规划规划设计；不动产税费（收）与评估，以世界各国的不动产税为案例；不动产服务管理，以房地产企业的客户服务中心为案例；不动产资源的信息化管理，以市级国土资源和房屋管理局的系统为例开展典型案例的教学分析。目前我国不动产的统一管理还处于不断完善阶段，相关部门或者负责人会经常一些新消息，教师在教学过程中就会把相关的资料或者视频运用到课堂上，让学生了解最近的进展。
4 课程教学实践的改革与创新
关键词：老城；保护；策略
1.引言
进入21世纪，社会正在不断的发展，有些老城已经被大家所淡忘，从北京、南京，到西安、广州，全国各地的城市遗产都面临着城市化的挑战，所以我们更要对老城的保护起到重视。实际上，放眼全球，近几十年来在全世界发生的对城市历史核心区的拆除，已经构成了对社会结构和文化遗产的损害。中国的历史城市，不仅具有建筑学上的独特价值，同时，古城的居民也创造了当地独特的文化和传统的社会结构。如何保护好老城的“城”与“人”，已是我们今日必须直面的核心课题。
2.老城的力量
老城的力量，我们是可以从具象的感官来体会的。例如，旅行者行走在街头，有时会感到城市是“老旧”的，甚至还显得有一些阴沉。但是，这恰恰是历史和自然赋予城市的个性，如同巴黎的古旧显示的是文化，伦敦的阴霾反映的是个性，而在全球化中如何彰显自己的文化和个性，正是城市软实力和竞争力的源泉所在。
城市的魅力来自于对城市生命的尊重。城市是为人而建的，是为了让人能够在街巷里徜徉、散步而建造的。在一座充满魅力的人性化的城市里，人们能平静地坐在欧洲的咖啡馆或中国的茶馆里闲聊，能随时得以触摸到时间的印记与具有城市特色的空间地标。有了这些人性化的因素，正如我们在北京什刹海、纽约曼哈顿、京都 园所见到的那样，城市便具有了无穷的魅力。然而，这种魅力正因老城内的房地产开发而日益受损。实际上，每一个西方发达国家工业化时期，也都经历过类似对历史城市从破坏到保护的曲折历程，但最终各国政府、知识分子与人民普遍意识到了文化遗产不可再生的特殊价值，纷纷采取各项措施保护历史城市。例如法国于1962年颁布的《马尔罗法》，将有价值的历史街区划定为“历史保护区”，它使今天的巴黎旧城既保持了迷人的魅力，又使拉德芳斯新区焕发出现代的气息，两者相得益彰。
经过多年对老城的拆除，今天，保护历史文化名城，终于成为中国政府和社会的高度共识。城市遗产保护的关键，是如何真正保护好城市的历史核心区。但什么才是“保护好”，则反映出一个城市的视野、见识和气度。遗憾的是，我们通常所见到的保护模式，还停留在空间形态上“点”的保护。一些城市仅仅孤立保留一些文物点，剩下的历史街区成片拆除，甚至造成了传统社区的整体性消亡，导致城市丧失了历史的完整性。
面对这些城市的教训，今天更应立足于老城的整体保护、城与人的统筹保护。要让中国的城市像巴黎、威尼斯那样古旧而不破败，需要大智慧。
3.保护旧城的“城”与“人”
老城的保护和复兴，不只是空间形态上的问题，更是一项综合性的社会政策。例如，在保护老北京历史空间的同时，不保护好老北京的风土人情，没了老北京人、老北京话的老城，那就失去了北京的灵魂。因此，这就需要在城市规划学之外，引入社会学、民俗学、法学、经济学、文化人类学等多学科视角，而不能单纯由规划师主导。从这一跨学科的视角出发，有两个关键词值得关注：“整体保护”和“以居民为主体”。
其一，需明确总体目标是旧城的整体保护。有关条例已经提出了整体保护的原则，要求“保持传统格局、历史风貌和空间尺度”、保护“历史文化遗产的真实性和完整性”。多年来，在全国各地，虽有过 “格局保护”、“风貌保护”、“轴线保护”、“机理保护”等多种口号，但这些“概念式保护”未能有效阻止老城的成片拆除。25年前基本完整的老城，现已所剩无多，今天该是在每片历史街区、每座四合院、每幢近现代优秀建筑，切实进行“整体保护”的时候了。
其二、明确保护主体是老城的居民。我们有过新天地的商业化尝试，但新天地里没了老上海人，还是老上海吗？在北京，烟袋斜街的案例则显示出以居民为主体自我保护的前景。政府改善街区基础设施后，居民听到不拆了，就有信心修缮，社会力量也有信心来保护，衰败的社区被迅速激活。北京市已在总体规划中提出：“推动房屋产权制度改革，明确房屋产权，鼓励居民按保护规划实施自我改造更新，成为房屋修缮保护的主体”，正是破解老城衰败的关键所在。让居民成为老宅保护的主体，靠“保”而非“拆”的机制，才能保住社区自我生长的机理，从而也就真正保住了老城的细胞和生命。
在此，以物权的精神重新界定行政权力在“旧城改造”中的角色势在必行。要行之有效地保护文化遗产，就必须将“旧城改造”中旧的“拆迁”模式，转变为以“修缮”为基础的渐进模式，使之成为朝向住房“改善”、社区“整治”、老城“复兴”的“都市再生”的过程。因此，老城区的整治，完全可以在政府的指导和协助下，以居民为主体，通过社区互助的“自我修缮”的方式来实施，将“旧城改造”从拆迁模式下的行政关系，转变为修缮模式下的民事关系。
4.城市保护的政策创新
城市保护，不仅需要观念的进步，也需要政策上的创新。
首先，要在城市治理中理顺财政和税收体系，以私有产权保护为基础，尝试不动产税试点。不动产税，又称物业税或地产税，是按照土地或房屋的不动产市值，在保有环节按一定税率向房屋业主收取的税款。在中国，由于城市治理尚未建立物业税机制，严重制约了政府的税源，使得城市的公共服务投入不能正常回收，导致政府公共服务惟一的回收途径，是用拆房子卖地皮的土地财政的方法，来支撑公共服务的巨额投资。在美国、法国或日本，城市政府税收的一半以上来自不动产税，这吸引了政府专注于供应公共服务，保障物权的稳定和增值。为避免城市陷入大拆大建的循环，不动产税的开征已只是时间问题。
开征不动产税试点，其前提是尊重居民的财产权。正如前述北京烟袋斜街所昭示的可能性，如果以居民为主体，通过政府、房地产资本、社区、非政府组织及其他机构的合作，找到对话和协商，修复、复兴旧城区的方法并非难事。但拥有房产权的居民同时也应意识到，历史建筑是属于公众的文化遗产，不能私自随意拆除或进行不符合历史面貌的改造。对此，则需要重新界定职责后的公权力，适时履行公共管理职能，依法介入、约束。
其次，要通过法律和规划实现旧城保护的法治化。关于旧城区保护的立法和公共政策，可以借鉴相关国际公约和外国法律。某项规划历史性地提出了“旧城整体保护”的重要原则，要求“以院落为单位”进行保护修缮，规定了“明确房屋产权”和“鼓励居民成为保护主体”作为名城保护的机制保障。遵照规划精神，某市已经启动了保护文化兼顾民生的“旧房改造”，政府投入巨资修缮公房四合院，由“旧房改造”确立的新思路，以居民自愿为前提，政府组织、产权人实施、居民共同参与，通过以院落为单位的小规模、渐进式“修缮”的方式，对老城实施了保护整治。这条以居民为主体进行自我修缮，政府提供公共服务的保护机制，是既保护文化又改善民生的治本之举。
各国的土地税制，是一个包括许多税种的复杂体系，既有中央税，也有地方税；既有财产税，也有所得税；既有个人税，也有法人税。此外，还与遗产税、继承税、赠与税相联系。总的来说，各国的土地税制是以土地为课税对象的税收制度。土地包括农业用地、住宅用地、经营用地、林地等。各国的土地税制包括3个方面的内容：（1）土地保有课税；（2）土地有偿转移和增值课税；（3）土地取得和无偿转移课税。
一、土地保育课制的国际比较
土地保有税是一定时期或一定时点上对个人或法人所拥有的土地资源课征的税。课征土地保有税的目的在于平抑地价上涨，确保土地保有的负担公平，降低土地作为资产保有的有利性。由于国情不同，各国对土地保有课税的范围、税种设置、计税依据、税率设计以及征收管理等，差别很大，特别是许多国家的土地税是作为地方税税种，即使在一国之内，各地方之间也不一样。
（一）课税范围
各国对土地税的课税范围，有广义和狭义两种：（1）广义的土地税，把房屋建筑物等不动产均包括在土地税之内。（2）狭义的土地税，只是单指对土地的课税。
（二）税种设置
各国对土地保有课税的税种设置，基本上可分为两种情况：
1．合并在其他财产税中征收
由于土地与房屋、建筑物等不动产都属于财产的存量，目前有许多国家和地区都把这些财产合并在一个税种中征收，合并征收的情况，主要有以下几种：
（1）合并在一般财产税内征收，一般财产税是对有选择的几类财产综合课征的一种税。如美国、新加坡等的一般财产税，把土地等不动产和动产合并征收。
（2）合并在不动产税内征收。由于土地是一种主要的不动产，如加拿大、法国、英国、荷兰等，都把土地归入不动产税内征收。加拿大不动产税的税基包括两个部分：一部分是土地，另一部分是建筑物和其他不动产。法国不动产税的征收对象分为已建筑土地税和未建筑土地税。我国香港特别行政区的差饷税相当于不动产税，对拥有土地、房屋、其他建筑物等不动产的所有人课征。
（3）合并在财产净值税内征收。财产净值税的课税对象是纳税人拥有的全部财产的净值。财产净值是从财产总额中扣除纳税人债务后的余额。印度、挪威、秘鲁、墨西哥等国，都把土地合并在财产净值税中征收。
（4）合并在房地产税中征收。房地产税是土地税和房屋税的总称。因为房屋往往附着于土地之上，密不可分，有些国家和地区将土地与房屋合并在房地产税中征收，如泰国对房屋及其占用的土地征收房地产税；巴西对城镇土地连同上面的房屋建筑物征收城市房地产税。
（5）合并在其他税种中征收。日本的土地保有税由地价税、固定资产税、城市规划税和特别土地保有税等4个税种组成，其中固定资产税和城市规划税2个税种是对土地与其他不动产合并征收的税种。固定资产税，是把土地、房屋及折旧资产等固定资产作为课税对象，其中土地占有非常重要的地位。城市规划税是为了确保城市、特别是城市规划事业所需资金而课征的税。课税对象是位于被指定为城市规划区域内的市街化区域内的土地和房屋。法定纳税人是此类土地和房屋的所有者。城市规划税与其他土地保有税的区别在于，它是专门用于城市规划事业或土地规划整理事业开支的目的税。而固定资产税和特别土地保有税则属于普通税。
2．单独设置土地保有税税种，分别课征。
据不完全统计，目前把土地保有单列税种征收的国家和地区大约有30个，所用税种名称也多种多样。土地资源比较丰富的巴西，一直征收土地税，包括对农业土地征收的农村土地税，对城市土地及房屋建筑物征收的城市财产税。印度的州政府对农业耕地征收土地税。我国台湾地区有地价税，还有荒地税、空地税、不在地主税（即土地所有人离开土地所在地达到一定期限），这些税都是带惩罚性质的特殊性土地税，都是以地价税为基础加增若干倍征收的，而非经常性的土地税。泰国对所有土地征收地方发展税。韩国征收综合土地税。新西兰的土地税，是对非农业用地征收，由土地所有者缴纳。日本的土地保有税税种，除合并在其他税种中征收的固定资产税和都市规划税外，还有单列税种征收的地价税（国税）和特别土地保有税（地方税）。
（三）计税依据
各国土地税的计税依据，基本上可以分为从量计征和从价计征两种。
从量计征的土地税，是按土地的面积、土地生产物的产量课征。这种从量计征的土地税，因为计征简便，税额确实，在古代曾被普遍采用。但随着商品经济的发展和级差地租的扩大，如果再按土地面积或生产物的产量征收，不但有失公平，且不合理。所以，近代各国已少采用，以从价计征取而代之。
从价计征的土地税，是以土地的价值或价格为课税标准所课征的土地税。1873年首先由加拿大始征，后来各国相继仿行。从价计征的关键是土地的计价。各国的土地计价方法不尽相同，大多数国家是根据土地的估价课征，也有少数国家按年度租金价值课征。美国的土地税一般是根据专门机构确定的“估定价”为标准课征。德国的应税财产价值也是根据“估价法”确定。瑞典财产净值税中土地等不动产的净值由官方评估确定。我国台湾地区的土地估价由地方政府负责实施，包括每年公告一次的“公告现值”和每3年公告一次的“公告地价”，税务机关按“公告现值”征收土地增值税，按“公告地价”征收地价税。日本作为国税征收的“地价税”，对土地的价额是以征税期的“时价”计算的。作为市町村征收的“特别土地保有税”（保有部分）的课税标准为该土地的取得价格。
（四）税率设计
各国土地税税率的形式较多，总的来说，有比例税率和累进税率两种。有少数国家对农业土地实行从量定额课征。
美国、德国、日本等多数经济发达国家，对土地课税一般采用比例税率。美国的税率由各地方政府逐年自行规定。德国对个人和公司分别适用0．5％和0.6％的比例税率。日本的地价税税率为0．3％，特别土地保有税税率为1．4％。新西兰的土地税税率为2％。
许多国家和地区，根据以下不同情况采用不同税率：
1．根据土地用途不同，采用不同税率。
有些国家和地区，对不同用途的土地采用不同税率，农业用地低于城市用地，工业用地低于商业用地，住宅用地低于营业用地，宗教、社会福利、教育、体育用地低于其他用途的土地。如我国台湾地区地价税税率，分为一般税率和优惠税率两种，对限额内的自用地、工业用地、公共设施保留地和公有土地均实行优惠税率。公共设施保留地税率为1％，公有土地税率为1．5％。菲律宾、牙买加、利比里亚等国，也按土地的不同用途采用不同税率。
2．根据土地所处地理位置不同，采用不同税率。
美国包括土地在内的一般财产税的税率，各州都不一样，一般在3％-10％之间。大城市如纽约、芝加哥等地的税率比其他地区要高。丹麦依土地位置的不同，将税率定为l％——5．5％，首都哥本哈根的税率最高。
3．根据土地开发程度不同，采用不同税率。
我国香港特别行政区的不动产税税率，原则上是17％，新开辟地区为11％，但对供应不过滤水的地区为16％，无水道的地区为15％，新开辟区为9％。新加坡为了适应经济开发政策的需要，原将全国地区分为发达地区、半发达地区和不发达地区3类，采用不同的税率，分别为36％、18％和12％。从1984年起修改为全国23％的统一税率。
4．对空地或闲置土地，采用较高税率。
如日本对闲置土地的所有人征收特别土地保有税。奥地利征收闲置土地价值税。我国台湾地区对私有空地（所谓空地是指已完成道路、排水及电力设施，而仍未依规定建筑，或虽已建筑但建筑改良物价值不及所占基地申报地价15％的土地）按该宗土地地价税的3——5倍征收。对空地或闲置土地课征较高税率，目的是为了促进土地的有效利用。
发展中国家的土地税多数采用累进税率，这主要是因为累进税率对限制私人占有土地数量有重要意义，在土地公有情况下，可防止土地盲目占用和浪费土地资源，有利于提高土地利用效率。如巴西的农村土地税实行22个级次（从0．2％——3．5％不等）的累进税率。泰国的土地发展税税率按土地中间价值大小，课以一定税额，分34个级次。我国台湾地区的地价税税率，按地价总额和土地用途不同，分别适用基本税率、累进税率和特别税率：凡地价总额未超过累进起点地价的，适用10％的基本税率；超过累进起点地价的，按超倍累进税率征收；对某些用途的土地如名胜古迹占地，适用10％的特别税率。韩国综合土地税税率比较复杂，分为一般税率、特别税率和个别税率3类：一般税率适用于法律规定的作为一般课税对象的土地，一般税率和特别税率都设有9个级别，最低级次的税率分别为0．2％和0．3％，最高级次的税率分别为5％和2％；个别税率的应税土地为旱田、水田、果园和森林，税率为0．1％；工厂厂址、牧场、电力公司用地、土地开发公司出售、出租的土地，税率为0．3%；高尔夫球场、别墅、娱乐用高档设施用地的税率为0．5%。
（五）征收管理
土地课税的征收管理权限，多数国家归地方政府，只有少数国家的少数税种作为中央税或中央、地方共享税。土地课税由于作为课税对象的土地其位置固定不变，不会发生税基的地区转移，而且税源分散和纳税面宽等特点，由地方征管便于掌握和控制税源。所以许多实行分税制的国家，都把土地课税归入地方税体系。如美国，土地课税是财产税的一个组成部分，而财产税则是美国地方政府财政收入的主要来源。我国1994年实行分税制财政体制改革，把直接涉及土地课税的税种划归地方税体系。日本现行土地税制，除1992年1月1日起开征的地价税属于国税，由国税局负责征收外，其余有关土地保有税种的收入分别归道府县和市町村地方预算，属于道府县的有固定资产税和不动产取得税，属于市町村的有特别土地保有税、都市规划税，土地税在日本地方税体系中占有重要地位。巴西涉及土地的征税，实行联邦、州和市3级划分税种分别征收的体制，3级政府都有相应的征收管理权限：土地税（农村土地）归联邦政府征收，收入的80％归当地政府；动产税（城市土地）归市政府征收；不动产转让税归州政府征收。
二、土地有偿转移和增值课税的国际比较
对土地所有者的土地增值额课征的税，称作土地增值税。土地增值可分为土地有偿转让增值和土地定期增值两种。前者是土地买卖或交易时的价格超过其原来入账时价格的增值部分；后者是指土地所有者所拥有的土地因地价上涨而形成的增值部分。在土地的增值中，有一部分是土地的自然增值（指这部分土地增值并非是土地所有者私人劳动或投资得到的，而完全是由于社会发展、土地需求的增长而形成的），这部分增值有人主张应该全部归公，以体现财富的公平分配，并限制土地投机，抑制土地兼并。土地是一种资本资产，对资本资产的增值所课征的税，实质上是属于资本利得税的范畴。
（一）课税范围
土地增值税的课税范围一般分为两种：一种是包括对土地及建筑物增值的课税，如我国现行的土地增值税和意大利的不动产增值税。另一种是只对土地的增值课税，如我国台湾地区的土地增值税和韩国的土地超额增值税。
土地增值税的课税对象是土地的增值额，一般包括土地转让时发生的增值额和土地非转移定期发生的涨价形成的增值额。德国、英国、日本原先实行过的土地增值税，对以上两种情况下的增值都课税。意大利现行的不动产增值税的课税对象，也包括这两个部分的增值额。我国和日本等国的现行土地增值税只对土地转移时发生的增值课税。韩国的土地超额增值税，只对纳税人拥有的闲置土地或非营业用地的增值征税。在日本，对个人和法人的土地转让收入，分别课征：对个人的土地转让收入课征的税种，由个人所得税、个人事业税和个人居民税3个税种构成；对法人的土地转让收入税，由法人税、法人事业税和法人居民税3个税种构成。
（二）课征方式
许多国家对土地转让或定期增值的收入，同其他收入一样征收个人所得税和法人所得税。土地增值税的课税方式，可分为两种：
1．综合征收。就是把土地增值收入归并到一般财产收益中，统一征收所得税。美国、英国等国的土地转让收入并入个人或法人的综合收入，征收个人所得税和法人税。加拿大将土地转让收入的四分之三计入所得，进行综合征税。法国对持有期只有2年以内的短期土地转让收入与其他收入一起合并征税；超过5年的长期土地转让收入用五分五乘方式征税。
2．单独征收。就是把土地增值收入从所得税中分离出来，单独课征。日本对个人的土地转让收入的课税，核心是单独计算，分离课税，对法人的土地转让收入，在1991年以前，是并入法人的全部事业年度收入课征普通法人税的，在1991年的土地税制改革中，进一步强化了对法人土地转让收入的课征，对超短期土地转让收入按67．5％的税率实行分离课税，不再与其他法人税综合计算，从而使法人企业在其他收入出现赤字时，无法用土地转让收入予以弥补。德国、意大利两国，除非投机买卖，原则上不征税。
（三）计税基础
土地增值税的计税基础是土地的增值额。土地有偿转移的增值额是土地的售价减去其原价（原来购入价或取得使用权的支付价）和各项成本费用以后的余额。我国台湾地区以每年政府公布一次的“土地公告现值”为计税基础，纳税人按公告现值的80％——120％申报纳税。对不发生转移的土地，定期估价一次，按增加价值课税，允许扣除为增值而发生的各项成本费用。
（四）税率设计
土地增值税的税率，基本上分为比例税率和累进税率两种。
1．比例税率。
韩国的土地超额增值税，实行单一的比例税率。日本、法国等对土地转让收入的税率，因土地持有期长短而设计高低不同的差另比例税率，土地持有期长的实行轻税率，短的实行高税率。如日本，对个人的土地转让，分为长期转让、短期转让和超短期转让3种，“长期转让”是指自获得土地所有权至出让土地的时间超过5年的；“短期转让”是指持有的时间2一5年的；“超短期转让”是指土地拥有期在2年以下的。对这3种长短不同转让收入分别实行10％——20%、40％和50％的不同税率，以抑制土地投机，合理分配土地的增值。日本对法人土地转让收入除征收普通法人税外，另征附加税，如从1973年起，对法人的土地转让收入，在普通法人税以外，对拥有期在5年以下的短期转让收入，加征20％的法人税。1987年规定，对土地拥有期2年以下的超短期土地转让收入，加征10％——30％的附加税。1991年，对5年以上的长期转让收入，也实行了加征10％的附加税制度。
2．累进税率。
有些国家和地区按照土地价格增长幅度采用累进税率征收。当土地转移时，不论土地面积大小，涨价数额多少，一律以超过原价倍数累进课征。如我国台湾地区现行土地增值税税率，按土地涨价倍数实行3级超额累，进税率，具体计算为：土地涨价总额超过原规。定地价或前次转移时申报现值但未达100％者，就其涨价总额按税率40％征收；超过100％而未达200%者，就其超过部分按50％的税率征收；超过200％以上者，就其超过部分按60％的税率征收。在计征土地增值税时，对以前转移时申报的土地现值，都按物价指数进行调整，以体现税负公平。意大利的不动产增值税是将房地产从买入到转让时的价格上涨部分作为征税对象，按照价格增长幅度采用累进税制，按3％——30％的税率征收。价格上涨部分是指地价超过基准价格的部分（具体征税标准和税率见表1）。
表1：
─────────────────────┬───────────────
│
征税标准
│
税率
│
├─────────────────────┼───────────────┤
│
20%部分
│
3%——5%
│
│
20%——50%部分
│
5%——10%
│
│超过基
50%——100%部分
│
10%——15%
│
│准价格
100%——150%部分
│
15%——20%
│
│
150%——200%部分
│
20——25%
│
│
200%以上部分
│
25%——30%
│
─────────────────────┴───────────────
三、土地取得和无偿转移课税的国际比较
土地取得税是对个人或法人在通过购买、接受赠与或继承财产等方式取得土地时课征的税，分为因购买、交换等有偿转移取得土地时课征的税和因接受赠与或继承遗产等元偿转移取得土地时课征的税两种情况。
（一）有偿转移取得土地时的课税
韩国对购置不动产所取得的土地设立不动产购置税，按所购项目价值2％的标准税率课征，或按购置不动产的年度分期付款额的比例征收。
日本的土地取得税制除了赠与税和继承税外，还有不动产取得税和特别土地保有税（取得部分）。不动产取得税是由都道府县对取得土地和房屋等不动产的个人和法人课征的税，不论有偿、无偿包括买卖、交换、赠与、捐赠、实物出资、填地等原始取得或继承取得的土地与房屋，都是不动产取得税的征税对象。土地取得税的免征点是10万日元，征税标准是购买时的价格，标准税率为4％。学校、特定医疗法人、道路等一定用途购置的土地不征税。特别土地保有税（取得部分）由市町村征收，目的是抑制土地投机性取得和促进已取得土地的有效利用，内容包括保有课税和取得课税两个部分。
德国、意大利、荷兰等国都设有“登记许可税”，在土地所有权转移书立登记凭证时，按土地的转让价格计算纳税。有些国家和地区对土地等不动产在产权发生转移变动时，就当事人双方订立的契约，对不动产取得人征收契税或印花税。契税和印花税表面上是对契约征税，实际上是对不动产取得者课征的税收。
（二）无偿转移取得土地时的课税
对土地等财产无偿转移时课征的税，称为财产转移税，包括遗产税、继承税和赠与税。广义的遗产税包括对财产继承者继承的财产课征的税和对死者遗留的财产课征的税。赠与税是对财产所有者生前赠与他人的财产课征的税，是遗产税的补充税种。遗产税和赠与税的配合方式，各国的做法不同，包括两个税种课征制度的配合和两个税种税率的配合
1．两个税种课征制度的配合。国际上通常有3种方式：（1）单一税制，即在遗产税、继承税和赠与税3种税中，只设立其中一个税种，如新加坡、我国香港特别行政区等在财产转让税制中只有一个遗产税，而没有继承税和赠与税；英国是将一部分生前赠与财产归入遗产额中课征遗产税，不单设赠与税；伊朗、冰岛、马来西亚只设继承税，未征收赠与税；加纳，秘鲁只征收赠与税，不征收遗产税。（2）分设两税，并行征收，这种方式为大多数国家所采用，如美国既征遗产税同时又征赠与税；日本、德国、法国、瑞典等国均实行继承税和赠与税相结合的制度。（3）分设两税，交叉合并课征，即对生前赠与财产除按年或按次课征赠与税外，在财产所有人死亡后，均将生前赠与总额（或受赠总额）并入遗产总额（或继承总额）中一并课税，原先已纳的赠与税额准予扣除，如意大利、新西兰等采用这种方式。
2．税率的配合方式，有两税分设税率和两税合一税率两种做法，如美国联邦的遗产税和赠与税，适用统一的超额累进税率；英国的遗产继承税，从1988——1989年度起，税率由超额累进税率改为统一的比例税率；德国按被继承人与继承人或受遗赠人、赠与人与被赠与人之间的亲疏关系设计税率，实行超额累进税率；日本对继承税和赠与税分别设计税率表，都采用超额累进税率。
主要参考资料：
（1）尾崎护（日）《日本等工业化国家的税制》（中国税务出版社1995年11月出版）。
（2）孙执中主编《战后日本税制》（世界知识出版社1996年3月出版）。
关键词：物业税计税依据评估
一、物业税与不动产评估
世界上对不动产征收财产税的国家中，大多数国家采用以土地和房产的市场价值作为计税依据的方式，少数国家和地区采用的是非市场价值，如俄罗斯采用的是账面价值，美国加州采用的是不动产的获得成本。我国现行房产税是以房产的账面原值按一定比例给予扣除后作为计税依据，城镇土地使用税按纳税人占有的土地面积课税，这使得房产税和城镇土地使用税成为最缺乏弹性的税种。物业税合理、准确的计税依据应是土地使用权和房产的市场价值，市场价值是通过评估得出的，但“评估值”不止市场价值一种价值类型。
以评估得出的土地使用权和房产的市场价值作为物业税的计税依据，使得物业税和评估紧密联系起来。
物业税并非第一个利用不动产评估的税种，在我国现行的土地增值税中，就有对需要进行评估的情况的规定：“纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）提供扣除项目金额不实的；（三）转让房地产的价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。”①现行房产税也有用到评估的情况：在确定房产原值时，“对房产原值明显不合理的，应重新予以评估”。②但值得注意的是，上述土地增值税和房产税中的评估是在个别需要的基础上进行的，所涉及的范围有限，而且房产税中的评估是在恢复原值目的下的评估。
物业税税基评估是大规模的、覆盖所有应税不动产的评估，开征物业税使税基评估首次在税收行政中具有了关键的意义。
二、物业税立法中的评估问题
（一）不动产的市场价值
物业税的计税依据是一定时点的土地使用权和房产的市场价值，除这一点外，税法还应进一步对市场价值作出明确的界定，其意义是一方面便于纳税人正确理解和接受；另一方面便于评估人员在评估工作中统一认识，以确保评估值以及纳税依据的准确性，保证不同征税对象纳税依据的可比性。
（二）税基评估的责任划分和评估主体
物业税作为地方税，其税基评估的责任由哪级政府履行应在税法中明确。各国不动产税基评估责任的归属情况不同，在美国，评估由地方政府或县级政府负责；在欧洲有些国家，虽然财产税（包括不动产税）是由地方政府征收的，但评估的责任一般在中央政府，这些国家有英国、德国、法国和丹麦，而荷兰是由市级政府进行评估的。确定由哪级政府承担税基评估责任应当考虑的问题是：一个评估机构服务于多大的范围能够符合税收效率原则。税基评估责任划分的目标应是能保证房地产的评估值符合其市场价值，以保证税款的准确征收和减少纳税人要求复议带来的行政成本。由较低级次的政府负责较小范围的物业税税基评估，可能在评估的准确性上有优势，但分散评估同时也会带来评估成本的增加，因此必须权衡考虑收益和成本问题。
物业税的税基评估由谁来进行是值得讨论的问题。国际上的经验主要是，有的国家设立专门机构从事不动产税基的评估，如在澳大利亚，各州设立总评估师办公室，其职责之一就是为纳税提供税基价值，总评估师是由州议会任命，对州长负责③；英国设立中央、大区和区三个层次的评估办公室，其中中央和大区级的评估办公室主要进行管理协调工作，区级的评估办公室具体承担其辖区内的税基评估工作④。有的国家财产税税基评估的责任在较低级次的地方政府，此时地方政府出于节省成本、提高税务行政效率考虑，倾向于委托社会评估机构评估税基。虽然成本是选择评估主体的重要考虑因素之一，但无论是设立专门的税基评估机构，还是委托社会中介机构评估，最主要的问题是必须明确评估机构的责任。责任界定的缺乏往往会带来比即时的显性成本更大的后期成本或效率损失。
（三）物业税税基评估周期
物业税是以不动产的市场价值为征税依据的，因此评估应定期进行。如果两次评估之间的间隔太长，将会引起两方面的问题：一是通货膨胀和其他市场因素变化使财产价值上涨，仍以原评估值为计税依据会侵蚀税收；另一个是由于不同财产市场价值上涨的幅度不同，仍以原评估值为计税依据会导致纳税人之间的相对不公平。将应税财产值指数化，从而和通货膨胀或估计的市价上涨联系起来可以部分地解决第一个问题，但真正能解决这两个问题的是进行财产的重新评估。从实行财产税的国家来看，法国最近一次的财产税税基评估发生在1970年，从20世纪80年代开始每年对应税财产值作指数化调整；美国的一些地方每年或每两年进行一次财产税税基的重新评估；在丹麦，1982～1998年之间每个不评估的年份实行指数调整，从1998年开始每年都进行全面的重新评估。⑤决定评估间隔时间的因素大概有两个：一是财产市场价值变化的频繁程度和变化的幅度、不同财产市场价值起伏的均衡程度，这是与市场有关的变量；二是进行重新评估的成本。由于市场情况的难预料性，成本因素往往成为决定评估间隔时间的关键。当前计算机技术在评估中的应用，使得开展大规模的财产税税基评估的成本大大降低，这有利于合理增加评估密度，提高财产税税基评估的准确性和保证财产税征收的公平性。
我国在物业税立法时，应在税法中明确规定税基评估的周期。若法律上缺少对评估周期的明文规定，则将在实际操作中出现随意性，既可能发生税务部门为完成税收收入而随意进行评估，从而使物业税的税基评估失去公信的情况；也可能发生税务部门畏于重新评估的工作量而长期怠于评估，致使侵蚀税收收入和损害公平的问题。
（四）申诉安排
物业税的纳税人可能对税基评估的结果存在异议，税法应作出安排以保证纳税人对评估结果申诉的权利。首先，保证纳税人的知情权，税务机关对物业税税基进行评估后，应及时向纳税人通报其房地产评估情况，以便纳税人决定是否申诉；其次，设计简单高效的申诉程序，指定专门的机构或人员处理纳税人申诉。
三、物业税税基评估方法和技术
（一）基本评估方法
税基评估可以采用三种基本的评估方法，即市场比较法、收入法和重置成本法。市场比较法需要在房地产市场中寻找与待估房地产类似的实际交易，分析待估房地产与实际交易的房地产的差异，针对这些差异对实际交易价格进行调整从而得出待估房地产的价值。由于评估市场价值惟一直接的证据是实际交易价格，因而市场比较法从理论上讲优于其它两种方法，但市场比较法对房地产市场的发育程度（足够多的卖方、足够多的买方、足够多的交易等）和信息的可获得性、完备性提出了很高的要求。当由于缺乏足够的交易信息而无法使用市场比较法时，可使用收入法，将实际或预期的从待估房地产取得的收入（租金或其他形式）资本化为其在评估基准日的价值。成本法往往是在上述两种方法都受到限制而无法使用时采取的，它由重新取得土地使用权或重新建造房产所需的成本减除实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值等得出应税房地产的评估价值。
（二）税基评估技术——批量评估
同其他目的的评估不同，为得出物业税的税基，要求同时对大量的房地产进行评估，工作量大且密集；另外其他评估行为中往往对特定房地产进行个别评估，个别评估的成本对于税收行政来说是难以接受的。为保证物业税的行政效率，需要将其征管成本中的评估成本有效控制在一定的范围之内。控制评估成本的目的是通过运用批量评估（massassessment）来实现的。
在对不动产征收财产税的国家中，税基的批量评估已被广泛应用。批量评估的过程包括三个步骤：（1）对辖区内所有不动产进行基本描述，内容包括不动产位置、土地面积和允许用途、建筑物的面积、年代、材料、质量等，大量不动产的基本信息经过整理，储存在特定的数据库中，这样的数据库一般被称为财政房地产簿（fiscalcadastre）；（2）收集市场信息，包括房地产的市场交易价格、市场租金水平和建造成本信息等；（3）估价，首先要进行市场分析。市场分析的目的是要确定位置、土地面积、建筑物面积和质量，以及其他种种因素对不动产市场价值的影响，分析的结果是将上述各因素和市场价值的关系通过估价模型的方式表现出来。估价模型可能是数学模型，也可能是列示各种类型的土地和房产的单位面积价值的图表。一旦估价模型建立，就可以将待估不动产基本信息逐个输入，得出评估值。值得注意的是，对上述批量评估得出的评估值，评估人员需要进行适当检查以确定其是否符合市场价值，对具有明显特性（特殊位置、特殊用途等）的不动产更需要仔细的复查。
很明显，批量评估并非是笼统地分块评估，它承认各项不动产的个性，并通过估价模型将不动产个性对其市场价值的影响切实地表现出来。
当今各国的税基批量评估是同计算机技术紧密结合的，二者的结合产生了计算机辅助批量评估技术（CAMA，computer-aidedmassassessment）。应用这一技术，需要将相关市场交易信息储存在计算机的数据库中，由计算机利用回归技术进行市场分析，构造估价模型，在待估不动产的基本信息输入后，计算机就可以输出其评估值了。CAMA技术的广泛应用大大提高了税基评估效率，降低了评估成本，同时也增加了税基评估的透明度，减少了人为因素的干扰。
四、当前亟待开展的工作
对应税不动产进行大规模的评估是我们在以前的税务工作中未曾试过的。充分借鉴其他国家的经验和技术，事先做好充分的准备工作是物业税顺利征收的关键。如上所述，物业税税基评估中需要大量的、详尽的不动产基本信息和较长时期内的市场信息，这些信息的收集、整理和储存工作必须提前于物业税开征的时间进行。因此当前各地亟待着手建立完善不动产基本信息和市场信息数据库。另外完备的不动产产权登记虽然并不是税基评估的必要条件，却是物业税征收的关键，因此也是相关部门面临的重要任务。
参考文献
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关键词：税收杠杆 房产税 供求平衡 宏观调控
就发展历程来看，我国房地产市场发展至今不过短短的十几年，已初步建立了房地产税收体系。房地产税收促进了房地产业的健康发展，在完善税制、发挥税收聚财功能、进一步发挥税收经济杠杆作用、保护和合理使用土地资源等方面起到了积极作用。但与国外相比,我国房地产市场还处于发展阶段，房地产税收体系中有许多不完善的地方，严重影响和阻碍了房地产业的健康发展。国外成功的调控经验和先进的措施对于我国政府进一步完善房地产市场宏观调控体系，无疑是值得借鉴和学习的。
一、国外利用税收手段调控房地产市场的基本做法
各国对利用税收手段调控房地产市场均有自己的观点和措施，如果抛开文化背景和历史因素不看，归纳起来其共性主要体现在以下几个方面：一是世界各国都非常重视住房保障体系的建立和健全，房地产市场中的政府税收手段这只“有形之手”，绝大部分情况下也都是针对住房保障问题的；二是为确保房地产市场的和谐发展，对房地产市场的税收调控政策主要分为两个层面：对供给的掌控与对需求的调控。其中大多数国家主要致力于在需求的调控方面做文章。如果单纯从供给方面调控，势必进一步加剧供求关系的扭曲，客观上增加需求方对价格上涨的预期，实际的结果便是房地产价格不但没压下来，反而与日俱增。因此，在掌控供给的基础上，发挥税收政策对需求的调控就显得极为必要。
（一）以高额税率对房地产行业进行征税，有效抑制房地产市场的投机行为
房地产市场价格持续攀升，与城市一般居民的需求在结构和支付能力上存在着双重矛盾。这种异常现象，主要是房地产投机性需求造成的。各国在利用重税抑制投机行为的做法主要有种：一是利用高额地皮税的征收有效抑制了房地产行业内的投机行为。如在法国，购房者除要缴纳高额地皮税外，还需支付住房税或空房税，这导致了长期以来法国人不把房地产市场视为投资或财产保值的重要领域；二是采用逐步升级的办法，用重税打击投机。如韩国的做法是，从2007年起，将对出售第二套房产的卖主征收50%的资本收益税，对拥有第三套住房的卖主征收60%的资本收益税。也就是说，投机者卖掉一套住房，政府就拿走一半，使投机者无利可图甚至亏本；三是对房地产保有环节征收高税。例如，美国对不动产征收的税收要占到其全部财产税收入的80％。而我国在房地产保有环节涉及税种相对较少，税负相对较轻，这就降低了房地产保有者的经济风险，在客观上增加了房地产投机者的需求。
（二）对低收入购房者给予税收方面的优惠或补贴
房地产市场价格的持续升温，导致越来越多的低收入者购买住房时力不从心。为了有效的缓和房地产市场的供求矛盾，平衡供求关系，许多国家都对低收入购房者给予了税收方面的优惠或出台了各种补贴方案：一是对低收入者和老年人购房和租房的税收优惠政策。如美国为了使低收入者能买得起和租得起房子,美国国会在1986年通过了低收入者购房和租房税收抵扣的法案,并在1993年成为永久性的法令。根据这项法令,联邦每年给各州分配税收抵扣的最高限额(每人1.25美元乘以各州的人口),房屋的业主可在10年内每年接受个人所得税的直接抵扣。而凡已到或已超过55岁的纳税人(或其配偶),出售其住房时,符合一定条件可享受一次性扣除125000美元售房纳税赢利的政策；二是实施廉租房制度，运用各级税收对廉租房进行补贴。如法国政府规定，各大城市必须建设一定数量的廉租房，其比例约为总住房面积的15%至20%。廉租房的存在使得房屋买卖市场需求减少，房价因此处于稳定状态。除此之外，政府还长期运用税收推行租房补贴等福利制度，社会各阶层的无房户都可在租房时享受政府相关的税收补贴，而建造廉租房的房地产企业也可获得中央政府在税收方面的优惠或补贴；三是利用税收收入推行福利住房，满足低收入阶层的住房需求。所谓“福利住房”，是指由国家资助建造、租金较低、专门租给低收入者的住宅。例如德国，多年来，政府投入了巨额资金，大规模兴建了许多“福利住房”，很好的满足了市场尤其是低收入阶层对“福利住房”的需求，而这些“福利住房”的预算绝大部分都来自于国家的税收收入。特别是在北欧一些高税收，高福利的国家，政府利用税款建造福利住房已经是家常便饭。
（三）设计差别性税收政策体系，即对房地产所有权转让环节区分有偿和无偿，并考虑实际占有权属时间长短征税。这虽然不能从根本上完全区分正常房产需求和投机性房地产需求，但可以在相当程度上实现二者在税收政策上的差别性对待，保护合理的理性需求，增加投机性需求的交易成本。
从国际税收实践来看，当房地产发生买卖等有偿转让时，大多数国家都规定应对转让收益增值部分课税。美国、日本、英国、法国、芬兰等国家，把房地产转让收益归入个人或法人的综合收益，征收个人所得税或法人税（公司所得税），其中美国实行15%到34%的累进税率。意大利将从买入到转让时的价格上涨部分作为税基，按照价格增长幅度采用累进制，按5%至30%的税率征收不动产增值税。
（四）充分运用税收杠杆促进住宅业的发展。虽然各国政府施行的具体措施不同，但均对从事开发廉价住房、福利房、或是集体筹资建房等有利于调控房价的商业行为予以了税收方面的支持。一是对利用抵押贷款购买、建造和大修自己房屋的业主,在征收个人所得税时减免抵押贷款的利息支出。二是对拥有自己住房的业主,还可减免地方税、财产税等。三是对出租房屋的业主实行税收豁免政策。四是豁免出售自用住房(又称主住宅)收益的个人所得税。如美国按照现行的税法,出售一套自用居住满二年以上的住宅,如果是单身,其售价与购入价的差价收入不超过25万美元,就可免税；如果是已婚家庭,差价收入不超过50万美元,也可免税。由于美国房价一直比较平稳,售房差价收益很难超过这一限额,这意味着美国房屋的出售几乎都是免去所得税的。这不仅提高了消费者的居住条件,同时也活跃了房地产市场,扩大了国内的有效需求,推动了国内经济的快速发展。
（五）针对房地产市场征收不动产税、财产税，以防止房地产市场中的商业活动出现欺诈，漏税等非法行为。所谓不动产税，是对土地或房屋所有或占有者征收的税，依据为不动产的评估价值。不动产又可分为三种类型：一是将土地、房屋和有关建筑物、机械以及其他固定资产综合在一起而课征的不动产税。如巴西、日本、芬兰、加拿大等的不动产税；二是只对土地和房屋合并征收的房地产税，如墨西哥、波兰的房地产税，泰国的住宅建筑税等；三是单独对土地或房屋课征的土地税或房屋税。土地有地亩税（面积税）和地价税两种形式，西方多采用地价税（主要采用估价计税方法）。除此之外，在不征收不动产税的国家，一般征收财产税，如美国、英国、瑞典、瑞士、丹麦、挪威、荷兰等国，操作办法是将不动产与其他财产捆在一起，就纳税人在某一时点的所有财产课征一般财产税，计税依据是财产的评估价值。其中美国的财产税最具代表性。当然还有定期不动产增值税：该税种主要是针对占有房地产超一定年限的产权所有者征收，通过对房地产的重新评估，对其增值额征收，一般为5 年期和10 年期增值税两种。因此，以上三种针对房地产市场的征税有效地保证了房地产市场的健康稳定发展，避免了业主控制或低效率使用房产，刺激了交易活动，这既繁荣了房地产市场，又推动了房地产要素的优化配置，同时也打击了房地产市场中的投机行为和非法交易行为。
二、国外利用税收手段调控房地产市场的主要特点
从以上国外利用税收手段调控房地产市场的基本做法，可以总结出其主要特点：一是大多数国家对房产和土地合一征收，适用统一的税制；二是国外房地产税收的征税范围既包括城镇，也包括农村；三是大多数国家按房屋和土地的评估值征收房地产税，评估价值根据房地产坐落地点、建筑结构、成新程度等因素确定，相当于市场价值的一定比例。与此相适应，大多数国家建立了比较完备的房地产评估机构和评估制度，按照一定的周期对房地产进行评估；四是大多数国家房地产税的纳税人是房地产的所有者，或者是对所有者和使用者均课税；五是在大多数国家房地产税是地方政府的主要税种，构成了地方财政收入的主要来源。
三、国外利用税收手段调控房地产市场对我国的经验借鉴
（一）充分利用税收手段加强对房地产市场的宏观调控，尤其是对那些图谋暴利的房地产企业征税高税，坚决打击各种投机行为。
众所周知，我国房地产市场属于暴利行业，年增长率极高。房地产厂商的一举一动，牵动着社会上千家万户的心，甚至影响了沪深股市的走势，给股市带来了一定的安全隐患。老百姓对房价居高不下的抱怨，媒体对房地产泡沫的置疑，专家对房地产隐患的责问，使得征收高税打击房地产投机行为已经到了刻不容缓的地步。因此借鉴国外先进经验，开征新的统一规范的“房地产税”，增大税收对房地产存量的税收调节很有必要。笔者认为，我国改革后的房地产税其基本思路是否可作如下考虑：
1.将现行房地产保有环节的房地产税和城市房地产税合并，对土地、房产开征统一的房地产税；
2.按房地产评估价值作为计税依据，以客观地反映房地产价值；
3.适当扩大征税范围，将发达地区农村纳入房地产体系；
4.体现区别征收原则，对第一套自住房免税，第二套自住房征税，第三套以上加成征收；
5.房地产税应逐步发展成为地方主体税种，因此应在法律层面上对房地产税征收范围、基本税率确定、浮动幅度等方面赋予地方相应的立法和管理权限。
（二）开征“房地产转让收益个人所得税”，即对有偿转让房产产生的利润征税。房地产转让中的差别性税收在房地产转让环节应针对消费性需求和投机性需求实行差别性税收政策，这是当前税收政策调控的力度点所在。
具体做法可以参照国外成功的经验，对购买房产一年内的转让所得征收25%的所得税，三年内的转让所得的征收15%的所得税，三年以上的免征。开征房地产转让收益个人所得税可以在保护真实购房需求的同时，有效地抑制投机性需求，降低泡沫风险。其次是对购入未满三年的商品住房转让征收5％营业税，以及营业税税额7％的城建税和3%的教育费附加，三年以上减半征收。之所以采用“组合拳”，是因为仅仅征收营业税的调控力度有限，而且也容易让房地产投机需求将税负向后转嫁。沿海一些城市的实践已经表明了这一点。
（三）切实利用税收杠杆促进住宅业的发展，同时制定相关税收政策，对低收入者和老年人购房和租房实行税收优惠或补贴。
税收政策是国家进行产业政策调整的重要手段，是在市场经济条件下调整产业结构、优化产业配置的有效方法，我国应当借鉴美国税收政策中支持住宅产业发展的方法来改革我国税收杠杆，支持我国住宅产业发展。此外，由于我国还处在经济发展阶段，存在一定的贫富差异，存在相当多的低收入者，合理地解决低收入者居住问题是关系我国经济、社会安全的重要问题。如果通过税收优惠政策，鼓励老年人购房和售房,不仅能完善社会保障体系，解决老年人的居住问题，使他们可以安度晚年，而且还能有效地增加二手房市场的房源，激活楼市，促进房地产市场的繁荣。
参考文献
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[3]邓宏乾.中国房地产税制研究[M].武汉:华中师范大学出版社,2000.12.
关键词：房地产市场；税收政策；对策建议
中图分类号：F29
文献标识码：A
文章编号：1672-3198（2011）06-0186-01
近年来，我国房地产行业已经成为国民经济发展中的支柱产业。由于房地产行业本身又是一个高风险的行业，通过产业链条，对整个国民经济的运行产生重大影响。因此，在我国房地产市场发展迅猛的同时，我们也应该注意到我国房地产业存在的问题，并积极主动的去应对，而税收政策应该发挥积极的作用。
1 理论分析
税收手段是财政政策的主要手段，它是通过税种和税率的变动来调节社会总供给和总需求。税收是财政收入的主要来源，税收额等于税基乘以税率，而税基与国民经济运行的规模和速度直接相关。
如图1所示，税率(T)为零时，税收(R)亦为零，随着税率提高，税收逐渐增加，税率上升到某一点T。时，税收达到最大，这时税率为最优税率，如税率继续上升，高税率打击经济主体的积极性，因而，有可能使经济发展速度，包括经济规模出现衰减，从而导致税基大幅下降，这样整个税收总量反而减少，所以T。为税率的临界点。税收首先要尽可能的做到赋税公平，从而调动各方面的积极性，实现市场运行最大效率，税收结构应体现国家的产业政策，按国家产业政策实行税收倾斜，支持关键产业超前发展。对房地产业课税也应找到最合理的税率。
2 国外房地产税收制度的经验
目前，许多国家都建立了比较完善的房地产税收体系，税收制度具有“宽税基、简税费、轻税负”、“从价计税、动静结合、地方所有”的特点。“宽税基”是指除了对公共、宗教、慈善等机构的房地产实行免税外，其余的均要征税。“简税费”是指一个国家设置的有关房地产的税收种类相对较少，税外收费也少。“轻税负”是指国外房地产税收中税率一般都不高，如美国征收房地产税收的50个州，税率大约平均为1%-3%；在加拿大多伦多市物业税税率为1%。“从价计税”是指绝大多数发达国家是以房地产的市场价值为计税依据，即以财产的资本价值、评估价值或租金为计税依据，只有少数国家以土地面积和账面价值作为房地产税的计税依据。“动静结合”是指既重视对房地产保有环节的征税(静态税)，如加拿大的不动产税、波兰的房地产税、泰国的住房建筑税、日本的固定资产税、法国的房屋税、英国的房屋财产税、韩国的综合土地税、巴西的农村土地税；又重视对房地产权属转移环节征税(动态财产税)），如意大利不动产增值税、其它国家遗产税与继承税、赠与税、登录税、印花税和公司所得税、个人所得税。但对权属转移环节实行轻税政策，以促进房地产的开发经营，有利于房地产要素的优化配置。如美国，对房地产的拥有和使用者，每年必须缴纳房地产税，且不分对象实行统一的税率和征管办法，对住宅实行减免和抵扣；而在开发经营环节的税负相对较轻，仅有交易税和所得税，并享有各种税收政策的优惠。“地方所有”是指为了激发地方政府征收房地产税的积极性，扩大基础设施和公用事业的投资规模，房地产税一般作为地方税，是地方主要的财政收入来源，一些发达国家的房地产税收入占地方税收的70%以上。另外，发达国家已形成了一套相对成熟的房地产税管理办法和配套制度，如房地产产权登记制、估价制度、计算机管理制度，并建立了相应的机构。政府特别重视房地产税种的设立和调整对经济、社会以及资源配置的效应，把税收政策作为调控经济和调节收入的重要手段之一。
3 引导我国房地产市场健康发展的税收政策建议
3.1 减轻流转环节税负，提高保有环节税负
减轻流转环节税负，提高保有环节税负是解决目前房地产市场诸多问题的治本之策。税负较多的集中在不动产保有环节，是国际社会的普遍做法。许多发达国家的地方税收收入主要来自对房屋等不动产征税。以英国为例，直接来自于房地产转让的税收(指个人而不包括公司)仅占全国总税收的1%-2%，而来自房地产保有的居住用不动产税和经营性不动产税占总税收的30%。这样的税种结构极大地鼓励了不动产的流动，减轻供给者的成本。我国如果能提高保有环节的税收负担，减轻流转环节税收负担，则能抑制房价上涨过快，同时也可以打击囤积房屋，占用多套房屋的行为，刺激不动产的经济供给。
需要指出的是，将来改革不动产保有环节税收应该是有区别的，对保有环节税收调控应首先从空置不动产入手，而对普通居住用的不动产在很长时间里免税。对现行空置的不动产征收比较重的保有环节的税收，增加投机者的持有成本，减少投机收益，使整个不动产市场供给量有所增加，缓解供求矛盾和房价上涨的趋势。对目前百姓消费居住不动产实施合理的免征额，在很长时间不应增加他们的税负，因为他们在买房时已承受了沉重的税负。
3.2 加快推进物业税的改革
逐步将房地产税收的重点由目前的对供给方征税转向对需求方征税，应是下一步调控房地产的税收政策选择的方向。对需求方征税也就是对保有环节征税。我国目前虽然有房产税、城市房地产税和城镇土地使用税等保有环节的税种，但是对个人住宅房地产的保有环节事实上没有征税，因此在个人占有这部分房地产时，只要不转让交易，仍然是零税收成本占有房地产。所以，多占有住宅房地产以保存财富的成本就非常低。这样，目前在交易环节设置的税收政策和制度便无法对抑制房地产投资需求产生作用。为了促进房地产业的健康发展，必须建立和完善房地产业的税制体系，物业税的改革是当前首要的任务，物业税合理、准确的计税依据应是土地使用权和房产的市场价值，而房产的市场价值是通过房地产交易或评估得出的，因此，建立和完善我国房地产评估体系将成为物业税征收必须面临的一大课题，另外，物业税计税税率的确定、计征时间的确定、税收收入的使用等都是必须考虑的因素。在住宅保有环节征税，将会进一步有利于房地产业的健康、平稳发展。
3.3 通过税收政策抑制投机性需求
市场的投机行为助涨了房地产市场的潜在风险所以，要抑制投机性需求。首先，借鉴国外的经验。例如，美国对不动产征收的税收要占到其全部财产税收入的80%。而我国在房地产保有环节涉及税种相对较少，税负相对较轻，这就降低了房地产保有者的经济风险，在客观上增加了房地产投机者的需求。所以我国在抑制房地产投机需求时，国家应考虑在房地产保有环节统一征收物业税，按房地产的面积每年付税。为保障一般居民合理房地产消费，国家在征收物业税时应确定一个上限，如人均25平方米可以不征收税，超过这个上限则按累进制征税。其次，政府应完善购房登记制度，个人购房时必须说明购房是为了自住还是用于出租，出租房屋贷款利率要高于自住房屋贷款利率。出租房屋所得租金还必须按规定纳税。同时，可以以个人为单位，限制购房面积。例如，年收入在2万元以下的个人，购房面积不能超过25平方米，年收入在5万元以下的个人，购房面积不能超过45平方米，年收入在10万元以上的个人，购房面积不能超过70平方米。最后，严格规定金融部门向房地产贷款的比例和房地产抵押贷款融资的比率，紧缩信贷总量。严格审查土地使用权抵押贷款条件，降低融资比率，加大对抵押物与信用担保方的核实力度。
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个人出售土地、房屋取得收人，需要缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税、土地增值税和个人所得税。其中，出售土地、房屋取得的收入，包括货币收人、实物收入和其他收入。
按合同签定的土地、房屋成交价格计算缴纳营业税。营业税按照转让无形资产、销售不动产税目计算缴纳，适用税率为5%。从2005年6月1日起，对个人购买住房不足两年转手交易的，销售时按其取得的售房收人全额征收营业税；对个人购买普通住房超过两年(含两年)转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过两年(含两年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
（来源：文章屋网 ）
关键词：物业税 税收政策 相关问题
中图分类号：F810.42 文献标识码：A
文章编号：1004-4914(2010)09-189-02
一、物业税的概念
物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。比如说公路、地铁等开通后，沿线的房产价格就会随之提高，相应地物业税也要提高。从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收。因此，首先政府必须尊重国民的财产，并为之提供保护；然后，作为一种对应，国民必须缴纳一定的税收，以保证政府相应的支出。物业税是政府以政权强制力，对使用或者占有不动产的业主征收的补偿政府提供公共品的费用。
目前，世界上大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收物业税，并以财产的持有作为课税前提、以财产的价值为计税依据。依据国际惯例，物业税多属于地方税，是国家财政稳定而重要的来源。
一般来讲，“物业”是指房地产及其附属物。物业税是对房地产征收的一种税，此概念主要在我国香港特区和东南亚一些国家使用，类似于西方国家普遍开征的房地产税或不动产税，属于财产税，但在香港特区仅仅对有租金收入的经营性房地产征收物业税。目前。在我国内地，对出租房地产的租金收入也是要征收房产税或城市房地产税的，因此，物业税并非新鲜事物。目前，我国房地产税制相对完整，分布于房地产开发建设、交易和保有的各个环节。从广义上讲，房地产税收包括耕地占用税、契税、印花税、土地增值税、营业税、企业所得税、个人所得税、房产税。城镇土地使用税和城市维护建设税，共10个税种。从狭义上讲，房地产税收仅包括房产税和城镇土地使用税。与国际上所称的房地产税或不动产税相对应，我国物业税应当属于上述房地产税收的狭义概念。
从税种属性和国际实践来看，物业税、房地产税或不动产税本无太大的区别，国外的不动产税囊括了各类经营性和非经营性房地产，更类似于我国内地的房产税和城镇土地使用税。我国财税部门在对房地产税制的研究中，大多采用房地产税这一概念。因此，采用房地产税而不是物业税的概念，更加符合我国国情，也更易于被人们接受。
二、物业税的作用
首先，征收物业税可以稳定地方财政收入。简单地说，物业税是不动产保有环节的税收，我国现行法规采取一次性收取40年、70年土地使用费用，这就导致了购买与交易环节成本高、持有环节成本低的现状，一些地方政府因此在短期内大量卖地，一次性收取未来几十年的土地红利，这是许多地方土地财政盛行的根本原因。物业税将土地收益分摊予未来40年或70年内收取，可以改变这一逆向激励制度。同时，政府与开发商为了征收物业税，也有动力创造良好的社会环境，提供充足的公共产品，吸引消费者到本地安家，提升本地的物业价值。其次，征收物业税可以缩小贫富差距。借鉴国外征收物业税的一节做法。例如：有的按房屋面积划分等级，面积大的征税、征重税，面积小的减税或免税；有的按房屋价值划分等级，对价值高的征税、征重税，对价值低的减税或免税；有的按房屋套数分类，对两套或两套以上的住房征税、征重税，对单套住房减税或免税。有的按房屋用途分类，个人住房用于经营的，税负较重，个人住房用于自住的，税负较轻；还有的对住房所有者按劳动能力分类，对老人、丧失劳动能力的人以及残疾人居住用房实行税收减免。这样总体来说体现了对富人征税，对穷人免税或补贴。
最重要的是，物业税可以促进地方政府提供优质的公共产品，提高城市的经营管理水平。作为地方税种，其本意是弥补地方公共财政的不足，然后依此缺额来确定物业税年度收入以及物业税的税率。物业税的缴纳者当然希望政府提供优质的公共产品，政府只有提供优质的公共产品才能保证物业税的收益，这样才能在物业升值、政府税收之间取得良性循环。
三、目前房地产出售及转让相关税收政策分析
目前房地产开发商转让不动产所涉及的税金包括如下一些税种。
土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额为征税对象。增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
2010年5月25日国税发[2010153号关于加强土地增值税征管工作的通知的规定：“为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2％，中部和东北地区省份不得低于1.5％。西部地区省份不得低于1％，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率(地区的划分按照国务院有关文件的规定执行)。对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现‘以核定为主、一核了之’、‘求快图省’的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5％，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。”纳税人销售不动产按照营业额和规定的税率计算缴纳营业税。税率为5.5％左右(其中城建税根据房地产所在地的不同，纳税人所在地市区的，税率为7％；在县城、镇的，税率为5％；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1％)。
目前个人转让或购买住房所涉及的税金包括如下一些税种。
契税1％～4％(首次置业在90平方米以下征收契税1％，首次购买90平方米以上的普通住房或非首次购买的普通住房征收契税1.5％，而购买非普通住房征收契税4％)由承受方承担。
营业税及其附加5，5％左右(由出售方承担)；自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。(根
据财税[2009]157号财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知的规定)。
个人所得税20％(由出售方承担)；在无原始购房手续要件的情况下，个人所得税按全额的1％收取。关于一年之内买卖房屋退还个人所得税规定：在一年之内，房屋所有人购买一套房屋，并且出卖了一套房屋(买卖不分先后)，且所购买房屋面积大于出售房屋，个人所得税可返还。且名下多套房产不影响退税。“一年之内”的时限范围是指交易人买房房屋签订合同在12个月之内。在房屋已满五年，且是房屋所有人家庭唯一用房的情况下才免征个人所得税。
财税[20081137号财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知自2008年11月1日起对个人销售或购买住房暂免征收印花税、对个人销售住房暂免征收土地增值税。
目前个人出租住房所涉及的税金包括如下一些税种。
《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(则税[2008]24号)，明确了支持住房租赁市场发展的一系列税收优惠政策。其中，对个人出租住房，在3％税率的基础上减半征收营业税。
根据财税[2008]24号《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》规定：对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税。
通过上述税收政策阐述可以看出，我国目前对个人住房的相关税收主要是在房地产开房、出售、交易环节。目前持有环节的税收政策仅限于出租住房，对居民个人的非营业用房免税，即持有的非营业用住房免税的政策。及购买环节相关税负较重，持有还击税负相对较轻或免税。这样造成房屋所有者的持有成本低，而购买成本高。
四、物业税开征的相关问题
物业税改革的基本框架是，将现行的房产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税，并使物业税的总体规模与之保持基本相当。这样一来，物业税一旦开征，将对地方政府、消费者、投机者的经济行为产生不小的冲击。
物业税不是在交易税基础上的二次征税，，而是房地产税收体制的大变革；物业税不是在房价居高不下情况下的应急之举，而是对于房地产价值链条的普遍调整；物业税不是对于不动产持有者的惩罚以及给予政府的财政红利，而是对于建立地方公共财政体制的努力与期待。 从国际上房地产税收实践以及近十多年来我国对房地产税的研究成果看，对个人自有自住房征税，既是多数国家的普遍做法，也是我国物业税的改革方向，是大势所趋。同时，个人住房的商品化、住房条件的不断改善以及住房在个人和家庭财产中主体地位的确立，也为对个人住房征税提供了现实基础。
中华人民共和国房产税暂行条例第五条第四款规定个人所有非营业用的房产免纳房产税：即我国现行房地产税收对个人自有自住房免税，但是对个人住房用于出租或其他经营目的的，要征收房产税、城镇土地使用税。目前房地产过快上涨导致了社会各界对房产税改革的关注，但仅靠房产税是不能解决房地产价格过快上涨的，正如火车票倒票的根本解决办法在于修建铁路扩大运能而不是实名制一样，包括保障性住房在内的房屋供给的增加才是最终解决房地产价格过快上涨的根本措施。房产税的改革只能是在政府公共财政与市政建设透明和房地产信息化、估值市场化等多种因素成熟以后开征才是比较稳妥的。
同是欧洲国家,英国、西班牙等国的房价在国际金融危机爆发前有较大幅度上涨,危机后这些国家的房地产市场随着美国急剧下滑。相比之下,被赞为“房价十年不涨”的德国,则继续保持着平稳的态势。分析其缘由,独具特色的德国房地产制度,起到了关键性作用。
据统计,金融危机之前,德国物价水平平均每年涨幅2%,而名义房价每年仅上涨1%,也就是说扣除掉物价因素,德国的房价实际上在以每年1%的速度缩水。在1977年之后的30年中,德国的平均房价仅上涨了60%,而同期个人名义收入额已经增长了三倍。
分析德国房价不涨的内在原因,简单来说,可总结为八个方面:
其一,确保房屋充足供应,供求平衡仍然是稳定房价的硬道理。无论在联邦还是州、市及村镇层面,德国都有着详尽的建房规划,住房建设依人口需求而定,基本满足每个家庭一套住房。此外,德国每年有25万套新公寓竣工,也可以在很大程度上平抑房价的上涨。
实际上,德国也曾有过房屋极度短缺的时代。除了二战后西德动员全民建房外,在1989年柏林墙倒塌后,面对突如其来的严重住房压力,德国政府推行了“建房资金免交企业、个人所得税”的政策,使得住房供需失衡问题得以一夕解决。特别是政府鼓励所有公司修建居民住宅,建房投资将全额免交所得税,甚至还提供部分补贴。这在德国掀起了一场“企业建房热”。实际上一直到2003年,德国各行业公司拥有住房还超过260万套。
其二,德国特有的“合同储蓄”住房金融模式,以及房贷的固定利率机制,为稳定房价提供了金融制度保障。与住房抵押贷款模式或公积金模式不同,德国实行“先存后贷”的合同储蓄模式。这种房贷的实质是“合作”而非赢利,合同储蓄大约占到德国房贷总额一半左右,另外20%为家庭储蓄,仅有三成住房贷款来自于商业贷款。德国所有房贷(包括合同储蓄和商业贷款)都实行固定利率制,储蓄房贷利率低于市场利率且固定不变,商业贷款固定利率期限平均为11年半。这种长期的房贷利率周期,几乎可以抗衡任何金融市场的波动,对房贷市场起着稳定器作用。与德国形成鲜明对比的是,在采取浮动房贷利率制的国家,无论是欧盟内英国、西班牙、爱尔兰等,还是美国,房价都在随利率波动出现大涨大跌的现象。
其三,德国发达的房屋租赁市场,也成为了房价稳定的“定海神针”。德国自有住房率为42%,租赁住房率达到58%,特别是年轻人中77%都是“租房族”。这主要得益于政府鼓励修建租住房屋、保护房客权益等一系列政策。除了针对特殊群体的“廉租房”外,市场上同样供应大量商业出租房,政府同样对房租水平进行一定的规范。由于德国严格的租房法,注重保护房客的利益,租房的安全感并不亚于买房,数十年居住在一所出租房中的德国家庭不在少数。德国家庭乐于租房,并且有着大量而廉价的出租房屋供应,这对稳定整个房地产市场的价格水平起到了不可忽视的平衡作用。
其四,德国鼓励自建房、合作建房,打破开发商对房屋供应的垄断,同样也是影响市场房价的重要因素。德国住宅合作社的出现已经有200多年的历史,合作社共同建房已成为德国住宅建设的主要组织形式之一,合作建房占每年新建住宅总数的比例超过30%。
政府对合作社建房给予多方面的政策帮助:一是提供长期低息贷款;二是给予借款保证;三是提供合理价格的土地;四是减少税收,对所得税、财产税、土地转移税和交易税等均以较低税率向合作社征收;五是补贴租金等等。通过鼓励自建房、合作建房,建立起多渠道的住房获取渠道,就摆脱了听任开发商任意定价的局面。
其五,德国建立了地产价格独立评估机制,对地价、房价、房租等实行“指导价”制度。各类地产价格并不是由房地产商说了算,也不是由政府说了算,而是由独立的地产评估师来评估认定。评估师对自己的评估结果负责30年,对评估中的错误负有法律责任。
除了私人评估师外,德国还按照联邦建筑法成立了各地“房地产公共评估委员会”,其职责之一便是负责制订当地“地价图”的“基准价”或者“指导价”。这为不同地段、不同类型的住房制订了详细的“基准价格”,这类指导价具有法律效力,所有房地产交易有义务参照此执行,在合理范围内浮动。虽然指导价的制定必然参考历年市场房价,但任何不具备垄断势力的开发商或炒房者,都不可能单独影响“指导价”的制定。
其六,“指导价”之所以能够得到执行,还是缘于其有效的“执行威慑机制”。德国法律规定,对于房价、房租超高乃至暴利者,地产商和房东甚至要承担刑事责任。如果地产商制订的房价超过“合理房价”的20%为“超高房价”,根据德国《经济犯罪法》就已经构成了违法行为。购房者可以向法院,如果房价不立即降到合理范围内,出售者将面临最高5万欧元的罚款。如果地产商制订的房价超过50%则为“房价暴利”,这已经触犯《刑法》构成犯罪,出售者将受到更高罚款,甚至最高被判处三年徒刑。这对某些妄图谋取暴利的开发商、炒房者而言,其威慑作用不言而喻。
其七,税收手段同样是德国政府遏制房产商、炒房者获取超额收益的有效武器。在德国,自有自用的住宅不需要交纳不动产税,只交纳宅基地的土地税。用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1%-1.5%的不动产税,房屋买卖还要交3.5%的交易税。如果通过买卖获得盈利,还要交15%的差价盈利税。自有房屋的出租除缴纳不动产税外,租金收入还要交纳25%的资本利得税。此外,房子的管理、维修等费用也很高。重重的税收限制,已经大大压缩了炒房者进行“低买高卖”的利润空间,对于炒房者而言可谓釜底抽薪。
其八,德国政府政策并不把房地产特别是住宅建设,作为德国经济增长的“支柱产业”,而是作为社会福利机制的重要一环。德国宪法明确规定了“德国是一个高福利国家”,与医疗、教育等一样,保障居民住房也是联邦政府首要的政策目标之一。这是德国政府制定所有房地产政策的核心出发点。因此,虽然德国政府,特别是地方政府掌握了大量公有土地和公房,但任何人都不敢通过抬高当地地价、房价,来增加当地政府的房租收入或税收收入。房地产政策同样是德国政党竞选的主要辩论议题。无论是执政党还是在野党,任何人提出的政策如果不是保障民众的住房福利而是会抬高房价,甚至使购房者沦为“房奴”,他们丧失的可能就不仅仅是选票,而可能会是整个政党以及政治家的政治生命。
依照《中华人民共和国契税暂行条例》，房屋赠予的承受人应当缴纳房屋的契税，税点为3%-5%。纳税人应当在签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证之日起的10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。
例外：《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》（国税函[2004]1036号）规定，《继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。
2.出赠方需缴纳营业税
《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发[2006]144号）规定，个人向他人无偿赠与不动产，包括继承、遗产处分及其他无偿赠与不动产等三种情况。
《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第五条第一款规定，单位或者个人将不动产无偿赠送其他单位或者个人应当视同发生应税行为缴纳销售不动产营业税。计税依据实施细则第二十条。
例外：《关于简化个人无偿赠与不动产土地使用权免征营业税手续的公告》（国家税务总局公告2015年第50号）规定，个人以离婚财产分割、赠与特定亲属、赠与抚养人或赡养人方式无偿赠与不动产、土地使用权，符合《财政部国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》（财税〔2009〕111号）第二条免征营业税规定的，在办理营业税免税手续时，无需提供房产所有人“赠与公证书”、受赠人“接受赠与公证书”，或双方“赠与合同公证书”。
《财政部、国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》（财税[2009]111号），个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营业税：（一）离婚财产分割；（二）无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；（三）无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；（四）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
3.个人所得税
财政部国家税务总局下发的《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税[2009]78号）第二条规定，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20％。
例外：以下三种情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
4.双方都需缴纳印花税
《中华人民共和国印花税暂行条例》第二条第二款规定，产权转移书据为应纳税凭证。
例外：下列凭证免纳印花税:（一）已缴纳印花税的凭证的副本或者抄本；（二）财产所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所立的书据；（三）经财政部批准免税的其他凭证。
