时间：2023-05-30 09:03:54
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产开发总流程，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
摘要：目前我国房地产开发企业普遍存在“小，散，差”的特点，房地产开发只重视项目开发而不重视管理，更不重视风险的管理，风险管理意识淡薄、风险管理机构缺失、风险管理手段单一，使房地产项目中的诸多风险因素得不到有效的控制，导致房地产项目的失败。为了避免和减少风险因素对项目的影响，认真探究了房地产开发项目全面风险管理的相关内容，以期能够为有效化解房地产开发项目运行中的风险提供一些参考。
关键词：全面风险管理；房地产；开发；项目
1房地产开发项目全面风险管理的方法
全面风险管理方法是风险管理流程实施的具体手段，建立风险管理方法体系有助于各个流程的具体执行。经过多年的发展，项目风险管理的方法更加成熟和多样化，为房地产开发项目全部风险的全面分析提供了可能。房地产开发项目风险管理方法体系犹如一个方法库，将各个流程的风险管理方法汇总起来，比较各种方法的优点和缺点，找出其在房地产开发项目风险管理中的适用范围，在进行项目风险管理时，可以针对各个阶段的特点快速选择有效的方法进行风险的定性和定量分析。
在全面风险管理框架中目标体系是核心，所有的人员、流程和方法必须围绕风险管理的目标制定和执行；组织体系是基础，从组织制度上保证风险管理各项工作的顺利进行，培养全员风险管理的氛围；流程体系是关键，房地产开发项目全过程的风险都要按照风险管理流程进行风险识别、风险分析、风险处理和风险监控；方法体系是手段，促进全部风险的管理。四大体系相辅相成，共同构成了一个相对完整的房地产项目全面风险管理体系。各个体系的具体关系（如图1）。
2房地产开发项目全面风险管理的流程
2.1房地产开发项目风险识别
房地产开发项目风险识别是风险管理的基础。主要用来确定风险来源和进行风险分类的过程。风险识别是在房地产开发项目工作分解的基础上进行的，即针对房地产开发项目的不同阶段，进行风险识别。不同阶段的风险因素不同，风险分类和分组的依据也不同。
2.2房地产开发项目风险评估
房地产开发项目风险评估是通过对风险的定性分析和定量分析，估计房地产开发项目风险发生的概率和可能产生的后果，在此基础上将风险按照高、中、低风险对风险进行排序，编制风险列表，最后根据风险的程度进行专题风险研究的过程。值得注意的是，房地产开发项目的进度、成本、质量风险分析的范围比建筑工程项目的进度、成本和质量的范围要宽，应该从项目可行性研究、项目规划设计、建设和经营各个阶段的工作特点来对其可能出现的风险进行分析。
2.3房地产开发项目风险监控
房地产开发项目风险监控是对风险应对计划执行情况的修正和提高的过程，也是房地产开发项目风险管理有效实施的保障。风险监控不仅仅依据风险应对计划采取风险应对措施，还应该随着项目的深入，对风险识别、评估的结果进行修正，对风险应对计划进行修改，即风险识别、评估、应对、监控和再识别的循环过程。
3房地产开发项目全面风险的应对策略
3.1风险回避
风险回避是根据风险预测评价，经过权衡利弊得失，采取放弃、中止开发项目，或改变开发项目条件，以避开风险源地，从根本上消除风险隐患的措施。通常潜在威胁发生可能性太大，或可能损失后果太严重，又无其他风险管理措施可用时，常采用风险回避。风险回避的做法大体可分为两种：一种是放弃或终止某项可能引起风险损失的活动；另一种是改变活动方案，或改变工作方法。可以看出，风险回避是一种消极的防范手段，有些迫不得己的意味。因为回避风险虽然能避免损失，但同时也失去了获利的机会。所以，在选取风险应对措施时最好慎用风险回避这种防范手段。
3.2风险控制
风险控制是指在风险事件发生前、发生时及发生后，采取的降低风险损失发生概率，缩小风险损失程度的措施。根据风险控制目的，风险控制可以分为风险预防和风险抑制。前者以降低风险损失发生概率为目的；后者以缩小风险的损失程度为目的。风险控制从主动采取预防措施入手，消除和减少风险隐患，降低损失发生频率和损失程度。因而，它是一种积极的风险管理措施。由于风险控制措施成本低、效益好，不会产生不良后遗症。因此对于房地产开发过程中的种种风险，应优先采用风险控制措施。
3.3风险转移
风险转移是指开发商在开发过程中，有意识地将自己不能承担或不愿承担的风险转嫁给其他经济单位承担所采取的措施。风险转移与风险回避不同，它不是放弃或中止项目开发，而是将开发活动中风险可能所致损失的法律责任转嫁给他人承担。风险转移也不同于风险控制，它不像风险控制那样是直接调节风险因素达到降低风险损失概率和程度，而是将风脸转移出去而间接达到降低自身的损失程度。
风险转移的主要途径有合同、保证、期货和保险。合同形式有固定总价合同、成本报酬合同、单价合同等；保险有财产保险、责任保险和人身险。各种合同的对开发商和承包商的风险影响程度不同，开发商可以根据项目的情况，采取适当的合同形式，合理转移风险，参见表1。
风险转移一般在以下情况下采用：（1）风险的转移方和被转移方（风险接受方）之间的损失可以清楚地计算和划分，否则双方之间无法进行风险转移；（2）被转移人能够且愿意承担适当的风险；（3）风险转移的成本低于其他风险管理措施。
3.险自留
风险自留是房地产开发者自己承担风险事件所致损失。在房地产开发中，对一些无法回避，难以控制和转移的风险，或因冒该风险可能获得较大利益时，在不影响开发者根本利益、大局利益的前提下，常采取风险自留措施。风险自留可分成两大类：计划性风险自留和非计划性风险自留。计划性风险自留是主动风险自留，其具体措施有：（l）自己保险；（2）专属保险；（3）损失摊销；（4）借款补偿；（5）自负额保险。非计划自留是被动自留，通过风险应急准备金来应对。风险自留对策应与风险控制对策结合使用，实行风险自留对策时，应尽可能地保证重大项目风险己经保险或实施了风险控制计划。风险自留对策也应与保险对策相比较，以便做出更利于节约风险管理成本的决定。
3.5风险利用
风险利用是指开发商利用人们惧怕风险、追求安全的心理，通过参与确实存在风险的开发活动，依靠自身扎实的风险管理工作，兴利抑弊，谋求自身最大收益的行为。风险利用是风险管理的较高层次，对风险管理人员的管理水平要求较高，必须具有丰富的项目经验，娴熟的技巧和高度的应变能力，才能对风险的可利用性和可利用价值进行分析，有效利用。例如在当前的土地市场化的条件下，经营性土地必须通过招拍挂的方式取得。但是有些精明的房地产开发商却另辟蹊径，从土地一级开发入手，通过争取某地块土地一级开发的开发权，为获得二级开发权打基础。因为如果进行了土地一级开发，就从某种程度上提前对土地的相关信息进行了了解。在进行土地进入二级市场上市交易时具有先天的优势，获取二级开发权的几率就更大。即所谓的“曲线拿地”，就是很好地利用了政策风险。4房地产开发项目全面风险应对中注意的问题
4.1制定风险应对计划应具有针对性
风险应对计划的制定是风险管理的关键环节，由于项目的独特性和唯一性，在制定应对措施时不可能照搬现有的模式，必须根据项目自身的条件和项目风险识别、评估的结果，提出有针对性的解决方案。同时在制定应对计划时必须克服侥幸心理，为了减少费用支出，不对风险做有效的防范。
4.2注重应对管理方法的组合
无论是风险控制、风险转移还是风险自留等，每种风险应对措施都有它的局限性，面对复杂多变的风险，应注重多种方法的组合，根据项目的具体情况做出多种方案，按照优先级进行排序，避免单一方案无效带来的措手不及。
4.3注意应对管理的经济性
为了避免或减轻风险获取较高的回报，必须付出一定的代价。但是本着节省的原则，有必要对应对措施的有效性和经济性做一个综合评估。比如在应对不可预测的风险时，往往可以采取保险或风险自留的方法，但是哪个方法更
经济有效呢，就可以根据投保的费用和风险预留金的支出做一个比较，从而选出更加经济有效的措施。
参考文献
［1］陈蕾.当前房地产宏观调控政策特点及政策效应思考［J］.中国城市经济，2007，（8）.
［2］陈煌红，张欣.房地产开发项目全面风险管理［J］.西南科技大学学报，2006，（3）.
关键词：全面风险管理；房地产；开发；项目
1房地产开发项目全面风险管理的方法
全面风险管理方法是风险管理流程实施的具体手段，建立风险管理方法体系有助于各个流程的具体执行。经过多年的发展，项目风险管理的方法更加成熟和多样化，为房地产开发项目全部风险的全面分析提供了可能。房地产开发项目风险管理方法体系犹如一个方法库，将各个流程的风险管理方法汇总起来，比较各种方法的优点和缺点，找出其在房地产开发项目风险管理中的适用范围，在进行项目风险管理时，可以针对各个阶段的特点快速选择有效的方法进行风险的定性和定量分析。
在全面风险管理框架中目标体系是核心，所有的人员、流程和方法必须围绕风险管理的目标制定和执行；组织体系是基础，从组织制度上保证风险管理各项工作的顺利进行，培养全员风险管理的氛围；流程体系是关键，房地产开发项目全过程的风险都要按照风险管理流程进行风险识别、风险分析、风险处理和风险监控；方法体系是手段，促进全部风险的管理。四大体系相辅相成，共同构成了一个相对完整的房地产项目全面风险管理体系。各个体系的具体关系（如图1）。
2房地产开发项目全面风险管理的流程
2.1房地产开发项目风险识别
房地产开发项目风险识别是风险管理的基础。主要用来确定风险来源和进行风险分类的过程。风险识别是在房地产开发项目工作分解的基础上进行的，即针对房地产开发项目的不同阶段，进行风险识别。不同阶段的风险因素不同，风险分类和分组的依据也不同。
2.2房地产开发项目风险评估
房地产开发项目风险评估是通过对风险的定性分析和定量分析，估计房地产开发项目风险发生的概率和可能产生的后果，在此基础上将风险按照高、中、低风险对风险进行排序，编制风险列表，最后根据风险的程度进行专题风险研究的过程。值得注意的是，房地产开发项目的进度、成本、质量风险分析的范围比建筑工程项目的进度、成本和质量的范围要宽，应该从项目可行性研究、项目规划设计、建设和经营各个阶段的工作特点来对其可能出现的风险进行分析。
2.3房地产开发项目风险监控
房地产开发项目风险监控是对风险应对计划执行情况的修正和提高的过程，也是房地产开发项目风险管理有效实施的保障。风险监控不仅仅依据风险应对计划采取风险应对措施，还应该随着项目的深入，对风险识别、评估的结果进行修正，对风险应对计划进行修改，即风险识别、评估、应对、监控和再识别的循环过程。
3房地产开发项目全面风险的应对策略
3.1风险回避
风险回避是根据风险预测评价，经过权衡利弊得失，采取放弃、中止开发项目，或改变开发项目条件，以避开风险源地，从根本上消除风险隐患的措施。通常潜在威胁发生可能性太大，或可能损失后果太严重，又无其他风险管理措施可用时，常采用风险回避。风险回避的做法大体可分为两种：一种是放弃或终止某项可能引起风险损失的活动；另一种是改变活动方案，或改变工作方法。可以看出，风险回避是一种消极的防范手段，有些迫不得己的意味。因为回避风险虽然能避免损失，但同时也失去了获利的机会。所以，在选取风险应对措施时最好慎用风险回避这种防范手段。
3.2风险控制
风险控制是指在风险事件发生前、发生时及发生后，采取的降低风险损失发生概率，缩小风险损失程度的措施。根据风险控制目的，风险控制可以分为风险预防和风险抑制。前者以降低风险损失发生概率为目的；后者以缩小风险的损失程度为目的。风险控制从主动采取预防措施入手，消除和减少风险隐患，降低损失发生频率和损失程度。因而，它是一种积极的风险管理措施。由于风险控制措施成本低、效益好，不会产生不良后遗症。因此对于房地产开发过程中的种种风险，应优先采用风险控制措施。3.3风险转移
风险转移是指开发商在开发过程中，有意识地将自己不能承担或不愿承担的风险转嫁给其他经济单位承担所采取的措施。风险转移与风险回避不同，它不是放弃或中止项目开发，而是将开发活动中风险可能所致损失的法律责任转嫁给他人承担。风险转移也不同于风险控制，它不像风险控制那样是直接调节风险因素达到降低风险损失概率和程度，而是将风脸转移出去而间接达到降低自身的损失程度。
风险转移的主要途径有合同、保证、期货和保险。合同形式有固定总价合同、成本报酬合同、单价合同等；保险有财产保险、责任保险和人身险。各种合同的对开发商和承包商的风险影响程度不同，开发商可以根据项目的情况，采取适当的合同形式，合理转移风险，参见表1。
风险转移一般在以下情况下采用：（1）风险的转移方和被转移方（风险接受方）之间的损失可以清楚地计算和划分，否则双方之间无法进行风险转移；（2）被转移人能够且愿意承担适当的风险；（3）风险转移的成本低于其他风险管理措施。
3.险自留
风险自留是房地产开发者自己承担风险事件所致损失。在房地产开发中，对一些无法回避，难以控制和转移的风险，或因冒该风险可能获得较大利益时，在不影响开发者根本利益、大局利益的前提下，常采取风险自留措施。风险自留可分成两大类：计划性风险自留和非计划性风险自留。计划性风险自留是主动风险自留，其具体措施有：（l）自己保险；（2）专属保险；（3）损失摊销；（4）借款补偿；（5）自负额保险。非计划自留是被动自留，通过风险应急准备金来应对。风险自留对策应与风险控制对策结合使用，实行风险自留对策时，应尽可能地保证重大项目风险己经保险或实施了风险控制计划。风险自留对策也应与保险对策相比较，以便做出更利于节约风险管理成本的决定。
3.5风险利用
风险利用是指开发商利用人们惧怕风险、追求安全的心理，通过参与确实存在风险的开发活动，依靠自身扎实的风险管理工作，兴利抑弊，谋求自身最大收益的行为。风险利用是风险管理的较高层次，对风险管理人员的管理水平要求较高，必须具有丰富的项目经验，娴熟的技巧和高度的应变能力，才能对风险的可利用性和可利用价值进行分析，有效利用。例如在当前的土地市场化的条件下，经营性土地必须通过招拍挂的方式取得。但是有些精明的房地产开发商却另辟蹊径，从土地一级开发入手，通过争取某地块土地一级开发的开发权，为获得二级开发权打基础。因为如果进行了土地一级开发，就从某种程度上提前对土地的相关信息进行了了解。在进行土地进入二级市场上市交易时具有先天的优势，获取二级开发权的几率就更大。即所谓的“曲线拿地”，就是很好地利用了政策风险。
4房地产开发项目全面风险应对中注意的问题
4.1制定风险应对计划应具有针对性
风险应对计划的制定是风险管理的关键环节，由于项目的独特性和唯一性，在制定应对措施时不可能照搬现有的模式，必须根据项目自身的条件和项目风险识别、评估的结果，提出有针对性的解决方案。同时在制定应对计划时必须克服侥幸心理，为了减少费用支出，不对风险做有效的防范。
4.2注重应对管理方法的组合
无论是风险控制、风险转移还是风险自留等，每种风险应对措施都有它的局限性，面对复杂多变的风险，应注重多种方法的组合，根据项目的具体情况做出多种方案，按照优先级进行排序，避免单一方案无效带来的措手不及。
4.3注意应对管理的经济性
为了避免或减轻风险获取较高的回报，必须付出一定的代价。但是本着节省的原则，有必要对应对措施的有效性和经济性做一个综合评估。比如在应对不可预测的风险时，往往可以采取保险或风险自留的方法，但是哪个方法更
经济有效呢，就可以根据投保的费用和风险预留金的支出做一个比较，从而选出更加经济有效的措施。
参考文献
［1］陈蕾.当前房地产宏观调控政策特点及政策效应思考［J］.中国城市经济，2007，（8）.
［2］陈煌红，张欣.房地产开发项目全面风险管理［J］.西南科技大学学报，2006，（3）.
交房时，开发商往往对购房者提出先交契税和房屋权证登记费才能验房的要求，等于未验房便强制收房，这样的行为不仅不合理，而且让购房者平添了许多风险，在遇到存在质量问题的房屋时，也无法第一时间拒绝收房和提出整改要求。如今，随着新规出台，这一不合理要求的发生几率将在成都大幅度降低。近日，记者从成都市城乡房产管理局获悉，《成都市预售商品住房交付使用流程管理规定》现已正式出台，将于4月12日起实施有效期3年。
据了解，《成都市预售商品住房交付使用流程管理规定》明确提出，开发商不得以缴纳相关税费等作为验房的前提条件，更不能要求购房者先收房再验房。
近年来，购房者和开发商在交房时产生的纠纷越来越突出，而这份规定是成都首次正式规范商品住房的交付流程，不仅维护了购房者的利益，也维护了开发商的合法权益。
下月12日起，必须先验房再收房
《成都市预售商品住房交付使用流程管理规定》（以下简称《规定》）明确指出，开发商不得以缴纳相关税费、签署物业管理文本等作为购房者验房的前提条件，更不能要求购房者先签字收房再去验房。
按照《规定》，交房的流程有四步。第一步，开发商核实购房人身份，本人不能到场的要有书面授权文件；第二步，验房，并进行书面记录；第三步，按房屋实测面积结算差异面积的费用，同时可自愿委托开发商代收相关税费；第四步，办理剩余手续，交钥匙。
《规定》中明确指出，房地产开发企业不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文本等作为买受人查验房屋状况的前提条件。此外，《规定》要求在房屋交接检查记录表中确认需要整改的问题，开发企业应在约定时间内予以完成。维修完成后，开发企业应当组织买受人复验，复验结果应经买受人签字确认。同时，《规定》也提醒购房者，不能因小瑕疵而拒绝收房。
交房时购房者要看清9类资料
《规定》中明确，商品住房交付使用前，房地产开发企业应当书面通知买受人交付时限和注意事项。需延期交付的，房地产开发企业应当及时书面告知买受人真实情况、正在采取的措施以及违约责任的承担等，并保持与买受人的信息沟通。
在商品房交付使用时，购房者应该核实哪些资料？在《规定》中明确规定，商品住房交付使用时，房地产开发企业应当在交付现场显著位置向买受人公示9类资料，其中，更是包括了商品房交付使用的投诉相关负责人的联系方式。
据了解，这9类具体包括：（一）商品住房买卖合同约定竣工验收合格的证明；（二）新建住宅附属设施设备交付使用备案证明；（三）住宅工程质量分户验收结果表；（四）商品房面积实测报告；（五）物业服务承接查验协议；（六）住宅质量保证书；（七）住宅使用说明书；（八）商品住房所有权登记中涉及的相关税、费、维修资金缴存标准；（九）房地产开发企业受理处理商品房交付中投诉的相关负责人及其联系方式。其中，新建住宅附属设施设备交付使用备案证明，由项目所在地房管局出具。
另外，在交付使用的商品房项目中，《规定》要求，房地产开发企业应当规范设立总平面示意图、房屋楼栋号标识、行驶方向指引及提（警）示等的标识标牌，字迹、图例应清晰，有条件的可中英文双语标注。
购房者可以举报交房流程的违规操作
《规定》中还明确规定，房地产开发企业应妥善处理交房过程中的矛盾纠纷，与买受人在交接时不能达成一致意见的，应当按商品房买卖合同约定的争议解决方式处理；合同未约定的，涉及竣工验收、规划、环保、消防、气象、特种设备等的，可向相关部门反映。
另外，《规定》中还提到，房地产开发企业不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文本等作为买受人查验房屋状况的前提条件。同时，房屋交接查验记录表中确认需要整改的问题，应当在约定时间内予以维修完成。房屋维修完成后，房地产开发企业应当立即组织买受人复验，复验结果应经买受人签字确认。
关键词：房地产业；开发项目；成本管理
1 引言
近几年，随着房地产业的发展，房地产业已经成为我国经济消费的热点，其经济地位也越来越重要。但是由于政治、经济等各个方面因素的影响，我国房地产开发项目经过投资过热后，出现了一些低迷态势，比如：房价上涨受到了限制、银行信贷风险增加、成本管理不规范等，这些问题都对房地产业的可持续发展造成不良影响。本文结合笔者的工作经验，在明确房地产市场特点的基础上，浅析房地产开发项目的成本管理，希望能给房地产开发的有效经营提供一定的参考价值。
2房地产开发项目的特点分析
2.1 投资额比较大、建设周期比较大
通常情况下，房地产开发项目的对象是建筑物群或者是一些公共建筑，这需要大量的资金支撑，可见，房地产开发项目属于高投入的一项活动。就拿普通的住宅小区来说，少说也要几千万元的资金，多则甚至达几亿。而且，纵观房地产开发项目的整个流程涉及到多个方面：投资决策、规划设计、征地、施工、验收等。一般小规模的住宅区至少需要3至4年，大规模的住宅区需要近10年或者更久。
2.2效益与风险并存，竞争性强
房地产开发项目投资多，回报率高，许多商家及企业往往都会被其高投资、高回报率所吸引。但是，房地产开发项目的周期较长，每个环节都会遭受到不确定性的市场竞争，企业需要承担的风险自然也不小，会涉及到：供求风险、政策风险、财务风险以及意外风险等。
2.3开发并联度广，属于复杂工程
房地产开发项目的开发关联度非常广，除了规划、市政、银行、环境等众多单位外，还与人们的生活息息相关。因为房地产开发项目必须满足人们的需求，人们才是真正的消费者；开发过程中会涉及到拆迁等事宜，也需要人们的配合。可见，房地产开发项目必须注重良好的公共关系。
2.4受宏观政策的引导影响
房地产业属于经济支柱，其地位极其重要。国家也相继出台了多条政策对房地产市场进行积极调控：税费调整以及贷款利率的调整，促使投资方融资成本增加，利润有所降低；对二套房首付比例的提高，遏制了一些贷款炒房行为；房贷及加息政策避免了一些金融机构的房贷风险。
综上，房地产开发项目是一项长期、复杂以及系统化的工程，企业应该以全局为视点，保证资源的合理配置，使企业在激烈竞争中保持健康稳定的发展。
3房地产开发项目的成本管理对策
企业在进行房地产开发项目时，应该制定一整套策略体系实现成本管理的优化，具体的对策如下描述：
首先，企业要明确成本控制的指导思想，增强成本控制的意识，可以将成本管理明确到相关部门，比如：生产方面的成本控制管理应由企业审计部门以及财务部门负责。
其次，企业应该掌握项目的具体运行状态，从项目立项至结束，各个环节都应该有工程预算。并结合工程进度表，分析资料报表以及成本费用，不断总结经验、提出建议。具体的对策描述如下：
(1)房地产项目开工之前，企业项目部应该结合规划及设计图的内容，对项目总成本以及分项成本进行测算，并上报企业决策者进行审核及调整。而最终审核调整后的项目测算成本可作为成本管理的基础。
(2)在项目施工的过程中，项目部应该按照工期计划，制订严谨的总计划、季度计划以及月计划等，并生成生产资金使用计划表，经企业领导批准后，可给财务处安排资金时使用。而且，建设过程中加强工程技术审计部在项目生产中的控制地位，工程技术审计部围绕指定的成本计划，对项目成本进行全过程控制。
(3)工程技术审计部按时对工程成本进行统计、汇总。通过实际成本与计划成本的定期比较，掌握成本动态变化趋势，对成本超支信息进行预警。如果发现计划成本超支或者偏差时，工程技术审计部认真计算偏差幅度，查找原因，有针对性的制定成本纠偏措施，并将相关内容通报公司相关部门，以便公司决策、调整。企业工程技术审计部门每个月都应该结合工程进度，生成预算表以及各项财务报表，经相关部门审核，并上报企业领导，从而加强项目工程的指导以及监督管理。
综上，企业要将控制重点放在投资决策以及施工关键环节，并借助于信息技术的优势，对全过程及全部门进行全面的管理，不能只关注显性成本，而忽略了隐性成本。
4总结
总之，随着房地产业的不断发展，成本管理已是房地产开发管理中的重要内容之一，其牵涉到开发的整个过程，并对房地产企业的发展起着重要的作用。房地产开发企业应当摒弃传统观念，以全局、长远的眼光，从投入与产出的对比分析来降低投入，创造尽可能多的价值，提高企业经济效益。
参考文献
[1]张冲. 房地产开发的成本控制探讨[J]. 安徽水利水电职业技术学院学报, 2009,(02) .
【关键词】：房地产开发 工程造价管理控制
中图分类号：F293.3文献标识码： A 文章编号：
在当前行业发展态势不断变革的大环境下，房地产行业市场竞争愈发激烈，企业利润也正在逐步转向微利，越来越多的房地产开发企业认识到在相同的开发环境中，除了开发好适销对路的需求产品外，更重要的就是工程造价管理和控制，尽可能地减少工程成本，降低项目市场价格，最大限度地提高企业投资收益成为房地产开发企业把握项目盈利的另一个关键问题所在。
一、设计阶段是房地产开发项目造价控制的前提
房地产开发企业确定投资额度以及确立项目资金投入效率均是在项目的设计阶段，设计阶段对房地产企业开发项目的投资决策影响占到80%以上。这是因为开发项目之前要对工程的结构模式、外观布局、平面布置以及景观装修建设标准等等进行确定，这些因素能够占到工程总造价的70～90%左右，因此，在房地产项目的设计阶段，针对项目设计的合理性、可行性的确定，是对项目工程造价进行合理控制的“源头”。
尽管设计阶段的施工图设计费用只占到很小的比例，且国内普遍针对房地产开发项目的设计费用均能控制在全程建设费用的1%以内，但是设计阶段对工程总造价的决策影响却是至深的！在房地产开发企业的项目设计中，这种决策影响下造成的损失也比比皆是：某房地产开发企业设计的工程初步设计总概算为5800万元,但是由于该工程为当地政府牵头主导的项目，在工程立项的设计阶段就受到审批权限的诸多限制,而另一方面，由于受到主管建设单位主观的对投资估算和概算失准的影响，最终人为把该工程概预算压缩到4680万元,其与原造价实际相差1120万元,占19.31%；另外，针对该项目的主管单位人员忽略工程动态因素：如原材料价格、外汇风险等等因素，造成了该项目建设造价的严重超支情况。
要有效地控制工程造价，就要重视房地产开发项目的设计阶段，只有抓住设计关键才能确保项目造价合理、取得事半功倍的效果。房地产项目开发过程中，企业可在施工图完成后，由设计部门会同其他施工、监理以及业主对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性进行共同的会审，提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费。
二、工程招投标是控制房地产开发项目造价的关键
所有大型房地产企业进行项目开发同时均要进行招投标。首先，通过招投标引进竞争机制，其次是为了降低工程成本。为什么招投标成为控制房地产开发项目造价的关键阶段，以下就这个问题进行具体的说明：
第一，要确保优质的工程就要确保选择优质的施工企业，施工建设队伍的优劣直接关系到工程造价控制的成败。
第二，一旦选择到一些资金不足的施工企业，他们会将工程款进行购置设备或将工程款充抵其债务；因此，要避免选择资金不足的施工企业。否则会严重影响房地产开发项目的投资效益，从而制约施工进度。
以上二点足以说明招投标阶段对工程造价控制产生的影响，另外，确定了资质好的施工企业不是说明就“万事功成”了，还要在招投标阶段把握好两个原则：
第一，要严格掌握项目工程的招标条件，对工程标底和标书进行认真编制做好评标、定标工作；房地产开发企业进行工程招标时应采取公开招标或邀请招标，要杜绝一切议标或变相议标的行为。
通过工程实践证明：但凡进行先开工后定价的项目，60%工程造价过高，平均超过标底25%～65%不等。如:某房地产开发工程项目，原中标价为3130元/M2，后由于该公司对中报图纸进行了一定修改，由于已有中标单位，就没有再进行招标，因此让中标施工企业根据图纸重新报价，施工方竟然报价4560元/M2，后经过双方多次的重新审核、谈判，历经半年，终于才把工程造价将为3530元/M2。
第二，要严格确定直接影响工程造价各项条款的造价下限，如合同价款调整的条件、材料市场价格的取定等都要有较为详细条款约定。
三、如何建立目标成本管理体系与实现动态成本控制
从以上设计和招投标两个阶段可以发现，降低工程成本事在人为。要加强投资控制，降低工程成本是开发企业的当务之急，而了解房地产开发成本的构成以及把握房地产开发企业成本管理主要问题是确保工程造价影响的核心。
（一）成本管理的主要问题
当前我国房地产开发企业普遍缺乏规范的成本管理制度和体系，具体表现在：第一，无法准确掌握项目开发建设过程中最新的动态成本；第二，设计变更、现场签证难以有效控制；第三，超合同付款时有发生，难以实时了解大量工程合同的执行进度，难以精确制定资金计划，缺乏对成本历史数据的积累和分析；第四，难以及时追踪各类材料的价格变动及应用状况，缺乏对供应商的全面管理。
（二）建立目标成本管理体系
根据基于战略的管控模式而建立成本管理体系已变得刻不容缓！成本管理体系架构主要包括：集团和下属开发企业（区域公司、城市公司或项目公司）的成本管理定位-职责-权责，主要明确企业总体的成本管理主体、各分项成本管理主体和责任主体，并明确在项目成本管理业务流程关键环节各层级各部门的权责；严格细化落实对项目成本信息进行报送、汇总和分析。
（三）项目开发各阶段的成本控制
1、项目拓展论证阶段的土地成本控制：建立在充分完善成本信息基础上的对目标地块准确的成本信息分析评价体系；建立严格完善的项目立项审批权限和流程；制定适当的土地获取投标报价策略；严格控制交地及付款风险。
2、工程材料设备供应商管理：根据目标成本细化成本测算，将具体化的成本控制指标用于对工程供应商和材料设备供应商选用控制；明确工程分包、材料设备分级分类采购方式和权限，其中工程分包采用工程量清单招标等形式，材料设备采购要根据所需材料及设备清单决定“甲供”、“甲定乙供”和“乙供”的方式，并在工程施工承包合同中加以明确；建立健全材料设备的询价、定价、签约、进货和验收保管相分离的内部牵制制度；加强工程供应商和材料设备供应商信息库管理和评估工作，完善投标单位的资格预审、评估考核制度。
3、工程进度款管理：根据施工合同，核实工程进度，明确审批权限，严格审批流程设计变更、现场签证管理，完善设计变更、现场签证的流程、制度，完善设计变更前的成本评审制度，明确各相关人员的签字权限。
4、工程竣工结算管理：结算管理重点是如何进行有效的签证管理要点，特别是现场签证要反复对照合同及有关文件规定慎重处理。现场签证必须列清事由、工程实物量及其价值量，并由甲方主管工程师和预算人员以及监理单位现场管理人员共同签名，其中甲方预算人员必须对工程量、单价、用工量负责把关。现场签证的具体审批程序与权限，由各开发企业自行制定。
参考文献：
[1]秦达超，杨迪.关于房地产开发企业工程造价控制体系的研究[J].时代经贸，2011，(23)：95.
关键词： 房地产建设项目；质量问题；控制措施
前言
房地产开发企业的目的是实现开发项目的最大经济效益，以更好地满足市场需求。这就要求开发企业向市场提供优质的房地产开发商品，而优质的房地产商品来自于开发企业对项目进行有效的质量管理。怎样才能管理好项目的质量？对于每一个开发企业来说，应首先考虑项目的质量，质量又是质量管理的对象，它的原则是全面的质量管理，即以质量为中心，项目全员参与，以达到预期目标。作为房地产企业的工程师，我们要不断进取，寻求更多更好的方法对工程质量进行管理。
1、房地产项目质量管理的特点
房地产项目质量具有广义性、时效性和相对性。广义性指在质量管理体系所涉及的范畴内，组织的相关方对组织的产品、过程或体系都可能提出要求，而产品、过程和体系又都必须具有其固有特性。时效性：由于组织工作的顾客群体和其他相关方对组织工作及其产品、过程和体系的需求和期望是不断出现变化的，例如，原先被顾客认可认为质量好的产品会因为顾客满意度的提高而不再受到顾客的认可。因此，组织应定期对质量进行评定，不断地调整对质量的要求，相应地改进产品、体系或过程的质量，才能确保持续地满足顾客和其他相关方的要求。相对性：组织工作的顾客和其他相关方可能对同一产品的功能提出来不同的需求；也可能对同一产品的同一功能提出不同观
点的需求。需求不同，功能也就不同，只有满足不同功能要求的产品才会被认为是质量好的产品。
2、 房地产开发项目现场施工质量的控制和质量问题原因分析
2.1 影响房地产开发项目质量的外部因素
1）监理公司未实施有效监管。2）施工单位质保体系的不健全。3）设计施工图纸质量不完善。4）总包单位不履行管理配合职责，劳务的工艺质量能力不足。
2.2 影响工程质量的内部因素
1）工程管理人员过程质量管控能力不足。2）设计工期过短。3）合同工序穿插，技术间歇无法保障，设计变更过多。4）招标文件、合同文件中技术管理部分约定不清，对新技术、新材料规范、标准及工艺控制要求掌握有待提高。
2.3 房地产公司工程管理人员质量管理工作定位
房地产公司的现场工程师不是施工单位的质量员，要求甲方工程师监督每个分项工程质量，监督每一个检验批质量不现实。针对上述诸多因素，房地产公司作为甲方应采取以下措施管控施工质量：1）要求监理公司配备足够的监理工程师入驻现场，监督监理单位人员是否到位，监理行为是否规范，监理服务是否到位。对不称职的监理公司和人员及时更换。2）要求施工单位健全质量保证体系，包括体系内质量人员组成。3）监督施工前技术交底是否进行，工程流程是否正确。4）定期组织质量检查和验收，进行质量评定和奖罚。如施工单位质保体系不健全，则要采取措施强制其建立和完善。根据检查结果，依据相关规范、规定，奖优罚劣。采取经济措施，提高工程质量。5）对照合同约定的要求，检查工程质量是否符合合同约定，不符合约定的质量，通过监理单位下发工程整改令、停工令，促使施工单位进行工程质量问题、质量缺陷的返工处理。
3 、优化分户验收管理程序，持续跟踪解决质量问题，降低业主投诉
房地产开发项目产品最终要交到业主手里，在移交前需进行分户验收。分户验收的目的不是为了取得竣工备案手续，是工程质量控制的最终环节，应由房地产公司工程管理部门组织。当前，我国每年因工程质量问题引起业主投诉的事件屡屡发生，业主投诉的重点如下。
3.1 安全性质量问题
1）桩基工程质量问题。2）钢筋混凝土结构性质量问题。3）外墙（构件）装饰面空鼓、开裂、脱落质量问题。4）栏杆、护栏的防护方式、防锈的问题。5）楼梯公共通道防滑质量问题。6）电梯质量问题。
在这些问题中，常见的是钢筋混凝土结构性质量问题，如梁、柱、墙几何尺寸不规矩，墙体偏轴移位，外墙渗漏、开裂。想要规避这些质量问题的发生，必须加强过程控制。
3.2 功能性质量问题
1）窗户开启不灵活、渗漏。2）厨房、卫生间渗漏、屋面渗漏、外墙渗漏。3）设备专业匹配冲突质量问题。
功能性质量问题经返工处理一般都可以解决。
3.3 观感性质量问题
1）内墙空鼓开裂。2）房间净高、方正。3）墙地面平整度、垂直度。4）门窗设备成品保护。5）外墙面砖、涂料观感。
3.4 适应性质量问题
1）居住使用功能的合理性问题。2）居住使用功能的舒适性问题。3）居住使用功能的协调性问题。4）客户居住使用功能的经济学问题。
房地产开发项目的质量控制着眼于首先在设计上减少质量缺陷，其次就是对施工质量管理采取灵活的策略。对于分户验收，传统的办法就是工程达到竣工验收条件后，由房地产公司组织设计、监理、勘察、施工单位，在政府质量监督部门的监督下，对工程进行竣工验收。然而，该验收和业主接房验收，由于对质量标准要求不同，所以，等到业主分户验收时，依然会提出很多质量问题，从而引起质量投诉。如何来优化分户验收，降低业主投诉，把工程质量问题提前解决，避免业主接房后，工程再维修。当前，一些房地产公司探索出了一条途径，经过应用，效果很好。就是在业主分户验收之前，房地产公司内部部门之间先沟通，请业主预验收，提前挑毛病，然后再修补质量问题，最终进行分户验收。仅此一项措施，可以降低60%的业主投诉率，给分户验收交房工作创造了很好的条件。
4、 实例分析质量管理与控制的重要性
4.1 由设计缺陷引起的工程质量问题案例
某别墅项目将层层退台的露台设置为种植庭院，以增加销售卖点。图纸设计审查未发现问题，施工单位按规范要求进行闭水试验复检合格，项目交付后不足一个月就出现大量的漏水投诉及索赔。（另本人业绩中并无管理过别墅项目，以别墅为例合适吗？）
该案例是典型的由设计缺陷引起的质量问题。防水与露台防水不封闭，花池台顶部与花池外壁处无防水层保护，雨水长期侵袭或浇花时溅起的水等极易产生渗漏。花池壁端头处无防水收头处理要求，易导致卷材开边，从不防水的抹灰保护层渗进防水层，产生渗漏。花池根部、交角处属于防水薄弱环节，设计未考虑设置附加防水层强化防水措施的要求，未考虑花池排水设计，花池长期积水会导致防水层失效，产生渗漏及种植植物烂根死亡。国家目前没有关于种植屋面的相关设计规范及标准图集，设计质量完全依靠设计人员的经验。不配节点详图或简单依据屋面防水要求考虑种植屋面节点要求，往往留下严重的设计隐患。屋顶、露台种植花池常规上借鉴屋面的检验要求，一般均做闭水试验验收。
4.2 工程合同包划分不合理引起的质量问题案例
某住宅楼工程18层，业主把土建工程总包给一家施工单位，门窗、室内楼梯栏杆、外墙保温、电梯工程分别发包给专业单位，甲方对总包、分包单位的管理都是平行关系，各施工单位独立施工，总包单位对分包不进行管理。在工程实施过程中，交叉施工，各单位自行安排工作时间，导致工作面拥挤，成品保护工作失控，工序颠倒无序。门窗安装质量差，分包单位提出原因是总包施工的主体洞口不规范，而总包推诿门窗质量与己无关。工程完工交验时，全楼共72镗门，有40镗门遭到损毁，甲方又再出资更换，多投入费用10万元。所以，先期工程合同制定、工程发包不合理，会给后期工程管理带来很大难度，同时质量又容易失控。合理的做法是甲方指定分包单位，交由总包统一管理，同时，甲方需付总包单位一定的总包管理费。在总包的统一管理下，工序安排、工序穿插更合理，发生质量问题，甲方追究总包责任、总包追究分包责任。这样，工程管理有序，工程质量责任明确。质量问题、质量缺陷的发生概率会大大降低。
4.3 房地产公司应进行工程全面质量管理
由此可见，房地产公司对工程质量的管理绝不能仅仅停留在现场施工质量的监督管理上，而首先应加强设计预控和合同管理工作。不仅要考虑设计本身的合理性，还应考虑施工的易建性、工序交叉的可靠性，手工化操作的偏差性等问题。
国内多数房地产企业比较注重合约中的经济条款部分，对有关工程质量、进度等管理方面的约定往往比较欠缺，合约由法务专业人员编写，其合约条款设计无法指导实际的工程管理。对实际工程管理过程中缺乏指导性、可考核性和可操作性，无法形成有效的合约监管机制，不利于甲方工程人员依据合约对施工方进行有效的管理，甚至导致突破合约施工成本的现象。
5 、结束语
总之，房产开发项目的质量不仅关系到国民经济的发展，还与人民群众息息相关。作为房地产开发单位，必须重视工程质量管理与控制工作，重视房屋的质量问题，在问题处理上开发单位应态度端正、处理积极，这样才能为房地产市场的健康稳定发展及开发单位质量管理与控制工作的进步有所帮助。
参考文献
[1]闫冬梅.浅谈建筑工程施工质量控制[J].中国房地产业，2012（10）
[2]张志宇.房地产工程项目成本管理存在的主要问题及对策[J].中国建设信息，2009（06）
[3]徐阳.房地产项目施工阶段质量控制研究[D].西南大学，2008
目前，系统结构模型主要有C/S结构(C1ient/Server的简称，客户机/服务器模式)和B/S结构(Browser/Server的简称，浏览器/服务器模式)两大类。本文从网上备案的业务特点和D/S、C/S两种结构的特性来阐述如何选定最佳的系统结构模型。
一、合同网上备案方式及内容
合同网上备案是指房地产开发企业在取得商品房预售许可证或房地产权属证明后进行预售或销售房屋签定合同时，在网上进行合同确认和打印的行为。房产管理部门将定期汇总、分析和全市的新建商品房的交易信息，并提供网上公开查询服务。对于违反规定或者不信守承诺的房地产开发企业及其委托的销售经纪企业，房产管理部门将建立开发、销售企业的信用档案，将其网上公示，并载入该企业的信用档案。
1.房地产开发企业在取得商品房预售许可证或房地产权属证明后，通过网站，即时公布下列信息：
(1)商品房预售许可证或房地产权属证明的主要内容，包括开发建设单位名称、楼盘名称、楼盘坐落、楼盘状态、可预(销)售面积、基础设施和公共设施情况；
(2)商品房的楼盘表，包括总幢数、总建筑面积、总单元(套)数，总层数以及具体房号清单；
(3)商品房物业管理区域的规划平面布置图、建筑分层平面图及每套房源的结构平面图；
(4)房地产抵押、查封等权利限制情况；
(5)商品房买卖合同示范文本；
(6)商品房的预(销)售均价。商品房拟预售的均价，将由房地产开发企业在办理商品房预售总登记时，向房产管理部门申报。房地产开发企业需要调整其商品房拟预(销)售均价的，应当向房产管理部门申报，办理网上即时变更手续。
2.房地产开发企业所开发的商品房项目，如果有下列情况之一的，不得办理网上备案手续：
(1)预(销)售的商品房项目有项目转让行为的(已办理项目转让变更手续的除外)；
(2)预(销)售的商品房项目已抵押，抵押登记部门未出具解除抵押关系证明的，或抵押权人未出具同意出售，再抵押(按揭)的书面证明的；
(3)商品房项目被法院依法查封的；
(4)其他法律法规禁止出售的。
3.即时反映备案商品房的销售状态，应当在商品房买卖合同或定金合同签约的第二天之前，“网上备案操作系统”自动将该单元(套)商品房的可预(销)售状态更改为已预(销)售或已预订状态。
定金合同网上备案后，在签订商品房买卖合同时，合同主体不得变更。买卖合同网上备案后，在购房人取得房屋产权证前，商品房买卖合同主体不得变更。也就是说，备案之后，购房人不能随意更改。
4.房地产开发企业与预订人应当自签订定金合同15日内签订商品房买卖合同。未在规定期限内签订商品房买卖合同，“网上备案操作系统”自动将该单元(套)商品房恢复为可预(销)售状态。
5.凡已在网上公布的可供销售的商品房，购房人要求购买的，房地产开发企业不得拒售。房地产开发企业在申请商品房预售许可时，申请预留房源的，应明确预留房源销售时间。
6.购房人申领房屋产权证前，当事人双方经协商一致，需要对合同中选择性条款或双方可以自由约定的条款内容进行变更的；应当持已备案的书面合同、变更合同的书面协议及其他有关材料，向房产管、理部门申请办理合同变更备案手续。
当事人双方协商一致，需要解除商品房买卖合同的，应当持已备案的书面合同、解除合同的书面协议及其他有关材料，向房产管理部门申请办理注销合同备案手续。
7.商品房由“预售”转为“现售”(即房屋由“期房”转为“现房”)，房地产开发企业必须委托具有测绘资质的测绘公司对商品房面积进行实地测绘，在取得测绘报告后，由房产管理部门通过“网上备案操作系统”，将该商品房的项目的实际信息与商品房预售时网上公布的信息进行校核后公布，原商品房信息由“预售”转为“现售”状态。
8.商品房预(销)售，开发企业应当与购房人签订商品房买卖合同。预(销)售人应当在签约之日起30日内持商品房买卖合同向房产管理部门办理登记备案手续。
二、合同网上备案系统需求分析
1.工作端分散、覆盖地域广
房地产开发企业要在其各自的销售场所进行操作，销售场所遍及城市各个部位，有的还会远离主要市区设立在卫星城市，所以工作端涉及地域非常广大，最大可覆盖数千平方公里(如直辖市)。此外，异地购房则会出现工作端距离数据中心数千公里的情况，
2.工作端数量大
房地产开发企业按合同网上备案的业务要求，需要在其销售场所设立合同网上备案系统的工作端方能顺利进行房屋销售。很多开发企业因业务量大或销售网点多等原因，需要设立多个工作端。按一个中等城市100家左右房地产开发企业计算，将有近200个工作端，而大型城市则会有千余个工作端。
3.涉及相关业务部门
合同网上备案业务除合同联机打印外，还涉及商品房预售许可证发放、商品房合同备案、楼盘表信息校核、房地产抵押、房地产查封等业务。此部分业务属于房产管理部门职能，因此系统要同时面对房地产开发企业和相关业务部门两部分用户，并对其按不同功能、不同权限加以区分。
4.各开发企业设备、人员条件差异大
房地产开发企业相关操作人员计算机操作水平参差不齐，部分计算机设备陈旧老化，安装的计算机操作系统多种多样。
5.二手房网上备案
目前，合同网上备案业务还只限于商品房买卖，但随着房地产市场日趋规范，亦有二手房买卖合同进行网上备案的可能性。因此，系统设计时应考虑到日后针对二手房买卖合同网上备案的功能扩展。
6.信息
通过互联网定期汇总、分析和全市新建商品房的交易信息，提供政策法规及业务流程查询服务，公示企业信用档案，建立二手房信息平台。
三、B/S与C/S结构概述
C/S结构：应用程序被分布到客户机和服务器上，其中表示层与应用逻辑层分布到客户机，数据资源层分布到服务器。客户端完成一定的计算任务并通过一定的协议和接口与服务器通信，请求完成一定的服务或要求得到数据。服务器通常采用高性能的PC、工作站或小型机，并采用大型数据库系统，如Oracie、Sybase、Informix或SQL Server，客户端安装专用的客户端软件。
B/S结构：基于B/S模式的三层体系结构将表示层、应用逻辑层、数据资源层分布到不同的单元中，表示层对应的客户端由浏览器和Web服务器的动态页面组成，接收用户的处理请求并交给应用服务器。应用逻辑层对应于应用服务器，应用服务器中的中间件完成业务逻辑处理，处理过程中会使用数据资源层的服务来得到必要信息或存储修改相应的数据。数据资源层对应于数据库服务器，数据库服务器实现对数据库的管理和库中数据的访问与增删改。客户机上只要安装一个浏览器，如Netscape Navigator或Internet Explorer，服务器安装Oracle、Sybase、Informix或SQL Server等数据库，浏览器通过web服务器同数据库进行数据交互。
四、B/S与C/S结构比较
1.系统构架
C/S结构软件一般采用两层结构，客户端提供用户界面、运行逻辑处理应用；数据服务器接受客户端SQL语句并对数据库进行查询，然后返回查询结果；客户端将数据进行计算(可能涉及到运算、汇总、统计等)并将结果呈现给用户。用一个形象的比喻来描述就是：服务器端像一个仓库，主要功能是存储原材料和成品，但并不进行加工；而客户端就像加工车间，完成从原料到成品的整个制造过程，然后将成品存储到仓库。由于业务的处理逻辑主要在客户机端执行，因此这种结构也被称为胖客户(Fat client)结构，其最大的优点在于结构简单，开发和运行的环境简单。C/S二层计算模式的基本结构如图1所示。
B/S结构软件采用的是三层结构，在传统的二层结构的基础上增加了应用服务器。客户端接受用户的请求，客户端向应用服务器提出请求，应用服务器从数据库服务器中获得数据，将数据进行计算并将结果提交给客户端，客户端将结果呈现给用户。通过这样的结构设计，使得应用逻辑被所有用户共享，这是两层结构应用软件与三层应用软件之间最大的区别。B/S三层计算模式的基本结构如图2所示。
这两种结构的不同点是，两层结构中客户端参与运算，而三层结构中客户端并不参与运算，只是简单地接收用户的请求，显示最后的结果。由于三层结构中的客户端并不需要参与计算，所以对客户端计算机的配置要求是比较低的。
此外，c/s结构已经由二层结构向三层结构发展，但仍未从根本上改变其胖客户结构，c/s三层计算模式的基本结构如图3所示。
2.用户数量
关键词：房地产；项目成本；控制；措施
Abstract: by global financial crisis, the real estate industry is in downturns, real estate development enterprise faces more challenges. Most of the real estate development enterprise exists, benefit costs low. Real estate development projects as the real estate development enterprise's main economic business, the cost directly affect the cost of real estate development enterprises. This paper is China's real estate development project cost control of the problems and measures should be taken to a simple discussion and research, in order to make real estate development enterprise to reduce costs, enhance its competitiveness.
Keywords: real estate; Project cost; Control; measures
中图分类号： F293.3文献标识码：A 文章编号：
引言
我国自改革开放以来，经过30多年的发展，时至如今，取得了举世瞩目的成就。在众多推动中国经济发展的元素中，房地产行业无疑扮演着举足轻重的角色。在全球金融危机大环境下，房地产业处于低迷时期，房地产开发企业面临着更多挑战。绝大多数房地产开发企业存在着成本支出大、效益低的情况。房地产开发项目作为房地产开发企业最主要的经济业务，其成本的高低直接影响着房地产开发企业的成本。本文就我国房地产开发项目成本控制中存在的问题进行深入的探讨及其研究，为实际中房地产开发项目成本控制提供理论指导，从而促使房地产开发企业不断降低成本，减少消耗，提升其市场竞争力。
地产开发项目成本控制的理论
成本控制就是对企业生产经营过程中发生的各种耗费进行控制。主要是指对生产阶段产品成本的控制。即运用一定的方法将生产过程中构成产品成本的一切耗费限制在预先确定的计划成本范围内，然后通过分析实际成本与计划成本之间的差异，找出原因，采取对策以降低成本。成本控制指的是对房地产开发项目的全部成本的控制，成本控制的方法是多种多样的。从成本控制标准上来看，有目标成本控制法、标准成本控制法、预算控制法、责任成本控制法等。房地产开发企业产品成本主要包括以下几方面的内容:(1)土地征用及拆迁补偿费或批租地价: (2)前期工程费 (3)基础设施费 (4)建筑安装工程费 (5)配套设施费 (6)开发间接费 (7)其他开发费用。
我国房地产开发项目成本控制存在问题
在房地产开发项目成本控制中存在四大问题：一、实际中比较注重对施工阶段的成本控制，而对决策、设计、招标等阶段的成本控制缺乏足够的重视；二、房地产开发项目运作过程中轻计划；三、房地产开发项目成本控制方法落后、不能与时俱进，适应市场经济的需要；四、竣工汇总阶段、未做好项目总结、分析工作。由于以上种种问题的存在，使成本支出大、效益低下的不良局面在相当多的房地产开发企业中依然存在。
房地产开发项目全过程进行成本控制的措施
房地产开发项目全过程包括：投资决策阶段、设计阶段、招标阶段、施工阶段、竣工验收阶段。按照全面控制原则，在进行成本控制时，要对这五个阶段全部进行成本控制。然而由于不同阶段影响成本控制的程度不同，按照重点控制原则进行成本控制。
4.1投资决策阶段
房地产开发项目投资决策阶段是成本控制的基础阶段，对项目宏观因素的定性分析并应用成本效益分析、资金时间价值理论、目标规划理论有关的指标并结合可行性研究报告对项目进行定量分析。主要内容：（1）开发项目投资支出的估算；（2）开发项目经营成本、收入、费用和税金的估算；（3）开发项目财务状况分析；(4)项目投资经济效益评价通过以上的分析比较，从而最终选择恰当、合理的投资方案。
4.2设计阶段
虽然设计阶段的设计费一般占全部工程成本不到3%，但对工程造价的影响程度高达75%，所以设计阶段是房地产项目成本控制的关键阶段。做好设计阶段的成本控制的主要措施有：（1）采用设计招`标（2）阶段设计成果的审批签章制度（3）改变设计费计费办法（4）实行设计质量的奖罚制度（5）推行设计监理制度和加强对设计图纸的会审与审查工作。对设计单位设计的图纸质量进行仔细复核与审查，对各专业间图纸的矛盾尽早向设计单位提出修改，以免出现返工现象，造成不必要的资金浪费。对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的最经济性进行审核，以求提高设计质量，避免因设计考虑不周或失误而带来的经济损失。
4.3招投标阶段
在招投标过程中进行成本控制，招标方应注意以下几点:（1）招标准备工作有人员准备、场地准备、技术物质准备，另外一个重要的工作就是合同的总体策划。合同的总体策划是合同管理工作中的一种程序，是指合同当事人根据合同目标，预先决定在合同方面做什么，何时做，如何做，谁来做，为什么做等问题。（2）评标标准的三个要求：公正性、适应性、科学性。指评标所采用的标准必须清楚、明确、具体、详细。不宜过少、过粗，也不可过分约束，要留有一定的灵活性。（3）确定适当的评标方法：招标方应该根据自己项目的特点，选择适合自己的评标方法。常见的评标方法有专家评议法、最低投标价法、经评审的最低投标价法、综合评估法、设备寿命期费用评标法。（4）加强评标管理：在评标过程中，要仔细分析各投标单位的投标文件，防止低价中标，高价索赔和不平衡报价的情况出现。另外还要积极鼓励各投标单位从专业角度出发提出各种合理化建议，优化设计方案。此外，在招标过程中，可以利用群体项目开发的优势，确立一些长期合作的品牌和供应商，在保证质量的同时，提供更优惠的价格，实现双赢。
4.4施工阶段
房地产开发项目的施工阶段是依据设计图纸，将原材料、设备、半成品等变成工程实体的过程，在项目全过程中占了很长的时间，这个阶段是成本支出的显性阶段，其成本是具体的、繁杂的。主要措施：（1）编制成本计划和工作流程图（2）熟悉设计图纸和设计要求（3）详细进行工程计量（4）对经济技术变更进行经济技术比较，并进行预测和分析（5）定期进行工程费用超支分析（6）注重合同签订、修改和补充工作，着重考虑对项目成本的影响。（7）做好工程施工纪录，保存好各种文件图纸，特别是施工变更图纸，为处理可能发生的索赔提供依据。在加强施工阶段的成本控制工作时，还应该注意以下几点：合理控制工程变更、加强施工现场管理工作加强施工现场管理工作，优化施工组织设计，选择技术先进、经济合理的施工方案，同时要确保工程需要的设备、材料的质量。
4.5竣工验收阶段
竣工验收阶段是确定最终建设造价和考核项目建设效益，办理项目资产移交，进行各阶段造价对比和资料整理、分析、积累的重要阶段，也是项目建设阶段结束，运营维护阶段的开始，亦是综合检验决策、设计、施工质量的关键环节。此阶段成本控制的措施包括：（1）精心安排，干净利落完成竣工扫尾工作，以防扫尾工作拖拉，战线拉得过长，机械、设备无法转移，而成本费用照常发放，从而使施工阶段取得的经济效益逐步流失。（2）重视竣工验收工作，顺利交付使用。如不符合合同要求，且涉及费用问题，顺应做好索赔处理。（3）及时办理结算，注意结算资料的完整，避免重复计算。（4）在工程保修期间，明确保修期责任者，做好保修期间的费用控制。
结论
房地产开发项目的成本的高低直接影响着房地产开发企业的效益，所以房地产开发项目成本控制尤其重要。本文就我国房地产开发项目成本控制中存在的问题进行简单的探讨及其研究，根据实际工程项目，提出各个阶段成本控制的具体措施，从而促使房地产开发企业不断降低成本，减少消耗，提升其市场竞争力。
参考文献：
[1] 陆惠民、苏振民、王延树．工程项目管理[M].东南大学出版社，2006。
【关键词】建筑施工；成本管理；常规误区
项目作为房地产开发过程中组织的主要单元，是企业财力的源泉。这些源泉只有是取之不尽、用之不竭的，企业才能有积累，才可以扩大再生产，才能有更大的发展。近年来，由于建筑市场竞争日趋激烈，国家宏观调控力度加强，企业内部成本管理机制滞后于形势的发展，造成大部分房地产开发过程中项目经济效益不断下滑，影响并限制了企业的发展。因此，房地产开发过程中必须认清形势，建立适应市场的科学管理机制，属时下当务之急。
一、企业成本管理概念
企业成本管理是指企业生产经营过程中各项成本核算、成本分析、成本决策和成本控制等一系列科学管理行为的总称。成本管理一般包括成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本分析、成本考核等职能。其目的是为了充分动员和组织企业全体人员，在保证产品质量的前提下，对企业生产经营过程的各个环节进行科学合理的管理，力求以最少生产耗费取得最大的生产成果。企业成本管理是企业管理的一个重要组成部分，它要求系统而全面、科学和合理，它对于促进增产节支、加强经济核算，改进企业管理，提高企业整体管理水平具有重大意义。
企业成本管理的组成主要包括产品生产中所耗用的物化劳动的价值（即已耗费的生产资料转移价值）；劳动者为自己劳动所创造的价值（即归个人支配的部分， 主要是以工资形式支付给劳动者的劳动报酬）；劳动者剩余劳动所创造的价值（ 即归社会支配的部分，包括税金和利润）。
二、当管理前房地产开发成本中存在的误区
2.1 成本分析存在误区
成本分析足指在成本发生之后，依据成本核算资料，把实际成本与预算成本差异及其原因汇总并进行分析研究，找出成本差异的原因，为下一项目目标成本的制定提供改进意见，以使成本持续改善、经济效益不断提高，但目前很多国有施工氽业都没有真正认真进行成本分析，往往是一个项目完工后，该项目的财务人员、管理人员可能很快又转入下一项目的工作，而很少对本项目的盈亏进行分析，或者是分析很粗略，更别说通过各种方法对成本差异进行详尽客观的分析。因此，在这种成本管理模式下无法为下一项目成本目标的制定提供改进意见，造成第一手资料的缺失。
2.2 成本管理认识上存在误区
长期以来，房地产开发过程中在成本管理认识上存在误区，认为企业成本管理是财务部门的责任，有些工程项目经理更简单地将项目成本管理的责任归于项目成本管理主管或财务人员。其结果是技术人员只负责技术和工程质量，工程组织人员只负责施工生产和工程进度，材料管理人员只负责材料的采购和点验、发放工作。这样表面上看起来分工明确、职责清晰，各司其职，唯独没有成本管理责任。如果生产组织人员为了赶工期而盲闷增加施工人员和设备，必然会导致窝工现象而浪费人工费；如果技术人员对现场数据不精确，必然会导致材料二次倒运费的增加；如果技术人员为了保证工程质量，采用了可行但不经济的技术措施，必然会使成本增大。这就需要工程项目各环节人员改变原来的认识，既分工又协调，才能搞好工程成本管理。
2.3 投标过程中容易忽视对自身成本的深度分析
在进行投标时，单纯的为了追求中标的结果，而忽视了自身的成本深度。针对现在建筑行业市场竞争的日益激烈，很多企业不顾自身企业实际的劳动水平，一味的追求中标，甚至不惜以低于成本价报价，将未来的盈利希望寄托于后期工程中，在现今业主越来越重视总价管理和反索赔的情况下，低报价中标无疑会导致企业项目亏损；有的企业在进行投标报价时，只是简单的凭自己感觉和经验对工程量清单进行设想，然后进行投标，这同样为以后企业的成本管理带来了严重的隐患。
三、成本管理的体制机制建设
3.1 进行成本分析，寻找项目盈亏的内在因素
工程项日竣工后，要确定各项费用的结算金额，及时确定该工程的总成本，运用科学合理的方法，对该项目的整个过程及其结果进行全面、系统的分析和评价。通过成本分析，找出哪些成本项目节约，哪些成本项目超支，揭示成本差异的原因，掌握单项成本日标的完成情况，寻求进一步降低成本的途径和方法。成本分析的真正目的是研究和掌握施工项目的成本规律，为今后的项目提供借鉴。
3.2 抓好施工阶段的成本控制，努力降低成本
材料费是工程直接费用的主要组成部分，要控制材料费，建立一套严格的管理制度。材料采购方面，可根据工程计划，进行招投标，大宗材料集中批量采购，可大大降低采购保管费。施工领用材料时，要根据预算限额领用，物资保管人根据限额领料单发料，领料必须严格手续，以明确责任，超损耗者从工资中扣除，建立严格的考核制度和目标责任。同时动员施工人员做好余料的回收工作，减少材料浪费和流失。
3.3 成本管理要从投标报价开始进行
在进行投标时，编制投标报价的人员要对项目的施工流程和工艺有充分的了解，要对项目的盈利和风险有较为清楚的认识，要对自身企业的各项费用进行详细的计算和了解，在掌握了自身企业成本的同时，要编制初步的预算成本，在条件允许的情况下，防止出现低于成本的中标情况。
四、结束语
综上所述，房地产开发成本管理是一个系统的工程，想要做好企业成本管理工作，首先要制定明确的成本管理目标，在完善成本管理工作的基础上，落实组织机构和责任人员，建立一套有效的成本管理机制，采取实事求是、因地制宜的操作方法，根据工程和企业自身差异，灵活的改变企业成本管理。只有这样，才能使企业效益得到增长，才能为员工提供福利，使企业在激烈的市场竞争中保持不败。
参考文献：
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国家统计资料显示，2012年中国房地产业投资额为71803.79亿元，同比增长16.19%，2013年房地产企业投资额为86013亿元，同比增长19.8%。近年来房地产行业投资额呈逐年递增的趋势。然而，尽管房地产市场近几年在稳步发展，但是我国房地产市场的竞争仍然非常激烈，据统计，截止到2013年末，中国房地产开发商数量已经达到9万多个，如何在数量如此庞大的房地产行业竞争者中生存和发展，成为众多房地产企业的首要难题，尤其是中小房地产商。房地产企业对于资金有着极强的依赖性，整个房地产开发过程都离不开资金，需要耗费大量资金用于土地成本、前期费用、工程成本、营销成本、管理成本、财务成本六大方面。因此，严格控制成本，保证项目资金需求已成为房地产公司生存和发展的关键因素。成本控制十分复杂，房地产开发企业需正确思考当前的成本控制现状和困境？如何更好的进行成本控制，在保证项目质量的前提下降低开发成本，如何采取必要措施去优化房地产开发过程中的费用支出，实现经济效益最大化，已成为房地产企业势在必行的一项重要工作。
二、房地产企业成本控制存在的问题
（一）成本管理意识不强
一些房地产企业的成本管理意识还只是停留在财务核算的基本层面上，公司在经营决策的时候往往只考虑到项目总投资额、建设的周期、项目开发及销售、公司的经济效益等，却对项目的开发成本控制关注得较少，造成实际成本与预算成本差异较大，增大项目建造成本，降低项目利润。
项目成本控制具有综合性强，影响因素复杂等特点，需要综合能力强，具有较高业务素质的管理人员和技术人员。目前很多房地产企业的设计技术人员缺乏预算知识，存在不熟悉建筑材料的价格预算，不具备将技术和预算有机结合起来等的多方面业务素质。这就使得这些技术设计人员缺乏成本控制的意识和专业能力；房地产企业预算部门主管缺乏成本控制意识，不能严格按预算审核成本费用，经常出现超预算付工程款现象。
房地产企业成本控制意识不强还与房地产企业自身的发展情况有着密不可分的关系，近30年来我国房地产企业呈爆炸式增长，很多企业也获利颇丰，这其中既有一部分企业本身入行不久，自身尚未树立成本控制意识，另一方面多年来丰厚的获利也使得房地产企业没有成本控制意识的外在危机感。
（二）成本控制体系不规范
目前大部分房地产企业成本控制体系不够规范，缺乏科学性和全面性。虽然目前很多的房地产企业都十分的重视成本控制，并且大多都已经设立了专门的成本控制部门，但缺乏现代化的管理手段，公司内部还没有形成制度化、规范化和程序化的企业成本控制体系，可以说成本控制还停留在粗放管理阶段，成本控制环节较薄弱。这方面大型的房地产开发企业做得要好一点，但一些实力较弱的中小型房地产开发企业薄弱环节显得尤为突出。
虽然建立了较为完善的成本控制体系，但成本控制缺乏有效责任考核机制，监督机制。只有权责分明才会使责任人肩负起应负的责任，如果没有相应的责任考核机制，没有企业责任感，成本控制人员在进行成本控制时就容易随心所欲，会给公司带来很大的风险。我国的房地产企业发展起步较晚，目前大多数房地产企业还规模偏小，规范的现代化企业制度还尚未建立起来，机构设置方面还不健全，岗位分工也不明确，企业也没有做到按组织结构来划分责任。这些都给房地产企业的成本控制带来了较大困难。
（三）工程成本控制不合理
一些房地产企业不重视施工前期的成本控制，成本管理仅仅限于管理施工阶段，虽然工程签证和结算抓得较好，但却忽视了设计阶段的成本控制的作用。在实际操作中，一些房地产商不重视项目的可行性研究，做策划报告仅仅是为了筹资需要，企图通过包装和策划来达目的，策划报告的可操作性低，无法实现“指导投资决策”的要求。
在具体工程施工过程中，一些房地产企业对成本控制缺乏科学合理预算，招标采购工程材料以及确定施工队伍方面缺乏可行性研究及合理审核，比如存在过分依赖绝对低价来选择中标单位，没有确定一批具有战略合作关系的供应商，进而产生施工及材料的质量和价格方面控制力不强等问题。这些都使得在施工过程中缺乏科学合理的成本控制，随意增加项目成本。
三、房地产企业成本控制的改进措施
（一）提高成本管理意识
房地产开发具有生产周期长，工作内容多，活动复杂的特点，这就更需要建立一个系统科学的成本预算、结算及监督的体系，要把成本控制落实到房地产开发的每一个工作环节中去。不要单纯认为成本控制仅仅只是老板和管理者的工作，要做到成本控制人人有责；有效的成本管理需要公司全体员工的积极参与，将成本控制实现到每一个细节。这样才能使得成本控制在房地产企业中实现最大价值。房地产企业只有从观念上提高成本管理意识，才能真正做到控制成本，降低成本，实现收益更大化，其具体做法一是要注重成本核算向成本控制的转变；二是要注重从成本的经营性控制向成本的规划性控制转变；三是要认识到成本管理是一种全员全流程的管理，涉及到经营管理的各个环节，各个阶段，各个部门。
（二）规范成本控制体系
建立科学合理的企业内部成本控制体系，提高成本管理人员的业务素质，规范成本控制流程，在制度上规范和约束项目成本。在招聘时应当选择一些具有综合能力的复合型人才，在成本控制中起到关键性作用。要注重人才的培养选拔，尤其是财务人员和预算人员，不断更新自己的知识能力，以应对市场风险的不确定性，做到准确预测，及时应对，达到最终的成本控制目的。
很多房地产公司都十分重视成本问题，管理团队也越来越专业化。在有了专业化的管理团队之后，就需要制定一套规范的成本控制体系，涉及到项目的规划设计，招标，签约，施工，竣工结算，销售，物业管理等每一个环节。这就要求形成明确的岗位责任体系，把责任落实到具体的岗位，具体到每个人，即要有“责任范围，责任部门，责任评价体系，责任评价部门”来实现落实责任和监督责任，让成本控制形成体系，落到实处。
（三）严格控制工程成本
通常一个工程项目的开发成本大体可分为六大部分：土地成本、前期费用、工程成本、营销成本、管理成本、财务成本。据行业报道，其中土地成本大约占总成本的30～35%，前期费用大约占总成本的2～3%，工程成本大约占总成本的50～55%，营销成本大约占总成本的2～6%，管理成本大约占总成本的2～3%，财务成本大约占总成本的6～8%。可见项目开发成本分类中，工程成本所占比例最高，也是最复杂的成本项，控制好工程成本对于整个项目成本控制至关重要。工程建设中的土建、装饰、机电安装、室内装修、弱电、消防、电梯、总平等的招投标单位及中标价范围，都应经过公司成控部、合约部、总工办、工程部等相关单位的可行性分析及评估，严格按照相关规定操作。不同的房地产公司在控制工程成本方面有着不同的做法，比如在材料采购方面万科是通过战略合作的模式建立供应链联盟，恒大主要是成立采购公司但无论是哪一种方法，目的都是最优的控制好工程成本，以实现成本控制的最终目标。譬如：中海地产公司在房地产行业里算是在成本控制方面做得比较出色的企业，中海地产在工程成本控制方面有着自己的秘诀：那就是在各个项目的初始阶段，根据项目成本预算，尽早建立成本控制目标，并将目标分解，制订出各项成本的具体控制指标，责任落实到各部门；公司成立成本控制小组，组长由公司总经理担任，定期（每半年）对各个项目的开发成本进行全面分析、评估、探讨，对成本异常变动情况及时预警并提出解决措施。
（四）严格控制资金运营成本
房地产企业涉及到巨大的资金流入流出，如果能做到资金的合理运作，可以大大降低资金成本，提高企业利润。在资金成本控制中，要注意如下重点：
第一，需要根据工程预算拟定资金计划，确定项目每个阶段资金需求额，根据项目各个阶段资金需求筹集项目所需资金，筹集资金时应选择合理的融资渠道及融资时点，尽量考虑降低资金筹集成本，提高资金使用效率，这样可以很直观的减少大笔资金成本。房地产企业需要拓宽融资渠道，合理利用各种融资渠道募集更多的资金，上市公司可以发行股票筹集资金，还可以发行公司债券，向银行贷款，以及融资租赁等。
第二，加强资金管理，在工程施工过程中涉及到大量资金的支出，需要拨付大量的工程款项，在拨付款项时，应当严格按照公司付款审批流程和合同约定，审核工程款，注意配备齐备合法的单证，为资金的拨付使用严格把好关。
第三，财务部门要关注现有资金的流转变化，压缩现金库存与现金的使用量，同时还应尽快回笼资金，加强应收款项的催收工作，在不违反合同约定，不影响项目工程进度的情况下，尽量延缓应付款项的支付，减少阶段性资金流出。房地产企业每年要缴纳大量的税费，企业应当及时了解、学习税收政策和财政法规，合理利用税收优惠，减轻纳税支出，实现降低税负成本。
【关键词】房地产；成本；管理；控制
1 前言
房地产开发项目的成本控制，是企业必须高度重视的问题,在项目开发成本构成中占据重要位置的因素包括:土地成本、报建费用、工程建设费、经营管理费、财务费用和各种税费。许多房地产企业的事前成本管理薄弱，成本预测、成本决策缺乏规范性、制度性，成本计划缺乏科学性、严肃性，成本管理存在一定的盲目性。同时许多房地产企业的成本管理缺乏现代化的管理手段，成本信息不能反映企业成本的真实情况：由于成本核算不规范造成成本信息严重扭曲，成本信息传递渠道不畅造成成本信息丢失，从而导致成本管理偏离了方向。
2 制定项目成本和期间费用计划
房地产开发的成本管理为项目开发成本和期间费用两部分，成本计划应分为项目成本计划和期间费用计划。
2.1 制定项目成本计划。成本计划通常经过确定总成本目标、成本逐层分解、成本估算，再由下而上对成本进行逐层汇集以及成本计划对比分析与处理等过程。
2.1.1 通过项目的可行性研究和分析论证确定项目的总投资目标，项目批准立项后，该项目总投资目标可确定为项目总成本计划目标，这种计划总成本对以后每一步设计与计划起着总控制作用。
2.1.2 逐层分解总成本计划目标。通常按项目结构对项目总成本计划目标进行分解，将总成本拆分到各个成本对象，作为项目单元设计的依据或限制，对项目单元的功能、质量等起着决定性的作用。在项目总成本分解过程中，应注意各成本限额之间的平衡，以保证项目成本在项目内的合理配置。这种合理配置是项目系统协调与均衡的保证，是实现项目总体功能目标、质量目标和工期目标之间均衡的保证。
2.1.3 成本估算。随着项目的深入、技术方案和实施方案的细化，可以按结构图对各个成本对象进行成本估算，并以此估计值和限额值相比，结合具体情况对项目进行优化组合。
2.1.4 调整成本计划。通常按结构图由下而上对成本估算进行逐层汇总，并与原成本计划目标对比，衡量每一层单元计划的符合程度，以此决定对设计与计划的修改与补充，形成由下而上的反馈与调整过程。
2.2 项目前期策划的估算。在这一阶段计划成本的估算方法：
2.2.1 历史数据法是采用特定部门（学会、政府机关）公布的有代表性的项目成本资料进行同类项目的成本估算；
2.2.2 定额资料法是按相应设计方案的图纸计算工作量，套用相应定额单价，结合规定的收费标准和规定的计划利润，计算各种费用；
2.2.3 合同价法是开发商在分析许多投标书的基础上，选择报价合理的投标人中标，双方有可能再度商讨（标后谈判），修改双方价格后形成统一的项目成本，作为合同价格在双方签订的合同文件中加以确认，并作为项目结算的依据；
2.2.4 询价法是通过对项目的主要工程进行询价，或由承包商或供应商对项目提出报价，然后在此基础上进行综合调整而估算的项目成本，并以此作为成本计划的依据。
2.3 确定项目的目标成本和责任成本。经过不断调整的成本计划，在不同阶段均可作为确定项目目标成本的依据。可在此基础上经过适当调整，确定目标成本。或者将这种成本计划作为目标成本，成为成本控制的依据。
2.4 制定期间费用计划。在制定期间费用计划时要注意以下3点：
2.4.1 期间费用计划与可行性研究中估算项目开发总成本有重复的地方，但这并不矛盾。
2.4.2 期间费用计划要与开发企业的规模、项目销售完成的进度相结合。
2.4.3 要按企业经营管理的实际情况，确定恰当的营业费用计划和管理费用计划项目，并将确定的营业费用、管理费用总额在各项目内进行有效的分解，以提供各项管理活动详尽的费用控制目标。
3 对开发的项目实行全过程成本控制
对项目开发的每个阶段都实行成本控制。房地产开发项目成本控制是开发商对开发项目投资的有效控制，是房地产开发项目管理的重要组成部分，是成本管理活动的核心。房地产开发项目的成本控制主要有以下几个阶段：
3.1 项目策划和投资决策阶段。在该阶段开发商必须对可能发生的成本进行总体控制。此阶段应着重做好三方面的工作：搭建好有各类人员参加的策划班子，完成投资决策阶段的技术性工作；编制投资估算形成初步的成本计划，并在此基础上进行项目成本分析；在成本分析的基础上，进行项目风险分析。
3.2 设计阶段的成本控制。设计阶段的成本控制是项目建设中成本管理的重点，其对工程造价的影响在75％以上，一般采用限额设计方式保证有效的成本管理，并要着重关注两个问题：要以项目可行性研究和策划阶段确定的计划成本或目标成本作为初步设计控制的依据；初步设计要重视方案的选择，按投资估算进一步落实成本，将施工预算严格控制在批准的范围内，并加强设计变更的管理工作。
3.3 动迁阶段的成本控制。房地产开发如涉及动迁工作，一方面，应聘请独立的评估咨询机构按政策进行评估，确定补偿标准和额度，以利于动迁职能部门、动迁公司和评估机构三方的相互制约，另一方面，要强化动迁收尾的管理和控制。
3.4 招投标与合同洽商阶段的成本控制。这个阶段的工作质量将直接影响项目的成本管理和结算。
3.5 施工阶段的成本控制。主要包括：编制或修订成本计划、编制工作流程、落实管理人员的职能和任务；熟悉设计图纸和设计要求，将工程费用变化大的部分和环节作为重点成本控制对象；详细进行工程计算，复核工程付款账单，严格经费签证；注重合同的修改和补充工作。
关键词：房地产；开发成本；风险控制
中图分类号： TU723 文献标识码： A
一、房地产开发项目的成本控制
1、设计阶段的成本控制
一般来说，设计完成后，工程建设的成本 70-80%就基本确定，设计质量的好坏直接影响到施工建设费用的多少和项目建设历时的长短，也直接决定项目建设过程中对人力、物力和财力投入的需求，因此设计在成本控制中起着先天性的影响。设计的计划性是保证工期顺利推进的有效保障，设计的完整性和准确性，能提高招标过程中竞争的充分性和招标完成后招标结果的执行力。通过设计优化，可以减少不必要的成本开支，提高产品的性价比。设计的深化不但可以提高设计的完整性，而且可以提高招标结果的公正性和准确性。在实际案例中，许多技术人员过多的侧重于设计的安全系数，而较少考虑设计的经济性，这在根本上加大了项目的建设成本。为了避免过分关注设计安全系数而造成成本失控，可重点从以下方面着手：实行设计招标，比较多个设计方案，择优选择设计合作单位，在设计阶段引入竞争机制，在制定设计招标方案时，应推行设计成果安全性与经济性相结合的办法，在这两个方面设定一定的权重来进行综合考虑。要邀请多方较为优秀的设计单位一起来竞标，并要综合分析各个竞标单位的设计要点，多方听取专家的设计建议，取长补短，达到优化设计方案的目的，最终在保证项目整体布局、建筑造型、适用功能等方面的协调统一的基础上，在降低工程造价上实现一定的突破。
针对具体工程要结合当地水文地质情况，就可能的多“接地气”，采取当地成熟的经济型基础，因为每个地区的地质情况以及换填用的材料都各不相同。另外就是要多沟通，设计单位与建设单位之间要充分的沟通，让设计单位充分了解建设单位的意图，而建设单位需要在前期，要做充分的市调及预期考虑，最大限度的避免在施工过程中出现大规模的二次变更。再者就是重大问题，特别是涉及到经济性的问题，设计单位必须要作为重点课题综合考虑，在保证安全的前提下，选用经济的方案。
实行限额设计，有效控制工程造价，实施限额设计，就是要严格按照批准的成本目标控制初步设计及施工图设计，在保证各专业达到使用功能，符合设计质量要求的前提下，按分配的投资限额设计，严格控制设计变更，保证总投资控制在批准的限额内。做好限额设计管理，能为后期的施工建设节约很多的成本。从勘察工作开始，就要着手进行限额设计，在编制工程勘察文件时，应当满足工程建设规划、选址、设计、岩土治理和施工的需要。设计单位应把限额设计作为设计工作的重点考量因素，必须熟练掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，在此基础上，按项目成本目标严格控制初步设计及概算，再用初步设计概算严格控制施工图设计及概算，节节连贯，环环相扣，每一个环节都能为下一个步骤做好铺垫，最终将限额设计贯穿于勘察设计的全过程。
2、招投标阶段的成本控制
要做好招标工作，首先，业主要编制好招标文件。招标文件中要非常明确建设工程施工招标的原则和程序，规范和指导好施工招标的各个环节，标书中要约定好评标原则、报价范围和具体方式、报价项内容的描述及报价规定、合同价格形式、合同价之外的价格约定、付款条件等内容；其次，做好标底编制这一项招投标管理的核心工作，标底是确定合同价款的基础，只有严格编制科学的标底，才能真实、准确的判断出竞标企业报价的合理性和可靠性，为最终总包合同价款的确定奠定坚实的基础。
3、施工阶段的成本控制
3.1 标准化合同管理，严格审核工程变更
管理好合同，首先要将合同有效地进行分类，在合约规划的基础上将其标准化，梳理出需要固化的合同清单和具体的合同模板，以规避合同风险，降低无效成本，提高执行效率。其次，要严格控制项目变更，强化变更程序。目前我国市场经济建设处于转型期，法律法规的制定及执行仍然有许多不到位的地方，具体到房地产开发市场中，则是出现许多施工单位为了争夺施工工程，采取“低价中标，高价索赔”的竞标策略。所以作为开发商的造价管理人员，不要对较低的中标价抱有幻想，误以为能节省成本，而要做到事前把关，主动监控，在保证施工企业有一定的合理利润的基础上，严格审核工程变更，减少不必要的工程费用支出，避免投资失控。
3.2 借助监理机制，加强核价管理
开发商囿于人工成本支出的限制，不可能对项目建造的全工程都监督到位，这就需要选择合适的监理单位，帮助开发商在质量、工期、质量等方面进行全方位的监督控制。应将监理公司的工作业绩与其监理费实行有效挂钩，完善监理单位的职责分工及有关制度，保证工程成本目标在可控范围内变动。同时，要将对监理工作的考核细分到季度、月度及周，严格工程进度款的审核，及时检查或抽查监理公司套用材料单价及费用定额的核价工作，确认无误后再支付相应的工程进度款。
3.3进行技术创新，强化绿色环保理念
技术措施的实施是项目总投资得以有效控制的重要保障。按照业内的平均水平，材料费约占直接工程费的 70%左右，同时，直接费的高低又极大的影响到间接费的高低。当前建筑新技术新成果的广泛运用，能有效降低材料费的损耗，要加大新工艺、新材料的研究力度，用建筑科技的创新来有效降低成本。并且要强化绿色环保理念，在节约能源上依靠点滴式的集腋成裘，实现成本的有效控制、产品性价比的切实提高。
二、我国房地产投资存在的问题
目前，我国房地产业恢复的时间还不长，对它的发展规律、经营管理的实践还缺少理论研究，许多投资者甚至各级政府在房地产投资的运作上还存在一定的盲目性，房地产投资风险研究还不够深入，与国外研究水平还有较大的差距，也还未上升到应有的理论地位。由于我国的具体国情和房地产市场的特殊性，房地产投资存在风险的客观性，需要一种更加完善的、适合我国具体国情和房地产市场特点的房地产投资风险分析与决策理论，帮助投资者规避市场风险。利用系统的观点进行风险因素的相关性分析，依据房地产投资风险因素的辨识和再分类，引入房地产投资风险因素相关性分析，辅助房地产投资进行科学决策。房地产顾名思义就是“房产”和“地产”的总称。房地产投资就是将大量资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业的经济活动中，以期将来获得不确定的收益。而在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的。房地产市场是一种资金量大、周转期长，受政治、社会影响较大的特殊市场。同时它还会受到资源稀缺性、不可再生性、供给缺乏弹性的影响。房地产投资还有一些自身的特性，如：投资额巨大、投资回收期长、投资风险大、投资回报率高等。正因房地产投资风险大，而且投资的过程中又有很多不确定的因素存在，所以房地产投资分析时对投资风险列专项进行研究。
三、房地产风险管理对策
1、加强风险管理意识
企业应大力培育良好的风险管理文化，增强风险防范意识。积极关注国家、地方政府政策和银行信贷管理政策以及其他金融政策，研判经济发展形势，增强预测和识别能力，及时识别和防范各种风险。
采取房地产类型组合投资形式，各种类型的投资在运作过程中此消彼长，利用资金的调剂作用，实现互补，提高总体抗风险能力。采集、处理房地产投机性指标，检测市场投机程度变化情况，以提高对潜在风险的预测准确度。完善信息处理模块，及时搜集、整理、储存、分析风险信息，并尽快传递给相关人员。在投资前期做好方案评价、决策，做好风险预防、减少和转移等，采取预租预售措施或尽量缩短开发周期等措施，以转移风险。
2、应建立专业的风险管理机构，完善风险管理流程
企业应设置专职的风险管理机构，配备足够的相关技术人员。将领导层的决策行为、各部门在生产中的表现都纳入监督、评价范围。机构需积极收集市场相关信息和竞争对手情况，进行周密分析和论证，及时提出风险防范和控制意见，供企业决策层参考。一旦经决策层采纳，企业上下必须严格贯彻执行。针对某些仅有苗头但并不明显的风险，风险管理机构应制定预备方案，并随时观察风险发展趋势，做到心中有数，及时应对。同时，建立周密的风险管理制度，并严格执行，用制度管控风险。
风险管理机构的工作与内部审计工作紧密结合起来。一旦出现问题，两机构要深入到项目实施过程的各个环节和相关部门，进行周密的调查研究，并采用故障树法、专家调查法、分解原则法等风险识别方法和层次分析评估法、风险平衡计分卡法等风险分析方法对风险进行研判，以提高风险预测的准确度和应对的高效率。
完善房地产保险机制。保险行业应针对房地产开发特点出台有针对性的险种和条款。如根据工程所在地的自然环境、工程采用特殊材料和工艺带来的较大差异性和风险、被保险人的自身抗风险能力、工程投资额度大小等确定险种或特别条款，可考虑是否包括相关职业责任险和货物运输险等扩展保险条款。同时，开发商作为建设管理者，应总体控制，牵头组织联合工程保险，使所有参与建设工程的人成为被保险人。
结束语
本文研究了房地产开发企业工程成本控制及风险控制的有关问题，针对施工环节的招标、设计变更、合同管理、施工现场签证等环节进行了分析，提出了对策。降低成本、提高利润，关键在于控制工程造价及产生的风险。控制工程造价需要参与建设的各方目标统一，协调一致，共同执行制定的概预算，控制好整个建设期内的各项计划、建设节点控，同时要把握好工程进度、工程质量与工程造价之间的关系，不能因为赶工期、降低成本而不顾质量。应充分做好前期的设计工作，减少后期的设计变更和调整。如果遇到超概预算，要严格履行审批流程。只有当成本控制和风险控制按照既定目标实现后，预期利润才能实现。
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