时间：2023-05-30 09:04:06
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产开发概念，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
房地产广告策划、营销策划、项目全程策划，不一而足。但将其归类、整理，大致可分为三种典型模式，这三种房地产策划模式，基本可反映出房地产策划的过去、现在和将来。
1、概念策划模式
2、卖点群策划模式
3、等值策划模式
4、房地产全程策划的内涵
（1）土地价值研判
（2）概念设计
（3）视觉设计
（4）营销策划
（5）市场推广、媒体组合
（6）工程质量、成本、工期控制
（7）物业管理、售后服务
（8）品牌培植与运用
房地产项目的选择与论证
──房地产项目发展策划的内容与方法
一、对房地产项目选择与论证认识的误区
误区二：房地产后期营销、广告万能化
误区三：房地产项目选择与论证的形式化
以上认识的误区，导致众多开发企业不重视开发项目的前期选择与论证，或将该项工作简单行事，令项目草率上马，以致项目市场目标不表，定位不明，设计脱离市场或盲目跟风，企业无一套系统的开发模式和资金营运计划，在激烈的市场竞争中，这样的项目是难以成功的。
二、从房地产开发的基本特性认识项目选择与论证的重要性
1、房地产是一项高投资、高风险、高回报的行业。
(1)房地产开发需要筹备大量的资金，投资各方须要了解项目的效益与风险；
(2)由于开发周期长，开发者需要预计市场变化，开发条件变化所产生的风险程度；
(3)开发商要衡量自身承受风险的能力与限度。
一项成功的地产发展项目，可以换来高额或稳定的回报，但一个疏忽、些徽延误，会令收益大打折扣，甚至倾家荡产。
2、房地产项目开局的好坏是项目成败的关键所在。
(1)房地产开发前期投资很大，一但项目选择与论证不当而投入了资金，则投资的失败是无可挽回的。
(2)项目选址不当，前期市场定位与建筑设计错误的项目建成后，如无特别的客观条件的改变，任何营销、策划的高招都是难以挽救的。
3、房地产开发具有很强的地域性和产品差异性。
(1)一方水土养一方人，任何成功的开发经验都必须与当地的开发条件与市场状况相适应；
(2)同一地块不同时期，不同的开发方式会产生不同效果、不同效益，令房地产的发展是极具创意和面对市场挑战的。
因此，缺乏前期对项目市场与开发专业的研究论证工作，任何人都不能轻谈对发展项目有胜的把握。
4、房地产开发具有很强的系统性和时序性。
房地产开发是一项涉及面广、比较复杂的经济活动，从实务上来讲具有很强的操作程序。前期不做好全面的开发计划工作，见步行步，会造成入手容易，实施难，是很多开发企业普遍遇到的问题，更是众多项目工期一再延误，成本低开高走，局面难以控制的主要原因。
三、房地产开发项目选择的概念和步骤
1、概念：项目选择是对房地产开发项目就其开发价值进行筛选、谈判、论证和选定，是房地产开发投资成败的关键。
2、项目选择的步骤：
a、广泛寻找投资项目
b、精心筛选投资项目
c、对重点项目进行投资机会性研究（初步可行性研究）
d、项目投资谈判
e、详细可行性研究（发展策划）
f、公司的决策与实施
四、房地产开发项目的论证（可行性研究或发展策划）
1、概念：房地产开发项目的论证是在项目投资决策之前或初步决策之后对拟开发的项目进行全面、系统的研究和分析，运用已有的经验和专业的评价方法，寻找到项目较合理的市场目标、市场定位及获得土地最大效益的开发、营销模式，得出一系列评价指标值，以最终确定该项目是否可行的综合研究。其研究成果应对日后项目的实施操作具有较高的策划指导作用。
2、项目论证的阶段性
(1)项目投资开发的机会性论证
指在规划参数尚未获得政府批准的前提下，以经验为主，按照项目所在地区和市场一般条件以及常规性规划指标、开发成果指标和项目的特点，就其开发的市场机会、开发条件、投资效果和可能出现的市场、技术、经济问题进行研究论证。
(2)项目投资开发的详细论证
指在规划、开发的条件基本确定后，对项目所进行的全面、深入、细致的分析研究工作。本论证不仅要解决投资的技术经济指标问题，还要确定开发、营销的基本方向与模式。因此，从事该项工作所要求的房地产经验与专业的系统性必须更高和更为全面。
3、项目论证要解决的问题
(1)立项时的宏观环境是怎样的
主要了解项目所在地区的政治、经济、文化、地理地貌，当地居民生活特性、风俗习惯及城市规划、整体房地产状况走势、外来人口增长等因素。
(2)立项时的微观环境是怎样的
了解企业的环境、开发经营能力，竞争对手的状况所在区域相关楼盘与典型楼盘的情况，项目的基本条件与建设条件、项目规划建设要求，项目参与各方的状况与优势。
(3)项目的市场定位分析
包括市场细分，选择目标市场，市场定位三个方面，这是论证的重点，关键是要找到项目的发展方向，确定项目的在市场上的竞争地位。
(4)初步确定项目开发、营销方式，提出建筑设计的要求及概念性的规划设计方案
投资建设成本的估算，从管理角度向项目开发提建议。
(5)项目开发分期与楼价的初步设定，项目投资与效益测定
(6)项目发展存在的问题、解决的可能性、项目的可操作性、投资与经营的可行性。
五、项目选择与论证要注意的问题
1、营销与规划设计必须前期介入，强调市场为先导的同时又应注意两者相适应。
2、项目定位以市场调查为依据，但关键在于对市场表象有质的提升。
3、项目的客观市场条件与研件因素是项目前期决策的基础。
4、开发者的能力与素质是决定项目后期成败的关键。
5、既要借鉴成功项目的经验，又要从失败的项目中寻找到教训。
六、房地产项目发展策划的工作理念简介
房地产项目发展策划的工作理念
1、服务性质：辅助决策
2、对客户的适应性：满足需求引导需求发掘需求
3、服务的目标：
(1)建立能够达致利润最大化的发展模式
(2)建立资金运用的最优化策划方案
七、最佳的服务过程：全程参与（前期发展研究过程参与营销培训与监测）
八、前期发展研究的主要服务模块：
1、项目的区位价值评估；
2、项目地块的开发价值评估；
3、重要宏观经济指标的监控与分析；
4、微观房地产市场评估（主要细分市场和区域市场）；
5、项目SWOT分析与隐显因素分析；
6、开发模式的选取（细分市场的缺口分析，技术经济指标对比）；
7、市场定位（基于消费者搜索之上的营销策划方案）；
8、物业管理的要求；
9、规划建筑设计方案的要求与评估；
10、成本效益分析；
11、风险分析。
[关键词]实物期权房地产投资
相对于金融期权而言,实物期权(realoption)是以期权概念定义的现实选择权,是金融期权理论在实物资产上的拓展和应用。在资本市场上,期权赋予持有者权力但不是义务按约定价格买卖一种金融资产。同样,企业在面对一个未来项目时有权利而非义务去选择是否进行投资。实物期权理论和应用研究主要基于传统方法评价实物投资。
一、实物期权的概念
实物期权的概念是Mvers教授在1977年提出的,他指出一个投资方案产生的现金流量所创造的利润,来自于目前所拥有资产的使用,再加上一个对未来投资机会的选择。也就是说企业可以取得一个权利,在未来以一定价格取得或出售一项实物资产或投资计划,所以实物资产的投资可以应用类似评估一般期权的方式来进行评估。同时又因为其标的物为实物资产,故将此性质的期权称为实物期权。由于期权具有执行某项投资行为的权利而没有必须执行的义务,所以基于期权理论的项目投资决策可以最大限度地控制项目投资中可能的损失,同时获得项目投资带来的巨大收益。
从广义来看,实物期权是在不确定性条件下,与金融期权类似的实物资产投资的选择权,是一种把金融市场的规则引入企业内部战略投资决策中来的思维方式;狭义地说,它是项目投资赋予投资者在进行项目投资决策时所拥有的在未来采取某些投资决策的权利,这些决策包括延迟、扩张、放弃项目投资等。
二、房地产投资的实物期权特点
第一,投资决策者对未来具有选择权。由于房地产开发项目的阶段性特点,房地产决策者对投资项目不仅在当前具有决策权,而且投资项目建设后,投资决策者仍有权根据投资项目的实际情况做出决策,也就是说投资决策者对投资项目具有一种未来决策权,主要有以下几种情况:决策者不仅有权决定是否投资一个新的房地产项目,而且有权决定是否进行延期投资;投资决策者不仅有权在项目开展前决定投资规模的大小,而且有权在项目实施过程中改变项目投资规模的大小;投资决策者不仅有权在投资项目开展前决定投资哪一种类型的投资项目,而且有权在投资项目实施过程中改变投资项目;投资决策者不仅有权决定投资项目的开始,而且也有权决定投资项目的终止。
第二,房地产项目价值具有波动性。对房地产投资项目标的资产来说,其所涉及的风险因素众多,如技术风险:主要指投资项目所采用技术的先进性、适用性、可靠性,同类项目之间科技竞争强度及区位优势;金融风险:主要指市场利率、汇率的波动、通货膨胀的水平以及资金的募集成本等;市场风险:主要指产品需求量的变动、市场竞争的激烈程度、建设生产资料的供应状况以及市场的转型(买方市场卖方市场);自然风险:主要指工程地质情况、自然资源情况以及气候状况等;社会风险:主要指投资项目所处的社会软环境,具体包括社会信用风险、政治风险、以及政府是否廉洁高效等。正是由于房地产投资项目具有这么多的风险因素,并且每种风险因素又都有自己特定的波动过程、扩散过程、跳跃过程、均值自回归过程,这决定了投资项目价值的波动性,进而决定了投资项目价值的波动性同其他金融资产一样具有价值,也就是说投资项目所蕴涵的风险因素导致投资项目的期权价值。上述风险的综合影响将体现在房地产价值的波动上。
房地产开发一般要经过可行性研究、规划设计、建设施工、销售等几个阶段,每个阶段都存在巨大的灵活性和不确定性。因此,房地产开发过程可看作是一个序列投资的动态决策过程。决策者根据对来自技术、市场、管理、资金等方面风险的评价以及竞争中投资项目收益流的变化,灵活抉择投资时机。房地产开发商在获取土地后,在市场条件成熟且经可行性研究初步确认投资可行后,将进行后续投资,建设阶段的后续投资相当于执行期权合约。如果市场前景不被看好,则暂时不追加后续投资,而是等待投资机会的到来。拥有土地就拥了由此带来的一系列选择权,可把获取土地前的费用及土地获取费解释为期权费用,相当于买入一项期权。由于土地的保值特性,如后续期权得不到执行,损失的往往仅是为获取土地而进行的前期分析费用,这部分费用与期权标的资产价格相比微不足道。
第三,房地产投资具有不确定性。由于房地产开发投资周期长、风险大,因此在整个开发过程中包含着很多的不确定性因素。从宏观角度来讲,主要有政策因素(货币政策、财政政策、固定资产管理政策等)、市场因素(房地产价格、市场信息、短期供求变化等)、突发因素等;从微观角度来讲,主要有知识因素(开发商个人的知识结构、对房地产开发投资的理论认识和实践经验等)、能力因素(房地产开发商的分析能力、决策能力、应变能力和创新能力等)、管理因素(房地产开发商在企业的制度管理、人才管理和经营管理等各方面的管理水平)、项目自身的条件等。所有这些因素都使房地产开发项目充满了不确定性,使房地产开发商在进行房地产项目投资时面临极大的风险。
第四,房地产投资具有实物期权特性。通过上述分析,可见房地产开发项目具有期权特性。
(1)房地产开发前期是可以缓冲的时间段,如前期市场调查、可行性研究等,但为取得土地而进行的分析往往受到时间的限制,取得土地后发生的费用,可行性分析、设计方案费等类似于期权费用。
(2)房地产开发、设计、建造的投资类似于买入期权的执行价格。
(3)房地产开发所产生的收益现值,类似于期权标的资产的市场价格。
(4)房地产在其开发过程的前期任何时间内可追加或减少投资,在其开发时则可以选择投入。对于开发过程中可能存在的期权类型可以理解为有期限,但可随时执行的美式期权,也可以作为有固定期限、只有到期日才能执行的欧式期权,此处的欧式期权可根据需要分段进行分析。
1.1.1选题背景
进入21世纪以来,随着我国经济不断高速的发展和我国城镇化率不断提高,房地产市场出现了迅猛的发展势头,由于房地产的巨大的产值,有些地方房地产产业已经成为当地经济发展的支柱性产业。同时,由于房地产的巨大的市场机会和盈利空间吸取了大量的投资者和投机者,房地产的投资资金出现了大幅度的上涨,房地产企业的数量也出现了激增现象。但是,房地产行业取得显着成绩的同时也带来了很多问题,例如房价上涨过快、土地资源浪费、产业结构失衡和房间空置率较高等问题。到2010年,我国经济面临着复杂的宏观环境,经济通货膨胀率较为严重,房地产企业出现了巨大的“房地产泡沫”,2011年为了避免出现房地产价格过热和投机性投资,政府继续加大宏观调控力度,实施收紧性的房地产政策,部分银行也实行个人住房贷款利率上调政策,全国房地产出现了成交量下降,价格猛涨的现象也得到了一定的控制,房产的投机也得到了抑制。但是,由于房地产作为居民必需品的特殊性,居民的刚性需求较强,再加上房地产企业的炒作,未来房地产价格还会出现上涨趋势,只是上涨的增幅有所减小。
在企业市场营销组合中,价格是唯一能产生收益的营销项目,其他要素显然与成本有关。决定产品价格的区间因素是市场需求及成本费用。最高值是市场需求,而最低值是产品的成本。产品价格在最高值与最低值之间具有较大的不确定性,产品的利润率全部在于高于成本费用的部分,因此确定一个合理的定价显得尤为重要。
在经济快速发展的今天,尤其是市场经济快速发展的当下,房地产开发项目的定价风险和控制问题在社会经济中的地位日益突出,甚至已经变得越来越重要。房地产开发是一个涉及面广泛、时间漫长和相对复杂的过程。这个过程中存在很多风险因素,涉及到方方面面的关系,例如:投资者和政府主管部门、施工单位、中介机构、最终用户,以及许多其他的关系,以及涉及一些政策、法律法规和监管问题,使得房地产开发收益具有不确定性,所以房地产开发过程中,无时无刻不在伴随有一些风险的发生,房地产开发企业必须给予高度重视,谨慎对待企业所面临的风险。因此,在房地产幵发过程中要想达到预期的目标,最主要的方面是房地产幵发项目的风险和控制定价。
1.2当前房地产企业定价面临的问题
房地产作为一种特殊的产品,具有在一个特定的区域内供给有限和短期不可重复供应的特点,所以随着房地产市场竞争变得日趋激烈,幵发商往往通过价格战来吸引消费者。而对于房地产企业来讲,价格是产生收入的唯一因素,定价决策又是企业所有竞争策略的综合体现,合理的定价和降低定价风险是房地产企业在市场竞争中取得竞争优势、拓展市场份额、提高销售收益的主要条件。但是,由于大部分房地产企业尚未建立起科学的定价机制或采取合理的定价方法,在外部竞争环境和企业自身问题的影响下,在定价实践时就会面临着很多问题,最后导致房地产定价失误滞销而导致企业破产的事故经常发生。如何根据市场的竞争环境和目标消费者的需求,合理的设置自身房地产产品的价格,解决房地产定价中存在的问题,规避定价风险,成为了房地产定价研究中比较有挑战性的研究课题。本章基于目前房地产市场定价的实际情况,分析了当前房产定价面临的主要问题,从而为分析房地产定价风险的影响因素和风险控制策略的选择提供基础。
1.2.1定价策略及方法落后
目前,根据国家统计局资料显示,2013年全国房地产开发企业已经达到了89859家,总开发投资达到86013亿元。从这些数据可以看出,房地产市场已经进入到了市场竞争阶段,但是只考虑内部因素而忽视市场竞争环境的成本导向定价法却是目前大部分房地产企业对商品房的定价最普遍釆用的方法。房地产企业在采用成本导向定价方法时,没有科学的定价方式,定价的随意性较强,一般是对建设过程进行成本核算,在此基础上加上适当的利润,就形成了产品的价格。由此可见,这种单一的定价方式和落后的定价策略很难在激烈的市场竞争中取得竞争优势。
由于房地产具有地域性、高价值性、阶段性和施工周期长等特点,房地产与普通的产品具有较大的差异性,在釆用定价策略和定价方法时也具有特殊性,但现在房地产企业单一的定价策略和方法却没有根据房地产的特点因地制宜,采取合理适宜的定价方法。同时,落后单一的定价方式在运用过程中未与房地产营销其他相关的措施联合起来。在进行市场定价时,外部环境因素没有得到考虑,而仅仅考虑了周围房价的影响因素,对于宏观环境、竞争者未来的销售定价策略、销售策略的确定、营销活动的开展等方面都没有明确的考虑,不能根据自身项目的特点,建立起多样性和差异化的价格体系。另外,在销售过程中价格调整也缺乏相应的战略指导和政策支持,只是根据市场淡旺季的心理感觉去调整房地产的销售价格,主观性的调整价格的方式,很难针对变换的竞争市场做出正确的选择,这对于房地产企业开发项目定价来讲会面临着较大的定价风险。
第二章定价风险相关概念及其评估基本理论
2.1房地产开发项目定价风险的概念
2.1.1房地产及房地产开发项目的概念
房地产在“中国房地产大辞典”中有这样的描述,房地产是房屋产权与土地使用权的二者合称。从狭隙的角度来看,房地产指占用的住房和住房用地,土地和住房,只有放在一起时,可称为房地产。从广义的角度来看,不一定是房地产及物业统统叫做“房地产”,而大家所说的土地使用权同样能够给予“房地产”的称号。
在《房地产管理咨询实践》中,房地产的定义是:从物质层面,房地产是一个构建层面,构建一个有机整体;从法律层面,由于房地产本身不变,它也被称为房地产;从经济层面,房地产是房产(房地产)和土地产权的总称(房地产)。一般说房地产是指土地和城市房屋,所以房地产也被称为城市房地产。
【关键词】房地产开发项目；市场定位
房地产市场定位的概念，是由市场营销学中的“市场定位”理论借鉴而来的。定位一词最早是在1972年由美国两个广告经理艾尔•里斯和杰克•屈劳特在《广告时代》杂志上发表文章《定位时代》时提出，并慢慢流行起来的。之后他们在《定位：为了得到你的注意而战斗》一文中指出：“定位起始于一件产品、一种商品、一次服务、一家公司、一个机构、甚至一个人……然而定位并不是你对一件产品本身做什么，而是你在有可能成为顾客的人的心目中确定一个适当的位置”。房地产开发项目的市场定位就是在详细的房地产市场调研和分析的基础上，选定目标市场，确定消费群体，明确项目档次，设计建设标准。
一、房地产开发项目市场定位的基本程序和内容
1.房地产开发项目市场定位的基本程序
房地产开发项目的市场定位包含项目区位的分析与选择、开发内容和规模的分析与选择和开发项目租售价格的分析与选择等。具体来说，主要按以下流程进行：市场调查土地条件分析和确定潜在客户群产品定位（户型、面积、档次等）租售价格定位征询意见方案调整成本与费用测算预测租售收入和租售进度经济评价确定最后方案。
2.市场定位的主要内容
房地产开发项目市场定位的内容主要包括以下几个方面：①确立开发理念。基于企业的价值观，为体现企业文化，发挥企业的竞争优势，确定开发的指导思想和经营模式，使得项目定位有利于企业的长久发展，有利于品牌建设；②明确用途功能。在市场定位时应根据城市规划限制条件，按照最佳最优利用原则确定开发类型，对土地资源进行综合利用，充分挖掘土地潜能；③筛选目标客户。在市场调查的基础上，以有效需求为导向，初步确定项目的目标客户，分析其消费能力，为产品定位和价格定位做好基础工作；④进行项目初步设计。在市场资料的基础上，根据土地和目标客户的具体情况，编制初步设计任务书，委托规划设计部门进行项目的初步设计，进一步确定建筑风格、结构形式、房型、面积和建筑标准等内容；⑤测算租售价格。参照类似房地产的市场价格，运用适当的方法，综合考虑房地产价格的影响因素，确定本项目的租售价格；⑥根据企业经济实力和项目投资流量，分析和选择适当的入市时机，充分考虑到风险和利益的辩证关系，提出可行的营销策划方案，保证项目的顺利进行。
二、房地产开发项目市场定位中存在的主要问题及原因
1.市场定位工作的主体发生偏差。虽然市场定位的工作主体有房地产企业、中介咨询企业、高校和研究机构及个体业主等，但由于我国房地产咨询业还处于初创萌芽期，实际上这项工作大部分是由个人或少数与委托方有关联的咨询机构完成，缺少公正性、科学性，市场定位工作流于形式，更多的是为决策者的结论提供依据，工作一般仅限于房型的选择、租售价格的预测等部分内容，同时，从业人员的素质参差不齐，导致市场定位工作处于低水平状态，没有针对性。不能根据特定的对象进行科学的调查、资料收集和分析，仅根据经验作分析、判断，对于一些关键的数据进行处理用来满足分析的需要。
2.运用差异化战略“模仿有余而创新不足”。差异化包括产品差异化、形象差异化和市场差异化等，“差异化是房地产企业的第三利润源泉”的观点已渐渐为业内人士所认可。但在市场定位时，过分强调“差异化”，脱离地块条件和区域环境，片面强调“个性化”，忽视区域房地产市场的物业特点、生活习惯，往往会导致滞销。
3.偏离市场定位的理论和原则，片面强调“概念式定位”。部分房地产企业在进行市场定位时，不是根据市场定位的理论和原则进行工作，而是热衷于做概念，甚至出现了“软住宅”的定位概念。一条臭河浜成为“水景”，还未立项的地铁成为“交通便利”的工具，虚拟的“生活方式”成为卖点，“媒体炒作”成为市场定位的重要环节。在某种程度上，这种“虚、空、媒体化”的概念定位方式已影响到房地产市场的健康、规范发展。
三、加强房地产开发项目市场定位工作的对策与建议
1.加强行业管理，进一步加快市场定位工作专业化、社会化的进程。房地产行业协会要从规范房地产咨询市场的角度出发，对从业人员、工作规范、程序和方法等制订必要的技术标准，做好理论先行和实践指导工作，进一步推进房地产业的“产学研一体化”进程，加强基础理论方面的研究。对市场定位实践中出现的新问题、新情况进行专题研究，广泛听取专家、学者及企业家的意见，提出指导性建议。
2.运用正确的市场定位方法和手段。在对国家、地区的房地产市场分析判断的基础上，结合区域特点，正确地对项目所在区域，房地产市场进行分析、预测和判断，对消费群体、消费需求、消费能力和类似物业供给状况等作出必要的定性和定量分析，对项目环境作出必要的评价，而这些就是市场定位时所必须要解决的问题。
摘要：良好的专业性课程体系设置对于培养符合现代社会经济发展的专业人才发挥着至关重要的作用。文章以天津城建大学房地产开发与管理专业的课程体系设置为例，从人才培养、方案设计、课程体系构建等诸多方面进行了研究。最后就课程体系建设中的实践性教学需要掌握的几个关键问题进行了深入研究。
关键词：人才培养；方案设计；课程体系
0引言
在上世纪80年代，我国房地产业迅速兴起，社会对房地产开发经营管理人才的需求急剧增加。为了适应经济社会的发展和满足社会对相关人才的需求，部分高等院校在八十年代初期先后开设了房地产经营管理这一专业。从1989年我国高等院校正式设置房地产经营管理这一专业到1998年止，在这十年间我国设置此类专业的高等学校达到114所。然而在1998年，房地产行业发展受到一定阻力，许多房地产开发企业纷纷倒闭，相关专业人才需求量也急剧下降。因此，在1998年，教育部颁布了《普通高等学校本科专业目录》，在此目录中将房地产经营管理调整为管理科学与工程类下的目录外专业。按照此要求，各个高校对已开设的房地产经营管理专业进行调整，主要调整方案有两种：一种是将该专业合并进入工程管理专业，另一种是将该专业合并进入工商管理专业。2012年，教育部颁布了《普通高等学校本科专业目录（2012年）》，将原有的“房地产经营管理”专业正式更名为“房地产开发与管理”，专业代码设置为120104，主干学科为管理科学与工程。1992年，天津城建大学（以下简称我校）开办房地产经营管理专业，是全国建设类高校最早开设该专业的院校之一。在1998年因本科专业目录调整，取消了房地产经营管理这一专业。房地产开发与管理专业学科门类为管理学下的管理科学与工程类，该门类包含我校尚未开设的管理科学、我校已经开设信息管理与信息系统、我校已经开设工程管理、我校已经开设工程造价和我校于2016年新增的房地产开发与管理5个专业。由此可以看出，房地产开发与管理专业的开设对于完善我校学科体系的建设发挥着重要作用，同时为专业人才培养的准确定位提供框架性思路。
1专业培养方案设置内容
我校的房地产开发与管理主要是将经济、管理、工程、法律等相关知识相互融合的专业，在培养方案安排上以重点强化房地产前期开发和后期资产的管理为特色，以学生的高质量就业为导向，注重学生前沿性理论知识和实践性应用技术的掌握。据此设定三个专业就业方向：一是房地产项目的开发，从事房地产项目投资分析和前期开发工作；二是房地产项目的策划，在房地产企业及相关机构从事房地产项目策划工作；三是房地产资产管理服务，从事（住宅、商业和工业）物业管理、社区服务管理和资产运营管理工作。本专业学生主要学习经济学、管理学、法学、建造技术、信息科学等方面的基本知识和基础理论，全面系统地接受科学思维、系统思维、管理思维、人文思维及相关的基本训练，掌握现代房地产开发与管理的方法和手段，具备在房地产、投资、咨询、施工、金融与保险等领域的企事业单位及政府部门从事房地产项目策划、开发投资、市场营销、物业管理、房产经纪和资产运营管理等能力，培养能针对房地产开发全过程进行管理的具有创新意识的复合型应用人才。为了达到培养能力的实现，我们针对各个分项能力，设置了对应的课程和教学环节矩阵表。
2培养方案的三个就业方向课程体系
针对社会经济发展的需求，培养方案设定三个就业方向，围绕着三个就业方向设置了三个课程群。
2.1房地产项目开发，从事房地产项目投资分析和前期开发工作
选择该方向的原因主要是：房地产项目投资大，建设和使用周期长，其前期开发居于房地产开发与管理的全程中的核心，该方向的选择可以填补本校现有其他专业培养方向的空白。该方向的课程体系由学科基础课、专业基础课、专业核心课、实践教学科和专业选修课组成，共包含16门课程。如表2所示。
2.2房地产项目策划，在房地产企业及相关机构从事房地产项目策划工作
选择该方向的原因主要是：该专业是在已经开设10年的市场营销专业基础上调整而来，是原有专业的教学、社会资源、项目前期分析的整合结果。该方向的课程体系由专业基础课、专业核心课、实践教学科和专业选修课组成，共包含11门课程。
2.3房地产资产管理服务，从事（住宅、商业和工业）物业管理、社区服务管理和资产运营管理工作
选择该方向的原因主要是：城镇化的建设背景，存量房的逐年加大，物业的多样性，房地产金融特性的突出，服务提升的需求，去库存。该方向的课程体系由专业基础课、专业核心课、实践教学科和专业选修课组成，共包含12门课程。如表4所示。
2.4三个特色方向的逻辑关系
房地产项目策划将房地产项目开发与房地产资产管理服务联系起来；房地产项目策划建立全局概念，同时，作为一个职能与就业方向；房地产项目开发建立产品概念，强调技术性和市场性，同时，解决少量就业问题；房地产资产管理服务建立服务概念，强调运营、增值和交易服务，同时，衍生出系列职能与就业方向。
3培养方案的主要特点和实施保障
我校教学培养方案主要突出实践性，其中包括实践性教学建设和实践性能力提升两个方面。学生“实践能力”的培养主要突出培养学生直接应用知识而非发现新知识的能力。
3.1教学思路的设定
本专业的教学思路主要设定在服务地方经济社会发展上，办学定位设定到培养应用型技术技能型人才上，突出地方高校的三大能力，即为天津的区域经济社会发展服务的能力；为房地产行业企业技术进步服务的能力；为毕业学生创造价值的能力。
3.2教学中理论与实践结合
首先，从教学结构上考虑，重新论证理论教学和实践教学的关系，由实践教学服务于理论教学逐渐转变为以实践教学为核心，在一定程度上突出实践教学在教学体系中的地位。其次，构建以职业能力为重点的实践教学体系，尤其是就业和工作关键能力方面的培养。理论教学主要以专业为导向，优选教学内容，以能力培养为核心，注重技术逻辑体系，强化基础理论知识。但是从行业企业的需要出发，学校的教学应以培养学生创新创业能力为重点，挖掘出学生个体智慧和能力。因此，学校应重构现有的教学体系，将其完善成为包括目标体系、课程体系、保障体系、管理体系及考核体系等要素所构成的教学体系。实践教学平台的建设主要以解决学生实习、实训为目的，着力建立模拟真实工作环境、真实技术实施条件、仿真管理案例和项目引领的教学场景。与此同时，不断探索实践教学方法的创新，将多种教学法进行有机的结合，注重提高学生的参与性。我校的房地产开发与管理专业在培养方案制定过程中十分注重实践教学，主要构建了校内模拟实训室、与企业共建实训基地、校外建立实习基地等三个平台，进行学生的专业基本技能学习和训练等，提高学生在房地产投资开发、营销策划、房地产经纪和资产运营管理等方面的专业核心能力。同时，为保障实践教学的管理工作，根据每门实训课程的实践教学目标，我校制定了包括实训大纲、实训任务书、实训指导书等在内的较为规范的文件。我校经管学院目前已经拥有了服务于房地产的专业基础实验室和专业实验室，包括：工程建设管理综合训练中心、信息管理与微机应用、3S、管理科学与工程、电子商务平台等五个实验室和一个图书资料室；获批天津市人文社科重点研究基地———天津城镇化与新农村建设研究中心，生态宜居城市与可持续建设管理研究中心等科研机构。此外，还专门设置了市场营销实训室、房地产综合实训室等。这些相关资源完全可以满足房地产开发与管理这一专业实践教学的需要。
3.3积极探索紧密的校企长期合作共赢机制，加强实践教学方法创新
校企合作首先是相关教育机构与相关行业协会的密切合作。我们在原有与行业协会、学会紧密联系的基础上，又进一步加强了与中国房地产营销协会、天津市房地产业协会、天津市物业管理协会等单位的密切合作。其次是与相关企业的密切合作。根据我校房地产开发与管理专业人才培养的定位内容，我校正在努力加强与房地产开发公司的前期部门、房地产营销策划机构、房地产经纪公司、房地产物业管理公司、房地产资产运营管理公司等企业的合作。
3.4强化“双师型”专业教师队伍的建设
建设“双师型”专业教师队伍，主要从以下三个方面予以落实。一是充分利用学校、学院和专业的校友会等社会资源，从房地产开发企业、建设施工单位、房地产专业经纪机构、房地产咨询机构和房地产估价事务所等单位引进具有一定素质、具有较丰富实践经验的专业人员，建立成相对稳定的兼职专业教师队伍。二是充分利用房地产开发与管理专业所拥有的校外实训基地，建立专业教师到基地实践制度，通过一定的制度措施的落实来强化现有专职教师的实践能力。三是发动教师积极参与专业实验室、实训基地建设，在建设和运转过程中锻炼提高教师的专业实践能力。同时，鼓励教师考取相关行业的执业资格证书，通过有效激励手段，促使教师主动利用业余时间参与企业实践。
参考文献：
[1]何红.房地产开发与管理课程教学改革的探讨[J].现代企业教育，2014（10）：530.
[2]张泽颖.房地产开发与管理专业“ATP循环递进式”实践能力培养探析[J].重庆第二师范学院学报，2015（01）：136-138.
[3]宋春兰.专业核心课程建设研究———以房地产开发与管理专业为例[J].经济研究导刊，2015（08）：128-129.
[4]闫波.房地产开发与管理专业人才培养模式刍议[J].现代经济信息，2016（02）：42.
[5]黄英，宋春兰.转型背景下房地产开发与管理专业实践教学体系的重构———以沈阳工程学院为例[J].沈阳工程学院学报(社会科学版)，2016（02）：223-228.
关键词：经济分析；投资决策；房地产开发；项目投资
房地产开发是一项涉及面较广的经济活动。为了让房地产开发项目达到良好的经济效果，项目负责人应该进行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地产项目投资前，经过一定的分析，为项目投资者提供诸多方面的决策参考，如经济风险、运作方式等。同时，它也是房地产项目投资决策的重要根据，应该值得加以重视并研究。
一、经济分析的内涵剖析
第一，经济分析的概念界定。经济分析就是按照国家财税方面的相关制度与法规，分析某一项目的可行性，研究项目的投资、收益等方面信息，从而为项目承担人的投资决策提供一定的参考借鉴作用。经济分析的前提是分析人员能够对项目相关的所有因素均可作出合理的判断。由于社会的变化与发展，项目也会因各种社会因素而发生变化，因此，经济分析面对多变环境时应该能够应付自如。
第二，经济分析的基本步骤。分析人员对房地产项目进行经济分析时，必须以提供有效决策为目标，对项目相关的财务进行评价。其基本的步骤描述首先，收集足够的基础数据。经济分析主要是针对数据进行分析，然后对数据与相关信息进行比较与估算。因此，数据收集是至关重要的。其次，编制相关财务方面的报表，同时针对财务评价指标，计算和评价相关数据信息，对房地产项目所涉及到的财务情况作出评价。再次，以基本财务数据为基础进行一些不确定性方面的经济分析，包括该房地产项目可能遇到的风险以及抗风险的能力。最后，根据财务评价方面的结果，做出该房地产项目投资是否可行的决策。
二、房地产项目的投资估算
第一，投资成本方面的估算。房地产项目投资可行性分析中的一个重要方面就是投资成本方面的估算。首先，分析人员要对房地产项目的土地开发费进行估算。土地开发费主要包括：出让金额、土地转让费用以及各种附加费用；土地征用以及安装补偿费用；管理人员工资等开销费用等。其次，分析人员要对附属公共配置设施费进行估算。公共配置设施费主要是指房地产项目中，建造一些并不是直接用于营业的一些公共设施而产生的一些费用。另外，还有房地产项目当地市政工程方面的建设费、建筑勘测设计费以及城市建设费用等。
总之，房地产成本估算是否正确，是否合理，将直接关系到房地产项目投资的回收以及利润的大小。
第二，项目销售收入方面的估算。任何房地产公司开发的项目，最终肯定要面向社会、面向客户。项目销售收入是房地产项目保证收益的前提。销售收入方面的预测要在充分调查与统计的基础上完成，可以根据房地产公司以往的销售业绩，利用相关方法，对房地产项目所在地未来销售状况有个合理的预测与估算。房地产项目销售收入的估算是否正确与销售价格有关，在实际定价的过程中，可以根据某种定位法来确定，也可以使用多种定位法的组合。如常用的定价法有：成本导向定价法、客户导向定价法以及竞争导向定价法。
通常情况下，房地产公司分析人员可以根据竞争导向定价法实现销售价格的确定。因为房地产项目的投资成功，一方面可以获利；另一方面可以在房地产市场竞争中立于不败地位。房地产公司可以根据社会因素以及企业自身因素，决定本项目销售价格是稍高于还是稍等于同类竞争者。确定某房地产的比准价格如公式①所示：
比价价格=■①
在公式①中，n表示的房地产企业进行比较的实例个数，Mi表示第n个比较实例的可比价格。一般在房地产销售定价的过程中，根据公式①确定最后销售价格外，还要进行诸多方面的判断，以最大限度地保证最终销售价格的合理性。如要考虑房地产开发公司的营销状况、要考虑外界宏观环境对价格的动态影响、房地产市场中的需求状况等。
第三，项目销售税金及附加方面的合理估算。房地产开发项目销售税金及附加方面涉及到的东西比较多，主要有：项目营业税、建设过程中的维护税、土地增值税以及房地产开发公司的所得税等。其中土地增值税是指有偿转让土地使用权或者地上附有物，而获取增值收入的个人或者单位所交纳的税。但在通常情况下，因为增值税只能在房地产开发项目投入完成，并且销售成功后才能有效计算，所以可以在实际销售之际按销售额的1%实施提前征收，最后再统一进行计算后补缴。而房地产开发公司的所得税是指公司生产经营过程中所得利润的征收税。一般是以25%的利率进行征收，但对于一些利润较少、规模不大的房地产开发企业，可以实施一定的优惠额度，而对于一些特定行业的新办房地产开发公司，甚至可以考虑免所得税。
第四，项目不确定性方面的评价。房地产开发项目不确定性方面的评价主要涉及到盈亏平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理论研究预测各种不确定性因素和风险因素的发生对项目评价指标影响的一种定量分析方法。而通过敏感性分析，可以找出影响项目经济效益的关键因素，使项目评价人员将注意力集中于这些关键因素，必要时可以对某些最敏感的关键因素重新预测和估算，并在此基础上重新进行经济评价，以减少投资风险。
三、总结
房地产开发项目投资决策的经济分析是一个相对复杂的过程。为了让决策者提出的决策结果更为合理，更为有效，财务数据方面的估算和预测是至关重要的。特别需要注意的是，在具体评估预测时，应该尽可能地因不同人、不同方法而造成的估算预测结果的不一致性，或者差异过大。因此，在经济分析时，应该明确不确定的因素，估计项目可能遇到的风险，从而加强房地产开发投资项目决策的可靠。
参考文献
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2、胡晶，赵彩霞，文安福.浅析房地产开发企业在工程施工中的成本控制[J].商业经济，2008(10).
3、黄永根.价值工程及其在工程项目成本控制中的应用[J].建筑经济，2010(8).
关键词：客户满意；房地产；客户关系管理
作为一种提升企业竞争力的工具，客户关系管理已经引起了房地产业界的极大关注，并且在一些知名的房地产公司得到了应用。但是，目前还有很多人对于房地产开发企业需要实施CRM持反对态度经济论文。这些人之所以持有这种观点，主要是因为他们没有正确认识到房地产开发企业客户满意的意义。因此，正确认识房地产客户满意的构成要素和意义对于房地产业成功引入客户关系管理，有着重要作用。
客户满意的概念
“满意”是一个心理学术语，是指人的一种肯定性的心理状态。这种状态是由于外界的某种刺激使人的某种需求或期望得到满足及“合意”（即符合人的本意），从而使人感到某种“快意”（即心理上的愉悦）。满意的前提是外界的这种刺激，包括物质、精神及二者结合的刺激。因此，市场营销学大师菲利普•；科特勒（Philip
Kotler）给客户满意下了一个定义：“客户满意是指一个人通过对一个产品的可感知的效果（或结果）与他的期望值相比较后形成的感觉状态，是可感知的效果和期望值之间的差异函数。”
客户满意与否是一种心理评价的过程，它具有以下特征：
主观性。客户满意与否并不是由企业的产品和服务水平所唯一决定的。它在很大程度上受客户主观因素的影响。客户的需求、期望、性格、好恶、情绪、经济地位、教育程度等因素对客户的满意程度都有着重要影响。
不稳定性。客户满意与否不是一成不变的，而是随着社会经济和文化的发展及个人消费水平、鉴赏能力的提高而不断变化。昨天令客户十分满意的产品，在明天可能成为客户抱怨的对象。所以，企业不能沉醉于现有的较高的客户满意度水平，应该居安思危，不断地改进产品和服务，持续地提高客户满意度，这样才能在竞争中占据并保持不败之地。
多层次性。客户满意是客户对企业提供的产品和服务的心理评价，这种评价是多层次的而不是单一指标的。客户满意从横向上包括理念满意、行为满意、视听满意、产品满意和服务满意；从纵向上包括物质层满意、精神层满意和社会层满意等三个逐渐递进的层次。因此，实施客户满意战略应该注意到各个层面，努力实现客户的全面满意。
客户满意的构成要素
由于“客户满意学”刚刚兴起不久，而且东西方文化存在着明显的差异。因此，有关客户满意构成要素的理论，学术界还没有形成一致的看法。日本产能大学的持本志行教授提出了客户满意的构成要素。持本志行提出的构成要素是从实体项目进行分析，有所侧重也就有所忽略，但总体上不失为一种优秀的分析方法。本文借鉴这种方法，对房地产客户满意构成要素做出分析（如图1所示）。
与房地产有关的项目。包括房价，楼盘的评价绩点。楼盘的评价绩点包括户型、装修、地段、规划设计、物业管理等因素。这些内容是房地产品固有的品质特性。它们构成了房地产品的核心质量，是影响客户满意的首要因素。
与印象有关的项目。包括客户对房地产开发企业经营状况的评价，对房地产品的评价，对企业形象的评价。客户根据宣传媒体、亲友同事了解到的信息，再结合自己与房地产开发企业接触的亲身体验，会对房地产开发企业做出评价，形成一种印象。这种印象的好坏，一方面受到客户主观因素的影响，例如，由于每个客户的需求和偏好不同，他们会对同一企业的房地产品做出不同的评价；另一方面，还受到客户接触到的外界信息的客观性、全面性的影响，虚假的、片面的外界信息会使客户对房地产开发企业做出不正确的评价。
与服务有关的项目。这里主要是指在营销和销售过程（从客户同房地产开发企业第一次接触，到签订认购合同）、房产的使用过程中，企业对客户提供的服务以及为增进客户关系所设计的各项活动。
客户满意的意义
满意的客户通过持续的重复购买、新客户的推荐，能够给企业带来收益。这是众多企业追求客户满意的原因。对于房地产开发企业来说，客户满意的意义也在这两个方面得以体现。如图2所示，客户从购买到满意，再从满意到忠诚，最后向自己的亲朋好友传播口碑，这个过程会给房地产开发企业带来丰厚的利润。
重复购买的产生。对于购房客户来说，很多客户已经开始二次置业，甚至三次置业，房地产开发企业完全有机会再次向他们推销房产。对于租赁客户而言，他们购买的是房地产在一定时期内的使用权。房地产的使用权这种商品的购买和消费是一个持续的过程，客户与房地产开发企业之间存在一种长期的契约关系。获得客户的满意就意味着这种契约关系的延续，也可以说是重复购买的发生。企业因此而获得收益。
客户推荐的产生。不管客户是否有二次置业的可能，房地产开发企业都可以从他们身上发掘销售机会。因为房地产的价值巨大，对客户来说购买的风险比较大，在购买之前他们会进行多方面的咨询和多次选择，而朋友或同事的购买经历则是一个重要的参考信息。所以说，一个满意的客户会起到很好的宣传效果，他们对周围的人的影响作用远比广告、售楼书、样板房要大，并且不需要花钱。
此外，由于不满的客户会向熟人述说他们的购买经历，因而给企业带来负面的影响。这种现象在房地产业中的影响作用要大于其它行业：一旦有一位客户不满，企业失去的不仅是他一个人，而有可能是这个客户周围的所有人。因此，房地产开发企业的客户满意是十分重要的。
客户满意增长模型
实施客户关系管理的房地产开发企业实质上是进行了一项重要变革――增加了为企业提供在以降低客户不满和增加客户满意为目的而进行的客户满意度测量活动中所得的信息的流程，从而构建起客户满意增长的模型，如图3所示。为了使客户满意度增加，企业应该首先收集到关于客户需求、期望和习惯的信息。这些信息来源有：市场分析的结果；通过对客户进行调查、与客户会谈以及对特定客户群体的关注而了解到的客户的需求和令客户满意的信息；来自于服务失败报告或客户抱怨整理资料的客户不满意信息。其次，应该根据这些信息开发房地产品，这一点可以借助质量功能展开（Quality Function Deployment，QFD）来实现。第三，应该对客户抱怨和服务失败报告中的问题提出解决方案，改进产品和服务。
作者简介：
杨艳艳 南阳市长安房地产开发有限公司
关键词:客户满意房地产客户关系管理
作为一种提升企业竞争力的工具,客户关系管理(CustomerRelationshipManagement,CRM)已经引起了房地产业界的极大关注,并且在一些知名的房地产公司得到了应用。但是,目前还有很多人对于房地产开发企业需要实施CRM持反对态度。这些人之所以持有这种观点,主要是因为他们没有正确认识到房地产开发企业客户满意的意义。因此,正确认识房地产客户满意的构成要素和意义对于房地产业成功引入客户关系管理,有着重要作用。
客户满意的概念
“满意”是一个心理学术语,是指人的一种肯定性的心理状态。这种状态是由于外界的某种刺激使人的某种需求或期望得到满足及“合意”(即符合人的本意),从而使人感到某种“快意”(即心理上的愉悦)。满意的前提是外界的这种刺激,包括物质、精神及二者结合的刺激。因此,市场营销学大师菲利普•科特勒(PhilipKotler)给客户满意下了一个定义:“客户满意是指一个人通过对一个产品的可感知的效果(或结果)与他的期望值相比较后形成的感觉状态,是可感知的效果和期望值之间的差异函数。”
客户满意与否是一种心理评价的过程,它具有以下特征:
主观性。客户满意与否并不是由企业的产品和服务水平所唯一决定的。它在很大程度上受客户主观因素的影响。客户的需求、期望、性格、好恶、情绪、经济地位、教育程度等因素对客户的满意程度都有着重要影响。
不稳定性。客户满意与否不是一成不变的,而是随着社会经济和文化的发展及个人消费水平、鉴赏能力的提高而不断变化。昨天令客户十分满意的产品,在明天可能成为客户抱怨的对象。所以,企业不能沉醉于现有的较高的客户满意度水平,应该居安思危,不断地改进产品和服务,持续地提高客户满意度,这样才能在竞争中占据并保持不败之地。
多层次性。客户满意是客户对企业提供的产品和服务的心理评价,这种评价是多层次的而不是单一指标的。客户满意从横向上包括理念满意、行为满意、视听满意、产品满意和服务满意;从纵向上包括物质层满意、精神层满意和社会层满意等三个逐渐递进的层次。因此,实施客户满意战略应该注意到各个层面,努力实现客户的全面满意。
客户满意的构成要素
由于“客户满意学”刚刚兴起不久,而且东西方文化存在着明显的差异。因此,有关客户满意构成要素的理论,学术界还没有形成一致的看法。日本产能大学的持本志行教授提出了客户满意的构成要素。持本志行提出的构成要素是从实体项目进行分析,有所侧重也就有所忽略,但总体上不失为一种优秀的分析方法。本文借鉴这种方法,对房地产客户满意构成要素做出分析(如图1所示)。
与房地产有关的项目。包括房价,楼盘的评价绩点。楼盘的评价绩点包括户型、装修、地段、规划设计、物业管理等因素。这些内容是房地产品固有的品质特性。它们构成了房地产品的核心质量,是影响客户满意的首要因素。
与印象有关的项目。包括客户对房地产开发企业经营状况的评价,对房地产品的评价,对企业形象的评价。客户根据宣传媒体、亲友同事了解到的信息,再结合自己与房地产开发企业接触的亲身体验,会对房地产开发企业做出评价,形成一种印象。这种印象的好坏,一方面受到客户主观因素的影响,例如,由于每个客户的需求和偏好不同,他们会对同一企业的房地产品做出不同的评价;另一方面,还受到客户接触到的外界信息的客观性、全面性的影响,虚假的、片面的外界信息会使客户对房地产开发企业做出不正确的评价。
与服务有关的项目。这里主要是指在营销和销售过程(从客户同房地产开发企业第一次接触,到签订认购合同)、房产的使用过程中,企业对客户提供的服务以及为增进客户关系所设计的各项活动。
客户满意的意义
满意的客户通过持续的重复购买、新客户的推荐,能够给企业带来收益。这是众多企业追求客户满意的原因。对于房地产开发企业来说,客户满意的意义也在这两个方面得以体现。如图2所示,客户从购买到满意,再从满意到忠诚,最后向自己的亲朋好友传播口碑,这个过程会给房地产开发企业带来丰厚的利润。
重复购买的产生。对于购房客户来说,很多客户已经开始二次置业,甚至三次置业,房地产开发企业完全有机会再次向他们推销房产。对于租赁客户而言,他们购买的是房地产在一定时期内的使用权。房地产的使用权这种商品的购买和消费是一个持续的过程,客户与房地产开发企业之间存在一种长期的契约关系。获得客户的满意就意味着这种契约关系的延续,也可以说是重复购买的发生。企业因此而获得收益。
客户推荐的产生。不管客户是否有二次置业的可能,房地产开发企业都可以从他们身上发掘销售机会。因为房地产的价值巨大,对客户来说购买的风险比较大,在购买之前他们会进行多方面的咨询和多次选择,而朋友或同事的购买经历则是一个重要的参考信息。所以说,一个满意的客户会起到很好的宣传效果,他们对周围的人的影响作用远比广告、售楼书、样板房要大,并且不需要花钱。
此外,由于不满的客户会向熟人述说他们的购买经历,因而给企业带来负面的影响。这种现象在房地产业中的影响作用要大于其它行业:一旦有一位客户不满,企业失去的不仅是他一个人,而有可能是这个客户周围的所有人。因此,房地产开发企业的客户满意是十分重要的。
客户满意增长模型
实施客户关系管理的房地产开发企业实质上是进行了一项重要变革——增加了为企业提供在以降低客户不满和增加客户满意为目的而进行的客户满意度测量活动中所得的信息的流程,从而构建起客户满意增长的模型,如图3所示。为了使客户满意度增加,企业应该首先收集到关于客户需求、期望和习惯的信息。这些信息来源有:市场分析的结果;通过对客户进行调查、与客户会谈以及对特定客户群体的关注而了解到的客户的需求和令客户满意的信息;来自于服务失败报告或客户抱怨整理资料的客户不满意信息。其次,应该根据这些信息开发房地产品,这一点可以借助质量功能展开(QualityFunctionDeployment,QFD)来实现。第三,应该对客户抱怨和服务失败报告中的问题提出解决方案,改进产品和服务。
参考文献:
关键词：房地产营销；影响因素；创新策略
中图分类号： F293.3文献标识码： A
一、房地产营销策略的发展史
市场营销理论于20世纪初诞生于美国，菲利蒲?科特勒被誉为营销学之父，他提出了最早的营销4C理论，是现代营销的基石，4C包括产品、价格、促销、渠道，从这四点出发，衍生出新的营销方法。
在市场营销过程中，目标消费者位居于中心地位。企业识别总体市场，将其划分为较小的细分市场，选择最有开发价值的细分市场，并集中力量满足和服务于这些细分市场。企业设计由其控制的四大要素（4C）所组成的市场营销组合。为找到和实施最好的营销组合，企业要进行市场营销分析、计划、实施和控制。通过这些活动，企业观察并应变于市场营销环境。
营销简单的说就是用科学的方法，分析市场上的需求，并用科学的方法来生产出能满足市场需求的产品。
二、房地产营销策划中的问题分析
在中国房地产业发展的过程中，房地产营销是一股不容忽视的重要力量，回顾中国房地产营销理论及实战的成长历程，在快速发展的同时，不难看出今天的房地产营销在面对市场经济与整合营销趋势时，仍然显现出一些比较薄弱的环节。随着房地产业的理性化发展与房地产市场竞争的日趋激烈，房地产营销从策划、推广到销售，很多层面出现的问题已然值得重视和深思。
1.理论欠缺而导致把市场定位混同于目标市场
这两个概念是市场营销的基础，没有明显的目标市场和清晰的市场定位，一切的策划和营销就会变得无的放矢和摇摆不定。但目前一些营销策划人员混淆了这两个概念。实际上，两者在概念和功能上有明确不同。
目标市场是指企业对市场经过比较、选择、细分后，决定作为服务对象、确定自己的产品所要进入的相应的子市场。市场定位则是指企业设计出自己的产品和形象，从而在目标消费者心中确定与众不同的有价值的地位，即在潜在的消费者心里奠定企业产品的位置和印象。目标市场是市场定位的前提，市场定位则指明项目的服务方向。概念弄不清，就更不可能按照定位的三个层次：产品定位、品牌定位、公司定位，来对项目进行系统策划。
2.对产品卖点的把握不准
如今，房地产产品定位同质化的问题比较明显，“亲水”、“观景”、“花园”等变着法的换词汇表述，而真正涉及到产品本身的细节诉求，卖点挖掘就显得肤浅了。可以说，每一个地产项目、乃至于每一套房子都是绝不相同的，面积、格局、楼层、景观以及针对的顾客群都存在与生俱来的差异性。
这些都是极好的卖点提炼的基础信息，但是大多数开发商、房地产营销策划大师们都视若无睹，在脱离产品的层面大谈形象、概念、品牌，往往给顾客一头雾水，得不偿失。有人揶揄道，卖房子的人应该好好向卖画的人学习，一位画家是十分珍视并了解自己的每一幅作品的，其向人推销时是绝不会说我的画框是什么好木材、我的装裱是什么技术的。实战中，应该根据顾客需求的不同来细分、提炼产品的卖点，基于产品的卖点，从而实施对整个项目的包装。
3.脱离市场需求的创新。
房地产是“创新制胜”的行业，一般情况下，在一个新项目推出后的“3-6个月”时间里，就有可能被跟随者复制。
如今的房地产走过“跑马圈地”的风潮后，市场开始在内涵上深入挖掘，在创新中谋求发展，从设计到销售，从用材到用人，房地产的创新，使其产品的价值含量增长，即所谓“创新创造财富”。
而现在一提“创新”，许多房地产商就叫苦连天：“现在房地产市场已经很成熟了，哪有那么多创新?”但是，就像手机、衣服的不断更新换代一样，住宅也是可以永远创新的。房地产创新，就是知识创新和技术创新，第一，产品创新，如建筑形式、外立面；生态化、艺术化的小区绿化、景观；智能化、人性化的房屋和小区设施等；第二，服务创新：服务内容的全方位、一条龙、一站式；服务模式的多样化、专业化；服务过程的信息化、连锁化等。
如今的房地产开发商在创新方面，似乎都有一种“缺氧”的感觉，似乎每前进一步都非常困难，所谓的创新产品不过是“王婆卖瓜”罢了，而离真正的消费需求却相去甚远。其实，真正站在人的角度上，把自己当做消费者，创新就会活水不断。
4.过分依赖广告传播
由于市场竞争的激烈，以及资金周转等方面的原因，很多开发商不愿进行长时间的拉锯战，过多借助于广告轰炸，希望通过强势的宣传达成快速卖房的目的。但是，广告不是促使房地产项目或开发商进入消费者心智的决定性因素，项目自身的品质才是重中之重。而现在，广告在房地产项目中的实际作用在很大程度上已经被夸大了，“广告创意”的力量已经掩盖了“产品品质”的光芒。而如果此时项目自身存在重大缺陷，那么广告做得越狠，那么刺向开发商心脏的力度也就越大。
同时，广告也不是促成最终销售的决定性因素，房地产毕竟关系一大笔开销，甚至是很多人的毕生积蓄，购买行为是慎之又慎的。没有消费者会仅仅因为几版“创意”的报纸广告或“精美”的楼书而痛快掏钱，也就是说，任何一个房地产项目的成功都不是广告单方面的成功，还包括品质与其他营销推广渠道的成功整合。
三、房地产营销策划的创新对策
以上房地产策划过程中出现的一些问题，其根本还在于中国房地产策划属于新兴职业，中国的房地产营销策划理论与实践尚处于启蒙、摸索阶段，科学有效的营销策划理论体系尚未在房地产业内形成。在实际的操作过程中出现一些急功近利的思想。以下大概分析这些问题的解决方法。
1.正确运用目标市场选择模式。开发商要对选择进入哪些目标市场或为多少个目标市场服务做出决策。可供房地产开发商选择的目标市场模式有如下五种：（1）复合产品模式。此模式是指房地产开发商集中开发一种类型的物业产品，并向多个目标市场的客户群体销售这种产品。但是，将不同的目标客户群体安排在同一物业内显然无法满足这些目标群体的个性化需求，在选用此模式时要慎重。（2）单一市场模式。此模式指房地产开发企业选择一个目标市场集中营销。（3）完全市场覆盖模式。这种模式是指房地产开发商通过投资开发各种类型的物业来满足各种目标市场的需求。只有大型的房地产公司才能采用完全市场覆盖战略。（4）有选择的专业化模式。房地产开发企业选择若干个目标市场，其中每个目标市场在客观上有吸引力，而且符合开发商的目标和资源。（5）复合市场模式。即指房地产开发商专门为了满足某个目标客户群体的各种主要需求而开发物业。
2.定期对策划人员专业知识的培训和交流。可以定期组织学习的机会，为策划人员提供能够互相交流的机会，吸取众家之长，吸收优秀的经验。房地产营销策划需要不断的吸收新的思想和概念，但是吸收后还要深刻的理解，才能正确运用到营销策划的过程中，才不至于在概念包装的时候连自己都不能解释清楚到底概念的内涵是什么。
3.基于楼盘品质的创新。随着消费者越来越成熟和理性，见识过太多“概念”和“创新”楼盘的消费者对楼盘本身的质量越来越看重。影响他们购买的是小区环境、户型设计、园林规划、交通配套等等有关实在的楼盘本身质量的因素。所以我们在谈创新和某某概念的时候，既要是这些苛刻的消费者所关心的，也要实实在在能让他们感受到的。
关键词：商业房地产；投资风险；风险防范；策略
一、商业房地产的概念与投资风险
（一）商业房地产概念
根据房地产的用途划分，房地产分为工业、住宅、商业房地产。商业房地产主要是用于一些商业经营使用，其中有货物的销售、休闲、娱乐、餐饮等多种。商业房地产存在的形式也很多，例如购物市场、零售中心、娱乐场所、酒店等商铺形式，但一般不会将工业园区的房地产归为商业房地产。（二）商业房地产投资风险的概念与其他房地产投资一样，商业房地产的投资也是以取得投资收益为目的，将一定的资金投入房地产的开发与建设。商业房地产的开发与经营必须要以投资为基础，其投资的结果是可以建立新的房地产或者将已有的房地产进行改装，使其商业性质更高，更能满足商业经营的要求。相对于其他流动性的投资来说，商业房地产的投资较为稳定，但是其在通货膨胀及市场经济的影响下，投资风险也是会升高。商业房地产风险从投资者的角度来说，就是其投资的预期收益率的高低变化。
二、商业房地产投资存在的风险类别
（一）国家政治变化的风险
国家政治变化的风险分为政策风险与对城市房地产开发的规划风险。其中，政策风险是由于国家政府部门采取一些政策性的手段使得商业房地产的投资者的预期经济收益率下降。房地产行业的发展与投资是国家基础的固定资产投资，且与国家宏观经济的运行情况有着密切的关系，为了防止房地产经济的过度增长或者维护一些对住房有需求的群众的利益，国家采取一定的宏观经济调控手段。例如我国调控房地产经济变化的有税收、产业和土地政策。例如，我国推行的保障房建设政策，将会影响房地产开发商对于房地产开发的方向，并吸引较多的投资资金向国家支持的房屋建设方向转移，给商业房地产投资带来一定的影响。国家对于城市的规划政策也会造成商业房地产投资风险，这是因为国内较多的城市的规划并不完善，而有些地方政府为了拔高自己的政绩，在城市的规划上没有较为实际可行的办法，存在较多的形象工程。例如近年来部分城市出现了商业房地产建设与分布不合理的情况，使得某些局部的商业房地产经济过热。
（二）经济变化风险
经济变化风险主要表现在市场的供求量关系风险以及融资风险两方面。而市场供求量关系的风险是由于供求关系不平衡所存在的风险。一点为商业房地产的建设过多，供给过剩，从而出现较多的控制建筑。造成这种现象的原因是我国近几年房地产经济的发展迅速，大量的资金投向了房地产的开发，商业房地产的建设量也加大，居民的消费水平以及市场经济的发展水平均难以跟上商业房地产经济的发展水平。另一点是商业房地产的供给量较少，不能达到市场对其的需求，使得商业房地产市场出现了结构性的矛盾。导致这种风险的原因是房地产开发商没有正确地认识一个城市对于商业房地产的需求量，没有科学地分布商业房地产的建设量。商业房地产投资存在的融资风险是指投资的利率风险，是由于银行贷款利率的变化而给房地产经济带来的影响。在我国资本市场不完善与传统投资思想的影响下，房地产采取债券、股票等融资方式进行直接融资的行为受到了限制，所以更多的只能向银行贷款开发，所以商业房地产投资极易受到银行贷款利率变化的影响。
（三）商业房地产开发商的经营能力风险
商业房地产的开发需要同时结合商业行业与房地产业的经营情况，不仅是在建设完成后要采取有效的招商方式以及管理，还需要在开发前期以及开发阶段进行系统的分析，规划好商业房地产的建设区域。国内的多数商业房地产的开发与经营管理模式均是套用住宅房地产的经营方式，没有独立且丰富的商业房地产经营管理经验，且商业房地产的开发以及招商没有进行科学的规划，只是等到房地产建设完成后再采取产权的出售或者招租的形式。出售产权能够较快的回笼资金，但是其资金链的流动性会出现中断的情况，与商业房地产的开发本意相违背。
三、商业房地产投资风险的防范策略探讨
对于房地产经济未来走向的判断是商业房地产投资回报率估算的基础，但是这种判断存在较大的风险性，只有预判正确的情况下，商业房地产的投资收益率才有所保障。只是，这种预判会受到较多不确定因素的干扰，导致出现实际的回报率与预期出现较大的差距，因此降低预判失误是防范商业房地产出现较大风险的根本策略。而降低预判失误的最佳方式就是通过大量的市场调查，再结合城市的实际经济发展情况以及其他产业经济的流动方向，进行系统且详细的统筹分析，找到最合理的投资依据。而想要做到较好的数据统筹分析，必须要对市场经济具有较深入的了解，且能够正确认识市场经济的走向趋势，然后是对所投资的商业房地产未来的发展方向以及经济发展趋势具有十分客观的认识。防范商业房地产的投资风险可分为三种措施：（1）规避风险。是指根据实际的统筹分析结果，选择风险性较小的商业房地产进行投资，而规避一些较大的投资风险，从而降低商业房地产的投资风险。（2）转移风险。意思是将存在的风险全部或部分转移到其他项目投资上，例如购买保险等来转移风险。（3）控制损失。是指采取一些有效的管理与经营方式，将商业房地产的投资风险控制在一定范围内，从而降低风险带来的经济损失。
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[2]丘贵辉.房地产项目投资风险简析[J].价值工程,2016,27:3-5.
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在房地产开发的过程中，地段因素(即区位因素)是决定和影响房地产开发项目成败和经营效率的重要因素之一。李嘉诚提出的房地产开发强调“地段、地段，还是地段”的著名论断，曾被房地产界奉为不可动摇的圭臬。但近年来，房地产市场出现的一系列现象提醒我们，地段在房地产开发中的地位需要重新评估。比如北京、上海等大都市近几年接连出现的城、郊房价倒挂现象;同一区域内不同地段，地段好的抗跌性没有优势等。以北京房地产市场价格波动为例，进入2008年后，受房地产宏观调控影响，中信城、首开幸福广场、华润西堤、和庭、凯德•华玺等楼盘都出现不同幅度的降价，北京更好地段的东三环和南二环城区，很多二手房的价格还徘徊在2万元/m2的位置，远远比不上通州郊区新盘的价格。北京的北二环、东三环和南二环城区在全国来看，都具有无可比拟的地段优势，而根据地段论，这些楼盘的抗跌性要更强，但现实是一旦区域整体市场表现不佳，这些黄金地段的楼盘受市场影响更大。这一相反的现实提醒我们，有必要对房地产开发中地段的作用进行重新审视。如果把以“地段”和“区位”条件作为决定项目成败和城区开发“首位因素”或房地产企业“唯一性”诉求卖点的时代，叫做“地段地产时代”，简称“地段时代”，那么，在我国房地产市场发展早期就属于“地段时代”。在这一时期，不仅房地产开发商极为强调项目的地段，城市规划、建设等主管部门也往往把城市的不同区域划分等级，明确地价和投资建设标准，形成所谓“地段管理”、“地段差别”等概念。随着我国房地市场发展趋向成熟，地段在市场中的突出作用出现淡化趋势。我们把弱化区位因子、地段效应的房地产时代，叫做“后地段时代”。从“地段时代”到“后地段时代”，是城市发展过程的必然，这就要求我们在分析和把握房地产发展阶段上要进行转型。“地段因素”之所以对房地产项目开发有如此重要的影响，是因为“地段因素”凝结着地产价值的增值或流失，以及城市级差地租的均衡或非均衡分配。或者说，地段因素决定房地产项目的盈利程度以及城市发展建设的区域结构。但地段因素的影响程度随着房地产市场供求关系演变和城市发展而不断地发生着变化。我国的城市化进程正在经历着从“非均衡发展”向“均衡发展”的转型，级差地租在房地产开发上的作用被淡化，“地段因素”也将从主导因素或地价指示器的地位，退居到次要地位，这意味着“后地段时代”的到来。但“后地段时代”并不是对“地段”或“区位”因素的简单否定，而是指房地产市场中区位在地位和作用机制上发生了巨大变化。如果某一两个因素对房地产开发和城市建设的影响过于凸显，那就意味着城市化进程仍然处在一个初级阶段，还没有达到相对成熟的稳步发展阶段。
2“后地段时代”的成因
“后地段时代”的到来是我国城市化推进和城市建设发展到一定阶段的体现，也是我国城市化从粗放到集约、从非均衡到均衡发展转型的重要表现。在这一阶段，房地产市场区位因素的重要性逐渐弱化。本研究认为主要有以下几个方面原因。
2．1城市发展促进级差地租消散土地作为一种稀缺资源，随着各类用地规模的不断扩张，城市土地资源越来越紧缺，而城市建设对土地的需求则与日俱增，这就加快了城市土地价值的增值和积累，需要城市各类用地、各个地块共同承担起城市土地价值系统，而不是由少数地段和地块来承载城市总体价值，以改进城市化初期扭曲变形的非均衡式的土地价值空间配置模式。在土地升值的过程中，原有的热点地段，特别是城市中心地带多数已经开发殆尽，且开发成本(如高昂的地价、拆迁成本、附加投资、项目约束等)足以抵消它的区位价值，使商家对它的兴趣大大衰减，在城市郊区等地带寻求新的更加广泛的土地资源成为各个商家提高后续发展能量和竞争力的首要举措，从而使开发商对土地资源的竞争逐步从原来的城市中心向郊区和规划中的新区转移。这必然导致城市中心土地、房产价格的相对增长缓慢和郊区、新区价格的快速上升，这个竞争过程促进了不同地段之间级差地租的消散。近年来，全国各地出现的“楼王”、“地王”更多地出现在城市的郊区和新区就是这一过程的具体体现。
2．2城市规划加速土地价值均等化随着城市化进程的加快，以往的粗放式城市规划开发所带来的交通拥堵、环境污染、土地浪费等现代城市病日益遭人诟病，“以人为本”、“人与自然和谐相处”等现代城市规划理念逐步深入人心。现代城市规划呈现多中心空间结构，城市规划布局重点转向片区规划与布局，而片区在功能上往往自成一体，在规划与布局上则更加灵活，受传统区位因素的影响较小，更多地考虑节约用地、集约开发等非区位因素。为了加强城市土地资源的可持续开发利用，保证城市建设用地更具科学性、前瞻性，各级政府都建立了土地储备中心管理制度，增强了政府对城市建设用地的供应数量、结构、节奏、功能等方面的有效控制，并将城市的每一块土地都纳入到整体规划中，由政府开展城市区位治理，加快各个区位的交通、信息、人文、环境等工作生活配套基础设施建设。这就大大弱化了企业的“区位顾虑”，过去那些少有问津的所谓“低地”、“劣地”，也成为极为稀缺的用地资源。弱化了地段因素在房地产开发和城市建设中的重要性，原来处于边缘地带、价格较低的土地和房产价格由于基础设施的改善而不断提升，推动城市新老城区价值逐步趋同。
2．3市场竞争加剧了区位因素的淡化近年来，随着我国城镇化进程加快，城市规模不断扩张。为守住1．2亿hm2耕地红线，国家实行了最严格的土地管理制度、最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度，城市土地供需之间的矛盾日益严重。土地储备的数量在相当长一个时期内成为房地产开发商是否拥有竞争力和发展潜力的核心标志。由于土地竞争异常激烈，对于诸多房地产商家来说，通过产品设计、品牌建设扩大产品适应性、包容性，淡化“中心区位至上”概念，代之以投资概念、生态环境概念、郊区化概念，是适应土地市场竞争的客观选择。同时，基于土地资源的稀缺性和不可再生性，在房地产供求领域，开发商一方的地位在显著增强，在一定程度上，房地产商品供给(尤其是那些知名房地产品牌)的影响力，甚至可以引领某种消费时尚的到来。“唯地段论”所坚持的以地段为核心的区位因子的地位和作用机制，在城市化进入稳步发展期以后受到严重的挑战，它昔日的支配性、颠覆性作用已大打折扣，而它的弊端则悄然上升，如因为交通拥挤和居住环境的恶化，使人们的“地段价值观”发生着根本性的改变，进入了一个区位利弊多元化选择的新时代。不同的地段各有利弊，各得其所，各就其位。
2．4房地产价值构成呈多元化发展地段既可以带来大量的综合价值，同时也可以带来价值以外的负面性、破坏性作用。如果把繁荣作为地段的价值表现，那么繁荣同时也意味着拥挤、嘈杂和污染，反而会给人们的生活、出行带来诸多不便。人们在追求“繁华”的同时，还有追求“宁静”的一面。同时，房地产产品的价值绝非单一的空间位置因素，其根本价值还在于居住使用价值，可见房地产商品的根本价值还在于房地产商品本身，而不是外在的空间因素，空间位置只是促进了产品价值的增值，而不是固有价值本身。所以，“外在价值”、“附属价值”不能替代和超越“内在价值”，“商品价格”不能代替商品的“使用价值”。此外，随着消费者理念的成熟和更新，房地产消费“中心区位至上”理念也在不断淡化，区位价值在房地产尤其是住宅地产价值构成中的权重不断下降，投资价值、生态环境价值、产品设计价值正在成为构成房地产价值的重要因素。
2．5信息化提供了弱化区位的技术前提进入21世纪以来，知识化、信息化、全球化和国家现代化日益加深，改变着人们的生产方式、生活方式、行为模式，交通、通讯、物流大为便利，公共交通、私人交通条件大大改善，出行、家居、社会交往的效率普遍提高，改变着人们的区位选择观念，尤其是出现了从中心向近郊扩散的趋势。计划经济时期和改革开放初期遗留下来的城市规划、建设遗产，暴露出诸多弊端，正在为高科技、市场化时代的城市规划建设理念所取代。越来越多的城市追求城市均衡布局，环路对称，组团式开发设计，引入多元化、立体化的快速交通，这是打破传统区位中心观念的物质基础和硬件前提。
3“后地段时代”带来的影响
以区位因素地位下降为标准，房地产开发正在逐步进入“后地段时代”，这将对房地产开发的许多领域产生深刻影响。
3．1房地产供给决策空间扩大在“地段时代”，房地产商把地段看得高于一切，无不在地段争夺上投入大量的成本，造成对区位地段的过度依赖，这就影响企业对其他诸多方面因素的决策考量，分散了商家的注意力，在资源有限的情况下，或多或少地就会影响到产品质量和对开发过程的控制。而在“后地段时代”，房地产商及其楼盘项目的竞争力是由人力资源、技术、资本、管理等多种因素决定的。房地产项目的成败在很大程度上并不是简单地由地段、价格等少数因素决定，而是更加强调创意、设计、科技等多元因素共同参加竞争，迫使企业开展集约经营、深度挖掘、综合开发，通过技术创新和科学管理提高产品质量和效益。由于不再过度依赖“唯地段”制胜，克服了地段垄断和区位歧视，商家就会扩大多样化的土地储备，避开正面交锋，把主要精力投入到产品开发研制、提高产品质量上来。这必将对提高我国房地产商品的整体质量发挥积极作用。
3．2房地产市场需求多样化“后地段时代”的一个重要标志是各类功能用地逐渐分化、细化、多元化，城市的系统整合能力显著增强，拥有更加强大的产业经济功能、人口再生产功能、消费品消化功能、集聚和辐射功能。同时，随着人们收入水平的不断上升和对生活质量要求的提高，消费者对房地产产品的品质也有了更高的要求，消费者需求的多样化、个性化趋势来越明显。对于这样复杂多变的庞大市场，任何一个规模巨大的企业、资金实力雄厚的公司，都不可能满足该市场上全部顾客的所有需求，又由于企业资源、设备、技术等方面的限制，也不可能满足全部顾客的不同需要。企业只能根据自身的优势条件，从事某方面的生产、营销活动，选择力所能及的、适合自己经营的目标市场。
3．3城市开发规划和治理的影响“后地段时代”的城市演化同时伴随着经济的、社会文化的以及公共的、民间的多元作用力量，是对各类用地开发价值的再配置、再整合，使之回归到土地应有的区位功能上来，极大地提升了城市品质，提高了城市容量，不同程度地扭转着城市结构的失衡，克服因局部地段过密带来的城市拥挤和环境恶化。以城市规划管理和土地供给控制为手段，加快建设人口、资源和环境协调可持续发展、富有竞争力的现代化城市环境，实现各城市主体的利益均衡和公共利益，已经成为指导现代城市规划发展的科学理念。在这一理念的指导下，政府将力求做到基础设施建设均衡化、长期化，以此达到上述目标，这对促进低地、劣地的开发和城市环境治理具有重要意义。
4“后地段时代”的市场启示
“后地段时代”的市场变化，对房地产企业提出了新的挑战。一是要求企业的战略从单一短期销售获取利润向对住户提供长期服务获取回报转变，二是要求企业要注重项目的综合性开发，三是要求在企业之间、企业与政府之间构建更为紧密的合作关系。
4．1房地产企业以多元服务为发展战略“后地段时代”意味着房地产企业仅仅通过开发销售房子就能获得丰厚回报的日子不存在了。市场饱和、需求多元要求企业提供全方位的生活、工作辅助服务。比如协助住户物业管理、优化住户工作生活空间、解决上学及就医等等。这些不是一个企业就能解决的问题，需要多个企业联合城市规划共同解决，以达到共赢，同时，房地产企业通过适当差异化服务来获取市场份额和利润。
4．2注重综合性项目建设在“后地段时代”，随着各地新区开发的兴起，城市综合体等集中连片开发模式已经成为房地产开发转型的一个重要标志。在新区建设开发过程中，由于开发地点远离市中心，项目开发必须全面考虑，要求能提供综合性生活服务，单一的楼盘销售将难以在竞争中胜出，开发商采取多功能复合体开发模式，可以不受或少受地块区位、面积的影响，同时也可以起到增加规模、缩短战线、降低成本、减少风险的作用。
4．3房地产开发与城市发展相结合正是由于“后地段时代”对项目开发提出了更高的要求，所以企业面临的挑战更大。为了迎合市场需求，企业之间要联合开发，互相支撑，同时又寻求差异，除此以外，企业要紧密关注政府的发展规划，只有切合未来的城市发展，项目在市场才有空间。这就要求“后地段时代”的企业要构建新的行业内关系，建设好企业与政府之间的合作关系。
5“后地段时代”房地产开发策略
5．1重视“特定地段”的功能价值“热点地段”总是稀缺的，而且竞争激烈，获得成本高昂。与其调动各种要素资源去争夺超额价格的“热点地段”，不如以较少的代价去经营“特定地段”的投资开发。在一些看起来相对偏僻的地段，经过一定的规划建设和政府扶持，所达到的效果并不比所谓的“热点地带”更差。商家要统筹考虑宏观、微观不同层面的因素，科学合理地分析土地功能，把特定的地块置于整个城市系统中，进行全面、综合、系统地分析，进而提升价值，克服弊端，使项目与地段最佳拟合，各就其位，只有这样，才能实现企业、政府、城市和用户的多赢局面。
5．2“地段依赖”向“地段再造”转型在“后地段时代”，超额的地段价值可能被超额的地段成本所淹没，没有了“超额地段价值”，就失去了追求“超额地段”的必要前提。在房地产界，消极适应和跟风的经营模式在一定时期固然存在，但难以长期持续下去，如欲建立起一套自我成长的动力机制，培养企业自己的核心竞争力和品牌形象，就必须进行积极的“地段再造”。地段再造的过程同时也是地段和产品升值的过程，新地段升值的受益者将首先是新地段的培育者和消费者。可见，在一定意义上培育地段就是积累价值、培育客户、创新发展的过程。
5．3建立弹性开发机制市场经济条件下的房地产开发应当以市场的客观实际及其动态变化为依据，进行弹性规划、和谐开发、灵活机动。除少数标志性、控制性工程项目外，应尽可能交给商家来灵活控制。要建立公开透明、多方参与的地块优化规划开发机制，将地段开发的项目类型、指标与项目的面积、结构、投资等结合起来统筹考虑，多方案互动比较。
5．4在地段比较中寻求新商机城市规模越大，现代化水平越高，房地产开发的商机就会越突出。而在房地产开发的初级阶段，受资金、技术、市场、土地来源等多方面的制约，房地产项目总是难以灵活出台。在“后地段时代”，房地产拿地的途径增多，地产项目的规模、功能和组织方式更加灵活多样，综合开发、成片开发成为可能，商机倍增，供求两旺。
【关键词】低碳经济；房地产业；新技术开发
前言
随着社会的不断进步和人们生活水平的提高，居民对住房有了新的要求，从生存型逐渐转向了舒适型。如果房地产开发商在建房时不能满足人们的需要，就很难赢得市场。为了扩大市场占有率，提升自己的竞争力，不少房地产开发商从低碳环保着手，开辟了房地产行业新的发展模式。
1 低碳经济的提出及其在房地产开发的重要意义
1.1 低碳经济概念的提出
“低碳经济是指在可持续发展理念的指导之下，通过技术创新、制度建设、新能源开发和产业转型等多种手段的综合运用，采用清洁能源，减少温室气体排放量，减少高碳能源的消耗，从而达到社会、环境和经济的协调发展目标的一种新型经济发展形态。”[1]低碳经济的主要特征是低耗能、低污染、低排放和高效率，提高资源的利用率是发展低碳经济的主要关键点。在房地产开发中，低碳经济理论得到了普遍运用。
1.2 我国房地产业走低碳经济之路的重要意义
房地产行业对资源的消耗十分巨大，每年碳的排放量也令人发指。而我国的房地产行业在近几年发展速度较快，所以资源的消耗自然不言而喻，能源的消耗给环境带来了巨大压力。为了提高资源利用率，切实保护人类居住的环境，房地产行业必须走低碳经济发展道路。另外，低碳经济的引入，为房地产行业开发新能源，提高技术水平提供了契机，对房地产企业发展有巨大的推动作用。目前，低碳经济俨然成为了我国房地产发展的主要趋势。
2 房地产业低碳发展存在的问题
低碳经济的发展已经成为了当今世界主要的发展模式，我国房地产经济也逐渐转向了低碳发展。但是，目前我国在低碳经济的发展中还处于初级阶段，虽然取得了一定的成绩，但是问题依然存在。
2.1 房地产企业开发低碳建筑缺乏积极性
低碳经济是一个新型的发展模式，在中国房地产企业中还没有根深蒂固。在低碳经济上，开发商还存在很多认识误区。通常为了眼前利益而忽略长远利益，他们认为低碳建筑加大了开发成本，所以很少有开发商加大低碳经济在房产开发中的应用。尤其是在能源利用方面，很少有房地产开发商采用太阳能、风能等自然能源。[2]在目前房地产开发中，低碳房产还没有得到大规模应用，所以成本相对来说较高，在我国当前房地产供不应求的情况下更是难以得到普遍认可。但是实际情况表明，低碳经济条件下的房地产开发比普通住宅成本要低很多，低碳房产的目的就是节约成本，降低能源消耗的，但是很多房地产开发商对此还缺乏全面的认识。
2.2 低碳技术落后，技术标准有待完善
设计、建造和利用等环节上的技术成为了房地产业的核心低碳技术。我国的低碳技术在节能门窗、新风系统和节能墙体上得到了较好的应用。我国的低碳技术正在不断发展，但是在建筑设计和节能上的技术还远远落后于其它国家，特别是与发达国家相比差距较明显。[3]技术层面的落后加大了我国房地产在开发过程中的成本，对开发商获利产生巨大阻碍。
在技术层面，我国对于低碳房产开发也缺乏一定的技术标准，尤其是评估体系上，对建筑环境质量的评价远远高于对建筑本身的经济性和建筑物在使用过程中的舒适性，这对低碳房产的推广非常不利。而且，对于建筑在能源节约上也缺乏综合的标准体系，过分强调技术层面的应用对于广大消费者也产生了很大误导。
3 采用新技术，促进房地产业低碳发展
我国房地产开发面临的主要问题就是经济和技术问题，特别是技术问题在近几年的房地产开发中显得越来越重要。所以，在开发过程中，要加大新技术的采用，促进房地产业低碳发展。
3.1 绿色节能技术在房地产开发中的应用
绿色节能技术的采用对于降低房地产开发成本，增加居住舒适度等方面有重大促进作用。在开发中，要根据我国实际情况，不失时机地促进房地产开发向节能环保方向发展。
在低碳房产开发中，太阳能技术的采用无疑大大降低了生产成本。太阳能光电屋面瓦技术的创新之处就在于用光电池做成屋面瓦，这种技术密封效果很好，是一种由太阳能瓦板、空气间隔屋和屋顶保温层等构成的复合型屋顶。另外，太阳能电力墙和太阳能庭院灯的应用也非常广泛，太阳能电力墙的使用不仅起到了美化装饰作用，而且也为建筑提供了必要的能源。而太阳能庭院灯能够广泛应用到家庭、别墅和公园等场所的照明，大大受到了房地产开发商的欢迎。
3.2 建筑设计新技术的应用与发展
在建筑的设计中，为了降低噪声，可以采用新型隔音材料，这是一种通过专门的共振来吸收声音的建筑材料，在使用时，能将声能改变成热能。另外还有一种比较实用的隔音通风窗，这是一种会呼吸的窗户，既能隔离噪音，又能正常通风。这种窗户同时具有隔音、通风、防尘防蚊、防盗和较强的防水功能等五大优势。
建筑在设计系统上要进行新风系统的设计和自然能源的使用。作为保障建筑物室内环境质量的关键性因素，新风的使用能够大大提高室内空气的质量。[4]而且自然能源能起到良好的节能效果，这种建筑的节能效果是一般建筑物无法比拟的。自然能源使用在保持原有建筑环境质量的同时也对绿色建筑的节能起到了至关重要的作用。
结语
随着经济的快速发展和节能减排技术的不断应用，低碳经济在房地产开发中的使用已经成为了当今房地产业发展的主要趋势。我国的低碳经济还处于初始阶段，但是这从另一方面来看也说明我国房地产低碳经济的开发有着巨大的发展潜力，只有认真分析当前房地产开发的现状，不断采用新技术才能有效降低房地产开发的生产成本，促进房地产业的健康有序发展。
参考文献
[1]周瑜杰.低碳经济下中国房地产企业的发展策略研究[J].经管空间.2011年08月
[2]雷中英.低碳经济与房地产业的发展[J].中国市场.2011年第45期（总第656期）
