时间：2023-05-30 09:12:37
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇不动产登记档案管理制度，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
[摘 要] 不动产登记档案主要是对不动产的类型、建造、交易、登记等活动的记录、整理与保存，不动产登记档案的管理由国家机关部门负责，而且国家也制定了不动产登记档案管理制度，以维护物权交易市场秩序和安全，规范不动产登记档案管理。
[关键词] 不动产；档案管理；特征；作用研究
doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 05. 096
[中图分类号] D923.2 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2017）05- 0181- 01
1 不动产登记档案管理的特征
（1）不动产登记管理本身具有唯一性和公开性的特征。不动产登记档案能够对某一特定区域内的不动产物权自然状况和权利归属状况进行真实客观的反映，也可以作为一项主要的证明对不动产物权进行公示。不动产登记档案的唯一性是由不动产物权权属的唯一性所决定的，换言之就是由国家部门对不动产登记档案管理进行保管、整理与利用。总而言之，某一行政区域内的不动产登记档案管理，由同一份档案对特定的不动产物权及其他权限进行统一限制与登记，以准确、及时反映出这一特定区域内不动产的变更信息，进而为社会提供更多的便利，为物权交易安全提供保障。
不动产制度的诞生带动了不动产档案的建立，建立不动产档案一方面可以起到物权公示的作用，对交易双方的合法权益进行维护；另一方面在于保障交易的安全。因此我国的不动产登记档案管理是具有公开特征的，这个特征的存在也使档案发挥出应有的功能。因此，不仅需要公开记录内容，还可以供相关部门、当事人、具有利害关系人查询与利用，这与不动产登记档案建立的初衷是相符合的。
（2）不动产登记管理在内容上具有法定性和规范性特征。国家授权不动产登记档案管理，机关部门以法律为依据对档案进行管理与制作，我国的《物权法》也在进一步出善中，其中专门针对不动产档案管理的相关法律也在进一步完善中。从我国现有物权法律中可以了解到国家机关部门是不动产登记档案管理制作主体，法律赋予了不动产登记档案的形成与制作，因此是法定性的，且其社会公信力也比较高。
不动产物权的登记方式主要为簿册，登记格式具有严格的规范标准，使登记内容保持一定的规范性。而且还需要明确登记内容，按照不同的分类进行排列，避免发生登记混乱现象，还要注意保证登记内容的完整性，避免遗漏和错误。不动产登记档案的规范性能够保持其具有的法律效力，进而使法律的严肃性及国家尊严的到维护，更好的发挥出不动产登记档案的作用。
2 不动产登记档案管理的作用
（1）是提高社公信力的保障，同时加快了不动产物权“公示原则”的实现。物权公示原则的实现是不动产登记的主要目的，根据不动产登记对某一特定区域内的不动产归属于变更进行准确记载与反映，以公开的方式为相关机关、当事人、利害关系人提供查询与利用便利。因此，只有通过公式才能够保障不动产登记档案作用的发挥。当发生实际权力状况与国家赋予的不动产物权权力状况的不相符，则可以以不动产登记档案的公示原则为依据，利用国家法律保障交易行为的合法性与有效性。有效保障了物权交易双方的利益，而且有利于构建社会主义和谐社会，促进社会的和谐与稳定。
公示原则是实现不动产登记档案功能与作用的有效途径，因此，不动产登记档案不仅能够使社会公信力得到提高，而且也是公示原则得以实现的重要载体。物权公示原则是不动产登记实现的主要方式，通过不动产的记录对不动产的现有状况进行反映，例如物权的变动与权力情况，并且以公示的方式呈现出社会，为有需要的人提供风险规避信息。
（2）能够规避风险，并具有作为权威文件证明不动产的物权状况的作用。不动产登记档案具有的公示性特征表明了不动产档案可以向社会全面公开。如果双方需要就某物权进行交易，就可以通过自主查询来了解所交易物权的情况和信息，将不动产登记档案信息置于透明状态，利害关系人就可以根据查询到的信息进行风险的规避，而保障交易安全，减少不法交易行为。
在同一特定不动产上不能有相互排斥的多个物权同时存在原则是不动产物权拥有很强的排他效力的原因所在。在这个原则下，在法律范围内不动产登记档案就具有了唯一性，而且不动产档案管理是国家赋予的，也决定了其具有的权威性，在发生物权纠纷时可以直接作为最有效的证据，其他文件难以满足这种性质。
（3）不动产档案具有的作用是长久性的。不动产登记档案管理属于国家机关部门所管理的，而且受到法律保护，那么不动产登记档案的作用就应该是长久性的。在物权交易变更频繁的时期，只有使交易双方能够执行调查相关内容才能够保障交易的安全。国家也出台了相关规定来维持交易市场的稳定。当发生产权交易纠纷时，只要提供出不动产实体和不动产登记档案，就可以对物权权属问题作出确定。因此，就需要不动产实体和档案的同时存在。不动产登记档案的持久性是不动产登记档案管理的基础，在这个基础上衍生出更多的管理方式和手段。
【关键词】广西 不动产登记信息化 总体框架 平台
在国务院要求不动产进行统一登记情况下，建立统一的信息化登记系统已是大势所趋。但目前广西的不动产信息化建设还没有形成科学的系统和体系，相关的技术及框架问题还有待解决。
1 不动产信息化建设的必要性
不动产登记风险日显。因为在属地管理中存在各种各样的问题，再由于土地、房产融资的影响，全国各地经常出现违规办理土地、房产登记的现象，不动产登记呈现出一定的风险。迫切要求建设不动产登记信息动态监管查询系统，不动产登记实行“主要依靠属地管理，间接实行垂直监管”，认真做好监督不动产登记工作。
不动产登记信息割据。广西开展土地登记和房产登记时主要以部门为单位进行，出现了信息不对称现象，不利于信息共享（分析土地、房产管理的整个周期可以发现，当前土地管理存在较大难度的是供地以后如果应用土地，房产管理存在的难度是管理不够规范，而做好不动产登记工作有利于掌握土地供地，房产销售以后的使用情况，再有，也有利于其他经济社会管理）。迫切需要建设不动产登记信息动态监管查询系统，保证不动产登记信息实现共享，使不动产登记信息发挥更大的作用。
2 不动产登记平台的总体框架
根据《国土资源部关于进一步加强信息化工作统筹的若干意见》（国土资发〔2015〕16号）和《国土资源部信息化工作办公室关于印发的通知》（国土资信办发〔2015〕3号），2015年广西将以“国土资源云”建设为主，全面带动信息化建设，在实现不动产登记试点任务后，不断深化“一张图”建设和应用，构建完善的不动产登记平台的总体框架建设，具体如下：
2.1 基础设施层方面
基础设施服务层的构成：计算资源、存储资源、网络资源共同组成数据存储服务与程序运行服务、网络安全传输服务，以上资源全部利用“云”管理平台集中在一起，实行动态管理。
在创建基础设施服务过程中，要充分发挥当前软硬件资源的作用，利用“池”化应用各种资源，同时结合“云”管理平台的应用将虚拟化资源展现在各级部门面前，主要资源类型有虚拟机、存储、负载均衡、虚拟网络等。
2.2 数据资源服务层方面
利用数据资源服务层可以实现各类不动产的数据化管理，由此产生信息资源目录检索工具，实现信息共享、查询、交换等各种功能，在数据资源方面有力支持各种不动产登记业务的顺利开展。
2.3 支撑平台服务层方面
支撑平台服务层主要是发挥中间件、基础构件、GIS平台、开发工具等的作用，结合数据资源服务层的应用，有力支持业务应用服务层的正常运行。主要内容涉及登记支撑服务、大数据挖据与分析服务、云GIS支撑服务。
2.4 业务应用服务层方面
业务应用服务层就是利用支撑平台服务层中的各种服务，达到业务应用服务的目的，发挥各级门户网站的作用，统一登记不动产信息，也可以实现查询各类不动产登记信息的目的，登记信息可以在此实现共享。
3 不动产登记平台系统构成
3.1 “云”资源及安全管理平台及登记数据库管理系统
在整个基础平台中处于管理地位的“云”管理平台，主要职能就是合理配置、协调、管理、控制各种资源。主要内容有负责管理不同硬件的基础资源管理中心、负责协调各种业务应用服务的监控管理中心、对平台数据资源负责组织、分布、存储、备份的管理监控中心、权限一致的安全管理中心。
不动产登记数据库管理系统，负责不动产登记数据的数据库，以《不动产登记暂行条例》、不动产数据库标准、数据库整合规范等文件作为统一依据，在数据方面实现收集、录入、转换、编制代码、编辑数据、处理数据、检查数据等各种职能，保证不动产基础数据实现一致性，统一建立数据库，统一对数据进行管理与维护等，在数据方面有力支持不动产统一登记的顺利进行。为此，广西不断号召各市县积极推动市县乡“一张图”综合监管平台建设，健全数据整合，完善数据库，创新工作机制，重点做好土地变更调查工作，及时更新建设用地审批数据、供地数据、地籍数据、不动产登记数据（土地、房屋数据）等。
3.2 不动产权籍管理系统及登记信息管理系统
不动产权籍管理系统主要负责平时测量与绘制不动产登记单元、收集各种不动产登记单元调查成果，处理业务不动产单元调查图形，处理不动产单元属性，制订不动产单元代码，制订住户分布表与楼盘信息表，同时检查完成转换后的不动产登记单元调查数据，制作各种统计报表，制作各种成果图件，在数据方面有力支持不动产登记的开展，同时与不动产登记信息管理系统和查询统计系统共同组合在一起。
不动产登记信息管理系统，不动产登记信息业务系统是应用统一的标准登记土地、房屋、林地、草原等内容，有利于国土、住建、农业、林业等都能利用相同的登记业务平台及时掌握不动产登记信息资源，有利于做好行政管理工作与做出正确决策。
在广西不动产登记信息业务系统建设中，主要内容有GIS业务和档案管理业务。系统主要负责管理不动产单元，共同管理不动产产权、权利人、不动产单元，依据空间地理位置实现统一管理不动产单元的目标，应用相同的工作流程和WEBGIS技术，分别管理工作库、历史库与现状库，由此完成了全面管理不动产登记流程业务。
3.3 不动产数据接入与上报系统
在广西不动产登记信息业务系统建设中，随时提供不动产登记数据，在平台中随时引入不动产登记部门的本地登记信息。在开展数据质量检查、数据加密、数据压缩、数据传输、日志记录等工作的顺利开展下，才能使进入不动产登记信息管理基础平台的登记信息与不动产登记部门的登记信息相同。
3.4 不动产登记监管及分析系统和信息查询共享系统
在广西不动产登记信息业务系统建设中，要保证登记部门依据一定的规则开展业务办理工作，依据种类的不同设置不同的业务检查标准，全面研究不同部门上交的登记申请、审核、登记、颁证等各种数据，进一步完善事后管理、改正错误等工作，节约行政纠正资金，做到安全交易，保证权利人的合法权益不受损失。
不动产登记信息查询共享系统，为有利于不动产管理部门与权利人随时查询各种不动产信息，要创建查询速度快、安全程度高、扩展性强的查询平台，提供各种各样的、24小时的、全面的、多层次的业务信息查询服务，为内部门户查询与统计打好基础。
3.5 制定不动产登记标准及规范
在广西不动产登记信息业务系统建设中，在制订标准规范方面主要内容有关于不动产登记信息汇交方面的、涉及不动产登记信息管理系统互联技术方面的、制订不动产登记数据管理制度、制订平台安全运维管理制度等。
总之，在全国范围内实行一致的不动产登记信息管理平台的做法是符合人们需求的，在技术层面有利于据此实现不动产登记制度，有利于实现交易安全与信息共享，有利于进一步规范不动产登记业务，有利于实现职责部门的合理整合，有利于提高管理能力与治理标准，有利于保护人们的合法产权达到惠民的目标。
参考文献
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[2]况海涛，赵岱虹.统一的不动产登记数据库建设思路研究[J].国土资源信息化，2016（02）.
[3]郑少楠，杜震洪，曾志，张丰，刘仁义.面向不动产登记的异构信息资源整合策略[J].浙江大学学报（理学版），2015（01）.
作者单位
1.百色市国土资源信息测绘中心 广西壮族自治区百色市 533000
关键词：房地产登记簿管理
随着科学技术的进一步发展和法律法规的相关配套的实施，我们的社会观念也会随之发展。在人们社会观念发展的促进下，我国各项管理制度遭到越来越多的质疑，房地产登记簿的管理在一些方面也引起了人们的关注，对房地产登记簿的管理方式与方法进行必要变革也就变得势在必行。
房地产登记簿是对个人或集体房地产进行有效管理的重要凭证与依据，对实现房地产管理的规范化和制度化具有非常重要的作用。所谓房地产登记簿，指的就是有国家相关不动产登记机构依据相关的法律法规并经相应的程序和标准来记录不动产（房地产）标示及其附着其上的物权状况由具体管理部门进行登记并由此产生法律效力的文件。
1 房地产登记簿管理改革的必要性
房地产登记簿作为国家机关重要的法定文件和重要资料，影响重大，为了有效的管理房地产登记簿，我国《物权法》第16条第2款规定：“不动产登记簿由登记机构管理”。因此，我国房地产登记簿的保存是由房地产登记机关进行的。然而《物权法》只规定了保管单位，但是对于保管期限并未做具体的规定，在房地产登记簿的保存过程中，可能会发生一些意外，这样就涉及到了房地产登记簿的保管在出现意外时如何进行法律责任的界定以及重办与补办的问题。我国《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第16条第2款明确规定：“城市房屋产权档案必须长期保存。如果发生丢失或者损毁时，应当及时采取补救措施。”按照这一暂行办法的规定，对房地产登记簿的管理不仅涉及到管理部门，也关系到房地产权的所有者。在管理层面，相应的管理机构必须对房地产登记簿相关档案进行长期的妥善保管。在所有权人层面，一方面必须做好房地产登记簿的保管工作，另一方面还必须当登记簿发生丢失或损毁时及时到相关管理部门进行补办。由此，我们不难看出房地产登记簿在管理和使用中的极端重要性。这种重要性既体现在国家管理要求的严格上，同时也体现在登记簿对所有权人的重要性上。因此，对于登记机关而言，如何更好的进行房地产登记簿的管理就成为其工作中的一个重点和难点。随着《物权法》在我国的颁布和实施，公众房地产权的申请和登记数量持续增加。在此情形之下，单纯依靠国家的房地产登记机构工作人员的工作来满足社会大众查阅、核对以至补办房地产登记簿的工作已经很难实现。这样一方面给工作人员带来较大的工作量，另一方也难以满足公众的查阅需求，还有就是也不利于房地产登记簿的永久保存。
房屋登记簿作为房屋真正的“身份证”是所有者对于房屋拥有所有权、使用权等各项权利的“通行证”，但是伴随着人们对于房地产登记簿的管理中存在的诸如保管、重办、补办、查阅以及电子化变革产生的种种质疑，房地产登记簿的管理的变革势在必行。
2 房地产登记簿管理的变革途径
房屋登记簿要想真正凸显出其重要性和作为房屋真正“身份证”的身份，必须在对其管理中适应社会发展的大趋势和满足人们对其需求。为此，我们对于房地产登记簿的管理提出以下几点改革途径：分级保管、正副本管理、审核验证查询制度、电子化转变。
2.1 分级保管 在房地产登记簿的管理改革中，首先就应该对其保管的方式与方法进行改革。目前我国的房地产登记簿的管理模式多数仍是传统的混合式管理，这种管理模式一方面造成了登记簿保管中的混乱，另一方面也不利于对其进行分门别类的科学管理。正是看到了混合式管理的诸多弊端，许多房地产登记簿管理机关正在努力实行更为科学的分级保管。所谓分级保管，指的就是管理人员按照房地产登记簿的保管年限进行科学的划分，将不同年限的登记簿进行分门别类的处理与保管。分级保管这一模式是在充分借鉴国外（特别是法国）不动产登记簿的先进管理模式提出并发展而来的。其具体做法如：房地产登记人员并不需要将保管部门提供给自己的各种等级文件逐一进行妥善保管，而是只需对五十年以内的相关公示文件进行保管即可。在保管年限介于五十年与一百年之间的文件，登记人员只需将其交由专门的保管部门进行保管即可。而对于那些保管年限超过一百年的文件，则应交由省级或国家级的档案馆进行专门管理。借鉴国外的这一先进经验，我国房地产登记机关在房地产登记簿的管理中同样也可以对其接受的房地产登记簿按照一定的年限进行划分，将一定年限以上的房地产登记簿移交给专门的国家机关进行妥善保管，房地产登记部门只需保管部分保存年限相对较短的房地产登记簿即可。此外，为了进一步保证房地产登记簿安全妥善的保存，房地产登记簿保管部门还需要设置专门的房地产登记簿保管库房并且采取。
2.2 正副本管理 为保障房地产登记簿的安全，登记机构在制作房地产登记簿的时候制作房地产登记簿正本和房地产登记簿副本，将房地产登记簿正本和房地产登记簿副本分开保管。一旦房地产登记簿发生损毁或遗失等意外时，登记部门就应该根据当时登记所留的副本进行登记簿正本的补办工作，并且在补办完结之后还应及时告知房地产登记簿权利人。当房地产登记簿正本和副本用纸发生损毁或样式需要变更时，登记部门要按照具体要求并严格依据原始信息进行正副本的重办工作。
2.3 审核验证查询制度 房地产登记簿是体现房地产及其权利事项信息的确定性载体，为适应登记公示的实体规则，房地产登记簿必须能为社会公众了解、知悉、查阅和复制，这体现了登记簿的公开特性，也即学理中所谓的“形式公示”，以与实体法中的公示相区分。不过，房地产登记簿同时牵涉权利人的财产信息，具有一定的私密性，在公示和保密这两种矛盾的利益和价值之间应何去何从。针对这种情况，在房地产登记簿查阅方面我们建议审核验证查询方式。首先，界定查阅主体。其次，现场、网上审核查询制度。建立现场和网上查询两种机制，两种机制均建立固定的查询申请模式，申请人按照查询申请要求提供相应的查询资料，登记部门予以审核查询资料，审核合格开放查询权限。最后，房地产登记簿被查询后登记机关采用一定方式例如短信通知等方式告知房地产权利人其登记簿于何时被何人进行了查询，以保障房地产登记簿权利人的合法权益。
2.4 电子化转变 上世纪90年代后，中国大力发展了通信和信息联网的基础设施建设，21世纪是信息时代，在这个高科技的信息时代，什么都已走向电子化。也正是在这一背景下，房地产登记簿的管理必然也要朝着电子信息化管理的方向迈进。电子信息化管理必须依托完善的管理平台，就房地产登记簿管理而言，首先就必须建立公共查阅平台和档案管理平台。通过这两个操作平台作用的充分发挥，最大限度的满足公众查阅以及档案管理的需求。在建立以上两个平台的过程中，尤其要注意电子信息录入的科学性和规范性。电子信息化管理最基本的依托就是数字化，因此，要努力将房地产登记簿的相关信息进行数字化处理，保证其能方便的进行查阅和管理，而这也是房地产登记簿电子信息化管理的关键所在。
随着我国社会主义市场经济的日趋发展和不断完善，法律法规相关的配套相继实施，人们的社会观念也在不断的发展，房地产登记簿的管理也会日益完善。总之，房地产登记簿的管理的变革是一项复杂的系统工程，绝不可能一蹴而就，毕其功于一役，房地产登记簿的管理工作必然会随着我国经济和社会的发展不断引向深入和完善。
参考文献：
[1]林少凤.《广州市房地产权属登记之探讨》，《房地产导刊》2008年第6期.
一、档案信息化建设的优点
1）节约成本。进行档案信息化的建设有助于为单位节省不必要的成本浪费。在计算机信息化档案管理没有成为主要的工作模式之前，档案人员需要花费许多的时间和纸张去进行档案资料的编写，在这过程中可能会发生；漏写或是漏记的部分，而最后查找需要从头到尾的查询，浪费大量的人力和物力。运用计算机进行信息资料的管理可以快速查询到所需的资料，在保存上相对简单，不易丢失和缺损。2）提高工作效率。运用现代已经发展得非常成熟的电脑技术进行现代化档案的管理工作，以此作为从原有的纸质信息档案管理到信息化档案管理的一个过渡。运用成熟的电脑技术为档案管理部门节约人力成本。比如说起初档案管理整理纸质文件需要二至四个人来完成这份工作，运用电脑技术就只需要一个人很好的完成这份工作。这就为整个管理节约了人力成本，在此基础之上也提高了相关工作人员的工作效率。
二、信息化档案管理的现状
1）缺乏重视。对档案信息化管理缺乏重视，不仅仅体现在管理部门当中，还包括信息管理人员自身。主要体现在管理部门的管理者遵循陈旧的管理模式，不与时俱进，在快速发展的电脑信息技术面前，管理者还没有跟上信息管理的步伐。另一方面档案管理工作人员，长期以往的工作环境中，已经养成了一种工作习惯，要在让他们重新接受另一种工作方法，一时之间心理上难以接受，甚至是抵触不愿意做出改变。2）管理标准化不足。在进行档案管理上，没有完整齐全的管理制度和部门管理系统。比如，房产信息档案的管理，它应该是拥有专门收集房产资料的人员，分化各级职责，如资料的收集整理人员，其次是立卷检查人员以及档案保管人员。而如今大多数还保持着两三个人员管理信息档案的工作模式，管理人员之间的职责分工不明确，到位。也没有设置专门监督的责任机构和人员，造成档案信息管理总体的不足。3）管理人员素质较低。档案信息人员的素质较低表现在工作责任感不强，具体表现在有的档案信息管理者道德素养不够高，将档案资料据为己有，甚至是私自存放或是拒绝归档保管。档案信息人员素质低下还表现在服务水平不够高。以房产档案信息管理为例，房产所有者需要调动存档的资料进行复印或是作为他用时，管理人员不给予调档，甚至态度恶劣，给他人造成事务办理上的诸多不便。
三、加强信息化档案管理的措施
1）完善基础设施。加强信息化档案管理的先决条件是完善应有的基础设施，没有这些必要的设备就只是纸上谈兵，没有实际的意义。建立现代信息化档案管理首先所需要的设备，计算机是最主要的，其次是复印机，专业的软件设备，打印机、扫描仪等等。而建立档案信息系统是最关键和最主要的部分，拥有一项完整的系统可以更加快速的进行档案的录入，以及档案的分类和档案的查询以及保管。2）重视档案信息化的建设与传统保管。档案信息化的建设固然很重要，是往现代化信息档案保管的一个重要过渡，它使得档案信息形成一项完整的保管系统，也是现代电脑技术运用在档案管理上的一次飞越。它在很大程度上为我们的工作节省了时间，提高了工作效率以及工作的效益。但是传统的档案保管也不能完全的放弃，比如说房产资料文件的原件是作为房产拥有者所有权的一个证明文件，这些文件都是要作为纸质文件资料长期保存的。3）加强信息安全的管理。在建设现代信息化档案管理的步伐之上，还必须得加强信息档案的安全性管理。在电脑科技发展的同时，一些人利用网络的便利性以及网络的漏洞，使用病毒或是黑客软件对信息管理系统进行攻击，造成信息档案管理资料的流失与损坏。在没有备份的情况下，这些流失与损坏的文件资料不能够还原，给拥有者以及档案资料管理部门增加损失。因此，亡羊补牢，为时已晚，档案管理部门应当加强对信息安全管理的预防与应对。4）提高档案管理人员的素质水平。这里所说的提高档案管理人员的素质水平不仅仅包括管理人员的知识水平，更加重要的是道德责任水平。首先是档案管理人员的知识水平，需要他们明确的知道档案信息管理的具体内容以及保管措施以及自身职责的具体要求。其次是管理业务水平，我们知道一些档案管理需要我们妥善的保管一些纸质资料，随着时间的延长，纸质资料容易损坏或是陈旧，看不清楚具体内容，这就需要管理人员具备一定的修复能力。道德素养具体体现在自身的责任意识，强烈的职责使命感以及对自身的约束力。
四、结语
在迅速发展的科学技术时代，印证了科学技术是第一生产力。把这种发达的电脑信息技术运用到档案信息管理当中，完成从传统的纸质管理信息系统到现代信息化档案管理的一个重要过渡。在本文中研究了运用现代的信息化档案管理模式，突出了它的作用，以及它在档案管理当中无法比拟的优越性。在此同时提出在建立现代信息化档案管理中所需要注意的问题，为怎样建立新型的现代化档案管理模式提供了可供大家参考的建议。
作者:刘洋 单位:天津市市区不动产登记事务中心
参考文献：
[1]陆贝贝.关于档案信息化建设与档案管理的探索[J].环球市场,2016,(20).
[2]戴永成.推进财务档案管理信息化建设的探索与实践[J].卷宗,2014,(7).
[3]夏满君,.浅谈电子信息技术在档案管理中的应用[J].卷宗,2014,(11).
一、规范入院申请、审批和备案程序
乡镇人民政府(街道办事处)应安排专人负责记录五保对象的口头申请，1申请：五保对象本人向乡镇人民政府(街道办事处)提出书面或口头申请。提出口头申请时。并在向五保对象宣读后确认其意愿。
统筹安排入住。审批时间一般不应超过20个工作日。2审批：乡镇人民政府(街道办事处)根据五保对象申请和本地农村五保供养服务机构供养能力。
应于10个工作日内向县级民政部门备案。3备案：乡镇人民政府(街道办事处)做出同意安排五保对象集中供养的申请后。
二、签订供养服务协议
乡镇人民政府(街道办事处)应当与农村五保供养服务机构签订供养服务协议，五保对象入住农村五保供养服务机构时。委托其为五保对象提供供养服务。协议由乡镇人民政府(街道办事处)农村五保供养服务机构、五保对象本人、五保对象住所地村(居)委会共同签订，约定相关责任和义务。
集中供养服务协议一般应包括以下内容：
1五保对象本人申请。其中属口头申请的应有口头申请记录及23名知情人的证明。
2农村五保供养服务机构、村(居)委会、直系近亲属的姓名(名称)和地址；
3服务内容、供养标准和零用钱发放数额；
4协议签订人的责任和义务；
5协议变更、解除与终止的条件；
按集中供养服务协议处理。6五保对象个人财产(含动产和不动产)清单及处分办法。要尊重五保对象合法使用、处分个人财产的自由。禁止将是否把财产交给集体或国家作为能否进入农村五保供养服务机构的前提条件。集中供养的五保对象需要代管的财产和死亡后遗产。
三、制定服务规范
主要包括：农村五保供养服务机构应根据实际情况制定服务规范。
一)膳食服务规范
做到清洁、卫生；每周有食谱，1五保对象的饮食按照食品卫生要求操作。荤素、干稀搭配合理，注重膳食营养；
保证开水供应；2一日三餐适时开饭。
制作软食、流质及特殊饮食，3根据五保对象特殊需求或不同饮食习惯。尊重少数民族的饮食习俗。
二)护理服务规范
对生活不能自理的供养服务对象提供特殊护理，1对五保对象实行分级、分类护理。对能自理的供养服务对象实行常规护理。对重病号实行昼夜值班服务，为行走不便的供养服务对象配备拐杖、轮椅等辅助器具；
2实行程序化个案护理；
3保护女性五保对象和残障五保对象的人身权益不受侵犯；
4提倡和促进五保对象自我服务、相互扶助。
三)医疗、康复服务规范
提高处置各种突发性疾病和其他紧急公共卫生事件的能力；1农村五保供养服务机构与当地专门医疗服务机构建立协作关系。
2农村五保供养服务机构配有常规器械设备和常见病药物。设医务室或诊所的医务人员应具有执业证书；
定期体检，3及时了解五保对象的健康状况。建立五保对象病历档案；
开展健身锻炼和康复活动；4定期组织五保对象进行健康教育和自我保健、自我护理知识的学习。
5做好休养区和院内公共场所的消毒灭菌工作；
6对患病者及时检查、合理用药、妥善治疗；
以既不影响他人又尊重病患五保对象为原则进行隔离治疗。7对患有传染病的采取特殊保护措施。
四)心理疏导服务规范
1开展各种有益于五保对象身心健康的文化娱乐、体育健身活动；
2组织、引导五保对象参加力所能及的生产劳动、公益活动或其他社会活动；
3调解五保对象之间矛盾和纠纷；
联系工、青、妇、团等组织和志愿者建立帮扶制度。4适时聘请专业人员进行个案化心理疏导和精神慰藉。
四、规范服务人员结构和聘用方式
按照管理服务人员与能够自理的服务对象比例不低于110管理服务人员与不能自理服务对象比例不低于13比例配备。农村五保供养服务机构服务人员主要由院长、会计、出纳员、卫生员、护理员、炊事员、保管员等组成。农村五保供养服务机构根据供养服务人数。
其他工作人员由农村五保供养服务机构聘用。部分管理服务人员可从身体健康、素质良好的集中供养五保对象中选举产生。农村五保供养服务机构负责人由主办机关聘任。
并报县级民政部门备案。农村五保供养服务机构或者其主办机关应当保障工作人员的工资待遇不低于当地最低工资标准，农村五保供养服务机构或者其主办机关应当与工作人员订立聘用合同或者劳动合同。并为其办理相应的养老、医疗、工伤等社会保险。
五、设立院务管理委员会
由供养服务对象代表和管理服务人员代表组成，农村五保供养服务机构设院务管理委员会。供养服务对象代表必须达到二分之一以上。其主要职责是
1监督本机构各项规章制度的执行情况；
2监督本机构财务收支和管理情况；
3监督院长和工作人员的工作；
4调解五保对象之间的矛盾纠纷；
5组织协调五保对象开展自我服务和自我管理；
6其他院务管理职责。
六、制定各项服务制度
农村五保供养服务机构应根据实际情况制定服务制度。应包括：
一)民主管理制度
1院民大会和院务管理委员会制度；
2服务对象和服务人员互相评议制度；
3院民互助制度；
4院务定期公开、公布、公示制度。
二)服务人员管理制度
1考勤制度；
2政治学习、业务培训制度；
3岗位责任制度；
4考核奖惩制度；
5廉政建设和效能建设制度；
三)财务管理制度
1公用资产和个人资产登记制度；
2一支笔审批和重大财务支出院务管理委员会集体讨论制度；
3物品采购制度；
4负责人离任审计和财务人员离职移交制度；
5财务定期公开、公布和公示制度。
四)安全管理制度
1安全知识学习、安全应急预案演练制度；
224小时值班、领导带班和查房制度；
3外出人员和来访人员登记制度；
4易燃、易爆、易腐、剧毒等危险品专库存放和专人保管制度；
5安全隐患排查和整改制度；
6安全管理责任和责任追究制度；
7五保对象矛盾调解和心理疏导制度。
五)卫生保洁制度
1卫生区责任包干制度；
2公共区消毒灭菌制度；
3卫生检查评比制度。
六)护理服务制度
1五保对象个人健康档案制度；
2定期体检制度；
3分级、分类护理制度；
4日常保健制度。
七)食堂管理制度
1膳食委员会制度；
2炊具和公共物品专人负责保管制度；
3荤、素食品24小时留样备查制度；
4食谱公布制度。
八)生产经营制度
1生产经营收入使用制度；
2生产经营收入记账制度；
3鼓励劳动制度。
九)其他
1文明院民评比及奖惩制度；
2文体活动制度；
3档案管理和信息管理制度。
七、加强资金管理
经审核后从财政预算中安排。县级以上人民政府民政部门应当每年从本级福利彩票公益金中安排一定数量，农村五保供养服务机构的建设资金和管理资金应当按照财政预算管理程序申报。用于支持农村五保供养服务机构建设和维护。
主要包括工作人员工资、办公经费、设备设施购置维护经费和水电燃料费等。五保对象的集中供养资金应当按照当地人民政府公布的集中供养标准，管理资金是指维持农村五保供养服务机构正常运转必需支出的各项费用。纳入财政专项保障，并按时拨付到农村五保供养服务机构。农村五保供养服务机构应当将集中供养资金全部用于为五保对象提供供养服务，不得挪作他用。集中供养五保对象应纳入新农合医疗保险范围，参合费用和报销范围以外的费用由医疗救助资金解决。
八、规范行政行为
农村五保供养服务机构工作人员有下列行为之一的予以批评教育；情节严重的予以辞退；造成损失的依法承担赔偿责任；构成犯罪的依法追究刑事责任：
1私分、挪用、截留农村五保供养款物的
2私分、挪用农副业生产经营收入的
3辱骂、殴打、虐待农村五保对象的
4盗窃、侵占农村五保对象或者农村五保供养服务机构财产的
5其他违反本意见的行为。
农村五保对象有下列行为之一的予以批评教育；情节严重的停止集中供养；构成犯罪的依法追究刑事责任：
扰乱正常生活秩序的1违反农村五保供养服务机构的规定。
关键词：资产管理公司；角色转变；税收风险；应对方法
一、新形势下资产管理公司的角色转变
1999年，东方、信达、华融、长城四大AMC在国务院借鉴国际经验的基础上相继成立，并规定存续期为10年，分别负责收购、管理、处置相对应的中国银行、中国建设银行和国家开发银行、中国工商银行、中国农业银行所剥离的不良资产。1999年至2000年，四家资产管理公司先后收购四家国有商业银行不良资产1.4万亿元，使四家国有商业银行的不良贷款率一次性下降近10 个百分点。截至2006年一季度末，四大资产管理公司累计处置不良资产8663.4亿元，其中现金回收1805.6亿元。到2009年，10年的存续时间已经到期，资产管理公司必须进行业务改革，对自己的角色进行转变，按照财政部的思路，AMC商业化转型将分几步走，首先是政策性不良资产与商业性不良资产的清分，然后是财务重组.股改.上市。按照财政部的思路，四大资产管理公司信达已经完成股改，其他三家资产管理公司的股改工作也在紧锣密鼓的进行中。从此，四大资产管理公司从政策性公司进入到市场的大潮中，按照商业化的模式进行独立经营。
二、资产管理公司面临的税收挑战
1、资产管理公司以往的税收模式
在资产管理公司成立之时，国有四大管理公司成立的目的是为了处置相应银行的不良资产而设立，所以其享受相应的税收优惠政策，主要执行的文件为：财政部 国家税务总局关于中国信达等4家金融资产管理公司税收政策问题的通知财税[2001]10号。主要内容为：
（1）对资产公司接受相关国有银行的不良债权，借款方以货物、不动产、无形资产、有价证券和票据等抵充贷款本息的，免征资产公司销售转让该货物、不动产、无形资产、有价证券、票据以及利用该货物、不动产从事融资租赁业务应缴纳的增值税、营业税。
（2）对资产公司接受相关国有银行的不良债权取得的利息收入，免征营业税。
（3）对资产公司接受相关国有银行的不良债权，借款方以土地使用权、房屋所有权抵充贷款本息的，免征承受土地使用权、房屋所有权应缴纳的契税。
（4）对资产公司成立时设立的资金账簿免征印花税。对资产公司收购、承接和处置不良资产，免征购销合同和产权转移书据应缴纳的印花税。对涉及资产公司资产管理范围内的上市公司国有股权持有人变更的事项，免征印花税参照《国家税务总局关于上市公司国有股权无偿转让证券（股票）交易印花税问题的通知》（国税发[1999]124号）的有关规定执行。
（5）对各公司回收的房地产在未处置前的闲置期间，免征房产税和城镇土地使用税。对资产公司转让房地产取得的收入，免征土地增值税。
（6）资产公司所属的投资咨询类公司，为本公司承接、收购、处置不良资产而提供资产、项目评估和审计服务取得的收入免征营业税。
从以上政策可以看出，国有四大资产管理公司在税收上出资政策性资产享受免税的优惠，同时，由于在处置资产时，一般均为亏损，所以一般也无需缴纳企业所得税。
2、新形势下资产管理公司的税收模式转换
在资产管理公司存续10年中，其核心业务逐渐从处理对口商业银行的不良资产即政策性业务转换到收购在同等市场条件下对各个商业银行通过市场模式进行商业化操作收购，到现在，资产管理公司对成立初的政策性资产处理基本进行完毕，对商业化运作的模式一直在探讨中，同时，四大资产管理公司从2010年开始，逐渐开始进行股份制改革，到现在，中国信达资产管理公司、中国华融资产管理公司已经完成了股份制改革，而中国长城资产管理公司和中国东方资产管理公司的股份制改革也在逐渐进行中，同时，四大管理公司在股改后的几年内酝酿上市，在这种条件下，资产管理公司从政策性资产运作到商业化资产运作过程中税收问题就会逐渐凸显出来，即从以前的免税模式下进入到全面按照中国现行税法缴纳相关税费。
3、资产管理公司在现阶段面临的税收风险分析
现阶段，由于资产管理公司的员工缺乏税收法律和税收法规的相关知识，对税收法规和税收相关法律不了解，主要面临以下风险：
（1）公司内部人员对税法知识模糊，纳税意识淡薄：由于长时间享受国家的免税政策，从而导致公司的员工对税收的政策法规知识不了解、不关注，使得公司员工对依法纳税的观念比较淡薄，从而在意识形态中形成少缴税、不交税的风险。
（2）公司的日常经营决策和日常经营活动没有考虑税收因素的影响：由于没有很好的纳税意识，从而导致公司在日常经营决策和日常经营活动中不考虑或者很少考虑税收法律法规的影响，增加了公司在日常业务中无意识的偷漏税风险。
（3）在日常会计处理工作中缺乏对税务事项是否符合相关会计制度或准则以及相关法律法规的控制：长期以来，资产管理公司由于一直享受国家的免税政策，使得公司在制定财务制度及相关文件中，缺乏对税务风险的认识，从而导致在财务处理上没有考虑或者不全面考虑相关的纳税事项，从而导致偷税、漏税的风险。
（4）纳税申报和税款缴纳不能很好的符合税法规定：在日常纳税申报和税款缴纳过程中，由于对税收法律的法规不明白、不知晓，从而导致在税收申报和税款缴纳过程中，没有很好的遵守相关税收法律法规的规定，造成少交税款、不交税款、延迟缴纳税款的问题，从而可能引起企业支付相应的税收罚款及滞纳金的风险。
（5）公司在日常的税务登记、账簿凭证管理、税务档案管理以及税务资料的准备和报备等涉税事项不能很好的符合税法规定：按照税收法律及税收法规的相关要求，公司应该对日常的税务登记、账簿凭证、税务档案以及税务资料进行合理的准备和报备，但是由于公司的内在原因，不能对以上资料很好的管理，从而引起相应的税收风险。
（6）在公司的日常控制中，没有建立行之有效的税务控制，导致出现税务风险后不能很快的发现、识别，从而导致相应的税收风险。
三、资产管理公司在商业模式下的税收风险应对
鉴于资产管理公司在现阶段存在着以上诸多税收风险因素，所以资产管理公司在以后的工作中应该很好的应对、规避相应的税收风险，从而达到企业的经营目的。
1、在资产管理公司的税收风险应对过程中，应该从以下几个方面着手：
资产管理公司应该建立完善的税务风险管理组织
资产管理公司在日常工作中，应该建立完善的税务风险管理组织，该组织应该具有以下机构：
（1）、在资产管理总部设立专门税务风险管理部门，该部门隶属于财务部，负责全公司的税务风险管理工作，并对财务部总经理负责。在全国的分公司中设立税务风险管理岗位，并对该分公司的财务部负责。
（2）、税务风险管理部门应该具有以下职责及功能：建立企业税务风险管理制度和其他涉税规章制度；对日常工作进行管理，进行税务风险分析，指导和监督有关职能部门开展税务风险管理工作；建立税务风险管理的信息和沟通机制；组织税务培训，并向本企业其他部门提供税务咨询；承担相关职能部门开展纳税申报、税款缴纳、账簿凭证和其他涉税资料的准备和保管工作；企业应建立科学有效的职责分工和制衡机制，确保税务管理的不相容岗位相互分离、制约和监督。
2、资产公司对税务风险的识别和评估：
企业应全面、系统、持续地收集内部和外部相关信息，结合实际情况，通过风险识别、风险分析、风险评价等步骤，查找企业经营活动及其业务流程中的税务风险，分析和描述风险发生的可能性和条件，评价风险对企业实现税务管理目标的影响程度，从而确定风险管理的优先顺序和策略。企业应结合自身税务风险管理机制和实际经营情况，重点识别下列税务风险因素：董事会、监事会等企业治理层以及管理层的税收遵从意识和对待税务风险的态度；涉税员工的职业操守和专业胜任能力；组织机构、经营方式和业务流程；技术投入和信息技术的运用；财务状况、经营成果及现金流情况；相关内部控制制度的设计和执行；经济形势、产业政策、市场竞争及行业惯例；法律法规和监管要求等。
3、资产公司的税务风险控制活动
资产管理公司根据税务风险识别和评估的结果，在成本效益原则的指导下，对税务风险建立合理的控制机制，全面的建立预防性控制和发现性控制机制，在内部结构和企业经营状况发生重大转变的时候，应该转变税务控制机制，必要时可以请外部专家及税务机关的帮助，企业税务部门应参与企业日常和重大业务的流程，从源头控制税务风险。完善纳税申报表编制、复核和审批、以及税款缴纳的程序，明确相关的职责和权限，保证纳税申报和税款缴纳符合税法规定，企业应对于发生频率较高的税务风险建立监控机制，评估其累计影响，并采取相应的应对措施。
4、资产管理公司的税务信息与沟通。
企业应建立税务风险管理的信息与沟通制度，明确税务相关信息的收集、处理和传递程序，确保企业税务部门内部、企业税务部门与其他部门、企业税务部门与董事会、监事会等企业治理层以及管理层的沟通和反馈，确保与外部如中介机构及税务部门的及时沟通，发现问题应及时报告并采取应对措施。将税务申报纳入企业计算机控制系统，建立税收申报日历，确保在税收申报期内纳税申报各项税收，如果没有及时申报，申报系统应该及时提醒。
5、内部监督
企业应该定期对税务风险管理制度进行评价和完善，通过对整个业务流程的监管，从而达到将税务风险降低到企业可控的层面上来。
四、资产管理公司对税务风险管理的主要工具
企业有了很好的风险防控系统，但是没有很好的风险防控的方法工具也会产生重大的问题，常用的风险防控的主要工具有：
1、风险承担策略：主要是指资产管理公司对企业不重大或者未识别出来的风险进行风险承担。
2、风险规避策略：主要是指资产管理公司对企业识别出来的重大风险作出回避、停止和退出的策略，避免成为风险的所有人。
3、风险转移策略：主要是指资产管理公司将风险通过合同或者服务保证书或者风险证券化的方式将企业面临的风险转移给别人，从而来规避企业的风险。
4、风险对冲策略：是指企业通过各种手段，引入多个风险因素或者多个风险，使得这些风险能够相互对冲。例如利用期货进行套期保值。
建筑业“营改增”正式实施已五个月，身处微利行业的建筑施工企业由于工程项目建设周期长、耗费资金大、生产环节繁琐、流转环节多等特点，所以影响范围较广，涉及到投标报价、计价结算、合同协议、工程分包、物资采购、发票管理、会计核算、报税清缴等各个管理环节。
建筑业“营改增”对分供合同管理的影响
分供商选择与评价。由于工程项目生产环节繁琐、工序繁多，因此涉及的分包商、供应商（以下合称“分供商”）众多、行业各异且资质不同。大多数施工企业内部以分供商的专业资质进行分类，但营改增后分供商的纳税人性质和所属行业的计税方式及税率也将是其资信的重要组成部分。特别是在分供商招标和询价过程中，明确不含税单价和含税单价、选择何种计税方式、适用何种税率或征收率，都是选择和评价分供商报价的关键要素。分供合同履约与控制。分供商的履约管理水平参差不齐，税制改革后必将面临一段时间的混沌。特别是对纳税人资格登记、发票的开具和认证、送达与接收等相关手续，需要施工企业的管理与督促，才能平稳顺利地开展营改增的推进工作。施工企业面对销售建筑服务的合同风险，必须采取有效规避风险和转移风险的措施。同时因税制改革引起的税负增加，应当就分供合同履约过程重新制定并采用严格的发票管理制度，明确对分供商的管理要求和违约责任。分供合同结算管理。分供合同结算管理通常重点关注的是合同结算价和结算方式。增值税制度下，还必须明确以提供符合法律、法规和政策规定的业务流、资金流及发票流“三流合一”要求的增值税专用发票作为支付合同结算价款的前提条件。按照增值税税制下价税分离的总体思路，合同结算中应明确结算方式采用不含增值税的合同价格（总价/单价）进行结算，以合同价格条款中约定不含增值税价格为依据。合同结算价中的增值税税率/征收率应当与合同价格条款中约定的增值税税率/征收率相对应，并保持一致。若分供商未按要求提供增值税专用发票的，施工企业可以拒绝支付合同结算价款，也可以按照不含税结算价格支付，或者根据违约责任条款的约定采取一项或几项措施。
建筑业“营改增”对分供合同管理的建议和要求
梳理新老项目。全面梳理企业内的新老项目，统计合同的签约日期，是否取得施工许可证及取得日期、合同金额、工程状态、收入确认情况、累计确认收入对应的营业税、按照纳税义务时间已经缴纳的营业税、已取得分包发票尚未抵扣的税额、已向业主开具发票但未计量金额对应的营业税等内容。重新测算项目成本、比较营业税和增值税引起的成本差异、分析影响成本的关键要素，并对税负增加的情况采取相应的措施和管理手段。根据合同主体的类型和项目具体情况制定不同的谈判策略、有效地指导项目部有关人员开展谈判及确认工作，尽快与分供商签订补充协议，明确税制改革后的权利、义务及责任的相关条款。完善分供商信息。根据施工企业内部现有的分供商信息库，完善并增加相关税务信息，主要包括：统一社会信用代码/组织机构代码，即营业执照上载明的统一社会信用代码或组织机构代码证上载明的号码；纳税人识别号，即纳税人登记证上载明的号码；已经实行“三证合一、一照一码”登记的企业，其纳税人识别号即统一社会信用代码；纳税人性质，即一般纳税人或小规模纳税人或其他类型。在合同履约过程中，若涉及税务信息发生变化，如公司名称、纳税人识别号、税务登记信息、纳税人性质等，建议定期对分供商信息进行变更，修改信息档案管理制度，明确应在变更登记完成后提供相关纸质或电子信息资料，及时告知相应变更情况。合同涉税条款修订建议。一是增加合同当事人信息条款，明确分供商税务信息，如统一社会信用代码/组织机构代码、纳税人识别号、税务登记信息、纳税人性质等企业基本信息，注明当事人信息发生变更，需及时告知对方变更情况、并提供相关证明文件。二是明确签约合同总价为含税价，由不含增值税的签约合同价与增值税税额两部分组成，且注明适用的增值税税率或征收率。在单价合同情况下应将不同的合同内容（货物、劳务或服务）分项列明不含增值税的单价、暂估量、适用的增值税税率/征收率、增值税税额。物资采购、设备租赁等合同内容较多的单价合同，可采用列表清单的形式将以上信息逐一列明。合同价格条款中的数量、不含增值税的签约合同价等内容为暂估量或暂估价格的，必须明确约定计量计价标准，并在合同结算时，作为计算合同结算价格的依据。三是特别约定提供增值税发票的类型、发票开具的要求及送达与接收等相关条款。①分供商提供的增值税发票的类型，必须依据合同主体的纳税人性质、项目的具体情况和选择的计税方式等协商约定。②分供商提供的增值税专用发票必须符合法律、法规和政策规定的业务流、资金流及发票流“三流合一”的要求。增值税专用发票记载的购买方（发包方）与销售方（分包方）的企业基本信息、货物或应税劳务、服务的具体内容等应当准确无误、完整齐全，与实际发生交易相一致。尤其是备注栏中应注明工程项目名称和地址，项目名称应当按照备案合同或施工许可证上载明的项目名称准确填写。对于合同变更导致的货物或应税劳务、服务的内容或价款发生变化的情况，必须约定处理原则和方法。③增值税专用发票的送达方式、送达时间、接收方式等要求必须明确约定。送达方式可以是一种，也可以是多种，但必须确保送达方式是合法、有效及实际可操作的。比如，专人直接送达、邮政特快专递等。约定由专人负责接收增值税专用发票，并将该专人的联系方式及联系地址写明，以便分供商能够准确、及时地将增值税专用发票送达。收到增值税专用发票后，应当及时进行审核及认证。④增加未按约定开具、开具失控发票、自行作废（当月）、丢失发票联和抵扣联、未提供缴税凭证等情况的违约责任条款。对于因分供商原因导致发票不能抵扣的情况，可采用要求分供商重新开具发票、要求分供商支付违约金、按照不含税合同价支付款项、拒绝支付款项、解除合同等方式解决。
分项核算不同税率的服务内容。
“营改增”后，从事多种经营的建筑施工企业面临多种税率的经营业务，甚至同一个合同中包含多种税率项目的情况也时有发生。常见的情况如销售建材同时提供运输服务，销售构配件同时提供安装服务，提供建筑服务包含深化设计与建筑施工等。针对这种情况，必须深刻理解兼营和混合销售的概念与区别，从而找到妥善的解决办法。兼营。根据财政部、国家税务总局的《营业税改证增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号附件2）的规定，试点纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算销售额的，从高适用税率或者征收率。混合销售。《营业税改证增值税试点有关事项的规定》明确规定，一项销售行为如果既涉及货物又涉及服务，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。其中一项销售行为指一个独立纳税人发生一项销售行为，但相关业务适用两个或以上不同税率。上述从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营销售服务的单位和个体工商户在内。如果合同内容兼有不同增值税税率/征收率的，必须在合同中依据应税行为清晰描述具体的服务内容，明确不同税率项目的金额，并进行分项的明细核算。针对兼营的不同业务，应当分别列明适用不同增值税税率/征收率的税额及不含增值税的签约合同价，再计算签约合同总价，进行分别核算、分别计税。合同双方也可采用分别签订多份合同的方式，避免混合销售、兼营项目中的从高适用税率风险。由于部分地区及地域的税务制度与办法存在差异，具体要求必须联系当地税务机构进行沟通，并在实际签订合同时，采用符合当地税收征管政策且最经济合理的方式。2016年8月22日国务院印发《降低实体经济企业成本工作方案的通知》，说明实体经济企业发展形势严峻，加之税制改革带来的阵痛，企业成本面临较大困难，政府也有决心、花力气去解决矛盾，帮助和扶持实体经济。身处微利行业的建筑施工企业必须清醒认识到税制改革带来的机遇和挑战，以分供合同管理为抓手，确保企业纳税合法合规的前提下，进行合理避税、节税，充分享受税制改革给企业带来的税收红利。面对改革带来的影响和涉税风险，建筑施工企业更应充分利用“营改增”的倒逼机制推动企业经营模式的创新，加强工程技术的创新、不断完善内部控制系统，提升市场竞争力，促进企业实现转型升级。
作者：刘丽华
第一条为规范征收或征用集体土地房屋拆迁管理，保障建设项目的顺利进行，保护拆迁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《省土地管理条例》等法律法规，有关规定，结合本镇实际，制定本办法。
第二条在本镇行政区域范围内，因建设和发展需要征收或征用集体土地拆迁房屋及其他附着物、并需要对房屋所有权人（以下统称“被拆迁人”）进行补偿、安置的，适用本办法。
镇房屋拆迁安置管理办公室（以下简称“镇拆迁办”）负责镇域范围内的房屋拆迁相关的补偿、安置的管理工作。
镇相关职能单位和所在地村民委员会，应当根据各自职责，共同做好房屋拆迁补偿、安置的相关工作。
第二章拆迁管理
第三条凡列入近期拆迁范围的，有镇拆迁办发出拆迁公告后，向市有关单位申请暂停办理土地房屋权属、用途变更等相关手续。
第四条镇拆迁办应当根据被拆迁房屋的权属登记情况，拟订拆迁范围内被拆迁房屋的补偿、安置实施方案。
第五条从事集体土地房屋拆迁业务的人员，应当掌握与房屋拆迁有关的法律、法规、规章以及其他相关业务知识，并经市动迁办的专业培训、考核，取得市建设局核发的上岗证书。
第六条房屋拆迁的估价机构的确定，应当公开、透明，在已公布的市房屋拆迁估价机构名录中有拆迁当事人共同选择。
接受房屋拆迁估价委托的估价机构应当与镇拆迁办签订拆迁估价委托协议。
第七条估价机构对被拆迁房屋进行估价时，应当通知被拆迁人到场，被拆迁人应当予以配合。
因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由被拆迁人和拆迁估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明后，估价机构可以依据被拆迁房屋的相关权属资料，参照同类房屋进行评估。
第八条镇拆迁办应当在估价结束后15日内在拆迁地点公布估价结果。
第九条镇拆迁办应当按照房屋拆迁补偿安置实施方案做好房屋拆迁补偿安置工作，并按照本办法的规定，对被拆迁人给予补偿安置。被拆迁人应当服从建设和发展需要，在规定的期限内完成搬迁。
第十条镇拆迁办应当与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议。拆迁补偿安置协议应当具体载明补偿形式、补偿标准、搬迁期限、违约责任等内容。
第十一条镇拆迁办应当对房屋拆除施工实行招投标制度。
第十二条房屋拆迁补偿安置结束后，由镇拆迁办会同镇建管所、镇国土资源所组织相关单位对房屋拆迁补偿安置实施情况作出评价，并对工程质量进行验收。
第十三条镇拆迁办应当按档案管理要求，建立健全房屋拆迁档案管理制度，加强对拆迁档案资料的管理，并及时向有关部门移交相关资料。
第三章补偿安置
第十四条在拆迁公告前，被拆除房屋的合法依据，以用地单位在领取建设用地规划许可证（含定点图）前，被拆迁人所持有的房屋权属证书、土地权属证书或者取得的合法建房手续为准。
第十五条被拆迁房屋的用途，以房屋权属证书载明的用途为准；房屋权属证书未载明用途的以土地权属证书载明的用途为准；房屋权属证书、土地权属证书未载明用途或者载明的用途不一致的，以合法建房手续载明的用途为准。
第十六条被拆迁房屋的合法建筑面积，以房屋权属证书载明的建筑面积为准；没有房屋权属证书的，以合法建房手续批准的建房面积为准；不符合前款规定情况的，均不予认定合法建筑面积。
第十七条被拆迁房屋的建造年代，以确认合法建筑面积的权属证书或批准文件中载明或核定的年代为准。
第十八条凡涉及规划需要拆迁的，拆迁公告后，被拆迁人违反规定进行房屋及其他附着物新建、改建、扩建或者突击装饰装修部分，不予补偿安置。
第十九条拆迁租赁住宅房屋的，对房屋承租人不予补偿安置。
第二十条住宅房拆迁补偿安置实行房屋置换安置，也可实行货币补偿安置。
第二十一条被拆迁人的房屋、装饰装修以及其他附着物，由估价机构估价确认。
第二十二条住宅房屋的被拆迁人要求实行房屋置换安置的，由镇拆迁办提供的拆迁安置房给予置换。
住宅房屋的被拆迁人每户按下列规定确认房屋产权置换面积：（1）被拆迁户是三间制的（楼房），三间主房的面积置换安置房面积，辅房不作置换安置。（2）被拆迁户是按二主二辅要求建造的，作为合法建房可置换安置。（3）被拆迁户未达到法定批准建房标准的，照顾按200平方米进行安置，（4）被拆迁户的房屋属农村小别墅式的，作为合法建房可置换安置，辅房不作置换安置。（5）被拆迁户的房屋未超过宅基地标准的（每户0.2亩），其建筑面积为合法建筑面积，可置换安置。（6）被拆迁住宅房屋可置换面积大于200平方米的，按200平方米加上超出部分的50％确认房屋置换面积，但每户房屋置换面积不得超过250平方米。
住宅房屋的被拆迁人以一处宅基地或者合法建房手续计一户，被拆迁人在镇域范围内有多处住房的，应当根据农村宅基地审批规定合并为一户计算。有子女的老年人，与所随子女合并为一户计算。
第二十三条房屋置换按本办法第二十二条规定确认的房屋可置换面积套拆迁安置房的最接近户型。
置换的拆迁安置房结算办法为：置换的拆迁安置房面积等于原房屋可置换面积部分，按安置价计算；置换面积大于原房屋可置换面积部分，按市场优惠价结算（照顾安置面积的按照顾价结算）；置换面积小于原房屋可置换面积部分，按市场优惠价（一）与安置价的差价结算后补贴给被拆迁人。当年度的拆迁安置房价、市场优惠价和照顾价由镇政府确认公布。
第二十四条在拆迁期限届满之日前，拆迁范围内的被拆迁人家庭成员符合农村居民分户建造住宅条件，因规划控制，未建造住房的，可由本人向所在村提出申请，所在村、镇审核同意并在拆迁地点公示无异议后，可按每户不超过125平方米照顾购买拆迁安置房，价格按市场优惠价（一）结算。
第二十五条住宅房屋的被拆迁人要求实行货币补偿安置的，除原有房屋、装饰装修以及其他附着物给予拆迁补偿外，先按第二十二条、二十四条之规定确认房屋可置换面积，再乘以拆迁安置房的市场优惠价与安置价的差价计算补偿金额，给予货币补偿安置。住宅房屋的被拆迁人，领取货币补偿金后自行购房。
第二十六条对被拆迁房屋经评估，签订搬迁协议并完成搬迁，交出旧房钥匙后，被拆迁户的不动产归政府所有（包括房屋主体、门、窗、围墙等）。
第二十七条拆迁住宅房屋，镇拆迁办应当向被拆迁人支付房屋装饰装修及附着物补偿款、搬家补助费、临时安置补助费和搬迁奖励费。具体标准由镇政府另行公布。
第二十八条镇拆迁办应当在拆迁地点公布被拆迁人房屋的补偿和安置情况，接受社会监督。
第二十九条拆迁非住宅房屋实行货币补偿。
拆迁工矿仓储及其他商业经营的非住宅合法房屋，土地由评估机构按现行土地性质进行估价补偿，房屋按重置价结合成新评估价补偿，土地按现行产业政策，结合产业投入产出密度，安排土地指标，经费自理，地点服从统一安排，不服从安排的，视为放弃。
第三十条拆迁非住宅房屋，镇拆迁办应当向被拆迁人支付非住宅房屋装饰装修及附着物补偿款、设备搬迁费和搬迁奖励费。
第三十一条住宅房屋拆迁货币补偿金及相关费用应当以定活两便存单方式支付，非住宅房屋拆迁货币补偿金及其相关费用应当以银行汇票方式支付，均不得以现金方式支付。
第四章法律责任
第三十二条估价机构与拆迁当事人相互串通，故意压低或者抬高被拆迁房屋的评估价的，估价结果无效，由镇建管所报请市建设局对其进行处罚，处以5千元以上5万元以下的罚款；没收违法所得；情节严重的，暂停直至取消拆迁估价资格；构成犯罪的，依法追究刑事责任；给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。
【摘要】：物业专项维修基金的建立，相当于为业主所拥有的房屋提供了“养老保险”。现行的管理办法，使此项资金在归集及监管上有了保障，但在维修及增值使用上却陷入了“饼大难充饥”的怪圈。在经济高速运转的今天，一个省（市）有着规模达几十、甚至上百亿的资金成了“不动产”，能不引人深思？业主利益的保障，国民经济的发展，都促使着对维修基金的运营方式及风险管理模式作根本性变革。本文直击现行维修基金管理模式存在的问题，通过对保险资金与维修基金作类比性分析及两者运营方式有机结合的探索，提出了维修基金制度改革新思路——建立保险金运营方式及“政府主导型”管理模式，以期实现维修基金在维修及增值使用上的效用最大化。
建立物业专项维修基金（以下简称维修基金），是物业管理发展史上的一大创举，也是住房私有化程度不断提高的必然产物。归集此项基金，相当于对房屋建立了“养老保险”，使房屋共用部位、共用设施在保修期满后的维修及更新、改造有了资金保障，避免届时在责任分摊及义务履行上产生矛盾，有利于物业的保值增值及保障住户的安居生活。但此项涉及民生、意义重大的基金，自99年国家开始实行以来，由于管理办法上的诸多不完善,使“缴钱容易，使用难”、“监管严格，效用低”的状况日益突出。重庆市2004年至2007年累计归集维修基金已达38亿元，累计使用额却不足0.5%，增值收益仅有银行活期存款利息收入。不是老百姓的房屋维修量不大，也不是没有适合的增值渠道，而是现行管理机制让这笔维修基金陷入了“死钱”、“呆钱”的境地。
如何实现维修基金在维修及增值使用上的效用最大化？笔者认为，同样具有保障性质的保险资金，已有上百年的发展史，在管理模式及运营方式上相对比较成熟和规范，既能按保险协议向受益人提供保障，又能灵活地对资金进行理财操作。两种资金既然都以稳健安全、保值增值为管理原则，那么借鉴保险资金的管理运营模式来改革现行维修基金管理办法，则将助推维修基金的管理更加科学化、社会效用最大化。
维修基金管理现状分析
（一）现行管理模式
我国第一部物业维修基金管理办法于1999年1月1日起实行。建设部、财政部2007年第165号令又了新的《住宅专项维修资金管理办法》。按新《办法》要求，住宅专项维修资金管理原则为：专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督。资金使用的决策主体为全体业主，即资金的列支范围、维修方案、购买国债等问题需由2/3以上业主或业主大会通过。管理主体最初为地方政府行政管理部门（代管），在业主大会成立后划转业主大会管理，政府部门监督。
（二）存在的问题
维修基金在管理办法的制定上更多地考虑了安全性，而弱化了资产保值增值要求；强调了公平性，而忽视了操作上的可行性。形成了资金规模越积越大，而解决维修问题的实际作用不能有效发挥的现状。“饼大难充饥”，无论是业主还是管理部门对此都深有感触。
1、“身份尴尬”——是预存款，还是保障性基金？业主心目中对维修基金的定位就是“预存款”，普遍缴纳积极性不高。作为一项保障性基金，应着眼于长远打算，充分发挥“众人拾柴火焰高”的作用，为受益人提供大于初始投入的保障。由于现在的物业维修基金，保障金额以初始缴纳金额及其低额的活期存款利息收入为限，受益时间在几年甚至几十年以后。造成业主存在“预存一笔冤枉钱”的认识，普遍缴纳积极性不高，更谈不上今后续缴的自觉性与主动性。各地的交存标准也不统一，北京、上海、成都等城市都按建筑安装成本价计算，而重庆还沿用98年颁布的管理办法，按总房款的2%-3%收取。“既然是缴多少、用多少，为什么我们交存比例或计算基数要高些”的疑问和要求统一按国家规定的最低标准执行的诉求成为热点问题。若按保险金的运作模式来管理维修基金，提供比缴存金额更大的物业维修保障额度，则有利于提高业主缴存积极性和对缴纳标准不统一的接受程度。
2、资金利用率低——维修基金成“烫手的山芋”。业主大会对资金的增值利用难以形成统一意见，管理部门对投资风险心存顾忌，造成资金闲置率高、收益成负增长状况。由于现行《办法》对维修基金的增值途径限定于购买国债，决策权力交给了不具备专业知识、成员不稳定的业主大会。并且具有监管职能的政府行政管理部门出于安全的考虑，对这项基金进行专户储存，按银行活期利息计息，并无形之中也为其真实信息“披上了神秘的面纱”。目前全国购房者缴纳的住宅维修资金已有很大规模，却无一例运用维修基金购买国债、保值增值的案例。维修基金更多体现的是一种应急性质的资金，而不是保障性投资。长此以往，将形成利息收入缩水、社会财富资源严重浪费的不良后果。一方面，业主利息所得减少。由于通货膨胀率高于银行活期存款利息，且房屋大修通常发生在几年甚至十年以后，因此对维修资金按活期存款利息计息不符合实际。以一笔600万元的维修基金为例，若按理财方式存储，以2：1的比例分别作三年期、一年期定期存款，3年后该维修资金的利息收益将达到53.5万元，而以活期存款计算，3年后利息收益仅为6.5万元，业主利息收入损失达49万元。另一方面，造成大量的社会资金沉淀，对国民经济的发展十分不利。比如，政府实施大规模危旧房改造及其他公建项目，还需要想尽办法通过各种渠道、以更大的成本代价融资，如果能有效利用维修基金，将有利于加速城市建设进程，让群众得到更多更直接的实惠。
3、资金使用难——维修基金成“镜中花，水中月”。现行管理办法在维修使用的操作上存在较多不可行性。一是决策主体缺位。维修基金的使用由业主民主决策的规定难以实现。目前业主自治意识淡漠，对共用部位和设施共同维护的意识尚未形成，要几乎没有任何交往的邻居为可能与自身的房屋使用无关的维修持同意意见实在很难。维修基金划转业主大会管理更难。较之政府部门管理，业主更放心后者。由于业主大会存在变动性、非专业性，业主委员会因经费、精力和专业知识等限制，不足以承担维修基金的管理任务。目前，重庆市已成立业主委员会近1150个，但还未有一个小区的维修基金划转给了业主大会管理。二是支付范畴界定模糊，不象保险赔偿条款明确到具体情况。《办法》仅规定了维修基金专项用于物业共用部位和设施，而未明细到满足使用的具体条件（如责任主体、损害程度等）。通常这些共用部分由物业公司在做日常维护，造成业主往往以应该由物业公司承担为由而拒绝动用维修基金。三是操作上程序复杂。审批上由于牵扯到物业公司、大多数业主、行政主管部门等太多相关方，不象保险金的赔付，投保人只需要面对保险公司一方，一旦保险受益人出现保障条款约定的事项即可通过申请得到赔付，程序上简单、清晰。而维修基金在使用上由物业公司提出方案、组织实施和业主大会决策等规定尚处于理想状态，一旦某一方环节受阻，即造成维修问题的解决在时间上延误或直接受害业主不得不自行“埋单”的后果。
二、维修基金实行保险金运营方式的可行性分析
上述问题是影响维修基金持续发展的关键因素，已成为当前物业管理实践中的争议焦点和立法难点。单纯的行政部门管理或业主大会管理都不能从根本上解决上述问题。而保险行业坚实的安全监管保障和偿付能力引起了笔者对改革维修基金管理制度的深入思考。
（一）共性特征：维修基金和保险金都是民众财富的集中，都是以稳健安全、保值增值为管理原则。维修基金对资金的流动性要求不高，可经营合理理财运作，提高资金收益率。
（二）结合方式及优势分析：
1、资金运作“两条线”。借鉴保险资金“赔付”和“理财”两条线运作模式，对维修基金也按“维修”和“理财”两条线运作。通过计算资金支付率，合理确定投资比例，建立一定比例的储备基金，用以日常维修支付，其余部分用于投资理财。以多数人的持续投入来保证解决个别突发性维修问题的资金需求，保持资金来源与支出的滚动性。
2、提高保障标准。借鉴保险资金保障额度的设定方法，通过对物业公共维修问题发生的概率分析，对交存的维修资金可提供的保障额度（支付金额及保障期限）作精准测算，提高现行维修基金的保障标准。
3、增值收益分配方式。借鉴投资分红型保险利益分配方式，保障业主缴纳的维修资金本金部分按银行协议利率复利方式计算的利息收入，同时对每年的资金理财投资收益部分进行分红。使业主不仅能获得预交维修费的利息收入，还能得到投资分红（增值收益计入业主维修资金账户滚存使用），从而提高业主交存积极性。
4、细化支付条件。借鉴保险保障条款的制定机理，通过立法制定维修基金支付细目，而不是概念模糊、难以界定的“中修、大修、翻修和更新改造”等表述。在法规中明确共用部位、共用设施设备的具体范畴，明确属于维修基金支付的具体条件。同时，还应明确承担公共维修责任的业主范围（比如哪些责任由一个单元，或一幢独立物业，或整个物业区域的业主承担）。一旦某栋物业出现公共维修问题，只要符合保障条款，即可用储备基金支付维修费。防止因责任主体的不明或利益相关人相互推诿而不能及时解决物业维修问题。
5、建立专业化投资和风险管理机制。借鉴保险资金管理经验，由专门机构（配置精算师、投资理财专家）负责资金理财运作和风险管理。
建立维修基金“政府主导型”管理模式的理论设计
保险公司不存在破产问题，一旦出现资不抵债，则以其他保险公司收购、合并或政府接管等方式来保障投保人的合法权益。社会保障资金的亏损，也会有国家财政来负担。因此，为更好地规避风险，实现资金效用最大化，笔者建议对维修基金建立“政府主导型”管理模式。
（一）基本原则
由政府直接负责资金的管理及投资运作。因为政府管理，相对于物业公司、业主委员会而言，更具公信力和资源统筹、风险担保的能力。资金来源渠道拓展为业主交存的维修资金、基金运营收益和财政负担；资金运作统一纳入国家财政投融资计划，进行基础产业、基础设施等建设，既保障了资金安全性、增值性要求，又能使国家集中财力进行重点建设。
（二）具体方式
1、统一运作、管理。建议实行资金省级统筹运作。由政府投资成立国有独资公司——物业维修基金信托投资公司，实行公司化管理，属于非营利性企业法人。专职负责维修基金的理财、划拨及风险管理，接受财政、审计部门监督。委托房地产管理部门负责维修基金的归集、储备基金账户及业主个人账户管理、维修方案审批、支付条件审定、信息和档案管理等系列行政管理职能。维修资金的理财收益一部分进入业主个人账户，一部分作为机构营运成本。
