时间：2023-05-30 09:35:47
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇样板房设计，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
样板房的设计直接关系到楼盘的销售，所以很多房地产商越来越重视样板房的设计，而样板房也成了楼盘一个不可或缺的组成部分。那么要怎么设计样板房才能对楼盘的销售起到更大作用，样板房设计中又有哪些值得关注的问题呢？
一、样板房所具有的特点
人们通常购买的房子都是毛坯房，没有任何装饰，在不装修的情况下很不美观。而样板房是装修好以后的房子，让人们能清晰的看到楼盘房间的布置，而样板房设计好的话，很容易让消费者产生共鸣，从而立即购买。一般来说，样板房都具有以下特点：
1．展示性
建立样板最主要的原因是辅助楼盘的销售，所以样板房更注重于感官效果。那么样板房的设计可以通过光、形、色、摆设创造一种吸引人的氛围效果，从而激起消费者的购买欲。
2．特色性
根据楼盘的风格不同，样板房也会有很多种风格。比如田园建筑风格的，样板房的设计则要符合田园创意，放一些花草、摇椅以及一些木质的家具，这样可以衬托出田园风格的特色，让自己的样板房充满特色。在消费者同时查看很多楼盘时，能够对自己的楼盘留下深刻印象。
3．针对性
购买房子的人群有很多种，如一家三口型、单身型、新婚型、老人型，对于不同的人群，他们的需要也就不同。比如像一家三口的人群，他们的需求可能是要求房子比较实用、温馨，那我们就不能把样板房设计成那种后现代风格，一定要根据购买人群来确定样板房风格。
二、样板房设计风格的选择
1．中国古典风格
这个类型的样板房主要是针对一些老年人和喜欢古典文化的人群。设计上最好选择传统家具，门窗、墙面尽量有些雕花，这样可以烘托下古典文化气息。室内装饰方面摆放一些瓷器、字画、屏风等。卫浴设计摆放木盆，这样会让参观者有种身临其境的感觉。设计上要精雕细琢，最好不要出现一些太过现代的装饰，尽量在细节上倾向于古典风格，以激起消费者购买的兴趣
2．简约风格
这个是现在比较流行的一种风格，比较符合大多少居住者的要求。色彩搭配方面要格外注意，不要颜色跨度太大。这类风格的装修比较注重线条的优美，装饰方面可以多以陶制、铁质艺术品摆放为主。在提倡简约的设计的同时，也要富有个性化，给参观者留以遐想。
3．欧式风格
这个类型的设计要求样板房的面积要足够大，最好是别墅、越层这样的房屋类型。想要购买这样房子的人，肯定是有一定的经济水平，而且对品质方面要求比较高，所以样板房的设计也格外重要。欧式风格主要分为巴洛克式和洛可可式。两种风格虽然有所区别，但整体都体现了一种豪华大气，浪漫的感觉。在样板房装饰中，多以精美的法国壁画，精致的彩色地毯，浪漫的窗帘为主加以烘托气氛。在欧式风格中，壁炉的设计是最重要的，也对整个样板房起到了决定性作用。
4．后现代风格
这个类型的设计比较适合追求个性的80、90后。样板房的住整体设计不能拘泥于传统，要有创新才能满足适用人群的需求。后现代风格的屋内设置都比较夸张、具有抽象意义。结合了传统与现代的特点，用一些叠加、错位、引用等手段来表现出后现代风格的特点。
样板房的设计风格主要取决于购买人群的类型以及楼盘本身的风格。设计的好坏直接影响消费者的购买欲，所以在装修装饰上一定不要一带而过，轻视样板房设计的重要性。同时最好要有几套不同风格的样板房，要看适用人群的类型，再带其参观。
三、样板房设计中需要注意的问题
样板房虽说对楼盘销售起到了很大作用，但不是花的钱越多越好。在注重美观的同时，一定要考虑到房屋使用中所具有的实用性，不能做出一些不合常理的设计。
1．要具有实用性
人的活动决定了房屋的使用，在设计中，要美感与实用性并存，这对样板房的设计也是一个很大的要求。比如一些多层或有阁楼的房屋，在楼梯的设计上是采用玻璃材料。从室内的整体来看显得简约、明亮，但实际应用中，如果家里有老人和小孩，在上下楼梯的过程中很容易滑倒，而且透明楼梯也给人一种很不踏实的感觉。所以在样板房设计中一定要结合实际生活，从消费者的角度出发，贴近生活，这样才能避免样板房美观但不实用这样问题的发生。
2．样板房对市场起到了引导性
现在的样板房不再只是楼盘销售的一个工具，而是引导现代装修装饰的一个潮流趋势。可以说，样板房代表着一个城市的装修水平。一些新的设计元素理念，新材料的使用，以及新的施工工艺都会在样板房设计中体现。现在中国的样板房已经趋向于成熟化，它代表的往往是一种最先进的装修材料、装修理念，还有一些最新面市的家具和装潢材料。样板房的设计不再仅仅只为本楼盘提供，而是面向于装修设计市场，带动的整个装修市场，所以在样板房设计上，也要好好考究。
3．环保成了人们现在所关注的问题
人们对房屋在追求实用、美观的同时，也越来越重视环保健康。在样板房装修过程中我们也要重视这个问题，在设计中增加一些空气净化系统、饮用水净化系统、甲醛净化系统，让样板房变得更健康低碳。避免使用一些劣质的油漆、乳胶漆，最大程度的实现样板房环保新理念。这样不仅让吸引消费者购买，还有利于日后房产环保理念的建设，大大推动我国房产业的日后发展，为居住者提高了一个健康的居住环境。
四、总结：
样板房的出现已经在房地产商间形成了一种流行趋势，也在楼盘销售中也起到了越来越大的作用。样板房设计风格的选择、其自身具有的特点以及需要注意的问题，笔者都在文中阐述了自己的想法。
参考文献：
[1]2009样板房设计与可持续性发展(上海)论坛暨《住在中国 样板生活——2009中国样板房设计精品集》第一辑新书会[J]. 设计家, 2009,(09)
关键词：样板房；软装设计；商业性；生活方式
中图分类号：J524 文献标识码：A 文章编号：1005-5312（2013）11-0274-02
一、样板房软装设计的商业特点
样板房作为楼市发展的一个产物，其设计与市场营销是紧密相连的。地产发展商通过样板房设计展现物业开发的理念、定位，精心将其打造成目标客户的理想居家空间。因此，样板房设计不同于普通住宅装饰设计，不仅仅满足于某个个体家庭需求，它针对的是某一特定目标客户群体。
软装设计对于样板房而言，起到烘托气氛、画龙点睛的展示作用，是一种重要的商业手段。为了促进销售，俘虏客户的心，刺激买家购买欲，它往往会做得比较夸张，甚至以一种舞台布景的效果出现，使之具有极强的煽动性，并不断地翻新花样，推出新的时尚，引导着大众的居住潮流。然而，需要注意的是作为以展示促销为目的的样板房软装设计，应向大众展示出一种健康的、人性化的生活方式和生活态度，为我国住宅文化的良性发展起到积极的作用。
二、软装设计是人类生活方式演变的物化表现
软装设计又称陈设设计，室内的陈设设计是人类生活方式演变的物化表现。纵观历史，远古时期人们的生活是集社会性、巫术性、宗教性等为一体，因此在室内陈设上充分体现这些特性，其使用的器皿，无论在造型及器皿上的图腾的设计上都突出了宗教的特点；墙上的壁画多表达古人从事生产、战争和狩猎的场面。例如，埃及人时期，居室的陈设布置是经常更换的，因为埃及人相信，3000年后他们就会在极乐世界里复活，并得到永生，而现实生活中的住宅是他们临时寄居的旅馆，金字塔才是他们永久栖息之地。古希腊时期，崇尚一切神与人的互动都在敞亮的户外展开，因此成就这个时期别具特色的风格，开敞明朗，讲究艺术效果的经典建筑形式——敞廊，人们的活动大多在公共活动场所进行，相对应室内的陈设也带有浓重的户外特点，如在一些豪宅里，常常是原始粗矿的夯土地面，墙上却装饰着描绘户外风光优雅的壁画。
早期的室内陈设设计具有很强的艺术性，但在人性化方面却考虑甚少。中世纪，那些有能力过良好生活的人经常过着游荡不定的巡游生活，在装饰房间时，舒适很少作为主要因素来考虑。文艺复兴时期，建筑师们越来越关注于设计，并为特别的房间挑选特别的物品做装饰，但整体说来，家具更多的是为了与建筑风格的需要相呼应，而不是为了满足人体的舒适需要，家庭中那些坚挺直立的木质靠背椅是很难让人真正长时间放松。17世纪巴洛克时期的室内通常是社会事件的有效场所，软装饰肩负的功能是“炫耀”财富，而从未与个人生活紧密相连。
三、引导生活方式的样板房软装设计
我国上世纪80年代已开始有室内装修的的概念，软装设计作为室内装修设计的深入部分近年来越来越得到人们的关注，买房置业的人不再满足于“居者有其屋”，如何对居住环境的改善和美化已成为他们的关注热点。在重视装饰、崇尚人情味，逐步追求居住文化意境的今天，软装饰作为—种表达个性思想和生活情趣信息载体，已成为独特的文化风景，软装饰的运用可使静态、单纯、一览无余的空间变为动态、充满情趣、甚至高雅富有情感的空间。软装设计的兴起使人们美化装饰自己的家居从相对被动的阶段转化到主动介入的阶段。
软装设计源自于人类的生活方式，它既要适应我们现有的生活方式，同时也在创造着人类的生活方式。当今，作为反映和衡量居家主人品位主要判断标准的软装设计，在家居装修中得到业主的重视，但如何进行软装设计也大多数业主头疼的问题，样板房的出现适时解决了大众的困惑。样板房通过软装设计不仅为大众提供一种对生活梦想的体验和启发，同时影响并指导着大众的生活方式。
由于样板房设计的好坏直接影响到房子的销售，为了销售效果，地产发展商颇费了一番功夫。上世纪末，随着改革开放的深化，国民生活水平有了大幅度的提高， 为了满足某些新富裕起来的人群对体面的生活要求，房地产商喊出“给你一个五星级的家”的口号，借鉴学习从香港传过来的设计案例，样板房被装修成富丽堂皇的五星级宾馆，由此在国内掀起了一股将家装修得像星级宾馆一样的热潮，人们都以住在宾馆式的家里为荣。然而星级宾馆的冰冷、缺乏人情味的装饰特点并不符合居家生活的要求，那些用壁画装饰的或镀了金的室内环境看起来很冷酷，给人以假面具的感觉，它们必须依赖五彩缤纷、夸张的装饰才能熠熠生辉。这段时期不但针对那些先富起来者的样板房令人膛目，连那些为普通人装饰的样板房居然也往豪华方向靠近。因为发展商们发现西方发达国家的生活方式是当前许多中国人都梦寐以求的东西，于是他们将原汁原味西方的生活，不加修饰地搬过来，诸如倾力打造了原版美国大社区，外加维多利亚花园、私家温泉泳池、家庭桑拿、个性化私人会所等，再用人文、清水、绿荫、双面大飘窗、观景阳台等煽情词语做注，加上尊容气派、顶级大气、中西合璧等形容词，所有关于房屋的美好观念都集于一身了，似乎这样西方最新的主流的生活方式就到中国来了。装修华丽的样板房把人们向往的生活方式夸张和放大，在豪华的幻景中，人们对居住的真正要求被忽视了，一个民族几千年来形成的生活习惯和居住文化被忽视了。
样板房设计的本质上是使居住者从观念上引导生活方式，其中陈设装饰则是使生活方式更加生动，因此应通过软装设计构筑一种生活的理念、一种打动某一特定客户群体的个性鲜明的生活方式，而不是说前辈们是怎样生活的，我们就照搬照套。如针对高学历品味人士的生活特点，为其打造儒雅气质的新中式样板间，明清式家具的简洁搭配现代元素，两种简洁的精神融汇相生，在冲突中凸显时空的交错，古今同味，演绎出当前时代背景下的中国传统风格文化。又如得到新一代高级白领们极力追捧的新古典装饰风是在传统美学的规范之下，运用现代的材质及工艺，化繁为简，演绎传统文化中的经典，它不仅拥有典雅、端庄的气质，并具有明显的时代特征。随着我国与外来文化的交流和接触的加深，以反映不同地域类型的生活方式和装饰特点的样板房也不断涌现。例如东南亚风格样板房，主要针对那些从事艺术类、文化类行业的人群，他们除了文化程度较高之外，大多都崇尚休闲、自然的生活，因此为他们构筑东南亚民族岛屿特色及精致文化品位相结合的东南亚风格再适合不过，大量使用具有自然质地的材料，如麻制品、藤制品，配上热带绿色植物的造成一种对自然的亲近；根据受众人群的喜好以清爽自然的色调为主，减少东南亚地域特色浓重色彩的面积，在每个散落的小空间里精心组织了的具有地域文化特色的艺术品，使自然休闲的气氛中渗透着东方神秘文化意蕴，处处体现着居家主人的用心和品味；这样雅致的生活展现成功得到目标人群的青睐。再如地中海风格的样板间，其室内软装设计基于海边轻松、舒适的生活体验，少有浮华、刻板的装饰，生活空间处处使人感到柔风惬意、休闲渡假式的氛围，这种具亲和力的、极致浪漫风情的样板房很快被那些追求温馨浪漫、享受悠闲生活的年轻人群所接受，同时它也是新婚夫妇购买婚房的首选。
另外，软装设计的兴起带动了家居软装饰行业的发展，一些知名家居软装饰品牌公司并没有纯粹的销售产品，而在不为余力地打造其品牌的样板，为大众诠释别样的生活方式，这其中的佼佼者就是近几年风靡全国的宜家傢俬。宜家是全球家居行业最彰显时代个性与用户体验的企业，它以各种概念为标签的生活样板间向人们展现出瑞典特有的清新、健康的生活方式，自进入中国市场之后，宜家迅速培养起众多忠实的拥趸。很多喜欢逛宜家的人们都有同样的感受，宜家的样板间不是在销售产品，而是在向人们销售梦想。例如为单身贵族设计的50平面左右的样板间，小小的空间里，沙发、茶几、写字桌一应俱全，简单又不失个性同时有非常实用。在这里填充了单身贵族们“宅”的特性，舒适的沙发，让疲惫的身躯得意放松；毛绒绒的地毯，让家感觉不冰冷；简单的电视柜，简单实用；规矩的书桌，既可以当成饭桌，亦可用来上网。而随手可拿且陈列很多物品的背景墙，则让宅男宅女们更清晰、方便地拿到自己的所需……一切的一切，都是那么的干净利落。宜家的样板间没有过多的硬装修，更多的是鲜活的家居软装饰元素的组合，最大限度地拓展了平面空间，搭配方式灵活多变，以最经济的方式变换着家的心情，不同类型的人群、不同的家庭结构都可以在宜家找到相应的居家生活体验并从中受到启发。
四、结论
经济全球化为我们带来了丰富的物质资源的同时也将国外先进的成熟的设计理念带进国内。在大量优秀的设计案例引领下，我们的设计师进步速度之快，装饰语言之丰富，设计手法之新颖，毫不逊色于国际；但遗憾的是很多国内设计师设计的样板房却总有一种拒人千里的感觉，缺乏人的气息，缺乏生活气息，使人不敢触摸。归根到底是因为设计师忽略了样板房设计不是展示设计师本身丰富的设计技巧；不是在展示时尚精美的材料；而是通过软装设计展示给置业者一种健康的、人性化的、适合特定群体的共性生活方式。
参考文献：
[1]李砚祖.环境艺术设计[M].北京：中国人民大学出版社，2005.
[2]王受之.世界现代设计史[M].广东：新世纪出版社，2001.
关键词：示范体验区；规划；组织；定位
1 示范体验区设计理念及要求
楼盘设计理念是产品的核心价值，也是该楼盘的灵魂，其中应包括企业产品营造过程中所体现的价值观，以及经与周边楼盘比较、分析，与市场情况相结合而提炼出的楼盘“卖点”。当代房地产开发理念就是追求人与人、人与建筑、建筑与环境的和谐。不管是宏观或是细节，整个产品链中应渗透着人性关怀。
房地产示范体验区建设的考虑应提前到产品策划阶段。结合项目整体定位及市场需求，来规位置、规模、户型配比、流线组织等，并作为先决条件和指导性原则贯彻到随后的具体规划、建筑、景观及室内设计工作中。
2 示范体验区的规划设计
2.1 示范体验区规模
规模大小应根据项目的整体定位、市场营销策略以及开发进度等因素结合前期资金投入情况决定。一般包括：入口接待区、入口景观区、售楼处区、示范组团区（示范景观、样板房），有的还建设商业街或者部分商业活动场以丰富原来单纯营销空间。
2.2 示范体验区选址
示范体验区选址应综合考虑以下因素：①交通便利，标识清晰；②方便停车及接待；③不影响周边施工；④包含样板房所有房型；⑤景观具有代表性；⑥靠近售楼处。
2.3 示范体验区流线及内容
流线内容组成如下：入口接待（停车场）售楼处形象入口示范体验区样板间示范体验区售楼处。
2.4 重要节点
（1）停车场设计。避免参观者驾车进入示范体验区，停车场位置应靠近示范体验区出入口，若接待中心离楼盘的出入口有一定的距离，应衔接好看房车与机动车的换乘。
（2）售楼处。售楼处的建筑外观和风格应与楼盘的类型、档次相匹配。
（3）形象入口。参观的形象入口最好是规划中的小区主入口，如施工进度许可，作为形象入口的小区主入口应配合样板房的推出计划及时间节点提前进行景观设计和施工。在施工进度赶不上示范体验区推出时间的情况下，也可搭建临时形象入口，来烘托销售气氛。
（4）参观通道。参观通道是联系各节点的纽带，起着重要的承接作用。参观通道根据施工条件可采取多种方式。对工地进行强围蔽以后，施工通道的设置应考虑不影响示范体验区环境和看房参观路线的美观。样板房的参观通道应具有易达性且必须保证安全性。如没有景观展示的话，通道两侧和定面应以广告板或布幅遮挡，内容可以以营销策划的各种内容来表现。参观通道应经过精心打理，让走过工地的参观者不会被灰尘所污染。
（5）单元入口及门厅。在前期资金投入许可的情况下，楼栋单元入户门和门厅需按楼盘交付标准进行设计和装饰，入口周围如有景观烘托，则会产生更好的效果。如果地下室的门厅和电梯厅是连接看房通道的出入口的话，该地下室的门厅和电梯厅也应进行精心的设计和装饰。
（6）样板房。样板房是整个示范体验区展示的重点。样板房应充分展现项目的主题，在风格上应既符合项目整体定位又适当超前，突破一般的家装思路，引导新的生活状态及方式，为营销制造一定的话题。除了室内装饰外，在样板房入口可结合走道、电梯厅设计一些景观小品，增添居家情趣。还应在门口设置户型牌、功能牌等对样板房做详细介绍。
（7）室外景观。示范体验区景观是整个小区景观亮点的浓缩显示，必须体现整体景观设计的主题精髓。示范体验区的景观布置将直接对销售产生影响。依据设定的参观流线，从入口至出口的流线上应有视觉亮点、氛围景观、体验或停留性景观，其观赏面与流线应有良好结合。特别是在形象入口、售楼处等关键节点应有良好景观烘托气氛。在各参观起始点和达到点，均应有良好景观视线。范区景观营造应考虑与样板房的对景关系，样板房与示范体验区应融为一体，在视觉和动线上应有互动的关系。
3 示范体验区的建筑设计
3.1 售楼处
售楼处作为楼盘形象展示的主要场所，不仅仅是接待、洽谈业务的地方，还是现场广告宣传的主要工具，通常也是实际的交易地点。建议建设永久性建筑，以后可以改造成会所或是商业、文化场所等。一个设计非常好的售楼处，它可以成为这区域的标志，这样的建筑肯定会得到目标顾客的认可。
3.2 样板房
3.2.1 样板房类型
样板房按交房时装修及设备配置情况，大致可分为：
（1）展示用样板房：楼盘交房标准为毛坯房，样板房只是按各楼盘不同定位要求设计并装修其中部分套型作为销售道具，帮助客户理解房型空间关系，为客户提供一个未来家园的美好想象，以激发客户的购买欲。特点：高水准的硬装和软装设计，营造出高于实际的感官冲击。
（2）精装修交房标准样板房：楼盘交楼标准为装修房，样板房除活动家具及软装外即为交楼标准。精装修交楼标准样板房是为了事先让购房客户了解楼盘交房时各户型的装修标准及配置的设备品牌、型号，同时通过家具及软装塑造富有品质感的生活氛围。为客户提供对于未来家园可实现的生活指引。特点：真实、实用、品质感。
（3）工样法样板房：样板房中不展示任何硬装及软装，只展示材料、设备和施工做法。工样法样板房是为了让购房客户了解各种具体施工做法，通过实物和介绍十客户对所选材料的外观和品质以及施工方法有深入的认识，对未来的家园产生非常实际的了解，对预售楼盘的品质产生信心。特点：真实、具体、详尽。
3.2.2 样板房定位
（1）档次定位：依据楼盘档次定位样板房档次。样板房档次应稍高于楼盘档次，使购房客户感觉预售物业品质高于期望值，因而产生物超所值的惊喜。但样板房档次也不能定位过高，避免购房客户因感觉与实际不符而不能认同。
（2）室内设计风格定位：依据楼盘档次、物业类型、楼盘主题风格定位样板房的设计风格。在兼顾楼盘的建筑风格及宣传导向的同时，了解不同面积户型的意向客户群的年龄层次及文化背景，符合意向客户群的喜好。每套样板房的风格应为该套型意向客户所喜欢的风格。
3.2.3 样板房数量控制
户型较多的住宅楼盘不用每个户型都做样板房，但至少要做几个主力户型的样板房，一般一个楼盘做四到五套。
如果资金情况允许，则应以一定样板房数量形成市场话题效应。
3.2.4 样板房套型选择
（1）户型选择原则：①主力户型；②难销售户型；③特色户型。
（2）注意事项样板房不同户型的数量比例应与整个楼盘整个楼盘户型比例大致相仿，不然会显得楼盘定位不明。
3.2.5 样板房选址
（1）样板房按位置可分为以下几类：①固定：如果施工期允许的话，可以在预售楼盘中选择适当的位置设置实景样板房。优点在于真实、可信且节约成本。由于样板房在完成销售任务后可以带装修出售，因此节约了装修成本，也省去了搭建房屋的费用。②临时：如果没有条件设固定样板房，也可以在户外搭建独立的示范单位，或讲样板房设于售楼处（会所）内，一方面可以避开施工的影响，保证施工建造不受其他因素干扰，同时又可以尽量弥补示范单位局部细节如朝向、通风采光等条件的缺陷。
（2）样板房选址要点：①所选位置应方便参观，且处于示范体验区范围内；②样板房与售楼处距离不宜超过400m，否则应配备电瓶车等交通工具；③从样板房至售楼处应有安全、快捷且易围合的通道；④参观流线周围应有一定面积的辅助景观场地及停车场地。⑤固定样板房的选址要求：在无电梯或电梯为开通的情况下，所选样板房楼层位置不宜高过四层；不同套型的样板房应尽量集中在同一栋楼或相近楼栋；主要功能房的景观较好，能突出项目卖点并符合项目营销策略；主要功能房与周边建筑无对视、无视线遮挡；⑥临时性样板房选址要求所选地点应能保证所需的使用期限；所选地点应具备足够的样板房使用面积及景观场地；应不影响施工。
3.2.6 样板房设计要求
（1）装修设计应符合建筑设计的总体要求，强化建筑设计与装修设计的相互衔接，使室内空间组织和界面处理更趋合理；
（2）装修设计应本着标准化的原则，积极采用新技术、新工艺、新材料和新设备，并提高现场装配化程度；
（3）装修设计不得破坏建筑的外立面；
（4）装修设计所形成的使用荷载应在结构设计所允许的范围内；
（5）装修设计严禁破坏房屋承重结构，且不得在承重墙上随意开洞；
（6）装修设计不得破坏竖向管道及井道，并不得改变其使用功能；
（7）套内装修设计不得减少原套型安全出口、疏散出口和减少疏散走道设计所需的净宽度和数量；
（8）装修设计不应影响消防设施的正常使用。样板房设计详细见《室内装修设计标准》。
样板房就是交房标准
为了确保精装房让市民买得放心，四川省住建厅正在征求四川省工程建设地方标准《四川省成品住宅装修工程技术标准》（以下简称《标准》）的意见。负责制定技术标准的住建厅标准定额处负责人告诉记者，《标准》中拟设强制性条文，其中包括成品住宅全面展开装修施工前，样板房必须装修施工完毕，并验收合格。
“以后样板房里的‘非交付标准’将消失，样板房就是成品住宅的交房标准，成品住宅交房时的装修质量不能低于样板房水平。”该负责人表示，鉴于装修材料、部品、工艺的多样性、复杂性和感观质量评价的需要，强制条文能弥补可能存在的设计深度不足和合同约定的成品住宅装修交房标准不细等问题，因此以样板房作为验收时的实物参照物是十分必要的，“确定强制性条文，必须强制执行”。
质量和观感效果1∶1
笔者了解到，成品住宅交付样板房是在建筑主体全部或部分楼层已经完成施工，但在装饰装修施工前，在建筑主体内，对各类户型或标准，按审定的装饰装修设计和最终交给住户的交付标准，提前施工的、反映成品住宅将达到的实际质量和观感效果的1∶1样板。样板房采用的材料、部品和设备，与全面装饰装修施工中所用的材料、部品和设备需一致。“可以很好避免货不对版的问题。”该负责人表示。
此外，由于施工过程中，在装修材料的选择、细部构造的处理等方面存在的随意性，导致装修工程所涉及的结构安全、防火、卫生、环保等国家标准得不到很好的贯彻执行，给工程带来许多安全隐患。《标准》还拟强制要求成品住宅装修工程必须进行设计，并应出具完整的施工图设计文件，作为建筑施工图设计文件的组成部分。而装修设计必须保证建筑物的结构安全和主要使用功能也成为拟强制性条文。目前《标准》拟设的强制性条文正在进行公示，而《标准》预计在今年内出台。
降低工程质量的最高罚50万
对此，标准定额处负责人表示，任何单位和个人都可以对违反工程建设强制性标准的行为向建设主管部门检举。如建设单位明示或暗示设计单位、施工单位违反工程建设强制性标准，降低工程质量的将处以20万元以上50万元以下罚款；勘察、设计单位违反工程建设强制性标准，将责令整改并处以10万元以上30万元以下罚款。施工单位违反工程建设强制性标准的，除责令整改外，还将处以工程合同价款2%～4%的罚款，情节严重的还将降低资质等级或吊销资质证书。
关键词：漫游动画；虚拟现实；艺术；技术
由于动画所具有的特殊功能，特别是现代无所不能的计算机三维动画，已经越来越多的应用到人们日常生活的各个领域。计算机技术的高度发展，使得三维动画表现力空前加强，给人以全新的逼真的视觉冲击力。电脑三维技术在当今建筑领域中作为一殊的表现手段，越来越充分显示和发挥出巨大的优势。
1.三维动画技术在建筑领域中的运用
1.1 房地产动画
房地产动画是根据建筑设计图纸在计算机上制作出虚拟的建筑环境，有地理位置、建筑物外观、建筑物内部装修、园林景观、配套设施、人物、动物、自然现象如风雨雷鸣、日出日落、阴晴圆缺等等都是动态的存在于建筑环境中，可以任意角度浏览。房地产动画片的优势在房子建成前进行全方位宣传。在以前，房子没有建成，无法进行实景拍摄，现如今利用三维电脑技术，很容易就可以实现。
投资商在规划初期或楼盘即将封顶之际，就大肆展开宣传攻势，迫不及待的向客户介绍之际的楼盘，以吸引他们购买的欲望。但由于楼房还在建造之中，客户还无法得知房屋建成以及装饰后的情况，投资商会找来与此楼盘相似的实物进行拍摄，或制作平面外观图形来向客户宣传，同时还要花费巨资建造各种各样的样板房供客户参观，使地产开发商增加了许多成本。营销手法的创新将成为房地产行业的一种需求，也将成为楼盘突破重围的最有利武器。
1.2 城市漫游动画
城市漫游动画是将虚拟现实技术应用在城市规划、建筑设计领域。近几年，城市漫游动画在国内外已经得到了越来越多的应用，其前所未有的人机交互性、真实建筑空间感、大面积三维地形仿真等特性，都是传统方式无法比拟的。在城市漫游动画应用中，人们能够在一个虚拟的三维环境种中，用动态交互的方式对未来的建筑或城区进行身临其境的全方位的审视，可以从任意角度观察场景，并且可以自由控制浏览的路线，能够给用户带来强烈逼真的感官冲击，获得身临其境的体验。
1.3 小区浏览动画
小区浏览动画也叫虚拟现实小区漫游动画，是将整个小区环境的规划用三维动画和电影的制作技术共同完成的小区漫游三维动画片，主要表现有小区建筑物的规划，如小区主体建筑、生活配套建筑、小区配套设施等。小区环境的规划表现如人物、动物、车辆、假山、亭台、长廊、河流、道路等，小区绿化带的规划、小区园林景观的规划等，通过三维技术真实还原整个小区的未来景观。
1.4 楼盘漫游动画
楼盘漫游动画设计制作是源于计算机图形技术在建筑领域的广泛应用，楼盘漫游动画用艺术的形式表现房地产住宅建筑设计理念，把建筑设计师手绘勾画出的建筑方案、立面、剖面、透视图变成逼真的虚拟楼盘，可随心所欲的漫游其中。完美的建筑是由室内空间设计和室外空间设计两个部分组成，楼盘动画主要表现室内外空间设计规划，诠释设计方案、提高工程投标率，提成楼盘价值。
1.5 三维虚拟样板房
虚拟样板房动画，是运用三维虚拟技术将虚拟样板房的设计理念表现的淋漓尽致，让浏览者透过屏幕感受到建筑的文化内涵和居家氛围及生活方式。虚拟样板间还可以省去建造真实样板房的时间和费用，虚拟样板间是近几年房地产发展的一个产物，虚拟样板房越来越受到房地产开发商的重视，虚拟样板房也慢慢被购房者所接受，把看样板房变的简单高效。一个好的虚拟样板房可以提升整个楼盘的形象和价值，提高购房者的购买欲望，促进销售。
2.三维技术的优势
数码科技的诞生与发展，为房地产行业解决了一道难题，建筑动画的推出，广泛的应用于各个营销阶段，深圳、上海、北京、广州等大城市都成为领导这场科技革命的时代先锋。三维技术在房地产行业的应用，可以大大提高项目规划设计的质量，降低成本与风险，加快项目实施进度，加强各相关部门对于项目的认识、了解和管理，极大的提高房地产开发商的品味和档次，也必然会带来最终的效益。
2.1最直观的交流方式
效果图等表现手段容易误导用户，而把楼盘做成三维动画，开发商可以通过亲自感受评估各个方案的特点和优势，以便作出最佳的解决方案，不但可以避免决策失误，而且还可以大大提高该房地产潜在的市场价值，从而提高土地资源利用率和项目开发成功率，保护投资。
2.2 最快捷的审批平台
三维动画技术提供一个直观的审批平台，让审批者可以身临其境的感受到建成后的景观，沟通的加强带来了项目的报批速度，从而为项目开工争取宝贵的时间。
2.3 最方便的设计工具
三维动画技术不仅仅是一个演示媒体，而且还是一个设计工具。它以视觉形式反映了设计者的思想。比如当盖一栋楼房之前，你首先要做的是对这栋楼房的结构、外形做设计规划，为了使之定量化，还需要许多设计图纸，三维动画技术可以把这种构思变成看得见的虚拟物体和环境，使以往只能借助传统沙盘模型的设计模式提升到数字化的完美境界，大大提高了设计和规划的质量和效率。
2.4 最先进的营销手段
在房地产销售中，传统的方法是制作沙盘模型。由于沙盘模型要经过大比例缩小，因此只能获得小区的鸟瞰形象，无法以正常人的视角来感受小区的建筑空间，同时，在模型制作完后，修改的成本很高，有着很大的局限性。三维技术的应用，给客户带来强烈的真实感，从而更快的作出购买意愿，大大加快商品销售的速度。
3.三维技术的发展前景
动画是艺术与技术结合的产物，是建立在现代先进的科学技术基础之上的新的艺术形式，它的产生、存在和发展都与科技的进步有着密切的关系。传统动画的制作依靠的是电影、电视技术，现如今随着动画技术的不断创新，特别是计算机技术与动画的结合，以及计算机三维动画的出现，更充分现实了科技给动画带来的不断变化。
利用动画原理和计算机数字技术结合的虚拟现实技术在建筑领域越来越被广泛的应用，它无所不能的视觉表现极大的丰富了画面的艺术效果。由于数字技术和电脑三维特效的不断发展，时间和空间可以在现实与虚拟两个境界里随心所欲，三维动画从简单的几何体模型到复杂的人物模型，单一的模型展示，到复杂的景观设计，都表现的淋漓尽致。电脑三维技术的广泛应用，减少了动画制作成本，伴随着科技的不断进步，三维动画越来越被人们接受，未来三维动画的前途无量，中国动画的下一个黄金时代即将来临。
参考文献
[1] 刘小林.钱博弘.动画概论.武汉：武汉理工大学出版社，2004.8
【关键词】建筑装饰工程；特点；管理模式；控制方法；发展趋势
Building Decoration Engineering Controls
Gao Dong-jun
（Xinjiang Hongyuan Investment Co. Urumqi Xinjiang 830000）
【Abstract】This paper mainly describes the characteristics of architectural works from， management， effective control methods and trends aspects， thus ensuring architectural engineering controls.
【Key words】Architectural engineering；Characteristics；Management model；Control methods；Trends
1. 建筑装饰工程主要特点
1.1 建筑装饰本质是人文艺术。
1.1.1 建筑装饰本质是人文艺术体现在三个方面。
（1）质量标准：以工程标准为主还是以美学标准为主。
（2）质量控制主体：以方案设计师为控制主体还是以施工条线为控制主体。
（3）工程总体控制重点：以方案设计为重点还是以装饰施工为重点。
1.1.2 理解建筑装饰本质是人文艺术的意义。
1.2 建筑装饰是一种“受限制的艺术”。
（1）建筑装饰必须满足建筑特定使用功能。
（2）建筑装饰的定位要满足特定的需求。
1.3 建筑装饰看似简单，人人可以参与，实质深不可测，难以捉摸。
（1）创作能渗透高层次美学理念的作品困难。
方案设计三个层次：
A.风格与功能定位相悖；
B.风格与功能定位吻合；
C.风格与功能定位吻合，且能体现高层次的美学理念。
（2）接受高层次的美学理念同样困难。
2. 建筑装饰工程管理模式的探讨
2.1 装饰工程管理现状。
（1）管理系统被肢解，普遍缺乏系统的控制，造成先松后紧的局面。
（2）留下关键环节的管理空白。
A.方案设计计划普遍失控；
B.忽视施工图、设计交底、样板房的深度有效控制。
2.2 两种装饰管理模式的利弊。
2.2.1 总承包统管装饰工程模式。
（1）总承包统管装饰工程管理模式的合理性。
A.管理的时间跨度上更合理。
B.管理的组织跨度上，使它更有利于总体的协调。
（2）总承包统管装饰工程管理模式的弊端。
A.缺乏装饰专业知识和经验，更重要缺乏对装饰文化的深度理解。
B.关键时刻，缺乏强有力的专业设计、专业施工力量的支撑。
2.2.2 装饰主承包管理模式受到市场的欢迎。
（1）装饰主承包管理的基本内涵。
A.进行总体和施工两级管理。
B.着重强调前期关键环节的管理。
C.强调施工过程装饰相关方的专门协调管理。
（2）越来越多的业主要求装饰主承包。
2.2.3 装饰主承包管理模式的利弊。
（1）装饰主承包管理模式的优点：
A.通过设计、施工综合管理和协调，更大程度上避免各管理环节间的工期消耗。
B.专业知识和经验有助于控制方案设计的进程。
C.专业设计、施工力量，有助于对工程形成强有力的支撑。
（2）装饰主承包管理模式的缺点：
A.总体协调方面没有优势。
B.介入时间较晚，前期管理很难理顺。
2.2.4 装饰主承包项目经理素质探讨。
（1）理想的装饰主承包项目经理及其目前不能普及的原因。
A.设计师控制装饰工程符合装饰工程管理规律。
B.目前国内设计师普遍缺乏工程管理素质。
C.施工项目经理上升到主承包项目经理需要从两方面提高：
管理层面的提高：（普遍对前期管理无经验，这点可以逐步解决）。
文化层面的提高：（对美的理解、认识的欠缺，导致无法更有力影响方案设计的进程。这方面很困难）。
（2）目前变通的方法。
A.加快提高施工项目经理对装饰工程前期管理的能力；
B.加大设计师对施工过程质量控制的力度；
C.扩大主承包项目部中设计师的工作范围。
2.2.5 看好装饰主承包管理模式。
（1）工程管理必须深入到专业层面才能管好工程。
（2）总承包管理者缺乏转型的基础。
A.缺乏装饰工程管理专业知识；
B.缺乏转型意识；
C.缺乏深入装饰工程管理实践条件。
（3）装饰施工项目经理在管理层面能力的进一步提高，能基本适应主承包管理要求。
（4）项目部充实设计师和扩大他们工作范围，能弥补施工项目经理文化层面的不足。
（5）有意识地培养设计师工程管理能力，有希望培养出真正主承包项目经理。
3. 建筑装饰工程关键环节有效管理方法
3.1 有效管理的两项原则。
（1）要针对装饰工程各个管理环节的特点和存在的问题进行管理。
（2）要有意识把各项管理工作变成解决特定问题的手段。
把施工图设计变成解决方案设计可行性的最后手段；
把设计交底变成解决施工图可行性的有力手段；
把样板房评定和调整变成装饰效果最终决策的手段；
把材料确认工作变成施工前期准备的终结。
3.2 装饰项目方案设计管理。
3.2.1 装饰项目方案设计管理特点：
（1）方案设计计划失控是普遍现象。
A.显性的失控现象；
B.隐性的失控现象。
（2）造成方案设计计划失控的主要原因。
A.设计师理解、阐述、说服能力欠缺；（造成失去核心权威，谁都可以提各种问题，谁都无法决策的局面）。
业主没有得到满意的方案；
有基本满意的方案，但是被纠缠于一些枝节问题，不能了断；
B.设计师普遍时间概念不强；
C.在各种方案诱惑下不能作出选择；
D.方案设计未纳入总进度控制。
3.2.2 装饰项目方案设计管理的重点。
（1）为方案设计留足充分的时间。
A.为创意留足时间；
B.住宅精装修工程，要将样板房施工、评定、调整纳入方案设计时间段。
（2）从工程总进度计划入手，促使装饰方案设计的早日结速。
A.提供施工图设计、施工极限工期，倒推方案设计极限终止期；
B.客观分析工期失控的实际利弊，从中作出选择；
C.寻找分解工程的可能性，按缓急程度分先后重排计划。
（3）从大处入手，避免过于纠缠于细节：
A.装饰理念提炼最先入手；
B.重点考虑装饰设计对建筑功能使用方面的得体性；
C.严格审核所选定的装饰风格自身的成熟性；
D.色彩的合理性。
3.2.3 装饰主承包介入装饰方案设计管理的意义。
（1）主承包有全局观、有专业计划性，有利控制工程进度。
（2）主承包能够提供专业服务，避免纠缠于一些无关紧要的细节。
（3）主承包有设计能力，必要时能提供各种各样的参考比较方案。
3.3 装饰项目施工图设计管理。
3.3.1 装饰项目施工图设计管理特点。
（1）特点之一、进度容易失控。
（2）特点之二、施工图设计普遍深度不够。
覆盖面不够；
饰面用材不明确；
安装方式不清楚；
不同饰面间的过渡方式不明确。
（3）特点之三，图纸与现场情况不吻合。
尺寸不吻合（特别要重视吊顶标高尺寸）；
未考虑现场具体条件（管道、消防箱等内容）。
（4）特点之四，忽视装饰综合图或过于滞后出图。
3.3.2 装饰项目施工图设计管理要点。
（1）必须控制施工图设计进度。
方法之一，确立设计目录，确立设计人员数量；
方法之二，核对标高，使设计标高与现场标高一致；
方法之三，按进度计划进行过程检查和落实。
（2）控制设计深度不够和尺寸不吻合。
尽早组织施工方进场，组织设计交底工作，将图纸中的问题尽早暴露和解决。
（3）控制综合施工图出图工作流程。
专业施工方向装饰设计提供在饰面上所有施工内容；
装饰设计向专业施工方提供经过初步设计的吊顶综合平面图、墙面综合平面图、地面综合平面图；
如果有问题，再进行反馈，如果没问题，必须签字确认。以防今后缺失施工内容。
3.3.3 材料样板确认管理目前存在的主要问题。
（1）经确认后的材料，由于价格原因无法实施，需要重新确认。
（2）材料确认的计划性、系统性较差。
（3）材料确认的技术标准、环保标准不齐备。
（4）特殊材料加工、采购周期与工程进度不吻合。
3.4 装饰项目材料样板确认管理。
3.4.1 总承包或装饰主承包材料确认主要管理点。
（1）尽最大努力，使材料确认在装饰施工前完成。
（2）要编制完整的材料确认一览表，并规定每样材料确认时间计划。
（3）要重点识别加工、采购周期长的材料，并尽早完成确认工作。
3.4.2 材料确认工作关键。
（1）强烈的管理意识。
（2）严密的计划性。
（3）、深入细致的汇总工作。
3.5 装饰设计交底组织工作。
3.5.1 装饰设计交底现状。
3.5.2 如何加强深化设计交底工作。
（1）要引导施工方，通过设计交底工作流程，解决施工图可行性问题。
（2）施工图设计交底重点解决：
A.施工图深度问题，尤其是设计覆盖面问题；
B.施工图与现场现状吻合问题。
（3）避免纠缠于一些细节问题，无关系统性的细节，可以通过今后的设计例会商量解决。
3.6 样板房或样板层施工管理。
3.6.1 目前样板房或样板层施工管理的缺点。
（1）重视施工管理，忽视施工后的评定以及评定后的调整。（样板房或样板层施工管理的目的性不明确）。
（2）即使有评定，评定的系统性、严肃性和明确性不够。
3.6.2 样板房或样板层施工管理的重点。
（1）尽可能让样板房或样板层尽早施工，为充分评定和调整留有充分余地。
（2）要重视施工后的评定工作，尤其是评定的系统性和具体性。要重视创造条件进行评定后的调整和再评定，目的，要为工程树立一个业主对装饰效果和装饰施工均能接受的标准，避免施工过程再改，使工程能顺利进行。
3.7 装饰相关方的协调。
3.7.1 施工图设计相关方协调。
协调业主方：以方案设计最后、全面确认为目标，确保施工图设计能按计划全面展开；
协调设计方：以施工图正式出图为目标，确保设计交底可以按计划进行。
3.7.2 设计交底相关方协调。
目的是确保施工和材料确认可以全面展开。
3.7.2.1 协调设计方：以施工图设计质量和可操作性为目标；
以设计交底后图纸修改进程为目标。
3.7.2.2 协调施工方：引导施工方通过设计交底，解决图纸施工可行性问题，为全面施工奠定基础。
3.7.3 样板房施工各相关方协调。
A.协调施工方：以控制施工时间以及评定后的调整施工时间为目标；
B.协调业主方：以最终需要调整的所有内容的确认为目标；
C.协调设计方：以施工过程中图纸修改进度和评定后图纸调整内容的出图时间为目标。
3.7.4 设计例会各相关方协调。
A.控制业主、设计、施工方提出要求的合理性和明确性；
B.控制例会后各方工作完成的进度。
3.7.5 装饰施工综合布置图各相关方协调。
A.各专业施工方：以及时、准确向装饰设计提供具体饰面装置的内容、位置为工作目标；
以最后确认装饰设计提供的综合布置图为工作目标。
B.装饰设计方：以综合布置图初稿出图时间为工作目标；
以综合布置图最终出图时间为工作目标。
3.7.6 其他工作相关方的协调。
施工流程的协调；
施工界面的协调；
施工垂直运输、场容、文明施工等的协调；
施工质量检验的协调；
施工竣工图制作进度的协调等等。
4. 装饰工程的发展趋势
4.1 装饰设计的发展趋势。
（1）装饰设计与商业策划相结合。
（2）装饰设计全程化。
4.2 装饰施工发展趋势。
工厂加工、现场安装技术深入发展。
【关键词】房地产项目；甲方；进度控制
0前言
在房地产项目中，进度目标是甲方项目管理的三大目标之一；进度控制则是甲方项目管理的主要任务之一。进度目标是在项目决策阶段项目定义时确定的，是通过项目实施阶段的进度控制来实现的。项目进度目标能否实现，也即能否按时交付关系到甲方整个项目投资的经济效益和社会效益的实现。因此房地产项目总进度目标的确定是否合理，甲方的进度控制目的和任务，以及进度控制应关注哪些重点等是甲方需在项目进度控制方面着重考虑的。
本文主要从三方面对甲方进度控制的方法进行研究探讨。
1房地产项目总进度目标
1.1论证项目总进度目标的必要性
项目总进度目标是在项目决策阶段项目定义时确定的。项目总进度目标的确定是否科学、可行直接关系到项目能否按进度目标完成并交付。很多房地产项目在决策阶段对可行性研究不够全面、透彻，大多都流于形式。在项目定义时，对项目的总进度目标未给予充分的重视和论证，往往都是决策层领导凭自己的想象确定的。而且通常会先确定项目的交付日期，工期的长短未充分论证就确定开工时间；或者前期准备工作不充分，到开工时一拖再拖，项目工期被压缩。这种现象常常会导致进度总目标无法实现。因此必须在总进度目标控制前，通过对总进度目标的分析、论证来判断目标实现的可能性。若项目总进度目标不可能实现，则项目管理者应提出调整项目总进度目标的建议，并提请项目决策者审议。
1.2如何论证项目总进度目标
大中型项目总进度目标的论证是通过编制总进度纲要来实现的。项目总进度包括设计前准备阶段的工作进度、设计工作进度、招标工作进度、施工和设备安装工作进度，还有物资采购和项目动用前准备工作进度。编制总进度纲要就是通过对整个项目实施的总体部署，考虑总进度规划和子系统进度计划的相互关系，确定里程碑事件进度目标等一系列工作来论证总进度目标实现的可能性。
在现实项目管理中，有很多项目总进度和各子系统进度计划之间协调、配合不够，未做到统筹兼顾。一旦到了实施阶段，各子系统进度不一，问题百出，严重影响总进度目标的实现。例如我们经常会看到有些项目的物资采购，特别是须国外采购的物资，进度计划编制时未充分考虑到物资采购的周期，往往出现物资采购跟不上施工进度的现象；设计进度计划编制未考虑深化设计的周期，导致深化设计跟不上施工进度等情况。
1.3总进度目标论证的工作步骤
房地产项目总进度目标论证工作是一项科学、严谨、工作量大且复杂的工作；需要充分了解项目的结构特点及功能定位，在大量掌握项目相关资料、数据的情况下，运用各种进度管理的方法和手段进行的论证工作。
项目总进度目标论证工作必须按照一定的工作程序严格论证。具体步骤如下：
（1）调查研究和收集资料；
（2）项目结构分析；
（3）进度计划系统的结构分析；
（4）项目的工作编码；
（5）编制各层进度计划；
（6）协调各层进度计划的关系，编制总进度计划；
（7）若所编制的总进度计划不符合项目进度目标，则设法调整；（8）若经过多次调整，进度目标无法实现，则报告项目决策者。
2.甲方进度控制的目的和任务
2.1甲方进度控制的目的
甲方项目进度控制必须树立和坚持的最基本管理原则是在确保工程质量的前提下，控制工程的进度。通过运用各种管理手段和方法，控制各系统和各层次的进度来实现项目的进度目标。有些项目不顾施工生产的客观规律，一味压缩施工工期，因而导致质量安全事故。
2.2甲方进度控制的任务
甲方项目进度控制的任务就是在项目实施阶段对设计、施工、物资采购、项目动用前准备阶段工作等进度进行控制，以满足项目的总进度目标。
在很多开发项目中，一个项目由很多子项目组成，设计和施工往往是同时进行的。甲方一般偏重于已处于施工阶段的子项目进度控制，常常忽略了后续子项目设计工作进度的推进和控制。这会导致子项目进度的延误。因此甲方必须把所有的子项目设计进度计划纳入到总进度计划中，以确保总进度目标的实现。
3.甲方进度控制的主要内容
3.1设计进度控制的重要性
“万事开头难”，在项目实施阶段首先应考虑设计准备阶段和设计工作的进度控制。设计进度的控制是建立在保证设计质量的前提下，即符合甲方的项目要求和相应法律法规，设计规范的前提下进行设计进度控制。
有很多项目为符合设计进度的要求，设计深度不够，甚至出现建筑和结构严重不相符的情况，在图纸会审和设计交底时又未发现，直到进入施工阶段才发现无法施工。这些问题的处理或多或少会影响到进度的控制。
3.2工程物资的采购进度控制
建筑物资的采购进度必须符合项目的总进度计划；必须进行动态管理。通过对进度目标的分析和论证，在收集资料和调查研究的基础上编制进度计划；及时跟踪检查，并进行调整。
有些项目在编制施工进度计划时未进行充分调研，对物资采购的周期，特别是进口机电设备的采购周期认识不足，编制的施工计划根本无法实现，影响工期。
因此在编制总进度计划时，物资采购应引起充分重视，特别是一些有特殊要求的物资、非标产品和进口设备。物资采购进度计划应紧密的配合总进度计划，及时跟进调整。
3.3样板房装修的进度控制
目前大多数房地产项目均采用样板房的方式进行商业推广。样板房的装修进度控制，首要解决的问题是样板房装修方案和效果的确定，即样板房装修方案的效果是充分论证的，所用材料也是经甲方认可确定的。这样做的目的是尽量减少在样板房制作过程中大面积的修改和频繁的变更。
有些项目方案未经充分论证即着手样板房制作。随着施工进度的推进，甲方根据现场效果，随性的进行修改和变更，范围广、频率高。这样就导致样板房效果迟迟得不到确认，后续大面积施工无法展开。
因此实行样板房制度的装修项目应对样板方案充分论证，减少或降低修改和变更的频率，以便减少损失，确保样板制作进度。
3.4完善组织架构，优化工作流程
房地产项目就是一个系统。影响系统目标实现的因素有许多。系统的目标决定了系统的组织，而组织又是目标能否实现的决定性因素
很多开发公司的组织架构设置不合理，职能部门分工不明确，工作流程冗长而不合理。一张工程联系单牵涉到众多部门签字盖章，一个流程下来，时间已经过去半个月了。而施工单位因未接到业主指令，不敢冒然施工，延误施工时机和进度，进而影响总进度目标的实现。
因此，甲方在进行进度控制时，要完善组织架构，明确部门职能，优化工作流程。
4结语
房地产项目的进度控制是甲方项目管理的重要目标和主要任务，主要是在项目实施阶段进行的；是通过对项目各参与方的进度控制来实现项目的总进度目标。甲方的进度控制应着眼全局，统筹兼顾，使得各子系统的进度控制符合总进度要求。另外甲方还应注重自身组织架构的完善和工作流程的优化，内功的修炼也十分重要。
参考文献：
对于房地产企业而言，不仅需要拥有专业的房建队伍，还应具有较高住宅精装修工艺，以此满足商品房市场竞争需求。随着商品房交易市场的拓宽，交易双方均对其质量有着严格标准，如外观精美和装潢美观等，尤其针对商品房精装修质量更是影响买方购房的关键。基于此，本文通过对实际工程案例的阐述，分析工程项目管理工作的实际内容，从而为商品住宅精装修工程质量的提升提供有利条件，促进国内建筑业的发展。
关键词：
精装修；质量控制；项目管理
1995年国内首次开展商品房预售体制，从而促进建筑业的稳定发展。受到人们生活品质的提升，对于居住环境的舒适度也有着明确要求，即注重住宅的实用性、功能性与舒适性。早期商品房住宅装修仅属于买方个人行为，加之住宅交付以毛坯为主，虽然买方能够依据自身个性化需求对房屋进行装修，但是因各方条件的制约，使行业市场系统化精装修理念难以形成，使得当前商品住宅精装修工程质量面临着严峻考验。对此，关于商品住宅精装修工程质量的研究工作成为建筑界迫切解决的问题。
1工程概况
远大•中央公园二期建设施工项目位于成都市天府新区华阳南湖路333号，东起剑南大道，西至站华路，北与南湖公园相接，其工程项目办公楼位于河滨路。建筑总面积为172877.03m2；地上33层、地下3层；层高3m。
2工程项目管理
在本次商品住宅精装修工程项目中，其涉及管理工作内容主要包含以下几个方面：（1）施工管理。制定完善的工期线路保证计划，结合项目经理月报、周报与日报的方式，将各项目工期有效缩短。（2）环境管理。为了预防施工现场突发事件，由项目经理组织施工人员定期开展防汛应急演练，同时还可通过垃圾分类处理、现场绿化、裸土覆盖、噪声检测的方式，对施工现场环境实施管理，避免对周围居民日常生活造成影响。（3）方案管理。针对工程施工方案，开展全方位检查工作，如模架方案与卸料平台方案可通过现场检查的方式对其进行严格控制。（4）交底管理。目前，该项工程共实施交底工作100余次，其中包含会议室交底30余次、现场交底70余次，均采用三级交底制度，由项目部对其流程给予严格规范管理[1]。（5）安全管理。项目策划书、施工方案和应急预案、责任制度、考核制度、教育制度与培训制度、奖罚条例以及上岗制度等。另外联网视频监控系统的运用，可为信息化工程管理目标的实现提供助力，而视频监控系统主要由4个球机和9个视频探测器组成。
3提高商品住宅精装修工程质量应采取的手段
3.1现场协调、交接验收
对于建设单位而言，若要对工程质量进行严格化控制应做好和土建单位的衔接工作，其中包含人员食宿、水电使用和垃圾清运、垂直运输以及成品保护等几项，而参与交接验收项目更是具有全面化、多样化的特点，如垃圾清运是否完成；对工程整体平整度、垂直度与畅通性进行检查；消防主机运行状态是否良好；铝合金门窗、幕墙是否开展淋水实验；管道和地面闭水效果是否达到规定标准；铝合金门窗、幕墙表面是否出现撞伤和变形、破损、砂浆污染与玻璃破碎等情况；对给排水系统进行检查；对强电和弱电系统、空调系统、消防系统以及网络系统进行质量验收。在各项检查工作结束后，由验收人员对验收结果以书面报告展现的方式，交予上级部门完成会签。在此期间若出现不合格项目，应及时与责任方进行协商，确定整改后完工日期，通过书面协议签订，做好现场协调和交接验收工作。
3.2样板房
设计图纸以打样环节为主，其作用在于实现对成本控制和质量保证的主要手段。针对此应依据现场施工条件，对节点材料进行合理把控，并结合工程进度、工程成本、施工质量与环境因素等，做好样板房建设工作。在此期间，样板房建筑结构和防水性能、立体施工与看房通道均是影响实际施工质量的关键因素。样板房施工建设项目的开展可有效明确施工方案、施工工艺、施工材料的合理性，进而根据现场情况，对设计图纸进一步优化，为全方位工程项目的开展奠定有利基础。另外在样板房施工结束后，现场管理者应组织监理单位和业主对其质量进行评审。并有监理单位以文字记录的方式，对样板房反映的问题，进行修整或弥补，最终实现合理性、高效性、节约性工程建设。
3.3设计图纸的审查
对于本次工程项目而言，施工前项目经理已经对设计图纸进行多次审查，但若要确保工程施工质量与人员安全，需在进场后结合现场情况，对设计图纸中重点内容进行详细审查，如判断施工工艺可操作性、施工材料性能等。同时装修单位还应在日常工作中严格按照设计图纸审查标准，针对工程评审、专项技术等多项方案，以专家参考意见为装修前提，对工程重点环节开展方案预定工作，确保其方案具有安全性与可操作性特点。除此之外，全封闭作业模式，也是提升工程装修质量的首要途径。从本质上来讲全封闭作业模式，不仅可确保施工人员人身安全，还能缩短项目工期，降低工程成本，提高工程质量。对此，施工人员应在施工现场全封闭后，通过预留出入口实行各项工作，现场保安的设定可预防非现场人员进场，实现工程质量有效控制。在此过程中，进场施工人员需佩戴工作卡，对进场参观或现场监理人员，也因佩戴临时牌与安全帽，确保自身安全[2]。
3.4施工材料管理
由于商品住宅在装修中会涉及较多的装饰材料，所以装饰材料采购与存放工作也是工程整体难度较大、成本较高的部分。对此，为了避免材料损失过于严重，需在材料采购前通过组织计划的设定，避免因采购成本的限制，对劣质材料进行选择，这种方式的运用，虽然相比较而言，在一定程度上提高材料采购成本，但在施工质量控制与效率提升等方面有着决定性优势，整体上来讲仍属于工程成本控制关键手段。同时针对装饰材料供应问题，可选用“质量一票否决制”原则，对其质量进行标准化规范。尤其在材料采购阶段，采购员应依据项目经理签字的材料采购方案为标准，并有仓库管理员对样板材料进行验收，避免问题材料流入施工现场。在本次工程中该方法的运用，不仅对项目部进行内部约束，还能有效保证装饰材料供应质量，避免材料浪费、延误工期等状况的出现。
4结束语
综上所述，通过对商品住宅的分析，可知其精装修工作属于社会需求的重要体现，而细化分工、总包负责、协调分配等手段的运用，可有效提高精装修工程质量，从而满足买方居住需求。将装修作为房建工程的组成部分，更是实现建筑工程高层次发展的前提。
作者：郭强 单位：中建二局第一建筑工程有限公司
参考文献
近期几个朋友想投资小户型二手房,拉着我四处踩点看房。为期一周的看房过程,发生了两件与设计有关的事。一日去到一个楼盘,兜兜转转看了几套,不太中意。正在意兴阑珊时,中介眼睛一亮,兴奋的说:“我带你们去看一套二手房中的样板房!投资客一口气买了两套,请了设计师精心设计,进行了豪华装修!房子本来有点脏,有点旧,朝向和户型也不理想,可一经设计,你们猜怎么着?”一听到设计二字,我们也提起了兴趣,顾不得他这个关子卖得实在矫情,傻气的配合接了句:“怎么着?!”中介十分满意这个效果,提高声线抖出包袱:“42平,65万买进,花了5万不到设计装修,三个月后,90万卖出!这套户型在小区的市场价不过73万呢!”
“哇塞,原来设计界也是拉高房价的帮凶之一!”朋友一听这个投资传说,朝我嚷嚷起来。不等我作出反击,她又开怀的笑了:“没想到设计这么有用!赶明儿等我买房了,帮我推荐个好设计师,我的发财大计指日可待了!”听到她这么说,我也高兴起来,这是设计提升价值的显著证据呢!
随即我们兴冲冲的跟着中介去看那位精明的投资客另一套专用于出租的样板房。一走进去,我傻眼了:房子乍看非常之炫,从夜场会所爱用的泛光墙纸到大而无当的水晶吊灯再到典雅秀气的中式玄关鞋柜以及粉红色的整体橱柜,色彩大鸣大放,体量膨胀不堪,陈设品不顾尺度的塞满了各个角落。在众多射灯的照射下,每个单品都小有情调,吸引眼球,让人惊艳,急于拥有。所有的一切均完全符合样板房“视线所及之处都有视觉中心点”的原则以及“制造幻像,刺激购买欲”的理念。这确定无疑是一套只可观不宜住的“样板”。
虽然设计者体现出的审美品位和空间规划我不敢苟同,但我知道,它显示出来的妖媚格调很容易在短暂的时间里激发起普通客户,尤其是女性客户的热情。果不其然,随后其他中介公司带来的客户一走进来便直呼喜欢。哎,可以料见如果她买下或者租下,很快便会为廉价粗糙的材质与做工付出代价;尤其她会发现,住进来之后一各种物品无处收纳,二过多的图案造型和相冲突的斑斓色彩会让她心火上升,脾气变坏。
如此的设计也能飙升投资的回报率,真叫人不知该喜还是该忧。住过这次之后,租客对设计师会有什么的评价和想法呢?不得而知。
又过了两天,我和朋友们出现在另一个社区的会所门口。中介带着我们边走边介绍,这时迎面走来一位试探着想上前交谈的年轻人,估计还是新人,有些羞涩不安。在与我们一行人擦身而过之后,他才犹豫着将一张名片递到中介手上,同时谦卑的说道:“您好,我是室内设计师,希望有机会为您服务。”中介一副见怪不怪的样子,接过名片之后,头也没回,话也没应,继续和我们交谈。看样子,他遇到沿路接活的设计师不是一次两次了。
杂志平日多与专业较为成熟,事业相对成功的设计师及设计公司打交道,我们所接触到的,都是他们光鲜、顺畅的一面。难以想象,在设计的功利价值直接显现的当下,设计正在被沿路售卖着。
以上亲历,令我唏嘘。
《现代装饰・家居》主编
为了让新员工尽快融入公司、融入这个团队，更快更好的适应自己的本职工作，在招收新员工到公司报到后，必须进行入职培训，培训可以为新员工提供正确的、相关的公司及相关工作岗位信息，鼓励新员工的士气，让新员工了解公司的规章制度、工作的岗位职责、公司企业文化、绩效制度和奖惩制度，并让他们熟悉认识工作中的同事等，减少新员工初进公司的紧张情绪，使其更快适应公司，让新员工感受到公司对他的欢迎，让新员工体会到归属感
二、入职培训的三个阶段
①员工入职第一天，统一由综合部对新员工进行脱岗综合知识培训，包括公司概况介绍、企业文化的讲解、熟悉公司规章制度、公司的管理方针与发展目标、公司组织架构等
②部门培训：到部门报导后，由部门经理代表全体部门员工欢迎新员工到来，向新员工介绍工作环境、认识本部门员工，提供办公用品，介绍部门工作职责及部门内的特殊规定并对新员工进行为期一周时间的岗位职责及岗位模拟、实操培训
③公司集中整体培训（每月定期由综合部及各部门负责人共同进行）：培训为期三天，培训内容如下：
三、新员工入职培训反馈与考核
1培训人员及时了解新员工思想动态，作必要的简短沟通，大部分新员工在约一周的“新鲜期”表现后，进入了表现停顿期。培训结束一周内综合部及时对新员工做简单的企业文化考核并与新员工进行非正式谈话，谈论工作、生活中出现的问题，正确引导新员工形成一种良好的职业心态，正确面对拒绝和挫折，并对新员工一周的表现作出评估；
2。部门岗位职责技能考核（见各部门考核细则）：通过前几天的培训，在第七天可以做综合考核，先由个人写培训小结和对公司的印象感受。再由部门进行统一的综合考核，一方面是对新员工的摸底考核，检验新员工在入职培训期间所学到的知识和岗位技能，通过考核将其安排合适的岗位，二是对新员工的心理了解，通过对新员工的心理了解可以不断改善提高培训效果，打消新员工的心理顾虑，更好的在自己的工作岗位上发挥自己岗位培训由各部门自行进行考核，但考核成绩应报综合部进行备案，对考核未通过的员工原则上给予补考机会，补考不合格者不予录用，合格者方可正式上岗。
3公司整体培训结束后，综合部对新员工进行统一考试，试卷评分与新员工整体培训时的课堂表现共同构成考试成绩，对于前三名给予绩效奖励。
四、新员工转正考核方案
1、员工试用合格后，本部门主管提交转正申请后，综合部统一进行企业文化、应知应会等综合知识的考试，此部分计入考核标准的40%
2、本部门对其进行部门岗位职责、技能考核（见部门转正考核标准），此部分计入考核标准的60%
3、对转正考核未通过的员工一周时间内给予补考机会，补考不合格者不予转正
安全部新员工岗位职责技能培训细则及转正考核标准
一、部门岗位职责培训细则：
1。主要对军姿队列、礼节礼貌、服务用语、岗位职责、器械维护与使用、消防知识、应急事件处理等进行培训，为期两天，发现不适合人员及时劝离
2。岗位模拟操作，为期2到3天，安排到相应的岗位进行实际操作，针对岗位操作可安排优秀老员工进行帮带，可以更好的带领新员工进入工作角色，提高工作质量，以保证质量作为前提，同时要鼓励新员工让新员工树立起工作信心，使其对工作充满乐趣。在操作不当的时候也可以时时提醒避免发生服务投诉等情况，如果新员工有什么不明白的地方，允许其发问，等到完全弄明白了再去执行。此时，培训老师或帮带的老员工绝对不能露出不耐烦的神色，要认真听，耐心解答。
以上培训结束后由部门进行新员工考核（见新员工入职培训、转正考核方案三2）
环境部新员工岗位职责技能培训细则及转正考核标准
一、部门岗位职责技能培训：
1。主要对仪容仪表、日常环境清洁服务、特种清洁、清洁剂的使用方法、特殊环境清洁及梅雨天气应急工作等专业知识培训，培训为期两天
2。岗位实操培训：为期3——5天，安排新员工到相应的岗位进行操作，针对岗位操作细则由老员工进行传帮带，学习清水样板房、会所及精品样板房的清洁标准，给新员工讲解清洁卫生时所需各类物品的使用方法和注意事项，要注意及时对新员工的工作进行统一检查，看哪里没有注意到、哪里需要改进，尽快引导员工进入工作角色。
以上培训结束后由部门进行新员工考核（见新员工入职培训、转正考核方案三2）
二、转正考核岗位职责技能标准会所及精品样板房清洁标准
1、门、框、窗无积尘、无明显手印
2、天花板、墙角、灯具目视无灰尘、无蜘蛛网
3、墙面无积尘，便器洁净无黄渍、无异味、臭味
4、洗手盆周围无大量水渍，不锈钢水龙头，纸盒无灰尘、无手印
5、地面无积尘、无污渍、无大面积水渍
6、镜面光亮
注：新员工转正考核见新员工入职培训、转正考核方案四
客服部新员工岗位职责技能培训细则及转正考核标准
一、部门岗位职责技能培训：
1、仪容仪表、礼仪礼节、服务规范用语、电话礼仪、物业服务方案、统一口径、业主手册等专业知识培训，培训为期3天，培训结束后对新员工做简单考核
2、岗位技能培训：客户来访及投诉接待时应注意事项，会所及样板房接待服务工作规程；计算机文字录入速度
二、转正考核岗位职责技能标准
1、会所接待服务流程考核事项：
准备工作
引领
点单
上茶水
席间服务
送客
2、样板房接待服务工作规程考核事项：
样板房开放接待准备工作
参观接待及讲解工作
一、*市推进李庄示范村建设的主要做法
*市委认为，推进新民居建设是新农村建设的重要抓手，是广大农民盼望已久的美好愿景。对此，他们召开专题会议研究具体措施，成立领导小组推进新民居建设，加大领导力度督办示范村工程。
1、深入调研，反复比选，把“四有”作为选址定村的标准。*市把选址作为推进示范村建设的首要任务，组织精干力量进村入户，调查研究，对全市615个村进行摸底，反复对比，多方论证，最终确定米各庄镇李庄村为新民居示范村。李庄村距离米各庄镇1．5公里，共有1712人，467户，占地面积2．27平方公里，其中村庄建房区面积0．82平方公里。选择李庄村作为示范村，是因为这个村具备“四有”标准：一是有过硬班子。全村30名党员，党支部的凝聚力和战斗力比较强。党支部书记马增社是河北奥丰工贸有限公司的总经理，也是带领群众共同致富的主心骨和领头雁，多次捐资建设村内公共设施和公益事业，是一个想干事、会干事、干成事、能共事、不出事的村干部。二是有经济实力。经过多年的培育发展，汽车配件和保温材料成了李庄村的特色产业，全村93％的家庭经营工商业，其中投资1000万元以上的企业就有11家。20*年全村农民人均纯收入7000元。三是有集中联片的空地。由于村民比较富裕，投资建房的欲望比较强，有的到城市买楼房，有的到村边建新房，而村庄中心存留了大量的破旧民宅，这些民房大都无人居住，与此相邻还有一片坟地，是一个典型的“空心村”。建设新民居示范村可以和“空心村”改造很好地结合起来。四是有科学长远的规划。2005年，村投资10万元，聘请有资质的专业机构编制了村庄建设规划。2005年被*市评为文明生态村。几年来，村里严格按照规划建设新民房和公共设施，新民居示范村建设正好与村庄第一期规划相衔接。
2、因势利导，算账比较，把“节地、节能、抗震”的规划图变为施工图。新民居一次性投入较高，每户主体造价13万元，比自建房增加3到5万元成本，因此，有的农民对新民居不够认同。对此，他们着眼于农民的切身利益，和农民算了“四笔账”。一是算全局账——节地。按李庄村现在规划的样板房计算，单体占地189平方米，加上街道、中心绿地，单体平均占地O．55亩。全村467户需占地256．8亩，最多不过300亩，而目前，李庄村占地1009亩，村庄三期建设规划全部实现后，可节省土地709亩。节省的土地，按规划用于建设公园、公共设施和村庄绿化，可以大大提高农民的生活品质。二是算长远账——省钱。农村现有民房一般居住周期为20至30年，每代人都要翻建一次。而样板房建设采用CL建筑体系、中空玻璃、地板采暖、沼气池、太阳能等新型节能材料，居住周期至少100年，无需重复建设。从长远看，农民的生活实现了绿色环保节能，生活质量得到空前提高，既经济又实用。三是算眼前账——省心。政府为村民有计划、有组织地统一规划、统一施工、统一监理，保质保量，居住放心。而村民自己建造新房，需要一年时间，既费尽精力，又耽误生产经营。四是算安全账——放心。新民居使用新材料、新技术、新能源，提高了房屋抗震标准。房屋外墙和坡顶使用CL体系，取代了传统的粘土砖瓦，比农民自建房至少提高2—3个抗震等级，能防御7至8级地震。通过算账比较，村民对新民居的认可程度大大提高，参与热情更加高涨。不少村民高兴地说，“新民居就是新生活，一次性投入，几代人受益。”许多没有参加一期工程的村民，急着找村干部参加二期样板房建设工程，日前，二期工程巳列入议事日程。
3、开门设计，集中民智，把农民最满意的户型方案挑选出来、设计出来。为推动农村新民居建设的健康发展，省直有关部门下发了《燕赵新民居》图集，收录了100套新民居户型设计方案。为让村民挑出最满意的户型，隹上最舒适的房子，设计方案须得到最大多数村民的认同。他们抓了三个关键环节。一是为村民讲解图集。对于大多数没有专业知识的村民，看图集好似看“天书”。对此，市建设局的专业技术干部一边展示效果图，一边用通俗易懂的语言解释每一套方案的设计理念、居室结构和实用性能。他们为村民当“翻译”，不厌其烦地释疑解惑。农民在与专家的真诚互动中，接受了科学的住宅设计理念。二是让村民选定方案。在专业技术人员详细讲解的基础上，利用“排除法”进行初选。根据大多数村民的意愿，从100套方案中初选了9套户型方案。之后，他们又组织60户村民详细对比9套方案，通过投票，选定了其中两套户型作为示范村的户型设计方案。三是按村民意愿修改。聘请省规划设计研究院的专家，按村民意见对这两套户型方案进行了局部修改。增添了车库，满足了车主的愿望；一楼增添了土炕，满足了北方人爱睡热炕头的习惯。考虑村民的经济承受能力，在建筑材料上，提供了CL建筑体系、砼砌块保温处理两种设计方案，供村民选择。同时，他们根据村民的反映，把原来的坟地规划成了中心花园绿地。经过广泛征求村民意见，几经专家修改，示范区内的样板房布局为联排独院式，统一供水电暖，达到了设计规范、布局合理、功能齐全、特点突出的要求，满足了不同层次村民的需要。由于在设计过程中充分采纳了村民的意见，充分尊重了农民的生活习惯，方案得到了村民的普遍赞誉，为顺利开工奠定了坚实的基础。
4、出实招，用良策，把拆迁可能引发的矛盾化解在萌芽。拆房难，迁坟更难，要做到和谐拆迁更是难上加难。对此，他们动真情、出实招、用良策，破解了拆迁难题。一是针对迁坟问题，建设全村公墓。由于风俗传统，李庄村中央存有400多个坟头，其中，样板房规划区内就有300多个，这些坟头分属村中的几个大姓家族。为了节约耕地、保证工期，党支部研究决定，将村外一块80亩的荒滩地作为村公墓，统一组织、统一迁坟；规定三代以上的祖辈不再保留坟头；为每个坟主提供一个迁坟用的简易木箱。得知这一消息后，村民们议论纷纷，有的认为建新民居跟自己没关系不愿迁，有的认为迁祖坟会坏风水不能迁，还有的认为要自选坟地、自选“吉日”不能说迁就迁。对此，村干部分头行动，千方百计做通了村里几名德高望重的老人的工作，取得了几位族长的支持，由各族长做本家族的工作。同时，党支部书记马增社第一个将祖坟迁到公墓，在他的感召下全村党员先后将自家祖坟迁进了公墓。为了防止个别村民听信风水先生的“吉言”，延误工期，马增社又找到当地知名的风水先生，对他动之以情、晓以利害，希望他能顾全大局，做正面工作。风水先生被马书记的真情所动，当即表示全力配合。按当地风俗，许多村民在迁坟时都要请这位风水先生算一算黄道吉日，风水先生都把时间选在了预定的时间之内，保证了拆迁工期。二是针对拆房问题，签订拆迁补偿协议。新民居规划区内有70户旧房需要拆迁，而回迁只有60户。对此，村“两委”研究决定，房主自行拆除旧房，村里以每平方米25元的价格回购地皮；鼓励和引导村民进行房屋调换或差价补偿。经过村干部反复协调和民间协商，不能回迁户与回迁户签订了房屋置换或补偿协议；村委会与拆迁户逐一签订了拆迁协议。由于措施得力，工作到位，仅用15天时间，就拆迁了规划区内的300多间房屋、300多个坟头，清理平整27588平方米土地，没有出现一起矛盾纠纷。4月16日李庄村如期举行了新民居示范村建设开工奠基仪式。
二、对推进新民居建设的思考与建议
第一，要把政府推动摆在更加突出的位置。通过李庄村的实践我们感到，一方面，广大农村已经具备了新民居建设的基础和条件，富裕起来的农民对改善居住环境、提高生活质量有着强烈
的愿望，只要我们因势利导，顺势而为，就能够把广大农民群众组织到新民居建设上来，就能够用新民居建设这个抓手进一步推动新农村建设。另一方面，建设新民居的新材料、新能源、新技
术，对于传统的农村住房建设又是一场革命，受传统观念和生活习惯的束缚，新生事物在初始阶段往往不被农民群众认知，各级党委、政府加大推动力度就显得尤为重要、尤为迫切。各地各部
门要充分认识推进新民居建设的重要性和必要性，进一步解放思想，更新观念，消除模糊认识，加大推动力度。要克服等待观望思想，早谋划、早启动、让农民早受益；要克服要政策、要资金的思想，积极主动、以我为主地加以推进；要克服畏难情绪，和农民群众掰着指头算一算账，与传统民房反复比较，把新民居节地、节能、抗震的好处讲清楚，提高他们对新民居的认知程度，增强参加新民居建设的自觉性。要切实加强对示范村示范户的帮助指导，积极协调解决示范单位进程中出现的问题。要及时总结示范村示范户的好做法，边建设、边示范，边推广，推动面上整
体工作的开展。
第二，要把尊重农民意愿渗透到新民居建设的各个环节。李庄村的实践说明，要把新民居建设这件好事办好，就必须充分尊重农民的意愿。必须强调，农民是新民居的主人，是新民居建设的主体。选择示范村、示范户时，要充分考虑农民的经济承受能力，让富裕起来的村作示范村，让富裕起来的户作示范户。具备整体推进条件的村，就集中联片建设新民居；暂不具备条件的村，就在规划区内以户为单位建设样板房。拆迁过程中，要广泛征求群众意见，切实维护好大多数群众的利益，做到文明拆迁、和谐拆迁。选择户型方案时，既要体现城市现代生活理念，又要考虑当地农民的生活习惯。
第三，要把有关资金向示范村示范户倾斜。我们在*市调研时，干部群众反映，受诸多不确定性因素的影响，推高了样板房建设成本。一方面，为充分发挥示范作用，按照规定标准，样板房要使用CL建筑体系、中空玻璃、地板采暖、沼气池、太阳能等，提高了一次性建设成本。一方面，原材料涨价，工时费提高，仅钢材价格就由去年的3600元／吨上涨至5650元／吨，工时费也由去年的50元上涨至80元。由于建设成本大幅增加，造成部分农户经济压力较大。建议省发改委、省建设厅、省科技厅等有关部门尽快研究支持新民居建设的具体政策措施，把有关资金向示范村、示范户倾斜，使示范村、示范户按规定标准建设新民居，切实发挥示范作用，引领全省新民居建设。
第四，要把编制村庄规划作为推进新民居建设的龙头。有一个科学长远的村庄建设规划，是李庄村被筛选为新民居建设示范村的重要条件，也是顺利推进新民居建设的重要基础。据调查，目前全省5万个行政村中，大部分没有村庄建设规划，这已经成为制约推进新民居建设的重大障碍。要把科学规划放在新民居建设的首位，按照方便农民、提升农村、发展农村产业的要求，因地制宜，科学合理规划农民居住区、产业发展区。各级政府要尽快安排资金支持村庄规划的编制和修订。建设、规划等有关部门要加强对村庄规划工作的帮助和指导，为推进新民居建设奠定基
关键词:全装修住宅; 产品定位; 设计方法; 成本控制;施工管理
Abstract:The residential house with well down finishing is the developmental direction of housing industry in China. In what way to this well is the concerning problem by developer, designer and future consumer. This article has made some research work in the confirmation of product level, the way of design, cost control and construction management.
Key words:finished house; the confirmation of product level; the way of design; cost control; construction management
几年前,商品房带全套装修销售还只是在一些城市的个别楼盘试探性地进行。近来开发商在向客户交楼时提供全套住房装修的比例不断提高,这也是建设部大力倡导的发展方向。由于全国各地城市的情况不同,精装修房占市场供应商品房的比例也大不一样。根据近期统计的数字,北京、上海所占的比例大概为40~50%,广州占70%以上,深圳还不到30%,其他二、三线城市所占的比例就更低了。随着住宅建设科学技术含量不断地提高,特别是住宅产业化进程的快速发展,预计未来三年商品住宅含精装修的比例将迅速增大。
比较专业的开发商,例如万科地产,他们早就有专人研究住宅精装修的标准化体系。这种住宅精装修的研究,不是简单研究在毛坯房的基础上如何怎么再装修一下,而是全面地提供整套家居解决方案。全面家居解决方案是从建筑设计方案开始,对户型、室内设计、景观设计、厨房卫生间设计、水电气设计、收纳及储藏系统等多个细节统一研究,并注重系统的集成。这种做法比以往简单地在毛坯房上做装修已经有了很大的提升和进步。
如何做好住宅的精装修,是开发商及设计师们所密切关注的问题。现从以下几个方面对住宅精装修问题进行探讨。
1关于住宅产品的设计定位
精装修房设计的定位首先取决于楼盘的市场定位。装修设计标准要根据项目类别、户型特点、楼盘规模、销售价格来确定。一般来说,中高挡、户型面积和规模较大的楼盘,装修设计的标准就相对会高些;中小户型楼盘,装修设计则应该简洁、实用、经济。为了让客户有更多的选择性,开发商可提供2~3个装修方案供客户选择(特别是建设规模较大、户型较多的楼盘)。对于别墅类的高档楼盘,开发商可先制作几套全装修样板房,作为指引,让客户可以选择含精装修的房屋,也可以选择毛坯房,不宜一刀切的全部做到精装修标准。
2全装修住宅的设计方法及设计范围
与传统的,在毛坯房基础上进行再装修设计不同,我们所提倡的全装修住宅设计,应该由建筑师、室内设计师在住宅的方案设计阶段就要共同开展相关的设计。当完成施工图的时候,施工图中应该包含精装修设计的内容。具体做法建议如下,当初步设计方案审批通过后,室内设计师应全面介入精装修设计工作。精装修设计方案经甲方及建筑师确认后,再提交给建筑结构专业、设备专业进行施工图设计。这样一来,避免了已往装修设计与原施工图设计的脱节。
住宅精装修可划分为装修与装饰两部分。装修部分一般是实际的交楼标准;装饰部分一般是非交楼标准的内容,包括移动家具、部分家用电器、室内陈设、室内绿化、室内各种生活用品等。精装修房交楼标准部分的设计主要是厨房、卫生间的全部设计、客厅卧房的地面、墙面及固定家具的设计。交楼标准中一般含厨房电器(炉灶、油烟机、消毒柜等);卫生间含洁具、梳妆镜、排气扇、灯具等。这里需要重点提出的是橱柜的设计。橱柜是固定的家具,应该属于精装修房交楼标准的内容。很多建筑师往往忽视了这方面的设计,把它丢给室内设计师去处理。实际上,厨房、卫生间的布置如果在建筑设计方案阶段考虑不周,室内设计师或者橱柜供应商的水平再高也无法做出理想的布置。对于门庭入口玄关的鞋柜、卧室的固定壁橱、卫生间的步入式衣橱也应该由建筑师事先做好预留或者给出设计指引,否则后期的室内装修设计很难顺利地进行。
精装修房屋的设计要求是能给未来住户一个先进居家生活方式的指引,并没有限制住户的个性化需求。在交楼标准装修的基础上,住户可通过装饰设计实现不同风格的居家布置,体现不同的生活情调。
3与住宅部品制造商共同完善产品设计
住宅精装修的部品主要是厨房橱柜、洁具、壁橱等。随着住宅产业化分工的进一步细化,建筑部品制造商有着更专业、更接近市场需求的设计和制造。比如厨房橱柜的设计,除了满足传统的洗、切、炒流程和物料收纳功能外,还要满足新型厨房电器的布置。厨房系统的整合,目前主要还是由橱柜制造商的设计师根据已经成型的厨房尺寸来安排、布置。因此让住宅部品制造商的设计师提前介入住宅的精装修设计就显得非常必要。当然,产品设计总的统筹还是由开发商来组织。开发商需要同时组织建筑师、室内设计师、部品制造商共同完善精装修住宅产品的设计。
如果说卫生洁具在完成采购后,可以直接让装修施工单位按设计图纸安装的话,那么固定衣橱、室内门及门套等部品的安装就不能简单地让普通的装修施工单位来施工、制作了。这同样应该由专业的家具制造商来完成设计和施工安装。因为一个楼盘,少则几百套房子,多则几千套房子,一种住宅装修部品的数量可能就成千上万,只有由专业的部品制造商才能保质保量、按时完成施工任务,并达到设计要求。
4成本控制与采购招标
精装修住宅的设计完成之后,接下来就是要做好成本控制工作。精装修住宅的成本控制一般按以下工作步骤来进行。
4.1根据楼盘市场定位确定交楼标准的装修范围和单位造价。一般室内装修成本标准可在300~1000元/m2范围选择和确定。
4.2按所确定的装修造价进行精装修住宅的设计深化、调整及完善,编制符合市场定位的精装修预算。
4.3按确定的装修设计进行主要部品的采购招标工作。主要部品包括:入户门、铺地材料、卫生洁具、厨房卫生间用品、橱柜、开关插座、家用电器、墙面磁砖、涂料等。
很多开发商没有严格按上述工作程序进行精装修住宅的技术准备工作。一些开发商仅有一个样板房的设计,然后就交给施工队去参照施工了。很多住宅部品、装修材料的标准和品牌的确定是在施工过程中确定的。这样就很难控制精装修住宅的成本和施工质量。
5精装修住宅的施工管理
对于建设规模比较大的楼盘,建议在进行大规模精装修之前,先进行样板房的施工。因为样板房不仅是楼盘销售工作的需要,而且还要通过样板房的施工,发现产品设计、主体结构施工中出现的缺陷,并及时进行修正。如果所装修的样板房是交楼标准,那么任何同一类型的缺陷如果不能得到及时的改正,将会对未来大面积的装修带来巨大的遗憾,甚至造成巨额的直接经济损失。精装修住宅的施工要注意处理好以下几个问题。
5.1做好精装修施工单位的招标工作。建议选择有专业资质的装修队伍参与投标,并做好标段的划分。一般家居装修队伍的人数是有限的,很少有装修公司一次能够派出几百人在同一个工地施工。如果能派出足够工人的话,那也是一帮临时招募的散兵游勇,很难保证未来的施工质量和进度。因此,科学合理地划分标段,根据实际情况选择施工队伍是未来工程顺利进行的关键。
5.2做好原施工图与装修设计的技术对接。目前大部分建筑设计院的施工图设计深度不够,装修是进一步深化和修正施工图设计的重要环节。
5.3协调好主体施工单位和装修施工单位的工作关系。在楼盘建设期间,装修施工单位一般会与主体施工单位产生交叉作业。建设单位如果不处理好二者的关系就会对整个工程带来不利影响。有时主体施工单位没有给装修单位提供足够的工作面和施工条件,影响了装修单位的施工进度;有时装修施工单位进场会对主体施工产生干扰,从而影响主体施工的进度。因此,必须详细做好整个工程的施工计划。
5.4明确主体施工单位与装修施工单位的工作范围和责任分工。
在施工中,如果施工工序交接不清楚,就会出现推诿扯皮的现象,施工质量就无法得到保证。
5.5要做好主体施工单位与装修施工单位各自的成品保护工作。
6精装修住宅的产品售后服务
开发商向客户提供精装修商品房之后,如何做好产品的售后服务是体现开发商诚信与否的关键。要做好装修房的售后服务,须做好以下几个方面的工作。
6.1在建筑材料、住房部品采购、施工安装之前,开发商要与供应商、施工单位明确产品质量责任。在明确这些责任的前提下,开发商才能明确向客户承担责任。开发商承担责任的期限、范围,应与供应商或者施工单位所承诺的内容一致。
