时间：2023-05-30 09:48:00
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇建筑面积，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
1、辅助面积：是指住宅建筑各层中不直接供住房生活的室内空间净面积，包括过道、厨房、卫生间、厕所等。
2、居住面积：是指住宅建筑面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即走廊、楼梯、电梯间、水箱间、楼层等所占面积的总和）。
3、开发商在出售商品房时要计算每户的建筑面积，存在公共面积分摊的问题。
（来源：文章屋网 ）
关键词: 建筑工程建筑面积规范规则
中图分类号：TU198文献标识码： A
1 建筑面积的概念
建筑面积指建筑物各层面积之和。建筑面积包括使用面积、辅助面积和结构面积。使用面积是指建筑物各层平面布置中可直接为生产或生活使用的净面积之和。居室净面积在民用建筑中亦称“居住面积”。辅助面积是指建筑物各层平面布置中为辅助生产或生活所占净面积总和，使用面积与辅助面积的总和称为“有效面积”。结构面积是指建筑物各层平面布置中的墙体、柱、垃圾道、通风道、附属烟囱等结构所占面积的总和。
2 建筑面积的作用
建筑面积是一项重要的技术经济指标， 在国民经济一定时期内完成建筑面积的多少，也标志着一个国家的工农业生产发展状况、人民生活居住条件的改善和文化生活福利设施发展的程度。
建筑面积作为结构工程量的计算基础，不仅重要而且也是一项需要认真对待和细心计算的工作，任何粗心大意都会造成计算上的错误,不但会造成结构工程量计算上的偏差，也会直接影响概预算造价的准确性, 造成人力、物力和国家建设资金的浪费及大量建筑材料的积压。
建筑面积与使用面积、辅助面积、结构面积之间存在着一定的比例关系, 设计人员在进行建筑或结构设计时, 都应在计算建筑面积的基础上再分别计算出结构面积、有效面积及诸如平面系数、土地利用系数等技术经济指标。有了建筑面积, 才有可能计算单位建筑面积的技术经济指标。如工程总价值除以总建筑面积, 就是单位工程每平方米建筑面积的技术经济指标或称单方造价。
建筑面积的计算对于建筑施工企业实行内部经济承包责任制、投标报价编制施工组织设计、配备施工力量、成本核算及物资供应等, 都具有重要意义。
3 建筑面积计算的规范
随着我国加入世界贸易组织, 建设工程全面实行工程量清单计价已是大势所趋。工程量清单计价属于全面成本管理的范畴, 其思路是“统一计算规则, 有效控制数量, 彻底放开价格, 正确引导企业自主报价, 市场有序竞争形成价格”。有一个完善、合理的计算规则, 对建筑市场规范、健康发展就显得十分重要, 但是以往的建筑面积计算规则, 存在很多有争议的地方, 为了解决这些问题, 2005 年, 中华人民共和国建设部编制了国家标准《建筑工程建设面积计算规范》( GB/T 50353―2005)( 以下简称《规范》) , 并规定自2005 年7 月1 日起执行, 这充分标志着国家对规范建筑面积计算规则进入了一个新的阶段。
3.1 建筑面积计算规范与规则的比较
3.1.1 单层建筑物的建筑面积计算
《规范》规定: 单层建筑物的建筑面积, 应按其外墙勒脚以上结构水平面积计算。单层建筑物高度在2.2 m 及以上者计算全面积, 高度不足2.2 m 者计算1/2 面积。利用坡屋顶内空间净高超过2.1 m 的部位应计算全面积；净高在1.2 m～2.1 m 的部位应计算1/2 面积；净高不足1.2 m的部位不应计算面积。
规则规定: 单层建筑物不论其高度均按一层计算， 其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的水平面积计算。并未明确利用坡屋顶内空间时建筑面积的计算方法。
另外, 值得注意的是规范比规则更加突出了高度在建筑面积计算中的控制作用( 高度在2.2 m以上者计算全面积; 高度不足2.2 m者计算1/2面积) , 还有很多部位的建筑面积均是依据其净高分3类( 净高超过2.1 m的部位计算全面积; 净高在1.2 m～2.1 m 的部位计算1/2 面积; 净高不足1.2 m 时不计算面积) 进行计算, 如多层建筑坡屋顶内、场馆看台下等。
3.1.2 多层建筑物的建筑面积计算
《规范》规定: 多层建筑物首层应按其外墙勒脚以上结构水平面计算二层及以上楼层应按其外墙结构水平面积计算。层高在2.2 m及以上者应计算全面积; 层高不足2.2 m 者应计算1/2 面积。
规则规定: 多层建筑物建筑面积按各层建筑面积之和计算, 其首层建筑面积按外墙勒脚以上结构的水平面积计算, 二层及二层以上按外墙结构的水平面积计算。
由比较可见,《规范》将多层建筑物按其层高, 以2.2 m 为界分两类进行计算, 而规则并没有突出层高高度在计算建筑面积中的作用。
另外,《规范》中， 以高度2.2 m 为界分两类进行计算建筑面积的还有: 单层建筑物内局部楼层；建于坡地的建筑物吊脚架空层，设计加以利用并有围护结构的深基础架空层地下室、半地下室、回廊, 有围护结构的架空走廊、落地橱窗、门斗、挑廊、檐廊、眺望门，不垂直于水平面而走出底板外沿的建筑物; 舞台灯光控制室; 建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等。
3.1.3 立体书库和立体仓库与立体车库的计算
《规范》规定:立体书库、立体车库、立体仓库，无结构层的应按一层计算。结构层的应按其结构层面积分别计算。层高在2.2 m 及以上者应计算分面积；层高不足2.2 m 者应计算1/2 面积。规则规定:书库、立体仓库设有结构层的， 按结构层计算建筑面积;没有结构层的， 按承重书架层或货架层计算建筑面积。
由比较可见：立体书库、立体仓库、立体车库无结构层的计算建筑面积，《规范》与规则存在很大差别，一个是按一层计算, 一个是按承重书架层或货架层计算。
3.1.4 阳台的计算
《规范》规定:建筑物的阳台( 不论封闭与否) 均应按其水平投影面积的1/2 计算。
规则规定:闭阳台按其水平投影面积计算建筑面积; 凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。
显而易见, 规范的此条规定解决了阳台建筑面积在以往房屋买卖中出现的很多争议。
3.1.5 有永久性顶盖的室外楼梯的计算
《规范》规定有永久性顶盖的室外楼梯, 应按建筑物自然层的水平投影面积的1/2 计算；而规则规定室外楼梯, 按自然层投影面积之和计算建筑面积。
3.1.6 有永久性顶盖无围护结构的车棚和货棚等以及雨篷的计算《规范》规定:有永久性顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站、场馆看台等, 应按其顶盖水平投影面积的1/2 计算。《规范》规定:雨篷结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.1m 者, 应按雨篷结构板的水平投影面积的1/2 计算。
规则规定:有柱的雨篷、车棚、货棚、站台等, 按柱水平面积计算建筑面积; 独立柱的雨篷、单排柱的车棚、货棚、站台等, 按其顶盖水平投影面积的一半计算建筑面积。
《规范》计算建筑面积更加简便，了有无柱的说明, 改变为按顶盖和结构板的水平投影面积考虑。
3.2 建筑面积计算规范的优点
( 1)《规范》更加细化。例如，在计算单层建筑物和多层建筑物的建筑面积时, 更多的地方都用到了层高高度或净高, 并分为3个界限: 计算全部建筑面积; 计算1/2建筑面积；不计算建筑面积。
( 2)《规范》更加简便、明确。例如:计算雨篷、车棚、货棚、站台等建筑面积时，取消了有柱与无柱的界限，使计算起来更加简便。
( 3)《规范》更加合理。例如: 阳台的计算，不论其设置形式如何，一律按其水平投影面积的1/2计算，避免了以往的许多争端。
4 结语
建筑面积的计算绝不是单纯的计算工作，它不仅为编制概预算、拨款、与贷款提供指标，同时，对建筑面积的合理利用，合理进行平面布局充分利用建筑空间，不断促进设计部门、施工企业及建设单位加强科学管理，降低工程造价，提高投资经济效果等都具有很重要的意义。
参考文献
关于“面积”有故事
销售面积这一说法只是一种开发企业或购房者的习惯叫法,在合同用语中并无此一词,也就是说,平时广告、售楼书中的楼价,均指每平方米“建筑面积”的价格,而“建筑面积” 是包括了公共分摊面积和实得建筑面积的。
即建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。
“实得建筑面积”就是人们俗称的“实用面积”。它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。
业主直接可利用的面积称为“使用面积”,俗称“地砖面积”。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。
实用面积最科学
许多业内人士认为,楼盘以实得建筑面积来计价更为科学,因为客户得到的实惠应是决定价格的最重要因素,且这种做法能很好地激励开发商节约成本、精打细算。
公摊面积有蛊惑
值得购房者注意的是,公摊面积大有文章,现行公摊面积主要包括楼梯、电梯、过道、首层大堂等,有的楼盘公摊面积还包括了水房、电房、保安亭等配套设施的分摊。
而后者比前者在名义价格相同的情况下,实际价格要高得多。对于公共分摊面积的处理,目前尚无准确法律规范出台,这一问题,购房者不应小觑之。
【关键词】建筑工程；建筑面积；规范；规则
1 建筑面积的概念
建筑面积亦称建筑展开面积，是指建筑物各层面积之和。建筑面积包括使用面积、辅助面积和结构面积。使用面积是指建筑物各层平面布置中，可直接为生产或生活使用的净面积之和。居室净面积在民用建筑中，亦称“居住面积”。辅助面积，是指建筑物各层平面布置中为辅助生产或生活所占净面积总和，使用面积与辅助面积的总和称为“有效面积”。结构面积是指建筑物各层平面布置中的墙体、柱、垃圾道、通风道、附属烟囱等结构所占面积的总和。
2 建筑面积的作用
建筑面积是一项重要的技术经济指标，在国民经济一定时期内完成建筑面积的多少，也标志着一个国家的工农业生产发展状况、人民生活居住条件的改善和文化生活福利设施发展的程度。
建筑面积在编制工程建设概算时，是计算工程量的基础，如计算出建筑面积之后，利用这个基数，就可以计算地面抹灰、室内填土、地面垫层平整场地等项目的工程量及其价值。
建筑面积作为结构工程量的计算基础，不仅重要，而且也是一项需要认真对待和细心计算的工作，任何粗心大意都会造成计算上的错误，不但会造成结构工程量计算上的偏差，也会直接影响概预算造价的准确性，造成人力、物力和国家建设资金的浪费及大量建筑材料的积压。
建筑面积与使用面积、辅助面积、结构面积之间存在着一定的比例关系，设计人员在进行建筑或结构设计时，都应在计算建筑面积的基础上再分别计算出结构面积、有效面积及诸如平面系数、土地利用系数等技术经济指标。有了建筑面积，才有可能计算单位建筑面积的技术经济指标。如工程总价值除以总建筑面积，就是单位工程每平方米建筑面积的技术经济指标或称单方造价（元/m2）。
建筑面积的计算对于建筑施工企业实行内部经济承包责任制、投标报价编制施工组织设计、配备施工力量、成本核算及物资供应等，都具有重要意义。
3 建筑面积计算的规范
随着我国加入世界贸易组织，建设工程全面实行工程量清单计价已是大势所趋。工程量清单计价属于全面成本管理的范畴，其思路是“统一计算规则，有效控制数量，彻底放开价格，正确引导企业自主报价，市场有序竞争形成价格”。所以，有一个完善、合理的计算规则，对建筑市场规范、健康发展就显得十分重要，但是以往的建筑面积计算规则，存在很多有争议的地方，为了解决这些问题，2005年，中华人民共和国建设部编制了国家标准《建筑工程建设面积计算规范》（gb/t50353-2005）（以下简称《规范》），并规定自2005年7月1日起执行，这充分标志着国家对规范建筑面积计算规则进入了一个新的阶段。
3.1 建筑面积计算规范与规则的比较
3.1.1 单层建筑物的建筑面积计算
《规范》规定：单层建筑物的建筑面积，应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算。单层建筑物高度在2.2m及以上者计算全面积，高度不足2.2m者计算1/2面积。利用坡屋顶内空间净高超过2.1m的部位应计算全面积；净高在1.2m～2.1m的部位应计算1/2面积；净高不足1.2m的部位不应计算面积。
规则规定：单层建筑物不论其高度均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。并未明确利用坡屋顶内空间时建筑面积的计算方法。
另外，值得注意的是，规范比规则更加突出了高度在建筑面积计算中的控制作用（高度在2.2m以上者计算全面积；高度不足2.2m者计算1/2面积），还有很多部位的建筑面积均是依据其净高分3类（净高超过2.1m的部位计算全面积；净高在1.2m～2.1m的部位计算1/2面积；净高不足1.2m时不计算面积）进行计算，如多层建筑坡屋顶内、场馆看台下等。
3.1.2 多层建筑物的建筑面积计算
《规范》规定：多层建筑物首层应按其外墙勒脚以上结构外围水平面计算二层及以上楼层应按其外墙结构外围水平面积计算。层高在2.2m及以上者应计算全面积；层高不足2.2m者应计算1/2面积。
规则规定：多层建筑物建筑面积按各层建筑面积之和计算，其首层建筑面积按外墙勒脚以上结构的外围水平面积计算，二层及二层以上按外墙结构的外围水平面积计算。
由比较可见，《规范》将多层建筑物按
其层高，以2.2m为界分两类进行计算，而规则并没有突出层高高度在计算建筑面积中的作用。
3.1.3 立体书库和立体仓库与立体车库的计算
《规范》规定：立体书库、立体车库、立体仓库，无结构层的应按一层计算，有结构层的应按其结构层面积分别计算。层高在2.2m及以上者应计算分面积；层高不足2.2m者应计算1/2面积。规则规定：书库、立体仓库设有结构层的，按结构层计算建筑面积；没有结构层的，按承重书架层或货架层计算建筑面积。
由比较可见：立体书库、立体仓库、立体车库无结构层的计算建筑面积，《规范》与规则存在很大差别，一个是按一层计算，一个是按承重书架层或货架层计算。
3.1.4 阳台的计算
《规范》规定：建筑物的阳台（不论封闭与否）均应按其水平投影面积的1/2计算。
规则规定：封闭阳台按其水平投影面积计算建筑面积；凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。
显而易见，规范的此条规定解决了阳台建筑面积在以往房屋买卖中出现的很多争议。
3.1.5 有永久性顶盖的室外楼梯的计算
《规范》规定有永久性顶盖的室外楼梯，应按建筑物自然层的水平投影面积的1/2计算；而规则规定室外楼梯，按自然层投影面积之和计算建筑面积。
3.1.6 有永久性顶盖无围护结构的车棚和货棚等以及雨篷的计算《规范》规定：有永久性顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站、场馆看台等，应按其顶盖水平投影面积的1/2计算。《规范》规定：雨篷结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.1m者，应按雨篷结构板的水平投影面积的1/2计算。
规则规定：有柱的雨篷、车棚、货棚、站台等，按柱外围水平面积计算建筑面积；独立柱的雨篷、单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算建筑面积。
《规范》计算建筑面积更加简便，取消了有无柱的说明，改变为按顶盖和结构板的水平投影面积考虑。
3.1.7 建筑物通道的计算
《规范》明确规定建筑物的通道，指楼层部分跨在人行道上的临街楼房的底层和有道路穿过建筑空间的楼层，不计算建筑面积；而规则规定可计算建筑面积。
3.2 建筑面积计算规范的优点
（1）《规范》更加细化。例如，在计算单层建筑物和多层建筑物的建筑面积时，更多的地方都用到了层高高度或净高，并分为3个界限：计算全部建筑面积；计算1/2建筑面积；不计算建筑面积。
（2）《规范》更加简便、明确。例如：计算雨篷、车棚、货棚、站台等建筑面积时，取消了有柱与无柱的界限，使计算起来更加简便。
（3）《规范》更加合理。例如：阳台的计算，不论其设置形式如何，一律按其水平投影面积的1/2计算，避免了以往的许多争端。
【参考文献】
[1]李慧民，贾宏俊.建设工程技术与计量[m].北京：中国计划出版社，2005：281.
1、建筑面积=套内建筑面积+公摊面积。建筑面积是指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。公摊面积指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房中公共建筑空间的面积。
2、公摊面积=公摊系数*套内建筑面积公摊系数=总公共分摊面积/(套内建筑面积*总套数套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积。
3、如果楼体竣工后对建筑面积有异议可以与开发商协商重新测量，让专业测绘机构对房屋建筑面积进行合法认定，并要求测绘单位出具测绘成果，此测绘成果就可以作为该房屋建筑面积的客观的合法认定。
房套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成，即房屋使用面积为房子套内建筑面积的一部分。
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在整个商品房销售中，商品房销售面积就是整个商品房的建筑面积。地下室作为人防工程，应从整个商品房建筑面积中扣除。商品房按套或单元统一出售，商品房销售面积是指买受人购买的本单元或套内的建筑面积，简称套内建筑面积，其与应该分摊的公用建筑面积之和，商品房销售面积为建筑面积加上分摊的公共建筑面积。
法律依据
《建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第一条规定：1、根据国家有关技术标准，制定《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》；2、本规则适用于商品房的销售和产权登记；3、商品房销售以建筑面积为面积计算单位。建筑面积应按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算；4、商品房整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积，地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积扣除；5、商品房按套或单元出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和，商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。
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摘要:本文介绍了建筑面积的概念和作用,并对计算工程建筑面积的新《规范》与旧规则进行了比较。关键词:建筑工程;建筑面积;规范;规则
Abstract: this paper introduces the conception and function of building area, and the calculated engineering construction area of new "standard" and the old rules are compared.
Keywords: building engineering; Construction area; Standard; rules
中图分类号：P218 文献标识码：A 文章编号：1建筑面积的内涵
建筑面积亦称建筑展开面积,是指建筑物各层面积之和。建筑面积包括使用面积、辅助面积和结构面积。使用面积是指建筑物各层平面布置中,可直接为生产或生活使用的净面积之和。居室净面积在民用建筑中,亦称“居住面积”。辅助面积,是指建筑物各层平面布置中为辅助生产或生活所占净面积总和,使用面积与辅助面积的总和称为“有效面积”。结构面积是指建筑物各层平面布置中的墙体、柱、垃圾道、通风道、附属烟囱等结构所占面积的总和。2测量建筑面积的重要性建筑面积是一项重要的技术经济指标,在国民经济一定时期内完成建筑面积的多少,也标志着一个国家的工农业生产发展状况、人民生活居住条件的改善和文化生活福利设施发展的程度。建筑面积在编制工程建设概算时,是计算工程量的基础,如计算出建筑面积之后,利用这个基数,就可以计算地面抹灰、室内填土、地面垫层平整场地等项目的工程量及其价值。建筑面积作为结构工程量的计算基础,不仅重要,而且也是一项需要认真对待和细心计算的工作,任何粗心大意都会造成计算上的错误,不但会造成结构工程量计算上的偏差,也会直接影响概预算造价的准确性,造成人力、物力和国家建设资金的浪费及大量建筑材料的积压。建筑面积与使用面积、辅助面积、结构面积之间存在着一定的比例关系,设计人员在进行建筑或结构设计时,都应在计算建筑面积的基础上再分别计算出结构面积、有效面积及诸如平面系数、土地利用系数等技术经济指标。有了建筑面积,才有可能计算单位建筑面积的技术经济指标。如工程总价值除以总建筑面积,就是单位工程每平方米建筑面积的技术经济指标或称单方造价(元/m2)。建筑面积的计算对于建筑施工企业实行内部经济承包责任制、投标报价编制施工组织设计、配备施工力量、成本核算及物资供应等,都具有重要意义。3建筑面积计算的规范随着我国加入世界贸易组织,建设工程全面实行工程量清单计价已是大势所趋。工程量清单计价属于全面成本管理的范畴,其思路是“统一计算规则,有效控制数量,彻底放开价格,正确引导企业自主报价,市场有序竞争形成价格”。所以,有一个完善、合理的计算规则,对建筑市场规范、健康发展就显得十分重要,但是以往的建筑面积计算规则,存在很多有争议的地方,为了解决这些问题,2005年中华人民共和国建设部编制了国家标准《建筑工程建设面积计算规范》(GB/T50353―2005)(以下简称《规范》),并规定自2005年7月1日起执行,这充分标志着国家对规范建筑面积计算规则进入了一个新的阶段。3.1建筑面积计算规范与规则的比较3.1.1单层建筑物的建筑面积计算《规范》规定:单层建筑物的建筑面积,应按其外墙勒脚以上结构水平面积计算。单层建筑物高度在2.2m及以上者计算全面积,高度不足2.2m者计算1/2面积。利用坡屋顶内空间净高超过2.1m的部位应计算全面积;净高在1.2m～2.1m的部位应计算1/2面积;净高不足1.2m的部位不应计算面积。规则规定:单层建筑物不论其高度均按一层计算,其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的水平面积计算。并未明确利用坡屋顶内空间时建筑面积的计算方法。另外,值得注意的是,规范比规则更加突出了高度在建筑面积计算中的控制作用(高度在2.2m以上者计算全面积;高度不足2.2m者计算1/2面积),还有很多部位的建筑面积均是依据其净高分3类(净高超过2.1m的部位计算全面积;净高在1.2m～2.1m的部位计算1/2面积;净高不足1.2m时不计算面积)进行计算,如多层建筑坡屋顶内、场馆看台下等。3.1.2多层建筑物的建筑面积计算《规范》规定:多层建筑物首层应按其外墙勒脚以上结构水平面计算，二层及以上楼层应按其外墙结构水平面积计算。层高在2.2m及以上者应计算全面积;层高不足2.2m者应计算1/2面积。转规则规定:多层建筑物建筑面积按各层建筑面积之和计算,其首层建筑面积按外墙勒脚以上结构的水平面积计算,二层及二层以上按外墙结构的水平面积计算。由比较可见,《规范》将多层建筑物按其层高,以2.2m为界分两类进行计算,而规则并没有突出层高高度在计算建筑面积中的作用。3.1.3立体书库和立体仓库与立体车库的计算《规范》规定:立体书库、立体车库、立体仓库,无结构层的应按一层计算,有结构层的应按其结构层面积分别计算。层高在2.2m及以上者应计算分面积;层高不足2.2m者应计算1/2面积。规则规定:书库、立体仓库设有结构层的,按结构层计算建筑面积;没有结构层的,按承重书架层或货架层计算建筑面积。由比较可见:立体书库、立体仓库、立体车库无结构层的计算建筑面积,《规范》与规则存在很大差别,一个是按一层计算,一个是按承重书架层或货架层计算。3.1.4阳台的计算《规范》规定:建筑物的阳台(不论封闭与否)均应按其水平投影面积的1/2计算。规则规定:封闭阳台按其水平投影面积计算建筑面积;凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。显而易见,规范的此条规定解决了阳台建筑面积在以往房屋买卖中出现的很多争议。3.1.5有永久性顶盖的室外楼梯的计算《规范》规定有永久性顶盖的室外楼梯,应按建筑物自然层的水平投影面积的1/2计算;而规则规定室外楼梯,按自然层投影面积之和计算建筑面积。3.1.6有永久性顶盖无围护结构的车棚和货棚等以及雨篷的计算《规范》规定:有永久性顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站、场馆看台等,应按其顶盖水平投影面积的1/2计算。《规范》规定:雨篷结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.1m者,应按雨篷结构板的水平投影面积的1/2计算。规则规定:有柱的雨篷、车棚、货棚、站台等,按柱水平面积计算建筑面积;独立柱的雨篷、单排柱的车棚、货棚、站台等,按其顶盖水平投影面积的一半计算建筑面积。《规范》计算建筑面积更加简便,取消了有无柱的说明,改变为按顶盖和结构板的水平投影面积考虑。3.1.7建筑物通道的计算《规范》明确规定建筑物的通道,指楼层部分跨在人行道上的临街楼房的底层和有道路穿过建筑空间的楼层,不计算建筑面积;而规则规定可计算建筑面积。3.1.8其他《规范》规定：建筑物外墙外侧有保温隔热层的,应按保温隔热层外边线计算建筑面积；而规则不计算保温层厚度所占的建筑面积。《规范》增加了以幕墙为围护结构的建筑物,应按幕墙外边线挂牌建筑面积。3.2建筑面积计算规范的优点(1)《规范》更加细化。例如,在计算单层建筑物和多层建筑物的建筑面积时,更多的地方都用到了层高高度或净高,并分为3个界限:计算全部建筑面积;计算1/2建筑面积;不计算建筑面积。(2)《规范》更加简便、明确。例如:计算雨篷、车棚、货棚、站台等建筑面积时,取消了有柱与无柱的界限,使计算起来更加简便。(3)《规范》更加合理。例如:阳台的计算,不论其设置形式如何,一律按其水平投影面积的1/2计算,避免了以往的许多争端。4结语建筑面积的计算绝不是单纯的计算工作,它不仅为编制概预算、拨款、与贷款提供指标,同时,对建筑面积的合理利用,合理进行平面布局,充分利用建筑空间,不断促进设计部门、施工企业及建设单位加强科学管理,降低工程造价,提高投资经济效果等都具有很重要的意义。
参考文献[1]李慧民,贾宏俊.建设工程技术与计量[M].北京:中国计划出版社,2005:281.
[2]熊清源,苟永学,赵雪灵.建筑面积计算的新规范与旧规则比较[J].山西建筑,2006(1)
关键词: 房产测量; 共有建筑面积; 共有建筑面积的分摊
Abstract: the housing area is China's construction and real estate industry in one of the most important indicators, China is the real estate in the measurement of determination to one of the basic elements. The article the author in the house property measurement of some of the situation to the houses there area measurement and calculation share area apportion analyzed.
Key words: real estate measurement; Mutual floor area; Mutual floor area apportion
中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：
0前 言
2008年7月1日起实施的《房屋登记办法》规定了房屋登记簿记载的是房屋的权属和内容，由房屋登记机关管理，房地产权证书是房屋权属人持有的重要合法凭证。无论是房屋登记簿还是房地产权证书，其涉及的内容至关重要。近年来，随着我国法律的健全和购房人法律意识的增强，商品房投诉案件与日俱增，尤其反映在房屋建筑面积及其公摊面积的测量等问题上，成为诸多房地产司法诉讼中的焦点。房地产的测绘结果作为房屋建筑面积的合法依据记载于房屋登记簿，也是房地产权证书的缮证依据，由此可见，房地产测绘在房屋登记管理工作中处于相当重要的地位。那么，我们的测绘人员应如何对房屋进行科学合法的测绘？房屋登记机关又如何进行缮证颁给权属人一个正确反映房屋内容的房地产权证书？这些都是在从事房屋登记管理工作中存在的问题。本文笔者结合实际工作中出现的一些问题，对房屋面积的测量和共有建筑面积的分摊计算进行探讨。
1. 楼梯的计算和分摊
对住宅楼和商住楼内的楼梯间的建筑面积,一般的18墙和24墙的按开间和进深尺寸计算相应楼梯间的建筑面积。
如开间是2.60m,进深是5.00m,墙体厚度是0.24m的楼梯间,它的建筑面积是:
2.60×5.00=13.00m2
而不应该是用楼梯间的净尺寸计算其建筑面积:
2.48×4.88=12.1024m2
住宅楼的楼梯间一般根据各套房屋的套内建筑面积进行分摊。若一层房屋有跃层现象,即一套房屋包括了由室内楼梯相连的一层和二层两部分,该套房屋一般都在一层设有门洞,而楼梯间里则没有门洞, 那么该套房屋就不应该参加楼梯间的分摊。若有门洞与楼梯间相通,则必须参加楼梯间及其他相关共用建筑面积的分摊。
商住楼住宅部分的楼梯间同样是根据“谁使用谁分摊”法则进行分摊。此部分楼梯间作为住宅部分的功能区共有建筑面积仅参加住宅部分的共有建筑面积分摊。现在有些人认为若从整体构造考虑,这部分楼梯间应作为幢共有建筑面积由住宅部分和商业部分共同分摊。但商住楼的商业部分单位平方米的售价在制定时已经考虑了整幢楼的总体造价问题,所以这部分楼梯间不应该再由商业部分分摊了。同理, 若是商业部分使用了楼梯间,那么它就得根据情况分摊楼梯间共有建筑面积。
室外楼梯可以上层为下层的顶盖而计算全面积,无顶盖的计算一半面积。
套内楼梯间包括自建房屋的室内楼梯间按自然层计算全面积。
2. 外墙共有建筑面积
套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)水平投影面积的一半,是作为外墙共有建筑面积分摊的。规范中没有明确说明外墙共有建筑面积如何计算,如果我们把整个外墙的水平投影面积计算出来,取其一半作为外墙共有建筑面积,则相应与套内的另一半墙体的建筑面积将很难加以区分和计算,权界也不易确定。所以在实践中,我们以半边外墙的水平投影面积作为外墙共有建筑面积,即以墙体外侧不与套内相连的半边墙体的水平投影面积作为外墙共有建筑面积,而外墙内侧与套内相连的另一半墙体的水平投影面积则做为套内墙体面积的一部分。
如某6层住宅楼,长16.24m,宽6.24m,一层是37墙,二至六层是24墙。那么二至六层的外墙共有建筑面积是一样的:
(16.12+6.12)×2×0.12=5.3376(m2)
对于一层的37墙, 轴线外侧是0.12m, 里侧是0.25m,这时仍应严格按照《房产测量规范》以半边墙体计算外墙共有建筑面积,即:
[（16.24-0.185）+(6.24-0.185)]×2×0.185=8.1807(m2)
有些地方对于37墙却有不同的处理方法,他们为了使一层和楼上各层相同户型的套内建筑面积保持一致,便用轴线外侧的墙体厚度即0.12m计算一层的外墙共有建筑面积,而套内墙体面积用0.25m计算, 这无疑与《房产测量规范》是矛盾的,又降低了一层套内的空间利用率,所以这种做法是不对的,对一层的业主也会造成一定的损失,应予以纠正。
至于墙体外侧的抹灰层、瓷砖、镶贴块材等不应计入墙体厚度。《房产测量规范》第8.1.2条中“房屋建筑面积系指房屋外墙(柱) 勒脚以上各层的水平投影面积”。建筑物外墙勒脚以上结构的是指建筑物外墙勒脚以上结构主体层,不包括装饰层。为了建筑设计、构件生产以及施工等方面的尺寸协调,国家规定建筑设计采用统一的模数制,其基础模数为100mm。施工中的微小误差若忽略不计,房屋测量时,各房间的开间进深尺寸一般均应是100mm的整数倍,那么外墙结构尺寸就比较容易掌握。由于《房产测量规范》附录B1.2.d) “内墙面装饰厚度计入使用面积”,若是装饰层计入墙体厚度,加上施工误差的存在,墙体厚度就非常不易准确掌握,很难进行实际操作。《房产测量规范》第8.2.3)条中“突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨棚等”为不计算建筑面积的范围,而1999年全国统一预算定额《建筑面积计算规则》第2.1 条也规定了“突出外墙的构件、配件、附墙柱、垛、勒脚、台阶、悬挑两篷、墙面抹灰、镶贴块材、装饰面等”不为计算建筑面积的范围, 这也说明了超过结构的装饰性部分不计算建筑面积。
3. 关于复式建筑斜屋面
随着我国经济的繁荣和建筑业的蓬勃发展, 城市建筑在满足居住的同时也越来越讲究独特、美观、新颖, 一些开发商纷纷在屋顶作起了“文章”。于是, 一批又一批的复式建筑斜屋顶应运而生。有好多地方的建筑业也主张楼顶要有造型、要讲风格。这就意味着今后测算商品房要测算更多的斜屋面房屋。
对于斜屋面房屋怎么测算? 《房产测量规范》规定: 斜面结构屋顶高度在2.20m 以上的部位, 按其水平投影面积计算。斜屋面顶的房屋是指在房屋屋顶或天面上另有一永久的、可供人们居住用的或储存物品用的斜面屋顶房屋。
如果单纯是斜屋面的房屋, 直接“ 切取”2.2m 的高度计算倒也方便、准确, 遇到带有三角形“老虎窗”的斜屋面情况就不一样了。这种斜屋面因其仅窗顶部分高于2.20m, 两侧逐渐斜下又低于这个高度, 可计算的面积并不大, 且结构错综复杂, 测算起来十分麻烦, 界定也不见得准确。
故笔者认为: 这种斜屋面房屋的窗顶超过2.20m 的部分可以不予考虑。
4. 阳台水平投影面积
《房产测量规范》仅对阳台的全封闭和未封闭这两种情况做出了按其水平投影计算全部和一半面积的规定,根据上面第二部分的结论,其水平投影指其维护结构的水平投影,装饰性部分不予考虑。
实际中有一种全封闭的凹阳台凹进去很深,达到两三米甚至更深, 有些人问这种阳台能不能按套内计算全面积,答案是否定的。阳台就是阳台, 套内就是套内,这里影响到外墙共有建筑面积如何确定的问题, 这也是《房产测量规范》所不允许的。如果这个凹阳台是未封闭的, 不管其凹进去多深都不能计算全面积, 规范规定未封闭的阳台计算一半面积。
5. 其他问题
现在一些房产开发商为了房屋促销, 会对某套房屋的购买者赠送一些房间或其他建筑面积, 如果这部分面积不是共有建筑面积, 不损害该幢楼其他业主的相关权益, 且买卖双方又达成或签订了协议的, 那么这样做应该是允许的。
对于量不出层高的房屋如窑洞, 规范未作规定, 各地可以根据情况以净高代替, 以方便生产生活为宜。
6. 共有建筑面积的分摊方法
我们以某综合楼为例来说明共有建筑面积的分摊方法。
某综合楼由地下室、首层商场、2～7 层住宅三大功能区组成。各建筑面积如下:
地下室套内面积600m2,本层使用的电梯间、管道井及车道面积200m2,配电房面积100m2。
首层套内面积750m2,本层使用的公厕50m2,大堂、电梯间面积120m2,电表房面积50m2。
2至7层每层套内面积900m2,本层使用的电梯间、走廊面积100m2。
天面机房、电梯间面积120m2,外墙共有建筑面积280m2。
幢共有建筑面积的分摊:将地下室的配电房、首层的电表房以及外墙共有建筑面积汇总,由三大功能区按各功能区的总建筑面积依比例分摊。
功能区共有建筑面积的分摊:将首层的大堂、电梯间,天面的机房、电梯间面积汇总,由地下室和2至7层住宅按各层总套内建筑面积依比例分摊。
计算共有面积分摊系数:将各层所分摊的幢共有建筑面积、功能区共有建筑面积以及本层共有建筑面积汇总,按层内各套的套内建筑面积依比例分摊,计算得到最终的共有面积分摊系数。
对于商住楼和综合楼的共有面积分摊方法,我们归结为以下几点:
幢共有建筑面积的分摊:将为整幢大楼服务的共有建筑面积汇总, 由各功能区按各功能区的总建筑面积依比例分摊。
幢共有建筑面积各功能区的总建筑面积= 幢共有建筑面积分摊系数
功能区共有建筑面积的分摊: 将为几个功能区或一个功能区服务的共有建筑面积汇总, 按相关功能区的总套内建筑面积依比例分摊给各功能区或各层。
计算共有面积分摊系数: 将各个功能区所分摊的幢共有建筑面积、功能区共有建筑面积汇总按各套房屋的套内建筑面积依比例分摊。或者是将各层所分摊的幢共有建筑面积、功能区共有建筑面积以及本层共有建筑面积汇总, 按层内各套房屋的套建筑面积依比例分摊得到最终的共有面积分摊系数。
或者,
关键词：房屋共有建筑；面积分摊；问题研究
DOI：10.16640/ki.37-1222/t.2016.13.126
0 引言
随着近几年来我国建筑行业的不断发展和进步，房屋建筑已经成为了我国经济发展过程中极其重要的一部分。并且为了更好的促进房屋建筑行业的发展和进步，我国相关政府在房屋建筑方面制定了一系列的政策，尤其是在房屋共有建筑面积分摊方面，更是提出了许多的分摊原则，进而为建筑企业的工作提供了一定的便利。尽管如此，我国许多建筑企业所始终不能正确的认识房屋共有建筑面积分摊的重要性，在进行房屋共有建筑面积分摊的时候，不能聘请专业的技术人员开展工作，而是聘请一些非专业的工作人员，这就大大的降低了房屋共有建筑面积分摊的准确性。
1 房屋共有建筑面积分摊的问题
在整个房屋建设的过程中，房屋共有建筑面积分摊问题一直是主要的问题之一，并且到目前为止，我国也没有找出一种能够完全解决房屋共有建筑面积分摊问题的有效对策。下面对房屋共有建筑面积分摊中经常出现的一些问题做了简要的分析和探讨。
1.1 面积分摊中存在的计算问题
在房屋共有建筑面积分摊问题中存在的一个主要问题就是计算困难，从而给整个年级分摊工程带来了许多的困难。当我们对房屋共有建筑面积分摊进行计算的时候，不仅仅需要相关技术人员具有非常强的专业性，而且需要他们在进行计算之前对整个楼盘全部的数据有一个准确的了解和掌握并且许多技术人员在进行计算的时候，经常会受到相关资料以及专业水平的限制，导致他们无法准确的计算出数据，最终使得双方不能都满意。
例如，对于一个市场商住楼而言，这一楼房的二楼以及三楼住房内面积在实际的设计和测量中是完全的一样的。但是，我们知道。二楼和三楼在设计格局方面存在着一定的差异，一般情况下，三楼比二楼多一个回廊式的挑廊，并且人们在进入三楼的时候，必须要首先经过这一挑廊才能进入到房屋中，但是，与三楼不相同的是，二楼的住房是通过直接使用一楼的屋面进户的。因此，当我们在对二楼和三楼的面积进行分摊的时候。由于需要将挑廊分摊到三楼中，这就导致二楼和三楼分摊面积的方法不完全相同。但是，在实际的计算过程中，许多建筑企业却不能高度的重视这一问题，始终采用相同的方法对二楼和三楼进行面积的分摊，这就给整个房屋建筑过程带来了许多的困难。
1.2 房屋共有建筑面积分摊中的认定比较困难
在房屋共有建筑面积分摊中存在的另一个主要问题就是认定存在着许多困难，进而严重的阻碍了整个房屋建设的进程。尤其是对于许多公共用房、设备用房以及管理用房等，这些房屋在设计的时候与实际的使用情况有时出现无法准确认定的情况，进而导致房屋的实际面积以及空间不能得到合理的利用。例如。对于一小区电梯楼一层有一间几十平方米的管理用房。当相关建筑企业在对这一房屋进行测量的时候，房屋还没有开始使用，并且确定这一管理房屋仅仅是为这一层的电梯楼进行服务的。然后，为了更加的了解并且掌握这一管理用房的实际面积分摊情况，相关测量人员在进行准确的测量，并且将这一管理用房分摊到了整栋的房屋，进而导致有一部分的住房面积刚刚超过了144平方米。并且在这栋楼房中，部门业主认为这些管理用房的使用性质不能仅仅的局限于为本栋电梯楼进行服务，而是属于小区物业服务用房的一部分，因此，他们提出管理用房并不能分摊到电梯楼里面。但是根据我国相关的法律规定，要求为本栋服务的设备用房以及管理用房应该计入到房屋共有建筑面积中去，而相关的物权法却明确管理用房并不能计入到房屋共有建筑面积内的。
1.3 事实上的服务功能与面积分摊计算不能进行完全的统一
对于我国大部分房屋建筑企业而言，在进行房屋共有建筑面积分摊过程中，经常会出现房屋的服务功能与面积分摊计算不能完全的统一。众所周知的是，对于当代大部分的房屋建筑而言，建筑内部的格局相关存在着一定的关系，并且十分复杂，准确区分每一个部位的适用情况几乎都无法做到，许多房屋建筑的共有部门无论如何计算都不能满足建筑企业和房屋用户。例如，在我国存在着许多大型的综合楼，在一般情况下，对于这些综合楼而言，商业部分的分摊率可以达到百分之三十以上，但是，对于临街门面而言，它的价值要比铺面高出许多，这就导致许多门面业主认为房屋共有建筑面积分摊不够合理，进而导致他们不能利用铺面内公共的面积。
2 结束语
总而言之，在整个房屋建设过程中，房屋共有建筑面积分摊是极其重要的一个环节，因此，各个建筑企业必须要高度的重视这一工作，不断的提高房屋共有建筑面积分摊的合理性，使得房屋中所有的面积都可以得到充分的利用。
参考文献：
[1]周明良.房屋共有建筑面积分摊方法探讨[J].测绘与空间地理信息，2012（03）.
[2]朱志勇.关于《房产测量规范》商品房共有建筑面积分摊方法的探讨[J].内蒙古科技与经济，2001（05）.
关键词：坡地建筑；计算办法；建议
中图分类号：TU984文献标识码：A
宁波市地势西南高、东北低，全市坡地面积占陆域的60%左右。随着宁波坡地建筑数量的增多与形式的多样化，现行规划指标标准相对滞后且不够完备。在遇到一些现行标准没有涵盖的特殊建筑类型的时候，由于缺乏相关依据，复核人员无法进行准确的计算，这样既不利于提高行政审批效率，也不利于依法行政与廉政建设。因此对坡地建筑的共性问题进行研究，统一认定尺度，不断完善坡地建筑的相关规划计算规范有着迫切的需求，研究规划指标的控制对城市容量的控制、土地利用效率的提高也有着十分重要的意义。
坡地建筑面积计算方法存在的问题及建议
现行方法存在的问题
根据坡地建筑底层地坪与所在坡地的关系，以及建筑埋地、接地、离地形式，将坡地建筑分为半架空式、全架空式、退台式、开挖式、填土式、错层式、悬挑式、窑洞式建筑等不同类型1，其中宁波一般以半架空式、全架空式、退台式、开挖式四类建筑类型为主。现行的宁波市坡地建筑的计算及地上地下建筑的判定主要根据《宁波市建筑工程容积率计算规定》（甬规字[2010]122）文件的规定，即建筑物出入口（人行出入口和车行出入口）至小区道路中轴线（两处高差不大于0.5米，大于0.5米时，则取距建筑出入口1.5米的入户道路中轴线处的设计标高）的最小垂直距离处的设计标高（当一幢建筑物有几个出入口时，则取几个出入口设计标高的平均值）作为该幢建筑的室外地坪标高；如建筑出入口无垂直对应的小区道路时，则以距建筑出入口1.5米的入户道路中轴线处的设计标高（当一幢建筑物有几个出入口时，则取几个出入口设计标高的平均值）作为该幢建筑的室外地坪标高2。针对确定的室外地坪，参照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353—2005）中关于地上、半地下室、地下室的相关定义进行坡地建筑的计算及地上地下建筑的判定3。但在实际工程计算中，发现现行计算方法存在以下问题：
出入口界定困难
出入口界定困难，主要体现在：一是什么类型的能够界定为建筑出入口，是否所有只要与室外相通的车行、人行出入口都算建筑出入口；二是对于既有庭院出入口，又有建筑入口时，是否2个都算建筑出入口。因此，模糊的出入口定义会导致不同的人对出入口有不同的理解，进而产生分歧。
室外地坪确定不便
当建筑周边地坪起伏较大，距建筑出入口1.5米的位置本身不是平坦的地坪，因此“距建筑出入口1.5米”这个位置来确定标高本身存在一定的局限性。在实际操作中，距建筑出入口1.5米的入户道路中轴线处的设计标高（图1）比较难以获得，确定时也不方便操作。
图1 建筑出入口1.5米处道路标高平面图
出入口设计具有随意性
对于同一栋建筑，如果希望它的底层被认定为地下室时，可以通过选择在室外地坪高处增加建筑出入口来实现目的；反之，如果希望它被认定为地上建筑时，可以增加室外地坪低处的出入口来实现4。因此，建筑出入口的设置带有一定的随意性，导致建筑室外地坪的认定也带有一定的随意性。
地上、下判定结果不合理
例如案例一：建筑物只有唯一出入口，在北面坡顶平台，南面坡底平台无出入口，1层东面、西面、南面均在坡底平台之上（均完全露出地面）时，按照现有坡地建筑计算规则判定结果为：室外地坪标高为坡顶平台标高，因此①②③④⑤⑥层为地下建筑，⑦及以上为地上建筑。这与实际存在明显出入，判定结果存在不合理性之处（图2）。
图2 案例一立面图
例如案例二：建筑物在坡底平台上四周完全被掩埋，只有一小段墙体没有被土覆盖，但是无覆土的一小段墙体上存在多个建筑出入口，而坡顶平台上只有一个出入口时，按照现有坡地建筑计算规则判定时，结果可能由于室外地坪标高相对比较低，把四周被掩埋只有一小段墙体没有被土覆盖的部分判定为地上建筑，与实际也不符合（图3）。
图3 案例二平面图
计算方法修改建议
根据宁波坡地建筑的实际情况，针对现有坡地建筑计算存在的问题，借鉴其他城市经验与成果，考虑操作的方便性与计算规则的适用性及合理性，提出“具有n面墙体在地面部分来判定地上、下建筑”的修改建议。
适用范围
仅适用于原场地为坡地的建筑。如果对原平缓场地进行大规模人工堆坡，形成类似于坡地建筑的，应根据《宁波市城乡规划管理技术规定》（甬政发〔2007〕77号）规定,以小区主出入口处的城市道路标高为准加0.2米，作为室外地坪标高,并参照《浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）》规定判定地上、下建筑面积。
修改建议
宁波市坡地建筑面积计算方法修改建议如下：
a、在场地内利用原坡地建造的建筑，3个外墙面以上在地上，视为地面建筑。
b、在场地内利用原坡地建造的建筑，2个外墙面在地上，视为半地下室。
c、在场地内利用原坡地建造的建筑，1个外墙面或无外墙面在地上，视为地下室。（图4）
外墙面：作为室内、室外的分界构件，有承担一定荷载、遮挡风雨、保温隔热、防止噪音、防火安全等围合建筑空间四周的墙体。
单个外墙面的墙面长度：单个外墙面在与房屋立面相平行的投影面上所做得正投影图的墙面长度（图5）。
判定单个外墙面在地上（图6）：满足任一条件
①建筑物一个外墙面既有门又有窗,且所有门和窗均在覆土以上；
②一个外墙面，该层顶板底面在覆土以上部分高度超过该层净高的1/2；
③该层距离覆土1/2净高以上部分超过墙面长度1/2的，视为地上。
建筑单侧采光井或下沉庭院在进深大于4.5米时，相邻部分的墙面视为地上。若相邻部分之和超过该层外墙周长的1/2，则该层视为地上建筑（图7）。
图4 坡地建筑判定方法立面图 图5 单个外墙面的墙面长度平面图
图6 外墙面在地上判定方法立面图 图7 采光井规定平面图
改进计算方法应用及分析
针对宁波常见的半架空式、全架空式、退台式、开挖式等四类坡地建筑类型，使用改进后的计算方法对其进行了应用及分析。
半架空式
该建筑位于宁波市东钱湖二灵山附近，东钱湖东面，用地大部分以缓坡地、耕地为主，场地的规划设计平行于山地等高线。坡地建筑的建筑形式为半架空式（图8）。
图8 半架空式建筑立面图
地上、半地下、地下建筑判定规则：建筑地下一层三个立面都在地面上，因此属于地下建筑。
全架空式
该建筑位于宁波市东钱湖西北面，东临奉钱线，北、南、西三面环山，地势由东向西，逐渐升高，用地大部分以缓坡地、耕地、草地为主，场地的规划设计平行于山地等高线。坡地建筑的建筑形式为全架空式（图9）。
图9 半架空式建筑立面图
地上、半地下、地下建筑判定规则：建筑四个立面都在地面上，因此该建筑属于地上建筑。
退台式
该建筑位于宁波市东钱湖金鸡山水库旁，四面环山，用地大部分以缓坡地、为主，场地的竖向规划设计顺着山形坡势，由北向南，逐渐降低。坡地建筑的建筑形式为退台式（图10）。
图10 退台式建筑立面图
地上、半地下、地下建筑判定规则：建筑存在争议的只有地下一层。在地下一层中，北面墙体所有门窗所在位置均在地上，视为地上；东面与西面墙体顶板距离覆土1/2净高以上部分不超过墙面长度1/2的，视为地下；南面墙体属于地下，本幢楼有一个外墙面在地上。根据在场地内利用原坡地建造的建筑，一个外墙面在地上，视为地下建筑，因此建筑地下一层属于地下建筑。
开挖式
该建筑均为合院类建筑，位于宁波市东钱湖二灵山附近，用地大部分以缓坡地、耕地、为主，场地由北向南，逐渐升高。2#楼坡地建筑的建筑形式为开挖式（图11）。
图11 开挖式建筑立面图
地上、半地下、地下建筑判定规则：建筑存在争议的只有地下一层。在地下一层中，西面墙体处的下沉庭院进深小于4.5米且只有一面与墙相邻，因此，可以判断西面墙体在地下，同时北面和南面顶板距离覆土1/2净高以上部分不足墙面长度1/2的，视为地下，东面墙体在地上，本幢楼地下一层有一个外墙面在地上，根据在场地内利用原坡地建造的建筑，一个外墙面在地上，视为地下建筑。因此建筑地下一层属于地下。
结论
合理的坡地建筑规划指标计算规则注重技术上的可行性和社会、经济、环境效益的统一，从整体上研究规划指标可操作性、城市规划控制性、房产经济合理性、环境发展持续性等各方面达到整体最优。这样有利于城市的可持续发展，合理利用坡地、保护环境、节省能源、生态平衡5。在保证社会、经济、环境发展的同时，控制土地开发强度与环境的和谐统一。规划指标控制需要满足市民日益增长的物质、文化和环境需要，创造有利于人的全面发展和健康成长的基础和条件6。在考虑建筑密度、建筑高度、土地容量等规划问题时，以市民的居住和出行要求放在首位，尽可能地提高规划建筑的可居住性和方便舒适程度，使规划建筑方便居住，环境与建筑和谐统一。
本文结合宁波坡地建筑的实际，考虑坡地建筑本身的通风、采光、及使用功能等因素，提出了 “具有n面墙体在地面部分来判定地上、下建筑”的新方法。该方法，判定结果更接近于建筑的本身属性，同时具有操作的可行性与判定结果的科学性。
参考文献
[1] 唐璞.山地住宅建筑[J].北京：科学出版社，1994．
[2] 宁波市规划局．宁波市建筑工程容积率计算规定（甬规字[2010]122）[S]．2005．
[3] 中华人民共和国建设部．建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353—2005）[S] 2005．
[4] 李先逵.古代巴蜀建筑的文化品格.建筑学报，1995(3)
[5] 卢济威，王海松.山地建筑设计.北京：中国建筑工业出版社，2001.2
[6] 戴志中.山地旧城环境中的高层建筑创作.城市建筑，2005(7)
Study on calculation method of Mountainous building area in Ningbo city
Shu ziyun1, Wang jingsong2, Ruan xiaoping3
（1. Ningbo planning&geographic information center，zhejiang province，315000，China；2. Ningbo planning&geographic information center，zhejiang province，315000，China；2. Ningbo planning&geographic information center，zhejiang province，315000，China）
【关键词】建筑面积；规划审批面积；房产测绘面积；差异
引言
房屋开发建设过程中，不同阶段会遇到名目不同的建筑面积，如：设计面积、计算容积率建筑面积、工程规划面积、预售面积、规划核实面积、产权登记面积等等。而且，多数情况下同一幢建筑在不同的阶段，每种面积又各不相同，令人产生困惑。为了更深入地理解建设过程中不同建筑面积的内涵，笔者认为有必要对各种建筑面积作一个详细的分析。
1、建筑面积计算标准及使用范围
房屋建筑从设计、审批、施工、竣工前后状态下的各类建筑面积，在计算标准及使用范围上存在差异。
1.1建筑面积计算标准
我们现行使用的建筑面积计算有两套国标规范，《建筑工程建筑面积计算规范》（以下简称《建筑规范》）和《房产测量规范》（以下简称《房产规范》）。设计面积依据《建筑规范》计算，适用于工程量的计算，是计算工程造价的依据，从项目设计、招投标和项目报建、施工结算之间的一致性考虑，工程规划许可面积和规划核实面积依据《建筑规范》更为适合。房产测绘依据的《房产规范》则更多从产权角度出发，侧重于房屋的使用价值，计算面积是房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费重要依据。计算容积率面积暂没有统一标准，各地为规范建设项目容积率指标的计算、管理工作，在执行《建筑规范》基础上，一般都制定了地方性标准。例如《辽宁省住宅与公建用地容积率计算管理规定》、北京市《容积率指标计算规则》等。
1.2建筑面积使用范围
由于各类建筑面积计算依据规范不一样，其使用范围也不一样。
设计单位依据《建筑规范》计算房屋设计面积，是建筑房屋计算工程量的主要指标，是计算预算造价的主要依据。设计面积经过规划部门审批确认后，变成工程规划许可面积。工程规划许可面积是规划管理、施工许可审批、项目招投标管理的基础。
计算容积率面积是在设计面积的基础上，依据计算容积率标准折算而来，其是规划部门审核项目设计是否满足用地规划条件、土地出让合同等重要指标。
规划核实面积是指房屋竣工后，由开发单位委托具有测绘资质的测绘单位，依据《建筑规范》，对房屋进行实际测量计算的面积。此面积是规划部门办理工程规划竣工核实的依据。
预售面积是指在商品房预售中，由开发单位委托具有房产测绘资质的测绘单位，按照规划核准图纸上的尺寸，依据《房产规范》，并参考开发部门提供的共用建筑面积使用说明，对尚未竣工的房屋预先计算的面积。此面积可作为商品房网上备案和预销售使用。
产权登记面积是指房屋竣工验收后，由开发单位委托具有房产测绘资质的测绘单位，依据《房产规范》和房屋竣工图纸、变更图纸等，对房屋实测面积。此面积是购房者办理房屋所有权证、他项权证、房款结算等的依据。
按照计算标准和使用范围将各类面积归为两类，一类是规划审批面积，有设计面积、计算容积率面积、工程规划面积和规划核实面积。另一类是房产测绘面积，有预售面积、产权登记面积。
2、建筑面积差异分析
2.1不同建筑面积计算规范引起的建筑面积差异
现行的《建筑规范》（2013）和《房产规范》（2000）为对建筑物应计或不计面积都有明确的规定，但仔细对照二者，会发现有很多不同之处。如前者对建筑物层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室按一半计算建筑面积，而后者不计算面积；有永久性顶盖的室外楼梯，前者按1/2计算，而后者全算；等等。这里还没有分析公摊问题，否则差异更突出。客观的认识到两个规范确实存在的差异，就能理解规划和房产两个部门的建筑面积为什么不一致的问题。
2.2房屋竣工前后建筑面积产生差异
房屋施工前，设计面积、规划许可面积、招投标面积和施工许可面积前后一致，竣工后，即使依据同一建筑面积计算规范也经常得两个不同的面积计算数据，通过房屋开发建设过程中各类面积关系图.我们不难发现，是在房屋施工到竣工环节出了问题，一般由于房屋建设中不按图施工、施工过程中局部设计变更、竣工后局部改变使用功能等原因导致前后面积发生差异。
2.3正常的施工误差和测量误差也可引起差异
3、减少房屋面积差异的措施
通过以上对房屋建筑面积的差异分析，我们可以通过以下两方面来有效减少这种差异，从而避免开发建设中有可能因建筑面积引起的种种纠纷。
3.1加强建筑工程规划管理
（1）把好建设项目规划审批关，建筑面积、计容积率面积计算依据统一标准，单项建筑色空间如避难层、住宅内的阁楼、各式阳台以及超高建筑、地下室、地下商业等需要明确标注。形成建筑面积计算明细表，明确哪些面积全算、哪些面积算一半，哪些部位不算面积，哪些面积计算容积率。从源头上防止少算、漏算、错算，确保规划审批面积的准确性。
（2）加强建设项目批后管理，严格执行建筑放线验线、验槽制度，通过规划执法、建筑质量监督等部门对施工全过程监管，确保建设项目严格按照规划审批的设计图纸施工。对于未严格按照规划审批的设计图纸施工的，及时纠正，产生面积差异的，应依据《城乡规划法》和有关规定进行处理。
3.2加强房地产项目销售管理
（1）做好房屋销售面积预测工作，预测图纸必须是规划部门审核批准的图纸，确保资料的真实有效。在预测过程中，应该注意将开发单位提供的建筑施工图纸与规划核准图纸进行对比。遇到不一致的地方，加强与规划部门沟通，要求开发单位及时改正，提高预测面积的准确度，减小预测面积和实测面积之间的差异。
（2） 商品房销售后，开发单位不得擅自变更规划、设计。已预售的房屋在建筑工程施工过程中，对影响公摊面积的公共设施部分不得随意变更设计。如确需变更设计的，应征得全体受让人同意，并报规划主管部门批准同意后方可实施。通知测绘单位修改，变更预售面积。
3.3施工图设计文件审查前置
按照建设项目审批流程，一般要求建设单位在取得建设工程规划许可证后，到施工图审查机构进行施工图设计文件审查，合格后再到有关部门办理施工许可等建设手续。实际工作中，施工图审查过程中局部调整很容积导致建筑面积变化。如果将施工图设计文件审查前置到建设工程规划许可前，能减少由于设计缺陷等原因导致的设计变更，能有效提高设计面积计算的准确性。
3.4加强政府部门间的沟通协调
当房产测绘面积与规划许可面积不同时，房产管理部门和规划管理部门应加强沟通协调。本着服务，从解决问题的角度，客观解决因面积差异出现的问题。
4、结束语
通过以上分析，房屋开发建设过程中各类建筑面积在正确使用计算规范的同时，要客观承认、正确理解建筑面积差异存在。通过加强项目审批、建设、验收管理，政府各职能部门加强沟通、协作，最大程度的避免房屋竣工前后的面积差异，从而有效降低因面积差异带来的各种烦恼和纠纷。
参考文献
[1]GB/T 17996.1-2000 房产测绘规范[S]
[2]GB/T 50353-2013 建筑工程建筑面积计算规则[S]
关键词：高层物流仓库防火分区最大允许建筑面积规范的突破和修订
Abstract: The high-level logistics warehouse is a use of limited land resources to adapt to the growth of the logistics industry development to ensure a range of items in an orderly and efficient circulation of architectural form. Senior logistics warehouse into an important part of the entire logistics chain, indispensable. How to do considering the combination of various functions and rational arrangement of the various space in the design and master good fire district the maximum allowable building area, and strictly implement the state to promulgate appropriate design specifications, and to protect their safety and reliability, each design must be carefully done. Solve this problem, the instance of the combination of design engineering a better solution, a little draw on similar projects.
Key Words: high-level logistics warehouse fire district breakthroughs and revision of the maximum allowable building area of specification
中图分类号：S762.3+3文献标识码：A 文章编号：
1．前言：
随着我国物流产业的发展，保障各类物品有序流通，在各地的一些保税区、高新区和城市近郊相继兴建了很多物流仓库。通过近期设计的一座存放丙二类物品的现代化综合物流仓库，突破了《建筑设计防火规范》（GB 50016-2006）中3.3.2条的防火分区最大允许建筑面积，就这一问题与编制规范的专家进行了技术咨询，提出自己一些想法和采取设置一些其他消防灭火系统，并得到了编制规范的专家就本工程的专门复函，使防火分区最大允许建筑面积在原有基础扩大了4倍，圆满的解决了本工程的防火分区面积划分。
2．工程概况：
本工程名为安诚宇物流中心，位于深圳市坪山新区出口加工区。是一座集办公和仓储性质一体的现代化综合物流仓库。该项目的目标定位是：将其建成为一个现代化物流产业的示范工程。该项目用地面积30001.7，建筑容积率为2.5，覆盖率为40%，建筑高度30.45米，层数为地上6层。
项目用地为长方形，南北长约250米，东西宽约120米。由于物流仓库需设大货柜车的停车位，所以建筑设有卸货平台的两侧应留出一定的空间，方便大型货车停车、倒车及装卸货物。在满足规划要点和物流仓库实用性的前提下，最终方案确立为将建筑设计成1座由2栋113米×57米的建筑组成，中间为变形缝，两侧均为防火墙的连体建筑。建筑南北退红线约28米，东西退红线约12米，卸货平台及卸货车位设在南面和北面。
3．出现的问题：
在方案的审批意见书下达后，本项目立刻进入到施工图阶段。施工图开展前期，业主经过多方面的考虑，提出将该项目分成两期建设，并分开来报建。于是本项目被确立为2个子项：1#楼与2#楼。施工图中，我们在仓库内设置了自动灭火系统和火灾自动报警系统，并将每个防火分区的建筑面积控制不超过2000，符合规范要求。直至施工图完成，我们忽略了丙二类的高层仓库最大允许的占地面积这个问题。在我们的设计中，两栋楼还需合成一栋楼来计算占地面积。而两栋楼的首层建筑面积相加，竟有12000多平方米，大大超出了规范允许的最大占地面积。
追溯到方案阶段，这个问题似乎一开始就被忽略。从满足建设用地规划许可证的要求，到兼顾物流仓库的实用性，一切的因素决定这座建筑必然违背这个常规：一座地上6层的仓库，计容积率建筑面积要达到75000，占地面积必然超过8000。这是一个规划与规范的自相矛盾，如何解决这个矛盾？
4．解决方案：
就这个问题也想到提出两个解决方案：
(1)将此一座仓库视为两座仓库看待，那么两座仓库之间需留出不小于13米的防火间距。由于地形限制，及预留大货车停车、倒车的空间，建筑退红线已经是极限，只能靠减少其中一座仓库的建筑面积约4000多平方米，来实现和满足防火间距的要求。这个方案将对业主将造成一定的利益损失，从业主的角度出发，是不希望用这个方案去解决的。
(2)与制定防火规范的有关部门联系，修改相关规范，使本设计能够满足规范的要求。
以上第一个方案对业主方来说是难以接受的，第二个方案似乎更不可行，像天方夜谭。就在山穷水尽疑无路的时候，我们了解到了一个信息，就是国家相关部门已制定了一个还未实行的2010年新编制的《建筑设计防火规范》（征求意见稿）。该规范在修订时，已考虑对部分物流仓库的防火分区划分及占地面积进行调整。如仓库内设置自动灭火系统和火灾自动报警系统，可将仓库的占地面积和防火分区按照以前的规定增加至4倍，即占地面积可达到16000一座，防火分区最大建筑面积可达到4000一个。这样就与我们的第二个方案不谋而合，使得我们设计出现的问题迎韧而解了。
5．新规范的应用：
根据新的规范条文，那么防火分区也可由原来的2000变为4000一个。原设计中，1#楼与2#楼设有自动灭火系统和火灾自动报警系统，每层各由4个防火分区组成。按新的规范，将每层的防火分区合并为2个，且保证每个防火分区的建筑面积小于4000。每一个防火分区可作为一个相对独立的物品仓库来看待。相邻的两个防火分区采用防火墙分隔，防火墙上下层之间应处于同一轴线位置。防火墙上设宽度小于6米的开口，方便两个仓库之间货物及工作人员的流通，开口部位需采用特级防火卷帘门分隔。仓库内还应设置便于工作人员扑救初期火灾的消防软管卷盘或轻便消防龙头。自动喷水灭火系统报警阀前、后均应采用环状供水管网。为满足安全疏散，首层每个防火分区均有直接通向室外的出口不少于2个；标准层每个防火分区有疏散楼梯不少于2座，且均为封闭楼梯间，楼梯间的门为乙级防火门。
在每个防火分区内，还设有4台2吨重的载货电梯，货梯门口处加设特级防火卷帘门，防止一旦发生火灾，阻止上下火势的蔓延。由于建筑高度未超过32米，仓库内无需设置消防电梯。每个仓库均采用自然排烟，将外墙开窗面积控制在不小于每个仓库建筑面积的2%~5%，省去了机械排烟设施的高额费用，环保又节能。
6．结束语：
高层物流仓库是一个系统工程，它既要做到最大的利用土地资源,
综合考虑各种功能的有机结合和各种空间的合理布置；又要完全执行相应的设计规范及消防要求，保障它的安全可靠性；两者如何做到相对完善，是对以后设计的大型高层物流仓库的发展和有限的土地资源合理利用提供了一个综合课题，促进物流业平稳健康的发展和规范化。
参考文献：
[1]建筑设计防火规范GB 50016-2006
[2]冀健武,米文忠;对防火分区最大允许建筑面积的探讨[J];消防科学与技术;2000年03期
