时间：2023-05-30 09:57:18
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇不动产工作报告，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
按道理，一个国家有多少房子，比一个国家有多少头猪要好统计很多。但就是这么一个数字，迄今为止却没有统一的看法。
比如，根据2013年政府工作报告，到2012年底，中国城镇和农村人均住房面积32.9平方米和37.1平方米。根据国民经济和社会发展2012年统计公报，到2012年底，中国的城镇人口为71182万人。也就是说，官方统计在内的城镇住房存量面积为234亿多平方米。但这并不包含60多亿平方米小产权房以及很多单位的福利分房，如果加上这两样，中国城镇存量房的面积保守估计早已超过300亿平方米，人均真正住房面积超过了35平方米。然而，由于缺乏统一的登记机关，也缺乏信息的联网，这个简单的数字却成了一个很尴尬的国家秘密。
事实上，不动产统一登记制度，从市场稳定来说，解决的正是中国房地产市场的信息乱象问题。国内房产市场的市场化程度还严重不足，不仅仅在房地产登记和联网方面存在着信息残缺，甚至在其他基本制度方面也存在着同样的问题，比如市场管理、市场交易、土地制度。无论是在房价的统计、住房的基本供应量、开工面积，还是在基本的销售数据以及房地产信息的基本联网方面，都存在着信息的严重残缺不全和虚假等情况。国内的房产市场信息不对等、不公开、不透明，最后成了一个残次的“柠檬市场”。在信息不透明的情况下，整个房地产市场就成了一个信息的“铁幕”，民众只能在各种真伪不明的信息指挥棒下翩翩起舞。上面提到的中国存量房数据，就是一个典型的例子。
不动产登记制度统一后，房地产信息联网在“硬件”方面的障碍将基本消除。有了统一的不动产登记和信息联网，房地产调控才能真正发挥作用，限购、限贷、个人所得税以及房产税的征收才真正有可能。
就拿限购来说，尽管之前有“国十条”、“京十二条”，但是各地都还是出现了许多“房姐”、“房哥”。究其原因，正是由于不动产登记制度不统一，全国住房没有联网，在此情况下，再严苛的限购令都无法执行，最后也只是形同虚设，沦为一纸空文。再加上“房姐们”还通过办理多个身份和户口等造假手段，瞒天过海，到处置房。到最后，限购令唯一可以限制的对象，只会是遵纪守法的老百姓。对于有办法的人而言，限购就是一个纸老虎。限贷也是，如果没有统一的登记和信息联网，去区分一个人有一套房，还是两套房，本身就很难。
姗姗来迟的《不动产登记暂行条例》征求意见稿终于在8月15日。在这个征求意见稿中，最大的亮点是建立统一的不动产登记信息平台，并进行各个部门的共享。征求意见稿专设一章对此做出规定：一是要求国务院国土资源主管部门牵头建立统一的不动产登记信息管理基础平台，各级登记机构的信息要纳入统一基础平台，实现信息实时共享。二是国土资源、公安、民政等有关部门要加强不动产登记有关信息互通共享。三是明确权利人、利害关系人、有关国家机关有权依法查询、复制不动产登记资料。四是对查询获得的不动产登记信息、资料的使用进行规范。
建立信息平台和共享制度，被视为揭开中国房地产数据黑幕，理清房地产数据乱象，摸清家底，为包括房产税、房地产信贷政策的实施奠定信息基础的重要制度。
不动产统一登记制度本身并没有反腐的使命，但制度的实施，一定会让一些官员紧急处理那些来路不明的房子。从最近一年反腐的案例看，收受贿赂之后购买房产是中国官员腐败的最主要形式。当前一线城市二手房跌势明显，7月份的房价数据显示，北上广深四个一线城市环比全部下跌，背后的一大因素，除了房地产大形势严峻之外，不动产统一登记制度在其中的推波助澜，进一步加剧了房地产市场的下跌态势。
就此而言，不动产统一登记和信息联网等制度，对于中国房地产市场实现信息公开的意义是全方位的。开发商潘石屹说，如果不动产统一登记制度真地实施了，房价会大跌。这话信息含量非常大，不知道诸位是否听懂？
眼下的房地产市场跟十年前的情况已经完全不一样。我们不能再用过去的思维看待今天的楼市发展了。
“听说2015年国家政策利好房地产市场，楼市会迎来牛市，最近是不是应该出手买房了。”这几天，众多的朋友打来问询电话，以上问题一直萦绕在我的耳边。我该如何回答呢？
事情的起因是这样的，2013年年末，我和妻子东拼西凑，费了九牛二虎之力后，终于实现了从租房到买房的过渡。虽然一屁股债，每月还要给银行还贷，但还是很欣慰，因为，两年的时间过去了，尽管整个楼市的大环境不好，“跌”声此起彼伏，但幸运的是，我们所购的楼盘房价却一直在上涨。而这恰恰是朋友们咨询意见的动机。说实话，我真没想到结果会是这样。
“问君能有几多愁，恰似48元买了中石油。”股民的自白告诉我们投资是有风险的。那楼市又何尝不是呢？只是差别在于，相较于股市而言，同样有吸纳货币作用的房地产作为不动产，显得更靠谱一点。特别是经历了几年的调控之后，房地产市场中投资投机需求也渐渐被挤出楼市，房地产泡沫有缩小的迹象。更何况，作为不动产的房子还有居住的功能。
事实上，眼下支撑房地产市场发展的是大量的刚性需求购房者，买房为自住。而对于刚需阶层而言，一个房子可能消化掉他们大部分甚至全部积蓄。价格的变化自然牵动其敏感的神经。那么，眼下该不该出手买房呢？“牛”要回来了吗？
回到楼市。2015年的政府工作报告的确释放出了一些楼市利好消息。无论是稳定住房消费，支持居民自住和改善性住房需求，还是推进住房公积金改革都被业内人士解读为楼市的“重大利好”。一时间，人们似乎依稀听见牛叫的声音。
但是，眼下的房地产市场跟十年前的情况已经完全不一样。我们不能再用过去的思维看待今天的楼市发展了。随着近年来房地产市场的飞速发展，住房大量短缺的日子早已一去不复返了。
根据中国官方此前的数据，2012年，城镇居民人均住宅建筑面积就已经达到32.9平方米，尽管存在住房资源分配严重不均的问题。但这个2012年的底数已经足够惊人了。正如SOHO中国有限公司董事长潘石屹所分析的那样，现在房地产市场每年的楼市供应达到12亿平方米左右的房子，要知道，城镇人口不是13亿，它占总人口的半数以上，那么，照此来算的话，便意味着，每一年城镇居民人均住宅建筑面积都会增加2平方米左右。换言之，截至目前，这个数字很有可能早已经达到甚至超过35平方米。
回看中国社会科学院财经战略研究院的《中国经济体制改革报告2013》，其中明确指出，预计2020年中国城市人均住宅建筑面积将达到35平方米，实现“一户一房”。
如此看来，房地产还有多大的市场空间？答案不言而喻。更值得一提的是，2015年的楼市仍将笼罩在库存高压下，也就是说，市场上不缺少供给。众所周知，供求关系决定着商品的价格。那么，今年的市场会如何发展相信你心中已经有了答案。
“牛”回来了？其实，这只是一个传说罢了。
第一条、中国人民保险公司是中华人民共和国的国营企业,是经营保险业务的专业公司。
第二条、中国人民保险公司设总公司于北京。根据业务需要,可在国内外各地设立分支机构或附属机构。
第三条、中国人民保险公司以及所属分、支公司经营的业务范围是:
1、承保各种财产保险、人身保险、责任保险、信用保险以及农业保险等业务;
2、各种再保险业务;
3、外国保险公司办理对损失的鉴定和理赔等业务以及处理有关事宜;
4、购置、租赁、交换与本公司业务有关的动产、不动产;
5、受国家委托和经国家批准的其他业务;
6、办理上述业务而进行的有关事宜。
第二章、资本
第四条、中国人民保险公司的资本金为人民币五亿元。
第三章、组织
第五条、中国人民保险公司设董事会。董事会由十七至二十三名董事组成,董事由国家主管部门指定。
董事会推选七至九名董事为常务董事,并在常务董事中提名董事长一人,副董事长一至二人,报请国务院任命。
第六条、董事会职权如下:
1、根据国家政策、方针,审定公司的经营方针,发展规划;
2、决定分、支公司及附设机构的设置、变更或裁撤;
3、审定预算、决算和公司每年盈余分配方案及董事会认为重要的事项;
4、听取公司总经理或副总经理的工作报告。
第七条、中国人民保险公司设监事会。监事会由七至九名监事组成,监事由国家主管部门指定。
监事会推选常务监事三人,并在常务监事中提名首席监事一人,报请国务院任命。
第八条、监事会职权如下:
1、审查年度预算、决算;
2、检查一切帐目;
3、调大案件。
第九条、董事会每年举行一次会议,由董事长召集,并任会议主席。如董事长因故缺席时,由副董事长召集并为临时主席。
监事会每年举行一次会议,由首席监事召集并任会议主席。
董事会与监事会可召开联席会议,由董事长任会议主席。
第十条、董事会议闭会期间,由董事长或副董事长或者由其委托的常务董事外理董事会日常工作。
第十一条、中国人民保险公司设总经理一人,副总经理若干人,由董事长提名,董事会任命。中国人民保险公司总经理负责处理公司一切日常事务;副总经理协助总经理工作。
第四章、财务审理
第十二条、中国人民保险公司以每年一月至十二月为营业年度。年终编制资产负债表、营业报告、损益表、财产目录及盈余分配方案,由总经理提交监事会审核后并报经董事会审定后,报请国家主管部门备案。
一.选择题：
24.经济学中常用图示法表示一种经济现象与另一种经济现象的关系。(注：纵坐标P表示自变量，横坐标Q表示因变量，D1表示变化前的曲线，D2表示变化后的曲线)。在其他条件不变的情况下，下列表述正确的是
①2015年3月1日生效的《不动产登记暂行条例》对房地产的影响符合图d
②我国粮食总产量“十一连增”引起的变化符合图b
③劳动生产率变化引起价格变化符合图a
④国家加大对新能源汽车的补贴引起的变化符合图c
A.①③ B.①④ C.②③ D.②④
25.2015年1月6日，财政部为切实保障受灾困难群众冬春期间基本生活，中央财政共安排2014—2015年冬春生活救助资金71亿元。该资金主要用于冬春期间受灾群众口粮、衣被取暖等支出。财政部的这一拨款
①有利于提高劳动报酬在初次分配中的比重
②体现其借助再分配调节机制促进社会公平
③是社会总需求的一部分，有利于刺激消费
④是社会总供给的一部分，有利于促进生产
A.①② B.②③ C.②④ D.③④
26.下图为2011年以来我国国内生产总值同比增长情况。面对图中的经济变化趋势，国家采取的经济政策，合理的有
注：2015年国内生产总值增长7%左右是预期目标(源自2015年中央《政府工作报告》)。
①下调人民币存贷款基准利率增加市场货币流通量刺激消费经济发展
②实施积极的财政政策扩大国债发行规模投资增加刺激经济增长
③下调企业所得税起征点企业税负减轻生产扩大经济发展
④减少公共财政支出财政支出结构改善生产扩大推动经济发展
A.①② B.②③ C.①④ D.③④
27.中国(上海)自由贸易实验区，是推进中国改革和提高开放型经济水平的“试验田”。随着自贸区的设立，要求我国企业
①提高出口产品质量、档次及附加值 ②培育面向全球竞争的新优势
③创新对外贸易发展方式和推进利率市场化 ④减少行政审批，增加出口补贴
A.①② B.①④ C.②⑧ D.②④
28.2015年始各地法院纷纷采取对庭审进行微博直播，让公众第一时间目睹案情审理细节，借助微博等公共议事平台展开讨论。这表明
①我国尊重和保障人权，人民民主具有广泛性
②政府依法行政，规范自身行为
③公众知情权意识觉醒与参与热情高涨
对于去年的工作，国务院研究室党组成员兼综合司司长、《政府工作报告》起草组成员陈祖新用了两个“不”字总结：走过来的路不易，取得的成绩不凡。
所谓不易，过去一年，我国发展可以说是国外挑战和国内矛盾相撞，周期性问题与结构性矛盾叠加，深层次矛盾和一系列黑天鹅事件交织。但是最后交出的成绩单是漂亮的，经济增长6.7%，稳定性在增强。
报告指出，2017年我国国内生产总值预期增长6.5%左右，在实际工作中争取更好结果；城镇新增就业1100万人以上，在去年目标的基础上增加了100万人。在陈祖新看来，这些数字表明我国经济的基本面是好的，对稳增长、保就业是有信心的，通过调整、改革是可以实现的。
在去库存方面，陈祖新认为要遏制热点城市房价上涨，其中很重要的一点就是落实地方政府的主体责任，因地制宜，因城施策。“房地产跟一般商品不同，属于不动产，一个地方如果电视机供不应求，r格上涨，可以从其他城市调拨一些过来，增加供给。但是房地产不行，不可能把其他城市的房子调到另一个城市，所以现在的房地产市场，有的房价上涨压力比较大，有的库存压力比较大，应该由各地政府负主体责任，采取不同的调控对策。”
在去杠杆方面，与其他国家相比，我国政府部门的杠杆率其实并不高，居民部门的杠杆率也比较低，但是非金融企业的杠杆率比较高。所以，去杠杆应该把重点放在非金融企业上。
进一步转变政府职能，深化放管服改革。“放管服改革特别强调‘双随机、一公开’监管，所谓‘双随机、一公开’，就是检查执法人员通过随机摇号确定，被检查的对象也是随机摇号抽取，这样既能让被监管对象始终感觉头上有一把利剑，也可以减少执法过程中的自由裁量权，这种随机性，有利于更加公平地监管。”陈祖新认为，要深化改革还应进行清单管理，政府的权力清单、责任清单，企业的市场准入负面清单等。“这实际是釜底抽薪，就是说只能做清单以内的事情，政府的职能和权力要主动释放，清单以外的企业都可以准入，这也是用制度来巩固和提升放管服改革。”
在金融体制改革方面，报告特别强调鼓励大中型商业银行设立普惠金融事业部，专门为中小企业服务。在他看来，下一步要考虑把这些事业部做实，比如就考核评价、单一账目核销、绩效等进行单独评价；在准备金率方面，给予差别化的政策等。
支持非公有经济发展。报告在讲到支持民间投资时主要突出了三个重点，一是放管服改革，用了三个“凡”：凡法律法规未明确禁入的行业和领域，都要允许各类市场主体平等进入；凡向外资开放的行业和领域，都要向民间资本开放；凡影响市场公平竞争的不合理行为，都要坚决制止。二是强调积极构建亲、清政商关系，政府部门不仅要与民营企业打交道，要清正，还要亲近地为民营企业排忧解难。三是加强产权保护，保护产权就是保护劳动，保护创造，保护生产力。对于侵害企业和公民产权的行为，必须严肃查处、有错必纠。“这是报告中第一次如此强调。”
在扩大消费方面，陈祖新认为很重要的一点就是国货当自强，要引导企业增品种、提品质、创品牌，特别是扩大内外销产品同线、同标、同质。“马桶是我们自己生产的，马桶盖也是我们自己生产的，为什么不能投放在国内市场上？这里面可能有一些具体的技术性问题，涉及知识产权或是技术专利，但也确实存在同一产品外销质量好，内销产品质量差的现象，要扩大内外销产品同线、同标、同质范围。”
在城镇化建设上，陈祖新指出，当中很新的一条，就是加快中小城市和特色小镇的发展。为什么要强调这一点？是因为中国的城镇化格局发生了新变化，农民工开始回乡就业创业；虽然从事农业生产，但很多农民在附近城市或城镇也有了房子，在这种形势下，发展中小城市、特色小城镇是一个新的方向和课题。
在国外，常常有巨富对公益慈善事业一掷万金。我们在对此敬慕的同时应当知晓，是强有力的立法在督促他们成为“好好先生”和“慈善大家”，即使他们不这么用钱去挣美名，法律也会采取措施对他死亡后留下的遗产进行分割，财富越多的留给后人的份额将越少。为什么会出现此种情况呢？ 美国历史上有名的钢铁大王卡内基（a · garnegie，1835—1919）一语破天机，他在世时曾强烈呼吁对遗产课以重税。他当时的看法：个人财富的积聚常常有赖于社会的帮助，社会所赋予的个人财富应由个人回归给社会；除亲生子女可以从遗产中得到适当的补贴外，其余财产应由政府通过课征累进率极高的遗产税的方式交由政府处置；继承人应当自立自强，而不应依赖祖先的庇荫；巨大的遗产对继承人不但不是一种幸福，反可能是一种萌发奢侈和懒惰的祸根；累进遗产税不至于挫伤人们的奋斗精神。卡内基为自己的言论付诸了行动，他在遗嘱上对于15亿美元的巨额遗产，仅留下几千万美元给妻子做赡养费，其余全部捐赠给了社会公益事业。
今天，当有识之士为开征遗产税鼓与呼时，其实理由和卡内基所说如出一辙。国家税务总局税收研究所副所长刘佐说，开征遗产税的目的，主要是用于调节国民收入的再分配，缩小个人财产分布上的贫富差距，同时完善税制。中南政法学院从事多年财税法教学的黎江虹女士接受采访时说，现阶段我国开征遗产税已有了较坚实的立法依据：首先，“让一部分人先富起来”的指导思想已在具体实践中得到了充分运用；高收入群体的出现为开征遗产税提供了征税对象；其次，社会转型时期对生产要素的占有不同，收入悬殊越来越大。遗产留给后代，使其在竞争中处于优先地位甚至无需竞争状态，与社会主义“勤劳致富”的观念相违背。征收遗产税一方面可以减少人们不劳而获的可能性，教育人们要通过自己的奋斗取得成果；同时，征收的税款可以用于社会福利事业或扶持低收入者，以进行社会财富再分配。还可鼓励高收入者生前多捐钱多做好事，刺激公益慈善事业的发展。
目前已有100多个国家征收遗产税， 但在我国开征遗产税有如一石击水
卡内基的言传身教使现实和未来社会更趋公平。据悉，目前世界上有100多个国家征收遗产税，使这个产生在古埃及、 古罗马时代的古老税种焕发了生机。在我国，国家税务总局早在1988年就提出要研究遗产税，随后，遗产税被写进了九五计划、2010年远景目标、党的十五大报告和政府工作报告；目前，遗产税法已被纳入九届人大立法计划，预计今年底将浮出水面。
遗产税法还未出台，却如一石激起千层浪，引起了绝大部分国民的关注。讨论的焦点是，遗产税要向何人征收？税率是多少？采用什么样的税制模式？遗产税是否会形同虚设……
遗产税的起征点如何规定，已令许多老百姓惴惴不安起来，其实普通的工薪阶层的担心是多余的，因为遗产税是一种“富人税”，是仅对很富有的人征收的一种税。被人喻称为“拿富人的身后款济世扶贫”。专家分析说，从国外的情况看，遗产税的征收对象约占死亡人口的2 ％至5％，而我国是发展中国家，富人少，穷人多， 最终要交纳遗产税的可能只占到死亡人口的1％至2％。这种比例只会触及到那些位于社会收入金字塔塔顶的人群，普通工薪阶层的人不但不用交税，而且还受益匪浅。据透露，我国开征遗产税的起征点不会低于100万元； 不同的观点还认为，遗产税的起征点会随着国际经济形势及其它大环境的影响和公众总体经济水平的变化而变化，会因地域经济发展水平和人们生活水平的不同而有所差别。但千变万变不离其宗的是，只有那些有别墅、豪华车、货币资产上百万的富有者才是遗产税的征收对象。
遗产税应该怎样征收
据刘佐介绍，遗产税的税率会实行累进制，会随着遗产值的增加而递增。一些国家和地区遗产税的最高税率从百分之十几到百分之七十不等，我国的最高税率应该控制在50％左右。税率过高无异于没收财产，税率过低又会使遗产税成为一种大众税，有悖于开征本意。当然，50％的最高税率只会对那些遗产可能达到亿元以上的“大富豪”们适用。
在税制模式采用方面，黎江虹分析说，目前存在着总遗产税制、分遗产税制和混合税制三种模式。所谓“总遗产税制”，是先税后分，由继承人交纳遗产税，征管简便，但不顾及继承人与被继承人的亲属关系；而“分遗产税制”，是先分后税，由被继承人交纳遗产税，虽顾及了继承人与被继承人的亲属关系，但容易偷漏税；由“总遗产税制”和“分遗产税制”组合而成的“混合税制”，是重复两次征税，即继承人交纳遗产税后进行遗产分割，被继承人还要交纳一次遗产税。根据我国目前的国情，可能会采取“分遗产税制”。因为“混合税制”税赋过重，必定会弃之不用；而“总遗产税制”对继承人大量的不动产无法监控，比如继承人的住房、私车是否作为遗产而上税，只能依靠继承人的“良心发现”了。而“分遗产税制”却非常容易监控，被继承人要合法得到继承人的不动产，在变更时必须要先过“税”关。
遗产税山雨欲来的气势容易让人保持乐观，刘佐介绍说，1999年我国的税收收入为10000亿元左右，若遗产税能占1％，便达到100亿元，这一数字远远超过了目前征收的车船使用税（为10余亿元）和牧业税（为2亿余元）等小税收的税收收入。
开征遗产税能达到预期的目标吗？反思几年前开征的宴席税，一时间也被炒作得沸沸扬扬，但由于其在征收环节的漏洞，时至今日这有名无实的税种已被人渐渐忘却了。
所以，对遗产税的开征乐观背后保持几分小心翼翼的担心并非多余。否则，千呼万唤始出来的遗产税也可能如宴席税一样昙花一现，形同虚设。
开征遗产税须端掉几座“暗堡”
专家强调说，遗产税要顺利开征，必须要先端掉几座拦路的“暗堡”。
首先，监控好个人财产。长期以来，我国的个人财产是十分隐蔽的。“私房钱”、“小金库”连夫妻间都弄不清对方究竟有几分财力。要使隐蔽的个人财产明朗化，关键是要实行个人财产登记制度。个人财产要及时登记，对没有规定申报的一定价值以上的财产，要视为非法财产。同时，财产的登记制度要建立在实名制的基础之上，只有实行了实名制，才能准确界定个人的金融资产和其他财产。从国外征收遗产税的历史来看，不实行实名制，遗产税的征收将会落空。中国人民银行行长戴相龙日前宣布，将在今年底实行“储蓄实名制”，这为遗产税的顺利开征无疑奠定了基础。还应关注的好消息是，为了防止开征遗产税后引起资本外逃，我国已和62个国家签订了防止重复征税和偷漏税的协定；随着电子货币化、电子商务的迅速发展，现金流量也会大大减少。这些情况都为开征遗产税创造了良好的环境。
其次，建立对个人财产的评估机制。在国外，适应征收财产税的需要，都成立了专门性的具有较高权威和公正性的机构对不动产定期进行价值评估。我国目前不仅财产评估机构和人员严重缺乏，资料不全，而且评估制度和法规也有待建立、健全和完善。因此刘佐强烈呼吁，要开征遗产税，必须尽快建立财产评估中介机构，而且要定期对个人财产进行科学的动态评估。
再次，同时开征赠与税。在西方税制体系中，赠与税与遗产税统称为财产转让税。赠与税，是以赠送的财产价值为课税对象而向赠与人或受赠人征收的一种税。它实质是遗产税的辅助税种。因为如果只对财产所有人死亡后的遗产课税，而不对其生前对外馈赠的财产课税，则极易造成纳税人通过在生前将财产事先赠送他人之途径来逃避缴纳遗产税。因此，凡课征遗产税的国家，大多同时课征赠与税，实行遗产税和赠与税并用的税制。当然，开征赠与税时还会打开一个“缺口”：捐赠公益慈善事业的财产不仅不用交税，还要“千古流芳”。赠与税开征的税率如何与遗产税相协调也是立法者待解的难题之一。
“一个巴掌拍不响”，遗产税的开征不仅仅是人大立法、税务部门执行的事，同时需要房产局、银行、土地管理等部门协助做好配套工作。
一、正确把握我国的基本国情
建立我国的住房政策体系，必须考虑三个基本国情：
第一个基本国情是人口基数大，中低收入家庭多，人地矛盾尖锐。目前，我国城镇居民约有5.6亿人，约1.9亿户家庭。其中，中等收入以下家庭约占70％，约4亿人人口，通过政府供给来主导解决这么多人的住房问题，肯定不切实际。即使最低收入家庭（约占10％）也有近6000万人口，其中住房困难户（人均住房面积低于10平方米）就有约1000万户、3000万人，超过了很多国家的人口总数，仅保障这部分人的基本住房需求就是一项非常艰巨的任务。人口多的另一个突出问题就是人地矛盾。我国虽然有960万平方公里国土面积，但适合城市化发展的平地面积只占12%。我国人均平地面积不到900平方米，与人地矛盾非常突出的日本相当。平地资源的高度稀缺，意味着占有土地的边际机会成本很高。
第二个基本国情是社会差距巨大。2006年，我国最低收入户的房价收入比（指居民购房总价与家庭年收入的比值）是22，而最高收入户的房价收入比只有2.44，二者的差距达到了19.56，大大高于国际同等水平的差距。而且，这种差距呈逐年扩大的趋势：2000年最低收入户房价收入比是最高收入户的5倍，2001年扩大到5.4倍，2003年扩大到8.5倍，2004年又扩大到8.9倍，2005年进一步扩大到9.3倍，2006年名义差距有所缩小，但仍有9倍。如果以房价增速与中等收入家庭收入增速大体同步为合理标准来看，我国近两年房价增速明显偏高，直接导致了中、低收入家庭购房支付能力下降。但由于低收入家庭收入增速一直较低，即使房价增速保持在一个合理水平，这些家庭的房价收入比也依然会较高，与中、高收入家庭的差距也会继续扩大。因此，我国住房问题的核心是购买能力的社会差距过大，根源是收入差距过大。
第三个基本国情是住房征信体系不完善，公民与政府间还不能实施有效监督。目前，与居民住房、购房相关的信息还分散在房屋、城建、民政、公安、金融等部门，不仅各个部门内部的征信体系不完善，部门之间也无法互联互通，政府主管部门也没有建立起有效的公共信息披露制度，整个住房征信体系很不完善。政府不能准确掌握居民的收入、住房情况，居民也不能对政府及政府官员的行为进行有效监督，存在着严重的信息不对称。
当然，我国还有其它基本国情，但上述三个基本国情是社会主义初级阶段这一基本国情在住房问题上的具体表现，是决定我国住房政策体系的最主要因素。
二、我国住房政策体系的总体框架
土地资源的稀缺性和收入差距客观存在的现实，决定了政府对不同收入群体，应该有不同的住房政策：对低收入家庭，主要通过廉租房等政策保障其基本的居住需求；对高收入家庭，主要通过市场来满足其合理的居住和投资需求，但政府要通过间接调控来维护房地产市场的稳定；对于中等收入家庭，则需要政府和市场同时发挥作用。从国际经验来看，这种边界的划分是非常必要的，否则不是政策走样就是扰乱市场，违背政策的初衷。
我国中低收入家庭众多、人地矛盾尖锐、收入差距过大、征信体系不完善等现实国情，决定了我国政府直接供给住房只能限制在小范围，即最低收入家庭。对于众多的中等（包括中低和中高）收入家庭，政府首先应调控市场来满足多样化的需求，同时通过金融支持来提高这些家庭的支付能力。对于高等收入者，应由市场来供给住房，政府主要通过货币政策来调节房地产市场的波动。因此，我国住房政策体系应包括四个基本部分：累进制的房地产税收制度，政策性住房金融制度，廉租房制度，以及以货币工具为主的房地产市场调控政策。
经济适用房政策实施过程中出现的各种问题，说明这一制度并不适合我国国情。主要是因为我国的人口规模太大，扣除廉租房保障对象，其余中低收入人口也有近3.5亿人，想要让经济适用房、“双限房”政策来解决这么多人的住房问题，是难以想象的。在需求远远大于供给和信息严重不对称的情况下，寻租和腐败现象必然会发生，政策无效也是必然结果。因此，经济适用房、“双限房”作为过渡性、应急性的措施是必要的，但其长期效果不容乐观，不宜作为我国住房政策体系的最终组成部分。今后有必要控制经济适用房、“双限房”的适度发展，并在廉租房制度基本成熟后，推动它们有序转型，以新的住房政策体系取而代之。
三、实施与单户面积和容积率挂钩的房地产税收制度
土地是一种不可再生的资源，占有土地，就等于占用了其他人和后代人使用土地的权利，应该征税。理论上，税率应该等于土地占用的边际机会成本。占用土地越多，机会成本越大，征收的税额也应越多。而且，高收入群体通常占有了地段好、各种服务设施齐全的住房，享受了更多更好的社会公共服务。从这两个意义上来说，将城镇居民个人房产纳入征税范围有助于增强社会公平。
目前，我国不动产税制改革已基本达成共识，基本思路是：按照“保有重、流转轻”的原则，在不动产的取得（开发）环节，取消目前存在的土地增值税和耕地占用税；在不动产的保有环节，将目前的房产税、城市房地产税和城镇土地使用税三个税种合并为一个统一的房地产税；在不动产的流转（交易）环节，只保留契税。不动产税制的主体税种为房地产税，其纳税人为房地产所有者和法定使用人，包括内外资企业单位、经济组织和个人；征税对象为纳税人拥有的全部房地产价值，对自用和出租不再做区分；房地产税税率的合理范围在0.3%－0.8%之间。为保证人们基本住房的需要，房地产税可规定有限的减免税条款，减免税的权力下放到地方政府。
鉴于我国人地矛盾越来越突出的国情，统一的房地产税税率应该采用累进制，而且还应与单户面积和容积率（指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比）挂钩：首先根据单户面积确定基准税率，然后在此基础上乘以一个容积率调整系数（即：实际税率＝基准税率×容积率调整系数）。住房面积越大，税率越高，多套住房面积累计计算；容积率越低，系数越高。由于税额最终会转嫁给消费者，这种税率制度设计主要是通过对需求的调节来引导供给，使同等土地多供给住房面积，同等面积多供给住房套数。
这一政策的关键是税率和容积率调整系数的确定，其确定原则包括两个：一是能有效调整供给结构；二是能将房价收入比社会差距控制在一个合理的范围。在具体的政策设计上，可按以下步骤操作：
首先，明确基本居住面积的合理标准。根据我国目前的土地资源、人口结构、现有居住水平、小康社会建设目标等因素，人均基本住房建筑面积可以定为30平方米，户均建筑面积约90平方米。各地可在此标准以下酌情调整。
第二，确定基准税率。对建筑面积小于90平方米的住宅，按最低税率征税。超过90平方米，按全额累进方法征税，超过越多，税率越高。基准税率可分5档：小于90平方米，税率为0.3％；90－120平方米，税率为0.8％；120－150平方米，税率为1.5％；150－200平方米，税率为3.0％；大于200平方米，税率为5.0％。
第三，确定基本容积率的合理标准。目前，我国普通住宅小区的容积率平均在2.0－5.0之间，容积率小于1.0的基本都是高档住宅区。为了提高土地的集约利用程度，我国基本容积率的合理标准可以确定为2.0。各地可在此标准以上酌情调整。最后，确定容积率调整系数。容积率调整系数可分为三档：容积率大于2.0的，系数为1；容积率在1.0－2.0之间的，系数为1.5；容积率小于1.0的，系数为2。
据此计算，一套建筑面积小于90平方米、容积率大于2.0的住宅的实际房地产税税率为0.3％，而一套建筑面积超过200平方米、容积率小于1.0的住宅的实际房地产税税率将达到10％（5.0％×2＝10％），二者实际税率的差距将达到33倍。这么大的税负差距将会有效增加中小户型普通住宅的供给，逐步改善住房供给结构，缩小房价收入比的社会差距。同时，较高的房地产保有税率将避免业主控制或低效率使用财产，刺激交易活动，减少开发商的囤积行为，抑制投机性购房，促进二手房市场的发展。
四、加快建立政策性住房金融制度
住房是资金密集型的产品，单位价值很高，一般都在几十万元到几百万元之间，远远超过一般家庭的年收入水平。因此，住房消费总是与社会信用、尤其是消费信贷紧密结合的。这样，政府就可以对个人购房提供金融支持，来提高他们的支付能力。支持手段除了降低首付比例以外，更应提供长期优惠利率。可根据长期国债的利率趋势，确定一个相对固定的政策性住房贷款利率，利率水平相当于市场利率的二分之一左右，还贷期限可延长到30年，对一些特殊困难人群到期无法还款还可在原贷款期限的基础上再延长10年。为此，必须建立规范的政策性住房金融制度。
首先，积极推进住房公积金向政策性住房金融转变。住房公积金兼具融资和补贴功能，是一种典型的政策性金融工具，但它现在归建设主管部门管理，各地市场分割，远没有发挥出其应有的功能。可将各省级住房公积金管理中心（机构）由行政管理部门逐步改造成住房金融银行，并将住房金融银行及其业务纳入银监会的统一监管体系，允许不同住房金融银行异地开展业务，允许企业或个人自由选择交纳机构，增强住房金融市场的竞争性。
其次，还可以通过招标方式允许相关商业银行开展政策性住房金融业务。具体可借鉴德国的经验，实行先存后贷、存贷挂钩的政策。同时，建立政策性住房贷款风险担保机制，为中低收入者提供担保。贴息资金和担保资金由中央和地方财政共同支付。可探索将经济适用房向普通商品房转型，将对土地出让的暗补转向对贷款利息的明补。
在个人收入和住房征信系统还不完善的情况下，对政策性住房贷款必须有严格的限制：一是只对首次购买提供；二是只对标准面积以下的住房提供。任何人购买超过标准面积的住房，都不提供政策性贷款。用政策性住房贷款购买住房的，其房产证上必须注明，同时在贷款合同上约定一个市场利率水平，购买者如果将住房出售，必须按约定的市场利率水平补交利息，否则不得过户；如果再购买其它住房，也必须按约定补交利息。五、加强和规范廉租房制度建设
廉租房是以“租”的方式来解决低收入人群的住房问题，它不具备保值增值的功能，能有效解决资格审查的难题，并减少权力寻租现象，更适合我国国情。党的十七大报告将“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难”列入“加快建立覆盖城乡居民的社会保障体系，保障人民基本生活”的重要内容。因此，必须进一步加强和规范廉租房制度建设，主要应做好以下工作：
首先是要增加供给。应将廉租房建设作为各级地方政府的重要责任，列入政绩考核范围，并加强督察，增强地方政府落实中央政策的执行力。地方政府应在每年的政府工作报告中提出廉租房年度建设指标，将建设任务具体化、法定化。通过这些措施彻底改变廉租房严重缺乏的局面。廉租房的保障对象应限定在低收入家庭，并以民政部门的低保户等为重点，与其它政策性住房形成合理分工。
其次是要完善相关制度。各地政府应结合小康社会指标和本地实际，落实“国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见”等政策的要求，确定本地廉租房的建设标准、建设规模、套型结构、人均居住面积等指标，既不能将廉租房建成贫民窟，也不能和商品房攀比，以确保廉租房的流动性能。同时，充分吸取经济适用房使用管理中的教训，因地制宜地确定租金标准、租用期限及各项管理办法和社会听证、公示制度；对廉租房对象须跟踪服务，对家庭收入超过规定范围的廉租对象须及时清退。廉租房应免征房地产税。
第三是要完善运行机制和管理体制。政府提供廉租房，并不等于政府要直接建设廉租房，应鼓励政府通过市场化购买、租赁等方式获取房源，既减少寻租空间，也活跃房地产二级市场。在出租方式上，要逐步建立租金补贴与实物配租相互联动的模式，最低收入户以实物配租为主，其它保障对象以货币补贴为主。应建立专门的非营利性组织，统筹规划、开发建设和管理廉租房。廉租房的受理、审核等工作，应以街道办事处为主，并建立居住地和媒体两级公示制度，增加出租工作的透明度和公正性。
第四是要保障资金供应。各地政府应根据年度建设目标，明确规定每年用于廉租房建设和租金补贴的财政预算资金、土地收益比例、公积金增值收益，从制度上保障每年用于廉租房建设的资金。由于廉租房的租金收益具有较强的连续性和稳定性，因此可以探索用资产证券化（发行证券到期后再支付投资者券款）的方式，解决廉租房收益回收的时滞性问题。
六、完善以货币工具为主的房地产市场调控政策
由于建造周期较长、土地资源稀缺以及位置固定等特点，住房产品的供给弹性是很低的。即使价格上涨，供给在短期内也不会迅速增加。同时，住房产品又具有很强的保值增值性，是一种理想的投资工具，极易产生投机性需求。在价格上涨时，需求往往不会下降还会增加。这样，住房产品一旦出现供不应求，不会象其它商品一样能很快通过市场调节达到新的供求平衡，相反，其供求缺口会越来越大，并形成泡沫。如果没有政府干预，住房产品价格在短期内会迅速上涨，降低消费者的实际购买能力；而一旦泡沫破灭，价格又会迅速下跌，直接损害投资者的利益。因此，政府有责任保持住房市场的稳定。
“期中”成绩好于预期
2012年上半年，全国实现保费收入8532.3亿元，同比增长5.9%，增速较一季度末提升1个百分点。1―6月，人身险新单业务中期缴占比29.7%，同比上升3.6个百分点。新单期缴业务中，5年期以上业务占比78.4%，同比上升3个百分点。责任保险、农业保险、信用保险、保证保险业务快速发展，占财产险业务比重达12.8%。截至6月底，保险公司总资产6.78万亿元，较年初增长13.3%；净资产6746.6亿元，较年初增长21.2%。保险公司资本实力得到提升。行业整体偿付能力保持稳定，截至2季度末，偿付能力达标公司占公司总数的94.6%，资产总量占行业资产总量的98.2%。部分保险公司偿付能力风险得到化解，目前有出现系统性和区域性风险。
在去年7月16日召开的保险业半年工作会议上，1―6月，全国实现保费收入8056.6亿元，同比增长13%。其中，财产险业务保费收入2359.6亿元，同比增长16.9%；人身险业务保费收入5697亿元，同比增长11.4%。保险公司赔付支出1959亿元，同比增长33%。截止6月末，保险公司总资产5.75万亿元，较年初增长7.1%。
从保监会公布2011年和2012年上半年的成绩来看，2012年保险总资产的增长高于2011年，2012年上半年保费同比增长为5.9%，低于全国经济GDP增长目标，当然这仅仅是“期中”考试的成绩，也仅仅是半程的数据。比如，去年上半年全国保险公司总资产增长为7.1%，到了年末则实现了年增长10.4%的预定值，今年上半年全国实现保费收入较同期虽然只增长了5.9%，相信到了2012年末，增长的预定目标应该能够完成。
2012年上半年，保险消费者利益保护工作扎实推进。开通全国统一的消费者维权热线后，共接到投诉举报7760件，接近去年全年有效总量。实际办结6900件，办结率89%。上半年，保监会系统处理有效保险消费投诉事项6176件，开展针对损害消费者合法权益事项的现场检查957次，妥善处理了一批侵害消费者利益的案件。推动保监局局长接待日工作规范化、制度化，上半年共开展接待日活动89次，处理事项310件。截至目前，共有30个省区市设立保险纠纷调解机构134个，聘请调解员1400多名。上半年，共受理调解申请4860件，同比增长63%，涉及金额2亿多元，调解成功3738件，同比增长40%。在强化社会监督方面，上半年全系统共聘任社会监督员640名，收集整理社会监督员所提意见建议共计167件。
2012年上半年，车险理赔难和寿险销售误导治理工作取得阶段性成效。在治理车险理赔难方面，一是制定方案，明确了“三年攻坚四步走”的工作步骤。二是统一标准，制定《机动车辆保险理赔管理指引》，统一车险理赔流程。指导行业协会车险索赔单证标准和理赔服务流程时限标准。三是加强监督，研究制定车险理赔管理及服务质量监管和评价指标体系，配套开发了行业信息采集和监控系统，建立信息化理赔服务评价机制。四是督促清理，要求公司开展积压赔案清理专项工作，对未按规定时限进行查勘和理赔的案件进行全面清理。同时，积极探索人民法院保险纠纷审判与调解对接机制。经过一段时间的努力，车险理赔难治理取得了初步成效，从各保监局反映的情况看，车险赔案周期、平均结案率等理赔时效指标有了一定改善。在治理寿险销售误导方面，以强化监管制度落实和保险公司责任追究为核心，切实加大治理力度。今年上半年，保险监管部门共暗访兼业网点6.9万个、产品说明会3.1万场，对9.1万名营销人员和344.9万件保单进行了抽查。通过自查自纠，推动公司加强内部管理，不断提升依法合规经营意识。
下半年保险形势依旧利好
鉴于国内外经济金融形势错综复杂，2012年也被认为是近年来保险业最为困难的一年，推进保险业转变发展方式的要求日益迫切，防范化解风险的任务仍然艰巨。未来一个时期，我国仍处于发展的重要战略机遇期，经济社会蓬勃发展的基本面有变。我国人口老龄化、城镇化快速发展，全社会养老医疗保障需求将大幅增长，保险业继续保持快速发展的基础有变。面对机遇与挑战，既要增强忧患意识，也要坚定信心，不断提高保险监管能力和水平，促进行业健康可持续发展。
在今年年初全国保险工作会议上，项俊波曾对2012年的保险形式作了专门的分析。他认为，总体上看，未来一个时期我国的发展仍处于重要战略机遇期，保险业也处在发展的黄金时期。我国经济社会蓬勃发展的基本面有变，保险业继续保持快速发展的基本面有变，这是做好监管工作的有利条件。同时也要看到，近一个时期外部环境比较严峻，尤其是保险业长期积累的一些矛盾和问题逐步显现，保险监管面临很大挑战。对此，要有清醒认识。今年国际国内形势可能更为复杂严峻。从国际看，世界经济复苏的不稳定性不确定性上升，经济下行风险加大。欧洲债务危机持续深化，正从边缘国家向核心国家扩散，甚至会加剧银行业危机，欧债危机的前景仍然面临较大的不确定性。主要发达国家经济复苏步履维艰，欧元区经济衰退风险增大，美国走出经济困境面临诸多制约。新兴市场国家和发展中国家通胀压力较大，外需减弱可能导致经济增长放缓。宏观政策选择存在不确定性，发达国家、新兴市场国家和发展中国家宏观调控都面临两难选择，流动性过剩和市场预期低迷并存，加上投机行为盛行，随时可能对世界经济稳定造成冲击。国际金融市场和大宗商品市场大幅动荡的局面可能仍将持续。从国内看，国民经济继续朝着宏观调控预期方向发展，呈现增长较快、价格趋稳、效益较好、民生改善的良好态势。但是，我国经济发展中不平衡、不协调、不可持续的矛盾和问题仍很突出，经济增长下行压力和物价上涨压力并存，部分企业生产经营困难，节能减排形势严峻，经济金融等领域也存在一些不容忽视的潜在风险。国际国内形势的变化将通过金融市场、实体经济和保险消费者等多种渠道，对保险业的承保、资金运用和资本补充等产生多方面的影响，增加了行业发展和风险防范的压力与难度。
项俊波指出：当前，保险业的发展与国内外经济金融形势的联系日益密切，保险监管的有效性越来越取决于监管部门对全局形势的把握，取决于监管部门能否在更高的层次和更广的维度上掌握保险监管工作的规律。这就要求监管部门进一步增强大局意识，深刻把握宏观经济和金融形势对保险业的影响，做到“跳出保险看保险、跳出监管看监管”，从服务经济社会发展、维护金融稳定的大局来谋划保险监管工作，加强对宏观经济形势的研判，进一步提高监管工作应对复杂局面的能力。
保险业内部依然严峻
在年初的保险工作会议上，保监会主席项俊波深刻认识当前保险市场存在的主要问题，并进一步增强保险监管的紧迫感。他认为，当前保险业存在的主要问题有：
行业社会形象亟待改善。一直以来，保险业声誉不佳、形象不好的问题比较突出，主要表现为“三个不认同”：一是消费者不认同，二是从业人员不认同，三是社会不认同。
行业发展方式急需转型。近年来，保险业的发展基础和外部环境已经发生了深刻变化，但十几年沿袭下来的粗放发展模式却有发生改变。比如，保险业发展模式仍停留在“跑马圈地”的时代，“以保费论英雄”、“以市场份额论英雄”，一些保险公司不重视加强内部管理和产品服务创新，导致行业竞争能力较弱，发展后劲不足。
保险人才队伍素质不高。整体上看，保险业进入门槛低，人员学历低，精通保险、擅长管理的中高端人才，特别是核保、核赔、风险管理等专业型人才，以及管理、营销、培训等经验型人才严重不足。营销员队伍中很大一部分只有高中学历，很多是下岗再就业人员，能力和素质不能适应现代保险业发展的要求，与银行、证券等其他金融行业相比更是有较大差距。保险公司片面追求眼前利益，习惯于“挖角”，对人才使用有余、培育不足。
保险业发展的外部环境需要进一步改善。随着保险业的快速发展，外部环境不适应的问题也越来越突出。在法律环境方面，部分业务领域的法律不健全，比如，农业保险缺乏专门的法律制度。农业保险巨灾风险准备金制度还有建立，农业保险运行存在较大风险隐患。交强险亏损的问题日益突出，制度设计需要调整。在政策环境方面，商业健康保险、养老保险等与国计民生密切相关的业务领域缺乏相应的财税政策支持，业务发展存在政策瓶颈。国家政策支持的巨灾保险体系还有建立，自然灾害风险分散转移和补偿救助机制缺失。在社会环境方面，社会公众的保险意识和风险意识有待加强，一些政府部门通过保险这种市场化手段进行风险管理的观念还有真正树立，保险知识普及和风险教育的任务比较重。
针对以上问题，保监会正在寻求积极的解决之道，比如，保险业声誉不佳、形象不好的解决办法就是整治销售误导。项俊波主席多次在会议上强调治理销售误导的决心和态度，并把今年确立为治理销售误导年的主题思想，各地保监局也根据保监会的指导推出了治理销售误导的文件，各地保险行业协会也加大了现场检查力度。
所谓财产性收入，是指家庭拥有的动产（如银行存款、有价证券）和不动产（如房屋、土地等）所获得的收入。具体包括因出让财产使用权所获得的利息、租金、专利等收入；财产营运所获得的红利收入、财产增值收益等。通俗来讲，我们出租房屋的收入、存款的利息收入、购买股票的收益、出售住房的增值部分、出售艺术品、邮票等收藏品的收益都属于财产性收入。财产性收入是居民家庭总收入的组成部分。财产性收入占居民总收入的比重，是衡量一个国家市场化和国民富裕程度的重要标志。以美国为例，财产性收入所占比重达到40%，仅次于工资性收入，有90%以上的美国人拥有股票、基金等有价证券。
那么，首都北京城镇居民财产性收入的现状及特点如何？笔者来做一梳理。
财产性收入快速增长但占家庭收入的比重仍然很小
发达国家的发展经验告诉我们，当人均GDP突破2000美元，居民积累一定财富后，财产性收入就会逐渐成为居民新的重要收入来源之一，并对消费扩张产生重要影响。
1997年，北京市人均GDP突破2000美元，北京市财产性收入也进入快速增长通道。随着金融机构提供的金融服务项目增多、居民家庭固定资产和金融资产增加以及人们资产投资意识的增强，财产性收入已成为城镇居民家庭收入中不可缺少的组成部分，也是城镇居民收入新的增长点。统计数据显示，北京市城镇居民人均财产性收入由1997年的104元增加到2009年的587元，十二年间增长4.6倍，年平均增速为15.5%。
但也应当看到，人均财产性收入占家庭收入的比重仍然很小。2000年北京市城镇居民人均财产性收入只占0.9%。2009年的人均财产性收入增速达到29.6%，超过同期工资性收入（9.6%）和转移性收入（9.7％）的增速，但2009年财产性收入占家庭收入的比重也只有1.9%。
城镇居民财产性收入“物换星移”银行储蓄不再唱独角戏
近年来，随着城镇化进程不断推进、外来人口的增加，出租房屋收入成为财产性收入的主要来源。
2009年北京市城镇居民出租房屋收入占到财产性收入的51.1%，成为居民财产性收入的重要部分。此外，股息和红利收入增长也较快，由2000年的17元增加到2009年的111元，占财产性收入的比重由2000年的15.2%上升到2009年的18.9%。利息收入呈现明显下降趋势，占财产性收入比重由2000年的61.6%降至2009年的9.4%。
1990―2009年北京市城镇居民人均财产性收入构成变化情况（%）
注：保险收益、其他投资收入、出租房屋收入和知识产权收入四个指标自2002年开始统计。
出租房屋收入“唱主角”
随着房地产市场的迅速发展以及居民收入水平的不断提高，城镇居民住房条件明显改善，拥有两套及以上住房的家庭越来越多，出租房屋成为众多城镇居民家庭获得财产性收入的重要途径。据2009年5000户城镇住户调查分户资料显示，有253户家庭有出租房屋收入，平均每户每年的出租房屋收入为15443元，这些家庭85.5%的财产性收入来自出租房屋收入。同时，有出租房屋收入家庭的财产性收入占总收入的比重为16.2%。抽样调查资料显示，2009年北京市城镇居民人均出租房屋收入达300元，比2002年增长6.3倍，年均增长32.9%，占财产性收入的比重达51.1%，成为居民财产性收入的主角。
股息红利收入成“新星”
股息与红利收入指购买公司股票所获得的各种收益，包括股票发行公司按入股数量定期分配的股息、年终分红，股票买、卖所获得的营运净收益。随着股市的不断发展，人们的投资理念也不断增强，股息红利收入成为理财收入的一大来源。2009年城镇居民人均股息红利收入达111元，为2002年的6.5倍，年均增长23.2%，居财产性收入来源的第二位；股息红利收入占财产性收入的比重达27.3%，比2002年提高7.8个百分点，成为财产性收入的“新星”。
利息收入成“配角”
存款利息一直是我国城镇居民传统的财产性收入来源，但由于投资渠道的拓宽，昔日在财产性收入中唱主角的利息收入已成为财产性收入的配角。上世纪90年代，由于投融资渠道相对较少，人们的投资观念也远远不够开放，虽然有少数人涉足股市和投资房产，但大部分城镇居民只将余钱存入银行，获取利息是财产性收入的主要渠道。1988年至1996年，城镇居民的利息收入占财产性收入的比重在70%以上，有的年份甚至接近85%。1997年，城镇居民的利息收入占财产性收入的比重下降到57.8%。进入本世纪，随着投资渠道的增加和人们观念的变化，存银行已不再是居民增加收入的唯一选择，利息收入占财产性收入的比重从1999年的72.4%下降到2009年的9.4%，10年下降了63个百分点，利息收入退居财产性收入的第四位。
1988-2009年北京市城镇居民利息收入
占财产性收入的比重变化情况
其他投资收入、保险收益成“后起之秀”
其他投资收入指家庭从事股票、保险以外的投资行为所获得的投资收益。如出售艺术品、邮票等收藏品超过原购买价的那部分收入；投资各种经营活动（自己不参与经营）所获得的利润；财产转让溢价部分收入（如房屋买卖增值收入）。北京市城镇居民住房投资和艺术品、邮票、古玩等其它项目的投资近年来大幅增加，加快了其他投资收入的增长步伐。2009年北京市城镇居民人均其他投资收入为49元，而2002年该项收入仅为1元。
关键词：房地产业健康有序引导发展
衣食住行是人类的四大生计，与人们的日常生活息息相关。住作为其中的一大生计，其重要性不言而喻。中国作为人口大国，现在面临着相当严峻的房地产压力。
一、中国房地产业的现状
在没有进入改革开放时期的时候，我国在很长的一段时期一直处于住房紧张的状况，住房出现严重的短缺。经过30多年的发展，我国始终把改革作为解决住房紧张的关键进行落实，一方面加强城镇住房制度的力度与改革，另一方面积极有效地发展壮大和规范整个房地产的市场，理论联系实际，走出了一条具有中国特色的房地产发展道路。现如今，房地产已经和钢铁、建材等行业一起成为我国经济发展的支柱性产业。
进入新世纪，据权威专家和部门统计，我国城乡新建住宅以每年13亿平方米左右的速度在增长；在这中间，城镇新建住宅每年达到了5亿多平方米，消费在住宅方面的投资增长率达到了20%。除此之外，城镇的人居住房面积在2009年达到了28平方米，而且住房质量也得到了很大的提高。由上可知，住房紧缺的问题已经得到了有效的改善，目前我国的房地产正向着更高的目标发展，即资源节约型和环境友好型。
尽管房地产业得到了明显的改善，但不容置疑的是，我国的房地产市场还不是很完善，其中存在着很多问题。比如土地的供应不够规范，中低价位和部分中小户型的的住房供应短缺，房产价格相对过高，经济适用房、廉租住房、公共租赁房等的建设比例过低，房屋拆迁引发的矛盾普遍存在，住房的保障制度不健全，等等，这些都是当前急需解决的问题。
当前，我国的城镇化进程不断加快，工业化也在不断向前发展。引导房地产健康有序地发展，一方面有利于我国经济社会的较快发展，满足不同居民的住房消费的要求；另一方面对于我国实现全面建设小康社会的目标起着促进作用。因此，在房地产领域，我们需深化改革，着眼于长远的发展，把房地产业纳入可持续发展的道路和战略中来。
二、引导房地产业健康有序发展的策略
（一）继续将房地产业列入我国支柱性产业之一
房地产的发展不仅拉动了我国的GDP增长，而且极大程度上满足了居民的住房需求，扩大了社会的就业，有效地缓解了当前严峻的就业压力。鉴于房地产业对我国经济发展的突出贡献，理应将其继续纳入我国的支柱性产业之一来看待。在这其中，我们要时刻以科学发展观作为指导思想，引导房地产业健康有序可持续的发展。同时要突出以人为本的理念，一方面保证广大群众的住房要求，实现人人都有住房；另一方面大力改善居民的住房条件，并大力发展节约型和环保型的住房建设，为倡导和谐社会的理念做贡献。
（二）健全土地市场，完善土地产权制度
一个国家房地产市场的整体走势与经济增长的整体趋势和经济波动的关系紧密。综观我国目前的土地市场，一个突出的矛盾是土地市场的发展和土地产权制度的改革与当前的房地产业的发展状况整体水平不相适应。而土地市场作为房地产业的重要组成部分，对于房地产的整个体系完善的作用不可小觑。由上可知，相关部门必须在健全土地市场和完善土地产权制度方面大下功夫。第一，联合相关部门建立完善健全的房地产市场的法律体系，加强监督房地产建设过程中的管理，以防出现违法违规的交易以及哄抬房价、圈地不建、捂盘惜售等情况的发生。第二，要加强房地产业的诚信建设以及自律建设，努力营造适合房地产业健康可持续发展的良好氛围。第三，对于部分新增的经营性土地的使用权通过以下步骤来实施：土地拍卖、公开竞标、挂牌交易。第四，加强土地二级市场的培育体系，使得土地产权得到优化配置。第五，要不断开拓和完善土地等相关不动产的金融业务，通过运用金融的相关机制来促进土地产权的有效流动。
（三）继续大规模实施保障性住房的建设
保障性住房的建设是党和国家进一步加强民生建设的重要保障，同时对拉动我国的内需和促进经济社会的发展意义非凡，因此要加大保障性住房的建设力度。一方面紧抓保障性住房的建设，增加经济适用房、廉租住房、公共租赁房等的建设比例，并且着力推进棚户区的改造和危房改造工程；另一方面紧抓制度建设，完善健全保障性住房的机制体系，着力解决贫困家庭的住房困难问题，同时发展满足居民多层次的住房要求。2010年的中央政府工作报告中指出，中央政府拟安排632亿元人民币作为保障性住房的专项补助资金，同时建设约300万套的保障性住房以及改造280万套的棚户区和危房，可见，党和国家对于加强保障性住房的重视程度。
（四）建设资源节约型和环境友好型的住房，切实改善居民的居住环境
当前整个社会倡导的是和谐理念，在住房建设方面也可以渗透。这就需要在积极推进现代化住宅建设的进程中，一方面坚持高标准和高起点的规划设计，将住宅小区的生态环境建设作为首要考虑的因素；另一方面在加强住宅内部功能建设的同时，着力注重住房的舒适度。除此之外，大力广泛地推广有利于保护环境和资源节约的相关工艺、产品、材料和设备等，从而提高住宅的质量，将建设资源节约型和环境友好型的住房目标落到实处，这也是科学发展观所倡导的以人为本理念的落实。因此，建设资源节约型和环境友好型的住房意义重大。
（五）加大中低价位和部分中小户型的住房供应
营改增物流业问题对策
一、我国“营改增”发展历程
2016年政府工作报告中明确，今年全面实施营改增。从5月1日起，将试点范围扩大到金融业、房地产业、建筑业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣围，确保所有行业税负只减不增。回顾我国“营改增”之路，经历了如下过程：
2012年1月1日，国务院决定在上海交通运输业和部分现代服务业开展营业税改征增值税试点。
2012年8月1日至2012年12月31日，国务院扩大营改增试点至10省市，内容上新增了广播影视作品的制作、发行、播放试点行业。
截至2013年8月1日，“营改增”范围已推广到全国试行。
2014年1月1日，国务院将铁路运输和邮政服务业纳入营业税改征增值税试点，至此交通运输业已全部纳入营改增范围。
2014年6月1日，国务院将电信业纳入营业税改征增值税试点范围。
2016年5月1日，房地产业、金融业、建筑业、生活服务业纳入“营改增”试点。至此，“营改增”进入收官阶段，营业税完成了历史使命，增值税将以全新的面貌登上中国税制的舞台。
二、物流业试行效果
1.纳税人分类不同税负增减有别
（1）小规模纳税人
按规定，小规模纳税人适用简易征收法；一方面，就从事装卸搬运和货物运输服务的行业，改革前后税率仍为3%，但营业税改为交纳增值税后减轻了重复纳税问题；另一方面，物流业的物流辅助服务包括营运仓储、配送及部分运输等由5%的营业税改为3%的增值税，税率下降，减少了微小企业的应缴税额，减税效果较好。
（2）一般纳税人
在实施增值税改革试点后企业纳税与以前相比并不是所有的企业纳税额都减少，近 40%的运输企业一般纳税人的税负有所增加，与试点初衷相违背。
2.购进成本中进项税额的抵扣范围过小
就物流企业购进成本主体来说，汽油及固定资产占了一半以上。而由于物流企业很多都是跨地区的运输方式，并从经过的加油站购买汽油，而途经的加油站可能因各种原因的限制没法开出可抵扣的增值税专用发票，而不能享受抵扣优惠。另外，路桥费、人力成本、保险费、房屋租金等并不能进行增值税进项税额的抵减。
三、物流业“营改增”存在的主要问题
1.物流业的税目设计不科学
“营改增”后，主要将物流业分为了交通运输业与物流辅助业，分别适用税率11%和6%。对此税法上则是要求将不同的应税业务分开核算，按照各自对应的增值税率缴税。而因为实际操作中的复杂性则很难将物流辅助业务和交通运输业及各自的收入区分开来。若不能区分不同业务，则从高适用税率。其不利于物流产业各业务的融合与发展，增加了物流企业的人工核算成本。
2.进项税额抵扣较少引起企业税负加重
“营改增”政策施行后，影响企业税负的主要因素是可抵扣的进项税额大小和范围。购置燃料、运输工具、修理费所含的进项税额占据了物流企业可抵扣项目的大部分。企业可抵扣项目的总金额不小于销售额的68.96%则是实现所缴增值税额不超过改征前的营业税额的临界。否则 ，就要承担比税改前更加沉重的税负。
四、企业应对“营改增”实施的对策
1.转换增值税纳税人身份
通过分析物流行业的“营改增”中的问题，“营改增”并不能使所有从事物流的企业的税负都降低，纳税人身份的不同也会影响一个企业缴税的多少。针对小规模纳税人，可依照照3%的税率缴税的话，尽管进项税额不抵扣，一定程度上也减少了税额。因此，各行业可以据自身的情况、营业额和利润选择成为小规模或一般纳税人。在税法规定范围内，进行公司分立，不仅可以增加资金的灵活运用，还能降低税负。
2.经营方式转变
物流业结合了辅助服务和交通运输业，“营改增”之前，采用3%的税率，货物运输适用 5%的税率。“营改增”后，交通运输业的税率上升为11%，而物流辅助业的货物运输、仓储、装卸搬运等则改为6%的税率。税改前，对于某些物流公司，之前为了避开缴纳货物运输代办5%的税率，采用了将承接的货物运输代办业务转为与运输公司结合开展的运输交易。税改后，这些物流公司之前采用的一些方式不但没有减轻税收，反而给企业增加了负担。因此，通过物流业的分析，对于其他行业来说，应当根据企业自身实际情况及时适时地转变经营方式，比如把联合业务从经营范围中去掉，而从事单一的某种业务。对某些业务进行一定的转型，重视辅助服务的收入，从而将主营业务收入控制在合理范围。
3.细化收入分类，避免从高征税
各个行业业务种类多种多样，而不同的业务涉及的增值税税率是不同的。比如物流业中，货物运输服务按照百11%的税率征收；现代服务业中装卸、仓储等以6%的税率征收。因此，各企业需要根据自身业务特点合理地进行收入核算，细化每项业务类型，避免由于统一核算或核算不清导致某些本该以低税率计税地反而采用了高税率征税。此外，对于进项，免税项目不可以抵，零税则是可以抵扣，企业则要正确区别核算。
4.进行合理的税务筹划降低增值税税负
对营改增政策进行研究和税务筹划，有助于企业形成税改后适应企业目前经营方式的新会计核算体系，有助于整个社会税收法规的进步。
"营改增"政策的实施，在均衡其他税种的同时改善了各行业的重复征税问题，促使企业税务空间的发展，使企业业务在纳税层面上更加规范合理，是我国税收制度的进步。但由于营改增涉及到多个行业多种业务，"营改增"后，不同的纳税主体受到的影响也不一致。营改增后，物流企业要掌握"营改增"税收政策机会，了解税收优惠政策，充分利用政策中的有利规定，采用细化经营模块，调整经营策略，增加纳税抵扣税额等多种方式方法进行相关的纳税筹划，充分降低税改的不利影响。
参考文献：
[1]代雷.助力物流业“营改增”政策软着陆的策略分析.财税研究，2015（29）：21-22.
[2]李郁明.物流业“营改增”试点中的问题与对策.财会月刊，2013（05）.
关键词：农村集体土地使用权调查 地籍调查 房屋测绘 权属调查
中图分类号：P208 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2016）02（c）-0000-00
为落实国土资源部《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》（国土资发[2008]146号）要求，按照国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部联合下发的《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（国土资发〔2011〕178号）开展农村集体土地使用权调查。2015年不动产登记全面启动，随即在土地调查过程中加入房产测绘工作，形成了农村房地调查项目。
农村集体土地使用权及其地上房屋调查的工作任务是，全面查清全市农村集体所有土地范围内集体建设用地、宅基地使用权状况，以及地上房屋的权属、界址、位置、面积、用途等，辅助区县国土资源分局、房地产管理局依权利人申请，对符合登记发证条件的进行登记发证。同时，建立农村集体土地使用权调查数据库和产权产籍管理系统。
1 调查发证工作流程
调查发证工作的主要流程：前期准备工作、通告、房地权属调查、现场指界、房地测量、集中指界、组地籍调查卷、受理土地房屋登记申请、权属审核、土地房屋登记公告、核准登记核发证书。作为调查测绘队伍的主要工作是完成调查、测绘任务，辅助完成确权发证，其中调查工作具体内容有：
1.1 准备工作
区县政府成立工作小组统领区县工作并召开动员会，国土局和房管局具体主管并指定专人制定开展计划。调查队伍利用正射影像图套合1：2000地形图及相关规划、审批资料，作好工作底图；准备相关仪器设备和表格等；调集、培训作业人员。
1.2 通告
由乡镇主管领导或领导小组通知县国土局、房管局，召集村委和调查队伍负责人参加碰头会，明确各单位负责人或协调人职责；安排调查队伍到相关部门查阅资料。调查队伍制作相应村庄房地登记通告和集中指界通告上网、上报，对村委公开栏的通告进行拍照留存。
1.3 房地权属调查、指界
由村协调员带领作业小组进入每家每户，调查房地权属情况，现场标识界址点，丈量尺寸，绘制宗地草图；由相关权利人进行指界，提供相关权源文件，并在工作底图上签字、按手印；如房地有争议的，协调员负责调解，调解无法达成一致的，不进行调查，待全村工作完成后再行处理。
1.4 公告及地籍测绘：
经区县两局、乡镇和村确认无误后，调查队伍就本村所有未能提供权源文件的宗地进行公告，公告30天，并拍照留存。权属调查完成后，调查小组按照1：500的测绘精度进行解析法测绘，同时配合解决遗留问题。
1.5 制作调查卷
地籍测绘完成后，制作宗地资料，包括界址表、土地房屋调查表、界址点成果表、宗地图和房产测绘成果报告；再与权利人身份证户口本（复印件）、土地房屋权属来源证明表或权源文件、指界通知书、法定代表人证明书、土地房屋登记申请书和委托书等组成使用权调查卷。
1.6 调查数据入库：
调查卷制作完成并确认后，原则上数据、信息不再变更，调查队伍组织内业人员汇总统计，进行数据入库工作。
1.7 辅助制作登记公告：
村庄所有登记卷宗确认完成后，调查队伍制作《土地、房屋登记公告》，张贴到村委公告栏、上报、上网，公告期30天。若权利人有异议，在公告期内要及时提出。
1.8 检查验收
调查过程都由监理全程监控、检查，调查结束后，编制工作报告、技术总结报告和质量检查报告等文档文件。将所有的纸质和电子成果交由乡镇、区县两局和监理进行验收。调查队伍对验收组提出的问题和要求积极配合，做好检查保障工作。
2 房地调查的难点
2.1 地籍测量难
村庄大小不一，小型村庄在200户至300户，大型村庄能达到1万户，除个别规划发展的村庄外，绝大部分村庄以“摊大饼”的方式向外扩展，导致房屋杂乱无章，不易测绘；登高测量时，又有墙头、门顶、房屋、屋檐等永久建筑阻碍测量；道路、胡同狭窄，也使得架设仪器困难，控制点布设不易保存、观测；村庄内行人、行车的随意性还可能碰到仪器。
2.2 房屋取舍难
房产测绘的主要依据是《房产测量规范》（GB/T 17986.1-2000、GB/T 17986.2-2000），但此标准“适用于城市、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业单位及其毗连居民点的房产测量。其他地区的房地产测量亦可参照执行”。
大部分的农村房屋没有建房证，没经过规划审批，房产测绘不能参照城市房产测绘的流程。房屋的取舍及面积计算一般依据“整幢房屋外墙勒脚以上各层的外墙（无外墙时按柱）水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑”。但现在一些村民为了施工方便，大量采用彩钢板作为屋顶材料，一些配房也采用其作为墙体，甚至有五保户以此为材料造房；一些配房、厨房、储物间、厕所、停车房建造高度低于或部分低于2.2米；一些车棚、篷房按照面积计算标准也应该计算，但其十分破旧。房屋如何取舍，如何测绘，建筑占地面积如何测量都成为了问题。村民经常把房产面积计算用“其他村的拆迁标准”作为依据，对他们主要活动、使用的房屋不计算面积表示很难理解、接受。
3 建议
3.1 坚持稳定第一的原则
房屋和土地是农民立身之本，每家每户都精益求精是必然，甚至有些村民经常跟随调查组作业，监督标准是否统一，别人家的特殊要求是否满足？这就要求调查员必须按照统一标准进行调查测绘，防止因公平问题引发；积极配合村干部工作，对于历史积怨问题提前规避，不说添油加醋的话，保证村民情绪稳定。
3.2 坚持先调查后确权登记的原则
确权登记工作是一项极其专业的工作，必须有相关的法律、政策作为依托，必须具有相应资格的专业人员才能完成。调查员不能在实地做出结论，如本宅基地应该归谁、本宅基地超占面积多少、这所房屋不算面积等，做好本职工作把实地情况调查清楚测量精确，认真填写地籍调查表，详细记载权属调查记事即可，但调查详细，减少乡镇、区县领导小组审核难度也是调查队伍的义务。调查队伍可以辅助确权小组对权源材料进行甄别。领导小组或区县政府出台相关政策或公告要求继承宗地完成分家析产书或继承公证书等；对能分户的、共有权宗地进行划分。
3.3 坚持以CORS为主，导线为辅的地籍控制测量
现阶段，大部分区域都采用CORS系统进行控制点布设。经检查，不同点对之间仍存在一些相对误差，一些大型、观测条件差的村庄出现了较大的接边误差。针对这种情况，应该在村庄布设起算控制点，各重要路口设立控制点，采用导线网连接，保证控制点精度统一，也能放心使用距离交汇等测量手段。
3.4 严格房屋取舍，多记录多解释
对于房产面积计算，必须统一要求、严格执行。对测绘成果拒不签字确认的，耐心解释劝说；确实不认可的搁置卷宗。对于一些破旧、围护结构不完整、明显无法使用的不进行测绘、计算；小于或部分小于2.2米的房屋，不予测绘，但可拍照放入卷宗中以备查；一些门洞、门顶、屋檐、檐廊要具体问题具体分析，不能都算面积或半面积。宗地外的违法建筑坚决不予调查计算。
3.5 房产面积精度按第三级精度作业
房产测量的精度以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。房产面积的精度分为三级，各级面积的限差和中误差不超过表1：（单位：m2）
实际作业中，房产面积主要应用软件采用坐标计算房屋占地面积求得，以矩形房屋为例，忽略辅助量边误差，则房角点误差mj与面积的限差关系为：
将明显的界址点点位精度mj=0.05m，代入上式可得面积限差为：
与房产面积的三级精度比较，完全无法满足第二级精度；当房屋面积大于12平方米，才能满足第三级限差要求，所以宅基地房屋面积宜采用第三级精度作为限差，从其经济价值分析也宜采用此精度。
5 结论
房屋和土地调查工作是农村集体土地及其地上房屋确权登记发证工作的重中之重。房地调查是房地登记的法定程序，是房地登记的基础工作，其成果资料经房地登记后，具有法律效力。只有调查详细，具体问题具体分析，不断积累经验，发现问题，解决问题，坚持以国家规定和行业规范为准，才能保质保量完成确权登记发证工作。本文观点、建议应结合作业区域进行分析、实施，仅代表个人观点。
参考文献
[1] 中华人民共和国国土资源部编 第二次全国土地调查技术规程[S].2007.
[2] GB/T 18316-2001，数字测绘产品检查验收规定和质量评定[S]
[3] 葛恒美，李延荣.土地法教程[M].北京：中国政法大学出版社，1998.
