时间：2023-05-30 09:57:55
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房产调控，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
房地产调控要充分考虑到各地城市化人口流动的趋势及城市定位，按照城市发展规律及人口流动规律增加土地供应
2013年上半年“国五条”高调入市剑指房价下行，然而半年之后，7月全国房价同比涨幅再创新高，北京尤以18.3%的涨幅居首，“调控”俨然成为房价的助推器，然而反思历次房产调控，房价越走越高并非无因。
中国正在经历前所未有的城市化进程速度，虽然与国际城市化水平相比尚有距离，但还是为房地产业发展带来了巨大的历史机遇，然而不可忽视的是，每个城市的城市化水平及定位不尽相同，从国际惯例及现实情况看，人口通常流向沿海及中心城市，这并不受任何行政和人为干预，完全是城市化发展的必然结果。
然而现行的房产调控存在眉毛胡子一把抓的误区——即没有实行分类分区、与城市化定位相适应的房产调控政策。以北京为例，虽然政府用各种政策限制外地人来京，近十年来依然没能阻挡每年约50～70万的人涌入这座城市，按照北京的地位和作用，根据城市化发展规律，北京远期人口无论如何不会少于3500万。每年新增人口的住宅需求和改善居住的需要，意味着每年需新增30万套住房，然而反观近几年北京的土地及保障性住房供应量，显然只能让少数人“居有所屋”，虽然政府也在力尽所能扩大土地供应量，但由于北京“摊大饼”的发展模式，快速交通很难触及到每个居住区，这就使房屋有效供应大打折扣。而与北京一房难求的局面相对应的是，众多三四线城市却出现了“鬼城”，土地供应量远远超过人口数量，但是由于房地产具有很强的地域性，这并不能缓解一线城市住房紧张及房价上涨的局面。
造成这种冷热不均的局面最本质原因就是供求关系失衡，政府显然已经意识到这个问题，但在如何平衡供需矛盾上，却是统一采取打压开发商策略，虽然理论上是想让开发商尽快低价抛售囤积的房源，然而这只是短暂策略，一些正在发展中的房企大受打击，他们甚至不敢拿地，这直接造成了调控期内土地流拍率的上升。当开发商手中的存量房源消化完以后，就面临着房源中断的现实问题，在打压政策下，一些原本的刚性需求也延后消费，处于观望状态，与此同时大量的人群又涌入一线城市，造成了新老住房需求的叠加增长，然而刚性需求不能无限延后，所以巨大的供需矛盾不可避免地出现了。
与买房市场一脉相承的是，一线城市租房市场也水涨船高，当限购政策只允许买房者购买一套房产时，市场可租赁的房源就会锐减，然而政府的廉租房远远满足不了人口不断涌入的庞大租房市场需求，这时候房租上涨也在意料之中。
所以房地产调控要充分考虑到各地城市化人口流动的趋势及城市定位，简而言之就是分类分区调控，按照城市发展规律及人口流动规律增加土地供应，这样才能根本解决房地产区域性不平衡局面。
如今的房地产调控大都存在不可持续性弊端，此时更需要国家出台长效机制平抑房价。房价问题必须立足于市场经济，辅之以政府的供应调控和社会救济。比如一线城市应大力发展副中心城市和卫星城建设，将快速交通干道与中心城市相连，并让副中心城市自我形成就业和生活的完整体系，这可以分流一部分中心城市的住房供应。即使买房者的工作地点在中心城市，也可以通过快速交通分担一部分住房压力。然而现实情况是，如今所谓“副中心城市”及“卫星城市”并没有发挥这项功能。燕郊被称为北京的“后花园”，然而连接北京的公共交通永远人满为患，出行成本巨大，而燕郊本身也没有与之相匹配的教育、就业机会，并没有发挥分流北京人口及住房的功效，于是只落得“后花园”一纸虚名。
房价何时能降？这是亿万人求解的一个问题，以北京为例，在确定其远期不少于3500万人口的基础上，如提前规划和尽快大规模建设副城，并建立相应生活配套、工作环境及交通设施，北京房价至少要在三年之后才能回落。否则房价回归之路将遥遥无期。
（作者系《小康》杂志社社长兼总编辑）
[关键词] 房产税 调控 政策
中国房价同比增长率自2008年以来呈“U型”趋势(如图1)。2008年由于受到次贷危机所引发的全球经济衰退的影响,房价从2008年年初的近12%一直下滑至2009年3月的负增长,而后随着经济的复苏,房价开始反弹上升,上涨势头明显强于下跌趋势,未到一年增长率就已恢复到前期水平。
图1 2008年以来中国房价走势
面对当前房价的非理性上涨,中央与地方政府相继出台调控政策,但实践证明,各种举措并未在遏制房价过快上涨中有明显作用。因此,本文将从房产税角度阐述其对房价调控的影响,并以此提出房产税改革势在必行(居于高位的房价为其改革提供了环境基础);在此基础上进一步分析当前房产税条例存在的问题以及这些不足对房价的影响;最后,针对当前的问题提出改革的方法和政策建议以及改革对房价的影响。
一、房产税及其对房价调控的影响
中国自1986年出台《中华人民共和国房产税暂行条例》至今,由于条例所存在的问题而导致其在税法中的地位极其微弱,由此可知房产税在调控房价中所起的作用。
按照国际现行做法,房产税以不动产税或财产税等税种的形式对房产税纳税人实行比例征收。首先,从征收范围上看,房产税覆盖经营性与非经营性房产,对整个国家层面的房价都有抑制作用;其次,从纳税对象来看,以房产所有权为主,所有者派生权利为辅的全面征收将在一定程度上遏制逃税行为,管控税源,从源头上稳定房价波动;再次,从税基计算依据来看,以公允价值为房价计税基础的比例税具有及时性与时效性的优势,能从价格有效性上对实时调整房价起重要作用。
综上所述,完善的房产税能从征收范围、纳税对象、税基等方面遏制房价上涨,减少房价波动。
二、房产税现状及其对房价的影响
中国现行的《中华人民共和国房产税暂行条例》(以下简称“条例”)出台已有近25年之久,但随着经济社会的快速发展,城市化进程的加快,这一条例并未发生重大修改(仅于2008年废止《城市房产税暂行条例》并将其征税对象纳入《条例》),可见其已不能适应当前的现实情况,对房价的影响程度也随之逐渐削弱。下文将分析《条例》及税收管理中的存在不足及其对房价的影响。
1.房产税征收范围的局限性
《条例》规定了房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收,且房产用途为营业性质。该规定有两处不足:其一,房产税征收范围限定在城市为主的区域。当前城市化进程的加快,已使部分农村或城乡结合部发房产开发纳入城市范围,城市经营性企业已把厂房等迁至农村,因此,原规定不仅会使部分税源流失,而且会失去对城市范围以外的房价调控能力。其二,房产税不在非营业用的个人房产上征收。2009年年初以来房价上涨以及房地产市场上出现的捂盘惜售等现象主要还是出现在自用性房产上。虽然房产交易营业税能在一定程度上减轻个人住房的投机,但会由于预售等变相投机行为使得营业税的作用大大减弱。因此,从流量上使用营业税控制房价上涨的作用很微弱,此时房产税能在存量上起到补充的作用,两个税种结合能在较大程度上实现房价调控。
2.税基的计算不合理
《条例》规定房产税的计税依据分为两类:一类是以房价原值一次扣减10%―30%后的余值作为计税基础;一类是以房产租金收入作为计税基础。第一类计税基础主要以房价的历史成本为依据,但这一方法在如今面临经济发展与房价上涨形势下失去了合理价值。以历史价格为主的计税基础会造成对房价估值不准确,从而导致税收流失现象严重。另外由此而导致税控机制的缺失使房价的非理性上涨成为可能。尤其是在第二类计税基础存在的情况下,税收流失与调控不利现象更为严重。从博弈论角度来看,出租人与承租人会在逃税或减少税负处达到纳什均衡,此时双方各自利益能达到最大化。另一方面,由于信息不对称,出租与自用之间存在难以界定的问题,也会导致税控不力,从而影响房地产市场的正常发展。
3.税率设计缺陷
《条例》规定两种计税基础分别以1.2%与12%计算,前者按年征收,而后者则按月租征收。假定刚购入一套经营性房产,价格以未来每月租金R(假定租金不变)现值计算,且设定贴现率为r并保持不变,因此可推算当前的房产价格为P=R/r。根据以原值为基础的房产税缴纳规定可计算出每年应缴纳P*70%*1.2%的房产税;而以租金为计税基础的规定可计算出每年应缴纳R*12*12%。两者比较发现,只有当贴现率约为0.58%时,两种方式所计算的房产税应缴数额才基本一致。现实中贴现率远远大于0.58%,因此,以房产原值为计税基础的缴纳方式将起到避税作用。因此,房地产市场所出现的购房热与大家更愿意自有房产从而减少或避免纳税的目的之间不能说没有任何关系。
4.房产税未建立有效的税源监控体系
当前房产税征收基本是采用自行申报方式,由于申报人存在机会主义与申报人、税务机关之间存在信息不对称,申报不及时、申报额不足等问题非常突出。这些现象主要归因于税务机关未建立有效的税源监控体系,如房产所有者信息、房产价值、房屋出租等为信息主体的房产信息系统。由于房产信息来源不畅而导致税源流失的问题较为严重。另外,中央及各地方政府会因此对房价走势的宏观把握不够。
三、房产税改革及其对房价的影响
基于上文分析,现阶段实行的房产税已不适应经济社会的发展,因此,对房产税施行改革已势在必行。下文将针对房产税改革的问题提几点政策建议。
1.扩大房产税征收范围
在当前征收范围的基础上,把范围扩大到农村房产和非经营性房产。但这势必会引起低收入居民及农民的可支配收入下降。针对这一问题,可加一些征收前提,如按住房面积、结合个人所得税或是否为第二套房等。因此,扩大征收范围能从房价控制的广度上起到抑制作用。
2.在税基计算中引入公允价值
存在两种计税基础而导致的税收流失可通过合并方式达到税控的目的,统一为以公允价值为计税依据。参考会计准则中的资产定价,当房产存在合理市场价格的情况下,以市场价格作为计税基础;当房产不存在市场价格的情况下,以相近房产的市场价格为计税基础;当房产既不存在自身的市场价格又不存在相近房产市场价格的情况下,以房产评估公司的评估价格作为计税基础。通过引入公允价值的方法使得房产价格更具有相关性,计税基础更具有及时性与有效性,同时也使房价由于房产税实时征收减少了波动性,发挥房产税平滑房价的作用。
3.统一税率
计税基础合一必然使税率合一。具体税率可参考中国的汇率管理机制,实行有管理的浮动税率制度,中央设定某一参考税率和税率浮动幅度,各地方政府可在浮动区间里选择适应当地经济社会发展的税率。这一做法的原因是中国地域面积广阔,各地经济社会发展不平衡,由此而导致各地居民的可支配收入不一致和极差地租的差异。税率的合理设定将会有重点、有节奏、有针对性地调控各地方房价,对房价控制的深度上起到抑制作用。
北京房地产调控细则出台这份新发的《北京市规划委员会关于贯彻落实宏观调控政策加强住房结构规划管理的通知》写到，针对20xx年6月1日后新审批、新开工的住房项目，要严格按照国办37号文件、建设部165号文件的规定执行。而在此前建设部165号文件的规定显示：套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到70%以上，但是并没有规定到底是项目中90平方米所占为70%，还是城市总量控制在70%.对此北京市规划委有关负责人对本报表示，70%的标准应该指单个项目而不是城市总量，但他同时表示这只是个人理解。
文件要求，对于6月1日之前已经取得相关批准文件，但未取得施工许可证的商品住房项目，应依照依法行政的原则，依照有关政策规定，配合市有关部门做好清理工作。
但是文件并没有说明清理工作的具体措施，包括招牌挂项目和协议转让项目如何改规划等问题。
数据显示，目前北京有600个项目均属于被清理的范畴。这些项目虽然已经审批，但并未开工建设。对此，规划委负责人表示，具体如何清理还需进一步商定。而首都经贸大学土地资源与房地产管理系主任邢亚平表示，这些项目相互的情况都很复杂，一些项目的区域情况决定了其不可能建成90平方米以下的住宅，比如一些位于郊区风景区的项目，在下一步的清理中，估计会针对不同地段项目采取不同方式。
对此，有开发商则称，市规委内部所掌握的执行精神是，20xx年6月1日前已经取得土地证、规划证、开工证的住宅项目，就按开发商原来报批的规划方案进行开发建设，也就是说一个项目只要有一部分取得了施工许可证，其他后期项目都算过关。目前此说法尚未得到政府部门证实。
市规委召开会议传达新审批项目在70%标准方面意见昨天到北京市规委进行咨询办理有关手续的开发商数量开始猛然增加。据北京某国有地产公司一位负责办理规划审批手续的负责人介绍，由于文件昨天上午还没正式下发，我上午在规委碰到20多个开发商来咨询，因为大家都听说规委传达了北京细则在项目规划方面的精神。记者了解到，北京市规委在9月4日召开了一个内部会议，该会议主要传达了北京市规委对20xx年6月1日后新审批项目，在90平方米70%比例方面的处理意见。
但是并没有明确20xx年6月1日之前出让土地项目的处理意见。该会议内容随后被业内传为北京市规委传达北京实施细则精神，因此导致大量开发商到规委进行咨询。同时有消息称，北京有关部门已经制定了一个关于北京新建商品房项目套型结构比例的暂行管理规定，该规定对未签订土地出让合同的项目、通过招拍挂出让项目以及协议出让土地项目等三种类型项目，在90平方米70%比例方面进行详细规定。
住房项目新审批流程1审批部门在办理规划意见书时应当填写住宅建筑套型密度指标。
2在审查设计方案时应审查住宅建筑套型密度是否符合规划意见书提出的要求。
3在办理建设工程规划许可证时应当在许可证附件中填写住房项目总建筑面积、90平方米以下住房的建筑面积、单栋住房项目总套数，单栋住房项目90平方米以下住房套数等指标，同时要审核套型结构比例是否符合规划意见书和审定的设计方案的要求。
4规划监督部门在进行规划验收时，应当审查住房项目的平面结构与我委核发建设工程规划许可证时的备案图纸是否一致。发现平面布局不一致的，规划监督部门应当向审批处(科)室和勘设测管办通报有关情况并协助调查。
5申报总平面图中是否附有套型结构比例明细表，套型结构比例明细表中应列出：
(1)住房项目的总建筑面积和总套数
(2)套型建筑面积90平方米以下住房的总建筑面积及其占住房项目总面积的比例
(3)套型建筑面积90平方米以下住房总套数
(4)单栋住房的建筑面积和总套数
商品住宅的交易量已经从一线城市传导到二三线城市。随着宏观经济形势基本稳定和房地产调控政策落实,估计一些城市在房价回调后成交量将有一些上升,回升幅度有多大还有待观察。我们建议目前暂缓出台新的紧缩性政策,以稳定市场的预期,要尽量发挥市场在现行政策框架内的调节作用。
怎样把增加住房有效供给与盘活存量,包括闲置住房以及发展二手房市场、租赁市场统一结合起来,这里有很多问题需要研究。首先由于目前市场观望气氛比较浓厚,所以一些开发商缩小了开发规模,拉长了开发周期,竣工量在低位运行。怎样加强住房有效供给,政府有关部门要加强督察的力度。国家统计局公布的数字显示,目前空置商品房1.9亿平方米,住宅为1亿平方米,而媒体上炒的比较凶的就是闲置房的数量。老百姓手上有两三套住房的还占有一定比例。怎样盘活二手房市场和租赁市场是亟待解决的问题。另外部分城市目前商品住房的租赁价格上涨,既影响中低收入者居住的需求,又与物价指数上涨有关联。所以建议政府部门要抓紧制定房屋租赁管理办法,规范经济机构的行为,发展租赁市场。
土地供应计划完成难度较大,不少城市土地购置面积和完成土地的开发面积仍然在同比下降。国土资源部公布的数字显示,上半年完成的土地供应还不足计划的1/3。所以完成全年的住宅用地供应计划难度很大。另外根据国家统计局的数字,从上半年的土地购置面积看,在40个重点城市中,同比下降的有8个城市,其中深圳同比下降99.7%,广州同比下降79.7%,昆明同比下降68.1%,长春同比下降41.8%,南京同比下降41.3%,长沙同比下降33.9%,这几个是下降幅度大的。
另外在土地开发方面,40个城市当中,上半年平均的同比下降是14.6%,其中下降幅度超过50%的有9个城市,像西宁、昆明、北京、三亚、成都、太原、北海、长沙、西安,其中西宁同比下降98.6%,西安同比下降50.1%。这些城市要促进房地产市场的持续健康发展,我们建议政府有关部门要适当调整土地的出让底价,确保土地供应计划的增加。
尽管房地产市场出现了一些积极的变化,但各地房地产市场调整态势不一,政策效果也存在很大差异性。从抑制部分城市房价上涨过快的情况看,调控效果已经很明显。但从观望情绪依然比较浓厚的情况看,还不符调控的措施要求。今后几个月,引发经济二次探底的可能性不大,完成全年经济增长保八的问题估计也不大。中央政府调控楼市的政策不会松动,但又鉴于市场不确定因素比较多,包括房地产上下游影响。一些企业对购地问题、开发问题、进度的放慢也会影响明后两年房地产市场,所以我们7月份的时候跟国务院有关部门的汇报当中,多次建议目前暂缓出台新的紧缩性政策,以稳定市场的预期,要尽量发挥市场在现行政策框架内的调节作用,同时抓紧制定十二五城镇住房建设规划和中长期建设规划。
[关键词] 预期泡沫宏观调控回归理性
当前中国房产交易市场，无论新房市场，还是旧房市场，成交量都很低。为什么产生这种现象？会持续多久？将怎么打破这种“僵局”？本文就这些问题展开分析。
一、政府部门、房产投机者和房产投资者的双重角色
房产交易市场有三类主体：购房者、售房者和监管者。
购房者包括:(1)房产消费者，购房用于自住;(2)房产投资者，购房用于出租;(3)房产投机者，通过低价购入，高价售出来赢利。
售房者包括:（1）房产开发商，是卖房主体；（2）房产投资者，为出租而购入的房子在行情逆转时借机抛售；（3）房产投机者，从购房的第一天开始，就已加入售房者队伍，他们是房价走势和国家政策的先知先觉者；（4）政府部门，政府部门作为土地所有者，以出让土地使用权获取收入，因此它属于售房者――“售地者”。
监管者，就是政府部门，包括中央政府和地方政府。
可见，政府部门、房产投机者和房产投资者的角色是双重的。政府部门即是监管者，又是售房者，即当“裁判”，又当“运动员”，准确地说，中央政府承担着“裁判”的角色，地方政府扮演着“运动员”的角色；房产投资者和房产投机者的角色更是双重的，即是购房者，也是售房者。
二、由于中央宏观调控迫使房产投机者退出购房者群体，加之宏观调控初期，房价依然坚挺，因此导致成交低迷
房产投机者所扮演的角色视房价走势预期而定。如果预期房价上涨，在购房者群体中，除房产消费者以外，房产投机者将蜂拥而至，而在售房者群体中，房产开发商不会轻易出手，因为“皇帝女儿不愁嫁”，他们将待价而沽，结果就是房价节节攀升。如果预期房价下跌，那么，在购房者群体中，将难以再现房产投机者频繁活动的身影，就连住房消费者也将持币观望，翘首以盼房价下跌，而在售房者群体中，除了房产开发商以外，房产投机者也会加入进来，结果就是房价应声而落，跌势如潮。
由以上分析可知，即使房价已让普通房产消费者觉得高不可攀，但由于有房价上涨预期，房市依然火爆，房价和成交量将连袂上涨，此时房产交易市场不再反映真实供求，成为房产投机者冒险的乐园，房市泡沫迅速膨胀，但是，膨胀的泡沫终究要破灭。正是看到了泡沫破裂等潜在的风险，中央政府采取了宏观调控措施，以抑制房价过快上涨。采取的主要操作策略就是打击房产投机者，使其无利可图，逼其退出购房者群体，而宏观调控初期房价依然坚挺，房产消费者无力购房，因此，房产交易市场上成交量急剧下降。
三、由于政府的双重角色导致房产开发商维持目前的高房价，而房产消费者沉默以待，因此这种高房价、低成交量的现象还会持续比较长的时间
宏观调控初期，房价坚挺，房产开发商咬住高价不降，他们希望能熬过这样一个低迷的时期，等待下一个春天的到来。然而至少需要以下条件之一，第一、居民收入水平迅速提高；第二、国家政策解冻，房产投机者重新加入购房者群体。寄希望于第一个条件，是不现实的。因此，国家政策取向，将对中国房产交易市场下一步走向起着举足轻重的作用。由于政府的双重角色，即当“裁判”，又当“运动员”，因此，无法保证政府将继续维持对房产投机者的打压态势，正因为如此，房产开发商才有了理由，维持现在的高房价，以待成交量因政策松绑，房产投机者重新入市而放大。而只要政府政策维持不变，房产消费者就有足够的信心和耐心，苦等时机。因此可以说，这种高房价、低成交量的现象还会持续比较长的时间。
四、持续的宏观调控政策将使虚高的房价回归理性
现在的房产交易市场，是房产商和政府之间的博弈，准确地说，是中央政府和地方政府之间的博弈。博弈分出胜负之时，就是这种高房价、低成交量现象结束之时。而博弈结果有两种可能，一种可能是房产商和地方政府胜出，中央政府取消宏观调控措施，投机者重新入市，成交放量，价格在此基础上恢复上涨趋势；另一种可能是中央政府胜出，继续实行宏观调控政策，甚至出台更严厉的政策，房产开发商迫于无奈，纷纷低价套现，以缓解财务紧张状况，此时房产投机者早已加入售房者群体，在旧房市场不断冲击新房市场价格防线，至此房产交易市场将上演一幕幕房价轮番下跌的剧目。
那么到底何种可能将会成为现实呢？我们认为，中国房产交易市场是否需要房产投机者这个问题无法绕开，正是他们才部分导致了当前房价高得离谱的现状。而我们同样认为住房不同于黄金、股票等投资品，它是千家万户的栖身之所，它的最大功能是用于居住，而非投资。基于此，我们坚定地认为中央政府打压房产投机者的决心将会一如既往，甚至更为严厉，跌势难以避免。因此，房产开发商应该清醒地认识到暴利年代已经过去，面对现实，调整心态，将虚高的房价回归理性。
参考文献：
[1]刘勇:《如何平抑非常时期飞涨的物价》.经济师,2005年第10期
关键词：房地产；价格；调控；对策
一、我国房地产价格调控的背景分析
从2003年起，我国的房地产价格就开始持续走高，相应的调控措施每年也在不断的推出。这些调控政策在一定环境、一定的时间限度内也发挥了一些作用，但是纵观这十年房地产的发展，价格始终处于不断上升的趋势之中。房地产价格调控，并不仅仅关系到价格问题，其背后的复杂性、利益关联性导致当前国家在房产价格调控工作上始终处于被动局面。比较明显的就是，2005年至2008年，房地产价格进入了一个空前攀升的阶段，国家在这一时期为了社会的均衡发展采取了一些金融政策来对房价进行调控，在2008年底，房产价格上升的趋势被钳制，但是与此同时导致了国民经济增长速度的降低，出现了大幅度的下滑。房产价格虽然得到了控制，但是国内市场出现通货紧缩的状况。到2012年，国家对房产调控表明了决心与态度，但是从2013年房市反弹的现状来看，房价继续上涨是不争的事实。这也告诫我们，对房地产价格的研究，不能仅仅从物价水平的角度来进行分析，而是要理清这背后的各种经济联系和利益关系，这种复杂的现实背景，也是我国房产价格屡控屡涨的原因所在。
二、影响我国房地产价格的因素分析
房地产本身就是一个牵涉到多方利益主体的行业，利益的复杂性，导致任何一个利益相关方都可能对市场价格产生影响。这些影响因素之间通常也并不是孤立存在，相互作用、相互影响，共同作用于房产市场价格。主要影响因素有以下几个：
1.宏观环境影响
我们这里所说的宏观环境，包括供需、利率等细节问题。住房是整个社会的刚性需求，无论价格如何上涨，需要住房的人数并不会改变。这种稳定的市场需求，也是导致房价居高不下的因素。除此以外，银行利率的变化，对房价影响重大。近年来，国家对房价的调控，一个重要手段就是加息。银行利率的上涨，影响的不是哪一方的利益，是整个社会公众的利益，并且这种利益影响难以完全界定正确与否。银行利率上升，间接增加了开发商的投资成本，投资成本增加，必然会反应在房价上涨上。但是银行提升利率，也会有效的遏制投资过热，降低投资商对房产开发的热情。但是从这些年银行利率调整来看，究竟是对房价上涨起到遏制还是推动作用，还很难讲。但是，这些客观因素的存在，的确会对房产价格产生重要影响。
2.成本影响因素
从价值规律的角度来讲，价值影响价格。从房产开发的角度看，价值与成本紧密相关，成本增加，必然导致房价上涨。一个房产项目从设立到完工，需要经过多个步骤，项目前期需要解决的就是土地资源的开发利用问题，这是房产开发必须存在的客观基础。对于土地使用，我国采用的是有偿使用的制度，土地可以依法转让，但是必须支付相应的转让费用，也就是土地出让金。商业用地，基本形态就是土地转让，划拨用地的比例越来越小。在这个过程中，如果土地出让金增加，那么相应的商品房成本也要增加。随着城市用地的日趋减少，土地出让金也在增加，这也对当前房产市场的价格产生了重要影响。
三、我国房地产价格调控难的原因分析
上文我们分析了影响房产价格的一些客观因素，但是当前我国房地产价格难以调控现象的产生，并不仅仅是由这些因素造成的。在调控过程中，涉及到的国家利益、企业利益、个人利益之间的取舍问题，所以调控往往是为了利益均衡。但是在开放的市场经济环境下，这种利益均衡并不是固定的，所以调控政策也并不能长期稳定有效，这就导致了房价的调控难。具体来说，有以下几方面的原因：
1.房地产本身就是一种属性特殊的商品
房产不像我们日常生活中的普通消费品，仅仅具有使用价值和消费功能，在当前的社会环境下，房产还具备相应的投资功能。房屋不仅可以供人们居住，而且在这个居住过程中随着土地价格、城市级差等因素的影响，在满足其使用价值的前提下，价值也在不断提升。所以，当前的购房市场，并不仅仅是没有住房的人想购买住房，一些已经有住房甚至多套住房的消费者从投资的角度也愿意购买房产，这就使原本已经存在的刚性需求更加白热化发展，需求过度，使国家仅仅从首套房购买者的角度来调控房价很难全面的发挥调控作用。商品房自身所具备的双重性质，是导致政府调控难的一个重要原因。
2.大幅调控房价不现实，而且具有风险
从经济发展的角度看，我国在2012年虽然已经实现国内生产总值大的突破，位居世界第二。但是这种繁荣经济的背后，不可避免的包含房产泡沫经济的因素。从上世纪90年代开始，我国的市场经济体制逐渐活泛，创造出来的经济价值也为整个国家和普通民众有大的受益。所以这种稳定发展的经济形势是国家与民众共同追求的结果，如果过度的调控房价，现有的经济发展速度必然会减慢，这通过2005年到2008年房价调控导致通货紧缩的事实就可以证明。虽然当前通货膨胀导致民声载怨，但是从中央到地方，没有一个政府愿意拿市场经济与社会环境的稳定做筹码，来对房产价格进行大的调控。诚如前总理所言，个人能力的确是有限，房产调控涉及到的是一个国家的体制问题。这个敏感因素的存在，导致大幅度调控房价成为一种不可能。因为一旦打压房价，就会导致如下问题，银行投入房地产行业的贷款有两部分：一是提供给开发商的开发贷款；二是提供给购房人的购房贷款 房价大幅下降就意味着贷款抵押物房屋的贬值，当开发商或购房人不能增加有效担保或提前还贷而实际破产时，银行要面临巨大的坏账风险。所以，在当前，为了宏观经济的稳定发展，不可能在短时间内降低房价，因为这不仅会引起经济的倒退，甚至会导致一定的政治风险。这也是我国的房产调控总是呈现出左右为难状态的一个重要原因。
3.住房制度的不完善
住房制度不完善，是导致当前我国房产价格难以合理有效调控的一个重要原因。我们以保障性住房制度为例，就能够看出住房制度不完善。保障性住房，本身就是国家为了缓解经济两级分化，导致中低收入者住房困难的制度保障。但是，这项制度作为房产调控其中的一项政策，发挥的价值是有限的。在许多地方，土地已经成为地方推动经济发展，展现政绩的重要载体。所以，政府在土地价值上的趋利性，使保障住房的建设受到诸多制约。政府行为的趋利性，并不是不能被遏制的，其中一个重要的原因还在于，地方政府在当面受到的激励不足，过于追求以土地为资源推动地方经济发展水平。如果调控政策一再紧缩，当房价调控政策真正取得实效时，由于地方经济、财政和金融对于房地产业的过度依赖，这又会造成经济放缓地方财政吃紧，金融风险显现，于是中央政府不得不默认地方政府的各种救市行为在房价的企稳回升中，经济增长财政收入和金融风险才得以稳定。所以，房地产价格的过度膨胀仍将重新显现，实现房地产价格平稳运行的调控目标则难以得到实现，从而造成房地产价格调控的两难困境。
四、加强我国房地产价格调控难的对策分析
上文中，我们分析了影响我国房地产价格的相关因素，以及导致调控难的一些具体原因。虽然面临着重重困难，但是调控房价是必然之举。过度的调控房价会对经济社会产生负面影响，放任房价的攀升同样会带来对社会稳定不利的结果。所以，无论面临何种困难，房产价格调控是不可避免的，只是在不同的发展时期会采取不同的调控措施。就现阶段的发展现状而言，对房地产价格进行调控，可以尝试从以下几个方面入手：
1.对房地产行业银行信贷予以控制
之所以对房地产价格的调控较为谨慎，其中一个重要原因就是过于压缩房价，会对商业银行带来生存危机。为大宗房地产开发商提供信贷资金是商业银行盈利的一项重要业务。从盈利的角度考虑，银行业原因将资金借给开放商用于开发。资金到位，项目就能启动，相应的社会宣传多，营造了一个一房难求的社会氛围，这就热化了当前的房产市场。当前，金融机构调控贷款规模的主要工具有利率贴现率和存款准备金率，政府机构调控贷款规模的主要工具有行政指令财政政策和宏观政策引导。上文我们已经分析了，利率的上调是一把双刃剑，对整个社会经济的影响既有积极一面也有消极一面，所以每次利率调控政策出来以后，学者、社会评论员、普通民众对这项政策的意见看法都不一致。但是在当前，这仍然是我们调控房价的一个常见金融手段，能够要求的，就是利率的上调频率与上调幅度，应该更加科学。既能够触动投资与需求，也不会对市场经济秩序产生负面的影响。所以，行政政策在必要的时候要限制“无形的手”，对经济秩序进行行政干预，使调控政策更加合理。例如2013年2月，国务院针对房产调控推出的“国五条”，可以说就是行政政策参与房产调控的有一个重要举措，但是新规的实施效果，还需要市场与时间来进行检验。
2.构建合理的价格体系
从上个世纪90年达以后，国民经济增长速度加快，人均生活水平也有了显著提高。虽然从经济总量上看，我国经济发展成果显著，但是从人均收入角度来看，还将长期位于发展中国家之列。住房，作为普通社会公众的基本消费品，其价格增长指数与这种鲜明需求相关。按照消费品的使用期限，我们可以将其分为长期消费品和短期消费品两种，在社会消费能力一定的情况下，二者之间呈现出来的是一种此消彼长的关系。一定期限内，如果短期消费行为过剩，那么长期消费必然受到影响，反之亦然。所以，房地产价格体系的构建，必须考虑到短期与长期的因素，使长期消费与短期消费的需求趋于均衡、合理，缓解房产市场的井喷与白热化状态。
3.房产调控不能仅仅着眼在对价格的调控上
虽然当前我国的房产市场，民众普遍讨伐的是房价过快增长，与经济收入的增长速度不相称。但是我们在研究这个问题的时候，决不能简单的将其作为一个价格问题来对待，因为如果仅仅是价格过高，那么有物价部门来对其作出调整与规范即可，但现实显然并非如此。所以，在对房地产价格进行调控时，我们必须从制度与市场的角度来更多的考虑调控措施。住房，不仅仅是公民个人消费的物品，也具有公共物品的属性，所以，政府在调控中必须注意自身的定位，究竟是站在民生角度，还是社会建设角度，做出的调控政策都是不一样的。构建合理的土地转让制度，根据每一个地区不同的经济发展水平、发展速度来对土地供应设置不同层次的规划，确保土地供应与当地居民的住房需求相平行，并且要完善保障房制度，将保障性住房与商品房的比例控制在合理限度内，重视对中低收入者需求的保护与满足。
参考文献：
[1]贺建清 邓宏亮：房地产市场在货币政策传导机制中的作用研究[J].区域金融研究，2011（1）.
[2]孙 莹 高芳菲：近年来我国房地产价格调控政策的演变[J]. 中国物价，2011（2）.
[3]陈章喜 黄 准：珠三角经济区房地产价格互动关系研究----以广州、深圳、东莞为例[J].南方金融，2010（4）.
财政部和国税总局负责人日前关于房产税改革的解读，再次明确了房产税“必征”的预期，酝酿经年的个人住房保有环节征税渐行渐近。在当前房价成为全国“心病”的大背景下，房产税被赋予了太多的调控意味，但仔细推敲下来,不得不承认，调节居民收入分配，健全地方税收体系方是房产税本义所在，但用房产税来调控房价则是舍本逐末。
供求双方的“零和游戏”
房价上涨的根本原因是总需求大于总供给，平抑房价无非两招，抑制需求和增加供给。从需求端分析，当前对于住房的总需求由自住需求和投资、投机需求构成，三类需求的比例无法测算，但似乎对房产税都不太“感冒”。
具体来说，自住需求由于其刚性特质，很难受房产税影响，且近几年正是规模庞大的“80后”群体集中结婚的年份，对住房的需求正处于高峰期。
再说投资需求，在当前低利率，甚至是负利率环境下，老百姓迫切需要寻找家庭资产保值增值的渠道。楼市投资由于近年来低风险高收益高杠杆的特性，成为老百姓资产配置的重要领域。试想一下，只要每年房价涨幅明显超越房产税税率，在没有其他替代品的情况下，老百姓还是会认为买房是稳健的投资选择。
对于投机需求，众所周知，投机者的操作方式一向是快进快出，在楼市供小于求的格局中，房产税的税负几乎肯定会被转让给下家。而且作为保有环节税，房产税的税负肯定不会太高，目前我国房产交易的营业税税率为5%，尚且不能打击投机，房产税的税率要低得多，打击投机的作用相当有限。
从供给端分析，征收房产税可以增加地方税源，为保障性住房的建设提供资金，无疑对增加供给具有积极意义。但不能忽视的是，房产税目前几乎不可能普遍征收，这又意味着房产税在相当长的时间内不可能成为地方政府的主要收入来源，且我国地方财政的“隐形赤字”数目相当庞大，房产税征收的税款实则远水难解近渴。
从以上的分析可以看出，如果现在征收房产税，会使得买卖双方更像是在进行“零和游戏”。
零和游戏是指一项游戏中，游戏者有输有赢，一方所赢正是另一方所输，游戏的总成绩永远为零，零和游戏原理之所以广受关注，主要是因为人们在社会的方方面面都能发现与零和游戏类似的局面，胜利者的光荣后面往往隐藏着失败者的辛酸和苦涩。
在需求和供给都没有很大改观的情形之下，所征收的房产税只会夹杂在房价中，最终最有可能的结果还是由买方来承担。这样一来，不但房产税起不到平抑房价的作用，反而会导致房价继续上涨，最后无法收场。
因此无论是抑制需求还是增加供给，房产税对于调控房价的作用相当有限，对购房人的心理威慑作用远大于实际意义。倘若仓促出台，税负有限，更有可能成为“利空出尽”，成为房价新一轮炒作的由头。
正如财政部税政司副司长尹伯钦此前所言，“房产税改革不能从根本上解决房地产市场的问题”。如果把调控房价的希望寄托在房产税征收上，那只能是一种舍本逐末的错误判断。
由“零和”走向“共赢”
20世纪，人类经历两次世界大战、经济高速增长、 科技进步、全球一体化以及日益严重的环境污染，零和游戏观念正逐渐被双赢观念所取代。人们开始认识到利已不一定要建立在损人的基础上。通过有效合作皆大欢喜的结局是可能出现的。但从零和游戏走向双赢，要求各方面要有真诚合作的精神和勇气，在合作中不要耍小聪明，不要总想占别人的小便宜，要遵守游戏规则，否则双赢的局面就不可能出现，最终吃亏的还是合作者自己。
所以对于房产税的征收，达到“共赢”才是重盼所归。
首先，必须要建立合理的征收标准。房产税改革不应该增加普通百姓的居住成本。在现阶段，房产税改革的重点是作为房地产调控的工具和手段。因此，房产税改革的基础应该是建立在不增加普通百姓的居住成本之上。国家希望通过增加持有环节的税收，减少投机和非理性成分，引导市场更多地回归由自住性需求、改善性需求为主的轨道上来。因此，应大幅提高税率，充分体现“乱世用重典”的意图，使拥有多套房产的征收对象付出更高的投资投机成本，这样才能够产生对投资投机需求的挤出效应。
其次，要合理确定计税依据。世界上许多成熟的市场经济国家和地区都选择以“房产在某一时间点的公开市场价值”作为住房保有税的计税依据。由于我国正处于房地产市场快速发展的时期，各年间房地产价格变化幅度较大，定期对课税对象的价格进行评估是十分必要的。对于运用评估值作为计税依据问题，不少专家学者曾提出这样的善意担忧：“以我国现有的房地产估价师数量来说，每年进行税基的认定根本是‘不可能完成的任务’，现有的量就需要三年才能评估完”。诚然，这种计算方式在逻辑上是没有错误的。但是，根据近二十年来积累的房地产评估经验，如果采用批量评估是完全能够满足税基量大、面广的评估需要。目前一些评估公司及部分评估机构已经建立了存量房自动评估系统，借助该系统就能实现科学高效的批量评估。因此，以评估值作为计税依据并非“不可能完成的任务”。
最后，要建立和完善房地产信息系统。建立完善的房地产信息系统是征收房地产保有税的基础。应该以城市住房信息系统建设为重点、以房屋登记数据为基础，建立部、省、市三级住房信息系统网络和基础数据库，全面掌握个人住房的基础信息及动态变化。根据住建部要求，到2010年底，在全国各省（区、市）基本建立起房屋登记信息系统。目前，上海市政府已经批准成立了上海市房屋状况信息中心，此举就是房产税改革的一个重要的基础性工作。
在房地产市场调控正酣之时，房产税改革既然被作为利器推出，就应该起到众望所归的效果。因此，明确现阶段房产税改革的设计理念，把握好关键环节，相信房产税改革会在本轮房地产调控中起到决定性作用。
房地产调控成功的标志决不是市场长期的观望僵持，这种长期的观望僵持对房地产市场各方主体以及宏观经济的伤害是非常大的。房地产调控是否成功在于能否逐步挤出投资投机性需求，使房地产市场恢复到基于有效供给和有效需求主导的健康发展状态。如果说现阶段的限购政策成功遏制了投资投机性需求的话，那么房产税改革的成功才能有效地挤出投资投机性需求。房地产调控才能够取得成功！
[如果把房地产税改革当成调控房价的救命稻草,指望房价在房地产税改革后应声下落,实在有些期望值过高。]
重拳调控房价已然是山重水复,房产税能否柳暗花明?正当房地产调控陷入“量跌价挺”的胶着状态时,“逐步推进房产税改革”的消息向市场投下了一枚震撼弹。仅此一句,未有详解,各路专家媒体的诠释、引申、想象和猜测就已如排山倒海。上海试点的方案上报,或又面临流产,不确定的迷雾令大众难以看清房产税的庐山真面目。
目前上下各方几乎形成共识的则是,如果出台房产税必须达到三个目的:第一,降低房价;第二,实现土地和房产资源配置的平衡,避免财富的两极分化;第三,希望有更多的资源从房地产业流入实体经济。
凯盛经略(上海)投资管理有限公司副总经理赵炜说:“不管税率是多少、征税对象是哪些,房产税一旦开征,短期内对市场无疑是利空,它将增加住房持有成本,持房者将会对成本和收益进行审慎权衡,一部分炒房者将会被迫抛售房源,这将增加市场供应,并给价格带来更大的下行压力。”而从另一个角度说,房产税将会减少楼市的投机和非理性成分,逐渐挤出房地产市场的价格泡沫,使市场更多地回归到由自主性需求、改善性需求决定的轨道上来,促进楼市长远平稳健康发展。但是如果把此次房地产税改革当成调控房价的救命稻草,指望房价在房地产税改革后(目前尚还不能确定新的房产税何时出台,具体内容是什么)应声下落,实在有些期望值过高。
物业税空转六年仍难以出世,既因利益纠葛又因技术复杂,更不可能对高房价一剑封喉,只得暂时退隐。“对保有环节征税,能起到打击投资、投机购房的作用,而且能给地方带来源源不断的税收,是切实可行的思路。”中央财经大学房地产研究所乔志敏说。
1994年的分税制改革,主要解决了中央和省级之间的财政收入分配矛盾,中央政府集中了大量财力,而事权却仍留给基层政府,导致基层财政出现困难。1998年的房改之后,房地产市场从无到有、从小到大:一方面有的各地政府以“经营城市”为名大搞土地买卖,以“土地财政”缓解财政之困,导致违法用地屡禁不止、违规拆迁屡禁不绝,也成为官员腐败和的温床;另一方面,有的地方政府为赚取超额土地收益,明里暗里助长炒地炒房,任由房价一路飙升,而保障性住房的供给又缺乏硬约束,平民百姓望房兴叹、怨声载道,“炒房团”则四处出击、兴风作浪。中央政府频出重拳调控房市,却屡遭“土地财政”的虚与委蛇甚至阳奉阴违;每有“国X条”出台,就有和风细雨的“地方细则”化解,重拳调控只能屡败屡战。
中国社科院金融所研究员易宪容说,房产税是破除地方政府主要依靠高房价、地价来获取财政收入和拉升GDP的根本出路。如果房产税能够得以开征,地方政府就可以得到一种大量且稳定的、可自行支配的支柱税源,从而减弱地方政府对土地财政的依赖,遏制地方政府推高地价的冲动。“开征房产税对地方政府来说是个好消息。”易宪容认为。
也有业内人士指出,房产税改革只是目前房地产市场宏观调控组合拳的一个动作,只有从供需关系这个根上着手,有效打击房地产市场上的投机行为,辅之以房产税改革,才能平稳房价,促进房地产市场健康发展。
楼市调控关键还在于从土地、税收、信贷等各个方面打好“组合拳”,并着力推进保障性住房建设、供应,从而真正终结房价近年来连续暴涨、社会资源向房地产业畸形积聚的乱象,从根本上破解困扰房地产已久的结构性问题。同时,居民手中的钱往哪里去,怎样促进群众的财产性收入稳步增长,也是一个紧迫的课题。
关键词：房地产；房地产税；房地产法律制度
中图分类号：D929 文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2013）05-0119-02
房地产税收既是调控房地产经济的重要手段，也是国家财政收入的重要来源之一。近年来，中国大中城市的房价不断快速上涨，有些地方的房价甚至高到了一个非常离谱的境地。居高不下的房价，严重加剧了社会收入分配的不公平，提升了我国现阶段的社会矛盾和普通百姓的离心度。为了打击投机炒房，抑制房价上涨，缩小贫富差距，我国也出台一系列政策积极调控房地产的发展，作为调控房地产发展重要手段的房地产税务制度的改革和完善也正在酝酿和考虑当中。作为房地产税种之一的房产税征收试点工作已于2011年1月28日在重庆和上海两市启动，房产税征收是否由试点向全面推开，如何建立合理的房地产税收法律制度，成为人们最为关切的事情。
一、我国房产税的基本情况
房产税是以房屋为征税对象，将房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。目前规范我国房产税的主要法律规范是1986年颁布实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》。我国房产税的主要特点：一是在我国土地属于国家所有，所以房产税的征收对象只是房屋；二是房产税的征收范围仅限于城镇的经营性房屋，农村的自建房、城市的居住房屋时不收取房产税的；三是按照房屋的经营使用方式来确定房产税的征收办法，对于自用的房屋按房产的原值来征收，对于用来出租的房屋则按照租金的收入来征税。在我国现行的房产税暂行条例中，并没有对个人的非营业性住房做出规定，也就是暂时还不将其纳入征税的范围。由于我国现行的房产税是根据20世纪80年代的社会实际及当时的经济发展水平来制定和设计的。随着我国市场经济的不断飞速发展，我国现阶段的住宅和土地使用情况也不断发生变化，现行的房产税制度已经很难适应我国的经济发展需要，难以发挥对我国房地产业的调控作用。
二、我国现行房产税的缺陷与不足
1.房产税体制落后，无法适应当前形势
我国现行的房产税制度还是以1986年颁布实施《中华人民共和国房产税暂行条例》为主，多年来虽然经过一些改革和完善，但是相对于我国当前的经济和社会的发展，还是显得非常滞后，不能适应我国现代社会发展的需求。随着我国经济和房地产业的不断发展，目前的房产税体制滞后性将更加突出，矛盾也将进一步放大。
2.征收对象过于狭窄，难以发挥财政的功能
我国现行的房产税的征收对象只包括城市、县城、建制镇和工矿区的房屋。并且在我国现行的房产税的规定中，还有许多的免税对象，例如行政机关、事业单位、军队等的用房以及个人自住的房屋等都是实施免税的，对于农村的房屋也是排除在征税对象之外的。这样的课税对象范围太过于狭窄，很难成为税收收入的一个重要来源，影响财政功能的发挥。
3.征税范围设置的不尽合理
我国目前的房产税征收只限于营业性用房，对房产保有阶段课税少，而主要是在流通领域对房产进行征税。这种设置一来将房产税限定在一个较小的范围，不利于发挥房产税应有的作用，二来为炒房囤房提供了便利，因为只要保有房屋而不让房屋进入流通领域，就不会为房屋随市场的价值增值而纳税，无形中助长了房屋的炒卖和囤积。
4.房产税的税收机制不合理
我国现行房产税中，对于自用的房屋按原值计税，这样的税收机制显然不能与市场相结合，无法反映市场的供求，资源的稀缺性等为房屋带来的增值。而我国现在房地产市场的迅猛发展，房屋价格不断攀升，较二十多年来已经翻了几倍甚至几十倍，按房屋原值计税的方式，显然已经不能适应现在的要求。
5.房产税的税收法律体制不完善，法律层级较低
我国目前的房产税的税收体制还只要依靠的是几部暂行条例和散见于一些地方的行政法规和规章，没有一个完善健全的房产税的法律体制，而且规定房产税的一些法律文件大多层级太低，无法很好地保障房产税的法律体制行之有效的实行。
6.实践中房产税的税收体系混乱
由于房产税的税收法律体制不完善，随之而来就是在房产税征收过程中发生的一系列的混乱，有的是偷税漏税现象特别严重，而有的一些则是乱征税，税务负担比较重。这样的混乱状况无法保障财政收入，影响了财政功能的发挥，更有地方由于课税较重，增加了房屋成本，无形中成为了推高房价的一个因素，扰乱了房地产业的正常健康发展。
三、我国房产税改革的必要性和意义
目前，我国房产税的体制严重滞后于房地产市场的发展。针对我国的房地产过快增长、投资过热、房价过高的问题，国家相继出台了一系列的政策来调控房地产的发展，但是似乎效果并没有人们预期中的那样让房地产走上一个正规健康的发展道路，反而是房价一路走高，陷入了一个“越调越涨”的境地。人们都发现在一轮调控政策之后，初期房价可能会平稳一段，甚至有所回落，但很快房价就会又有提升，甚至出现报复式的大幅上涨。房价的过快过高增长，已经严重影响了我国人民的生活和经济的正常发展。一方面出现有正常购房需求的人们很难承受这样的高房价，另一方面是很多人囤积炒房出现很多的空置房，供需严重不平衡。出现这样的矛盾，很大程度就是我国没有一套健全的行之有效的调控房地产业的长效机制，目前的房地产调控机制大多集中于房产的交易过程中，范围过窄。而房产税体制的建立健全，就可以建立一个对房地产业的长效控制机制，不仅可以规范我国的房地产业的健康发展，也必将提高囤房炒房者的成本，使房价逐渐走上一个平稳健康的道路。因此房产税的改革和发展对我国的人民生活和经济发展意义重大。
四、我国房产税改革的设想与思路
对于我国现在房产税的滞后发展，房产税体制的混乱，我们要借鉴国外成功的国际经验，结合我国的实际情况，尽快推进我国房产税体制的改革和完善。
1.加强房产税方面的立法，提高房产税的立法层级
我国房产税体制目前的混乱，无法满足市场的需求，发挥不出应有的效用，很大的原因就是我国没有一套层级较高，比较完善的税收体制。所以要从源头上规范和改革我国的房产税体制，使其成为我国抑制房地产过快增长，调控房价的一个重要手段，就必须建立一套权威的统一的完善的房产税征收法律体制。只要有完善的具有强制力的一个房产税法律体制，才能有效地保障房产税的税收工作，达到调控房地产和房价的目的。
2.借鉴国外经验，将房产税设为地方的主要税种
从世界上很多房产税完善的国家经验来看，房产税大都是作为地方的一个主要税种，是地方财政收入的主要来源之一，有的一些国家房产税甚至占到地方税收的40%。目前我国房产税税收范围过窄，税基低，很难发挥房产税对地方财政的作用。我国各地发展不平衡，在制定统一的税收法律体制的时候也要注意结合各地的实际，所以将房产税作为地方的主要税种，让地方在国家的统一领导和规划下再结合本地实际，根据本地情况制定适合本地的税务体制，这样不仅能保证地方的财政收入，而且能够大大完善我国的房产税体制。
3.扩大房产税的税收征收范围，制定合理的征收依据
我国现行的房产税只将范围限定于城市、县城、建制镇和工矿区，并且设定了行政机关、事业单位、军队及个人自住房的免税，同时也将农村的房屋排除在外，这样的税收征收范围显然过于有些狭窄了。为了平衡房产税的负担，我们应当将一些事业单位中的经营性用房进行征税，同时也应当将房产税设为征税范围扩大到农村，对人们的自住房屋也进行一定的征税，这个税收的计税依据应当按照房屋的现状和评估价值来进行，并且随市场的变化而进行一定的灵活调整和制定合理的评估年限。当然，考虑到我国的经济发展地区差异，我们一定结合地区实际制定合理的征收范围和税收依据，同时在扩大征税范围的时候，也应注意制度的设计，应该对房地产开发商征税，而且不能让开发商将税务的负担转嫁到买房人的头上，这样才能真正抑制房地产的盲目投资，打击炒房囤房的行为。而且重点要对拥有两套房产及以上的人征税，确定合理的征税标准。
4.制定完善合理的房产税相关配套机制
保障房产税体制的正常运行。每项制度的发展和完善都离不开其他一些相关制度的支持与保障。我国房产税税收体制的改革和完善，需要其他一些机关和制度的大力配合，例如配套的房地局和住建局的配合，房产局的个人和家庭住房管理信息管理、房屋的价值评估机构等。所以我们要加快和推进房产数据的采集和收录，并与房地产的相关部门进行协调合作，这样才能保障房产税的征收体制有效的运行和完成，达到改革和完善房产税体制设立的目的及其肩负的任务。
五、结语
房价的过高过快增长，让人们对房产税的改革完善寄予很高的厚望，人们希望通过房产税的改革和完善起到对房地产市场调控起到立竿见影的效果。但是我们应当看到，改革是一个渐进和不断发展的过程，开征房产税并不会让房价应声而落，我国的城市化进程目前还处于一个高速发展的时期，房屋价格还主要取决于市场上的供求关系，单靠一个税制的改革不可能彻底改变城市化过程中不动产价格上涨的趋势。但是房产税体制的不断改革和完善对我国房地产的调控是显而易见的。上海、重庆房产税试点之后，两地的房产成交量明显下降，价格趋于稳定，是房产税改革作用的体现。而且房产税的改革和实施对当前我国的炒房、囤房等投机行为必将有明显的效用，将规范和引导房地产业走上一个健康发展的道路，进而刺激我国经济的发展，对我国经济的繁荣发挥积极作用。
参考文献：
[1]国家税务总局政策法规司.中国税收政策前沿问题研究：第三辑[M].北京：中国税务出版社，2006.
【关键词】房地产经济 经济 波动 政府 控制
房地产经济增长与人们对住房需求、国家对房产经济调控、房产附属产业对其经济增长的支持作用等有着重要关系。目前，国家房产市场在准入贸易市场机制的冲击下竞争压力越来越大，特别是随着一些实力雄厚的外资施工企业进驻我国市场后，由于其先进的生产经营理念，精打细算的财务内控制度应用，以及对人力价值的开发应用等，都要比国内房产市场下的一些企业组织结构管理水平高，所以关于房产经济波动因素研究应该是多方面的，应当值得地方政府主管单位予以深刻重视。
一、房地产经济对国民经济及相关产业的影响
（一）房地产业在国民经济发展中的主要作用
房地产在国民经济中最为显著的重要功能作用就是拉动国家GDP增长，且其拉动GDP增长的直观贡献主要体现以下两方面：一是房地产开发参与房产投资对拉动国民经济生产总值的直观性与积极性性影响；二是通过房地产投资行为市场下的关联、附属产业机构合作意向达成，使市场消费需求显著增强，进而推动了国民生产总值增长。可以说，通过房地产开发市场中的市场投资行为逐渐增多，有效促进了市场中的消费需求与之提升，所以国家国民生产总值也进一步显著提升。
（二）房地产发展对其附属、关联性产业的主要影响
国民经济增长趋势通过国民生产总值（GDP）能够直观体现出来。同样，推动国家国民经济增长并非只有房地产业，与房地产业存在密切、广泛、复杂的经济运作往来关系的还有能源业、金融业、物流业等等产业。只不过对拉动国民经济增长而言，房地产经济占据的比重较大，属于其结构形态下的支柱型产业。也就是说，房地产业本身具有产业链条长、关联度广泛等产业特性，所以房产业相关附属产业包括建筑、建材、冶金、能源、运输等行业，在市场中促进了其他经济产业将近两千多种商品经济的发展，具有重要现实影响作用。
二、房地产经济波动影响因素分析
（一）经济因素
主要指房地产开发视角下的市场投资行为相关经济因素，包括房地产经济产业下的经济宏观环境因素、周期性经济变量因素等。一般而言，分析房地产视角下的宏观经济因素主要考虑对经济增长率、市场消费需求、国民收入水平等指标参数的分析。也就是说，市场宏观经济因素属于房产经济因素中的重点组成部分，所以其分析参数指标也包括物价因素、银行利率调整、房产业结构特征以及市场通货膨胀等。
（二）政策因素
主要强调的是和房产业经济发展关联密切的市场政策调控因素，比如财政政策、产业经济体制政策、区域性政府优惠支持政策、货币政策等。一方面，通过对房地产业的政策实施应用，具有一定市场调控作用，利于房地产业经济持续发展；另一方面，通过政策作用发挥，能够对其经济波动的周期性造成一定积极影响，利于解决市场供需矛盾问题。
（三）房地产市场供给需求因素
供给需求因素属于房地产市场经济波中总体因素中最为活跃的变动性因素。由于房地产属于一个产业型规模较大的市场形态，所以其经济发展必然脱离不开广大市场消费者的充分支持。如此一来，激发广大消费者对房产市场诸多产品的应用需求十分重要，否则反之必然会使房产市场逐渐步入下行发展空间。同时，现阶段房地产供给需求会受到技术支撑、劳动用工、资金投入、组织管理等条件要素对其加以影响。所以，目前房产市场中供给需求变化十分明显且剧烈，解决房地产市场供需矛盾成为了热议话题。
三、政府对房地产经济波动的调控解决对策研究
（一）针对供求失衡矛盾问题的房产经济波动调控手段
房地产市场中存在供需失衡的现象十分常见，即使供需达到平衡也只是暂时的，否则房产市场难以形成经济波动趋势。因此，对其供需失衡导致的市场波动予以调控，就是尽量控制其波动幅度。同时，但凭借市场本身的协调能力已经无法控制供需矛盾问题。基于此，这就需要在房产市场供需矛盾激化之前考虑各种供需矛盾问题的不同性质。比如因住房需求加大，考虑保障房体系政策调控；由于房价拉升造成市场供需严重失衡，考虑对税费成本、土地征收、银行贷款等方面的改革完善等等。
（二）针对宏观政策环境变化而采取的房产经济波动调控手段
对于合理的宏观政策调控手段而言，即使会对短期造成房产经济出现抑制状态的经济发展趋势，造成一定经济下滑，但也应能坚持贯彻实施该政策，这是因为其保障了房地产经济走向了持续化发展模式。同样，对于不合理或者是已经偏离控制轨道的市场宏观运作政策，应能及时采取合理举措加以制止或者予以及时纠正。同时，宏观调控政策制定应能体现其持续性与稳定性，以避免重大经济决策对其政策运行环境持续作用的负面影响，利于房地产市场的公平竞争，减少一些房产企业的市场投机行为发生。
（三）针对房地产价格变化而采取的房产经济波动调控手段
针对于房地产市场的房价变化引发的产业经济波动，国家应予以正确、科学分析，同时要结合经济波动幅度予以区别对待。比如，如果房地产价格变化处于正常调控政策允许的范畴内，国家及地方政府不应对其予以政策干预。事实上，房产市场中一定的产品价格幅度调整，可以刺激市场合理竞争，有利于改善企业经营状态与壮大发展规模。反之，比如关于房产市场中的地价与物业价格偏离了合理化运行路线，国家应能予以强制性调控。尤其是地价，其属于房地产价格因素控制中的核心要素，如果地价偏低，则可能造成国家资产权益无从保障；如果地价偏高，也会造成房价上扬，对消费者的住宅供给造成负担，导致市场通货膨胀压力过大的市场格局形成。因此，合理控制房地产市场产品价格较为重要，能够有效减少房地产泡沫经济的不良作用影响。
四、结语
房地产经济增长同其他产业经济一样，并非是一直处于螺旋式与可持续化发展状态中。但就目前市场现阶段而言，其经济增长处于波动性上升态势发展趋势，且这种经济波动性影响主要来自于市场供需因素、政策调控因素等，从而使其经济增长波动作用于国民生产总值、国民收入等方面，具有重要现实意义。因此，对于控制房地产经济波动的调控手段而言，应能综合考虑经济、政策、市场供需关系等因素，以此才能为房产经济增长提供一个健康的宏观经济政策环境，促进其经济平稳与持续发展。
参考文献
[1]滕晓莉.关于我国房地产经济波动的因素分析及对策[J].城市建设理论研究（电子版），2013（16）.
[2]范和平.房地产经济波动的影响因素与对策探讨[J].科学时代，2013（11）.
【关键词】房产税，作用，职能，定位
2011年上海市和重庆市宣布开始试点房产税，对个人房产的保有环节开始征税。改革之后的两年内，房价并没有下降，房产税在经济中到底起到什么样的作用呢，应该如何定位房产税？
一、房产税对财政收入的贡献
无容置疑，房产税的首要职能就是增加财政收入，收入全部归属于地方政府。2010年统计年鉴显示，当年房产税收入占了全国税收收入的1.4%，占地方税收收入的3.1%左右。
目前我国地方财政的主体税种是营业税，但2012年“营改增”的试点开始之后，营业税逐渐将被增值税替代，当营业税作完全纳入到增值税的框架之内的时候，地方政府很难找到另一个税种来代替营业税成为主体税种。同时增值税将“一家独大”，政府要分散风险，除了对增值税本身进行改革，还可能要改革其他直接税。房产税作为地方税，又是属于财产税，是在未来很长一段时间内逐步提升直接税比重、降低间接税比重的可选、必选的操作事项，其开征可能会因此加速。
房产税要真正发挥地方财政的主体税种的作用具体取决于房产税税制的设计。目前，我国房产税的征收范围有一定的局限。我国目前对于居民个人自用的房屋和政府机关等非经营单位拥有的自用房屋免征房产税。虽然上海和重庆的试点工作已经在开展，但范围还是很有限，真正对地方财政收入贡献的变动不大。
在当前结构性减税和“营改增”等一系列税收体制改革中，我们可以窥见我国的税收体制在逐渐变化，直接税的比重势要增长，在这种大背景下，房产税应该适当的增大税基，扩大征税范围，改革以前不合理的计税依据，建立有效的评估机构，促进房产税改革。
二、房产税调节收入分配的作用
房产税是财产税，征税对象是房产，但房产税的税源是纳税人的收入，从根本上看，征收房产税是对收入再次分配。财产税是直接税，直接对纳税人征收，税负难以转嫁，征收过程就是直接再分配过程。房产税调节收入分配，首先是要保证低收入人群的利益。房产税的开征不应涉及“第一套房”，保证与社会中广大下阶层民众无关。再次，要避免增加中产以下阶层负担，须定好免征额。我国减免标准是选取了面积为减免标准，这是不能妥善解决问题的。我国目前不同地区的经济发展水平差距很大，不同地区的房屋价格差异很大。以应征税额作为减免尺度更显合适些。最后，投资房、高端豪宅应该作为房产税调控的主要目标。
同时应特别关注房产税收入的用途，税收是对收入的重新分配，征收房产税的税款应该使用到改善居民居住条件上。上海、重庆两试点方案中均明确规定税收收入将全部用于保障性住房建设。如果房产税未来正式开征后的税款用于和产权房房价无关的保障房的供给，包括廉租房和公租房、长租房等。那么就能有效地解决低收入阶层和“夹心层”的住房供给问题。
三、房产税调控房价的作用
作为一个直接向房产持有者开刀的税种，房产税自然被寄予了“劫富济贫”、“打击房价”等的期待。但是从目前上海和重庆两地试点情况来看，房产税并没能成为抑制房价、调控房地产市场的有效工具。房产税难以对房价起到有效抑制作用的一个原因是两个试点地区房产税的征收范围有限。上海只针对增量房进行征收，没有涉及存量房。重庆虽提出了对高端的豪宅存量房进行征收，涉及的范围还是很有限。要想让房产税具有控制房价的功能和作用，必须要针对目前大量存在的存量房进行征收，通过征税来促使多套持有的住房和囤积的住房被拿出来出售或出租。
其次，在我国现阶段房价主要是由需求决定的，且住房需求随着价格的提高而提高。因而在目前房地产市场供小于求的情况下，税费负担比较容易转嫁给购房者。开征房产税，从表面看似乎是增加了房屋持有者的相关成本，但我国现阶段租房市场是刚性需求，税负将会转移到租房者身上，更加重了低收入阶层的负担。
要想解决房价问题，应该解决市场供求不平衡的现状。房产税的出台时能够对炒房需求起到一定的抑制作用，但是不能完全寄希望于此，增加供给，逐步达到供给与需求的平衡，才是有效解决问题的办法。应该遵循“住有所居”的目标，加大廉租房、公租房的供给力度，确保低收入群体、困难群体、进城务工者的基本居住。通过增加用地供应，提高土地利用的效率等办法控制房价上涨。
四、对房产税的定位的认识
通过以上分析，要从战略视角确定房产税的功能定位，调控房地产市场不应成为侧重点。房产税可以改善地方收入，但是在近期这种作用的效果可能不会显现，房产税未来的规模，是否成为其他税费的代替税种都没明确。房产税应定位为地方财政收入的一部分，契合当前税制改革的机会，逐步改革房产税，培养成为地方的主体税种，进一步改进和完善我国的分税制。
房产税要实现分配调节功能，一定要对存量房征税，征税应分层次来进行，对拥有多套住房、占用更多资源的人要多征税，因此当前房产税的征收应先从富人、官员等人群入手，以他们为切口实际效果明显也会得到民众支持，之后随着经济发展和居民收入水平的变化，房产税征收范围可以再逐步向所有民众推广扩大。
当前中国住房市场需求远远超过供给，即处于卖方市场中，因为如此，在卖方市场中，税收调节卖方利益的作用非常有限，对卖方课征的税收很可能会转嫁给买方。税收调节不能脱离这一国情，在目前住房市场是卖方市场的情况下，税收的调节作用有限。虽然2011年房产税开始在上海和重庆试点，作为一项长期措施，房产税或可在一定程度上稳定短效调控措施推出后房地产市场的波动，但从根本而言，房产税是一项基本税种，并不能对调控起到决定作用。
参考文献：
[1]陈小安. 房产税的功能、作用与制度设计框架[J]. 税务研究. 2011（04）
[2]崔光营，杨洪涛. 房产税功能的拓展与重构[J]. 涉外税务. 2010（08）
【关键词】预期理论 房地产 宏观政策 影响效果
近年来，房价上涨问题严重，房地产泡沫经济突出，其市场发展趋势扑朔迷离。国家未来引导房地产经济向稳定方向发展出台了一系列的宏观调控政策，但是并没有起到预期效果，房价反而越调越长，严重制约着房产经济的发展。事实上，政府在宏观调控过程中宏观调控政策效果的与政策问题的特性和政策本身等因素有着重要的联系，另外社会心理预期也是影响其效果的因素之一，政府应该在预期理论下分析宏观政策，以便更好的引导房产经济的发展。
一、我国房地产调控政策总体分析
改革开放以后我国房地产经济迅速发展，促进国民经济的发展，极大的带动人民群众生活质量的提高。与此同时房价上涨过快、城市开发规模过大等问题也不断凸显，阻碍我国经济的发展。国家政府为了解决这类问题，实施持续性的宏观调控，期望能够通过宏观政策引导房产经济健康发展，但是事与愿违，宏观政策并没有起到预期的效果，房价问题仍然制约着房产经济的发展。
比如2006-2007年中央政府出台了十多个文件对房地产土地供应、金融财政、商品房供应与需求等方面进行调整，但是仍然没能抑制住房价上涨的趋势。直到2007年9月中央人民银行房产信贷管理通知，规定两套房贷首付不利提高40%以上，同时将房贷利率提高1.1倍，降低了人们购买预期，抑制房产总体需求，这一政策的出台使房价首次出现下跌。房地产政策改变了人们对未来市场的上涨预期，抑制投资投机需求，同时也推迟了刚性需求购买，再加上社会大环境的影响，房价出现迅速下跌。2008年未来应对经济危机对市场经济带来的影响，央行4次下调存贷款基本利率、首付款比例下调至20%、住房贷款享受7折优惠等，刺激房地产经济的发展，一时间房价出现飞速上涨。2010年未来一直房价问题，政府有相应的出台一些政策，但是并没有起到相应的效果。国家对房地产调控一再失控，国务院开始细化政策细节，加大调控力度，2011年房价逐渐走向下行通道。
二、预期理论下房地产宏观政策的影响效果
在实际经济运行中，预期理论认为房产市场存在严重的信息不对称问题，市场消费主体掌握的信息较少，不能有效的判断房产经济发展趋势们产生盲目投资行为。其次理性预期是建立在异性经济结构基础上而形成的但是我国房产市场结构不成熟，消费者难以对其做出理性预期，另外我国房产市场消费主体比较多，行业发展、宏观政策变化程度比较大，消费者难以获取准确的信息。
（一）开发商预期对政策的影响效果
比如在经济发展萧条下，政府为了救市会出台有些政策刺激房地产经济的发展，救市政策实施前期对开发商预期产生5%显著性水平下的负向影响，而后对开发商预期产生正向影响。这主要是因为政策公布当期，开发商预期可能受宏观环境影响导致政策没有起到效果，经过一段时间的沉淀，政策逐渐生效，开发商预期好转。
（二）消费者政策效果的影响
比如2008年救市政策和2010年的限购政策，救市政策实施当期对消费者预期具有反作用，消费者购房愿望降低，因为这一阶段宏观经济环境影响购房者预期，救市政策还没有发挥其良好作用，只有在实施一段时间后，购房者才会看出房产市场的好处，提高购买欲望。而在限购政策影响下，不管是限购当期还是限购发生期与滞后期，均会对消费者的心理预期产生负影响，降低了消费者购房意愿，房价下跌。
通过以上分析，发现公众预期是影响房价的主要因素，而公众预期的不稳定增加了政策调控的难度，所以政府出台政策时一定要准确、快速、全面，为公众预期提供保障;消费者在估算预期时准理性预期是一种比较好的预期方法，能够解决信息不全、不对称的问题，为消费者提供更加全面的信息，提高其预期准确率;房价与预期之间是正相关的关系，是各项影响因素中最敏感的因素，政府在实施政策后，如果没有达到预期效果，要认真分析其原因，以便更好的实施宏观政策调控，促进房产经济健康发展。
结语：总之，我国房地产经济瞬息万变，要想使其健康、稳定发展，国家必须实施相关的宏观调控，出台一些对当期房产经济发展有用的政策，政策的实施要全面、快速，还要具有长远的目光，不能仅仅使用一些短期政策，否则很难提高消费者预期，导致盲目投资的出现，不利于房地产经济的发展。
参考文献：
[1]薛志勇.基于预期理论的房地产宏观政策效果的影响分析[D].中国科学技术大学，2012.
