时间：2023-05-30 09:57:58
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房屋抵押贷款，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
甲方：XXXX 身份证号码：XXXXXXXXXX
住所地： XXXXXXXXXXXXXXXXX
邮编： XXXXXXXX 联系电话：XXXXXXX
乙方：XXXXXXXX
住所地： XXXXXXXXXXX
法定代表人：XXXXXX
邮编：XXXXXXX 联系电话：XXXXXXX
根据《中华人民共和国合同法》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方申请办理 房屋抵押消费贷款，乙方提供协助服务事宜，订立本合同。
第一章 服务
第一条 服务内容：本合同签定后，甲方提供 房屋抵押消费贷款 申贷资料给乙方，乙方协助甲方办理贷款申请手续。
第二条 服务完成：甲方向银行申请贷款成功(即贷款银行批准此笔贷款)，视为乙方提供的服务已经完成。
第二章 贷款
第三条 贷款申请：甲方根据自身需要，确定拟贷款额度及贷款年限，提出贷款申请并提交相关审批材料。
第四条 发放贷款：经被申请银行批准贷款后，甲方房屋实现抵押 及履行相关手续后即可发放贷款。
第五条 甲方申请贷款总额为￥XXXXXXX元人民币(大写)XXXXXXXX整。
第六条 贷款年限为XXXX年。
第三章 服务费用
第七条 服务费用：甲方支付乙方服务费：￥XXXXX元人民币(大写)XXXXXXXXX(不含评估费、抵押费、保险费、公证费等)。
第八条 定金：本合同签定之日甲方向乙方支付定金：￥ XXX 元人民币(大写) XXXXX。贷款申请成功后(即贷款银行批准此笔贷款)，此定金抵作服务费用。
第九条 本合同签定后，甲方提供全部贷款资料给乙方，乙方协助甲方办理贷款申请手续，如果甲方贷款申请未通过银行的审批，双方协商终止合同。乙方在3个工作日内将定金全部返还甲方。
第十条 若因甲方过错致使甲方贷款申请未通过银行的审批，使本合同终止，甲方无权要求返还定金。
第十一条 若甲方单方面终止本合同，或甲方单方面终止借贷申请，甲方无权要求返还定金。
第十二条 甲方应在乙方服务完成当日(即本合同第二条约定之情形)，将剩余服务费全部支付给乙方。
第十三条 由于贷款的成功与否是根据借款人自身资质、银行政策等综合因素决定的，故乙方并不对此贷款成功给予承诺。
第四章 违约责任
第二十条 本合同一经签定，双方需共同遵守，否则违约方需赔偿守约方的一切损失。
第二十一条 逾期支付定金与服务费用的违约金计算办法：按照所欠费用每日加收 XXXX 的违约金。
第二十二条 争议的解决方法
本合同签定地为XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX，如借款人未能按期全额清偿到期债务，各方应协商解决，如协商不成，任何一方均可向对本合同签定地有管辖权的人民法院提起诉讼。
第五章
第二十三条 付款方式：
定金、服务费由甲方以支票或现金方式向乙方支付。
第二十四条 本合同一式 XX 份，甲、乙双方各执 XX 份。本合同自签订之日起生效。
甲方：(签字、盖章) 乙方：(盖章)
法定代表人或委托人：(签字)
XXXX年XXXX月XXXX 日
民间房屋抵押贷款合同范文二
抵押人(以下简称甲方)：
抵押(以下简称甲方)
抵押权人(以下简称乙方
甲方因急需协商一致同意，甲方将甲方名下的 的股份作为借款抵押给乙方， 所有股东作证并签字： 。
第一条：乙方向甲方出借金额为人民币 元整(￥ 元)。
第二条：借款期限：自月 日止，期限届满之日清偿，乙方如需用钱，甲方应将及时清还。
第三条：借款利率按照中国人民银行同期贷款利率 倍执行。
1、还款方式的选择：利息按月结清，每月月利息，本金在借款到期之日一次性结清。
2、甲方在清偿借款之后乙方应归还甲方先前所出具的借据。
第四条：甲方保证在合同规定的期限内按期还本付息，否则乙方有权处置抵押物。
第五条：抵押期限从本合同生效之日起至甲方履行完毕合同止。
第六条：本协议期限届满前后，若甲方还清借款时，乙方应协同甲方办理抵押权注销登记，若甲方届满不清偿，则视为甲方自愿，放弃该抵押物的所有权、使用权、管理权及处分权(即该抵押物的所有权归乙方所拥有)。
第七条：签订合同后，甲方未经乙方同意不得抵押物出售、转让、再抵押或以其他不利于乙方的方式处分该抵押物、抵押期间，抵押物不受甲方资产分割、转让影响，如乙方发现甲方有违反本条款的情节，则有权处置抵押物，甲方无权干涉。
第八条：乙方如因本身责任不按合同规定支付借款，给甲方造成经济上损失，乙方应负责违约责任。
第九条：甲方如未按合同的约定归还借款，则甲方承诺自愿放弃该抵押的所有权、使用权、处分权，而且甲方还必须配合乙方办理该抵押物的过户登记。
第十条：如甲方不配合乙方办理过户登记义务，乙方可根据《民事诉讼法》的相关规定，直接向赫章县人民法院起诉。
第十一条：本合同一式二份，甲方持一份，乙方持一份。
甲方夫妻(签字)：
乙方夫妻(签字)：
2012年12月20日
民间房屋抵押贷款合同范文三
抵押人： (以下简称甲方)
地址： 电话： 抵押权人： (以下简称乙方)
地址：电话：甲、乙双方为向房屋登记机构申请抵押权设立登记或抵押权预告登记，经过友好协商一致，订立本合同。
第一条 贷款详情
第二条 抵押详情
第三条 特别约定
1、 双方共同确认：本合同仅为办理抵押权设立登记或抵押权预告登记之用的主债权及抵押合同。除双方另有约定外，不作他用。
2、 甲方全权委托乙方代为申请最高额抵押权设立登记、房屋最高额抵押权预告登记，以及上述登记中抵押权的预告登记变更为抵押权设立登记。乙方权限：提出登记申请、办理相关登记手续、接受询问、领取房屋权属证书。
3、 双方共同承诺：本合同第一条、第二条填写的内容真实、准确。如有虚假或不准确，双方自行解决争议并愿意承担申报不实的法律责任。
4、 争议解决方式：在履行本合同过程中发生争议时，双方可通过协商解决，也可直接向房屋所在地人民法院提起诉讼。
第四条 其他
1、 本合同与抵押当事人签订的相关合同具有同等法律效力。
2、 本合同经甲、乙双方签字(盖章)后生效。
3、 本合同一式份，乙方机构存档一份。
甲方(签字)： 乙方(公章)：
2、房屋抵押贷款办理基本条件：
1.借款人名下有已取得产权证的天津地区大产权私产房，产权清晰明确；
2.房屋类型包括个人住宅、商铺、公寓、别墅、经济适用房等等；
3.贷款用途主要用于个人购车、装修、旅游、出国、购买家具等等；
4.借款人必须年满18周岁，借款人年龄+贷款年限不超过65周岁；
5.房屋面积基本要求40平米以上，房龄30年以里；
6.处于按揭、抵押状态中的房产，无需清尾款，可直接申请办理二次房屋抵押贷款；
7.父母、亲戚名下的房产也可办理房屋抵押贷款，只要产权人同意；
8.产权人年龄过大，可通过三方抵押贷款的形式来完成办理；
关键词：住宅反向抵押贷款；风险识别；风险防范
中图分类号：F84文献标识码：A文章编号：1672-3198（2008）08-0318-02
1 住宅反向抵押贷款的概述
住宅反向抵押贷款是指抵押人将自有住房的产权抵押给贷款人，将房屋价值转化为现金，抵押人无需支付任何利息
和偿还本金，直到房屋所有权人死亡或者永久搬离，然后将其住房出售，所得收益用于支付贷款，归还贷款后的剩余部分再由其子女继承。
住宅反向抵押贷款的主要特征包括：
（1）对象是拥有房屋产权的老年人，对其年龄有一定规定；
（2）抵押人去世或者永久搬离，贷方就有权出售房屋；但即使贷款额度超过了房屋的市场价值，贷方也不能要求抵押人搬离或者出售；抵押人在贷款期间，可以出售或者转让房屋，但是必须偿还从贷方获得的金额，包括利息以及其他费用；
（3）反向抵押贷款是无追索权的，即贷方不能要求抵押人用其他资产来抵偿贷款。
2 住宅反向抵押贷款的风险分析
2.1 老年人预期寿命风险
住宅反向抵押贷款的还款期分为三种情况：自然死亡、永久搬离、房屋出售。其中，后两种情况不存在预期寿命的风险，预期寿命风险对第一种情况有较大影响。借款方寿命越长，贷款方最终出售房屋所得收入不足以弥补支付给借款人的本金及利息的可能性越大。而且老年人的寿命存在一个信息不对称的问题。例如有些老年人虽然体弱多病，但寿命却很长。反向抵押贷款申请人的实际寿命与预期寿命相差越大，贷款方面临的风险就越大。
2.2 贷款利率风险
利率风险是指由于贷款利率的波动，使资产的收益和价值相对于负债的成本和价值发生非等量变化而造成贷方损失的风险。利率风险的成因与宏观经济走向、通货膨胀的压力以及贷款利率的调整息息相关。宏观经济走向的不确定性直接导致反向抵押贷款利率的不确定；通货膨胀会导致银行发放住房反向抵押贷款时面临更大的利率风险；由于在反向抵押贷款中，房屋的价值较大，抵押时间较长，因此贷款利率的调整关系到未来贷款方的收益合理性。
2.3 房屋价值波动及评估风险
反向抵押贷款必须对房屋的价值进行评估。房屋价值评估涉及的范围较广，内容复杂，评估对象的异质性决定了评估存在一定的风险。反向抵押贷款的房地产评估，不仅要对房屋的现价进行估算，还要对房屋的未来收益进行预测，抵押期限越长，房屋价值波动风险越大。在反向抵押贷款评估过程中，需要考虑房屋的物理性折旧、功能性折旧以及经济性贬值等问题。房屋价值评估风险还存在评估专业风险、操作风险、道德风险以及制度风险等问题。
2.4 流动性风险
流动性风险具体表现为银行资产结构中的中长期贷款比重过高，现金和国库券等不足以应付提款需求，又缺乏及时融入现金的手段和渠道。住房反向抵押贷款是一种长期性消费贷款，客观上要求银行有稳定的资金来源与其相匹配。多数反抵押贷款计划期限长，而回收却要在借款人死亡、搬迁、出售房屋之后。这个时间是不确定的，抵押贷款机构的资金周转很容易陷入困境。房产变现的容易与否也是影响流动性的很大因素。
3 住宅反向抵押贷款的风险防范
3.1 合适的贷款一房价比（LTV）
合适的贷款一房产价值比例是降低风险的最有效手段。反抵押贷款不同于抵押贷款，房主的负债是不断累积的，而且贷款期限是不确定的。反抵押贷款机构定期为抵押人发放年金，一直到其死亡为止。对于反抵押贷款机构来讲，这时面临的风险是当房主死亡时累计的贷款额及应计利息可能超过其死亡时的房产价值。为了避免这种情况，只有控制定期发放的贷款额，使最终累计的贷款数额控制在到期时的房产价值之内。
3.2 资产组合分散化
资产组合起到了分散风险的作用。就单个反抵押贷款项目来说，潜在的风险，以及风险造成的损失是很难预测的，而当数量足够多，分布足够广泛的贷款组合在一起，“大数定理”就起作用，这些风险被分散化。道德风险、寿命风险、房产价值波动风险这些非系统性风险在反抵押贷款数量足够多，分布足够广泛的情况下，风险可以被分散。
反抵押贷款要有足够数量的贷款数目，因此要尽可能地扩大反抵押贷款的市场。此外反抵押贷款也要有跨地区的分布。房地产的价格很大程度上取决于地段，因此地区的关联度比其他商品要小，这就为分散风险提供了有效的途径。通过建立跨地区的分支机构，吸引各个地区的反抵押贷款，可减少房产价格波动风险。
3.3 住房反抵押贷款证券化
住房反抵押贷款证券化是以一系列住房反抵押贷款为标的资产，并以其未来所产生的现金流为担保，由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后，以证券的形式出售给投资者以融通资金，并使住房贷款风险分散为由众多投资者承担的融资过程。售房养老计划中，购房机构虽然取得住房的产权，但是最后的现金流入要等到售房养老者死亡或者搬迁，期限太长，流动性不足。资产证券化有效地解决了这个问题，一方面增强了资产的流动性，另一方面分散了风险，吸引了更多投资者进入住房抵押贷款证券化市场。
3.4 房产价值保险
房产价值还经常受一些不可抗力的因素影响而毁坏，如地震、台风。这时到期时的房产价值低于累计的贷款及利息额可能性大大增大，反抵押贷款机构面临着损失的风险。房产价值保险的目的是房屋一旦由于自然灾害或意外事故造成经济损失时，保险机构可根据保险合同，对投保人支付一定比例的赔偿金额，使投保人减少经济损失，那么反抵押贷款机构面临的风险将大大减小。
此外还可以考虑引入房产价值的期权市场，通过期权的方式，给予反抵押贷款机构一个选择权，从而规避未来的房产价值波动风险。需要考虑的是，如何形成一个房产价值的期权市场，期权的标的物是单个房屋还是一个地区的房地产市场指数。从长远来看，这是一个很有发展前景的金融创新。
参考文献
［1］林思超. 反向抵押贷款给老年人多一个选择［J］. 中国房地信息, 2003，(1).
［2］柴效武, 方明. 售房养老模式中金融运营机制的探讨［J］. 金融论坛, 2004，(11).
［3］王晓鸣. 旧城社区弱势居住群体与居住质量改善研究［J］. 城市规划, 2003，(12).
［4］肖隽子, 王晓鸣. 老年住宅需求与反向抵押贷款［J］. 建筑科技, 2005，(12).
［5］张凌燕, 赵京彦. “反向抵押贷款”在我国推行的初步探讨［J］. 城市开发,2004，(1).
［6］王连勋. 住房正抵押与逆抵押贷款组合应用浅议［J］. 中国房地产金融 ,2004，(8).
【关键词】以房养老；法律风险；监督机制
“以房养老”反向抵押贷款是一种长期的借贷行为，其贷款期限、抵押房屋的实际价值及其变化等因素是不确定的，这使得在其操作过程中借贷双方均存在着较大的法律风险，从而影响其推行。
一、“以房养老”反向抵押贷款的法律风险
（一）利率风险
利率风险是指由于市场利率变动的不确定性，导致金融机构收益或市场价值的波动性。利率风险是反向抵押贷款人面临的最主要的风险，因为不管反向抵押贷款产品采用的是固定利率还是浮动利率，贷款机构都将承担不同程度的利率风险。
（二）长寿风险
长寿风险是指反向抵押贷款产品中借款人的实际寿命比预期寿命长，使贷款人实际支付的贷款额度高于其预期估计的贷款额度，而给贷款人造成的损失。在实现房屋价值反向抵押贷款合同具有“无追索权”条款，在贷款本息超过房屋价值的情况下，贷款机构的债权额度限制在被抵押房屋的实际价值范围之内，贷款机构不能以老年借款人的其他财产来抵充债务，也不能向老年借款人的继承人追偿，从而使贷款机构面临损失，此即所谓反向抵押贷款的长寿风险。
（三）房价波动风险
房价波动风险是指反向抵押贷款的过程中，被抵押房屋的价格会随着各种因素上下波动而使贷款机构面临的风险。在贷款期限结束时，如果房屋实现价款高于贷款本息，贷款将得以偿付。但是，反向抵押贷款在没有保险的情况下，如果被抵押房屋出售价格低于贷款总额，贷款人就需要面临房价波动风险。
（四）资金流动性风险
反向抵押贷款的期限很长，资金占用多且回收慢。因为只有在借人去世或永久搬离房屋或其他违约情况下，贷款机构才有机会收回款。如果贷款机构不能协调好资金来源与支出的关系，一旦资金链开，反向抵押贷款的流动性风险和支付风险将应运而生。通过反向押贷款业务，贷款人从居民手中取得大量住宅，之后要根据合同的定，定期（每月或每年）向借款人持续不断地发放贷款，供其做晚的生活开销，支付的资金累积起来是一个巨额数字。但资金的回收要在房主死亡、永久性搬迁或出售房屋之后，而这个时间是不确定，且能收回资金的多少也是不确定的。
二、“以房养老”反向抵押贷款法律风险防范措施
我国养老问题日趋严重，而现阶段的养老保障体系不够完善，因此，有必要创新金融机制与金融产品来改善老年人的生活质量，缓解老龄化问题带来的巨大压力，增加老年人的自我保障能力。因此，开发合理的反向抵押贷款产品对于解决我国的养老问题具有重要意义。
（一）设计完备的反向抵押贷款格式合同
在反向抵押贷款制度中，贷款机构和借款人的权利义务关系都是通过反向抵押贷款合同体现出来的，因此，设计一个完备的反向抵押贷款合同对当事人权利义务的规制以及纠纷的解决有着重要作用。
（二）完善《担保法》的相关规定
反向抵押贷款是以被抵押房屋的所有权作为贷款担保的一种养老产品，其本质上属于让与担保的一种形式。所谓让与担保，是债务人以自己财产的所有权为抵押来担保自己的债务，在债务不履行的情况下，债权人可直接以担保物的所有权抵偿债务的制度。反向抵押贷款法律风险产生的原因时，让与担保与担保法禁止流押的规定及物权法定主义相冲突。
（三）建立反向抵押贷款联盟机制
单独由商业银行、保险公司、房地产公司或社会保障机构来开发反向抵押贷款产品，将面临较大的法律风险。因为每一个机构对反向抵押贷款产品的开发有优势，也有劣势，不能单独将反向抵押贷款产品顺利运行。所以，只有将各机构组合起来，发挥各自相应的作用，优势互补，形成权责明确、风险共担和利益共享的联盟机制，才能将反向抵押贷款的法律风险降到最低。
（四）取消“分业经营和分业监管”的规定
反向抵押贷款的参与主体较多，操作复杂，且面临着利率风险、长寿风险、房价波动风险等法律风险，因此，必须对其进行风险规制。反向抵押贷款的申请者为老年人，他们的权利意识和抗风险能力相对较弱。因此需要加强对反向抵押贷款的监管力度，以保障老年借款人的权益。
（五）发挥政府对反向抵押贷款的干预作用
美国房产价值转换抵押贷款（HECM）的成功经验是，政府大力支持反向抵押贷款产品，并建立一个保险基金，为借贷双方提供担保，分散反向抵押贷款的法律风险。
政府应当制定规制反向抵押贷款主体的相关法律法规，明确反向抵押贷款的借款人、贷款机构和参与机构应当具备的资格，享有的权利及负担的义务，并建立相关的登记制度，规范反向抵押贷款市场主体，降低反向抵押贷款的法律风险。
（六）提供反向抵押贷款的配套服务
美国联邦抵押协会（Fannie Mae）在二级市场上收购合格的反向抵押贷款产品，即实行反向抵押贷款证券化。美国通过资产证券化提高了贷款机构的资金流动，降低了法律风险。我国可仿效美国政府的做法，建立类似于联邦抵押协会（Fannie Mae）的机构，为反向抵押贷款的流通建立一个二级市场，以购买贷款机构发放的合格反向抵押贷款产品。贷款机构将反向抵押贷款在二级市场上出售后可以回笼资金，降低资金流动性风险，可以使反向抵押贷款机构在更大范围内开展该业务。
（七）完善反向抵押贷款资产证券化法律机制
我国关于资产证券化的政策法规主要有两个，一是人民银行与银监会联合的《信贷资产证券化试点管理办法》及《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》。但这两个规范只规定了原则性的东西，我国资产证券化的发展仍面临许多法律障碍。我国反向抵押贷款证券化是资产证券化的应用，所以完善资产证券化法律规制是完善反向抵押贷款证券化法律规制的前提条件和基础。
参考文献：
[1]王涵宁.浅析我国开办住房反向抵押贷款即“以房养老”的模式[J].现代商业，2013，（33）
[2]陈鹏联，刘杨.中国实施住房反向抵押贷款的再思考[J].经济研究导刊，2011，（3）
[3]阎安.以房养老模式的国际借鉴[J].财会研究，2007，（8）
关键词：住房价值波动；反向抵押贷款；定价
中图分类号：F83 文献标识码：A
收录日期：2017年3月24日
一、引言
随着老龄化社会的到来，我国的养老压力进一步加大，并且存在着明显的“未富先老”的特点，传统的家庭养老和社会保障已经不能很好地应对即将到来的老龄化危机。但是，多年来我国的房地产市场蓬勃发展，自有住房比率不断提高，“房子富人、现金穷人”的现象在我国尤为明显。借鉴国外经验，基于“以房养老”思想提出的住房反向抵押J款受到越来越多的关注，并在国内初步试点推行。但最新统计显示，截至2016年，全国投保仅58户79人，其中最主要的原因就是对住房反向抵押贷款定价困难。
影响住房反向抵押贷款定价的因素包括住房价值的波动、贷款利率的波动、预期余命的不确定性、支付方式的选择以及其中可能存在的道德风险和逆向选择等。但是对借款人和贷款人来说，最为直观的就是住房价值的波动。住房价值波动风险是指，在反向抵押贷款协议达成之后由于一系列因素的影响，房屋实际价值与期初估计价值不相符合，当房屋价值下跌（实际价值低于估计价值）时贷款机构会发生损失，当实际房屋价值上涨（实际价值高于期初估计价值）时，借款人会发生损失。
影响住房价值波动的因素包括宏观经济因素、房地产调控政策、金融环境、城市化进程、不可抗力因素等，要完全识别这些因素，再对未来房价进行预测是比较困难的。周佳（2009）、白丹丹（2011）、陈莹（2011）等分别采用人工神经网络、向量自回归、多因素回归模型等对房价进行预测。也有学者从反向抵押贷款合同涉及角度提出规避住房价值波动风险的办法，针对房屋价值上涨、借款人利益受损的问题，范子文（2006）提出在反向抵押贷款合同中嵌入可赎回期权，允许借款人在期末赎回房屋。陈近（2006）进一步将该种赎回权扩展到抵押贷款合同的任意时期。针对房屋价值下跌的办法，张国忠（2015）认为应该将反向抵押贷款合同纳入保险机构，由保险机构分担住房价值波动风险。
以上定价模型的构建能在一定程度上避免房屋价值波动风险，但是影响房屋价值波动的因素众多以至于对其进行预测的难度比较大，因此其准确性是值得怀疑的，而保险措施更多的是对不可抗力因素有效。基于此，本文从改变传统的支付模式出发，提出了一种新的定价思路，令反向抵押贷款单次支付额度随着住房价值的波动而变化，将住房价值波动的风险在合同期内进行分散。
二、基于住房价值波动风险的反向抵押贷款定价模型构建
考虑到支付因子模型需要大量历史数据，不适合没有经验的国家使用，国内的反向抵押贷款定价主要是从保险精算定价模型出发。首先对传统的定价模型进行了介绍，再结合本文的思想构建新的定价模型，并对两种模型进行对比。
（一）传统定价模型。在我国使用最为广泛的反向抵押贷款定价模型是保险精算定价模型。Tse（1995）根据贷款机构未来收回住房价值的贴现值与支持贷款金额的贴现值相等的原则，构建贷款机构损益平衡定价模型，Mitchell和Piggott（2004）将其进一步完善形成保险精算定价模型。基本假设包括：单个借款人在反向抵押贷款合同签订时有权选择支付方式，但在后期不能更改；单个借款人在反向抵押贷款存续期内不考虑赎回；只有当借款人永久搬离房屋或者借款人死亡时贷款人才获得房屋处置权；处置房屋时若房屋价值低于应偿还贷款总额，贷款人不存在追索求偿的权利，若房屋价值高于应偿还贷款总额，其房产增值部分由借款人财产继承人享有。初始模型如下：
上式中：LSX表示X岁的借款人得到的一次性支付总额，T是借款人的预期余命，？兹是反向抵押贷款合同的签订和执行过程中所产生的交易费用占房屋价值的比例，Ht为t时刻的房屋价值，rt为t时刻反向抵押贷款年利率，tpx为年龄为x的借款人可以再活t年的概率，AX为年龄为x的申请人在反向抵押贷款合同期内每年年初可以获得的年金金额。
（二）改进后的模型。新模型构建的基本思想，首先考虑的是令单次支付额度随着房价的上升而上升，随着房价的下降而下降。房价上升贷款机构预期收入增加，借款人的收益也相应增加可以降低贷款机构面临的赎回风险；当房价下降，贷款机构收益减少，相应的当期支付额度也减少，在一定时期内减少损失。然后是不同的支付方式对反向抵押贷款产品目标的实现具有重要意义，总额支付可以满足借款人对大额资金的需求而年金支付更加符合以房养老的本意，将两种支付方式结合起来赋予借款人更大的自。本模型的基本假设与原有模型相同。基于房地产价值波动风险的反向抵押贷款定价模型如下：
一次性单生命总付模型依然是传统的精算定价模型，与模型（1）相同：
（三）两个模型比较。当？琢=0、？茁=1时新构建的模型与传统的反向抵押贷款年金支付模型相等，当？茁=0时新的模型与传统的一次性支付模型相等。新模型的关键在于确定？琢、？茁的大小，？琢、？茁的存在同时赋予贷款机构和借款人充分的选择权。贷款机构为了降低风险，可以根据房地产市场状况并结合自己对未来房地产市场的预期选择？琢的值，？琢与A的大小成正比；借款人可以在合同签订之处根据自己的实际需求，通过调整？茁值的大小选择分期支付占总额支付的比例。因此，传统反向抵押贷款保险精算定价模型是本文的一个特例。
同时，反向抵押贷款支付额度与房地产价格相联系，对于借款人和贷款机构来说都是有益的。当房屋价值上涨，借款人的损失可以减少，贷款机构面临的赎回风险下降，当房屋价值下跌，贷款机构的损失也可以减少。相比在合同中嵌入赎回权和引入保险机构，本文的定价模型更加简单，思路更加清晰，更容易得到认可。
三、规避住房价值波动风险的对策
影响房屋价值波动的因素众多，对房屋价值波动风险的控制直接影响反向抵押贷款定价的准确性，进而影响该反向抵押贷款产品在市场的推广。通过建立更加精确的定价模型和设计各种支付机制可以在一定程度上减少住房价值波动风险。但是要真正地稳定房地产价格还需要各方共同努力，为反向抵押贷款产品的推广创造更好的环境。
（一）完善房地产市场，抑制市场投机。“房子是用来住的，不是用来炒的”。由于过度投机，我国房地产市场的泡沫越来越明@，房价经常呈现一种非理性的增长，大量的投资者对我国房价的预期是“只涨不跌”，因此普遍认为拥有住房是最好的投资方式。这种思想的存在使得住房持有者的“遗赠动机”进一步增强，不利于反向抵押贷款产品在我国的推广，甚至有些老年人会认为这只是一场“骗局”。为了抑制房价的过度波动，政府可以完善土地供应结构，如重庆的“地票”制度，也可以从房地产企业和购房者的资金来源等方面入手，例如限制房企的IPO、提高房企从银行贷款的利率，也可以提高房地产企业的拿地资格等。总之要进一步完善我国的房地产市场，抑制投机炒作。
（二）发展房地产金融衍生品，提供风险规避场所。房地产金融衍生品是基于房地产而产生的房地产期权、房地产期货、房地产远期、利率互换等金融产品的总称，其交易以房地产价格指数为标的。在国外已经有较为成熟的房地产金融衍生产品交易场所，如芝加哥期货交易所等，但国内对房地产金融衍生品的研究尚处在初期，以房地产金融衍生品的可行性和适应性为主要研究对象。房地产金融衍生品的存在使得贷款机构能进行相应的操作规避市场风险。
（三）引入保险机构，发展财产保险。房地产价值的波动除了受到一系列社会因素的影响外，也会受到自然灾害的影响如台风、地震等。在反向抵押贷款合同中，借款人和贷款机构可以约定由某一方购买一定数量的财产保险，当发生不可抗力风险时从保险公司获得补偿，从而将风险进行转移。
四、结语
总之，住房反向抵押贷款为应对我国的老龄化危机提供了一种解决思路，诸多学者对其实施的可行性进行了论证，也对其中可能存在的阻碍进行了分析。本文对住房反向抵押贷款定价中的住房价值波动风险进行了分析，针对现有模型的定价思路，提出了一种新的定价模型来应对该风险，也从宏观层面提出了应对风险的措施。希望对住房反向抵押贷款在我国的推广提供借鉴。
主要参考文献：
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[4]白丹丹.基于住房价值预测的反向抵押贷款定价研究[D].南京：南京财经大学，2012.
[5]周佳.基于房产价值预测的反向抵押贷款定价模型[D].杭州：浙江大学，2009.
我国住房抵押贷款保险的作用
第一,降低银行信贷风险,促进信贷关系的确立。抵押贷款保险有效的转嫁了信贷风险,增加了信贷的安全和稳定,使信贷部门乐于扩大贷款规模,并在保证贷款质量方而作出有利于借款人的条件。对借款人而言,通过缴纳少量保费就可以避免偶然事件可能带来的巨大损失。
第二,有利于中低收入阶层贷款融资。住房抵押贷款保险使信贷部门放宽贷款条件,降低了“门槛”。对于中低阶层的广大消费者而言,抵押贷款不再是可望而不可及的事情,他们可以在保险的支持下进入抵押贷款的行列,获得资金融通,刺激个人住房消费的增长。
第三,增加保险基金积累,提高银行收入。对保险公司而言,住房抵押贷款保险期限较长,出险率较低,在保险期限内,尤其是保险初期风险较小,有利于保险基金的积累。对银行而言,在转嫁风险的同时,可以以强制保险作为贷款条件而从保险公司获得大大超出标准的手续费,增加了银行的收入。
我国住房抵押贷款保险存在的问题
第一,强制保险,消费者没有选择权。按照银行抵押贷款的要求,消费者必须购买一份房屋保险,否则就得不到贷款。此外,由于银行与保险公司的“联姻”,消费者不能自主选择保险公司,使住房保险成为抵押贷款“捆绑”销售的产品。
第二,保险过度,消费者负担过重。我国住房抵押贷款保险在以下四个方面表现出保险过度:其一是保险金额过度。在保险金额的厘定上不按贷款金额,而是按房屋售价作为保险金额,没有扣除消费者首期付款,增加消费者保费负担。其二是保险费率过高。保险公司在付给银行较高费情况下,为降低风险,厘定的保险费率较高,而在出险率较低的情况下造成保险公司收取的保费和其承担的风险不对称。其三是保险期限过度。保险期限同贷款期限,使买期房的消费者在没有进户时就为在建房屋支付保费。其四是保费收取方式不合理。保险合同名义上规定保费“按年收取”,但实际执行时是一次性缴清。这与银行提供的按揭贷款相背离。以上种种不合理现象使消费者负担过度。
第三,保险保障不充分,保证保险和信用保险相混淆。住房抵押贷款保险应该由房屋财产保险、保证保险和信用保险共同构成完整的风险保障体系。在我国,除了房屋财产保险外开办的保险其实是保证保险和信用保险的混合物。贷款银行要求购房者办理住房抵押贷款信用保险,银行不缴纳保费也不作为投保人,却得到信用保险才有的保险赔付;而购房者缴纳了属于保证保险的保费,却得不到应有的保障,缴费义务和收益权利严重扭曲,不符合保险的权利与义务对等的原则。
第四,银行与保险公司在业务合作中的地位不对等,责任与利益不对称。在住房抵押贷款保险中,银行由于有保险公司做保证,贷款条件相对宽松,风险完全由保险公司承担。保险公司赔偿后的追偿会因为抵押物处置的难度而存在风险,造成银保双方合作地位的不对等。另外,银行在转嫁贷款风险的同时,还会因保险业间的不正当竞争而获得高额的代办手续费,银行成为抵押贷款保险最大的受益者。
完善我国住房抵押贷款保险的措施
第一,政府组建抵押贷款保险机构或对相应机构给予扶持。根据西方国家成功的经验,由政府组建抵押贷款保险机构,以国家信用作保证,其安全系数较高,在减弱风险的同时可以增强人民的信心。此外,在进行严格审查的基础上可以为贷款人提供较优惠的贷款条件,也可以为银行提供低利贷款。这有利于改善商品住宅闲置与居民住房困难的现象,更有利于中低收入阶层实现改善住房条件的梦想。
第二,银行应加强贷款的审查,实行自由保险。为实现平等的银保合作关系,银行应对借款人的资信、经济来源、抵押物等方面进行严格的审查,建立购房者个人信用档案,以降低贷款风险。对于资信好的可以放宽贷款期限或者减少首付额度;对于钢混结构的新房可以自由选择是否保险,并把保险作为优先贷款的条件;对于砖混结构、木制结构或年限长的旧房采取强制保险的方式。
第三,开发真正意义上的保证保险和信用保险。保险公司应该针对目前险种不能满足投保人实际需要的情况,开发设计保障购房者利益的保证保险。当购房者无力偿还贷款时由保险公司支付,达到对购房者的房屋保全目的。明确信用保险应该由银行支付保费,银行为第一受益人。这样在权利和义务对等的条件下,才能调动购房者保险的积极性。
我国住房抵押贷款保险的作用
降低银行信贷风险，促进信贷关系的确立。抵押贷款保险有效的转嫁了信贷风险，增加了信贷的安全和稳定，使信贷部门乐于扩大贷款规模，并在保证贷款质量方面作出有利于借款人的条件。对借款人而言，通过缴纳少量保费就可以避免偶然事件可能带来的巨大损失。有利于中低收入阶层贷款融资。住房抵押贷款保险使信贷部门放宽贷款条件，降低了“门槛”。对于中低阶层的广大消费者而言，抵押贷款不再是可望而不可及的事情，他们可以在保险的支持下进入抵押贷款的行列，获得资金融通，刺激个人住房消费的增长。
增加保险基金积累，提高银行收入。对保险公司而言，住房抵押贷款保险期限较长，出险率较低，在保险期限内，尤其是保险初期风险较小，有利于保险基金的积累。对银行而言，在转嫁风险的同时，可以以强制保险作为贷款条件而从保险公司获得大大超出标准的手续费，增加了银行的收入。’我国住房抵押贷款保险存在的问题住房抵押贷款保险对于化解银行信贷风险、解决个人住房问题、刺激个人住房消费起到保驾护航的作用。但由于住房抵押贷款保险在我国起步较晚，经验较少，存在诸多问题。
强制保险，消费者没有选择权。按照银行抵押贷款的要求，消费者必须购买一份房屋保险，否则就得不到贷款。此外，由于银行与保险公司的“联姻”，消费者不能自主选择保险公司，使住房保险成为抵押贷款“捆绑”销售的产品。
保险过度，消费者负担过重。我国住房抵押贷款保险在以下四个方面表现出保险过度：其一是保险金额过度。在保险金额的厘定上不按贷款金额，而是按房屋售价作为保险金额，没有扣除消费者首期付款，增加消费者保费负担。其二是保险费率过高。保险公司在付给银行较高费情况下，为降低风险，厘定的保险费率较高，而在出险率较低的情况下造成保险公司收取的保费和其承担的风险不对称。其三是保险期限过度。保险期限同贷款期限，使买期房的消费者在没有进户时就为在建房屋支付保费。其四是保费收取方式不合理。保险合同名义上规定保费“按年收取”，但实际执行时是一次性缴清。这与银行提供的按揭贷款相背离。以上种种不合理现象使消费者负担过度。
保险保障不充分，保证保险和信用保险相混淆。住房抵押贷款保险应该由房屋财产保险、保证保险和信用保险共同构成完整的风险保障体系。在我国，除了房屋财产保险外开办的保险其实是保证保险和信用保险的混合物。贷款银行要求购房者办理住房抵押贷款信用保险，银行不缴纳保费也不作为投保人，却得到信用保险才有的保险赔付；而购房者缴纳了属于保证保险的保费，却得不到应有的保障，缴费义务和收益权利严重扭曲，不符合保险的权利与义务对等的原则。
银行与保险公司在业务合作中的地位不对等，责任与利益不对称。在住房抵押贷款保险中，银行由于有保险公司做保证，贷款条件相对宽松，风险完全由保险公司承担。保险公司赔偿后的追偿会因为抵押物处置的难度而存在风险，造成银保双方合作地位的不对等。另外，银行在转嫁贷款风险的同时，还会因保险业间的不正当竞争而获得高额的代办手续费，银行成为抵押贷款保险最大的受益者。
完善我国住房抵押贷款保险的措施
政府组建抵押贷款保险机构或对相应机构给予扶持。根据西方国家成功的经验，由政府组建抵押贷款保险机构，以国家信用作保证，其安全系数较高，在减弱风险的同时可以增强人民的信心。此外，在进行严格审查的基础上可以为贷款人提供较优惠的贷款条件，也可以为银行提供低利贷款。这有利于改善商品住宅闲置与居民住房困难的现象，更有利于中低收入阶层实现改善住房条件的梦想。对于开办抵押贷款保险的部门，政府应该给予扶持，例如减免营业税、所得税等，提高保险公司的盈利水平和竞争力。
银行应加强贷款的审查，实行自由保险。为实现平等的银保合作关系，银行应对借款人的资信、经济来源、抵押物等方面进行严格的审查，建立购房者个人信用档案，以降低贷款风险。对于资信好的可以放宽贷款期限或者减少首付额度；对于钢混结构的新房可以自由选择是否保险，并把保险作为优先贷款的条件；对于砖混结构、木制结构或年限长的旧房采取强制保险的方式。开发真正意义上的保证保险和信用保险。保险公司应该针对目前险种不能满足投保人实际需要的情况，开发设计保障购房者利益的保证保险。当购房者无力偿还贷款时由保险公司支付，达到对购房者的房屋保全目的。明确信用保险应该由银行支付保费，银行为第一受益人。这样在权利和义务对等的条件下，才能调动购房者保险的积极性。
制定合理的保费标准及保险期限。保险公司应该根据购房者信用、房屋的类型、房屋的价值、首期付款的比例等方面制定与风险相匹配的费率，不搞“一刀切”。另外，鉴于住房抵押贷款保险出险率较低的情况，在整体上降低费率，一般限制在年5%以内。保费坚持按年或月收取；现房保险期限以整个贷款期为限；期房应该以交房日为准起算；保险金额以贷款金额为主，且根据购房者还款情况实行保额递减。
保险公司应建立专门的部门和仓库，加强对抵押物的保管。为避免房产或其他抵押物因意外事故造成损失，保险公司要做好抵押物保管工作。建立专门部门保管房屋权证、房地产买卖合同、债券、存单等有关单据。此外，应建立专门的仓库，作好其他抵押物如企业的库存商品、设备及珍贵艺术品等的仓储，详细填制抵押物清单由专人保管入库。
1、首先贷款申请人需要向银行相关登记部门提出房屋抵押贷款申请，同时相关证明材料也需递交，比如必须提供身份证件、居住地证明、户口本及婚姻证明等相关材料。
2、相关房屋评估部门将对房子进行估价评估，以确定可信贷款的额度。届时需要贷款申请人提供房屋产权证以及相关资产状况证明。如果抵押贷款申请人以他人房产作抵押，则需要提供房产权属人身份证、婚姻状况证明以及同意抵押的书面证明。
3、经过对房屋评估之后，如果符合相关规定和要求时，银行将出面与贷款申请人签署抵押合同，并办理抵押登记手续。
4、抵押登陆手续办理完成后，银行将正式发放贷款，抵押贷款人将按抵押合同定期归还贷款本息。
5、通常房屋抵押贷款的还款方式为：等额本金和等额本息。
（来源：文章屋网 ）
一、住房反抵押贷款及资产证券化理论概述
住房反抵押贷款起源于荷兰，而发展最成熟、最具代表性的当属美国。其具体含义是指以房屋产权为标的向保险公司抵押，该金融机构将其房屋的价值化整为零，分摊到预期寿命年限中去，按约定向老年人支付养老金，直至投保人身故。反抵押贷款本质上又是房屋融通资金，将住房资产置换为货币资产，作为一种新兴的金融工具，将住房通过金融保险的手段引入养老保障领域，解决老年人养老问题。
投保人每月领取养老金的计算是按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按平均寿命计算，分摊到投保人的预期寿命年限中去。即，每月给付金额＝（房屋现值-房屋折损-房屋增值预期-保险公司预支贴现利息）/［（预期寿命-投保时寿命）×12］。如，张先生，62岁，住房面积196平方米，房屋八成新，位置优越。经评估房屋现价145万元。按我国男性人均寿命69.63岁计算，加上地区差异，投保人的寿命计算基数为10年。10年后房屋折损26万元，房屋与土地增值预计26万元，两者抵消。保险公司扣除预支贴现利息25%（按年息6%计算），按75%计算给付额为108.75万元。将预期给付额分摊到投保人的预期寿命中去，张先生每月可以得到近1万元。
保险公司反抵押贷款业务，将面临两个主要障碍：一是资金流动问题。保险公司通过反抵押贷款的形式从老年投保人手中取得大量的房产，并以此每月持续稳定地给老年投保人发放贷款，使得这些资金发生沉淀或凝固，直到数年或十几年后才可能将这些资金予以收回，当贷款规模越来越大时，保险公司就会面临资金缺口。二是风险分散问题。双方因事项的长期性及信息不对称、逆选择、道德公害行为而可能引发极高的不确定性和风险，还存在法律政策的变化风险，保险公司将面临很大的风险。保险公司应该如何筹措业务经办的大量资金，又该怎样应对自身的风险呢？借助于当今国际流行的资产证券化融资模式，住房反抵押贷款资产证券化，既能融通资金，又能转嫁和分散风险，一举两得。
资产证券化作为20世纪最有影响的金融创新之一，即是将缺乏流动性但具有未来现金流收益的资产汇集起来，通过结构性重组和信用增级，将其转变为可以在金融市场上出售和流通的信用等级高的证券，据以融通资金、转嫁风险的过程。其实质就是资产支持证券的发行者将被证券化的基础资产的未来现金收益权转让给投资者。
之所以选择资产证券化作为我国住房反抵押贷款制度改革的跳板，主要是基于住房反抵押贷款和资产证券化之间显现的相互适应性和融合性。住房反抵押贷款抵押的房产，具有同质性，流动性很差，却能在未来产生可预测的、稳定的现金流。具有较高变现价值的房产，本身难以在金融市场上进行融资，因此，必须进行资产重组来实现证券化融资。其中，未来稳定的现金流是进行资产证券化的必备要件之一，从而保证了债券本息的偿还。由此可见，反抵押贷款的具体操作过程适合于资产证券化。
二、住房反抵押贷款证券化模型设计
根据住房反抵押贷款证券化的基本结构，在借鉴国外经验的基础上，并结合我国的实际状况，笔者设计了住房反抵押贷款的基本流程结构。
（一）组建资产组合。证券化的基础资产是住房反抵押贷款，保险公司根据自身的融资要求，确定用于证券化的资产数，选择住房养老申请者并对其住房进行价值评估和风险组合设计，将这些反抵押贷款汇集组建资产组合，同时根据其住房价值设计养老金发放标准。
（二）建立养老合作组织，实现真实出售。建立一个独立的养老合作组织（住房养老财务证券化合作组织），它相当于国外资产证券化的特设目的机构，是专门为完成资产证券化交易而设置的一个养老基金实体。建立养老合作组织以后，由保险公司与其签订买卖合同，将其需要证券化的反抵押贷款出售给该组织。转让资产必须是一种真实出售行为，这样才能保证达到破产隔离的效果，避免出现出售者破产清算时已证券化的资产遭受牵连，投资者才不会再受到保险公司信用风险影响。
（三）设计住房养老基金投资运作模式和住房养老证券化产品，并进行相关市场营销培育。住房养老基金与寿险公司有着相似的资产负债特点，可以考虑选择人寿保险公司作为投资管理者，在资金稳定的前提下，实现收益最大化；也可以投资其他养老产品，如老年公寓、养老院等，增加投保人的选择。养老合作组织向下游――资金提供者设计发行债券融资时，政府应按照财政养老基金的比例为该证券化产品担保，以提供信用增级，同时成立信用评级机构评级，为投资者提供证券选择的依据。在这个环节，政府起着关键的作用。此外，为了提高债券的信用等级，有必要采用其他信用增级方式，如超额抵押、优先级/次级债券结构、建立准备金等，使投资者利益得到更有效的保护，吸引更多的投资者。超额抵押是指养老合作组织不支付所购买资产组合的全部价款，而是按一定的比例进行折扣，折扣部分作为超额抵押。优先级/次级债券结构对同一资产组合发行两种类别的证券：优先级证券和次级证券，在获取来自资产组合的本金和利息偿付时，只有当优先级证券的持有人被完全支付后，次级证券持有人才有可能被支付，次级证券所占的比例越大，对优先级证券的保护程度就越高。建立准备金是为了保障资产支持证券本息的按期足额支付。
（四）包销发行证券。在信用增级和信用评级结果向投资者公布之后，由承销商向投资者销售债券，可采用包销或代销。养老合作组织从承销商那里获得证券发行收入以后，按资产买卖合同规定的购买价格，把发行收入的大部分支付给保险公司。至此，保险公司的筹资目的已达到，但是反抵押贷款证券化的流程并未结束。
（五）保险公司按期发放养老金，一直到受益人去世。其间这些受益人可以选择养老基金公司提供的其他养老产品，如养老基金投资的养老公寓等。
（六）养老基金公司及其机构出售住房，并获得现金支持证券的兑付。证券发行完毕后到证券交易所申请挂牌上市，在资本市场上流通和交易，真正盘活住房反抵押贷款。养老合作组织出售收回的房产，同时机构对资产组合进行管理和服务，管理内容是收取、记录资产组合产生的现金流收入，按约定建立积累资金账户，按时、足额地向投资者支付本息。资产证券全部被偿付完毕后，资产组合产生地收入若有剩余，按协议规定在保险公司和养老合作组织之间进行分配，即此，整个反抵押贷款证券化过程才告结束。
三、住房反抵押贷款证券化模型评价与风险
采用资产证券化来推行住房反抵押贷款，既可以解决住房反抵押贷款业务开办中资金流动性差的问题、拓宽融资渠道、分散保险公司业务开办风险，又可以有效地补充我国目前不健全的社会养老保障体系，促进反抵押贷款市场的建立和繁荣，在人们心中培育“售房养老”的理念；参与各方在业务的运作过程中均受益，达到多赢的大好局面。政府的参与（尤其是政府机构为住房反抵押贷款及证券化提供担保和保险）将大大刺激老年人开办住房反抵押贷款业务的积极性，极大地提高了机构和个人投资者参与住房反抵押贷款支持债券投资的兴趣；保险公司在商业银行和房地产开发商的帮助支持下，因为利润的可观及风险的降低而提高了参与住房反抵押贷款证券化运作的积极性。这样就可以降低融资成本，提高住房抵押贷款业务的运作效率，整合房产、金融等各方面的资源。
按照上述方案建立的住房反抵押证券化模型，具有许多优点：对保险公司而言，有利于降低保险公司的流动性风险、信用风险以及通货膨胀风险；对老年消费者来说，有利于满足其更多的养老消费需求，实现老有所养；对投资者而言，开拓出了一种新的投资工具；从房地产市场的角度来说，有利于整合各种资源，刺激二手房市场，缓解一级市场供不应求导致房价泡沫性增长的局面，促进房地产市场的健康了、顺利发展。
住房反抵押证券化模型在实施过程中可能面临下列风险：
（一）住房反抵押贷款业务认同风险。“售房养老”理念与传统“养儿防老”的观念存在冲突。老年人对子女尊严和遗产动机的考虑，将影响其接受这种新型的养老方式。其复杂性更是令老年人望而却步，从而影响住房反抵押贷款证券化的供给。
（二）保险公司业务开办风险。保险公司在业务开办过程中要承受许多不确定性风险，老年消费者住房维护的道德风险，以及贷款合同的期限和持有者的寿命直接有相关，这些不确定性很大，增加了保险公司的流动性风险；在这么长的贷款期间，利率可能有较大的变化，使保险公司面临利率风险和通货膨胀风险；房地产市场在几十年的合同期限内，具有很多不确定性因素，如果房地产市场一旦进入低迷期，服务机构将无法偿付投资者本息。
（三）资本市场投资风险。由于我国的资本市场还不很规范，投资风险很大，可能导致对这种创新金融产品投资的热情度不高。
（四）政策性风险。对于国家关于住房、养老保障、资产证券化、投资基金、信托、证券发行等方面的政策变动造成的长期影响是可以预测的，但其具体的政策却很难把握，这就构成了政策风险。
上述风险实际上是可以控制的。如果政府和保险公司能够加大业务宣传力度，培养他们的“售房养老”理念，那么就不会产生第一种风险；如果老年消费者业务开办的贷款规模巨大以及政府参与信用增级，就为保险公司提供了盈利空间，自然也会吸引资本市场投资者参与债券投资；若各个部门的合作合约设计的科学合理，拥有很好的激励机制和约束机制，再加上政府部门很好地行使监督职责，那么，第二种风险和第四种风险也可以降至
最低甚至化解。总之，控制各种风险的关键还是在于政府。
[关键词]农村；住房抵押贷款；必要性；问题；解决；措施
[DOI]1013939/jcnkizgsc201705178
1_展农村住房抵押贷款的必要性
随着农村经济的迅速发展，农民融资需求进一步增加。农村住房抵押贷款作为一种可行的贷款方式出现在大众面前。然而，就是否有必要开展农村住房抵押贷款这个问题上，学者们对此意见不一。有人认为由于我国现行法律、法规的限制性规定，农村住房是不能进入市场进行自由流转的，既然法律已经禁止，也就没有开展它的必要。还有一些人认为农村住房是农民的一项重要资产，开展农村住房抵押是适应农村改革发展的需要，有利于城乡资产要素的自由流通。
本文认为虽然法律上有所限制，但在国家推动城乡一体化建设，统筹城乡经济发展，缩小城乡差距这一大的战略背景下，开展农村住房抵押贷款有其重要的现实意义。
第一，盘活农村住房资产，实现农村资产资本化。根据法律上规定的农村宅基地禁止流转原则与房地一体原则，农村住房的抵押被禁止。禁止抵押的农村住房难以转变为资本，资本的增值属性也就难以得到发挥。作为农民手中价值较大的资产，农村住房有转变为资本进行流通增值的必要，其也应该被作为抵押物而得到流通。农村住房抵押贷款能够盘活农民手中的静态资产，通过抵押贷款这一形式实现资产的资本化，将静态资产转变为动态资本，确保农民住房的财产属性得到发挥。
第二，扩宽农民融资渠道，推动农村经济发展。信贷额度的限制使得农民融资渠道十分狭窄，银行贷款是农民融资的一条主要途径。但长期以来，由于农民无法用农房作抵押进行贷款，基于本身有限的信贷额度，他们能够实现的贷款金额数目极小。发展农村住房抵押贷款这一新型农村金融产品，可以在一定程度上扩宽农民融资渠道，增加农民的贷款额度。农民利用借贷资金进一步扩大生产经营，加速农民致富进程，带动农村经济更好发展。
第三，控制银行经营风险。仅考虑个人信用度的信用贷款由于没有财产作抵押，其风险极大。虽然农村住房抵押贷款由于问题颇多也被认为具有一定风险，但相比于纯粹的信用贷款，其通过以房产作抵押的形式而使其风险小于信用贷款。因此，适当减少信用贷款的发放，增加抵押贷款的发放，可以将信用贷款的高风险转变为抵押贷款的低风险，在一定程度上控制了银行的经营风险。
第四，降低农民融资成本，缓解贷款供需矛盾。由于农村住房面临着变现困难、估值困难以及流通困难等问题，其作为抵押物的价值远小于城市房地产，因此银行接受农房抵押贷款也是其降低农村金融授信门槛的体现。农民能够凭借不合格的抵押物进行贷款，其贷款难度与融资成本相比之前大幅度降低。融资成本的降低使农民融资需求得到满足，缓解了农村金融市场的供需矛盾。
2开展农村住房抵押贷款的主要障碍
基于农房抵押贷款的重要现实意义，我国部分地区实施开展了农房抵押贷款的试点工作。但在我国实际开展农房抵押贷款的过程中，存在着很多障碍。
第一，现有法律的限制。《担保法》规定：“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。”《物权法》规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。”宅基地禁止流通的原则与房地一体原则，从根本上剥夺了农村住房作为抵押物的权力。
第二，地方领导重视度不够，推进力度不足。长期以来，农村住房抵押贷款作为一种不被认可的贷款没有得到相应的重视。无论是地方领导、相关部门还是金融机构，在对待农房抵押贷款上均显得积极性不足。地方领导在农房是否能够作抵押的问题上意见不统一；相关部门在推进此类贷款上毫无积极性；金融机构更是由于上层推动力度不足而怠于开展此类惠及农民的贷款。
第三，农房缺少产权证书，难以用于抵押。我国大部分农村房屋基本上没有进行权属登记，很多农民只有集体土地使用证，而没有房屋所有权证，抑或是手中两证全无。一方面，由于不动产所有权经登记才设立，农民的房屋得不到产权证明，也无法将其作为自己的一项合法财产，损害了农民对自家房屋合法的财产所有权；另一方面，没有权属证书的不动产其抵押权也同样不能设立，损害了农民对于自有房屋的自由处置权。无法设立抵押的房屋自然无法申请农村住房抵押贷款，从根本上限制了农民以房屋作为抵押贷款的可能。
第四，农村住房的价值评估难。相比于城市的房产，农村住房的价值评估极为困难。一方面，没有权威的评估机构对其进行合理的价值评估；另一方面，评估农村住房价值的标准很难确定。农村住房一般距城市较远，其地段价值难以预估。而不同的农房建造材料也存在差异，导致很多农房在估值时标准不一，给农房的准确估值带来很大困难。
第五，缺少相应的风险补偿机制。作为一项不合格的抵押物，农村住房在作为抵押担保时存在很大风险。银行若接受此类贷款需要承担极大风险，一旦风险得不到补偿，其发放此类贷款的意愿势必疲软。目前我国在针对银行发放农房抵押贷款时的风险补偿机制极为缺失，出于规避风险的考虑，银行不愿承担高风险发放此类贷款，这进一步导致了农民融资难的局面。
第六，抵押农房处置变现困难。一旦农民的住房抵押贷款转变为不良贷款时，银行即面临着如何处置抵押农房的问题。《房屋登记办法》限定了农房的所有权只能转移给农房所在地集体经济组织的成员，极大地限制了银行处置农房时的受让人范围。农村住房由于其特殊的地理位置本就面临着难以处置的困境，而受让人范围的局限性给处置又增添了许多困难。
3主要应对措施
第一，修订相关法律法规，破解法律瓶颈制约。目前实施农房抵押贷款的试点地区，主要是通过制定地方性法规指导农房抵押试点改革。现有的法律对开展农房抵押贷款仍有制约，其制约主要表现在禁止宅基地使用权的抵押和抵押时遵守的“房地一体”原则。破解法律制约的途径有三种：一是改变宅基地的所属范围，将其从集体所有土地划为集体建设用地，以此突破法律约束；二是放宽对宅基地使用权禁止抵押的限制，允许宅基地与农村住房一并抵押；三是放宽房地一体原则，在涉及农村住房以及宅基地时，允许房地分离，使农村住房可以单独进行抵押，并将宅基地的使用权转变为受让人的租赁权。只有在修订相关法律后，农村住房抵押才能真正做到有法可依，其面临的法律障碍才能真正被完全解除。
第二，放宽抵押物受让人的范围限制。现有法律规定农房的所有权受让人只能是本集体经济组织成员，大大缩小了抵押农房的受让人范围。本文认为在处置抵押物时，应解除受让人的范围限制，凡不属于本集体经济组织的成员但有意愿者均可购买，以此改善抵押物处置不良问题。但在此背景下，为了保证本集体经济土地使用权不受侵害，他人在取得农村住房所有权时只能拥有宅基地的使用租赁权，而无法获得此块宅基地的使用权。
第三，做好宅基地与农房的确权颁证。不动产的抵押经登记才能生效，农民缺少房产证，即无法设立农房的有效抵押，损害了农民的合法利益。各地区应结合当地实际情况，制定可行的工作方案进行宅基地和农房的确权颁证工作。只有做好农村住房的登记与颁证，才能维护农民的合法财产权益，促进农村住房抵押贷款工作顺利开展。
第四，健全农村产权流转交易体系。建立一个合法有效的农村产权交易平台是健全农村产权流转交易体系的重要一步。流转交易平台也有利于相关部门的监督管理，一方面确保流转交易合法有序地进行；另一方面很大程度上避免不合法交易扰乱流转市场的秩序。不仅提高了资产流转效率，也加速了农房资产的资本化，更好发挥了资本的保值增值作用。
第五，完善农村住房价值评估工作。一方面，市场上应该成立一家专业的农房价值评估机构，用于在发放农房抵押贷款以及处置不良抵押农房贷款时农房的价值评估；另一方面，在评估农房价值时，应C合考虑农房的地理位置、建筑材料和占地面积等因素，建立标准进行评估。只有完善了农村住房价值评估，才能促进农房住房流转交易更好更快地发展。
4结论
农村住房抵押贷款作为一种新型的农村金融产品，能够拓宽农民的融资渠道，加快农村经济发展，推动城乡一体化发展。随着我国经济的不断向前发展，农村住房进入市场流动是农村经济迅速发展下的必然趋势。但是，由于现有法律的制约、价值评估体系的缺失、产权证书的缺失、流通交易的不畅、风险补偿机制缺失等问题，在实际开展此类贷款的过程中仍存在很大阻碍。
农村住房抵押贷款的更好发展不仅需要上层部门对相关法律约束的放宽和地方部门对两权颁证工作的有效开展，同时也需要市场流转交易体系和农房价值评估体系的进一步完善。路漫漫其修远兮，农村住房抵押贷款仍有很长的路要走，问题仍然突出，各地应立足当前实际，就目前暴露出的问题进行反思，并采取有效的措施积极应对。
相信在不久的将来，农村住房抵押贷款一定会普及广大农村地区，更好地惠顾农民，促进农村经济进一步又好又快发展。
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农村住房抵押贷款工作是一项探索性的改革创新，要坚持先行先试与加快创新相结合，坚持服务“三农”与控制金融风险相结合，在具体实施中要把握以下几点：
（一）农户申请农村住房抵押贷款时，需满足三个前提条件：一是提供抵押登记的农村住房抵押物必须已领取房屋所有权证和集体土地使用证;二是出具农村住房坐落地所有权单位（村民委员会）作出的土地使用权随住房抵押、抵押权实现时同意处置的书面证明;三是申请农村住房抵押登记的农户，应有富余房屋或其抵押房产变卖处置后仍有安居之地。
（二）处置抵押权的受让对象为*市范围内的农业户口人员。
（三）房屋登记机构对符合上述条件的农村住房抵押登记申请，应予以受理。国土资源管理部门在变更土地使用权时，应事先查询该房产抵押状况。抵押期间，国土资源管理部门对该农村住房的集体土地使用权不予办理变更登记。
（四）农村住房抵押贷款人在无力偿还贷款情况下需对农村住房进行处置时，相关单位应协助执行法院对抵押物的裁决，国土、建设部门依据生效的法律文书和协助执行通知书给予办理农村住房所有权、宅基地使用权的变更登记。
（五）金融机构在农村住房抵押出现不良贷款时，应采取多渠道的救济措施，不能追溯相关登记机构的登记责任。
（六）国土、建设等部门要适当降低农村住房抵押贷款涉及到的权属登记、发证以及抵押登记等环节的收费标准，能免则免，切实减轻农民负担。
（七）农村住房抵押贷款不得用于有价证券、股票、期货等高风险的投资经营活动。金融机构对农村住房抵押贷款要实行利率优惠。鼓励采取协商作价方式合理确定抵押农村住房的价值，降低农民的贷款成本。贷款抵押率原则上不低于农村住房评估价值的50%。
二、充分认识开展农村住房抵押贷款工作的重要意义
农民贷款难、资金缺问题已成为制约新农村建设的一大瓶颈，这一问题在民营经济发达、创业氛围浓厚的我区尤为突出，传统的联户担保、小额信用贷款已不能满足我区农民群众日益增长的创业资金需求。开展农村住房抵押贷款工作是路桥民营经济体制机制创新综合配套改革试点的一个重要内容，是贯彻落实十七届三中全会精神、推进创业创新的的重大举措。进一步拓展有效担保物范围，对有效解决农民贷款难问题，拓宽农民融资渠道，促进农村经济发展和拉动内需具有十分重要的意义。
三、营造开展农村住房抵押贷款工作的良好环境
（一）健全组织。推进农村住房抵押贷款是一项全新的工作，也是一项实实在在的惠农举措，为切实加强对农村住房抵押贷款工作的组织领导和政策协调，由区政府分管领导任组长，区农办、区法院、区国土资源分局、区建设规划分局、路桥农村合作银行、*市商业银行、浙江泰隆商业银行等部门（单位）组成一个协调机构，建立联席会议制度，负责推进此项工作。
关键词：住房抵押贷款 风险因素 防范
近年来，我国住房抵押贷款业务广泛发展，为改善居民居住条件、推动居民住房投资、扩大内需、拉动经济增长做出了重要贡献。但是，在住房抵押贷款业务快速发展的同时，也暴露出不少问题，诱发了金融风险隐患的产生。为此，本文在对我国住房抵押贷款的风险因素进行分析的基础上，提出防范风险的对策建议。
住房抵押贷款的风险因素分析
（一）信用风险
信用风险具有综合性、扩散性、积累性、隐蔽性和突发性的特点，既是一种不可测量和难以把握的风险，也是银行抵押贷款面临的最大风险。因为住房抵押贷款期限都很长，在贷款期间贷款人对借款人的经济状况既难以预测又无法保持持续的监控，对借款人的信誉、品德、工作状况难以做到全面准确的掌握，对抵押物在贷款期间的价格损益难以准确评估等，这种潜在的信用风险随时都可能触发，从而造成违约行为。
借款人的违约行为可分为理性违约和被迫违约两种。理性违约主要是因为借款人在利益驱动下，停止继续还款或由于住房市场价格变动等因素引起的主动违约行为。被迫违约是因为借款人发生财力困难，无法偿还贷款本息的一种违约行为。无论是借款人的被迫违约还是理性违约，都会对发放住房贷款的银行产生不良影响。违约行为发生后，即使银行能将抵押物变卖，但由于住房市场的价格波动，也可能使其收回的资金额少于贷款余额，使银行资产受损。同时，银行将不得不面对突然改变的资金流量，要重新安排资金使用计划，而这时资金市场可能发生利率下降等情况，对银行构成不利影响。
(二)流动性风险
住房抵押贷款的流动性风险表现在两个方面。一是目前我国的住房贷款资金来源主要是公积金存款与储蓄存款，商业银行吸收的居民储蓄存款, 一般都不超过五年,大都是短期性的，而住房抵押贷款期限少则三、五年，多则十年、二十年。这种在发放长期抵押贷款时的短存长贷行为，会降低商业银行资产的流动性，产生流动性风险，进而影响银行的兑付能力。二是商业银行持有的住房抵押贷款债权或抵押资产债权不易变现而可能产生两个方面的严重后果。其一丧失了在金融市场上更有利可图的投资机会,增加机会成本带来的损失；其二当存款人挤提存款或债权人要求贷款人清偿债务时，出现资金周转困难，进而直接导致银行的破产或倒闭。
流动性风险与信用风险以及经济周期有着密切的联系。因为购房者的个人收入是还款的保证，而其收入同一国的经济发展周期有着密切关系。当经济周期处于扩张阶段时，购房者有着良好的收入，旺盛的购房需求也使房屋的变现不成问题，不论银行还是个人都对未来充满着乐观的预期，银行的住房抵押贷款余额大量增加。当经济周期处于衰退阶段时，失业现象大量增加，购房者的收入水平下降，还款能力得不到保证，于是借款人的风险转为抵押风险，同时经济衰退使得房价急速下跌造成房屋的变现能力下降，抵押风险进一步转变为银行的不良债权或损失。当这种现象大量出现时,巨额的住房抵押贷款演变成巨额的银行不良贷款，银行开始出现流动性风险。
(三)抵押物风险
抵押物风险主要表现为抵押物处置风险和抵押物价格风险。抵押物处置风险表现在两个方面。一是借款人欺诈行为构成的风险，包括：虚拟抵押、多头或重复抵押、旧契约抵押等。由于借款人的欺诈行为，使得借款人违约后导致对抵押物处分的纠纷，由此造成花费高昂的处分费用，给贷款人造成损失。二是房地产交易市场不完善构成的风险。目前，在我国贷款人通过拍卖抵押房产所得价款来清偿贷款，在实践中的阻力很大、困难重重，难以实施。抵押物价格风险也有两个方面的表现。一是抵押物价格的市场风险。抵押房屋随着经济环境、房地产市场供求关系的变化和自然磨损而导致市场价格下跌，会给银行带来损失。二是抵押物价格的人为风险。借款人在其抵押期限内对房屋的损坏，造成抵押物价格下降，使银行贷款遭受风险。此外，由于估价人员的过失或故意过高估价以使借款人获取更多的贷款行为等，这些人为因素都会给银行贷款造成风险隐患。
(四)利率风险
住房抵押贷款的利率风险是由其业务短存长贷的资本结构所决定的。只要利率发生波动，无论是涨还是跌，商业银行都会遭受损失。如果利率上涨，对借款人来说，借款额度越高，借款期限越长，其影响度也就越大。因为在借款人本来的收入就比较吃紧的情况下，增加的每月还款额无疑会加大借款人的还款压力，从而使银行的风险加大。如果利率下降，借款人又有可能从当前资本市场融资或以低利率重新借款来提前偿还贷款，从而使银行预期的利息收入无法实现。
（五）提前还款风险
个人住房抵押贷款的额度一般都比较大，期限也较长，个人要支付大量的利息，且年限越长，这个比例越大。因此，只要个人多余资金的期望投资收益率小于银行的贷款利率,他就会选择提前还款。这种借款人在合约到期之前偿付其所有借款的行为，之所以会给银行带来风险，是因为该行为的发生使得住房贷款的现金流量产生不确定性，给银行的集约化资产负债带来一定的困难。提前偿付会使债权人的库存现金增加，从而使其总体资产的流动性大大超过其利润最大化和基本风险防范的要求，一定市场收益的损失在所难免。
（六）政策性风险
政策性风险主要表现在三个方面。一是住房金融部分地承担了财政分配的职能。过去的个人收入中住房消费部分以实物的形式体现，在停止实物分房之后，这部分收入还未在所有消费者的收入中以货币的形式及时体现出来，房价与收入之间存在着巨大的差额。这一差额的弥补，在当前的个人购房消费中过分依赖于金融机构的贷款，购房金融部分地代替了财政的分配职能，直接加重了金融机构的经营风险。二是住宅产业政策长期目标的短期化。住宅产业之所以对经济有较强的拉动作用，是因为住房消费是居民的大额消费，强制储蓄性高，投资乘数大。通过促进住房消费带动经济的增长应是一个长期的过程，而我国目前与个人消费能力严重脱节的高房价，使部分商品房有行无市，这种供需不平衡却被片面理解为个人住房“有效”需求不足，单纯依靠扩张性的金融政策来扩大住房需求。这样在短期提高住房需求的同时，不可避免地增加了金融机构的政策风险。三是不可预见的政策变动。如在办理抵押时，抵押权人一般难以确定或预测在未来较长时期内住房因国防建设、城市规划、市政建设等政策因素产生变动的情况。一旦因这些建设需要而征用或拆迁抵押住房时，对被征用人或被拆迁人的补偿是根据城市房屋拆迁管理等有关规定协商确定，其补偿价格往往低于房地产市场价格，使贷款人面临着相应的风险。
住房抵押贷款风险的防范
（一）完善住房抵押贷款的法律法规
我国现在迫切需要一套完善而严密的法律法规体系来规范住房抵押贷款的运作和发展。虽然我国已经制定了诸如《担保法》、《贷款通则》、《个人住房贷款管理办法》等相关法律法规，构成了个人住房抵押贷款的法律框架，但也存在着有些法律法规已经不符合当前我国房地产金融发展的现实条件，有些法律条款内容抽象、缺乏可操作性等问题。因此，当前应从房屋交易、估价、保险等方面，加快推进住房抵押贷款法律法规的制定和完善，以形成对市场主体和市场行为的硬约束。例如:针对各种违法抵押房屋的现象,可在《商业银行法》中的法律责任部分增设贷款欺诈罪的条款；在《城市房地产管理法》中对评估行业做出明确处罚规定，以此来规范金融秩序，防止个人住房抵押贷款欺诈行为；通过健全抵押物产权审查登记机制，完备发放程序和合同内容，以遏制无权抵押、多头抵押、重复抵押等违法行为；通过建立弹性利率体系的住房抵押贷款制度，针对不同经济状况的抵押人实行不同的利率标准，打破我国长期来固定不变的贷款利率制度，适应以市场为主调控经济的经济增长方式。
（二）发展住房抵押贷款证券化
住房抵押贷款证券化在对银行的资产进行分解的同时，将由银行独自承担的风险进行分散和转移：即由银行一家承担发放抵押贷款和回收贷款本息等业务，转化为多家金融机构和机构投资者共同参与的活动；将传统的由“借款人-金融中介机构-储蓄者” 形成的信用链条，延长为由众多金融机构、投资者参与的信用链，从而将银行体系内的风险转移到证券市场上。由于在证券市场上存在着大量的投资者，当证券化的资产在这些投资者之间自由转让时，证券化资产就可以被合理定价，并且由接受定价的投资者自己承担投资风险，这样就极大地减弱了风险过度集中的可能性。因此，在证券市场上住房抵押贷款证券化的金融风险是派生的、分散的，演化为系统性风险的可能性不大。由于住房抵押贷款具有稳定的现金流入、低违约率、贷款契约标准、易组合等特点，被认为是最适合于证券化的信贷资产。如果抵押贷款证券化了，贷款银行将期限、利率相近的个人住房贷款组合成资产组，经信用增级后发行住房抵押支持债券，实现债权转移风险证券化，银行利润来源由存贷款利息差变为手续费，提前还款的风险就转移给了投资者。可见，信贷资产证券化是一个完善和调整制度的系统过程。
（三）推进个人信用制度的建设
个人信用制度是指为掌握个人资信、约束个人信用行为而建立的登记、评估以及管理利用等方面的总称。有了完善的个人信用制度，一方面可使银行用比较低的成本准确地获取贷款申请者的信用资料；另一方面个人信用体系的建立，使违约者及时曝光，得到相应惩罚，让人自觉守信，以降低住房抵押贷款风险。
个人信用制度的建立包括四个方面：第一，建立个人信用档案制度。利用银行计算机联网技术,分阶段地将居民个人信用资料全部汇集记录存档。第二，建立多层次的个人信用调查与评估制度。建立起以政府部门为主,银行系统利用其有关技术和信息相协助,社会中介机构相辅助的多层次个人信用调查体系，是我国现阶段最为紧迫的任务。因为它使政府、个人信用调查机构与银行各方在系统资源上实现信息的共享。第三，逐步建立和扩展个人基本账户制度。个人基本账户的建立，使居民个人的存储支出等情况在基本账户中得以体现，既加强了对资金的监管和信息的反馈，又可以改变信息采集的被动局面，保证信贷双方的共有利益。第四，建立个人信用监控体系。通过该系统设置不同规模和方向的条件，使居民在不良信用行为之后，不仅在银行的监控机制上会对其做出反映，而且在个人信用记录方面也会有负面评价。这种负面评价对其择业、求职、提薪以及使用信用消费等方面都会产生不利影响。这就会促使使用者珍惜自己的信用，也促使了从单位信用和道德约束逐步过渡到以个人信用保证为主的法律制约的信用中来,有利于完善个人信用的法律环境和技术手段。
（四）建立政府住房抵押贷款担保制度
住房金融的政策性决定了建立政府住房金融担保制度的必要性。与企业担保和个人担保相比，政府担保信誉高、实力强，尤其在我国当前社会信用基础薄弱且信用体系发展滞后的情形下，政府对住房金融担保机制的高度介入具有现实意义。政府参与能够大大提高广大中、低收入阶层获得住房贷款的能力，体现了政府的住房福利政策和住房产业政策。政府参与能够降低贷款成本，提高住房金融效率，促进住房金融发展，减少住房金融风险，对建立一个稳健的住房金融体系发挥重要作用。政府担保制度的建立增强了商业保险机构进入市场的信心，对于发挥市场力量建立我国住房金融担保、保险制度将起到积极的主导和推动作用。总之，以政府强大信誉为后盾的担保机制，对住房金融一级市场的稳健发展将发挥着无可替代的作用。为此，应尽快在我国成立专门性的住房抵押贷款担保机构，该机构不以盈利为目的，主要作用在于鼓励中、低收入家庭进入住房抵押贷款市场，促进住房抵押贷款市场的稳健发展，担保的范围限制在中、低收入居民的住房贷款上。资金来源主要由政府财政注资，并可以考虑利用政府背景通过发行长期债券筹集部分资金，在条件成熟时改组成政府控股的抵押贷款担保公司。政府抵押贷款担保机构的担保条件和范围应根据各地区的实际情况实行按年调整，内容包括对贷款的限额、首付款比例、政府担保比例、保费、房屋种类、购房面积、获得政府担保的资格等方面的调整。
（五）建立健全住房贷款保险制度
住房贷款保险制度作为与住房抵押贷款制度相配套的补充制度，其风险转移和损失赔偿机制能有效缓解住房抵押贷款授信业务中银行与客户之间因信息不对称等导致的风险，有利于房地产金融市场的繁荣和金融体系的稳定。我国目前的住房抵押贷款保险大致有财产保险、信用人寿保险和保证保险三类。我国的住房抵押贷款保险作为一种新业务、新品种，既需要在实践中不断发展、完善、创新，也需要政府在政策上的大力支持。
建立健全住房贷款保险制度主要应抓好以下三项工作。一是建立保险产品的设计开发系统。要建立新产品的研究开发机构，为技术创新提供组织保障；要注意研究国内外保险市场的新动向、新产品、新技术以及市场的需求信息，并在此基础上及时开发出新的产品以适应市场需要；要重视保险人才的引进和培养，制定人才发展战略。二是建立健全保险营销系统。保险业务发展的关键是市场营销能力的提高，我国保险公司首先要更新观念，真正树立“商业保险”理念。要建立健全营销机构体系，形成以公司直销为核心，以社会人、保险经纪人为的纵横交错的营销结构体系。要创新营销方式，积极开展网络营销，提高保险服务水平和质量。三是制定合理的保险费率。科学预测经济趋势，住房抵押贷款的违约率同经济景气有很大的关系，做好经济预测是制定合理保险费率的前提；尽快建立与完善抵押贷款风险管理制度和评估制度，建立科学的风险评估和分析模型；改变不合理的保险金额计算方法，要按实际房屋本身的重置价格来确定房屋的保险金额。
(六) 健全抵押物处置制度
健全抵押物处置制度可从四个方面着手。一是积极培育发展资产拍卖市场。目前各家银行都在积极推广实行抵押贷款方式，但由于抵押物的处置缺少相应的中介机构和资产拍卖市场一直没有解决，由此导致债务人不能偿还债务时,债权银行将抵押物直接据为己用或自行处置的不规范现象，使抵押贷款的效用大打折扣。因此,要有效地实施抵押贷款并真正发挥其效用,必须培育和发展有关中介机构与资产拍卖市场,制订房地产拍卖规程，解决好抵押物的合法处分问题。二是要健全对房屋使用者的安置制度。当违约行为发生时，要使银行能迅速处分抵押品而收回贷款，政府应通过建设经济适用房和廉租住房，将没有按期归还贷款被法院强制执行而又符合条件的抵押人纳入我国公共住房保障制度的购买和承租对象范围。这样，既保证了法院强制拍卖抵押房产后抵押人有栖身之处，又使银行信贷资产得以保全，同时也启动了部分房地产市场。三是规范房地产评估业务行为，保证抵押物估价真实有效。为此，政府行政主管部门应加强对评估机构的管理，加强职业道德教育，克服单纯的利益驱动行为，切实强化服务职能，提高效率，简化手续，降低收费，最大程度地减轻借款人负担。银行要加强对房地产评估人员的培养，要对外部评估机构提供的评估报告进行严格把关，以避免一些评估机构出于对市场的过高估计或人为因素而高估抵押物价值。四是准确合理地确定抵押率。向银行抵押的房地产经权威评估机构进行价格评估后,银行应根据抵押房屋的实际情况，在充分考虑抵押房地产处分、转让、拍卖所应缴纳的各种税费，以及确保信贷资产安全的前提下，准确合理地确定抵押率。
（七）加强银行内部管理
加强银行内部管理，防范金融风险，主要应抓好以下五项工作。一是加强对按揭贷款项目的审查。包括开发商的资信审查和项目楼盘审查。资信审查主要是加强对开发商信誉、销售情况、工程进度、售房款监管账户和保证金账户的资金流向监督控制，一旦发现异常情况应及时采取补救措施。在对项目楼盘进行审查的同时,要综合分析楼盘在贷款期间的价值变化趋势和各种因素对楼盘价值可能造成的影响。二是加强对借款人资格和偿债能力的审查。抵押人应具有完全民事行为能力，对抵押房地产拥有所有权,并领有所有权凭证；法人应具备独立核算、自负盈亏能力,且具有房地产开发权。同时银行可要求企业提供验资证明、财务报表等资料，审查抵押人的资信状况。三是加强对抵押物的审查。对于抵押房地产的选择和审定，主要着眼于易于保值，易于变现，易于保管以及易于估价的房地产。抵押物要符合国家有关规定，不得抵押的房地产不能用于贷款抵押。金融机构应严格做好对抵押物的管理，并要求借款人提供用作抵押房产的产权证件或能证明其产权的合法性证明文件。从而达到规范抵押活动，遏制无权抵押、多头抵押、重复抵押和当事人作弊等违法行为。四是完善贷款相关手续。在“简化手续”的同时，要完善个人住房抵押贷款的登记、公证、抵押、保险等手续，加强贷款合同及档案等基础管理工作。五是加强贷后监督。重视贷后管理工作，加强贷后管理是防范风险的一项重要措施。银行要经常了解借款人的财务状况，抵押物的使用情况，监督借款人按期归还本息，确保贷款项目发挥效益。
参考文献：
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