时间：2023-05-30 10:08:04
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产政策，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
在当今国民经济的快速发展中，房地产经济是不可忽视的经济支柱之一，直接关系到广大人民的生活。但是由于国内房地产产业正式进入到市场经济的时间相对较短，并且依然处于发展的最初阶段，虽然针对房地产产业，也出台了相关的政策和法律法规，但是健全度不足，导致在实际发展中房地产调控依然存在诸多问题。例如：货币供应链条负责、泡沫经济等，一旦房地产调控出现了文体，就会影响到国民经济的整体发展，其所造成的损失、危害也是无法估量的。所以越早发现存在的不足，及时地采取应对措施，再配合上恰当的引导与规范，这才是当今房地产调控的主要研究课题。
一、房地产调控政策对国民经济产生的影响
（一）房地产行业的产业链
考虑到房地产行业当前的产业链较长，同时具有很广的影响范围，所以在国民经济的推动上，还是具有明显的成效。随着2007年经济过热之后，经济的急速下滑导致包含房地产行业相关的水泥、钢铁等众多产生都出现了过剩现象。虽然供给的上升必然会拉动需求量的上涨，但是不合理的房地产市场发展，导致相关产业出现了非理性的发展趋势，最终出现资源过剩的现象。但是产业结构的升级与调整是行政干预无法全部做到的，通过调控房地产，才有利于根据市场机制，让相关产业做出从内到外的改革，这样也有利于产业结构的优化。
（二）房地产行业资金密集
由于房地产行业术语资金密集的产业之一，资金的松紧紧密的联系到房地产行业的发展，在调控房地产中，最主要的一项措施是通过适当引导信贷投放的方向，才有利于房价大幅度拨动的抑制。主要是“一个导向、两个渠道”对国内经济结构的调整产生了不同程度的影响：第一，资本市场的导向作用，虽然国内很多房地产企业筹集资金相对有限，并且没有获取融资的资格，但是资本市场中的价格波动对资金流向会产生引导；第二，购房方的资金投入渠道，一般来说，购房者主要分为了投资和消费两类型，但是国内实际的投资需求却让房价一直高居不下；第三，金融中介融资渠道，由于当前国内不完善的资本市场，对于房地产市场资金的需求而言，金融中介提供的融资服务就产生了极大的作用。
（三）大规模的信贷，必定会导致流动性过剩
第一，房地产本身具有的防通货膨胀的能力以及商品的实际属性，带动了部分购房者的需求，尤其是投资需求的大幅度增加，导致房价价值也呈现大幅度上涨趋势，让投资者获取利益，进而带动投资需求，却让房地产行业发展陷入到自我膨胀的阶段。这一阶段的出现，必定会导致资金都向房地产市场快速靠拢，虚拟泡沫也会越来越多；第二，由于房地产行业的资金密集型属性，也会增大对银行信贷规模的需求，在风险得到控制的前提下，银行必定会加大对房地产行业的信贷投放，这样会出现实体经济空心的局面。通过房地产的政策调整，也可以合理的规划与配置资源，通过银行政策性、风险的信贷指导、房产投资性成本控制加大等措施，对于房地产市场资金的供给也必定会产生影响，促使资金从房地产市场流向实体经济，这样也会减少房地产市场投资，最终推动房地产产业结果的快速调整。
二、国内房地产调控的具体政策
（一）国民经济结构的优化
只有做好郭明经济各个部门和房地产行业之间的关系协调处理，才能够达到优化国民经济结构的目的，在房地产行业发展得以推动的同时，与整体国民经济发展达到统一协调的目的。在这一过程中，关键在于地方政府履职是否正确。在房地产的投资上，地方政府可以利用土地的垂直管理来抑制过度投资的出现，并且根据当地经济发展的实际情况，根据因地制宜的需求，才能够杜绝将房地产行业仅仅作为支柱型产业的现象。因此只有将房地产的发展放置于恰当、合理的位置之上，才能够科学、合理的对区域产业结构进行规划布局。
（二）房地产投资规模的控制
合理的控制房地产行业的投资规模，需要从本质上找寻能够抑制房地产行业泡沫经济产生的方法。最近几年来，由于房地产投资规模、政府资产投入的飞速增长，必定会出现投资过热的现象。目前，对房产经济过快发展的控制是首要任务，如果出现房产过热现象必定会导致金融体系风险的增加，强化金融机构的监管力度是重要手段，控制、规范银行信贷总额当中的房产货款占据的比例，通过各种措施，做好房地产企业融资手段拓宽引导，如此才能避免大规模、系统新更多投资风险的产生。
（三）房地产发展模式需要加以调整
纵观房地产行业发展历史，由于粗放型的发展，造成了大量资金的不必要的浪费，如此的发展完全违背了十一五规划所提出的集约型经营方式，所以转变房地产行业发展模式刻不容缓，对推动房地产行业从粗放型发展模式转变为集约型发展模式也是一项迫切的任务。所以在对房地产行业发展模式的调整上，应当本着以人为本、节能环保的原则，才有利于国民经济持续、稳定、健康、快速的发展。
（四）做好市场供需的宏观调控
当前房价虚高是国内房地产经济面临的最大问题，就如一把利剑悬在头上。一旦出现掉落现象，对于房地产行业的打击可以说是致命的。因此通过科学、合理的方式来解决泡沫经济是房地产研究者的必要任务，如此才能够推动房地产市场回归到正常的运作轨道之上。无论是政府部门，还是房地产开发商，都需要明白自身存在的问题，能够客观、冷静的对房地产市场做出分析，切忌盲目乐观的心理，对房地产未来的发展，需要根据经济发展运行的规律来进行准确的预测，如此才能找出正确的发展之路。
（五）落实科学发展观
作为地方政府部门，尤其是中小型城市的地方政府部门，需要贯彻全面发展社会经济的综合能力以及贯彻落实科学发展观。我国很多城镇对房地产行业所带来的经济效益过分依靠，最关键的因素在于其余产业发展的相对落后，导致地方政府错误的认为发展其余行业不如卖地获取的经济收益来得快。想要从根本上解决这些问题，需要科学规划、因地制宜，推动地方优势产业、特色产业的快速发展，如此才能够减少地方政府对于房地产行业的依赖，才能够推动地方城镇综合经济实力的全面提升。
总之，随着国内房地产市场的不断发展，虽然在客观上也为我们创造了经济效益，但是我们却应当认识到其中可能存在的危机和风险。国家有关的调控部门和房地产开发商都需要重视房地产问题的严重性，能够对其加以研究，在思想上，做到最大限度的引导房地产投资者和购房投资者，使其他们树立正确的价值观、消费观。另外，在制度上，也要根据房地产的实际情况加以完善，特别是法律法规的切实实施，才能够避免漏洞产生的几率，才能够在经济上对国家宏观调控进行充分地利用，从而将房地产经济引上正确、规范的发展道路上，才能够为广大人民服务、谋取利益，为建设和谐、稳定的社会而努力。
参考文献
[1]徐策.对新一轮房地产调控政策的思考[J].中国物价，2011（03）：56-57.
马光远
作者为经济学博士,资深律师。学术旨趣主要在资本市场、上市公司收购和公共政策,特别关注中国的转型和法治变迁。作为中国律师,执业领域主要在上市公司收购、反垄断、公司治理和证券诉讼等方面
构建一个科学合理的促进房地产真正健康发展的政策体系,这是挽救中国经济,挽救中国房地产的唯一之道。我们不能说别无选择,但是应该认识到已经没有太多的时间举棋不定
2009年12月14日, 国务院常务会议出台了遏制房价过快上涨、抑制投资投机性购房的四条政策,史称“国四条”。政策的核心是通过政策组合拳,运用土地、金融、税收等手段,果断对失控的楼市进行调控,从而抑制投资、投机性购房,稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨的势头。此举意味着,短短一年而又功效不凡的救市政策正式被“国四条”为代表的遏制政策所取代,中国房地产公共政策再次“拐入”了调控周期。
对于“国四条”的政策效应,外界疑虑重重,相对于开发商的胸有成竹,调整二手房营业税的政策引起了购房者的极大恐慌,导致二手房交易量价的再度飙升。政策制定者也许没有想到,抑制投资投机,遏制房价过快上涨的政策,却成了开发商和民众集体反向操作的指标,这种效果,在某种程度上折射出房地产调控政策面临极大的信任危机。
笔者认为,长期以来,中国房地产公共政策缺乏一个长期的系统性的构建体系,亦缺少内在的公共政策目标逻辑,在过于追求短期效应的指导思想下,导致政策朝令夕改,无论是民众,还是市场的参与各方,对政策的经常变化都无所适从,这是房地产公共政策面临的最重大的问题。中国房地产公共政策的目标究竟何在,如何厘清政府和市场的各自责任,如果不搞清楚这些基本的政策前提,导致的结果只能一方面是政策被动的变来变去,另一方面是市场的参与各方都反向的博弈政策,导致政策失灵的尴尬。
在2008年本次金融危机爆发之前,政府对房地产进行调控的力度之大,出台的政策之多,频率之高,超过了任何一个时期,也超过了任何一个行业。然而政策的预期效果却不尽如人意,不仅房地产市场的一些矛盾和问题愈加严重,而且房价上涨的势头在2008年之前并没有出现拐点。然而,2008的金融危机导致深圳等城市出现了房价下跌、交易萎缩等现象,2008年6月以后,全国大部分地区出现了“价跌量减”的现象,导致各地政府一改过去调控房地产,继而采取救市政策、挽救楼市的态势。2008年11月20日, 国务院出台了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》,新的“国六条”正式代替了旧的“国六条”,打压房价的政策在胜利的曙光到来之前却戏剧性地被救市的“国六条”取代,在前所未有的宽松的货币政策和各地不遗余力的挽救下,房地产市场再现癫狂,二手房市场的交易突破了前三年的总和,房价暴涨,再创历史新高,导致“国四条”遭遇集体不信任的尴尬局面。
也就是说,从1998年住房商品化改革以来,中国房地产公共政策体系一直就处于一个盲目被动的应对房价上涨的短期通道中,根本没有时间和空间对自身的政策体系进行梳理和反思,遑论有机会构建科学的制度体系?毫不讳言,2003年以来的房地产调控政策总体而言是失败的。具体而言,房地产政策的重大的结构性缺陷突出表现在三个方面:其一,政策本身缺乏系统性、长期性、前瞻性和科学性,被动应对的措施多,主动完善的措施少;其二,在市场与政府的责任方面,混乱不清;其三,各级政府由于庞大的土地利益,不能下决心出台从根本上扭转房地产畸形发展的政策,严重违背经济发展的基本规律。
笔者认为,房改已经十年,中国房地产市场从无到有,从小到大,已经成为经济发展不可或缺的重要支柱,然而房地产政策的发展却远远滞后。作为一个庞大的支柱性的产业,应该科学合理地构建一个完善的政策体系,实现中国房地产市场的发展和房价的理性回归,不能再重复过去那种应急式的短期急风暴雨的政策。在当下地方土地财政模式难以改变的情况下,风暴式的调控措施并不能从根本上解决问题。笔者建议高层对房地产土地供应、信贷、税收、信息、住房保障等政策进行全方位的检讨和反思,并充分体现民众的基本参与原则,下决心摆脱与民争利的土地财政模式,构建一个科学合理的促进房地产真正健康发展的政策体系,这是挽救中国经济,挽救中国房地产的唯一之道。我们不能说别无选择,但是应该认识到已经没有太多的时间举棋不定。
（一）韩国房地产非市场化阶段的住房政策
朝鲜战争（1950～1953年）以后，韩国经济开始衰退，居民住房需求得不到满足，为了解决住房矛盾，政府在1960年年初颁布《公营住宅法》，并成立了“大韩住宅公社”和“韩国住宅银行”，形成了由政府主导的住房市场格局。1960～1998年，政府主导下的韩国住房市场一直以“计划建设”、“按规定供给”、“限制房价”等具有计划经济特征的政策为主。
1970年韩国政府提出“一户一住宅”，把解决居民住房问题纳入长期战略目标中。在房地产非市场化阶段，韩国政府从增加住房供给、抑制投资和投机性需求方面出台了一系列稳定房地产市场发展的政策。
1.增加住房供给的政策
1978年政府规定住房开发用地的40%用于建造85平方米以下的小户型，1981年将这一比例提高到50%，1992年又提高到75%。1988年政府制定5年内建200万套住宅、19万套永久租赁住房的计划，规定租房价格为市场价格的11%～16.5%。1993年政府制定“新经济5年规划”（1993～1997年），50年租赁住房计划替换永久租赁住房计划，租金为市场价格的37%～45%。
2.抑制住房投机行为的政策
1970年，政府公布了《商品房最高限价政策》、《抑制不动产投机措施》，这两个规定直到1998年才废除。1978年政府将土地交易的资本利得税从30%提高到50%，对未登记的土地交易征收100%资本利得税。1983年市场引入债券出价制度，出价最高的购房人在获得住房的同时要购买政府债券。1989年，韩国政府对《商品房最高限价政策》进行修改，引入“成本联动制”，即根据地价、建设成本等因素指导房价，这也是20世纪80年代末房价上涨的主要原因。随后1990～1998年，韩国平均房价变动较平稳。
（二）韩国房地产市场化阶段的住房政策
1997年亚洲金融危机给韩国经济带来沉重打击，地价、房价大幅下降，大批房地产企业由于有效需求不足、资金周转困难等问题濒临倒闭，地价和房价也随之继续大跌。韩国政府为了活跃房地产市场，陆续出台了住房市场化的措施，包括减免房地产转让所得税、不动产取得税、登记税等多项房地产税收，放松对出售住房的限制，废止“小户型住宅建设义务比例”，全国范围内取消商品房限价政策，允许外国人在房地产市场上享有国民待遇，中央银行实行低利率贷款政策。这些政策激发了房地产市场的活力，但也助长了市场上的投机行为，为房价快速增长埋下隐患。2002年韩国房价涨幅达16.4%，首尔房价涨幅达22.48%，2003年韩国房价增速首次超过居民收入增速，2004年房价略有调整后又继续上涨，2006年房价上涨11.2%。
关键词：房地产业 ，宏观调控，有效性，局限性，政策取向
我国于1998年停止计划经济遗留的福利分房，转变为市场经济条件下的货币商品房为主。十余年间，我国的城市面貌发生了翻天覆地的变化，房地产业也焕然一新。然而我国的楼市一直在争议中前行，一路上涨的房价，更是屡受各方诟病。因而伴随着房地产业的发展，宏观调控也成了常态。尤其是在我国可预见的漫长的城市化进程中，房地产注定是人们长期关注的焦点，可以这么说，只要有供需的矛盾存在，调控就难以避免。那么该如何正确看待我国目前的房地产宏观调控政策呢？
1目前房地产调控政策的有效性分析
2003年以来，我国的房地产市场遭遇了多少次政策调控，如果真要统计各部门出台的形形的政策，恐怕还真统计不清楚，但一个不争的事实就是房价一直在涨。那么是不是说房调就没有起作用呢？当然不是，今年以来在“新国八条”等一系列的调控措施尤其是限购、限价、限贷这三项措施的影响下，政策的叠加效应开始显现，我国多数城市房价涨幅明显开始趋缓，投机投资性购房需求得到有效抑制，部分房价过高城市出现稳中有降态势。国家统计局8月18日的7月房价数据显示，70个大中城市中，下降的城市有14 个，持平的有17个。与6月份相比较，7月份环比价格下降和持平的城市增加了5个。价格上涨的城市中，环比涨幅均未超过1%，涨幅比6月份份缩小的的城市有15个。一线城市商品房涨幅出现全面停滞。进入10月份，北京，上海，南京，杭州等城市相继出现了一波较为猛烈的退房潮，在上海有些楼盘降价幅度甚至超过了30%。房地产价格出现了较为明显的松动，调控取得了初步成效。因而可以这样说目前的宏观调控政策的有效性还是显而易见的。
然而，任何政策都有其局限性，宏观调控政策可能带来的一些负面效应也应该引起我们的管理层足够的重视。
2宏观调控的副作用分析
无庸置疑，目前的房地产调控政策在短期内取得了不错的效果。总结近期报道：最为明显的就是：今年前7个月，全国土地流标353宗，比去年同期增长242%。受上述因素的综合影响，地价水平也出现持续回落，2011年前7个月全国平均楼面价为1680元每平方，较去年下降19.8%，住宅类则下降9.8%。显然，由于调控的影响，房地产企业的资金链正在逐步收紧，同时，开发商对于房地产市场的预期正在转变，落实在行动中就是拿地意愿下降，因而土地流标和地价下降不足为奇。而且这种趋势随着时间的推移可能还会增加。或许人们会说，调控要的就是这个效果，但是土地大规模的流标，如果持续发展下去，必将导致未来某段时间内房地产产品供给量明显不足。到时的市场供求关系会因供给下降而打破原有的均衡，会不会带来房价极强的上涨动力呢？
另一方面，由于“三限”政策的执行日益严格，人们普遍预期短期内无法解除，购房者出现了“一步到位”的购买倾向。最新统计显示，7月份北京楼市成交的住宅单套平均面积首次突破100平方米，一居室的成交比例跌至两成以下，消费者原先已逐步形成的梯次消费、逐步升级的合理住宅消费理念，正在由于限购政策设计的缺陷，面临被抛弃的境地。而这种消费理念会引导供给结构的变化，最终让大户型充斥整个市场，同时可能让90平方米以下的户型占项目70%的这一政策面临夭折。这难道是管理层所乐见的吗？
第三，目前采取的房地产调控措施旨在通过抑制需求来达到控制房价过快上涨，回归理性的目的。然而“三限”政策的推行，在抑制投机、投资需求的同时，也打击了一大部分为改善住房状况而产生的刚性需求。在政策一直延续的情况下或许不会出现什么问题，但是限购政策毕竟只是行政办法，长期采取这一政策无疑与市场配置资源的原则相悖的。一旦政策取消，被压抑的市场需求会不会被激发，从而导致房价出现报复性反弹呢？
因此，类似这种调控引起的副作用，应该引起我们的主管部门足够的重视，并对调控的政策细节加以审视，审慎的考虑各项调控政策推出及退出时机，以免引起楼市的大幅度振荡。
3宏观调控政策的取向分析
应当承认，我国目前的房地产价格已出现了较为明显的滞涨状态，下行的趋势也日益显现。但是如果我们的调控目标如果仅仅定在控制房价过快上涨基础上，这和庸医的头疼医头脚疼医脚没有两样。原银监会主席刘明康说房价下降50%，银行可以接受，且不说其它行业可不可以接受，房价即便是降低了50%，是不是就已经合理，是不是人人都买得起房了呢？所以治理楼市，要从产生问题的根本原因着手。
首先要采取切实有效的措施缩小收入分配差距。人力资源和社会保障部劳动工资研究所所长、中国劳动学会薪酬专业委员会会长苏海南认为，目前我国的收入差距正呈现全范围多层次的扩大趋势。当前我国城乡居民收入比达到3.3倍，国际上最高在2倍左右；行业之间职工工资差距也很明显，最高的与最低的相差15倍左右；不同群体间的收入差距也在迅速拉大，上市国企高管与一线职工的收入差距在18倍左右，国有企业高管与社会平均工资相差128倍。北京师范大学收入分配与贫困研究中心主任李实从上世纪80年代起参与了4次大型居民收入调查。他说，收入最高10%人群和收入最低10%人群的收入差距，已从1988年的7.3倍上升到2007年的23倍。
贫富差距的不断扩大，加剧了社会矛盾，这就需要我们的管理层采取包括税收政策在内的各项政策加以有效调节，切实提高中低收入人群的收入。使他们的收入能够跟房地产价格的上涨幅度埸趋一致致，最终使他们也买得起房。
其次积极拓宽投资渠道，使居民手中的闲置资金能多渠道的实现保值增值作用。资本的逐利性，注定了民间资本攫取高利行业的嗅觉。从2006、2007年的全民炒股，到近几年的全民炒房，再到现如今的高利贷的盛行，无不证明了这一点。当前的房地产市场的非理性投资主要来自一些民间资本的炒作。而《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干的意见》明确提出民间资本进入基础产业、基础设施、市政公用事业、政策性住房建设、社会事业、金融服务、商贸流通、国防科技工业等领域。此政策在很大程度上拓宽了民间投资的领域和范围，将会从根本上引导其理性投资，多元投资，从而遏制炒房的冲动。当然有好的制度还需要地方政府的实际执行力。这样才能真正让民间资本走向有序投资，避免经济的大起大落。
房地产市场是一个不完全市场，它不仅受市场这只“无形的手”调控，同时更需要政府这只“有形的手”加以必要的，合理的引导。在很长一段时间内，调控政策将伴随房地产业的发展而不断推进，政策的可持续性也会越来越强。政府在调控政策的取向上不仅要从目前国家的经济层面考量，还要从长远的角度，实现楼市的平稳、健康的发展。
参考文献
[1] 金海燕.我国房地产宏观调控政策运行过程研究. 哈尔滨工业大学 [博士]哈尔滨工业大学. 2008-09-01
因此，作为国民经济重要组成部分并处于发展期的我国房地产业，其对长期性产业政策的要求和调控政策的短期性是存在一定矛盾的。
一、房地产调控短期政策与长期政策之间的关系
1房地产调控政策长期与短期之间的三种关系
第一，短期与长期一致。在这种情况下，虽然房地产调控政策是针对某一特定时期的情况而采取的调整手段，但也的确符合房地产业长远健康发展所必需的制度设计，这类短期调控政策实质上就是长期的产业政策。
第二，短期与长期存在一定差异。这类政策与前一类相似，但在短期内和长期范围内执行的力度会有不同，或者说政策的着力点存在差异。因此，对这类政策而言，当它的短期任务基本完成后，应当进行必要的调整。
第三，短期与长期相悖。这类政策属于单纯的调控政策，即只能在短期内应用，解决问题后，应当立即停止执行。
在第二和第三种情况中，如果短期调控政策不能及时调整或中止，将对房地产业乃至宏观经济产生严重的负面影响。
2对调控政策长期性定性的基本原则
需遵循以下几点原则：维护以市场的住房资源配置基础方式地位；制度设计符合我国基本国情；加强和完善住房保障制度；增加住房的有效供给；支持脱困和改善型需求，抑制不合理的投资、投机需求。
二、短期与长期一致的调控政策
1加大住房用地供给
土地供给短缺以及土地供应制度的缺陷已经成为影响我国房地产市场建设的重要掣肘，也是导致房价水平快速上涨的因素之一。根据《国土资源公报》数据，近5年来，全国实际国有建设用地供给中，住宅建设用地供给所占比例不到30％。《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》([2010]4号，以下简称“4号文件”)和《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号，以下简称“10号文件”)都要求增加住房建设用地有效供应。国土资源部随后要求各地在制定2010年度土地供应计划时，切实加大住房建设用地供应，并提出2010年全国住房建设用地供应量为18万公顷，同比增长超过130％。在土地供给制度改革无法一蹴而就的情况下，加大住房建设用地的供给量和供应比例，成为促进房地产市场长期健康发展的有效手段，而这种政策也应当成为行政手段管理房地产市场的长期制度设计，同时应当研究如何通过提高存量土地的利用效率来增加住房的有效供给。
2完善住房保障制度
住房保障制度不健全、覆盖面小一直是我国房地产市场发展的重要矛盾。近期政策在加大保障性住房建设力度的同时，住房保障制度也得到进一步完善，特别针对“夹心层”家庭的公共租赁住房制度，住房和城乡建设部等七部委出台了“指导意见”，许多地方也都制定了相应的“保障办法”并编制了“十二五”时期公共租赁住房建设计划。此外，公共租赁住房的保障范围同样涉及部分进城务工农民。因此，这也是要在长期内不断执行和完善的政策。
3研究住房持有环节税收
长期以来，住房持有环节税收制度缺失成为房地产税收方面的主要缺陷。2010年以来，上海、重庆和北京等城市已经开始着手研究房产税(物业税)的实施方案，全国范围内房产税的征收模式也在研究中。对住房持有环节征税，既是抑制过度的消费性需求、遏制不合理的投资和投机性需求、稳定房价的应急性手段，同样也是在长期范围内促进住房资源占有平衡、维护房地产市场健康发展的制度设计，房产税的出台体现了短期政策和长期政策的有机结合。
三、短期与长期存在一定差异
1保障性住房建设冒进
根据国务院截至2012年解决1540万户城镇低收入家庭住房困难问题的要求，各地都加大了廉租住房建设和棚户区改造力度，部分城市已经开始大规模建设公共租赁住房。加大保障性住房建设力度是刺激投资、拉动内需的有效手段，当然也是进一步提高住房保障水平、完善住房保障制度的重要抓手，在现阶段十分必要。然而，部分地区保障性住房建设超出了真实需求，而且对部分地区而言，采取诸如货币补贴的方式反而能够更有效地实现保障功能。过于冒进的住房建设将在后续的运营、投资收回、维护管理等方面暴露出一系列问题。
2差别化住房信贷政策
政策层面的差别化信贷政策早已有之，“4号文件”和“10号文件”所强调的差别化住房信贷更大的作用是规范商业银行的经营行为，特别是在房价上涨速度过快、投资、投机性需求过度膨胀的阶段，强调差别化住房信贷十分必要。而且，为支持脱困和改善型需求、抑制不合理的投资和投机行为，差别化的信贷政策应当在长期内发挥作用。但是，对目前所采取的差别化政策而言，其过分强调了短期性，具体表现在：第一，将改善型需习之“一棒打死”，第二套住房贷款成本无条件的提高；第二，对第三套住房贷款限制过死，而未来独生子女组成家庭将成为主流，考虑到双方父母养老的需求，购买第三套住房的需求在一定程度上也是合理的；第三，对商业银行来说，对风险最高的初次购房人采取高贷款成数和利息优惠等政策，反而对风险较低的拥有多套住房的家庭实行高成本的信贷政策。因此，在长期内这种差别化信贷政策需要逐渐调整和完善。
3住房流转环节税收政策
加大住房流转环节的税负，相当于增加住房流通的交易成本，这无疑将有效抑制过度投机炒房等行为。2005年至今，国家曾多次调整营业税和契税的征缴比例，也多次清查土地增值税和个人所得税，这项政策在遏制部分城市房价过快上涨的背景下切实可行，而长期内我们仍应抑制投机炒房行为。然而，过高的税收不利于存量住房市场的长期发展。因此，为进一步提高住房的有效供给能力，住房流通的交易成本应当限定在较低水平，特别在住房持有环节税收体系建立后，我们应当适当降低住房流转环节的税负。
四、短期与长期相悖
1“限购令”
根据“10号文件”以及后续国务院相关部门系列调控政策，一些城市在制定相关实施细则中加入了购房套数的限制。部分城市(如北京)限购令体现为限制购房人一次性购买商品住房的套数，部分城市(如南京)则是限制购房人同时拥有的住房套数。不论是哪种限购，“限购令”本身都是针对房地产市场的一剂猛药，对过度投机行为应该起到明显的抑制作用。限购令在一定时期后应当立即退出，否则将遗害无穷，当然，大多数城市出台细则时也都规定了限购令的执行期限。
关键词：货币政策 房地产 价格 影响
我国商品化住房改革之后，经济的飞速发展过程中，人们对于住房的需求大幅增长，并且国家政策也进行了扩大内需的规定，在这样的背景下，我国的房地产价格一直处于一个比较高的发展水平。从2009年之后，受到多个因素的影响，我国的房地产市场价格出现了大幅度的上涨，关于房地产经纪出现泡沫的论断大量出现。而近年来，国家针对房地产市场开展了多项调控政策，虽然国家提出了针对三四线城市去库存的政策，但是房价的上涨依然存在。通过货币政策，对房地产资金尽心调控，是国家针对房地产市场调控的重要措施之一。因此，为了能够充分应用货币政策达到调控房价的目标，产生良好的效果，有必要对货币政策对房地产价格影响进行研究。
一、理论概述
房地产价格的影响因素很多，包括经济环境、住房需求、国家政策、城市化、货币政策等等。其中，货币政策是中央政府进行房价控制的主要政策调控方式，因此，货币政策是影响房地产价格的重要因素之一。
在货币政策传导机制理论中，货币政策在利率、信贷以及资产价格三个方面会对房地产价格产生影响。其中信贷、资产价格的财富效应能够对房地产价格产生于影响。中央银行改变货币的供应量，能够使得商业银行的准备金与存款产生改变，这样商业银行的可贷资金就会改变，融资规模会相应发生变化，这样就会影响商业银行对于房地产市场的融资状况，而房地产企业融资会直接对房产价格产生影响。货币量的改变同样也会对利率以及金融资产的价格产生影响，这样金融财富以及终生财富发生了改变，消费需求方面也会随着改变，房地产产出受到需求影响就会改变，物价也会随着变化。这就是资产价格的财富效应。
目前，在已有的研究当中，货币政策对于房地产及价格的影响主要集中在不同货币政策工具方面。李霜针对不同的货币调控工具的作用人，认为利率是对房地产价格调控的最有效工具，相比较而言，货币供应量、贷款余额这两个工具的调控作用没有得到明显发挥。梁斌主要对利率这一调控工具进行了实证分析，得出结果同样是认为利率调控工具对于房地产价格有着非常显著的关联性。还有学者研究了货币政策调整房地产价格存在差异。周虹等对于中西部地区的货币政策发挥作用进行了比较，认为通过货币供应量以及信贷规模的调整，东部地区房地产价格调整幅度较小，而中西比地区的房地产价格影响大，这个不同地区的房地产货币调控政策制定提供了依据。赵奉军从市场的供给与需求两个方面进行探讨，利率的变动对于全国地区的房地产价格影响都不大，而信贷规模增长则会使得房地产价格出现大规模上涨，并且东部地区价格上涨比西部地区更加明显。
二、货币政策对房地产价格影响的实证分析
为了研究货币政策对于房地产价格的影响，本文选择货币供应量这一指标作为货币政策的代表指标，用LM2表示，而房地产价格则选择了全国100城市2010年6月到2015年6月的每月历史房地产价格作为房地产价格的代表指标，用LP表示。
首先对两个指标的基础数据进行平稳性检验，两个变量并不是平稳时间序列，但是一阶差分则是平稳的。进一步进行协整检验，Johansen协整检验结果说明LM2和LP至少存在一个协整关系，即货币供应量和百城房地产历史样本均价可能存在长期稳定的关系，接下来对两变量进行格兰杰因果关系检验，结果如下：
这说明在5%的显著性水平下，LM2是LP的格兰杰原因，同归结果如下：
三、结论与建议
从以上的实证结果可以看出，货币供应量LM2出现一个单位的变化，地产价格LP就会发生0.26个单位的变化，这表明货币供应量与房地产价格存在正向的相关性，并且房地产价格会随着货币供应量的变化而产生变化。
因此，在进行房地产价格的调控中，可以对货币供应量进行信贷渠道方面的调整，这样能够使得房地产企业的贷款额度发生变化，从而实现对于房地产价格的调控。另外，还应当注意资产价格渠道的作用，对于房地产股票市场的资源配置进行完善，提高资源配置的效率，从而充分的发挥股票市场的投资功能。
参考文献：
[1]李霜.货币政策工具调控房价的效果及其动态特征[J].武汉金融，2013
摘 要：在我国迅猛发展的经济条件下，房地产事业在近些年来可谓说是蒸蒸日上，并达到了令人惊奇的地步。然而，快速发展的同时，一些不能忽视的问题也随之产生，比如说房地产泡沫、房产的可供给已经失去平衡等，虽然国家实施了多样化的政策对房地产的市场进行调控，其起到的积极效果并不理想，上述问题没有得到有效的解决。本文针对这些情况进行分析，提出解决问题的关键在于尽可能地降低房地产调控政策对市场产生的不利影响。
关键词 ：房地产市场 调控政策 效用 治理
在房地产市场经济体制愈发完善的情况下，国家用以调控房地产的政策也越来越多样化，并且结合行政政策及经济政策，通过财政及税收双重政策同时发挥市场作用，并利用政府调控产生的最小负面效应，来治理房地产市场，并产生最理想的治理效果。基于国家房地产在近几年来的房地产调控结果的分析，更深层次的对房地产市场进行调查，从而对国家实施的调控政策运转情况进行分析，继而制定出针对性的房地产市场治理政策。
1、现阶段我国对房地产市场调控政策的研究现状
根据国统局的有关2014 年8 月份我国70 个大中型城市住宅销售价格的变动情况，出保障型住房外，有68 个城市的新建商品住宅的价格比前一月较低，有1 个城市通上月持平，另外，剩下的1 个城市中的新建商品住宅的房价处于上涨状态。而环比价格的变动情况也是以下降为主，其中最高涨幅6.4%，最低下降2.1%。另外，同2013 年的8 月份商品住宅的价格报表进行比较，有19 个城市的房价下降，3 个城市房价持平，48 个城市成上涨状态。8 月份的同比价格变动的涨幅最高位6.4%，最低为下降5.6%。上述统计结果显示，我国房地产市场的价格已经呈下降趋势，然而下降程度相较涨幅来说程度并不算大，即我国中央政府实施的调控政策并没有达到较为理想的状态。
当前我国房地产调控政策的不理想已经是业界公认的事实，本文基于对现有的房地产市场相关资料的研究分析。总结出政府调控政策中存在的一些不恰当的调控，并指出国家政策法规在房地产市场的各个方面都有涉及，可谓是面面俱到，故而仅仅通过重新选择调控政策的工具已经不足以解决我国的房地产市场存在的失衡现状，其主要原因在于国家的调控政策首先在地方上并没有得到当地政府的有效执行，同时房地产开发商过度的追求企业效益，使得国家政策在一定程度上没有起到其应有的作用。此外，政府政策同房地产开发商之间存在着博弈，在分析该博弈过程可以对政府的调控政策提出针对性的建议，并以此进行调整。然而理论上的建议对调控政策给房地产市场带来的负面效应并未起实质性效果，且这些建议仅是学者在研究房地产市场后以经济学的眼光提出的，不能从根本上解决问题。只有在深入研究我国国家政策及新兴两个市场的基础上，双管齐下，以长远的眼光来看，并找出国家政策在房地产市场不起作用的根本性原因，然后以此找出房地产市场健康稳定发展的有效解决方案。
2、我国房地产市场调控政策的效用分析
2.1 国家房地产政策在对市场进行调控的过程中需要注意的问题
在近年来的经济发展的大环境下，我国房地产市场已经初具规模，并且在商品属性、商品的市场影响方面均获得较为明显的成果。本文在分析房地产调控政策的实施过程时，一般是针对以下几个方面来分析政策效应：
第一、从房地产商品的持久性上看，政府的调控政策针对的主要对象应该是新房或者是期房，从新房或者期房的价格上的调控政策对于房地产市场的影响从长期上能够看出房地产市场的市场走向，从近几年的市场调查效果看，商品的持久性是房地产市场调控政策起到作用的长期体现；
第二，从房地产商品的不可移动性上看，这个特性决定了房地产市场的地域性特点，由于地区经济、文化、环境的各方面差异，房地产市场的商品的不可移动性决定了地区房地产的发展程度以及规模大小，因此，一定要根据地域特点合理的实施调控政策，才能够起到预期效果；
第三，从房地产商品的泡沫程度上看，房地产商品房价格的涨幅、供应结构的合理程度以及市场的秩序决定了房地产市场的泡沫化的严重程度，需要强调的是，衡量房地产商品泡沫化的各项指标需要政府调控政策的合理调整。
2.2 房地产调控政策的定性定量效果分析
近年来，我国颁布了各种房地产调控政策，通过对这些政策的内容及调控目标进行分析，对稳定房地产市场中房价以及政府对房地产市场中的投机行为进行打击，能够起到较大的理论意义，政府第一次通过市场调节机制来对房地产市场进行调控管理，以期能够稳定房价、保障中低收入的家庭能够实现住宅满足，且保护普通家庭的购房积极性。首先，由于房地产投资者的流动性，加上当前房产炒作现象颇为严重，导致房产资金流向不明确，故而地区房产的持有时间一般不长，甚至很短。这给房产投资者增加了一定的购房风险，故而需要政府在税收政策上予以调整，比如营业税的征收；其次中等收入的家庭在对房价进行炒作时，一般是寻求能够实现房产的快速收益，故而通常使用房屋出租等方式以保证个人资产的价值，这种做法从某种程度上给金融机构增加了风险，对国民经济的运作安全性存在影响；最后，在对建立的简易模型进行定性分析后，可以得出我国房地产市场的过快发展及大量的投机行为对国家房地产市场调控政策的实施产生了较为严重的负面影响。房地产市场政策一直没能切中要害，调控接连失效，导致普通市民的自主性住房需求一直没有得到有效满足。3、我国房地产调控政策效用失灵的治理建议
3.1 加强地方政府的调控政策治理
经过分析，我国政府在房地产市场的调控政策效果不理想，主要在于房地产开发商过度的追求企业利益，以及调控政策在地方没有有效的执行，故而对地方政府进行制约，能够保证国家调控政策能够有效实施。第一，对地方政府的利益进行均衡分配，区别对待地方政府及房地产等利益团体的利益，同时建立约束机制，严格限制房地产市场在当地的开发速度，并对不合规定的房地产经费进行限制及清除，以此来对地方政府进行制约，同时降低对它们的财政支撑，来均衡保障性住房及国家调控政策成本这两方的利益，以防止地方政府过度的支持房地产开发而带来的不良后果。此外，约束机制方面，制定出事后惩罚的监督体制，通过加强社会监督作用对地方政府进行制约；第二，针对地方的绩效考核制度进行相应的改革，将其中不合理的部分剔除或改善，在肯定地方政府对当地民生所做的贡献之后，设置通过地方相符的绩效考核制度，着重考虑居民对社会及经济两方面利益的看法，在绩效考核体系中加入房产价格的稳定剂维护、住房结构的改善、中低收入家庭的住房问题是否解决等考核内容；第三，对地方政府的智能进行相应改革，以防地方政府对房地产市场进行过多的干预，限制地方政府进行房地产开发的程度，减少资源浪费，规范房地产市场，并正确地引导投资者资金的流向，以防地方政府出现越位。
3.2 加强政府调控政策对于开发商的监督
政府调控政策要想得到有效的实施，必须做到以下几点：首先，增强开发商披露信息的力度，通过房地产信息披露体制的建立并完善，开发商的房价成本、销售信息等内容就会被强制性的披露出来，从而能够公开、公正、及时有效的监督房地产开发商。同时减少并防止政府同房地产商两方间的信息不对称的情况发生，杜绝房价泡沫等情况，争取做到房地产对公众的信息公开化、对开发商服务的透明化；其次，采用独立的监督机构，通过第三方治理实现公平监督，当前我国中央仍未设立独立的房产监督机构，而房地产的调控中牵涉到诸多部门，他们之间存在复杂的调控政策，故而不能形成统一的调控政策，各地方调控侧重点不同，不能兼顾，故而调控结果同预期的结果存在较大偏差，甚至调控方向亦存在问题，引发了不必要的纠纷；最后，通过调整处罚机制，加强对开发商违规的处罚，增加其违规的成本，故而能够在一定程度上起到约束、威慑力，对开发商的不正当行为也能起到有效的遏制。
3.3 加强引导社会大众的住房消费需求，防止投机取巧行为由于当前我国房地产市场上的监督指标的原因，造成了大量的市场监督数据的不准确，因此有必要建立一套严谨的调控政策预测系统，为社会大众的住房消费行为做指引，使得社会大众能够对于房地产市场的众多投资现象做出理性的投资判断，预测系统的建立不仅引导社会大众的投资行为，而且也为政府和房地产开发商的决策行为提供了依据。首先，社会大众应该追求的并不是当前的投资价值，而是满足最基本的住房需求；不应该盲目追求现代市场所谓的超前住房消费，而是应该做一个理性的投资人，树立正确的住房消费观念；另外，为防止房地产市场上过度的投机行为的产生，政府应该尽快出台征收物业税的调控政策，有效的区分市场上的投资性需求和投机性需求，保证居民的自住性需求长期免税。
4、结束语
总之，为改善房地产市场调控政策失灵的现象，找到合理的改善路径，不仅应该完善地方政府的治理体制，针对开发商也要加强监管，同时引导社会大众的住房消费需求，才能够有效的防止政府调控政策的失灵，促进房地产市场的健康发展。
参考文献：
[1]李莉.房地产市场治理的国际比较[J].农村金融研究，2010，(11)：32-36.
[2]李曦，牟尧.中国房地产市场治理现状及前景[J].中国西部科技，2011，10(24)：72-73.
【关键词】房地产市场；财税政策；现状与问题
一、房地产市场财税政策的内涵
房地产市场财税政策，指的是政府为了实现房地产市场的健康持续发展，通过调整财政收支的方向、规模、结构以及税种的设置、税率的高低，进而影响房地产市场的供给和需求，把房地产价格维持在一个可控的、合理的范围内。财税政策是国家宏观调控的重要措施，具有直接、见效快的特点，在房地产市场调控中具有重要作用。房地产市场财税政策主要包含两个方面：一是政府的税收政策；二是政府的财政支出政策。
（1）税收政策
税收政策，就是通过税率的调整和税种的变动，来调控市场的总需求与总供给。税收政策对于房地产市场的调控作用分别体现在以下两个方面。
第一，税收对于房地产市场消费需求的调节作用。通过增加房地产市场的税种、提高相关的税率，可以提高消费者购买、投资房地产的成本，进而减小房地产市场的需求力量；反之则鼓励消费，增加需求。
第二，税收对于房地产市场供给的调控作用。对房地产开发商开征新的税种、调高税率，使得房地产企业预期投资收益减少，降低房地产开发的投资增长率，从而减少商品房的供给；反之，则实施税收优惠政策，减少税种、降低税率，提高房地产企业的预期收益率，鼓励房地产开发投资，增加商品房的供应量。
（2）财政支出政策
财政支出政策对于调节国民收入的分配和再分配，调节生产，调节社会的供给和需求，调整产业的结构等方面都有很大的作用。对于房地产市场的调控，通过加大保障性住房的财政支出规模，会对房地产市场产生直接效应，政府逐步增加保障性住房的建设规模，有力的增加了住房的供应量，起到抑制房价的过快增长的作用。此外，在房地产开发过程中，变动财政支出的结构，改变房地产业在国民经济中的比重，调节房地产业内部各类房地产的比例，一方面增加普通住宅的供应量，另一方面减少高档豪华住宅、商业以及办公建设，使得房地产市场供应结构的合理化，最终实现房地产业的健康发展。
二、我国房地产市场的现状与问题
（1）发展现状
我国房地产市场从1998年住房改革以来快速发展，房地产投资开发过快增长，房地产市场过热，土地价格和房价快速上涨，市场的供给结构不合理，房价成为大众关注的焦点，2003年以来更为显著。2005年到2007年，房地产市场投资依旧持续增长，但速度显著放慢，但房价仍然快速上涨，北京、上海、深圳等大城市，房价问题尤为突出，国家以房价调控为目标的政策密集出台，房价增速有所减慢，但仍然在高位运行。2008年金融危机的发生，使我国房地产市场再次面临触底的困境。2009年国家为了促进经济复苏，对房地产市场出台了一系列刺激政策，房地产市场迅速走出了萧条，房地产开发投资迅猛增长，房价持续攀升，年底国家取消了房地产刺激政策，转向抑制房地产投机、稳定房价的调控政策。2010年房价上升的势头没有得到控制，部分地区呈现泡沫化趋势，房地产价格调控到了关键时刻，4月27日，国务院了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称“国十条”），被称为“史上最严厉的调控政策”。2011年房价仍保持上涨态势，但增幅有所减缓，房地产泡沫不断积累。2013年国家再次加强房地产市场调控力度，出台了“新国五条”政策，房价依然稳中有升，房地产市场泡沫化趋势急需抑制。
（2）存在的问题
第一，从1998年取消福利分房，实行住房货币化开始，随着人们可支配收入的增加，居民对于住房改善性需求的上升，房价收入比的逐渐上升是合理的；但从2003年起，房价收入比快速上升，到2007年上升至8.44的峰值，说明房价的上涨速度大大超过居民可支配收入的增长，2008年由于全球金融危机的爆发，导致了我国房地产市场进入萧条阶段，房价收入比大幅下降到7.37。2009年国家为了刺激经济复苏，对房地产市场实行了宽松的货币和利率政策，中国楼市快速复苏，从萧条进入繁荣时期，房价收入比到达一个新的顶点8.53，房价问题成为社会关注的焦点，中央政府不得不把刺激政策转向以稳定房价为主的调控政策，房价收入比开始逐步下降，2011年为8.03，仍然超出了合理范围，房价收入比偏高。
第二，我国房地产市场在近十几年间完全处于快速发展的繁荣时期。1998-2011年城镇房地产开发投资额增长率高于同期的名义GDP增长率，两者比值的平均值为1.84，房地产市场开发投资的快速增长是推动我国国民经济迅速发展的重要力量，我国是典型的投资拉动型经济，房地产业是我国名副其实的支柱产业。但是房地产开发投资的增长显著高于国民经济的增长，表明我国房地产市场投资过热，大量的资金流入，导致了房地产价格的过快上涨，进一步增加房地产市场泡沫化的风险。
第三，由于房地产市场的开放，我国房地产业进入了快速发展的阶段，住宅房屋新开工面积从1998年的16638万平方米，到2010年的129359万平方米，扩大了7.78倍，年均增长率为18.98%，商品房的供应快速增加，而经济适用房的新开工面积则由1998年的3466万平方米，到2010年的4910万平方米，年均增长率只有4.18%，占住宅房屋新开工面积的比重则从1998年的20.83%下降到2010年的3.80%，经济适用房的相对规模呈不断下降的趋势。别墅、高档公寓的建设规模也在不断上升，从1998年的639万平方米，到2010年的5080万平方米，增加了7.95倍，年均增长率为22.64%，快于整体住宅房屋建设规模的增长，在目前我国大多数居民收入水平不高、贫富差距过大的情况下，经济适用房的供应不足，别墅、高档公寓供应增长较快，必定造成房价的进一步上涨，房地产市场供给结构的不合理将更加突显。
三、财税政策建议
（1）从完善保障性住房资金来源的角度出发，首先需要合理划分中央和地方的事权和财权，建立中央对地方保障性住房的转移支付制度，坚持以“财政为主，多渠道融资”的原则，通过财税专项资金、国债及福利彩票等多种方式为保障性住房建设筹资，同时加大财政支持力度，建立科学有效的住房补贴方式，适时开征物业税，发挥税收政策筹集资金的作用，为保障性住房建设提供资金，并完善资金的监管体制，增加保障性住房的供应量，从而改善房地产市场的供应结构。
保障性住房具有准公共产品的性质，政府需要设立保障性住房的财政专项资金，并通过财政体制改革，从法律和制度上保证资金的到位。同时，利用税收优惠政策吸引开发商参与保障性住房建设，根据不同收入阶层所需要的保障性住房，实施不同的融资方式，廉租房应以政府财政融资为主，市场融资为辅；公共租赁房和经济适用房应以市场融资为主，以财政融资为辅。
（2）现行的房地产税收制度税种比较多，偏重于房地产开发流转环节税收，持有环节税收较少，即开发流转环节税负较重，持有环节税负较轻，所以削弱了房地产税对房地产市场的调控作用。因此，需要完善现行的房地产税收体系，逐步减少开发流转环节的税收，增加持有环节的税收，逐步转变为保有型的房地产税收体系，最终实现开征统一的财产税（物业税），并使其成为地方财政收入的主要来源，摆脱对于土地财政的依赖。
在目前的情况下，应该逐步扩大房产税的征收范围，增加房地产投机、投资成本，抑制投资性需求。建立健全财产登记制度，完善房产价值评估机制，利用现代化信息技术，建立各部门共享的房产信息系统，提高房产税征收管理效率，降低征收成本，防止偷税漏税。同时，需要清理不合理的收费，减少房地产开发成本费用，抑制房价过快上涨的势头。
（3）房地产财政政策和税收政策要相互配合，由于我国房地产市场的发展程度具有区域特征，所以各地必须因地制宜地制定财税政策，不能一刀切，实行差别财税政策；同时，需要结合金融政策，严格管理房地产信贷的投放，抑制房地产投资的过快增长和不良住房贷款，防止投资过热，减轻泡沫风险；控制货币的投放量，抑制通货膨胀，保持物价的稳定，促进我国房地产市场的健康可持续发展。
财税政策是调控房地产市场的重要经济杠杆，为了避免房地产泡沫破裂可能给我国经济造成的严重打击，在我国目前房地产市场供求结构严重失衡的情况下，只有通过财税政策、金融政策等对供需加强调控力度，引导房地产潜在需求与投资需求回归理性，发挥市场的基础性作用，从而使得房地产市场的供求结构与我国的经济社会发展水平相适应，才是房地产市场调控的根本方法。
参考文献：
[1]曹明星，石坚.高房价视角下的房地产税制改革[J].税务研究，2010（4）：41-42.
[2]徐影.浅谈住房保障和财税政策[J].黑龙江金融，2012（4）：44-46.
[3]程伟，席卫群.优化我国住房保障体系的财税政策探讨[J].当代财经，2013（3）：44-51.
[4]王保安.促进房地产市场健康发展的财税政策[J].中国财政，2011（9）：12-14.
作者简介：
房地产市场一直是全社会关注的重点，房地产市场价格的持续快速上涨已经给国家经济的发展和社会的稳定都带来了很大的影响，而货币政策是国家对于房地产市场价格进行宏观调控的主要手段，本文通过理论和实证两方面对货币政策对房地产价格的影响进行分析，并试图给出政策建议。
【关键词】
货币政策;房地产价格
自从我国实行商品化住房改革以来，由于我国经济的飞速发展，受居民对住房需求的上涨和扩大内需的政策影响，我国房地产市场的价格一直处在一个上升通道，尤其是2009年以来，在多种因素的影响下，房地产市场的价格涨幅更是惊人，引发了各界对于房地产市场是否存在泡沫的争论。近几年我国房地产市场的发展是不均衡的，一线城市的房价仍在飞速上涨，而对于三四线城市则出现了一定程度的库存问题，为此，国家出台了房地产市场去库存的政策。房地产产业是国家经济的支柱型产业，对于国家经济的发展具有十分重要的作用，此外房地产市场价格也是民生关注的热点话题，房地产市场的价格与居民的生活质量息息相关，因此房地产市场的发展与社会稳定也有十分重要的作用。我国对于房地产市场一直在采取宏观调控措施，不管是从房地产供给还是从房地产需求两方面，都采取系列针对性的措施，而对房地产市场上的资金流动性的调控一直是重中之重，我国对于房地产资金流动性的调控最重要的就是通过货币政策手段，因此研究货币政策与房地产价格关系很有必要。
一、货币政策于房地产价格关系的理论分析
根据货币政策传导机制理论，货币政策通过利率渠道、信贷渠道和资产价格渠道都会对房地产价格产生影响，这里主要分析货币政策通过信贷渠道和资产价格渠道中的财富效应对房地产价格的影响。信贷渠道的传导机理为中央银行通过改变货币供应量，从而使得商业银行的准备金和存款发生变化，进一步使得商业银行的可贷资金发生变化，从而使得各行业的融资规模受到影响，这就对整个国家的物价和产出产生影响。对于房地产行业来讲，中央银行货币政策的变化，使得商业银行的可贷资金发生变化，那么对房地产行业的融资会受到影响，进而影响到房地产市场的价格。财富效应的传导机理为中央银行通过改变货币供应量，使得利率和金融资产价格上升，进一步使得其金融财富和终生财富发生变化，进而对其消费需求发生变化，从而影响物价和产出。具体到房地产行业，货币供应量变化使得股票价格发生变化，那么居民的财富和终生财富发生变化，其对于房地产的消费需求也会发生变化，进而影响房地产市场的价格。
二、货币政策与房地产价格关系的实证分析
本文选取广义货币供应量M2作为货币政策的代表变量，选取全国百城历史样本均价P作为房地产价格的代表变量，样本期为2010年6月到2015年6月的月度数据，对各变量进行取对数处理分别记为LM2，LP，首先要对数据进行平稳性检验，其结果如下：从表中可以看出两个变量均不是平稳时间序列，而两个变量的一阶差分则是平稳的，因此可以做协整检验，以验证是否存在协整关系，其Johansen协整检验的结果如下:这说明LM2和LP至少存在一个协整关系，即货币供应量和百城房地产历史样本均价可能存在长期稳定的关系，接下来对两变量进行格兰杰因果关系检验，结果如下:这说明在5%的显著性水平下，LM2是LP的格兰杰原因，回归结果如下:
三、结论与建议
从回归结果可以看出，LM2每发生一个单位的变动，将使得LP发生0.26个单位的变动，两者存在着正向的变动关系，即货币供应量的变动的确对房地产市场的价格有影响。在从货币政策角度对房地产市场价格进行调控时，要注意从货币政策传导的渠道入手，尤其是信贷渠道和资产价格渠道，我国对于房地产市场价格进行调整主要是通过信贷渠道进行调整，即通过货币供应量的控制，使得居民和房地产企业可以获得的贷款额度发生变化，进而对房地产市场的价格产生影响，除此之外，国家在对房地产市场价格调整时，要注重货币政策资产价格渠道的作用，这就要求我国对于股票市场要进一步进行完善，充分发挥股票市场的资源配置功能，提高资源配置效率，使得资产价格的决定由市场来决定，完善监管制度，提高信息披露程度，严格落实各项制度，加重对违规行为的处罚力度，加强投资者教育，培育其风险意识，避免让股票市场成为中小投资者的“赌场”，要让股票市场真正从筹资功能向投资功能转化。货币政策对股票市场的影响离不开市场化利率的作用，我国正在大力推进利率市场化进程，利率市场化的早日实现将有助于资产价格的确定和股票市场的发展，也使得财富效应更加凸显，使得货币政策传导更加顺畅，从而对房地产市场价格的调控也更加有力度。总之，用货币供应量才进行房地产价格调控，要从传导机制出发，除了最主要的信贷管理外，还要从资产价格渠道入手，尤其是股票市场的完善和建设，唯有如此，此会使得货币政策传导效果加强，才能更好的对房地产市场价格进行调控。
参考文献
[1]刘传哲，何凌云.货币政策变量对我国房地产价格的影响分析[J].中国物价，2009（10）.
[2]苗文龙.货币政策是否应关注资产价格———基于货币稳定的视角[J].当代财经，2010（7）.
关键词:货币供应量;货币政策传导机制;房地产价格
一、引言
随着我国住房改革的深入,房地产问题已成为全社会最为关注的热点问题之一, 从2001年政府工作报告中提出的“要发展面向居民的住房产业,以及大力发展经济适用房和建立廉租房供应保障体系”,到2009年政府工作报告中提到的“要促进房地产市场平稳健康发展,要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头,满足人民群众的基本住房需求”,期间连续9年,住房问题都在政府工作报告中得以体现,这都说明了房地产问题在民生问题中成为当之无愧的重要角色,房地产的价格问题也自然成为关注焦点。而货币政策的四大经济目标之一是稳定物价,房地产价格应包含在内,但货币政策操作目标以及效果指标的改变能否对房地产价格产生影响是值得探讨的问题,比如中国人民银行自2006年7月5日至2008年6月7日连续上调存款类金融机构人民币存款准备金率,从8%上调至17.5%,自2008年9月15日开始下调该准备金率,这一操作目标的变化是否能通过影响效果指标货币供应量进而影响房地产价格,再如,中国人民银行对商业性个人住房贷款利率以及个人住房公积金贷款利率的直接调整能否通过影响货币供应量进而影响房地产价格,这些问题都值得研究。本文将从理论分析和实证分析两个角度研究货币政策对房地产价格的影响问题。
二、文献综述
针对我国货币政策对房地产价格的影响问题,一些学者分别进行了不同角度的理论研究和实证研究,现将部分具代表性的研究成果归纳如下:
盛成松(2003)认为货币政策对房地产市场的调控面临以下难点:房地产周期与一般经济周期存在较大差异、货币政策在土地交易价格等的调整中作用有限以及人民银行目前缺乏完善的房地产市场信息数据和分析研究,因此应通过建立合理的调控机制来完善货币政策的调控作用。
刘传哲和何凌云(2006)通过对1998-2005年货币供应量、金融机构一年期贷款利率、房地产价格指数等数据进行序列平稳性及因果关系检验,得出货币供应量的变动能迅速作用于房地产市场,而利率与房地产价格之间没有联动性,且房价的变动还受其他因素影响的结论。
郭科(2007)认为货币政策通过利率途径、信贷途径、资产组合途径等影响房地产价格,以1998-2005为样本期,选取利率和货币供应量作为货币政策传导变量,用多元回归分析得出利率对房地产价格变化的影响力更强的结论。
刘也(2009)认为货币政策调控房地产价格有两个路径:利率路径和信贷路径,在实证研究中他按照用途将房地产市场分类,用M2 的月度增速和一年期贷款基准利率R作为货币政策变量,通过对1998-2008年的数据进行单位根检验和格兰杰因果检验,得出货币政策对商业营业用房、办公楼、住宅市场的调节存在很大差异的结论[4]。
三、货币政策影响房地产价格传导机制的理论分析
3.1利率渠道
如果居民以贷款的形式购买住房,则利率的高低直接影响购房者的贷款成本,若当局采取扩张性的货币政策,增加货币供给量,导致利率下降,一方面,居民的贷款成本下降,使得一部分潜在消费者产生购房意愿,提高了对房地产的需求,引起房价上升。另一方面,随着利率的下降,储蓄所获利息下降,居民储蓄意愿减弱,多余的资金也会对房地产需求的增加产生一定促进作用,从而提高房地产价格。
3.2资产价格渠道
货币学派认为货币供应量影响包含利率在内的众多资产价格,从而通过相关资产价格及真实财富的渠道影响经济。其中比较重要的资产价格有汇率和股票价格,分析如下:
3.2.1汇率渠道
当局采取扩张性货币政策时,使用一系列政策工具使货币供应量增加,导致利率下降,国内本币存款的收益吸引力低于用外币计价的存款收益,本币的相对价值下降,即本币贬值,国内房地产价格相对于国外房地产价格下降,国外资金涌入购买国内房产,增加了对国内房地产的需求,致使国内房地产价格上升。
3.2.2股票价格渠道
仍以货币供应量增加为例,货币供应量的增加使居民持有更多的货币,居民通过对股票的投资来减少手中货币持有量,对股票需求的增加提高了股票价格,由于财富效应的存在,居民持有的金融资产(股票)价值上升,消费者毕生财富量增加,于是增加消费,房地产消费作为居民消费的一部分,对房地产需求增加,导致房地产的价格上升。
3.3信贷渠道
在居民对房地产的消费中,通过贷款购买房地产是一种主要模式,这是由于对房地产的消费占居民毕生消费的很大比例,居民缺乏一次性付款购买房地产的能力,需要通过个人住房委托贷款、个人住房自营贷款、个人住房组合贷款等信贷方式来实现对房地产的消费,因此货币政策的信贷渠道是影响房地产消费、进而影响房地产价格的重要渠道。
3.3.1银行贷款渠道
当局如果采取扩张性货币政策,如减少银行法定存款准备金比率,由于银行超额准备金和存款数量的增加,银行可贷资金的规模也随之增加,会产生相对优惠的贷款政策,使潜在的房地产购买者产生贷款购房的意愿,增加对房地产的需求,从而导致房地产价格上升。
3.3.2资产负债表渠道
若当局采取扩张的货币政策,增加货币供应量,使得利率下降,居民手持现金流增加,家庭资产负债表状况良好,道德风险降低,逆向选择发生概率减小,银行放松贷款规模,居民可获贷款数量增加,从而房地产的潜在购买者获得信贷来源,对房地产的需求增加,进而提高房地产价格。
四、货币政策影响房地产价格的实证分析
1、货币供应量与房地产价格表征数据的选取
本文选取1997-2008年货币政策的效果指标之一-货币供应量以及商品房屋平均销售价格作为两组原始数据进行实证分析。我国的货币供应量划分层次为:第一层次M0:流通中的现金;第二层次:M1:M0+可开支票进行支付的单位活期存款;第三层次: M2:M1+居民储蓄存款+单位定期存款+单位其他存款+证券公司客户保证金。有关数据如下:
在选择商品房屋平均销售价格时,由于本文主要考虑居民购房问题,因此将经济适用房屋平均销售价格以及别墅、高档公寓平均销售价格从商品房平均销售价格中单独分列出来以便重点考察。有关数据如下:
2、货币供应量与房地产价格的相关性分析
用EViews3.1软件得出相关系数如下:
以上数据表明:经济适用房屋平均销售价格(JS)、商品房屋平均销售价格(SPF)与三个层次的货币供应量相关系数接近1,证明了其极强的正相关关系,而别墅、高档公寓平均销售价格(BG)与三个层次的货币供应量的相关关系虽然不及以上二者,但也具有接近0.9的相关系数,也可证明其存在强烈的正相关。后者不如前者相关程度大的原因是,别墅、高档公寓等房地产类别的需求者是资金较为充裕的居民,货币政策的传导渠道对于资金充裕的居民作用较为不显著,例如,资金充裕的居民不需要通过贷款途径购房,因此前文所述的银行贷款渠道的几乎不对此类居民产生作用,所以别墅、高档公寓平均销售价格(BG)与三个层次的货币供应量的相关关系较低。
3、货币供应量与房地产价格的格兰杰因果关系检验
相关分析仅证明了货币供应量与房地产价格的正相关关系并测度了二者的相关程度,但未考察二者间的因果关系,即不能确定二者的影响方向,不能说明是否由于货币供应量的变化导致房地产价格产生变化,所以要进一步进行格兰杰因果性分析。
我们选取我国货币供应量中流动性层次居中的M1作为货币供应量的代表性数据与上文提到的经济适用房屋平均销售价格(JS)、别墅、高档公寓平均销售价格(BG)、商品房屋平均销售价格(SPF)进行格兰杰因果关系检验。
4.3.1原假设“M1不是JS的格兰杰原因”,使用EViews3.1得到结果如下:
由相伴概率知,在10%的显著性水平下,拒绝“M1不是JS的格兰杰原因”,因此从2阶滞后的情况看,M1是经济适用房屋平均销售价格增长的原因。
4.3.2原假设“M1不是BG的格兰杰原因”,使用EViews3.1得到结果如下:
由相伴概率知,在10%的显著性水平下,不能拒绝“M1不是BG的格兰杰原因”,因此从2阶滞后的情况看,不能确定M1是别墅、高档公寓销售价格增长的原因。这也进一步验证了在上文中提到的结论。
4.3.3原假设“M1不是SPF的格兰杰原因”,使用EViews3.1得到结果如下:
由相伴概率知,在10%的显著性水平下,拒绝“M1不是SPF的格兰杰原因”,因此从2阶滞后的情况看, M1是商品房屋平均销售价格增长的原因。
综合以上三个格兰杰因果关系检验结果,以M1表征的货币供应量是经济适用房屋平均销售价格、商品房平均销售价格变动的原因,但不能确定是别墅、高档公寓平均销售价格变化的原因。
五、结论及建议
由上述实证检验可以得出结论:货币供应量的变化是导致房地产(经济适用房屋)价格变化的原因,并且二者成正相关关系,但需要指出的是这一关系在货币供应量与别墅、高档公寓价格之间并不能完全体现。这一结论可提示有关部门在对经济适用房屋的价格进行调整时可使用货币政策工具,但对高档住房价格调整则需考虑其他政策。
值得注意的是在政策调整过程中,应先充分考虑存款准备金政策、再贴现政策及公开市场业务等工具对货币供应量调整的有效性及货币政策的作用时滞问题,才能进而达到调整房地产价格的目的。不可忽略的是,由于房地产产业的特殊性,其价格还受到多种因素的复杂影响,因此应将货币政策与其他政策措施结合运用才能达到理想效果,比如大力整顿和规范房地产市场秩序、完善土地收入管理使用办法、抑制土地价格过快上涨等。
参考文献:
[1]盛成松.货币政策能否调控房地产价格[J].银行家,2003,(9). [2]刘传哲,何凌云.我国货币政策房地产传导渠道效率检验[J].南方金融,2006,(7).
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[4]刘也.货币政策调控房地产分类市场的有效性研究[J].理论与实践,2009,(12).
[5]巴曙松.货币政策对房地产市场日趋敏感[J].中国产业经济动态,2005,(9).
2015年11月10日，在中央财经领导小组会议上，主席在谈及房地产时，罕见提及“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。”11月11日，国务院常务会议上，总理也强调要“以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费”。11月12日，国家财经领导小组办公室主任赴江苏等地考察时，再次强调“化解房地产库存”的问题。
化解房地产库存是本质
中央高层为什么要在这个时候突然再次高调提及房地产？熟悉中国公共政策语系的都知道，重大会议通稿中提及的问题，绝非随便说说，在大多情况下都强烈预示着下一步改革政策的走向。因此，要么意味着房地产面临严重的问题，要么意味着房地产又会成为拯救中国经济的白马王子。
看中国经济，其实只要看固定资产投资和房地产的表现，基本就能看明白。以固定资产投资为例，在经历过去30多年年均26%的增长之后，今年前10月已经掉到10.2%，而导致固定资产投资下滑的主要原因，一是制造业投资的下滑，一是房地产投资的下滑。而今年，一方面房地产销售数据回暖，另一方面房地产的投资却仍然低迷，这其中的原因就是房地产的库存。因此，“化解房地产库存”可谓抓住了中国房地产问题的本质。
新一轮救市政策即将出台
回顾中国的房地产调控政策，毋庸置疑，住房已经从以前的短缺到了今天的过剩。我所言的“过剩”有三个层面的意义：一是目前中国人均居住面积已经差不多超过了35平方米，房地产高速增长期已经结束；二是目前房地产库存惊人，即使按照官方的口径，待售面积超过6.8亿平方米，在建面积超过70亿平方米，按照人均35平方米计算，足够超过2亿人居住，而未来住房需求的群体不超过6000万，严重过剩是不争的事实；三是如果算上全国各地的小产权房，以及一些没有纳入统计口径的房子，中国住房过剩的状况会更加严重。
在住房短缺的情况下，无论如何抑制房价，房价都会上涨；而在住房过剩的情况下，价格和投资的阴跌则会成为行业的常态。高层在这个时候提出“化解库存”，绝非让房地产回到以前的癫狂状态，而是通过化解房地产的最大问题，避免中国经济下滑。在房地产投资对中国经济依然影响很大的情况下，房地产的稳定是宏观经济稳定的前提。
我认为，高层释放出的信号再清晰不过地预示着，新一轮更强的救市政策随即就会出台，这些政策的可能选项包括：首套和二套房的首付回到20%；公积金贷款的门槛和标准调整；印花税和营业税降低，以及各地出台相应的买房补贴政策等。在政策的刺激下，是否需要买房，房价会不会上涨？答案也是很显然的：一线城市、重点城市等20%的城市，在政策的刺激下，房价的上涨仍然是大概率事件；三四线城市，房价大涨和大跌的可能都不大，能够维持稳定，则居住型需求者完全可以出手买房。至于买房投资者，在三四线城市的风险仍然较大。
最后需要提醒三点：第一，不管如何刺激，中国房地产的好日子已经结束，不要指望房地产仍然会和过去一样拉动中国经济狂飙猛进；第二，考虑到明年中国经济依旧困难的事实，货币宽松、人民币贬值和负利率将会成为明年货币政策的常态，在负利率的情况下，一线城市和大城市的房地产仍然是投资保值的可选项；第三，国务院常务会说要通过改革户籍制度刺激住房消费，这是将消化房地产库存的希望寄托在农民工身上，我只能很遗憾地说，农民工救不了中国房地产。天下没有免费的午餐，低成本劳动力最终一定会严重伤害中国经济，也包括中国的房地产。管理
【关键词】房地产；泡沫；评价指标；政策建议
房地产泡沫主要体现在价格泡沫上，具体是指房地产价格脱离其基础价值而持续上涨的过程及状态。其直接原因是投机者对房地产市场的估计过于乐观，主观和客观上均背离房地产自身价值以及盈利能力。1998年7月3日国务院了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，标志着我国房地产业进入了实质性运作阶段。
目前各大房地产企业资金链趋紧甚至于断裂的新闻屡见不鲜，由于国内楼市特殊情况，虽没有形成泡沫经济，但如何应对目前的房地产形势至关重要。
1 房地产泡沫评价指标
目前应房地产泡沫评价指标大部分是选取袁贤祯1998年提出的房地产业景气指标体。其分为三个部分：同步指标、先行指标和滞后指标。同步指标是指其循环转折点与总体转折点几乎同时出现，其作用主要是描述当期经济运行所处的景气状态。先行指标是指其循环转折点在出现时间上稳定地领先于总体循环相应转折点的指标。为指标体系提供预警功能。滞后指标是指其循环转折点的出现落后于总体（详见表1）。海一、二手商品房成交量，比去年同期缩水近八成，创造了2005年以来新低。国庆期间，北京一、二手房住宅成交量同比去年下跌二成以上，其他大城市情况和京沪相似。
基于行政降温和欧债危机的双重影响，中国的房地产市场也面临严峻的考验，迫使政府不得不开始修改和完善调控政策，放缓一些激进的做法。
2.2 宏观经济特点
通过对当前房地产行业形势的观察和分析，统计资料发现当前宏观经济特点表现为以下四个方面：
1）贸易不均衡
目前我国的外汇储备总额也己突破1万亿美元，成为世界第一外汇储备大国。我国对美国的贸易顺差连年持续扩大，使得美国一直要求人民币升值，另外再加上一些国际舆论的不利影响，人民币升值的压力越来越大。
2）金融市场不断开放
我国于2001年12月加入世界贸易组织，紧接着在结束入世5年过渡期后，2006年12月起我国便开始全面开放国内金融市场，外资银行便可以和中国的银行一样开展人民都不同程度地加快了房地产业的迅速膨胀。
4）民间流动资金依然过剩
由于近年我国银行存款利率较低，股票市场低迷，以及理想金融投资产品比较匿乏，这便使得大量民间流动资金涌入房地产行业，使得房地产价格暴涨，产生房地产投资过热现象。民间流动资金过剩是导致近年我国房地产价格上涨过快的主要原因。
3 防止房地产泡沫政策建议
在当前严峻形势下，国家及各地政府有必要提出有效政策，以正确引导和促进我国房地产行业健康发展。
1）针对我国监管国外游资为防止泡沫发生，我们必须严格管制并进行积极引导国外游资的流入，防止出现投机行为。具体措施有：通过保持国内房地产行业的健康发展，有效的阻止国外游资投机房地产业；也可有选择地吸收国外资本，并对其最短投资期限加以规定；采取相关税收政策来抑制国外游资的投机行为。
2）针对人民币升值
人民币升值压力逐渐增大，其与经济的稳定息息相关。具体建议有：实现人民币渐进性升值，防止升值过快造成对房地产行业的冲击；对现有外汇管理体制进行适度改革，减缓升值压力。积极引导国外资金流入国内具有一定科技含量的制造类行业。
3）货币政策建议
当前我国需要不断完善货币政策体系，对房地产价格实行指标化以及及时监测，以保证我国房地产行业健康发展。具体建议有：有效控制银行信贷规模，同时严格管制房地产信贷数额比例；利用综合利率手段对我国房地产行业进行调控；通过建立房地产预警系统，尽快制定有效的货币政策。
参考文献
[1]曹振良、高晓慧等.中国房地产业发展与管理研究[M].北京：北京大学出版社，2002，4
