时间：2023-05-30 10:08:25
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产调控，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
在当今国民经济的快速发展中，房地产经济是不可忽视的经济支柱之一，直接关系到广大人民的生活。但是由于国内房地产产业正式进入到市场经济的时间相对较短，并且依然处于发展的最初阶段，虽然针对房地产产业，也出台了相关的政策和法律法规，但是健全度不足，导致在实际发展中房地产调控依然存在诸多问题。例如：货币供应链条负责、泡沫经济等，一旦房地产调控出现了文体，就会影响到国民经济的整体发展，其所造成的损失、危害也是无法估量的。所以越早发现存在的不足，及时地采取应对措施，再配合上恰当的引导与规范，这才是当今房地产调控的主要研究课题。
一、房地产调控政策对国民经济产生的影响
（一）房地产行业的产业链
考虑到房地产行业当前的产业链较长，同时具有很广的影响范围，所以在国民经济的推动上，还是具有明显的成效。随着2007年经济过热之后，经济的急速下滑导致包含房地产行业相关的水泥、钢铁等众多产生都出现了过剩现象。虽然供给的上升必然会拉动需求量的上涨，但是不合理的房地产市场发展，导致相关产业出现了非理性的发展趋势，最终出现资源过剩的现象。但是产业结构的升级与调整是行政干预无法全部做到的，通过调控房地产，才有利于根据市场机制，让相关产业做出从内到外的改革，这样也有利于产业结构的优化。
（二）房地产行业资金密集
由于房地产行业术语资金密集的产业之一，资金的松紧紧密的联系到房地产行业的发展，在调控房地产中，最主要的一项措施是通过适当引导信贷投放的方向，才有利于房价大幅度拨动的抑制。主要是“一个导向、两个渠道”对国内经济结构的调整产生了不同程度的影响：第一，资本市场的导向作用，虽然国内很多房地产企业筹集资金相对有限，并且没有获取融资的资格，但是资本市场中的价格波动对资金流向会产生引导；第二，购房方的资金投入渠道，一般来说，购房者主要分为了投资和消费两类型，但是国内实际的投资需求却让房价一直高居不下；第三，金融中介融资渠道，由于当前国内不完善的资本市场，对于房地产市场资金的需求而言，金融中介提供的融资服务就产生了极大的作用。
（三）大规模的信贷，必定会导致流动性过剩
第一，房地产本身具有的防通货膨胀的能力以及商品的实际属性，带动了部分购房者的需求，尤其是投资需求的大幅度增加，导致房价价值也呈现大幅度上涨趋势，让投资者获取利益，进而带动投资需求，却让房地产行业发展陷入到自我膨胀的阶段。这一阶段的出现，必定会导致资金都向房地产市场快速靠拢，虚拟泡沫也会越来越多；第二，由于房地产行业的资金密集型属性，也会增大对银行信贷规模的需求，在风险得到控制的前提下，银行必定会加大对房地产行业的信贷投放，这样会出现实体经济空心的局面。通过房地产的政策调整，也可以合理的规划与配置资源，通过银行政策性、风险的信贷指导、房产投资性成本控制加大等措施，对于房地产市场资金的供给也必定会产生影响，促使资金从房地产市场流向实体经济，这样也会减少房地产市场投资，最终推动房地产产业结果的快速调整。
二、国内房地产调控的具体政策
（一）国民经济结构的优化
只有做好郭明经济各个部门和房地产行业之间的关系协调处理，才能够达到优化国民经济结构的目的，在房地产行业发展得以推动的同时，与整体国民经济发展达到统一协调的目的。在这一过程中，关键在于地方政府履职是否正确。在房地产的投资上，地方政府可以利用土地的垂直管理来抑制过度投资的出现，并且根据当地经济发展的实际情况，根据因地制宜的需求，才能够杜绝将房地产行业仅仅作为支柱型产业的现象。因此只有将房地产的发展放置于恰当、合理的位置之上，才能够科学、合理的对区域产业结构进行规划布局。
（二）房地产投资规模的控制
合理的控制房地产行业的投资规模，需要从本质上找寻能够抑制房地产行业泡沫经济产生的方法。最近几年来，由于房地产投资规模、政府资产投入的飞速增长，必定会出现投资过热的现象。目前，对房产经济过快发展的控制是首要任务，如果出现房产过热现象必定会导致金融体系风险的增加，强化金融机构的监管力度是重要手段，控制、规范银行信贷总额当中的房产货款占据的比例，通过各种措施，做好房地产企业融资手段拓宽引导，如此才能避免大规模、系统新更多投资风险的产生。
（三）房地产发展模式需要加以调整
纵观房地产行业发展历史，由于粗放型的发展，造成了大量资金的不必要的浪费，如此的发展完全违背了十一五规划所提出的集约型经营方式，所以转变房地产行业发展模式刻不容缓，对推动房地产行业从粗放型发展模式转变为集约型发展模式也是一项迫切的任务。所以在对房地产行业发展模式的调整上，应当本着以人为本、节能环保的原则，才有利于国民经济持续、稳定、健康、快速的发展。
（四）做好市场供需的宏观调控
当前房价虚高是国内房地产经济面临的最大问题，就如一把利剑悬在头上。一旦出现掉落现象，对于房地产行业的打击可以说是致命的。因此通过科学、合理的方式来解决泡沫经济是房地产研究者的必要任务，如此才能够推动房地产市场回归到正常的运作轨道之上。无论是政府部门，还是房地产开发商，都需要明白自身存在的问题，能够客观、冷静的对房地产市场做出分析，切忌盲目乐观的心理，对房地产未来的发展，需要根据经济发展运行的规律来进行准确的预测，如此才能找出正确的发展之路。
（五）落实科学发展观
作为地方政府部门，尤其是中小型城市的地方政府部门，需要贯彻全面发展社会经济的综合能力以及贯彻落实科学发展观。我国很多城镇对房地产行业所带来的经济效益过分依靠，最关键的因素在于其余产业发展的相对落后，导致地方政府错误的认为发展其余行业不如卖地获取的经济收益来得快。想要从根本上解决这些问题，需要科学规划、因地制宜，推动地方优势产业、特色产业的快速发展，如此才能够减少地方政府对于房地产行业的依赖，才能够推动地方城镇综合经济实力的全面提升。
总之，随着国内房地产市场的不断发展，虽然在客观上也为我们创造了经济效益，但是我们却应当认识到其中可能存在的危机和风险。国家有关的调控部门和房地产开发商都需要重视房地产问题的严重性，能够对其加以研究，在思想上，做到最大限度的引导房地产投资者和购房投资者，使其他们树立正确的价值观、消费观。另外，在制度上，也要根据房地产的实际情况加以完善，特别是法律法规的切实实施，才能够避免漏洞产生的几率，才能够在经济上对国家宏观调控进行充分地利用，从而将房地产经济引上正确、规范的发展道路上，才能够为广大人民服务、谋取利益，为建设和谐、稳定的社会而努力。
参考文献
[1]徐策.对新一轮房地产调控政策的思考[J].中国物价，2011（03）：56-57.
我们的研究表明，房价上涨的原因是住房投机比重过高的情况下货币的长期过量供给，流行的观点如城镇化加快推动论、刚性需求甚至是“丈母娘”拉动论、土地稀缺论等都不可靠。
正是2011年的货币政策调整使房价上涨的环境发生了逆转性变化，导致坚不可催的房市开始松动。主要体现有二：
一是宏观层面，金融货币由过度宽松转为稳健适中，使房市上涨的宏观面发生较大改变，特别是去年四季度后，银行面临可贷资金不足，金融体系出现内生的紧缩机制时，房市增长变为无本之木，许多房企面临较大的资金压力，一些企业面临资金链的断裂。
二是微观层面，流入房地产的资金流增长出现了明显放慢态势。金融危机后第一年2009年，也是房市泡沫最严重的一年，全国房地产投资资金来源数据显示，流入房地产的资金同比增长高达45%，比同期的房地产投资需求增长高出近30个百分点，大量的资金追逐房地产，房价必然大涨。2010年，资金增长仍高达25.2%，社会上的各种资金都看涨房地产，对房地产泡沫形成强大的支撑作用。2011年前三季度这种局面仍在持续，但到四季度后则出现了逆转性的变化，流入房市的资金出现了少见的零增长，这与宏观金融面的变化相结合，使房市出现了明显的向下调整“拐点”。
到今年一季度、二季度房市资金增长仍然低迷，一季度流入房地产的资金同比也仅增长8.2%，比去年四季度有所恢复，但与当期房地产投资增长仍高达23.5%明显不对称，过去都是资金增长快于投资增长，大量资金追逐投资，房市必然上涨，现在倒过来，房市调整也就必然继续，二季度形势不仅没有改观，而且有所恶化，二季度流入房地产的资金同比增长仅为3%，比一季度还低，从这一形势看，房地产5、6月份回暧是缺乏资金面支持的，而主要是因为“赌博效应”、“降价效应”、“忽悠效应”等短期现象，不具有长期性。只要货币政策仍然坚持稳健，房市调控政策不动摇，房市调整仍将是大趋势。
但7月以来资金流的变化，特别是8月的资金数据再现房市泡沫的“长影”。7月当月流入房地产的资金增长9.3%，比二季度明显增多，而8月流入房地产的资金则大幅上升至29.3%，这可能是新房市泡沫的前奏。由于大量资金的突然涌现，房地产投资又开始回升。
在经济缺乏内在增长基础的情况下，当下消费、出口均明显不足，稳增长政策无论动机如何，一个结果就是保房市、甚至可能支持房地产泡沫。因为过去企业长期高投资形成的产能、产量，没有最终需求的支撑，最终只能转为产品闲置、库存。如果多供给货币、多投放信贷，实体经济难以恢复，而最终需求不可能短期创造，结果只是形成资产泡沫。
从数据可以看出这种效应：8月份全国固定资产投资（不含农户）资金来源比7月份增加34951亿元，同期房地产资金来源则增加了8882亿元，占25%。如果按过剩资金（超过经济增长需求的资金供给）来测算，过多的资金有80-90%都流入到房地产业，这是8月份房市出现异常变化的根本原因，即货币政策又在“开闸放水”。根据测算，今年由于CPI增长的回落，GDP增长8%，只需6万多亿新增信贷。8月份数据显示，目前新增信贷规模已接近6万亿，全年新增信贷可能达到8万亿。
最近中央的万亿资金，地方的17万亿投资，看起来都不是有意向房地产开“闸”，但客观上，只要有过量流动性，房市必然是最大受益者，因为中国投资者，无论是个人、企业还是地方政府，都存在“住房偏好”，也因为中国的实体经济正面临最终需求不足的困扰，多放货币，房市成为最大的“蓄水池”，这已被反复证明。地铁的投资、各种巧立名目的投资计划，本来就在正常进行，只不过借“稳增长”之机，多从银行或其他金融机构获取资金，初衷可能很好，但受利益驱动，结果很可能还是支持了房市。
显然，这种说法就是针对当下资源和政策集中在房地产等虚拟领域，导致整个经济对房地产的过度依赖而言的。因此，中央在提出回归实业的同时，强调“坚持房地产调控不动摇，促进房价合理回归”，这是一个货币的两个方面。
在欧债危机的阴云下，决策者为了保增长而再次放松房地产调控，再次打开货币的水龙头刺激经济，是最让人担心的，有可能使得已经发展扭曲的房地产更加扭曲。稍有常识的人都知道，这几年房地产积累的巨大泡沫已成为宏观经济的最大癌症，再加上地方对房地产的过度依赖，导致调控政策成了不严肃的“橡皮筋”――房价飞涨时，就把政策收紧，房价刚出现回调势头，就担心增长而又放松，导致政策的公信力备受质疑。
事实上，房地产的理性调整，是吸引资源回归实业的前提，房地产暴利，投资房地产赚钱容易，就不会有人勤劳致富，踏实创业。
中国经济这么多年转型缓慢，一个重要原因就是资金、人力等资源过度集中于房地产业，意味着关系国计民生的实体产业和高新技术领域逐步萎缩，最终使经济呈现“空心化”，只追逐短期利润，只热衷炒作，最终结果就是竞争力的丧失和经济的最终崩塌。
只有房地产告别暴利，资源将向制造业和高科技分散，中国经济集聚的大量地产泡沫才可实现真正的“软着陆”。
房价的合理调整有利于房地产自身发展，不仅不会引发社会问题，反而给中国经济带来莫大的契机：房价合理调整，才有新的购买能力入市，房地产僵局才能打破；房地产从业者才能彻底洗脑、理性看待房地产市场的去暴利化趋势；社会资金才能逐步转向实业，不会再次观望抄底房地产；被房价撕裂的社会才会弥合；真正的转型才有得谈。
目前的零星信息显示，除中央外，北京、上海都已表态在2012年坚持房地产调控不放松，通过加大普通商品房供应，加快保障房建设，为房地产降温的同时，也为扭转中国经济被房地产绑架、产业“空心化”、实业萎缩的态势赢得时间和空间。这场战役，只能赢，不能输，也输不起。
目前，房价上涨的势头已初步遏制，部分城市出现了价格回调。但借助于欧债危机，开发商和地方政府总会幻想再次放松货币政策，并将保增长的宝再次压在房地产上。因此，2012年要坚持房地产调控，就必须防止在政策层面出现松动，避免再次非理性反弹。
对房地产企业而言，更重要的是应该看到，前十年房地产和房价的快速上涨期已经结束，整个房地产都面临着转型的问题。我们看到，在一些理性的企业已经回归。
2010年以来，包括宏达股份、恒顺醋业、金发科技、西部矿业、水井坊等16家主业非地产的“涉房”上市公司宣布退出楼市。万科总裁郁亮是第一个提出房地产将告别暴利行业的业内人士。在他看来，房地产将进入“下半场”，“房地产市场下半场完全不同，要和发展势头过快、有暴利可图的时代告别。我们要向制造业学习，要有正常的行业利润水平，要通过品牌、性价比等赢得市场
机会。”
【关键词】房地产 调控 需求 供给
一、房地产调控政策的背景
2010年之前，得益于宽松的货币与财政政策，房地产行业得到飞快的发展，几乎所有城市的商品房销售面积及销售额均达到历史高位。同时由于“热钱”的不断涌入，各房产企业的竞争非常激烈，“地王”的竞标单价不断打破记录，成本的增加无形地推动价格无限地攀升。在此背景下，房地产市场的调控迫在眉睫，中央政府与2010年1月7日出台了“国十一条”,由此进入调控阶段。
我们在经济学中通常使用供给与需求达到均衡时的价格来衡量产品的真正价值。如果供给超过需求即供过于求，或者需求超过供给即供不应求，均会引起价格相对于真正价值的波动与偏离。因此，从根本上解决房地产问题应是从总供给与总需求两方面着手，目前政府采取的“房地产调控”政策也正是基于对这两方面的调整与控制，通过深入分析造成房产供求失衡的原因，进而对症下药，控制总供给与总需求达到新的平衡，使房价稳定下来。
二．从供需角度剖析房地产政策
（一）控制各类需求
（1）提高存款准备金率。这是央行调控货币市场的有力工具，通过调整准备金率，一方面减少商业银行的超额准备金，另外一方面也降低了货币乘数，从而控制货币的总供给，增加房产开发商的融资难度，减少房地产投资的“热度”。同时，从宏观上对冲外汇储备剧增、出口顺差等原因造成的流动性过剩，控制CPI增速及通货膨胀；
（2）谨慎提高相关利率。此举通过两个方面来控制投资与购房需求。首先，高利率提高了开发商的融资成本及风险，大大缩减了其利润水平，降低再投入的能力，抑制了投资需求；另外一方面，高利率直接增加了所有购房者的购房成本，强制性降低了购房需求，尤其是2010年4月对二套房房贷贷款利率的调整，又进一步提高了购房成本，控制了投机性需求。此外，高利率也可以控制房地产泡沫引起的通货膨胀，但由于引起的超额利息支出无法区分承担者的购房动机属于合理性还是投机性，无法兼顾正常合理的自住购房需求者的利益，同时降低了整个社会的经济需求，因此需“慎用”。
（3）对开发商及购房者实行差别化信贷政策。首先，通过引导银行和信托等金融机构，对房地产行业的信贷调整额度、风险评级、风险溢价，控制对该行业的资金投放额度，限制房企的融资渠道，控制投资需求；其次，又通过类似三套房贷暂停的政策提高了投机购房的购房压力，从而限制了各种投机性购房需求。
（4）税收政策。房地产相关课税税种不断开发，而且伴随着税率的逐步提高以及课税范围的不断推广，尤其是对多套房持有者的征税，均旨于大大提高购房交易成本，包括持有成本和出售成本，抑制投资性购房需求；同时有利于节约住房、土地资源，对住房基本消费平等化、促进住房公平有积极意义。但由于相关税种存在重复征税引起争议，房产税还处于试点状态。
（5）房产的限制购买与停止购买政策。从2010年开始，由主要一线城市到二三线城市，各地方政府相继出台限制性购买政策，通过对外地户籍居民购房、公司购房、对本地户籍居民购房套数以及多次购房时间间隔的限制，强行遏制了过度的投资投机性需求，在中心城市比如北京、上海等地实施限购政策的效果尤其显著；限购政策是目前调控的最有效的手段，以行政手段强制将“热钱”隔离，是从根本上控制购房需求的前提，避免政策落空，同时又不会影响租赁、度假、物业等相关产业的发展。
（二）增加住房有效供给
（1）采用财政手段直接或间接地推进城市保障房的建设及扩大有效住房供应量。保障房建设是从根本上减少房产供求差距的有效手段。从直接的角度来讲是通过政府拨款提供资金，扩大相关财政支出，比如增加中央财政拨款、地方政府公共预算的相应比例，用于实现保障房的建设；间接则是指政府通过补贴、减税甚至免税等财政手段，鼓励并引导信贷资金向国家政策扶持的保障房建设项目投放，同时通过合理的利率降低保障房的建设成本，提高民间资本的投资积极性，从而最终推动保障房的建设。加快保障性住房建设，已成为房地产调控寻求突围的重要突破口，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系，对有效遏制当前房价持续上涨和加强房地产调控都将产生积极影响，解决由住房供给结构严重失衡引发高房价等一系列社会和经济问题。同时，扩大有效住房供应量是通过房产税增加了住房持有成本，迫使持有多套房者“吐出”一部分房子，扩大住房供应，从而抑制房价增长。
（2）采用行政手段强制调节土地的合理供应及控制土地的价格。从2010年开始，从中央到地方，住房用地的计划供应总量逐年增长，2011年的住房用地计划供应总量在2010年实际供应量的基础上增加了72.6%，直接而有效的增加了土地的供应；通过控制对大型商品房及别墅的土地供应、强制要求增加对经济适用房、廉租房及中低价位、中小户型等商品住房的土地供应以及对民生住房建设用地或保障性安居工程用地的优先安排，来提高土地的有效利用率，进而提高住房的有效供给量。其次通过强制杜绝非法囤地来平抑土地价格。土地供应的控制有利于土地价格及房价的回归，提高了土地的使用率，增加了住房有效供给，从根本上改善了住房需求。
三．房地产政策的未来展望
（一）调控效果将显现
去年10月份以后，在万科、保利、金地等大开发商的带动下，一线城市房价出现明显下跌，二三线城市房价滞涨，县级城市房价涨幅缓慢。前几年，开发商谋求暴利、消费者盲目购房、地方政府土地财政思维严重，正是这些非理性的心态导致中国房地产市场疯狂，房价持续疯涨。而在今年，市场各方将逐步确立理性心态，开发商抛却暴利思维、消费者确立理性房屋消费观、地方政府抛却土地财政思维。同时，在国家紧缩银根、加息、限贷等政策调控下，房地产行业整合将加剧，部分中小房企将或因转型、关闭、破产而告别房地产领域，随着行业整合及市场竞争的加剧，产业升级也必将提速。整个房地产行业将出现建筑工厂化、家居智能化、产品个性化等趋势。
此外，房地产投资增加必然会拉动经济增长，一般在成熟国家中，房地产投资占GDP的比重在5%到10%左右。而我国房地产投资的比重远超过这个区间，2012年我国经济发展目标为GDP增长7.5%，8年来首次破“8”，足以说明经济结构调整的决心。
（二）调控将难以长期持续
根源于房地产调控的干扰因素过多，包括各种内在或外在性因素，无法从根本上消除。比如说土地财政问题，这是一个老生常谈的问题，地方政府依靠房地产完成财政收入目标以及平衡财政收支的现状暂时无法改变，目前来讲地方政府仍旧面临巨额债务的压力，这是地价攀高的根源，因此暂时只是行政手段压制了其推高低价的冲动，而政策一旦放松，地价就会立即反弹；还有目前投资资金缺乏合适的投资渠道，由于近几年来在房地产行业的推动下，出于对通货膨胀的预期，投资资金缺乏可以获得超额收益的投资渠道，目前房地产调控政策只是通过行政手段将“热钱”隔离，但是无法根本性地解决投资资金的去处，因此调控政策一旦放松，这些资金仍旧会立即追高；除此之外，国际经济因素干扰调控，近年来美国经济复苏非常缓慢、欧洲债务问题的扩大升级，都会影响全球的经济发展，也很容易造成全球性经济的动荡，如果发生引起动荡的全球性大事件，调控政策将被迫打断。因此，目前的房地产调控难以长期持续。
参考文献
[1]戚蓉蓉.近年来房地产调控政策分析及展望[J].中国房地产金融，2011.5 (4):21-22.
另一方面，房地产“去库存”的压力仍然很大，加强对热点城市和周边地区的调控，也意在把社会资金引导到三四线城市，以加快这些城市的房地产“去库存”。但“去库存”的效果并不理想，据海通证券统计，2017年3月64个三四线城市商品房销量降幅达24.3%，而全国的房地产库存先降后升，2月末的待售面积为7.06亿平方米，比“去库存”政策出台时的2015年10月底的6.86亿平方米还要高。
房价调控走过的十年
一二线城市的房价调控与三四线城市的“去库存”能否奏效？在回答这个问题之前，我们先看一下过去10年的房地产调控史。按房地产价格的波动周期划分，最近10年的楼市调控可分为4个阶段。
第一阶段：经济手段抑制期（2002年到2008年中）。早在2002年，国家九部委就217号文，之后陆续有“国八条”“新国八条”“国六条”和“国十五条”，调控的手段偏重经济，从土地供应、金融信贷、税收、首付比例、住房结构、贷款条件、货币政策等方面入手，虽然是房地产调控，但没有跳出宏观调控的范畴。
第二阶段：鼓励购买期（2008年底到2010年初）。针对2008年下半年宏观经济形势恶化、房地产行业衰退的局面，在出台“4万亿”经济刺激计划的同时，还出台了房地产刺激政策，力度之大，前所未有。在此次救市中，京沪等地一些区域的房价翻了一倍。这时房地产调控已经脱离宏观调控的范畴，成为民生问题。
第三阶段：行政干预式调控期（2010年初至2014年9月）。2010年元旦过后，史上最严厉的“新国十条”出台，用行政手段直接限制异地购房（“限购令”），大幅提高二套房贷标准等措施密集出台，数十个城市先后推出“限购令”，户籍、社保缴纳年限成为购房的前置条件，并逐步成为社会管理的核心工具之一。到2012年初时，房地产市场进入僵持状态。京沪等一线城市的一手、二手住宅成交量、成交均价涨幅均为近几年来的最低点，资金向三四线城市转移，开发商也离开一线城市，在三四线城市拿地。
但大家很快就发现，三四线城市的楼房供给过多、房价上涨乏力，到2014年9月30日，除了4个一线城市外，其它城市均取消了限购。部分城市甚至不得不开始救市，如海口出台房地产销售奖励政策。与此相映照，一线城市尤其是京沪两地的房市依旧火热，2013年初京沪不得不强化限购政策，甚至推出外地户籍单身者不得购房等升级政策。
第四阶段：分类调控，控房价与“去库存”并行期（2014年10月至今）。2014年下半年以来，一二线与三四线城市的房价走势出现明显分化。一方面，面临“去库存”的压力，2015年2月时，70个大中城市中，66个城市的房环比下降，房价下跌是无法“去库存”的，因此2014年9月末限购全面取消时，央行也放宽了贷款约束，其效果是显著的，到2015年10月，70个大中城市新房价格环比下降的城市少了一半，只剩33个。
另一方面，宽松的货币政策又助L了中心城市的房价，深圳、北京、上海更是出现爆发式上涨，中心地段的房价在一两年内涨幅高达100%，这让原本就开始分化的房地产市场越发分化。居高不下的房价背后隐现的是房地产泡沫，处理不当就会酿成系统性金融风险，这是目前房地产市场调控最主要的背景。2016年末召开的中央经济工作会议要求房地产调控要分类，因城因地施策，解决三四线城市房地产库存过多的问题，也要抑制一二线城市房价过高的问题。
房价调控奏效的关键
要判断房地产分类调控能否奏效，需要先解释为什么房地产市场会分化。首先，房价上行是在城市化的背景下展开的，中国城市化率从2001年的38%升至2016年57%，平均每年增长1.3%，这意味着每年有1600万人进城。新增的购房需求与租房需求，势必极大地拉动住房市场。房价攀升较快的城市，通常是人口的流入城市，而萎靡不振的三四线城市，则是人口净流出或人口流入较少的城市。
此外，自上而下的行政级别，使得资源分配倾向于大城市，如好大学、好医院、体育场、游乐园等都集聚在大城市，容易造成房地产溢价。对于多数外地人来说，在城市里买房子，是在城市立足的前提，不买房子，无法落户，就不能享受子女教育等一系列社会公共服务，这是一二线城市房子贵的又一原因。
但梳理调控政策后不难发现，这些政策的立足点大多是抑制流入人口的需求，如“限购令”等，却难以从根本上减少需求。因此，倘若不改变一二线城市相对其它地区的资源优势，随着时间的累积或限购的放松，需求释放会让一二线城市的房价上涨得更快。
其次，在住房供给上，供给与需求并不匹配。三四线城市人口流出，却依然放任住房供应（土地供应量基本上是过度供应），无形中积累了那些地区的金融风险；与此同时，却又减少了人口流入地区的住房供应（限制土地供应，尤其是核心市区的土地），反倒加剧了当地住房短缺的状况。
举个例子。从过往6年的供地情况看，北京一直在减少供地，商品房住宅实际供地已由2011年的1220公顷降低为2016年的850公顷。从北京市商房用地供应看，2011年到2016年间的实际供应量是598公顷、472公顷、978公顷、517公顷、382公顷、103公顷。土地供给的收紧与人口规模的扩张形成鲜明对比，这是一二线城市房价上涨的最关键因素。
由此可见，人口的净流入和土地供给规模是否匹配是判断一个城市房价涨跌最关键的两个指标。总体看，数据显示，2016年的外出农民工中，进城农民工下降到13585万人，比上年减少157万人，城市化的动力主要来自行政区划变动，而非农民主动进城，这意味着农民主动向城市流动的城市化进程已经减缓。
一二线城市的人口规模扩张尽管放缓，但对流动人口的吸引力仍然强劲，常住人口规模仍处于上升状态。一二线城市存量的非户籍人口规模也很大，住房拥有率大多处于低位，存量的购房需求还很足。
与一二线城市人口净流入对应的是土地供应的不足，除了严控大城市土地供应的约束外，地方政府抑制供地规模、维持房价，其实也会推高土地出让金的总量，这一动机目前尚难改变，这些都预示着除非发生突发事件，彻底改变市场预期，否则，一二线城市的房价将长期保持坚挺。
三四线城市就没这么乐观了。在进城农民总量缩减的情况下，一二线城市人口的扩张意味着三四线城市的人口是净流出的（可能仅有部分区域的人口是增加的），消化现有的住房库存已力有不逮，而这些地区为了维持土地出让金的规模，却不得不继续出让土地，导致新增住宅规模很难缩减。在这种情况下，“去库存”只是创造了需求，刺激人们的投资需求，将开发商的债务转移至私人部门，对降低系统性风险的帮助并不显著。
最近官方的三种表态方式，既表明了政府对当前房地产宏观调控的坚决态度，也预示着中国短期内房地产市场的走向。一是总理最近撰文指出，国内宏观调控的取向不会改变，以及要确保房地产宏观调控出成效；二是早些时候在一二线城市盛行的限购令开始向三四线城市推广；三是国家税务总局正规划修改房地产税收制度。
当前中国房地产市场仍然是以投资为主导的市场，如果价格不变化，要遏制房地产投机炒作是不可能的。高房价形势下，泡沫未挤出，反而让早些年一二线城市吹大的房地产泡沫流向了三四线城市，房地产市场巨大的金融风险进一步扩大。笔者估计，这就是最近政府把限购令向三四线城市推广的原因所在，也是政府一直在强调的房地产宏观调控不会放松的关键所在。
不过，房价的变化有几个现象值得密切关注。一是一线城市房价似有松动，比如北京通州一些项目的房价在向下调，但是这种变化还不具有普遍性。当前房地产市场预期并没有改变，特别是当前仍是以投资为主导的市场，如果赚钱效应不改变，那么投资者仍然会预期房价上涨而不下跌。在这种情况下，尽管住房销售量大幅下降，但多数投资者仍会把手中的住房捂得更紧。二是从统计局公布的数据来看，今年以来70个大城市的房价基本处于一个僵持的态势中，即当前不少城市的房价不涨也不跌。但实际情况相差可能较大，特别是三四线城市房价上涨态势并没有改变。三是不少城市住房销量严重下降，这意味着房地产商资金链会出现紧张，并打击房地产商对未来市场的信心，这从不少城市近期大量出现土地拍卖流拍可见一斑，结果导致地方政府土地出让金全面减少。在这种情况下，尽管市场预期有可能出现转向，但地方政府可能不会甘心，因为它担心土地财政面临大问题。
温总理最近的撰文意思其实很明确，面对当前国内外市场的不确定性增加，中央政府不会再如2008年那样让当前的房地产宏观调控出现逆转。中央层面最近力推的两大房地产政策基本上与总理文章的精神一致。
一是住房限购令向三四线城市延伸，政府希望该政策能遏制住房投机炒作。不过，用行政管制的方式来限制住房投机炒作，作用仍有待观察。
二是最近国家税务总局表示要加紧修订房地产税收相关条例。如果能取消国内住房税收过度优惠的政策，或者住房税收政策稍微严厉一点，对房地产投机炒作将是釜底抽薪，期盼能出台公平公正度高一些的新税制。
总之，从中央层面相当坚决的表态来看，这说明最高决策层很清楚当前国内房地产泡沫的巨大危险性。但要放弃房地产市场的工具性(房地产市场是经济增长的重要工具)却是要有更大决心的。要坚决地挤出房地产泡沫并去除房地产赚钱效应，还得坚决改变当前住房按揭的信贷条件，比如进一步提高住房按揭贷款利率，降低其杠杆率及改变融资条件，真正让住房投机炒作者不敢进入住房市场并让进入者早点退出。这需要从包括房地产流转、持有、转让等各个环节入手。
(易宪容 中国社科院金融研究所研究员)
自2010年4月以来的这一轮房地产调控，从“坚决遏制住房价过快上涨”、“坚持调控方向不动摇、调控力度不放松”，到今年5月“稳定和严格实施房地产市场调控政策”，基调转变的背景与经济下行风险加大，在保增长的现实需要下，二季度以来，开发商、居民预期及市场表现都已发生明显变化。
过去10年中，当市场参与者预期到房地产调控将开始放松时，投资者便在价格反弹前进场。这已经成为市场一个普遍的预期。这种状况正是多年来房地产市场与政府政策博弈的延续，亦是多年来房地产市场调控屡次未果、房价与居民收入越来 越背离的原因。自2003年以来，几乎每一年中央政府都会出台一些打压楼市的政策，但往往因为各种原因无果而终。近10年来，中国居民便产生了一种强烈的心理预期，就是房价只会升而不会跌，而地方政府每每在重要关头时都不能坚持住调控政策，则使这种心理预期变得愈来愈强。
房地产某种程度上被设计为中国地方政府融资的制度安排，地产商负责将家庭的储蓄和银行杠杆不断转化为地方政府收入来支撑投资的繁荣。
过去一年多，中央政府执行了“史无前例”的调控政策，核心是从需求端通过限购来冷却地产，但是这种调控并未导致房价的崩溃，这是因为政策一直暗中接济地产商的资金链。比如去年是影子银行体系支持了开发商，大量贸易链贷款暗中的流向也是地产，甚至有一些地方暗中压银行支持地产商，具体方式是要银行提供资金给一些政府性实体，关键时候收购一些开发商的库存。总体来讲，地产商“以价换量”进行得并不顺畅，宁愿扛着也不降价。但是销量却出现了“硬着陆”。这意味着房地产商处于高杠杆状态，难以借入更多的钱。众所周知，只有地产商的债务转化为房地产投资，最终才会变成地方政府的收入，销量“硬着陆”直接引致地方政府收入存在问题。
随着宏观层对于房地产调控的松口，房屋销售数据5月开始明显反弹，这是长时间限购所积累的刚需存量释放的结果。而这其中可能还有相当多的“伪刚需”。
为何中国人一直急于买房，不管他们口袋里的钱有多少？简单来说，就是怕楼价上升，今天不买，将来就更买不起。
在一个买方和卖方（地方政府＋开发商）力量完全不平衡的市场中，过去10年中，卖方一次又一次地制造“只涨不跌”的恐慌，如此虚假而扭曲的“刚需”形成。很多人往往被狠狠宰了一刀，回头还得感叹自己当时的“明智和幸运”。
所以讲中央政府的限购政策虽属无奈，或也可以某种程度上理解为对消费者的一种保护。但为了短线的增长目标，有关部门可能会又一次开始默许自己的政策底线不断被地方所突破。
但在笔者看来，即便这种短线政策开始起到了一些作用，但这一次持续的时间和上涨的力度可能会远远差于过去十年中的任何一次。 原因很简单：在中国，如果将“诸侯”(地方政府和国有经济部门)锁在笼子里，地产就去了“势”。
未来5—10年，中国将面临人口红利的窗口关闭和制度红利的衰竭，经济增长的潜在中枢下移，投资和储蓄结构或会发生深刻变化，引致过剩储蓄或会消失和经常账顺差或被抹平；而美国“服务业可贸易水平”的经济再平衡战略深化，将导致可能出现越来越明确的长期回报率回升的预期，1998年以来的经常账逆差恶化的状况或被大幅修正，债务的前景因此而可能变得可持续。
同时，利率市场化的推进正快速压缩着银行的息差空间，随着银行股价向净值靠拢，银行将逐步丧失外延式资本扩张的能力，信贷增速和货币乘数中枢都将显著下移。
过去10年中，中国的货币增速是18%，未来5年下落至名义经济增长之下是大概率事件。那靠什么来支撑高价位的地产存量呢？
新一轮楼市调控加码的“靴子”又咣当一声落地了。站在“风口浪尖”的“新国五条”再次引发了大家的热议。大家热议的焦点主要有两个：一是以往的调控一次次沦为“空调”，这次的调控就能有好的表现吗？二是严征二手房交易个人所得税，到底会抑制房价呢，还是会助涨房价呢？
之所以大家这么关心这两个问题的答案，是源于一直以来我们的习惯性思维，即：房价跳涨一露头，就应该用“靴子”砸它一下，而房价平稳时，则可以随它去。我们的房地产调控政策总是太着眼于眼前，而忽视了立足于长远。虽然从2005年3月开始，政府就提出要“高度重视稳定住房价格”，但是十年的调控历史已经显示了一个清晰的调控脉络，那就是：CPI走高，经济过热，调控政策就加码，而一旦经济下滑，“保增长”就跑到了“稳房价”的前面，调控措施就成了摆设。最典型的就是2008年，上半年还在调控房价过快上涨，下半年就变成了“救房市”以“救经济”。2011年和2012年初各地在放松调控上私下搞小动作，其背景也与经济下滑有关，其目的亦是保增长。说到底，政府其实一直把房地产调控当做短期的相机抉择的经济调控手段，而不是一项长期的制度性经济和社会政策。
楼下太吵，就扔只“靴子”并叫喊一声“别吵啦”，过段时间再吵，再扔只“靴子”。如此反复，时间一长，大家就习惯了。这样一来，房地产调控的效果自然大打折扣。
简言之，我国房地产调控需要尽快建立长效的制度性框架。这个框架应包含六方面：一是重新梳理中央和地方的事权与财权关系，建立完备的地方税体系，让地方财政更多地依赖于存量房产而不是增量房产；二是给地方财政预算施加民主监督的硬约束，抑制地方财政支出的无限制膨胀，支出不减，增收冲动难抑；三是改善收入分配结构，减少贫富差距；四是尽快建立完善的房产税差别化征收体系，保障合理性住房需求的同时，给投资性和投机性购房者施加“惩罚性”成本，目前上海和重庆试点的“象征性”房产税政策肯定不行；五是构建商品房、限价房、廉租房、公租房等多层次的住房保障体系；六是重建土地制度，打破政府一手垄断土地的市场格局。而在这个制度性框架中，房产税是最重要且不可缺失的一环。
当然，这一市场机制的建立绝非朝夕之功，而是要做好长期的打算。在长效机制完全建立之前，为给制定政策腾挪时间和空间，增加土地供应、限购、限贷等临时性调控措施也必不可少。关键的是，十年九调控，我们在上述的长效机制上有什么作为呢？即使有，也是步伐太小。不能老是犹豫不决，瞻前顾后，雷声大雨点小，没有第一步，哪来最后的完美。边走边改，自然就会水到渠成。
（作者为北京科技大学经济管理学院教授、博导）
责编/刘建 美编/李祥峰
“史上最严调控”政策作用下，各地土地交易量萎缩、开发商拿地缺乏热情、土地流拍频现。
地方政府开始焦躁起来，中央与地方的博弈正在酝酿最大变数。
土地收入跳水
中国指数研究院日前的对120个城市的监测报告表明，第一季度住宅用地交易遇冷，土地成交量和成交价格双双下滑。该报告显示，一季度全国120个城市共成交土地4372宗，环比减少2l%，但与去年同期相比反而增加13%;土地溢价水平降至8.10%，是两年来最低水平。 海南正在试图松动“限购令”。
一线城市具有标杆意义。截至3月29日，北京市一季度共推出土地43宗，其中住宅用地5宗，且有4块是在1月推出;“限购令”出台后只推出一块住宅用地，3月份成交量为零，直到3月30日，才集中推出15块土地后续交易。
2月初，在上海市住宅市场转冷前，曾连续两天出让的住宅用地有17幅之多，都获得高溢价率，而2月中旬后出让的27幅地块，出让的地块大多“面积小、数量不多、以底价成交”。
二三线城市土地交易情况更是恶化，进入4月后，郑州、昆明的土地市场冷得出奇，两市仅以底价和稍稍高出底价成交了4块土地，其他地块则流拍。土地供应一直偏紧的温州，1月底推出的10个地块，干脆无人问津。
有的城市即使有卖地需求，也是无地可供。为压制“十二五”开局之年的投资狂热，国土部今年缩紧了地根，严控新增建设用地指标，导致土地交易量萎缩。
时刻关注西安土地交易的西安汇融投资有限公司的董事长颜辉对近期拿到地块已不再抱什么希望了。
“政府不放地，也无地可放。”颜辉无奈地告诉本刊记者，计划在西安开发老年公寓的他，在交足了拍地保证金后，陷入了长期等待。
与颜辉同样着急和无奈的还有西安市长陈宝根。全国“两会”期间，陈宝根没有放过向国土资源部部长徐绍史“要地”的机会。
土地交易连着房价冷热。3月份的数据显示，全国同比价格下降的城市有2个，同比涨幅回落的城市有46个。
房地产市场的压抑，令地方政府坐卧不安。
尾大不掉的民生支出
不安在于，今年年初地方政府增加了诸多民生支出预算。
“十二五”时期新建各类保障性住房3600万套的目标，中央政府已强硬到不容讨价还价的地步。具体到2011年，根据中央指令，全国要建1000万套保障房，官方预估需增支1.38万亿元资金。
保障房必须在限定期限内开工，否则将被问责、约谈。目前各地大致确定的保障房开工进度是，4月底前“项目落地”，5月、6月“完成规划”，7月、8月、9月“集中开工”。
不得不为此配套增支的地方政府，成为了压低房价、地价与扩大财政支出的夹缝中人。
钱从哪里来？由于中国税制结构调整尚未到位，用于民生工程所需资金很难通过小小的地方税满足。
“现实情况是，仅靠税收远远不够。”银川市财政局马姓官员告诉《凤凰周刊》记者，土地出让收入成为地方政府收入主要来源是无奈之举，没有这笔收入，财政捉襟见肘不可避免，很多“吃财政饭”的部门恐怕会“断粮”。
如今的地方政府也已毫不避讳其财政收入被指责为“土地财政”。
统计显示，近10年来，各地土地出让金收入在地方财政收入中比重不断提升。至2009年，土地收入占地方财政总收入的46%左右，有些县市，土地出让收入占比已超过50%，还有的甚至达到80%以上。
在已公开的各地2011年财政预算案中，杭州市2011年土地出让收入预计达到550亿元，这占到杭州市财政收入的8成以上，并计划都将用于保障房等民生工程。
只是，像杭州那么乐观，且财大气粗的城市并不多。从一季度地方政府土地交易冷淡的局面来看，多数城市的保障房建设配套资金，恐难以按期足额到位。
中央党校研究室副主任周天勇认为，地方政府有苦难言是体制困境所致，长期积累下来的惯性很难一时改变。调控政策虽然剑指房价，实际上直指政府财政收入。
开发商四面楚歌
尽管从成交量来看楼市已陷入低迷，并因此影响到了土地市场，但中央对房地产市场的调控还将继续。“以限购为代表的楼市调控没有明确的停止时间表，调控还将继续加码。”4月16日，出现在博鳌亚洲论坛上的住建部政策研究中心主任陈淮表示。
国土部的声音更是严厉。日前，国土资源部副部长O小苏对浙江省官员说，中央认为，以城市住房为主的问题已经影响到了全局，将坚持房地产市场调控力度不放松。
在此轮“史上最严调控”中，对房企“银根”控制之紧，超出以往。限制资金流入房地产领域成为中央调控房价的撒手锏。在不到一年的时间里，央行已连续四次提高准备金率，银行放贷能力进一步收缩。4月21日以来准备金率达到20.5%的罕见高位。
从2010年4月开始，针对房地产价格大幅上涨的势头和不断加剧的通胀压力，国务院先后出台了一系列房地产调控政策，对一些房价上涨过快、房价水平过高的城市，实施了限贷、限购等调控措施。如实行了差别化住房信贷、税收政策；全国40多个城市先后出台了商品房限购措施等。与此同时，各地增加土地和普通商品住房供给，大力加强保障性住房建设。在2010年建设580万套保障性住房的基础上，2011年又有1000万套保障房开工建设，以解决中低收入群体的住房困难问题。总体来看，目前房地产调控已取得积极成效，突出表现在：一是实施限购城市的投机性需求基本得到抑制，市场交易量明显下降；二是商品房价格过快上涨势头得到遏制，一些城市房价涨幅明显收缩，部分房价上涨过快的城市房价开始松动。特别是今年下半年以来，全国70个大中城市房价涨幅回落、持平和价格环比下降的城市逐月增加，一线城市和部分二线城市的非中心城区房价出现下行趋势；住宅地价上涨势头出现回落；三是住房供应结构明显改善，保障性住房和中小套型住房供给增加。这些都表明，房地产调控正朝着预期方向发展。
二、当前房地产调控处在关键时期，调控不能放松
在房地产调控成效初显的同时，也必须看到，目前调控正处在关键时期，成果仍不稳固。
一是部分城市房价偏高的状况尚未根本改变。依据国际通行的房价收入比指标衡量，目前我国一线城市和部分二线城市的房价仍明显高于普通居民的实际支付能力，部分城市房价仍需向合理水平进一步回归。
二是促使房价反弹的因素依然存在。目前国内各项人民币存款已经接近80万亿元，其中城乡居民储蓄存款接近34万亿元。由于国内投资渠道相对有限，在通胀的背景下，各类资金更热衷于投向房地产，将其作为资产保值升值的重要手段。在尚未有其它措施替代的情况下，如若放松调控，被迫离场的投机资金会卷土重来，将引发房价的强烈反弹，进而再度加剧资产泡沫集聚的风险。近期，央行三年来首次下调法定存款准备金率，市场流动性紧张的状况会有所改善。只要流动性增加，就会有相当部分资金通过多种途径流入房地产领域。在这种情况下，如果再放松调控，势必有更多资金涌入房地产市场，造成房价反弹，增大通胀压力，使调控成果前功尽弃。
三是房地产资金过度聚集、对实体经济形成“挤出效应”的基础仍然存在。2003年以来，房地产市场快速发展，房价上涨过快，导致很多企业、机构和个人纷纷利用各种资金投资房地产，通过投机炒房获取高额利益者大有人在。在利益驱动下，大量资金抽离实体部门，向房地产领域过度集中，对实体经济产生“挤出效应”，使得在应对金融危机中艰难复苏的实体经济“失血”，给我国经济的良性发展和实体经济竞争力的提升带来负面影响。目前，这种“挤出效应”的基础并未完全消除，一旦放松房地产调控，房价、地价出现反弹，必然会吸引更多的资金再次冲向房地产领域，造成泡沫进一步聚集，而实体经济则会进一步萎缩。这种资源的严重错配，将给我国经济发展、产业升级、技术创新带来冲击。
四是房地产行业调整尚未取得显著进展。十几年来，我国房地产行业发展很快，数量和规模迅速扩张。目前，国内房地产开发企业超过8万家，但多数企业自我发展能力不足，高度依赖贷款和民间融资，发展方式粗放，经营管理和服务水平不高，行业秩序仍待治理和规范，行业调整尚未取得实质性进展。从发展阶段看，单纯依赖数量扩张的空间已经不大，迫切需要逐步提高行业集中度，优化行业结构，转变发展方式，提高行业竞争能力。
五是城市房价居高不下，将提高城市化门槛，抑制城市化进程。我国经济可持续发展要靠扩大内需，而内需最大的潜力在于城市化。房地产业与城市化发展密切相关。如果房地产健康平稳发展，将成为城市化发展的重要动力，但如果房价在一个时期过快上涨，则将大幅提高城市化的门槛，提高生活和商务成本，增大城市化的成本，影响城市功能的实现和竞争力的提升，影响农业人口向城市的有序转移，并进而影响到经济的可持续发展和城市居民生活质量的提高。
上述分析表明，当前调控正处在关键时期，应坚持调控不动摇。
三、坚持房地产调控有利于经济社会的持续健康发展
随着房地产调控政策的实施，部分城市商品房交易量明显下降。有些人担心，如果不放松调控，将可能造成房价大幅回落、房地产投资增速过快下滑、地方政府土地出让收入下降、金融机构潜在风险凸显等问题。对此，我们认为，顺应我国房地产发展的周期规律，继续坚持房地产调控实际上有利于经济和社会的持续健康发展。
（一）房地产投资仍将保持合理增长，即使增速回落，也属正常回调
我国房地产投资占城镇固定资产投资的比重长期保持在23%左右。调控政策出台一年多来，房地产投资仍保持较高的增长速度，预计2011年全年增速仍将达30%左右。这表明在城市化快速推进过程中，房地产投资保持较快增长仍有较强的支撑动力。即使在继续坚持调控的情况下，初步预测，明年房地产投资增速仍会保持在20%左右。虽然增速出现一定程度回落，但也是我国房地产投资增速开始进入正常回调周期的反映。根据我们对人口、城市化率、住房需求改善潜力等指标测算，并参照国际经验，预计未来几年，我国城镇住宅新开工面积、施工面积和竣工面积峰值将相继出现。未来一段时期房地产投资增速出现回落也是客观的、正常的。期望房地产投资持续保持超高速增长是不现实的。房地产调控的过程实际上给房地产投资增速调整留出了必要空间。
（二）坚持房地产调控有利于进一步改善民生，促进社会的和谐与稳定
坚持房地产调控，巩固调控成果，将有利于切实改善民生，促进社会的和谐与稳定。一方面，通过抑制投机需求，使过快上涨的房价合理回归，将使更多的普通居民提高住房消费的支付能力，改善居住条件；另一方面，通过调整土地供给和住房供应结构，增加中小套型、中低价位普通商品房供给，将有利于普通居民的住房消费。尤其是加大保障性住房建设，改善中低收入住房困难群众的居住条件，实现“住有所居”，更是重大的民生工程，不仅能促进社会的和谐与稳定，同时还将对扩大内需、保持经济平稳较快发展发挥重要作用。
（三）坚持调控有利于房地产行业的良性发展
前些年，一些房地产开发企业扩张偏快，负债规模不断扩大，经营的审慎程度不断下降，而且部分主营业务非房地产的企业也纷纷进军房地产领域，行业良莠不齐的现象突出。继续坚持房地产调控的政策取向，客观上有助于加速房地产行业的整合和规范。在资金回笼缓慢、偿债压力大的情况下，一部分专业资质不高、经营不够审慎、不注重产品质量的企业将会被更有实力的企业兼并或者收购，有竞争实力的企业会得到发展，最终将形成综合实力和抗风险能力强的大型企业与更加专注于某个细分领域、深耕细作的中小企业并存的局面。
（四）房价稳步回调对银行等金融体系的影响总体可控
随着城市化发展和居民收入水平的不断提高，我国房地产市场仍有一定发展空间；而且，这一轮调控比较及时，房价过快上涨势头得到遏制；加上近年来金融系统重视防范和应对金融风险，金融资产质量不断上升。2010年，住房消费贷款和房地产开发贷款的不良贷款率分别降至0.37%和1.26%，再考虑到30%以上的首付，已经防范了部分风险。因此，房价回调引发系统性金融风险的可能性不大，影响总体可控。
（五）从中长期看，坚持调控有利于地方经济逐步摆脱对房地产的过度依赖，促进产业结构和收入结构调整
今年以来，地方土地出让收入有所下降，固然有房地产调控的原因，但也与前两年增长快、基数高有直接关系。2010年，全国国有土地使用权出让金的预算收入只有1.24万亿元，最后决算收入达到了2.82万亿元，超收126.5%。这样高的土地出让收入增速不可能长期持续下去。坚持房地产调控，从中长期来看，有利于地方经济逐步摆脱对土地出让和房地产业的过度依赖，而将重心放在促进实体经济发展和产业结构的优化方面。
四、继续坚持和完善房地产调控，着手建立长效机制
【关键词】宏观调控；房地产企业；发展战略
一、国家宏观调控下房地产开发企业的现状与问题分析
（一）房地产投资迅速扩张，造成热点地域房地产价格过快增长
当前我国房地产在局部地区存在过热发展的局面，因此价格增长过快的现象影响了房地产业健康稳定发展的局面，需要采取积极有效的措施解决局部地区房地产价格增长过快的问题，才能有效地保证我国社会经济健康科学稳定发展。发展房地产行业需要和国家经济发展总体目标结合在一起，形成动态发展机制，全面提升房地产行业社会效益，为国家经济社会发展做出重要贡献，对社会经济发展会产生重要的影响。从近几年全球经济的发展情况看，全球经济发展处于放缓的状态，但是我国经济仍然实现了8%左右的高增长率，其中投资贡献率已经达到4%左右。我国正处于产业结构调整的关键时期，房地产投资占整个固定资产投资的比重呈现上涨的态势。因此从一定程度看，弥补了传统产业投资下降对整个经济增长的影响。从总量情况看，我国房地产行业发展需要进行多方面控制。从我国房地产发展过程中的投资热点分布看，其主要集中在上海、广州和北京等大中城市群。房地产业投资的过度集中局面，导致了局部地区出现房价过快增长的态势，地产巨头圈地的现象经常发生，导致地价越抬越高，势必导致区域性房地产价格增长过快的现象。
（二）房地产企业主要依赖信贷资金，融资渠道处于单一化状态
从我国房地产政策优化的模式看，需要从单一化融资渠道向多元化融资模式转变，形成战略发展新局面。从我国房地产企业发展情况看，能够公开发行股票融资的企业很少，一共只有300多家，只占到房地产企业总数的1%。股东融资对很多房地产企业来说只是一种奢望。因此房地产企业发展过程中离不开银行信贷的支持，房地产企业在中开发期依靠开发信贷，而在销售期主要依靠资金信贷，期房销售的开发商主要是利用按揭资金滚动开发。当前银行资金占整个房地产资金链的比例达到70%。从整个融资理财角度分析，高收益性企业如果采取大量债务融资模式，可以形成避税效应，对整个企业的协调发展是有利的。但是企业在发展过程中如果受到国家紧缩货币政策的影响，那么企业的发展会受到重要的影响。当前央行加强了房地产信贷管理的力度，因此对房地产企业的开发进度、开发周期、购买力、授信额度、开发区域、经营资金和销售价格都会产生一定的影响，因此房地产企业的正常经营同样会受到影响。
（三）我国房地产企业起步时间较短、内部治理结构需要不断完善
我国房地产行业经过十几年的发展，因此现代企业管理制度还存在不完善的地方，需要在发展过程中不断总结经验，提升房地产企业的科学发展水平，才能真正保证行业处于健康稳定的发展状态。我国房地产企业内部治理结构不完善，是当前距离现代企业管理制度、海外资金和资本市场要求最远的一个行业。房地产企业以往单一依赖银行债权式资金支持，因此股东和股权观念薄弱，内部几乎都是专权式和封闭式管理。房地产企业封闭式发展过程中存在不同行业的企业进入房地产领域，因此房地产项目的产品定位、市场调查、规划建设、营销策划、园林景观、物业管理等方面都要借助专业的力量，此种发展模式对房地产企业健康稳定发展会产生一定的影响。
二、国家宏观调控下房地产企业发展的战略重点分析
在全球经济处于大调整的关键时期，我国城市化和工业化进程在加快，这为房地产企业快速发展提供了新的机遇。我们不仅是未来城市的开发建设者，同时也是未来城市和地域空间的设计者，房地产企业在发展过程中不仅给人们提供实物资产和价值载体，同时还需要提供一种全新的生产生活方式，最终还需要提供一种的新技术。
（一）房地产企业需要属于城市运营商的意识
房地产企业在发展过程中需要树立为城市建设服务的思想，从当前来看，能否经营好城市的土地是城市科学发展的关键。因此房地产企业与城市经营之间产生了关系。我国房地产企业在此过程中获取难得的发展机遇，同时也面临严峻的考验。城市运营商是市场和政府之间不可缺少的中间环节，需要按照国家宏观政策的具体要求对城市进行区域统一性规划和布局。通过整合各个房地产开发商在经营、投资等商业模式打造一个新的区域城市，对整个社会经济发展会产生积极的影响。房地产在国家宏观调控政策的影响下需要把发展模式向城市运营转变，最终把经济效益和社会效益有机统一起来，从而保证房地产开发企业获取更多的发展空间。当前房地产企业的发展处于一个关键的时期，树立经营观念超前的意识，可以为企业带来潜在的收益，缺乏此种悟性的房地产开发商在竞争过程中会处于劣势地位。
（二）宏观调控下房地产企业需要实施低成本、规模化发展战略
房地产企业在发展过程中单独依靠圈地就能获取暴露的时代已经过去，因此低成本的策略将是保持企业具有核心竞争力的一种重要策略。针对开发周期长、资金流量大、流程多的房地产企业来说，需要拥有严格的成本管理制度，制定科学合理的管理方法和管理程序，特别注重规模经济发展对降低企业成本的重要影响。因此房地产企业
在发展过程中需要准确掌握国家宏观调控政策，在市场推广的过程中需要发挥规模发展的优势。从而能够促使房地产保持一个比较低的成本销售，企业能够获取客观的目标利润，同时还能促使房地产行业健康稳定发展。
（三）宏观调控政策下房地产企业运营模式实质性转型
我国房地产企业发展过程中需要像家电、电讯等开放式行业发展一样，实现资源的有效整合，通过向资本专业力量和金融领域靠近和沟通，可以真正实现开发商向投资商和企业家方向转变，发挥房地产行业的优势，推动运营模式转变，为企业提升核心竞争力，优化投资发展环境具有十分重要的意义。在国家宏观调控政策影响下，房地产企业需要进行一次大的改革，提升企业抗风险能力，同时需要不断提升盈利能力，把其市场竞争力提升。同时需要高效利用信息化手段，发展信息化技术和资本。新经济的本质是信息与资本的完美融合，房地产企业在宏观经济的影响下，需要发挥技术手段优势，建立完善的资金流和信息流推动行业健康稳定发展。
（四）宏观调控政策下房地产企业需要运用品牌开拓市场
房地产企业在宏观经济的影响下，需要把信息管理作为一种重要的经营活动，通过建立新的技术、资金、市场、客户、成本等管理运营模式，实现信息与信息之间的畅通。需要不断的把住宅商品房推向市场，因此存在品牌等方面的问题。房地产企业在项目实施过程中需要注重小区生态环境建设。建立配套工程齐全、售后服务信誉好、工程质量优质的品牌项目。房地产企业在发展过程中需要具备超前的眼光，及早掌握城市规划的基本方向，房地产行业发展需要和国家的战略仿真紧密结合在一起，从而能够创造出更多的精品房源，为整个社会经济发展奠定重要的基础。
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关键词：房地产调控；政策失效；因素；调整措施
最近中欧陆家嘴国际金融研究院执行副院长刘胜军更是犀利的指出：“我觉得中央到目前为止的房价调控方法是错的。”“我们中国的房价问题高是两个原因造成：一是货币发行太多；二是我们的收入分配严重失衡。也就是说，少数人手上有非常多的房子，大量的人又买不起房子，这是结构性问题。我们现在通过资金链打压房地产商，这不可持续。目前的政策不是能够解决房价问题的。”
一、我国房地产调控政策失效研究
（一）房地产调控政策失效理论研究
房地产调控作为一种公共政策，其主要以保障市场机制运行的安全性为目的，通过政府干预的手段，提高社会资源的利用率，降低社会福利的损失，因此，房地产调控政策失效可简单定义为：政府颁布的一系列政策法规未实现预期的目标，即使达到了预期的目标，其总体趋势也呈现成本大于收益的形式，使得房地产企业长期处于亏损状态。
（二）房地产调控政策失效的表现
我国现行房地产调控政策失效主要表现在以下两个方面：一方面是市场供给结构失衡加重。我国房地产开发商一味注重提升自身经济利润，忽视了市场供给结构平衡的重要性，即大量的建造具有高利润的高档次商品房，仅有小部分土地建造小户型、经济商品房，增加了中低收入阶层的群体的经济压力，造成大量高档次商品房闲置，经济商品房紧缺的不良现象，进一步加剧了我国房地产市场供求结构矛盾；另一方面是房地产投资过热。房地产企业自兴起前期，一时间我国整个社会陷入房地产投资过热的局面，即社会范围内各行各业纷纷介入房地产业，造成产业结构和经济内部失衡，极易形成银行的房地产金融风险。
二、影响我国房地产调控政策失效的因素
（一）社会大众行为
社会大众行为是影响我国房地产调控政策失效的重要因素。其主要体现在：一是非理性预期下的社会大众行为。非理性预期是理性预期的对立面，对于理性预期而言，其指社会大众运用一切可利用的信息对相关决策做出预期。在我国房地产市场中，社会大众需求由投机性需求、消费性需求以及购买性需求共同构成，通常状况下，房地产预期价格与社会大众需求呈现正相关；二是社会大众与开发商房价博弈。就社会大众而言，政府出台的各种房地产市场调控政策均是围绕房价进行，当开发商售房之际，社会大众均会处于持币待购状态，等待开发商降低房价，若开发商长时间不愿意降低房价，社会大众将相继做出购房决策，此时，开发商将在一次提高房价；就开发商而言，由于房产的最终决定权在开发商手中，且开发商掌握着信息优势，其可依据自身的实际情况制定相应的营销战略，一旦社会大众在房价博弈中处于劣势地位，开发商将进一步提升房产价格。
（二）开发商行为
开发商行为是影响我国房地产调控政策失效的基础因素。其主要体现为信息不对称。第一，房地产交易的信息不对称。房地产交易信息主要包括供给数量、商品品质以及交易价格，在整个房地产交易过程中，房地产开发商始终处于绝对优势地位，开发商往往通过隐藏真实房产相关信息，项目营销包装以及夸大广告宣传等方式抬高房价，将消费者引入误区，不能够真实的把握房地产交易信息；第二，房地产开发商的成本信息不对称。房地产开发商的成本信息主要包括建设成本、税费、低价与部分隐性成本。现行开发商成本信息具有较大的随意性和隐蔽性，大大增加了开发商的市场价格控制能力，导致房价很大程度上取决于开发商。
（三）地方政府行为
地方政府行为是影响我国房地产调控政策失效的核心因素。地方政府在我国房地产调控政策实施过程中发挥着极其重要的作用，其对房地产调控政策的影响主要表现在：首先是市场监管者和市场参与者矛盾日益突出。国家地方政策承担着稳定辖区经济、遏制辖区金融风险、维护辖区社会公平以及解决辖区民生问题等职责，而地方政府在房地产市场中具有双重身份，作为市场参与者，地方政府希望房价上涨，作为市场监管者，地方政府希望房价降低，以维护辖区和谐；其次是地方政府与中央政府利益博弈。由于地方政府缺乏执行中央调控政策的动力，若地方政府过于追求自身经济增长，将导致整体房地产调控政策顺利实施，达到中央政府预期的目标。
三、我国房地产调控政策失效的调整措施
（一）合理引导社会大众的投资消费需求
1、转变住房消费观念
我国是人口大国，其地域面积有限，以至于很多人们面临着住房问题。为缓解住房问题，需要转变大众的住房观念，不应过分追求超前住房消费观念，打破传统拥有产权的消费观念，树立正确的住房消费观，合理选择租房和住房等消费形式。
2、完善市场预警系统
健全的房地产市场预警系统有助于社会公众更好的了解房地产市场，并引导其理性投资。同时，房地产市场预警系统的运用，为政府部门、社会公众以及开发商提供了充足的信息资源，使其能够好调控房价，保障社会大众科学合理的购房。
（二）强化对开发商的监督管理力度
