时间：2023-05-30 10:17:38
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产市场的基本概念，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词：房地产；宏观调控；住房保障；评价
近年来，随着我国经济持续快速发展、城市化进程提速、土地价格不断飙升，高房价已成为摆在政府面前的一个现实民生问题，由此引发的各种社会问题也层出不穷，房价已成为构建和谐社会的拦路虎。作为国家对房地产市场宏观调控重要组成部分的住房保障政策，已紧密关系到人民群众的切身利益。
2011年6月，党的十七届五中全会，再次提出要加大保障性住房建设力度，全国将在今年完成建设保障房1000万套，未来5年开工建设约3600万套保障房，这为我国未来的保障性住房建设指明了方向。因此，在当前房地产市场宏观调控的大背景下，如何正确理解及评价住房保障制度的经济学作用，对保持我国房地产市场的健康有序发展具有重要意义。
一、住房保障制度的基本概念
住房保障制度通俗地讲就是住房领域的社会保障，是政府为弥补市场“失灵”，运用经济、行政和法律手段，以保障满足国民基本住房需求所做出的多种制度安排。在一个完整的住房保障体系中，住房保障的对象，从狭义上讲是对少数低收入、住房困难群体提供的特殊保障；从广义上讲，是对广大社会成员以提高其住房消费能力而提供的普遍的住房保障。特殊保障是对少数贫困群体的一种社会救助；普遍保障是对广大社会成员提高住房消费可支付能力的一种扶持。换言之，普遍性的住房保障制度是社会和谐、经济发展的基石，而特殊性住房保障制度则是为了救助弱势群体，体现的是社会公平与互助，而一个完善的住房保障制度应是特殊性住房保障与普遍性住房保障的有机结合。因此，保障性住房可以定义为那些政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、价格、租金的经济适用房和公共租赁房。
政府救助和扶持的保障对象不同，保障的方式也有所不同，可以是实物保障，也可以是货币保障；而从保障切入点或方式上讲，又可以将住房保障分为住房供给面和需求面的保障，前者主要是由政府直接出资兴建住房并分配给保障的对象，后者则是政府通过收入补贴、税收减免、信用担保、金融扶持等方式增强保障对象的住房可支付能力。尽管住房保障的对象不同、政府救助和扶持的方式不同，但政府实施住房保障政策的目标只有一个，就是让“人人住有所居”。
二、制度评价的理论依据
住宅保障制度作为政府调控房地产市场的政策措施应符合经济规律。因此，了解相关经济理论对制度评价具有特殊重要作用。
（一）“准公共物品”理论
经济学所谓的公共物品是指政府为社会提供集体利益的物品和劳务，具有消费的排他性、使用效益的外部性和所需费用的共同分担性特征，如国防、教育等。而所谓私人物品指那些消费具有竞争性和排他性，而且能够准确地识别其受益产品，如食品、服装等。介于上述两者之间的就是“准公共物品”或“准私人物品”，如煤气、通信等。
在解决居住问题时，居民对市场的依赖程度与家庭收入水平息息相关。家庭收入水平越高，对市场的依赖程度就越高，住房就越接近于私人物品；反之，依靠政府优惠政策扶持的程度越高，住房就越接近公共物品。显然，在我国现阶段，对于中低收入人群而言，住宅介于公共物品和私人物品之间，具有“准公共物品”特征。
（二）供求理论
供求理论是在市场经济条件下，描述供求数量和价格之间相互关系的理论，价格与供给数量正相关，与需求数量负相关。由于房地产市场的不完备性，使得仅靠价格机制的作用难以实现市场均衡，因此需要借助政府的干预来影响市场的供给、需求的数量和价格，引导各市场主体对房地产市场形成合理预期，以实现房地产市场资源配置的优化。
政府干预房地产市场是必需的，但这种干预并不是取代市场本身的自行调节机制，而是弥补市场机制的不足和缺陷。因此，政府制定市场干预政策时，必须准确把握已存在的供求关系，分析房地产市场供给弹性、需求弹性等市场特征，遵循房地产市场短期和长期的供求变化规律。
三、住房保障制度的经济学评价
在当前国家对房地产市场宏观调控的政策背景下，住房保障制度作为调控的手段之一，一方面增加了住房供给；另一方面拉动了住房需求，对平衡房地产市场的供求失衡，平抑居高不下的房价，避免房地产市场因国家调控对经济发展的影响，起到了内在稳定的作用。
（一）保障住房供给
保障住房供给的方法有两种：一是修建公有住房，直接增加住房供给；二是减少投资者的成本，间接增加住房供给。
1.直接增加住房供给
如图1所示，政府直接增加住房供给时，住房供给曲线向右移动，与住房需求在E′点相交，在较低的价格水平上使供给与需求达到均衡。
政府直接提供住房充分发挥了政府行政调配资源的优势，能够在短时间内扩大住房总量，缓解住房短缺。但其弊端也很明显，如政府财政压力过大，而且在相当程度上抑制了房地产开发企业的作用，不利于发挥社会投资的积极性。因此，政府直接提供住房仅限于在住房供求矛盾尖锐、住房严重短缺的环境下实施，同时还要注意保持适度。
2.间接增加住房供给
当前，政府对保障性住房建设出台了许多优惠政策，如提供优惠贷款、减免税收、降低土地成本和简化行政审批手续等形式来减少投资成本，间接地增加了住房供给。
政府采取这些措施的目的是减少修建住房投入要素的成本，降低住房平均成本和边际成本。如图2所示，房地产开发企业的投资建设成本由于各种供给政策而下降，住房的平均成本曲线和边际成本曲线分别从AUC0和MC0下降到AUC1和MC1，成本减少使住房供给量从Q0增加到Q1。
减少房地产开发企业的投资成本，间接地在更大范围内增加住房供给，同时也存在着某些缺陷，如低息贷款政策不仅需要国家不断的财政支持，而且这种金融制度与整个国家的资本市场分割，不利于提高国家金融体系的运行效率；同时，减少土地成本不仅会造成国有资产的流失，而且会使享受政策的房地产开发企业处于一种不公平的竞争状态；另外，减税政策扭曲了市场信号，降低了微观经济效率。
（二）拉动住房需求
政府实施保障住房需求政策的目的是通过政府补贴来提高中低收入购房者的住房有效需求。这里，我们依据一般消费理论对政府的住房补贴政策进行分析。
基本假定：家庭全部收入用于住房商品和非住房商品消费，且住房商品正常消费数量q和非住房商品消费数量z时效用最大；家庭初始选择住房商品和非住房商品的消费数量分别为q0（最低为qmin）和z0；得到没有任何附加条件的住房补贴s时，家庭消费住房商品的数量增加到q1。
对于接受补贴的家庭，还必须假定其家庭收入的某一比例固定地用于住房消费，图3中q′表示这一固定的住房数量。显然，只需考虑q′点竖线右方的区域。根据qmin、q0和q1之间的关系，可以得出以下三种情况：如图3（a）所示，初始消费q0超过要求的最小值，即q0在qmin的右方，对于其进行补贴，这种家庭会将这种补贴当作额外收入，而由于住房收入弹性较小，因此预期拉动住房支出的增加较小；如图3（b）所示，初始消费q0没有达到最低限度要求，即q0在qmin的左方，对于其进行补偿，收入就会使住房消费增加，达到最低限度的要求qmin，从而预期会拉动住房消费；如图3（c）所示，初始消费也没有达到最低限度要求，即q0在qmin的左方，对于这种家庭进行补贴，住房消费仍然小于qmin，因此预期：除非政府给予更多的补贴，否则原有的补贴不会拉动住房需求。
由此可见，住房补贴政策，一方面能保证真正补贴给中低收入家庭，从而更能控制和减少政府的住房开支；另一方面，它还能避免对房地产市场自身运行规律和运行效率的干预。但同时，这种方式只能在一定限度内拉动住房需求，并不能对住房供给产生任何作用，并且在住房供给不足的情况下，发放住房补贴会引起房租和房价上涨，从而增加申请住房补贴的数量，增加政府财政支出压力。
四、结论
房地产业由于具有较强的产业关联性和广泛的市场，是国民经济增长的重要支柱产业，国家对房地产的宏观调控，在一定程度上影响了社会投资。而通过保障性住房的建设，一方面可以平衡因宏观调控导致房地产业的投资下降，避免经济的剧烈震荡；另一方面也保障了中低收入家庭的住房需求。因此，从经济学理论角度看，住房保障制度对于稳定社会投资，拉动住房消费，保持国民经济的健康稳定发展具有极其重要的经济学意义。但同时，因其实行政府严格的价格管制，虽然在一定时期能够达到“满足中低收入家庭需要”的目的，但会对长期住房问题的解决带来压力，如会影响社会投资的积极性，导致长期市场供给的减少，不利于房地产市场自我调节机制的形成，所以住房保障制度也有一定的局限性。
参考文献：
1.洪银兴.现代经济学(第三版)[M].江苏人民出版社,1998.
2.李.现代西方经济学原理(第三版)[M].中山大学出版社,1999.
摘要：作为具有风险较大、回报率高、竞争激烈为特点的房地产业，突出的特点为区域发展不平衡，这意味着房地产市场在竞争程度、风险和政策上存在较大区别。随着金融危机的影响和国家对房物购买限制政策的实施.，房地产商的投资开发逐渐向二线甚至是三线城市发展。本文重点分析讨论房地产市场中区域价值重要性及评价的方法。
关键词：经济发展规模；区位优势；区域价值
1.问题的提出
房地产市场表现为典型的区域性，发达城市的房地产市场需求大，消费者经济购买力强，市场消化水平高。而西部内陆的大部分城市，消费者经济购买力有限，市场消化水平较低。房地产区域价值是购买者的重要参考依据，对于企业和购房者具有重要的意义。本文运用比较分析和案例分析等方法进行房地产区域价值的研究。
2.房地产市场的基本概念
2.1房地产和区域价值
房地产是指土地、建筑物及固着其上不可分离的部分及其附带的各种权益。特点为位置的固定性和不可移动性，在经济学上又称不动产。房地产业是第二产业和第三产业相结合的复合型产业，具有并联和串联效应。在我国以经济建设为中心的路线下，各地纷纷大力发展房地产业，甚至许多行政市已经提出“房地产立市”的经济路线，据有关部门的统计，房地产行业对一些城市的GDP的贡献率已达到30%-40%。
区域价值是一个综合性的概念，主要包括经济价值、文化价值，生态环境价值三个层面。某建筑群因其群落内部建筑物所蕴含的人文、商业等价值，或与周边具备人文、商业价值的建筑群相互带动，形成集群优势，从而凸显了在该区域内的特色价值。
2.2房地产的区位因素
房地产区位因素可分为位置、交通、景观和外部配套设施等方面。我们着重分析区位因素和配套设施因素。
2.2.1土地因素
根据地租和土地置换理论可知，城市的土地区位价值不是一成不变的，高投资进入低投资搬出，便逐渐形成城市的中心商业区（.CBD）.。由于中心商业区凝聚了巨大的人力、财力等各种资源的投入，因此具有很高的区位价值，对周边的辐射作用也很大。
2.2.2.配套设施完善
城市配套设施包括基础设施和公共设施两部分，它们的完善过程就是房地产的升值过程。现在城市或者说开发商对于供水、供电等设施都能满足，对房地产区位价值差异性影响不大，而教育、医疗、娱乐等公共设施则区别很大。调查显示，消费者对教育文化设施、医疗设施的关注度分别为45.3%和26.8%。
3.房地产的区域价值
3.1.区域价值判断的理论框架
区域价值是房地产项目价值的重要组成部分，其价值的判断应围绕项目价值的实现。区域的价值在于其能够满足房地产购买者的需求和喜好，并且在区域内部或者临近区域有足够多的购买者有经济能力支付该区域的目标物业。换言之，项目所处区域价值的判断准则为项目所在区域内部或临近区域存在足够的现实或潜在购买力和需求，并且所处区域具有相应吸引力。
任何城市都存在不同层次的购买力及其对应的客户群体，不同的客户群体对产品的需求和喜好不一致，这要求在研究区域价值时具有针对性。
3.2区域价值对房地产项目支撑
同样的房地产所处的区域不同，在价格上可能相差甚大。区域价值从形式上体现为区域中所拥有的公共设施、交通条件、生活配套等，实质则代表了更便利舒适的生活方式。以著名房地产公司恒大集团开发的恒大绿洲为对象来分析区域价值对其重要的支撑作用。
恒大绿洲处于津滨轴心，总建筑面积超过180万平方米，围绕生态主题，创造一个集居住、休闲、度假等功能于一体的综合性精英生活样本。同时，项目倾20亿巨资打造的近30万平方米国际级航母配套，内含希尔顿超五星级酒店、国际温泉中心、会议中心、商业中心等配套。驱车20分钟可达中心城区或滨海新区，地铁2、6、7号线在东丽湖设站经过，并设有多路公交。能够集优美的自然景观与便利的城市配套于一体，是恒大绿洲得以备受青睐的主要原因之一。
在区域价值不断提升的基础上，加之天津立体化交通体系的不断完善，像恒大绿洲这样具有便捷交通优势、性价比较高的近郊生态大盘，将成为越来越多理性置业者的首选居所。恒大绿洲该项目的成功得益于城市区域价值的提升。
3.3区域价值吸引更多客群
房地产区域价值造就高品质项目，如果区域内包括众多的公共设施、建筑等，那么与本项目相关联的人群就会大量增加，从而直接增加产品的潜在客户。这也是房地产厂商选择项目地理位置的重要考虑因素。区域价值越大，其区域内的房地产项目的客户来源就越丰富。
3.4品质项目对区域价值的提升
品牌开发商打造区域品质生活：.房地产项目的品质是通过区域价值提升和企业品牌共同筑建的。品牌开发商的入驻，以其强大的实力，丰富的开发经验及建筑规划不仅能带动该区域的整体发展，也会对整个城市产生深远的影响，提升区域生活品质，推动区域城市化综合发展的进程。
4.结语
区域价值是我国房地产企业不得不考虑的一个方面，房地产位置的固定性和不可移动性，决定了区域价值的重要性。刚发展起步的企业，一定要学会先立足本地，挖掘并投资于当地有较高区域价值的地段。对于像万科、恒大这样的实力雄厚的企业，除了坚守一线城市的固有地盘外，还要有锐利的视野开拓二三线城市有潜在区域价值的城市，并要使自己的公司更专业化、标准化，而不是单纯的走规模趋势化道路。（作者单位：贵州大学经济学院）
参考文献：
[1]李慧强.韩晓斌.中国房地产业的现状分析[J].山西建筑，2009，（27）.
[2]张晓瑞.董亥宁.中国房地产市场的发展现状和趋势[J].产权导刊，2008，（06）.
不少人说，中国人赶走了旧的三座大山之后，又产生了新的“三座大山”。持续上涨的房价，摸不清底细的医疗费用，不断拔高的教育成本，成了国人心中的巨痛！几千年来，人们笃信“安居才能乐业”的信条，房子问题首当其冲。房价问题现在成了普通老百姓和各级政府特别是中央政府关注的焦点。这几年房价一直都在上涨，到2004年时理论界和房地产商关于房地产市场是否存在泡沫的争论达到了顶峰。但中央政府的行动已说明了一切：自2005年下半年以来，央行和国土资源部痛下杀手，分别采取了令房地产市场胆战心惊的包括加息、紧缩房地产信贷、收紧土地供应等若干措施，国家发改委也发出了几道令牌，但整个房地产市场在经过短暂的心焦后仍在我行我素，少数主导房地产市场的大城市的房价甚至出现了加速上扬的现象，市场出现了与中央宏观调控背道而驰的走势，这显然是不正常的，也是耐人寻味的。其结果直接导致了国务院在今年3月底下达了《关于切实稳定住房价格的通知》：“对住房价格上涨过快、控制措施不力，造成当地房地产市场大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究相关责任人的责任。”通知中这样的表述，表明中央政府在一系列市场化的调节手段不甚奏效以后，已对房地产市场逆宏观调控而行的表现极为不满，中央政府不得不动用行政调控这一“尚方宝剑”。
笔者以为，房价问题实际上反映了地方政府与中央政府在房地产市场上的博弈。
博弈论研究的是博弈各方（决策主体）之间发生直接作用时的对策、选择及其均衡问题，即它主要研究理性主体之间的相互冲突（对抗、竞争）与合作。博弈依当事人是否达成具有约束力的协议，分为合作博弈与非合作博弈。合作博弈强调团体理性、效率、公正、公平；非合作博弈强调个人理性、个人最优决策，其结果可能是有效率的，也可能是无（低）效率的。博弈的基本概念包括局中人（参与者）、战略、支付函数（效用水平）、行动、信息、结果和均衡。其中局中人、战略、支付函数是描述一个博弈所需要的最少要素，行动、信息将三要素联系在一起；局中人、行动和结果统称为博弈规则。博弈按局中人行动的先后顺序可以划分为静态博弈和动态博弈，按局中人对其他局中人的特征、战略空间以及支付函数等知识的了解程度可以划分为完全信息博弈和不完全信息博弈。由于普遍存在的信息不对称问题使市场中的某些参与者拥有比另一些参与者更多的信息，从而导致在现行制度下的寻租行为并进而演变为市场的逆向选择和道德风险；同时，由于个人理性导致的集体非理性，致使制度制定者的良好愿望在实际工作中被歪曲，导致一系列有害市场的参与者行为，使制度的演进未能达到预期目的。现有市场格局的形成和参与者的选择都是基于利益最大化的理性市场参与者相互博弈后达成的均衡，尽管这一均衡价格并非合理和有效率。
在过去统收统支的税制下，高度集中的财政体制使地方政府在政策方面也高度依赖中央政府。然而，上个世纪90年代实行分税制改革以后，地方政府在税收上相应地有了自己的利益。分税制一方面赋予了地方政府发展经济的激励性动机，另一方面也赋予了地方与中央政府博弈的财政力量。而房地产作为不少地方的支柱产业，在地方GDP中贡献非常大；不仅如此，房地产对于其他产业的带动作用也不可小视；更主要的是来自于房地产业的财政收入在地方财政收入的增量中占有相当大的比重，这在一些房地产主导城市的财政收入构成中很容易就可以看出来；另外不少城市的管理者还认为房价的不断上涨有助于提升城市形象。
显然，一些地方政府和中央的目标函数并不总是一致的，特别是在房地产市场的调控上。在好多地方，财政收入和政府的土地收入几乎相当，提高土地价格，地方的财政收入自然也可以水涨船高。此外，房价上涨下的房地产是经济增长的一部分，对GDP增长的拉动巨大，这是政府官员政绩方面的强大动力所在。在这样的利益机制下，地方政府的最佳选择是不理会中央政府的宏观调控，以地方特殊为理由默许甚至暗中继续推动房地产快速发展，支持房价的提高，并在可能的情况下联合已买房的部分群众和投机商以保护群众利益为由制造舆论，采取“上有政策下有对策”的方式拒不执行中央政府的调控措施。
在这样的背景下，我们可以清晰地看到一些地方政府的有形之手是如何在房地产市场中“翻云覆雨”的。新华社今年3月16日曾经发过题为《“有形之手”岂能如此“操盘”》的评论：一家房地产公司的老板报料，某些城市房地产价格的过快增长是政府“操盘”的结果。因为卖地越多，政府“手头”越活；价格越高，收益越多。有个别城市为了抬高出让土地的价格，甚至特意请人当“托儿”，与外地投标企业竞价。按照道理，房价是由市场这只“看不见的手”调节的，但是现在地方政府的“有形之手”伸得太长，行政职能行使得“越了位”，这种不正当的竞争直接造成了房价一直高居不下的局面。
而中央政府呢，一直希望“居者有其屋”，整个社会和谐、秩序井然。总理在政府工作报告中如是说：“让百姓安居乐业是中国政府一以贯之的主张和行动方向，无论是以前的福利分房，还是到如今的要求加紧建设经济适用房、安居房，都是围绕一个目标：让百姓能拥有一片自己的天地。”也就是说，它更期待的是一个和谐的房地产市场和一个和谐的社会。一些地方政府无视中央的有关规定和宏观调控措施，按照自身的短期利益去规划房地产市场。这样的结果，不仅使广大群众的利益受损，也使整个房地产市场面临崩盘的危险。对房价的变化，中央政府当然不会坐视不管，但中央政府采用什么调控措施却一定程度上取决于地方政府。之前的调控土地供应、优化住房结构、以及相应的税收、金融等经济手段，中央政府都是想以此来确保房价与居民可支配的收入保持合适的比例。但是这些措施现在看来并没有太好的效果。
按照博弈论的观点，我们可以假设在中央政府对房地产市场的宏观调控中地方政府为了自身利益采取相似的行动，也就是作为一致行动人成为博弈的一方，而中央政府为了全国利益采取行动成为博弈的另一方，那么，双方的博弈大致就是一个有限次的轮流出价博弈模型。这一博弈过程由中央政府首先出价，然后双方通过不断出价来试图摸清对方的底牌，由于中央政府拥有对地方政府负责人的任免权，因而中央政府拥有最终出价权，地方政府在其负责人肯定不愿意为此葬送自己的政治前途的限制下最终注定会妥协。博弈的结果是只要中央政府有决心就一定会胜出。
因此，一些一直以来极力游说地方政府推高房价的房地产商一定要早日认清形势。你可以影响地方政府，但你却不见得能影响中央政府。而中央政府显然是决心已下。早在2005年4月，央行副行长吴晓灵谈到宏观调控时就表示，“地方不要和中央博弈，否则会导致更强硬措施，对大家都不好。”目前，已经有一些省份试行房地产成本价格公开，说明地方政府已经开始向中央政府和老百姓妥协；中央房价问责制度的出台，也正应验了吴晓灵这句话。显然，房价博弈的结果是不言自明的。
（作者单位：广东轻工职业技术学院）
【关键词】房地产税；实施；经济发展；影响
要分析房产税的影响首先必须了解什么是房产税，为什么要开征房产税，以及房产税如何征收。
1房产税的基本概念及其目的
房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。从性质上看，房产税属于保有税，即针对不动产保有行为的一种征纳。
从房产税所具有的特性来看，房产税具有两个目的：一、有利于筹集地方财政收入。房产税属于地方税，征集房产税可以为地方政府筹集市政建设资金。二、有利于加强房产管理。房产税是调节房地产市场的工具之一，可以提高房屋的使用效益，控制固定资产投资规模。
2房产税的计税方法
根据税法规定，房产税的计算方法有以下两种：
第一、按房产原值一次减除30%后的余值计算。其计算公式为：
年应纳税额=房产账面原值×(1-30%)×1.2%
第二、按租金收入计算，其计算公式为：
年应纳税额=年租金收入×适用税率(l2%)
2.1房产的计税余值
按税法规定，对于企业自用房产，应以房产的计税余值为计税依据。
所谓房产的计税余值，是指房产原值一次减除10%至30%的自然损耗等因素后的余额。
这里所说的房产原值，是指企业按照会计制度的规定，在“固定资产”账簿中记载的房屋的原价。，凡是在企业“固定资产”账簿中记载有房屋原价的，均以房屋原价扣除一定比例后作为房产的计税余值。按照规定，企业对房屋进行改建、扩建的，要相应增加房产的原值。
2.2租金收入
按照规定，对于企业出租的房产，应以房产租金收入为房产税的计据。房产租金收入是指企业出租房产所得到的报酬，包括货币收入和实物收入。对于以劳务或其它形式作为报酬抵付房租收入的，应当根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金，按规定计征房产税
房产税是一个社会性的问题，它的实施关系着整个社会经济的持续稳定发展，同时，房产税的开征也有力地影响着社会公平。
3征收房产税对社会经济的影响
3.1在短期内，对个人住房征收房产税必将抑制商品房的投资和投机需求
政府有关负责人表示，试点征房产税开始后，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部将总结试点经验，适时研究提出逐步在全国推开的改革方案。条件成熟时，在全国范围内征收、这必将影响部分购房者投资房产的意愿，甚至开始抛出投资投机性住房。
对个人住房征收房产税，增加了住房持有成本，无论是自住房购买者还是投资者都会更加谨慎。未征收房产税前，住房持有成本低，很多买得起房的人都会多买房子囤起来，等房价高的时候再卖出去。征收房产税后，住房持有成本增加，购房者就会考虑到可能承担的风险，很多人在买房时就会量力而行，在房产投资上也更加谨慎。
3.2征收房地产税不会影响房地产业的发展
虽然国家为了房地产的健康发展对个人住房征收房产税，一定程度上可能会抑制商品房的投资，但是，与此同时，由于国家加大了保障性住房的建设步伐，所以，国家对房地产市场的宏观调控措施并不会影响房地产业的发展，恰恰相反，国家对房地产市场的宏观调控措施不仅会加快稳妥的解决居民的住房问题，而且会促进房地产市场持续、平稳、健康的发展。
3.3对个人住房征收房地产税将加大我国地区间税收分配差距，从而影响到地区间经济协调发展
我国由于地区间的经济发展存在差距，各地区房地产销售价格有显著差异，基本趋势是越发达地区房价越高，地方政府征收的房地产税就越多，课税GDP增加更加明显，这将加大地区间税收分配差距，影响地区间经济协调发展。
因此，我认为房产税应该根据不同地区的实际情况按不同的税率征收。
4征收房产税对社会公平的影响
从房产税征收的对象来说，对个人住房征收房产税，一是有利于合理调节收入分配，促进社会公平。改革开放以来，我国人民生活水平有了大幅提高，但收入分配差距也在不断拉大。这种差距在住房方面也有一定程度的体现。房产税是调节收入和财富分配的重要手段之一，征收房产税有利于调节收入分配、缩小贫富差距。二是有利于引导居民合理住房消费，促进节约集约用地。我国人多地少，需要对居民住房消费进行正确引导。在保障居民基本住房需求的前提下，对个人住房征收房产税，通过增加住房持有成本，可以引导购房者理性地选择居住面积适当的住房，从而促进土地的节约集约利用。
住房是居民财产的一个主要组成部分。居民的财富可以分为三个部分：当期收入、动产和不动产。房地产差不多占了资产总额的一半。众所周知，有钱的人住的房子大，理应多交税，穷人住的房子小，甚至没有房子，他们理应少交税或者不交税。
近年来房价暴涨，住宅的价值也随之攀高，户型越大涨得越快。如果没有相应的税种，贫富差距可能会越来越大。向房地产衍生的资产性收入征税是完全合理的。
当前，中国的贫富差距居高不下。根据世界银行《世界发展报告2006》提供的近年来收入分配不平等状况的测量指标，在127个国家里，中国与几个拉美和非洲国家并列于第95位。收入不平等程度高于中国的只有29个，其中27个是拉丁美洲和非洲国家。亚洲只有马来西亚和菲律宾两个国家的不平等程度高于中国。非常遗憾，中国被列入少数收入分配不平等程度很高的国家。
值得特别关注的是，近年来贫富差距非但没有缩小，还在继续加大，这说明我们的税制亟待改革，其中房产税缺位是一个很重要的原因。开征房产税的目的恰恰就是要帮助低收入家庭，通过开征房产税提高地方政府转移支付和改善公共福利设施的能力，缩小贫富差距。此外，征收房产税还可以让广大民众分享房地产(包括土地)升值的好处，有助于促进社会公平。
关键字：房地产；成本控制；对策 ； 研究
Abstract: along with the real estate development faces the challenge of cost control precision demand is more and more high, the real estate development project cost control research faces many new problems. In this paper, the basic principle of cost control were studied, focusing on the real estate development construction cost, sale cost control research.
Keywords: real estate; cost control; countermeasure research;
中图分类号：F045.33文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2012）
引言
房地产市场在经历了近几年的迅猛发展后，不断日趋成熟，已初步形成了一个适合于产业成长的房地产市场体系，市场供需自我调节的能力逐步增强，奠定了向更高层次发展的基础。随着房地产市场进入新一轮的发展周期，房地产开发企业的生存和发展，靠的是在竞争中开发更多更好的房地产项目，由此带来可观的经济效益和社会效益。尤其是经历了2009年初席卷全球的国际金融风暴以后，房地产项目将面临成本控制精细化的巨大挑战。房地产项目的成本管理就越处于重要位置，成本管理成为房地产开发项目的核心内容。本文针对目前房地产项目开发过程中成本控制所存在的一些基本问题，结合成本控制的基本理论，重点针对房地产开发中的工程成本、营销成本控制进行研究。
项目成本控制基本理论概述
基本概念
项目成本管理，就是对再完成一个项目过程中可产生的成本费用支出，有组织、有系统地进行预测、计划、实施、核算、分析等一系列的科学管理工作。要进行项目成本管理，就首先要确定成本管理的对象和目标，然后进行控制和分析。其主要有3项功能：（1）为定期的财务报告目的，计算销售成本和估计存货价值；（2）估计和预测作业、产品、服务、客户等成本对象的成本；（3）为企业提高业务效率、进行战略决策提供经济信息和反馈。
项目成本管理目标
项目成本管理的总体目标是为企业的整体经营目标服务，具体来说包括为企业内外部的相关利益者提供其所需的各种成本信息以供决策和通过各种经济、技术和组织手段实现控制成本水平。在不同的经济环境中，企业成本管理系统总体目标的表现形式也不同，而在竞争性经济环境中，成本管理系统的总体目标主要依竞争战略而定。在成本领先战略指导下成本管理系统的总体目标是追求成本水平的绝对降低，而在差异化战略指导下成本管理系统的总体目标则是在保证实现产品、服务等方面差异化的前提下，对产品全生命周期成本进行管理，实现成本的持续性降低。
房地产开发项目成本控制原理
房地产开发项目成本控制一般包括如下过程：
检查识别成本偏差：检查是对项目成本计划执行情况的跟踪和监控，包括对已完工程量的测算和实际发生成本的测算，并将实际发生成本与计划成本进行比较。同时，也要检查组织的运转情况，包括各种工作流程、信息流程是否正常，职责分工是否妥当，项目建设环境是否变化等。
分析偏差：检查的目的是为了识别项目的实际成本与项目的成本计划之间是否存在偏差，一旦确定偏差存在，成本管理人员就应进一步地分析偏差产生的原因，同时为寻求有效的控制措施做准备工作。
选择控制措施：导致成本计划执行过程中产生偏差的原因很多，因此控制措施也有很多相应的形式，必须以目标控制为中心对症下药，合理的选择使用组织措施、经济措施、合同措施和技术措施使成本执行的实际情况与计划的偏离尽可能地缩小。
决策控制措施：决定选用何种控制措施，实际上要立足于偏差发生的具体情况。但是无论选用哪一种控制措施，成本管理人员都要认识到，这种纠偏措施的选用可能会给成本计划的目标控制带来新的影响。
实施控制措施：一旦控制措施得到了批准，成本管理人员就要落实控制措施的实施。同时，在很多情况下还必须对成本计划进行重新调整。
施工成本控制对策研究
施工阶段的科学管理，从项目施工开始至竣工。目前的施工单位一方面一味的追求利润，偷工减料，所以造成大量不合格产品及施工质量问题，另一方面，就是施工单位没有科学管理，造成人力和财力的多种返工浪费。只有在施工过程中真正落实科学管理才能使施工阶段的成本得到有效地控制。施工组织设计决定着工程估算的编制，也决定着工程结算的编制与确定，而工程估算又是反映和衡量施工组织设计是否切实可行、经济和合理的依据。这个阶段一定要做好“三控两管一协调”工作，具体可以从以下几个方面进行成本控制：
加强财务纪律
根据内部经济的核算和责任成本控制的需要，制定合理的投资成本目标体系，以利于划分经济责任，计算经济效果，做到责权利明确。
加强工程费用计划控制
在工程建设过程中，通过严格执行工程费用计划，可以有效地控制工程项目投资成本，节约投资，提高经济效益。因此，必须始终对工程费用计划进行跟踪检查和控制。精心地组织施工，挖掘各方面的潜力，节约资源消耗，对施工阶段的投资控制应给予足够的重视，从组织、经济、技术、合同等多方面采取措施，控制投资成本。
加强现场签证管理
施工阶段，现场可变因素多，如场地原因，材料供应等因素的影响，所以施工阶段的现场签证不可避免。有些开发企业或监理机构驻工地代表，业务素质差，对预算和有关规定不熟悉、不了解，不应签证的盲目签证;或签证不及时办理;马马虎虎随意签证;甚至签证过程中搞不正之风等等。这些现象，不仅影响工程投资控制，而且影响工程造价。因此，必须加强现场签证管理;同时，加强现场管理人员的业务培训，提高其经济管理工作的意识;加强职业道德教育，纠正行业不正之风;尤其加强对现场签证的审核工作，不合理的签证坚决废除，做到既合理公正，又堵塞“漏洞”，控制了投资，降低了工程成本。
加强合同管理
从项目立项，就成立合同管理小组，主要负责此项目发生的主要合同关系，并对合同进行研究和管理。针对施工阶段的合同管理，主要是要明晰合同内容和范围以及合同文件的组成，对施工合同、监理合同和材料合同的条款进行严密审查，·作到资料齐全、文字严密，避免含糊其词和条款的前后矛盾。对合同履行过程进行跟踪检查和监督，提高合同执行的效率，对发生的合同变更，严格其审查和批准程序，有效地控制工程造价。
房地产档案的基本概念是指城市房地产管理部门在房地产产权登记、产权调查、变更登记等权属管理活动中形成的，反映产权人、房屋自然状况及土地使用状况，应当归档保存的文字材料、计算材料、图纸、图表、照片、光盘等各种载体的文件材料。
（一）房地产档案管理具有动态性。在社会主义市场经济体制下，我国城市土地实行的“有偿、有限期、有流动”的使用制度，城市房屋实行了商品化，房地产市场行为相当活跃和频繁。尤其随着房地产业成为国民经济新的增长点，房屋产权出现了多元化的特征，房产抵押行为增多。这一时期，对于房地产交易、分析、抵押、查封、保全、评估过程中产生的种种纠纷，法院如何裁决，在房地产权属管理工作中直接形成的档案资料，就成了司法部门对房地产纠纷进行仲裁的主要依据。因此，房地产管理部门必须对这些产权转移、产权变更后所形成的文件材料加以收集、整理、鉴定归入房地产产权档案，保障权属结论与权利现状的一致性，从而完成房地产档案的动态管理。
（二）房地产档案必须与房屋产权相对应。也就是说有一份产权就会有一卷房地产档案，且在办理房地产交易、继承、抵押、查封、评估及处理房地产纠纷，以及城市规划、旧城改造、拆迁安置中都要涉及到房地产档案的利用。
（三）房地产档案管理的基本原则是属地管理。根据此原则，各地房地产管理部门在对房地产进行管理的过程中对本地区的房地产档案处于独占和垄断地位。因此，本地区房地产市场混乱、房地产信息匮乏和产权管理无序等都可能由开发利用工作不到位而直接引发。
二、新形势下房地产档案的作用
为房地产权属登记服务。房地产权属档案是房地产的取得、灭失和合法变更的合法依据；为房地产交易服务。房地产权属档案是确认房地产交易行为合法有效性的依据；为房地产纠纷仲裁服务。随着住房商品化、私有化的转变，房产抵押行为增多，房屋产权的多元化，使得房地产纠纷呈上升趋势；为物业管理服务。房地产权属档案信息是物业管理公司开展物业管理工作的依据；为城市建设服务。进行城市规划、拆迁安置、旧城改造等时，引进房地产权属档案和现代化的图形数据库不仅能够系统的反映公私房产的数量、面积、结构等，可以及时地为建设部门提供各类数据，既节省资金又能较快地计算出成本，加快工程进度。
三、采取有效措施，依法加强房地产档案管理
（一）做好前期控制。法律依据性要求房地产档案必须真实准确，完全符合事实。必须做好前期控制，规范好档案资料的收集、整理工作，全面准确地提供档案信息。确保房地产权属档案的完整。要依照档案管理有关法规及有关业务的规定，房地产权属档案须纳入以下五个方面的文件资料，即房地产权利人、房地产权属登记确权、房地产权属转移及变更、设定他项权利等有关的证明和文件；房屋及其所占用的土地使用权权属界定位置图、房地产分幅平面图、分丘平面图、分层分户平面图等；房地产产权登记工作中形成的各种文件材料，反映和记载房地产状况的信息资料。确保房地产档案的真实。工作人员在办理房屋登记时就要把好文件资料的审核关。要认真审核当事人的手续是否完备，提供的原始资料是否齐全、合法，有无虚报、瞒报产权和涂改、伪造资料等违法现象，总之，应确保“手续完备、材料齐全、内容真实”。档案管理部门还应把好归档关，在档案交接时，档案室工作人员对资料逐项逐条进行最后审核。
（二）建立动态管理机制，规范档案资料的收集、整理工作。房地产档案的动态性要求我们对房地产档案进行动态管理，做到正确、完整、及时的完成因产权转移、产权变更后所形成的文件材料，使房地产档案能够清晰、完整地反映房地产的真实信息。在房屋状况发生变动时要再次进行实地测量，制作新的产籍平面图，并计算相应的面积，还要将房屋状况发生变动的原因登记的相关的文件材料中；房屋灭失的，要进行现场勘查，同时将房产证收回注销，并将之与原产权档案放在一起。
Abstract： Through the research and analysis of the relationship among project yield， cost and profit， the amount of principal and interest analysis gets the breakeven point of the project to reflect the risk of project investment from the perspective of capital protection. This paper combines quantity cost profit analysis with real estate development to use them in the prophase decision stage of the real estate development projects to provide references for the cost control， project risk prediction， enterprise management status of the real estate development projects and provide scientific and reasonable basis for decision-making.
关键词： 量本利分析；房地产；项目开发
Key words： principal and interest analysis；real estate；project development
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2017）07-0029-04
0 引言
当今房地产行业竞争激烈，房地产开发企业必须对项目进行准确的前期决策及经济评价。量本利分析法在多个领域中广泛应用，但在房地产开发中应用较少。本文将量本利分析法并结合Excel拟合的非线性模型运用到房地产开发项目的前期决策阶段，分析得到开发项目保本开发量，最佳开发量，经营安全率，企业成本费用控制等，为房地产开发项目前期决策及经济评价提供科学合理的依据。
1 房地产开发相关概念
1.1 房地产的含义
房地产包括房产与地产，是指土地及其定着在土地之上的建筑物和其他附属物的总称[1]。进行房地产概念界定的原则：①房产和地产二者耦合不可分离。②一般情况下，房地产概念中的“地”是指承载用地。③一般情况下，房地产界定需从房屋建筑出发。④房地产的定义（内涵）具有层次性。
综合上述可将房地产定义为：房地产是指土地、建筑物和其他附属物所衍生出的各种财产权利。
1.2 房地产开发的基本概念
房地产开发的概念是房地产开发企业根据城市规划对国有建设用地进行房屋建设、基础设施的行为。
房地产开发首先要依据城市规划，坚持全面规划，合理布局，经济效益与社会效益兼顾。房地产开发具有综合性、长期性、时序性、地域性、风险性等特性。
2 量本利分析法的基本概念、原理及一般模型
2.1 量本利分析法的基本概念
“量”即为数量。在一般情r下，量为销售数量，为了方便研究和分析，我们有时把销售数量等于生产数量。
“本”即为成本。我们把总成本划分为固定成本和可变成本。一般情况下，在一定的生产规模内，固定成本是不随产品产量的变动而变动的成本，可变成本是随产品产量的变动而变动的成本[3]。
“利”即为利润。在生产经营活动中产生的盈利，在数值上利润=销售收入减-销售税金及附加-总成本 （总成本=固定成本+可变成本）。
2.2 量本利分析法的基本原理
量本利分析法是通过研究及分析数量、成本和利润之间的关系，找出项目方案在盈利与亏损临界点时产量、单价、成本的临界值，盈亏临界点即为保本点。反映了在一定的生产经营状态下项目方案的产量、利润与成本的平衡关系[4]。
2.3 量本利分析法的一般模型
2.3.1 线性量本利分析法模型
从图2中可以看出， 销售收入R与总成本C的交点，即为盈亏平衡点（Break Even Point，BEP），BEP对应的横坐标Q0即为盈亏平衡时的产量，其对应的纵坐标R0即为盈亏平衡时的销售收入。当产量QC，即盈利。盈亏平衡点的Q0越小，企业保本点越低，盈利空间越大，生产经营风险越小。
2.3.2 非线性量本利分析法模型
由于在实际生产经营过程情况比较复杂，可变因素众多，各种条件和负荷并非一成不变，因此产品成本变化并非是一条直线即并非简单呈线性变化。同时，在市场供求关系的影响下，销售收入线也并非一条直线即并非呈线性变化[5]。故实际生产经营的量本利分析图如图2所示。
从图2中可看出，总成本线C与销售收入线R有两个交点B与D（即盈亏平衡点），其对应的横坐标分别是Q01，Q02。当产量QR，企业处于亏损状态；当产量Q0Q02时，C>R，企业又处于亏损状态。因此，在盈利阶段产量Q介于Q01与Q02之时，企业处于盈利状态，此时的产量是合理经济产量即经济规模。
量本利分析法在房地产开发中运用不是很多的重要原因就是非线性量本利分析法模型难以确定。本文依据企业技术水平及大量历史经验数据通过Excel进行成本和收益离散点回归拟合，得到非线性量本利分析法模型并进行进一步分析。
3 量本利分析法在房地产开发中的基本模型及经济评价
数量、成本分析：
房地产开发项目的固定成本与变动成本与一般的生产项目、工业投资项目不同。房地产开发项目的最终产品是具体的建筑物，具有独特性，一次性等属性。根据固定成本和变动成本的含义及工程项目开发建设中实际发生的成本属性，将工程项目的固定成本和变动成本进行如下分类（图 3）。
关于量的确定，由于建筑物有着独有的建筑设计，结构设计等，所以房地产开发项目不好以产品产量来衡量，可以使用工程量或者土地面积等其他指标来衡量[6]。因此，本文的量即建筑面积。
3.1 制定合理开发量
①保本开发量。
从图1中可以看出，房地产开发项目的销售收入线与总成本线交于一点BEP，其对应的横坐标Q0即房地产开发项目的保本开发量。
式中F为总成本中的固定成本，P为单位建筑面积的销售价，V为单位建筑面积的可变成本，Q0为保本开发量。
②利润最大时的开发量。
从图2中可看出，当开发量介于经济规模Q01与Q02之间时，建设项目处于盈利阶段。
设函数R（Q）为销售收入曲线，函数C（Q）为总成本曲线。根据盈亏平衡原理可得R（Q）=C（Q），求解得到两个解即两个保本点所对应的保本产量Q01及Q02，也就是济规模范围[7]。
盈利函数I（Q）为：I（Q）=R（Q）-C（Q），利用极值原理，对函数I（Q）求一阶导数并令I’（Q）=0，可求得盈利最大时所对应的产量Q。即
I’（Q）=R’（Q）-C’（Q）=0
即R’（Q）=C’（Q），解此方程求出Q，但如果要确定求得的Q是否就是最优开发量我们必须对I（Q）求二阶导数来进行检验，诺I’’（Q）
3.2 控制企业的成本费用
设目标利润函数为I（Q），即：
I=R-C=Q（P-V）-F
式中 I为目标利润，R为总销售收入，C为总成本，F为总成本中的固定成本，P为单位建筑面积的销售价，V为单位建筑面积的可变成本，Q为开发量。
3.3 企业经营状态分析
通过量本利分析法可计算得企业经营安全率，是反映企业经营状况好坏的一个重要指标。
式中Q0为实际或计划产销量，Q1为盈亏平衡点产销量。一般可根据表1数据进行判断。
通过安全经营率可反映房地产企业经营状况好坏，安全性高低等，使项目前期决策更加的科学、合理。
4 案例分析
本项目总建筑面积16363平方米，其中地上总建筑面积10523平方米，地下总建筑面积5840平方米。房地产开发项目总成本如表2。住宅每平米售价23000元/m2，共10523平方米；车库售价12000元/个，共124个；地下储藏室售价5000元/m2，共1191.06平方米。
4.1 保本开发量
由表2可知本项目固定成本为13976.86万元，总变动成本为7455.14万元，因为总建筑面积是16363平方米，可得单位可变成本为4556.10元/平方米。
再进行平均单价估算：
住宅收益即地上收益，23000 Q10523=237215790.00元，平均价格23000元/m2；
地下收益，12000Q124+5000Q1191.06=20835300.00元；平均价格3567.69元/m2；
总收益=237215790.00+20835300.00=25805.11万元
地上建筑比例=10523/16363=0.643097；
地下建筑比例=5840/16363=0.356903；
本项目计划开发量（Q1）为16363m2>12144.86m2，及Q1>Q0，所以本项目可行。
4.2 企业经营状态分析
由表1可知，26%∈[25%，30%]，即本项目的经营状态为较安全。
4.3 企业成本费用控制
本项目的目标利润I为4373.11万元，建筑面积Q为16363平方米。盈亏平衡点时固定成本为13976.86万元，单位可变成本为4556.10元/平方米。得：
也就是说在其他条件不变的情况下，项目的可变成本在盈亏平衡点V0即4556.10元/平方米的基础上涨幅不得超过2672.56元/平方米，否则企业将亏损；项目的固定成本在盈亏平衡点F0即13976.86万元的基础上，涨幅不得超过4373.11万元，否则企业将亏损。
4.4 最佳开发量
诺要求得最佳开发量，就要知道销售收入曲线的函数式R（Q）和总成本曲C（Q）。根据本企业自身的技术水平和大量经验数据估算出相应建筑面积下的开发成本和收益。本案例在根据本公司现有的开发技术水平和参考大量经验数据后，在前期估算出相应建筑面积下的开发成本和收益。通过Excel分别对大量的成本和收益离散点进行回归拟合，得到销售收入函数R（Q）和总成本函数C（Q）。如图4 成本、收益、利润回归曲线图所示。虽然该图并没有从（0，0）点开始计算，但是我们所要求的是非线性量本利分析在两个保本点之间求最大盈利值，因此所选取的建筑面积范围（包含两个保本点）已满足计算要求。虽然个别点偏离回归曲线，但是整体回归函数不受个别点影响，所得回归函数正确可用。
由图4可得，通过计算机拟合的回归函数分别为：
成本C（Q）=0.0007Q2-21.251Q+190912
销售收入R（Q）=-0.0002Q2+9.5887Q-68471.08
则利润函数为：
I（Q）=R（Q）-C（Q）=-0.0002Q2+9.5887Q-68471.08-0.0007Q2+21.251Q-190912=-0.0009Q2+30.839Q-259383.1
即利润函数I（Q）=-0.0009Q2+30.839Q-259383.1
利用极值原理得I’（Q）=-0.0018Q+30.839，并令其等于0，得Qm=17132.78。
但诺要检验所求得的Q是否就是最大盈利时的最优开发量，还必须通过对I（Q）求二阶导数并进行z查。
I’’（Q）=-0.0018
5 结语
房地产市场竞争日益激烈，房地产开发企业必须对项目进行准确的经济评价及前期决策，必须对项目的运作采取相应的措施进行有效的管控。这是当今房地产开发企业取得项目成功开发的关键。
在房地产开发项目的前期决策阶段，应用量本利分析法，依据市场行情及企业以往项目开发历史数据进行项目经济评价，得到开发项目保本开发量，最佳开发量，企业经营安全率，企业成本费用控制等，提高房地产开发项目前期决策水平。
参考文献：
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[4]黄有亮.工程经济学（第二版）[M].南京：东南大学出版社，2006.
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[7]宋宁.探讨量本利分析法在利润成本决策中的应用[J].中国外资，2013（11）：15-16.
【关键词】在建工程抵押登记债权种类
一、在建工程抵押中的基本概念
（一）在建工程的概念
所谓在建工程，通常是指正在建设中的固定资产建设或改良工程，包括成套或单项建设的生产性和非生产性固定资产以及维修、安装、改建、扩建和大修理工程[1]。笔者讨论的在建工程是指房屋在建工程。狭义的房屋在建工程是指自房屋主体工程开工建设起至房屋竣工验收前所处的状态，是一种事实上未完成的状态。广义的房屋在建工程是指自房屋主体工程开工建设起至房屋登记机构将该房屋记载于房屋登记薄前所处的状态，是一种法律上未完成的状态。本文主要讨论在建工程抵押登记，区别于房屋抵押登记，因此，本文的在建工程指的是广义上的在建工程。
（二）在建工程抵押的概念
物权法实施前，《办法》对在建工程抵押作了如下定义：抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
《物权法》并未对在建工程抵押进行定义，但明确规定，正在建造的建筑物可以抵押。在《物权法》实施前已有学者对在建工程抵押进行了与《办法》不同的定义，在建工程抵押是指抵押人用其合法取得的在建工程，以不转移占有的方式抵押给债权人，作为债务人不履行担保义务的一种新型担保方式，包括为自己债务担保和为第三人债务担保两种类型[2]。该定义完全符合《物权法》的精神。
（三）在建工程抵押登记
我国现行立法采取抵押登记生效主义。《物权法》第一百八十七条规定：“……抵押权自登记时设立。”在实务中，抵押权人往往领到《房屋他项权证》或《在建工程抵押登记证明》后才放款给借款人。因此，在建工程抵押登记是在建工程抵押过程中的关键环节。为此，《房屋登记办法》（建设部令第168号）第五十九条至第六十二条专门对在建工程抵押登记进行了规定。
（四）在建工程抵押登记的新特点
《物权法》及《房屋登记办法》实施后，在建工程抵押登记呈现出新的特点：1、抵押双方主体发生变化。《物权法》出台之前，抵押人仅为债务人，抵押权人仅为贷款银行；《物权法》实施后，在建工程抵押作为一般抵押权，债务人和第三人都可以成为在建工程的抵押人，抵押权人也没有限定。2、担保债权的种类发生变化。《物权法》出台之前，在建工程抵押的目的只能是为了取得在建工程继续建造的资金，而不能为其他债权种类设定抵押；《物权法》实施后，对在建工程抵押担保的债权种类没有限制。登记操作方式的变化。《房屋登记办法》实施前，在建工程在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。这就要求抵押当事人必须先办理在建工程抵押权注销登记，再重新办理房屋抵押权设立登记。而根据《房屋登记办法》第六十二条的规定，在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。
二、在建工程抵押登记现状
《物权法》及《房屋登记办法》实施之后，各地对在建工程抵押登记认识并不一致，尤其是针对在建工程所担保的债权种类存在分歧。据笔者不完全了解，全国除上海、沈阳、福州等少数城市的房屋登记部门不限制在建工程抵押所担保的债权种类外，大部分地区的房屋登记机构均限制在建工程抵押所担保的债权种类。究其原因如下：
（一）行政风险
根据《办法》的相关规定，在建工程抵押所担保的债权种类是“为取得在建工程继续建造资金的贷款”，而《物权法》及《房屋登记办法》均未明确在建工程是否可以为其他债权进行担保。既然法无明文授权，若房屋登记机构同意在建工程可以为其他债权进行担保，属于行政乱作为，遇到行政诉讼，将得不到人民法院的支持。
（二）经济风险
在建工程法律关系复杂，承载多项权利，根据《合同法》、《担保法》、《税收征收管理办法》等相关法律规定，购房人的权利、承包人工程款、工人工资、税收等多项债权等均优先于在建工程抵押权受偿，一旦发生纠纷，银行的抵押受偿权将处于法律上有效、事实上无效的状态。若在建工程抵押为其他债权进行担保，加大了债务不能清偿的风险，对保护债权人的利益极为不利。
（三）社会风险
在建工程标的物价值大，修建周期长，风险极高，且绝大多数为在建商品房抵押，关系利益群体众多，社会影响巨大。如果放开其债权种类限制，后果将不堪设想。若开发商资金链断裂，又无人接盘，对购房人来说，支付了购房款却无房可住，无家可归，将严重影响百姓安居、社会稳定。
三、放开债权种类限制的原因分析
（一）法律依据
《物权法》第一百七十九条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。”《物权法》第一百八十条第一款第五项明确规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：……（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器”。上述法条并未对在建工程所担保的债权进行限制。
根据《物权法》等法律、行政法规制定的《房屋登记办法》也未对在建工程抵押权登记作出债权种类的限制。
住房和城乡建设部（以下简称住建部）于2012年6月25日在答复最高人民法院《关于对在建工程抵押登记法律适用有关问题的函》（建法函[2012]124号）时明确：“《城市房地产抵押管理办法》规定了以贷款银行为抵押权人的情形，但并未限制银行以外的主体作为在建工程抵押权人。贷款银行之外的债权人可以依法对在建工程办理抵押登记。房地产主管部门应当依据《物权法》、《城市房地产管理法》、《房屋登记办法》等法律法规规章办理抵押登记。”
为此，最高人民法院以《关于在建工程抵押规定与上位法是否冲突问题的答复》山东省高级人民法院：“法律对在建工程抵押权人的范围没有作出限制性规定，《城市房地产抵押管理办法》第三条第五款有关在建工程抵押的规定，是针对贷款银行作为抵押权人时的特别规定，但并不限制贷款银行以外的主体成为在建工程的抵押权人。”
《物权法》、《房屋登记办法》等在充分考虑了当前经济社会形势后，并未进一步严格细化债权类型，反而对在建工程抵押担保的债权类型做了模糊化处理，便说明了在我国法治进程中，对在建工程抵押担保的债权类型的态度应是放开化和市场化。住建部也明确，房地产主管部门应当依据《物权法》、《城市房地产管理法》、《房屋登记办法》等法律法规规章办理抵押登记，这里的抵押登记当然也包含在建工程抵押登记。最高人民法院也明确，《城市房地产抵押管理办法》第三条第五款有关在建工程抵押的规定，是针对贷款银行作为抵押权人时的特别规定。这意味着《办法》并非在建工程抵押的唯一标准。法律往往服务于经济，尤其是财产法。在揭示和剖析现代混合经济的时候，应该本着一种诚实而折中的态度[3]。
（二）经济需求
就经济来说，市场主体之间的经济交往日益增多，为保证各种经济活动顺利进行，物权，尤其是担保物权行使的最重要法则是“物尽其用”，即充分发挥抵押物在经济上的价值，这是市场的需要，更是经济的需要，放开在建工程抵押担保债权种类的限制，不但不会影响在建工程的开发建设及顺利完工，反而有利于盘活企业资产，形成更完善的现金流，使企业在资金链上获得更大的回旋余地，从而进一步优化房屋开发建设流程，确保房地产市场的稳定健康发展。
（三）社会环境
最后从目前的社会环境来说，我们已基本完成了从计划经济向市场经济的转型，土地招拍挂制度和预售制度的完善，也说明了房地产开发人完全可以对自己的资金风险和债权种类负责。只要债权人严格进行资格审查，审慎开展风险评估，提高贷款评级和价值评估合理把握贷款门槛，实行有条件地放开债权种类，就完全可以将在建工程抵押中的风险因素降到可控范围，在科学规避风险的同时促进资金流动和经济发展。
四：结语
政府应服务于社会，作为登记机构，我们应为社会的需求做出自己的贡献，而社会的需求恰恰是市场经济选择的结果，我们不应过度地干涉市场主体的选择，而应积极的应对及合理的引导。我国已经进入改革开放的深水区，我们必须相信并且尊重市场经济的客观规律，房地产市场需要健康的发展，离不开资金链的完善和现金流的健康，如果我们限制在建工程抵押担保的债权种类，会使企业无法应对在各个时期房产政策下的市场。市场间的民事行为，就应当让市场去选择，去优胜劣汰。所以，于法、于理、于情，在建工程抵押担保的债权种类都不应限制。
参考文献：
[1]李国光主编：《担保法新释新解与适用》，新华出版社2001年版，第404页。
[关键词] 银行；影子银行；融资
[DOI] 10.13939/ki.zgsc.2015.08. 020
1 影子银行基本概念
影子银行（Shadow Bank）的概念由美国太平洋投资管理公司执行董事于2007年8月在美联储年度会议上提出，指“游离于监管体系之外的，与传统、正规、接受央行等监管的商业银行系统相对应的金融机构”。影子银行虽然没有传统银行的组织形式，却以资产证券化的方式使银行表内资产进行表外循环，实现了信用、期限和流动性的转换。
中国金融市场处于发展阶段，对影子银行还没有统一、清晰的定义。2013年国务院办公厅“关于加强影子银行监管有关问题的通知”（107号文）中定义影子银行为一些传统银行体系之外的信用中介机构和业务，并将其分为三种类型。第一类是金融机构中存在监管不足或规避监管的业务。主要包括银行发行的非保本理财产品、未贴现银行承兑汇票、委托贷款、资产证券化和货币市场基金等。第二类是存在监管不足的非金融机构，如融资性担保公司以及小额贷款公司等。第三类是完全无监管的非金融机构，包括民间借贷和第三方理财等形式。以上这三种分类，基本上涵盖了影子银行的组成部分，集中体现了影子银行“非传统银行信贷”的核心特征。
同国外影子银行相比，中国影子银行缺乏资产证券化的过程，并且表现出明显的政治体制烙印。另外其资金来源主要集中在以商业银行为依托的理财产品、信托基金和货币市场基金等方面，杠杆率相对较低，产品相对透明，风险易于识别。
2 影子银行在中国的产生原因分析
美国影子银行体系快速发展于2000年互联网泡沫（Internet Bubble）破裂之后，美联储为了刺激经济长期采取低利率政策，导致资金套利以及过度的资产证券化。而中国影子银行的产生原因，与美国大不相同，主要是中国紧缩的货币政策以及银行存款增长乏力的产物，与利率市场化和金融脱媒并存。
在利率市场化的加速进程中，中国银行业正面临着资产负债表两端的快速脱媒。在资产方面，以银行信贷为主的间接融资比例明显下降。人民币贷款占社会融资总量的比重由2002年的92%下降到2014年6月的54.7%。而以企业债券、委托贷款和信托贷款为主的直接融资快速增长。在负债方面，表现为各种资产管理类产品对银行存款的替代。由于国家对存款利率上限还没有放开，商业银行无法自行调整利率吸收存款。与此同时，互联网金融产品（余额宝①等）和银行理财产品（各种“宝宝们”）推出较高的收益率，吸引了部分投资者，导致商业银行的个人存款大量流失。
2010年以后，由于我国银行信贷政策趋紧，加之银行新增贷款又受到75%贷存比的限制，大量企业迫切需要从银行体系之外获取金融支持。在这一背景下，以银信合作、委托贷款、民间借贷为代表的中国式影子银行迅速地发展起来，并对我国的宏观经济调控和中小企业的微观融资行为产生了重要的影响。
3 中国影子银行对地方政府融资的影响
3.1 通过资产证券化拓宽基础设施建设的融资渠道
截至2014年10月我国地方政府融资主要依托于地方政府融资平台，通过银行贷款（担保贷款或信用贷款）实现。随着城镇化建设的进一步推进，各地政府加大了基础设施建设投入，地方政府融资平台近些年出现了快速地增长，同时也面临着高负债率问题。地方政府融资平台筹集的资金主要用于政府基础设施建设，导致融资平台的收益较低，还款能力不足，因此对银行贷款的偿还主要依靠地方政府的财政收入和土地运作收入。目前受到房地产行业不景气和房价存在下行趋势的影响，以及国家对土地供应的严格限制，使得地方政府土地运作收益增长有限，难以偿还银行到期债务，而引发政府信用危机和地方政府融资平台的偿还风险。如果融资仅依靠地方政府融资平台通过传统的银行信贷的方式，会受到货币政策的影响，一旦银行贷款供应不足，将直接影响到基础设施建设和经济的稳定。面对与日俱增的风险，国务院在2014年10月2日下发了《国务院关于加强地方政府性债务管理意见》（[2014]43号），允许地方政府发行债券融资以此解决地方政府目前过大的债务问题并拓宽融资渠道。鼓励通过PPP模式成立特别目的公司，再通过银行贷款、企业债、项目收益债券和资产证券化等市场化方式举债。因此地方政府可以采用资产证券化的融资方式，将已经投入到运行的城市基础设施建设项目的未来现金流作抵押，在资本市场上发行证券进行融资，可以提前释放在基础设施建设中投入的大量资金，加快资金的周转速度，增加资金的使用效率，拓宽融资的渠道。
3.2 信用增级和担保将显著降低地方政府融资成本
资产证券化通过内部和外部信用增级手段，完善证券发行的条件，降低融资的成本。在城市基础设施建设项目融资过程中（资产证券化），以政府信用作担保，风险相对较低，因此可以增加投资者的购买积极性，降低地方政府融资平台通过发行证券进行融资的成本。资产证券化过程中会涉及内部和外部增级机构，评级机构和券商等中介方，因此要额外支付一定的佣金费用，但数额较少。
图1给出了地方政府融资平台进行资产证券化的基本结构，发起人可以是地方政府，将基础设施（如燃气、水利等公用事业产品设施）收费的未来现金流作为担保进行资产证券化。通过资产证券化，可以直接在国内外资本市场上进行融资，资金的来源更为广泛，可以有效解决地方政府融资难的问题，并且降低了地方债务危机的风险。
目前，由于我国资产证券化的发展较起步较晚，相关法律法规和信用评级机构尚不完善，市场监管体系不健全，影响了资产证券化的发展进程。有效解决这些问题对我国资产证券化的健康有序发展起到了积极的推动作用。
4 中国影子银行对中小企业融资的影响
4.1 影子银行拓宽了中小企业的融资渠道
由于中国金融市场改革尚未完善，资本市场还不够发达，借款人不能通过正常渠道解决全部融资需求，因此银行体系之外的资金需求和供给明显增加。受到2008年次贷危机传染效应的影响，我国中小企业对信贷的需求明显扩张，而银行信贷资金更多流向相对稳定、有较长盈利和信用记录及优良抵押资产的国有和大中型企业。因此，影子银行的发展极大地弥补了中小企业融资的缺口和单一的形式，向中小企业提供直接的信贷支持。
4.2 民间借贷和小额贷款只充当了应急资金来源
由于民间借贷的灵活性和手续的便捷，我国中小企业开始逐渐将目光转向民间借贷。但与商业银行融资成本相比，民间借贷的利率大约要高出至少10%。有些地区利率甚至高达30%～60%。与一般中小企业10%的平均利润率相比，大部分中小企业无法承受如此高额的资金成本，进而选择传统的商业银行贷款。虽然我国民间借贷资本的规模庞大，但运作不规范使得资金成本加大，无法成为中小企业的主要融资渠道。另外，为解决中小企业融资难，政府近年来大力发展小额信贷。但由于受到放贷额度的限制，以及贷款期限短、融资成本高、收取额外服务费用等原因，使得小额贷款只能暂时缓解中小企业资金的匮乏，从根本上同样很难解决中小企业融资难的问题。
4.3 委托贷款和银信合作加大了中小企业融资难度
由于《贷款通则》和《商业银行法》等法律法规禁止企业之间直接从事金融业务活动，因此政府部门允许以银行为中介签订三方合同，来满足企业间资金的流动。委托贷款的流程如图2所示。
一般委托方为大型企业，受托方则是银行、券商等金融机构。大型企业凭借业务优势和信贷融资成本低廉，往往容易获得充足的现金流。借款企业和委托方的关系决定了借贷的成本，与委托方无往来的中小企业，不得不以高额的融资成本寻求委托方的壳资源。贷款成本的差别直接导致了竞争的不平等，加大了无关联中小企业的融资难度。另外，委托贷款中的委托方，通过委托贷款的资金流通获得了高回报，甚至比投资到实体经济中更容易获利，因此有时选择直接将从银行获得的低价贷款转贷给其他公司，一定程度上影响了我国实体经济发展。
银信合作是指通过银行发行的理财产品向大众募集资金，再由信托公司发放贷款。由于不涉及存贷款，规避了银行信贷额度的限制，将业务从资产负债表表内转到表外（如图3）。银行存款利率的上限仍未放开导致存款利率过低，同时，由于房地产市场的萎靡和股票市场的长期不振，投资者开始寻求其他途径来抑制通货膨胀所带来的影响，因此理财产品和信托产品越来越受到投资者的青睐，成为影子银行的资金来源之一，同时也为中小企业融资提供了资金来源。但银信合作的利息一般高于商业银行贷款，增加了中小企业的融资成本。另外，2013年下半年开始，随着互联网金融的快速发展，各种互联网金融的衍生产品冲击着银行理财产品。我国政府为了控制互联网金融产品挤占银行存款和理财产品的份额，加强了对其的监管和限制。2014年3月开始，互联网金融产品收益率出现大幅下滑，缓解了理财产品和银行存款不足的压力。但是，银行理财产品和信托产品偿还期限将至，由于市场上风险加剧，违约可能增加，极有可能造成中小企业融资来源之一的资金链断裂。
5 中国影子银行对房地产行业的影响
5.1 规避信贷限制，为房地产行业提供资金来源
随着房价的快速飙升，房地产行业已经成为中国经济的支柱产业之一。中央为了抑制房价过度上涨，严格控制银行对房地产企业的贷款，但是大量资金仍然通过影子银行借助表外业务间接流入房地产领域（例如房地产信托、民间借贷等），甚至一些企业将生产经营贷款投入到房地产市场进行“炒短”。影子银行的资金流入增加了房地产领域的信用总量，加速了房地产行业的发展，同时，也很大程度上影响了房价的稳定和宏观调控。
5.2 造成房地产行业泡沫，不利于房地产调控政策
尽管中央为防止房地产泡沫的膨胀，进行了一系列的调控（如限购令，房产税等），房价依然居高不下。投机性泡沫逐渐增大，盲目的扩张导致住房存量快速增加，一旦房地产泡沫破裂，房价出现暴跌，房地产抵押值和企业资产净值将严重下跌，金融市场的稳定也将受到巨大的负面影响。
从2013年开始，三、四线城市的住宅价格明显回落。2014年上半年，一线大中城市的房屋成交量也大幅缩水，房价基本持平。新一届中央政府提出的进一步推进城镇化建设的目标，将成为拉动中国经济增长的新引擎，在未来成为影响房地产行业和宏观经济的重要因素。但是，城镇化的进程很难在短时间内明显增加三四线城市的人口流入，无法有效推动这些城市房价回暖，因此政府为了控制房价大幅下跌已经于2014年11月出台了相关政策（如调整贷款利率、首套房界定标准以及取消限购令等），防止与房地产相关的税收降低和土地拍卖出让收入的减少。房价的下跌，一方面，大量增加了商业银行在房地产行业的不良贷款，另一方面，由于影子银行的信用扩张使系统性风险大大增加，可能会传染到整个金融市场。
6 中国影子银行的风险分析
影子银行对活跃金融市场产生了一定的积极作用，缓解了资金紧张的局面，促进了我国金融市场的深化改革和利率市场化进程，有利于拓展商业银行的经营范围。随之而来的风险也是显而易见的。影子银行加大了金融体系的杠杆率，监管不到位，透明度较低，不受法定存款准备金、贷存比和资本充足率监管的约束，可以通过存贷款的模式进行无限制的信用扩张，这些都导致了影子银行系统性风险加大。一旦风险发生，影子银行将成为危机爆发的诱因。
6.1 信用无限制扩张，导致货币政策的有效性降低
影子银行可以摆脱资本金和负债的限制，不断放大信用规模，从而增加了货币的供应量。而货币政策的制定主要依据是银行的存贷款，因此货币政策的效果会受到影子银行的影响。当通过紧缩的货币政策对物价进行调控，防止通货膨胀时，商业银行的信贷规模将受到控制，而影子银行往往可以替代商业银行发挥融资功能，增加了市场的流动性，使货币政策效果大打折扣。
6.2 违约风险加大，可能引发信贷危机
美国的次级债市场在次贷危机之前，得到了快速的发展，投资回报较高，但随着美国房价的下跌，次级抵押贷款的风险开始显现，最终导致了金融危机，而资产价值缩水，资产负债表恶化和去杠杆化又进一步加剧了危机。中国目前正面临着相似的情况，资产价值开始下跌，经济基本面开始下滑，一旦出现流动性不足，违约风险将直接通过影子银行系统作用于投资者，同时风险会很快地传导到实体经济中。
6.3 助推房地产泡沫的膨胀，导致房屋存量过剩
虽然刚性需求、土地供给等客观因素是推高房价的主要原因之一，影子银行对房地产价格上升同样起到了推波助澜的作用。中国影子银行的资金大部分流向了房地产行业。相关数据显示，房地产投资波动有近7%是受到了影子银行放出的贷款影响，而传统信贷渠道对房地产投资波动的冲击只占5%。传统信贷的规模是影子银行信贷规模的7倍，但其对房地产市场产生的影响却小于影子银行，可见影子银行对房地产系统的作用之大，这种影响在国家收紧信贷的背景下表现得更为明显。
6.4 与金融机构间摩擦增加，导致金融体系不稳定
随着影子银行规模的不断扩大，由于其监管难度大，在很多方面挤占了传统金融机构的利益，不可避免地会同商业银行等传统金融机构产生激烈的竞争，增加了金融机构和非金融机构间的摩擦，不利于金融体系的稳定。
7 政策建议
目前，我国政府正通过逐步出台各项法律法规、构建综合监管平台，对影子银行进行治理。并在治理过程中保持了一定的节奏，有张有弛，避免因过度监管而引发金融风险导致中国经济硬着陆。建议逐步建立金融防火墙，如建立存款保险制度和金融市场退出机制，隔离影子银行所产生风险的扩散。另外，由于中国影子银行一般依附于商业银行，因此政府对商业银行的适当松绑，如放松贷存比、完善信贷资产证券化、加快发展支持小微企业的民营银行，可以引导商业银行的经营管理更加符合市场化运作，从根本上控制影子银行高速增长的问题。最后，可以通过推进资本市场发展、加速金融衍生品创新，为企业提供更多的直接融资渠道，从而降低影子银行的规模来化解其带来的风险。
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我们了解到一些房地产开发公司、物业管理公司在楼盘交付业主使用时需要大量的较专业的人员协助完成交楼工作。于是近年来高职院校与企业合作，设计了学生到企业顶岗实习的课程，由企业提供真实的岗位供学生顶岗实习，使学生在全真的企业环境里进行实践，这大大提高了学生的职业素质和动手能力，实现由学生到企业员工的无缝对接，从而增强了学生的就业竞争力和创造能力。
二、混年级顶岗实习中出现的问题
我们组织学生到H房地产公司进行为期三周的顶岗实习，任务为协助业主完成收楼工作。面对交楼、客服、验房、签发证件等工作，企业通过面试在大一到大三学生中筛选出近200名学生参与顶岗实习。显然这些学生从知识结构、心理特点、专业素质等方面有较大差异，在前期的企业培训中出现了一系列问题：
1.低年级学生易骄傲，不能吃苦；高年级学生易浮躁低落。在动员的过程中，笔者发现低年级学生非常热情兴奋，积极参与面试，特别是在某些高年级学生未通过面试时，进入面试的低年级学生无形中会产生一种“我比师兄强”的心理。带着这种骄傲的心理进入岗位后，低年级学生却由于缺乏对社会、行业的理解，容易因为辛苦轻言放弃，给实训造成阻力。而高年级学生由于已经经过多次顶岗实习，能更好地完成较为辛苦的工作。但同时也由于实习经历丰富而热情不足，实习时比较浮躁。
2.低年级学生的知识水平、专业能力明显较低。在企业顶岗实习中，涉及到物业管理实务、房地产法规、房地产营销、消费者心理、礼仪与口才等多门课程的内容。虽然企业提出不需要有较多的专业知识，低年级学生也可以胜任，但在培训中仍能发现低年级生对“容积率、得房率、产权”等基本概念理解不到位的问题。高年级学生经过多次顶岗实习，对企业培训的内容接受得更快。
3.不同年级的学生综合素质差别不大。在企业培训的某些环节，如礼仪培训，不同年级的学生表现差异不大。很多低年级学生因为热情，表现很好。
三、问题中蕴含的契机
以上问题在混年级培养中是普遍存在、不可避免的。针对这些问题，校企经过思考研究，也发现一些契机：
1.实习的针对性更强。到企业顶岗实习能够让大一学生提早了解企业工作所需的专业知识，学习上更有针对性，能够使学生成为学习的主体。大一学生在随后几年的学习中能结合实践学习书本知识，迅速打通思路；大二的学生在实习的过程中，可通过实际工作对自己的知识、技能进行一次全面的检验，并及时查漏补缺，为就业做准备；而大三的学生通过全真的实践，实现由学生到企业员工的无缝对接，从而提高了学校的就业率。
2.企业顶岗实习能够使学生理论与实践相结合。企业顶岗实习使学生能够在真实的职业环境下训练相关专业技能。例如：学生应用建筑构造与识图、建筑与装饰材料等建筑类课程理论知识，通过跑盘、熟悉小区，加强对建筑施工图的认识，了解建设项目的总体设计，建筑物和构筑物的平面布置、立面形式、结构布置、装饰构成等，来熟悉楼盘，熟悉房屋构造，了解建筑材料的特性及应用。又如：学生应用房地产法规、房地产项目管理、物业管理、房地产市场营销、公关与礼仪等课程的相关知识，掌握业主收楼流程，包括核验业主收楼通知书、购房合同、付款收据等材料，使业主凭身份证办理收楼手续；指导业主到财务收款处交清收楼余款、契税、装修押金、装修垃圾清运费，并办理委托银行划账（管理费）手续；陪同业主到现场验收房屋，业主若提出质询、改进意见的，应与业主进行沟通协商并达成书面协议并根据协议内容解决交房中存在的问题，发工作联络单至工程部或开发部进行改善（限期完成）；业主若没有提出问题，则指导业主填写相关表格，包括房屋验收交接表、业主档案表、房屋使用说明书、住宅质量保证书、业主公约、装修手册、ID卡发放使用管理规定、水电天线开通程序；如有业主需要钥匙托管，则签署托管责任声明书，若不需要，移交房屋钥匙，业主签收。
3.培养学生全方位的素质、能力。企业顶岗实习不但培养了学生市场调研、市场营销、商务谈判与合同签订的能力，楼盘管理、收楼管理、信息管理的能力，还能使学生通过实习，清楚地了解自己，调整学习目标，培养学习积极性。另外，通过顶岗实习，学生的全局观念，细致严谨的工作作风，爱岗敬业、诚实守信的职业道德以及团队合作意识得以培养。学生在实践中能了解社会，拓宽视野，增长见识，提高分析问题和解决问题的能力。
四、混年级顶岗实习的改革
综合上述思考，校企双方通过调整，形成新的模式———进行混年级编组，使不同年级的学生发挥各自的优势。这既符合企业的实际要求，也能让学生从知识、能力、素质三方面都得到成长。新的改革方案主要包括以下几点：
1.混年级编组实习。打乱学生的固有圈子，每个小组按不同年级混合编组，并安排高年级的学生干部任小组长。不同年级的学生在一起工作，能够在心理上相互调节、互相促进、取长补短。学生脱离自己习惯的班级群体，和师兄、师弟在一起，能更好地学习如何快速融入新的职场环境。针对学生骄傲、浮躁等心理问题，也能得到一定缓解。低年级学生看到高年级学生的表现，能发现差距，也更容易坚持；高年级学生看到低年级学生的优秀表现，也容易产生迫切感，激发工作热情，并能在专业上“传、帮、带”低年级生。
2.建立轮岗制度。顶岗实习中不同岗位对能力有不同需求。如服务岗的人员要具有亲和力和沟通能力，办证岗的人员需要扎实的知识基础，验房岗的人员则需要较强的协调能力和专业知识。以往企业喜欢采用定岗后不再轮换的方式，不利于学生的全面发展。在校企协调下，制定良好的轮岗制度，让学生在各个岗位都得到锻炼，同时也能进一步了解自身的特点、优势。
3.鼓励不同年级的学生多进行交流、反馈。以往顶岗实习结束后学校才让学生写实习小结进行总结。现改革为在顶岗过程中以小组为单位三天进行一讨论，并写小结。
关键词：风险；风险识别；风险控制
1风险的概述和特征
1.1风险概述
风险的定义最初出现于1901年美国的A.M.威利特所著的博士论文《风险与保险的经济理论》：“风险是关于不愿意发生事件发生的不确定性的客观体现。”这一定义强调风险的客观性和不确定性。其后许多专家学者在此基础上给风险下了各种大同小异的定义。
虽然风险的定义很多，但大致可分两类，第一类定义强调风险的不确定性。第二类定义强调风险损失的不确定性。
事实上，风险是一个事件的不确定性和它可能带来不确定结果的综合效应。
1.2风险的特征
风险的特征指风险的本质及其发生规律的表现。包括：客观性、不确定性、可预测性、损失性、结果双重性。
2项目风险的概念和产生的原因
2.1项目风险的定义
一般认为：项目风险是指由于项目所处环境和条件本身的不确定性和主观上不能准确预见或控制影响因素，使项目的最终结果与项目相关利益主体的期望产生背离，从而给项目相关利益主体带来损失的可能性。
2.2项目风险产生的原因
形成项目风险的根本原因是人们对于项目发展与变化情况的认识和应对决策等方面出现问题，包括：
①人们的认识能力有限。
②信息本身的滞后性特征。
③项目信息资源管理和沟通管理方面的问题。
3项目风险的来源
项目风险来源是多方面的，不同的项目风险会有不同的引发来源。主要包括：
(1)自然风险：指由于自然因素的不确定性对房地产项目造成影响，从而对房地产开发商和经营者造成损失。
(2)政治风险：指由于政策的潜在变化给房地产开发和经营者带来的经济损失。包括：政治环境风险、政治体制改革风险、环保政策变化风险、战争风险、经济体制改革风险、土地使用制度改革风险、住房制度改革风险等。
(3)经济风险：指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素，对房地产市场产生的影响。包括：融资、财务、地价、市场供求、工程招投标、国内经济状况变化等方面的风险。
(4)技术风险：指由于科学技术进步、技术结构及其相关变量的变动给房地产投资可能带来的损失。包括：科技进步，建筑施工技术和工艺革新、建筑材料改变和更新、设计变动和计算失误、生产力短缺等风险。
(5)社会风险：指由于人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响，从而给从事房地产商品生产和经营者带来损失的可能性。包括：城市规划、容积率变更、区域发展和文物保护、社会治安、公众干预等风险。
(6)国际风险：指因国际经济环境的变化导致对地区性的经济活动的影响。包括：国际投资环境风险、货币汇率变化风险。
(7)内部决策和管理风险：指由于开发商策划失误、决策错误或经营管理不善导致预期的收入水平不能实现。包括：投资方式、地点、类型选择、组织管理、时间管理、合同管理等风险。
4项目风险的识别
4.1风险识别的定义
风险识别是指风险管理人员在收集资料和调查研究之后，运用各种方法对尚未发生的潜在风险以及客观存在的各种风险进行系统归类和全面识别。风险识别的主要内容有：识别引起风险的因素有哪些，什么是主要因素，以及这些风险可能导致的后果如何。4.2风险识别的过程
(1)确认不确定性的客观存在。首先要辨认所发现或推测的因素是否存在不确定性，然后确认这种不确定性的客观存在。
(2)建立初步风险因素清单。把客观存在的和潜在的各种风险因素列出清单，应包括各种影响环境、决策等。
(3)确立各种风险事件并推测其结果。根据初步风险清单中所列的各种主要风险因素，推测与其相关联的各种可能性，重点是资金的财务结果。
(4)制订风险预测图。分析某风险其发生的可能性大小及其潜在的危害。
(5)对风险进行分类。首先能加深对风险的认识和理解，其次能辨清风险的性质，有助于制定风险管理目标。
(6)建立风险目录摘要。这是风险识别过程的最后一个步骤。通过建立项目风险目录摘要，可将项目可能面临的风险汇总并排列出轻重缓急，能给人一种总体风险印象图。
4.3风险识别主要方法
(1)分解法：就是将项目管理过程中复杂的难于理解的事物分解成比较简单的容易被认识的事物，将大系统分解成小系统，这也是人们在分析问题时常用的方法；
(2)故障树法：就是利用图解的形式将大的风险分解成各种小的风险，或对各种引起风险的原因进行分解。该法是利用树状图将项目风险由粗到细，由大到小，分层排列的方法，这样容易找出所有的风险因素，关系明确。
(3)专家调查法：包括集思广议法和德尔菲法。其中后者是美国著名咨询机构兰德公司于五十年代初发明的。它主要依靠专家的直观能力对风险进行识别，即通过调查意见逐步集中，直至在某种程度上达到一致，故又叫专家意见集中法。
(4)流程图：用于给出一个项目的工作流程，项目各个不同部分之间的相互关系等信息的图表。
(5)情景分析法：通过有关数字、图表和曲线等，对项目未来的某个状态或某种情况进行详细的描绘和分析，从而识别引起项目风险的关键因素及其影响程度的一种风险识别方法。
(6)财务报表法：根据项目的会计记录和财务报表为基础，将每一会计科目作为以风险单位进行分析并发现可能存在的风险，然后汇总，得出结论的方法。
(7)敏感性分析法：研究项目生命周期内，当项目的变数以及项目的各种前提假设发生变动时，项目的经济评价指标会出现何种变化以及变化范围有多大。
5项目风险分析与评估
5.1对风险评估的认识
风险的评估就是在前期预侧和识别的基础上建立系统模型，对风险因素的影响进行定量分析，并估算出各种风险发生的概率及其损失大小，从而找到该项目的关键风险，为重点处置这种风险提供科学的依据。风险评估的结果将影响风险管理的决策，它的准确性决定了风险管理的正确性。
5.2风险评估的方法
按性质分为定性、定量及两者结合的方法。定性的方法主要有层次分析法和专家评分法等；定量的方法主要有蒙特卡罗模拟法、图形评审技术、风险评审技术等。按用途分为：风险源分析识别、风险发生的概率预测、频率统计分析、风险后果的评估、风险决策、管理计划和对策的制订等方法。按适用评估对象分为：针对工期、事故(或故障)、合同、管理、汇(利)率、自然气候、工程地质条件、灾害、预测和决策等的分析评估方法。
6项目风险应对策略
(1)减轻风险。通过缓和或预知等手段来减轻风险，降低风险发生的可能性或减缓风险带来的不利后果。
(2)预防风险。是一种主动的风险管理策略，通常采取有形和无形的手段。
(3)回避风险。指当项目风险潜在威胁发生可能性太大，不利后果也太严重，又无其他策略可用时，主动放弃项目或改变项目目标与行动方案，从而规避风险的一种策略。
(4)转移风险。指将风险转移至参与该项目的其他人或组织，所以又叫合伙分担风险。
(5)接受风险。指有意识地选择承担风险后果。可以是主动的，也可以是被动的。接受风险是最省事最省钱的风险规避方法。
(6)储备风险。指根据项目风险规律事先制定应急措施和制定一个科学高效的项目风险计划，一旦项目实际进展情况与计划不同，就动用后备应急措施。
7项目风险控制
(1)项目风险控制概念。
风险控制是指利用某些技术，如原型化、可靠性工程学以及某些项目管理方法等设法避开或转移风险。
关键词 高等数学 管理学院 教学改革
中图分类号：G424 文献标识码：A
Thinking and Exploration of Higher Vocational Management
College Advanced Mathematics Curriculum Reform
HU Fang， ZHAO Lijun
（Wuhan International Trade University， Wuhan， Hubei 430205）
Abstract From the current situation analysis of the advanced mathematics teaching institutions of higher vocational college management related professional， thinking of the direction of the curriculum reform of advanced mathematics， and explore specific ways of education reform.
Key words advanced mathematics； management college； teaching reform
1 管理学院的高数教学改革的宗旨
高职管理人才的培养应抛弃“学术型”、“理论型”的大帽子，走“实用型”的路子。高职的高数教学更不同于普通高校数学系的高数教学，舍弃高数逻辑的严密性、思维的严谨性，将其作为专业课程的基础，让高职摆脱对数学学习的恐惧，学会用数学的思维方式观察周围事物，用数学的思维方法分析和解决实际专业问题，这是数学教育工作者值得关注的。
2 管理学院的高数教学改革的思考
进入高职院校的这部分90后大学生，约80%来自高中毕业生，20%来自中专、职校、技校及成人高考，高中毕业生们从精英教育迈向职业教育，产生了很大的心理落差，学习积极性受到一定程度的打击，本来数学基础就薄弱的他们根本很难接受数学的抽象性，很难深刻理解数学结构的严谨性，很难熟练掌握数学应用的广泛性。这些，实实在在地导致了他们对数学避而远之，甚至谈数学色变。我们都深知高数在培养学生基础科学素质中的重要性，在人才培养方案中举足轻重的作用，但却苦于无法用实例说服学生，使得数学教学与专业实践实训脱节。
数学教研组通过组织专业课教师、学生代表座谈会，了解管理学院相关专业对高数知识的不同需求。具体来说，工商管理、市场营销专业的核心课程体系中市场调查与预测需运用数学中的最小二乘法计算二元线性回归模型，而最小二乘法的理解需要微积分的基本理论；统计学原理的学习也需概率论的相关知识作为基础。工商管理、市场营销、国际商务专业的学生在学习管理经济学前需熟练掌握微积分的相关数学理论和思想。电子商务、国际商务专业的核心课程体系中，经济学基础的学习需要熟练掌握微积分中导数、运用导数解决最大值和最小值的计算问题、理解边际的思想，同时还需要一定的概率论与数理统计的知识作为后续学习的基础等。人力资源专业核心课程薪酬管理的学习需要熟练掌握微积分基本知识；房屋建筑基础、房地产金融、房地产市场营销等课程的学习均需要概率与统计相关知识对数据进行统计分析。由此可见，数学课程的教学在管理学院各个专业的专业课程的学习中起着举足轻重的作用。因此，管理专业的高数教学中渗透数学素质的教育和能力的培养是刻不容缓的，提高运用数学知识和思想方法解决各种专业问题的能力也是迫在眉睫的。
3 管理学院的高数教学改革的探索
立足于高职教育的培养目标是培养有一定理论知识和较强实践能力的高素质技能型人才，着眼于学生的未来发展要求是毕业生们能顺利地完成从学校到工作的过渡，具有良好的职业素质。通过高数的学习，在知识层面上，学生掌握数学的基本概念、基本理论和基本运算技能，为后续课程的学习奠定必要的数学基础；在能力层面上，逐步培养学生的抽象思维能力、逻辑推理能力、空间想象能力和自主学习能力，学生能够理解数学思想，明晰数学方法，建立数学思维，全面提升职业核心能力；在思想层面上，培养学生主动探索、勇于发现的科学精神，踏实细致、严谨科学的学习习惯，树立辩证唯物主义世界观。高职管理类数学教学的改革也应以这几点为根本，从以下几个方面着手进行。
首先，合理安排数学的教学内容和教学体系，实现分专业区别教学，分模块区别教学，课程教学以一元函数微积分为基础，线性代数及概率论为辅修，数理统计为选修内容。在教学内容上，教学要以强化概念、注重应用、培养能力、提高素质为重点，针对不同专业对数学知识的需求，大胆地抛弃传统的过于强调理论的教材，同时，适当选取自学内容，对于部分与中学教学内容重叠的数学知识，可作为自学内容，自学要求要明确，并且要有自学提纲，引导学生自主学习、独立思考。更加注重能力的培养和创新精神的培养，引入相关专业实践实训中的实际案例，通过相关案例的介绍引出相关的数学概念及其相关数学思想及理论，提高学生学习数学的积极性，让学生在用数学思想和数学方法解决专业相关问题的同时，加强数学修养，提高了数学素质。
其次，合理安排数学课程和相关辅修课程的教学顺序，如计算机基础课程，我们建议在一年级就开设相关语言课的学习，同时在高等数学、线性代数、概率论与统计等数学基础课程的教学中，我们辅助介绍运用计算机相关软件分析、解决一些数学问题。如运用Matlab软件画出经济函数的图形，从而了解经济函数的相关特性，如：单调性、极值、最值，了解函数的边际和弹性，让学生走入机房，自己动手，从中真正地体验到以计算机作为工具解决数学问题，用数学理论作为工具解决经济问题的乐趣，在“用数学”的过程中体会“用数学”的乐趣。
第三，培养和提高学生运用知识和方法解决实际问题的能力不仅仅是数学老师思考的问题，也是专业课教师、实习实训老师需要积极探索的课题，因此，数学教研室的教师们可以进一步加强和专业教研室、实习实训基地的沟通与联系，积极开展数学课与专业课教学的有效合作教学，在各个教学环节中，利用一切有利因素，充分启发引导学生掌握高数的内涵、外延、历史背景及思想方法，逐步培养学生综合应用所学知识解决专业问题的能力。
附1：管理相关专业课时分配：
总学时：128
参考文献
[1] 石磊，颖慧.素质教育视野下的运筹学课程改革[J].廊坊师范学院学报（自然科学版），2011（4）.
