时间：2023-05-30 10:26:02
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇酒店式公寓，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
1、酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效，但其本质仍然是公寓。
2、酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务。
3、购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。相关的业态包括服务式公寓、白领公寓、创业公寓、青年SOHO、青年客栈等。
（来源：文章屋网 ）
关键词：公寓 酒店式 户型设计
中图分类号： TU2 文献标识码： A 文章编号：
1设计原则
国家关于酒店式公寓设计方面的规范、规程都没有对酒店式公寓进行专门定义，各地方执行的也基本上是现有的住宅设计规范。
（1）整体有机原则，作为一个复杂的大系统，酒店式公寓内部的每个单元又都是完整的小系统，系统之间相互关联，相互影响。因此，无论是公共部分的设计，还是每个单元的设计都要有整体概念。
（2）动态有机原则，酒店式公寓住户的居住时间、个人需求等因素都很复杂，所以在设计时要采取动态的弹性原则，以适应各种可变因素。
（3）系统的次序与程序原则，不同的客人同时提出不同的需求，物业管理者在处理时需遵循一定的顺序及程序，所以在设计中必须考虑系统的等级与优先
级的问题。
（4）个性化及均好性原则，酒店式公寓住户的需求较为个性化，物业管理者需提供个性化的家居及服务，因此设计时应根据需要体现个性化的概念，并讲求户型的均好性。
（5）材料选用需遵循亲和力、家居性，舒适性和实用性的原则。
2平面及户型设计
2．1小户型公寓单位
目前国内市场上的小户型公寓主要有两种类型。一种是单间公寓，平面比较类似于普通酒店的标准间，面宽一般在4～5m之间，进深约6m―lOm，套内面积约在30～50m2之间(图1)
图1
一个单间公寓基本上都包括：开放式厨房、洗手间和房间三个功能部分。开放式样厨房多布置在入口走廊的一侧，厨房灶台的操作面和一般住宅相比要少很多，大都在1．5m以下，但是由于单间公寓的客户以单身人士为多，对厨房的使用率并不太高，所以厨房基本上满
足使用。入口走廊的另一侧面布置洗手间，洗手间内多以布置三套件(马桶、洗手台、淋浴间)为标准。可以在房间的前半部分布置沙发、电视等家具形成生活和会客区，而在靠窗的后半部分布置床、衣柜等作为休息区，也可以反过来布置。并可在两个区之间拉一条可活动的隔帘起到一定的分隔作用。除了单间公寓外，市场上较流行的还有复式公寓。所谓复式公寓实际上是利用比较高的层高在房间内设置部分的夹层。复式公寓层高为4．5m左右，部
分设置夹层，一般会把夹层或者夹层下的空间的层高设计在2．2m以下，这样层高在2．2m以下的部分便可以不计入建筑面积，这一点就是小户型复式公寓最大的卖点，即让买家认为可以用相同价钱获得更大的使用面积，缺点是夹层部分层很矮，比较压抑。
总体来说，由于面积小的局限，小户型公寓大多都只能采用开放式厨房和黑洗手间的平面布局，其实更加接近于西方人的生活方式，对与单身客户和短期租户来讲也不会有太大问题。由于面积小总价相对低，小小户型公寓的客户面很广，成为了目前市场上最流行的公寓品种。
2．2大户型公寓单位
大户型公寓的市场定位与小户型公寓相比有很大的不同，主要面对的是市场最高端的客户。大户型单位面积大、总价高，通常一个单位就需几百万甚至于上千万之多。平面布局方面，大户型公寓的平面限制比较小，平面布局比较自由，具体的户型要视产品的定位而定。
既有100多平米的三房单位，也有200多平米的两房单位，基本上都会设主人房套间，带衣帽间。但是总的来讲，大户型公寓一般都会设置有采光通风的厨房和厕所，更接近中国人的生活方式，不过与普通住宅相比，公寓会比较少设置大阳台。
在物业管理方面，酒店式公寓的物业不仅包括传统酒店的服务功能和管理模式，还拥有完善的办公环境，同时为住户提供了家庭住房的格局和家居式服务，如银行、会所、酒吧、便利店、健身房以及秘书、商务中心、信息咨询、翻译等商务服务，与传统酒店相比拥有更多、更全的生活、办公配套功能。因此。在裙房及商业用房的设计中除了设置传统酒店的功能用房外，应充分考虑增加相应服务功能的空间。在建筑形象方面，位于城市中心区的酒店式公寓应充分体现其统领该区域的核心地位，建筑形象应具有标志性，体现时代感和城市精神：位于旅游度假区的酒店式公寓则应充分发挥自然景观的表现力，以创造优美的自然环境为主旨，建筑形象应与自然景观和谐统一。
3、酒店式公寓环境营造
在探讨环境营造之前，我们必须先了解酒店式公寓的服务对象，了解这些人群对建筑本
身和建筑环境的要求。就目前而言，酒店式服务公寓的目标市场可以大概分为两类，一类是在华从事商务活动，较长期居住的外国人（较长期的定义为一周或以上），这个市场的主要客人有长期在华的商务人士，外企的经营管理者以及正在放长假的家庭来华旅游等；还有一类是指从国内其他城市到本地区从事商业或者其他较为高端的产业的人士，例如IT 行业，这些人也较为长期在特定的城市居住工作，但他们的工作性质同样存在不稳定性，或者自身不想在这个城市永久性定居。在酒店式公寓既能享受到酒店式的服务，又能在拥有完善的家庭设施配套的公寓里，与家人一起在厨房里自己烹饪美味的家肴。酒店式服务公寓主要集中在市中心的高档住宅区内,集住宅、酒店、会所多功能于一体，价格一般都不低。由此可见，酒店式公寓的服务对象大部分是受过良好教育的商务人士或者白领一族。这样的人群，经常穿梭于城市之间，他们对生活的品质要求都比较高，除了上班之外的自己的时间里，他们更多会追求绿色和宁静。所以建筑师在设计酒店式公寓的时候，应考虑到这点，尽量营造生态的，宁静的舒适的建筑外部空间。
酒店式公寓，首先是一个居住建筑。居住环境设计应以建筑为主体：在室外环境设计中，
所有室外构筑的设计都应围绕主体建筑来考虑。它们的尺度、比例、色彩、质感、形体、风
格等都应与主体建筑相协调，这样室外环境设计与建筑本身才能达到环境的整体和谐。其中，绿化是优化室外空间的重要因素。建筑外绿地的功能有两种：一种是构建户外生活空间，满足各种休闲环境的需要，另一种是创造自然环境，从而营造出优美的室外环境。
4室内设计
酒店式公寓的房间根据用途不同，可分为居住性公寓和商务性公寓。居住性公寓多为精装修，室内空间功能划分较为齐备，一般设有单独的厨房、洗手间、阳台等，提供全套的家居设计和电器。在设计上一般以现代风格为主，将时尚气息、实用主义相统一，对于不同户型有不同格调的设计，满足使用者的个性化需求。功能划分更强调实用性和灵活性，如设置开敞式厨房、活动隔断等。商务性公寓的主要用途为商务办公。也可兼作居住。这种公寓没有单独的厨房和阳台，室内以太空间为主，以便用户灵活划分办公空间。公寓的室内装修以相装修为主，用户入住后可直接使用，也可对室内进行精装修。
结语
从发达国家的情况看，酒店式公寓发展到一定阶段后是一个稳定存在的物业类型，目前在我国刚刚步入发展阶段。针对这一新兴酒店模式，建筑师应当紧跟时代变化，设计出满足其功能和审美要求的建筑形式。以上是现阶段酒店式公寓的现发展现状，随着酒店式公寓在我国的不断普及，必将在建筑功能、形象特征等方面对建筑设计提出更高的要求，建筑师应紧跟这些变化，创造出丰富、动人的空间。此外，如何将这一舶来品与中国建筑的传统精神相结合，创造出富于地域文化特色的建筑空间，也是建筑师今后要不断思考的问题。
参考文献
[1]酒店建筑，[美]布赖恩・麦克多诺，约翰・希尔和罗伯特・格莱齐尔，温福德・巴克・林赛等著，董晓莉译[M]．北京：中国建筑工业出版社，2007.
第二条本规定所称酒店式公寓是指具有居住功能，但不同于一般住宅平面和功能的住宅建筑形式。
酒店式公寓除布置在酒店式公寓用地上外，可在商业用地、居住用地或商住用地上兼容建设。
第三条在酒店式公寓用地或居住用地上建设的酒店式公寓为居住酒店公寓（居住用地性质）；在商业用地上建设的酒店式公寓为商业酒店公寓（商业用地性质）；在商住用地上建设的酒店式公寓根据其能达到的具体条件确定为居住酒店公寓（居住用地性质）或商业酒店公寓（商业用地性质）。
第四条本市市区范围内酒店式公寓的规划建设管理适用本规定。
在商业用地、商住用地上建设的酒店式公寓，其建设比例（占总建筑面积之比）原则上在旧区不得超过20%，在新区不得超过30%。超出上述比例的，需报经市政府批准。
在酒店式公寓用地、居住用地上建设的酒店式公寓，其建设比例可不受限制。
第五条居住用地或酒店式公寓用地上建设的酒店式公寓项目，其配套公共服务设施及相关技术指标执行一般住宅标准。
商业用地建设的酒店式公寓项目，除物业管理用房按一般住宅标准设置外，其他配套公共服务设施及相关技术指标执行公建标准。
商住用地上建设的酒店式公寓，能达到居住相关指标的，执行居住相关指标，定为居住用地性质；不能达到居住相关指标的，执行公建标准，定为商业用地性质。
第六条酒店式公寓的配建停车设施老城区按0.4辆／套、新城区按照0.6辆／套标准执行。
第七条酒店式公寓层高一般不得超过4.8米;超过4.8米的，不论层内是否有隔层，其建筑面积计算值均按该层水平投影面积的2倍计算。
第八条酒店式公寓的建筑单体平面一般采用通廊式布局，不得按单元式住宅套型设计。
酒店式公寓单套建筑面积一般不得大于60平方米。
第九条酒店式公寓的主要立面应当具备公共建筑的外立面形式与建筑特点，阳台不得外挑，并采用封闭式。沿城市主干道原则上不得设置空调室外机，确需设置的，应做好遮蔽处理。
关键词净水方案酒店式公寓 物业管理开发商
中图分类号： F291.1文献标识码：A 文章编号：
目前城市自来水厂执行《生活饮用水卫生标准GB5749-2006》，其出厂水质能够满足广大人民群众安全使用，但是经过城市管网的长距离输送，存在二次污染的风险，因此许多酒店及酒店式公寓均有对自来水原水进行进一步处理的要求，以保证终端用水满足《生活饮用水卫生标准GB5749-2006》要求，部分业主甚至要求达到世界卫生组织《生活饮用水导则》（WHO Guideline for Drinking-water）要求。
酒店由于产权明确，通常有专门的酒店管理公司进行专业管理，通常设置集中净水系统没有争议；但酒店式公寓单套公寓的产权一般归小业主所有，在净水系统方式上存在着集中净水系统与终端净水系统的争论，本文结合目前笔者在做的西安某高档酒店式公寓的工程案例，对2种方案进行了比较。
1比较条件
案例中所例举酒店式公寓共有公寓480套，最高日直饮水用水量为5m3/d；平均时用水量为0.5m3/h。
原水水质：市政自来水
处理目标：《生活饮用水卫生标准GB5749-2006》，不要求达到直饮水标准
2 处理方案
方案一：集中净水系统
集中设置水处理系统于公寓的地下一层水处理机房，处理后由变频泵输送至各层用户，其方案如图1所示。
图1 集中净水系统方案图
方案二：终端净水系统
市政自来水通过地下一层泵房的变频泵直接输送至各层用户，在每户设置品牌净水器，如图2所示。
图2 终端净水系统方案图
3方案比较
3.1技术比较
两种净水系统均能将自来水处理到预定水质，但是从管理，维护，用户心理感受上还是存在差别，其比较如表1：
表1净水系统技术比较
3.2经济比较
两种系统的主要设备材料如表2所示
表2净水系统主要设备材料表
上述设备在日常运行中会发生一定的费用，主要包括水处理泵和家庭中央净水器电耗，过滤器滤料更换费用，紫外消毒器更换费用，家庭中央净水器滤芯更换费用等，经测算，该项目所选用系统的初投资与运行费用如表3所示，考虑到项目的可比性，上述设备均采用同档次进口品牌
表3净水系统投资与运行费用比较
4结论
就开发商而言，集中净水和终端净水两种方案初投资相差不大，2种系统均可考虑，但是考虑终端净水系统可节约40m2，如该部分面积改造成车位，可产生较好的经济效益，此种情况下，终端净水系统更占优势。
就小业主而言，集中净水方案运行费用和净水单价较低，但用水品质受到物业管理等外在因素干扰；终端净水系统，运行费用较高，且占用户内空间，并需个人自行维护，但是水质可由自己控制，总体而言，高档酒店式公寓物管水平较高，就小业主而言，集中供水系统更占优势。
就物业管理方而言集中净水方案增加物业量，物业成本增加，终端净水系统更占优势。
需要特别说明的是，本项目集中净水系统与终端净水系统造价较一致是由本项目规模确定的，当项目规模不同时，初投资费用需另行核算。
参考文献
1中华人民共和国建设部.饮用净水水质标准 CJ94-2005.
2中华人民共和国卫生部，中国国家标准化管理委员会. 生活饮用水卫生标准GB5749-2006.
承租方(乙方)：
根据《中华人民共和国合同法》、《广东省房屋租赁条例》及实施细则等有关规定，就乙方租住甲方的××酒店式公寓的事宜，为明确甲乙双方的权利和义务关系，经双方协商签订此合同。
第一章总则
第一条甲方将其所有的坐落在××街×路×号××酒店式公寓楼房(建筑面积、使用面积、装修完整程度、家具设备及家居用品附后)，出租给乙方作居住使用。
第二条租赁期限共天。甲方从年月日起将上述房租给乙方使用，至年月日收回。
第三条乙方在租住期间，根据所租住时间享受本合同规定的优惠。
甲方为乙方提供酒店式家居服务;甲方保证乙方在公寓里的人身和财物的安全。为乙方提供贵重财物的保管服务;甲方对乙方实行住客管理，乙方向甲方提供个人相关资料，甲方承担保密责任。
第四条甲方保证出租公寓具有居住功能，符合国家消防安全规定及其他有关法律、法规和规章的规定。乙方保证在租住公寓期间不改变公寓用途，不破坏房子结构，保证自己的行为符合法律、法规、规章和有关政策的规定，且遵守本合同各项约定。
第五条本合同于乙方向甲方缴纳元押金后生效。
第二章租金和其他费用的交纳与结算
第六条乙方在人住公寓期间向甲方交纳租金和有关服务费及其他消费费用。
租金=标准租金×优惠折扣率×租用的公寓面积有关服务费及其他消费费用包括：水费、电费、燃气费、电话和网络使用费用及送餐、托婴、文印等特殊费用(费用标准另定)。
甲方负责承担房产税、出租公寓所用土地的使用费、租赁管理等政府税费。
第七条乙方租住同一房——天，付——%房租;砖—天及以上享受%的优惠价。
乙方在入住期间，每月日向甲方交纳下月租金，先付后用，否则甲方可要求其立即退房。甲方收取租金后必须出具税务机关监制的收租凭证。
第八条乙方要求提前退房时，甲方根据不同情况计算应付租金和应付其他费用。
第三章公寓的使用、维修和转租
第九条甲方在出租公寓内配备的所有设施均属甲方所有，甲方保证出租公寓及其配套设施的安全符合有关法律、法规和规章的规定要求。
乙方应正常使用并妥善保护公寓及配套设施，防止不正常损坏。
第十条乙方事先未经甲方的书面同意：
1.不得在公寓内放置货物;
2.不得更动公寓内的电线、管道位置;
3.不得随意更动配套设施的摆放位置或搬离出租公寓;
4.不得在公寓内安装隔墙、隔板和改变公寓的内部结构。
第十一条乙方在公寓使用过程中，发现公寓本身或内部设施出现或发生妨碍安全、正常使用的自然损坏或人为故障时，应及时告知甲方并采取有效措施防止损失的扩大，甲方应于接到乙方通知的——小时内进行维修。本条维修的费用由甲方承担。甲方维修期间，乙方应积极配合，不得阻挠施工。.
第十二条因乙方使用不当或不合理使用，导致公寓内的设施损坏、丢失或发生故障，乙方应及时告知甲方，由甲方采取措施进行必要的维修和安装或重新添置。乙方承担维修、安装或重新添置的费用，并赔偿相应损失。
第十三条乙方确需对公寓进行改建、扩建或装修的，经甲方同意，并报请政府有关部门批准方可进行，甲乙双方应就此另行签订书面协议。
第十四条未经甲方书面同意，乙方不得将出租公寓全部或部分转租给他人。经甲方同意按法定程序转租的，转租期限不得超过本租赁合同的有效期限。乙方保证其受转租人不将转租公寓再行转租。本条发生的费用由乙方自行承担。
第十五条甲方出售房屋，须在两个月前书面通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权。
第四章合同的转让、终止、解除和续签
第十六条未经甲方书面同意，乙方不得将本合同转让给第三人。
乙方要将房屋转让给第三人或与他人交换房间，须经甲方同意，但所居住天数不能连续计算。
第十七条合同自动终止的免责条件：
1.发生不可抵抗力或意外事件的影响，使合同无法履行;
2.因市政建设需要，政府决定征用出租公寓所在土地而需拆除出租公寓，或者需要改建房屋;
3.甲方的有关公寓租赁有效证件失效。
发生上述情形之一，合同终止，所造成双方的损失，互不承担责任，租金按实际使用时间计算。
第十八条有下列情形之一，甲方有权终止合同，通知乙方交回公寓，由此给甲方造成的损失，应由乙方赔偿：
1.乙方人为损坏公寓设施而不主动赔偿，甲方从乙方租赁押金扣除有关费用后，乙方不及时补足押金的;
2.乙方逾期不交房租的;
3.未经甲方同意，乙方擅自改变出租公寓用途的，擅自将公寓转租、转借、转让他人或与他人交换的;
4.乙方违反本合同约定，擅自改变公寓内部设施和内部结构的;
5.乙方在公寓内从事违法违规行为。
第十九条有下列情形之一的，乙方有权要求解除合同。在迁离公寓时，乙方有权要求甲方退还预付消费金的余额以及租赁押金;
1.在公寓内固定设施发生自然损坏或乙方愿意承担人为损坏的费用时，由于甲方不能及时维修，致使乙方无法继续租用该公寓，且未能及时为乙方安排其他适当公寓;
2.乙方在公寓里得不到安全保障;
3.乙方得不到相应的服务。
第二十条本合同到期或出现本合同自动终止的情况，甲方对公寓进行核收，结算乙方所有应付账款后，应返还乙方的预付金余额和押金。乙方应按期迁离公寓。乙方提前办理退房应提前通知甲方。
第二十一条乙方在本合同到期，如需继续租用甲方公寓乙方应于合同有效期满前三日向甲方提出续租要求，经与甲方协商一致后，重新订立新合同，原合同押金将自动转入新合同。合同期满后，如甲方继续出租公寓，在甲方还没有与其他人签订合同前，乙方享有对同一房间的优先承租权。
关键词:南京 ;酒店式公寓;SWOT分析
中图分类号:C93文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)30-0148-02
引言
最早始于欧洲的“酒店式公寓”是在旅游区内租给游客,供其短暂休息的物业,一般由专门的管理公司统一管理。既有酒店的性质又可作为临时住宅,意为“酒店式的服务,公寓式的管理”,集住宅、酒店、健身娱乐设施多功能于一体,具有“投资”和“自用”两大功能。到上世纪中叶,以美国为代表,因人口流动和家庭结构松散,使得酒店式公寓逐渐兴起,形成第一批“服务式”公寓。国内酒店式公寓起步较晚,集中在北京、上海、深圳一线城市,之后逐步朝经济发达,旅游业旺盛的城市发展,如杭州、大连、南京等。通过对南京酒店式公寓SWOT分析,提出适合南京酒店式公寓发展的战略定位,旨在给南京房地产市场提供启示。
一、南京市酒店式公寓发展现状
南京酒店式公寓从2006年开始兴起,那时精装修小户型市场尚未完全开发,以君临国际、朗诗熙园、金陵王府、亚东名座等为代表的一批楼盘纷纷以酒店式公寓的特点成为各自卖点。随着河西奥体CBD的开发,城中商务贸易中心区的形成,一批批小户型酒店公寓像四季仁恒、紫鑫国际等掀起不少,随着房地产市场的发展,酒店式公寓逐渐成为继湖景、海景、地铁沿线、CBD周边等开发商投资吸引的亮点。
1.南京酒店式公寓的形式。酒店式公寓有居住和商用两种类型,在南京大多以居住为主,有凯润金城、仁恒国际、南京国际广场、南京万达广场、蓝晶国际、盈嘉香榴湾、京隆国际公寓、君越湖滨花园、玉桥国际公寓、御湖国际、金地名京、峨眉公寓等。少部分有商业性质:天一居小区、皇册家园三期、万科红馆、亚都天元居、明门等。最近出让的许多地块,包括栖霞区北苑西路地块,开发商也表明将会有酒店式公寓投入。
2.南京酒店式公寓的分布。在16家相对高档的酒店式公寓中有7家位于城中,河西和城北各有3家,江宁、仙林和城南各1家。城中的有5家位于玄武区,因新街口商贸中心和玄武湖的湖景,加之公交和地铁沿线,开发商在此区段投资也不是不无依据的。另外河西和城北的投资逐渐上升,近些年河西CBD形成以及与青奥会对接,使得开发商热衷于奥体地块。城北地块开发较少加之土地稀缺造成投资增加,但总价不高,最高的蓝金国际只有20 000元/m2,而河西的金地名京和城中的南京国际广场均到30 000元/m2,其他酒店式公寓价格基本在20 000元/m2左右。
二、南京市酒店式公寓开发环境SWOT分析
(一)优势
第一,户型小、精装修、高性价比。酒店式公寓精美的装修可以在很大程度上给予购房者在看房过程中视觉的享受,而且酒店式公寓的价格相对于同等服务的星级式酒店要低廉,相对于普通住宅又具有相对完善的配套设施。随着人们生活品位和质量的提高,人们不再限于单纯居住的需求,而把目光投向于一种生活理念。
第二,功能多样化。酒店式公寓兼具办公和居住两种功能。此外,相对于其他住宅物业,酒店式公寓富有相对完善的硬件设施,如健身会所、茶室、生活超市、幼儿园等。作为城中的“高端居住物业”,所面对的消费群体是“高层消费者”。因此酒店式公寓的消费群体多为颇有建树的商务人士,他们处于社会高端阶层,对居住环境有一定的要求,对居住理念有独到的见解,因此把目光投向功能齐全的酒店式公寓。
第三,存在形式综合化。南京酒店式公寓多以独立组团或楼梯形式包含在整个大型项目中,开发商很少通过单一物业形式形成自身的竞争优势。
(二)劣势
第一,物业管理水平不高。如上海外滩中心酒店式公寓交给著名威斯汀集团管理,北京和上海的雅诗阁是国内豪华酒店式公寓管理的先锋,这些物业管理公司具有丰富的物业管理经验。而南京大多数酒店式公寓的物业管理公司是开发商的合营公司或其他资质水平不高的公司,如万达广场聘请的万达商业管理公司为物业管理三级资质,盈嘉香榴湾聘请的南京盈嘉物业管理有限公司的物业管理水平也是三级资质,一级资质的企业相对较少。
第二,硬件一般,软件缺乏。南京酒店公寓的硬件设施基本满足消费者需求,位于玄武区中山路上的凯润金城,处于新街口中心商业,毗邻中山路与长江路,小区周边文化底蕴浓厚,东侧有总统府、梅园新村、1912酒吧街区、南京图书馆、全民健身中心等。小区设有红外报警系统及电子巡更系统、一卡通门禁系统、可视对讲系统、宽带网络系统、社区背景音乐广播系统。相较于国内外知名的酒店式公寓,其不完备性彰显一般。此外,南京酒店式公寓的软件设施缺乏,主要指服务人员综合素质不高,服务质量参差不齐,服务效率低下等原因限制了酒店公寓的发展。
(三)机会
第一,经济水平提高为酒店式公寓发展带来契机。2009年南京市GDP为4 170亿元,比上年增长11.5%,作为江苏省的省会城市,南京的发展稳步前进,2010年1―4月,城市居民人均可支配收入为10 626元,同比增长10.1%,1―4月,居民消费价格指数102.8,同比上升2.8%。随着经济社会的发展、人们收入和消费水平的提高,人们对酒店式公寓或租或售都有重新的定位,对酒店式公寓的需求会只增不减。
第二,旅游业的高度发展。南京作为六朝古都,旅游业是带动其产业经济发展的支柱产业。2010年第一季度,到南京的香港同胞3.31万人次,增长29.8%,增速快于入境旅游者14.4个百分点,中山陵、夫子庙、总统府等旅游景点吸引众多游客,其中不乏高生活品位者,他们会选择“奢华又不奢侈”的酒店式公寓作为暂居场所,很大程度提高了酒店式公寓的出租需求。
第三,国际大型论坛、体育赛事的落实。随着经济一体化,越来越多的国际会议在南京举办,WUF4的举办和2014年“青奥会”的成功申请已经见证。随着沟通意识增强,交流频率提高,互动平台需求增多,会展经济发展,都能促进酒店式公寓市场旺盛。
(四)威胁
第一,现有竞争者威胁――商务和单身公寓。商务公寓建筑结构采用大开间,户型大小不一,多以毛坯形式出售以便后期结合办公需求改造。在市场上曾出现的STUDIO,虽采用精装修并配有家具,但整体更适合办公。单身公寓从装修标准到物业配置要简单,同时其面积偏小,一般在50m2以下,以降低总价,适应年轻人的购买需求。因酒店式公寓的配套服务和物业水平与两者具有相似性,对于其市场热度和销售会有一定影响。
第二,潜在竞争者威胁――“都会国际”的出现。这是一种将酒店公寓与SOHO结合的物业产品,在考虑商务需求时,也满足对高档住宅的要求。这种模式将居室分为居住与办公两大区域,既具备酒店式公寓的生活区又具有SOHO的商务区,同时还配备俱乐部,填补了酒店式公寓主要用于居住而不用于办公的空白。
第三,地方政策的制约。南京于2009年12月出台调控酒店式公寓市场不规范的政策:从2010年起购买酒店公寓,不再享受原先购房1%的补贴优惠和个税退还补贴,而且酒店式公寓在缴纳契税使根据用地性质不同,商业用地缴纳3%的契税,住宅1%。商业性质的用水用电按商业性质缴纳且不能迁入户口。这次政策对购买行为具有明显抑制。
三、南京酒店式公寓战略定位和路径选择
从现阶段南京酒店式公寓的发展现状以及SWOT分析后,可以看出酒店式公寓的劣势大于优势,机会和威胁并存。因此对于南京酒店式公寓的战略选择:走品牌化路线,并用扭转型战略辅以防御型战略来调整。
WO――扭转型战略:积极引进国外先进的大型物业管理经验,调整现有酒店式公寓的物业管理模式,提高酒店式公寓的软件实力以及开发配套的硬件资源,在保证酒店式公寓为顾客群体提供“酒店式的服务、公寓式的管理”前提下,改善内、外部环境,走差异化和细节化路线。另外在提升自有品牌战略的同时,抓住旅游业的契机和互动平台、会展经济的机遇,创自有品牌,把具有中国特色的酒店式公寓提升到全新局面。
WT――防御型战略:对于现有竞争者和潜在竞争者应报以一种积极的态度,竞争的存在难以避免,应了解竞争对手与自己的差异所在,尽量开辟一种规避竞争威胁的措施,取之长补己短,走好防御型战略就是通过调整企业内部结构的劣势和避免外来的威胁调整自己的战略部署。可以对自有的品牌按照市场需求及时更新改造,根据顾客需求制定不同的标准和营销策略来满足目标市场。
四、提升南京酒店式公寓发展的建议
通过对南京酒店式公寓市场的分析和研究,用WO战略辅以WT战略规划和引导酒店式公寓市场的发展无疑是四种战略选择中相对合理的一种选择。对于市场上存在的物业管理水平不高,创新能力不够显著,品牌建设不够突出等一系列问题,在此提出优化南京酒店式公寓市场发展的相关措施。
1.提高物业管理水平,实现国际化管理。通过引进国内外著名物业管理企业的经验,对酒店式公寓的管理方式进行指导,使管理者掌握当前酒店式物业管理前沿水平。通过多角度经营全方位的管理模式,调整当前物业管理上存在的不足,跟上时代的步伐,走向物业管理的高端市场。
2.加强品牌化建设,实现连锁化经营。现阶段南京市房地产市场上的酒店式公寓良莠不齐,很多酒店式公寓的服务质量和管理水平相距很大,这样使得国内市场上对于酒店式公寓的形象大打折扣。所以在规范建设的基础上,实现品牌化管理,创品牌形象,在逐渐发展壮大后,企业之间可以通过强强联手和连锁经营来扩大市场份额,实现酒店式公寓可持续发展。
3.加强政府管制,规范市场环境。之前出台的政策虽然对酒店式公寓的投资和发展有一定的抑制,但是该政策的实施目的是为了更好地规范酒店式公寓市场环境。另外该政策未对产权式酒店公寓做出相关规定,存在一定程度的缺陷。政府对于不同标准的酒店式公寓可以采取分级划分登记制度,例如在住房补贴和契税优惠方面,基础设施的齐全情况,服务的标准情况等对其进行划分,这样对酒店式公寓的销售和出租价格也有一定的指导意义。
参考文献:
Issue Date: No. 69, 15/11/2011
Title: 年轻的潮域年轻的他
Section: 5小资对话Chic! Interview
Author: 贝浩天
Starting Page: 58
Page range:58,59,60,61,62,63
采访手记：
潮域投资咨询是一家专业的高端房地产租赁及管理公司，而这位起了一个文艺浪漫的中文名字的加拿大人――贝浩天就是公司年轻的管理者。潮域能在2010年被选为“上海世博会参展方接待公寓”，就是这些敢于冒险挑战的年轻人们自主争取的荣誉。未来的潮域，还要占领陆家嘴最大的酒店公寓份额，我们听听他的雄心壮志……
外国家居与中国文化的完美结合
――专访潮域投资咨询有限公司管理人贝浩天先生
小资CHIC：浩天你是加拿大人，怎么会想到来中国做酒店式公寓这个项目？
贝浩天：因为我一直对中国很感兴趣，所以三年前来到上海学习中国经济，后来就开始做潮域这个项目。
小资CHIC：在酒店和酒店公寓行业，你们潮域目前处于什么位置？
贝浩天：我们在酒店式公寓里面算是比较高端的，因为我们针对客人定制了特殊的服务项目，比如说公寓里可以出借自行车，方便外国客人领略上海的风情；比如说我们还有汉语课程。
小资CHIC：是不是你们的目标受众主要还是在上海的外国客人？
贝浩天：是的，但是现在有越来越多的中国人也喜欢住我们的房子，因为很多人去外地并不想住酒店，他们觉得我们的公寓更有家的感觉。
小资CHIC：你们酒店最大的特点是什么？
贝浩天：我们的设计很用心，我们的家具都是在欧洲的丹麦定做的，软装饰方面用的是中国的东西，我们希望外国人住在这里，既有家的感觉，又能同时感受中国文化。
小资CHIC：你们酒店曾被评为世博指定的接待酒店是吗？你们是怎样获得这样的机会的？
贝浩天：这是一个很有意思的故事，其实我们并不是一个很大的酒店式公寓，但是我们自己走进世博的办公室和他们对话，要求做这个接待的项目，三个月之后他们就通知我们可以做了。
小资CHIC：在世博时期酒店入住率怎么样？
贝浩天：非常非常高，几乎没有空房。世博之后所有的酒店和酒店式公寓的入住率都下降了，但是最近有所好转，因为又进入了旺季。
小资CHIC：你怎么看待中国酒店式公寓的前景？
贝浩天：酒店式公寓的前景一定会很好，很多大型的酒店式公寓公司都在中国的大城市建立了酒店式公寓，未来还会越来越多的。
小资CHIC：你觉得酒店式公寓和酒店最大的区别在哪里？
贝浩天：我们酒店式公寓的空间和面积很大，还有自己的厨房，感觉就像你家里一样，如果你出差到这里要呆比较长的时间，比如一个月两个月，你又想要自己的空间，那么我们酒店式公寓比酒店更适合你。
小资CHIC：中国有很多大城市，为什么你单单选择了上海开设你的酒店式公寓？
贝浩天：因为上海是中国的金融中心嘛。我们研究了世界上其他的一些金融中心，像新加坡、香港、伦敦、纽约和东京，我们发现，凡是成为金融中心的城市，房地产、酒店业发展都非常快，所以我们当然要选择上海。
两年后要在陆家嘴占到最大的市场份额
――专访潮域投资咨询有限公司管理人贝浩天先生
小资CHIC：你们的业务还包括高端房屋租赁是吗？
贝浩天：是的，我们目前有租赁的业务，除了管理自己公司的房子，我们还为其他房产提供物业管理服务，如果你手头上有闲置的投资房，可以委托我们代租，我们会把它装修成我们的风格，和公司其他房屋一起租赁。
小资CHIC：这样会不会因为房屋太分散了造成管理的混乱？
贝浩天：这是很有挑战的，但是我们有很好的管理团队可以分散在各处进行管理。如果在同一个酒店大厦里，房型基本都是一样的，这样分散在各处，有大房子，有小房子，有花园房，有江景房，各不相同，可以满足不同客人的需求。
小资CHIC：目前在你们管理下的有多少套公寓？
贝浩天：目前我们用于长租的房子大概有200多套，客人租约都是一年以上的，用于短租的有30几套，都是提供给6个月以下短时间租借的客人。如果对于短租客人，我们会提供酒店式服务，对长租客人，我们会提供家居式服务。
小资CHIC：我在陆家嘴之类的地方经常会看到一些酒店式公寓，请问你们目前最大的竞争对手有哪些？
贝浩天：FRASER（辉盛国际）是一个很大的酒店式公寓管理公司，在陆家嘴、新天地都有他们的酒店式公寓。
小资CHIC：你们公司近几年经营的目标是什么？
贝浩天：我们希望两年后能在陆家嘴占到最大的市场份额，之后我们会在上海的其他地方或中国的其他城市开设我们的新酒店。
小资CHIC：你们和同行相比最大的优势是什么？
贝浩天：像我刚才说过的，我们潮域酒店的内装修是欧式家具和亚洲软装的结合，风格比较特别，而且每一套公寓在细节上都有自己的特色，我们是仁恒滨江唯一的酒店式公寓，这里绿化面积很大，有篮球场、足球场和网球场，还有儿童的游乐场，配套设施十分齐全，很适合家庭居住。
小资CHIC：浩天之前学的是中国经济，有没有学过酒店管理？怎么会想到从事这个领域？
贝浩天：没有，其实我完全没有管理酒店的经验。我以前在加拿大是在一个银行工作，来到上海以后，我不想再做同样的行业了，正好有这样一个机会，找到一个合伙人一起开了这个酒店，现在公司还很小，不过以后肯定会越做越大的。
爱新鲜 爱挑战 爱中国 爱浪漫
――专访潮域投资咨询有限公司管理人贝浩天先生
小资CHIC：浩天你还很年轻，在你眼里中国的年轻人和国外的年轻人在事业发展状态上有什么不同？
贝浩天：我认识很多在上海工作的外国人，其中大部分都开了自己的公司，这些人愿意放弃舒适的环境和现有的工作，到一个陌生的国家发展，甚至不会说这个国家的语言，说明他们就是有勇气去冒险。
小资CHIC：中国的年轻人很少有独自到国外创业的，你觉得由此能体现中国的教育体制和国外的教育体制的区别吗？
贝浩天：可能有一部分是因为教育体制不同的关系，西方人在学习过程中学到更多的是独立思考的能力，他们考试的内容往往不是只有一个正确的答案，更多要求你阐述自己的观点。他们从很小的时候就开始利用放假的时间在外面打工，很早就积累了社会经验，这些和中国的孩子可能不同。还有就是中国人和西方人的理念不同，中国人更倾向于为政府工作，也就是做公务员，或者进入大公司工作。当然，现在开始有越来越多的中国人倾向于自己创业，温州人就很有代表性，虽然有很多外国人来上海创业，但是这里最多的创业者还是中国人。
小资CHIC：浩天创业这么长时间，你觉得你最大的收获是什么？
贝浩天：我在中国收获最多的是很多特别的经验，对中国社会更多的了解，我也认识了更多的朋友，这些都像是纽带，把我和中国联系在一起，让我对中国有了一份特殊的感情。
小资CHIC：以后你会一直呆在中国吗？
贝浩天：这个我不知道，但是我真的很喜欢中国。
小资CHIC：你们做市场营销的时候，会怎么考虑针对国内的市场做一些有效的宣传？
贝浩天：我们的目标客户绝大部分是外国人，但是我们现在也越来越关注中国的市场，把宣传策略转移到中国人身上，比如说我们花在百度上的钱就很多。
小资CHIC：你将来会一直从事酒店业吗？还是也会有别的计划？
贝浩天：我很喜欢酒店业，我目前也很想一直从事酒店业，但是我也很喜欢新鲜事物，总是想做一些新鲜的尝试。
小资CHIC：爱尝挑战是属于你个人的性格还是西方人普遍的性格？
贝浩天：现在在上海的外国人应该都是这样的，当然我说的也主要是我个人的性格。上海现在机会很多，所以我也很愿意接受一些新鲜的挑战。
小资CHIC：浩天是年轻人，又是长得很帅的年轻人，你是怎么看待时尚的？
贝浩天：哪里哪里，呵呵。我觉得时尚很重要，可以用来向大家表达你是一个怎样的人，我们最近和一些时尚媒体有合作关系，也让我对时尚有了更多的了解，我觉得时尚有一点很有趣，就是永远走在季节的前面，夏天还没过，冬装就开始上市了。时尚一直放眼未来。
小资CHIC：你不工作的时候喜欢做什么？
贝浩天：我喜欢运动，喜欢打篮球、打网球、打壁球，最近我还要参加汉语学习考试。我也非常喜欢看书，喜欢和朋友出去玩。我觉得上海的夜生活非常棒！
关键词：五星级酒店；空调系统；设计方案
中图分类号：TB657.2 文献标识码：A
一、原工程介绍
项目位于常州市武进区新中心区，是集三星级酒店和酒店式公寓为一体的综合体高层建筑，其中裙房部分包括3层的公共建筑空间和1层架空绿化层，塔楼部分包括28层酒店和27层酒店式公寓。地下一二层为停车库及设备房，可停车292辆。地面裙房3层是为酒店配套的相关功能，包括餐饮，会议和康乐休闲等功能，以及汽车展厅，而两栋连为一体塔楼分别为酒店和酒店式公寓。
建筑概况：
地下二层，地上：酒店部分28层，酒店式公寓部分27层；
建筑高度： 99.8m，建筑等级：一级 耐火等级：一级
本建筑由3层裙房及其上塔楼组成， 标准层分为高低两区，低区5~17层为酒店式公寓，高区位于塔楼的18-28层。高区西侧为酒店，高区东侧为高层高酒店式公寓。
建筑总面积： 73045.41m2（其中计容积率部分面积：43880.62 m2）
包括：酒店式公寓面积：25935.51 m2 酒店及配套面积：16255.68 m2
酒店总间数：200间 其中：普通客房：180行政客房：20
酒店式公寓总套数：514（其中高层高户型56套）
二、原采暖空调系统设计：
根据本工程的特点，本设计采用中央空调系统，用于夏季集中供冷和冬季酒店客房的集中供热。冷热源采用风冷热泵式热水机组，塔楼公寓及裙房各功能用房冬季不供热。裙房空调冷水系统为一个冷源，塔楼公寓不设集中空调。
本工程仅为酒店客房提供集中热水供应系统，热水设计温度为60℃。
热源及加热方式：采用太阳能作为热源（当地规划本项目必须有太阳能利用），同时设置组环式燃气热水机组辅助加热（太阳能集热板在28层屋顶）。热水存储在热水箱内供给用水点。
三、空调修改设计定位
由于业主高层对本项目的定位的改变并且拟委托德国某酒店管理公司对酒店进行管理，要把原来仅仅是三星级的普通酒店设计成五星级酒店。本项目于2009年10月份开工，在2010年8月份才开始决定重新调整酒店的定位。这是一个涉及各专业的重大改变，主体结构已经到了十五层。并且原设计院远在深圳，已经不愿意再做如此重大的设计改变。本人作为原业主单位设计部设备主管工程师参与了全部方案的修改论证，这里仅就其重要的空调系统重新设计的方案选择谈一些心得。
在此困难的情况下，我们联系了一家本地的设计院重新做了二次机电设计。
涉及暖通专业的主要调整是：
（一）酒店客房空调参数必须符合五星级酒店的标准。
（二）在裙房三层增加8米*12米室内游泳池。
（三）补充原未设计的厨房通风与空调设计（增加了厨房的数量并调整了布局）。
（四）不设洗衣机房，洗衣服务全部外包。
（五）在既有的建筑、结构并且考虑设备吊装等条件下重新研究空调冷、热源方案及设备的布置。
四、空调方案选择确定
经过与酒店管理公司、二次机电设计设计单位、原设计单位的多次深入研究，同时本公司其他专业工程师的配合下，我们最终选择了以下的设计空调方案。
（一）放弃了原来的二套空调热泵机组及系统的方案，采用酒店最为常用的冷水机组加锅炉的方案。裙房与客房采用一空调套系统。由于不设洗衣机房，故采用常压热水燃气锅炉（天然气），以满足消防与环保要求。锅炉热水与原有的太阳能热水系统联网运行。（关于空调系统各种冷热源的经济性分析不在此赘述，该方面的教材与论文已经有很多，可参考。在能耗与初投资方面，冷水机组加锅炉的方案肯定要优于空调热泵机组，但是空调热泵机组在管路系统及布置灵活性方面有优势，这是原设计选择它的重要原因）。
（二）在建筑空间已经很紧张的条件下，经过详细论证，我们得到较为合理的设备布置。设备具体布置为：
冷水机组及冷却水泵、冷冻水泵布置在裙房四层西南角。冷却塔布置在裙房四层屋顶，位置冷水机靠近。并在冷却塔相对公寓的位置采取建筑吸音措施（隔音墙）
在28层屋顶设计热水锅炉。考虑到当地吊装机械力量的限制，每台锅炉净重不超过一吨（用施工塔吊吊装就位）
重要设备参数如下：
其中锅炉热水热量包括提供生活热水（通过水-水热交换器）。
（三）游泳池空调系统采用最近流行的泳池三合一热泵系统，达到水温、空气温度与湿度的相应要求，为独立的系统。具体参数为：
（四）空调水系统：本空调水系统由于空间等限制，采用一次泵系统。在制冷机房内的冷冻水总干管加设压差旁通控制，以实现末端空调的水系统的变流量控制。
（五）空调末段设备：裙房大空间用房采用全空气系统，过渡季节可全新风运行。客房及小房间均采用新风加风机盘管的水－空气系统。在末段设备的冷冻回水管上设比例积分二通调节阀或开关型电动二通阀以实现温度、水流的控制。
（六）厨房排烟系统：厨房通风常常是设计的难点，由于厨房布局的不确定性，特别是厨房灶具排热量及排油烟量难于估计，一般是需在确定厨房设备厂家工艺确定后才能设计。在已定厨房设备供应商在前提下，我们明确排油烟总管及空调由我们设计，厨房内部排油烟管排与总管接驳，解决了设计与施工中的难题。排油烟总管采用不锈钢薄板制作，沿中庭外墙至28层高空排放。
五、几点体会
（一）由于市场及经营目标的改变，建筑设计方案的修改在房地产业界是常见的。但是在工程主体已经施工到一半时进行本工程这样如此重大的调整还不多见。特别是本工程集公寓、酒店及其裙房（一层还有汽车展厅）于一个结构整体，功能复杂，竖向交通分隔、管井布置都有不少困难。
（二）就五星级酒店而言，本工程的酒店及配套面积仅20000 m2不到，最终的客房数214套（含总统套房及行政客房），实际上是五星级酒店的最底配置了，但是作为一个地级市下区中心位置的城市型酒店而非休闲度假型酒店，如在德国酒店管理的经营下做出特色，也是不错的选择。
（三）由于高级酒店配套设施多及相关设备标准也较高，在初步设计阶段就应该论证各系统的方案的选择，从而确定重大设备如空调设备、锅炉、冷却塔、变配电房及备用发电机等的布置位置及空间，本工程酒店空调方案及设计在既有的规划及施工阶段、条件下，应该说是较好的选择，对原设计建筑功能及建筑立面的负面影响最小，在设备造价、能耗及施工工期等方面达到了较好的效果。
参考文献：
1、《高层民用建筑空调设计》潘云钢著中国建筑工业出版社， 1999.
售后包租重现济南
在济南圣凯・摩登城的广告中，开发商对投资商铺的“钱”景进行了展望。广告中称，购买首层建筑面积5.04平方米的商铺，总价11.97万元，首期付款四成4.97万元，按揭款7万元，按贷款10年计算，月供为791元。按照圣凯置业的推算，10年供楼期内，前三年按投资回报率8％核算预计月租金将达到798元，月租可以抵月供；预计后7年商场经营进入成熟期，以现有泺源大街地下商城“韩国城”日租金约8元／平方米为测算基数，预计月租金将达1210元，月租抵月供绰绰有余。用别人的钱供自己的铺！
更诱人的还在后面。按圣凯置业的说法，“十年供楼期满后，剩余38年预计租金总收益将达55.16万元，足足将你的钱翻上11倍。”其广告上声称，这还是保守估计收益，如果按乐观估计收益，随着城市经济的全面发展，剩余38年租金也将水涨船高，租金总收益也将更为可观。
在整个广告中，“小投入，低风险；大收益，高成长。”类似这样具有蛊惑性的词语比比皆是。
记者在位于泺源大街的圣凯・摩登城工地看到，被广告牌包围的工地目前还只是一个大坑。在圣凯・摩登城售楼处，售楼员向记者表示，整个建筑地下2层，地上6层，地下一层、一层和二层作为商场运营。每一层的建筑面积在7000―8000平方米之间，一层商铺的销售价格最贵，其他两层相对便宜一点。
售楼员说，开发商定8％的收益率实际上是比较保守的，圣凯・摩登城是目前泺源大街唯一在售的商铺，按目前银座商城的收益率水平，圣凯・摩登城未来的租金收入肯定每年都会增长。
在记者与售楼员交谈过程中，不断有人前来咨询商铺情况，而8％收益率回报、以租金付月供也无一例外是售楼人员宣传的重点。记者在登记手册上看到，前来咨询并留下联系方式的意向购房人不在少数。
预期收益难有保证
虽然售楼员一再解释，但记者心中的顾虑依旧。租赁合同签三年，如果三年后经营不善商场运营方不肯续签合同，投资人去哪里收租金呢？在竞争激烈的环境下，谁又能保证商场运营成功呢？
而且针对一些开发商以售后包租的形式拆零销售未竣工的商品房屋，并在媒体上大量刊登相关广告的现象，建设部此前曾发出风险提示：以售后包租的形式购房有风险，投资须慎重。山东省建设厅房产处刘处长也表示，采用售后包租方式销售房地产项目是禁止的，建设部此前有明确规定。
济南圣凯・摩登城是否涉嫌售后包租呢？在记者简要描述了圣凯・摩登城广告所登的销售模式之后，济南市建委房地产开发处殷光伟副处长告诉记者，这种销售确属售后包租形式，是不允许的。对于不允许的原因，他表示，“主要是害怕误导购房者，开发商答应的事情很可能办不了。”他强调，开发商承诺回报率这都属于广告性质，并不具有实质约束力，能否达到预计的收益率很难说。至于该怎么查处，他表示这归工商局管理。
济南市工商局商标广告管理处王立修副处长表示，房地产开发商在广告中承诺收益率是明令禁止的，必须进行查处，要进行罚款。他表示，圣凯・摩登城的广告刊登后，历下区工商局已经找到相关单位，并且要立案查处。
而据记者了解，采用售后包租模式销售房地产的在济南并不止圣凯・摩登城一处，采用的手段也多种多样。
这些销售行为的实质，是以承诺售后高回报、低风险的方式促销商品房，加快资金回笼速度或为滚动开发提供资金支持。表现形式常以提供固定年回报、原价(或增值)回购、承诺无(低)风险投资等，销售公寓式酒店、分时度假酒店、酒店式公寓、酒店式办公楼、产权式百货商场、产权商铺等。
而在建设部发出的风险提示指出，售后包租等销售形式存在五大风险隐患：
一是可能存在欺诈，开发商在以所开发的商品房屋为担保取得银行贷款的同时，向购房者销售该项目，有的甚至是携款逃匿；
二是开发商融资或变相融资后，将资金挪用到别的项目上，一旦项目运作的某一环节出问题，会导致资金链断裂；
三是项目建成后经营不善，无法达到预期的收益水平，没有现金流兑付；
四是所购商品房屋位置不确定，无法办理房屋所有权证；
五是往往涉及复杂的权利关系，易引发债权债务纠纷等。
如此看来，售后包租绝不是如某些开发商所言，是所谓的“零风险”，是一种可以高枕无忧、按时回收“租金”的投资方式，恰恰相反，它是十足的高风险，是有可能使投资者今后欲哭无泪的“糖衣炮弹”。
新闻回放：泉城路万达广场租户大逃亡
大连万达集团携手世界第一零售大鳄进军泉城路建起万达购物广场后，开业不过两个多月，位置最好的一楼大厅里的众多租赁户纷纷退租，让当初从万达公司购买店铺40年使用权的众多业主始料不及。
据悉，万达广场的铺位最少要100多万元一个，多的四五百万元甚至上千万元，一平方米(建筑面积)卖到2至5万元……
那么，当初是什么促使众多业主卖下这些商铺的呢？业主们称：“一是看中了沃尔玛的牌子，二是万达当时做的广告实在太诱人了，三是其带租销售的方式让人一算就知道会赚大钱……”
直到现在，许多业主手里还保留着当初的广告――济南万达商业广场商铺投资计划，上面写着：“买铺养三代，投资经营两相宜。”记者在“万达商业广场一层商铺投资利益分析”中看到――面积是30.60平方米的商铺，总价为76.5万元，年收益率是14.4%，第五年末净资产余值为1689215.40元。
另一张宣传单也非常诱人，标题是“下一个富翁就是你”、“加入超级富翁行列，从加盟万达购物广场开始，没有风险的投资，强大的财团支持，让你在家中坐享其成，静等收钱”。
一份服务承诺的宣传单上写道――万达商业物管提供全面的经营管理服务，实现万达与您同在40年的承诺。卓越的商业物业管理，专业的商场经营与全国性品牌引进，保证了“一铺养三代”，真正实现今日投资、代代受益。
面对如此广告宣传，众多业主说，我们算了一笔账，虽然投的钱比较多，可几年就能回来啊，要是能经营40年，那不赚大了吗？大家在知道了自己要购买的商铺已经租出，而且签了好几年的租赁合同后，开始纷纷抢购商铺。
业主代表李女士说，最初看到万达广场在报纸上打出广告，说可以带租销售，并了解到万达公司售房前已和许多租赁户签订了三年合同，每月租金高达三四万元。而如果购买了店铺40年使用权，租赁户的租金将由万达公司转交给购买者。他粗略算了一下，光租金三年就可以收回30多万元，以后再出租还有利可图，于是他花了120多万元买了一间40多平方米的店铺。不料，租赁户交给他一个月租金后，第二个月便不知去向，三年回收30万元的愿望成了泡影。
记者了解到，众多业主绝大多数是采取类似李女士这种“带租销售”形式购买的商铺，还有一小部分业主选择了自主经营。
李女士告诉记者，万达广场一楼开业一个月后，就有两家租赁户退出；两个月后，又有近20户退出，现在还有一些正打算从一楼撤出，这让李女士等许多业主措手不及。
“买房子的时候就是看好上面的沃尔玛以及万达公司先期承诺的四楼百脑汇商场能带来巨大的人气，商场规模越大，对我们经营越有利。百脑汇商场没有开业，换成了家具城，电梯、楼梯又给封了，上下无法贯通，上面的人下不到一层，顾客上楼可以不经过一楼的多数商铺。这样，一楼的客流量就更少了，规模小了，就没有竞争力。我们都是贷款买的商铺，现在连贷款都还不上。”一位业主代表说。
专家提醒――防范风险有对策
关于售后包租有何风险以及如何防范风险，记者就此专门采访了房地产专家以及资深经纪人，他们为分门别类地总结了目前市场上常见的几种售后包租的风险防范方法。
酒店式公寓
酒店式公寓的目标租赁客户主要为外籍公司派出的高级员工、国内大型私企的老板、高层人士等，均以商务居住为主，并具有长期居住及安置家人的需求，这些客户的租期一般为半年以上或更长，由公司担负高额的房租费用，同时自己在异地没有买房定居的需要。其中，欧美人占到65％，其他是港台人、日本人和华裔等。
风险提示
酒店式公寓的风险在于租赁空置期过长，导致租金收益不稳定，另外，公寓的定位也存在风险，定位太高，公寓难以出租，定位太低，租金收益受影响。但是，相对于其他的售后包租形式，投资酒店式公寓的风险是较小的。
风险防范
投资酒店式公寓需要具有一定的投资实力，同时投资酒店式公寓需要特别关注公寓所在的地理位置，目前北京酒店式公寓的市场需求是比较旺盛的，多集中在中关村、CBD、金融街等商圈及其辐射区域，因为在这些区域，酒店式公寓需求客户较集中，能够保证租金的收益，因此，投资者在选择酒店式公寓前，务必考察公寓所在的区域是否有充足的租客。
分时度假酒店
拥有度假区的别墅是普通人度假的梦想，而富豪们拥有的郊外别墅，常常在一年中空置期很长，而分时度假酒店的客户群就是这部分对假期居住条件要求较高而不想购买别墅的人群。
风险提示
分时度假产品具有长期性。其合同少则10年，多则30年或者更长，而且每年要交纳一定的客房维护费用，进行交换还要向交换公司交纳一定的会员费用。这对于消费者来说，无疑是一笔长期的支出。同时国内分时度假市场还存在一些不规范的操作，这些都是消费者需要面对的风险。
风险防范
期限较长，在购买前一定要考虑好自身的实际情况，并适当考虑未来可能出现的支付危机，慎重决定。同时，由于分时度假酒店依托的是旅游资源，所以必须关注区域旅游资源是否具备较长的延续性。
产权式商铺
因为产权式商铺能分割成较小的单位，因此投资总金额较低，而且开发商往往承诺一定年限内进行包租并给予稳定的投资回报。因此，产权式商铺面对的客户群体是非常广泛的，一方面，门槛较低，投资者众多，但同时可能产生盲目投资行为，投入大量资金，收益却遥遥无期。
风险提示
产权式商铺的诱惑很大，同时风险也是很大的。首先是商铺本身是否具有商业价值，“售后包租”是否能吸引商户，决定于商业氛围、市场、人流、适宜经营的业态等，其次是经营者的风险，投资回报的基础是经营者的商业运作实力，一旦经营出现困境，投资者只能无可奈何。
据新闻晨报报道，在异地购房置业，城市的经济、人口消费、人流量、人均可支配收入等若干要素均不可忽视。酒店式公寓以旅游业发达的城市为佳，最好该城市的旅游业没有明显的淡季旺季。而商铺则需要关注当地的人流量、人均可支配收入、消费能力等。此外，如果当地政府对于城市、景区未来有长远的建设规划，并能够保持持续的旅游热度，该物业价格将会上扬，反之投资风险较大。
据悉，2004年全国的楼盘都有较大的涨幅。近1年中，海南酒店式公寓均价从6000元/平方米升至如今的10000元/平方米左右。嘉兴从1200元/平方米升至3800元/平方米左右。鉴于一年中各地区都已经有不少的涨幅，想要投资外地房产的买家，下手之前还需慎重挑选、比较投资的地区和楼盘，不妨可以从投资项目的所在区域、有无担保机构以及细节方面入手。
中新网
在酒店和活动房屋领域的经营性物业掘金
除了医疗养老社区，2012年，北极星地产金融公司还拓展了活动房屋（Manufactured House）市场的投资（即，将土地出租用以安置工厂化制造的活动房屋来获取收益，有时公司也会直接持有一些用以出租的活动房屋）。
截至2015年三季度末，公司的活动房屋投资总值已达到17亿美元，占公司股权投资组合总值的12%，共有136个社区的33061个地块和地上的4100套房屋，平均的出租率为85%，平均每个地块的月租金约为490美元，预计2015年全年可贡献净经营收益1.22亿美元，净租金回报率7.1%，其中，89%的收入来自于土地租金，11%来自于其他收益。
2014年，公司又进入了酒店投资领域，当年斥资31亿美元收购了155间酒店的20250个酒店房间，这些酒店大部分为酒店式公寓或有限服务酒店，北极星地产金融公司作为物业的所有者，并不参与日常运营，而是将上述酒店资产全权托管给知名的酒店管理公司，其中75%由万豪管理，16%由希尔顿管理，4%由喜达屋管理，3%由君悦管理，2%由洲际管理。2015年6月，公司又以1.75亿美元购入9处酒店式公寓或有限服务酒店。
截至2015年三季度末，公司的酒店资产总值达到34亿美元，占公司股权投资组合总值的23%，共有167家酒店的22088个房间，平均的入住率为75%，预计2015年全年可贡献净经营收益2.91亿美元，净收益回报率约8.6%。
其中，97家酒店的13193个房间为有限服务酒店，占房间总数的59.7%，平均入住率72%，平均日房费123美元，平均的经营利润率（息税折旧前利润率）为34%，并贡献了公司酒店部门息税折旧前利润的56.4%；酒店组合中还有66家酒店的7935个房间为酒店式公寓，占房间总数的35.9%，平均入住率80%，平均日房费129美元，平均的经营利润率为39%，这些酒店式公寓合计贡献了公司酒店部门息税折旧前利润的39.9%；此外，还有4间酒店、960个房间是全服务式酒店，占房间总数的4.3%，全服务酒店的平均入住率为 79%，平均日房费153美元，平均的经营利润率为21%，贡献了公司酒店部门息税折旧前利润的3.8%。
最后，公司还通过旗下的两个合资平台分别进行出租公寓的投资和多租户写字楼的投资。截至2015年三季度末，平台上共有12栋物业的4514套出租公寓，总值约3.8亿美元，占公司股权投资组合总值的2%，上述出租公寓平均的出租率为93%，平均每套房间的月租金约801美元，2015年全年预计可贡献2600万美元的净租金收益，净租金回报率7.0%。在多租户写字楼方面，截至2015年三季度末，公司共有13栋建筑、102万平尺（约11万平米）的多租户写字楼，总值约1.13亿美元，占公司股权投资组合总值的1%，平均出租率为90%，2015年全年预计可贡献净租金收益1300万美元，净租金回报率7.7%。
上述物业的共同特点是它们大多采用净租赁或托管方式来运营，从而降低了对北极星地产金融公司的经营管理压力；不过，在低息环境下，大量资本的涌入使物业资产的价格出现快速的上涨，即使是在活动房屋等细分市场领域，土地和物业资产的价格也在过去几年出现了大幅的飙升，这在一定程度上加大了北极星地产金融公司的转型难度，尤其是在公司的融资成本要高于其他大型REITS公司的情况下，资产的扩张意味着投资回报率的降低，这也在一定程度上影响了2015年以来公司的股价表现。
从资产证券化的融资服务转型净租赁模式下经营性物业的多元投资平台。
综上所述，在北极星地产金融公司恢复了资本市场融资能力后，就将大部分新增资金都投向了以净租赁模式为主的经营性物业资产，2013年经营性物业首次超过不动产债权和证券投资，成为公司的第一大部门。
工程概况
某项目位于北海街与东北大马路交叉口处，建筑性质为商住公寓，总建筑面积22438平方米，共360套小户型。每套面积在50平米左右。
市场定位分析
该项目位于一环旁交通便利，属于大东区繁华地段，适合建成酒店式精装公寓。酒店式公寓意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是一种综合性很强的集住宅、酒店、会所等多种功能于一体的物业。该类物业往往位于城市的黄金地段，由于总价低，物业管理和服务配套完善，成为白领和商务需求的热点，亦受投资者的青睐。
酒店式公寓的服务：1.全屋带精装修、配全套家私家电；2.物业服务公司提供代租代管服务；3.类酒店式服务；4.与普通小户型接近的物业服务费用。
由于做酒店式公寓需专业的物管公司及充分的硬件设施，营销成本高，市场风险巨大，因此提供的只是类似于酒店式公寓的服务，核心仍然为普通小户型公寓。
客户分析
1.单身白领特征
崇尚个性，高学历高收入，具有较强的自主支配能力。喜欢简洁而丰富的生活方式，崇高个人空间，不追求奢华，追求宽松、自由的生活状态。
2.投资客户特征
投资客户认定住宅是稳定和安全的投资方式。看重投资回报率、风险大小、收益稳定性及变现快的因素。其投资后主要用来出租。地段、产品总价和适租性是其购房时考虑的首要因素。
3.驻沈商务人员特征
多为外企或大型企业的商务骨干，活跃在沈阳的商业领域，收较高，家不在当地。对项目的地段、交通要求很高，要求靠近城市核心区以节省大量的时间，注重户型的舒适性和便利性，强调亦商亦住的功能。
户型风格定位
通过设置个性化的装修菜单，对一个户型进行三种风格的设计：现代简约风格、奢华风格、宜家风格的设计。
材料的选择分析
总结其他样板房的经验，结合当地居住人群特点和价格定位，采取局部菜单精装修方式，搭配要讲究，要突出材料和装修的环保性。从设计、选材到施工要体现环保、健康的要求，强调人性化和可持续发展的理念。
厨卫设计分析
1.厨房设计分析
厨房是各家必不可少的空间，是易污染的地方。因此厨房的装修是精装房的关键部位之一。
由于精装房旨在满足客户的共性需求，因此对个性化的装饰弱化处理，尽量使用单一色系。厨房顶部饰面材料需满足防潮和受热不变形，通常选择防水石膏板或铝扣板在电器的使用上尽量使用嵌入式。在厨房装修中，橱柜是必不可少的，决定橱柜价格的主要因素在于五金件与各类配件的数量与质量。橱柜面板作为橱柜中又一重要点，材质用料对装饰的效果及成本产生也会产生很大影响。面板的配置需考虑厨房的整体风格、视觉效果、成本控制
2.卫生间设计分析
卫生间也是住宅内的重点，设计中各种管线必须进行统一的设计、协调、施工。管线应集中、隐蔽。设立集中管井并且方便更换。
卫浴地面常用的材质有大理石、玻化砖、防滑砖。卫浴墙面用料一般为地面的2.5倍，因此成本比较大。卫生间浴室吊顶与厨房吊顶相类似。卫生间视觉效果的要求较高，因此在产品配置上可能会考虑墙内式水箱，在公共卫生间内采用单盆。水箱隐藏式坐便器造型感强，节约室内空间，并且在节水静音方面也强于分体。此外，还要避免厨卫与相邻地面的高差，及设备必要的安全装置。
卫生间应注重舒适性，使设备和器具的设计更加符合人体工程学的要求；注重健康性，采光、通风、换气等条件；注重安全性，注意防滑防燃，设置必要的安全警报系统；注重方便性，设置的位置更便于人使用。
成本控制
精装修的成本控制从设计开始，设计成本控制占整体成本的80%。户型风格每平米装修单价：现代简约风格 1200元/平米；奢华风格 1450元/平米；宜家风格 950元/平米
合同与售后服务
在施工合同签订时，要明确工程适用的施工规范，注明装修项目所使用的主要材料以及设备的品牌、型号、生产厂商、关键项目的工艺做法、标准，重要的装修项目要在合同附件中备有必要的图纸；明确工程验收标准，明确工程进度及竣工时间；明确总项及分项目的价格标准；明确保修时间和售后服务措施；明确出现问题时的罚责等。
在与客户签署的协议里，保证双方利益，从装修的设计、布局到所用建材材质、品牌、型号以及施工工艺、质量、保修时间、售后服务等都作出详细说明，以此作为解决日后纠纷的依据。
此外与物业管理公司、供应商、装修施工单位成立产品售后服务中心，建立共同的售后服务机制，做到快速、高效的处理客户投诉、产品维修等问题。
小结
1. 设计方面：
（1） 室内设计中的各元素可作为一个整体来设计，设计的时候不仅要考虑它们各自的特点，更要考虑它们之间的相互关系。
（2） 建筑设计中的各元素，要做成一个整合设计，各个元素之间都是相互影响、相互制约的。
（3） 在建筑空间里进行更为细致深入的室内研究，在建筑设计的初期，室内设计就要提前介入，针对建筑设计中不合理的地方进行改造。
（4） 建筑及室内部件尽可能使用标准部件，尽量减少预制构配件的类型，使其达到标准化、系列化、通用化，对室内空间尺度进行认真分析，对各个界面进行详尽、全面的规划和综合考虑。
2. 施工方面：
