时间：2023-05-30 10:34:53
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇经适房申请，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
申请标准放宽
近日，上海市政府宣布再次放宽经济适用房的申请准入条件。
新标准规定，月收入接近万元的家庭也可申请经济适用房。其中，3人及以上申请家庭的人均年可支配收入限额调整为39600元，相当于月均3300元，人均财产限额调整为12万元。
一般情况下，现阶段三口之家最为常见，即夫妻二人加上一个未成年的独生子女，由此可见，只要夫妻的月收入总额低于9900元，即可满足经济适用房的申请条件，相当于两人的平均工资为4950元。记者注意到，新标准并未对个人收入做出限定，也就是说，只要家庭人家可支配收入不超过限定范围即可。这意味着夫妻一方月收入7000元，而另一方只有2900元，也可以申请。
此外，新标准规定，2人及以下申请家庭的收入和财产标准在此基础上进一步上浮10%，就是说，人均年可支配收入43560元、人均财产限额13.2万元以下的都可以申请经适房。
据上海市房地局有关负责人介绍，待各个区第一批的集中申请受理工作全部完成后，上半年内启动第二批申请受理工作，届时将启用新标准。新标准将让更多人受惠，包括住房困难的大龄结婚家庭、青年职工等群体，会成为主要受益对象。
据了解，原准入标准中的户籍年限、住房困难面积15平方米的标准、五年内未出售和赠与住房的限制条件、单身人士30岁年龄标准等都不作调整。
准入标准多次调整
上海的经适房准入标准其实已经微调数次。
在2009年6月，上海市制订并实施的《上海市经济适用住房价格管理试行办法》（以下简称《试行办法》），当时就对经适房的准入标准做出过详细规定，在沪申请经济适用房必须满足以下几个条件：家庭人均财产7万以下、人均月可支配收入2300元以下；5年内没有房产交易、人均住宅15平方米以下；拥有上海户口7年，在申请地居住满5年。
《试行办法》公布之后，社会普遍认为门槛过高。首先是对于户口的限制过于严格，因为该办法要求所有的家庭成员都必须拥有上海户口，只要有部分成员非上海户籍，便会致使整个家庭失去申请机会。而现实问题是，在上海，“外来媳妇”、“外来女婿”等情形并不少见。同时，还有少数“知青”、“支内”返沪人员户口仍然在外地。
另外是收入标准过低。家庭月均可支配收入2300元以下，人均可支配财产7万元以下，更是将众多无法承受商品住宅价格低收入群体挡在了经适房的门槛之外。
于是在去年8月份，申请准入标准在试点的基础上做出了调整，收入和个人财产标准有所提高，即人均月收入2900元以下、人均财产9万元以下，与原标准相比，分别提高了26.1%和28.6%。此外，对于户籍的限制也有所放松，即使部分家庭成员为本市农村户口、外地户口或者不符合户口年限标准，该家庭的其他成员仍可申请经适房，只是非户籍人员但不列入住房面积核定人员范围、住房供应人员范围。
低端二手市场受冲击
业内人士认为，经适房申请准入条件的放宽，主要对中低端市场的有一定的影响，尤其是小户型二手房物业。但影响最大的，莫过于低价经适房所产生的比较效应，这会对周边的新盘产生不小影响。
上海德佑地产房地产研究中心主任陆骑麟认为，经济适用房申请准入条件的放宽，会促使更多中低收入家庭能够享受到保障房的福利。
不过专家认为，供应面积的增多，会对低端商品住宅市场产生不小的冲击。据了解，今年年底可供房源数量预计可达到500万平方米、约8万套。而去年全年商品住宅成交量不足1000万平方米，如果今年仍然保持这样的水平，可见经适房将占整个新房市场的三分之一，这对需求的分流作用不可小觑。
尤其是低端二手房市场，影响更为明显。陆骑麟分析认为，此前由于满足中低收入阶层的经适房供应严重不足，使得不少市场需求只能在二手房市场寻找低价房源来解决自住问题。目前这种情形得到改善，部分中低收入人群可考虑购买更为实惠的经适房，因而低总价的二手房会因此而失去部分购买力。
对新房市场，专家认为更多的是经适房“比价效应”所形成的冲击。陆骑麟表示，经适房项目开盘之后，购房者自然会将其他房源跟它做比较，而经适房主要是满足低层次需求，价格不高，这种“比价效应”肯定会对周边的房价上涨产生抑制作用。
沪经适房价廉物美
据了解，经适房主要满足基本居住需求，因此所有经适房的房源价格适中，都以紧凑型房型为主打，当然，分布在外环线周边。
据了解，与普通商品房相比，上海经适房售价可谓相当低廉。据了解，最近批次供应项目基准销售价格从每平方米5000元～8500元不等。此次供应的房源中，根据不同的销售基准价和产权份额，经适房被分为三种类别。每一种类别，所对应的价位不一样，如购房人产权份额占70%的项目，价位在5600元/平方米左右（具体可见表）。单套住房的销售价格，会按照销售基准价格和浮动幅度确定，不过浮动幅度不超过10%。
摘要：文章通过对上海、北京两地保障房政策和公共租赁住房项目的综合分析，在厘清公租房租金影响因素的基础上，从租金政策无缝衔接的角度，对公租房租金补贴范围和负担能力进行深入探讨，并提出今后制订公租房租金补贴政策的原则和步骤。
关键词：公共租赁住房；租金；补贴；负担能力；房租收入比
根据《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》和《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》等文件精神，国家将在“十二五”期间重点发展公共租赁住房（以下简称“公租房”），以解决中等偏下收入住房困难家庭的住房问题，并且公租房的租金水平要统筹考虑住房市场租金水平和供应对象的支付能力等因素合理确定。对符合廉租房保障条件的家庭承租公租房的，可以申请廉租房租赁补贴。各地在执行中基本参照市场价的八折来确定公租房租金并且大都只对廉租房保障对象给予补贴，这就使得真正意义上的城镇“夹心层”的自付房租支出在自身收入中所占的比重过大，直接造成2012年初上海、武汉、郑州等地所推出的公租房项目遭遇了叫好不叫座的尴尬境地。因此，政府应给予“夹心层”适当的公租房租金补贴，并须考虑租金补贴范围与廉租房、经济适用房等保障范围，以及公租房与廉租房租金负担能力的无缝衔接，以实现公租房在保障性住房制度中的预期作用。
由于各地的社会经济发展水平差距较大，公租房项目的套型、面积、设施配置以及租金标准不尽相同，为增强分析数据的可比性，选取经济发展状况接近的上海、北京两市的现有租金标准和设施配置，同时按照今后的发展趋势确定基准的套型和面积作为比较的基础。公租房的套型和面积过大，会使租金总额增加，设施配置的齐全程度也与租金总额密切相关，以上两方面是分析公租房租金时首先需要厘清的重要影响因素。
一、 公租房租金影响因素的厘清
对建设部《关于印发公共租赁住房优秀设计方案汇编的通知》（建质[2012]34号）中所附21个套型平面图分析可知，今后公租房的建筑面积最高将控制在50平方米左右，户型有一室、一室一厅和二室一厅，建筑面积分别对应30平方米左右、40平方米左右和50平方米左右。套型紧凑之处在于或卧室与起居室合一、或起居室与餐厅合一、或厨房与餐厅合一、或过厅与餐厅合一，其中一室户的卧室、起居室与餐厅三者合一或卧室与起居室合一，同时厨房与餐厅合一。这与北京厅室合一的单居套型、小套型和中套型以及上海的一室户、一室一厅（或二室）户、二室一厅户完全匹配，此三种套型将主要面向一人、二人和3人户家庭配租，但各套型的单套面积远小于两市现有项目的实际情况。
《关于上海市新建公共租赁住房实施室内装修的暂行意见》（沪建交联[2011]398号）中明确规定，成套公租房的固定家具（橱柜、壁柜等）和固定设备（燃气灶或电磁灶、脱排油烟机、燃气热水器或电热水器等）应配置到位。卧室应当配置分体式空调，起居室、餐厅可根据实际需要确定。床、沙发、储藏柜、桌椅等活动家具以及电视机、微波炉、冰箱、洗衣机等活动家用电器作为选配内容。从上海的两处市统筹项目馨宁公寓和尚景园，北京的首个面向社会公开配租的项目远洋沁山水的具体情况来看，基本遵循这些原则。但上海的项目将活动家具配齐，活动家用电器除洗衣机外也都配齐，而且租赁费用包含在房租中，不再另外收取。北京的项目分别按套型和配置档次，在房租外另行收取活动家具和家用电器（含空调）的租赁费用。此外，两地的房租中一般还包括物业费、房屋维修费等多项费用，但不包括水、电、燃气、通信、有线电视等费用。北京由于地处北方，其房租中还包含冬季供暖费。为统一比较标准，可按北京的公租房设施配置作为基准，同时为计算简便，将北京的冬季供暖费和上海的活动设施租赁费均看作首推项目的临时性优惠政策。
二、 公租房租金补贴范围
从各地公租房项目的遇冷情况来分析，公租房很有必要参照廉租房的货币补贴方式也由政府提供一定的租金补贴，这也契合国家所提倡的公租房和廉租房两种租赁性保障房的统筹建设、并轨运行的大方向。北京廉租房申请条件的人均收入限制960元/月与2010年职工月最低工资标准相同，与现有的最低生活保障标准520元/月亦相差不多。其经适房申请条件5人及以上户人均收入限制在1 000元/月，非常接近960元/月，最高的1人户也只有1 892元/月。由此可见，北京廉租房与经适房保障对象的收入区间基本连续，并且各自的幅度较小，一来保障面太窄，轻微的收入变化也可能导致丧失相应保障房的申请资格；二来“夹心层”隐含在经适房保障对象甚至可能在部分限价房保障对象中。北京限价房申请条件的人均月收入限制的区间幅度较大，从4人及以上户最高不超过2 417元/月到3人及以下户最高不超过7333元/月，而公租房的申请条件又放宽了此项限制，分别提高到2708元/月、8 333元/月。考虑到2010年北京城镇居民五等分收入组里从低到高的人均可支配收入分别为1 141元/月、1 737元/月、2 166元/月、2 716元/月和4 478元/月，按线性假设采用插值法得出中等收入组与中高收入组的临界值为2 441元/月，同年各收入组的平均可支配收入为2 423元/月等相关统计数据，北京限价房的申请条件已放得很宽，而公租房申请条件除廉租房、经适房及限价房保障家庭外又有所放宽，但政府的租金补贴只能覆盖城镇“夹心层”及以下家庭。
从北京拟执行的申请公租房租金补贴的条件来看，除廉租房公开摇号的轮候家庭外，其余家庭必须同时满足公开摇号、无房户、人均收入最高不超过2 400元/月和限价房的人均资产限制四个条件。强调无房户主要是认为有房家庭可以依靠出租房屋的创收来自我减轻房租负担。综上所述，北京公租房租金补贴范围从符合三人户限价房申请条件的无房家庭向下全覆盖，基本涵盖五等分收入组里的中等收入户、中低收入户和低收入户，并与2010年度人均月可支配收入相适应（如图1所示）。
比较来看，上海廉租房申请条件的人均收入限制在2011年下半年调整为三人及以上户1 600元/月，二人及以下户1 760元/月，超出现有的最低生活保障标准570元/月的2倍左右。回顾其前两次的廉租房申请条件的人均收入限制的调整情况，2009年和2010年均是调整到当年的职工月最低工资标准，但2011年调整的标准明显高于当年的职工最低工资标准1 280元/月，这其中就将部分“下夹心层”纳入了廉租房的保障对象并能享受廉租房租赁补贴。上海经适房申请条件的人均收入限制3人及以上户为5 000元/月，2人及以下户为6 000元/月，而2010年上海高收入组的人均可支配收入为5 205元/月。这样看来，剩余“夹心层”主要位于经适房保障对象的下段，即人均收入超过1 600元/月或1 760元/月，不到2 500元/月或3 000元/月，接近2010年的人均可支配收入2 653元/月。2010年上海城镇居民5等分收入组里从低到高的人均可支配收入分别为1 250元/月、1 815元/月、2 290元/月、2 927元/月和5 205元/月，按线性假设采用插值法得出中等收入组与中高收入组的临界值为2 609元/月，接近当年各收入组的平均可支配收入2 653元/月。综上所述，今后上海可参照北京的公租房租金补贴范围的划分方式，大致将补贴范围认定为符合经适房申请条件中人均月收入限制中值以下的家庭，基本涵盖5等分收入组里的中等收入户、中低收入户和低收入户，并与2010年度人均月可支配收入相适应（如图2所示）。
北京公租房管理办法20xx年最新解读配租对象：
本市中低收入住房困难家庭(包括已通过廉租住房、经济适用住房、限价商品住房资格审核尚在轮候的家庭以及其它住房困难家庭)。
如何申请：
1. 取得廉租住房、经济适用住房、限价商品住房资格的家庭：无须再次申请，只要到户籍所在地街道或乡镇住房保障管理部门登记。填写《申请公共租赁住房轮候预先登记表》即可进入公共租赁住房轮候范围。
2.三房轮候家庭外的其他住房困难家庭：如果要申请公共租赁房，相关的细则还在制定中，这些家庭可以通过先申请三房资格，以同时获得公共租赁房的申请资格。
所需材料：
申请人身份证、三房审核备案通知单。
特别提示：
符合配租条件的家庭只能承租一套公共租赁住房。
优先配租对象：
其中符合廉租、经适、限价三房申请条件及家庭中有60岁(含)以上老人、患大病人员、残疾人员、复转军人、优抚对象或属重点工程拆迁的可优先配租。
配租制度：
公共租赁住房实行公开配租制度，由产权单位编制配租方案报住房保障管理部门核准后组织配租。
租赁期限：
1. 公共租赁房租赁期限最长为5年，合同期满承租家庭应当退出住房。
2. 承租家庭需要续租的，应在合同期满前3个月内提出申请，由产权单位会同相关单位复核，符合条件的续签租赁合同;
3.承租家庭不符合承租条件暂时不能腾退承租住房的，租赁合同期满后给予2个月过渡期，过渡期内按同类地段类似房屋市场租金收取租金。过渡期届满后承租家庭仍不退出承租住房的，按房屋产权单位规定的标准收取租金，具体在租赁合同中约定，拒不退出行为记入信用档案。
关键词：住房困难；经济适用住房；廉租住房；公共租赁住房
1 引言
随着社会和经济的快速发展，20多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。但是由于经济发展的不平衡性和收入的差异性，导致部分城市低收入家庭及个人住房还比较困难。最近几年，建设部相继颁布了一系列住房改革条例，来试图控制房价过快上涨问题，以缓解住房压力，保障和改善民生。
2 经济适用住房
经济适用住房是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分，是缓解中低收入家庭住房问题的主要举措。经济适用住房虽然建设规模较大，但是其存在的问题较多，且颇具争议。
2.1 成本控制
经济适用住房的性质属于低价出售型住房，导致经济适用住房的各项成本均比其他保障性住房高，意味着价格相应的增加。虽然国家为了减少经适房的成本做出了规定与优惠，但这些措施降低对经济适用住房的价格还是杯水车薪。
从经济适用住房建设过程可以看出，成本控制主要侧重于建设成本，首先应制定成本控制的办法，在成本计划的基础上落实各组织层次的责任成本。在经济适用住房的建设过程中对成本的开支实行监督，并做好跟踪工作。当出现超过预算成本时，及时诊断并采取补救措施。
2.2 准入与退出机制
根据规定，经济适用住房的购买对象限定为城市中等及低收入住房困难家庭，但在经济适用住房的分配中，不同程度的出现了“假穷人”骗购经济适用房的现象，这就不得不让人深思：如何才能保障经济适用房的保障性，让真正需要住房的家庭受益？虽然国家明确规定经济适用住房应建立严格的准入和退出机制，但由于国家对低收入的标准界定不明确，没有建立公开透明的收入体系，导致经适房的准入机制缺乏可操作性。这一切都昭示着急需建立与完善我国经适房的准入与退出机制。
3 廉租住房
廉租住房按其性质来解读，应是为了解决低收入且住房困难的家庭而出现的租赁保障性住房，是解决低收入家庭住房困难的主要途径。与经济适用住房不同，廉租住房在实现保障功能时，主要通过货币补贴和实物配租等方式，通过发放租赁补贴，增强低收入家庭在市场上承租住房的能力。对于廉租住房而言，虽然实物配租可以较好的解决住房短缺问题，但如果长期实行，则会导致政府的负担增加。而实行货币补贴可以充分的利用旧有房源，同时也可以刺激开发商新建住房，拉动经济的增长。但短期内效果不明显。在实际的实施过程中，可以将二者有机结合，并逐步走向以货币补贴为主、实物配租为辅的廉租住房保障方式。
4 公共租赁住房
在城市化快速发展的中国，城市人群按收入划分逐渐出现了介于经济适用住房申请条件和廉租住房申请条件的一群人。为了解决这一类人的居住问题，国家开始探索另一种新的保障性住房，这就导致了公共租赁住房的产生。根据国务院的文件，公共租赁住房现做为重点的保障性安居工程，可以很好的完善我国的住房供应和保障体系，缓解城市居民的住房困难问题，同时也可以在一定程度促进城镇化的健康发展。
4.1 公租房的定位
作为保障性住房的组成部分，公共租赁住房的本质还是属于政策性租赁房，申请公租房的人员主要为社会所谓的“夹心层”。在城镇住房供应体系中，公共租赁住房的位置，公共租赁住房的保障对象可以分为“内夹心层”和“外夹心层”两大类。“外夹心层“主要位于商品房和经济适用房的地带，具体包括刚就业的高校毕业生和城市引进的人才，他们收入较高，但没有积蓄，买不起商品房，又不够经适房的申请；“内夹心层”主要是不符合廉租住房的申请条件，而在较短的时间内又没有能力购买经济适用住房，主要是在城市的一些低收入群体。
4.2 融资模式
由于公租房的新兴，国家为了保障其顺利建设，相继出台了各项政策和文件。在全国范围内新建公共租赁住房，就会导致资金紧缺的问题。虽然各级市、县人民政府也有相应的资金投入和资本金注入，但这些资金对于公租房的建设来说还只是九牛一毛。要想顺利的建设公租房，就要合理的利用融资方式来筹资。较为有效的方式包括发行企业债券或中期票据，等。这些方式也只是暂时缓解了资金问题，要想彻底解决资金供应，有人提出了采用美国较为成熟的REITs,即房地产投资信托基金。实行REITs不仅可以解决公租房建设资金的问题，还可以促使房地产企业行使社会责权利，突出其社会责任感，在资金规范上、管理及投资策略的制定上都占据一定的优势。
5 结语
通过对经济适用住房、廉租住房和公共租赁住房三者的研究，笔者得出，在经济快速发展与人均收入极度不平衡的今天，保障性住房制度的推进应该稳重求进，在寻求多渠道、多方位的保障性住房方式的同时，加强政策的可执行性，兼容并包，将经济适用住房、廉租住房和公共租赁住房有机结合，同步发展，切不可顾此失彼，这样才能有效的保证城市的低收入家庭和个人的住房问题，切实解决居民的住房困难。
参考文献：
[1] 唐世增，周生娥，胡新艳. 经济适用住房成本控制研究. 现代商贸工业.2010(21):76-77
[2] 钱海 .关于保障性住房（经济适用房）建设过程中的成本控制 .科技资讯 .2010(23):250
一、预购商品房抵押权预告登记转本登记，抵押当事人应当申请房屋抵押权设立登记
《物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
所谓预告登记，即为保全一项以将来发生不动产物权为目的的请求权的不动产登记。预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权效力，纳入预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排他的效力，以确保将来只发生该请求权所期待的法律效果。也就是说，预告登记是一种确保以取得不动产物权为目的的债权实现的登记类型，记载在登记簿上的是以取得不动产物权为目的的债权，而非不动产物权。具体到预购商品房抵押权预告登记，记载在登记簿上的是基于抵押合同建立的以取得预购房屋的房屋抵押权为目的的债权，而非预购房屋的抵押权。
房屋抵押权变更登记是指现时记载在登记簿上的房屋抵押权主体不变，抵押权内容、抵押权客体或其他事项发生变更导致的登记。抵押当事人申请抵押权变更登记的前提是该抵押权现时记载在登记簿上。如果预购商品房抵押权预告登记转本登记时，当事人申请房屋抵押权变更登记，即将预购商品房抵押权预告登记变更为房屋抵押权登记，因记载在登记簿上的权利是基于抵押合同建立的以取得预购房屋的房屋抵押权为目的的债权，而非预购房屋的抵押权，抵押当事人申请抵押权变更登记的前提不成立，故预购商品房抵押权预告登记转本登记，抵押当事人不应当申请房屋抵押权变更登记。
房屋抵押权设立登记，是指为了担保债权的实现，当事人在房屋上新创设一个原来不存在的抵押权而产生的登记。也就是说，房屋抵押权设立前，登记簿上没有既有的抵押权存在，抵押当事人申请房屋抵押权设立登记，不以登记簿上既有的抵押权记载为基础。如前所述，记载在登记簿上的预购商品房抵押权预告登记的内容，是基于抵押合同建立的以取得预购房屋的房屋抵押权为目的的债权，而非预购房屋的抵押权，故预购商品房抵押权预告登记转本登记，抵押当事人应当申请房屋抵押权设立登记。
二、抵押当事人申请预购商品房抵押权预告登记转本登记时应当提交的材料
笔者认为，抵押当事人申请预购商品房抵押权预告登记转房屋抵押权设立登记，是在原预购商品房抵押权预告登记基础上申请的房屋抵押权设立登记，抵押当事人提交申请材料时，应当与之前申请预购商品房抵押权预告登记提交的材料相关联，做到不重复提交，不漏交，则应当提交的材料主要有以下几点。
（1）登记申请书（原件）
《房屋登记办法》第七条规定，申请是启动房屋登记的前提。该办法第四十二条规定，抵押权设立登记由抵押当事人双方申请。也就是说，抵押当事人申请预购商品房抵押权预告登记转本登记时，共同出具的抵押登记申请书是必须提交的要件。
（2）申请人的身份证明（经过比对的复印件）
申请人的身份证明是指抵押人和抵押权人现时有效的身份证明。因从预购商品房抵押权预告登记到房屋抵押权设立登记，有一个较长的时间段，有的当事人申请预购商品房抵押权登记时，提交的是当时有效的身份证明，但在申请房屋抵押权登记时，提交的又是另一种有效的身份证明。故为确保身份证明的合法、有效，申请人在申请预购商品房抵押权预告登记转房屋抵押权登记时，应当提交现时合法、有效的身份证明。
（3）房屋所有权证书（经过比对的复印件）
《房地产管理法》第四十九条规定，房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。也就是说，房屋所有权证是申请抵押权设立登记时应当提交的法定材料。在房屋登记实务中，《房屋登记办法》第四十三条规定，房屋所有权证是申请抵押权设立登记时应当提交的材料。申请人提交房屋所有权证（或房地产权证），一是表明欲抵押的房屋已经记载在登记簿上，申请抵押权设立登记的前提成立；二是便于登记机构结合申请人中的抵押人提交的身份证明，判定房屋所有权人与抵押登记申请人是否一致，判定申请人是否适格；三是便于登记机构办理抵押权设立登记时明确抵押房屋的范围，即特定抵押权的权利客体。
（4）国有土地使用权证（经过比对的复印件）
《房屋登记办法》没有将房屋占用范围内的土地使用权证规定为申请人申请房屋抵押权登记时应当提交的材料，但是，《房地产管理法》第四十九条规定，房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。《城市房地产抵押管理办法》第三十二条规定，房屋占用范围内的土地使用权证是申请抵押登记时应当提交的材料。《房地产管理法》相对于《房屋登记办法》是上位法，《房地产管理法》的规定优于《房屋登记办法》的规定使用；《城市房地产抵押管理办法》相对于《房屋登记办法》是特别规章，《城市房地产抵押管理办法》的规定优于《房屋登记办法》的规定使用。因此，抵押当事人申请预购商品房抵押权预告登记转房屋抵押权设立登记时，房屋占用范围内的国有土地使用权证是必须提交的材料。
（5）预购商品房抵押权预告登记证明（原件）
在房屋登记实务中，《房屋登记办法》第二十五条规定，房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放登记证明。据此可知，抵押当事人申请预购商品房抵押权预告登记转房屋抵押权设立登记时，提交预购商品房抵押权预告登记证明，表明预购商品房抵押权预告登记已经记载在登记簿上，且登记机构收取申请材料时，基于与之的关联，可以不再重复收取已经提交了的借款合同、抵押合同等材料。另外，预购商品房抵押权预告登记转房屋抵押权设立登记完成后，预购商品房抵押权预告登记证明表征的权利已经消灭且失去意义，应当由登记机构收回归档，以免流失社会，造成负面影响。
（6）预购商品房抵押权预告登记内容变更协议（原件）
如前所述，从预购商品房抵押权预告登记到转化为房屋抵押权设立登记，有一个较长的时间段，期间，记载在登记簿上的内容已经发生了变化。如房屋坐落的地名发生了变化；抵押房屋的建筑面积申请预告登记时是预测面积，申请房屋抵押权登记时是实测面积，二者不一致；被担保债权数额因借款人履行还款义务减少等。此类发生变动的情况，如果通过另行重新签订合同或分别签订变更协议予以变更，过程会很烦琐，而通过统一的预购商品房抵押权预告登记内容变更协议来明确、固定这些变动情况，较为简便快捷，也符合法律的规定。
（7）其他材料
“其他材料”属于兜底性建议，抵押当事人在提交上述登记材料的前提下，根据登记机构的登记需要适时提交。
三、预购商品房抵押权预告登记转本登记时，登记机构在登记簿上的记载及档案的并卷处理
大量外来人口渴望拥有所在城市户口。网络上北京户口要价高达30万。一线城市户口，究竟能给拥有它的人带来多少价值？
子女教育，外地户口意味着多交钱
户口差别直接传导到下一代。
从上幼儿园起，拥有本地户籍就意味着拥有优先选择权。北京市规定，本市公办幼儿园收费，不区分户籍人口和非户籍人口，执行统一的收费政策。但在学前教育资源相对紧张的状况下，绝大多数公办幼儿园优先招收本地户籍生源。东华门幼儿园，优先招收东华门地区户口生源。北京市六一幼儿园，优先招收海淀区户口生源。“像我们这种外地户口的，要想上公办幼儿园，就要多花钱。”一位家长感叹。
小学、中学阶段，户口所带来的差异会更大。岳女士老家在江苏淮安，已在北京生活十几年，丈夫在某建筑公司工作。2001年岳女士儿子上小学，选择了离家较近的丰台一小学就读。因为一直没有北京户口，儿子进小学费了一番折腾，除去基本学费，光赞助费就交了3万多。
岳女士的儿子在初三的时候回到了老家淮安，“孩子在北京读也不能参加高考，还是让他早点回去，不然跟不上。”异地高考方案今年出炉，但是没有北京户口的学生想要在京参加高考的愿望还未能实现。北京市的异地高考方案规定，符合条件的外地户籍学生2013年开始可以参加中职考试录取，2014年开始可以参加高职考试录取。大学本科部分的录取则尚未公布放开的时间表。
买房，外地户口处处受限制
如果算经济账，有无户口最大的差别体现在住房上。
7岁的张临峰，4年前从山东大学本科毕业来京打拼。没有北京户口，又没能在限购之前买房子，他最后只能选择在燕郊买商品房。张临峰在东四十条一家IT企业工作，每天上下班都要走高速，需要很长时间。“运气好的时候一个半小时能到，运气不好碰上堵车就难说了。”
张临峰很羡慕那些拥有北京户口的同事们：可以买市区的商品房，可以申购两限房，可以申请公租房。
近几年，国家大力推动保障房建设，圆了许多人的安居梦。但是，分配与户籍挂钩，把流动人口挡在了保障房门外。在上海，申请经济适用房的夫妻，双方都必须具有上海市城镇常住户口连续满7年，现户口在提出申请的所在区连续满5年；在北京，申请公租房、经济适用房、限价房，都需要持有北京户口；在深圳，申请公租房需要本地户口，还要至少缴纳3年的社保。
据测算，一套90平方米的房子，按一线城市住房均价测算，即使非本地户籍人口满足条件允许购买，买商品房的总价也要高于同区域两限房20万元以上，如果算公租房、经适房，差别会更大。
羡慕本地户籍的老年人
“我所有亲人都在上海，我在上海有固定住房。但由于户口在外地，我们的生活平添了很多麻烦，尤其是看病报销，差别太大了。”在上海工作了40多年的刘先生感叹道。他介绍说，医疗保险，拥有上海户口的居民缴纳20年退休后可享受医疗保险。退休后，住院或者急诊观察室留观所发生的医疗费用，一年内累计超过起付标准的部分，可由统筹基金支付92%，最高支付限额达7万元。
没有上海户口，刘先生退休前虽然按年缴纳医保，一直享受着上海本地医疗保险，但退休后却发现上海不承担他这类人员的医疗保险。“退休后医疗保险要转回原籍，还只能转自己缴纳的一小部分。”刘先生和老伴年纪都大了，老伴又患有严重的糖尿病，两人退休金加起来有七八千元，但医药费没法在上海报销，成为他们的一个大负担。
近年来，各大城市对老年人给予多种优待政策，但这些优待往往与“户籍”绑定在一起。2012年春节，一则北京某公园拒绝外地老人免费入园的新闻在全国掀起波澜。原来，政府曾规定，北京65岁以上老年人持老年人优待卡可免费逛150余家公园，并可免费乘坐市域内的969条地面公交。有人算算账，一年至少可以节省上千元。这一政策从今年6月29日起扩展至非户籍老人。尽管条例做了改善，但规定中的“需持《暂住证》等材料”等条目，还是让许多常住老人犯难。
生活小事也吃亏
户口带来的差异，还体现在许多小事上。
2008年严铖大学毕业后到深圳华为公司任职。没有深圳本地户口，这几年严铖碰到最大的麻烦是签证问题。“每次要办签证我头都大了。经常跑回户籍所在地折腾，花钱多就不说了，还非常耗时间。有的时候出差时间非常紧根本来不及回去办签证。”
“分期付款买车，还要看户口呢。”在北京工作的郑女士说。在北京买车需要先进行摇号，外地户籍人员持暂住证需连续5年以上在北京缴纳社会保险和个人所得税方有摇号资格。摇到了号，如果想通过贷款的方式买辆心仪的车，没有本地户籍也不容易。外地人在北京购车很难从商业银行申请到贷款，除非请具有北京户籍的亲朋好友担保。选择外资汽车金融和国内财务公司，利率普遍较高。
“看好的工作机会，人家说本地户籍优先，咱们只能羡慕嫉妒恨了。”
武汉市保障房现状
武汉市保障性住房建设进入快车道，截止今年2月，全市已开工建设和筹集保障性住房120830套（户），占目标任务的101.98%。其中：廉租住房开工5593套，公共租赁住房开工30412套，经济适用住房开工15060套，限价商品房开工20502套，截至去年底，全市经济适用住房项目竣工面积达190.37万平方米。
保障房出现的问题
·寻租现象严重
2011年，全市商品房销售均价为6878.23元/平方米，同比上涨4.83%；其中，商品住房销售均价为6414.72元/平方米，同比上涨3.72%。而武汉市物价局公布的多处经济适用房基准价格，均为高层住宅每建筑平方米3150元，不同楼层只能在基准价格上适当调节。两种住房存在着如此巨大的价差，必然会导致权力寻租，同时由于家庭和个人住房、收入以及金融资产等情况基础信息不足，核定有一定难度。一些地方出现了骗租、骗购的情况。
·政府建设保障房积极性不足
建设资金筹措和征地拆迁压力比较大，今年建设任务比去年有较大增加，资金压力更大；有的项目保障性住房用地未能及时完成征地拆迁，拉长了建设周期。
·质量问题令人堪忧
限价房和经适房当前利润率平均在7%—8%，不足普通商品房的一半。算上各项税费、土地成本和通胀因素，利润更被压缩。为此个别工程还使用了不合格的建筑材料，存在质量安全隐患。
保障性住房政策新探
目前我国在经济适用房建设过程当中，政府直接介入住房供给并提供财政补贴的方式，是供给补贴，称为“砖头补贴”，指政府通过对房地产开发商在土地出让金、城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金的征收方面提供优惠，以此来降低房价，实现对中低收入家庭的补贴，实质是一种通过对生产者进行生产补贴间接地对中低收入家庭进行补贴的方式；另一种补贴方式，与供给补贴相对应，即需求补贴，政府向住房需求者提供财政补贴的方式，需求补贴也被称为“人头补贴”。
与“砖头补贴”方式相比“人头补贴”具有以下优点：住房建设工程项目一般建设周期长、耗资大；而“人头补贴”实施起来灵活、便捷，成本也更低。同时“人头补贴”的具有可选择性的特点，参与者可以在住房券的使用地区自行选择工作、学习、生活较为便利的地段。而经济适用房一般集中于郊区等土地成本较低的地段，社区的贫困集中度也相对较高，健康及社会治安状况相对较差，易形成城市“贫民窟”现象。
住房券（housing vouchers）是美国1974年提出的针对中低收入家庭住房问题一种直接补贴形式政策。申请房租补贴的具体程序是申请人持本人及其家庭的收入证明到当地住房局办理申请手续，申请获得批准后可以在住房局出租住房明细表上查找合适的房屋然后去看选中的住房，如果同意租住此套房屋就可以办理租住手续并签订住房合。同由租房者、出租房主及政府三方共同签订在租户支付家庭收入的30%以后；不足部分由政府以住房券形式付给出租房主。
住房券与直接发放现金补贴同属于“人头补贴”的实现形式，但发放住房券与直接发放现金补贴相比，可以避免低收入者把现金移为他用，比如赌博玩乐等而不是用在最需要的住房保障上，提高政策保障效率。
政策实施流程
本文提出的住房券与美国政府目前实施的住房券存在不同，美国的住房券只是用于租房，本文提出的住房券能够用于购房或租房。具体实施流程如下：
第一步：政府合理制定申请资格标准，中低收入的住房需求者向政府提出申请。
第二步：政府对申请者进行资格审查，综合考虑申请者的收入水平、年龄（下转第41页）（上接第39页）结构、人口数等因素，对于符合标准的，发放实名制的住房券，并对获得补贴的人员名单在网上公示，接受群众监督。
第三步：中低收入住房需求者到市场上购房或租房，将住房券作为部分购房款或租金付给开发商或业主。对于选择购房的中低收入户籍人群，可申请银行信贷支持。政府将获得补贴的中低收入人群购房及租房情况登一记备案，同时纳入人民银行的个人征信系统，并加大弄虚作假的违法成本，以减少骗补行为的发生。
第四步：开发商或业主凭住房券可向政府兑换现金，或抵做税收优惠。
第五步：中低收入者以政府的住房券作为部分房款购买获得房屋的产权后，未来若需要转让的，由政府回购，回购价格为原销售价格加同期银行存款利息，不会随着房价的上涨而上涨。政府回购的房屋用作廉租房，今后可以逐步减少廉租房的建设。
住房券政策实施的其他相关问题研究
提出新的住房补贴模式“住房券”政策，原因在于原有的政策存在不足，需要更契合当前实际的政策去替代。该政策在国外实施的成效显著，但引入中国面临一系列问题，需要相关措施去配套，以下从住房补贴的资金来源，补贴标准及审核，住房券的接受度，住房保障信息技术平台的构建等问题进行探讨。
·住房补贴资金来源
住房补贴的资金来源有以下几个渠道：“招拍挂”土地出让政府所得的净收益的一定比例，公共预算安排，政府财政支出，住房公积金运作收益等。同时政府可以探索金融创新，如抵押贷款证券化，政府应成立专门的机构来统一运营管理这些款项，同时该机构为中低收入者提供必要的信贷支持。
·补贴标准与审核
政府在制定补贴标准要综合考虑相关因素：家庭年龄结构，收入水平，家庭人口构成等。同时由于信息不对称，要加大申请者的资格审查，申请者的基本住房困难情况要在所在社区、街道、网络公示，接受全社会的监督，在公示期内，有群众投诉或举报的申请者，管理部门核查其信息真实，由街道或工作单位出具证明。对于弄虚作假的，加大惩罚力度，提高其违法成本。
·住房券的接受度
相比于现金购房或租房来说，住房券对于开发商或房东的接受程度有限，住房券的选择性受到一定的影响。因此，为了提高住房券的接受度可以采取一定的激励措施，比如住房券接受方可以凭券抵扣部分企业或个人所得税。
·城市保障住房信用信息平台
保障性住房现行标准不符合实际需求康居公寓之所以不是普通住宅，而是公寓，是因为在审核时无法通过普通住宅验收标准，因此以公寓标准进行验收。根据《住宅设计规范》(GBSOOg6一1999)31.1规定，住宅应按套型设计，每套住宅应设卧室、起居室(厅)、厨房和卫生间等基本空间。规定，普通住宅套型分为一至四类，其居住空间个数和使用面积不宜小于表2的规定。根据《青岛市廉租住房保障办法》规定，2人以下家庭的保障面积标准为建筑面积30m2;3人家庭的保障面积标准为4OmZ;4人以上家庭的保障面积标准为建筑面积SOmZ。而根据表3中各功能空间面积要求，在3omZ的底限面积内是不可能按照住宅设计规范成套设计的(4)施工质量差调研中发现，两个小区均有卫生间防水差和厨卫墙壁起皮的现象发生。卫生间的种种问题其实在普通商品房住宅中也时有发生，只不过保障性住房由于资金制约等原因使得问题更加突出。通州区保障性住房通州区位于北京市东南部，与天通苑、回龙观、望京等地区皆是北京的“睡城”，主要用以解决外来居民的居住问题。2008年通州区启动住房保障工作以来，截至2011年底，开工建设保障性住房项目43个、总建筑面积475万mZ、提供房屋59426套。通过市级备案申请家庭10576户。总体建设及备案情况近一年降幅14%;经适房备案家庭户数近一年呈下降趋势，降幅43%;限价房备案家庭户数近两年呈增长趋势，涨幅16%_廉租房建设量逐年减少，近一年降幅100%;经适房建设量近一年来增多，涨幅8%;限价房建设量近一年迅速减少，降幅95%;公租房建设量近一年迅速增多，建设量是2009年的5倍。
问题及成因根据表4和表5的数据分析，可发现通州区保障性住房建设有以下问题:(1)整体层面:保障性住房整体供过于求通州区各类保障性住房年平均建设量均超出年平均备案量，若使用剩余房源，约2年内不再建设保障房亦可满足需求造成这种状况主要有以下几个原因:1)配套设施缺乏。通州区作为北京著名的“睡城”之一，虽然人口大量集中，但缺乏成熟的城市配套设施，且城区内部交通拥堵，公共交通不发达。调查显示，通州区的房价虽比城区低，且居民平均居住面积明显高于城区，但居民的住房满意度却不如城区。这也是全国其他地区保障性住房叫好不叫座的主要原因。2)保障范围过窄。外来人口在通州区常住人口中的比例越来越大，但根据现有规定，除公租房的保障范围含外来人口外，其他保障性住房的申请必须是本市户籍〕3)建设比例失调。
通过重量小、易拆卸的隔断和灵活易移动的家具，对住房的内部空间进行再分隔，提高住房内部的舒适性。建立新的保障性住房设计标准保障性住房在居住空间和使用面积上有其特殊性，设立针对保障性住房的住宅标准势在必行、目前深圳市已出台《深圳市保障性住房建设标准(试行)》，对保障性住房的建筑面积、选址、装修和车库建设等方面都有严格的标准，值得其他城市借鉴采用整体卫浴整体卫浴是工厂化生产，通过模具制造，在现场配装成型的工业部品，能避免传统卫生间装修中由于人为因素引起的诸多质量问题，其防水底盘更能杜绝卫生间的后期漏水问题。整体卫浴因其高度的集成性，可以在极小的空间内实现卫生间的三大功能因此它在以中小户型为主的保障性住房中更具有优势，能够提高住宅的整体居住性能。进行复合型规划，提升“睡城”宜居水平复合型规划指同时具备商业、娱乐、住宅、教育、医疗等功能的组团规划。对公租房建设标准、准入标准和租金标准重新定位各地公租房多统一装修，可“拎包入住”，但对租房者来说，采用精装修只会使租金居高不下，因此公租房的建设标准应在精确的市场调研基础上重新定位。另外，应重新认识公租房的社会保障属性，降低准入门槛，并结合申请人自身的经济状况，调整补贴标准，就北京和上海的情况看来，目前的补贴程度无法切实解决居民的根本问题。
作者：陈喆 吴鹏飞 单位：北京丁业大学
“我是北京 30 岁的单身，购买‘自住型’商品房属于优先群体呢！”2013 年 11 月 30 日，住在天通苑父母家中的刘跃和数万人一起登陆北京恒大官网，期间经历数次服务器宕机，刘跃终于成功提交了北京首个公开申请的 “自住型”商品房项目――恒大“御景湾”的申请表。体验了一把汽车摇号的刺激后，刘跃全然不知，在他刚刚申请完的一瞬间，恒大公司的申请网站突然瘫痪。号称能同时应对 10 万人申请的网络服务器因不堪重负而罢工，逼得恒大北京分公司不得不紧急增加一台服务器应急。就是这样，截至 2013 年 12 月 16 日，从北京市住建委方面传来的消息称，通过恒大“御 景湾”项目网站完成网上购房申购登 记的家庭共有 14.8 万户，恒大依购房人自行填报信息初步估算，优先购房 家庭大概占总申请量的 70% 左右。
心理：不住可以做投资
刘跃，北京人，与父母同住，30 岁，一家国企 IT 工程师，未婚，原来没有买房打算，“这几年北京房价太高了，我和女朋友想等两年攒够钱到北京周边买房，因此就没有购房打算。” 接受《中国地产总裁》杂志采访时刘跃表示，“10 月底看到住建委的公告，一想这可是个好机会，你看这种房子房价比周边低 30% 呢。买下来就是不住，做投资也好呀。”刘跃所说的住建 委 公 告， 就 是 在 2013 年 10 月 22 日住建委正式的《自住型商品住房建设意见》，意见显示，今明两年，北京将推出 7 万套自住型商品房，其中 2013 年计划推出 2 万套，2014 年计划推出 5 万套。此类住房价格比周边商品住房低 30% 左右，面向全市符 合限购条件的家庭，其中北京市户籍 无房家庭 （ 单身人士须年满 25 周岁 ）， 经济适用房、限价房轮候家庭有优先 购买资格。而在网易房产栏目做的调查中，有超过 64.5% 的受访者认为北京房价未来两年不会降，而且也认为“自住型” 商品房不会对房价造成影响。当在调查中被问到是否会购买这类房子的时候，有超过 62.1% 的受访者选择购买“自住型”商品房，因为有“投资价值”。这无疑成为现在很多北京市民的心声。在采访过程中，遇到的朋友在听到这个问题时，也做出和网友一致的回答，这就不难解释恒大御景湾 1：74 的中签率如何而来的了。
30%：促进人潮爆发的强心剂
“自住型”商品房比周边房价低三成，无疑给当前苦苦等待房价下降 的老百姓打了一剂强心剂。刘跃心里 算着这么一笔账，虽然五年后才可以 转让，但是五年后的房价可不是现在 这个样子，毕竟每年北京市的房价涨 幅都超过了 18%，2013 年更达到了 20%，以此计算，五年后房价翻一倍 多半没问题，缴纳了 30% 购房差价， 再加上各种税负支出，依然还有很大 的盈利空间。“这跟买原始股一样， 买到了就赚了，买不到就算了。不过 还有那么多地块呢，我一个一个去登 记，肯定有行的。”刘跃表示。事实 上，记者身边抱有同样想法的朋友也 不少，对于他们来说，“自住型”商 品房的推出相当于天上掉馅饼。“这 是政府政策推动的，相当于给老百姓 送钱，合理合法的，这样的便宜不占， 我有病啊？”刘跃在采访最后说道。
实际上大多数人认为“自住型” 商品房如此火爆的原因，首先是价格 优势，豆各庄第一个“自住型”商品 房――御景湾的售价在 2.2 万元 / 平米， 周围二手房价格普遍在 3 万元 / 平米， 差价超过了 30%，对购房者吸引力较大；其次是“刚需”购房者强大的购 买力，根据住建委相关数据，目前北京市经适房和限价房轮候家庭大概 13 万左右，而“自住型”商品房到 2014 年底的总供给量只有 7 万套，巨大的供需矛盾短期难以改变；最后也是最 关键的一点，“自住型”商品房属于 商品房，满五年后可拥有产权，而出 售只需上缴 30% 盈利，这样的制度设计让购买此房的居民稳赚不赔。
走向：由市场供求决定
其实“自住型”商品房预定的火 爆应该是业内早有预见的，毕竟各大 城市普通商品房中一些“刚需”楼盘 也是频现抢房、日光盘现象。这归结 根源不外乎符合“刚需”要求的房源 供给有限，市场住房需求不能得到满 足；再加上房价只涨不落，消费者难 免恐慌。“自住型”商品房有明显的 价格优势，比普通房源低 30%，核算下来北京二手房价也远高于此。因为市场供求决定未来房价走向，在强大购买力的推动下，怎能不火爆呢？并且此类房子购买 5 年后，就能获得产权，是稳赚不赔的买卖，难免存在投机者从中作梗。
说实话，由于投资渠道的不畅， 本来老百姓手中资金就没有好的消化方式，“自住型”商品房本来出发点 是好的，但被老百姓理解成值得投资 的房地产产品，这恐怕出乎出台这一政策的政府官员意料。不出意外，这 种抢购的风潮会愈演愈烈，在接下来的“自住型”商品房销售中，我们一定还会看到这种景象。而在当前商品 房房价节节攀升的情况下，“自住型” 商品房推出以低总价，低单价为特征， 无疑会引起大部分购房者的注意，成为投资人关注的对象。
然而，舆论到了这个时候，报告本身到底是什么结论已经不重要了。2011年初，政府表态要建3600万套保障房，公众可谓欢欣鼓舞，但这种鼓舞并不是没有杂音的，正是公众对保障房太期待了，所以他们更加担心保障房最终会花落别家。应该说，公众的担忧并非杞人忧天。
什么是保障房？“1998房改”方案中，明确了经济适用房和廉租房在保障体系中的各自供应对象，分别以政府补贴和政府保障的方式解决住房问题，确保社会公平，以此区别于提高效率的商品房市场。原则好定，但现实复杂，自“1998房改”以来，政府对“什么是保障房”一直没有清晰地界定过。在这种情况下，经济适用房、限价房等保障房建设因先天因素，大量出现分配不公的现象，社会批评意见较大。
住建部在稍晚一些时候对“保障房有一半是福利分房”作了回应，相对清晰地给出了官方定义的保障房及其构成。2009-2011年底，保障房共开工2100多万套，其中以出租为主的廉租房和公租房各占20%和15%，棚户区改造占42%，以出售为主的经适房和限价房各占17%和6%。问题是，这些都能算是保障房吗？
占保障房比重达42%的棚户区改造房，在城市中，一般和城中村、旧城改造一起进行，操作中实行产权调换或者货币补偿，补偿标准和商品房市价相差无几，列入保障房很是勉强。
以产权出售为主的经适房和限价房，销售对象更多地集中于公务员、事业单位和国企员工，说是福利房并不过分，因为政策的适用对象大部分都不是低收入或中低收入群体。廉租房的房租则远远低于市价，巨大的利差使得真正需要廉租房的低收入者住不进去，市场上却有廉租房在挂牌出租。因此，撇开棚改房不算，说保障房中有一半是福利房，并不夸张。
事实上，从最简单的资金投入就可以看出端倪。有机构估算，1000万套的保障房至少需要1.3万亿元的资金，相当于2011年50%的土地出让金，3600万套就需要近5万亿元资金。
这些年以来，政府虽然财政收入增长比较快，但花钱更快，哪有那么多钱来盖保障房？扭曲保障房的定义，将棚改房、动迁房、限价房等计入保障房，在数据中注水不是什么难以想象的事。
这还不是最关键的，重点在于，要建什么样的保障房？保障房工程启动以来，鲜有政策实施细则来明确保障房的适用对象、申请办法、违规处理机制等。3600万套的数字也没有需求论证，不知道从何而来。
政府对保障房工程的总结大多集中在开工多少套、完工多少套，大量出现重数字、不重品质，重生产指标、不问使用人的需求，重建设进度、忽视分配政策等现象，鲜有文件提及到底是哪些人享受了保障房，是否真正解决了他们的需求。
过去十几年的经验告诉我们，保障房建设的完工只是政策的开始，保障房的分配和使用环节，问题将大量涌现。例如需求不匹配，建好了房子没人住，上海公租房遇冷正是此例；例如分配不公平，权力腐败使得公平导向的保障房沦为权钱交易的工具，以保障房之名，行“富人房”之实；例如保障房的品质与公共服务，使用环节问题频出，让居民不堪其扰，北京7·21特大暴雨后，保障房被浇出原形，渗水、裂缝比比皆是。
于是，当真正的保障房适用对象一厢情愿地以为在给他们盖房子，却发现保障房沦为富人房的时候，当他们搬进雨天漏水、冬天漏风的房子的时候，保障房工程的公信力何在？“民心工程”势必变身“闹心工程”，还会成为社会不稳定的因素。这样的保障房是我们最初想要的那个保障房吗？
保障居民的住房是各国政府必须面对的一个重要民生问题。保障性住房的实质是政府利用国家和社会的力量，通过行政手段为中低收入家庭提供适当住房，解决他们的住房问题。我国保障性住房主要包括廉租房、经济适用房、公租房、棚户区改造等类型。2013 年1月1日起，郑州市全面推行实施廉租房、经适房、公租房“三房合一”的住房保障管理新机制。目前，河南省廉租房的保障范围已基本实现从低保住房困难家庭向中低收入家庭的覆盖，公租房已经成为了河南省大力发展的保障房类型。
本文主要针对需要保障性住房人群进行调查，通过调查网民对保障性住房制度及相关政策的意见和要求，了解河南省在保障性住房制度推行过程中存在的问题，并提出相应的政策建议。
二、对象与方法
一是调查目的与内容：了解市民对保障性住房制度的认知与意见，具体包括对保障性住房知晓情况，使用希望，对其建设、分配对象及监督情况以及存在问题的意见。二是调查对象与方法：在网上发放调查问卷500份，调查郑州、洛阳、开封三市网民，返回479份，其中11份无效问卷，468份有效问卷。三是数据分析方法：对数据进行描述性分析。
三、结果
（一）被调查者的基本情况
本部分调查了6个问题：1.性别：男性占42.31%；女性占57.69%。2.年龄：18～30岁占50%；31～40岁占30%；41～50岁占20%。3.受教育程度：大专及大专以上文化程度占56.92%；高中或中专文化程度占35.38%。4.居住情况：租住的人占80.77%。5.现在从事的生产活动：间或进城打工的人占19.23%；业余做小生意的人占19.23%；其他占50%。6.目前月均收入：800～1500元的占46.15%；1501～2000元的占30.76%。
（二）被调查者对保障性住房知晓情况
本部分调查了5个问题：1.了解保障性住房制度的途径：26.92%的人通过政府或村委的公示、宣传知晓；26.92%的人通过报纸、收音机、电视、互联网等大众媒体知晓；30.77%的人不知道有这个政策，做此问卷才得知。2.是否知道居住城市有保障性住房：61.54%的人知道保障性住房，但不知道具体地点；30.77%的人不知道有没有保障性住房。3.最为重要保障性住房类型：46.15%的人认为廉租房最重要；53.85%的人认为经济适用房最重要。4.最好的保障性住房补贴方式：42.30%的人认为实物配租最好；26.92%的人认为廉租家庭贷款购房，政府通过租金补贴的方式帮助廉租家庭偿还部分贷款最好。5.自己、亲戚、朋友或其他认识的人中是否有正在租住保障性住房：3.85%的人选择自己在租住；3.85%的人选择亲戚在租住；19.23%的人有朋友在租住。
（三）调查对象对保障性房使用希望的情况
本部分调查了8个问题：1.最实用的保障性住房户型结构：57.69%的人选择三室一厅；23.08%的人选择一室一厅。2.租金的缴费方式：50%的人选择月付；26.92%的人选择季度付。3.有能力支付的月付金额：65.38%的人选择100～300元；23.08%的人选择300～500元。4.房租占家庭每月总支出的比例：46.15%的人选择10%以下；38.46%的人选择10%～30%。5.从申请到获得保障性住房的等候时间：73.08%的人选择一年至两年；19.23%的人选择将近一年。6.申请过程中最麻烦的事情：64.95%的人选择申请困难；26.92%的人选择从申请到居住时间长。7.现住保障性住房所在的地理位置是否满意：61.53%的人选择不满意；38.46%的人选择满意。8.不满意的原因：73.08%的人选择“地处偏远，交通费支出陡然增大，教育实施不配套，购物场所不足”；46.15%的人选择“医疗设施不配套”；38.46%的人选择“居住环境较差，污染严重”；34.46%的人选择“治安较差”。
（四）调查对象对保障性住房建设、分配对象及监督情况的意见
本部分调查了6个问题：1.保障性住房应该集中还是分散建设：61.53%的人选择“集中建成保障性住房小区，便于集中管理”；38.46%的人选择“分散建在各居民区中，以免形成新的贫民窟”。2.保障性住房的选址：73.08%的人选择“建在近郊”。3.保障性住房制度的适用对象范围：80.77%的人选择“本市贫困居民”；53.85%的人选择“孤寡独居老年人”；53.85%的人选择“拆迁地区特困者”；30.77%的人选择“非本市户籍常住居民”；76.92%的人选择“刚工作的大学生”；57.69%的人选择“外来务工人员”。4.应该免除保障性住房租金的对象：65.38%的人选择“生活困难为低保户的人”；23.93%的人选择“单亲家庭”。5.免除的房租的缴费：80.77%的人选择“政府缴纳”。6.参加保障性住房制度的监督方式：42.31%的人选择通过对账单的方式来参加；19.23%的人选择通过发奖励物的方式来参加；15.38%的人选择通过开上年度情况介绍会的方式来参加；15.38%的人选择通过其他方式来参加。
（五）被调查者对保障性住房制度存在问题的意见
本部分调查了5个问题：1.申请保障性住房最困难的是：80.76%的人认为可用的保障性住房数量太少，即使够条件也住不上；61.53%的人认为在于政府人员工作不给力。2.50%的人认为保障性住房政策对解决经济困难人群住房问题有一定的帮助，仍需要加强政策扶持；42.30%的人认为杯水车薪，极少数人才能享受到此政策。3.保障性住房建设工作最需要改进方面：73.07%的人认为应该出台专门的相关法律；69.23%的人认为应该加大资金投入；50%的人认为多建房，扩大实物补贴范围；53.85%的人认为应该健全相关政府问责机制；61.45%的人认为应该公示资源，避免特权现象。4.这一制度推广实施的方式：69.23%的人认为应鼓励全民参与来推广。5.政府不能及时收回保障性住房的原因：50%的人认为政府没有及时更新住户的真实家庭情况；38.46%的人认为住户为了继续享受低廉的租金，会隐瞒自己的真实家庭情况。
四、讨论与分析
（一）网民主要是三个城市的中青年群体
调查数据显示，18～40岁的人占80%，大专及大专以上文化程度的人占56.92%，以租住房屋为主的占80.77%，收入以800～2000元为主（76.91%）。由此可以看出，此次调查的网民主要是三个城市的中青年群体。
（二）政府宣传力度不够，群众对保障性住房制度及其政策的了解比较有限
数据显示， 53.84%的人对保障性住房的认识来源于政府或村委的公示、宣传和在电视、报纸、广播、互联网等媒体上了解的，另有30.77%的人是通过做此次调查问卷才获知的，此前不知道本地有保障性住房保障制度占30.77%。可见，河南省对于保障性住房制度的宣传力度不够，可能是因为没有足够的房源，申请门栏过高导致不能在全省广泛宣传。
（三）被调查者对保障性住房、公租房和经济适用房政策和制度变化不太了解，没能有效利用该制度解决自己的住房困难
数据显示，本次调查对象租住房屋的人占80.77%，自已有能力支付保障性住房的月付租金主要集中在100～300元（65.38%）和300～500元（23.08%），希望房租占家庭每月总支出的比例主要集中在10%以下（46.15%）和10～30%（38.46%），但仅有3.85%的人在租住保障性住房，可见目前能利用保障性住房的人很少。
数据显示无人选择公租房，仍有26.92%的人认为政府通过租金补贴的方式帮助廉租家庭偿还部分购房贷款最好，并有53.85%的人认为经济适用房最为重要，这表明他们不了解由于经济适用房从理论到实践都存在诸多问题， 郑州对保障性住房建设已经实行“三房合一”，逐步建立“以租为主”的住房保障体系。 所以，尽管变化的政策有利于解决中低收入阶层的住房问题，但由于对其变化缺乏了解，鲜见有人选择利用公租房制度解决自己的住房问题。
（四）申请保障性住房不容易，使大家对利用此政策丧失信心
对于申请过程中最麻烦的事情是“申请保障性住房困难”（64.95%）；从申请到获得保障性住房等候的时间是“一年至两年”（73.08%）。申请保障性住房困难的原因认为是“可用的保障性住房数量太少，即使够条件也住不上”（80.76%）以及“政府人员工作不给力”（61.53%）。因此，有50%的人认为保障性住房政策对解决经济困难人群住房问题有一定的帮助，仍需要加强政策扶持，但是另外也有42.30%的人认为杯水车薪，极少数人才能享受到此政策，可以看出申请保障性住房不易，易使大家对此利用此政策丧失信心。
（五）被调查者倾向实物配租，希望保障性住房户型是三室一厅和一室一厅；月付或季付房租
由于在城内租到廉价的房屋不容易，有42.30%的人认为实物配租最好；而且由于来务工的多为中青年，其家庭状况和工资发放水平和方式决定了他们青睐三室一厅（57.69%）和一室一厅（23.08%），以及月付（50%）或季付（26.92%）房租。。
（六）大部分被调查者希望保障性住房集中建在近郊；对其现处地理位置不满意的居多，原因多样
73.08%的人选择保障性住房“建在近郊”，61.53%的人选择“集中建成保障性住房小区，便于集中管理”，有61.53%的人对于其现所在的地理位置选择不满意，不满意的原因包括：“地处偏远，交通费支出陡然增大，教育实施不配套，购物场所不足”（73.08%）；“医疗设施不配套”（46.15%）；“居住环境较差，污染严重”（38.46%）；“治安较差”（34.46%），因此，多种原因导致大家对其不满。
（七）被调查者倾向对困难的低保户和单亲家庭实施房租免除，费用由当地政府出
对于应该免除保障性住房租金的人，有65.38%的人选择“生活困难为低保户的人”，有23.93%的人选择“单亲家庭”；80.77%的人对于免除的房租缴费选择“政府应替他们缴纳”。
（八）被调查者希望参加保障性住房制度监督的方式多种多样
对于参加保障性住房制度监督的方式，42.31%的人选择通过对账单的方式来参加，19.23%的人选择通过发奖励物的方式来参加保障性住房制度的监督，15.38%的人选择通过开上年度情况介绍会的方式来参加，15.38%的人选择通过其他方式来参加，因此，可见大家倾向监督方式多样化。
（九）被调查者认为保障性住房制度建设需要鼓励全民参与，出台专门的相关法律，加大资金投入，公示资源，避免特权，健全相关政府问责机制
由于大多数的人（88.46%）认为政府不能及时收回保障性住房分配给需要的保障对象，因此，他们认为应鼓励全民参与这一制度实施（69.23%），同时应该出台专门的相关法律（73.07%），加大资金投入，多建房，扩大实物补贴范围（69.23%），公示资源，避免特权（61.45%），并健全相关政府问责机制（53.85%）。
保障房“半年报”不乐观
为确保地方政府按时按量完成年度保障房开工计划，住建部5月下发了《关于公开城镇保障性安居工程建设信息的通知》，要求各地方政府在6月6日前必须公布保障房的项目进程，包括年度保障房计划、开工项目以及竣工项目信息等。
最新数据显示，截至5月底，上海动迁房开工50％以上，经适房项目约完成25％的开工计划。截至5月下旬，江苏省45万套保障房任务总体开工率约为30％。截至4月底，重庆已开工20.4万套，占年度保障性住房建设总量的41％，属开工率较高城市；浙江省18.5万套保障房任务目前已开工建设6.16万套，完成年度目标任务的33.2％。另外，北京新开工建设、收购保障性住房20万套以及深圳开工建设7.3万套保障性住房的计划，目前执行隋况也并不乐观。―位专家估计，整体来看目前仍约有七成保障房没有开工，资金短缺是最大障碍。
各地方政府多次强调保障性安居工程是必须完成的约束性指标，有政府官员更形象地将其解释为“完不成任务就要摘乌纱帽的指标”。上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭表示，房地产开发有一个过程，前期准备工作较多，因此前五个月开工率不高在情理之中，但接下来数月各地将迎来保障房大规模集中开工的热潮，第三季度也有可能成为保障房建设的“问责季”。据介绍，开发商仅《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》这四证办下来就至少需要四个月时间，到银行申请贷款审核还需要两个月，如果前期准备工作没有做好，要想在接下来的5个月内开工建设，紧迫程度可想而知。
银行贷款额度捉襟见肘
据业内人士表示，今年分行贷款目标是实现“零增长”，由于存款准备金率连续上调，银行可发放贷款的额度捉襟见肘，特别是房地产开发贷款，受政策限制虽然现在还不能说是暂停发放，但基本上已很少发放，即便是政策支持的保障房项目也很难贷款。上海多家房地产开发企业反映目前确实很少从银行获得贷款支持。上海地产集团、绿地集团等参与多个大型保障房项目的开发企业也反映，贷款审批程序更加严格，审批时间更长，发放贷款额度也锐减。“以前有《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》两证就可申请贷款，现在必须四证齐全；以前贷款额往往有数亿、数十亿元，现在1亿元甚至5000万元的贷款也要去争取。”一家参建上海某大型居住社区的企业负责人表示，现在项目多资金少，是“十口锅子八个盖”，紧张程度不言而喻。
另外一些开发企业反映，去年的保障房项目贷款一般是维持基准利率，甚至能享有下浮10％-15％的优惠；今年以来一般是上浮10％-15％，高的甚至达到30％。按这样的资金成本，经适房等项目的建设不但无微利可图，且极有可能亏本。
据了解，今年一些城市经适房、动迁房项目的新增资金缺口可能达数百亿元，对银行贷款的依赖度为八成左右。以往上半年的贷款基本能按时发放到位，但今年上半年新增贷款极少，如果这一形势继续下去，要在10月底前实现全部项目开工将十分困难。
保障房建设亟待金融创新
据住建部估算，完成今年1000万套保障性住房建设的目标所需资金至少1.3万亿元。其中中央、省级和市县政府将承担5000多亿元，剩余的8000多亿元要通过社会机构投入和被保障对象以及所在企业筹集。财政部数据显示，截至5月20日，财政部已累计下拨2011年中央补助保障性安居工程专项资金617亿元，已完成全年预算59.9%。但要完成全年1000万套的保障性住房建设，中央财政1030亿元的投入显然不够。
目前保障房和商品房的开发贷款都属于房地产开发贷款，被纳入楼市调控范围，这是保障房贷款受限的关键因素。业内人士建议，顺应保障房和商品房“双轨制”的政策取向，应将两类贷款实现分类管理，并落实中央关于支持保障房建设的金融政策，确保贷款额度和优惠利率；与此同时，加强监管，防止企业“套贷”用于商品房开发。
银监会主席助理阎庆民表示，保障房建设资金“不能全部压在银行身上”。由于保障房非商业地产，资金回报时间长，没有商业可持续性，因此银行只能在财政补充足额到位的基础上，适当给予支持，否则如果无法偿还信贷本息，就会形成新―轮的平台贷款风险。
事实上，各方对保障房资金来源一直在进行着多种探索和尝试。在刚落幕的“2011陆家嘴论坛”上，保监会主席吴定富表示，保监会将在政策允许范围内，本着把上海建成保险资金运用试验区的考虑，在上海地区开展基础设施、股权和不动产等投资活动。目前平安保险已发起债权投资计划，募集资金30亿元，用于支持上海保障性住房建设。去年底，北京市土地储备整理中心与七家保险资产管理公司也签订了总金额为700亿-800亿元的债权投资计划。