时间：2023-05-30 10:35:12
关键词：养老产业；投融资渠道；优化措施
中图分类号：F127 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）09-00-01
云南省养老产业总体处于概念层面，养老产业发展还处于初级阶段。随着云南养老产业的不断发展，融资渠道多元化趋势逐步显现。大力发展和完善养老产业投融资供给体系，拓宽融资渠道，优化融资结构。本文主要从财政方面、政策方面和市场方面，对云南省养老产业投融资渠道进行优化。
一、投融资渠道财政性优化
财政投资在事业性养老产业中占有举足轻重的地位，其投资水平往往反映了政府部门对养老产业重视程度和在养老产业管理方面的能力与水平。对云南省养老产业投融资渠道财政方面的优化应做到如下几点：
第一，扩大投资吸引力。由于养老产业具有福利性和微盈利性，加上财政资金额度有限，目前，云南省养老产业财政投资不足，存在巨大的资金缺口。所以各级政府应当积极制定养老产业发展规划，扩大投资吸引力，逐步加大财政投入，增加云南省政府对养老产业发展的扶持力度。
第二，明确投资方向、抓重点。养老产业财政投资的方向重点着眼于养老产业的“公共物品”，具体以养老产业基础设施和服务为主，重点考虑和民生利益相关的领域，通过立法、规章制度等手段确保养老产业财政投资的范围。
第三，巧借力、促效率。云南省养老产业发展尚不成熟，不规范的财政投资模式，造成财政资金运作效率不高。因此，需借助相关部门和融资主体在理财观念、财政管理体制和资金管理模式等多个方面进行优化和创新，进一步提高行政效能和财政投资效率。
第四，成立专项基金。养老产业财政投资方式的具体形式和补贴方法都需要进一步改进和优化，建议可成立专项基金，由云南省财政厅、发改委等部门负责运作筹集专项基金，并设置专门机构管理和运作。此基金目的在支持云南省养老产业的长期发展，特别是支持养老产业中可实现中长期发展的优先领域。
二、投融资渠道政策性优化
养老产业具有福利性和微利性特点，离不开国家、地方政府政策的大力支持。云南省养老产业的政策性融资渠道优化包括以下几点：
第一，加大政策支持力度。目前云南省十分重视养老产业，云南省老龄事业发展“十二五”规划的主要任务中就明确提到“建立健全适度普惠型的社会福利制度，探索建立高龄老人、失能老人长期护理保险制度”，政策层面的重视必然导致政策倾斜，然而由于财政能力和执政效率水平有限，云南省养老产业的相关政策措施亟待加强。
第二，多元化的渠道政策。养老产业要坚持直接与间接投融资渠道并举的政策，加大间接政策支持力度。直接政策如土地优惠和相关费用减免等，可以减少养老产业的资金支出，但不能形成养老产业项目真正的投资来源；政府通过政策实施，引导其它渠道的资金投资于养老产业，如通过财政贴息等政策性手段融资，使养老企业能够从各金融机构和国内外专项基金等渠道融通资金。为了进一步完善政策体系，多种政策并举，将鼓励更多金融机构参与养老产业的融投资活动中。
第三，政策实施科学化、具体化。目前云南省养老产业发展存在许多问题：规模小、投入少、无具体标准、产品和服务不健全等。因此，实施政策性融资时要综合考虑养老产业机构的个性特征，区别不同性质的养老企业，选择相应的政策性融资力度和手段。对投资于不同领域的养老企业，其政策性支持措施必然要有所选择与侧重，而且要具体落实各项相关政策，不是将政策停留在口号和书面上，要求各项政策要具体落实。
三、投融资渠道市场性优化
“云南省老龄事业发展十二五规划”中明确提出鼓励和支持商业性老年保险产品开发，提倡和引导公民参加个人储蓄性养老保险，鼓励保险公司、商业银行或住房公积金部门建立公益性中介机构。表明了云南省政府积极落实养老事业产业化、鼓励社会资金进入养老产业的政策意图。越来越多的养老产业投融资机构的成立以及市场资金投资养老产业的案例都表明近几年来市场性资金投资于养老产业已成潮流和趋势。
第一，资本市场融资优化。由于还没有实施有效的政策来促进养老产业资本市场融资产品的创新与发行，云南省养老产业仍不能有效利用资本市场进行融资。为积极推广使用资本市场融资来发展云南省养老产业，就要积极推动养老产业的企业上市融资和债券融资。云南省各养老企业应该根据自身的特点和需要，利用股票市场和债券市场强大的金融资源配置功能，从中获得资金，增加养老产业的融资能力和规模。加强云南省养老产业中企业在资本市场融资的能力，既能够满足养老产业融资市场化的要求，更有利于化解养老产业财政投融资的瓶颈问题。
第二，各机构合力搭建融资平台。云南省养老产业属于“朝阳产业”，仍处于成长期早期，企业群体多以中小企业为主，中小企业银行融资额度低、审批过程复杂，于是监管层积极推动金融机构和其他中小企业直接对接融资需求，推动养老产业和业务创新，整合各方金融资源，搭建良性的互动平台，解决养老产业融资困难问题。
第三，利用金融创新。资产证券化的创新与突破，规避了股票市场和债券市场为养老产业带来的风险性和低盈利性，为养老产业的产品和服务提供新的思路，对养老产业中长期发展注入了新鲜血液；通过资产重组，可以扩大当前养老产业规模，形成紧密或松散的产业集团，同时可以兼并中小型企业，实现规模效益和融资。
关键词：发展模式；养老地产；策略
养老地产又被称之为企业盈利型老年住宅，该地产的开发经营方式具有一定的立体型，与房地产开发、商业地产的运营以及养老服务、金融创新相结合。将养老住宅作为重要的基础，集娱乐、餐饮以及养生等方面概念于一身，不断的完善时下养老地产的发展。当前，养老地产主要是我国实现居家养老、社区养老等相结合的社会化的一种养老方式，是一种养老载体，该方式正在被不断的推广。
一、 时下养老地产盈利模式类型分析
首先，养老地产盈利来源主要在客户定位、土地获取以及政策优惠补贴等方面体现出来，如果按照盈利模式进行分类，则可以分为全部出售模式、销售+持有模式、会员制管理模式以及只租不售模式。
全部售出模式主要是养老概念住宅加之超配套设施。将出售房屋产权作为主要形式，将区域级别配套并举等；销售+持有模式主要是养老概念加之养老地产[1]。住宅销售和嵌入式老年公寓等各个方面运营情况结合，实现养老地产销售+持有模式；会员制管理模式主要是销售会籍。应用会员制管理模式，向外界出售不同期限的会员卡，变相实现销售+持有模式，最终实现会员制管理模式；只租不售模式主要由医疗健康社区担任全部运营职责，区别对待自理、半自理以及非自理客户，依据不同情况收取不同的租金，使得只租不售模式能够真正的实现。
其次，老年住宅市场类型也有一定的区分。主要被分为政府福利型、政府收益型以及企业盈利型。其中政府福利型主要是通过政府组织与开发经营管理之下的社会福利老年机构，是一种传统的养老院和福利院形式；政府收益型是政府一些相关部门组织开发与经营的，将出租形式作为重要收取相应费用的老年住宅形式，分析政府在养老地产方面的补贴和介入[2]。通常，政府收益型又被分为公办民营形式和民办公助形式，例如我国北京会晨老年公寓等。实践表明，现阶段我国养老房地产的形式，主要为了能够满足政府和一些低端客户的需求，在经营中也有一些养老房地长出现亏损经营的现象。但在政府福利型和收益型老年住宅，运营主体或者投资性主体方面，都会在政府支持之下获得一定的收益，收益幅度提升并不明显，但是在这期间专业化服务能力也能够得到一定的培育；而企业盈利型主要通过企业投资开发建设与运营单体等进行，明确基本的老年社区设计配套设施。企业盈利型可分为嵌入式老年公寓、老年社区与高端养老养生综合体等模式，这些不同的模式都被认为是养老地产。
二、 时下养老地产现有政策分析
（一）法规政策支持与政府态度、相应的基本策略分析
针对时下养老地产发展模式，一方面，我国明确了在老龄化加速问题上，应该由政府承担相应的责任。另一方面，需要采取有效的策略应对老年化问题，明确基本老年的保障与低端养老服务等都需要由政府承担，并且要不断的鼓励社会资本与产业资本机构积极的参与到我国养老事业行列里，从而为老人提供更加优质的养老服务。另外，要政府在这一过程中需要明确具体的政策与措施，坚持"粗线条到细致化"的原则，在承担责任的基础之上，将相应的措施真正的落实，以有效保障养老房地产问题能够得到解决。
（二） 政府坚持扶持和优惠措施
当前我国老龄化问题已经日益严重，因此我国政府不断的推出新的政策以有效的解决老龄化带来的房地产方面的问题，有效的扶持社会化养老事业的发展。在这一过程中，需要明确我国社会福利事业开展的总体思路与建设目标，不断的鼓励社会力量的投入与自身的投入，并且利用相应的优惠政策[3]，确保将养老服务推崇到最高点，在能够应对老龄化问题的基础之上，提供最优的养老服务。
总结：
本文主要从两个大的方面着手，时下养老地产盈利模式类型以及时下养老地产现有政策进行分析，明确现阶段我国面临着严重的人口老龄化问题，这给我国养老房地产发展设置了一定的障碍。为了能够在应对人口老龄化问题的基础之上，提供最优的老年服务等，我国政府提出需要加大社会投入以及政府资金投入力度等，并且我国政府需要承担一定的责任，不断的鼓励社会各个阶层参与到养老事业中，以便提升养老服务的质量。
参考文献：
[1]姜睿，苏舟.中国养老地产发展模式与策略研究[J].现代经济探讨，2012，（10）：38-42.
一、存在的主要问题
1.立法层次较低、用语不够严谨（1）税收立法层次较低。我国机构养老服务业税收优惠政策的立法层次较低，缺乏权威性和严肃性，导致很多税收优惠政策执行并不统一和规范。另外，有关税收优惠政策散落在各种行政法规和部门规章中，缺乏系统性和协调性，政出多门产生的矛盾和冲突，给税收优惠政策执行带来很大困扰。（2）适用主体用语不规范。耕地占用税和营业税优惠政策中，表述均采用“养老院”，而城镇土地使用税、房产税、企业所得税和个人所得税优惠政策中却采用“老年服务机构”。显然，“老年服务机构”的内涵要大于“养老院”，前者的表述更为严谨，后者的表述相对随意。由于概念表述和界定的不规范，导致政策执行中容易产生分歧。（3）限定条件表述不统一。关于非营利性养老机构免税的限定条件，企业所得税、个人所得税和印花税优惠政策中表述为“福利性”和“社会福利”，而企业所得税优惠政策中表述为“公益性”。关于土地和房屋免税的限定条件，城镇土地使用税和房产税优惠政策中表述为“老年服务机构自用”，而耕地占用税优惠政策中表述为“专门为老年人提供生活照顾的场所占用”。这些不同表述都会妨碍政策的有效执行。
2.整体税负过重、扶持力度欠缺（1）营利性养老服务业机构运营的整体税负过重。我国营利性养老服务业机构仅有营业税的优惠政策，而无城镇土地使用税、房产税和企业所得税的优惠政策。虽然城镇土地使用税和房产税政策针对纳税人设有困难性减免，但除非存在受灾或停业等非正常情况，营利性机构养老服务业在正常运营状态下一般不能享受困难性减免优惠。过重的整体税负抑制了营利性机构养老服务业的发展。（2）投资养老服务业的机构税收优惠政策少。我国民间资本无论以股权投资还是债权投资于机构养老服务业，在营业税、企业所得税和个人所得税等主体税种上均无针对性税收优惠政策。这大大降低了民间资本投资于机构养老服务业的意愿。对此，《意见》已针对性地提出：“制定和完善支持民间资本投资养老服务业的税收优惠政策。”（3）捐赠给机构养老服务业的物品税负过重。虽然企业通过非营利性的社会团体和政府部门向非营利性机构养老服务业捐赠物品，准予在企业所得税税前全额扣除，但仍然会被认定为视同销售行为而征收增值税。此外，企业和个人向营利性机构养老服务业的捐赠，一律不得在企业所得税和个人所得税税前扣除；如果企业捐赠的是物品，同样要被认定为视同销售行为而征收增值税。尽管上述税收政策有利于防止逃税行为，但客观上抑制了社会各界向机构养老服务业捐赠财产的热情。
3.优惠方式单一、政策调整滞后（1）单一的免税优惠方式。我国针对机构养老服务业的税收优惠政策，没有间接或减税优惠方式，均采取免税优惠方式。单一的直接免税方式，不仅造成营利性和非营利性养老服务业机构之间巨大的税负差异，而且不利于合理引导和调控养老服务业机构的发展方向。（2）政策协调更新滞后。车船使用税优惠政策规定，对养老机构自用车辆，免征车船使用税。然而，《车船使用税暂行条例》早在2007年已废止，取而代之的《车船税法》对养老服务业机构并没有税收优惠政策的规定。由于相关政策的滞后调整，使得各地税务部门在实践中对养老机构自用的车船免征车船税，变成了缺乏国家政策依据的行为。（3）政策无法适应社会经济新形势。对新出现的居家养老模式、养医结合模式、以房养老模式和养老地产模式均无针对性的税收优惠政策。此外，对与机构养老服务有关的物品和服务（如老年用品生产和养老机构责任保险等）也无相关税收优惠政策。
二、税收优惠政策调整方向
根据《意见》，我国要通过完善税费优惠政策等6项措施，加快发展养老服务业。笔者建议从以下4方面进行税收优惠政策的调整和完善：
1.统一规范养老服务业机构的税收优惠政策（1）梳理散落在各行政法规和部门规章中关于养老服务业的税收优惠政策，制订一份完整规范的促进养老服务业发展的税收优惠政策文件，必要时可考虑将其上升为法律。完整规范的政策文件可使有关养老服务业机构的税收优惠政策更具系统性和协调性。（2）统一规范税收优惠政策中的用语表达。可用更为准确和严谨的“养老服务机构”或“老年服务机构”替代“养老院”，用更具法律意义和可操作性的“非营利性”替代更具主观性的“福利性”和“公益性”。从而，使相关用语和表述在各类税收优惠政策规定的指向上更为统一明确。
2.缩小营利性和非营利性养老服务业机构的税收差别待遇（1）我国现行养老服务机构的主要运营模式为混合型模式，即同时有非营利性和营利性，都应给予财税优惠政策扶持。建议在现有统一的营业税免税政策基础上，免征营利性养老服务业机构的城镇土地使用税、房产税和车船税。统一营利性和非营利性养老服务业机构的财产税免税政策，促进营利性养老服务业机构改善服务条件，提升服务质量。（2）营利性养老服务业机构属于微利行业，其投入较大且短期内一般都处于亏损状态，必须有企业所得税优惠政策扶持。笔者提出3种选择方案：一是比照小微企业的税收优惠政策，给予养老服务业机构降低税率或减计应纳税所得额的方式；二是采用自获利年度起给予企业所得税“两免三减半”甚至“五免五减半”的优惠政策；三是只要企业盈余不进行分配，而用于养老服务业机构发展，则免征企业所得税，仅在盈余分配给股东时征收企业所得税或个人所得税。当然，上述调整方案提出的前提在于健全和加强机构养老服务业的财务管控。（3）即使是营利性养老服务业机构，也带有很大的社会福利性，企业也应享受所得税优惠政策。建议对企业和个人通过非营利性的社会团体和政府部门向营利性养老机构捐赠，应比照公益性捐赠，准予在企业所得税税前享受一定比例的扣除。
3.加大企业投资养老服务业机构的税收优惠（1）加大股权投资的税收优惠力度。比照创业投资企业投资于未上市的中小高新技术企业的企业所得税优惠政策，对企业采取股权投资方式投资于机构养老服务业2年以上的，可以按照其投资额的70％在股权持有满2年的当年抵扣该投资企业的应纳税所得额；当年不足抵扣的，可以在以后纳税年度结转抵扣。这样可大大提升社会资本投资于机构养老服务业的积极性。（2）加大债权投资的税收优惠力度。对提供低息贷款给养老服务业机构取得的利息收入，免征营业税，如日本已有类似做法。（3）对接未来的以房养老模式，对以养老为目的的老年人转让其名下住房给养老服务机构的交易行为，免征营业税和个人所得税。
4.其他与养老服务机构相关的税收优惠政策调整（1）对保险公司面向养老服务业机构推出的养老机构综合责任保险、商业护理保险和老年人意外伤害保险保费收入，免征营业税。免税可降低保费价格，以吸引更多养老机构和老年人投保，从而降低老年人意外事故和伤害带给养老服务业机构的经济风险。（2）对老年人专用产品的生产、销售和进口予以增值税和关税等优惠待遇，从而降低老年人专用产品价格，最终降低养老服务业机构的运营成本。具体税收优惠方式可采用降低税率、直接减免税或即征即退等方式。（3）对养老服务业机构从业人员从事养老服务取得的工薪所得和劳务报酬所得，予以个人所得税优惠待遇，以吸引更多数量和更高素质的人从事养老服务业。（4）比照学历教育的免税优惠政策，对开展老年人护理培训的非学历教育培训给予营业税和企业所得税的免税优惠待遇。
作者：漆亮亮单位：厦门大学公共事务学院
【关键词】京津冀 养老产业 盈利模式 探讨
【中图分类号】F293 【文献标识码】A
京津冀地区养老产业盈利模式现状分析
随着我国进入人口老龄化社会，京津冀地区养老产业发展也面临着全新的发展机遇与挑战。当前该地区各种养老资金的筹集也多是采取家庭自我筹集（包含退休人员退休金、子女供养资金等）和政府社会养老资金专项财政扶持的方式。京津冀地区养老服务产业在过去几年发展也较为迅速，各种养老医疗、地产养老等新型养老服务方式正在逐渐出现①。但是，京津冀地区各种养老产业盈利状况非常不乐观，大多数养老产业出现不盈利、甚至亏本经营的状态。2014年，笔者对京津冀地区36家养老服务机构（北京、天津两地10家，河北16家）抽样调查显示，71.6%的养老机构出现亏损现象，其中38.2%已经连年亏损。尤其是在河北省部分边远落后地区，养老产业的发展甚至出现停顿、甚至倒退的发展态势。京津冀地区抽样调查的养老产业盈利现状分析具体如下：
北京市养老产业现状与盈利状况分析。北京市当前采取的养老方式主要是以居民家庭自我养老为主，各种社区养老机构为辅的方式。虽然10家抽样养老机构中有8家经营老人福利院等养老专业场所，但是真正入住情况并不乐观，以北京顺义区某私立养老机构为例，共有养老床位530多张，实际使用床位为410多张，空置率达到22.64%。其他养老机构提供的床位空置率虽然没有这么高，但是或多或少都存在一定床位空置现象。只有1家养老机构在2014年提出房产养老方案，但是并没有真正实行。分析北京市抽样调查的10家养老机构盈利状况，5家养老机构收支基本平衡，4家养老机构自2015年养老资金支出明显大于收入，出现亏损状态，1家养老机构自2012年开始已经连续四年出现入不敷出的状态，虽然当地政府对其进行了适当财政补贴但是收效甚微。只有1家养老机构运营状况良好，出现一定盈余现象。
天津市养老产业现状与盈利状况分析。在天津市抽样调查的10家养老机构中，其中实现养老盈利的仅为3家，其余7家养老机构都出现养老支出大于收入的现象，其中2家养老机构已经连续多年亏损，如果没有当地政府财政扶持也许早已倒闭。在盈利的3家养老机构中，仅有开办家庭医疗养老服务业务的2家养老机构实现自2013年以来连续三年的持续盈利，另外1家养老机构只是收入略大于支出，略有盈余。
河北省养老产业现状与盈利状况分析。河北省由于面积大，人口多，养老情况比北京、天津复杂的多。因此为了公平起见，主要选择河北石家庄市（6家）、张家口市（5家）和秦皇岛市（5家）三个省内较为发达的城市作为抽样数据的来源地。但是抽样调查显示，这三个城市在养老产业发展中，采取的各种养老服务方式与北京、天津两地大同小异。河北省省会石家庄市6家抽样调查的养老机构中，全部以社区福利院养老服务方式为主。但是6家养老服务员的床位空置率相对较高，个别养老机构开设的福利院床位空置率甚至超过3成。唯一做得较为突出的是秦皇岛市，该地作为国内旅游养老圣地，接待外来养老人员多，各种新型的度假村养老方式、以房养老等方式比其他地方较多。河北省三个不同城市的养老服务机构的盈利状况差距非常明显。其中，河北省会石家庄市6家养老机构中，只有1家出现收支平衡，其他5家出现一定养老赤字。张家口市5家养老机构中，1家机构2015年出现盈利，1家机构出现收支平衡，另外3家养老机构已经出现亏损。秦皇岛市5家养老机构抽样调查数据显示，3家机构出现明显盈利状态，其中2家养老机构由于涉足旅游养老、度假村养老等新型养老方式，已经连续多年持续盈利。另外2家养老机构在2015年出现亏损现象，但是亏损额度不大。
可见，京津冀地区养老产业的盈利模式非常不理想，传统养老方式已经不适应当前京津冀地区养老产业发展的需要②。京津冀地区必须根据当地老年人养老消费市场趋势的变化特点，对原有养老产业盈利模式进行与时俱进的改革与完善。
京津冀地区养老产业发展中存在的突出问题
传统养老产业发展模式已经滞后于京津冀地区未来养老产业发展的需要。京津冀地区目前养老产业中存在的最突出问题就是传统养老产业发展模式还是比较盛行。这种养老模式主要采取家庭养老与社区养老相结合的方式，各种养老资金主要是由家庭自我筹集与政府社会养老财政专项扶持方式进行。这种传统养老产业发展模式适合在未进入老龄化社会的国家或者老龄化初期阶段的国家。随着我国老龄化社会的快速发展，现有传统养老产业发展模式已经滞后于未来京津冀地区养老产业发展的需要。尤其是我国在20世纪80年代开始的计划生育政策，造成我国当前人口结构中，年轻人人数占比呈现日益下降趋势，一对年轻夫妇承担两对老人养老的家庭养老现象已经比较普遍，这给我国现有家庭养老为主的养老方式带来严峻压力③。官方统计数据显示，到2050年我国退休人员与劳动年龄人口比例将会达到64：100的峰值。传统养老产业发展模式已经面临发展的瓶颈期。如果不进行与时俱进的改革，京津冀地区和我国其他地方一样将会面临非常严峻的养老问题。
新型养老产业盈利模式虽然已经出现，但是未能引起社会公众的重视。近些年虽然国外一些新型养老盈利模式逐渐传入中国，给我国养老产业的发展带来一股清新之风。但是，新型养老产业盈利模式并未能引起社会公众的普遍重视，发展现状非常不理想。江苏南京市早在2005年就借鉴美国“以房养老”的做法，建设了汤山鎏园养老公寓，提出“以房换养”新型养老方案。但是最终该方案运行两年多并无一人签约，最终在2009年宣布失败。京津冀地区在2010年开始也逐渐采取“以房养老”的试点，虽然取得一定进展，但是与国外相比差距还是比较明显。在医疗养老、异地养老、养老度假村等新型养老产业盈利模式探索中，京津冀地区也进行了尝试，但是大多数地方的新型养老产业盈利模式的探索最终归于失败。
京津冀地区政府缺乏扶持当地养老产业长远发展的前瞻性政策。京津冀地区政府在当地养老产业发展中发挥着一定的宏观调控作用，但是总体上看，三地政府制定的各种扶持当地养老产业发展的政策过于保守、固态化，未能结合自己所处地区养老产业发展特点制定可行的针对性养老政策。以河北省为例，在上述调研的石家庄市、张家口市和秦皇岛市，很多地方政府出台的养老产业扶持政策多是对中央政府、省政府等政策的简单执行与贯彻。而京津冀地区如果不能够根据自己地方养老产业发展的特点出台切实可行的应对之策，未来三地养老产业发展将会面临更多挑战，养老产业普遍亏损现状不会得到明显改观。
京津冀地区建立与时俱进养老产业盈利模式的建议
转变传统养老产业运营模式，提高养老产业盈利水平。京津冀地区必须要改变以往传统家庭养老为主的方式，要根据当地老年人口变化的实际情况，对原有养老方式进行与时俱进的改革与完善。因为，随着京津冀地区养老趋势的日益严峻，再靠传统“养儿防老”等养老方式已经不适合当前和未来京津冀地区养老产业发展的需要。要建立新型的“家庭+政府+社会”三位一体新型养老模式。尤其是随着我国养老问题的日益严峻，社会化、商业化养老模式应当引起充分的重视。要大力扶持当地养老企业发展，为各种社会资金进入当地养老领域提供更多便利，要适当降低社会资金投资养老产业的准入门槛。2015年我国提出城乡养老并轨的发展战略，这更加迫切呼唤商业化养老模式的介入，要清醒地认识到如果单纯依靠政府养老专项财政资金扶持根本无法完成这一发展战略目标。未来只有建立像美欧等发达国家那样完备的社会化、商业化养老运营模式，才能从根本上解决我国养老产业盈利状况不佳问题，进而提高整个养老产业的盈利水平④。
加大新型养老产业盈利模式的地点与推广，提高社会公众认可度。对待一些国外已经运行比较成熟的新型养老产业盈利模式，京津冀地区应当大胆地予以引进。要做好各种新型养老产业盈利模式的试点与推广工作，尽快让社会公众接受这种新型的养老方式。以近几年我国养老产业界比较推崇的“以房养老”方式为例，京津冀地区可以根据自己地方特点，推出自己的“以房养老”发展策略。要畅通各种“以房养老”的信息渠道和融资渠道，让以房养老这种全新的养老方式真正在京津冀地区生根发芽。再以“投资养老”为例，京津冀地区应当扶持一些大型专业“投资养老”基金机构的发展，让各种专业投资人士为百姓做好“养命钱”的投资保值和升值等业务。再以“医疗养老”为例，京津冀地区应当建立美国等发达国家“家庭+社区+医疗机构”结合的全新医疗养老体系。
地方政府出台适合当地养老产业长远发展的前瞻性政策。要想保障京津冀地区养老产业长远发展，当地政府必须要制定适合自己地方养老产业发展的前瞻性发展策略。地方政府在严格遵循上级政府养老产业发展政策的前提下，应当更多发挥自己地方主观能动性，深入调研自己地方在养老产业发展中存在的个性化问题，真正立足当地养老产业发展的现状和趋势，制定切实可行的养老产业长远发展的前瞻性发展战略。如北京、天津作为我国两个直辖市，可以更加侧重于养老医疗、养老投资增值、养老护理等养老服务型产业的发展。而河北省不同地区可以根据不同地方经济、地理、人文等特点制定出台差异化的养老政策等，如河北承德、秦皇岛等旅游发达城市可以更多开展异地养老服务产业的发展，可以建立更多高端养老度假村、养老圣地等。总之，只有建立更多差异化的、与时俱进的地方性养老产业长远发展前瞻性政策法规，才能为京津冀地区养老产业的发展发挥保驾护航的积极作用。
未来京津冀地区几种新型养老模式的畅想
“以房养老”盈利模式。借鉴欧美等发达国家的成功做法，未来京津冀地区建立的“以房养老”盈利模式可以划分为以下几种做法：一是京津冀地区居民把自己多余的房产通过出租方式，获取租金以赚取养老金的方式。相关养老产业主要做好居民与租房者之间中介与桥梁的作用；二是建立“以房换老”养老模式，这种养老模式主要适合一些寡居无子女的老人，可以把自己房产抵押给银行等金融机构，换取养老资金，在自己去世后把相关房抵押给相关金融机构，或者由银行等金融机构在老人生前与其签订合同代为管理房产，如出租、贷款抵押等运营方式，获取的各种收益双方共同分享等方式；三是“房产置换”养老方式，即在征得老人同意后，采取置换的方式，将老人的原有住房与各种老年公寓住房等进行等价换房，到老人去世之后，再将原置换的房产折价返还给其法定继承人；四是采取美国等国家“反按揭”等养老方式，如房产转换抵押贷款、住房保留计划、财务独立计划等方式，但是这种方式与上述三种方式存在部分重合之处⑤。当然，京津冀地区也可以根据自己地方“以房养老”养老产业发展特点，创新更加新型有效的盈利模式。
“医疗养老”盈利模式。“医疗养老”盈利模式是近几年我国各地政府和养老产业界也比较推崇的养老模式。由于老年人晚年遇到的最大问题就是身体健康就医问题，因此建立切实可行的“医疗养老”盈利模式是保障京津冀地区未来养老产业稳步发展的重要方面。未来京津冀地区建立的“医疗养老”盈利模式主要可以分为以下几种：一是建立“家庭+医疗机构”的医疗养老方式，实现医疗资源与居民家庭的直接对接，如可以大力扶持各种“家庭医疗保健”产业的发展等；二是建立“社区+医疗机构”的医疗养老模式，就是在居民社区直接建立各种社区医疗机构，如社区门诊等方式，让广大老年人能够就近获得医疗服务等⑥；三是建立“家庭+社区+医疗机构”的立体式医疗养老体系，可以实现上述三者之间的直接对接，能够更加灵活方便地满足老年居民医疗服务消费需要，同时让各种医疗资源得到最大可能的利用等。其中，第三种“医疗养老”盈利模式是未来京津冀地区发展的最佳选择。
“投资养老”盈利模式。“投资养老”盈利模式，严格来说不是直接针对养老的一种做法，其主要是通过养老资金运作实现资金的增值，为老年居民提供更多养老资金保障。具体做法主要有以下几种：一是常规的社会养老资金管理方式，主要是对企事业单位上缴的养老公积金进行的一种投资管理方式，如可以把这部分资金投入股票、债券等二级市场实现保值增值等，这种养老方式的管理主体应当逐渐由政府管理为主向市场化管理、政府监督方式转变；二是居民自我购买的养老商业保险等资金盈利模式，主要是通过购买商业保险，让相关商业保险公司为其提供养老保障，这种养老方式的主体是居民自己；三是建立养老保险专项基金，由国内金融投资专业机构负责相关基金的运作，以实现养老资金的不断增值；四是居民自我购买相关投资产品实现的资金增值等。但是，京津冀地区要想建立西方发达国家那样完善有序的“投资养老”盈利模式，需要我国健全各种投资政策，保障投资场所公开透明，同时还需要加大对相关基金管理人员、保险管理人员和居民自身投资素养的培养。
综上所述，京津冀地区要想在未来建立可持续性发展的养老产业盈利模式，必须要重视深入分析当前京津冀地区养老产业盈利模式的现状，查找制约当地养老产业盈利的主要问题及原因，制定具有一定前瞻性的养老产业盈利政策。未来要特别重视各种新型社会化、商业化养老产业盈利模式的创新与推广，这样才能推进京津冀地区养老产业健康快速的发展。
（作者均为河北行政学院副教授；本文系2016河北省软科学研究计划项目“异地养老意愿对京津冀养老产业协同发展的影响及对策研究”成果，项目编号：16456103D）
【注释】
①马艳林，李艳杰，张贵祥：“家庭结构变迁视角下都市圈养老一体化模式分析―以京津冀地区为例”，《商业经济研究》，2015年第6期，第189～190页。
②赵培培：“京津冀一体化背景下养老产业服务也协同发展研究”，河北大学硕士学位论文，2015年9月。
③张蕾蕾：“河北省养老服务社会化研究”，河北师范大学硕士学位论文，2015年8月。
④闫希成：“我国养老地产发展模式研究”，重庆大学硕士学位论文，2014年9月。
⑤许连颖：“发展现代老年服务业 打造京津养老‘后花园’”，《廊坊师范学院学报》（社会科学版），2014年第3期，第28～30页。
在社会老龄化加剧的中国，养老产业无疑是一个充满想象空间的朝阳产业。为促进养老服务业发展，国家多次文件给予相关扶持政策，各路资本也纷纷掘金养老产业。然而，就目前情况来看，无论是市场环境还是政策，标准的配套尚难以支撑养老产业的全面健康发展。
首先表现在产业对地方经济的支撑作用短期内难形成。从整体来看，我国处于“未富先老”的经济发展阶段，养老产业市场短期内不会有巨大的盈利空间，全国各地方养生养老产业龙头企业数量少，对地方经济带动作用不明显，短期内难以起到区域经济的支撑作用。
产业自身的单一化发展也会导致其难以实现快速成长。养老产业结构过于单一势必会影响城市抵御经济风险的能力，降低城市的发展活力，造成发展长远规划不到位，在产业空间布局上出现短期行为，养生养老产业的自身单一化发展难有大的突破。
此外，区域内的资源也难以支撑养老产业发展。实践证明，区域经济发展到一定程度后，必须要顺应经济规律，打破条块格局，推动区域融合和区域经济一体化发展，拉动和创造有效需求，而养老产业所依靠的市场、资本、政策、人才等各种资源难以获得大的发展。
那么，在当前背景下如何做好养老产业发展的顶层布局，关键是要做好“七个结合”。
其一是“产产结合”，即产业与产业的协同互动发展。养老产业是一种综合性产业，要求产业各种要素与其他产业进行深度融合和互动发展。养老产业对相关产业具有较强的关联带动效应和推动力，相关产业得以发展的同时也将提升养老产业的层次和产品品质。
其二是“产城结合”，即产业与城市建设的结合。目前养老产业与城市建设都拥有较大的发展潜力和拓宽空间。城市建设和城镇化发展推动了经济和社会的发展，为养生养老产业提供更加广阔的发展空间。
其三是“产资结合”，产业与资本运作结合。资金是养老产业发展不可回避的问题。通过产业金融创新，吸纳各方的资本向养生养老产业聚集，解决产业发展所需的资金需求。
还有“产智结合”，即产业与智力资源的结合。智力资源更多的是指从事各种基础科学研究和应用开发研究的科研机构，养生养老产业与智力资源的结合能够实现深度开发和合理利用资源。
其五是“产政结合”，产业和政策资源结合。随着政府对养生养老产业重视程度的不断提高，国家、地方层面出台了一系列法律法规及相关的配套政策支持，要通过分析各个层面出台的政策，有效地整合和利用政策资源。
关键词：养老服务产业；养老服务产业链；老年人权益；政策建议
中图分类号：D9
文献标识码：A
doi：10.19311/ki.1672-3198.2016.32.059
1 养老服务产业发展现状
1.1 养老服务产业概述
养老服务产业主要是指从老年人生活上及精神上的特殊需求出发，为老年人提供相应的生活照顾、护理和保健等服务的经济活动的集合。我国的养老服务业从国家包办的社会养老事业过渡到计划供给的阶段，再发展至现今的市场化阶段，逐渐形成了属于第三产业的养老服务产业。一条完整的养老服务产业主要包括对老年人提供的医疗保健、医疗护理、托管托养、家政服务、休闲娱乐、金融咨询等。
1.2 海南省养老服务产业发展现状
在2010年至2014年期间，海南省先后出台《关于加快推进养老服务体系建设的意见》、《海南省老龄事业发展“十二五”规划》、《关于支持社会力量兴办非营利性养老服务机构若干政策的通知》、《海南省养老机构管理条例》、《关于加快发展养老服务业的实施意见》等政策法规，明确的为海南省发展养老服务产业提供了较为全面的政策支持，使海南省发展养老服务产业取得了初步有效的成果。
海南省支持和鼓励养老服务机构发展，截至2015年10月，全省共有各类养老服务机构213家、养老床位数33586张，其中公办养老机构177家、床位数17074张，民办养老服务机构36家、床位数16512张，床位总数比2010年增长624.3%。此外，海南省还通过建设覆盖全省的居家养老服务网络信息平台，开通“12349”呼叫热线，在海口、三亚、琼海等市县签约了396家连锁加盟服务商，扩展服务站点260余个，涵盖家政服务、医药配送、维修服务和精神关爱等服务内容，大力推进社区居家养老服务。还举办初级养老护理员职业技能鉴定培训班17期，培养初级养老护理员1210名，先后组建养老服务队伍50支，为开展社区居家养老服务工作奠定了坚实基础。海南省还积极推进医养融合发展，在一些资质较好的养老机构内设置老年专科医院，并积极与当地医疗机构合作，以保障对老年人的健康管理。
2 当前海南省养老服务产业发展面临的问题
2.1 政策法规不完善
近年来海南省针对社会化养老机构的优惠政策已初步形成体系，并取得了一定的成效，但是针对养老服务产业整体还缺乏具体的优惠政策，出现法律政策滞后的现象。国家层面虽然通过了一些关于养老服务产业发展的优惠政策，但是海南省还没出台与国家政策相配套的措施。
第一，医疗保险滞后于养老需求。关于老年人医保的优待政策还未落实，医保报销比例较低，个人负担比例较重；老年人异地医疗保险报销政策未明确体现。
第二，对社会养老服务硬件设施建设投资不足。主要表现在居家养老服务中心、老年日间照料中心、老年大学和文化体育等老年人公共服务设施上的严重短缺。
第三，对养老服务产业的扶持力度较小。养老服务产业作为新兴产业，却缺少相应的税收优惠政策的扶持，因此出现发展规模小、产品服务低等现状。
2.2 企业发展不健全
养老服务产业涉及的企业多元化，但是当前海南省的相关企业普遍存在着以下几种方面的问题。
第一，市场定位不准确。这主要表现为企业对于老年的市场需求缺乏相应的了解，没有深入考虑到当前我国养老模式的发展主要是以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的实际情况，因而没有针对不同的需求提供多样化的产品和服务。大部分企业规模小而散，出现严重的同质化竞争现象。
第二，养老服务产业市场培育重视不够。出现这种问题的原因主要在于我国养老服务产业起步较晚，因而]有制定出统一的市场规范，导致在实践中容易出现养老机构服务参差不齐，企业产品标准不一，养老服务人员规范标准不一，市场评估体系不健全等问题。
第三，缺少专业人才。一方面，当前海南省从事养老服务产业的基层人员大部分文化程度较低，没有经过专业的培训，并且他们的工资待遇较低，工作强度反而却明显过大。另一方面，缺少高端的老年养护人才，主要包括老年医学、老年保健、老年心理咨询等方面的人才较少，难以满足当前养老服务产业发展各类服务的市场需求。
3 构建海南养老服务产业链的建议
3.1 加强产业之间的合作，积极构建养老服务产业链
从当前海南省养老服务产业发展现状来看，养老机构已经初步形成体系，但在家政服务、社区养老、休闲养老服务等方面还存在滞后阶段。构建一条完整的养老服务产业链，使养老机构在与医疗机构结合的基础上，积极与家政公司、社区以及其他老年人保障产品生产销售企业开展合作，有效形成产业链，能够更好的为老年人提供养老服务，从根本上解决老年人在物质和精神上的保障。具体应该做到以下两个方面：
第一，根据我国现有的三种养老模式即家庭养老、居家养老和机构养老的不同特点引申的不同需求，养老服务产业链的各个产业之间的衔接也存在着不同之处，需要对这些不同的服务和需求进行不同的排列，充分形成不同的产业需求组合。
第二，养老服务产业的发展是为了满足老年人的需求和消费。因而产业更应该遵循人性化、服务化的特点，针对不同需求层次的老年人推出不同的服务产品。譬如，对于需要家政服务、健康护理或者休闲文化娱乐的不同服务的老年人，以及需要一些特殊需求的老年人，可以对其进行定制服务产品和计划。
3.2 完善政策法律法规
老龄化加剧后，我国养老服务产业的相关法律法规严重滞后于养老服务产业的发展，老年人的利益无法得到切实保障。而且我国开始发展养老服务产业还处于初级阶段，因此我们可以效仿国外的先进经验，积极出台相关法律政策和养老服务产业的发展相衔接，海南省可以结合本地养老发展现状及存在的问题制定相应的地方法规和政策。
第一，加强对社会养老服务的投入。结合海南省养老出台相关政策积极鼓励政府引导，社会兴办居家养老服务中心、老年日间照料中心、老年大学和文化体育等公共服务设施；并完善民间养老机构与老年人医保制度衔接的政策法规。
第二，扶持养老服务产业，制定税收优惠政策。针对社会兴办的养老机构以及养老服务产业链上涉及到的各类企业，推出不同幅度的税收优惠政策。譬如，对社会兴办的养老机构可以实施免征房产税；对家政服务和健康护理机构减免企业所得税等，旨在为养老服务产业的发展提供一个良好的发展环境。
3.3 加强养老服务专业人才培养
针对不同层次的养老服务专业人才展开不同的培养计划。一方面，政府可以与海南省地方高校、职业院校展开合作，积极开设养老服务专业，联合培养老年医学、老年社会工作、老年心理咨询等高端养护人才；另一方面，积极改善当前基层养老服务人员工资待遇低、工作强度大的现状，鼓励养老服务人员考取职业等级证书，从而不断激励自身加强技能培训、提高服务质量。
【关键词】以房养老 住房反向抵押贷款 试点现状 政策思考
基于我国目前人口老龄化问题较为严重，养老金缺口较大的国情，为更好的满足老年人物质生活水平，这就要求我们通过金融市场产品的创新来解决，“以房养老”慢慢进入大众视野，并被多次提上议题。2014年6月23日，中国保监会《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，开始了自2014年7月1日起在北京、上海、广州、武汉四城市进行为期两年的老年人住房反向抵押养老保险的试点。两年试点结束后，中国保监会宣布试点范围将继续扩大。
所谓住房反向抵押养老保险，也被称作“以房养老”，是保险服务业与养老服务业的融合，具体指我国60岁以上的老年人可以选择将其拥有完全产权的房屋抵押给保险公司，老人仍拥有房屋居住权并可依法从保险公司一次或多次领取一定的养老金直至身故，但老人身故后，保险公司将获得所抵押房屋的处置权。这实质上是一种反向抵押贷款，在国外已实行多年并渐渐成熟，在我国还是一种新兴的保险创新产品。
“以房养老”的成功试行会给保险市场、房地产市场和养老金保障制度带来一定的积极影响，但就试行两年的结果看，我们不由得会有些担忧：办完所有“以房养老”流程的仅有47人38户，相比于两亿多的老年人口基数，试行效果并不乐观。该结果的出现也并非偶然，受传统观念影响，老年人目前接受这种舶来新观念的能力不强，大部分处于观望状态；还有因看好房地产市场或希望将房屋留给子女等原因的存在而选择持有房屋。所以，“以房养老”政策在我国的实施有前景也有困境。对此，本文对我国住房反向抵押养老保险提出以下政策思考：
一是民众观念需慢慢引导，“以房养老”相关宣传要加大力度。我国目前“以房养老”遇冷的主要阻力在于民众的“养儿防老”等传统观念较强，老人希望得到子女的照看，相应的，也希望在自己过世后将房产继承给子女，这既是对儿女赡养的补偿和鼓励，又可保障和提高儿女未来的生活水平。对土地的依赖和重视，也让老人对产权房反抵押的做法感到难以接受。观念的引导与转并非一朝一夕，所以有关当局需加大对“以房养老”政策的宣传力度，让老年人充分理解其运作模式，同时可以减少因为对该政策了解的欠缺而引发的道德风险，并慢慢引导老年人传统观念的转变，让他们渐渐接受“以房养老”这种新兴的政策。
二是政府支持在“以房养老”实施中要进一步加大。政府支持是“以房养老”政策中稳民心、助推进的关键。政府公信力更大，认知度更广，规范性更强，使得政府的支持是一剂强大的定心剂，不论对老年人来说，还是对推出“以房养老”产品的保险公司来说，都会起到一定的保障和担保作用。“以房养老”实施初期，政府的政策支持会使需求方和供给方更快衔接。
三是“以房养老”相关法律制度建设要进一步完善。任何制度和政策的出台和运行都需要相关法律制度进行保驾护航。完善的法律制度从法律层面约束各方的权利和义务，使得在“以房养老”施行中每一主体都能各司其职，遇到纠纷也有清晰明确的法律条款可依，切实保护到各方利益。
“以房养老”现阶段的试行虽然遇到颇多阻碍，但“以房养老”作为我国养老保障的一部分，是老年人养老资金来源的补充，同时对保险业、房地产业和社会保障均具有一定的积极作用，“以房养老”本身还是潜藏着巨大潜力的。随着保险业不断发展，养老类保险产品不断创新，人们观念慢慢转变，宏观环境渐渐成熟，会有更多满足老年人需求的“以房养老”产品出现。短期来看，“以房养老”亟待解决面临的诸多阻碍；长期来看，“以房养老”会迸发出更多的活力。
参考文献：
[1]唐金成，曾斌.“以房养老”的国际比较及其借鉴[J].政策研究，2015（11）：3-6+16.
[2]陈雅婷.“以房养老”意愿及需求倾向研究[J].经济师，2015（11）：51-52.
[3]刘杰锋，朱沙，曾胜.以房养老：理念、模式和经验[J].西部论坛，2014（5）：32-39.
[4]金晓彤，崔宏静.亚洲国家“以房养老”模式的经验与借鉴――以日本和新加坡反向住房抵押贷款为例[J].亚太经济，2014（1）：11-15.
[5]胡国荣.美国住房反按揭贷款经验借鉴及启示[J].时代金融，2012（6）：6-8.
《中国青年报》社会调查中心进行的一项调查发现，79.8%的受访者表示一直在关注“以房养老”的相关新闻，93.4%的受访者认为“以房养老”不能代替政府养老，85.0%的受访者选择把房子留给子女，仅8.8%的受访者选择把房子抵押给金融机构。
与之大相径庭的统计结果是，上海市统计局日前公布的《本市城乡居民养老意向调查报告》显示，逾七成受访者赞同“以房养老”。
一时间，“以房养老”到底靠不靠谱，应该支持还是反对，成为一场舆论混战。
实际上，“以房养老”并不是一个新鲜概念。国外早有成熟经验，国内近年也不乏探索和尝试。
“以房养老”也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。是指老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。老人去世后，住房归银行或保险公司所有。这种养老方式在一些国家被视为完善养老保障机制的一项重要补充。
2003年，时任中国房地产开发集团总裁的孟晓苏在国内首次提出“以房养老”。此后，孟晓苏身份变更为幸福人寿保险股份有限公司董事长，“以房养老”更被其不遗余力地倡导。
2005年，南京市曾先于全国创生过一个“以房养老”的项目模型——汤山温泉留园老年公寓。这个项目提出，对南京市拥有60平方米以上产权房、年满60岁以上的孤残老人，健康状况不论，自愿将其房产抵押，经公证后入住老年公寓，以后终身免交一切费用，待老人去世，房屋产权归养老院所有。
此举“开创了以房养老的南京模式”，但却并不成功。因公司合伙人发生经济纠纷，养老公寓无法再续经营，已经入住的老人全部被搬了出去。
后来，有研究者发现，以房养老其实并不是一项单纯的住房制度设计，本质上，它更是一种金融和保险领域的服务创新。
2011年，中信银行开始涉足“养老按揭”业务，即以房产抵押的方式，向借款人发放养老贷款。借款人拥有两套或以上自有住房，且身体健康良好，并提供该行认可的医疗机构出具的体检报告，即可申请最长为10年的贷款。
然而，这项业务推出多时，成交案例几乎为零。
近年来，对“以房养老”鼓噪最多的，当属各类保险公司。由于保险资金涉足房地产开发尚有诸多政策门禁，“以房养老”遂成了暗度陈仓的通关文牒。一些险资以“养老”为名“忽悠”地方政府，博取优惠政策，大肆圈地，再通过房地产开发和土地增值获取收益。
当然，“养老”仍然是一些房地产项目颇受青睐的促销噱头，但是类似上述南京“以房养老”模式的项目却很少再出现，原因是，若动真格，开发商绝玩儿不起。
综上所述，目前国内的诸多所谓“以房养老”，实际上仍是一些人的“借题发挥”——房地产项目仅是以此作为销售卖点，或体现项目定位的差异和创新；银行希望借此开发一种新的信贷产品，继续“卖”钱；而保险公司倡导“以房养老”的根源动机，则是培育新市场、开发新客群、兜售新的险种。
老龄化问题是20世纪以来世界各国普遍面临的社会问题，引起了世界各国的普遍关注。本文试图开展促进中国养老服务体系发展的财税政策的初步研究，提出促进中国养老服务体系发展的财税政策建议。 一、中国养老服务体系发展现状 中国政府高度重视老年社会问题，“十二五”规划纲要明确了“十二五”时期老年养老服务事业发展的重点方向。2011年9月17日国务院《国务院关于印发中国老龄事业发展“十二五”规划的通知》（国发[2011]28）。2011年12月16日国务院办公厅发出《国务院办公厅关于印发社会养老服务体系建设规划（2011—2015年）的通知》（[2011]60号），说明中国养老服务体系建设进入了一个新的发展阶段。 （一）中国养老服务体系现状的基本特点。 中国是一个经济快速增长的发展中国家，与发达国家相比较，中国养老服务体系现状表现为以下三个基本特点。 1.养老体系建设滞后于社会保障制度的发展。中国政府和社会为了改善老年人的经济状况做出了不懈的努力，城镇居民基本养老保险制度、城镇职工基本养老保险制度的覆盖率大幅度上升；在养老保障最为薄弱的农村地区，养老保险制度的发展也有了质的飞跃。从2009年起，中国在全国10%的县(市、区)开展新型农村社会养老保险试点，并将在今后几年的时间内逐步扩大范围。同时开始逐步推行针对低收入的高龄老年人群的高龄老年人津贴制度，2011年7月1日开始，《社会保险法》开始实施，预期将在两年内初步建立起城乡一体的社会保障制度。然而与经济保障制度的建设成果相比，中国目前在老年服务体系建设方面却面临着更大的挑战。根据2006年的城乡老年人状况调查，城市中空巢家庭占老年家庭的49.7%，农村中也达到了38.13%。许多家庭因为时间和精力的有限，开始尝试寻求社会化的资源进行补充或替代。与老年人及其家庭对外界养老服务需求的日趋高涨相比，中国的社会化养老服务供给存在明显的不足。 2．中国养老服务体系各个组成部分都有待加强。养老服务体系是指按照政府主导、政策支持，社会参与、市场推动的原则，遵循与人口老龄化进程相适应、与经济社会发展相协调的基本要求，以社会化养老服务体系为支撑，以实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所为、老有所学、老有所乐”为目的，对涵盖城市、农村的机构养老、社区养老、居家养老提供基本养老服务和日常照料、医疗护理等及其它社会组织提供的非基本养老服务进行有效整合而形成的一个养老服务有机体。在家庭养老服务功能弱化的背景下，中国的社会化养老服务体系在最近的10年间获得了快速的发展。截至2010年底，全国各类老年福利机构39904个，比上年增加233个，床位314.9万张，比上年增长9.0%，年末收养老年人242.6万人，比上年增长6.6%。然而纵观组成社会化养老服务体系的三个有机组成部分居家、社区和机构养老服务，其发展却存在很大的差异。我国养老服务供给没有切合老年人的实际需求，存在着服务种类单一、层次低、质量差的状况。 3.养老服务的需求成为政府工作的难点。对于老年人的养老服务主要有3个来源：家庭、社区和机构。除机构以外，老年人在家庭中可以由家庭成员或者家庭雇佣的保姆提供服务，也可以接受由来自社区或者其他社会机构和组织的服务人员提供的诸如送餐、购物、就医、家政、专业护理等养老服务。因此，居家养老作为一种养老服务模式的创新应运而生。目前，以子女为主的家庭成员仍旧扮演了为老年人提供养老服务的最主要角色，城乡地区的社会化长期照料体系远远无法满足他们的需求。然而在很长的时间内，持有养老助残服务券的家庭和人群却无法购买到所需的服务，服务购买券演变为购物券，使得政府出资购买社会养老服务的资金效益大打折扣。为了推动以社区养老服务为基础的居家养老服务体系建设的发展，自2000年开始，许多地方政府都正式发文全面推开居家养老服务。2008年，全国老龄委办公室、发展改革委联合民政部、劳动保障部等8个部委下发“关于全面推进居家养老服务工作的意见”。此后，各省、自治区和直辖市开始全面推行居家养老服务建设。然而，在现有的以居家养老为主、机构养老为辅的社会化养老服务模式下，如何合理的确定家庭、社区、机构在养老服务中的定位成为大家争论的焦点；而如何争取发挥政府的作用来充分调动和整合社会各方的力量以满足老年人对于养老服务的需求成为政府工作的难点。 （二）中国社会化养老服务体系建设中存在的问题。 随着中国社会化养老服务需求的提高，许多地区对养老服务模式的建设进行了各种尝试，并形成了各自的特色，为中国未来的养老服务体系建设提供了丰富的经验。但是，现阶段中国养老服务体系建设仍然存在以下问题。 1．老年人长期照料服务机构严重缺乏，生活不能自理的老年人的照料服务需求难以满足。根据调查推算，中国老年人口中丧失基本生活自理能力并需要和愿意入住照料养老机构的人员至少占5%，即760万，但我国目前具有照料护理功能的养老服务机构可以入住的养老床位数仅占全部老年人口的1.74%，社区日间照料床位仅占全部养老床位的1%，既远低于发达国家的3%~5%，也落后于一些发展中国家的1%~3%的水平。 2．民办养老机构缺乏市场运行空间，机构运行无序，发展困难重重。养老机构都属于民办非企业单位，没有对应发展的系列法律法规，对民间资本的进入和管理造成障碍。此外，由于缺乏有效的引导以及存在服务质量、周围环境以及收费价格等诸多因素的差异，导致了同一地区的养老机构排长队和空床率居高不下同时并存的现象。 3．养老服务（护理）职业培训制度不健全，养老服务人员严重缺乏。中国目前大约需要1000万左右的养老护理人员，而目前仅有约100万人。而且，养老护理人员约有90%没有执业证书，绝大多数养护人员缺乏专业护理知识，专业化程度低，待遇和社会地位低，队伍稳定性差，服务人员数量远远跟不上老年人的服务需求。#p#分页标题#e# 4．尚未形成以社区为基础的养老服务体系，现有养老服务软硬件设施和服务水平难以满足老年人日益增长的物质和精神需求。目前，社区养老服务的社会配套设施相对匮乏，服务设施使用率不高，提供服务的社会化组织和机构严重不足。在很多地区推行政府购买服务政策时，出现了找不到合适的服务提供商的供需失衡现象。 5．政府对于社会化养老服务体系缺乏有效的政策激励、监督和管理机制。目前许多地方政府不重视扶持社会力量发展养老服务机构，没有建立有效的激励制度，以引导和支持社会资本进入养老服务体系；也没有形成对社会养老服务体系的运营进行有效评估、监督和管理的长效机制，从而制约了社会化养老服务体系的发展。 二、中国养老服务的财税政策现状 为了实现党的十七大提出的“老有所养、病有所医、劳有所得、住有所居”等民生建设目标，党和国家付出了许多努力，其中财税政策也做出了积极贡献，但也存在一些问题。 （一）中国养老服务的现行财政政策。 现行中国养老服务的财政政策主要为老年人提供政府的公共服务，具体可以表现为提供基本的社会保障制度和促进养老服务发展。 1.完善各项社会保障制度，解决困难老年群众生活问题。“十一五”期间，我国社会保障建设取得重要进展，建立了全国统一的社会保险基金预算制度。社会保障制度体系基本健全。养老、医疗、就业、住房等各类基本需求都有了比较系统的制度化保障机制，为实现党的十七大提出的“老有所养、病有所医、劳有所得、住有所居”等民生建设目标提供了制度保障。社会保障资金规模快速增长，社会保险覆盖面不断扩大，社会保险覆盖人群大幅增加,社会救助对象逐年增加。 2．运用财政政策，促进养老服务发展。加大投入，支持建立健全社会保障，促进民政事业发展。近年来，国家财政用于社会保障的支出不断增长。加大专项补助力度，确保老年人等相关人员基本待遇和生活补助按时足额发放。多渠道筹集老年事业发展资金，大力支持老龄事业发展。支持养老服务机构和老年活动设施建设。除直接投资外，政府还积极利用补贴、贷款贴息、购买服务等手段支持社会力量参与养老机构建设和养老服务提供。一是对项目建设贷款给予贴息。二是给养老服务机构设施建设和设备购买提供补贴。三是加大居家养老的补贴力度。四是积极探索购买服务方式，支持民办养老机构发展。各级政府还加大投入，支持老龄服务体系从城市向农村逐步延伸，支持养老服务人员培训等。 （二）中国养老服务的现行税收政策。 中国目前并没有直接针对养老服务和老年人的完整税收制度体系，只有一些零星的与养老服务和老年人直接相关的税收鼓励措施。 1.与养老服务直接相关的税收优惠政策。养老院、残疾人福利机构提供的养老服务，免征营业税。对家政服务企业由员工制家政服务员提供的家政服务取得的收入免征营业税。对企事业单位、社会团体和个人等社会力量，通过非营利性的社会团体和政府部门向福利性、非营利性的老年服务机构的捐赠，在缴纳个人所得税前准予全额扣除。专门为老年人提供生活照料、文化、护理、健身等多方面服务的福利性、非营利性的机构，其自用房产、土地免征房产税、城镇土地使用税。财产所有人将财产赠给抚养孤老伤残人员的社会福利单位所立的书据，免征印花税。 2.与养老服务间接相关的税收优惠政策。医疗、诊所和其他医疗机构提供的医疗服务，免征营业税。无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人不动产、土地使用权的，可暂免征收营业税。鼓励就业政策。中小企业优惠。企业发生的公益性捐赠支出，不超过年度利润总额12％的部分，准予在企业所得税前扣除。经认定的符合条件的非营利组织取得的收入可以作为免税收入。 3.与老年人直接相关的税收优惠政策。按照国家统一规定发给干部、职工的退休工资、离休工资、离休生活补助费，免征个人所得税。孤老人员取得的劳动所得，经批准可以减征个人所得税。个人领取基本养老保险金，免征个人所得税。 4.与养老保障有关的税费政策。企业按照国务院有关部门或者省级人民政府规定的范围和标准为职工缴纳的基本养老保险费，可以在税前扣除。企业根据国家的规定为本企业全体职工支付的补充养老保险费，不超过职工工资总额5%的部分，可以扣除；个人按照规定缴的养老保险费，可以税前扣除。 （三）现行中国养老服务财税政策存在的问题。 尽管国家已经制定了一些财税政策，但是在新的形势下中国养老服务的财税政策面临新的挑战。财政支出政策方面：财政投入不足，财政投入结构不合理，投入方式落后。养老和医疗等社会保障体系不完善，财政托底保障不足。税收政策方面：直接对老年人和养老服务的税收政策待加强。原有的一些与养老服务机构直接相关的税收优惠政策，由于税制改革而失效，但新的鼓励政策没有及时出台。现行增值税、营业税并存，对服务收入全额征税收营业税，投入物的进项增值税不能扣除，存在重复征税，不利于服务业的分工和发展。现行个人所得税中缺乏赡养费用的税前扣除规定等。 三、促进中国养老服务发展的财税政策建议 促进中国养老服务发展的财税政策并不是孤立的，政策的选择既要考虑需要和可能，又要融入财税政策体系之中。财政支出政策应更好地提供养老服务的公共产品，税收政策应更好地支持养老服务事业的发展。 （一）社会化养老服务体系建设的基本思路。 养老服务已经日益成为和全体国民利益攸关的大事。2011年9月17日，国务院《中国老龄事业发展“十二五”规划》，明确指出建立“以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系”，提出了“重点发展居家养老服务，大力发展社区照料服务，统筹发展机构养老服务，优先发展护理康复服务，切实加强养老服务行业监管”的主要任务。“十二五”规划为进一步建立和完善养老服务体系提供了方向的指引。“十二五”养老服务体系建设专项规划确定了“政府主导，多方参与”原则，加强政府在制度、规划、筹资、服务、监管等方面的职责，维护基本养老服务的公益性。其主要内容，分为津贴与护理两个部分。“十二五”期间，全国将以省份为单位向80岁以上的老人发放高龄津贴。护理则要建设多层次的养老护理机构，包括社区老年饭桌、日间照料中心、颐养型的养老机构，以及专业护理机构等。《国务院办公厅关于印发社会养老服务体系建设规划（2011—2015年）的通知》明确提出：“社会养老服务体系建设应以居家为基础、社区为依托、机构为支撑，着眼于老年人的实际需求，优先保障孤老优抚对象及低收入的高龄、独居、失能等困难老人的服务需求，兼顾全体老年人改善和提高养老服务条件的要求。”#p#分页标题#e# （二）支持养老服务的财税政策目标。 “十一五”时期老龄事业快速发展，建立老年养老服务体系的思路和建设也已经初具雏形。“十二五”时期养老服务制度和体系仍然面临许多问题和挑战，需要财税政策的大力支持。 1.支持养老服务的财税政策指导思想。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出：“以家庭为服务对象，以社区为重要依托，重点发展家政服务、养老服务和病患陪护等服务，鼓励发展残疾人居家服务，积极发展社区日间照料中心和专业化养老服务机构，因地制宜发展家庭用品配送、家庭教育等特色服务，形成多层次、多形式的家庭服务市场和经营机构。”因此，支持养老服务的财税政策指导思想是深入贯彻落实科学发展观，适应人口老龄化、高龄化的新形势，以科学设计为前导，以改革创新为动力，以有效支持为目的，建立健全促进养老服务体系的财税政策框架体系，努力支持老有所养、老有所医、老有所教、老有所为、老有所乐的工作目标，服务于经济社会改革发展和稳定的大局。 2.支持养老服务的财税政策战略设想。按照《中国老龄事业发展“十二五”规划》（国发[2011]28号）的要求，“各级政府要根据经济发展状况和老龄工作实际，多渠道筹资，不断加大老龄事业投入。进一步完善实施促进老龄事业发展的税收政策，政策引导与体制创新并重。”因此，支持养老服务的财税政策战略设想为：要尽可能动员全社会力量，实现政府投入和支持为主导，老年人自我服务和相互服务为基础，社会力量积极参与为依托的新型养老服务政策体系。逐步加大财政投入和税收支持的力度，初步形成多环节、多体系、广覆盖、全方位支持养老服务的财税政策体系。 3.支持养老服务的财税政策目标。支持养老服务的财税政策目标是建立有利于重点发展居家养老服务，有利于大力发展社区照料服务，有利于统筹发展机构养老服务，有利于优先发展互利康复服务的财税政策体系。 4.制定财税政策应处理好的基本关系。养老服务体系财税政策是否可行取决于多方面因素，其中至为关键的是制定养老服务体系财税政策需考虑三个基本关系：一是妥善处理政府与市场和社会公益组织的关系。二是妥善处理支出政策与税收政策之间的关系。三是妥善处理需要与可能之间的关系。 （三）健全中国养老服务体系的财税政策基本思路。 “十二五”期间中国老龄化程度步入加速期，预计2015年60岁以上老人将达到2.21亿，占当期总人口比重为16%，2030年老年人口则将突破3.5亿。如何健全养老服务体系已成为必须超前科学设计的重大政策和制度变革问题。 1.支持养老服务事业发展的财政支出政策。在社会养老保障方面，要建立退休人员基本养老金待遇与工资增长、物价上涨等因素联动机制，要把符合条件的老年人全部纳入最低生活保障范围，要加大投入力度，确保每千名老年人拥有30张养老床位数目标尽早实现。在老年医疗卫生保健方面，政府投入要重点解决两个问题：一是支持基层医疗卫生机构开展老年人健康监测；二是确保老年性痴呆、抑郁等精神疾病早期识别率达到40%的目标尽快实现。在老龄服务方面政府投入要确保80%以上的乡镇和50%以上的农村建立老龄综合服务站点目标的实现。 2.支持养老服务事业发展的税收政策。税收政策的主要功能是引导、激励社会力量参与养老服务事业的发展，为有条件的社会群体自主提高养老保障水平创造条件，为老龄产业的正常发展优化制度环境。因此，近期可考虑采行如下税收政策。 （1）积极推进增值税改革。建议尽快按照“十二五”规划纲要的设想，对提供老年服务的纳税人实行营业税转增值税的改革，减轻提供老年服务的纳税人的双重征税的税收负担。 （2）对以房养老实行优惠政策。以房养老是国际上广为流行的模式，人口密度大的日本已有30%的老人采行以房养老模式。美国早在上世纪60年代就开始试行这种模式。中国从上世纪末期启动住房商品化，目前住房私有已较为普遍，无论是农村，还是城市，拥有产权房的人激增，以房养老模式有两大优势：一是住房反向抵押贷款信用度高，老人获取资金便易；二是住房定向传承可激励各类人员护理老人。中国长期实行计划生育政策，老人子女少，需要非血缘人员护理。同时，住房价格未来总体呈上涨趋势，变现度高。因此，以房养老模式会被拥有产权房的人采用。在这种背景下，政府应鼓励老人采用以房养老模式。为此，今后如对住房保有征收房产税，可考虑对采用住房养老模式的老人免征房产税（两套以内）。同时对以养老为目的的老人转让住房免征营业税和个人所得税（限一套）。 （3）对与老人居住在一起的子女给予优惠政策。子女与老人居住在一起护理老人既可保证老人物质需求，又可实现护理的及时性，并增强老人生活信心。这种模式还可减轻政府公立养老院投入压力，因此，可考虑制定对与老人居住在一起的子女的所得收入的费用扣除额，实现赡养费用的税前扣除。
（一）旅游养老的概念
旅游度假旅游是属于老年人的养老，老年人为了找到一个更舒适的生活环境，到其他地方休闲、度假、养生，连续时间不超过一年的活动总称。旅游与养老相结合，使旅游成为老年人的生活方式和地位。
（二）旅游养老特点
旅游养老把旅游活动与养老养生有机地结合在一起，与传统的旅游和养老方式相比，旅游养老具有其自身的一些特点。
1、旅游养老对目的地的气候和环境舒适度有较高要；
2、旅游养老者更倾向于选择当地养老机构居住；
3、旅游养老人群大多是高端群体，旅游消费能力强；
4、在旅游地的暂住时间相对较长。
二、湖北旅游养老产业发展的环境与整体开发情况进行分析
（一）湖北旅游养老产业发展的环境
1、宏观环境
本文分析了宏?^环境主要是指国家的宏观经济政策。日益繁荣的湖北旅游业的过程中出台了一系列相关政策，促进和鼓励养老产业发展，这在一定程度上为旅游养老地产的发展创造一个良好的平台，提供了一个很好的机会。
2、微观环境
本文从地方政府政策和投资者自身两个方面对微观环境进行了分析。一方面，湖北的发展养老产业吸引了一大批知名房地产开发商和相关的金融、保险企业的关注和参与，但地方政府没有明确的相关政策具体，市场发展的风险存在，投资者也止步不前。另一方面，进入湖北养老行业的开发商对于旅游业的发展和房地产开发经营管理并没有充分的经验，基本上都属于摸着石头过河。正因如此，从投资者自身来看，除了外部政策的影响外，如何有效地利用自己的资金，根据自己的实际情况，以减少自身的风险，保证收益，是他们关注的焦点。
（二）湖北旅游养老产业发展存在的问题
1、旅游养老产品供应不到位
旅游养老产品是旅游养老方式发展时所依赖的。《关于加快发展养老服务业的意见》是我国发改委联合其他部门所颁布的文件。文件中指出：“欢迎投资商以各种形式加入到养老服务行业当。”而“公共养老机构和养老机构在养老服务中扮演怎样的角色，是一个颇有争议的问题。
2、旅游养老的产业化发展认识不足
湖北旅游养老产业发展滞后，很大程度上得益于政府自身的理解和态度问题。长期以来，面对人口老龄化，政府一直把养老视为需要花钱的事业来看待，认为老年人是社会经济发展的包袱。因此，养老行业的发展有排斥心理，态度不积极，行动不支持。
3、缺乏必要的引导规划和扶持
由于认识上的错误，湖北旅游养老一直处于一种民间自发发展、艰难生存的状态。20世纪90年代起，湖北的“候鸟式”旅游养老在国内就具有了一定知名度，但此时政府部门忽视老年旅游发展，没有及时规划出新的场地来承接旅游养老产业的转移。随着三亚、昆明、巴马等地旅游养老产业的兴起，湖北老年旅游市场逐渐流失，产业发展呈现萎缩状态。
三、加强湖北旅游养老产业发展的对策
（一）加强产品的软件服务质量
1、弥合服务承诺不兑现的差距
第一，对服务承诺进行管理，包括湖北旅游养老产品促销期间实际服务广告的建设，做出相应的宣传计划和适当的广告。
第二，对顾客的期望进行管理。在湖北旅游产品的推广和营销过程中，相关人员要对客户进行详细的讲解和推荐，同时做好消费者的期望管理。向顾客提供不同层次的服务价值，在介绍时，要根据消费者的消费能力和预期，介绍类型和级别都不一样的服务，以供消费者择选；和客户交流沟通服务结果的基准，通通过与消费者沟通，服务质量和服务结果清楚的说明和解释，使消费者能够了解业务，不提出过高的服务与服务质量；当消费者提出不显示的服务和要求过高的服务质量时，要适用恰当的语言与其沟通，最终达成一致。
第三，给予消费者专业的意见指导。在旅游养老产品行销过程中，设计很多企业和很多的工作人员，人员间的相互配合是关键。
2、配备专业的护理人员提高素养
首先在湖北旅游养老产品设计过程中，护理人员必须配备专业的产品，特别是处理人员的急救服务。在湖北旅游集散地尤其是食宿地方，需要配备一定数量的膳食师，可以根据实际情况，合理的营养搭配饮食，对老年人的健康水平提供营养支持。
3、需要建立规范的管理体系保证优质服务
由于老年人的特殊性，思维和生活习惯不一样的普通人，在旅行的过程中，有关部门将需要制定一个合理的行业标准，以及相关法律法规的实施，非常有利于老年人的权益保护。同时，监督湖北旅行社等旅游养老保险产品能否提供合理的价格保证服务质量。最后，政府需要协调医疗保险报销问题，应对旅游养老，合理处理后顾之忧。
（二）改变政府的观念和态度
1、积极出台推动旅游养老产业发展的政策和扶持机制
湖北在发展旅游养老产业方面有着良好的优势，我们应该及时制定相关的政策措施，这些优势将直接转化为产业发展的动力。首先，制定湖北旅游产业发展专项规划，对行业、政府责任、养老机构、老年旅游市场的发展和配套安排作总体部署。其次，针对全国高端老年人，在旅游、消费、医疗等方面制定优惠政策，吸引退休老年人前来湖北旅游度假。比如：部分旅游景点对老年人免费开放；打造专门的老年人消费市场，对老年人消费给予适当补贴等。
2、加强硬件设施建设，提高便利性
湖北旅游养老硬件设施的建设确保老年人安全，方便老年人生活，提高老年人生活质量前提。首先，为老年人提供方便、经济的住宿，可以在养老院进行改造，也可以为老年人搭建公寓，也可以发展到家庭住宿，但硬件建设要制定统一标准。其次，养老机构配备医务人员，治疗老年常见病和突发疾病，为老年人提供健康咨询。最后，金融机构、老年人、老年服务中心、医院等配套服务机构和养老机构要合理布局，开通合格医院与养老机构之间的绿色生活通道等。
3、完善法制，培养专业人才等措施
加快制定和出台急需的地方性旅游法规和规章，同时支持相关方面制定具体的管理措施和条例，做到旅游经济活动和文化活动依法、有章可循。
关键词：老年地产；建设；缺失；动力机制
中图分类号：F293文献标识码： A 文章编号：
面对我国进入老年化社会，人口老年化问题的逐渐突出，一方面我们无法完全复制或采用发达国家已经成熟的养老保障模式；另一方面老龄化相配套的老年地产问题也逐渐凸显，社会越来越关注老年人的居住问题。
一、老年地产政策缺失分析
老年地产的出现，始于上世纪六七十年代率先进入老龄化社会的经济发达国家。老年地产是根据老年人特殊的生理及心理需求专门开发供老年人养老居住的地产。其狭义的含义就是将养老主题融合于地产开发项目之中，以满足日益增长的特定市场需求。广义的概念则包括了老年地产独有的居住功能、服务功能、养老保险的保障功能以及逆向融资功能等。老年地产不同于一般房地产项目，它不仅包括住宅本身，还包括许多服务配套项目，并且在设施、设备、规划设计、安装方面都要结合老年人的特点，因此存在一定的难度和风险。老年地产注重持续运营、资金回收周期长，前期投入大，在盈利能力上需要依赖于政府的政策支持，目前我国老年地产虽然有一定的发展，但很多开发企业还是处于观望状态，主要原因在于老年地产政策的缺失。总而言之，老年地产缺失的原因主要有以下几个方面：老年地产的政策法规不完善；原则性规范多，具体标准少；相关配套政策缺乏，扶持力度不够。
二、老年地产政策动力机制的构建体系
“机制”最早源于希腊文，原指机器的构造和动作原理，主要用于描述物理过程或物理学中的机械运动，后来广泛运用于心理学、经济学和管理学等多门学科。“动力机制”是一个复合的概念，凡是有利于实现目标的要素都可归于动力，强调构成工作系统的各个要素之间的根本联系，强调整体的“合力” 。据上述分析，笔者认为要推动老年地产的发展必须从政策引导、政企合作、经济扶持等三方面的机制来构建政策动力机制体系。
三、促进老年地产政策动力机制有效发挥作用的建议
（一）完善老年地产相关法律法规，制定行业标准体系
首先，国家要建立和完善老年地产的法律法规是保障老年人解决好住房问题的前提条件。许多发达国家都已经颁布了相关的法律法规来规范老年地产的规划、设计、建造和运营，保障了老年群体居住的权益，目前国家出台的建筑设计规范、住宅建筑规范缺乏具体的标准，有待于上升到法律的层面。为了推进老年住房的发展，要借鉴国外经验，建立和完善我国老年人住房的法律和法规，并认真执行。其次，应制定行业标准体系，引导老年地产健康发展。目前，中国养老居住产品已趋向多样化，但由于缺乏经验，且现行的政策及法规对各类问题也缺少明确的规定，老年地产存在消费高，地段偏远等一些问题，政府应该从保证硬件设施、加强软件设施等两个方面对老年地产加以引导，硬件设施方面，制定符合老年人生理心理特点的健康社区住宅规范与技术要求；软件设施方面，完善老年人对老年地产各种基本服务的需求，如个性化服务、心理辅导等。
（二）加强老年地产统筹规划，落实地方控制性规划指标体系
我国老年地产的发展还处于初期发展阶段，缺乏全局的统筹规划，存在问题太多，要补的功课太多，因此在初期发展就应该对老年地产进行总体规划，并落实地方控制性规划指标体系。从中央政府层面：需要将老龄化问题上升到一个国家战略层面，对老年地产进行统一规划，将老年地产发展纳入国民经济和社会发展规划、城市总体规划、住房建设规划、社区建设规划，安排城市老年居住用地和公共服务设施用地，在详细规划中对老年地产配套服务设施，从用地范围上加以控制，在小区的建设中要予以具体的落实和实施。地方政府层面：受分税制对地方财政的影响，大规模的让地方政府财政支持老年地产是不现实的，从实际的角度出发，建议地方政府在城市做总体性规划、详细规划的时候，在控制性规划指标体系内加入养老指标体系，政府除了容积率、限高、建筑密度以外，对拍卖土地中再增加必须做多少涉老住宅、多少养老机构的指标，使得投资商、开发商拿地的时候，按照规划要求去做，打包供地。
（三）完善相关配套政策，鼓励开发企业和社会积极参与
政府在对待开发商建设老年地产政策方面，应该持鼓励与重视的态度，甚至予以倾斜。目前我国的老年地产尚处于形成过程中，如建设用地提供、运营管理、设施设备改进、适老化用品购置等环节都有待进一步衔接，这个产业链的搭建是需要开发企业通过市场化的途径来实现的，只有完善的养老产业链条才能更好的促进我国老年地产的开发和建设，因此政府应该从土地使用、项目融资、金融税收等各个方面对开发企业给予一定的政策鼓励。在土地使用方面，对设计上有符合养老要求的项目优先批地，在项目容积率上给予一定的补贴；在项目融资上，应鼓励老年地产企业上市融资，通过资本市场获取资金来源，同时对老年地产在银行信贷方面给予支持，并放开保险、基金等对老年地产投资的限制；在金融税收政策方面，应该采取优惠的税收政策，对其土地增值税、营业税等税收采取低标准税率征收或者采用税收返还等方式来对老年地产进行扶持发展。
（四）采用多种融资给付方式，提高老年人口的消费能力
目前我国老年人的经济收入普遍不高，老年地产项目的开发和建设要以广大中低收入者的经济承受力和需求为主，可以推出以房屋置换、逆向融资产品来提高老年人口对老年地产的消费能力。我国城镇居民中的老年人大部分都拥有自住住房，虽然这些住房大部分都年代久远、设施老旧，但地理位置很好，通过以老房置换新房，可解决老年人购买老年住宅的费用。当然，新建的老年住宅应该以小户型为主，同时地方政府也可适当减免置换房屋的费用，这样基本能够保证老年人换房时不增加额外负担，使老年人愿意积极入住老年住宅。此外政府应该尽快推出逆向住房融资产品，允许老年人用自己现有的住宅向保险公司或金融机构申请投保，金融机构和保险机构对产权房的品质和价值进行评估，并根据老年人的剩余寿命和房产的未来价值去掉预付利息之后的价值，每月支付老年人一定额度资金以方便老年人养老的经济活动。使得老年人老有所养，以解决有房无钱老人晚年生活费用支出问题。
总结：随着城市老年人口的快速增加，老年地产的问题也是越来越突出了。老年地产是一种兼具公益性和营利性的特殊房地产类型。应当建立好老年地产政策动力机制，努力激发人口老龄化的正面效应，最大程度的为老年人提供住房服务。只有社会各方都参与到了其中，才能拘谨来年地产政策动力机制的更好发展，才能更好地解决老年地产的问题。
参考文献：
[1]刘群红、周玮. 老年地产：市场需求与对策研究[J]. 江西社会科学.2012（5）
[2]冯伟林.地方政府政策创新的动力机制分析[J]. 中共福建省委党校学报.2010(04).
[3]王楠.王珏林.期待养老地产政策出台[N].经济视点报.2012-08-18.
作者简介：
关键词:养老保险;体制改革;问题;对策
一、养老保险体制改革中的问题
(一)养老保险金流动性困难。
目前我国养老保险体制改革的政策取向是由现收现付制逐步向部分积累制过渡,但是养老保险资金的筹集与支出之间存在着巨大的资金缺口,严重制约了养老保险体制改革的进程。养老保险金面临严重的流动性困难,地方财政不得不用养老保险金的个人账户资金(个人缴费加7%的企业缴费)和税收收入来弥补目前养老保险金的资金缺口,这就造成“统账结合”的改革模式中个人账户的普遍空账。即使如此,养老保险金筹集仍是入不敷出,中央财政不得不进行拨款予以解决,以保持地方财政和社会的稳定。
(二)养老保险固态化,劳动力市场分割。
养老保险金流动性困难,个人账户的普遍虚账和空账,养老保险覆盖面窄造成了养老保险的固态化。改革开放以前我国实行国有企业统包的养老保险体制,职工的工作变动,其养老保险会由新的企业承担,职工个人不因工作的变动而蒙受损失,养老保险不构成劳动力流动的障碍。随着改革开放的不断深化,所有制逐渐实现了多元化,要求劳动力市场化以实现要素的合理配置。而非国有经济、私营企业和三资企业职工的养老保险体制尚未建立,国有企业职工的养老保险不能随受保障主体的流动而流动,养老保险呈现固态化特征,造成国有企业和政府机关的下岗分流人员不愿到非国有经济部门工作。
二、产生问题的原因
(一)养老保险金清偿能力不足。
过去我国职工的养老保险由企业统包,职工个人账户没有养老金的积累,而国务院文件所确定的养老保险体制改革目标是建立一种“统账结合”的部分积累制的养老保险体制,使劳动力市场真正具有流动性。对过去国有企业职工养老保险金的欠账就造成政府资产负债表上的隐性直接负债,构成政府规模巨大的转制成本,目前关于这一成本的统计缺乏统一的口径和标准,各种测算结果之间差距很大。
(二)企业统筹和社会统筹占养老保险金的比重低,财政负担沉重。
当前我国养老保险基金筹集的主要方式是财政筹集、企业筹集和社会筹集各占1/3,企业筹集和社会筹集不足部分由财政弥补的筹资方式。但目前因企业养老保险金遵缴率低(约90%),企业筹集只占全部养老金的20%-25%,养老保险金欠缴严重,
(三)人口老龄化和赡养率提高。
当前和未来相当长的时期,我国将面临劳动力供给进一步增加和退休人口进一步增长的双重矛盾。随着社会主义市场经济改革的进一步深化和农村剩余劳动力供给的增加,就业问题将使政府不能够采取提高退休年龄的政策来减小养老保险金支付规模。
(四)养老保险体制存在漏洞。
这是指非国有经济尚未建立职工养老保险,政府扩大养老保险覆盖面的政策收效甚微。对于国有企业而言,职工养老保险是由政府、企业和个人共同建立的,但对非国有经济而言,政府没有承担其应该承担的责任,企业承担了建立职工养老保险的全部成本,养老保险金只能靠企业和职工个人来积累。在这种条件下,非国有经济建立职工养老保险的成本远远高于通过奖金或红利的方式对职工进行补偿所带来的成本,其建立养老保险体制的动机严重弱化,养老保险覆盖面窄的问题没有得到有效改善。
(五)养老保险基金管理混乱,缺乏有效的法律保障。
目前我国的养老保险体制改革缺乏有效的法律保障,养老保险金的筹集、发放和管理混乱,养老保险基金的保值增值能力很低。我国养老金体制改革实行的是属地所有、属地负责的原则,即养老保险的责任主体是各地方政府,这就造成养老保险基金的管理分散化和低效率,养老保险基金的收益率很低甚至为负值,而且养老保险金挤占挪用现象比较普遍。
三、完善我国养老保险体制的政策建议
(一)多渠道筹集养老保险改革的转制成本。
养老保险改革所带来的规模巨大的转制成本,作为政府的负债必须在政府的资产负债表中以相应的政府资产或资金收入予以平衡。国家应制定一个中长期财政计划,在若干年内逐步消化和吸收养老保险改革的转制成本,否则随着人口老龄化加剧和赡养率的提高,财政隐性负债将会急剧增加,威胁未来的财政稳固和财政的可持续性。根据国际上养老保险改革的成功经验,支付养老保险的转制成本有三条主要的融资渠道:国有资产转移、征收新的税收、发行特别国债等。
1.国有资产的转移。国有资产转移所获得的资金数量是国有资产的规模和质量、资本市场的发达程度和资本市场的吸收能力的函数。对于我国而言,完全依赖国有资产转移来满足养老保险改革的转制成本是不恰当的政策选择。(1)国有资产转移收入受到国有资产的规模和质量的限制。(2)受到资本市场吸收能力的限制。虽然我国目前居民储蓄存款超过6万亿元,但如果发生大规模的资金(下转第38页)(上接第36页)转移,一些中小银行,甚至是四大国有银行都会出现流动性危机,甚至是清偿能力的危机,改革的政策取向和力度都受到很大的局限。(3)更为重要的是受到资本市场发达程度的限制。要实现国有资产在转移的过程中不缩水和不引起股市震荡,必须具有发达和完善的资本市场。对于我国而言,要在短期内完善资本市场是不现实的。
2.在继续实行财政收入增量3%转入养老保险基金政策的同时,开征新税种或提高某些税收的税率。政府可以运用政府的强制力增加新的税收以平衡养老保险改革的转制成本,但这些税收不应成为政府对在职职工的养老保险的未来承诺,不应与纳税人的未来利益挂钩,而只是用于对养老保险转制成本的消化和吸收,否则政府的隐性直接负债将会剧增,而缺乏必要的资金来源。在税种的选择上要坚持税收中性的原则,主要选择具有累进性特征的税种。
3.发行特别国债。发行长期的特别国债是政府支付养老保险转制成本的又一条可行的筹资渠道。智利的经验表明,通过制定恰当的政策,特别国债相当大部分(40%)由养老保险基金持有,既可以使养老保险转制平稳过渡,减小震荡,使转制的成本最小化,又可以从体制上改变政府管理养老保险基金的低效率和养老保险基金的挤占挪用问题。
(二)有效抑制养老保险基金的支出规模,使养老保险的水平与经济发展水平相适应。
养老保险需求是无限的,而资金筹集的水平是有限的,是一定时期经济发展水平、人均收入水平、就业率、赡养率的函数。养老保险水平应保持在一个合理的区间:其最低应高于职工退休后生存的需要,最高应低于劳动力的边际收益。养老保险水平高于劳动力的边际收益,将对劳动效率产生抑制作用。目前体现劳动力边际收益的最佳指标是人均收入水平,而不是工资水平,所以养老保险统筹部分应与人均收入挂钩,确定一个合理的替代率,而不是目前所实行的与工资挂钩的政策。同时,要实行区别对待的原则。
(三)养老保险基金管理市场化、规范化。
我国养老保险体制改革所面临的流动性困难和清偿能力不足,一方面是资金的筹集不足,另一方面则是管理的问题。
1.分别成立中央级养老保险基金和地方级养老保险基金。养老保险体制改革不可避免涉及地方间利益转移,为了体现各地方利益,应同时成立中央级和地方级养老保险基金,把中央企业的国有股转移收入以及中央级税收收入转移到国家养老保险基金,各地方所有企业转移收入和地方税收收入的大部分(如90%)转入地方养老保险基金,小部分转入国家养老保险基金,以增强中央转移支付的规模和能力。
2.专业公司的选择上应给予外国公司或共同基金以国民待遇。国外的共同基金或保险公司有着专业经验和雄厚的资金实力,有利于养老保险基金的规范运作和风险分散,有利于减小财政对基金最低收益率担保所带来的财政或有负债规模。同时,随着我国加入WTO,金融服务领域开放进程将会加快。在这种条件下,与其被动地等待外国公司的进入,不如主动地制定政策,允许其进入国内市场,降低对国内金融市场的冲击。
3.基金细分。养老保险基金的巨大规模使其足以对资本市场产生严重的冲击,可以采取基金细分的原则把养老保险基金分成若干个小规模基金,每个专业公司或共同基金只被允许经营其中一支,经营的分散化机制可以减轻市场的投机压力,又能有效地降低财政所承担的风险。
4.逐步实现中央对地方养老保险金转移支付规范化。由于当前养老保险采取的是属地原则,中央对地方的转移支付涉及地方间利益的转移。中央政府应明确制定养老保险金转移支付标准和程序,保证转移支付公开、公正、公平,保证转移支付的效率。同时,可以有效地抑制在养老保险基金筹集时地方政府的道德风险。
