时间：2023-05-30 10:35:12
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇养老地产政策，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
一、养老地产发展的现状与遇到的困难
作为一个新兴市场和新兴产业项目，养老地产在获得全新的产业优势的同时，还存在着作为新兴产业模式所固有的不确定性和风险性，而在投资、管理、营销等一系列组织行为中还存在着巨大的变数。在养老地产这一链条中，各种企业类型都会因为面对养老产业所先前固有的高投入、长周期、经济环境在投资期间多变等复杂的不确定因素，而导致其为了应对这些潜在的投资风险而制定和确定科学合理的用来计算投入产出比的模型，而这种行为的难度是可想而知的。由于养老地产与以往各种地产类型执行的完全是不同的管理方法和营销手段，没有现成执业经验的地产投资企业集团必然造成当前相关公司明确的盈利模式的暂时缺位。虽然地产投资相关企业资本的长期性很好的迎合了投资养老产业期限较长的特征，这也是时下能够支撑养老产业的基本认可和辨识依据。但目前养老社区有着极为不明的用地性质，依据的是很高的地价，这就给未来的收益带来的极大的不确定性，内涵着极大的风险隐患。作为一种资金密集型产业链条，养老地产肯定要大量的投入资金，从而带动了全社会产业链进一步重视和考虑倾向养老地产的盈利模式和性价比。但这种考虑至今还只是停留于理论上，尚未有成形的模式和成功的经验作为参考和借鉴，对于已经进入或者即将进入养老地产开发的企业来说，一切都还是未知数。因此，基于养老地产业较为新兴的产业特征和不确定的营销模式，需要进行冷静的思考和运营把握。
二、如何确保养老地产的可持续发展方式
第一是法律法规方面的突破， 应该争取对老龄事业的国家立法"近期应该尽快出台国务院， 包括地方政府的行政管理法规和一系列的技术要求规范， 做到有法可依， 有章可循； 第二， 对于进入养老产业的门槛制度的突破， 要制定有利于或要鼓励和吸引社会资金的进入制度， 也包括吸纳国际的资金！ 技术！ 管理等方面； 第三， 在规划用地方面的突破， 应该有老龄养老用地的一席之地， 在进程改造当中要配养老公共设施和养老住宅；第四， 优惠和扶持政策的突破， 对于不同形式的养老模式， 应该给予相应的在土地！ 规划！ 财政！ 信贷！ 税费！医疗等方面的扶持政策； 第五， 多元化以房养老模式的突破" 除了要研究倒按揭！ 反向抵押贷款等形式外， 还要探索-以小换大！ 委托. 等等模式， 解决老年人有房没钱的问题， 通过这样一些突破， 我们国家老龄事业！ 养老产业会有更大的发展"
三、改进养老地产发展模式的建议
1、健全优化养老地产的产业链
当前我国的养老地产还处于摸索阶段，因此首要的任务是应推进养老产业链的形成，从而促进养老地产的开发和建设。目前我国的养老产业链条尚处于形成过程中，如建设资金投入、建设用地提供、设施设备配备适老化用品购置、运营管理引进等环节都有待进一步衔接。可以说，完善的养老产业链条是促进养老地产项目开发和建设的重要前提，只有相关完整的环节能够得到顺利衔接，才能有效促进养老地产的顺利发展。目前既需要建设良好的信息平台来衔接各个环节，同时也需要政府出台支持政策来培育各环节的成长。针对产业链的优化健全，还要通过制定针对性的产业标准，需要有关部门制定政策和标准以加强规范和引导养老地产行业的健康发展，从而应对在实际建设中所遇到的由于产品多样化和建设主体多元化所造成的水平不均衡问题。同时国家还要出台各种政策来鼓励养老机构的健康发展，促进产业布局下养老项目的多样化和有序化。
2、政府出台切实可行的优惠政策， 鼓励民间资本进入养老地产服务领域
为鼓励更多的开发商进入养老地产，政府需要出台切实可行的优惠政策。一是鼓励民间资本进入养老地产服务领域。在规划审批、投资核准、融资服务、财税支持、土地使用、医保定点等方面，贯彻平等准入原则。二是实行同等待遇。凡各级政府给予公办养老地产服务项目的优惠扶持政策与措施，也适用于民营养老地产服务企业；给予非营利性机构、组织的各种优惠待遇和政策，也同样适用于从事同类服务活动的民营养老地产企业。
政府各相关部门要关注、关心养老地产的发展，作好服务工作。继续加大资金保障力度，建立养老服务资金保障制度，将发展养老服务的经费列入专项财政预算。推进试点建设工作，推行优惠政策，吸引社会捐助和公益慈善组织多渠道投资养老服务业；进一步完善社区养老服务机制，规范养老服务标准，选择有信誉的企业进入社区养老服务行业。
3、吸取国外开发养老地产的经验
英国老年社区的特点是配套设施齐全的全龄化大型老年社区，也称聚集住宅或退休之家。英国的老年社区建筑规模大，具有完善的配套设施与功能区划分，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过80种以上，是集居住、商业服务、度假疗养于一体的大型综合社区。美国老年人的居住设施大致分为5类：独立式住宅、老年公寓、养老院、护理院和老年养生社区，每一类辅以相应的服务管理体制。
4、探索国内养老地产项目的经验
“以房养老”模式以北京太阳城老年公寓为代表，采用反向抵押的逆按揭方式。这一概念是从西方引入中国的，在老龄化现象日益突出、独生子女负担加重的当今社会，该模式无疑是未来老年人减轻养老负担的一种很好的方式。
5、开发商应该探索独立开发或合作开发的模式
养老地产对现金流要求非常高，除房地产开发公司外，一些保险公司、商业地产运行公司、医疗公司等也有进入养老产业的意愿，开发商可与此类公司合作开发养老地产，增强资金、资源实力，分散开发风险。同时，要做好项目前期准备、项目策划和可行性研究。
四、总结
我们需要认清养老产业的核心和实质，政府应该承担政府的责任，开发商应该认清自己在这个产业中的定位和角色， 医疗资源应该首当其冲促进养老产业的价值链和服务链的构建， 全社会在共同做养老上达成共识。保险、投资、运营管理、社工体系、志愿者等方方面面共同参与， 这个产业才有希望， 才能成功。
参考文献：
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[2]王林秀，朱超强. 养老地产联盟运营模式研究[J]. 改革与战略. 2012（01）
关键词： 旅游养老；模式；创新
一、 旅游养老定义
旅游养老是异地养老的一种，指老年人随着季节的变化，选择更舒适的环境，短期或者长期在异地以旅游方式享受生活的一种养老模式。换句话说，旅游养老在本质上属于老年度假旅游，是老年旅游者以异地养老的形式而发生的不以工作、定居和移民为目的的旅行活动的总称。正是由于旅游养老的兴起，旅游养老地产作为一种新兴产业越来越受到广泛关注。
二、海南冬季旅游养老度假区商业模式分析
近年来到海南过冬的“候鸟”老人急剧增多，海南已成为全国最热门的“候鸟”老人聚集地，“候鸟型”养老产业目前已经成为海南的支柱产业之一。
（一）海南旅游养老的优势
1.资源优势。海南空气负氧离子含量极高，空气清新，生态良好，被誉为“天然的大温室”。这种得天独厚的气候环境资源便是海南旅游养老产业成功的巨大优势。2.政策优势。针对这“候鸟”老人的需求，海南政府也相继制定了有关政策，营造了和谐良好的“候鸟式”养老氛围。将老龄产业纳入国民经济社会发展总体规划和国际旅游岛建设当中，开发和建设功能配套的养老示范社区，面向国内外市场建立高端的综合性“国际休闲养老专属区”。
（二）海南旅游养老的劣势
1.资金匮乏，产业未规模化。旅游养老地产在国内起步较晚，因此很多机构因风险的缘故都不愿意投资，导致海南“候鸟型”养老产业资金匮乏，缺乏大型优质的养老机构，已有养老机构规模较小，设施落后。虽然政府每年都会有财政资金补贴养老产业，但是只针对当地老人，而养老机构的服务对象大都是“候鸟”老人，因此无法享受政府补贴，很大程度上制约了养老地产做大做强。2.医保合作区域窄。海南尽管已与一些城市进行医保异地结算，但面对大量的来自全国各地的“候鸟”老人，医保异地结算依然显得心有余而力不足，并且，正是因海南冬季旅游养老的特点，与海南合作的医保异地结算城市多为北方城市，这也造成其他地方的“候鸟”老人为了节省医疗开支在转回本地医院时身体忍受不了旅途的辛劳。
三、旅游养老的现状分析
2014年，中国老年人口数量达到2.02亿，占全国总人口的14.8%；根据预计，2020-2050年为我国人口老龄化高发阶段，老年人比重上升到25.8%。据全国老龄委调讼允荆我国老年人出游意愿越来越高，目前已经占到旅游总人数20%以上。在众多的旅游方式中，文化及养生型的休闲旅游更受老年群体欢迎，该方式更灵活，更尊重老年人的选择，非常适合老年人慢节奏、低强度的旅游特点。由于我国独生子女政策的特殊国情，中国旅游养老的市场非常巨大。
四、四川都江堰夏季旅游养老地产项目的构建研究
（一） 四川旅游养老地产现状分析 。在四川，养老地产并不鲜见，已经有20家企业（机构）正在积极探索养老地产。但成功的项目特别少，目前只是概念性的话题或者说地产商宣传的亮点，并没有在后期的运营和管理上将养老的概念落到实处，可以说四川还没有纯粹的养老地产。旅游养老地产的发展遭遇瓶颈主要存在两个问题：一是政府对养老用地支持力度不够。二是养老服务团队缺乏。但是，这几年四川养老地产真正开始变化：寻求与专业机构合作，后期的运营商以老年人作为绝对的服务中心，量身定做各项服务指标等等，这些都在逐渐改变成都养老地产的现状。
（二） 都江堰构建夏季旅游养老地产的优势分析
1.旅游形象。四川一直是旅游大省，拥有很多的旅游资源，且旅游人数众多。都江堰作为其中一部分，旅游形象鲜明，且深入人心。2.气候优势。都江堰属于中亚热带温润气候区，四季分明，夏无酷暑，冬无严寒，温度变化都不大。雨量充沛，云雾多，日照少，气候宜人，因此特别适合度假休闲。3.资源优势。都江堰的旅游资源十分丰富，有李冰建造的都江堰、有历史悠久的街子古镇、有道教起源青城山以及许多自然风景秀丽的地方。且处于旅游大省四川，就近的旅游资源十分丰富，包括九寨沟、黄龙、平乐等。4.交通优势。毗邻成都的都江堰坐拥成都的航空港、铁路、水路、公路、管道运输等运输方式的快速发展为老年人旅游养老提供便利的交通保障。5.客源优势。都江堰周边有贵州、湖北、湖南、陕西、成都。这几处人口老龄化都相对严重，且需求较大，给都江堰带来了巨大的客源。
（三） 都江堰构建夏季旅游养老地产项目的措施 。通过以上分析，可以看出都江堰有其独特的优势和条件进行开发旅游养老地产，通过对海南冬季旅游养老商业模式的经验分析，结合都江堰的具体特点，提出以下措施：
1、政府方面
（1） 相关政策制度的完善。都江堰的各相关部门可以在原有制度上商议出更为规范的旅游养老制度，明确旅游养老单位的权利、义务和责任。同时积极出台政策支持旅游养老的开发和建设，并在土地、税收等方面给予政策支持，如土地廉价批租、价格优惠等。发展改革委可以在景区规划出相关旅游养老用地，鼓励更多的企业投身到旅游养老建设中来。还应制定一系列的旅游养老管理的法律依据和收费标准，并联合养老管理部门建立经营准许制度，加强对提供养老服务单位的监督力度。（2） 加大对养老旅游地产的宣传。政府可以通过政府的形象和渠道，如旅游局可以在其官网上正面宣传旅游养老地产，提高公众对于旅游养老地产的认知度，促进旅游地产的发展，也能够使有养老需求的人们可以关注到都江堰的夏季旅游养老地产项目。 （3） 医疗保险方面的支撑。都江堰政府还可以与成都各县市，特别是有名的医院，如华西医院、省医院、等医学机构合作，使老人能够得到更好的健康保证。同时还可以和全国其他省市进行合作，完善异地就医、异地医保结算等惠民措施，方便养老者及时就医。
2、旅游养老地产开发企业方面
（1）都江堰可以实施农家乐+公寓式的商业模式，进行“润物细无声式”开发方式，改变传统的暴力开发，在坚持原有景区特色的基础上进行开发改造。都江堰农家乐已经比较成熟，但是不规范运营，这样既保护当地农家乐的利益，也能让养老者感受到公寓式服务的便捷。（2）连锁式异地置换旅游养老。同一批“互换性”养老机构合作，通过地产与机构、机构与机构、地产与地产的互换来增加旅游养老地产的置换性，提高附加值。（3）创建医疗体系一条龙服务。与政府合作实施异地医保等政策，同时培养高素质的专门养老服务医疗人员，提高医疗水平，解除老人及家人的担忧。（4）旅游地产项目与景区的结合度更加无缝化。通过在青城山、都江堰等景区设立属于旅游养老地产的休闲娱乐室、观光导游等一系列的措施。如在青城山可以设置礼佛专用室供老人礼佛打坐静思，既娱乐又健康养生，让养老者能更好的体验到旅游养老与其他养老方式的真正差异。（5）旅游地产项目实行“主题式旅游养老”，每两周进行新的主题项目，改善单纯养老的方式，增加养老者的乐趣。主题包括：晚霞爱情、单车环街子古镇、环保日等。 （作者单位：西华大学工商管理学院）
参考文献：
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[5] 陶敏，李万莲.我国旅游房地产开发模式评析[J].厦门广播电视大学学报，2013.（1）.
Abstract： Aiming at the problems of the large amount of capital demand， long payback period and general lack of development experience in the process of China's endowment real estate investment， the application of support vector machine （SVM） in the evaluation of the investment risk of the pension real estate project is put forward. Combined with the current situation of China's pension real estate development， the evaluation model of investment risk of pension real estate projects based on SVM is established. The results show that the model has high prediction accuracy and fast calculation speed. It can help the pension real estate enterprises predict risks in making investment decision to reduce blindness in the investment and make suitable decisions.
关键词： 养老地产；风险评价；支持向量机
Key words： pension estate；risk evaluation；SVM
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2017）11-0040-03
0 引言
随着人口老龄化程度的不断加剧，社会化养老日趋主流，而目前我国传统的养老机构供给不足、类型单一、设施简陋且服务水平低下，难以满足大多数老年人的养老需求。如何积极应对人口老龄化，解决有限的养老资源与急剧增长的养老需求之间的矛盾，成为社会密切关注的问题。作为社会养老的一种形式――养老地产，在此背景下应运而生。
养老地产是我国实现居家养老、社区养老与机构养老相结合等社会化养老的有效载体和实现形式[1]，大力推行养老地产可以有效地缓解政府的社会保障压力，解决我国目前所面临的社会化养老问题。养老地产作为特殊的新兴房地产行业，尽管其发展潜力巨大，但由于在我国尚处于探索和初步发展阶段，开发资金需求量大、回收周期长、市场定位不清晰且普遍缺乏开发全过程的经验，致使面临的风险因素复杂多样，给投资者带来巨大的风险损失。要想使养老地产在我国健康有序的发展，如何规避其投资风险，实现养老地产投资项目盈利成为目前亟待解决的问题。传统的风险评价方法有层次分析法[2]、灰色关联分析[3]、BP神经网络[4]等，但上述方法在实际运用中均存在一些不足，已不能满足养老地产项目投资风险管理的需要。支持向量机（Support Vector Machine，SVM）建立在结构风险最小化原理基础上，根据有限的样本信息在模型的复杂性和学习能力之间寻求最佳折衷[5]，以期实现经验风险和置信范围的最小化，从而获得良好的统计规律和更好的泛化能力。与传统方法相比，其具有很好的棒性和预测能力，有效地解决了小样本、非线性的问题。故从养老地产实际出发，采用SVM方法对养老地产项目的投资风险进行评估度量，为养老地产项目的投资决策提供一定的支持。
1 养老地产项目投资风险因素分析
1.1 养老地产项目投资风险因素
1.1.1 项目建设风险
养老地产项目在整体规划建设方面要求很强的专业性，从项目选址、规划设计、配套设施等各方面必须符合老龄消费群体的身体特质与心理需求[6，7]，比一般住宅功能更加具体化、细节化。养老地产项目建设风险主要包括：选址风险、适老设计风险、配套设施风险和区域规划风险等。
1.1.2 养老地产市场风险
养老地产作为一个新兴的市场，由于老年人传统的养老观念并未改变，且对该产业知识的了解欠缺，尚未被社会真正接受和认可，这将直接影响项目的售出量和租赁量，容易给投资者造成损失。养老地产项目市场风险主要包括：市场供求风险、市场定价风险、养老市场认可风险和市场竞争风险等。
1.1.3 政策风险
我国支持和鼓励养老地产的建设，近一两年国家已陆续出台不少政策，但土地、税收、金融等支持政策不够细化，并没有形成一个完整的具有法律效力的鼓励性实施环境，最终导致政策不能落实到位，这成为阻碍养老地产发展的主要因素。养老地产政策风险主要包括产业政策风险、金融政策风险、税收政策风险、养老用地政策风险等多个方面。
1.1.4 经济风险
经济风险主要指一系列与经济发展相关会对养老地产投资项目的市场产生影响的风险。造成养老地产项目经济风险的来源较多，主要有融资风险、费用控制风险、通货膨胀风险等。
1.1.5 管理风险
相对于传统房地产项目，养老地产的管理服务内容更多，工作更繁琐，管理者经验水平和养老服务水平的高低，则对运营效果具有重大影响。养老地产项目管理风险包括养老地产项目管理者经验风险、养老服务风险等方面。
1.2 养老地产项目投资风险评价指标体系的构建
养老地产项目投资风险评价指标体系要求科学、客观、全面，能够确切反映影响项目风险评价状况的因素。故基于上述对养老地产项目投资风险因素的分析，对其所涵盖的影响因素进行进一步的归纳与分类，建立养老地产项目投资风险评价指标体系如图1所示。
2 支持向量机基本原理
3 基于SVM的养老地产项目投资风险评价
选取已建成的12个典型养老地产项目作为实例分析对象，采用已构建的风险评价指标体系对养老地产项目的投资风险进行评价。
3.1 收集数据
由于影响养老地产项目投资风险的各评价指标多为定性因素，故采用专家打分的方法，听取20位养老地产项目方面的专家意见，并依据多年的研究经验对各个项目进行打分，打分的分值为：0.1，0.3，0.5，0.7，0.9五个等级，依次对应风险：低，较低，一般，较高，高五个评价等级。打分时由专家充分审核，分析各个项目规划、实际运行和经营状况，给出各风险指标的评分值以及项目的风险值，汇总整理后，得到养老地产项目投资风险专家评估数据集。如表1所示，表1中第1列为12个学习样本，U1-U17列表示专家对各风险评价指标的平均值，最后1列为专家综合评价值。以体现养老地产项目投资风险的各项风险因素指标值作为支持向量机的输入向量，项目投资风险值作为输出变量，两者构成模型训练集。选取前9个项目的样本数据作为SVM训练样本集，后三个项目的样本数据作为测试样本集，用来验证基于SVM的养老地产项目投资风险评价模型的准确性。
3.2 确定模型参数
3.3 结果分析
将后三个作为测试样本代入建立的模型进行验证，实际输出结果分别为0.4418、0.3918和0.6482，其相对误差如表2所示。
从训练模型对测试样本评估的结果可知，SVM的评价值与专家评价结果基本一致，相对误差均在可接受范围内，基本上已能符合实际评估工作的要求，说明利用支持向量机建立的养老地产项目投资风险评价模型具有良好的适用性且拟合效果较好，可以用来评价养老地产项目投资风险，并且大大缩短了运算时间。至此，基于SVM的养老地产项目投资风险评价模型已经建立起来。对于待投资的养老地产项目，只需将项目的风险指标值输入训练好的模型中，即可得到该项目的风险评价值，同时确定相应的风险等级，而且可以快速批量的进行。
4 结论
以养老地产项目投资风险为研究对象，在对风险因素进行合理分析的基础上，结合我国养老地产的发展现状，建立了基于SVM的养老地产项目投资风险评价模型。并通过实例表明，该模型能够较好的对养老地产项目投资风险进行评价，结果精确且运行速度快，能够提高投资者决策的可靠性，有效的规避风险。支持向量机与常用的风险评价方法相比，减少了风险评价过程中的主观性问题，使评价结果更为客观，并且对样本数量的依赖性较弱，通过有限样本的W习而构建的评价模型具有较强的泛化能力和推广能力。因此，将支持向量机用于养老地产项目投资风险评价具有一定的实践意义。
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目前，我国已步入深度老龄社会，60周岁以上老龄人口已达2.1亿。随着老龄人口的不断增多，老年人的养老问题日益成为社会关注的焦点。为适应我国人口老龄化现状，国家相继出台了系列政策，支持国内养老服务产业发展和服务模式创新。养老地产是一项复杂的产业，在我国尚处于探索阶段，本文在分析国内养老地产发展动态基础上，注重探讨了养老地产的服务模式与规划设计，以期为我国养老服务业健康、持续发展，提供可行性参考建议。
养老地产服务模式规划设计
养老地产是一种新兴地产形式，涵盖了房地产、保险、医疗、旅游等行业。这种地产与养老产品和服务相结合的模式，具有“养老”和“地产”双重属性，体现了养老的社会主题和地产的商业主题。其依靠房地产开发企业提供适老房产，以寓居于乐的形式，来充分满足老年人居住和生活所需。
养老地产的产品类型主要有保险资金建设的升级版养老机构，如养老院，把养老地产视为商业地产项目长期经营；开发商建设的养老地产项目，以环境优美的商品房小区辅以针对老年人特点专门设计的配套设施和服务设施。其建筑设计、规划和装饰标准接近高端住宅产品，并融入了适老化设计，从护理、医疗、康复、健康管理、文体娱乐、餐饮服务到日常起居呵护，都实现了品质地产与优质健管家服务的有机结合，不仅很好地适应了我国人口老龄化、高龄化、空巢化等新特征，也有利于老年人真正享受到“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”。
在老龄化加剧和社会经济发展水平不断提高的背景下，养老地产已经引起了各国的强烈关注，并从理论与实践维度展开了一系列的研究、讨论。在20世纪60年代，西方发达国家就已开始发展养老地产，并积累了丰富的经验；但我国目前还处于探索阶段，养老地产发展还存在较多的问题，并面临较大的市场、融资、政策等风险，契合我国国情的养老住宅建设也尚缺少经验。因此，有必要针对我国养老地产的服务模式与规划设计进行探讨。
一、国内养老地产发展状况动态
我国在2000年开始进入老龄社会，现已成为世界老年人口最多的国家，预计到本世纪中期，60岁以上老年人口将超过5亿。随着人口老龄化程度不断加剧，养老产业的需求缺口越来越大。十提出要“大力发展老龄服务事业和老龄产业”，加快养老产业向高效率、低成本、可持续转型，促进养老服务尽快实现专业化、舒适化、知识化。然而，在实践中，完整的老年服务产业链条尚未完全形成，也没有制定单独的老龄产业政策，导致国内养老机构与服务能力，不能有效满足社会所需，养老地产市场的缺口比较大。目前，90%的老年人在社会化服务协助下通过家庭照料养老，7%的老年人通过购买社区照顾服务养老，3%的老年人通过入住养老服务机构集中养老。
国内养老地产类型大致可分为三类：一是收费较低的公办养老机构；二是以社区敬老院为主的民营小型养老机构，这类机构享受政府补贴和税收优惠，拥有专门的服务团队，不过多数都经营效益不佳；三是民办大型养老机构，这类养老机构多存在于一、二线城市，投资者包括地产开发商、保险等企业，配备有医疗、娱乐、生活等完善的设施，收费较高，一般采用会员制或销售形式回笼资金。社区居家养老是我国当前一种新型的养老方式，经过试点后，现已在全国开始推广。它依托社区平台，通过整合社区各类服务资源，为老年人提供日间居家养老服务，不过因刚刚起步，服务专业水平不高，社会知晓率也比较低。
国内养老地产盈利模式采用的是“长期持有”、“出售”和“出售与长期持有相结合”的方式。投资资金主要由开发商自筹完成，融资渠道主要有私募基金、保险资金、国有资本（政府财政投入和国企投入的资金）、房地产投资信托、信托融资和众筹融资等。政府也通过税收和财政补贴等方式，对养老地产开发建设进行一定的扶持。另外，也通过金融、政策等为养老产业发展提供基础保障，但要推动养老地产健康、稳定地发展，还需要政府从更深层次上提供强有力的支持。
二、国内养老地产服务模式优化思考
养老地产在我国的发展前景非常广阔，在开发建设过程中，必须要立足我国养老产业发展实际，在借鉴国外养老地产成功经验基础上，坚持以人为本，综合考量产品区位、客户群体、盈利模式等，同时，将地产与相关配套设施有机结合起来，进行综合性开发，以实现养老地产的可持续发展。
（一）公寓式居家养老地产服务模式
根据我国当前养老地产发展状况，建设综合型老年公寓、规划养老社区，成为房地产开发商比较青睐的一种方式。这类老年公寓将居家养老与社区养老结合起来，除建有适老性住宅外，还配套建设了社区公园、健身场地和康复医疗活动中心、娱乐中心等基础设施，基本覆盖了老年人的各种生活需求。同时，老年人居家养老，又能享受到社工提供的服务，也更易被老年人和家属接受。公寓式居家养老地产服务模式在服务上注重创新，在投资上大都具有多元化特点。万科、保利等一些知名地产商，其麾下不少地产项目中，都相继增加了适老性设计，不仅使很多老年人享受到了健全、幸福的夕阳人生，也取得了良好的经济效益和社会效益。例如，上海万科全龄社区是栖城与上海万科共同打造的项目，采用的是新都市主义风格，其中56%为涉老化产品，有适老化住宅、自理型老年公寓、介护型养老公寓及涉老配套设施等，分为三级养老服务体系，成为上海万科标准化理想养老社区典范。
一、引言
我国人口老龄化速度快，老龄化水平快速上升，2014年中国60岁及以上的老年人口数已达2.12亿，占总人口的15.5%[1]，预计2050年中国老年人口数将上升至3.31亿，占总人口比重达25.6%，其中80岁以上的高龄老人将达1亿[2]。老年人口不断增长的态势使得社会对养老资源的数量和质量都有了更高的要求，然而我国养老资源的供给却处于短缺状态，效率明显不足[3]。养老问题成为全社会共同关注的焦点。现阶段中国养老模式存在着多维变化，未来养老方式呈现多元化发展趋势[4]。目前我国以老年公寓、养老院为主的老年住宅，只能满足老年群体基本的居住需求。全国“十三五”规划明确提出，积极开展应对人口老龄化行动，建设以居家为基础、社区为依托、机构为补充的多层次养老服务体系，通过购买服务、股权合作等方式支持各类市场主体增加养老服务和产品供给[5]。这些政策为养老地产的发展提供了有力的保障。同时，我国人口老龄化的发展使得老年旅游需求大幅提升，老年人旅游消费空间不断扩大。国务院办公厅《关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见》（〔2015〕62号），提出积极发展老年旅游，鼓励开发多层次、多样化老年旅游产品。随着渐进式延迟退休年龄政策的实施、异地医疗费用结算和商业保险制度的日益完善，“旅游+新型养老模式”尤其是养老地产的开发，将为老年人养老问题的解决提供有效途径。
养老产业是第三产业中附加值较高、关联性较强的产业，从旅游发展、养老需求等层面来看，旅游城市具备发展养老地产的优势和条件，能够实现旅游与养老双重功能。相关学科对旅游养老进行了诸多有益的探索。国外关注养老地产的市场特征研究。Karen M.Gibler，George P.Moschis和Euehun Lee研究了养老地产消费者的消费特性和消费原因，提出高学历老人与其他老年群体相比，明显倾向于选择可提供优质服务的大型老年社区[6]。John F.Ermisch和Stephen P.Jenkins对影响老年人选择养老地产的因素进行了研究[7]。Rebecca L.H.Chiu和Michael H.C.Ho通过研究老年群体的消费能力和消费需求，认为出租型养老地产是最符合市场效率的类型[8]。对于影响旅游养老的因素，J. Hanna， L. Lévi and S. Petit提出老年人对旅游养老的选择主要取决于人均国内生产总值和收入分配，以及文化距离和欧洲国家垂直产业内贸易背后的驱动力[9]。国内学者对旅游养老的内涵进行了分析。李松柏认为旅游养老在本质上属于老年度假旅游[10]。王玉对比了我国典型的家庭养老、机构养老、社区养老与旅游养老之间的关系与区别[11]。同时，国内学者还明确了旅游养老的类型。刘静霞将旅游养老分为观光休闲式、分时度假式和置换式三种模式[12]。袁开国等提出旅游养老类型可按时间长短、地域性、首选因素等标准进行划分[13]。在养老地产的开发方面，研究表明农村公寓式养老地产商业开发、异地置换养老地产开发、专项医疗养老地产服务、旅游地产项目与景区无缝化开发均是今后旅游城市养老地产开发的重要模式。综上所述，国内外研究各有侧重，国外主要针对老年人的消费能力和市场特征进行分析，而国内在这一方面的研究明显不足，对于旅游养老的理论分析和实践应用研究仍处在探索阶段，尤其是在老年旅游消费潜力释放和养老问题突出的背景下，旅游城市养老地产开发适宜性的测度和评价将是今后研究的重点。因此，基于国家“十三五”规划建议中提出的“多层次养老服务体系”的战略要求，本文构建一套全面反映旅游城市养老地产发展适宜性的评价指标体系，以中国优秀旅游城市青岛市为例，对其发展养老地产的适宜性进行系统评价和综合分析，揭示其养老地产发展的特征与趋势，为推进青岛市养老地产发展、发挥旅游养老功能提供决策参考。
二、旅游城市养老地产的内涵及特点
旅游城市环境优美，资源丰富，具备吸引老年人旅游和养老的独特优势。旅游城市发展养老地产，可兼备“旅游”和“养老”双重功能。依托旅游资源和环境，体现其休闲度假特性；养老功能则决定了它的服务对象是老年人，必须满足老年人养老度假、医疗养生、娱乐休闲等多样化的需求。因此，旅游城市养老地产是以旅游城市为依托、以商业开发为目的的养老住宅，并具有适合开展旅游养老活动的旅游资源、旅游基础设施和其他相关条件。具体来说，就是为解决老龄人口休闲、居住、生活问题而设计的集旅游、住宅、服务、医疗等为一体的复合地产项目。这类地产项目的开发从建筑设计到项目规划再到装饰标准同普通住宅地产有所不同，其建筑产品的开发接近于高端住宅开发的规律，创新核心在于适老化设计[14]。旅游城市养老地产具有以下特点：
一是选址的综合性。在旅游城市进行养老地产的选址时，要综合考虑旅游资源、生态条件、居住环境等多方面因素。传统的养老地产在选址上更多的是以养老为出发点，满足老年人的需求，而旅游城市养老地产的选址需要兼顾老年人的旅游需求和养老需求。
二是设计的适老性。养老地产与传统地产的一个最大区别在于它除了需要满足地产发展的基本配套设施外，还需要在老年人的日常使用设备上加大科技含量，以简化使用步骤，在满足老年人心理和生理需求的基础上，给老年人提供最便利的服务。对住宅的规划设计方面要求比较高，如要求无障碍设计、要有紧急呼叫系统、配备相应的医疗急救设施等[15]。
三是消费对象的特殊性。由于房地产市场环境的特殊性，旅游城市养老地产的消费群体主要是老年群体中的中高层收入者，既有旅游需求又有消费能力的老年人。旅游城市养老地产能够提供各种便利，满足老年人旅游养老的各项需求，实现老年群体对高质量生活水平的追求。
四是效益的多样性。旅游城市养老地产既要满足旅游功能，又要满足养老功能，还要满足地产功能，其经济效益、社会效益、生态环境效益高度融合，因而作为一种新型地产产业形态，具有良好的发展前景。
三、评价体系与研究方法
（一）青岛市养老地产发展状况
青岛市地处山东半岛南部，濒临黄海，海岸线曲折，岬湾相间，旅游资源独特且丰富。同时，青岛市空气湿润，温度适中，具有十分适宜的养老环境。据青岛市环境状况统计公报数据，2014年青岛市可吸入颗粒物（PM2.5）年平均浓度为59微克/立方米，低于北京市、天津市等优秀旅游城市，空气质量优良率较高，因此，作为中国著名的滨海旅游城市，青岛市发展养老地产具有良好的资源与生态环境优势。
近几年来，青岛市在原有的敬老院和老年公寓的基础上，已开始积极推进养老地产的开发。石老人桃源乡养老服务中心是青岛第一家养老地产项目，其依山傍海，环境优美，主要面向老年人提供旅游养老服务，满足老年人旅游养老需求；2013年底，依托德国先进的养生养老服务理念和标准，青岛市开发了芭东和园地产项目，重在满足老年群体的养老需求；2014年4月，万科怡园开始接受预订，项目周围分布有4所甲级医院，同时与市立医院建立战略合作，老年消费者吃特供食材，享专属医疗，着力为老年人提供最完善的养老服务；同年11月，新华锦长乐国际颐养中心正式对外营业，它是目前国内首家充分引进日式颐养服务模式和服务理念的高端老年颐养中心，也是华东地区最高端的老年颐养服务中心之一。如图1所示，目前青岛市的主要养老项目集中于
沿海一线，优越的地理位置和宜人的气候为青岛市吸引了众多老年游客。2012、2013年，青岛市连续两次在全国最适宜退休城市中名列前三，具有发展旅游养老的先天优势，银发旅游市场开发潜力巨大。因此，有必要进一步对青岛市养老地产发展的适宜性进行评价，以从养老供给角度挖掘老年人旅游消费需求。
（二）评价指标体系的构建
在综合考虑青岛市养老地产发展现状及旅游养老需求的基础上，通过总结相关研究文献、分析老年群体对养老地产偏好及旅游行为规律，将旅游城市养老地产发展适宜性评价体系划分为旅游环境子系统、养老环境子系统和地产环境子系统，利用德尔菲法（Delphi Method）和层次分析法（AHP）[16]，对各个子系统的重要性进行打分并确定权重，再对每个指标的重要性进行打分，并确定各个指标间的相对重要程度，最终得到青岛市养老地产发展适宜性评价指标体系及其权重，如表1所示。
在旅游环境子系统中，选取游客满意度指数、接待游客人数、A级景区数、星级饭店数、空气质量优良率5个指标，作为衡量青岛市旅游业发展情况的指标。空气质量越好，游客满意度指数越大，接待的游客数量越多，则旅游业越发达，旅游环境越好。同时，采用A级景区数和星级饭店数作为衡量青岛市旅游资源丰富度和旅游基础设施供应能力的指标，旅游资源越丰富，基础设施越齐全，越能吸引游客的到来，旅游需求就越大。
在养老环境子系统中，选取建成区绿化覆盖率、人均公园绿地面积作为衡量青岛市养老地产绿化率的指标，绿化越好，居住环境越舒适，越能吸引老年人前来养老。选取公共汽、电车辆数作为衡量青岛市交通条件的指标，卫生机构数作为衡量青岛市医疗水平的指标，交通和医疗在很大程度上影响老年人的养老需求。
在地产环境子系统中，选取人口老龄化率、第三产业比重、房地产开发投资额、商品房竣工面积、商品房销售额、城镇居民住宅人均建筑面积和主城区住宅均价7个指标，来衡量青岛市养老地产的发展情况。人口老龄化程度决定了养老地产的发展模式，人口老龄化率高，表明养老需求旺盛，养老地产发展具有较强的动力。旅游城市养老地产是强调服务理念的地产形式，尤其是旅游养老、医疗护理、休闲娱乐等服务，用第三产业比重作为衡量当地服务业发展水平的指标，从而间接评价其是否具备发展养老地产的良好潜力。用房地产开发投资额、商品房竣工面积和商品房销售额来评价房地产市场的成熟度，投资额越大，商品房竣工越多，销售额越高，则房地产市场越成熟，其发展养老地产有较大的优势。城镇居民住宅人均建筑面积反映了城镇居民的居住条件，如果城镇居民住宅人均建筑面积大，表明居住条件较为宽松，对中高端的养老地产需求就会增多。通过主城区住宅均价来衡量房地产市场的发展水平，主城区住宅价格越高，房地产市场发展水平越高，作为高端地产产品的养老地产就有了发展空间[17]。
（三）研究方法
1.指标标准化。为保证计算结果的科学性、客观性和准确性，对各指标的原始数据进行标准化处理，使各指标数据最终落在[0，1]区间内，计算公式[18]为
（1）
式（1）中，（=1，2，…，；=1，2，…，）为第年第个指标的值。原始数据主要源自2010―2014年《青岛统计年鉴》《青岛市国民经济和社会发展统计公报》《青岛市环境状况公报》《全国游客满意度调查报告》《中国房地产指数系统百城价格指数报告》。
2.综合指数模型。基于指标系统性、层次性、可获得性与可比对性研究，采用多指标综合指数模型对青岛市发展养老地产的适宜性水平进行量化测度。公式为
（2）
式（2）中，为目标层的指标指数值；是准则层的指标权重；为目标层所包含的准则层指标个数；为准则层的指标值数值；为准则层所包含的指标层指标个数；为第年第个指标的标准化值；是指标层的指标权重。
（四）评价结果分析
根据评价指标体系与综合指数评价模型，绘制2010―2014年青岛市养老地产发展的适宜性指数变化图（见图2），青岛市养老地产发展适宜性水平呈现波动变化的态势。首先，2010―2012年养老地产发展的适宜性水平快速提升。2009年我国明确了旅游业在国民经济中的战略性支柱产业地位，青岛市出台一系列措施积极发展旅游业，加大了度假休闲、文化观光、海洋旅游、乡村旅游、高星级酒店、餐饮娱乐购物、旅游基础设施等多个类型旅游项目的投资力度，旅游景区开发数量和质量显著提升，旅游环境得到不断优化。2010年以来青岛市摆脱全球性金融危机的负面冲击，经济稳定增长，养老环境吸引力不断提升，同时，房地产投资和销售规模迅速增长，养老地产开发和建设力度不断加大，使得青岛市养老地产发展的适宜程度显著提高。其次，2013年青岛市养老地产发展适宜性指数呈现显著下降态势。究其原因，伴随城市建设规模增长，污染物排放不断增加，雾霾天数明显增多，空气环境负荷越来越重，该年份青岛市空气质量优良率出现下降，旅游环境质量受到影响。受中央“八项规定”和“六项禁令”政策影响，青岛市高星级饭店的游客数量和消费总量明显减少，在一定程度上影响了高端养老旅游市场的开发。从房地产环境上看，2013年青岛市房地产市场需求旺盛，各种政策成为楼市“催化剂”，中高端住宅与低价刚需盘的快速销售，推动了青岛市房价的全面上涨，使得养老地产投资更为谨慎，养老地产市场发展相对缓慢。再次，2014年青岛市养老地产发展适宜性指数迅速回升。近年来，青岛市旅游业保持快速增长，围绕建设宜居幸福的现代化国际城市的目标，按照旅游业转型升级要求，创新旅游产品开发体系，重点开发休闲度假旅游、海洋旅游、体育健身旅游等旅游产品。2014年青岛世界园艺博览会的举办吸引了大量的国内外游客，旅游基础设施、娱乐设施等环境得到优化，旅游形象大大提升，同时，2014年第三季度青岛市游客满意度居全国60个样板城市之首[19]，这均在一定程度上提升了青岛市旅游养老的吸引力。此外，《中华人民共和国旅游法》的正式实施，为规范养老旅游市场发展提供了重要保障。加上宜人的海滨环境和相对稳健的房地产市场，使得青岛常年位居全国宜居城市前列，这为青岛发展养老地产、丰富旅游养老功能提供了十分有利的条件。
从各个环境子系统适宜性变化上看，旅游环境子系统适宜性指数在2013年出现较大下降，这主要是由该年青岛市空气质量的下降、星级饭店的规模减小等造成的。旅游业是脆弱性产业，其经营和发展易因多种因素的出现而遭受冲击和挫折。2014年国务院出台《关于促进旅游业改革发展的若干意见》，提出优化旅游发展环境的战略部署，进一步规范旅游环境。因此，为营造良性、稳定的旅游环境，需要培养社会公众的环境保护意识，提高旅游环境的质量，并在优化旅游环境的政策制定和实施上给予大力的支持和保障。养老环境子系统适宜性指数在2013年以前变化较为平稳，2014年则显著提升，表明青岛市养老基础设施愈加完善，社会对养老问题更加关注。近年来，国家陆续推出30多项养老产业政策及指导意见，使得青岛市养老环境得到进一步优化。地产环境子系统适宜性指数则呈现出明显上升趋势，表明青岛市房地产市场发展较为成熟，服务业较为发达，随着中国经济发展进入“新常态”，中央政策以“稳”为主，房地产市场稳步发展，青岛市发展养老地产、开发旅游养老产品的优势凸显。
四、结论与建议
旅游城市养老地产的发展受到旅游环境子系统、养老环境子系统和地产环境子系统的综合影响，需要考虑众多因素。针对我国日益凸显的人口老龄化问题，旅游城市养老地产的发展有其必然性，但目前看来，青岛市养老地产的发展还处在起步阶段，根据旅游城市养老地产的特点及老年人的旅游需求、养老观念和习惯，结合青岛市养老地产的发展现状和国家政策的支持，并借鉴和学习国外典型旅游城市养老地产的发展经验，为青岛市养老地产发展与旅游养老功能提升提出以下建议。
（一）丰富老年旅游产品，为旅游城市养老地产的发展奠定基础
依托青岛市独特的海滨风貌，结合老年人的旅游需求特点，创新老年旅游产品开发体系，营造优良的旅游环境，以吸引更多的老年人投资养老地产。比如可以在地产开发区内规划各类旅游养老项目，紧紧围绕养生养老，开展多种诸如太极、散步等老年娱乐项目；同时，配备医疗服务中心，定期为老人检查身体，开展养老讲座，制定养生计划，使老年旅游群体在居住中感受到更多的人文关怀；依托重点景区在周边配套开发养老地产及旅游养老项目，满足其旅游养老的需求，景区内适当增加适合老年人身体条件和兴趣爱好的项目，以增强老年人的旅游体验性。
（二）完善养老配套设施，为旅游城市养老地产的发展明确方向
旅游城市养老地产面向的是有较高消费能力且追求高质量生活水平的老年人，地产的建设需配套和完善商业、会所、老年文化活动中心、健身房、急救中心和老年医院等设施，以满足老年人的各类养老需求。比如崂山区流清河景区因其良好的空气质量、宜人的海滨风情以及较少的拥堵吸引了众多老人前来养老，因此，可以在此规划养老地产项目，修建旅游养老度假村。因其距市中心较远，可以适当修建老年文化休闲中心和老年养疗康复中心，为老年人提供休闲娱乐和健康检查的场所，让老人在舒适的环境中获得最佳的旅游体验。关一线宜人的居住环境、较高的绿化覆盖率以及完善的医疗设施，可以打造成为青岛市旅游养老发展的核心地带。
我国老龄问题愈益严重，引发各界关注。随着中国老龄产业将迎来爆发式增长，目前也是国内外养老企业开拓中国养老市场的最佳时机。一批房地产企业正抓紧时机，抢先战略布局。
不过，也有业内人士表示，解决中国老龄人口养老问题，绝非一朝一夕之功，需要配套政策、社会力量等多方参与。 房企布局养老产业
据统计，目前我国老年人口已超过2.1亿，而且在今后的40年里，60岁以上老年人口每年以1000万的速度增加。到2050年，中国老年人口的消费潜力将增长到106万亿元。
与发达国家不同，我国老龄化有几个特点：
一是规模大。每年以1000万的人口增长，到2033年将突破4亿人;
二是速度快。老年人口基数大，增长快，本世纪前半叶，全球60岁以上人口比例上升11.8%，我国则上升23.6%;
三是峰值高。2040年到2060年，中国老龄化存在一个凸起的高峰;
四是发展不均衡。2030年，我国农村老年人口比例将突破33%，高于城市12个百分点，少数省市会突破30%，我国老龄化会出现一个高龄化、空巢化、失能、半失能人口出现剧增;
五是人口老龄化的高峰与人口数量高峰相重叠，需要长期保持一个适度低生育水平。
全国老龄办副主任肖才伟认为，近几年，尽管我国老龄产业得到一定发展，但我国老龄产业和国外相比存在较大差距。特别是老龄产业政策、老年产品研发、老年用品品种和专业化护理等方面，仍存在不小差距。
随着老年人口数量的攀升，我国养老形势日益严峻。这既是重大的社会问题，但也同时带来一定的市场机遇。基于这样的形势，养老产业逐渐成为企业眼中的朝阳产业。以万科、绿城、保利等地产公司为代表的一批企业，已在养老产业展开布局。
保利创新产业投资有限公司副总经理李晓明表示，早在3年前，保利地产就在全国开始战略布局和产业尝试。
目前，保利地产在机构养老方面覆盖半介护、全介护和全龄综合型三种业务模式。已建和拟建养老设施面积达14.18万平方米，总床位张数达2356张。目前，已在北京、上海、广州、成都、三亚、阳江等城市有在建项目。 到2050年中，国老年人口的消费潜力将增长到106万亿元。 养老产业是蓝海？
“第一个试点是北京的西山和熹会。2012年投入运营，截至目前，入住率达93%。从运营现金流平衡和满床率主要指标看，经营业绩已经提前两年达到原有预期。这充分说明市场的发展比我们想象的来得更快。”保利创新产业投资有限公司副总经理李晓明分析。
房地产企业与大型保险机构合作共建养老产业也是近年来的一大趋势。目前，万科、金地、金融街、佳兆业、碧桂园等房企被险资大鳄举牌或入股。《财经国家周刊》记者了解到，保利地产年内也将联合国内大型保险机构，设立养老产业基金，发起规模30亿元，将成为国内最大规模的专项产业基金。
按照规划，保利地产在机构养老方面，计划至2020年，实际运营机构总数达80个。在社区居家养老方面，预计未来3年内建200个生活馆，实现保利地产40余个城市社区的全面覆盖。此外，还将开发新型养老综合社区，功能配套适老化、生活氛围去老化的全龄、亲情综合社区。从幼年到暮年，满足全家多代日常居住与养老康复需求。在配套上，幼儿园、老年活动中心、医院、养老机构、护理院配套完备。选址在交通便利的城郊结合部或近郊景观较好处，弥补目前市场空白。
李晓明还透露，未来保利地产将加大产业链布局，借助国家部委政策的相关资源，通过并购和战略合作等方式，整合国际一流的养老研究机构、培训机构、医疗机构，培育养老机构健康网上商城和互联网信息服务，形成全产业链布局。
但在业内人士看来，虽然从需求端和政策来看，我国的养老产业前景一片美好，但在实际操作中，究竟有多少老年人能够支付得起庞大的养老费用，政策具体落实、专业人才素质等方面都面临不少难题。
陈首春：养老产业分为福利型养老和商业型养老。福利型养老主要由政府负责，针对低保户、五保户和中低收入人群，比如公办养老院、福利院、敬老院。商业型养老由企业建设运营，政府提供支持，这种养老模式，现在还处于初级阶段，主要是应对目前社会越来越多的具有一定支付能力，同时要求较高服务品质的养老需求而开发建设的养老项目。
养老产业具有运营服务的本质属性，持有及通过长期稳定经营获得收益。养老产业链比较长，涉及法律政策、金融投资、规划设计、地产开发、养老服务、老龄用品、人才培养等，后期的运营管理和服务以及养老人才至关重要。
养老地产是养老产业中非常重要的硬件组成部分，由于其房地产开发的本质属性，追求投资回报效率是其最大特质。
养老社区不仅仅是养老地产，还要有针对老年人的配套服务和人文环境。
《新经济导刊》：“老有所养”是社会保障的一部分，许多企业和投资机构纷纷涌入，试图分享养老产业这块大“蛋糕”。有人担心，企业逐利的本性是否会扭曲“养老”这项民生事业，您对此怎么看？
陈首春：对于养老，政府和企业的角色定位是不同的，相当于保障房和商品房，政府应该负责中低收入的福利型养老人群。养老虽然是公共服务产品，但不一定必须是福利，既要有政府保障的养老刚需人群，也要有市场化运作的营利性养老机构和企业存在。“老有所养”是指政府负责的那一部分中低收入人群，而有一定经济条件、希望得到更好养老服务的人群可以通过市场去解决。所以，不要把养老等同于公益，也不要不敢谈盈利，针对不同的养老人群，可以采取不同的养老渠道。
不管是房地产企业，还是保险企业，都是瞄准了市场化的需求。针对收入和消费需求的不同，既可以做高端的养老别墅，也可以做中低端的养老住宅和养老公寓，好比五星级、四星级酒店和连锁酒店一样。
目前房地产开发商进入养老产业，条件并不具备，我也不认为房地产企业能成为未来养老产业的主流。房地产商是一个集成商，主要职能是生产和销售房屋产品。当然，养老不可能没有硬件产品——房屋，但仅有这个硬件产品远远不够，养老更多的是服务，提供一种适应老年人需求的生活方式。开发商只是提供了养老产业最基础、最前端的硬件产品而已，它必须在养老产业的发展和完善过程中从事养老地产开发。
最近有微博总结了知名房企2013年发展战略的关键词，没有一家房企谈到养老地产。房地产商现在进入养老地产是一件很不靠谱的事情，即使提养老地产，也只是噱头。
《新经济导刊》：近几年，一些房地产企业和保险企业纷纷抢滩养老地产，但效果并不理想，甚至有“圈地”、“噱头”、“变相开发”的质疑，请您分析一下？
陈首春：目前，政策环境和产业环境都不支持开发商进入养老产业，有打着“养老”名义圈地的嫌疑。五年前靠“养老”拿地还有机会，最近一两年已经没机会了。地方政府看得很明白，不相信开发商的所谓承诺。
虽然有的房企和险企已经在开发养老地产，但面临尴尬境地，因为房地产商和保险企业不具备运营养老机构的能力；而且，地产商也不愿意做养老机构的工作，因为回报率与普通住宅相比可谓天壤之别。开发商根本不可能去做利润率不到10%的养老服务。
养老地产是说得多，做得少，迟迟看不到实际案例。北京太阳城是一个特例。它是12年前获得的土地，截至目前，发展得不错，但也是非常心酸的。当时拿地的成本是20万/亩，现在那块地至少增值10倍以上。北京太阳城的成功得益于这十几年房地产市场的高速发展，如果以现在的土地价格去做养老社区，基本不可能。
《新经济导刊》：养老地产与住宅地产、商业地产、旅游地产相比，发展相对滞后，中国养老地产面临的主要问题是什么？
陈首春：养老地产之所以滞后，我总结了三点：一是目前国家的政策和法规并不支持养老地产的发展。今年之前还没有看到针对养老的土地出让，规划设计里也没有专门的养老用地。最新消息是，北京2013年在顺义要拿出一块土地作为养老用途，大家都在等待。
在土地财政的背景下，各级地方政府的土地指标非常奇缺。同样一块地，按住宅用地的出让价格远远高于养老用地，所以，地方政府没有动力供给养老用地。北京太阳城是住宅用地，基本是靠自有资金和施工单位的垫资来滚动开发的。
江西省的一个市长曾对我说，开发商来这里做养老，我不支持不反对。土地公开拍卖，你摘牌成功，一分钱不能少，你可以在这块土地上做任何养老用途。如果你能把民政部的指标带过来，地价可以商量。这反映了地方官员对待养老地产的一种普遍态度。
二是开发商做养老地产大多是噱头，最多只是一种尝试。基于高地价，开发商也要算经济账，开发普通住宅会很快收回成本，而做养老项目，即使小比例也是个大问题。现在的养老地产有在居住用地、工业用地、医疗卫生用地、产业用地上做的，惟独没有在养老用地上做，因为根本就没有养老用地。有的开发商在医疗用地上建养老地产，成本相当高，出租很贵，消费者接受不了。
三是养老没有形成产业，缺乏管理运营团队。尽管保险企业做了一些养老项目，但在管理运营方面也没有办法。保险企业作为投资人，按说不应该去做养老管理和服务，但在国内找不到合适的管理运营机构，不得不自己组建养老机构，边学习边摸索，但这不是养老产业的发展方向。
将来的情况是，20%～30%的养老项目由保险企业或地产企业自己管理，大多数养老项目应该委托外包经营管理，但市场上没有这样的专业养老服务团队可以大量输出管理，进行规模化连锁化经营。即使有的养老机构可以输出管理，也存在一定问题，因为自身定位不清晰，也缺少人才和技术储备。无论是基层的护理人员，还是养老机构的管理团队，现在都很稀缺。不像酒店业，既有高层次的希尔顿管理集团，也有经济型的如家管理集团。
房地产开发商位于养老产业的上游，主要负责养老住宅等硬件设施的建设；养老机构位于养老产业的下游，主要负责养老社区的运营、管理和服务。由于投资回报率的不同，上游企业本质上是不愿意进入到下游服务业的。当养老产业成熟的时候，才有利于地产商和险资做养老地产。当下游不成熟的时候，上游基本是忽悠。
《新经济导刊》：目前许多企业是能看到养老地产的商机，但苦于找不到成熟的商业模式，您对此有何建议？
陈首春：国家的养老政策是“9073”，只有3%的人群是靠养老机构的。北京已经有多个项目，把住宅出让用地强制搭配了养老用地指标，比如房山窦店的幸福汇。政府要求开发商建设一个较大规模的小区时，必须建一个1～2万平米的养老机构，无偿代建，好比建幼儿园和中小学一样。每个养老机构不需要建得非常大，就像如家酒店一样，几百个房间，几百个老人就足够了，符合适度经济的规模。
养老产业发展初期，硬件不重要，软件才是核心。实际上硬件的投资量并不大，1～2万平米的养老机构，几千万就够了，跟动辄数十亿的普通住宅、商业地产和别墅相比，简直是小巫见大巫。
未来，开发商不是养老产业的主角，发挥的作用也不是太大，当然也有开发商的商业机会。房地产企业投资开发养老地产，目前时机还不成熟，我建议应该等待，不要盲动。
《新经济导刊》：您提出“养老建筑常规化，常规建筑适老化”的概念，请具体阐述一下？
陈首春：现在马上可以做的是，“养老建筑常规化，常规建筑适老化”。中国处于老龄化社会向老龄社会发展的过程中，老年人会越来越多。一栋建筑要考虑到老人因素已成为普世原则，不仅仅是住宅，还包括办公楼、商场、医院等。像日本已进入到高龄化社会，无障碍设施大量覆盖，常规建筑里已随处可见。
此次老博会，在应对人口老龄化，大力发展老龄服务事业和产业，以实际举措加快推进老龄产业的社会化、市场化进程等方面，起到了积极的推动作用。而随着中国人口老龄化问题的日益加剧，养老产业的发展愈加赢得市场的青睐。根据国家发改委预测，我国老龄产业到2020年和2030年的市场规模将分别是8万亿元和22万亿元，对GDP的拉动作用分别是6个百分点和8个百分点，产业前景非常可观。然而，近年来，养老产业内部出现了较大的分化。作为该产业中最大的两个板块，医疗保健呈现出较快的增长趋势，而养老地产则尚处于市场环境的形成过程之中。
养老医疗：概念持续走强
近期，政府在医疗政策方面的扶持动作频繁，涉及医疗器械国产化、分级诊断治疗、健康与养老服务工程建设。10月9日卫计委提出，我国将逐步建立符合我国国情的分级诊疗制度。
目前，我国医疗器械行业潜力巨大。资料显示，从投资案例数量上看，2014年该行业的交易数量是2011年的2.58倍，占全部医疗健康产业交易金额的比例从2011年的2.46%上升到17.51%。从市场结构来看，基础医疗器械占整体市场的75%，为国内企业提供了广阔的市场空间。经过多年的发展，国内企业在中低端市场已具备了明显的竞争优势。而随着老龄化加速，未来医疗器械行业平均增速将高于药品行业。
养老地产：尚处于观望阶段
养老产业中，养老地产是重要的组成部分之一。然而，有业内人士指出，国内养老地产市场尚未成型，诸多企业都是在摸着石头过河，由于其发展模式的不明确、收益率的不确定以及相关政策法规的缺失，都将给养老地产的发展前景带来诸多变数。
该业内人士同时表示，目前，国内养老地产的模式主要包括以保险资金为开发主体推出的养老机构，如养老院；开发商推出的养老地产项目，如北京的万科幸福汇；慈善机构与企业合作，将公益性与市场化运作相结合，如中国红十字基金会与哈工大集团在深圳合推的曜阳老年公寓项目。然而，无论哪种模式，养老地产目前尚未形成可复制的成熟模式。
在此背景下，我国养老地产的成功案例寥寥无几。有房地产专业人士告诉记者，在计划开发养老地产的上百家企业中，真正能做好的不到10%，另外有60%的企业根本没有想好自己要做什么。“我们没有专业的养老地产设计机构，没有专门的为养老地产提供养老服务的机构，还是照传统的房地产模式来运营，这怎么可能成功呢？”
同时，记者通过相关渠道了解到，近年来，贴着“养老”标签的骗局已是屡见不鲜，部分不法地产商打着“养老”的金字招牌来圈地甚至集资，成为其赚钱的工具。
本次老博会上，保利地产（600048）董事长宋广菊表示，未来保利地产将在全国每个省会城市落地国际化的养老机构，带动保利地产居家养老、社区养老、机构养老“三位一体”中国式养老发展。此外，对于养老产业的盈利模式，已经初步建立模型，争取用3-5年的时间提高服务水平实现盈利。作为地产龙头企业，保利的本次表态无疑是为养老地产的发展注入了新鲜血液。
上市公司积极布局养老产业链
我国养老产业主要有三种形式:居家养老、社区养老、机构养老。根据各省市地区的规划,居家养老的形式占比最高普遍在90%以上,其次为社区养老和机构养老。今年8月我们调研了以上几种形式的养老机构,结论如下:
一、机构养老
未来三年将是机构养老的一个整合过程。机构养老因其资金的投入周期比较长,其盈利见效也比较慢,是政府政策支持的主要方向。目前我国养老机构差异化很大,短期内盈利的机构不足10%,其中盈利超过5%的仅占20%。主要原因是资源的配置没有合理利用,空床率较高的一般都是在地里位置比较偏的郊区。业内认为,未来三年将是机构养老的一个整合过程。
二、地产养老
地产养老看好有地产资源优势的企业。地产养老是将居家养老、社区养老与机构养老相结合为一体的社会化养老形式。地产养老相比于传统地产而言,前期投资较少、土地使用更灵活,政府扶持等便利条件。
除此之外,在业态上地产养老更注重配套医疗、体检、护理等相关服务设施。运营模式主要是会员制或租用,会员制更有利于前提投资的回收。有地产资源优势的企业在地产养老上会节约很大成本。
三、社区养老
社区养老的核心是对社区资源的整合和掌控。社区养老是依托老人所熟悉的社区,在得到家庭照顾的同时,由社区为老人提供稳定的活动场所,以及家庭力所不能及的照顾帮助服务,主要包括文化娱乐、健身康复、学习交流、家政、紧急救助、康复护理等。社区养老更看重资源的价值,只有公益性质的组织才能够参与政府的招投标、更易被街道所接纳,对养老产业参与值利大于弊。
医疗机构执业许可证对居家养老很重要。居家养老占据90%以上的市场,主要需求是医疗护理、生活护理。生活护理没有太高的门槛,而医疗护理需要具备医疗资质,办理该证件时间需要1年半到2年的周期。目前部分地区对部分人群的居家护理的支出,可以通过医保,未来有望放松到退休之后即可。
关键词：以房养老；住房反抵押；贷款养老模式
中图分类号：D9
文献标识码：A
1“以房养老”涵义及特点
1.1“以房养老”的涵义
“以房养老”的概念从上世纪90年代从国外引进，即反向住房抵押贷款，就是指通过抵押自有产权房屋的方式以获得收入的补充养老。其主要对象通常为拥有完全房屋产权的退休老人，实行方案是老年人把房屋抵押给开展业务的金融机构，如银行、保险公司等。金融机构会根据老年人的年龄、健康状况、房产现值等等因素，对其进行综合评估以后。以年月为单位，或者可以将房产价值以现金形式一次性支付给老人。在契约执行过程中，金融机构只有在老人去世之后才能获得房屋的产权，在此之前老人依旧保留房屋的使用权。待老人去世后，金融机构可通过市场途径将产权变现获得抵押房产完全的增值部分。
1.2“以房养老”的基本特点
“以房养老”模式具有以下几个特点：（1）首先，要求房屋产权明确。借款人在进行住房反向抵押贷款期间仍然完全拥有房屋的产权。实施的首要条件是具备房屋产权的完备性，同时借款人在抵押房屋期间也必须担负房产所有者依法纳税以及修缮房屋等基本义务。在借款人离世后其子女在归还清贷款本金和利息后可继承房产。（2）其次，贷款金额取决于多种因素。老年借款人能够获得多少抵押贷款金额因房产所有者的基本情况不同而存在较大差异，差异产生的主要原因主要取决于房产的价值、借款人年龄和当前利率水平这三个基本因素。（3）最后，贷款的领取存在多种方式。借款人可根据自己的实际情况选择领取不同方式，主要包括一次性领取方式，即借款人在完成合约后可将贷款一次性领取；信用限额方式，这种领取方法容许借款人控制贷款领取的时间和金额，并只需支付已领取部分的利息即可；三是按月领取方式，借款人可以在规定的贷款期限按月固定领取贷款金额，在其他时间不得领取；四是终身年金方式，即借款人可以按月I取一定金额抵押贷款，前提是借款人始终居住在被抵押的住房内，如果该住房被借款人出售或者借款人已不住在该住房，则应当立即停止领取贷款。
2我国目前存在的“以房养老”模式
2.1北京的“养老房屋银行模式”
北京市寿山福海国际养老服务中心与中大恒基房地产经纪有限公司在2007年10月共同推出了一款新型住房养老模式――“养老房屋银行”。老年人只要年满60岁便可以向养老服务机构提出养老需求，把房屋交付给中大恒基，其代替老人将房屋出租，以获得的租金抵扣养老院的费用，老年人可任意支配余下的租金。这种模式能够开展最重要的一条就是强调老人始终拥有房屋的产权。该模式实施的主体是保险公司，相比民营机构，保险公司具有相对强大的资金实力和抗风险能力，对老年人来说更有保障。但是这种模式由商业公司运行，商业公司都是以营利为目地的，老年人的权益得不到维护。
2.2南京的“租售换养”模式
南京的“租售换养”模式规定，凡是年满60的孤寡老人，并且在本市拥有60平方米以上产权，本着自愿原则将其房屋进行抵押，在经过公证之后可终身免费入住老年公寓直至老人去世，养老院在老人去世之后可拥有房屋的完全产权。这种模式就是“租售换养”，比较适合在城市拥有一套及以上住房且无子女继承的中低收入老年人群体。但是这种模式无法广泛推行最终失败的根本原因在于限定了产权房的面积及孤寡老人的年龄，使得能够适用于此政策的人数很少，范围过于狭窄。
2.3上海的“以房自助养老”模式
2007年6月，上海公积金管理中心提出一种新型的养老模式――“以房自助养老”模式。该模式规定，年满65岁的老人，可以将自己名下的产权房与市公积金管理中心进行交易，在交易达成之后公积金中心可向老人一次性付清房款，公积金管理中心再以符合市场价格的租金额度将房屋返租给老人。老年人可以根据的租赁期限一次性将钱付款给市公积金管理中心，在这期间产生的其他费用全部由市公积金管理中心承担。这种“售后返祖”的模式使老年人可以通过房屋价格和租金价格两者之间的差额来获得足够的养老金进行养老。但是这种形式也存在明显的弊端，因为要求房屋先过户给市公积金管理中心，所以房屋升值而产生的利润老年人无法获得，老年人的利益无法得到保障。因此，该种模式也很难推行成功。
2.4“倒按揭”模式
2007年10月，我国幸福人寿保险公司推出了“以房养老”倒按揭业务。规定年满62岁的老人，可将房屋产权抵押给保险公司，保险公司根据借款人年龄、生命期望值、房产现值以及预期值等多方面因素按月支付给老人一定金额的养老金直至老人去世。保险公司可在老人去世之后将房屋回收并拥有房屋的完全产权，保险公司可对房屋进行销售、出租处理。在此期间，保险公司每月给付老人的养老金额等于房屋的评估价格减去预期折旧和利息，再除以老人的平均预期寿命。这种倒按揭模式，属于典型的住房反向抵押贷款模式。“倒按揭”模式出现在20世纪80年代中期，最早在美国创立，在目前在发达国家很普遍。但是在我国并未发展成熟。
3“以房养老”模式在中国难以开展的原因
3.1传统养老观念的束缚
中国有着5000多年的文化传统，“养儿防老”是大部分中国老年人的思想，父母在老年的时候，由子女赡养是天经地义的事情。并且将房屋以财产的形式留给下一代也是中国传统文化的体现，几百年来都是如此。“以房养老”这种新型养老模式的出现，有悖于我国的传统思想，常常被人误解为是一种“不孝”的思想，使老年人难以接受，遭到大部分老年人的抵制。另一方面，以上所提到的几种“以房养老”模式均以老年人移居到养老院或其他地方和改变房屋产权为条件，会对老年人生活习惯和心理上造成许多的不便和负担，这对老年人来说是一项巨大的挑战，因此导致了“以房养老”模式在国内难以推行。
3.2缺少政府政策性支持
“以房养老”缺少政府政策性支持。在我国，大部分民众对“以房养老”还比较陌生，不像许多发达国家发展已经比较成熟。对于作为参与主体的老年人来说，他们对于处于房屋方面的问题相较于年轻人更加谨慎。“以房养老”是一个预期的风险相对较大的业务，老年人对金融机构的信任度很低。然而我国大部分试点城市的“以房养老”模式并没有政府机构参与其中，我国政府在整个过程当中的作用指停留在呼吁和支持方面，并未出台相应的法律法规来保障该制度更加规范和有保障的运行，这从很大的程度上打击了老年人尝试“以房养老”模式的积极性。
3.3房地产市场发展和评估存在问题
由以上介绍的各种模式可以看出，“以房养老”模式的运行是以房地产为基础的，这一点无论是在国内还是国外都是一样的。虽然较之80年代之前，我国房地产改革已经取得了很大的成就，但仍然存在许多问题，例如房地产发展存在盲目性、滞后性、不规范性和政府缺乏宏观调控等。首先，房产未来价值存在较大的不确定性，直接导致了依靠未来房产价值变现收取资金的“以房养老”模式存在巨大的风险；其次，目前我国房地产租赁市场并未发展完善，不规范的房地产市场使得老年人对评估机构、金融机构的不信任。
“以房养老”模式还涉及到了房屋价值评估，为了保证其公平性与准确性，就必须需要有专业的评估机构进行评估，在评估的过程中需要有专业的机构和人才，这正是我国目前所缺乏的。评估公司水平低下，各公司间结果参差不齐，必然会导致老人对评估结果的不信任，不利于以房养老模式的推行。
3.4金融保险市场发展不完善
“以房养老”还牵扯到金融业、保险业等多个领域，需要这些领域共同有效运作才能保证其高质量的运行。从国外成功的“以房养老”案例来分析，房屋的倒按揭抵押业务主要还是由银行、保险公司这些金融机构来负责完成的。大多数的金融机构都是以营利为目地的，而倒按揭属于随时间增加风险也成正比增加的模式，这种情况使得老年人对金融机构的信任度大打折扣。另外还存在金融机构得到这些房子以后后期的管理和维护问题。目前我国保险行业虽然有了一定程度的发展，其发展速度也是十分的迅速，但从总体上来说，我国保险业发展仍处于初级阶段，保险公司在开发产品、业务运作、风险管理等过程中仍存在许多的不足之处。“以房养老”业务更是一项比较新型的保险，在普及程度和产品设计上存在很多的问题，这在一定程度上更加制约了“以房养老”的大力推行。
4促进“以房养老”模式在我国推行的几点建议
4.1加强对“以房养老”模式的宣传力度
我国已步入老龄化社会，我国养老事业面临养老金短缺、独居老人数量庞大、机构养老供给不足等各个方面的问题。而“以房养老”模式的提出可以运用房产解决老年人的养老问题，对老人而言自己不再会成为子女的负担，子女也更加放心父母养老的保障问题。因此，加大对以房养老模式的宣传力度，普及以房养老模式的相关程序显得刻不容缓。政府在这里应该发挥其主导作用，政府可以通过举行讲座、发放宣传手册以及干告的方式Α耙苑垦老”进行推广和宣传，逐步改变人民根深蒂固的传统“养儿防老”思想，培养人民“以房养老”的意识。
其次，由于绝大多数的老人缺乏基本的金融知识，因此对“以房养老”的产品缺乏兴趣。金融机构应该利用新型的传播手段，举办相关的金融知识讲座，利用社交媒体进行“以房养老”的宣传，提高老年人基本金融知识。使老年人能够充分了解“以房养老”方式的优势和不足之处，使其充分结合自身实际选择适当的“以房养老”方式。
4.2政府颁布相关法律法规，加大扶持力度
一项新兴的制度要想在短时间内被群众所接受，离不开国家政府的大力支持，需要充分发挥政府在政策推行和承担风险方面的作用。“以房养老”政策之所以在国外发展的比较成功，离不开其规范的法律法规的制定。我国政府为了完善“以房养老”政策体系，应该及时出台更具体、可操作性更强的法律法规，以更好地维护老年人和参与相关金融机构的合法权益。以房屋产权问题为例，2007年，我国修订的《物权法》规定，“住宅建设用地使用权期间70年届满的可自动续期”，这“以房养老”的政策的推行无疑是有利的，政策的出台在一定程度上打消了人们对于未来土地使用年限到期之后的顾虑。但是此项规定并没有明确表明有偿自动续期所要缴纳的费用相关的问题。根据其他国家的经验，“以房养老”政策的实施还需要充分依靠政府和市场相互间的配合，发挥市场在资源配置中的决定性作用。政府应给予金融机构和保险公司相应地的奖励措施，鼓励其推出更多更好的适合老年人的金融产品，供老年人自主选择；同时还应对中介服务进行规范整合，来完善租赁市场，使老年人在出租房屋时受到更加人性化、定制化的服务。只有相关法律法规出台，才能使老百姓感到安心，以房养老制度才能够得到大力的推干和普及。
4.3规范和发展房地产市场、金融保险行业
当前我国房地产市场价格不稳定，呈现不断上涨的趋势。像上海、北京等地高额的房价使得普通老百姓难以接受。然而导致这种现象的主要原因是中国房地产市场的投资过热。对于这样的现象，国家政府如何采取相应的措施？如何来规范房地产市场的发展？这些问题是目前迫切需要解决的。例如，对拥有两套及以上房产的人国家可以实行购房累进税，购买的房产越多所需缴纳的房产税越高，从而起到抑制投资过热作用；其次，规范房地产评估程序，为使业务办理程序更加方便快捷，应对房地产评估程序实行统一的管理并制定统一的评估和收费标准；最后，要增强对评估机构评估职员的教育培训工作，提高评估人员专业素质和服务能力，培养出一批优秀的评估人员。
“以房养老”产品设计对银行、保险公司来说为何如此困难？这不仅仅是因为“以房养老”模式实施过程中存在着复杂性以及多变性，更多的是因为其面临着如利率、平均人口预期寿命、房产价值折损等各种各样的风险。因此我们可以采取以下的方式保障金融行业、保险公司推广“以房养老”产品：首先，采取浮动利率以确定住房反向抵押贷款的给付金。这便可以凭借前段时间的利率水平、通货膨胀率等因素来确定下期的给付金额。既可以保证养老金额的准确，又能降低保险公司的风险；其次，根据投保人的预期寿命确定最高给付金额，对超过最高给付期限的部分可采取收取附加保费的方式分散金融机构的风险；最后，对老人收取过户后的反租房屋的附加险，使老人加强对房屋的维护和修缮，加强老人的责任意识，以免保险公司的给付金受到损失。
4.4推出合理的、多层次的“以房养老”产品，加大试点工作
不同的群体由于在年龄、健康状况、经济条件等等各个方面存在着明显的差异，因此而导致的对“以房养老”的需求不同。所以，应当针对不同的群体设计不同的“以房养老”产品以满足其需求显得至关重要。其次，由于我国目前实施“以房养老”政策的条件还不够成熟，在短期内还无法实现在全国范围内大范围的推广。因此，目前可将“以房养老”政策在小范围内，在满足基本条件的地方进行试点，随后进行逐步推广，以此作为我国养老保障体系的补充和丰富。可将拥有多处住房产权的失独家庭、孤寡老人这类“以房养老”的需求群体作为切入点展开试点工作。
5结语
面对我国“未富先老”的社会形势，我国现存的社会养老保障体系存在着各种各样的问题。“以房养老”模式作为一种新型的养老形式，不但能够缓解我国家庭养老面对的的庞大压力，也可以作为当前解决我国老龄化问题的较好选择，推行“以房养老”对于整个国家来说一定程度上缓解了社会保障体系养老的压力。虽然在其推广和试点过程中遇到了各种问题与困难，但是却也已具备了其现实可行的各方面条件，这需要我国政府和相关的经营管理机构、金融保险机构以及老百姓共同努力，协调配合，学习国外成功的经验，不断总结改进，使之成为契合我国国情的“以房养老”模式。
参考文献
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关键词：养老地产；问题与机遇；结成联盟；统摄功能；细化分支
人口老龄化，是世界上很多国家的实际情况，由此产生的一系列经济问题、政治问题、社会问题，检验着社会的经济和文明发展成果。在我国，人口老龄化问题日益严重，截止到2016年，中国60周岁及以上人口23086万人，占总人口的16.7%；65周岁及以上人口15003万人，占总人口的10.8%。我国已经成为世界上唯一一个老年人口过亿的国家。根据全国老龄办公布的数字，到2020年我国老年人口将达到 2.48 亿，占总人口比重将达到 17%。联合国预测本世纪中期中国将有5亿人口超过60岁，这个数字将超过美国人口总数。如何让每个人“老有所养”，养老地产以何种模式构建更加科学合理，这是当今社会人们必须审慎思考和有效解决的命题。
一、问题与机遇
人口老龄化的加剧促使养老产业成为投资者眼中的朝阳产业，传统家庭式养老和纯粹的机构养老不能满足日益增长的需求，而养老地产模式逐渐浮出水面，成为人们关注的焦点。目前，国内养老地产行业处在起步阶段，面临着一系列问题，一是国内人口老龄化程度不断加剧与养老设施落后的矛盾；二是高端养老资源不足与老年人消费能力上升的矛盾，机遇与挑战并存。
同时，我国养老地产行业有广阔的发展空间。一是养老地产发展具有政策优势。在我国，养老地产享有一定的政策倾斜，对于进入到养老地产资金链条中的投资者和社会资金，政府一直持倡导和欢迎的态度。二是养老地产发展具有时代优势。随着经济的发展，人们思想也日趋开放，对于老年生活更加憧憬和期待，这是养老地产业潜在的优势。三是养老地产发展具有文化优势。我国是一个拥有五千年悠久历史的文明古国，血脉中存在着尊老、爱老、敬老的文化基因。在当前形势下，国人内心都渴望为父母和自己寻找一个从容老去的理想之地，而拥有这种经济能力的人，正在变得越老越多。
二、建立养老地产联盟
在国内养老行业，相对居家养老、机构养老等比较常见的养老方式，购置房产、租赁房产入住养老社区，是新兴的养老形式。伴随社会经济的发展，思想逐渐开放，选择在养老社区进行异地养老的人群比重正在逐年上升。养老地产的发展模式，成为业内人士热切探讨的话题，一些地区和机构，开始进行摸索和尝试。
养老地产，是一个系统工程，涉及到经济生活的方方面面。在十二五期间，一些经济较发达城市进行了实践和探索。我国南方地区最早采用的养老地产的主要特点是由单一机构运作养老地产的全部流程，其盈利点主要是房产交易。这种地产运作模式，呈现难度大，风险高，可操作性一般等特点，并不适合我国内地经济发展形式和养老产业现状。
相对而言，由养老地产运作流程中关涉的企业、机构结成联盟，更具操作性，既有分工，更有协作，更加适应我国经济发展的实际情况。在京津冀一体化趋势下，北京、天津以及河北一些城市在养老地产联盟方面大胆探索、谨慎实施，取得了一定的成绩，积累了宝贵的经验。
三、统摄主要功能
企业联盟在建设养老地产这一共同目标的指引下，将融资、建设、运营三大主要功能统摄在一起，这三项功能分别由融资机构、开发商、管理机构承担，实现协调运作、紧密配合。由负责建设的开发商作为核心和主体的企业联盟，与单一机构全程负责的模式相比较，其优势是显而易见的。一是建设规模进一步扩大；二是产业结构进一步优化；三是过程管理，更加有序、规范。在实际运作的过程中，企业间通过磨合寻找到最佳契合点，形成最具稳定性的结构，而更多利益单位形成合力，对地区经济的拉动效应更加显著。
四、搭建分支体系
养老地产以融资、建设、运营为核心能力，进一步搭建各自分支体系。一是融资机构与银行部门、保险部门、基金分别建立联系；二是建设机构与设计单位、施工单位、工程监理单位形成合作；三是经营管理机构与医疗护理保障、生活休闲设施、物业服务部门进行对接，从而使养老地产行业功能更齐全，结构更均衡。
围绕养老地产，相关部门、企业积极参与进来，形成一个针对老人的“微型社会”。企业、机构承担的风险相对较小，专业作用发挥更加彻底，老年人群体享受的各种服务更加舒适、到位。一些发达国家正是在类似框架下运营养老地产行业，他们已有的经验和产生的问题，都可以拿碜魑我国推进养老地产行业发展的有益参考。
如上文所述，养老地产模式的特点是多方联盟、合作共赢；具备一个共同联盟目标，即“养老地产”；具备三项核心功能，即“融资”“建设”“管理”；具备多种类机构分支，即银行、保险、基金、设计、施工、监理、医疗护理、生活休闲、物业服务。这样的养老地产发展模式，最大限度拓展了融资的渠道、分散了资金的风险、整合了优势资源，最大限度保持了架构的合理性和均衡性。
精准把握市场需求，精确定位市场目标，在有利因素的助推下，在科学合理模式的带动下，养老地产将会进入良性发展的快车道。
参考文献：
[1]刘尧.老龄化呼唤养老模式多元化[J].社会观察，2015（06）.
在刘明看来，目前国内的开发商、保险公司一哄而上地涌入养老地产领域，导致这个行业已经出现泡沫，但大部分企业都没有想好该如何赚钱。“养老是一个复杂的产业链，必须有好的思路、资源、团队，如果还是用开发房地产的思维去做养老产业，做烂掉是迟早的事情。”刘明说。
据不完全统计，目前包括招保万金在内的几乎所有大牌房企都已经涉足养老地产。7月21日，中国太平保险集团宣布其国内首个养老社区将于今年10月在上海周浦开建，主打高端养老市场；7月22日，光明集团旗下的农工商房产宣布，将联合长江总公司在上海崇明岛开发养老地产，并以本地化、大众化为定位。
“目前正值政策红利窗口期，毕竟属于房地产行业可以参与分享的国家鼓励性政策机会并不多，养老地产如果不能把握近5年的机会，等到市场供给泡沫形成，便基本没有机会了。”上海领易投资顾问有限公司董事长邹毅表示，“通过养老概念拿地可能容易，但盈利并没有想象的那样丰厚。”
资本疯狂涌入
在国内的主题地产大潮中，当前最热的一个领域非养老地产莫属。
刘明说：“养老地产行业正在经历‘全国热’，首先，地方政府可以将此作为政绩，自然鼓励各种主体的投资；其次，传统住宅开发遇到瓶颈，地产公司正在积极转型进入养老领域，此外，保险资金不能进入住宅开发领域，但可以进入养老地产。”
4月17日，国土资源部办公厅颁布了《养老服务设施用地指导意见》（下称“指导意见”），在养老服务设施的土地规模、用地性质、建筑面积等方面都提出了细化意见，这是对此前出台的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》的贯彻和实施。
世邦魏理仕中国区策略顾问部执行董事王广强认为，指导意见的表明政府看到了养老地产发展背后存在的问题，希望发动私营机构和社会资本更多地参与解决养老问题，鼓励营利性机构投身养老产业。
目前，无论是中央还是地方政府，均对养老问题高度重视。中国社科院的《2014年中国社会形势分析与预测》显示，截至2013年末，我国60周岁及以上人口达2亿人，占总人口的14.9%，预计未来这一数字还将不断地攀升。
光明集团副总裁庄国蔚表示，2013年底，上海60周岁及以上的老人已经突破300万，老龄化比例远远高于全国水平，“老有所养”已成为当地重要的民生课题。
“有需求就有市场。正是因为这样不健全的环境和巨大的市场需求，为各路资本带来了新的机会。”邹毅称。
据庄国蔚介绍，光明集团旗下的农工商房产、长江总公司将共同出资形成项目公司，利用长江总公司旗下的土地资源推进崇明养生庄园项目，第一期投资约20亿元，其中700亩用于地产建设开发，1300亩用于休闲、旅游和生态建设。
中国太平保险集团的手笔更大。该集团预计在3～5年间完成6～10个养老社区项目。以每个项目20亿～30亿元的规模来测算，中国太平保险集团未来5年内在养老社区的投入约为120亿～30047，元。
去年12月，保利地产在北京正式对外公布公司长期养老战略规划，保利计划用3～5年的时间使养老产业的运营率进入稳健经营阶段，基本实现盈亏平衡，同时规划用8～10年的时间达到发达国家的盈利水平，打通金融通道，通过REITs上市。
盈利模式待解
有人正埋头涌入，有人还在门口徘徊，而有人已经铩羽而归。
今年4月，北京城建集团将其持有的北京长青国际老年公寓有限公司80%股权及6.2亿元债权在北京产权交易所挂牌转让。公开资料显示，这个项目已经连续多年亏损，其中，2012年的净利润亏损5042万元，2013年亏损4926万元。
显然，北京城建集团已经等不到项目盈利的时候。事实上，一个运营良好的养老地产项目要实现盈利，一般要10年以上，如果想要在短期内就赚钱，那就只是打着“养老”的旗号圈地卖房而已。
据中国太平保险集团相关负责人透露，公司预计上海周浦项目总投资回报率大概在5%～6%之间，只有入住率达到较高的比例，项目才有盈利空间。按照目前测算，上述养老社区约在15年后才能达到盈亏平衡点。
位于上海浦东康桥地区的亲和源老年公寓是国内极具代表性的高档会员制养老社区，也是内地第一批起步的高档养老企业，经过9年实践，已形成一套较成熟的商业模式，2013年以来，亲和源首次实.现盈利。
据悉，亲和源以会员卡方式入住、消费。卡种分A、B两种。A卡为永久卡，可继承可转让，购买会员卡的费用是98万元，以后再根据实际入住的房型大小缴纳2 98万元至7_38万元不等的年费。B卡为终身卡，购买者终身使用，但不能转让继承，15年内可退，根据实际入住的房型大小不同，会员卡的费用自45万元至88万元不等，入住之后每年另缴纳年费数为3.8万元。
与上述两家企业主打的高端养老不同，光明集团希望打造的是大众化的养老项目。按照庄国蔚的说法，光明集团将利用内部资源整合的优势，去打造一个可以持续盈利的项目。
对于养老地产来说，最为关键的因素之一是如何获得土地，特别是在寸土寸金的上海。刘明说，他们曾经通过拍卖的方式，获得了上海市中心的一块医疗用地，公司打算在此打造一个高端养老社区。“其实，土地的获得现在还存在瓶颈，我们不可能在医疗用地上盖房子然后销售，将来可能采取出租的方式，现在只能走一步看一步。”刘明说。
光明集团在土地获得方面可谓占尽优势。光明集团旗下的长江总公司在上海崇明岛拥有约230平方公里土地，在与兄弟公司农工商房产的合作中，长江总公司很自然成为了土地的提供方。
光明集团方面透露，公司的养老地产项目得到了上海市政府的大力支持，有关土地调整等方面的问题，政府有关部门正在积极帮助协调处理。
根据同策咨询的研究，目前传统地产商投资养老地产的资金退出策略主要有散售、整体出售、使用权变现三种方式；保险资金为代表的大型沉淀资本主要通过将保险养老板块业务与养老产品相结合，出售大额保单回收现金流进行退出。
“到目前为止，我们还没有看到可持续、可复制的成功运营模式。”王广强表示，“针对高收入老年人的养老项目因其盈利水平高而受到投资者的青睐，我们相信，这类高端养老项目的成功模式在不久的将来将会呈现。但该类项目只能满足3%～5%的比较富裕的老年人群的需求，而剩余的95%～97%的大众消费市场才是挑战所在。”
一哄而上之后
“不出5年，在国内养老地产领域，一定会出来很多烂尾项目。”刘明称，“一方面是因为这些一哄而上的投资主体不具备专业的运营能力，另一方面是这些产品卖的人群不对。很多人现在买一些养老地产项目是为了投资，但养老地产的核心是入住率，如果一个产品推出3年，入住率可以达到75%～80%，那么说明这个项目很成功，但是国内真正能做到的寥寥无几。”
邹毅认为，相比前两年的商业地产大潮，养老地产作为当前最热的一股风潮，泡沫起来的速度会更快，能够享受趋势性市场红利的时间更为短暂。“商业地产是针对全年龄阶层的产品供给，而养老地产只锁定在60岁以上人群。其次，中国居家和社区养老的观念是新型养老项目最大的冲击。社会观念不转换，养老地产整体机会不大。”
同策咨询研究总监张宏伟也认为，目前中国的养老地产还处于粗放式增长阶段。他表示，在短期内政策刺激之下，大量房地产开发商对养老地产跃跃欲试，并以养老地产为名进行圈地。这样导致短期内养老床位呈现出快速增长的态势，但实际上这些养老床位基本上没有办法投入运营，仍然处于房地产开发范畴之内，而不是养老地产运营及服务。
