时间：2023-05-30 10:45:05
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇套内建筑面积，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
烟台市房产管理局于2005年出台了《烟台市商业用房分割销售及权属登记管理暂行规定》（下称《规定》），允许开发企业对商业、办公等经营性的房屋采取界址钉或者实体墙分割成间（套）的房屋出售，按照建筑面积计价（测绘机构须出具公摊及套内建筑面积）。《规定》颁布之后，有数家开发企业按照此《规定》进行销售，测绘机构及登记部门也依此进行了面积测绘及产权登记发证，直到2006年遇到如下案例。
烟台白石新城项目为一大型综合商住楼，其中裙房1至3层为商业用房，3层屋面分布3幢塔式高层住宅（24层）。测绘机构于2006年11月对该项目进行实地测绘。当时该项目1至3层原设计及现状均为敞开式、封闭的大型商场，1至3层共设计了11部步行楼梯、扶梯。其中一层分割为157间（套）、2层123间（套）、3层123间（套），每层东北角均有一套套内建筑面积约3000平方米的商铺，且此3层均为同一产权人购买，作为超市使用，之间通过楼梯上下；其余各商铺的套内建筑面积均在10～60平方米之间，每层各间（套）之间由水平通道相连。测绘机构在具体计算面积时按照《房产测量规范》的相关规定对商业功能区的房屋按照各自套内建筑面积的比例分摊位于本层的水平通道的面积（公共部分面积），每层水平通道的面积约为1000平方米。以1层为例，其较小户型的156套房屋的套内建筑面积总和约为3000平方米，分摊本层水平通道的共有面积约为500平方米，建筑面积（产权面积）约为3500平方米。东北角大套（3000平方米）1套分摊了500平方米，建筑面积约为3500（产权面积）平方米，造成1层156套（间）房屋的建筑面积（产权面积）远远小于该区域外轮廓线所围成的封闭空间的面积4000平方米。而东北角较大套房屋的建筑面积为3500平方米，远远大于该区域外轮廓线所围成的封闭空间的面积3000平方米，不合理之处显露无疑。
为解决类似问题，2007年12月烟台市房产管理局修改了《规定》，一是对分割成间（套）的房屋套内建筑面积补充了：分割成间（套）的房屋的套内建筑面积原则上不小于9平方米、且各间（套）套内建筑面积相差不得大于20%、间（套）内不得含有原设计用于满足该功能区域范围内的楼梯、电梯、扶梯、消防通道等；二是采取分割销售方式对外销售的房屋必须按套内建筑面积计价。这样从根本上杜绝了因套内建筑面积相差悬殊所造成的显失公平现象，使购房者的权益得到了有效保证。
二、烟台市对按套或套内建筑面积计价规定的有力推进
先让我们看这样一个案例：
2005年，陈先生购买了位于市区内某楼盘的房子，在签订购房合同时，开发商承诺房子的建筑面积约为116平方米，其中套内建筑面积约为98平方米，公摊面积约为18平方米。但至2007年房子交付时，拿到收房确认书的陈先生却傻了眼：本应该98平方米的套内建筑面积缩水成了91平方米，而公摊面积却从18平方米变成了26平方米，房子的建筑面积变成了117平方米。自己买的房子套内建筑面积减少了7平方米左右，而建筑面积却增加了1平方米。陈先生找到开发商索赔，却被告知根据购房合同的约定：“面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款”，陈先生还要向开发商支付多出来的1平方米建筑面积的房价。这让陈先生难以接受：“明明是开发商偷换概念的过错，为何还要求多支付1平方米的房价？”
该案例很具有典型性，它反映出早期商品房从预售到办理产权登记期间的两个突出问题：一是开发商自己测算的预售建筑面积与测绘机构实测建筑面积相差过大的问题；二是商品房究竟是应该按照套内建筑面积计价还是建筑面积计价；若房屋建筑面积变化不大，可分摊系数却相差很大，又该如何结算？
第一个问题到最后矛盾集中在测绘机构上，实测建筑面积与开发商自己测算的建筑面积二者相差若在3%以内尚可，如果超出3%，尽管测绘机构出具的数据是准确的，但还是会给广大购房者在补交房款和办理产权登记上带来诸多不利影响；第二个问题则反映出我们在预售管理细节上尚有不到位之处，在监管力度上还需加强。
为解决上述问题，2008年5月，烟台市房产管理局出台了《关于商品房预售管理工作的通知》，有两大主要内容：
一是商品房预售前必须经有资质的测绘机构进行面积预测算，预测算成果必须在销售场所进行公示，公示内容包括：1.房源概况，房地产开发企业名称、楼盘名称、坐落位置、预售许可证编号、批准预售商品房的位置、套数、用途及相关面积与测算成果、测绘机构声明等；2.相关收费项目及标准，与商品房销售相关的收费项目、标准、依据及缴费主体，属代收费用的，还应标明代收费的委托单位。
二是预售商品房时，必须按照套（间）或者套内建筑面积计价结算，在预售合同中应明确每套（间）或每平方米套内建筑面积的价格，并明确表述分摊的共有共有建筑面积不在计价范围之内。
三、按套或套内建筑面积计价的积极作用
首先，按套或套内建筑面积计价直观、明了，大大减少了计价矛盾纠纷的产生，有利于消除买卖双方对合同约定登记面积的疑虑和纠纷的解决。
从销售的角度来讲，按套或者套内建筑面积计价直观，不必向购房者过多地解释自己都搞不清楚的共有共用部位、共有共用面积如何分摊、大小等问题。避免了因预售时不恰当的解释与现房不一致时出现的纠纷。从购房者的角度讲，套内建筑面积的大小自己可以丈量，不像建筑面积自己测不出来，完全听信于第三方，不必疑惑所购住房存在水分。
其次，按套或套内建筑面积计价，有利于减少登记部门和测绘机构的责任，合理规避开风险。《房屋登记办法》明确规定，一旦登记错误，登记机构要先行赔偿，并追究当事人的责任。因现代建筑结构复杂，造型独特，而《房产测量规范》（2000年）又相对滞后，要准确测算出一幢建筑物、每一套（间）房屋的相关面积难度越来越大。同一幢楼的共有共用面积的分摊，往往不同的工程人员有不同的见解，甚至业界比较权威的专家意见也不一致。而按套或套内建筑面积计价，可有效解决这些问题。这样登记部门、测绘机构可以合理避开潜在的赔付责任。
整层实用率和得房率不一样，实用率与使用率：住宅套内净面积即使面积与住宅面积的比为使用率，一般高层楼在72%~75%之间，板楼在78%~80%之间；而实用率是套内建筑面积与住宅面积的比，大于使用率。
得房率：所谓得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。套（单元）建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积。套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。房屋使用率是指房屋的使用面积与建筑面积的例，是衡量物业使用效率的重要标准。目前物业市场上出售的房屋大多以建筑面积表示，但对客户来说最具有实际使用意义的是使用面积。二者在数值上差距越大使用率越低，效用也越低。
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关于房屋面积方面的条款 商品房以建筑面积计算房款，建筑面积由套内建筑面积与分摊的共有面积两部分成。应在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有面积多少，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差的处理方式。目前交付房屋时，往往建筑面积增大，且不超过3%，但套内建筑面积减少，公摊面积增大。为避免此种对买房人不利的情况出现，合同中有必要约定套内建筑面积不得减少多少，公摊面积不得增大多少等等，比如：2%，并约定超出此范围怎么办，退房或不退房;退房包括哪些费用，不退房如何承担违约责任等。另一种按套内建筑面积计算房款，套内建筑面积与合同约定不符时，一般按照最高院司法解释确立的一般原则即是否超过3%处理。
关于价格、收费、付款额同的条款。价格条款应比较明确，应有细项约束发展商不得随意加价，不应包括其他各种不合理费用。在付款方式条款中，应明确、详细规定付款方式，如缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间、数额等。可注明买方在合同生效的几天之内向金融机构申请贷款，如果不能通过的话，买方可以取消合同，全数取回定金。建议买方无论有无贷款的必要，最好争取加入此条款，达到留给自己一个冷静期的效果。
关于房屋质量的条款。购房者在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同。如：卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级;建材配备清单、等级;屋内设备清单;水、电、气、管线通畅;门、窗、家具瑕疵;房屋抗震等级等质量要求都应涉及到。合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保持期等。双方合同中表述为“大理石地面、花岗石外墙与进口洁具、厨具”，而实际入住时业主发现，大理石地面材料实为人造大理石，而进口洁具、厨具实际上是国内 产品，只是贴上外国商标。在案件审理时，开发商使用人造大理石没有违约，因为当初在签合同时并未讲明一定要天然大理石。而进口洁具是合资厂生产，确是外国品牌，也符合约定。当然，使用这些产品使造价和装修档次与业主所想象的差距较大。对这种装修条款约定不明确，双方解释条款意见不一的情形，对格式条款按 《合同法》有关规定以不利于合同提供方即开发商的解释为准。
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关键词 套内建筑面积;共有建筑面积;套型建筑面积
Abstract: This article utilizes the architectural space formation theory and the dialectics principles, studied the residential area comprising the construction, a total construction area, construction area of dwelling size composition and calculation method, analyzed some controversial area calculation, put forward to modify an opinion and proposal.
Key words: set inside floor area;total construction area; Taoxing construction area
中图分类号： F287.8文献标识码：A 文章编号：
在住宅建筑设计、销售、确权的三个阶段中，出现了三个不同的“套型建筑面积”，即设计面积、销售面积和产权面积，造成了开发与设计、销售与确权、房主与开发之间的矛盾。究其原因，是现行国家标准有关住宅面积计算的规定存在不统一的问题。笔者对这些问题经过长期研究，在分析论证的基础上，提出了一些修改意见，供有关部门修订相关标准时参考。
1 套内建筑面积的组成与计算
1.1阳台建筑面积均应按1/2计算。1999年6月1日实施的《住宅设计规范》GB50096-1999（2003版以下简称《设计规范》）国家标准第3.5.4条规定：“阳台面积应按结构底板投影面积单独计算，不计入每套使用面积或建筑面积内。”该条文解释说：“本条明确规定将阳台包括凹阳台、封闭式阳台单独计算面积，这便于客观反映住宅设计的技术经济指标……。”不难看出，该标准规定阳台面积单独计算，单独统计，均不应计入每套住宅面积。
2000年8月1日实施的《房产测量规范第一单元：房产测量规定》GB/T 17986.1-2000(以下简称《测量规范》)国家标准第8.2.1条规定：“挑楼、全封闭的阳台按其水平投影面积计算。”又在第8.2.2条规定：“未封闭的阳台、挑廊，按其维护结构水平投影面积的一半计算。”该条文在附录B第B1.4条中进一步提示说：“套内阳台建筑面积均按阳台与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。”勿容置言，该标准关于阳台面积的计算，规定得十分严密，天衣无缝。
2005年7月1日实施的《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T 50353-2005(以下简称《计算规范》)国家标准第3.0.18条规定：“建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算。”该条文说明如下：“建筑物的阳台，不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台均按其水平投影的一半计算。”显而易见，该标准关于阳台面积的计算，规定得言简意赅，概念明确，不容置疑。
以上三个国家标准，关于住宅阳台面积的计算规定是不一致的。设计单位依据《设计规范》将阳台面积单独计算，不计入套型建筑面积。开发单位依据《计算规范》将阳台面积的1/2计入套型建筑面积。房管部门则依据《测量规范》将封闭阳台的全部，未封闭阳台的1/2计入套型建筑面积。三方理由充分，各行其道。
一般地说，规范中某些条文的修订，是经过了多年工程实践的检验，人们有了新的认识，需要对那些被实践证明有争议、有错误的条文进行必要地修订。这不仅仅是对某一规范原有条文的修订，同时也是对相关规范中相同条文的修订。只有这样，才能做到统筹兼顾，同步执行。在上述三个规范中，《计算规范》是最新版本，有关阳台面积的规定是符合实际情况的。一方面规定阳台面积应计入套型建筑面积，防止滥设阳台，恶意炒作；另一方面规定阳台面积均应按1/2计算，体现了半室外空间的阳台与室内空间，在功能与造价上的本质区别。《计算规范》的实施，是有关阳台面积计算的最新规定，也是对其他两个规范中该条文的否定，具有普遍的意义。如果在新规范的同时，对相关规范相同条文修改令，就不会出现目前的尴尬局面。
为此，建议住建部借鉴最高人民法院司法解释的经验，对规范条文及时统一修改令或条文解释，在理论和实践的结合上做好建筑规范的统一协调工作。
1.2套内外墙（包括山墙）是不能分摊的。《测量规范》附录B第B1.3条规定：“各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。”第B3.1条又规定：“共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。”下面我们来讨论“外墙（包括山墙）”是不是共有墙？其“水平投影面积一半的建筑面积”是不是共有建筑面积？套内“外墙（包括山墙）”能不能分摊？以及外墙的利与弊。
首先，“外墙（包括山墙）”不是“共有墙”。因为“共有墙”有三个明显的特征：一是建筑内墙，二是双边共有，三是面积均分。套与套之间、套与公共空间之间的分隔墙，具有内墙、共有、均分的特征，属于“共有墙”；而外墙（包括山墙）不具备这些特征，因此，不能划在“共有墙”的范畴之内。
其次，“外墙（包括山墙）”水平面积的大部分不是“共有建筑面积”。住宅外墙是室内空间的护结构，按室内空间的性质，外墙应分为套内外墙和公共外墙两部分。套内外墙的总长度占了外墙的大部分，公共外墙只有一小部分。外墙分成这样两部分，是由外墙围合空间的性质决定的。它客观反映了内容和形式的统一，是符合辩证法原理的。所以说，只有公共外墙水平面积的全部，属于“共有建筑面积”；而套内外墙（包括山墙）水平面积的全部，属于套内建筑面积。
第三，套内外墙（包括山墙）是不能一分为二的。外墙的作用是保障居住空间的安全，由此构成了结构与空间的统一体，彼此之间是不能分离的。两套或多套住宅拼联，相邻外墙转变为共有内墙（即分户墙），其余外墙仍然是各套住宅的外墙。多层或高层住宅，由于增加了公共交通空间，又有一部分外墙转变为共有内墙，剩余外墙仍为各套住宅所有。在外墙转变共有内墙的过程中，只有量变，没有质变。从量上看，此消彼长，总长不变，墙体的宽度减少了一半；从质上看，共有内墙和外墙一样，都是各套住宅的围护墙，其实质没有发生根本的改变。由此可见，在各套住宅的围护结构中，除了套与公共部分的共有墙外，套内外墙不存在“共有建筑面积”，是不能分摊的。
最后，说说套内外墙的利于弊。外墙长，面积大，使用面积相对减小，这是不利的方面；但外墙长，开窗的机会多，室内环境质量相对较好，这是有利的方面。独栋住宅，四面有墙，自由开窗，采光通风良好。拼联住宅，失去的外墙越长，朝向越多，开窗的机会越少，采光通风越差。一梯三套的单元式住宅，边套三面外墙，均可开窗采光通风，室内环境质量良好。中套只有南墙开窗采光，无穿堂风，室内环境质量与边套相去甚远。相比之下，外墙长，利大于弊；外墙短，弊大于利。如果让中套分摊边套的部分外墙面积，这公平吗？那么，中套因外墙少而失去的室内环境质量，又有谁来补偿呢？
综上所述，套内外墙（包括山墙）既不是“共有墙”，也不存在“共有建筑面积”；套内外墙是套内建筑面积不可分割的一部分。将其一半分摊各户是没有道理的。
1.3外保温隔热层不应计入建筑面积。《设计规范》第3.5.2条第4款规定：“……当外墙设外保温层时，按保温层外表面计算。”《计算规范》第3.0.22条规定：“建筑物外墙外侧有保温隔热层的，应按保温隔热层外边线计算建筑面积。”《测量规范》没有保温隔热层的计算规定，但在房屋建筑面积计算时，强调“勒脚以上各层的水平投影面积”和“永久性建筑”。其实质是按结构外墙计算。因此，建议保温隔热层不计入建筑面积。其理由如下：
1、非永久性。《民用建筑通则》第3.2.1条规定，普通建筑的设计使用年限为50年。外保温隔热层是由强度低、构造松散的材料组成，使用年限短，易受潮、易破损、易脱落，不能按永久性建筑界定。
2、非结构性。房屋建筑是维护结构与使用空间的统一体，二者相互依存，共同消亡。房屋建筑的保温隔热层是外装修层，就像人穿的衣服一样，其安装或拆除对房屋建筑的安全使用，没有任何影响。
3.非同一性。我国地域辽阔，南北气候差异较大，房屋建筑的保温隔热层存在有无之分，厚薄之别，同一套型的建筑面积就会出现不同的计算结果，影响评价标准。比如90m2经济适用房，同一套型在南方不超标，在北方就有可能超标。
4、非合理性。保温隔热材料价格低廉，造价便宜。以70毫米厚模塑聚苯板为例，建筑层高2.8米时，材料价和人工安装费，每延米造价不过200元左右；如果计入建筑面积，则身价倍增，以房价每平方米1万元计算，每延米售价达700元，住户购买这部分面积，显然是不合理的。
综上所述，外保温隔热层不具有永久性、结构性、同一性和合理性，在计入建筑成本后，不再计算建筑面积。
1.4变形缝应按自然层计入总建筑面积。变形缝是否计算建筑面积，《测量规范》和《计算规范》的规定是不一致的。《测量规范》第8.2.3条规定：“与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝”不计算建筑面积，住宅建筑适用这条规定。然而，《计算规范》第3.0.23条规定：“建筑物内的变形缝，应按其自然层合并在建筑物面积内计算。”住宅建筑也不例外。从理论上讲，变形缝的功能是在内力或外力作用下，保证建筑结构的安全，是建筑物的重要组成部分；从实践上讲，变形缝是四周封闭的空气层，如同室内的烟道风井一样，按自然层计算建筑面积的理由是同一的。但是，变形缝两侧的墙体，本质上仍属于外墙，在计算套内建筑面积时，应以结构外墙线计算。另外，变形缝周边封闭空气层的建筑成本极低，如果按自然层计入共有建筑面积分摊，买房人将以高价购买空气层，岂不冤枉！因此，变形缝按自然层计算的建筑面积，既不属于套内建筑面积，也不应计入共有建筑面积，只能合并计入总建筑面积内。
1.5套内建筑面积的组成与计算方法。前边讨论了有争议的四个问题。其结论是：①阳台建筑面积均按1/2计算；②套内外墙面积不能作为共有建筑面积进行分摊；③外保温隔热层不应计入建筑面积；④变形缝按自然层计算的建筑面积，既不属于套内建筑面积，也不应计入共有建筑面积。当这四个问题得到统一后，套内建筑面积的计算就得到了统一。
套内建筑面积是由套内使用面积，套内墙体（包括外墙、内墙和共有墙的一半）建筑面积和套内阳台建筑面积三部分组成。
套内建筑面积的计算方法是：套内结构外墙线与共有墙中心线围合的水平投影面积，加上套内阳台水平投影面积的一半。
2共有建筑面积的组成与计算
2.1住宅地下部分不应计入共有建筑面积内进行公摊。《测量规范》附录B第B3.1条规定“共有建筑面积”的内容包括地下室（不含独立使用的地下室），这与《民用建筑设计通则》GB50352-2005(以下简称《通则》)的有关规定相矛盾。《通则》第2.0.11条规定：容积率是指“在一定范围内，建筑面积总和与用地面积的比值。”该条文解释说：建筑面积总和是“指地上部分建筑面积总和”。换句话说，居住区容积率所统计的建筑面积，只含地上部分，不含地下部分。事实上，住宅容积率是在满足日照条件（或其他卫生条件）的前提下，仅与地上建筑密度和建筑层数相关，与地下建筑的面积及其层数无关。如果把地下部分的建筑面积统计到地上建筑面积内，与容积率的定义相违背，势必突破容积率限值。因此，尽管住宅地下部分（包括人防地下室，地下自行车库，设在地下室的强电间、弱电间、报警阀室、热计量室、风机房等设备用房及地下室公共交通空间）为全体业主共有，但只能计入地下建筑面积内，不应计入地上共有建筑面积进行公摊。
2.2住宅室外地面上的设备用房不应计入共有建筑面积内进行公摊。《测量规范》附录B第B3.1条规定：公摊面积包括“变电室、设备间”。此项规定没有说明是地上还是地下，室内还是室外。实际工作中多从严掌握，无意中增加了公摊面积。对于无地下室住宅，或有地下室但未设置设备用房的住宅，建在室外地面上为单幢或多幢共有的设备用房（包括变电室、配电室、热交换站、供水加压站、燃气调压站、消防泵房等）虽然为全体业主共有，但有专人管理，所有业主一概不能擅自使用。因此，设在住宅室外地面上的所有设备用房，具有专用性，不具有公共性，只能计入总建筑面积内计算成本，不应计入室内共有建筑面积进行公摊。
2.3住宅屋顶为多幢服务的设备用房不应计入共有建筑面积内进行公摊。《测量规范》附录B第B3.1条规定：“……为多幢服务的警卫室、管理用房……不计入共有建筑面积”。住宅建设实践证明，还有一些为多幢或整个小区服务的屋顶设备用房，如消防水箱间，采暖系统膨胀水箱间，太阳能集中供热水箱间等，虽然建筑面积已计入该幢住宅总建筑面积内，但是此类设备用房除电梯机房外，均不应计入共有建筑面积内进行公摊。
2.4住宅共有建筑面积不应以幢为单元进行公摊。《测量规范》附录B第B3.3条规定“住宅楼以幢为单元”进行共有建筑面积分摊。实践证明，这样做是不公平的。以单元式住宅为例，如果楼幢由不同建筑面积、不同层数的单元组合，那么每个单元的共有建筑面积是不相同的。很显然，让共有建筑面积少的单元分摊共有建筑面积多的单元一部分面积，是不公平的。《住宅建筑规范》GB50368-2005第9.5.1条明确提出了“住宅单元”的概念，准确地揭示了若干套住房围绕交通核组成生活单元的基本规律，是建筑空间理论的正确应用。“住宅单元”即包括了塔式住宅楼及其多塔组合楼，也包括了单元式住宅组合楼。广义地讲，通廊式住宅也是一个扩大的住宅单元。住宅单元是一个独立的居住空间，组合单元之间除了共有分户墙或变形缝外，各层平面（除了防火疏散连通的屋面）没有任何联系，也不存在共有建筑面积。因此，可以说不顾住宅楼的具体组合形式，简单地“以幢为单元”分摊共有建筑面积，是不合理的；只有以“住宅单元”分摊共有建筑面积，才是公平合理的。
2.5住宅单元共有建筑面积的组成与计算方法。前面讨论了四个问题。其中三个问题是不应计入公摊的共有建筑面积：①住宅地下部分；②住宅地上室外部分；③住宅屋顶设备用房。第四个问题是计算单元应以住宅单元为计算单元，不应以幢为计算单元。由此得出结论，能够计入住宅单元公摊的共有建筑面积，应具有地上、室内、单元三个特征，也就是单元公共部分共有建筑面积。
住宅单元公共部分共有建筑面积是由交通（包括楼梯、电梯、前室、合用前室、走廊、安全通道、门厅等）建筑面积、墙体（包括外墙、内墙和共有墙的一半）建筑面积、仅为单元共有的其他（包括门卫、值班室、电梯机房、管道竖井、送风井等）建筑面积三部分组成。
住宅单元公共部分共有建筑面积的计算方法是：单元公共部分结构外墙线与套房共有墙中心线围合的各层水平投影面积之和，加上单元屋顶共有建筑面积。一句话，住宅单元共有建筑面积等于该单元地上公共部分总建筑面积。
3 套型建筑面积的组成与计算方法
3.1建筑成本与单方造价。在讨论套内建筑面积和共有建筑面积的组成与计算时，有的不计算建筑面积，有的只计算1/2的建筑面积，有的只计入总建筑面积，但不计入共有建筑面积。表面上看减少了销售面积，好像建设单位吃了亏，实际上这些问题只涉及建筑面积计算规则，并不影响建筑成本。一幢住宅楼或一个住宅小区，从征地到竣工验收，整个建设过程发生的所有费用的总和，叫做建筑成本。为了评价建筑的经济性，需要把建筑成本平均到建筑面积上去，这样的结果就是单方造价。当建筑成本一定时，建筑面积越大，单方造价越低；反之，建筑面积越小，单方造价越高。用总建筑面积做分母所得的单方造价，就是综合平均成本价；用销售面积做分母所得的单方造价，就是商品房面积的成本价。总之，建筑成本是一个绝对数，单方造价是一个相对数，面积计算规则的变化，只影响单方造价，不影响建筑成本。因此，不存在吃亏的问题。
3.2套型建筑面积的组成与计算：
1套型建筑面积等于套内建筑面积加上公摊建筑面积；
2公摊建筑面积等于套内建筑面积乘以公摊面积系数；
3公摊面积系数等于住宅单元共有总建筑面积与该单元套内总建筑面积的比值，用小数表示。
3.3套型建筑面积计算公式：
Sx=（1+α）・Sn…………………………………………（1）
式中：
α= ……………………………………………………（2）
注： Sx ――――套型建筑面积；
Sn ――――套内建筑面积；
α ――――公摊面积系数；
总建筑面积包括了建筑面积、套内建筑面积、公摊面积。建筑面积是房屋的销售面积，套内建筑面积是建筑面积的一部分，指套内各部分建筑面积的总和，主要由套内房屋使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积组成。
公摊面积指整栋楼的产权人对小区内的公共用房、管理用房、共用建筑空间等共同分担的建筑面积。
如果房产合同对开发商擅自改变房屋面积的违约责任作出了规定，那么开发商就应当按照房产合同的约定承担责任;如果开发商不依据房产合同承担责任，那么则可以向法院起诉。一般来说，法院都会要求当事人按照房产合同的约定承担责任。
买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内，含3%部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。
（来源：文章屋网 ）
1、平米就是面积单位也就是某个物体的长X宽＝面积
2、比如说一个房间的地面积是：长306.5cm 宽346.5cm 等于好多平方? 怎么算的？解：这是一个长方形房间。面积：306.5×346.5＝106202.25（平方厘米）＝10.620225（平方米）答：这个房间面积是10.620225平方米。
3、建筑面积和使用面积计算公式：
4、建筑面积=套内建筑面积+公摊面积
5、公摊系数=建筑总公摊面积÷建筑总建筑面积
6、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积
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关键字：预售测量；套内面积；分摊面积；建筑面积；单线图
Abstract: The real estate pre-sale area mapping is the prophase work of construction project pre-sale is based on the design drawings, diagrams, planning for the construction planning permits and related to the use of pre-sale housing, household construction area, teaching area, sharing space, public not assessed area estimation, provides a more accurate the reference area from outside the development of enterprises, to provide pre-sale area for the construction of commercial housing pre-sale, and provide technical basis and management according to law to the relevant department.
Keywords: pre-sale measurement; area; assessment area; construction area; single line diagram
中图分类号：TU198+.6文献标识码：A文章编号：
1.任务概述
1.1设计目的
房地产预售测绘的目的主要有三个：一是对行政部门而言，可以严格执行国标，规范房产预售市场，让房产预售面积有据可依，减少楼盘销售纠纷；二是对于开发商而言，可以估算销售面积，方便开发商对楼盘的销售定价；三是可以估算商品房的建筑面积，在签订预售合同时有效的保护买房者的合法权益。
1.2国内研究现状
房地产预售制是由香港房地产行业的“卖楼花”引入国内而来的，即是通过预先售出还没完工的商品房，从而使开发商得到资金的回笼的一种销售手法，因此“卖楼花”在香港等地已经发展的相当成熟。
在中国国内因为房地产行业发展迅速，因此房地产预售制在中国也是普遍存在的一种房地产销售方式。而要将还没建好的房产进行预售必定带来了另外一个问题，就是如何准确的测量出预售房产的销售面积。
1.3设计任务
本次设计主要对“南峰商业广场”建筑工程进行预售测量技术设计。主要对南峰商业广场的裙楼的套内面积、建筑面积、分摊面积、公用不分摊面积等进行预测。在熟悉《房产测量规范》（GB/T 17986-2000）、《关于房屋建筑面积计算与与房屋权属登记有关问题的通知》（建住房[2002]74号）、《关于规范房产面积测算的通知》（东建[2004]51号）和南峰商业广场的《建设工程规划许可证》的前提下，完成对“南峰商业广场”建筑工程进行预售测量技术设计，得出该工程的单线图、建筑面积、套内面积、分摊面积和公用不分摊面积与相应的办事手册、房号对照表、面积差异说明和预售测绘数据库。
1.4项目区位情况
“南峰商业广场”位于东莞市厚街镇皮料鞋材商业圈核心位置——河田大道的入口处，紧靠一期项目，与正在建设中的东莞轻轨R2线珊美站相距百米。厚街位于东莞市西南部，地处穗港经济走廊中段，北连东莞市区，南邻虎门港，S256省道和广深高速公路纵贯全境，水、陆、空交通十分便利，1小时车程可抵达珠江三角洲各主要城市。
1.5已有资料的分析和利用
（1）土地使用证；
（2）规划许可证，了解报建信息，建筑结构、用途、开发单位、规划面积；
（3）规划报建图纸，作为计算套内面积，建筑面积，公用分摊面积，分摊系数等数据的原始材料；
1.6工程情况
“南峰商业广场”主要建设工程主要包括南峰商业广场地下车库、南峰商业广场裙楼。其中南峰商业广场地下车库因为不作预售，因此不用进行预售测绘
2.预售测量技术设计
2.1熟悉图纸，研究规划报建图，制定工作计划
规划报建图是预售测绘工作的主要资料，因此研究并熟悉规划报建图是预售测绘工作的一项极为重要的基础工作。
在熟悉规划报建图后，需按照实际需要，按照《房产测量规范》GB/T 17986.1-2000制定与项目相适应的工作计划，明确各个公共设施的分摊。
根据“南峰商业广场”的规划报建图和规划许可证了解到本项目为钢筋混凝土结构，共5层，其中地下2层至地下1层为地下车库，1-3层为商铺用途4层为架空层，5至24层为住宅，25至26层为复式住宅。
南峰商业广场裙楼包括地下两层与地上三层，总建筑面积为28248.37平方米，因为裙楼是作为商铺用途，商铺套数为439套。其中需要分摊的公用设施为：1、外半墙2、空调管井3、商场楼梯4、商场风井5、排烟井6、商场电梯7、风机房8、扶手电梯9、电梯机房10、商场门斗11、走廊12、配电间113、配电间214、卫生间115、卫生间2 。
2.2绘制单线图
2.2.1首先应熟悉图纸
2.2.2根据规划报建图，以《房产测量规范》GB/17986.1-2000为根据绘制单线图。
单线图，又称为面积框，是划分项目的各个类型的面积区的界线，是计算面积的直接依据。绘制单线图是房地产预售测绘工作的一项极为重要的工作，如果绘制错误了，必定导致后来的面积计算出错，因此必须严格遵循《房产测量规范》GB/17986.1-2000要求，正确绘制相应的单线图。
2.3根据单线图，分别计算每户套内建筑面积
在绘制出单线图后可以根据单线图划分出的面积框，计算每个单元的套内面积即图中的蓝框面积。在计算套内建筑面积时，必须注意套内的阳台面积，因为不封闭阳台面积在规范中规定是只算实际建筑面积的一半套内面积的计算方法是:
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
2.4计算共用分摊面积，计算分摊系数
2.4.1共用分摊面积的计算公式
根据《房产测量规范》GB/17986.1-2000提出的房屋面积计算要求画出单线图后，再根据各面积框内面积的用途，计算出共用分摊面积，并通过《房产测量规范》GB/17986.1-2000给出的计算方法计算分摊系数。
共有共用面积按比例分摊的计算公式
按相关建筑面积进行共有或共用面积分摊，按下式计算：
K=
式中：K——为面积的分摊系数；
——为各单元参加分摊的建筑面积；
——为各单元参加分摊所得的分摊面积；
——为需要分摊的分摊面积总和；
——为参加分摊的各单元建筑面积总和；
2.4.2共有分摊面积的计算内容
1)建筑面积的内容
共有建筑面积的内容包括：电梯井、管理井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。
共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。
独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。
2) 建筑面积的计算方法
整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。
3) 建筑面积的分摊方法
a) 住宅楼共有建筑面积的分摊方法
住宅楼以幢为单元，依照2.4.1的方法和计算公式，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋分瓜所得的共有建筑分摊面积。
b)综合楼共有建筑面积的分摊方法
首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。
住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，依照2.4.1的方法和公式，按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。
商业部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。
c) 多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法
多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能，参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。
3.提交资料
预售测量资料
1）《建设工程规划许可证》及附图要求（复印件）；
2）合同（或合同评审会议纪要）；
3）技术设计书（一般工程可编制策划说明）；
4）工程资料（规划报建图、建设工程规划许可证）；
5）技术总结；
6）预测成果；
①单线图；
②房产面积测绘成果报告书；
a)房屋建筑面积测绘和计算受理委托说明；
b)房屋建筑面积汇总表；
c)房屋建筑面积测绘成果表及明细表；
d）房屋共有建筑面积统计表；
e）房屋共有建筑面积分摊计算表
f）房产分户图
③预售商品房屋合同备案抵押登记办事手册；
幢信息表
分户明细表
④房产面积测绘成果数据库；
4.总结
在中国房地产发展的大潮中，房地产预售测量的地位日趋重要，测量成果的质量直接影响了往后的预售合同的质量，甚至影响了后来的竣工测量与房产交付的质量。因此预售制作为现在中国国内大部分房地产销售的手段，严格做好房地产预售测量工作，可以严格执行国标，规范房产预售市场，让房产预售面积有据可依，减少楼盘销售纠纷；可以估算销售面积，方便开发商对楼盘的销售定价；可以估算商品房的建筑面积，在签订预售合同时有效的保护买房者的合法权益。
参考文献
[1]东莞市城乡规划局；《东莞市规划管理技术管理规定》
[2]《城市测量规范》CJJ 8-2011
[3]《工程测量规范》GB 50026-2007
[4]《房产测量规范 第1单元：房产测量规定》GB/T17986.1-2000
[5]《房产测量规范 第2单元：房产图图式》GB/T17986.2-2000
关键词：房地产；面积测绘；问题；措施
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
随着我国城市经济的迅速发展，房地产交易日益频繁，但是面积争议问题也时常发生。为了减少面积差异矛盾，政府规定：在房地产进行交易前，必须由具有房地产测量资质的单位对该房地产的建筑面积进行测量、核实。在实地测量计算过程中，共有建筑面积的分摊计算较难把握。本文结合笔者从事房地产测量工作经验和总结，主要就房产测量过程中存在的主要问题及解决措施进行论述。
一、房产面积测绘技术分析
1.1 图上量测法
（1）求积仪法。将图纸固定展放在平滑的桌面上，采用求积仪量出所求面积。 使用求积仪时，图板要安置平稳，图纸不能有褶皱或裂痕；对于较大面积，可将图纸分块计算。（2）方格网法。将透明毫米小方格纸蒙在需要量测的图形上，查数其所占小方格数，再根据每个小方格所代表的实地面积，求出整个图形面积(图1)。（3）三斜法。将图形分割成若干三角形，并量出三角形底与高，计算出每个三角形的面积，最后得出整个图形面积，三斜法在分割图形时，三角形个数要尽量少，且应尽可能分解成同底三角形。
图1 方格网法测量面积图
1.2 数字测算方法
数字测算方法，是采用数字测绘技术先测绘出房产平面图，然后再按照坐标法计算出房产面积。测算步骤如下。
1.2.1 测绘数字房产平面图
（1）测设图根导线。居住区竣工后，沿居住区道路布设导线网。全站仪现场观测和采集数据后，输人微机。利用导线平差软件进行总体平差。（2）测绘底层平面图。在各导线点安置全站仪，测设房屋底层外墙勒脚以上的角点坐标(图2)，将采集的数据输人计算机后，编绘出底层平面图。（3）测绘各层平面图。使用经检定的钢尺，现场量测出其他各层与底层不同之处，将有关数据输人计算机，编绘出各层平面图。（4）测绘分户平面图。使用经检定的钢尺或手持测距仪，现场量测出各户房屋尺寸及其共用部位尺寸，将有关数据整体平差后输人计算机，编绘出分户平面图。
1.2.2 计算房产面积
多边形面积计算：
（1）
房产面积具体计算步骤如下。
（1）计算每层建筑面积。将每层平面图的各角点坐标输人公式（1），即可计算出每层建筑面积。（2）计算整栋建筑面积。各层建筑面积之和即整栋建筑面积。（3）计算分户套内建筑面积。将分户平面图各角点坐标输人公式（1），即得出分户套内建筑面积。（4）计算公用建筑面积。将公用部位的平面图角点坐标输入公式(1)，即得出公用建筑面积。（5）检查分户套内建筑面积和公用建筑面积。 将分户套内建筑面积和共有建筑面积的总和与整栋建筑面积相比较，进行粗差检查。如两者相等，则无粗差。（6）计算分户建筑面积。 先按照权属分割协议或有关规定，按比例分摊公用建筑面积。 再将该户套内建筑面积加上该户应摊的公用面积，得到该户建筑面积。最后检查各户建筑面积之和与整栋建筑面积是否相等。
二、房产面积测算中存在的问题及措施
2.1 房产测量中有柱走廊与有柱阳台的计算
我国的《房产测量规范》上有规定：对于有柱走廊可以按柱的水平投影面积计算；而房屋的阳台是按是否封闭来确定其建筑面积，如果封闭阳台按其的水平投影面积计算，若未封闭阳台按其的水平投影面积的一半来进行计算，即使遇到有柱阳台不封闭，也应该按其的水平投影面积一半计算。这就要求我们在实际操作中，必须要能准确区分哪种情况是有柱走廊，哪种情况是有柱阳台。一般可从以下二种方法加以判别：一是有柱走廊一般是位于房屋的主入户门口，它是各户从室外进入户内的必经通道，有的则属共有的部位，而房屋的阳台是处于入户门内的套内建筑面积，它属户内专用部位。比如在某幢别墅中，若先经过入户门进入户内，其户内还有通往私家花园有柱有半围护的部位，往往比较长，有的则需要跨越好几个房间，这些看起来与柱廊没什么实质的区别，但其性质都属室内的专用部位，作为阳台来使用，应该按不封闭的阳台按其的水平投影面积一半计算。二是若有柱廊设计为房屋的某个户室专用的，并且是其入户内的必经之地，则此种情况视规划用途，一般为入户花园，按不封闭阳台处理，计算一半建筑面积。
2.2 房产测量中复式建筑斜屋面的计算
对于当前复式建筑斜屋顶的应运而生。这就意味着我们今后测算商品房还要要测算更多的斜屋面房屋。我国的《房产测量规范》上有规定：对于斜面结构屋顶高度在2.2m以上的部位，要按其水平的投影面积计算。如果遇到单纯是斜屋面的房屋，则应该直接切取2.2m的高度计算；若遇到带有三角形老虎窗的斜屋面情况就应该区别对待：因为这种三角形“老虎窗”其斜屋面因其仅窗顶部分就高于 2.2m，其两侧逐渐斜下又低于这个高度，这样可计算的面积并不大，且改结构非常错综复杂，因此测算起来十分麻烦，最终的界定也不见得准确。所以对于这种三角形“老虎窗”斜屋面房屋，其窗顶超过2.2m的部分可以不予考虑。
2.3 房产测量中消防连廊的计算
随着我国城市化进程的逐渐加快，城市用地也日趋显得紧张，因此房屋建筑不断向高层化发展，随之而来增加了消防安全方面的要求。为此，我们注意到：有些高层住宅 10 层以上都设计一条消防的连廊，用于连通不同单元消防楼梯，以此来增强消防疏散能力。常见的有两种建筑形式：一种是以挑廊与不同单元公用消防楼梯间直接相连，另一种则是通过相邻两户内房间外，设计一条类似阳台的廊，再经过相邻的两户内房间与最终的公用消防楼梯间间接相通。第二种情况的廊其实属阳台性质，因为它直接与相邻户内的房间相通，而且平常都是作为阳台来进行使用的，只有在偶尔发生一些紧急疏散的情况时，才要借助相邻户室内的房间，用于组成公共通道通往消防楼梯。此时来看廊，不仅是公共通道，其实房间也成了公共通道，因此作为其相邻两户的公共阳台分摊实为合理的。在第一种情况，有的人则认为是由于10层以上高层住宅所引起的，因此其消防连廊面积则应该由10层以上住宅来分摊，这种说法有些显得不妥。因为消防连廊的布局是从一幢房屋的整体结构设计要求所决定。因此，此类消防连廊与各相连的消防楼梯作为一个整体，随同楼梯一个级别分摊处理较为合理。
2.4 承重结构柱和突出墙面的面积计算分析
在高层建筑的面积计算中，因其结构需要在下面的几层（一般是指商业区和办公区）可能存在与建筑墙体相连和屋内独立的承重结构柱，当遇到此种情况，我们目前的处理方法是：无论该承重结构柱多大，其面积应该计入该柱平面位置所在的房屋套内建筑面积中，这就意味着此面积还应该去分摊其他的共有面积，采用此种处理方法的弊端主要是在于：高层建筑的承重结构柱是出于整栋建筑的建筑结构需要而设计，并不为某一住户专用，若把其面积计入该户套内的建筑面积不符合产权人的客观实际利益。国家《房产测量规范》有明确规定：房屋套内建筑面积由套内使用面积以及套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。因此，把高层建筑的承重结构柱纳入到套内面积，这是不符合国家建设规范的，因此，我们采取上述的计算处理方法也是不得已而为之。所以承重结构柱的设立是出于整栋建筑的结构的综合考虑，其面积应由整栋房屋共同分摊。
2.5 商住楼楼梯间分摊面积测量分析
众所周知，商住楼一般为：楼幢的下部若干层为商业，上部若干层为普通住宅。由于这两部分功能不同，其结构也往往相异，如位于商业部位若干层与商业部位不相通，仅供上部住宅使用的梯间、电梯、管道井等面积，若分摊给商业部位，然而商业部位并不使用；或仅供商业部位使用的楼梯，若分摊给了住宅部位，当商业部位层数越多，住宅部位分摊面积就越大，这些问题势必会给开发商和业主之间造成一些不必要的商业纠纷。对于此类共有建筑面积的分摊计算，通常我们都是按照国家《房产测量规范》中“谁使用、谁分摊”的原则处理。对于商业部位若干层与商业部位不相通，仅供上部住宅使用的梯间、电梯、管道井等面积应由住宅分摊，商业部位自用的楼梯间等功能区仅分摊给商业，对商业和住宅共同使用的共有功能区应该由全楼整体分摊。这样一来，即体现了全楼的整体概念，也兼顾了谁使用、谁分摊的面积测算原则。
三、结语
综上所述，房地产测绘是一项技术性和政策性都很强的工作。如何确定建筑套内面积、公摊面积如何公摊，是房产测量中至关重要的环节。在国家《房产测量规范》中没有涉及到的有关测算的问题也会越来越多，这就给我们提出了很多新的挑战，也不断促使大家要积极寻找新的解决问题的途径，不断积累工作经验，提高房产测绘技术的水平，促进建筑测量工作不断发展。
参考文献
商品房夹层关于公用面积规范规定：
住宅建筑内的技术层(放置各种设备和修理养护用)，层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。如果没有超过2.2米（2.2米本身也没有超过2.2米）就不算建筑面积。
公用建筑面积分摊的基本原则在该《规定》第五条有明确规定:
(一)商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。每套商品房应分摊的公用建筑面积按其套内建筑面积占该幢楼各套套内建筑面积之和的比例确定。
(二)为整幢商品房服务的公用建筑面积,由该幢楼各套商品房分摊;为局部范围服务的公用建筑面积,由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的,分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积,为各次分摊的公用建筑面积之和。
(三)公用建筑面积分推后,不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位,任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。
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本文以房地产测量的主要内容为研究对象，重点阐述了数字化测绘房地产图的特点和工作流程。阐述了用数字化测绘房产图的必然趋势，数字化房产测图的优越性及数字化测图的的具体流程
关键词：房地产测量;数字化测图;测量精度;房地产图;面积测算
Abstract: The real estate surveying is the measurement of the work of Surveying and mapping technology and real estate management business combination, it is based on the real estate survey, surveying and mapping technology, as the management authority for the registration of real estate, property management to provide accurate measurement data effectively, at the same time it is also the national basic spatial data is an important part of library.
This paper mainly includes the measurement of real estate as the object of study, focuses on the characteristics and working process of the digital mapping of real estate map. On the inevitable trend of digital surveying and mapping property map, digital real estate mapping superiority and digital mapping of specific processes
Key words: real estate survey; digital mapping; measuring accuracy; real estate; area measurement
中图分类号：P25 文献标识码： 文章编号
引言：房地产测量是测绘技术与房地产管理业务相结合的测量工作，它以房产调查为依据，测绘技术为手段，从控制到碎步精确测定各类房屋和房屋用地的坐标，用地四至，权属界址点的坐标，面积大小，房屋的界址，境界及附属物，绘制房产图。房地产测量已成房地产产权、房地产管理中非常重要的基础性、前期性工作。
一、房地产平面控制网布设的精度要求
房地产平面控制网的等级划分为GPS网、三角网、和边角网，依次为二、三、四等三角网和一、二、三级小三角网；导线网依次为三、四等和一、二、三级导线网。
布设三角测量网和三边测量网时，三角形的内角不应小于30°，确实有困难时，个别角可以放宽至25°。导线应尽量布设成直伸导线，并构成网形；导线布设成结点网时，结点与结点、结点与高级控制点之间附和导线的长度不应超过表2-4中符合导线长度的0.7倍。当附和导线的长度短于规定长度的1/2时，导线全长的闭合差可放宽至0.12m。
表下表各等级测距导线的主要技术指标和精度要求
二、数字化房产测图
1、野外数据采集
作业主要技术指标与技术要求如下：
（1）每次测站应输入测站点点号和测站点坐标，仪器号，指标差，视准轴误差，观测日期，仪器高等参数；
（2）仪器对中误差不超过±3mm，仪器高，标高量至cm，加，乘常数改正不超过1cm时可不进行改正；
（3）以较远点定向，以另一已知点做检核，检核较差不得超过±0.1m，数据采集后，应对起始方向进行检查；
（4）水平角和竖直角读至1′，距离读至1mm，最大距离一般不超过200m，施测困难地区可适当放宽，但距离超过100m时，水平角读至0.1′；
（5）观测棱镜时，棱镜气泡应居中，如棱镜中心不能直接安置于目标中心时，应作棱镜偏心改正。
（6）作业过程中应绘制点位草图，其详细程度以满足机助成图的问题处理为度，同一点在草图上和输人记录的编号应严格一致;
（7）每日施测前，应对数据采集软件进行试运行，工作结束后应检查载体存人的数据是否正确齐全。
2、 图文件的生成
图形文件的生成包括碎部测量预处理和图形文件生成两部分。
（1）碎部测量预处理包括数据通信，数据检查，地物点坐标计算，图形信息输入和修改等内容。
（2）文件生成 图形文件的生成是大比例尺数字测图的主要内容之一，解决的好坏不仅直接影响内业成图的效率，而且会地后续房地产图绘制，资料交换，数据库建立产生很大影响。其目的是把野外采集的数据进行分类、整理、计算、生成图形编辑软件及绘图软件所要求的图形文件。其主要内容有：定义数据文件名、建立点文件、建立绘图文件、显示和打印数据、显示和绘制数据。
图形编辑包括基本图形元素绘制、图形编辑与修改、图形显示控制、图形操作和点查询五部分。
（1）基本图形元素绘制有线型及颜色设置、画点、画直线、画圆、画圆弧、画光滑曲线、画平行线、画晕线、房地产图符号和注记。多数数字测图软件都是在Auto CAD下二次开发的，这些功能都是其基本功能，使用起来很方便。
（2）图形编辑与修改主要包括对图形修改，增加，删除，旋转和平移等功能。其主要难点在于如何实现屏幕图形编辑与图形数据文件时时保持一致，即凡是对屏幕上的任一图形进行编辑后，绘图文件中的图形数据应能立即更新，由于事先建立起符号库和矢量汉字库，因此，图形数据只需要保存符号或汉字的代码及位置点坐标即可。对于线状和面状符号采用压缩存储和符号程序设计相结合的方法，既能保证所有存储的图象数据简单到只存测点，又能保证对每一图形或符号进行显示和编辑。
（3）图形显示控制主要包括缩放和恢复两项内容。缩放是将屏幕上某一区域内的图形进行缩小或放大，恢复是重新显示缩放前的图形，可最大限度的利用屏幕制图区，放大时不会有变形，房地产图符号所配置的所有短线及小符号能随房地产图符号一起被缩放，可进行连续放大，放大后的图形也可进行编辑。
（4）图形操作包括存图和取图两项内容。存图时首先输入文件名，然后以该文件名将当前屏幕上的图形存储在硬盘或软盘上，取图时只需输入文件名即可。
（5）点查询可用来查询屏幕上某一点的点号及测量坐标，只需把十字丝光标移到要查询的位置即可显示点号和坐标。
4、图表自动绘出
（1）地物绘制 图形输出程序根据绘图数据文件可在绘图仪上输出房地产图，操作时按图幅号找相应的绘图文件，可按居民地，道路，管线分层输出，分幅输出，放大或缩小输出等，达到一测多用，一图多用的目的。
（2）权属界线绘制对于分幅图和分丘图权属界线与地物一样，根据符号代码自动绘出，线宽加粗一倍绘出，并在每个界址点绘一小圆表示界址点的位置；在丘地中心自动注记编号和面积；对于街道分界线，则根据施测坐标，按不同线型绘制。丘房地产图的绘制过程为：根据草图编制界址点连码文件和点文件自动计算丘地面积和界址点间边长，按不同比例尺绘制界址内的地物，自动裁剪丘地外一定范围的地物并绘出四至关系。
（3）等高线绘制 等高线绘制是大比例尺数字测图的重要组成部分，它主要解决如何由离散高程点建立合适的数字高程模型来自动内插等值点，然后对离散点有选择的进行注记，对计曲线进行注记，同时还要解决等高线遇地物及注记时如何自动断开及等高线光滑等高线绘制 等高线绘制是大比例尺数字测图的重要组成部分，它主要解决如何由处理，与平面地物相交的问题。
（4）注记 大比例尺房地产图除了各种符号便是字符注记，包括文字注记和数字注记。图形符号和字符注记共同构成房地产图，前者反映了地物的位置，形状和大小，后者反映了地物要素的性质，权属关系和相互关系。字符主机分为两种情况，一是可以自动完成的注记，如等高线中的离散点高程注记及计曲线注记，每块丘地的编号，面积，界址点号，界址边长等，对于这类注记，在生成绘图文件时均自动完成；另一种是需人机交互才能完成的注记，如单位，道路，水系名称等，对于这类注记需作业员输入注记定位信息和注记内容，然后由程序完成。字符的注记，要求字号和字型都不同，因此对字号，字型，间距，书写方向等均能进行任意改变，方可满足不同注记的要求。
（5）图廓整饰 图廓整饰将直接影响到图纸的质量和美观，其内容包括外图廓线，内图廓线，十字丝光标线，接图表，绘图比例尺，测量员姓名，绘图员姓名，检查员姓名，平面坐标系，高程坐标系，测图时间，测图单位，图名等，对于房地产图还应包括权属调查时间，调查员名称等。图廓整饰分三部分：建立图廓、绘图仪图廓、修改图廓整饰内容。
数据存储管理，产权证号，地理位置，面积，权属登记日期等进行检索的功能，通过数据库的存储将信息集中成为资源，为各方面所共享，为多用途服务。在深层次上应考虑将各类数据文件与地理信息系统接口，这些问题的解决还依赖于数据交换文件的进一步完善。
房产面积测算
1、面积测算的方法
房地产面积量算方法可以采用坐标解析法、图解法和实地量距法。
1.1坐标解析法
坐标解析法是根据房屋用地界址点或边界点的坐标计算房屋用地或丘的面积，也包括利用房屋角点的坐标计算房屋面积的方法。其面积计算公式如下:
（5-1）
或
（5-2）
式中：S——房屋面积和房屋用地面积；
——界址点、房角点或边界点的纵坐标；
——界址点、房角点或边界点的横坐标。
1.2 图解法
图解法可分为几何图形法和图上量测法。几何图形法是指所量其的面积为通过实地测量的边长和角度等几何要素，应用几何公式计算出图形的面积。图上量测法是指在图形上量取边长、角度等几何要素，应用几何公式计算出面积来。实践中，对于复杂的图形通常是将它分割成苦干规则几何图形．如三角形、梯形、矩形或其它四边形．然后分别计算出各自的面积再加起来，使得出整个图形的面积。
1.3 实地量距法
实地量距法是在实地用仪器、测距仪或卷尺量取有关图形的边长而计算出这个图形的面积。实地量距法是目前房地产测量中最普遍的测量方法，在测量房屋面积时，现在都是采用实地量距法。对于规则图形，用卷尺或测距仪直接量取其边长，计算出其面积。对于不规则图形的面积测算时，可以将其分解成几个简单的几何图形，然后分别计算出这些图形的面积，再用简单的加减法算出其总面积。
四、 套面积计算与共有建筑面积的分摊
1、套内建筑面积由以下三部分组成。
（1）套内使用面积 套内使用面积为套内房屋空间的净面积，按水平投影面积计算。
（2）套内墙体面积 套内自有墙体面积全部计入套内墙体面积。
（3）套内阳台面积 套内阳台建筑面积均按水平投影面积全部计算建筑面积；
2、根据共有建筑面积的使用功能，共有建筑面积主要可分成三类。
（1）全幢共有共用的建筑面积 指为整幢服务的共有共用的建筑面积，此类共有建筑面积由全幢进行分摊。
（2）功能区共有共用的建筑面积指专为某一功能区服务的共有共用的建筑面积，如某幢楼内专为某一商业区或办公区服务的警卫值班室，卫生室，管理用房等。这一类专为某一功能区服务的共有建筑面积，应由该功能区内分摊。
（3）层共有的建筑面积 由于功能设计不同，共有建筑面积有时也不相同，各层的共有建筑面积不同时，则应区分各层的共有建筑面积，由各层各自进行分摊。如果一幢楼各层的套型一致，共有建筑面积也相同，如普通的住宅楼，则没有必要对共有建筑进行分类，而可以以幢为单位进行一次共有建筑面积的分摊，直接求得各套的分摊面积。对多功能的综合楼或商住楼，共有建筑面积的分摊比较复杂，一般要进行二级或三级甚至更多级的分摊。因此在对共有建筑面积分摊之前，应首先对本幢楼的共有建筑面积进行认定，决定其分摊层次和归属。对共有建筑面积的分摊的认定要填写认定表进行确认。
3、层，功能区，幢面积的计算
（1）层面积的计算
（5-6）
式中 ： ——各层（i层）的建筑面积（），i为层号；
——本层（i层）内各套建筑面积（），i为套号；
——本层内共有共用的建筑面积（），i为层号。
（2）功能区面积的计算
（5-7）
式中： ——各功能区(i功能区)的建筑面积（），i为功能区号；
——本功能区(i功能区)内各层的建筑面积（），i为层号；
——本功能区内共有共用的建筑面积（），i为功能区号。
（3）面积的计算
（5-8）
式中 ：——本幢全幢的建筑面积（）；
——本幢内各功能区的建筑面积（）；
——本幢由全幢分摊的幢共有建筑面积（）。
（4）面积计算的检核
（5-9）
式中 ： ——全幢总建筑面积（）；
——全幢内各套建筑面积总和（）；
——本幢内全部共有面积之和（），=，即为各层，各功能区和幢的共有建筑面积之总和。
4、住宅楼共有建筑面积的分摊
（1）住宅楼房屋的共有建筑面积计算
整幢房屋的建筑面积扣除整幢房屋各套套内建筑面积之和，并扣除作为独立使用的地下室，车棚，车库等和为多幢服务的警卫室，管理用房，设备用房以及人防工程等的面积，即为整幢住宅楼的共有建筑面积。另需注意的是计算墙体面积时，由于在计算套内建筑面积时，墙体已有一半计算到套内建筑面积中，因此在计算共有建筑面积时，墙体只计算一半的建筑面积。
（2）住宅楼的共有建筑面积的分摊
住宅楼的共有建筑面积以幢为单位进行分摊，根据整饰的共有建筑面积和整幢套面积的总和求取整幢住宅楼的分摊系数，再根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋的分摊面积。整幢住宅楼的分摊系数。
（5-10）
各套房屋的分摊面积为
（5-11）
式中：ΔSz——整幢房屋的共有建筑面积（）;
Kz——整幢房屋共有建筑面积的分摊系数；
——各套（第i套）房屋的套内建筑面积（），i为套号；
——整幢房屋各套房屋套内建筑面积的总和，。
五、参考文献
[1] 郭玉社 主编 房地产测绘[M] 机械工业出版社2005
[2] 顾孝烈 主编 房地产测绘[M] 中国建筑工业出版社 1996
关键词：房屋建筑面积；技术标准；精度要求；计算原则；施工图面积测算；预售面积；竣工测绘；实测面积；工作程序；误差；措施。
中图分类号： P2 文献标识码： A
近年来，我国房地产业发展迅速，随之而来的是房产测绘业务的迅速发展。房屋建筑面积测绘在房产销售中起着举足轻重的作用，房屋建筑面积的准确与否直接关系到房地产开发商和购房者的切身利益。为了规范房产测绘市场，杜绝房产销售中房屋建筑面积的弄虚作假，确保房屋销售中建筑面积的准确性。南宁市住房保障与房产管理局联合地理信息测绘局在全市范围内开展对房产测绘单位的资格审批和管理工作，对房产测绘单位实行统一管理，对房产测绘从业技术人员严格执行岗前培训，持证上岗的管理制度。不断优化测绘市场，促进第三产业快速健康发展。
房产测量是运用测绘技术和手段，采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费，以及为城镇规划建设提供数据和资料。一般来说，房产测量涵盖的基本内容有房产平面控制测量，房产调查，房产要素测量，房产图绘制，房产面积测算，变更测量，成果资料的验收检查等。这里主要讨论房产面积测算，系指水平面积测算，它包括房屋面积和用地面积测算两类。我们日常工作指的测算均为房屋面积测算，其内容主要有：房屋建筑面积、使用面积、产权面积、套内建筑面积、共有建筑面积等。
一、与房屋面积有关的各项面积
1）、房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室等，且具备有上盖，结构牢固，层高在2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。
2）、房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影面积计算。
3）、房屋产权面积系指房屋所有者依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由市、县房产行政主管部门登记确权认定。
4）、房屋套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。
5）、房屋共有建筑面积指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面积一般由两部分构成：即应分摊的共有建筑面积和不应分摊的共有建筑面积。
日常生活中人们提到的商品房销售面积，实际上指的就是我们测绘成果中的建筑面积。而大部分住宅习惯上以套内面积来衡量或计算单位面积单价，因此有几个关系我们必需搞清楚：
①套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积。
②商品房销售面积=套内建筑面积+应分摊的共有建筑面积；
关系②中的商品房销售面积，根据项目开发所处的不同阶段代表不一样的意思，处于预售阶段时，此面积是房屋未竣工时预先销售的面积，不作为最终确权的产权面积。如处于竣工现售阶段，此销售面积经测绘备案并做了产权登记的，则等同于此商品房的产权面积。
二、房屋建筑面积测绘作业所遵循的技术依据及精度要求
2.1、技术标准
（1）中华人民共和国国家标准《房产测量规范》(GB/T17986•1―2000)（以下简称《规范》）；
（2）《南宁市房产面积测算细则》（南房字[2008]5号文）（以下简称《细则》）；
2.2、《规范》对面积精度的要求
房产面积的精度分为三级，各级面积的限差和中误差应不超过下表规定。
房产面积的精度要求
注：S为房产面积，。
我市拟定的《细则》以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。房产面积的精度等级采用到二级。
三．房屋建筑面积的计算原则
计算前，均要求作业人员认真阅读规范中的相关技术要求，对建筑物中应计算全部建筑面积的范围、计算一半建筑面积的范围和不计算建筑面积的范围应有深刻的认识，对该建筑物中功能区的划分、所有套内（单元）面积、应分摊公用建筑面积、不分摊的公用建筑面积、计容积率的建筑面积、不计容积率的建筑面积及公用建筑面积如何合理分摊应有明确的概念，不能模棱两可。房屋建筑面积的计算、分摊都按相关规范和技术要求进行。鉴于房屋建筑面积测绘的严肃性，准确性和权威性，作业人员在面积计算过程中应凭着认真、负责、公正的精神进行，不能根据顾客的要求任意处理，确保房屋建筑面积计算的准确性，杜绝房屋建筑面积计算中的弄虚作假行为。房屋建筑面积的计算一律采用市房产局承认的“房产测绘”或“房测之友”软件，不得用其他软件或用手工编制。
四、房屋建筑面积测绘的分类及几点概述
4.1 分类
房屋建筑面积测绘的主要工作包括：房屋边长测量、房屋建筑面积计算及分摊、房屋分层、分户平面图绘制、房屋平面立面红线图、位置图绘制等。现阶段我市房产测绘类别主要有：施工图面积测算、预售面积测绘、竣工验收测绘、现售面积测绘。
4.2 房产测绘的几点概述
4.2.1施工图面积测算是指在建设项目规划设计阶段，由开发公司委托有资质的房产测绘单位，按照设计院出具的经由审图公司审核通过的施工图纸，依据《房产测量规范》及《测绘细则》，并参照设计院提供的公用面积使用说明，按图纸计算分摊得到的面积。此面积可作为办理建设工程规划许可证的依据。开发公司以测绘公司出具的经由房产局备案通过的测绘报告可办理建设工程规划许可证，将图纸报规划局审批。
4.2.2房屋预售面积是指在商品房预售中，由开发公司委托有资质的房产测绘单位，按照规划核准图纸上的尺寸，依据《房产测量规范》，并参照设计院提供的公用面积使用说明，对尚未竣工的房屋预先计算的面积。此面积可作为开发商在前期项目宣传中使用，同时也可以作为商品房网上备案和预销售使用。
4.2.3房屋竣工验收测绘是指房屋竣工后，由开发公司委托有资质的房产测绘单位，依据《房产测量规范》和房屋竣工图纸、变更图纸、预算数据等，对房屋进行实地勘测测量、绘图计算而得出的面积。此面积仅用于房屋规划验收使用。
4.2.4房屋实测面积是指房屋竣工验收后，由开发公司委托有资质的房产测绘单位，依据《房产测量规范》和房屋竣工图纸、变更图纸、预算数据等，对房屋进行实地勘测测量、绘图分摊计算而得出的面积。此面积是购房者办理房屋所有权证、他项权证、房款结算、物业费结算等的依据。
五、房屋实测面积与预售面积差异的原因及措施
房产测绘工作贯穿于房地产开发项目的始终，针对房地产项目开发的不同阶段，房产测绘均提供相应阶段的配套服务。具体关系与测绘工作程序及流程详见下图。
实际工作中，房屋实测面积与预售面积经常存在差异，理论上，房屋如果按图施工，面积一般不会有多大偏差，但由于施工过程图纸往往会修改，加上施工误差，还有实测数据采集有偏差等问题从而导致了预售与实测面积的不同。原因归纳有两方面原因：一是数据采集和图纸变更。二是技术性原因。减少面积误差，措施主要是加强预测面积的准确性和加强实测面积的准确性。测绘单位只有严格管理，狠抓质量工作，才能从根本上保证测绘成果的准确性。鉴于预售面积和实测面积的不同，直接影响房款总额，引起房款差额的补和退问题。在具体工作中，即使按照《商品房销售管理办法》和《商品房 销售合同》中规定的条款处理，也会遇到很多麻烦和纠纷。为了减少争议，提高大众对开发商、测绘单位、房地产行政主管部门的信任度，在建筑施工过程中，开发商对建筑设计进行合理变更，导致面积差异较大时，应及时告知购房者；其次，要不断提高房地产测绘机构的专业技术水平，健全完善的质量保证体系，提高房地产测绘的质量，维护国家和广大房产权利人的合法利益。
六．结语
房屋建筑面积测绘是房产测绘工作的主要内容之一，其测绘成果是产权管理（登记发证、预售审批）、规划管理（工程报建、规划验收）、地政管理（征地拆迁）的主要技术依据之一。因此其成果质量的好坏影响越来越大，严格控制房产测绘成果质量是各房产测绘单位及管理部门永恒的主题。目前，南宁市的房产测绘工作为房地产开发商和业主提供了优质可靠的技术依据，为南宁市的经济腾飞做出了较大的贡献。
参考文献：
[1]GB／T17986.1―2000，房产测量规范[S]. 北京：中国标准出版社，2000
[2] 南房字[2008]5号文，《南宁市房产面积测算细则》[S].2008
出卖人：_________________________________________________
买受人：_________________________________________________
说明
1．本合同文本为示范文本，由北京市建设委员会和北京市工商行政管理局共同制定。
2．签订合同前，出卖人应当向买受人出示商品房预售许可证及其他有关证书和证明文件。
3．当事人应当按照自愿、公平及诚实信用的原则订立合同，任何一方不得将自己的意志强加给另一方。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同生效后，未被修改的文本打印文字视为双方当事人同意内容。
4．签订合同前，买受人应当仔细阅读合同条款，应当特别仔细审阅其中具有选择性、补充性、填充性、修改性的内容。
5．为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后留有空白行，供双方自行约定或补充约定。出卖人与买受人可以针对合同中未约定或约定不详的内容，根据所售项目的具体情况签订公平合理的补充协议，也可以在相关条款后的空白行中进行补充约定。
6．本合同文本【 】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。（ ）中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时，应当在空格部位打X，以示删除。
7．双方当事人在履行合同中发生争议的，可以选择向不动产所在地人民法院，也可以选择向仲裁委员会申请仲裁。如选择申请仲裁的，可以向北京市仲裁委员会、中国国际经济贸易仲裁委员会或外地的仲裁委员会申请。
8．双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订合同时认真核对，以确保各份合同内容一致；在任何情况下，买受人都应当至少持有一份合同原件。
北京市商品房预售合同
出卖人： _________________________________________________________
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【法定代表人】【负责人】：__________________国籍：________________
【身份证】【护照】【营业执照注册号】【】：________________________
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根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《北京市城市房地产转让管理办法》及其他有关法律、法规的规定，出卖人和买受人在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就商品房预售事宜达成如下协议：
第一条 项目建设依据
出卖人以【出让】【转让】【划拨】方式取得坐落于___________地块的国有土地使用权。该地块【国有土地使用证号】【城镇建设用地批准书号】为：______________________________ ，土地使用权面积为：___________，买受人购买的商品房（以下简称该
商品房）所在土地用途为：___________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日止。
出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房（地名核准名称）（暂定名）为：_________，建设工程规划许可证号为：_________，建筑工程施工许可证号为：___________，建设工程施工合同约定的开工日期为：______________，建设工程施工合同约定的竣工日期为：___________________。
第二条 预售依据
该商品房已由_____________批准预售，预售许可证号为：___________。
第三条 基本情况
该商品房所在楼栋的主体建筑结构为：_____________，建筑层数为：__________层，其中地上___________层，地下________层。
该商品房为第一条规定项目中的___________【幢】【座】第_________层_________单元___________号。该房号为【审定编号】【暂定编号】，最终以公安行政管理部门审核的房号为准，该商品房平面图及在整个楼栋中的位置图见附件一。
该商品房的用途为【住宅】【经济适用住房】【公寓】【别墅】【办公】【商业】【】：________；【层高】【净高】为：______米，【坡屋顶净高】最低为：________米，最高为：_______米。该商品房朝向为：_______________.有______个阳台，其中________个阳台为封闭式，________个阳台为非封闭式。
出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是____________，其预测建筑面积共___________平方米，其中，套内建筑面积______平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积___________平方米。有关共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二。
签订本合同时该商品房所在楼栋的建设工程进度状况为_______________。
（如：正负零、地下一层···地上五层、···结构封顶）
本条所称层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。
第四条 抵押情况
与该商品房有关的抵押情况为：___________。
1．该商品房所分摊的土地使用权及在建工程均未设定抵押；
2．该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为：____________，抵押登记部门为：__________________，抵押登记日期为：_____________。
3．该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为：_______，抵押登记部门为：_______，抵押登记日期为：__________。（2和3可以同时选择）____________________。
抵押权人同意该商品房预售的证明及关于抵押的相关约定见附件三。
第五条 计价方式与价款
该商品房为住宅的，出卖人与买受人约定按照下列第1种方式计算该商品房价款。其中，该商品房为经济适用住房的，出卖人与买受人约定同时按照下列第1种方式和第2种方式分别计算该商品房价款。
该商品房为非住宅的，出卖人与买受人约定按照下列第_______种方式计算该商品房价款。
1．按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米______（币）______元，总价款_____（币）____佰____拾____亿_____仟____佰_____拾_____万_____仟_____佰_____拾_____元整（大写）。
2．按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米_________（币）______元，总价款____（币）____佰____拾____亿_____仟_____佰_____拾_____万_____仟_____佰_____拾_____元整（大写）。
3．按照套（单元）计算，该商品房总价款为___（币）____佰____拾____亿______仟_____佰_____拾_____万_____仟_____佰_____拾_____元整（大写）。
4．按照__________________计算，该商品房总价款为_____（币）_____佰_____拾_____亿______仟_____佰_____拾_____万_____仟_____佰_____拾_____元整（大写）。
具体约定见附件四。
本条所称建筑面积，是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2．20米以上（含2．20米）的永久性建筑。
所称套内建筑面积，是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。
第六条 付款方式及期限
买受人采取下列第____种方式付款。
1．一次性付款。
2．分期付款。
3．贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的_____％，其余价款可以向______________银行或住房公积金管理机构借款支付。
4．其他方式。
具体付款方式及期限的约定见附件五。
第七条 出卖人保证该商品房没有产权纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。
第八条 规划变更的约定
出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。
出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。
第九条 设计变更的约定
（一）经规划行政主管部门委托的设计审查单位批准，建筑工程
施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。
1．该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；
2．供热、采暖方式；
3．_______________________________________________________；
4．_______________________________________________________；
5．_______________________________________________________。
出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。
（二）买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。
（三）买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起____日内退还买受人已付房价款，并按照____________利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。
第十条 逾期付款责任
买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第______种方式处理：
1．按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）
（1）逾期在_____日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之_____的违约金，并于实际支付应付款之日起_____日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。
（2）逾期超过_____日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起_____日内按照累计的逾期应付款的_____%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之_____（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起_____日内向出卖人支付违约金。
本条所称逾期应付款是指依照第六条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。
2．___________________________________________________________.
第十一条 交付条件
（一）出卖人应当在___年____月____日前向买受人交付该商品房。
（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、____、____、____、____、____
项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
1．该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；
2．有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；
3．出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明；
4．满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件；
5．该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》。（2006年1月1日起进行住宅工程竣工验收的房屋适用）
6．_____________________________________________________；
7．_____________________________________________________。
第十二条 市政基础设施和其他设施的承诺
出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件：
1．市政基础设施：
（1）上水、下水：____年____月____日 达到_________________________；
（2）电：____年____月____日 达到_________________________________；
（3）供暖 ：____年____月____日 达到______________________________；
（4）燃气：____年____月____日 达到_______________________________；
（5）____________________________________________________________；
（6）____________________________________________________________.
如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：
（1）____________________________________________________________；
（2）____________________________________________________________。
2．其他设施
（1）公共绿地：____年____月___日 达到____________________________；
（2）公共道路：____年____月___日 达到____________________________；
（3）公共停车场 ：____年____月____日 达到________________________；
（4）幼儿园：____年____月____日 达到 ___________________________；
（5）学校：____年____月____日 达到 _____________________________；
（6）会所：____年____月____日 达到 ______________________________；
（7）购物中心：____年____月____日 达到 __________________________；
（8）体育设施：____年____月____日 达到 _________
_________________；
（9） ___________________________________________________________；
（10） __________________________________________________________。
如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：
（1）____________________________________________________________；
（2）____________________________________________________________。
第十三条 逾期交房责任
除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第______种方式处理：
1．按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）
（1）逾期在_____日之内（该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之_____的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起_____日内向买受人支付违约金，合同继续履行。
（2）逾期超过_____日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起_____日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的_____%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之______（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起_____日内向买受人支付违约金。
2．__________________________________________________________。
第十四条 面积差异处理
该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第________种方式处理：
1．根据第五条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：
（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；
（2）套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。
买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人已付房价款，并按照____________利率付给利息。
买受人不退房的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
实测套内建筑面积－预测套内建筑面积
套内建筑面积误差比=________________________________ x 100%
预测套内建筑面积
2．根据第五条按照建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：
（1）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据实测建筑面积结算房价款；
（2）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权退房。
买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人已付房价款，并按照____________利率付给利息。
买受人不退房的，实测建筑面积大于预测建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测建筑面积小于合同约定建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
实测建筑面积－预测建筑面积
建筑面积误差比= _____________________________________ x 100%
预测建筑面积
3．双方自行约定：
____________________________________________________________；
____________________________________________________________。
第十五条 交接手续
（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定的其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。
（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：
____________________________________________________________；
____________________________________________________________。
（三）双方同意按照下列第_______种方式缴纳税费：
1．出卖人不得将买受人交纳税费作为交接该商品房的条件。
2．买受人同意委托出卖人代交下列第____、____、____、____、____、___种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。
（1）专项维修资金；
（2）契税；
（3）第二十三条约定的物业服务费用；
（4）供暖费；
（5）________________________________________________________；
（6）________________________________________________________。
3．买受人自行向相关单位缴纳下列第____、____、____、____、____、____种税费，并在接收该商品房的同时向出卖人出示缴纳税费的凭据。
（1）专项维修资金；
（2）契税；
（3）第二十三条约定的物业服务费用；
（4）供暖费；
（5）________________________________________________________；
（6）________________________________________________________。
第十六条 商品房质量、装饰、设备标准的约定
（一）出卖人承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和本市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。
（二）出卖人和买受人约定如下：
1．该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起______日内退还全部
已付款，并按照___________利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。
买受人要求继续履行合同的，应当与出卖人另行签订补充协议。
2．该商品房室内空气质量经检测不符合国家标准的，自该商品房交付之日起_______日内（该时限应当不低于60日），买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起______日内退还买受人全部已付款，并按照___________利率付给利息，给买受人造成损失的，由出卖人承担赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。
买受人不退房的或该商品房交付使用已超过_____日的，应当与出卖人另行签订补充协议。
_____________________________________________________.
3．交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，双方同意按照第_____种方式处理：
（1）出卖人应当于_______日内将已修复的该商品房交付。由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。
__________________________________________________________.
（2）由出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范和标准在商品房交付之日起_____日内负责修复，并承担修复费用，给买受人造成损失的，由出卖人承担赔偿责任。
（3）__________________________________________________________。
4．出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第______种方式处理：
（1）出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。
（2）___________________________________________________________；
（3）___________________________________________________________。
具体装饰和设备标准的约定见附件六。
（三）出卖人和买受人对工程质量问题发生争议的，任何一方均可以委托有资质的建设工程质量检测机构检测，双方均有协助并配合对方检测的义务。______________________________________________________。
第十七条 住宅保修责任
（一）该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。
该商品房为非住宅的，双方应当签订补充协议详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。
（二）在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理；没有退房约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修。非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任。
第十八条 住宅节能措施
该商品房为住宅的，应当符合国家有关建筑节能的规定和北京市规划委员会、北京市建设委员会的《居民建筑节能设计标准》（DBJ01－602－2004）的要求。未达到标准的，出卖人应当按照《居民建筑节能设计标准》的要求补做节能措施，并承担全部费用；因此给买受人造成损失的，出卖人应当承担赔偿责任。
第十九条 使用承诺
买受人使用该商品房期间，不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同、补充协议及其附件另有约定者外，买受人在使用该商品房期间有权与其他权利人共同使用与该商品房有关的共用部位和设施，并按照共用部位与共用房屋分摊面积承担义务。
出卖人不得擅自改变与该商品房有关的共用部位和设施的使用性质。
第二十条 产权登记
（一）初始登记
出卖人应当在______年______月______日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第______种方式处理：
1．买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起__日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的____％向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之_____的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起_____日内向买受人支付。
2．_____________________________________________________。
（二）转移登记
1．商品房交付使用后，双方同意按照下列第_____种方式处理：
（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。
（2）买受人同意委托_____________向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用__________ 元人民币（大写）。
2．如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起_______日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第______种方式处理：
（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起____日内退还买受人全部已付款，并按照___________利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之_____的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起____日内由出卖人支付。
（2）_________________________________________________________。
第二十一条 共有权益的约定
1．该商品房所在楼栋的屋面使用权归全体产权人共有；
2．该商品房所在楼栋的外墙面使用权归全体产权人共有；
3．______________________________________________________________；
4．______________________________________________________________。
第二十二条 附属建筑物、构筑物的约定
双方同意该商品房的地下停车库等附属建筑物、构筑物按照以下第____种方式处理。
1．出卖人出卖该商品房时，该商品房附属的____、____、____、____随同该商品房一并转让。
2．出卖人声明该商品房附属的____、____、____、____不随同该商品房一并转让。
第二十三条 前期物业服务
（一）出卖人依法选聘的物业管理企业为：________________，资质证号为：________________。
（二）前期物业管理期间，物业服务收费价格为__________/月·平方米（建筑面积）。价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、_________、_________、_________。
地上停车管理费__________，地下停车管理费__________。
（三）物
业管理企业按照第________种方式收取物业服务费。
1．按照年收取，买受人应当在每年的____月____日前缴费。
2．按照半年收取，买受人应当分别在每年的____月____日前和____月____日前缴费。
3．按照季收取，买受人应当分别在每年的____月____日前、____月____日前、____月____日前和____月____日前缴费。
（四）物业服务的内容和业主临时公约的内容见附件七。买受人已详细阅读附件七有关物业服务的全部内容和业主临时公约，同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守业主临时公约。
第二十四条 专项维修资金
买受人委托出卖人代交专项维修资金的，出卖人应当自受托之日起_____日内，向买受人提交专项维修资金缴纳凭证。
买受人自行缴纳专项维修资金（公共维修基金）的，应当在商品房交付【时】【之日起_____日内】，向物业管理企业出示专项维修资金缴纳凭证。
第二十五条 不可抗力
因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起____日内向另一方当事人提供证明。
第二十六条 争议解决方式
本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按照下列第______种方式解决：
1．提交____________仲裁委员会仲裁。
2．依法向人民法院。
第二十七条 本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。
第二十八条 本合同及附件共_______页，一式______份，具有同等法律效力，其中出卖人______份，买受人______份，______份，______份。
第二十九条 自本合同生效之日起30日内，由出卖人向__________申请办理该商品房预售合同登记备案手续。出卖人自本合同生效之日起30日内未申请预售登记的，买受人可以申请预售登记。预售的商品房已抵押的，预售登记应当由出卖人和买受人双方共同申请。
出卖人（签章）：_____________________ 买受人（签章）：______________________
【法定代表人】：_____________________ 【法定代表人】：______________________
【委托人】（签章）：_____________ 【负责人】：__________________________
【委托销售机构】（签章）：_______ 【委托人】（签章）：______________
签订时间：_________年_______月_____日 签订时间：_________年_______月______日
签订地点：___________________________ 签订地点：____________________________
附件一 房屋平面图及在整个楼栋中的位置图（应标明方位）
附件二 共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明
1．被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积。
2．参与分摊公用建筑面积的商品房名称、用途、所在位置、面积、分摊系数。
3．不分摊的共用部位。
附件三 该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押当事人的相关约定
附件四 计价方式与房价款的其他约定
附件五 付款方式及期限的约定
附件六 装饰和设备标准的约定
1．采暖系统：
（1）集中采暖：【散热器】【地板采暖】【 】___________________________；
（2）分户采暖：【燃气炉】【电采暖】【 】_____________________________；
（3）采暖设备品牌：_______________________________________________。
2．保温材料：
（1）外墙保温：【挤压聚苯板】【发泡聚苯板】【发泡聚安酯】【 】________。
（2）内墙保温：【石膏聚苯板】【 】__________________________________。
3．外墙：【瓷砖】【涂料】【玻璃幕墙】【 】____________________________。
4．内墙：【涂料】【壁纸】【 】______________________________________。
5．顶棚：【石膏板吊顶】【涂料】【 】_________________________________。
6．室内地面：【大理石】【花岗岩】【水泥抹面】【实木地板】【 】________。
7．门窗：
（1）外窗结构尺寸为：_____________________________________________；
（2）开启方式为：_________________________________________________；
（3）门窗型材：【双玻中空断桥铝合金窗】【塑钢双玻璃】【 】___________。
8．厨房：
（1）地面：【水泥抹面】【瓷砖】【 】_________________________________；
（2）墙面：【耐水腻子】【瓷砖】【 】_________________________________；
（3）顶棚：【水泥抹面】【石膏吊顶】【 】_____________________________；
（4）厨具：______________________________________________________。
9．卫生间：
（1）地面：【水泥抹面】【瓷砖】【 】_________________________________；
（2）墙面：【耐水腻子】【涂料】【瓷砖】【 】__________________________；
（3）顶棚：【水泥抹面】【石膏吊顶】【 】_____________________________；
10．阳台：【塑钢封闭】【铝合金封闭】【断桥铝合金封闭】【不封闭】【 】______________。
11．电梯：
（1）电梯品牌名称：_______________________________________________；
（2）电梯速度：_____米/秒；
（3）电梯载重量：__________________________千克；
（4）_____________________________________________________________。
12．其他_________________________
____________________________________
附件七 物业服务
（本附件内容与出卖人和物业管理企业签订的前期物业服务合同一致）
一、物业服务内容
二、物业服务质量
三、物业收费项目及价格
四、业主临时公约
五、其他约定
北京市建设委员会