时间：2023-05-30 10:54:45
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产存在的问题及建议，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词：房地产行业；税务稽查；征管
中图分类号：F810.42 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）05-00-01
一、房地产行业的特点
1.房地产开发特点
房地产开发是房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的活动。从其行业特点上归纳，具有项目审批计划性、经营方式多样性、开发产品固定性、开发周期长、多种方式交易、“滚动式”开发、高收益、产业集中化，部分中小企业被大企业兼并重组，土地资源和市场占有率将被集中在大型企业手里以及涉税税种多等特点。
2.长春市房价特点
长春市的房价前几年虽有大幅攀升，但同其他地区相比较而言，价格还不是很高，所以价格虽有所降低，但幅度不大。而自2011年下半年开始至今，对房地产行业影响最大的就是销售量的大幅下滑，也对我市的税收收入造成了显著影响。自2004年起，房价开始上涨，这其中的原因分析起来主要有三个方面：一是城市土地资源稀缺；二是人民群众投资保值的心理倾向加剧；三是建材价格急剧上涨。
1.税种多，计税环节较为繁琐
房地产行业涉及的税费种类繁多，主要有营业税、土地增值税、契税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税等。其中土地增值税及企业所得税的计税环节较为复杂，在预征、清算、调整等具体的计税环节，企业在对税种的掌握上容易出现错漏现象。
2.项目工期长，税收控管难
房地产开发项目一般工期较长，往往会横跨两个甚至以上会计年度；在房屋完全售完之前，因收款方式的多样性和成本费用摊销期限的不确定性，导致利润结算不真实；部分企业利用行业经营和核算的特殊性，人为调整利润、弄虚作假，久亏不倒、无利润、无所得税的现象普遍存在。
3.企业易受政策调控影响
较高的经营风险同时也带来较高的税收风险，出于赚取时间和风险利润等投机性目的，部分房地产开发企业取得土地后长期囤积，流动资金严重短缺。在金融政策从严掌握、经营贷款取得困难的同时，各税政策调整幅度大、补征时间长，企业的税收负担与企业短缺的经营资金矛盾突出，造成了部分欠税的形成。
4.开发产品完工前取得的预售收入未按规定申报纳税，产品完工后未按规定及时结转收入
取得不符合规定的发票入账，多列成本费用；普通住宅、非普通住宅标准掌握错误，土地增值税预征率计算错误；未按规定确认应税土地面积的减少时间，造成土地使用税计算错误；企业所得税汇算清缴政策掌握不准确，造成多缴纳企业所得税；未按规定代扣代缴个人所得税；未按规定时间申报缴纳契税等。
三、对房地产行业的征管建议
（一）检查人员要努力提高自身的检查技能，做到检查的准确无误
房地产业是一个特殊的行业，在经济建设中占有重要的地位。而有的检查人员对房地产业的自身特点不甚了解，检查技能不甚突出，造成对房地产行业的税收稽查工作往往浮于表面，不能深入。鉴于此，一是应加大培训力度，大力提高检查人员的素质和水平；二是对于房地产行业的检查人员应有所侧重，做到重点户重点组检查，不能谁都可以进入，领导要时刻关注检查进度，扫清检查障碍，支持检查人员的方法和建议，以确保检查的质量。
（二）进一步加大发票监管力度，推行发票认证制度，完善发票征管系统
1.回顾以前的检查工作，不难发现一些大案要案都是从发票上做文章，房地产企业也不例外，为了加大开发成本不惜购买假发票或让建筑企业虚开发票。要堵塞此漏洞，一是要坚持“查税必查票、查案必查票、审理必审票”的工作原则；二是要建立方便快捷的发票查询系统，让广大纳税人和社会群众易学易记的发票查询方式。
2.通过对以往案件的假发票进行检验，我们发现以前的发票查询系统存在很大的漏洞，即使查询结果为真，但却没有票面金额，受票方也就认为是真票，而有的代开发票必须到代开的主管税务机关才能获得发票的真实情况，无形之中增加了很多的工作量，仔细分析得出就是真票虚开。建议在发票一线工作的发放、录入人员要做到录入信息及时正确，发放登记及时正确，发票收回及缴销及时正确。
3.建议各征收局及专管员要高度重视发票认证工作，迅速将此项工作开展起来。并加快推进发票认证系统建设，在实现税务局与企业联网的基础上，尽快实现地税发票系统全国联网，对企业录入系统的发票信息及时验证，从而发现检查线索，一查到底。
（三）逐步建立房地产企业税收一体化、强化税务管理
首先，统一契税、工商、税收等征管软件，完善查询功能，按照新征管法对部门信息共享的要求，建立与国税、工商、银行、政府等部门之间的基础信息直通制度。其次，实现与国土、房管部门的联网，建立信息传递制度，掌握房地产开发企业的涉税资料，及时掌握房屋、土地权属变动情况，加强源泉控制力。最后，加强税收监督，不定期的组织企业自查，加强票据监管，严厉打击房地产的涉税违法行为，加强涉税案件的查处和打击力度。
关键词：房地产行业；存在的问题；建议
Abstract:China is a socialist country, the development of state-owned economy and national economy development, to protect the people's material life level. The development of the market economy, to the real estate industry brings opportunities to face challenges. The construction of modern enterprise system, is the current our country real estate industry is a pressing matter of the moment. This article from the real estate industry analysis of the existing problems, through the real estate industry problems, aiming at the existing problems, discusses some viewpoints and suggestions.
Key words: real estate industry; existing problems; suggestions
中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：
我国是社会主义国家，实行以公有制为主题的社会主义市场经济。从世界范围来看，工业革命之后，西方发达国家不同程度的介入了“市场”，一种全新的近现代市场经济逐渐形成。尤其是进入二十一世纪以来，国内资本市场建设有了重大突破，创业板的启动更加促进了经济的高速发展。但从居民人均可支配收入来看，却不能完全满足人们的日常需求，如越来越高的房价、物价成为了当前影响社会大众幸福的重要因素，而房地产行业的产物与人民群众的收入之间的差距也越来越大。对于整个市场经济环境而言，政府一些宏观的调控手段能起到一定的作用。
一、当前房地产行业企业管理存在的问题
加入世贸组织和改革开放，让我国的经济有了长足的发展。但我国市场经济仍然处在初级阶段。随着越来越多国外的企业进入我国，国内企业的竟争也越来越激烈。在市场经济发展迅速，竞争强烈的今天，企业的问题开始逐渐暴露出来。尤其是房地产行业，随着金融危机以及各类其他问题的出现，让房地产行业的发展越来越艰难。转变现有管理模式，与时俱进，才能在竞争激烈的社会占有一席之地。
从当前我国房地产行业存在的问题来看，归结为以下两大方面：
第一，管理问题。房地产行业中的管理问题，主要就是企业的组织结构如何来管理的问题，。组织结构可用组织结构图来描述，它反映一个组织系统中各组成部门之间的组织关系（指令关系）。常用的组织结构模式包括职能组织结构、线性组织结构和矩阵组织结构等。这几种常用的组织结构模式既可以在企业管理中运用，也可以在建设项目管理中运用。
就这几种组织结构模式，作如下分析：
1、职能组织结构
职能组织结构是一种传统的组织结构模式。在职能组织结构中，每一个职能组织部门可根据它的管理职能对其直接和非直接下属工作部门下达工作指令，因此，每一个工作部门可能得到直接和非直接上级部门下达的工作指令，造成多个矛盾的指令源，影响企业管理机制的运行。我国还有多数的企业、学校、事业单位目前还在沿用这种传统的组织结构模式。就房地产房地产行业来说，只有少量的，带有国有资金投资的房地产公司存在这种模式管理。严重影响了项目管理机制的运行和项目目标的实现。
2、线性组织结构
线性组织结构来源于军事组织系统中，组织纪律严谨，一级指挥一级和一级对一级负责。在线性组织结构中，每一个工作部门只能对其直接下属部门下达工作指令，，每一个工作部门也只有一个直接的上级部门，因此，每一个工作部门只有唯一的指令源，避免了由于矛盾的指令而影响组织系统的运行。在国际上，线性组织结构模式是建设项目管理组织系统的一种常用模式，其优点在于能够保证工作指令的唯一性，但在一个特大的组织系统中，由于线性组织结构模式的指令路径过长，有可能会造成组织系统在一定程度上的运行难度。所以不适用于大型企业。就房地产企业来说，主要是一些家族式的企业采用线性组织结构模式来管理。从管理机制上体现了它指令唯一的优点，但也存在一些不足之处，比如说不能多方面听取有利于企业发展的建议、可能会忽略企业中层管理人员的一些建议和意见。
3、矩阵组织结构
矩阵组织结构是一种较新型的组织结构模式。在矩阵组织结构最高指挥者（部门）下设纵向和横向两种不同类型的工作部门，作为一个房地产企业，纵向工作部门可以是前期规划管理、技术管理、成本管理、合同管理、财务管理和人事管理等，而横向工作部门可以是对施工单位、监理单位及相关的分包单位的管理。矩阵组织结构适用于大的组织系统。在矩阵组织结构中，指令来源于纵向和横向两个工作部门，因此，其指令源为两个，当指令发生矛盾时，可由该组织系统的最高指挥者（部门）进行决策或协调。也可以采用由纵向指令为主的矩阵组织结构模式。在企业管理中，此种组织结构模式应该是最适用的管理模式。现在许多发展很快的房地产公司多采用此种管理模式，它有利于集思广益，利于企业的发展。
第二，企业结构问题。房地产行业需要一个合理的经济结构，这不仅包括产业结构、行业结构和产品结构，还包括企业自身的内部管理结构、资产负债结构和企业所有制结构等。所有这些问题，都必须同时考虑到当前的市场经济情况和企业自身状况，不能盲目的决定。但从我国目前房地产行业现状来看，很多房地产行业经济结构极为不合理，不论是从社会宏观上看，还是企业自身的微观来看，都存在发展不平衡的现象。这会影响到企业的长久发展，需要引起房地产行业的重视。
对于房地产行业来讲，以上所列的二个问题之间有着相互制约的关系。比如说企业的结构问题可以决定企业管理上存在问题等，如果管理上的问题没有解决，也会直接影响其他各个方面的问题。
二、阻碍房地产企业改革的原因分析
综合我国房地产企业的现状，主要存在以下两方面的问题：
一方面，从房地产行业自身来讲。房地产行业作为我国国民经济的主导力量，其问题也慢慢凸现出来。债务问题，是我国房地产行业的主要问题。由于缺乏市场机制的引导，房地产行业自身竞争力不足，危机意识不强，国企员工积极性不高，所有这些都导致我国房地产行业生产效率低下，产值不高。财务管理制度的不健全，让资金的运用和管理存在很大问题。比如，研究所下属的一个子公司，由于其业务是针对本研究所的，因此在纸张的使用和其他资源的处理问题上，存在浪费现象。另外，对于自身展览的布置，项目本身资金够用，但会额外申请更多资金。所有这些，都没有明确的财务报表哦，这就容易导致资金使用不当和不知去向。久而久之，就给房地产行业造成了负债问题。
另一方面，从市场经济环境体制来讲。随着市场经济的高速发展，具有自主经营、自负盈亏、自我发展、自我约束这种“四自”的独立法人企业才应该是市场经济的主体。一旦政企分开的问题不能够得到彻底的解决，再加上市场经济连一个合格的主体都没有，那么就更不用说房地产行业自身良好健康的发展了。
三、改变房地产企业现状的具体措施
（一）从政府管理方面进行论述
第一，坚持创新思维。
新思路决定新出路。房地产行业应该要坚持创新思维。因为思维在企业自身经营中是作为一种具有方向性指导意义的战略思想。这并不是具体的战略决策，而是一种指导战略决策正确的方向。一旦方向错了，即使有再好的战略决策，都不能促进房地产行业自身发展，还很有可能会阻碍企业的发展。一旦思维缺乏了，就不能引申出多样化的手段，更不能让房地产行业在激烈的市场竞争中立于不败之地。由此可见，只有提倡遵循市场经济规律的正确思路，以及不断的创新，才能让房地产行业长久的发展。这可以演化出多种方法，比如采用先进的电脑技术，引进国外的专业化管理软件等。科技是第一生产力，这对于房地产行业是至关重要的。
第二，紧跟市场步伐。
纵观世界上一流的大企业，无不是在市场竞争力有一种预见力的企业。抓住市场的契机，然后大胆的转变，才能让企业自身有质的飞跃。不仅要紧跟市场的步伐，多和市场上一些相关的优秀企业学习，还需要不断提高自身的素质，让房地产行业不论是在硬件上，还是软件上，都向他们看齐。不要以为不用竞争，就缺乏竞争意识。
（二）分析国企改革各阶段和采取的措施
上文已经阐述了我国房地产行业改革主要经历了三个阶段：自主经营权扩大（改革开放到十四届三中全会，历时15年）；结构调整和制度创新（十四届三中全会到十六大，历时10年）；管理制度改革（十六大之后，至今）。从各个阶段所采取的具体措施来看，主要如下：
第一阶段：该阶段来看，政府对房地产行业放权加大。从原先国家全部掌握房地产行业的管理权，到现在的进行承包等方式，目的是促进国有经济适应当前市场经济的环境。
第二阶段：经过第一阶段的发展，国有经济已经有了一定基础。因此，在此阶段，国家主要将创新机制引进房地产行业的发展中，从房地产行业结构调整和制度创新出发，努力让房地产行业不断提高自身效益，最终带动整个国民经济的发展壮大。
第三阶段：随着市场经济的不断发展和房地产行业的深化改革，“管理”这个要素在企业发展中的作用日渐突出。
（三）分析产权改革对国企改革的重要性
产权对于企业来讲，具有极其重要的作用。在当前我国房地产行业产权改革中，对成本效益进行有效的控制，是保障我国产权改革的核心。成本效益在企业竞争中起着关键性的作用，较低的成本能帮助企业赢得激烈的市场竞争。为此，房地产行业就应该首先转变企业员工成本效益的观念，树立起产、供、销一体化的理念。从源头上把好关。如在采购环节要做到“物美价廉”。通过比质量、比服务和比价格，在保证采购物资质量的前提下，尽量做到采购成本最低。在生产中，则需要给员工灌输节约的意识，从小事着手，那怕是一张印刷纸，一次小小的展览，都需要充分考虑到成本节约。积少成多，从一点一滴的小事中提高企业的生产效率。另外，在日常房地产行业的管理中，还要重视财务管理，对于管理费中可控的费用要绝对的控制，降低财务费用，这也是间接提高经济效益的措施。总而言之，在面对成本这个问题上，一方面要尽量降低市场投入的费用，另一方面又要妥善的处理好品牌、销量和投入之间的关系，最终实现经济效益的增长。
总而言之，对于房地产企业来说，在其企业管理中一方面需要加强企业自身管理制度，另一方面还需要从政府和社会上获取支持。只有一个良好的市场环境，加上一个健全的房地产企业制度，才能让房地产企业在今后的发展中蒸蒸日上，在激烈的竞争中立于不败之地。
参考文献：
[1] 程晓东：《房地产行业财务管理问题研究》，《财经界(学术版)》，2010年第5期；
关键词：房地产投资信托；契约型；公司型
一、引言
房地产投资信托（Real estate investment trust ,REIT）这一概念起源于19世纪80年代的美国，是一种以发行受益凭证（如基金单位、基金股份等）的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。其实质就是通过组合投资资金和专家理财来实现大众化投资，以满足中小投资者将大额投资转化为小额投资的需求。
与发达国家相比，我国房地产金融市场的融资渠道显得过于单一，如何解决房地产业的资金问题，挽救濒临破产的中小房地产开发商，妥善处理目前“烂尾楼”问题成了房地产业和金融业界讨论的问题。但以笔者之所见，我国目前所谓的“房地产投资信托”并非真正具有信托应有的法律特征，名为信托，实为以信托名义进行证券发行或合同权利公开受让的活动。[1]因而有必要通过对房地产投资信托所涉及的法律关系进行进一步的分析，以探讨目前中国房地产投资信托存在的若干法律问题。
二、房地产投资信托存在的法律问题
（一）概念不清，貌合神离
从房地产投资信托的产生、发展来看其最基本的含义应当包括三个方面：一是财产的转移，主要是房地产或投资资金所有权或处分权的转移；二是受托人对房地产及投资资金的管理和处分；三是受益人享有的受益权。这三者缺一则不成其为信托。[2]我国《信托法》第二条将信托定义为：“本法所称信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。”国内一些学者认为这个定义中的关键之处在于“委托”一词含义不明。一般来说，“委托”多用于行纪和关系中，即一方（行纪人或人）接受另一方（委托人）的委托，以自己（行纪关系中）或委托人（关系中）的名义，为委托人的利益行事。但无论是行纪还是，与信托都有本质的区别，即前者均不转移财产的所有权，而且所有权与利益不产生分离，都归属于委托人，而后者须有财产权的转移，而且所有权与利益发生分离，所有权归受托人所有，利益则由受益人享有。因此，“委托”一词非但没有揭示信托的本质属性，而且混淆了信托与行纪、等法律关系的界限，是不科学的。3笔者认为这种观点是值得借鉴的，我们既然决定将REIT移植到国内，就应该按照它内在的法律属性清晰地定义它，从而将它同其它法律关系区别开来。
（二）关于信托财产占有瑕疵的承继
在REIT关系中，信托财产为动产，委托人将财产交付于受托人即实现财产权的转移。依照大陆法系民法制度，信托财产似也可适用“善意取得”制度，即使委托人对出让财产的占有有瑕疵，只要受托人受让时为善意，信托财产就发生有效转移，信托也因此成立。然而果真如此，便给委托人留下了谋取不当得利的空间。信托一旦成立，信托财产则发生“闭锁效应”，可以免受委托人、受托人和受益人的债权人的追及。委托人可以利用把非法占有的财产设立信托的手段来逃避真正财产所有人的追究。由此可见，如果在信托财产的转移上适用“善意取得”制度，会鼓励委托人滥用信托，侵害他人利益。因此，我国不妨借鉴日本信托立法的经验，直接规定受托人应承继委托人对信托财产占有的瑕疵。
笔者认为上述观点有待于商榷，REIT是英美法系的产物，英美法就动产物权的转移，仅善意买受人能主张原始取得，受托人或受益人即使“善意”却也并非“买受人”，因此REIT不适用善意取得制。
（三）风险防范体系不健全
首先，规范信托投资公司的法律法规主要包括《公司法》、《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》，但这对于规范房地产投资信托公司的设立、变更、终止以及公司组织机构和信息纰漏制度方面还远远不够。由于缺乏专项立法，至使目前许多房地产信托公司内部经营结构不合理，再加上混业经营和关联交易的影响，房地产信托公司的金融防范体系受到严峻的挑战，委托人的利益无从保障。
其次，就房地产投资信托的担保及保险制度而言，主要有两个层次的问题，一是信托投资公司对投资者的担保，我们可以参考德国房地产投资信托制度的做法，将房地产投资基金交由寄托银行保管，受托人的排他管理权一分为二，投资公司行使法律监督权，事实的监督权以及执行法上的执行权又属于寄托银行。上述做法既可以增加投资者的信心，降低信托产品的风险系数，又可以对信托公司的经营产生约束。另一个层次的问题是信托投资公司将信托资金用来贷款和购买抵押贷款相关证券的担保及保险问题。因为信托公司对开发商的贷款同样适用于《贷款通则》而在审批贷款时又往往没有商业银行严格，因此，信托公司的贷款面临着比商业银行更大的风险。
四、结束语
房地产业从上世纪九十年代后期开始，平均年增长率达到37.8%，而且在今后几年将会有很大的发展。目前房地产业发展遇到的问题是房地产贷款在银行贷款中的比重过高，银行提高了房地产项目贷款的条件以及银根紧缩的政策，因此房地产行业迫切需要银行外的融资渠道，以解决开发和经营的资金问题。我过目前房地产投资信托市场上所推出的产品其实质都是一些“类房地产投资信托”，这些早期的类房地产信托为我国房地产初期的发展提供了新的融资渠道，但随着房地产泡沫的破灭和信托公司管理人员决策机制不健全等因素的影响，这些房地产信托投资基金均不同程度的陷入了运作的困境。本文通过对房地产投资信托所涉及的法律关系的梳理，指出了目前我国房地产投资信托所存在的法律问题，并提出了一些建议，希望通过这些建议为我国房地产投资信托的运行构建一个良好的法律平台，促进房地产金融体制的完善和健全。
参考文献：
论文摘要：房地产企业营销形象是相关公众对房地产企业由营销理念指导的营销活动和营销管理过程的总体印象和评价。营销形象反映的是房地产企业整个营销活动和管理过程的好坏。本研究通过调查房地产企业营销形象中存在的主要问题，提出可操作性的改善措施。
一、问题的提出
著名的营销专家MariaSicola[1]认为由于房地产开发、销售及产品固有的一些特点，使房地产业更需要市场营销。然而不少房地产企业的营销观念落后，忽视营销管理，轻视营销人员形象等，结果使企业形象受损，造成了重大的损失。这些问题产生的主要原因在于房地产企业缺乏正确的营销理论和营销形象理念的指导。随着房地产市场发展水平的提高，房地产企业的营销形象日益受到重视，其好坏直接关系到企业的成败。[2]如何面向市场、面向公众塑造房地产企业的营销形象，获得公众的认同和顾客的忠诚是赢得营销竞争胜利的关键。本研究旨在根据房地产企业营销形象中存在的主要问题探讨提升策略。
二、房地产企业营销形象中存在的主要问题
本文通过自编的《房地产企业营销形象》问卷调查了600名公众，收回有效问卷442份，对数据用SPSS11.0社会统计软件进行统计分析，发现目前房地产企业营销形象总体上是正面的，但仍存在不同程度的问题，具体表现如下：
1、营销观念相对落后。调查显示有有44.1%的内部公众（118人）认为本公司目前采取的营销观念主要是市场营销观念，其次是产品观念；外部公众的评价较为一般（平均数为3.61分，5分为最高评价），这说明一些房地产企业无视市场、企业自身或顾客的要求，从开发商利益出发，片面追求利润，降低消费者价值和满足程度的观点。
2、营销管理科学性不强。根据调查，公众对房地产企业管理形象的评价平均为3.5分，说明在对待消费者的营销理念中，有时企业为了自身利益而损害顾客利益，在楼盘的建造上偷工减料；有的堆砌太多的承诺而失信于人。
3、营销资产价值不高。房地产企业营销资产主要包括企业信誉、环境、产品品牌等。在对营销资产的评价上，内外部公众有较大大的差别（相差0.3分），表明部分房地产企业在营销过程中，违反市场规则和营运规范，使外部公众丧失信任感；营销环境脏乱等不文明现象。
4、营销人员的形象有待于提高。在调查中发现外部公众对营销人员的评价偏低，平均为3.5分，这说明营销人员在知识结构、礼节、服务等多方面都存在问题，如服务态度不好；仪容仪态需改善；知识需要扩充；沟通能力尚需提高。
5、房地产产品的质量需要提高。“产品质量”是指住宅的整体质量，包括功能质量和建筑质量。
在调查中，我们发现一些公众对房产品的质量持怀疑态度（20.1%），有些房地产企业的楼群间空间排列关系、绿化、污染、基础配套设施等不能给使客户有一种放心感、满意感。
三、房地产企业营销形象的提升策略
1、树立合适的市场营销观念
从市场营销理论出发，结合房地产产品的特殊性，企业应从以下几个方面确立房地产营销观念：开发企业肩负着改善人居环境，提高人民生活水平的重任；承担着实现城市规划，塑造城市形象，改变城市面貌的责任；在拉动经济，促进经济繁荣中扮演重要角色；树立“以人为本”的思想，克服一切从开发商利益出发，片面追求利润，降低消费者价值和满足程度的观点。
2、加强对营销管理形象各因素的剖析，提升营销管理形象
（1）明确营销形象的定位
房地产公司营销形象的定位关键在于占据消费者心灵，对消费者的心灵把握得越准，定位策略就越有效。成功的定位取决于两个方面：一是将定位信息有效地传达到消费者头脑中；二是定位信息是否与消费者的需要相吻合。
（2）协调组合各种营销手段
开发商对媒体的选择和组合是根据地域环境、人文资源和项目情况而定的。在较小城区，居民比较集中，对楼盘的宣传采用路牌广告的效果最好。如在报刊、电台、电视台上做出售广告；公开张贴广告；借助展示会推销；亦或向邻近地区的居民打电话或上门推销。如果房地产需求特别大，房地产商只需在其所要出售的房地产产品上挂一个“专供出售”的招牌即可。此外，销售商也可以开展形式多样的促销活动，增强包装意识，也可以把文化体育活动引入楼盘销售。
3、提高营销资产价值
（1）提高房地产企业营销守法形象。它主要是商品住宅销售合同、预售的合法性等方面的综合体现。商品住宅销售合同应体现买卖双方平等原则，不能因为客户不懂“专业”或疏忽而把一些不平等条款强加给客户。开发商在整个销售过程中的规范操作、遵纪守法，将使客户产生一种信任感。
（2）改善营销环境形象。环境形象主要包括房地产开发企业工作环境、住宅小区项目施工现场环境和售楼处环境三个方面。它在一定程度上能反映出一个企业的整体管理水平、经济实力和精神面貌。
（3）加强房地产企业品牌或产品品牌的建设与管理。
房地产品牌与其他领域的品牌创建内容基本是一致的，[3]但基于房地产品牌的特殊性，房地产品牌在创建时应该特别注重设计房地产品牌的识别系统、塑造房地产企业的品牌形象和打造房地产企业的品牌关系等。
4、提高营销人员的素质和能力
首先，对于销售人员的管理，笔者建议采取“竞争制”的销售模式。这种模式能集中销售人员在工作时的注意力，时刻关注现场动态；同时可以提高销售人员的竞争意识，由以前的等待客户变成迎接客户。
其次，加强房地产企业营销人员素质的训练。提高礼仪修养，包括个人形象如整洁的仪表、亲和力较强的仪容等，电话礼仪，接待顾客时的礼仪等。
最后，提高销售人员的综合能力。通过多种渠道来锻炼销售人员的创造能力，判断及察言观色的能力，自我驱动能力，人际沟通的能力，从业技术能力，说服顾客的能力等。
5、提升房地产企业营销产品形象
对于房地产企业来说，要提高产品形象，笔者认为：一是建立顾客回声系统(ECHO)[4]。顾客回声系统用来倾听消费者心声，包括疑问、抱怨、建议等，而后根据这些意见和建议对楼盘进行改进。二是制定具体的楼盘品质控制标准。毁掉不合格的楼房，且保证楼盘品质和消费者的期望相一致，甚至超出。最后要建立楼盘品质管理的激励机制。如建立相应的组织品管会，设立品质奖金、品质勋章，对优秀的执行者予以奖励，在企业内部创造一种重视品质的良好氛围。
参考文献：
[1]Anonymous.NoDrasticDipforRealEstate,ExpertsPredict.BuildingOperatingManagement,2001,48(3):16.
[2]余凯.房地产市场营销实务.中国建材工业出版社,2004:11.
关键词：房地产 房地产市场 房地产估价
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
中国房地产估价行业是一个既古老又新兴的行业，是房地产业和现代服务业的重要组成部分。随着房地产二级市场、三级市场的活跃发展，房地产估价行业快速发展，估价队伍迅速壮大，估价法规不断健全，估价标准逐步完善，估价理论日趋成熟，基本形成了公平竞争、开放有序和监管有力的房地产估价市场，逐步建立了政府监管、行业自律和社会监督的管理机制。房地产估价在保护房地产交易者合法权益，防范房地产信贷风险，保障房地产公平交易等方面，发挥着独特的积极作用。
一、何谓“房地产估价”
房地产估价是指房地产估价机构接受他人委托，委派房地产估价师，为了特定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。
房地产估价从表现上看是估价人员在给房地产定价，但房地产价值从某中意义上讲是客观存在的，不以个别人的主观意志为转移，因此房地产估价不是估价人员的主观随意定价，而是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程，将客观存在的房地产价值显现出来。
二、我国房地产估价行业的发展现状
在2000年以前，房地产价格评估机构基本是隶属于属地的房地产管理部门的事业单位，国发办[2000]51号文件、建住房[2000]96号文件公布后，全国各地的房地产评估机构陆续完成脱钩改制。我国在1992年建立了房地产估价师执业资格制度，1995年实施了全国统一的房地产估价师职业资格考试制度，1998年开始实行房地产估价从业人员持证上岗制度。逐步建立了房地产估价行业组织，了房地产估价的部门规章和规范性文件，制订了房地产估价国家标准和相关指导意见，形成了较完善的房地产估价理论方法体系，深化和拓展了房地产估价业务，积极开展了国际交流合作。
在进一步发展过程中，外部环境和内部运行机制还有待进一步完善，以适应其在市场经济体制条件下不断发展的要求。政府的政策和管理制度对市场，尤其是房地产价格评估市场起着非常重要的影响。
在我国目前的土地制度和住房制度下，需要进行房地产价格评估的房地产交易及有关经济行为主要有房地产抵押、房地产征收征用、房地产税收、房地产转让和租赁、国有建设用地使用权出让、房地产争议调处和司法鉴定及及企业改制、资产重组、上市等经济行为。这些经济活动过程中所需要进行的房地产价格评估都与政府、金融司法等部门的需求有关，因此政府的政策、制度对房地产价格评估市场具有重要的影响。
十几年来，中国社会经济环境发生了巨大变化，房地产估价师广泛、深入地参与社会经济活动，在繁荣房地产市场交易、维护房地产市场秩序、防范房地产信贷风险、化解房屋征收引发的社会矛盾、防止国有资产流失等方面，发挥了重要作用。
三、我国房地产估价行业存在的主要问题
我国房地产估价行业的发展总体是健康的，但也存在一些不容忽视的问题，出现良莠不齐的状况。
（一）行业内无序竞争
突出表现在两个方面：一是以“回扣、”“低收费”等不正当手段进行恶意竞争；二是无原则地迎合委托人的不合理要求“高估低评”。不正当竞争的存在，使估价行业的公正性和权威性大打折扣，使估价行业的总体发展受到制约。
（二）缺乏估价实务技术的行业支持
有些估价实务技术问题，如报酬率（资本化率）等重要估价参数的确定，以及符合行业评审标准的估价报告模板或估价报告范本。这些问题都需要行业力量，建立行业技术平台才能解决。
（三）在开拓新兴估价服务领域方面存在差距
近年来，政府持续调控房地产市场，对传统估价业务造成较大的影响。“新国五条”在限购、限贷、房产税、监督问责等多项措施的合力作用之下引发市场价格预期出现变化，市场交易量显著下降，市场预期出现明显转变，房地产开发模式由住宅开发向多元化开发方式转变，以售为主向自持自营、出租等经营方式转变。房地产估价业务也应当立足于传统的估价业务同时开拓新兴估价服务领域。
四、发展我国房地产估价行业的对策建议
根据对我国房地产估价业发展轨迹和当前行业面临形势及存在问题的分析，提出以下对策建议，仅供参考：
（一）制度建设
只有健全、完善的制度才能约束行为，保证行业健康发展。
1、 加强行业监管制度
房地产估价行业监管手段包括政府监管、行业自律与社会监管三大类，其中政府监管又包括事前监管（行政许可）与事后监管。在我国目前房地产估价环境下，完全依靠行业自律尚不成熟，政府监管是目前房地产估价行业管理的必要手段之一。应进一步加大事后监管检查力度，保证评估业务主管部门能够随时掌握行业发展动态，及时惩戒损害行业形象的行为。
2、加强行业自律组织管理
建议强化估价行业自律组织在以下方面的职能：一是加强动态管理，执行严格的准入与退出制度。二是完善监督机制，及时纠正行业中的不正当竞争行为与不恰当的估价行为。三是取信于政府与社会，加强与政府部门的沟通，参与政府重大问题、重大决策的制定。
3、建立健全房地产估价违规违法行为惩戒制度。
房地产评估行为是一种市场经济行为，应尽快建立房地产评估违法违规行为处罚办法。
总之，通过建立健全完善的房地产评估市场的各项制度，为估价机构创造良好的市场环境，加强行业监管力度，维护行业长远利益，促进行业健康发展，是房地产估价业务主管部门的重要职责。
（二）搭建估价实务技术支持平台
估价行业协会应增加各个机构之间的沟通和交流，相互促进与合作，组织开展与行业评审标准配套的估价报告模板及说明、各种主要估价方法实务操作意见及主要估价参数选择，以及各种主要房地产估价类型估价实务操作意见等的研究，提高房地产估价行业整体专业水平和估价报告的整体质量水平。
（三）积极开拓新兴估价服务领域
脱钩改制十余年来，估价机构形成了自由竞争的市场氛围，只有把握瞬息万变的市场，掌握市场法则，才能生存与发展。目前我国大多数估价机构的业务较为单一，应鼓励综合实力较强的估价机构，开展新兴估价业务。借鉴美国房地产估价师执业范围的多元化，创新业务品种。例如，估价咨询，常见的估价咨询业务即可行性研究。其他类型的咨询业务，包括市场研究、风险分析、开发投资咨询、投资组合分析、资本市场分析等。
以上是我对目前我国房地产估价行业现状及发展的粗浅看法，希望能为估价行业的健康发展尽到一个估价师的微薄之力。
参考文献：
关键词：房地产企业；财务管理；建议
随着我国市场经济改革的不断深化，房地产业在创造税收、增加就业、推动相关产业发展等方面做出了巨大贡献，但在发展中只有少数房地产企业发展成为规模化，管理规范化，竞争力强的优质地产企业。那些优质地产企业共同的特点就是财务管理规范。房地产开发企业由于开发周期长，资金投资大，投资回收期长势必面临较高的财务风险，如何加强财务管理，财务向精细化管理发展日益重要。笔者就房地产企业财务管理的现状进行分析，提出几点值得思考的建议。
1房地产企业财务管理普遍存在的问题
1．1财务管理意识淡薄，财务制度流于形式
大多数房地产企业是由包工头，施工队起家，经营者本身缺乏财务管理知识，重销售轻财务，财务管理基本定位于记账算账报表的原始会计核算阶段，根本满足不了现代企业财务管理的要求，完全忽视了财务管理应有的预算，指导，决策的管理职能，有的企业即使有相应的财务制度，在制度执行过程中也常常流于形式，基本上都是领导一支笔说了算，遇到财税问题常常试图通过疏通关系解决，得过且过，没有真正思考过自身财务管理的缺失，势必导致企业经营成本增加和后期的财务风险。
1．2财务人员自身职业能力不强，会计核算粗枝大叶，没有形成一套科学的行之有效的财务核算和管理体系
很多财务人员盲目追求房地产企业的高薪资，自身没有努力钻研房地产行业相关的财税业务知识，加之大多数房地产企业经营者都是在取得土地后急于进行开发，回笼资金，财务人员也盲目随从，在开发前期就没有设计好财务制度体系，进行科学的财务测算，往往是边开发边摸索，遇到问题解决问题，没有前瞻性的财务思路。这样一种摸着石头过河的财务管理模式非常容易带来后期无法弥补的财务风险。
1．3财务的过程控制极其薄弱
1．3．1资金管理随意性大，没有真正认真分析企业在每个时点的资金盈余及缺口。日常资金使用没有相应的控制和资金使用计划，领导签字后即可以付款。一些开发企业在收到预售房款后资金稍有闲置，就急于进行再投资，一个项目没有开发完，盲目购置新地块，财务人员也没有提出项目投资的建设性指导意见，造成旧项目后期资金不够用，新地块占用资金无法利用。很多企业在开发过程中由于盲目扩大规模，最后陷于资金严重匮乏境地，为了不影响施工进度又盲目加大融资力度，加之融资难度大，很多房地产开发企业不得不从小贷公司或向私人高成本取得借款，一旦遇到突发事件资金链断裂而中途不得不中止项目开发的案例时有发生。
1．3．2预算管理缺乏有效的事前、事中、事后全方位的监控。房地产企业财务预算主要有目标利润预算和资金预算，很多房地产企业没有建立有效的财务预算，甚至根本就没有财务预算，经营者把预算简单地理解为工程部的项目造价预算，社会常流行的“开发企业赚不赚钱，关键靠预算”，这里的预算不仅指工程造价预算，也包括财务预算，只有财务预算和工程造价造价预算很好地结合才能称之为有效的预算。有的企业虽然制订了财务预算，但却在预算执行过程中没有进行有效的预算控制，直接后果就是成本费用没有合理控制或控制不够细化，到决算时发现利润与预期差距甚大。另外，预算也没有定期进行科学深入的预算分析，形成完整的预算分析报告体系，现实中为了完成预算任务，基本上都是根据实际来调整预算，对于实际偏离预算或超预算的真正原因没有深入挖掘。这样的后果其实使预算陷入恶性循环，上期的预算不能很好的指导下期预算，起不到预算管理的前瞻性指导作用。
1．3．3不重视房地产企业的合同管理。房地产企业合同管理是整个项目建设过程中十分重要的环节，很多企业合同的签订过程根本不需要财务部介入，往往是在合同签订以后甚至支付工程进度款时财务部才见到合同，财务部基本处于事后被动执行合同的处境，财务部由于没能在合同签订时参与合同汇签工作，不能从财务专业角度把可能存在的财务或税务风险提前规避，常常是在合同执行中才发现合同中存在的财务隐患。合同执行完毕财务部也只是根据既定合同条款进行往来结算，而无法在合同履行完毕前提前对后期可能存在的风险损失做出制约措施。很多房地产企业对于工程施工合同和销售合同没有建立详细的合同台账，作为备查账簿，只局限于财务账面数据简单反映经济业务的发生情况，这势必导致财务无法清晰地掌握每项合同的来龙去脉。
1．4没有建立有效的财务分析考核体系
大多数房地产企业的财务分析只局限于3张财务报表的编制及简单的财务收支统计，没有完备细致的财务内部分析报表，为领导层提供建设性的有价值的数据分析，没有透过财务数据反映出企业日常财务管理存在的问题和不足。业绩考核也只局限于简单的指标完成与否。
2建设有效的房地产企业财务管理体系的建议
2．1加强房地产开发项目前期的财务规划
房地产开发企业的前期财务规划至关重要，在项目开发前建立完备的财务管理体系，进行详细的财务预测能够避免很多后期的财务风险。
2．1．1项目开发前进行开发项目的成本、费用、收益等测算。在项目开发前期财务部会同营销部根据项目开发计划及产品类型测算出销售总价；财务部会同工程部、合约部对开发成本进行测算，并将开发成本的构成进行分解，按照土地成本、前期费用、建安成本、基础配套设备、开发间接费等项目一一对应到相关成本项目中，最终预测总成本。财务部按照国家相关法规政策进行费用和税金以及目标利润的测算，最后形成预计资产负债表、预计利润表、预算现金流量表，进而形成资金预算，根据营销计划和回款计划测算出各时点的资金盈余和缺口，以便日后能够在合适的时机进行投资或融资活动，从而有的放矢的使用资金，既保证项目建设资金需要又不形成资金闲置。
2．1．2建立完备的财务管控体系。在项目开发前就应根据项目的实际情况及相关政策法规的要求，制订切合实际的行之有效的财务制度体系和内部控制体系。如制订经济事项的审批流程和权限规范、制订各项资本性支出及费用开支的规范、制订预算管理制度、制订合同管理制度、制订资产管理制度、制订科学有效的会计核算制度。由于房地产企业会计核算不同于其他行业，有其特殊的核算规范，财务部应该依据财经法规的规范要求，并结合工程合约部的工程造价预算细目，设置科学合理的财务核算体系，既有助于日后能够进行合同的成本控制，又便于进行往来对账，还有助于进行土地增值税的税务筹划。
2．2加强房地产开发企业的合同管理
合同也往往是产生纠纷的风险点，房地产企业的财务管理应该贯穿合同执行的全过程。对于工程施工合同在签订时财务人员就要参与到合同汇签中，从专业角度提出可能存在的财务隐患；在合同执行过程中尤其是工程进度款的支付，一方面要严格按合同条款执行付款义务，另一方面要建立工程部、合约部、监理等相关工程负责人对工程执行情况的书面意见书，认真落实工程进度完成情况。要建立详细的合同台账。对于销售合同要按每个客户，详细记录客户的基础资料、首付款、尾款、贷款等情况，定期与销售部核对销控情况和回款情况。
2．3实行房地产企业的全面预算管理，加强财务控制
“凡事欲则立，不预则废”，房地产企业资金投资大，开发周期长，开发风险大，加强房地产企业的全面预算管理尤为重要。房地产企业不仅要在前期制订整个开发项目的项目预算，还要将日常各项经营活动纳入到全面预算管理体系，把开发项目预算按年度、季度、月度进行指标分解，落实到每个单位，每个部门。日常经营管理活动要明确各单位、各部门的岗位、责任、预算目标，对整个企业的业务流、资金流等按年度、季度、月度进行有效的预算控制。要定期对预算执行情况进行深入分析找出管理中的优点和不足，把预算执行的偏差率作为重要的绩效考核指标，并将责任落实到部门和相关责任人。形成事前、事中、事后完整的预算管理体系。
2．4加强融资业务的学习，拓宽融资渠道
融资一直是房地产企业的重头戏，大多数房地产企业的资金过于依赖商业银行贷款，而银行对于房地产企业的开发贷款限制多门槛高，造成地产企业融资难度大。这就要求财务人员加强融资业务的学习，认真分析和评价影响融资的各种因素，力求在企业能力所及的范围内拓宽融资渠道，达到最好的综合经济效益。初期可以通过预售房回笼部分资金，集团公司在条件允许的情况下可以通过统借统贷或委托贷款的方式争取到更多的资金。地产企业融资要逐步进入到不动产经营和资本运营的中高级阶段，例如争取到贷款利率优惠、手续简便的授信贷款；对于一些政府扶持的改造项目尽量争取到政府补贴贷款；通过出售产权商铺或售后回租回笼资金；对于一些管理规范、规模较大、前景较好，具备条件的优质地产企业还可以通过股权融资方式挂牌地方新三版或上市，通过担保公司发行集合债等方式进行融资，甚至通过众筹这种新型互联网金融方式对传统融资模式进行资金补充。
3结束语
在现代企业制度下，财务管理的内容将日益丰富，提高企业内部财务管理水平，建设适应现代企业管理要求的企业财务管理体系是房地产企业发展的迫切需要。
［参考文献］
［1］薛桂琼．浅谈房地产企业融资过程中存在的问题［J］．经济论坛，2009．
［2］赵晖．房地产公司如何开展预算控制［N］．中国会计报，2013－05－10．
关键词：会计准则；公允价值计量；房地产行业；投资性房
一、房地产行业上市公司投资性房地产公允价值计量应用现状
（一）采用公允价值计量的上市公司数量统计。截至2014年4月30日，沪深两市房地产行业（CSRC行业分类标准）A股共有131家上市公司披露了年报，其中沪市有68家，深市63家。对投资性房地产项目采用公允价值模式进行后续计量的共有15家，其中沪市7家，深市8家占房地产行业A股上市公司总数的1145%，而采用成本模式后续计量的有116家，占比8855%。
（二）公允价值确定方法统计分析。统计显示，这15家上市公司主要采用相同或类似房地产的市场价格、资产评估机构提供的评估价格这两种方法确定自身拥有的投资性房地产的公允价值。其中有5家上市公司采用相同或类似房地产的市场价格，有5家采用资产评估机构提供的评估价格，还有3家上市公司公允价值的确定方法没有明确披露，2家未披露。
（三）计量模式转换引起报表数据的变化。投资性房地产后续计量由成本模式到公允价值模式的转换应作为会计政策的变更进行会计处理，企业会计准则对该项会计政策变更要求采用追溯调整法，并相应对变更前一年的比较财务报表进行追溯调整。
由以上数据分析可知，投资性房地产后续计量由成本模式转变为公允价值模式所做的追溯调整会引发财务报表中投资性房地产、递延所得税负债、所有者权益、公允价值变动收益、所得税费用、净利润等项目的巨大变动。
二、公允价值计量在房地产行业运用中存在的问题
通过对公允价值计量在投资性房地产中的应用状况分析，并对比公允价值准则的规定，发现了我国房地产行业在运用公允价值计量模式过程中存在以下几点问题：。
（一）公允价值的应用导致企业业绩不稳定。对于房地产行业上市公司而言，采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不需要对投资性房地产进行折旧和减值，资产负债表日公允价值与原账面价值的差额计入当期损益，投资性房地产也以公允价值重新入账，对于企业的资产、利润、所有者权益均有较大影响。以金融街为例，实现归属母公司所有者的净利润3.88亿元，较上年同期下降55.53%。显然，公司一季度业绩是符合预期的，导致净利润大幅下滑的主要原因是2012年同期美晟国际广场竣工带来公允价值变动收益7.7亿元，而2013年一季度公允价值变动损益为0。可见，公允价值变动损益的大幅下滑是公司净利润下降的关键所在。
（二）公允价值计量易成为操纵利润的工具。公允价值再度启用，说明我国市场环境得到明显改善，但对于投资性房地产的公允价值的确定而言，无论以相同或类似条件的市场价格还是评估价格为依据，在客观价值的基础上都存在人的主观判断，使得企业操控利润的行为有了可乘之机。
三、公允价值计量应用中存在问题的原因分析
（一）市场环境的限制。近些年，我国房地产行业发展呈上升趋势，采用公允价值计量更有利于反映企业的实际价值，但相比于发达国家而言，我国房地产市场环境仍不完善，缺少稳定性，一些企业不愿转换为公允价值模式，以避免潜在的不利影响。同时，公允价值的应用条件还不是十分完善，在我国只有核心地区才存在活跃的市场价格，大部分企业受市场条件的限制依旧延续使用成本模式。
（二）企业对自身成本效益的权衡。成本效益的配比是上市公司在选择公允价值计量模式时需要考虑的又一因素。由于我国房地产市场的条件不是很完善，许多企业不能从市场上直接获取房地产的活跃市场价格，要确定公允价值就需要聘请独立的资产评估机构进行估值。企业需要投入大量的人力、财力等，是一项重大的成本支出。然而公允价值计量模式的效用并不能在短时间内显现出来，并且需要稳定的经济环境。
四、公允价值计量应用的改进对策与建议
为促进公允价值计量的规范应用和发展，本文提出以下几点对策与建议。
（一）加强公允价值计量和信息披露的监管力度。《企业会计准则》对于投资性房地产公允价值计量和披露都有严格的规定。《企业会计准则第39号――公允价值计量》对此进一步加以强调和细化。对比上市公司在年报中披露的内容，可以发现，一些采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业并没有严格执行准则的规定，许多相关信息未披露或没有明确说明。要进一步推进公允价值计量的应用，就必须加大对上市公司准则执行情况的监督与控制力度。
（二）加强对评估机构的资质审查和独立性监管。由资产评估机构提供的评估价格是上市公司确定投资性房地产公允价值的重要依据之一。因此资产评估机构在公允价值的运用中担任着重要角色。然而，目前我国评估机构的质量参差不齐，在为企业服务过程中也常常“不独立”，从而使公允价值失去了真实性、客观性。故建议相关部门提高资产评估机构的准入门槛，并定期进行资质审查和独立性监管，加大惩处力度，以加强评估机构业务执行过程中的规范性、独立性，为公允价值的运用提供良好条件。（作者单位：东北财经大学会计学院）
参考文献：
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关键词:可行性研究;问题;建议
中图分类号:F293.3文献标识码:A
2008年第三季度的全球金融风暴对我国经济增长形成较强冲击,在国内经济进入周期性下滑和国外经济金融动荡冲击的双重作用下,GDP增速逐季下降。房地产作为一个与经济发展密切相关的行业,也受到经济危机浪潮的严重冲击。针对这种形势,国家和地方政府都出台了相应的措施,但是房地产行业仍面临严峻的形势。因此,加强房地产项目前期研究工作的重视已是刻不容缓。
著名房地产教育学家詹姆斯・格里克普在其经典论文《可行性研究的合理方法》中提出的“当房地产项目分析师认为,一个项目详细的具体计划在特定约束和有限资源的条件下,具有满足特定目标的合理的可能性,那么这个房地产项目就具有‘可行性’”。房地产开发项目的可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析,运用科学的技术评价方法,得出一系列评价指标值,以最终确定该项目是否可行的综合研究。一般来说,可行性研究是以市场供需为立足点、以资源投入为限度、以科学方法为手段、以系列评价指标为结果,它通常要处理两方面的问题:一是要确定项目在技术上能否实施;二是如何才能取得最佳的效益,主要是经济效益。
可行性研究的作用主要表现在以下几个方面:作为投资决策的重要依据、作为筹措资金的依据、作为初步设计阶段工作的依据、作为环保部门审查项目对环境影响的依据、作为项目后评估的依据。
一、当前房地产开发项目可行性研究中存在的问题
1、基础工作不扎实。编制一份高质量的房地产开发项目可行性研究报告,首先需要完成大量的基础工作,需要搜集大量的基础资料。但当前一些房地产项目可行性研究报告编制单位由于受时间、经费、人力等诸多方面因素的影响,这方面的工作不深不透,第一手资料匮乏,过分依赖现有的数据或仅凭主观推测、判断,主观比重过大,严重影响可行性研究的质量。
2、人员素质不高。可行性研究涉及工程技术、经济、房地产开发经营、法规、税务等多方面的专业知识。当前房地产项目的可行性研究报告编制人员的素质远远没有达到这个要求,他们可能是某一方面的人才,但不能从全局的角度考虑问题,编制高质量的可行性研究报告。
3、可行性研究的深度不够。一个深度适宜的房地产开发项目可行性研究报告主要体现在:工程实施方案有两个以上方案比选,确定的主要工程数据应满足初步设计的要求,提出的融资方案满足银行等金融部门信贷决策的需要等。而目前可行性研究工作深度不够,主要表现在:定性描述较多,定量计算不足;厂(站)址、主要工艺方案、重大设备选型缺少多方案比选;生产(建设)规模论证不充分;重要数据、参数来源不清,依据不足,等等。
4、重可行性论证,而忽视不可行性分析。目前大部分的项目可行性研究出来之后项目都是可行的。主要是因为其编制人员都是带着求证项目可行这样一种潜意识去分析和论证项目的可行性,这就必然会更多地关注项目可行的一面及正面的影响,而忽略了可能存在的不利因素和负面的影响,有时甚至看不到可能致使项目不可行的重大风险因素。缺乏利用逆向思维去分析不利因素对项目成功的影响。
5、风险预测不足,参考依据不够。房地产开发经营的主要风险一般包括宏观经济与政治风险、政策风险、市场风险、资金运作风险、企业风险等,但实践中不少房地产开发项目的可行性研究,对以上风险分析显然不足、不透、不深,在投资估算中,没有相应的工程造价的定额、标准;在经济评价中,随心所欲地采用一些过时的财务比率和参数等。
6、方案优化重视不够。方案设计是不可缺少的程序,也是提高经济效益的重要环节。但方案设计现在更多的是从技术角度和美学角度出发,对如何提高经济效益还重视不够。
二、做好房地产开发项目可行性研究的建议
针对当前房地产开发项目中存在的问题,为了编制高质量的可行性研究报告,应做好以下几方面的工作:
1、提高从业人员的综合素质。提高人的素质是提高工作质量的基础。针对建设单位和设计单位缺乏编制可行性研究方面人才的现状,应有计划、有组织、多渠道地对有关人员进行培训;此外,相应单位还应创造良好的工作环境和生活条件,吸引人才,留住人才,充分发挥他们的积极性和创造性,以培养出既懂工程技术又懂经济、金融、房地产经营管理和税务的复合型人才,适应房地产业发展的需要。
2、突出重点,提高效率。对于不同类别、不同规模的项目有其自身的特点,具体到某一特定的项目,研究的重点也应有所侧重。有关的基础性工作必须扎实细致,重要的基础数据应当可靠、准确,有关项目选址、建设(生产)规模、建设方案应做详细论证比选,同时应特别强调市场需求分析、预测和风险分析。
3、严格审批程序,加大项目管理。按建设程序办事,严格审批可行性研究。严格把好建设项目前期质量关,严格执行基本建设程序,各类项目都要做好可行性研究,任何单位和个人不得擅自简化建设程序和超越权限,对项目建议书、可行性研究报告、初步设计等文件达不到规定内容和深度的,评估单位不予评估,审批单位不予审批。同时,加强开发项目管理,强化质量意识。
4、建立可行性研究数据库。当前国内房地产市场透明度还不高,可行性研究人员往往难以收集到完整和准确的市场信息(在香港,测量师在分析时,可以从香港土地注册处相当于内地国土房管局,查阅最近成交个案和以往物业的有关资料)。信息的缺失或误差,可能给可行性分析带来巨大误差。在这种情况下,可行性分析人员更需要加强对信息的收集、整理工作,通过去粗取精,去伪存真的过程,将市场上分散的信息整理为可用的数据,建立可行性研究数据库。另外,有条件的企业还可加强项目后评价工作,通过分析比较,提取有用的信息,进一步提高可行性研究的实用性。
5、加快专业化及市场培育工作。加快专业化及市场培育工作,推进行业规模化与专业化,是提高可行性研究水平,确保其精度、深度、控制误差的根本保证。当前市场逐渐走向规范和成熟,日益激烈的市场竞争成为企业重视、加强可行性研究的外在动力。
6、重视风险分析。投资项目的建设要耗费大量资金、物资和人力等宝贵资源,且一旦建成,难于更改,因此必须重视项目的风险分析和控制。
为了有效地防范和控制风险,在可行性研究中,就应重视对项目潜在风险因素的挖掘、评估风险发生的频率、风险发生可能造成的损失、风险的防范措施等。从经济风险分析来讲,这不等同于经济评价中一般意义的不确定分析(盈亏平衡分析和敏感性分析),应从不同的角度,分析各种风险因素变化的可能性,并相应分析对经济效益的影响状况,且应多着眼于不利的因素及其带来的不利结果。风险因素具有层次性,应深入分析,以识别最基本的风险单元,这样才能有针对性地防范风险。风险分析应该定量与定性相结合,以定量为主,如果投资者有足够的风险意识,就算借助于敏感性分析的结果,也能知晓项目风险,做出科学决策。如果项目评价及其风险分析都以科学的数据说话,建设项目的决策失误就将大大减少。
7、使可行性研究与设计、施工管理有效结合。设计管理应在可行性研究的基础上进行,同时又必须是对可行性研究的补充,在可行性研究编制过程中,可以听取设计施工等方面人员的建议,减少编制过程中的失误,以提高可行性研究质量。
(作者单位:重庆大学建设管理与房地产学院)
主要参考文献:
[1]最新房地产开发项目可行性研究与经济评价及分析报告书编制实例手册.
[2]张威.可行性研究在项目建设中的作用[J].电大理工,2009.
[3]丁锦萍.关于加强项目可行性研究的几点思考[J].山西化工,2002.
一、指导思想
深入贯彻党的十七大和十七届五中全会精神，在县委、县政府的领导下，各部门协调行动，进一步规范城区房地产开发市场，保证我县房地产市场的持续健康发展。
二、工作机构
为保障专项整治工作的顺利开展，成立县城区房地产开发专项整治工作领导小组，县政府主要负责同志任组长，县人大、县政府、县政协分管负责同志和县监察局主要负责同志任副组长，相关部门和单位负责同志为成员，集中时间，开展专项整治工作。领导小组办公室设在县监察局，抽调专人集中办公。
三、工作原则
统一组织，分工负责；突出重点，分步实施；整纠结合，务求实效。
四、整治对象和范围
城区2007年以来出让土地的房地产开发项目和所有在建的房地产开发项目（附件一）。
五、整治的重点内容
（一）项目批准情况。项目是否取得县政府或县城乡规划委员会（县城区规划审批领导小组）批准。项目出让前是否由规划部门出具规划条件，是否按规定公开出让，是否办理土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证，是否取得预售许可等。
（二）规划执行情况：项目是否按批准规划实施，有无擅自调整容积率情况，项目配套设施建设及使用情况，有无擅自改变配套设施用途等。
（三）出让合同履行情况：项目是否按合同约定进行建设，是否按合同缴纳土地出让金，是否存在拖延开发周期等现象。
六、整治的时间安排
从7月下旬开始，用两个月左右时间完成专项整治工作。
七、整治的方法步骤
（一）动员部署（7月31日前）
召开城区房地产开发专项整治工作会议，领导小组全体成员和各房地产项目开发单位负责人参加会议，让房地产开发企业了解专项整治的重要性和严肃性，按实施方案认真进行自查自纠。同时，各有关单位细化实施方案，进一步制定落实措施。
（二）自查自纠（8月10日前）
各房地产开发企业按专项整治内容进行自查自纠，于8月10日前将专项整治自查表（附件二）及附件材料报送领导小组办公室。
（三）全面清理（8月11日至9月15日）
领导小组组织专门工作组，对照开发企业自查表及相关材料，赴各房地产开发项目现场检查，调查清楚开发项目批准面积、开工面积和实际建设面积以及应配建的公共设施，摸清存在问题及企业整改情况，造册登记，形成检查报告。
（四）集中处理
针对存在的问题，由各部门提出处理建议，报领导小组研定后，集中处理。
八、整治的工作要求
（一）提高认识，精心组织。专项整治工作涉及到我县房地产市场的持续健康发展，涉及到群众的切身利益，各单位要充分重视，抽调熟悉政策、熟悉情况的精干力量，组成专项整治工作队伍，确保整治工作顺利进行。
【关键词】人力资源；人力资源规划
一、案例背景
安徽新龙房地产开发公司的总经理吴可平本来是一个性情豪爽的人，但是近一阶段心情越来越不好。让他焦虑是对于自己一手创建、已成一定规模的企业，现在却越来越力不从心。他的秘书和其他的工作人员说，他们的老板很忙很累，可公司内部呈现的问题却越来越多，员工也开始有了不少的抱怨。吴先生说：“我觉得公司肯定有问题，但是不是很清楚问题出在那儿？”
安徽新龙房地产开发公司如今已是江淮地区一家规模较大的民营房地产企业，而1997年创建安徽新龙房地产开发公司的时候东拼西凑仅有30万元资金和6个员工。9年的摸爬滚打，安徽新龙房地产开发公司已具备了一定规模，目前拥有员工180多人，资产规模一亿多元。但是随企业的发展，问题越来越多，内部的人力管理、外部的市场、业务等等，吴可平作为总经理开始觉得自己对公司的管理越来越力不从心。提到创业刚刚起步的安徽新龙房地产开发公司，吴可平掩不住自豪。9年前，原在江淮地区某国营大企业集团任职的吴可平，本来可以风平浪静的享受安逸人生，但是，他躁动的性格外加敏锐的商业意识，使他毅然离开了该国营大企业集团，而东拼西凑筹集了30万元，带领几个亲戚朋友成立了安徽新龙房地产开发公司，经营房地产项目。6个公司成员分别负责公司的财务、项目前期、工程管理、行政等事务。其中财务的负责人孟女士是吴的老婆，初中毕业，当过仓库保管员仅有一点点会计常识。负责项目前期开拓的赵先生是他多年的好友，曾经是一家乡镇工程队的小队长，也仅接受过高中的教育。安徽新龙房地产开发公司的飞跃发展在1999年，当时，吴可平凭着对市场的敏锐感性果断决定投资征地，而那时公司所在的地区房地产才刚刚起步。准确的判断、广阔的市场、成功的运作给安徽新龙房地产开发公司带来较高的回报和巨大的动力，他开始加大力度进行工程承包及商品房地产的开发。随后几年，吴可平开发、承包建设的几个楼盘项目都有较好的收益。
随着公司的规模的迅速扩大，过去原有的五个部门也增加到十一个部门，人员也由过去的几个人发展到现在的180多人。人员的增加，诸多的管理问题也频频出现。吴可平觉察到，虽然公司提出了明确的战略规划，但是总不能落实，追究责任时候，好像大家都有责任，又好像大家都没有责任，每次都是大伙一起自我批评一顿后，规划依旧不能落实，公司仍然按原样运作，毫无新的起色。回忆公司初创的那两年，他感到大家特别团结，事实上，在公司发展初期的很多困难就是依靠大家的团结和凝聚力度过的。但是现在，员工内部已经出现小利益团体，他几个是亲戚，另几个是同学，他们只考虑各自小集团的利益。各部门的管理人员都经常各自为政，意见不一。让他颇郁闷的还有：公司觉得员工的整体素质较低但是还对薪酬不满，抱怨没有公平的考核体系。
“公司在若干资源中，最为缺乏的是人力资源。公司所在的城市仅有两所普通高校，较高素质的人力资源相对匮乏，外部人力资源的提供是一个困难”。吴可平自己也意识到，不解决人力资源问题，公司发展必然受阻。
近年来，随着该地区对外开放的力度加强，招商引资步伐加快，房地产市场化运作的加速，省内外的等数十家实力雄厚的企业纷纷进入该地区。导致竞争的白热化，与这些外来公司相比，安徽新龙房地产开发公司的竞争优势在于低成本的土地，但是在管理、销售以及人力资源方面都存在着明显的缺陷。另外，随着竞争对手的进入，该市的房地产开发迅速升温，众多的楼盘都在较短的时间内推进，销售价格也在逐渐降低，这直接影响到安徽新龙房地产开发公司固守的价格优势防线。目前安徽新龙房地产开发公司手中仍然有约100万平方米面积的待开发土地，吴可平犯难的是，别的当家愁的是无米下锅，而他愁的是要不要下锅，怎么下锅？企业目前的状况已经让他忙得焦头烂额。
二、公司面临的问题
房地产市场竞争的巨大压力和房地产较大的供给差，能否在这个行业里生存下去是公司老总要考虑的首要问题；其次公司低下的员工素质，短浅的发展目光，导致出现严重欠缺的人力资源能力；再者公司今后如何发展，怎样发展，如何制定科学的发展规划；还有公司内出现越来越多的管理问题等等，都在考验着他的团队和他的安徽新龙房地产开发公司。
三、问题分析及建议
我们通过对案例的背景和存在的问题的研究，决定对安徽新龙房地产开发公司的组织和人力资源两个方面进行分析和诊断：
1.在组织结构方面，安徽新龙房地产开发公司由于缺少横向连接的组织和部门，各单位组织基本是独立行事，各自为政，遇到交叉的问题都直接反映到总经理那里，造成部门间互不交往，压力上传，最终导致事无巨细都要由总经理定夺，总经理疲惫不堪的局面。基于这种情况，我们根据房地产企业本身的资金型、项目类型的特性进行了以下组织结构调整的建议：
将原有职能部门划分为三个职能中心：财务中心、人力资源中心、企管监督中心，由三个副总经理分管；机构压缩，减少指挥管理制度幅度，降低管理成本。过去安徽新龙房地产开发公司有诸多管理层级，部门下设科级、科级下还有不同的分工，造成层次过多，指挥过长。经过精简后取消科一级机构，专业化相对较强的成立独立部门；将管理职能都形成专业化。
在战略及组织的诊断结束后，我们随后进行人力资源管理进行诊断。通过发放的调研问卷的信息反馈显示，大多数员工对于公司的人力资源管理工作主要表现在几个方面：
【关键词】 估值技术; 公允价值; 投资性房地产
1990年,我国的住宅分配制度完成了从实物分配向货币分配的巨大转变,随之而来的是房地产市场的飞速发展,而投资性房地产也日益成为企业的一项重要投资手段。顺应这一发展趋势,2006年颁布,2007年施行的《新会计准则》,首次将投资性房地产单独列示,并且允许使用公允价值模式进行后续计量。但在新准则实行的两年间,公允价值的使用受到了冷遇,公允价值的计量成为使用者的主要困扰之一。2009年底,财政部网站公布了《投资性房地产评估指导意见(试行)》,明确提出了收益法与市场法两种评估公允价值的方法,这一举措表明投资性房地产评估技术的改进。
一、投资性房地产公允价值计量的现状
公允价值虽然具有准确反映企业的财务信息,提高信息使用者决策能力的优势,但是由于存在市场机制不健全、公司治理不完善等缺陷,尤其是在其应用存在严重技术障碍的情况下,公允价值的实际应用正如表1所反映的那样,并不如期望的那么广泛。
2007年,存在投资性房地产的630家上市公司中,仅18家选择公允价值计量模式,占有此类业务公司数的2.86%。2008年上市公司年报的调查报告中指出,1 624家上市公司有690家存在投资性房地产,而采用公允价值模式的只有20家,占有此类业务公司数的2.89%,且出现了三种计量方式,分别是评估价格(14家公司)、第三方调查报告(1家公司)及参考同类同条件房地产的市场价格(5家公司)。
二、估值技术的应用难题
(一)地域差异问题
《企业会计准则讲解(2008)》指出“投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场并且企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计”就可采用公允价值模式计量。
然而中国幅员辽阔,东中西部、城市与农村的经济发展、制度水平都存在明显差异,房地产的发达水平也不尽相同。公认的活跃市场至少包括中国的沿海大中型城市以及内陆的大型城市。除此之外,同类或类似的房地产要求彼此地理位置、性质、结构类型相同或相近,而由于地段、楼层、朝向不尽相同,要找到每一处房地产的活跃市场,其实很不容易(张兴 徐文学 柳萍 2009)。因此,根据市场的要求,通过在市场中寻找同类或类似的交易案例来确定价格显然存在困难,这就给投资性房地产公允价值估值技术中的市场法的实际运用制造了麻烦,凸显了估值的难度。
(二)时间跨度问题
运用收益法评估投资性房地产公允价值时,准确确定净收益、收益期限以及折现率是估值的基础。虽然这些参数是以现有租约条款、土地使用权剩余使用年限等历史信息为基础,但还是需要对未来信息进行预测。首先,评估基准日的选择可以是资产负债表日、投资性房地产转换日等,不同的时点其风险回报不同,所以要确定的折现率就会随之改变。其次,租金收益是通过履行租约实现的,但未来实际租约收入因为考虑了时段而变得不可靠,这将最终影响净收益的确定。最后,收益期限需要根据建筑物的剩余经济寿命年限与土地使用权剩余使用年限等参数来确定,但企业可能会根据建筑物未来的收益情况来改变其使用期限。所以从总体来看,时点和时段上的改变都会影响估值的准确性。
(三)技术缺陷问题
空间与时间问题最终都可以归结为技术问题,如何将空间与时间问题上的相关因素进行指标化也是解决问题的根本。
最初,估值技术是被禁止的。但在《企业会计准则讲解(2008)》中,财政部已规定:“无法取得同类或类似房地产现行市场价格的,应当参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格,并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素,从而对投资性房地产的公允价值作出合理估计;也可以基于预计未来获得的租金收益和有关现金流量的现值计量。”这就意味着,估值技术现在已经被允许采用。
《指导意见》中的估值技术在很大程度上借鉴了《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》,主要指出了市场法和收益法两种评估方法,但没有明确每种方法的适用范围。大多数企业倾向于使用收益法,但收益法因为考虑了时间价值,需要评估人员的主观判断,增加了估值的不确定性,企业也可能通过对估值方法的选择来进行盈余操纵。
市场法强调了投资性房地产的“实物状况、权益状况、区位状况、交易情况及租约条件”等重要因素。指导意见中的收益法强调了净收益、收益期限、现有租约对公允价值的影响和折现率等重要因素。但这些都是对因素的简单陈述,没有明确指出因素的影响因素,也就无法从根本上对其进行量化,指导相关工作。以区位状况为例,其受空间和时间的双重约束。在空间上,不同城市、同一城市的不同地段的房地产价值相去甚远;在时间上,同一地段的价值在各年份也不尽相同。由于缺乏衡量各因素的具体标准,使得估值缺少客观性。
三、推动估值技术应用的建议
从以上分析中可以看出,由于存在地域差异问题,时间跨度问题以及技术缺陷问题,使得估值技术难以在投资性房地产公允价值中得到切实的应用,从而直接影响到我国公允价值的确认和计量的可靠性,妨碍公允价值在我国的应用。因此,全面推动估值技术的应用,才是当前亟待解决的问题。在此,笔者结合相关研究成果,提出以下建议。
(一)明确量化标准
提高量化手段可以直接提高投资性房地产公允价值计量的可操作性。
首先是明确允许运用估值技术的地域范围。相关准则制定机构应该统筹考虑,将各地经济发展水平,例如人均GDP作为衡量指标,建议以京、沪、广为代表的沿海大中型城市以及内陆大型城市使用估值技术,因为这些城市投资性房地产交易量大,更可能形成活跃的市场。
其次是明确运用方法的依据。本文建议根据公司所披露的经营规模和5年经营业绩的平均值确定估值方法。在符合会计准则计量属性规定的条件时,会计准则中的投资性房地产的公允价值估值优先考虑的是市场法,但实物状况、权益状况、区位状况、交易情况及租约条件等还缺乏量化标准,所以应将各种影响因素根据其重要性的先后顺序赋予权重参数,以规范计量手段,降低使用公允价值的风险。
最后是参照系数的修正。由于市场上不存在完全相同的两处房产,所以在寻找到相似房产后还要进行系数修正,可借鉴资产评估中对企业价值进行评估的观点,通过成长性、资产盈利能力等相关财务指标的比较来确定,再结合参照企业的价值系数确定最终评估对象的价值。
(二)建立行业统一市场信息数据网络和市场信息数据库
信息技术革命所造就的新兴信息资源和信息产业是推动现代市场经济发展的强大动力,而以现阶段信息技术为依托,建立和完善我国房地产市场信息数据网络和市场信息数据库正是适应该趋势的一个重要体现,是推动估值技术应用的重要举措。企业可以充分利用数据网络获取地区权威数据,使相关评估人员在运用估值技术进行投资性房地产公允价值评估时,更具有依据,并能保证评估结果的公允性。
由于数据库的建立一方面需要不同交易市场提供及时可靠的交易数据,另一方面要保证该数据库拥有必要的技术支持,而在我国要素市场、资本市场和商品市场都存在不同程度问题的情况下,其实施起来比较困难。因此,房地产市场信息数据库的建立必需坚持国家主导、市场导向的原则,采取逐步推进的方式,以现有公开市场交易数据为主要数据来源,同时结合国家统计局等有关部门的调研数据。另外,国家有必要通过制定和修改相关政策法规强化信息数据库的权威性。
(三)提高估值技术在报表披露中的地位
由估值技术所确定的公允价值数额会直接出现在报表中,建议企业在附注中增加对具体估值计算确认的过程。首先是估值方法的选定,其依据的标准是什么,所拥有的投资性房地产在同类资产中的地位。其次是具体参数的选定,如果选用的是市场法,应该具体披露所参照的类似市场、参照的标准以及各指标的相似度;若是收益法,那应该分别对净收益、收益期限以及折现率的数值标准进行解释。
通过附注的披露可以使整个计算过程受到信息使用者的监督,增强公允价值确认和计量的准确性和透明度,防止利润操作,提高人们对估值技术的信心,推动估值技术的运用。
(四)加强专业培训,提高资产评估水平
估值技术本身就受资产评估人员和会计人员主观判断的影响,所以两者业务水平的提高是公允价值可以顺利运用的保障。
相关人员一方面要丰富自身的专业知识,尤其是对公允价值的认识与理解;另一方面又需要在不确定因素面前作出自己的职业判断。所以他们除了通过后续教育机构进行再培训、学习欧美先进经验以及最新的国家方针政策外,还要在工作中不断总结经验,了解整体经济走势和行业发展状况,提高经济敏感度和职业判断能力。
【主要参考文献】
[1] 财政部会计司.我国上市公司2007年执行新会计准则情况分析报告[R].2008.
[2] 财政部会计司.我国上市公司2008年执行企业会计准则情况分析报告[R].2009.
[3] 财政部.企业会计准则第3号――投资性房地产[S].2006.
[4] 财政部.企业会计准则讲解(2008)[S].2008.
[5] 张兴,徐文学,柳萍.上市公司投资性房地产采用公允价值计量的现状分析[J].商业经济研究,2009(31).
2000年6月29日在北京召开了销售“放心房”、提供“放心中介”联合宣言大会之后，陕西、江苏、广东、江西、山西、贵州、上海、天津、武汉、哈尔滨、长春、长沙、青岛等省、市也先后在当地开展了“放心房”、“放心中介”承诺活动。经济日报、城市开发杂志、中国房地信息等媒体对承诺活动的进展情况进行了跟踪报道，通过开展承诺活动，提高了企业的质量意识和自律能力，解除了购房者的后顾之忧，取得了明显的成效。为了配合国家整顿和规范市场秩序的要求，进一步将销售“放心房”、提供“放心中介”联合宣言活动推向深入，现将下一步“联合宣言活动”的安排通知如下。
一、开展“联合宣言活动”的调查采访活动。5月下旬，“联合宣言活动”组委会将组织有关媒体分2片进行调查采访（调查采访方案附后）。为了配合做好调查采访活动，请各调研城市房地产开发主管部门和房地产管理部门按照调查采访方案的要求准备详细汇报材料，并分别组织由承诺和未承诺企业，购买承诺企业销售的商品房的代表、接受过承诺中介机构服务的代表参加的座谈会。调查采访期间，各城市要组织当地有关媒体参加调查采访，设立专门的投诉热线电话，并向社会公布。调查采访活动差旅费用由部里统一安排，接待应尽可能从简，不得给承诺企业增加不必要的负担。
二、召开座谈会。调研结束后，将在适当时间召开由新闻媒体、承诺企业、非承诺企业及部分业主代表参加的座谈会，分析“联合宣言活动”中存在的问题，听取各方对“联合宣言活动”的意见和建议。
三、开展书面调查。“联合宣言活动”组委会将委托中国房协城市开发专业委员会下发书面调查表，了解政府主管部门、承诺企业开展承诺活动的情况；同时委托中国住宅与房地产信息网（realestate.gov.cn）、搜房网站（soufun.com）通过网络广泛征求社会各界对“联合宣言活动”的意见和建议。
四、召开承诺企业授牌大会。根据承诺活动方案（建住房电〔2000〕7号），今年6月底将召开表彰大会，对承诺活动中表现好的单位，授予销售“放心房”企业和提供“放心中介”机构称号。表彰名单由各省、自治区建设厅，直辖市建委、房地产管理局从参加承诺活动的单位中评选上报，名额不限，上报截止时间6月15日。上报前，各地应将拟上报的承诺单位名单及承诺企业在承诺后销售的楼盘在当地媒体上公示2周，接受群众监督，并根据群众投诉情况进行综合评比后上报。未按“联合宣言活动”方案要求设立投诉电话、悬挂“‘销售放心房、提供放心中介’联合宣言”以及在承诺期间未销售商品房、提供中介服务的，不得上报。
附：销售“放心房”、提供“放心中介”联合宣言活动调查采访方案
销售“放心房”、提供“放心中介”联台宣言活动自去年6月29日开展以来，已收到良好的社会反响。为了深入了解各地开展活动的情况，充分宣传在“联合宣言活动”中取得突出成效的地区和单位的典型经验，总结分析目前在房屋销售和中介服务中存在的问题，进一步推动“联合宣言活动”走向深入，“联合宣言活动”组委会将会同中国消费者协会、经济日报社组织部分新闻单位进行调查采访。
一、调查采访的对象和范围：
1.有关城市房地产开发主管部门和房地产行政管理部门；
2.参加“放心房”、“放心中介”承诺活动的开发企业和中介机构；
3.购买承诺企业销售商品房的代表、接受承诺中介机构提供服务的代表。
二、调查采访的内容：
1.联合宣言大会后，承诺活动在当地的开展情况；
2.成效突出的承诺企业的做法和典型经验；
3.“联合宣言活动”存在的主要问题；
4.消费者反映及投诉的主要问题的处理情况；
5.对承诺活动的建议。
三、调查采访的方式：
1.由建设部、中央新闻单位和行业新闻媒体分组分片进行，每个城市召开2次座谈会，并调查1－2个承诺企业。
2.普遍调查和重点采访相结合。调查采访当地开发主管部门负责接待，提供重点采访线索，并设立热线电话，随时听取群众反映。
3.在媒体上对各地活动开展情况和效果给予综合报道，对正、反两方的典型进行宣传和曝光。
4.汇总分析调查情况：
（1）承诺企业和地方主管部门的主要做法和经验；
（2）各地反映出的主要问题；
（3）各地对下一步活动的建议。
四、参加调查采访的新闻单位：
新华社、人民日报、经济日报、中央电视台、中央人民广播电台，建设报、《城市开发》、《中国房地信息》，以及当地有关媒体。
五、调查采访的时间和地区：
时间：5月上旬，具体时间及行程安排另行通知。
