时间：2023-05-31 09:10:54
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产培训，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
一、我国房地产行业目前培训现状
目前我国房地产企业的培训相对其他行业来说已经取得了不小的进步，主要是房地产企业在员工的培养方面投资比以前有很大的提高。一些大型房地产企业如万科、中海、保利、远洋、龙湖等都具备了较强的培训投资力度和完善创新的培训制度。员工培训工作已经达到一定的水平并且有自己的员工培养模式，如中海地产的“海之子”，远洋地产的“探海者”训练营，龙湖的“仕官生”。虽然这些龙头企业在培训方面做出了创新和突破，但是从房地产行业整体来看，培训工作仍属于起步阶段，大多数房地产企业仍停留在拿地盖房子的理念上，动辄挖别的企业的墙角，自身培训投资力度小，不具备完善培训体系的企业占很大的比重，大多数房地产企业没有自己独立的培训机制和培训部门;明确培训制度的企业更是少得可怜。培训拘泥于形式，可操作性、实用性差;大多企业培训采用讲座、考察等形式开展。
在房地产行业中，企业更愿意招聘到与公司价值观相同，并且能认可企业文化的、有相关岗位经验和技能的员工，因为这样的员工能够直接胜任岗位从而能为企业节省培训成本并带来效益。但是这样的员工往往很难招聘到，所以企业只能退而寻找有发展潜力的人，通过企业自身的有效培训对其进行培养，使其尽快匹配岗位的知识和能力。因此，人才培养已经成为每个房产企业人力资源从业人员需要时刻关注的问题。如何做好房地产企业的人才培养，做好选、用、育、留的工作，成功塑造房地产职业经理人，成为房地产企业必须面对的重要问题。
二、BC房地产公司培训工作现状
虽说BC公司是上市公司的全资子公司，但同时他也是一家民营的家族企业，这就注定了其在人力资源管理中不但存在着房地产开发企业的共同问题，同时又多了家族企业的发展限制。由于家族企业的管理不正规，加上企业对人力资源的不重视，企业还停留在项目拿地为主，以销售为导向的管理层面上。近些年来由于国家调控，加上公司人才枯竭，公司问题也越来越多，严重限制了企业的发展。
目前，BC房地产的培训管理工作主要存在以下几个主要问题：
第一，管理层对培训理念不认可，认为培训不仅要大量投入资金，而且成本有可能还收不回来。对于公司来说培训就是一种浪费，是为别的企业做嫁衣。管理层担心培训后人员会跳到更强的企业中去，因此他们对培训投资选择很谨慎，宁愿从社会上招聘已经有经验的人员来填补空缺岗位。这样一来，企业并没有通过自身培训来培养人才，也没有制定适合企业发展的人力资源培训计划，因此企业不能做到自己给自己培养所需的人才。
第二，家族式的企业管理模式，使得企业在用人方面存在排外心理。表现出只相信自己的亲人，而不相信外人。很多关键岗位都是通过亲戚朋友介绍而来，造成企业所搜集到的信息十分局限，创新也很少。外来员工对组织没有归属感和团队精神，致使企业的人际关系越来越复杂，缺少凝聚力。
第三，人力资源管理概念淡薄。虽然现在企业越来越重视人力资源管理，也意识到了培训的重要性。但是出于矛盾心理，企业将人力资源停留在最基本的环节。如招聘广告、筛选简历、管考勤、跑后勤、打文件、做工资、写通知等。
第四，培训机制不完善。公司的培训目标和内容不合理，忽略了员工的实际需求，是为了培训而培训，为了迎和领导的要求和指示来培训，而不是为了需求而培训。使得员工培训最终流于形式化，而没有系统化，规范化的培训体系。
另外公司对高层没有培训，认为高层更有能力，不必进行专门培训。且公司没有培训评估体系，实施了培训后，就结束了培训项目，没有培训后评估。
三、如何构建适合的培训体系
第一，做好培训需求分析。要结合公司的发展和员工的需求来开展培训工作才能使培训充分发挥作用，辅助企业实现其经营战略，促进员工和企业共同成长。
第二，做到全员参与培训。BC公司因为家族企业的限制，对培训方面一直不够重视，只有突破这个限制，做到全员都参与培训，把所有符合条件的员工都纳入培训范围，其中企业的高层管理人员尤其需要参与到培训中来。因为真正影响培训和开发效果的人不是培训人员，而是受训人员的直接领导，只有这些管理者有了培训的意识和技能，培训的结果才不会落空。
第三，针对不同职位的员工设置不同的培训目标和内容。对于高层来说，高层的培训目标在于能增强对市场的宏观预测能力，更好地结合企业的战略目标，把握企业的发展。培训的内容需要从战略管理和决策能力、企业文化塑造能力、财务管理能力、人力资源管理能力等方面来考虑。对于中层来说，培训的目标在于增强对企业经营宗旨与组织文化的认同，提高综合管理能力和团队建设能力。培训的内容主要从团队建设能力、绩效管理能力及成本控制方面来考虑。对于基层来说，培训的目标主要需要提高工作技能及个人素质，端正工作态度，为公司中层管理储备力量。培训的内容主要应从基础专业知识和企业规章制度、流程、工作态度等方面进行培训。
第四，针对不同职位的员工选择不同的培训方法。对于高层管理人员来说，可以采取案例法，将知识传授和能力提高融合在一起模拟解决一个实际问题的方式;头脑风爆法，要求公司高层领导参与，召开专题会议进行群体决策;特别任务法，在培训过程中给特定员工指定特定的工作任务，来实现特定的培训目的;局域网、视频等方法进行培训。对于中层管理人员来说，可采取轮岗、教练法、角色扮演、局域网和视频等培训方式。对于基层人员来说，依据培训内容的不同，采取学徒式、授课法、研讨法、自学或局域网培训。
第五，做好培训评估和反馈。每次培训结束后都要做培训效果评估，对培训内容本身的可实践性、对员工工作绩效的影响程度进行全面的评价，为以后的培训具有更好的效果奠定基础。培训效果的评估，其作用有二：其一是决定是否在企业内继续该项培训，其二是对培训内容或形式进行改进。所以对于受训者的反应以及学习效果，可以从行为与结果两个方面来看。首先是受训者接受培训后工作行为的变化，是不是在态度和做法有相应的提升或转变;其次是培训的结果是否导致组织相关产出的变化，也就是绩效的提升。一般是通过考核或是问卷调查的形式得出立即的结果，至于长期的影响，则必须从一些量化的指标，经过一段时期的统计才能看出变化量。
第六，做好培训的保障。培训并不全是人力资源管理部门的工作，各个部门一线主管对员工的培训，同样要负起责任。如果要做好培训的保障工作，需要建立健全的培训制度，需要有对培训监督的体制和职能，需要有支持培训的硬件设施和设备。
综上所述，公司要想尽快建立学习型组织，除了持续有效开展各类培训外，更主要的是必须从高层开始做起，通过各种手段在企业内部迅速建立起员工自发学习的组织氛围，通过员工价值的提升从而最终实现企业的持续良性发展。公司要想更好的发展，培训工作势在必行。
参考文献
[1]樊颖娟.房地产公司培训体系问题研究[D].首都经济贸易大学，2010（3）
[2].龚亚平著.企业培训方案评价研究.1997年硕士论文
[3]韦芳.民营房地产企业人力资源管理的现状及解决对策[J].中国商贸
[4]毕结礼主编.企业培训师（中册：企业培训师工作要求）[M].中国劳动社会保障部出版社，2003
一、目前房地产登记机构及登记人员的现状
1.房地产登记管理体制
按照《城市房地产管理法》第61条的规定，“以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书”。长期以来，我国现行的房地产管理具体事务按照属地管理的原则进行管理，其管理主体为市、县房地产管理部门。相对于房地产登记业务，各级政府的主要职责如下：在中央政府，实行房地分别管理的体制，由住房和城乡建设部、国土资源部分别负责有关房地产登记和土地登记的有关政策制定，指导和监督各级地方政府执行相关的政策。在省级政府，和中央政府职能类似，也是由省住房和城乡建设厅、国土资源厅分别管理，负责承担省级范围内相关政策的制定，指导和监督市、县人民政府的职能。在地方政府，有两种模式，一种是房地合一的管理体制，目前只有少数城市是这种体制。如天津、重庆、青岛、大连、广州、深圳、厦门等城市，通常是由国土资源和房屋管理局实施统一的房地产登记。另一种是房地分设的管理体制，目前多数城市是这种管理体制，纯土地登记业务由土地管理部门负责，但其他的房地产登记业务，如在建工程抵押登记、房屋预告登记、房屋初始登记、地役权登记等均由房地产管理部门负责。各市、县房地产管理部门具体负责房地产登记业务的机构通常为房地产管理部门下属的自收自支事业单位。
2.房地产登记从业人员
据了解，绝大多数房地产登记机构的编制是上世纪八九十年代确定的，这些年房地产登记业务发展很快，然而登记机构的编制基本未进行调整，许多登记机构只好通过增加外聘人员满足日常业务需要，各机构人员分为编制内和聘用人员两类，总体比例为1：0. 9,一些经济发达地区，房地产市场规模较大的城市，聘用人员甚至多于编制内人员。由于身份、待遇等方面的限制，这些外聘人员工作积极性不高，人员流动性较大。登记机构对人员的录用一般按照事业单位录用人员进行，近几年随着用人制度的规范，一些城市通过全市统一公开招考录用人员。但从现实情况看，登记机构从业人员还缺乏严格的准入要求，录用门槛偏低，也没有专业方面的强制要求，入职以后，也缺乏专业和系统的学习培训。人员的整体素质和登记工作要求相比还有较大的差距。
二、境外对不动产登记从业人员的要求
根据清华大学法学院程啸副教授对德国、奥地利、瑞士、韩国、日本等地区的比较研究，人民大学土地管理系吴春岐博士后对台湾地区的比较研究，境外对不动产登记官（不动产中最主要的是房地产，不动产登记官主要是指登记机构从事不动产登记的专业人员）有着较为完善的培训、考试、录用制度，主要有以下几个特点。
1.登记官都是国家公职人员
具体看，主要有两类：一类是法官或司法辅助人（司法公务员），如德国和奥地利，还有瑞士的部分州；另一类是公务员，如日本不动产登记官为国家公务员系列中的法务事务官（指在法务局、地方法务局、法务支局的公务员），韩国为国家第5级公务员，我国台湾地区的不动产登记官为从事地政业务的公务员。
2.登记官要具备较高的法律专业知识和相应业务水平
由于不动产登记涉及到民法、物权法、合同法、土地法、继承法、婚姻法等多个法律，因此登记官必须具备很高的法律素质，方能胜任不动产登记工作。这一点在德国、奥地利与瑞士体现得最为明显，德国《司法辅助人法》规定，成为司法辅助人必须经过在专门培养司法辅助人的高等专科学校学习，主要学习法学基础、民事诉讼法、刑事诉讼法、不动产法、家庭继承法、公司法、强制执行法与破产法，然后才能参加司法辅助人考试。即便是在将登记官作为公务员的日本、韩国，其公务员考试中也要求必须掌握相应的法律知识。
3.登记官要经过专门的培训或考试才能从事登记工作
对登记人员的培训和教育，分为任职前的培训教育，以及任职期间持续的再教育。德国司法辅助人考试的主要内容：包括提交学位论文，案例解析，还有1小时口试，最终考试及格者，取得司法辅助人文凭，之后可以向各区法院申请职位。同时必须在法院、检查院、事务所、行政机关的预备实习期为两年，然后才能进入工作岗位，正式上岗后，也要继续在岗学习，主要是参加司法辅助人协会组织的各种研讨会。日本的不动产登记官必须经过国家公务员考试，分为三类，一类考试非常难，题目相当于研究生级别，通过之后为高级公务员，担任领导职务，不具体从事登记事务；二类考试必须具备大学学历，考试包括笔试和面试，通过后会被登记在“录用候补者名单”，之后由法务省组织面试，通过后就会成为“法务事务官”；三类考试只需具备高中学历，也包括笔试和面试，通过后也成为国家公务员，其在登记所从事的是最基础、琐碎的事务性工作，一般无法担任登记官。如我国台湾考试由考试院的考选部负责，考试内容分为普通科目，主要为国文（论文与阅读测验），还有专业科目，主要包括民法概要、土地法规、土地登记实务、土地税法规。
除以上规定外，还需要具备良好的执业操守和沟通能力。如日本在面试环节主要考察人品、人际交往能力。我国台湾地区还特别规定，地政人员不仅须具备丰富的专业技术知识与能力，更需要具备热心、负责的态度与公正清廉的操守品德。
三、建立房屋登记官培训考核制度的意义
近年来，我国在不动产登记队伍建设方面做了大量工作，并取得了一定成效。《房地产权属登记管理办法》（建设部令第99号）第30条规定：“从事房屋权属登记的工作人员必须经过业务培训，持证上岗”；《房地产交易与权属登记规范化管理考核标准》将登记人员进行业务培训情况作为一个量化考核标准。通过这些工作，不动产登记人员的素质已经得到了一定的提高。但实事求是地说，我国房地产登记人员的现状还不能令人满意。登记人员的任用无需严格的法律专业背景和专门的职业训练，录用门槛偏低，临时工作人员偏多，缺乏相应的登记人员的自我约束、外部监督和责任追究机制,房屋登记人员整体素质离不动产登记制度的内在要求还有一定差距。因此，应当比照国外不动产登记官制度，建立我国不动产登记官制度，建立一支专业化、职业化的高素质房屋登记人员队伍。
从登记实践看，作为一名合格的房屋登记人员，应当具备多方面的专业知识。首先，登记人员应当具备较强的法律素质。房屋登记人员无论是办理房屋所有权登记、抵押权登记、地役权登记、预告登记，还是协助法院查封、执行，实际上都要依托基础性法律关系。保证登记行为的正确，要建立在对基础法律关系正确理解的前提下。房屋登记人员需要较好地掌握民事（特别是合同、房地产、婚姻、继承）、公证、行政、执行等方面的法律、法规等。其次，房屋登记人员应当具备较为专业的房地产方面知识。房屋登记人员登记的对象是房屋，即使法律关系较为简单的所有权初始登记，当事人提交的资料也包括土地、规划、建筑施工、测绘等方面的证明材料，房屋登记人员需要对这些方面的专业知识有所了解，还要熟悉房地产政策、房地产开发流程以及房地产管理的各个环节。另外，房地产登记人员根据其工作岗位的不同，还应当具备相应的计算机、档案管理等方面的能力和知识。尤其是随着近年来房地产交易与权属登记一体化管理的推进，房地产管理信息化水平逐步提高，房屋登记工作越来越多地需要依托房地产信息系统，需要房屋登记人员具有较强的信息化水平。除此而外，从事房屋登记工作还应当具备很强的责任心和职业操守。
1.实行房屋登记官制度是完善登记制度的关键环节
房屋登记工作是一项专业性、技术性、法律性都比较强的工作，被登记的房屋价值量较大，是权利人重要的财产之一。登记工作的质量，直接影响到房屋权利人的权益和房屋交易的安全，如果发生登记错误，不但给房屋权利人和利害关系人造成损失，登记机构还要面临行政复议、行政诉讼甚至行政赔偿的风险。因此，可以说，不动产登记制度作为保障不动产权利的一种重要制度，其目的、意义及功能是通过不动产登记机构工作人员的具体行为来实现的，只有确保登记机构的工作人员具备足够的知识水平、符合要求的专业能力，才能保证登记工作的真实性、准确性，从而维护登记的效力，最终实现房地产交易的安全与效率，为我国房地产市场的健康发展奠定坚实的基础。
2.实行房屋登记官制度是防范登记风险的重要举措
房地产登记制度是保障房地产权利、维护交易秩序的一项重要制度。登记具有公信力，登记工作的准确性与申请人、利害关系人的权益密切相关。登记工作的质量，直接影响房地产交易的安全，影响到社会的和谐、稳定。据最高人民法院统计，2000年以来，全国的行政案件数量平均增长了20%，而房屋登记行政案件增长了近200%。2008年以来，房屋登记行政案件量已超过拆迁行政案件量，在行政案件中排位第一。我国《物权法》第21条规定：“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”在最高人民法院出台的司法解释《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》中，明确房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。《房屋登记办法》第92条规定：“登记机构及其工作人员违反本办法规定办理房屋登记，给他人造成损害的，由登记机构承担相应的法律责任。登记机构承担赔偿责任后，对故意或者重大过失造成登记错误的工作人员，有权追偿。”住房和城乡建设部《关于做好房屋登记审核人员培训考核工作（试行）的通知》（建房[2009]61号文件，以下简称61号文件）的要求，房屋登记官可以在房地产登记机构内部审核表及房屋登记簿上签字或署名，并承担相应责任。因此，一方面登记机构要尽到合理审慎的职责，需要高素质的登记审核人员完成；另一方面，实行登记官制度有利于明确登记审核人员的责任，有利于登记机构对相关人员的追偿。
3.实行房屋登记官制度是提高登记人员素质的必要途径
长期以来，我国房屋登记机构录用人员无章可循，随意性较大。一些人员甚至未经培训就承担登记审核等登记关键性岗位工作。《物权法》实施后，特别是在制定《房屋登记办法》，以及《城市房地产管理法》修改意见的过程中，专家、学者及登记业内人士都强烈呼吁，要尽快借鉴国际经验，建立符合我国国情的登记官选拔、任用、培训考核机制。实行房屋登记官培训考核制度，对房地产登记机构从事审核工作的人员提出了持证上岗的要求。按照61号文件的要求，从2012年起，未取得《房屋登记官考核合格证书》的人员，应调离房屋登记审核岗位。通过对审核人员提出要求，增强登记人员的学习主动性和动力，从而逐步提高登记人员素质和业务水平。
四、推进我国房地产登记人员职业化的初步构想
我国的房地产登记审核人员培训考核机制尚处于建立阶段，推进登记人员专业化、职业化是今后的发展方向。目前，房屋登记审核人员的持证上岗，主要通过培训考核的方式取得上岗证书。培训考核制度设计有以下几个特点：一是，通过考核建立登记审核人员的准入要求。参加培训考核条件有学历和专业，以及从事实务的要求。具体条件为大专以上学历，学习专业为房地产、法律、规划、建筑、土地管理、测绘、经济等，从事房地产管理、登记、交易工作满3年。或者其他专业，从事房地产管理、登记、交易工作满4年的。二是，注重培训考核的科学性和实用性。培训考核内容，结合登记审核人员的工作性质和工作内容设计，主要包括房地产登记制度与政策、房地产登记实务与案例两部分。房地产登记制度与政策主要包括登记业务所涉及到的民法、行政法知识、房地产管理基本制度与政策、房地产登记档案管理、房地产测绘基础知识、房地产市场信息系统。房地产登记实务与案例主要包括房屋登记办法、登记实务、案例分析等。三是，保证培训考核的统一性、公平性和权威性。房屋登记审核人员培训考核，实行全国统一培训考核标准、统一考核题库、由住房和城乡建设部颁发统一的合格证书。培训考核的具体组织实施由省级住房和城乡建设部门负责，培训的师资必须通过住建部考试，符合相关标准。考核方式采取应考人员在计算机上答题方式，通过二代身份证识别仪对应考人员的身份进行审查，考场还采取全程录像监控。通过一系列制度设计，保证考试的公平、公开和公正。
据统计，2011年开始培训考核工作，到2012年1月30日止，全国共有21个省的21318人参加了考试，房地产登记制度与政策通过人数为7522人，合格率为35%；房地产登记实务与案例通过人数为6538人，合格率为31%；两部分均合格的人数为5358，合格率为25%。从培训考核实施的情况看，地方登记机构人员参与的积极性较高，对考试方式和内容也较为赞同，在登记机构中兴起了一股学习业务、钻研业务的热潮。
下一步，在继续完善房屋登记官培训考核制度的基础上，应当积极推进房地产登记人员职业化进程，在当前法律法规未出台的情况下，可以在以下几个方面进行探索：
一是，建立登记人员全员学习培训制度。目前只对房屋登记审核人员进行考核，并不是说对于其他工作岗位的登记人员就没有培训和考核的要求，建房[2009]61号文件要求，房地产登记机构的其他工作人员应当具备与其岗位相适应的专业知识，逐步建立起多层次的房屋登记人员培训考核体系。地方建设（房地产）主管部门和房屋登记机构应当从加强机构内部管理、提高登记工作准确性的要求出发，制定相关的培训和考核要求。通过定期的培训和考核，保证全体登记机构工作人员具备和登记工作相适应的知识和能力。
二是，建立持续教育和动态管理机制。由于法律法规的不断完善，需要对房屋登记官进行继续教育，不断更新知识，提高业务水平，以便使工作人员能够及时掌握最新的法律、房地产等方面专业知识，保证其具备符合工作要求的综合素质。
三是，严格房屋登记官签字制度。严格执行只有房屋登记官才能从事房地产登记审核工作，才能在房屋登记簿上签字或署名，同时建立登记人员的责任追究制度和职业保险制度，完善房地产登记的赔偿制度。
四是，提高房屋登记官的待遇。目前我国正积极推进事业单位改革，按照事业单位改革思路，结合我国国情，登记机构应当作为承担行政职能的机构，予以保留和加强并逐步转为行政机构。房屋登记官应当作为专业技术类公务员，实行聘任制，建立独立的退出机制和晋升系统。对取得房屋登记官资格的人员，登记机构应当在待遇、收入等方面相应提高，实行分等定级，进一步增强他们的责任感和使命感。
从长远看，房地产登记人员的职业化、专业化，以及房地产登记人员的责任和义务都需要通过法律法规的要求来明确，要加快立法进程，不断完善我国的不动产登记制度，保护权利人的合法权益，为经济社会的发展提供必要的基础和条件。
管理，就是以人为核心，在特定的环境中，由各种设施、资源（包括人力、物力、财力资源）等支持，进行策划、实施、检查与改进的活动，为了达到共同的目标，所进行的协调管理活动。管理离不开管理组织和管理规范的要求，管理规范是管理组织实施管理的手段或措施。在房地产产业发展进程中，管理占有重要地位，房地产管理是一个体系，需要科学合理的应用，才有利于房地产行业的发展。通过管理，即可以完成预定的计划，也可以通过不断的检查与改进，使房地产行业更快更好的发展。房地产管理中，有管理还不够，还需要有创新。创新实际就是使用新的方法或借鉴独特的手段进行管理，使用新方法解决老问题，充分利用人们的创新能力，发挥人才的创造性思想，使产品与服务都上一新台阶。要想更好的进行管理创新，必须从三方面入手，三方面都有创新，才能促进管理创新的发展。这三方面是指，管理思想的创新，管理制度的创新和技术方法的创新。
2房地产管理创新的必要性和重要性
2.1房地产管理创新的必然性
目前的房地产管理虽然同其他行业一样，通过不断的运行取得了很好的发展与完善，但是在发展过程中，依然存在很多问题，在一定程度上阻碍了房地产的发展，使其发展速度减慢。因此，要提升房地产的发展，就需要不断的进行创新，引入新的管理理念，通过新的管理方式和方法，为房地产发展注入新的力量。在房地产管理和发展过程中，人才培养是制约管理发展很大的一个难题。随着市场经济的发展，城市建设的加快，房地产产业的发展不再像过去靠丰厚的资金支撑以使发展壮大，而是注重了人才在房地产管理中的作用，利用人才管理、宣传甚至销售，使房地产产业得以快速健康发展。当前，很多房地产产业缺乏高素质人才，人才储备量少，或由于竞争激烈、福利待遇等各方面的不适宜，导致大量的人才跳槽严重，人才流失量大，给房地产产业发展造成了一定的影响。因此，做好房地产人才培养与储备工作对房地产发展有着重要的作用，是亟待解决的一大难题，尤其是高级管理人才，房地产管理的发展需要在这方面进行适当的创新。除了注重人才培养，在新的房地产市场专业化与集中度不断提高的今天，房地产项目开发的成本加大，利润降低，要使房地产经济效益最大化，就需要房地产管理人员加强项目开发管理，在开发上创新，努力降低开发成本，提高综合效益，使房地产管理创新再上新高。
2.2房地产管理创新的重要性
房地产的管理创新不是一个人、一个部门或一个领导者的事，它在房地产管理发展中起着积极的作用，它可以带动整个房地产行业的各环节不断开展创新与改革。鼓励各部门积极想点子，提高效率、充分利用资源，使利益最大化。这样的创新活动，可以有效的改革房地产行业弊端，使使房地产行业更好的发展。
3房地产管理实践创新
3.1管理模式的探索和创新
在信息技术飞速发展的今天，房地产产业要顺应信息技术的要求，不断的对房地产进行管理的创新。管理模式的创新是是进行房地产管理创新的第一步，是房地产发展的基础。因此，房地产行业要用知识管理来提高管理模式的创新水平。例如，在管理模式的改进和创新中，可以建立相应的激励机制和奖惩制度，使房地产的发展和员工个人的利益挂钩，进而调动企业员工的积极性。
3.2人才培养模式的创新
如今的经济社会是拼人才、拼知识、拼技能的社会，各行各业的发展都离不开人才的作用，故对于房地产行业，也要注重人才的培养，充分发挥人在房地产管理中的作用，建立完善的培训机制，培养人才，为企业发展创造价值，使企业在房地产管理行业脱颖而出。建立适合房地产行业发展的培训管理系统，确定培训项目与内容，使受训者了解其在房地产管理中发挥的作用，使应用到实际工作中。培训管理系统的建立，首先从建立培训管理制度与流程入手，再将培训内容细化。很多从事房地产工作的人员都不是进修房地产专业的人员，大多数人员都由各行各业的专业人员跨行进入，专业技能相对薄弱，专业知识差。所以，在培训前，需针对不同的人员制定不同的培训方案，摸清每一个员工掌握技能的情况，在哪方面的知识缺乏，再针对不同的情况，进行分类、排班，确定不同的培训内容，以使培训效果达到最好。在房地产管理过程中，吸引高素质的管理人员固然重要，对于基层员工的人才培养出很重要，因为只有通过不断的学习，人员素质才会整体提高，房地产业绩才会整体提高，管理得到提升。
3.3进行项目管理的创新、项目的管理是推进当前房地产管理
创新的重要形式之一，在新的市场形势下，为了扩大自身的生存和发展的空间，取得稳定的发展，就需要对项目管理进行创新。房地产的开发范围广，周期长，因此房地产只有不断扩大自身的经营规模，实行多个项目的共同开发，进而提高房地产的抗风险的能力，实现资源的优化配置，进而实现房地产的长足发展。
3.4信贷政策的创新
由于信贷体系的不完善，使房地产的发展的资金不流通，阻碍了房地产发展的步伐。因此，需要对信贷政策进行创新。例如国务院新出台的调节政策中，要求购买第二套住房的家庭，首付款必须高于百分之六十，贷款的利率是基准利率的1.1倍。这样，就限制了投机购房和房价的过分增长，减少了金融风险，进而促进了房地产的健康发展。
3.5土地市场管理的创新
对房地产的管理创新还需要从基础上着手，即对土地市场的管理进行改革和创新，不断完善土地的供应方式。同时，进一步提高对闲置土地的利用率，加大对其的处理力度，进而盘活建设用地，这样很大程度上节约了土地资源。为了防止投资商的投机行为，国家需要采取相应的措施，加强对土地的管理，切不可任由发展，不加限制。
3.6城市发展模式的创新
关键词：房地产；管理；创新；探究
随着生活水平的渐渐提升，楼房已经成为一大必需品，加上人们对房价关注度的不断提升，这使得房地产行业渐渐成为社会各界关注的重点。然而，现代房地产的管理方面依然存有部分问题与不足。要想房地产行业在现代市场竞争中取得长远发展，那么房地产管理就需要进行创新、改革，这样才能跟上社会发展、进步的速度。
1房地产管理创新的涵义
房地产管理不但能够完成先前制定目标、方案，还能够通过多方面的检查和完善，促使现代房地产行业向更为科学、合理、可持续发展的方向迈进。然而，随着房地产市场逐渐的复杂化，单靠管理是远远不够了，还应该在其中加入创新的元素，这样才能更好地适应市场和社会的发展。创新指的是利用全新的方法或者引用特别的手段来开展房地产管理工作。引入新的方法、手段来解决旧问题，将人们的创新力、创新思维等充分调动起来，从而促使房地产管理以及房地产两者获得更好的发展。而要想做好房地产管理创新工作，就需要充分考虑到以下三大方面，分别是：管理模式创新、人才培养模式的创新以及城市发展模式上的创新。这三者之间有着密切的联系，因为思想和行动上的创新都是极为重要的，所以三者缺一不可。
2房地产管理创新的重要性
首先，虽说与先前相比，房地产管理获得了不小的进步和发展，但随着现代房地产行业热度的不断提高，其中管理方面方面也渐渐暴露出一些不足之处，这切实对房地产的发展造成了影响。所以，要想房地产行业的发展不受影响和冲击，就必须重视创新一举，应用先进、科学的管理理念与方法，为现代房地产行业的发展提供强有力的后勤保障。其次，由于现代房地产市场逐渐趋向集中化，所以导致房地产项目开发成本大幅度上升，进而大大降低了现代房地产的经济效益。这就需要房地产管理部门重视项目开发管理工作，并充分利用管理创新来减少项目开发成本，提升房地产的经济效益。最后，房地产管理创新并非指某一职员或者领导开展创新工作，应该动员起房地产行业中各大组成部分共同参与。比如，企业可以激励管理人员积极创新、鼓励职员提升效率等。开展类似的管理活动，不但可以充分提高企业自身的经济效益，还有助于推动整个房地产行业的可持续发展。因此，房地产管理创新具有重大意义，相关的管理部门和人员应当加以重视。
3房地产管理创新实践
3.1管理模式创新
管理模式创新的意义是重大的，因为它绝对是开展房地产管理创新的首要任务，同时它也是推动房地产更好、更快发展的基本要素。所以，在进行房地产管理模式创新的时候，必须要用科学、严谨的态度对待，马虎不得。这就要求房地产行业应当充分调动知识管理用以提升管理模式的创新力。比如，在进行管理模式创新，可以适当建立激励制度。具体来说就是将房地产的发展与企业职员的利益联系起来，这样不但可以充分调动企业各职员的参与度和积极度，还可以有效推动房地产行业的发展。另外，也可以建立有关的奖惩制度，对于管理创新工作有突出贡献的人员或部门给予一定的奖励，以鼓励企业人员对管理创新加以关注，从而有利于房地产管理创新工作的顺利开展。
3.2人才培养模式的创新
人才是21世纪最不可或缺的一部分，随着社会经济的快速发展，各行各业对人才的要求越来越高，也更加注重人才的培养。在房地产行业中，要想适应市场、社会的发展，就应当也重视行业人才的培养。创新人才培养模式不但能为企业自身带来技术支持，还将提高房地产行业整体的发展水平。这要求房地产企业应当建立起科学、完善的人才培养管理体系，并明确培养内容及方案，使培训人员所学的内容可以应用到真实的工作中。首先，需要制定有效的培训管理机制，把有关的培训内容、知识细节化，以将培训的效率以及效果放到最大化。其次，由于近些年来许多非房地产专业的人员涌入，导致房地产行业人员水准参差不齐，所以在进行人才培训时，应当针对专业不同的人员提供不同的培养计划。最后，“终身学习”是新世纪的一大口号，房地产行业应当定期组织人才培养活动，不断致力于提升企业人员的综合素质，从而为房地产行业提供人才、技术上的有力支持。
3.3城市发展模式的创新
现代城市的飞速发展离不开房地产行业的大力支持，而房地产行业的繁荣发展也紧紧依靠着城市的发展，两者间的联系和发展是密不可分的。随着现代城市居民生活水平的提高，他们对于居住环境所提出的要求也有所增加。这无疑给房地产开发提出了更多标准和要求，其中最为突出的就是房地产行业的发展必须与城市的发展相协调，与当地的生态环境相协调。在这一前提下，房地产行业要注重城市发展模式的创新，积极与当地的政府部门相配合，摸索出合适的管理方法。当然，现代各大行业要想获得长足性的发展，就必须贴合“可持续发展道路”这一标准，所以在城市发展模式的创新中，也应当将房地产行业引入可持续发展的行列中，以推动本身的经济发展。
4结束语
由于房地产管理水平的滞后，限制了现代房地产行业的发展速度，因此提出了房地产管理创新这一大理念。文章首先解释了房地产管理创新所代表的涵义，接着阐述了现代房地产管理创新的重要性，最后提出了房地产管理的三点创新实践内容。希望文章相关论述能供众多房地产管理人员参考，并为推动我国现代房地产行业健康、稳定发展做出贡献。
作者:房丽 梁丽 单位:日照市国土资源局
参考文献：
[1]宋连霞,程浩岩,杨先花.创新房地产企业人力资源管理机制[J].中国房地产,2015,(9):3-13.
关键词：营改增；房地产企业；财务应对策略
营改增作为我国一项重要的税制改革，对房地产行业产生了非常具体的影响，房地产企业要想在营改增政策下有效降低税务负担，实现经营业绩和利润的持续提升，就必须加强对营改增政策的了解，在财务管理中采取具体的应对策略，有效化解营改增给房地产企业带来的不利影响，使房地产企业能够做到有效应对营改增，并充分发挥自身结构优势，积极拓展现有业务范围，在营改增的框架下做好转型升级，为房地产企业提供新的增长点，提高房地产企业的经营管理效益。
一、营改增下房地产企业在财务管理中，应加强对财务人员的培训
由于营改增政策与原有的税务政策有着较大的区别，特别是对房地产企业的纳税工作产生了较大的影响，房地产企业要想在营改增政策下做好纳税工作，就需要加强对财务人员的培训。
（一）组织财务人员学习营改增政策
营改增政策推出之后，房地产企业应认识到营改增的重要性，并通过专业培训和业务培训等多种方式，组织财务人员了解和学习营改增政策，确保房地产企业纳税工作合规。
（二）强化财务人员专业技能，改变纳税方式
在组织财务人员相关培训之后，应对财务人员的专业技能进行强化，使财务人员能够了解营改增与原有纳税工作的区别，做到在纳税工作中，改变纳税方式，及时申报纳税。
（三）让财务人员掌握营改增的纳税特点
考虑到营改增的特点以及对房地产企业的特殊影响，房地产企业的财务人员只有掌握营改增的纳税特点，并在实际纳税工作中实践，才能提高房地产企业的纳税管理工作质量。
二、营改增下房地产企业在财务管理中，应提前做好税务筹划工作
对于房地产企业而言，要想有效应对营改增，就要在财务管理过程中明确营改增的影响，并通过积极做好税务筹划工作，来降低营改增产生的不利影响。具体应从以下几个方面入手：
（一）制定具体的税务筹划方案
在房地产企业发展中，税务筹划是降低企业税负的重要手段。基于这一目的，房地产企业应在财务管理中，对税务筹划引起足够的重视，制定具体的税务筹划方案以满足实际要求。
（二）在营改增框架下对税务筹划方案进行调整
根据税务筹划的实际需要，以及营改增政策的现实调整，房地产企业应在营改增框架下对税务筹划方案进行必要的调整，以此适应营改增的需要，达到降低企业税务负担的目的。
（三）提高税务筹划的针对性和有效性
在税务筹划过程中，应与房地产企业的实际情况相符，提高税务筹划的针对性和有效性，使房地产企业的税务筹划能够在科学性、合理性和实效性上满足实际需要。
三、营改增下房地产企业在财务管理中，应有效拓展业务范围做好转型升级
根据营改增的规定，如果房地产企业依然采取单一的房地产开发模式，所缴纳的税额比营改增之前会有所上升。这一现状要求房地产企业应通过必要的财务测算，有效拓展业务范围，通过企业的转型升级达到降低税务负担的目的。
（一）房地产企业应有效拓展业务范围，正确利用营改增的进项抵扣政策
在营改增政策下，房地产企业只有有效拓展业务范围，在原有业务基础上增加服务业项目，并正确利用营改增的进项抵扣政策，才能实现整体税负的下降。
（二）房地产企业应加强财务核算，提高纳税额计算的准确性
此外，房地产企业还应在财务核算中，加强财务核算工作的力度，使财务核算能够根据企业的利润水平和营业收入准确核算应缴税额，提高纳税的准确性。
（三）房地产企业应努力转型升级，合理利用营改增政策
除了要拓展企业服务范围之外，房地产企业还要在周边产业上发力，通过努力转型升级，增加纳税低或者享受税收减免政策的业务，抵消营改增带来的纳税额升高的影响。
四、结论
通过本文的分析可知，在营改增政策下，房地产企业要想有效化解营改增带来的不利影响，就要在财务管理中采取具体的应对策略，具体应从加强财务人员的培训、提前做好税务筹划工作以及有效拓展业务范围做好转型升级等方面入手，保证房地产企业能够及时化解营改增危机，抓住有利契机，将营改增作为主要的改革和发展契机，为房地产企业提供有利的支持。所以，做好财务管理应对，是房地产企业在营改增政策下所采取的必要措施，对房地产企业而言具有重要意义。
参考文献：
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关键词：房地产经济；人才培养；促进；房地产经济发展
一、我国现代房地产经济专业人才概述
我国的房地产市场在最近的几年时间之内取得了突飞猛进的发展，对房地产人才的需求也在不断的增加，在这种情形下，我们需要对房地产人才进行专门的培训，才能促进我国房地产经济更好更快的发展。
（一）现代房地产经济专业人才的特点
1、复合性。现代房地产经济经济领域是一个综合性领域，房地产经济人才应掌握复合性的知识。房地产的知识主要包括以下方面：市场调研、土地经济、房地产开发、房产的交易、房地产经纪、物业服务等。对房地产人才的需求往往也是首先要复合性的人才，最好的房地产人才应当具有经济学的知识、管理学的知识、建筑、园林绿化、国家的法律法规等方面的知识。这样的人才即熟悉房地产经营的技巧，有知道建筑结构的基本常识，可以很好的胜任房屋销售、管理等任务，为房地产企业带来最大化经济效益。
2、实用性。房地产经济人才的从业主要要求的是熟知房地产全程策划各个环节的实用性知识，以便能在进行房地产销售的时候能够熟练的回答客户提出的一切关于项目的相关疑问。同时，还应掌握合同等方面的知识，以便在签订房屋租售合同的时候进行相关问题的答疑，这样才能促进房屋租售合同的顺利签订。除了具备以上的知识外，还需要熟知房地产金融、建筑工程造价、房地产估价等方面的知识，这样才能准确判断房地产经济发展的趋势，更好地为房地产企业找准市场自己的定位服务。
3、独特性。房地产业的发展与国民经济的发展息息相关，需要根据国民经济的发展调整房地产的产业政策。房地产经济发展遵循的一般规律是“繁荣——调整——衰退——复苏——繁荣”的循环过程。在进行房地产开发的时候，要准确判定房地产经济发展所处的的具体阶段。在房地产人才的培养方面，需要加快对房地产人才的培养，促使人才与产业相结合，以便更好的为房地产企业发展服务，以此促进整个房地产经济健康持续地发展。
4、必要性。随着我国房地产市场的不断扩大，在房地产企业自身发展的同时，房地产人才队伍的培养也要与时俱进。我国目前的房地产人才缺口还很大，房地产企业要加紧自身人才的培养，这样才能促进企业自身发展的同时，更好地服务于整个房产经济的发展。
（二）适应现代房地产经济的房地产专业教育的特点
1、房地产课程具有依托性。由于房地产本身具有的特点，对于房地产人才的培养，完全不用房地产公司自己培训，可以依托院校进行培训，院校的培训往往更加的专业、更加经济，在进行培养的时候，还可以进行脱产的培养，系统的教授学员房地产的经济知识，进而可以更高效地促进房产经济的发展。
2、层次分明。目前，房地产经济的从业人员中，具有各个不同学历的人才。掌握不同的技能的不同人员可以胜任不同的工种，博士人才可以从事房地产建设，硕士和本科人才可以从事房地产销售，专科人才可以站岗。对于不同层次的人才，经过接受继续教育后还具有流动性，例如硕士人才经过继续教育后可以从事房地产建设，可以从销售工作转岗，建造更多更好的房地产，也可以有效的促进房产企业发展，以此带动整个房地产经济的进步。
3、继续学习的广泛性。房地产教育一个重要的特点就是接受再教育的人数非常多。在我国的一线城市，一线房地产企业往往和一线的大学进行合作，将自己的职员放到大学里面去接受再教育，使得这些职员可以学到新的技能，人才是经济进62193ffe421f0b01496d7a7c4db513fa步的主要因素，通过再教育，可以促进房地产企业的提升，同时促使整个房产经济的进步。
二、进行房地产专业人才培养，促进我国房地产经济健康发展
（一）根据能力结构培养适应房产经济发展的专业人才
根据能力结构的划分，我们可以将房地产专业人才分为三类：研究型人才、应用型人才、复合型人才。
房地产专业研究型的人才顾名思义就是注重研究房地产专业的人才，这些人才往往具有扎实的房地产专业理论知识基础，可以进行房地产发展理论研究的人才。在进行房地产研究型人才培养的时候，往往要加强房地产基础理论的学习，掌握更多的房地产专业理论知识，对于房地产实务操作可以相应的减少。房地产专业研究型人才的培养，要求开设房地产专业课题研究的相关高校设施齐备，房地产专业理论研究底蕴深厚，才能为房产经济更好地发展奠定坚实理论基础。
房地产应用型人才的培养主要强调房地产理论的实战运用，这与研究型人才的培养恰恰不同，前者注重的实务能力的建设，后者强调的是理论功底的建设。房地产应用型人才的培养，不需要进行大量的房地产理论学习，更多地是注重理论联系实际，这样就可以更好地在实践中促进房产经济的发展。
房地产复合型人才是指将房地产理论与实践相结合的培养方式。在进行房地产复合型人才培养的时候，首先要对房地产人才进行挑选，把既具备坚实的理论理论基础又能力突出的專业人才挑选出来，进行专门的房地产综合知识和技能培训，这种理论和实践都具备的人才是促进房产经济发展的重要力量。
（二）根据不同类型的房地产专业知识开展分类培养，促进房产经济的发展
按照专业知识结构进行划分，我国的房地产人才可以分为以下几类：管理类人才、工程类人才、复合型人才。
工程型人才主要学习的是工程技术类的知识，在进行课程的安排上，侧重于工程管理类的学习，这就使得学生的理论知识和实践知识并用，使得他们可以从事工程技术的创作，同时还具有一定的管理能力和创新能力，他们可以在微观上把控房地产经济，促进房产经济的发展。
管理类的人才的培养主要侧重于企业管理知识的学习。这类人才主要侧重培养的是房地产企业管理知识体系，他们可以在宏观上把控房产经济，以使房地产企业更好地适应国家经济的发展。
复合型人才是指既具备工程类知识，又具备企业管理类知识，两方面知识都有很好掌握的人才。这种人才往往“不偏科”，房地产基础知识和技能都能掌握，这类人才在促使房地产经济的发展上发挥更大的作用。
三、培养合格的房地产人才，促进房地产经济的发展
（一）培养适应经济发展的不同类型房地产人才
每个学校在进行房地产人才的培养的时候，要结合当地的特色，结合自身院校的特点开展。按照我国社会发展的实际情况，在进行房地产人才培养的时候，往往需要培养应用型的人才或者是复合型的人才，这样才能更有利于房地产企业的发展。如果一个学校的土木工程是强项，那么就可以选择土木工程的复合型人才进行培养，如果一个院校的强项是管理，则可以培养管理型的人才，使得相关的专业人才可以得到更好的发展。
在进行人才培养的时候，要牢牢把握房地产经济发展的规律，要培养出人才对国家经济政策的敏感性，如国家的信贷政策和税收等政策的变动情况，在国家对房地产经济进行宏观调整的时候，准确判定这种经济环境之下的房地产经济走势，以便企业制定适应房地产经济发展规律的下一步经营战略。
（二）确定培养的目标
在确定人才类型之后，需要解决的下一个问题就是培养的目标。在进行人才培养的时候，我们往往需要针对不同人才的各自特点和房地产发展实际情况进行分类培养，以便各种人才在进入房地产行业后可以学有所用。一般而言，我们开展房地产工作的时候，我们往往会涉及到多方面知识，尤其要用到房地产经济的专业知识，故而需掌握完整的房地产知识体系才能更好地解决遇到的相关问题。故而，在进行房地产人才培养时，应当根据房地产发展的实际需要，培养房地产人才的经济分析能力、房地产基础、房地产法律等各方面知识，这样才能使得培养出来的房地产人才更好地胜任房地产经济相关工作。
【关键词】房地产业 人才管理 规范化发展
房地产业有着资金密集、技术密集以及人才密集的特点，但是从其本质来讲，与其他类型的企业一样，市场竞争主要是针对人才的竞争。要掌握市场的主动权，就要拥有高质量的人才，对其进行科学、有效的管理，保证企业的长足发展、持续经营。但是现阶段房地产业的人才管理还存在诸多问题，导致人才流动性大，大大影响到了企业的综合竞争力。
房地产业经营管理现状与人才需求
房地产经营管理的系统性特点决定了对高素质人才的需求。其实房地产的经营管理属于一个复杂的、大型的、综合性的系统工程，涉及到多个方面，比如房地产经济基础、估价评估、经纪业务、产权登记实务以及房管员实务、相关的法律法规等等，因此对于人才的综合素质及专业素质要求较高，①需要在企业内部打造一支专业化程度高的经营管理团队。我国的房地产业发展越来越成熟，对人才的迫切需求也越来越明显，甚至在某种程度上还反映出人才储备、知识储备不足的情况，比如人才的知识类型不全面、专人人才短缺等。
国土资源有限性与房地产产品结构失衡的矛盾。由于房地产业的发展速度过快而出现了产能过剩的问题，但是不能仅凭空置房过多就做出产能过剩的判断，也不能武断地将房地产业列入产能过剩的行业。房地产业的产能过剩表现在房地产产品结构失衡等方面。城市化发展进程越来越快，但是可利用的国土资源却越来越少。所以，房地产业后续的发展重点在于对房地产产品结构的调整，通过科学的手段解决房地产产品结构失衡与国土资源有限性的矛盾。要解决这一重大难题，就需要对国家相关房地产经营政策进行研究、执行、监督，相应地对人才的要求也更加迫切。②
房地产业人才流动频繁。导致房地产业人才流动频繁的主要原因来自于两方面：一是行业因素。首先由于房地产行业发展过于迅速，以至于专业人才出现供求不均衡的现象。现在国内的房地产投资年增长率大概在20%左右，而专人才人的增长率只有不到8%，并且一些大型的房地产开发企业笼络了大部分行业优秀人才，使得人才匮乏的问题越来越突出。而一些高级人才，比如建筑工程师、规划设计师以及高级营销经理等，更是奇货可居。而在房地产业中不仅开发企业极需人才，其它相关的诸如中介、物业管理等也有相应的人才需求。然而，一些人才培训机构、大专院校等在人才供给方面很难满足市场的需求。正是由于人才匮乏，所以对于在职人员来讲，一旦有机会跳槽就很难不动心。其次，企业间的竞争导致人才流动频繁。对于一些刚成立的房地产开发商而言，要吸引大量的人才才能保证其稳定的发展，就会不惜代价从其他公司高薪聘请人才，从某种程度上抬高了房地产业人才的市场附加值，加快了人才的流动速度。再次，房地产自身项目开发的特性也导致人才流动率高。一旦一个项目结束，原来的人员就会转到新项目中去，随着项目开发周期越来越短，新项目上市的频率越来越高，大批人员就会跟着项目“跳槽”。最后，市场分工的不断细化，也为行业内人才流动提供了更多的机会。通常房地产行业包括设计、开发、销售以及物业管理等若干大类，从这些大类中又划分出更多的细类，比如规划设计、室内设计、景观设计、中介、贷款服务等等，正是越来越细的分工为人才的分流提供更多的途径。
二是个人因素。具体表现为：首先受到经济利益的驱动，由于新项目大量入市，房地产人才跳槽的机会也越来越多，而很多企业招徕人才的主要手段即为高薪诱惑，一些原有企业的福利待遇不如新企业，则员工很难不选择新企业。其次，受个性与事业发展需求的影响。相对而言，房地产业的人才体现出年轻化、专业化以及受教育程度高等特点，这类人群精力旺盛，对自我价值的实现有更强烈的要求，因此一旦有更好职位或者更多的提升机会，他们也会毫不犹豫地离职。最后一个原因，员工自身无法融入公司文化，即员工对企业文化无法产生认同感，那么也会离开公司而寻求自己认同的企业。
加强人才管理，促进房地产业的规范化发展
加强内部管理。往往企业吸引人才的要素除了品牌、经济实力以外，科学、完善的内部管理体制也是重要因素之一。房地产企业通过加强内部管理力度，对组织结构做进一步优化，实现管理制度的规范化，营造一个良好的、和谐的、科学的人才生存环境，势必会留住人才、发展人才，使得人才为己所用。由于房地产行业发展迅速，往往有一笔钱、一块地、一批人即可组建一个房地产公司，由于时间仓促，没有长期的文化沉淀，必然会出现内部组织结构混乱、职责不清等问题，再加上市场的不断完善与发展，这种不科学的企业组织结构、落后的管理水平已经无法适应市场，因此要对企业内部管理流程进行完善与优化，建立起相关的配套制度。具体而言，房地产开发企业的组织结构大致可以归为职能型、矩阵型、事业部型以及战略经营型等四类，③人力资源管理人员要客观评估企业自身的发展规模、战略目标以及行业地位等，再以此为基础选择适用的组织结构模式。此外，还要对企业内部的关系、流程等进行整理整顿，解决岗位职责不清、职能重叠等问题。
规划职业生涯。要解决企业人才流失的一个重要手段，即提高员工的忠诚度。要提高员工的忠诚度，企业不但要完善自身的薪酬福利体系，创建科学的激励机制，提供畅通的沟通渠道，而且还要注重为员工提供学习的机会与成长的空间，在这个过程中实现员工自身的职业规划与企业的长远发展相结合。由此可见，人力资源管理的侧重点要放在企业员工职业生涯的规划方面，跳出个体项目的局限，基于企业整体发展的角度引导员工分析自身的能力与职业发展规划，评估员工的个人能力与潜力等，为员工提供职业咨询服务，帮助其设定职业目标。④
做好培训与沟通。人力资源管理六大模块中，员工培训是十分重要的一部分，企业通过培训，向员工传授更加广泛、专业的知识技能，获得员工对企业的认同感，从而为企业创造更大的价值。其实很多房地产企业都比较重视对员工进行专业知识的培训，不过却忽略了员工综合素质、团队合作精神的培养，而且不注重企业文化的建设。一旦企业进入稳定发展时期，企业文化的地位就无可取代。虽然并非每个企业都具备强大经济实力与管理能力，但是每个企业都有自己的优势所在，可以结合自身的特点，设置相关的课程，通过多种培训方法对员工进行专业知识培训，提升其综合能力。在培训内容选择方面，要注意其适用性与超前性，并在结束培训后进行相应的评估，提升员工满意度，在企业内部营造一个良好的学习氛围。
优化薪酬福利。要提升工作本身带给员工的满足感，最直接的方法就是进一步优化薪酬福利结构。尽管资金问题是大数多房地产企业面临的最大问题，但是仍然要采取相应措施，既可以不用增加人力资源成本，又可以降低员工的流动率。具体而言可以采取下列方法：其一，对薪酬福利结构做进一步优化，针对不同岗位对固定工资、浮动工资的比例做出适当调整，将各级薪酬的带宽适当加大，完善奖惩制度，激发员工积极性；薪酬政策尽量倾斜于骨干人员，对于为企业带来额外效益的特殊贡献人员，要舍得奖励。其二，通过各种手段将经济激励转换为精神激励，这才是控制人力成本、提升员工积极性最有效的方法。据统计，近八成的员工之所以离职，主要是由于感觉没有发展空间，自己有能力却得不到重视等，因此企业要为员工提供更多展示自己才华的机会与平台。此外也可以采取更多的精神奖励，比如公司高层会议可以邀请一些优秀员工参与，或者为某个评选出来的优秀员工提供专用的停车位等。这些方法可以大大提升员工对企业的认同感与归属感，从而提高其忠诚度。
综上所述，房地产业是一个有着广阔发展前景的行业，人才的作用不言而喻。在复杂的市场环境中，企业要提高自身的经济效益，实现持续经营，就必须重视企业的人才培养与管理，提高人才应用的合理性，通过运用现代人力资源管理方法，可以培养和建立一支高素质的、具有高度敬业精神和高度协作精神的人才队伍，形成一套完善的、科学的人才激励与约束机制，为房地产业的长足发展及员工个人的发展提供保障。
（作者为中国社科院金融研究所金融学博士研究生）
注释
①王秋林：“新形势下房地产经营管理人才的培养对策”，《房地产人力资源》，2011年第5期。
②中国房地产人才网专题研究小组：“中国房地产建筑类中高级人才现状解密”，《人力资源》，2005年第3期。
【关键词】淮阴区；房地产；税收；征管
一、淮阴区房地产税收存在的问题
淮阴区地块环境优越，商业、人居都较密集，在房地产业蓬勃发展的带动下，淮阴区辖区范围内与房地产业相关的税收也呈现出快速增长的势头，房地产税收在整个地税收入中的比例逐年增加，地位举足轻重，作用日益凸显。与此同时，我们还应该清晰看到，淮阴区房地产税收还存在着比较突出的问题，主要表现在以下方面：
（一）房地产税收地税的占有率低
淮阴区的房地产税收虽然逐年攀升，但是在地方财政收中的占有量仍然不高。主要原因是：一方面，是由于淮阴经济发展比较迟缓，房地产市场虽然有所兴起，但是与其他行业，如三产服务业，相比房地产税收仍然增速缓慢，在这样的情况下，房地产税收成为淮阴的支柱税收还有很长一段路要走。另一方面，是房地产税源没有得到充分的挖掘，和房地产有关的税收没有实现应征尽征，税款流失现象严重。
（二）房地产税收增长缓慢
当前，淮阴地方政府提供的公共服务水平与房地产税收发展需求相比还存在着一定的差距：第一，缺乏切实有效的税收宣传措施，导致相关税收政策的知晓率低。第二，实际征管中的岗位设置不尽合理，导致房地产税收的管理效率低下。一是人少事多，导致效率低下。二是管理职能受到牵制。三是税务机关对涉嫌犯罪的案件移送率低，无法追究责任人的刑事责任，导致有些纳税人以身试法，轻视税法威严。第三，税源控管存在漏洞，主要是税务登记和纳税申报环节。第四，对房地产税税收征收不力。第五，部分税务人员的业务水平不高，征管效率低下。
（三）房地产税收体制上存在缺陷
第一，不同主体，纳税标准不同。在同样的税收体制下，存在两种不同的待遇，比如房产税的计征：从价计征的情况尽管统一按照1.2%的税率征收。但是对于境内居民，其计税依据是房产原值扣除20%-30%的损耗。而对于境外居民，则以房产的净值作为计税依据。对于从租计征的情况，境内居民适用12%的税率，而对境外居民在则适用18%的税率。
第二，征税范围较窄，税率结构欠科学。一是房地产税收的征税范围较小，关于房地产税收的免税收入相对于其他税种而言较多。二是房地产税收的相关税率结构不尽合理。
第三，房地产税收的配套措施不够完善。目前，我国没有权威、统一的房地产价格评估机构，缺乏专门的房地产评估人才。此外，和房地产有关的财产登记制度也不健全，导致税源流失，严重影响了税收征管力度。
第四，房产税制中还存在着许多“重复计征”现象，这种宏观经济现象的存在，也极大地制约着淮阴区房地产行业的发展。
（四）房地产税收运行不畅
第一，税收职能在地税内部部门之间的运行不畅通。当前在淮阴地税各个部门之间存在着流程运行不畅的现象，主要表现在：重管理、稽查，轻征收服务的现象普遍存在。
第二，税务部门其他职能部门之间的配合有待磨合。主要体现在税务部门与国税、工商等部门之间的通力协作还有待加强，尤其是在企业所得税的征缴过程中，往往出现在国税缴纳之后，地税又重复征收的情况，给纳税人带来很大的麻烦。
二、相关建议
加强房地产税收的征收和管理是一个系统的庞大的工程，在理论上，要建立合理、科学的房地产税收征收管理体制；在实践上，要按照现行科学的税收体制规则，履行房地产税收的相关法律，依法征税，还要从提升税务部门的依法征税、服务纳税人的能力，为此，本人提出建议如下：
（一）规范房地产税收的征收和管理，优化房地产各个环节的税收政策
淮阴是从农业县改为行政区的，作为农业大区，经济法治比较迟缓，但是土地资源丰富。这种形势，使政府不得不低价出卖土地，吸引一些泛房地产开发商，这期间房地产开发商囤积土地现象比较常见，政府的打击措施却相对疲软，甚至为了能保住房地产开发商这个“大税源”，对“圈地”行为采取置之不理的态度。鉴于以上现象，建议出台针对性较强的税收政策，把对土地的有效管理纳入税收法治轨道，例如：设置“土地闲置”税种，取消土地增值税。另外，我国在房地产保有环节的征收是非常不力的。对此，建议，一是扩大房产税的征收范围，科学界定房产税的减免规则。二是降低房屋租赁的综合税赋。三是取消城镇土地使用税的征收。
（二）完善房地产税收的辅政策，使房地产征收体系更加完备有效
第一，明确产权，建立健全财产登记制度。在房屋权属登记方面：通过加强辖区内房源的排查，登记成册，录入电子信息管理系统，明确房屋的权属，对辖区内的房源进行全面的掌控和科学的管理。在土地权属方面：加强对辖区范围内土地的调查摸底，对土地的性质、权属、面积、等级分类、用途等进行详尽的登记，并录入电子系统，保证土地税源不流失。第二，科学计税，建立健全房地产评估制度。要尽快出台一套健全的完备的评估操作流程，使评估工作有据可依；同时还要成立一支技术精湛、作风优良的评估员队伍。第三，加强违规处罚。在不违背《税收征管法》的前提下，制定出台专门针对房地产税收管理处罚细则，加强对房地产市场的税收监管和违规处罚。
（三）规范房地产收费行为，严格控制收费规模
通过各个环节收费项目的汇总，清理一些不必要的收费项目，取消属于管理性和建设性的不合理的事业性收费，采取规范、科学、有效的措施对相关的费用进行管理。对于房地产税收各个环节中存在的必须收取的一些费用，在征收过程中要程序合理、使用透明、严格监督。此外还要加快推进政府部门与其下属的具有企业性质的事业单位脱钩，加快事业单位转企改制的步伐，提高企业的市场竞争力，同时也减少政府向企业摊派的不必要的费用。
（四）转变纳税服务观念，促使纳税人树立依法诚信纳税意识
淮阴区房地产行业由于兴起时间较迟，对房地产的税收管理还没有纳入健康、有序的发展轨道。在这样的情形下，税务机关：第一，要加强房地产税收法律宣传，使辖区内的房地产纳税人从思想上接受房地产税收，形成依法纳税的意识。第二，要提减少外界因素的影响，提高房地产税收的征收效率。第三，科学设置内部的职能岗位，提高服务水平。
（五）规范服务职能，创造良好的征收环境
第一，在税收征收方面：一是简化办税工作程序，提高征收工作效率。二是积极利用信息化手段，推进税收公共服务平台建设。
第二，在税收管理方面：一是加强对房地产企业的日常管理。以一户一档的形式，建立房地产企业税收情况档案。二是加强房地产税收的纳税评估，减少房地产税源的流失。三是强化房地产企业发票的规范使用。建议强制房地产税收企业使用税控系统，同时加大对发票违规操作的处罚力度。
第三，在税务稽查方面：建立一支高素质的稽查人员队伍；加强房地产税收业务的培训；科学选案、认真检查、悉心审理、严格处罚。
（六）规范征管流程，提高征管效率
第一，加强房开发环节房地产税收的征收和管理。一是加强涉税资料的收集和管理。二是加强项目的登记和管理。三是加强房地产企业征收管理和涉税检查。
第二，加强保有环节房地产税收的征收和管理。一是加强税源监控。二是加大征收管理力度。采取直接征收和委托代征的方式加强对保有税源的征收管理。三是对违规行为进行严厉处罚。
第三，加强房地产产权转移环节的房地产税收征收和管理。由于二手房市场受政策的波动性比较大、评估价格不易确定等，对这部分存量房的房地产税收征收和管理有一定的难度。建议主要采取以下几种措施：一是合理定价。二是强化实地调查，确保税源不流失。三是做好二手房税收的分析。
第四，认真做好各类房地产税收的分析。建立完善的房地产税收分析体系，查找促进房地产发展的主要税收因素，通过分析结果，调整针对房地产的税收政策，支持和规范房地产企业的发展，进而取得更多的房地产税收，达到税务部门和房地产企业相互促进，共同发展的效果。
（七）加强部门间沟通和协调，实现和谐征税
第一，加强税务机关内部组织间的沟通和协调。征收、管理、稽查三方加强沟通协调，职责清晰，相互协作。对于征收类事项，有征收部门受理；涉及到调查事项转交管理部门进行涉税调查，确保税收征管的科学有效。
第二，加强税务部门与其他部门的沟通和协调。房地产企业的一个项目从开办到终止，期间涉及到多个部门，如：工商、国土、城建、房产、国税、银行、评估、担保等等，税务机关只有和相关部门进行比较好的沟通和协调，才能确保得到真实、可靠、丰富的涉税资料，对房地产企业的掌控才更加自如。
（八）提升税务人员的业务素质和执法水平
第一，整合人力资源，科学设岗，合理用人。首先，按需设岗，对岗位资源进行排查。其次，按照岗位要求培养高素质人才。
第二，加强专业对口培训，使熟悉房地产税收业务的人才迅速成长。建立日常培训机制和脱产培训机制，加快房地产税收专业人才的培养。通过培训，使税务人员全面了解对房地产税收的相关知识，提升业务处理能力和行政执法水平，使税务人员在实际操作中快速成长。
第三，强化业务考核，提高人才工作的积极性和主动性。采取定期考核和不定期考核相结合、开卷和闭卷相结合、专业考核和综合考核相结合的方式，加强税务人员的业务考评，通过考评兑现奖惩，充分提高税务人员学习的主动性和积极性。
参考文献：
[1]牛凤瑞.我国房地产发展报告－4[M].社会科学文献出版,2007.
[2]谢伏瞻.我国不动产税制设计[M].中国发展出版社,2006.
首先是房地产金融业务竞争加剧，信贷风险加大。入世后，首批进入我国房地产开发市场的大多为国外资金实力雄厚、管理先进、技术一流的大公司、企业集团。与之相比，我国的房地产企业相对弱小，经营机制落后，国内企业过去在土地使用、项目取得等方面的优势将消失，势必在竞争中处于劣势。而国内房地产金融机构的信贷资金运用大多为向国内房地产开发经营企业提供贷款，在债务软约束的条件下，国内房地产开发经营企业（尤其是国有企业）通过银行负债将经营风险转嫁到了国内房地产金融机构身上。此外，国外房地产金融发展较为成熟（如美国早在1934年就成立了联邦国民抵押协会，开始了房地产金融二级市场的操作，而我国至今尚未建立房地产金融二级市场），国外房地产金融机构对于开办房地产抵押贷款、住房按揭贷款、房地产信托、房地产租赁、房地产保险等业务很有经验，早已形成一整套完善的运作规范，有相当丰富的经营管理经验，具有高素质的专业人才。而我国房地产金融业务还处于起步阶段，不少房地产金融业务才刚开办或还尚未开办，金融商品较少，在强大的国外房地产金融竞争对手面前，人才缺乏、经验不足，处于不利地位。
其次是国际经济变动状态对我国房地产金融的影响将加大。加入WTO使国内房地产市场的脉搏与国际市场更趋一致，这既有有利的一面，也有不利的一面。如国际经济环境动荡，国内房地产投资、房地产开发经营、房地产中介服务都会受到较大的冲击，与之相联系的房地产金融业务也会受到较大影响，如房地产抵押贷款、房地产保险、房地产信托投资等。同时，在外资大量进入房地产时，还容易引发房地产泡沫经济的出现，一旦泡沫破灭，房地产金融机构损失惨重，甚至会导致金融危机。
再次是房地产金融监管难度增大。目前，我国还没有建立起一个包括政策性房地产金融机构和商业性房地产金融机构、贷款的创造和投资机构、担保或保证机构的完整的房地产金融机构体系，房地产金融监管缺乏，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，对房地产金融机构的管理尚无一个明确的专门机构，房地产金融业务的有关规范也有待制订。入世后，国内市场更加开放，外资金融机构的广泛进入不仅会使国内金融市场更加活跃，也使得对之加强监管的难度加大。
入世给我国房地产金融带来了新的发展机遇。
一是外资金融机构的进入带来巨额资金，房地产融资渠道将有效增加，房地产金融业务范围将得到进一步拓展。入世后，房地产资金的来源渠道更广，如外商的房地产开发经营投资、外资金融服务机构的各项存款、外商的各项企业存款、储蓄存款等会有所上涨。目前，我国房地产金融工具单一，尤其是面对居民住房消费的个人住房贷款品种较为单一，在还款方式、偿还期限、贷款利率、首付率搭配方面不够灵活，使得住房消费信贷在很多城市“火”不起来，个人住房贷款占银行各项贷款余额的比例不到1％，与发达国家20％的比例相差甚远。国外银行的个人住房贷款业务有丰富的业务拓展经验，有适应社会各类人士的贷款品种、贷款手续简便。外资银行大量进入房地产信贷领域，不仅给我们带来了竞争，也给国内房地产金融业带来了先进的管理技术，新型的金融工具，有利于满足我国居民各种层次的住房信贷需求。
二是我国房地产金融行业水平、从业人员的素质将得以提高。我国房地产金融业由于缺乏必要的外部竞争刺激，对房地产开发经营企业的贷款，信贷人员担心收不回而“惧贷”；对消费者的个人住房贷款由于存贷利差小，办理手续繁杂而缺乏积极性；房地产金融市场缺乏活力，人员素质、行业水平尚未达到高水平。在外部压力下，对金融从业人员的水平要求越来越高，国内房地产金融机构必然会在经营机制改革、管理方式、专业培训、金融工具创新、金融服务品种、服务质量等方面下功夫，从而促进行业整体水平的提高。
三是促进我国房地产金融业发展。一旦外资银行和保险机构全面涉足房地产业，可能开办对境内居民的人民币抵押贷款业务和对境内房地产开发项目的贷款业务，同时还会带来与房产相关的保险品种。如美国的房地产抵押证券化业务相当发达，美国联邦国民抵押协会（FHMA）近30年来为3100万个美国家庭购房提供了抵押贷款，金额达25000亿美元。房地产抵押证券化不仅提高了银行资产的流动性，而且开辟了新的金融投资品种。国外保险、金融机构将凭借其强大的营销网络和先进的管理技术涉足房地产金融业务，尤其是抵押担保业务和不动产证券化业务，从而将与国内金融机构一起，有力地推动我国房地产金融业务的发展。
面对挑战和机遇，金融房地产信贷工作应积极研究对策，应对挑战。
1、要加强对国际惯例的学习和研究。学习和借鉴国外银行的管理经验，变外行为内行。面对压力，我们应看到我们的优势，如对国情熟悉、与企业有长期密切关系、各种信息灵通等。但更应仔细研究入世后将面临的各种困难、自身运作中的优劣所在，做到心中有数，早作对应之策。要在房地产信贷营销理念、市场营销策略、服务手段、运作机制等各个方面加大创新力度并且要有实质性的突破；要及早研发和推广适应形势需求的新的房地产信贷产品品种和业务，如试办面向外国人士的按揭贷款、住房抵押贷款证券化、住房储蓄、房地产中介业务合作、住房保险等新的金融服务，只有这样才能更好地迎接WTO带来的挑战。
2、要加快房地产信贷人员的业务培训，简化信贷手续，提高工作效率。入世后，房地产金融市场主体的复杂化要求从业人员能精通一门到几门外语，熟练操作计算机，具备房地产评估、房地产投资、财务分析、商业银行业务管理、国际金融等方面的知识。但目前，高水平的房地产金融人才还特别缺乏，而且今后还面临人才流失的可能。因而，各级行都要高度重视房地产信贷人员的培养，通过开办培训班、选送出国学习、鼓励职工业余进修等方式，培养出自己的高水平人才。此外，个人住房贷款手续繁杂、审批缓慢也是此项业务未能更快地发展的主要原因之一。转变服务观念，改善服务态度，改革管理体制，简化手续必须及早研究解决。
3、加大对开发资信评级高、规模大的优质房地产客户的营销力度。加入WTO后，国外机构将为房地产开发项目提供贷款，为个人办理抵押贷款业务，并推动房地产抵押证券化业务的开展。对我国银行来说，更应关注那些资信评级度比较高、资产质量较好且有一定规模实力的房地产公司，特别是上市公司，因为他们的融资能力相对较强，在从事大项目时具备资金规模的优势，从而有利于公司持续经营业绩的提高。对其要积极营销，抢占市场。
4、房地产金融管理机构要制定相应的政策，为国内金融业创造良好的外部竞争环境。国外金融机构的进入，将使国内房地产金融市场主体复杂化、交易工具多元化。为了使我国的房地产企业能在竞争市场上站得住脚，房地产金融管理机构应抓紧这一段宝贵的时间，保护和培育国内产业，逐步探索有力又有利的监管方式。要放松对房地产开发贷款的控制，放开住房消费信贷，扩大贷款规模，及早占领和发展房地产金融市场；要调整房地产贷款结构，完善住房消费信贷机制，形成适应不同年龄、不同收入群体需要的贷款系列品种；要发展房地产保险，尤其是房屋财产保险、房地产责任保险、住房抵押保险和房产质量等方面的保险；要借鉴国外经验，建立房地产政策性金融机构，尽快开放房地产金融二级市场。
[摘要]入世后，我国房地产金融业将面临严峻的挑战。首先是房地产金融业务竞争加剧，信贷风险加大。其次是国际经济变动状态对我国房地产金融的影响将加大。再次是房地产金融监管难度增大。入世给我国房地产金融带来了新的发展机遇。一是外资金融机构的进入带来巨额资金，房地产融资渠道将有效增加，房地产金融业务范围将得到进一步拓展。二是我国房地产金融行业水平、从业人员的素质将得以提高。三是促进我国房地产金融业发展。面对挑战和机遇，金融房地产信贷工作应积极研究对策，应对挑战。
1、要加强对国际惯例的学习和研究。
2、要加快房地产信贷人员的业务培训，简化信贷手续，提高工作效率。
入世后，我国房地产金融业将面临严峻的挑战。
首先是房地产金融业务竞争加剧，信贷风险加大。入世后，首批进入我国房地产开发市场的大多为国外资金实力雄厚、管理先进、技术一流的大公司、企业集团。与之相比，我国的房地产企业相对弱小，经营机制落后，国内企业过去在土地使用、项目取得等方面的优势将消失，势必在竞争中处于劣势。而国内房地产金融机构的信贷资金运用大多为向国内房地产开发经营企业提供贷款，在债务软约束的条件下，国内房地产开发经营企业（尤其是国有企业）通过银行负债将经营风险转嫁到了国内房地产金融机构身上。此外，国外房地产金融发展较为成熟（如美国早在1934年就成立了联邦国民抵押协会，开始了房地产金融二级市场的操作，而我国至今尚未建立房地产金融二级市场），国外房地产金融机构对于开办房地产抵押贷款、住房按揭贷款、房地产信托、房地产租赁、房地产保险等业务很有经验，早已形成一整套完善的运作规范，有相当丰富的经营管理经验，具有高素质的专业人才。而我国房地产金融业务还处于起步阶段，不少房地产金融业务才刚开办或还尚未开办，金融商品较少，在强大的国外房地产金融竞争对手面前，人才缺乏、经验不足，处于不利地位。
其次是国际经济变动状态对我国房地产金融的影响将加大。加入WTO使国内房地产市场的脉搏与国际市场更趋一致，这既有有利的一面，也有不利的一面。如国际经济环境动荡，国内房地产投资、房地产开发经营、房地产中介服务都会受到较大的冲击，与之相联系的房地产金融业务也会受到较大影响，如房地产抵押贷款、房地产保险、房地产信托投资等。同时，在外资大量进入房地产时，还容易引发房地产泡沫经济的出现，一旦泡沫破灭，房地产金融机构损失惨重，甚至会导致金融危机。
再次是房地产金融监管难度增大。目前，我国还没有建立起一个包括政策性房地产金融机构和商业性房地产金融机构、贷款的创造和投资机构、担保或保证机构的完整的房地产金融机构体系，房地产金融监管缺乏，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，对房地产金融机构的管理尚无一个明确的专门机构，房地产金融业务的有关规范也有待制订。入世后，国内市场更加开放，外资金融机构的广泛进入不仅会使国内金融市场更加活跃，也使得对之加强监管的难度加大。
入世给我国房地产金融带来了新的发展机遇。
一是外资金融机构的进入带来巨额资金，房地产融资渠道将有效增加，房地产金融业务范围将得到进一步拓展。入世后，房地产资金的来源渠道更广，如外商的房地产开发经营投资、外资金融服务机构的各项存款、外商的各项企业存款、储蓄存款等会有所上涨。目前，我国房地产金融工具单一，尤其是面对居民住房消费的个人住房贷款品种较为单一，在还款方式、偿还期限、贷款利率、首付率搭配方面不够灵活，使得住房消费信贷在很多城市“火”不起来，个人住房贷款占银行各项贷款余额的比例不到1％，与发达国家20％的比例相差甚远。国外银行的个人住房贷款业务有丰富的业务拓展经验，有适应社会各类人士的贷款品种、贷款手续简便。外资银行大量进入房地产信贷领域，不仅给我们带来了竞争，也给国内房地产金融业带来了先进的管理技术，新型的金融工具，有利于满足我国居民各种层次的住房信贷需求。
二是我国房地产金融行业水平、从业人员的素质将得以提高。我国房地产金融业由于缺乏必要的外部竞争刺激，对房地产开发经营企业的贷款，信贷人员担心收不回而“惧贷”；对消费者的个人住房贷款由于存贷利差小，办理手续繁杂而缺乏积极性；房地产金融市场缺乏活力，人员素质、行业水平尚未达到高水平。在外部压力下，对金融从业人员的水平要求越来越高，国内房地产金融机构必然会在经营机制改革、管理方式、专业培训、金融工具创新、金融服务品种、服务质量等方面下功夫，从而促进行业整体水平的提高。
三是促进我国房地产金融业发展。一旦外资银行和保险机构全面涉足房地产业，可能开办对境内居民的人民币抵押贷款业务和对境内房地产开发项目的贷款业务，同时还会带来与房产相关的保险品种。如美国的房地产抵押证券化业务相当发达，美国联邦国民抵押协会（FHMA）近30年来为3100万个美国家庭购房提供了抵押贷款，金额达25000亿美元。房地产抵押证券化不仅提高了银行资产的流动性，而且开辟了新的金融投资品种。国外保险、金融机构将凭借其强大的营销网络和先进的管理技术涉足房地产金融业务，尤其是抵押担保业务和不动产证券化业务，从而将与国内金融机构一起，有力地推动我国房地产金融业务的发展。
面对挑战和机遇，金融房地产信贷工作应积极研究对策，应对挑战。
1、要加强对国际惯例的学习和研究。学习和借鉴国外银行的管理经验，变外行为内行。面对压力，我们应看到我们的优势，如对国情熟悉、与企业有长期密切关系、各种信息灵通等。但更应仔细研究入世后将面临的各种困难、自身运作中的优劣所在，做到心中有数，早作对应之策。要在房地产信贷营销理念、市场营销策略、服务手段、运作机制等各个方面加大创新力度并且要有实质性的突破；要及早研发和推广适应形势需求的新的房地产信贷产品品种和业务，如试办面向外国人士的按揭贷款、住房抵押贷款证券化、住房储蓄、房地产中介业务合作、住房保险等新的金融服务，只有这样才能更好地迎接WTO带来的挑战。
2、要加快房地产信贷人员的业务培训，简化信贷手续，提高工作效率。入世后，房地产金融市场主体的复杂化要求从业人员能精通一门到几门外语，熟练操作计算机，具备房地产评估、房地产投资、财务分析、商业银行业务管理、国际金融等方面的知识。但目前，高水平的房地产金融人才还特别缺乏，而且今后还面临人才流失的可能。因而，各级行都要高度重视房地产信贷人员的培养，通过开办培训班、选送出国学习、鼓励职工业余进修等方式，培养出自己的高水平人才。此外，个人住房贷款手续繁杂、审批缓慢也是此项业务未能更快地发展的主要原因之一。转变服务观念，改善服务态度，改革管理体制，简化手续必须及早研究解决。
[关键词] 房地产企业 人力资源 对策
一、房地产行业面临的市场环境及人力资源管理在房地产企业发展中的重要性
近年来，中国房地产行业在投资额、开发面积、竣工面积和销售面积等方面都处于高速发展状态；与此同时，今年国家出台的一系列更加严格、更具操作性的相关政策和细则，又使得房地产业成为风险巨大的行业，其生存和发展正面临严峻的考验。因此，在宏观调控和激烈的市场竞争下，房地产企业纷纷探索发展方向，主动应对政策变化，化解风险。
房地产是人才密集型企业,人才需求量大，从趋势看，房地产行业的竞争已经转入了人才的竞争。同时，房地产业自身所具有的专业性强、风险大、投资额大、投资回收期长、工作关系复杂等特点决定了房地产从业人员必须要有扎实的专业知识，良好的心理素质，长远的眼光及很强的综合能力。当前，房地产企业人力资源管理还普遍存在专业人员、高级人才严重匮乏，员工流动过于频繁;只强调对员工的开发而忽视对各级管理者素质的提高;缺乏完善、科学、规范的人力资源管理制度和体系;不注重企业文化建设等亟待解决的问题。
二、加强人力资源管理,激活我国房地产企业第一资源的对策
1.高度重视人力资源管理，提升人力资源管理在企业管理中的地位
现代企业的竞争，从根本上来说就是人才的竞争，是人力资源开发与管理的竞争。房地产企业的管理者要彻底摈弃的是用人观念，确立人力资源是第一资源的观念，“以人为本”的管理思路及“大人力资源观”。“大人力资源观”强调以系统、全局的观点来看待人力资源问题，把人力资源管理纳入企业发展的战略，使它与企业组织结构、企业文化紧密结合，以达到短期内促进企业业绩提升，长期推动企业战略实现的目标。
2.提高房地产企业人力资源的整体素质，特别要加强管理人员队伍的建设
培养选拔优秀的房地产职业经理人才是提高整个企业管理水平的有效措施和必要途径。应通过对现有企业领导层人力资源的发掘和培养，使一般的企业经营者上升为知识型领导。也可以招聘引进知识型领导，为他们创造宽松的工作和生活环境，以便充分发挥他们的智慧和才干。同时，注意对决策层人员实行目标责任制，规定年度或项目利润指标，适度激励，奖惩分明。这样做既增加了他们的压力，也增强了他们的活力。使他们在实现企业目标的同时也实现了自身需要，增加了满意程度。
3.建立和完善科学的人力资源管理体系,吸引、留住、激励人才
(1)人力资源招聘和市场对接，多渠道、全方位引进选拔任用人才。企业要把市场选择作为解决企业人员“进口”与“出口”的道路。招聘之前必须评估公司的人才现状，掌握内外部的人力资源信息，制定科学合理的人力资源规划。在招聘人才的渠道方面，利用网上招聘、人才市场、猎头公司、专家引荐等手段，采用科学的人力素质测评技术。如面试、心理测试、评价中心等方式选择合适的人员；另外，注重内部晋升机制设计选拔人才，培养组织忠诚提高工作积极性。并适时提供技术入股、持股经营、弹利、培训机会等满足丰厚物质待遇或社会地位、个人成就感来吸引更多的优秀人才加盟。
(2)建立动态、公平的绩效考核与薪酬体系。房地产行业要根据本企业的发展战略与运营特点，建立符合自身特点的动态的绩效考核体系与薪酬体系，增强体系的公平性与合理性。在设计绩效考核体系时应注意，要避免为了考核的全面使考核缺乏可操作性；针对不同岗位设置不同的绩效考核方式；避免完全量化状况的出现，发挥主观考核的优势；绩效考核要随着企业发展适时调整。房地产企业各经营业务性质相异、经营复杂的特点要求其薪酬设计的多样化，根据国家政策、经济环境、人才市场状况、同行业其他企业薪酬状况等因素，再结合自身情况制定可行的薪酬管理体系。
(3)注重科学有效的培训，开发人力资源。当下房地产业的新技术、新理念、新的管理模式层出不穷。要注意提高现有人才的素质,特别是要重点培养房地产专业技术人才与中高级管理人才,并通过多种途径和手段，对新员工、工程技术类人员、管理类人员、主要客户进行相应的培训课程设计,分层次地对专业知识、技能、企业制度文化等内容进行深度培训。要依据组织的战略,在与员工全面沟通的基础上,为员工设计富有弹性的职业生涯,同时结合企业的发展需要和员工工作内容、职业生涯，为其设计培训和开发的系统计划，提供员工开发技能和自我管理的机会。
4.加强企业“凝聚工程”建设，培育企业文化凝聚力
房地产企业文化是一种管理文化，它是企业的价值观念和制度模式，以及品牌理念、营销方式的文化提升和凝练。房地产企业的管理者要充分发挥企业文化的凝聚功能，除了要确定人力资源是第一资源的观念和“以人为本”的管理思路，还应注重品牌建设，通过内外媒体传播，弘扬企业经营理念和策略，促进员工价值观的趋同，加强公司与员工之间交流沟通，建立有效的激励机制，营造和谐健康开明的企业文化。
三、结束语
房地产企业要在激烈的市场环境下驾驭自己的市场经营活动，求得经济效益的提高，必须勇于更新观念，应用现代人力资源管理方法，加强人力资源的管理，尽最大努力将人力资源转化为人力资本，使之产生乘数效应，才能提高我国房地产从业人员的素质，参与国际竞争，促进我国房地产业的发展。
参考文献:
【关键词】房地产；房地产测绘；市场化；思考
引言
当前，房地产测绘部门已经完全的脱离了房产行政主管部门，成为了一个独立的专业机构。在这样一种情况下，各个房地产测绘部门结合各个地区的实际状况，对人员进行了重组及制定新的制度，在房地产测绘市场中得到了良好的发展。房地产测绘部门的测绘与管理分离涵盖以下几点：首先，房地产测绘与房地产管理部门分离，成为了独立的专业机构；其次，房地产测绘成为了房地产管理部门的下属企业单位；另外，房地产测绘演变成为了市场中的监督管理机构。从事房地产测绘工作的人员脱离了原房地产管理部门，构建了企业单位，所承担的任务是对房地产管理部门范围领域内的房地产测绘成果进行全面的审查、验收等工作，这一方法在部分房地产测绘技术较为发达的城市得到了很好的运用。
1. 市场化的房地产测绘存在的问题
1.1 房地产测绘人员缺乏专业素质
自房地产测绘部门步入到市场化的道路及与房地产管理部门脱离以来，部分城市中涌现出了诸多的房地产测绘单位，而从当前的市场角度分析，严重缺乏一批测绘方面的专业技术人员，使得房地产测量过程中存在了诸多的问题，有的测量单位的房地产测绘素质与能力并没有进行审核与审批，有的刚刚建成的测量单位专业的房地产测绘人员甚少。在对房地产进行测量过程中，没有能力对不规则及复杂的房屋结构进行有效的判断，在界定共有面积时不够准确。由于存在这样的现象，因此很难将房地产测绘成果质量全面提高。
1.2 房地产测绘技术水平较低
当前，随着改革的不断深入以及各种高新技术的涌现，因此，房地产测绘技术必须向着科技化、网络化以及市场管理规范化的方向不断的迈进与持续良好的发展。笔者从相关调查中发现，我国商品房在2009年总体销售面积达到了93713万平方米，比之前增长了四十二个百分点，而在这其中商品房住宅销售面积增长了四十三个百分点，办公楼销售面积增长了三十个百分点。从上述中可以明显的看出房地产测绘所承担的任务将越来越繁重。在市场需求不断加大的情况下，房地产测绘要想持续的发展，就必须朝着科技化与数字化的方向迈进。但是，现阶段，在我国房地产测绘市场中，大多数特别是基层县级房地产测绘单位在运用高新技术手段时还缺乏一定的成熟度，甚至有的部门实际测绘房地产面积时仍然采用传统的手工出图方式。
1.3 房地产测绘成果质量较低，缺乏有机的联系
近几年，随着房地产行业的不断发展，房地产管理过程中出现了诸多的问题，诸如房地产测绘单位的合法性及测绘人员上岗的合格性等。由于这些问题的存在，大部分城市的房地产管理部门已经开始构建房地产产权产籍信息化管理系统，以确保房地产产权产籍管理质量标准与办公效率等的全面提高。然而，从产权产籍科学化管理角度而言，房地产管理部门所制定的措施依然难以实现社会发展过程中的实际需求。
2. 加强市场化下的房地产测绘
2.1 构建完善的房地产测绘人员培训、上岗机制
构建一套完善的房地产测绘人员培训与上岗机制，并且重视对在职人员进行专业的继续教育，从而确保测绘人员具有较高的综合素质。由于当前从事房地产测绘工作的人员的专业素质都良莠不齐，因此非常有必要构建一套完善的测绘人员培训机制。对即将上岗工作的人员事先进行专业的培训，这样能够让他们在工作中保持良好的状态，同时还大大节约了企业的时间以及成本。对已经工作的测绘人员进行专业继续教育，能够将他们的综合素质全面提高，并跟着时展步伐，不断的创新房地产测绘理念及测绘技术。
2.2 建设完善的房地产测绘法制法规，使其规范化
在将2000年颁布的《房产测绘规范》进行修改并完善的同时，各个地区也应根据当地的实际情况制定出相应的法规与制度，以此来规范市场化下的房地产测绘的各个环节。将现阶段一些争议较大的条款进行重新规定，进一步规范房地产主管部门、权利利害人以及房地产测绘部门等，明确各自的职责权利；制定详细的操作规则，编制一套完善的房地产测绘成功验收制度，从而确保房地产测绘成果鉴定和发生纠纷矛盾时有个很好的法律依据。
2.3 房地产测绘单位应与时俱进，采用各种先进的测绘技术设备
当前，房地产测绘单位必须时刻跟随时代的发展步伐，采用各种先进的测绘技术设备，这是提高房地产测绘技术科技化及现代化水平的关键。从建设部门颁发的《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》中规定，应将计算机应用贯彻到房地产测量与房屋面积计算工作中，积极的研发房地产测绘所需的软件，增强实际工作效率，确保测绘具有较高的质量。随着科技技术的迅猛发展，作为房地产测绘单位，应不断的完善内部的测绘技术，采用先进的测绘技术特别是GPS及数字化成图技术，这些都是房地产测绘技术改革过程中的关键部分。此外，对于一些科技水平较低的房地产测绘单位应时刻的观察市场发展的新趋势及实际需求将内部测绘技术设备进行全面的更新，使得测绘技术朝着高科技化方向发展，从而满足市场发展过程中的实际需求。
2.4 构建完善的房地产测绘信息管理规范机制及测绘成果数据库
要想构建完善的房地产测绘信息管理机制，就必须依赖以下两点，首先，依赖房地产市场的有条不紊，其次，房地产测绘单位应不断的提高自身的综合素质。现阶段，从房地产测绘市场的总体角度上看，应进一步明确产权产籍管理，制定相关制度，以规范房地产市场活动，出现问题及时有效的解决，从而避免房地产市场混乱现象的发生。
3. 结论
综上所述可知；当前，房地产测绘进入到了市场化道路中，将过去的单一的行政打破，这是改革开放不断深入过程中的实际需求，更是房地产测绘不断完善与持续良好发展的重要保障，所以，房地产测绘朝着市场化的方向发展已经成为了必然。另外，房地产测绘单位应做好市场化前期工作，促进房地产测绘朝着标准化、规范化的方向迅猛发展，使其具有的功能个得到充分的发挥。
参考文献
[1]王汉雄 娄树立.房地产测绘的现状与发展展望.《天中学刊》 2007 第2期.
[2]胡淑香 郑建英 傅秀美.房地产测绘走向市场化的思考.《科技情报开发与经济》 2004 第9期.
[3]任宇.推行房产测绘市场化应注意的问题.《科技创新导报》 2008 第2期.
[4]孟祥利.关于房产测绘市场化的几点思考 .《煤矿现代化》 2007 第3期.
