时间：2023-05-31 09:11:03
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇不动产权，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
1、房产证号码从不动产权证书第三页左上角的二维码扫描即可查看。不动产权证上没有房产证号，不动产权证上只有不动产权证号。不动产登记后，原来的房产证也就没有了，所以也不存在什么房产证号的说法。
2、如果你是原来有房产证，然后申请换成不动产权证的，那你的房产证会被注销，然后才能拿到新的不动产权证。在新的不动产权证上也不会标注有房产证号。
3、如果你是没有房产证，直接办理初始登记拿到不动产权证的，那你就压根都没有房产证，也根本不存在房产证号。
（来源：文章屋网 ）
1、如果你的房子已经交房入住了，并且已经拿到了不动产权证书，那么这个时候查询就是最简单了。
2、找出你的不动产权证书，翻开内容页，这个时候就是可以看到最上方有个某某市不动产权第某某某号，这个就是不动产权证号了。
3、如果你不在家里，无法查看不动产权证书，就可以上网查询，一般可以通过房屋所在地的房产管理局网站进行不动产权证的查询，这个功能可能有的城市暂不支持。
（来源：文章屋网 ）
可以，在颁布的《不动产登记暂行条例》表明，集体土地所有权、房屋等建筑物、森林林木所有权、等都应依照《条例》进行不动产权利的统一登记，也就是说，不动产证就包括了农村宅基地使用权以及房屋所有权的统一证明。
办理不动产权的好处：
1、可以抵押贷款。农房抵押贷款是允许的，但是一定要有不动产权证，银行才认可；
2、可以入股分红。通过不动产权证，可以入股当地合作社和企业，获得不少的分红；
3、可以依法转让房屋。在没有取得不动产证的情况下，即使是本村集体成员的房屋转让行为也是不合法的；
4、可以获得征地赔偿。在面临宅基地被征收的情况下，只有在具备不动产证权证的条件下，才能够拿到合理补偿；
5、农房升值的依据。有了不动产权证，在未来农村土地越来越值钱的大背景下，是农房随之升值的重要依据。
（来源：文章屋网 ）
自1982年宪法明确提出保护公民合法私有财产以来，①我国的私有财产权法律保护体系逐步确立，保护和尊重公民的私有财产已逐步成为社会共识。②然而近年来在不动产征收过程中野蛮拆迁与暴力反抗时有发生，不仅增加了社会的不稳定因素，同时也加大了社会的运行成本。
公民个体相对于公权力的弱势地位，使得强大的国家公权力在行使过程中也隐含着权力异化和扩张的可能性。本文将从公法的维度对不动产财产权所应有的保障内涵进行考量并藉此对完善我国行政法制进行探讨。
一、不动产财产权的意涵及其保障目的
(一)不动产财产权的意涵
财产权是指“具有经济利益的权利，可再分为债权、物权及无体财产权。”[1]由《担保法》第九十二条第一款可见，我国不动产的核心意义是土地和建筑物，因此笔者认为不动产财产权可定义为：可以直接支配的土地和建筑物等不动产，并享有其利益的权利，不以不动产所有权为限，还包括不动产定限物权和不动产债权，如土地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、抵押权、不动产租赁权等。损害赔偿请求权和一般契约的对人请求权因不能直接支配不动产，不属于本文所讨论的不动产财产权范围。
(二)不动产财产权的保障目的
耶林认为，目的是法律的全部创造者，保护社会生活条件是法律的实质性目的。[2]基于此，笔者认为不动产财产权的保障目的有二：一是维护基本人权;二是促进社会稳定，降低社会运行风险。
追溯世界人权史，财产权一直被认为是与生命权、自由权并列的基本人权。西方古典政治哲学普遍认为，人类之所以从自然状态进入社会状态，组建政治社会，是为了避免自然状态中秩序的混乱，其最根本的目的就在于自我保全。“上帝植入人心的最初和最强烈的欲望，并非对别人的关切，甚至于不是对其自己子孙后代的关切，而是对自我保全的关切。
因此，自我保全的欲求乃是一切政府和道德的唯一根源。”[3]在自我保全的强烈愿望的驱动下，保障不动产财产权是人权实现的必须。具有较高经济价值的不动产在很大程度上是公民最主要的财产，及生产活动和价值创造的物质基础，不动产财产权得不到保障的人将很难在现实世界中立足，宪法所赋予的任何其他权利也将无从实现。
不动产财产权的另一个保障目的是促进社会稳定，降低社会运行风险。从庞德的“社会控制”理念出发，在现代法治中，法律是基于市民社会共识的一种结构，是社会不同利益集团之间进行博弈以及妥协的前提和结果。在我国城市化进程的快速发展中，行政权力持续挤压私权的存续空间，公民的利益诉求被行政权力压制。
行政权力的异化使得公民的不动产财产权极易受到行政征收权力的侵害，因此导致了反抗强拆事件层出不穷，激化了社会矛盾，加大了社会不稳定因素和运行风险。通过强化对不动产财产权的保障，一方面能阻却行政权力的滥用，另一方面把权利人的利益诉求纳入公共决策的视野，使其充分参与到利益的博弈与分配当中，能有效地减少因不动产征收或强拆事件带来的社会不稳定，缓和社会矛盾，降低社会运行风险。
二、不动产财产权的价值分析
不动产财产权的价值意味着作为客体的不动产对于作为主体的人的有用性，其价值可以从自由与经济效益两个方面进行剖析。
(一)不动产财产权与自由
自由和财产相互依赖。约翰·R·康芒斯认为：“财产本身的概念原来来自习惯法，它同时带有获得、使用和出卖物质性东西的天然自由权或习惯法规定的自由的意思。因此，财产不是力量，财产是自由。”[4]充分享有不动产财产权使得公民能享有不动产相关的权益，在一定的领域内延伸和扩展自己的人格属性，使行政权力的行使受到作用范围、法律程序的束缚。正是在这个意义上，公民得保有一定的自治领域，在这个领域内风能进，雨能进，但是公权力不能进。
(二)不动产财产权与经济效益
财产权制度有两个重要特征：排他性和可转让性。③
排他性意味着财产所有者对于权利之处分、收益、使用可以排除他人的侵害，确保其对财产的投资所得不被他人掠夺。权利人可以根据合理预期，放心地投资于其财产，并享有这些投入带来的收益。民无恒产则无恒心，财产权的排他性为权利人提供生产的诱因，激励其充分、有效地对财产加以利用。
可转让性使得财产可在市场交易中转移给更有效利用之人。“财产在市场中流转是实现财产价值和价值增值的过程，同时也是实现财产有效分配的重要途径。”[5]土地资源和建筑物具有稀缺性和不易移动的特点，极易形成自然独占。
经济活动的开展总是需要土地和厂房，这使不动产在经济活动中具有基础性的作用，甚至在某种意义上来说是不可或缺的关键性因素。确立不动产财产权制度，厘清其中所蕴含的权利义务关系，能改善市场的非市场性基础，④使得不动产能够通过市场的合理配置得到更有效的利用，极大地释放出社会的投资热情与生产活力，为经济效率的提升提供了极大的可能性。
三、不动产财产权的保障原则
在近代个人自由主义法律思想的影响下，财产权具有相当优越之地位，与生命权等并列为基本人权，神圣不可侵犯。然而财产权的绝对保障使得人们为了自己的利益而不顾社会公共利益的现象丛生，产生诸如不平等、不自由、不合理等社会问题。随着团体主义兴起，财产权社会化的思想逐渐形成，“私有财产权乃由其原来所处绝对优势之地位，日渐没落，而开始强调其应负社会义务性。”不动产财产权的行使，不得妨碍社会秩序与公共利益。
因此，20世纪至今，各国宪法不再将不动产财产权视为绝对不受侵犯的权利并赋予国家对不动产财产权进行规制的权力。我国宪法亦在第13条规定了与不动产财产权有关的社会义务条款。但是，法律作为社会的行为规则，应该从历史传统、社会现实、立法目的等多方面综合考虑。西方在二十世纪以来大量社会立法的出现，乃起源于对个人本位极端化的反思。而在我国漫长的专制历史中，独立的个人观念可以说是没有的，[6]我国正迈向社会主义法治国家，政府应严格遵守法律和执行法律，社会不同阶层的利益诉求也应纳入公共决策的范围之内。从这个两个方面来讲，行政权力都应受到严格的约束。因而，我国不动产财产权的保障原则应当有三：法律保留原则、比例原则和公平补偿原则。
(一)法律保留原则
法律保留原则，“即积极意义之依法行政原则，系指行政权之行动，仅于法律有授权之情形，始得为之，换言之，行政欲为特定之行为，必须有法律之授权依据。”[7]财产权的社会义务性表明其行使受到公共利益的限制，但因其对于公民的生存、自由和人格发展关系重大，在宪法保护不动产财产权的基本精神下，公权力对其管制或限制必须在法律有明文规定的前提下才可为之，即对不动产财产权的保障需坚持法律保留原则。这是民主原则与法治国家原则的必然要求。
(二)比例原则
比例原则 “作为一种具有宪法位阶之法律原则，其所被期待的任务是确定自由权为公益而牺牲是确有必要且正当的。”[8]其内涵有三：适当性原则、必要性原则、狭义比例原则。适当性原则又称合目的性原则，指国家所采取的限制手段必须适合而且有助于所追求目的的达成，并且为正确的手段，是目的与手段之间的对应关系;必要性原则也称最小侵害原则，此原则要求国家在实现同一目的时，应采取对公民侵害最小的措施;狭义比例原则是指国家因公益需要而采取的限制措施对公民基本权利所造成的损失与所欲达成的目的利益之间应该有相当的平衡，其所造成的损害不得大于所欲追求的利益。亦即国家不能课予公民过度负担，不能因小失大，合法的手段及目的之间存在的损益比例必须相当。该原则异于前二者之处在于，其不受追求目的的限制，而是基于利益的衡量。
国家基于公益可对不动产财产权加以限制。但其作为公民基本权利之一，受到宪法保障，因此国家的限制行为必须谨慎为之，应对“公益上必要”与“私权上损害”进行权衡以考量限制行为的必要性。如有必要，也应选择损害最小的方式。
(三)公平补偿原则
公民的财产权因负社会义务而不再神圣不可侵犯，国家可因公益需求对其加以限制。但若其因此所遭受的损失，超过应尽的社会义务，形成个人财产利益的特别牺牲时，国家应给予损失补偿，方才符合宪法保障财产权的精神和公平负担理念。若政府对财产权的限制行为不考虑补偿成本，则易导致只考虑行政成本的限制行为或者行政干预的泛滥。
由于不动产具有不可移动或移动耗费巨大的特性，为了实现公共利益，国家往往需要对不动产进行征收。但是“公共利益绝不应该是政治法规对个人财产的剥夺，哪怕只是个人财产中最微不足道的一部分。在这种情况下应该严格执行公民法，因为公民法是所有权的守护神。”[9]不动产征收意味着公民不动产财产权的丧失以致“特别牺牲”，国家自当对征收予以合理补偿。补偿与征收为唇齿条款，无补偿则无征收。
“为公共利益之需要而征收私人财产时，应给予公平补偿之观念，与近代自由主义市民国家成立之同时即已确立。”[10]因此，公平原则为不动产遭受特别牺牲时应予补偿的基本原则。对于何谓公平补偿，学说上有完全补偿说与相当补偿说两种。从比较法上观察，基于被征收人生活秩序的重建理念，“完全补偿仍旧是今日先进国家征收补偿之本则”。[11]
四、不动产财产权保障的现实困境
我国目前不动产财产权保障面临的主要问题是行政干预过度，从制度层面来看存在以下问题：
(一)宪法保障结构欠完备
我国宪法财产权条款只规定了保障和剥夺两种截然相对的情形，并没有对财产权的限制作出规定。这种二元结构的财产权保障体系无力应对实践中大量存在的对不动产财产权的过度限制情形。[12]例如，根据《自然保护区条例》第二十六条的规定，原住农民耕地、林地的使用受到严格的限制，同时还需忍受保护动物的侵扰。但是，在该条例中却没有作出相关补偿的任何规定。另外，在宪法关于补偿的条款中，没有体现“公平补偿”原则。
(二)城乡保障水平不平等
我国不动产财产权的保障体系延续了“城乡分治”的特点。现有法律对所有权性质不同的不动产在征收程序、补偿等方面的规定存在很大差异，国有土地上的不动产财产权的保障程度远远高于集体土地上的不动产财产权。
(三)公众参与机制缺乏
我国目前的不动产征收以行政权力为主导，在征收的决策、补偿、执行和监督过程中，公众参与的途径和范围都非常有限。例如从《土地管理法》第四十六条和第四十八条可以发现，征收的决策完全是政府单方面作出的。对于该不该征收，如何征收，农民只能被动服从。2011年出台的《国有土地上房屋征收与补偿条例》在公共参与方面作出了一些改进，在该条例第十一条中规定了听证制度，但其范围仅限于旧城区改造而且缺乏保障条款。不动产征收关系到公民的根本利益，理应让公众广泛而深入地参与到征收的各个环节之中，保证征收行为的科学性与合理性，增进政府与公民之间的信任。
(四)补偿不合理
不动产征收补偿不合理主要表现在补偿标准偏低和补偿范围偏狭两方面。在补偿标准方面，没有达到公平补偿的要求。例如，我国《土地管理法》第四十七条对征收耕地的补偿规定，其测算仅考虑土地的原用途和原产值，未考虑土地所处的区位、基础设施条件等与土地价值密切相关的因素。失地农民实际收到的补偿款难以保证他们原有的生活质量。在补偿范围方面，一个很明显的例子就是《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条把建设用地使用权排除在补偿范围之外。
五、我国不动产行政法制的完善
财产权内涵的确定与形成，通常都需要立法者制定一套法律制度，以之为基础，宪法保障财产权的精神才能得以实现。[13]不动产财产权的保障机制依保障形态可分为存续保障与价值保障两种。存续保障，注重于维持不动产的现有状态，确保权利人能依不动产的存续状态自由实现使用、收益、处分等权能，免受国家的恣意剥夺或者限制。价值保障的侧重点在于公平补偿不动产财产权的经济损失。我国不动产财产权行政法制的完善首要目标是实现不动产财产权的存续保障，其次是实现价值保障。(一)完善宪法财产权结构。
由上文论述可知，我国宪法财产权结构缺失“限制”层规定，使得宪法无力应对实践中大量的对不动产财产权的限制情形。借鉴《德国基本法》第十四条⑤的规定，在我国《宪法》第十三条加入财产权的限制规定，即“财产权的内容与限制由法律规定。”在原有的二层结构中引入“限制”层，增加国家对公民不动产财产权过度限制⑥的成本，能减少行政权力不必要的干预，使得公民尽可能维持其权利的存续状态。即使该存续状态因公益需求无法保障，公民也可通过补偿，实现价值保障。
(二)制定城乡统一的征收补偿制度
城乡之间不动产的分布差异是不同保障方式和策略的逻辑起点，但不是保障水平悬殊的理由。随着我国城市化进程的加快，农民不动产财产权的保障形势更加严峻，而相对城镇居民更加弱势的农民显然更需要制度的保障和支持。所以，我国应当构建城乡统一的征收补偿制度，平等保护公民的不动产财产权。
(三)引入比例原则
不动产征收首先应思考的是“该不该征收”，而非“如何征收”的问题，[14]即需要引入比例原则的考量，强调目的和手段的对称性，注重公共利益与私人利益的平衡控制。我国目前只在少数法律条文中能隐约看到比例原则的影子，⑦未将其明确规定。将其引入不动产财产权的保障体系，将促使行政机关把征收作为取得公民不动产财产权的例外方式。即使征收，也应采取损害最小的方式，以满足手段的正当性。引入比例原则这一具有宪法位阶的法律原则，鉴于我国的宪法不具可诉性，宜体现在行政法之中。
(四)完善公众参与机制
不动产征收与公民的切身利益关系十分密切，公众参与不动产征收，可以就是否符合公共利益、征收的必要性、补偿的方式和标准、征收的实施等问题与政府协商，是公民表达自己利益诉求、⑧监督政府征收权的重要渠道。扩大公众参与的范围、深化公众参与的程度是完善我国不动产征收公众参与机制的必然要求。参与范围上，在现行的旧城区改造基础上，扩展至除国家安全、公共安全等紧急情况外，其他的征收都必须举行听证会;参与程度上，除国家安全、公共安全等紧急情况外，征收计划的制定、补偿费的发放、搬迁安置等都应允许公众参与讨论、协商和监督。不能忽略的是，公众参与也需要有独立的司法来解决不同利益之间的争议，确保少数人合法利益得到保护。
(五)公平补偿
如何补偿是不动产财产权价值保障的核心问题。公平补偿为现代法治国家普遍遵循的损失补偿原则。我国在《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条确立了对房屋征收的公平补偿原则，但是在宪法层面和集体土地上不动产的征收制度中没有规定“公平”二字。为体现宪法保障公民不动产财产权和人人平等的精神，应将《宪法》第十三条中的“给予补偿”修改为“给予公平补偿”，从宪法层面给予集体土地上不动产财产权和国有土地上不动产财产权同等保障。
公平补偿的确定标准一般以市场价格为参照。城市里不动产交易频繁，较易形成合理的市场价格。但集体土地因不能进入市场流通，无法形成“市场价”作为补偿参照标准。有学者建议“确立以市场定价为主的补偿标准。在市场定价方面……可以通过土地评估事务所等市场中介机构的综合评估，如根据地块所处位置、基础设施条件及相同水平地块的使用权出让价格等因素，得出土地的市场参考价格，为征地补偿提供市场参考价格。”[15]笔者认为，按照被征地转为非农地之后的市场价进行补偿更接近实际的价值，也更有利于不动产财产权拥有人重建生活秩序。
征收补偿是以填补损失为目的，其范围应以权利人的直接损失为限，不包括间接损失。因此，建设用地使用权应在补偿范围之内。集体土地上不动产财产权的损失补偿范围除了法律规定的土地补偿、安置补偿、地上附着物和青苗的补偿外，残存地补偿、邻接地补偿等也应纳入补偿范围。
损失补偿，补偿的乃是公民的合法利益所遭受的损失。对于违章建筑，《国有土地上房屋征收与补偿条例》实行不补偿制度。但违章建筑的存在，部分原因是因为政府长期管理疏忽。从信赖利益保护的观点出发，于征收时完全不予补偿，有失公允。[16]实践中还存在如居住者生活特别困难，违章建筑被剥夺后别无去处的情形，国家若不适当补偿予以救助，恐造成人道主义危机。虽然不能因为违法而获利已成为法律的准则，但是对于违章建筑，基于特定的情况，非不能予以适当的补偿。
关键词：不动产,物权,不动产登记制度
不动产登记指经权利人申请国家专职部门将有关申请人的不动产物权之事项记载于不动产登记簿的活动。它能使不动产物权变动得以确认并为交易安全提供法律保障，是房地产管理的重要手段和现代房地产制度的基础。然而，我国至今尚未制定不动产登记法；已制定的法律法规中虽有不少关于不动产登记的规范，但这些规范零散，并且相互冲突，不合法理的规定颇多。在物权立法提上议事日程之际，笔者运用比较研究的方法，从物权立法的角度对完善我国不动产登记制度作一初步探讨。
一、比较研究目前，世界各国所采用的不动产登记制度主要有三种类型，即契约登记制度、产权登记制度、托伦斯登记制度。[1]
（一）契约登记制度。由于这种登记体制是由《法国民法典》创立，故亦称法国法主义登记制度，其主要特色在于：第一，登记是物权变动对抗第三人之要件；第二，采取形式审查主义，只要当事人提出申请即可登记；第三，登记无公信力，即登记事项不成立或无效时，不得对抗善意第三人；第四，登记簿以权利人为标准而编成，采用人之编成主义（Prinzipdesporsonenfoliuncs）；第五，权利以动态登记为主，不仅登记物权现状，而且还登记物权的变动。
（二）产权登记制度。这种体制为《德国民法典》所建立，并在德国《土地登记条例》、《地上权条例》以及《住宅所有权法》中有明确规定。其特点是：（1）登记是土地物权变动的效力发生要件，土地物权之取得或变更须经官方正式登记才具有法律效力；（2）实质审查主义，登记机关对登记申请及权利变更要进行详细的合法性审查；（3）登记有公信力，即一经登记就具有法律效力；（4）权利以静态登记为主，登记簿不记入物权的变动情况，只记入物权的现有状态；（5）采用物之编成主义（Prin-zipdesReaifoliums），登记簿按地号顺序进行排列。
（三）托伦斯登记制度（Torenssyhem）。这种制度1955年创始于澳大利亚，现被美国多数州和英联邦国家所采用，是对产权登记制度的改良。其一，采用实质审查主义，并采用公告程序；其二，初次登记自由，其后登记则进入强制状态，即任何不动产经申请第一次登记后，其不动产物权转移和变更，不经登记无效；其三，登记具有公信力，如果真权利人因不实登记而受损害时，国家负赔偿责任；其四，人之编成主义，不考虑地号，按登记次序编排登记簿，并附土地及建筑物位置图。
通过三种登记制度之比较，可以发现，首先，各国不动产登记制度都是以本国的民事基本法律为基础，并辅之以单行的不动产登记法，不仅设计合理、体系完整，而且保留着本国的立法传统，体现出民族特色。其次，各国不动产登记往往实行房地合一的登记体制。虽然各国不动产登记对象是以土地为主，但西方国家的不动产登记法理认为建筑物与其附着的土地是紧密联系在一起的，[2]因此，这些国家的不动产登记，基本上名为土地登记，实际是土地及地上附着建筑物的一并登记。再次，各国不动产登记实行城乡统一管理。在许多国家，所有的土地无论在繁华的闹市，还是人烟稀少的西部，一般都按统一的标准由不动产产权管理机构办理登记，以获得完整的地籍资料，方便土地的宏观管理。在我国，由于不动产登记立法不健全，不动产登记制度还存在着诸多问题，因此，有必要在全面考查各国不动产登记制度的基础上，结合我国不动产登记的实际情况和特点，促进我国不动产登记制度的日趋完善。
二、我国不动产登记制度现状及存在的问题我国现行有关不动产登记制度的立法主要有《土地管理法》（1998年8月修订）、国家土地局的《土地登记规则》（1989年11月）、《城市房地产管理法》（1994年7月颁布）和建设部的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》（1990年12月）。其中土地登记的内容包括：土地的性质（主要是集体土地所有权、国有土地使用权、集体土地使用权及他项权利）、土地权利来源、权利主体、权属界址、土地面积、用途、使用的限制以及土地等级和价格；房屋登记的内容有所有权人、所有权性质、地号、房屋状况、契税交纳情况、使用土地面积及土地登记证号和他项权利。虽然我国不动产登记事业已经步入有法可依的历史阶段，较改革开放以前有了长足地进步，但不可否认，我国不动产登记制度依然存在着不少问题有待解决。
第一，不动产登记立法不完善。如上所述，我国不动产登记立法主要集中在土地和房地产管理法律、法规之中，此外《民法通则》、《担保法》、《森林法》、《草原法》、《矿产资源法》等也有所涉及。由于各部法律之间衔接不紧密，加之各个职能部门在立法过程中强调本部利益，这就造成了各部法律之间在不动产登记问题上的规定相互交叉、冲突，从而使我国不动产登记承现出房产和地产的不统一、登记机关的不统一、登记程序的不统一、登记效力的不统一、登记权属证书的不统一的状况。在我国法律规定的应登记的不动产权利方面，不动产实体权利的登记范围仅包括房屋所有权、土地使用权和不动产抵押权。而在社会生活中广泛存在的土地租赁权、承包经营权、地上权、采矿权等诸多不动产实体权利却没有被列入登记范围，影响了土地资源的高效利用和对我国不动产利用的宏观管理。除了不动产实体权利登记以外，在现实生活中，同一不动产之上可能同时存在着数个物权，因此，有必要建立不动产物权顺位登记，即不动产程序权利登记制度，以保障正常的不动产物权秩序。而在这一方面，我国不动产登记立法处于空白状态。这显然不符合我国社会主义市场经济发展对不动产权利保护的基本要求。
第二，我国不动产登记存在房地分立登记的问题。依据我国现行法律规定，约有六个部门可以进行不动产登记，如土地登记在土地管理部门，房屋产权登记在建设行政管理部门，林地权登记在森林管理部门等，并且各个部门登记的内容、程序等也有较大差别。众所周知，不动产登记的根本目的在于确认不动产物权或完成物权变动，进行物权公示，提供统一的不动产物权的法律基础，而不仅是对土地、房屋、森林等不动产的行政管理。[3]分别登记恰恰违背了法律设立不动产登记制度的初衷，一方面造成不动产物权法律基础的不统一，引起法律法规之间的相互冲突；另一方面，造成了各个登记机关之间职责不清，机构膨胀，部门利益相互冲突，其结果不仅增加了不动产登记人的不合理负担，也破坏了地籍资料的完整性和管理的统一性。
第三，不动产登记城乡管理不统一。我国广大农村的房产登记工作主要由村镇管理部门负责。由于村镇管理部门缺少从事此项工作的专业人员，对登记后形成的房屋产籍管理混乱。目前，在国家取消了对农民房产登记的收费项目之后，村镇房产登记工作在大部分地区已经趋于停顿。[4]但实际上，广大农村中与房地产有关的经济活动日益活跃，房产的买卖、转让、抵押等交易活动也日趋频繁。农民对他们取得的房地产权利，同样迫切地希望得到政府的保护。另外，由于城乡管理不统一，使得一些城市开发区、郊区违反《城市房地产管理法》的规定，为在城市边缘地区的耕地上建房者发放房屋所有权证书，以逃避土地管理。
三、完善我国不动产登记制度的法律对策一种较为完善的不动产登记制度，必须符合明确产权、简化手续、节省费用和明确登记的公信力的原则。[5]从我国不动产登记制度现状来看，其与完善的登记制度、保障房地产交易安全的要求尚有一定差距，存在着许多问题，亟待进一步解决和完善。
（一）吸收、借鉴国外不动产登记立法的先进经验，推动我国不动产登记立法发展西方各种类型不动产登记制度都是以本国的民事基本法律为基础，并辅之以单行的不动产登记法。可见，西方各国将不动产登记定性为私法行为，其意义在于不动产物权变动的公示及公信，保护交易安全。目前，我国物权立法工作已经提上日程，借鉴国外立法经验，结合我国不动产登记的实际情况，在将来出台的《物权法》中明确规定不动产登记的各项制度，不仅是合理保护土地资源、发展房地产经济的要求，也是顺应世界不动产登记立法发展潮流，完善我国不动产登记制度的必然选择。在《物权法》规定不动产登记基本原则、内容的基础上，国务院也可以适时地出台《不动产登记条例》等有关法规，细化物权立法中关于不动产登记的原则性规定，使我国不动产登记真正作到有法可依，更具有实际操作性。
（二）依据产权登记制度，并吸收托伦斯登记制度之优点，完善我国不动产登记体制物权制度具有很强的民族性、固有性，不动产登记制度也不例外。我国目前不动产登记制度具有明显的行政管理倾向，其制度基础在于国家干预主义，这与产权登记制度，即德国不动产登记立法模式极其相似。此外，我国不动产登记与产权登记制度在登记规则，如登记生效主义、物之编成主义、登记之公信力等方面，也基本一致。首先，《城市房地产管理法》第60条、第61条规定，房地产权利变动应当登记。《土地登记规则》第25条规定：“不经变更登记的土地使用权、所有权及他项权利的转移，属于非法转让，不具有法律效力。”显然，我国不动产权利的产生、变更都以登记为生效要件。其次，《城市房屋产权产籍管理暂行办法》中规定，房屋登记的内容包括有地号、使用土地面积及土地登记证号，登记簿按地号顺序排列。这亦是物之编成主义典型作法。再次，我国不动产登记同样具有公信力，不动产物权一经登记即具有法律效力。由此可见，在保持我国现行不动产登记制度民族性、固有性基础上，完善不动产登记体制，参照产权登记制度进行，不失为一种最佳的选择。当然，产权登记制度也并非完美。在完善我国不动产登记制度过程中，我们还可以借鉴托伦斯登记制度之优点，如错误登记赔偿和强行登记制度等，以弥补产权登记制度之不足。
（三）统一登记机关、消除城乡分别，实现不动产登记规范化有学者认为，我国不动产登记程序、效力等不统一的根源在于部门利益之争，解决的根本途径是统一不动产登记机关。[6]综观世界各国的不动产登记机构，尚无将土地与房产分为两套系统进行登记的先例。目前，我国一些地方政府，如广州、深圳、上海、汕头、厦门等，已经意识到房地分立设置的缺陷，尝试将两部门合而为一，从而实现房地合一登记。这些大胆地探索不仅代表着设立统一的不动产登记机关的发展趋势，同时也为我国将来统一登记机关的改革提供宝贵经验。我国98年修订的《土地管理法》明确规定：“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。”而不动产产权管理的城乡统一无疑是全面保护土地资源，加强土地宏观调节的有效途径。这样不仅使不动产登记机构有了完整的地籍资料，也不会再存在城乡接壤处由谁管理之虞。
（四）扩大应登记不动产权利之范围，完善各项登记制度笔者认为，应当将承包经营权、农村宅基地使用权、地上权、采矿权、地段权和房地产租赁权纳入不动产登记范畴，扩大应登记的不动产权利范围。就不动产登记的具体制度而言，首先，我国房地产交易中的二重买卖（即不动产所有人在签订买卖合同所有权移转登记前，又与他人订立买卖合同并进行了所有权登记）现象比较普遍，而我国立法对不动产物权变动采用的是登记生效主义，对不动产物权，特别是房屋所有权的确认原则以登记为准，未经登记则不动产所有权不转移。因此，第一个买卖合同的买方只能要求卖方承担违约责任，这对他来说是极不公平的。如果不动产登记立法中设立预告登记制度，即赋予债权以排他的物权效力，从而保障债权的实现，则可以有效地防范二重买卖情况出现，维护交易安全。其次，我国现行民事立法中尚无完善的善意取得制度，有关不动产登记的法律法规也未明确登记公信力的绝对效力，使得第三人对登记的信赖得不到法律保障。因此，有必要设立不动产交易的善意取得制度。善意取得的要件应包括：（1）取得必须有偿；（2）除登记错误外，民事法律行为本身合法有效；（3）第三人善意且无过失。再次，在不动产登记立法中构建善意取得制度时，我们还应当设立错误赔偿制度，将其作为对善意取得制度的补充，以加强不动产登记机关的责任，维护不动产交易人的合法权益，保障交易公平、合理。
我国不动产登记制度存在着诸多问题，不但造成了不动产管理的混乱，也妨碍了我国房地产经济发展。在我国物权立法提上日程之际，理所当然应当在未来《物权法》中完善不动产物权登记制度，使我国不动产管理真正作到制度健全，有法可依。
注释：
[1]参见赵红梅著：《房地产法论》，中国政法大学出版社1995年版，第249－252页。
[2][3]赵鹏越：《借鉴国际经验改革我国不动产登记制度》，载于《改革与战略》1999年第1期。
[4]金绍达：《澳大利亚的产权登记制度对我们的启示》，载于《中国房地产》1995年第10期。
【关键词】产权体；三维地籍；空间权；不动产登记
随着城市建设的发展，为了集约和节约用地，城市土地的立体化利用已成为当前土地利用的重要趋势。高架道路、轻轨、地下商业空间等的出现，正挑战着传统的基于二维地表的地籍管理和登记模式。与此同时，《不动产登记暂行条例》的颁布宣告我国正式进入不动产统一登记时代，不动产登记范围涵盖土地、海域、以及房屋、林木等定着物，甚至包括附着于地表的空间构筑物。当同一土地表面相关的地上建筑物与地下空间构筑物权属不同时，传统的二维地籍管理系统将无法清晰界定权利空间。不动产登记迫切需要引入三维地籍概念，解决土地立体化利用中的空间权利设定和登记问题。
一、产权体及三维地籍
产权体是一个与不动产相关的概念，它不仅涵盖了土地和房产空间，甚至囊括人们所利用的各种空间，比如：地下管线、空中廊桥、地下人防设施、地下轨道交通等。产权体可以定义为具有固定的地理空间位置、形体， 由权属界线（ 面） 封闭的、独立于主体且权利独立的一块空间域 （ 不动产产权单元） ， 是物质实体和权利的合成体。
三维地籍是基于上述产权体为基本单元，通过产权体记录空间利用及权属状况的地籍管理模式。传统的地籍是以地表权利为核心的， 在权利登记形式上还是以二维为基础的， 并不能把同一宗地上的分属于不同权利主体的空中、地表和地下权利很好地表现出来， 这意味着此类产权的保障还有缺陷。 不动产登记面临的主要问题是地上空间和地下空间的利用信息没有进行记载， 无法准确、完整地 反映存在空间权利重叠的宗地之间的拓扑关系， 无法实现空间产权的明晰化管理。三维地籍的产生，使得不动产登记不受二维信息记录模式的掣肘，能更有效地反映不动产权利主体的空间利用状况。
二、空间权登记管理的相关规定
《物权法》第136条规定“建设用地使用权可以在土地的地 表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权”。该法条明确了土地使用权的设立不仅局限于地表而可以设立于不同的垂直空间。
《不动产登记暂行条例》第八条规定“不动产以不动产单元为基本单位进行登记。”《不动产登记暂行条例实施细则》第五条规定“《条例》第八条规定的不动产单元，是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。”以上相关规定表明了我国立法机构对不动产登记的着眼点转向空间权的确权登记，不再仅拘泥于传统土地加房屋权利信息的记载。这也为基于三维地籍的不动产登记提供了相应的法律支撑。
三、基于三维地籍的不动产权利设定和登记模式
根据上述三维地籍阐述和相关法律规定的阐述，本文提出基于三维地籍的不动产权利设定：引入产权体概念，将具有独立使用价值的并具有固定的地理空间位置、形体，由权属界线（面）封闭的空间作为不动产权利设定的权利客体。产权体概念的引入并非完全颠覆传统不动产登记中的地表空间的权利设定，只是我们更加强调权利客体在范围上的的空间性。以离开地表平面上下一定范围单独建造，且在地表投影的土地权利人为他人为特征的单独地上空间或者地下空间利用，其利用的空间范围需要单独成为权利客体，设定地上空间或者地下空间的建设用地使用权，并强调其权利范围的空间性和位置的地上性和地下性。通过权利客体的空间化，以三维地籍管理制度建立不动产空间权利体系，从而完成地表空间、地上空间和地下空间不动产权利的登记工作。
基于三维地籍的不动产登记模式同传统不动产登记模式相比，在登记内容上侧重有所不同。不动产登记内容应当包括权属性质、权利类型、权利主体、权利客体（坐落、界址、面积、用途、使用条件、等级、价格，体积、空间权利范围）等。传统不动产登记模式以平面宗地为依托，在二维空间平面上表达权利客体空间范围，对于较为复杂或是跨宗的产权体无法清晰描述，需要将权利客体空间范围及权利信息按宗地切分记录。而基于三维地籍的不动产登记模式以一个不依赖于地表土地而存在的产权体为登记基本单位，解决了因权利客体空间范围不清晰而产生的权利信息记录复杂冗余的问题。
四、结束语
在技术层面，三维地籍仍处于探索阶段，短期内现行不动产登记只能实现二维地籍上添加三维信息注释的登记模式。要加强对数据采集分析技术的研究，才能在不动产登记中实现真三维记载，体现产权体空间拓扑关系。在法律层面，我国目前缺少对空间权范围详细的法律规范，使得无法清晰地对产权体进行确权登记。三维地籍管理模式只有从技术和法律层都有相应地支撑，才能真正服务不动产登记。
参考文献：
[1]张玲玲， 史云飞， 郭仁忠， 李霖. 三维地籍产权体的定义与表达[J]. 地球信息科学学报， 2010，12（2）：207-213.
不动产登记暂行条例全文最新版
第一章 总则
第一条 为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律，制定本条例。
第二条 本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。
本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。
第三条 不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。
第四条 国家实行不动产统一登记制度。
不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。
不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。
第五条 下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：
(一)集体土地所有权;
(二)房屋等建筑物、构筑物所有权;
(三)森林、林木所有权;
(四)耕地、林地、草地等土地承包经营权;
(五)建设用地使用权;
(六)宅基地使用权;
(七)海域使用权;
(八)地役权;
(九)抵押权;
(十)法律规定需要登记的其他不动产权利。
第六条 国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。
县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。
第七条 不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理;直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。
跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理;协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。
国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目用海、用岛，中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。
第二章 不动产登记簿
第八条 不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。
不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。
不动产登记簿应当记载以下事项：
(一)不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况;
(二)不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况;
(三)涉及不动产权利限制、提示的事项;
(四)其他相关事项。
第九条 不动产登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。不动产登记机构应当明确不动产登记簿唯一、合法的介质形式。
不动产登记簿采用电子介质的，应当定期进行异地备份，并具有唯一、确定的纸质转化形式。
第十条 不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。任何人不得损毁不动产登记簿，除依法予以更正外不得修改登记事项。
第十一条 不动产登记工作人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力。
不动产登记机构应当加强对不动产登记工作人员的管理和专业技术培训。
第十二条 不动产登记机构应当指定专人负责不动产登记簿的保管，并建立健全相应的安全责任制度。
采用纸质介质不动产登记簿的，应当配备必要的防盗、防火、防渍、防有害生物等安全保护设施。
采用电子介质不动产登记簿的，应当配备专门的存储设施，并采取信息网络安全防护措施。
第十三条 不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。
行政区域变更或者不动产登记机构职能调整的，应当及时将不动产登记簿移交相应的不动产登记机构。
第三章 登记程序
第十四条 因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。
属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：
(一)尚未登记的不动产首次申请登记的;
(二)继承、接受遗赠取得不动产权利的;
(三)人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的;
(四)权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的;
(五)不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的;
(六)申请更正登记或者异议登记的;
(七)法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。
第十五条 当事人或者其人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。
不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请。
第十六条 申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：
(一)登记申请书;
(二)申请人、人身份证明材料、授权委托书;
(三)相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书;
(四)不动产界址、空间界限、面积等材料;
(五)与他人利害关系的说明材料;
(六)法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。
不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。
第十七条 不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：
(一)属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人;
(二)申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人;
(三)申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容;
(四)申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。
不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。
第十八条 不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：
(一)不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致;
(二)有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致;
(三)登记申请是否违反法律、行政法规规定。
第十九条 属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：
(一)房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记;
(二)在建建筑物抵押权登记;
(三)因不动产灭失导致的注销登记;
(四)不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。
对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。
不动产登记机构进行实地查看或者调查时，申请人、被调查人应当予以配合。
第二十条 不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。
第二十一条 登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。
不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。
第二十二条 登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：
(一)违反法律、行政法规规定的;
(二)存在尚未解决的权属争议的;
(三)申请登记的不动产权利超过规定期限的;
(四)法律、行政法规规定不予登记的其他情形。
第四章 登记信息共享与保护
第二十三条 国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台。
各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。
第二十四条 不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享。
不动产登记机构能够通过实时互通共享取得的信息，不得要求不动产登记申请人重复提交。
第二十五条 国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。
第二十六条 不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密;涉及国家秘密的不动产登记信息，应当依法采取必要的安全保密措施。
第二十七条 权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。
有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。
第二十八条 查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的;未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。
第五章 法律责任
第二十九条 不动产登记机构登记错误给他人造成损害，或者当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的，依照《中华人民共和国物权法》的规定承担赔偿责任。
第三十条 不动产登记机构工作人员进行虚假登记，损毁、伪造不动产登记簿，擅自修改登记事项，或者有其他滥用职权、玩忽职守行为的，依法给予处分;给他人造成损害的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十一条 伪造、变造不动产权属证书、不动产登记证明，或者买卖、使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的，由不动产登记机构或者公安机关依法予以收缴;有违法所得的，没收违法所得;给他人造成损害的，依法承担赔偿责任;构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十二条 不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员，查询不动产登记资料的单位或者个人违反国家规定，泄露不动产登记资料、登记信息，或者利用不动产登记资料、登记信息进行不正当活动，给他人造成损害的，依法承担赔偿责任;对有关责任人员依法给予处分;有关责任人员构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附则
第三十三条 本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。
不动产统一登记过渡期内，农村土地承包经营权的登记按照国家有关规定执行。
第三十四条 本条例实施细则由国务院国土资源主管部门会同有关部门制定。
第三十五条 本条例自20xx年3月1日起施行。本条例施行前公布的行政法规有关不动产登记的规定与本条例规定不一致的，以本条例规定为准。
不动产登记条例解读
不动产条例正式施行 买房不是一个人说了算。
比如说，一位已婚男士想买房，如果在房产证上只写自己的名字，则必须老婆签字同意，否则办不下房产证。女性朋友们，是不是瞬间感觉自己存在感爆棚啊~贷款买房 老婆不签字贷不了
不单是办产权证时如此，买房同样需要老婆签字，否则银行不予贷款。
既然是本人独自贷款还款，为何还要老婆同意呢?
原来，根据《婚姻法》规定，婚姻存续期间购买的财产原则上属于夫妻共同财产，即使房产证上只签署一方的姓名，也属于共同财产。
正因为凡婚姻内购买的房子，都属于夫妻共同财产，所以银行为了防止一方无力偿还，需要另一方负责接盘的风险，要求借款人必须先经配偶同意。
可以说，这是银行为了规避风险的一种手段。
因此，银行在受理贷款时，会同时查询夫妻双方的信用记录，来最终决定是否批贷，即便日后实际还款人只有一方来完成，也需要夫妻双方均须到场签署相应房屋抵押条款。
说到这儿可能有人会问，那如果一次性付清房款，是否还需要配偶到场呢?
20xx年不动产条例正式施行 买房不是一个人说了算
答案是不需要的。但前提是对方必须知情
需要特别指出的是，按揭贷款合同只能写一个人名字，因为按揭购房只能按照谁贷款谁签字的原则进行处理，保证购房合同、贷款合同和房产证上签名统一。老婆很重要 买房要哄好
一些已婚男士为了追求空间和自由，喜欢想在外私设小金库、瞒着老婆买房、或者给别人买房啥的...诸位，风险很大，三思而行吧。
不动产登记条例实施以后，就可以杜绝此类事情的发生，在实际操作过程中，房产交易中心会要求购房人夫妻双方提供有效证明，如果有未成年子女，材料也需要一并提供，只有这样才能最终办理过户手续。
而且据说即使买到了房还没完，能否最终获得产证，也取决于你提供的信息是否真实有效。
这么一看，大家就知道老婆的角色有多关键了吧。
20xx年不动产条例正式施行 买房不是一个人说了算
夫妻办理房产证需要提供的资料包括
1、能够证明购房人身份的证明材料，即双方身份证原件和复印件;
2、婚姻证明原件和复印件;
3、如果双方一方不能到场办理，还需要提供私章。
一旦结成夫妻，这一辈子就是什么事情都要在一起的。除了感情的维系，利益也成为捆绑二人一辈子的纠缠。
多少年来，房产成为多少家庭最为关注的问题。关于房产证是否有必要加名以及离婚后房产到底该如何非分配等焦点问题，顺便缕缕清楚：
1、如果产权登记有另一方名字，另一方对房产就有产权份额。但有名字分割时并不一定就是二分之一。关于分割，有协议的从协议，没有协议的，还需要综合考虑各方对房产的贡献等因素。
2、产权证上加名字属于一方对于另一方的赠予，婚前婚后加无区别。
3、如果是婚前购房且没有共同还贷部分，那么离婚时，如果房产证只有一方名字，那么房产就属于婚前个人财产，归产权房所有。如果房产证上加了另一方名字，那么房产就属于双方共同财产，协议分割，协议不成的由人民法院依法判决分割。
4、如果是婚前购房但存在共同还贷，但房产证只有一方名字时，根据婚姻法新司法解释相关规定，双方婚后共同还贷支付的款项及相对应财产增值部分，离婚时应由产权登记一方对另一方进行补偿;如果房产证上加了另一方名字，那么房产就属于双方共同财产，协议分割，协议不成的由人民法院依法判决分割。
[关键词]房地产；动产登记；风险
[DOI]1013939/jcnkizgsc201552161
2014年12月22日，国务院总理签发第656号国务院令，公布《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，这标志着我国正式启动不动产登记工作。不动产登记是《中华人民共和国物权法》确立的一项物权制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实[1]。简而言之，就是要将房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等不动产定着物以土地为基础进行一体化登记，实施统一登记后，将改变原来国土、住建、林业、农业等部门分别对土地使用权、房屋所有权、林权、土地承包经营权等进行分别登记、分别颁发证书的状况，形成以统一的不动产登记机构为责任部门，以统一的不动产单元为登记对象，在统一的不动产登记证书上记载各类物权信息、颁发一本不动产登记证书的不动产物权登记管理机制。2015年8月上旬，国土资源部透露，自江苏徐州颁发第一本不动产权证书以来，全国各地已累计颁发新版《不动产权证书》10多万本、涉及不动产抵押等的《不动产登记证明》10多万份。
不动产登记制度的实施，是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求，也是贯彻落实十八届三中全会提出的“完善产权保护制度”“健全自然资源资产产权制度”的一项基础性工作，对进一步健全归属清晰、责权明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度，促进房地产市场平稳、健康发展具有重要意义。经研究认为，不动产登记后，将对房地产市场产生以下五方面的影响。
1防范房地产市场交易风险
目前，不动产权利根据其性质不同，由国土、住建、林业、农业等部门分别进行登记，由于各部门执行的登记方法、技术规程均不一致，分散登记的管理机制及工作方式有可能导致农林用地、农牧用地及林牧用地之间权属界线不清、权利归属不明，甚至引发房地产权市场的矛盾和纠纷。实施统一登记后，由不动产统一登记机构进行归口登记，技术标准和工作规范高度统一，这就可以更好地厘清不动产权人的权利界限，提高登记的准确性和权威性，减少权属纠纷的产生。
同时，国家要求，在统一登记实施后，将建立不动产登记信息依法公开查询系统，社会公众可依法对相关不动产登记信息进行查询，不动产登记交易市场和交易对象更为公开透明，这将从根本上防范因信息不公开、不对等导致的交易风险的产生。
因此，实施不动产统一登记后，将能在较大程度上助推我国归属清晰、权责明确、流转顺畅的房地产市场建设，更好地保护不动产权利人的合法财产权，保障不动产交易安全，维护正常的市场交易秩序。
2合理调控房产价格
在市场经济条件下，单个的企业和个人不可能及时准确地收集房地产市场信息，这就要求政府跟踪房地产市场的动态变化，及时信息，以便企业和个人能够准确、及时地获取信息，作出市场生产、交易相关的决策。
实施不动产统一登记后，由统一的不动产登记机构负责登记工作，不动产登记机构在登记过程中，将能够全面、准确地获取房地产交易现状及价格数据，了解整个市场的供求关系，同时，依托大数据、“互联网+”等先进技术，可以进一步挖掘、丰富不动产登记数据的价值，更好地预判房地产市场形势和发展方向，并通过一定的公众平台予以，在房地产市场宏观调控中发挥更强有力的作用。同时，不动产登记后，多部门的信息联网打破了以往的房产信息查询的瓶颈，统一权属人名下在不同城市的房产可以一并查询，异地炒房不再会是漏网之鱼，将会导致出现新一轮的投资客集中抛售房产，高端二手房供应量有望增加，对于合理调控二手房市场价格起到积极作用。
3加快房产税制改革步伐
房地产税是一个综合性概念，即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。在中国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。不动产统一登记实施后，各类不动产进行统一确权，实行全国范围的联网，在此基础上，建立统一的不动产登记基础信息及共享平台，将会从根本上完善以往缺失的不动产基础数据，有利于重新梳理土地制度和房地产税费体系。此前，曾在重庆、上海等多个城市试点的房产税已基本淡出，加征的税费并未对楼市格局产生影响。而《不动产登记暂行条例》的实施，正是为加快房地产税的立法进程打通了技术条件。不动产登记后，政府客观掌握每人的房产信息，明确存量房房地产税、空置税、二手房增值税，关于房地产税制改革方面的顶层设计将会逐步推出。房地产税费体系的重构，可以从根本上改变当前重交易环节、轻保有环节，税费混乱、以费代税等现象，弱化房地产的金融、投资属性，使其回归居住、使用属性，最终对于保证房地产市场平稳、健康、可持续发展发挥有利的作用。
4促进农村房地产市场健康发展
即将实施的《不动产登记暂行条例》中提出，集体土地所有权和宅基地使用权等10类不动产权将列入统一登记范围。将农房等集体建设用地上的建筑物、构筑物纳入工作范围，实现统一调查、统一确权登记、统一发证，尽快完成房地一体的全国农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作，是本次不动产登记工作的重要内容。实施集体土地所有权和宅基地使用权统一登记发证后，将对赋予农民更多财产权利、保障农户宅基地用益物权、建立城乡统一的建设用地市场、集体经营性建设用地“农地入市”等重大改革具有基础性作用和非常重要的意义。根据国家统计局公布数据推算，2012年中国农村人均住宅面积3709平方米，按照中国农村人口67亿推算农村住房总面积近250亿平方米，宅基地市场价值（含农房及其附属设施）超过20万亿，一旦农民土地、房产能够依法流转，将为中国农村人口带来大量财富，形成新型城镇化的重要驱动力量。
5倒逼小产权房问题的解决
“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案[2]。不可否认，小产权房是不动产登记制度发展进程中的一个无法回避的问题。不动产统一登记制度的实施，以及农房宅基地的统一登记都将对小产权房问题形成倒逼作用，其解决方案也将随之列入议事日程。现在，28个省市自治区已经拿出了针对小产权房的工作方案，国土资源部很明确地表示，对小产权房要拆除一批，教育一批，要处理一批违法的，来震慑一片，要问责一批失职渎职的，来警示一片。未来，农村集体建设用地与国有土地同等入市、同权同价，小产权房的土地成本优势不复存在，可从根本上遏止小产权房，也有利于制定分类治理办法，统计和清理各地存量小产权房。
参考文献：
1、证件名称不同。房产证全名为《中华人民共和国房屋所有权证》。不动产权证全名为《中华人民共和国不动产权证书》。
2、监制机关不同。房产证的监制单位是中华人民共和国住房和城乡建设部。不动产权证的监制单位则为中华人民共和国国土资源部。
3、权证编号不同。房产证有两个编号，一个是建房注册，一个是房屋所有权证号。不动产权证书，包括证书编号和不动产权编号。
4、颁证词不同：房产证颁证词，根据《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》，是为了保护房屋所有权人的合法权益，经审核属实，才发此证。不动产权证颁证词，根据《中华人民共和国物权法》等法律法规，是保护不动产权的人的合法权益，经审查核实，准予登记，颁发此证。
5、标注产权信息不同：房产证字正文需标注房屋所有权人、共有情况、房屋坐落、登记时间、房屋性质、规划用途、房屋状况、土地状况等等。不动产权证书在正文需标注权利人、共有情况、坐落、不动产单元号、权利类型、权利性质、用途、使用期限和权利其他状况，简单明了。
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内容摘要:不动产部分权益价值评估理论,是国内评估理论上的一项空白,也是不动产评估实践工作所缺乏的重要理论。本文从理论和实务上界定了不动产部分权益,论述了不动产部分权益的种类,阐述了不动产部分权益的评估思路,并创新性地提出了对不动产部分权益进行评估分析的方法。
关键词:不动产 部分权益 价值评估
不动产价值评估作为一种法定的制度,其理论与方法已较为完善,但主要是服务于不动产完整权益价值评估的理论与方法,部分权益的价值评估理论与方法还比较缺乏。探讨不动产部分权益的价值评估,无论从丰富我国不动产价值评估理论上,还是从满足不动产价值评估实践工作需要上,都具有重要意义。
不动产部分权益的分类
不动产权益,是不动产中无形的、不可触摸的部分,包括权利、利益和收益。不动产部分权益,即指在权利、利益或收益上不完整的不动产权益,具体可分为以下几种类型:
(一)权利性的不动产部分权益
权利性不动产部分权益的特征是它具有部分权利,与它相对的是绝对的所有权。绝对的所有权包括占有、使用、收益和处分等四项权利,当其中的任何一项权利被分割出去时,分割出去的权利或剩余的权利都成为部分权利,在评估对象上都属于权利性的不动产部分权益,它包括:租赁权、地役权,收费权、可转让的开发权、抵押不动产权益和抵押权权益。其中,租赁权是指因租约对不动产权利束的分割而产生的部分权益,分为出租人权益和承租人权益两种;地役权是指土地所有权人或土地使用权人为使用其土地的方便与利益而利用他人土地的一种用益物权,分为附属地役权和总地役权;收费权是指能够获取某一标的物收益的权利,如公路收费权、桥梁收费权、隧道收费权、风景旅游区的门票收费权等;可转让开发权是自土地所有权人拥有的权利束分离出来,经出售而转让给同一地区或不同地区的另一土地所有人的开发权;抵押不动产权益,是不动产所有人所拥有的权益,它指抵押不动产所有人在该宗不动产上所拥有的在抵押期间的占有权、使用权、收益权和有限制的处分权及偿还债务的责任或义务;抵押权权益,是贷款人(抵押权人)所拥有的权益,它是指贷款人有权将不动产权作为本票担保并要求借款人偿还贷款本金和支付借款利息的权利,以及借款人无力还债时向法院申请对抵押不动产进行处置并优先得到清偿的权利。
(二)时间性的不动产部分权益
一般的所有权是指业主对其物业在任何时候都具有所有权,但随着不动产业的发展,业主只在某个规定的时间对某一物业拥有所有权的情况已经出现,这种情况的所有权即是时间性的不动产部分权益,一般称为时间分享权,包括附加所有权的时间分享权和无所有权的时间分享权。其中,附加所有权的时间分享权,是指仅在一年内特定期间使用的不动产所有权;无所有权的时间分享权,是仅可以在特定时间使用一单元、没有所有权的时间分享权和相关财产权利。
不动产部分权益的价值评估思路
(一)利用剩余法进行评估
不动产部分权益是不动产完整权益与所缺权益之差,因此评估不动产部分权益价值,首先可以采用剩余法的评估思路,即不动产部分权益的价值,等于不动产完整权益的价值减去所缺权益的价值。例如:出租人权益价值等于无租赁权限制的不动产价值,减去承租人权益价值;基于公共目的的地役权的价值等于供役房地产供役前的价值,减去其供役后的价值;抵押不动产权益的价值等于不动产在估价时点的完全产权市场价值减去需要继续偿还的贷款本金余额在估价时点的现值。
(二)利用收益法进行评估
对于可以独立取得收益的不动产部分权益,可以用收益法的思路评估其价值,即将其在剩余收益期限内的各期收益折现成估价时点的现值,并进行累加。例如:出租人权益的价值,等于租赁期间可获得的合同租金和租赁期满后的市场租金或转售收益在估价时点的现值之和;简单承租人权益的价值,等于各期市场净租金与合同净租金的差额在估价时点的现值之和;“三明治”承租人权益的价值,等于各期的转租合同租金与原租赁合同租金的差额在估价时点的现值之和;转租承租人权益的价值,等于各期的市场租金与转租合同租金的差额在估价时点的现值之和;抵押权益价值等于借款人在估价时点之后各期需要支付的贷款本息值在估价时点的现值之和,或者等于借款人在估价时点之后可能归还的贷款本息值与抵押权人从处置抵押物中所获的优先受偿款额在估价时点的现值之和;收费权的价值等于剩余收益期限内各期净收入在估价时点的现值之和。
除上述的剩余法和收益法两种主要评估思路之外,不动产部分权益的评估还有市场法、分配法和成本法等三种次要的评估思路。只要有足够多的可比实例,均可以采用市场比较法评估不动产部分权益的价值,只是实际中的部分权益的可比实例太少。对于私人通过合同取得的地役权的估价,采用分配法,即通过对受益的需役房地产的价值增加总量或收益增加总量进行分割来进行。做新的时间分享权开发方案估价时,可以考虑采用成本法。
不动产部分权益的评估分析
(一)权利的分析
1.权利的种类与时点。权利的种类分析,是指分析评估对象具有哪些权利;权利的时点分析,是指分析评估对象在时间上于什么时点拥有何种权利。例如:在权利的种类上,地役权对标的不动产没有占有权、收益权和处分权;在权利的时点上,出租人权益中的占有权时点是租赁期满之时;抵押权中的对抵押物进行处分的权利是借款人无力还债之时。
2.权利的期限与范围。不动产的四种权利都具有一定期限,例如:简单承租人权益的期限是剩余的租赁期,且租赁总期限不能超过20年;政府还贷公路收费权最长不能超过15年,经营性公路收费权不能超过25年;典权期限仅是典当期间;“三明治”承租人权益的收益权期限是转租之日至转租合同结束的期间;出让土地使用权期限是土地出让合同中所规定的期间。权利的范围主要指行使权利的空间范围,例如:在共同承租人权益的价值评估中,要分析该承租人是否有权共同使用和占有物业内部的所有部分(当某承租人不可以使用共同的阳台和厨房时,则其承租人权益价值就会受到影响);除此之外,权利的范围也包括在用途选择上的范围。例如:同样一种土地使用权,当其用途的选择范围越广时,其价值也就越大;同样一种承租人权益,当其用途或使用方式选择范围越大时,其价值也就越高。
3.权利的限制性与弹性。权利的限制性是指权利受到限制的程度和内容,它是权益分析的重要内容,例如:在出租人权益的价值评估中,要分析出租人是否具有调涨租金的权利,是否受到了承租人续约选择权或购买选择权的约束或限制,是否受到了承租人逃避条款、撤出条款、竞争条款的限制,其出卖、抵押、赠与是否受到了租约的限制;对简单承租人权益,需要分析在租赁期满后是否具有续约选择权和在租赁期间是否具有对租赁房屋的改良权和转租权。
4.权利的专有性和受到影响的程度。一般来说,权利的专有性越强,受到的影响程度越小,则其价值越高。因此,对于不动产部分权益的评估需要分析其权利的专有性和受到影响的程度。例如,对承租人权益的分析,就要分析承租人占有和使用的部分是独有还是共有,如果是共有,则还需分析其占有权和使用权受到他人影响的程度;对于共同共有的房屋所有权和合作房屋所有权来说,其在处分房地产所有权时要取得共有的人同意,当共有人越多,其处分权受到的影响也就越大;同样,当某一房屋周围有噪音或其电梯运行具有时间限制时,其使用权的行使就受到了影响,从而价值就会降低。
(二)利益的分析
利益是符合人们需要的某种效用,当某种产品或行为符合人们的需要时,就是有利的,反之则是不利的。利益有直接利益与间接利益之分,直接利益是一种与不动产的主要功能直接相关的利益,间接利益是一种与不动产的主要功能不直接相关,但是对于产权人有用且会影响理性市场参与者作出价值判断的一种利益。
不动产的直接利益主要是经济利益,如地下空间权带动的地上房地产的增值,抵押权拥有者得到的借款人支付的利息收入。除经济利益之外,不动产的直接利益还包括使用利益或效用利益。例如:地役权对需役不动产的产权人来说增加了通行的便利性;简单承租人权益可以使承租人拥有一个生产或生活的场所。
不动产的间接利益主要是心理利益,如建筑物区分所有权中的良好社区人文环境和相邻关系结成的良好或有价值的邻居关系。不动产的间接利益也包括经济利益,例如:在商务写字楼中因相邻关系而结成的业务关联关系,商业地产的承租人权益中的一般承租人与主力店的相邻关系等。
在不动产权益中,利益不仅包括利益的得到,也包括利益的损失。例如:在合作房屋所有权中,某个股东所有权的转让受到其他股东的限制;在抵押权利益中,存在其他债务优选受偿权的行使而使其在申请处分抵押物时利益得不到保证的风险、抵押物的价值贬损的风险、抵押物难以变现的风险和抵押人的欺诈或抵押物被不可抗力毁灭的风险;房屋出租人可能因为租约的限制而失去转让出租房地产的机会等。
(三)收益的分析
收益是利益的一种量化。收益的分析包括收益构成分析、收益期限分析、收益风险分析等三个方面。
收入构成分析,是分析标的不动产权益包括哪几种收入。例如,地下空间利用权的收入包括:出口处地上房屋的增值收益,地下商业设施的销售或出租收益,地下其他设施的运营收益;建筑物区分所有权的收益包括:替代不动产的租赁收入,转售时的增值收入;地役权的收入是需役不动产增加的运营收入或价值;抵押权的收入为按照抵押合同约定或法律规定的利息收入;可转让开发权的收入是转让开发权的销售收入;出租人权益的收入是合同约定的租金和租赁期满后出租房屋的市场价值;简单承租人权益的收入为市场租金高于合同租金的差额;典权的收入包括在典当期间的出典不动产的租金,出典人无力偿还典金时出典房地产的市场价与典金的差额。
收入期限分析,即分析标的不动产权益中的各种收入的期限。例如,出租人权益和承租人权益可获收入的期限,是评估时剩余的合同租赁期限;典权能够获得租金收入的期限是典当期间;抵押权能够获得利息收入的期限是抵押期间;国家确定的中西部省、自治区、直辖市的政府还贷公路收费权获得收费收入的期限最长不得超过20年,而国家确定的中西部省、自治区、直辖市的经营性公路获得收费收入的期限最长不得超过30年。
收入风险分析,即分析有哪些因素影响收入的实现和收入实现的可能性。例如,影响出租人权益收入实现的因素有:承租人的信誉(承租人有可能拒付或逃避租金),承租人的经济状况(待承租人经济状况恶化时有可能中途退租),承租人的道德(道德差的承租人有可能对房屋进行破坏);影响抵押权人通过拍卖实现抵押权益的因素有:未来政策的变化带来的房屋经济性贬值,未来人们消费观念变化产生的功能性贬值,未来抵押标的物所处区域的衰退导致的房屋经济性贬值;影响抵押权人获取利息收入和贷款本金的因素有:借款人的信誉,借款人的经济状况,借款人借款的数量与其经济总量的比值,未来国家宏观经济形势的变化,国家产业政策的走向等。
参考文献:
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作者简介:
关键词：婚前个人财产 共同还贷 增值部分
最高人民法院《关于适用若干问题的解释（三）》（以下简称《解释三》）于2011年8月13日正式施行，其第十条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。”“依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”
一、本条规定的适用前提
虽然该条规定主要是为了解决离婚诉讼中房产的归属问题，但是该条规定使用了“不动产”一词，因此，其适用范围覆盖了所有不动产的处理问题。男女双方因结婚而购买不动产存在多种情形，第十条的适用有其特定的条件：第一，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同；第二，夫妻一方以个人财产支付首付款并在银行贷款；第三，不动产登记于首付款支付方名下；第四，婚后用夫妻共同财产还贷。只有同时满足以上四个条件的不动产权属纠纷才能适用第十条的规定，其他情形，比如：夫妻一方婚前贷款购买不动产，不动产登记于双方名下；夫妻一方婚后贷款购买不动产，不动产登记于一方名下等都不能适用该条规定。
另外，该条规定仅适用于按揭购买不动产的情形，而不适用于分期付款买卖。在按揭购房中，银行将贷款划拨给开发商后，按揭人定期偿还银行贷款。当银行以购房人名义将购房款划给开发商时，购房人对开发商的房款交付义务就完成了，此后的还款只是对其与银行间的借贷关系中的还款义务的履行。此时，购房人就拥有了要求开发商交付房屋和办理产权登记的权利。购房人在贷款归还完之前就可以获得房屋的所有权。而分期付款买卖只存在买卖双方的法律关系，购房人只有在向出卖者支付一定数额或全部房款后，才能获得房屋的所有权。
有学者提出婚前首付款是一方父母出资（无论出资性质是赠与还是借贷），婚后夫妻共同还贷且产权登记在首付款支付方名下，以及一方未从银行贷款而是向亲朋好友借款的情形也可以适用该条规定。笔者认为这种类推适用非常合理。
二、贯彻意思自治原则
第十条第一款双方协议处理的规定在《解释三》的征求意见稿中是没有的，是定稿新增加的内容。这一安排充分尊重了夫妻双方的意愿，贯彻了民法意思自治的基本原则，也与《婚姻法》对于夫妻财产采取协议优先原则相对应，还能有效节省司法成本。由此，尽管不动产登记于首付款支付方名下，离婚时夫妻双方也可以协议改变该不动产的权利归属。此时，该不动产的归属应按照夫妻双方的协议处理。
三、保护婚前个人财产
夫妻双方不能达成协议时，法院可以判决该不动产归产权登记一方。笔者认为这一规定合理，因其符合《物权法》不动产归属的“登记主义原则”和《婚姻法》保护个人婚前财产的精神。一些反对者认为如果夫妻一方是在婚姻关系存续期间获得不动产的所有权，应将该不动产视为夫妻共同财产。笔者认为尽管该不动产所有权取得在婚姻关系存续期间，由于该不动产物权变动的合意是购买方于婚前与卖方共同达成，并没有另一方的参与和意思表示，因此该不动产也属于夫妻婚前个人财产。如果机械地按照房屋产权证书取得的时间作为划分按揭房屋归属的标准，那么很可能出现对购买一方显失公平的情况。有时购房人由于种种原因，迟迟不能办理房屋过户登记，但其在婚前就已经通过银行贷款方式向开发商支付了全部购房款，获得了购房合同中的全部债权，故离婚时将按揭房屋认定为产权登记一方的个人财产相对比较公平。保护夫妻个人财产顺应市场经济发展的需要，鼓励个人创造财富的积极性。在我国实践中，多是男方买房，通常的情形是男女的经济能力相当或男方略优。在女方的经济能力不足以承担贷款和支付补偿的情况下，将房产判给女方也不一定妥当。
但是，立法者在此处使用了“可以”一词，而不是“应当”，这就为法院适用本条司法解释提供了一定的灵活性。但是法院可以在什么情况下不将涉诉不动产判决归产权登记一方所有值得探讨。杨立新教授认为，当双方共同还贷的部分超过全部不动产价值的50%以上的，就可以判决为共有财产，将一方单独首付的部分作为债权处理，或者作为共有份额予以考虑。这样就体现了权利平等的原则，不会侵害另一方的合法权益。
四、获得不动产所有权一方的义务
获得不动产所有权一方需要支付相应的代价，一是独自负担尚未归还的贷款；二是给予另一方婚后共同还贷数额及其相对应财产增值部分相应的补偿。将尚未归还的贷款定位为不动产所有人的个人债务是与将该不动产定性为产权登记一方的个人财产相契合的。“婚后夫妻共同还贷”包括婚后一方以个人收入还贷的情形，因为结婚以后，在法定的共同财产制下，一方的个人收入也视为夫妻共同财产。
对于婚后夫妻共同还贷部分的性质，笔者认为应视为一方帮助另一方还贷，夫妻之间形成债权债务关系。既然已经将婚前一方贷款购买，婚后共同还贷，产权登记在首付款支付方名下的不动产定性为个人财产，那么返还银行贷款也应视为是产权登记方的个人债务，并且这也符合合同的相对性原则。贷款协议是夫妻一方与银行签订的，义务人自然应该是合同约定的夫妻一方，不因为婚姻关系而改变债务人。再者，将夫妻之间为家庭基本生活需求而共同还贷的行为视为是一种投资行为未免过于以一种经济眼光来看待家庭生活。
虽然购买的不动产为产权登记一方的个人财产，婚后共同还贷部分的财产增值也是该个人财产的增值，但是婚姻法有其特殊的伦理性。在夫妻实行共同财产制下，以夫妻共同财产偿还一方婚前的房贷，该方从夫妻共同财产中获得经济利益，另一方也对该部分贷款的偿还做出了贡献，产权归属方自然应当对另一方给予相应的补偿。
五、补偿的标准未明确
《解释三》并没有对夫妻一方对另一方的补偿标准作出明确的规定，只是指出补偿款由两部分构成，一是婚后共同偿还的贷款额；二是共同财产还贷部分的增值数额。由于第十条特别指出法院判决补偿数额时要遵循照顾女方和未成年子女的原则，因此，法院可以判决男方给予女方超过共同财产还贷部分及其增值部分价值一半的补偿，具体数额可以由法官根据结婚年限、双方婚后对家庭的贡献、收入状况等因素自由裁量。笔者认为可以用以下这个公式计算补偿额：补偿额=（共同还贷部分+共同还贷部分×增值率）×X%，其中，增值率=（不动产的现价-购买总额）/购买总额，X%可以由法官自由裁量确定。目前各地法院对增值数额有不同的计算公式，因此，笔者建议立法应当尽快确定一个计算标准以供法院适用。
六、评析
婚姻的本质是一种契约，其契约性决定在婚姻关系中，夫妻双方是一种合作并牵制的关系，既要遵从契约规定合作履行，又要在契约的界限内各自独立。《解释三》支持保护个人的婚前财产促使男女双方各自冷静思考婚姻缔结的目的，逐步摆脱对婚姻和家庭的传统期待。这既没有损害妇女的权益，又能预防某些动机不纯的婚姻，使婚姻真正回归爱情。本次司法解释对婚前一方贷款购买，婚后共同还贷的不动产的权属分配在尊重夫妻双方意愿的前提下，保护婚前个人财产，又兼顾女方利益，是一次较成功的权义安排。
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[关键词]不动产登记制度；房产税；房价
[中图分类号] F423[文献标识码] A
[文章编号] 1671-5918（2017）07-0064-02
doi：10.3969/j.issn.1671-5918.2017.07.030
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一、不动产登记
（一）概念
人们通常将不动产权利登记称之为不动产登记，是指国家指定的机关依照其相对应的职权将产权人提交申请的不动产的真实状况登记在不动产登记簿上并进行公示的制度。上述内容囊括了土地、房屋、林地、草原等，在本文中所提到的不动产则指的是各类别中的房地产一类。
在该制度正式实施后，权利人在保障自己的权益时有了法律依据。该制度的实质就是解决不动产权属问题，让产权人从根本上得到法律保护，并对保障不动产的交易安全及其交易次序的合理合法化具有重要意义。就另一方面来看，通过用某些方式将二手房源进行扩大，在增加经济效益的同时，也会体现一定的社会效益。房屋除过自身的使用价值之外，还有一定的社会价值，社会效益从某些方面来说就是其社会价值的体现。除此之外，国家在宏观调控方面有了科学的依据，使我国的房地产经济健康平稳有序的发展。
（二）不动产登记制度的提出
不动产登记制度实施以前，从横向上看，有数个部门共同效力于不动产登记制度；从纵向上看，有县、市、省多层级的相关部门都可以根据其具体职能赋予的权利实行登记行为。
导致这种局面出现主要是因为：我国的不动产登记是基于行政管理的需要而建立的，其主要功能是公示不动产权利和维护交易的安全。因此，现有的这种不动产登记格局不利于我国市场经济的发展及交易安全，并呈现出物权登记不一致、给查询工作制造了麻烦、给当事人造成了极大的负担、给国家税费造成不必要的损耗、加剧了政府的财政支出等问题。
二、不动产登记对房产税开征的影响情况
《不动产登记条例征求意见稿》的颁布，引发社会各界广泛谈论。不少人将其解读为征收房产税的前兆，也有人认为这是响应反腐的另一e措。其实，将不动产登记与征收房产税相关联，明显是种曲解。不动产登记的本质是给产权人确权、维权的过程，是为人民服务的举动，并非为了对接房产税。税收的目的主要体现在以下几个方面，市场供求关系的调节，资源优化配置，收入分配调节，对房地产市场泡沫的产生有一定的预防作用，并了促进房地产市场的平稳运行。该制度实施的目的就在于对人们手中的产业提供相应的保护，体现的意图并不是要与税收结合在一起，税收从某种程度上来说具有一定的独立性，对于通过该项政策达到征税目的的理解是对该制度存有一定的认识误区。
三、制度实施对房价的影响
对于房地产市场而言，实施此项制度并不以降低房价为目的，两者之间没有直接的联系。房价主要受供求关系的影响，其他因素都起到间接影响的作用，主要还得靠对供求关系的影响来制约房价升高。
（一）不动产登记对房价的影响
不动产登记制度不会对房价造成太大的影响，换句话说，该制度甚至根本不会引起房价的走势变动。国务院法制办对不动产登记制度的掌控，是从更高的层次来看待的，其在意的是对整个国土、海域、山林的宏观了解，然后根据这些再从技术层面做出相应规定。那种对不动产登记制度出台会造成房价大跌的现象显然不会发生。市场仍然会是决定房价走势的重要因素。需求决定价格，这是众所周知的道理。那种总想通过权力、政策来干预，通过宏观调控来左右市场进而影响价格的做法，在中国没有起到过作用，今后也不会起到作用。
（二）制度实施对二手房价影响
该项政策实施的出发点并不在于对房地产市场的调节，短时间内，房地产市场不会过多的被该制度影响。不动产登记的主要目的是使多部门的工作协调一致，建立统一的信息管理平台，为审批及申请工作提供便利等，使工作流程更为简洁易操作。现在，二手房地产并不属于不动产登记的执行对象，对于购房者而言，在具体情况不是很明朗的状况下会保持一定的观望态度，从不同行为体现的目的来看，将购房作为投资内容的投资者在此种情况下不会出现大规模抛售的现象。因此，该项政策的实施对于房地产市场的影响主要在规范未来房地产市场的运营。政策主要照顾到大部分人的利益，该项政策在实施后，对于二手房市场造成了一定的影响。如条例虽未明确规定自然人对其名下的房产状况进行查询，然而可以根据地址推导出该房产的持有者。此类情况的存在就可能会造成以投资为目的的购房者出手抛售，在供应量方面会有变化的是高端二手房兴许稍有提高，这对抑制二手房市场的价格有帮助。政策的实行对于房价的影响在短期内是十分有限的，存在的不利方面是二手房源可能会因此而受到一定的影响。从城市的发展水平来看，在大中城市二手房房源多少对一手房价格造成的影响并不大。就长期而言，不动产登记为房产税的征收奠定了基础，假如开始征收二手房的房产税，对房价走势必然造成一定的影响。不动产对于房价的影响要从长远方面来看，随着调控力度的不断增大，调控的精准性也将会相应的增加，房价在调控过程中并受到该项政策的影响，其影响会慢慢的凸显。但是对于市场价格快速上升不会有较为明显的作用，相对于中国人民对房子的刚性需求而言依旧是杯水车薪。
四、不动产登记对整个房地产经济的影响
不动产登记在短时期内都是利空的，这种情况或多或少地影响了市场成交心理，大众受到这种心理影响后最明显的心理状态就是观望。但利空影响是短期的，要想全面推行不动产登记还需3-4年的时间，对市场造成的真实影响屈指可数。不动产登记制度兴许会对楼市造成减少投资者数量、短期内扩大商品房供给量、使楼市回归理性等后果。
五、完善不动产登记制度的有效手段
（一）出台《不动产登记法》，协调管理不动产统一登记体制。与瑞典相比较而言，我国有关不动产登记的法条很多，不过各部门法规之间相互不和谐，以维护权利人合法权益为出发点，让《物权法》落到实处，立法部门应对相关发条进行调整，使其和谐一致。在此基础上，应当制定一套完备的法律法规，例如：《不动产登记法》、《不动产登记条例》，对不动产权利体系、登记机构、登记范围、程序和办法进行翔实的规定，从本质上使统一登记的问题得到处理。
（二）引入新的概念――不动产单元，对不动产的概念及内涵进行科学的界定，对于统一登记的理解，不是单纯指由单一机构进行登记。人们不应该单独利用土地，应该将存在并依附之上的相关物纳入到管理的范围中来。所以我国现有的不动产登记管理体系要重新被构建，采用以不动产单元为单位进行登记的方式，这样不但迎合了生活中人们对土地的利用，使工作更便捷，最重要的是，规避了繁琐的工作程序，减少了成本使用，提高了登记的准确度，加大了公信力度，使不动产统一登记的问题得到妥善解决。所以，应该在《不动产登记法》中明确不动产的概念及内涵并且界定产权权利范围。
（三）构建核心为土地登记，各部门讲求分工协作、资源共享的登记体系。该体制适应客观规律，大多数国家都在用。首先，在自然属性方面，土地有基础性和永续性的特点；其次，我国地籍及土地所有权调查工作都已经完成，并且登记发证，与其他部门相比，地籍测量已经差不多实现了全国覆盖，其技术标准之高非其他部门可比。从瑞典借鉴经验得出，地籍部门供给统一的地籍图和宗地代码，其他部门遵循已给的测量标准，自行登记其负责的部分。
本文就不动产政策的相关方面进行了阐述。该项政策其意义在于对房地产的产权人的合法权益进行保护、保障不动产交易安全、扩大二手房的房源和为国家的宏观管理提供科学依据。该政策的出台对农村土地流转会有很大的影响，因为土地确权是土地流转的前提和基础，土地承包经营权越稳定，产权关系越明晰，越有利于流转。不动产登记制度不会对房地产行业造成太大冲击，其在短期内不会对房价造成多大的影响。不动产登记制度全国联网后可以为日后有可能征收的房产税提供信息支持但其与房产税是否征收并未产生直接的关联。至于一些人提到的不动产登记制度有利于反腐，在现阶段也没有明确的体现。
参考文献：
[1]郭明龙，王利民.转制与应对――论我国不动产登记瑕疵救济模式的结构性变革[J].云南大学学报（法学版），2012（5）.
[2]王利民，郭明龙.逻辑转换与制度创新――中国不动产登记瑕疵救济模式的体制性调整[J].政法论丛，2014（5）.
Analysis of the Impact of Real Estate Registration System on the Real Estate Market
LIU Xiao-xu
（Jilin Construction University Institute of Urban Construction， Changchun Jilin 13000， China）
