时间：2023-05-31 09:32:21
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房产投资利弊，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词：公共经济学；房产税；公平与效率
中图分类号：F812.42 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）12-00-02
一、引言
城市住房售价虽然在调控政策抑制下进入稳定胶着态势，但连年上涨的趋势并未见逆转。由于住房的持有成本较低，高房价不仅没有抑制对住房的需求，也没有抑制住高收入阶层对住房的投资和投机。为遏制这一态势，国家已经出台了不少调控措施，但效果并不理想。作为缓解住房供求矛盾，抑制部分人特殊需求的办法之一就是提高部分人的房屋持有成本，即开征房产税。国家首先在沪渝两地试点征收房产税政策以来，房产税利弊的讨论一直未有间断，政府方执意在全国范围逐步推行房产税，国务院批转发改委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》中，提出扩大房产税改革试点范围，证实了这一点。
然沪渝的房产税试点并不理想。从两地设计上的因素分析，房产税在沪渝两直辖市的开证试点政策各不相同。在重庆市试点对高端房产交易征税，即按规定中定义的区域和时间阶段的平均房价作为开征标准；而在上海实行的是对多套房产拥有者在持有环节上征收房产保有税。目前关注的关于开征房产税的论证，主要是在扩大房产税的开征范围，即对除自住房产之外的非经营型住宅开征房产税，以及房产税分为不同形式在多个城市全面推行。本文针对目前的情况，主要从公共经济学角度分析改革房产税开征的意义及其利弊，对推进房产税的财政意义和社会意义进行辨析，以期有益于在全国范围全面推行房产税时制定合理政策。
二、房产税及其房地产属性概述
1.房产税是一种财产税并非一个新税种
房产税是指以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。房产税并非一个新税种，1950年，政务院《全国税政实施要则》将房产税列为开征的14个税种之一。1986年10月1日起就正式施行的《房产税暂行条例》中明确规定，房产税只针对经营性用房征税，个人拥有的、非营业用的房产免纳房产税。
2.房地产的准公共产品属性
准公共产品，是指那些在消费上具有非竞争性和排他性的产品。很多人认为房地产是一个私人产品，因为买房是要付费的，而且现在买房很困难，因为房价超过了人们的承受能力，这是人们对房地产属性的误解。房地产是具有非竞争性和排他性的准公共物品。房地产的准公共物品属性表现：首先，从房地产的构成来看其具有准公共物品属性。城市道路交通、水电供应、通信、教育、医疗卫生和公共服务等这些与物业相邻的外部物品或社会资源一般都是城市的公共资源，是政府提供的公共物品或准公共物品。房地产由于对这些公共物品的占用而也具有了某种准公共物品的属性。其次，根据政府的职能分析，政府具有社会职能，即调节社会分配和组织社会保障的职能。在任何国家，房屋都具有承担人类最基本的生存保障。所以政府有必要通过一定的政策来保障公民的权益，实现政府的社会职能。在经济发达的国家，向低收入者提供廉租房是政府不可推卸的责任。普通住宅作为必要的生存条件显然具有准公共物品的性质，而相关的房地产也就具有准公共产品的属性。
三、房产税开征的意义
对具有准公共产品属性的房产，可以从公共经济学视角研究房产税开征的意义。
有学者对沪渝两地房产税施行后的房地产市场行情进行纵横向分析得到：房产税的施行没能合理引导房地产供求关系，不能有效减少囤房、炒房需求，其主要原因是房产税税率较低且对房产开发商的抑制作用较弱。尽管房产税没能取得调控房地产市场的理想作用，我们也不能全盘否定房产税，从公共经济学视角分析其在优化税收结构、调解二次分配、缩减贫富差距等方面仍有巨大意义。
1.从公平视角看开征房产税的重要意义
房产税作为具有公平收入分配功能的重要税种，有人说我国在1950年就《全国税政实施要则》，将房产税列为了开征的14个税种之一，以及在1986年实施了《房产税暂行条例》，因此将房产税说成开征是不合理的，准确地说是房产税的“扩征”。我国长期未对上述规定做大范围修改，房产税只针对经营性用房征税，个人拥有的、非营业用的房产免纳房产税，这样的政策是符合政策制定时的国情的，因为众所周知的原因，那个年代个人拥有房产的情形是非常罕见的，即使征收也毫无经济价值和社会意义。但是随着国家房改政策的推行，房地产业的发展，房地产市场的繁荣以及个人财富体现在拥有房产上的贫富分化及其落差，无不说明过去的房产征收制度已经很不适应我国经济形势的发展变化，落后于经济形势的税制已经很难起到公平财富分配的作用，甚至会进一步加剧贫富分化。我国房产税额及占税收总量的比重都过小，而且增长缓慢，直接限制了支持公平财富分配的功能。
开征房产税，加大房产税总量，使其具有调节社会财富的意义，在坚持效率基础上维护社会公平、增加财政收入、完善我国房产税税收制度。具体体现在公平问题上有以下三个层面的意义：
（1） 收入层面调节二次分配。贫富分化加剧的趋势下， “劫富济贫”调整社会成员的财富分配比例，缩小起点差距，实现个体禀赋大体相当，体现“起点”公平原则；有助于提高财政收入，此项财政收入可用于“社会保障体系”的建立健全，加大改善低收入人群住房条件的投入，进一步体现亚当斯密所要求的税收公平的第一特性。
（2） 在政治层面缩减贫富差距。中国已成为世界上居民收入差距最大的国家之一，贫富差距悬殊等社会矛盾已成为影响我国社会生活潜在的不稳定因素。各国经验表明，社会阶层之间缺乏精神理解与利益协调途径，总体性矛盾难以缓释时，如若政府不予及时重视，通过相应政策手段维护社会公平正义，则潜在危机将严重影响人心稳定。
（3） 社会层面优化税收结构及其征收范围
贫富的差距将伤害穷人家庭，也使房产拥有量大的人坐吃房屋持有的收益而不负任何社会责任，其害类似于遗产继承者，既不利于激发房产囤积者的创造力和奋斗精神，可能还会带来社会阶层的分化与贫富矛盾的激化。类似“房产税”征收范围还一直局限在很窄的一个标准之间，长久来讲对于社会层面的创新、崛起的民族意识也是极为消极的。
2.从效率视角看房产税的开征
开征房产税在效率角度仍然存在较多的问题：
（1）我国房产税额及占税收总量的比重都过小，而且增长缓慢，直接限制了支持公平财富分配的功能，现行政策征收的房产税总量较小、调节功能有限。
（2）征收对象统计的难题。由于个人拥有房产情况难以核查，更有甚者是个人拥有多个身份证的案子竟有发生，如山西房姐事件，虽然是个别事件，但直接影响到百姓对房产管理部门及房产统计的信任。我国尚未建立完善的法规制度，房产税的监管水平良莠不齐，水准相差较大，逃税现象和税收流失很大，因而对个人拥有房产统计的真实性难以保证，将侵蚀房产税的税基。
（3）标准划定的难题。如果标准划定得太高，则征税面太小、纳税人过少，起不到调节个人收入分配差距的作用，严重影响房产税的成本收益比率。若标准划定过低，会使大多数家庭成为房产税的纳税人，影响最大的群体是中等收入者，他们很多是通过按揭贷款买房的，还贷本有了压力，还要额外缴纳房产税，对他们来说可能就形成很大负担，也违背了税赋公平原则。
（4）征收成本较高。一般来说，房产税的计税依据是按市价来评估的，但是，每一处住房因区位、户型、楼层等因素不同，对一处房产评价具有很大主观性；个人拥有房屋套数的核准；拥有房产的面积核准等等，处置不当，等于为征税埋下了一个火药桶。这要求设置征收房产税的专门机构、聘请具有专业知识的人员并花费相当多的时间和精力对房产进行标准制定、核实、评估和征收。我国目前未实行房产登记全国联网制度、个人信用制度尚不健全、全国税费征管体制尚未健全等现实性原因，开征房产税的成本极高。
（5）固化思维阻力。受习惯思维行为影响，中国人自居房屋免征房产税已多时，民众一时难以接受政府征收“房产税” 的行为，更有学者撰文反对现在开征房产税，已有网络调查数据显示持反对意见公众占了很大的比例，如网易微博“显微镜”专栏97期“反对征收房产税”的主题调查，大约有73%的参与意见者持反对意见，可见征收房产税的阻力是很大的。
四、利弊分析及设计思路
纵观世界各国房产税征收对财政的影响，可以预见我国开征房产税假以时日，其也终将成为我国各地方政府的一个重要财源。如果政府放眼长量，将重心放在税源的扩大和增加增值收益上，大力改善本辖区的硬环境和软环境，从而吸引更多的居民在该地区入住，进而达到增加财政收入目的。改革房产税是有利于转变政府职能，使政府的税源更依赖于把现在的城市建设好、保持好，对合理利用有限的土地资源和城市的可持续发展有极重要的意义。但是，以遏制房地产投机为名义的政策，很有可能仅仅成为增加政府税收的政策，对我国很多地方政府来说，他们并不愿意因征收房产税而影响了土地财政大收入，因此积极性并不高。如果地方政府为财政收入，从增加税基的短视目的考虑，非但没有抑制房价上扬的主观能动愿望，从房产税的效率来看，还存在继续纵容房地产价格上涨的可能性。再考察借鉴开征房产税各国经验，有一国情是我们有距离的。开征房产税并取得良好收益的国家，其房地产市场基本上实现了供需平衡。美国在1970年城市化率超过70%，日本在1970年城市化率也超过70%，而我们城镇化率刚刚超过50%，房地产供需尚未平衡，在这种情况下，大规模开征房产税可能会给目前我国政府推进城镇化战略造成不可预料的冲击。因此，如何平衡政府行为的引导、房地产业发展、城市环境建设等诸方因素，仍需政府在考量国情基础上，智慧地规避我们的局限，避免盲目加速扩围，设计良好的房产税收机制和推进策略，调动各方共同努力促进良性循环。
综上所述，在我国房产税制建设中，政府的干预政策，尤其是房产税的征收，应结合房地产业自身特点、税收的特质、城市的可持续发展等因素综合考量。税收典型地反映着政府的干预政策取向，在加征个人住房房产税的政策制定中，遵守税收效率与公平的基本原则，避免资源配置的效率降低和市场的混乱，税制的基本定位应是公平市场竞争，促进房地产市场健康发展；调节收入分配，由投资主导向消费主导转变；优化地方税收结构，消除地方政府对土地财政的依赖。
五、结语
按照微观经济学理论，一个市场的最优状态是没有干预的竞争下的分散决策，但若市场机制失效，则需要引入必需的外界干预，干预的目的是使市场尽可能回复到分散决策的最佳状态，这就是税收政策中性原则的内涵，也是税制设计中必须考虑的规则。税收虽具有一定的市场调节作用，但并非市场的主要调控手段。税制定位，应避免税收单纯成为传递政策信号的工具，只有充分研究和掌握我国房产市场特点，把握好房产税的社会意义，才能在实现房产税的公平与效率的原则的基础上，完成房产税的财政职能，最终实现其对市场的宏观调节作用。
参考文献：
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客户背景
李女士，35岁，本科毕业，深圳某房地产开发商董事，2003年在深圳以500万的价格购入一套复式住宅，定期存款超过500万，为了自己的孩子能获得西方更为优质的教育而考虑移民。李女士接触和了解美国投资移民政策已有一段时间，其间咨询过多家移民中介公司，美国EB一5类投资移民项目有100多个，不同的项目都各有利弊，但李女士对于资金的安全性和是否能创造足够的直接就业名额这两方面始终不放心，于是我便向她推荐了美国就业发展借贷中心项目。
评估过程
美国EB－5类投资移民不需要申请人拥有经商经验，鉴于李女士的房产及定期存款的总价已超过1000万，这足以符合美国投资移民对申请人资产的要求，目前只需准备房产评估和银行存款的证明文件来解释其资产来源。
针对李女士最担心的资金安全和创造就业名额的问题，结合美国就业发展借贷中心项目的自身特点和情况，我给她做了如下解释：
其一，美国就业发展借贷中心是目前美国境内获批的移民地区中心当中唯一可以使用2009年2月通过的“美国经济复苏法案”七千八百七十亿“救市”预算的中心，联邦政府提供85％的担保和固定资产的双倍抵押，由于政府85％的赔偿是无条件的，抵押的固定资产价值总值实际达到另外15％的13倍多，其本金风险在美国EB－5地区中心项目中可谓最低的。
其二，美国中小企业的间接和衍生就业系数相当高，如在加州绝大部分行业得到504贷款后只需要创造3－7个直接就业就可以轻松达到10个总共就业的目标。通过已经被移民局认可的经济分析，$500,000投资在504贷款项目上大部分行业和地点都可以创造出至少20个总共(包括直接、间接和衍生)就业机会。
另外，我还向李女士介绍了她忽视了却是特别重要的一点：美国就业发展借贷中心是美国移民局批准的第一个严格执行金融借贷审批程序的借贷类EB5地区中心，借贷对象须经过严格筛选，贷款审批程序完全由非营利的第三方(CDC)按中小企业管理局的放贷原则执行。由于地区中心为每一位投资人成立一家有限合伙，每一位投资人的借贷对象也不超过两家企业，投资的全过程简单明了，各环节高度透明，创造就业的投入产出关系清晰而直接。因为如果地区中心暗箱操作，自己发现不了，未来收回本金和拿到永久绿卡都会成问题。
通过我耐心而详实的讲解，李女士认识到美国就业发展借贷中心这个项目的安全性和稳定性，并且随后又接连听了几次澳德华举办的项目说明会，可谓了解得越深入对项目就越认可。于是，李女士与我们顺利签下合约，现在她已经进入到等待1－526条件绿卡批准的阶段。
总结分析
由此案例我们可以看出，对于美国投资移民而言用审慎的态度挑选一个好的项目是关键。资金的安全性，是否能创造足够的直接就业和间接就业名额是首当其冲要考虑的因素，此外投资人还应考虑借款企业的财务状况、还款及担保能力。当然，投资人也应将“一般合伙人”(即“基金发起人”)的资历一并考虑在内。最后，选择一家专业有资历的移民中介无遗是投资人成功办理移民的基本保障。
要使开发项目获得较好的投资经济效益，在进行开发项目经济效益评价以前，要认真做好以下几个方面的工作。
1. 认真做好净地产，场调查：和需求预测工作，了解今后一定时期内房地产的有效需求
我们搞房地产开发，首先要了解今后一定时期，市场对各类房地产的有效需求。只有在有购买能力的需求的情况下，才能使开发的房地产能够销售、转让、出租出去，才能使开发企业获得投资经济效益。如果市场已经供大于求，则在开发后不是销售、转让、出租不出去，将它空置，就是要降价处理，都会给开发企业带来经济损失。
2. 认真选择好房地产投资的类型
在房地产开发以前，除了预测房地产市场的有效需求外，还要选择好房地产的类型。因为不同类型的房地产投资，在盈利水平和开发经营风险方面存在很大的差异。目前房地产投资的类型，主要有以下几种。
2.1土地投资：
土地投资的目的是土地增值，而其增值往往又是由土地开发后使用价值预期或实际的改变造成的。例如，市郊耕地变为城市土地，市区旧房拆迁后土地变为商业用地等，都会使土地增值。不过土地投资也会遇到风险，当土地不能按预期用途或.按时开发时，不但不会增值，而且要承担土地投资利息和城镇土地使用税的损失。因此，要进行土地投资，必须针对土地的预期用地，选择好时机。一般来说，如能对土地改变的用途进行及时开发，大都能获得较大的土地增值收益。
2.2商业用房
商业用房的价格高于其他用房。它的价格除了取决于房屋所处地理区位外，还要看所在城市居民购买力和流动人口数量等因素。一般来说，当城市国民生产总值增长较快、城市常住和流动人口增加时，商业营业齊会相应增加，商业用房的价格也会随着其需求量的增加而上升。但当商业用房增长速度超过商业营业额的增长速度，或在经济不景气时，就会引起商业用房的空置，给开发企业或投资者带来损失。因为商业用房本文由收集整理的变现能力不如一般住房， 因而投资开发商业用房所遇到的风险要大于投资开发一般住房， 特别是一些高档商业大厦。
2.3办公楼
随着社会主义市场经济的发展，新组建的企业单位越来越多。不少企业单位如银行、保险公司、投资信托公司、各种咨询公司、律师事务所、会计师事务所等，都需要大面积、高标准的办公楼。办公楼的售价与租金，与它所处地段的社会、经济、文化发展水平密切相关，有利的地理区位，方便的交通条件呼通信条件等，都可提高它的售价和租金。大型的现代化办公楼，必须考虑租赁需求。其收益率受定期租金和房产升值的影响。在投资开发办公耧时，必须事前预测所在城市今后若干年内的有效需求量，如办公楼的增长超过有效需求量的增长，也会引起空置，给开发企业或投资者造成损失。因为办公楼与商业用房一样，它的变现能力较差，我们不能只看到办公楼投资高收益的一面，而忽视租赁或出售不出去的风险的一面。办公楼的建筑、装饰标准，还必须与当地经济发展程度和企业单位购、租能力相适应，在中小城市，其标准不能过高。
2.4居住用房
居住用房可分为保障性及普通住房和其他商品住房两类。保障性及普通住房是供城镇中低水平收入居民住的房屋。它的建筑标准较低，能享受政府的有关优惠政策。因此它的开发成本较低，但其售价和租金要由政府规定，投资回报不高。由于一般能及时出售或出租出去，其投资开发风险也小，特别在房产市场不景气时，保障性住房的投资开发应作为首选的对象。
其他商品住房包括公寓、别墅等。它是供收入较高的城市居民购买和租用的房屋，其售价和租金均按商品价格计算，不享受政府各种优惠政策，如地基都要批租，加上它的建筑、装饰标准较高，因而它的开发成本和售价、租金也较高。在经济高速发展和居民收人增长较快的城市，对商品住房的需求量会不断增加，在这种景气房产市场中，投资开发商品住房能获得较高的投资回报，但必须有良好的居住环境，方便的交通、通信条件，完善的配套设施和物业管理，在小区或周边地区还要有高质量的中小学和文化设施；否则，也不易销售和出租出去。因而它的投资开发风险较大，特别是在房产市场不景气时。
开发企业除了投资开发土地、商业用房、办公楼、居住用房外，还可投资开发仓库、通用厂房、旅馆等旅游设施。对仓库的投资开发，主要取决于工商企业有无仓储的需要，有无方便的交通条件，及时集散仓储物资。对通用厂房的投资开发，主要取决于能否招商引资使其落户，并能解决水、电、煤气、交通、通信等。对旅馆等旅游设施的投资开发，主要取决于
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能否使旅馆保持较高的客房率，能否使旅游设施保持较高的利用率。前者，要看今后一定时期旅游等流动人口进入本市的人数和在本市停留的时间；后者，要看本市居民和旅游等流动人口对娱乐设施消费支出的财力。特别是一些高级宾馆和大型娱乐设施其投资额很大，如果不能保持一定的客房率和利用率，投资开发的风险很大。
3. 选择好开发项目的基地
开发企业在进行房地产开发时，不论是土地开发，还是房屋开发，都要选择好基地。因为房地产具有位置固定性的特点，必须把它的基础扎根在土地上。在选择开发基地时，一方面要符合城市规划的要求；另一方面要考虑投资开发不同类型房地产的地理区位和环境等的客观要求。一般来说，选择区位、环境较好的开发基地，在开发后的房地产价格和租金较高，但它的批租地价也高。因此，必须权衡利弊得失，优选能使开发项目获得较好经济效益的基地。
根据房地产市场的有效需求，选择好投资开发的房地产类型和开发基地后，就可根据开发项目的要求，列出各种各样投资开发方案。当然，在提出各种投资开发方案时，都要考虑城市规划要求和购房者的需求，最大限度地提高项目投资经济效益。
(编者按：如果您有任何理财规划问题，请发邮箱本刊会给您回复)
出镜主角
女主人公：
陆璐：29岁，未婚，家中独生女
工作地点：中国深圳市
工作：现任德国某商会驻深圳代表处项目总监
公司福利待遇：固定月收入人民币15000元按项目提成社保有三险一金
资产状况：52.1万元(截至2007年10月15日)
银行存款4.5万元
基金价值35万元
五年期国债0.6万元
固定资产汽车12万元
其父母均退休并在长沙居住，每月给家里1000元
陆璐自我介绍
2003年末从长沙来深圳工作，现在负责接洽德国来华开办企业的咨询等工作，目前固定月收入人民币15000元，按项目提成，平均每月有5000元奖金：公司有三险一金社保。
2004年初・就很想买房子，当时觉得贵，就没有买了。这几年都是租房，但我还是希望自己拥有一套房子，有个属于自己的家。但是，看看口袋中的钱，总赶不上房价的增长速度，现在很是困惑，不知道该不该买房买房了我的经济压力是否会撑不住呢。
我大学专业是英语，兼修德语。这些年也去国外出差，觉得国外有些城市环境等方面还是比较舒适，何况自己有语言的优势，正在犹豫要不要在未来五年后移民，在国外安度晚年。
去年经朋友介绍，接触金融投资：觉得直接买卖股风险太高，我就直接买基金。刚有20％的收益，就赶紧把基金卖了，卖后又后悔发现基金还在涨。后来明白基金是中长线投资。再调整心态，陆续买了4只基金并一直持有到现在，也有不俗的收益。
理财目标
1.移民，去哪个国家，要花多少钱，时间的安排?
2.买房还是租房，到底哪个方案更合算?
3.保障\养老\投资等长期人生规划
财务状况
我们先来看看陆璐小姐的财务状况。并分析是否属于健康的财务?
表一月收入支出表(2007.9)
单位：元
我们再从相应的财务指标来看看，她日常财务的健康程度。
基本生活开销：+日常支出(如饮食等)3500元+房屋租金2100元+汽车保养500元+汽车还贷2000元=8100元
必要生活费用：+美容、健身600元+自我教育1000元+赡养父母1000元+保费支出500元=3100元
额外生活费用：+服饰等3000元+旅游等其他社交娱乐费用O元=3000元
理财师分析陆璐的日常收支：
从对陆璐小姐的交流中了解到，其实她比较喜欢逛街，常常购买品牌的衣服、手袋和鞋子，特别是在国外出差时，更是一发不可收拾呢。这点的确是要有所收敛，“开源节流”对财富的积累才是更有效的!
陆璐是个非常有孝心的女孩，尽管父母都有退休金，但作为独生子女的陆璐小姐，每月还是给父母些零花钱，无疑希望给双亲更好的退休品质生活，甚至还想过叫父母和自己去国外生活呢。
陆璐现租福田区50平方米(一厨一房一卫)的房子，每月租金2100元/月，在深圳费用一般，但是如果买房了，这笔钱就可以当作还贷的一部分了。
她虽然目前工资待遇不错，但周末还是去读书，可以看出是个很进取的女孩，但看到一个月在健身和美容上的费用是600元，如果平摊，健身才300元，平均一周还运动不到一次(深圳健身一般1 OO元/次)。那么，保卫自己健康的规划好像是差了点呀!如果是要提高生活品质，有必要提高在健身\社交娱乐\美容等方面的费用，一般不超过工资收入的10％都是比较合适的，从陆璐的保险情况来看，只有重大疾病险种，保障不够。
将每月的费用分为基本生活开销、必要生活费用和额外生活费用三个项目，将有助于理顺自己的财务开支，这样好处在于一来固定了开支额度，便可以预测固定的现金流；二是可以节流，减低不必要的开销，增加自己的储蓄量。一般来说，从理财的角度说，这三项合计占比最好不超讨月收入的80％，上比较理性合适的。
TipS
虽然全球的经济景气总是相互联动的，但是各国的经济优势及环境毕竟大不相同，全球各国的投资市场多空走向也各不相同，所以当你把本钱投资在同一各区域或国家的投资市场时，很可能因为这个区域或国家的投资市况不佳，而让你的投资严重亏损，如果分散资金，那么同时风险也分散了。再来看看陆璐小姐的资产负债情况。分析一下家庭的财务健康程度
表二 资产负债表(2007.10.15)
单位：元
由于工作的收人不断增加，陆璐逐渐开始累积自己的财富!陆璐小姐的基金投资状况如下
陆璐的投资收益都归功于前期的理性选择，选择了风险比股票低的基金投资。从投资的风险属性来说，她基本属于进取偏向保守类型的投资者。她在投资中逐渐认识到的长期投资性，勇于总结经验并做投资风险的调整，这是值得坚持的投资态度。
从资产配置来说，100％资产都是投资中国市场，单一市场带来的风险也比较大。纵然中国的经济在未来的一段时间内还是依然看好，但从个人资产配置的角度上说，应降低对单一市场的风险，所以建议可以跟随“港股直通车”等的时代潮流，逐渐关注海外投资。
综合陆璐小姐的月收入支出表和资产负债表，看看陆璐的各财务状况指标：
表三 财务状况指标
从陆璐小姐的日常月度收入支出表来看，支出占比71％，结余占比(29％)，可用于投资的资金不多，储蓄率低。而且陆璐的项目提成收入是不稳定的，而且提成的金额要视咨询项目的总金额。因此，如果以每月固定的1.5万元工资收入与每月的固定支出1.42万元的情况来看，陆璐随时都会变成“月光族”，财务状况会逐渐恶化。
从资产负债表来看，流动性资产(银行存款和基金现值)总计39.5万元，占比75％(流动性资产/总资产)，流动性充足。负债比率仅为9.6％，离最好范围的50％，还相差很多，对陆璐小姐来说，还没有适度有效运用负债的功能，这需要进一步加强的。
其实要有效利用负债，买房子倒是一个好办法，但是如果陆璐小姐要买房子，按照深圳福田区50平方米的房子(2万/平方米)，刚能付首期三成3万元，再加上如契税等费用，如果每月不稳定的收入，每月将近5000元的还贷。长期来看，买房对陆璐来说，虽可实现，但压力较大，不仅要降低生活的品质，还需要对自身财务进行调整。从陆璐的消
费比率来看，比正常标准高，需要调整，以便于重估还贷能力。
财务的健康程度结论：
从陆璐的每月支出项目来看，陆璐是财务状况中度亚健康(即数据显示收支平衡)，但遇到重大的财务决策时，如买房或者大额消费。现有财务资源无法满足。
移民规划
理财师主要针对陆璐的理财目标，移民、房产、未来保障等作了详细的规划
移民并非一件简单的事情，是一个人的人生和事业重新规划。要移民成功，就要对比各个国家的移民政策及条件、各个国家的人文等实际情况以及自身对移民的需求、经济条件等，才能找到适合自己的环境。
移民政策及条件
目前中国人常去的移民国家有加拿大、澳大利亚、美国、新西兰、新加坡者五个国家，都是可以根据自身的具体情况，作技术与投资移民。其中美国和新加坡的移民政策，和加拿大、澳大利亚相比是比较严格的，而新西兰却是时松时紧的移民政策，所以要把握宏观的要求是非常重要的。
陆璐小姐自身移民需求和经济条件
从经济上的考虑以及陆璐对加拿大的偏好，建议陆璐小姐选择加拿大的技术移民。
理由：一是陆璐的个人情况已经满足加拿大技术移民的要求(表四)；二是加拿大的申请难度是主要移民国家中最低的；三是技术移民的成本远远低于投资移民；四是加拿大的人文环境及种族之间较和谐。但加拿大相对于澳大利亚，唯一不足的地方就是天气太冷。
一般来说，如果是DIY(自助申请移民)，加拿大的技术移民需要总费用在4万元左右，包括申请费用、材料准备费用、签证费用、体检费用等。同时还需要准备到加后前六个月的生活费用大致在7到9万元，但如果在提前能将工作找好了，这笔费用可以大幅的减少!如果没有经济收入，至少要准备11万至13万的基本移民费用是非常必要的。
表四 陆璐小姐的加拿大移民分数
陆璐的事业正处于成长期，而在个人生命周期中，处于单身期，未来面临结婚而使家庭结构发生变化的可能性。
移民会影响到陆璐的事业发展及将来的人生规划。因此建议陆璐审慎选择移民的时间。如果，仅仅为了将来的退休养老生活而中断自己的事业，从而在异国他乡另起炉灶，为此付出的机会成本是很高的；同时，陆璐面临婚姻的选择时，若先生呆在国内，自己呆在国外，是否考虑到两地分居所带来的后果?最后，即使申请了移民，也未必成功，所以移民只是陆璐目前生活的备用道路，而不是人生规划的主干道。
所以陆璐小姐目前事业正处于上升阶段，目前更多考虑该是如何怎么工作和理财，让自己更富有，工作和生活更平衡。
钱经提醒
但如果整个过程不DIY，找中介办理的话，则需要多预算2万到3万的中介服务费用。涉及到其他费用，如加拿大的长期生活费用及房产等，则需要从长计议。
房产规划
买房牵涉到大量的资金甚至借贷，是人生中一项重要的理财目标。如何衡量自己有没有买房的必要性呢?其实每个人都有居住的生活需要，但买房并不是解决居住需要的唯一方案，从某种程度来说，租房也是另外一个不错的选择。
我们先来看看，买房和租房在满足居住这一生活需要时显而易见的优缺点吧!
尽管租房有诸多的不利之处，但陆璐小姐还是希望有个属于自己的天地，自己的一个小家。陆璐希望购买福田中心区域及附近的房子，针对她的实际情况，再来看看买房和租房的区别吧!
陆璐小姐买房必须要考虑两点：一是机会成本；二是家庭状况。针对机会成本，可以问一问这个问题：假设不买房，租房租金2100元，月与买房的月供款几千元，相减所剩的余款是否可以创富增值，能赚取更多的现金?
如果答案是“是”，其实没有必要置业，尤其还是单身状态。除非认为楼房的价值在未来大幅攀升，用租房所省下的钱用作投资都赶不上楼价上涨所带来的收益，那么不买房，把置业的资金用来投资别的项目，的确是比较好的策略。
而陆璐小姐答案是“否”。目前深圳的房产年增幅为50％年，而目前她的投资回报平均为80％/年。虽然今年的股市很好，并不能保证以后的投资回报是多少，但同时，房产的价格也并非今后每年都是50％的收益，要考虑自己的实际心理需要，还是想买房，为自己找个家。
那么分析一下陆璐小姐的实际经济情况，是否可以买得了自己想要的房产，如果将把买房的首付、月供及利息、装修等资金用来作投资，是否更是合算呢?
现时每月租金是2100元，如果购买福田区50平方米的房子，按7％/年的贷款利率，30年的按揭，首付三成后，按照等额本息来计算，每月供款额为4657元左右，买房与租房之间差价是2557元。假设这2557元用来做定额定投资，假设长期投资回报率是8％/年，则30年后共累积381.1万元。
不仅仅如此，买房还要花去保险费、登记费、税费、装修费、家私等项目，假设陆璐在这些项目共花费15万元，如果不买房，用以做金融性投资，假设年平均回报12％，30年后有449.4万元。同时，首付30万，以平均回报率12％的金融性资产投资，30年后898.8万元(表六如下)。显然，对于陆璐的情况，我们可以比较一下租房与买房方案的现金流影响。陆璐小姐选择租房方案，整个长期成本主要是租金：146万，因月租金已经列入日常开支，对整个财务没有大影响；由于不需要支付首期等费用，依然保持75％的流动性资金。
表五 买房和租房利弊对比
陆璐小姐选择买房方案，对财务的影响是：
1.损失首付30万元的机会，将来可能增值至898.8万元
2.月贷款额总支出中扣除房租2100元/月，剩余2557元/月投资，30年后累计381.1万元。
3.损失不需要支付装修、保险费、登记等项目费用15万元，所带来的未来增值449.4万元。
4.获得100万元的房产，以每年5％的增长幅度，30年后房产值为432.2万，若存在40％的折旧率，则房产值会是172.9万元。
陆璐小姐如买房，所丧失的投资收益为：898.8万元+449.4万元+381.1万元=1729.3万元
显然，对于陆璐的情况，租房比买房能在将来获得更充裕的现金。仅从资金上来说，租房比较划算。但是陆璐给予理财师的答案是“否”，她心里还是希望能拥有一套房子。对此，理财师也给予意见：
1.虽然从陆璐的目前状况来说，买福田的房子是勉为其难：但可以考虑其他区域的，比如南山科技园和宝安区的房子，均价没有福田区的贵，而且房子的设计和周围环境一点都不差，唯一的缺陷是离中心区稍微远一点。
2.可先租后买。虽然目前的存款额度还不够，但陆璐可以先租，慢慢物色合适的二手楼，也是个不错的办法。
其实，买房和租房对女性的影响，从本质上来说是非常不一样的，买房和租房最大
的区别在于房产权的掌握对个人心理层面上的影响，尤其对于女性，拥有自己的房子，无论大小，在心中自有“城堡”的感觉，也就有了安全和呵护的感觉。因此，买房相当于买了一个“家”。租房最大的特点是，你可以经常换个地方，如果不嫌麻烦，可以一直换，换到自己住得满意与舒服为止，各有利弊的。
因此，对于单身的女性，买房不是人云亦云，也不是追高杀跌。要买房，在经济允许的范围内，认真掂量一下 买房对自己的影响和意义，房子不仅仅是物质，更重要的是它对个人心理和精神层面的影响。当然也不能忽略一生的财务安排。
人生全面规划
对陆璐小姐来说，目前移民和房产规划是最关注的问题，但是从长远人生规划来说，还是要全面的规划，包括自己的养老\保障\投资规划。结合陆璐实际情况和意愿，理财师还提出几点规划建议：
1.加大储蓄比率
每月支出需要调整，把不必要的支出减少(例如名牌的手袋)。“想要和需要是两个概念，为需要而花的支出是不可减少，但为想要而花的支出是可以的。所谓的节流就是控制自己的欲望。”
2.建立风险保障
陆璐对自己的健康还是很在意的，既购买了重大疾病险种，也在健身方面有所投入。但是这个对健康的投资只是个人风险保障的起步，建议陆璐还需要考虑其他的商业保险：例如意外险等。如果将来是移民了，那么目前的保险不要买的太多，注重保险“双十原则”，想移民国的福利和保障制度，到时候再作调整也是可以的。
3.合理资产，建立适宜投资组合策略
陆璐小姐目前的金融性投资项目是基金和长期债券。建议陆璐适当改变个人投资组合策略：一是采取定额定投的方式让自己储蓄；二是可适度考虑海外的投资市场。
经与陆璐沟通，又进行个人风险偏好测试，综合评估陆璐：是一个进取型的投资者。因此，建议适当先以定额定投的方式参与海外基金组合投资并考虑单笔投资海外基金。投资海外市场，主要是为了资产合理配置，分散单一市场带来的风险。在海外基金的选择上，建议多关注新兴市场的投资机会，以获取更高的投资汇报率。
总结
一、加强内部管理，完善规章制度，深化理论学习，全面提高全处干部职工的政治素质和业务水平。
一年来，房产处客观总结和分析了历年来工作的经验和存在的不足，及时地调整房产管理工作的新思路。首先以内部管理入手，重新完善修订了一套切实可行的内部管理制度，使全处干部职工的工作质量、办事效率和优质服务水平有了明显的提高，真正做到了“让群众满意，让政府放心”。二是狠抓了全处干部职工的思想政治理论学习和业务知识学习，学习了《房地产管理法》、《测绘法》、《城市房屋拆迁管理条例》等法律、法规，积极开展形式多样的思想教育活动，学以致用，使全处广大干部职工的理论水平、道德修养、业务素质得到全面提高。
二、更新观念，拓宽思路，全面规范地做好房地产管理的各项工作。
（一）、加强房屋产权产籍管理
根据今年房屋确权的实际情况，除了区驻地正常业务开展外，我们也加大了对各乡镇（街道办事处）公私产房屋确权登记的宣传办证力度。
一是完成了天使学校、商业银行、农业银行等区驻地各单位1000余户15万平米集资建房的办证工作；二是完成了********六个乡镇（办事处）20个村庄3200户近50万平方米的测量办证工作；三是完成了区驻地********等村居旧村改造还建房1100户13万平米的测量工作，证待出。
（二）、贯彻落实拆迁管理条例，加大拆迁管理工作力度。
1、克服困难，努力开创工作新局面。今年以来配合区政府先后起草并出台了《*********开发改造拆迁安置实施细则》（**政发[XX]33号）、<<*******区域企业安置拆迁补偿实施办法》（**政发[XX]66号）两个文件，初步完成了****工业园区,***地块的拆迁任务。具体如下：
（1）、****地块347亩土地的开发改造拆迁工作于4月14日进行，现已接近尾声。共拆除苗木182亩，拆迁公私产房屋22户23000平方米。
（2）、今年5月中旬，启动了***工业园区企业安置及二期路网工程拆迁工作。现已全部完成1XX平米的房屋测量工作，其中已完成拆迁任务XX平方米；清点苗木4000余亩并已拆迁完毕。
（3）、完成了*******23户因橡胶坝蓄水而损坏的苗木32亩XX余棵的清点赔偿任务。
2、依靠基层干部群众，抓住主要矛盾，靠上工作，解决疑难问题。在实施***拆迁工作中，被拆迁户开始不理解，不但不拆，开会都不参加，抵制情绪大，根据掌握的情况，我们依靠基层党群干部，深入到拆迁户中做工作，讲解利弊，通过工作，大多数居民理解了，主动配合拆迁工作，并帮助做其他不拆户的工作，最终达成一致，从而保证了拆迁工作的顺利进行。
3、端正工作态度，提高工作效率，全面完成工作。在实施拆迁工作中，由于群众的思想觉悟不在一条平衡线上，对拆迁的认识不可能一致，因此在我们开展工作中个别群众抵抗情绪很大，有些极个别的群众甚至谩骂、撕扯到动手。在对待这些极个别的情况，我们首先端正思想认识，做到打不还手，骂不还口，坚持耐心细致地讲解拆迁目的，拆迁的意义及拆迁政策，最终达到了思想认识到位，主动配合拆迁。
(三)、房地产开发管理成绩显著。
随着市委市政府城市建设的宏伟规划的制定，***也迎来了开发建设的新，针对这种情况，我们加强了对房地产开发公司的管理，同时审时度势，坚决杜绝无资质等级开发、无证开发、无规划开发的“三无”现象的发生，从而将河东区的房地产开发管理初步纳入了正常轨道。
三、存在的问题和不足
一是工作人员对业务知识掌握的熟练程度不同，有些同志对专业知识的掌握还有一定的差距，对群众来办理业务时的解释不够明确、细致；二是由于房产工作和拆迁工作的不连续性，存在忙闲不一的现象；三是对房地产开发管理的力度不够，由于开发管理对房产处来说是新业务，缺少专职的管理人员，加上河东区的开发企业不够规范，因此，在开发管理工作上尚有一定的差距；四是由于在房产管理工作中，办理房产证我们只是初审、呈报，无最终的办理和发证权，需要疏通市局办理的各个环节，因此在办证过程中，有时不能按承诺的时间按时办理房产证。
四、XX年的工作打算：
针对一年来的取得的成绩和存在的问题，新的一年里,我们将严格按照局党委的要求,认清形势,明确任务,履行职责,继续深入扎实地开展好各项工作。 共2页,当前第1页1
（一）、继续深化理论和业务学习，严格执法责任制，切实树立“团结奋进，求实创新，廉洁勤政，务实高效”的房管工作作风。
（二）、继续抓好今年已开展的各项工作，不断总结经验、理清思路，切实巩固已取得的工作成果。
（三）、加大房地产开发的管理力度，建立房地产企业信用档案系统，对开发企业诚信行为进行认真的监控；加强资质管理，彻底清查无证开发、违规开发行为；加强对开发项目的监控，引导正确的投资方向，进一步促使我区的房地产开发市场趋于规范。
（四）、进一步加大拆迁管理的力度，依法拆迁，按程序拆迁，保障拆迁当事人的合法权益；制定年度拆迁计划，根据河城市建设发展实际，逐步进行******等沿滨河东路9个村的旧村改造拆迁工作；依据拆迁管理要求，进一步完善拆迁管理制度，培训一批具有实际拆迁经验、能力的拆迁管理队伍。
（五）、进一步加大房屋产权产籍的管理力度，保障房产权利人合法权益。建立健全房产确权档案,逐步施行档案微机化管理,尽快与市房产信息系统建立连接,面向社会开展房产业务咨询、房产档案查询等业务；重点做好辖区内所有乡镇(街道办事处)的房产确权业务；在条件成熟的情况下,成立一家房产评估公司，面向社会搞好服务。
（六）、充分调动每位职工的工作积极性，分工明确，责任到人，奖罚分明，发挥每位同志的工作能动性和创造性，与时俱进，全面开创房产管理工作的新局面
《新理财》5月刊曾经关注过各地政府对于低迷楼市的“救市”措施。目前来看，地方政府对于房地产市场进行软着陆调整的力度正继续扩大。据不完全统计，出台放开限购等调控政策的城市已经扩大到宁波、无锡、杭州萧山、天津滨海、铜陵、郑州、扬州、南宁等多个城市。除却这些公开救市的城市之外，广州南沙、佛山高明、常州和福建等有救市传闻的城市也已经超过10个。
有分析人士对记者表示，从已经公布的数据来看，二季度越来越多城市的房地产市场出现了量价齐跌的态势，但糟糕的情况并不会就此停歇，预计深度的价格调整将会在三、四季度显现出来，并且会牵连房地产业上下游的行业。
低迷的楼市无疑会波及地方财政收入，而通过刺激楼市来缓解地方财政压力似乎是最有效快捷的方法。但是从目前来看，救市并未收到意向的效果，楼市量价齐跌的压力仍未改善，并且正在传导到各地的土地拍卖市场。
地方财政考验
自4月下旬以来，土地市场迅速冷却，多个二三线城市的大量地块以底价成交，广州、济南、苏州、杭州、南京、武汉、天津等城市流拍地块显著增加，底价成交在多地土地市场唱主流，溢价率、楼板价较高地块似乎已绝迹。
进入5月份后，土地市场非但没有好转反而更呈现出断崖式下坠。据中国指数研究院报告显示，5月全国300个城市共成交土地1767宗，环比减少19%，同比减少45%；土地出让金总额1375亿元，环比下降30%，同比下降38%。另外，土地成交量和出让金均不同程度锐减。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，当前，土地市场进入低迷期，这将直接影响到地方的偿债水平，甚至可能引发阶段性土地财政危机，进而进一步影响到地方政府公共设施的建设与偿债能力。
从近期中国经济研究院的我国23省份“土地财政依赖度排名”（土地偿债在地方政府负有偿还责任债务中占比）的结果来看，对于土地财政依赖度最小的城市也有1/5的债务需要依靠卖地偿还，而土地财政依赖度排名前两位的浙江省和天津市两地政府债务有2/3的份额要靠卖地来偿还。按照中国经济研究院的统计，浙江省和天津市的土地财政依赖度分别是66.27%和64.56%。
另外，今年年初浙江省审计厅公布的审计公告中也曾明确指出，地方债务偿还对土地出让收入的依赖程度较高。
不过，中国经济研究院统计数据受到了一些财政人士的质疑。东南某省财政厅的相关人士就对记者表示，虽然报告的数据来源于相关省份的政府性债务审计结果，但是研究机构对于土地财政的概念理解和评价方法并不完善，结果值得商榷。同时该人士也表示受经济下行和房地产行业调整的影响，今年地方的财政收入确实有所减少。
一位分析人士对记者表示，面对地方财政收入的大幅减少，为了稳增长大局，今年财政支出有所增加，支出力度加大、支出进度有所加快。目前来看，自5月底财政部通知加快预算执行进度后，山东、江苏、广西、内蒙古、河北等省区都已经开始重点部署，提速农田水利、生态建设、保障性住房、棚户区改造等资金的支付力度。同时，记者了解到财政支出进度的加快在银行也有所反映，进入6月份以来财政存款增幅较为明显。
上述分析人士表示，当前地方政府面对土地财政受到影响的局面，一方面在不断拓宽资金来源渠道，另一方面通过地方债“自发自还”试点的推进促使地方融资平台更加回归其融资的本质。强化地方政府投资计划及其资本预算约束机制，并逐步建立一个有利于强化地方债务约束和透明化的城市政府城镇化融资体制。
十年黄金路
土地财政一词并非中国独创，但是在中国似乎起到了最“名符其实”的作用。回顾土地财政自诞生之后的十年来的发展历程，先抛开中口径和大口径的土地财政收入不谈，即不算因地权交易引起的相关税收收入和地方政府利用土地收益的杠杆化所生成的“土地金融”收入，仅从小口径的土地财政收入即土地出让金来看，十年来和高企的房价交织在一起的土地财政可谓是走过了一段节节攀高的历史。
在20世纪80年代末之后，土地市场在全国主要城市逐步建立。从1992年开始到2003年，我国的土地财政进入萌芽期，这一时期全国累计收到1万多亿元人民币的土地出让金。
在2004年到2006年的发展期，全国累计出让土地面积达57.44万公顷，获得了1.9万亿元的土地出让收入。
2007年开始，土地财政迎来了繁荣期，土地出让金大幅攀升，仅2007年一年全国土地出让面积就达到了22.65万公顷，收入1.19万亿元。
接下来的六年里，土地出让面积和价款都呈现出快速上涨之势。一直到2013年，全国土地出让收入达到最高峰，全年土地出让面积36.70万公顷，出让合同价款42000亿元，折合地价1144亿元/万公顷。而这一数字是十年前的三倍多。
2014年一季度土地出让收入达到1.08万亿元，同期地方公共财政收入1.95万亿元。土地出让收入与地方公共财政收入比达1：1.8。这意味着，即便是在房地产市场不太好的时候，土地收入占地方总财力仍超过1/3。
但大凡事物的发展在历经繁华之后逐渐走向衰落都是一种必然，从近几年的数据上来看，土地财政也符合这一规律。近几年，土地的拿地成本越来越高，支出的成本大量增加，若将土地出让金扣除用于征地拆迁、补助被征地农民、支付破产或改制企业职工安置费等成本补偿性支出，那么土地的净收益将大幅缩小。
根据海通证券的测算，2010年全国缴入国库的土地出让收入占地方公共财政收入（地方本级收入+中央税收返还和转移支付）比重达到了40%的最高点，从2011年开始这一比重开始有所回落，到了2012年降到了27.13%。
同时，随着拆迁成本的不断提高，到2012年虽然土地出让金收入2.89万亿，但是相关补偿费用却达到2.26万亿，导致土地出让净收入占公共财政收入的比重下降至5.88%。海通证券认为，这一趋势还将延续，靠卖地支持地方财政的道路已难持续，即将走到尽头。
功过之争
土地财政由于被房价、腐败、泡沫等问题所绑架，摒弃土地财政在学术界和舆论界呈愈演愈烈之势。有学者就表示，本是地方政府公共财政预算外收入，但是却在地方政府的财政中占有很大份额。地方政府不仅预收了未来50?70年的土地收益，同时也在预支未来的土地收益，其风险不容小觑。
近几年，因为舆论的影响，看起来似乎抨击土地财政者呈一边倒之势。但是，北京大学国家发展研究院副院长卢锋对记者表示，根据他的了解，学术界、官员里不乏对于土地财政的强烈肯定者。他认为，任何一个制度的安排一定是利弊互见的，土地财政有利的一面是为工业化、地方建设提供比较大的财源，支撑了中国城市化的高速发展。
卢锋表示，近几年土地财政的利弊天平开始有所倾斜，弊端大于利端，制度缺陷性愈发凸显。最大的一个问题是土地的基本制度处于一个不可持续的状态中，例如，一部分农地不可能转换为建设用地，但是现实生活中，很多农地都绕过了监管，这些问题大范围的发生说明制度是有缺陷的。
土地财政最大的“力挺”派或许会是地方政府，对于很多地方政府来说，来自土地的收入无疑是地方财政收入的大功臣。这些收入支撑着地方基础设施、公共设施、社会保障的资金需求。据了解，平均60%以上的地方公用事业建设支出需要依靠土地财政，一些省份甚至能高达70%?80%。一旦土地出让金出现下滑，势必造成地方调节经济的空间受到限制。
仅以2012年的数据来看，我们大致可以如此量化土地带给地方财政的“好处”。从大口径的土地财政的概念来看，2012年地方政府获得了2.89万亿的土地出让金收入，相当于地方财政的47%；当年的税收收入中，与房地产有关的11个税种，即土地、房地产开发和交易相关税收，贡献了地方财政收入的31%，合计1.9万亿；另外，截至2012年，地方融资平台直接通过土地抵押获取至少2.9万亿的融资。如此说来，2012 年，地方财政从土地上获取的收入至少有4.8万亿元，如果不包括中央税收返还，土地财政占地方收入高达52%。
同时，学术界也不乏为土地财政“喊冤”者，厦门市规划局局长赵燕菁曾撰文指出，中国城市成就背后的真正秘密，就是创造性地发展出一套将土地作为信用基础的制度―“土地财政”。没有这一伟大的制度创新，中国特色的城市化道路就是一句空话。
赵燕菁认为，中国能走土地财政这条路是因为计划经济所建立的城市土地国有化和农村土地集体化，为政府垄断土地一级市场创造了条件。“土地财政”的作用，就是利用市场机制，将这笔隐匿的财富转化成为启动中国城市化的巨大资本。
格局调整
关于土地财政的是非功过虽然未能盖棺定论，但是可以肯定的是土地财政已难持续已经是社会各界的共识。仅从土地市场来看，地价不可能一直无限制上涨，最重要的是土地一级市场是有限的。卢锋称，土地财政对地方政府财政收入贡献度呈现出下降趋势，因此当前财税改革需要考虑的一个重要方面就是对于地方财政进行补充。
专家指出，地方政府一方面要戒除对“土地财政”的依赖，由原来的投资型政府向公共服务型政府转变。另一方面也要加快我国的财税改革进程。一直以来我国在财税方面责权不匹配现象严重，中央政府应该适当将一部分财权让渡给地方政府。另外，开征房产税、营改增都将使地方政府摆脱对土地财政的依赖度。
伴随着财税改革的推进，地方财政格局在转型的同时，相应地中央财政、企业的利益格局势必也会做出调整。记者根据行业分析师的报告，以营改增、房产税、分税制改革为主线，整理出如下的调整脉络。
第一，中央财政将分担营改增的结构性减税部分。而在分税制改革方面，中央财政支出增加，转移支付的支出减少。
关键词：房产税；房价收入比；税制公平
近日，随着以深圳、上海为首的主流一线城市的住房价格一路飙升，国内各地一线城市、一线城市周边的城市还有热点二线城市的房价一路高企，许多居民开始透支收入和信用用于住房投机。大量的用于发展实体经济的钱都从不同的角度流到了房地产行业中，这更加剧了住房的泡沫程度，居民的房价收入比达到了美国爆发次贷危机前的2.71倍。房产税的改革已经势在必行，但改革中我们仍面临着几个问题需要攻坚，本文也相对应地提出了自己的几点思考建议。
一、进一步完善房产税的作用
（一）抑制住房投机
就最新数据显示，在住房供给不断增加的同时，每年新增的住宅面积所能安居的人口能超额满足年城市化包括农民工在内的全部城市人口，也就是能满足我国住房的刚性需求，且就中国社科院2015年的《住房蓝皮书》来看，我国户均住房已经超过了1.05，也就是说我国现行城镇化过程中住房的改善性需求并不能得以长期维持。而近两年多个主流一、二城市“地王”“日光盘”的频频出现，似乎只能用“马斯洛需求层次”中的关于居民更高层次的需求来解释，也就是说住房已经超越了人们的基本生存资料和享受资料而存在，而是作为居民的一个“发展资料”而被投机持有。现阶段我国居民住宅的持有成本非常低，紧紧限于一个物业管理费的缴纳，而这个物业管理费相较于囤积住房而带来的巨大收益来说，几乎是可以忽略不计的，由此，房产税的改革似乎更显迫切，它能直接加大住宅的持有成本，从而起到抑制投机性需求的作用。
（二）增加地方财政收入，完善地区配套
地方政府对辖区内的地产进行房产税的课征，同时又将筹集到的资金用于外溢性很小的公共基础服务，使得纳税人的付出和受益能得到较好的关联。这样地方政府推行房产税的反对成本相对会小很多，同时也能给当地纳税人提供多种选择：高税负，高公共服务，低税负，低公共服务，以最终实现有效的群众满意度较高的公共服务供给。
（三）有利于缩小贫富差距，调节收入的分配结构
将房产税设计成超额累进税率可以房产税起到减小收入不均等的作用，适当免征额的确定，既可以使得房产税的税基较为宽泛，达到普遍征收的目的，也可以使房产税在我国现行税制中起到第二个个人所得税的作用，同时对居民的收入分配结构也起到了间接的调节作用。
二、全面推行房产税所遇到的问题及挑战
（一）征管难度大，征管成本高
现行上海市和重庆市公布的房产税改革试点方案是以房产的交易价格为计税依据，但各成熟的市场经济国家是推行的更为合理的房产的评估价值作为计税依据，原因是随着经济条件的变化，房产周边的配套设施的逐步成熟和通货膨胀的存在，一个客观合理的评估价值可以起到实时反映房价动态调整的作用，而历史的成交价格却不能反映房产的市价变化，自然也不能起到对房产增值部分征税的目的。但房产评估是一个长期性的基础性的工作，还有大量的基础性的信息需要采集、完善和定期更新，但就国内现阶段的实践来看，这部分的信息当前缺失严重，各省市地税部门并没有和当地的不动产登记中心实现信息共享，光房产产权的信息收集和房产合理的评估价值的确定便是一个十分棘手的问题。由此带来的税收征管成本很有可能高于其所带来的收入。
（二）房产评估人才缺乏，房产评估制度缺位
房产税的计税依据是房产的价值，所以对房产税基的公平评估无疑是保障税收公平性的必要条件。没有一个客观合理的计税依据，便很难保证税负的公平性，也加大了推行房产税的阻力。所以这就要求我国无论是从立法的角度还是各省市自治州出台相关征管条例的角度，尽快出台相关的房产评估制度。在借鉴国际经验的基础上引进适合我国国情的评估方法和技术，加快培养相关人才，建立行业自律协会，才能保证房产税改革的“软着陆”。
（三）房产税的税收优惠不科学
目前我国现行的房产税和发达国家房产税制度最大的区别在于，我国针对个人所有的非营业用的房产给予了免税待遇。在现行税制下，居民纳税人持有房产的过程中几乎是不用涉及到任何税收成本的，只是在购置环节才需要缴纳相应的税金，如契税，印花税等。这就直接引导居民不仅仅满足于将房产作为生活的必需品用于基础生活，反倒是将其视为最好的投资品，不仅能抵御通货膨胀，而且持有房产来待价而沽，来攫取其增值部分所带来的收益。
（四）短期内可能会引发家庭税负承受度的不均
始于20世纪80年代的城镇住房制度的改革，使得居民在选择房产时并不需要将持有房产相关的税负成本考虑进去。我国改革的房产税是希望针对房产的公允合理价值计征的，这就导致相应的房产税的税额会提高。而拥有这些房产的家庭的收入可能并未得到提升，这一“不匹配”势必会带来家庭收入和拥有住房所要承担的税负之间的一个不对应，从而冲击税制的公平性。
三、改革房产税的相关建议
（一）改革现有的税收征管机制
我国现阶段的主要税种都是针对企业或者单位纳税人进行征收，即便是针对居民纳税人的个人所得税也是交由扣缴义务人代扣代缴。但随着个人的收入水平和财富的增加，这种征管形式不能很好地将分散的税源予以征收，这又直接导致了税款的流失。为了更好地推进房产税，我国的税收征管机制要思考如何将间接的税收征管模式过渡到直接的税收征管。在这个过程中，我们无疑要尽快健全个人的基本纳税资料，针对居民个人的房产在建立财产登记制度的同时，也要建立房产的使用登记制度。同时，随着“金税三期”的上线，我们要逐步消除不同部门之间的信息孤岛，争取使得税务、不动产登记、城市规划、工商、公安和银行之间形成信息的有效联网，对涉税信息实现动态全面地监控和管理。
（二）建立完善的税收评估体系
例如英国为了有效保障房产税的征收，专门有设置独立于政府和征税机关的地产评估机构和专业的资产评估师，美国则是在各个州设置了独立的评估官员，同时配有专用的房地产评估软件能迅速呈现出附近地块的房产交易记录所形成的应税财产的市场价值。在借鉴国际经验的基础上，我们可以考虑把编制整理好的房产信息挂在网上，主要提供房产历史成交时间、价格、房产合理的评估价值、房屋的类型和鸟瞰图等，供纳税人查询和比对判断，若纳税人对自己的财产价值有所疑虑，可以提请重新评估。
（三）合理确定房产税的优惠政策
针对现阶段的“有人没房住”“有房没人住”的不合理现象，为了有效打击炒房、囤房资金大量从实体经济中抽血的情况，及时取消居民拥有的非营业性住房免税的税收优惠势在必行，以结束长期在房产保有环节无税收成本的状态。但对于低收入阶层家庭自用的房a，我们仍需要保有一定的减免政策。
（四）短期内据各地区实际情况设置级差税率来调整不同家庭的相对税负
尽管住房的价值大多数情况下是受家庭收入的影响，但影响住房价值的因素太多太多。“从高收入者都持有高价值房产”并不能直接推演出“高价值房产都被高收入者持有”。于此所引发的税负的公平性问题，在房产税的改革初期我们可以通过设置级差税率来进行调节。通过引入“房价收入比”这一指标，我们可以设计分段的累进税率，低的房价收入比从高适用税率，高的房价收入比从低适用税率，以达到保障税负公平的目的。
（五）将筹集到的税收用于外溢性很小的公共服务
若房产税的改革真的能做到“取之于民，用之于民”的作用，相信全面推行房产税的阻力也会相应地减少。地方政府可以建立专项税收筹集和使用登记簿，并将其向公众公开，详细列明房产税所课征的收入的来源和去向，严格限定税收的使用用途，力争专门用于外溢性很小的本地区的居民生产生活公共设施和公共服务的改善，争取做到房产税改革的“软着陆”。
参考文献：
[1]张永健.我国房产税改革的思路与对策研究[D].山东大学，2015.
[2]李妍.武汉市个人住房房产税征收利弊分析[D].华中师范大学，2015.
关键词：商业房地产企业；竞争策略；社会经济结构
一、我国商业房地产企业发展现状
随着商业房地产企业的进一步拓展，人们收入增加，改变居住环境的愿望得以实现。据国家统计资料显示：我国新建城镇住房面积2012年已达102亿平方米，倘若以90平方米为单位计量，则10427万户的居民房产问题得以解决，紧张的住房问题得到有效遏制。除此之外，规范物业管理、加强噪音治理、完善基础设施等辅助举措，也在很大程度上改善了居民居住环境。自1998年住房制度改革后，带有福利性和实物分房性质的政策取缔，为及时顺应居民购房步伐，开放房地产业市场和实行住宅分配货币化政策得以实施。据国家统计局官网数据显示：我国城镇居民个人平均住宅面积在2012年已达25平方米，较2001年有21%增幅。发展迅速的房地产业改变了城镇居民消费结构，践行了国家金融相关政策，进一步推进住宅消费商品化进程，社会消费结构趋于合理。但生活品质的提升必然会对自身衣食住行提出更高要求，住房面积大小成为我国城镇化居民首先要考虑的问题。基于我国人口基数大，平均用地少的现状，每年居民生活条件改善都会使得住房面积不断提升。其中，2000年-2013年城镇人均住宅建筑面积（单位：平方米）如下表所示：
由此可见：1.1平方米成为我国2000年――2013年人均城镇住宅建筑面积增长均值。2000年我国人均住宅面积为20.3平方米，2012年我国人均住宅面积为33.7平方米。据国家统计局统计：2013年，我国城镇化率为53.73%，照此趋势发展，我国6.8667亿城镇居民将会有7.7亿平方米的房地产产品需求。城镇经济和产业结构不断调整导致房地产业需求结构变换，新型房产需求结构产生标志着市场产品结构开始更替。例如，上海政府曾在九十年代初期致力于第三产业建设，“三二一”建设发展战略应势而生，掀起了上海商务办公建设风潮，最终形成浦东新区，虹桥经济开发区，外滩金融贸易区等典型性商务中心。而苏州在九十年代的商务办公区相对较少，主要通过吸收外资进行工业化建设，苏州新区和新加坡工业园就是其中典型案例，外来务工人员的膨胀促使房地产市场着眼点发生变化，流动人口居住问题成为房产开发商新思维模式。区域和城镇产业结构被纳入房产投资方向的考量因素，房地产产业和产品结构的开发调整更加科学合理化。
二、商业房地产企业在我国社会经济结构中的重要地位
1978年改革开放后，国家房地产业在政策扶持下呈现迅猛发展势头，国民经济得以提升。国务院并于1998年7月下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设通知》文件，其中明确表示：福利房政策取消，住房分配货币化政策开始应用。诸多条令条例在明确居民住房未来发展趋势的同时，也确立了房地产业在城镇化经济中的重要地位。1998年国家正式实施房改政策，住房商品化和取消福利分房政策得以落实，国内房地产业与国际形势接轨，同时也进一步提升了我国国民经济水平。其中，2003年-2012年中国国内生产总值、房地产投资额和房地产增加值如下表所示：
分析表格可知：房地产业投资额度从2003年10153.8亿元上升到2012年72466.8亿元，十年光景上涨近七倍左右，房地产业增加值从2003年6172.7亿元上升到2012年32197.9亿元，上涨幅度大约在5倍左右，但同一周期的国内GDP总额却仅有3.82倍的增长幅度，低于房地产业增速。由此可见：房地产业发展促进了国内经济发展，在我国社会经济结构中占有重要地位。
三、我国商业房地产企业竞争的具体策略
1.构建多层次融资平台
建立完善的商业房地产企业债券交易制度，为以后城市基础设施服务分配资源；成立以商业房地产企业担保为主的平台，把原来商业房地产企业进行投资的小额项目交由地方担保公司执行，这些地方平台会根据当地市场的法则对其进行审核，减少了商业房地产企业投资风险，避免出现由于估测不当而产生的资源浪费现象，从而实现了乘数效应；商业房地产企业应慢慢从盈利性市场解放出来，运行PFI模式；在一些类似于经济适用房建设项目中，投资时间短，出成效速度快，商业房地产企业要注意让利于民；积极采用信托方式鼓励大众投资；鼓励和某些前景有保障的企业进行合资操作，向着公私合营化方向改革，商业房地产企业通过运用回收的赢利资金来进一步完善自身组织架构。
2.加大交互式策略应用力度
交互性是新媒体突出的特征，全媒体是商业房地产企业广告营销的观念，基于传统媒体结合新媒体是商业房地产企业发展的方式。据相关调查资料统计显示：新媒体的营销成本大约仅占传统媒体的百分之二十，营销效果却达到百分之八十五。因此，处于初步阶段的商业房地产企业应大胆应用互联网，把更有利于企业品牌文化传播的功能充分发挥，在多媒体营销中采用体验和交互式策略，基于全球化背景下最大限度的突破时间和空间限制。传统商业房地产企业营销主要以电视、广播、报纸等为载体，覆盖面广，但缺乏针对性，费用较高，传播效果具有不确定性。随着互联网技术和移动通信在我国的普及与发展，新媒体广告越来越多的出现在商业房地产企业营销过程中，全面深入的了解新媒体，整合营销传播特性成为商业房地产企业在市场立足的着眼点。
3.做好房地产租赁项目的招投标工作
对于房地产租赁项目，没有万全准备很难对变化多端的房地产市场做具体评估，“不打无准备之仗”是大多数谨慎派投资者的投资理念。首先，要好事前的市场分析，对其中利弊有所分析，对开发项目的投资前景也应要有远见，一些项目不一定能够在投资后得到立竿见影的回报，但却在后期有个慢而不息的资金回收，累积的最终结果同样是一个不错的投资手笔。其次，需要对城市发展建设方向有一个大致了解，因为很多时候政府是以建设城市基础设施为房地产开发目的，掌握城市建设动态有助于了解政府一举一动，从而更有利于在房地产租赁项目招投标中取得有利地位。抓住政府对城市未来项目的规划投资，则会在同竞争者投招标角逐中略胜一筹。笔者根据统计需要，通过查阅资料对房地产可类比项目进行了市场调查，具体如下：
以上表格把房地产市场上最主要的版块划分成了百分比，我们从中不难看出，地段位置在房地产价值中的比重达到40%，其它则是辅助因素，大多在10%以下。因此，房地产开发需要考虑到方方面面的因素，对国家的相应法律法规有所熟悉，明确相关条例，在规定范围里合法合理经行房地产租赁项目招投标是一切工作的前提，也是保证其最终招投标成功与否的重要指标。
4.注重企业自身形象包装
一个优秀的品牌必然有一个优秀的领导，商业房地产企业的领导者就是企业的形象，比如联想的柳传志，阿里巴巴的马云等。由此可见，企业品牌、企业文化、企业人三者关系相辅相成。广告和电子商务是两个重要的传播方式，我国已有二十多年的电子商务发展史，但除阿里巴巴拥有的几个国外大型品牌外，其余几乎都处在一个探索过程中。电子商务在新媒体整合营销中的作用不容小觑，包括一些事件营销等。商业房地产企业在有意识制造文化事件的同时，也要重视自身包装，比如在天津灾害中，在轮船或航空灾害中，在冬奥会等事件中，凭着敏锐的市场嗅觉策划相关活动，社会责任形象便可逐步树立。
5.建立有效风险防控机制
针对商业房地产企业在企业融资中融资风险的转移，笔者认为商业房地产企业应建立行之有效的风险防控机制。商业房地产企业应当立足不同于小微企业所属的行业特点，制定不同的风险预警和防范制度，比如针对周期性比较强的商业房地产企业要依据波动周期合理安排担保任务等。同时要在商业房地产企业各部门之间合理分配融资风险比例，对待一些风险较大的行业融资应由企业自身承担更多风险给付比例，让商业房地产企业更加放心大胆地开拓各项目融资担保，帮助商业房地产企业赢得商业银行等授信机构信任。现代企业依托商业房地产企业开展融资，已成为国外企业最常采用的方式，我国商业房地产企业要想走出融资难的困境，必须重视这种模式。
四、结语
综上所述，我国商业房地产企业市场竞争环境复杂多变，涉及多方利益。随着当前大量农村人口流入城镇，新增住房需求和原城镇居民对住房要求改变，房产刚性需求产生促使房价快速上涨，为新增人口设置屏障，“逆城镇化’现象出现。我国商业房地产企业如何在利益面前做到良性竞争，如何采取积极措施保持房价平稳运行，政府又如何结合市场动态进行适当调控，大众又如何保持清醒头脑抵制恶“囤房”现象的屡禁不止，诸多问题仍需我们从业者进一步努力。
注释：
①崔光灿.房地产价格波动与宏观调控[J].中国房地产，2013（01）：56-58.
②李建峰，李小庆.我国房地产供求态势的思考[J].北方经贸，2013（12）：24-27.
参考文献：
[1]喻燕，卢新海.低碳房地产发展困境与对策[J].中国房地产，2010（3）：11-15.
现行农村金融体制在配置农村金融资源方面具有不公平和低效率的特征。为了构建一个符合我国农村经济发展实际情况的多元化的农村金融体系，必须打破现有农村金融体制，进而在农村建立和发展微型金融组织，可以促使农村金融体系向多元化方向发展，既能分担农信社的支农压力，还能积极诱导地下金融逐渐转移到地面，从根本上阻止农村资金外流，对于推进社会主义新农村建设具有重要的意义。
一、现阶段我国农村金融现状
1979年我国农业银行恢复，在近30年的金融改革里，农村基本上形成了以商业银行、政策性银行和信用合作社为主体的正规金融体系，其中农村信用合作社最为普遍。但是与此同时，民间借贷却悄然萌发，形成了一套在法律约束之外的非正规金融系统，与正规金融体系并存。非正规金融游离于国家监管体系之外，具有一些灰色性质，其发展规模与领域有很大的局限性。近年来，正规金融机构由于受到商业利润最大化原则的约束，并且我国在加入WTO后金融安全意识加强，以及新巴塞尔协议对于金融机构坏账率的约束，使得他们越发不倾向于在农村地区提供小额贷款和开展业务。近期通过调查发现，农村金融还不适应城乡经济社会协调发展的要求，这包括六个方面：一是金融机构网点大量从农村撤出，覆盖率低；二是信贷资金大量流出，贷款供应不足；三是金融业务和产品单一，服务不足；四是资产质量不高，金融企业包袱较重；五是融资成本普遍偏高，负担较重；六是民间借贷活跃，利弊共存。
二、农村金融困境的解决之策
我国农村金融市场的发展和完善要从宏观和微观两个层面入手。在宏观上，货币创造职能的缺失要求发挥正规金融机构的主导作用，而微观市场环境的缺失则需要政府尊重市场经济规律，完善金融法规，创造市场竞争的制度环境。
（一）增加农村金融的有效供给。一是增加对农村的信贷资金投入。基本思路是把农村地区的资金留在农村，把农村以外的资金吸引到农村。具体措施是：农业银行、农村信用合作社和邮政储蓄银行在县域吸收的存款，应有75%的资金运用于县域，其他存款类银行机构在县域吸收的存款，应有60%的资金运用于县域。在具体操作时，建议实行“新旧划断”，新增加的存款按规定比例留在农村，原吸收的存款可以区别不同类型的银行机构，采用分年达标的办法逐年达到规定比例的要求。金融机构按规定比例留在农村的资金，其使用应由金融企业按市场原则运作，自主经营、自负盈亏、自担风险，也就是在县域经济和社会的范围内，信贷资金的投放由金融企业自主决定，不受任何干预。采取各种有效措施吸引农村以外的金融机构和资金到农村来，支持和服务“三农”。二是增加农村金融机构网点。基本思路是市场配置、政策引导、分别监管。市场配置就是适度放开社会资本投资设立农村金融机构，允许企业和个人投资参股设立在县城、乡镇和行政村的金融机构。政策引导就是由政府和金融监管当局在市场准入条件、财政税收和收益补贴等方面出台激励和约束政策，引导各类资本到农村投资开办金融机构及网点。分别监管的原则是，在县域设置存款类银行机构，由金融监管当局审批并监管；在县域设置不吸收公众存款的专营贷款的机构网点，由省级政府审批并监管。三是增加农村金融市场产品。关键是鼓励竞争、鼓励创新、规范经营。建议农村金融业务和产品创新的市场准入一般实行备案制，少数的实行核准制，个别的实行审批制。要加强金融监管，及时依法纠正农村金融业务运行中发生的问题。
（二）放宽抵押担保限制，对接正规金融。改革现行法规，允许农村的房产及土地承包经营权为抵押担保物，以便和正规金融顺利对接。一要改革农村现行住房管理制度，对农户住宅发放房产证，允许农民以房产证进行抵押贷款。二要完善土地金融制度，允许农民以依法取得的土地承包经营权做抵押获得贷款，并在土地管理部门登记备案。在许多国家，上述方案已经付诸实践，并取得了良好效果，值得我们借鉴。
（三）借鉴非正规金融经验，放宽利率约束。1973年美国经济学家麦金农曾提出了“金融抑制论”。他认为，发展中国家普遍存在着严重的“金融抑制”政策。尤其是政府对利率的管制，造成利率机制的扭曲，导致了金融市场配置的效率低下和经济福利的损失。其后果是金融发展停滞不前，最终阻碍了实体经济的增长。事实证明，农村非正规金融由于受到较少的政府管制，其利率水而更接近市场均衡利率水平，与正规金融相比更具活力和竞争优势。当前农村金融市场中正规金融机构的金融服务供给越来越少，农民的信贷需求主要依赖非正规金融。因此，我们可以借鉴其相对成功的经验，进一步放开农信社和商业银行的农村利率限制。资金供求双方根据法定利率为基准，实行风险和交易费用加成定价方法。由于每笔借款的主体、用途、缓急程度和时间长度所承担的风险和收益差别不同，因此可设定不同的贷款利率。充分发挥利率的资金配置作用，保证正规金融与非正规金融平等的竞争环境。同时，取消农信社相对于其他商业银行相对优越的利率政策，对所有金融机构采取一视同仁的态度，构建正规金融机构之间平等的竞争环境。
（四）重视、规范和引导民间借贷。首先，应重视民间借贷的存在和发展。民间借贷不仅长期存在，并且会在今后相当长时间内发展。一方面民间借贷对农村金融的补充和辅助作用明显；另一方面民间借贷还存在诸多问题和弊端，必须兴利除弊。因此，对于民间借贷应该正视，而不应回避。各级政府以及货币当局、监管当局应予于高度重视。其次，对民间借贷要积极引导。要发挥产业政策的作用，通过环境、能源、土地等政策手段引导民间借贷投向。金融机构可以开办委托存贷款业务，通过信托等办法引导民间资本。第三，对民间借贷要积极规范。加强对民间借贷活动的监测，掌握其规模、流向、问题及影响等，为宏观调控提供决策支持。政府有关部门要及时产业政策、金融政策指引和风险提示，规范和引导民间借贷行为。要坚决取缔非法吸收存款、非法集资和高利贷等非法融资活动，抓紧规范民间借贷行为的立法。
（五）加强农村金融环境建设。依法督促农村企业建全财务制度，严格财务管理。农村金融企业要从贷款的安全性出发，进一步加强农村信用工程建设，通过“信用村镇”、“信用农户”评定等行之有效的方法，把改进金融服务，增加贷款投放与企业和个人信用评定紧密结合，推动农村信用环境建设。加强信用信息基础设施建设，积极创造条件，建立和完善县域企业和个人信用信息数据库。完善信息搜集、整理、交流和信用评价机制。进一步加强农村经济金融法制建设，依法保护企业和个人债权，依法治理逃废金融债务行为。加快建立存款保险制度，形成有效的市场退出机制。
还可以建立正规金融和非正规金融之间资金的联结。发挥正规金融资金充裕、规模经营的成本优势和非正规金融的信息优势，建立正规金融和非正规金融的联结。通过正规金融将低价的信贷资金提供给非正规金融，即贷款给非正规金融组织，增加非正规金融的资金供给，改善广大农户和农村中小企业面临的贷款条件，提高农村金融需求的满足度。■
关键词：房地产开发； 设计管理； 质量管理
Abstract: the real estate project design management are directly related to the success or failure of real estate project, therefore, in real estate development project design management phase into mature project management approach, in the process of design of scientific decision and resources optimization and quality and cost control play a positive role in promoting.
Keywords: real estate development; Design management; Quality management
中图分类号：[F235.91] 文献标识码：A 文章编号：
随着国家国民经济的大力发展，人们生活水准日益提高，对社会基础服务设施建设的需求强度越来越高。其中像人们赖以生存的住宅产品更是需求其质量、功能、安全等能够保证。伴随近些年来建筑楼盘的逐年增加，项目开发商与所有项目参建单位等也非常重视项目设计管理，并在设计、施工生产、经营管理等方面所取得的成果也较大。但是，随着当前产业化经济的迅猛发展，市场竞争也日益激烈，社会各阶层群体只会对住宅商品的功能需求等愈发强烈。所以，如果房产开发商及其他参建单位等仍在原地踏步，其市场核心竞争力提升也必然会处于滞缓状态，进而既不利于民，也不利于房产建筑企业。为此，在当前形势下，加强房产项目的设计管理具有重要意义。
一、工程项目设计管理的意义
建设项目设计阶段的管理有其特殊性。一方面，建筑设计的最终成效是由建筑设计专业人员所共同完成的，能够集结多数专业工程设计人员的智慧结晶，使建筑项目更具实用价值，满足大众需求。另一方面，房产开发公司的项目设计人员在项目策划与设计阶段所起到的沟通、协调等作用的发挥十分重要，对项目后来的规范施工有着重要的促进效用。如在项目设计阶段中，由于房产开发公司设计人员的介入，能够使项目设计阶段更好地控制整个过程，充分调动各项内部资源与项目作业人员的能动性，从而更加利于项目设计管理走向成功。
一般房地产开发建设项目设计过程可分为两个大阶段:方案设计阶段和施工图设计阶段。这两个阶段的最终产品分别是方案报建文本和施工图蓝图。这两个阶段的成果必须报政府部门审批通过，方可进行工程项目施工。(有些项目需做扩初设计，并报批。这里将扩初视为施工图设计过程的一个阶段。)可以认为建设项目设计过程的项目管理是围绕着这两个最终成果而展开的。由于这两个设计阶段所承担的目标和任务的不同，其项目管理在执行组织的结构、项目人力资源管理、时间管理、沟通管理、风险管理及质量管理等方面存在着较大差异。方案设计阶段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：拟定招标设计任务书，方案招标，方案评审及咨询，方案定案(或委托设计院)，出方案报建文本，进行方案报建。大部分房地产开发公司都在这一阶段投入大量的内部资源和外部资源，以求得一个满足市场需求且高效益的方案。
二、工程项目方案设计阶段，强化质量管理
工程项目方案拟定设计阶段可归结为方案招投标阶段与定案阶段。一般而言，多数房产项目开发企业会采用招标形式来敲定最终的项目方案，当然也有委托第三方中介设计组织机构来敲定设计方案。当然，采用这两种项目方案敲定的方式或途径总是伴随着利与弊。也就是说，房地产公司在中标后，常规性的都会委托策划组织机构对项目展开市场调研，即结合项目实际情况作出基本策划，从而才能确立设计目标与投资方向。当然，房地产公司同样会对项目本身进行内部方案设定与基本研讨、分析等，从而才能在权衡利弊的情况下部署具体的设计或投资方向等，并作为招投标的编制依据。另外，有的房产公司则是通过招标形式去对项目展开初步调研，并且运用招标形式也可作为衡量或考察项目设计组织机构的实力强大与否的一种手段。但总的来说，不论是招标或是采用第三方委托设计组织机构进行设计，都要通过行业信息、相关信息了解渠道对这些设计公司进行客观评价与分析，甚至与这些不同类别的设计公司也要进行一定的谨慎了解才行。除此之外，我们还要知道基本设计方案的确立往往需要一个反复推敲、反复研究的过程才能确立出最终的设计方案。而在此过程中，房地产公司中专业项目设计人员及有关部门单位也要对重大价值的体系结构展开调研。如，对项目周边的交通系统与空间布局，项目市区空间部分，建筑结构规划，绿化景观体系规划，楼盘住宅的户型设置与风格等进行研究与设计，以此才能使得项目最终的设计方案符合多数人的建筑需求。
与此同时，在项目方案规划设计阶段，与项目方案设计同样重要的协调管理也非常重要。即项目协调管理主要起到沟通、交流、协调的作用。一方面，适当且及时的沟通交流能够促进项目方案设计奔向正确、满足实际需求的基本方向发展。另一方面，协调管理需要沟通多个参建单位与部门，其中有着设计公司、政府机关单位、以及监理单位等。因此，如果全面发挥协调管理的作用与职能，势必会促进这些参建单位积极性与规范性的按照设计方案要求所需进行各项作业。
除此之外，在项目方案设计过程中，还要对建筑项目进行有效的风险评估。而具体做法多数房地产开发公司都是通过人员业绩考核形式来降低风险。即通过施工作业进度目标、部门业绩目标等形式来约束自身部门或单位工作人员的日常工作行为，从而使各项目标作业能够实现，降低不必要的风险。但值得指出的是，不少公司往往为了高额效益而故意与法制、政策打球，这种做法其实也是一种风险做法。另外，如果对设计公司不能进行有效的深入了解，同样也会制造较大的行业风险，导致最终实际成果与目标出入程度较大。所以，这些与项目风险有关的事项，对房产项目开发公司而言也应当谨慎、细致考虑。
三、工程项目施工图设计阶段，做好协调管理
一般而言，一旦项目设计方案已经确立，项目设计阶段管理的重点就是能够为项目在今后的组织管理、质量控制、资源分配、进度管理等作业环节做出重要铺垫。为此，这就需要在这几个环节中做好协调管理工作，以此才能保证做好最为重要的进度控制与质量控制环节的工作。首先，当项目拟定好设计单位后，首要做的工作就是对项目设计负责人进行资质审核，具体内容可以结合施工设计图纸、关键作业工序、作业工艺等内容进行衡量，同时还要结合设计公司对项目的具体进度安排进行有效评估，以此才能控制图纸设计质量不足引起的大量整改问题发生，把遗漏、错漏控制在可控范畴内，保证工程进度控制目标与质量控制目标得以顺利实现。其次，还要重点审查图纸与实际施工情况的出入程度。也就是说，要对图纸的特殊标注、以及施工现场的交叉工作环节要予以详细的交流探讨，确保施工质量控制得以有序进行，图纸的规范、要求都要结合现行施工单位和建设方的各个专业技术部门做进一步审核，如果审核中核查出图纸与实际施工情况不符，要及时调整，避免延误施工周期，从而使管理协调工作更有效率。
四、总结
设计管理是建设工程项目管理的重点工作，是项目管理的龙头，是确保工程功能、质量和进度的前提和基础，是做好工程投资控制的关键，必须得到充分的认识和足够的重视,需要在实践过程中不断学习、丰富和提高，只有这样才能做好房地产开发的项目设计管理工作。
参考文献：
[1]赵晓鹏. 关于房地产项目开发的思考[J]. 陕西建筑, 2007,(11).
[2]吴狄川. 房地产开发项目设计管理[J]. 中国高新技术企业, 2008,(10) .
【关键词】同一控制 企业合并 会计处理
2006年2月15日财政部颁布了《企业会计准则第20号――企业合并》，该准则在借鉴国际会计准则的基础上，重点对同一控制下与非同一控制下企业合并的确认、计量和相关信息的披露作出了规范。准则规定，同一控制下的企业合并是指参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非暂时性的。对于同一控制下企业合并的会计处理方法采用权益结合法，该准则2007年起在上市公司执行至今已有六年多，因此有必要对执行过程中的利弊进行分析。
一、同一控制下企业合并会计处理方法的特征
1.合并中取得的有关资产、负债，基本上维持其原账面价值不变，合并中不产生新的资产和负债；不存在商誉确认的问题。
2.由于权益结合法不需要对被购买企业资产以公允价值计价，投资方仍按被投资方资产的账面价值确认并购的资产和后续承继的负债，或按其账面价值作为长期股权投资，一方面避免了企业资产进行公允价值重估所带来的合并程序的繁杂，大大减轻工作量；另一方面避免了由于公允价值重估而造成的利润操纵空间，从而提高了会计信息的可靠性。
3.合并方在合并中取得的净资产的入账价值与为进行企业合并支付的对价账面价值之间的差额，调整所有者权益相关项目，不计入企业合并当期损益。
4.视同合并后形成的报告主体自最终控制方开始实施控制时一直是一体化存续下来的，体现在其合并财务报表上，即由合并后形成的母子公司构成的报告主体，无论是其资产规模还是其经营成果都应持续计算（张忠喜、刘绍军，2009；吕静静，2013）。具体表现为：不论合并发生在会计年度的那一时点，合并会计报表中均反映参与合并企业的整个年度的损益；被投资方在合并的留存收益构成合并留存收益的一部分（王建，2009）。
5.同一控制下企业合并会计处理方法是在历史成本系统的背景下发展起来的，它不改变资产负债的历史成本，这有利于投资者、债权人等财务报告使用者全面了解被合并企业的历史资产价值、质量，财务状况和经营成果。
二、同一控制下企业合并会计处理方法的积极作用
1.有利于规范企业的行为。从上述特征来看，对符合同一控制合并条件采用同一控制下企业合并方法进行会计处理的最大益处，是适应了我国资本市场不够成熟、公允价值评估体系尚不健全这样的特殊情况，有利于规范资本市场上的企业合并行为。
由于我国经济目前市场化的程度尚不高，国有经济成分仍较高，公允价值估值及其计量体系尚不完善，而同一控制下企业合并往往是在合并方大股东（或实际控制人）或政府行政主导下进行的（尤其是上市公司），故对被合并方的并购对价往往取决于合并方大股东（或实际控制人）的意志或需求，而并非是真正公允价值。因此，如果采用与非同一控制下企业合并一样的购买法的会计处理原则，势必会造成并购对价过高或过低。如果对价过高则造成计入合并的被合并方资产价值虚增，使得合并方大股东（或实际控制人）可以套取合并主体经济利益而损害了中小投资者利益（这种情况在上市公司案例中尤为显见）；如果对价过低（如大幅低于被合并方账面净值），则需将并购对价与被合并方账面净值的差额直接计入合并期间的当期净资产，却是修饰了会计报表。
值得指出，虽然同一控制下合并的会计处理方法本质上不能解决合并对价是否公允问题，但在一定程度上约束了同一控制下的并购行为，特别是对被并购方资产等价值的计量上保持了相对的合理性。
2.提高了我国企业合并会计信息的质量。我国企业会计准则独创了同一控制下的企业合并会计处理方法，是鉴于我国现阶段经济环境的考虑，结合了我国经济发展的实际情况，也体现了在与国际趋同的大方向上发展中国家应持有的态度――“国际趋同而非等同”。
当前，有些企业合并实例属于同一控制下的企业合并，在会计实务中如果不对这种合并行为加以规定，就会出现会计规范的真空，导致会计实务缺乏准则基础和指引。会计的基本目的即客观反映交易与事项的经济实质，并进行准确计量、报告，同一控制下的企业合并通常是“共同控制”下企业集团成员之间或者母公司与子公司之间的组织架构调整或资产、负债重组；若使用购买法，不仅无法客观反映交易的经济实质，而且极易诱发利润操纵。
三、同一控制下企业合并权益结合法的缺陷
虽然，同一控制下企业合并的处理方法的益处较明显，但其存在的瑕疵也较突出。
首先，企业合并所编制合并报表，往往存在既有以公允价值计量的被合并单位，又有以历史成本计量的被合并单位，使得价值计量编制基础存在一定矛盾。正如前述，同一控制下企业合并时以账面历史成本计量作为合并报表编制基础，而非同一控制下企业合并时是以购买法理论作为企业合并报表编制方法，即合并方在合并时需将被合并方在购买日的公允价值作为合并报表编制基础，因此如果合并方既有同一控制下的被合并单位，又有非同一控制下的被合并单位时，就存在历史成本计量和公允价值计量两种编制方法并存的情况，由此出现了一定的矛盾，特别是如果同时合并的同一控制下的被合并单位和非同一控制下的被合并单位同时拥有相近或类似的资产或负债时，合并会计报表反映出来的计价既有历史成本又有公允价值，致使所编制的合并会计报表存在矛盾，不能准确反映资产和负债的真实情况。
其次，按现行规定在发生同一控制下的控股合并时，需追溯调整的期初数方法来编制合并会计报表，即应视同合并后形成的报告主体自最终控制方开始实施控制时，一直是一体化存续下来并体现在其合并财务报表上，即由合并后形成的母子公司构成的报告主体，无论是其资产规模还是其经营成果都应持续计算。因此在编制合并财务报表时，应当对合并资产负债表的期初数进行调整，同时应当对比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报告主体在以前期间一直存在（张忠喜、刘绍军，2009；詹娟，2012）。这将既使合并报表编制工作复杂化，又使会计报表信息不连贯，影响会计报表使用人的理解。为尊重这一规定，仅2008年就有166家上市公司对年初会计报表进行调整，调增年初股东权益335.81亿元；2012年A股2 469家上市公司年报已收官，合计实现归属于上市公司股东的净利润同比出现零增长，上述会计政策无疑也是影响因素之一。
第三，正是因为存在追溯调整，使合并方的会计报表起到了一定修饰作用。由于视同合并后的报告主体在以前期间一直存在，那么被合并方的相关资产、负债和相关损益都要从合并方存在期间始终并入合并方，造成合并方以前年度资产规模、收益规模和权益规模得到了扩大；同时，以前年度的合并方与被合并方形成的关联交易也在合并时被抵消，这两点也往往被拟上市企业（IPO企业）利用。因为，如此操作既能满足了上市资产规模的要求，又无需再披露与被合并方的关联交易的公允性和必要性。此外，由于同一控制下合并在并购日对被合并方采用账面价值计量，因此对被合并方真正公允价值并未体现，而其真正公允价值的体现可能在未来若干个会计年度来实现；而在未来若干个会计年度来实现时，增加了合并方的未来收益。譬如，A公司为某房地产上市公司，收购其母公司控制下B公司（也属于房地产企业），从房地产行业来看，房产升值较快，B公司账面的房产项目应该有很大幅度的升值，但由于属于同一控制下的合并，不能按公允价值计量B公司，因此B公司真正的公允价值并不能体现，合并报表只能反映资产价值较低的历史成本，而只有在以后年度B公司出售自己的房产时才能陆续体现，从而增加了A公司合并方的未来收益。
第四，同一控制下企业合并的处理方法也可能给合并方的少数股东权益带来不必要的损害，特别对上市公司而言，可能直接影响到少数投资者的利益。正如前述同一控制下的合并往往由合并方（尤其是上市公司）的大股东主导，且现行准则规定同一控制下企业合并形成的长期股权投资初始成本是以在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额，作为长期股权投资的初始投资成本，而长期股权投资的初始投资成本与支付对价之间的差额，需调整资本公积等权益项目，而为取得长期投资的、所支付的对价往往大于被合并方所有者权益账面价值的份额，因此从合并的交易结果来看，往往是减少了合并方的权益项目，而这些权益项目原应由股东共同享有，但现在却因大股东主导的交易行为形成的权益损失，也需少数股东来承担了，因此对少数股东（尤其是中小投资者）而言，显得略有不公。
四、结语
目前，同一控制下企业合并会计处理方法是我国特定经济环境下的产物，随着我国经济改革的深化，市场化程度的提高，公允价值估价与计量体系的完善，同一控制下企业合并会计处理方法必定会逐步向非同一控制下企业合并以购买法为基础的会计核算方法过渡，就目前阶段而言，可以考虑将同一控制下企业合并会计处理方法所适用范围适当缩小，如A公司为最终控制企业，B公司为A公司控制的子公司，C公司为A公司控制的另一子公司，D公司为B公司控制的子公司，如果A公司从B公司处收购D公司，那么从A公司最终控制企业的角度出发，最终合并结果并没有变化，因此仍应采用现行同一控制下的企业合并的方法。如果B公司从A公司处收购C公司，那么从B公司角度出发，合并范围发生了变化，因此，可以采用购买法的会计处理方法进行合并，当然前提条件是B公司支付C公司的对价是公允的。
上海大型国企集团的实践证明，同一控制下企业合并会计处理方法既有优点，也有缺陷。笔者旨在抛砖引玉、共同探讨，偏颇之处敬请指正。
（作者为公司董事、财务总监、高级会计师）
参考文献
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[6] 王建.我国企业合并时购买法与权益结合法的会计比较[J].重庆：知识经济，2009（9）.
[7] 张忠喜，刘绍军.同一控制下企业合并会计处理异议[J].武汉：财会月刊，2009（10）.
张国君 天津大学技术经济学硕士，现在沈阳市工商局个体协会工作，任助理调研员。在企业管理、项目策划、市场开发等方面有一定的研究，曾为一些企业提供有关咨询，如正在建设中的沈阳出国咨询服务市场等。近年来多次主讲个体经营如何发展和下岗职工如何再创业等。
去年有两个下岗女工找我出主意，我建议她们开家政服务社。她们听了马上反问我，这能挣钱吗？为了打消她们的顾虑，我把开办家政服务社的利弊详细做了一下分析。
家政服务能提供保姆、月嫂，接送学生，照顾病人、老人，织补衣物，清洁卫生等家庭所需的多项服务，本来是一个投资少、见效快、有前途的朝阳产业，但目前真正能做大、做强、做赢了的确是寥寥无几。许多人一开始看到办家政能致富，也不分青红皂白，也不作市场分析、服务对象调查，盲目地办起家政公司。结果过了一年半载，不但没有挣到钱，反而赔了不少房租钱，承受不了，只好洗手不干了。我们在街面上经常会发现不少家政服务企业时间不长就关门了，这也给社会、给人们心理带来了负面影响，认为家政行业是夕阳行当。
因此我跟她们讲，干这行首先得讲信誉。不讲信誉，用户会缺乏安全感。家政行业是比较特殊的产业，它直接涉及到客户的方便、利益、安全。有些家政企业为了眼前利益，不惜欺骗上帝，雇佣的保姆不是不懂家政知识，就是爱小，使我们的家庭对家政服务业失去信心。二忌求富心切，只想挣钱受不了赔钱，因为做什么事毕竟都有个过程。但还是给她们出了一些尽可能不赔钱的主意，比如在选址时做一下方圆一公里以内的情况调查，看看周围是否有其它的家政服务社，减少竞争；租房地点不能太偏，她们选的是市里一条二级马路旁边，位置也还可以；分发传单，一是宣传自己，二是了解附近居民的需求。她们照着做了，事业很快有了起色，开始赚钱了。
半年后，她们突然又找到我，说这行不能干了。原来她们当初同房主签订租房合同时，由于缺乏经验，再说自己也是抱着试试看的态度，将租房期只订了半年。合同中也没有订立在同等条件下现租户优先或其他人不得在此从事同一行业等条款，结果房主看她们赚钱了，打起了自己来干的主意，说什么也不肯再租房给她们。这两名下岗女工非常生气，干了半年是为别人做了广告，而且担心再到别处重新开业怕将来还是这个结果。
我安慰她们，缺乏经验，遭遇挫折在所难免。知道在哪跌倒的下次吸取教训就是了。到手的企业丢了确实可惜，但她们在这方面也比半年前多了一些成功的经验，要再找成功的立足点并不是很难。我又给她们提出了更多的建议，这不是哪个房主想拿就能轻易拿走的了。我建议她们做家政品牌，力争搞家政连锁，同所在地区的企事业、经营单位建立起联络档案，了解所在地区各个家庭的需求信息，还可以做兼营，即在做好主业的同时，扩大经营范围，如为企业、经营单位提供多种临时，提供多种信息，如房产信息、用工信息、求职信息等等。成功有天时地利的相关因素，关键也得看人为。（责编 任 蕊）
