时间：2023-05-31 09:46:21
关键词：房价；调控；房地产市场
中图分类号：F293.35 文献标识码：A doi.10.3969／jissn.1672-3309(s).2010.08.07 文章编号：1672-3309(2010)08-065-02
一、我国房地产市场的现状
1、房地产价格上涨
据国家发改委、国家统计局数据显示，2009年12月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8％，涨幅比上月扩大2.1个百分点，为连续6个月保持同比正增长，环比上涨1.5％，创下26个月涨幅新高，已经接近2007年9月1.7％的历史最高值。一手房价继续疯狂。数据显示，新建住房销售价格同比上涨9.1％，环比上涨1.9％，涨幅比上月扩大0.4个百分点。
2、商品房结构不合理
房地产市场结构不合理已成为影响中国房地产业市场持续健康发展的重要因素。据有关学者分析，住房供应结构中经济适用房、限价普通商品住房等政府调控房源应占总房源的30％～35％比较合理，但现在市面上商业营业用房、别墅、高档公寓所占比例较大，无法满足中低收入消费者的购房需求，引发房地产市场供求关系的失衡。
3、房地产市场秩序混乱
2009年下半年随着房价不断上涨，中国房地产市场秩序仍较为混乱。房地产市场准入规则不够规范，开发企业准入门槛太低，致使房地产业良莠不齐。外资介入房地产市场过猛，扰乱了我国货币政策的执行力度。
二、房价上涨过快的成因分析
1、房价上涨过快与土地供应减少有关
在房地产市场火爆的2009年，全国的土地出让面积下降了20％多，有些城市的土地出让面积只完成年初计划的50％左右。由于土地需求增加而供应减少，使土地价格迅速上升。土地价格的上升必然助涨房价的上升。
2、房价上涨过快与信贷过度扩张有关
自2008年11月中央开始实施适度宽松的贷币政策以来，从供给的因素看，房地产开发商的资金紧张情况很快得到了缓解，使不少开发商捂盘惜售。在房地产市场，开发商是主动定价者，买房者是价格的被动接受者，当开发商有了信贷资金的支持，在市场定价过程中更加主动，住房价格必然上升。从需求的角度看，宽松的贷币政策增加了住房的需求，尤其是按揭贷款的优惠利率下调到历史最低水平时，买房者的还款负担降低。另外，宽松的贷币政策唤起市场对贷币贬值的预期，买房成为富裕阶层保持财富的一种选择。
3、房价上涨过快与投机者增加有关
在高房价下，部分真实需求已经被逐渐挤出市场，而为规避通货膨胀的投资需求以及外资投机者为了获得炒房利润的投机性需求逐渐增多。投资与投机需求增多造成市场供求紧张，推动房价不断上涨，相当部分自住需求被挤出了房地产市场。
4、房价上涨过快与推进大城市策略有关
近几年房价普涨的城市，基本上与推进大城市策略有关，由于这些城市所幅射的区域涌入的“移民”所形成的。任何城市原有居住人口根本无力带动如此大规模的需求，进而推动房价在短期内快速上升。人民在享受经济快速发展机会和福利的同时，个人财富的增长增加了人们普遍增多的投资需求，住房成为投资的酋选。
三、目前我国房地产市场已采取的调控措施
1、加强土地使用管理
房地产业开发的是土地产品，有效地严把土地“闸门”就能够有效地控制房地产市场的供给。2006年以来国家陆续出台了《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》、《财政部、国土资源部、中国人民银行关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》、 《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》等规定，严把土地“闸门”。
2、加强房地产市场宏观调控
上调金融机构贷款基准率是充分发挥经济手段在资源配置和宏观调控中的作用，是央行收缩信贷采取的紧急措施。2009年12月15日，“国四条”出台，2010年1月10日“国十一条”出台，2010年4月12日，五大行收紧二套房贷款利率。2010年4月10日，国务院直接新“国十条”被称为最严厉的房地产调控政策，政策意义甚为巨大。
3、加强房地产市场的监管
2010年4月13日，住房和城乡建设部了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，整顿和规范房地产市场秩序，维护住房消费者合法权益。国家外汇管理局、建设部联合《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，规范境外购房主体购买境内商品房的外汇管理。国家通过一系列政策的调控有效抑制了房价的继续走高，逐步规范了房地产业的发展。
四、对我国房地产市场未来价格走势的浅析
今年上半年突遭“史上最严厉新政”袭击的房地产业可谓跌宕起伏，到7月以后，房地产业逐渐步入了量跌价稳的敏感时期。但不管国家怎样调控，房价却不会再次回到2000年以前的水平，这是市场规律的必然。总体来看，中国房价迅速下跌可能性小。
1、房地产业的特点致使房价迅速下跌可能性小
房地产业是国民经济的支柱产业，它能带动相关产业的发展，并且在地方税收中占有一定比例。它直接关系到人类社会的方方面面，为社会生产生活提供物质基础保证。另外，中国房价泡沫累积有限，特别是在房价快速上涨期间，国家采取了限制外资炒房、抑制投资和投机性需求等政策措施，房价泡沫并未大范围显现。
2、预防“次贷危机”致使房价迅速下跌可能性小
对于银行和国家，房价30％的下滑，已经是市场底线，由于以前多数投资的房产首付比例为30％，所以当目前市场下滑到一定的时候，政府就会出台各地救市的政策。如果不出台政策，房价迅速下跌，会引发很多中产阶级出现零资产，或者负资产。如果出现负资产，很可能出现“次贷危机”的断供现象。一旦出现“次贷危机”，银行可能是下一个“重灾区”。房地产目前是银行系统的一道警戒线，所以对于政府而言，调控政策只能截止到房地产行业，不能让风险转嫁到银行系统。银行系统的金融危机，对中国造成的伤害，是房地产这个行业无法相提并论的。
3、就业和经济增长的需要致使房价迅速下跌可能性小
前几年房地产的高速发展，解决了大批的就业问题。中国有着5000万从事房地产行业的农民工，自2008年房地产行业下滑到目前为止，已经出现了1000多万的农民工失业。这对社会稳定造成了重大影响。从政府的高度看待的首要问题，还是吃饭问题。就业――解决吃饭最好的办法。作为不能购房的群体和解决温饱的群体比较起来，温饱更能牵动政策的天平。这是我国这个人口大国、资源紧缺国家的重大难题，也是我国需要面对和解决的根本问题。
4、刚性需求的积累致使房价迅速下跌可能性小
中国人根深蒂固的观念，使得房子成为一种必需品，必需品往往具有抗通胀的能力，好比粮食。经济发展也使得一批人非常富裕，它们希望有更多房子、更多土地，来满足它们所对应的生活与地位。自房价下跌以来，有着刚性需求的消费群体，出现了持币观望。消费者都没有购房，但事实是市场已经积蓄了庞大的需求总量。一旦释放将很可能导致房价的快速攀升。一旦市场成交量继续上升，势必打破持币观望的心理预期。
5、城市发展策略致使房价迅速下跌可能性小
关键词：房地产；价格；变动趋势；经济效应；分析
房地产是居民消费和投资的重要组成部分，房地产价格变动一方面直接影响到房地产自身的消费和投资水平，另一方面还将通过替代效应、收入效应和财富效应影响到其它商品和服务的消费。
1 影响房地产价格变动的宏观因素分析
房地产价格与国家的经济政策，居民的收人水平和经济发展的景气度等因素的变化有重要关联性。分析这些影响因素，对于准确把握房地产市场的价格趋势有重要意义。
1.1 经济的发展水平
房地产业不仅具有较高的产业关联效应和较高的就业带动效应，而且与国民经济发展态势密切相关。经济发展的景气度高，房地产业通常较易于繁荣，反之，房地产业就会下滑和衰退。随着国民经济的发展和人们可支配收入的增加, 促使我国居民对住宅的需求不断增加, 而供需矛盾突出则导致房价非理性上升。人们对经济前景普遍持乐观预期，是导致我国房地产业迅猛发展的重要影响因素之一。
1.2 国家政策的影响
我国的房地产价格不仅在构成过程中含有较多行政因素，而且由于购房由财政主体向私人主体的转换过程带起了许多抱沫成分，形成了若干不良的示范导向，理论上的价格决定机制在巨大行政消费的惯性影响下，真正变为现实还有待一定的时日。在此情况下，深化体制改革，积极塑造健康的市场主体和提高市场监督力度，对未来房地产市场的规范化和房地产价格的合理回归极为重要。
2 我国房地产价格变动的趋势分析
未来很长一段时间我国的房地产价格普遍大幅下跌的可能性较小，房价仍会持续上涨但飙升的势头将得到有效地遏制，这是因为：
2.1 住房消费需求不断增加
近期, 我国房屋价格涨幅总体趋缓, 显现了宏观调控的初步效果, 但是未来形势依然不容乐观。由于住房需求坚挺、土地成本上升, 导致少数城市房价涨幅仍然较高。据“链家地产”统计资料分析, 在房产投资置业过程中, 88%的购买者均以自住为目的, 而仅有12%的购买者以投资为目的, 这就意味着只有12%的人群会随着投资环境的变化而出现投资需求转移的状况。此外, 大量国际资本流入使长期利率走低,一方面, 有可能降低居民利息支付压力, 保持房地产市场的有效需求; 另一方面, 也可能因投资机会成本下降而导致房地产市场供给增加, 并且国际投资净收益增长也提高了中国居民的住房支付能力, 这些因素将导致房地产价格的上升。
2.2 消费意识的提升使得房产泡沫将逐渐被剔除
伴随消费者经验的积累和日趋理性化的选择，目前房价中的许多泡沫将逐渐被剔除。而泡沫成分的剔除和消费者理性的回归，又将对房价的上升形成相应的平抑作用。从这一意义上说，未来几年，国内各大城市房价飙升的势头将得到有效地遏制。
2.3 国家政策的变化
2.3.1 房贷政策的影响
随着房改进程的加快，住房金融的发展已进人了一个新的时期，人们的贷款消费意识不断升温，消费贷款已成为商业银行信贷业务的重要增长点。从消费者的角度看，选择超前消费不仅使社会各阶层购房的承受能力大幅度提升，对不同价格的房产的选择余地扩大，而且使人们的消费观念发生了重要变化，它不仅为房地产开发商们提供了更为广阔的用户群和市场基础，而且使得中端产品甚至“经济适用房”的开发商找到发展空间。
2.3.2 住房制度的调整
近年来,国家先后出台了廉租房制度、经济适用房制度, 并实行土地、信贷、税收等经济杠杆联动的方式, 使偏高的房价, 特别是一些大城市过高的房价得到抑制。未来年 ，我国将继续坚持扩大内需的方针，实施投资和消费双向拉动的发展战略。住宅建设作为新的经济增长点，其投资力度和建设规模势必继续扩大，但伴随市场供给规模的扩大，房产供需关系将会发生显著变化，开发商单边决定价格、不愁产品卖不出去的局面将会发生根本性的改变。房地产业开始进人买方市场，并不意味着价格水平一直下降，但买方市场的形成对于房产价格来说，将平抑价格的非理性上升，使房价的构成要素和内部比例关系发生重大调整。
今年以来，国土资源部加强土地供应管理，宏观调控政策措施进一步落实，资源要素市场建设更加规范。进入第三季度，全国土地闸门依然保持紧缩的态势。从土地供需的形势来看，主要表现在以下几个方面：
1.住宅市场土地市场偏冷的现象将持续一段时间
随着国家房地产市场宏观调控政策初见成效，开发热有所降温。特别是8月25日《关于促进土地节约集约用地的通知》出台后，房地产开发融资难度将进一步加大，开发商拿地更加谨慎。此外，由于上半年楼市低迷，大多数开发商陷入了资金紧张的局面，无力再进行新的拓展，这也将导致房地产市场土地开发、供应偏冷的状态在短期内不会缓解。
从地区来看，在住宅方面，东中部地区土地供应尽管偏紧，但相对有效需求依然比较宽松。像广东、江苏等省份对土地出让计划和规定作了相应的调整，东部地区土地供需有望逐渐走向平衡。西部房地产市场在上一轮宏观调控中受到的波动相对较小，住宅土地供需形势总体基本稳定，其中云南、宁夏是住宅需求相对旺盛的省份。
2.工业用地供应总体偏紧，重点发展地区需求旺盛
尽管今年上半年我国受能源价格、原材料供应及市场不稳定等因素影响，但宏观层面经济偏好，GDP、固定资产投资增幅均保持较快增长。工业用地年度用地需求仍将保持较大幅度的增长。受国家产业政策宏观调控的影响，近两年一些大型工业、工矿企业有向西部倾斜的趋势，西部省份工业用地需求持续旺盛，供需矛盾突出。
从全国工业用地土地利用计划执行情况来看，上半年西部地区的一些省份出现供需两旺的局面。新疆、云南、甘肃、宁夏等工业用地供应同比增长都在40％以上，由于西部土地相对宽松，除个别省份如青海、陕西外，工业项目用地基本能够保证，但需求旺盛、供应偏紧的情况仍将持续。而中东部地区省份工业用地紧缩供应的局面也一直没有得到有效缓解，一些城市如武汉、南京、苏州等出现了外向型项目投资难以落地，民营企业用地愈发紧张的局面。预计这种状况在短期内不会有实质性改观。
总体来看，建设用地计划控制与需求之间的矛盾仍将持续存在一段时间，转变经济增长方式、推进土地节约集约利用和区域协调发展的任务仍然非常艰巨。
3.土地供需调控形势总体判断
从三季度不同地区经济运行形势来判断，长三角、珠三角经济增长放缓，中西部地区，特别是资源丰富省份经济发展态势良好；由于世界经济增长放缓造成对外贸易下降，对我国东部地区影响比较大，同时，国家宏观调控政策效应在东部地区也比较明显。因此，当前整体宏观经济对土地需求总量下降；在国家实施宏观调控的影响下，基础设施用地需求会增加，中西部地区土地需求增幅较大。
房地产经济形势
进入第三季度，“国房景气指数”继续呈回落趋势。2008年8月份“国房景气指数”为101.78，比7月份回落0.58个点，比去年同月回落2.70点。自2007年12月以来，反映房地产市场景气变化趋势和程度的“国房景气指数”已经连续9个月在下行的通道中。整个房地产市场呈现出如下特点：
1.土地市场低速，土地成交速度明显放缓
在经历了年初土地市场价量双涨的短暂“红火”之后，进入第三季度，土地市场形势随楼市局面的急转直下，进入一个相对低迷期。主要是因为央行银根紧缩，开发商贷款难，同时新盘销售不畅，其回款也困难，资金链的紧张也使得部分中小开发企业无力再竞价拿地。土地市场竞争度下降，一线城市大部分土地公开出让以底价成交，流拍现象增多。今年7月份，全国购置土地面积为3412.82万平方米，比6月份减少27.8％，完成开发土地面积1789.22万平方米，比6月份减少35.7％。8月份，土地交易量继续回落。全国购置土地面积为2968.31万平方米，完成开发土地面积1752.72万平方米。
2.房地产开发投资出现下滑趋势
我国的房市目前进入了调整期，步入了此轮周期的下行阶段。受国家紧缩政策的影响，房地产商的资金压力逐渐开始显现，进人第三季度，房地产投资开始下滑，7月份，全国房地产开发实际完成投资额2687.87亿元，比6月降低27.9％，其中住宅开发完成投资额1989.08亿元，比6月份降低了27.1％。8月份，房地产开发投资继续下滑，实际完成投资额2546.43亿元，其中住宅开发完成投资额1898.63亿元。
3.商品房成交量下降，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力
今年前8个月，全国房地产新开工和商品住房竣工面积均继续保持增长态势，但全国商品住房销售面积，无论是现房还是期房，却出现了不同程度的下降，1到8月份，全国新开工面积为67048.63万平方米，同比增长13.1％，累计销售面积为34592.28万平方米，同比却下降了14.7％。
进入三季度，房价依旧保持高位运行，但涨幅有所趋缓。据国家发展改革委、国家统计局公布的最新统计数据。7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.0％，涨幅比6月份降低12个百分点。总体来看，全国二三线城市的房价涨幅较快，海口、银川、宜昌、岳阳等城市的房价涨幅位居前列，同比分别上涨16.5％、12.4％、11.4％和11.3％。一线城市房价涨幅明显放缓，部分城市房价已有下跌趋势，包括深圳、杭州、上海等。
4.房地产市场未来发展走向
随着土地、金融等一系列宏观调控政策的出台和作用的不断显现，加之汇率调整、人民币升值以及全球经济放缓等不利因素的影响，企业对房地产市场观望气氛浓厚，在2008年开发商楼市预期遭遇逆转的情况下，土地市场也开始步入深度调整期。同时，我国房市也在逐步调整，供需结构将进一步优化，经济适用房和廉租房的比重会上升，供求失衡的状态会有所改善。此外，房地产市场集中度提高，市场秩序会逐渐改善。
耕地保护与粮食生产
我国粮食价格自2007年开始一直持续走高。进入今年第三季度以来，粮食价格涨幅趋平，并有小幅回落的迹象。但从宏观经济的走势来看，粮食价格回落的难度较大。国家统计数据显示，7月份全国粮食价格同比上涨8.6％，8月份涨幅比上月回落0.6个百分点，涨幅为8％。从世界范围来看，尽管世界原油、粮食价格出现回落，但仍处较高水平。
导致我国粮食价格不断上涨的因素有多方面，我国粮食供需缺口增加是基本面；同时，全球粮食供应进入短缺期；全球气候异常，世界大部分地区粮食收成普遍不好；全球能源紧张，不仅增加了农业生产的成本，也加速了生物能源生产对农作物的需求，也是推动世界粮食价格上涨的重要因素。此外，国际粮食投机也是重要的影响因素。
政策建议
近日，新疆房地产业协会2008年年会暨房地产市场发展趋势分析会在首府举行，来自区内各地的400余家房地产企业负责人就当前形势下我区房地产的发展趋势进行了深度研讨，共谋生存发展的道路。
本次年会的主题是“保增长、扩内需、调结构，推动房地产行业平稳健康发展”，自治区建设厅厅长、自治区房地产业协会会长李建新结合当前国际、国内的形势，作出了具体要求。他说，新疆的房地产企业不仅要加强行业自律，不断提升企业形象，而且要正确判断当前经济形势，促进房地产市场健康发展。区内房地产开发企业负责人结合目前的经济环境、自身发展，探讨了今后的应对措施，寻找化解危机的办法，共谋生存发展的道路。
短期调整不改楼市长期向好趋势
目前，经济建设中存在诸多不稳定因素，美国次贷危机引发的金融危机，使得国内经济面临严峻挑战，国内房地产市场在前两年呈现旺盛繁荣之后，逐步进入调整期。从我区房地产市场整体来看，房价仍然处于上升阶段。首先，我区房地产业近两年正处于上升期，房地产开发投资逐年增长，截至2008年11月，全区完成房地产开发投资206.3亿元，同比增长32.3％，达到历史最高水平，继制造业、交通运输业后第三大投资产业，成为拉动自治区经济增长的重要支柱产业之一。其次，首府乌鲁木齐的房地产价格2007年以来虽然涨幅较快，但实际价格水平与内地同等城市相比并不高。从近期西部11省区(除外)首府城市商品房均价调查情况来看，乌鲁木齐市商品房均价列居第六位。再次，目前我区房地产市场潜在购买力很强。一方面随着国内一大批企业集团入驻我区，大量人力流和物流将会给我区房地产业提供有力的市场支撑，而随着我区城镇化步伐的加快，南北疆大量消费者在首府或中心城市购房的意愿也很强烈。
近期，国家出台的10项扩大内需举措，目的在于拉动内需，扩大消费。房地产行业关联度高，对带动其他行业的发展具有举足轻重的作用。
集资建房全面放开以拉低房价
2008年以来，我区房地产市场整体出现波动，开发增速逐月减少，受销量下降以及前期开发量较大的影响，住房空置量有上升的趋势。不排除市场在经历涨幅较快增长后的理性回调现象。但是，在当前环境下，我们更应该看到乐观积极的方面。基于国内经济稳定发展以及国内房地产市场需求潜力仍很巨大的情况下，预计我区房地产投资仍将保持较大规模增长态势。而受城镇化进程和居民住房改善性需求的不断扩大，我区住房需求在经历短期调整后，仍会保持增长趋势。从2D07年我区人均住房面积23平方米来看，仍比全国平均人均住房面积低5平方米。这意味着市场住房需求还有很大一部分没有释放。2009年，我区在积极贯彻执行国家关于保障性住房建设政策的同时，进一步加大新建或新购廉租住房的力度，全面放开集资建房，除了满足无房和住房困难家庭的集资建房需求外，对改善性住房需求也要通过放宽集资建房的条件等多渠道来满足。集资建房全面放开后，势必会消化一部分市场需求，这也会在一定程度上拉低当地的房价。
牛年楼市将大范围调整
我个人认为，2009年我区房地产市场将主要表现在以下四个方面：一，市场将继续盘整。住房交易量下降的主要原因首先是前期房价上涨过快，市场有调整的内在需求；其次，经济形势面临较大不确定性、预期通货紧缩、股市大幅下跌等因素使购房者对房价和收入的预期发生转变。尽管政府出台种种救市举措，但在目前的国际国内经济大环境下，2009年的楼市将呈现盘整局面。二，房价继续出现下滑趋势。今年以来，房价步入下行通道，但从房价走势来看，还没有达到购房者预期的跌幅。由于房价尚处高位、房产企业资金状况短期内难以改观，必将形成降价来激发需求的释放。此外，建材价格以及劳动力成本的降低，导致房产造价成本的减少，这也在客观上影响2009年房价的继续调整。三，行业整合进一步加剧。2009年，随着开发商资金压力的增大，项目转让将会越来越普遍。在房企资金日趋吃紧、市场销售不力、行业持续低迷的态势下，届时不排除出现包揽房产开发、销售全流程的企业。四，在观望气氛依旧的同时，需求回归理性。尽管目前政府相继出台了救市政策，但受到预期降低、房屋空置率上升、政府大规模保障性住房计划的推出等影响，2009年的国内楼市观望依旧甚至将会加剧。
困难期强练“内功”
目前，石河子解危解困住宅售价为830元／平方米，经济适用住房价格为1250元／平方米，商品住宅均价为1950元／平方米。商品房销售以改善性需求为主流，主流需求的套型面积为90～100平方米，上半年房地产市场保持健康平稳的发展态势，商品房价稳中有升，整体供求关系基本平衡。下半年，国际金融危机以及前期政策调控的影响开始显现，持币待购的观望情绪逐渐浓厚，市场交易量略有萎缩，但因市场价格基数原本就较低，所以并无明显回落。
在近期国家宏观经济政策对行业发展大力支持的背景下，房地产开发企业应加强横向联合，推及企业市场信用建设。同时，不断提高自身的开发水平和理念，站在城市经营的高度进行项目规划和开发。此外，加大保障性住房建设力度，改善市民的居住条件，是中央关注民生的重要决策。保障性住房的建设规模和建设方式能否结合各个城市的实际，建议将保障性住房委托于开发商建设，政府集中采购，通过对被保障对象在购房过程中发放政策性补贴的方式，来实现既减少政府建设的开支，又体现关注民生政策的落实。更重要的是对城市建设的总体规划、城市建设的可持续发展都能得到有效落实。
期待符合各地实际的政策支持
2008年，受国家宏观调控政策及全球经济危机等多种因素的影响，伊犁房地产业陷入异常低迷的困境，出现如土地供应量过大、开发量超倍增加、销售急速下滑、消费者持币观望、开发企业打价格战、政府放开集资建房等新现象。这些情况的出现严重影响了当地房地产业的发展，有些现象甚至是对房地产业的致命打击。
2011年已走到年中，在“限购令”、限贷、“限售令”等调控政策层层加码下，二手房市场开始出现量跌价不跌的趋势，在成交量持续低迷的情况下，二手房市场价格开始出现松动。
二手房市场整体下滑
近两年来，福州房地产市场“高烧不退”，房价持续高涨，甚至―度与厦门房价持平，然而，火爆的行情并没有坚实的基础予以支撑，在投资资金的炒作下，福州楼市泡沫化越发严重。
自去年国家宏观调控出台以来，福州楼市开始降温，市场行情不复往日火爆，房价涨幅也开始日趋放缓。今年上半年，在“榕十―条”等调控政策下，福州二手房市场或交量出现下跌趋势，部分地区二手房价也开始略微下跌，与此同时，租赁市场则表现向好，房租租金开始上涨。业内人士认为，这是调控出现成效的信号，表明投资资金开始撤离，虚高的楼市出现去泡沫化现象。
中原地产福建分公司二级市场总经理蔡俊认为，根据中原地产的数据显示，上半年一线城市的二手房市场成交量下滑了60％左右，而福州二手房成交量则萎缩了40％左右。
早在2月份福州版“限购令”出台之后，3月份的二手房市场已经略显调控成效，成交量下跌近三成，房价虽然延续上涨趋势，但涨幅已开始趋缓；4月份，调控效果进―步显现，在政策叠加影响持续深化下，二手房市场成交量仍延续下跌，价格涨幅也进―步放缓；到5月份，二手房房价则走出了停止上涨步伐。据国家统计局日前公布的数据显示，5月份，福州二手房住宅价格十旨数同比上涨0.2％，环比上涨0.1％。
双安房产董事长郑爱新表示，虽然今年上半年二手房市场整体销售低迷，与去年同期相比跌幅已达到六成左右，但价格相对保持平稳。在1～4月份，二手房价仍有一定的上涨，到了5、6月份才开始走低，市场呈现量跌价不跌的现象。
商铺“限售”影响大
在二手房市场进入调控通道的同时，商铺、写字楼等商业地产开始发力，成为许多中小中介赖以度过“寒冬”的主推项目。然而随着邛艮售令”的出台，福州20条主干道的沿街商铺交易被“冻结”，连带影响了其它不在限制内的商铺交易，无疑让陷入低迷的中介市场雪上加霜。
‘在二手旁市场遇冷期间，商铺、写字楼等商业地产的成交量上涨了50％左右，但是随着‘限售令’的实施，商业地产过旺的现象有所遏制，成交量开始下调。”蔡俊表示，由于客户偏爱沿街、面积较小的商铺，转手成交迅速，使商铺单价的不断上涨，容易造成商业地产‘的过旺，政府在这个阶段抛出“限售令”政策是短期行为，目的是对商业地产进行微调，让市场回归理性，对商业地产的长期发展有好处，退出时间将由政府从商业发展态势进行考量后决定。
“在商铺交易被暂停之后，双安当月的商铺成交量与上月环比下滑了八成左右。”郑爱新表示，在住宅被限购之后，商铺、写字楼业务已经成为中介公司经营的重点，但是“限售令”让许多中介的商铺业务陷入停滞。
一手房价是风向标
随着时间进入7、8月份，二手房的传统淡季开始到来，加上日前福州部分银行停止了二手房房贷的发放，这意味着福州房地产中介不但要面临成交量不断下滑的局面，还要面对市场资金短缺的困境。有业内人士认为，由于银行的资金紧张，使得贷款越发艰难，银行的停贷，将使市场成交量再度萎缩。
记者在采访中了解到，目前由于二手房市场的萎缩，不少购房者开始下调了房价的心理预期，价格过高的房子少有人问津，房东与购房者正在价格上进行博弈，而一些急于套现的房东开始选择了降价售房。此外，福州不少中介人士还表示，许多客户在购买二手房时还会以一手房的价格作为参考，二手房市场的价格走势，很大程度上还要看一手房的价格走势。
“如果一手房降价，二手房也会跟风下滑，一手房价格是二手房的风向标。”郑爱新表示，今年，由于开发商前两年的售房业绩可观，资金较充足，并不急于抛盘，所以一手房价格仍保持坚挺，但是随着调控的持续，开发商的资金链会开始出现问题，为了回笼资金，开发商会采取降价促销的措施，届时，一手房的降价影响将传导到二手房市场。
郑爱新还表示，目前二手房市场成交量已经处于低位，如果低迷的行情继续延续，房价在未来几个月会出现下调。
2008年美国次级贷款危机的诱因正是房价下跌、房地产政策收紧致使次级抵押贷款借款人违约引起的金融领域动荡，至今金融危机的阴霾仍笼罩着许多国家。金融领域危机波及实体经济的惨痛经历再一次警示人们要关注金融风险防控。个人住房信贷恰是房地产领域和商业银行连接地带，个人住房信贷对金融市场的稳定意义重大。
在平阴县，从2010年至2011年下半年随着楼市调控政策步步紧逼，2011年末各地房屋成交量开始走低，房价逐渐呈现下降的趋势，虽然并不能肯定房价的下降走势，但是由于房价下降直接影响着个人贷款的违约风险以及抵押物的贬值风险，因此房价的下降将给商业银行面临的风险增加，我们完全有必要探讨房价下降对我县商业银行个人住房信贷风险的影响，从而使商业银行防患于未然。可见在结合房地产市场走势的前提下，分析房价下降对商业银行个人住房贷款风险的影响具有很强的现实意义。
一、平阴县房地产市场现状
2003年至2008年期间，我县房地产市场蓬勃发展，房价一直居高不下，尽管县政府对住宅市场的宏观调控政策逐年调整，但房地产市场似乎陷入了“调控―观望―反弹”的怪圈，节节攀高的房价促使更多的社会资源集中到房地产领域。商业银行作为对市场反应灵敏的金融机构，将大量信贷资金投入了房地产贷款。但是，自2008年以来，房地产市场的波动受国内外经济环境的影响，房地产价格的波动更加复杂。具体来说，2008年，全县住宅平均售价的涨幅为7.5%，涨幅有所下降，但由于遭受金融危机，作为“支柱产业”的房地产行业再次承担拉动经济增长的作用，于是在2009年房价进入了“疯长期”； 2010年，房价仍在上涨，但数据显示涨幅有所缩小，直至2011年末，新建住宅价格指数环比下降，这一趋势延续到了2012年第一季度。综合我县房地产市场价格波动趋势，可见在国家房地产市场调控政策及行业结构调整的大趋势下，房地产价格有小幅下行的趋势，而在房地产市场“疯长期”放贷的银行贷款则面临较大的信用风险。
二、平阴县商业银行信用风险防控
房地产行业在政府房地产调控政策及国内外经济增速放缓的环境下，我县房地产价格确有下降的趋势，自2011年末开始，新建住房环比指数持续下降。房价下降从另一方面也说明我县商业银行面临的信用风险也将有所增加，这对商业银行风险防范有重要警示作用。
我县房地产价格下降确实会增加商业银行贷款的信用风险，此影响作用是综合性的、联动性的。我县房地产价格与商业银行的信用风险呈负相关关系，即房地产价格下降，商业银行的信用风险就越大。
三、对我县商业银行信用风险管理的政策建议
构筑高效、全方位的信用风险管理系统对于商业银行是必不可少的，也必将是长期的、不断积累经验的历程，本文对我县商业银行信用风险防控提供一些政策建议。
（一）要加强银行自身的管理
商业银行能够利用人民银行信贷征信系统来了解企业和个人的信用信息，但也用注重积累自身银行体系内对客户信息的积累，对个人抵押贷款风险的评估要形成统一、规范、有效的标准，着力解决银行在发放住房贷款时面临的信息不对称问题，特别需要注意的是，在房地产市场繁荣时，很容易低估信用风险，在房地产市场低迷时就容易产生大量的不良贷款。房地产信贷征信管理既需要整个金融业整体对全民征信系统的建立，也需要银行自身的努力，从规范每一笔房贷款的房贷做起，提高放贷员素质，在源头上降低银行的信用风险。
（二）积极的进行金融创新、实行融资渠道多元化
房地产行业对我县商业银行的信用风险有显著的影响，因此，我县商业银行应积极进行金融创新，通过多种渠道帮助房地产相关企业融资，可以将单一的银行贷款融资转化成房地产信托、住房资产证券化与银行贷款相结合的方式，通过扩充信贷主体的融资渠道，扩大融资规模。多渠道融资一方面利于房地产开发商和购房者及时有效的融资以及房地产行业的健康发展。目前，我县的房地产融资模式没有形成有效的风险共担的机制，商业银行承担着大部分的风险，由此整个金融行业产生了巨大的金融风险。
（三）要积极建立房地产市场的监测体系和风险预警体系
关键词：房地产；风险；协整；宏观经济
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1003-5192(2008)04-0001-05
Risk Assessment of China’s Real Estate Market: Basing on
Cointegration of Price and Macroeconomics
TIAN Cheng-shi, LI Hui
（Statistics College, Dong Bei University of Finance & Economic, Dalian 116025, China）
Abstract:In the long-term, real estate prices should be in coordinating with the social economic level, if the tendency of real estate price has departed from the macroeconomics support, then the market may hide risk. The paper analyzes the dynamic relations of the China’s real estate price index and main macroeconomic indexes in recent years under the cointegration and error correction model frame.The finding is that real estate price has the support of macroeconomic background, real estate market risk is not severe.
Key words:real estate; risk; cointegration; macroeconomic
1 引言
房地产业产业关联度高、具有先导性和基础性的特点，是我国国民经济的支柱产业。但近年来我国部分地区出现了房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快、海外热钱纷纷涌入等现象，房地产市场发展有过热的苗头［1～3］。因此，如何评价中国房地产市场风险问题目前已经成为政府、学者和消费者关注的热点。但从现有的研究成果看，房地产市场风险的评价大多是通过数据比较，以是否存在地产泡沫来衡量。如谢经荣、朱勇提出了指标体系法，他们通过对相关数据的比较分析来判断是否发生地产泡沫及其严重程度［4］。李维哲、曲波采用功效系数法计算泡沫的综合比测度地产风险的大小［5］。刘琳等提出综合指数法来判断房地产业是否存在风险及风险程度［6］。而从宏观经济调控的角度出发，将房地产发展纳入宏观经济运行，从房地产市场与宏观经济运行的协调性来评价房地产市场风险的研究还未发现。众所周知，房地产市场的发展应该与宏观经济发展相协调，如果房地产市场发展偏离了宏观经济运行的正常轨道，则表明市场有非理存在，市场隐藏着风险。
虽然例如房屋空置面积、房地产投资额等多个指标都能够衡量房地产市场的发展状况，但由于价格是商品供求关系的最集中反映，因此房地产业与宏观经济发展相协调最主要表现为房地产价格与整体社会经济水平相协调。从长期看，房地产价格不会稳定不变，但是在一定时期内价格变化所呈现出的某种变动趋势应该由宏观经济如GDP、人均收入水平和利率等因素变化所影响和决定。也就是说，房地产价格的趋势变化应该有宏观经济背景的支持，即房地产价格变化趋势和宏观经济变化应保持一种长期稳定的动态关系。因此，从长期看，如果房地产价格走势和宏观经济变化是协整的，则说明房地产价格波动有经济背景的支持，可以认为房地产市场是健康和理性的；反之，如果房地产价格走势和宏观经济变化严重背离则预示着房地产市场潜伏着风险。
具体地，本文在协整和误差校正模型的框架下，通过分析房地产价格变化与宏观经济发展（包括GDP、城镇居民人均可支配收入、市场化利率指标）是否协整来判断中国房地产市场是否存在潜在风险。
2 中国房地产价格与宏观经济协整关系的实证研究
2.1 指标选取
本文选取了可能影响房地产价格的多个变量：GDP、通货膨胀率、收入水平和市场化利率。由于我国房地产价格只是在近年来才出现迅速上涨的势头，故我们尽可能地选取了近期的季度数据，样本区间为2000年第1季度到2006年第4季度。
(1)房地产价格指标
在房地产业与社会经济千丝万缕的联系中，房地产价格是其中最有影响力，也是最关键的一个因素。从微观角度来看，房地产价格的波动关系到人们的生活水平。从宏观角度来看，房地产价格对国民经济的产业结构、产业政策、产业协调发展等方面都有着重要的影响。能否保证房地产价格与社会经济协调发展是摆在各国政府面前的一个难题，一旦处理不慎，将对社会经济产生巨大的负面影响。目前中国的房地产价格指数主要包括房屋销售价格指数、土地交易价格指数和房屋租赁价格指数三大类，其中，房屋销售价格指数与公众对房地产价格波动预期的相关性最强，所以本文选择房屋销售价格指数来反映房地产价格指数的整体性变化，用PI表示。
(2)经济发展水平指标
经济发展水平与房地产业有重要的互动影响［7］。房地产价格是由房地产市场的供给和需求所决定。如果经济发生衰退，市场上供出售的土地和建筑大量增加，存量住房的供给会上升。同时，居民由于失业和收入下降，对增量住房的需求也会大量减少，供给与需求的不匹配将导致价格的下降。相反，在经济高速增长期间，人们对未来有良好的预期，房地产市场一般会供销两旺、价格稳步上升。本文选用国内生产总值代表我国经济发展水平，用GDP表示。
(3)居民收入指标
房地产销售价格与居民收入水平息息相关［8］。当人均可支配收入较高时，人们会增加对房地产的购买，这将直接带动房地产市场的繁荣。当人均可支配收入降低时，对房地产的需求也会相应地降低，进而导致房价下跌。由于目前中国房地产市场主要是针对城镇居民，因此居民收入指标选用城镇居民人均可支配收入，用IN表示。
(4)市场化利率指标
房地产业是资金密集型产业，其供给和需求都离不开信贷支持，因此，利率对房地产市场具有非常重要的影响［9］。当利率下降时，房地产开发投资和房地产抵押贷款将源源不断地涌入房地产业，推动房地产价格持续上涨。反之，利率提高将导致房地产价格下跌。在发达的市场经济国家，国债利率是金融市场的基础利率，中国国债市场虽然得到一定的发展，但总体规模尚小，还不足以引导市场利率。而我国同业拆借市场自1984年建立以后，得到了长足的发展，能够迅速反映货币市场的资金供求状况［10］，故将同业拆借利率作为市场化利率的变量，用I表示。
(5)通货膨胀率指标
由于消费者价格指数包含了服务价格的变化，能更全面地反映物价变化，故我们用消费者价格指数来衡量通货膨胀率［11］，用CPI表示。
为了消除通货膨胀的影响，我们利用消费者价格指数CPI分别将名义GDP，收入指标和利率指标转化为实际值。同时，为了在分析中避免出现季节性的影响，我们用目前最广泛使用的X-11方法消除了序列的季节性。
2.2 单位根检验
在检验变量间是否具有协整关系之前，首先要检验数据的平稳性。本文采用ADF检验法。检验方程为
Δyt=α+βt+γyt-1+∑kj=1δjΔyt-j+εt
其中α,β,γ,δj为参数， εt为随机误差项，是服从独立同分布的白噪声过程，t为趋势因素。在检验中，本文采用麦金农（Mackinnon）临界值。解释自相关性的Δyt-j的最优滞后期k的选取标准为：保证残差项不相关的前提下，同时采用AIC准则与SC准则，将使二者同时为最小值时的k作为最佳滞后期。关于检验方程中是否包括常数项和线性趋势项或二者都不包括，本文的标准为，通过变量的时序图观察，如果序列好像包含有趋势（确定的或随机的），序列回归中应既有常数又有趋势项。如果序列没有表现任何趋势且有非零均值，回归中应仅有常数项。如果序列在零均值波动，检验回归中应既不含有常数又不含有趋势项。ADF检验结果如表1所示。
从表1可以看出，变量lnPI，lnGDP，lnIN，lnI的ADF统计量在5%的显著水平上接受原假设，表明它们均为非平稳的时间序列，同时它们又都在一阶差分检验中拒绝了原假设，因此，它们均是单位根过程，可以检验lnPI与lnGDP，
lnIN，lnI之间是否具有协整关系。
2.3 房地产价格指数与各经济变量长期均衡关系（协整）检验
关于协整关系的检验与估计，本文采用Johansen检验法。考虑阶数为p的VAR模型
其中yt是一个含有非平稳的I (1)变量的k维向量； xt是一个确定的d维的向量。VAR模型可改写为
Granger定理指出：如果系数矩阵Π的秩r
协整检验对滞后阶尤为敏感，不当的滞后阶可能导致虚协整。我们采用AIC准则和SC准则对p值进行选择，即选取当二者同时为最小值时的阶数。在p值确定后，再对协整回归中是否具有常数项和(或)时间趋势进行验证。
Johansen检验结果见表2。从表中看到，在1%的显著水平上只有一个协整向量，也就是说，从长期而言，房地产价格指数与国内生产总值、人均收入水平与市场化利率之间存在唯一的协整关系。
基于我国的数据特征，即使协整存在，也可能含常数和时间趋势，因此我们在作Johansen极大似然估计检验时均考虑了含有常数和（或）时间趋势情况，并根据SC准则、AIC准则确定最佳滞后阶数的方程形式。我们从可能的解释变量组成的多维空间开始分析，并逐步将不相关的解释变量去掉，最终我们选取最大化特征根对应的协整方程
由方程可以看出：在长期，若其它条件不变，当GDP上升1％，房地产价格指数将上升0.2126%，当人均收入水平增加1％，房地产价格指数上升0.4275％，当市场化利率增长1％，房地产价格指数下降0.1038％。而且从房地产价格指数的长期均衡方程看出：人均收入水平和经济增长水平对房地产价格指数的影响较大，尤其是人均收入水平，而市场化利率的调整对房地产价格指数影响最小。
2.4 房地产价格指数的误差校正模型
E-G两步法协整检验虽已证明变量之间存在协整关系，但无法度量变量偏离共同随机趋势时的调整速度，为此引入误差校正模型，误差修正项EC的大小表明了从短期非均衡向长期均衡状态调整的速度。我们首先取最大滞后阶数为4，使残差满足白噪声的要求，然后逐步去掉不显著和可以忽略的变量，得到如下的最终模型
ΔlnPI=-3.6525+0.04541•ΔlnGDP(-1)+0.01583•ΔlnGDP(-2)+0.1036•ΔlnIN+
（-5.7322）（2.4162）（1.9129）（2.9743）
0.05411•ΔlnIN(-1)-0.01054ΔI(-1)-0.2341EC(-1)
（-1.7172）（-1.9743）（-2.5219）
其中EC是误差修正项，Δ表示一阶差分，lnGDP(-1)表示GDP的滞后一期值，EC(-1)表示多元回归方程残差的滞后一期值。下面括号里的值是各系数的t检验值，各系数均在5%的水平上显著。从模型拟合值与实际值的比较看，模型的拟合精度较高。
误差校正模型显示：房地产价格指数、GDP和人均可支配收入三者之间存在紧密关系。从模型的系数可以看出，滞后一期与二期的GDP对房地产价格指数的弹性系数分别是0.04541和0.01583，而当期与滞后一期的人均收入对房地产价格指数的弹性系数分别是0.1036和0.05411，滞后一期的市场化利率对房地产价格指数的影响系数为-0.01054。由此可见，在短期，人均收入对房地产价格的贡献是最为显著的。同时，模型中误差修正系数是表示误差修正项对房地产价格指数的调整速度，系数值为-0.2341，说明四者间的长期稳定关系以-0.2341的调整力度将非均衡状态拉回到均衡状态，即房地产价格指数的实际值与均衡值的差距能很快被校正。由于误差修正项的系数为负，这个结果与误差修正的负反馈机制相一致，即前一期房地产价格指数的值高于（或低于）其均衡点的值时，误差修正项的负值系数对当期值起反向调整作用，从而导致当期房地产价格指数回落（或上升）。
3 结论
通过协整和误差校正模型我们得出结论：从长期看，我国房地产价格指数与国内生产总值、市场化利率及人均收入存在长期稳定的均衡关系。从短期看，误差修正项系数表明四者间由非均衡状态向均衡状态的调整速度很快。也就是说，通过房地产价格指数与宏观经济变量的长期和短期动态关系，我们得到如下判断：目前，我国房地产价格的变化基本符合现阶段我国经济高速增长的要求，并没有出现价格严重脱离经济发展水平和居民支付能力的现象。即从总体上看，宏观经济的增长可以解释我国房地产价格的增长，房地产价格的增长得到了宏观经济基本面的支撑。
当然，本文只是提出了通过考察房地产价格指数与宏观经济协整关系来评价房地产市场风险的一种思路，并得出了中国目前房地产价格受宏观经济支持，市场风险还不大的结论。但应该注意的是，由于缺少数据的支持，本文只对全国房地产价格指数进行分析，并没有针
对具体区域或城市。也就是说，从全国范围看，房地产市场的潜在风险不大并不意味着局部地区房地产风险也不大。近年来，个别区域尤其是部分大中城市的房地产价格的快速上涨可能存在与宏观经济发展相背离的风险，应该引起警惕。
4 控制我国房地产市场风险的宏观政策及建议
房地产价格的高低对一个地区甚至国家的整体社会经济的协调稳定起着非常重要的作用。如果房地产资产价格过高，将导致生产和生活成本的上升，影响生产性投资者的积极性，降低地区或国家的整体竞争力。因此，我们必须即时监控房地产价格与宏观经济的关系，使房地产价格稳定在合理的、与整体社会经济协调的水平。
第一，加强房地产土地市场的宏观调控。各级政府要明确政府职能，规范政府行为，保证土地的开发与整个经济发展速度相适应，与居民收入和购买力水平相适应。要平衡好土地一级市场总量、结构和区域，建立土地储备制度。改进土地供应方式，平衡好二级市场规模、节奏、档次，杜绝单纯炒卖地皮的谋利行为。制约土地价格的过快增长，规范行政收费与交易行为，减少房地产开发项目的行政收费，加强交易过程的监督，制定合理的土地拍卖规则。
第二，改善我国房地产产品结构。应根据社会各层次的消费能力和需求特点，选取合适的地段进行建设，形成与工薪阶层购买力相适应的多层次供应体系。此外，发展房地产二级市场，完善房地产市场体系，分层次提供住宅产品，促进房屋商品的流通，实现新房市场和旧房市场的滚动发展。
第三，完善房地产市场风险预警机制。完善房地产市场风险预警机制是预防房地产风险的有效途径。房地产市场风险预警机制包括四个方面，一是对宏观经济的预测机制，这是房地产市场风险预警的前提条件。二是房地产市场的预测机制，这是风险预警的基础。三是房地产类贷款的预测机制，这是风险预警的关键。最后是风险控制机制，这是风险预警的目标所在。
参 考 文 献：
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马来安邦曾在《中国东盟观察》第021期（2013年11月份）撰文分析马来西亚柔佛州的房地产发展趋势，并针对当时马来西亚政府在财政预算案中提出多项房产降温措施进行探讨。马来安邦曾指出，包括限制外国投资者购屋价格底限、征收较高的房产盈利税（RPGT）等措施，而马来西亚国家银行（BNM）近期公布的金融领域数据，以及马来西亚产业评估与服务局（JPPH）的2014年首季房产价格指数，就印证了马来安邦的观点。
尽管2014年初就开始落实相关的房产降温措施，但马来西亚房产价格指数依然按年上升8%，以及按季上涨0.3%，平均房产价格为27万6668令吉（约合8万5920美元）。当中，所有州属与地区都实现按年增长，虽然有5个州属面临着按季下滑的现象，但主要地区如吉隆坡、槟城与柔佛则依然维持增长趋势。这意味着，降温措施的效应依然没有体现在首季的房产价格上，尤其大型城市的房产价格依然有显著的升势。
其次，根据国家银行公布截至4月份的货币与金融数据，今年前4个月的房产贷款批准额按年增长2.5%，约为357亿令吉（约合110亿美元）。同期的房产贷款申请额则下跌7.5%，促使房贷批准率从47.7%提升至52.86%。
房贷批准额以及房贷批准率的增长，并不能反映出马来西亚房地产销售市场及需求是否活跃。毕竟，从房产价格上升8%的趋势来看，房贷批准额仅上升2.5%，这其实意味着房产需求有着下滑的现象。若加上房贷申请额的减少，足以显示马来西亚房产需求在今年首季或出现下滑的趋势。
首季的房产需求看似走软，这是否意味着马来西亚房产需求已开始受到降温措施的影响，而将持续低迷呢？可以从几个方面去剖析。
第一，可以肯定的是，马来西亚房产价格的涨势将会维持一段时间，并将在2015年落实消费税（GST）之前，呈现显著的上升格局。这股升势除了受到国内成本上升影响（如土地价格、建筑材料、税费等的增长）外，也受到东盟以及区域市场的发展趋势影响（如海外投资者前来投资与置业等）。根据房产公司莱坊（Knight Frank）的数据，马来西亚房产价格今年第一季度增长8%，成为东南亚增幅第二的国家，仅次于印尼的9%。
第二，首季传统上都是房产交易的淡季，这主要在于房产市场都会在季末进行许多促销活动，同时政府都会在年初开始实行一些改革措施，因而导致末季的房产交易高度活跃，年初则显得疲软。国家银行数据显示，去年最后一个季度房贷申请飙升，批准率下滑，都反映了这种趋势。
第三，多项基础设施发展，将推动马来西亚的房产投资与需求。随着马新高铁已进入可行性研究的招标阶段，相信该工程将会如期进行，这无疑将带动从新加坡至吉隆坡之间衔接地区的房产发展。同时，大吉隆坡计划、马来西亚各大走廊计划，以及东盟之间的合作项目等，都将推动马来西亚房产市场的投资与需求，尤其来自海外的投资与需求。
第四，消费税落实前的房产需求小涨势。消费税法案已获得国内两院的通过，目前仅待2015年4月1日的正式生效与执行。由于房产项目预计将不会豁免征收税务，因此市场普遍相信有意购屋的投资者，将会在消费税落实之前进行房产交易。这亦足以让房产需求维持稳定及微幅增长的状态。
综合上述的分析，马来安邦认为，马来西亚的房产市场，无论是投资还是需求方面，都将维持在活跃与火热的状态，并基本上与中国、香港及新加坡等市场的降温趋势有着不同的发展方向。但关键还是在于，投资者（无论是发展商还是置业者）必须认清楚自身的产业定位，并在合适的地点进行相关的投资活动。
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2008年，在全球金融危机的冲击下。我国的房地产市场进入了深度调整期，一线城市的降价风，给内蒙古的房地产市场也带来了一定的影响，造成商品房交易持续低迷。今后我区房地产业将向何处发展，是大家都十分关心的问题。我们试图通过对近年来我区房地产业发展状况的分析，判断房地产业今后的发展趋势，以供大家参考。
一、内蒙古房地产业发展特征分析
近几年内蒙古房地产业的快速发展是否存在泡沫、能否保持健康发展势头，值得我们关注。为此我们从房地产业泡沫形成原因人手，通过对2004--2008年我区房地产业相关指标，进行泡沫测度分析，旨在评价我区房地产市场发展的特征。
(一)房价与GDP增长弹性系数较低。反映出房地产业投资适中、扩张适度
房价与GDP增长弹性系数是测量虚拟经济相对实体经济增长速度的动态指标，通过房地产价格增长率与经济增长率的比较，监测房地产经济泡沫化趋势，指标值越大，房地产泡沫的程度就越大。该指标的警戒线一般定为2，超过2时，说明房地产业存在泡沫现象。2004―2008年，我区的房价与GDP增长弹性系数一直低于1，在2007年达到最高值0.93，但2008年伴随着楼市低迷，该项指标出现回落(见下表)。由此可见，我区的房价与GDP增长弹性系数远低于房地产泡沫可能发生时的2，表明我区房地产业运行正常，不存在泡沫风险。
(二)房价收入比维持在合理范围，但部分地区偏高
房价收入比是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。当该指标持续增大时，表明房地产价格的上涨超过了居民实际支付能力的上涨。当市场中的房价收入比一直处在上升状态，且并没有存在市场萎缩的迹象，则说明房地产市场中投机需求的程度较高。产生房地产泡沫的可能性就越大。国际上通常认为房价收入比应维持在3-6的范围内，2004--2008年，我区的房价收入比始终保持在5-6之间，并且变化幅度不大，虽未突破警戒范围，但保持了较高的比例，表明我区房地产价格与居民的收入保持了基本同步的增长，但从呼包鄂地区来看，价格有些偏离市民的实际购买能力，市民非常明显地感受到了房价的变化及其对生活的影响，以呼市地区的商品房价每平方米2992元来测算，房价收入比为6.2，房价收入比超出正常比例，表明该地区房地产市场存在着“消费不起”的问题。
(三)商品房空置率保持在合理范围，但部分城市的空置率过高
商品房空置率是反映一定时期房地产市场吸纳能力的重要指标，在一定程度上影响着房地产投资规模及市场走势，可作为衡量房地产开发是否过热的重要依据。按照我国有关机构设计的计算方法，用年末商品房空置面积除以近3年商品房竣工面积之和，来计算该年度的商品房空置率，具体衡量标准为：空置率小于5％，为空置不足区，说明过去几年的房地产投资不足，房地产市场呈现供不应求的状况；空置率在5％～14％间，为空置合理区，说明过去的房地产投资和经济发展水平相适应；如果空置率在14％～20％之间，为空置过量区，超出20％为商品房积压区，以上两种情况，说明过去的房地产投资过热，增长过快，超出了经济的发展水平。
根据测算，全区2007和2008年商品房空置率分别是9.8％和8.3％。处于空置合理区，反映出商品房供应充足、供需两旺。但是从首府呼和浩特的房屋空置率看，截至2008年12月底，全市商品房空置面积为263.14万平方米，而全市2006、年至2008年3年的商品房竣工面积之和为818.31万平方米，根据以上两项指标测算的商品房空置率为32％，属于商品房严重积压区。
通过上述三个指标的分析，我们认为：我区房地产业的发展在最近5年大部分特征指标没有显示出房地产泡沫的特征，但是。局部地区在房价收入比和商品房空置率方面已经显现了房地产泡沫才具有的特征。需引起高度重视。
二、内蒙古房地产业的发展前景分析
正确认识当前房地产业发展形势，用发展的眼光纵览房地产发展前景。对于合理把握政府、开发者、消费者三者之间的利益关系，把我区房地产业推向新的发展阶段，为我区经济增长注入新的活力具有重要意义。为此，我们从以下几个方面加以分析。
(一)房地产市场供需双方的发展趋势分析
从需求方看，房地产市场需求分为生活需求、改善需求、投资需求和投机需求。其中，生活需求是刚性的，其变化也是有规律可循的，无论房价涨跌，为满足生活居住的购房者，如果经济允许。会首选购房。在房改已经过去了十几年的今天，城镇大多数有购房实力的居民“自住型”需求基本得到满足，而有住房需求的农村外来人口，又不具备购房的经济实力，因此，生活需求这一部分不是太大；对于为改善住房条件而想购房者，在当前形势下。因为对房价的走势不明，可能就会持币待购：而对于投资性需求和投机性需求者，考虑到后期物业管理费及采暖费等持有成本。会更加理性地分析投资收益，他们也有可能加入持币待购者行列。
再从供给方看，随着我区二手房市场的逐步规范，房地产市场化的进一步发展等因素影响，住房二级市场有效供给将会不断增加，同时房地产市场供给的主要来源――房地产开发一级市场仍然继续放量。以呼和浩特为例，2008年底的商品房空置面积为263.14万平方米，以2008年全年的商品房实际登记销售面积为86.74万平方米计算，大约需要3年左右时间来消化空置房。因此，商品房的供应明显存在供大于求的现象。
(二)房地产投资趋势分析
目前，我区房地产的投资占到全部固定资产投资的13.3％，房地产的投资是固定资产投资中重要的组成部分。从近期看，由于2008年下半年以来，楼市交易极度萎缩，房地产开发商投资意愿非常弱。为应对恶劣的行业环境，大多数开发商基本停止买地，推迟新项目开工，在建项目进度也在放缓，投资收缩将成为主基调。从远期看，随着宏观调控力度的加大，房地产市场的过热势头将得到遏制，房地产投资增速也将进一步下降。房地产投资增速下滑，某种程度上也显示出开发商对房地产市场的乐观预期发生变化。同时，开发商的经营理念也从“追求速度”向“关注品质”转变。这种情形也意味着房地产市场由粗放发展向精细发展转变。
(三)商品房价格的变化趋势分析
房价的构成主要包括土地成本、建安成本和项目经营期
间的费用、税金及附加等内容，再加上开发利润。近几年，我区土地成交价格明显上涨，加上材料费、人工成本价格均有较大幅度上涨，这些因素综合导致全区商品房平均竣工造价增长较高。我们认为，土地作为一种稀缺的不可再生的资源，价格不可能降下去：随着消费者对住房质量要求的提高，建安成本也不可能下降：经营费用和税费一般来讲，维持在一个较为稳定的水平。据此分析今后商品房价格将不会出现大幅下降。即使下跌。幅度也不会太大。
(四)房地产企业的发展趋势分析
在房地产过热时期。房地产业的利润率比较高，因而吸引了过多商家进人，但一些房地产公司规模较小。开发的楼盘规模偏小，配套设施不齐全。经过几年的调整后，房地产业的盈利能力已呈下降趋势，房地产开发商之间的竞争日趋激烈，在此情况下，规模优势、品牌优势越来越成为企业赢得竞争的关键。房地产市场开始走向分化，一些实力较低的房企正在被市场淘汰，房地产企业向规模化、品牌化方向发展。
(五)国家出台的政策对我区房地产业的影响分析
1 国家扩大内需政策对我区未来房地产的影响
今年国务院确定的当前进一步扩大内需措施中与房地产业密切相关的有两条：一是加快建设保障性安居工程。另一条是取消对商业银行的信贷规模限制。其中，把加快建设保障性安居工程放在首位。说明中央对待楼市的政策态度是鼓励政府为中低收入者提供住房，而非以扩大金融风险为代价去鼓励购买开发商的商品房。目前我区的保障性住房主要有两类：廉租房和经济适用房。廉租房与普通商品住宅市场基本没有冲突。但经济适用房与普通商品住宅在产权和品质上接近，增加经济适用房源的市场供给量。对于那些产品与保障性住房差异化不大的普通住宅开发商来说有一定冲击，该类型的商品房价格将有所回落。
同时，由于房地产市场前景还充满不确定性，即便信贷政策松绑，也只是针对信用资质好的房地产企业和盈利前景较好的地产项目放宽。因此可以预见，未来房地产企业将加速分化，使得弱者越弱、强者越强的趋势更为明显。
2 宽松的货币和税收政策对我区未来房地产的影响
2008年以来，大幅降息和降低住房交易税费、降低公积金贷款利率等措施，将从三方面影响房地产市场。首先，银行存款准备金率下调，将提供一个更为宽松的信贷环境，有助于房地产开发企业获得更多开发贷款渡过难关。其次。存款利率下调使得人们存款意愿降低消费意愿增强。再次，贷款利率大幅下调导致房产持有成本下降，将在一定程度上增强消费者信心，缓解市场观望气氛，但要走出低迷期还需要相当时间。
综合以上分析，我们认为，在短期内，我区房地产市场观望气氛仍将继续，消费者信心不会完全恢复，市场需求也不会迅速释放，2009年楼市还将持续低迷。随着新楼盘的投放市场，商品房空置面积将进一步增加。房地产企业的降价行为陷于两难。由于销售回款缓慢，使资金链日趋紧张，房地产投资将会逐步放缓。一些小型房地产企业将被淘汰出局。大幅增加保障性用房的供应量等一系列调控措施的出台，将使部分楼盘的房价有所回落。
三、促进房地产稳定健康发展的对策建议
(一)充分认识房地产业的重要性，确保对房地产市场的有效调控
房地产业是一个与老百姓切身利益密切相关的民生产业，是国民经济中的支柱产业。据有关资料测算。房地产业每增加100元投资，可带动与之相关的十几个部门的170-220元投资：每增加100元消费，可拉动相关部门130-150元消费；每就业100人，可拉动其他部门就业200人。由此可见，房地产业的稳定健康发展，事关相关产业的发展、人民生活的改善和社会的和谐稳定。各级政府必须高度重视。协调解决影响房地产业发展的重大问题，正确引导地价、房价。必要时，政府可以通过控制地价、以成本核算和限制利润空间等方法。适度间接地干预房地产价格，避免房价脱离居民的购买力水平而影响市场景气。确保房地产业尽快度过危机，保持稳定健康发展。
(二)加大金融支持力度。减少金融机构风险
协调银行支持信誉好、还贷能力强、有实力的房地产企业和有市场前景的房地产开发项目。规范土地、房屋等资产评估市场，确保对房产抵押价值的评估严格、真实、安全，避免呆坏账损失和信用膨胀，减少金融机构风险。积极发展住房公积金贷款与商业性贷款的组合贷款业务，增加对居民住房消费的有效需求，降低金融机构风险。强化政府监管和政策支持，以更好地发挥市场的作用，避免诱发金融风险。
(三)构建多层次的住房保障制度，加快解决中低收入和困难家庭住房问题
根据不同阶层、不同需求建立多层次的住房保障体系，拓展保障性住房供应的渠道，尽可能满足更多人的住房需求。一是推行配建保障性住房制度。落实住房建设中经济适用住房和廉租住房的配建比例，规定房地产商开发大型楼盘时，在其所建住宅中应含有一定比例的廉租房和经济适用房，避免保障性住房集中建设，引发“贫民窟”隐患，增加管理难度，同时还可以提高保障性住房配套设施水平。对保障性住房的建设用地，政府应给予无偿划拨，同时给与项目审批优先考虑。二是尽快出台相应的政策，采取公开招标的方式，以低于同类普通商品住房的价格收购符合条件的小户型空置房，作为拆迁安置房、限价商品房和保障性住房房源，出售给符合条件的销售对象。政府出钱购买开发商的闲置房作为保障性住房房源，一方面可以加快保障性住房建设速度，另一方面可以刺激商品房销售，同时政府从开发商手中大量购房，也可以平抑商品住宅销售价格。三是推行经济适用住房分配货币化。经济适用住房在实物分配的基础上，推行货币补贴方式，即具有经济适用住房购买资格的城市居民，在购买普通商品房时，由政府按标准给予货币补贴。
(四)促进房地产企业做大做强，提高行业的抗风险能力
鼓励房地产的大型骨干企业通过收购、兼并等方式努力做大做强，实现资源优化配置，提高行业的抗风险能力。同时要加强房地产开发企业诚信体系建设。进一步完善企业诚信的评定标准，严格评定程序，真正评选出有实力、讲诚信的开发企业，并切实落实奖励措施，树立诚信体系的权威性，营造良好的产业发展环境。
(五)推进住房公积金制度改革，提高使用效率
通过对现行住房公积金制度的改革，弥补制度缺陷，更好地发挥其住房保障作用。一是进一步扩大公积金覆盖面。针对我区的特点，因地制宜，探索建立合理的操作办法，力争把住房公积金制度覆盖范围逐步扩大到包括在城市有固定工作的农民工在内的城镇各类就业群体，支持这部分人群的住房消费能力；二是扩大住房公积金使用范围。除了通过享受住房公积金低息贷款购房以改善住房条件外，还可以把住房公积金的使用范围扩大到住房租金、物业管理费、维修、装修改造支出等相关住房消费。三是不断创新住房公积金贷款品种，在贷款条件、还款方式、贷款额度等方面放宽限制，尽可能简化手续，缩短办理时间。提高贷款效率。对于中低收入家庭首次购买以自住为主的一定面积以内的住房，实行低息、低首付、贴息政策。
关键词：房地产指数 编制方法 缺陷
我国当前几种主要的全国性房地产指数编制方法
据不完全统计， 目前 我国公布的各类房地产指数有10多个，其中，既有全国性的，也有地方性的；既有政府主办的，也有 企业 主办的，还有官方和民间合办的。这里，以目前房地产市场较具代表性的中房指数和国房指数为例，来介绍我国目前房地产指数的编制方法和特点。
中房指数的编制方法
“中房指数”是“ 中国 房地产指数系统”的简称，是一套以价格指数形式反映全国各主要城市房地产市场 发展 变化轨迹和当前房价变动状况的指标体系，是我国最早 研究 ，编制并公布的房地产价格指数系统。“中房指数”以1994年11月北京物业的比较价格为基值，按用途分为四大类：即住宅、商业服务业用房、办公用房和厂房仓库；将各城市的四类物业以其销售价格为依据，分别分为高、中、低三档，以各类各档次物业的销售量为权数 计算 四类物业的平均价格，最后将这四类物业的平均价格以竣工量为权数求得加权平均价格，作为各城市的物业比较价格。其计算公式为：
某时期该城市物业比较价格
某时期城市房地产价格指数——————————————×100%
1994年11日北京物业比较价格
关于中房指数编制方法的几点说明：
中房指数是一种修正的拉氏指数，实际操作中以1994年11月为基期，以基期商品房比较价格为基值，基期指数定为1000点，属于定期指数；计算时采用加权平均方法，权数采用基期时各类物业的规模比重。基期与权数在一定时段内固定，在市场结构有了较大变化时，调整基期与权数。由于权数固定，中房指数在计算时可以消除权数变化对指数的 影响 ，可以更纯粹地反映“同类同质商品”的价格变动情况。
中房指数采用了抽样调查方法，在对市场商品房项目进行调查的基础之上，采用聚类分析方法，确定样本，然后对样本进行较长时间的跟踪调查。中房指数样本数据直接来源于市场，对市场反映及时、灵敏，保证了中房指数系统对市场的准确把握。
由于中房指数属于定基指数，不同时期指数值都可以直接对比，具有比较好的 历史 可比性，可以采用图表形式直观表现。采用这一表现方法，可以直观地表示出市场周期发展状况以及目前市场形势，趋势和幅度。
国房指数的编制方法
“国家景气指数”的编制方法是根据 经济 周期波动 理论 和景气指数原理，采用合成指数的计算方法，从房地产业发展必须同时具备的土地、资金和市场需要三个基本条件出发，选择房地产开发投资，资金来源，土地转让收入，土地开发面积，新开工面积，竣工面积，空置面积，商品房销售价格等8个具有代表性的统计指标进行分类指数测算，再以1995年3月为基期对比计算出的综合指数体系。国房景气指数的测算分为八个部分：一是确定指标体系；二是建立原始指标数据库；三是消除量纲的影响；四是确定权数；五是确定基准对比时期；六是消除季节，价格因素的影响；七是建立分类指数和国房景气指数计算数学模型；八是国房景气指数计算结果的分析报告。
中房指数和国房指数缺陷分析
中房指数缺陷分析
中房指数虽然开创了中国大陆现行房地产价格指数编制之先例，有许多值得推行之处，但仍存在以下缺陷：
采用固定权数的拉氏方法，降低了指数的横向可比性 由于采用了固定权数的拉氏方法，在市场发展迅速，结构变化较快的情况下，反映基期市场结构的权数会逐渐与现期市场结构脱节。这样一来，指数虽然还能够反映市场房价的变化趋势，可是会与市场实际结构与价格产生距离，降低指数的可比性，尤其横向可比性会受到较大影响。
指数测算方法不够完善
现实 应用 的公式未考虑物业结构类型的变动，公式所选用的权重是报告期的物业面积，而原始公式所用的权重是固定(即基期)的物业面积。原始公式的优点在于剔除了因物业结构变化所引起的指数变动，使得指数变动完全表现为物业价格的变化。现实应用的公式则操作简便，实施费用降低，但如果完全按照加权平均法的样本选择方式，则会在指数中包含非价格变化因素。
样本数据缺乏代表性
样本数据是编制指数的最基本的资料，为保证指数的 科学 性和准确性，首先应保证足够的样本量均匀的样本区城和物业类型分布、样本数据的及时更新、样本数据的真实性和连续性等。目前中房指数在编制过程中，存在样本规模小、样本区域和物业类型分布不合理、样本数据缺乏时效性、连续性、真实性等 问题 。
指数的 应用 受限制
目前 中房指数在应用上尚显稚嫩。一方面，由于指数本身不完善、质量不高、指数的变动与市场的实际变化趋势可能并不相符，从而 影响 了指数的应用。例如中房指数公布的往往是上一月、上一季度、年度的数据，这在很大程度上只是对市场 发展 的 历史 轨迹的一种描述，而开发商，投资者则往往更加关心市场的未来走势。这种房地产指数的滞后性就影响了房地产指数的推广和应用。另一方面，囿于国内目前关于房地产市场、房地产价格、房地产指数的 理论 研究 深度的限制，以及房地产实际从业者对市场研究工作的轻视甚至忽视等原因，房地产指数的作用远未得到充分发挥。包括中房指数在内的众多房地产指数定期的公布报告、市场 分析 报告等也大都存在着 内容 少、信息量不足、分析深度不够，以及就指数论指数、只是进行一些简单的说明和肤浅的分析等 问题 。
国房指数缺陷分析
国房指数忽视了指数的横向与纵向可比性 国房指数由于是环比指数且为合成指数，该指数包容了大量市场信息，但缺少纵横比较的能力。若要进行纵向比较，则必须经过逐级换算，工作量大。
不同指标变化对指数造成的影响不能清晰反映 国房指数综合了多种信息资料，可经综合地反映市场状况，但先行、同步、滞后等不同指标变化指数造成的影响却不能清晰反映，需要单独说明。
调查数据的可靠性问题 国房指数采样由各级统计部门采用统计报表制度。统计部门沿用旧的习惯，在设计指标后，下发到相关房地产开发公司，由后者填写后进行上报。房地产开发公司出于各种顾虑，或由于对编制房地产指数的意义认识不足，很难填报客观、准确的数据。
完善我国房地产指数的若干建议
根据我国目前房地产市场的现状及其发展趋势，笔者就进一步完善房地产指数提出如下建议：
在基期确定问题上，宜采用可变基期和环比指数来反映房地产价格变化趋势。房地产价格指数是反映两个时期房地产价格变动趋势和程度的相对指标，这里所说的两个时期是指基期和报告期。由于房地产的异质性决定了房地产的品质易发生变化，如果采用固定基期更使对比缺乏可比性，因此，采用可比基期和环比指数来反映房地产价格变化趋势更具操作性。
宜用特征价格理论作为编制房地产指数的理论依据。特征价格理论已成为国外编制房地产价格指数最主要的理论基础之一，但目前我国各地大多采用分层抽样的 方法 来编制房地产价格指数，缺乏应有的理论依据。但是随着我国 经济 迅速发展，在市场体制较完善的地区和城市，房地产市场不断规范和成熟，市场交易案例逐步增多，已初步具备了应用特征价格理论的现实可行性，大量的交易案例和实际价格数据使得房地产各属性与房地产价格关系的测算成为可能。就目前而言，上海、北京、广州和深圳等城市的房地产指数可以考虑尝试应用特征价格理论进行测算。
由政府部门与民间合作共同编制房地产指数。政府部门主办的房地产指数其优势在于：有一套自下而上完整的信息来源系统，能够保证数据来源的稳定性，完整性和及时性。就数据来源而言，官办的房地产指数具有民办房地产指数所不能比拟的便捷和时效性。此外，政府部门在国家政策走向上具有明显的优势，在指数的分析和应用上可能会更加成熟和更具有指导意义，并容易取得 社会 的信任。民办房地产指数的优势在于：民办机构本身往往就是房地产中介代理机构或咨询公司，正在或者曾经代理过很多楼盘，掌握着市场上很多楼盘从开发到销售全过程的详细资料，甚至了解每个单元的销售价格，付款方式等，可以以较为全面的房地产开发项目，供需资料为基础，详细把握各具体区域，具体物业的价格及其变化。也就是说，民办房地产指数的分析可能更加微观和具体，对开发商的指导意义会更强一些。因此，应充分发挥各自优势，让政府部门与房地产 企业 （民间）合作共同编制房地产指数。
【关键词】宏观调控 房地产 发展 趋势
一、国家对房地产市场的主要调控政策
1、土地政策
2004年国家开始出台一系列紧缩“地根”的政策，从规定必须以“招拍挂”方式出让经营性土地使用权，到出台《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》、《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》等文件，全面整顿农用地转非农建设用地、涉及基本农田保护区调整的各类规划修改以及控制房屋拆迁面积。2007年开始，国家调控供应政策，积极加大供应量。根据全国土地市场动态监测结果，2007年上半年全国住宅用地供应同比增加25.3%，同比提高3.9个百分点。随着国家清理闲置土地政策的实施，土地政策得到了规范，土地出让面积也得以增加。
2、房地产信贷政策
本轮宏观调控从紧缩信贷开始，一方面，紧缩开发信贷。2003年6月，《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文）出台，规定“房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30％”。 2004年2月，银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》，我国步入加息和提高存款准备金率通道，至今已累计加息9次。另一方面，紧缩个人信贷。从“121号文”开始就紧缩个人信贷，对贷款对象和比例都作了严格的规定。2006年“国十五条”、2007年《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，都对购买首付款、利率等进行了进一步的限制。
3、稳定房地产价格政策
2005年开始，国家调控的重点从控制投资转向控制需求以达到稳定房价的目的。2005年国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，建设部等七部委联合出台《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》；2006年国务院常务会议提出六条针对性措施，随后，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构、控制住房价格的意见》。这些系列政策的出台，通过税收、信贷、土地等杠杆，控制城市拆迁规模和进度、整顿和规范房地产市场秩序、解决低收入家庭的住房困难，调控的重点从供求总量调整转向供求结构调整。
4、增加房地产税收政策
2005年，“国八条”对房屋交易时限和营业税等都做了明确的规定。2006年，“国十五条”进一步把营业税的征收年限由2年增加到5年。2006年，出台《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》。2007年11月，根据2006年底颁布的《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉决定》，通过相应的税收政策，对炒卖房进行了规范整顿。
二、宏观政策对房地产的影响
国家出台系列房地产宏观调控政策，旨在控制部分地方房地产开发投资规模过大，房价上升过快的现象，使我国房地产朝着健康理性的方向发展。在国家一系列宏观调控政策的作用下，台州市的房地产业也呈现出一系列的变化。
1、房地产开发投资连续多年高位运行后开始理性回落
1998年城镇住房制度改革之后，城镇居民对住房的巨大需求得以释放，房地产业迅速发展。1998－2005年，台州全市累计完成房地产开发投资额376.04亿元；房地产开发投资年增长幅度最低为12.3%，最高达82.16%，年平均增速达到35.15%。2005年，台州房地产开发投资额突破百亿大关，达116.12亿元，是1997年的11.13倍。2006、2007年台州房地产开发投资开始理性回落，投资额为分别为101.47亿元、95.73亿元，增幅分别下降13.1%、5.7%。
2、土地供应趋紧导致房地产企业购置土地面积下降
土地是商品房的最大成本，是影响房价起伏的重要因素。随着国家一系列严管控制供地、规范土地市场政策的出台，房地产企业普遍感受到“地根”严控压力。1998年至2007年，房地产企业累计购置土地面积926.05万平方米，其中2003年购置土地面积137.74万平方米，从绝对量上达到了历史最高峰。2004年，台州市房地产企业购置土地面积开始出现负增长的态势。2007年，房地产开发企业购置土地面积增幅陡降，2007年台州市房地产企业购置土地面积36.85万平方米，比上年同期下降51.4%，增幅比2006年下降27.6个百分点，比1998年下降96.8个百分点。
3、自宏观调控以来，房地产开发企业贷款比重明显下降
从贷款增长速度看，房地产行业受政策影响较为明显，宏观调控以来增幅呈直线下降趋势。2001年，台州市房地产企业国内贷款增速逐步回落，2004年开始呈现负增长的态势，2007年进一步回落，2007年台州市房地产开发企业本年资金来源中国内贷款为27.89亿元，比上年同期下降9.5%，增幅比2006年回落3.4个百分点。但国内贷款占资金来源的比重一直较高，2000年比重高达29.1%，到2003年仍为26.9%，自从2003年《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》下发之后，金融信贷政策逐步收紧，国内贷款比重从2004年开始下滑，到2007年降到了最低点12.2%。而在其他资金中，定金和预付款可以说是房地产开发企业的主要造血器，比重最多时高达43.5%，最低时也有9.7%，从1998年到2004年，定金和预付款的比重一直居高不下。国家在2005年开始加强房地产开发市场的预销售制度的管理，预售门槛大大提高，定金和预付款比重从2005年陡然下降到最低点9.7%便可略见一斑。
4、房地产价格增幅逐步回落
1998年以来，台州房地产市场的自住需求和投资需求空前高涨，2003年四季度涨幅一度达到14.9%。2004年受宏观调控影响明显，房价增幅逐步回落，尤其是2004年二季度，涨幅回落特别明显，比一季度回落了8个百分点，至2004年四季度涨幅回落到了3.9%。与2004年相比，2005年市区房屋销售价格累计上涨3.5%，低于全省平均水平4.9个百分点，增幅比上年同期回落4.0个百分点。2006年商品房销售价格与2005年基本持平，2007年市区房屋销售价格涨幅略有回升。
三、房地产市场趋势分析
房地产业是国民经济的支柱产业，加强宏观调控的根本目的是促进房地产业持续健康快速的发展。今年乃至今后几年，台州市房地产在宏观调控政策的影响下，“稳定”将成为未来市场发展的主旋律，房地产市场整体面临着从量变向质变的转型，房价正进入稳中有升的状态，房地产市场回归理性。
1、市场供给前景看好
2007年台州市商品房新开工面积和竣工面积回升，施工面积、新开工面积和竣工面积增幅分别达到3.9%、22.9%和22.7%。 施工面积是竣工面积的先行指标，随着时间的推移，竣工面积将会继续不断增加，竣工规模的不断扩大将有效满足市场需求。在2003年、2004年台州市房地产快速发展期间，有相当一部分不是真正的需求，而是投机和投资的需求，当国家各项政策频频出台后，投资者必然会考虑投资效率，对房地产市场进行重新评估，抛出手中的房源，这将会形成房地产市场的又一部分供给。
2、房价的波动区间不会太大
在国家出台一系列调控政策之后，台州市房地产放慢了发展速度，房价也只是略有波动，并没有出现大涨大跌的现象。在未来的一段时间内，台州市房地产价格将不会出现大的波动。
从需求方面看，短期内需求会受到新政策的一定影响，部分消费者预期房价会下跌，可能会等待房价进一步回落，持币观望、持币待购的消费心理居多。但从长期看，新政策的出台只是为了规范台州市房地产市场，使房地产价格保持在一个合理的水平，不是为了抬高房价或打压房价。那么在房地产市场回归理性后，那部分持币待购的需求是客观存在的，也因此是必然要释放出来的。
从供给方面看，随着可预售面积的增多、房屋的供给结构不断优化、二手房地产市场的不断规范，台州市房屋的供给量应该能满足市场需求。因此，从供需双方的发展趋势综合来看，居民住房需求与供给关系不会出现过度失衡。在严格的宏观调控政策下，台州市房地产价格会略有波动，但波动的空间不会太大。
从房价的构成来看，房价下跌的空间不会太大。一方面，土地供应量减少，土地成本将提高，随着住房需求的增加，将加剧房地产开发土地供需矛盾。同时，由于土地资源的稀缺性、土地供应的有限性及区位的差异性，客观上导致了土地供应的相对不足和土地供需的不平衡，在一定程度上推动了房地产开发企业的土地成本。另一方面，建材价格的上涨导致建筑安装成本的不断提高，从而推动了房屋的建安成本。
3、房地产销售的不确定因素还很多
2004年宏观调控政策出台以来，台州市房地产销售仍保持着增长的态势，销售面积达169.96万平方米，比上年同期增长4.8%；2005年出现了负增长，全市房地产销售面积比2004年下降了1.8%；2006、2007年销售开始回暖，销售面积分别达259.72万平方米、281.33万平方米，分别比上年同期增长55.7%、8.3%，但县（市、区）之间发展不平衡，2007年四个县（市、区）销售呈现出快速增长的态势，其他五个县（市、区）均出现负增长的态势。虽然目前台州市房地产销售保持着乐观的形势，但也存在很多不确定因素，如居高不下的空置面积仍有待进一步消化。1998-2004年，全市商品房空置面积呈不断下降趋势；2004年以后，在一系列宏观调换政策的作用下，商品房消费进入买方市场，消费者持币待购现象日益明显。2005年全市商品房空置面积创下1998年以来的新高，空置面积达到了28.31万平方米；2007年台州市房地产空置面积再创新高，达到了36.77万平方米。
Abstract： The real estate market is the regional market， the real estate market in Heilongjiang must have its characteristics. Heilongjiang province Based on the nearly 10 years of development data of real estate market in Heilongjiang， and using systematic method， determines the health interval of real estate market in Heilongjiang， and carries out dynamic analysis on 12 real estate market development index， in order to investigate the health conditions of real estate market in Heilongjiang.
关键词： 黑龙江；房地产市场；健康区间
Key words： Heilongjiang；real estate market；health interval
中图分类号：F272 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2012）34-0162-03
1 黑龙江房地产市场健康状况评价指标体系的构建
基于黑龙江2001-2010年实际数据，应用聚类分析法，并结合房地产市场健康标准，构建出表1[1]。
2 黑龙江房地产市场健康状况评价指标健康状况区间的划分
2.1 房地产市场健康状况等级划分 可以将房地产市场健康状况分为过热、微热、健康、微冷、过冷五种状态，因此，房地产健康状况评级指标区间也可以相应划分也过热、微热、健康、微冷、过冷五种状态。
2.2 利用系统化方法确定房地产市场的健康区间 通过归一化处理，使各个评价指标X服从正态分布：X～N（μ，δ2）。这里先将房地产市场的运行状况简单地分为好、一般和差等三种状态。以（μ-δ，μ+δ）作为指标正常波动的参考范围，将各个健康状况评价指标在2001年-2010年的数值与正常波动的参考范围做比较，然后做如下处理：
①若健康状况评价指标在大部分年份均处于健康状态，则采用多数原则，即将指标X的2/3年份区间作为健康状况区间。其表达式为：P{X-？滋
②若健康状况评价指标在一半的年份均处于健康状态，则采用半数原则，将指标X的1/2年份区间作为健康状况区间。由正态分布计算得出，xi=0.68δ，则指标X的健康区间为：（μ-0.68δ，μ+0.68δ）。房地产市场的健康区间为（-∞，μ-1.36δ]，（μ-1.36δ，μ-0.68δ]，（μ-0.68δ，μ+0.68δ），[μ+0.68δ，μ+1.36δ），[μ+1.36δ，+∞）。
③若健康状况评价指标只有三分一左右的年份均处于健康状态，则采用少数原则，将指标X的1/3年份区间作为健康状况区间。由正态分布计算得出，xi=0.43δ，即指标健康区间为：（μ-0.43δ，μ+0.43δ）。房地产市场的健康区间为（-∞，μ-0.86δ]，（μ-0.86δ，μ-0.43δ]，（μ-0.43δ，μ+0.43δ），
[μ+0.43δ，μ+0.86δ），[μ+0.86δ，+∞）。
2.3 健康状况区间的划分结果 由黑龙江2001-2010年对应表1数据，计算得出μ与δ。指标X1在大部分年份均处于健康状态，采用多数原则，同理可知：X2-X6采用多数原则；X7采用半数原则；X8-X12采用多数原则，得到表2。
3 黑龙江房地产市场健康状况分析
3.1 房屋销售价格指数 如图1所示，2001年以后房屋销售价格指数呈现出逐步总体上升的趋势。2007年为最高点值为110.5，超过了微热状态107.85，其余年份基本都在健康区间运行。
3.2 商品房均价增长率/居民可支配收入增长率 该指标反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，房地产市场蕴涵不健康的可能性越大[2]。由图2可知，此指标在2001-2010年间整体变化波动比不大，2003-2009年波动较大，但近几年该指标都处在健康区间之内，可见黑龙江省商品房均价增长与居民可支配收入增长相比总体协调。
3.3 租赁价格指数 由图3可知，2005-2007年间该指标波动较激烈。2001-2005年该指标几乎处于不变状态，曲线比较平滑，由此可见房屋租赁价格变动程度和趋势较为稳定。但2006年该指标突破过热界限。当年租赁价格指数为117.5，略微迈过过热临界限的临界值115.14，其余年份数值基本都在健康区间运行。
3.4 房地产开发投资额/固定资产投资 由图4可知，2001年-2010年间该指标波动比较激烈，2007年指标值为23%，越过微热临界线，2002年为14%，2003年为14%，处于微冷状态。原因是2004年以后黑龙江省政府加大基础设施建设，极大地促进房地产开发投资和消费的进一步活跃，但全球金融危机影响了黑龙江省房地产的健康发展。
3.5 房地产投资完成额占GDP比重 由图5可知，该指标在2001至2010年呈现总体稳步上升的趋势。其主要原因是，为了实现经济的快速增长，政府采取了刺激内需的政策，将房地产业作为一个重要的经济增长点。2010年达到了8%，进入微热不健康状态，应提前做出警示。
3.6 国内贷款/全部资金 这个指标一方面反映房地产贷款与其他贷款相比是否过大，从横向反映房地产信贷的规模是否合适；另一方面反映银行贷款向房地产贷款的集中度，用来判断房地产业对银行业的依赖程度[3]。图6所示指标波动幅度较大，2002年比值为18%直逼过热状态19%，其余大部分年份均在健康区间。
3.7 房屋竣工面积增长率 图7中2001-2010年间该指标波动明显，总体呈稳步上升趋势，2002年为-12%超过了过冷状态，2005年、2009二年的数据越过微热临界限，呈现出微热不健康状态。但将图7与图8结合分析可见，房屋竣工面积大量的增长基本被迅速增长的购房需求所消化吸收了，并无大量商品房积压现象。
3.8 商品房销售面积增长率 由图8可知，2001-2010年间该指标的波动比较激烈，2005年为45%，直逼过热临界线，2008年该指标为-13%，处于过冷状态。其主要原因是2004年以后黑龙江省政府加大基础设施建设，极大地促进房地产开发投资和消费的进一步活跃，但由于全球金融危机的影响，投资和消费出现观望。
3.9 房屋施工面积与房屋竣工面积比 由图9可知，自2001-2010年间，该指标总体呈现上升的趋势，2001年为1.74越过微冷临界线1.62，从2002年起开始在健康区间内运行，直到2008年该指标比值为2.57，开始进入微热不健康状况，而2010年进入过热状态，其比值2.85接近过热状态2.86，其余年份大致处于健康区间。
3.10 普通商品住宅销售占比 由图10可知，2001-2010年间该指标呈现总体稳步上升的趋势，2006至最高点，达到91%，处于微热不健康状态。究其原因，一方面是由于随着黑龙江省城市化建设不断深入，房地产市场刚性需求不断增多。另一方面，反映出黑龙江省地产市场结构失衡，其他类型房地产市场发展相对较慢。
3.11 经济适用房竣工面积/全部商品房竣工面积 由图11可知，2001年至2010年经济适用房竣工面积占全部商品房竣工面积比例在不断地减少。但随着国家和黑龙江省房地产政策的调整，加大了保障性住房和经济适用房建设，近几年来该指标在稳步地增长，但还是相当较小。
3.12 商业营业用房新开工面积/房屋新开工面积 由图12可知，该指标从2003年呈现明显的下降趋势，至2010年仅为11%，反映出黑龙江省商业营业用房市场发展处于微冷的发展趋势。主管部门应该采取积极有效地措施，促进商业营业用房市场的繁荣与发展。
参考文献：
[1]陈多长.房地产业健康发展的判断标准[J].中国房地产，2009，（7）：18-19.
