时间：2023-05-31 09:56:55
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产公司经营状况，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
【关键词】 房地产行业 营运资金 流动性 营运能力
Abstract : Working capital is the largest capital of high liquidity in a company. The management state of a company mainly relys on the working capital .As the real estate industry is a typical capital-intensive industry, the amount of investment is large, the risk coefficient is high, capital turnover time is long, the supply chain is long, so that the operating capital management of real estate enterprises is particularly important . I chose 5 well-known enterprises in our country's real estate industry ,and I collect their financial data from 2009 to 2011 in this paper, so that I can analyze the working capital management in the entire real estate industry, and to provide certain reference for those medium and small real estate company.
Keywords : the real estate industry working capital liquidity operating capability
现如今，我国房地产已经发展成为一个较成熟的行业，但是在金融危机的一次洗礼之后，房地产已经不再有过去的高增长和高利润。在多次的波动中，房地产行业的营运资金管理也备受关注。
1. 营运资金管理理论
1.1营运资金
本文将采用狭义上的营运资金即净营运资金来进行分析。狭义上的营运资金是指营运资金的净额，即是流动资产与流动负债的差。公司资产的流动性和偿债能力可以用净营运资金的状况结合流动比率、速动比率 等来衡量。
1.2营运资金管理
营运资金管理是对公司流动资产和流动负债的管理。一个公司要想能够正常的经营和运转就必须有适量的营运资金作为支持。公司需要通过短期融资来获得必要的流动资产。营运资金管理主要包括对数量和筹集方式两个方面的管理，公司可以通过内部的资金转换机制，使两者达到最优组合。在管理中，我们要考虑该资产变现的时间以及变现的稳定程度。
1.3房地产行业营运资金管理
房地产行业营运资金管理是房地产财务管理的中心，是指房地产公司在开发、建设、销售和管理活动中对营运资金的管理和控制。房地产开发，如住房、写字楼、商业娱乐设施包括相应的基础设施的建设，都需要有大量资金的投入。在前期的开发和建设阶段，公司需要的资金最多，支出资金的回收期也很长。
房地产企业营运资金管理的目标是要提高资金的利用率和资金供应的有效性。房地产企业资金运作过程复杂、资金投入量大、回收期长，因而加强资金管理是保证房地产企业健康发展的重要环节。
2. 地产行业营运资金管理现状
在此，我选择了我国房地产行业较为领先的5家上市公司，并对它们从2009年至2011年底的利润表、资产负债表、现金流量表等做了分析。这5家公司分别是万科、保利、金地、荣盛以及北辰。在资产、负债结构分析中，我采用了算数平均法来计算整个行业的资产、负债情况。
2.1营运资金流动性分析
2.1.1流动资产结构分析
流动资产和非流动资产相比，它具有盈利能力差、风险小的特点。如果一个公司流动资产占资产总额的比重较大，说明公司的财务风险较小，盈利能力较低。
表1中，我们可以看出，我国的房地产行业的资产总额呈上升态势。在房地产公司的资产中，流动资产的比重非常高，平均占到95%左右。可以看出，流动资产是房地产公司的血液。而在流动资产中，存货占比最大，在70%左右，而且比重有上升的态势。由于房地产行业的特殊性，存货一般是指已竣工的房产、施工中的房产以及用于建造房屋所购置的钢筋、水泥、板材等。但是，房屋的出售并不同于其他小商品的销售，房屋的价值高，许多顾客还需要通过向银行贷款来付清首付款。进入到后金融危机时代，为了减少行业内的泡沫，政府出台了一系列的限购、提高存款准备金率的措施，这使得房地产公司的存货的周转更困难。公司积压的存货越多，资产整体的流动性就会变差。在流动资产中，应收款项也占了一定比重，大约在10%左右。而应收款项能否收回很大程度上由欠款公司的经营状况决定。对于房地产公司来说，存货和应收款项的流动性更类似于长期资产。可见，房地产公司只有15%左右的货币资金具有较强的流动性。
2.1.2流动负债结构分析
流动负债也称短期负债，是指公司需在一个营业周期内偿还的债务。流动负债的规模会影响一个公司短期的偿债能力。
由表2，我们可以看出，房地产行业的负债规模很大。房地产是一个高投入，周转慢的行业，一般的公司是不可能拥有那么多的自有资金，所以必须要采取负债的方式。而在房地产行业的负债中流动负债的比重较高，在70%左右，而且比重呈上涨趋势。之所以房地产公司更倾向于流动负债是因为流动负债的成本要低于长期负债。进一步分析表2中的数据，我们可以看出，房地产公司预收账款占流动负债的比重已经超过了50%。房地产公司先预收顾客的购房首付款，再对这些资金进行有效利用。预收账款并不构成实际的偿债压力，而是会随着项目结算转化为公司的营业收入。但是能否及时、大量收到预付款项将由公司的销售状况决定，只有当公司销售很景气的时候，公司才会有可能收到大量的预付款，从而盘活现金。一旦房地产行业呈现下滑趋势，公司的流动资产筹集将会受到影响。
2.1.3短期偿债能力分析
速动比率是速冻资产与流动负债的比值，它可用来衡量流动资产中可以立即用于偿还流动负债的能力大小。速冻资产是流动资产减去存货的差额。
不同的行业存在不同的速动比率，所以速动比率应该是多少这个问题就没有标准答案。房地产行业具有存货占比大的特点，存货又存在销售及压价的风险，因此房地产行业的速动比率比流动比率更具有参考价值。
经验认为，理想的速动比率应该是l。如果公司的速动比率低于1，则会被认为短期偿债能力偏低，但这也仅是一般的观点。
我国的房地产市场从2009年中旬起开始回温，销售比较顺畅，量价齐升，大量现金回流，速动比例较2008年有大幅度的上升。根据前几年的财务数据可知，像万科的速冻比率就由20O8年的0.143迅速上升至2009年的0.59。但是由于20l0年5月开始，市场行情出现回落,速动比率较2009年有所下降。2011年5家公司的速动比率都有所下降，大概维持在0.4。
2.2营运资金营运能力分析
2.2.1现金管理分析
狭义的现金仅指库存现金。广义的现金则还包括各种现金等价物，如有价证券、银行存款和在途资金。如果没有足量的现金作为保证，就很可能使得公司资金周转困难，无法继续经营。但是，如果持有的现金过量，公司也会受到损失，因为现金是一种产生极少收益的资产，过多的持有货币，会存在机会成本的问题。在此我们选择广义上的现金含义。
由表4可以看出，保利和荣盛的现金周转天数逐年降低，说明这两家公司的现金的管理有好转。而其余三家公司的货币资金周转天数有波动，说明这些公司的货币资金的管理还没有完全可控，不定因素还会影响公司的管理，其中，金地和北辰的货币资金周转天数在270天左右，说明它们的资金的周转比较缓慢。
2.2.2应收账款管理分析
应收账款是企业在经营中，由于销售、提供劳务等原因，应向购货方或接受劳务者收取的款项以及代垫的费用等。公司提供信用业务，虽然可以为公司带来一定的收益，但同时也会付出代价，如出现拖欠货款，应收账款回收难的风险等。在房地产行业，应收账款相对资产而言比较少，这是由行业的特点决定的。房地产行业为现金交易，预收款项是他们主要的收入来源。
由表5可以看出，金地对应收账款的管理比较好，其应收账款的周转天数维持在40天以内，而且周转速度逐年加快，2011年其周转天数只有12天，这个数据让许多公司都望尘莫及。而其他四家公司应收账款的周转天数都较大，且呈逐年递增状态。万科在2011年应收账款的周转天数达到780，超过了两年。可见，万科在日常经营活动中应收账款的管理存在问题。保利也有类似的状况。为了提高资产的流动性，公司应加快应收账款的回收。虽说较高的应收账款周转率能说明公司收款变现能力强，但是这一指标也应该控制在一定限度内。
2.2.3存货管理分析
房地产行业中，占流动资产比例最大的即为存货。而存货中，除了原材料、低值易耗品及少量已经开发完成的房屋外，很大一部分是准备开发和正在建设中的土地和房屋。
由表6可以看出，房地产行业的存货周转速度比较慢，存货最少的也需要2.5年才能变现为货币资金。最高的北辰，在2011年，存货周转天数为3000，即8.2年，说明北辰的已竣工房屋的销售状况很不理想。普遍来看，存货周转都需要4年多，而且周转的速度逐年减慢，也说明了房地产行业竞争的激烈性。存货的管理将影响到公司整体资金的周转和变现，影响到公司的盈利和还贷能力。
3. 地产企业营运资金管理问题
通过以上数据的分析，再结合房地产行业的整体背景，我们可以看出，房地产行业营运资金的管理还存在以下问题：
3.1存货多
通过上面的数据分析，我们可以看出，房地产行业公司普遍存在存货较多的问题。在房地产行业，存货主要指未开发的土地、在建的楼盘和建完的房屋。存货的多少直接受房地产行业的销售情况的影响。由于从2009年底开始，房地产市场一直呈下调趋势，销售的不畅直接导致公司存货的堆积，再加上有些公司为了战略扩张不断增加储备，又加重了这种情况。对于房地产公司来说，存货是公司未来发展的保障，但也是风险的主要来源。
3.2负债比例高
通过对负债结构的分析，我们可看出，房地产行业的资产负债率较高。由于我国对房地产企业进行股权融资和IP0的条件较多、较严，而且单个公司不可能完全依靠自有资金来进行发展，因此许多企业都选择从银行进行融资，这便导致了房地产行业过高的负债率。而较高的债务率会使企业承担较大的财务压力和风险。
3.3偿债能力弱
房地产行业近三年来公司的资产变现能力在下降，资产的流动性不断降低，速冻比率大幅下降，这是由公司存货所占的比例不断增加所造成的。公司的销售环节出了问题，资金被套，就极有可能造成公司短期债务的偿还能力受到影响。所以房地产公司就应该及时的采取相关措施促进商品的销售，盘活现金，从而逐步增强公司的偿债能力。
3.4资产营运效率低
通过对营运资金营运能力的分析，我们看出房地产行业资金的营运效率较低，周转时间较长。在交易过程中，对于公司出现的应收款项的收回，许多公司还存在问题。赊销方式、条款并没有全面地考虑到资金回收的问题。而对于资产中占比最大的存货来说，随着房地产行业市场的下调，销售的不通畅，存货的周转变得更慢，有的企业存货周转达到7、8年的时间，这有点令人毛骨悚然，所以房地产行业的经营者一定要重视效率问题。
结束语
房地产行业是一个对经济状况反应极为灵敏的行业，它的兴衰也能预示出宏观经济的走向。而房地产行业的营运资金之于房地产行业，就好像房地产行业之于宏观经济，营运资金的管理状况即能显示出房地产行业发展的态势。因此只有加强资金的筹集、采取多渠道融资、提高资金管理水平才能保证房地产企业的正常运营和项目的顺利开发，才能使我国国民经济的基本承载体——房地产行业蒸蒸日上。
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(一)变量设计
1.被解释变量—财务风险。
基于我国证券市场不完善的现状，我们选择用样本企业的Z-score指数①来衡量企业财务风险。本文所用的Z-score模型公式为:Z=1.2×营运资金/总资产+1.4×留存收益/总资产+3.3×息税前利润/总资产+0.6股票总市值/负债账面价值+0.999×销售收入/总资产
2.解释变量与控制变量。
解释变量为公司治理和宏观调控。公司治理选取股权特征、董事会特征、高管激励和“三会”会议情况等4个方面共7个变量来考察其对我国房地产上市公司财务风险的影响。根据当前我国政府宏观调控情况，设置虚拟变量，宏观经济政策从紧取0，适中取1，适度宽松取2。此外，为了控制其他可能对我国上市房地产公司财务风险产生影响的因素，选取了企业规模、资产负债率和成长性等三个控制变量。
(二)模型构建
通过借鉴前人研究方法，根据房地产上市公司实际情况，本文构建多元回归模型来分析我国房地产企业的宏观调控、公司治理与财务风险的关系。
(三)数据来源
本文选取深市、沪市上市的房地产行业为原始样本，选取2003—2012年共10年为研究期间。在原始样本的基础上进行了如下几个方面的处理:一是剔除在2003年以前未上市的样本;二是剔除无主营业务收入、总资产为零或所有者权益为负的公司，这些公司基本上处于资不抵债、重组等状态，缺乏持续经营能力，可能影响研究结论的说服力;三是剔除财务数据缺失严重的公司。最后共获得127个样本，共1270个观测值。
二、实证分析
(一)描述性统计分析
报告了本文主要变量的描述性统计。从表中我们可以看出:其一，按照阿尔特曼教授关于财务风险的临界判别值来划分，有超过一半的公司值小于1.4514(中位数)，这些公司存在较大的破产风险，财务危机较为严重。我国房地产公司财务风险的Z值平均为1.88，处于财务风险状况的“灰色地带”①，说明我国上市的房地产公司整体财务状况不是很好;最小值为－67.5664，最大值为35.1331，各公司财务风险状况相差比较大。其二，股权集中度(HHI5)，极值差距十分明显，最小值84.3335，最大值7997.79，这表示我国房地产公司股份分配方式各不相同，这与我国房地产企业股权分配方式的现状相符。其三，董事会规模大小方面，大部分公司董事会规模为9人。其四，在高管激励机制方面，我国房地产上市公司高管持股情况较差，超过一半的公司高管未持股，股份激励这种方式对高级管理人员的激励作用在中国上市房地产公司的生产经营过程中没有受到重视。而在高管的薪酬上面，各个公司高管薪酬差距较大，三大高管薪酬总和的自然对数跨度从4.4594～7.4869之间，有部分公司高管薪酬很低，有的却很高。
(二)实证结果及分析
在进行相关性分析之前首先进行了相关系数检验，结果表明财务风险与公司治理结构的相关系数均显著，并且各自变量间的相关系数值较小。另外还采用方差膨胀因子法进行了自变量间的多重共线性诊断，检验结果显示模型中各变量的容忍度均大于方差，所以自变量间的共线性并不严重，限于篇幅没有报告相关系数检验和共线性诊断结果。
1.公司内部治理与财务风险的回归分析。
本文以财务风险(Z)为被解释变量设置了4个模型，使用式(1)分别检验股权特征、董事会特征、高管激励以及“三会”会议情况对财务风险的影响，结果见下页表3。模型Ⅰ检验了股权特征对财务风险的影响，股权集中度(HHI5)符号为正，且在5%的水平下显著，即提高股权集中度，有利于降低房地产上市公司的财务风险，因为在宏观调控政策频繁变动的市场环境下，加大第一大股东的持股比例有利于集中决策，规避财务风险;股权制衡度(EBD)符号为负，说明房地产企业降低股权制衡度，对降低企业财务风险有正向影响，但效果不显著;模型Ⅱ检验了董事会特征对财务风险的影响，董事会规模(BDSIZE)符号为正，且在5%水平下显著，即扩大董事会规模，尤其是增加独立董事人数，将有利于降低上市房地产公司财务风险;模型Ⅲ检验了高管薪酬对财务风险的影响，回归结果高管薪酬(SALARY)符号为正，且在1%水平下显著，即高管薪酬越高，上市房地产公司财务风险越小。模型Ⅳ检验了“三会”会议情况对财务风险的影响，在每年召开股东大会会议次数(GTIME)方面，符号为正，且在5%的水平下显著，即每年召开的股东大会召开次数越多，上市房地产公司财务风险越小;每年召开董事会会议次数(DTIME)符号为正，说明我国房地产企业召开董事会次数有利于降低企业的财务风险，但效果不显著;每年召开监事会会议次数(JTIME)方面，符号为正，且在1%的水平下显著，即每年召开监事会会议次数越多，监事会成员行使监事权利，履行其职责情况越好，能有效降低财务风险水平。
2.宏观调控、公司治理与财务风险的多元回归分析。
结合上述分析，本文以宏观调控政策、房地产企业股权结构、董事会特征、高管薪酬以及“三会”会议情况为解释变量，财务风险水平为被解释变量，对式(2)进行逐步回归，通过固定效应检验得到结果。宏观调控政策(MCP)符号为负，且在5%水平下显著，通过实际数据验证了宏观调控政策与财务风险之间呈显著的负相关关系。中国经济改革开放后30多年的快速发展为房地产企业提供一个良好的发展环境，宽松的宏观调控政策会使房地产企业不断扩张发展，单纯依靠土地和资金资源粗放型发展，几乎不计后果地增加企业资产负债率，一旦市场环境发生重大改变就会使很多企业无法适应，无法正常运营甚至破产;相反，近些年来随着我国房地产泡沫不断出现，政府加大对房地产行业的宏观调控力度，这些不断趋紧的调控政策会影响房地产企业的投资决策，房地产企业一般会选择谨慎投资，进行科学理性地投资，从而降低企业财务风险。
3.宏观调控对“三会”会议情况与财务风险的调节效应回归结果。
综合以上分析，本文将宏观调控政策作为调节变量引入，以财务风险水平作为被解释变量，各企业全年召开三会情况即每年召开股东大会次数、每年召开董事会会议次数以及每年召开监事会会议次数作为解释变量，对式(3)进行逐步回归，模型Ⅰ是控制变量的回归结果，模型Ⅱ、Ⅲ和Ⅳ是在控制变量的基础上加入宏观调控政策与公司治理中会议情况的交叉变量的检验结果，报告了样本公司宏观调控政策对公司治理中会议情况与财务风险关系的调节效应，即方程(3)的回归结果。模型I的检验结果显示，增加公司规模和成长性，有利于降低企业的财务风险;而资产负债率与企业的财务风险呈显著的负向关系，说明我国房地产上市公司不改善公司财务状况，将会显著提高企业的财务风险水平。当加入宏观调控政策变量与公司治理中会议情况的交叉变量后，公司规模和公司成长性仍然具有较强的解释能力。模型Ⅱ的交互项系数为－0.0524，且在10%水平下显著，说明宏观调控政策负向调节股东大会次数和财务风险之间的关系，即在宏观调控政策越紧，每年召开股东大会次数对公司财务风险的影响力增强，增加召开股东大会次数越有利于降低企业的财务风险。模型Ⅲ交互项没有通过检验，说明宏观调控政策对董事会会议次数和财务风险之间没有显著调节效应，其原因可能是董事会成员以及其下设机构没有发挥其应有的专业技能水平，其作用不明显。模型Ⅳ交互项回归系数为－0.0718，在1%水平下显著，表明宏观调控政策负向调节监事会会议次数和财务风险之间的关系，即宏观调控政策越紧，监事会会议次数对财务风险的影响越强，即每年召开监事会次数越多，越有利于降低公司财务风险，其原因可能是宏观调控政策从紧，监事会成员也加大对公司运营状况的监管，公司管理人员会选择谨慎投资，能有效减小公司财务风险。
三、结论与建议
[关键词] 房地产 因子分析 财务指标 MINITAB
一，因子分析简介
多元统计分析处理的是多变量问题。在实际问题中，变量之间可能存在一定的相关性，因此，多变量中可能存在信息的重叠。因子分析就是一种降维、简化数据的技术。它通过研究众多变量之间的内部依赖关系，并用少数几个“抽象”的变量来表示其基本的数据结构。这几个抽象的变量被称作“因子”，能反映原来众多变量的主要信息。因子分析是一种通过显在变量测评潜在变量，通过具体指标测评抽象因子的统计分析方法。
因子分析的数学模型可简单表示为：Z=AF+CU，其中A称为因子载荷矩阵,Z为
m×1m×p p×1 m×m m×1
可能存在相关关系的变量，F代表独立的公共因子，CU为特殊因子。上式需要满足几个基本假设条件：
(1)Pm.
(2)COV(F,U)=0,即F与U不相关。
(3)E(F)＝0 COV(F)=(1…1)p×p=Ip,即F1，…，Fp不相关，且方差皆为1，均值皆为0。
(4)E(U)=0COV(U)=Im,即U1，…Um不相关，且都是标准化的变量，假定Z1,…Zm也是标准化的，但并不相互独立。
二、房地产公司财务指标因子模型构建
1.样本选取。本文选取2007年深,沪两市证券交易所30家房地产公司的9个主要财务指标数据进行分析。
2.将数据降维，确定主因子。进行因子分析，根据因子分析所得到的9个公因子总方差中，选取三个主要因子来反映原始数据的信息，累积贡献率达到87.7%
3.建立因子载荷矩阵。为了更好的对所选公共因子赋予更好的经济解释，对提取的三个主变量建立因子载荷矩阵，使其更具代表性。对原始因子载荷进行方差极大正交旋转，使因子载荷系数的取值更接近0和1。结果如下表所示：
三、方案结果分析
从上表给出旋转后的因子载荷阵可以看出，经过旋转后的载荷系数已经明显的两极分化了。第一个公共因子在指标营业利润率(X3)、净利润率(X4)、速动比率(X7)、成本费用利润率(X8)、营业收入利润率(X9)上有较大载荷，说明这五个指标有较强的相关性，可以归为一类，从财务指标类型来看这五个指标属于公司成长能力指标，因此命名为“成长因子”；第二个公共因子在指标销售毛利率(X2)、流动比率(X6)上有较大载荷，命名为“变现因子”；第三个公共因子在指标每股收益（X1）、净资产收益率(X5)上有较大载荷，命名为“获利因子”。通过因子分值系数矩阵，根据表中的因子得分系数和原始变量的标准化值就可以计算各因子的得分。本文因子得分表达式可以写成：
F1＝-0.094X1-0.097X2+0.223X3+0.239X4+0.013X5-0.120X6+0.200X7+0.231X8+0.237X9
F2＝0.198X1+0.525X2-0.045X3-0.139X4-0.178X5+0.595X6+0.034X7-0.050X8-0.053X9
F3＝-0.498X1-0.033X2-0.045X3-0.082X4-0.540X5-0.072X6+0.221X7-0.008X8+0.027X9
【关键词】房地产上市公司；盈余管理；动因；对策
随着我国城市化进程的不断推进，房地产行业已成为一个高风险高收益的行业，受到越来越多的投资者的关注和青睐，其盈余信息的真实可靠性对于相关利益者变得尤为重要，然而随着我国证券市场的发展，上市公司的盈余管理现象日渐严重，房地产行业更是如此。鉴于盈余管理在房地产上市公司的出现增加了其盈余信息的不确定性，我们有必要揭示出房地产上市公司的盈余管理行为，并提出有效的改善措施。
一、房地产上市公司行业特征与盈余管理内涵
房地产上市公司是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。其经营业务具有项目成本高、周转期长、风险大以及易受国家相关政策影响等特征。正是因为其投资规模大、回收期长且资金大量来自于信贷，所以房地产上市公司的资产负债率较高，需要承担较高的财务风险。
盈余管理是上市公司管理层在规划交易和编制财务报告时，利用自身的信息优势和会计准则的不完善，对以经营业绩为基础的会计信息进行加工，以影响会计信息使用者对上市公司经营业绩的理解及决策，进而在证券市场、银行信贷、报酬激励等方面取得一定利益的会计行为。盈余管理行为改变了收入费用在不同会计期间的分配，把相当长时期内的盈余在各个会计期间进行再分配，虽不会改变上市公司真实的现金流和盈余，但在短期内不仅会影响上市公司的会计盈余数据，还会影响到企业价值的评估。
二、房地产上市公司盈余管理的动因
（一）债务融资动因
房地产上市公司所开发项目的投资金额一般都会达到亿元以上，并且我国的房地产企业的资金来源普遍以银行贷款为主，房地产上市公司对银行的依赖很大。另外，随着我国金融制度的不断完善，银行等金融机构在向外提供贷款时对企业的限制条件也越来越多，这些金融机构会看重企业的偿债能力和贷款的风险程度，所以当房地产公司需要贷款时，必须提供企业财务报表以分析企业的经营状况和偿债能力。因此，一些房地产公司特别是一些财务状况不佳的公司急需资金时不得不进行盈余管理，通过各种手段改进公司的财务数据以获得金融机构的贷款。
（二）上市融资动因
由于我国企业众多、资本市场容量有限，企业能否上市受到越来越多的限制条件的制约，如限制上市企业数量，限制最低盈余要求等。一些房地产公司为符合上市条件，取得上市资格，经常会通过盈余管理活动来影响短期经营业绩，从而达到企业上市的要求。
（三）节约税费动因
企业所得税是国内外企业实施盈余管理活动的一个较为显著的因素，同样房地产企业也会出于此原因对盈余进行操纵。较高的税费会导致公司有较多的现金流出，为了减少现金流出、降低公司的税负，公司一般会在会计报告当期以及以后各会计期间都尽可能的降低报告盈余。另外，我国现行的税法及相关法律仍存在一些缺陷，税收优惠政策大量存在，税法相关规定与新的会计准则不统一，这些使得一些房地产上市公司极易产生为节约税负而进行盈余管理的活动。
（四）外部监管缺失动因
监管部门未能有效地对房地产上市公司的信息披露进行有效的监管，使得部分企业可以依靠政府的行政权力进入资本市场，导致市场的资源配置功能失效。另一方面，我国的注册会计师缺乏独立性，专业技能良莠不齐，缺少对注册会计师审计工作进行专门独立监管的部门，从而导致一些注册会计师出具的会计报告审计意见缺乏公允，为企业的盈余管理活动提供了庇护。
（五）政治成本动因
政治成本是指某些公司面临着与会计数据明显正相关的严格管制和监控。当企业的财务成果高于或低于某一界限时，就会招致严厉的政策限制，进而影响企业的正常经营活动，企业面临的政治成本越大，管理者越有可能调整当期的报告盈余，特别对一些战略性产业、垄断性公司、特大型企业，房地产上市公司就是其中的一种，当其报告的盈余较高时，会引起媒体或者消费者的注意，政府迫于舆论压力，往往会采取一些更严厉的措施对这些企业进行管制或让其负担更多的社会责任。为了避免发生政治成本，管理者往往通过盈余管理活动设法降低报告盈余，以非暴利的形象出现在社会公众面前。另外，许多民营企业因为害怕“树大招风”而减少报告盈余，与之相反，国有企业则出于不同的目的，往往会调高报告盈余来捞取政治资本。
三、房地产上市公司盈余管理的手段
基于房地产行业特殊的财务特征如预收账款科目的结转手段、更具波动性的存货价值等，为房地产上市公司从事盈余管理提供了更多便利。
（一）通过调节收入进行盈余管理
1.房地产上市公司一般实行预售制度，预售取得的价款应该在开发房屋竣工验收并办理移交手续后确认为销售收入，而房地产上市公司往往以商品房未办理竣工决算为由将预售价款长期挂账，从而达到操纵盈余的目的。房地产上市公司的代建销售会通过对完工进度的调整来间接影响当期确认经营收入的数值。一些人为的调节还会导致同一种计算方法算出不同的结果，因此房地产上市公司会选择有利于调节当期利润的方法来计算完工百分比。
2.房地产上市公司除了自行开发业务外，还经营合资开发、委托代建、代售商品房出租等业务，这些业务不受国家规划制约，隐蔽性很强，是房地产上市公司小金库的重要来源。
3.房地产上市公司开发的商品房在代售期间可用于出租，出租房在进入市场之前常常需要发生改装修复支出，而公司在出租房屋时，往往不按规定进行商品房的销售核算，而是将出租房屋获得的收入直接冲减改装修复费用，进而虚减收入。
（二）通过调节成本、费用进行盈余管理
1.房地产上市公司往往将自建自用的办公用房、职工宿舍的开发成本和代建房屋、代建工程的成本计入商品房开发成本中；此外，还会通过虚报土地征用补偿费、虚报勘察设计费、虚报工程决算等方式，虚增商品房开发成本和经营成本。
2.房地产上市公司在开发费用和财务费用之间分摊开发项目的借款费用时，并不是按照固定的计算方法分摊，而是根据自身目的分摊，调剂当期利润；另外借款费用在个开发项目中的分摊也是随意分摊，而借款费用的归集对房地产上市公司的成本计算的影响不容忽视，因此人为的随意分摊借款费用的结果必然扭曲各开发项目的成本。
3.房地产上市公司在办理商品房竣工决算时，对于尚未完工、不能有偿转让的公共配套设施，通常采用预提配套实施费的办法，将其计入开发商品的成本中去，而预提的标准由房地产上市公司自行确定，这就使得企业为了加大开发产品的成本而根据自己的需要随意确定配套实施费的提取标准。
关键词：资本结构上市公司房地产业财务杠杆
作者简介：
陈胜权(1968-)，男，江苏江都人，江苏技术师范学院经济管理学院副教授
一、房地产行业资本结构的影响因素
资本结构是指公司长期资本(长期负债、优先股、普通股)的构成及其比例关系，通常用资产负债率来衡量。企业资本结构是由企业采用的各种筹资方式筹集资本而形成的，是企业筹资结构的核心问题。房地产业是资金高度密集性行业，开发房地产项目所占用的资金非常庞大，如果不能借助于各种融资手段，开发商将很难进行，同时房地产开发融资方式的优劣，直接影响着融资成本的太小，关系到财务风险的大小及公司效益的好坏。房地产资金市场按期限长短划分，可分为货币市场(短期)和长期资金市场。货币市场一般包括贷款市场和贴现市场；长期资金市场又称为资本市场或证券市场，主要是向市场公开发行股票及债券等有价证券。房地产行业的融资包括企业内部融资和企业外部融资两部分。关于资本结构影响因素的实证研究，影响最大的是SheridanTitman和RobertWessels(1998年)，作者认为影响资本结构的企业特征方面的因素主要有获利能力、公司规模、资产担保价值、成长性、非负债税盾等。我国国内研究结果大多表明，获利能力对资本结构有显著的影响(负相关)。这说明房地产业获利能力越强，其内部积累能力也就越强，企业就可以通过内部融资来满足要求，当内部资金不足时才考虑负债融资，所以高获利负债企业一般负债较少。公司规模、资产担保价值、成长性对资本结构的影响不是很显著；而非负债税盾，即折旧这类虽非负债但同样具有抵税作用的因素，其与负债比率负相关，企业实际折旧率越高，税盾越大，企业负债越低，因为折旧与负债的节税利益是可以相互替代的，当公司有较好的折旧免税措施时(如实行加速折旧等)，负债免税的动机便会削弱。
二、房地产行业资本结构实证分析
(一)样本选择本文选取房地产行业上市A股公司；数据区间为2003-2005年；剔除sT、PT公司，这些公司或财务状况异常或已连续亏损两年以上，最终得到样本公司共计为27家。如(表1)、(表2)、(表3)所示。
(二)个股资本结构相关分析经过计算样本公司3年的平均资产负债率，可以得出新黄浦平均资产负债率最低，先锋股股份平均资产负债率最高。从积极的角度看，新黄浦的资产负债率普遍偏低，表明公司的财务成本较低，风险较小，偿债能力强，经营较为稳健，对于投资行为的态度比较慎重。据对该公司近年经营状况的分析：一方面是由于新黄浦近几年的主营业务收人大多来自存量房产销售，没有开发新项目；另一个方面公司对资产结构进行了大的调整，剥离了效益不佳的三家公司股权，使应收款项和资产负债率大幅下降，财务状况得到明显改善。但也有专业人士认为，资产负债率的普遍偏低说明企业的经营趋于谨慎。从会计的角度来看，如果资产负债率过低则表明企业的经营非常保守或对于所处行业的发展前景并不看好。先锋股份资产负债率偏高的原因在于：一方面先锋股份是为控股子公司提供的较高的担保，以及将资金直接或间接的提供给控股股东及其他关联方使用。另一方面先锋股份只是家总股本9200万、净资产3亿多的小公司，由于收购了万置房产和新新家园，同时承接了总投资高达20多亿的两个大项目，总资产从4个亿扩大到16个亿，资产负债率一度超过80％。当然，目前房地产行业形势还是较好的，但一旦形势发生变化，依靠增加负债支撑起来的房地产股，则存在较大的风险。
(三)行业整体资本结构分析以下从资产负债率、融资顺序、负债融资及优先股筹资等方面进行分析。
(1)资产负债率相关分析。从近几年数据来看，房地产行业的资产负债率一直居高不下，2003年的行业均值56．99％，2004年的行业均值59．27％，2005年的行业均值59．28％，行业平均资产负债率呈递增趋势。而其它行业的平均资产负债率均在40％~50％，这说明房地产行业大部分资金依赖于负债，这与其行业自身特征一致。我国房地产企业普遍存在资金实力不足问题，资金大部分来源于银行贷款、定金及预收款以及外部资金投入，自有资金很少。这使得我国房地产企业过度依赖于贷款和预收款，造成了资产负债率偏高的现象。
(2)融资顺序相关分析。从上述表中可以看出，近年来房地产业上市公司的筹资结构相当不合理。现代资本结构理论和成熟市场经济国家的融资实践都表明，从公司融资成本的角度看，企业在需要资金时一般遵循的融资顺序是先考虑内源融资，其次才是外源融资。在外源融资中首先是债务融资，其次才是股权融资。发达国家的企业，债务融资始终占据其外部资金来源的第一位。然而考察我国房地产业上市公司的资本结构，不难发现在融资决策上明显偏好于股权融资，非上市公司偏好于争取上市募股融资，上市公司则偏好于配股和增发新股。这与国外企业融资决策次序“内部融资一债务融资一股权融资”相背离，也与现代资本结构理论相背离。造成这种现象的原因是与我国企业制度的转型密切相关的，我国房地产类上市公司基本上是由国有企业改制而成的，由于公司治理结构的种种缺陷，对经理阶层的激励约束机制不完善，企业实际上很难将“股东财富最大化”作为经营目标。因此，在融资方式的选择上，融资成本并不是其考虑重点。上市公司的经营宗旨，是为股东利益提供最大的回报，即长期资净资产收益率最大化。而企业债务融资与股权融资的成本是不一样的，当企业经营状况良好，资金利润率大于负债利润率时，正是其充分利用财务杠杆的最佳期时机，企业应通过发行大量债券或借款来扩充资本总额。这是因为负债的利息一般低于普通股和优先股股利，资金成本最低，而且借款利息计入财务费用具有税收抵扣作用，而股权融资需付出比这高很多的资金成本，所以说在大多数情况下债务融资都应比股权融资有利。
(3)负债融资相关分析。由于负债利率固定，财务杠杆作用较大，现代企业行业内的长期负债绝大多数为长期借款。从选取的27家样本看，没有一家公司采取发行债券的方式筹集资金，这是由于上市公司进行股权融资和债务融资的成功率不同。长期以来，我国股票市场存在着“卖方市场”和“赚钱效应”等现象，而债务融资则由于20世纪90年代初企业滥集资导致整个社会融资环境被破坏，一直为社会大众所不信任。除非由国家信用担保或确实是效益良好的大型国有公司，一般公司要发行债券是很难成功的。而且我国债券市场一直存在着一定程度的抑制现象，债券的流动性不足也是其中的原因。因此，我国金融市场发展不平衡，尤其是对债券市场发展
的种种限制，是我国上市公司不偏好债券融资的主要原因之一。
房地产业行业风险较大，但成长性较好，主营业务增长显著，存在较多的增产机会。但从2003~2005年数据中明显可以看出该行业资金短缺，内源融资远不能满足投资需求，从其融资方式看，更倾向于短期负债，大多公司资产负债率高于50％，但长期负债的额度却不是很高，少数几家公司甚至为O，这与理论相悖。一般来讲，长期负债主要满足企业长期资金的需求，即使在采用激进性筹资政策的企业，也是以流动负债来满足部分长期资金的需求。然而我国房地产上市公司长期以来一直存在长期负债远低于流动负债的现象，该行业大部分债务是以短期负债的形式存在着的，即长期负债短期化。短期负债融资虽然具有筹资速度快、容易取得、成本较低的优点，但短期偿债的偿还要求更容易使企业陷入资金匮乏危机。
(4)优先股筹资相关分析。在27家上市公司中没有一家公司采用优先股筹资，优先股的主要优点是投资风险较小而收益较有保障，应当比普通股更加容易筹集到资金。尽管我国的上市公司没有发行过优先股，面对不断下跌和间或反弹的股市，上市公司如能发行一定数量的优先股，一定会受到投资者的欢迎。
(四)资本结构财务杠杆效应的现状分析资本结构的财务杠杆效应，是指企业通过对资本结构中负债比例的选择而对权益资本利润率的影响。20世纪50年代末MM理论认为，有负债公司的权益成本等于无负债公司的权益成本加上风险报酬，而风险报酬的多少视负债融资程度和公司所得税率大小而定。当总资产息税前利润率大于负债利率时，企业适当运用财务杠杆，可以使企业不增加权益资本投资的情况下，提高每股普通股的利润额，这就是财务杠杆产生的正效应；当总资产息税前利润率小于负债利率时，财务杠杆的作用恰恰相反，会使股东实际的收益率低于企业的投资利润率，侵蚀股东权益，甚至还有可能出现财务危机，这就是财务杠杆产生的负效应。当总资产权益资本净利润率等于负债利率时，由于借入的资金无增值，企业如果不尽快地采取措施来扭转这种局面，财务杠杆也会产生负效应。由此可见，财务杠杆的基本原理，是在一定时期企业长期占有负债和企业支出债务成本既定的情况下，企业经营利润的增减，会使每元经营利润所负担的债务成本发生变化，并使每股普通股也相应发生增减，它是企业财务活动中的一种规律性。在企业财务管理活动中，正确地认识和利用这一规律，有利于做出正确的举债经营决策，提高权益资本净利润率，降低财务风险。
根据对房地产上市公司2003-2005年度的会计报告分析计算表明(见表4)：从整体上看，目前我国房地产上市公司的平均息税前利润率为5％左右，均小于当年的银行一年贷款利率。所以央行121号文件，以严格房地产公司的贷款条件、控制房贷风险是有针对性的。从各房地产上市公司3年的情况来看，存在着资产负债率过高或过低的不合理现象。在27家样本公司中，息税前利润率大于目前商业银行贷款利率的公司仅占30－40％，但其中资产负债率在50％以下的公司却占50％多；息税前利润率小于目前商业银行年贷款利率的公司占58．82％-66．67％，其中资产负债率在50％以上的公司却超过了50％。由上述分析可见，目前我国绝大多数上市公司资本结构的财务杠杆效应处于不合理状态，明显地存在以下问题：一是在盈利水平较高的情况下，忽视了通过借入资金来提高权益资本的获利能力，从而丧失了可能获得的财务杠杆利益；二是在盈利水平较低的情况下，却不考虑使用负债资本的风险而保持较高的负债水平，从而造成了财务杠杆损失。
(五)最优负债比率的确定近年来发现，企业资产负债率与企业的经营业绩之间存在着一定的相关性，企业资产负债率的高低反映了企业利用财务杠杆的程度，同时也体现企业财务管理水平。资产负债率过低或过高均不利于企业形成最优资产．负债结构，不利于企业经营效率的提高。在目前宏观经济持续回升的情况下，资产负债率过低的企业适当增加负债，将对企业业绩起到促进作用。(表5)显示了上市房地产公司的经营业绩随着资产负债率的上升、下降的起伏相关关系。数据表明，公司的资产负债率处于50％-60％时，经营业绩处于最高水平，这说明负债率处于50－60％时，是权衡了负债增加的财务拮据成本、成本与节税成本后最优负债水平。
关键词：房地产企业 全面预算管理 财务战略
我国房地产企业在不断地发展过程中，跟随国家改革开放的大潮迎来了蓬勃发展的机遇。现今随着房地产业市场的逐步饱和，以及国家对土地出让的限制加强，使房地产企业的建设成本逐步提升，给企业的运营和未来战略发展产生强大的阻力。这些问题促使我国房地产企业必须审时度势，用精细化的财务运作管理代替传统的粗放管理模式，使企业可以在房地产业竞争的大潮中站稳脚跟。基于此，全面预算的财务管理模式被很多房地产公司应用到日常的财务管理过程中。全面预算管理是房地产企业未来长期战略规划的重要支撑，是将企业当前绩效管理和未来战略经营有效结合的管理工具。有效的探讨全面预算管理的应用问题，可以进一步促进房地产企业财务管理的战略发展。
一、全面预算管理概述
（一）全面预算管理界定
企业预算实际是一种系统的财务管理方法，可以对企业的财务、人力资源、物力资源等进行有效分配，从而可以更好地实现企业的战略发展目标。企业也可以利用预算有效地对战略目标的实施过程和进度进行实时监控，有利于控制企业的财务收支平衡，并进一步对企业未来的现金流量以及经营效益进行预测。全面预算管理则是对企业未来的某一特定时间内的经营状况（通常在一年以内或者企业一个季度内的所有生产和经营活动的财务收支状况）进行合理反映。从而有效地实现企业的战略目标，以进一步为企业未来的发展提供战略奋斗目标，进而可以为企业的目标利润制定合理的作业指标，以一个时期的销售预测为起点，进一步对企业的现金收支情况和生产成本状况等信息制定预计损益表、预计的资产负债表和现金流量表等，以正确的反映企业未来发展的财务状况和经营效益[1]。
（二）全面预算管理的特点
1.全面化
全面预算管理涵盖了企业的经营状况、财务运用状况、未来投资效益等企业几乎所涉及的全部内容，并涉及企业运营的多个部门，从业务发展部门到财务部门再到投资管理部门等几乎包含了整个企业的管理系统。因此从系统性的发展特征来说，全面预算管理中每一项预算的构成都有着千丝万缕的关系，通过环环相扣的特征，按照一定顺序在编制预算的基础上连成一体。包括业务、财务和专项预算，它们相互促进、相互影响，并形成一个全面性的统一的整体。
2.全员化
全员性的特征主要是指在企业实施全面预算管理时需要所有管理人员的共同参与。全面预算管理的实施不再把财务管理归结到单一财务部门的身上，而是需要企业对多个预算的目标进行分层，让每一个公司成员都树立起财务管理意识，这需要企业各个部门同财务部门一起对企业各项资源进行合理分配。这也有利于企业财务运作的透明化和程序化。
3.全程化
全面预算管理的全程化特征主要是指，企业在实施全面预算管理时所需要工作的项目不再只是停留在预算编制和预算目标的下达上，而是增加了企业对预算执行力度的监控，对预算运行合理的分析以及对预算实施的考核和评价上。因此全面预算管理可以有效引导企业未来的战略经营活动，通过预算的执行监控可以迅速地查找执行过程中容易产生的问题，并利用预算考核的形式，确保企业的经营计划可以顺利进行。
二、全面预算管理与房地产企业财务战略发展的关系
企业发展战略通常是指企业对未来发展的总目标和总任务的制定，是企业为了可持续化的运营和发展，对当前的经营状况和企业的资源占有实际等各种影响企业未来发展的要素进行充分的估计，并根据预算的数据，所确定的一系列的行动目标和未来发展规划。主要内容包括企业未来经营领域变化、市场发展状况、自身竞争优势、发展成果和未来行动的战略等。而企业财务发展战略则是企业各项发展目标实现的基础，有利于全面的掌握企业资金流动的过程，确保战略规划的有效性、可实施性和长期性。因此企业为了适应未来经济发展的趋势，就不得不对起到基础性的财务管理进行预算规划。所以说财务预算的实施对企业战略目标的制定具有非常重大的影响作用。
（一）财务战略目标是全面预算的出发点
全面预算管理要以企业的财务战略目标为出发点，为企业未来发展战略提供合理的财务预算计划，以保障企业拥有足够的资金支持战略目标的实现。企业的战略管理始终占据企业发展的核心地位，企业内部任何运营系统都要在战略目标的基础之上合理的运行，并且内部的各个系统都要尽可能的服从和服务于战略发展的需要。对于全面预算管理来说也不例外，缺乏战略引导性的财务预算就好比失去灵魂，不能从根本上提升企业的核心竞争力。
（二）全面预算管理是实现战略计划的手段
全面的预算管理是企业财务管理中所运用的一项科学性的财务控制模式，是实现企业未来发展目标的重要手段，尤其对企业短期发展目标的实现更具有现实的促进作用。全面预算管理是一种具有科学性、系统性、程序性的财务管理手段，可以有效地对企业的经营目标进行事先安排和计划，实现企业内部资源的合理配置，最大限度的实现企业的未来战略发展的意图。
（三）全面预算管理是战略目标实现的保障
全面预算管理是一个统一的财务管理系统，与整个企业的业务状况、资金流向和信息发展等基本要素的构成保持一致。房地产企业在制定未来发展战略时，必须要以房地产业的市场需求为目标导向，通过全员的有效参与，将企业内部的全部经营活动划分到一个统一的财务管理体系中。通过预算编制行动来确定企业未来的发展目标和行动计划。所以企业战略目标的制定必须要以合理的预算作为支撑，并通过全面预算的发展，保障房地产企业财务战略的合理运行和实现。
三、全面预算管理在房地产企业财务战略中的运用
（一）财务战略实施前的准备工作运用
房地产企业在制定战略目标时，要根据企业现有的各项发展数据合理地制定未来战略发展策略。在战略目标实施之前也要做好充足的事前准备工作。房地产企业的管理者应该坚持企业全局发展的战略，通过合理的内部咨询策略的运用，为企业内部全面预算管理的体系建设制定阶段性的发展目标和实施流程，努力地将全面预算管理的工作提升到企业财务战略实施的全局性发展的高度，并积极做好以下几个方面的工作：合理的分析当前企业内部出现的财务预算管理的缺陷，并根据存在的问题，提出有效解决的对策；根据企业财务战略的发展规划制定全面预算管理的有效执行框架；科学的、细致的对全面预算管理的实施流程进行规划，并通过企业制度的完善保障全面预算管理的有效实施；充分认识到财务预算管理实施过程中可能出现的问题和阻力，调动企业内部的一切积极力量实施全面的预算管理体系；房地产企业要根据未来财务战略发展目标，制定以全面预算管理为核心的企业财务管理体系，通过财务管理人员素质的培养和提升，保障全面预算的合理运行。
（二）房地产企业财务战略实施的流程
房地产企业实施财务战略发展的目标可以有效地保障企业经济效益的发展。而全面预算管理模式的运用则是企业财务战略实施的重要保证。财务战略的实施是企业财务战略管理的重要组成部分，需要企业各个部门共同支撑的统一体系，具体的实施流程如下所示：
1.财务战略目标的确定
财务战略目标是房地产企业财务管理目标的细致化的体现，是企业财务战略规划、财务战略制定以及财务战略运行的首要前提。合理的财务战略目标制定可以为企业财务管理指明未来发展的方向，并有效地对企业未来财务管理工作进行指导，对企业的可持续发展提供战略支撑力量。
2.财务中期计划制定
财务的中期战略计划制定，通常是指在企业未来发展的长期计划和总体计划实施之间的计划。在时间上，企业短期财务发展计划通常在1-3年之间；在内容上，比短期计划的行动方案更具有全面性，如果财务战略实施的跨度不是很长，那么所指的企业财务中期计划就是指企业发展的年度计划。
3.行动方案的制定和全面预算的编制
制定行动方案的过程就是对企业财务发展战略不断细化的过程，是企业某一项财务计划实施的具体安排。全面预算编制的实施主要是指企业通过货币和资金的数量的构成对企业一定时期内的经营和生产活动的成果所进行的预算，全面预算主要包括企业的业务预算、财务预算、战略预算等多方面的内容，涉及企业发展的各个部门。财务预算通常由现金预算和预计利润表、现金流量表、负债表等方面组成。全面预算使企业的财务战略实施更具可行化、具体化和定量化。
4.程序确定和战略宣传控制
财务战略实施工作的程序确定是指对某一财务战略行动所做出的具体的流程安排，企业在实施财务战略程序时，要根据战略目标的制定，合理的配置内部的人力、物力和财力等资源。同时要积极地做好财务战略宣传工作，将财务战略目标真正的付诸实践，将财务战略进行层层分解真正地落实到内部各个管理部门和全体工作人员的工作中。并在财务战略的实施过程中对财务战略的执行状况进行合理监控，利用全面财务预算的编制的控制分析策略，让企业财务战略始终沿着正确的轨道运行。
全面预算管理对企业财务战略管理的实施具有强大的推动作用，能对企业的财务战略发展进行全方面地控制。因此房地产企业要以全面预算管理为企业财务管理的核心，建立科学高效的财务发展战略和未来经营战略，从而全面提升企业可持续发展的水平和房地产市场竞争力水平，真正的适应社会主义市场经济的发展。
参考文献：
[1] 龚婕.房地产企业全面预算管理在财务战略中的运用[J].中国房地产业，2011，（3）：1，4.
摘要：在当前供给侧改革的政策背景下，国有房地产企业要想带头落实“三去一降一补”的任务，就得充分发挥绩效管理、全面预算管理等多种管理会计工具在日常管理中的作用。为此，文章首先探讨了国有房地产企业实施绩效导向型全面预算的意义，接着分析了国有企业实施绩效导向型全面预算管理存在的主要问题，并有针对性地提出了具体措施与建议，最后结合具体案例总结了国有房地产企业实施绩效导向型全面预算管理的成功经验。
关键词：绩效管理 全面预算管理 国有房地产企业
一、引言
在当前供给侧改革的政策背景下，以绩效管理、全面预算管理等为主要工具的管理会计在房地产企业中所具有的特殊作用就日益显现出来。因此，当前对国有房地产企业实施绩效为导向的全面预算管理进行探讨现实意义就十分明显。绩效管理典型运用工具有目标管理、关键绩效指标、平衡计分卡等。而全面预算管理重点集中在控制、激励和评价等方面，能够有效、科学、协调地谋划企业未来发展战略。绩效管理与全面预算管理都属于现代管理会计体系中非常重要的组成部分。
二、国有房地产企业实施绩效导向型全面预算的意义
（一）有利于充分发挥国有企业的主导作用
在我国社会主义市场经济条件下，国有企业理所当然地负有在国民经济中发挥主导作用和控制力作用的重要职能。当国有企业实行绩效导向型全面预算管理工作时，它将有利于国有企业合理配置资源，提高国有企业的效率，特别是在当前供给侧改革的政策背景下，国有企业要想在“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”中发挥主导作用，就必须实施绩效导向的全面预算管理体系，将绩效管理与全面预算这两个管理会计工具在国企内部进行有效结合，这对国有企业的长远发展以及国有经济格局的战略性调整都具有非常重要的意义。
（二）有利于提高国有企业的核心竞争力
核心竞争力是由企业的资源与能力组成的，形成核心竞争力的目的是提高企业的经营效率，而如何有效组织与运行企业的资源，提升企业的各项能力这就需要全面预算管理。国有企业可以通过全面预算管理将决策和资源之间的分配进行量化，提高资源使用效率，规避财务风险，保证国有企业的资产安全。国有企业实施绩效导向型的全面预算管理工作可以帮助管理层充分了解企业财务状况的方向，调整经济管理结构。作为全面预算管理的助推器，绩效考核常常与预算管理联合起来，二者相互促进、相互影响，从而促使国有企业核心竞争力的建设，确保企业长期稳定运行。
（三）有利于国有企业持续提升业绩与企业管理水平
国有企业实施绩效导向型全面预算除了帮助企业提高对短期利益重视程度之外，还可以帮助企业着重考虑企业的长期发展。绩效导向全面预算管理有利于国有企业充分发挥相关考评体系以及激励制度的作用，从而稳步提升企业业绩。与此同时，绩效导向型全面预算管理作为有效的管理手段，在企业管理过程中一直由会计人员与人力资源管理人员参与其中。而绩效导向型全面预算管理是一系列管理流程，在实施过程中绩效管理有助于促进组织战略的制定、执行、监控和评估业绩，有助于组织持续改进业绩并不断提升内部管理水平，从而使得企业具有争优势。
三、国有房地产企业实施绩效导向型全面预算存在的主要问题
在供给侧改革背景下，国有企业必须进行转型升级，由粗放型向集约型进行转化，在这个过程中，绩效管理与全面预算管理的有机结合具有不可忽视的作用。但由于受国有企业特殊性及一些历史原因影响，目前部分国有企业实施绩效导向型全面预算还存在一些问题。
（一）缺乏实施绩效导向型全面预算管理的良好氛围与环境
我国部分国有企业实施绩效为导向的全面预算管理工作时没有结合企业实际情况，导致所实施绩效型全面预算管理只是一些规章制度，并没有引起大家足够的重视；有些国有企业在制定考核指标与下达预算时没有充分考虑员工的感受，实际执行时受到很大的阻力，员工抵触情绪较强。实施绩效为导向的全面预算管理工作须确保企业内部所有部门能够大力配合，积极努力，全体员工意识统一。在全面预算管理工作中，预算不仅仅是体现在预算编制内容上，还体现在日常预算执行过程中。可以说预算与企业方方面面均具有一定关联，不仅需要合理协调各个部门之间的资源，还需要确保各个职能部门能够合理配合，承担自身的责任。这些都需要在国有企业内部形成良好的绩效管理与全面预算管理的氛围与环境。
（二）实施绩效导向型全面预算管理的信息沟通与协调工作不到位
国有企业实施绩效导向型全面预算管理工作必然会涉及多个部门（科室），但有些国有企业没有重视部门（科室）之间的协调与信息沟通工作，往往容易导致不同部门之间的利益纠纷情况，从而无法确保以绩效为导向的全面预算管理工作能够顺利开展。当然实施绩效导向型全面预算管理时，部门之间的利益冲突有时也难以避免，但有些国有企业并没有建立健全内部的仲裁机构，无法对预算执行过程中的经济纠纷进行调节与信息沟通。实施绩效导向型全面预算管理时只有将企业利益作为仲裁出发点，才能确保各个职能部门能够合理行使权力，配合企业的绩效导向型全面预算的顺利实施与推动。
（三）绩效导向型全面预算管理考核指标运用不到位
国有企业在实施绩效导向型全面预算管理过程中考核的实际效用问题值得思考。在目前国有企业管理框架下，如何发挥考核的效用，如精神与物质激励相结合，扩大精神面的激励，需要结合公司实际情况有所创新。这就需要从总体战略目标入手，深入分析业务，提高业务及职能部门绩效，特别是对于一些关键绩效指标的制定与考核要充分考虑其将来的运用。因为关键绩效指标是用来衡量某岗位任职者工作绩效表现的具体量化指标，是对目标完成效果最直接的衡量依据。关键绩效指标的制定是在公司高层领导对企业战略达成共识之后，通过价值树或者任务树或者鱼骨分析来分解成关键成功因素，再分解为关键业绩指标，再把关键绩效指标按部门和岗位向下分解，是自上而下的。所以从指标的设定与考核都要注意最终的运用。
四、国有房地产企业实施绩效导向型全面预算管理的具体措施
（一）创造良好的绩效导向型全面预算管理环境
首先，国有企业必须完善现代企业制度和清晰法人治理结构。国有房地产企业必须构建完整的公司治理结构，主要是权力机构、董事会、经营（经理）层和监督机构的有效组合搭建。其次，加强董事会建设。企业能否得到有效治理，关键在于企业董事会能否发挥出关键性作用。因此有必要对国有房地产企业的管理系统进行优化和整合。对于董事会成员的选择，必须确保其能够充分主动地参与到企业的运行和发展中，充分发挥自身的才智来履行职责。国有房地产企业董事会成员有必要定期进行培训教育，以此加深其对全面预算管理的理解和掌握，并且能够在企业实际运行中灵活运用，提升对预算管理工作的重视程度，确保绩效导向型全面预算管理能够全面落实到企业内部各个部门中。最后，要不断深化绩效导向型全面预算管理理念。要在企业范围内营造良好的绩效导向型全面预算管理氛围，使绩效为导向的全面预算管理深入人心，确保全面预算管理工作能够顺利开展。国有房地产企业还可以对企业绩效考核体系进行完善，以此进一步深化预算管理理念。企业内部部门或者个人能够有效开展全面预算工作，可以给予一定的奖励，从而全面激发员工的工作激情，能够主动配合企业的绩效为导向的全面预算管理工作。
（二）强化绩效型全面预算管理信息沟通
实施绩效型全面预算管理工作是一项庞大而又系统的管理工作，涉及部门多、信息量大、时间长。为确保绩效型全面预算管理工作能够顺利进行，国有企业要不断推进信息化建设。国有房地产企业在使用日常财务软件之外，还可以完善ERP系统。ERP系统作为一种企业管理信息系统，可以跨公司、跨部门地对企业信息进行实时整合。房地产企业的ERP系统需要建立在企业原有财务信息系统以及企业购销存业务系统之上，从而有效整合、升级企业信息系统，使企业开展信息化的预算管理模式。通过信息化建设，有效对接财务系统和信息系统，实现了对预算执行参数的自动化分析，对于工作效率的提升具有重要意义。另外，国有企业还要建立健全各职能部门信息传递机制。在实施绩效导向型全面预算管理工作时，在预算编制、执行以及预算变更阶段积累了非常多的信息内容，如果确保全面预算管理能够最大程度地发挥价值，有必要充分运用所积累的数据信息。通过数据内容，可以进行报表的统计和分析、监控预警、信息反馈等内容，实现信息的实施交流和共享，帮助企业管理人员结合预算情况，合理调整和制定管理措施，对于房地产企业的发展具有关键作用。为了保证全面预算信息沟通机制畅通，国有房地产企业还要建立信息监控制度。信息监控能够有效监控企业的供应、生产、销售等各个环节中的数据信息，从而有利于预算管理系统中数据的完整性和真实性。
（三）加强绩效导向型全面预算管理配套体系的建设
实施绩效为导向的全面预算管理工作是一项系统工程，它离不开内部控制体系、内部审计机构体系协同支持与配合。因此国有企业要加强这些配套体系的建设工作。在内部控制体系建设方面：国有房地产企业需要充分结合企业的实际经营情况、企业的整体层面、业务层面以及信息系统层面而合理考虑，并且针对企业的业务流程风险和未来战略规划，实现控制措施的制定，最大程度地控制风险。此外，通过建立内部控制制度，还需要对信息系统建设进行关注，合理融合企业管理和信息技术，使企业决策分析更加具有效率性和实时性，从而有效预测企业运行中存在的风险，充分体现出内部控制的价值；在内部审计机构体系建设方面：内部审计制度对于内部控制、全面预算以及全面预算管理具有重要作用，其与企业的治理结构相辅相成，内部审计除了合法审计和财务审计之外，更需要发挥出绩效审计和效率审计的作用。国有房地产企业有必要建立审计部门，聘请审计相关专业的职工，并且保持内部审计部门具有一定的独立性，可以隶属于企业董事会。如果企业运营情况存在问题，还需要及时进行解决，提出针对性意见，并且监督运用于后续工作。
五、A房地产公司实施绩效导向型全面预算管理的案例分析
（一）案例背景简介
A房地产公司是国有一级房地产资质开发企业，中国城市房地产开发商策略联盟成员。公司采取董事长负责制，董事长兼任公司法人代表，下设经营班子由总经理、副总经理等高层管理人员组成，并设立办公室、企划部、总工办、工程部、投资经营部、营销部、财务部、客户服务部8个业务职能与后勤保障部室；拥有全资子公司多家。A房地产公司以完整的经营理念和开发经验，秉承“上善，不争，厚天下”的企业价值观。多年来，A房地产公司以国有企业的公民责任专注城市运营，坚持以房地产主业为龙头，同时带动商业租赁、物业管理等相关业务发展，打造出了一个主营业务突出、经营结构合理、竞争优势明显、集产品与服务为一体的专业化、规模化大型国有房地产开发品牌企业和城市运营商。
（二）绩效导向型全面预算管理方案的制定
2015年年初，公司成立了绩效导向型全面预算管理小组，董事长任组长，总经理等班子成员任副组长，其中由专门负责财务的副总负责具体绩效管理实施工作并牵头，在分析企业管理的特点与企业现状的基础上，决定借助平衡计分卡的理念，以KPI的方式，建立绩效考核体系，以此为基础开展绩效导向型的全面预算管理工作，来实现精细化管理。绩效导向型全面预算管理小组首先明确了工作思路，在董事会与经营班子签订考核责任书的基础上，根据办公会议确定的项目各标段重要节点时间，按照工作流程顺序倒推其他各部门相关工作时间安排，进而确定各部门主要业绩指标考核内容及具体考核办法。部门指标包括以工作业绩为导向的关键业绩指标，同时包含基础工作指标，指标之间保持平衡。另外，部门工作计划中需提交考核指标落实的工作方案。同时考虑到房地产企业的特点，一些部门承担的工作难度较大、采用部门分类加分机制进行特殊化处理。另外建立预警机制，在全面预算管理过程中发现部门工作延迟要及时报告绩效管理小组，并与有关部门协调解决；管理小组参与协调并视情况重要程度提交高层解决。在考核结果运用方面，绩效导向型全面预算管理小组进行绩效跟踪及对绩效考核结果进行分析，采取相应措施改进公司绩效。考核结果与年度奖金挂钩并设定优秀员工、最佳协作、特别贡献奖等奖项，根据员工平时的具体工作表现和绩效考核分数，经过考核程序，办公会研究通过后安排发放。
（三）绩效导向型全面预算管理执行情况
由于A房地产公司自上而下高度重视，加之考核指标与预算的制定遵循双向沟通原则商定考核指标及考核办法，过程较为民主，指标体系也较为科学，得到企业自上而下的支持与有效执行。A房地产公司开通了办公室、企划部、总工办、财务部、客户服务部等多部门（人员）参与的OA办公系统，加快了信息传递速度。绩效导向型全面预算管理小组根据绩效预算管理过程中的反馈情况，及时进行机构及人员调整。在落实绩效过程中，发现有些部门间沟通门槛较高，部分部门人浮于事，因此及时将相关部门进行整合同时裁减3名员工并对部分员工薪酬进行调整。因为事前沟通充分，A房地产公司全体员工知悉绩效导向型全面A算管理的目标，在推行过程中，企业绩效显著改善。2015―2016年，A房地产公司在集团公司领导及相关部门大力支持下，紧紧围绕“战略拓展，流程再造，以绩效为导向的全面预算管理”的年度主题，全体员工团结努力、提速提效，完成年度经营目标如下表所示。
由上述案例分析可以看出，A房地产公司在实施绩效导向型全面预算管理时，首先在企业内部创造了良好的绩效导向型全面预算管理环境，同时强化了绩效导向型全面预算管理信息沟通并加强绩效导向型全面预算管理配套体系的建设。
六、结论
总而言之，国有房地产企业实施绩效导向的全面预算管理，不仅能够对各种企业内部资源进行整合，确保企业资源得到最优调节，还能改善企业经营状况，科学有效地预测和控制风险，保证企业的可持续性发展。特别是对于房地产企业来讲，绩效导向的全面预算管理工作涉及到房地产企业经营活动的各个方面，通过开展全面预算管理，可以进一步提升内部管控，有效降低运营风险。Z
参考文献：
一、央行加强房地产企业信贷业务管理，房企的银行融资渠道受限
2003年6月13日央行“121号文件”《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，要求各商业银行加强房地产信贷业务管理，控制房地产信贷，对高档房和个人商业用房贷款进行了严格限制，使房地产最脆弱的神经——资金链受到打击。《通知》明确规定，商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放；同时，针对一部分房地产开发企业在当地贷款、异地使用，一定程度上加剧了部分地区的房地产炒作，带动了土地价格和房价过快上涨的情况，《通知》规定商业银行发放房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用。121号文从房地产企业开发贷款、建筑企业流动资金贷款、消费者按揭贷款等方面，控制了房地产企业的银行融资，使大部分房地产企业陷入到了资金链条断裂的边缘。
121号文件出台一年了，房地产商普遍感到原有的占开发资金70%的银行融资力度大大降低，新的信贷资金审批越来越严格；即使原有已经审批过的信贷资金规模，也存在实际到手的信贷资金比审批的结果少，时间晚，甚至暂停发放原有审批过的资金等问题。
但是，从宏观面看，由于自2002年下半年以来，部分地区出现房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快以及低价位住房供不应求和高档住宅空置较多等结构性问题；为了保持国家金融的持续稳定，促进房地产业的持续稳定发展，防范银行的信贷风险的调控政策近期内难以改变。房地产商应该清醒国家的大环境要求，尽快作出积极的应对，主要是拓宽融资渠道，实现多元化融资。
二、特殊的产业特点决定了房地产企业首发上市（IPO）的可能性很小
房地产是个特殊的产业，在证券市场快速发展的今天，我国房地产企业也很难通过IPO申请达致上市目标。
首先，在法律上，由于房地产公司地域性较强，而各大城市在诸如土地出让、税费缴纳、资质认定等重要环节上没有一个统一标准，因此在法律和政策的把握上有一定的不确定性。
其次，房地产企业的财务较为特殊，一般来说，一个房地产项目从开发到竣工验收大约需要两年的时间，按照会计准则，一个产品在完成了制造和销售过程后才能计算收入与利润，房地产项目的预售部分在工程没有完成前是不能计入企业利润的；而首发上市的公司需要有连续三年稳定均衡的盈利记录，虽然发行审查委员会（简称“发审委”）对盈利标准没有明确的硬性指标，但发审委内部掌控的标准大致是年净资产收益率在10%左右，资产负债率在70%以下，因而绝大多数房地产公司很难达标。
2001年恢复房地产企业IPO上市至今，中国证券市场中通过IPO上市的公司接近250家，而房地产行业IPO公司却仅仅只有天鸿宝业、金地集团、天房发展、栖霞建设、珠海华发五家公司通过了证监会的发行申请进行IPO上市。这种情况也说明了在实际操作中房地产企业进行IPO申请上市的路途将会是比较坎坷、艰辛的，计划通过发行股票解决资金问题的房地产商应对此有充分的心理准备。
三、面对融资困境的房地产业的主要应对策略
尽管受目前整个宏观调控和资本市场政策的影响，房地产业的融资困难很大，但是对于一位房地产商来说，坚实的资金链才是房地产商最终需要的。因此，从这一目标出发，今后房地产商应积极应对，制定融资策略，抓住国内房地产业大发展的有利时机，争取在本轮房地产业重新洗牌的过程中调整和壮大自己。
1、调整心态和思路，面对现实，制定多元化融资融资发展战略
过去房地产开发商对银行信贷融资的依赖程度非常之大，常规来说，项目开发资金的至少70%来自银行信贷资金。121号文件的出台一夜之间击碎了房地产商的梦想----要取得银行信贷资金不是那么容易了！阵痛之后应该尽快调整心态和思路，理解和接受国家宏观调控的政策措施。可以说，在新一轮的洗牌过程中，谁能尽快走出阴影，积极应对，谁就将在洗牌中领先一步，抢占先机受益。
2、买壳上市是我国房地产企业实现公司上市的良好途径
同样是进入证券市场，房地产企业与IPO上市的困难对比，选择买壳上市的方式的优势在于：不因出身是“房企”而受法规歧视；避开IPO对产业政策的苛刻要求；不用考虑IPO上市对经营历史、股本结构、资产负债结构、赢利能力、重大资产（债务）重组、控股权和管理层的稳定性、公司治理结构等诸多方面的特殊要求；只要企业从事的是合法业务，有足够的经济实力，符合《公司法》关于对外投资的比例限制，就可以买别人的壳去上市。
买壳上市具有上市时间快，节约时间成本的优点，因为无须排队等待审批，买完壳通过重组整合业务即可完成上市计划，对比之下，完整的一个IPO上市计划预计最快也要耗3－5年。
买壳上市后，通过对资产与业务的重组可以改善上市公司的经营状况，保持良好的融资渠道，可以向社会公众筹集发展资金，通过向持控股地位的购买优质资产，既可以使上市公司获得良好的经营项目，进一步提高经营业绩，维持再融资的可能，又可以使房地产企业获得宝贵的发展资金，积极开拓市场，迅速发展壮大自身实力。
经过不完全统计，从1997年以来，在国内买壳上市的房地产企业达到了40多家，并且还有继续增加的趋势。我国房地产企业通过买壳上市的方式大举进军国内资本市场，在证券市场上已经成为一道亮丽的风景线。
在买壳上市过程中，要注意把握好以下几点：（1）谨慎选好“壳资源”公司；（2）探明“壳资源”公司里的隐藏“地雷”，以免“触雷”，主要是指公司的诉讼、贷款、担保等隐性风险；（3）合理的转让壳价；（4）制定好良好的资产重组方案，保证经营业绩；（5）从买壳到实现融资，有一个过程，不可急于求成，要在经营中规范自己的企业行为，树立良好的市场形象。
3、房地产信托----以资金成本降低时间成本的新型融资方式
所谓房地产信托，就是房地产开发商借助较权威的信托责任公司的专业理财优势和运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来，形成具有一定投资规模和实力的资金组合，然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目，为委托人获取安全、稳定的收益。房地产信托计划的资金成本约比银行同期贷款利率上浮20%，但相比之下，信托计划可以大大节省“时间成本”，许多资本金不够的开发商在拿到土地后，在办理各项审批的“时间差”里，通过信托计划可以很快筹集到资金，进行拆迁等前期投入。
从现有的操作模式来看，使用信托方式为房地产融资主要采取债权式和股权式两种方式：
（1）债权式房地产信托计划，即信托公司通过信托产品融集资金借贷给房地产企业。其优点是操作简便，管理简单，收益比较稳定；其主要问题，一是由于信托公司对信用贷款本身有较大的风险，而总体上看信托公司对房地产项目的评估能力还不如银行，因此，使信托公司面临着较大的风险，将严格对项目的基本素质的要求；二是这种模式受到总额不超过二百份、每份不低于五万元的限制，资金的募集范围与数量均受到了制约，规模比较小。
（2）股权式房地产信托计划。这种方式是信托公司在集合资金后，以增资的方式，向房地产企业注资，持有房地产企业部分股权，房地产企业承诺两年后以溢价方式将股权回购，这种方式实质是阶段性股权融资的方式。这种方式发挥了信托的特色，是银行所不能做的（因为银行不能进行实业投资）。这种模式的优点是能够增加房地产企业的资本金，促使房地产企业达到银行融资的条件。121号文件规定，房地产企业自有资金（所有者权益）必须达到30%，银行才能给予贷款。一般来说房地产企业的所有者权益都非常小4，很难达到30%的要求。信托公司的信托计划募集的资金进行股权融资类似于优先股的概念，只要求在阶段时间内取得一个合理回报，并不要求与开发商分享最终利润的成果，这样既满足了充实开发商股本金的要求，开发商也没有丧失对项目的实际控制权。
总体而言，从未来的发展看，中国的房地产信托融资将有很大的发展空间。但是，由于房地产信托融资是一种新的方式，需要改进和创新的地方也比较多，在设计信托产品时要充分衡量几个风险因素后谨慎确定：（1）债权式融资还是股权式融资方式的选取；（2）融资对象、规模与金额的确定；（3）信托公司平台的选择；（4）风险控制，融资对象如果是信托投资机构和分散的投资者，开发商不可能得到象银行信贷一样，可以申请追加融资，一旦陷入困境，很容易产生恶性循环。
4、其他的融资方式
[关键词] 平衡计分卡；企业战略；房地产
doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 13. 039
[中图分类号] F279.23 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2017）13- 0093- 02
1 房地产开发行业企业战略执行存在的问题
房地产开发行业是当下效益最高的行业之一，随着社会经济环境的不断变化，房地产开发行业竞争愈发激烈。企业想要在这种环境下保持长久的竞争优势，必须通过优化战略管理模式，保证企业战略有效实施等方面着手，为企业提供科学有效的发展战略，但在房地产开发行业中还存在着许多问题。
1.1 战略理解和目标模糊
房地产开发行业因为其特殊性，其战略方向大多是由企业高层管理者决定的，而对于企业中层管理者和基层员工而言，往往并不了解企业的发展战略方向，难以使企业的发展战略方向贯彻到日常工作中，使其成为工作的最高准则。企业各部门对于战略总方向理解模糊，往往都根据各自部门的职责理解和落实，使得各部门各行其是，缺乏对企业发展方向和工作概况的共同认知，很难在企业实际项目操作中做好配合和协调，造成了战略具体实施过程中缺乏相应的条理性和系统性。这就需要企业的战略目标进化为有效的战略管理体系，将战略方向转化为可见的目标，并在企业各部门间做好有效的沟通，提高各部门的协作能力，同时使员工也进一步加深对企业战略发展的认识，将其带到日常工作中来。
1.2 企业、部门、员工之间缺乏联系
在传统的房地产企业管理体系中，各部门只需要完成本部门相应指标即可，对于整体的战略构架缺乏整体意识。部门之间缺乏协作精神，员工个人也仅仅局限于部门内的短期战略层面，对于企业的发展缺乏长远的意识。但客户注重的不是部门或员工个人的能力，而是整个团队的协作能力，将企业当成一个整体衡量。因此在企业的发展过程中，必须将企业、部门、员工有机结合，将整体与战略发展目标紧密结合，让部门与员工在促进战略成功实施的前提下完成属于各自分工的工作。
1.3 管理层对战略实施信心不足
由于企业的战略策划往往只通过高层管理者个人能力影响，在战略方针制定完成后，管理者有可能会对战略方针产生信心不足的心理负担。管理者在战略制定完成后并没有把战略方针放在企业发展的第一位，会导致战略制定得过于脱离实际，在实际运用中出现问题，影响管理者对于战略方针的基本信心。一个成功的企业，不但需要优秀的领导者，更需要一个有能力为公司战略服务的管理团队，只有团队建设完整了，才能继续引领企业按照战略规划进行扩展。
1.4 没有建立明确的绩效体系
房地产行业中的企业绩效体系，一般是运用目标管理方法的一些量化指标，在管理者对量化指标进行考察时，往往带有个人喜好、厌恶等主观情绪，很难对部门或个人的绩效进行客观、系统的衡量，也不能体现该部门或员工对于战略目标实施的作用大小，从而打击了员工的工作积极性，降低了工作效率。因此管理者应在企业战略方针建立的同时，设定与战略方针相关的、明确的绩效目标，来针对每一个员工和部门进行系统化、公平化考核。
2 平衡计分卡概述及应用价值
20世纪80年代，传统的只以单一财务指标为考评方法的弊端日益明显，滞后性、片面性、局限性、短期性严重。西方学者开始针对绩效考评模式进行研究，于是平衡计分卡的考核方法应运而生。平衡计分法从顾客维度，内部维度，学习、成长维度，财务维度等多方面进行全面考察，成为了一种更加新f，实用性和全面性更强的考评方法。平衡计分卡是以企业战略发展为中心思想，对企业持续发展状况的评价。平衡计分卡有利于帮助企业认清自己的真实情况、使命、价值观等多方面因素，并将其贯彻到日常工作之中，在继承了传统的财务指标基础上，兼顾顾客、内部流程、学习创新等多方面因素，以企业的发展战略为核心，将企业目标与四个维度相结合，形成推动企业不断发展的路线图，使企业经营者可以以可持续发展的眼光审视企业成绩。
平衡计分卡自问世以来，已经在美国多家公司得到了落实与实施。美国500强企业中有六成企业都采用了平衡计分卡的方法，在银行、保险公司等财政服务行业的应用比率更高，从而在全球广泛使用。如今平衡计分卡已经涉足了全球各行各业，甚至非盈利性机构。而在20世纪90年代中期，我国也引入了平衡计分卡模式，随着企业改革的不断进行和深入，平衡计分卡的运用愈发明显，绩效评比也越来越受管理者的重视。当前我国许多企业在绩效考核方面都借鉴了平衡计分卡的想法和因素，不少企业在此基础上开发了软件产品，将平衡计分卡融入绩效管理系统中，使众多企业相关部门岗位形成对接，形成相对完整的战略规划体系，实现了企业的转型和发展。
3 平衡计分卡在我国房地产公司的应用策略
平衡计分卡在实施过程中应遵循以下几个步骤：第一，对房地产企业进行SWOT内外环境全面分析。第二，根据公司战略设定平衡计分卡的绩效目标，明确房地产公司战略目标之间的因果关系，将战略目标与房地产公司日常运作结合起来。做好房地产公司价值定位，为客户人群树立自己独特的价值地位。第三，要根据公司战略目标，对实现战略目标的关键步骤进行层级筛选和落实，形成部门和员工个人的绩效考评指标。通过中层管理者的领导，实现个人绩效考评中员工对自己完成情况的定位。第四，将企业的发展与员工个人工作能力、部门间相互协作能力相结合、挂钩，把员工能力和部门协作能力加入到绩效考评制度中来，并将这些工作能力与薪资直接挂钩，达到激励员工在遵循企业发展战略目标方向的同时，提高自己的工作积极性。第五，在使用平衡计分卡体系的时候，定期对员工和部门进行考核，将实际结果与平衡计分卡体系的四个维度指标完成期望值进行横向比较，分析其中出现的问题，并加以改正。
在运用平衡计分卡体系的时候，应该首先注意以下几个问题：第一，平衡计分卡体系是房地产公司战略发展方针的出发点和参照物，在分析战略的基础上依照平衡计分卡体系为公司设计出具体到关键位置绩效指标的平衡计分卡，各部门或团队以及每个员工个人的绩效考评指标。第二，在此之下，应让企业整体，以至于各个部门和员工，对于平衡计分卡体系有着充分的了解和认识，使平衡计分卡体系能在企业中健康有效地展开。第三，部门或个人依据平衡计分卡体系的四个维度指标，计算相关的完成度，如果能较好地完成指标，则可以认为他们取得了良好的绩效，认可其工作能力。第四，平衡计分卡体系四个维度的关键指标在不同的部门或员工身上赋予的权重应该是不同的，例如房地产营销部门，人员考核的时候就应该更注重财务和客户发展的指标，在其他部门也应有其相应的侧重指标。第五，在向平衡计分卡体系进行反馈的过程中，实施成为一个闭路循环体系，使企业的战略发展方针能得到健康有序的发展。在平衡计分卡体系实施过程中 ，也应注意保持其与战略发展方针的一致，使其能够在最高意义上与公司的发展前景和发展方针相结合。
4 结 语
平衡计分卡体系是当今最有效的绩效评价系统，平衡计分卡体系可以将房地产公司内部日程管理联系起来，加强企业内部联系性，反应公司综合经营状况，并采取相应的发展策略。通过完善绩效体系，促进公司员工的工作积极性，提高部门和个人的工作效率。让部门和个人在战略方针高度统一的同时，减少不必要的信息负担，紧密相关的配合与协作，让房地产工司在进行开发过程中，保证企业的合作性，提高企业竞争力。
主要参考文献
[1][美]毕意文，孙永玲.平衡计分卡：中国战略实践[M]. 北京：机械工业出版社，2003.
[论文摘要]本文从我国房地产企业融资困难，融资渠道狭窄这一现状，并结合证监会推出公司债这种新的融资渠道的背景，分析了公司债发行利率市场化、资金用途限制少等主要特点，归纳了房地产开发公司发行公司债具有融资成本低、可优化企业资本结构等优势。
一、我国房地产企业融资现状
2007年8月14日，中国证监会正式颁布实施《公司债发行试点办法》（以下简称《试点办法》），这标志着中国公司债发行工作正式启动。众所周知，房地产开发行业是资金密集型行业，企业要想获得良好的发展，雄厚的资金支持是不可缺少的，但近几年以来，国家出台了一系列政策以加强对房地产行业的宏观调控，并实行偏紧的货币政策，利率不断上升且银行紧缩银根，开发企业获得信贷融资愈发艰难，企业只能通过其他融资渠道来获取必需的资金。在2007年，房地产上市公司通过股权融资募集得巨额的资金，但是自去年9月份以来，证监会对房地产上市公司股权融资进行了限制，开发企业股权融资的渠道也渐行渐窄，在2008年房地产开发企业将面临着严峻的资金考验。
同时,由于国家政策及我国资本市场不发达等因素影响,我国房地产开发企业主要是以信贷融资等间接融资渠道为主,辅以股权融资等直接融资渠道。在直接融资渠道中,股权融资占据着极大的比列,股权融资与债券融资的发展极其不平衡,这使得企业不得不承受着巨大的经营风险和较高的财务成本。且过于依赖信贷融资,加大了银行的潜在风险，不利于我国金融市场的稳定与发展。
二、公司债的主要特点
公司债券公司债是由企业依照法定程序发行的债券，是为筹措长期资金而向一般大众举借款项，承诺于指定到期日向债权人无条件支付票面金额，并于固定期间按期依据约定利率支付利息。根据证监会颁布的《试点办法》，笔者认为公司债主要有一下几个特点：
1.发行利率市场化。根据《试点办法》规定，发行价格由发行人与保荐人通过市场询价确定。这种定价方法与股票的定价方法相类似，公司债券同企业债券定价相比有了质的改变，公司债券价格能够在真正意义上实现了市场定价，让市场来确定发行利率。
2.融资资金用途限制少。当前我国房地产开发企业的主要资金来源信贷融资的资金用途被严格限定，同样，企业即使通过发行企业债券获得融资，其资金使用亦需得到政府主管部门的审批，不利于企业充分发挥资金的效用和改善资金使用效率。但《试行办法》中规定，发行公司债券募集的资金只需符合股东会或股东大会核准的用途和符合国家产业政策，限制相对较少，有利于企业根据自身的经营状况对资金的使用进行优化安排，降低财务成本和优化资本结构。
3.债券发行程序相对较简易。相对于股权融资，债券融资的程序相对比较简易，公司债券发行主要是看发行公司的盈利能力和偿债能力，同时，公司债发行可以采取“一次核准、分次发行”的做法，开发企业可以根据自身项目开发的资金的需要状况和市场状况来确定发行规模和频率。相对而言，债券融资更易发行，有利于降低资金成本和融资过程中的筹资费用。
4.资信评级作用体现。《发行办法》中不再强制规定需要商业银行的担保，评级机构的资信评级将成为投资者投资公司债券的重要参考依据，同时监管机构重视发行人的信息披露及发行公司债后的市场监管工作，并要求在公司债券有效存续期内，资信评级机构每年至少进行一次跟踪评级并及时公告发行人资信状况的变化情况。
三、公司债融资优势
正如上文分析，公司债融资方式同其他渠道相比拥有较突出的特点。现推出公司债这一融资渠道，将能够充分发挥公司债固有的优势，降低房地产开发企业对信贷融资的依赖，促进开发企业融资渠道多元化。在同其他融资渠道相比，公司债融资具有以下诸多优势：
1.公司债融资成本较低。目前我国商业银行三到五年期贷款基准利率为7.65％（含五年），五年以上贷款已调整到7．83％，而金地集团所发行的12亿元公司债的票面利率只有5.50%，不考虑筹资费用，金地集团每年估计可以节约两千多万的财务费用。因此同商业银行信贷融资相比，企业发行公司债可以节约相当多的财务成本。
2.拓宽融资渠道，优化企业资本结构。当前除了少部分企业实力较强能够上市进行股权融资以外，我国房地产开发企业主要还是以信贷融资为主，融资渠道比较单一。公司债券的推出，为房地产开发企业提供了在中长期内较为稳定的资金来源，有利于开发企业拓宽其融资渠道，减少对信贷融资的依赖，以优化企业资本结构，降低企业经营风险。
3.可避免因再融资而分散股权。在股权分置改革后，通过股权再融资会分散公司股东的控股权，且有可能会降低每股收益，并可能导致股价下跌。对于相对控股的上市公司大股东而言，股权再融资会直接削弱大股东的控股地位。通过发行公司债在获得企业所需资金的情况下，发行公司债融资更容易获得股东的支持。
4.发行门槛较低，融资对象较多。公司债的发行没有对资金用途等方面设定硬性指标，且公司债的发行也没有规定一定要由商业银行等担保人做担保，相对而言，发行公司债的门槛相对较低。由于公司债融资更加的市场化，公司债的融资对象更多，除了保险公司、基金等大型投资机构之外，商业银行及个人投资者均可能成为其融资对象，且不受原有股东条件的限制，较股权融资而言更有优势。
参考文献：
[1]叶剑:解读公司债[J].上海投资,2008年第3期
【关键词】房地产企业 财务报告 偿债能力 盈利能力
一、前言
在过去的两年里，楼市熄火股市动荡，房地产行业整体萎靡，房地产企业的运营状况也因此备受关注。很多房地产公司都出现了资金周转不灵、融资困难等多重问题。
二、案例分析
在1984年5月成立的万科企业股份有限公司，是中国目前最大的住宅开发商，他们拥有丰富的管理经验和先进的管理理念。因此，本文以2012-2014年万科公司财务状况为背景进行分析。
（一）偿债能力分析
偿债能力是企业利用其资产来偿还各种债务（包括长期债务和短期债务）的能力。通过分析企业的偿债能力，可以了解企业的生产经营状况，判断该企业的投资机会和抵御风险的能力。一个企业偿债能力较强，说明它的财务状况良好，即资金充足并且该企业的综合能力也是经得起考验的。
1.短期偿债能力分析。短期偿债能力反映一个企业在短期债务到期时能够变现以偿还流动负债的能力，通常利用流动比率和速动比率来进行分析。
（1）流动比率：2012-2014年该企业的流动比率分别为：1.41，1.40，1.34。由于受到政策的影响，房地产这一行业的流动比率逐年下降，其偿债能力走下坡路。因此，建议企业应密切存货量大小、资金周转速度、变现能力以及应收账款等其他财务指标。（2）速动比率：速动比率相对流动比率而言，扣除了一些流动性不确定性较大的项目，有效避免了流动比率的一些局限性，其反映的企业偿债能力更可信。一般来说，这一指标的数值越高，短期债务的偿还能力越强。该指标在1左右最佳。
该企业2012-2014年速动比率：0.37，0.41，0.34。根据数据可知，速动比率并不是特别理想，2013年小幅回升，2014年又落回了0.34。与流动比率相比，扣掉了不确定性因素影响，企业偿还短期债务的能力有所下降。但由于房地产行业其特殊性，存货占据流动资产的比率较高，加上国家政策的影响，房产销售乏力，资金回笼较慢。可以结合同行业的财务指标来具体分析，若高于同行业平均水平，则可以认为其短期偿债能力尚可。
2.长期偿债能力分析。长期偿债能力是指，一个企业在长远发展的角度来说，所拥有的资产足够用来偿还一些长期的债务的能力，它反映了一个企业能否健康稳定的运营，通常用资产负债率进行分析。
一般来说，资产负债率应小于100%，如果一个企业的该项指标低于50%，说明该企业拥有良好的偿还债务能力。万科企业2012-2014年资产负债率为：74.69%，78.32%，78%。资产负债率略有上升，整个房地产行业通常都会出现这一比率较高的情况。因此，建议企业可以从房地产行业的整体出发，通过平均水平来做具体分析。
（二）营运能力分析
营运能力是企业通过调动、运用各方面的资产以协同配合运作，来获得收益的能力。通过比率分析可以看出一个企业对于资金或资源的管理能力和资产使用效率的高低。企业的可用资金充足且周转灵活，资产使用效率就越高，企业便能更快地实现资本增值，从而加强企业偿还债务的能力。
根据企业2012-2014年财务报告，应收账款周转率为：46.18，60.63，54.54；存货周转率：0.2522，0.2817，0.3162；流动资产周转率：0.2918，0.3174，0.3336。从整体来看，应收账款周转率、存货周转率和流动资产周转率均呈现上升态势，因此万科公司的营运能力呈现良性走势。
（三）盈利能力分析
盈利能力就是企业利用所持资金和资源，配合合理高效的运营手段，获取利润的能力，可以通过以下几个财务指标来体现：
该企业2012-2014年净资产收益率为：0.1，0.14，0.17；销售毛利率为：0.4，0.37，0.37；基本每股收益为：0.88，1.14，1.33。从数据看，净资产收益率小幅增长，受到政策的影响，销售毛利率小幅下降，但总体来看盈利能力依旧很强。
（四）发展能力分析
该企业2012-2014年净资产增长率：24.27，21.09，38.37；总资产增长率：56.7，27.88，26.51。从数据看，企业的净资产增长率逐年上升，总资产增长缺逐年下降，说明企业在不断控制其自身的扩张以适应政策带来的市场变化，同时依然保持良好的净资产增长率，说明了企业在增强盈利控制风险这方面表现良好，有较好的发展能力。
三、总结与建议
2015年，楼市利好信息接连出台，对于房地产行业而言是机遇也是挑战。根据上文的分析，万科的总体财务状况良好，公司运营稳定高效，这与万科长期以来科学的发展战略密不可分。在继续保持的基础上还应该对经济形势、国家政策、竞争环境等进行综合分析和评估。拓展新的融资渠道，打开海外市场，进一步完善资产结构和企业管理机制，树立良好的企业形象，同时大力把控风险，稳中求进，以实现企业的健康发展。
参考文献
[1]孟天恩，张炎兴，李生校.财务报表分析：理论、技巧与运用[M].南京：南京大学出版社.2009.
【关键字】盈余管理；房地产；会计核算
房地产行业是我国的支柱产业之一。尽管国家自2003年以来一直在宏观调控房地产行业，特别是在2010年，出台了“史上最严厉房产调控政策”，但房价一直在上涨。房地产公司在获得巨额的利润的同时也给社会带来了不稳定因素，威胁了宏观经济的健康运行。
1 房地产行业盈余管理研究的意义
房地产行业由于其会计核算特点而存在显著的盈余管理空间。房地产行业的盈余管理不仅误导投资者决策，也影响政府部门的宏观调控决策。过度的盈余管理造成房地产行业欣欣向荣的假象，且有利于房地产商抬高价格。而过高的房价不利于社会稳定。根据国外经典的研究成果，房地产泡沫一旦发生破灭，可能要持续三到五年的时间。
历次会计准则的出台都被认为是救火式出台，证券市场出了问题，会计准则就出来救火。1研究盈余管理，做好事前防范显得格外必要。
因此，研究并规范房地产行业的盈余管理行为是理论界、事务界和政府部门的重要课题。
2 房地产行业会计核算特点及其对应的盈余管理手段
2.1 无法统一界定销售收入的确认时间
房地产企业会计核算收入的关键是收入的确认和计量。根据《企业会计制度》，销售商品收入确认的四个条件为，企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量。从上述规定可以看出，收入确认以风险和报酬的转移为标准。
房地产开发商品通常是采用预售方式和分期付款方式进行销售。采用预售形式时，大致需要经过以下环节：签订预售合同及收取部分预售房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收、收取剩余房款、办理产权过户等。由于对销售收入的确认――风险和报酬的转移――存在不同的理解，所以会计人员可根据公司需要自行选择环节作为收入确认的时间，由此进行盈余管理。
房地产开发企业一般采用预收款的方式收取售房款。相关准则规定，当房屋竣工验收并与房屋购买者办妥了相关的手续后，就应该将预收款项确认为销售收入。但是房地产开发企业通常会采取措施来拖延“预收账款”转为销售收入的时间，比如拖延所开发的房屋的竣工时间，或者拖延办理相关的手续，从而减少当期的销售收入，减少当期税款的缴纳。
2.2 销售收入的计量模式存在可选择性
2007年1月1日开始施行的新会计准则体系在坚持历史成本基础的前提下，引入了投资性房地产准则和公允价值计价模式。准则明确规定以成本模式作为投资性房地产后续计量的基准模式，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
当存在两种可供选择的计量模式时，公司会根据需要进行选择。有研究表明经营业绩不理想的上市公司，通过变更投资性房地产会计政策，增加公允价值变动收益、调节业绩、提高净利润，在扭亏、免于退市、摘牌时，公允价值是个救市良方。2
2.3 成本和收入难以配比
配比原则是指以实现的收入与所发生的费用的直接联系为基础，将所有与收入产生有关的成本在同一会计期间转为费用。
房地产开发企业的生产周期较长，开发项目从获得土地并开发完成到确认收入需要数年时间，必然使得企业投入产出比例呈阶段性不合理。在项目建设期内大量投入资金，并发生大量费用计入当期；由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，其预售款项也无法确认为收入，其结果是为配比原则的应用造成了困难。3
我国房地产开发企业一般都会同时开发多个楼盘，每个楼盘的开工时间不同，并且时间较长，这样就会有多期楼盘存在于一个会计期间情况的出现。当期完工结转的楼盘的成本，应该按照配比原则记入账面。但是房地产企业通常会根据自身的需要任意的分配当期完工楼盘应当承当的成本，以此来调节当期的利润。
3 如何规范房地产行业盈余管理
3.1 明确收入确认的环节
收入确认环节的不确定性为公司进行盈余管理带来了空间。各公司采取不同的收入确认标准不利于行业内各公司之间的对比。因此，《企业会计准则――收入》在建立了收入确认一般标准的基础上，还应当建立并推广针对特殊业务的会计准则指引，让所有房地产开发企业有统一标准的确认方法，从而使企业财务报告所提供的收入信息能反映企业的实际价值。
3.2 更新收益观念，改革传统损益表
在传统损益表的基础上增加一项其他全面收益。从金额来讲，全面收益=净收益+其他全面收益。因使用公允价值而产生的公允价值变动损益是已经确认但未实现的损益，所以可以将这些己确认但未实现的损益应反映在其他全面收益中，这种损益不代表企业真实的经营业绩。传统损益表将巨额已确认未实现损益反映在净收益中，但即使企业利用公允价值确认了巨额利润也不能说明这个企业经营状况良好，确认了巨额亏损也不能说明这个企业面临倒闭。可见，如果采取这种会计方式，那么部分企业将不再热衷于利用公允价值进行盈余管理，房地产企业也不会因为利润波动太大而回避公允价值后续计量。同时，其他全面收益与净收益分开列示，能使会计信息使用者一目了然，哪些是已实现损益、哪些是未实现损益，能使损益信息更加全面有用。
3.3 扩大信息披露内容，提高信息含量
为满足信息使用者的需求，必须对房地产行业的信息披露体系进行改革，进一步规范房地产开发企业必须额外披露的各类相关信息的内容和要求。房地产开发企业除了必须按现行有关规定披露信息外，还应该披露企业的预售政策及情况；增加土地储备量及成本构成等额外信息的披露；在财务报告附注中增加分项目的现金流量信息的披露；增加投资计划及风险的披露；质量保证金的披露。同时，应在其财务会计报告中充分揭示其各种风险，而不应仅限于抵押风险，即在房地产开发企业报表附注中应增加风险披露的内容，就企业尚在开发的土地、工程项目等面临的开发风险、筹资风险、土地风险等进行说明，提高风险的透明度。
注释:
[1]冯昀 郭洪涛，盈余管理问题对新会计准则制定的影响【J】，消费导刊，2007.11
[2]王卓瑛，投资性房地产采用公允价值计量模式的动因研究【J】，内蒙古电大学刊，2009(6)
[3]胡葬在，苏霜，楼学问.论房地产开发企业会计核算的特殊性，财务与会计.2005年3月
参考文献
[1]陈冬华等，宏观调控、政治成本与盈余管理――基于中国房地产上市公司的实证研究，2010.7
[2]张宁，历史成本、公允价值计量的利弊及相适应的会计计量模式【J】，魅力中国，2010（3）
