时间：2023-06-01 08:51:11
9月初，全面解禁中直机关房改房上市交易的正式文件终于面世――是为国务院机关事务管理局、中共中央直属机关事务管理局出台的《关于印发中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法的通知》。以往，国务院机关和中直机关的房改房无法上市交易，从此这类房子便有了买卖的法律依据。
根据这个文件，“解禁”的日期定在10月1日。
据了解，目前北京办理完房产证的房改房约为150万套，此即为北京市绝大多数的“二手房”。北京市房改办有关人士对记者分析，占北京存量房屋中相当比例的带“国”字头的央产、校产、军产等公房的数量，基本上占到北京市现有公房总量的一半左右。很明显，允许这部分公房上市，从理论上讲应能扩大二手房市场的供给量。不少人因而预测，随着供应量逐渐提高，北京居高不下的“二手房”价格理应降低，从而对一级市场也将造成一定影响。
消息传出，各方面反应十分热烈。舆论的注意力主要集中在新政策对于京城房价的影响方面。普遍的看法是，二手房交易量将猛增，而房价则将相应地下降。更有媒体称此举将引发住房二级市场的震动。记者在几家房地产中介机构亦了解到，近日便不断有买主热切询问“十一”之后二手房的降价可能。
“扩大市场”乃为政策动因
然而，在普通百姓的降价期待之外，新政策的着眼点并非居高不下的房价。
8月中旬，国务院出台建设部牵头起草的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，也就是时下倍受房地产商追捧的18号文。这个文件意在确立房地产业作为国民经济支柱产业的地位，明确今后住房制度改革后进一步市场化的方向，也就是要保持房地产业对经济增长的拉动作用。其中，文件规定，除法律、法规另有规定和原公房出售合同另有约定外，任何单位不得擅自对已购公有住房上市交易设置限制条件。各地、各部门要搞活住房二级市场，认真清理影响已购公有住房上市交易的政策，鼓励居民换购住房。而中央在京单位公房上市的新政策可以被认为是落实此文精神的具体行动。建设部住宅与房地产业司副司长侯淅珉表示：“这是扩大市场的一种方式。”
此前，参与研究制定中央在京单位公房上市新政策的北京市房屋与国土管理局市场一处处长陈同顺也明确表示，此举是为让更多住房上市交易，“跟房价没有关系。”
也有分析认为，目前二手房市场严重供不应求，有时供求比例甚至大于1：10。解禁后，这些央产权房的上市将缓解房源紧张的现状，促进居民卖旧买新的住房消费，不仅推动二级市场的交易，还对新房销售起到举足轻重的作用，将进一步促进一级市场的兴旺，带动经济增长。
禁与解禁的思路转变
据记者了解，当时不允许在京中央国家机关企事业单位职工已购公房上市，是基于尽可能地维护分配公平的考虑。以往的福利分房造成了不同单位、不同个人的住房在位置、面积上的苦乐不均，因而在改革中，对于既得利益究竟认可到什么程度，相应地对于大量住房未达标甚至没有住房的职工如何补偿，一时争议很大。而中央在京单位公房往往面积大，地段好，环境优越，一旦上市套现，公平问题必然十分尖锐。
因此，北京市1999年以40号令的形式出台了有关已购公房上市规定，对于所谓央产权房，在这份文件意写上这样一条：“对在京中央和国家机关、军队以及中央在京企事业单位职工已购公有住房上市出售的管理，另有规定的，从其规定。”而这个“规定”又十分艺术地迟迟没有出台。
然而，政策与市场之间的关系毕竟是十分复杂的，政策能否落实要受到许多客观因素的制约。在“央产”公房无法上市的日子里，仍有大量业主在不办理房屋产权过户手续的情况下，通过公证，将房屋产权公证到买主的名下。此举当然存在一定风险，但毕竟成功规避了当时的政策。而更多公房所有者的选择则是将房屋出租进行套现，获利亦十分丰厚。但同时，北京二手房市场上的交易量却长期低迷。从现实看，基于公平对公房上市采取的限制措施不但没有达到预期目的，还一定程度上制约了市场的发展。
对此，有关专家与官员均有反思。有专家向记者分析，北京市目前房地产投资占固定资产投资的比例超过50％，一方面存在一定风险，一方面又没有可以替代的产业持续拉动市场需求。决策层担心的是未来会不会引起投资波动，能不能持续拉动消费。与其说新政策的着眼点是回应普通百姓对于降低房价的呼唤，不如说这是政府的政策目标在公平与效率之间的取舍又有了新的变化。
“思路变了，以前不放开有不放开的道理，现在放开有放开的考虑。”新政策的一位参与制定者这样评价。
房改政策须考虑百姓意愿
和媒体乐观的预期和大多数普通百姓的期望不同的是，记者咨询了多个房地产经纪公司业内人士，他们普遍认为，央产上市，虽然预计交易量也会相应上升，但短期内不会出现人们预期的放量现象，价格也不会大幅度下滑。
【关键词】房产税改革；政策目标；制度设计
一、我国征收房产税的历史沿革
对房屋征税我国自古有之，从周朝的“廖布”、唐朝的“间架税”、清朝初期的“市裹输钞与计凛输税”到清末和民国时期的房捐等都是对房屋征税，均属房产税性质。
新中国房产税的征收历史可以追溯到上世纪50年代。上个世纪80年代，我国将城市房地产税分为房产税和城镇土地使用税两个税种，并于1986年颁布了《中华人民共和国房产税暂行条例》。这部条例明确规定，对个人所有非营业用的房产免征房产税。该条例仅适用于国内单位和个人，城市房地产税仍保留。直至2008年12月31日国务院第546号令，宣布《城市房地产税暂行条例》自2009年1月1日起废止。自2009年l月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税，对内外资企业和个人统一征收房产税。
2011年1月26日，国务院常务会议同意上海、重庆两市进行对个人住房征和实施细则并于2011年1月28日正式实施。
二、房产税改革中存在的问题
（一）房产税的性质未尽明确
从上海重庆的房产税试点方案中可以看出，房产税以交易价格而不是评估价值为计税依据，使房产税在很大程度上具有商品税的特征，而不是对社会财富存量征收的真正意义上的财产税。
在房产登记和管理制度不健全，房产管理部门、土地管理部门、统计部门与税务机关尚未建立起有效的信息共享机制，相关部门和人员无法提供具有广泛可接受性的房产评估办法的情况下，上海市政府采用现行方案对个人住房征收房产税有利于避免征税过程中可能出现的过高的征管成本以及征纳双方就应税财产价值产生的争议，但也存在着不可忽视的问题，与财产税相比，商品税的税负更易于转嫁。房地产供应商会把税负转嫁给购买者，这就意味着政府希望通过征收房产税而使房价降低的愿望难以实现。
（二）试点房产税的制度设计与政策目标存在偏离
首先，如上所述，在上海市和重庆市的试点方案中，对个人住房征收的房产税在很大程度上具有商品税的性质和特征，在需求缺乏弹性的情况下，税负主要由住房的购买者承担，难以实现通过征税打压房价的政策目标。
其次，以交易价格为税基对个人住房征收房产税，势必有利于住房购买时间在前的纳税人。在这种情况下，具有购买需求和支付能力的潜在纳税人也会受到激励，尽快在市场上完成产权交易。不仅如此，上海市和重庆市两地开展房产税试点后，其他城市的居民必然对辖区政府就个人住房征收房产税产生某种心理预期，这种预期或多或少会以试点方案为样本。对存量房产不纳税或非独栋商品住宅存量财产无须纳税的心理预期也将促使沪、渝之外的居民在可能的情况下尽快购买住房，以避免成为房产税的纳税人和潜在的税收负担。这样的税制设计方案显然违背了“引导住房消费”政策目标的本意。
再者，上海市方案并未将纳税人拥有的存量房产纳入征税范围，换言之，《暂行办法》出台之前个人无论拥有多少房产，都无须纳税。这种税制设计不仅使纳税人的税收负担无法反映其支付能力，违背税收公平原则，还鼓励了“先富起来”的人，与实现调节收入分配的政策目标距离遥远。
（三）试点房产税的法律规范性不严密
政府的征税行为应建立在法制的基础上，课税的种类以及规模大小必由纳税人代表组成的代议机构批准通过。未经纳税人同意，政府不能课税，否则就悖离了“依法征税”。
上海和重庆市房产税暂行条例的的印发是当地人民政府的决定，其依据为“国务院第136次常务会议有关精神”。这可能会导致纳税人对上海市人民政府和重庆市人民政府各自出台的《暂行办法》的法律规范性产生质疑，或者将税收的性质混同于行政命令。在这种情况下，纳税人就会认为自身的纳税人权利未能得到有效保障。这时，纳税人很难形成对“用于满足公共需要”的税收依据的认同感，觉得纳税只有付出没有回报，对税收产生强烈的厌恶感和排斥感，进而扭曲纳税行为，导致偷税、逃税甚至抗税等税收不遵从问题的发生。
三、进一步完善房产税改革的政策建议
（一）以市场评估值为计税依据
房产的市场价值能够使纳税人的缴税能力得到充分体现，符合税收“量能负担”的原则，也有助于税收公平的实现。从国际房产税的发展趋势来看，房产税按房地产市场评估值的一定比例作为计税依据也早已成为世界主要经济发达国家的共识。所以我们应当借鉴其他国家的先进经验，把房产的评估价值作为房产税的计税依据。房产在不同的经济背景下，既可以反映房产的原值，又反映了市场供求关系的变化，以此为计税依据更为合理。
目前我国不动产价值评估处于体系未建立、配套不完善、市场不规范阶段。所以建立一个完善的评估机构，制订统一的评估办法和标准，培训评估人员对于我国房产税改革来说是当务之急，同时这也是房地产税贯彻“严征管“税制改革基本原则的必要环节，关系到地方政府税收收入和纳税人的实际负担。
（二）将征收对象范围由增量房产扩大为存量和增量房产
税收的收入分配职能是通过税收负担在纳税人之间的分配实现的。对于如何实现税收负担的公平分配，理论上用支付能力原则来解释。支付能力原则要求按照纳税人的负担能力分担税收。一个人拥有的房产越多意味着其支付能力就越强，因此，房产是衡量纳税人支付能力的重要依据。从收入的角度看，个人房产的增加意味着收入的增加或者隐含收入的增加，因此，对纳税人拥有的所有房产课税，将有利于调节收入分配差距。更能体现税收公平原则。
（三）完善房产税的立法机制并给予地方一定的立法权
房产税的征收必须经过严密的立法程序，由纳税人代表组成的代议机构--全国人民代表大会及其常务委员会行使立法权，制定相关法律。从而使纳税人的基本权利得到应有的保护，减少税收不遵从问题的发生，逐步向建立符合市场经济要求的公共财政体制目标靠近。
就我国而言，地区间经济发展不平衡，纳税人的负担能力也有很大差距。如果房产税由中央政府统一管理，会造成信息不对称、税收时效性放慢等问题，同时税收的管理成本也会相较于地方政府高得多，所以房产税法的制订，中央应赋予地方较大的自力，地方政府在统一的幅度税率范围内自行确定适用税率，积极组织征收。这不仅有利于维护中央的税政统一，也有利于地方政府根据本地实际积极组织房地产税收人，促进地区经济和公共建设事业的健康快速发展
（四）对既有的房地产租税费体系进行调整
尽管开展对个人住房征收房产税试点可以为迫切需要增加财力的地方财政开辟新的税源，但是，在未对既有房地产租、税费体系进行合理规范与适当整合的前提下对个人住房征收房产税不仅增加了经济活动主体的负担，也强化了地方政府的土地财政格局。房产税改革应当在规范和整合房地产租、税、费体系和逐步完善税收征管环境的基础上稳步推进，不宜操之过急。
参考文献
[1]高培勇.直接税：“十二五”税改重心地带以及聚焦点[J/OL].2010（9）.
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[3]余梅兰.浅析新时期房产税改革的重点和发展方向[J].现代经济信息，2010（11）.
【摘要】随着新医改的不断深入，基层医院中药房通过信息化、规范化、人性化改造和执业医师制度不断完善，服务工作才能得到进一步提高，以满足人们日益增长的医药卫生要求。
【关键词】新医改 基层医院 中药房管理
随着医疗改革的不断深化、发展及新医改政策的出台，要求充分发挥祖国医药的服务作用，加强中医临床研究，推广中医药适宜技术。采取扶持中医药发展政策，为促进中医药传承和创新。因此要把中医工作摆上重要位置，作为中医工作重要组成部分之一的中药房，简单的药物调剂的模式已不能满足人民日益增长的健康需求，管理应向信息化、规范化、人性化的方向发展，才能适应现代中医药管理发展需要。我院实施的一些管理方法，现报道如下：
1、加大硬件投入，推进中药房信息化建设。新医改政策提出利用网络信息技术，推进医院信息化建设。计算机网络在医院已广泛使用，我院在医院管理系统平台上，除正常的划价、取药、库房管理业务基础上，针对中药房的特点我院增添了以下几个工作菜单：
1.1、药品存放显示菜单。根据药品消耗频率进行归类并计算机上存档。如分为高频、中频、低频3类，并根据药的类别尽可能放在有利区域，这样药师既容易记，抓药也节约时间，如不清楚上机一看一目了然，这样能大大提高工作效率。另一方面为患者节约时间，提高医院服务的满意度。
1.2、药品高储、低储报警菜单。防止药品过多造成损失和不足现象，同时为进货提供数据上的支持。
1.3、存储湿度，湿度报警菜单。我院购买了湿度、湿度仪联接计算机，一旦出现异常情况立即报警，严格执行药房存放条件，确保中药的质量。
1.4、失效报警系统菜单。每一个药品进入中药房都必须输入生产日期和有效期，并设定失效期前三个月报警日期，及时提醒药剂人员和临床医生沟通，减少医院损失。
2、规范化中药房管理，严格执行中药房药品各项制度。随着新医改政策中国家基本药物制度的推进，在基层医院的西药品种中减少，为发挥中药作用提供更大的舞台，中药药品管理显得更加重要，应注意以下几点：
2.1、药品的资质审查和采购，要杜绝人情关，从主渠道进货，禁止采购“四无”（好无批准文号、无批号、无厂家、无商标）和伪劣中药材[1]。及时掌握药的价格信息，对调价和增值的药品，要抓住机遇，尽量予以采购。
2.2、药品的入库验收。药品入库严格执行验收制度。凡是进入药房的药品要有工人检查核对品种的真伪、规格、数量，包装等是否符合规定[1,2]。
2.3、药品的保管，药剂人员要充分地了解中药材有效成分根据季节气候的变化采取适当措施做好药房药材的防凉、防热、防潮、防蛀。特别是霉雨季节要勤晒，在晒时应根据药材的性能要当处理。比如容挥发油的药材如薄荷、细辛、当归等不宜暴晒，过高温度挥发油易散发，颜色和香气；再比如合油脂类药材柏子仁、大麻仁、杏仁等在强烈的日光照射下会氧化分解，温度增高使药材由油质外溢，产生泛油、酸贩等变质现象[3]。
2.4、药品的盘点工作由于中药材的特殊性，特别是饮片都是整进零买，易出现机、帐、物不符，在加强计算机管理的同时，应做到每月盘点1次，零散药品盘点时要称量准确到“克”。出现问题及时解决，盘点数须达到机、帐、物一致性。
3、改善服务环境，转变中药房服务模式。根据新医改政策坚持以人为本的原则，转变服务模式，不断提高服务水平，坚持主动服务，温馨服务，上门服务的要求。我院采取以下几点措施：
3.1、改“窗口式”服务为柜台式服务，建立“零距离”调剂服务模式[2,5]。医院门诊药房窗口工服务，尽管有自身的特点，但新医改形势下已不能满足患者的需要，并且这种方式已显现诸多不利之处，窗口就像一道无形的墙，阻碍了医患之间的交流，给患者带来不悦，往往出现双方交流误会。通过改变以往封闭式的窗口服务，采取开放式柜台服务，实现患者与药师面对面地对话、交流，建立“零距离”调剂服务模式。通过这种服务模式能充分地发挥药师和患者的主观能动性。一是增强了药师原本淡漠的主动服务意识；二是增强了患者的强烈参与感，可以方便地向药师提出用药方面的有关问题，以最佳的药物依从性，达到满意的治疗效果；三是零距离的调剂服务模式可重塑药师形象，提高医院信誉。
3.2、规划就医环境，提供温馨服务。我院重新规划中药房布局，配备候诊椅方便患者等候取药、电视播放轻音乐、并用绿色植物美化环境等方法，使患者油然而生一种轻松感，温馨感，从而调节患者心理，更好的服务于临床。
3.2、加大宣传力度，营造良好的中药氛围，变被动服务为主动服务。我院会同中医管理科自办中药节，每年端午节举办一次中药节，利用广播、有线电视等媒体大力宣传并散发健康教育处方，广泛地宣传中医药好处，并免费赠送艾叶、菖蒲、香包，为患者表达一种关爱，为亲人为爱人领一个心意，为家人保四季平安健康。
3.3做好随访工作，紧密医患关系。我院针对经常服中药的慢性病患者，做到一要中药房留下电话号码，定期回访询问用药效果，介绍新特药，二要与中医管理科人员走进社区，上门服务，与患者面对面沟通，进一步拉近与患者距离，。
4、加强临床沟通，充分发挥执业药师职能
新医改指出要规范药品的临床使用，发挥执业药师指导合理用药与药品质量管理和不良反应的监测等作用。在为患者治疗过程中，医生是治疗的主导者，护士是治疗的观察者，药房是安全有效的提供者，三者完成整个治疗过程的三大支柱，缺一不可，并且专业的优势更有益于产生互补作用，药房办员不能停留在药物调剂这个层面，而是要主动地面向医护人员，向向患者走出药房深入临床，患者中间主动同他们沟通充分发挥药物在疾病过程中的最大效应，减少不良反应，避免用药失误和医疗事故的发生。
[参考文献]：
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摘要：近年来，房产税改革政策引人关注。自沪渝两市进行改革试点之后，国务院于2013年5月明确要扩大试点，涉及的利益主体包括了政府、购房者、银行与地产开发商。在这场政策博弈中，政府为了调节税收结构、抑制投资性住房，出台各种政策；银行与开发商通过应对策略，将损失转嫁给购房者，最终购房者承担了双重福利损失。由此可见，制定效率、公平、民主、合法的公共政策是社会主义市场经济健康发展的必要条件。
关键词 ：房产税改革；政策；博弈
近年来，有关房地产持有环节征税的话题，越来越得到人们的关注和讨论。2003年，中共中央十六届三中全会首次提出“物业税”，但至今仍未推出开征物业税的相关方案和措施。2010年4月，伴随着新一轮房改，国务院发布“国十条”，指出要“发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用”，并于5月转发了发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》，将“逐步推进房产税改革”列入了当年财税体制改革的目标中。取代物业税的房产税就此进入公众视野。原本仅对营业性房产的征税制度被调整为非营利性房产也要征税。上海与重庆两市相继进入改革试点。2013年5月，国务院发布《关于2013年深化经济体制改革重点工作意见的通知》，明确房产税要扩大试点。十八届三中全会之后，“房地产税”改革正式破题。可见，房产税改革是必然趋势。
然而房产税改革提出3年多以来，城市试点范围有限，且效果并不理想，房产税试点对两地房价的抑制作用并不明显。除了“由点到面”的分级制政策实验的过程是逐步完善成熟的过程，房产税目前还仅限增量即新购相关房产，征收范围并未涉及存量的政策设计之外。政策的出台，究竟作用在了谁的身上？其中的利益链又是如何？本文选取了购房者、政府、银行与开发商作为研究对象，对各方的利益与关系进行了博弈分析。
一、房产税改革对四方利益主体的影响
1.房产税改革对购房者的影响
购房者是直接接触房产税的利益相关者，也是最直接的承担者。收入高低是决定购房者对于房地产消费的重要因素，因此按照收入层次，将购房者分为底层、中层与上层。其中，上层包括国家与社会管理层中的高层领导干部、经营人员阶层中的大企业经理人员、私营企业主阶层中的大私营企业主、专业技术人员阶层中的高级专业人员；中层是指社会中具有中等收入、中等社会地位、较高教育程度和知识技能的社会群体；社会底层主要由商业服务业人员、产业工人、农业劳动者中处于贫困状态并缺乏就业保障的部分人员和无业、失业、半失业人员组成。不同阶层的购房者受到房产税改革的影响各不相同。
对于中底层收入的购房者来说，住房仅作为基本生活保障，需求必定是刚性的，其购房的主要目的为改善生活条件，这一层级的无房者和少房者显然为“弱势群体”，非营业性房产税的征收将导致想购房的人放弃购房或成为“房奴”。相反，处在高层收入的购房者，即俗称的“富人”，由于收入高，房产税改革政策对于他们无关痛痒。另外，投资型购房者也主要集中在这一阶层，因此，原本开征房产税的重要意义是调节收入分配，减小贫富差距，抑制房价，但这样一来，不但没有起到抑制作用，对改善居住条件的正当诉求征税，在一定程度上会制造新的税收不公平。
2.房产税改革对政府的影响
作为税种的制定者与颁布者，又作为房产税的收入者，政府在房产税改革中起到了决定性作用。
从财政部门的角度分析，自1994 年我国实行分税制财政管理体制改革以来，形成了中央税和地方税（地方共享税）两种不同的财税体制。根据事权与财权结合的原则，房产税属于地方税种，但立法权仍在中央。因而，中央与地方政府对房产税征收的态度具有不同路径的考虑。
虽然房产税开征增加了地方政府的收入，但是环节中的各种成本也随之上升。加之中央政府旨在打压房价，抑制房产泡沫，经过这几年房价虚高拉动地方GDP的结果，多数地方政府官员已难以接受房价下跌带来的负面影响。并且，从中央到地方的官员一般都有好房、大房，还有不少人有多套房，已形成了现在的既得利益群体。
从城建部门的角度分析，房产税的改革会在一定程度上抑制需求量，需求量减少会导致房地产开发商采取减少开发的策略，进而危害到城建部门的既得利益。另外，有官员称房产税一旦启动，房产交易环节税费会减少，但是交易环节产生的税费供养了众多的利益部门，到底取消哪些留哪些是一个问题。可见，当中央政府更多的考虑整个社会和谐稳定的时候，中央与地方，各个部门之间既有利益共存，又有利益矛盾。
3.房产税改革对银行的影响
银行是房地产市场中最主要的资金供给者，贷款需求与资产质量均与房地产息息相关，一方面来自于购房者，另一方面来自于开发商。无论哪一方，都会在这一改革政策的背景下，减少资金需求，使短期内交易量萎缩。同时，由供给链传导的房价下跌，会导致房地产企业发生理性违约的现象，对银行产生信用风险，这也是银行所担心的，银行的贷款成本显然会提高。除此之外，还会产生市场风险和战略风险、法律风险以及流动性风险。
另一面，部分用于房地产投资的资金被释放之后，将转为其他流向。其一为实体经济；其二是资本市场等虚拟经济；其三是商品炒作。前两个方向间接或直接有利于股市，尤其是银行股等，而后一个则会推高商品价格，产生通货膨胀，对整个经济产生负面影响。
4.房产税改革对开发商的影响
开发商在这局博弈中，显然处在了一个利空的位置。在发改委发布《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》之后，资本市场随即做出反应，地产板块下跌3.41%，上证综合指数也下跌2.4%，跌破2600 点。以上海实施的试点方案为例，对人均面积超过70平方米以上的新购住房者和存量与增量房人均面积超过一定水平的住房者，分别实行按住房价值和住房评估价值为税基的0.5%~0.6%的征收。这无疑对于大户型，尤其是豪宅型住房的开发与销售带来一锤重击。
房产税改革通过影响消极者的理性回归间接影响开发商，需求市场的理性必然降低房地产市场的泡沫，进而影响到开发商预期，其预期的超额回报必然会打折扣，那么在做房地产开发决策时，不得不考虑预期收益的可实现性，开发商进而会变得理性，减少开发。
另一方面，当前开发商进行项目开发时必须一次性向政府缴纳相当于房价30%的土地出让金和各项税费，开征房产税能够使得土地出让金等相关税费为多期缴纳，有效降低了房地产开发商的开发成本，进而将相关税费转嫁到购房者身上。
二、四方主体博弈的政策分析
从上述分析中，我们不难看出，政府是这场博弈的始作俑者。政府的出发点是为了通过调节高端住房消费，改善房产供需结构，房产税是抑制房价的“阻燃剂”。其次，相对于上调存款准备金率等货币政策，财政政策具有更持久、稳定的效果，房产税的征收又增加了地方政府的收入，达到调节税制结构的目的。
其他三方局中人，虽然都是政策的接受者，处于被动局面，但按是否能通过作出决策平衡自身利益，可分为两类：一类是可以平衡，另一类是无法平衡。前者包括银行和开发商，后者为购房者。银行在应对改革政策方面，可通过拒绝授信于购房者来规避承担的风险，也可提高贷款利率，在资本市场上对冲房地产负相关的金融衍生品，种种途径平衡房产税改革政策带来的损失。对于开发商，政策的影响也只是短期波动。在政策出台之后，有的开发商改变了开发策略，减少大户型、豪宅型的开发，将重点放在了小户型的建设；也有的转移到了试点区域外的城市开发；更有甚者通过“买房送5年房产税”“买一层送两层”等促销手段规避房产税。但购房者既无法参与政策制定，也无其他渠道转嫁税费，相反银行和开发商的损失最终都可转嫁给购房者，因此购房者承担了双重的福利损失，是这场博弈中真正的不利方。图1显示了房产税改革政策的四方博弈关系：
最终，在不同层次的购房者中，以改善居住条件为目的的中低收入购房者成为了绝对的弱势群体，是房产税改革政策的真正作用对象。
三、房产税改革的政策评价与建议
1.政策的目的与手段相背
房价的高低是由供需关系决定的，不是征税或者减税可以决定的。征收房产税可能会导致自用住房的价格上涨，政府通过加价而不是增加供应，通过征房产税来降低房价显然是不可能的。1 政策制定的初衷与实际效果相背离，不仅没有达到改善房产供需结构的目的，反而为相关利益者开辟了新的对策道路，带来负效应，形成新一轮的恶性循环。且从实际结果来看，重庆与上海的房产税试点，形式大于意义，违背了效率原则。
2.房产税改革的立法层次低，合法性依据不足
根据税收法定主义原则，应该将房产税改革的权利交给立法机关，通过全国人大的授权，授予省级地方人大相应的房产税立法权,而不是由行政机关来制定。立法若经过人大，必须有一定比例的代表同意，但是行政机关立法则无需满足这一条件。这也就导致了行政机关立法会出现不以民众的利益为先决条件，而有可能是服从领导或其利益集团的驱使，擅自颁布和修改制度。政府应该引导社会各界更多做理性讨论。已经形成既得利益不同的群体是中国的现实，任何经济体里都有各种各样的不同的既得利益。真正的问题不在于消除既得利益，而是既得利益之间博弈理性化。2
3.房产税目前还仅限增量即新购相
关房产，征收范围并未涉及存量这意味着对过去的房产投机者没有影响，但目前的房价正是由于这一批投机者而推高助长的。另一方面，公共政策应该是“满足多数，保护少数”。其中“保护少数”是指公共政策要优先考虑处于社会底层的最劣势的那一部分人。房产税改革政策执行的同时并没有制定配套政策保护弱势群体，最终通过多方利益相关者的阻碍与博弈，损失变向转移，制造了新的不公平。
4.房产税改革要制定配套政策
靠单一一个税种开征来改变全局是不可能的，顶层设计要考虑方方面面，实现顶层配套。如果政府要征收房产税，应取消土地使用税等税种，使总税负不增加。如果在原有税种上再征收房产税，就是双重征税，有失合理。因此要整合税制，改变房产税费繁杂、重复课税的状况。同时要规范房产评估体系和征收部门的执法权限，并通过设立转向基金，住房补贴，将所得收入建设廉租房、经适房，从而达到取之于民、用之于民的目的。5.各个部门的职能划分要清楚
税务部门在与土地管理、房产管理等部门联合起来的同时，要明确分工，避免职责模糊、职责重叠的现象，共同建立一个科学、合理的平台，加强协调互动，减少因利益冲突带来的恶性博弈。强化征收部门的执法权，加强房产税征收的政府监管，建立政府民众互信关系，使房产税收支透明化、公开化。
引文注释
1 传知行社会经济研究所研究员黄凯平参加2010搜狐高峰论坛的发言.
2 贾康在“市场的选择城市观点2012年度论坛”上的演讲.
参考文献
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税率作为“营改增”环节的核心，无疑成为各利益关联方关注的焦点。3月11日，国税总局局长王军在回答记者提问时表示，“营改增”会确保所有行业的税负只减不增。
一、营改增对建筑业的影响
营改增后，建筑业的税率由营业税的3%改为11%的增值税率，小规模纳税人则采用征收率3%。对企业的赋税和净利润等都会产生一定影响，甚至可能影响企业的商业模式和组织构架。改革后，税率表面看有所提高，但随着建筑业营改增的完善，购入的钢筋水泥等对销项税额起到了很大程度上的抵减作用。同时也增加了企业的利润。举例来说：一项总造价800万元，相应进项（成本）为600万元的项目，营业税额=800×3%=24万;增值税额=（800-600）×11%=22万，税负一定程度上有所减少。
二、营改增对房地产业的影响
改革方案中明确了房地产业的销售额为原销售额扣除支付的土地出让金后的余额。税率由营业税率5%改为11%，而土地出让金在房地产业成本中占比较大，在建筑业改革的基础上，同步营改增，完善了上下游的抵扣环节，形成了完整的抵扣链。表面看其税率增加，实则扣除出让金后的增值税税额小于原营业税额，起到了一定的减税作用，有利于减轻房地产业的税负，相对企业的利润也会增加。那么，随着房地产业税负的降低，一直居高不下的房价有可能得到一定的控制，进而可以起到减轻人们购房冲动的作用。
三、营改增对居民买卖二手房的影响
根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，人们密切关注的二手房税负问题有了进一步明确，采用5%的征收率计算缴纳增值税。①针对个人出售的购买不足2年（原5年）的住房，按照5%的征收率以出售房屋收取的全额缴纳增值税;②个人出售2年及两年以上（原5年）的住房，免征增值税。（该项不包括北京市、上海市、广州市和深圳市）。
对于北上广深这样的一线城市进行了具体的规定：①个人出售的购入不足2年（原5年）的住房，按照5%的征收率全额缴纳增值税;②个人出售的购买2年及2年以上（原5年）的非普通住房，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率征收增值税;③个人出售购买2年及2年以上的普通住房，免征增值税。
由于税率没有发生变化，对居民二手房买卖产生的影响也较为中性。不过，因增值税是价外税，而营业税是价内税，根据不含税售价计算得出的应缴增值税额较营业税额有所降低，有利于促进二手房交易和流通。
例一：出售一套购入不足两年的居民住房（普通住房），假设成交价为500万元，营改增前，营业税税额=500×5%=25万元;营改增后，增值税税额=500÷（1+5%）×5%=23.809万元。对比得出，二手房营改增前后，税负降了（25万元-23.809万元）=1，191万元，略降。
例二：2年以上（含2年）的非普通住宅，假设成交价为500万元，原价为300万元，则差额200万元。营改增前，应缴营业税税额=200万元×5%=10万;营改增后，应缴增值税税额=200万元÷（1+5%）×5%=9.5238万元。可以看出，这类二手房营改增前后，就营业税和增值税这两个对比的话，税负降了（10万元-9.5238万元）=0.4762万元，略降。
然而不论一线城市还是二线城市，改革前后出售购入两年及两年以上的普通住房的均免税，多不产生影响。因此，可总结出，5月1日后二手房增值税=[含税价格/（1+征收率）]×征收率=房款/（1+征收率）×征收率，即为：[含税价格/（1+5%）]×5%=计税房款/（1+5%）×5%。
营改增后将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣，对于一线城市及其周边的基本面良好的城市楼市而言也有积极影响。具体来讲将产生如下四点影响：
第一，营改增后，房地产项目建设所用的原材料等均为先购入，多数时间进项税额大于销项税额，因而减少了企业应缴的税费;同时也减少了在开发初期流动资金的占用，减轻企业开发建设的资金压力。
第二，将企业新增不动产的增值税纳入抵扣范围，尤其是房地产项目大宗交易成本会大大降低，促使土地、项目收购，加速房地产行业整合。
第三，营改增将企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，企业作为逐利的主体，势必会在基本面较好的城市投资购房，促使北上广深一线城市及其周边经济基本面较好的城市比如南京、苏州、合肥、东莞、佛山、廊坊燕郊三河、保定等继续向好，其他城市由于仍然有去库存压力，不会到市场基本面不好的城市投资。
第四，增值税的抵扣需要严格执行发票抵扣制度，进项发票成为其抵扣依据。倘若不能取得发票，则会对企业带来双重损失。这项制度改善了营业税原来不注重获取发票的习惯。
各区、县政府房改办，市政府各委、办、局房改办，各市属单位房改办，中央在京单
位房改办、市住房资金管理中心及所属各分中心：
现将《北京市房屋土地管理局关于重申原购房职工要求改按成本价购房和建立住房公积金有关政策的通知》转发给你们，请遵照执行。
北京市房屋土地管理局关于重申原购房职工要求改按成本价购房和建立住房公积金有关政策的通知
局机关、直属各单位：
最近，部分已按1993年标准价购房的职工要求改按成本价购房，并要求建立住房公积金。现将有关政策重申如下：
一、各售房单位可根据（95）京房改办字第056号、（97）京房改办字第016号、（97）京房改办字第071号、（98）京房改办字第015号等文件规定，积极予以办理。
二、各售房单位在办理上述事项时，应及时到房屋所在地区、县政府改办领取申请表并办理有关备案手续。
特此通知。
【关键词】保障房；退出模式；多元化模式
【项目】天津市2012年度哲学社会科学规划课题“关于我市保障性住房后续管理问题研究”（项目编码：TJGL12-014）阶段性成果。
【中图分类号】F8 【文献标识码】A
【文章编号】1007-4309（2013）03-0121-3
保障性安居工程建设是“十二五”期间满足城乡居民基本住房需求，完善中国住房保障体系，实现“居者有其屋”目标的核心工作。现阶段，中国保障房建设的关注焦点主要集中在如何通过加大保障房的增量供给，满足保障房的现实需求。但相对而言，对于被保障人从保障房体系当中退出问题的关注程度还较低，相关政策也尚待完善。退出机制的运转不畅导致存量保障房良性周转效率低下，资源再配置体系失灵，间接加大了对于保障房增量供给的过度依赖和国家的财政负担。因此，完善中国保障房退出政策是缓解保障房供需矛盾，节约社会资源，提高资源利用效率的关键。
一、现有保障房退出模式
现阶段，中国保障房体系主要由经济适用房、廉租房和公共租赁住房三部分组成，相关的退出政策主要体现在2007年颁布实施的《经济适用房管理办法》、2004年颁布实施的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》和2012年颁布实施的《公共租赁住房管理办法》，以及相关地方性法规之中。
经济适用房的主要保障对象是家庭收入符合当地政府划定的低收入家庭收入标准，且无房或现住房面积低于当地政府规定住房困难标准的城镇居民。购买经济适用房之后，购房人将拥有经济适用房的有限产权。一般情况下，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。经济适用房的现行退出模式主要有两种：其一，政府回购，主要针对购买经济适用房之后又购买其他住房的购房人，以及购买经济适用住房满5年，并补齐届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的购房人；其二，购房人拥有完全产权，主要针对按照政府所确定标准向政府交纳土地收益等相关价款后的购房人。现行经济适用房退出路径如图1所示。
廉租房的主要保障对象是符合当地政府规定的住房困难的最低收入家庭，其保障方式以发放租赁住房补贴为主，实物配租、租金核减为辅。享受廉租房保障的承租人不拥有房屋的产权。《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》规定了六种住房保障机构收回廉租房的行为，可归纳为三种退出模式：其一，超出收入标准退出，即因家庭人均收入连续一年以上超出当地廉租住房政策确定的收入标准不再享受廉租房政策；其二，居住面积超出标准退出，即因家庭人数减少或住房面积增加导致的人均住房面积超出当地廉租住房政策确定的住房标准不再享受廉租房政策；其三，违规退出，即因将承租的廉租住房转借、转租，擅自改变房屋用途，未如实申报家庭收入、家庭人口及住房状况不再享受廉租房政策。现行廉租房退出路径如图2所示。
公共租赁住房的保障对象是经济能力高于廉租房但低于经济适用房的家庭，以及在当地稳定就业并达到一定年限的外来务工人员。与廉租房相似，公共租赁住房的承租人也不拥有房屋的产权。公共租赁住房现有三种退出模式：其一，以其他形式获得住房退出，主要包括租赁期内承租或者承购其他保障性住房或者租赁期内通过购买、受赠、继承等方式获得其他住房；其二，期满解约退出，即租期届满不在申请或者因收入水平增加不再符合续租条件的承租人；其三，违规退出，即因转借、转租或者擅自调换所承租公共租赁住房，改变所承租公共租赁住房用途，破坏或者擅自装修所承租公共租赁住房，在公共租赁住房内从事违法活动及无正当理由连续6个月以上闲置而退出。现行公共租赁住房退出路径如图3所示。
二、保障房退出政策的现存问题
（一）“鼓励性”退出条款导致“奖懒罚勤”。保障性住房是主要针对生活困难的低收入群体的临时性住房保障措施，政策的根本还是应当鼓励被保障人通过自身努力提高收入退出保障房体系，实现保障房的存量循环。现行政策制定了相应的“鼓励性”退出条款，如《经济适用房管理办法》和《公共租赁住房管理办法》分别规定了被保障人购买其他住房之后，政府有权回购经济适用房，或要求承租人腾退公共租赁住房。《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》也对家庭收入超标家庭须退出廉租房保障做出了详尽规定。但是，现行“鼓励性”退出条款最终将导致被保障人行为上的“逆向选择”，客观上产生“奖懒罚勤”的作用。也就是说，被保障人努力程度越高，退出福利保障的可能性就越高，其努力程度与自身实际被保障程度成反比。现行政策可能导致两个结果：被保障人要么放弃努力使自己长期停留在保障房福利体系之内，要么隐瞒真实收入或其他房产，免于退出保障房福利体系。
（二）“惩罚性”退出条款未能规避“道德风险”。所谓“道德风险”是指在信息不对称条件下，契约的乙方（通常为人）利用其信息优势采取契约的甲方（通常为委托人）无法观测或监督的行动，导致甲方利益损失的现象。“道德风险”是行为人基于逐利动机最大限度增进自身效用而损害他人利益的行动。在存在“道德风险”时，即使均衡是存在的，行为结果对于社会也是无效率的。为了避免被保障人“道德风险”行为的发生，现行廉租房和公共租赁住房政策都明确规定了“惩罚性”退出条款，经济适用房政策也将违规出租等行为明确界定为违规。但关键问题是，即使被保障人的违规行为可被观测和监督，但如果其成本超出住房保障机构能够通过阻止被保障人违规行为所获得的收益，那么，政府也完全可能基于成本考虑放弃监督行为。例如，2011年中国之声相关报道显示，北京市部分小区有将近7成经济适用房被出租，租赁双方仅仅过签订租住双方协议便可完成经济适用房出租行为。由于根本无需北京市建委备案，政府相关部门也就无从监管，只能任由被保障人“道德风险”行为的发生，造成住房保障资源的极大浪费。即使一种较好的情况，住房保障机构能够通过监管发现被保障人的违规行为并迫使其退出保障体系，大量资源也会浪费在监管和后续诉讼过程中。因此，现行保障房所规定的违规退出模式在理论上是成立的，但在现实中是较难实现的。
（三）退出标准规定不明引致“租值耗散”。“租值耗散”是指本来具有价值的资源或财产，由于产权安排不明，导致其价值下降并引起社会福利损失的经济现象。从经济学角度分析，保障房制度的本质是对资产进行的价格管制。其中，经济适用房是对房屋售价的管制，廉租房和公共租赁住房是对房屋租金的管制。因此，经济适用房购置价格必然低于市场出清条件下的均衡价格，均衡价格与管制价格之差就形成了经济适用房的“非专有收入”。同理，廉租房或公共租赁住房的实付租金必然也低于市场出清条件下的均衡租金，二者之差就形成了廉租房或公共租赁住房的“非专有收入”。现行保障房退出政策试图对这部分“非专有收入”进行明晰界定，如《经济适用房管理办法》规定了对于购买期满5年的经济适用房，被保障人须按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后取得完全产权。但是，在实际操作层面，须补足的价差标准如何界定并未形成统一标准。北京市和天津市经济适用房管理办法的退出条款规定：“购买经济适用住房满5年的，出售时应当按照届时同地段普通商品住房和经济适用住房差价的一定比例交纳土地收益等价款”；上海市的退出条款规定：“原住房保障机构可以行使回购权，回购价格按照相同地段、质量的普通商品住房市场价确定，原住房保障机构决定不予回购的，房地产权利人方可向他人转让”。关键问题是，房屋价格具有不可比较性，即使是相同地段的住房由于朝向、楼层等方面的差异也是“一房一价”。因此，保障房退出时间点上的“普通商品住房”参照标准如何选择，“一定比例”以多少为合适等关键问题都难以清晰划定。当事双方必然都想对这部分“非专有收入”进行争夺：被保障人必然采用寻租等行为期望尽可能低估参照标的价格以占有更多“非专有收入”；住房保障机构如果没有被寻租，也必然期望高估参照标的以保障自身权益。其结果将引致租值消散，进而产生福利损耗。
三、多元化退出模式的改革构想
保障房退出政策现存问题产生的根本原因在于其特殊的产权属性。制度经济学观点认为，即使在完全竞争市场条件下，也只有在对产权进行明确界定后，市场配置资源的效力才能有效发挥。一旦产权被置于公共领域（公共物品问题），或部分被其他产权主体所占有（外部性问题），资源的配置机制就会失灵。正如前文分析，被保障人对经济适用房仅拥有部分产权，剩余产权归属住房保障机构，且剩余产权的购买金额尚缺乏统一度量标准，从而为寻租行为的出现提供了空间。租赁廉租房和公共租赁住房的被保障人对承租住房无任何产权，基于逐利的行为动机自然倾向于对于承租住房的过度甚至损害性使用。并且，基于信息不对称和交易成本等考虑，住房保障机构也很难做到对被保障人行为的完全监管。因此，问题的解决可从产权视角着手，通过建立多元化的保障房退出模式实现保障房产权的合理让渡，最终实现住房保障机构与被保障人之间关系上的激励相容。
（一）经济适用房多元化退出模式的改革构想。经济适用房退出模式改革的基本构想是在将经济适用房产权进行等额划分基础上，以经济适用房建设开发成本为最低产权支付点，通过容许被保障人在特定时间范围内根据自身实际通过逐步购买房屋剩余产权形式，实现经济适用房产权由住房保障机构到被保障人的逐步让渡。被保障人拥有完全产权后，经济适用房性质自动转化为普通商品房，可自由上市流通。
例如，某套经济适用房的建设开发成本为T，开发当期同地段商品房的售价为S，必然存在S>T。以m（如1万元）作为产权分割基准，则该套经济适用房的产权被分割为■等份。被保障人至少需要支付该房屋的建设开发成本T，才能够获得房屋的居住权。当然，被保障人亦可支付一个大于的购买价格T′（T≤T′≤S），T′越大，被保障人拥有的产权份额就越高。对于一个首次支付购房款的经济适用房被保障人，剩余的■部分产权归属住房保障机构所有，此时的经济适用房不能流通。被保障人可以选择不同的分期付款方式在不同的时间期限内购买剩余产权，每年支付金额越高，获取完全产权的时间就越短。
如图4所示，线①表示被保障人初始支付了一个高于经济适用房建设开发成本的房款，并且之后每年支付一个较高的分期付款金额，可在较短时间内获得经济适用房的完全产权。线②意味着被保障人支付了一个与线①一样的初始房款，但之后每年支付一个较低的分期付款金额，将在稍长的时间内获得完全产权。线③意味着被保障人选择在支付初始房款之后延迟t年开始支付剩余房款，将在更长的时间内才能获得完全产权。线④意味着被保障人仅支付了最低的经济适用房建设开发成本，并延迟t年开始分期支付剩余房款购买剩余产权，将在相当长的时间内获得完全产权。线⑤意味着被保障人仅选择支付最低的建设开发成本T，并不再支付剩余房款，将不能获得经济适用房的完全产权，也就不能转化为商品住房进行流转。
被保障人可依据自身实际，自由选择经济适用房完全产权获取方式。同时，由于完全产权价值在购房之初已明确，且通过产权分割和被保障人自身选择将产权关系在被保障人和住房保障机构之间予以清晰界定，因退出标准规定不明导致的“租值消散”问题可有效解决。同时，住房保障机构获取的经济适用房产权让渡收益可作为新建保障房的资金来源，间接实现了存量资源的有效流转。
（二）廉租房和公共租赁住房多元化退出模式的改革构想。廉租房和公共租赁住房退出政策改革的基本构想是设计多元化租金支付模式，解决房屋供需双方由于激励不相容而产生的“奖懒罚勤”和“道德风险”问题。具体来讲，对于生活确实困难且未来亦无改善可能的被保障人，将继续维持原有廉租房政策。除特殊原因，其租赁的廉租房将不产生退出问题。对于具有一定现期或即期支付能力的廉租房和公共租赁住房被保障人，可借鉴融资租赁模式，设计多元化的租金支付标准和退出模式供被保障人选择。被保障人选择的支付租金越高，其获得租住住房完全产权的年限也就越短。
例如，保障机构以S的金额收购某套住房作为公共租赁住房的房源。对于生活确实困难的被保障人可选择支付最低租金H，H大致相当于当前廉租房或公共租赁住房的一般租金。此时，被保障人将不能获得承租住房的任何产权。对于具有一定支付能力的被保障人，亦可选择高于H的租金L，其可在第■年获得房屋的完全产权。该被保障人如果选择支付租金nH（n>1），则其可提前■年获得承租住房的完全产权。
多元化的租金支付模式使得被保障人自身利益与承租住房的使用行为紧密结合，即可缓解被保障人因产权不明导致的“道德风险”，也可减少现有退出政策所引致的“奖懒罚勤”现象。同时，由于多元化退出模式下住房保障机构收取的租金高于现行政策租金收益，也可在一定程度上缓解保障房建设资金不足问题。
本质上讲，多元化的廉租房和公共租赁住房租金支付和多元化的经济适用房购买模式都是以激励相容为目标，以明确房屋产权为手段的保障房退出模式的改革。在完善房屋的折旧、资金的时间成本、多元化退出模式之间的转换等细节工作的基础上，辅之以其他相关政策配合，可有效提高保障房退出效率，进一步实现存量资源的优化利用。
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撤地设市以来，丽水的住房制度改革体系、经济适用住房建设销售等工作满盘皆活，通过经济适用住房的建设，既解决了干部职工住房问题，又为政府筹集住房货币化分配资金，推动了丽水住房货币化补贴制度和住房保障政策的实施，也促使住房制度改革的实践能稳步健康地推进，一举多赢，效果良好。市房改办版权所有!在积极稳妥地推进住房分配货币化进程，加快发放市本级财政供养单位的住房补贴；经济适用住房销售；积极做好房改房上市工作；积极稳妥地处理房改遗留政策问题等方面做了大量工作，取得了显著成绩。
（一）进一步深化住房制度改革，稳步推进住房分配货币化工作。在省房改委《关于<丽水市进一步深化城镇住房制度改革实施办法>的批复》文件出台后，及时制定了相关配套政策。主要有：《丽水市区住房货币化及住房补贴资金管理实施细则》、《市区经济适用住房价差补助试行办法》、《关于市直机关事业单位住房补贴资金安排》、《丽水市区实施住房分配货币化有关具体政策（一）》、《关于异地调入丽水市区干部职工参加市区房改有关问题》等。到2005年11月底止，共发放干部职工12596人，住房补贴和补助资金1.99亿元，其中：财政供养单位5846人，住房补贴和补助资金1.3亿元；自收自支单位（包括企业）干部职工6750人，住房补贴和补助资金6907万元。市本级财政供养单位住房补贴发放工作基本完成，在全省各市名列前茅，发放住房补贴进度最快的市，受到省表扬。
（二）补充和完善了房改政策体系。在房改政策总框架下，根据市区房改的实际情况，对已制定与实际操作有一定距离的房改政策，通过调研，将有关政策作了调整并予以明确。一是大单位大系统自建经济适用住房问题。自建经济适用房不利于整个房改工作的有序系统推进，不利于房地产市场健康发展，明确大单位大系统不得自行开发建设经济适用住房。二是部门派出乡镇机构人员发放住房补贴和补助问题。情况复杂，上级又无明确的政策规定，此项工作具体由莲都区政府组织力量调研，并在充分调研的基础上拟定解决方案，市房改办做好相关配合工作。三是自建私房发放经济适用住房价差补助问题。严格执行有关政策不得再购经济适用住房或申领经济适用住房价差补助，市房改委已结合相关政策，进行了充分地研究，对仍有异议者，市房改办以书面形式予以严肃告知。四是关于退休人员在退休前申报，退休后取得技术职务资格及教师退休后无技术职务享受面积标准及侨汇建房发放住房补助问题。为维护房改政策的严肃性，按现行政策规定办理，不开新口子。五是关于部队要求购买经济适用住房问题。对军人现租住的住房，符合房改政策的给予房改，房改解决不了的干部，逐步纳入地方的经济适用住房供应。2004年在后甫小区经济适用住房的房源中，有26套住房供应给现役军人，占住房总套数的5.7%。六是地方和军队房改政策衔接问题。军队复转人员在军队已领取一次性住房补贴的，不满20年的，不足部分到地方后借支一次性补足，已满20年的，不再发放住房补贴。军队复转人员到地方后，符合购买经济适用住房条件的，可购买经济适用住房，不发放经济适用住房价差补助。七是公积金个人贷款额度问题。每个职工公积金贷款额度从8万元提高到10万元，等等。进一步明确了房改有关具体政策，使房改政策体系进一步完善。
（三）认真落实房改房上市政策。市政府办公室批转了《市住房改革委员会关于丽水市区房改房上市实施办法的通知》，由市房改办对转让房改房和尚未转让房改房进行审核，办理有关手续。共办理7133户，其中：补办土地出让手续5861户，收回房屋维修资金288万元；房改房上市交易的1272户。
（四）积极妥善处理房改遗留政策问题。共处理市委市政府交办的人本人信件和人直接上访的有关政策问题信件451件（不包括电话来访）。市房改办对来信函件，进行认真研究，对照有关房改政策，在规定职责范围内能给予解决的，均给予解决，共调处）327件，书面回复81件。确属解决不了的也给人说明原因，使人心中有数。
（五）搞好集资房产权核定工作。由于单位集资建房不规范、原报批手续不齐全、随意更换集资建房人、让不符合条件的对象参加集资建房、集资房中涉及企业债务纠纷等问题，集资房产权核定工作量较大。经市房改办和集资单位的工作人员共同努力，共核定1095套集资房产权，建筑面积9.23万m2，个人补交房款3490万元。
（六）继续推进公有住房出售工作。根据省房改办文件规定，在98年底前租住单位房的职工，符合条件，均可享受房改政策。共出售房改房494套，建筑面积2.41万m2，房款收入624万元。连续两次对全市的公有住房成本价和住房租金进行了调查汇总上报省房改办、省物价局，并对市本级的公有住房成本价和住房租金进行了调整，同时按规定做好有关减、免、补等政策，落实减、免、补对象。
（七）进一步加强住房资金管理。为加强住房资金管理，严格按照政策规定，杜绝住房资金在运行中的违规现象，做好住房资金的清偿工作，严格遵守《浙江省住房资金管理暂行办法》和《浙江省住房资金会计核算暂行办法》认真做好住房资金财务核算工作，共归集住房资金3177.2万元，维修资金288万元，累计住房资金11770万元，累计支出住房资金7070万元（发放住房货币分配资金7025万元）。
（八）住房公积金决策机构建立和管理机构调整进展情况。一是组建管委会，建立决策制度。按照省建设厅、财政厅、编办等九部门《转发建设部等九部委关于完善住房公积金决策制度意见的通知》（浙建房〔2002〕102号）要求，我市于2002年9月设立了住房公积金管理委员会，作为住房公积金管理的决策机构。明确管委会的设立、职责、决策制度和会议制度，管委会下设办公室，与住房改革委员会办公室合署办公，负责管委会日常工作、会议筹办及决策事项的督办工作。二是切实做好各项移交工作。2002年12月13日顺利完成了市房改办与“公积金管理中心”分设的资料及业务移交工作。2003年2月13日又移交了单位住房资金、单位维修资金、其他住房资金和住房补贴等资金。住房公积金决策机构的建立、市房改办与“公积金管理中心”分设工作在全省名列前茅，特别是房改办与“公积金管理中心”分设工作在全省是第一家。
（九）做好经济适用住房的销售管理工作。为了建立和完善以经济适用住房为主的多层次住房供应体系，切实解决好干部、职工的住房问题，根据国家和省有关规定，出台了《丽水市区经济适用住房建设实施意见》和《丽水市区经济适用住房销售管理办法》，规范了市区经济适用住房的建设和销售管理工作。从99年开始到2004年底止，市区共销售建筑面积19.31万m2，1541套，分六批销售：
首期第一批经济适用住房销售。首期第一批经济适用住房建筑面积6.45万m2，502套，销售时间：2001年9月18日。每套建筑面积在134m2，出售给市区机关、全额拨款事业单位的副处级以上干部（包括离退休）中的无房户和异地调入干部及副高级职称（包括离退休）中的住房建筑面积75m2以下的住房困难户。
首期第二批经济适用住房销售对象。首期第二批经济适用住房建筑面积1.99万m2，113套，销售时间：2001年12月24日。销售对象同上。
首期第三批经济适用住房销售对象。销售对象：市检察院干部职工，住房建筑面积1.29万m2，84套。销售时间2002年4月2日。
首期剩余（第四批）经济适用住房销售：市本级第一、二、三批经济适用住房留下的48套，住房建筑面积0.39万m2。销售时间：2003年10月18日。房款1223万元。
市公安局经济适用住房销售情况。市公安局经济适用住房建筑面积1.45万m2，96套，销售时间：2004年6月18日。房款3302万元。
五批经济适用住房销售按有关文件要求，经申报、核实、登报公示、委托中介机构随机抽签选房，并经市监察局执法室的监督和公证处的公证等程序，在整个过程中贯彻公开、公平、公正的原则，出售经济适用住房，社会反映良好；政府收益3933万元。
积极做好市区后甫小区住房的销售工作。后甫小区经济适用住房建筑面积7.74万m2，698套。在2004年12月底前销售。报名人数1326人，其中副县（处）级及以上职务的干部职工371人（住房套数214套），科级及以下干部职工955人（住房套数242套），其中242套划给莲都区销售，房款2.36亿元。后甫小区住房销售方案经过征求市人大、政协、市直有关行政、事业、企业单位和部分干部职工等多层次意见，经过多次修改，经过两次市住房改革委员会会议研究，并经市政府常务会议和市委书记办公会议同意，市政府出台了《丽水市后甫小区住房销售办法》。根据市政府出台的销售办法，市房改办向市直单位发出了公开销售后甫小区经济适用住房的通知，销售工作在购房人数多，时间紧，资金归集工作量大，而市房改办工作人员少的情况下，通过报名、审查、公示、摇号（公证）、排序、选房（公证）等等程序，从报名到资金归集在一版权所有!个半月内全部完成，为政府和财政部门减轻了资金压力，也为发放住房补贴和补助准备了资金。后甫小区销售工作充分体现了“以人为本”的原则，避免了往年在每个销售环节上出现取消购房资格的情况，规范了销售行为。主要做法是：一是本次销售在报名时明确“报名的条件、要求由申报购买经济适用住房的干部职工所在单位负责通知到本人”，报名截止前通知单位尽快报送材料；二是资格审查后，在《丽水日报》上公告购房者名单时，再次明确告知摇号的日期及注意事项和领取《摇号资格卡》和《选房资格卡》的时间；三是为了避免摇号现场购房对象不到场的情况，我办首次特意制作了《参加摇号资格卡》，事先发放对号入座票，把入场资格审查程序事先告知单位和购房者。如在规定的日期内单位经办人未领取《摇号资格卡》的，在摇号开始前另给半小时领取《参加摇号资格卡》的机会，以保证购房者在这个环节上不被取消资格；四是对副高、副县及以上干部发放《选房资格卡》，如在规定的日期内单位经办人未领取《选房资格卡》的，市房改办再次电话通知单位和本人领取，以免耽误购房者按时选房；五是为使资金归集工作有序进行，在这个环节上我们把房款首付时间、签订购房合同时间、按揭贷款审核、签订贷款合同日期、缴房款最后期限、选房具体的时间段等事项，以书面通知形式印发给每一购房者，避免迟到选房者、缺席选房者或错过缴房款时间。通过以上各程序的认真仔细工作，在销售过程中未出现一例在时间和销售程序过程中被取消的购房者，销售工作很顺利，各单位的房改负责人、经办人和购房者对政府的销售工作满意。
二、房改工作主要体会
（一）吃透政策，敢于从实际出发，因地制宜制定住房改革配套政策。
任何时候任何事情都必须首先吃透上级的政策，善于结合当地实际，房改工作也不例外。针对当时房改大政策全国统一，但具体实施情况各地不同的背景，我市的房改工作压力很大，矛盾诸多，举步维艰。对此，市委市政府领导及时吸取各地的住房改革经验，勇于探索，将来自各方的压力变为动力，研究一整套管用的办法，制定出适合我市实际的、较完善的住房改革配套政策，为我市快速实施住房货币分配制度，创造极其重要的条件。
（二）坚持以人为本，让欠发达地区的干部职工真正得到实惠。
坚持以人为本，协调各种利益关系是房改的根本关键。住房制度改革涉及各方面的利益，坚持以人为本，正确处理国家、企事业单位和个人之间的这些利益关系，是房改得到各方面支持，奠定广泛群众基础的重要保证。住房制度改革要取得群众的广泛支持，关键是要使干部职工在房改中得到实惠。市委市政府急为干部职工所急，想为干部职工所想，力所能及的解决好干部职工的利益，制定适合本市的住房货币化分配方案，经省同意在本市推行发放经济适用住房价差补助政策，在全省尚属唯一，这使身处欠发达地区的本市干部职工在住房问题上得到了一定的实惠。同时，积极推进住房公积金贷款，科学制定经济适用住房价格，合理设计房屋套型，客观处理历史遗留问题等，都体现了以人为本，设身处地为干部职工着想。市里科学地调度和运作住房资金，使行政事业单位住房货币化分配制度较快地得到了实施且走在全省前列。
（三）与时俱进，不断完善和创新，做到房改工作可持续推进。
在国家、省的住房改革政策的总框架下，我市的住房改革政策体系逐步健全，经得起历史、群众、实践的检验。在实践中，根据客观情况的变化，针对出现的新情况，新问题，及时研究补充完善有关房改政策，既真正体现与时俱进，又使住房改革政策被老百姓理解和接受，较好地实现了改革、发展和稳定相结合的目标。
（四）加强部门配合，积极稳步推进房改工作。
房改工作是一项系统工程，政策性强，涉及面广。无论是经济适用住房的建设、分配和办理手续，还是货币化房改工作的资金测算，调度等环节多，工作量大。在实际工作中，各部门密切配合，通力协作，识大体，顾大局，齐心协力履行好各自的职责，共同完成房改各项任务，使住房改革积极稳步地推进。
[关键词]棚户区改造；哈尔滨；拆迁政策；搬迁融资
[中图分类号]F293.2[文献标识码]A[文章编号]2095-3283（2013）10-0138-03
[作者简介]刘爽（1987-），硕士研究生，研究方向：公共管理。一、哈尔滨市棚户区改造建设的发展历程
哈尔滨市危棚房改造始于20世纪80年代初期，以王兆、新发、安字片地区为代表，拉开了棚改序幕。90年代又进行了地德里、新阳、大方里等大规模成片危房棚户区改造。2000年以后，棚户区改造步入新的发展期，大体分为两个阶段。第一阶段，2000—2003年，以道外区为重点，采取省市共建、政策倾斜，执行经济适用住房政策，建设用地行政划拨，免收城市基础设施配套费等11项费用，减半收取委托拆迁承办费等14项费用，共改造成片危房棚户区近300万平方米。第二阶段，2003年至今，实行政策引导、企业参与、市场化运作，危棚房改造项目通过土地交易平台公开招标、挂牌，挂牌底价及中标价款中包含土地出让金、城市基础设施配套费、公共消防设施建设费和防洪保安费等4项行政事业性收费及国有土地出让契税，建设单位中标后不再另行缴纳。2003—2006年，三年共改造危房棚户区430万平方米；2008—2009年，完成改造棚户区43片，拆迁房屋410万平方米，惠及居民4.25万户。
2010年，按照省委、省政府抓好棚改工作、进一步改善民生的有关要求，哈尔滨市在实施“北跃、南拓、中兴、强县”的发展新战略中，把棚户区改造列为“中兴”战略的三项核心工程之一，积极拓展棚改惠民范围。尽管如此，大部分棚户区基础设施严重落后，环境卫生极差，消防等安全隐患大，居住条件非常恶劣，居民群众要求改造的愿望极为强烈。因此，迫切需要政府“出手”，加强政策引导，给予必要的扶持，为棚户区改造注入新动力。
二、哈尔滨市棚户区改造建设的现行政策
（一）涉及土地出让金缴纳优惠政策
棚户区改造项目回迁安置房一部分实行土地行政划拨，另一部分通过土地“招拍挂”方式确定开发建设单位。竞买棚户区改造项目出让土地的竞买人，需先行缴纳挂牌底价20%的保证金。项目中标后，需于30日内缴纳中标价款的50%（含保证金），其余部分于一年内缴齐。成交价款实行收支两条线，缴纳的成交价款收费统一上缴市财政，由市财政部门按规定计提若干费用（主要包括农业土地开发资金、补助被征地农民社会保障资金、棚改专项偿贷风险准备金、土地出让业务费及市棚改办工作经费）后，将余额全部用于棚户区改造建设。
（二）涉及基础设施配套费的优惠政策
哈尔滨市城市基础设施配套费按规定应缴纳185元/m2，棚户区改造项目回迁安置房部分只收取45元/m2的专项配套部分（水、电、燃气、供暖、通讯），而商品房部分按规定正常缴纳185元/m2城市基础设施配套费。
（三）税费减免优惠政策
一是补偿原拆迁面积部分，对纳税人补偿原拆迁面积部分暂不征收营业税、城市维护建设税、教育费附加；同时不征收地方教育附加、土地增值税、城镇土地使用税、印花税；企业所得税实行核定征收的，该部分收入不纳入核定征收范围。二是上靠（套）面积部分纳税人以建安成本或综合建设成本价安置上靠（套）户型面积的，其取得的收入征收营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加；不征收土地增值税、城镇土地使用税、印花税；企业所得税实行核定征收的，该部分收入不纳入核定征收范围。三是增加商品房面积部分，纳税人安置被拆迁人上靠户型后，再按被拆迁人要求增加安置面积收取的价款，依法征收相关税费。
（四）拆迁安置优惠政策
严格落实房屋拆迁最低保障政策，实行“拆一还一”、40平方米最低保障户型、上靠户型等优惠政策。对住房面积未达标职工，其所在单位已启动实施住房分配货币化的，优先给予住房分配货币化补贴；对被拆迁困难家庭搬家、临迁租房、孩子转学等问题提供有组织的帮助，实施“温暖拆迁”，棚户区居民拆迁补偿安置优惠政策另行制定；对区棚改办负责的棚户区拆迁项目，办理拆迁许可证时，拆迁补偿资金存储额度，根据项目所需货币补偿资金量，由市棚改办审核后确定。
（五）基础提前开工政策
对棚户区改造项目，建立绿色审批通道，实施联合办公、现场办公等“一站式”、“一条龙”形式的集约化审批服务，实行“绿色通行证”制度，简化办事程序，缩短审批时限，加快办理棚户区改造项目土地招标挂牌、开发建设等各项审批手续。棚改项目中回迁安置房部分，在取得立项审批手续、确定规划设计方案后，经市规划、国土、建设等部门联合会签后，可提前进行基础施工。
三、哈尔滨市棚户区改造建设政策存在的问题
（一）财政支持政策力度不大
棚改项目前期拆迁启动资金数额巨大。经初步估算，拆迁现有成片危房棚户区需拆迁资金140亿元左右，如果全部实施净地出让，假定按3年分年投入，每年需政府投入拆迁资金46亿元；如果50%实施净地出让，每年需政府投入拆迁资金约为23亿元。哈尔滨市财政十分紧张，直接投入的难度很大，因此还应向国家和省财政申请更大的政策支持。
（二）优惠政策过于泛化
近年来，国家开始加大对房地产市场的调控力度，控制房价过快上涨，给哈尔滨市的房地产市场带来了巨大的压力，棚改项目的资金平衡难度加大。特别是随着棚改工作的大规模推进，剩余未改造项目越来越“瘦”，目前哈市尚有120万平方米“硬骨头”项目资金没落实。例如2009年计划的白家堡理工大学项目、学府四道街哈尔滨学院项目、文德街公安局项目等，因资金无法实现自我平衡，迟迟难以启动。尽管目前的棚改项目多数都有了招商意向单位，但存在诸多利益诉求。要启动这些资金不平衡的项目，就要在政策上给予更多的倾斜、在规划调整上做更细的工作，这样对项目推进的进度才不会造成影响。现行优惠政策过于泛化，要实现差别化优惠，具体项目实施具体办法。
（三）土地补偿政策不健全
目前，棚改项目用地量很大，涉及集体土地很多，特别是涉及分散的插花式集体土地的棚改项目，土地指标需要省里批准，这需要一定的办理周期。例如因集体土地征地手续时间问题，影响哈尔滨市棚改项目启动的主要有白家堡、任家桥、松北前进地段、林家屯地段等项目，涉及征地44万平方米，拆迁房屋64万平方米。其中，在集体土地上的房屋拆迁补偿政策方面，目前尚无全市统一标准，相关政策还在研究中，这也是导致集体土地拆迁难以顺利推进的原因。
（四）相关配套设施建设尚不完善
目前，哈尔滨市棚改项目明显外延，规模加大，一些项目建设不同程度存在配套设施不健全问题。这些成片棚户区主要分布在城市周边城乡结合部，道路、交通等基础设施不完善，棚户区内大部分无燃气、排水、集中供热等设施，供水管线老化经常断水，客观上要求路网改造、给排水等市政设施必须同步实施建设，相应的投资缺口将非常大。而目前相关配套设施建设方面的政策还不到位。
四、加快推进哈尔滨市棚户区改造建设的政策建议
明确政府的主导地位，加大政策扶持。对集中成片的棚户区，政府要制定改造计划，因地制宜进行改造。因此，在棚户区改造过程中，必须突出政府的主导作用，由政府负责拆迁、负安置、负保障住房的提供和销售，并制定出台一系列的扶持政策，从政策层面保证成片棚户区改造顺利实施。这些政策应主要包括以下几个方面：
（一）拆迁融资政策
在积极争取国家资金、政策支持的基础上，依托项目招商引资和城司融资平台，继续大力拓宽融资渠道。同时，进一步提高市场化运作水平，积极落实合作伙伴，争取最大限度地满足棚改资金需求，主要由投资公司筹措棚户区改造拆迁启动资金。按照摸底调查情况，市、区政府共同核定具体改造项目和拆迁补偿资金总额，签订协议，互不找补，由区政府负责组织实施拆迁，项目按净地挂牌招标运作。市政府可以根据各区年度改造计划和实施进度，委托投资公司投入部分拆迁启动资金，不足部分，各区县可以通过项目运作或其他融资渠道自筹。市里投入的启动资金，按年度每年结算一次并收回，下一年度再根据各区县当年计划拨付。
（二）改造资金政策
各区县改造资金自求平衡，本区县建设的棚户区改造项目市场化运作收取的土地出让金由市财政全额返还区县政府，建立区县危房棚户区改造专项资金，区县内统一平衡使用，专项用于净地危棚房改造项目的拆迁补偿周转金和棚户区改造涉及的市政基础设施建设。对只拆不建项目要实行打捆改造；对争取到的国家和省内补贴资金，视具体情况，拨付区政府用于棚户区改造。
（三）拆迁保障政策
目前城市周边地带的成片棚户区，多为低收入弱势群体聚集区，在拆迁补偿安置过程中，必须坚持维护和谐稳定的原则，用足用好相关的政策法规，为拆迁居民提供有效的住房保障，妥善解决拆迁中的问题，确保和谐拆迁。对符合廉租房政策条件的，配建相应的廉租房予以安置，并在拆迁协议中明确约定；对符合经济适用住房政策条件的，建设相应的经济适用住房予以安置，并在拆迁协议中明确约定；对住房面积未达标职工其所在单位已启动实施住房分配货币化的，优先给予住房分配货币化补贴；对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，将所购住房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，并严格落实房屋拆迁最低保障政策。
（四）费用减免及土地政策
按照国务院相关精神，对经市政府批准的棚户区改造项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。对其中的廉租房和经济适用住房建设用地，采取行政划拨方式供应，并在土地供应计划中予以优先安排，在申报年度用地指标时单独列出；对涉及集体土地的改造项目，在办理土地报批手续时优先安排，在时间上打出一定的提前量，努力争取国家和省财政的支持。
（五）基础设施建设政策
对地点偏远、基础设施落后的棚户区，除所辖区政府在区危棚房改造专项资金中投入建设资金外，市政府要给予倾斜政策；将这些棚户区改造涉及的道路、给水、排水、供电、供气等市政基础设施，优先列入当年全市建设计划并组织实施。
（六）招商引资政策
体现大招商和大手笔运作，招大商，引大资，鼓励本埠和外埠有实力的投资者参与哈尔宾市棚户区改造。对道外、香坊区内规模较大的成片棚户区进行打捆改造、连片开发，形成规模效应；对无开发权的，可为其办理新成立项目公司手续；对参与危房棚户区改造的企业，区县政府可结合实际在税收等方面实施优惠政策。
[参考文献]
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2009年12月14日召开的国务院常务会议研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施。在房地产信贷政策方面,会议要求“继续支持居民自住和改善型住房消费,抑制投资投机性购房,加大差别化信贷政策执行力度,切实防范各类住房按揭贷款风险。”这是中央政府2009年内首度对国内房价走势作正面表态。2010年1月10日,国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,要求进一步加强和改善房地产市场调控,稳定市场预期,促进房地产市场平稳健康发展。《通知》同时强调:“加大差别化信贷政策执行力度。金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时,要严格二套住房购房贷款管理,合理引导住房消费,抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。”
实行差异化定价,是市场经济的一般规则。在银行的业务中,根据不同的客户的信用水平,根据房地产不同的位置、抵押物的价值和变现能力,对贷款实行差异化定价,是符合市场经济发展的一般规则。“加大差别化信贷政策执行力度”,是国务院会议提出的“运用金融等手段加强和改善对房地产市场调控”的体现。根据这一原则,2010年银行将会针对不同类型的房地产开发和购房需求予以不同的金融对待。从开发贷款来说,银行会优先保证经适房、限价房的贷款需求,对高房价地区、高价住房的风险会充分考虑。从按揭贷款来说,银行信贷投放会区分高中低档住房,将对执行利率的优惠程度、首付比例等进行区别对待。部分城市房价上涨过快,有的城市房价赶上了国外大城市,但居民收入远不及国外。土地拍卖价格屡创新高,竞拍的开发商甚至直言“没有最高,只有更高”。听任房价上涨似“脱缰的野马”,房地产泡沫必然不断堆积,最终危及整体经济的健康。因而,加大差别化信贷政策执行力度,是遏制高房价首先该用的“杀手锏”。遏制部分城市房价过快上涨,信贷政策的收紧没有悬念。实际上,无论对于商业银行还是监管层而言,中国的房贷政策只不过是重回两年前的政策轨道上来。2007年9月,央行、银监会联手调整房贷政策,当时的政策出台背景是针对部分地区房价上涨较快。该政策调整重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求,并提高了第二套(含)以上住房贷款的首付款比例和利率水平。此次政策同样包含两点:一是支持居民自住和改善型住房消费,二是抑制投资投机性购房。换言之,符合首套住房贷款条件的个人房贷,仍会得到政策支持。遏制高房价,被念“紧箍咒”的是投资投机性购房,如二套房贷。2008年10月提出的住房刺激政策,实质上是放松了对所有购房需求的信贷条件。而现在要求加大差别化信贷政策,理论上是保持对首次置业和二次改善性住房的优惠政策不变,对于购置多套住房的投资、投机行为,将提高按揭成数和贷款利率,这意味着个人房贷将对投资投机性购房收紧。
差异化住房信贷政策的关键在执行力。2005年国家就开始调控房价,然而,在地方政府和开发商的合谋下,这些政策都被化于无形,陷入了“两个凡是”式的尴尬:凡是中央调控房价的政策,很难得到执行;凡是推动房价的,都会加倍执行!再回顾2007年中央出台的一系列调控措施,是对症下药的,是有效的。2007年9月27日,为稳定住房价格,央行和银监会曾联合出台二套房贷款政策,抑制投机性购房,并延续至2008年全年。根据央行、银监会联合的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银发[2007]359号)规定,第二套(含)以上住房首付比例不得低于40%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍,贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高,具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定,但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。这是最早的一个差异化房贷的版本,但当时缺少操作细节方面的考虑。银行普遍感到操作困难,提出了不少意见。其中对二套房和多套房的认定是问题的核心之一。为进一步贯彻落实《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银发[2007]359号,以下简称《通知》),维护政策的严肃性和有效性,央行、银监会在充分听取有关部门和部分商业银行意见的基础上,2007年12月5日联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》(银发[2007]452号,以下简称《补充通知》),进一步明确了《通知》中有关“严格住房消费贷款管理”的规定。其中规定引入一个 “人均住房面积”的概念,规定“对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭,如其人均住房面积低于当地平均水平,再次向商业银行申请住房贷款的,可比照首套自住住房贷款政策执行”。
然而,在全球金融危机爆发后,这些旨在抑制住房投资投机、防范信贷风险的政策都形同虚设了。为应对金融危机,2008年10月22日,财政部门推出房地产新政:对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策;从2008年11月1日起,对个人首次购买90平米及以下普通住房的,契税税率统一下调到1%;金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款,其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%;下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。2008年12月17日,国务院常务会议研究确定了对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平,再申请购买第二套普通自住房的居民,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中,将现行个人购买普通住房超过5年含5年改为超过2年含2年转让的,免征营业税;将个人购买普通住房不足2年转让的,由按其转让收入全额征收营业税,改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。2008年12月20日的《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(〔2008〕131号)曾规定,对其他贷款购买第二套及以上住房的,贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。但在实际执行过程中,因风险可以“合理”确定,各大银行的二套房贷政策一度出现了松动。“改善型住房和商业银行自行确定”,使得原本行之有效的遏制投机的二套房信贷政策被彻底虚置了。
严格执行二套房贷政策,实行差别化利率,投资投机性购房的热度应该会下降。按现行基准利率,5年以上二套房贷利率上浮后是6.534%,而七折优惠利率可降低至4.158%,两者相差2.376个百分点,相当于一半贷款利息成本。显然,投资投机性购房者不是不会算账,其之所以大手笔炒楼,与贷款成本偏低有很大关系。加大差别化信贷政策执行力度,首先要严格执行监管政策,不对二套房贷“网开一面”。过多的银行资金进入到房地产领域无疑会埋下一定信贷风险。有些开发商从银行获得贷款后,不是用在了支付工程款等开发领域,而是投入到土地市场,用来在土地市场上拿地,拖欠了工程款不说,还推高了土地价格,加剧房价上涨压力,最终加大了房地产信贷风险。房价若再大幅上涨,银行房贷就将面临巨大的系统性风险。如果银行贷款无法按期偿还,就会进一步加剧银行的呆坏账,从而引发银行业的动荡。迪拜危机以及此前的香港楼市泡沫、日本楼市泡沫都表明,房地产开发过度依赖银行信贷容易带来信贷风险。因此,银行能否执行好“差别化信贷政策”对于抑制投机性购房是一大关键。这项政策伸缩性很大,要很好地区分改善性购房需求和投资投机性需求,才能达到抑制投机、鼓励自住的目的。
加大差别化信贷政策执行力度,要从“两头走极端”:普通居民购买首套自住房要实行特别的优惠政策,比如说,首付可以一成,基准利率下浮30%;而对于购买第二套以上住房的首付必须严格执行40%和利率1.1倍的规定,并随套数增加而“大幅度”提高。在这里有两点必须引起高度重视,也是实践中操作难度较大,最容易将二套房政策变形的关键点:一是要把握好“改善型住房消费”的执行问题。中国央行和银监会于2007年12月11日下发补充规定:可比照首套自住房贷款政策执行的改善型住房要求,借款人应当提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。当地人均住房平均水平以统计部门公布上年度数据为准。监管部门必须要有严格措施监督商业银行严格执行。二是中低价位、中小套型普通商品住房必须尽快出台具体明确规定。2007年规定的新开工项目90平米占到70%的规定应该继续执行,然后,根据差异化信贷政策要求,据此制定相应房贷政策。只要能够不折不扣、不走样、不掉链子、以一贯之地执行既定政策,那么差异化住房信贷政策就完全可以给住房炒作投机以“沉重打击”。
至于“加大差别化信贷政策执行力度”中的差别化是否仅仅局限于理解为首套和二套房之间的差异,还有待于进一步解读,如是否应将个人按揭贷款与房地产企业开发贷款在导向上予以区分,是否应该在中央统一房地产金融政策框架下让各大银行在执行时有一定的差异化和弹性,这些表述如何理解还需等待配套细则落实。另外,2010年1月颁布的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》没有提及“改善性住房需求”,尽管一些地方政府对“改善性住房需求”有界定,如上海市公积金管理中心在“贷款政策”中将家庭人均住房建筑面积33.4平方米作为改善型购房的标准,但对于全国来说差异化较大,仍有待进一步明确;《通知》虽然明确对于申请购买第二套(含)以上住房的贷款首付款比例下限提高至40%,但没有提及房贷利率要在基准利率基础上上浮10%,只是强调“贷款利率严格按照风险定价”,这在实际操作中仍有很大空间。
为此,为保持房地产市场的平稳健康发展,“差别化信贷”不是抑制房价的“最后一根救命稻草”,还必须辅助以其他措施。 “国四条”是从住房供给、需求、监管等方面对畸高房价打出的组合拳。接下来要我们做的是迅速对“组合拳”进行分解细化,使其更具操作性。其一,在土地供应上,不能再采用“价高者得”的招拍挂制度,而是应该根据居民的收入和消费能力,用居民可接受的房价来倒推地价;其二,在信贷政策上,必须严格控制第二套房政策,严格界定改善性住房的条件,抑制房地产投机行为;其三,将保障性住房的完成情况纳入地方官员的考核指标,扭转在保障性住房上执行不力的现状;其四,强行规定收取土地出让金的至少20%用于弥补保障性住房建设资金之不足。唯有如此,才能确保房地产公共政策的民意基础和实质正义,重建房地产公共政策的信誉。只有“国四条”执行中不走样,不出状况,不掉链子,并且有强有力的措施包括问责制度来保障执行力,畸高房价才能被降服,房地产泡沫带来的一系列社会、经济风险才会得到极大缓解。
(作者单位:天津社会科学院城市经济研究所)
摘要：我国的房地产“新政”政策从2008年开始拉开了序幕，坚持住房市场化的方向，把房地产市场的发展落实在民生与住房的消费性上，加大中低位价住宅的建设等。此次“新政”的理论基础是住房政策的公共性，房地产业发展的可持续性；“新政”的最主要效应是使房价回归理性，以消费市场为主导。
关键词：房地产“新政” 房地产消费 房地产投资
一、房地产新政的基本内容
我国在2008年推出了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（以下简称《意见》）新政策，政策规定了房地产发展相关的以下六个方面。这个《意见》的根源和出处，实质上是对我国政府2008年下半年以来中央经济会议公告与出台的房地产相应政策的文件化及制度化。以下是《意见》规定的六点内容。
一是这个政策加大了保障性住房建设力度。政策规定，我们国家要在3年的时间内做到让750万户城市底收入的居民有房住，让农、林地区的240万居民有房居住。还要进一步对农村危房的这种现象进行改造，使农民有房住，有安全房住。二是对商品房的消费进行大力的宣传，积极鼓励的态度。当然对于有能力购买商品房的消费群体，再次申请第二套商品房时，可以给予一定的优惠政策。但是第二套的购买的人群也是有一定限制的，必须是对第一套住房人均面积低于当地平均水平的才使用这个政策。三是对房地产开发企业的态度，鼓励他们积极的面对复杂市场的变化，让他们在适应中努力促进商品房的销售。对于合理正常的融资，政府给予鼓励，对于商品房销售进行的一系列的推行的政策，所寻求帮助，政府应给与支持。按照市场流行的理解，房地产新政主要包括上述三个方面的内容，即二套住房政策放开，房地产流转环节的营业税减少及增加房地产企业融资渠道。
当然，房地产“新政”的真正的用意要深厚的多。首先，新政的第一条是坚持住房市场化基本方向，对城市和农村的保障性住房建设进行一定的巩固，进一步鼓励和支持住房消费。换句话说，我国房地产正确的道路应该是走市场化，让其自有的发展，而且不是由政府过多的干涉，让市场化的房地产市场变成一个政府左右的市场，因为让政府放手是我国房地产市场首要的任务也是当务之急的任务。我们政府要出台政策不仅从条文上规定也要自身做出榜样，主动放弃干涉房地产市场的做法，当然不是说完全放弃，任由自由的发展，不加任何的约束，而是说政府应该不能为了一己之力过多的干预市场的价格，最简单的例子，房地产市场直接影响当地政府财政的收入，如果当地房地产房价下降太厉害，就直接对当地的财政收入产生直接的影响，因此政府就会出台政策或者变相的干预来抬高或者维持房价，这种做法完全与市场化的房地产背道而驰，只会产生恶性的效果，对市场也会造成混乱，让房地产环境更加恶劣。因此我们政府要出台政策来约束这种行为，维护房地产的市场化，与社会主义市场经济接轨。
第二，我国房地产主要的发展方向应该落实在民生和住房消费两方面。因为只有民生条件改善了，人民才有能力购买房屋，只有把房地产市场落实在消费上，才能搞活房地产，让房地产走上一个正规的道路。这是我国房地产市场的一个重要的发展方向也是重中之重。从这种表述中也可以看到，它清楚规定房地产发展的目的或宗旨，就在于改善全体居民住房条件，提高全体居民的住房福利水平，离开了全体居民居住条件的改善性与居民住房的消费性，房地产业的支柱性也就无从谈起。
但是从根本改变居民的生活条件和改变市场的住房消费观不是一天或者一个法规就能改变了的。这需要政府乃至更多部门做出很多努力。首先政府应该建立更多的廉租房，保证更多城镇贫困居民有房住，不在为房屋居住犯愁担心。再者就是鼓励进行消费性购房，无论取消改善性住房的第二套贷款限制，还是减轻住房转让环节的营业税负，再加上央行利率水平快速下降等，都在于如何来帮助城市居民减轻购买住房负担让他们有能力进入房地产市场。但是，这里放开第二套住房的限制并不是要重新回到2007 年359 号文件之前的房地产信贷政策上，而根本上是放在住房条件的改善性及消费性上，对于房地产的炒作与投资仍然不是这次房地产新政的优惠范围，从而促使房地产市场根本上从投资为主导的市场向消费为主导的市场转变。
二、房地产新政意义
就是“房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售。支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设”。这句话是什么含义，应该是十分清楚的，就是目前房地产市场已经发展了根本性的变化，房地产市场已由投资为主导的市场向消费为主导的市场转变，而两个市场价格定位及价格水平是根本不同的，因此房地产开发企业并不是等政府出台什么政策来保证以投资为主导的价格水平不改变，而是要积极应对这种市场形势与环境的变化，重新对房地产市场价格定位。如果房地产开发商能够适应这种市场的变化，并生产中低价位及中小套型的住房，那么就能够得到商业银行的金融支持，否则房地产企业面对的融资问题只能越来越越困难。也就是说，房地产市场价格回归理性是必然的，房地产开发企业要适应这种变化了市场环境来调整价格。而且政府的金融政策也表明，哪一家房地产企业转型早及时，所受到政府政策支持机率就大，否则不仅房地产企业无法走出困境，也不可能获得政府的各种支持。
所以，房地产新政的内容和设立是十分有意义的，即房地产的民生性与消费性是房地产健康稳定发展的基础，而房地产市场要得以发展，就得让房地产市场由投资为主导的市场向消费为主导的市场转变，而在这转变的过程中，房地产价格回归理性是根本所在。只有在此基础上，居民的住房需求才能逐渐地释放出来，扩大内需的政策才能够产生效果，否则，所有出台房地产的优惠政策所产生的效果都是十分有限的。
参考文献：
[1]参见中国人民银行金融市场司房地产金融分析小组.《中国房地产金融报告》[J].中国金融出版社2008 年版，2007 年9月27 日和12 日5 日，中国人民银行和中国银监会相继联合《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发[2007]359 号）和《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（银发[2007]452号）
[2]中国人民银行货币政策分析小组.《中国货币政策执行报告》（2005-2008）
[3]贾康等.中国住房制度改革问题研究[M]北京:经济科学出版社2007 年版
关键词：房地产；政策；调控
住房市场化改革极大地释放了城市居民改善住房条件的需求，极大地刺激了与住房建设相关联的产业发展，是中国经济持续高速增长的重要动力源泉。住房市场化改革带来的必然结果是住房价格的市场化。但是，在土地资源国家垄断和分税制的财政体制下，住房市场供给由于土地的限制而严重短缺，而城市化所带来的住房需求却不断高涨，因此住房市场价格必定通过快速上涨来平衡市场供需。每当房价上涨过快时，政府就要对房地产市场进行调控，但调控效果往往并不理想。因此，有必要对历次房地产调控政策进行归纳和总结。
一、住房用地从协议出让到“招拍挂”的转变
1998年房改之初，我国各城市国有土地均是通过行政划拨或协议出让的方式实现土地使用权的转让。1999年年初，国土资源部《关于进一步推行招标拍卖出让国有土地使用权的通知》，要求各市、县制定招标、拍卖出让国有土地使用权的工作计划、目标任务和保证措施，尽快实现土地出让以协议为主向以招标、拍卖为主的转变。2001年5月，国务院又发出《关于加强国有土地资产管理的通知》，督促各地要大力推行土地使用权招标、拍卖。这两个通知只是对地方政府提出要求，但并不要求强制执行，因此实际上各城市在土地出让中仍然是以协议出让为主。这几年当中，虽然随着住房需求的高涨，住房价格有所上涨，但由于土地供给比较充分，住房价格上涨幅度比较有限。
2002年4月，国土资源部了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，规定各类经营性用地，从2002年7月1日起必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。这个规定出台以后，虽然在实际操作过程中，仍有一些经营性土地的使用权是协议出让的，但许多大城市都开始实行了“招拍挂”制度。实践证明，实施了“招拍挂”的土地往往地价较高，其周边地区的房价也开始快速上涨。
为进一步落实土地“招拍挂”制度，2003年4月监察部和国土资源部联合出台《关于开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作方案》，决定在全国开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察。2004年3月底，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，规定8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权，所有经营性土地使用权必须以公开的招标拍卖挂牌出让方式进行。这就是所谓的“8・31”大限。
自此以后，中国各城市基本都实现了土地使用权通过“招拍挂”进行转让。土地使用权通过招拍挂的形式转让虽然有效遏制住了土地转让环节的寻租现象，但在客观上使得土地出让的速度减缓，住房用地供应总量相对不足，从而助推房价进一步上涨。
二、房地产调控政策基调反复变化
1998年房改以来，我国房地产调控政策的主基调从鼓励发展到紧缩限制再到促进发展最后到严厉调控，经历了四个反复变化的过程。
（一）改革、完善并促进房地产业发展阶段（1998-2002年）
1998年房改初期，国务院出台了扩张性的货币政策包括多次下调存贷款利率，特别是购房抵押贷款利率，政府减免购房相关的税费等多项措施促进房地产业向市场化方向发展。2000年，国务院正式批准房地产企业上市融资，房地产业得到资本市场的资金支持。这些政策和改革措施为房地产开发投资提供了大量的流动性支持，为房地产市场的繁荣发展注入了一剂“强心剂”，使房地产市场很快走出低谷，并迅速成为国民经济的支柱产业。
（二）“管严土地，看紧信贷”的连续调控阶段（2003-2007年）
自2003年开始，中国政府实施了以“管严土地，看紧信贷”为主基调的宏观调控措施。
2003年6月，中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》使得一批不符合规范的房地产项目停工、停建，一些不符合通知要求的中小开发商被迫退出房地产行业。2004年的“8・31大限”使得住房用地均通过“招拍挂”实现出让，在客观上使得住房用地供给相对大幅减少。2005年3月，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，针对房价上涨过快的现象提出八点要求，首次提出稳定房价是地方政府应该承担的责任，并对如何稳定房价提出了指导性的意见。2006年5月，国务院提出促进房地产健康发展的六条措施，强调要切实调整住房供应结构，进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。紧接着，在套型面积、户型比例、首付款等方面均作出了量化规定，尤其是规定了“90/70”政策。2006年7月，又出台了限制外资购房和强制性征收二手房转让个人所得税的政策。2007年8月，国务院召开全国住房工作会议，提出要“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。
自2003年到2007年的五年以来的宏观调控中，中国人民银行屡次上调存款准备金率和商业银行贷款基准利率。存款准备金率从6%一直上调到2007年底的15%，总共上调15次；商业银行贷款基准利率从5.31%一直上调到2007年底的7.47%，总共上调9次。
（三）放松信贷鼓励发展阶段（2008-2009年）
2007年10月以后，中国珠三角地区的深圳、广州等城市房价出现了局部的价跌量减的现象。与此同时，美国爆发了次贷危机，并逐步演变为全球性的金融危机。受此影响，全国各地房价在2008年纷纷开始下跌，宏观经济增速也开始步入下滑通道。为了使中国经济走出国际金融危机的阴霾，也为了避免房地产这个重点支柱性产业出现深幅调整，政府又开始出台一些促进房地产业发展的政策措施。
2008年10月，中国人民银行出台文件，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。11月，国务院决定调整宏观经济政策，实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，并明确要加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房。具体支持政策包括：对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。2009年5月，国务院《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，将保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例下调为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为下调为30%。这是对房地产企业信贷政策的一次较大幅度的放松。
在这些促进房地产业发展的刺激政策下，2009年房价出现报复性上涨态势。国家统计局数据显示，全国各大城市房价涨幅在2009年均呈现大幅攀升态势，到12月，全国70大中城市房价同比上涨7.8%，涨幅创一年来新高。
（四）严厉限购加大调控阶段（2010-）
在房价上涨幅度超出政策制定者预期后，中央政府开始出台一系列限制房地产发展的政策调控措施。
2010年年初出台的“国11条”就明确要求二套房首付款比例不得低于40%。国土资源部也屡次出台政策要求严查土地出让和建设中的违法违规问题。到4月15日，国务院出台“新国十条”，要求实行更为严格的差别化住房信贷政策，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。之后，全国各大城市都相继出台了地方版的调控细则。但是这次调控效果并不显著，房价仍然有继续上涨势头。2010年9月底开始，多部委再次联合出台政策重拳出击，开启了年内第二次调控。2011年年初，国务院又出台“新国八条”，要求贷款购买第二套住房的家庭首付款比例不低于60%，个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税；对执行“限购令”的城市进一步扩大范围、强化执行等等。
三、房地产宏观调控政策效果不显著的原因分析
（一）政策调控目标不够明确
中国房地产历次调控政策对于调控目标都没有加以明确界定，如“促进房地产业健康发展”、“采取坚决的措施，遏制房价的过快上涨，促进民生改善和经济发展”等等。究竟怎样是健康发展，过快上涨究竟是什么概念，涨幅多大才算是过快上涨，上涨是指同比还是环比等等都不明确。在政策调控目标不够明确的情况下，商品房市场并没有获得一个明确的政策预期。因此，调控政策是否持续，还会持续多久等就会成为当前市场各方猜测和质疑的对象。公众对于房价下跌没有一个一致的预期，因而往往使得调控政策目标落空。
（二）住房用地招拍挂加大了住房供需缺口
随着城市化进程的深入发展，更多的农村居民将变为事实上的城镇居民，住房市场化改革使这些人的居住需求极大地释放出来。这就要求有大量的住房及住房用地能够提供出来。但是住房用地公开招拍挂使得土地出让的速度大大减缓，造成了短期内严重的住房供不应求，因此房价必然会大幅上涨来平衡供需关系。这是决定中国大中城市房价快速上涨的根本原因。政府调控政策如果不从根本上改变这种住房供需关系，就不会使房价保持在比较稳定的水平。
并不是说土地招拍挂方式不好，应该说土地招拍挂是现有土地制度下使土地资源得到充分利用的最好方式。但是应该看到，在土地国有的基本制度下，在“分税制”的财政体制之下，地方政府为自身利益最大化必然通过减少土地供应量来抬高地价进而拉升房价。
（三）限制需求的调控政策在长期中是无效的
住房需求是人类的基本需求之一。人们生活水平提高了，改善居住条件，扩大居住面积的需求也是适当的。大幅提高二套房贷款首付、利率以及禁止三套房购买的严控需求调控政策，只能在短期内压制部分需求，如果政府不能着眼于长远提高住房供给量，这些政策最终在长期中将是无效的。
四、房地产调控政策建议
（一）调控政策应该更加注重土地供给制度建设
现有的调控政策基调不断改变，有时需要促进发展，有时又需要限制发展，打乱了正常的市场秩序，且效果并不显著。其实，政府调控政策应该更加注重在土地供给制度上下功夫。
房价过快上涨的根源在于土地供应市场的垄断以及地方政府“土地财政”的利益关系。因此，要从源头上遏制过快上涨的房价，除了进一步完善土地招拍挂的出让方式以外，更重要的是要切断地方政府在商品房市场中的利益链条，改革土地供给制度。
（二）今后调控的重点应该是放在扩大商品房有效供给上
中国房地产业发展十几年以来，商品房市场的供求关系没有发生根本性的改变，供不应求仍然是主要矛盾。住房的有效供给不足主要可以通过三个方面加以解决：一是各地政府加大土地供应量；二是促进房地产企业减少囤地行为，加快土地开发进度；三是加快现有存量空置住房的流转使其转化为有效供给。
参考文献：
1、(美)丹尼斯・迪帕斯奎尔,威廉・C・惠顿著;龙奋杰等译.城市经济学与房地产市场[M].经济科学出版社,2002.
2、(美)阿列克斯・施瓦兹著;黄瑛译.美国住房政策[M].中信出版社,2008.
3、黄石松,陈红梅.房价之谜[M].社会科学文献出版社,2009.
