时间：2023-06-01 08:51:59
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇保障房申请，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词：公共保障性住房 分配 寻租行为 治理
我国经济发展整体水平较低的现实决定了不可能实行普惠制保障模式，可用于住房保障的资源数量极其有限，保障性住房市场也一直处于供不应求状态。那么，如何科学高效地将有限住房保障资源配置给迫切需要的贫困群体，不仅关系到住房保障资源充分利用，而且还关乎到住房保障制度的可持续性以及社会公平。
目前，我国住房保障分配理论研究明显落后于住房保障实践，还不能有效指导当前的实践工作。关于住房保障分配的最新研究成果有：魏丽艳（2012）认为，在逐步完善准入分配制度的同时，健全符合当地经济发展水平和生活水平的退出机制，在“入口”和“出口”两个环节加强管理，履行地方政府责任，最终实现制度创新与社会公平理论的有机结合。戚瑞双（2012）通过对北京市现有保障性住房及其退出机制的梳理，提出了建立政府监管与社会监督相结合的保障性住房监管体系与退出条件。蔡玉峰（2009）从政府住房保障是一种有限行为、政府保障对象有特定的群体、政府保障的动态特征以及廉租房保障实施的可持续性几方面探讨了廉租房合理退出的必然性，分析了廉租房住户难以退出的原因以及廉租房退出机制的形成。吴迪等（2011）对保障性住房违规出租问题的成因进行了探究，构建了违规发生路径模型，指出市场利差是发生违规的源动力，同时运用合作博弈模型对该问题的管理制约因素进行了推导，指出了在政策中增补对违规承租者的违规惩罚将更有助于遏制违规出租现象。
上述研究都遵循着相同的范式：在指出当前保障性住房分配中存在问题基础上，分析成因并研究对策，而且研究也不够深入，因此，它们对实践的指导作用有限。保障性住房分配中主要涉及到三个利益主体：住房保障主管部门、保障房现使用者和不符合条件的保障房申请者，它们都是理性的经济人，都追求效用最大化，都是保障性住房分配中租金的追逐者。因此，以寻租理论为指导，深入分析三个利益主体的寻租行为特点及其相互影响，可更深入地探究当前保障性住房分配中的违规行为，并可提出针对性较强的治理措施。
公共保障性住房分配中的寻租行为分析
“租金”的初始含义专指地租，即土地作为一种生产要素投入而应该获得的报酬。在传统的李嘉图学派的经济租金概念中，租金是永远没有供给弹性的生产要素的报酬。马歇尔对李嘉图学派的租金概念做了引申，用以泛指各种生产要素的租金，即超过机会成本的剩余。在现代西方经济学中，租的概念已被扩展到经济租的范畴，租金就是由于某种天然的或人为的原因，使生产要素供给量的扩大受到限制，从而使其市场价格长期稳定地高于成本而形成的一种长期超额收入。所谓“寻租”，从广义上讲，是指人类生活中非生产性的追求经济利益的活动，或者说是指那种为维护既得的经济利益或是对既得利益进行再分配的非生产性活动。寻租者在寻租活动中所采用的手段，通常有以下两种：通过游说、贿赂、拉关系走后门等手段直接获得租金；通过各种手段改变政策环境，以达到寻租目的。寻租活动将给社会带来诸如资源浪费、生产萎缩、分配不公等不良后果。
在公共保障性住房分配中涉及到的利益主体有地方政府、保障房现使用者和不符合保障房条件的申请者。由于公共保障性住房受政策优惠，相比于同地段同品质住房价格更为便宜，保障性住房价格与市场价格的差价就形成“租”。在市场经济环境下，无论是政府、企业，还是消费者个人都符合“理性经济人”假设，都追求自己的利益最大化。因此，在公共保障性住房分配中，地方政府官员、保障房现使用者和不符合条件的申请者都受利益的驱使追逐“租金”。
在当前公共保障性住房分配中，地方政府处于重要地位，肩负着认定保障对象、制定分配办法、清理超出申请条件拒不腾退者以及其他监督管理等重要职责。在法制不够健全的情况下，权力和腐败往往是一对孪生姐妹。“大权在握的政府官员极有可能受非法提供的金钱或其他报酬引诱，做出有利于提供报酬的人从而损害公众利益的行为”（海登海默，1990）。地方政府住房保障主管部门或者街道办事处或者镇政府都是由具有经济理性的官员组成，经济收入是他们效用函数的重要组成部分。由于公共保障性住房价格十分低廉，加之需求远远大于供给，为数众多的保障房申请者都希望尽快得到住房，因此他们将采取一切可能手段（包括伪造证明、谎报家庭收入，或者直接向住房保障管理部门官员行贿等）申请保障房。当地方政府官员意识到保障性住房需求者众多，而且这些需求者愿意付出一定的经济代价得到住房时，他们发现掌握保障房资源、垄断保障房分配权利可以为自己捞到好处，他们就会采取诸如放松对申请人资格的审查、在抽签摇号中做手脚、或者对逾期不腾退保障房者不予清退等手段进行“设租”或者“创租”以收受贿赂。
胡鞍钢、康晓光（1994）认为，在市场经济转型中，价格双轨制是造成广泛寻租活动的根本原因。经济租金等于市场价格与官方价格之间的差价。只要存在价格双轨制，就会产生经济租金，激励拥有权利的官员和拥有金钱的寻租人共同参与和分享经济租金。经济租金越高，寻租激励就越大。保障性住房在价格上受到政府保护，购买或租赁价格远远低于同区位、同户型的普通商品房价格。同时，近年来我国房地产价格不断飙升，各地住房价格收入比远远超出中低收入家庭居民可承受能力，加之住房租赁市场价格水涨船高，在给普通消费者带来巨大的经济压力同时又刺激着他们的投机心理。在经济压力或投机心理或二者共同作用下，大量不符合保障房申请条件者将通过比如伪造证明谎报收入骗购或骗租或者直接向住房保障管理人员行贿等手段进入保障房市场以获取“租金”。不符合保障房申请条件者的这一行为即为“寻租”。保障房出售价格或租赁价格越低，寻租动力就越大，而其寻租动机无外乎两个：以较低的经济付出满足自我居住需求；以市场租金或售价转租或转售获取巨大利差。
保障房现使用者在其收入水平提高或家庭结构发生变化时，通常有三种选择：按照住房保障管理部门规定主动腾退保障性住房、继续占用保障性住房、或者转租转售保障性住房。对于转租或转售保障性住房的情形，吴迪，高鹏，董纪昌（2009）认为，有两个主要因素导致保障性住房违规出租：生活配套设施缺乏和地段户型利差诱惑。生活配套设施是指，由于保障性住房区域缺乏与该区域保障居住群体经济能力及生活习惯相匹配的生活设施而导致的相对缺乏。这一情况降低了低收入群体的居住满意度，也诱发了他们转租或转售保障房的冲动。另一方面，地段户型利差是当前保障性住房违规出租或转售的直接原因。当保障房市场租金或者售价远远高于承租者或购买者租赁或购买价格时，保障房现使用者发现转租或转售保障性住房有利可图，他们就会转租或转售自己从政府手中申请得来的保障房，自己再到市场上租赁价格较低的住房，从而获得利差。为了获得利差，这部分保障房使用者或故意隐瞒自己家庭收入或家庭结构变动情况，或逃避接受年审，或在住房保障管理部门要求腾退时找各种借口继续占用保障性住房。保障房现使用者转租或转售保障性住房的行为也可视为寻租，此时的“租金”包括以较低代价占用保障性住房和转租或转售保障房获得的利差。
公共保障性住房分配中寻租行为的相互作用分析
前文对公共保障性住房分配中地方政府管理部门、保障房现使用者和不符合条件的申请者的寻租行为进行了分析。实际上，这些寻租行为之间是相互作用相互影响的关系。地方政府官员的寻租（创租）行为与不符合申请条件者的寻租行为相互影响，保障房现使用者的寻租行为与不符合条件的申请者寻租行为之间也是如此。
就地方政府管理部门与不符合条件的申请者而言，一方的寻租行为既是对方寻租行为的原因又是对方寻租行为的结果，即互为因果。地方政府官员不“创租”或“设租”，不符合条件的申请者就不会寻租，相反，没有不符合条件的申请者的寻租，地方政府官员也就不会“创租”。地方政府官员是理性的经济人，也具有追求自己效用最大化的动力。在保障性住房分配中，一方面，他们故意透露房源紧张的信息，提醒申请者轮候时间将会很漫长，暗示那些急需住房的申请者向其行贿；另一方面，他们有选择性地放松对保障性住房申请者的资格审查，向那些不符合条件的申请者收受贿赂。然而，地方政府官员的“创租”行为也面临着较大风险。如果其行为败露，他们将被行政处分，严重者将被绳之以法。那么，地方政府官员到底是否采取“创租”行动，就取决于其创租行为得到的收益与被发现违规违法后付出的代价之比。如果付出的代价比创租行为的收益大，他们将选择放弃创租。同时，地方政府官员“创租”行为激励的大小还在一定程度上取决于那些不符合条件申请者者人数和贿金的多寡、寻租意愿的强弱，不符合条件的申请者人数越多、愿意支付的贿金数量越大、寻租意愿越强烈，他们的创租行为激励就越大。相反，不符合条件的申请者是否采取寻租行为，或者寻租意愿的强弱也受地方政府官员创租行为的影响。如果地方政府官员通过各种渠道释放严格审查申请资格的信息，而且在分配实践中也真正做到了秉公执法，那么，不符合申请条件者将根据成本收益相较原则，在感知到违规购买或租赁保障房的巨大风险时将“望而却步”，其寻租行为激励就大大降低。
类似地，保障房现使用者和非法承租者之间，若没有前者的为了追求经济利差的“创租”行为，也就没有后者的非法承租行为，相反亦是。符合条件的申请者在成为现使用者后，如果自身的经济条件发生变化，他们将把自己承租或者购买的保障性住房进行转租或者转卖，以获取利差。根据马斯洛需求层次理论，人对生活资料的诉求是由低到高成阶梯状递进的。由于获得了超越自身现阶段需求的居住条件，同时又受到来自不断高涨的生活成本压力，因此，从人的本性出发会希望降低一部分居住条件来换取一部分其他生活水平的提高。经济条件恶化、生活成本压力增大是保障房现使用者转租或转售保障房的内生因素，巨大利差的诱惑是其转租或转售保障房的外生因素。正因为保障性住房具有价格或租金较为低廉而居住品质与普通商品房相差无几的特点，成为了众多普通消费者竞相追逐的抢手货。当保障房现使用者发现转租或转售保障房可以获得巨额利差时，他们会选择违规出租或出售以套利。利差越大，租赁或买卖市场需求越大，保障房现使用者违规出租或出售保障房的动力就越大。当然，他们最终是否选择违规出租或出售保障房，还取决于他们对自己行为风险大小的评估：保障资格被取消、退回所租赁或购买的保障房、被处以罚款以及个人信用受损等等。其违规出租或出售保障房所遭受的损失越大，获得的效用（主要是经济利差）越小，则其违规出租或出售保障房的激励就越小，反之，越大。就违规承租或购买者（即不符合条件的申请者）而言，其动机有二：自住和转租或转售获取利差。保障性住房租金或价格与市场上同类同品质的普通商品房价格或租金相差越大，保障房市场上违规出租或出售者越多，违规承租或购买者认为花较小的代价就可以满足自住需求或者赚取更多利差，其违规承租或购买的动力就越大。同样地，违规承租或购买者也面临着系列风险：在违规承租或购买行为被查处后缴纳的罚金、被查处后已付出的租金或购买金无法收回或者即使收回也要付出较大的谈判成本以及被追究法律责任等。
公共保障性住房分配中寻租行为的实证研究
前文分析的保障性住房主管部门与不符合条件的申请者的寻租行为之间相互影响相互作用就是一种博弈关系。因此，我们可以博弈论为视角对政府管理部门与不符合条件申请者寻租行为相互影响关系进行了实证分析。
令局中人1为不符合条件的申请人，局中人2为政府保障性住房管理部门（以下简称为管理部门）；局中人1有两个纯策略：申请（寻租）和不申请；局中人2也有两个纯策略：严格审查和放松审查（创租）。同时假设：首先，局中人1申请保障性住房的概率为P1，则不申请的概率为1-P1；局中人2严格审查的概率为P2，则放松审查的概率为1-P2。其次，局中人1知道自己的类型但不知道局中人2的策略选择，而局中人2不知道局中人1的类型（即是否为符合条件的申请者）。再次，假定局中人1先采取行动（申请或不申请），局中人2后采取行动（严格审查或放松审查）。
根据以上假定，则这个博弈为不完全信息动态博弈。在不完全信息动态博弈中，局中人自己知道自己的类型，其它局中人不知道；局中人的行动有先后，后行动者能够观察到先行动者的行动，但不能观察到先行动者的类型；每个局中人的行动是类型依存的，传递着有关自己类型的某种信息，后行动者就可以通过观察到的先行动者的行动来推断其类型或修正对其类型的先验信念（概率分布），然后选择自己的最优行动。
假设局中人1申请保障房的成本为C1，局中人2严格审查的成本为C21，放松审查时的成本为C22，显然，由于要搜集申请者的相关信息，严格审查时的成本大于放松审查时的成本，即C21>C22。S1为局中人1通过申请保障性住房所获得的收益，不申请保障性住房时收益为0 。明显地，只有当S1> C1时，局中人1才会申请保障性住房。F为局中人1被发现违规申请时所交罚金。S21为局中人2严格审查时所获得的收益（声誉收益和罚没收入），S22为局中人2放松审查时的收益（节约的审查成本C21-C22和得到的贿金）。局中人2放松审查时的损失为声誉损失，即-S21。那么，当不符合条件者采取申请行为、政府管理部门采取严格审查时，申请者的收益为-F-C1，政府管理部门的收益为F+S21；当不符合条件者采取申请行为、政府主管部门采取放松审查行为时，申请者的收益为S1-C1，政府主管部门的收益为-C22-S21；当不符合条件者不申请、政府主管部门采取严格审查时，申请者的收益为0，政府主管部门的收益为-C21；当不符合条件的申请者不申请、政府主管部门采取放松审查时，申请者收益为0，政府主管部门收益为-C22。由此，我们可以得出，局中人1和局中人2的支付矩阵如表1所示。
由表1可得出，如果管理部门严格审查，不符合条件的申请者就会放弃申请；当管理部门放松审查时，不符合条件的申请者又将选择申请策略，从而形成了一个循环。因此，此时并不存在纯策略意义下的纳什均衡，而存在混合策略意义下的纳什均衡。由上述博弈矩阵得出，当管理部门严格审查时（P2=1），政府主管部门的期望收益为：
当政府放松审查时（P2=0）时，政府主管部门的期望收益为：
当不符合条件者申请策略时（P1=1），申请者的期望收益为：
当不符合条件者不申请策略时（P1=0），其期望收益为0。
根据混合策略模型的求解原理，则有：
P1（F+S21）+（1-P1）（-C21）=P1（-C22-S21）+（1-P1）（-C22）
P2（-F-C1）+（1-P2）（S1-C1）=0
求得：
混合策略意义下的纳什均衡为：
即不符合条件的申请者以的概率申请保障性住房，以的概率放弃申请；而管理部门以的概率严格审查申请者资格，以的概率放松审查申请者资格。
由上述分析可以看出，当（C21-C22）值越小（一般情况下，一定时间内政府审查申请者资格的技术条件不变，因此审查成本C21不变；那就只有当C22越大，即政府放松审查时付出的审查成本和因审查不力社会公众给予的舆论压力导致的声誉损失越大，C21-C22才会越小）、不符合条件的申请者在被发现违规时的罚金越多、管理部门因严格审查所获得声誉收益（公众的好评和上级的奖励）越大，不符合条件的申请者提出住房保障的申请的概率就越小。换言之，只有当社会舆论给管理部门行为造成的压力越大、上级部门对管理部门违规违纪行为的处罚力度越大、不符合条件者被发现违规申请后被处罚金越多，政府主管部门才会主动放弃寻租行为，尽职尽责地做好保障性住房申请者的资格审查工作，那些不符合条件者也才会选择放弃申请保障性住房。
公共保障性住房分配中寻租现象的治理
首先，对于、、的地方政府官员，应依法给予处分，构成犯罪的依法追究刑事责任，用提高违纪违规成本方式减少管理部门的和贪赃枉法。其次，完善轮候制度，公开分配信息。保障性住房管理部门应建立房源管理制度，包括房源筹集管理、登记管理、公布管理、分配管理和回收管理等制度。要将保障性住房的地段、户型、面积、价格、交付期限及供给对象和数量及时向社会公布，便于各方监督和需求者的选择，同时也可使中低收入者形成稳定预期（魏丽艳，2012）。此举旨在减少保障房分配中管理部门与申请者之间的信息不对称，杜绝住房保障管理部门利用信息优势进行创租行为的发生。再次，明确保障房退出范围、规范退出程序、加强日常动态监管。对于违规出租或出售保障性住房的申请者，在给予严厉的经济处罚时并考虑给予其刑事处罚；对于违规承租或购买者，加大处罚力度，使其因得不偿失而不得不放弃寻租行为。最后，当条件成熟时，以货币配租模式代替实物配租模式。事实上，大多数寻租行为都发生在实物配租环节，而且比起货币配租模式实物配租模式退出成本较高。因此，结构性矛盾是保障房市场主要矛盾时，可以实行货币配租模式，从而减少分配中的寻租现象。
参考文献：
1.魏丽艳.保障性住房公平分配的准入退出机制研究[J].东南学术，2012（3）
2.戚瑞双.北京现有保障性住房退出机制分析[J].商业研究，2012（7）
3.蔡玉峰.廉租房退出机制探讨[J].管理世界，2009（10）
4.吴迪，高鹏.保障性住房违规出租问题的博弈分析和治理研究[J].管理评论，2011（2）
一、组织领导
成立县城镇廉租住房保障实施领导小组，具体组织实施城镇廉租住房保障的各项工作，由县人民政府副县长任组长，县政府办公室副主任，县国土房管局、县住房保障局局长，县民政局局长为副组长，相关部门领导为成员。领导小组下设在县住房保障局，办公室主任由兼任。办公室设综合协调组、业务办理组、稳定组三个工作组。
（一）综合协调组。组长，日常工作由相关部门和镇街涉及人员负责。负责各项工作的总体协调、督促。
（二）业务办理组。组长，副组长，日常工作由住房保障局、民政局和各镇街工作人员负责。县住房保障局和县民政局负责按照本方案指导全县年城镇廉租住房保障工作的具体组织实施，各部门密切配合；各镇街负责本辖区内廉租住房保障对象的入户调查、筛选、初审、公示、上报及其它相关工作。
（三）稳定组。组长，副组长，日常工作由上访群众所属的镇街负责。负责处理工作推进中引发的问题，应对各类突发事件，做好工作推进中相关的社会稳定工作。
二、年新申请廉租住房保障家庭的办理程序
（一）申请
1．申请对象
按照廉租住房保障政策规定，同时具备以下条件的城镇低收入住房困难家庭，为廉租住房保障申请对象。
（1）家庭人均月收入低于400元（包含最低收入家庭）；
（2）家庭人均住房建筑面积低于13平方米；
（3）家庭成员取得我县非农业户口并在户籍所在地实际居住5年以上；
（4）家庭成员之间具有法定的赡养、扶养或者抚养关系；
（5）符合我县廉租住房政策规定的其他标准。
以下几类家庭不得申请廉租住房保障：（1）原有住房变卖未满3年的；（2）拆迁中已享受住房货币安置未满3年的；（3）拆迁中已享受房屋安置并领取房屋过渡安置费的；（4）租住县直管公房或单位自管公房且家庭人均建筑面积达到13平方米的。
2．申请廉租住房保障的低收入家庭，由申请人向户籍所在地镇人民政府（街道办事处）提出书面申请。申请受理工作由镇人民政府（街道办事处）委托申请人户口所在地居委会受理。
3．申请人应提交的材料
申请享受城镇廉租住房保障，应由符合廉租住房保障条件的家庭户主或家庭中具有完全民事行为能力的成员以户主的名义提出书面申请，并提交以下材料：
（1）县廉租住房保障申请表；
（2）家庭低收入证明材料或提供市城镇居民最低生活保障金领取证（出示原件、并交复印件）；
（3）具有可以享受优先资格的，还需提供优先资格的证明文件及复印件（如残疾证、军功证、劳动模范证明等）；
（4）家庭成员身份证（出示原件、并交复印件）；
（5）家庭成员户籍证明（出示公安机关核发的户口本原件、并交复印件）；
（6）所有家庭成员的现住房情况证明。
①具有私有住房产权的，提供〈房地产权证〉（出示原件，并提交复印件）；
②租赁公房的，提供租赁公约（出示原件，并提交复印件）；
③无房的，提供无房的相关证明（有工作单位的，由单位提供证明，无单位的由居委会提供证明）。
④其他有关资料。
（7）按规定需要提交的其他证明材料。
（二）审核
1．初审
居委会应当自接到申请之日起10个工作日内对申请人的家庭收入、财产、住房状况进行入户调查核实，提出初审意见，报镇人民政府（街道办事处）审核。审核时对申请对象是否符合规定标准进行审查（对已享受城市低保的家庭，只需注明其系城市低保家庭，不再进行家庭收入情况核定）：
（1）低收入家庭的收入情况审查（由申请家庭所在镇街民政办负责审查）；
（2）家庭低保人员的审查（由申请家庭所在镇街民政办负责审查）；
（3）家庭人口的审查和计算（由申请家庭所在镇街派出所审查）；
申请家庭的人口应以在籍户口为基础，以实际共同居住为前提且家庭成员之间具有法定的赡养、扶养或者抚养关系。
（4）现住房情况的审查（由镇政府或街道办事处审查）。
①没有住房、租赁私房、借住他人房屋和居住在临时搭建房屋的家庭均按无房户对待；
②租赁公房（包括县直管公房或单位自管公房）和拥有自有私房的家庭按现住房计算建筑面积；
③有多处住房的，应将多处住房合并计算建筑面积。
（5）家庭人均建筑面积，按申请家庭经所在镇街派出所审查的人口计算。有下列情况之一的，不计入家庭人口：
①空挂户口，即虽有户口，但常住其他地方、他处有住房的；
②未成年的子女因入托、求学等原因，户口暂时挂靠的。
经初审符合条件的家庭，由镇街根据初审情况，在申请人户口所在居委会张榜公示（公示期限为5个工作日），在公示期间有人提出异议的，镇街应在5个工作日内予以核实，对公示无异议的，由镇人民政府（街道办事处）报县住房保障局复审。
2．复审批准
县住房保障局要在收到申请材料之日起15日内对申请人的家庭住房状况是否符合规定条件提出审核意见，并将符合条件的申请人申请材料转送县民政局。
县民政局要在收到申请材料之日起15日内就申请人的家庭收入是否符合规定条件提出审核意见，并连同申请材料反馈县住房保障局。
经审核，家庭收入、住房状况等均符合规定条件的，由县住房保障局委托镇街根据复审情况在申请人户口所在居委会张榜公示，公示期限为15日；对经公示有异议的，镇街应在5个工作日内予以核实，并将核实结果上报县住房保障局。对经公示无异议或异议不成立的，作为城镇廉租住房保障对象予以登记，明确保障方式和标准，书面通知申请人，并向社会公开登记结果。
经审核，不符合规定条件的，县住房保障局将书面通知申请人，并说明理由。申请人对结果有异议的，可向县住房保障局或县民政局申诉。
三、对已享受廉租租金补贴家庭的审核
（一）审核对象：年已享受廉租租金补贴，且年未享受廉租房实物配租的家庭（在年已享受实物配租的家庭或正在进行实物配租审核的家庭除外）。
（二）审批程序
由对象户在户籍所在地居委会填交“县廉租住房保障复审审批表”，审批程序同年新申请户程序。
（三）资料提交
（1）对象户的收入、人口、住房情况等均无变化的，对象户只需在户籍所在地居委会填交“县廉租住房保障复审审批表”，并对相关情况的真实性作出承诺。
（2）对象户的收入、人口、住房情况等发生变化的，对象户需在户籍所在地居委会填交“县廉租住房保障复审审批表”，并对相关情况的真实性作出承诺。同时提交收入、人口、住房情况等发生变化的相应证明材料。
对家庭收入、人口、住房情况等发生变化，又不如实申报的审核对象，按虚报、瞒报家庭收入、人口、住房情况对待，并按《县城镇廉租住房建设管理办法（试行）》（府办发〔〕223号）的相关规定进行处理。
四、廉租住房保障的方式
（一）租金补贴
补贴面积：对无房户，按每人13平方米的保障标准计算租金补贴面积；对拥有私有产权住房的家庭或租住单位公有住房的家庭实施租赁补贴时，按实际人均建筑面积与保障面积之间的差额计算补贴面积。
补贴标准：最低收入家庭租金补贴标准为每月每平方米（建筑面积）8元计发，低收入家庭租金补贴标准为每月每平方米（建筑面积）6元。
各类家庭的租金补贴计算公式为：
1．低保无房家庭：保障人数×13㎡×8元/㎡；
2．低保有房家庭：保障人数×（13㎡－现有住房人均建筑面积）×8元/㎡；
3．低收入无房家庭：保障人数×13㎡×6元/㎡；
4．低收入有房家庭：保障人数×（13㎡－现有住房人均建筑面积）×6元/㎡；
特别说明：（1）享受租金补贴的家庭自行到市场租赁住房，所租房屋超出补贴额度的，超出部分由自己承担。（2）在年已享受实物配租的家庭，年廉租补贴发放至廉租房交付之月。（3）凡已在各类（煤矿、城市工矿、林区）棚户改造项目签订房屋安置协议未领取房屋过渡安置费，其它条件符合廉租保障的家庭，在棚改房未交付前，可以申请廉租补贴，不能申请廉租房实物配租。（4）对租住县直管公房的廉租保障户，对公房租金超过廉租房租金标准（每平方米每月1元）的部分进行补贴。即
每月补贴＝每月应交租金－租住县直管公房面积×1。
（二）实物配租
实物配租指县住房保障部门在有廉租房的镇街向符合条件的申请家庭提供廉租住房，并按照规定标准收取租金。
配租户型：原则上2人（含2人）以下家庭只能申请配租一室一厅；原则上3人（含3人）以上家庭可以申请配租两室一厅。
租金标准：最低收入家庭住房保障规定面积以内的租金标准为每月每平方米1元，超出部分每月每平方米1.4元；低收入家庭住房保障规定面积以内的租金标准为每月每平方米1.4元，超出部分每月每平方米2元。
申请人按自己的意愿申请廉租保障方式（廉租补贴或实物配租），县住房保障部门根据各镇街的具体情况对廉租保障家庭采取相应的保障方式。若享受廉租住房保障的家庭中，有不如实申报或者伪造有关证明而获得租金补贴或者实物配租的，可向镇人民政府（街道办事处）或县住房保障局举报；认为问题严重的也可直接向县监察部门举报，经查证属实的按相关规定处理。
五、时间安排
（一）年10月10日—10月21日，前期准备工作。
（二）年10月22日—11月22日，各镇街进行宣传、动员；并完成申报、初审、公示工作，并将相关情况汇总送县住房保障局。各镇街涉及部门（含派出所）均加注审核意见并盖公章，且纸质件和电子件各送一份（含县廉租住房保障申报管理台帐）。
（三）年11月23日—年12月20日，县民政局、县住房保障局对申请家庭收入情况及前期意见进行复审并公示。
（四）2012年12月21日—12月31日，租金补贴兑付阶段，由县住房保障局会同各镇街兑付廉租补贴。
六、工作要求
（一）此次工作历时3个月，时间紧、任务重，涉及千家万户，各镇街、相关各部门务必高度重视，落实责任，分解到人。
[关键词]经济适用房；国家政策；适应条件；补偿标准
[DOI]1013939/jcnkizgsc201624169
1引言
经济适用房是为了解决中低收入家庭的住房困难而提出的政策，但是其在实施过程中却没有达到预期的效果。不可否认的是，经济适用房确实解决了部分中低收入家庭的住房困难的问题，但是还是有大部分家庭或者个人的住房困难问题没有得到解决。如果保持现在的经济适用房政策不改变，将不利于中低收入家庭的住房困难的问题的解决，没有实现经济适用房的社会保障功能。对于经济适用房的政策的必要性。
第一，经济适用房不能轻易取消，但可以对经济适用房做出调整。对于经济适用房，还有具有部分好的功能的，如果取消了经济适用房，将会有大部分家庭失去购买住房的可能。如果有更好的替代性的政策，那么完全可以取消经济适用房。如果没有，就应该对经济适用房进行调整，做出一些大的调整。首先，保证经济适用房的透明，让公众和舆论来监视经济适用房的分配、建设等等，可以保证经济适用房真正解决了中低收入家庭的住房困难问题，防止暗箱操作的出现。其次，降低经济适用房的舒适度，防止不适当的人群购买经济适用房，可以适当地降低经济适用房的面积等等，但是不影响到家庭的正常生活。最后，加大经济适用房的建设力度，缓解经济适用房的供不应求的局面。
第二，加大廉租房的建设。经济适用房的作用是有限的，只是保障了具有当地户口的少部分中低收入家庭的住房需求。加大力度建设廉租房，甚至可以考虑廉租房作为住房保障的主要方式，同时可以考虑把非本地人口的人群纳入廉租房的供应对象。经济适用房的条件决定了它保障的对象有限，不能对大多数人实行保障，廉租房则可以。在现代社会，人们的流动越来越大，廉租房无疑是一种很好的住房保障方式，同时，廉租房可以为外来人口提供住房保障。廉租房具有的一个很重要的特点是，产权在政府手中，没有可以通过买卖廉租房来获取利益。
经济适用房的使用者或申请经济适用房的家庭是对经济适用房质量问题、政策问题的最权威、最有效的评价者，尤其是对众多社区申请人而言。从这一观点出发，本研究以辽宁大东区津桥社区的经济适用房申请为调查对象，分析经济适用房的申请、房子使用与质量发展的过程中所看重的因素及其原因，探讨经济适用房如何在市场经济中保证和促进这些特殊人群因素的形成，以推进经济适用房的申请、使用、质量的改革更能适应社会的发展和要求。
研究将涵盖经济适用房质量的影响因素，包括课经济适用房申请、使用者、质量问题、房屋管理的效果等进行评价，确立基于经济适用房的质量评价指标体系，并确定评价指标权重，通过模糊综合评价法进行评价，最后确定沈阳市大东区经济适用房使用质量评价体系。
2沈阳市经济适用房和廉租房的申请条件
大东区政府办责成区房产局经济适用住房和廉租房的申请条件作如下解释。
21廉租住房申请条件
根据《沈阳市廉租住房实物配租实施》（沈房发[2008]7号）文件规定，实物配租以家庭为单位，申请家庭应当同时符合下列条件：①申请家庭具有本市3年以上常住户口，在本市居住或工作； ②人均月收入连续1年符合政府公布的收入线以下标准的低保家庭或低保边缘家庭； ③申请家庭为孤、老、残疾、患重大疾病、丧失劳动力等特殊困难无房家庭； ④市政府规定的其他条件。
22经济适用住房申请条件
根据《沈阳市经济适用住房购买申请审核公示退出办法》（沈房发[2008]3号）及《关于2008年度经济适用住房有关销售问题的通知》（沈经住[2009]6号）文件规定申请购买经济适用住房居民应当以家庭为单位，并同时具备下列条件：①具有沈阳市常住户口且满3年以上（含3年）的城镇非农业户口的居民； ②家庭人均可支配月收入为1009元以下（含1009元）； ③无房户或家庭人均住房建筑面积2030平方米。 根据《沈阳市经济适用住房货币补贴补充规定》（沈房[2009]141号）文件规定，对男16-60周岁、女16-50周岁，具有完全劳动能力，没有就业单位的申请人，收入按当地政府部门公布的最低月收入认定（市内七区暂按700元/月）。
3经济适用住房货币补贴标准及具备条件
（1）沈阳市经济适用住房货币补贴标准。和平区、沈河区、铁西区、大东区、皇姑区、东陵区、于洪区保障对象的补贴标准为12年以前每户55万元13以后年10万元；补贴标准由市根据实施情况适时进行调整，并向社会公布执行。城市低收入住房困难家庭？ 是指城市和县人民所在地的城镇范围内，家庭收入、住房状况符合规定条件的家庭。（2） 经济适用住房货币补贴保障对象？ 是指经济适用住房货币补贴保障对象是指符合我市经济适用住房申请条件的申请人，细分为家庭申请人和单身申请人。① 家庭申请人？是指符合法定结婚年龄的夫妇组成的家庭以及离异或丧偶带子女的单亲家庭。②单身申请人？是指年满35周岁以上（含）的未婚人员以及离异或丧偶不带子女的人员。（3）申请经济适用住房货币补贴的家庭人口如何计算？①家庭人口以家庭户口簿记载为准。主要指具有法定赡养、抚养、收养关系的人员，包括配偶、父母（岳父母）、子女等。 子女与父母同一户口簿的家庭，可按家庭户口簿计算人口，以一个家庭共同申请；也可与父母分开计算家庭人口，分别申请。夫妻双方不在同一户口簿的家庭，以婚姻证明为准，按一个家庭计算人口。 ②对于因上学、入托或其他情况暂时居住在本家庭中的人员，不计入保障人口数。 ③离婚家庭的未成年子女按离婚时法院判决书或调解书或离婚协议书认定的为准。 ④申请人配偶的户口不在本市或为农业户口，但在沈阳共同居住3年以上的可将该配偶计入家庭人口。 ⑤户口在大中专院校的在校学生，未婚现役军人可计入家庭人口。⑥劳动教养、劳动改造人员可计入家庭人口。 ⑦离婚家庭因无房无法分户或将户口迁至其他家庭的可单独申请（离异不带子女的需年满35周岁以上）。 ⑧已申请保障的家庭成员，不能重复计算家庭人口数。（4）经济适用住房的选购范围？ 答：可在全市范围内自主选购成套商品房或二手房一套。（5）申请经济适用住房货币补贴应具备哪些条件？ 答：申请经济适用住房货币补贴的申请人必须同时具备下列条件： ①具有沈阳市常住户口3年以上的城镇非农户口的居民； ②家庭人均可支配月收入低于**公布的上年人均可支配月收入的70%（含70%）（852元/月以下，含852元/月）； ③无房户（承租公有住房或享受过房改优惠政策的除外）或家庭人均住房建筑面积低于16平方米（含16平方米）； ④货币拆迁房屋面积计算方法： 货币拆迁后，已购买住房的家庭，按现有住房面积计算；货币拆迁后，未购买住房的家庭，原拆迁房屋面积计入家庭现住房面积。（6） 申请办理经济适用住房货币补贴手续的应提交哪些材料？（详见下篇）
（上接P164）多。这样，不但降低了风险，更带动了资金的相互流动。房地产开发投资项目，要综合考虑各个方面，管理层面、客户方面、政策方面等都需谨慎对待，一旦有一步出现问题，整个项目都会受到影响。基于此，对于风险管控而言，也应当全面布控，做到成竹在胸。
5总结与讨论
综上所述，房地产投资开发全过程必然伴随着各种风险，开发企业必须实行动态的、系统的、全过程、全方位的项目风险管理，设立专门的风险管理机构，制订风险管理计划，明确风险管理目标，明确各部门风险管理人员的责、权、利，通过有效的信息共享，加强各部门协调，采用各种风险防范的措施，主动性的控制风险，增强房地产企业抗风险的能力和提高企业的赢利能力，保障企业的可持续发展。本文以上对我国房地产开发项目投资的风险控制进行了探究和分析，首先从理论层面分析了房地产开发项目投资的风险，分析了房地产开发项目投资风险控制的重要性和开发过程中投资风险产生的原因，并基于以上的分析，提出了防范项目出现风险控制的路径选择，以期为房地产项目开发投资提供有益的借鉴和参考。对于房地产开发项目投资的风险控制，还有很多问题值得学者进行深入探究，本文仅是对其做了初步分析，希望能够起到抛砖引玉的作用。
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低保工作事关社会和谐稳定大局，是构筑社会保障体系的“最后一道安全网”。如何把低保政策落到实处，是一个难题!下面是小编为大家整理的2021深圳城镇低保最新申请指南，希望能帮助到大家!
2021深圳城镇低保申请流程提出申请
原则上以家庭为单位申请，具有本市户籍的家庭成员(以下称“申请人”)向任一家庭成员户籍所在地街道办事处提出申请，并提交材料。
街道办事处审查
1.街道办事处应当对申请人提交的材料进行审查，申请材料符合要求的，将申请材料录入居民家庭经济状况核对系统，并委托核对机构进行核对。
申请材料不符合要求的，街道办事处应当一次性告知申请人需要补正的全部材料。
2.街道办事处应当在收到符合要求的申请材料之日起两个工作日内，按照规定委托核对机构开展申请人家庭经济状况信息化核对工作，并在收到核对报告之日起两个工作日内决定是否受理最低生活保障申请。
3.申请人家庭经济状况符合规定条件的，街道办事处应当予以受理并出具受理通知书;
不符合规定条件的，街道办事处不予受理，并向申请人出具不予受理通知书和核对报告。
4.街道办事处应当在受理最低生活保障申请之日起十个工作日内，组织两名以上(含两名)工作人员，通过入户调查、邻里访问等方式，对申请人家庭经济状况和生活状况进行调查评估，并形成调查评估材料。
5.街道办事处应当在形成或者收到调查评估材料之日起五个工作日内提出初审意见，并将结果在社区公开栏以及街道办事处公共服务大厅进行公示，同时通过网络平台公示，公示期为七日。
公示中应当保护最低生活保障对象个人隐私，不得公开与最低生活保障申请无关的信息。
公示期满无异议的，街道办事处应当在三个工作日内将相关材料报送区民政部门;公示期内有异议且能提供有效证明材料的，街道办事处应当组织民主评议，并将民主评议结果和相关材料一并报送区民政部门。
区民政部门审批、公示
1.区民政部门应当在收到街道办事处报送的相关材料之日起五个工作日内作出审批决定。
对符合条件的，发放《最低生活保障证》;对不符合条件的，应当作出不予批准决定并在三个工作日内书面告知申请人并说明理由。
2.区民政部门应当及时将审批决定发送至街道办事处，并将获得最低生活保障家庭的信息通过有关公开栏、公共服务大厅、网络平台等进行公示。
公示信息包括申请人姓名、家庭人数、保障待遇额度等内容，但不得公开与最低生活保障无关信息。
公示后有异议的，区民政部门应当在接到异议后十个工作日内组织调查核实，并将调查结果予以公布。
2021深圳城镇低保申请条件1、户籍居民;
2、家庭成员月人均收入未达到本市当年最低生活保障标准的。
申请人及家庭成员有下列情况之一的，其申请不予批准：
1、家庭成员月人均收入高于本市当年居民最低生活保障标准的;
2、拥有机动车车辆(残疾人专用车除外)的;
3、超过社会平均浪费水平享受高档消费项目或购买高档消费品的;
4、人均持有现金、有价证券、银行存款金额超过居民最低生活保障标准10倍的;
5、为获得最低生活保障待遇而放弃、转移个人或家庭财产的;
6、购买商品房、经济使用房或自建楼房未满五年，或者购买商品房、经济适用房或自建房已满五年但家庭人均住房使用面积超出本市人均住房使用面积的;
7、购房入户未满八年的;
8、违反计划生育有关规定未依法缴纳社会抚养费的;
9、法律、法规、规章规定的其他情形。
2021深圳城镇低保申请材料1、《深圳市居民最低生活保障金申请审批表》
2、户口簿及家庭成员身份证;
3、家庭成员的有效收入证明;没有收入的，应当提供失业证、学生在读证明、残疾证或者街道劳动管理机构出具的无工作证明;
4、户主及其他已婚家庭成员计划生育证明;
5、家庭财产(收入)申报说明及承诺书。
6、户主及家庭成员的户籍所在地与现居住地不在同一街道办事处的，还应当提交现居住地街道办事处的居住证明。
关键词：公租房；退出条件；退出程序；动态监控手段；地方政府规章
中图分类号：DF391
文献标识码：A DOI：10.3969/j.issn.1008-4355.2012.04.07
随着以改善民生为重点的社会建设深入进行，公租房作为住房保障领域的新尝试，不管是工程建设、立法规范，还是制度实践方面都在有条不紊地推进，公租房作为政府为中低收入群体提供的公共产品，其旨在满足中低收入住房困难群体的住房需求，提高和改善民生，实现社会公平。为了保证公租房制度的良性运行，除了严谨高效的准入渠道之外，还应具备健全的退出机制。承租人在条件不符合时及时退出公租房，能使有限房源充分流转，减轻政府财政和土地供应压力，有助于公租房制度成为一种长效保障机制；其次，退出机制让不再具有租赁资格的承租人腾退房屋，有利于防止部分承租人滥用承租权利，从而使其他保障对象获得住房机会，实现中低收入住房困难群体受领政府保障给付的横向平等；再者，退出机制可作为一种惩罚手段，在承租人有违法违约情形时，将其清除公租房保障体系，使公租房制度有序、有效运行。本文选择北京、重庆、天津、上海、深圳、江苏、甘肃、山西、郑州、贵阳、昆明这11个省市的地方政府规章为分析样本，将各省市有关公租房退出管理的内容进行梳理，对其中的退出条件、退出程序等内容进行分析，并对下一步的规范路径作尝试性探讨，希冀对公租房立法完善提供帮助。
一、公租房退出机制的立法文本梳理
（一）正常退房情形
正常退房是指在合同期满后，承租人不申请续租或申请续租不再符合公租房保障条件而退出公租房的情形。正常退房情形中有两个关键时间，即租赁合同期限以及续租申请期限，目前，北京等11省市对租赁合同期限的规定大致在1年到5年之间浮动，并根据本地具体情况，分别划定了最低年限、一般年限和最长年限（详见表一）参见：《北京市公共租赁住房申请、审核及配租管理办法》第20、23条，《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》第10、36条，《上海发展公共租赁住房的实施意见》中租赁管理机制部分，《天津市公共租赁住房管理办法》第15、20条，《江苏省公共租赁住房管理办法》第38、41条，《深圳市公共租赁住房管理暂行办法》第34、46条，《山西省公共租赁住房管理暂行办法》第23条，《甘肃省公共租赁住房管理办法》第27、32条，《郑州市公共租赁住房暂行管理办法》第36条，《贵阳市公共租赁住房管理暂行办法》第30条，《昆明市公共租赁住房建设管理办法》第43条。；各省对续租申请时间两种表达体现完全不同的要求，重庆、天津、甘肃采取“合同期满3个月前”的时间，其他几省采取“合同期满前3个月或6个月”的时间（详见表一）。可见，各省针对租赁合同存续期限和续租申请期限的具体规定没有统一要求，但是，需要满足合理性标准。首先，租赁合同期限不能过短，要能满足承租人的住房需求，缓解其住房压力，不能过长，要能使有限房源在一定时间内充分流转，实现住房困难者的横向平等；同样，对于续租申请的期限规定，要让申请、审核、批准几个环节有足够的时间，因为审核机关要对承租人的收入、住房等情况进行系统的查询和确认，以保证决定结果的公正。在此基础上，各省市可根据本地经济发展水平、住房困难群体的范围、公租房的数量等指标进行科学、合理的期限设定。
地区合同期限租赁期限届满后处理
重庆每次最短不少于1年，最长不超过5年（办法30）①承租人应当退出公共租赁住房。（办法36）
②需要续租的，合同期满3个月前重新申请，符合条件，重新签订租赁合同。
北京一般为3年，最长不超过5年。（新20）需要续租的，合同期满前3个月重新申请，符合条件，办理续租手续；不符合条件的，承租人应当退出住房。（新23）
天津首次不超过3年（15）①承租家庭须退出公共租赁住房。
②需继续承租的，合同期限届满的3个月前向经营单位申请续租，经审核符合条件的，可以续签租赁合同；不符合条件的，承租人应自行腾退住房。（20）
上海一般不低于2年，续租的，租赁总年限一般不超过5年
江苏首次3年至5年，新就业人员续租期最多不超过5年（38）申请续租，符合条件，重新签订租赁合同（38）；未再续租，退出。（41）
深圳首次2年（34）①租赁合同期限届满未申请续约，退出公共租赁住房。
②合同期满前3个月重新申请，申请续约未经批准的，承租人应于合同届满之日前退出公共租赁住房。（46）
贵阳一般不超过3年（30）①合同期满后，不符保障条件，应当退出。
②承租人应在合同期满前6个月申报审核租赁资格，符合条件并愿意承租的，继续承租。（34）
昆明①租赁合同期限届满未申请续约，退出公共租赁住房。②需继续承租的，承租人在合同期限届满前3个月内申请续约，申请续约未经批准的，承租人应于合同届满之日前退出公共租赁住房。（43）
郑州一般为3年愿意承租的，合同期满前3个月重新申请，符合条件，重新签订租赁合同。（36）
甘肃最长5年（27）①承租人应当退出公共租赁住房。（32）
②需要续租的，合同期满3个月前重新申请，符合条件，重新签订租赁合同。
据统计，截至2010年底，全省已累计开工建设各类保障性安居工程住房7433.3万平方米，已解决77万户城市中低收入家庭的住房问题。
2011年，我省新开工建设保障性安居工程住房21.67万套（户），其中实物建房20.9万套，新增廉租住房租赁补贴0.77万户。
2012年，我省将新开工建设保障性住房、棚户区改造住房14.13万套。全年将竣工保障性住房、棚户区改造住房共6万套，新增发放廉租住房租赁补贴0.37万户。
这一系列数据，意味着将有更多的低收入家庭有望实现“居者有其屋”。审议《政府工作报告》时，代表们对此深表欣慰。可在我省不断加快保障房建设的同时，代表们最关注的还是如何确保廉租房、经济适用房分配公平公正，如何完善准入、退出机制，让保障房真正成为中低收入人群的安身之所。
建立信息共享平台，杜绝“富人揩油”
对廉租户资格审查的把关，一直是个公认的难题。近年来，杭州市不断加大廉租房管理，可据杭州市住房制度改革办公室不完全统计，2011年仍有超过1700户家庭经审核已不符合廉租户资格，该办立刻停止租金减免29户，停发货币补贴家庭1183户，剩余491户应取消实物配租资格。
省人大代表林彩霞告诉记者，目前房管部门只能对申请者的工资收入进行审核，却不能核查申请者的其他资产，比如银行存款、证券收入、异地房产，“这意味着如果一个人的工资收入为零，却拥有大笔存款和股票收入，哪怕在外地有幢别墅，仍能申请廉租房。”结果，就容易出现这样的情况：监护人住着大房子，却让“00后”去申请廉租房；明明已不符合租住条件，却还赖着不走；甚至还有“享受哥”花巨资装修廉租房准备常住。
要想真正杜绝这类现象出现，林彩霞代表认为，必须加快建立各地区、部门间的信息共享平台，在目前个人收入申报制度、信用体系尚未完全建立的情况下，尽可能全面地掌握保障房申请者的个人真实收入。
据了解，杭州市从今年起将廉租房申请者的房产审核范围，首次延伸至申请人的配偶、实际共同居住的子女、父母等亲属拥有的各类住房。与此同时，我省也将加快住房保障信息系统建设，健全民政、人保、税务、房管、人行、公安等部门间的信息共享机制，严格准入条件和审查程序，实行保障房源、分配过程、分配结果三公开。
完善廉租房退出机制，打破廉租房保障“终身制”
除了“装穷”申请保障性住房，还有一种情况也很让人头疼：有的廉租房住户收入增长了，已不符合廉租户的资格，却“装低调”继续占着房子。对此，林彩霞认为，各地政府除了要把好保障房“入口关”，还得及时把那些已经不符合廉租户条件的住户“请”出来，以腾出房源让更多真正有需要的人入住。她建议，各地政府应建立保障房动态管理制度，全面、准确地掌握低收入住房困难家庭的基本情况，完善廉租房退出机制，打破廉租房保障“终身制”。同时，还得建立有效的惩处机制，一旦发现虚报收入通过非法渠道租住廉租房等情况，一定要严厉惩处，并与个人信用挂钩，记入其个人信用档案。
据了解，目前住房和城乡建设部已开始研究保障性住房的退出机制，通过控制户型面积等措施，使保障对象在具备一定经济能力后自然退出。与此同时，我省杭州、宁波等地也正在探索建立信息动态管理平台，积极推出对申请资格实行“年检”、与民政部门信息共享等举措。
而令省人大代表王颖担心的是，就算有关部门掌握了申请者收入提高不符合继续租住条件，可他就是拒不退房怎么办？日前，临海市房管处工作人员就遭遇了廉租房收回难题。临海的陈春香老人是低保无房户，通过申请、抽签，2011年1月1日住进了临海首期廉租房景莲家园。租住前，老人曾与临海房管处签订了租赁合同，约定租赁期间如因家庭人口、收入及住房等情况发生变化不再符合廉租住房租住条件的，将在一个月内退还住房。2011年3月，老人去世，按照租赁合同约定，其家属应在一个月内退还房子，可临海房管处的工作人员要了半年也没收回。
对此，省人大代表王利平建议，对于不符合条件又拒不退房的，可以根据市场价格提高这批人群的租金，对于拒不退房又不肯支付租金的，可以考虑通过行政手段和司法途径予以解决。省人大代表朱钟毅则建议，我省应尽快出台《浙江省城镇住房保障条例》，从法律层面明确和规范保障性住房的规划、建设、分配、退出、运营和监督等各个环节，从而使全省保障性住房建设纳入法制轨道，更好地发挥保障性住房惠民生、稳房价、扩内需、促发展的多重作用。
廉租房也要向外来务工人员开放
在与记者交流保障房管理问题时，王利平代表不无遗憾地说，目前我省廉租房保障主要针对当地常住人口，一时间还很难向外来务工人员开放。可近年来，由于城市商品房价位较高，一定程度上已经影响了企业技术骨干人才的引进。
为解决这一矛盾，外省有部分企业通过自建或参与政府组织的廉租房建设，再以免租、廉租方式供本企业员工居住，大大稳定了职工队伍。浙江是民营经济大省，吸引了大量的外来人员来浙就业，要想留住他们，也得想办法让他们先“安居”。目前，宁波北仑已有宁波钢铁、海天集团、申洲公司3家企业获准自建类似的廉租房，但这在我省还仅是个案。我省有几十万中小企业，要自建廉租房，从审批、资金等各方面，都需要政府大力支持和有效规范。为此，王利平代表向大会提交了《关于支持企业自建廉租房的建议》，建议我省在全国率先出台鼓励企业自建廉租房政策，以缓解外来务工人员的住房难问题。
第一条为健全和规范公共租赁住房制度，根据《市公共租赁住房管理暂行办法》（政规〔〕15号）的有关规定，结合我市实际，制定本实施细则。
第二条公共租赁住房实行市场租金、租补分离、分类补贴。租金收取与补贴发放实行收支两条线管理，租金收入的使用按照有关规定执行。
第三条公共租赁住房补贴的条件及标准，由市住房保障部门会同财政部门根据本市经济社会发展水平、市场租金水平和住房困难家庭的承受能力等因素确定，原则上每两年调整一次，报市人民政府批准后公布执行。
第二章公共租赁住房租金
第四条公共租赁住房租金由市物价局会同市房产局组织其所属的认证、评估机构根据同地段、同结构、同类型房屋的市场租赁户抽样调查情况，按若干片区提出片区市场租金参考标准，并报市政府批准后执行。
第五条公益性公共租赁住房租金按月交缴，由产权单位或授权管理单位负责收取，并缴入市财政指定的租金专户。
第六条租金超出家庭工资收入规定比例的承租人可申请动用本人及家庭成员（共住人）存储的住房公积金支付租金。
第三章公共租赁住房补贴
第七条租赁补贴发放实行申请审批制，每年审批一次。租赁公租房家庭的租赁补贴起步阶段按季度发放，未租赁公租房的廉租住房保障对象的租赁补贴按年度发放。以后逐步实现按月发放。
第八条符合享受住房租赁补贴的家庭，其租赁补贴标准与租赁片区市场租金对应分为若干档。
第九条租赁补贴的申请、审核和发放程序另行制定。
第十条为缓解最低收入和低收入住房困难家庭交租的压力，对这两类家庭按先申请补贴、后交纳租金的方式进行。
第十一条有下列情况之一的低收入住房困难家庭不得申请租赁补贴：
（一）因征收（拆迁）领取货币补偿金额超过上年度全市人均（按征收时家庭同住人口核定）可支配收入5倍以上的；
（二）家庭成员拥有价值达到5万元以上的非营运车辆的；
（三）家庭成员开办企业，注册资本超过10万元的；
（四）特殊情形限制申请补贴的：
1．前三年内发生过骗取住房保障情形（租赁补贴资金和公租房）的，再次承租公共租赁住房连续不满两年的；
2．最低收入和低收入家庭原有私有住房超过当年保障面积标准，因离婚判决或转让，造成承租公共租赁住房不满两年的。
（五）申请人采取隐瞒有关情况或者提供虚假材料，经审核成立的；
（六）其他情形。
第十二条属于以下范围的公共租赁住房承租人按规定方式申请补贴：
（一）行政事业单位（财政拨款单位）新就业和无房职工按照《市职工住房货币分配试行方案》的有关规定申请住房货币补贴；
（二）市里引进的高层次人才的住房租赁补贴按市人才办的有关规定申请；
（三）在工作的省部级以上的劳模、全国英模、荣立二等功以上的复转军人、烈士家属、伤残军人，直接向市住房保障部门申请租赁补贴；
（四）企业新就业人员、外来务工人员直接向市住房保障部门申请租赁补贴。
第十三条第十二条（二）、（三）所列公共租赁住房承租人申请租赁补贴需提供以下资料：
（一）承租人身份证明；
（二）承租人劳动合同和养老保障缴交清单；
（三）所在单位公共租赁住房配租合同；
（四）所在单位提供的住房情况证明；
（五）其他需要提供的材料。
第十四条入住公租房的家庭住房租赁补贴发放标准为：
城市最低收入家庭按保障面积片区市场租金的90%发放补贴；
城市低收入家庭按保障面积片区市场租金的80%发放补贴；
市里引进的高层次人才、在工作的省部级以上劳动模范、全国英模、荣立二等功以上的复转军人、烈士家属、伤残军人家庭等按保障面积片区市场租金的40%发放补贴；
新就业人员、外来务工人员按保障面积片区市场租金的30%发放补贴。
鼓励有条件的用人（用工）单位根据单位情况，制定本单位的住房补贴标准。
第四章补贴资金管理
第十五条财政拨付的补贴资金经市住房保障部门核定后，委托商业银行实行专户管理。市住房保障部门应建立个人住房补贴资金帐户。
第十六条补贴资金支取实行申请、审批制。
补贴资金划入个人帐户后，个人可查询帐户余额，未经审批不能支取使用。
第十七条承租公共租赁住房的家庭（个人），租赁补贴资金通过合同约定的方式，由委托银行直接划入公共租赁住房产权单位或授权管理公司的租金帐户，用于抵交租金，不足部分由承租人以现金方式交纳。
第十八条未承租公共租赁住房的廉租住房保障对象，补贴支取按下列程序办理：
（一）无房家庭可凭租赁合同（协议）和所在社区出具的租房证明，向市住房保障部门提出申请，经审批同意，被承租房屋所有权人可凭支取通知单支取承租人的租赁补贴资金，用于支付部分租金；
（二）未达标家庭租赁补贴实行个人专户管理，凭改造、维修、购买自住住房相关证明材料，可向市住房保障部门申请支取；
（三）退出廉租住房保障范围又不再申请公租房的家庭，三年后可支取其个人补贴专户资金余额,用于改善住房。
第十九条对以欺骗等不正当手段取得租赁补贴的，市住房保障部门可责令其退还已领取的补贴资金，三年内不得申请住房保障。
第五章附则
一、年龄的问题
1、申请租金补贴的单身家庭申请人年龄应年满35周岁。
2、申请实物配租的低收入家庭夫妻双方年龄合并计算应满70周岁；单身家庭申请人年龄应年满40周岁；单亲家庭申请人年龄应满35周岁。
二、原有住房的问题
申请租金补贴的家庭原有住房办理产权转移或已货币拆迁满三年的、申请实物配租家庭的原有住房办理产权转移或货币拆迁满五年的，原有住房不再认定为个人住房面积。认定起始时间，
属于产权转移的，以房产转移登记时间为准；属于离异分割住房
的，以离婚判决(或协议)时间为准，且申请前还应办理完过户
手续；属于货币拆迁的以拆迁协议签订时间为准。
继承父母拆迁补偿费或原有住房属于公有住房的参照上述规定执行。
三、居住直系亲属住房的问题
1、申请家庭单独居住直系亲属(父母或子女)住房(私房或承租的公房)的，视为有房。
2、原属单独居住直系亲属住房按差额领取租金补贴的家庭，经房屋所在地街道办事处证明已在外租房满一年且不再居住直系亲属住房的，可按无房家庭复审，符合条件的领取全额补贴。
四、继承房产的问题
继承住房未析产前申请人暂不能申请住房保障，待析产公证后，按照公证或确权的份额计算准入面积。
五、无民事行为能力的人申请实物配租的问题
无民事行为能力的人申请实物配租时，必须与监护人家庭共同申请。经审核符合条件后，监护人家庭出具与其共同居住的承诺后方可配租。
六、享受实物配租和拆迁安置43平方米保障的家庭领取租金贴的问题
已享受实物配租和拆迁安置43平方米保障的家庭不能再享受租金补贴。
已领取本年度租金补贴的实物配租家庭，应将办理入住手续次月后的租金补贴退回。选择期房的实物配租家庭在办理入住手续前可以继续申请租金补贴。
七、确定申请家庭租金补贴标准的问题
申请租金补贴保障的家庭若只有部分家庭成员享受低保待遇，应由民政部门重新认定该家庭的收入，租金补贴的标准以民政部门最后认定的收入线确定。
八、享受租金补贴的家庭人员变动的问题
享受租金补贴保障的家庭有人员增加的，再次申请时按初审程序受理；有人员减少的，再次申请时按复审程序受理。
九、租赁住房确认的问题
申请租金补贴的家庭在向区房管局递交租赁住房合同前，应持租赁合同先到租赁住房所在街道办事处进行核实确认。
十、租赁住房变更的问题
享受租金补贴家庭在领取租金补贴一年内需要变更其租赁住房的，应及时告知街道办事处和区房管局，并将新租赁合同报街道办事处和区房管局登记、存档。
关键词：公共租赁住房；建设现状；调查
一、以南京市为例追溯南京市公租房制度的建设与发展
在江苏省，常州市是第一个出台公租房相关文件的城市，常州市出台了相关管理办法，将公租房保障对象定于在城市低收入群体及新就业住房困难人员。江苏各地政府就城市低收入群体的住房问题，也先后出台了各项规范性政策文件，为完善公租房的法制化建设运开了坚实的步伐。
2010年，江苏省提出：要全面推进公租房的建设，倡导住房租赁市场，全面实现小康社会的住者有其居的理念。2011年，南京市政府根据中央及江苏省等文件精神，南京市政府计划在“十二五”期间，全市共建成公租房500多万平方米，约9万套。2010年至今，南京市的公租房制度建设进入了高速发展的阶段，在这个时期，南京市政府就公租房颁布了多项办法和规定。截至2015年，基本解决城市中低收入群体、外来务工人员的住房困难问题。
二、对南京现行公租房制度建设的现状进行简单的描述
（一）南京市公租房的准入与退出机制
1.城市中等偏下收入住房困难家庭。城市中等偏下收入住房困难家庭申请公共租赁房需具备以下条件：具有本市市区常承租人口满年；家庭人均年收入低于18156元；人均住房建筑面积在15平方米以下。
2.新就业人员。新就业人员主要指毕业不满五年，在南京无私房的新就业人员。
3.外来务工人员。外来务工人员主要是指来南京工作的农民工。其申请承租公共租赁住房，需同时具备下列条件：签订了劳动合同；有固定收入并有支付能力的证明；在本市连续五年缴纳社会保险；本人及配偶在本市无私有产权房，未租住公有住房。外来务工人员申请公共租赁房分为两类：一类承租用人单位的公共租赁房；另一类承租政府投资建设的公共租赁房。
4.低保家庭或特困家庭。低保家庭是指连续享受最低生活保障制度5年以上，且无房居住的家庭，或孤老，或一级残疾人。特困家庭主要指持有《特困职工证》且无房的特困职工家庭，或市级以上劳模的，且家庭人均住房面积在15平方米以下的家庭。
南京市公租房的退出制主要针对两种情况，一种是承租期的家庭如果不再符市政府公布的住房困难标准或者收入线标准的，要按规定及时退出公共租赁住房。退出确有困难的，可以申请最长不超过个月的延长租住期。新就业人员和外来务工人员在承租期内，在南京市内购买住房、另行承租房屋或者不在南京市范围内就业的，应告及时退出公共租赁住房。第二种是公共租赁房租赁合同到期，如承租人没有事先申请继续入住将自动退出。
（二）南京市公租房建设的现实情况
截至2016年9月，南京共有四大保障片区共计1.3万套公共租赁房，分别在丁家庄、花岗、岱山、上坊四大片区，只要上述的准入条件，审核通过的目前都有充足房源可分配。公共租赁住房分住宅和宿舍两类。住宅套型以中小户型为主，单套建筑面积原则上控制在60平方米以下，供应人才类的保障对象单套面积可适当放宽。
为进一步了解南京市公租房建设的实际情况，对南京市栖霞区丁家庄附近的保障房建设的实际情况进行探访。丁家庄一期保障房片区内，已经入住了大量居民，约4.5万人在此得到保障，各项配套均已投入使用。而丁家庄二期规划总用地面积72.27公顷，总建筑面积170.8万O，容积率约为2.24。二期配套项目更多，仅学校就有两所。另外，还配建了一个区级社区中心和两个基层社区中心、体育场馆、商办、地下车库等配套设施。项目于2013年底陆续开工建设，目前大部分地块已完成主体封顶，部分楼栋已开始落架。今年底，进展最快的一组团、约10万平方米的保障房就将交付使用。根据规划，二期保障房区域内共有14条市政道路，总长约12公里，给未来的交通出行Ю幢憷。
三、对建设成效进行评价以及存在的问题
在准入机制方面，外来务工人员的申请条件中设置了“在本市连续五年缴纳社会保险”，事实上，造成了很大一部分农民工被排斥在公共租赁房群体之外。同时在公租房补贴申请的条件也是相当烦琐，需要承租人出具住房发票等资料，这与租客在实际承租房屋中，房东并不会配合缴纳租房收入相关税收相适应，因而导致仅有一成的人申请到公租房补贴。
在退出机制方面，虽然规定了在何种情况下承租人应当退出公共租赁房，但是这种规定由于没有建立起经常性的审查制度而可能最终导致退出机制流于形式。在公共租赁住房退出机制的建设中，对于租房者的收入与资产的经常性审查十分关键。各国几乎都把租房者的收入与资产限额看作申请的一个必须条件，但是由于我国目前的税收制度，还难以解决租房者的收入与资产总额的审查问题，这一问题已在经济适用房的资格审查中暴露出来。
最后，南京市丁家庄、花岗、岱山、上坊四大片区的保障性住房建设，为全市提供了近8.5万套保障性住房，但是对于每年增长新增人口3万到4万的南京来说，仍然是不足的。在货币补贴方面，申请的资格门槛过多，还需要提供租金纳税证明，显然是很难实现的，在实践上仅有一成的人能够获得补贴。因此亟待政府扩大土地供给，加大财政投入，建设更多的保障性住房给予住房困难群众，深刻地把握基层的冷暖才能保证社会经济和政治的稳定。
参考文献：
[1]邓大伟，诸大建.保障性住房提供的强制性指标配建模式探讨.城市发展研究，2009（01）
[2]邓幸文.公租房住房保障的新途径.城乡建设，2008（04）
一、指导思想
落实党的*提出的“住有所居”目标，积极探索经济适用住房保障新途径，采取发放一定数量的经济适用住房货币补贴和实物供应相结合的方式，切实解决低收入家庭住房困难。通过科学制定工作流程，规范经济适用住房申请资格的审查、审核，确保申请资格审核工作公开、公平和公正，杜绝高收入家庭购买经济适用住房，促进全市经济社会和谐发展。
二、组织领导及职责分工
*市经济适用住房领导小组负责经济适用住房申请资格审核工作的组织协调和指导工作，领导小组办公室负责日常的组织实施工作。经济适用住房领导小组成员单位和相关职能部门密切配合，共同完成资格审核任务。
各有关部门要按照各自职责，做好有关工作。市监察局负责监督检查执行申请资格审核工作的部门和经办人员是否履行职责以及有无行政不作为、乱作为行为及经济适用住房资格审核工作中的违规违纪行为。市财政局负责保障经济适用住房资格审核工作专项经费，并对经费使用情况进行监督。市*局负责对申购家庭户籍进行审核认定。市工商局负责对从事企业或个体经营活动的申购家庭给予工商注册认定。市地税局负责对从事经营活动的个体工商户的收入进行核实。市房管局负责全市经济适用住房申请资格审核的管理工作，并审核申购家庭住房情况。市民政局负责对享受低保家庭的情况进行核实。市劳动局负责公布我市行业工资标准，制定全国各省会城市工资指导表。各区政府负责组织对申购家庭的初审、核查、复核、评议、公示等工作。各有关单位负责本单位职工购买经济适用住房申请资格、收入和住房状况进行证明和初审工作。
三、资格审核原则
经济适用住房申请资格审核工作按照“个人如实申请、社区群众评议、政府严格审核、逐级张榜公示、社会公开监督、违规操作必纠”的原则进行。
四、前期工作
（一）制订工作方案和工作流程。
（二）设立工作机构。各区政府（管委会）、区房管部门以及街道办事处、社区和单位应设立专门工作机构或指定专人负责经济适用住房申请资格审核工作。市监察局、财政局、工商局、地税局、民政局等相关部门指定专人负责此项工作。
（三）宣传发动。在报纸和各社区张贴公告，告知资格审核的时间、地点、方法和申请条件，并利用墙报、横幅、流动广播等方式广泛宣传，做到社区居民家喻户晓。完成期限：12月6日前。
五、申请范围和对象
本市东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区、湾里区、红谷滩新区、高新开发区、经济技术开发区、英雄开发区、桑海开发区城区范围内符合经济适用住房申购条件的家庭和个人。
六、申请时间
12月7日-12月13日。
七、申请地点
申请人居住地社区。
八、申请条件
一对夫妇及其未婚子女为一个申购家庭，同时符合下列条件的居民家庭，可申请购买经济适用住房。已婚子女家庭作为独立家庭，同时符合下列条件的可单独申请。
（一）夫妇双方至少一方有*市区城镇常住户口5年以上；
（二）人均年收入低于10000元；
（三）自有住房（或租住公房）人均住房建筑面积低于15平方米（含）；
但自有住房属以下类别之一，不能申请购买经济适用住房：
1、集资建房；2、房改房；3、经济适用住房（含安居工程住房、解困房）；4、单位奖励赠送住房
年龄在男30岁、女28岁以上符合以上条件的单身居民，也可申请购买。
九、申请所需资料
1、《*市居民购买经济适用住房资格申请表》或《*市经济适用住房货币补贴申请表》。
2、收入证明：失业人员提交劳动保障部门出具的享受失业保障的证明；低保人员提供民政部门出具的享受城市最低生活保障证明；自由职业人员由本人提供收入情况的说明；在外地工作的人员提供所在单位的收入证明。
3、住房情况证明：现住房产权证或住房租赁合同，危房户提供房屋安全机构出具的C、D类危房鉴定证明，无房户提供相关说明。
4、家庭成员户籍证和身份证明。
5、婚姻证明。
经营户还应提供收入纳税证明。
十、资格审核程序
（一）申请人（申购家庭）到居住所在地街道办事处领取《*市居民购买经济适用住房资格申请表》或《*市经济适用住房货币补贴申请表》。
（二）申请人如实填写后，随证明材料报家庭成员所在工作单位核实，单位在3个工作日内应对其所填内容认真组织评议，评议人包括单位领导和同事，并张榜公示3天，无异议的，予以盖章证明；再报居住地居委会，居委会在3个工作日内组织评议和入户调查，评议人包括居委会干部、社区邻里，对符合条件并张榜公示3天无异议的，予以盖章证明。
申请人无工作单位的，报居住地居委会，居委会在3个工作日内组织评议和入户调查，符合条件的经张榜公示3天无异议后，予以盖章证明。
入户调查应2人以上，并在调查意见上签字以示负责。
居委会对公示期间的投诉举报材料进行调查核实。
居委会将无投诉或经调查核实投诉不实的申请人的申报材料报街道办事处。
（三）街办在7个工作日内对居委会和单位公示情况进行核查，对申请人的申请条件、证明、评议材料进行调查，还要通过调查工商登记、税务纳税情况，排查收入超线者（重点为无工作单位人员），并召集领导班子会议集体进行评议、复核，符合条件的，经张榜公示3天无异议后，签署审核意见并报区房管局。
街办对公示期间的投诉举报材料进行调查核实。组织人员在*市住房保障管理系统软件中录入已审核通过的申报家庭相关信息及住房信息。
（四）区房管局在3个工作日内对所报资料进行复核，并汇总后报市经济适用住房领导小组办公室（以下简称市经房办）审定。
（五）市经房办在5个工作日内通过网上查询房屋权属登记等方式进行审查，对通过审查的申请人在报纸和网上公示3天，无异议的在《*市居民购买经济适用住房资格申请表》或《*市经济适用住房货币补贴申请表》上签署同意意见。
市经房办对公示期间的投诉举报材料进行调查核实。
20*年度已通过审核，符合经济适用住房申购条件的家庭，申报条件无变化的不再审核，申请货币补贴的应填写《*市经济适用住房货币补贴保障方式申请表》,对选择经济适用住房货币补贴提出明确申请。
已通过审核但不愿购买经济适用住房的家庭，应向社区提出书面说明。
十一、申请经济适用住房货币补贴家庭应按以下规定执行。
（一）货币补贴原则
公正、公平、公开的原则；积极稳妥，分步实施的原则；先购后补、不购不补的原则。
（二）购买住房的范围和面积标准
购买的住房可以是商品房，也可以是二手房，购房范围为我市城市规划控制区（一核五片区）内，套建面积标准控制在90平方米，二手房必须具有城镇房屋产权。
（三）20*年度补贴标准和数量
20*年度补贴标准为800元/㎡，所购住房小于60㎡的，按实际面积补贴，大于60㎡的按60㎡补贴，即每户补贴资金不超过4.8万元。20*年度解决3100户。
（四）摇号确定补贴家庭
申请货币补贴的户数多于20*年度补贴数量时，以公开摇号方式确定补贴对象。摇号中签的家庭由市经房办发给经济适用住房货币补贴凭证。
（五）自主购房
领取经济适用住房货币补贴凭证的家庭，应在领到凭证之日起6个月内在本市城市规划控制区（一核五片区）范围内自主选择购买商品住房或二手住房一套。6个月内未购买住房的，补贴凭证作废。今后再申请享受经济适用住房货币补贴的，应当重新审批。
（六）发放补贴
购房家庭凭身份证、补贴凭证及所购房屋产权证,到市经房办核定补贴额度，发放补贴金额。
（七）产权处置
利用货币补贴购买的房屋，其产权性质为经济适用住房，购房人拥有有限产权。
通过货币补贴购买的住房上市交易时，须全额退回政府发放的补贴款；产权人也可全额退回经济适用住房货币补贴款后，有限产权转为完全产权。领取经济适用住房货币补贴购买住房的，如需再购买其他住房，必须全额退回政府发放的补贴款。所收回的补贴资金划入经济适用住房货币补贴专户。
十二、相关规定
（一）符合条件的家庭每户限购一套经济适用住房。实物供给和货币补贴两种保障方式，每户家庭只能申请选择一种保障方式。
（二）购买的经济适用住房不得出租、不得改变使用性质用于经营。
针对经适房公平分配的两个难题，应充分利用当前的信息技术优势，整合各条线信息资源，加大对申请人收入、财产等准入条件的审核力度，提升政府审核的实效。同时建议在经适房的机制设计领域全面实行“共有产权制度”
岁末年初，“房叔”、“房婶”、“房妹”、“房姐”等不断浮出水面，而“房妹”事件因牵涉经济适用房（以下简称“经适房”），再次引发了公众对经适房公平分配的关注。媒体持续跟进、深入挖掘的结果更令人瞠目结舌：某省会城市经适房房源2/3流入“暗渠”、办假户口骗购成为产业链、一个“户籍掮客”一年竟办出近2000个户口（据新华社1月11日报道）。
经适房是近10年中国住房保障事业的重要组成部分。其建设分配的设想是。政府采取划拨土地、税费减免等方式开发建设经适房，再以明显低于市场价的价格定向供应给符合条件的家庭，以完成保障民生的初衷。有关差价部分，在有些地方表现为数万元，在有的大城市则已经达到了数十万元甚至上百万元。
从经济学规律来看，过低的价格将引发超量的需求，进而形成供需的缺口。差价部分越大，潜在需求就越大，供需缺口就越大，寻租的空间就越大。对此，政府必须通过行政管制、设置准入门槛来进行需求控制，也就是在实践中制订家庭收入、财产、身份等准入条件予以约束，进而供应给设想中的特定人群。
但是，如何在现有条件下将这些人群准确地“筛选”出来一直是困扰各级政府的难题。尤其在信息不对称的条件下，非常容易产生严重的“逆向选择”现象。
先看对申请对象的“逆向选择”，在申请环节中，由于经适房供给方（政府）未完全掌握申请方（市民）的有效经济信息，因此存在着明显的信息劣势。在具体申请入围博弈中，申请人能够且更倾向于隐瞒自己的真实信息，以增加获得房屋的机会。在保障房资源量既定的情况下，产生了诚实申请者与恶意申请者的博弈，最终恶意申请人获得经适房，而更多的诚实申请人被淘汰出局，引发严重的恶性循环。在“房妹”事件的关联报道中，一个无业人员1年间通过基层公安部门私自办理某市市区户口1980个。而这一年，该市仅向市场推出6000套经适房。这种大肆违规办理户口的行为，使经适房资源配置效果严重恶化，甚至逼得原本符合条件者去“另寻门路”。
再看对政府的“逆向选择”。由于缺乏有效的甄选、控制机制，经适房供应的社会效果不理想，反而强化了社会不公平，政府受到强大的社会压力，最终只好减少甚至停建经适房。比如广东、江西、河南等省已明确停止建设经适房，这是公共管理者在现实中无奈的选择。
在笔者看来，属于产权保障类的经适房仍有其不可替代的优点，关键是要及时亡羊补牢、完善机制，进而发挥制度的“正能量”。比如，在申请审核环节，整合各条线信息化资源进行联网审查，提高对收入、财产、户籍审查的可靠性，有效“剔除”与“吓阻”恶意申请者：再比如，在经适房定价销售中全面实行“共有产权”制度，既压缩申请者投资获利的空间，又减少权力寻租的空间，而且还可降低政府监督成本。上海市这方面的成功经验值得借鉴。
住房是人民最关心最直接最现实的利益问题，经适房是住房政策中重要的民生举措。如何使这一公共福利性产品更多更公平地惠及人民群众，仍是我们工作中需要不断探索解决的重要课题。
虽然我国很多地区都对保障性住房的退出做出了一些规定，但是由于多方面的原因，保障性住房退出面临众多政策、制度、信息资源以及执行上的限制，使得许多地方的保障性住房退出制度或成为一纸空文，没能真正做到贯彻落实，成为制约保障性住房快速发展的瓶颈；或积累了一些成功经验，而可持续发展尚显不足。因此，本文仅对廉租房和公共租赁房退出机制做一探讨，根据住房和城乡建设部、财政部、国家发展改革委《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》，本文不严格区分廉租房和公共租赁房，将二者统称为保障性住房。
一、严格的筛查准入
严格的准入是完善退出机制的保证，住房保障制度是我国社会保障的重要组成部分，只有实行有进有出的管理，才能最大程度发挥住房保障的社会效益和制度优势。从各地开展住房保障工作情况来看，由于保障性住房较低的租赁价格，保障对象一旦入住，即使后来发现其不符合保障条件，要对其实行清退也是十分困难的工作。因此，严格的筛查准入是完善保障性住房退出机制的重要前提。
（一）细化申请条件中对家庭成员的规定
最近几年，住房保障需求激增，既是城镇化步伐加快的必然，也与相对宽松的保障条件有关。目前，家庭收入情况、家庭住房状况、家庭成员情况是衡量申请对象是否能纳入保障范围的重要指标。其中准确合理的界定家庭成员，直接影响家庭收入情况、家庭住房状况，决定了申请对象是否符合保障条件。通过细化家庭成员的范围，将具有法定赡养、扶养或抚养关系且共同生活人员纳入住房保障的家庭成员，堵住类似一个大家庭中，儿子住豪华别墅、父母租住廉租房；父母住廉租房、配偶 （办有离婚手续）和小孩子住廉租房、自己领住房补贴等类似钻制度漏洞、挑战道德底线的案例。
（二）全面进行家庭住房状况的核查
家庭住房状况既包括产权状况，也包括面积状况；既包括登记房产，也包括未登记房产。目前，泾县家庭住房状况主要通过房管局的住房登记系统核查，不能准确反映家庭成员实际住房状况，一些没有办理产权登记的房屋、需要重新核定住房面积的房屋与房管局住房登记系统反应的家庭住房状况不一致，使部分有住房未登记或住房面积超过标准的家庭仍然申请获得了保障性住房，严重影响了住房保障制度的公平性，也给后期的退出管理带来了很多困难。加快房屋登记系统、土地登记系统、建设规划审批系统的数据库建设和管理，通过协调一致的房、地和建设规划部门的住房状况核查机制，同时要求申请人所在社区和工作单位出具住房状况核查意见，做到基本准确反应申请对象家庭住房状况。
（三）核查家庭收入和家庭总资产净值情况
家庭收入是指家庭每个申请成员在申请当月前12个月的全部收入总和，包括每个人的工资、奖金、津贴、补贴、各类保险金及其他劳动收入、储蓄存款利息等。家庭总资产净值是指全部家庭成员名下的房产、汽车等净值及有价证券、投资、存款等总和。家庭收入应当包括工资性收入、转移性收入、经营性收入和财产性收入。长期以来，工资和养老金是家庭收入的主要形式，随着时代的发展和投资理财产品的多元化，经营性收入和财产性收入在家庭收入中的比重不断扩大。通过制定保障性住房准入制度，明确人社、金融、市场、农林和车船管理等相关职能部门以及人才服务中心、社区街道在城镇住房保障工作中的职责，做好家庭收入和家庭总资产净值情况的核查。
二、建立多元化的住房保障方式
（一）住房保障方式主要通过发放租赁补贴实现
《廉租住房保障办法》第5条规定：廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租等相结合。受保障住房房源数量和面积影响，实物配租除优先面向孤、老、病、残等特殊困难家庭，城市居民最低生活保障家庭以及其他急需救助的家庭外。根据当地住房保障需求，可以确定家庭成员人口5人及以上、完全无住房、家庭收入低于申请保障家庭平均收入的家庭优先于一般保障对象配租；家庭成员2人、现有住房但住房面积低于保障面积和家庭收入低于保障标准20%以内的家庭原则上通过货币补贴的方式解决。通过制定多元化的住房保障方式，区别住房保障的轻重缓急，合理配置住房保障资源，促进退出机制形成和运行，有利于从根本上缓解和解决困难群众住房问题。
（二）实行差别化动态租金标准
保障对象的家庭成员情况、家庭收入情况以及住房情况可能处于不断的变化中，同时随着经济快速发展，政府对保障性住房投入的加大，保障的标准和质量会不断提高。因此，对不同保障对象家庭成员情况、家庭收入情况以及住房情况按年度核查情况实行差别化动态租金标准，及时调整租金标准或补贴额度，对特别困难且符合条件的保障对象采取租金减免。
（三）增加多户型成套保障性住房和宿舍型保障住房建设
目前，各地工业园区建设的保障住房户型一般安排宿舍型外，面向城镇居民的基本为成套户型的保障性住房。成套住房结构合理、功能齐全、使用方便，能够满足家庭安全性和私密性的需要，但随着保障对象的多元化，为满足一些外来务工人员、新增就业人员、离婚、丧偶等家庭人口较少的保障对象需求，合理配置保障资源，应适量增加小户型成套保障性住房和宿舍型保障住房的建设和供给。
（四）推进普通住宅小区配建保障住房
保障性住房建设项目应当采用集中建设和搭配建设相结合的方式。普通住宅小区搭配建设保障住房能够解决集中建设的保障住房目前普遍存在的位置偏远、交通不便、配套设施不全等问题，有利于提高使用效率，更好地发挥保障住房资源效应。
（五）推进成品装修保障性住房建设
积极推进成品装修保障性住房建设，在保障性住房配租前，将水、电及有线电视、宽带等设备所需配套端口一次设计并安装到位，顶棚、墙面、地面全部粉刷、镶嵌、铺装完成，厨房和卫生间的必要设备及用具安装到位，入住后不需要保障对象二次装修就能直接使用，提高保障性住房标准。此举可在保障对象需要退出保障性住房时，避免因对装修赔偿问题不能达成一致，而导致的保障性住房无法及时顺利退出的情况出现。
三、进一步完善退出机制
（一）加强保障性住房政策的宣传
通过电视、网站、社区公告栏等形式加大保障性住房政策宣传力度，进一步明确保障性住房是政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定租金的住房，政府对保障对象条件、申请及退出方面有着专门的规定和要求，对造假骗租、强占不退、非法转租等违法行为有处罚规定，着力营造保障性住房管理良好的舆论氛围。
（二）订制保障性住房明示门牌
通过订制保障性住房明示门牌，加强社会监督。在楼栋、入户门处订制保障性住房明示牌，明示保障性住房性质、租金标准、申请对象条件、租赁管理等信息，发挥社会公众的监督、投诉和举报作用，堵住违法转借、转租漏洞，提高保障性住房规范化管理水平。
（三）定期开展复核审查
因保障对象自身条件处于不断变化中，且住房保障与通过市场化解决住房需求存在巨大的利益空间，在目前情况下，完全寄希望于原享有住房保障的对象在超出保障条件时主动申请退出住房保障或降低住房保障并不现实。因此，住房保障管理部门严格按照住房保障的条件，定期开展资格复核审查，促进住房保障有进有出，良性循环，增强保障性住房使用效率，增加住房保障的惠及面。
（四）建立联动核查机制
通过加强与公安、社保、地税、车管、民政等部门联动查询机制，准确查询到住房保障家庭成员名下的家庭人口、收入情况，汽车、房屋及其他财产等信息，及时将不符合住房保障标准和住房保障条件发生明显变化的住房保障申请人筛查出来，为住房保障部门实施保障性住房退出管理提供依据。
（五）加强保障住房租赁合同管理
保障性住房租赁合同是明确承租对象的权利和义务，包括租金水平、租赁期限、转借或转租的处罚、租金欠缴解决方式、装修标准、保障性住房退出及违约责任争议解决办法等的法律性文件。保障性住房管理部门要切实履行房屋产权人的权利和义务，进一步加强合同管理，为保障性住房后期管理及退出管理打下良好的基础。
（六）探索建立梯度退出机制
事物的发展遵循渐进的原则，虽然不排除有些保障对象的保障条件在较短的时间内发生较大变化，但大多数会遵循渐进改善的原则。因此，当保障对象的保障条件稍微超出保障条件时，就要立即退出住房保障，这无疑不符合住房保障的出发点，因此难以获得好的效果。探索浮动租金、廉租房租金标准到公租房租金标准、按经济适用房价格购买、补足经济适用房与普通商品住房差价循序渐退的保障性住房梯度退出机制。通过经济和市场的方法解决保障性住房退出难题，既让保障对象可以通过逐步购买的方式取得完全产权，也为保障性住房的循环建设和持续发展提供了资金支持。
（七）加大退出执行的力度
进一步加强保障性住房的监督管理，凡以虚假资料骗取保障性住房的，对其高消费行为不作出合理说明，不配合资产核查、公示的，要责令退出并取消其在5年内再次申请住房保障的资格。违反规定将保障性住房出借、出租、闲置、改变用途且拒不整改的，要按照有关规定或者合同约定及时收回保障性住房。保障性住房承租人经济状况改善，或通过购置、继承、受赠等方式取得其他住房，不再符合相应的住房保障条件的，要在规定的期限内腾退；逾期不腾退的，依法申请人民法院强制执行。保障性住房申请人及其家庭成员所在单位和有关单位为其出具虚假证明材料的，要依法依规追究有关单位和工作人员的责任，通过和依靠法律武器保证退出机制运行，维护住房保障制度的公平公正。
