时间：2023-06-01 08:52:38
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产策划报告，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
从策划师所担负的职责角度考虑的话，我们认为至少有六个方面的职能。
1．医生的职能
就好像医生为了对症下药，选择最佳医疗方法，必须对患者进行仔细检查，通过对各种诊断结果、化验报告进行综合分析，最后得出正确的诊断结论。
房地产策划师或咨询顾问受房地产开发商委托，对所开发的项目进行详细的诊断分析，在了解了项目所在地的区域规划、区域经济发展水平、居民收入、周边房地产业竞争状况、区域人文地理环境、生活习性等信息后，针对“建什么”？“怎么建”？“卖给谁”？等要素，提出项目的概念设计定位，画出概念规划图。而住宅对居住者的健康有很大关系，房地产策划师或咨询顾问既要从市场有效需求角度，还要从居住者健康与舒适的角度，恰当地为项目进行人性化的定位。
2．法律顾问职能
为了规范房地产市场，国家和地方政府颁布了各种与房地产建设有关的法律制度和法规条文，还有一些仅靠法律法规解决不了的问题，如项目对周边居住环境的影响（施工噪音、阳光遮盖等），土地代征、国际政治风云、国家对外关系以及国内经济发展、或类似奥运、WTO、西部开发等对房地产开发的影响情况、甚至城市规划、区域建筑物高度、道路宽度限制……等，必须以法律法规为准绳或合理避规、或进行调解、或遵照执行。而这些房地产开发商并不完全掌握。
3．财务专家职能
房地产开发商拥有资金，但房地产策划师或咨询顾问可以告诉你如何更有效的运用资金，房地产策划师或咨询顾问是站在开发商的立场上，为开发商的项目进行全程策划，并要保证项目在未来畅销，其目的是就是要在同样的资金投入情况下，获取最大的投资收益。其手段主要不是通过降低成本，而是通过资金的合理分配——将资金投在能使项目增值的创意设计上。
4．导演的职能
房地产策划师或咨询顾问是房地产开发商与设计单位、施工单位、销售公司、广告商、物业管理公司的桥梁和纽带，其职责就是通过上述企业的协调配合，将项目的概念定位演绎成功。
5．船长的职能
认为房地产策划师或咨询顾问的工作只是出主意的人也有很多，实际上，当项目的概念定位成为设计图、施工图后，其重要工作就是在现场进行监理，如果把设计图看作海图的话，就是要严格按照海图航线航行，局部变动必须征的船长同意，只有这样才能保证项目概念定位准确实施。
6．环境问题专家
研究结果显示，全国品牌房企品牌价值均值为45.43亿元，同比提高了24.82％；其中国有房企TOP10品牌价值均值为39.23亿元，增幅为34.49％混合所有房企TOP10品牌价值均值为36.77亿元，增幅为15.65％。中海、万科领先行业发展，品牌价值率先突破百亿元。2009中国房地产品牌价值中最耀眼的莫过于“保利地产”了，保利地产近年来的发展非常迅猛，2008年销售额突破200亿元大关，同比增长达到20.37％，遥遥领先行业平均水平；2009年1～8月，保利地产又已实现签约金额279.19亿元，同比增长高达157.20％。良好的销售业绩拉动了保利地产品牌价值的快速提升，2009年其品牌价值同比增长了近50％，显著领先于全国品牌房企增长率均值，成为2009中国房地产成长力领航品牌。
同日的《2009中国房地产策划品牌价值研究报告》中显示策划品牌企业经历了2008年房地产市场的起承转合，依然表现出了良好的市场竞争力，企业品牌价值持续提升。2009中国房地产策划公司品牌价值TOP10企业群体基本保持稳定，品牌价值均值由上年的9.2亿元增加到10.6亿元。易居中国品牌价值均超过20亿元，领先于其他企业，也是策划品牌企业品牌价值首次突破20亿元大关。世联地产于2009年8月成功登陆资本市场，成为首家登陆A股的房地产服务公司，企业品牌价值提升到16.72亿元，稳居第二位。同策咨询再次蝉联中国房地产策划公司品牌TOP10第三位。
名家谈市
陈劲松：豪宅泡沫正在形成中
从年初到现在，房地产市场的火热是国家大量注资进入市场和通胀预期双重推动而致。不过如今，这两个推动力量已经到头。未来豪宅与普通住宅的走向将分化，普通住宅走向将取决于中国实体经济的恢复，而豪宅走向取决于市场资金的走向。现在主要是一线城市成交量的萎缩，不过，成交量的萎缩有个前提，就是今年上半年集中成交，如果把今年九十月份数据与去年相比，成交量还是上涨的。
我认为普通住宅目前市场形势问题不大，一套普通住宅的资金回报如果低于一年期的固定存款利息，市场就比较危险，但是我觉得目前北京的普通住宅还没有到那么低的投资回报率。当然，房地产是非常特殊的产品，各个区域情况不一样，比如比较偏远的、配套不足的普通住宅可能回报也不高，所以我说的是市场整体。
但是豪宅市场目前已经具备了投资品的一切特征，资产泡沫正在形成中，购买豪宅要小心。随着高价地王的接连诞生，这些产品多数定位豪宅，中国面临着前所未有的豪宅市场规律的探讨，而目前这方面探讨不足。所以房地产行业一定要破这个现象，要提高出让土地的容积率，城市以豪宅为主，对于整个社会的居民而言是非常不公平的。
成实：市场不会重蹈2008年覆辙
目前来看，市场行情数据表现并不稳定，中间不断反复。上海、北京、深圳市场表现几乎差不多，都是以周为周期，每周都有一个趋势。比如深圳，8月份市场情况表现不好，9月份第一周也不是很好，但是第二周又开始反弹。所以我觉得今年后几个月的市场走势很难说，可能不会像一些人想象的那样，市场将重蹈2008年覆辙，开始全面掉头向下，未来也许还会继续冲高。
我认为预测市场走势，最多时间为三个月，因为中国的房地产处于一个变动的政策环境和市场环境中。整个外部环境是变动的，包括宏观经济、政策环境、市场消费者的心理等，因此，获得稳定的市场预期是很难的。目前波动的行情可能还会持续几个月，到时候根据整体外部环境的表现可能才会呈现出一个明显的趋势。
李战洪：有价无市的格局将持续一段时间
【关键词】广告策划营销；企业形象推广
社会对广告人才的需求方向，应该是我们广告专业的办学方向。在教学中贯穿高等职业教育的功能和作用，就是要结合社会任务，结合市场需求，确定学生的专业发展方向。2011年我院新专业教学改革的目标是：把房地产项目的实践技能作为广告与艺术设计专业整体教学中的一个重要组成部分。随着房地产市场竞争日趋激烈，广告策划已成为房地产市场营销的客观要求。房地产广告市场是一块“香馍馍”，正是这种以适应中求发展的思路，为高等职业教育培养房地产策划、推广、实时型的技术应用性人才提供了一个可行性方案。同时，房地产项目的实践技能作为检验学生设计能力和专业水平的一个重要手段，可以把我院广告专业教学推向一个更高的发展阶段，为学生拓宽就业道路。
1.房地产项目教学的内容
房地产广告作为一项新的研究领域包括楼书、房地产广告策划及设计，楼盘包装，CI战略及设计等，几乎囊括了广告课程的主要研究领域。
1.1其中，房地产广告是我院广告专业实践的主要项目，大致可分为四种类型：
（1）促销广告。大多数的房地产广告属于此类型，广告的主要目的是传达所销售楼盘的有关信息，吸引客户前来购买。
（2）形象广告。以树立开发商、楼盘的品牌形象并期望给人留下整体、长久印象为广告目的所在。
（3）观念广告。以倡导全新生活方式和居住时尚为广告目的。传播一种在繁忙紧张工作之余，去郊外居所里享受轻松生活的新观念。
（4）公关广告。通过以软性广告的形式出现。
1.2根据营销战略的需要，我们将以上几种广告类型结合起来考虑，组合运用和策划。
（1）要适合目标受众的利益需要。在进行广告策划时应使策划观念符合社会变革和人们居住需求变化的需要。
（2）要有创新性，策划要富有创意。
（3）要有实用性。策划符合营销战略的总体要求，具有成本低、见效快和可操作的特点。
（4）阶段性。策划围绕房地产营销的全过程有计划、有步骤地展开。
2.房地产项目教学的方法
2.1方法之一，是带着课题去进行参观实习。设计与商业发展是同步的，商业越发展，就越需要大量的设计，通过参观，使学生开阔眼界，拓展思路，使得学生能够紧随时代风格，适合销售，教师应该以敏锐的观察力和前瞻性，牢牢把握时代风格运用新视觉引导学生不断创造，这才是真正意义上的社会实践。通过实习，目的是能使学生开阔视野，增长见识，扩大知识面，为今后的工作打下良好的基础，验证、巩固、深化所学理论知识，取得感性认识；通过专业设计知识及模拟工作实际岗位的学习，初步培养分析问题、解决问题的能力并进一步树立设计专业从业人员应具备的全局观念和市场经济概念，从而实现由学生向岗位任职的过渡。实习的目标是，主要任务是掌握各类房地产方案设计的程序及方法、房地产广告策划、营销、制作的程序及方法；掌握专业软件的应用；掌握后期印刷、制作的技能等。
2.2方法之二，导入房地产企业CI设计，统一企业形象：
（1）包括标志设计――通过对房地产企业形象的正确定位，围绕企业MI进行标志设计。
（2）VI的基础项目设计――能够深入分析每项设计形式和作用，把握塑造鲜明个性的房地产企业形象的视觉表现能力。
（3）VI设计手册的设计与制作――通过版面设计，能够很好的展现企业视觉项目；独立完整的制定一套VI手册。
2.3方法之三：借助广告公司和相关的企、事业单位参与相应的社会实践，学生可以将企业经营需求和实践主题联系在一起，根据方案需要确定实际工作的内容，做用人单位急需的，以及符合用人单位需求从而构成最佳设计等等，这是以社会实践带动学习的。如学生自己联系中型或大型广告和房地产设计公司；按实践指导书要求，在教师的指导下，学生立足岗位，承担相应的工作任务，如专题项目：海亮广场的房地产总体策划实施方案。技能训练前的准备工作：包括讲授名家楼盘、教师范图、学生优秀作业等，这是为了给学生提供学习典范。这样做的目的可以最大限度的发挥学生的创造能力，调动学生的主动性和积极性，使学生在校期间通过参与社会实践课题，借助社会实践亲身体验行业的运作，缩短他们走上社会后的磨合期。并利用所学知识及时解决工作上的难题。学生通过社会实践应初步了解房地产策划的一般步骤和方法，承担实习单位分配的设计工作、广告策划营销、文案、企业形象设计、排版印刷装订等相关工作。对所从事工作能够做到理论联系实际，有一定认识深度，达到能力目标要求。然后再通过直接间接承揽设计，达到举一反三，触类旁通的效果。最后进行社会实践整理完善工作。主要完成实习日记、总结报告、实习成果的整理。
3.综上所述
我认为高等职业教育的广告与艺术设计专业毕业设计，“从学校――企业，再从企业――学校”，这样学生可以根据自己的实际需要，进行多方位的设计，不受形式感的束缚和影响，在广阔的功能空间中寻找自己最合理的创造设计，这种做法既适合高等职业教育的特点，又可以有效的加强创造性和可行性的结合，审美性与实用性的结合。从某种意义上说，我们希望这门课程能够给予广告专业其他课程一个指导性和纲领性的意义。我们在去年陆续开设了相关课程，并得到院系的一致好评。当然，这只是教学实践中的一点尝试与探索，还尚无更多、更深的体会可谈，为此，今后的广告专业教学需要我们师生共同努力，进一步拓展思路，开创更新的局面。
参考文献
【关键词】 房地产；质量；控制
【中图分类号】 TU712.3 【文献标识码】 A【文章编号】 1727-5123（2011）01-011-01
1引言
在房地产项目开发过程中，开发企业通过对各项资源(如策划单位、规划设计单位、建造单位、物业管理等)在调研阶段、策划阶段、规划设计阶段、建造阶端、服务阶段等环节进行有效整合和提升，形成企业的核心竞争力，并开发出高质量的项目。各环节和各资源往往是相对独立却又密不可分的，如何把各方面资源协调运作好，是关系到房地产项目成败的重要问题。而这一切要靠建立完善的房地产产品质量保障体系来实现。
2目前房地产开发项目有关问题的剖析
在房地产项目开发中，一般对开发前期项目可行性研究阶段、策划阶段、设计阶段的质量管理重视不够，而把主要精力放在施工阶段。当开发项目进行到施工阶段时，产品策划、市场定位、目标客户群、项目的设施配套均己确定，规划设计方案、技术方案和设计图纸都己经审查通过，这时，假如规划设计方案、技术方案和设计图纸不是最优，则很难保证工程项目的整体投资效益。有的房地产开发商片面地把可行性研究报告视为可批性报告，支付前期可行性报告咨询费用标准远远低于市场的收费标准，使得承担可行性研究报告编制的咨询单位，很少进行深入的市场调查(宏观、微观调查)，及对调查结果进行深入分析和对规划方案、户型、景观方案等进行多方案比选。在设计阶段也因为有的开发商业主片面过低支付设计费用，从而影响设计人员进行精心设计的积极性，这一问题己严重影响了开发项目的产品质量。
3开发项目前期工作的质量管理
3.1建立开发项目质量管理责任制。项目负责人是开发项目质量的全权负责人，必须亲自抓质量工作。大型开发项目还可设项目质量经理。质量经理的职责是；①根据投资人项目开发战略，市场定位目标，负责编制开发项目质量计划，并组织实施;②按质量计划规定，跟踪、督促、检查项目质量计划执行情况，特别是主要质量控制点的验证、检查和评审活动;③对发现重大的管理方面或技术方面的质量问题，组织研究解决，向项目团队负责人报告;④编制项目质量报告，报上级质检部门和项目经理。项目质量经理对质量的监督检查，不能代替项目其它岗位的质量职责，项目各个经理、专业负责人、各部室、各专业人员均应完成自己应负的质量责任，项目质量才能有保证。
3.2建立开发项目前期工作成果的质量评审制度。建立评审制度是保证和提高开发项目前期成果质量的重要手段。采用德尔非法进行评审，吸取更多专家的知识和智慧，可以及时发现问题，优化前期工作成果。项目咨询公司完成项目咨询工作以后，开发商项目团队要求咨询公司先组织本项目人员对项目咨询成果进行自我评审，然后再进行内部评审。内部评审完成后，咨询成果才能提交给委托方。建设方项目经理可邀请有关专家对咨询成果进行评审和完善，并形成相应记录文件，以提高投资效益。在开发项目的前期咨询单位选择上，应严格把关。
4设计阶段的质量控制
4.1方案设计阶段。开发商在寻找规划方案设计单位时，要对规划方案设计的单位业绩进行综合考察，根据楼盘的策划定位，选择三家具有相应实力的规划设计单位进行方案设计，并请本项目咨询公司相关人员对方案设计单位进行项目可行性研究、产品市场定位的介绍讲解，设计人员在此基础上进行规划方案设计。在方案设计过程中，业主尽量不要对方案设计人员指手划脚，不要随意干涉，让设计师尽情发挥。在几家都拿出不同方案后，由建设方组织相关专家讨论会，评选出最优的初步规划方案。建设方再与作出最优方案的设计单位签订合同，在此基础上进行细化，作出报批方案。
4.2设计阶段质量控制方法。为了有效地控制设计质量，应对设计进行质量跟踪，定期对设计文件进行审核。在设计过程中和阶段设计完成时，开发商的项目设计主管人员应以设计招标文件(含设计任务书、地质勘察报告等)、设计合同、政府有关批文、各项技术规范、气象、地区等自然条件及相关资料为依据，对设计文件进行深入细致的审核。在审查过程中，特别要注意过分设计和不足设计两种极端情况。过分设计，导致经济性差;不足设计，存在隐患或功能降低。
5施工阶段的质量控制
项目施工过程中的质量控制，实际就是程序控制和过程偏差控制。在房地产开发项目的建设过程中的过程控制就是对施工单位的工作过程和阶段性成果与原合同所界定的工作范围进行比较，找出工作范围在执行中的偏差，以此确保工程的工作过程质量。只有确保了过程质量，才能确保产品的最终质量。在过程控制中需要用到的工具和技术有；检查、绘制动态过程控制图和施工作业流程图。在实际工作中，可以委托项目监理单位对施工单位质量管理体系的实施状况进行监控;监督检查在工序施工过程中的施工人员、施工方法、工艺或操作是否处于良好状态，是否符合保证质量要求;做好设计变更的控制工作;做好施工过程中的检查验收工作;做好工程质量问题和质量事故的处理。当出现不合格产品时，应要求施工单位采取措施予以整改，并跟踪检查，直到合格为止;当施工现场出现质量异常情况，又未采取有效措施、隐蔽作业未经检验而擅自封闭、未经同意擅自修改设计图纸、使用不合格原材料或构配件时，应下达停工指令，纠正后下达复工指令;要对工程材料、混凝土试块、受力钢筋等实行取样送检制度;对从事计量作业的操作人员技术水平进行审核，对其计量作业结果进行评价和确认。
房地产开发企业应通过建立和实施质量保证体系来实施全过程有效控制，使每一个过程得到高效运作，并及时、准确地过渡，提高工作质量，降低不可预计风险，满足市场需求。还应满足该组织规定的质量目标，确保影响产品质量的技术、管理和人的因素处于受控状态。所有的控制应针对减少、消除不合格，尤其是预防不合格，进行质量改进。
参考文献
在一个崇尚英雄的行业，当住宅的孤傲群芳已成为过去时，商业地产将缔造更多的传奇。但值得开发商注意的是，虽然同出地产体系，商业地产的开发操作、经营理念与住宅却有着很大的不同。主要体现在：
差异1：作为动态地产，商业地产主要依靠经营获得收益，需要依托于地段价值和经营特色； 差异2：商业性更强，对开发商和物业管理的商业经营、管理水平要求提高；
差异3：商业建筑的土地出让金要比住宅高，土地出让年限只有40年；
差异4：缴纳的费用不同。水、电、气、热等需按专门的商业市政标准缴费；
差异5：后期的装潢、经营、维护等费用大；
差异6：商业物业开发回报利润高，通常是住宅投资的2-4倍；
差异7：房地产开发商与商家的合作联合将是以后商业物业开发的趋势。
商业地产是继居住型物业之后更一层的投资境界。商业地产不是讲概念，注重一下户型和环境就能销售，商业地产的投资价值还跟所在地点区域的商业氛围是否浓厚相关。具体说来，建什么业态、在何处建以及建成后的经营形式如何，都需要有一个科学的整体策划、正确的功能定位。商铺所代表的，不再只是一个铺面，更多的是，隐藏在铺面后面的无限获利空间。 兵法云：“谋定而后动”，在日趋发展成熟的房地产开发中，楼盘要想卖得好，前期的策划就必须做到位。房地产策划是一种高层次的投资咨询活动，它的基本职责就是要帮助投资者正确选择投资方向，做好市场定位、产品定位、价格定位，并采用适当的营销推广组合策略，以实现理想的投资目标。
好的策划离不开前期调研，只有了解市场才能更好的做好市场。我们只有准确的把握市场，创造出符合市场定位，满足市场需求的产品，才能使我们的产品在激烈的房地产竞争浪潮中站稳脚跟。
我们通过对江阳商贸城宏观环境以及方地产市场的初步调研，得出了一些我们对商业物业房地产市场的看法和观点以及对本项目的理解和建议，但这只是彼此之间所有工作的初次尝试，我们将在此基础上与贵司密切沟通和交流，希望将我们的合作不断深化下去。
随着丽水湾项目各项工作的顺利进行，同时依托政府政策的利好改变、区域房地产市场的良性变化，本项目即将进入紧张的开工及开盘准备工作。我们在对丽水湾保持信心的同时，也应该随时做好迎接市场挑战的准备，下面我们就项目的整合推广与市场营销做出定性定量的安排，而且我们将预留调整和补充的空间，从而保证高速高效高质地完成丽水湾的销售与服务工作。
首先，衷心感谢贵司对敝司的支持和信任，为我们提供一个可以充分发挥的机会。在此，谨祝我们合作愉快，项目的销售成绩可以写上精彩的一页！
就天奥的销售策划工作，我们本着一贯认真严谨的工作作风，就项目的实际情况，结合最新的市场动态，力求为本项目找到最佳的策划方案，为贵司赢取最大的经济效益和社会效益。
本营销推广企划方案三大部分构成：
对天奥所在的市场分析、消费群研究，以及认识项目本身
——认识市场·认识自己
依据市场及目标消费群的需求，拟定我们在产品、价格、主题概念上的竞争力
——为他们需求而打造的产品
对项目整体推广的主线拟定、媒体选择、并作出前期阶段性部署
——让他们选择天奥的载体
希望本报告能够提供关于天奥的若干核心思路和关键内容。本报告力求对天奥理念全面整体地理解；
在此基础上系统连续思考，包括细分、延伸、深化和整合；
尽量着眼于具有一定高度和扎实深度，并具有较强可实施及可操作性；
本报告力求能透彻理解、创意思考、完整论述、严密依据、整体突破，具较强可实施操作性。 现在我们立即延伸本报告相关内容。
致泰华地产:
非常荣幸接受贵司委托，为贵司项目提供我司的专业服务。
通过对贵司该项目规划设计的理解，我司认为这是一个值得我司倾注热情与智慧为之服务的高质素项目，同时，我司对具有如此前瞻目光缔造该项目的您和您的团队表示由衷的敬意，你们对项目高品质的追求将激发我们对该项目高品质营销的热情。
根据目前我们对项目周边环境和项目地块的了解，结合综合的市场调研，我们认为，宝安房地产整体发展水平亟待新的大飞跃，我们相信，通过贵司的 支持结合我司的专业服务，有望成为这次大飞跃的成功起跳者。
关键词：房地产咨询 制度缺失 制度建设
房地产咨询，是为房地产经济活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务并收取佣金的一种有偿的中介活动，具体可分为信息咨询、投资决策咨询和房地产管理咨询业务三大类。房地产咨询业在西方被称之为“智力服务业”，其专业性、个案性强，且实施效果是衡量咨询服务质量的有效手段，因此对从业人员的素质要求非常高。本文拟从我国房地产咨询业的现状、房地产咨询业制度建设的必要性出发，提出房地产咨询业制度建设的框架，为推动房地产咨询业健康快速发展提供借鉴。
一、我国房地产咨询业发展的现实制度缺失
（一）我国房地产咨询业发展的现状
我国房地产咨询行业是随着商品房市场的启动和发展而逐步发展起来的，经历十多年的发展历程。目前，尽管我国存在大量房地产咨询活动和房地产咨询的市场需求，但通常是依附于其他业务的，还不是一个独立的服务业门类。如房地产经纪业务过程中，应顾客的要求为其提供有关的市场信息或为其解释有关的法规政策。房地产策划业务也是较为常见的房地产咨询服务活动。
提供房地产咨询业务的机构主要有以下几种。一种是“半官方机构”。比如高校的房地产研究中心，主要承接房地产研究的纵向课题，为政府管理部门或企业提供决策咨询。他们为企业做咨询，具有信息获取以及与官方关系的优势，但面向市场的咨询业只是其附属业务。
第二种是国内房地产咨询企业。部分企业专业从事房地产咨询业务，如山东兰德咨询有限公司，部分是国内“综合型”企业，如北大纵横、新华信等。这类企业所涉猎的行业较多，包括电子、化工、汽车、冶金等，房地产咨询只是其中之一。
第三种是国外的咨询企业，如麦肯锡、SAP、IBM等。这些企业主要为国内大型企业、包括房地产企业从事战略咨询、ERP咨询、财务咨询等，一般收费较高。
（二）我国房地产咨询业发展存在的问题及其根源
当前，我国房地产咨询业发展的问题主要如下：
1.咨询意识落后，大规模的客户市场尚未形成
对我国房地产行业来说，专业咨询服务的相对滞后很大程度上受客户群错误观念的影响。相当多的开发商和投资置业者需要专业的房地产咨询服务，但并不看中和信任当前的房地产咨询，或是抱着“求人不如求己”的思想。根据新华信管理咨询行业年度报告统计数据，在接受过咨询的上市公司中，只有16%的客户认为对业绩的提升"作用明显"，7%的客户认为"有一定的作用"，其余客户则认为"没有明显的作用"。[1]社会咨询意识较落后，大规模的客户市场尚未形成。
2.咨询机构规模小、专业化不足
在我国，除一些从事营销策划和销售业务的咨询机构已形成一定规模以外，提供咨询服务的机构多数规模较小；且这些房地产咨询机构多以中介为主，提供房地产经纪、评估，兼营房地产咨询业务。在这种混合型的经营模式下，无论是信息咨询还是投资决策咨询服务都很难达到专业服务高水准的要求。受自身素质的限制，这些小机构将很难满足客户不断提高的咨询服务需求，面临优胜劣汰的命运。
3.咨询人员整体素质不高
从房地产消费市场的需求变化上看，需求差异化逐渐形成并呈扩大之势。现实需求差异化的存在使得供需双方都对高水平的市场调研、信息服务、项目咨询、营销策划、销售、置业顾问等业务产生了更多的需求，迫切要求房地产中介行业要以专业化的服务、正规化的经营来填补市场空白。而事实上，在房地产咨询领域，专业、系统、一对一的咨询服务，真正能为客户带来增值或达到预期目的的咨询服务仍然较少。整体的咨询服务质量不高。[2] [3]
二、我国房地产咨询业制度建设的必要性
（一）制度建设是规范房地产咨询行为的必要手段
房地产咨询业所提供的是一种智力产品，与其它产业的区别在于它的成果是在从业人员的知识、经验和智力中产生的咨询报告。对房地产咨询产品质量，无法像实体产品那样有定量的检验标准，房地产咨询产品质量只能通过其实施效果来衡量。而房地产咨询产品的质量受房地产咨询行为及从业人员的经验和专业素质等因素的影响。因此，必须通过制度建设来规范房地产咨询行为，明确房地产咨询的从业人员素质要求及各项操作程序。
（二）制度建设是提高房地产咨询行业影响力的必然要求
当前，房地产市场竞争日趋激烈，因此，在依靠自身资源成长的同时，越来越多的企业希望能借助“外脑”寻求帮助，以解决企业管理或技术上的有关难题，房地产咨询的市场需求不断增加。然而，当前房地产咨询业发展不规范、从业人员素质不高、以及房地产咨询机构的专业化、规模化不足，使得相当多的开发商和投资置业者并不看中房地产咨询，或是抱着“求人不如求己”的思想，对房地产咨询缺乏足够的信任。
三、我国房地产咨询业发展的制度建设框架
鉴于房地产咨询业的特点、当前我国房地产咨询业的发展现状及存在的问题，我国房地产咨询业的制度建设核心在于通过建立行业协会来加强对房地产咨询行业的统一管理，提高房地产咨询行业的社会地位，建立房地产咨询行业的行业自律准则，加强对房地产咨询人员的管理及咨询机构运作的管理。
（一）房地产咨询行业协会
帮助咨询企业获得认同和声誉、开拓房地产咨询行业市场。房地产咨询业协会的宗旨在于：履行行业管理职能，协调和制定会员资格、行业准则、道德行为及服务规范；加强行业联合与协作，做好政府、企业和咨询公司间的纽带和桥梁的作用，改善咨询行业经济环境，通过定期出版刊物、资料，不断宣传协会和咨询企业；组织和进行咨询人员的培养和考评，提供咨询经验、信息交流和进行咨询人员培训；协调各种社会关系，使咨询企业在社会中树立良好的咨询形象。
（二）房地产咨询人员的管理制度
对房地产咨询人员的管理，主要从房地产咨询业资格考试和认定、继续教育及资信管理等方面着手，具体如下：
1.房地产咨询业资格考试制度、资格认定制度
为了保证从业人员的高素质，凡要获取执业资格者，要通过以下程序：
1）考试资格审查：主要有两方面。①学历：报考者需有相关专业的学士、硕士、博士学位；②资历：主要是工作经历和经验。
2）执业资格考试：获得考试资格的人参加资格考试，考试内容除了税务、会计、统计、经济、金融、规划、管理等咨询的基本理论与实务外，还应涵盖房地产咨询涉及的各项专业咨询知识，包括土地及房地产的基本制度与政策、房地产市场及投资分析、房地产开发经营与管理、房地产咨询实务等等。
2.房地产咨询人员继续教育制度
房地产咨询企业是知识型企业，人力资源是其最重要的资源，其竞争力来源于知识型的员工。只有加强人员培训，加强人力资本运营，才能提高咨询公司的整体竞争力和咨询业的整体形象。由行业协会制定继续教育实施办法，明确继续教育的组织形式、培训内容、培训时间及监督考核情况等，指导和规范房地产咨询人员的继续教育培训工作。
3.房地产咨询人员的资信管理制度
房地产咨询师必须接受行业协会的行业自律管理和职业道德约束。行业协会对执业咨询师进行监督和管理，定期对咨询师的业绩和信誉进行抽查，并通过客户满意度调查结果及业绩等来对咨询师的资信进行评定，行业协会记录并定期公告发生业务过失或有违背职业道德的咨询师，并可随时取消其执业资格。
（三）房地产咨询机构的管理制度
1.房地产咨询机构的注册登记及资质认定制度
建立房地产咨询机构的注册登记和资质认定制度，具有相应资质等级的咨询机构才能从事房地产咨询活动，不同的资质等级对应不同的从业范围。不同的资质等级在房地产咨询师数量、业绩、信誉、质量、财务状况和管理制度等方面均有不同的要求。
2.房地产咨询机构信誉管理制度
行业协会应当建立房地产咨询机构信用档案。房地产咨询机构应当按照要求提供真实、准确、完整的房地产咨询信用档案信息。房地产咨询机构信用档案应当包括房地产咨询机构的基本情况、业绩、质量管理、客户满意度结果、客户信息保密、良好行为、不良行为等内容。违法行为、被投诉举报处理、行政处罚等情况应当作为房地产咨询机构的不良记录记入其信用档案。
（四）房地产咨询行业自律准则
为自觉维护房地产咨询行业市场秩序，建立行业自律机制，促进房地产咨询业的健康发展，由行业协会建立房地产咨询行业自律准则，并倡议咨询企业共同遵守。行业自律准则包括职业道德、房地产咨询服务流程、质量控制、成果备案管理、客户资料与信息保密、收费管理、回避与禁止行为、违背自律准则的处理等方面的内容，房地产咨询人员和咨询机构必须严格执行。
参考文献：
[1]易水寒.咨询的"陷阱" 知识在咨询业行业地位与作用[EB/OL]
[2] 王蕾，李元琛.中国咨询业的现状及发展对策[J].科技情报开发与经济，2007 （23）：94-95.
关键词：房地产企业；成本控制；措施
目前，房地产企业面临着来自社会经济环境的双重压力。一是来自政府为压制通货膨胀而持续出台的宏观调控政策，其中包括一系列针对房地产行业的法规文件，这意味着房地产的高利润将会受到抑制，企业效益会有所降低。二是来自行业内激烈的竞争压力，由于房地产行业高额利润的巨大诱惑、行业进入者进入壁垒较低以及二手房的代替作用日趋明显，使得企业间的竞争愈演愈烈，品牌效应更加凸显。为了能够实现最大的投入产出比，在激烈的竞争中取得可观的经济效益，其关键在于实施有效的成本控制措施。如何在现阶段国内经济过热的外部环境下加强成本控制、提高企业效益、增强企业核心竞争力，已成为房地产企业面临的重大课题。
一、房地产企业成本控制的必要性
成本控制是指在企业生产经营过程中，利用所掌握的信息对影响成本的因素和条件采取一系列预防和调节措施的管理行为，主要针对生产经营过程中涉及到成本费用的经济业务的控制。成本控制贯穿于企业生产经营的全过程，具有全面性、连续性和系统性，凡是企业的生产过程活动中涉及到的价值运动，都包括在成本控制的范围之内。因此，在企业生产开发的过程中，成本控制是不可忽视的重要环节，它不仅能够缓解目前政府对房地产行业抑制的压力，更重要的是，房地产企业能够借此提高生产效率，增加企业经济效益，进而增强企业核心竞争力。
二、房地产企业成本控制现状
（一）成本控制观念落后
在房地产企业的发展进程中，特别是最近两年，国内良好的经济环境使得房地产行业的利润较高，相应地，企业的领导者对于成本控制的意识就比较淡薄，不能适应时代的发展，主要表现在以下的几个方面：
1、房地产企业参与成本控制的主体单一，只限于财务人员，没有形成成本控制全员参与的观念，导致房地产企业不能全程控制成本，只能在事后进行有限控制。
2、成本控制范围和内容仅限于施工和财务领域，忽视了前期选址、设计、规划及销售过程的成本控制，存在管理漏洞，导致关键环节成本控制缺失，无法有效降低成本。
3、忽视建设前合理的成本控制，只注重建设后成本控制，而事后的成本控制极其有限，不能有效对项目全过程进行成本控制，致使成本控制存在盲点，达不到预期效果。
（二）成本控制缺乏系统把握
成本控制是对项目全过程的控制，具备可执行的、严格的成本控制流程是完成成本控制全过程的保证。由于房地产行业开发周期长、投资量大、涉及因素多造成成本控制的不确定性强，增大了成本控制的难度。
目前房地产企业主要依靠银行信贷资金进行投资，其资金投入使用的时间越长，投资成本就越大，而且从房地产策划准备阶段、设计定型阶段再到施工阶段，不可控因素较多，如国家针对房地产行业相关政策的变更、建筑材料价格的波动以及房地产消费需求的变化等等，都会影响到房地产项目的成本。一些企业为提高市场占有率，忽略对成本控制的系统把握，急于求成，最后很可能导致企业利润大幅减少，影响企业效益。
（三）房地产企业资金成本过大
对于房地产企业来说，充足的资金是支撑项目持续建设的基础。没有足够的资金，房地产企业将无法继续项目的开发建设，也就无法盈利。目前，大多数房地产企业开发项目依靠银行信贷资金。据调查一些房地产企业的融资渠道得知，银行贷款占企业融资渠道的80%，这使得贷款要付出高额的利息支出，只有少数企业采取股票融资的方式筹集资金。资金来源的单一、供应的不及时使房地产企业上市受到限制。对于银行贷款利率无法进行可靠估计、缺乏严格的可行性论证的情况，也很可能导致房地产企业资金成本过大。一旦房地产企业资金供应不足，施工进度首先受到影响甚至停工，在很大程度上危害企业效益，甚至会影响到企业形象，对企业未来发展极为不利。
三、完善房地产企业成本控制的主要措施
（一）加强成本控制意识，更新成本控制观念
1、加强成本控制意识是企业进行成本控制的基本前提。加强成本控制意识首先应从领导层和管理层入手，只有领导层和管理层意识到成本控制的重要性，根据企业现状统筹把握，进而作出正确的决策才能从根本上解决成本控制的问题。
2、更新成本控制观念，进行全员、全过程的成本控制。由于房地产企业开发项目周期长、成本类别多样、涉及范围广，进行单项的成本控制无益于降低整个项目的成本支出。因此，房地产企业应更新观念，摒弃原先企业成本控制主体的单一性、企业成本控制范围的局限性的决策，把主要精力放在企业项目的前期成本控制，加强各部门之间的协调，大力倡导全员、全过程的成本控制方法，鼓励所有人员节俭开支，打造“以俭为荣”的企业文化，最终达到有效控制成本的目的。
（二）明确阶段管理任务，建立全面系统的成本控制体系
房地产企业成本控制主要涉及策划准备阶段成本控制、设计定型阶段成本控制以及施工实施阶段的成本控制。建立全面系统的成本控制体系，抓住在各控制环节中的主要矛盾，科学合理控制房地产开发建设中的每个环节，才能最终对总成本进行有效控制。
在策划准备阶段，企业应注重对《可行性研究报告》的研究分析，对其中的项目规划设计方案、周边环境及其发展趋势、目标市场定位、投资金额预期等基本内容进行集体讨论并审核其真实性、可行性。另外，还要对成本费用估算、市场因素对发展趋势的影响、国家政策对成本的影响等内容进行扩充，尽可能全面地对能够影响成本变动的因素进行预测，防止成本管理与战略目标脱节。
在设计定型阶段，企业应注重结合上一阶段目标定位环境分析，进一步确定开发的类型。在整个成本支出中，设计费用虽然仅占2%，但设计结果却决定了工程造价的75%-95%，可以说，设计阶段基本决定了房地产项目开发的成本，是成本控制的关键。设计部门应以项目定位为原则，保证设计质量，对设计费用也要严格管理，可采取多单位、多轮次招标，对事前多种设计方案多对比、多分析，争取最佳性价比，避免完工后返工造成不必要的浪费。
在施工实施阶段，可建立成本控制奖惩机制，激发成本控制责任单位和个人的积极性。企业管理者应明确成本控制指标并逐级分解细化至单位或个人，利用多种形式将个人收益与成本控制完成情况挂钩，做好责、权、利的分配与统筹。
（三）采取合理措施，最大化降低资金成本
房地产企业是一个资金密集型企业。资金充足、成本低廉，就能保证承包单位的施工进度、竣工时间和房屋的销售预期，使建设资金按计划回笼，形成良性循环。要降低资金成本，就要拓宽资金来源渠道，在银行贷款的基础上，可尝试进行融资租赁、发行债券等方式。这样做不仅可以筹集更多资金，还可有效调整资金结构，降低单一渠道资金来源的依赖性，从而降低资金成本。除此之外，房地产企业应及时回收应收账款，对售房款的追收建立行之有效的制度，尽快回笼资金。房地产企业还应做好前期预售工作，将楼房预售款勇于项目开发建设中，从而减少银行贷款，降低资金成本。
四、结论
房地产企业成本控制是一项系统工程，需要全员参与、全过程控制。企业领导者要有能够作出正确的战略决策、进行科学管理的能力，还要做好各部门之间的协调工作，建立健全管理体制、奖惩机制，能够在企业制定的规则内充分调动企业员工的积极性。企业员工在做好本职工作的基础上，自觉关心企业发展，事事从企业利益出发，为企业的长久发展着想。只有在科学的统筹管理下，企业全员共同努力，提高企业经济效益，打造自己的企业文化，才能增强企业的核心竞争力，在复杂多变的经济环境和激烈的竞争中立于不败之地。
参考文献：
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不到6岁的上海房屋销售（集团）公司（以下简称上房销售），一直专注于新房销售行业，在中国房地产市场经受疾风暴雨的2005年，上房销售仍然盈利将近1亿元人民币。
但是以上房销售的能力，它本可以赚得更多――如果它没有在那些“两三年都不能赚钱”的项目上“浪费”那么多资金的话。比如公司在刚成立时就开始运作会员制服务机构“易居会”，每年的运作花费高达1000万元，并且逐年上涨; 每年投入两三千万元用于维护“CRIC中国房地产决策咨询系统”；每年拨给研究部1000万元经费，并于2005年在原研究部的基础上，与上海大学合作设立了易居中国研究中心，等等。“如果把这些长线投资去掉，我们的利润率会翻番”，上房销售总裁周忻告诉本刊记者。
但是周忻宁可少赚一半的利润，也要费尽苦心地“种桃树”。功夫不负有心人，周忻的辛苦耕耘赢得了国际基金的青睐：2006年3月28日，瑞士信贷集团旗下的DLJ房地产基金、崇德基金、SIG及FARALLON CAPITAL等4家国际投资者联手向易居(中国) 投资控股有限公司（以下简称易居中国）战略投资2500万美元。易居中国是为了引进海外投资者，由上房销售进行重组后成立的海外控股公司。
投资人眼中的“宝”
这次投资是由瑞士信贷集团的战略合作伙伴崇德基金领投。崇德基金规模达3.5亿美元，全部投资于中国成长性企业，这可能是目前专注于中国成长性企业的产业投资基金中，规模最大的一只。崇德基金的高级经理刘及欧女士告诉本刊记者，“该基金的投资策略是在中国的全球化背景下面，没有具体的产业方向限制，但必须是行业里面领先的、快速成长的企业。”
“我们看好中国房地产业。在今后长达50年的阶段中，随着城市生活水平的提高，中国居民有改善居住条件的需求。住房消费需求是刚性的，因此不管是否有政策上的调控，房地产业符合我们所要求的快速增长的产业这个条件。”刘及欧认为，易居中国已经将业务扩张到全国22个区域市场，由于近年来中国的房地产业在不同的区域市场表现冷暖不一，面对未来可能出现的政策调控风险，易居中国已经实现了充分的风险分散。
中国房地产业的历史很短，还处于比较粗放式的发展阶段，往往是从拿地直到房产销售都由一个开发商从头做到尾。而随着中国房地产业向集约化、规模化、专业化方向发展，产业链的细分成为一个必然趋势。据全球不动产资本俱乐部（Global Real Estate Institute）的董事长昂睿・奥斯特（Henri Alster）先生介绍，在西方国家成熟的房地产市场，开发商一般不会介入销售环节，而是交给专业的商。同样，周忻认为，中国房地产业上下游产业链的延伸和贯通成为必然，因而建立完善的房地产流通服务体系已经成为非常迫切的客观要求。
易居中国的前身―上海房地产住宅消费服务有限公司，成立于2000年8月，由于抓住了整个中国房地产市场的发展契机，把握住了以房地产营销为主营业务的机遇，迅速成长为国内规模最大的营销企业。自2003年起连续三年蝉联“上海房地产营销20强评选”第一名。
深耕而丰收
周忻是一个着眼长远，善于未雨绸缪的人。早在2000年8月，上房销售刚成立时，就首创了“易居会”这个会员制的服务机构。经过近六年的苦心经营，现在易居会已经成为一个全国最大（拥有遍布全国约20万会员）的会员制购房俱乐部，为会员提供住宅房屋和商业房产的买卖与租赁中介服务、房产金融服务、房产法律服务、及居家生活增值服务等全程一站式居家消费服务。会员们对上房销售的信任度和忠诚度很高，上房销售所的楼盘，有相当大一部分是在“易居会”内部消化掉的。可以说，通过“易居会”，上房销售成功地维护着一个极具购买力的客户群。
除了“易居会”凝聚的强大购买力之外，研发能力作为上房销售的核心竞争力，也为其取得出色的销售业绩贡献良多。上房销售每年投入1000万元用于研发，并与上海大学合作成立了易居中国研究中心，这在国内的房地产流通服务领域是第一次。现在，研发不单纯是帮助上房销售增强竞争力，更培育了新的利润增长点。2006年3月，上房销售把过去自己领先于同行的“秘密武器”―CRIC2006中国房地产决策咨询系统―正式推向市场，让它成为一个可以独立运营的业务。
CRIC是一套先进的房地产决策咨询系统，是目前上海最大最全的房地产数据库，拥有500多块土地、3300多个住宅项目、600多个写字楼项目、10000多条商业的详细信息，及所有在售房地产项目的平面广告，在实现了数据图片汇总的同时，也强化了该系统的统计分析功能，使用者可以方便地把握房地产相关的深度信息。
周忻认为，现在的房地产市场，可持续性开发将是房地产商面临的战略发展重点，而且这种可持续性不仅表现在项目数量上，更着重于通过项目开发对所在区域的策动和引领，因而全面、准确地占有城市以及各区域相关信息资源，是基本的前提要求。正是瞄准了在专业化和集约化发展的大趋势之下，中国房地产企业对行业信息的渴求，自2006年3月份CRIC系统正式进行市场推广以来，已经有约100家企业有了购买意向，其中已经购买的有四五十家。这套最低售价2万美元的软件与资讯相结合的服务系统，可能会成为易居中国的下一棵摇钱树。
未雨绸缪
此次融资成功之后，借力国际资本，周忻开始了新的谋篇布局：从过去以上房销售为平台的单一营销业务，发展为在易居中国旗下的四大业务版块：决策咨询、营销、房屋经纪及基金管理。重组之后的新版图，“房地产流通服务业”的概念清晰而丰满地显现出来：涵盖了房地产一、二、三级市场，以及关联衍生服务内容的产业。其中，房屋经纪业务以往的规模非常小，2005年并购了在上海排名第五的臣信房产中介，成为经纪业领先的企业。
另外两个新业务版块都是自上房销售的既有体系内衍生而成：决策咨询业务是以易居研究院为平台，其核心产品为CRIC系统，依托公司在多年业务运作中积累的丰富信息和资源，拓展基金管理业务。
虽然房产销售市场正方兴未艾，但是从长远来看，也许需要一些未雨绸缪。目前中国房地产业正处于比较初级的阶段，市场分散，中小规模的开发商居多。在未来的一段时间内，中国房地产行业的趋势是销售专业化――这是易居中国的机会。研究人员认为，对于销售服务的需求，更多地存在于中小开发商中，因为他们开发项目不多，实力有限，自己做营销不具有规模经济性。但是在更长远的阶段，房产业必然会通过整合形成少数大型发展商瓜分市场的局面，这时对销售服务的需求会有所减少。因为大型开发商实力雄厚，开发的楼盘多，自建营销队伍不存在规模经济方面的欠缺。并且，出于及时把握市场动向、贯彻品牌战略及竞争的考虑，可能更倾向于自己做营销。从长期来看，房产销售的市场是否可能面临走向萧条的风险？对于易居中国，这似乎不是很大的问题。因为它已经开始把触角伸入到与销售相关的其他环节，在分散风险的同时，开始培育新的增长点。同时，周忻坚定地认为，中国地域辽阔，房地产市场规模庞大，中小型开发商的数量一定会很庞大。
实习的三个月很快就要结束了，再回首这丰收的三个月，我们感到十分的欣慰，它使我们在实践中了解社会，让我们学到了很多在课堂上根本就学不到的知识，也打开了视野，增长了见识，为我们即将走向社会打下坚实的基础。为了表达自己收获的喜悦，我们将分开几个部分讲一下自己的感受，报告实习的情况!
在大四上学期通过校园招聘进入XxXx投资顾问有限公司天赐良园项目部实习，在实习和正式工作的3个多月来学到了很多课堂之外的知识，丰富完善了各种专业知识体系并通过实践增强了不同环境下的适应力。一开始公司就为新进员工制定了完善而严厉的培训计划，在这期间我对公司文化，经营理念以及组织构架有了较深刻的了解，同时通过去各个项目实地调研及分析其他项目的利多利空在专业时间上有了较大的突破。在实习期间始终以学习的姿态对待每位员工，在为人处世上也坚持与人为善的原则。通过实习期的锻炼，现在的我在业务能力和客户问题的处理上已经形成了自己的风格，虽然还有很多缺乏经验之处，但我始终以学习的态度去接受每天的工作。
一、公司介绍
XxXx投资顾问有限公司是一家专业的房地产营销企业，深厚的专业底蕴，高超的业务水准，优质的客户服务和执着的敬业精神共同打造出了这一享誉全国的房地产旗舰品牌。XxXx投资顾问有限公司的前身是台湾房地产策划巨人—新联阳集团的海外事业处。起始终奉行自己的一套理念：属于服务行业的房地产营销必须做到真正为客户服务，只有用，更新的理念和更真更好的服务，才能始终立于不败之地。成功的方法只有一个，那就是“用功”。因此至1992年入驻大陆并扎根Xx之后，伴随着房地产市场从无到有，从小到大，Xx积极引入先进的策划理念与成熟的操盘手段，开房产营销风气之先，并逐步将业务拓展到全国众多的大中城市，从而实现了以Xx为中心，全国化规模化集团化的经营运作，并为中国房地产行业培养了众多的精英人才，因而在业界享有房产营销人才的“黄埔军校”这一美誉。
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二、实习的具体工作
在公司实习的期间是我成长最快的一段时间，公司根据我的特点和性格，给我的定位是做销售方面的工作，公司每位员工进入公司时的第一份工作都是销售，这是整个行业的一个硬性要求。从销售做起这样才能够方便以后开展工作，我被分配到天赐良园项目部，我主要是跟着邱鹏生专员学习销售，由于邱鹏生专员是案场的销售总负责任人，在他的带领下我们总要从事以下几点具体的工作：
（一）熟悉整个产品
对产品的了解是销售的第一关键之处，要对自己的产品了如指掌才能去说服感染其他的人，而产品的组成又是分很多种不同情况的。房子是件不太一般的物品，消费者在消费是也会花很多心思在上面，一旦介绍失误就会为公司和自己带来一连串的麻烦，也该消费者本身带来很多不愉快。
（二）熟悉整个销售流程
销售是份很有学问的工作，每天和不同的客户谈产品。客户的问题是多种多样的，每天都在处理一些复杂的小事，也就是这些复杂的小事在一步步的锻炼着我，一开始总是以学生的姿态去处理那些事情，但最终发现这是非常错误的，这也使自己走了很多弯路。销售的售前，售中与售后都是一门高深的学问，在处理时的心态上也需要有很大的调整，客户总是有无限多的问题，但怎样去吧这些问题化整为零，是需要一些人格魅力去解决的，而不是单单靠嘴皮子功夫。销售之后的工作也是复杂多变的，银行按揭的办理，公积金的申请审核，对客户的不完全掌握使得银行和公积金中心手续的办理出现了很多问题，这也直接导致销售进度的放缓，无形之间也给自己增加了一些心理压力。心态上怎样去处理好这些事是最关键的，特别是做为还没出校门的学生，职场上是没有太多人情味的。
三、实习的收获
实习期间的收获是非常大的，不论在专业上还是心态上。对于整个行业的了解及见解的深度有了很大的提升。入行之前只是抱着美好的期待，“外行看热闹，内行看门道”，正真接手工作时才发现自己是多么的欠缺工作经验和能力。
（一）严谨的工作态度
工作是需要谨慎小心的，必须严谨的对待工作的每一个环节。如之前有客户在签完合同离开后才发现自己把房产登记表填错了，而这个时候客户已经离开，虽然可以再通知客户来售楼部，但给自己的工作就添加了很多不必要的麻烦，也给同事留下了做事不踏实的印象。
（二）充满激情的工作
工作是枯燥的，但怎样使得枯燥的工作变得色彩斑斓起来？充满激情的工作，抱着美好的信念开心工作，在工作中不断学习，不断发掘新的学习资源与理念，不断积累经验。刚刚转正时，由于整个房地产市场处于观望期，来现场的客户少之又少，很多工作人员的精神状态都不佳，这个时候也是我努力积累的时候，认真的对待每一组客户，不管有没有希望成交，就当作是对自己实战的训练，一个多月的客户积累使得开盘当天取得了较好的销售成绩，之后的持续销售期也凭着一股热情取得了漂亮的成绩。
（三）不断学习
工作后更加明白学习的重要性，因此也利用休息时间借了很多专业书籍，“书中自有黄金屋”，各种书籍的阅读也是厚积薄发力量积累的源泉之一。在专业书籍学习之余重要的还有为人处世的原则，一直以新人自居，但事实证明职场没有新人，只有做得更好才能适应工作节奏的变化。
三个月的实习工作对我来说是个非常重要是的成长过程，积累了很多知识与经验，在这过程中也突出了很多不足之处，如做事不谨慎，对公司制度的执行度不到位，但总的来说，我在亲自实践的过程中学到了很多宝贵的经验，进一步提高了我的动手实践能力，处理突发事件的能力和与人相处的能力，同时也锻炼了我不妥协不气馁的精神。这些经验丰富了我的职业生涯，也使得我能更加成熟理智的面对接下来的工作挑战。我得到更加宝贵的东西就是经验与自信。我不再害怕社会激励竞争的到来，我将会更加真诚的对待以后的每一件事和每一个人，相信有了这次实习的成功经历，我们会在以后的岗位上走的更稳做得更好。从学校到社会的大环境的转变，身边接触的人也完全换了角色，老师变成老板，同学变成同事，相处之道完全不同。在这巨大的转变中，我们可能彷徨，迷茫，无法马上适应新的环境。我们也许看不惯企业之间残酷的竞争，无法忍受同事之间漠不关心的眼神和言语。很多时候觉得自己没有受到领导重用，所干的只是一些无关重要的杂活，自己的提议或工作不能得到老板的肯定。做不出成绩时，会有来自各方面的压力，老板的眼色同事的嘲讽。而在学校，有同学老师的关心和支持，每日只是上上课，很轻松。常言道：工作一两年胜过十多年的读书。两个月的实习时间虽然不长，但是我从中学到了很多知识，关于做人，做事，做学问。
“在大学里学的不是知识，而是一种叫做自学的能力”。参加工作后才能深刻体会这句话的含义。除了英语和计算机操作外，课本上学的理论知识用到的很少很少。我们必须在工作中勤于动手慢慢琢磨，不断学习不断积累。遇到不懂的地方，自己先想方设法解决，实在不行可以虚心请教他人，而没有自学能力的人迟早要被企业和社会所淘汰。
培训要有的放矢
受访人：Julia
我毕业后加入了一家美资房地产策划公司。早就听说外企拥有完善的培训，但只有在加入之后才能真实地体会。公司的网络课程包罗万象，从最普遍的企业文化到领导力都涵盖在内，还有一间专门的培训室，以及不时举办的户外素质拓展训练。除此之外，公司还与基督青年教会（YMCA）合作，员工可以参加该组织的兴趣培训小组，费用由公司支付。
对培训，我一直是最积极的响应者。或许这与我的性格有关，我是什么都愿意参与的人。我选了几门网络培训课，并在YMCA选择了非洲鼓乐以及手风琴。至于在培训室的课程，我几乎是一场不落，就连负责培训的同事都戏称，那里有我的专属位置。尽管培训占用了我很多时间，但在开始阶段，我却无比骄傲――来自于内心的自我暗示，还有别人赞许的目光。
但慢慢地，问题开始出现了。在工作中，有时会遇到客户在临下班时回馈意见，为了能参加培训，我只能较快处理或拜托同事协助。而房地产行业整个环境一般，部门业绩不理想，我就被当作反面典型。而过多的网络培训，不仅花费我大量的生活时间，也导致我各门成绩一般，培训部对我能力的测评远低于其他同事。甚至有同事告诉我，HR在新一轮的岗位调整中，并不考虑继续聘用我，因为他们认为参加了过多的、跟我工作没有直接关系的培训，有了跳槽的嫌疑，至少是不安心的象征。
我心里不知道有多憋屈，这可与我当初的意愿背道而驰。
远离办公室政治
受访人：Jenny
去年大学毕业后，我加入了一家咨询公司。职场达人教我，在职场中，交际要比实力重要，一定要玩好办公室政治。
进入公司不久，我就发现果然如此。公司是服务型企业，除几个导师外，全是女性，但总数几十人却也分很多小圈子。有按照毕业学校来划分的中大圈、华师圈，重庆的西南政法圈等；有按地域划分，潮汕帮、茂名帮，还有“北方来的狼”等；还有很多其他划分标准。但如果笼统来计算的话，可以分为说粤语的、不说粤语的，或者说是本省的、外省的。
我当然记得达人教诲，于是努力献身于办公室政治，斡旋于各个小圈子之间。我的QQ也成为了办公室的八卦热线。别看这是一件简单的事，其实真的需要很多功夫。就以大家唱K选店为例，原是简单的一件事情，但各个圈子的人都各执己见，于是我就被安排去逐个游说，一天的时间就这样浪费了。
我承认在前几个月，自己从中获得很多“好处”。有时候我出现一些错误，工作有些延迟，对方碍于是“圈”内人，并不说什么。不过一旦我有一些偏心的行为，就会招致另外一个圈子或明或暗的提示。这实在是一桩累活。我花在工作和交际上的时间已经严重失衡。于是我决定，要“独善其身”脱离小圈子。但或许是前期过于宽松的环境，让我业务能力上无多大长进，更重要的是他们似乎将矛头指向了我，都将“死单”（注：较难完成的订单）推给我。我自然是难以完成任务，又受到领导的批评。
很快我离开了那家公司。在新的公司里，与同事平等交流，不介入人事关系漩涡，工作反而更加轻松。
在中间环节损耗
受访人：Jack
职场新人总认为自己资历浅，有一种患得患失的心态，并不能以平等的态度对待上司或客户，以致于在沟通中损耗很多时间，却不能直接有效地确定目标， 最后导致做了很多无用功。
记得当年，我毕业后加入一家广告公司。有一天，上司将一大叠资料给了我，说是亚组委传过来的资料，叫我三天内根据资料做一个亚运馆的推广广告方案出来。上司说，每一届大型的体育赛事之后，体育场馆的处置都是世界性的难题。这些体育馆造价不菲，维护成本不低，如果不承办足够多的大型商业活动，整个场馆就只能荒废。但一个城市的商业活动有限，比如在广州，只需国际体育演艺中心就足够了。
我心里想，涉及亚运，这应该是大项目。作为新人，心中既是惊喜也担心出现问题。我仔细地翻阅上司提供的资料，大部分是亚运村的内部资料，涉及亚运馆的少之又少。这就引起我的疑问，亚运村是面向民用，而亚运馆则是商用，这是两种完全不同的商业模式，其推广方式自然也完全不一样。但上司刚好去上海出差，我缺少联系上司确定的信心。于是自己去查资料，去问周围同事的看法，但最终意见纷呈，我的思路也越弄越乱。
我甚至没有去找亚组委对接资源，浪费了两天后，第三天与美编一起通宵加班才把方案赶出来。我们觉得大家常用羊城的“羊”元素，忽略了珠江的“水”元素，于是以“水”为主题，做了一辑气势磅礴的广告出来。但等到最后与亚组委落实时，却发现是亚运村的推广项目，这不啻于晴天霹雳，白费了一场功夫。
专家讲堂
职场专家比尔・詹森：让工作更加简单的准则
工作减负和懒惰不可相提并论。也就是说，你减少工作的理由至少包含以下理由之一：一是，工作是重要的，但工作不是生活的全部。你想要工作之外的生活所提供的一切作为重点；二是，你想要与众不同，你做的工作必须是重要的，因此你仅以你认为重要的工作为重点；三是，你想要尽你所能做最优秀的人，因此你以令你兴奋，有助于你发展的工作为重点。
问清楚工作的目标与要求，可避免重复作业与减少错误。通常的情况是，你不知道自己应该做什么：这个目标对你的工作会有什么样的影响？这个目标对你的意义是什么？当你厘清了所有的问题后，再开始工作。
报告时要有自己的观点，只需少量的信息即可让老板感到满意。有研究显示，有10％到15％的人，在面对老板时会有恐惧的心理，担心资料不够多。“内容精简、切中要点，能够帮助我快速地做决策”，这是老板的要求。你要做的是利用重要的信息或是数据提出解释，一定要有自己的观点，而不是模棱两可的描述。
【关键词】广告；策划能力；培养；实践
提高学生就业能力是社会对高等教育提出的新的要求。《高等教育法》明确规定：“高等教育的任务是培养具有创新精神和实践能力的高级专门人才”。广告业是创意产业，强化学生创新能力、实践能力的培养更是一种必然的使命。在就业理念视角下，学生胜任职业的能力尤为重要，广告专业有设计类、经营管理类、策划创意类，作为以策划创意为定位的广告学专业,广告策划类专业要侧重学生策划思维的形成训练，让学生学会思考，学会策划，并具有一定的实际策划市场运作能力方能具有职业胜任力，从而提高就业的能力。
广告策划是“根据广告主的营销战略和策略，以及市场、产品、消费者、竞争者的状况和广告环境，遵循系统性、可行性、创造性、效益性的原则，为广告主的整体经营提供规范和科学的广告活动规划方案的决策活动。”[1]大学生的广告策划能力要包括：具有从文化视野，运用营销学、传播学理论分析策划案例的能力；具有独立制定和调整市场策略方案，并能根据项目的市场要求撰写广告策划书和现场执行策划方案的能力；具有调查消费者、市场的能力；具有跟广告主沟通的能力和较好的提案能力。这些能力的形成，不仅依赖扎实的广告策划理论，更需要有计划的实践培养方案。多年来，我们广告专业的教师们努力探索和实践，形成了自己的一套教学模式。
一、激发学习动机：ARCS学习心理动机模式的实践
兴趣是最好的老师，这是教育永恒不变的真理。美国学者布鲁纳也强调内部动机是促进学习的真正动力。而美国著名心理学家John M.Keller提出的ARCS动机模式更是为学生学习动机提供了系统的理论基础。 这一模式认为， 影响学生学习动机的因素有四类：注意（attention）、切身性（relevance）、自信心（confidence）、满足感（satisfaction）。因此我们认为做好学生学习兴趣的引导，激发学生对专业的高度认可，充满激情的学习是非常重要的。引起并维持学生的注意、建立起学习与学生之间的切身性、使学生产生并维持对学习的自信心、并提供一种满意感，那么就能更进一步激发学生的学习动机。
注意（attention）――激发兴趣，关注专业
切身性（relevance）――认同专业与自身的发展
自信心（confidence）――相信专业的发展前景和自身的能力
满足感（satisfaction）――从专业实践中获得成功的满足感
(一)注意。指的是教学应引起并维持学生的好奇和注意。
为了激发动机，学生的注意必须被激起并维持。因此，关注专业，激发对专业的好奇心，是入学期的重点教育。
我们主要从两个方面入手：一是新生专业讲座，点燃专业激情，增强广告人意识，增加学生对专业的认同感。新生入学，由专业负责人做新生专业讲座。从美国总统“如果我不做总统，就做广告人”开篇，给学生介绍广告行业，介绍著名广告大师们的策划、营销、创意经典之作，介绍广告专业学生们毕业后的奋斗历程。虽然只是两个小时，但是每次我们都看到学生的眼光变得灼热，我相信，从那一刻起，他们的专业激情被点燃，学习的动力由此萌生。后来很多学生说，做一个成功的广告人已经成为他们的梦想。
二是我们为专业学生设立了导师制。刚刚远离家人的学生来到异地他乡，心中充满惶惑和迷茫。因此，我们专业教师分工，每位教师指导5-6名学生，负责大学四年学生的专业指导。在新生入学典礼上每个学生就见到了自己的导师，他们感到特别的温暖，有人关心让他们增加了对学校和专业的认可。一位学生特别热爱广告专业，可父母反对，在我们老师的疏导下，父母终于让步，几个月后，家长问学广告的感觉，他套用了一句广告语：飞一般的感觉。他的父母放心了，我听了他的话后也欣慰地一笑。一年后我们做专业问卷调查，90.1%的同学高度认可本专业，83.7%的同学喜爱导师制。
(二)切身性。即将教学与学生的重要需要和动机相结合。
学生的注意被吸引后，他们很有可能会问“为什么我们必须学习这些知识，老师讲的理论是否有用？”“学了这些东西我们出去是否会做广告？”等涉及自身切身利益的问题。对这些问题的积极回答有助于激发学生的动机。
切身性有两种：目的指向切身性和过程指向切身性。目的指向的切身性指的是功利主义或实用主义的切身性，例如，如果学习内容能帮助学生具备创意的能力或训练他具有特殊的技能，将来就可能找到一个好的工作，学生的动机就会被激发，这就是产生了目的指向的切身性。过程对切身性的影响是与满足学生需要的教学方法紧密联系的。例如，小组头脑风暴或小组市场调研，学生若看到合作好的小组会充满向往。因材施教，找到学生兴趣之所在 , 将它与教学联系起来。
(三)自信。教学应发展学生对成功的自信，使学生对学习效果产生积极的期望。
影响自信心的几个最重要的因素是：能力知觉、控制知觉、对成功的期望。
一进入大学就帮助学生树立切合实际的四年学习目标，帮助他们制定大学规划，每次的实习实践都要求制定能够完成的工作计划和自身能力提高的指标，并要求在实践中提升。
(四)满足感，即教学应组织强化，将学习成绩置于学生的控制之下，使学生从学习中获得满足。
影响满足感的因素有：强化和反馈、内部奖励以及认知评价。
学生通过参加竞赛获得成功的满足感。每次实习也请广告公司给与评定，也会获得一种被肯定的自信和找到差距不断提高改进的动力，鼓励学生对成功和失败都做出恰当的归因，从而不断收获进步的喜悦和满足。
二、项目模拟教学：训练学生策划思维
《广告策划》课程不仅传授学生系统的理论知识，还要注重学生实务操作能力的培养。因此课程教学也就由“理论学习”和“实践训练”两部分构成。但是课堂上很难做到真正的真枪实干，因此多采用案例教学和项目模拟教学，训练学生创造性思维和多向思维。尤其是项目模拟教学是课堂训练学生策划思维的一种较好的教学模式。
所谓项目模拟教学，指的是“把生产实践中的具体情况模拟成教学案例，然后用案例来组织教学环节，开展教学活动的一整套做法统称。”[2]
而广告策划项目模拟教学方式是以模拟广告实战的形式训练学生,达到激发学生学习兴趣、教学贴近市场的目的。模拟对某个项目的全程策划，然后进行提案技巧的培训和自己策划案的提案，让学生完全体验一个完整策划过程。
策划项目模拟教学主要有三个方面的内容：模拟策划、模拟沟通、模拟提案。
(一)模拟策划
主要是选定一个现有品牌根据要求进行全程策划。我们主要采用3+1的教学模式，课程一开始就给学生组合5-6人的策划小组，选定具体的项目，根据课程进度完成项目的局部内容。讲三节理论课，1节实践课，完成实践项目一个环节，如此循环，最后课程理论讲完，学生策划案也已经完成。
(二)模拟沟通
模拟沟通是针对虚拟的企业问题，由学生分别扮演策划师、客户的角色，根据具体项目进行相互沟通。在这个过程中，老师需要关注策划师阐述自己思想的能力以及提问的能力和技巧，观察他是否能将客户的思维引导到正确的方向上来，并且能吸引客户深入探讨下去。
(三)模拟提案
模拟提案包括了练习模拟和实战模拟。练习模拟即学生扮演策划师针对某一客户或者潜在客户制作提案，也可无需制作提案，使用已成文方案，并由扮演部门主管或者总监等人依照客户的思维特征向策划师提出各种问题，甚至刁难，从中培养策划师的表达能力、说服力及快速反应能力；真实提案针对即将向客户提交的方案，提前在课堂上组织预演，从中找出问题，以使将来的提案过程更加成熟、更具备说服力。如学生跟我做香格丽城阶段推广方案，我们在课外做好后到课堂上提案，我扮演客户，策划书撰写者扮演策划师，其它小组同学是竞争者。一个个刁难的问题常让策划师面红耳赤地据理力争，提案者得到锻炼，旁听者也可学到很多。
现代著名教育心理学家布鲁纳强调:“教一个人是门科学,不是要他把一些结果记下来,而是教他参与把知识建立起来的过程。”因此,我们在教学中要最大限度地训练学生获取知识和运用知识的能力。
三、以任务为驱动的实战训练：培养策划的实务运作能力
任务驱动作为一种以学生为中心，以任务为驱动的教学模式，适宜培养学生实践能力。其方法是：教师的教学与学生的学习都是围绕着一个具体目标，基于几项任务，在强烈的求知欲的驱动下，通过对学习资源的积极主动应用，进行自主探索和互动协作学习，并在完成既定任务的同时又产生新的任务。这种教学模式，能很好地激发学生的主动探究积极性，培养学生相对独立的分析问题、解决问题的能力，从而形成较强的实际运作能力和创造能力。
这种教育模式在高校的一部分如计算机、信息教育等专业和一些实验教学开始了实践和研究，但是在广告学专业人才培养上，如何运用任务驱动的教学理论，建构实践能力教学体系研究还鲜为少见。广告专业是一个实操性很强的应用型专业，学生的实践能力强弱决定我们人才质量，因此如何在广告专业进行任务驱动教学模式研究和实践，培养学生的项目意识、实际运作能力、协作能力和创新能力是我们广告教育者值得思考的问题。我们的具体实践主要在几个方面：
(一)以参加各类广告大赛为任务
策划课程一开始就将ONE SHOW奖、金犊奖、学院奖、全国大学生广告大赛等的策划题目拿来讨论，由学生自由选定。这几个大赛各高校都非常重视，也得到广告界的充分认可，所以学生参与部分学生参与积极性很高，学习作业本身就是做参赛项目，这样合二为一的教学让学生目标性增强，学习兴趣大增，主动性提高。
(二)具体项目的实战训练
有些学生偏爱做实际的项目，教师把项目带入教学，使学生能真正了解市场，贴近市场，而教师在相同项目操作中也易于发现学生的能力缺陷从而因材施教。
实战训练也有两个层次，一是传帮带，二是放手。
传帮带的传统师徒式教学效果很好，实际运作中的现场示范和指导使学生感悟更深。从理论上说，这是一种项目的跟进项目教学法，它“是在建构主义指导下，以实际工程项目为对象，先用教师对项目进行分解，并作适当的示范，然后由学生分组围绕各自的工程项目进行讨论、协作学习，最后以共同完成项目的情况来评价学生是否达到教学目标的一种教和学的模式。”[3]
项目跟进教学法让学生成了活动的“主人”，更重要的是让他们协作解决实际的问题，获得解决实际问题的能力。如有一次我做一个房地产策划，亲自带两个学生做项目的市场调查，教他们假定身份，现场提问，当他们提问不当或找不到合适时机时，我要在一旁弥补和帮忙，这是课堂上学不到的东西，学生感受很深，后来他们自己可以大方进行调研了，也能收集到不少有价值的资料了。
放手，是为了学生更好的成长。我们专业一年一度的广告文化周完全是学生自主的实践平台，学生依靠这个平台自己招商，举办广告大赛、广告饕餮之夜、广告创意交流会、邀请名人讲座（教师协助完成）等，从策划书的完成到活动的执行都是他们自己全程负责。这是一个走出校园前的热身体验，对于学生的成长是很有意义的。
这种教学方法使学生在完成任务的过程中不仅能积累经验，还会不断地获得成就感，并更大地激发起求知欲望，从而培养出独立探索、勇于开拓进取精神，形成实际操作能力。
四、与广告公司的合作式人才培养：提高学生的综合素质，策划实战体验
学生实践能力的培养离不开企业的支持，学生可以在对口广告公司或企业获得更多的实习和实际上岗操作机会，使学生更加全面地了解一个产品和企业，培养学生产品鉴别能力、市场调查能力、推销能力、谈判能力、沟通能力和社会适应能力等，并为学生未来的就业和成才开拓现实途径。不少广告公司都有一套较完善的培训的方法，利用实习时段跟实习基地合作，让学生全程参与具体实战项目，按照公司的策划流程完成相应的任务。我们专业跟桂林市一家广告公司签订了合作培养协议，先对学生进行为期一周的上岗培训，这个阶段培训学生的沟通交往能力，学会表达沟通和聆听客户的需求是广告人的最基本能力；交给学生上岗的一些专业技能，比如市场调查方法和技巧、接电话的方法和语言训练、谈判社交的礼仪等。然后进行策划流程培训和实际操作训练。学生参与广告公司的实际项目，接到广告主的任务后进行市场调查与分析，然后制定策略，最后到广告主那提案比稿。虽然获得采纳的小组只得2000元奖金，但整个实战锻炼，学生收获更多的是经验和实战能力的提高。
五、实践训练的系统化：逐级提高学生的理论水平和市场把握能力
目前大学的广告教学不少还停留过去知识的讲述，分析前几年的案例，给学生传授的思想往往落后于业界的发展。为了弥补这种缺陷，缩短学生进入社会的不适应期，我们加大了实践教学的比例，让学生在社会中锻炼，真正了解市场的需求，保持与市场变化的相对同步，从而摸索出相应的市场规律。在实践中发现不足返回学校继续求学和提高，一年后再进入社会，几个来回的训练，比一直前三年理论教学，最后一年集中实践的效果要理想得多。我们的具体做法如下：
1-4年级不间断的进入广告公司实践，策划能力培养贯穿始终。
一年级：认知实习，了解广告公司的运作流程，知道一个广告人应具备的素质，主要学会交流和沟通。
二年级：市场调查与分析。要求运用一定的调查方法，对具体的品牌、消费者等进行调查，自己设计问卷，亲历市场调查。要求掌握一定的调查方法，学会对调查数据进行分析，学会撰写调查报告。
三年级：广告策划创意的实践。要求参与广告公司的具体品牌或活动策划，培养市场的实际运作能力，积累策划经验。要求完成一个创意作品或一个品牌推广策划案或活动方案，并做策划或创意提案。
四年级：毕业设计，要求做一个完整的案例，写一个策划全案。要求掌握具体的策划书写作方法，提交一份制作精美的策划书。
策划能力的培养不是一朝一夕可以看到效果的，它需要一个长期的训练过程，学生经过四年的培训，思维的开拓、合作沟通能力、市场调查能力等有了很大的提高，我们专业的学生参加区内外的广告大赛，策划类的获奖较多，也证明我们的培养模式是有效果的。当然，策划的经验还是显得不足，这还需要学生真正进入社会后不断地磨练和积累。
参考文献
[1]张翔.罗洪程编著.广告策划[M].长沙:中南大学出版社,2004,03:8.
[2]巩艳芬,王恒久.模拟实践教学的理论思考[J].石油教育,1999,07:57-58.
