时间：2023-06-01 09:08:48
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产项目可行性研究，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
按项目研究详细程度的不同，可行性研究可分为投资机会研究 、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段，各阶段的内容是一致的，只是指标的详细程度存在差别。当然，房地产项目可行性研究的具体内容因项目的复杂程度、环境状况的不同而有所不同，但一般包括项目的必要性分析、实施的可能性分析和技术经济评价。其具体内容如下：
1)项目概况。
项目概况主要包括项目的名称、背景、宗旨的基本情况，开发项目的自然、经济、水文地质等基本条件，项目的规模、功能和主要技术经济指标等。
2)市场分析和需求预测。
在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发项目的市场需求及市场供给状况应进行科学分析、客观预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售期等。
3)规划方案的优选。
在对可供选择的规划方案进行比较分析的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后方案，并对其进行详细描述，包括选定方案的建筑物布局、功能分区、市政基础设施分布、项目的主要技术参数和技术经济指标、控制性规划技术指标等。
4)开发进度安排。
对开发进步进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、交工验收等阶段进行。大型开发项目，其建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，这就需要对各期开发的内容同时作出统筹安排。
5)项目投资估算。
项目投资估算即对开发项目所涉及的成本费用进行分析估计。房地产开发项目涉及的成本费用主要有土地费用、期间费用及各种税费等，估算的精度要求布告，但应充分注意各项费用在不同建设期的变化情况，力争与未来事实相符。
6)资金的筹集方案和筹资成本估算。
根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产项目投资额巨大，开发商必须在投资前作好资金的安排，并通过不用方式筹措资金，保证项目的正常运行。
7)财务评价。
财务评价是依据国家现行财税制度、现行价格和有关法规，从项目角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目财务状况进行分析，借以考察项目财务可行性的一种方法，其内容包括项目的销售收入和成本预测，预计损益表、资产负债表、财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等。
8)风险分析。
风险分析是可行性研究的一项重要内容，主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。风险分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，为控制项目运作过程中的关键因素提供依据，也为投资者了解项目的风险大小及来源提供参考。
9)国民经济评价。
国民经济评价是按照资源合理配置的原则，从国家、全社会的角度考察项目的收益和费用，用资源的影子价格、影子工资、影子汇率和社会折现率等经济参数，分析计算项目对国民经济的净贡献，并评价项目的经济合理性。它是项目评价的重要组成部分，也是投资决策的重要依据之一。因此，在房地产项目开发过程中，要综合考虑项目对社区、城市环境、资源有效配置的影响，进行项目的国民经济评价。国民经济评价包括社会、经济和环境效益评价。
财务评价和国民经济评价都属于项目的经济评价，但两者的评价角度不同。财务评价侧重于项目本身的获利能力，国民经济评价侧重于项目对于国民经济的贡献，即按照资源合理配置的原则，从国家整体角度考察分析项目的效益和费用，从而评价项目的经济合理性。所以国民经济评价又叫费用效益分析。
关键词：房地产；开发；可行性研究
中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1674-7712 (2012) 14-0090-01
一、引言
著名房地产教育学家格里科普认为，当房地产项目师认为，一个项目详细具体的计划在有限资源和特定约束条件下，满足特定目标合理的可能性以后，就具有了可行性。房地产开发项目的可行性研究主要是在在房地产项目决策之前，对拟开发的项目进行系统而全面的调查和分析，并运用科学的评价方法，得出一系列评价指标值，最终确定该项目是否具有可行的综合研究。房地产开发项目的可行性研究是投资决策的重要依据和资金筹措的重要依据，是房地产项目初步设计的依据，也是环保部门对项目环境审查的重要依据和项目后评估的最终依据。
二、我国房地产开发项目可行性研究中存在的问题
（一）可行性研究缺乏完善理论指导
目前，我国房地产开发项目可行性研究基本是根据建设部于2000年所实施的《房地产开发项目经济评价方法》。该规定虽然对房地产开发项目的经济可行性提出相应的研究方法和框架。但是，由于房地产开发项目和其他一般工业建设项目有很大不同，难以直接套用《建设项目经济评价方法与参数》，许多研究分析人员只能根据个人理解，对于计算评价指标有选择性的适应，对于房地产决策缺少指导和参考价值，导致许多房地产开发项目可行性研究报告质量低下问题。
（二）可行性研究注重经验分析
虽然房地产开放项目可行性研究报告在房地产项目开发中具有十分重要的作用，但是一些房地产开发商并未对此足够重视，经常存在忽视可行性分析，从而导致房地产项目开发失败的现象。毫无疑问，经验是很宝贵的财富，在房地产开发项目可行性研究中具有十分重要的作用，但是也会出现经验与市场不符合的问题，如果在这样的条件下，仍然依靠经验来对房地产开发项目的可行性进行分析，可能就会导致决策和市场脱节甚至背离的问题，增加了房地产开发项目的市场风险。
（三）房地产开发项目可行性研究的市场定位不准确
市场定位是开发商赋予一个项目的文化精髓，决定了项目的营销方向。在许多房地产开发项目可行性分析的过程中，市场定位是十分重要的。弘基集团在上海徐家汇的弘基休闲广场项目开发成功以后，决定在上海四川北路开发另外一个更大的房地产项目，主要用于餐饮和百货经营。但是后来开发的房地产项目收益一般，远不如徐家汇的弘基休闲广场，其主要原因在于对该项目的市场定位不准，在该房地产项目周围已经有了类似的经营业态，而且已经形成品牌，新开发的房地产项目与其存在经营范围重叠问题。
（四）先入为主进行开发
在许多失败的大型房地产项目投资决策中，许多都是因为一些可预测的因素所导致的。例如，一些高级别墅由于坐落在大型工业园区，导致别墅周围风景被破坏，经常发生别墅无人问津现象。一些房地产项目由于是位于规划失控的农民居住区内，在回迁房和廉租房的冲击下，导致房地产项目半途而废。有的房地产项目由于建设成本远远超过当初立项的预算资金，导致房地产开发资金后继资金匮乏。在和一些失败的房地产开发商进行交流，他们经常会发出“真没想到”的感慨，回过头再去看看他们项目的可行性研究报告的时候，几乎都在引经据典，都是为了证明该项目是可行性而验证的，从而犯下先入为主的错误。
三、房地产开发项目可行性研究完善对策
在国家加大对房地产市场宏观调控力度的背景下，房地产市场陷入低迷，“只要把房子建起来就不愁没人买”的房地产市场紧俏时代已经一去不复返。因此，房地产项目开发更加需要重视对可行性研究的分析。具体而言，可以从以下几个方面加以完善：
（一）要严格房地产开发项目审批程序
在房地产项目建设的过程中，要对可行性研究的审批严格管理。近年来，房屋建筑物质量问题一直是党和国家关注重点，连续多次发文要求加强房屋建筑物质量管理。特别是国务院在1999年了《加强基础设施工程质量管理的通知》以后，又在2000年颁布了《建设项目质量管理条例》。因此，房地产开发项目可行性研究中，首先要重视质量问题，要严格加强项目建设前期质量，切实执行房地产项目建设基本程序，各类房地产开发项目必须要做好可行性研究，任何单位和个人都不得将可行性研究程序简化，对于初步设计、可行性研究报告、项目建议书等文件不达到规定，评估单位坚决不予评估，审批单位更不得进行批准立项。
（二）要重视市场调研
房地产项目市场影响因素较多，专业较广，行业较多，以及房屋建筑物不可移动性，投资风险较高等特点。房地产开发项目可行性研究中，市场调研在整个环节中具有十分重要的作用，甚至可以说直接影响到房地产开发项目成败。无数个失败的案例已经使开发商成人认识到市场调研的重要性，但是他们对于市场急于了解的心态和他们对市场的肤浅认识和软弱行动之间形成了鲜明对比。因此，要充分认识到必须对市场进行系统、科学调查研究，要在市场调研中运用成熟科学理论作为知道，要能够加强和专业调查公司、科研院所进行合作，通过小组座谈或者抽样调查等方式，对客户需求进行深入调研。
（三）要不断更新经营理念
目前，针对我国房地产市场不景气的情况，许多房地产开发商都把眼光瞄准了商业地产开发方面。但是房地产开发和商业地产开发属于不同领域，房地产开发商虽然对于房地产开发较为了解，但未必对商业地产经营熟悉。房地产开发商不应盲目建设开发，要对经营理念进行更新，特别是要采用先招商的方式，让更多深谙商业经营的人士参与到房地产开发前期市场调研中，使项目更加符合商业需求，更加符合市场需要，唯有如此，才能够促使房地产开发项目得以成功。
参考文献：
[1]马鑫.试论如何加强房地产项目可行性研究[J].城市开发,2008,6.
【关键词】房地产；投资项目；可行性研究
房地产投资项目的可行性研究是在房地产投资项目决策阶段，对项目的投资环境和条件等内容进行较为深入的调查研究，制定、分析和评价各种投资方案的可能性、技术性和经济合理性。房地产投资项目可行性研究是投资决策、资金筹措、实施操作、立项审批的重要依据之一。房地产投资项目一般具有投入多、风险大等特点，对房地产投资项目进行科学合理的可行性研究，是控制投资风险、确保合理开发的基础性条件，甚至关系到房地产投资项目的盈亏成败。
一、房地产投资项目可行性研究的作用
（1）作为项目投资方的决策依据。可行性研究是房地产投资项目开发的第一个环节，根据可行性研究的研究分析结论，项目投资方会进行研读并最终决定是否投资该项目和投资规模等事项。（2）作为项目主管方的审批依据。房地产开发企业应就拟投资的房地产项目编制申请报告，报送项目审批核准机关申请审核批准。项目申请报告中所含最重要的文件之一就是项目可行性研究报告。项目审批核准机关是否批准该项目，很大程度在于项目可行性研究是否科学、合法、合理，是否具有理想的经济和社会效益。（3）作为项目筹资的重要参考资料。房地产投资项目一般是高投入高风险，不进行深入的可行性分析研究，一般很难对外筹资。银行等金融企业、投资公司等财务战略投资者是在承担的风险较小、项目具有足够的还款能力的情况下，才可能给予项目贷款。（4）作为项目进行前期工作的依据。项目的前期工作包括规划设计、人员招聘、施工准备等，在房地产投资项目的可行性研究中，都会提及各项工作安排的时间表。如无其他情况的改变，一般应根据该计划行事。
二、房地产投资项目可行性研究阶段的划分
（1）投资机会研究。投资机会研究是指对项目投资者选择投资机会和方向提出轮廓性建议，目的是在特定的地区内，根据有关法律法规和政策，同时结合资源条件和市场供求等条件寻找并选择合适有利的房地产投资项目。投资机会研究一般依靠粗略的估计而不是依靠详细的分析，主要是从投资收益等角度研究投资的可能性，进行投资机会的选择和鉴别，引起高层决策者的投资意向。投资机会研究的结果允许误差在30%之内，研究费用占投资总额的0.1%～0.2%。如果初步证明项目投资的设想是盈利并且可行的，则可以再进行更深入细致的研究分析。（2）初步可行性研究。初步可行性研究是指对房地产项目投资中一些重要环节和关键问题进行专题研究，进一步说明投资项目的价值所在。研究分析的关键问题主要包括：分析投资机会研究的结论；有哪些关键问题需要进行辅助研究；在拥有详尽资料的基础上进行测算并作出是否进一步研究的决定等等。初步可行性研究阶段的结果允许误差在20%之内，研究费用占投资总额的0.25%～1.25%。通过初步可行性研究，可以对项目的盈利和前景做进一步的分析和判断。（3）详细可行性研究。详细可行性研究是项目投资决策的基础和关键步骤。其主要是对项目从技术和财务等方面进一步探讨可能性和合理性，对项目提出结论性意见并最终形成正式的可行性研究报告。详细可行性研究的结果允许误差在10%之内，研究费用占投资总额的比例根据项目大小不同而有所不同，一般在投资总额的0.2%～3%之内。另外，根据有关规定，对于限额以上的大、中型项目及重要的小型项目，须经有权审批的单位委托有资质的咨询评估公司就项目可行性研究报告进行充分的分析论证和评价。未经该程序的项目，任何单位不准审批和组织建设。其主要内容包括：全面审核报告中反映的各项情况是否真实存在；全面审核各项指标计算、参数选择是否正确；从企业、社会和国家等方面综合分析和判断项目的经济和社会效益；分析并最终判断项目可行性研究的可靠性和客观性，对项目作出最终的投资决策提供专业的评价意见。
三、房地产投资项目可行性研究的基本内容
根据房地产投资项目的性质、规模和复杂程度的不同，可行性研究的内容各有侧重，不尽相同。本文以广东省DQ房地产投资项目为例，具体探讨可行性研究基本内容的以下几个方面：第一部分是介绍DQ当地的经济发展状况。具体可从当地的地理位置、交通情况、人口数量、生产总值、固定资产投资额、社会消费品零售总额等方面进行资料和数据的收集，以作为项目开发的基础背景资料。第二部分是DQ当地的地产行业市场分析。具体可从房地产市场宏观的政策法规和市场行情，结合DQ当地房地产市场的供给和需求进行理论和数据分析，以作为项目研究的重要决策资料。第三部分是项目概述。具体包括项目名称、项目地块的权属人及相关方、项目的地理位置和现状、土地面积、土地成本、主要建设条件和规划要点（包括容积率、建筑密度、绿化率等）。第四部分是规划设计及建设方案的选择。根据上述当地的地产行业市场分析、项目概述和规划要点，进行市场供求现状分析及预测，服务对象分析，房地产产品价格预测并最终制定规划设计方案，选择并确定商住、商业或其他建设方案，制定租售计划，确定拟建项目建设规模、项目构成及平面布置和建筑方案选择。第五部分是经济及社会效益评价。一是根据规划要点，预算项目的投资总额，并计算出项目的税后利润、总投资回报率、自有资金投资回报率等多项指标；如规划要点尚不确定，可选择几个最接近的规划要点，计算出多个方案。二是投资效益评价，财务评价指标主要有投资回报率（ROI），内含报酬率（IRR），净现值（NPV），投资回收期（PP）等等，可根据项目的不同，选取其中的几项指标作为评价项目经济效益的依据。可从国民经济评价、项目环境效益等进行社会及综合效益评价。第六部分是项目风险评估，采取定量和定性两种分析方法。定量分析主要采取临界点分析，一般以内部收益率10%为限来确定最低销售价格和最高建安费用。定性分析则需要对经营风险、政策风险和市场风险等进行分析，并得出相应的具体对策及预案。第七部分是现金流量以及资金筹措。主要包括：现金流量年度流入和流出的具体安排计划、资金的筹集方案和筹集成本、项目的还贷能力分析等。第八部分是开发思路和项目实施进度。主要包括开发项目的管理模式、机构设置、管理人员的配备方案、人员聘用及培训计划、项目管理费用预算等等。项目实施进度主要前期开发进度和工程建设进度计划，具体包括各个单项工程的开工和竣工时间，施工进度安排，建设场地布置，施工队伍选择等等。第九部分是研究结论及建议。根据上述研究分析结果，对投资项目是否具有可行性作出明确的结论性意见，同时针对投资项目存在的一些关键问题提出具体的建议供高层决策。一份优秀的房地产投资项目可行性研究报告应是编制依据真实可靠、结构内容丰富完整；报告文本格式要规范严谨，附图、附表、附件齐全；报告表述形式尽量图文并茂，具有数字化、图表化和直观化的特点；报告的深度和广度能够满足投资决策的需要。
四、房地产投资项目可行性研究中的关键问题
1.市场定位。房地产投资项目最重要的关键问题之一就是市场定位，应以适量的超前意识，对项目进行合理的规划和定位。一个房地产投资项目一般需要两年以上，这段时间内的法律政策、市场环境和消费行为观念可能会有变化，有时甚至变化甚大。如何适应变化，这就需要掌握变化的走势，找准项目准确的市场定位。房地产投资项目的市场定位就是需要在深入细致的房地产市场调查、研究、分析的基础上，选定目标市场，确定项目档次，圈定消费群体。市场定位要与企业战略发展方向保持一致，企业发展战略包括品牌战略、管理战略和经营战略等。房地产投资项目必须以企业发展战略为基础，进行准确的市场定位，发挥企业核心竞争力，体现企业竞争优势，构建并发扬壮大所属企业和产品的品牌，以实现企业的发展战略目标。市场定位要具有实实在在的可行性，其中项目实施的可行性是指由于房地产市场处在不断地变化之中，房地产投资项目的市场定位必须充分考虑项目实施的可行性，以免开发后卖不出去、租不出去形成资金回笼压力；同时要根据所在区域、地块特性、项目规模和优势来分析开发和入市的好时机，设计好项目的实施进度。而所谓的经济评价的可行性则是要运用定量与定性分析、动态与静态分析、微观效益与宏观效益分析等多种分析相结合的方法，准确分析项目各种经济评价指标并确定项目的可行性。
2.风险管理。房地产投资项目开发是一个动态的过程，它具有开发周期长、资金投入量大等特点，难以在项目研究阶段即对开发过程中的有关费用和收益情况作出精确的测定。在经济评价中的数据有很大一部分来自对未来的估算，使得依据这些数据计算出的经济评价指标存在某种不确定性，这可能给房地产投资项目带来一些风险。因此，有必要对各种不确定性因素的变化情况，以及这些变化对投资者的收益的影响进行详细分析。风险管理是一个完整的过程。项目全面风险管理是指用系统的、动态的方法进行风险控制，以减少项目开发过程中的不确定因素，按逻辑顺序可以分为风险识别、风险评估、风险回避与转移、风险控制和风险损失的处理等五个步骤。房地产项目投资风险分析的方法一般有敏感性分析和盈亏平衡分析等。敏感性分析是指从众多的不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析和测算其对项目经济效益指标的敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点分析项目成本与收益的平衡关系的一种方法。各种各样的不确定因素（投资、成本、销售量、产品价格、项目期间等）的变化会影响投资方案的经济效果，当这些因素的变化达到某一临界值时，就会影响方案的取舍。售价和租金是房地产项目最主要的不确定性因素，能否实现预定的租售价格，是房地产投资项目的关键。
3.财务效益评价。财务效益评价是指根据国家的财务、税收等制度，对房地产投资项目的盈利、偿债能力等项目财务状况进行分析和评价。财务评价是定性和定量分析相结合，以定量计算为主。房地产投资项目财务状况具体通过财务评价指标反映，如以是否考虑时间因素分类，可以将其分为静态评价指标和动态评价指标两种。静态评价指标是指在不考虑资金的时间价值的情况下，考察项目盈利能力的一种财务效益评价指标，在分析工期短的小型项目投资时有一定程度的使用价值，而对于大中型的房地产投资项目，则只在投资机会研究和初步可行性分析阶段有所应用。现在比较常见的静态分析指标主要有：投资利润率、静态投资回收期等。动态评价指标则是考虑到了资金的时间价值，它能够更加科学全面地反映房地产投资项目的财务效益指标，因而在房地产投资项目分析的应用较为普遍。现在比较常用的动态评价指标主要有：净现值、内部回报率、动态投资回收期和盈利指数等。
参 考 文 献
[1]谭术魁.房地产开发与经营[M].上海：复旦大学出版社，2006
[2]陈弘.房地产投资风险分析[J].经济评论.2004（2）
做房地产方面的可行性研究报告之前，需要深入调查和充分掌握各类资料的基础上,对拟开发的项目的市场需求及市场供给状况进行科学的分析,并作出客观的预测,包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售周期等.
3.规划设计方案优选
在对可供选择的规划方案进行分析比较的基础上,优选出最为合理、可行的方案作为最后的方案,并对其进行详细的描述.
4.开发进度安排
对开发进度进行合理的时间安排,可以按照前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等阶段安排好开发项目的进度. 房地产可行性研究报告的每一个步骤都要准确谨慎。
5.项目投资估算
对开发项目所涉及的成本费用进行分析评估.
6.项目资金筹集方案及筹资成本估算
根据项目的投资估算和投资进度安排,合理估算资金需求量,拟订筹资方案,并对筹资成本进行计算和分析.
7.项目财务评价;
依据国家现行的财税制定、现行价格和有关法规,从房地产可行性研究报告的角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目从财务状况进行分析,并借以考察项目财务可行的一种方法.
8.可行性研究的结论
根据对相关因素的分析和各项评价指标数值,对项目的可行与[2] 否作出明确的结论.
2用途编辑
房地产项目可行性研究报告是项目实施主体为了实施某项经济活动需要委托专业研究机构编撰的重要文件，其主要体现在如下几个方面作用：
1. 用于向投资主管部门备案、行政审批的可行性研究报告
根据《国务院关于投资体制改革的决定》国发(20xx)20号的规定，我国对不使用政府投资的项目实行核准和备案两种批复方式，其中核准项目向政府部门提交项目申请报告，备案项目一般提交项目可行性研究报告。
同时，根据《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》，对某些项目仍旧保留行政审批权，投资主体仍需向审批部门提交项目可行性研究报告。
2. 用于向金融机构贷款的可行性研究报告
我国的商业银行、国家开发银行和进出口银行等以及其他境内外的各类金融机构在接受项目建设贷款时，会对贷款项目进行全面、细致的分析评估，银行等金融机构只有在确认项目具有偿还贷款能力、不承担过大的风险情况下，才会同意贷款。项目投资方需要出具详细的可行性研究报告，银行等金融机构只有在确认项目具有偿还贷款能力、不承担过大的风险情况下，才会同意贷款。
3. 用于企业融资、对外招商合作的可行性研究报告
此类研究报告通常要求市场分析准确、投资方案合理、并提供竞争分析、营销计划、管理方案、技术研发等实际运作方案。
4. 用于申请进口设备免税的可行性研究报告
主要用于进口设备免税用的可行性研究报告，申请办理中外合资企业、内资企业项目确认书的项目需要提供项目可行性研究报告。
5. 用于境外投资项目核准的可行性研究报告
企业在实施走出去战略，对国外矿产资源和其他产业投资时，需要编写可行性研究报告报给国家发展和改革委或省发改委，需要申请中国进出口银行境外投资重点项目信贷支持时，也需要可行性研究报告。
论文摘要：本文就房地产业发展的相关政策进行了阐述，基于可持续发展观念下的项目可行性研究和可持续发展观念的必然性，表述了可持续发展战略对于项目可行性研究的意义。
1 房地产业发展的相关政策
房地产作为一项支柱产业，尤其在近几年来，国家在政策上做出了很大调整，使居民又进一步减轻了贷款购房的支付压力，意在发展房地产业，刺激住房消费，拉大内需，拉动经济增长。目前，我国实行以《土地管理法》和《城市房地产管理法》为核心，以土地、房屋分管为特征的法律体系，用以规范我国土地管理和城市房地产管理。其特征为:立法从原则上是对实践的总结，以部门立法为主，政策是立法的主要基础等。但与之相应的立法还很不够。一方面，我国房地产法律体系还不够完善，缺少核心法律，如《住宅法》或《不动产法》;另一方面，立法层次结构不清，法律规范之间交叉重复。再加上普遍的房屋土地分管体制，结果宏观调控市场能力差，管理不力，问题不少，还有许多法律真空，引起诸如住宅质量、
公建设施、住宅面积、中介服务、各项收费等方面的投诉不断的现象发生;这也是我国房地产业十多年的发展历程中多次大起大落的原因之一。
但近几年是关于房地产业的具体政策出台最多的时期，国务院的这些政策有利地推动了房地产业的发展，拉动了国民经济的增长。这些政策主要包括以下几个方面:
1.1 刺激消费的政策。1999年上半年年开始，针对投资需求与消费需求均不足的新情况，采取了综合对策。其中为抑制消费需求的下滑，采取了提薪、扩大消费信贷规模、降息、储蓄实名制、征收利息税等措施抑制储蓄增长，.刺激消费增长。
1.2 推进房改的政策。一是停止实物分房，实行货币分配的政策逐步推行住房货币化。二是按房价收入比实行不同的住房补贴政策。
1.3 放开住房二级市场的政策。1999年政府了《己购公有住房和经济适用房上市出售管理暂行办法》，规定了开放交易市场的基本条件和上市交易程序，明确了上市准入制度所涉及的土地出让金缴纳和收益分配的有关政策，使得开放交易市场的政策框架基本形成。现在全国许多大中城市都在积极开放存量住房交易市场。
1.4 推行住宅产业化的政策。房地产消费市场的逐步规范，进一步调动了买房的积极性。去年以来，建设部会同有关部门，采取了一系列措施整顿规范房地产市场。一是了新的《房地产开发企业资质管理规定》，并对所有从事房地产开发的企业进行清理换证，依法淘汰了一大批实力弱、信誉差、经营不规范的企业，规范了销售主体行为;二是会同国家工商行政管理局了《商品房买卖合同示范文本》;三是了《商品房销售管理办法》，规范了开发商的销售行为:四是了《简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见》。这一系列政策的实施，保护了消费者合法权益。
1.5 减免过高税费的政策。近几年来，国家在鼓励住房消费的税收政策上有了实质的突破，对房地产交易过程中所涉及的营业税、契税及个人所得税给予了相应的减免优惠，使税赋较大幅度下降。其中主要的，一是取消了对房地产投资者15%的固定资产投资方向调节税(原先这项税种只是对国外境外投资者免征);二是降低房屋交易契税及其他相关费用，契税税率从6%降到3一5%;三是大大降低房屋租赁税费。房屋租赁的总体税收税率由原来的17一30%调低到目前的4一7%;四是有的城市采取购买住房返还个人所得税，促进了住房销售，还有效吸引了一部分企业在城市扎根。
2 基于可持续发展观念下的项目可行性研究和可持续发展观念的必然性
西方学者指出，要想成功，必须作到下面两点:首先要“做正确的事情”，然后是“把这项正确的事情办好”。相比之下，前者更重要，因为只有去干正确的事情才会产生真正的效果，而后者只是办事的效率的高低而已。战略管理就是设法去做正确的事情，从而追求真正的效果。战略策划的精神能从我国兵书中的“运筹于帷握之中，决胜于千里之外”这句话上体现出来。房地产项目可行性研究是指投资者通过分析自身能力和项目条件，了解环境变化的特性和趋势，去制定出把握机会，发挥和建立竞争优势，避免威胁并弥补劣势的项目战略。可行性研究实际上是一系列的工作过程，即包括确定项目的开发目标，分析内在条件、能力和外部环境，进行项目定位和策略设计的整个过程。但是与以往不同的是，我们现在做这些工作的时候，要从可持续发展的战略眼光出发，在企业的可持续发展战略框架下进行。 第一，可持续发展战略能使企业决策准确，避免项目运作出现偏差。项目可行性研究报告是在对项目目标市场调研后形成的，它是研究者不断地面对市场而总结出来的智慧结晶。因此，它可以作为企业的参谋，使企业及企业家决策更为准确，避免项目在运作中出现的偏差。
第二，有一r可持续发展的观念在其中，能使增强项目的竞争能力，使其稳操胜券，立于不败之地。近年来房地产企业重新“洗牌”，概念不断创新，开发模式不断突破，一个个近千亩的大楼盘相继出现，竞争越来越激烈，决策者大有“四面楚歌”’的感慨。在这种情况下，可持续发展战略就更能发挥它的特长，将企业长期的战略指导思想融汇于个体之中，增强项目的竞争能力，赢得主动地位。
第三，能有效地整合项目资源，使之形成优势。要开发好一个房地产项目，需要调动很多资源协调发展，如概念资源、人力资源、物力资源、社会资源等。这些资源在企业的战略还没参与以前，是分散的、凌乱的，甚至是没有中心的。战略管理参与到各种资源中去，理清它们的关系，分析他们的功能，帮助它们团结一起，围绕中心，形成共同的目标。此外，可行性研究报告还有预测未来市场，满足居民居住具体要求等作用。
3 可持续发展战略对于项目可行性研究的意义
房地产业既是资本密集、关联度高的产业，又是提供生活必需品的基础产业，判断房地产业形势和发展前景必须从基本国情出发，充分考虑中国加速的城市化进程和市场化改革的影响，以科学发展观为指导，在经济社会发展的整体环境中去把握。房地产产品开发周期长，形成有效供给相对于投资期具有滞后性，当年的房地产业市场是投资与需求矛盾双方以往多年相互作用积累、演变的结果，所以判断分析房地产业形势不能仅仅依据同比资料得出结论，因为它是以上年基数合理为前提的。房地产产品具有空间不可移动性，局部地区供求关系的异常导致全局连锁反应的可能性较小。中国是一个幅员辽阔，各地发展极不平衡的大国，以局部地区的房地产形势推导全国整体态势必须慎之又慎，否则会得出相反结论。
在当市场!发生变化的背景下，若想使投资的项目取得成功，惟有分析当前房地产市场，以可持续发展的角度来调整自己企业的战略。在可持续发展战略的基础之上，合理、全面、真实的对项目的可行性做出研究，这才是我国房地产企业今后应引起重视的问题。
4 结束语
房地产企业要立足市场，不仅要凭借自身的实力，更要注重智谋，讲究战略。企业的战略观念和战略管理水平的高低正在成为影响企业生存和可持续发展的核心动能之一。，它驱使企业从战略的高度去认识环境的变化、去整合企业资源，致力于核心竞争能力的培植、经营理念的提高和管理模式的创新，以把握机遇、应对挑战、竞争制胜，取得可持续的发展。房地产企业竞争发展的要义在于摆脱纯粹的以项目开发为中心的运作机制，通过积极实施战略管理，规划企业的主要业务与长期发展、规划企业的人才开发和资源整合、规划企业的组织建设与文化建设，谋划发展所长、克服所短的经营策略、竞争策略和发展策略，促使企业进入长期发展的良性通道。
参考文献
[1]杨锡怀，冷克平，王江.企业战略管理.北京:高等教育出版社，2004
然而，对具有经营特征的房地产项目后评价工作则不被关注。据调研，目前仅个别房地产企业尝试进行房地产项目后评价工作。如万科初步形成《万科集团房地产项目后评估管理流程》；中海2007年之前开始组建项目后评估小组，并对北京、成都等地部分项目开展了后评估试点工作。总体看来，房地产项目后评价工作已经被行业内领衔企业所关注，但方法和体系上尚处探索和起步阶段。房地产项目前期投资决策已倍受重视并有了国家技术规程导引，但针对经营性项目投资决策的后评价却未引起业界和学界重视。显然，这种状况与房地产行业支柱产业及其迅猛发展地位不相称。进行房地产项目后评价探索已是行业和企业发展急需推进的迫切任务。
房地产项目后评价是针对房地产全程的评价。本文主要是针对房地产项目前期即投资决策环节进行后评价，具体指房地产企业在项目完成后对项目前期投资决策的科学性与可靠性、项目实际运行的偏差进行分析评价，找出偏差并分析原因，总结经验并汲取教训，为企业建立科学投资决策机制、提高项目投资决策管理水平提供依据。
一、投资决策后评价的意义
（一）有利于提升项目投资分析决策水平
许多项目前期缺乏科学投资决策分析，随意性和盲目性强；同时，根据历史数据和假设预期完成的前期分析，在项目施工过程、完工投入市场时，面临各种不确定因素，项目的实际运营状态与前期决策分析会出现各种偏差，甚至导致严重损失。在房企利润空间逐步压缩的形势下，规范投资分析决策方法对房地产项目可持续经营发展具有重要作用。
（二）有利于科学制定企业投资决策机制
面对宏观调控以及竞争日益激烈的房地产市场、多样化的市场需求以及不断上升的开发成本，科学的投资决策机制对确保房地产企业收益，规避房地产市场风险，实施房地产企业发展战略具有不可或缺的作用。投资决策后评价能够帮助重构和完善投资决策机制，更好地规划未来的项目拓展战略，做出更科学、合理的项目投资决策。
（三）有利于加强房地产企业和行业制度化建设
建立健全项目投资决策后评价，将企业发展历程中项目投资决策的经验和失误及时有效反馈，对完善企业管理制度，从制度层面提高决策正确性，引导公司规范化、制度化发展具有重要意义。同时，又将推动房地产行业的规范化和科学化发展。
二、投资决策后评价对象与目的
房地产项目投资决策后评价的对象是项目前期投资决策阶段的决策成果。具体包括：前期可行性研究成果、项目前期战略定位、项目各项策划成果、企业项目投资决策机制等。投资决策后评价的核心是对前期项目战略定位和投资可行性研究进行后评价。
房地产项目投资决策后评价的目的是通过对前期决策成果及其与实施效果的对比分析，评价项目投资决策分析的科学性、投资决策机制的合理性，以及投资决策成果与实施效果的偏差并分析原因，总结经验，提出对策建议。
三、投资决策后评价层级体系
投资决策后评价从决策分析科学性、决策成果偏差性、决策机制合理性三方面着手进行，层次体系见图1。
（一）决策分析科学性
前期投资分析作为决策依据，其完备性与深度对项目投资决策具有重大影响。后评价从投资前期分析的完备性和深度的角度，评价决策分析的科学性。
前期投资分析主要成果为投资可行性研究，完成从技术、经济和社会环境等方面对拟建项目的科学分析。分析深度体现在：决策依据的内容齐全、项目要素分析全面、数据准确可靠、论据充分、结论明确，深度应能满足投资决策需要。科学合理地完成房地产投资项目分析应包含以下七大项内容：宏观经济和房地产市场发展分析、项目概况及地块分析、项目定位、建设条件与方案、建设方式、投融资与财务分析、环境效益分析。
（二）决策成果偏差性
在房地产项目建成销售完毕（或运营）一段时间后，收集项目建成、售后（或运行）的实际信息，考察销售（或实际运营）效果，对比投资分析阶段的预期，得到项目偏差状况。如果发生的偏差很小，说明前期决策分析工作较为到位，应客观总结前期工作经验。如果偏差状况非常严重，或是在判断阶段没有将偏差项目纳入前期分析，并对整个投资活动产生巨大影响，这就属于严重的投资决策失误。针对失误，找出偏差原因并分析，完善未来投资项目分析要点，提高投资决策的质量。
以下从后评价主要内容展开介绍决策成果偏差性的评价。
1.投资环境与市场分析合理性及偏差分析
回顾项目当地经济发展和房地产市场演变情况，将预期投资环境与实际经历的外部环境作对比，评价预期投资环境与市场走势研判的正确性与分析的合理性，找出前期分析的缺失项或分析不合理的部分，总结在项目建设期间应对投资环境的变化而采取的措施，深化对未来项目的投资环境与市场研究。
2.项目定位合理性及偏差分析
项目战略定位是对投资方向的确定，通过市场调查，对投资环境、市场状况、竞争对手、目标客户的分析，对产品及销售策略进行定位策划。项目定位后评价主要从以下几点着手进行：第一，投资分析中是否对项目主题、产品、客户、价格、经营进行全面定位。第二，对比前期主题概念定位与实际效果的差别，检验主题定位的预期影响力。对比产品定位与实际产品，是否发生调整，如果发生调整找出调整原因，并评价产品功能定位的效果。对比目标客户和实际客户，评价客户群定位的精准度。对比前期价格定位和实际执行的价格，评价价格策略制定及调整的合理性，评价具体产生的市场效果。评价经营定位，先对比分析前期的租售策略与实际经营策略，回顾是否采取了调整措施，评价具体经营策略市场效果。
如果定位与市场效果相吻合，则说明前期定位工作具有合理性，可总结前期定位的经验。如果定位与市场效果偏差很大，无论是比市场效果更优还是更劣，均应客观地将偏差程度、偏差原因以及所得结论如实总结。
3.项目经济技术指标变动及偏差分析
对比完工后与规划的主要经济技术指标（包括物业类型、占地面积、容积率、建筑面积、公建面积、车位数量等），计算偏差额度以找出偏差的指标，分析偏差原因，指出指标变化产生的经济影响，重点分析可售面积增减带来的收益变化和总建筑面积增减带来的成本变化。
4.进度计划变动及偏差分析
评价项目前期计划的关键时间节点实现的可能性，与实际完成的关键时间节点作对比，列出每个节点的延迟（提早）天数，查出控制节点与计划偏差的节点，分析影响项目节点进度的主要因素，并提出未来类似开发项目的应对措施。关键时间节点包括：项目前期报批报建计划、取得建设用地规划许可证、建设工程许可证、开工许可证、销售许可证等的时间；工程计划的开竣工时间及工期计划、各期开工面积等；销售计划的各期销售时间、价格、面积、入住时间、预期销售计划实现时间。
5.财务可靠性及偏差分析
回顾项目的投融资模式选择，资金来源和融资方案分析的合理性，是否提出多方案建议与方案优化以及风险分析。在项目实际运行中，选定的融资模式与方案是否适合项目开发，融资方案是否能够满足资金需求，筹资的风险控制情况。
由于项目发展期间开发成本、进度调整和销售价格的变动，原来投资分析中的财务指标会发生相应调整，通过对比前期成本估算、预期收入、税务分析、项目财务指标（如净现值、内部收益率、销售利润率、投资回收期等），测算项目实际效益，评价项目盈利能力；查看实际资金来源与运用情况、现金流量、资金需求最高点，评价项目资金平衡能力；税务筹划工作是否进行，筹划方式的选择及效果，评价项目税务筹划能力。
6.不确定性分析合理性及偏差分析
受房地产价格、成本费用和其他因素影响，房地产收益有很大波动，需要进行不确定性分析，包括盈亏平衡分析、敏感性分析和风险分析。通过盈亏平衡分析查看投资项目的成本、销售、利润三者关系，预测经济形势变化带来的影响，分析项目的抗风险能力。通过以投资额、收入、支出等因素的±5%、±10%、±20%的变动范围计算经济效果指标的变化得到项目敏感性。房地产投资风险有营运风险、财务风险、市场风险等，还包括预测风险及风险收益，并提出风险应对措施。结合项目实际发生的情况对不确定分析的合理性进行评价，是否实际情况在不确定性分析的考虑范围内，应对不确定因素发生的措施是否有效。
（三）决策机制合理性
为了加强房地产企业开发与经营投资活动的投资决策科学性、降低项目风险、减小项目成果偏差，企业应建立一套合理的投资决策机制。开展投资决策后评价时，从机制的完备性与合理性两个方面，对决策制度、决策流程、决策执行与反馈体系进行评价。
首先，房地产企业是否构建了健全的决策制度。是否构建投资决策组织，包括决策部门、专家构成、参与部门及实施人员等；是否形成规范性的规章制度，规范程度体现在是否有利于房地产企业的项目投资决策科学性、操作有据可依、管理的统一协调。其次，企业是否形成完善的决策流程。流程是否涉及项目投资机会发现、项目投资申请、审批、计划编制等多个明晰环节，并且责任落实到部门或个人。项目投资审批要点的把握直接关系项目投资决策成果偏差大小，后评价应侧重关注审批要点是否到位。最后，企业是否形成决策的执行、监督及反馈的体系。具体采取了何种措施保证投资决策有效实施，如何有力地推动企业持续改善项目投资决策的行为与效率，同时评价反馈机制发挥的作用。
四、投资决策后评价的方法与评价体系
投资决策后评价既可以采用各种定性的评价方法，也可采用各种定量的评价方法，如层次分析法等。但不论哪种方法都必须基于基本逻辑框架法构建合理的投资决策后评价指标体系，并通过对这些指标的系统设计和深入分析，评价找出项目投资决策的经验、教训、存在问题，以及对未来工作提出建议。
参考文献：
1.王广浩 周坚.项目后评价方法探析.科技进步与对策.2004.1
2.国家发展改革委 建设部.建设项目经济评价方法与参数（第三版）.中国计划出版社.2006
3.《投资项目可行性研究指南》编写组.投资项目可行性研究指南.中国电力出版社.2002
关键词：房地产开发 成本控制
房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。主要包括：土地使用权出让金、土地征收及拆迁安置补偿费、前期工程费、建安工程费、基础设施费、公共配套设施费、不可预见费、开发期间税费、管理费用、财务费用、销售费用和其他费用等。合理有效地控制房地产项目开发成本，贯穿于整个项目建设的全过程，主要包括项目投资决策阶段、规划和设计阶段、施工阶段和竣工结算阶段，是一个系统控制过程，它具有全员性和全过程性的特点。
一、投资决策阶段成本控制
投资决策是选择和决定投资方案的过程。在建设项目投资决策阶段，建设标准水平的确定、建设地点的选择、工艺的选择、设备选用、工程技术方案的确定和资金筹集情况等，都直接关系到工程项目成本的高低。
在做出决策之前，做好基础资料的收集，保证详实、准确。认真分析各种市场、技术及环境因素，做好市场研究。通过掌握大量的统计数据和信息资料.进行综合分析和处理，并根据市场需求及发展前景，合理确定工程的规模及建筑标准，编写具有较强说服性和可行性的立项申请，切实做好项目可行性研究报告。可行性研究报告对项目的规模、建设标准、工艺布局、产业规划、技术进步等方面应实事求是地科学分析，按客观实际情况实事求是地进行技术经济论证、技术方案比较和优选。对项目做出经济评价和综合分析，通过分析得出项目可行性研究结论和建议，为项目投资者的投资决策提供科学的论证和依据。
二、规划和设计阶段成本控制
设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但对工程造价的影响可达75%以上，由此可见，设计质量的好差直接影响建设项目的工期及工程成本的高低。在满足安全系数及设计规范标准的前提下，从经济适用的角度出发，合理科学的设计，可以有效的进行成本控制。
1、推行设计招标，择优选择设计单位
设计是投资控制的关键环节，设计单位在其中起着举足轻重的作用。通过设计招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比定标，这样既可优选出高水平、善沟通的设计单位，又可促进设计单位在项目整体的空间布局、建筑造型、使用功能和景观环境设计上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。
2、引入“价值工程”概念，优化设计
价值工程通过功能和价值的分析，将技术问题与经济问题紧密地结合起来。把具体工程项目的功能和成本两个方面综合起来进行科学的分析和考虑，根据工程的实际情况，既不单纯追求降低成本，也不片面追求提高功能，而是力求提高功能与成本的比值，获得最佳的设计方案。
3、开展限额设计，有效控制造价
限额设计，就是按照批准的设计任务书和投资估算来控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制施工图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制施工图设计的不合理变更，保证总投资额不被突破。同时，每一阶段的设计都要进行造价核算，发现超过限额及时与设计人员沟通，分析原因，修改设计，确保在设计阶段将工程造价控制在投资估算内。
三、施工阶段成本控制
工程施工阶段是房地产开发企业及工程设计意图最终实现并形成工程实体的阶段，也是最终形成产品质量和项目使用价值的阶段。该阶段资金投入最大，是房地产项目成本控制的重要阶段。此阶段的成本控制是具体的、繁杂的，必须注重以下几点：
1、通过建设项目招投标，择优选择施工单位
建设项目招投标对项目投资、质量以及进度的控制有举足轻重的作用。房地产开发公司在招投标过程中应注意以下工作：以公平、公开、公正原则为指导，严格审查投标单位资质；造价管理人员在编制招标文件过程中有效地鉴别、分析与评价各类影响工程造价的数据、资料，为此后的造价控制奠定坚实基础；避免单纯追求绝对低价中标，杜绝投标单位间的恶意竞争，应确定合理低价中标，以保证项目质量及建设工期。
2、做好合同管理，减少工程索赔
签订规范、细致、严密的合同文本，是房地产开发项目成本控制的又一重点。签订合同时，涉及费用的如工期、质量、价款的结算方式、违约争议处理等，都应有明确的约定。同时，正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素，对索赔要有前瞻性、有效避免过多索赔事件的发生。对于工程中的变更，计算各项变更对总投资的影响，从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更或者采用其他费用较少的变更方式，减少不必要的工程费用支出，避免投资失控。
3、加强管理，建立工程监理制度
在工程施工过程中引入项目监理制度，对工程质量、工期、成本进行全面控制。工程开工前，加强图纸会审工作，对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的经济性进行审核。施工过程中，严格监控材料、设备的质量和价格，及时准确地了解市场上最新的材料设备的价格信息，在保证质量的前提下合理限价。同时核实完成工程量情况，做好月度工程进度款审核，避免超付工程款。
4、合理采用新技术、新工艺、新材料
选用新工艺、新材料，是提高劳动生产率和缩短工期的有力保证。 对主要施工技术方案做好论证的基础上，广泛应用新技术、新工艺、新材料等，想方设法在技术上实施项目投资的有效控制。
四、竣工结算阶段成本控制
关键词：“工作过程”导向；教学模式；综合性职业技能训练
当前，高职教育的教学与管理往往模仿普通高等教育，实施的是普通高等教育以学科为中心的教学模式，而没有按照职业岗位去开发课程，因而培养的人才无法满足生产第一线的实用型、技术型和技能型要求。这就出现了我国高职教育现在所面临的尴尬局面：一方面，社会上技能型人才严重短缺，另一方面，相当多的高职毕业生却“有业难就”或“无业可就”。这种矛盾的现象说明，我们的高职教育还没有很好地适应社会实际需要。
因此，我们借鉴德国职业教育的成功经验，以“熟练掌握岗位技能、专业技能”为教学主线，把“能够胜任企业岗位要求”作为教学工作的出发点和落脚点，依据“以能力为根本，以就业为导向”的宗旨，以企业的实际“工作过程”为导向，设计出反映真实工作过程的教学过程，真正实现学校教育与用人单位就业岗位的“零距离”对接。
本专业培养目标
房地产业是从事房地产开发、投资、经营、管理与服务的行业，是我国的支柱产业。在我国加快城市化进程的总体方针下，更有着举足轻重的作用。因此，房地产经营与估价专业培养的是能适应社会主义市场经济发展的需要，系统掌握房产、地产和房地产服务经营与管理的基本理论知识和专业操作技能，熟悉国家房地产相关法规，在房地产经营管理部门与开发经营企业从事行政、经营、管理、策划、业务和顾问等工作的高级技能型人才。具体来说，该专业培养出来的毕业生应该具备以下几点专业能力：（1）房地产法律、法规及其相关法律、法规运用的能力；（2）房地产项目策划、风险与不确定性分析的能力；（3）房地产市场细分、定位、竞争者识别的能力；（4）房地产租售接待、谈判的能力；（5）办理土地出让或划拨手续、组织招投标、签订合同、办证服务、代办按揭贷款的能力；（6）撰写房地产估价报告的能力；（7）公关、危机处理的能力。
本专业的教学现状
在现阶段，虽然本专业已经设置了《公共关系与礼仪》、《房地产法规》、《房地产统计》、《房地产开发》、《房地产市场营销》、《房地产金融》、《房地产经纪实务》、《房地产估价理论与方法》等多门专业课程，但是，由于理论教学的局限性，毕业生只能纵向掌握每门课程独立的知识体系，而不能横向将多门课程进行综合运用，完成实际工作中的任务。例如，在新建商品房租售的工作过程中，毕业生只能纵向、单一地运用《房地产经纪实务》课程中的相关知识去完成工作。殊不知，该项工作过程需要横向、综合地运用《公共关系与礼仪》、《房地产法规》、《房地产市场营销》、《房地产金融》、《房地产估价理论与方法》等多门课程的相关知识。因此，为了弥补课堂内理论教学的缺陷，我们要开发新的教学模式，缩短毕业生的上岗时间。
本专业综合性职业技能训练的开发
（一）开发依据
本专业的毕业生主要就业于房地产项目开发和租售流程的各个环节中。该流程包括可行性研究、项目策划、规划设计、招投标准备、项目施工、竣工验收、项目营销策划、项目销售、交房、房屋使用、房屋租售等环节。
从专业培养目标出发，为了能使本专业的学生巩固所学的专业技能，提高横向综合运用所学理论的能力，增强动手能力，更好地接受企业文化，我们开发了以该流程“工作过程”为导向的综合性职业技能训练。
（二）训练目标
该流程“工作过程”紧贴工作实际，让学生在就业前就能比较真实地接触到各种工作场景。通过真实工作场景的模拟，学生不仅掌握资料搜集、数据分析、礼仪接待、危机处理等基本技能，还可以加强房地产法规运用、房地产市场细分定位、房地产项目风险与不确定性分析、办理土地出让或划拨手续、组织招投标、签订合同、办证服务、撰写房地产估价报告等职业技能。
在训练过程中，学生可以横向综合已学理论知识，将理论与实际有机结合，有效提高专业技能，为其自身就业条件增加砝码。也可以使用人单位迅速将应届毕业生安排到房地产投资策划、房地产估价、房地产开发经营、房地产经纪、物业服务等实际工作岗位上，缩短企业对新进员工的培训周期。转贴于
（三）训练内容
与课堂教学知识点结合训练以完成实际工作任务为出发点，把各门专业课程之间相对独立的理论知识体系打破，将各个知识点进行横向综合，并与房地产市场第一线的岗位工作紧密结合，以“职业技术优先”、“动手能力优先”为指导思想，重点培养学生的实际动手操作能力。
以模块为单位进行划分训练是以多个模块为内容依次展开的。模块设计是以房地产项目开发、租售流程“工作过程”中相关环节所对应的岗位工作为导向进行的，分为房地产投资策划、房地产估价、房地产开发经营、房地产经纪、物业服务等五个模块。每个模块均涉及了“工作过程”中的相应环节，五个模块包含了“工作过程”的所有环节。
（1）房地产投资策划模块。该模块由可行性研究、项目策划等环节组成，依据各个环节的典型工作过程设计了设计房地产市场调查方案、撰写房地产市场调查报告、编制房地产开发项目可行性研究报告、编制房地产开发项目营销策划书等综合训练项目。通过这些项目的综合训练，可以加强学生的房地产市场细分、房地产市场定位、房地产市场竞争者识别、房地产项目风险与不确定性分析、房地产开发项目策划等职业技能，可以让毕业生在房地产投资策划岗位上从事房地产市场调查、房地产项目可行性研究、房地产项目策划等典型工作。
（2）房地产估价模块。该模块由规划设计、招投标准备、房屋使用、房屋租赁等环节组成，依据各个环节的典型工作过程设计了模拟房地产估价等综合训练项目。通过这些项目的综合训练，可以加强学生搜集资料、实地勘察、分析数据、选择估价方法、撰写房地产估价报告等职业技能，可以让毕业生在房地产估价岗位上从事房地产价格评估等典型工作。
（3）房地产开发经营模块。该模块由项目策划、项目营销策划等环节组成，依据各个环节的典型工作过程设计了模拟办理土地出让或划拨手续、模拟建设工程招投标、模拟租售接待、模拟租售谈判等综合训练项目。通过这些项目的综合训练，可以加强学生房地产相关法规运用、办理土地出让或划拨手续、组织招投标、租售接待、租售谈判等职业技能，可以让毕业生在房地产开发经营岗位上从事土地取得、建设工程招标、新建商品房租售等典型工作。
（4）房地产经纪模块。该模块由项目销售、房屋租售等环节组成，依据各个环节的典型工作过程设计了模拟签订合同、模拟办证服务、模拟办理贷款手续等综合训练项目。通过这些项目的综合训练，可以加强学生房地产法规运用、公关、危机处理、签订合同、办证服务、代办按揭贷款等职业技能，可以让毕业生在房地产经纪岗位上从事房地产经营、房地产等典型工作。
（5）物业服务模块。该模块由交房、房屋使用等环节组成，依据各个环节的典型工作过程设计了模拟小区入住办理等综合训练项目。通过这些项目的综合训练，可以加强学生房地产法规运用、危机处理等职业技能，可以让毕业生在物业服务岗位上从事前期介入验收服务、入住服务、使用期物业服务等典型工作。
以“工作过程”为导向的教学模式将学生作为学习行动的主体，以职业技能作为学习元素，在基于职业活动的学习情境中打破传统的理论体系，将知识点重新横向整合，以有效完成相关岗位的典型工作为最终目的。
以“工作过程”为导向开发的房地产经营与估价专业综合职业技能训练项目，以“够用、管用”为指导思想，紧贴市场，紧贴实际。通过这种综合性的职业技能训练，可以使学生成为市场上需要的、抢手的、有一技之长的高素质技术应用型专业人才，而不是那些基础知识扎实、但毕业后仍需进行较长时间职业培训和再教育后才能胜任工作的毕业生。
【关键词】房地产项目；成本控制；全寿命周期；分阶段
房地产项目与一般产品成本控制的根本区别在于它的目标成本控制是一个过程，它控制的对象是一个工程项目，从工程酝酿到最后竣工全过程。因而，如何针对完整的房地产项目制定出可操作的系统的成本控制措施十分关键。但很多房地产企业对于项目成本的制定过于简单化和程式化，有些房地产企业只是简单地依据以往的工程成本降低率确定一个目标成本。在成本控制措施方面，只有简单的规章制度，具体由谁去做，怎样做，做到什么程度都没有提及，缺乏可操作的成本控制流程，制定的规章制度无法得到有效执行。成本控制没有和房地产项目实际情况结合起来，可操作性差，很难起到有效控制的作用，更无法分析出成本差异产生的原因。
一、房地产项目全寿命周期成本分阶段控制基本思想
寿命周期是指从事物的产生至消亡的整个过程所经历的时间期间。从房地产开发商的视角来看，寿命周期是指房地产项目从创意到建设，直至停产的整个过程。在完整的房地产开发过程中每个方面都会涉及到资金的流动，因此要贯穿全寿命周期成本控制观念，从各个环节出发，建立系统的全局的发展观，从全局的可持续发展的角度对成本实施全程控制。
根据基本建设程序，房地产项目建设过程可划分为：项目建议书、可行性研究报告、设计工作阶段、建设准备阶段、建设实施阶段、生产准备阶段、竣工验收阶段、后评价阶段等阶段。
二、全寿命周期成本分阶段控制基本方法
根据分阶段成本控制的观念和各阶段对成本控制影响不同，在不同阶段，采取不同的重视程度和不同措施，主要控制原则：重准备期、兼顾中期和后期。
（一）重视项目准备期成本控制
1.项目建议书阶段成本控制。首先，开发项目的建设条件要有利于节约资金，特别是开发项目的选址要得当，应尽量便于获得建筑材料，易于各种型号机械的运作。还应考虑各种地下管线埋设、地块标高、地面障碍物等因素和政策、资源和法律等方面的支持度。在项目初始阶段要对其进行严密考察，权衡各方面条件使其既有利于房地产项目的开发，又能节约资金。其次，建设的内容和规模方面要适当，要根据开发商的经济潜力量力而行。再次，做好投资和效益的预先估算，一方面要进行细致大量的市场调查，另一方面可以查阅相关案例，借鉴经验。
2.项目可行性研究报告阶段成本控制。开发项目不可能满足所有消费者的需求，因此需要在市场调研与预测的基础上，确定一个主攻目标，选定前景良好的目标市场。有了市场再加上合理的有利于节约投资的方案就能很好的赢得消费者。方案的选择既要能达到既定的功能又能节约资金。应遵循可行性、高性价比、留有发展空间、与地区、市场适应性等原则。方案要抓住消费者心理，能适应消费者整体品味。项目开发的成品在经过漫长的开发期后仍能作为市场的主流产品。
3.项目规划设计阶段成本控制。规划设计环节的成本控制所占权重最大，具有“一锤定音”的地位和作用。主要可以从以下几点对成本加以控制：（1）进行设计招标。通过招标能获得众多较优的方案，供评比选择，有利于在更加开阔的平台上选择适合开发且成本较低的方案。（2）推行限额设计。将审定的投资额和工程量通过层层分解，从总体到各单项再到各单位工程和分部工程，控制每一步设计量。设计过程中在保证预定功能的前提下，按照配额控制设计，以确保投入在总投资范围内。（3）配合优化设计。可以运用价值工程优化方案设计并根据情况实时进行调整。
4.项目建设准备阶段成本控制。建设准备阶段成本控制主要是招投标部分的成本控制。招标文件的编制要严密，措辞要准确。特别是标底价格的编制要合理，要做好标底的审查工作真正起到控制投资的作用。招标方式的选择要合理，现阶段多推行公开招标方式，在公开竞争的环境中，有利于促使承包商提高建设质量，降低成本。招标工程要做到公开公正。
（二）兼顾中期、后期成本控制
施工阶段是实现建设工程价值的主要阶段，也是资金投入量最大的阶段，工程建设进入施工阶段后，由于工程设计已完成，工程量已完全具体化，因而影响工程投资的可能性只有5%-10%，节约投资的可能性已经很小[2]。但工程投资却主要发生在这一阶段，浪费投资的可能性则很大，因此要从节约的观点出发，对成本实施控制。节约工作属全员性工作，开发商应明确各部门部门有关人员的职责范围，将节约工作落实到人。同时在施工建设阶段全过程中要严格管理增加工程量的变更签证发生，推行先进的施工组织技术。
项目后期的成本控制主要是竣工结算阶段的成本控制，竣工结算是工程造价控制的最后一关，应组织相关有高度的责任感和技术素质人员，且对工程项目的设计意图、设计图纸、现场的情况有充分的了解把好工程量审核关，反复核对图纸，对于未完工程或未做的工作内容在结算时应予以扣除。最后要对该房地产项目的成本控制经验加以总结，分析不足之处，日后加以改进。
房地产成本控制是提高房地产企业竞争力的有效途径，成本控制过程中应对项目实施全寿命成控制，并在此基础上分阶段进行控制，将价值工程的方法贯穿到成本控制的各环节，在不同阶段通过分析采取采取相对应的措施，进而达到成本的有效控制。
在房地产项目开发中，工程造价对房地产项目总投资起着决定性影响，而造价管理是项目投资控制的主要环节，贯穿于项目开发建设全过程，从项目的投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段、项目施工阶段一直到竣工结算阶段，把项目投资的发生控制在计划的投资目标内，从而保证项目管理目标的实现，达到预期的投资效益和社会效益。
在房地产市场竞争中，各开发企业在积极开拓市场同时，需结合自身实际经营状况，控制项目投资，尤其是控制工程造价，以利于降低项目成本，增强企业竞争力。当前，工程项目普遍存在结算超预算、预算超概算、概算超估算现象，使得工程造价增大，项目投资增加，投资计划目标难以实现。因此．造价管理对房地产项目开发显得十分重要和必要。
一、投资决策阶段是造价管理的重要阶段
投资决策阶段是对房地产项目开发的必要性和可行性进行技术经济比较、论证并作出选择、判断和决定的过程，是房地产项目开发的最重要、最关键阶段，直接关系到项目开发建设的成败和投资效果好坏，对项目开发全过程的投资和工程造价具有总揽全局的决定性影响。
1.做好项目的可行性研究
房地产项目开发可行性研究除对项目在建设期和建成后的宏观经济趋势进行分析外，主要通过市场需求调研确定项目市场定位评价指标，通过总体规划及方案设计确定项目规划评价指标和设计方案评价指标，通过投资估算及财务评价确定项目的经济评价指标，综合考虑项目开发的经济效益、社会效益、环境效益确定项目开发的必要性、可行性及经济合理性。
2．编好项目的投资估算
投资估算是指在整个投资决策过程中对项目未来发生的全部费用进行预测和估算，是项目可行性研究乃至整个投资决策阶段造价管理的重要任务。一般房地产项目投资估算包括土地征用及拆迁安置费、前期开发费、建安工程费、基础设施配套费、经营管理费、利息、各种税收费用等项目，贯穿于整个投资决策过程，从项目规划阶段到初步可行性研究阶段到详细可行性研究阶段，随着掌握的资料和具备的条件不同，投资估算精度要求越来越高。正确估算项目投资和造价是预测项目财务效益和经济效益的基础，也是保证项目顺利完成筹资和有效使用资金的关键，它的准确性直接影响到房地产项目的投资决策、开发规模、规划及设计方案、投资经济效益并直接影响到项目开发能否顺利进行。
二、设计阶段是造价管理的重点和关键
房地产项目的设计阶段对项目工程造价的影响最为突出，一般来讲，在规划及扩初设计阶段，设计对项目投资及工程造价的影响可达75%以上，在施工图设计阶段，影响工程造价的程度也达35%左右，而施工开始，通过技术组织措施节约工程造价的可能性一般只为5-10%。因此，控制工程造价的关键在于投资决策和设计阶段，而在项目作出投资决策后，影响工程造价的关键和重点就在于设计。在满足项目开发及使用功能的前提下，科学合理设计将使工程造价大幅降低。充分挖掘设计上的潜力，将是控制工程造价的关键所在。
l．推行设计招标，优选设计单位
推行建筑方案与经济方案相结合的设计招投标方法，既可优选出好的设计单位，还能促进设计单位在项目规划布局、建筑造型、使用功能上动脑筋，在降低工程造价上下功夫。
2．推行限额设计，有效控制造价
按照项目的投资估算，在保证相关规划指标，设计方案指标的前提下，控制初步设计及概算，按照项目初步设计总概算控制施工图设计及预算；同时要求设计单位各专业在保证达到使用功能及技术指标前提下，按分配的投资额控制设计，严格控制不合理的设计变更，保证估算、概算、预算起到层层控制作用，使项目竣工结算不突破总投资限额。实行限额设计可使设计单位和设计人员更注重实际，尊重科学，精心设计，有效地控制造价。
3．审查设计单位概算，加强设计技术经济分析
开发商积极地配合设计，主动地影响设计，与设计人员一起经常对项目的使用功能、技术指标和经济指标进行比较分析，通过审查设计概预算进行技术比较、经济分析和效果评价来优化设计，降低工程造价。
4．提高设计人员素质，加强技术与经济的结合
要求设计单位努力做到设计人员能熟悉本专业预算定额、费用定额等概预算知识，熟悉建筑材料的相关价格，切实做好工程造价核算工作；工程造价管理人员与设计人员应密切配合，加强技术与经济的结合，保证有效地控制工程造价。
三、招投标阶段是造价管理的重要组成部分
房产项目开发中工程招投标是以市场竞争方式择优确定承包单位的有效机制，通过招投标，开发商可以有条件择优选择施工单位或材料供应商，在保证工程质量、工期前提下，使工程造价得到比较合理的控制。
1．认真编制招标文件
招标文件作为招投标阶段至项目实施全过程的纲领性文件，是整个项目在招投标阶段造价控制的关键，一个完美的招标文件，不但可体现房地产开发商的意愿，而且不少条款直接关系到项目工程造价确定与控制，是造价控制的主要因素．需认真斟酌，做到准确、详细、周全。
2．建立和推行工程量清单的投标报价
建立和推行工程量清单报价是当前工程造价管理改革的核心，实行量价分离，通过市场竞争形成工程造价的机制，使工程造价走向市场，更有效地合理确定和控制工程造价。
3．重视评标、定标工作，合理确定承包合同价
评标工作应建立评标指标体系，除工程报价外，尚需综合考虑工程质量、工期及承包单位信誉、施工方案、业绩等因素，通过综合评价法选定合理低标价，杜绝一味追寻工程绝对低价中标，保证工程质量、工期前提下。有效控制工程造价。
四．重视施工阶段的造价管理
工程施工阶段在整个项目建设开发中周期最长、影响因素最多，该阶段造价管理工作比较具体和复杂，应予重视。
1．做好图纸会审工作
开发商在施工前组织设计、施工、监理等单位对施工图纸进行认真会审，在解决设计上存在的技术缺陷和问题同时，着重审查图纸中材料选用不当或设计上的浪费等影响工程造价因素。
2．把好设计变更审批
根据开发经营需要，设计变更尽量做到提前，避免施工中返工浪费，对直接影响工程造价的技术变更需通过监理单位和开发商审查同意．并及时确定变更引起的造价变动，防止不必要的增加设计内容，提高标准，增加工程造价。
3．做好工程材料、设备价格关
控制材料、设备费用是施工阶段造价控制的关键环节之一，开发商有权根据市场行情要求施工单位选择物美价廉的供货来源或按照合同要求直接进行甲供，达到降低工程造价的目的。
4．做好施工记录和工程量签证手续
由于建筑工程的复杂性、多因素影响的特点，对施工过程中出现的一些图纸以外工程内容需及时做好施工记录和工程量签证，同时严格把好现场签证关，建立完备的记录和签证手续，为今后工程结算提供可靠的依据，避免发生争议影响工程造价。
5．抓好合同管理，减少工程索赔
合同管理对造价控制起着十分重要的作用，开发商做到全面履约，避免索赔发生，利用合同条款随时解决工程造价方面纠纷，对施工单位不履行约定义务及时提出反索赔，挽回不必要的损失。
五、竣工结算阶段是造价管理的最后环节
Abstract： The real estate project economic evaluation is an important part of real estate project feasibility study. Reasonable and effective economic evaluation is beneficial to promote the construction and financing of real estate projects. Real estate project economic effect is affected by many uncertain factors， the probability analysis of the uncertain factors can help us to better identify and judge the degree of uncertainty and the rule of change. Based on the specific real estate project as an example， the Monte Carlo Simulation technique combined with MATLAB analysis and evaluation of the project net present value， and internal rate of return rate two major uncertain factors changes and rules. It is proved that the Monte Carlo simulation technique in the applicability and reliability of the economic evaluation of real estate project， hoping to provide a reference for later research.
关键词： 房地产项目；不确定因素；经济评价；蒙特卡罗模拟技术
Key words： real estate project；uncertain factors；economic evaluation；Monte Carlo simulation technology
中图分类号：F293.35 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2016）33-0039-05
0 引言
房地产业作为支柱型产业之一，对我国国民经济的发展起到巨大的促进作用。房地产开发项目经济评价，就是利用一些特定的经济参数和分析方法，对拟建项目的财务可行性和经济合理性进行分析论证，从而为项目的决策提供经济方面的依据。因此，合理有效的经济评价能够极大的促进房地产项目的建设和融资[1]。
用于计算房地产项目经济评价指标的基础数据往往都是预测或估算的，具有很大的不确定性，因而造成得到的经济评价指标也具有不确定性。房地产项目经济评价指标是对房地产项目经济效果的数值描述，所以指标的变动情况及规律将是我们重点去研究的内容。采用定量分析的方法对房地产进行经济评价会产生较大的误差。蒙特卡罗模拟技术则是在概率分析的基础上建立模型，利用多次模拟仿真对项目进行经济评价，它能够有效地处理不确定性因素，并得到相应的统计分析图。将蒙特卡罗法用于房地产项目经济评价能够得到较为可信的结果[1-2]。
1 房地产项目经济评价影响因素分析
房地产项目的经济评价发生在项目决策前，是项目可行性研究的重要组成部分。通过大量阅读文献资料，本文总结归纳出影响房地产项目经济评价效果的不确定因素主要表现在以下几个方面[3]：
①时间类参数。包括开发活动的起始点，准备期、开发期、建设期、出售期、出租经营期的起始时间点以及持续时间长度等。
②投资相关参数。包括房地产开发贷款的贷款利率、建设投资额、资本金投入比例等。
③收益相关参数。包括租售价格、出租率或空置率等。
④评价标准参数。包括基准收益率、投资利润率、投资回报率等。
其中基准折现率是投资项目内部收益率指标的基准和判断依据，是项目投资者对资金时间价值的最低的期望。合适的基准收益率的确定能够促进房地产项目的开发。
本项目的基准折现率采用下式计算[4]：
R=ωD×KD+ωE×[Rf+（Ri+Rc+Re）×rp]（1）
式中ωD：债务资本占总资本的比例；
ωE：自有资金资本占总资本的比例；
KD：税后债务资本成本；
Rf：无风险报酬率；
Ri：行业风险报酬率；
Rc：经营风险报酬率；
Re：财务风险报酬率；
rP：特殊风险调节系数，用下式计算：
1）自有资金资本成本计算。
a）无风险报酬率（Rf），通常采用政府发行的相应期限的国债利率，但是考虑到政府发行的国债一般都是单利，不符合实际，故应做修改，将其换算成复利计算。结合案例，采用三年期凭证式国债平均年利率作为目前的无风险报酬率为3.14%。
b）行业风险报酬率（Ri），通常采用行业加权平均收益率扣除无风险报酬率得到，2006年房地产行业平均净资产报酬率为15.6%，将将此数据作为行业加权平均收益率，则行业风险报酬率为12.46%。
c）经营风险报酬率（Rc），结合案例，分析认为该房地产项目进入房地产行业时间较久，经营体制较为完善，资金流通情况较好，其经营风险报酬率为4%。
d）财务风险报酬率（Re），结合案例，该房地产项目财务风险报酬率为3%。
e）特殊风险调节系数（rP），项目的特殊风险是考虑到房地产项目不同于一般的工业项目，区域性和目标客户等因素都会对房地产项目都会产生某种程度的影响。综合考虑本项目的特殊风险调节系数为0.8。
综上，则本项目的自有资金资本成本
Ke=3.14%+（12.46%+4%+3%）*0.8=18.7%
2）项目的债务成本计算。
该项目的融资方式为银行贷款，利率为6.03%，考虑到利息的抵税作用，所得税为33%，则Kd=6.03%*（1-33%）=4.04%
3）基准收益率的确定。
本项目自有资金比例占42%，债务资金所占比例为28%。则该项目的基准收益率为R=42%*18.7%+28%*4.04%=9.06%
本文结合具体案例分析项目建设投资、住宅销售收入、商铺销售收入、车位收入、经营费用、投资收益率等不确定因素的变化对房地产项目经济评价指标的影响。
2 基于MATLAB的蒙特卡罗模拟
蒙特卡罗模拟技术以概率统计为理论基础，利用服从某种概率分布的随机数模拟现实系统可能出现的随机现象[5]。
蒙特卡罗模拟步骤[6-10]为：
①建立经济评价指标的数学模型。
设经济评价指标为Y，敏感性分析所得的关键风险变量为Xi（i=1，2，…，n），根据经济评价理论和投资方案的系统分析，可得：Y=f（X1，X2，…，Xn）。
②通过敏感性分析，确定影响项目经济效果的关键随机变量。
③构造随机变量的概率分布。
④随机抽样。即通过模拟试验，独立的随机抽取各输入变量的值，并保证所抽取的随机数值要符合既定的概率分布。本文为使模拟结果符合精度要求，取模拟次数N为1000次。同时将随机抽取的每组随机数值带入数学模型，从而得到相应评价指标的随机数值及统计分析图。
⑤重复上述步骤。整理模拟结果，以平均的平均值、标准差和其它统计特征作为对经济评价指标值估计的结果，同时绘制经济评价指标累计概率分布图，得到项目可行或不可行的概率。
MATLAB是Matrix Laboratory（矩阵实验室）的缩写。 MATLAB凭借其独有的高性能数值计算工程，以及强大的可视化集成环境，已经成为工程应用和学术研究领域最重要的科学计算和仿真工具[11]。MATLAB自带的概率统计函数能够直接生成服从各种概率分布的随机数，如正态分布、卡方分布等，而对于不能直接生成随机数的概率分布如三角分布，可用MATLAB编程语言获得，统计特征函数能够帮助我们快速得到指标的各种特征值，如峰度，偏度等。
3 案例分析
3.1 项目概况
本项目为某房地产公司在青岛市即墨区开发的住宅、商业混合开发项目。项目占地150亩，初步规划住宅工程占地面积约100亩，共拥有十七座多层建筑单体，总建筑面积约为114479.23平方米。其中住宅面积为110479.23平方米，商铺建筑面积为4000平方米。主要建设内容有住宅、商铺、中心花园、公共绿地、组团景观、道路网络，工程管线网络、停车场、居民自行沉停车处及配套服务设施等。项目总投资为18583.31万元，其中自有资金7805万元，占项目总投资的42%，银行借款5125万元占项目总投资的28%，银行贷销售收入再投入5653.28万元，占项目总投资的30%[12]。项目现金流量表见表1。
3.2 基于matlab的蒙特卡罗模拟的实现
3.2.1 建立经济评价指标数学模型
房地产项目因投资额大，工期长，不确定因素多，所以本文选取净现值、内部收益率作为研究对象。
①净现值[6，13]（net present value，简称NPV）是指设定的折现率，将项目计算期内各年发生的净现金流量折现到建设期期初的现值之和。计算公式为：
当NPV≥0时，说明项目财务上可行；当NPV
②内部收益率[6，13]（internal rate of return，简称IRR）是指计算期内净现金流量累计等于零时的折现率，是一个被广泛使用的项目经济评价指标。计算公式为：
内部收益率的经济涵义是使计算期内未回收投资余额及其利息恰好在项目计算期末完全回收的一种折现率。与基准收益率iC相比较，若IRR≥iC，表示项目经济上可行，反之，应予拒绝。
3.2.2 敏感性分析
从净现值和内部收益率的敏感性分析图（图1，图2）中我们能够很清楚地观察到住宅销售收入与建设投资是影响其变化最大的两个关键性因素。因此，本文针对住宅销售收入和建设投资作为随机变量进行模拟分析。
3.2.3 确定随机变量的概率分布
综合采用历史数据法，德尔菲法及主观概率法来确定随机变量的概率分布。经分析，建设投资服从均值为μ，方差为？啄2正态分布，住宅销售收入服从三角分布（最小值为a，最大值为b，可能值为c）。
3.2.4 模拟
在matlab中建立两个.m函数文件，分别为mcsNPV.m函数文件和mcsIRR.m函数文件，然后在其Command Window中输入m函数文件中的变量值，进行模拟。
mcsNPV.m函数文件：
function out1=mcsNPV（step1，step2，step3，N）%step1为S的取值步长，step2为G的取值步长，step3为H的取值步长，N模拟试验次数，out1为C值
a1=763.66；b1=3263.66；c1=1263.66；
a2=12187；b2=19187；c2=15187.68；
a3=4301.68；b3=10301.68；c3=7301.68；
x10=a1：step1：c1；
x11=c1+step1：step1：b1；
s=[x10 x11]；
x20=a2：step2：c2；
x21=c2+step2：step2：b2；
g=[x20 x21]；
x30=a3：step3：c3；
x31=c3+step3：step3：b3；
h=[x30 x31]；
cdf1=@（x）（x-a1）.^2./（（b1-a1）*（c1-a1））；
cdf2=@（x）1-（b1-x）.^2./（（b1-a1）*（b1-c1））；
cdf11=@（x）（x-a2）.^2./（（b2-a2）*（c2-a2））；
cdf21=@（x）1-（b2-x）.^2./（（b2-a2）*（b2-c2））；
cdf12=@（x）（x-a3）.^2./（（b3-a3）*（c3-a3））；
cdf22=@（x）1-（b3-x）.^2./（（b3-a3）*（b3-c3））；
代码过长，由于篇幅有限，在这里只显示部分。
3.2.5 模拟结果
从图3、图4模拟结果得到该房地产项目的平均净现值为854.5601万元，平均标准差为1604.3万元，平均25分位数为-277.8193，平均75分位数为1961.2。同时还得到其平均峰度为2.74610，则表示为右偏。净现值的平均最小值和最大值分别为-3601.4万元，5825.6万元。
从图5、图6模拟结果得到该房地产项目的平均内部收益率为12.46%，平均标准差为0.0685，平均25分位数为0.0775，平均75分位数为0.1721。同时还得到其平均峰度为2.8137
4 项目经济评价
从净现值累计概率分布曲线（图7）可得该房地产项目净现值大于零的概率为70.29%，说明项目可行，但还是有30%的风险，因此应谨慎抉择；从内部收益率累计概率分布曲线（图8）可得该房地产项目内部收益率大于基准收益率（9.06%）的概率为69.02%，说明项目可行，同样仍然有30%的风险，开发商应全面考虑做出决策。
5 结论
①借鉴金融领域应用广泛成熟的加权平均资本成本法，确定了更适合房地产项目的基准收益率。
②将Matlab与蒙特卡罗模拟相结合，进行多次仿真模拟试验，得到相关的统计分析图及统计特征数值，通过模拟结果分析出项目净现值NPV～N（854.5601，1604.32），项目内部收益率IRR～N（0.1246，0.06852）。通过项目经济评价部分说明项目经济上可行，模拟结果可信度较高。
综上，本文通过具体实例，验证了基于Matlab的蒙特卡罗模拟技术在房地产开发项目经济评价中的适用性和可靠性，为之后的研究提供了参考。
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【关键词】房地产；造价控制；项目投资
1.影响房地产项目工程造价的因素
1.1政策法规性因素
国家和地方政府主管部门对于基本建设项目的报批、审查、基建程序及其投资费用的构成等都有严格而明确规定，有强制性的政策法规，建立了一套强有力的职能管理系统和机构。在基建项目的具体实施中，概预算的编制以及确定的工程价格费用项目、概预算定额单价和人工、材料、机械台班消耗量等，都应符合有关的规定，使国家的固定投资得到很好的控制。
1.2地区性与市场性决定因素
房地产项目作为一种建筑产品存在于不同的地域空间，其价格必然受到所在地区时间、空间、自然条件和社会与市场环境的影响，它的价值是人工、材料、机具、资金和技术投入的结果。不同的区域和市场条件，对上述投入条件和工程造价的形式，会带来直接的影响。
1.3管理设计因素
开发前期，需要加强包括施工方、开发商等各部门间的有效沟通和协调。一般开发商对建设项目设计阶段重视不够，忽视工程建设项目前期工作阶段韵造价控制。要完善管理制度，设计图纸是编制概预算的基本依据之一，也是在房地产项目实施过程中，影响建设投资的关键性因素。
1.4人员及施工因素
工程概预算是决定建筑产品价格的依据，概预算的工作是建筑经济工作的重要组成部分。工程概预算的编制和管理是一项十分复杂而细致的工作，编制人员要有强烈的责任感，要始终把节约投资、提高经济效益放在首位。
2.房地产项目造价控制的必要性
2.1造价控制在房地产企业管理中具有重要的地位
房地产造价控制是开发商对开发项目投资的有效控制，也是房地产开发项目管理内容的重要组成部分。具体来说就是在投资决策阶段、设计阶段、建设实施阶段，把开发项目的投资控制在批准的投资限额以内，随时纠正偏差，保证开发项目投资控制目标的最后实现，力求在开发项目过程中合理使用人力、财力、物力，获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。
2.2前期造价控制是房地产项目规避风险的有效措施
在房地产项目整个开发过程中，前期工作具有决定性意义，起着极端重要的作用，而房地产开发项目投资前期工作的核心和重点则是房地产项目可行性研究。房地产项目可行性研究是在投资决策前，对与拟开发项目有关的社会、经济、技术等各方面进行深入、细致的调查和研究，对各种可能采用的技术方案和建设方案进行认真的技术经济分析和比较论证，同时也对项目建成后的经济效益进行科学的预测和评价。
3.房地产建设项目各阶段工程造价控制的方法
3.1决策阶段工程造价控制
房地产项目工程造价的关键在于设计阶段，因为设计方案的优劣和质量的好坏，直接关系到整个项目能否顺利实施和效益的高低。这一阶段是房地产进行投资估算的实施阶段，是项目决策在技术上和经济上的全面详尽的体现，使项目计划具体化，设计阶段的合理概算可以节约成本，缩短建设周期，提高经济效益；会使整个房地产项目的工程造价的组成更加合理，从而提高资金的使用效率和投资控制效率；这样就可以很好地控制工程造价，使设计理念更为科学，也便于设计建立在可靠的经济基础之上，从而使工程造价更加合理。
3.2工程项目设计阶段的造价控制
在项目设计阶段，房地产商引入竞争机制，选择优秀的设计单位，采用比较合理的建筑与经济方案尤为重要。在这一时期房地产商要组建能够控制工程造价的设计管理团队，设计师要在建筑平面、结构设计和材料选用等方面，在分配的投资额度内，最大限度地满足和提高楼盘的使用功能。同时应当熟悉房地产工程的价格组成，以使项目获得合理的价格和较高的性价比。对各自设计的专业工程进行逐层分析，有效、合理的分配投资额，提高设备和原材料的使用功能。
3.3工程项目施工阶段的造价控制
施工阶段是合同的履行阶段，也是设计图纸的工程量转化为实物的阶段，这个阶段投资量大，事情繁杂，周期长，是控制工程造价的关键。为了降低成本，控制造价，在保证施工顺利进行的情况下实现预期目标和企业盈利，房地产商在这一阶段应做好的事情有：首先要想控制好投资成本，必须尽量调整好施工顺序，优化施工方案，减少不合理的施工变更；其次是要从多角度、全方位了解施工技术的可行性和工程造价的合理性，以提高施工质量，避免因设计失误而造成经济上的损失。
4.各阶段造价控制对项目影响的重要性分析
对于房地产而言，对施工前的投资决策和设计阶段进行控制，是投资控制的关键环节。根据调查报告显示，有90%的工程造价受到设计阶段的影响。长时间以来，我国的房地产行业严重忽略了工程项目的前期造价控制，他们通常把主要的精力和时间都花在后期的工程施工阶段。这样做虽然可以取得较为明显的效果，但是仍旧是“亡羊补牢”，事倍功半。想要从根本上控制好工程造价，那么就要把所有的精力和心思都放在前期的施工阶段，特别是对设计环节要加以重视，只有这样才可以取得事半功倍的效果。对工程造价进行控制，就是要把控制放在首要位置。在房地产中，设计做的如何这将直接影响到整个工程的投资项目，所以，设计才是整个工程中最为重要的环节。在一个房地产工程中，对前期设计阶段的节约，就是对整项工程节约成本，设计确定了工程造价，在工程中出现的结算和预算只能简单的计量，而并不能彻底改变工程造价。所以，工程中的设计部分是整项工程中的关键环节，这同时也是对项目投资的一个有效控制。
5.项目造价优化前置的有效手段及方法
5.1必须要坚持设计方案招标制度
在所有的设计单位中，选出最为优秀的设计单位，保证整个设计的先进、合理，从源头上避免在设计质量上出现的各种纠纷。
5.2工程设计要有限额
对房地产的工程投资范围进行限制。对房地产工程造价的限额进行有效控制是最有效的一种手段。在一项建筑工程中，建设资金投入的多少和施工时间都会直接影响到整个项目的设计好坏。更会影响到房屋今后的使用价值以及经济效益。
5.3对价值工程做好应用工作
从价值工程的角度上看，就是要满足使用者的各种需求，对研究对象的功能进行全面、系统的分析，在设计的过程中，要使造价和功能这两个因素进行统一，满足其他功能的不同需要，降低整个工程造价成本，比如，在建设地下室时，可以对地基进行加深，这样就可以让储藏室的杂物与车辆停放，美化小区的环境。虽然这样做很有可能加大价值工程中的成本，但可以从很大程度上提高该功能。
6.总结
简而言之，提高房地产经济效益和劳动生产率，对于项目管理而言，的确是一条重要途径。工程实施成本的管理将直接影响到房地产业的发展和生存，尽可能降低工程造价和工程质量一样重要。
参考文献
