时间：2023-06-01 09:30:54
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇住房抵押贷款，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
住房抵押贷款，又称按揭，原意为“停滞的抵押物”，其含义是说用于抵押的财产在抵押期间是不能流动的。现在意义上的住房抵押贷款是指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其购房契约向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。抵押房屋贷款实际上是指用客户已经有的可以上市流通的商品房屋抵押给银行贷款的品种，有区别于二手楼。
我国住房抵押贷款是伴随着我国住房体制改革的逐步推行而发展起来的，起步于90年代初。1997年，中国人民银行颁布《个人住房贷款管理办法》，允许在实施安居工程的大中城市开展个人住房贷款业务。同时，中国人民银行还向国有商业银行下放了100亿的个人住房贷款规模。
一、我国住房抵押贷款发展历程
我国个人住房抵押贷款主要有两种：政策性个人住房抵押贷款和经营性个人住房抵押贷款。经过几年发展后，我国的个人购房抵押贷款不仅对个人购买普通住宅发放抵押贷款，而且对个人购买高档公寓也发放贷款，期限也从以前的10年延长到20年。从贷款的偿还形式来看，已在等额本息偿还法的基础上逐渐发展出等额本金偿还法等形式。但是，我国的住房抵押贷款体系还未成熟，住房金融仍处于起步阶段。因为就目前来看，住房抵押贷款面临一系列的市场风险，信用风险，资金来源等问题。
二、中美两国住房抵押贷款的区别
（一）市场主导产品的不同。我国住房抵押贷款主要是可调整利率贷款（ARM），贷款利率随着市场利率的的变化而相应调整。而美国等发达国家的住房抵押贷款主要为固定利率贷款（FRM）。虽然可调整利率的贷款发展较快，但就所占的市场份额而言，仍是不如固定利率贷款。固定利率贷款下的提前偿还主要是由于市场利率下降而引起的再融资导致，正如可调整利率贷款和固定利率贷款是两种不同的抵押贷款，他们所对应的提前偿还行为的相关性问题也不尽相同。因此，机械的将固定利率贷款下的提前偿付的方法移植到可调整利率贷款下是不可取的。而在美国，其他影响固定利率贷款提前偿还行为的因素，如季节性因素在我国还不明显。
（二）利率调整的不同。我国的利率还没有完全实现市场化和自由化。住房贷款利率和其他存贷款利率一样，根据央行制定的相应期限的基准利率而定。在规定基准利率下，各商业银行可以根据自己对借款人的信用评级，议价能力不同而适当的浮动。但是一般来说，银行之间为了争夺客户资源，扩大房贷市场份额都给予客户优惠利率。美国的可调整利率是按照一定期限的市场利率调整的，不同的抵押贷款锁定不同的参考指数，比如伦敦同业拆借利率，其调整期限也不同。所以，美国的可调整利率贷款对利率变化的敏感性要强于中国的ARM。
（三）贷款对象不同。美国住房抵押贷款是为了解决低收入人群的住房问题。但是，中国住房抵押贷款的发放对象是符合一定贷款申请条件的借款人。借款人的收入情况，信用等级相对要高，并且有比较严格的首付限制。当然，有的银行为了追逐利益也可能会给一些风险客户提供贷款。
（四）抵押贷款的模式不同。美国抵押贷款的模式较多，包括可变利率抵押贷款，循环住宅抵押贷款，分期偿还抵押贷款，标准固定利率抵押贷款，最后巨额付清抵押贷款，一揽子交易抵押贷款等。而在我国因为还没有完全实现利率市场化、自由化，市场利率仍是由中国人民银行制定的，商业银行等自很小，因而没有真正意义上的固定利率和可变利率抵押贷款。
（五）住房抵押贷款中美保险机构种类比较。目前我国个人住房抵押贷款保险市场上，只有商业保险公司在一级市场上为购房人提供保险保障。我国住房抵押贷款二级市场仍未完善，不能够很好的转移银行风险。同时，当银行作为抵押权人想法院提出诉讼或者申请仲裁时，必须支付相应的费用，这样就增大了实现债权的运行成本费用。因此，当借款人出现违约，为了减缓风险对银行的冲击，住房抵押贷款市场需要一种替代违约行为的手段。
而美国住房抵押贷款保险机制是典型的政府机构与商业保险公司相结合的模式。美国联邦住房管理局（FHA）、VA等直接介入住房市场。并且有两房（房地美、房利美）对住房抵押市场的管理，为中低收入居民提供住房贷款保险，以此来化解银行的贷款风险。
三、对我国住房抵押贷款发展的建议
为了让我国中低收入居民居有定所，发挥好住房抵押贷款的作用，我们应做好统计和预测工作，建立我国个人住房抵押贷款数据库，有助于我国学者对于住房抵押贷款风险进行定量分析，为实现抵押贷款违约风险和提前偿还风险的长期监测提供详实资料。
与此同时，我们可以借鉴国外在住房抵押贷款这方面的成功案例，比如荷兰的人寿保险和住房抵押贷款合二为一的政策；完善政府支持下的信贷援助，通过政府与私人贷款保险制度相辅相成，公正公平的对待不同收入阶层的住房条件差异，从而较好的解决中低收入阶层的住房问题等等。
参考文献：
[1]曹远征. 美国住房抵押贷款次级债风波的分析与启示 [J].银行家，2008，（01）.
[2]耿欣，何峰. 中美住房抵押贷款市场比较：基于同质性与差异性的分析 [J].北方经济，2007，（11）.
关键词:住房抵押贷款;次贷危机;贷款证券化
中图分类号:F83文献标识码:A
一、对美国次贷危机的回顾
2008年下半年以来,随着美国次贷危机进一步加剧,逐步演化为全球性的金融危机和经济危机。在人们期盼政府救市政策奏效时,难免会产生对这次次贷危机产生的原因进行分析。此次次贷危机的爆发虽然与金融机构的防范不力以及美国宽松的公共政策有关,但和金融衍生品的滥用也有着紧密的联系。
美国次贷危机进一步演化成经济危机有其内在的必然性。其中以资产证券化为代表的金融创新工作的滥用为此次经济危机的爆发埋下了隐患。为了提高银行资产的流动性和避免信用风险,商业银行对其资产进行了证券化,形成了以住房抵押贷款为支撑的证券、资产支持证券等一系列证券化产品,从而将贷款的风险通过证券化转移给了投资者。随着风险的转移,银行贷出的资金也能够迅速地收回,从而使银行有更多的资金用来提供贷款。由于银行的风险能够进行转移,故银行在发放贷款时的审贷标准有所放松,让一些没有资格和无能力偿还的消费者也进入金融房贷市场。同时,一些次级贷款公司也纷纷趁机降低借贷标准,甚至推出零首付贷款,消费者不用提供任何有关偿还能力的证明。这在房市火暴低利率的时候,银行可以获得高额利息收入而不用担心风险。但随着美联储连续17次的加息,使得利率一直攀升,大部分的借款人由于利率的上升给他们造成了很大的负担,违约风险频频发生,从而造成了银行大量的坏账。再加上房市开始降温,很多借款人就算把房子抵押给银行照样造成银行的大量亏损,次级抵押贷款市场出现危机。
二、住房抵押贷款证券化的作用
虽然美国次贷危机爆发的主要原因来自于房地产金融衍生品市场,但美国住房抵押贷款证券化这一衍生品能在这几十年来迅猛发展,不得不承认有它自身的优点。
1、有利于提高商业银行资产的流动性。商业银行的主要业务仍然为存贷款业务。商业银行的存款多为居民的活期储蓄存款,商业银行的贷款主要是长期贷款,这种“短存长贷”的局面容易引起商业银行资产的流动性不足。商业银行的经营在满足安全性和收益性的同时,流动性原则是至上的。如果商业银行的资产失去流动性,必定会对商业银行产生严重的影响。在贷款缺乏二级市场的情况下,商业银行只有打折出售其贷款,商业银行靠出售其贷款和手中的证券都无法满足对资产流动性的需求时,就有可能被挤兑,甚至面临破产的风险。此时,如果商业银行把这些长期信贷通过合理的构建资产池,将其证券化,然后通过发行转手证券将自己的贷款出售给投资者,这样,那些缺乏流动性的长期贷款就会变成流动性强的证券从而在市场上流通;同时也可以提高银行的资金充足率,降低信贷风险。
2、将住房抵押贷款证券化有利于降低借款人的成本。由需求和供给定理可知,如果供给大于需求,在市场竞争的情况下,将会导致市场上这种商品价格的下降,反之亦然,而住房抵押贷款也具有商品的这一特性。如果银行有充足的贷款来提供给借款人,在各银行竞争的情况下将会导致利率的下降,对借款人来说将会节约一部分成本。当银行资金短缺时将会提高利率来抑制民众借款。资产证券化正好解决了资金来源不足的问题。通过资产证券化,商业银行可以把贷款出售转换成现金,并从事新的贷款业务,这样反复循环,贷款银行便会有不断的资金来用以提供贷款,借款人便可以依据个人的财务状况做出最有利的选择。
3、扩大了投资者的选择空间。我国证券市场的投资者主要为机构投资者。目前我国的机构投资者,如保险基金、退休基金等在考虑收益稳定性的情况下被限制了投资范围,只能局限在国债、高等级的债券投资,投资的品种较为单一。住房抵押贷款证券化的发展,将会扩大它们的投资范围,丰富他们的投资领域。这些机构投资者可以充分利用这些产品增加分散风险、追求高收益的能力。对于个人投资者来说,人们经常将自己手中的储蓄存入银行,通过获得利息来对资金进行保值,经过央行的多次降息,目前国内商业银行的利率已经降到较低水平,人们通过银行很难再达到保值增值的目的。而现有的其他投资品种(股票、债券)由于风险高、回报低等因素使投资者找不到更好的投资领域。住房抵押贷款证券化刚好填补了这一投资品种的空白。
三、我国发展住房抵押贷款证券化的可行性和必要性
1、发展抵押贷款证券化的可行性。首先,住房抵押贷款规模的扩大。要使住房抵押贷款证券化能够发展起来,最重要的因素就是要有相当规模的抵押贷款资产,只有这样才能获得规模效益,节约成本。美国房地产抵押贷款的规模占到GDP的54%以上,这也是美国住房抵押贷款证券化迅速发展的重要原因。其次,随着我国停止福利性分房制度的改革,我国住房市场化的速度也将加快。住房抵押贷款占总贷款额的比率从2000年的3.33%上升到2008年底的10.31%,同时由于政府的鼓励和支持商业性个人住房抵押贷款,在一定程度上也将加快贷款的速度,为证券化奠定物质基础。同时,商业银行也能通过把贷款证券化获得一定的服务费收入。再次,由于我国的投资产品种类单一,而住房抵押贷款又是一种优质的资产,投资者的收入会有一定的保障,故中介机构发行住房抵押贷款支撑证券投资者也容易接受。这些条件给住房抵押贷款证券化提供了可行性。
2、发展住房抵押贷款证券化的必要性
(1)持有抵押贷款具有的风险性。住房抵押贷款虽然有高额的利润,但同时也具有收益的不确定性。首先,持有贷款具有流动性风险。在贷款未进行资产证券化之前,银行承做的抵押贷款通常是以储户的短期存款为主而定期存款的期限多在1年左右,住房抵押贷款的期限有高达30年之久,本金收回的速度很慢,因此两者在期限上存在明显的风险不匹配性。随着人们对住房抵押贷款需求的增加,将会大大影响商业银行资金的周转,形成资金与负债本金流动性不足的风险。其次,持有抵押贷款还使银行承受违约风险。借款人的违约风险是由于借款人延迟或无力偿还贷款而造成的风险。偿付收入比、贷款房价比、还款人职业的稳定性等都将影响借款人的还款能力。此外,贷款期限以及房价的波动性也会对住房抵押贷款的偿付造成影响。再次,提前偿还风险的存在也是进行证券化的动力。提前还本风险虽然不像违约风险那样使贷款人、证券投资者遭受本金损失,但会引起在投资的风险,使贷款者损失利息收入。引起提前还贷的因素很多,住宅的更换、宏观经济状况、利率水平、季节性因素、利率的变动路径、中国人所固有的“无债一身轻”理念等都会造成当借款人在有能力偿还时会发生提前支付行为。
(2)深化金融体制改革的需要。由于养老基金、退休基金、保险基金等机构投资者被限制了投资领域,而在2001年保险收入达2,109亿元,养老基金收入相抵后也达到了1,000亿元,随着存款利率的连续下降,其保值已经成为了重要问题。居民的6万亿储蓄也缺乏有效的投资途径,住房抵押贷款证券化将通过缺乏流动性的资产转为流动性较高、信用风险较低、收益较稳定的证券,为投资者开辟新的投资渠道。
四、我国进行住房抵押贷款证券化的困境
住房抵押贷款一级市场发展不完善。住房抵押贷款一级市场是进行证券化发展的前提和基础,如果没有良好的住房抵押贷款一级市场的发展,将会使住房抵押贷款证券化成为纸上谈兵。目前,我国资产证券化还处于初级阶段,还有很多因素成为进行住房抵押贷款证券化的障碍。首先,住房抵押贷款标准的不统一。由于我国的住房抵押贷款证券化还处于试点阶段,各地区、各行之间的差异,在具体的操作中还没有形成全国统一的贷款抵押标准。其次,信用体系不完善。我国商业银行很难对借款人的资信进行详细的调查,而且目前我国还缺乏信用担保机制,一旦借款人违约将会对商业银行造成较大的损失。再次,商业银行的动力不足以及我国法律还不完善。目前,我国进行大规模的住房抵押贷款证券化的时机还不是很成熟,但这并不意味着我们要等时机的到来。法律不完善并不一定要等到完善后再发展。所以,我们要积极地创造条件推动我国住房抵押贷款证券化的进程。
目前,我国还没有建立住房抵押贷款二级市场,我们不能因为美国次贷危机的爆发就停止在金融领域的创新。危机本来就是危险中带有机遇,我们应该在加强监管的前提下把握住机遇,稳步推动我国二级市场的发展,推动住房抵押贷款证券化的发展。
(作者单位:河南大学工商管理学院)
主要参考文献:
[1]陈文达,李阿乙,廖咸兴.资产证券化理论与实务[M].北京:中国人民大学出版社.
住房抵押贷款证券化(Mortgage—BackedSecuritization,MBS)是一国经济发展到较高阶段的必然产物,它是指住房抵押贷款机构将其持有的抵押贷款汇集、重组成抵押贷款集合基金,经过担保和信用加强,以证券的形式出售给投资者的融资过程,是以一级市场上抵押贷款组合为基础发行抵押贷款证券的融资行为。作为衍生证券技术和金融工程技术相结合的产物,资产证券化是近几十年来世界金融领域最重要和发展最快的工具。它的重要组成部分———住房抵押贷款证券化(MortgageBackedSecuritization,MBS)的发展尤其迅猛。
资产证券化的一个重要特点表现在其交易结构的不同,典型的证券化交易结构中都有一个特设机构SPV(SpecialPurposeVehicle)。作为连接投资者与发起人的关键环节和结构性融资的载体,SPV可以说是证券化设计中的“精妙之笔”,它以金融中介的形式巧妙实现了货币市场和资本市场的流动和聚合。因SPV从事的业务受到严格的限制,经营风险较小,同时由于SPV对资产的“真实购买”,在发起人和投资者之间起到了“防火墙”的作用,有效地实现了风险隔离的功能。所以,SPV是证券化中关键的制度建设,它不仅关系到证券化的成败,而且还关系到整个金融体系的安全与稳定。SPV的法律特征如下:
第一,SPV是一个特殊的法律实体。SPV是为完成证券化操作而组建的法律实体,具有独立的法律地位。SPV一般是独立于其他金融机构的非银行金融机构,可能由第三方设立,也可能是发起人的全资子公司,但它必须在法律上是一个独立于发起人的法人实体。SPV是发起人在实现其预期财务目标过程中,为了迎合法律的要求而特设的一个法律概念上的实体,但它近乎一个“空壳公司”,只拥有名义上的资产和权益,实际管理和控制均委托他人进行,自身并不拥有职员和设施。SPV的业务只能限于证券化业务,不能发生证券化业务以外的任何资产和负债。
第二,SPV是一个临时机构。SPV不是一个永久存续的公司,而是一个临时性的机构。SPV系因证券化业务而设,因此,当其所发证券全部到期并偿本付息后,SPV的使命也就完成了,自然也就没有存在下去的必要,将因其预期目的的达到而解散。
第三,SPV是一个“空壳公司”。SPV作为一种业务唯一的公司,其在实质上几乎就是一个“空壳公司”:基础资产由发起人提供,资产的现金流管理委托给信托机构经营,证券的发行由投资银行包办。SPV的实质意义不过是在“破产隔离”的设计上,在表面形式上却只能是一个小规模的公司。它可能连自己的经营场所都不需要,甚至只需一个法律上的名称即可。
第四,SPV是一个“不破产实体”。SPV是一家远离破产风险的法律实体。这是因为,首先,SPV在证券化之前必须经过严格测算,以确保住房抵押贷款所产生的现金流,足以支付抵押贷款证券的本金、利息和有关证券化运作的各种费用。因此,SPV在经营范围受到严格限制的情况下即在正常运作的情况下一般不会破产。其次,SPV通过“真实销售”将住房抵押贷款从发起人的资产负债表中移出,即同发起人的其他财产相分离,从而实现了同发起人破产风险的隔离。
第五,SPV运作中的成本最小化原则。资产证券化是一种收益空间较小的证券业务,因而在其各个环节中必须追求成本的最小化。如在SPV的组建条件上,为求得在资产证券的收益空间之内成本最小,就要求SPV的净资产不能太大,即资本成本要小,与SPV业务的唯一性相适应。同样,为追求成本的最小化,SPV不拥有自己的人员和设施,在组建地的选择上首先要考虑税收因素。
二、我国设立SPV的模式分析
对我国而言,SPV还属于概念性东西,具体的运作方式处于摸索应用阶段。但面对加入WTO后我国金融市场开放承诺,消极被动显然不可取,我们必须积极借鉴国外成功经验,结合国内企业实际,选择适合我国发展的MBS模式,以增强金融服务领域的国际竞争力。但SPV在我国是新生事物,现行法律等配套制度的滞后将不可避免地对这一先进的融资模式产生阻碍。
(一)模式一:采用特殊信托充当SPV。
信托方式也是国际上资产证券化的典型模式之一,在证券化的发展过程中得到了广泛的应用。《中华人民共和国信托法》的颁布为实施MBS提供了契机。《信托法》中规定了信托财产与委托人其他资产的隔离、受托人自有财产之间的隔离以及受托人承担支付信托利益的义务是以信托财产为限等问题,这些规定保证了信托财产的独立性,实现了“破产隔离”。这样,发起人可以设立一个信托(SPV),然后将基础资产转移到信托中,信托的权益移交给一家独立的受托管理机构进行托管,SPV设计、发行符合市场需要的MBS,受托管理机构负责收取证券的本息,分配给投资者。
(二)模式二:单独组建国有独资SPV。
目前,我国证券化市场处于萌芽状态,SPV的设立及其操作规范在一定程度上确定了我国证券化市场的模式和未来的发展方向。从国外经验看,在证券化市场发展初期,风险较大,没有政府支持的SPV很难应付这种危机。由政府出面组建SPV,可以使证券化市场一开始就处于良好的管理之中,可更好地配合金融体制改革和金融市场的协调发展。
因此有学者认为,目前可考虑由财政部、中国人民银行、各商业银行(住房公积金管理中心)等联合出资成立SPV。在组建初期,政府直接控股,以提高SPV的信用等级,减少制度安排成本,并能更好地兼顾政策目标和赢利目标。SPV的主要业务是从住房抵押贷款发放银行处购买抵押贷款,将购买的抵押贷款组合作为可以证券化的抵押贷款资产池,以抵押贷款资产池的资产组合为支持,发行MBS,并为所发行的MBS提供担保。
(三)模式三:由资产管理公司设立全资子公司或合资公司形式的SPV。
我国已经成立了信达、长城、东方、华融四家资产管理公司,资产证券化也属于资产管理公司的业务范围。不过其业务范围过于广泛,不符合SPV业务唯一性的要求。所以需要由资产管理公司设立全资子公司或合资公司来专门从事资产证券化业务。事实上国内四家资产管理公司一直都在积极筹备不良资产证券化。2003年1月23日,信达资产管理公司首先与德意志银行签订协议,就分布在我国不同地区、不同行业的20个项目,本金总额近16亿元的资产实行证券化,所发行的债券全部向境外的机构投资者出售。信达的这项举动是我国资产证券化和利用外资领域的一大突破。
(四)各模式的比较分析。
模式一、二、三的共同特点
是设立了独立的SPV,有利于抵押贷款二级市场的形成和一级市场的完善,有利于MBS的长远发展。但模式一虽说在国际上使用比较多,但我国信托投资公司刚完成第五次整顿,具体业务方向不明确,资信力不高,现阶段由信托公司参与证券化运作可能会受到某种程度的不良影响,不利于吸引投资者。模式二的最大意义就是真正实现了“真实出售”和“破产隔离”,符合国际上资产证券化的发展潮流,运作最为规范。同时,有政府背景的SPV有助于降低创新成本、增强市场信心,更好地兼顾政策目标和盈利目标。 从长远来看,这是一个比较理想的模式。但它要求必须按照审慎的商业原则运作,使得SPV设立时审批难度大且过程复杂,一时难以进入实质性操作,即理论上较完美,但操作上较难。至于模式三,因金融资产管理公司的业务范围和经营目标非常明确,是特定阶段的历史产物。其“收购国有银行不良贷款,管理和处置因收购国有银行不良贷款形成的资产”的任务,本来就是一件浩繁的工程,况且目前进展状况不容乐观。若同时再赋予其资产证券化这一需要高度创造力且有较高难度的职能,可能不利于AMC原有目标的实现,处理不当会影响到我国金融体系的稳定。
三、我国建立MBS可行的SPV模式
(一)SPV运作机制的国际比较。
MBS最早出现在20世纪60年代后期住房信贷体制濒临崩溃的美国,继而在欧美国家如英国、法国、加拿大等国得到了迅速发展。90年代以后,在亚太新兴经济地区如澳大利亚、香港、韩国、新加坡等地,MBS也日渐壮大起来。由于各国在经济发展阶段、市场条件、法律制度等诸多方面存在较大差异,因此发展MBS的动因、SPV的性质和功能以及一些具体操作方面各有不同。这里仅以美国、加拿大、澳大利亚和香港为重点进行比较分析。
美国在住房抵押贷款证券化的发展过程中,主要成立了联邦国民抵押协会(FNMA)、政府国民抵押协会(GNMA)、联邦住房贷款抵押公司(FHLMC)等机构。美国联邦政府为这三家发起机构提供了许多优惠政策,以鼓励其从事住房抵押贷款的证券化业务,这对美国住房抵押贷款证券化市场的发展起到了促进作用。加拿大的证券化完全是由加拿大按揭与住房公司(CMHC)来主导运作。
CMHC是加拿大住房金融体系的核心,它集住房政策制定、提供住房按揭保险、运作按揭证券化等职能于一身。为了能发行CMHC担保的MBS,发行人必须经CMHC资格认定。有资格的发行人可能是贷款人,但此时抵押贷款库的产权已经真实出售,贷款库文件由文件托管人管理和审查,一旦贷款人破产,抵押贷款库不会遭到清算,而是由CM-HC来接管。该国的住房抵押贷款证券化完全是一种商业化模式,由商业银行或投资银行成立相应的公司去运作。
澳大利亚中央银行规定,商业银行发行MBS必须表外运作,通过设立SPV持有按揭资产和发行债券,确保商业银行远离按揭债券风险,保护存款人利益。在住房金融方面,香港以前一直是依赖商业机构,即大多由商业银行与投资银行联手,自行安排抵押贷款的证券化。自1997年3月后,香港政府通过外汇基金出资20亿港元成立了香港按揭证券公司(HKMC),专门运作按揭证券化。
目前,HKMC是开拓香港二级抵押市场的主要机构,它在特区政府的支持下,以独立公司的形式实现市场化运作。总的来看,无论是美国、加拿大还是香港,在发展抵押贷款二级市场、推进MBS、构筑全面的住房金融体系方面都成功地发挥了政府的作用。政府通过在立法和机构组建方面给予一定的支持,一方面解决了市场难以解决的问题,另一方面也为商业机构创造了发展条件,使得政策性机构和商业性机构紧密融合,各司其职。
同时,借助政府背景设立的SPV有助于提高或强化SPV的资信力度,增强投资者信心,以吸引更多投资者进入住房抵押贷款证券化市场。所以,要在我国推行MBS,政府必须大力创造好的市场机制和法律环境,但同时注意政府的介入要“有所为有所不为”,“政府引导企业,企业进入市场”,突出市场本身的作用,真正做到计划调节和市场调节相结合,建立政府调控、有序竞争、风险控制等一套完善的运行机制。正如诺贝尔经济学奖获得者夏普和米勒所预言的,不动产证券化将成为未来金融发展的重点。
目前,抵押贷款证券的品种和技术不断创新,并呈全球化发展趋势。我国住房抵押贷款业务虽然起步较晚,但是发展势头迅猛。截至2002年6月底,金融机构个人住房贷款余额已达6630?1亿元。从我国的市场状况、金融发展趋势来看,及早寻求对策、启动MBS应是明智之举。虽然我国金融基础设施还比较薄弱,金融中介服务水平不高,但要稳步推进MBS,必须遵循证券化的一般原理,合理引入国外最先进的理念和方法,力争从一开始就建立起比较规范的运作体系,以利于以后证券化工程的全面实施。
(二)建立MBS可行的SPV模式。
通过上述的比较及考虑到我国现阶段的一些具体情况,特别是有关住房抵押贷款证券化立法上仍然是空白,我们认为我国的特设机构建设可以分为两步走,第一步是在现有法律框架内,或者说在现有法律不做重大调整的情况下,设立与现行法律制度相容的SPV。在此基础上,通过几年的实践,在积累一定的住房抵押贷款证券化经验后,制定我国相应的住房抵押贷款证券化法律,并在新的法律框架下,构建出我国比较成熟的SPV,完成第二步目标。
1、在现有法律框架下构建SPV。
研究在我国现有的法律框架下,构建符合中国国情的SPV模式是我国创立住房抵押支持证券市场的首要任务。SPV一般是采取公司或者是信托方式,根据我国目前的法律框架,以公司形式设立SPV不太现实。因为如果SPV采取公司模式运作,则存在两种情况:一是由发放住房抵押贷款的商业银行设立SPV,V作为银行的子公司,这将与我国《商业银行法》关于商业银行投资和业务范围的规定相冲突,并且也难以实现对抵押贷款的“真实出售”。二是设立独立于商业银行的SPV,这种模式的好处是在制度上能够较好地保证“破产隔离”和“真实出售”,但问题是我国当前这方面的法律仍然是空白,其设置及运作缺乏法律依据,并且商业银行也可能不愿意将作为优质资产的住房抵押贷款出售给SPV。
目前,设立SPV比较可行的一种模式是采取信托方式。我国《信托法》颁布后,以信托方式建立SPV已有了法律依据。具体操作是由商业银行直接以资产池为基础发行MBS,但为了使资产池独立于银行的其他资产,可以将资产池设立为信托财产,以第三方信托机构为受托人,以MBS投资者为委托人及受益人,信托机构再委托商业银行作为服务商。这种模式的优点是既利用了银行信用状况较好的特点,又在机制上实现了“破产隔离”制度。只要能在法律上明确抵押贷款可以成为信托财产,这种模式应该可以成为我国现阶段实操性较强的一种SPV运作模式。
2、在成熟的证券化专门法规框架下构建完全独立于商业银行的SPV体系。
这一方案是在我国住房抵押贷款证券化实践积累了比较丰富的经验、有了专门的证券化法律框架、市场条件比较成熟之后再行实施。其目标是建立以政府机构为核心、以准政府机构为基础、以民(私)营公司为补充的SPV机构体系。这个阶段SPV在设置主体与组织形式上是由独立的第三方组建并拥有,在组织形式上独立于作为证券化发起人的商业银行等金融机构,以确保贷款资产转让能实现“真实出售”和“破产隔离”。
具体来说,首先是由政府投资,设立一到几家全国性的政府独资政策性的特设机构,负责按照政府设定的标准,购买个人住房公积金抵押贷款和商业性个人住房抵押贷款,并以此为基础发行住房抵押支持证券,政府特设机构主要发挥核心作用。其次是将四家国有独资商业银行在第一阶段所成立的SPV分离出来,并以其为基础,吸收有实力的投资基金和其他机构投资者入股,组建股份制的特设机构,给予其准政府机构待遇,作为我国特设机构的主体。最后是在法律健全的情况下,允许市场出现私营或
住房抵押贷款合同范文一
合同编号：_________
立合同单位：
借款方：_________(即抵押人，以下简称甲方)
地址：_________
电话：_________
贷款方：_________(即抵押权人，以下简称乙方)
地址：_________
电话：_________
还款保证人：_________(甲方所在单位)
地址：_________
电话：_________
现有甲方向乙方借款人民币(大写)_________，用于购买、建造自用住房。售房单位为_________(写明售房单位全称)。为维护甲乙双方利益，根据国务院颁发的《借款合同条例》规定立此合同，并共同遵守以下条款。
一、甲乙双方共同遵守《职工住房抵押贷款办法》及其补充规定和实施细则的各项规定。
二、乙方向甲方提供的贷款，甲方只能用于购买、建造翻建自用住房，不得挪作他用。
三、甲方的借款由乙方以转帐方式划入售房单位或施工单位(翻建住房时)在乙方开立的存款户。
四、甲方以_________(抵押物名称)交乙方作为借款的抵押(抵押物详细清单附后)。抵押物的现值为_________万元，担保_________万元贷款的偿还。
五、借款期限_________年，即由_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。贷款利率为月息_________。
六、借款采用本金法按月归还本息，甲方必须于每月_________日前向乙方归还贷款本息_________元。
七、如遇国家统一调整存贷款利率时，按国家有关规定调整贷款利率，依此重新确定每月还本付息金额。
八、贷款期内，甲方未按本合同规定的时间偿还贷款本息，逾期一个月以内的，应于下月偿还贷款本息时一并归还，乙方不予处罚，但上述情况一年不得超过两次。逾期超过一个月或一年内发生两次以上逾期的，乙方有权按超过的逾期天数每天向甲方收取逾期额_________的罚息。
九、如遇下列情况之一者，乙方有权对抵押物进行处理。处理抵押物所得收益抵扣甲方所欠乙方贷款本息和处理抵押物引发的各项费用后，剩余部分退还给甲方，并限甲方按期搬出用于抵押的住房，不足部分由甲方所在单位负责在三个月内无条件偿还。
1.甲方在贷款期内六个月内未按期归还贷款本息或全部贷款到期后六个月未还清全部贷款本息的;
2.甲方在合同有效期内死亡或宣布失踪或移居国外，其法定继承人拒不继续履行甲方偿还贷款本息的义务或无力继续履行偿还贷款本息义务的;
3.甲方违反本合同规定的任何条款的。
十、还款保证人(甲方所在单位)应积极协助乙方督促甲方按期偿还借款本息。在甲方不能按期归还借款本息且抵押处理不能履行时，还款保证人必须无条件地负责偿还甲方所欠乙方的借款本息。还款保证人接到乙方要求其代甲方偿还借款本息的通知后，应于三个月内无条件地代为归还借款本息。三个月后仍未归还的，乙方有权从其在银行开立的住房基金存款户或其他存款户中扣收。
十一、甲方在未还清全部借款本息前，甲方对抵押物享有的全部权益让渡给乙方，并不得对抵押物作任何有损乙方利益的处理。
十二、甲方需对抵押物办理保险，保险单交乙方保管，抵押物如遇意外毁损，甲方应负责立即通知保险公司和乙方，保险公司的赔偿金应首先用于归还借款本息。若保险赔偿金不足以归还借款本息的，不足部分仍由甲方负责归还。
十三、乙方应按合同规定办理贷款，如因乙方原因影响甲方用款，乙方应按影响金额和天数，每天付给甲方相当于影响金额_________的违约金。
十四、甲乙双方任何一方不履行本合同条款，双方均有权按《民事诉讼法》第一百五十八条规定执行。
十五、本合同正本一式份，副本份，由甲乙双方及还款保证人(甲方所在单位)三方盖章并经法人代表签名、公证处公证后生效，至甲方还清乙方全部贷款本息之日起失效。
十六、补充条款：_________
甲方(签章)：_________ 乙方(签章)：_________ _________年____月____日 _________年____月____日 签订地点：_________ 签订地点：_________
住房抵押贷款合同范文二
甲方：_________
地址：_________
邮政编码：_________
电话：_________
乙方：_________
地址：_________
邮政编码：_________
电话：_________
为确保乙方与_________签订的_________号借款合同(以下简称借款合同)的履行，甲方愿意以其有权处分的财产作抵押，乙方经审查，同意接受甲方的财产抵押，甲、乙双方根据有关法律规定，经协商一致，约定如下条款：
第一条 甲方以抵押物清单所列之财产设定抵押。
第二条 以房地产设定抵押的产权情况
1.房地产坐落
2.地号
3.土地面积
4.土地使用年限
5.土地来源
6.土地出让(转让、划拨)合同号
7.国有土地使用证号
8.房屋建筑面积
9.共有权份额
10.房屋所有权证号
11.房屋预售、买卖契约号
第三条 以房地产设定抵押的抵押情况
1.抵押土地四至
2.抵押土地面积
3.抵押土地评估价值
4.抵押房屋部位
5.抵押房屋建筑面积
6.抵押房屋评估总价值
7.房地产评估总价值
第四条 甲方抵押担保的贷款金额(大写)_________元，贷款期限自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日，贷款用途为。
第五条 甲方保证对抵押物依法享有所有权或处分权。
第六条 甲方在本合同生效之日将抵押物权属证明文件交乙方，抵押期间该抵押物权属证明文件由乙方代为保管。
甲方以所购期房作抵押，在借款合同生效之日将购房合同、抵押登记证明交乙方执管。取得房屋所有权证后，将房屋所有权证一并交乙方执管。
第七条 抵押担保的范围：贷款金额(大写)元及利息、借款人应支付的违约金(包括罚息)和赔偿金以及实现贷款债权和抵押权的费用(包括律师费、诉讼费等)。
第八条 本合同的效力独立于被担保的借款合同，借款合同无效不影响本合同的效力。
第九条 本合同项下有关的评估、保险、鉴定、登记、保管等费用均由甲方承担。
第十条 抵押期间，甲方有义务妥善保管抵押物，保持抵押物完好无损，并随时接受乙方的检查。
第十一条 甲方应办理抵押物在抵押期间的财产保险，投保金额不得少于全部贷款本息总额，财产保险的第一受益人为乙方。保险单证由乙方代为保管。 第十二条 抵押期间，抵押物如发生投保范围的损失，或者因第三人的行为导致抵押物价值减少，保险赔偿金或损害赔偿金应作为抵押财产，由甲方存入乙方指定的帐户，抵押期间甲方不得动用。
第十三条 借款合同有效期内，甲方不得以任何理由中断或撤销保险，否则，乙方有权代为投保，一切费用由甲方负担。
第十四条 抵押物价值减少，甲方应在30天内向乙方提供与减少的价值相当的担保，并办理符合本合同第十一条约定的保险手续。
第十五条 抵押期间，未经乙方书面同意，甲方不得赠与、出售、出租、转让、再抵押或以其他任何方式处分本合同项下的抵押物。
第十六条 抵押期间，经乙方书面同意，甲方转让抵押物所得的价款应优先用于向乙方提前清偿所担保的债权。
第十七条 以土地使用权设定抵押的，在土地使用权抵押期间，未经乙方书面同意，甲方不得在设定抵押的土地上另行建造定着物;乙方书面同意甲方建造定着物的，该定着物一并抵押。乙方同意甲方在其设定抵押的土地上所建造的房屋预售，预售房屋面积限制在建筑平方米以内。甲方将预售出的房地产权情况列出清册，报送乙方备案。乙方有权制止甲方继续预售房屋。
第十八条 借款合同履行期限届满，借款人未能清偿债务，乙方有权以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得价款优先受偿，实现抵押权。
第十九条 发生下列情况之一，乙方有权提前处分抵押物实现抵押权、停止发放借款合同项下贷款或者提前收回借款合同项下已发放的贷款本息：
1.甲方被宣告破产或被解散;
2.甲方违反本合同第六条、第十条、第十一条、第十二条、第十三条、第十四条、第十五条约定义务或发生其他严重违约行为;
3.借款合同履行期间借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力致乙方贷款债权落空，或者借款人有《借款合同》第十三条第3项约定的违约情形等。 第二十条 甲方因隐瞒抵押物存在共有、争议、被查封、被扣压或已设定抵押权等情况而给乙方造成经济损失的，应向乙方支付借款合同项下贷款金额%违约金，违约金不足以弥补乙方损失的，甲方还应就不足部分予以赔偿。对上述违约金、赔偿金以及甲方未承担抵押担保责任的贷款本金、利息和其他费用，乙方有权直接用甲方存款帐户中的资金予以抵销。
第二十一条 乙方依法处分抵押物所得的价款，按下列顺序分配：
1.支付处分抵押物所需的费用;
2.清偿借款人所欠乙方贷款利息;
3.清偿借款人所欠乙方贷款本金、违约金(包括罚息)和赔偿金等;
4.支付其他费用。
第二十二条 本合同有效期内，甲、乙任何一方不得擅自变更或解除合同。
第二十三条 其他约定事项：甲方违反本合同自愿接受强制执行;
第二十四条 因本合同发生的争议，经协商不能达成一致意见，应当向乙方所在地人民法院提起诉讼。
第二十五条 本合同自抵押物清单中的抵押物均办理登记之日起生效。 第二十六条 本合同正本一式二份，甲乙双方各执一份。副本
甲方(盖章)：_________
代表(签字)：_________
地址：_________
邮政编码：_________
电话：_________
_________年___月___日
签订地点：_________ _________份。 乙方(盖章)：_________ 代表(签字)：_________ 地址：_________ 邮政编码：_________ 电话：_________ _________年___月___日 签订地点：_________
住房抵押贷款合同范文三
甲方：_________
地址：_________
邮政编码：_________
电话：_________
乙方：_________
地址：_________
邮政编码：_________
电话：_________
为确保乙方与_________签订的_________号借款合同(以下简称借款合同)的履行，甲方愿意以其有权处分的财产作抵押，乙方经审查，同意接受甲方的财产抵押，甲、乙双方根据有关法律规定，经协商一致，约定如下条款：
第一条 甲方以抵押物清单所列之财产设定抵押。
第二条 以房地产设定抵押的产权情况
1.房地产坐落
2.地号
3.土地面积
4.土地使用年限
5.土地来源
6.土地出让(转让、划拨)合同号
7.国有土地使用证号
8.房屋建筑面积
9.共有权份额
10.房屋所有权证号
11.房屋预售、买卖契约号
第三条 以房地产设定抵押的抵押情况
1.抵押土地四至
2.抵押土地面积
3.抵押土地评估价值
4.抵押房屋部位
5.抵押房屋建筑面积
6.抵押房屋评估总价值
7.房地产评估总价值
第四条 甲方抵押担保的贷款金额(大写)_________元，贷款期限自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日，贷款用途为。
第五条 甲方保证对抵押物依法享有所有权或处分权。
第六条 甲方在本合同生效之日将抵押物权属证明文件交乙方，抵押期间该抵押物权属证明文件由乙方代为保管。
甲方以所购期房作抵押，在借款合同生效之日将购房合同、抵押登记证明交乙方执管。取得房屋所有权证后，将房屋所有权证一并交乙方执管。
第七条 抵押担保的范围：贷款金额(大写)元及利息、借款人应支付的违约金(包括罚息)和赔偿金以及实现贷款债权和抵押权的费用(包括律师费、诉讼费等)。
第八条 本合同的效力独立于被担保的借款合同，借款合同无效不影响本合同的效力。
第九条 本合同项下有关的评估、保险、鉴定、登记、保管等费用均由甲方承担。
第十条 抵押期间，甲方有义务妥善保管抵押物，保持抵押物完好无损，并随时接受乙方的检查。
第十一条 甲方应办理抵押物在抵押期间的财产保险，投保金额不得少于全部贷款本息总额，财产保险的第一受益人为乙方。保险单证由乙方代为保管。
第十二条 抵押期间，抵押物如发生投保范围的损失，或者因第三人的行为导致抵押物价值减少，保险赔偿金或损害赔偿金应作为抵押财产，由甲方存入乙方指定的帐户，抵押期间甲方不得动用。
第十三条 借款合同有效期内，甲方不得以任何理由中断或撤销保险，否则，乙方有权代为投保，一切费用由甲方负担。
第十四条 抵押物价值减少，甲方应在30天内向乙方提供与减少的价值相当的担保，并办理符合本合同第十一条约定的保险手续。
第十五条 抵押期间，未经乙方书面同意，甲方不得赠与、出售、出租、转让、再抵押或以其他任何方式处分本合同项下的抵押物。
第十六条 抵押期间，经乙方书面同意，甲方转让抵押物所得的价款应优先用于向乙方提前清偿所担保的债权。
第十七条 以土地使用权设定抵押的，在土地使用权抵押期间，未经乙方书面同意，甲方不得在设定抵押的土地上另行建造定着物;乙方书面同意甲方建造定着物的，该定着物一并抵押。乙方同意甲方在其设定抵押的土地上所建造的房屋预售，预售房屋面积限制在建筑平方米以内。甲方将预售出的房地产权情况列出清册，报送乙方备案。乙方有权制止甲方继续预售房屋。
第十八条 借款合同履行期限届满，借款人未能清偿债务，乙方有权以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得价款优先受偿，实现抵押权。
第十九条 发生下列情况之一，乙方有权提前处分抵押物实现抵押权、停止发放借款合同项下贷款或者提前收回借款合同项下已发放的贷款本息：
1.甲方被宣告破产或被解散;
2.甲方违反本合同第六条、第十条、第十一条、第十二条、第十三条、第十四条、第十五条约定义务或发生其他严重违约行为;
3.借款合同履行期间借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力致乙方贷款债权落空，或者借款人有《借款合同》第十三条第3项约定的违约情形等。
第二十条 甲方因隐瞒抵押物存在共有、争议、被查封、被扣压或已设定抵押权等情况而给乙方造成经济损失的，应向乙方支付借款合同项下贷款金额%违约金，违约金不足以弥补乙方损失的，甲方还应就不足部分予以赔偿。对上述违约金、赔偿金以及甲方未承担抵押担保责任的贷款本金、利息和其他费用，乙方有权直接用甲方存款帐户中的资金予以抵销。
第二十一条 乙方依法处分抵押物所得的价款，按下列顺序分配：
1.支付处分抵押物所需的费用;
2.清偿借款人所欠乙方贷款利息;
3.清偿借款人所欠乙方贷款本金、违约金(包括罚息)和赔偿金等;
4.支付其他费用。
第二十二条 本合同有效期内，甲、乙任何一方不得擅自变更或解除合同。
第二十三条 其他约定事项：
甲方违反本合同自愿接受强制执行;
第二十四条 因本合同发生的争议，经协商不能达成一致意见，应当向乙方所在地人民法院提起诉讼。
住房抵押贷款证券化是指将流动性较差，但能产生预期资金流的住房抵押贷款出售给证券化特设机构（SPV），由SPV对抵押贷款进行汇总和结构性重组并担保发行可以在资本市场上流通的证券的过程。在市场经济发达国家现已形成大规模的住房抵押贷款证券化市场，对住宅业的发展、住房自有率的提高以及金融风险的防范与化解产生了重大而深远的影响。因此，借鉴先进经验，对我国房地产金融业的健康发展有着重要意义。
一、国外及香港特区MBS经验
（一）美国MBS经验。住房抵押贷款证券化起源于美国，是最典型的模式，与20世纪六十年代以来美国房地产市场的迅速发展是密切相关的。住房抵押贷款证券化过程包括三个主体：原始发起人（原始权益人）、特设机构（SPV）、投资人。其主要运作过程如下：（1）由住房抵押贷款机构（如商业银行、住房储蓄机构）充当原始权益人将自身的抵押贷款重组剥离出去，组合成抵押“贷款池”，以合同或协议的方式出售给美国设立的三大（准）政府机构（SPV），SPV通过“真实出售”获得该资产的所有权。（2）由于住房抵押贷款一般来说期限长、价值大，抵押人的违约、拖欠等因素会给投资者带来损失。因此，需要对资产进行信用增级，包括政府信用担保和私人机构进行的信用增级两种途径。（3）通过信用评级机构以评估、担保、保险等形式进行信用评级，并且跟踪监督，保证证券的安全度。（4）SPV发行并向投资者销售抵押支持的证券，SPV按合同规定保证收入现金流首先偿付投资者本息。（5）最后由原始发起人对抵押贷款组合进行管理，收集证券化抵押债券所产生的现金流，通过中间的托管行服务人员交付给SPV的受托管理者，再由该受托管理者向投资者支付利息。
以美国为代表的较早发展成熟房地产金融市场的国家基本上都遵循了“政府-市场合作”的模式，虽然市场力量比较突出，私人金融机构充分发展，但政府介入金融市场仍然是必要的。在健全的市场体系下，政府起兜底作用，通过金融性政策体现，尽力遵循市场机制原则。
（二）香港特区MBS经验。香港特区政府于1997年3月成立了香港按揭证券公司（HKMC），支持其作为独立公司进行市场化运作，专门发展二级抵押市场。
起步阶段，主要是构建市场交易体系，包括：（1）对全港抵押贷款进行普查，以准确把握资产组合的质量；（2）选择资信高的银行作为核准的贷款出售机构，以促进贷款合约的标准化；（3）选择服务机构负责贷款本息的回收；（4）设计港元及外币债券融资方案，由香港金融管理局为债券发行的人和管理人，为购买抵押贷款建立自己的资产组合融通资金；（5）与香港外汇基金达成100亿港元的循环信贷安排，以弥补公司流动资金短缺；（6）从银行购进抵押贷款，建立自己“贷款库”；（7）与5家保险公司于1999年4月联合发起抵押贷款保险计划，即由HKMC为贷款-价值比高达85%的贷款提供信用担保，保险额为贷款额的15%左右，以提高抵押贷款的信用等级，然后由HKMC与有实力的保险公司签署再保险协议。
第二阶段，公司于1999年10月首次以“交换-持有”交易方式发行了16亿港元抵押贷款证券。这种“背对背”的交易方式尽管只是雏形和试验，投资者规模也有限，但在一定程度上对改善银行的资产结构起到了效果，比较抵押贷款的50%的风险权重，HKMC的抵押贷款证券风险权重为20%，这有效地降低了银行风险，提高了银行的资本杠杆率。
第三阶段，在以上多种试验的基础上，HKMC于2002年推出30亿美元抵押贷款证券发行计划。此次证券的发行已基本与国际通行的证券化模式接轨，HKMC核准的卖方和服务机构数量丰富，投资者队伍也不断扩大，这些标志着香港抵押贷款证券化日趋完善，与国际化模式接轨。
香港的住房抵押贷款证券化的特点：香港政府成功地运用政府干预，主要表现在立法支持和机构组建两个方面，如《住房法》的颁布和信用等级很高的HKMC的组建；中介结构发达且运作规范；金融管制较松，创新活跃；金融证券法规健全。总之，香港房地产金融二级市场是在一级抵押贷款市场获得充分而规范的发展、法律体系完备和稳定的宏观经济环境下，直接借鉴美国等发达国家的经验后建立起来的，对我国大陆地区具有很大的借鉴意义。
二、我国住房抵押贷款证券化模式
（一）我国住房抵押贷款证券化发展现状。我国住房抵押贷款是在住房体制改革的进程中出现并快速发展起来的，由于我国个人信用制度不健全，抵押制度和抵押担保保险制度建设相对滞后，这些都导致银行的风险增大。加入WTO后，提高我国商业银行的资本充足率与盈利能力显得非常紧迫，同时金融的竞争加剧，金融产品种类贫乏，住房市场巨大的资金需求都要求我们积极探索符合我国的住房抵押贷款证券化模式，这是大势所趋。但是与上面所述住房抵押贷款证券化发达国家相比较，我国证券化的特殊动力机制以及住房抵押贷款一级市场的特点，又决定了在我国，住房抵押贷款证券化还算是个“早产儿”，需要适宜的发展条件和努力试探。2005年中国建设银行作为试点单位，发行了国内首个住房抵押贷款证券化产品――“建元2005-1份额人住房抵押贷款支持证券”，开创了国内住房抵押贷款证券的先河。
（二）我国住房抵押贷款证券化模式选择。住房抵押贷款证券化是一个复杂的系统工程，借鉴国外的成功经验可以大大降低我们的学习成本，同时要考虑我国的基本国情，探寻在技术与经济上都具可行性的证券化模式。
1、完善和坚实市场体系基础。实行住房抵押贷款证券化是以完善的住房抵押贷款一级市场为基础的。因此，需要从以下方面完善我国住房抵押贷款证券化一级市场：第一，随着我国住房制度改革的深化和住房居民消费热点的形成，商业银行应大幅度增加对住房抵押贷款的资金投入；第二，从香港的经验来看，需要建立健全住房抵押贷款的风险防范机制。稳定的预期现金收入流量是证券化住房抵押贷款应具备的首要条件，也是发行住房抵押贷款证券的基础，还是住房抵押贷款证券还本付息的资金来源。我国住房抵押贷款发展迅速，但金融基础设施尚不健全，日趋突出的抵押贷款风险将会构成一大障碍，因此需及早加强住房抵押贷款证券化的法规建设，形成一个涉及住宅业、银行业、证券保险及其他中介服务行业的法律法规体系。同时，加强各有关部门的相互协调，为住房抵押贷款证券化的顺利实施和健康发展提供法律保障。还应成立政府抵押贷款担保机构，在一级抵押市场上为住房抵押贷款充当无条件偿还贷款的保证者和保险者，在二级抵押市场上提升住房抵押贷款证券的信用等级；第三，坚实住房抵押贷款证券化的基础还需要在加强金融市场建设和监管的同时，逐步完善中介服务体系，严格规范中介服务机构行为，为住房抵押贷款证券的发行与流通提供保障。大力培育出一大批住房抵押贷款证券的机构投资者，使其成为住房抵押贷款证券市场的主力和稳定力量。
2、建立国家性的住房抵押贷款证券化公司。通过国际经验，在MBS的发展过程中，包含了很多政策调控和公共政策目标，政府主导成为一个重要的先决条件和核心作用。笔者认为，从我国国情出发，积极探索二级抵押市场运行制度的创新，通过立法，成立面向全国的单一专门机构――国家住房抵押贷款证券化公司。既能充分体现政府对住房金融的引导与扶持，强化政府在住房抵押贷款证券化中的主导作用，又能赋予SPV更高的资信，从而使SPV所发行的住房抵押贷款证券更容易为投资者所接受；同时，我国商业银行的风险防范机制还不完善，金融市场发育还不成熟，又缺乏信贷资产证券化的操作经验，因而初始阶段的SPV将面临更大的运营风险。而SPV以政府为背景，可以从资金上更好地应对可能出现的偿付危机，以保证住房抵押贷款证券化的持续稳定发展。
3、选择合适的商业银行。在我国只有商业银行发放的住房抵押贷款一级市场体系，由于各家商业银行经营差异，个人住房抵押贷款占的比重也存在明显差异。根据规模效益原则，应选择住房抵押贷款已达到一定规模的商业银行作为发起人。因此，2005年我国选择了中国建设银行作为我国住房抵押贷款证券化发起人的首选银行。同时，应选择住房抵押贷款规模比较大、风险控制机制比较完善、抵押贷款操作比较规范的省市分行进行试点。
4、公司的经营范围和可选择的运作方式。借鉴香港模式，国家抵押证券公司作为证券发行人，赋有SPV功能，专门从事抵押贷款证券化运作。通过从贷款机构购买抵押贷款建立自己的“贷款池”，以此发行担保抵押贷款证券（MBS），为降低经营风险，与保险公司联手推出抵押贷款保险和担保，完善我国的抵押保险机制，从根本上降低抵押贷款证券的风险权重，提高信用等级。
借鉴美国经验，通过资格审查，建立健全全国性抵押贷款证券化中介服务体系，为抵押贷款证券化提供规范的贷款服务、证券托管、中央结算和信用评级服务。
以香港分阶段地发展完善模式为鉴，应保证住房抵押贷款证券化在我国发展初期的自然过渡。发行住房抵押贷款证券在我国作为新生事物，发行和运营者要积累经验，投资者对其也有一个认识和接受的过程。在住房抵押贷款证券化的初期，为吸引更多的投资者认购，可以考虑以转手抵押贷款证券作为首选品种。转手抵押贷款证券不仅技术简单、可操作性强，而且因有政府机构提供担保而具有较高的安全性、流动性和收益性。其发行可采取以下对策：1、发行面额小、收益高的证券类型；2、应根据住房抵押贷款组合不同的期限结构和收益结构，设计多种类型的证券，以满足不同投资者的需要；3、证券利率应实行浮动利率，以防范因市场利率变动而带来的风险；4、应选择规模大、资金实力雄厚、经营业绩良好且社会信誉度高的承销中介，以确保证券的成功发行。
在住房抵押贷款证券化技术日趋完善、金融市场进一步规范以及投资者逐渐成熟的条件下，可以在转手抵押贷款证券的基础上发行技术操作比较复杂的担保抵押贷款证券或切块抵押贷款证券。
【关键词】住房抵押贷款 住房抵押贷款证券化 对策建议
一、住房抵押贷款证券化一我国商业银行的必然选择
住房抵押贷款证券化是指将流动性低，但能产生预期资金流的住房抵押贷款转化成为可以在资本市场上流通的证券的过程。住房抵押贷款证券化是国际金融领域一项重大的金融创新，在市场 经济 发达国家现已形成大规模的住房抵押贷款证券化市场，住房抵押贷款证券化已成为西方商业银行信贷资产证券化的主流，并对住宅业的 发展 、住房自有率的提高以及金融风险的防范与化解产生了重大而深远的 影响 。我国商业银行面对金融创新的发展趋势，也应实行住房抵押贷款证券化，其客观必然性具体表现在以下六个方面。
（－）有利于拓宽商业银行的融资渠道
实行住房抵押贷款证券化，将银行持有的住房抵押贷款转化为证券，在资本市场上出售给投资者，银行可以将这部分变现资金用以发放新的住房抵押贷款，从而拓宽银行的筹集渠道，扩大银行的资金来源，进而增强银行的资产扩张能力。90年代，美国每年住房抵押贷款的60％以上是通过发行mbs债券来提供的。在我国，随着住房抵押贷款规模的扩大，资本市场的完善以及资产证券化技术的发展，住房抵押贷款证券化必将成为我国商业银行筹集长期性信贷资金的一条主渠道。
（二）有利于降低商业银行的经营风险
我国商业银行发放的住房抵押贷款期限可长达20年一30年，借款人一般又以分期支付的方式偿还银行贷款债务。而我国商业银行的负债基本上是各项存款，在各项存款中绝大部分又是5年期以下的定期存款和活期存款，资产与负债的期限不匹配，加大了银行的运营风险。随着住房抵押贷款业务的发展和占银行贷款总额比重的提高，这种“短存长贷”的结构性矛盾将日趋突出，并有可能使银行陷入流动性严重不足的困境，给经济发展和 社会 稳定造成不良影响。通过住房抵押贷款证券化，将低流动性的贷款转化为高流动性的证券，在提高银行资产流动性的同时，还可以将集中在银行的风险转移、分散给不同偏好的投资者，从而实现银行风险的社会化。
（三）有利于提高商业银行的盈利能力
实行住房抵押贷款证券化，不仅可以扩大银行的资金来源，增强银行资产的流动性，而且还可以为银行创造新的利润增长点。1．银行对已证券化的住房抵押贷款仍可继续保留服务职能；包括收回贷款本息、贷款账户记录、组织贷款抵押物拍卖以及其他相关贷款服务，并收取服务费，从而可以给银行带来费用收入。2.银行也可以作为证券包销商，为住房抵押贷款支持证券的销售提供服务，从中收取一定的手续费。3．住房抵押贷款产生的现金流在支付证券本息及各项费用后，如有剩余，银行还有权参与对剩余现金流量的分配。可见，住房抵押贷款证券化使银行的收入突破了传统存贷款利差的局限，开发了新的收入来源。同时，由于上述各项业务并不反映在银行的资产负债表上，因而不需要增加银行的资本，从而提高银行的盈利能力。
（四）有利于加强商业银行的资本管理
按照《已赛尔协议》有关商业银行资本充足比率的规定，各国商业银行资本与加权风险资产的比率最低应为8％（其中核心资本成分为4％）。而资本充足比率偏低则一直是影响我国商业银行改革与发展的一个突出 问题 。通过运用资产证券化技术，将住房抵押贷款证券化，并将这部分从银行的资产负债表中移出，可以相应减少银行的风险资产数量，从而可以提高银行的资本充足比率并相应提升银行的信用等级。因此，我国商业银行要加强资本充足比率管理，提高资本充足比率，除采取“分子对策”，即通过内源、外源两条渠道充实资本外，还可以采取“分母对策”，即通过信贷资产证券化来提高资本充足比率，以充足的资本支持贷款规模的适度扩张，增强银行的风险承受能力。
（五）有利于完善中央银行的宏观金融调控
公开市场业务是中央银行调控货币供应量的基本工具之一。而中央银行在公开市场上买卖的有价证券除政府债券、国库券外，住房抵押贷款证券作为一种流动性强、收益率高的优质债券也可以成为中央银行买卖证券的对象。随着我国资本市场的完善和住房抵押二级市场的扩大，中央银行通过在金融市场买卖住房抵押贷款债券，扩大了交易对象、加大了操作力度，从而可以在广度、深度上对商业银行的流动性进行适时调节，进而有效调节货币供应量。
（六）有利于推动我国资本市场的发展
根据货币市场与资本市场的内在关联性，住房抵押贷款证券化要以完善的资本市场为条件，而通过住房抵押贷款证券化又会促进资本市场的发展与完善。一方面实行住房抵押贷款证券化，可以为资本市场提供投资风险小、现金收入稳定的新型投资品种和融资工具，促进储蓄向投资的转化，实现货币市场与资本市场的对接，成为货币市场与资本市场的联结器、金融深化的助推器；另一方面，由于住房抵押贷款证券化是一项系统工程，涉及银行、特设信托机构、信用评级机构、证券公司、资产管理公司以及机构和个人投资者诸多方面，其成功运用不仅要有以上众多参与主体的协调配合，而且要有相应的政策环境和法规体系。因此，实行住房抵押贷款证券化有利于推动我国资本市场的发展。
二、我国住房抵押贷款证券化的对策建议
（一）选择合适的商业银行作为发起人
在美国，一级住房抵押贷款市场上的金融机构有四类，即储蓄贷款协会、商业银行、互助储蓄银行和人寿保险公司。而我国只有商业银行发放的住房抵押贷款一级市场体系，因而，在 理论 上任何一家商业银行都可以作为住房抵押贷款证券化的发起人。但是，由于 历史 背景、贷款结构以及银行所在地区经济发展状况的不同，各家商业银行住房抵押贷款的规模也存在着明显的差异。从省市分行住房抵押贷款占贷款总额的比重来看，有的银行已超过20％，而有的银行还不足5％。因此，根据规模效益原则，我国应选择住房抵押贷款已达到一定规模的商业银行作为发起人。
（三）组建专门的住房抵押证券公司一spv
spv作为特设交易机构是住房抵押贷款证券化最关键的参与主体，对住房抵押贷款证券化的运行效率及未来 发展 有着决定性的 影响 。根据spv的性质与职能，从我国国情出发，应由政府出资设立半官方的spw住房抵押证券公司、这是因为：1．由政府出资设立，既能充分体现政府对住房 金融 的引导与扶持，强化政府在住房抵押贷款证券化中的主导作用，又能赋予spv更高的资信，从而使spv所发行的住房抵押贷款证券更容易为投资者所接受；2．商业银行设立spv，由于存在着密切的“母子关系”，因而容易出现商业银行与spv之间的关联交易，并有可能对住房抵押贷款的真实销售、spv的破产隔离以及住房抵押贷款证券的发行产生巨大的负面影响。而由政府出资设立，则可以有效解决住房抵押贷款证券化中的关联交易 问题 ，从体制上确保住房抵押贷款证券化的正常运行；3． 目前 我国商业银行的风险防范机制还不完善，金融市场发育还不成熟，又缺乏信贷资产证券化的操作经验，因而初始阶段的spv将面临更大的运营风险。而spv以政府为背景，可以从资金上更好地应对可能出现的偿付危机，以保证住房抵押贷款证券化的持续稳定发展。
（四）分阶段推出不同品种的住房抵押贷款证券
发行住房抵押贷款证券在我国作为新生事物，发行者要逐步积累经验，投资者对其也有一个认识和接受的过程。因此我国发行住房抵押贷款证券，应在不同的发展阶段推出不同的证券品种。在住房抵押贷款证券化的初期，可以考虑以转手抵押贷款证券作为首选品种。转手抵押贷款证券不仅技术简单，可操作性强，而且因有政府机构提供担保而具有较高的安全性、流动性和收益性。因此，我国政府抵押贷款证券化在试点阶段发行转手抵押贷款证券既可以吸引更多的投资者认购，又可以推动住房抵押贷款二级市场的发展及金融机构风险的防范，还可以为今后发行其他技术更为复杂的住房抵押贷款证券品种创造条件，打好基础。作为一种新推出的投资工具，转手抵押贷款证券的发行需要采取以下对策：1．应采取低面额、高收益的形式；2．应根据住房抵押贷款组合不同的期限结构和收益结构，相应设计不同的证券，以满足不同投资者的需要；3．证券利率应实行浮动利率，以防范因市场利率变动而带来的风险；4．应选择规模大、资金实力雄厚、经营业绩良好且 社会 信誉度高的承销中介，以确保证券的成功发行。
在住房抵押贷款证券化技术日趋完善，金融市场进一步规范以及投资者逐渐成熟的条件下，可以在转手抵押贷款证券的基础上发行技术操作比较复杂的担保抵押贷款证券或切块抵押贷款证券。
关键词：住房抵押贷款：证券化：必要性
一、我国开展个人住房抵押贷款证券化的可行性分析
虽然中国建设银行的“建元2005-1个人住房抵押贷款证券化信托优先级资产支持证券”公开发行，没达到市场乐观人士所预期的“火爆”状态，但随着人们对抵押贷款证券化认识的加深和客观条件的成熟，相信在中国也将日益显示出其价值所在，并将具备广泛的应用前景。
(一)个人住房抵押贷款符合证券化资产的要求
并非所有的资产都适宜证券化，其中最基本的要求是证券化的资产能在未来产生可预测的稳定现金流，即证券化的资产对投资者要有吸引力。投资者在决定是否购买抵押支持证券时，主要依据的是这些资产的质量、未来现金收入流的可靠性和稳定性。居民住宅贷款的风险相对较小、收入相对稳定并且可预测性较高，所以以个人住房抵押贷款证券化为突破口是十分合适的。
(二)居民个人收入水平的提高和金融意识的增强为住房抵押贷款证券化创造了物质条件
一方面居民储蓄业务总量相当可观，庞大的居民储蓄资金为个人住房抵押贷款证券化的推行提供了充足的资金来源。另外，抵押支持证券的信用级别高(一般为aaa或aa级)，风险较小，收益率略高于国债，因此居民乐意购买。另一方面，居民的金融意识在不断增强，消费心理日趋健康，对这一新的投资工具能很快予以接受。
(三)我国证券市场已初具规模
我国目前已经形成了以众多证券公司参与支持的证券发行市场，以及上海、深圳两地证券交易所，staq系统和net系统等为代表的场外交易。沪、深两证券交易所上市的交易品种包括股票、国债、基金券、可转换债券等。抵押支持证券发行以后完全可以在这两个证券市场上市流通。
(四)我国已有相当数量的机构投资者
随着养老、医疗等社会保障基金制度的深入展开，将会有越来越多的礼会保障基金。这些社会保障基金积聚了大量的资金，必然要到证券市场上寻求出路，社会保障基金的本质特征决定它不可能追求短期高风险的投资机会，只能把资金投入到风险低、收益稳定、期限长的投资品种上。抵押支持证券都是长达数十年的证券，又有政府信用的担保，风险较小，收益比较稳定，恰能满足这些机构投资者的投资需求，同时也为支持证券的发行提供了稳定和长期的资金来源。
(五)我国个人住房抵押贷款状况达到资产证券化的规模要求
资料显示，抵押支持证券的发起、包装和承销必须达到一定的规模才能实现其经济利益，抵押支持证券的初始发行必须在2-3亿元范围内。1992年，中国建设银行发放了我国第一笔个人住房抵押贷款。从此个人住房抵押贷款逐渐成为人们购房融资的主要方式，其规模快速扩大。据人民银行统计，至2007年6月末，全国商业性个人住房贷款达到25720亿元，到了资产证券化对个人住房抵押贷款规模的要求。
二、证券化的基本原理
(一)住房抵押贷款证券化的基本思路
1 建立个人信用制度。住房抵押贷款业务主要以个人为客户，其信用状部直接影响贷款的质量和风险情况，具体可以从三方面完善相关制度：第一，加强储蓄实名制建设，建立以个人账户为主的结算制度：第二，健全全社会的信用基础；第三，完善个人信用评价体系。
2 加快住房抵押贷款一级市场的建设。首先，住房抵押贷款的规模是证券化的基础，应大力发展住房抵押贷款一级市场规模。其次，丰富住房抵押贷款市场上的贷款品种。第二=，完善一级市场的风险控制机制，建立个人信用的登记制度，加强保险业与住房抵押贷款市场的结合。
3 加强spv(特设中介机构)风险管理，spv的运用也面临各种风险，主要包括信用风险、流动性风险、道德风险、规模不足、交易风险、法律风险、利率风险、提前还款风险等。spv成立后，有助于提高或强化spv信贷力度，有利于提高bms(住毫低押贷款支持证券)的资信评级，从而增强投资者信心，吸引更多投资者进入住房抵押贷款证券化市场。以制度化和系统化的方式来管理这些风险，通过业务运作分散给具有风险承担能力的投资者，从而化解银行业的部分风险。
4 加强政府机构在住房抵押贷款证券化中的作用。住房抵押贷款证券化市场是一个特殊而复杂的市场，其中有大量的中介机构参与，市场关系
错综复杂；其次，抵押贷款证券化作为一种金融创新，需要建立一系列适应其发展的新的市场秩序与规则。这些都需要借助于政府所具有的特殊的协调优势。
(二)中国住房抵押贷款证券化的操作框架
住房抵押贷款证券化市场的运行机制及其特色，相当程度上取决于市场参与主体。市场参与主体的资格确定、他们的行为准则、操作规范以及外部监管机制的建立，直接关系到住房抵押贷款证券化市场的效率和未来的发展。我国住房抵押贷款证券化市场的基本框架如图1所示。中国住房抵押贷款证券化操作框架中各参与方具有以下职能：(1)购房者，作为债务人负有向发起人支付住房抵押贷款本息的义务；(2)住房抵押贷款银行为发起人，其职能是组建资产池，并将其出售或转移给spv；(3)spv的作用是购买或接受发起人的住房抵押贷款，接受证券公司发行的住房抵押贷款支持证券；(4)评级机构，提供资产评级；(5)信用担保公司，对住房抵押贷款进行信用增级和担保；(6)证券公司负责设计、发行住房抵押贷款支持证券。
三、推行我国住房抵押贷款证券化的建 议
(一)大力推动金融体制改革
第一，必须以产权改革为核心，加快国有银行商业化改革的步伐，建立与市场经济相适应的现代银行体系，从源头上规范抵押贷款的管理，实现抵押贷款的标准化服务。第二，必须逐步实现我国金融业从“分业经营”向“混业经营”的转变。第三，必须完善和优化现行的利率体系，只有实现银行存贷款利率的市场化，才能保证住房抵押贷款支持证券有一个合理的定价。第四，必须改革和完善现行的债券发行制度，政府只需审批年度的发行规模，至于具体的债券发行标准、规模、利率水平、期限结构和发行时间等都可以交由特殊机构根据市场情况自主作出决定。
(二)取消市场限制，培育投资主体
在住房抵押贷款证券化参与者中，机构投资者已成为最大的投资者。因此，有必要在加强监管的前提下，对有关保险金、养老基金、福利基金等使用的政策和法规进行适当的调整和放宽市场限制，逐步向保险金、养老基金等机构投资者开放资产证券化市场。
(三)规范信用评级和担保体系
信用评级机构的评级结果是投资者进行投资选择的重要依据，独立、客观、公正的信用评级是住房抵押贷款证券化成败的关键。就我国现实的市场条件而言，我国个人信用管理可以选择国家社会信用管理体系这一模式，即以身份证登记为基础，以存款实名制为契机，推广建立个人账户体系，通过银行问的联网、地区间的联网，最终建立起国家个人信用调查和资源共享系统。此外，借鉴国际经验，尽快成立政策性的全同住房抵押贷款担保保险机构，并与商业性保险机构一起构建一套完整的抵押保险担保机制，为住房抵押贷款的发展提供保障。
(四)完善相关的法律法规
一是着手研究制定住房抵押贷款证券的法规，如《住房法》、《住房金融机构组织法》、《住房抵押贷款保险法》、《住房抵押贷款证券化法》、《投资基金管理法》、《房地产信托法》等。二是根据我国会计和税收法规，结合资产证券化本身的特征，制定相应的会计和税收制度。三是从各国的情况看，住房抵押贷款证券化都属于政府推动型的制度创新，这方面的法律法规的供给和创新同样需要政府强有力的推动。
(五)培育抵押贷款证券化市场
要发行抵押贷款证券必须建立完善的、流动性较强的抵押贷款二级市场。包括：一是制定相应的法律法规。只有保证正常的交易秩序，住房抵押贷款证券才能有效流动，其效应才能真正得以发挥。目前，我国证券化方面的法制建设还很滞后，推行住房抵押贷款证券化，有关管理部门面临着建立和完善有关金融市场和i房地产市场法律、法规的任务。二是深化金融改革。在国有银行商业化的同时，应大力发展人寿保险公司、养老基金、投资银行、抵押银行、非银行金融机构，建立多元化的投资融资机构，推进金融机构经营机制的转换，扩大住房信贷资金来源。三是开发新的贷款种类。目前我国房地产抵押贷款的形式主要是职工住房抵押贷款，形式单一，且限制条件严格，这严重制约了住房抵押贷款市场的发展。针对这一情况，我们应学习国外经验，吸收一些适合国情的贷款形式，如分级偿还抵押贷款、可调整价格抵押贷款等，从而推动住房抵押贷款二级市场的发展。
(六)建立完善的抵押市场担保体系
开展住房抵押证券化必须解决好两个问题：一是在庞大的住房抵押贷款市场中，建立起健康有序的信用关系和信用体系，提高贷款者和抵押品的信用等级和信用条件，增强抵押贷款的清偿能力，减少银行机构的信贷风险。二是在流动的抵押贷款二级市场中，增强抵押证券的安全性和清偿能力，提高证券发起机构和证券抵押品的抵押信用和抵押证券的交易信用，加强对抵押贷
款证券化后的流动性风险的防范。南此可见整个房地产抵押贷款市场的运转必须有完善的抵押担保体系的支持，因此设立专门的证券化担保机构，为抵押证券提供信用支持和担保，对整个住房抵押贷款证券化体系而言，是十分重要的。借鉴美国的经验，在推行住房抵押贷款证券化的初始阶段，应由政府出面提供担保，这样可以提高住房抵押贷款和抵押证券的信誉，为实行住房抵押贷证券化打下坚实的基础。
(七)加快抵押贷款证券化运行所需的中介机构的建设
加快抵押贷款证券化运行所需的中介机构的建立包括：一是建立住房抵押贷款公司。它的职能主要是买进金融机构的抵押贷款所有权和房产抵押权，组成抵押贷款组，经标准化处理、信用评级及抵押贷款担保公司担保增级后，发行抵押贷款证券，从最终投资者处取得销售抵押贷款证券的资金。二是培育抵押债券的认购承销者。其职能是代替债券发行者销售债券。认购承销者可分包销和代销两种，包销商要承担发行风险，即在债券未售完时包销商要购买剩余债券。
参考文献：
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[5]李娜，《浅析住房抵押贷款证券化》[j].《金融理论与教学》，2006(4)。
【关键词】住房抵押贷款证券化 难点 措施
一、引言
住房抵押贷款证券化是近二十年来国际金融领域最重大的创新之一,它发源于美国,后在发达国家广泛流行,现在是目前西方一些国家普遍采用的住房金融形式。它是指金融机构(主要是商业银行)为了分散在发放住房抵押贷款时面临的贷款风险,把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇集重组为抵押贷款群组,由证券化机构以现金方式购入,经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。从本质上讲,发行住房抵押贷款证券是发放住房抵押贷款机构的一种债权转让行为,即贷款发放人把对住房贷款借款人的所有权利转让给证券投资者。住房抵押贷款可获得稳定的现金流且相对独立,不但有担保且可以被准确地评估质量和信用,资产还可以被剥离。这些特点都决定住房抵押贷款是一种非常适合证券化的资产。
我国商业银行在90年代初开始发放住房抵押贷款,住房抵押贷款余额占金融机构贷款总余额已达10%,业务发展势头良好,坏账率只有0.25%,是银行中最优质的资产之一,这给我国住房抵押贷款证券化的实施创造了良好的条件。实施住房抵押贷款证券化在我国具有现实意义,但任何新生事物都有一个发展的过程,我们在借鉴一些西方国家经验、走中国特色的同时,对一些难点问题应加以重视。
二、住房抵押贷款证券化的意义
1、有利于增强商业银行资产的流动性
商业银行资产的流动性是指商业银行在资产不蒙受损失的情况下迅速变现的能力。商业银行在业务经营中,常常由于流动性不足而导致经营风险。住房抵押贷款证券化有利于解决这个问题,它使商业银行在没有损失甚至有赢利的情况下缩短了贷款平均期限,增强了资产的流动性,提高了商业银行应付突发危机的能力。提高流动性是中国银行业开展资产证券化的主要动因,在中国银行业资本充足率普遍不足的情况下,资产的流动性就显得尤为重要。
2、解决了银行资产和负债不匹配的问题
根据银行长期进行资产负债管理得出的经验,短期资产应跟短期负债匹配,长期资产应跟长期负债匹配。但在现阶段,我国商业银行的负债绝大部分是短期负债(活期存款和一年期存款),而住房抵押贷款却是时间可长达30年的长期贷款,这就出现了资产不匹配问题。虽然银行对资金有借短贷长的转移功能,但这仅仅是一定范围内的,若长时间超负荷运转,就会给银行的经营带来不安全的隐患,有可能出现挤兑现象。把长期的住房抵押贷款短期化,能使商业银行的资产和负债不匹配问题迎刃而解。
3、提高了商业银行的资本充足率
根据《巴塞尔协议》,资本充足率是以资本对风险资产之比来衡量的,该比率不应低于8%。一个银行的资本充足与否是表明银行经营管理是否健康和可靠的重要标志。近年来,世界银行业难题中一个最为棘手的问题就是如何筹集并保持充足的资本,我国银行业也不例外。若住房抵押贷款证券化,商业银行则有可能把大量的表内资产转化为表外资产,而表外资产所需的资本金要大大少于表内资产,这样就可提高四大商业银行的资本充足率,增强我国银行业抵御风险的能力。
4、有利于促进房地产业的发展
我国的房地产业处于持续发展阶段,但相对于人们的需求来说,房地产市场还是过于萎缩,除了居民收入低这个因素之外,另一个重要的原因是取得银行贷款难。虽然人民银行将住房贷款与房价款比例从70%提高到80%,并把个人住房贷款最长期限延长到30年,但还是没有解决贷款来源的问题,致使商业银行办事打折扣,缩短贷款期限、减少按揭成数,使得我国住房抵押市场发展不良,制约了房地产业的发展。若住房抵押贷款债券化,商业银行就有充足的资金来发放贷款,圆居民的住房梦。
5、丰富了金融投资品种
我国金融市场比起发达国家还不是很成熟,随着利率的连续下调,几个单调的金融品种已不能满足投资者的需求,致使大量的资金闲置,住房抵押贷款证券化的出现可谓正当其时。
三、住房抵押贷款证券化的难点及对策
1、住房抵押贷款证券化的模式
有关方面提出两种模式。一种是美国模式,即成立一家专门的证券化组织机构,负责购买并重组银行的个人住房抵押贷款,发行证券,归集现金流,组建没有经营业务的特设机构。特设机构仅代表证券投资者拥有贷款的所有权,保证其不受任何机构的影响。这种模式可实现个人住房抵押贷款的“真实出售”和抵押贷款库的“真实隔离”。另一种是德国模式,即在银行内部设立一个机构,由这个机构运作证券化业务,被证券化资产的所有权仍然属于银行,保留在银行的资产负债表中。实施住房抵押贷款证券化的关键是要实现“真实出售”和“真实隔离”,从理论上看,美国模式似乎更能符合要求,但实施美国模式要求金融市场比较成熟和发达,相关的法律制度比较健全,对金融技术手段的要求也比较高,我国现阶段显然还达不到;从操作上来看,如果能设置有效的防火墙,德国模式应该是比较现实的选择。
2、住房抵押贷款证券化工具的确定
国外住房抵押贷款证券化的工具有很多,以美国为例,美国一共有三种抵押担保证券,一是抵押转递证券,二是剥离式抵押担保证券,三是担保抵押债务。若我国住房抵押贷款证券化市场比较成熟,这几种工具都可借鉴。但在目前的起步阶段,我们应选择简单、宜操作的工具。抵押传递证券应该是首选。这种证券是这样产生的,即一个或多个抵押品持有者组成一个抵押品的集成体(组合),然后出售该组合的股份或参与证书。一个组合可以包括几千种或仅仅几种抵押品。这种证券操作简单,而且分散了风险、增强了流动性,对投资者有着很大的吸引力。
3、如何重组现金流
抵押转递证券的现金流取决于基础抵押的现金流。住房抵押贷款的核心技术是现金流的重组,其现金流量包括本金及利息的偿付。一个抵押品组合里所有品种的利率及贷款期限不可能相同,这使得银行必须重组现金流以满足需要。一个组合里贷款有成百上千笔,银行不可能测算出每一笔贷款的违约程度,但每一组住房抵押贷款在违约率的大小、平均还款期限方面却有很强的规律性。商业银行可根据大数定律使整个组合的现金流呈现出一定的规律性,简单快捷地预测现金流。鉴于我国对于把贷款风险进行量化的技术不是很高,若重组现金流不当,会给住房抵押贷款证券化带来很大障碍。我国抵押转递证券的现金流支付方式最好与住房抵押贷款每月支付一次本息的还款方式相符合,采用灵活的按月、按季、按半年等方式支付利息(将提前偿还的比率也考虑进去),并在适当的时间偿付本金。
4、住房抵押证券定价的问题
具体操作上,住房抵押贷款证券如何定价是首要解决的问题,也是证券能否发行的前提条件。一般国家多以国债利率为参照,但在我国按此实行有一定难度。银行若想获得收益,证券利率必须低于贷款利率。目前,我国的住房抵押贷款利率比正常的固定资产贷款利率要低,而固定资产贷款利率与当前的国库券利率相比,也相差不大,若证券利率参照国债利率,则银行几乎没有利润可言,这样就加大了实施住房抵押贷款证券化的难度。从我国目前的经济发展情况来看,利率不可能在短期内走向市场化,人民银行可强制解决利率倒挂问题,把国债利率视为无风险利率,其他利率的制定在参照国债利率的基础上加上风险溢价。这样就理顺了利率,打开了利差空间,有利于证券化的顺利进行。但仅有利差空间是不够的,由于住房抵押贷款一般为浮动利率,住房抵押证券一般为固定利率,二者之间利率基础不同,在住房抵押证券定价问题上还需要利用金融衍生工具,如利率互换等来防范利率风险。
5、有关担保、资信评估等中介机构的培养
信用增级是住房抵押贷款证券化顺利实施的基础,为了刺激投资者的购买欲望,除了提高证券的收益性外,还应减小其风险性。没有科学合理的住房贷款担保体系,已成为制约我国住房抵押贷款迅速发展的障碍,若一级市场不发达,则二级市场根本无从发展。鉴于住房抵押贷款证券还不为投资者所了解,为了提升证券的信用、推动住房抵押贷款的良性发展,我国应借鉴美国由政府设立担保机构的做法对抵押贷款进行担保。政府信用担保债券由于有国家信誉作担保,其信用程度几乎与国债相同,被称为“银边债券”。美国作为住房抵押贷款证券化初创的国家,其政府在证券化的发展过程中起了关键性的作用。但仅有担保机构是不够的,我国还应大力发展和规范其他中介机构。住房抵押贷款证券的发行需要多家中介服务机构参与,根据国外经验,住房抵押贷款证券化交易往往要涉及到投资银行、会计事务所、资产评估机构和资信评级机构等多家中介服务机构。中介机构的服务可为市场提供对称信息,增加交易的透明度,增强人们对证券的信任感。
6、有关人才的培养
住房抵押贷款证券化涉及面相当广泛,是一项技术性很强、专业化程度很高的系统工程,需要银行、证券、评估、法律、会计、保险等多方面的知识。有关机构应未雨绸缪,树立以人为本的企业文化,灵活人才的选拔机制、培训机制、激励机制,以促使证券化顺利实施。
【参考文献】
[1] 戴根有:中国金融业住房信贷回顾与展望[N].中国证券报,2002-07-07.
关键词：住房反向抵押贷款；以房养老；障碍
随着中国人口老龄化问题的不断显现，养老问题越来越受到社会各界的高度关注。在现有养老保障制度和体系背景下，迫切需要寻求新的方法来应对社会老龄化现象。住房反向抵押贷款作为发达国家解决老年人以房养老的重要金融工具，逐渐受到学界的高度关注，对此从理论和实践角度进行探讨，无疑具有重大的现实意义。
一、住房反向抵押贷款及其社会效应
住房反向抵押贷款是指已经拥有房屋产权的一定年龄的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，并从金融机构获得借款，金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋现值、未来增值、折损情况及借款人去世时或彻底搬出抵押房屋时房产的价值进行综合评估后，按其房屋的评估价值减去预期折损和预期利息，并按老人的预期寿命计算，将其房屋的价值化整为零，分摊到预期寿命年限中去，按月或年支付给借款人，一直延续到借款人去世。反向抵押贷款使借款人终生可以提前支用房屋的销售款，在获得现金的同时继续享有房屋的居住权并负责维护。当借款人去世，相应的金融机构就获得抵押房的产权并将其销售、出租或拍卖，所得用来偿还贷款本息，并享有房产升值的部分。
住房反向抵押贷款最早起源于荷兰，发展最成熟最具代表性的当属美国。作为一种成熟的融资途径，其在增加养老途径、弥补社会保障资金不足、改善老年人经济状况和提高老年人生活质量和消费水平、促进社会整体效用提高等方面起到了积极作用，其社会效用主要体现在两点：
首先，老年人通过参与住房反向抵押贷款得到的年金，可以提高其生活水平。对老年人的资产组成理论研究表明，大部分老年人以养老金为生，住房是老年人重要的可用来增加消费的资产，通过采用年金式住房反向抵押贷款，可增加老年人收入。同时，通过住房资产的释放，可帮助老年人筹措长期护理费用。对低收入家庭来说，通过住房反向抵押贷款可使每月收入提高一定幅度，在降低社会贫困率发生等方面有不可小视的社会功能。
其次，住房反向抵押贷款在增加金融机构业务收入的同时，还可增加二手房上市量，对调节房价起积极作用。对贷款机构而言，虽然可能面临逆向选择和道德风险，但与其他贷款业务平均利润率相比，住房反向抵押贷款业务具有较高的利润率。作为一种新兴金融产品，住房反向抵押贷款是金融机构中间业务扩大的表现，可成为新的经济增长点。这种类似于买房即积蓄的养老方式，除了拉动内需，还会使房地产市场的买卖趋于投资化而非投机需求。
中国工业化进程的加快伴随人口老龄化已成不争的事实，未富先老开始成为经济社会快速发展的重大障碍，加之社会保障体系不健全，养老问题的严峻性日益凸显。从中国大多数老年人的生活现状来看，仅依靠现行养老保障制度和传统的家庭养老模式难以应对老龄化趋势，解决老年人“房产富人，现金穷人”现象及其养老问题，住房反向抵押贷款无疑是一种理性的选择。
二、中国实施住房反向抵押贷款面临的障碍
近几年，理论界对中国实施住房反向抵押贷款的探讨较多，但基本停留在理论研究和借鉴上。需要关注的则是实际操作中所面临种种障碍。
1.土地制度不明确，缺少国家政策支持。从反向抵押贷款的特征来看，具备房屋抵押贷款资格的老人必须具有房屋的完整产权（包括土地的所有权）。中国现行法律制度使所有住宅所有者从本质上讲都无法拥有绝对产权，即在拥有房屋所有权的同时无法拥有土地所有权，只拥有有限期限的土地使用权，即居住用地使用权限最高期限为七十年。据《城市房地产管理法》，土地使用权的续期必须重新批准，重新缴纳土地出让金，否则土地使用权及其附属物，都将被政府无偿收回。这意味着反向抵押贷款的基础资产不复存在，住房反向抵押贷款难以有效实施。
2.市场风险复杂且缺少规避工具。作为全新的混合性金融产品，住房反向抵押贷款的运作风险相当复杂。包括：（1）房地产价格风险，即住房在最后出售时，其总价格低于贷款本息总额，贷款机构就可能面临损失。（2）利率风险，由于住房反向抵押贷款期限较长，信用关系存续期间，利率发生变化会加大贷款的机会成本，使抵押机构的信贷资金遭受损失。（3）流动性和变现性风险，房地产变现能力差，占用资金多，容易使抵押贷款机构资金陷入困境，甚至引起破产。
中国现行的金融环境缺少风险分散机制，住房反向抵押贷款的风险完全高度集中于提供商，不利于调动金融机构经营该业务的主动性。反向抵押贷款发展最为成功的美国，也是在规避市场风险的法律法规及金融工具出现后，才获得长足发展的。
3.传统观念根深蒂固。“孝”为百善之先，赡养父母是子女应尽的义务，国家将其明确列入法律条例。相应的是国人“但存方寸地留与子孙耕”的意识观念，导致老人一辈子辛苦积攒，一心想为子女留下房产。这种传统的代际财富观念使得老人尽管需要养老资金却不愿意将房产进行反向抵押，导致对新兴金融产品的潜在需求无法发展为现实的有效需求。
4.经营主体复杂难定。银行因其资金雄厚，成为反向抵押贷款经营主体的可能性最大。但中国银行并未大范围推出此业务，原因在于：（1）该业务要求银行主动经营房产，以往国内银行处置房产都是被动的，都是处理的抵债房等不良资产，主动买卖房产动力不大且不是其长项。（2）传统房贷风险会随时间的推移而变小，反按揭贷款则相反，回报周期过长且市场波动大，银行涉足此领域没有内在动力和外部条件。保险公司、特别是寿险公司在寿险产品的开发和推行上有丰富的经验，但在中国禁止金融混业经营的管理体制下，保险公司不能直接投资房地产业务，也不可能具备金融信贷功能。社会保障机构无论从业务到经验，虽具有相当的资金实力，仍不具有贷款发放、房屋评估与销售等业务职能。
三、中国现存住房反向抵押贷款模式及其发展
中国住房反向抵押贷款的变异形式及实施模式有：
1.南京模式（养老院养老）。凡拥有南京市产权房60平方米以上，年满60岁以上孤残老人，自愿将其房产抵押，经公证后入住老年公寓，终身免交一切费用，房屋产权将在被养老人逝世之后归养老院所有。属于“到按揭”的雏形，历时两年实践已经夭折。
2.上海模式（以房自助养老）。实施机构是公积金管理中心，65岁以上老人将自己的房产卖给公积金中心，再进行反租，租期双方约定，租金与市场价等同。老人可按租期将租金一次性付给公积金中心，其他费用归公积金中心交付。此模式利用房价与租金的差价将老人资产盘活，但要求以产权先过户为前提，且房屋升值部分完全归公积金中心所有，使老人心存疑虑。
3.北京模式（养老房屋银行）。这是由北京市某养老机构和中大恒基房地产经纪合作建立。60岁以上的老人将自己的房子交给“房屋银行”，用租金供自己住养老院。此属商业运作多方得利，但存在诸多问题，如能否保证养老院服务质量、老人房屋被租赁是否放心、租赁纠纷如何解决等。
上述模式可看做中国实施反向抵押贷款在实践中的雏形及发展中的探索。由于实践中面临种种不确定因素的困扰，各种模式存在较大的制度和机制缺陷。同时，理论探讨多于实际操作，在缺乏相应政策法规和观念引导以及社会大环境的影响下，反向住房抵押贷款应有的社会效应还难以发挥、或发挥的作用微乎其微。
四、结论和对策建议
尽管住房反向抵押贷款对于健全中国社会保障体系，多渠道筹集养老资金，盘活二手房市场以及拉动内需等有着积极的意义，但目前的市场供给和需求都很有限，短期内开展和实施以现有制度和政策环境来看，可行性值得怀疑。但从长远来看，其市场潜力巨大，前景广阔。为此，应积极创造有利于住房反向抵押贷款发展的制度和政策环境。
首先，发挥政府的主导力量，通过建立和完善相应的法律法规为住房反向抵押贷款的实施创造条件。比如，调整相关法律法规，吸引保险资金和保险机构进入；通过开征遗产税改变中国老年人养老的传统观念，增强住房反向抵押贷款的吸引力；通过税收减免、财政贴息、费用税前列支等各种政策支持，增加经济收入较低老年人参与的积极性等。纵观发达国家的经验不难看出，在一国开展住房反向抵押贷款的萌芽时期，政府的主导力量不容忽视。
其次，加强对住房反向抵押贷款业务的宣传力度，引导人们改变现有的个人消费方式和理财方式。相信随着时代的进步和老龄化危机的到来，传统的伦理观念会逐渐发生改变，反向抵押贷款市场将逐步成熟。这当然需要在一些比较开放的大城市开办此项业务，通过示范效应吸引更多的老年人前来参加。
最后，着眼长远，从战略高度认识住房反向抵押贷款的必要性，将其纳入中国社会养老保障体系，通过健全对借款人的利益保障机制、明确界定经营主体以及寿险业务的示范作用逐步过渡，同时，为使金融机构的资产可以实现有效流动，减弱其流动性风险，可对住房反向抵押贷款进行资产债券化运作，使金融机构获得资金支持。
总之，住房反向抵押贷款在中国的开展前景广阔，目前需要的是政策环境的创造和对人们观念的引导。
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关键词：个人住房抵押贷款；被动违约；因子分析
1、个人住房抵押贷款被动违约因素的归纳
国内外许多学者对个人住房抵押贷款进行了研究。国外比较有代表意义研究成果是Burrows （1998），他对于英国的住房贷款的违约行为作了深入的研究，把违约行为比作“流行病”，努力去探求主要的病因，在研究中，把造成违约的决定性因素分为三类：(1)结构性因素――LVRs、收入贷款比、利率水平、政府补贴的资格或程度、其它社会保障的支持等。(2)家庭收入和支出因素――失业、工作时数、疾病、意外的修缮和其他的家庭支出。(3)个人因素――个人理财能力和个人主观认为应该优先考虑的事等。
Burrows再从上述的三大类因素中选取了13个独立变量(户主年龄，婚姻状况，户主当前就业状态，家庭结构类型，职业，是否雇员，所在地区，是否初次购房，售房者，贷款类型，是否LVRs = 100% ，贷款机构类型和购入住房年份等)，以该家庭是否形成3个月以上的逾期为因变量，通过双变量相关模型和逻辑回归模型进行分析得出以下主要的风险因素：(1)户主的当前就业状况；(2)家庭的婚姻状况；(3)家庭结构类型；(4)职业。非熟练工人的违约可能性最大，也可能是由于他们更容易失业的原因。(5)个体经营者。自谋职业者比雇员的违约可能性大。(6)地理因素；(7)抵押贷款类型。贷款余额大或累计速度快的贷款，借款人更容易违约。(8)抵押贷款机构类型；(9)贷款发放年份。
国内外很多学者同样也对个人抵押贷款违约风险因素进行了研究，有代表性的学者比如尚耀华、万威武，他们（2006）归纳了影响购房者违约风险的主要因素有：（1）购房者资产净值；（2）借款人的收入增长率；（3）借款人的信用；（4）贷款支出(月供)占家庭月收入的比重；（5）借款人的负债情况；（6）借款人购买房屋的用途；（7）失业率；（8）房地产价格；（9）住宅供需情况；（10）利率；（11）抵押贷款比例风险；（12）还款期限风险。
2、个人住房抵押贷款被动违约因素的选择
本文主要是研究个人住房抵押贷款被动违约主要是因为借款人收入的问题而引起的违约，这种违约不同于理性违约和提前还款违约。借鉴上述学者对个人住房抵押贷款违约因素的分析，本文归纳出两个大方面的违约因素，一是与引起收入变化（下降）的相关因素；二是与收入无关的违约因素，但是这些因素都会影响借款人每月的还款额，进而影响到还款能力。
引起收入下降相关的因素主要有四个方面，分别是个人收入因素、家庭支出因素、国家意外事件和个人意外事件。
与收入无关的违约因素本文主要选取五个指标，分别是贷款成数、贷款利率、贷款期限、房产价格和房产面积。前面三个因素归为贷款特征因素，后面两个因素归为住房特征因素。
3、问卷的设计和统计方法说明
本研究设计了个人被动违约意向的调查问卷，分为四个部分：
第一部分：被试者背景资料。具体的项目包括被调查者的性别、年龄、婚姻、学历、月薪水平、家庭收入、是否有住房抵押贷款等七个方面。
第二部分：影响借款人收入的因素与被动违约可能的测量。让被试者针对10个要素用5点量表记分，了解被试者在问卷模拟的情况下，发生被动违约的可能。
第三部分：影响借款人还贷的非收入因素与被动违约可能的测量。让被试者针对5个要素用5点量表记分，了解被试者在问卷模拟的情况下，发生被动违约的可能。
第四部分：被试者对收入下降的引发被动违约可能性的直接看法。同时涉及被试者对他人收入下降时候，发生被动违约可能性的看法。
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关键词 信用担保 法律制度 中介机构
一、背景
资产证券化是世界金融领域中的重要创新。它不仅在宏观方面改善了金融市场中普遍存在的信息不对称现象，降低了由于搜集信息所产生的交易成本，提高了金融体系的运作效率；而且在微观方面它能够增加长期资本的流动性，有效的解决了商业银行中长期存在的短寸长贷的矛盾，并且带来了新的中间业务，成为商业银行收入新增长点，改善了商业银行的财务状况，此外，在分散风险的同时也为不同风险偏好的企业和个人投资者提供更为广泛的市场。而以住房抵押贷款为标的的证券则格外引人关注，它在历史上一直风靡，占据着资产证券化市场的大部分份额，却又在金融风暴中被指责为罪魁祸首。
住房抵押贷款证券化于20世纪60年代最早开始于美国，并在八九十年代获得了迅速发展。在美国市场上，发行总量从1985年的8亿美元，到1992年的1888亿美元，平均增长了157%。到1997年底，，全美4万多亿美元未清抵押贷款余额已经有50%以上实现了证券化。1999年，MBS市场更是首次超过了国债市场规模（3.28万亿美元）成为第一大证券市场。之后美国住房抵押贷款继续发展，到2007年，抵押贷款余额达到GDP的105.17%，MBS市场也随之在不断扩大。
在我国，由于金融起步较晚，金融体制不健全，市场不完善等一系列原因，金融创新产品一度缺乏，直到2005年中国建设银行才推出第一只MBS—建元证券。之后又不断有银行推出此类产品，如国开行发起的“开元2005—1”和“开元2006—1”信贷资产支持证券（ABS），兴业银行发行的“2007—1”信贷资产支持证券，以及建设银行于2007年再次发行的“建元2007—1”个人住房抵押贷款支持证券。但就其规模和发展来看，远远不能解决住房抵押贷款长时间的积累和日益增加的贷款购房需求之间的矛盾。
然而，正待市场进一步扩大的时候，2008年爆发的金融危机给了我们刚刚起步的道路一个警示，使得我们不得不重新审视此类产品，事实上，出于审慎的态度，银监会在金融风暴后已声称暂停了资产证券化进程。在金融市场日益复杂化和全球化的过程中，鼓励金融创新和金融产品多样化的方向毋庸置疑，而如何防范风险，有效管理等问题则日益突出。因此，在吸取国外经验教训的同时，探究分析近年来MBS在我国的发展现状和特点在以后的发展道路中就显得尤为重要。
二、我国资产证券化历程
我国资产证券化起步虽然较晚，但在金融和政府当局的配合和推进下，发展迅速，主要历程如下：
1、起步阶段
我国资产证券化起源于海南省三亚地产的投资证券，1992年三亚市开发建设总公司以三亚丹州小区800亩土地为发行标的物，公开发行了2亿元的3年期投资证券；1996年，珠海市为支持高速公路的建设，曾在海外发型了2亿元的债券；1997年，重庆市政府与亚洲担保及豪升ABS（中国）控股公司签订了中国第一个以城市为基础的ABS计划合作协议，成为我国开展资产证券化的一项重要突破；1998年，中国人民银行牵头组织“MBS研究”，表明中央银行已经开始关注这项业务：2000年3月，中集集团与荷兰银行在深圳签署了总金额为8000万美元的应收账款证券化项目协议，这是国内首次应收账款证券化，同年，批准了中国建设银行，中国工商银行为住房贷款证券化的试点单位。
2、发展阶段
2002年，中国建设银行加快了住房贷款证券化业务的准备，它与德国施豪银行签署了合资合同等文件，筹建合资住房储蓄银行；与澳大利亚麦格理银行签订合作协议，准备合作引进住房抵押贷款引荐业务，并在上海成立了麦格理管理咨询（上海）有限公司，开展以二手房市场为重点的住房抵押贷款引荐业务；2003年中集集团以海外应收账款为支持，发行了三年期的证券‘同年，华融公司推出国内首个资产处置信托项目；到了2004年，政府推动了证券化的发展，《国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》，中明确提出要积极探索并开发资产证券化品种；此后一系列规章的出台规范了市场规则，推动证券化进入实质阶段。
3、规范阶段
2005年3月21日，为贯彻落实《国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》，改善商业银行资产负债结构，促进金融创新，经国务院批准，信贷资产证券化试点工作正式启动。国家开发银行和中国建设银行作为试点单位，分别于年底在银行间市场发行了41.77亿元的信贷资产支持证券和30.17亿元的个人住房抵押贷款支持证券。标志着我国资产证券化工作取得了实质性的进展。
之后不断有银行进行资产证券化业务。2007年以来，包括浦发银行、兴业银行、招商银行、中信银行等在内的股份制商业银行都相继加入了发行资产支撑证券化产品的行列。截至2008年1月，全国信贷资产支持证券发行的总规模达到了410.26亿元。
然而，2008年金融危机爆发后，出于审慎态度，银监会暂时叫停了资产证券化业务，使得资产证券化进程陷入停滞状态，2009年到2010年期间没有任何证券化资产产生。而银监会则强调暂停并非叫停，在危机的根源尚未探讨清楚，资产定价没有合适的标准的情况下，证券化产品投放市场后，价格波动会比较大，容易给投资者造成损失。这一确定在当时引起热议，褒贬不一。但无疑使得大家看到金融创新在分散和转移风险的同时，并不能消除风险，风险积聚后的爆发对经济的影响可能更为恶劣。审慎监管是十分必要的。
三、现状分析与建议
我国的住房抵押贷款证券市场仍然处于发展初期，由于制度和技术限制等原因，目前我国的MBS市场还很不成熟，主要表现为发行金额较小，流通范围有限，风险衡量和管理能力低，收益率与市场需求不匹配，相关法律制度不健全导致SPV相对缺位以及担保和保险制度受到限制。鉴于住房抵押贷款证券化能够为商业银行提供流动性，促进多方位多层次金融机构的发展，推动资本市场的多元化发展，同时为住房抵押贷款一级市场提供再贷款资金，外加我国住房需求的快速增加，更快更广泛的推行住房抵押贷款证券是我国金融市场健全发展的必然之选。因此，根据上文的分析，为促进MBS市场稳健发展，笔者提出以下相关建议：
首先，要加快发展住房抵押贷款的一级市场。住房抵押贷款一级市场是进行证券化的资金基础，没有相当规模的资产支持和规范的一级市场，证券化市场的发展规模和风险控制就得不到保证。进一步发展一级市场的主要措施有：（1）扩大住房抵押贷款的规模。虽然近年来我国住房抵押贷款市场发展迅速，但整体规模还较小，2004年末我国住房抵押贷款余额仅为GDP的12%，而同期英国的比例为59%，美国64%，日本41%，并且呈现地理分布不平衡的状况。因此，具体的，我国可以采取适当降低首付款比例；在固定利率还款方式之外尝试更多的还款方式以匹配居民收入水平的不断变化；创造新的贷款品种满足不同需求等措施。（2）规范住房抵押贷款的发放运作机制。良好的市场秩序和规范的程序能够更快更稳的促进一级市场发展，因此有必要在发放程序，贷款合同等方面实行进行规范，施行统一的标准。（3）加快个人信用制度的建设。加快建立完善的个人信用制度，全面衡量个人的信用历史，通过一定的技术性手段，建立合理的评估方法，科学衡量信用等级，以便得到具体的，具有可操作行的风险防范和规避参照体系。具体的措施可以有：在完善存款实名制的基础上逐步扩展个人存款户的范围，利用目前身份证制度建立起个人基本账户编码制度，针对不同客户类别建立信用评级模型，进行较为科学准确的风险衡量等等。
其次，大力培育机构投资者。机构投资者的多元化能够促进MBS市场参与主体和持有人的多元化，有助于风险的有效分散。主要可以从一下几个方面着手：（1）对现行法律作适当修改，进一步放宽保险资金，养老资金和商业银行资金的运用限制，是这些长期资金的机构投资者能够进入市场，增加需求；（2）鼓励证券投资基金的发展。投资基金的介入能解决个人无法成为MBS市场投资者的难题，同时能更有效的进行资金分流，分散风险；（3）适量引入海外投资者，有助于引领和推动本国相关机构的发展。
再次，加快促进建立规范的中介服务机构。（1）在证券化发展初期和社会信用体系滞后的情况下，可以推行政府主导的信用担保机制，有政府或政府成立的专门性机构为资产提供担保。（2）加强保险业在MBS中的作用。保险业在促进MBS发行和流通方面具有重要意义。但我国保险业是非常欠发达的。促进保险业和MBS的融合即有助于MBS的稳健，又能够促进保险业市场的拓展。因此，应当鼓励促进保险公司开展住房抵押贷款保险业务，同时要借鉴国外经验进行专业化规范化经营管理，加快学习相关计量技术，设计出更多的保险产品，如除住房财产保险外，还可针对不同借款人的健康状况和信用状况相关的寿险和信用保险等，从而保证证券化资产的质量。
最后，完善有关的法律制度也是极其重要的。在促进MBS市场的发展的时期，应当修改《公司法》、《担保法》、《商业银行法》等法律法规中与MBS冲突的条款，或者增加对证券化给予特殊豁免的条款。如关于SPV设立的问题，可以由政府出资或出面建立SPV公司，可以逐步使SPV的设立和MBS发行合法化，在“真实出售”上的问题，可以给予契约变更的确认和超额抵押特殊的豁免。但最终要在法律上构建出专门性的住房抵押贷款证券化法律体系。除此之外，在相关会计制度和税收制度上给予一定优惠和特殊规定也能在一定程度上完善住房抵押贷款证券化的外部环境。
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关键词:住房反向抵押贷款;以房养老
中图分类号:F830文献标识码:A
一、引言
2010年2月5日,广州市政府为贯彻落实《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020年)》,出台了《关于大力推进广州保险业综合改革试验的意见》(以下简称《意见》)。《意见》称,广州将探索发展住房反向抵押养老保险。以期通过推行住房反向抵押贷款来辅助解决广州日趋严峻的社会养老问题。立即引起社会有关学者的广泛谈论。
住房反向抵押贷款又称为“倒按揭”,也称“以房养老”,是一种新型的养老模式。它是指达到一定年龄、拥有一定房产的老年人将自己的房产抵押给保险公司、银行等金融机构,这些机构对业主的年龄、房产的现值、将来增值及折损情况进行综合估值,根据评估值和老人的平均寿命将估值折算成养老金标准作为老人的生活费补贴,按时发放,一直到业主去世为止。住房反向抵押贷款最先出现在荷兰,在国外已经有30多年的历史,其中美国最为发达,目前已经形成了一个初具规模的市场。但是,在国内目前还处于起步阶段,南京和上海曾经做过小范围的试点,但是并没有完全成功。
按照国际上通用的人口老龄化衡量标准,广州在2005年底就已步入了人口老龄化阶段。截至2008年底,广州60岁以上的人群达到107.5万,占全市总人口的13.8%,其中有14万是独居、空巢老人;而且每百名老人仅拥有2.3张养老院床位。这个数量还在以每年4%的速度增长,也就是说,广州每年都会增加4万以上60岁老人。在“国未富,民先老”的情况下,巨大的养老资金缺口,使传统养老方式已不能满足老龄化社会的要求,而住房反向抵押贷款将是对现行“家庭养老”、“机构养老”和“居家养老”的有益补充。
国家发改委、劳动社会保障部、财政部、建设部等十个部门联合在2006年下发了《关于加快发展养老服务业的意见》,再加上广州市政府的《关于大力推进广州保险业综合改革试验的意见》,“倒按揭”在广州推行有了国家政策和地方政府上对于创新做法的支持和鼓励。目前,“倒按揭”还处于探索和可行性调研阶段。
二、广州推行住房反向抵押贷款的现实意义
从现阶段广州市市情出发,广州推行住房反向抵押贷款的现实意义主要体现在以下几个方面:
(一)可以有效解决养老资金来源,同时促进金融业多元化发展。随着广州市老年人口数量的日益严峻,现行养老制度中养老资金越来越紧张,而通过推行住房反向抵押贷款,一方面老年人借助这种新型养老产品,增加养老收入,提高老年人的生活质量,大大减轻了广州市财政在社会养老保障方面的压力;另一方面住房反向抵押贷款还促进了银行、保险公司的业务拓展。
(二)减轻子女的养老负担,提高老年人生活质量。在我国,“养儿防老”大行其道,广州也不例外。许多老年人将绝大部分积蓄用在了为子女购置住房上,依靠子女的收入养老。在目前养老保障体系远未健全的情况下,未来一段时期“4+2+1”家庭结构模式将占主导地位,一对夫妇很难同时赡养4位老年父母和养儿育女。住房反向抵押贷款可以在很大程度上减轻子女赡养老人的资金压力,使老年人在经济上更加独立,进而有效地提高老年人的生活质量。这无疑是老年人和子女们都愿意看到的。
(三)可以促进社会消费,推动经济发展。近年来,出口和投资作为拉动经济发展的两大动力出现了障碍,经济发展的重担不得不落在了促进社会消费身上。而消费需求不足一直是困扰我国经济发展的一个非常显著的问题。恰恰住房反向抵押贷款使存钱养老的传统观念受到很大的冲击,有助于培养健康的消费观念。买房不仅是一种消费,也是一种投资,也够在居民养老时,将住房这种不动产的价值得以提前变现,为老年人带来持续稳定的现金流入,由此刺激消费潜力,推动经济的发展。
三、广州推行住房反向抵押贷款的可行性分析
随着居民收入水平的提高,人们的住房模式和思想观念都已经发生了转变,这种在西方国家日益被证明的补充养老保险的可行模式,在广州也已具备了实施的可行性。
(一)广州市居民住房自有率日趋提高。据国家统计局广州调查队课题组最近的《广州城市居民消费结构变动与扩大内需研究》显示,截至2008年末,广州市城市居民自有房屋率达89.9%;其中,二居室占54.0%,三居室占35.9%。房屋来源方面,商品房占48.6%,房改私房占35.1%。也就是说,90%广州居民家庭已经拥有二居室以上住房,远远高于我国城市住房自有率82%。而且广州市居民住房自有率会越来越高,拥有充足的房源进行反向抵押贷款。
(二)广州市房地产二级市场交易日益活跃。住房反向抵押贷款的推行离不开房地产二级市场的发展。住房反向抵押贷款到期后,贷款机构获得了住房的所有权,它要实现收益,收回贷款本息,必须将住房出租或销售。如果有一个交易灵活、费用低廉的房地产二级市场,将大大增强贷款机构开展住房反向抵押贷款的可行性。
广州的房屋二级市场在1979年开始萌芽并发展起来,伴随着房改的进一步深化以及房地产一级市场的发展与繁荣,房地产二级市场日趋壮大,信息公开化的培育以及中介机构、市场监管和法律制度的完善,使得住宅二级市场逐渐走向成熟。交易的手续随着二级市场的成熟而简化,交易费用也随着交易的活跃和交易量的扩大而降低,这就具备了实行住房反向抵押贷款较为关键的条件,让贷款机构在获得住房产权之后便于在市场上交易,而从中获取收益,为推行住房反向抵押贷款提供了良好的市场基础条件。
(三)广州金融保险市场发展日趋完善。广州市作为珠三角洲地区的金融中心,其金融保险业的发展已经走在我国的前列。金融市场参与主体日益多元化,包括商业银行、社会保障基金、信托公司和证券公司,保险公司以及企业和个人等众多投资者或融资者,这都对广州金融市场的发展起了重要作用。2008年12月,国务院批准实施《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020年)》,广州在金融保险领域科学发展、先行先试。随着商业银行存款、保险公司的保险费收入等大幅度增长,金融机构闲置资金规模急剧扩大,发展住房反向抵押贷款是金融机构拓展业务范围,充分利用闲置资金的有效途径。而银行、保险公司等金融机构拥有众多的分支机构和完整的服务网络,为住房反向抵押贷款的开展提供了市场和技术支持。
(四)相关法规制度不断健全。各项相关法规制度的不断健全,为反向抵押贷款的推出提供了法律保障,如土地使用权的可交易转让、抵押拍卖,为反向抵押贷款推行的房产抵押转让提供了法律依据。遗产税的即将推出,为要采用反向抵押贷款来实现养老目的的老年人提供了合法避税的可行性,从而刺激了老年人借用反向抵押贷款来实现合法避税,减轻交纳税费的负担。物业税的推出,将房产商在征用土地时需要一次纳的土地出让金,改为业主在居住期间分年度交纳物业税,这实际上就宣告了住宅土地使用权70年政策的变相消失。使得我国实施反向抵押贷款的可行性进一步增强。
总之,反向抵押贷款模式在广州推出,不仅具有极强的现实意义,还具有非常强的可行性。而广州面临着日趋严重的养老压力,引入新的金融机制与金融产品来增强退休老人的自我养老保障能力,是一种可行的方法,故住房反向抵押贷款将在广州有着广阔的发展空间。
(作者单位:广东建设职业技术学院)
主要参考文献:
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