时间：2023-06-01 09:31:53
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产需求，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
房地产是个复杂的系统工程，其关联因素多，不确定因素广，市场关系复杂，投资房地产的风险也较大。2011年上半年以前，受国家积极财政政策的影响，尤其是西方经济危机之后政府采取适度宽松的货币政策等利好因素的刺激，伴随整体经济的增长，房地产市场一片欣欣向荣。社会上的流动资本大举涌入房地产行业。各地区房价的不断攀升使得房价成为政府对房地产市场进行宏观调控的关键对象［1］。在政府收紧银根，对房地产行业进行调控后，房地产行业在繁荣时期所隐藏的问题开始逐渐显露［2］。这些问题中，有宏观经济发展环境的因素和产业政策的原因，也有投资商自身的原因。从企业的角度看，由于对房地产市场运行机制认识不足，缺乏对市场供应与需求及市场风险的科学分析，从而造成开发商的市场供应与市场需求脱节。一方面，造成大量的无效供给，形成商品房空置;另一方面，人们的消费需求得不到满足，不利于房地产业的健康发展［3］。房地产市场分析、需求预测和风险评价对于房价走势的推断有着十分重要的意义，对于房价合理回归、实现房地产行业“软着陆”有着指导性的作用［4］。笔者拟通过对我国房地产市场需求影响因素的分析，建立科学的需求预测模型，并以长沙市的数据为样本，研究模型的具体应用，进而预测长沙市房地产市场需求。
一、我国房地产市场需求预测模型的构建
目前国内外对房地产的研究主要集中于房地产影响因素的研究和房地产价格与宏观经济关系的实证研究两个方面。房地产影响因素的研究方面，有学者运用特征模型分析了房地产价格的影响因素，发现影响房地产价格的关键因素是其与中央商务区的距离远近，其次为公用设施的布局、环境舒适性等。在对房地产进行动态分析时得出，各种经济因素和人口统计因素，如净新增住户数、住户的年龄构成、住户收人、信贷情况、所有权成本、对未来的预期及季节性等对市场需求和供给都具有很大影响。另外，大量研究结果表示，非经济影响因素，例如人均年可支配收入、消费结构、政府政策、银行贷款利率等对房地产需求影响也越来越大［5］［6］。通过查阅大量资料，影响我国房地产市场需求的可量化因素可以归纳为经济因素和非经济因素两个方面。其中，经济因素主要包括经济发展水平(X1、X2)、居民收入水平(X3)、房地产价格(X4)、房价收入比(X5)、银行贷款利率(X6)、城镇居民储蓄存款(X7)等七个指标;非经济因素主要包括人口因素(X8)和房地产价格预期(X9)两个指标，如表1所示。模型的构建思路为在筛选关键因素的基础上，寻求房地产需求量与关键因素之间的量化关系，进而建立方程，并检验其可行性。
二、房地产市场需求预测模型的应用
将长沙市GDP总额、人均GDP、年人均可支配收入、商品房销售均价、房价收人比、银行住宅五年以上贷款利率、城乡居民储蓄余额、全市常住人口、房地产预期价格九个因素作为考察对象，将房地产销售面积设为房地产需求因变量，找出与房地产销售面积与自变量之间的关系。直接对九个因素分析会因维数太高导致处理不便，同时变量之间关系也难以分析清楚。参考美国统计学家Wedyawati等的工作［7］，笔者采用主成分分析法对表2数据进行处理。主成分分析是把多个指标转化为几个综合指标的一种统计分析方法。在多变量的研究中，往往由于变量个数太多，并且彼此之间存在一定的相关性，使得所观测的数据在一定程度上反映的信息有所重叠。利用主成分分析则可以将这一问题化简，即通过降维，找到几个综合因子来代表原来众多的变量，使这些综合因子能尽可能的反映原来变量的信息量，而且彼此之间互不相关。
1、数据收集
长沙市房地产市场2001—2011年的年度数据见表2，由于房地产预期因素也是影响需求量的相关因素，故采用前一年的新建商品房销售均价作为该年的房地产预期价格。
2、主成分分析
表2数据的箱形图如图1所示，从图中可以看出，标号3、4项，即人均GDP和年人均可支配收入两项在数值上变化最大;标号6、7项，即房价收入比和银行住宅五年以上贷款利率两项数值变化最小。在这种原始数据的量级和量纲存在较大差异时，需要先对数据进行标准化，然后才能进行主成分分析，否则量级小的数据容易被量级大的数据淹没。标准化的方法是将原始数据的各列除以各列的标准差。表2数据标准化后的箱形图如图2所示，可以看出，标准化之后，各原始数据被转换至统一的变化量级上，各自的变化特征也得到了较好的体现。
(1)计算主成分数据分析表
通过MATLAB编程可以计算出九个因变量数据的主成分数据如表3所示，将表2数据乘以数据转置，计算结果为单位矩阵，说明各主成分之间满足正交性。
(2)计算主成分得分
主成分得分是原始数据在由主成分所定义的新坐标系中所确定的数据，其大小与输入数据矩阵的大小相同。图3显示了主成分得分的前两列数据作为前两个主成分时的结果。从图中可以看出，在从2001到2011年共11年的统计数据中，数据的因变量基本随主成分1增大而增大，前7年与后4年呈两种具有显著区分的发展阶段。
(3)计算主成分方差
主成分方差是由主成分得分的对应列所解释的包含方差的向量。用帕累托图可以描述每个主成分所占的百分数。如图4所示。从图中可以看出，第一个主成分解释了83.4%的数据总变异性，第二和第三个主成分分别解释了10.9%和4.6%的数据总变异性，三者的和为98.9%。这说明采用三个主成分可以非常好的描述表1中采用九个变量描述的数据的变异性。
采用三主成分对表1进行分析可以得出如下结论:在影响房地产市场需求的九个因素中，因素1、2、3、4、7、8、9的影响作用基本一致，且权重基本相当，反映了一个地区对房地产市场的正需求。因素5、6的影响较为独立，分别代表房价收入比和银行住宅五年以上贷款利率，这两个因素是独立于其他七个表现房地产需求的指标，非常接近于－1的系数表明，这两项指标对房地产行业的发展起到抑制作用，也就是说，房价收入比和银行住宅五年以上贷款利率越高，地区对房地产市场的需求越萎缩。这两项指标是政府调控房价的主要手段。
三、多元线性回归预测模型的构建及检验
1、自变量的选择
通过上述分析可以发现，考虑排除不受市场控制的X5、X6两个独立因素，因素X1、X2、X3、X4、X7、X8、X9的影响作用基本一致，找出与房地产销售面积相关程度较高的变量设为自变量，处理结果见表4。因变量相关程度排序结果由重到轻依次为:全市常住人口、城乡居民储蓄余额、长沙市GDP总量、年人均可支配收入、房地产预期价格、人均GDP、商品房销售均价。
2、预测模型的构建
通过对各因素的相关性分析，笔者选取影响长沙市房地产市场需求的前三个关键因素，建立房地产市场需求预测的三元一次线性回归模型，其中因变量新建商品房销售面积定义为Y，自变量为全市常住人口、城乡居民储蓄余额、GDP总量，分别定义为X1、X2、X3。Y=β0+β1X1+β2X2+β3X3+ε通过MATLAB编程分析得出，模型拟合情况可以令人满意，预测值同观测值的相关系数为0.9743，误差概率＜0.01，满足一般要求，具体见表5。拟合方程为:Y=－11264.20+18.07X1+1.60X2－0.63X3+ε该模型表示全市常住人口每增加l万人，新建商品房销售面积增加18.07万平方米;城乡居民储蓄余额每增加l亿元，新建商品房销售面积增加1.60万平方米;全市GDP每增加l亿元，新建商品房销售面积减少0.63万平方米。
3、模型中自变量因素预测
模型中自变量为全市常住人口、城乡居民储蓄余额、长沙市GDP总量，以上虽然已经通过回归分析得出了房地产市场需求预测模型，但在对房地产市场需求量进行预测之前，还需要先对模型中的自变量值进行预测。
(1)全市常住人口预测
对表2中列出的2001—2011年长沙市常住人口进行散点图分析，结果见图5所示:通过图5可以看出长沙市常住人口数据是依照五年一次的人口普查数据阶段性增长，相关性程度高说明房地产业的发展与国家宏观政策，如国民经济“五年计划”息息相关，规律明显。通过函数差值外推，得到2012－2016年长沙市常住人口预测值，如表6所示。
(2)城乡居民储蓄余额预测
对表2中列出的2001—2011年城乡居民储蓄余额预测进行散点图分析，结果见图6所示。储蓄余额走势图从图6可以看出，城乡居民储蓄余额除了在2007年出现增长拐点之外，其他年份的城乡居民储蓄余额与年份间均存在近似的二元线性关系，设二元线性回归方程为:（略）。通过运用MATLAB编程算法，代入表1数据，得出回归方程为:（略）。进而得出2012－2016年长沙市城乡居民储蓄余额预测值，如表7所示。
(3)全市GDP总量预测
对表2中列出的2001－2011年全市GDP总量预测进行散点图分析，结果见图7所示。可以看出全市GDP与年份间均呈现近似的二元线性关系，设二元线性回归方程为:（略）。其中，通过运用MATLAB编程算法，代入表2数据，得出回归方程为:（略）。进而得出2012－2016年全市GDP总额预测值，如表8所示。
4、长沙市房地产市场需求预测结果
经过以上分析，可以得出长沙市房地产市场需求的三元一次线性回归模型:（略）。代入因变量预测值，得到未来五年商品房需求预测，如表9所示。
【关键词】房地产需求；预测分析；趋势发展
1 开展针对房地产需求与供给的分析预测的必要性
根据历年我国房地产行业发展的需求方面来分析：整体所呈现出来的价格弹性以及供给方面的价格弹性都不是十分的突出，同时根据相关的数据显示我们可以知道房地产整体层面的需求价格弹性以及供给层面的价格弹性都呈现出大于1的外在表现，有此我们可以得知：在现阶段，放低长行业的整体发展都是比较平稳的，同时其整体需求以及供给都不存在任何的瓶颈和弊端。同时我们也可以了解到一种情况，一旦房地产行业的整体需求价格弹性表现出大于供给价格弹性的时候，那么这种情况下就说明出现了供小于求的状况，在这种状况下就实现了房地产行业的整体价格主要是根据需求方面来最后决定的，所以，在这种情况下针对房地产的整体需求状况进行分析的话就是十分必要且关键的步骤。
2 分析房地产需求量的方法概述
影响房地产需求的要素主要集中在价格、地段、居民家庭收入、积蓄、金融、人口和家庭户数以及政府的住房政策等等，这是从消费的角度进行分析得出的结论，另外从国家政策方面进行分析的话，还包含有一些银行利率的波动、高空置率、低房租及高资本化率都会使得房地产整体的需求量发生相当大程度的变化。
但是从房地产需求量的分析方法来看，可以采用计量模型以及非计量模型的两种方式来确认，具体方法指的是首先要尝试寻找相应的计量模型，然后通过模型之间的对需求量的对比来进行相应的预测和分析。
2.1 常用的计量模型主要包括有以下三种：
2.1.1 第一种是趋势预测法，同时也可以称之为按照时间序列所开展的趋势预测法。根据一个特定时间段内商品住宅的需求变化状况，在此过程中重点分析并寻找房地产的需求量伴随着时间的变动而发生的变化趋势，从而最终实现对于在未来一个时间段内对于住宅需求量的整体预测。其中可以利用SPSS软件中的时间序列所对应的曲线估计方法来进行相应的预测。
一般来讲，因为住宅的销售量在很多时候会受到国家政策的影响而发生显著的变化，所以由此看来可以设法考虑引入一个相关的虚拟变量来逐渐地建立起相应的模型。如果在相关的政策发生了一定的变化是时候要取一个变量值，如果没有发生明显的政策变化的时候，则需要另外取一个变量值，通过这种情况的应用，可以发现引入政策在变动过程中的虚拟变量之后再进行相应的模型寻找，也没有办法找到具有代表性意义的模型函数。但是从本质上来讲，这种方法虽然效果不一定尽如人意，但是可行性还是很强的。
2.1.2 灰理论的方法预测。所谓的灰色预测指的就是针对那些同时含有已知信息和不确定信息的灰色系统开展的预测方法，从另外一个角度上讲指的也就是在针对在一定范围内发生了显著变化的同时还是和时间有关的灰色过程开展的持续性的跟预测。它的作用原理指的是通过针对那些相对原始的数据进行相应的生成处理，同时也最终实现了相应系统的变动规律，最终在此基础上建立起相应的预测模型。一旦该模型通过了相关方面的检验之后，就可以正式地用于预测系统的未来发展趋势。
2.1.3 回归性的分析预测法。所谓的回归性的分析预测法指的就是根据“自变量”的变动情况来进行相应的分析和预测，同时并根据“自变量”的变化情况来进一步确认“因变量”的变化方向和以及相应的进展程度，通过总结和分析发现：以需求量作为“因变量”来进行分析的话，所涉及到的影响因素包含有以下几个方面：人口增长、收入增长以及GDP的增长，这些情况的变化都会造成房地产市场的需求量同相应的影响因素之间所产生的一系列的变动以及相应的依存关系。从另外一个角度上讲，因为房地产的需求十分地复杂，所以如果单纯地利用SPSS软件来实现对于多元相性回归模型计算数据的寻找的话，就会发现在此种情况下找到的数据和实际数据相比，差距很大，所以这种方法也并不是十分科学的。
2.2 常用的非计量模型主要包含有以下两种
2.2.1 专家意见法，专家意见法相对较为简单便捷，具体指的就是寻找到一些在房地产的需求预测和研究方面的专家和学者，使其针对目前房地产市场的具体情况开展相应的分析，同时并据此提出相应的预测意见，而最终便可以针对上述专家提出的相应意见，经过科学的论证和研究，最终寻找到一个相对科学和高效的解决办法。这种办法理论上可行，但是在实现如何寻找到一个资深的专业学者则是相对较为困难的。
2.2.2 人口角度分析住宅需求。所谓的从人口角度出发来分析住宅的需求指的是在开展针对房地产的需求进行预测分析的时候，首先从人的角度出发，重点分析受到人口需求增加的面积、社会保障住宅的需求面积、未落户的优秀外来人员的需求面积以及预留的空置面积等多方面对于整个房地产市场所带来的影响建立起相应的模型，进行分析。这种方式虽然看似绵绵俱到，但是实际上施行起来也存在很多的难题。
上述几种针对房地产需求的预测方法，虽然都存在的不同程度的问题，但是综合来看，都是有其可取之处的，面对现有状况下纷繁复杂的房地产市场，开展针对需求的预测分析较为科学和有效的办法就是综合地运用上述几种方法共同地进行分析。
3 房地产需求预测的结论
影响房地产需求预测的方法多种多样，这是因为房地产的发展作为影响我国整体经济发展水平的重要方面引起了越来越多人的重视，而且从某种程度上讲，针对房地产的需求进行的预测和分析也确实要考虑到多方面的要素影响，同时还要更多地考虑到实际情况对于预测结果的影响，这样才能最终实现对于房地产需求分析的科学预测，也才能从根本上促进我国房地产行业的良性发展。
根据上述可以得到如下结论，如果想要在可能是范围内实现对于房地产发展行业的需求进行准确的分析和预测的话，那么可以从以下三个方面开始着手：首先是要准确和完整地把握当地的宏观调控的政策和经济环境，明确那就是住房需求永远的百姓生活的重中之重，同时还注意针对各地区的具体状况进行实际考虑；其次就是要了解到经济适用房作为放低行业发展过程中需求量仅次于商品房的数量而存在的，同时伴随着人均可支配收入的合理上升等因素的明确，商品房和经济适用房在整个房地产行业的总需求中所占的比重呈现出小幅上扬的发展态势。所以必须要明确政府想要多多建设经济适用房的决心和动力，在可能的范围内加大针对经济适用房的建设和监管，同时并尽可能地降低经济适用房的成本和价格，以方便那些买不起房和人可以通过经济适用房的申请实现居住的需求；最后是要全面扩大普通商品房的建设数量及面积，同时并尽可能地减少高档公寓和别墅的建设面积和数量，以便于有效地解决广大普通住房者的需求和困难。同时还要注意在尽可能的情况下满足更多人的住房需求，并在这种观念的指引之下实现供需之间关系的平衡发展和稳步上升。
3 结语：
总而言之，在未来的发展过程当中，在目前国内宏观经济的整体发展局势逐步走好的基础之上，各地区对于房屋的需求总量仍然都在逐渐地呈现出上升的趋势，同时需求量也较为旺盛，所以这也在很大程度上最终导致了全国的房地产价格持续稳步上升的局面的产生。所以针对当前的具体状况进行有效的分析，并在考虑到客观实际的基础之上进行科学有效的需求预测是促进房地产行业健康发展的有效方式。
参考文献：
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对于我国房地产业的走势，业界主要持两种观点，其一是悲观预期，房地产行业将走向较长期的衰退；其二是乐观预期，我国的房地产行业依然将稳步上升。乐观派预期的主要依据之一，就是目前我国所处的城市化大潮对房地产产生巨大需求。那么，城市化是否就是我国房地产的一颗长效“定心丸”？
要解释这一点，必须从推动我国城市化进程的主要力量着手。城市化进程的基本动力在于经济结构的变化。以美国的发展经历看，从19世纪初到20世纪60年代，美国走过了工厂手工业时代、制造业时代和信息产业化时代。其经济中心从东部向西部、南部依次推进，不断升级的产业结构为美国城市化提供了持久动力。
在我国，从经济发展和产业结构的现状看，城市化的推动力量主要还是工业化进程。根据工业化水平综合指数判断，我国处于工业化进程的中后期阶段。由于工业结构不合理，工业分布地域的分散性，使得我国的工业化对于城市化的拉动力不足。不过，从趋势上看，随着新一轮产业调整的到来，产业得以再次升级，将给我国城市化带来新的持久动力。反之，若制造业受到重创，第三产业需求不足，则城市化步伐也将随之减缓。
有一些规律有助于我们判断区域未来的发展趋势，以及在城市化过程中面临的机遇。世界主要发达国家的城市化经验表明，城市化进入成熟阶段后，将形成城市群这一新的集成形式，使得资源、人口等进一步聚集。如英国伦敦—伯明翰—利物浦—曼彻斯特城市群、美国波士顿—华盛顿城市群、日本东海道太平洋沿岸城市群等。其中美国的波士顿—华盛顿城市群，在100多公里地带上形成一个由五大都市和40多个中小城市组成的超大型城市群，面积约13.8万平方公里，人口约4500万人，城市化率达90%。
这些城市群，一般具有优越的地理位置和良好的自然条件，有发达的区域内外交通体系，有互为分工的产业结构，较强的产业竞争能力，并且有各种能级的城市。在我国，主要划分了十一大城市群，最具代表性的，是沿海地区的长三角、珠三角、环渤海三大城市群以及正在形成的中部地区川渝城市群。统计数据显示，我国的城市群发展极不平衡，发展最快的珠三角，在2006年城市化率已达86.6%，而成渝城市群城市化率只有23.1%；同时，一些城市群的城市结构还不十分合理，如珠三角城市群人口200万以下的小城市较多，中型城市偏少，这一现象在成渝城市群中更为突出。
在这些城市群不断优化的过程中，房地产的发展机遇是显而易见的。长三角城市群是目前城市化率增速最高、产业基础较好的区域，其城市化水平仍有很强的上升潜力；而珠三角城市化水平已经很高，但城市规模较小，随着产业结构的调整，未来建成区的面积将继续扩张；京津环渤海城市群幅员辽阔，城市化的潜力也相当大；而成渝城市群目前发展较慢，随着基础设施的完善，将形成更多的中型城市。
从城市群发展的角度，能进一步判断单个城市的城市化潜力。从大趋势看，经济发展水平越高的地区，城市化率也越高。一些地区的城市化率较低，而经济发展水平较高，这表明其未来提高城市化率的能力可能性较强，房地产业的机遇更大，如呼和浩特、杭州、长沙等；而一些城市的城市化率，相对于其经济发展水平来说较高，这表明未来快速城市化动力不足，房地产业的机遇也较小，如武汉、海口。
另外，观察一些因城市化而出现的现象，对于房地产市场的判断也很重要。比如，人口更多地向大城市和特大城市集中，一些城市的辐射能力进一步加强；此外，大城市郊区与市区的差距将逐步缩小，城市化的后期将出现人口向郊区扩散，城市郊区的房地产业前景广阔；东、中、西部的城市化率差距将逐步缩小，意味着中、西部地区在相当长时期内的房地产业发展机遇。
[关键字]房地产 投机性需求 限期过户 调控措施
一 购买房产的六种心态
现实世界购房队伍共有六种心态。第一种，自用为主的心态，年轻小伙、大姑娘结婚前的购房大多属于此类，结婚必须有房，租房结婚感觉不是自己的家，买房就是为了结婚，几乎没有出租、出售的想法。第二种，投资为主的心态，年岁已高者购房大多属于此类，投资股票感觉风险太大，兴办企业自己的体力、精力不允许，购买房产――出租他人可以获得稳定租金，既可以保障自己养老，同时能给孩子留下一笔财产。第三种；自用、出租的心态，父母亲在孩子十几岁时的购房属于此类，在孩子谈婚论嫁前出租他人收取租金，到了孩子谈婚论嫁时停止出租也不出售供孩子结婚之用。第四种；自用、出租、出售都行的心态，房价短期内大幅上涨则出售，租金较大则出租，租金太低就空放着，出售、出租、空放着留给自用都行，反正买房比把钱存在银行要强，富得流油的人好多购房属于此类。第五种，出租、出售的心态，购房没打算自己使用，房价大幅上涨则出售，否则出租，较富裕的人购房大多属于此类。第六种，赌一把、碰碰运气赚取差价的心态，购房既没打算自己使用，也没有长期持有出租他人的想法，购房就是为了短期内赚取差价，形势不妙就立刻出售。
六种心态由三种需求组合、组成：第一种，自用性需求；第二种，投资性需求，购后出租他人收取租金；第三种，投机性需求，赚取差价。
二 房地产复苏、繁荣、衰退、萧条的运行规律
当房地产业经过一定时期的萧条，预期房价不会再跌时，自用性需求率先入市，房产成交数量逐渐增加，价格逐步上涨。预期房价会继续上涨，一部分自用性需求提前购房，投资性购房和投机性购房逐渐加大购买量，致使房地产业一片繁荣景象。投机和投资进一步加大购买量，成交量严重大于实际刚性需求，房产价格高于价值，形成泡沫。价值中轴线的回拉作用终究会使房地产业出现拐点并走向衰退和萧条。预期房价下跌时，投机性需求由买方变成卖方，房价下降，成交数量减少。预期房价会继续下降，一部分自用性需求推后购房，投资性房产和投机性房产逐渐加大抛售量，致使房地产的衰退进一步扩大，成交量严重小于实际刚性需求，价格低于价值，形成萧条。价值中轴线的回拉作用慢慢会使房地产升温并走向复苏和繁荣。如此就形成复苏――繁荣――衰退――萧条的房地产周期。
房地产繁荣时期超出实际刚性需求的成交数量，必然要经过萧条时期成交量小于刚性需求来修复。繁荣时间越长，萧条时间相应也会越长；繁荣时期的成交量越大，萧条时期的成交量会相应越小。房产成交数量长期统计之和等于实际刚性需求总量，房产成交数量围绕实际刚性需求上下波动是房地产业的内在规律，刚性需求是房地产业的内在中轴线。
投机性需求助涨了繁荣时期的泡沫，助跌了萧条时期的冷清，使繁荣、萧条时期房价、成交量严重偏离房产价值和刚性需求。彻底杜绝、打死投机性需求，只有自用性和投资性需求的房地产市场，房价、成交量偏离房产价值和刚性需求的偏离度会较小。偏离度较小要好于大幅度偏离，应该对投机性购房严格控制甚至彻底杜绝。
三 投机性需求的特点及限期过户的调控措施
投机性购房来去匆匆，并不恋战，赚一把后快速撤离。来去匆匆，速战速决，这是投机性购房的显著特点，同时也是其致命软肋所在。“二手房的房产过户手续，至少在原房产证填发日期18年之后才可办理”的措施，可切中要害，能有效打击投机行为。缘由很简单：间隔时间不满18年不能过户，在18年间隔期满之前，二手房的购买人因为担心售房人突然某一天可能反悔――双方发生纠纷――不能顺利过户，所以不会轻易购买。买方不买就意味着卖方难卖，二手房很难售出就意味着人们投机性购房的热情很低。二手房在间隔期满18年之前很难售出，直接决定个人、企业投机性购房的想法和动力很低很低，接近为零。如此，投机性购房几乎为零，房地产市场只有自用性和投资性需求，会使成交量围绕刚性需求小幅波动，房价围绕房产价值中轴线上下小幅波动。
“二手房的房产过户手续，至少在原房产证填发日期18年之后才可办理。”的措施，还需要以下两项配套措施，才能确保不留空子，真正发挥效力，否则针尖大小的空子会形成足球球门大的窟窿。
第一，需增补“房产登记部门，违反‘18年期限’办理二手房产买卖过户手续，会得到相应处罚”的条款。必须配套严厉的条款，才能真正震慑房产登记部门工作人员，使其不敢收受贿赂――违规、违法办理二手房产买卖过户手续。
第二，企业进入破产程序、人们由于工作调动居家搬迁、房产继承以及离婚，需要出售、办理二手房产过户手续，不受“18年期限”的限制，但需要相关单位出具书面证明。为了防止虚假证明满天飞，需要配套类似上述措施的条款。
[关键词]房地产 人才 培养 猎头 政策
近年来，房地产业已成为我国国民经济的支柱型产业，其启动内需，拉动建筑、钢铁、家具制造、装饰装修等其他相关行业，促进经济增长的作用不容小视。作为导向型产业，住宅建设被政府列为新的经济增长点。
2011年，新的经济条件下，国家加大了对房地产业的宏观调控，如何在激烈的市场竞争和严厉的政策环境中立于不败之地是每个房地产企业需要迫切考虑的问题。房地产的产业核心从物质生产环节转移到了服务生产环节，产业增长的重要因素是由于生产者服务和消费者服务的增长。在这一进程中，人才无疑成为最重要的一种社会资源，作为知识载体、企业生产要素的人力资本，也成为房地产企业生存与发展壮大的关键性因素。如何对这一资源进行更好的开发利用，如何提高员工的忠诚度，如何提高企业人力资本的运作效率，成为房地产企业发展进程中亟待解决的重中之重的问题。
一、新形势下房地产企业对人才的需求呈现多元化的趋势
今年以来，国家对房地产市场的调控力度加大，偏紧的金融政策抑制了房地产市场。房地产市场出现了双轨制。国家的政策导向转变为，优先满足首次置业的需求，打击投机购房需求，通过大量建设保障性住房(公租房、廉租房)，改善中低收入人群的住房需求。这些变化使得企业对于人才有了多方位的要求。
在这样的新形势下，不少房地产企业试图摆脱这个困境，大力挖掘管理团队的制度优势，努力将企业从高收入增长模式向高效率高利润增长模式转型。这些就要求企业有高素质有远见的领导者，和由优秀人才组成的管理团队，特别是中低层的职业经理人，可以从多方面帮助公司管理成本，控制公司的发展速度，可以很好的贯彻领导对公司的管理。
同时，随着科技的发展和低碳、环保、节能材料的大量使用，建筑节能和建筑高科技将逐步成为住宅的基本配置。一些新技术的使用对房地产企业职工提出了更高的要求。具备这些新知识和积极学习能力的专业技术人才也是房地产企业急需的。
在房地产行业，土地和资金是最为重要的两项投入，但是现在土地价格偏高，资金偏紧。在这个时候，金融管理、数据分析方面的人才对公司就显得尤为重要。这些人可以帮助公司进行成本核算、会计管理、统计数据分析、风险评估、拓宽融资渠道等，是公司在国家收紧房地产信贷时期迫切需要的人才。
房地产业政策性的变化非常快，房地产企业一定要走在政策变化的前面，要提前感知和适应政策的变化。所以企业需要这样一种人才，能对国家政策方向进行分析和研究，提出有利于企业发展的应对之道，妥善处理好各种社会关系，能站在全局的高度，协助领导者制定企业的长远发展计划。
二、新形势下房地产企业引进人才的主要方法
在房产调控政策背景下，未来房地产市场将面临新的机遇和挑战。众多有远见的房产企业除了市场、资金，已经开始了对人才的争夺。在全国人才市场上出现了房地产企业招聘火热的现象，特别是开发商在拼抢核心高端运营管理方面的人才，其激烈程度丝毫不逊色于对优质土地和潜在客户群的争夺。但是通过相关数据的分析我们发现，这些年来，招聘网站和招聘会两种渠道的比率在下降，猎头和主动挖掘的比例呈上升趋势，成为高级人才招聘的主要渠道。猎头渠道能够成为主导渠道，也是笔者推荐的渠道，有下面几个方面的原因：一是在房地产行业迅速发展和企业全国性扩张的前提下，各类高端人才的储备满足不了企业发展的需要，必须通过外部专业机构来协助引进人才；二是专业的猎头能准确评估客户需求，拥有强大的人才档案库和人才搜索能力，能够通过专业的筛选推荐程序，在规定时间内为客户提供匹配的人才；三是猎头会对人才进行全面的背景调查以确保人才资料的真实性。除此之外，房地产企业还要充分利用各种社会资源，加强和政府的合作，促使其出台有利于人才引进的措施和政策，在户口、税收、住房、子女教育等各方面提供便利，为企业跨地域的引进急需的高端人才扫清一切障碍。有了这些帮助，才可以加快人才的引进，一定程度上缓解企业在迅速发展过程中人才短缺导致业务发展受限的紧张局面。
三、新形势下房地产企业对人才队伍的建设和培养
引进人才不能迅速缓解企业对人才的需求，而且这些人才也不一定能适应本企业的文化，对企业的了解也需要一个过程。所以解决人才需求的最好的途径就是从自己公司里从头培养。借鉴了一些房地产企业的人才培养模式，我认为主要有下面几点。
(一)建立一个基于企业发展战略和企业文化所要求的能力标准
目的是为了在公司人才甄选和选拔、人才任用、人才培养方面提供系统性的指南。通过这样标准的建立，可以对人才的全方位能力进行具体尺度的衡量，可以杜绝人情世故对人才选拔工作的干扰，是公司内部人才评价的公平性、公正性、公开性的基础和保障。
(二)加强两个中心的建设
一个是评价中心，即比对能力标准，借助专业评估工具对公司核心人才进行系统、科学的评估，了解其能力现状，并依据评估结果进行差距分析；另一个是领导力提升中心，根据评估结果进行有针对性的培养和开发(可以和高校、培训机构进行合作)，并针对普遍性的能力欠缺点，提供专业化集中性的培养方案，通过系统化的再培训在人才后备队中筛选出学习能力更强，发展更全面的人才。
(三)培养方式的种类
培养方式具体来说有三种，首先是人才的自我学习和自我提升。和别的学习方式相比，主动学习的效果是最好的，而且可以培养一种良好的学习习惯，促进独立思考能力的培养。其次是师傅的帮带作用。在公司里，可以拜一位有能力有经验的老师傅为师，中华千年文化也说明这样的师生关系对指导人才的学习是非常有效果的，而且老师可以教导做人做事的学问，在为人处世方面给学生提供表率作用，对学生养成良好的道德品质提供书本上学不来的帮助。最后是岗位轮换。公司可以安排员工下基层，到各个部门、子公司去锻炼。这样有利于被培养的人才深入了解企业的现状，拉近他们和公司各层员工的距离，并且在这样的岗位轮换中起到鲶鱼的作用，给各个部门带去活力，激活他们的创造力，为公司提出更多的合理化建议。
(四)进行合理的人才梯度、人才序列的安排
笔者建议分别对中高层管理干部及中层人才，基层主管以及储备干部和管理培训生，分四个序列分别培训。这样的安排，可以保证了人才队伍的稳定，使人才培养按照计划稳健有序的发展。并且给被培养人指出了一条切实可行、循序渐进的发展道路，有利于消除培养中的急躁情绪，脚踏实地，把培养过程中学到的新知识运用到公司管理的各个层面上。
(五)落实人才培训中的五重保障
一是由组织机构人才委员会来统一管理。二是营造适合人才生长发展的条件，三是与公司业务结合起来，四是充分利用选才工具和培养工具，五是保证人才管理规范化运作。
笔者认为，只要我们结合本企业的实际，创造性和灵活性的运用这些方法，必将有利于本企业的人才培养。
关键词：利率调控;房地产投资需求;利率市场化
一、我国房地产市场的发展
1998年6月，国务院颁布了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住宅建设的通知》，明确提出了停止住房实物分配，实行住房分配货币化的政策。这是我国住房分配制度的一次重大改革，表明了住房实物分配制度的终结，具有重要意义。1998年房改以后，商品房销售价格呈不断上涨的趋势，随着供给和需求的快速增长，房地产业对GDP的贡献度也持续增加，2016年达到6.5%，成为拉动国民经济增长的一支重要力量。然而，房地产业成为中国新的经济增长点的同时，也给我国国民经济健康发展和社会生活带来了隐患。为此，政府先后出台了一系列宏观调控政策。货币政策是宏观经济调控的重要手段之一，而利率政策作为一项重要的货币政策调控方式，在对房地产市场的调节中成为重要的选择。然而，利率政策能否有效作用于房地产市场呢？
二、利率对房地产市场的影响
1.利率对房地产供给的影响
利率对整个国民经济的运行具有重要的调节作用。利率的波动反映市场资金供求的变动状况，利率的调节对房地产市场的影响具有倍数效应，因此小幅度的利率调整可能造成房地产市场的巨大变动。当贷款利率上升时，房地产企业融资成本增加，获得的利润会减少，因此削弱了开发商的积极性，从而引起供给量相对减少；当贷款利率下调时，房地产企业融资成本减少，获得的利润会增加，因此提高了开发商的积极性，从而引起供给量相应增加。
2.利率对房地产需求的影响
房地产兼具消费和投资两种属性。一方面，房地产具有耐用消费品属性。房地产作为消费品，同时房地产使用周期长，各种建筑物相对于其他商品来说，使用年限较长，房地产可以一次或多次投入市场流通，产权频繁转移，因此，房地产是耐用消费品。另一方面，房地产具有投资品属性。房地产价值量大，是很多企业和团体重要的财产，是其进行资本经营、融资的重要手段。房地产成为社会重要的投资品及家庭投资、保值的主要工具。因为房地产兼具消费和投资两种属性，所以对房地产的需求可分为消费需求、投资需求和投机需求。消费需求是购房者购房主要用于居住，这是房地产消费属性的具体体现。从消费型购房者来说，当存款利率较高的时候，他们一方面会把大量闲置资金存放在银行以获取利息收入，另一方面，贷款利率提高意味着月供增加，还款压力增大，他们或许会推迟购房需求，此时购房需求得到抑制。投资需求和投机需求是购房者购房主要用于投资或出租，主要目的是赚取收益，这是房地产投资属性的具体体现。从投资需求和投机需求型购房者来说，利率提高意味着购房的机会成本提高，一部分投资投机资金会退出房地产市场，投资需求和投机需求得到抑制，同时减少了房地产市场的波动幅度。
3.利率对房地产价格的影响
利率的上升和下降与房地产价格的波动息息相关。房地产的价值是房地产未来预期收益的现值和。房地产价值不同于房地产价格，房地产价格围绕房地产价值上下波动。但是，从长期看，房地产价格反映了房地产价值，因此，房地产价格可以近似代表房地产价值。房地产价值与折现率负相关，假设每期未来预期收益不变，折现率越高，房地产价值越低；折现率越低，房地产价值越高。而折现率与利率正相关，利率提高，折现率也要提高；利率降低，折现率也会降低。房地产价格与折现率成反比，折现率与利率成正比，因此利率与房地产价格成反比，利率上升或下降会使房地产价格下降或上升。综合分析结果是，房地产价格与利率呈相反的变化方向：利率下降，房地产价格会上升；利率上升，房地产价格下降。
三、政策建议
1.发展房地产投资信托，保持房地产市场供给稳定
我国房地产开发商主要依靠银行贷款来进行房地产投资开发，这种方式能很快促进房地产市场繁荣，但也会带来房地产过度投机，造成房地产业过热，同时，也加大了银行业坏账呆账的风险。房地产投资信托在扩展房地产融资渠道、加强房地产贷款流动性、拓宽居民投资渠道等方面都有着积极的作用。因此，发展房地产投资信托，拓宽房地产融资渠道，有利于充分发挥市场机制来促进房地产的稳定。
2.加强对房地产市场需求的调控，稳定房地产价格。通过分析我国房地产市场宏观调控效果，发现对房地产供给调控效果并不明显，调控房地产需求方比调控供给方的更加有效。这主要是因为信贷利率的上升或下降是价格信号，直接对公众的购房或资产决策构成影响。而对于供给调控中的主要手段土地政策来说，虽然房地产调控政策在理论上总是试图平抑土地价格，但实际结果却往往是进一步加大了供求矛盾，并进一步因需求未被抑制而扩大了土地的投机价值。因此，未来我国对房地产市场的宏观调控应该是供需兼顾，并侧重调节房地产的需求。
3.加快推进利率市场化改革进程
我国要加快利率市场化的改革，建立合理的市场化利率机制。只有具有顺畅的利率传导机制及规范的房地产市场，利率政策对房地产市场调控效果才能显著。要使利率能够真正反映市场资金的流通变化，提高利率传导机制的有效性，必须加快利率市场化改革，逐步放宽对货币市场的限制，尽快形成以市场资金供求为基础，以中央银行基准利率为引导的利率体系。
参考文献：
[1]车峰.利率对中美房地产市场影响的比较分析[D].2006.
（沈阳工程学院管理学院, 辽宁 沈阳 110163）
摘 要：利率市场化与房地产市场有着紧密的关系，国家利率政策的调整对房地产市场产生了一定程度的影响。本文通过分析沈阳房地产市场需求、供给及房地产价格受利率变化的影响情况，判断利率调整对房地产市场是否存在积极影响，并提出防范利率机制失效的措施。
关键词 ：利率调整；房地产市场；市场需求；供给；价格
中图分类号：F293.35
文献标志码：A
文章编号：1000-8772（2015）08-0055-01
收稿日期：2015-02-11
作者简介：邓李杰（1982-），男，福建南平人，硕士，讲师。研究方向：工程管理。
房地产市场化20 多年的发展历程表明，货币调控政策与房地产市场的发展有着紧密的联系。这种联系如何表现，我国历年来利率调整的数据对房地产市场的数据是否存在着影响，本文将以沈阳房地产为例，利用统计数据分析沈阳市房地产市场的现状，厘清利率调整与房地产市场发展的关系，分析利率变化对房地产是市场需求、供给以及价格的影响。
一、我国的利率政策回顾
2006 年以来，我国利率政策调整经历了紧缩阶段（2006年4 月～ 2008 年8 月），宽松阶段（2008 年9 月～ 2010 年9 月），再紧缩阶段（2010 年10 月～ 2012 年5 月），再宽松阶段（2012年6 月～至今）。在这样的背景之下，作为调节资金供求杠杆的利率不断调整, 必定会给整个房地产市场带来一定的影响，主要包括对需求、供给和房价的影响。
二、利率调整对房地产市场的作用机理
1. 对需求的影响
利率的提高直接增加购房者的使用成本，消费型需求的置业成本增加，从而减少了消费需求。反之，贷款利率低时，房地产的需求增加。
2. 对供给的影响
贷款利率越高，房地产开发的成本越高，投资收益越低，房地产供给将下降。反之，贷款利率低时，房地产的供给将增加。
3. 对价格的影响
利率的上调将导致住宅建设成本增加，供给减少，市场价格有所回升，市场成交量下降，打击市场信心，最终引起房地产价格下降。
三、利率调整对沈阳房地产市场的影响
1. 对房地产市场需求的影响
2006 年～ 2011 年，沈阳市商品房的年实际销售面积从1107.10 万平方米增长到1667.10 万平方米，年均增幅约为10%，增长较为平稳，但2012 年后，受宏观经济形势及房地产宏观调控的影响，年销售面积逐年下降，2014 年仅为1450.49 万平方米（相当于2009 年的水平）。由此可以看出，由于沈阳市居民购房的需求较大、投资与养老需求逐步增加、外来人口购房需求加大及利率传导机制不顺畅等原因，造成利率调整对沈阳市房地产市场需求的影响是失效的。
2. 对房地产市场供给的影响
房地产投资中40% ～ 50% 来源于贷款，提高贷款利率，能在一定程度上抑制房地产开发贷款的增长，从而影响房地产投资的增速，进而抑制房地产供给。
由于货币政策具有时滞性，所以对房地产市场供给的影响也有滞后性。受2006 年开始的贷款紧缩政策的影响，2007年～ 2009 年，房地产开发投资的增幅下降，且商品房可供销售面积从1607.26 万平方米减少到1276.21 万平方米；2008年9 月开始实行宽松利率政策后，房地产开投资增速加大，商品房可供销售面积大幅增加，2011 年达到了最高点（2040.40万平方米）；而2010 年10 月开始实行的再紧缩利率政策后，2012 年至今商品房可供销售面积逐年下降。
由此可见，利率变化对房地产供给的影响符合利率调整对房地产市场的作用机理，但是这种影响具有滞后性。
3. 对房地产市场价格的影响
2006 年～ 2012 年，沈阳市商品房平均价格呈逐年增长的态势，尤其是2009 年～ 2011 年的增幅较大，年均增幅约20%；2013 年和2014 年小幅下降，降幅未超过3%，属于市场正常波动范围。因此，利率调整对沈阳市房地产市场销售价格的影响是失效的，其原因可能是利率调整未能很好地抑制需求，投资成本增加，建设用地投放不均衡，房地产供应结构不合理等。
四、结论与建议
通过分析，可以看出利率政策在调控沈阳房地产需求和价格方面失效，但在调控房地产供给方面却起到了一定的作用。由于多种因素的影响使得利率对沈阳房地产需求的调控失效，从而在均衡机制作用下，利率对沈阳房地产价格的调控也失效。因此要保证沈阳房地产市场供需均衡，稳定沈阳房价，就应该从以下方面入手，完善我国利率机制和抑制沈阳房地产市场需求。
（1）加快利率市场化进程，强化利率约束效力。（2）调整住房供应结构，满足市场多层次需求。（3）加快二手房市场建设，引导住房梯度消费。（4）加强交易环节和持有环节相关税收征管，抑制投机投资性购房需求。
参考文献：
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[3] 邓李杰. 沈阳县域房地产市场发展对策分析[J]. 消费导刊,2014(3).
[4] 朱子乔. 利率对房地产市场影响研究[D]. 杭州: 浙江大学,2014．
关键词：房地产经济；周期波动；影响因素
房地产行业是国民经济的支柱，对于我国经济的发展起着至关重要的作用。在房地产行业发展过程中不可避免的会出现规模扩张过度、价格上涨过快、产业运行周期波动明显等一系列情况。为了保证房地产经济健康发展，对房地产经济周期波动影响因素，不仅仅对我国房地产行业的可持续发展有着重大的意义，更为重要的是对建设社会主义和谐社会有着重要的作用。
一、房地产经济周期
房地产经济周期与普通经济周期的表现形式相同，分为复苏、繁荣、危机与萧条四个时期，每一个时期都房地产经济的状态都有所不同。第一，房地产的复苏阶段经历的时间较长，在复苏的初期供给大于需求，房价与租金价格水平较低，楼价开始逐渐回暖，但房地产投资活动停滞，投机者鲜有。复苏中期房地产需求增多，现楼购买者增多，房屋销量增多，建筑成本与楼价逐渐增加，少量投机者出现[1]。复苏阶段后期房地产经济开始逐渐复苏。金融贷款机构与房地产投资机构逐渐增加对房地产的投资，并且带动相关行业一同进入房地产行业投资。楼价、租金上涨，房地产市场交易数量稳步上升，同时带动了其上下链条的发展。第二，房地产在经历了复苏阶段后将进入繁荣阶段，这一阶段的持续时间较短，变化趋势呈现为繁荣前期宏观经济发展，经济环境改善，房地产消费需求逐渐增多，房地产经济步入繁荣时期，市场交易量增加，价格持续攀升，现楼价格逐渐超出楼花价格。在繁荣阶段中期房地产投机者大举接入，政府出台一系列政策对炒楼行为进行约束。在繁荣阶段的鼎盛时期楼价持续处于上涨阶段，部分自用购楼者推出市场，投机者资金继续撑住，房地产空置率重新回升。后期阶段政府政策效果显现，房地产投资数量减少，投资总量持续下降，房地产价格回落，房地产泡沫面临萎缩[2]。第三，房地产衰退阶段。自用购楼者被排挤在外，仅依靠投机者资金独立支撑，房地产行业即将迎来衰退。这一时期交易价格与交易量均逐渐减少，房地产空置率进一步增加。鉴于房地产投资风险大，这一时期的投资总量显著减少，新开发动工项目逐渐减少。中期，房地产价格持续下跌，投资量持续减少，已建项目甚至出现停工。后期，房地产企业利润缩水，投资项目减少，失业人数增加。第四，房地产萧条阶段。在经历了时间较短的衰退阶段后房地产将进入萧条阶段。这一阶段历经时间相对较长。在初期政府实施的政策调节将持续发挥作用，房地产价格加速下跌，个别楼价甚至跌破建造成本，市场交易量减少；萧条阶段中期在价格大幅下降与成交量萎缩的情况下房地产纠纷持续出现；后期，伴随着宏观经济的收紧，房地产整体水平加重下滑，泡沫被挤压，房地产开发成本与政策需求逐渐恢复至政策水平，房价波动取向平稳。政府开始使用减税等政策来刺激房地产经济速度。
二、房地产经济周期波动影响因素
(一)影响房地产经济周期波动的直接因素。房地产市场的供需变化是影响房地产经济周期波动最直接的原因。主要影响机制为如市场中房地产供大于求，则房地产经济紧缩；供小于求则房地产市场扩张。从房地产经济的供给主体来分析，固定资产投资与国民经济发展之间存在着密切的联系。房地产投资周期、房地产经济周期与国民经济状态之间存在着紧密的联系。因此，深入了解并准确把握房地产投资周期对消费者与房地产企业都是十分关键的[3]。从国际经验来看，发达国家房地产投资占据GDP比例的4%-6%左右。相对来说，发展中国家的变动范围更大。中国在房地产行业飞速发展的状态下房地产投资占据固定资产投资比例的20%，占据了GDP的10%左右。需求在经济学中是十分重要的，如果国家对房地产的调控可以正确把握需求的规律并且从根源上影响需求，则可以对房地产市场进行更加有效的调节，并且缓解房地产价格扭曲的情况。然而经济学者提出，房地产需求与其他一般商品需求不同，无法套用其他需求体系来进行预估。在房地产需求中可以根据消费者的目标将其分为消费需求与投机需求。调查研究数据指出，目前我国房地产消费需求的弹性相对于投资需求要更小。这就代表着政府在制定政策的时候可以根据不同类别的需求有针对性的进行调控。(二)影响房地产经济周期波动的间接因素。1.宏观经济因素。我国整体的宏观经济环境有可能会对房地产的供给与需求双方产生影响。如国家经济环境处于不景气的状态下，政府会根据市场环境出台扩张性政策，通过拉动内需来稳住房地产经济，进而拉动国民经济发展。当国家经济环境过度活跃，政府会根据市场状态出台紧缩性政策来降低需求进而抑制房地产市场发展，避免过多房地产泡沫出现。(1)国内生产总值我国国内生产总值呈现规律性周期变化，房地产经济发展与国内生产总值变动周期之间的关系紧密。整体来看，房地产经济波动周期的变化相对国内生产总值周期变化要发生的更早。导致这一现象出现原因是房地产行业位于产业链的前端，能够预示着宏观经济的发展走向。同时，房地产行业的变动也会对其他行业造成一定的影响。在这一影响过程中存在着时间差。我国国内生产总值的总和全部行业的经济总值，所以国内生产总值的变动周期会相对于房地产行业更晚。另外，国内生产总值的波动周期的整体规模相对房地产行业来说要更缓，这与国内生产总值的核算方式有关，其他行业的波动也会对GDP核算造成影响，自然会对GDP波动周期产生影响[4]。相应的，如国内生产总值持续处于上升阶段，失业率降低，群众受众资金充分，投资者的投资行为增加会拉动房地产市场扩张；如国内生产总值降低，失业率上升，消费者手头现金变少，投资者资金大幅减少，房地产市场自然收缩。(2)利率国家颁布的利率政策是干预房地产经济周期波动最为明显的手段之一。利率的调整会同时影响到房地产供需主体。政府会整体把握房地产市场的整体情况，进而颁布不同的利率政策，通过改变基准利率以及金融结构存贷款利率来改变利率结构。利率的改变会对房地产企业的建设成本以及消费者的购房成本造成影响，进而调节房地产建造行为与消费者的购买行为，从而实现调节房地产市场的目的。房地产属于资金密集型行业，在行业发展的各个环节都会涉及巨额的资金交易。如利率下跌，则融资成本下降则会对房地产市场产生刺激，进而推动房地产的繁荣发展。在我国金融市场日益完善的背景下，利率对房地产经济周期波动的影响越来越明显。(3)居民消费与存储居民消费与存储会对房地产经济周期波动产生影响，而居民的消费与储蓄则会受到居民可支配收入的影响。群众的购买力持续增加，从而加大了对房地产的需求。需求的增加又会带动房价再次上升，拉动房地产投资。另外，我国消费者的消费理念变动也促进了房地产市场的发展。以往我国购房消费者都是使用存款买房，买房者付全款的比例较高，这种形势不利于房地产市场资金的周转。而近几年来金融政策的成熟，贷款购房的引导政策大大推动了房地产市场的发展。2.人口红利。我国人口数量与房地产需求之间的关系十分紧密。消费者对首套房的需求十分强烈，即使房价出现不同程度的上升，只要消费者的积蓄可以承受或未来的收入可以负担都可以选择购买第一套房。人口的三个方面都会对房地产经济造成影响，即为人口总量、劳动年龄人口以及购房失灵人口。在上述三个层次中购房适龄人口是最值得关注的，这类人口还可以分为首次购房刚性需求人口以及多次购房改善性需求人口。在2016年我国劳动人口达到高峰，2015年购房适龄人口达到高峰。但是由于我国特殊的购房需求，当前适龄人口的刚性需求将逐渐薄弱，但家庭小型化与城镇化对住房的需求依然在支撑。3.土地政策。土地政策是政府通过对土地进行控制来对房地造成影响的一种形式，以便让房地产市场自我调节的形式。20世纪90年代以来，我国房地产市场一共进行了5轮调控。在第三轮调控过程中使用土地政策较为频繁，这是由于在第三轮调控过程中但是货币调控政策实施的目的出现了冲突。房地产经济则需要使用其他手段来进行调节，土地政策成为了政府的选择。土地政策是干预房地产经济周期变动的有力手段，能够从本质上对房地产的市场供给造成影响。伴随着土地政策的成熟，政府土地政策的出台与实施对房地产经济周期波动的影响中起到的作用越来越明显。4.固定资产投资。我国是一个典型投资导向性国家，通过投资拉动经济发展是推动我国国民经济发展的重要手段。固定资产的投资发展形势对房地产经济造成了影响，甚至影响了国民经济的发展情况。因此，在经济不景气的环境中，持续增加固定资产投资，拉动国内消费行为是劳动经济发展的常见手段。但是这一方式从长远来看却不可取，在未来的发展过程中我国政府将会对宏观经济发展规律进行更加深入的了解，将固定资产投资对房地产市场波动的影响逐渐弱化。5.财政货币政策。就全球范围来看，各个国家政府在房地产经济走上政策轨道后，通常实施的政策都是逆周期政策，即为在房地产市场过度繁荣发展的阶段，使用抑制房地产过热、过快发展的调控策略，在房地产市场萧条的阶段，采用支持、带动房地产发展政策。根据房地产经济不同发展状态实施不同政策的目的在于维持房地产的平稳，抑制房地产市场过度波动。其中，财政与货币政策就是调节房地产市场发展的重要政策手段。第一，财政政策。财政政策是对于房地产市场来说，政府为了实现某种经济目的而采用的财政手段用于干预房地产经济活动的总称。对于中国房地产经济来说，财政政策对房价的影响是不容忽视的。在IS-LM经济模型中，当政策实施扩张财政政策的阶段会使得利率上升，从而导致私人投资挤出。宽松的财政政策则会导致房价持续上升，尤其是政府在进行城市基础建设或投资时，对房价的影响更加明显。同时，开征、取消房地产相关税收政策也会对房价造成影响。通常来说，房地产开发税收会增加房地产建设成本，使得房地产开发商放缓房地产建造脚步，缩小供应，导致房价上涨；相反，政策减免房地产开发税收则会使得房地产开发商加快建造房地产脚步，扩大供应，从而导致房价下跌。第二，货币政策。货币政策对房地产市场的影响是需要传导机制实现的。所以，货币政策的实施是否可以对房地产市场造成影响需要由传导机制决定。从2008年金融危机开始，我国的货币政策呈现“松—紧—稳中趋松—稳健”的变化趋势。2009年我国货币环境十分宽松，货币供应量同比增长达到27.7%，房地产销售面积也持续高速增长，全面同比增长51%。2010年房地产限购、限贷政策实施，但货币供应量依然保持高水平，所以房地产市场增速下降，但并未出现大幅下跌趋势。2010年，货币供应量同比增长19.7%，房地产销售面积同比增长11.3%。综合来看，国家实施的货币政策可以对房地产市场进行调整，有助于房地产平稳发展，回归理性发展。
三、结语
总的来说，在国民经济发展过程中房地产行业的重要性与地位不言而喻。对房地产经济周期波动影响因素进行摸索有助于更加准确的把握房地产经济发展脉波，从而对房地产市场开展积极的干预、健康的引导，引导房地产经济能够稳定发展，营造和谐的社会环境。
参考文献：
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[2]罗辉.中国房地产的周期波动影响因素与传导机制分析[J].市场论坛,2011(5):14-16.
[3]杜金刚.中国房地产经济周期波动影响因素[J].环球市场信息导报,2015(41):18+25.
关键词：货币政策；房地产价格；影响因素
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）11-000-01
一、引言
我国房地产市场从1998年以来经历了较长时期的价格上涨，整体上至今仍未出现较深幅度的价格下跌。由于我国房地产行业在国民经济增长中贡献率较高，其行业属性也决定了它对实体经济的影响更加直接。货币政策作为宏观调控的重要手段之一，它的调整如何房地产价格是我们值得深究的问题。
关于货币政策对房地产价格的影响研究，国内大多学者的研究都是从利率、货币供应量和银行信贷角度进行分析：戴国强、张建华（2009）认为通过利率变动或货币供应量的变化，货币政策可以通过直接和间接机制影响房地产市场价格，且对具体传导机制进行了深入分析。贺建清、邓宏亮（2011）实证分析了房地产市场在货币政策传导机制中的作用，研究结果表明房地产市场在货币政策传导机制中发挥了重要作用，货币供应量M1、M2是房地产价格指数变化的Granger原因。单克强（2012 ）研究结果表明我国货币增长与房价上涨之间存在着显著的双向因果关系， 与前面的研究角度不同的是，薛磊（2006）采用实证分析的方法从信贷资金角度进行分析，实证结果显示银行信贷与房地产价格之间存着这显著的正向关系，即银行信贷的减少会抑制房地产价格的上涨。
二、货币政策对房地产价格影响因素分析
从以上对国内相关的研究进行总结的过程中，我们可以看到大多数学者在有关货币政策对房地产价格的研究中，主要考虑的货币政策因素包括：货币供应量，利率及银行信贷量，下面我就这几个方面具体分析。
（一）货币供应量对房地产价格的影响。货币供应量的多少关乎社会资金面的宽松与否。货币供应量的增加会使房地产市场活跃，房地产价格上涨，因此货币供应量与房地产价格是正相关关系的，货币供应量的增多，促使更多的投资资金要寻找更多的投资渠道，资本追逐利润的本性促使房地产市场活跃，如果投机过热，可能会导致房地产价格泡沫的生成，这样发展下去将会给经济带来严重的灾难。
（二）利率对房地产价格的影响。利率是货币政策中的重要手段，利率对房地产价格最直接的影响是房贷资本。利率是从供需两方面对房地产价格产生影响，下面从这两方面进行具体分析。
首先从供给方面看，利率的高低决定这开发商的融资成本。利率升高时，开发商的融资成本增加，，为此开发商将会减少房地产的投资开发规模，使得房地产供应量下降，房地产价格上涨。因此，从供给方面看，利率与房地产价格变化呈正向关系。其次从需求方面看，我们从投资需求和消费需求两方面进行分析。 对投资需求来说，利率的上涨，投资者的贷款成本上升，可贷资金减少，还款压力增大，可获利空间减少，在这种情况下，投资者必然会减少其投资需求。另外，利率的持续上升会使公众产生房价将下跌的预期，致使房地产的投资需求降价，因此，投资需求与利率呈负相关关系。消费需求来看，其中存在着收入效应和替代效应。利率的变动对两个效应都存在着影响。就目前形势而言，房地产的价格远远高于普通居民的收入，替代效应的影响要远远大于收入效应产生的影响，因此，房地产的消费需求往往与利率呈负相关关系。
综上所述，利率是同时从供需两方面影响着房地产价格的，并且利率对房地产的需求影响要比对房地产的供给影响更加明显，因此利率的变化与房地产价格变化是呈反比关系的。
（三）信贷对房地产价格的影响。银行信贷资金主要是通过多种流动性效应影响房地产的供求，进而影响房地产价格。银行信贷资金主要通过以下四个渠道影响房地产价格：（1）向房地产开发商发放开发建设贷款（2）向居民发放购房贷款；（3）银行自身持有的房地产资产；（4）以房地产为抵押品的抵押贷款。从我国的实际情况看来，向房地产开发商发放开发建设贷款和向居民发放购房贷款是银行信贷资金流向房地产的主要渠道，从而推动房地产价格的上涨。
银行信贷资金是房地产市场上供需双方的主要资金来源。在银行实行宽松的房贷政策时，对购房者来说，居民的住房贷款的可得性增加，会促使房地产需求的增加，从而促进房地产价格的上涨；对于房地产开发商来说，房地产开发贷款的增加会使房地产开发商扩大投资开发规模，从理论上而言，这会使房地产的供给增加，但房地产商品的供给弹性小，因此在短期内，银行信贷的增加并不能有效的增加房地产商品的供给，相反的是，房地产开发商在拥有更多贷款的情况下，他们会选择以高价拿地进行房地产开发，这会导致房地产开发成本的增加，使得房地产价格上涨；另外，在资金充足的情况下，房地产开发商更倾向于开发建设高档房，这会使得房地产产品供需不合理，使得房地产价格上涨。从长期来看，在房地产商认为有利可图时，总体看来他们会逐渐开发新的房地产，随着新一批房地产项目的完工，房地产价格开始会有逐渐下降的趋势。
三、小结
从以上分析的可知，货币政策中的货币供应量、利率和银行信贷均对房地产价格有着正向或方向的影响，而在我们现行的货币政策中更多的依赖于利率单一工具，这使得调控的效果有所下降的，因此我国在制定货币政策时，应该调动一切可支配的工具，协调配合一起对我国的经济进行宏观调控。
参考文献：
[1]戴国强，张建华.我国货币政策的房地产价格传导机制研究.财经研究，2009（12）：31-37.
[2]贺建清，邓宏亮.房地产市场在货币政策传导机制中的作用研究.区域金融研究，2011（1）：24-28.
关键词：房地产价格；供求因素；国际比较
中图分类号：F224文献标识码：A文章编号:1003－9031(2011)10－0038－04DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2011.10.10
多年房地产调控经验和教训表明，我国房地产价格影响因素较多而且比较复杂，仅靠对国内因素的分析很难抓住关键的决定因素，有必要通过更为广泛的国际比较，借鉴发达国家和新兴市场国家房地产价格的决定因素，找到影响我国房地产价格的供求因素，为完善我国房地产调控提供有益的参考。
一、房地产价格影响因素的指标选取和数据说明
房地产价格的形成机理非常复杂，影响因素较多，但房地产作为一种特殊商品，从根本上来讲，其价格决定在于供求，而影响供给和需求的长期因素主要是宏观因素[1]。基于国际比较的需要，我们选取了下列指标（见表1）。充分考虑到数据的可得性、房地产市场发展的代表性和对比的借鉴意义，选取7个主要发达国家和3个新兴市场国家。考虑到我国房地产制度改革从1998年开始，为了增加数据数量、提高检验的可靠性，时间序列范围选取了从1999年第一季度至2010年第四季度的季度数据。
二、房地产供给价格弹性的国际比较
影响房地产价格的一个关键因素是住房供给对价格变化的响应程度，它决定了房地产市场对需求冲击的响应程度。房地产供给与价格的相互影响可以用以下计量模型加以描述[2]：
it=?茁0+?茁1pt-1+?茁2cct-1+?茁3dt+?酌t+?滋t
供给方程中的因变量是房地产开发投资it、cct-1、dt、?酌t、?滋t分别代表房屋建安成本、房地产价格、人口统计特征、季节性因素。方程中，价格系数?茁1测度了住房投资或者新建住房供应的长期价格弹性，也就是房地产供给对价格的响应程度。依据各国稀缺的可用数据材料，对这些国家的数据进行估计①，得出各国房地产供给价格弹性（图1）。
如图1所示，各国住房供给对价格的响应程度差异较大。美国、加拿大、日本的供给的价格弹性都接近或高于单位值，表明当面临需求冲击时，新增住房供应量会按比例增加，新增住房供给对价格变化反应迅速。意大利、法国等国家的住房供给对价格变化不敏感。英国、中国、德国三个国家弹性不高，处于中等响应强度。我国房地产供给能够对房地产价格变化作出响应，但灵敏度较低，当房地产市场受到需求冲击时，供给能缓慢作出反应，但效果不会很明显，会有较长的滞后期。
一般而言，可以从地理位置和人口统计条件去理解各国市场供给价格弹性的差异。如特定区域的土地供给受限，对长期的房屋供给有负面影响[3]。对各国数据进行相关性检验（图2）。结果表明，住房供给弹性估值与人口密度相关系数为-0.488，除日本外，住房供给弹性估值在人口稠密的地区偏低。
我国是人口大国，虽然人口密度不是最高，但城市化中需要转移的人口总数大，这表明房地产需求可能继续扩大，但供给不一定同比例扩大，这使得我国提高供给价格弹性的潜力较小，通过增加房屋供给来调控房价波动的收效可能不大。再结合“我国可供开发的土地的稀缺性、房地产开发商的垄断性和房地产的基本价值的不确定性”三大特点，可以初步得出，房地产供给一定是房地产价格的影响因素，但不一定是长期的决定因素[4]。
三、房地产需求因素的国际比较
既然房地产供给不是决定因素，那么根据供求决定价格的理论，影响需求的因素中一定有对房地产价格产生强烈影响的决定因素。从第二部分分析可知，影响需求的宏观因素主要有三类因素，共8个指标[5]。建立模型的基本形式为：
hpiit=?琢it+?茁1*gdpit+?茁2*cpiit+?茁3*mit+?茁4*rit+?茁5*pdiit+?茁6*psit
+?茁7*pdit+?茁8*upit+?滋it
其中，hpiit表示i国t期（本文所有变量角标i、t含义与此一致）房屋销售价格同比增速。其他指标含义参见表1，?滋it为随机扰动项。
下面对各国房地产价格影响因素的共同效应（共性）和个别效应（个性）进行比较，在估计长期均衡方程基础上，通过格兰杰因果关系检验确定显著影响因素中的决定因素。
（一）各国房地产需求因素的共同效应
本文所获取的数据是10个国家较长时间的历史数据，属于典型的面板数据。对10个国家的面板数据进行回归，发现被解释变量各国的“房地产价格”数据存在序列相关。因此，在模型中再加入一个变量――前期房地产价格，对面板数据再次进行回归（见表2）。
长期来看，在10个国家中，上一期的房地产价格变化、人均可支配收入、经济增长三个变量是具有普遍意义的共同影响变量。上一期房地产价格变化与当期房地产价格变化相关系数达到0.978。人均可支配收入对房地产价格存在显著的正向影响。经济增长是房地产价格变化的重要影响变量[6]。然而，CPI对房地产价格的回归系数显著性检验未通过，即不产生显著影响。同样，利率和货币供应量都对房地产价格不产生显著影响。
（二）房地产需求因素的国家间比较
在了解各国房地产价格影响因素中的共同固定效应的基础上，笔者通过估计各国房地产价格与影响因素之间的回归方程，得到每个国家需求影响因素与房地产价格之间的长期均衡关系，以及国家间房地产价格的决定因素的异同。
第一步，对10个国家的时间序列进行平稳性检验（ADF检验），大部分指标的时间序列都有1个单位根，经过1阶差分后平稳，为1阶单整序列，对各国的时间序列hpiit对hpiit-1、gdpit、cpiit、mit、rit、pdiit等6个变量分别进行最小二乘回归（表3）。
结果显示，在10个国家中，除印度外，人均可支配收入的增速变化都能对房地产价格变化产生显著影响。其中，我国人均可支配收入变化与房价变化呈现负相关，这显然不符合经济常识，后文详述。经济增长对美国等6个国家房价产生显著的正向影响，对日本等4个国家经济增长对房价的影响不显著。除印度外，所有国家的上一期房价变化都对本期房价变化产生显著并且程度较大的正向影响。日本、德国、加拿大和印度4个国家货币供应量对房价变化产生显著影响，表明这些国家货币当局通过控制货币供应量能够有效地影响房价变化。其他国家的货币供应量对房价影响不显著。
英国、法国和印度的利率变化对房价产生显著影响，利率均对本国房价产生负向影响。这些国家可以通过调整基准利率来对房价施加显著影响。其他国家利率变化对房价变化影响不显著。德国、加拿大、印度的CPI变化对房价变化产生显著负向影响。其他国家这两个变量之间的影响不显著。综上所述，各国房地产价格显著性影响因素以及影响方向如表4所示。
（三）各国房地产价格影响因素的检验
在房地产价格需求因素的长期方程中，有显著影响的解释变量如能通过格兰杰因果检验，证明该变量对房地产价格变化有因果关系，那么该变量是该国房地产价格的决定因素。对各国房地产价格的显著影响因素分别与房地产价格变化做格兰杰因果关系检验（表5）。结果显示，意大利、中国、俄罗斯的个人可支配收入不是决定因素；德国的经济增长不是决定因素；上一期房地产价格变化不是日本房地产价格变化的决定因素；加拿大、印度的货币供应量不是决定因素；法国、印度的利率不是决定因素。其他的各国显著影响因素都是决定因素。
总的来看，尽管有些因素能够显著影响房地产价格变化，但不是房地产价格变化的单向格兰杰原因，这表明它们不是房地产价格变化的决定因素，真正的决定因素还在模型之外，并通过其他途径影响到模型内的这部分显著影响因素，从而影响房地产价格变化。
四、结论和建议
（一）结论
第一，从供给对价格的响应程度看，我国属于中等响应程度国家，房地产供给能够对房地产价格变化作出响应，但灵敏度较低。供给能缓慢应对需求冲击，但可能会有较长滞后期。因此，房地产供给一定是房地产价格的影响因素，但长期来看不是决定因素。
第二，发达国家和新兴市场国家拥有共同固定效应的影响因素主要是人均可支配收入、经济增长和心理预期，这三个因素是世界范围内较为普遍的重要影响因素。
第三，发达国家房地产市场的宏观经济敏感度较高。经济增速变化、货币政策调整、物价波动都会对房地产市场产生显著影响，大多数发达国家可以通过市场化手段来调控房地产市场。
第四，由于发展中经济体市场机制还不完善，行政干预、资源垄断等原因导致市场割裂，各经济要素的市场化程度、市场的一体化程度不高，房地产市场更多的受到制度因素、刚性需求、传统习惯的影响，房地产价格对宏观经济基本面和市场调控手段的反应不灵敏，大多数发展中国家难以通过市场化手段有效影响房地产市场价格。
第五，与发展中国家类似，我国人均可支配收入、货币供应量、市场利率和物价水平在内的主要宏观经济指标不能决定我国房地产价格变化，我国房地产价格的决定因素除了经济增长外还有其他的决定因素。
（二）政策建议
总的来看，我国房地产调控不能够完全依赖货币政策操作，而应该更多地围绕房地产需求进行整体制度和规则设计。
首先，切实把引导公众预期放在首位。引导公众预期不能只靠公布房价调控目标这一传统手段，而是把房地产发展规划和政策规则透明化。例如建立全国统一的住房信息系统和基础数据库；推动房地产税试点计划；公布详细保障房建设规划。一旦形成稳定预期，公众会自发调整经济行为，不需要政府采取行政手段落实政策。
其次，针对自住性需求，建立广覆盖、有持续财政支持的保障性住房制度是关键，应力争保障性住房存量占比能达到20％，把影响房价的主动权控制在政府手中。
再次，针对投机性、投资性需求，出台住房保有环节税。这不但可以为地方政府筹措大量财政资金，而且能够从根本上解决投机购房和过度住房消费行为所导致的住房低效率和空置率问题。同时，应大力创新金融工具、发展资本市场、拓宽投资渠道，疏导大量投资房地产的资金投向其他领域。
参考文献：
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[5] L.Gettlieb.US.real estate Prices and the economic
［关键词］房地产业；宏观调控；路径
［中图分类号］F121 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2011）22-0009-02
1 路径理论的介绍
路径通俗的理解就是到达目的地的路线。房地产宏观调控的路径就是国家和政府通过主动作为,运用科学的手段,以期达到预期效果的途径。
第一,路径具有目的性。每一条路径都有一个明确的目标,没有目标就构不成路径,这如同汽车导航系统一样,必须设立一个行驶目的地,导航系统通过定位搜索,找到一条行之有效的通行路线,而到达目的地所走过的路线就是路径。
第二,路径具有现实性。脱离现实的路径就像空中楼阁,不切实际,只有从实际出发,才能找到确实可行的路径,达到预期的目的。
第三,路径具有系统性。路径是由多种方式组合而成的,单一的方式在面对复杂的环境时很难成为路径,路径一般由多种方式通过统筹运用,系统的构成达到目标的路径。
路径是通过一系列的措施、手段汇集而成的,大体来讲,房地产宏观调控手段主要包括经济手段、法律手段、行政手段。经济手段是指通过调整各市场主体的物质利益关系,影响经济行为的一种宏观管理手段。主要包括财政政策、货币政策；法律手段是指根据一定的立法程序,将经济运行发展的规律和准则加以固定,并通过司法、执法活动对特定社会经济现象进行管理的一种手段。包括专业性规范和相关性规范；行政手段是指凭借上下级领导关系和管理权限的大小,通过行政命令的形式自上而下进行管理的一种手段。行政手段包括：计划手段、规划手段、行政管理手段。
2 路径理论下房地产业宏观调控的选择与实现
第一,房地产供给调控路径。房地产供给调控路径主要针对房地产市场的供给者,目前市场上主要的供给者有政府、开发商、中介以及少量房地产持有者。该调控路径通过一定的手段限制或鼓励房地产供给,以期达到市场供需平衡的状态。当市场繁荣时,房地产价格上涨,大多数供给者选择持有房产,以期待更高收益。例如开发商的捂盘惜售,政府运用房地产供给调控路径,从经济、法律、行政等手段增加房地产市场的供给,供给曲线由D移至D′,同时需求曲线S不变,房地产价格由P1下降至P2,房地产市场重新回到均衡状态(见图1)；当市场低迷时,房产供给者为了规避风险,抛售房屋,市场价格下跌,同样政府可以运用房地产供给宏观调控路径,减少房地产供给总量,稳定房地产市场。
第二,房地产需求调控路径。房地产需求宏观调控路径则是针对房地产市场的另一个主体――需求者,通过对需求的调节,达到市场的均衡。当市场繁荣时,在自主型需求、改善型需求、投资性需求、投机性需求等多重需求下,市场供不应求,房价上涨,此时政府通过房地产需求调控路径――上调利率、提高银行准备金率、提高首付比例等抑制房地产市场需求,需求曲线S移至S′,同时供给曲线D不变,房地产价格由P1下降至P2,稳定房地产市场(见图2)；当市场低迷时,反之来刺激房地产市场需求。
第三,房地产交易调控路径。房地产交易是房地产市场的晴雨表,房地产交易调控主要通过税收来实现。主要的目的是限制投资性和遏制投机性炒作,减少房地产泡沫。当市场繁荣时,提高房地产交易税费,增加房地产的炒作成本,促进房地产市场健康稳定的发展；当市场低迷时,刚性需求主导市场,通过房地产交易调控路径,减少在交易中的税费,刺激房地产市场回暖。
第四,房地产持有调控路径。持有环节是房地产市场的终端环节,对持有环节的调控有利于实现房地产市场价值,使房地产税收更趋于合理,促进资源的集约利用,在调控路径设置中,把房产面积和房产总价作为重要的参考要素,房产面积越大、总价越高,持有环节的税费也就越高。
第五,房地产监察调控路径。市场存在外部性和信息不对称性,健康稳定的房地产市场离不开对市场的监督,加强对房地产从业人员的培训,提高从业人员的素质；严厉打击违法犯罪行为,维护社会主义市场经济；细化行业标准,减少合同纠纷。
在路径理论的运用中主要遵循以下四点原则：第一，目标导向原则。路径的特点就是具有目标性,房地产业宏观调控路径选择首要原则即是目标导向原则,有明确的目标才有调控的方向,在目标确定的前提下再来选择房地产业宏观调控路径；第二，抓主要矛盾原则。房地产市场并不是一个完美的市场,它存在很多的问题,在选择调控路径时,要抓住问题的主要矛盾,区别对待；第三，战略性原则。房地产业的发展在国民经济中具有一定的战略地位,房地产业宏观调控路径的选择一样要具有战略性,路径要具有延续性；第四，系统性原则。每一种路径都有它的正面效应和负面效应,在房地产业宏观调控路径选择上一定要有系统性,不要顾此失彼,实现帕累托最优。
3 当前市场状况下房地产业宏观调控路径选择分析
3.1 国家宏观调控的特点及存在的问题
(1)调控急功近利。政策的实施效果往往具有滞后性。政府在操作时,出台一项政策实施后,短时间内达不到理想的效果,就急于出台下一个调控政策,等到政策累加效应出现时,市场反应过于激烈,出现年初抑制房地产、年底刺激房地产的尴尬局面。
(2)调控缺乏战略性。房地产作为国民经济的重要产业,国家在调控时缺乏系统性、战略性。纵观近几年的房地产宏观调控政策,大都是以单一的调控方式进行,头痛医头脚痛医脚,政策缺乏衔接性、战略性。
(3)调控效果不理想。国家宏观调控的主要目标是要稳定房地产市场,解决居民的住房问题。从全国的房地产平均销售价格来看,房价在国家宏观调控下一路高歌猛进,居民住房问题得不到很好的解决,国家宏观调控备受质疑。
(4)保障性住房供给不足。解决低收入家庭的住房问题,必须依靠政府,直到2007年8月,政府才提出建设廉租房和经济适用房。而在建设过程中,制定的指标又不能按质按量的完成。低收入家庭的住房难以保证。
3.2 问题原因分析
(1)分税制下,地方政府与中央政府的利益博弈。中央政府是站在全社会的视角下考虑问题,地方政府则是站在地方利益的视角下考虑问题,在一般情况下,两者的视角具有一定的统一性。但分税制下,地方政府的事权和财权不对等,致使地方政府企业化。中央政府出台的政策,地方政府从本位出发,在对其不利的情况下,地方政府在实施过程中选择不作为,政策成了空头支票。土地财政独行其道。
(2)房地产业对国民经济的影响巨大,政府调控需要考虑国民经济的承受能力。房地产业是名副其实的支柱产业,其对国民经济的拉动作用不可忽视。房地产行业的发展,具有很强的辐射带动作用,对房地产业进行调控,势必会影响到房地产相关产业的发展,在当前的经济形势下,政府的调控要考虑到国民经济的承受能力,这导致政府调控畏首畏尾,难见效果。
(3)房地产过分依赖于金融机构的支持。我国房地产业的融资渠道比较单一,主要是依赖银行贷款。国家对房地产业过分打压的话会引起金融市场剧烈震荡,不利于国家金融业的发展,甚至诱发次贷危机在中国上演。
(4)房地产税收结构不科学。房地产行业存在三个环节：一是开发环节，二是交易环节，三是持有环节。而我国的税收主要集中在开发环节和交易环节,对于房地产的持有环节,国家并没有相应的税收,在房地产税收上存在空白。
4 我国房地产产业宏观调控可行路径
(1)在房地产监察调控路径上,首先要科学确定地方政府和中央政府的权利与义务。中央政府的政策必须要由地方政府来执行,科学的确定各级政府的权利与义务有利于权责分明,在利益既定的状况下,提高地方政府的执行力,保证中央政府宏观调控落实到位。其次降低房地产对国民经济的影响。大力发展实体经济,降低房地产业对国民经济的影响；大众投资渠道,促进资本的有效保值增值。
(2)在房地产供给调控路径上,推行房地产供给市场的“三轨制”。所谓的“三轨制”，即是针对不同的群体采用不同的供给方式。对于高收入群体,该群体对商品房有较高的要求,他们有能力也愿意出更多的资金来满足住房需求,针对该群体,房地产采用完全的市场化,在既定的范畴内,政府不加干预；对于中等收入群体,该群体对房屋的需求不高,但需求数量大,价格太高会影响社会的稳定,对于这部分群体,房地产市场采用有限制的市场化；对于低收入群体,政府加大保障性住房的建设,保障性住房是解决低收入家庭的根本,保障性住房的建设有利于体现社会公平、有利于保持社会的稳定、有利于和谐社会的营造。
(3)在房地产需求调控路径上,要保障自主型需求、引导改善型需求、限制投资性需求和遏制投机性需求。要做到以上的要求,可以通过限制贷款的方式,提高房屋炒作成本,在提高首付的同时,保障首套购房贷款、限制第二套房贷款、禁止第三套房贷款,此举不仅能缓解房地产需求过旺的现象,同时也能从源头上杜绝次贷危机在中国上演。
关键词:房地产市场结构;房地产供给;房地产需求
中图分类号:F293.3文献标识码:A
美国次贷危机的爆发,使房地产市场的波动对经济金融稳定的影响引起了各方前所未有的关注。立足于我国房地产市场发展的历史和现状,房地产业已成为我国的支柱产业和支持我国经济增长的重要力量。房地产市场的发展应遵循经济规律,需求和供给规律是决定房地产价格的主要规律,其他一切因素对房地产价格的影响,要么是通过影响房地产的供给,要么是通过影响房地产的需求,要么是通过同时影响房地产的供给和需求来实现的。因此,认识房地产的供给和需求及其与房地产价格的关系,对于掌握房地产价格来说是十分重要的。下面主要从房地产的供给和需求两个方面来分析我国房地产价格持续走高的原因。
一、我国房地产需求和供给分析
(一)房地产需求。房地产需求是指消费者在特定时间,按特定价格所愿意且有能力购买的该种房地产的数量。影响我国房地产需求的因素主要有:
1、城市化进程加快推进房地产市场的发展。城市化进程加快带来的刚性需求、城镇居民改善住房条件的需求、城市拆迁改造带来的被动需求,促进了房地产业的发展。
2、居民收入提高。随着经济增长,居民收入水平提高,2003年GDP突破1,000美元。个人可支配收入上升以及恩格尔系数的下降,意味着住宅支出在增长,使住宅需求上升。
3、消费者对价格走高的预期进一步助长了投机,刺激了房地产价格上升。由于房地产不同于一般商品,当价格上涨时,人们预期价格将还要上涨,需求量则增加,房地产持有人惜售,供给量反而减少,价格定会走高。所以,价格预期一旦形成,就可能影响供求关系,消费者预期在一定时期内能够主导房地产价格。
4、房地产自身发展规律也使我国居民的住房需求进入快速增长阶段。
5、房地产金融的发展,尤其是住房消费信贷扩展,增加了居民购房的支付能力,直接拉动了住房需求。
(二)房地产供给。房地产供给是指房地产开发商和拥有者在特定时间,以特定价格所愿意且能够出售的该种房地产的数量。根据经济学理论,需求膨胀会带来价格的上涨,但供给会随之增加,从而使价格回复到一个合理的水平。但房地产市场是一个特殊的市场,具有稀缺性和不可分性,接近于一个垄断市场的特性。影响房地产供给的因素主要有:
1、成本是推动房价上涨的内在因素。首先,土地交易价格不断上涨,城市稀缺的土地资源始终是开发商争夺的重点,地价与房价相互推高土地是一切经济活动的载体。随着工业化和城市化建设的推进,大量的土地资源被占用,土地交易价格不断上涨,这也受到了地方政府的利益驱动。土地的收入是地方政府财政的支柱。房价、地价的上涨,有助于地方政府获取更多的收入,房地产膨胀得越大,地方政府的收益就越大,在这一过程中,地方政府不需付出任何成本。出于自身利益的考虑,地方政府缺乏抑制房价上涨的动力;其次,建材价格上涨较快。从建材成本来看,由于我国目前正处在重化工业化和消费结构升级阶段,投资需求旺盛,生产结构偏重于重工业化,对钢铁、水泥、建材等能源、原材料需求较大,而国际市场初级产品也处于价格上涨阶段,这就导致了能源、原材料价格涨势较猛;再次,劳动力成本大增,我国加强了对房地产企业的管理和监督,为了保护农民工利益,国家出台了许多政策,导致活成本提高。生产成本增大,必然导致房价提高。
2、结构因素。我国房地产供给结构不合理,这也是影响我国房地产价格上涨的重要因素,主要表现在:(1)住房二级市场和房屋租赁市场发展缓慢,房屋租赁市场、住房梯度消费、住房资源配置还不完善;(2)在一级市场中,中低档住房比重偏低,高档商品房比重偏高,住房超前消费现象十分突出。
3、供给销售的人为紧缩是房价持续上涨的罪魁祸首。在销售过程中,中国房地产商无一例外地采用销控(控制销售进度、销售量、销售价格等)的方式,即每次企业仅拿出待售楼盘的20%左右投入市场销售,剩余楼盘则等到上一批销售基本结束之后再投入市场。通过销控,房地产商能够迅速了解市场的需求状况,从而在消费者能够接受的前提下确定出最高的市场价格。通过销控,房地产商将质量较好的房子留在后面买,一方面为价格上涨提供充足的理由;另一方面也给消费者楼盘价格上涨的一种假象,刺激住房消费。
总之,房地产的市场价格,主要表现在房地产的市场需求量与市场供给量趋于平衡时的价格。在当前的经济条件下,供给与需求同时出现人为放大,目前的这种双方面的增长(放大了的增长)发展到一个相对高的阶段,无疑其相互作用的结果最终体现在价格上,在这种供给、需求都相对高峰值情况下,其价格势必已处于较高位置。
二、调控房价的对策及建议
目前,我国房地产市场还不太规范,房价的高涨已经成为房地产市场健康发展的隐患,市场机制失灵,就要通过国家调控来稳定房价。
1、调整住房供应结构。针对目前的国情,在房地产供应结构方面应增加中低价位普通商品房和经济适用房建设,控制高档商品房开发,完善廉租房制度。这首先要各级城市人民政府编制年度用地计划,科学地确定房地产开发土地供应规模,优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应;同时,土地的供应应在限套型、限房价的基础上,采取竞地价、竞房价的办法,以招标方式确定开发建设单位;停止别墅类房地产开发项目土地供应,严格限制低密度、大套型住房土地供应。
2、通过金融工具引导房地产投机。引入机构投资者,转变目前普通人投资房地产市场的渠道,其中发展我国房地产投资信托最为重要。把直接投资炒房的行为通过房地产信托投资基金等金融工具加以引导,有利于稳定市场、提高房地产利用效率,并且为国民提供了分享房地产市场收益或对冲房价上涨风险的渠道,有利于缓解潜在的购房需求由于房价上涨的预期而集中释放的压力。
3、健全土地市场运行机制,完善土地市场。政府应加强城市用地规模控制,通过改进土地用途分区管制制度,实现城市用地有序扩展,来控制增量土地供应。在国民经济发展计划、土地利用总体规划和城市规划等的指导下,合理分析与预测房地产市场的供求关系与价格水平,从充分合理利用土地资源的角度,制定出科学合理的土地出让计划。在土地供应方面,应根据房地产市场需求,保持土地合理的供应量和供应比例。
4、完善房地产市场信息沟通制度。针对开发商利用信息不对称、虚假造势的现象和消费者盲目的心理预期,政府要积极组织好供需信息的收集和整理工作,适时披露土地供应、建设计划、住房供求、价格涨幅等信息,这样才能够及时给购房人提供真实、准确、透明的信息。规范开发商的宣传,稳定市场心理预期,引导消费者适度消费,使居民住房消费与经济发展水平相适应,使当前住房消费与经济可持续发展相适应,从而促进市场理性发展。
5、重新定位地方政府职能。在此轮房价上涨期间,中央政府先后出台了多项房地产政策以期稳定房价。但这些政策的效果很不理想,房价问题仍得不到有效控制,究其原因,地方政府与房地产开发商之间有共同的利益,是导致房地产政策执行不利的主要原因,因此应对地方政府职能重新定位。通过重新定位地方政府职能,打破地方政府与房地产开发商结成的利益同盟,没有地方政府的支持,房地产开发商将孤掌难鸣,有利于房地产政策的有效执行。
(作者单位:河南大学经济学院)
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