时间：2023-06-01 09:32:03
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产估价，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
经济学上，还原利率是将纯收益还原或贴现为价格的比率，实际是一种投资收益率或投资报酬率。用马克思的地价公式表示还原利率，则V=a/r，其中V指不动产价格，a指纯收益，r指还原利率。由于房地产具有投资和消费的双重属性，购买房地产(尤其是收益性房地产)，实质上就是一种投资，其投资额就是该房地产的价格，而其收益即为每年的纯收益，这就像在银行存款能获得利息一样。
在市场规律作用下，投资收益率的高低与投资风险成正比，投资风险越大，投资收益率也就越高;反之则越低;同等的投资风险，其收益率应该相同。基于此，还原利率的实质可阐述为下列四个方面:
（1)其值必须为正值，如果还原利率r<0，则表示该宗房地产投资收益亏损，不能取得年纯收益，那么收益还原法的应用将丧失其基础，计算毫无意义；（2)其最小值必须高于银行同期定期储蓄利率或国债利率，否则此项投资不合算，不如将资金存人银行或购买国债；（3)在物价变动的情况下，其应能弥补物价变动所造成的货币贬值或增值；（4)与投资风险成正比，即投资风险越大的项目，其值应越大，反之则越小。
3还原利率的类型
照评估对象的不同，即单纯的土地估价、建筑物的估价或房地产的估价，可将还原利率分为3类:（1)土地还原利率(rL):求取土地价值时所使用的还原利率，其对应的纯收益是由土地单独产生的净收益。（2)建筑物还原利率(rB}:求取建筑物价值时所使用的还原利率，其对应的纯收益是由建筑物单独产生的净收益。（3)综合还原利率(r):求取房地产价值时所用的还原利率，对应的纯收益是土地与建筑物共同产生的净收益。
4确定还原利率的原则
4.1确定还原利率应遵循的原则
4.1.1口径一致原则
同一类房地产的收益水平是个客观存在的值，其现值亦然，尽管以不同的形式表现出来，都只应反映那个客观存在的值。因此，不同口径的收益必须取用与其口径相对应的还原利率，计算出来的收益价格应相等。
4.1.2客观性原则
收益法中房地产纯收益的求取值是客观纯收益而非实际纯收益，与此相对应的还原利率的确定值也是客观的，而非实际的投资收益率。因此，还原利率的确定应剔除人为的、主观因素的影响，而反映出该房地产投资行业的客观、平均水平的期望报酬率。4.1.3实用性原则
实用性原则是指还原利率的选取和计算要切合实际，具有较好的操作性，能为人们所接受并自觉地在评估实践中加以利用。
4.2确定还原利率需考虑的因素
4.2.1区域因素
所谓区域因素是指某收益型房地产所处的区域环境对其投资收益所产生的影响。由于房地产位置的固定性，不同地区经济状况不同，其房地产的收益也不同。比如，沿海地区收益型房地产的纯收益与还原利率均要比内地高。
4.2.2时间因素
房地产估价须依据估价时点原则，即时间因素对房地产的影响不容忽视，在确定还原利率时，也应考虑时间因素的影响。具体而言，就是通货膨胀率和在不同时间段存贷款利率变化，对还原利率的影响。
4.2.3政策因素
一般估价是在市场公平的条件下进行的，但是一些优惠政策因素会对房地产的投资收益产生影响。例如“三资”企业享受的税收优惠政策等，因此，对于有受政策性影响的收益型房地产，其还原利率须做相应调整，以剔除政策因素的影响。
4.2.4社会经济因素
社会经济因素主要指政治经济稳定状况和社会治安程度。一般而言，一个政治经济不稳定的国家或房地产所处地区经常发生犯罪案件的，其还原利率较高，因为只有较高的投资收益率，投资者才会冒此风险进行投资。
5求取还原利率的方法
5.1累加法
该方法的基本公式是:还原利率=无风险还原利率+风险还原利率。无风险还原利率又称安全利率，是指无风险投资的报酬率，是资金的机会成本。风险还原利率是指承担额外风险所要求的补偿，即超过无风险还原利率以上部分的还原利率，具体是估价对象房地产存在的具有自身投资特征的区域、行业、市场等风险的补偿。
5.2市场提取法
该法是利用收益法公式r=a/V，通过搜集市场上相同或相似房地产的纯收益a,价格V等资料，反求出还原利率r，然后对各个交易实例的r进行调整，最后评定出一个客观的还原利率。在此，应注意纯收益a是由房地产带来的，不应包含行业经营带来的收益，因此，其求取公式为a=行业经营总收入——经营总费用——行业目标收益，但这样求出a仍不精确，因它难免包含行业管理好坏和政策因素带来的收益与损失，而这些均与房地产无关，若用受这些因素影响的a来求出还原利率是不精确的。因此，在实际操作中常用租金纯收益来代表房地产带来的纯收益，即租售比来表示r，但须注意，由于我国目前房地产租金价格水平偏低，在使用租售比时须对其进行适当修正。
5.3投资报酬率排序插入法
由于具有同等风险的任何投资的报酬率应该是相近的，所以，可以通过与估价对象同等风险的投资报酬率来求取估价对象的报酬率。该法首先将社会上各种类型的投资及其年投资报酬率找出，并将投资报酬率从低到高按顺序排列，制成坐标图，而后将本地区某行业收益型房地产与各种类型的投资进行比较分析，该过程可请房地产估价师参与，并根据经验判断所要评估的不动产的投资收益率与风险应该落在哪个范围，最后把结果在坐标图上进行定位，从而确定所要求取的还原利率的具体数值。
6结论
综上所述，从还原利率的实质出发，综合考虑确定还原利率的原则与因素，利用以上三种方法来确定不同收益型房地产的还原利率，最后综合确定出一数值，若不发生较明显的经济或利率变动，则这些还原利率将在一定时期内保持不变，可供估价人员在平时估价时使用。
【摘要】收益还原法是房地产估价中常用的三种重要方法之一，在确定待估房地产价格时，还原利率的准确与否，极大地影响了该方法所评估出的价格。本文从分析还原利率的实质与类型入手，结合探讨了确定还原利率应进循的原则与应考虑的因素，最后提出了求取还原利率的若干方法。
【关键词】房地产估价收益还原法还原利率
参考文献:
[1]俞明轩.房地产评估.2004.85-89.
[2]倪志伟，蔡博文.房地产佑价收益法中还原利率确定方法的研究.安徽建筑,2005,(6):139-140.
[3]李翼萍.房地产估价中还原利率的确定.江苏建筑，2006,（4）:34.
关键词：房地产；价格；估价
一、房地产成交价格的特点
(一)从宏观分析，房地产成交价格受市场状况的影响
房地产成交价格受市场状况等因素影响，在不同时期相同的房地产价格差异较大。例如宁波市某高档商住楼，1994年、1995年平均售价在5000元／平方米，而到1 997年、1998年平均售价仅为4000元／平方米，这主要是由于同类房地产开发量猛增的原因。又如最近开始的经济适用住房的建设，对于类似房地产价格就可能造成较大的影响。
(二)从微观分析，房地产成交价格具有离散性、随机性、不确定性的特点
依据经济学原理，相同的商品具有相同的价格。但笔者在实际工作中发现。房地产实际成交价格并非如此，相间房地产的实际成交价格并非完全一致，这主要是由于房地产开发商不断调整房地产出售价格以适应市场需求或达到一定的目的，只要能满足开发商的预期目的，开发前就可以出售房地产；从购买者的角度出发，只要能满足购买人的要求，在其允许的经济条件下，购房人就可以购买。因此，由于开发商的预期目的、预期的收益率、购房人的经济条件、购房人的偏好等情况的不同，就引起同样房地产实际成交价格的差异。造成房地产实际成交价格差异的因素。具体表现在以下几个方面：
1.房地产成交价格受成交量的影响和一般商品类似，一次性购买的房地产数量越大，价格一般越低，零散出售一般价格较高。
2.房地产成交价格受房地产现状的影响房地产开发商为了提前回收资金、降低银行负债率、降低开发风险，在建设期就开始预售房地产，其预售房地产价格一般低于建成后同类房地产价格。
3.房地产成交价格受付款方式的影响开发商为了迅速回收资金，一般对一次性付款的情况给予适当优惠(从理论上讲，优惠价格应该是分期付款价格的贴现值)。
4.房地产成交价格与房地产销售速度的关系房地产开发商为了迅速出售房地产，也经常采用降价销售的方法。对于类似房地产若开发商适当降低其售价，销售速度较快，反之则销售速度较慢。
5.房地产的申报价格存在瞒价或变相瞒价的情况为了逃避政府应征收的税费，有的房地产申报价格低于其实际成交价格。有的则采用联营、联建、联合开发的形式变相买卖房地产。
二、房地产评估价格的定义
综合以上分析，房地产“成交价格受诸多因素的影响，由于不同因素的影响，同一宗房地产会有不同的成交价格，因而建立在房地产成交价格基础上的市场比较法的评估价格具有个确定性。例如一家房地产评估价格是4000元／平方米，那么它是在大批量购买时的价格还是销售速度很慢时的价格?其期房价格是4000元／平方米还是现房价格是4000元／平方米?如果想使房地产销售速度加快，其价格是否应低于4000元／平方米?因此，在无任何约束情况下的房地产评估价格是一个较为模糊的概念。所以，采用市场比较法进行房地产价格评估，对其评估价格应有明确的定义，否则就失去了意义、房地产评估价格的定义，应主要明确以下几点：
1.不同的评估目的具有不同的价格定义。例如房地产抵押价格评估。因考虑到房地产的变现能力及担保债权期间房地产价格变动等风险因素，评估价格一般保守，其评估价格应是在整体出售并且出售时的价格。而对于一般的资产评估如股份制改造、现值评估等，其价格定义与抵押价格评估就有所不同。同一宗房地产在不同评估日目的的评估价格不同。
2.房地产价格评估应是特定时点时的评估价格随着时间的不同，房地产自身状况、房地产市场状况等因素随之变化，房地产价格也随之变化，因而房地产评估价格必须有确定的时间点。
3.在具体的房地产价格计估中，评估人员对具体的价格定义应有明确的认识房地产评估人员必须明确评估出的房地产价格是很容易成交时的价格、较易成交时的价格、较难成交时的价格，还是有行无市时的价格。
三、房地产成交价格与房地产评估价格关系的总结
综合以上分析，房地产评估价格并不是简单的对房地产成交实例价格做交易日期、区域因素(包括繁华程度、交通状况、基础设施状况、环境状况)、个别因素(临街状况、容积率、建筑结构、装饰状况、设备设施状况)等因素修正，而要结合其房地产评估的价格定义、评估目的对比实例实际成交价格进行调整，以使其达到要求的价格定义的价格。因此，房地产成交价格与房地产估价中的评估价格具有较大的区别，归纳起来主要表现在以下几个方面：
1.同一房地产在不同的价格定义、不同的评估目的下具有不同的评估价格。而房地产实际成交价格则受购买数量、购买方式、销售速度等随机因素的影响。也就是说房地产评估价格具有明确的目的性，而其实际成交价格具有较大的随机性。
2.市场比较法的房地产成交价格虽然建立在房地产实际成交价格的基础上，但评估价格与其实际成交价格具有一定的差异。
3.房地产评估价格对房地产实际成交价格具有指导意义。对于一般资产评估中的房地产评估价格，若想使房地产迅速销售，其实际销售价格可能低于评估价格。若销售价格较高，其销售速度可能较慢。
四、不同目的时房地产价格定义的探讨
关键词：房地产 估价 风险 防范
房地产估价指的是专业的房地产估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按着严谨的估价程序，运用科学的、合理的以及有效的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行测算和判定的活动。不可否认，在房地产业的运作中，房地产估价起到了非常重要的作用，更关系到了房地产企业的发展，鉴于这一点，相关部门的管理人员更应该及时的认识到房地产估价风险对房地产业的影响、认识到房地产估价风险的特点，进而积极的结合自身企业的实际条件，探索出有效的防范措施，这样才能够最大限度的规避房地产估价风险，从而实现预期的发展目的。
一、房地产估价风险的特点
（一）多因素性
从整体上来看，房地产估价活动是一项具有动态性、多变性以及复杂性的系统活动，而在实践的过程中，任何一个环节出现问题，都将会直接的作用于房地产估价的质量、效果，然而，这当中的环节又必然受到各方面因素的影响，比如说政府部门、市场以及个人等等，由此可以看出，房地产估价过程中所存在的风险具有多因素性。
（二）模糊性
房地产估价活动的结果并不具备唯一性，因为其性质只是企业自身所单项开展的，而其过程也并不具备权威性，因为开展房地产估价活动的过程中，一旦对象、方法等等中间环节发生改变，那么结果势必也会被左右，正是因为这样，房地产估价的风险也难以定量判断，最终导致风险衡量困难、责任难以界定的局面出现。
（三）潜伏性
估价工作完成之后，导致房地产估价风险的可能性已经客观形成，但不一定显现，有关当事人要承担的责任和遭受的损失暂时还没有成为现实。只有在相关风险因素显现并发生变化时，才能转化为风险，但是如果这种状况一旦被相关利益人发现，并且他们不能再容忍这种状况已经给他们造成的损失，那么，这种潜在的风险将会成为事实风险。
（四）客观性
引发房地产估价风险的因素是客观存在的，这是由房地产估价的估这一专业判断特点来决定的，估价人员需利用广泛的专业知识、丰富的实践经验进行判断，而大部分专业知识和实践经验只有通过长期观察、了解事物的发展来进行积累。估价人员只能通过积累自身经验来采取有效措施降低风险发生的可能性，而不能绝对避免风险的发生。
二、加强房地产估价风险防范的有效措施
（一）强化房地产估价风险防范意识
良好的意识是保证后续活动顺利开展的先决条件，而要想有效的规避房地产估价风险，就必须从源头上积极的、及时的强化房地产估价风险防范意识，因为只有形成了正确的意识，才能够逐渐的形成有效的运作模式，从而最大限度的规避风险。具体的实践措施包括了以下几点：第一，充分认识到房地产估价风险的防范和控制不仅是理论研究的对象，也是关系到房地产估价行业生存发展的大问题；第二，树立起质量竞争意识，克服短期利益驱动，以质量求信誉，以信誉求发展；第三，正确的认识估价风险的广泛性和危害性，强化风险意识，保持应有的职业谨慎。
（二）建立信息数据系统，增强房地产信息透明度
房地产估价活动的开展，需要以大量的信息作为基础，比如说房地产市场信息、政府政策信息、同行竞争信息等等，而这一点也是保证估价结果的重要基础建设，否则将会因为信息的不健全而导致结果的偏差。正是因为这样，相关部门还应该及时的建立信息数据系统，增强房地产信息的透明度，比如说建立行业内的共享资源网络、强化自设数据系统的建设等等，这样才能够帮助房地产估价人员更加全面的、客观的做好估价工作，使其不受到信息因素的约束，最终也才能够降低房地产估价的风险，推动房地产估价活动的健康发展、持续发展。
（三）加强房地产估价人员的素质、能力
房地产估价工作是由房地产估价人员来直接进行操作的，换言之，房地产估价人员自身的素质高低、能力高低都将会直接的作用于房地产估价活动的质量、效果。由此可以看出，及时的、积极的加强房地产估价人员的素质、能力，也是防范房地产估价风险的必要措施，具体的实施措施包括了以下几点：第一，积极的引入适合的、满足工作需求的高素质、高能力人才，以带动整体素质、能力的提高，强化房地产估价人员的人力资源结构；第二，大力的为已有房地产估价人才提供教育、培训的机会，以不断的推动房地产估价人员的成长，要知道只有不断的学习，才能够不断的进步，进而也才能够满足工作的实际需求，最终以个人的力量推动工作的顺利开展，实现共同进步、共同发展；第三，采用多种有效方式加强执业人员的业务培训，组织开展与其他估价机构之间的业务交流活动，共同商讨应对房地产估价风险的防范策略。
三、总结
总而言之，房地产估价活动是房地产业运作过程中的重要环节，直接的影响到房地产企业的持续发展，特别是随着估价行业管理制度、政策的逐步完善和银行风险防范意识的增强，估价机构和估价人员必须及时的强化风险意识，认识到估价风险的特点，这样才能够探索出有效的防范措施，最终也才能够在激烈的市场竞争中获得胜出。
参考文献：
[1]顾菁.房地产估价风险分析与防范[J].中国商界(下半月)，2010，(09)
关键词: 房地产估价 收益法 应用
收益法又称收益还原法、收益资本化法,是预测估价对象的未来收益,然后将其转换为价值,以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。采用收益法得出的价格通常称为收益价格。
1.收益法的概念和理论依据
收益法是预测估价对象的未来收益,然后将其转换为价值,以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。
收益法是基于预测未来的收益来测算房地产的价格,也就是说它考虑的是未来的因素而不是过去的因素,因此收益法应遵循预期原理。具体来说,估价人员评估房地产当前的价值是基于房地产未来所能带来的收益或者带来的满足、乐趣等来预测,而不是基于房地产的历史价格、开发建设它所花费的成本,或者过去的房地产市场状况。
2.收益法的适用的对象和条件
由于收益法是将估价对象未来收益转换为价值的一种方法,因此收益法适合有收益或潜在收益的房地产估价,如商场、宾馆、写字楼、店面、仓库等的评估。另外,运用收益法评估时,估价对象未来的收益和风险是可以用货币来衡量的,只有这样才能将估价对象未来的收益转换为价值。
3.运用收益法评估房地产价格存在的问题
收益法评估房地产的价格是建立在一些对未来的假设参数上的。由于收益法需要预测未来房地产的收益及费用,而且要对收益所承担的风险进行度量,以及受房地产市场发展变化和社会经济条件各个方面因素的影响,其结果受主观判断和未来不可预见因素的影响比较大,因此收益法的应用,需要比较发达和成熟的资本市场,需要评估人员具有更加精湛的专业知识。然而,收益法在我国的评估理论和实践中都有薄弱地方,收益法的推广在理论和实践中都遇到了一些问题,如适用范围的局限性、评估实践中各种参数选取的困难性、特定假设和持续经营的限制性、估价人员技术水平的有限性、房地产市场的不成熟和不发达性等。总之,运用收益法评估房地产的价格主要存在以下几个方面的问题。
3.1参数确定比较困难。
就收益法而言,未来各年净收益、折现率和收益年限的确定对评估结果影响较大。
3.1.1年净收益的确定。
净收益是指由潜在毛收入扣除空置等造成的收入损失和合理运营费用后得到的归属于房地产的收益。净收益估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或者净收益,除了有租约限制的以外,都应采用正常客观的数据,而不是实际的数据,并通常以年度计。另外,净收益既包括有形收益,又包括无形收益。
净收益的测算途径有两种:一是基于租赁收入测算净收益,如存在大量租赁实例的商业店面、写字楼、公寓、普通住宅等房地产;二是基于营业收入测算净收益,如歌舞厅、咖啡厅、宾馆、酒店等房地产。不管哪种方法测算,收益法考虑的都是未来收益,不是房地产的过去、现在的收益。而房地产之所以有价值,归根结底是因为房地产能给持有者带来未来收益,因此未来收益是房地产价值的源泉。未来收益有两个显著特点:一是未来收益是未来年份产生的,而不是过去或现在产生的;二是未来收益一般是不确定的,有的甚至波动性很大,几乎不能正确确定其数值大小。因为房地产市场不发达和不成熟,评估人员专业知识不精湛,所以年净收益确定比较困难。
3.1.2资本化率的确定。
资本化率是将房地产的净收益折现为估价时点该房地产的收益率。在确定资本化率时,是取房地产行业的平均投资收益率还是取全社会的平均投资收益率?是取该区域房地产投资者的平均投资收益率还是取特定投资者的投资收益率?不同的评估目的可能从不同的角度来确定资本化率,而评估结果对资本化率具有高度敏感性,因此估价人员在确定资本化率时一定要慎重。
求取资本化率常用的方法有市场提取法和累加法。市场提取法是搜集同一市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料,选用相应的资本化率公式,反求出资本化率。运用市场提取法求取资本化率时,评估人员往往简单地按公式r=A/V来求取,忽略了房地产收益年限为有限年。运用市场提取法求取资本化率,准确来说是采用试错法和线性内插法求取各比较案例的资本化率,然后采用三个可比实例资本化率的简单算术平均数作为市场提取法求取资本化率的结果。累加法是将资本化率视为安全利率和风险调值两大部分,然后分别求出每一部分,再将它们相加。因为房地产市场不稳定,所以估价人员比较难确定风险调值。
3.1.3收益年限的确定。
房地产的收益年限是估价对象自估价时点起至未来可以获得收益的年数。一般是根据建筑物剩余经济寿命年限和土地使用权的剩余期限来确定。
对于单独建筑物和单独土地的估价,应分别按建筑物剩余经济寿命和土地的剩余使用年限确定收益年限。
对于土地和建筑物合成体的估价对象,在确定收益年限时,有两种情况:一种是建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的,可先根据建筑物的剩余经济寿命确定收益年限,选用相应的有限年公式进行计算,然后加上土地使用年限超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值。另一种是建筑物的经济寿命晚于或与土地使用年限一起结束的,应根据土地剩余使用年限确定收益年限,但应区别合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时,对收回的建筑物“予以补偿”和“不予补偿”两种情况,对收回的建筑物予以补偿的,应考虑建筑物残余价值的现值。由于土地使用权出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时,对收回的建筑物是否予以补偿对房地产的评估价值有直接影响,因此估价人员一定要关注土地出让合同中关于出让期限届满后土地使用权收回的有关条款并将该条款在报告中揭示。
3.2特定的假设和持续经营。
运用收益法评估时,估价人员是在一系列的假设基础上进行的,如净收益在未来收益年限内是持续的并保持不变的或以同样比例增加的等,因此收益法评估的结果只有当这些假设条件成立才可以采用。但是实际上,不能持续经营的情况很可能发生,例如在建工程不能按时完工,房地产发生产权纠纷被法院查封,商圈转移造成商铺出租困难,等等。
3.3估价人员技术水平和执业道德。
收益法需要对未来的收益、费用等进行预期、预测,需要设定一些参数,这使得估价人员的执业能力和执业道德问题凸显出来。估价人员应坚持客观公正的立场,要不断地对房地产市场发展趋势、宏观经济发展走势、城市建设走向进行研究,这些虽不是估价理论问题,但与估价理论和实践紧密联系。估价人员不能只是埋头做报告,还要了解一切与估价理论和实践有关联的问题,这样才能更好地使用收益法为客户服务。
3.4房地产市场的不成熟和不发达性。
收益法的应用是建立在有一个成熟、发达和稳定的房地产市场基础之上的,也就是说在房地产市场发育不够稳定的地区,采用收益法所取得的评估结果不能够准确地反映估价对象的客观合理的价格。目前我国房地产市场还处于较低的层次,房地产市场不规范、不成熟、不完善,市场环境变动较大。
4.提高收益法在房地产估价应用的对策
4.1客观准确地确定各参数。
运用收益法评估房地产价格的准确度主要取决于净收益、资本化率与年限的确定。估价人员在确定净收益的时候一定要准确把握:(1)弄清楚收益的来源方式,即是以出租方式取得,还是以营业的方式取得。(2)净收益确定时除了考虑房地产带来的直接货币收益外,还要考虑房地产给个人带来安全感、自豪感、提高个人的声誉和信度等间接收益。间接收益一般难以货币化,所以通常选取较低的资本化率来考虑间接收益。(3)潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益确定时,应采用正常客观的数据。若有租约期,可以利用估价对象本身的潜在毛收入、有效收入等,但如果估价对象本身与正常客观的情况不符,则应对它们进行适当的修正,使其成为正常客观的。
资本化率确定时,采用市场法求取一般要取三个案例资料,运用累加法求取一般要注意不同用途、不同地区风险调值是不一样的。收益年限确定时,一般要注意估价对象的建筑结构,另外土地和建筑物合成一体的估价对象要注意建筑物的经济寿命与土地使用年限谁先结束。
4.2建立健全估价制度,提高估价人员技术水平和执业道德。
4.2.1健全估价体系,规范估价流程。
在承办业务后,估价人员应严格按照估价程序,对估价对象的产权等资料进行必要的鉴定,两名或多名估价人员到估价对象现场进行勘察,进行全面、细致的市场调查,对资料汇总、认真分析,把握对价格或价值影响的主次因素来确定修正调整系数、内部审核等,从而将误差降到最小。
4.2.2组织编写权威性、规范性的高质量房地产评估书籍和教材。
近年来房地产评估界的一些专家吸收国外的评估理论和方法,并结合自己的实践经验编写出了一些较好的评估著作,为完善和提高我国的房地产评估理论和方法打下了良好的基础。建议以此为起点,组织多方面的富有研究和实践经验的专家,集大家的智慧编写出更权威、更规范的具有我国房地产评估特色的理论著作和教材,为市场法在我国房地产评估中的应用打下良好的理论基础。
4.2.3加强在岗评估人员的培训。
中国房地产估价师学会要经常举办房地产估价师教育培训班,对在规定时间内不能完成学时的房地产估价师应采取吊销其注册房地产估价师证书的举措。估价师不但要不断地学习最新最近的房地产估价理论知识,而且要参加过足够多的估价实践。因此,对房地产估价师的继续教育显得尤为重要。估价人员要提高技术水平和实践经验,唯有通过不断地学习。
4.3政府应加大力度健全房地产市场机制建设,规范房地产市场。
为了规范和完善我国房地产市场健康发展,减少由于房地产市场不规范,房地产价格、收益不准确等问题导致的净收益、资本化率等确定不准确,政府应该加强对房地产市场的宏观调控,尽快建立和完善房地产市场预警预报信息系统和信息披露制度,监测和判断房地产市场的发展态势,引导房地产开发企业理性投资,引导住房消费者理性消费,及时防范和制止房地产过热苗头和泡沫现象,引导房地产业健康发展。
参考文献:
[1]柴强.房地产估价理论与方法[M].中国建筑工业出版社,2004.
[2]廖俊平,陆克华,唐晓莲.房地产估价案例与分析[M].中国建筑工业出版社,2007.
[3]GB/T―50291―1999.房地产估价规范[S].
关键词：房地产；估价；比较法；研究
中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1000-8772（2015）36-0177-02
随着社会的不断发展，房地产行业也在不断的发展，房地产行业也被不同行业的人士进行关注，尤其是在我国改革开放以来，房地产行业已经成为我国非常重要的经济产业，因此，对房地产进行合理的估价，选择合理的估价方法是非常重要的，也是保证房地产企业能够可持续发展的重要保证。
一、简述市场比较法
1.市场比较法的定义
在房地产进行估价时，利用市场比较法就是能够相比较与相似的房地产的成交价，对待估计房地产进行合理估价的一种方法。市场比较法主要是将等待评估的房地产与相似的近期房产成交价格进行比较，通过对相似已经成交的房地产价格的充分研究，最后得出等待评估的房地产的可能实现的合理的成交价格，需要考虑的因素有很多，如区域因素、个别因素修正等等。在对房地产进行估价使用市场比较法的过程中，所需要的基准就是市场实际的交易价格，因此，这种对方非常进行估价的方法的应用是比较广泛的，且估计出来的价格是比较合理、说服力也是比较强的，而利用市场比较法估计出来的价格被称为比准价格。
2.市场比较法的应用
在对房地产进行评估运用市场比较法时，需要对相似的大量成交房地产交易进行充分的搜集，只有正确的对房地产的具体情况进行评估，充分对市场行情进行了解，再对搜集到的各种资料进行比对和分析，才能够房地产的价格进行基本确定。但是，需要注意的是由于外部环境的不同，可能所搜集的相似房地产中不是全部都适合用来比较，需要对搜集的房地产进行仔细的筛选。在对可比较实例进行选择的时候，要选择比较类似的房产，如相同的用途、相同的性质等等；选择出来的实例交易案例，需要与等待估计的房地产具有类似或温和的情况；选择出来进行比较的实例案例，所进行成交的时间要尽量的接近所需要估计房地产的时间。如果选好了可以比较的实例案例，就要建立合理的比较基准，对不同因素进行合理的修正，从而更加准确的计算出比准价格，最后才能够保证分析方法是准确的、合理的，从而计算出比准价值，这样才能够计算出等待估价的房地产的准确价值。
二、房地产状况修正应注意的问题
房地产状况可以分为区位状况、权益状况和实物状况，从而房地产状况修正可以分为区位状况修正、权益状况修正和实物状况修正。进行实物状况修正，是将可比实例房地产在其实物状况下的价格调整为在估价对象房地产实物状况下的价格。在这三种修正中，还可以进一步细分为若干因素的调整。进行房地产状况调整，是市场法的一个难点和关键。1.可比实例房地产状况，无论是区位状况、权益状况还是实物状况，都应该是其成交价格所对应或反映的房地产状况，而不是在估价时点或其他时候的状况。因为在估价时点或是其他时候，可比实例房地产状况可能发生了变化，从而其成交价格就不能反映了。除了期房的成交价格外，可比实例房地产状况一般是可比实例在其成交日期时的状况。2.不同使用性质的房地产，影响其价格的区位和实物因素不同，即使某些因素相同，但其对价格的影响方向和程度也不一定相同。特别是在房地产状况修正中进行实物状况修正时应该注意这个问题。
三、利用市场比较法进行房地产估价的改进措施
1.建立完善的估价市场资料库
在利用市场比较法对房地产进行估价的本质就是房地产的市场价值转换成货币，在这个转换的过程中，要想能够更准确的利用市场比较法进行房地产估价，就需要准备更加准确的数据资料，因此，就需要建立完善的估价市场资料库，只有这样才能够保证估价的可靠性。
2.建立完善的土地市场估计信息系统
虽然我国城市现代化进程日益加快，但是我国房地产市场发展依然存在着诸多问题，需要大量可比的实例，应该建立一个完善的信息系统，比如房屋交易信息系统以及房屋出租信息系统等。在信息系统中，详细的对实际交易或出租情况进行阐述，进而可以有效的将影响到房屋价格的因素清晰的反映出来。另外，在信息充足的情况下，通过科学的方法，做好可比案例的选择，通过运用模糊聚类和层次分析等方法，将数据做的更加客观和准确。
3.加强理论研究，完善操作规范
相关部门必须要重视房地产估价理论的研究，只有将房地产估价理论研究清晰，才可以更好的进行规程编制和相关人才的培养，进而将理论知识转化到实践工作当中，加强估价人才的培养。然而，我国目前的研究者大部分都是来自于各个房地产估价机构，十分缺乏专业的学者。高校应该积极开展相应专业，进而才可以更好的对估价技术进行深入的研究，并且将市场比较法的运用方式加以完善。
4.科学确定估价结果
第一，要想保证市场比较法能够更好的运行在房地产估价中，就需要对自身的市场信息资料库进行充分的完善，从而实现信息化的管理。在利用市场比较法对房地产进行评估的过程中，最重要的就是基础数据资料，从而与相似成交房地产进行实际的对比，从而得出准确的估价。在利用市场比较法进行评估的过程中，需要大量的市场交易资料，如今计算机技术在不断的发展，房地产市场也在不断的成熟，获得相似比较实例案例也越来越多，这就需要充分的对计算机进行利用，从而建立起完善的市场信息资料库，更好的收集到完善的信息，这样才能够得到相似的成交房地产案例，从根本上将评估的结果进行提高，也能够更好的使市场比较法运用到实际的房地产估价中去。第二，要想保证市场比较法在房地产估价中更好的被应用，就需要评估人员能够对调查的资料进行全面的了解，并保证其准确性，并选择合理的案例，这样才能够保证自身的技术水平能够适应全面的发展，并进行全面的比较，确定适当的修正系数，这样才能够保证房屋评估结果的准确性。因此，评估人员的评估技术水平和综合素质是关系着房屋评估准确性的关键因素，这就需要房地产企业能够对评估人员进行定期和不定期的培训，使其能够掌握更加先进的技术水平，并从根本上提高评估人员的综合素质，进而提高评估结果的准确性。第三，对各界人士对房地产市场的观念进行改变，是保证市场比较法进行应用的关键因素。这不仅需要政府部门能够建立健全的法律法规，还需要对市场比较法的应用环境能够进行改善，这样才可以从根本上提高房地产市场比较法的被关注度。结语：综上所述，市场比较法与其他的房地产评估方法相比较有非常多的优点，在房地产的评估过程中的应用也非常广泛，也有比较明显的成效。随着房地产行业的不断发展，房地产的成交量也在不断的攀升，这就可以为市场比较法的运用提供更好的基础，也能够保证更广泛的运用到房地产估价工作中去。因此，需要对市场比较法进行进一步的完善，从而提高房地产企业的经济效益和社会效益。
参考文献：
[1]王秋丽.房地产估价的市场比较法研究[D].西安：西安建筑科技大学硕士论文.2007,8.1.
[2]项均.房地产估价市场比较法的改进研究[D].哈尔滨：东北林业大学硕士论文.2006,8.25.
[3]项昀.房地产估价市场比较法的改进研究[D].黑龙江:东北林业大学硕士学位论文,2006,6.
委托方：(甲方)*********
受托方：(乙方)**********
甲乙双方经充分协商，就*********项目的房地产估价事宜订立本合同。
一、 估价内容、估价目的、估价时点
1、估价内容：*********
2、估价目的：甲方因*******的需要，委托乙方对上述房地产的价值进行评估。
3、估价时点****年**月**日。
二、双方责任和协作事项：
1、甲方应将委估房地产的权属证书等有关资料提供给乙方，并对资料的真实性、合法性负责。
2、甲方应配合乙方实地勘察委估房是产的状况。
3、乙方对甲方提供的有关资料应妥善保管，并尽保密之责，未经甲方同意不得擅自公开或泄露给他人。
4、乙方力求估价结果客观、公正、合理，自资料齐全、实地勘察后，在***个工作日内每宗房地产向甲方出具一式***份房地产估价报告书，并对出具的房地产估价报告书负责。
三、估价收费标准及支付方式
1、甲方同意每宗房地产估价按物价部门规定的标准支付评估费用，具体协商确定按(***)方式收费。收费方式分别如下：
(1)按累进费率计：
评估值(万元)规定收费累进费率(‰)协商确定累进费率(‰)
1、100(万元)以下(含100)：规定收费累进费率(‰)****;协商确定累进费率(‰)****。
2、100-500(含500)：规定收费累进费率(‰)****;协商确定累进费率(‰)****。
3、500-20xx(含20xx)：规定收费累进费率(‰)****;协商确定累进费率(‰)****。
4、20xx-5000(含5000)：规定收费累进费率(‰)****;协商确定累进费率(‰)****。
5、5000以上：规定收费累进费率(‰)****;协商确定累进费率(‰)****。
(2)按物价部门规定，经协商确定：本项业务按****元收取。
2、支付方式：
(1)合同签订时，甲方先支付定金人民币****元(大写人民币***万****仟***佰***拾***元整)。
(2)乙方交付房地产估价报告书时，甲方支付全额评估费(已支付定金予以抵冲)
四、违约责任
1、在本合同生效后，乙方完成委估房地产估价报告书前，甲方提出中断估价请求的，乙方有权不退还已支付的定金;乙方提出中断估价请求的，甲方有权要求双倍返还已支付的定金。
2、在乙方完成委估房地产估价报告书后，无论甲方是否提出中断估价请求，乙方均不退还已去付的定金，并有权向甲方提出收取全额评估费。
五、争议解决方式
1、甲方接到乙方出具的估价报告书之日起5日内，如对估价结果有异议且有正当理由，可向乙方提出书面复核申请，乙方应在接到甲方书面复核申请之日起5日内向甲方出具复核意见书。甲方如对乙方出具的复核意见书仍有异议的，可以按以下第(***)种方式处理：
(1)向**法院起诉。
(2)向**仲裁委员会申请仲裁。
2、当乙方完成委估房地产估价报告书10日后，甲方仍未支付评估费用的，乙方可以按以上第(***)种方式处理。
3、在履行本公司过程中发生争议的，可按以上第(***)种方式处理。
六、其它约定事项
*******
七、本合同自甲乙双方签字盖章之日起生效，其中任何一方未经对方同意不得随意变更。
八、本合同正本一式贰份，甲、乙双方各执壹份。
甲方：***乙方：***房地产评估有限公司
代表人：***代表人：
联系人：***联系人：
受托方：(乙方)**********
甲乙双方经充分协商，就*********项目的房地产估价事宜订立本合同。
一、 估价内容、估价目的、估价时点
1、估价内容：*********
2、估价目的：甲方因*******的需要，委托乙方对上述房地产的价值进行评估。
3、估价时点****年**月**日。
二、双方责任和协作事项：
1、甲方应将委估房地产的权属证书等有关资料提供给乙方，并对资料的真实性、合法性负责。
2、甲方应配合乙方实地勘察委估房是产的状况。
3、乙方对甲方提供的有关资料应妥善保管，并尽保密之责，未经甲方同意不得擅自公开或泄露给他人。
4、乙方力求估价结果客观、公正、合理，自资料齐全、实地勘察后，在***个工作日内每宗房地产向甲方出具一式***份房地产估价报告书，并对出具的房地产估价报告书负责。
三、估价收费标准及支付方式
1、甲方同意每宗房地产估价按物价部门规定的标准支付评估费用，具体协商确定按(***)方式收费。收费方式分别如下：
(1)按累进费率计：
评估值(万元)规定收费累进费率(‰)协商确定累进费率(‰)
1、100(万元)以下(含100)：规定收费累进费率(‰)****;协商确定累进费率(‰)****。
2、100-500(含500)：规定收费累进费率(‰)****;协商确定累进费率(‰)****。
3、500-xx(含xx)：规定收费累进费率(‰)****;协商确定累进费率(‰)****。
4、xx-5000(含5000)：规定收费累进费率(‰)****;协商确定累进费率(‰)****。
5、5000以上：规定收费累进费率(‰)****;协商确定累进费率(‰)****。
(2)按物价部门规定，经协商确定：本项业务按****元收取。
2、支付方式：
(1)合同签订时，甲方先支付定金人民币****元(大写人民币***万****仟***佰***拾***元整)。
(2)乙方交付房地产估价报告书时，甲方支付全额评估费(已支付定金予以抵冲)
四、违约责任
1、在本合同生效后，乙方完成委估房地产估价报告书前，甲方提出中断估价请求的，乙方有权不退还已支付的定金;乙方提出中断估价请求的，甲方有权要求双倍返还已支付的定金。
2、在乙方完成委估房地产估价报告书后，无论甲方是否提出中断估价请求，乙方均不退还已去付的定金，并有权向甲方提出收取全额评估费。
五、争议解决方式
1、甲方接到乙方出具的估价报告书之日起5日内，如对估价结果有异议且有正当理由，可向乙方提出书面复核申请，乙方应在接到甲方书面复核申请之日起5日内向甲方出具复核意见书。甲方如对乙方出具的复核意见书仍有异议的，可以按以下第(***)种方式处理：
(1)向**法院起诉。
(2)向**仲裁委员会申请仲裁。
2、当乙方完成委估房地产估价报告书10日后，甲方仍未支付评估费用的，乙方可以按以上第(***)种方式处理。
3、在履行本公司过程中发生争议的，可按以上第(***)种方式处理。
六、其它约定事项
*******
七、本合同自甲乙双方签字盖章之日起生效，其中任何一方未经对方同意不得随意变更。
八、本合同正本一式贰份，甲、乙双方各执壹份。
甲方：***乙方：***房地产评估有限公司
代表人：***代表人：
联系人：***联系人：
签订地点：******
签订时间：****年**月**日
进行房地产估价需要遵循一定的原则，包括：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则、公平原则、谨慎原则。各原则的要求如下：
1、合法原则：遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。
2、最高最佳使用原则：遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。
当估价对象已做了某种使用，估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：
保持现状前提：认为保持现状继续使用最为有利时，应以保持现状继续使用为前提估价;
转换用途前提：认为转换用途再予以使用最为有利时，应以转换用途后再予以使用为前提估价;
装修改造前提：认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提估价;
重新利用前提：认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时，应以拆除建筑物后再予以利用为前提估价;
3、替代原则：遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
4、估价时点原则：遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。
本文通过介绍美国（MAI）估价体系在最高最佳使用分析及三种主要估价方法（市场比较法、收益法和成本法）等方面的操作办法，结合案例分析，试图比较中美两国估价体系和方法的不同之处，希望能给读者带来一些启示。
关键词：最高最佳使用；假设空地；价外支付：“大尾款”；功能减值；外部减值
1.最高最佳使用分析的定义
最高最佳使用分析是要寻找到一种最合理、最可能的用途，并使得标的物业价值达到最大。物业是否达到最高最佳使用应从以下四个角度去衡量：
技术上可能（PhysicallyPossible）；
法律上允许（LegallyPermissible）；
经济上可行（EconomicFeasibility）；
最大产出性（MaximallyProductive）
“技术上可能”，主要分析土地上可以建造怎样的建筑物，以及在已有建筑物的情况下，在技术上是否可能对现有建筑物用途进行改建。这部分包括分析物业建筑物、地块、位置、建造规范的限制、通达性可及性等方面。
“法律上允许”，主要分析在法律层面上，任何法律法规以及城市规划对物业的土地用途或建筑物用途的特别限制，分析这些限制对物业的影响究竟是正面的还是负面的，分析将来是否有可能取消或更改这些限制，以及分析这些可能的调整是否会对物业价值有所影响。
“经济上可行”，主要分析物业在财务上是否可行，测算物业是空地或假设为空地时，土地回报减去费用的值是否为正；如果土地上有建筑物，在考虑了各种费用和风险的情况下，物业的净现值是否为正。另外，在物业用途转变、翻新、改造（Conversion，Renovation，Alternation，简称CRA）的情况下，这些CRA是否可行。只有当进行CRA后物业的价值减去CRA的成本费用超过物业现状价值时，进行CRA才在经济上可行。
在美国的估计体系中，比较强调最高最佳使用时点的问题，即，某种用途在现在时点上是经济上不可行的，但通过对未来市场发展和供求变化的预测，该种用途可能在未来某个时点上可行。例如，一块待开发的空地由于位置比较偏远，现在如果开发成住宅的话并不可行，然而通过分析市场以及推测未来的趋势，可以得知由于相邻城镇发展迅速，该地区将在未来3年内成为新兴住宅区，到那时如果开发成住宅在经济上会变得可行，且收益丰厚。那么，该物业的最高最佳用途为保留空地状态，待三年后开发成住宅。当然，在预测市场时必须考虑风险，否则会影响对未来市场的判断，在分析经济可行性，选取收益率时也应该充分考虑风险因素。另外，这在很大程度上受到两国体制以及市场情况的差异的影响，最高最佳使用时点的问题在两国的应用完全不同，这些差异将在后面章节介绍。
“最大产出性”，这方面评判的目的是为了发掘物业本身的潜能，要求判断物业在满足以上三点的同时，在何种状态下，其价值能够达到最大。对于空地和假设空地的情况而言，需要考虑最大利用开发密度、开发最合适的产品等方面的要求；对于已开发的物业，应判定其现时情况与在假设空地时确定的最理想的情况是否匹配。如不匹配，应在继续开发、翻修、转换用途以及拆除重建等多重操作渠道种进行论证和选择。
2.两国最高最佳使用分析的区别原因
美国房地产估价中的最高最佳分析是与其市场基础扎实的特点相适应的，美国的房地产市场比较成熟，各种房地产交易频繁、交易量大，参与者众多，而且房地产各项不同权利都可以成为转让交易的内容，比如抵押贷款中的抵押权可以转让（贷款人可以将还款人的分期付款权益转让给第三方，这也是住房贷款证券化的基础）房地产作为一种商品或投资的渠道，其任何可能创造价值的环节都可能被发掘出来，并被实现。这也就是最高最佳使用的意义所在。
相比之下，国内与美国在此项分析的实际内涵上有很大不同，其主要原因有：
1）土地制度不同：
在国内，由于土地所有者是国家，所有房地产的土地都是以划拨、出让或转让其使用权（即长期租赁）方式被使用。这样一来，相比美国的土地制度，中国的土地使用更会受到出让合同中出让条件的限制。由于国家所有，因此对土地的各种使用必然需要得到所有人的同意，土地建设开发时是如此，在开发建成房地产后的使用也是如此。
在中国如果房地产要改变用途，在规划许可的情况下，还会涉及政府的土地管理部门对出让金的征收。土地出让金有关政策的规定在增加土地用途变更程序的复杂性之外，还会带来业主成本的增加。而且由于土地出让政策比较有地域性的特点，操作的口径不够清晰，标准不够透明，使得这部分成本的预测存在不确定性，使变更土地用途工作增加风险。
在美国土地私有制度下，土地仅受到规划的限制，相对而言，土地用途的变更就简单明晰，最高最佳使用分析的意义就比较重要。而在国内此项工作既困难、所涉及增加成本的测算又不确定，因此相对缺少实际意义。
2）土地规划水平不同
中国的土地规划水平较低，比较粗放，缺少完整的、针对性的规划设定。由于对土地利用的详细规划设定得不够细致，而且一旦设定后往往更新的周期又比较长。这样一来，政府规划部门对土地的使用规定就比较严格，不会轻易改变土地用途，不会轻易调整规划。而一旦需要调整，所涉及的程序和审批又特别复杂、困难，使得有改建、改造（改变土地用途）需求的业主也很难得到规划的批准。
3）房地产市场基础不同
我国只有土地的一级市场，二级市场尚未形成。在中国房地产转让时受到的限制远远超过美国，比如，划拨土地上的房地产转让先需要经过土地出让程序，纯土地也还不能直接转让，一般只能以在建工程的形式（在满足已投资25％的条件下）转让，而且转让对象也有限制（只能是相应的房地产开发商）因此在中国首先不存在纯粹的土地交易市场，其次在建工程的交易受到一定限制，再次作为完整的房地产，在转让中不同类型房地产的转让对象也有限制，比如，工业房地产的受让人只能是企业，私人不能受让。
因此，不同类型房地产市场有各自不同参与者，使得市场的参与程度相对较低。不象美国的房地产市场，投资者能自由参与到各种类型房地产市场中，形成成熟、广泛的市场基础。这样也使得房地产市场中对土地资源的利用得到充分竞争，达到最高最佳。而国内房地产市场还不够发达，基本上土地市场还属于垄断市场，竞争不够充分，对土地资源的利用效率还比较低下，所谓“最高最佳使用”的需求也还不明显。
3.最高最佳用途的分析
美国估价体系在进行最高最佳用途分析时，需要判断土地在假设空地的情况下，何种用途是其最高最佳用途，以及地上建筑物是否需要改造、翻修或改变用途来达到其最高最佳用途。
空地
在土地为空地时，需要分析市场上的供求情况，判断怎样利用该空地能使其价值最大。
假设空地
何谓假设空地？当土地上已经建有建筑物，但是我们估价前提是假设建筑物需被拆除，称为假设空地。此时土地的价值是来自于对其价值最有利的用途，而不一定是其现时用途。所以，假设空地时的最高最佳使用分析需要解决的问题是，如果假设土地是空地，它将被用做何种用途，以及土地上的建筑物应在何时被开发、开发成何种用途的物业能使它现在的价值最大。
如果地上有需被拆除建筑物，并且其土地作为空地时的价值减去拆除成本大于原房地产整体价值的时候，可以将物业假设为空地，消除拆除建筑物对整体价值的影响，以及判断并消除是否存在外部减值（ExternalObsolescence，在中国的估价教材中称为外部折旧，但它在本质上不是一种折旧，而是由于物业与外部环境、使用功能上不匹配而造成的物业价值的折损。关于这方面的内容，将在成本法一章中讨论），并判断在特定用途下土地价值达到最大。
地上已有建筑物
如果地上的建筑物不会使整体物业遭受价值损失时，即整体物业的价值大于或等于假设空地时的价值减去拆除成本，最高最佳使用的分析就将研究的问题转化为，为了达到最高最佳用途，是否需要对物业进行翻新、转换用途或改造。这时，衡量的标准是物业未来的经济效益，以及物业对未来的使用者提供经济利益的能力。判定物业经济效益，具体的讲，就是指未来租金和占有率水平达到稳定时，建筑物对整个物业价值提升的程度；对物业翻新、转换用途、改造甚至是拆除的可行性以及具体应在何时进行这些措施。
另外，在某些情况下，可以不需要对物业进行翻修或改变用途就能使它达到最高最佳使用。比如说，扩大或限制物业的功能来达到产出最大，或者是重新定位产品，把它定位到不同的细分市场或消费群体上去。
例如，在一个低于最高可用容积率并且有剩余土地尚未开发的住宅项目中，继续开发住宅，充分利用未用足的容积率，可以提升物业整体价值；把原先全天营业的餐厅，改为只在晚上高峰时段开业也可以提高其价值等。
在地上已有建筑物的前提下，物业的最高最佳用途通常可以分为以下四个类别：1）现状；2）改建建筑物：包括维修维护、翻新以及转换用途（必须在经济上可行）；3）拆除建筑物（当土地价值减去拆除成本大于现状价值，或大于改建后价值减去改建成本时，拆除建筑物在经济上可行）4）临时用途：指物业现在的用途虽然与规划用途不符合，但是如果拆除并重建成规划用途或者改建成规划用途的话，其建成的规划用途的价值减去拆除并重建的成本或者改建成本小于其现状价值，这时保持现状用途成为物业的最高最价用途。但是由于现状用途与规划用途不符，这种用途又被称为临时用途。
将要开发的物业
评估一个将要开发的物业在某种用途下的价值，要了解市场上最需要哪种产品，所以需要对市场供求情况进行深入的分析。
本质上来讲，分析将要开发物业的最高最佳用途与分析地上已有建筑物建筑物业的最高最佳用途很相似。因为，该物业规划将要开发的用途不一定是其最高最佳的用途，由此引起的外部减值就会降低物业的价值。
4.房地产市场与最高最佳使用分析的关系
从以上的介绍中，我们可以发现，最高最佳用途的分析必须紧密地和市场联系在一起，因为最高最佳使用分析是要解决如何为标的物业寻找最高最佳用途的问题，房地产市场分析需要考虑的问题包括标的物市场供求情况、竞争情况、潜在消费者和终端使用者情况及未来市场发展趋势等。所以，对于房地产市场的分析、判断以及预测应是融入在最高最佳使用分析的过程中的。房地产分析应从宏观和微观两方面入手来分析市场的供求关系。
宏观分析应从市场总体的角度出发，通过分析人口、收入、就业等方面的信息，来显示市场占有和吸收的情况。
微观分析研究标的物业或竞争性物业在市场上的消化情况，从而研究该细分市场中的供求关系，以及市场消化情况。
它们之间相互联系的桥梁是最高最佳使用的四个评判条件，即技术上可能、法律上允许、经济上可行和最大产出性。
5.最高最佳使用分析与传统估价方法间的联系
除了我们所提到的，最高最佳使用分析应作为传统估价方法的基础和前提，最高最佳使用分析还应该应用到传统估价方法测算具体价值中去。比如说：
在市场比较法中，可比案例土地在假设空地情况下的最高最佳用途和已开发建筑物的最高最佳用途，应分别与评估对象的最高最佳用途一致。
在成本法中，土地的可比案例必须与评估对象在假设空地的情况下的最高最佳用途一致。
6.最高最佳使用分析举例
在某商业繁华地区现有一幢10年前建造的住宅物业（建筑面积1000平方米，占地面积1000平方米）计划进行重新改造。目前在市场上，该地段同类型的新住宅单价是10000元/平方米，该地段新增商业物业的单价是30000元/平方米。该建筑物翻新成住宅的成本为500万元，若重建成商业用房的话，需要拆除成本200万元和重建成本1800万元，若翻新改建成商业物业需要1000万元，翻新后可实现的售价为22000元/平方米。与此同时，相同用途、相同容积率的空地在市场上的售价为3000元/平方米。问，怎样才能使该建筑达到最高最佳用途？
若作为空地出售，可实现的价值是售价减拆除成本：
1000平方米×3000元/平方米－200万元＝100万元；
若继续用作住宅用途，但需要进行翻新时，可实现的价值是售价减翻新成本：
10000元/平方米×1000平方米－500万元＝500万元
若改变其用途成商业，并重新改建现有建筑物时，可实现价值是售价减改建成本：
22000元/平方米×1000平方米－1000万元＝1200万元
若拆除现有建筑，重新开发成商业物业时，可实现价值是售价减拆除、重新开发成本：
30000元/平方米×1000平方米－200万元－1800万元＝1000万元
所以该物业的最高最佳用途为改变其现状住宅用途，改建成商业用途，并加以翻修。
虽然这只是一个简单的例子，我们发现，最高最佳使用分析的本质是比较容易理解的，但是该例子所省略了的市场宏观和微观分析，正是最高最佳使用分析的基础内容。
7.差异与启示
在介绍了美国估价体系中最高最佳使用分析的一些内容后，回顾美国估价体系中最高最佳使用分析在实务中的应用，我们归纳了几点差异之处：
两国体制的差异造成了最高最佳使用分析应用的不同：由于美国土地实行私有化，并且土地交易发生得相当频繁。在这种完全竞争市场里，每个投资者都希望自己的投资能够得到最大的收益，所以对于他们投资的产品来说，如何最大化地挖掘物业的潜在价值就成为了投资者最迫切的要求。
在国内，由于土地制度在根本上与美国不同，土地受到了全方位的限制。对于最高最佳使用分析来说，待开发的物业又必须受到规划限制条件的控制，受到法律法规的约束，这无疑缩小了最高最佳使用分析的施展舞台。在国内，最高最佳使用分析在房地产投资咨询领域更能发挥其作用，比如说，开发商在获得土地后，可以在满足所有限制条件的情况下，选择开发的产品种类、开发的规模，来满足价值最大的要求。
对于市场微观的分析重视程度不同：在美国的估价体系中，最高最佳使用分析必须是基于市场，来源于市场的，这一点应该得到我们的重视。
我们在估价过程中，的确有部分内容是阐述宏观市场走向的，但是到了微观层面，市场分析就显得比较单薄。在美国体系中，对于市场的分析不仅通过市场分析从宏观角度看市场，更通过可销售性分析从微观角度出发，比如需求分析中的人口分析方面来说，一些美国的估价人员从一个社区的用水量来推算这个社区的人口。虽然说这样的方法由于数据来源的问题，在中国并不可行，但是我们完全可以从适合我国国情的方面入手研究人口数量和人口变化，比如说，我们可以利用我国户籍制的特点，通过社区的居委会来了解当地社区的人口及其变化情况等。
再比如，就收益率的选取来说，我们采用的是安全利率加风险调整值的理论做法，其中风险调整值部分一般都是凭借估价师的感觉和积累取值的，该部分的取值是否能够反应市场情况还有待商榷。而美国估价体系中，对于收益率的选取是从市场中提取的，通过比较相同地区相同物业的收益率，来确定估价对象的收益率。相比之下，他们的做法显得更为客观。
我们也许会说，我国估价业务量巨大，任务紧急，无法对市场做如此深入的分析。但是如果我们把眼光放长远一些，我们应该能意识到自身与国际水平的差距。那么我们就应该抽出时间，调动一些资源，静下心来考虑一下如何提高自己的竞争力，因为我们不仅仅要在中国当地市场里生存，且已经暴露在全球化竞争的环境里。
通过以上分析对比带给我们的启示，我们可以先从以下几方面入手，思考我们能够改进的地方。
重视市场分析的重要性，建立相关数据库：市场分析是我们估价行业的立足之本，我们必须总结出一套适合我们国情的市场分析手段。并且，我们建议进行市场分析的积累，建立市场信息数据库并及时更新，这不仅可以为我们把握市场发展打下扎实的基础，也可以为紧急情况下的数据调用做好二手准备。
完善理论研究：就拿本文中谈到的最高最佳使用分析来说，我们应该深入地、全面地研究学习国外理论以及体系，从中找出值得学习的地方，并提高我们的不足之处，提升我们的理论水平。当然，这种研究不仅仅局限于最高最佳使用分析，所谓“师夷之长技”大概就是这个意思。另外，我们建议能将研究成果融入到估价教材当中，从教育培训入手，提高我们估价人员的理论水平和实际应用水平。
8.小结
最高最佳使用分析的根据源于市场，用来反映市场真实情况，并且作为任何估价方法的前提和基础。美国估价体系将最高最佳使用分析放在了一个很重要的位置上，其对最高最佳使用分析进行了全面、详细的介绍。
各房地产估价机构：
为加强我县房地产估价机构的日常监管，规范房地产估价机构行为，维护房地产估价市场秩序，保障房地产估价机构活动当事人合法权益，根据建设部《房地产估价机构管理办法》、《关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知》和有关文件精神，结合我县实际，现就进一步加强房地产估价机构监管工作提出如下意见：
一、建立健全估价机构资料档案及信用档案。
凡房地产估价机构来我县从事房地产估价业务，必须持相关材料到房产服务中心备案后方可执业。自备案之日起，将为每个房地产估价机构建立分户管理档案资料，对归档内容（机构资料、估价师情况、技术分析资料、估价报告等）、归档形式（纸质文档、电子文档、影像资料等）、归档时间、档案管理等各个环节都严格按照《房地产估价规范》的要求进行落实，并注重对原始资料的收集和整理。房地产估价机构破产、解散时，其房地产估价报告及相关资料应当移交当地房管部门。建立健全房地产估价机构和注册房地产估价师信用档案，并将信用档案的主要内容在房管网站上进行公示，接受社会监督。
二、加大估价业务日常监管力度。
对估价业务从接受委托、现场勘察、技术分析、估价报告等全过程进行动态监管，定期或不定期地实地检查房地产估价机构资质情况、专职注册估价师执业情况、资信情况、投诉处理、主要业绩等，并记入信用档案。对违反规定、评估不公、评估失误、弄虚作假出具评估报告的，给予通报批评，情节严重的，暂停在我县的评估执业资格，并按规定追究评估机构和评估人员责任。切实加强本行政区域内执业的房地产估价机构资质的管理，对需作出撤回资质处理的，及时上报市局。
三、规范房地产估价机构分支管理。
一级资质机构可以设立分支机构并办理备案手续。二级、三级房地产估价机构不得设立分支机构。各房地产估价机构不得设立类似分支机构的“办事处”、“联络点（站）”等机构。
四、实行年终估价机构综合考评。
每年年终对房地产估价机构进行一次综合考评，从资质管理、信用记录、估价报告质量、档案资料管理等四个方面综合考评（考评细则另行制定）。考评结果，将在房管网站上进行公示，接受社会监督。对考评不合格，拒不整改的房地产估价机构，将按照《房地产估价机构管理办法》进行处罚，并责令其不得在从事估价业务。
【关键词】房地产；估价；现状；解决对策
一、引言
我国房地产估价产业起步的较晚，经过十几年的创新，发展，房地产估价机构的运营在有关主管部门的指导下也逐渐步入了正轨，并且我国也建立了房地产估价师执业资格考试的相关制度。
二、房地产估价的重要性
随着房地产市场的蓬勃发展，房地产估价产业涉及的范围也越来越广泛，从单一的房地产交易所需的评估到如今所涉及到的司法鉴定、融资、企业合并、课税、资产重组、房地产作价入股等各项经济活动。这些活动不仅关系到社会公众的利益，更重要的是影响到社会和社会经济发展的和谐和稳定。所以说，研究怎样把房地产估价这个行业做好是非常重要的一个课题。我国房地产估价行业还不能完全适应房地产市场快速发展的需要，还有一些存在的问题有待解决。下面主要就我国房地产估价行业的现状进行分析，针对所出现的问题进行讨论，提出对房地产估价行业有利的解决对策，进而促进房地产估价行业的健康发展。
三、房地产估价产业的现状
（1）目前发展状况
从我国房地产估价产业的发展状况来看，主要体现在以下三个方面：一是我国制定了比较完善的法律规章制度。例如《房地产估价师注册管理办法》和《城市房地产管理法》等，这些为房地产行业的发展提供了有利的法律保障。二是形成了具有自己行业统一的，标准的，开放的一个房地产估价市场，并且逐渐完善了房地产市场的自律机制，这为房地产估价行业的顺利进行提供了有利的环境。三是建立并且逐渐完善了我国房地产评估的技术规范和执业资格制度。据不完全统计，我国已经注册成立的房地产估价相关单位有三千多家，并且有超过15000人已经获得房地产估价师的执业资格，从事相关工作。《房地产估价规范》的出台，也为房地产评估的技术和程序进行了详细的规定。这些都为我国房地产估价行业的蓬勃发展提供了平台和人才保证。
（2）所存在的问题
我国房地产估价机构是活跃在房地产转让、房屋拆迁补偿以及税收、抵押贷款等多种业务之中的，它已经成为一个重要的中介服务行业。但是在发展的过程中，也存在很多问题，例如我国房地产估价市场还在一个整合发展的过程当中，呈现出一种低水平的竞争，还有许多问题需要进行研究解释的。从总体上看，我国房地产评估行业还有很多较为突出的问题，下面主要对一些比较重要的问题进行简要的分析。
1、房地产估价行业的法律建设还不完善，立法滞后，在业务上也缺乏法律保障。我国房地产估价行业的发展也仅仅经历了十几年的时间，起步晚，发展缓慢，并且一直处在借鉴和摸索的道路中。法律法规制度不健全，这就使得房地产估价师在工作的过程中没有办法做到有法可依和有法可循，从而不能充分发挥其能动作用，导致估价结果不能得到公众的认可。虽然也制定了像《房地产估价机构管理办法》、《房地产估价师注册管理办法》等相关的法律制度，但是这些实施的细则还不健全，并没有针对性很强的规范和技术标准，从而使房地产估价工作进行起来比较困难。
法律法规制度不健全，也无法对房地产估价中介活动进行有效的监督。
2、房地产评估机构的管理不善，从而导致房地产估价机构的运营效率不高。房地产评估机构的管理体系是一个交叉体系，依照我国目前的管理体制来看，评估行业现有资产评估、房地产评估和土地评估三种，并且分别属于国有资产管理部、建设部和国土资源部等国属事业单位。这三个部门在管理上各施其政，在政策上各行其是，无法形成统一的管理制度。房地产评估市场和业务管理被分割开，从而无法实施系统的规范化管理，使得评估机构和执业人员无所适从，从而导致房地产估价机构的运营效率不高。
3、房地产估价行业从业人员的素质参差不齐，服务质量不高，从而不能满足本行业对人才的需求。由于房地产估价专业性较强，让人很难识别服务质量的优劣。注册房地产估价师的级别考试设置还是比较单一的，没有按照初、中、高的级别来设置，而是只设置了相当于中级职称的房地产估价师，并且对房地产估价师的再教育还是比较缺乏的。为了获得高额的估价费有些估价机构不顾职业道德，聘用一些非专业的估价师，不到估价对象的现场进行查勘而根据估价对象的需求，拼凑出不符合规范的估价报告。这些不但影响了房地产估价行业的社会信誉，而且直接威胁着房地产估价行业的生存和发展
四、建议采取的解决对策
为了促进房地产估价行业的健康和科学发展，针对以上对房地产评估行业的发展现状以及存在的主要问题，我们提出以下建议和策略。
1、建立健全的房地产估价行业的相关法律规范
俗话说的好“无规矩不成方圆”，房地产估价行业存在和发展的根本和保证是要做到有法可依。只有明确的法律支持，才能保证房地产估价师公正、客观、独立地开展业务，真正实现其中介服务的职能。要想房地产评估行业得到顺利的发展，法律规范是最基本的保障。首先要加强评估的立法工作，与发达的国家或地区相比，我们国家的法律体系尚未形成，立法工作任重道远，因此要尽快制定房地产评估的法律法规，并将一些法规规章上升形成法律法规。其次要加强执法监督，现在评估市场经常发生违规违法现象，不正当的经营行业屡禁不止，不合格的评估报告屡见不鲜，这就迫切需要发挥行政执法的作用，加大监督检查的力度，发现问题及时处罚，将评估市场存在的问题降低到最小，用法律法规的制度手段规范房地产估价市场。
2、加强房地产估价行业的管理
房地产评估行业作为一个市场中介服务行业，客观、独立、公正是其行业的特征，也是其行业发展的前提。我国的资产评估行业起步较晚，不妨借鉴一下国外资产评估行业成熟的管理体制。例如美国、英国、澳大利亚、马来西亚等国家资产评估行业管理体制各有千秋，但一个共同点就是：政府对评估行业的管理很少，行业自律性管理是主要形式。所以我们要完善房地产估价行业自律管理，要尽快建立行业内部自律规则。
3、加强房地产估价行业的队伍建设，不断提高房地产估价师的执业素质
房地产估价师的执业素质不仅关系到房地产估价工作的质量，而且还影响到整个房地产估价行业的发展，为此提高房地产估价师的职业素质尤为重要。我们要打破估价师级别设置单一的局面，要实行分级制，对相关从业人员实行动态管理，还要严把质量关、完善房地产估价师继续教育，坚强房地产估价师职业道德等措施提高从业人员的综合素质，从而不断改进和提高技术水平和服务质量。在条件允许的情况下建立房地产估价师诚信档案，实施信用开放和公布制度，提供网络查询服务。
四、结语
随着社会经济的发展以及“十四大”以来我国房地产开始走向市场，房地产评估制度也开始建立，评估市场不断扩大，评估队伍和评估机构得到了迅速发展。我们在取得成就的同时，更要认清房地产评估行业目前的现状以及所面临的问题，使得房地产估价行业向着正规化、完善化、法制化的方向发展。
参考文献：
[1]王人己，姚玲珍.房地产估价[M].上海：上海财经大学出版社，2002年.8-38.
[2]唐建新，周娟.资产评估教程[M].北京：清华大学出版社，2005年.1-17.
【关键词】房地产估价；收益法；理论；实践
我国的房地产估价目前有收益法、成本法、市场法、剩余法、路线法等方法，收益法是进行房地产估价工作采用的最主要的方法之一，它是从房地产的经济效用出发来评估房地产价格的方法，它不但具有充分的学术理论依据，而且具有十分重要的实践意义，在国内广泛地应用于收益性房地产、房产、土地价格的估价。
1 房地产估价中收益法的理论
收益法是指通过估测被评估资产未来预期现金流量的现值来判断资产价值的方法。它服从资产评估将利求本的思路，即采用本金化和折现的途径及其方法来判断和估算资产价值。该思路认为，任何一个理智的投资者在购置和投资与某一资产时，所愿意支付或投资的货币额不会高于购置和投资的资产在未来能给其带来的回报，即收益额。收益法利用投资回报和收益折现等技术手段，把评估对象的预期产生能力和获利能力作为评估标的来估测评估对象的价值。这种方法根据评估对象的预期收益来评估其价值，容易被资产业务各方所接受。
1.1 收益法的特点
1.1.1 收益法依据：是基于预期原理。
1.1.2 收益法的思想：是将估价对象视为一种收益性房地产，分别求取其有效毛收益、年运营费用、报酬率，选用适当的收益公式，将估价对象未来各期的净收益折算到估价时点后相加来求取估价对象的收益价格。
1.1.3 经济属性和市场内涵：成本法是属于“产品”属性；收益法是属于“投资品”属性。收益法求取的收益价格与其预期收益直接相关。
1.1.4 着眼点：收益法看中的是未来所能带来的收益大小，它认为房地产未来所能带来的收益的现值之和才是该房地产的价值。
1.1.5 市场层次：收益法在市场法的基础上进一步放松了房地产投资市场均衡的假设，在市场法的价值基础上考虑了房地产投资环境的状况，由此调整得到房地产投资价值。
1.2 收益法的算法
收益还原法是一种运用适当的还原利率，将估价对象房地产在未来所带来的纯收益折算为现值的一种估价方法。这种估价方法，以其充分的学术理论依据，被广泛地应用于收益性房地产的估价，并被许多国外房地产专家尊崇为房地产估价方法中的“王后”。收益还原法的基本计算公式为：
v=ar1-1(1+r)n。
式中：a表示房地产的纯收益；r表示还原利率；n表示使用房地产的年期或仅有收益的年期。纯收益的求取相对比较简单，最重要也是最困难的是还原利率的求取。还原利率的重要性，集中而具体地体现在还原利率对估价结果的影响上，即选择的还原利率的大小不同，估价结果就会发生很大的差别。
2 房地产估价中收益法的实践
2.1 应用实践的分析
2.1.1 问题表现
当下，收益法在房地产估价中存在的问题主要表现在：（1）收益法在适用范围有一定的局限性；（2）折旧费是否应该扣除在实际应用中存在较大的争议；（3）纯收益及资本化率的确定比较困难；（4）仅根据预期的纯收益来确定价格，可能脱离实际情况。
2.1.2 改进措施
建议：（1）以同类房地产的现（市）价作为收益额的计价基础。通常对房地产收益额的确定是直接计算，这样计算不科学，在确定某房地产收益时，文建议以类似房地产的收益作比较，同时也要对市场走势作准确的预测，以便更准确的确定纯收益，减少误差。因为正常的纯收益由于实际收益受到多种因素的影响，不能直接用于评估，必须对实际工作中某些特殊原因如经营不善、法律上、行政上某些特权或者特殊的限制加以剔除，取得正常的市场条件下的房地产用于法律上允许最佳利用方向上的纯收益值。（2）折旧费不应该作为费用扣除。折旧虽然是损耗，但这种损耗是为取得收益而发生的贬值，是资产价值的时间表现形式。由于资产，特别是固定资产在一个限定时间内并不能耗完，它对企业生产经营的贡献因其年复一年存在而存在。需要指出的是，这其中也包括无形资产、递延资产的摊销。这种贡献从价值角度上讲就是折旧，所以，折旧的存在从另一个角度看，折旧在整个资产使用期限内并未真正发生支出，也没有一个企业因折旧的存在而准备大量资金用于支付，但是这就所形成的价值却被企业以收入形式获得。从另一个角度看，折旧在整个资产使用期限内并未真正指出，也没有一个企业因折旧的存在而准备大量资金用于支付，但是这就所形成的价值却被企业以收入形式获得。然而折旧在现实中并没有实际支出，而是作为业主提留，它不同于总费用中的维修费、管理费、保险费、税费等都属于实际支出。因此应当把折旧费作为房地产一种投资，不应当把折旧费当作费用扣除。（3）确定资本化率。收益法中采用的适当合理的资本化率，应该等于与获取房地产上所产生的纯收益具有同等风险的资本化率。在不同的用途、不同的地区、不同的时间、不同的性质的房地产，由于投资的风险有高有底，因此在实际评估工作中，一定要依据房地产所依据的环境确定资本化率。在实际运用收益法进行房地产估价时，目前通常是采用直接选取法来确定资本化率，但是采用此方法误差较大。本文认为在收益法评估实务中宜采用：1）利用分析工具和分析技术初步确定资本化率；2）采用行业基准收益率加物价指数调整法、安全利率加上风险调整值法和收益风险倍数法来最终确定资本化率。（4）在建立收益法评估模型时进行检验。收益法评估中大量的使用了统计学原理和数理统计分析方法，这要求建立的评估模型时进行拟合优度、总偏差和显著性检验，这是科学的使用收益法评估的必要条件，以前的收益法评估中并没有足够重视检验，这是不适合的。
2.2 运用该法的注意点
在房地产评估的实践中，建议以类似房地产的收益作比较，同时也要对市场走势作准确的预测，以便更准确的确定净收益，减少估价误差。因为正常的净收益由于实际收益受到多种因素的影响，不能直接用于评估，有必要对实际工作中某些特殊因素，如经营不善、法律上、行政上某些特权或者特殊的限制加以剔除，取得在正常的市场条件下、法律上允许、最佳利用方向上的房地产的净收益值。
为了准确反映估价对象的价格或价值，提高估价结果的精度，还建议：（1）提高估价人员的规范意识、全面理解和把握《房地产估价规范》精神。必须严格执行规范，而且平时要加强学习和交流，以便更好的提高执业水平。（2）健全估价体系，规范估价流程，对资料汇总、认真分析，把握对价格或价值影响的主次因素来确定修正调整系数、内部审核等，从而将误差降到最小。（3）设立专门的信息资料部门，提供翔实、准确、及时的交易案例，从而提高参考案例的可比精度。（4）引入国际评估准则，尽快实现与国际接轨，拓展发展空间。
参考文献
[1]卢保树，汪心。浅析房地产估价中收益还原法的运用，建筑经济，2001年第04期
【关键词】市场提取法；安全利率加风险调整值法；直接资本化法；报酬资本化法
引言
收益法理论是估算房地产产价值的理论基础。准确估算房地产价值的关键在于准确预测确定资本化率和房地产净收益，尤其是资本化率对估算房价至关重要。关于资本化率的求取，在《房地产估价规范》中介绍了四种方法，其中最常用有两种：安全利率加风险调整值法和市场提取法①。这两种估算方法各自有各自的特点和优势。但是2006年来，我国房价上升速度极快翻了几倍，虽然2011年，国家对房地产价格加强了宏观调控，使得房地产价格有所回落，但其成交量不高，而租金基本保持不变，由此导致采用市场法提取资本化率（资本化率=年租金/售价）时，资本化率低于银行一年期定期存款利率情况；而采用安全利率加风险调整值法提取资本化率时，安全利率本身采用的就是一年期定期存款或贷款利率，再加上风险调整值，其求取的资本化率结果与市场提取法相差甚远。本文拟从收益资本化的理论出发，研究两者的关系，寻求适合于估价现状下的资本化率求取方法。
1、理论研究
1.1房地产收益的来源
房地产的收益来源于两部分，租金和价值增值，商品房价格快速增长，而租金的变化不大，因此，房地产价格增长的收益远远超过了租金的收益，成为了房地产最主要的收益方式，而这正是房地产作为商品的特殊性。
1.2收益资本化理论
收益资本化中，以房地产的未来收益的现值来测量价值。房地产的收益和转售价值可以通过资本化转化为一次性总现值②。收益资本化包括两种基本方法：报酬资本化法和直接资本化法。前者将单一年度的收益折现成价值，后者则考虑投资期内一系列的现金流，包括净转售收益的现金或流转售价值。
1.3公式的建立
根据房地产收益来源及收益资本化理论，笔者认为在求取资本化率时可以转化为两种不同的公式，从而得出不同的资本化率。
（1）直接资本化法：资本化率=年租金/市场价值
在直接资本化的计算中，年租金是唯一考虑的收益指标，而将其他的收益分离了出去，以避免变量混淆。直接资本化法与市场提取法有着相同的特点，实质都是租售比。都是从若干收益或成本要素中，挑出比较重要的要素，而忽略次要要素，这样能够明确收益要素对房地产价值的影响。
（2）报酬资本化法：资本化率=（年租金+年增值额）/市场价值
与直接资本化法的公式比，资本化率不仅仅就是租售比，而是在年租金的基础上增加了年房地产增值额。年增值额为一年内房地产价值的增值。如果我们转化一下公式，可以看出其实质是安全利率加风险调整值。资本化率=年租金/市场价值+年增值额/市场价值。显而易见，第一部分的收益是比较小得，但是其风险也是比较小的，年租金与市场价值的比率可以认为是安全利率。而年增值额的收益较多，但风险也大，即房地产价格可能上涨，也可能下跌，是需要投资者承担的，因此年增值额与市场价值的比率可以认定是风险调整值。
因此，比较这两种方法，可以看出两种方法求出来的资本化率含义是不同的，是不可能相等的。但都可以用来求取房地产价值，且可以相互印证。
2、实证分析
2.1资本化率的求取
本文收集了哈尔滨市南岗区松花江人居小区2007年2月到2011年2月五年间的若干样点，进行了资本化率的计算（见表1）。
2011年2月的一年期定期存款利率为3%，而我们求算出的资本化率分别是2.4%和13.37%，因此资本化率与一年期定期存款利率之间并不存在必然的联系。所以在评估实践中，评估师并没有必要强行把资本化率设定在一年期定期存款利率以上。
2.2房地产价格的求取
2011年2月，松花江人居小区，某住房面积为56 m2，市场月租金为1750元，参照表1该片区该类房地产的年增值为1593元/ m2。
（1）直接资本化法：单价=（1750×12/2.4 %）/56=12625元/ m2；
（2）报酬资本化法：单价=（1750×12/56 +1193）/13.37%=11720元/ m2。
两者结果较为接近，两种方法求取的价格可以相互印证，两者平均值为12172元/ m2。
3、结论
（1）在实证分析中，未考虑房地产使用年限对房地产价格的影响，在实际的房地产价值估算中需要进一步的完善研究。
（2）在使用收益法时，两种求取资本化率的方法均可使用，并且可以相互印证。因内涵不同，两种资本化率不一致是正常合理的。关键是在测算房价时，年纯收益一定要与资本化率的内涵一致，而这正是估价师在实践工作中忽略的。
