时间：2023-06-01 09:46:15
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇老人住房设计，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
所谓“老年人住房反向抵押养老保险”，其实就是差不多已经讨论了十年之久，并且陆陆续续有地方政府在“试点”，然而效果却不尽如人意的“以房养老”。为此，《人民日报》发表评论称：“‘以房养老’须破伦理阻力。”《北京青年报》则假“业内人士”之口指出：“以房养老更适合无子女孤寡老人。”
上述两篇媒体评论，从两个方向道出了“以房养老”在当今中国现实社会生活中遭遇的尴尬。前者把“阻力”归结到“伦理”，但“伦理”并非唯一阻力。就一个家庭而言，将住房抵押给金融机构从而获得“倒按揭”来为父母养老，其中涉及的问题显然远远超越“孝”与“不孝”的范畴。后者是“业内”的意见，其实是从另一个角度证明，若是“无子女”，不言而喻，“伦理阻力”也就不存在了。但是，在当今中国，有房产的“孤寡老人”究竟有多少人？如果算上有子女但子女不在乎房产不房产的老人，这个群体又有多少人？
因此，在现实生活中，“以房养老”只会是一个非常“小众”的政策，基本上影响不了老年保障和老年服务的大局。
以上所述，只是问题的一个方面。另一方面，“以房养老”还必须考虑接受质押的贷款方的利益，亦即金融机构是否肯接这个盘子。十年来，其实有很多地方一直都在做这方面的“试点”，但效果不佳。现在将这个“试点”称作“老年人住房反向抵押养老保险”，那么，必须考虑的是，保险自有保险的规律。如果一个保险标的未来前景无法预测，其实是做不了保险的。现在住房市场有哪些不可预测的影响因素呢？
首先，就是如今媒体上热议的“70年大限”。虽说《物权法》规定，可以“续期”，但怎样“续期”？续期时要不要交费？并没有明确规定，估计近期内恐怕也难以出台相应的规定。那么，这就使住房这个抵押物品的估价成了难题。譬如说，住房已经住了10年，在抵押时是否要“折旧”？而另一方面，住房本身价格是在上涨，这又怎么估算？还有一个“利坏”消息，就是中国城镇的居民住房，平均寿命据说只有30～40年。怎样综合考虑这些影响因素，进而对住房进行估价，并最终作出决策，恐怕并不是一件容易的事情。
其次，现在一线城市房价看涨的趋势还是比较明显的；二线城市目前也是涨声一片，但是对下跌的担忧也同时并存；三线、四线城市就不好说了，很多“鬼城”的存在就说明了这一点。这样不确定的涨涨跌跌所造成的困扰，对保险精算也是个大麻烦。如果今年签了“倒按揭”的协议，明年房价大涨了或大跌了，又将怎么处理？
总之，住房市场的走势不企稳，前景难预测，其实是无法做保险精算的，因而也就无法做出相应的保险方案。如果硬要以行政手段去“推动”、去干预，会不会出现“中国式”的“次贷危机”？金融机构迄今没有对“以房养老”表现出积极性，恐怕其深层的理由也正在这里。
所以，从理论上说，若要使“以房养老”成为可行的和可操作的社会政策，必须具备两个前提条件，一是老人的住房必须是可以由他们自由支配的，二是住房市场的价格是稳定且可持续的。
在上个世纪末开始搞住房改革时，当时的方案设计是学新加坡，解决居民住房问题并使他们拥有自己的资产（房产）主要是靠“经济适用房”。在这个前提下，我们曾经提出过把养老保险和住房关联起来的政策设计。新加坡的经验，实际上就是把个人账户中储备积累的养老保险基金（公积金），用按揭的方式贷给投保者买房，把这笔在投保者看来本来要沉睡几十年的资金用活了，同时也让养老保险基金获得了稳定可靠的贷款利息（买方自己住的一般不会不还款）。进入老年时，即使遭遇什么不幸，最终还有一份不动产可以作抵押贷款来保底。因为子女也可以得到同样的政策待遇，所以他们就无需老惦记着老人的房产了。但是，后来住房社会政策被扭曲，走上了以房地产市场为主的路子，使这一方案成为“乌托邦”。
以房养老：国外金融如何对接？
美国政府推动“以房养老”，为市场运行树立了标杆。政府成立保险基金，为借贷双方提供担保，授权合法的参与机构，制定专门的法律法规和详尽的实施细则。政府的公信力强化了承办机构和申请老人两方的信心。另外，多种多样的资金领取方式满足了老人的不同偏好，保证了老人规划晚年生活的自由度，更容易获得接受和认可。
美国的住房反向抵押贷款以62岁及以上的老年人为服务对象，主要有三种形式：第一种住房权益转化按揭（HECM，Home Equity Conversion Mortgage），第二种住房持有者贷款（The Home-Keeper Program）， 第三种是财务自由计划（Financial Freedom Program）（前两种由政府主导，后一种则由金融机构主导）。第一种适用对象为拥有较低价住房的借款者，不管其收入水平和借款用途;第二种主要针对不符合 HECM 条件的借款人而设计，如房产价值高于限额规定、共有房产等情形，更适合拥有中档住房的老人;第三种适用对象是拥有高档住房的老年人，由老年人财务自由基金公司提供（私营机构），专门为净值超过 40 万美元的住房提供贷款。第三种贷款对象资格不需要政府的认可，属于个人理财产品。联邦政府为HECM双方提供担保，消除了借贷双方的后顾之忧。因此，HECM计划运作较为成功，是美国最主要的住房反向抵押模式，约占据了95%的市场份额。
日本的“不动产担保型生活资金”制度主要对象是不愿搬离自己房屋的低收入并无子女同住的老人，主要分成两种方式：一种是由各地方政府参与的，可分为政府直接融资和间接融资。另一种则是民间机构参与，包括银行、信托公司、信托银行等金融机构提供一些“反向抵押贷款”类型产品。房地产公司利用此项目资金侧重经营“城市规划再开发”和“住宅重建”类型的产品，为居住在危房的低收入老人改善居住环境。日本成功的经验是，发挥各机构的特色提高了效率。比如，保险公司设计“以房养老”产品，政府审核老人资格，银行发放贷款，各司其能。
新加坡现行的“以房养老”模式主要有“屋契回购计划”，针对家庭月收入不超过3000新元的63岁及以上老人，政府回购组屋的部分剩余租期，发放相应的金额，使老人获得养老资金保障。同时，老人可以以30年的租约形式继续住在原有组屋中。如果在30年的租期到期之前去世，老年人的继承人享有剩余的回购屋契所得;如果寿命超过30年的租期上限，建屋局将这些老年人安排到护理居住地点。新加坡的主要经验是：一是分化组屋的使用权，创造新的剩余价值;二是由政府统一为参加“屋契回购计划”的老人购买保险，一定程度上减缓了老人预期寿命压力。 从美国、日本、新加坡的经验可知，“以老人需求为本”的产品设计是推行“以房养老”的核心，政府必须支持低收入老人的“以房养老”。
我国“以房养老”：金融的机遇和难题
日益剧增的养老压力和不完善的养老保障机制需要发展新的养老保障模式，“以房养老”就是很好的突破口。
我国人口老龄化的加深不断增加养老压力。我国从2000年开始已进入老龄化社会， 2014年末 60周岁及以上人口数为21242万人，占总人口比重为15.5%;65周岁及以上人口数为13755万人，占比10.1%，首次突破10%。在2025年之前，老年人口将每年增长100万人，今后我国社会养老负担十分沉重（《中国老龄事业发展报告2013》）。
老年人自身养老储备普遍不足，社会保障机制不完善，养老保障资金需求巨大。2010年《中国城乡老年人口状况追踪调查》数据显示：城市老年人领取退休金（养老金）的比率为84.7%，城市老年人平均月养老金收入为1527元，即年均18324元。然而，我国的社保基金缺口大，部分城市已空账运行。加之，目前我国养老机构和设施严重不足，劳动力短缺和医疗技术发展，养老成本快速上涨。因此，需要开辟新的养老融资渠道。
高的住房自有率、养老观念和养老模式的转变必将推动“以房养老”金融产品的发展。城市居民自有住房的拥有率为85%，不少居民的资产大部分固化在住房上。我国正在经历人口结构转变时期，老龄化进程快。尤其，“421”家庭结构的养老压力非常之大，不给子女增加养老负担是祖辈、父辈的主要心愿之一。
但近十年来，诸多相关金融尝试并未取得实质性进展。
2003年后，北京、上海、南京等地均不同程度地尝试过“以房养老”，但均因效果不理想而搁浅。北京市中大恒基房地产经纪有限公司和北京寿山福海国际养老服务中心联合推出“养老房屋银行”。根据老年人养老申请，公司出租老年人原住房，所有租金用于老人入住养老服务中心产生的相关费用，房屋产权不变更。由于缺乏公信力，只有几位老人通过该方式入住养老服务中心，目前均已离开。上海市公积金管理中心推出“住房自助养老项目”，老年人将自己的产权房卖给市公积金管理中心并一次性收取房款，公积金中心再将房屋返租给老人，租金与市场价等同。该项目失败的主要原因在于大多数老人不能接受签约的时候变更房屋产权归属。2005年，南京汤山的温泉留园推出“以房换养”业务，60岁以上的孤残老人自愿将房产抵押给留园，入住留园享受终身免费养老服务，老人去世后房屋产权归养老院所有。养老院没有充足的现金流，无法持续支付预支的养老服务费用，即使勉强维持服务质量也势必会降低。中信银行于2011年推出“以房养老”按揭贷款业务，但该业务推行以来在深圳、合肥等多地交易量为零。
我国“以房养老”难产的原因主要有以下几点。
对企业而言，单向现金流流量大，房产贬值风险高，收益难保障。“以房养老”业务必须先长期垫付现金，然后再把不动产变现获取收益。如果没有其他担保，房产的贬值风险直接影响企业收益。我国居用地使用权仅为70年，产权到期后将导致房产贬值。另外，我国住宅建筑质量普遍低，房产抵押之后产生的维修、保养和折旧费难以估算。
对个人而言，存在资产缩水风险和养老风险。我国居民非常执着于住房，多数老人还是希望把房子留给子女。另外，现在的老年人经历了长期的通胀和房价的快速上涨时期，既担心未来上涨的住房价值远远超过自己领取的养老金金额，又担心定额养老金跑不过物价的上涨将面临养老资金不足。
缺乏制度的保驾护航。无法获得制度保障和有公信力的组织担保，金融机构和个人都担忧风险。
政策建议
修缮法律法规，明确土地使用权的续期问题。为保证居民财产的保值，居住用地使用权年满70后，可以无偿续期使用或低价有偿续期使用。在低价有偿续期使用时，可以实施土地年租制，促进土地市场的可持续发展。
稳定房价、动态调整。“以房养老”在发达国家的成功推行建立在完善的房地产评估体系，健康稳定的房价和物价的基础上，我国以房养老的推进也应以相对稳定的我国房地产市场为前提。另一方面，如果房价和物价的变化幅度较大，应适时（比如每隔7年）重新评估房地产价值，适当调整养老金金额。
布莱恩女士的丈夫14年前去世了,她一个人住在密西西比的家里。去年,82岁的她发现自己“老了”,走路常栽跟头。她不想和孩子住,于是找了一所老年公寓。20年前,美国老人的选择不多,不是和孩子住,就是去养老院。从上世纪80年代开始,各式老年公寓成了美国老人颐养天年的地方。
在洛杉矶市近郊有一处像花园的公寓住宅区,一座座3层小楼掩映在绿树、喷泉和小 径间。这就是一所老年公寓。公寓共有200多套住房,都是一居室:客厅朝阳,面积有30平方米,卧室约有13平方米,厨房和卫生间较大,还有一个阳台,电话、电视、冰箱、烤箱等设备俱全,还有设备齐全的康乐室等。保健医生每周上门服务两次。公寓对面是个公园,公寓门口有公共汽车可通向超级市场。
老年公寓是出售的。老人先花几万甚至几十万美元(价格根据地段和档次而定)买下公寓,然后按月支付服务费。根据提供的服务类型,老年公寓分为3种。第一种是自住型公寓。这种公寓是为生活能自理的老人设计的。公寓并不提供与日常生活、医疗相关的服务,只提供环境优美、生活舒适的居住社区。这里不仅有食堂、洗衣房、公共交通等设施,还有丰富的娱乐设施,如游泳池、健身房、图书馆、俱乐部等。大部分公寓每天至少组织一次集体活动。由于提供的服务较少,每月收的服务费一般约为1300美元。
第二种是协助型公寓,目前最流行,有55万美国老人住在这种公寓里。公寓为日常生活需要帮助,但不需要专业医疗护理的老人设计,提供与日常生活有关的各种服务,如穿衣、洗澡、吃饭、喂药、洗衣等。公寓的收费每月约为2000美元,要求的服务越多收费越高。
第三种是持续护理型公寓。这里不仅提供日常生活服务,还提供健康服务,包括护士服务、康复护理、健康监控服务等,每月收费为1500到5000美元不等。
美国还有一部分老年公寓是慈善机构或政府补贴的,收费很低,但门槛很高。如,纽约州一个地方政府办的老年公寓,申请者必须是当地的美国公民,必须是低收入或无收入者,银行存款不能超过3000美元,年龄在65岁以上。申请后两三年才能住进这所公寓。
随着美国人口的老龄化,老人市场进入“朝阳时代”。1996年,这个市场价值860亿美元,到2030年,将达到4900亿美元。老人市场已吸引许多大企业的目光,君悦酒店集团已经在美国的16个地区建立了3300个老年公寓,价值5亿美元。不过,老年公寓市场还有需要完善之处。老年公寓由各州政府进行监管,标准参差不齐。一项对加利福尼亚州、佛罗里达州、俄亥俄州和俄勒冈州60家老年公寓的调查显示,有1/3的老年公寓销售手册上存在“语言含糊甚至误导”的问题。佛罗里达州的一家老年公寓在销售手册上承诺,老人即使健康状况恶化,也可以住在老年公寓,但在最后的合同里写着,健康恶化可作为“送客”的理由。
关键词：特殊需求人群；老龄化社会；老年人；居住模式
中图分类号：S611 文献标识码：A 文章编号：
一、中国人口老龄化现状，对经济发展的影响
国际上通常把60岁以上人口占总人口的比例达到10%或65岁人口占总人口的比例达到7%的人口称作“老年型”人口，将进入老年型人口的国家和地区称作“老龄社会”。按照这一标准，我国于2000年就已经进入了老龄化社会。
人口老龄化是社会进步的一个标志，但同时它又成为社会发展的障碍。如何解决这个矛盾是应该引起全社会关注的问题。随着人口老龄化速度的加快，现有的住宅区的环境和设施就越发显得不能适应这种年龄结构上的变化所带来的新的要求。
二、中国养老模式的选择
研究中国养老问题，首先我们面对的是老人居住模式的选择。老人退休以后，主要活动由社会转入家庭，居住环境成为主要的生活基地。满意的居住形式，意味着老年人所能得到所需的帮助和支持，这对每一个老人来讲都是最重要的方面。
1、国外老年人居住建筑模式借鉴
世界各国对养老居住模式的选择既各有特色又有其相似性。各国老年人居住模式与政策制度和文化背景、家庭观念、经济状况、亲子关系有关。纵观世界各国针对老年问题及老年居住问题的政策，大致可分为以下几种类型：
第一种是以社会保障制度为核心的老年人政策制度。这些国家的老年人普遍认为父母与子女之间不应该互为拖累，老人独立居住者占绝大多数。为此政府特别关注发展社区服务设施，如建立老年家庭服务员派遣网，老年饮食服务部和老年俱乐部等。他们的理论不是简单地支持延寿，而是提高生存质量。
第二种是以社会福利制度为核心的老年人政策制度。其住房政策以扶助老年人独立生活为目标，同时尽最大努力满足老年人独立居住在一个他们熟悉的地方和环境中的意愿。老年人的居住模式主要有：普通住宅、老年公寓、服务住宅和家庭旅馆、公立养老院和老人康复中心等等。
第三种是以西方文明与东方传统文化相结合的老年人政策制度。如日本养老模式在参照西方发达国家的同时，注意本国孝敬老人的优良传统，在实践中逐渐形成了以社会保险、社会救济、社会福利和医疗保健为主要内容的养老体系。日本老年住宅突出自助自理，其技术和电器化程度很高，使得老龄人能够在生活中充分实现自助和自理。并且开发多种类型的住宅产品，如提供无障碍设施的老龄人住宅产品、提供具有看护性质的老龄人住宅产品、提供能和家人共同生活的(二代居和三代居)住宅产品。
2、中国养老模式的演变
中国的封建社会，家庭是社会的基本生活单元和生产单位，家庭的功能集生活生产教育赡养等多功能于一身，表现为大家庭、多功能、多成员的结构形式。随着社会经济的发展，生活方式和思想观念的改变，导致以往的传统大家庭的解体，家庭结构逐渐小型化。同样也削弱了传统家庭养老的功能。取而代之的是形式的多样化，如合居养老，分居养老，雇人养老，委托养老等等，不再拘泥于单调的传统居家养老和子女养老。
3、对中国老年人居住模式选择的探讨
理想化的老年人居住模式大概可分为3类：居家养老、社区养老和社会养老。其中社区养老模式是居家养老的补充和完善。随着社会的发展，当代社会生活方式的急剧变化对家庭养老功能的严重削弱使得传统家庭很难满足居家养老的各种需求，而且老年人相似的生理与心理变化也对居住模式提出了新的要求，因此赡养功能逐步社会化是一个必然趋势。社区养老服务设施使居家养老模式进一步得到完善，主要有老年人活动中心、托老所、医疗保健站、老年咨询中心等。而社会养老是由社会提供的养老机构接纳单身老人和老年夫妇居住，并提供生活起居、文化娱乐、医疗保健等综合服务的养老方式，包括老年公寓、养老院和关怀医院等。
三、养老建筑环境的创造需要针对生理心理进行细部设计处理
在进行了养老模式的选择之后，老人住区和环境的设计同样是处理养老问题的重要方面。因为老年人的生活内容主要是寄托于居所空间环境来实现的，因而构建完整的老龄安居环境对满足老年人的特定需求，提高老年人的生活质量尤为重要。
1、老年活动空间的无障碍设计：老年人特殊的生理和心理特点，要求公共建筑和场所具有可接近性。从规划上就需要保证居住点具有一定数量的服务设施与活动场所；从建筑单体设计上要保证这些地方具有无障碍通道及其必要设备，使老年人得以同健全人一样自由进入。比如厨房的设计应充分考虑到老年人的使用要求：降低操作台高度、使轮椅能够接近的下部空间、冰箱门可以横开180度、降低高度的窗台等等。
2、提供安全感和安全性：主要体现在居室和环境的细部设计上，比如在易于发生事故的地方如楼梯、厨房、卫生间和过道等位置设置特殊的照明、扶手和地面铺装，在公共走廊的设计中设置双面扶手，根据老年人的特征设计踏步高度等等。
3、保证私密性：与子女一同生活的大部分老年人既希望享受天伦之乐，也希望拥有不被打扰的自由生活。因此住宅的内部空间需要有较为明确的行为划分如公共空间、半公共空间、半私密和私密空间，以确保老年人的心理需求。
4、鼓励社会交往：老年人与其他年龄段不同，他们既需要私密和安宁，又怕寂寞和孤独。交往聊天成为大多数老人的生活必需。学习能力与记忆能力的衰退，使得老年人从社会参与的主流中退避出来。但是越脱离社会，这种能力的丧失则越加速，因此要积极鼓励老年人参与社会活动。比如德国某老年公寓，室内设计了6—8米宽的带玻璃顶的公共交通空间，通过电梯、坡道和走道的有机结合，为老年人带来相互交流和交往的机会。
结语：
人口老龄化是一个综合性的重大社会经济问题，涉及面甚广，必将影响到国家的住房政策、社会福利制度和社会保障制度、医疗制度等，对建筑设计和城市规划工作的影响也是直接和深远的。它是全世界在本世纪所面临的严峻问题，建筑师、社会学家和经济学家应该各自担负起自己的责任。探索老龄问题的解决之道将促进社会经济和文化的综合发展，有助于创造一个人人共享的富有人本主义精神的人居社会。以人为本，关注特殊需求人群是一个建筑师所应该具有的基本素质和美德。
参考文献：
因工作关系，近年相继到过一些国家。异国他乡的风土人情让我大开眼界。而各个国家不同的敬老细节更是让我钦佩不已。面对着各种各样的敬老风尚，我深深地感到：“老吾老以及人之老”，已成为全人类的共识！
在俄罗斯，孩子咿呀学语后会说的第一个单词不是“爸爸”、“妈妈”，而是“爷爷”、“奶奶”！——俄罗斯的年轻父母们非常注重敬老的细节，他们的敬老教育就是“从娃娃抓起”！在俄罗斯，任何一个小孩子都能记住自己爷爷、奶奶或外公、外婆的生日，并且对老人们的习惯爱好等了如指掌。这均与父母平时的家教有关。星期天，小学生们写完作业都会主动地到老人那里，陪老人做游戏、聊天，给老年人以天伦之乐。老人生日这天，孩子们会为老人送上自己亲手制作的小礼物，或是一幅画，或是一件小玩具，或是手杖、花镜等老年生活用品，然后陪老人一起在院子里、草地上唱歌、跳舞。
新加坡国民420万，60岁以上的老年人占了20%。近年来，新加坡政府大力倡导儒家思想中的孝道观念，号召全社会关爱、孝敬老年人。政府以立法的形式设立了“敬老周”。每年年初，全国要开展敬老运动，政府要员率先垂范，带着礼物到社区去慰问老年人。政府还出台了很多带明显倾向性的政策，如在每年的财政盈余分红中，对老年人除给予正常的分红外，给予额外分红。政府还规定，凡年满35岁的单身者购买政府组屋，如果是和父母同住的，可享受2万新元的公积金房屋津贴；如果子女的住房离父母的住所较近，政府也会给予一定的住房补贴，并免除子女探望父母时的部分小区停车费。中小学的道德教育必修科目中，增设了儒家伦理课程，通过课堂教育的形式，把忠孝、节义、廉耻等传统儒家伦理思想灌输给孩子。中小学每年还开展许多与孝有关的活动，如围绕“二十四孝”的故事，举办全国中小学网上作答比赛、中学生动画制作比赛、中学生短剧比赛、小学生讲故事比赛等等。这些活动寓教于乐，收到良好的社会效果。正因为如此，在新加坡，老年人被称作“乐龄人士”。
在德国，政府制定了一项特殊政策：“储存时间”制度。公民年满18岁后，要利用公休日或节假日义务为老年公寓或老年病康复中心服务。参加老年看护的义务工作者可以累计服务时间，换取年老后自己享受他人为自己服务的时间。德国青年对这种新颖的敬老方式十分赞赏，很多青年趋之若鹜，参与其中，为自己的晚年储存幸福。
美国政府在全国各地建有许多“退休社区”或“退休之家”。老年人都喜欢住在这里，因为这里不仅环境幽雅，还有许多为老年人服务的设施和服务项目，如医务室、图书室、计算机室、健身房、洗衣房、紧急呼叫系统、外出购物、组织参加社会活动等。老年人住在“退休社区”或“退休之家”，比在自己家里还方便、自由、舒适。
与美国相似，英国为满足老年向往安逸的晚年生活需要，在全国各地建起了很多“老人村”。“老人村”大多远离繁华的市区，环境幽静，绿树、草坪、高尔夫球场，住宅、商店、酒吧、饭馆、图书馆、医疗中心、活动室、公共汽车，一应俱全。老年人住在这里，如同来到了世外桃源。一些“老人村”的住宅还装有紧急报警装置、烟雾报警装置和不活动报警装置，以备有老年人摔倒或是患病无法起床时使用。
日本除在东京开设一条“老人街”（长达一公里的街上，有专卖老人衣服、鞋子、食品及药品的商店，有怀旧的咖啡店，店里放的音乐是老年人耳熟能详的旧歌曲。只要一踏进这条街，仿佛时光又回到了半个世纪前）外，还由文部省（相当于国家教育部）牵头，在全国各地组建了多所独具特色的老年班和老年大学。老年班又叫“高龄教学级”，利用中小学课余时间招收60岁以上的老年学员。老年大学多数为民办，课程包括时事、保健、老龄问题、文学、宗教、绘画、园艺等内容。
匈牙利的敬老方式很别致：凡60岁以上的国民，每人每年都可领到政府发给的精工制作的“老人帽”。老人们外出时只要戴上这种帽子，不仅可以得到让路、让座等待遇，还可以在国内免费乘车、参观各种赛事及各地旅游。
在芬兰，为帮助老人摆脱孤独和寂寞，社会福利部在全国建起数百个老人服务娱乐中心，称为“绿色之家”。“绿色之家”依山傍水，空气清新，里面设有餐厅、图书馆、健身房、小卖店、理发室和修脚室以及公共活动室。活动室内有各种适合老人活动的器械，安排很多适合于老人的活动项目，如打牌、下棋、游泳、打球、做健身操、学习服装裁剪、钩台布和织毛衣，以及设计制作泥塑工艺品、小家具、学习外语、计算机等。“绿色之家”还开设有绘画学习班、摄影爱好小组、歌咏合唱团、电影俱乐部等。“绿色之家”不仅是老人娱乐消遣的地方和自我价值体现的场所，也是老人焕发生命力的乐园。
2095-3283（2015）12-00-02
“住房反向抵押贷款”（Housing Reverse Mortgage），又称为“倒按揭”，其操作方式是让老年人把已经拥有所有权的房屋抵押给银行和保险公司等金融机构，金融机构在对房屋进行估值的基础上，根据老人的年龄、预期寿命、房屋折损以及房屋价值的变化，把贷款金额按年或月发放给老人。在此期间，老人有权居住房屋并负责房屋的维护。老人去世后，房屋归金融机构所有，用房屋的出售、拍卖或出租所得弥补贷款的本息[1]。
住房反向抵押贷款的核心问题是产品的定价，这直接关系到将住房抵押给金融机构的老人每年或每月能得到多少贷款，也决定了中介机构最终的盈利状况。当产品定价过高时，老人对该产品没有投资兴趣，使得产品的需求不足；当产品定价过低时，虽然需求增加，但同时加大了金融机构到期收不回本金的风险。因此，住房反向抵押贷款产品的定价决定了市场的供求状况，也是这一新型养老模式能否取得成功的关键。
在实际操作中，影响住房反向抵押贷款产品定价的因素很多，其中借款人的预期寿命、房屋价值的评估以及贷款利率是关键问题。除此之外，还要考虑前期费用及后期变现费用等多种因素。
一、文献综述
美国学者在住房反向抵押贷款定价问题研究方面比较成熟。总的来说，主要有三种定价方法：第一种是保险精算法。Mitchell等人率先提出了反向抵押贷款的保险精算定价模型[2]。在综合考虑房价增长率、贷款利率以及人的死亡率等因素的基础上，通过借款人得到的贷款总额等于住房出售价值的贴现值这一算法，得出了一次性支付和年金支付两种支付方式的住房反向抵押贷款价值。我国学者在此基础上提出了新的观点，如张晶在保险精算模型中引入了房屋折旧因子[3]，章凌云对保险精算定价模型进行了模拟分析等。第二种是期权定价方法。Boehm[4]等将住房反向抵押贷款看作利率和时间的函数，并计算出了反向抵押贷款价值的基本偏微分方程。国内研究中利用这种方法定价的文献不多，其中奚俊芳将二叉树方法和布莱克舒尔斯期权定价思想运用到反向抵押贷款的定价上，但只停留在理论分析层面。第三种是因子定价法。Szymanoski提出了住房财产转换贷款（HECM）示范价格模型，再次证明借款人寿命、利率、房屋价值变化对产品价格有着重要影响[5]。而Peter等设计的模型为住房权益转换抵押贷款定价提供了直接借鉴[6]。除此之外，我国的刘春杰等学者指出支付因子定价实质上是一种定期定价，并深入探讨了反抵押贷款合同超期的定价问题。
二、模型的建立
本文根据保险精算理论设计的住房反向抵押贷款产品的定价公式为：
每年应支付的年金数额×（年金终值系数，设定利率，期数）=该房现值+房屋预计增值-房屋折旧-前期费用终值-后期变现费用，即 A×（F/A，i，n）=V0+E-D-S-R。
（一）预期寿命
本文根据中国人寿保险业经验生命表中的平均余命来确定老人的预期寿命（四舍五入）。
（二）房屋的估值
1.房价的估计。2004―2013年十年间我国住宅商品房平均销售价格的平均增长率为10.53%，根据国家目前控制房地产价格过分上涨、全面放开二胎等相关政策，结合我国当前面临的经济发展形势，设定房价增长率为每年8%。我国住宅商品房平均销售价格（元/平方米）如表2所示。
2.房屋折旧及残值。我国钢筋混凝土结构住房的平均寿命约为60年，因此设定我国商品房的设计寿命为60岁。假设住房现值为100万，则用直线折旧法计算，每年折旧1.67万，残值为0。
（三）利率
2015年10月24日，中国人民银行降息之后，个人住房商业贷款5年期以上利率为4.90%，考虑到我国政府适度宽松的货币政策、抑制房价过分上涨以及中介公司盈利性等多种因素，将利率设定为6%。
（四）费用
前期费用主要是指住房评估费用及其他费用，房地产价格评估收费标准按国家计委、建设部关于《房地产中介服务收费的通知》（【1995】971号）文件规定执行（见表4），其他费用占房屋变现价值的5‰。后期费用主要包括房屋处理中涉及的营业税、增值税印花税和拍卖佣金等房屋变现总价值的7%。
三、案例分析
关于住房反向抵押贷款的实际案例分析：陈爷爷现年74岁，希望以个人名义购买中介公司可赎回型、月付的住房反向抵押贷款产品。已知老人的预计余存寿命为10年，房屋现值为100万元，房屋使用期10年，贷款基准费率为6%，房屋评估费率为5‰，则陈爷爷每月可获得的贷款额A为：
由于陈爷爷选择的是中介公司按月付款给他，因此只能通过计算得出年金终值系数。
（F/A，i，n）=[（1+i）n-1]/i=[（1+6%/12）10*12-1]/（6%/12）=163.88
E=100*（1+8%）10-100=116.89万元
D=1.67*10=16.7万元
S=100*（0.5%+0.5%）*（1+6%）10=1.79万元
R=（100+116.89-16.7）*7%=14.01万元
则， A*163.88=100+116.89-16.7-1.79-14.01=184.39A=1.13万元
即：陈爷爷每月可获得贷款1.13万元。
关键词：个性化；年长人住宅；生态设计；环保
Abstract: from the development of the average house to house, an older personalized residential and ecological residential three aspects discussed the progress of the architecture design trend.
Keywords: personalized; An older house; Ecological design; Environmental protection
中图分类号： TU2 文献标识码：A 文章编号：
1个性化的建筑设计
社会经济的发展，使人民的收入增加，所以生活质量也不断提高,居民对住房品质的要求也越来越高,住房的个性化将成为购房者尤其是年轻人的第一需求。另一方面,求创新、求个性是一个建筑设计师的基本素养,不能只是堆砌、重复和抄袭。因此,可变的、多样化平面布置的大开间灵活隔断住宅将会成为住宅市场中的亮点,个性化住宅是目前民用住宅的一个发展趋势。在建筑设计时可以从以下几个方面体现个性化住宅的设计意图:
1.1 丰富住宅空间的功能和形式
设计者要注意到，在设计主卧室时，要设计独立卫生间和独立衣帽间及书房。除了客厅、餐厅满足日常需求,休闲厅或第二起居室同样也是人们的日常需求。阳光房、屋顶花园、空中花园则为那些喜欢阳光、喜欢接近自然、享受生活的人们所青睐。而错层、复式、跃层等建筑则通过空间的变化满足了有限面积的不同层次的需求。
1.2 细部的个性化
设计形式多样的窗如凸窗、落地窗、转角窗。阳台的形式也越来越多样,方形、弧形、三角形、半圆形等应有尽有。阳台的进深也大小不一,小到只有 600～900mm, 多与卧室相连; 大到 3000mm,休闲、娱乐完全没有问题,很受住户喜爱。诸如此类的建筑设计,可以满足不同人群的不同需求,实现个性化住宅的设计。
2 老年人住宅建筑设计
我国已经进入老龄社会。目前,我国的老龄人口已达 1.32 亿,占总人口 10%之多。预计 2050 年,我国老龄人口将达到 40 亿左右,占总人口的1/4 以上,这将给社会带来极大的压力和负担。如何在住宅设计中体现对老年人的关怀,满足老年人的特有需求是当前民用住宅建筑设计的另一发展趋势。人们随着年龄的增长,在体态及心态上都会发生显著的变化。在体态上会出现视力下降,肌肉动作迟缓,腰腿疾患等;在心理上,老年人往往更容易产生孤独感失落感, 生活上则喜欢安静,但不希望寂寞;喜欢阳光,不喜欢阴暗,等等。诸如此方面的变化,在住宅设计时需要充分考虑老年人的生理、心理特点,满足老年人群的使用功能。在建筑设计时,应注重考虑以下几个方面:
2.1 建筑外观
针对人年老以后记忆力衰退,应加强楼宇外观的识别性。设计者可通过制造楼宇外观及外部环境的差异、改善照明、增加光的强度及采用多色彩、大字体的指示性标志来提高识别性。
2.2 楼梯
建筑的入口台阶和楼梯要适应老年人体能,坡度放缓、宽度加宽、双侧设置扶手。
2.3 房门
居室房门须适当放宽尺度,便于轮椅进出,满足护理需求,保证急救需要,担架能够方便进出;同时不设置门槛,无高度差。
2.4 房间朝向
老年人由于脂肪组织的减少,对外界气候变化十分敏感,夏天怕热,冬天怕冷,且容易患骨质疏松症, 卧室应选择向阳的房间,保证四季有充足的阳光。窗户的位置应根据当地的气候情况,选择背风的方向,既能透气,又能避寒。
2.5照明
在居室到卫生间的通道等主要的起居活动地点,应多处安装就近照明用灯,以方便其使用。
2.6警报装置
由于生理老化,老年人的判别力、行动力急剧减退,因此,室内应安装紧急呼叫装置,能方便、及时地或自动地发出警报,从而使老人在紧急、危险的情况下能够得到及时救助。
2.7其它方面
老年人一般喜静,所以墙壁一定要隔音。老年人由于生理老化,腿、脚动作逐渐变得不灵活, 所以住宅内的地面材料要求防滑, 要排除高差和门槛,门最好是推拉式。浴室和卫生间也须考虑老人的生理要求,在厕所和浴室应安装扶手、有暖气,最好淋浴或采用平底浴盆。要给护理人员或家人留有护理空间,特别是浴室和厕所,一定要大一些,以保证老人活动需要和协助老人时所需要的空间。总之,老年住宅设计应体现老年人的生活及形态特点,从功用性、安全性、健康性等方面考虑进行合理的建筑设计。为老年人开发建设安定、舒适的住宅是社会的使命, 也是对老年人的关爱。
3生态建筑及其设计理念
如今的社会提倡低碳的生活理念，作为设计师当然也要紧随时代的发展要求，如今绿色、环保、生态、智能化、节能等名词逐渐耳熟能详,在各种报刊、视听节目和老百姓的口中频频出现,它体现了一个时代的进步和人心所向。现代意义上的生态建筑,是指根据当地自然生态环境,运用生态学、建筑技术科学的原理,采用现代科学手段,合理地安排并组织建筑与其它领域相关因素之间的关系,使其与环境之间成为一个有机组合体的构筑物。同样,生态建筑是当前民用住宅建筑设计的一个发展方向。通过建筑设计, 生态建筑力图实现舒适、健康、高效、美观的核心思想。舒适指的是通过设置适宜的温度、湿度而满足人体的热舒适。显然,人为地改变温度、湿度,违反自然规律,不仅造成人体的不舒适,还会带来极大的浪费。例如许多发达国家和地区在夏季室内空调温度往往很低,甚至达到需要穿上长衣长裤、薄毛衣裤的地步。这种畸形的舒适不仅是对能源、资源的极大浪费,还会给人体健康埋下极大的隐患。因此,健康的设计理念尤为重要。在建筑设计时,应该尽量使室内拥有充足的日照以实现杀菌消毒, 有良好的通风以获得高品质的新鲜空气, 以及采用无辐射、无污染的室内装饰材料等。在心理健康方面,需要进行合理的建筑设计, 以满足人们对私密、安全及与邻里之间交流交往的要求。高效的设计理念不仅指通过合理的设计满足人们的各种需求,更重要的是指尽可能最大限度地利用资源和能源,特别是可再生的资源和能源。对于上述夏季室内空调温度过低的例子,过分地依赖人工照明、空调等高能耗的机械设备,低劣的建筑质量等等,这些显然有悖于高效的设计理念。
美观和谐也是生态住宅的设计理念。在建筑设计时,应该尊重材料固有的美学特性,发挥材料的物理性能而不矫揉造作;还可以通过巧妙的绿化设计,同时达到舒适、健康、高效与美观的生态要求。要提高环境的绿化覆盖率,除了增加绿地面积以外,还可以向立体发展,向空中拓宽,采取屋顶绿化,窗、墙垂直绿化等手段。
总之,在建筑设计时,可以通过以下几个手段达到生态设计的目的:
一是利用外部环境中的因素。例如由土壤、绿化、水及空气组成的外部环境以及其他建筑组成的现实环境,为住宅室内设计提供了多种可能性, 这样可以减少建筑中设备的数量和功率,节省能源和运行的费用。
二是挖掘新材料和新技术的潜力。例如 3R 材料（节约资源-Re－duce、可再生利用-Reuse、可循环-Recycle）, 雨水与中水的利用及节水器具的使用等。
三是自然采光与通风。如引进日光照明、自然通风、保温隔热、遮阳
等,将太阳能、风能转化为人们生活的动力来源。
一、我国推行“以房养老”的现实困境
我国是世界上老年人口最多的国家，2013年我国老年人口突破2亿，2025年有望突破3亿，社会老龄化趋势的加快，急需巨大的社会养老资金。自2003年“倒按揭”理念被引入我国，北京、上海、南京等地相继开展了“以房养老”业务，由于种种原因，推行“以房养老”几乎没有实质性进展。具体归纳为以下几方面原因。
（一）文化观念制约
中国人有着浓厚的家庭传统观念，房产不仅仅是一种私有财产，更是情感维系的载体，房产对于家庭的重要性不言而喻。尤其是随着近年来房价的上涨，为购置一套住房，很多家庭都是倾其所有，甚至数个家庭、数代人共同出资购买。据搜狐焦点网对网友调查显示，有43%的老年网友不会选择以房养老，不好说的占22%，会选择的为35%；从子女（调查对象为70、80后）角度来看，77.2%的调查对象不赞成父母以房养老，赞成的仅有13%。因此，受传统文化观念影响，大多数老年人选择“以房养老”的可能性小，房子留给子女、靠儿不靠房仍是主流观念。
（二）以房养老对象有限
一方面受法律法规限制、房屋违章违建现象普遍、农村宅基地严禁流转等因素影响，我国农村房屋登记发证率低，且不能作为财产进行抵押，直接导致农村老年人以房养老被排除在外。另一方面，不是所有城市老年人都需要“以房养老”：对于养老待遇优厚的城市老人来说，“以房养老”没多大必要；对于没有房产的城市低收入群体来说，虽有养老之忧，但又达不到“以房养老”的条件。
（三）配套政策不够完善
“以房养老”是一项复杂的系统工程，在实际操作中涉及房屋价值评估、资金放贷、房屋抵押、房屋过户等各类问题，需要政府、金融机构、养老机构、房地产评估机构等多个不同主体参与，我国“以房养老”的相关政策法规不健全，业务开展缺乏法律依据，存在操作风险。
（四）制度和市场的不确定性
我国住宅为70年使用权，尽管《物权法》规定 “住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但并没有明确规定能够保证70 年产权到期后，抵押房屋自动续期是否有偿。另外，以房养老受房价波动的影响，市场风险会很大：若房价上升，选择以房养老的老人可能无法获得增值部分；若房价下跌，选择以房养老的老人获利，但这部分市场风险则转移给金融机构。房价变化的不确定性，导致金融机构和房屋产权人对未来房屋价值都心存疑虑。
二、国外“以房养老”经验借鉴
以房养老最早起源于荷兰，后来在一些欧美国家得到进一步发展和完善，推出了各具特色的以房养老模式，主要可分为三种类型。
（一）市场化运作模式
市场化运作模式以“住房反向抵押贷款”和“倒按揭”为主要表现形式，以美国、加拿大等国为代表，以房养老对象为62岁以上的老年人， 将自有房产进行抵押，主要由各大银行、抵押贷款公司和其他私营金融机构进行商业化运作。由于受到高昂的房屋遗产税、完善的市场化机制等因素的影响，市场对此类养老模式接受程度较高。特别之处在于美国“住房反向抵押贷款”由政府担保，借款人不用担心资金偿还问题。而加拿大的倒按揭业务较为灵活， 通过区别不同老年人的特征， 制定个性化的倒按揭方案。
（二）个人理财决策模式
这类模式由老人及其家属直接通过房产市场进行家庭经济资源配置，释放房产经济价值，提高老人现期支付能力，主要以德国、北欧等国为代表。德国老龄化程度较为严重，老年人住房自有率较高，在一些大学集中地区的老年人更愿意将多余房间出租给年轻人，除了获得可观的房租外，还能缓解老年人的孤独感。异地以房养老产业在北欧逐渐流行起来，比如：挪威卑尔根、奥斯陆等城市先后在西班牙南部开设大型养老公寓，老人把本土的房子出租或卖给其他家庭，自己搬到设施相对完善、自然环境优美、养老费用相对便宜的西班牙等国养老。
（三）政府主导模式
政府通过出台各种政策，发动包括房企、银行、社区等各方力量，较好地实现了“以房养老”。其中，最为典型的是由政府机构、或者有政府背景的公益性机构或金融机构直接融资给借款人。政府主导的以房养老模式以日本和新加坡最为典型。日本政府在社区建设医疗、老年活动、餐饮等设施，一些大型社区中各种年龄段人群居住在一起，互相照顾，日本政府推进住宅适老化的措施是解决养老问题的新方向。另外，新加坡养老公寓比较有特色，政府建设一种面积约40 平方米的乐龄公寓，价格相对低廉，出售给55岁以上符合条件的独居或只有老伴居住的老人，使用年限一般为30年，可延长使用期限但不能转让和继承。
三、我国“以房养老”体系构建
结合国外“以房养老”经验，“以房养老”政策需契合当地文化社会背景、人口结构和人口素质、地方经济发展水平等因素，逐步建立适合我国国情的“以房养老”体系。
一是以居家养老方式为基础。对有多套房产、多余房间的老年人，可通过租售换养的方式，将多余房产出售、出租筹措补充养老金。也可通过以大换小、以价高换价低的形式释放资金补充养老金，这种方式对空巢老人来说适用性更强，另一个好处是可以抵抗通货膨胀对购买力的侵蚀。这种自我养老社会化、市场化和商业化模式，老人拥有房屋产权，继续住在自己房屋中养老，老人过世后房屋能留给子孙后代。居家养老方式不明显冲击现有文化观念，依靠不动产红利，发挥房产在补充养老金方面的作用。同时，政府应当加大对养老方面的投入，完善养老设施建设和配置，包括小区活动设施、养老看护设施、医疗设施等，积极推动配套养老型物业的建设。
二是以租房换取机构养老。老人可选择将自有住房出租，到养老机构养老，以租金补贴养老费用。房屋租赁养老是一种不变更产权归属、增加老人养老资金来源的养老模式，同时也能享受养老机构的专业服务。这种方式较为灵活，在合同到期后续期时可以根据市场价格重新计算房租，但对于年龄较大的人来说，房屋出租会不太好管理。另外，对于愿意在养老机构终老的老人，也可以将名下房产出售，获取养老资金，但会涉及卖房资金保值增值问题。
关键词：老年住宅发展趋势设计展望
Abstract: This paper discusses the mode of China in the new century, and briefly introduces the current situation and characteristics of classification, elderly residential, put forward, to family pension social pension supplement, development to adapt to the social housing, a pleasant living environment for the elderly view.
Keywords: outlook design trend of the elderly residence development
TU241.93
我国在世纪之交正超快速地进入人口老龄化社会，形势极为严峻。国家老龄委提出解决我国老龄居住问题，实行“个人、家庭、社区和政府四结合”的观点。据此决策将逐步形成具有中国特色的养老模式，即实行以家庭养老为主，社会养老为辅并与社区养老服务网络相结合的多层次的综合养老居住模式。提高社区、社会养老服务水平，促进老年公寓、养老院、护理院、安怀院的发展，构建符合中国国情的社区养老服务体系，成为家庭养老的必要补充。一、老年住宅的发展趋势
无障碍老年住宅--一过去为老人提供住房的想法是为他们专门设计和建造所谓“无障碍老年住宅”这种住宅通常一个住宅小区只建1一2栋，栋内有专门为老人服务的系统。许多国家实践多年，最后证明这种想法很难行得通。因为:1.无障碍老年住宅造价昂贵。2.这种做法把老年人同社会、经济和文化的主流无形的隔开，生活失去了朝气和活力。
混合的演变式老年住宅—在一栋一般的住宅里，拿出几个单兀来做老龄住宅，同时在住栋内设有专门为老人服务的设施。这个方案的缺点是，人到了老了要搬家，而且不能同子孙在一起生活。以上两种都有比较突出的缺点。
适应老龄社会的通用住宅一鉴于以上情况，一种从生到死都可以享用的“通用住宅”遂应运而生。所谓通用住宅就是在设计和建造时，就把老年人的需要考虑进去，(“潜伏性设计”)，让老年人能自己照顾自己，但并不需要在一开始就把这些考虑全部做上去.而是逐步地来实现。这种能适应人一生各个阶段的通用住宅在某种意义上不失为一种较为可行的符合家庭养老模式的老年住宅类型。通用住宅的设计考虑人进人老年以后的许多变化。有些是在设计初阶段就必须考虑、否则将来很难补救的事项。
二、老年住宅的分类
研究老年住宅，就必须明确科学的老年居住建筑体系。老年居住建筑体系是由老年住宅和养老设施两大相互依存的部分组成。老年住宅是适应家庭养老需要的、专供老年人或老年家庭使用的特种住宅;养老设施则是为无条件在家养老的老年人提供社会化养老服务(包括居住、就餐、医护和康乐等)功能的建筑设施。在我国，老年住宅用户基本可分为老年空巢家庭和多代共居家庭两类，因而老年住宅也需相应分为供上述两类老年家庭使用的类型。供空巢家庭(包括独居老人)使用的住宅应有更为便捷的社区服务援护。另一类是供多代共居家庭使用的。严格来说只有这一种才属于家庭养老模式的老年住宅。它继承了我国传统居住模式，又进行了发展变革，是目前多数家庭的居住形式。
三、我国老年住宅存在的问题
1 供需矛盾尖锐
我国现有的老年住宅规模都比较小, 许多开发商还未注意到这一具有相当生命力的商品新类型。一些地区存在名为老年住宅的住房, 但并未考虑老年人的生理行为特征, 其居住小区不仅规模小、配套设施不齐全, 而且多为原来的已开发住房, 只冠以“老年公寓”之名进行销售从选址规划、户型设计到相关服务设施的建设与实际意义上的老年住宅相去甚远。
2 投资大、售价高
为适应老年人一般生活行为的特点, 老年住宅不仅需要一个 “无障碍” 的居住活动空间, 还需要有公共性的服务网络及较齐备的医疗康复设施。因此, 老年住宅造价偏高, 投资开发需要大笔资金投入。有专家称老年住宅的总体造价要比普通房地产项目高五成至一倍。由于成本高资金回收期长, 使得老年公寓的售价高。
3、社区设施、服务不到位
“养老社区的物业服务很重要,社区要提供医疗保健和细致周到的服务, 让老年人有放心安全的感觉;配套设施不一定要豪华,但要齐全。” 这是在一次房地产调查中一些用户的心声。在实际中,老年住宅的各种设施和服务相对滞后。
4、选址、布局不尽合理
目前老年住宅的建设还没有列入各个城市的总体规划, 缺乏从老年人需求出发的合理建设规划。有的老年公寓虽然环境和物质条件都很好, 但地点偏远、交通不便;有的建筑密度较高、活动空间少等, 这些都给老年人的生活和社会活动造成不便。
四、老年住宅的设计展望
老年住宅设计要求设计老年人住宅，首先要一切从老年人的居住生活行为特征出发，也就是应很好地理解老年人究竟具有什么样的身体机能、心理特征、生活结构和具体的家庭与社会养老生活形式，确定合适的设计方针。总体来说，应当按下列观点来选择和确定我们的思路。
1、要有功用性
要充分考虑老年人步行和使用轮椅的空间，消除地面所有的高差，使老人能自由地在住宅内移动。家具、器具和设备要配置在便于老人操作的位置，采用简单的动作就能使用的操作方法。要给护理人员或家人留有护理空间，特别是浴室和厕所空间，一定注意放大一些尺寸，保证老人活动需要尺寸和协助老人时所需的空间。
2、要有安全性
住宅内总会存在一些不安全的因素，需要加以注意。特别是地面材料要求防滑，要排除高差和门坎；在厕所和浴室或协助老人用力的地点，要安装扶手，门最好改为推拉式的。要用鲜明的色彩和照明，以提醒老年人注意。在紧急、危险的情况下，在老年人判别力、行动力减退的情况下，安装警铃能方便及时地或自动地发出警报，以使老人能得到帮助。
3、要有健康性
要保持老人的居室、厕所、浴室、厨房容易清扫的方便条件。老年人在室内的时间长，所以特别要考虑到日照、通风采光和换气，让起居生活空间能直通阳光，便于老人作室外的
活动。要使老人能方便地使用卫生设备和厕所，冬天洗浴时应考虑加温的设备。
关键词：住房反向抵押贷款 以房养老 新型养老保障模式
基金项目：本文《基于住房反向抵押贷款的“以房养老”模式研究》得到2012年广东省大学生创新创业训练计划项目（编号：115412043）和2012年国家级大学生创新创业训练计划项目（编号：201211540043）的资助。
2011年至2015年，我国 60岁以上的老年人口将由 1.78亿增加到 2.21亿。预计到2050年将达到4.2亿，占总人口的近1/4。计划生育作为一项国策实施几十年之后，我国人口规模虽然得到了有效控制，但其负面效应也逐步显现：一方面，随着人口结构老龄化，社会养老的负担日趋严重；另一方面，由于独生子女政策的约束，直接导致了中国传统的家庭养老模式举步维艰。要解决日趋严峻的养老问题，除了政府层面的引导和管理之外，企业的商业化支持也很重要。
住房反向抵押贷款作为一种新型的养老方式，它起源于荷兰，并在美国、加拿大、新加坡等发达国家获得了巨大成功（范雪蕾、高子建，2009）。国内有学者认为，现阶段我国的社会医疗保险水平“低水平、广覆盖”，根本无法支撑老年群体平日的医疗护理支出（张铭，2009）。针对此问题，（陈冬等人，2011）提出了“抵押房产，支付保费”，通过抵押老年人的房产为他们获取养老保障的新思路。住房反向抵押贷款养老模式在我国推出不仅具有较强的现实意义，而且也有很高的可行性（贾景梅，2010）。从家庭层面讲，通过盘活老年人的资产，可以减轻子女的经济负担；从社会层面讲，可以减轻国家在社会保障方面的压力，促进金融机构业务来源多元化（沈林灵，2006）。
虽然国内已经有部分学者开始关注“以房养老”问题，但现有研究主要集中于介绍国外的发展实践及在中国应用的意义和可行性，在具体的操作层面上尚未有一个明确的定位。鉴于此，本文基于住房反向抵押贷款理论，拟构建一种集商业保险和社会保险于一体的新型养老保障模式。
一、住房反向抵押贷款的理论基础及在中国的发展
（一）住房反向抵押贷款的基本原理
住房反向抵押贷款在某种意义上可以说是传统抵押贷款的一种“倒转”，房屋所有权人将房屋产权抵押给金融机构，由其依据房屋现值、未来的增值、折旧以及抵押人的年龄、预计寿命等因素进行综合评估后，按年金形式支付给抵押人直至去世。这使得房屋所有权人可以提前支用该房屋的销售款并在生存期内继续获得居住权。当抵押人去世后，金融机构将获得房屋的产权，可进行出租或者拍卖，所得收入用来偿还贷款本息，增值部分归金融机构所有，相应风险亦由其承担。
（二）中国住房反向抵押贷款的发展现状与前景
反向抵押贷款在我国发展迟缓，虽然曾出现过“南京模式”、“上海模式”和“北京模式”，但由于经营主体不明，制度落后，监督不完善，最后都以失败告终。早在2006年，全国政协委员赖明就建议对“以房养老”成立课题组进行调研，试点实验，等到运作成熟后向全国推广。2013年国务院明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，并计划于2014年上半年试行推广。可见国家政策在以房养老方面日趋明朗。
由中国老龄科学研究中心组织完成的调查显示，截至2003年底，全国城镇老年家庭大约有2 000 多万户，老年人家庭户均住房面积70.3平方米，按均价每平方米4 000元计算，老年家庭拥有住房价值约为6万亿元。随着房改的进一步深化，住房的私有化率得到提高，房产二级市场的逐步成熟稳定，中国发展住房反向抵押贷款的市场条件日益成熟，潜在市场巨大。
二、基于住房反向抵押贷款的“以房养老”运行机制分析
国内外对于住房反向抵押贷款的养老研究充分，但鲜有涉及横向研究――整合国外“以房养老”的先进经验，并结合我国老年群体在养老及医疗护理方面的特殊需求，探索符合我国国情的新型养老模式。范子文（2007）建议我国应建立以商业银行为主体，保险公司和社保机构为补充，房地产中介机构参与其中的住房反向抵押贷款开办机构，通过 “银保合作”模式，设计符合我国国情的产品。
“以房养老”的一个基本思路是通过金融产品创新，将住房反向抵押贷款与养老医护保险连结，开创“以房养老”与“新型养老保险”结合发展的新模式，使得老年人在保有房屋居住权的前提下，既提高养老金的收入，同时享受健全的医疗护理保障。由此我们设想通过将老人的房产向贷款发放机构反向抵押，把评估的折现价值以年金的形式支付给老人，作为老人的养老金与医疗护理保费支出，以此来解决目前迫切的养老难题和老年医护难题。（如图1）
具体而言，保险公司将住房反向抵押贷款业务交由贷款发放机构操作，其本身与指定医疗护理机构合作，经营老人的医疗保险和护理保险等老年保险业务，由社会保障机构对其进行监管，超出保险期限的老年人，保险公司在责任范围内协助社保机构将其转入家庭养老系统或社会福利养老系统，直至去世。新型养老模式的运作，最终使老人的养老、医疗护理与终老需求都得到更好地满足。
三、基于住房反向抵押贷款的“以房养老”风险控制分析
老人的房产由独立的第三方评估机构对其进行估价，将房产评估价值在扣除未来20年折旧及风险准备金等费用的基础上，把剩余价值折现，按约定比例与期限分摊，并以年金形式转入老人的养老金账户和医疗护理保险账户。特殊情况下，老人可与贷款发放机构协商其贷款总额，但不得超过扣除各项费用后的房产评估贷款限额，老人也可根据自身需求变更养老金的给付方式。
与此同时，保险公司也对老年人的健康状况和预期寿命等做出检测与评估，据此与老人签订一定保险金额的医疗保险和护理保险合同。保险费由老人医疗护理保险账户缴纳。老人可在指定的医疗护理机构享受相应的医护服务并在保险金额内享有一定比例的重大疾病医疗费用报销。
当住房反向抵押贷款期限结束时，贷款发放机构停止支付养老金，并开始计算住房反向抵押贷款账户的利息。医护机构也同时停止各项医疗护理服务与重大疾病医疗费用报销。
由于贷款发放机构对新型养老模式承担较大的风险，因此需对享受新型养老保险的目标人群设定一定的标准。办理住房反向抵押贷款的老年人必须年满60周岁；其房产为自有产权房，每平米的评估价格不得高于当地同类住宅每平米租售的均价；房龄不得超过40年，且该房产是老人的主要住所，除老人以外的任何人不得长期居住（特殊护工除外）；房屋的日常维护与清洁由老人负责；在办理住房反向抵押贷款业务的期限内，房产不得用于出售、出租等一切盈利或非盈利用途。随着老年人年龄的增大，其面临的各类风险也日益增大，为了降低保险公司运营老年医疗和护理保险的风险，我们规定保险期限最长不得超过20年，具体反向抵押贷款期限与保险期限根据老人综合评估状况协商确定。
若老人提前去世，则房产的剩余价值作为遗产需由指定的继承人继承。若无继承人，则在扣除折旧、风险准备金、归还住房反向抵押贷款本息后，将其以社会养老公积金的形式按照一定比例捐赠给社会保障和福利机构，用于筹建社会福利养老院等养老设施，剩余作为贷款发放机构办理住房反向抵押贷款业务的风险收益。
新型养老模式中的贷款发放机构承担着产权期限、房屋折损、房产市场价格波动等不可预期风险，可采取不同房龄区间分级费率；建立风险应急基金；增加风险准备金；开发房产二级市场等方式进行规避。
四、结束语
新型养老保障的运行模式复杂繁琐，涉及多方金融机构，需要加以严格监管。各地政府需加强对相关金融机构、房地产企业、医护机构的监督与扶持，完善相关法律法规；推动养老产业的运营规范化，增强社会养老的福利性；结合我国国情，加大对社会养老的财政投入，完善社会养老机构的建设与配置，积极推动配套养老型物业的建设。
面对社会养老保险只能提供最基本生存保障的现实，基于住房反向抵押贷款的“以房养老”模式能够在基本生存保障的基础上提升老人晚年的生活质量，减轻社会养老压力。
参考文献：
[1]范雪蕾、高子建.“以房养老”模式的国情分析及其实施构想[J].商业时代，2009
[2]张铭.老年护理保险需求影响因素研究[D].大连理工大学，2009
[3]陈冬，赵萌，焦岩，秦楠.我国开展住房反向抵押连结长期护理保险产品研究[J].上海保险，2011
[4]贾景梅.我国发展住房反向抵押贷款养老模式研究[D].河北大学，2010
关键词：老年社区；居住环境；配套设施
Abstract:Byreviewingtresidentialenvironmentfortheagedcommunityathomeandabroad,thepaperdiscussestheenvironmentwheresuitsfortheagedwithfollowingaspectsoflivingmodeloftheaged,auxiliaryfacilitiesfortheaged,managementmechanismfortheaged.
Keywords:agedcommunity；residentialenvironment；auxiliaryfacilities
我国自上世纪末已经进入老年型国家。目前我国60岁以上老人以达到1.3亿，占全国总人口的10%以上。根据我国人口普查资料对21世纪人口老龄化过程的预测，我国已提前进入了人口老龄化的第二阶段，即人口老龄化的迅速发展阶段。2010~2040将是我国人口老龄化速度最快的时期。老年人口基数大、发展速度快，是我国即将面临的严重问题，因此解决老年人居住问题迫在眉睫。
1老年居住环境现状
目前我国老年人的居住模式除少部分选择传统的养老院等福利设施外，大部分老人的居住模式可归为以下几种：（1）合居模式，即传统的家庭养老。随着社会经济的发展这种几代合居的养老模式已经逐渐在减少。（2）独居模式。健康状况良好的老人由于种种原因常独自居住。随着第一代独生子女的成长，老人独居的现象也越来越普遍。（3）毗邻模式，即老人和子女毗邻而居，既保持了各自的独立生活，又能方便照顾老人。
在这几种养老的居住模式中，或多或少都存在着以下问题：家庭住房面积不足，导致老年人居住条件无法改善，不利于老有所养；缺乏有组织的精神慰藉活动和提供这些活动的室内外公共活动空间和场所；环境设计和建筑的细部节点中缺乏对老年人特殊的生理、心理的考虑等。有资料表明有54％的老年人对小区没有专门的老年人活动区表示了不满；有45％的老年人对小区或街道上没有设立医疗机构表示不满①。随着人口的老龄化日益严重，现有的社区居住环境已越来越不能满足老年人的需要。
从上世纪末我国进入老龄化社会以来，在上海、北京等大城市里除了政府兴办的福利院外，陆续出现了商业化的专门的养老设施，如托老院、老年公寓等。这些设施提供老人的住宿、医疗、卫生、娱乐等众多生活的方便。他们从建筑模式上可分为：成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；护理和医疗型老年住宅或机构。
各种养老设施作为新兴事物，存在着一下一些问题：
a.布局不尽合理。老年公寓和养老机构的建设还没有列入城市的总体规划。目前存在着一些老年公寓虽然环境和物质条件都很好，但地点远离社会、远离亲友，交通不便。各级政府所办的社会福利养老机构（敬老院、老年公寓等）有些虽然设在社区附近，但相对来讲占地小、活动场地有限，环境较差。这也是许多老年人不愿入住的缘故。
b.价格对老年人收入水平来说相对较高。这也是许多老人不选择这些养老设施的一个重要原因。
c.空间单调、缺乏人性化设计。犹如筒子楼的设计，缺乏交往空间，老人的生活空间很小，生活面也很窄，导致了许多老人不愿入住。
笔者在对朝阳区的不同档次的老年服务设施进行了考察，从大的环境看，他们老年公寓所处的位置都处在或邻近社区中心，但相对封闭、独立，自成一体。高墙大院、铁门紧闭，给人以与世隔离的孤僻感，整体气氛压抑。
2国外老人居住环境的发展
国外的老龄化早在上世纪60年代就开始了，老年住宅的发展也经历了较长的时间发展比较成熟。逐渐从对老年人单纯的生理扶助转向生理、心理的并重。现在国外老人居住环境具有以下几个特征：
第一，养老设施在居住模式上多样化发展，根据老人的独自生活能力和健康状况以及经济能力有多种居住模式选择：老年住宅、老年公寓、养老院、护理院、老年疗养院等。同时在规模上趋向小型化、社区化，以利于住户间的相互认识和护理者的照顾。
第二，以促进老年人与外部社会的交流为目的进行合理规划，灵活布置各种设施。
如日本发展了混住型老年公寓。根据混住的状态不同又可分为横向布置、纵向布置和混合布置三种③。这种住宅型式又可分为横向布置型、竖向布置型和混合布置型。横向布置型是指在公寓中至少布置一层老年人住宅，通常布置在一般住宅的下面。这种布置方法使老年人住户与其它住户混住在同一栋住宅之内。竖向布置型是指在楼内某一端沿竖向至少布置一列老年住宅，使各层都有至少一户老年人住户，一般考虑布置于临近电梯的位置。这种布置方法将老年人住户分散在各层中，稍好于横向布置型，但有的老年住户所居楼层偏高。混合布置型：在公寓适当位置布置老年人住宅，使之被全包围或半包围在一般住户之间，并临近电梯。这种类型较好地解决了老年住户与一般住户之间的混住化的位置关系的问题，避免产生“孤立化”。
另外，本着老年服务设施支持老人在社会中的自立为目的，在规划设计中将其置于老年社区与外部结合处，将其向周围社区开放，使周边社区的人有机会利用他们，从而促进老年人与外部社会的交流。或使老人设施于其它公共设施相连或接近，或者将社区的公共设施与老人居住设施穿插布置③（如图2）。
第三，重视老年室内居住环境的功能和细部设计。除建筑功能和指标满足老年人需要外，在细部处理上更是依照老年人的特点进行特殊设计，如墙地面、门窗等材料及处理；家具和厨卫设施的尺度及安全设施借助轮椅等设施的便捷性；室内灯光、色彩等的运用都考虑了老年人生理和心理的需要。
第四，提倡个性化服务和个性空间。社区机构既可对年龄和身体状况不同的老年人提供不同的服务，老人亦可根据自己的情况灵活选择调整接受服务的项目。尊重老年人的个性，营造家的亲切感觉。在空间设计上为自立的生活行为提供必要的空间。
第五，尊重家庭观念的习俗，设计适宜国情的老人住所。像日本的两代居、新加坡的多代同堂组屋计划，都是以家庭养老为基础，改善居住环境的范例。
3着眼于中国国情，促进我国老年居住环境的发展
我国有着优良的尊老敬老的传统，传统的亲情观念导致的居家养老仍影响着许多人的生活。然而，老年人口的基数大，政府的投资有限，旧的管理体制等导致了老年设施的发展相对落后，因此，促进老年人居住环境的发展应立足我国国情，充分考虑到我国老年人不同的需求，体现养老社会化、居住亲情化，真正使老年人老有所居、老有所养、老有所医、老有所为、老有所乐，创造优良的综合养老环境。
首先应树立家庭和社会共同承担养老的责任意识，使老年居住模式呈多样化发展。从中国老年家庭的实际出发，改善老年人的居住环境，可以有两种途径：第一，针对老年人不愿离开熟悉环境的特点，改善现有居住条件和环境；第二，依据不同需要，在新开发的居住区内建设老年住宅。就设计角度而言，应切实从我国老年人生理和心理需求出发，使不同收入，不同阶层的老人家庭都能根据自己的情况采用“租”或“买”等方式来选择理想的养老居住环境。
a.针对老年人不愿离开熟悉环境的特点，发展通用住宅。也就是注重住宅潜在的可变性设计，在设计和建造时就把老年人的需要考虑进去，随着时间的推移逐步在使用中实现，从而满足家庭和人生年龄变化对居住环境可变性的要求。据日本估计全部考虑这些要求所增的投资不会超过房屋造价的10%④。针对我国人均收人较低（老年人尤其如此），政府补贴不足，建设用地紧张，人口基数巨大，以及传统的与子女同住的家庭养老模式等现实问题，我们应把这种通用住宅作为现在住宅设计重点，如室内空间考虑轮椅通行的需求，楼梯间考虑安装升降椅的可能性等。
b.发展和探索新的合居型住宅。我国传统的亲情和家庭伦理观念，使多数人选择在条件允许的情况下与父母毗邻而居。
这种毗邻而居包括两种形式，一是子女和老人在就近的小区内居住，如新加坡的乐龄公寓就是在成熟社区中兴建的老人公寓以供社区老人使用。政府应当鼓励在小区规划设计中，设置一定数量的老人住宅。可单独设置几栋，使其位于小区自然环境相对好的位置，可毗邻幼儿园设置使老年人不致被孤立。这样，老年人能和小辈住在一个小区，既互相照应方便，又相互不干扰。另外也可设置混住的住宅，即在一栋一般的住宅中，拿出几个单元来作老龄住宅，同时在住宅楼内设有专门为老年人服务的设施，并可向附近的老龄住宅提供服务。这种居住形式，可增加老年人住户与其他一般住户之间的交往。
另外就是考虑到两代人不同的生活习惯，在户型设计和配比上采用适宜的配比，设计老少居的户型模式，即一套相对大面积的普通住宅和一套面积相对小的住宅，可捆绑作为一套住宅，也可分为两套住宅。这是一种具有传统大家庭模式的现代家族型住宅。这样老年人和子女能真正毗邻而居，生活上互不影响，又可方便的相互照应。一家人隔而不离，共享天伦。
c.注重老年设施的产业化发展。随着老年人口的增加和社会经济发展水平的提高，老龄化产业已成为我国房地发展的一大商机，在一些大城市纷纷开始出现老年住区。这些老年社区通常选址在郊区，环境优美，交通方便，有较完备的医疗服务、文化娱乐设施，同时，社区的服务更加全面细致。如位于北京小汤山温泉疗养区内的太阳城，是集住宅、医疗、购物、酒店、休闲和艺术于一体的大型的老年生活社区。在这里各种不同消费阶层的老人都能找到合适的住宅。它位于潮白河畔，占地234hm2，基地原为河滩林地，植被良好，规划后的绿化率高达80%，在社区中心配备了综合服务设施——社区中心，其中有农贸市场、超市、餐厅、多功能厅、图书室、各类活动室等，另外还有健身中心、社区医院、零售中心、银行邮局等服务设施。同时在各小区内还配备了小型的服务中心。完备的服务设施是老年人放心、愉悦的生活的前提，在此养老的老人可以享受较好的环境和精神文化生活，以及必要的医疗服务。如它的老年大学旨在为社区居民提供服务，丰富老年人的精神文化生活，提供一个学习、交流的场所。同时健康状况允许、具有一定专长的居民还可在此任教，充分发挥老年人的经验、优势，从而真正达到老有所学、老有所乐、老有所用的目的。
这种大型的老年社区在规划设计上应更加注重从老年人的生理和心理特点出发，适当缩小服务半径，增加标志性节点设计、注重空间的多样化设计、采用无障碍设计等。在户型配比上也应更为多样化，以从自理型到完全护理型住宅单元，各式住宅公寓、别墅、花园洋房等均应合理配比，以满足不同身体状态、不同阶层老年人的居住需求。老年社区的服务设施应全面，或者临近附近的公共设施，以满足社区内老年人的日常生活需要。另外应处理好老年社区与其他普通社区的关系，在确保老年社区的安静、安全的前提下，加强老年人与其他人群的交流。比如通过老年设施的开放、或将老年设施与其他公用设施穿插布置，或将老年社区、老年设置布置在其它公用设施附近，达到促进交流的作用。江苏省昆山市花桥镇一侧的绿地21城·孝贤坊作为绿地21城中的一个尊老社区，它和其他的度假社区、国际社区、商务社区等，共同组成了绿地21城这个人文新镇。在孝贤坊社区的周边与其它社区相邻处设置各种商业、服务设施，增加代际间的交流，使老年人能感受到社会的各项活动，不致产生孤立感。
d.继续完善老年福利设施并利用网络扩展其服务对象，发展社会养老网络体系。老年公寓、养老院或护理院等不同老年福利设施应依据老人生理特点，各有侧重，改变现在单一的集中式管理模式，实施灵活多样的开发、经营和管理方式，让更多的老年人可根据情况进行选择和调整。在设计中应遵循尊重老人的自主、个性和隐私，营造家庭氛围的公寓和养老院的原则，以延迟老人需扶助的时间。
针对老人不愿离开熟悉的环境，和我国传统的居家养老模式的特点，随着网络科技的发展，提倡养老设施社区化。也就是在小区内设立养老点，结合就近的公共养老福利设施，将其便利周到的医疗、家政服务通过设在小区的养老设施点、网络系统扩大到整个社区。小区的养老点可以采用灵活的形式，如全天托养、半天托养、临时托养、上门服务等形式，并结合老年活动中心、医疗保健室等形成社区的老年人活动中心。
注重老年整体居住环境的营造和配套设施的完善。这包括了社区整体及住宅内部的设计，也包括了社区周边或内部有关老年服务设施的配套建设。
关注老年人的身心健康，创造灵活、多样并富有层次的室外活动空间。老人可根据自己的身体状况，选择不同的室外活动，空间的多层次和过度空间如人际交往、娱乐活动、体育健身和户外休闲等。过度空间、小型化的社交场所。在室外空间环境的设计中，安全性是规划设计的首要因素，提倡人车分流的模式，以保证小区内居民活动的安全和安静。在道路系统设计中，针对老年人对散步的偏好，应在设计中应加强步行系统的设计，使其满足老年人健身、锻炼的需求。针对老年人的生理特点，室外空间的设计上应采用无障碍设计。其次针对老人生理机能的下降如记忆力减退、方向辨别力减弱等，在总体规划上要加强各空间的识别性、加强节点空间标志性的设计。再者，注重室外空间的功能性，针对不同年龄段的老年人，室外空间的设计应做出相应的变化。对于健康的低龄老人他的活动类型以自我为中心的休闲、娱乐、社交健身为主，而随着年龄增高，活动也由动为主逐渐转向以集体或护理员为中心、以静为主的社交、健身、治疗等。因此户外空间的设计要有所针对，应能提供多种户外活动的空间，且在尺度上要有所变化，既有大的开放空间也有小的角落，并应提供可进行单独和团体活动及业余爱好的各种设施。如在社区中结合老年活动中心、幼儿园等设置足够的室外健身、休闲娱乐、邻里交往场地和设施，并注意场地应具有良好的日照和通风，动静区分离，良好便捷的联系和保持视线的通透。在有条件的社区还应辟出园艺场所，丰富老年人的业余爱好，既可锻炼身体也可以享受劳动的乐趣和满足感。如东方太阳城辟出一块农庄，供业主认领种植。提供丰富的业余活动和学习机会，一方面促进了老年人的交流、同时也可以发挥老人的优势，继续为社会服务。
提升老年人居住环境的重要部分还应重视建筑的细节设计。首先应增加公共交往空间的设计，强化室内外过度空间、走道、入口、电梯厅、过厅等公共空间的设计，和促进老年人因偶然相遇而产生的交往。其次增加阳台、露台、连廊等空间设计，将阳光、绿化、人的活动引入到建筑内，提供更为丰富的交流、活动场所，并注重视线的交流，以此来引发老年人参与其中的愿望。⑤三、注重细部设计，遵循《老年人建筑设计规范》，注重室内光线、过道扶手、地板、色彩等细部设计，四、鉴于老年人的衰老变化是个较长的时期，住宅设计应考虑到这一变化，做合理的隐蔽设计、便于增添设备、设施改造等工程，及时为老人提供协助，延缓其衰老过程。
第三，要不断健全管理体制，使开发体系逐渐成熟。政府管理部门应尽快建立一套完整的、保障老年居住环境建设标准的法规体系和监督评价体系，可建立老年居住环境指标评价体系，纳入居住区的重要部分和评价标准。政府部门要加强对开发部门关于老年居住建筑开发的宏观控制和指导，注重开发的质量和水平，避免盲目和不规范。在法律指导下，使老年居住环境建设健康有序地发展。
总之，基于我国人口基数大，设施陈旧的现状，面对滚滚而来的银潮，我们一方面应当不断发展完善老年福利设施，本着人文关怀的精神，改造原有的老年设施，加强软件、硬件的建设，努力改变其在人们心目中的印象，同时兴建多样化的老年设施以满足大量性需求。另外利用现代科技和网络技术，充分发挥老年福利设施优点，由点向面辐射其作用力，使它的服务能波及普通社区老人，提高其服务效率。其次针对老龄化严重的小区应当努力改造。同时，也要积极倡导、促进老年住宅产业化的发展，探索产业化养老的道路。
参考文献：
【关键词】老年人群 居住空间 设计元素 实用性
一、引言
近年来，由于人类社会生活条件的改善、人的寿命增加、世界上进入人口老龄化的国家越来越多，作为世界人口最多的发展中国家，中国的老年人口已占人口总数的10%以上，绝对数量居世界之首。老年问题涉及千家万户，关系到每一个人，特别是老年人的居住问题直接影响到每一个家庭，影响到社会各个层面。对老年人群而言能生活在一个舒适安全的居住环境里享受晚年是何等惬意的事。可是，老人在家中发生摔伤、碰伤的事却屡见不鲜。住宅设计应如何适应老龄社会、如何满足老年人的居住需求，已成为我们所面临的、迫切需要考虑的问题。尽快建立能够适应老龄化社会需求的建筑住宅实用性体系已刻不容缓。
二、老人房实用设计分析
设计老人住房时，从目的性、方案及施工上要考虑到他们的起居、日常事务、个人爱好习惯、社会接触及文娱体育活动等方面，以体现他们早先生活方式的连续性。最重要的目标就是尽可能长时间维持其独立生活能力。从生理学角度研究发现，人进入老年后，身体机能退化，功能降低。这些都决定了老人相对而言身体较虚弱，行动迟缓，体力下降，这就要求老年人的住宅设计应从方便和经济角度出发，占地宜小，室内空间宜紧凑，使老人平时的生活自理和日常活动的困难最少而且省力，应使防火设计能保证最大安全。老人一般都喜欢宁静，怕吵，尤其是儿童的吵闹，因此外界的环境及室内的环境也应高度宁静。而从建筑心理学出发，老人一般都较敏感，心理承受能力相对较差，容易产生孤独感和被抛弃的消极心理，因此建筑室内布置应宽敞明亮、居住舒适，建筑造型应富有生活气息，不应看上去像在社会福利机构。因此，在老年人居住宅的规划与设计上，应从以下几方面加以充分考虑：
（1）家具及用品的舒适性。家庭用具的设计，首先应当考虑老年人的要求，因为家庭用具一般不必讲究工作效率，而首先需要考虑的是使用方便。所以家庭用具，尤其是厨房用具，橱柜和卫生设备设计，照顾老年人的使用是很重要的。
（2）家具及用品的安全性。屋里不应有不稳固的家具、如摇摆晃动的椅子。在走道里，不要铺放滑溜或容易钩绊的地面铺设物。地面上的铺设物应该固定，不要铺放那些会因为行走的力量使其移动的东西。屋里的家具或其他东西的摆放以不妨碍老人走路为。在浴盆，淋浴处和抽水马桶边安装可以够的找的把手，铺防滑地面。楼梯处，走廊里以及卧室和卫生间里的照明要充足，开关应按在容易够得找的地方。在老人经常需要走动的地方，清除电线和电话线只类的绊脚物。室内应该避免出现门槛和高差变化，必须做高差的地方，高度不宜超过2厘米，并宜用小斜面加以过渡。
（3）家具的选择与布置。老年人的居室应以清静舒适为主，首先应该选择良好的朝向和比较宽敞的房间，充足的阳光和通风可以促进人体的新陈代谢，增强人的体质。老年人的居室要宁静，门、窗、墙壁的隔音要好。家具的配置力求简单、实用，尽量靠墙摆防，不要经常更换位置。老年人腿脚不方便，一些有棱角的家具尽可能的不用。家具造型端庄、典雅、色彩深沉、图案丰富。最好不要设置众多“高大”的家具。老人的床不要过高，以免上下不方便
（4）从感官方面考虑老年人的居住空间设计。在老年人居住环境中，室内的采光和照明应改善、创造一个色彩明亮，光线充足的室内环境。老年人需要一个有色彩的家，正如鲜艳的服装能提起老年人的精神一样。从触觉因素看，物品的尺度是否合适，提、握、拉的操作，是否符合老年人用品的人机要求，是否有对人体皮肤产生刺激的表面质感等、门把手要避免静电以免对老人在使用时带来舒适感。从听觉因素看，老年人装修的隔音效果一定要好，以求安静的整体居住氛围，老年人爱安静，对居家最基本的要求是门窗、墙壁隔音效果，不受外界影响，要比较安静每老人的房间应尽量安排远离客厅和餐厅。
（5）操作界面的便利性。室内设计中操作界面应充分考虑老年人的行为能力、最简便、最省力、最安全、最准确地达到使用的目的、最大限度的满足老年人的愿望，如灯具开关应易识别、门把手、家用电器插头位置要适中、电话摆放位置、急救物品的放置都要予以考虑。
（6）学习环境的设计。物品存放装置最好有明显的形状区别和颜色区别以便寻找和记忆。室内光线要适合，太强烈，可导致日射病，损害脑的功能。太昏暗，可引起视力疲劳。温度要适合，最佳温度为23度左右；避免噪音引起的头晕、耳鸣、情绪烦躁、注意力不集中、记忆力减退及学习效果降低，大脑在工作时，耗氧量极大，用脑时故选择空气清晰的，视觉上的放松，另外，家中养一些花草，对于老人来说，也是一种修身性的方式，对于保持竟声上的轻松愉悦有着良好的作用。
（7）心理环境的设计。在设计中尊重老人的个性习惯同时也要重视作为使用者的人的个性对环境设计提出的要求，充分理解使用者的行为、个性，在塑造环境时予以充分尊重，但也可以适当的动用环境对人的行为的“引导“，对个性的影响，甚至一定程度意义上的”制约“，在设计中辨证的掌握分寸。如果说领域性主要在于空间范围，私密性在居住类室内空间中要求更为突出。要组织尊重老人的隐私权，选择合适的家具的拜访位置，使老人在生活、就寝时有相对独立的环境，能较少受干扰，老年人有多年生活的累积。物质上的积累如旧的家具，可在设计中选择性的应用，使老人有一种亲切感，精神方面的积累可通过一定的方式表现出，如一面装饰板、一个陈列柜将老人喜好及收藏展现出来等。
三、结语
在人口老龄化急剧蔓延的今天，设计一套更适合老年人居住的环境显得尤为重要。俗话说“家有一老，如有一宝”便更充分的体现了老年人在居家中的地位。营造舒适、温馨、安全、实用的家居环境对每一个家庭而言都是具有很强的现实意义，结合上述内容介绍和分析，力求在日后的设计中更多地以老年设计的实用性出发开展相关研究。
参考文献：
